Investor Presentation • Apr 16, 2013
Investor Presentation
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Immeuble de placement Immeubles commerciaux
Lausanne-Flon
| Groupe Mobimo (consolidé) | 2012 | 2011 | |
|---|---|---|---|
| Résultat des locations | millions CHF | 79,8 | 76,0 |
| Résultat des réévaluations | millions CHF | 36,91 | 41,2 |
| Résultat des ventes d'immeubles (promotion) | millions CHF | 21,7 | 22,3 |
| Bénéfice d'exploitation (EBIT) | millions CHF | 117,4 | 121,1 |
| Bénéfice | millions CHF | 76,0 | 80,510 |
| Bénéfice (attribuable aux actionnaires de Mobimo Holding AG) | millions CHF | 76,3 | 80,510 |
| Rendement des fonds propres2 | 6,7% | 8,5% | |
| Bénéfice (attribuable aux actionnaires de Mobimo Holding AG) | |||
| hors réévaluations | millions CHF | 48,6 | 49,6 |
| Rendement des fonds propres hors réévaluations3 | 4,3% | 5,2% | |
| Immeubles de placement commerciaux | millions CHF | 1 177,2 | 1 133,3 |
| Immeubles de placement d'habitation | millions CHF | 380,4 | 335,3 |
| Immeubles commerciaux en développement | millions CHF | 328,9 | 288,2 |
| Immeubles d'habitation en développement | millions CHF | 468,5 | 414,4 |
| Total des immeubles | millions CHF | 2 355,0 | 2 171,2 |
| Taux de vacance des immeubles de placement | 3,8% | 3,3% | |
| Ø Valeur de rendement pour réévaluations | 4,63% | 4,76% | |
| Ø Effectifs (emplois à plein temps)4 | 82,9 | 78,9 | |
| Ø Taux d'intérêt des dettes financières | 3,0% | 3,0% | |
| Ø Durée résiduelle des dettes financières | années | 9,1 | 9,2 |
| Part du capital propre | 48% | 47% | |
| Taux d'endettement net (net gearing)5 | 80% | 69% | |
| Action Mobimo | |||
| Nombre d'actions en circulation6 | 6 200 169 | 6 168 351 | |
| Bénéfice par action | CHF | 12.33 | 15.46 |
| Bénéfice par action incluant les réévaluations opérationnelles | |||
| et hors réévaluations attribuables à l'évolution du marché | CHF | 10.34 | 13.70 |
| Bénéfice par action hors réévaluations | CHF | 7.85 | 9.53 |
| Distribution7 | CHF | 9.00 | 9.00 |
| Valeur nominale de l'action | CHF | 29.00 | 29.00 |
| Valeur nette d'inventaire (NAV) par action en | |||
| circulation après options et emprunt convertible8 | CHF | 194.25 | 191.41 |
| Cours boursier de l'action au 31 décembre | CHF | 218.90 | 208.00 |
| Rendement sur dividende (rend. sur distribution) | 4,1% | 4,3% | |
| Taux de distribution9 | 73% | 58% | |
| Capital-actions | millions CHF | 180,1 | 178,9 |
| Capitalisation boursière au 31 décembre | millions CHF | 1 359,1 | 1 283,4 |
| Capitaux propres au 31 décembre | millions CHF | 1 201,0 | 1 174,2 |
Le résultat positif des réévaluations de 36,9 millions de CHF résulte principalement de prestations opérationnelles. L'achèvement d'immeubles en construction, le développement d'immeubles de placement et les nouvelles locations ont totalisé un montant de 20,5 millions de CHF. La bonne évolution du marché immobilier suisse a également contribué à cette amélioration, à hauteur de quelque 16,4 millions de CHF
² Bénéfice (attribuable aux actionnaires de Mobimo Holding AG) par rapport aux fonds propres moyens (attribuables aux actionnaires de Mobimo Holding AG; fonds propres au 1er janvier, corrigés des augmentations ou diminutions de capital) de la période sous revue
³ Bénéfice (attribuable aux actionnaires de Mobimo Holding AG) hors réévaluations (et impôts différés y relatifs) par rapport aux fonds propres moyens (attribuables aux actionnaires de Mobimo Holding AG; fonds propres au 1er janvier, corrigés des augmentations ou diminutions de capital) de la période sous revue
⁴ Développement des effectifs, voir également la note explicative n° 26
⁵ Dettes financières nettes par rapport aux fonds propres
⁶ Nombre d'actions émises 6 208 913, moins actions propres 8 744 = nombre d'actions en circulation 6 200 169
⁷ Distribution d'apports en capital de 9,00 CHF par action pour l'exercice 2012, conformément à la demande soumise à l'Assemblée générale du 9 avril 2013. Au 31 décembre 2012, un montant d'environ 326 millions de CHF reste disponible pour la distribution d'apports en capital
⁸ Dans l'hypothèse où les options attribuées seraient toutes exercées
¹⁰ Le bénéfice comprend un effet positif extraordinaire provenant des impôts, d'un montant de 5,5 millions de CHF
Immeuble en développement Propriété par étage
Zurich, «Schilf» Hinterbergstrasse 53
| Aperçu des chiffres clés | |
|---|---|
| Le Groupe Mobimo | |
| Portrait de l'entreprise | 6 |
| Structure du groupe et dates clés | |
| Conseil d'administration / Direction | |
| Stratégie / Portefeuille | 10 |
| Informations sur l'action | 12 |
| Informations sur l'action | 14 |
| Lettre aux actionnaires | 16 |
| Rapport sur les comptes annuels | 20 |
| Rapport sur le développement durable | 22 |
| Rapport financier | 66 |
| Comptes consolidés | 38 |
| • Bilan consolidé | 38 |
| • Compte de résultat consolidé | 40 |
| • Compte de résultat d'ensemble consolidé • Etat des mouvements des fonds propres consolidés |
41 42 |
| • Tableau de financement consolidé | 43 |
| • Annexe aux comptes consolidés • Rapports sectoriels |
44 52 |
| Indications sur les immeubles | 94 |
| • Indications sur les ventes d'immeubles | 94 |
| • Répartition géographique des promotions | 95 |
| • Indications sur les immeubles commerciaux • Indications sur les immeubles d'habitation |
96 104 |
| • Indications sur les immeubles de placement en construction | 106 |
| • Indications sur les immeubles à usage propre | 106 |
| • Indications sur les participations | 106 |
| • Répartition des immeubles de placement commerciaux et d'habitation et des objets commerciaux en développement par zones économiques |
108 |
| Rapport de l'organe de révision sur les comptes consolidés à l'Assemblée générale de Mobimo Holding AG |
109 |
| Rapport de l'expert immobilier | 110 |
| Chiffres relatifs à la performance EPRA | 114 |
| Comptes annuels de Mobimo Holding AG | 116 |
| • Bilan | 116 |
| • Compte de résultat | 118 |
| • Annexe aux comptes annuels • Proposition de répartition du bénéfice |
119 122 |
| Rapport de l'organe de révision à l'Assemblée générale de Mobimo Holding AG |
123 |
| Corporate Governance | 124 |
| Corporate Governance | 126 |
| • Rémunérations et participations | 136 |
| Adresses | 140 |
Immeuble en développement, investissements de tiers Appartements de location, artisanat
Dübendorf, «Hochbord» Sonnentalstrasse 10
Fondée en 1999 à Lucerne, la société Mobimo Holding AG est cotée depuis 2005 à la SIX Swiss Exchange. Mobimo compte aujourd'hui parmi les leaders de l'immobilier en Suisse. A la suite de son regroupement avec LO Holding Lausanne-Ouchy SA intervenu fin 2009, Mobimo est désormais l'un des principaux acteurs du marché, en Suisse alémanique comme en Suisse romande. La société investit en priorité dans les sites porteurs que sont les centres économiques de Zurich et de Lausanne/Genève ainsi que de Bâle, de Lucerne/Zoug, d'Aarau et de St-Gall.
Au 31 décembre 2012, le portefeuille immobilier contient 126 immeubles d'une valeur totale d'environ 2 355 millions de CHF, dont 1 558 millions au titre d'immeubles de placement et 797 millions au titre d'objets en développement. La répartition des affectations est constamment optimisée et la part des immeubles d'habitation est progressivement renforcée via la planification et la construction d'immeubles de placement destinés à étoffer le portefeuille propre. L'objectif à moyen terme vise à disposer d'un portefeuille comprenant environ 30% d'immeubles de bureaux, 30% de logements et
30% d'autres objets commerciaux.
Croissance + rendements stables 75% Rendement Immeubles de placement 25% Plus-value/gain en capital/ Immeubles en développement Investissements de tiers Compétences clés Financement solide
Le portefeuille immobilier est investi à hauteur d'environ 75% dans des immeubles de placement largement diversifiés en termes d'emplacement et d'affectation. La surface locative de 493 000 m² générait un revenu locatif annuel de quelque 103 millions de CHF au 31 décembre 2012. Une large part de ses recettes est par conséquent stable et prévisible. Dotée de sa propre équipe de gestion de portefeuille, Mobimo opère au plus près du marché et peut ainsi réagir rapidement aux évolutions qui s'y font jour.
Grâce à ce modèle d'affaires, Mobimo se démarque
clairement de ses concurrents.
S'appuyant sur un financement solide comportant une part élevée de fonds propres (au moins 40%), Mobimo planifie, construit et entretient des immeubles de placement et réalise par ailleurs le développement d'immeubles présentant un important potentiel bénéficiaire.
En capitalisant sur ses trois compétences clés que sont l'achat et la vente, le développement et la gestion de portefeuille, Mobimo est parvenue à constituer un portefeuille de qualité comprenant des immeubles commerciaux, artisanaux et d'habitation ainsi qu'une solide assise de revenus locatifs dégageant des rendements stables. Elle dispose en outre d'un réservoir de projets riche en nouveaux immeubles de placement, conservés en portefeuille ou cédés à des investisseurs tiers, et en appartements en propriété par étages dont la vente permettra de générer des plus-values.
A l'heure actuelle, Mobimo planifie et réalise des immeubles de placement (1100 millions de CHF) et des propriétés par étage (540 millions de CHF) pour un volume d'investissement total de 1650 millions de CHF.
Outre ces projets, Mobimo propose des services de développement immobilier à des tiers, et notamment des placements immobiliers clés en main destinés aux investisseurs privés et institutionnels. A cet effet, les développements de zones, de quartiers et de projets sont réalisés dans le respect des exigences du marché et de manière durable. Les nombreuses possibilités de collaboration avec des partenaires sont structurées en fonction des besoins en plusieurs étapes.
Mobimo a pour habitude de distribuer un dividende élevé. Depuis son introduction en Bourse en 2005, elle a versé chaque année à ses actionnaires 9,00 CHF sous forme de remboursement de la valeur nominale ou du capital exonéré de l'impôt anticipé.
| Mobimo Holding AG | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Capital-actions: 180 millions de CHF Conseil d'administration: Urs Ledermann, Daniel Crausaz, Brian Fischer, Bernard Guillelmon, Wilhelm Hansen, Paul Rambert, Peter Schaub, Georges Theiler Direction: Christoph Caviezel, Manuel Itten, Peter Grossenbacher, Andreas Hämmerli, Thomas Stauber Organe de révision: KPMG SA |
||||||
| Mobimo Management AG |
Mobimo AG | LO Holding Lausanne-Ouchy SA |
JJM Participations SA | Immobilien Invest Holding AG |
||
| Cap.-actions: 0,1 million de CHF |
Cap.-actions: 72 millions de CHF |
Cap.-actions: 12 millions de CHF |
Cap.-actions: 6 millions de CHF |
Cap.-actions: 0,15 million de CHF |
Le 15 octobre 1997, en collaboration avec Karl Reichmuth, banquier privé, et d'autres investisseurs, Alfred Meili fonde la société Mobimo AG, avec siège à Lucerne. Le capitalactions est de 36 millions de CHF, auquel s'ajoutent 36 millions de CHF sous forme de prêts des actionnaires.
Le 27 décembre, la société Mobimo Holding AG, Lucerne, est fondée. Le capital-actions s'élève à 73 millions de CHF.
Dans le cadre d'un placement privé effectué en octobre, le capital-actions de Mobimo Holding AG augmente à 181 millions de CHF.
Le 23 juin 2005 marque le succès de l'introduction en Bourse de la société Mobimo Holding AG à la SIX Swiss Exchange. Le volume de l'émission s'élève à 112 millions de CHF.
Le 8 juin, Mobimo procède à une augmentation de capital de 143 millions de CHF. A la fin juin, le capital-actions s'élève ainsi à 225 millions de CHF et les fonds propres à 596 millions de CHF.
Le 4 juin 2007, une nouvelle augmentation de capital de 149 millions de CHF est effectuée. Les fonds propres de la société s'élèvent alors à 757 millions de CHF au 30 juin 2007. 2008
Le Conseil d'administration et la direction nouvellement formés, sous la tutelle du président Urs Ledermann et du CEO Christoph Caviezel respectivement, retravaillent la stratégie et l'orientation de la société.
Le 9 novembre 2009, l'offre publique d'échange de Mobimo Holding AG pour LO Holding Lausanne-Ouchy SA est finalisée avec succès. Le capital-actions a été augmenté de 27 millions de CHF pour réaliser la conversion des actions LO.
En juin, Mobimo Holding AG lance avec succès un emprunt convertible avec échéance au 30 juin 2014 pour un montant de 175 millions de CHF.
Le 6 décembre 2011, une nouvelle augmentation de capital de 193 millions de CHF est effectuée. Mobimo Holding AG émet 1 028 350 nouvelles actions nominatives, qui sont négociées pour la première fois le 7 décembre 2011 à la SIX Swiss Exchange.
Président du Conseil d'administration Membre de la commission immobilière Membre de la commission chargée des rémunérations
Vice-président du Conseil d'administration Président de la commission immobilière Président de la commission chargée des rémunérations
Membre du Conseil d'administration Président du Comité d'audit et risques
Membre du Conseil d'administration
Membre du Conseil d'administration Membre de la commission immobilière
Membre du Conseil d'administration Membre du Comité d'audit et risques Membre de la commission chargée des rémunérations
Membre du Conseil d'administration Membre de la commission immobilière
Membre du Conseil d'administration Membre du Comité d'audit et risques Membre de la commission chargée des rémunérations
Thomas Stauber Membre de la direction Responsable Investissements de tiers
Manuel Itten Membre de la direction, CFO
Dr. Christoph Caviezel Président de la direction, CEO Peter Grossenbacher Membre de la direction Responsable Gestion du portefeuille
Andreas Hämmerli Membre de la direction Responsable Développement Maquette: Immeuble de placement et immeuble en développement
Zurich, «Am Pfingstweidpark» et «Mobimo-Tower»
Mobimo a pour ambition de continuer à développer progressivement son portefeuille immobilier. Cette stratégie est mise en œuvre avant tout par la construction d'immeubles de placement pour le portefeuille propre et l'acquisition d'objets individuels ou de portefeuilles, mais elle peut également s'effectuer par des rachats d'entreprises.
Le développement n'est poursuivi que si le prix, la situation et les perspectives laissent entrevoir la création de valeur ajoutée pour les actionnaires. Mobimo investit dans des sites d'avenir en Suisse, en priorité dans les pôles économiques de Zurich et Lausanne / Genève, ainsi que dans ceux de Bâle, Lucerne / Zoug, Aarau et St-Gall. Les investissements ne concernent que des sites affichant une qualité durable.
A moyen terme, les immeubles en portefeuille sont affectés pour un tiers à des bureaux, pour un tiers à des habitations et pour un tiers à un usage commercial.
Le portefeuille d'immeubles est optimisé et ajusté en permanence. Le suivi des relations avec les locataires, un taux de location élevé, l'optimisation des coûts et des stratégies de vente porteuses permettent de préserver et d'augmenter de manière conséquente la valeur des immeubles.
Le développement immobilier se concentre sur les secteurs suivants:
La qualité de vie se manifeste aussi à travers les opportunités de structurer les espaces de vie, d'habitation et de travail. Outre des aspects économiques, Mobimo tient compte de critères écologiques et socioculturels dans le cadre de ses activités, ce qui bénéficie aux actionnaires comme aux usagers de ses immeubles.
Mobimo peut emprunter des fonds étrangers à court et à long terme. Les fonds propres doivent représenter au moins 40% de la somme du bilan.
L'action Mobimo donne droit au versement régulier d'un dividende élevé. Elle se caractérise par une constante augmentation de valeur et un taux de distribution attrayant.
| Nombre d'actions au 31 décembre | 2012 | 2011 | 2010 | 2009 | 2008 |
|---|---|---|---|---|---|
| Capital-actions (milliers CHF) | 180 058 | 178 933 | 148 804 | 192 035 | 204 230 |
| Nombre d'actions nominatives émises | 6 208 913 | 6 170 098 | 5 131 170 | 5 053 552 | 4 355 323 |
| Valeur nominale de l'action nominative (CHF) | 29 | 29 | 29 | 38 | 47 |
| dont actions propres | 8 744 | 1 747 | 1 071 | 4 373 | 10 000 |
| Actions nominatives en circulation | 6 200 169 | 6 168 351 | 5 130 099 | 5 049 179 | 4 345 323 |
| Chiffres-clés de l'action | |||||
| Chiffres-clés en CHF au 31 décembre | 2012 | 2011 | 2010 | 2009 | 2008 |
| Bénéfice par action | 12.33 | 15.46 | 13.01 | 14.09 | 10.37 |
| Bénéfice par action hors réévaluations | 7.85 | 9.53 | 8.70 | 12.51 | 8.82 |
| VNI par action, après options et emprunt convertible | 194.25 | 191.41 | 190.45 | 180.29 | 177.37 |
| Dividende brut1 | 9.00 | 9.00 | 9.00 | 9.00 | 9.00 |
| Rendement sur dividende (remboursement sur distribution) | 4,1% | 4,3% | 4,5% | 5,1% | 6,4% |
| Taux de distribution2 | 73% | 58% | 69% | 64% | 87% |
| Cours de l'action | |||||
| Cours boursier de l'action en CHF | 2012 | 2011 | 2010 | 2009 | 2008 |
| Plus haut3 | 228.00 | 222.06 | 190.36 | 159.45 | 158.08 |
| Plus bas3 | 194.42 | 185.63 | 158.91 | 105.01 | 114.03 |
| Dernier cours de l'année3 | 218.90 | 208.00 | 189.13 | 159.00 | 120.41 |
| Nombre moyen d'actions négociées par jour | 9 309 | 10 878 | 6 857 | 6 259 | 3 558 |
| Capitalisation boursière en fin d'année (millions de CHF) | 1 359.1 | 1 283.4 | 1 024.7 | 889.9 | 614.9 |
Source: SIX Swiss Exchange
Les actions nominatives de Mobimo Holding AG sont cotées à la SIX Swiss Exchange à Zurich, dans le segment des sociétés immobilières. Symbole: MOBN. N° de valeur: 1110887. Code ISIN: CH0011108872, Bloomberg: MOBN SW Equity. Reuters: MOBN.S. Cours boursier actuel sous www.mobimo.ch.
1er janvier 2007 au 31 décembre 2012
A 218,90 CHF, le cours de l'action Mobimo est supérieur de 12,7% à la NAV (valeur d'inventaire nette) diluée de 194,25 CHF au 31 décembre 2012. Compte tenu du versement d'un dividende de 9,00 CHF par action prélevé sur les apports en capital au 25 avril 2012, l'action Mobimo affiche un rendement total de 9,6% sur l'année. La liquidité de l'action et les volumes négociés se sont légèrement tassés. Quelque 9 309 actions ont été négociées quotidiennement (10 878 l'exercice précédent), soit un volume de 2,0 millions de CHF (contre 2,3 millions de CHF durant l'exercice précédent). Globalement, les volumes d'échange de l'action ont atteint près de 510 millions de CHF (exercice précédent: 590 millions de CHF) à la SIX Swiss Exchange.
¹ Distribution d'apports en capital de 9,00 CHF par action au titre de l'exercice 2012 conformément à la proposition soumise à l'Assemblée générale du 9 avril 2013
² Calcul du taux de distribution: distribution ÷ bénéfice par action
³ Cours historiques, corrigés des divisions de l'action et des distributions (source: Bloomberg)
Quelle: Bloomberg
En juin 2010, Mobimo a placé avec succès un emprunt convertible de 175 millions de CHF avec un coupon de 2,125%, une échéance en 2014 et un prix de conversion de 207,99 CHF (le prix de conversion initial était de 210,37 CHF par action nominative avant l'augmentation de capital du 6 décembre 2011). Notations de crédit publiées pour Mobimo: UBS: BBB stable; BCZ: BBB+.
L'emprunt convertible de Mobimo Holding AG est coté à la SIX Swiss Exchange à Zurich, dans le segment des emprunts. Symbole: MOB10. Valeur: 11299133. Code ISIN: CH0112991333, Bloomberg: MOBIMO Corp./Reuters: CH11299133.
Au 31 décembre 2012, les actionnaires suivants détenaient plus de 3% du capital-actions:
Caisse de pension du Canton de Zoug, 3,38%, BlackRock, Inc. 3,07%
Flottant au 31 décembre 2012 (selon définition de la SIX Swiss Exchange): 100%
Mobimo publie un rapport de gestion annuel et semestriel en langue française, allemande et anglaise au sujet de la marche de ses affaires. Les événements ayant une incidence sur le cours de l'action sont publiés de manière ad hoc.
Vous trouverez des informations actualisées en permanence sur la société, l'action, le calendrier des événements et les réponses aux questions les plus fréquentes sur le site internet www.mobimo.ch.
Pour des raisons écologiques, les rapports de gestion annuels et semestriels de Mobimo Holding AG ne sont envoyés par courrier que sur demande expresse. Un résumé du rapport de l'exercice 2012 sera adressé aux actionnaires.
Mobimo Holding AG Christoph Caviezel, CEO Manuel Itten, CFO Tél. +41 44 397 11 59 [email protected]
Tél. +41 44 809 58 58 [email protected]
9 avril 2013, KKL (Centre de la Culture et des Congrès), Lucerne
1er semestre 2013: 15 août 2013
Immeuble de placement et immeuble en développement Appartements de location et propriété par étage
Zurich, «Am Pfingstweidpark» Turbinenstrasse 22 – 56
L'année 2012 a encore été une bonne année pour Mobimo Holding AG. Notre société se développe toujours avec dynamisme, portée par une équipe motivée et compétente, un positionnement toujours plus solide sur le marché et une demande persistante pour l'immobilier haut de gamme dans les segments du logement et du travail. Nous avons avancé sur de nombreux chantiers de construction exigeants et en avons terminé certains, avons entamé de nouveaux projets attrayants et nous sommes assurés de nouveaux terrains pour de futurs projets de construction. Quant au portefeuille de placement, sa qualité a encore augmenté; la part consacrée au logement progresse et le taux de location est élevé. Nos lots de propriété par étage sont recherchés et le nouveau domaine d'activité «Investissements de tiers» se développe de manière réjouissante.
En termes de chiffres, l'exercice 2012 se révèle aussi bon. Le portefeuille immobilier a atteint à la date de référence du 31 décembre 2012 une valeur globale de 2 355 millions de CHF (contre 2 171 millions de CHF à la fin de l'exercice précédent). A 117,4 millions de CHF, le bénéfice d'exploitation (EBIT) du groupe s'établit environ au même niveau que l'année passée (121,1 millions de CHF) et le bénéfice net hors effet extraordinaire (fiscal) de l'année passée en hausse de 2% à 76,3 millions de CHF (contre 75,0 millions de CHF hors effet extraordinaire l'année passée). Ces résultats réjouissants sont tant le fait des locations du portefeuille de placement en croissance que des bénéfices issus des promotions et des réévaluations. Cela nous permet de proposer cette année encore une distribution de 9.00 CHF par action à l'Assemblée générale.
Le marché immobilier suisse s'est encore révélé robuste en 2012. La conjoncture stable, l'immigration persistante, l'augmentation des besoins d'habitation et le nombre croissant de petits ménages sont autant de vecteurs d'une demande durable de logements haut de gamme, notamment dans les principaux centres économiques. En dépit des appels à la modération, la demande de logements en propriété ne faiblit pas. Compte tenu du bas niveau des taux d'intérêt, la propriété demeure plus attrayante que la location pour bon nombre de gens. La vente de propriétés par étage dans les catégories de prix les plus élevées a par contre ralenti. Quant aux loyers élevés, ils sont seulement exigibles aux meilleurs emplacements. La demande de surfaces commerciales et de bureaux en situation centrale reste bonne. Dans de nombreux cas, les prix des transactions portant sur l'achat d'immeubles de placement ne correspondent pas à nos attentes de rendement. Compte tenu de nos propres réalisations, cela n'affecte pas notre croissance, mais favorise la vente d'immeubles de placement à bon prix. La construction s'est toutefois aussi renchérie, mais davantage du fait des excès des réglementations toujours plus nombreuses et des restrictions légales que d'une hausse des coûts des entreprises et des matériaux. Grâce à ses emplacements et ses produits, Mobimo reste bien positionné pour pouvoir faire face à une concurrence toujours plus forte.
