Communiqué de presse

Rapport financier semestriel

du gérant statutaire relatif à la période du 01/01/2020 au 30/06/2020

INFORMATION RÉGLEMENTÉE EMBARGO JUSQU'AU 6/08/2020 – 18h00

À retenir en H1 2020 :

Montea étend ses activités vers l'Allemagne grâce à la collaboration avec le groupe allemand IMPEC

Résultat EPRA de € 27,3 millions sur H1 2020 (+ 13 % de mieux que H1 2019)

Résultat EPRA par action de € 1,72 ¹ sur H1 2020 (+ 5 % de mieux que H1 2019)

Avec un endettement de 39,6 %, le bilan consolidé de Montea témoigne d'une grande solvabilité. Par ailleurs, les indicateurs du portefeuille (taux d'occupation de 99,3 %, durée résiduelle des contrats jusqu'à leur première échéance de 7,7 ans, qualité et diversification de la clientèle) constituent des armes efficaces pour surmonter la crise actuelle

Au 30 juillet 2020, Montea a reçu 99 % des factures de loyer échues du deuxième trimestre 2020 et 98 % des factures de loyer échues du troisième trimestre 2020.

Perspectives 2020 et mise à jour COVID-19 :

Montea reconfirme son ambition de faire croître le portefeuille immobilier d'environ € 300 millions en 2020 et 2021, ce qui se traduira par un portefeuille de € 1.450 millions fin 2021. 70 % de cette croissance (€ 209 millions) ont déjà été identifiés.

L'épidémie de coronavirus début 2020 et les (résultats des) mesures prises pour endiguer le virus sont de nature à exercer un impact sur les performances financières de Montea en 2020. Sur la base des informations disponibles et compte tenu des répercussions de la crise, Montea confirme les intentions suivantes : RÉSUMÉ

croissance du résultat EPRA par action à € 3,44 (+5 % sur 2019)
augmentation du dividende par action suivant la croissance du résultat EPRA par action, soit de 5 % par rapport à 2019, pour passer de € 2,54 à € 2,67, sur la base d'un taux de distribution de 80 %.

¹ L'impact de l'augmentation de capital (2.847.708 nouvelles actions émises) de Q1 2019 sur le nombre moyen pondéré d'actions est le plus faible au premier trimestre 2019 et augmente progressivement, chaque trimestre, jusqu'à la fin l'année. En 2020 aussi, la comparaison du résultat EPRA par action avec 2019 doit tenir compte de cet impact dégressif.

Résumé

Après la Belgique, la France et les Pays-Bas, Montea est prête à faire son entrée sur le marché allemand afin de renforcer son potentiel international. La forte croissance du secteur logistique en Europe et le rôle de premier plan de l'économie allemande sont les principaux moteurs de ce développement international. Dans cette perspective, Montea a conclu un partenariat avec le groupe IMPEC, un acteur du marché immobilier allemand spécialisé dans la logistique. Encore avant la fin de cette année, Montea voudra annoncer ses premiers projets allemands.

Le résultat EPRA de Montea pour les 6 premiers mois de 2020 se situe à € 27,3 millions, en progression de 13 % sur la même période de 2019 (€ 24,2 millions). Le résultat EPRA par action sur les 6 premiers mois de 2020 atteint € 1,72 et gagne 5 % par rapport à la même période de 2019 (€ 1,65), compte tenu de l'augmentation de 8 % du nombre moyen pondéré d'actions.²

Le résultat locatif net gagne 6 %, passant de € 32,1 millions en Q2 2019 à € 34,2 millions fin Q2 2020. Cette progression est réalisée grâce aux récents achats de nouveaux biens/terrains loués et aux développements réceptionnés, qui génèrent des revenus locatifs supplémentaires.

Le résultat net (IFRS) de H1 2020 se monte à € 47,9 millions, notamment sous l'effet de la plus-value latente sur les projets réceptionnés en juin à Saint-Laurent-de-Blangy (FR) et à Meyzieu (FR) (€ 9,2 millions) ainsi que d'une augmentation de la juste valeur du parc existant (€ 19,2 millions).

Dans le cadre de la pandémie, Montea a pris un ensemble de mesures pour assurer la continuité de ses activités dans les pays où la société opère, en privilégiant avant tout la santé et le bien-être de toutes les parties prenantes. En particulier, les collaborateurs ont été encouragés à adopter le télétravail autant que possible, pour toutes les tâches qui ne nécessitent pas de présence physique. La promotion du télétravail datant déjà d'avant la crise, cette mesure n'a pas posé de difficultés particulières.

Avec un endettement de 39,6 % au 30 juin 2020 (contre 39,4 % fin 2019), le bilan consolidé de Montea témoigne d'une grande solvabilité. De plus, les solides indicateurs clés du portefeuille, tels qu'un taux d'occupation de 99,3% et une durée résiduelle des contrats de location jusqu'à la première échéance de 7,7 ans, ainsi qu'un portefeuille de clients diversifié et de haute qualité, constituent des armes efficaces pour surmonter la crise actuelle.

Montea prévoit de faire croître le portefeuille immobilier d'environ € 300 millions en 2020 et 2021, ce qui se traduira par un parc de € 1.450 millions fin 2021. 70 % de cette croissance (€ 209 millions) ont déjà été identifiés.

Conformément aux instructions récentes de l'autorité européenne des marchés financiers (ESMA – European Securities and Markets Authority), les indicateurs alternatifs de performance (APM – Alternative Performance Measures) utilisés par Montea seront identifiés par un astérisque (*) à leur première mention dans ce communiqué de presse, puis définis dans une note de bas de page. Le lecteur saura ainsi qu'il s'agit de la définition d'un APM. Les indicateurs de performance définis dans les règles IFRS ou dans la législation et les indicateurs qui ne sont pas basés sur les rubriques du bilan ou du compte de résultat ne sont pas considérés comme des APM. Le calcul détaillé des indicateurs de performance EPRA et des autres APM utilisés par Montea est expliqué aux chapitres 3 et 4 de ce communiqué de presse.

² L'impact de l'augmentation de capital (2.847.708 nouvelles actions émises) de Q1 2019 sur le nombre moyen pondéré d'actions est le plus faible au premier trimestre 2019 et augmente progressivement, chaque trimestre, jusqu'à la fin l'année. En 2020 aussi, la comparaison du résultat EPRA par action avec 2019 doit tenir compte de cet impact dégressif.

L'épidémie de coronavirus (début 2020) et les (résultats des) mesures prises pour endiguer le virus sont de nature à exercer un impact sur les performances financières de Montea en 2020. Sur la base des informations disponibles et compte tenu des répercussions de la crise, Montea confirme les intentions suivantes :

croissance du résultat EPRA par action à € 3,44 (+5 % sur 2019)
augmenter le dividende par action suivant la croissance du résultat EPRA par action, soit de 5 % par rapport à 2019, pour passer de € 2,54 à € 2,67, sur la base d'un taux de distribution de 80 %
maintenir le taux d'occupation au-dessus de 97 % et conserver une durée moyenne résiduelle des contrats jusqu'à leur première échéance de plus de 7,5 ans
un endettement évoluant vers 44 % pour fin 2020.

Table des matières

1 Rapport de gestion

1.1. Chiffres clés
1.2. Événements et transactions importants
1.3. Valeur et composition du patrimoine immobilier au 30/06/2020
1.4. Résumé des états financiers consolidés abrégés pour le premier semestre clôturé le 30/06/2020
1.5. Performance boursière de l'action Montea
1.6. Événements importants survenus après le 30/06/2020
1.7. Transactions avec parties liées
1.8. Principaux risques et incertitudes
1.9. Responsabilité de l'entreprise et entreprise durable
2 Déclaration suivant l'article 12 de l'AR du 14 novembre 2007
3 Indicateurs de performance EPRA
4 Calcul détaillé des APM utilisés par Montea
5 Perspectives et mise à jour COVID-19
6 Déclarations prospectives
7 Calendrier financier

Annexes

1. État consolidé du compte de résultat au 30/06/2020
1. État consolidé du bilan au 30/06/2020
1. État consolidé des mouvements de fonds propres
1. État du résultat global consolidé
1. État des flux de trésorerie consolidés
1. Hiérarchie de la juste valeur
1. État consolidé du compte de résultat au 30/06/2020 par région géographique
1. État consolidé du bilan au 30/06/2020 par région géographique
1. Rapport de l'expert immobilier indépendant du 30/06/2020
1. Rapport du commissaire

1 Rapport de gestion

1.1 Chiffres clés

		BE	FR	N L	6 mois	30/06/2020 31/12/2019 30/06/2019 12 mois	6 mois
Portefeuille immobilier
Portefeuille immobilier - Immeubles (1)
Nombre de sites		33	18	20	71	69	65
Surface du portefeuille immobilier
Immeubles logistiques et semi-industriels	M²	623.113	202.702	289.743	1.115.558	1.073.248	1.049.887
Bureaux	M²	57.407	17.774	29.456	104.637	103.334	98.510
Terrrains - loués Surface totale	M² M²	6.512 687.032	0 220.476	156.498 475.697	163.010 1.383.206	163.010 1.339.593	163.010 1.311.408

Potentiel de développement (m²) - en location (2)	M²	32.562	0	720.980	753.542	753.542	753.542
Potentiel de développement (m²) - en portefeuille	M²	191.907	112.204	40.120	344.231	368.743	201.907
Potentiel de développement (m²) - en recherche	M²	0	70.000	0	70.000	0	0
Potentiel de développement (m²) - en option	M²	79.137	0	120.000	199.137	224.137	314.169
Potentiel de développement (m²)	M²	303.606	182.204	881.100	1.366.910	1.346.422	1.269.618
Valeur du patrimoine immobilier
Juste valeur (3)	K€	542.098	192.767	412.300	1.147.166	1.083.085	1.022.001
Valeur d'investissement (4)	K€	555.751	206.340	441.161	1.203.252	1.134.150	1.070.691
Taux d'occupation (5)	%	99,7%	96,6%	100,0%	99,3%	99,3%	98,7%
Portefeuille immobilier - Panneaux photovoltaïques
Jus te va l e ur (3)	K€	22.122	0	4.115	26.237	12.195	11.951
Portefeuille immobilier - Projets en développement
Juste valeur (3)	K€	37.229	2.101	2.865	42.195	64.004	70.161
Résultats consolidés
Résultats
Résultat net locatif	K€				34.177	65.063	32.110
Résultat immobilier					36.575	68.135	33.503
Résultat avant le résultat sur portefeuille	K€				32.778	61.710	30.266
Marge d'exploitation (6)*	%				89,6%	90,6%	90,3%
Résultat financier (hors variations de la juste valeur des	K€				-5.125	-11.356	-5.535
instruments financiers (7)*
Résultat EPRA (8)* Moyenne pondérée nombre d'actions	K €				27.267 15.807.764	49.997 15.229.606	24.195 14.667.452

Résultat EPRA par action (9)*	€				1,72	3,28	1,65
Résultat sur le portefeuille (10)	K€				28.406	71.207	38.584
Variations de la juste valeur des instruments financiers	K€				-7.713	-12.739	-13.864
(11)
Résultat net (IFRS) Résultat net / action	K € €				47.960 3,03	108.465 7,12	48.915 3,33

Bilan consolidé IFRS VAN (excl. les participations minoritaires) (12)	K €				708.197	680.029	620.405
EPRA VAN (13)*	K €				738.833	702.953	644.454
Dettes et passifs repris dans le ratio d'endettement	K €				495.860	470.104	472.572
Total du bilan	K €				1.253.328	1.193.698	1.138.956
Ratio d'endettement (14)	%				39,6%	39,4%	41,5%
IFRS VAN par action	€				44,20	43,09	39,31
EPRA VAN par action (15)*	€				46,11	44,54	40,83
EPRA NVAN par acton (16)*	€				44,35	43,27	39,53
Cours de bourse (17)	€				89,20	81,00	75,40

1) Y compris immeubles détenus en vue de la vente.
2) Cette ligne a été ajoutée par rapport à H1 2019. Les chiffres de 2019 ont été complétés pour permettre la comparaison avec cette année.
3) Valeur comptable suivant les règles IAS/IFRS, hors immeubles à usage propre
4) Valeur du portefeuille sans déduction des frais de transaction.
5) Le taux d'occupation est calculé sur la base des m². Le calcul du taux d'occupation ne tient pas compte (ni au numérateur, ni au dénominateur) des m² non loués destinés au redéveloppement, ni des terrains.
6) * La marge d'exploitation (ou marge opérationnelle) s'obtient en divisant le résultat d'exploitation (résultat opérationnel) avant résultat sur le portefeuille immobilier par le résultat immobilier. Voir section 4.
7) * Résultat financier (hors variation de la juste valeur des instruments financiers) : le résultat financier suivant l'AR du 13 juillet 2014 relatif aux sociétés immobilières réglementées, hors variation de la juste valeur des instruments financiers. Reflète le coût réel du financement de la société. Voir section 4.
8) * Résultat EPRA : le résultat sous-jacent des activités de base. Indique dans quelle mesure les dividendes payés sont appuyés sur le bénéfice. Ce résultat se calcule comme le résultat net (IFRS) hors résultat sur le portefeuille et hors variations de la juste valeur des instruments financiers. Voir aussi www.epra.com et section 3.
9) * Le résultat EPRA par action est le résultat EPRA divisé par le nombre moyen pondéré d'actions. Voir aussi www.epra.com et section 3.
10) * Résultat sur le portefeuille : variations négatives et/ou positives de la juste valeur du patrimoine immobilier + les éventuelles moins-values ou plus-values dues à la réalisation de biens immobiliers. Voir section 4.
11) Variations de la juste valeur des instruments de couverture financière : variations négatives et/ou positives de la juste valeur des instruments de couverture d'intérêt suivant IFRS 9.
12) NAV IFRS : Net Asset Value ou valeur intrinsèque avant distribution du bénéfice de l'exercice en cours suivant le bilan IFRS. La NAV IFRS par action se calcule en divisant les fonds propres IFRS par le nombre d'actions donnant droit à dividende à la date du bilan.
13) * NAV EPRA : La NAV EPRA est la NAV adaptée afin de comprendre aussi les investissements immobiliers et autres à leur juste valeur et d'exclure certains postes qui ne se concrétiseront vraisemblablement pas dans un modèle d'entreprise avec des investissements immobiliers à long terme. Voir aussi www.epra.com et section 3.
14) Taux d'endettement suivant l'AR du 13 juillet 2014 relatif aux sociétés immobilières réglementées.
15) * NAV EPRA par action : La NAV EPRA par action est la NAV EPRA basée sur le nombre d'actions en circulation à la date du bilan. Voir aussi www.epra.com et section 3.
16) * NNNAV EPRA : la NAV EPRA adaptée pour comprendre aussi la juste valeur des instruments financiers, les dettes et les impôts différés. La NNNAV EPRA par action est la NNNAV EPRA divisée par le nombre d'actions en circulation à la date du bilan. Voir aussi www.epra.com et section 3.
17) Cours boursier à la fin de la période.

