Montea N.V.

Earnings Release • Nov 7, 2012

EMBARGO TOT 08/11/2012 – 8U45

TUSSENTIJDSE VERKLARING VAN DE STATUTAIRE ZAAKVOERDER VOOR DE PERIODE VAN 01/07/2012 TOT 30/09/2012

_________________________________________________________________

Netto courant resultaat¹ van EUR 2,89 miljoen (EUR 0,51 per aandeel), t.o.v. EUR 2,68 miljoen voor dezelfde periode vorig jaar - een stijging van 7,9%

Stijging van de reële waarde van de vastgoedportefeuille met 5,5% tot EUR 260,67 miljoen (t.o.v. EUR 246,99 miljoen op 31/12/2011)

Schuldgraad² van 55,29% op 30/09/2012

Bezettingsgraad³ van 95,72% op 30/09/2012

Op koers om het vooropgestelde netto courant resultaat van EUR 2,00 per aandeel te behalen voor 2012

Aalst, 8 november 2012 – MONTEA (Euronext/MONT/MONTP) publiceert vandaag haar geconsolideerde resultaten voor de periode van 1 juli 2012 t.e.m. 30 september 2012.

1 BELANGRIJKE GEBEURTENISSEN EN TRANSACTIES TIJDENS HET DERDE KWARTAAL VAN 2012

1.1 Positief netto courant resultaat (EUR 2,89 miljoen), een stijging van 7,9% t.o.v. dezelfde periode vorig jaar

In het derde kwartaal van 2012 behaalde Montea een netto courant resultaat van EUR 2,89 miljoen, een stijging van 7,9% (EUR 0,21 miljoen) t.o.v. dezelfde periode vorig jaar en hoofdzakelijk het gevolg van:

• een stijging van de operationele marge (vóór het resultaat op de vastgoedportefeuille) met EUR 0,33 miljoen, grotendeels bepaald door het additionele resultaat van de gedane investeringen in Frankrijk die het verlies van de inkomsten op de site van Vorst en Nijvel compenseren;
• de geringe stijging van het netto financieel resultaat met EUR 0,11K niettegenstaande de hogere gemiddelde schuld.

¹ Netto courant resultaat of operationeel resultaat: netto resultaat exclusief resultaat op de vastgoedportefeuille (code XVI, XVII, XVIII, XIX en XXIII van de resultatenrekening).

² De schuldgraad wordt berekend overeenkomstig het KB van 7 december 2010.

³ De bezettingsgraad wordt voor de ganse portefeuille berekend op basis van de oppervlakten (m²). Bij deze berekening van de bezettingsgraad werd, noch in de teller noch in de noemer, rekening gehouden met de m² bestemd voor herontwikkeling en de leegstand op de site van Vilvoorde die, op basis van een overeenkomst, ten laatste in januari 2013 wordt verkocht. Per 30/09/2012 bedraagt dit 25.637 m². Daarenboven werd geen rekening gehouden met het ontwikkelingspotentieel in de portefeuille (90.500 m²). Zo werd, bij de berekening van de bezettingsgraad rekening gehouden met een totale verhuurbare oppervlakte van 463.166 m².

1.2 Investeringsactiviteit

13 september 2012 – Samenwerkingsakkoord met The Brussels Airport Company voor de ontwikkeling van fase 3 te Brucargo West⁴

The Brussels Airport Company en Montea hebben een samenwerkingsakkoord gesloten voor de ontwikkeling van logistieke luchtvrachtgebouwen op het naastliggende perceel van ca 31.000 m² op Brucargo West. Hiertoe tekende Montea een (verlengbare) opstalovereenkomst van 50 jaar met de luchthaven. Net zoals voor het DHL project, zal Montea hiervoor samen werken met Groep Depaepe, specialist in de ontwikkeling van logistieke gebouwen.

De ontwikkeling van dit derde plot betekent meteen ook het sluitstuk van Brucargo West, dat in totaal uit ca 70.000 m² hoogwaardige magazijnen en 12.000 m² kantoren zal bestaan.