Le programme de construction ambitieux et exigeant de Mobimo progresse selon les plans. L'immeuble de bureau «Polygon» a été achevé pour Rockwell Automation à Aarau durant l'exercice sous revue. La densification qui en découle permet désormais la réalisation du nouveau quartier urbain «AQA» sur l'ancienne friche industrielle «Torfeld Süd» (page 20). L'immeuble de bureaux sur notre site de La Poste à Lausanne se trouve dans une phase avancée de rénovation. Le locataire, une banque en plein développement, pourra y établir son nouveau siège et emménager au premier semestre 2013. Depuis le printemps de l'année sous revue, la propriété de 51 des 57 appartements réalisés dans le complexe «Wilacker» à Adliswil a pu être transférée aux acheteurs. Trois immeubles locatifs ont par ailleurs été terminés dans ce même complexe résidentiel et transférés à un investisseur. Les appartements en propriété du projet «Schilf» au Zürichberg (page 3) ont aussi été achevés et la plupart des résidents ont emménagé. Le gros œuvre des trois immeubles d'habitation comptant 250 appartements locatifs et en propriété «am Pfingstweidpark» (page 18) au pied de la Mobimo Tower à Zurich-Ouest est pratiquement terminé. La réalisation du nouveau bâtiment multifonction «Pépinières» déjà intégralement loué à Lausanne-Flon ainsi que celle du complexe mixte sur le site OVA près de la gare d'Affoltern am Albis ont aussi démarré. Un contrat de location de longue durée a été conclu avec le futur exploitant du centre pour personnes âgées. Enfin, le chantier du complexe résidentiel «im Pfand» à Regensdorf avec 141 appartements a commencé à la fin de l'année. La réalisation du centre de voitures anciennes «Meilenwerk» sur le site de l'ancienne fabrique Grob à Horgen a par contre été retardée par des recours désormais réglés.
Le résultat des ventes de propriétés par étage (opérations de promotion) a encore augmenté à 21,7 millions de CHF (contre 22,3 millions de CHF l'année passée). Les appartements vendus ont représenté au total un montant de 152 millions de CHF. Alors que la demande dans le segment intermédiaire reste forte, la vente des derniers appartements très haut de gamme dans la Mobimo Tower se révèle plus laborieuse que prévu en dépit d'un intérêt toujours aussi marqué. Nous avons par conséquent vendu nos terrains réservés pour des appartements de luxe à Erlenbach pour nous concentrer désormais essentiellement sur de nouveaux projets dans le segment intermédiaire.
Avec 92,8 millions de CHF (contre 88,8 millions de CHF l'année passée), les produits des locations ont encore nettement augmenté malgré la baisse du taux d'intérêt de référence. Cela s'explique d'une part par l'arrivée de nouveaux immeubles de placement et d'autre part par l'achèvement de l'important assainissement mené principalement en 2010 et 2011 et qui a permis d'améliorer nettement la qualité du portefeuille et d'augmenter les revenus locatifs. A 3,8%, le taux de vacance reste bas en comparaison avec le marché. Dans le segment des bureaux, la concentration sur les immeubles neufs ou durablement rénovés de la catégorie de prix intermédiaire à des situations centrales porte ses fruits.
L'avancement des projets en cours, l'optimisation des contrats de location et la baisse du taux d'escompte sur le marché ont par ailleurs été à l'origine d'un résultat des réévaluations de 36,9 millions de CHF (contre 41,2 millions de CHF l'année passée).
Mobimo continuera encore de grandir. Des immeubles du portefeuille de placement propre correspondant à un volume d'investissement total de quelque 440 millions de CHF sont actuellement en construction ou seront achevés très prochainement. Par ailleurs, d'autres projets pour un volume d'investissement de quelque 670 millions de CHF sont actuellement en cours de planification pour le propre portefeuille. Un ancien immeuble commercial et de bureaux plein de caractère situé à la Badenerstrasse à Zurich Altstetten a été acquis en 2012 pour être transformé en un immeuble résidentiel comptant plus de 40 lofts et ateliers. A Lausanne, la réalisation d'un complexe de 81 appartements locatifs à la Rue Voltaire (page 137), à proximité immédiate de la gare, a commencé fin 2012, début 2013.
Les compétences de Mobimo en matière de développement sont appréciées par le marché, ce qui nous donne accès à des parcelles et des terrains intéressants. En remportant le concours en tant que partenaire au développement des villes de Bienne et de Nidau, Mobimo a l'honneur de participer à la création d'un nouveau quartier de 130 000 mètres carrés nommé «AGGLOlac » et situé sur l'ancien site d'Expo.02 sur les rives du lac de Bienne.
Peu avant la fin de l'année sous revue, Mobimo et Hochtief Development AG ont conclu un contrat avec Rheinmetall Air Defence, qui cherchait un nouveau site de production. Le contrat de développement porte sur un terrain de plus de 53 000 mètres carrés à Zurich Oerlikon. Ce déménagement offre une grande chance à la ville de Zurich de développer l'urbanisation de cet espace situé entre la gare centrale et des quartiers d'habitation. En procédant à une densification autour d'une des gares les plus fréquentées de Suisse, elle peut transformer l'ancienne zone industrielle en un nouveau quartier à usage mixte, axé autour du logement, des services et du commerce. Ces projets et d'autres constructions de complexes encore (par exemple Mattenhof à Lucerne sud, Flon Lausanne, La Poste Lausanne), Mobimo dispose pour des années à venir d'un réservoir de projets stable et bien rempli.
Le nouveau domaine d'activité «Investissements de tiers» lancé au 1er janvier 2012 se développe de manière réjouissante. L'équipe gère déjà le premier projet à Dübendorf – un complexe résidentiel de quelque 250 appartements locatifs – et s'est assurée un nouveau terrain à Olten début 2013.
Le bilan de Mobimo est fondamentalement solide et notre activité reste très prévisible. La durée résiduelle moyenne de nos engagements financiers est de 9,1 ans et la charge d'intérêt au 31 décembre 2012 de seulement 2,83 % en moyenne. En milieu d'année, nos fonds propres s'élevaient à 1 201,0 millions de CHF, soit un ratio de fonds propres de 48%.
Le 31 décembre 2012, le cours de clôture de l'action Mobimo s'élevait à 218,90 CHF, soit environ 5% au dessus du cours de clôture à fin 2011. Compte tenu de la distribution, exonérée de l'impôt anticipé pour les particuliers, de 9,00 CHF par action le 25 avril 2012, cela correspond à une performance de 9,6% pour l'année entière.
La satisfaction de nos clients constitue notre objectif suprême. Grâce à des investissements dans le développement de standards de qualité, dans le service ainsi que dans des relations client étroites, Mobimo est parvenu à accroître continuellement la satisfaction client
Nous restons aussi confiants pour ce qui concerne l'exercice en cours. Dans la perspective actuelle, nous nous attendons à de la continuité, c'est-à-dire au maintien du développement dynamique de notre société. Les points forts de nos activités restent aussi inchangés, à savoir la réalisation de nombreux projets de construction, l'extension des activités de développement propres et de tiers, la vente de propriétés par étage, la commercialisation de surfaces ainsi que la gestion et l'optimisation ciblée du portefeuille.
Nous vous remercions de votre confiance,
Président du Conseil CEO d'administration
Urs Ledermann Christoph Caviezel
Avec un bénéfice de 76,3 millions de CHF (contre 80,5 millions de CHF l'année précédente) au titre de l'exercice 2012, Mobimo a une nouvelle fois dégagé un résultat réjouissant, confirmant les chiffres record de l'année passée. Le résultat de l'exercice 2011 comprenait un effet positif unique de 5,5 millions de CHF de charges fiscales. Ajusté de cet effet extraordinaire, le bénéfice réalisé en 2012 dépasse celui de l'exercice précédent de 2%. Le bénéfice avant réévaluations s'élève à 48,6 millions de CHF (contre 49,6 millions de CHF l'année précédente). Cela correspond à une progression de 10%, toujours en chiffres ajustés de l'effet fiscal extraordinaire de l'exercice 2011.
L'EBITDA et l'EBIT se sont inscrits en légère baisse par rapport à l'exercice précédent, avec respectivement 118,7 millions de CHF et 117,4 millions de CHF (contre 122,4 millions et 121,1 millions). Hors réévaluations, ils ont en revanche légèrement progressé, à 81,8 millions de CHF et 80,5 millions de CHF (contre 81,2 millions et 79,9 millions l'an précédent).
A 93,7 millions de CHF (2011: 92,4 millions de CHF), le résultat avant impôts s'établit à 1% au-dessus de l'exercice précédent. Il enregistre ainsi une hausse de 11% pour atteindre 56,8 millions de CHF (contre 51,2 millions de CHF l'année précédente) hors réévaluations.
Mobimo a réalisé avec succès une augmentation de capital, le 6 décembre 2011, par l'émission de 1 028 350 nouvelles actions, ce qui lui a permis de se procurer des nouveaux moyens à hauteur de 193 millions de CHF. En conséquence, le nombre des actions émises a connu une hausse de 20% par rapport à fin 2011, et s'élève désormais à 6 170 098.
Sur ce nombre supérieur d'actions, Mobimo a déjà obtenu un bénéfice par action de 12,33 CHF au titre de l'exercice 2012 (contre 15,46 CHF pour l'exercice précédent) et un bénéfice dilué par action de 11,58 CHF (contre 14,00 CHF en 2011). Hors réévaluations, le bénéfice par action s'inscrit à 7,85 CHF (2011: 9,53 CHF) et le bénéfice dilué par action à 7,64 CHF (contre 8,90 CHF). Sur la base des résultats par action réalisés, Mobimo est en mesure de poursuivre sa politique de distribution attrayante et proposera une nouvelle fois une distribution de 9.– CHF par action pour l'exercice 2012 lors de la prochaine Assemblée générale.
La valeur nette d'inventaire (NAV) par action au 31décembre 2012 s'établit à 193,14 CHF (contre 190,36 CHF fin 2011) et la NAV diluée par action au 31 décembre 2012 à 194,25 CHF (2011: 191,41 CHF). Le cours de clôture de l'action s'est affiché à 218,90 CHF le 31 décembre 2012, ce qui équivaut à une prime de 13% par rapport à la NAV diluée.
Avec un ratio de fonds propres de 48% (contre 47% l'année passée) au 31 décembre 2012, Mobimo dispose toujours d'une solide base de fonds propres. La durée résiduelle moyenne des dettes financières a légèrement reculé à 9,1 ans au 31 décembre 2012 (9,2 ans à fin 2011). L'excellent état des liquidités a permis d'avoir un besoin limité de financement durant l'exercice 2012. Le taux d'intérêt moyen des dettes financières a encore baissé pour s'établir en moyenne à 3,00% pour la période sous revue contre 3,02% l'exercice précédent. A la date de référence du 31 décembre 2012, il avait encore reculé à 2,83%. Mobimo continuera d'exploiter le niveau toujours extrêmement attrayant des intérêts pour fixer des taux très faibles à long terme.
Le portefeuille global a gagné 8% durant l'exercice 2012, passant de 2 171 millions de CHF au 31 décembre 2011 à 2 355 millions de CHF au 31 décembre 2012. Avec 36,9 millions de CHF (contre 41,2 millions l'an précédent), le résultat issu des réévaluations a globalement reculé de 10% par rapport à l'année dernière. Pour les estimations d'immeubles, un taux d'escompte moyen de 4,63% a été pris en compte – soit légèrement inférieur au taux de 4,76% appliqué fin 2011.
A 92,8 millions de CHF, les revenus locatifs au titre de l'exercice 2012 sont supérieurs de 5% à ceux de l'exercice précédent (88,8 millions de CHF). En 2011, huit immeubles ont été vendus dans le cadre de l'optimisation du portefeuille. Le potentiel des revenus locatifs a diminué de quelque 6,7 millions de CHF par an sous l'effet de ce remaniement, une diminution largement compensée par l'intégration, dans le portefeuille de placement, des immeubles achevés au cours des exercices 2011 et 2012 et présentant un potentiel de revenus locatifs de 17,7 millions de CHF par an au total. Ces transferts concernent les immeubles suivants, développés par nos soins:
Au 31 décembre 2012, le taux de vacance était de 3,8% (3,3% fin 2011), soit un niveau qui demeure très faible. Le produit des locations enregistré sur l'exercice 2012 s'établit à 79,8 millions de CHF au total (contre 76,0 millions de CHF l'exercice précédent) et est donc en hausse de 5% par rapport à 2011. Le rendement net des immeubles de placement s'est élevé à 4,8% (contre 5,0% l'année passée).
Pendant l'exercice 2012, le produit des ventes d'immeubles (promotion) a atteint 152,0 millions de CHF, en augmentation par rapport à l'exercice précédent (133,0 millions de CHF). A 21,7 millions de CHF, le résultat des ventes d'immeubles (promotion) se situe dans le même ordre de grandeur que l'an dernier (22,3 millions de CHF). Ce bon résultat s'explique essentiellement par les transferts de propriété des immeubles d'habitation ci-après:
En 2012, 76 immeubles d'habitation ont été transférés en tout. Outre les lots de propriété par étage, les transferts ont porté sur trois immeubles totalisant 18 appartements, vendus en bloc en tant que complexe résidentiel. Des contrats de vente d'un montant total de quelque 149 millions de CHF étaient signés au 31 décembre 2012 pour des propriétés par étage en cours de réalisation; leurs effets seront comptabilisés dans le produit des ventes, une fois effectués les transferts de propriété. Globalement, la réalisation de tous les projets d'immeubles d'habitation s'est déroulée comme prévu en 2012.
Le développement ciblé d'immeubles d'habitation et commerciaux pour le portefeuille propre permettra de stimuler la croissance de Mobimo et d'optimiser encore la qualité du portefeuille avec de nouveaux immeubles de placement. Les immeubles suivants destinés au portefeuille propre étaient ainsi en construction ou en voie d'achèvement fin 2012:
Lausanne, Les pépinières
Lausanne, Rue Voltaire 2–12 (Petit Mond-Riond)
Le volume d'investissement de ces projets représente quelque 440 millions de CHF. Par ailleurs, les projets ci-après – d'un volume d'investissement total de 670 millions de CHF – se trouvent en phase de planification pour le portefeuille propre:
Les immeubles en construction et en cours de planification pour le portefeuille de placement propre correspondent à un potentiel de revenus locatifs annuel de plus de 61 millions de CHF.
Outre les projets en cours de planification ou d'achèvement, Mobimo est partenaire des villes de Bienne et de Nidau pour le projet de développement AGGLOlac, ainsi que de la société Rheinmetall pour le développement du site de Zurich Oerlikon. Ces projets recèlent des opportunités de développer le portefeuille propre de manière ciblée avec des immeubles de placement attrayants.
Intégration de l'action dans le Stoxx 600
Après avoir été intégrée au FTSE EPRA/NAREIT l'année précédente, l'action Mobimo a été intégrée dans un autre indice majeur durant l'exercice 2012, à savoir l'indice de référence des actions européennes Stoxx 600.
Manuel Itten, CFO
Parc de 5000m²
Immeuble de placement et immeuble en développement Habitation, bureau, artisanat, loisirs
Geschäftsbericht 2011 23
Aarau, «Torfeld Süd», AQA Aire de 50 000m²
Dans le contexte du développement durable, l'immobilier est un secteur de marché important qui a des répercussions sur le long terme. Les décisions prises aujourd'hui dans le domaine immobilier auront des effets sur l'environnement, sur l'évolution sociodémographique d'une commune et de son agencement, sur la qualité de vie de la population, mais aussi sur la réussite économique de notre société immobilière pendant des décennies.
Il est donc d'autant plus important d'avoir conscience des défis et de les aborder de manière ciblée. Le changement climatique, les réserves limitées de pétrole et de gaz naturel ou la sortie programmée du nucléaire constituent ainsi de nouveaux défis pour le secteur de l'immobilier et de la construction. La plus grosse part de la consommation énergétique, à savoir environ 46%, provient des 1,64 million de bâtiments en Suisse . Les bâtiments sont par ailleurs à l'origine d'environ 35% des émissions de gaz à effet de serre. Il faut ainsi s'attendre à un resserrement des prescriptions politiques. Le durcissement des directives applicables aux nouvelles constructions et aux transformations ainsi que l'efficacité globale des bâtiments sont ainsi débattus dans le cadre de la stratégie énergétique 2050 (introduction d'une obligation d'inspection énergétique à des fins de domotique et d'optimisation opérationnelle, par exemple).
Des normes de construction et systèmes de certification (DGNB, Leed, Société à 2000 watts, Minergie, etc.) qui mesurent la qualité et la valeur des biens immobiliers à l'aune des trois dimensions du développement durable – économie, écologie et société – et les évaluent pour les clients et actionnaires avec objectivité et transparence, s'imposent aux échelles aussi bien internationale que nationale. Cet alignement sur des normes influence toujours plus les méthodes d'évaluation ainsi que la valeur des biens immobiliers (notamment avec la prise en considération du cycle de vie), n'est pas sans effet sur les marchés (les prix obtenus des acquéreurs et locataires) et occupe aujourd'hui une place importante dans le débat politique (introduction d'une «norme suisse»). Il ne faut pas oublier que les objets immobiliers qui recèlent une plus-value constituent une véritable alternative sur les marchés des placements.
Chez Mobimo, nous considérons le développement durable comme une opportunité. En qualité de société immobilière prévoyante, nous envisageons le développement durable comme un investissement dans l'avenir et l'avons donc intégré à notre stratégie immobilière. Nous identifions les opportunités et risques potentiels – comme ceux précités – le plus tôt possible et les prenons en compte dans les processus de décision de l'entreprise. Nos objectifs stratégiques, les mesures de mise en œuvre et la rapidité de cette dernière ainsi que la place du développement durable au sein de l'entreprise sont régulièrement passés en revue avec l'organe de décision supérieur, la commission immobilière composée de membres du Conseil d'administration.
Le développement durable est pris en compte dans les décisions actuelles et futures relatives aux placements et au portefeuille. La stratégie affecte les objectifs du portefeuille en matière de placement et de développement et définit la collaboration avec les partenaires, l'engagement dans des organisations, la communication, mais aussi la formation et la spécialisation de nos collaborateurs.
Dans le domaine environnemental, notre objectif premier consiste à améliorer l'efficacité énergétique des bâtiments, à recourir aux énergies renouvelables et à réduire les émissions de gaz à effet de serre. En vue de la rédaction de notre rapport sur le développement durable, nous avons donc recueilli ces données sur l'ensemble du portefeuille et présenté l'évolution à suivre entre 2011 et 2016. Nous faisons progresser la collaboration avec des labels ainsi que leur mise en œuvre de manière conséquente. Dans le domaine social, Mobimo se distingue sur ses terrains par des concepts avant-gardistes qui associent les mondes de l'habitation, des loisirs et du travail pour offrir aux personnes – nos clients – une qualité de vie particulièrement élevée. Dans le domaine économique, nous nous en tenons à nos objectifs: en qualité de société immobilière leader de son secteur, Mobimo a pour objectif de trouver le bon équilibre entre capacité bénéficiaire et potentiel futur. La prise en compte du développement durable contribue fortement à l'appréciation des biens immobiliers et du portefeuille.
En 2012, nous avons encore connu des réussites grâce à l'engagement sans faille de tous nos collaborateurs. Or, l'année passe vite dans le secteur immobilier. Il faut donc reconnaître et saluer la conscience grandissante du développement durable, et surtout l'impressionnante concentration de nos collaborateurs sur sa mise en œuvre. Le niveau de satisfaction élevé, et parfois encore en hausse, de nos clients en est la meilleure preuve. Mobimo a utilisé pour la première fois dans son rapport de gestion 2011 les directives de l'European Public Real Estate Association (EPRA), ce qui lui a valu une médaille d'or. La société a par ailleurs reçu la récompense renommée du «Most Improved Annual Report». Son rapport est conforme au niveau B (contre le niveau C l'année passée). Le certificat correspondant figure à la dernière page du présent rapport sur le développement durable.
INTRODUCTION
Le développement durable revêt une importance centrale pour le secteur immobilier car ses objectifs sont triples: écologiques, socioculturels et économiques. Pour Mobimo, le développement durable consiste à trouver le bon équilibre entre capacité bénéficiaire et potentiel futur, tandis que l'immobilier doit poser des fondements modernes, sains, responsables et environnementaux pour l'habitation, le travail et la vie. Dans le contexte des réserves limitées d'énergies non renouvelables, la demande de maisons d'habitation et d'immeubles de bureaux durables continuera de progresser dans les années à venir.
Mobimo entend saisir cette opportunité et intégrer l'orientation environnementale et de marché à sa stratégie immobilière en créant des espaces d'habitation, de travail et de vie orientés sur l'avenir. L'idée de base est que la croissance doit reposer sur ce type d'immobilier. Dans la mesure du possible, les bâtiments existants sont rénovés de manière durable et ceux qui répondent aux critères de durabilité doivent être identifiés au moyen de certificats nationaux ou internationaux reconnus tels Minergie, DGNB ou LEED.
Le développement durable implique des investissements qui se révèlent payants à moyen et à long terme. Ainsi, les coûts de construction initiaux plus élevés sont compensés par des charges d'exploitation et de maintenance plus faibles. Grâce à la demande croissante, les bâtiments Mobimo répondant aux critères de développement durable verront leur valeur augmenter, offrant une plus-value aux clients et aux actionnaires.
Concernant les projets de construction, Mobimo se distingue par le choix des sites, la qualité de l'architecture, l'utilisation responsable des ressources, l'efficience énergétique certifiée des bâtiments et les efforts pour éviter les émissions. Le client est impliqué dès le début dans le processus de construction et de développement et associé ainsi à la qualité du produit.
L'augmentation de valeur dans le domaine des immeubles de placement repose sur la gestion active du portefeuille ainsi que son analyse et son assainissement continus. Les nouveaux immeubles intégrés au portefeuille correspondent dans une vaste mesure aux normes de construction les plus récentes. Par ailleurs, les rénovations des immeubles garantissent la perpétuelle amélioration qualitative du portefeuille.
Chez Mobimo, des discussions sur le thème du développement durable ont lieu à tous les niveaux car le développement durable ne se limite pas à des investissements dans des projets: il représente aussi un engagement pour les actionnaires, les clients et les collaborateurs dans l'intérêt de la société d'aujourd'hui et de demain. Les principales parties prenantes sont les actionnaires, les clients et les collaborateurs, mais aussi les partenaires du secteur de la construction ainsi que les organisations et associations des collectivités locales. Afin de rendre compte de manière transparente de ses activités dans le domaine du développement durable, Mobimo a pour la deuxième fois en 2012 intégré un rapport sur le développement durable à son rapport de gestion. Celui-ci a été rédigé conformément aux directives Global Reporting Initiative (GRI) et remplit les critères du niveau B. En 2013, Mobimo veut continuer à s'engager en faveur du développement durable et l'intégrer en tant qu'élément permanent de ses projets et de son profil d'entreprise.
Le code de conduite déontologique rédigé au cours de l'exercice sous revue constitue un nouveau pas important dans ce sens. Il définit les exigences de Mobimo relatives à l'exercice de l'activité. La réputation d'entreprise responsable et prévoyante de Mobimo dépend des décisions et actes quotidiens de chacun. On attend donc responsabilité et intégrité de la part des collaborateurs. Ceux-ci doivent par ailleurs agir dans le respect de la loi et de manière honnête et équitable.
Les clients de Mobimo sont des locataires privés et commerciaux d'immeubles de placement ainsi que des investisseurs institutionnels, des parties prenantes et des acquéreurs de projets de construction. Leur satisfaction est l'objectif suprême de Mobimo, qui investit à cet effet dans le développement de standards de qualité, dans le service ainsi que dans des relations client étroites.
Les clients de Mobimo sont suivis de près, du premier contact à la signature du contrat, mais aussi après la remise de l'objet dans le cadre de manifestations après-vente comprenant des offres spécifiques portant sur des quartiers ou projets précis et destinées à la collectivité (p. ex. le Flon à Lausanne). L'intérêt à l'égard de ces offres est soutenu. Des contacts personnels mettant l'accent sur la continuité du responsable du suivi montrent en outre aux clients que Mobimo reste à tout moment un partenaire fiable qui connaît ses clients et leurs besoins. Le gérant est l'interlocuteur pour la clientèle aussi bien commerciale que privée. Les locataires doivent aussi connaître leur gérant et leur concierge et interagir avec eux.