	EPRA - METRICS	Definition	Objectif	30/06/2020	30/06/2019
	A) RESULTAT EPRA	Résultat récurrent provenant des	Critères de mesure important des	En € x 1000:
		activités opérationnelles.	résultats opérationnels sousjacents issus de la location de biens	27.267	24.195
			immobiliers par l'entreprise. Indique	In € / action:
			la mesure dans laquelle les dividendes payés sont en rapport avec le bénéfice.	1,72	1,65
	B) EPRA NAV	Actif net réévalué, retraité pour	Ajuste les données IFRS NAV pour	En € x 1000:
		inclure les immeubles et les autres investissements en juste valeur et	fournir aux actionnaires les informations les plus pertinentes sur	738.833	644.454
		exclure certains éléments peu	la juste valeur actuelle des actifs et	In € / action:
		susceptibles d'être inclus durablement dans un modèle d'exploitation d'immeubles de placement à long terme.	des passifs d'une véritable société de placement immobilier conduisant une stratégie de placement à long terme.	46,11	40,83
	C) EPRA NNNAV	Actif net réévalué EPRA, retraité pour	Ajuste les données EPRA NAV pour	En € x 1000:
		inclure la juste valeur (i) des instruments financiers, (ii) des dettes	fournir aux actionnaires les informations les plus pertinentes sur	710.576	623.934
		et (iii) des impôts différés.	la juste valeur actuelle de la totalité	In € / action:
			des actifs et des passifs d'une entité immobilière.	44,35	39,53
	D) EPRA TAUX DE VACANCE	Valeur locative de marché estimée (Estimated Market Rental Value ou ERV) des surfaces vacantes divisée par l'ERV de la totalité du portefeuille.	Une pure mesure (en %) de la vacance.	1,2%	1,7%
		Definition	Objectif	30/06/2020	31/12/2019
E)		EPRA Net Initial Yield Revenu locatif annualisé basé sur les loyers perçus à la date du bilan, moins les charges d'exploitation non récupérables, divisés par la valeur de marché du patrimoine, plus les coûts d'acquisition (estimés).	Mesure comparable en Europe pour les valorisations de portefeuilles.	5,9%	6,0%
F)	EPRA "Topped-up" Net Initial Yield	EPRA "Topped-up" Net Initial Yield incorpore un ajustement par rapport à l'EPRA Net Initial Yield relatif à l'expiration des périodes de gratuités et autres incentives.	Mesure comparable en Europe pour les valorisations de portefeuilles.	5,9%	6,0%
G	) Ratio de coûts EPRA (vacance directs inclus)	Les charges administratives et operationelles (vacances directs inclus), divisés par les revenus loyer brut.		9,4%	9,3%
	H) Ratio de coûts EPRA (vacance directs exclus)	Les charges administratives et operationelles (vacances directs exclus), divisés par les revenus loyer brut.		9,0%	9,0%

1.2 Événements et transactions importants

1.2.1 Locations

Taux d'occupation de 99,3 %

Au 30 juin 2020, le taux d'occupation se situe à 99,3 %, un chiffre stable par rapport à la même période de l'an dernier. Sur les 7 % de contrats arrivant à échéance en 2020, 80 % sont déjà prorogés.

Impact COVID-19 :

Sur les six premiers mois de 2020, les activités locatives de Montea n'ont que peu souffert de la crise du COVID-19.

Une clientèle de qualité, diversifiée en termes de pays, de secteurs et de sites, permet de limiter au minimum le risque de défaut de paiement. Les magasins sont opérationnels et connaissent même dans certains cas une recrudescence d'activité. Montea est consciente des défis que certains clients doivent relever. Lorsque des locataires demandent un étalement des loyers, la question est examinée au cas par cas en vue d'une solution équilibrée. Montea n'a pas consenti de ristournes ni de quittances sur les loyers.

Les arriérés de loyer dus aux accords conclus représentent au 30 juillet 2020 une somme d'environ € 2,0 millions.

Toujours au 30 juillet 2020, Montea a reçu 99 % des factures de loyer échues du deuxième trimestre 2020 et 98 % des factures de loyer échues du troisième trimestre 2020.

Ces pourcentages correspondent au niveau de l'année dernière au même moment. Seule une petite partie des retards est directement liée à la crise du COVID-19.

1.2.2 Développements

1.2.2.1 Projets réceptionnés en Q2 2020

Au deuxième trimestre 2020, une superficie d'environ 45.000 m² en projets préloués a été réceptionnée, pour un investissement total de € 35 millions³ , avec un rendement initial net de 6,9 %.

Saint-Laurent-Blangy, France ⁴

o Début du développement : Q2 2019
o Superficie : environ 33.000 m² d'espace de stockage et 1.900 m² de bureaux
o Loué pour un terme fixe de 20 ans au Groupe Advitam
o Valeur d'investissement : environ € 22 millions
o Réception : 15/06/2020
Meyzieu, France ⁵
- o Début du développement : Q3 2019
- o Superficie : environ 10.000 m² d'espace de stockage
- o Loué pour un terme fixe de 9 ans à Renault
- o Valeur d'investissement : environ € 13 millions
- o Réception : 15/06/2020

Impact COVID-19 :

Les projets ont été livrés dans les délais et conformément aux accords prévus, après une interruption d'environ un mois en avril 2020 en raison des mesures imposées par les autorités compétentes.

1.2.2.2 Projets en cours de réalisation, réception en 2020

Au deuxième semestre 2020, Montea prévoit la réception d'environ 14.000 m² de locaux logistiques préloués ainsi que d'un parking préloué d'environ 17.900 m². La valeur d'investissement totale se monte à € 36 millions environ⁶ , avec un rendement initial net de 6,6 % en moyenne, terrain loué compris. La durée moyenne des contrats de bail atteint 11,7 ans.

Schiphol Airport - parking (NL)
- o Achat prévu : Q3 2020
- o Superficie du terrain : 17.900 m² (331 places de stationnement)
- o Location de longue durée
- o Valeur d'investissement : environ € 9 millions

Schiphol Airport (NL)

o Achat terrain (21.500 m²) en 2019
o Début du développement : Q1 2020
o Réception prévue : Q4 2020
o Superficie centre de distribution : environ 9.000 m²
o Superficie bureaux : environ 1.000 m²
o Location de longue durée
o Valeur d'investissement (terrain + développement) : environ € 17 millions
⁵ Pour plus de détails, voir le communiqué de presse du 19/09/2019 ou www.montea.com.
⁶ Dont € 11,8 millions déjà investis au 30/06/2020.

³ Dont € 33,8 millions déjà investis au 30/06/2020.

⁴ Pour plus de détails, voir le communiqué de presse du 04/04/2019 ou www.montea.com.

Parc d'entreprises circulaire et climatiquement neutre Blue Gate à Anvers, Belgique⁷
- o Début du développement : Q4 2019
- o Réception prévue : Q4 2020
- o Superficie : environ 4.250 m² de centre de distribution (distribution urbaine à bord de vélos cargo électriques)
- o Loué pour un terme fixe de 15 ans à DHL Express
- o Valeur d'investissement : environ € 10 millions

Impact COVID-19 :

Bien que Montea ne prévoie pas de retard dans ces projets, les dates d'achat et de réception prévues qui sont citées ci-dessus tiennent compte d'un éventuel retard d'un mois dans la réception en raison de la crise du COVID-19.

1.2.2.3 Futurs projets en cours de réalisation, réception prévue après 2020

Montea compte par ailleurs réceptionner une surface d'environ 155.000 m² après 2020. Il s'agit essentiellement de terrains sous le contrôle de Montea (soit par achat, soit via une option), pour lesquels, vu leur situation unique et le marché locatif actuel, on s'attend à trouver un client rapidement et à pouvoir commencer les travaux à court terme. Le budget d'investissement total avoisine € 162 millions⁸ .

Au premier semestre 2020, Montea a acquis le potentiel de développement suivant en signant une promesse d'achat :

Parc d'activités St-Priest (FR)

o Achat terrain (70.000 m²) en 2021
o Budget d'investissement terrain : environ € 7 millions

Par ailleurs, Montea prévoit le lancement des projets suivants à brève échéance :

Lumineus (BE)

o Achat terrain (55.000 m²) en 2019
o Début du développement : après commercialisation (< Q4 2021)
o Superficie prévue du centre de distribution : environ 30.000 m²
o Estimation budget investissement terrain + développement : environ € 27 millions
Parc d'activités Vosdonk, Etten-Leur (NL)
- o Achat terrain (37.500 m²) en 2019
- o Début développement : après assainissement et commercialisation (< Q4 2021)
- o Superficie prévue du centre de distribution : environ 24.500 m²
- o Estimation budget investissement terrain + développement : environ € 19 millions

Logistiek Park A12, Waddinxveen (NL)

o Terrain (solde : 120.000 m²) sous option ⁹
o Achat terrain : Q3 2020
o Début du développement : après commercialisation (< Q4 2021)
o Surface maximale espace de stockage : env. 100.000 m²
o Estimation budget investissement terrain + développement : environ € 80 millions

⁷ Pour plus de détails, voir le communiqué de presse du 19/12/2019 ou www.montea.com.

⁸ Dont € 12,3 millions déjà investis au 30/06/2020.

⁹ Pour plus de détails, voir le communiqué de presse du 13/03/2017 ou www.montea.com.

Réaménagement de sites existants à Forest et Alost (BE)
- o Les sites vont se libérer respectivement en Q1 2021 et en Q3 2021
- o Début développement : après la fin du bail en cours
- o Budget d'investissement estimé : environ € 29 millions

1.2.2.4 Développements dans le portefeuille PV

Montea a équipé de panneaux solaires environ 77,5 % de ses entrepôts belges. L'ambition est de porter ce pourcentage à 90 %, la capacité maximale du portefeuille actuel sur le plan technique. Un budget d'investissement d'environ € 17,0 millions est prévu à cet effet.

Aux Pays-Bas, 38 % des entrepôts du parc sont désormais munis de panneaux solaires. En 2020, le nombre de sites Montea ainsi équipés va doubler. Un budget d'investissement d'environ € 9 millions est prévu à cet effet.

Le total du programme se monte à € 26,0 millions dont € 16 millions déjà investis au 30 juin 2020.

1.2.3 Désinvestissements

Il n'y a pas eu de désinvestissements en Q2 2020.

1.2.4 Autres événements survenues au premier semestre 2020

Montea étend ses activités vers l'Allemagne grâce au partenariat avec IMPEC Group 10

Après la Belgique, la France et les Pays-Bas, Montea est désormais prête à découvrir le marché allemand et d'accroître son influence internationale. La forte croissance du marché de la logistique en Europe et le rôle principal de l'économie allemande sont les principaux motifs d'une nouvelle percée internationale. Pour l'expansion, Montea a signé un partenariat avec IMPEC Group. Montea devrait annoncer ses premiers projets en Allemagne avant la fin de cette année.

Comme Montea, IMPEC Group est né d'une entreprise familiale, axée sur la création de valeur à long terme par le biais de développements built-to-suit dans des régions stratégiques.

IMPEC Group – ou IMPEC Real Estate GmbH – fut fondée en 1993 par Gerhard Mannsperger. Avec l'arrivée de Domenique Mannsperger, développeur de solutions logistiques saisonnières, la société se concentre exclusivement sur des projets logistiques et compte parmi ses clients Seifert Logistics, Duvenbeck et Mateco. Le Groupe IMPEC a développé plus de 550 000 m² d'espace de stockage loué et a traité un volume transactionnel de € 400 millions au cours des dernières années.

L'ambition de croissance peut être claire, l'Allemagne deviendra le 4ème pays dans lequel Montea est active, après la Belgique, la France et les Pays-Bas. Cette expansion souligne les ambitions de croissance de Montea et constitue la prochaine phase de sa stratégie d'investissement dans des endroits logistiques durables et exceptionnels. Avec un taux d'endettement de 39,6%, Montea est convaincue qu'elle peut se développer rapidement en Allemagne. Selon les perspectives actuelles, Montea devrait annoncer ses premières réalisations avant la fin de l'année.

Instauration du Code des sociétés et des associations (abolition de la forme juridique de la société en commandite par actions)

Dans le cadre de l'instauration du Code des sociétés et des associations (qui abolit la forme juridique de la société en commandite par actions) et de la récente modification de la loi SIR (qui permet à une SIR d'adopter la forme d'une société anonyme dirigée par un administrateur unique), le gérant statutaire de Montea a décidé que Montea souhaitait remplacer son statut de SCA par celui d'une SA à un administrateur (sous réserve de l'accord de la FSMA). Montea convoquera à l'automne 2020 une assemblée générale extraordinaire de ses actionnaires pour délibérer de ce changement et de l'adaptation des statuts au Code des sociétés et des associations. D'autres informations seront communiquées en temps utile concernant cette assemblée générale extraordinaire des actionnaires de Montea.

¹⁰ Pour plus de détails, voir le communiqué de presse du 25/06/2020 ou www.montea.com.

1.2.5 Poursuite du renforcement de la structure de financement

Résultat du dividende optionnel¹¹

Au total, 64,22 % des coupons n° 22 (qui représentent le dividende de l'exercice 2019) ont été échangés contre de nouvelles actions. De ce fait, 241.100 nouvelles actions ont été émises pour un total de € 18.004.383,60 (€4.913.618,00 de capital et € 13.090.765,60 de primes d'émission), dans le cadre du capital autorisé. Les actions nouvellement créées sont admises à la négociation sur Euronext Brussels et Euronext Paris depuis le 15 juin 2020. Le capital social de Montea est représenté par 16.023.694 actions.

Financement

Parallèlement, dans le courant du deuxième trimestre 2020, Montea est parvenue à obtenir de nouveaux financements à hauteur de € 175 millions, avec une durée moyenne pondérée de 5,4 ans.

Le taux d'endettement¹² de Montea se situe à 39,6 % fin Q2 2020.

Impact COVID-19 :

Dans le cadre des incertitudes dues à la pandémie de COVID-19, Montea s'est attachée à renforcer encore sa structure financière. Toutes choses restant égales, les besoins de financement de Montea (engagements y compris les dépenses prévues pour les projets non encore entamés, suivant les perspectives de croissance du portefeuille) sont couverts jusqu'en juin 2021.