Inmiddels heeft Montea voor een gedeelte van dit terrein reeds een lange termijn huurovereenkomst bereikt met een bedrijf uit de medische sector, die er ca 6.000 m² magazijnruimte, 1.700 m² mezzanine en 1.900 m² kantoren zal opnemen. De site zal dienen als Europees distributiecentrum voor deze groep, waarbij quasi uitsluitend beroep gedaan wordt op luchtvracht.

Ondertekening van de finale aankoopovereenkomst met Office Depot voor de site in Marseille (Frankrijk)

In september ondertekende Montea de finale aankoopovereenkomst met Office Depot voor de site in Saint-Martin-de-Crau. De site heeft een totale oppervlakte van 19.370 m². Montea investeerde in dit vastgoed voor een bedrag van EUR 9,9 miljoen, op basis van een aanvangsrendement van 8,0%. Het gebouw is volledig verhuurd aan de Office Depot, leverancier van kantoorartikelen en kantooroplossingen. De huurovereenkomst heeft een vaste duurtijd van 9 jaar en genereert jaarlijks een huuropbrengst van

EUR 0,8 miljoen. Montea « Space for Growth » - Site Saint-Martin-de-Crau (FR)

1.3 Andere gebeurtenissen in het derde kwartaal van 2012

13 september 2012 – Griet Cappelle werd lid van het managementteam als Chief Development Officer

Montea besliste om een Chief Development Officer aan te werven. Griet Cappelle (34) is Burgerlijk Ingenieur-Architect en deed de afgelopen 10 jaar ervaring op in logistieke projectontwikkeling bij ULogis en IIG.

⁴ Voor meer informatie zie persbericht van 13 september 2012 of www.montea.com.

2. WAARDE VAN DE VASTGOEDPORTEFEUILLE OP 30/09/2012

	Totaal 30/09/2012	België	Frankrijk	Totaal 31/12/2011	Totaal 30/09/2011
Vastgoedportefeuille - Gebouwen
Aantal sites	32	17	15	31	33
Oppervlakte opslag (m²)	443.356	240.145	203.211	416.283	435.998
Oppervlakte kantoren (m²)	45.447	30.255	15.192	44.630	45.268
Totale oppervlakte (m²)	488.803	270.400	218.403	460.913	481.266
Ontwikkelingspotentieel (m²)	90.500	54.500	36.000	90.500	90.500
Reële waarde (EUR)	260.670.000	141.105.000	119.565.000	246.987.000	249.512.000
Investeringswaarde (EUR)	271.361.000	145.356.000	126.005.000	256.623.000	258.896.000
Contractuele jaarlijkse huurinkomsten (EUR)	20.808.755	10.167.391	10.641.364	20.167.157	20.373.967
Bruto rendement (%)	7,98%	7,21%	8,90%	8,17%	8,17%
Bruto rendement als 100% verhuurd (%)	8,30%	7,78%	8,90%	8,50%	8,51%
Niet verhuurde delen (m²)	19.817	19.817	0	15.985	17.486
Huurwaarde van niet verhuurde delen (EUR)	817.238	817.238	0	830.075	869.848
Bezettingsgraad (% van m²)	95,72%	91,90%	100,00%	96,45%	96,37%
Bezettingsgraad (% van huurwaarde)	96,22%	92,56%	100,00%	96,05%	95,91%
Vastgoedportefeuille - Zonnepanelen (1)
Reële waarde (EUR)	7.822.304	7.822.304	0	7.902.183	7.790.947

Stijging van de reële waarde van de vastgoedportefeuille (EUR 13,68 miljoen, +5,5%), vooral bepaald door de acquisitie van 2 panden in Frankrijk (EUR 17,32 miljoen)

De totale oppervlakte van de vastgoedportefeuille bedraagt 488.803 m², verspreid over 17 sites in België en 15 sites in Frankrijk.

De reële waarde van de vastgoedportefeuille is gestegen met 5,5% (EUR 17,32 miljoen) omwille van:

• de acquisitie van 2 panden in Frankrijk (Saint-Laurent-Blangy en Saint-Martin-de-Crau) voor een waarde van EUR 17,32 miljoen;
• de verkoop van de site te Aartselaar (EUR 2,54 miljoen) waarop een meerwaarde werd gerealiseerd van EUR 0,08 miljoen;
• de negatieve variatie in de reële waarde van de vastgoedportefeuille met EUR 1,10 miljoen.