Grâce à ces relations étroites, Mobimo garantit que le client et sa satisfaction se trouve toujours au centre de tous les intérêts. Des enquêtes sont menées à des stades clairement définis du processus client afin d'améliorer en permanence ces relations ainsi que la collaboration avec les clients. Dans le cas des acquisitions, elles ont lieu après la signature du contrat, après le choix des aménagements intérieurs, trois mois après l'emménagement et trois mois après l'expiration du délai de deux ans après la réception.
Les acheteurs sont plus de 74% en moyenne sur l'ensemble du processus à exprimer leur satisfaction élevée à l'égard de Mobimo.
Le taux de satisfaction est aussi mesuré chaque année pour la clientèle commerciale et résidentielle. Les enquêtes sont menées par un partenaire externe indépendant. Pour les clients, le résultat est à nouveau très réjouissant en ce qui concerne l'année sous revue: 87% de la clientèle commerciale et 84% des clients résidentiels recommanderaient Mobimo à un bon ami.
Par ailleurs, tous les clients ont la possibilité de donner lorsqu'ils le souhaitent un feed-back direct et personnel à leur conseiller à la clientèle, au gérant, par e-mail, courrier ou téléphone ou encore lors de rencontres.
Le cas échéant, Mobimo prend les réclamations très au sérieux et s'efforce de s'améliorer en permanence. Le processus régissant le traitement de telles réclamations est clairement défini, y compris les responsabilités et délais correspondants. A cet égard, la priorité est accordée aux circuits d'information courts, au contact personnel et à des réponses rapides aux e-mails et courriers. Mobimo s'efforce de trouver la meilleure solution possible pour chaque client. Grâce à l'optimisation du portefeuille et à l'amélioration qualitative des immeubles en découlant, le service Gestion de portefeuille n'enregistre quasiment aucune réclamation. Parallèlement, la connaissance exacte des besoins des clients – grâce aux enquêtes régulières – permet une augmentation continue de la qualité de l'offre et des services. A cet égard, l'entretien des contacts client personnels est de la plus grande importance. Ainsi, les collaborateurs Mobimo rendent fréquemment visite aux locataires commerciaux (bureaux, artisans, commerces de détail, hôtels, etc.). Le concierge spécifie aussi, en sa qualité d'interlocuteur au sein de chaque immeuble, les heures auxquelles il est joignable et les moyens de le joindre, ses heures de présence et les tâches exécutées, selon quel plan. Un Service Level Agreement est conclu avec le concierge, afin de garantir la qualité. On attend à cet égard du concierge et du gérant qu'ils traitent l'immeuble comme «s'il leur appartenait». Entre autres tâches, le concierge est tenu de se présenter en personne aux clients et d'entretenir le contact pour pouvoir identifier les éventuels problèmes tels que les dégâts ou les salissures dès que possible. Chaque incident doit être déclaré puis contrôlé et inspecté selon un cahier des charges.
Quant au service Développement, il s'efforce aussi d'accompagner ses clients le plus tôt possible, le suivi comprenant l'intégralité du processus de décision d'achat. Pour les projets de nouvelles constructions, les processus de base des chantiers sont clairement définis à l'avance. Pour le client, il s'agit de la première phase concrète visible de la réalisation de son projet. Par la suite, des contacts, contrôles et évènements réguliers liés aux nouveaux projets contribuent à gérer les attentes des clients et à partager la satisfaction occasionnée par l'acquisition. Là encore, les enquêtes menées régulièrement auprès des clients pendant l'intégralité du processus revêtent une importance centrale.
Mobimo convainc par la qualité. Pour les immeubles en développement, tant les chantiers que le secteur des services font l'objet d'une gestion de qualité clairement définie, particulièrement concentrée sur les aspects de la santé et de la sécurité. Elle porte sur l'ensemble du processus: des sols au traitement des déchets en passant par le développement et la construction, l'acquisition, l'utilisation et l'exploitation. Le développement durable joue un rôle majeur à toutes les étapes. Ainsi tous les produits et services sontils systématiquement examinés dans le cadre de la gestion de la qualité du point de vue de la santé et de la sécurité des utilisateurs et clients. Les mesures prises incluent non seulement les réglementations standard, mais aussi des prestations supplémentaires. Naturellement, toutes les prescriptions externes en général, qu'elles viennent de la Confédération, du canton, de la SUVA, de la SIA, de la police, des pompiers, etc., sont respectées à la lettre, de même que les règlements internes plus complémentaires. Une attention toute particulière est en outre portée à certains aspects propres au développement durable tels que le raccordement aux transports publics, l'accessibilité, l'aménagement des espaces extérieurs et autres. Afin de vérifier le respect de ses exigences, Mobimo fait toujours réaliser un appartement-témoin qui permet d'enregistrer les réactions et les besoins des clients et d'identifier les possibilités d'améliorations techniques.
En ce qui concerne les immeubles de placement, Mobimo veille systématiquement au respect des prescriptions et normes de la Confédération, des cantons, mais aussi d'organismes tels que la SIA et la SUVA. Par ailleurs, Mobimo définit ses propres exigences et critères de construction durable visant à améliorer en permanence les aspects qualitatifs et les étapes des processus en termes socioculturels, techniques, écologiques et locaux pour les immeubles de placement nouvellement construits et intégrés au portefeuille. Les aspects de la santé dans le domaine de l'habitation sont contrôlés avec précision et constatés au moyen du label GI «Gutes Innenraumklima» (bon climat intérieur) par exemple. A cela s'ajoutent, en fonction de l'immeuble, des thèmes comme le Feng Shui ou l'électrobiologie. Dans le domaine de la santé, les dernières connaissances sectorielles sont toujours appliquées aux immeubles neufs. Tous les labels utilisés visent à garantir la qualité et la standardisation à un niveau élevé.
Les locataires commerciaux accordent une attention particulière à la qualité des offres, notamment en termes de coûts. Il ressort des enquêtes que les locataires des bureaux, surfaces commerciales, commerces de détail et hôtels apprécient particulièrement les immeubles Mobimo en raison de l'offre de salles, de la situation centrale et des raccordements aux transports. Le rapport qualité-prix contribue aussi à l'attrait de l'offre.
La gestion de portefeuille prévoit une série de mesures visant à assurer la qualité des services. Comme déjà évoqué, Mobimo est en contact personnel régulier avec les locataires. Les interlocuteurs sont connus et se tiennent à disposition pour répondre aux questions ou apporter de l'aide. Cette assistance est assurée 24h sur 24 grâce au helpdesk. Les locataires sont informés en temps utile et par écrit de tous les projets de transformation. Pour les transformations de grande ampleur, des séances d'information sont organisées sur place. La clientèle commerciale est aussi informée des changements de locataires et le site internet de Mobimo sert de portail d'information et de commercialisation pour les clients et les partenaires.
Mobimo veille à transmettre des informations claires à ses clients. A cette fin, elle utilise différentes voies de communication (brochures, articles de journaux, site Internet propre et autres plateformes), mais aussi la communication personnelle dans le cadre d'entretiens avec les courtiers, architectes et autres parties prenantes. Dans ce contexte, elle communique notamment les principaux indicateurs financiers et présente les matériaux et technologies utilisés soumis à une obligation de marquage. Aucun incident ou non respect de cette obligation n'a été enregistré durant la période sous revue. Mobimo accorde aussi une très grande importance à la protection des données des clients. A cet égard, elle emploie les technologies informatiques les plus récentes et organise des formations en la matière pour les collaborateurs.
Pour Mobimo, il va de soi que les clients doivent être renseignés sur l'offre de manière transparente, ce qui comprend les caractéristiques financières et autres de l'appartement de location ou de l'acquisition ainsi que de l'usage. Des brochures, sites Internet, factsheets, articles, entretiens personnels et réunions de planification sont utilisés à cet effet. A cela s'ajoutent des consignes d'utilisation et d'entretien des installations techniques pour les immeubles de location et les acquisitions. Cette satisfaction des besoins des clients axée sur les objectifs reste la visée principale de Mobimo en 2013. Or, il faut s'attendre à une augmentation de la demande de développement durable dans le secteur immobilier. La plus-value directe que Mobimo veut offrir à ses clients concerne donc principalement des économies sur les futurs coûts d'énergie et une meilleure efficience énergétique ainsi qu'une baisse des frais généraux d'entretien et d'exploitation, des matériaux sélectionnés, un niveau élevé de qualité de vie ainsi qu'un bon raccordement aux transports publics et aux infrastructures, mais aussi des petits plus tels que l'art dans la construction. Les processus suivis sont améliorés et ajustés en permanence pour satisfaire ces objectifs.
Les actionnaires profitent de la politique d'information transparente menée par Mobimo. Les futures évolutions et décisions sont ainsi facilement prévisibles. Les actionnaires sont toujours au fait des dernières évolutions grâce notamment aux rapports semestriels et annuels, à l'actualisation en temps réels des cours et aux informations en français, allemand et anglais sur le site Internet, aux séances d'information ainsi qu'au présent rapport GRI. Le rendement de l'action ainsi que la croissance et la plus-value du portefeuille leur permettent de réaliser un bénéfice. Libre de toute influence d'un actionnaire individuel ou d'un groupe d'actionnaires (100% de flottant), Mobimo est en mesure de garantir l'équité de traitement de tous les actionnaires.
Mobimo compte parmi les premières sociétés immobilières actives dans la construction durable. En créant des espaces d'habitation, de travail et de vie novateurs, elle intègre les aspects environnementaux à sa stratégie immobilière. Lorsque cela est possible, les investissements sont réalisés dans des lieux centraux et bien desservis par les transports en commun. Dans le sillage des changements climatiques, des sujets tels que la production d'énergie économe en ressources, l'efficacité énergétique et la réduction des émissions et des déchets sont des aspects primordiaux de sa stratégie de développement durable. Pour le modèle d'affaires de Mobimo, cela signifie étudier le portefeuille de placement selon des critères tant économiques et socioculturels qu'environnementaux. Dans le cadre des rénovations périodiques, les immeubles sont dans la mesure du possible assainis selon des critères de développement durable. En fonction des possibilités, le portefeuille est renforcé par des biens immobiliers satisfaisant à des standards élevés en termes de qualité et d'environnement et correspondant au moins au niveau Minergie. Le portefeuille est ainsi continuellement amélioré et gagne en valeur du point du vue du développement durable. Par ailleurs, le comportement des utilisateurs, encore insuffisamment adapté aux nouveaux immeubles répondant aux critères de durabilité, constituant un défi de première importance, les clients de Mobimo reçoivent des informations et des documents comportant des éléments leur indiquant comment en optimiser l'utilisation.
Mobimo a été l'un des premiers investisseurs à bâtir des immeubles certifiés Minergie, et ce dès 2001. A l'avenir, Mobimo continuera à mettre l'accent sur le développement d'immeubles de qualité répondant au minimum aux critères Minergie ou pouvant se prévaloir de labels équivalents. S'agissant de l'énergie et au-delà de l'enveloppe des bâtiments et de l'emploi d'appareils électroménagers efficaces, la réduction des installations techniques d'une manière générale joue également un rôle important, d'autant plus que cela correspond aux souhaits des clients. Aussi une attention toute particulière est-elle apportée au type de matériaux employés, à la réduction des besoins en eau et à la gestion des eaux usées et des déchets. A cette fin, Mobimo cherche à tirer parti des investissements prévus en Suisse par les communes, les cantons et la Confédération. Par ailleurs, l'accent est mis sur une conception de l'environnement qui soit de qualité et sur l'optimisation des conditions autorisant une mobilité durable. Ce dernier critère recouvre notamment un bon raccordement aux transports publics, la mise à disposition d'offres d'auto-partage (car sharing), un nombre suffisant de places de parc pour vélos judicieusement disposées et des possibilités de recharge de véhicules électriques.
Mobimo a pour principe de collaborer sur les projets de construction avec des partenaires qui s'engagent activement en faveur du développement durable et qui sont certifiés en conséquence.
Les deux complexes «Wilacker» à Adliswil et «Rötiboden» à Wädenswil sont de bons exemples de stratégie immobilière durable en matière d'environnement. Ces deux immeubles modernes d'habitation situés à Zurich ont été réalisés avec des matériaux de construction conformes aux directives de la KBOB/IPB, lesquels permettent non seulement de préserver l'environnement, mais aussi de créer un meilleur climat intérieur. L'immeuble est construit selon le standard Minergie; la chaleur est produite au moyen d'une pompe à chaleur saumure/eau et les eaux pluviales sont injectées dans le terrain grâce à une installation d'infiltration. Ces deux exemples démontrent que Mobimo applique systématiquement une stratégie de développement durable lorsqu'elle développe de nouveaux objets.
Immeuble Wilacker, Adliswil (Développement Mobimo pour vente en propriété par étage)
Revitalisation de deux ruisseaux.
Immeuble Rötiboden, Wädenswil
(Développement Mobimo pour vente en propriété par étage)
| Energie: | Construit selon le standard Minergie. |
|---|---|
| Approvisionnement en chaleur par pompe à chaleur saumure/eau avec utilisation d'eau souterraine. |
|
| Utilisation de lave- et sèche-linge de la classe énergétique A. | |
| Matériaux: Utilisation de matériaux de construction durables selon les recommandations KBOB/IPB Construire et planifier dans la perspective du développement durable. |
|
| Eau: | Utilisation d'installations sanitaires économes en eau. |
| Weiteres: | Choix d'espèces végétales majoritairement locales pour l'aménagement des jardins. |
La baisse de la consommation d'énergie du portefeuille constitue un objectif central de la stratégie immobilière. Mobimo ne disposant que d'un accès partiel aux chiffres réels de consommation des immeubles de placement, les besoins en énergie et les émissions de CO² ont dans le cadre du rapport annuel de l'année passée été calculés à l'aide d'un outil de modélisation.
Etant donné qu'une année passe vite dans le secteur immobilier, les chiffres ne sont recalculés que l'année suivante. Les résultats présentés ici correspondent ainsi à l'exercice 2011. L'analyse de tous les immeubles de placement Mobimo a révélé que les immeubles datant de 2008 ou avant consomment au total plus de 232 kWh par mètre carré et par an dont 165 kWh/m² pour la chaleur et 67 kWh/m² pour l'électricité. Quant aux nouveaux bâtiments dans le portefeuille, ils ne consomment plus que 83 kWh par mètre carré et par an. Cela correspond à une réduction de 65% par rapport aux anciens immeubles de placement. Les normes de construction telles que Minergie représentent un important progrès surtout en ce qui concerne la consommation en chaleur.
Graphique ci-dessus: consommation d'électricité et de chaleur des immeubles du portefeuille Mobimo (2011). La consommation de chaleur regroupe le chauffage, l'eau chaude et la chaleur de traitement. L'électricité servant à la production de chaleur (eau chaude, chaleur de traitement) est également prise en compte dans la consommation de chaleur. Plus de 70% des nouvelles constructions (datant de 2009 ou après) répondent aux exigences Minergie.
La plage moyenne suisse a été étudiée sur la foi de statistiques relatives à l'énergie et de la structure des types de bâtiments en Suisse en 2010 (type et quantité). Du fait de l'existence de différentes sources de données, des incertitudes existent qui ont globalement été évaluées à 25%, comme l'indique l'épaisseur de la bande grise.
Etant donné que le portefeuille Mobimo contient par rapport au parc immobilier suisse une part importante de bâtiments commerciaux (gourmands en énergie), la consommation énergétique moyenne par m² est légèrement supérieure à la moyenne suisse.
Durant la période sous revue, deux nouveaux objets respectant le standard Minergie ont fait leur entrée dans le portefeuille. Par ailleurs, trois immeubles ont fait l'objet d'une rénovation énergétique. Cette optimisation de portefeuille est conforme à la stratégie que nous suivons et nous aidera à réduire en permanence la consommation d'énergie sur les années qui viennent, et ce même au niveau du portefeuille global, qui est en pleine croissance.
Le développement ciblé de l'approvisionnement en énergies renouvelables – sondes géothermiques ou raccordement à des réseaux de chauffage à distance pour la chaleur ou énergies renouvelables pour l'électricité – permettra aussi de réduire sensiblement les émissions de CO².
Par rapport à 2011, nous tablons sur une diminution de la consommation d'énergie de 4% d'ici à 2016, et ce alors même que le portefeuille devrait augmenter de 13% en termes de surface de référence énergétique. Sur la même période, l'efficacité énergétique, exprimée en consommation d'énergie par mètre carré de surface de référence, augmentera de 15% tandis que les émissions de CO² par mètre carré diminueront de 19%. La modélisation repose sur l'hypothèse que 50% de la chaleur consommée dans les nouvelles constructions provient de sources d'énergies renouvelables – dont le chauffage à distance grâce à des installations d'incinération. Il est par ailleurs supposé que 1% du portefeuille fait l'objet d'une optimisation énergétique chaque année. Bien que Mobimo conseille à ses clients d'opter pour du courant écologique certifié dans le cadre des projets de construction, ce facteur n'a par prudence pas été pris en considération dans la modélisation étant donné que tous les clients ne choisissent pas le courant écologique.
Graphique ci-dessus: évolution prévue de la consommation globale d'énergie du portefeuille Mobimo en matière de chaleur et d'électricité de 2011 à 2016 et croissance du portefeuille sur la même période. Remarque: les chiffres seront recalculés lors du prochain exercice sur la foi de données actualisées
Graphique de gauche: évolution de la consommation d'énergie et des émissions de CO² ces 5 prochaines années par rapport à la surface de référence énergétique
Les collaborateurs de Mobimo sont plus que de simples employés. Ils vivent leur passion de l'immobilier et de l'entreprise, et leur enthousiasme est manifeste. Ils contribuent à donner, vis-à-vis des clients, un visage humain et positif aux projets et aux objets. Par son positionnement, Mobimo attend de ses collaborateurs qu'ils brillent par leur savoir-faire et leur compétence, et ce dans toute la gamme de tâches allant du traitement de la correspondance à la réalisation de projets. Une coopération et une communication bien huilées entre les services, une sensibilité aux questions environnementales, des temps de réaction brefs grâce à des délais clairs et scrupuleusement respectés et la promotion d'idées visionnaires sont aussi des évidences pour Mobimo. Des principes qui valent aussi bien vis-à-vis de l'extérieur qu'en interne, puisque les collaborateurs se considèrent entre eux comme des clients.
Mobimo recrute des collaborateurs hautement qualifiés et investit dans leur formation et leur perfectionnement. C'est la seule manière pour elle d'être crédible aux yeux de ses clients et du marché lorsqu'elle avance comme principal argument la promesse d'un service compétent. Elle attache donc une grande importance à ce que ses collaborateurs possèdent une connaissance approfondie de l'entreprise, du marché et du secteur, mais aussi un solide bagage technique. Grâce à sa hiérarchie plate, Mobimo permet à ses collaborateurs de jouir d'une grande autonomie et de prendre des initiatives, mais elle exige d'eux en contrepartie un savoir technique étendu et une étroite collaboration au sein des équipes et avec les autres services. Les collaborateurs motivés se voient dès lors offrir de séduisantes possibilités de carrière et l'opportunité de travailler sur des projets passionnants.
Mobimo forme par ailleurs des apprentis en vue d'assurer la relève. En 2012, elle employait trois apprentis de commerce, formés conformément aux prescriptions légales et à son plan de formation interne. Chaque apprenti découvre ainsi plusieurs services, à raison de quelques mois à chaque fois.
Une entité à taille humaine et un personnel motivé sont la garantie d'un contact direct et d'un transfert constant de savoir-faire dans toutes les directions.
Entreprise dynamique en pleine croissance, Mobimo a à cœur de soigner l'intégration de ses nouveaux éléments dans l'équipe en place et de veiller à l'épanouissement individuel de tous ses collaborateurs. Ceux-ci sont impliqués dans l'évolution de l'entreprise au travers d'entretiens réguliers avec leurs supérieurs, de réunions d'équipe et d'ateliers, autant d'interfaces permettant de susciter et de collecter les idées et les suggestions. Des objectifs annuels individuels sont fixés et leur réalisation est discutée et évaluée dans le cadre des entretiens de qualification annuels. Ces entretiens sont en outre l'occasion de sonder la satisfaction des collaborateurs, de parler de leur potentiel et de recueillir leurs demandes éventuelles. Ils permettent également d'aborder des sujets tels que les compétences spécialisées, la qualité du travail, les résultats, l'organisation, l'orientation client, l'esprit d'initiative, la résistance et l'identification avec l'entreprise. Les étapes à franchir afin d'atteindre des objectifs comme la formation et le perfectionnement, l'apprentissage en cours d'emploi ou d'autres mesures de soutien sont également définies lors de ces entretiens.
Mobimo connaît une phase de forte croissance. A fin 2012, elle comptait un total de 96 collaborateurs (contre 90 un an auparavant) et elle prévoit de continuer à embaucher, notamment dans les secteurs Développement et Investissements de tiers. Les services Développement et Gestion de portefeuille concentrent plus de la moitié du personnel. L'activité est répartie entre les deux sites de Küsnacht (79 collaborateurs) et de Lausanne (17 collaborateurs). A l'exception d'un collaborateur et des apprentis, tous les emplois sont à durée indéterminée et 71% des postes sont occupés à plein temps (contre 79% l'année précédente). La progression des temps partiels observée en 2012 tient surtout au fait que Mobimo offre cette possibilité à son personnel jusqu'à l'échelon de cadre.
La plupart des collaborateurs (soit 67, contre 55 il y a un an) se situent dans la tranche d'âge intermédiaire, à savoir entre 30 et 50 ans. Le solde des effectifs se répartit de manière équilibrée au-dessous et au-dessus de cette tranche d'âge. La tranche d'âge intermédiaire est aussi bien représentée au sein des fonctions dirigeantes. Mobimo affiche une bonne mixité hommes-femmes. Du fait de l'embauche accrue de femmes au cours de l'année sous revue, celles-ci représentent désormais plus de la moitié des effectifs, soit 54% (contre 47,7% l'an dernier). Les femmes demeurent néanmoins sous-représentées dans les échelons supérieurs.
Le taux de rotation du personnel s'est établi à 10,4% (contre 10% un an auparavant), soit dans la moyenne. Sans la réorganisation opérée à Lausanne, qui a concerné 6 collaborateurs (externalisation de la réception et de la conciergerie), ce taux n'aurait été que de 4,17%, un niveau faible qui témoigne d'un degré élevé de satisfaction des collaborateurs.
Dans une optique de fidélisation, Mobimo s'attache à offrir à ses collaborateurs un environnement de travail attrayant et stimulant. Grâce à une hiérarchie plate, ils peuvent assumer d'importantes responsabilités et jouir d'une grande autonomie. Les salaires sont conformes au marché et fixés selon différents critères tels que la formation, l'expérience, la fonction et l'échelon en tenant compte des prestations et des résultats individuels. Les collaborateurs ont droit à cinq semaines de congés, un treizième mois et, selon les résultats de l'entreprise et leurs prestations individuelles, un bonus. L'ambiance de travail est bonne, ce dont témoigne la tenue régulière de manifestations des collaborateurs. En reconnaissance de la fidélité envers l'entreprise, les anniversaires de service des 5, 10 et 15 ans sont célébrés. Chaque collaborateur de Mobimo bénéficie d'un plan de prévoyance selon le régime de primauté des cotisations. Si la majorité des effectifs est assurée dans le cadre obligatoire, les cadres et les membres de la direction ainsi que certains autres collaborateurs bénéficient d'une assurance surobligatoire. En septembre 2012, la caisse de pension affichait, comme l'année précédente, un degré de couverture supérieur à 100% (2011: 100,1%). Hormis la participation aux frais de formation, toutes les prestations opérationnelles sont aussi proposées aux collaborateurs au bénéfice d'un contrat à durée déterminée. Le droit au plan de prévoyance vaut ainsi pour les relations de travail supérieures à trois mois, les congés maternité jusqu'à l'expiration du contrat.