¹² Calculé suivant l'AR du 13 juillet 2014 relatif aux sociétés immobilières réglementées.

¹¹ Pour plus de détails, voir le communiqué de presse du 11/06/2020 ou www.montea.com.

1.2.6 Évolutions dans le contexte du statut néerlandais REIT

Pour mener à bien ses investissements immobiliers aux Pays-Bas, Montea a déposé en septembre 2013 une demande d'application du régime fiscal de la « Fiscale Beleggingsinstelling » (ci-après FBI) suivant l'article 28 de la Loi sur l'impôt des sociétés de 1969. Au stade actuel, la filiale néerlandaise de Montea, Montea Nederland NV avec ses filiales, n'a pas encore reçu de décision définitive de l'administration fiscale des Pays-Bas lui accordant le statut de FBI.

En 2016, l'administration fiscale néerlandaise, faisant référence à une jurisprudence du Hoge Raad néerlandais, a revu sa position en ce qui concerne le critère d'actionnariat. En tant qu'actionnaire de sa filiale FBI Montea Nederland NV, la Société devrait établir qu'elle pourrait elle-même être qualifiée de FBI. Dans ce cas seulement, estime le fisc néerlandais, la Société pourrait être considérée comme actionnaire qualifié dans le régime FBI.

Dans ce cadre, l'administration fiscale des Pays-Bas, le ministère néerlandais des Finances et la Société se concertent pour savoir comment concrétiser ces dispositions. Le ministère a fait savoir que cette concrétisation n'était pas possible actuellement. Il faut attendre l'issue des contacts en cours entre le fisc néerlandais et les fonds d'investissement étrangers concernant le remboursement de la taxe sur les dividendes. Le ministère ne souhaite pas agir prématurément. De la décision de la Cour européenne de Justice du 30 janvier 2020 (affaire Köln-Aktienfonds Deka), il ressort qu'un organe étranger souhaitant prétendre au régime de la FBI néerlandaise doit remplir des critères comparables. L'explication de la décision s'appuie sur le but (sous-jacent) des exigences FBI en question. En vertu du jugement, il ne serait pas nécessaire que l'organe étranger remplisse des conditions exactement identiques. Le Hoge Raad n'a cependant pas encore commenté l'arrêt.

Vraisemblablement, les commentaires du Hoge Raad feront la clarté, après quoi la demande Montea pourra être réexaminée. Pendant ce temps, les autorités néerlandaises se demandent si une adaptation ciblée du régime FBI est nécessaire, possible et réalisable à terme, le cas échéant avec une politique modifiée à partir de 2021.

Bien que Montea n'ait pas encore reçu de l'administration fiscale néerlandaise la confirmation du statut de FBI, elle tient sa comptabilité comme si elle détenait déjà le statut de FBI. Par ailleurs, le ministère a déjà exprimé par le passé sa volonté d'agir conformément aux principes généraux de la bonne gouvernance en ce qui concerne un « level playing field » (égalité de traitement de tous les acteurs). Montea espère donc ne pas être traitée par les autorités fiscales néerlandaises moins favorablement que d'autres SIR belges comparables ayant déjà conclu des accords quant au statut FBI.

Dans sa déclaration à l'impôt des sociétés de 2015, 2016, 2017 et 2018, Montea Nederland NV a adopté la position selon laquelle elle remplit les critères du statut FBI, ce qui entraîne un impôt des sociétés nul. Le contrôleur néerlandais a cependant imposé une taxation provisoire pour 2015, 2016, 2017 et 2018, conforme au tarif normal de l'impôt des sociétés. Vu le taux d'intérêt fiscal en vigueur (8 %), Montea a choisi de payer cet impôt provisoire (soit un total de € 5,3 millions pour ces 4 années). En ce qui concerne 2015, cependant, Montea s'est vu réclamer un impôt des sociétés définitif (le délai de réaction du fisc néerlandais expirerait en effet avant) qui dépasse de € 0,1 million le chiffre provisoire. Montea a déposé une contestation contre cette imposition définitive. Quant aux années 2016, 2017 et 2018, des demandes de réduction d'office ont été introduites. Montea a inscrit le total (€ 5,4 millions) dans sa comptabilité à titre de créance. Si le statut de FBI est octroyé, le montant sera entièrement remboursé. En revanche, si le statut de FBI est refusé, l'impôt aura été payé à juste titre, et il faudra amortir la créance, ce qui peut avoir un impact négatif significatif sur la rentabilité de Montea. Montea Nederland a respecté chaque année l'obligation de distribution du régime FBI et payé en conséquence pour la période 2015 à 2018 une somme de € 1,0 million d'impôts sur les dividendes. Il est possible que l'impôt sur les dividendes soit récupérable si le statut de FBI est finalement refusé. L'impact total pour les années 2015 à 2018 représenterait donc € 4,4 millions ou € 0,29 par action (8,8 % du résultat EPRA 2019).

Sauf si les événements montrent qu'il aurait fallu agir autrement, Montea a l'intention de procéder de la même manière jusqu'en 2019. Une somme d'environ € 2,6 millions sera payée dans le cadre de la taxation provisoire de 2019. Les chiffres de 2019 comportent à cet effet une dette de € 2,6 millions et une créance de € 2,6 millions. Une somme d'environ € 0,5 million sera payée en guise d'impôts sur les dividendes dus après accomplissement de l'obligation de distribution. L'impact de la non-obtention du statut FBI sur 2019 se monterait donc à € 2,1 millions ou € 0,13 par action (3,9 % du résultat EPRA de 2019), à savoir le montant de la taxation provisoire moins le montant de l'impôt sur les dividendes.

1.3 Résumé des états financiers consolidés abrégés pour le premier semestre clôturé le 30/06/2020

1.3.1 Compte de résultat consolidé abrégé (analytique) au 30 juin 2020

COMPTE DE RESULTATS CONSOLIDES ABREGE (K EUR) Analytique			30/06/2020 6 mois	30/06/2019 6 mois
RESULTAT CONSOLIDES

RESULTAT LOCATIF NET			34.177	32.110
RESULTAT IMMOBILIER			36.575 107,0%	33.503 104,3%
	% par rapport au résultat locatif net
TOTAL DES CHARGES IMMOBILIERES			-1.115	-840
RESULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES			35.460	32.663
Frais généraux de la société			-2.646	-2.301
Autres revenus et charges d'exploitation			-36	-97
RESULTAT D'EXPLOITATION AVANT LE RESULTAT SUR PORTEFEUILLE			32.778	30.266
% par rapport au résultat locatif net			89,6%	90,3%

RESULTAT FINANCIER hors variations de la juste valeur des instruments de couverture			-5.125	-5.535
RESULTAT EPRA AVANT IMPOTS			27.653	24.731
Impôts			-387	-535
RESULTAT EPRA			27.267	24.195
par action			1,72	1,65

Résultat sur vente d'immeubles de placement			0	304
Résultat sur vente d'autres actifs non financiers			0	0
Variations de la juste valeur des immeubles de placement			28.406	38.280
Autre résultat sur portefeuille			0	0
RESULTAT SUR PORTEFEUILLE			28.406	38.584
Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers			-7.713	-13.864
RESULTAT DE LA JUSTE VALEUR DES ACTIFS ET PASSIFS FINANCIERS			-7.713	-13.864

RESULTAT NET			47.960	48.915
par action			3,03	3,33
RATIOS CLES	30/06/2020		31/12/2019	30/06/2019
	6 mois		12 mois	6 mois
Ratios clés (€)
Résultat EPRA par action (1)		1,72	3,28	1,65
Résultat sur le portefeuille par action (1)			4,68	2,63
Variations de la juste valeur des instruments financiers par action (1)		1,80 -0,49 -0,84		-0,95
Résultat net (IFRS) par action (1)			7,12	3,33
Réultat EPRA par action (2)			3,17	1,53
Distribution proposée
Taux de distribution (par rapport au résultat EPRA) (3) Dividende brut par action			80,5% 2,54
Dividende net par action			1,78
Nombre d'actions moyen pondéré 15.807.764			15.229.606	14.667.452
Nombre d'actions en circulation en fin de période 16.023.694			15.782.594	15.782.594

(1) Calcul sur la base du nombre moyen pondéré d'actions.

(2) Calcul sur la base du nombre d'actions en circulation à la date du bilan.

(3) Le pourcentage de distribution est calculé en chiffres absolus sur la base du résultat EPRA consolidé. La distribution effective du dividende se fondera sur le résultat statutaire de Montea SCA disponible pour distribution.

1.3.2 Commentaires relatifs au compte de résultat consolidé abrégé (analytique)

Résumé

Le résultat EPRA augmente de 13 %, passant de € 24,2 millions sur les 6 premiers mois de 2019 à € 27,3 millions pour la même période de 2020. Le résultat EPRA par action sur les 6 premiers mois de 2020 atteint € 1,72 et gagne 5 % par rapport à la même période de 2019 (€ 1,65), compte tenu de l'augmentation de 8 % du nombre moyen pondéré d'actions.¹³

La hausse du résultat EPRA s'explique principalement par la forte croissance du portefeuille immobilier en 2019 et en 2020, parallèlement à la surveillance méticuleuse et à la bonne gestion des charges opérationnelles et financières.

Le résultat d'exploitation avant résultat sur le portefeuille immobilier atteint € 32,8 millions au deuxième trimestre 2020, une progression de 8 % par rapport à la même période de l'an dernier (€ 30,3 millions).
- Le résultat locatif net se monte à € 34,2 millions pour H1 2020, soit 6 % (€ 2,1 millions) de mieux qu'à la même période de 2019 (€ 32,1 millions). Cette progression est dans une large mesure imputable aux récents achats de nouveaux biens, aux terrains loués et aux projets réceptionnés, qui génèrent des revenus locatifs supplémentaires. Pour un portefeuille inchangé (autrement dit en excluant les nouveaux achats, les ventes et les développements de projets entre les deux périodes comparées), les revenus locatifs ont augmenté de 1,7 %, principalement à cause de l'indexation des contrats de location (+ 2,2 %), de la renégociation de contrats aux Pays-Bas (+ 0,1 %) et de la baisse du taux d'occupation en France, en partie compensée par la hausse du taux d'occupation en Belgique (- 0,5 %).
- Le résultat immobilier sur H1 2020 atteint € 36,6 millions, en hausse de € 3,1 millions (ou 9 %) par rapport à la même période de l'an dernier (€ 33,5 millions). Cette évolution est principalement liée à l'augmentation du résultat locatif net (€ 2,1 millions), à l'augmentation des revenus des panneaux solaires (€ 0,3 million) et des project/property management fees (€ 0,3 millions), ainsi qu'à la baisse des frais immobiliers non récupérables en raison d'un meilleur taux d'occupation (€ 0,4 million).
- Les frais immobiliers et les frais généraux augmentent de € 0,6 million sur les 6 premiers mois de 2020 par rapport à la même période de 2019. Cela s'explique par la croissance du portefeuille et par l'augmentation de la taxe d'abonnement suite au renforcement des fonds propres en 2019. Cela se traduit par une augmentation du résultat opérationnel sur le portefeuille de € 2,5 millions ou 8 % par rapport à la même période de l'an dernier (de € 30,3 millions en H1 2019 à € 32,8 millions en H1 2020).
- La marge d'exploitation (ou marge opérationnelle 14*) se monte à 89,6 % pour les 6 premiers mois de 2020, à comparer aux 90,3 % de la même période de l'an dernier. La principale cause est l'augmentation de la taxe d'abonnement.

¹³ L'impact de l'augmentation de capital (2.847.708 nouvelles actions émises) de Q1 2019 sur le nombre moyen pondéré d'actions est le plus faible au premier trimestre 2019 et augmente graduellement jusqu'à la fin l'année. En 2020 aussi, la comparaison du résultat EPRA par action avec 2019 doit tenir compte de cet impact dégressif.

¹⁴ *La marge d'exploitation (ou marge opérationnelle) s'obtient en divisant le résultat d'exploitation (résultat opérationnel) avant résultat sur le portefeuille immobilier par le résultat immobilier.

Le résultat financier hors variations de la juste valeur des instruments financiers atteint € 5,1 millions pour les 6 premiers mois de 2020, soit € 0,4 million de moins que l'année dernière (€ 5,5 millions).

Le coût financier moyen¹⁵* calculé suivant la dette financière moyenne se monte à 2,1 % pour les 6 premiers mois de 2020 contre 2,2 % pour la même période de 2019.

Résultat EPRA

Le résultat EPRA pour les 6 premiers mois de 2020 atteint € 27,3 millions, soit 13 % de plus que pour la même période de l'année dernière. Le résultat EPRA par action augmente de 5 % à € 1,72 pour H1 2020, compte tenu de l'augmentation de 8 % du nombre moyen pondéré d'actions.¹⁶

Résultat sur le portefeuille immobilier17*

Le résultat sur le portefeuille immobilier pour les 6 premiers mois de 2020 atteint € 28,4 millions ou € 1,80 par action18. L'augmentation de valeur concerne la plus-value sur les projets réceptionnés en juin à Saint-Laurent-Blangy (FR) et à Meyzieu (FR) (€ 9,2 millions). L'augmentation s'explique aussi par la hausse de la juste valeur du portefeuille immobilier existant, principalement liée à l'évolution du marché (€ 19,2 millions) en Belgique.

Le résultat sur le portefeuille immobilier est un poste hors trésorerie qui n'influence aucunement le résultat EPRA.

Variation de la juste valeur des instruments financiers

La variation négative de la juste valeur des instruments financiers se monte à - € 7,7 millions ou - € 0,49 par action à fin Q2 2020. L'impact négatif résulte de la variation de la juste valeur des couvertures de taux d'intérêt à fin juin 2020 en raison des prévisions de baisse des taux d'intérêt de long terme en 2020.

Les variations de la juste valeur des instruments financiers constituent un poste hors trésorerie, sans aucun effet sur le résultat EPRA.

Résultat net (IFRS)

Le résultat net se compose du résultat EPRA, du résultat sur le portefeuille et des variations de la juste valeur des instruments financiers. Le résultat net du premier semestre 2020 (€ 47,9 millions) baisse de € 1,0 million par rapport à la même période de l'an dernier, principalement en raison du résultat comptabilisé sur le portefeuille immobilier en 2019 comparé à 2020.

Le résultat net (IFRS) par action19 s'élève à € 3,03 (€ 3,33 fin Q2 2019).

¹⁵ *Ce coût financier, un prorata moyen, se calcule à partir du coût financier total sur la période rapportée à la dette financière moyenne sur les 12 derniers mois, compte non tenu de la valorisation des instruments de couverture, qui ne constituent pas un coût de financement à proprement parler pour la société.