De bezettingsgraad stijgt tot 95,72%, dankzij de acquisitie van de 2 verhuurde panden in Frankrijk

Het bruto rendement op de totale reële waarde van de vastgoedportefeuille bedraagt 8,30% op basis van een volledig verhuurde portefeuille ten opzichte van 8,50% op 31/12/2011.

De contractuele jaarlijkse huurinkomsten (exclusief huurwaarborgen) bedragen EUR 20,81 miljoen, een stijging van 3,2% (EUR 0,64 miljoen) ten opzichte van 31/12/2011, en dit door:

• een daling van de contractuele jaarlijkse huurinkomsten in België met EUR 1,23 miljoen, als gevolg van:
• o de verkoop van de site in Aartselaar;
• o de leegstand op de site van Nijvel (14.034 m²);

• o het vrijgekomen ontwikkelingspotentieel op de site van Vorst (11.512 m²).

• een stijging van de contractuele jaarlijkse huurinkomsten in Frankrijk met EUR 1,87 miljoen, als gevolg van:

• o de acquisitie van 2 panden in Saint-Laurent-Blangy en Saint-Martin-de-Crau;
• o de verdere verhuring van de site in Savingy-Le-Temple tot en met 31/12/2012.

De bezettingsgraad bedraagt 95,72%⁵ . Deze stijging ten opzichte van 31/12/2011 heeft voornamelijk te maken met de verhuring van de resterende m² op de site van Milmort in België, de verdere verhuring van de site te Savigny-le-Temple en de acquisitie van de 2 verhuurde sites in Frankrijk die de leegstand op de site van Nijvel compenseren.

3. SAMENVATTING VAN DE GECONSOLIDEERDE FINANCIELE RESULTATEN VOOR HET DERDE KWARTAAL AFGESLOTEN OP 30/09/2012 (niet geauditeerd)

3.1. Geconsolideerde resultatenrekening op 30/09/2012 (niet geauditeerd)

VERKORTE GECONSOLIDEERDE RESULTATENREKENING (K EUR) Analytisch	30/09/2012 3 maanden	30/09/2011 3 maanden
COURANT RESULTAAT
NETTO HUURRESULTAAT	5.068	4.833
VASTGOEDRESULTAAT	5.233	4.879
% t.o.v netto huurresultaat	103,3%	101,0%
TOTAAL VASTGOEDKOSTEN	-260	-248
OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT	4.974	4.631
Algemene kosten van de vennootschap	-554	-542
Andere operationele opbrengsten en kosten	-25	-19
OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE	4.395	4.070
% t.o.v netto huurresultaat	86,7%	84,2%
FINANCIEEL RESULTAAT	-1.493	-1.385
RESULTAAT VOOR BELASTINGEN (*)	2.903	2.685
Belastingen	-13	-6
NETTO COURANT RESULTAAT	2.890	2.679
per aandeel	0,51	0,48
NIET COURANT RESULTAAT
Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen	0	0
Resultaat verkoop andere niet-financiële activa	0	0
Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen	-170	-1.351
Ander portefeuilleresultaat	0	0
RESULTAAT OP DE VASTGOEDPORTEFEUILLE	-170	-1.351
Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva	-3.091	-5.621
RESULTAAT IN DE REELE WAARDE VAN FINANCIELE ACTIVA EN PASSIVA	-3.091	-5.621
NETTO RESULTAAT	-371	-4.293
per aandeel	-0,07	-0,76

⁵ De bezettingsgraad wordt voor de ganse portefeuille berekend op basis van de oppervlakten (m²). Bij deze berekening van de bezettingsgraad werd, noch in de teller noch in de noemer, rekening gehouden met de m² bestemd voor herontwikkeling en de leegstand op de site van Vilvoorde die, op basis van een overeenkomst, ten laatste in januari 2013 wordt verkocht. Per 30/09/2012 bedraagt dit 25.637 m². Daarenboven werd geen rekening gehouden met het ontwikkelingspotentieel in de portefeuille (90.500 m²). Zo werd, bij de berekening van de bezettingsgraad rekening gehouden met een totale verhuurbare oppervlakte van 463.166 m².