Extrêmement soucieuse du bien-être et de la santé de ses collaborateurs, Mobimo tient pour une évidence le respect de toutes les prescriptions légales. Elle applique par ailleurs un certain nombre de recommandations, telles celles émises par la SUVA. Lors de la transformation du premier étage du siège principal, une attention particulière a été accordée à la qualité des travaux; pour garantir le meilleur confort possible, l'aération et le chauffage ont été finement coordonnés. Mobimo investit dans des équipements de bureau de qualité et procure à ses collaborateurs des postes de travail dans des espaces clairs et agréables. En ce qui concerne l'ameublement, tout est mis en œuvre pour prévenir les risques d'accident. Près de la moitié des collaborateurs ont en outre participé à un cours de premiers secours qui leur était proposé. En cas de maladie de longue durée, les collaborateurs bénéficient d'un case management de la hiérarchie ou des ressources humaines. Les absences pour cause de maladie ou d'accident sont continuellement surveillées et analysées statistiquement au moyen d'un système de gestion des absences SAP. Les absences sont enregistrées dès le premier jour et les accidents immédiatement signalés à l'assureur (Zurich Compagnie d'assurances). Les collaborateurs de Mobimo bénéficient de prestations d'assurance attrayantes: il n'y a aucune déduction pour indemnité journalière de maladie et l'assurance accident couvre la division privée en cas d'hospitalisation.
Les horaires flexibles et les possibilités de temps partiel sont des aménagements très appréciés, que notamment certains pères de famille mettent à profit en réduisant leur taux d'occupation à 80%. Le job sharing, la retraite anticipée ou la possibilité de travailler au-delà de l'âge légal de départ à la retraite constituent d'autres outils permettant de tenir compte de la situation de chaque collaborateur.
Les collaborateurs sont bien protégés contre toute forme de harcèlement moral ou sexuel ou de discrimination. Le règlement des collaborateurs prévoit des possibilités de dénonciation (whistle blower) et indique un interlocuteur externe et indépendant auxquels les collaborateurs peuvent s'adresser lorsqu'ils sont eux-mêmes concernés ou s'ils soupçonnent un comportement inapproprié envers un tiers. Comme les années précédentes, aucun cas n'a été signalé en 2012.
Notre société contemporaine tend à imbriquer les mondes du travail, du logement et des loisirs. A l'écoute de cette demande, Mobimo planifie et met en œuvre ses grands projets dans une logique d'anticipation et de durabilité. Des projets de grande ampleur impliquant par exemple des lotissements, des immeubles locatifs ou plusieurs bâtiments à vocation commerciale et d'habitation peuvent en effet modifier profondément une ville, sa vie locale et sa structure démographique. Les biens immobiliers ayant une durée de vie longue, ils doivent également bénéficier aux générations suivantes. Les décisions prises au démarrage d'un projet sont donc particulièrement importantes, dans la mesure où elles influeront ensuite sur l'environnement et sur la société pendant des décennies. C'est pourquoi Mobimo veille à concilier les aspects environnementaux tels les émissions, les déchets et l'utilisation de ressources et les aspects sociaux liés à la santé et la sécurité avec ses objectifs économiques lors de la composition et de la gestion de son portefeuille immobilier. L'intégration dès le départ de cette perspective sociale et économique à long terme est ainsi prépondérante pour divers projets, à savoir le Flon à Lausanne, Zurich-Ouest, AQA à Aarau, AggloLAC, Mattenhof à Kriens/Lucerne. Dès le démarrage du projet, un dialogue étroit est par conséquent engagé avec les autorités, les associations de quartier, les riverains et d'autres parties prenantes.
Parallèlement à ses activités commerciales, Mobimo s'engage activement en faveur de la société, notamment via des événements de nature culturelle, afin de transformer les quartiers en lieux de rencontres. Dans le quartier lausannois du Flon, elle emploie d'ailleurs des gestionnaires événementiels recrutés spécialement à cet effet. Le site, le quartier et la ville sont ainsi valorisés, et les retombées, aussi bien économiques que sociales, rejaillissent sur toute la région. Autre exemple, celui de Zurich-Ouest, où Mobimo a réalisé plusieurs projets. D'une ancienne friche industrielle polluée est né un quartier vivant et en vogue, où fleurissent culture et entreprises: la ville tout entière en retire une valeur ajoutée. L'art appliqué au bâti, que ce soit à l'intérieur ou à l'extérieur, parfait l'impression visuelle et complète les exigences posées aux objets par Mobimo («The No Problem Sculpture» de la Mobimo Tower, «Water Light Stone» de la Manessestrasse à Zurich, installation lumineuse au Garage de Holten, «Die Sprache spielt Zeit», site Ova d'Affoltern am Albis).
Mobimo s'efforce de communiquer en temps utile et de manière transparente avec les riverains concernés au sujet du bruit et des émanations de poussière générées par ses projets de construction, quand elle ne peut empêcher ces nuisances. Mobimo mène régulièrement des analyses afin d'identifier les répercussions de ses activités et de mieux appréhender les tendances du marché et l'évolution des besoins d'habitation.
Afin de s'améliorer continuellement en la matière, Mobimo favorise les échanges avec d'autres experts dans des forums de discussion. Elle est par ailleurs membre actif de différentes associations et organisations, dont l'Association suisse des professionnels de l'immobilier (SVIT), l'Association des Investisseurs immobiliers (AIA), l'Association suisse des propriétaires fonciers (HEV) ou l'Association PPP (partenariat public-prive).
Mobimo vit de la passion de ses collaborateurs pour l'immobilier. Pour réaliser ses objectifs, l'entreprise mise sur ses compétences de base et sur la promotion active de valeurs telles que l'équité, la transparence et l'égalité sur le lieu de travail. Ces valeurs sont indissociables de son éthique d'entreprise et sont vécues au quotidien par les collaborateurs, qui en font bénéficier les clients.
Afin de préserver ces valeurs et d'encourager l'intégrité, chaque collaborateur signe, au début de sa relation de travail, une clause anti-corruption.
Aucun cas de corruption n'a été signalé en 2012 et aucune plainte pour comportement anticoncurrentiel ou constitution de cartel ou de monopole n'a été déposée. Durant l'année sous revue, Mobimo n'a pas non plus été condamnée à des amendes ou des peines pour une quelconque infraction aux dispositions légales. Un nouveau code de conduite entrera en vigueur en 2013.
Afin de promouvoir les idées avant-gardistes, Mobimo cherche à collaborer avec des fournisseurs partageant ses valeurs. Les projets sont toujours réalisés conformément aux normes suisses, et les fournisseurs et partenaires impliqués proviennent essentiellement des zones d'influence correspondantes, c'est-à-dire de l'agglomération zurichoise, de Suisse centrale ou, pour le canton de Vaud, de la région lausannoise. Entre 70 et 80% des achats se font ainsi auprès de fournisseurs régionaux ou nationaux. Concernant le choix des fournisseurs, Mobimo attache également une grande importance aux critères de compétence et de qualité, et plus particulièrement au respect de ses exigences relatives au développement durable. Les contrats qu'elle conclut avec les entrepreneurs totaux et leurs sous-traitants prévoient ainsi explicitement l'interdiction de toute discrimination. Mobimo élabore actuellement une stratégie visant à garantir une mise en œuvre encore plus systématique des aspects relatifs au développement durable chez les fournisseurs.
Les priorités en matière de sponsoring s'inscrivent dans la droite ligne des activités principales de l'entreprise. Les parrainages reflètent la stratégie de Mobimo et se concentrent sur trois domaines, à savoir l'immobilier, la promotion économique et, dans certains cas spécifiques, les organisations sociales. Mobimo s'engage surtout dans les régions et les villes où elle est active et en faveur de thèmes qui la concernent, elle et son secteur.
Dr. Brigitte Ruetsch, Ruetsch & Partner Consulting GmbH, direction
sustainserv GmbH, partenaire GRI en faveur du développement durable
Le rapport sur le développement durable de Mobimo est établi selon les directives de la Global Reporting Initiative (GRI). GRI est une fondation d'utilité publique active dans le monde entier, créée en 1997 par la CERES (devenue depuis Investors and Environmentalists for Sustainable Prosperity) et le programme d'environnement des Nations Unies (PNUE). Elle vise à promouvoir le reporting sur le développement durable et à renforcer la transparence et la comparabilité des rapports de gestion et de développement durable à l'échelle mondiale par la fixation d'un cadre de référence et de directives correspondantes. Les niveaux d'application A, B et C indiquent dans quelle mesure – nombre d'indicateurs de performance atteints, engagement de la direction – une société répond aux directives G3 ou G3.1 actuellement en vigueur en la matière. Le niveau A correspond au niveau d'application le plus élevé. Le rapport sur le développement durable de Mobimo pour l'exercice 2012 répond aux exigences du niveau d'application B. Mobimo fournit ainsi intégralement plus d'une vingtaine d'indicateurs de performance sur des sujets tels que l'économie, l'environnement, la responsabilité produit, la société, les pratiques de travail et les Droits de l'Homme et remplit en outre les exigences en matière d'approche de management.
Immeuble en développement Propriété par étage
Zurich-Altstetten, «Station 595» Badenerstrasse 595
| Montants en milliers de CHF | Notes explicatives | 31.12.2012 | 31.12.2011 |
|---|---|---|---|
| Actif | |||
| Actifs courants | |||
| Liquidités | 2 | 97 645 | 252 059 |
| Créances résultant de livraisons et de prestations | 3 | 4 019 | 6 368 |
| Créances d'impôts sur les bénéfices | 973 | 0 | |
| Autres créances | 4 | 22 581 | 12 113 |
| Immeubles destinés à la vente | 5 | 346 467 | 319 008 |
| Comptes de régularisation des actifs | 6 | 3 881 | 4 753 |
| Total des actifs courants | 475 566 | 594 301 | |
| Actifs non courants | |||
| Immeubles de placement | |||
| – Immeubles commerciaux | 7 | 1 367 228 | 1 317 333 |
| – Immeubles d'habitation | 7 | 380 440 | 335 261 |
| – Immeubles de placement en construction | 7 | 244 250 | 182 964 |
| Immobilisations corporelles | |||
| – Immeubles à usage propre | 8 | 16 635 | 16 630 |
| – Autres immobilisations corporelles | 8 | 1 420 | 1 039 |
| Immobilisations incorporelles | 9 | 3 626 | 3 524 |
| Participations dans des sociétés associées | 10 | 22 787 | 20 087 |
| Immobilisations financières | 11 | 1 950 | 2 153 |
| Actifs d'impôts différés | 18 | 5 091 | 4 647 |
| Total des actifs non courants | 2 043 428 | 1 883 638 | |
| Total de l'actif | 2 518 994 | 2 477 939 |
| Montants en milliers de CHF | Notes explicatives | 31.12.2012 | 31.12.2011 |
|---|---|---|---|
| Passif | |||
| Fonds étrangers | |||
| Fonds étrangers courants | |||
| Dettes financières à court terme | 12 | 68 739 | 60 867 |
| Dettes résultant de livraisons et de prestations | 13 | 19 608 | 14 557 |
| Impôts courants | 37 863 | 33 675 | |
| Instruments financiers dérivés | 12 | 0 | 306 |
| Autres dettes | 14 | 1 425 | 154 |
| Acomptes d'acheteurs | 15 | 29 022 | 25 430 |
| Comptes de régularisation des passifs | 16 | 16 540 | 28 450 |
| Total des fonds étrangers courants | 173 197 | 163 439 | |
| Fonds étrangers non courants | |||
| Dettes financières à long terme | 12 | 994 169 | 1 001 790 |
| Engagements envers le personnel | 17 | 957 | 1 691 |
| Instruments financiers dérivés | 12 | 26 825 | 25 052 |
| Impôts différés | 18 | 122 867 | 111 784 |
| Total des fonds étrangers non courants | 1 144 817 | 1 140 317 | |
| Total des fonds étrangers | 1 318 014 | 1 303 756 | |
| Fonds propres | 19 | ||
| Capital-actions | 180 058 | 178 933 | |
| Actions propres | –1 910 | –374 | |
| Réserves provenant de primes | 443 656 | 494 308 | |
| Bénéfices accumulés | 575 709 | 501 316 | |
| Total des fonds propres attribuables aux actionnaires de Mobimo Holding AG | 1 197 514 | 1 174 183 | |
| Intérêts minoritaires | 3 466 | 0 | |
| Total des fonds propres | 1 200 980 | 1 174 183 | |
| Total du passif | 2 518 994 | 2 477 939 |
| Produits des locations d'immeubles 21 92 765 88 787 Produits des ventes d'immeubles (promotion) 22 151 954 133 029 Autres produits 23 776 907 Chiffre d'affaires 245 496 222 724 Plus-values sur réévaluations d'immeubles de placement 53 934 54 330 Moins-values sur réévaluations d'immeubles de placement –17 045 –13 136 Résultat des réévaluations 36 889 41 194 24 Résultat des ventes d'immeubles de placement 25 –124 2 484 Charges directes des locations d'immeubles 21 –12 937 –12 753 |
Montants en milliers de CHF | Notes explicatives | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|---|
| Charges directes des ventes d'immeubles (promotion) | 22 | –130 214 | –110 714 | |
| Charges d'exploitation directes –143 151 –123 467 |
||||
| Prestations propres activées 6 053 5 771 |
||||
| Charges de personnel 26 –17 958 –18 054 |
||||
| Charges d'exploitation 27 –5 945 –5 542 |
||||
| Frais de gestion 28 –2 563 –2 683 |
||||
| Bénéfice d'exploitation avant intérêts, impôts, dépréciations et amortissements (EBITDA) 118 696 122 426 |
||||
| Dépréciations et amortissements 29 –1 320 –1 356 |
||||
| Bénéfice d'exploitation avant intérêts et impôts (EBIT) 117 376 121 070 |
||||
| Résultat des participations dans les sociétés associées 2 900 2 246 |
||||
| Produits financiers 30 825 1 523 |
||||
| Charges financières 30 –27 449 –32 472 |
||||
| Résultat financier –23 723 –28 704 |
||||
| Bénéfice avant impôts (EBT) 93 653 92 367 |
||||
| Charges fiscales 31 –17 613 –11 913 |
||||
| Bénéfice 76 039 80 454 |
||||
| dont part attribuable aux actionnaires de Mobimo Holding AG 76 323 80 454 |
||||
| dont part des intérêts minoritaires –283 0 |
||||
| EBITDA hors réévaluations 81 807 81 232 |
||||
| Bénéfice d'exploitation (EBIT) hors réévaluations 80 487 79 876 |
||||
| Bénéfice avant impôts (EBT) hors réévaluations 56 764 51 173 |
||||
| Bénéfice par action, CHF 20 12.33 15.46 |
||||
| Bénéfice dilué par action, CHF 20 11.58 14.00 |
1 Le compte de résultat a fait l'objet d'une refonte pour l'exercice sous revue, et les chiffres de l'année précédente ont été adaptés à des fins de comparaison (cf. la note explicative dans l'annexe aux comptes annuels 1.5.2 Adaptation de la structure du compte de résultat consolidé)
| Montants en milliers de CHF | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Bénéfice | 76 039 | 80 454 |
| Couvertures du cash-flow | ||
| – Pertes sur instruments financiers de couverture | –1 333 | –12 888 |
| – Transfert au compte de résultat | –448 | –336 |
| – Impôts | 397 | 3 010 |
| Immobilisations financières AFS | ||
| – Transfert au compte de résultat | 0 | –975 |
| Autres éléments du résultat global | –1 384 | –11 189 |
| Résultat global | 74 656 | 69 265 |
| – dont part attribuable aux actionnaires de Mobimo Holding AG | 74 939 | 69 265 |
| – dont part des intérêts minoritaires | –283 | 0 |
| Fonds propres | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Réserves | Réserve | Réserves | Autres | Total des | attribuables aux | Intérêts | Total des | |||
| Montants en milliers | Capital | Actions | provenant | de valeur | de | bénéfices | bénéfices | actionnaires de | minori | fonds |
| de CHF | actions | propres | de primes | marchande | couverture | accumulés | accumulés | Mobimo Holding AG | taires | propres |
| Etat au 01. 01. 2011 | 148 804 | –183 | 391 269 | 975 | 950 | 429 524 | 431 450 | 971 339 | 1 | 971 340 |
| Bénéfice 2011 | 80 454 | 80 454 | 80 454 | 80 454 | ||||||
| Couvertures du | ||||||||||
| cash-flow: | ||||||||||
| – Perte1 | –12 888 | –12 888 | –12 888 | –12 888 | ||||||
| – Transfert au compte de | ||||||||||
| résultat1 | –336 | –336 | –336 | –336 | ||||||
| Impôts | 3 010 | 3 010 | 3 010 | 3 010 | ||||||
| Immobilisations | ||||||||||
| financières AFS: | ||||||||||
| – Transfert au compte de | ||||||||||
| résultat2 | –975 | –975 | –975 | –975 | ||||||
| Autres éléments du | ||||||||||
| résultat global | 0 | 0 | 0 | –975 | –10 214 | 0 | –11 189 | –11 189 | 0 | –11 189 |
| Résultat global | 0 | 0 | 0 | –975 | –10 214 | 80 454 | 69 265 | 69 265 | 0 | 69 265 |
| Distribution de réserves | ||||||||||
| issues d'apports en capital | –46 204 | –46 204 | –46 204 | |||||||
| Augmentation de capital | 30 129 | 162 730 | 192 859 | 192 859 | ||||||
| Paiements fondés sur des | ||||||||||
| actions: | ||||||||||
| – CA et direction | 1 703 | –12 | 604 | 604 | 2 295 | 2 295 | ||||
| – Achat immeuble3 | 13 477 | –13 477 | 0 | 0 | ||||||
| Achat d'actions propres | –15 434 | –15 434 | –15 434 | |||||||
| Vente d'actions propres | 63 | 3 | 66 | 66 | ||||||
| Achat d'intérêts minoritaires | –4 | –4 | –4 | –1 | –5 | |||||
| Etat au 31. 12. 2011 / | ||||||||||
| au 01. 01. 2012 | 178 933 | –374 | 494 308 | 0 | –9 263 | 510 579 | 501 316 | 1 174 183 | 0 | 1 174 183 |
| Bénéfice 2012 | 76 323 | 76 323 | 76 323 | –283 | 76 039 | |||||
| Couvertures du | ||||||||||
| cash-flow: | ||||||||||
| – Perte1 | –1 333 | –1 333 | –1 333 | –1 333 | ||||||
| – Transfert au compte de | ||||||||||
| résultat1 | –448 | –448 | –448 | –448 | ||||||
| Impôts | 397 | 397 | 397 | 397 | ||||||
| Autres éléments du | ||||||||||
| résultat global | 0 | 0 | 0 | 0 | –1 384 | 0 | –1 384 | –1 384 | 0 | –1 384 |
| Résultat global | 0 | 0 | 0 | 0 | –1 384 | 76 323 | 74 939 | 74 939 | –283 | 74 656 |
| Distribution de réserves | ||||||||||
| issues d'apports en capital | –55 813 | –55 813 | –55 813 | |||||||
| Augmentation de capital | 241 | 241 | 241 | |||||||
| Conversion de l'emprunt | ||||||||||
| convertible4 | 885 | 5 239 | 6 124 | 6 124 | ||||||
| Paiements fondés | ||||||||||
| sur des actions: | ||||||||||
| – CA et direction | 2 059 | –69 | –546 | –546 | 1 444 | 1 444 | ||||
| Achat d'actions propres | –4 501 | –4 501 | –4 501 | |||||||
| Vente d'actions propres | 906 | –9 | 897 | 897 | ||||||
| Intérêts minoritaires sur | ||||||||||
| acquisitions | 3 749 | 3 749 | ||||||||
| Etat au 31. 12. 2012 | 180 058 | –1 910 | 443 656 | 0 | –10 646 | 586 355 | 575 709 | 1 197 514 | 3 466 | 1 200 980 |
¹ Les couvertures du cash-flow sont décrites dans la note explicative n° 12 Dettes financières
² Vente de la participation Olmero SA
³ L'acquisition de l'immeuble Place de la Gare, Avenue d'Ouchy 4/6 à Lausanne est décrite dans la note explicative n° 19 Fonds propres
⁴ Pour davantage de détails au sujet des conversions, voir les notes explicatives n° 19 Fonds propres et 12 Dettes financières
| Montants en milliers de CHF | Notes explicatives | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| Bénéfice avant impôts | 93 653 | 92 367 | |
| Réévaluations d'immeubles de placement, net | 24 | –36 889 | –41 194 |
| Paiements fondés sur des actions | 35 | 1 444 | 2 295 |
| Amortissement sur immobilisations corporelles | 29 | 1 142 | 1 115 |
| Amortissement sur immobilisations incorporelles | 29 | 178 | 242 |
| Perte / bénéfice sur ventes d'immeubles de placement | 25 | 124 | –2 484 |
| Perte sur ventes / décomptabilisation d'immobilisations corporelles | 27 | 27 | 20 |
| Résultat des participations dans les sociétés associées | –2 900 | –2 246 | |
| Résultat financier | 30 | 26 624 | 30 949 |
| Variations | |||
| Créances résultant de livraisons et de prestations | 2 346 | –663 | |
| Immeubles destinés à la vente | –14 110 | –31 372 | |
| Autres créances et comptes de régularisation des actifs | –7 338 | 4 416 | |
| Engagements envers le personnel | –734 | –619 | |
| Dettes résultant de livraisons et de prestations | 5 044 | 628 | |
| Acomptes d'acheteurs | 3 593 | 272 | |
| Autres dettes à court terme et comptes de régularisation des passifs | –12 536 | 5 944 | |
| Impôts versés | –8 409 | –6 297 | |
| Flux de fonds résultant de l'activité d'exploitation (cash-flow) | 51 259 | 53 373 | |
| Investissements en immobilisations financières | 11 | 0 | –2 |
| Investissements en immeubles de placement | 7 | –118 187 | –160 935 |
| Investissements en immobilisations corporelles | 8 | –896 | –614 |
| Investissements en immobilisations incorporelles | 9 | –279 | –3 358 |
| Ventes d'immobilisations financières | 11 | 275 | 2 168 |
| Ventes d'immobilisations corporelles | 8 | 0 | 4 |
| Ventes d'immeubles de placement Dividendes perçus |
7 | 187 270 |
89 040 107 |
| Intérêts perçus | 30 | 655 | 440 |
| Flux de fonds résultant d'activités d'investissement | –117 976 | –73 150 | |
| Nouvelles dettes financières | 152 352 | 274 888 | |
| Remboursement de dettes financières | –149 420 | –198 100 | |
| Flux de fonds résultant de conversion de l'emprunt en actions nominatives | 12 | –71 | 0 |
| Flux de fonds résultant d'augmentations de capital | 19 | 241 | 192 443 |
| Remboursement sur la valeur nominale des actions | 19 | –55 813 | –46 204 |
| Achat d'actions propres | 19 | –4 501 | –15 434 |
| Vente d'actions propres | 19 | 897 | 63 |
| Intérêts versés | –31 382 | –28 593 | |
| Flux de fonds résultant de l'activité de financement | –87 697 | 179 063 | |
| Augmentation / réduction des liquidités | –154 414 | 159 286 | |
| Liquidités en début de période | 252 059 | 92 773 | |
| Liquidités en fin de période | 97 645 | 252 059 |
Le Groupe Mobimo est une entreprise du secteur immobilier exerçant ses activités en Suisse uniquement. L'activité englobe, d'une part, la détention et la gestion à long terme d'immeubles commerciaux, artisanaux et d'habitation et, d'autre part, la construction et la vente de logements ainsi que le développement d'immeubles commerciaux et d'habitation.
Mobimo Holding AG, la maison mère, est une société anonyme de droit suisse ayant son siège à Lucerne; elle est cotée à la SIX Swiss Exchange.
Les comptes consolidés de Mobimo Holding AG sont établis conformément aux normes IFRS (International Financial Reporting Standards), à la législation suisse ainsi qu'à l'art. 17 de la Directive de la Bourse suisse (SIX Swiss Exchange) concernant la présentation des comptes (Directive présentation des comptes, DPC).
La consolidation des comptes des sociétés du Groupe est effectuée sur la base des comptes individuels audités et établis selon des règles uniformes. La date de référence générale est le 31 décembre.
Sauf mention contraire, tous les montants figurant dans les comptes consolidés sont exprimés en milliers de CHF. Du fait des arrondis, les sommes ou les totaux de positions individuelles présentées peuvent être supérieurs ou inférieurs à 100%.
A l'exception des immeubles de placement, des immeubles de placement en construction, des dérivés ainsi que des immobilisations financières destinées à la vente, qui doivent être évalués à leur juste valeur, les comptes consolidés sont établis selon le principe du coût d'acquisition.