¹⁶ L'impact de l'augmentation de capital (2.847.708 nouvelles actions émises) de Q1 2019 sur le nombre moyen pondéré d'actions est le plus faible au premier trimestre 2019 et augmente graduellement jusqu'à la fin l'année. En 2020 aussi, la comparaison du résultat EPRA par action avec 2019 doit tenir compte de cet impact dégressif.

¹⁷ *Résultat sur le portefeuille : variations négatives et/ou positives de la juste valeur du patrimoine immobilier + les éventuelles moinsvalues ou plus-values dues à la réalisation de biens immobiliers.

¹⁸ Résultat du portefeuille immobilier sur la base du nombre moyen pondéré d'actions

¹⁹ Calcul sur la base du nombre moyen pondéré d'actions

1.3.3 Bilan consolidé abrégé au 30 juin 2020

	BILAN CONSOLIDE (EUR)	30/06/2020 Conso	31/12/2019 Conso	30/06/2019 Conso
I.	ACTIFS NON COURANTS	1.217.746.768	1.161.380.537	1.081.801.959
II.	ACTIFS COURANTS	35.581.352	32.317.252	57.153.624
	TOTAL DE L'ACTIF	1.253.328.121	1.193.697.790	1.138.955.582
	TOTAL DES CAPITAUX PROPRES	708.196.762	680.029.177	620.404.629
I.	Capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société mère	708.196.762	680.029.177	620.404.629
II.	Intérêts minoritaires	0	0	0
	PASSIFS	545.131.359	513.668.613	518.550.953
I.	Passifs non courants	437.472.501	412.772.382	427.694.923
II.	Passifs courants	107.658.859	100.896.231	90.856.030
	TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF	1.253.328.121	1.193.697.790	1.138.955.582

1.3.4 Commentaire du bilan consolidé au 30 juin 2020

Au 30/06/2020, le total de l'actif (€ 1.253,3 millions) se compose essentiellement d'immeubles de placement (92 % du total), de panneaux voltaïques (2 % du total) et de projets de développement (3 % du total). Le reste de l'actif (3 % du total) représente les autres immobilisations corporelles et financières, parmi lesquelles les actifs à usage propre, et les actifs circulants (placements de trésorerie, créances commerciales et fiscales).

La juste valeur du parc immobilier total de Montea suivant IAS 40 atteint € 1.215,6 millions au 30 juin 2020²⁰ . Elle se compose de la valeur des immeubles en portefeuille, y compris des immeubles déstinés pour la vente (€ 1.147,2 millions), de la juste valeur des développements en cours (€ 42,2 millions) et de la juste valeur des panneaux photovoltaïques (€ 26,2 millions).

	Belgique	France	Pays-Bas	Total 30/06/2020	Total 31/12/2019	Total 30/06/2019
Portefeuille immobilier - Immeubles (1)
Nombre de sites	33	18	20	71	69	65
Surface entrepôts (m²) Surface bureaux (m²) Surface terrain - en location (m²) (2) Surface totale (m²)	623.113 57.407 6.512 687.032	202.702 17.774 0 220.476	289.743 29.456 156.498 475.697	1.115.558 104.637 163.010 1.383.206	1.073.248 103.334 163.010 1.339.593	1.049.887 98.510 163.010 1.311.408
Portefeuille immobilier - Terrains
Potentiel de développement (m²) - en location (3) Potentiel de développement (m²) - en portefeuille Potentiel de développement (m²) - en recherche Potentiel de développement (m²) - en option Surface totale - Potentiel de développement (m²) Juste valeur (K EUR) Valeur d'investissement (K EUR) Loyers contractuels annuels (K EUR) Rendement brut (%) Rendement brut si 100% loué (%) Surfaces non louées (m²) Valeur locative des surfaces non louées (K EUR) (4) Taux d'occupation	32.562 191.907 0 79.137 303.606 542.098 555.751 34.746 6,41% 6,44% 1.776 169 99,7%	0 112.204 70.000 0 182.204 192.767 206.340 10.976 5,69% 6,04% 7.394 667 96,6%	720.980 40.120 0 120.000 881.100 412.300 441.161 24.390 5,92% 5,92% 0 0 100,00%	753.542 344.231 70.000 199.137 1.366.910 1.147.166 1.203.252 70.112 6,11% 6,18% 9.170 836 99,3%	753.542 368.743 0 224.137 1.346.422 1.083.085 1.134.150 67.217 6,21% 6,28% 9.373 850 99,3%	753.542 201.907 0 314.169 1.269.618 1.022.001 1.070.691 64.651 6,33% 6,43% 14.405 1.109 98,7%
Portefeuille immobilier - Panneaux photovoltaïques (5)
Juste valeur (K EUR)	22.122	0	4.115	26.237	12.195	11.951
Portefeuille immobilier - Développements
Juste valeur (K EUR)	37.229	2.101	2.865	42.195	64.004	70.161

(1) Y compris les immeubles détenus en vue de la vente ainsi que le droit d'utilisation lié aux terrains détenus via une concession suivant IFRS 16.

(2) La surface des terrains loués est prise en compte à 20 % de la surface totale. En effet, la valeur locative d'un terrain est voisine de 20 % de la valeur locative d'un bien logistique.
(3) Cette ligne a été ajoutée par rapport à H1 2019. Les chiffres de 2019 ont été complétés pour permettre la comparaison avec cette année.
(4) Hors valeur locative estimée des projets en construction et/ou rénovation.
(5) La juste valeur de l'investissement dans les panneaux solaires figure à la rubrique « D » du bilan (immobilisations).

²⁰ Comme déterminé par l'expert immobilier indépendant JLL.

La superficie totale des bâtiments du portefeuille immobilier est de 1.383.206 m², répartie sur 71 sites dont 33 en Belgique, 18 en France et 20 aux Pays-Bas.
Montea dispose de terrains pour un total de 1.366.910 m², dont 753.542 m² loués dans le portefeuille, 344.231 m² non loués dans le portefeuille, 70.000 m² sous phase de Due Diligence et 199.137 m² sous option, soit au total un potentiel de développement d'environ 50 %, ce qui représente une potentiel de location d'environ 50 % (+/-700.000 m²).
Le rendement immobilier brut sur l'ensemble des immeubles de placement s'élève à 6,2 % dans l'hypothèse d'un portefeuille entièrement loué, par rapport de 6,3 % à la situation du 31/03/2020. Le rendement brut, compte tenu de l'inoccupation actuelle, s'élève à 6,1 %.
Les loyers contractuels annuels (hors garanties de location) atteignent € 70,1 millions, une hausse de 8 % par rapport au 30/06/2019, surtout imputable à l'accroissement du portefeuille immobilier.
Le taux d'occupation reste stable par rapport à fin mars 2020 et se situe à 99,3 % au 30 juin 2020. Les vacances actuelles se situent en France, sur le site de Le Mesnil-Amélot auparavant loué à Autoclick et Facilit'Air. En Belgique et aux Pays-Bas, le portefeuille est entièrement occupé à la fin du premier semestre 2020.
La juste valeur des développements en cours, à savoir € 42,2 millions, se compose de :
- site de Tyraslaan, Vilvorde (BE)
- site de Lummen (BE)
- site de Bornem (BE)
- site de Senlis (FR)
- projet de Schiphol Airport (NL)
- site de Etten-Leur (NL)
- investissements photovoltaïques (BE+NL)
La juste valeur des panneaux solaires, € 26,2 millions, concerne 24 projets photovoltaïques en Belgique et aux Pays-Bas.

Dans le total du passif, on trouve les fonds propres (€ 708,2 millions) et une dette totale de € 545,1 millions.
- o Les fonds propres (IFRS) s'élèvent à € 708,2 millions au 30 juin 2020 pour € 680 millions fin 2019.

La NAV EPRA²¹*au 30/06/2020 atteint € 46,11 par action (€ 44,54 par action au 31/12/2019). La hausse résulte principalement de l'accroissement du capital due au résultat EPRA réalisé (avec prise en compte de la distribution de dividendes en 2019 via le dividende optionnel), de l'impact de l'augmentation de capital, ainsi que de la revalorisation positive du portefeuille, en partie compensée par la revalorisation négative des instruments de couverture financière en 2020. La NNNAV EPRA par action se monte à € 44,35 au 30 juin 2020 (€ 43,27 par action au 31/12/2019).

o La dette totale (€ 545,1 millions) se compose de :
- € 338,8 millions en lignes de crédit tirées auprès de 8 institutions financières. Montea dispose de € 496,7 millions en lignes de crédit sous contrat au 30 juin 2020 ainsi que d'une capacité non consommée de € 157,9 millions ;
- € 79,7 millions en emprunts obligataires émis par Montea en 2014 et 2015 ;
- une dette de leasing en cours de € 47,8 millions, représentant principalement la dette de leasing relative aux terrains en concession (entrée en vigueur IFRS 16) ainsi que le financement des panneaux solaires du site d'Alost ;
- la valeur négative des instruments de couverture en cours pour la somme de € 30,8 millions ; et
- les autres dettes et comptes de régularisation²² pour un montant de € 48,0 millions.

La durée moyenne pondérée des dettes financières (lignes de crédit, emprunts obligataires et engagements de leasing) atteint 4,2 ans au 30 juin 2020. La durée moyenne pondérée des couvertures de taux d'intérêt atteint 6,5 ans à fin mars 2020. Le « hedge ratio », qui traduit le pourcentage des dettes financières à taux fixe ou à taux variable faisant l'objet de couvertures de taux d'intérêt (Interest Rate Swap ou Cap), s'élève à 94 %.

L'Interest Coverage Ratio est égal à 6,4 au premier semestre 2020 contre 5,5 pour la même période de l'an dernier.

Le coût moyen du financement des dettes s'élève à 2,1 % sur les 6 premiers mois de 2020 (2,2 % sur la même période de l'an dernier).

L'endettement²³ de Montea atteint 39,6 % fin Q2 2020 (contre 39,4 % fin 2019).

Montea respecte tous les engagements conclus avec ses institutions financières en matière de taux d'endettement. Ces engagements limitent l'endettement autorisé à 60 %.

²¹ *NAV EPRA : La NAV EPRA est la NAV adaptée afin de comprendre aussi les investissements immobiliers et autres à leur juste valeur et d'exclure certains postes qui ne se concrétiseront vraisemblablement pas dans un modèle d'entreprise avec des investissements immobiliers à long terme. Voir aussi : www.epra.com. NAV EPRA par action : La NAV EPRA par action est la NAV EPRA basée sur le nombre d'actions en circulation à la date du bilan. Voir aussi : www.epra.com.

²² Les comptes de régularisation comprennent principalement les loyers facturés par anticipation pour le trimestre suivant.

²³ Calculé suivant l'AR du 13 juillet 2014 relatif aux sociétés immobilières réglementées.

Impact COVID-19 :

Dans le cadre des incertitudes dues à la pandémie de COVID-19, Montea s'est attachée à renforcer encore sa structure financière. Dans le courant du deuxième trimestre 2020, Montea a contracté de nouvelles lignes de crédit à hauteur de € 175 millions. Toutes choses restant égales, les besoins de financement de Montea (engagements y compris les dépenses prévues pour les projets non encore entamés, suivant les perspectives de croissance du portefeuille) sont couverts jusqu'en juin 2021. Montea dispose actuellement d'une capacité de € 157,9 millions en lignes de crédit non consommées.

La pandémie du COVID-19 a suscité des tensions sur les marchés financiers, à la suite de quoi les spreads ont fortement augmenté. L'impact de cette évolution sur Montea est limité. En effet, la société a conclu les nouvelles lignes de crédit avec des marges conformes à celles des lignes de crédit déjà tirées.

Le marché du papier commercial à court terme subit des tensions dues au COVID-19. Cela se traduit par une réduction des volumes d'investissement et une augmentation des marges. Montea n'est pas affectée car la société ne détient pas de papier commercial de court terme.

Montea envisage toujours tous les modes de financement possibles. Grâce à ses références, à un faible endettement de 39,6 % et au type d'immobilier dans lequel elle opère (logistique), l'accès de Montea au marché des titres de dette n'a pas été affecté par la pandémie. Compte tenu des incertitudes et COVID-19, Montea a décidé d'augmenter sa capacité de financement disponible. Cela entraînera à l'avenir des frais financiers supplémentaires sous la forme d'une commission de réservation.

1.3.5 Règles d'évaluation

Les chiffres semestriels abrégés consolidés sont établis suivant les bases de l'information financière en accord avec la norme IFRS IAS 34 « Information financière intermédiaire ». Dans ces chiffres semestriels abrégés, les bases de l'information financière et les méthodes de calcul sont les mêmes que celles des comptes annuels consolidés au 31 décembre 2019.

o Normes et interprétations nouvelles et modifiées applicables aux exercices commençant le 1er janvier 2020

Sauf indication contraire, Montea n'en a pas fait usage. Ces modifications, apportées par l'IASB, et les interprétations publiées par l'IFRIC, sont sans effet substantiel sur la présentation, les commentaires ou les résultats de Montea :

Modifications de IAS 1 et IAS 8 Définition du matériel
Modifications de IFRS 3 Regroupements d'entreprises
Modifications des Références au cadre conceptuel dans les normes IFRS

o Normes et interprétations nouvelles et modifiées qui ont été publiées mais ne sont pas encore applicables aux exercices commençant le 1er janvier 2020

Un certain nombre de nouvelles normes, de modifications et d'interprétations ne sont pas encore de rigueur en 2020 mais peuvent déjà être appliquées. Sauf indication contraire, Montea n'en a pas fait usage. Ces modifications, apportées par l'IASB, et les interprétations publiées par l'IFRIC, seront vraisemblablement sans effet substantiel sur la présentation, les commentaires ou les résultats de Montea :

Modification de IFRS 10 et IAS 28 Vente ou apport d'actifs entre un investisseur et une entreprise associée ou une coentreprise (entrée en vigueur différée pour un temps indéterminé, raison pour laquelle l'approbation par l'Union européenne est également reportée)
IFRS 14 Comptes de report relatifs à la réglementation des tarifs (applicables aux exercices à partir du 1er janvier 2016, mais non encore approuvées dans l'Union européenne)
IFRS 17 Contrats d'assurance (entrée en vigueur reportée à 2023, raison pour laquelle l'approbation de l'Union européenne a aussi été reportée)

Impact COVID-19 :

Les ristournes de loyer qui sont exceptionnellement consenties en temps de crise économique, comme la crise du COVID-19 et le confinement qui s'en suit, seront traitées suivant IFRS 9 (« impairment loss ») en tant que réduction des revenus. Pour la période jusqu'au 30 juin 2020, cela ne concerne pas Montea, qui n'a pas octroyé de ristournes de loyer à ses clients.