Netto huurresultaat bedraagt EUR 2,89 miljoen (stijging van 7,9% of EUR 0,21 miljoen) - Operationeel resultaat vóór resultaat op de portefeuille bedraagt EUR 4,40 miljoen (stijging van 8,0%)

Het netto huurresultaat is met 4,9% (EUR 0,24 miljoen) gestegen ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar en dit voornamelijk door:

• de index aanpassingen in België en Frankrijk voor een bedrag van EUR 159K;
• de additionele inkomsten als gevolg van de gedane investeringen voor een bedrag van EUR 340K:
• o de oplevering van de "built-to-suit" site te Heppignies voor Coca-Cola in het vierde kwartaal van 2011;
• o de acquisitie in het derde kwartaal van 2012 van het pand in Saint-Laurent-Blangy (Arras), verhuurd aan Uneal Champs-Libre;
• het verlies van inkomsten op de sites van Unilever (Salvesen), Nijvel (DHL) en Mechelen (Schenker) voor een bedrag van EUR 345K;
• de verhuring van de leegstaande oppervlakte in Savingy-le-Temple (Toys R Us), Milmort (Stockage Industriel en Galler) en Erembodegem (Cegelec) voor een bedrag van EUR 178K;
• het verlies aan inkomsten door verkoop van de sites te Aartselaar en Moorsel voor een bedrag van EUR 142K;
• de terugbetaling van een eerder aangelegde provisie op de site te Aalst voor EUR 46K.

Het operationeel resultaat vóór het resultaat op de vastgoedportefeuille bedraagt EUR 4,40 miljoen, (86,7%) in het derde kwartaal van 2012, een stijging met 2,5% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Deze hogere operationele marge is het gevolg van:

• de hogere inkomsten uit zone-energie voor een bedrag van EUR 113K;
• de verhoging van de inkomsten door de gedane investeringen zonder een gelijkmatige stijging van de vaste kosten.

Montea werkt eraan om de operationele marge boven de 85% te houden. Dit zal mogelijk gemaakt worden door de groei die Montea in 2012 en 2013 zal realiseren, zonder significante verhoging van de kostenbasis.

Niettegenstaande de verhoging van de gemiddelde schuldenlast met 14,9% steeg de netto financiële kost (EUR -1,49 miljoen) met EUR 107K (7,7%)

De minder snelle stijging van de netto financiële kost t.o.v. de stijging van de gemiddelde schuldenlast komt voort uit de daling van de gemiddelde financiële kost als gevolg van:

• de eerder gedane herstructurering van de hedginginstrumenten in 2011 die nu haar vruchten afwerpen;
• het aflopen van bepaalde hedginginstrumenten waardoor Montea meer kon genieten van de lage variabele interestvoeten;
• het verder herstructureren van de hedging instrumenten in het 2de kwartaal van 2012.

De totale bankschuld bedraagt EUR 145 miljoen en wordt voor 75% ingedekt door hedginginstrumenten van het type IRS.

Op 30/09/2012 bedroeg de gemiddelde financiële kost 4,21%⁶ t.o.v. 4,49% per 30/09/2011. Mede als gevolg van de drastische daling van EURIBOR⁷ bedraagt de actuele runrate⁸ van de financiële kost 3,82%.

⁶ Deze financiële kost is een gemiddelde over de het derde kwartaal, inclusief de leasingschulden in Frankrijk en België, en werd berekend op basis van de totale financiële kost t.o.v. het gemiddelde van het beginsaldo en eindsaldo van de schuldenlast voor het derde kwartaal van 2012.

⁷ De EURIBOR 3 maanden bedroeg 0,652% in het begin van het 3de kwartaal en 0,223% op het einde van het derde kwartaal.

⁸ Runrate wordt gedefinieerd als de gemiddelde financiële kost van de bank- en leasingschuld, inclusief de bankmarges op datum van 30/09/2012.