Pour l'exercice sous revue, le compte de résultat a fait l'objet d'une refonte. En particulier, les produits issus des locations et ventes d'immeubles ainsi que les autres produits ont été regroupés afin de faire apparaître un total du chiffre d'affaires. La présentation des chiffres de l'exercice précédent a été adaptée en conséquence. Le résultat des locations et des ventes d'immeubles, qui figurait jusqu'ici dans le compte de résultat, est désormais présenté dans les notes explicatives de l'annexe aux comptes consolidés. Les montants des différentes positions du compte de résultat n'ont pas changé.
L'établissement de comptes consolidés conformes aux IFRS exige des estimations et des hypothèses de la part du management et requiert que celui-ci exerce son pouvoir d'appréciation lors de l'application des principes d'établissement des comptes. Cela a un impact sur les revenus, les frais, les actifs, les engagements et les engagements conditionnels au moment de leur inscription au bilan. Les estimations et les hypothèses reposent sur les expériences du passé ainsi que sur divers autres facteurs paraissant plausibles dans les circonstances du moment. Si ces estimations et hypothèses divergent par la suite de la situation effective, elles sont modifiées durant l'exercice en question.
Les principales estimations et hypothèses qui sont à la base de l'évaluation des actifs et des engagements sont décrites ci-après.
La valeur comptable des immeubles de placement détenus par Mobimo s'élève à 1 992 millions de CHF. Les immeubles sont évalués à la juste valeur déterminée au moyen de la méthode DCF (cash-flow actualisé). Celle-ci repose sur diverses estimations et hypothèses décrites dans les principes d'établissement des comptes pour les immeubles de placement.
Les effets d'une hausse et d'une baisse des taux d'escompte sur l'évaluation DCF ont été examinés dans le cadre d'une analyse de sensibilité. En cas de baisse générale des taux d'escompte de 0,25% (taux d'escompte moyen au 31 décembre 2012: 4,63%), la juste valeur des immeubles de placement progresserait de 5,6%, soit de 111 millions de CHF au 31 décembre 2012. En cas de hausse générale des taux d'escompte de 0,25%, la juste valeur actuelle des immeubles de placement diminuerait de 5,1%, soit de 101 millions de CHF au 31 décembre 2012. D'autres résultats de l'analyse de sensibilité figurent dans le tableau ci-dessous.
| Variation du taux d'escompte | Variation de la juste valeur en% | Variation de la juste valeur en millions de CHF |
|---|---|---|
| –0,40 | 9,2% | 183 |
| –0,30 | 6,8% | 135 |
| –0,25 | 5,6% | 111 |
| –0,20 | 4,4% | 88 |
| –0,10 | 2,2% | 43 |
| Taux d'escompte moyen (évaluation au 31. 12. 2012) | 0,0% | – |
| 0,10 | –2,1% | –42 |
| 0,20 | –4,1% | –82 |
| 0,25 | –5,1% | –101 |
| 0,30 | –6,0% | –120 |
| 0,40 | –7,9% | –158 |
Les projets de construction (promotions) en cours de Mobimo portent sur un montant de 346 millions de CHF. L'évaluation des projets en cours s'appuie sur le calcul des investissements pour chacun de ceux-ci. Des correctifs de valeur sont constitués pour les projets occasionnant des pertes, pour autant que ces dernières puissent être identifiées. La détermination des coûts globaux budgétés ainsi que des prix de vente prévus se base sur divers principes et hypothèses. En font notamment partie les expériences du passé, les spécificités des projets, les valeurs de référence des coûts de construction ainsi que d'autres facteurs importants tels que la durée prévue des travaux. Le calcul des investissements est vérifié en permanence et actualisé si nécessaire.
Si les coûts de construction effectifs et les produits des ventes varient par rapport aux valeurs planifiées ou si une modification du calcul des investissements est nécessaire en raison de nouveaux éléments apparaissant durant la phase de la construction, une adaptation de la valeur comptable peut être entreprise, en d'autres termes une modification des correctifs de valeur pour les objets occasionnant des pertes.
Les impôts différés de Mobimo se montent à 122,9 millions de CHF. Ces impôts résultent presque exclusivement d'écarts d'évaluation sur les immeubles de placement existants et en construction.
Dans certains cantons, les bénéfices découlant de la vente d'immeubles sont soumis à un impôt spécial sur les gains immobiliers. Le taux d'imposition déterminant dépend de la durée de détention de l'immeuble et peut fortement varier.
Pour le calcul des impôts différés sur les immeubles de placement, une estimation de la durée de détention résiduelle a été effectuée pour chaque immeuble. Si la durée de détention effective ne correspond pas à la durée théorique, les charges fiscales susceptibles d'en découler lors de la vente peuvent fortement diverger des impôts différés comptabilisés.
A la date de clôture du bilan, plusieurs taxations de gains immobiliers résultant de ventes d'immeubles sur les périodes en cours et passées n'étaient pas encore définitives. Si les taxations définitives devaient fortement différer des calculs initiaux, l'impact sur les charges fiscales des exercices à venir pourrait être significatif.
Dans les comptes consolidés de l'exercice 2012, Mobimo a appliqué pour la première fois les normes et interprétations nouvelles ou révisées ci-après.
– Modifications de l'IFRS 7 – Informations à fournir: reclassement d'actifs financiers
Ces modifications n'ont eu aucune incidence sur les comptes consolidés de l'exercice 2012.
– Modifications de l'IAS 12 – Impôts différés: recouvrement des actifs sous-jacents
Selon la modification de l'IAS 12, il faut toujours supposer, pour le calcul de l'impôt différé pour les immeubles de placement, un recouvrement au moyen d'une vente. Cela correspond à la pratique déjà adoptée par Mobimo et n'a donc pas eu de conséquences sur les comptes consolidés de 2012.
Même si elles n'entreront en vigueur qu'ultérieurement et n'ont pas été prises en compte dans les comptes consolidés actuels, les nouvelles normes et interprétations ont d'ores et déjà été approuvées. Comme indiqué au bas du tableau, leurs effets sur les comptes consolidés de Mobimo n'ont pas encore fait l'objet d'une analyse approfondie et ils ne constituent donc qu'une première estimation de la direction du Groupe.
| Entrée en | Application prévue | |||
|---|---|---|---|---|
| Norme/interprétation | vigueur | par Mobimo (exercice) | ||
| IFRS 10 | Etats financiers consolidés - Elaboration de prin | * | 1er janvier 2013 | Exercice 2013 |
| cipes régissant la présentation et l'établissement de | ||||
| comptes consolidés lorsqu'une société mère contrôle | ||||
| une ou plusieurs firmes | ||||
| IFRS 11 | Accords conjoints - Comptabilisation des partenariats | * | 1er janvier 2013 | Exercice 2013 |
| IFRS 12 | Informations à fournir sur les participations dans les | ** | 1er janvier 2013 | Exercice 2013 |
| autres entités | ||||
| IFRS 13 | Evaluation de la juste valeur | *** | 1er janvier 2013 | Exercice 2013 |
| Modifications de l'IAS 1 | Présentation des autres éléments du résultat global | ** | 1er juillet 2012 | Exercice 2013 |
| Modifications de l'IAS 19 | Prestations au personnel | *** | 1er janvier 2013 | Exercice 2013 |
| IAS 28 (révisée en 2011) | Participations dans des entreprises associées et des | * | 1er janvier 2013 | Exercice 2013 |
| coentreprises | ||||
| Modifications de l'IFRS 7 | Informations à fournir: compensation des actifs finan | * | 1er janvier 2013 | Exercice 2013 |
| ciers et des passifs financiers | ||||
| Modifications des IFRS (mai 2012) | Améliorations annuelles des IFRS Cycle 2009 − 2011 | * | 1er janvier 2013 | Exercice 2013 |
| Modifications de l'IAS 32 | Compensation des actifs financiers et des passifs | * | 1er janvier 2014 | Exercice 2014 |
| financiers | ||||
| IFRS 9 | Classification et évaluation des instruments financiers | **** | 1er janvier 2015 | Exercice 2015 |
La nouvelle norme IFRS 13 Evaluation de la juste valeur a été publiée en mai 2011. Elle n'apporte aucune modification quant aux postes du bilan devant être évalués à la juste valeur, mais fournit des lignes directrices relatives au calcul de la juste valeur des actifs, passifs et instruments de fonds propres dès lors que son utilisation est requise ou autorisée par une autre norme. L'IFRS 13 introduit par ailleurs de nouvelles règles régissant les données figurant dans l'annexe. La juste valeur correspond au prix auquel un actif ou un engagement pourrait être raisonnablement vendu ou cédé dans le cadre d'une transaction conclue à des conditions normales de marché, à la date de référence de l'évaluation. Elle se définit ainsi comme un prix de sortie. En cas d'actifs non financiers, la direction doit se baser sur leur meilleure utilisation possible (highest and best use) par un acteur du marché, celle-ci pouvant être tout à fait différente de son utilisation actuelle. Pour Mobimo, l'IFRS 13 sera surtout pertinente pour l'évaluation des immeubles de placement. Selon l'expert externe en estimation Wüest & Partner, l'application de l'IFRS 13 au 31 décembre 2012 se serait traduite par une valeur du portefeuille d'immeubles de placement supérieure de bien 10 millions de CHF.
Les principales modifications apportées par la norme révisée sont les suivantes: jusqu'ici, Mobimo comptabilisait en résultat les gains et pertes actuariels découlant des nouveaux calculs périodiques de façon linéaire sur la durée d'activité résiduelle moyenne, pour autant qu'ils dépassent 10% du montant le plus élevé entre la valeur des actifs et celle des engagements de prévoyance («méthode du corridor»). Suite à l'abandon de la méthode du corridor à compter du 1er janvier 2013, les gains et pertes actuariels seront immédiatement comptabilisés en autres éléments du résultat global dans les fonds propres, sans influence sur le résultat. Au 1er janvier 2012, ceux-ci se montaient à 3,6 millions de CHF (2,2 millions de CHF au 1 janvier 2012).
Il est dès lors logique de s'attendre à une volatilité accrue des engagements de prévoyance professionnelle et des fonds propres consolidés. L'IAS 19 révisée connaît par ailleurs dorénavant une composante d'intérêts nets. Cette dernière est calculée en multipliant les engagements de pension nets par le taux d'escompte. Les engagements de pension nets recouvrant aussi bien les obligations que les actifs du régime, cette approche permet une compensation implicite de la charge d'intérêts avec le rendement attendu des actifs du régime. Le rendement supposé des actifs du régime est dès lors admis comme équivalent au taux d'escompte. Jusqu'ici, le rendement des actifs du régime était évalué sur la base des attentes de rendement pour les différents portefeuilles de placement. L'application de la nouvelle norme pour l'exercice 2012 impliquerait une augmentation de 0,2 million de CHF des charges de pensions.
**** L'incidence sur les comptes consolidés de Mobimo ne peut pas encore être évaluée de manière suffisamment fiable.
* Aucune incidence ou aucune incidence notable sur les comptes consolidés de Mobimo n'est escomptée.
Toutes les sociétés sur lesquelles Mobimo Holding AG exerce un contrôle direct ou indirect sont prises en compte dans les comptes consolidés. Par contrôle, on entend une influence déterminante exercée sur les résultats financiers et opérationnels de l'activité d'une entreprise pour en retirer un avantage. C'est notamment le cas lorsqu'un groupe détient plus de 50% des droits de vote dans une entreprise ou qu'il en assure la direction par contrat ou l'exerce de facto (voir la note explicative n° 40 concernant le périmètre de consolidation). Les sociétés du Groupe acquises ou vendues en cours d'année sont consolidées au moment de la prise de contrôle ou exclues de la consolidation à partir du transfert de leur contrôle hors du périmètre de consolidation. Pour les sociétés intégralement consolidées, les actifs et les passifs ainsi que les revenus et les frais sont repris à 100% selon la méthode de la consolidation intégrale. Toutes les transactions et relations intragroupe ainsi que les bénéfices intermédiaires sur les transactions et positions intragroupe sont éliminés. Sauf dépréciation avérée, les pertes non réalisées sur des transactions intragroupe sont également éliminées.
La consolidation du capital au moment de l'achat s'opère selon la méthode d'acquisition. Le prix d'acquisition d'une entreprise est calculé en additionnant la juste valeur des actifs cédés, les dettes contractées ou reprises ainsi que les instruments de capitaux propres émis par le Groupe. Les coûts de transaction associés à une acquisition sont comptabilisés en résultat. Le goodwill généré par une acquisition d'entreprise doit être comptabilisé en tant qu'actif. Il correspond à la différence entre la somme du prix d'achat, des intérêts minoritaires dans l'entreprise acquise et de la juste valeur de la part des fonds propres déjà détenus au préalable d'un côté et, de l'autre, le solde des actifs, des passifs et des engagements conditionnels évalués à leur juste valeur. L'évaluation des intérêts minoritaires confère un droit d'option pour chaque transaction. Ceux-ci peuvent être évalués soit à leur juste valeur, soit proportionnellement à la juste valeur des actifs nets acquis. En cas de différence passive, l'excédent qui subsiste est immédiatement comptabilisé en résultat après réévaluation de la juste valeur des actifs nets acquis. Le goodwill est soumis à un test de dépréciation au moins une fois par an, voire plus souvent en présence d'indicateurs laissant présager une perte de valeur.
Les intérêts minoritaires sont présentés séparément des fonds propres du Groupe. Les variations de taux de participation n'entraînant pas de perte de contrôle sont traitées comme des transactions avec des bailleurs de fonds propres. Toute différence entre le prix d'achat acquitté ou la contreprestation obtenue d'une part et le montant de l'adaptation des intérêts minoritaires d'autre part est immédiatement comptabilisée en résultat.
En ce qui concerne les participations comprises entre 20 et 50% dans lesquelles Mobimo exerce une influence déterminante sans pour autant les contrôler, celles-ci sont comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence (equity method) et figurent séparément au bilan. Il en va de même pour les participations dans des entreprises sous contrôle commun (joint ventures). La juste valeur de la part d'actifs nets à la date d'acquisition est évaluée puis portée au bilan avec un éventuel goodwill sous les participations dans les sociétés associées. Durant les exercices suivants, cette valeur est ensuite adaptée non seulement en fonction de la quote-part de Mobimo dans le capital supplémentaire et le résultat réalisé, mais également des dividendes éventuellement versés.
Les participations inférieures à 20% sont classées parmi les investissements financiers «disponibles à la vente» et portées au bilan à leur juste valeur. Les ajustements de juste valeur sont comptabilisés dans les fonds propres sans influence sur le résultat.
Les positions en monnaie étrangère englobées dans les comptes individuels des sociétés consolidées sont converties comme suit.
Les transactions en monnaie étrangère sont converties en CHF au cours en vigueur le jour de la transaction puis comptabilisées en conséquence. Dans le bilan, les éventuels actifs et passifs en monnaie étrangère sont convertis au cours du jour de référence. Les différences de change découlant du règlement ou de la réévaluation des positions en monnaie étrangère à la date de clôture du bilan sont inscrites au compte de résultat.
A fin 2012, Mobimo ne détenait aucun actif ou passif en monnaie étrangère. Toutes les sociétés affiliées établissant leurs comptes annuels en CHF, il n'en résulte donc aucune différence de change lors de la consolidation.
Les liquidités englobent les avoirs en caisse, les dépôts à vue auprès des banques ainsi que les placements à terme et les placements monétaires à court terme d'une durée de 90 jours maximum à compter de la date d'acquisition. Elles sont indiquées à leur valeur nominale.
Les créances sont inscrites au bilan aux coûts d'acquisition selon la méthode du coût amorti correspondant généralement à la valeur nominale, sous déduction des correctifs de valeur pour créances non recouvrables. Les correctifs de valeur concernent des postes individuels spécifiques identifiés comme tels, pour lesquels il existe des indices montrant que les montants à recouvrir ne pourront pas l'être intégralement..
Cette catégorie regroupe les objets subissant un changement d'affectation ainsi que les nouvelles constructions dans le cadre desquelles Mobimo assure la réalisation de logements en PPE en vue de leur vente ultérieure. Elle regroupe aussi les biens immobiliers que Mobimo a acquis dans le cadre de projets du domaine d'activité Investissements de tiers et qu'elle compte revendre plus tard à des investisseurs tiers ou dont la revente à des investisseurs tiers est déjà fixée contractuellement.
Les promotions sont évaluées aux coûts d'acquisition ou à la juste valeur plus faible. Pour les objets déficitaires, la perte finale attendue est immédiatement provisionnée, voir aussi les explications de la section Estimations, hypothèses et appréciations (Evaluation des coûts de construction des promotions).
Conformément à l'IAS 40, ces immeubles sont classés en tant qu'immeubles de placement. Ces objets acquis ou construits par Mobimo sont détenus et gérés sur une longue durée.
Les réserves de terrains constructibles dont l'affectation n'est pas encore définie, les immeubles de placement en construction de même que les immeubles à transformer, à rénover ou à agrandir sont également classés parmi les immeubles de placement.
L'évaluation des nouveaux objets s'effectue aux coûts d'acquisition et inclut les frais de transaction directement imputables. Ensuite, les immeubles sont évalués à leur juste valeur. A cet effet, une évaluation à la date de clôture du bilan est réalisée par les experts immobiliers indépendants de Wüest & Partner. Les justes valeurs sont déterminées selon la méthode DCF (cash-flow actualisé).
Pour déterminer les justes valeurs selon la méthode DCF, il a été procédé comme suit: les justes valeurs ne prennent pas en compte les droits de mutation, les impôts sur les gains immobiliers et la taxe sur la valeur ajoutée ni les autres coûts et commissions à prévoir en cas de vente éventuelle. Hormis pour les immeubles de placement en construction, les futurs investissements générateurs de plus-value et les produits supplémentaires correspondants ne sont pas non plus comptabilisés. Les revenus locatifs, les charges d'exploitation et d'entretien, les frais de remise en état ainsi que le taux d'escompte sont basés sur les principes et hypothèses suivants.
Dans l'évaluation, il est tenu compte des loyers actuels et des conditions convenues contractuellement. S'agissant des contrats de bail de durée limitée, l'approche à adopter à l'échéance desdits contrats doit se baser sur les revenus locatifs potentiels qui, d'un point de vue actuel, apparaissent réalisables à long terme. La détermination des loyers potentiels conformes au marché s'appuie sur les contrats les plus récents conclus pour l'immeuble considéré ou des immeubles semblables dans les environs immédiats ainsi que sur les rapports immobiliers de Wüest & Partner. Les options de prolongation pour le locataire sont prises en
considération lorsque les loyers effectifs sont inférieurs aux loyers du marché. Pour l'évaluation des objets de location non loués, il est tenu compte d'une durée de commercialisation conforme au marché.
La détermination des charges d'exploitation et d'entretien fait appel à des valeurs historiques, aux budgets approuvés par Mobimo ainsi qu'à des valeurs de référence de Wüest & Partner.
Les frais de remise en état visant à préserver la valeur des immeubles sont déterminés en fonction des plans d'investissement ainsi qu'à l'aide d'outils d'analyse des coûts.
Pour chaque immeuble, l'escompte est calculé selon des critères ayant trait à la situation et à l'état de l'immeuble. Ces critères reflètent aussi bien les caractéristiques propres à la situation de l'immeuble (lieu et région) que les principaux paramètres d'exploitation actuels. Les taux d'escompte retenus sont régulièrement mesurés et vérifiés de façon empirique sur la base des changements de propriétaires et des transactions connues.
Les investissements de remplacement et d'extension sont ajoutés à la valeur comptable des immeubles s'il est probable que Mobimo puisse en tirer de futurs avantages économiques.
La modification de la juste valeur est comptabilisée en résultat. Les passifs et les actifs d'impôts différés sont respectivement débités et comptabilisés en tant que charges et produits fiscaux dans le compte de résultat. Les immeubles de placement ne sont pas amortis.
Les immobilisations corporelles et les immeubles à usage propre sont évalués à leur valeur d'acquisition sous déduction des amortissements cumulés. Le cas échéant, ladite valeur est réduite par des amortissements supplémentaires pour dépréciation (impairment).
Les composantes d'une immobilisation corporelle dont la durée d'utilisation est différente sont saisies séparément et amorties de façon distincte.
Les investissements subséquents sont ajoutés à la valeur comptable des immobilisations corporelles s'il est probable que Mobimo puisse en tirer de futurs avantages économiques. Les frais d'entretien et de rénovation réels sont débités du compte de résultat.
L'amortissement des immobilisations corporelles est linéaire et s'effectue sur la durée d'utilisation estimée ou sur la période de leasing, plus brève.
Durées d'utilisation des objetst
| Bâtiments | 50 ans |
|---|---|
| Aménagements intérieurs | 15 ans |
| Installations techniques | 15 ans |
| Mobilier de bureau | 8 ans |
| Machines de bureau | 5 ans |
| Installations téléphoniques | 5 ans |
| Véhicules | 5 ans |
| Matériel informatique | 3 ans |
Mobimo ne possède pas de contrats de leasing devant être considérés comme du leasing financier. Les paiements au titre du leasing d'exploitation sont comptabilisés en résultat sur toute la durée du leasing.
Les logiciels et autres immobilisations incorporelles (par exemple les droits d'emption) sont évalués à leur valeur d'acquisition, sous déduction des amortissements cumulés. Le cas échéant, ladite valeur est réduite par des amortissements supplémentaires pour dépréciation (impairment). Les logiciels sont amortis sur une durée d'utilisation de cinq ans.
Les immobilisations financières couvrent les prêts à long terme à des tiers ainsi que les participations non consolidées. Les prêts sont comptabilisés au coût amorti, après déduction des correctifs de valeur nécessaires. Les participations non consolidées sont classées en tant que «disponibles à la vente» et évaluées à leur juste valeur, les adaptations de cette dernière étant comptabilisées dans les fonds propres sans influence sur le résultat – à l'exception des pertes pour dépréciation. S'il est impossible de déterminer la juste valeur de manière fiable, l'évaluation de la participation non consolidée s'effectue aux coûts d'acquisition.
La stabilité de la valeur des immobilisations corporelles et incorporelles est évaluée au moins une fois par an. En présence d'indicateurs de pertes de valeur durables, un nouveau calcul de la valeur réalisable est entrepris (test d'impairment).
Pour les autres immobilisations incorporelles d'une durée de vie économique non définie et des immobilisations incorporelles non encore exploitables, les valeurs réalisables sont déterminées annuellement même s'il n'existe aucun indice de dépréciation.
Les actifs non courants ainsi que les catégories d'actifs correspondantes, y compris les engagements attribuables (dits «groupes destinés à être cédés» ou «disposal groups»), sont classés comme «détenus en vue de leur vente» et indiqués au bilan dans une position spécifique des actifs ou des passifs si la valeur comptable n'est pas recouvrée par l'utilisation desdits actifs, mais par leur vente. La condition à satisfaire est que la vente soit hautement probable et que les actifs soient prêts à être vendus dans leur état actuel. Pour qu'une vente puisse être qualifiée de hautement probable, il est nécessaire de respecter divers critères, notamment qu'elle puisse avoir lieu dans un délai d'un an conformément aux attentes.
Les créances résultant de livraisons et de prestations ainsi que les autres dettes à court terme sont évaluées au coût amorti, celui-ci correspondant en général à la valeur nominale des engagements.
Les dettes financières se composent des obligations convertibles en circulation et des crédits bancaires garantis par gages immobiliers. Dans le cas des dettes financières à long terme, la durée résiduelle convenue est supérieure à douze mois. Tous les autres contrats entrent dans la catégorie du court terme, y compris les paiements d'amortissements, exigibles dans un intervalle de douze mois après la date de clôture du bilan.
Lors de la saisie initiale, les dettes financières sont portées au bilan à leur juste valeur, sous déduction des coûts de transaction y relatifs. Par la suite, les dettes financières sont évaluées à leur valeur nominale, la différence entre la valeur de remboursement et la valeur comptable étant amortie sur la durée selon la méthode du taux d'intérêt effectif (ou du coût amorti).
Les obligations convertibles en circulation sont comptabilisées conformément à l'IAS 32, raison pour laquelle il est procédé à une répartition entre capital étranger (partie des dettes financières) et capital propre. La composante relative aux capitaux propres correspond à la différence entre le produit de l'émission hors coûts d'émission et la juste valeur des dettes financières à la date d'émission. Répartis en due proportion entre les capitaux étrangers et les capitaux propres, les coûts d'émission sont comptabilisés avec l'emprunt convertible. La part des fonds propres demeure inchangée. Pendant toute la durée de l'emprunt convertible, la différence entre la dette financière portée au bilan et le montant à rembourser est amortie selon la méthode des intérêts effectifs au compte de résultat.
Mobimo recourt à des instruments financiers dérivés (p. ex. Interest Rate SWAPS et Forward Rate Agreements) pour couvrir les risques de variation des taux relatifs aux dettes financières.