1.4 Performance boursière de l'action Montea

Le cours boursier au 30/06/2020 (€ 89,2) dépasse de 18,3 % le cours boursier d'il y a un an (€ 75,4).

PERFORMANCE BOURSIERE	30/06/2020	31/12/2019	30/06/2019

Cours de bourse (€)
A la clôture	89,20	81,00	75,40
Le plus élevé	100,40	84,00	80,10
Le plus bas	53,00	55,73	57,40
Moyenne	84,88	73,99	70,02
VAN par action (€)
IFRS VAN	44,20	43,09	39,31
EPRA NNNAV	44,35	43,27	39,53
EPRA NAV	46,11	44,54	40,83
Prime (%)	101,8%	88,0%	91,8%
Rendement de dividende (%)		3,1%
Dividende (€)
Brut		2,54
Net		1,78
Pourcentage de distribution du dividende		80%
Volume (nombre de titres)
Volume journalier moyen	16.025	20.037	28.538
Volume de la période	2.019.182	5.109.550	3.567.305
Nombre d'actions	16.023.694	15.782.594	15.782.594
Capitalisation boursière (K €)
Capitalisation boursière à la clôture	1.429.314	1.278.390	1.190.008
Ratios (%)
"Velocité"	13%	32%	23%

Rendement en dividende ( %) : Dividende brut divisé par le cours boursier moyen.

Rendement brut ( %) : Évolution de l'action depuis le début de Montea + dividendes, divisé par le cours boursier moyen.

« Velocité » : Volume de la période divisé par le nombre d'actions.

Impact COVID-19 :

La crise actuelle se caractérise par une baisse sensible des cours boursiers dans certains secteurs. Cependant, la logistique est un segment immobilier qui ne devrait pas souffrir de la crise, voire pourrait en bénéficier :

Les entreprises voudront réduire leur dépendance aux pays d'Asie et constituer des stocks stratégiques
Les attentes des consommateurs quant aux délais de livraison vont s'accroître ; pour y répondre, des entreprises augmenteront leur stock
Les entreprises qui ne proposent pas encore de services en ligne seront contraintes de s'adapter et leurs services en ligne subsisteront après la crise
Les consommateurs qui ne connaissaient pas encore les avantages des services en ligne découvrent les commandes via Internet, un facteur de changement de comportement parmi les « late adopters »

Le prix de l'action Montea n'a jusqu'à présent eu aucun impact de la pandémie COVID-19.

1.5 Événements importants survenus après la date du bilan

Il n'y a pas eu des événements importants après la date du bilan.

1.6 Transactions entre parties liées

Il n'y a pas eu de transactions entre parties liées au premier semestre 2020, à l'exception de celles qui respectent les conditions du marché et sont habituelles dans l'exercice des activités de Montea.

1.7 Principaux risques et incertitudes

1.7.1 Principaux risques et incertitudes²⁴

Le conseil d'administration du gérant statutaire de Montea et le management sont très conscients de l'importance du développement et du maintien d'une bonne gestion, permettant de conserver un patrimoine de qualité. Montea applique des normes strictes et claires en matière (i) d'optimisation et d'amélioration des bâtiments existants, (ii) de gestion commerciale, (iii) de gestion technique des bâtiments et (iv) d'investissement dans les bâtiments existants. Ces critères ont pour but de limiter les inoccupations ainsi que d'augmenter au maximum et de manière durable la valeur du patrimoine immobilier de Montea.

Les principaux risques et incertitudes auxquels l'entreprise peut être confrontée sont exposés dans le rapport annuel 2019, avec leur impact potentiel et la stratégie retenue pour limiter les répercussions.

Impact COVID-19 :

La gestion de la pandémie mondiale a conduit et devrait encore conduire à des cessations d'activité temporaires, parallèlement aux certains mesures de confinement imposées par les autorités, des mesures de restriction sans précédent. La crise actuelle pourrait produire pour Montea les effets suivants :

Interruption ou ralentissement des projets de développement, avec un impact sur les revenus de la société
Problèmes financiers pour les locataires le plus durement touchés, avec un impact sur les revenus et le cash-flow de la société
Accès moins facile aux financements et/ou augmentation des marges de crédit exigées par les banques et les marchés financiers, avec un impact possible sur la liquidité
Risque de liquidité

À ce jour, aucun de ces risques n'est survenu à cause du COVID-19.

Montea peut compter sur des locataires solides. Cela minimise le risque de défaut de paiement. Les locataires sont en majorité de grandes entreprises. Le top 10 des clients de Montea représente 34 % de ses revenus locatifs.

²⁴ Pour plus de détails sur la stratégie de Montea, nous renvoyons au rapport annuel 2016. Le cas échéant, la politique de Montea sera adaptée suivant les facteurs de risque décrits.

1.8 Responsabilité de l'entreprise et entreprise durable

Plutôt que le bénéfice pour le bénéfice, Montea privilégie l'accroissement d'une valeur durable. La durabilité au sens le plus large du terme est inscrite depuis longtemps dans les gènes de Montea. Cela dépasse largement les simples considérations écologiques. Montea s'efforce d'anticiper en réfléchissant au-delà des normes et législations actuelles.

En 2020, Montea fait un pas de plus : via la recherche, la vision d'avenir à moyen terme (2030) et à long terme (2050) est inscrite dans le Plan 2030/2050 : Une vision durable pour demain. La vision et les nouvelles ambitions s'appuient sur une approche 4P (People, Planet, Profit, Policy) qui dépasse le cadre des critères ESG (Environmental, Social and Governance).

Le développement du Plan 2030/2050 commence par une mesure de référence, la situation actuelle, en guise de point de départ. Le plan définit aussi un « level playing field » (égalité de traitement pour tous les acteurs). Montea voit augmenter sans cesse le nombre de ses parties prenantes, qui font partie de l'enquête. Montea ne rend pas seulement des comptes à ses clients et à ses actionnaires. La société est aussi une partie prenante très importante en raison de notre impact sur la mobilité, l'utilisation de l'espace, la pollution… Montea est consciente de son impact et ne raisonne pas en termes purement économiques mais a une vision beaucoup plus large.

Une prochaine phase consistera à analyser en détail le portefeuille existant comme les projets futurs, à la lumière des besoins d'avenir.

L'étude doit déboucher sur un plan d'action concret qui sera mis en œuvre à moyen (2030) et long (2050) terme. Cette vision d'avenir, Montea l'intégrera à la fois dans son ADN et concrètement sur le terrain.

La première phase du Plan 2030/2050 a commencé. Elle s'achèvera à l'automne 2020. Vu l'importance de cette étude pour Montea, ses parties prenantes et la société, Montea s'entoure de partenaires expérimentés afin d'arriver au résultat optimal.

Il va de soi que Montea poursuit ses efforts actuels en matière de durabilité. En voici un aperçu :

340.000 m² de surfaces logistiques ont été équipés de systèmes de surveillance énergétique pour l'évaluation quotidienne de la consommation des locataires. Cela permet de détecter rapidement les anomalies dans la consommation d'énergie et d'intervenir sans retard. La consommation d'énergie est aussi un paramètre important dans le calcul de l'empreinte écologique.
Le programme de relighting poursuit son déploiement dans nos entrepôts belges. Dans tous nos bâtiments plus anciens, l'éclairage cède la place à des appareils à LED qui consomment moins.
L'utilisation des pompes à chaleur, la récupération et le réemploi de l'eau, l'installation de bornes de recharge pour véhicules électriques : tout cela fait dorénavant partie de l'équipement standard dans les nouveaux projets.
Dans le projet Lumineus de Lummen, Montea va au-delà de la norme. Non seulement le site fonctionne sans gaz, mais il sera aussi dans une certaine mesure dissocié du réseau d'eau potable. Avec la collaboration de De Watergroep, Montea lance en effet un projet pilote pour transformer l'eau de pluie en eau potable. On étudie parallèlement la possibilité de stocker l'énergie à court et à long terme à l'aide de batteries et de piles à combustible.
Montea soutient la chaire Dennie Lockefeer. Cette chaire de recherche fondamentale de l'université d'Anvers organise l'étude scientifique de la multimodalité, en particulier le transport par les voies navigables intérieures en guise de solution possible pour améliorer la mobilité.
À intervalles réguliers, Montea organise avec ses partenaires (notamment VIL, Spryg) des séminaires à l'attention du secteur. L'objectif est de partager le savoir avec un maximum de protagonistes.

Parallèlement, l'organisation Montea est responsable du bien-être de ses propres collaborateurs. Montea encourage ses employés à s'impliquer en dehors du travail dans des initiatives au sein de la société dans son ensemble. Montea soutient volontiers les projets et initiatives dans lesquels ses employés s'impliquent de près.

Montea devait participer à la Roparun, une course annuelle de relais entre Paris et Rotterdam, à l'appui des associations qui militent en faveur des personnes atteintes d'un cancer. Mais l'événement a été annulé en raison du COVID-19. En remplacement, Montea organise sa propre course relais entre le siège de Tilburg et celui d'Alost. La recette ira à des associations sans but lucratif.
Montea participe chaque année à IMMOrun, une forme sportive de réseautage dans le monde de l'immobilier.
Montea soutient diverses causes caritatives, par exemple De Kampenhoeve, un centre de thérapie par le contact avec les chevaux et les ânes. Il s'agit d'une initiative d'un collaborateur de Montea.
Montea organise régulièrement des activités et des excursions pour les membres de son personnel et leur famille.

2 Déclaration suivant l'article 13 de l'AR du 14 novembre 2007

Conformément à l'article 13, paragraphe 2 de l'AR du 14 novembre 2007, le gérant statutaire de Montea, Montea Management SA, représenté par son représentant permanent, Jo De Wolf, déclare qu'à sa connaissance :

les états financiers abrégés, établis conformément aux normes applicables aux comptes annuels, dressent un tableau fidèle du patrimoine, de la situation financière et des résultats de Montea et des entreprises incluses dans la consolidation ;
le rapport financier intermédiaire donne une image fidèle des informations requises en vertu de l'article 13, § 5 et § 6 de l'Arrêté Royal du 14 novembre 2007 relatif aux obligations des émetteurs d'instruments financiers admis à la négociation sur un marché réglementé.

3 Indicateurs de performance EPRA ²⁵

A) Résultat EPRA – résultat EPRA par action

Définition : Le résultat EPRA est le résultat net (après affectation du résultat d'exploitation avant résultat sur le portefeuille, moins les résultats financiers et l'impôt des sociétés, hors impôts différés), moins les variations de la juste valeur des immeubles de placement et des biens destinés à la vente, moins le résultat sur la vente d'immeubles de placement, plus les variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers. Le résultat EPRA par action est le résultat EPRA divisé par le nombre moyen pondéré d'actions de l'exercice.
Objectif : Le résultat EPRA reflète la rentabilité opérationnelle de la société après résultats financiers et après impôts sur le résultat d'exploitation. Le résultat EPRA mesure le résultat net des activités de base par action.

Calcul :

(en EUR X 1 000)	30/06/2020	30/06/2019
Résultat net (IFRS)	47.960	48.915
Changements pour le calcul du résultat EPRA
A exclure:
(i) Variations de la juste valeur des immeubles de placement et des immeubles pour la vente	-28.406	-38.280
(ii) Réultat sur la vente des immeubles de placement	0	-304
(vi) Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers	7.713	13.864

Résultat EPRA	27.267	24.195
Nombre moyen pondéré d'actions	15.807.764	14.667.452
Résultat EPRA par action (€/action)	1,72	1,65

²⁵ Les indicateurs EPRA ont fait l'objet d'un contrôle limité du commissaire.

B) NAV EPRA – NAV EPRA par action

Définition : La NAV EPRA est la NAV adaptée afin de comprendre aussi les investissements immobiliers et autres à leur juste valeur et d'exclure certains postes qui ne se concrétiseront vraisemblablement pas dans un modèle d'entreprise avec des investissements immobiliers à long terme. La NAV EPRA par action est la NAV EPRA divisée par le nombre d'actions en circulation à la date du bilan. Voir aussi www.epra.com.
Objectif : La NAV EPRA mesure la valeur intrinsèque sans tenir compte de la juste valeur des instruments de couverture dont l'impact sur les exercices à venir est comptabilisé dans les charges financières, lorsque l'IRS n'est pas annulé avant l'échéance. La NAV EPRA par action mesure la valeur intrinsèque action sans tenir compte de la juste valeur des instruments de couverture dont l'impact sur les exercices à venir est comptabilisé dans les charges financières, lorsque l'IRS n'est pas annulé avant l'échéance.

(en EUR X 1 000)	30/06/2020	30/06/2019
Capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société mère	708.197	620.405
VAN par action (€/action)	44,20	39,31
Effet de la levée d'options, de dettes convertibles et d'autres instruments de capitaux propres Valeur de l'actif net diluée après effet de l'exercice des options, la dette convertible et d'autres instruments de capitaux propres A exclure		620.405
IV. Juste valeur des instruments financiers	30.637	24.050
EPRA VAN	738.833	644.454
Nombre d'actions en circulation par fin période	16.023.694	15.782.594
EPRA VAN par action (€/action	46,11	40,83

C) NNNAV EPRA – NNNAV EPRA par action

Définition : La NNNAV EPRA est la NAV EPRA adaptée pour comprendre aussi la juste valeur des instruments financiers, des dettes et des impôts différés. La NNNAV EPRA par action est la NNNAV EPRA divisée par le nombre d'actions en circulation à la date du bilan. Voir aussi www.epra.com.
Objectif : La NNNAV EPRA mesure la valeur intrinsèque compte tenu de la juste valeur des instruments de couverture. La NNNAV EPRA par action mesure la valeur intrinsèque par action compte tenu de la juste valeur des instruments de couverture.

Calcul :

(en EUR X 1 000)	30/06/2020	30/06/2019
EPRA VAN	738.833	644.454
Nombre d'actions en circulation par fin période	16.023.694	15.782.594
EPRA VAN par action (€/action)	46,11	40,83
A rajouter:
(i) Juste valeur des instruments financiers	-30.637	-24.050
(ii) Réévaluations de la juste valeur des financements à taux d'intérêt fixe	2.379	3.529
EPRA NNVAN	710.576	623.934
Nombre d'actions en circulation par fin période	16.023.694	15.782.594
EPRA NNVAN par action (€/action)	44,35	39,53

D) Inoccupation EPRA

Définition : L'inoccupation EPRA correspond au complément de la rubrique « Taux d'occupation », à la différence que le taux d'occupation calculé par Montea est basé sur le nombre de mètres carrés tandis que le taux d'inoccupation EPRA se calcule suivant la valeur locative estimée.
Objectif : L'inoccupation EPRA mesure le pourcentage de vacance en fonction de la valeur locative estimée, sans tenir compte des m² non louables et destinés au redéveloppement ni des terrains.