Minimale negatieve variatie in de reële waarde van de vastgoedportefeuille (bij constante samenstelling) met EUR 0,17 miljoen

Tijdens het derde kwartaal van 2012 werd een geringe negatieve variatie opgetekend in de reële waarde van de vastgoedportefeuille van EUR 0,17 miljoen, mede bepaald door de IFRS-regels, waarbij het verschil in de investeringswaarde en de reële waarde van de nieuwe acquisitie van de site in Saint-Martin-de-Crau in resultaat werd genomen.

Verdere daling van de variatie in de reële waarde van de indekkingsinstrumenten met EUR -3,09 miljoen (IAS 39)

De waarde van de financiële indekkingsinstrumenten bedraagt EUR 17,59 miljoen t.o.v. EUR 14,50 miljoen op 30/06/2012, een daling van EUR 3,09 miljoen als gevolg van de verdere daling van de interestvoeten.

Stijging van het netto courant resultaat per aandeel (EUR 0,51 per aandeel ten opzichte van EUR 0,49 per aandeel voor dezelfde periode vorig jaar)

De positieve evolutie van het netto courant resultaat met EUR 0,21 miljoen is voornamelijk te verklaren door:

• een stijging van de operationele marge (vóór het resultaat op de vastgoedportefeuille) met EUR 0,33 miljoen. Voor meer informatie verwijzen we naar de evolutie van de operationele marge (zie boven);
• de geringe stijging van het netto financieel resultaat met EUR 0,11K niettegenstaande de hogere gemiddelde schuld.

3.3. Geconsolideerde balans op 30/09/2012 (niet geauditeerd)
GECONSOLIDEERDE BALANS (EUR)	30/09/2012 Conso	31/12/2011 Conso
VASTE ACTIVA	267.254.210	253.630.935
VLOTTENDE ACTIVA	17.992.786	15.850.598
TOTAAL ACTIVA	285.246.996	269.481.533
TOTAAL EIGEN VERMOGEN	104.096.920	117.000.632
Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervenootschap	103.992.620	116.896.333
Minderheidsbelangen	104.300	104.299
VERPLICHTINGEN	181.150.076	152.480.901
Langlopende verplichtingen	138.852.253	116.055.455
Kortlopende verplichtingen	42.297.823	36.425.446
TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN	285.246.996	269.481.533

3.3. Geconsolideerde balans op 30/09/2012 (niet geauditeerd)

3.4. Toelichting bij de geconsolideerde balans op 30/09/2012 (niet geauditeerd)

• Op 30 september 2012 bestaat het totaal van de activa (EUR 285,25 miljoen) voornamelijk uit beleggingsvastgoed (EUR 259,11 miljoen⁹ van het totaal), andere materiële vaste activa (EUR 7,94 miljoen voornamelijk bestaande uit de reële waarde van de zonnepanelen) en vlottende activa (EUR 17,99 miljoen) met daarin de geldbeleggingen, de handelsvorderingen, de fiscale en andere vorderingen.
• Het totaal van de passiva bestaat uit het eigen vermogen ten bedrage van EUR 104,10 miljoen en een totale schuld van EUR 181,15 miljoen.

De financiële schuld bestaat uit:

• EUR 7,12 miljoen aan leasingschulden voor drie sites;
• een totale bankschuld van EUR 145 miljoen;
• de negatieve variatie in de waardering van de indekkingsinstrumenten van EUR 17,59 miljoen;
• EUR 11,44 miljoen aan handelsschulden, overige schulden en overlopende rekeningen.

Montea heeft momenteel gecontracteerde kredietlijnen bij vier Belgische financiële instellingen voor een totaal van EUR 160 miljoen, waarvan EUR 145 miljoen (90,6%) is opgenomen.

De herfinancieringsoefening voor het jaar 2012 is volledig afgerond. In 2013 vervalt er EUR 30 miljoen aan schuld.

De huidige financieringskost op haar kredietlijnen bedraagt 3,82% (marge van de banken inbegrepen). Rekening houdend met de marktomstandigheden, de diversificatie van de financiële instellingen en de looptijd, zal Montea alles in het werk stellen om haar financieringskost onder de 4,0% te behouden.