Les instruments financiers dérivés sont évalués à leur juste valeur lors de la saisie initiale et aussi par la suite. Les bénéfices et les pertes résultant de l'ajustement des justes valeurs sont traités comme suit:
La couverture des risques d'intérêt des dettes financières est considérée dans certains cas comme une couverture du cash-flow. La part effective des modifications de la juste valeur des dérivés est saisie directement via une réserve spécifique dans les fonds propres (réserve de couverture ou hedging reserve). Une fois les transactions couvertes réalisées (paiements d'intérêts), les bénéfices/pertes cumulés non réalisés sont transférés au compte de résultat et indiqués dans le résultat financier. Les modifications des justes valeurs des dérivés restants sont comptabilisées par le biais du compte de résultat financier.
Des provisions sont constituées lorsqu'un événement passé a entraîné une obligation de prestation juridique ou implicite et qu'une sortie de capitaux pouvant être évaluée de manière fiable est probable.
La valeur actuelle des obligations au titre des prestations définies (defined benefit obligation), déterminée selon la méthode des unités de crédit projetées (projected unit credit
method), sert de base à l'établissement des engagements découlant des régimes à prestations définies.
Le taux d'escompte utilisé pour le calcul s'appuie sur le taux appliqué aux emprunts industriels de première catégorie avec des durées sensiblement identiques à celles des engagements. En sont ensuite retranchés ou viennent s'y ajouter: la juste valeur des actifs du plan, les gains et pertes actuariels non encore saisis ainsi que les coûts des services fournis restant à passer en compte. Le coût des services fournis durant l'exercice (current service cost) est comptabilisé en résultat. Les coûts des services passés (past service cost) imputables à de nouvelles prestations ou à une amélioration de celles-ci sont saisis de façon linéaire dans les charges de prévoyance jusqu'au moment du versement du droit. Pour autant qu'ils dépassent 10% du montant le plus important entre le patrimoine des plans et des engagements de prévoyance, les bénéfices et pertes actuariels et sur placements qui découlent des nouveaux calculs périodiques sont comptabilisés en résultat de façon linéaire sur la durée d'activité résiduelle moyenne.
Les déficits résultant des calculs sont provisionnés. Les excédents de couverture sont uniquement activés jusqu'à un montant n'excédant pas le total des coûts des services passés restant à passer en compte, des pertes actuarielles non saisies et des avantages découlant des futurs remboursements ou réductions de cotisations.
Le capital-actions est inclus dans les fonds propres car il n'existe aucune obligation de rembourser ni aucune garantie de dividende. Les coûts de transaction découlant d'une augmentation de capital et pouvant être imputés directement à l'émission de nouvelles actions sont déduits du montant de l'augmentation de capital, après déduction des impôts sur le résultat correspondants.
Les dividendes sont indiqués sous forme de dettes à partir du moment où ils ont été fixés par l'assemblée générale et sont dès lors dus.
Les coûts d'acquisition (prix d'acquisition et coûts de transaction directement imputables) des actions propres sont déduits des fonds propres. Les actions rachetées sont considérées comme des actions propres et déduites des fonds propres en tant que position négative.
Les produits résultant de la location d'immeubles de placement englobent les revenus locatifs nets, en d'autres termes, les revenus locatifs théoriques après déduction des frais imputables aux locaux vacants. Pour ce qui est des contrats de bail considérés comme leasing d'exploitation, les loyers sont saisis pour chaque période, sur toute la durée contractuelle. Si d'importantes incitations à la location sont concédées aux locataires (p. ex. des périodes libres de loyer), leur contrevaleur est saisie linéairement sur toute la durée de vie du contrat de location au titre d'ajustement du produit de la location. Mobimo n'est actuellement liée à aucun contrat pouvant être considéré comme un leasing financier.
Conformément aux dispositions de l'IFRIC 15, le produit de la vente est comptabilisé au terme de la construction au moment du transfert des avantages et des risques, c'est-à-dire au moment du transfert de propriété.
Le résultat découlant de la vente d'immeubles de placement correspond à la différence entre la plusvalue et la juste valeur portée au bilan. La vente est saisie au moment du transfert des avantages et des risques.
Les intérêts des capitaux empruntés pour le financement de projets de construction (promotions et immeubles de placement en construction) sont activés pendant la durée de construction.
Les autres intérêts de capitaux empruntés sont débités du compte de résultat au moyen de la méthode du taux d'intérêt effectif.
Les impôts sur le résultat comprennent les impôts courants et différés sur le résultat. Ils sont comptabilisés en résultat, à l'exception des impôts sur le résultat relatifs aux transactions saisies dans les autres éléments du résultat global, ou directement dans les fonds propres. Dans ce cas, les impôts sur le résultat sont également comptabilisés dans les autres éléments du résultat global ou directement dans les fonds propres.
Les impôts courants sur le résultat englobent les impôts attendus dus sur le résultat imposable, calculés en fonction des taux fiscaux en vigueur ou connus à la date de clôture du bilan, l'impôt dû sur les gains immobiliers suite à la vente d'immeubles ainsi que les adaptations des passifs et des actifs d'impôt des années précédentes.
Les impôts différés sont déterminés au moyen de la méthode de report variable sur la différence temporaire existant entre les évaluations du bilan fiscal et du bilan consolidé. La détermination des impôts différés tient compte du moment et du type de réalisation ou d'amortissement des actifs et dettes concernés, et ce, en fonction des taux d'imposition en vigueur ou connus à la date de clôture du bilan.
Les actifs d'impôts différés ne sont pris en compte que s'il est plausible que les différences temporaires pourront être imputées aux futurs bénéfices.
Les paiements fondés sur des actions sont des transactions dans le cadre desquelles le Groupe Mobimo reçoit des biens ou des prestations contre remise d'instruments de fonds propres tels que des actions ou des options. Les systèmes de rémunération actuellement en vigueur pour le conseil d'administration et la direction prévoient le paiement partiel des rétributions sous forme d'actions. Les deux dispositifs portent sur des paiements fondés sur des actions. Les coûts des paiements fondés sur des actions sont ventilés sur la période correspondante et comptabilisés en résultat dans les charges de personnel. La contrepartie correspondante est enregistrée dans les fonds propres. La période correspond à la durée pendant laquelle un droit illimité sur les actions ou options octroyées est acquis. L'évaluation est opérée à la juste valeur des instruments de fonds propres au moment de l'octroi, soit au moment où les deux parties ont approuvé le plan des paiements fondés sur des actions et partagent la même vision quant aux conditions applicables.
Le bénéfice par action (earning per share) est calculé sur la base du résultat imputable aux actionnaires du Groupe Mobimo Holding AG, divisé par la moyenne pondérée du nombre d'actions en circulation durant l'exercice considéré. Le bénéfice dilué par action tient également compte des actions pouvant être acquises suite à l'exercice de droits d'option ou de conversion.
La structure de direction du groupe Mobimo ainsi que les rapports internes devant être fournis aux principaux décideurs opérationnels du groupe tiennent compte des différents secteurs d'activité et sont fonction des prestations et des activités du groupe.
Conformément à l'IFRS 8, les deux secteurs d'activité Gestion du portefeuille et Développement sont tenus de produire des rapports séparés. L'activité de ces deux secteurs peut être décrite de la manière suivante.
Le secteur Gestion du portefeuille se concentre sur la détention et la gestion à long terme d'immeubles commerciaux et d'habitation. Il s'occupe également de l'achat et de la vente d'immeubles de placement.
Le secteur Développement est chargé, d'une part, de l'achat de terrains constructibles, de la construction et de la vente de logements en PPE (nouvelles constructions et transformations) ainsi que des immeubles commerciaux et d'habitation; d'autre part, ce secteur regroupe des terrains constructibles, des immeubles de placement en construction ainsi que des immeubles achevés destinés à être transférés dans le portefeuille d'immeubles de placement. Ces immeubles ont été acquis avec des défauts de construction ou un taux de vacance élevé. Dès que le taux de vacance d'un objet en développement baisse durablement en dessous de 10%, l'immeuble est transféré du groupe des immeubles en développement vers le groupe des immeubles de placement, au 1er janvier de l'année suivante (et donc vers le secteur Gestion du portefeuille). A l'inverse, les immeubles dont le taux de vacance s'inscrit durablement audessus de 10% et qu'il n'est pas possible de ramener durablement en dessous de cette valeur sans mesures d'aménagement importantes sont transférés du portefeuille des immeubles de placement vers celui des immeubles en développement. Les projets du secteur d'activité en voie d'élaboration, Investissements en faveur de tiers, sont également inclus dans le portefeuille des immeubles en développement.
Le Conseil d'administration, qui constitue le principal décideur, contrôle l'EBIT des divers secteurs. L'EBIT est calculé selon les mêmes principes d'établissement des comptes que ceux appliqués pour les comptes du groupe, à savoir les IFRS. Les impôts versés sur le bénéfice et les intérêts ne sont pas imputés aux résultats des secteurs, mais indiqués dans la colonne «Rapprochement». Tout comme les charges imputables à la direction, les frais découlant des fonctions centrales telles que les finances, l'informatique, le marketing et la communication, le service juridique et les services centraux sont ventilés sur les différents secteurs en fonction de leur utilisation. Par contre, les charges liées au Conseil d'administration ne sont pas ventilées, mais apparaissent dans les postes de rapprochement. Quant aux autres produits, dépréciations et amortissements qui, l'an dernier, n'étaient pas encore ventilés sur les différents secteurs le sont désormais, les chiffres de l'année précédente ayant été adaptés à des fins de comparaison.
Les actifs des secteurs comprennent les promotions (ventes d'immeubles), les immeubles de placement, les immeubles à usage propre et les créances résultant de livraisons et de prestations. Les autres actifs ne sont pas ventilés par secteur. A l'instar des comptes consolidés, l'évaluation des actifs des secteurs se déroule conformément aux IFRS.
Les différents secteurs n'effectuent pas de transactions entre eux, si bien qu'il n'a pas été nécessaire d'en consolider.
Compte tenu du fait que Mobimo exerce son activité en Suisse uniquement, il n'est pas nécessaire de présenter une répartition géographique du chiffre d'affaires et des actifs immobilisés.
Aucun client du groupe Mobimo n'a représenté plus de 10% du chiffre d'affaires.
Une subdivision supplémentaire des produits de la location d'immeubles en immeubles commerciaux, en immeubles d'habitation et en immeubles destinés à la vente est présentée dans la note explicative no 21.
| Gestion du | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Montants en milliers de CHF | portefeuille | Développement | Total secteurs | Rapprochement | Total |
| Produits des locations d'immeubles | 83 415 | 9 350 | 92 765 | 92 765 | |
| Résultat des réévaluations | 26 169 | 10 720 | 36 889 | 36 889 | |
| Produits des ventes d'immeubles (promotion) | 151 954 | 151 954 | 151 954 | ||
| Résultat des ventes d'immeubles de placement | –124 | –124 | –124 | ||
| Autres produits | 716 | 60 | 776 | 776 | |
| Produits totaux des secteurs | 110 176 | 172 084 | 282 261 | 282 261 | |
| EBIT des secteurs | 91 985 | 26 819 | 118 804 | −1 4281 | 117 376 |
| Résultat financier | –23 723 | ||||
| Bénéfice avant impôts (EBT) | 93 653 | ||||
| Impôts | –17 613 | ||||
| Bénéfice | 76 039 | ||||
| Immeubles destinés à la vente (promotion) | 346 467 | 346 467 | 346 467 | ||
| Immeubles de placement | 1 540 986 | 206 682 | 1 747 668 | 1 747 668 | |
| Immeubles à usage propre | 16 635 | 16 635 | 16 635 | ||
| Immeubles de placement en construction | 244 250 | 244 250 | 244 250 | ||
| Créances résultant de livraisons et de prestations | 4 019 | 4 019 | 4 019 | ||
| Total des actifs des secteurs | 1 561 640 | 797 399 | 2 359 039 | 2 359 039 | |
| Actifs non attribués | 159 955 | 159 955 | |||
| Total de l'actif | 2 518 994 | ||||
| Dépréciations et amortissements | –609 | –711 | –1 320 | –1 320 | |
| Investissements dans des actifs non courants | 10 268 | 120 009 | 130 277 | 1 175 | 131 453 |
1 L'EBIT de rapprochement correspond aux rétributions versées aux membres du Conseil d'administration
| Gestion du | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Montants en milliers de CHF | portefeuille | Développement | Total secteurs | Rapprochement | Total |
| Produits des locations d'immeubles | 72 112 | 16 675 | 88 787 | 88 787 | |
| Résultat des réévaluations | 27 849 | 13 345 | 41 194 | 41 194 | |
| Produits des ventes d'immeubles (promotion) | 133 029 | 133 029 | 133 029 | ||
| Résultat des ventes d'immeubles de placement | 2 067 | 417 | 2 484 | 2 484 | |
| Autres produits | 907 | 907 | 907 | ||
| Produits totaux des secteurs | 102 935 | 163 466 | 266 401 | 266 401 | |
| EBIT des secteurs | 83 467 | 39 100 | 122 567 | −1 4961 | 121 070 |
| Résultat financier | –28 704 | ||||
| Bénéfice avant impôts (EBT) | 92 367 | ||||
| Impôts | –11 913 | ||||
| Bénéfice | 80 454 | ||||
| Immeubles destinés à la vente (promotion) | 319 008 | 319 008 | 319 008 | ||
| Immeubles de placement | 1 451 971 | 200 623 | 1 652 594 | 1 652 594 | |
| Immeubles à usage propre | 16 630 | 16 630 | 16 630 | ||
| Immeubles de placement en construction | 182 964 | 182 964 | 182 964 | ||
| Créances résultant de livraisons et de prestations | 6 298 | 70 | 6 368 | 6 368 | |
| Total des actifs des secteurs | 1 474 899 | 702 665 | 2 177 564 | 2 177 564 | |
| Actifs non attribués | 300 375 | 300 375 | |||
| Total de l'actif | 2 477 939 | ||||
| Dépréciations et amortissements | –669 | –688 | –1 356 | –1 356 | |
| Investissements dans des actifs non courants | 10 054 | 107 532 | 117 586 | 8 126 | 125 712 |
1 L'EBIT de rapprochement correspond aux rétributions versées aux membres du Conseil d'administration
Immobilien Invest Holding AG détient 100% des actions de Petit Mont-Riond SA, à Lausanne, société propriétaire de l'immeuble Rue Voltaire 2–12 à Lausanne Ces sociétés n'étant pas des entreprises au sens de l'IFRS 3, cette acquisition n'est pas considérée comme un regroupement d'entreprises, mais simplement une acquisition d'actifs.
Un immeuble a également été acheté à Zurich (Badenerstrasse 595) par reprise des actions de Ruf Immobilien AG, Ennetbürgen pendant la période rapportée. La société acquise n'étant pas une entreprise au sens de l'IFRS 3, cette opération ne constitue pas un regroupement d'entreprises, mais uniquement une acquisition d'actifs. Le contrat de fusion du 2 août 2012 a scellé la fusion entre Ruf Immobilien AG et Mobimo AG.
Les sociétés FLON Events Sàrl, Lausanne et LO Gestion SA, Lausanne ont été regroupées dans LO Immeubles SA, Lausanne dans le cadre d'une réorganisation au sein du périmètre de consolidation.
Aucune modification du périmètre de consolidation n'a eu lieu en 2012. L'acquisition de l'immeuble sis Albulastrasse / Hohlstrasse, Zurich a toutefois pu être financé par l'achat des actions de Büha-Verwaltungs AG. Cette dernière n'étant pas une entreprise au sens de l'IFRS 3, l'opération n'a pas constitué un regroupement d'entreprises, mais une acquisition d'actifs. La fusion entre Büha-Verwaltungs AG et Mobimo AG est devenue effective avec la signature du contrat de fusion du 17 mai 2011.
Dans le cadre d'une restructuration, les actifs de Mobimo Finance Ltd. ont été transférés à Mobimo Holding AG et à LO Holding Lausanne-Ouchy SA, après quoi la société a été liquidée. Par ailleurs, la participation dans O4 Real AG a été transférée de Mobimo Holding AG à LO Holding Lausanne-Ouchy SA.
Les liquidités comprennent exclusivement les avoirs en compte courant.
Les liquidités de 97,6 millions de CHF (252,1 millions de CHF l'année précédente) sont librement disponibles. La rémunération moyenne des liquidités était de 0,05% (0,11% l'année précédente).
| 2012 | 2011 | |
|---|---|---|
| Montants de vente d'immeubles à recouvrer à l'égard de tiers | 0 | 124 |
| Montants de vente d'immeubles à recouvrer à l'égard de personnes proches | 0 | 70 |
| Loyers et charges impayés à l'égard de tiers | 4 951 | 6 965 |
| Loyers et charges impayés à l'égard de personnes proches | 124 | 123 |
| Déduction (ducroire) pour loyers et charges impayés | –1 056 | –914 |
| Total des créances résultant de livraisons et de prestations | 4 019 | 6 368 |
Les loyers et charges impayés comprennent 1,4 million de CHF (1,8 million de CHF l'exercice précédent) de créances de loyers et 3,6 millions de CHF (5,2 millions de CHF l'exercice précédent) de charges et autres créances sur décomptes d'immeubles.
Le classement chronologique des créances ne faisant pas l'objet de correctifs de valeur individuels s'établit comme suit:
| 2012 | 2011 | |
|---|---|---|
| Créances non échues | 3 862 | 5 663 |
| Créances échues depuis 1-30 jours | 51 | 448 |
| Créances échues depuis 31-90 jours | 30 | 129 |
| Créances échues depuis plus de 90 jours | 76 | 128 |
| Total | 4 019 | 6 368 |
Le ducroire pour loyers et charges impayés a évolué comme suit durant l'exercice sous revue:
| Situation au 31 décembre | 1 056 | 914 |
|---|---|---|
| Evolution des correctifs de valeur | 142 | –2 |
| Situation au 1er janvier | 914 | 916 |
| Correctifs de valeur individuels | ||
| 2012 | 2011 |
Il n'existe aucun correctif de valeur forfaitaire à la date de clôture du bilan. Durant l'exercice, des correctifs de valeurs individuels d'un montant de 142 000 CHF ont été constitués (2 000 CHF l'année précédente). Sur la base des valeurs empiriques observées, Mobimo ne prévoit pas de défaillances supplémentaires.
| 2012 | 2011 | |
|---|---|---|
| Créances fiscales (impôt anticipé et TVA) | 1 353 | 301 |
| Autres créances à l'égard de tiers | 17 396 | 10 744 |
| Créances WIR | 394 | 396 |
| Acomptes sur achats de terrains | 3 437 | 672 |
| Créances à l'égard de personnes proches | 1 | 0 |
| Total autres créances | 22 581 | 12 113 |
Le poste Autres créances à l'égard de tiers inclut 12,9 millions de CHF de garanties (10,6 millions de CHF l'année précédente) envers les pouvoirs publics.
Il n'existe aucune créance en souffrance à la date de clôture du bilan, et aucun correctif de valeur n'a dû être constitué.
| Total des promotions | 346 467 | 319 008 |
|---|---|---|
| Immeubles achevés et objets changeant d'affectation | 108 952 | 108 576 |
| Immeubles en construction | 155 987 | 153 027 |
| Terrains constructibles | 81 529 | 57 405 |
| 2012 | 2011 |
Conformément aux dispositions de l'IFRIC 15, le chiffre d'affaires et donc aussi le bénéfice issu de la vente d'immeubles ne doivent être inscrits qu'après l'achèvement du bien immobilier, au moment du transfert de propriété à l'acheteur. Les promotions sont évaluées à leur coût amorti.
Des terrains à bâtir ont été acquis à Dübendorf, Sonnentalstrasse 10, et vendus à Erlenbach, Forchstrasse/Glärnischstrasse et à Müllheim, Grüenegg durant l'exercice sous revue.
Les projets à Regensdorf, im Pfand (immeuble de placement) et celui de Zurich, im Brächli qui, l'an dernier, figurait dans les immeubles achevés en tant qu'objet transformé sont dorénavant classés en tant que nouveaux immeubles en construction. Les projets d'Adliswil, Wilacker I, d'Adliswil, Wilacker II et de Zurich, Hinterbergstrasse 53 ont quant à eux été achevés dans le courant de l'année. Au total, 68 appartements destinés à la vente ont été achevés dans le cadre de ces trois projets, dont 61 avaient déjà trouvé preneur au 31 décembre 2012. Par ailleurs, le projet Adliswil Wilacker III composé de trois immeubles collectifs a été acheté et transféré à un investisseur.
En ce qui concerne les projets de Horgen, Stockerstrasse 54 et de Wädenswil, Rötiboden, déjà menés à bien les années précédentes, le dernier appartement encore libre a été vendu. En outre, neuf appartements de l'immeuble Mobimo Tower (Zurich, Turbinenstrasse) ont également été vendus, ainsi que deux appartements à Egerkingen. Deux immeubles ont été acquis à Zurich, Badenerstrasse 595 et à St. Erhard, Längmatt, l'un en vue de sa transformation, et l'autre dans le but d'une vente.
Les promotions (immeubles destinés à la vente) font l'objet de correctifs de valeur à hauteur de 650000 CHF (10 000 CHF l'année précédente) pour les biens et les terrains constructibles qui n'ont pas encore trouvé preneur. La valeur comptable de ces unités évaluées à leur valeur de revente nette estimée s'élève à 2,3 millions de CHF.
| 2012 | 2011 | |
|---|---|---|
| Régularisations de décomptes d'immeubles vis-à-vis de tiers | 3 320 | 3 928 |
| Régularisations de décomptes d'immeubles vis-à-vis de sociétés associées | 205 | 13 |
| Autres postes | 331 | 812 |
| Autres postes à l'égard de personnes proches | 25 | 0 |
| Total comptes de régularisation des actifs | 3 881 | 4 753 |
Les immeubles de placement ont évolué comme suit:
| Immeubles | Immeubles | Immeubles de placement | Total | |
|---|---|---|---|---|
| 2012 | commerciaux | d'habitation | en construction | 2012 |
| Valeur vénale au 1er janvier | 1 317 333 | 335 261 | 182 964 | 1 835 558 |
| Valeur d'acquisition | ||||
| Situation au 1er janvier | 1 168 908 | 289 161 | 180 007 | 1 638 076 |
| Augmentations suite à des achats | 437 | 0 | 23 142 | 23 579 |
| Augmentations suite à des investissements | 18 968 | 3 824 | 83 907 | 106 698 |
| Ventes | –256 | 0 | 0 | –256 |
| Transferts vers les immeubles destinés à la vente | 0 | –9 835 | 0 | –9 835 |
| Transfert de / vers les immobilisations corporelles | –661 | 0 | 0 | –661 |
| Transferts entre secteurs | 21 117 | 34 128 | –55 244 | 0 |
| Valeurs d'acquisition cumulées au 31 décembre | 1 208 513 | 317 277 | 231 812 | 1 757 601 |
| Réévaluations | ||||
| Total au 1er janvier | 148 425 | 46 100 | 2 957 | 197 482 |
| Réévaluations vers le haut | 23 984 | 13 665 | 16 285 | 53 934 |
| Réévaluations vers le bas | –16 432 | 0 | –613 | –17 045 |
| Ventes | –55 | 0 | 0 | –55 |
| Transferts entre secteurs | 2 793 | 3 398 | –6 191 | 0 |
| Réévaluations cumulées au 31 décembre | 158 715 | 63 163 | 12 438 | 234 317 |
| Valeur vénale au 31 décembre | 1 367 228 | 380 440 | 244 250 | 1 991 918 |
| Valeur d'assurance incendie | 1 294 396 | 275 493 | 204 106 | 1 773 996 |
| Immeubles | Immeubles | Immeubles de placement | Total | |
|---|---|---|---|---|
| 2011 | commerciaux | d'habitation | en construction | 2011 |
| Valeur vénale au 1er janvier | 1 234 893 | 202 829 | 270 946 | 1 708 668 |
| Valeur d'acquisition Situation au 1er janvier |
1 104 274 | 184 195 | 252 387 | 1 540 856 |
| Augmentations suite à des achats | 34 242 | 0 | 9 500 | 43 742 |
| Augmentations suite à des investissements | 12 334 | 2 132 | 104 264 | 118 729 |
| Ventes | –74 970 | 0 | –62 | –75 032 |
| Transferts d'Immobilisations incorporelles | 0 | 0 | 10 691 | 10 691 |
| Transfert de / vers les immobilisations corporelles | 3 245 | 0 | –4 155 | –910 |
| Transferts entre secteurs | 89 783 | 102 835 | –192 618 | 0 |
| Valeurs d'acquisition cumulées au 31 décembre | 1 168 908 | 289 161 | 180 007 | 1 638 076 |
| Réévaluations | ||||
| Total au 1er janvier | 130 618 | 18 634 | 18 559 | 167 811 |
| Réévaluations vers le haut | 28 397 | 6 877 | 19 056 | 54 330 |
| Réévaluations vers le bas | –9 369 | –1 447 | –2 320 | –13 136 |
| Ventes | –11 521 | 0 | –3 | –11 524 |
| Transferts entre secteurs | 10 300 | 22 035 | –32 335 | 0 |
| Réévaluations cumulées au 31 décembre | 148 425 | 46 100 | 2 957 | 197 482 |
| Valeur vénale au 31 décembre | 1 317 333 | 335 261 | 182 964 | 1 835 558 |
| Valeur d'assurance incendie | 1 284 088 | 293 500 | 189 953 | 1 767 542 |
Les terrains et immeubles de placement suivants ont été acquis pour un total de 23,5 millions de CHF durant l'exercice:
| Affoltern a.A., Obstgartenstrasse (zone II - maison de soins) | Immeubles de placement en construction |
|---|---|
| St-Gall, Wassergasse 42 / 44 (achat d'unités en PPE) | Immeuble commercial |
| Lausanne, Rue Voltaire 2 - 12 | Immeubles de placement en construction |
La cession d'une partie des surfaces des immeubles de Dübendorf, Sonnentalstrasse 5 et de Dübendorf, Zürichstrasse 98 figurent dans les ventes.