(En EUR X 1 000)	(A)	(B)	(A/B)	(A)	(B)	(A/B)
	Valeur locative	Valeur locative	Taux d'inoccupation	Valeur locative	Valeur locative	Taux d'inoccupation
	(ERV) pour	estimé du	ERPA	estimé (ERV) pour	estimé du	ERPA
	l'inoccupation	portefeuille (ERV)		l'inoccupation	portefeuille (ERV)
			(in %)			(in %)
	30/06/2020	30/06/2020	30/06/2020	30/06/2019	30/06/2019	30/06/2019

Belgique	169	32.578	0,5%	372	32.426	1,1%
France	667	11.494	5,8%	737	9.177	8,0%
Les Pays-Bas	-	23.949	0,0%	-	22.224	0,0%

Total	836	68.021	1,2%	1.109	63.828	1,7%

E) EPRA NIY / EPRA Topped-up NIY

Définition :	Le NIY EPRA représente les revenus locatifs annualisés sur la base du loyer constant perçu à la date du bilan, moins les frais de fonctionnement non récupérables des immeubles, divisés par la valeur marchande des biens, plus les frais d'achat (estimés).
Objectif :	Introduire un critère de mesure permettant les comparaisons entre portefeuilles en Europe. Voir aussi www.epra.com.

(en EUR x 1000)		30/06/2020	31/12/2019
		TOTAL	TOTAL
Immeubles de placement – pleine propriété		1.153.829	1.104.358
Immeubles de placement – participation des JV / Fonds
Actifs en vue de vente
Moins développements		-42.195	-64.004
Portefeuille immobilier achevé		1.111.634	1.040.353
Provision pour frais d'acquisition estimés		54.645	49.694
Valeur d'investissement du portefeuille achevé B		1.166.279	1.090.047
Revenus locatifs encaissés au comptant annualisés		72.908	69.391
Coûts immobiliers		-3.582	-3.771
Loyers nets annualisés A		69.326	65.620
Gratuités ou autre 'lease incentives'		13	80
"topped-up" Loyers nets annualisés C		69.340	65.699
EPRA NIY	A/B	5,9%	6,0%
EPRA "topped-up" NIY	C/B	5,9%	6,0%

F) Ratio de coût EPRA

Définition : Le ratio de coût EPRA désigne les coûts administratifs et charges d'exploitation (y compris coûts d'inoccupation) divisés par les revenus locatifs bruts. Voir aussi www.epra.com. Objectif : Les ratios de coûts EPRA sont destinés à constituer une base cohérente à partir de laquelle

les entreprises pourront le cas échéant fournir davantage d'informations à cet égard. Voir aussi www.epra.com.

Ratio de coûts EPRA
( En EUR x 1000)		30/06/2020	31/12/2019

(i) charges d'exploitation & administration (IFRS)		3.582	6.656
(iii) indemnité de gestion hors élément de profit réel/estimé		-198	-365
Coûts EPRA (frais directs de vacance inclus)	A	3.384	6.290
(ix) Frais directs de vacance		-134	-166
Coûts EPRA (frais directs de vacance inclus)	B	3.250	6.125
(x) Revenus locatifs bruts moins loyer à payer sur terrain loué - IFRS		36.045	67.985
Revenus locatifs bruts	C	36.045	67.985
Ratio de coûts EPRA (frais de vacance directs inclus)	A/C	9,4%	9,3%
Ratio de coûts EPRA (hors frais de vacance directs)	B/C	9,0%	9,0%

4 Détail du calcul des APM utilisés par Montea²⁶

Résultat sur le portefeuille

Définition : Variations négatives et/ou positives de la juste valeur du patrimoine immobilier + les éventuelles moins-values ou plus-values dues à la réalisation de biens immobiliers.
Objectif : Cet APM reflète les variations négatives et/ou positives de la juste valeur du patrimoine immobilier + les éventuelles moins-values ou plus-values dues à la réalisation de biens immobiliers.

Calcul :

RESULTAT SUR LE PORTEFEUILLE (en EUR X 1 000)	30/06/2020	30/06/2019
Résultat sur la vente d'immeubles de placement Variations de la juste valeur des immeubles de placement	- 28.406	304 38.280
RESULTAT SUR LE PORTEFEUILLE	28.406	38.584

Résultat financier hors variations de la juste valeur des instruments financiers

Définition : Le résultat financier suivant l'AR du 13 juillet 2014 relatif aux sociétés immobilières réglementées, hors variation de la juste valeur des instruments financiers.
Objectif : Cet APM reflète le coût réel du financement de la société.

Calcul :

RESULTAT FINANCIER hors variations de la juste valeur des instruments financiers (en EUR X 1 000)	30/06/2020	30/06/2019
Résultat financier	-12.837	-19.399
A exclure: Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers	7.713	13.864
RESULTAT FINANCIER hors variations de la juste valeur des instruments financiers	-5.125	-5.535

²⁶ Hors les indicateurs EPRA dont certains sont considérés comme APM et calculés suivant le chapitre 2 Mesures de performance EPRA. Les critères de performance alternatifs ont fait l'objet d'un audit limité par le commissaire.

Marge d'exploitation ou marge opérationnelle

Définition : Résultat opérationnel avant le résultat sur le patrimoine immobilier divisé par le résultat immobilier.
Objectif : Cet APM mesure la rentabilité opérationnelle de la société en pourcentage du résultat immobilier.

Calcul :

MARGE D'EXPLOITATION	30/06/2020	30/06/2019
(en EUR X 1 000)

Résultat de location net	36.575	33.503
Résultat d'exploitation (avant le résultat sur le portefeuille)	32.778	30.266

MARGE D'EXPLOITATION	89,6%	90,3%

Coût moyen de la dette

Définition : Le coût financier moyen sur toute l'année. Il représente le résultat financier total par rapport à la moyenne du solde initial et du solde final de la dette financière, sans tenir compte de la valorisation des instruments de couverture.
Objectif : La société se finance partiellement par la dette. Cet APM mesure le coût de cette source de financement et son impact possible sur les résultats.

COUT MOYEN DE LA DETTE	30/06/2020	30/06/2019
(en EUR X 1 000)

Résultat financier	-12.837	-19.399
A exclure:
Autres frais et bénéfices financiers	-92	-34
Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers	7.713	13.864
Charges d'intérêts liées aux dettes de leasing (IFRS 16)	1.053	1.077
Intérêts intercalaires	-784	-557

TOTAL CHARGES FINANCIERES (A)	-4.948	-5.050

CREANCES FINANCIERS IMPAYEES MOYENNES (B)	478.383	466.070

COUT MOYEN DE LA DETTE (A/B)	2,1%	2,2%

Interest Coverage Ratio

Définition : Le ratio de couverture d'intérêt est la somme du résultat d'exploitation avant le résultat sur le portefeuille et des produits financiers, divisée par les charges d'intérêts nettes.

Objectif : Cet APM mesure combien de fois la société gagne ses charges d'intérêts.

INTEREST COVERAGE RATIO	30/06/2020	30/06/2019
(en EUR X 1 000)

Résultat d'exploitation (avant le résultat de portefeuille)	32.778	30.266
Revenues financiers (+)	9 2	3 4
TOTAL (A)	32.870	30.300

Charges financières nettes (-)	5.176	5.500
TOTAL (B)	5.176	5.500

INTEREST COVERAGE RATIO (A/B)	6,35	5,51

5 Perspectives et mise à jour COVID-19

Montea a pris un ensemble de mesures pour assurer la continuité de ses activités dans les pays où la société opère, en privilégiant avant tout la santé et le bien-être de toutes les parties prenantes. En particulier, les collaborateurs ont été encouragés à adopter le télétravail autant que possible, pour toutes les tâches qui ne nécessitent pas de présence physique. La promotion du télétravail datant déjà d'avant la crise, cette mesure n'a pas posé de difficultés particulières. La continuité du service vis-à-vis des locataires est garantie par les équipes opérationnelles, en contact étroit avec les locataires.

Toujours au 30 juillet 2020, Montea a reçu 99 % des factures de loyer échues du deuxième trimestre 2020 et 98 % des factures de loyer échues du troisième trimestre 20020.

Ces pourcentages correspondent au niveau de l'année dernière au même moment. Seule une petite partie des retards est directement liée à la crise du COVID-19.

Montea compte actuellement deux projets en cours de construction, l'un aux Pays-Bas (Schiphol) et l'autre en Belgique (Anvers – Blue Gate). Ces deux chantiers n'ont pas pris de retard au stade actuel. Montea ne prévoit pas de retard ni d'nterruption dans la réception de ces projets en 2020.

La valorisation du portefeuille immobilier à la fin du deuxième trimestre 2020, établie par les experts immobiliers en vue de la publication des informations trimestrielles, ne fait état d'aucune variation négative de juste valeur liée à la crise en cours. Au contraire, grâce à l'évaluation prudente et conservatrice du portefeuille immobilier dans le passé, Montea est dans la possibilité d'enregistrer une augmentation de valeur de € 19,2 millions dans ces temps difficiles. La logistique est un segment immobilier qui ne devrait pas souffrir de la crise, voire pourrait en bénéficier :

Les entreprises voudront réduire leur dépendance aux pays d'Asie et constituer des stocks stratégiques
Les attentes des consommateurs quant aux délais de livraison vont s'accroître ; pour y répondre, des entreprises augmenteront leur stock
Les entreprises qui ne proposent pas encore de services en ligne seront contraintes de s'adapter et leurs services en ligne subsisteront après la crise
Les consommateurs qui ne connaissaient pas encore les avantages des services en ligne découvrent les commandes via Internet, un facteur de changement de comportement parmi les « late adopters »

À plus long terme, Montea reconfirme son ambition de faire croître le portefeuille immobilier d'environ € 300 millions en 2020 et 2021, ce qui se traduira par un portefeuille de € 1.450 millions fin 2021. 70 % de cette croissance (€ 209 millions) ont déjà été identifiés.

À court terme, l'épidémie de coronavirus (perspectives 2020) et les (résultats des) mesures prises pour endiguer le virus sont de nature à exercer un impact sur les performances financières de Montea en 2020. Sur la base des informations disponibles et compte tenu des répercussions de la crise, Montea vise :

croissance du résultat EPRA par action à € 3,44 (+5 % sur 2019)
augmentation dividende par action suivant la croissance du résultat EPRA par action, soit de 5 % par rapport à 2019, pour passer de € 2,54 à € 2,67, sur la base d'un taux de distribution de 80 %
un taux d'occupation au-dessus de 97 % et une durée moyenne résiduelle des contrats jusqu'à leur première échéance de plus de 7,5 ans
un endettement évoluant vers 44 % pour fin 2020.

6 Déclarations prospectives

Ce communiqué de presse contient notamment des perspectives, prévisions, opinions et estimations formulées par Montea au sujet de sa future performance, prévue jusqu'à aujourd'hui, et du marché sur lequel Montea opère (« perspectives »).

Bien qu'élaborées avec le plus grand soin, ces déclarations s'appuient sur les estimations et les prévisions de Montea. De par leur nature, elles comportent des risques inconnus, des éléments incertains et d'autres facteurs qui pourraient avoir pour effet que les résultats, la situation financière, la performance et les réalisations effectives diffèrent de ce qui est décrit explicitement ou implicitement dans ces perspectives. Certains événements sont difficiles à prédire et peuvent dépendre de facteurs sur lesquels Montea n'a pas de prise. En raison de ces facteurs incertains, les perspectives de Montea ne comportent aucune garantie.

Les déclarations de ce communiqué de presse qui portent sur des activités, réalisations, prestations ou tendances passées ne peuvent être considérées comme l'affirmation ou la garantie de leur persistance dans l'avenir.

De plus, les perspectives ne sont valables qu'à la date de ce communiqué de presse.

Montea ne s'engage en aucune façon (sauf obligation légale éventuelle) à actualiser ou adapter ces perspectives, même s'il se produit des changements dans les attentes, événements, conditions, hypothèses ou circonstances sur lesquels les perspectives s'appuient. Ni Montea, ni son gérant, les administrateurs de son gérant, les membres de son management ni ses conseillers ne garantissent que les hypothèses sur lesquelles se fondent les perspectives sont exemptes d'erreurs, et aucun d'entre eux ne peut déclarer, garantir ou prédire que les résultats attendus au vu des perspectives seront effectivement atteints.

7 Calendrier financier

05/11/2020 Résultats intermédiaires 30/09/2020 (avant la bourse)

Ces informations sont également disponibles sur notre site Internet www.montea.com.

MONTEA « SPACE FOR GROWTH »

Montea SCA est une société immobilière réglementée publique de droit belge (SIRP – SIIC), spécialisée dans les ensembles logistiques situés en Belgique, aux Pays-Bas et en France. L'entreprise est un acteur de référence sur son marché. Montea offre à ses clients l'espace – au sens propre – dont ils ont besoin pour croître, sous la forme de solutions immobilières souples et innovantes. Montea crée ainsi de la valeur à l'intention de ses actionnaires. Au 30/06/2020, le portefeuille immobilier représente une superficie totale de 1.383.206 m², répartie sur 71 sites. Montea SCA est cotée depuis fin 2006 sur Euronext Brussels (MONT) et Paris (MONTP). Montea a obtenu le 11/12/2019 le EPRA BPR Gold Award.