• De schuldgraad¹⁰ van Montea bedraagt 55,29% en blijft zodoende ruim onder het wettelijk plafond van 65%. Bovendien voldoet Montea aan alle convenanten qua schuldgraad die zij met haar financiële instellingen heeft afgesloten en op grond waarvan Montea een schuldgraad van 60% mag hebben.
• De netto activa waarde per 30/09/2012 bedraagt EUR 18,46 per aandeel. Wanneer geen rekening wordt gehouden met het saldo van de negatieve variatie van de reële waarde van de indekkingsinstrumenten (IAS 39), bedraagt de netto activa waarde EUR 21,58. Zodoende noteert Montea met een premie van 25,2% (zonder rekening te houden met de reële waarde van de indekkingsinstrumenten) ten opzichte van de beurskoers van 30/09/2012 (EUR 27,01).

3. BELANGRIJKE GEBEURTENISSEN NA 30/09/2012

Er zijn geen belangrijke gebeurtenissen na 30/09/2012.

⁹ Het verschil met de reële waarde van EUR 260,67 miljoen (zie punt 2.) is enerzijds de waarde van de kantoren die Montea bezet en die volgens het nieuwe vastgoedbevakbesluit in de balans onder de rubriek "Vastgoedbeleggingen" wordt vermeld (EUR 657K) en anderzijds de reële waarde van de site van Vilvoorde die werd opgenomen in de vlottende activa – A. Activa bestemd voor verkoop.

¹⁰ De schuldgraad wordt berekend overeenkomstig het KB van 7 december 2010.

4. VOORUITZICHTEN

Montea zal haar strategie van "pure player" voortzetten op de logistieke en semi-industriële markt in België en Frankrijk.

Focus van Montea:

• het verhuren van de vrijgekomen oppervlakte op de site van Nijvel is hierbij een belangrijke prioriteit; de ambitie voor Montea blijft om een bezettingsgraad boven de 95,0% te behouden;
• het desinvesteren van niet-strategische sites om middelen vrij te maken die kunnen aangewend worden voor investeringen in semi-industriële en logistieke sites van de laatste generatie;
• de groei van het operationeel resultaat op basis van nieuwe projecten. In dit kader bestudeert Montea momenteel verschillende dossiers;
• de groei van het operationeel resultaat door het opstarten van projecten op het nog bestaande ontwikkelingspotentieel (Vorst, Puurs, etc.).

Op basis van de cijfers per 30 september 2012 en de vooruitzichten is Montea op koers om haar vooropgesteld netto courant resultaat van EUR 2,00 per aandeel te behalen voor 2012.

TOEKOMSTGERICHTE VERKLARINGEN

Deze persmededeling omvat een aantal toekomstgerichte verklaringen. Dergelijke verklaringen zijn onderhevig aan risico's en onzekerheden die tot gevolg kunnen hebben dat de feitelijke resultaten wezenlijk kunnen verschillen van de resultaten die door dergelijke toekomstgerichte verklaringen in deze persmededeling kunnen worden verondersteld. Belangrijke factoren die dergelijke resultaten kunnen beïnvloeden, zijn met name veranderingen in de economische situatie, commerciële en concurrentieomstandigheden, ten gevolge van toekomstige juridische uitspraken of veranderingen in de wetgeving.

OVER MONTEA "SPACE FOR GROWTH"

Montea Comm. VA is een vastgoedbevak (Sicafi – SIIC), gespecialiseerd in logistiek en semi-industrieel vastgoed in België en Frankrijk. Het bedrijf is een referentiespeler in deze markt. Montea biedt haar klanten letterlijk de ruimte om te groeien, aan de hand van flexibele en innoverende vastgoedoplossingen. Op deze manier creëert Montea waarde voor haar aandeelhouders. Per 30/09/2012 vertegenwoordigt de vastgoedportefeuille een totale oppervlakte van 488.803 m², verspreid over 32 locaties. Montea Comm. VA is sinds eind 2006 genoteerd op NYSE Euronext Brussel (MONT) en Parijs (MONTP).

PERSCONTACT

Jo De Wolf +32 53 82 62 62 jo.dewolf@montea.com

VOOR MEER INFORMATIE

www.montea.com