Les immeubles suivants figurent sous la position Transfert:
| de | à | |
|---|---|---|
| Aarau, Polygon − Industriestrasse | Immeubles de placement en construction | Immeubles commerciaux |
| Regensdorf, Schulstrasse / Riedthofstrasse / Feldblumenstrasse | Immeubles d'habitation | Immeubles de placement en construction / |
| Immeubles destinés à la vente | ||
| Lausanne, Rue des Côtes-de-Montbenon 16 | Immeubles commerciaux | Immeubles à usage propre |
| (parties des immeubles) | ||
| Zürich, Manessestrasse 190 | Immeubles de placement en construction | Immeubles d'habitation |
Les valeurs d'acquisition incluent l'ensemble des charges liées à l'acquisition des immeubles (prix d'acquisition, frais de notaire et de changement de propriétaire, commissions d'achat, investissements de remplacement accompagnés d'un avantage économique futur, etc.).
Parmi les immeubles de placement en construction figurent les immeubles d'habitation (en construction) à Affoltern am Albis, Obfelderstrasse; Lausanne, Rue Voltaire 2–12; Zurich, Turbinenstrasse Baufeld C; Regensdorf, Schulstrasse / Riedthofstrasse / Feldblumenstrasse de même que les immeubles commerciaux (en construction) à Affoltern am Albis, Obstgartenstrasse; Horgen, Seestrasse 93 (Meilenwerk); Lausanne, Avenue d'Ouchy 4/6 (Administration) et Lausanne, les Pépinières.
La comptabilisation des immeubles de placement se fonde sur les estimations de la valeur vénale au 31 décembre 2012 par un expert immobilier indépendant. Celles-ci ont été établies par Wüest & Partner AG au moyen de la méthode DCF.
Des taux d'escompte moyens de 4,63% (4,76% l'année précédente), compris dans une fourchette allant de 3,9% à 8,0% (4,1% à 8,0% l'année précédente) ont été appliqués dans les évaluations DCF au 31 décembre 2012.
| Immeubles à usage | Autres immobilisations | Total | |
|---|---|---|---|
| 2012 | propre | corporelles | 2012 |
| Valeur d'acquisition | |||
| Situation au 1er janvier | 19 593 | 2 185 | 21 778 |
| Acquisitions | 128 | 768 | 896 |
| Ventes | 0 | –67 | –67 |
| Transferts à la position Immeuble commerciaux | 661 | 0 | 661 |
| Valeurs d'acquisition cumulées au 31 décembre | 20 381 | 2 887 | 23 268 |
| Amortissements | |||
| Situation au 1er janvier | –2 963 | –1 146 | –4 110 |
| Acquisitions | –783 | –359 | –1 142 |
| Ventes | 0 | 39 | 39 |
| Amortissements cumulés au 31 décembre | –3 746 | –1 466 | –5 212 |
| Valeur nette comptable au 31 décembre | 16 635 | 1 420 | 18 056 |
| Valeur d'assurance incendie | 14 159 | 1 825 | 15 984 |
Les Immeubles à usage propre comprennent l'immeuble de Küsnacht, Seestrasse 59 ainsi qu'une partie de l'immeuble de Lausanne, Rue de Genève 7, qui sont utilisés comme immeubles administratifs par Mobimo Management AG. Un local de l'immeuble de Lausanne, Rue des Côtes-de-Montbenon 16, dédié aux activités culturelles, y figure également.
Les Autres immobilisations corporelles incluent le mobilier, les véhicules et le matériel informatique. Les immobilisations corporelles ne comprennent pas d'immobilisations en leasing financier.
| Immeubles à usage | Autres immobilisations | Total | |
|---|---|---|---|
| 2011 | propre | corporelles | 2011 |
| Valeur d'acquisition | |||
| Situation au 1er janvier | 18 939 | 1 844 | 20 783 |
| Acquisitions | 44 | 569 | 613 |
| Ventes | 0 | –228 | –228 |
| Transferts à la position Immeuble commerciaux | –3 545 | 0 | –3 545 |
| Transfert depuis Immeubles de placement en construction | 4 155 | 0 | 4 155 |
| Valeurs d'acquisition cumulées au 31 décembre | 19 593 | 2 185 | 21 778 |
| Amortissements | |||
| Situation au 1er janvier | –2 530 | –969 | –3 498 |
| Acquisitions | –734 | –381 | –1 115 |
| Ventes | 0 | 204 | 204 |
| Transferts à la position Immeuble commerciaux | 300 | 0 | 300 |
| Amortissements cumulés au 31 décembre | –2 963 | –1 146 | –4 109 |
| Valeur nette comptable au 31 décembre | 16 630 | 1 039 | 17 668 |
| Valeur d'assurance incendie | 13 753 | 1 039 | 14 792 |
| Droits d'emption/ | Total | ||
|---|---|---|---|
| 2012 | projets de construction | Logiciels | 2012 |
| Valeur d'acquisition | |||
| Situation au 1er janvier | 3 051 | 680 | 3 731 |
| Acquisitions | 1 | 278 | 279 |
| Ventes | 0 | 0 | 0 |
| Situation au 31 décembre | 3 053 | 957 | 4 010 |
| Amortissement | |||
| Situation au 1er janvier | 0 | –207 | –207 |
| Acquisitions | 0 | –178 | –178 |
| Ventes | 0 | 0 | 0 |
| Amortissements cumulés au 31 décembre | 0 | –384 | –384 |
| Valeur nette comptable au 31 décembre | 3 053 | 573 | 3 626 |
Le portefeuille de droits d'emption et de projets de construction comprend essentiellement un droit d'emption authentifié sur un terrain de Merlischachen (SZ).
| Droits d'emption/ | Total | ||
|---|---|---|---|
| 2011 | projets de construction | Logiciels | 2011 |
| Valeur d'acquisition | |||
| Situation au 1er janvier | 10 692 | 975 | 11 668 |
| Acquisitions | 3 051 | 307 | 3 358 |
| Ventes | 0 | –603 | –603 |
| Transfert à la position Immeubles de placement en construction | –10 691 | 0 | –10 691 |
| Situation au 31 décembre | 3 051 | 680 | 3 731 |
| Amortissement | |||
| Situation au 1er janvier | 0 | –568 | –568 |
| Acquisitions | 0 | –242 | –242 |
| Ventes | 0 | 603 | 603 |
| Amortissements cumulés au 31 décembre | 0 | –207 | –207 |
| Valeur nette comptable au 31 décembre | 3 051 | 473 | 3 524 |
| 2012 | 2011 | |
|---|---|---|
| Participation Flonplex SA, Lausanne (taux de participation de 40%) | 6 625 | 5 332 |
| Participation Parking du Centre SA, Lausanne (taux de participation de 50%) | 16 162 | 14 755 |
| Total | 22 787 | 20 087 |
Flonplex SA est une société d'exploitation de cinémas dont Pathé Suisse SA est l'actionnaire majoritaire. Quant à Parking du centre SA, une société d'exploitation de parkings, il s'agit une joint venture avec Vinci Park SA.
Principaux repères financiers de l'exercice 2012 (base 100%):
| Flonplex SA | Flonplex SA | PC SA | PC SA | |
|---|---|---|---|---|
| 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | |
| Actif | 29 341 | 27 118 | 58 600 | 57 258 |
| Dettes | 12 779 | 13 789 | 26 276 | 27 748 |
| Chiffre d'affaires | 12 501 | 12 517 | 6 186 | 6 188 |
| Bénéfice | 3 733 | 2 591 | 2 815 | 2 419 |
Les immobilisations financières comprennent les éléments suivants:
| 2012 | 2011 | |
|---|---|---|
| Immobilisations financières | ||
| Prêts à des tiers | 80 | 282 |
| Participations non consolidées (disponibles à la vente) | 1 870 | 1 871 |
| Total | 1 950 | 2 153 |
Les participations non consolidées englobent essentiellement la société Parking St-François SA.
Les immobilisations financières ont évolué comme suit:
| 2012 | 2011 | |
|---|---|---|
| Valeur d'acquisition | ||
| Situation au 1er janvier | 2 218 | 3 017 |
| Acquisitions | 0 | 34 |
| Ventes | –268 | –833 |
| Valeurs d'acquisition cumulées au 31 décembre | 1 950 | 2 218 |
| Correctifs de valeur | ||
| Situation au 1er janvier | –65 | –65 |
| Ventes | 65 | 0 |
| Correctifs de valeur cumulées au 31 décembre | 0 | –65 |
| Valeur nette comptable au 31 décembre | 1 950 | 2 153 |
Pendant la période considérée, un prêt d'un montant de 0,2 million de CHF a été remboursé par Parking Port d'Ouchy SA. L'exercice précédent, les ventes comprenaient le remboursement d'un prêt par Parking du Centre SA, d'un montant de 0,8 million de CHF.
Il n'existe aucune position en souffrance à la date de clôture du bilan. Les prêts sans correctifs de valeur ont été octroyés exclusivement à des débiteurs de bonne solvabilité. Pour cette raison, Mobimo n'escompte pas de défaillance en relation avec ces prêts.
| 2012 | 2011 | |
|---|---|---|
| Amortissement d'hypothèques à taux fixe d'une échéance inférieure à 12 mois | 4 551 | 4 697 |
| Hypothèques à renouveler ou à amortir d'ici 12 mois1 | 64 188 | 56 170 |
| Total des dettes financières à court terme | 68 739 | 60 867 |
| Hypothèques | 828 449 | 831 790 |
| Emprunt convertible | 165 719 | 170 000 |
| Total des dettes financières à long terme | 994 169 | 1 001 790 |
| Total des dettes financières | 1 062 908 | 1 062 657 |
1 y c. les crédits de construction sur les immeubles en construction
Les échéances étaient les suivantes à la date de clôture du bilan:
| 2012 | 2011 | |
|---|---|---|
| 2012 | non dét. | 60 867 |
| 2013 | 68 739 | 58 513 |
| 2014 | 215 016 | 254 574 |
| 2015 | 32 918 | 32 287 |
| 2016 | 15 961 | 9 348 |
| 2017 | 74 094 | 73 481 |
| 2018 | 36 867 | 25 254 |
| 2019 | 82 211 | 71 598 |
| 2020 | 134 776 | 133 754 |
| 2021 | 39 471 | 50 438 |
| 2022 | 53 476 | 53 623 |
| 2023 à 2041 | 309 380 | 238 923 |
| Total des dettes financières | 1 062 908 | 1 062 657 |
La durée résiduelle moyenne de l'ensemble des dettes financières a pu être maintenue. Elle se montait ainsi à 9,1 ans au 31 décembre 2012 (contre 9,2 ans l'an précédent).
Les contraintes de taux (délai jusqu'au prochain réajustement des taux) sont les suivantes:
| 2012 | 2011 | |
|---|---|---|
| jusqu'à 1 an | 68 739 | 60 867 |
| jusqu'à 2 ans | 215 016 | 58 513 |
| jusqu'à 3 ans | 32 918 | 254 574 |
| jusqu'à 4 ans | 15 961 | 32 287 |
| jusqu'à 5 ans | 74 094 | 9 348 |
| plus de 5 ans | 656 179 | 647 069 |
| Total des dettes financières | 1 062 908 | 1 062 657 |
Par le passé, les taux d'intérêt des prêts hypothécaires ont été en partie fixés à l'avance au moyen d'accords de refinancement. Ces forward rate agreements se présentent généralement sous la forme de dérivés incorporés dans des contrats de crédit, à porter au bilan à la juste valeur, conformément à l'IAS 39. Ces opérations de couverture de taux ont été en partie catégorisées en tant que couvertures du cash-flow (cash flow hedges) au sens de l'IAS 39 et les ajustements de la juste valeur sur la part effective de la couverture ont été saisis directement sous une position séparée dans les fonds propres (réserve de couverture ou hedging reserve). A l'échéance des flux d'intérêts ainsi couverts, les bénéfices et pertes cumulés non réalisés sont reportés dans le compte de résultat, ce qui est le cas jusqu'en 2022. Le montant reporté sur le compte de résultat durant l'exercice sous revue est de 448 000 CHF (336 000 CHF l'année précédente). En date des 31 décembre 2012 et 2011, aucun nouvel accord de refinancement tel que décrit ci-dessus n'avait été conclu pour servir d'opération de couverture du cash-flow, et les couvertures des dettes financières étaient déjà assurées.
Pour des hypothèques, Mobimo a en outre conclu des contrats de couverture de taux séparés (swaps) à hauteur de 209,0 millions de CHF (contre 238,3 millions de CHF l'an passé), dont 129,7 millions de CHF sont considérés comme des couvertures du cash-flow (130,0 millions de CHF l'année précédente). Ainsi, les ajustements de juste valeur ont été comptabilisés dans les fonds propres sans influence sur le résultat. La juste valeur de ces instruments s'élève à -14,2 millions de CHF (-12,9 millions de CHF). Par ailleurs, les opérations de couverture de taux d'intérêt se sont montées à 79,3 millions de CHF (108,3 millions de CHF l'année précédente). Celles-ci ne sont pas considérées comme couvertures du cash-flow. Ainsi, les ajustements de la juste valeur ont été comptabilisés en résultat. La juste valeur des contrats de swap non destinés à servir de couvertures de taux à valeur de remplacement négative s'élève à -12,6 millions de CHF (-12,5 millions de CHF l'an précédent). Au 31 décembre 2012, la juste valeur de l'ensemble des dérivés s'élevait par conséquent à -26,8 millions de CHF (-25,4 millions de CHF l'année précédente).
¹ Les dettes financières à long terme comprennent, en sus des dettes hypothécaires, un emprunt convertible d'une valeur comptable de 165,7 millions de CHF (valeur nominale de 168,7 millions de CHF), avec échéance au 30 juin 2014
Les dettes financières à long terme comprennent, en sus des dettes hypothécaires, un emprunt convertible émis le 30 juin 2010, dont les modalités sont les suivantes:
| Volume 175 millions CHF |
|---|
| Taux d'intérêt de 2,125% par an, payable chaque année le 30 juin, la première fois en 2011 |
| Durée de 4 ans (du 30 juin 2010 au 30 juin 2014) |
| Prix de conversion 207.99 CHF, prix de conversion initial, avant l'augmentation de capital du 6 décembre 2011 210.37 CHF |
| Cotation à la SIX Swiss Exchange |
| Numéro de valeur 11299133 |
Chaque obligation convertible d'une valeur nominale de 5 000 CHF est convertible jusqu'à sept jours ouvrables avant son échéance en actions nominatives, au prix de conversion de 207,99 CHF. Suite à l'augmentation du capital du 6 décembre 2011 et à la dilution en découlant, le prix de conversion a été adapté; le prix de conversion initial était de 210,37 CHF par action nominative. A ce prix de conversion, au maximum 841 386 actions nominatives (831 866 actions nominatives avant l'augmentation de capital) peuvent être émises au titre de cet emprunt convertible. Les nouvelles actions nominatives sont couvertes avec du capital conditionnel de la société. L'éventuel exercice de droits de conversion entraîne une dilution du bénéfice par action. L'emprunt convertible peut être remboursé à tout moment de manière anticipée si plus de 85% du montant initial de l'emprunt sont convertis et/ou remboursés ou si, à partir du 21 juillet 2013, le cours de clôture de l'action nominative de Mobimo Holding AG à la SIX Swiss Exchange (SIX) représente au moins 130% du prix de conversion durant une période de 20 jours de négoce consécutifs.
| 31. 12. 2012 | 31. 12. 2011 | |
|---|---|---|
| Emprunt convertible avant déduction des frais d'émission | 170 910 | 170 910 |
| part des frais d'émission | –3 732 | –3 732 |
| Amortissement de la différence entre composante de dettre/montant du remboursement | 4 724 | 2 821 |
| Conversion de l'emprunt en actions nominatives | –6 183 | 0 |
| Emprunt convertible (composant de dette) | 165 719 | 169 999 |
| Composante de fonds propres avant déduction des frais d'émission | 4 090 | 4 090 |
| – Part des frais d'émission | –89 | –89 |
| – Transfert des impôts différés sur la différence entre valeur comptable/valeur fiscale de l'emprunt à l'émission | –610 | –610 |
| Composante de fonds propres à l'émission | 3 391 | 3 391 |
| Hausse des fonds propres suite à la conversion | 6 183 | 0 |
| Frais de conversion et égalisation des rompus | –71 | 0 |
| Dissolution d'impôts différés à la conversion | 13 | 0 |
| Composante de fonds propres des conversions | 6 125 | 0 |
| Provisions pour impôts différés à l'émission | 610 | 610 |
| Dissolution cumulée de provisions pour impôts différés dans le compte de résultat | –367 | –220 |
| Dissolution de provisions pour impôts différés conversion contre fonds propres | –13 | 0 |
| Impôts différés | 230 | 390 |
A la date de clôture du bilan, l'emprunt convertible figure au bilan comme suit:
En 2012, des obligations d'une valeur nominale de 6,3 millions de CHF ont été converties, ce qui représente 3,63% du volume d'émission. Des charges de 1,9 million de CHF (1,9 million de CHF l'année précédente) résultant d'amortissements figurent dans le compte de résultat, en sus des charges d'intérêt nominales d'un montant de 3,5 millions de CHF (3,7 millions de CHF l'année précédente), ce qui correspond à un taux d'intérêt effectif de 3,34%.
Sur l'ensemble des dettes financières au 31 décembre 2012, 999,3 millions de CHF constituent des dettes à taux fixe (1 062,7 millions de CHF l'année précédente) et 63,5 millions de CHF (2011: 0 million de CHF) des dettes à taux variable (en tenant compte des swaps de taux d'intérêt en cours). Sont considérés comme des dettes à taux variable, en sus des hypothèques à taux variables et des hypothèques roll-over, les crédits à échéance totale inférieure à une année; les financements d'objet portant sur des projets de construction sont considérés comme des crédits de construction. En sont exclus les financements d'objet sur des objets qui n'étaient pas encore classés en tant qu'immeubles de placement en construction lors de la conclusion du financement et ont été classés comme immeubles de placement en construction pendant la durée du financement en place.
Les taux d'intérêt moyens de la période sont les suivants (en tenant compte des swaps de taux en cours):
| 2012, | 2011, | |
|---|---|---|
| en% | en% | |
| Dettes financières sans les crédits de construction: | ||
| – à taux fixe | 3,03 | 3,26 |
| – à taux variable | – | 0,77 |
| Crédits de construction: | ||
| – à taux fixe | – | 1,95 |
| – à taux variable | 0,56 | 0,83 |
| Taux d'intérêt moyen | 3,00 | 3,02 |
Le poste Dettes résultant de livraisons et de prestations contient notamment des engagements issus de la comptabilité des immeubles pour des garanties de loyer, des engagements relatifs à des frais d'exploitation et des engagements concernant des coûts de construction.
Les Autres dettes d'un montant de 1,4 million de CHF (année précédente : 0,2 million de CHF) représentent des paiements de prix d'achat différés à hauteur de 1,1 million de CHF pour l'acquisition déjà effectuée d'Immobilien Invest Holding AG (immeuble à Lausanne, Rue Voltaire 2–12). Le solde englobe essentiellement des dettes à l'égard des assurances sociales et des dettes de TVA.
Ces acomptes, à hauteur de 29,0 millions de CHF (25,4 millions de CHF l'année précédente) constituent des arrhes versées avant le transfert de propriété par l'acheteur d'un immeuble (promotion).
| Total des régularisations des passifs | 16 540 | 28 450 |
|---|---|---|
| Autres postes | 7 689 | 9 633 |
| Prestations en faveur de personnes proches | 805 | 776 |
| Régularisations de décomptes d'immeubles | 1 689 | 4 369 |
| Avancement des travaux | 6 357 | 13 672 |
| 2012 | 2011 |
Mobimo est affiliée à des fondations collectives LPP pour la prévoyance obligatoire et surobligatoire du personnel. La prévoyance obligatoire du personnel et le processus d'épargne de la prévoyance surobligatoire du personnel sont qualifiées de régimes à prestations définies au sens de l'IAS 19. S'agissant de la prévoyance professionnelle surobligatoire, les risques de décès et d'invalidité sont entièrement réassurés. La couverture du risque de la prévoyance professionnelle surobligatoire repose sur un régime à cotisations définies au sens de l'IAS 19. Les contributions de l'employeur sont portées au débit du compte de résultat.
Les actifs des plans et les engagements envers le personnel ont évolué comme suit:
| Evolution des engagements envers le personnel | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Valeur actuelle des engagements envers le personnel en début de période | 23 254 | 21 422 |
| Coûts des services rendus au cours de l'exercice pour l'employeur | 752 | 834 |
| Charges d'intérêts | 621 | 592 |
| Cotisations des employés | 728 | 664 |
| Prestations touchées/versées | –1 386 | 768 |
| Pertes actuarielles/bénéfices actuariels | 1 944 | –1 026 |
| Coût des services passés | –609 | 0 |
| Valeur actuelle des engagements envers le personnel en fin de période | 25 303 | 23 254 |
| Evolution du patrimoine des plans | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Patrimoine des plans disponible à la valeur de marché en début de période | 19 335 | 16 685 |
| Rendement attendu du patrimoine des plans | 674 | 667 |
| Cotisations de l'employeur | 824 | 1 408 |
| Cotisations des employés | 728 | 665 |
| Prestations touchées/versées | –1 386 | 768 |
| Bénéfices actuariels/pertes actuarielles | 529 | –858 |
| Patrimoine des plans disponible à la valeur de marché en fin de période | 20 704 | 19 335 |
Les montants portés au bilan au titre du plan de prévoyance du personnel à prestations définies se décomposent de la manière suivante:
| Passifs nets de l'ensemble des plans | 2012 | 2011 | 2010 | 2009 | 2008 |
|---|---|---|---|---|---|
| Valeur actuelle des engagements de prévoyance | 25 303 | 23 254 | 21 422 | 17 024 | 9 981 |
| Valeur de marché du patrimoine des plans | –20 704 | –19 335 | –16 685 | –13 765 | –7 936 |
| Passif net | 4 600 | 3 919 | 4 737 | 3 259 | 2 045 |
| Bénéfices actuariels/pertes actuarielles non repris(es) | –3 643 | –2 228 | –2 427 | –950 | –938 |
| Engagements de prévoyance nets saisis au bilan | 957 | 1 691 | 2 310 | 2 309 | 1 107 |
Les charges des plans saisies dans le compte de résultat se structurent comme suit:
| Charges de prévoyance nettes comptabilisées | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Coûts des services rendus au cours de l'exercice | 752 | 834 |
| Charges d'intérêts | 621 | 592 |
| Rendement attendu du patrimoine des plans | –674 | –667 |
| Inscription bénéfices actuariels/pertes actuarielles | 0 | 30 |
| Inscription coût des services passés | –609 | 0 |
| Charges de prévoyance nettes | 90 | 789 |
La position Comptabilisation des coûts des services rendus restant à passer en compte résulte de la baisse du taux de conversion. Pour l'exercice 2013, les cotisations prévisibles de l'employeur s'élèvent à 829 000 CHF.