CONTACT PRESSE POUR EN SAVOIR PLUS

Jo De Wolf | +32 53 82 62 62 | [email protected] www.montea.com

	COMPTES DE RESULTATS CONSOLIDES (EUR x 1.000)	30/06/2020 6 mois	31/12/2019 12 mois	30/06/2019 6 mois
I	Revenus Locatifs	34.177	65.063	32.109
II.	Reprises de loyers cédés et excomptés	0	0	0
III.	Charges relatives à la location	0	1	1
	RESULTAT LOCATIF NET	34.177	65.063	32.110
IV.	Récupération de charges immobilières	0	0	0
V.	Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués	2.753	6.986	3.598
VI.	Frais incombant aux locataires et assumés par le propriétaire sur dégâts locatifs et remises en état au terme du bail	0	0	0
VII.	Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués	-2.869	-7.371	-3.993
VIII.	Autres recettes et dépenses relatives à la location	2.514	3.457	1.789
	RESULTAT IMMOBILIER	36.575	68.135	33.503
IX.	Frais techniques	-12	-22	-17
X	Frais commerciaux	-22	-58	4
XI.	Charges et taxes sur immeubles non loués	-134	-166	0
XII.	Frais de gestion immobilière	-919	-1.794	-826
XIII.	Autres charges immobilières	-28	-8	-1
	CHARGES IMMOBILIERES	-1.115	-2.047	-840
	RESULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES	35.460	66.089	32.663
XIV.	Frais généraux de la société	-2.646	-4.207	-2.301
XV.	Autres revenus et charges d'exploitation	-36	-172	-97
	RESULTAT D'EXPLOITATION AVANT RESULTAT SUR PORTEFEUILLE	32.778	61.710	30.266
XVI.	Résultat sur vente d'immeubles de placement	0	434	304
	XVII. Résultat sur vente d'autres actifs non financiers	0	0	0
	XVIII. Variations de la juste valeur des immeubles de placement	28.406	70.773	38.280
XIX.	Autre résultat sur portefeuille	0	0	0
	RESULTAT D'EXPLOITATION	61.184	132.917	68.849
XX.	Revenus financiers	92	57	34
XXI.	Charges nettes d'intérêts	-5.176	-11.309	-5.500
	XXII. Autres charges financières	-41	-105	-69
	XXIII. Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers	-7.713	-12.739	-13.864
	RESULTAT FINANCIER	-12.837	-24.095	-19.399
	XXIV. Part du résultat des entreprises associées et co-entreprises	0	0	0
	RESULTAT AVANT IMPOT	48.346	108.822	49.450
	XXV. Impôts des sociétés	-387	-357	-535
	XXVI. Exit taxe	0	0	0
	IMPOT	-387	-357	-535
	RESULTAT NET	47.960	108.465	48.915
	Attribuable à :
	Actionnaires de la société mère	47.960	108.465	48.915
	Intérêts minoritaires	0	0	0
	Nombre d'actions en circulation à la fin de la periode	16.023.694	15.782.594	15.782.594
	Nombre d'actions pondéré de la periode	15.807.764	15.229.606	14.667.452
	RESULTAT NET par action (EUR)	3,03	7,12	3,33

Annexe 1 : État consolidé du compte de résultat au 30/06/2020²⁷

²⁷ Les états financiers abrégés ont fait l'objet d'un contrôle limité par le commissaire.

Annexe 2 : État consolidé du bilan au 30/06/2020²⁸

		BILAN CONSOLIDE (EUR x 1.000)	30/06/2020	31/12/2019	31/12/2018
I.		ACTIFS NON COURANTS	1.217.747	1.161.381	910.426
		A. Goodwill	-	-	-
		B. Immobilisations incorporelles	481	419	374
		C. Immeubles de placement	1.189.726	1.147.476	896.873
		D. Autres immobilisations corporelles	27.358	13.344	13.149
		E. Actifs financiers non courants	147	107	1
		F. Créances de location-financement	-	-	-
		G. Créances commerciales et autres actifs non courants	35	35	29
		H. Actifs d'impôts différés	-	-	-
	I	. Participations dans des entreprises associées et co-entreprises mises en équivalence	-	-	-
II.		ACTIFS COURANTS	35.581	32.317	39.051
		A. Actifs détenus en vue de la vente	-	0	2.377
		B. Actifs financiers courants	-	-	-
		C. Créances de location-financement	-	-	-
		D. Créances commerciales	12.821	13.405	15.599
		E. Créances fiscales et autres actifs courants	8.068	9.186	13.867
		F. Trésorerie et équivalents de trésorerie	10.976	7.690	4.634
		G. Comptes de régularisation	3.716	2.037	2.574
		TOTAL DE L'ACTIF	1.253.328	1.193.698	949.477
		TOTAL DES CAPITAUX PROPRES	708.197	680.029	433.569
I.		Capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société mère	708.197	680.029	433.550
		A. Capital	319.848	314.983	256.063
		B. Primes d'émission	222.274	209.184	100.891
		C. Réserves	118.114	47.397	12.020
		D. Résultat net de l'exercice	47.960	108.465	64.575
II.		Intérêts minoritaires	-	0	19
		PASSIF	545.131	513.669	515.908
I.		Passifs non courants	437.473	412.772	427.155
		A. Provisions	-	-	-
		B. Passifs financiers non courants	406.689	389.741	416.968
		a. Etablissement de crédit	310.922	263.308	306.431
		b. Crédit-bail	919	943	1.047
		c. Autres (bond + IFRS 16 lease liability)	94.848	125.491	109.491
		C. Autres passifs financiers non courants	30.783	23.031	10.186
		E. Autres passifs non courants	-	-	-
II.		Passifs courants	107.659	100.896	88.754
		B. Passifs financières courantes	61.344	61.340	45.085
		a. Etablissement de crédit	29.600	29.600	45.000
		b. Crédit-bail	99	92	85
		c. Autres	31.645	31.648	- 0
		C. Autres passifs financiers courants	-	-	-
		D. Passifs commerciaux et autres passifs courants	23.052	14.214	20.142
		a. Exit taks	278	274	1.445
		b. Autres	22.774	13.940	18.697
		E. Autres passifs courants	4.775	4.809	4.707
		F. Comptes de régularisation	18.488	20.534	18.819
		TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF	1.253.328	1.193.698	949.477

²⁸ Les états financiers abrégés ont fait l'objet d'un contrôle limité par le commissaire.

ETAT DE VARIATION DES FONDS PROPRES (EUR x 1.000)	Capital	Primes d'émission	Réserves	Résultat	Droit de déduction des droits et frais de mutation	Intérêts minoritaires	Capitaux propres
Bilan au 31/12/2018	256.063	100.891	12.020	64.575	0	19	433.568
Eléments directement reconnus comme Capitaux propres	58.920	108.292	-237	0	0	-19	166.957
Augmentation de capital	58.647	108.292	0	0	0	0	166.939
Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement	0	0	0	0	0	0	0
Variation positive de la valeur des panneaux photovoltaïques (IAS 16)	0	0	-242	0	0	0	-242
Propres actions	0	0	0	0	0	0	0
Actions propres réservés au régime d'options (sur actions)	273	0	0	0	0	0	273
Intérêts minoritaires	0	0	0	0	0	-19	-19
Corrections	0	0	5	0	0	0	5
Sous-total	314.983	209.183	11.783	64.575	0	0	600.525
Dividendes	0	0	-28.961	0	0	0	-28.961
Résultat reporté	0	0	64.575	-64.575	0	0	0
Résultat de l'exercice	0	0	0	108.465	0	0	108.465
Bilan au 31/12/2019	314.983	209.183	47.397	108.465	0	0	680.029
Eléments directement reconnus comme Capitaux propres	4.865	13.091	2.301	0	0	0	20.257
Augmentation de capital	4.865	13.091	0	0	0	0	17.956
Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés
intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de							0
placement	0	0	0	0	0	0
Variation positive de la valeur des panneaux photovoltaïques (IAS 16)
Propres actions	0 0	0 0	2.301 0	0 0	0 0	0 0	2.301 0
Actions propres réservés au régime d'options (sur actions)	0	0	0	0	0	0	0
Intérêts minoritaires	0	0	0	0	0	0	0
Corrections	0	0	0	0	0	0	0
Sous-total	319.848	222.274	49.698	108.465	0	0	700.286
Dividendes	0	0	-40.049	0	0	0	-40.049
Résultat reporté	0	0	108.465	-108.465	0	0	0
Résultat de l'exercice	0	0	0	47.960	0	0	47.960
Bilan au 30/06/2020	319.848	222.274	118.114	47.960	0	0	708.197

Annexe 3 : État consolidé des mouvements de fonds propres²⁹

²⁹ Les états financiers abrégés ont fait l'objet d'un contrôle limité par le commissaire.

Annexe 4 : État du résultat global consolidé³⁰

RESULTAT GLOBAL CONSOLIDE ABREGE (EUR x 1.000)	30/06/2020 6 mois	31/12/2019 12 mois	31/12/2018 12 mois
Résultat net	47.960	108.465	64.575
Autres éléments du résultat global	2.301	-242	10
Articles qui seront repris au résultat: Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement Variations de la partie efficace de la juste valeur des instruments de	0 0 0	0 0 0	0 0 0
couverture autorisés de flux de trésorerie Articles qui ne seront pas repris au résultat: Impact de la variation de la juste valeur des panneaux photovoltaïques Résultat global	2.301 2.301 50.260	-242 -242 108.223	10 10 64.585
Attribuable aux : Actionnaires de la société mère Intérêts minoritaires	50.260 0	108.223 0	64.585 0

³⁰ Les états financiers abrégés ont fait l'objet d'un contrôle limité par le commissaire.

Annexe 5 : État des flux de trésorerie consolidés³¹

ETAT DES FLUX DE TRESORERIE CONSOLIDES (EUR x 1.000)	30/06/2020	31/12/2019
	6 mois	12 mois
TRESORERIE ET EQUIVALENTS DE TRESORERIE AU DEBUT DE L'EXERCICE (A)	7.690	4.634
Résultat net	47.960	108.465
Eléments non monétaires à ajouter au/déduire du résultat pour obtenir le résultat opérationel	5.909	11.356
Revenus locatives	-92	-57
Impôts payés sur financements	6.002	11.413
Dividends	0	0
Impôts (déduit du résultat net) pour obtenir le résultat opérationel	387	357
Eléments non monétaires à ajouter au/déduire du résultat	-20.419	-58.570
Amortissements et réductions de valeur Amortissements/Réductions de valeur (ou reprise) sur actifs incorporels et corporels (+/-)	131 131	255 256
Réductions de valeur sur actifs courants (+)	0	-1
Reprise des réductions de valeur sur actifs courants (-)	0	0
Autres éléments non monétaires	-20.550	-58.825
Variations de la juste valeur des immeubles de placement (+/-)	-28.406	-70.773
Impact IFRS 9 (+/-)	7.713	12.739
Autres éléments Plus-value réalisée sur vente d'immeubles de placement	0	-434
Provisions	143	0
Impôts	0	-357
TRESORERIE NETTE DES ACTIVITES D'EXPLOITATION AVANT VARIATION DU BESOIN	33.837	61.608
EN FONDS DE ROULEMENT (B)
Variation du besoin en fonds de roulement (C)	6.780 22	3.294 7.406
Mouvements d'éléments de l'actif Créances commerciales	0	-7
Autres actifs non courants à long terme	583	2.194
Autres actifs courants	1.118	4.681
Charges à reporter et produits acquis	-1.679	537
Mouvements d'éléments du passif	6.758	-4.112
Dettes commerciales Taxes, charges sociales et dettes salariales	8.897 -59	-4.302 -1.626
Autres passifs courants	-33	101
Charges à imputer et produits à reporter	-2.046	1.714

TRESORERIE NETTE DES ACTIVITES D'EXPLOITATION (A) + (B) + (C) = (A1)	48.307	69.536
Activités d'investissement	-28.577	-136.504
Acquisition d'immobilisations incorporelles	-131	-168
Immeubles de placement et projets de développement	-24.859	-136.027
Autres immobilisations corporelles	-6	-195
Panneaux photovoltaïques Vente d'immeubles de placement	-3.581 0	-548 434
Vente superficie	0	0
TRESORERIE NETTE DES ACTIVITES D'INVESTISSEMENT (B1)	-28.577	-136.504
CASH-FLOW LIBRE (A1+B1)	19.729	-66.968
Variation des passifs financiers et dettes financières	16.948	-51.704
Augmentation (+) /Diminution (-) des dettes financières Augmentation (+) /Diminution (-) des autres passifs financiers	24.700 -7.752	-58.621 12.845
Augmentation (+) /Diminution (-) des dettes commerciales et autres passifs non courants	0	-5.928
Variation des autres passifs	0	0
Augmentation (+) /Diminution (-) des autres passifs	0	0
Augmentation (+) /Diminution (-) des autres dettes	0	0
Variation des capitaux propres Augmentation (+) /Diminution (-) du capital	-19.792 4.865	137.717 58.647
Augmentation (+) /Diminution (-) des primes d'émission	13.091	108.292
Augmentation (+) /Diminution (-) des différences de consolidation	0	0
Augmentation (+) /Diminution (-) des intérêts minoritaires	0	-19
Dividendes distribués	-40.049	-28.961
Augmentation (+) /Diminution (-) des réserves	2.301	-242
Augmentation (+) /Diminution (-) des variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers Vente actions propres	0 0	0 0
Dividende mis en paiement (inclus plan de participation aux bénéfices)	0	0
Dividendes intérimaires payés (-)	0	0
Eléments du passifs financiers	-5.909	-11.356
FLUX DE TRESORERIE NET DES ACTIVITES DE FINANCEMENT (C1) TRESORERIE ET EQUIVALENTS DE TRESORERIE A LA FIN DE L'EXERCICE (A1+B1+C1)	-8.754 10.976	74.658 7.690

³¹ Les états financiers abrégés ont fait l'objet d'un contrôle limité par le commissaire.

Annexe 6 : Hiérarchie de la juste valeur³²

Hiérarchie de la juste valeur (EUR x 1000)		30/06/2020 Valeur exercice Niveau 1 (1)	30/06/2020	30/06/2020 Niveau 2 (2)	30/06/2020 Niveau 3 (3)
I.		ACTIFS NON COURANTS	1.217.747	-	663	1.217.084
		A. Goodwill	-	-	-	-
		B. Immobilisations incorporelles	481	-	481	-
		C. Immeubles de placement	1.189.726	-	0	1.189.726
		D. Autres immobilisations corporelles	27.358	-	-	27.358
		E. Actifs financiers non courants	147	-	147	-
		F. Créances de location-financement	-	-	-	-
		G. Créances commerciales et autres actifs non courants	3 5	-	35	-
		H. Actifs d'impôts différés	-	-	-	-
	I	. Participations dans des entreprises associées et co-entreprises mises en équivalence	-	-	-	-
II.		ACTIFS COURANTS	35.581	10.976	24.605	-
		A. Actifs détenus en vue de la vente	-	-	-	-
		B. Actifs financiers courants	-	-	-	-
		C. Créances de location-financement	-	-	-	-
		D. Créances commerciales	12.821	-	12.821	-
		E. Créances fiscales et autres actifs courants	8.068	-	8.068	-
		F. Trésorerie et équivalents de trésorerie	10.976	10.976	-	-
		G. Comptes de régularisation	3.716	-	3.716	-
		TOTAL DE L'ACTIF	1.253.328	10.976	25.268	1.217.084
		PASSIF	545.131	-	547.511	-
I.		Passifs non courants	437.473	-	439.852	-
		A. Provisions	-	-	-	-
		B. Dettes financières non courantes	406.689	-	409.069	-
		1. Dettes bancaires	310.922	-	310.922	-
		2. Emprunts obligataires + IFRS16 obligation	94.848	-	97.227	-
		3. Autres dettes financières à long termes (guaranties,)	919	-	919	-
		C. Autres passifs financiers non courants	30.783	-	30.783	-
		D. Dettes commerciales et autres dettes non courantes	-	-	-	-
		E. Autres passifs non courants	-	-	-	-
		F. Passifs d'impôts différés	-	-	-	-
II.		Passifs courants	107.659	-	107.659	-
		A. Provisions	-	-	-	-
		B. Dettes financières courantes	61.344	-	61.344	-
		1. Dettes bancaires	29.600	-	29.600	-
		2. Dettes de crédit-bail	9 9	-	99	-
		3. Autres (Obligation + IFRS 16 emprunts obligataires)	31.645	-	31.645	-
		C. Autres passifs financiers courants	-	-	-	-
		D. Dettes commerciales et autres dettes courantes	23.052	-	23.052	-
		E. Autres passifs courants	4.775	-	4.775	-
		F. Comptes de régularisation	18.488	-	18.488	-
		TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF	545.131	-	547.511	-

³² Les états financiers abrégés ont fait l'objet d'un contrôle limité par le commissaire.

	(EUR x 1.000)		30/06/2020	30/06/2020	30/06/2020	30/06/2020
		BE	FR	N L	Elim.	6 mois
I	Revenus Locatifs	17.402	4.671	12.104	0	34.177
II.	Reprises de loyers cédés et excomptés	0	0	0	0	0
III.	Charges relatives à la location	0	0	0	0	0
	RESULTAT LOCATIF NET	17.402	4.671	12.104	0	34.177
IV.	Récupération de charges immobilières	0	0	0	0	0
V.	Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués	1.547	573	633	0	2.753
VI.	Frais incombant aux locataires et assumés par le propriétaire sur dégâts locatifs et remises en état au terme du bail	0	0	0	0	0
VII.	Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués	-1.345	-618	-906	0	-2.869
VIII.	Autres recettes et dépenses relatives à la location	2.127	189	199	0	2.514
	RESULTAT IMMOBILIER	19.731	4.815	12.030	0	36.575
IX.	Frais techniques	0	-12	0	0	-12
X.	Frais commerciaux	0	-22	0	0	-22
XI.	Charges et taxes sur immeubles non loués	-22	-107	-5	0	-134
XII.	Frais de gestion immobilière	-642	-277	0	0	-919
XIII.	Autres charges immobilières	-25	-4	0	0	-28
	CHARGES IMMOBILIERES	-689	-421	-5	0	-1.115
	RESULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES	19.042	4.394	12.025	0	35.460
XIV.	Frais généraux de la société	-2.140	-325	-181	0	-2.646
XV.	Autres revenus et charges d'exploitation	11	-47	0	0	-36
	RESULTAT D'EXPLOITATION AVANT RESULTAT SUR PORTEFEUILLE	16.913	4.021	11.844	0	32.778
XVI.	Résultat sur vente d'immeubles de placement	0	0	0	0	0
XVII.	Résultat sur vente d'autres actifs non financiers	0	0	0	0	0
XVIII.	Variations de la juste valeur des immeubles de placement	19.315	7.124	1.966	0	28.406
XIX.	Autre résultat sur portefeuille	0	0	0	0	0
	RESULTAT D'EXPLOITATION	36.228	11.146	13.810	0	61.184
XX.	Revenus financiers	92	0	0	0	92
XXI.	Charges nettes d'intérêts	-2.903	-483	-1.790	0	-5.176
XXII.	Autres charges financières	-30	-10	-2	0	-41
XXIII.	Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers	-7.713	0	0	0	-7.713
	RESULTAT FINANCIER	-10.553	-493	ANNEXES -1.792	0	-12.837
XXIV.	Part du résultat des entreprises associées et co-entreprises	0	0	0	0	0
	RESULTAT AVANT IMPOT	25.675	10.653	12.018	0	48.346
XXV.	Impôts des sociétés	-38	-30	-319	0	-387
XXVI.	Exit taxe	0	0	0	0	0
	IMPOT	-38	-30	-319	0	-387
	RESULTAT NET	25.637	10.623	11.699	0	47.960
	RESULTAT EPRA	14.035	3.499	9.733	0	27.267
	Nombre d'actions moyen pondéré	15.808	15.808	15.808	0	15.808
	RESULTAT NET PAR ACTION	1,62	0,67	0,74	0	3,03
	RESULTAT EPRA PAR ACTION	0,89	0,22	0,62	0	1,72

Annexe 7 : Rapport de segmentation : État consolidé du compte de résultat au 30/06/2020 par région géographique³³

SFG figure dans le segment belge bien qu'il s'agisse d'une entité néerlandaise.

³³ Les états financiers abrégés ont fait l'objet d'un contrôle limité par le commissaire.

(EUR x 1.000)		30/06/2020	30/06/2020	30/06/2020	30/06/2020	30/06/2020
	SFG figure dans le segment belge bien qu'il s'agisse d'une entité néerlandaise.	BE	FR	N L	Elim.	Conso
I.	ACTIFS NON COURANTS	761.698	195.551	419.397	-158.899	1.217.747
A.	Goodwill	0	0	0	0	0
B.	Immobilisations incorporelles	481	0	0	0	481
C. D.	Immeubles de placement Autres immobilisations corporelles	579.690 22.478	194.871 647	415.165 4.232	0 0	1.189.726 27.358
E.	Actifs financiers non courants	159.046	0	0	-158.899	147

F.	Créances de location-financement	0	0	0	0	0
G.	Créances commerciales et autres actifs non courants	2	33	0	0	35
H.	Actifs d'impôts différés	0	0	0	0	0
I	Participations dans des entreprises associées et co-entreprises mises en	0	0	0	0	0
	équivalence
II.	ACTIFS COURANTS	263.527	8.943	11.136	-248.024	35.581
A.	Actifs détenus en vue de la vente	0	0	0	0	0
B.	Actifs financiers courants	0	0	0	0	0
C.	Créances de location-financement	0	0	0	0	0
D.	Créances commerciales	5.146	4.425	3.251	0	12.821
E.	Créances fiscales et autres actifs courants	249.506	1.183	5.402	-248.024	8.068
F. G.	Trésorerie et équivalents de trésorerie Comptes de régularisation	6.085 2.789	2.502 833	2.389 94	0 0	10.976 3.716

	TOTAL DE L'ACTIF	1.025.224	204.494	430.533	-406.923	1.253.328
	TOTAL DES CAPITAUX PROPRES	515.170	90.602	257.807	-155.383	708.197
I.	Capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société mère	515.170	90.602	257.807	-155.383	708.197
A.	Capital	319.848	0	95.469	-95.469	319.848
B.	Primes d'émmission	222.274	0	0	0	222.274
C.	Réserves	-52.589	79.979	150.639	-59.914	118.114
D.	Résultat net de l'exercice	25.637	10.623	11.699	0	47.960
II.	Intérêts minoritaires	0	0	0	0	0
	PASSIF	510.054	113.892	172.726	-251.540	545.131
I.	Passifs non courants	435.658	1.745	69	0	437.473
A.	Provisions	0	0	0	0	0
B.	Dettes financières non courantes	404.874	1.745	69	0	406.689
C.	Autres passifs financiers non courants	30.783	0	0	0	30.783
D.	Dettes commerciales et autres dettes non courantes	0	0	0	0	0
E.	Autres passifs non courants	0	0	0	0	0
F.	Passifs d'impôts différés	0	0	0	0	0
II.	Passifs courants	74.396	112.147	172.656	-251.540	107.659
A.	Provisions	0	0	0	0	0
B.	Dettes financières courantes	61.228	83	33	0	61.344
C.	Autres passifs financiers courants	0	0	0	0	0
D.	Dettes commerciales et autres dettes courantes	3.019	9.847	10.186	0	23.052
	Autres passifs courants	98	99.220	157.215	-251.759	4.775
E. F.	Comptes de régularisation	10.050	2.997	5.222	219	18.488

Annexe 8 : Rapport de segmentation : État consolidé du bilan au 30/06/2020 par région géographique³⁴

³⁴ Les états financiers abrégés ont fait l'objet d'un contrôle limité par le commissaire.

Annexe 9 : Rapport de l'expert immobilier indépendant du 30/06/2020

Détermination de la valeur	La détermination de la valeur des différents investissements du portefeuille repose sur les méthodes suivantes : la capitalisation de la valeur locative et l'approximation du revenu suivant un modèle DCF (Discounted Cash Flow), avec contrôle des prix unitaires obtenus.
Évolution de la valeur	La juste valeur des projets (hors développements et panneaux solaires) suivant IAS 40 est passée de € 1.083 millions au 31/12/2019 à € 1.147 millions au 30/06/2020. Cette juste valeur de € 1.147 millions correspond à une valeur d'investissement de € 1.203 millions en nom propre. Le rendement initial (le revenu locatif considéré par rapport à la valeur d'investissement) de l'ensemble du portefeuille s'élève à 6,1 %.
Patrimoine	Le patrimoine se compose aujourd'hui de ± 1.278.568 m² de locaux de stockage et de ± 104.637 m² de bureaux, soit une superficie totale de 1.383.206 m².
	Si l'on excepte les 18 sites français et les 20 sites néerlandais, les propriétés actuelles se situent principalement dans le losange flamand (Anvers – Bruxelles – Gand).
Revenu locatif	Le revenu locatif effectif est calculé après déduction du précompte immobilier lorsque celui-ci est à la charge du propriétaire. Dans quelques rares cas, en présence de ristournes locatives ou d'un loyer qui n'est pas constant contractuellement, on a retenu le revenu locatif moyen jusqu'à la prochaine échéance.
	Le revenu locatif annuel se situait à € 70,1 millions au 30/06/2020. ANNEXES
	Les loyers ci-dessus sont des loyers nets, hors autres paiements (charges communes, éventuelles primes d'assurance).

Le taux d'occupation de l'ensemble du portefeuille, calculé à partir des superficies, se situe à 99,3 %.

ANNEXES

AI assistant

Montea N.V. — Interim / Quarterly Report 2020

3978_ir_2020-08-06_ff825fd7-b481-483b-8d2d-f3fdd005419e.pdf

Communiqué de presse

Rapport financier semestriel

À retenir en H1 2020 :

Perspectives 2020 et mise à jour COVID-19 :

Résumé

Table des matières

1 Rapport de gestion

Annexes

1 Rapport de gestion

1.1 Chiffres clés

1.2 Événements et transactions importants

1.2.1 Locations

Taux d'occupation de 99,3 %

Impact COVID-19 :

1.2.2 Développements

1.2.2.1 Projets réceptionnés en Q2 2020

Saint-Laurent-Blangy, France 4

Impact COVID-19 :

1.2.2.2 Projets en cours de réalisation, réception en 2020

Schiphol Airport (NL)

Impact COVID-19 :

1.2.2.3 Futurs projets en cours de réalisation, réception prévue après 2020

Parc d'activités St-Priest (FR)

Lumineus (BE)

Logistiek Park A12, Waddinxveen (NL)

1.2.2.4 Développements dans le portefeuille PV

1.2.3 Désinvestissements

1.2.4 Autres événements survenues au premier semestre 2020

Montea étend ses activités vers l'Allemagne grâce au partenariat avec IMPEC Group 10

Instauration du Code des sociétés et des associations (abolition de la forme juridique de la société en commandite par actions)

1.2.5 Poursuite du renforcement de la structure de financement

Résultat du dividende optionnel11

Financement

Impact COVID-19 :

1.2.6 Évolutions dans le contexte du statut néerlandais REIT

1.3 Résumé des états financiers consolidés abrégés pour le premier semestre clôturé le 30/06/2020

1.3.1 Compte de résultat consolidé abrégé (analytique) au 30 juin 2020

1.3.2 Commentaires relatifs au compte de résultat consolidé abrégé (analytique)

Résumé

1.3.3 Bilan consolidé abrégé au 30 juin 2020

1.3.4 Commentaire du bilan consolidé au 30 juin 2020

Impact COVID-19 :

1.3.5 Règles d'évaluation

o Normes et interprétations nouvelles et modifiées applicables aux exercices commençant le 1er janvier 2020

o Normes et interprétations nouvelles et modifiées qui ont été publiées mais ne sont pas encore applicables aux exercices commençant le 1er janvier 2020

Impact COVID-19 :

1.4 Performance boursière de l'action Montea

Impact COVID-19 :

1.5 Événements importants survenus après la date du bilan

1.6 Transactions entre parties liées

1.7 Principaux risques et incertitudes

1.7.1 Principaux risques et incertitudes24

Impact COVID-19 :

1.8 Responsabilité de l'entreprise et entreprise durable

2 Déclaration suivant l'article 13 de l'AR du 14 novembre 2007

3 Indicateurs de performance EPRA 25

A) Résultat EPRA – résultat EPRA par action

B) NAV EPRA – NAV EPRA par action

C) NNNAV EPRA – NNNAV EPRA par action

Calcul :

D) Inoccupation EPRA

E) EPRA NIY / EPRA Topped-up NIY

F) Ratio de coût EPRA

4 Détail du calcul des APM utilisés par Montea26

Résultat sur le portefeuille

Calcul :

Résultat financier hors variations de la juste valeur des instruments financiers

Marge d'exploitation ou marge opérationnelle

Coût moyen de la dette

Interest Coverage Ratio

5 Perspectives et mise à jour COVID-19

6 Déclarations prospectives

7 Calendrier financier

Annexe 1 : État consolidé du compte de résultat au 30/06/202027

Annexe 2 : État consolidé du bilan au 30/06/202028

Annexe 3 : État consolidé des mouvements de fonds propres29

Annexe 4 : État du résultat global consolidé30

Montea N.V. Interim / Quarterly Report 2020

Saint-Laurent-Blangy, France ⁴

Résultat du dividende optionnel¹¹

1.7.1 Principaux risques et incertitudes²⁴

3 Indicateurs de performance EPRA ²⁵

4 Détail du calcul des APM utilisés par Montea²⁶

Annexe 1 : État consolidé du compte de résultat au 30/06/2020²⁷

Annexe 2 : État consolidé du bilan au 30/06/2020²⁸

Annexe 3 : État consolidé des mouvements de fonds propres²⁹

Annexe 4 : État du résultat global consolidé³⁰

Annexe 5 : État des flux de trésorerie consolidés³¹

Annexe 6 : Hiérarchie de la juste valeur³²

Annexe 7 : Rapport de segmentation : État consolidé du compte de résultat au 30/06/2020 par région géographique³³

Annexe 8 : Rapport de segmentation : État consolidé du bilan au 30/06/2020 par région géographique³⁴