Les dettes nettes saisies au bilan ont évolué de la manière suivante:
| Evolution des engagements de prévoyance nets | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Situation au 1er janvier | 1 691 | 2 310 |
| Charges de prévoyance nettes de la société | 90 | 789 |
| Cotisations de l'employeur | –824 | –1 408 |
| Situation au 31 décembre | 957 | 1 691 |
| Bénéfices et pertes empiriques | 2012 | 2011 | 2010 | 2009 | 2008 |
|---|---|---|---|---|---|
| Revenu de la fortune effectif | 1 203 | –192 | 341 | 204 | –609 |
| Revenu de la fortune effectif en% | 5,8% | –1,0% | 2,0% | 2,0% | –7,7% |
| Différence entre le rendement attendu et le rendement effectif du patrimoine | |||||
| de prévoyance | –529 | 858 | 200 | 160 | 956 |
| Différence entre le rendement attendu et le rendement effectif du patrimoine | |||||
| de prévoyance en% | –2,6% | 4,4% | 1,2% | 1,9% | 12,0% |
| Perte/bénéfice empirique sur les engagements envers le personnel | –184 | –804 | –1 066 | 194 | –344 |
| Perte/bénéfice empirique sur les engagements envers le personnel en% | –0,7% | –3,5% | –5,0% | 1,8% | –3,4% |
Les actifs des plans peuvent être répartis dans les catégories suivantes:
| Total | 100 % | 3,30 % | 100 % | 3,30 % |
|---|---|---|---|---|
| Autres | 4% | 0,25% | 3% | 0,25% |
| Placements alternatifs | 5% | 4,00% | 9% | 3,75% |
| Immeubles | 16% | 4,00% | 16% | 3,75% |
| Obligations et emprunts | 45% | 1,60% | 45% | 1,75% |
| Actions | 30% | 5,70% | 27% | 5,90% |
| Catégories de placement | 2012, en% | 2012, en% | 2011, en% | 2011, en% |
| Actifs des plans, | attendu, | Actifs des plans, | attendu, | |
| Rendement | Rendement |
Au 31 décembre 2012, le patrimoine des plans ne comportait pas d'actions des sociétés propres et aucun immeuble utilisé par l'entreprise.
Pour le calcul des charges du compte de résultat, les hypothèses suivantes sont prise en compte:
| 1.1.2013 | 1.1.2012 | |
|---|---|---|
| Taux d'escompte | 2,0% | 2,7% |
| Rendement attendu du patrimoine de prévoyance | 3,3% | 3,4% |
| Augmentations de salaires escomptées | 1,3% | 1,3% |
| Augmentations de rentes escomptées | 0,1% | 0,5% |
| Rémunération à long terme attendue des avoirs de vieillesse | 2,0% | 2,0% |
Les impôts différés passifs et actifs sont imputés aux positions suivantes du bilan:
| 2012 | 2011 | |||
|---|---|---|---|---|
| Actif | Passif | Actif | Passif | |
| Immeubles de placement | 120 501 | 110 438 | ||
| Engagements envers le personnel | 181 | 320 | ||
| Autres postes | 5 404 | 3 338 | 5 037 | 2 341 |
| Impôts différés sur les différences temporaires | 5 585 | 123 840 | 5 357 | 112 778 |
| Avantage fiscal sur pertes reportées imputables | 480 | 284 | ||
| Total des impôts différés | 6 065 | 123 840 | 5 641 | 112 778 |
| Présentation nette | –973 | –973 | –995 | –995 |
| Actifs d'impôts différés et impôts différés | 5 091 | 122 867 | 4 647 | 111 784 |
D'une part, la société détient et gère des immeubles et, d'autre part, elle est active dans la promotion immobilière. Les bénéfices découlant de la vente d'immeubles sont soumis dans certains cantons à un impôt particulier, à savoir l'impôt sur les gains immobiliers, à condition que le produit de la cession soit supérieur aux amortissements réactivés. Les taux d'imposition applicables varient selon la durée de détention de l'objet. Les taux d'imposition sur les gains immobiliers comprennent une majoration pour spéculation et une réduction en fonction de la durée de possession du bien, l'imposition diminuant au fur et à mesure que la durée de détention augmente. Les impôts différés ont été calculés sur la base des dispositions cantonales et de façon individuelle pour les immeubles. La durée de détention résiduelle a été estimée pour chaque immeuble.
Les actifs d'impôt différés sur les pertes reportées ont été activés dans la mesure où leur compensation avec les futurs bénéfices peut être considérée comme vraisemblable. L'avoir de 0,5 million de CHF (0,3 million l'année précédente) comptabilisé durant l'exercice sous revue concerne des pertes reportées imputables pour l'impôt fédéral direct ainsi que pour les impôts cantonaux et communaux de 2,0 millions de CHF (1,2 million de CHF l'année précédente). Par ailleurs, les reports de pertes non pris en compte se montent à 0 million de CHF (année précédente : 0,9 million de CHF).
Aucun impôt différé n'a été comptabilisé pour les bénéfices non distribués des sociétés affiliées, puisqu'aucun impôt n'est escompté dans le cas d'un éventuel versement.
Sur la modification nette des positions concernant les impôts différés, d'un montant de 10,6 millions de CHF (5,6 millions de CHF l'année précédente), 9,2 millions de CHF (5,7 millions de CHF l'année précédente) ont été comptabilisés en résultat, et -0,1 million de CHF (-0,1 million l'année précédente) sur les instruments financiers ont été saisis directement sous le poste Autres éléments du résultat global. Avec l'acquisition de Ruf Immobilien AG et de Petit Mont-Riond SA, des impôts différés de 1,5 million de CHF net ont été repris.
Lors de l'assemblée générale ordinaire du 18 avril 2012, une distribution des réserves issues d'apport en capital à hauteur de 9,00 CHF par action a été décidée pour l'exercice 2011. Le versement correspondant a eu lieu le 25 avril 2012. La valeur nominale de l'action reste fixée à 29,00 CHF.
En résumé, la position en actions a enregistré les mouvements suivants:
| Actions en | |||
|---|---|---|---|
| Nombre d'actions | Actions émises | Actions propres | circulation |
| Situation au 1er janvier 2011 | 5 131 170 | –1 071 | 5 130 099 |
| Emission d'actions issues du capital conditionnel pour les options exercées | 10 578 | 10 578 | |
| Rachat d'actions propres | –71 736 | –71 736 | |
| Paiement pour acquisition d'un immeuble (paiement fondé sur des actions) | 62 785 | 62 785 | |
| Paiements au CA et à la direction (paiements fondés sur des actions) | 8 331 | 8 331 | |
| Vente de propres actions | 300 | 300 | |
| Emission d'actions issues du capital autorisé pour un augmentation de | |||
| capital | 1 028 350 | 1 028 350 | |
| Obtention de propres actions suite à une augmentation de capital | –356 | –356 | |
| Situation au 31 décembre 2011 | 6 170 098 | –1 747 | 6 168 351 |
| Emission d'actions issues du capital conditionnel pour les options exercées | 8 315 | 8 315 | |
| Emissions des actions issues de la conversion de l'emprunt convertible | 30 500 | 30 500 | |
| Paiements au CA et à la direction (paiements fondés sur des actions) | 9 486 | 9 486 | |
| Rachat d'actions propres | –20 591 | –20 591 | |
| Vente de propres actions | 4 108 | 4 108 | |
| Situation au 31 décembre 2012 | 6 208 913 | –8 744 | 6 200 169 |
Au 31 décembre 2012, le capital-actions se montait à 180,1 millions de CHF (année précédente: 178,9 millions de CHF) et se compose de 6 208 913 actions nominatives (contre 6 170 098 l'année précédente), d'une valeur nominale de 29,00 CHF. Le nombre d'actions propres détenues se monte à 8 744 (contre 1 747 l'année précédente).
En 2012, 8 315 droits d'options ont été exercés (10 578 l'an précédent), entraînant une augmentation du capital-actions de 0,2 million de CHF (0,3 l'année précédente).
En outre, 30 500 nouvelles actions ont été émises par la conversion de 1 269 obligations de l'emprunt convertible en cours, d'où il a résulté une hausse du capital-actions de 0,9 million de CHF. L'excédent par rapport à la valeur nominale de 5,5 millions de CHF a été affecté aux réserves provenant de primes après déduction de l'égalisation des rompus et des frais d'émission de 0,3 million de CHF (cf. note explicative n° 12 Dettes financières).
L'achat de l'immeuble de la place de la Gare, Avenue d'Ouchy 4/6 à Lausanne, intervenu dans le cadre de la reprise de O4Real AG durant l'exercice 2010, a pu être finalisé l'année précédente. Le prix d'achat de maximum 18,3 millions de CHF a été intégralement versé sous forme d'actions et a été payé par étapes, en fonction de l'évolution des loyers. Le prix d'acquisition maximum a été intégralement inscrit en tant qu'augmentation dans les réserves provenant de primes au moment de l'achat. Le dernier octroi d'actions a eu lieu en 2011; au total, 67 585 actions ont été cédées aux vendeurs dans le cadre d'acquisitions d'immeubles, dont 62 785 titres en 2011. Les coûts d'acquisition des actions, rachetées sur le marché avant d'être remises aux vendeurs, ont totalisé 14,3 millions de CHF (13,4 millions de CHF en 2011 et 0,9 million de CHF en 2010); elles ont été portées en déduction des réserves provenant de primes, au moment de leur cession auxdits vendeurs.
L'année dernière également, Mobimo a émis 1 028 350 nouvelles actions nominatives au moyen du capital autorisé existant. L'augmentation de capital a été effectuée tout en préservant le droit de souscription. Chaque actionnaire existant a ainsi reçu un droit de souscription par action nominative détenue. Cinq droits de souscription ont donné droit à une nouvelle action nominative Mobimo pour un prix de 192,00 CHF par action. A l'issue de la période de souscription (le 5 décembre 2011), 99,8% des droits de souscription avaient été exercés. Les 1 959 actions ont été placées sur le marché au prix de 206,00 CHF par action. Le capital-actions avait ainsi augmenté de 29,8 millions de CHF en termes nominaux. L'excédent par rapport à la valeur nominale de 167,6 millions de CHF a été affecté aux réserves provenant de primes. Le coût de l'augmentation de capital, soit 5,3 millions de CHF, a été porté en déduction des réserves provenant de primes; l'effet fiscal en découlant, à hauteur de 0,4 million de CHF, a été affecté aux réserves provenant de primes. L'augmentation totale qui en résulte s'élève à 192,6 millions de CHF.
De plus, il existe un capital conditionnel d'un montant maximum de 34,3 millions de CHF destiné à l'émission d'un maximum de 1 182 891 actions nominatives entièrement libérées, d'une valeur nominale de 29,00 CHF, dont
Enfin, il existe un capital-actions autorisé en vertu duquel le Conseil d'administration peut augmenter le capital-actions de la société d'un montant maximum de 33,1 millions de CHF dans un délai de deux ans au plus par l'émission de 1 141 150 actions nominatives au maximum, à libérer intégralement, d'une valeur de 29,00 CHF chacune.
Jusqu'à hauteur de 33,1 millions de CHF, le capital conditionnel et le capital autorisé sont liés l'un à l'autre puisqu'en cas d'utilisation de ce capital autorisé, le capital conditionnel dont dispose le Conseil d'administration est diminué du même montant. L'inverse est aussi vrai: en cas d'utilisation de ce capital conditionnel, le même montant de capital autorisé n'est plus disponible. Le montant de 33,1 millions de CHF de capital-actions autorisé au 30 juin 2012 permettant au Conseil d'administration d'augmenter le capital-actions au 31 décembre 2012 est donc réduit du montant correspondant aux parts de l'emprunt convertible de 23,5 millions de CHF (capital conditionnel) encore en circulation.
Le Conseil d'administration proposera à l'assemblée générale du 9 avril 2013 un versement de 55,9 millions de CHF sous la forme d'une distribution d'apports en capital de CHF 9,00 CHF par action.
| Total | Nombre d'actions | Valeur nominale |
|---|---|---|
| en milliers de CHF | nominatives | par action (CHF) |
| 180 058 | 6 208 913 | 29 |
| max. 33 093 | 1 141 150 | 29 |
| max. 34 304 | 1 182 891 | 29 |
| 192 411 | 2 600 145 | 74 |
| 225 346 | 3 466 860 | 65 |
| 243 232 | 4 343 425 | 56 |
| 204 230 | 4 345 323 | 47 |
| 192 035 | 5 053 552 | 38 |
| 148 804 | 5 131 170 | 29 |
| 178 933 | 6 170 098 | 29 |
| 180 058 | 6 208 913 | 29 |
| 26 640 | 360 000 | 74 |
| 23 400 | 360 000 | 65 |
| 20 160 | 360 000 | 56 |
| 16 920 | 360 000 | 47 |
| 18 687 | 491 771 | 38 |
| 34 800 | 1 200 000 | 29 |
| Capital autorisé au 31. 12. 2011 | 33 978 | 1 171 650 | 29 |
|---|---|---|---|
| Capital autorisé au 31. 12. 2012 | 33 093 | 1 141 150 | 29 |
| Capital conditionnel au 31. 12. 2005 | 11 163 | 150 855 | 74 |
| Capital conditionnel au 31. 12. 2006 | 9 750 | 150 000 | 65 |
| Capital conditionnel au 31. 12. 2007 | 7 848 | 140 150 | 56 |
| Capital conditionnel au 31. 12. 2008 | 6 498 | 138 252 | 47 |
| Capital conditionnel au 31. 12. 2009 | 5 254 | 138 252 | 38 |
| Capital conditionnel au 31. 12. 2010 | 36 558 | 1 260 634 | 29 |
| Capital conditionnel au 31. 12. 2011 | 36 252 | 1 250 056 | 29 |
| Capital conditionnel au 31. 12. 2012 | 34 304 | 1 182 891 | 29 |
Le bénéfice non dilué par action a été calculé en tenant compte du bénéfice du groupe et du nombre moyen d'actions en circulation.
Quant au bénéfice dilué par action, il résulte du bénéfice du groupe et du nombre moyen d'actions en circulation (sans les actions propres) et tient compte de l'effet de toutes les actions potentielles issues d'options et de conversions.
| 2012 | 2011 | |
|---|---|---|
| Origine du bénéfice par action | ||
| Nombre d'actions en circulation au 1er janvier | 6 168 351 | 5 130 099 |
| Effet résultant de l'augmentation de capital (moyenne) | 25 716 | 79 013 |
| Effet résultant de l'achat/de la vente d'actions propres | –2 283 | –6 486 |
| Nombre moyen d'actions en circulation | 6 191 784 | 5 202 626 |
| Effet des options en circulation: | ||
| – Nombre moyen d'actions potentielles | 11 548 | 22 402 |
| – Nombre moyen d'actions qui seraient émises à la valeur vénale moyenne | –1 542 | –3 095 |
| Nombre moyen d'actions potentielles issues de l'emprunt convertible | 819 461 | 832 544 |
| Nombre déterminant d'actions servant au calcul du bénéfice dilué par action | 7 021 251 | 6 054 477 |
| Bénéfice, milliers de CHF (attribuable aux actionnaires de Mobimo Holding AG) | 76 323 | 80 454 |
| Résultat des réévaluations, milliers de CHF (attribuable aux actionnaires de Mobimo Holding AG) | –36 921 | –41 194 |
| Impôts différés y relatifs, milliers de CHF | 9 230 | 10 299 |
| Bénéfice hors réévaluations (et impôts différés y relatifs), milliers de CHF | 48 631 | 49 558 |
| Effet résultant de la rémunération de l'emprunt convertible, milliers de CHF | 5 440 | 4 701 |
| Impôts sur le bénéfice imputables, milliers de CHF | –424 | –367 |
| Bénéfice après éliminations résultant de l'emprunt convertible, milliers de CHF | 81 339 | 84 788 |
| Bénéfice hors réévaluations et hors effets résultant de l'emprunt convertible, milliers de CHF | 53 647 | 53 893 |
| Bénéfice par action, CHF | 12.33 | 15.46 |
| Bénéfice dilué par action, CHF | 11.58 | 14.00 |
| Bénéfice par action hors réévaluations (et impôts différés y relatifs), CHF | 7.85 | 9.53 |
| Bénéfice dilué par action hors réévaluations (et impôts différés y relatifs), CHF | 7.64 | 8.90 |
| Origine de la valeur d'inventaire nette (NAV) par action | ||
| Nombre d'actions en circulation au 31 décembre | 6 200 169 | 6 168 351 |
| Nombre d'options en circulation | 9 295 | 17 610 |
| Nombre d'actions potentielles issues de l'emprunt convertible | 810 880 | 841 386 |
| Nombre déterminant d'actions servant au calcul de la NAV diluée | 7 020 344 | 7 027 347 |
| Fonds propres au 31 décembre, milliers de CHF | 1 197 514 | 1 174 183 |
| Composante de dette de l'emprunt convertible | 165 719 | 169 999 |
| Impôts différés sur l'emprunt convertible | 230 | 390 |
| Options exercées (options en circulation x valeur nominale), milliers de CHF | 270 | 511 |
| Fonds propres après conversion et exercice des options, milliers de CHF | 1 363 733 | 1 345 083 |
| NAV par action, CHF | 193.14 | 190.36 |
| NAV diluée par action, CHF | 194.25 | 191.41 |
Le résultat des locations se répartit de la manière suivante sur les secteurs d'activité:
| 2012 | 2011 | |
|---|---|---|
| Immeubles commerciaux | 73 152 | 71 154 |
| Immeubles d'habitation | 19 027 | 15 775 |
| Produits résultant des locations d'immeubles de placement | 92 179 | 86 929 |
| Promotion1 | 586 | 1 858 |
| Total des produits des locations d'immeubles | 92 765 | 88 787 |
| Immeubles commerciaux | 9 978 | 9 743 |
| Pertes sur débiteurs des immeubles commerciaux | 264 | 333 |
| Immeubles d'habitation | 2 568 | 2 444 |
| Pertes sur débiteurs des immeubles d'habitation | 31 | 83 |
| Charges des immeubles | 12 841 | 12 603 |
| Immeubles destinés à la vente | 73 | 150 |
| Pertes sur débiteurs, immeubles destinés à la vente | 24 | 0 |
| Total des charges directes des locations d'immeubles | 12 937 | 12 753 |
| Résultat des locations d'immeubles | 79 828 | 76 034 |
Le revenu locatif comprend les revenus locatifs nets, c'est-à-dire les loyers encaissés. La hausse enregistrée en 2012 par rapport à l'année précédente est principalement due à des premières mises en location courant 2011 et durant l'année sous revue.
Les charges directes englobent tous les coûts d'entretien et de gestion (y compris les charges de conciergerie) qui n'ont pas été répercutés sur les locataires.
| 2012 | 2011 | |
|---|---|---|
| Produits des ventes d'immeubles | 151 954 | 133 029 |
| Total des produits des ventes d'immeubles (promotion) | 151 954 | 133 029 |
| Quote-part de la valeur d'acquisition des immeubles vendus | 129 576 | 111 398 |
| Variations des correctifs de valeur | 638 | –684 |
| Total des charges des ventes d'immeubles (promotion) | 130 214 | 110 714 |
| Résultat des ventes d'immeubles (promotion) | 21 740 | 22 315 |
Les détails relatifs aux immeubles vendus sont présentés dans la note explicative n° 5.
Revenu locatif des objets en cours de changement d'affectation
| Total des autres produits | 776 | 907 |
|---|---|---|
| Autres produits | 776 | 907 |
| 2012 | 2011 |
Le poste Autres produits comprend notamment les produits issus de l'exploitation d'immeubles de tiers à Lausanne et les produits provenant de l'établissement des décomptes des frais de chauffage et des charges.
| 2012 | 2011 | |
|---|---|---|
| Réévaluations vers le haut | 53 934 | 54 330 |
| Réévaluations vers le bas | –17 045 | –13 136 |
| Résultat des réévaluations | 36 889 | 41 194 |
En 2012, sur les 36,9 millions de CHF constituant le résultat des réévaluations, 15,7 millions de CHF sont issus de l'achèvement d'immeubles en construction pour le portefeuille propre.
| Résultat des ventes d'immeubles de placement | –124 | 2 484 |
|---|---|---|
| Coûts de vente | 0 | –591 |
| Valeur d'acquisition | –311 | –86 556 |
| Produits des ventes d'immeubles de placement | 187 | 89 631 |
| 2012 | 2011 |
Des surfaces utiles ont été vendues durant la période sous revue (cf. note explicative n° 7).
| 2012 | 2011 | |
|---|---|---|
| Salaires | 11 734 | 10 831 |
| Participation aux résultats (direction / collaborateurs) | 2 122 | 3 034 |
| Assurances sociales | 1 148 | 1 095 |
| Plans de prévoyance du personnel à cotisations définies | 175 | 142 |
| Plans de prévoyance du personnel à prestations définies | 90 | 789 |
| Honoraires du Conseil d'administration | 1 428 | 1 496 |
| Frais externes de formation continue | 143 | 110 |
| Autres charges de personnel | 1 118 | 557 |
| Total des charges de personnel | 17 958 | 18 054 |
| Effectifs au 31 décembre (emplois à plein temps) | 85,2 | 84,1 |
| Effectifs moyens (emplois à plein temps) | 82,9 | 78,9 |
La baisse des charges de personnel au titre des plans de prévoyance du personnel à prestations définies par rapport à l'année précédente résulte de la réduction des charges de personnel pour les plans de prévoyance du personnel calculées en vertu de l'IAS 19 (cf. note explicative n° 17).
| Total des charges d'exploitation | 5 945 | 5 542 |
|---|---|---|
| Autres charges d'exploitation | 4 925 | 4 885 |
| Impôt sur le capital | 727 | 281 |
| Frais préliminaires aux achats, documents de vente | 121 | 250 |
| Frais de locaux | 172 | 126 |
| 2012 | 2011 |
Au poste Charges d'exploitation figure une perte de 27 000 CHF (contre 20 000 CHF en 2011) liée à la vente d'immobilisations corporelles.
| Total des frais de gestion | 2 563 | 2 683 |
|---|---|---|
| Autres frais de gestion | 226 | 320 |
| Honoraires de conseil envers des personnes proches | 392 | 510 |
| Honoraires de conseil | 1 945 | 1 852 |
| 2012 | 2011 |
| 2012 | 2011 | |
|---|---|---|
| Amortissements sur autres immobilisations corporelles | 359 | 381 |
| Amortissements sur immeubles à usage propre | 783 | 734 |
| Amortissements sur immobilisations incorporelles | 178 | 242 |
| Total des dépréciations et amortissements | 1 320 | 1 356 |
Les Amortissements sur autres immobilisations corporelles incluent les amortissements ordinaires pour les véhicules, le mobilier et le matériel informatique. Les amortissements sur les immeubles à usage propre comprennent les amortissements ordinaires sur l'immeuble de Küsnacht, Seestrasse 59 ainsi que sur les parties à usage propre des immeubles de la Rue de Genève 7 et des Côtes-de-Montbenon 16, tous deux à Lausanne.
| 2012 | 2011 | |
|---|---|---|
| Produits financiers | ||
| Intérêts sur avoirs bancaires et autres avoirs | 551 | 223 |
| Intérêts résultant de prêts et de cédules hypothécaires | 104 | 200 |
| Intérêts résultant des prêts aux sociétés associées | 0 | 17 |
| Total des produits d'intérêts | 655 | 440 |
| Dividendes des participations | 107 | 107 |
| Produits des instruments financiers (dérivés) | 0 | 0 |
| Bénéfices résultant de la vente d'immobilisations financières | 58 | 975 |
| Autres revenus | 5 | 0 |
| Total des produits financiers | 825 | 1 523 |
| Charges financières | ||
| Charges d'intérêts | –27 029 | –28 093 |
| Charges des instruments financiers (dérivés) | –135 | –4 248 |
| Autres dépenses financières | –285 | –132 |
| Total des charges financières | –27 449 | –32 472 |
| Total du résultat financier | –26 624 | –30 949 |
Des intérêts sur crédits de construction se montant au total à 4,6 millions de CHF (2,2 millions de CHF l'année précédente) ont été inscrits dans les postes Immeubles destinés à la vente et Immeubles de placement en construction durant l'exercice 2012. Le taux d'intérêt moyen des intérêts activés est de 3,00% (1,91% l'année précédente).
Les charges fiscales englobent les éléments suivants:
| 2012 | 2011 | |
|---|---|---|
| Total des charges d'impôts courants | 8 443 | 6 193 |
| Impôts différés | ||
| Evolution des impôts différés | 9 366 | 7 985 |
| Activation d'impôts différés sur les reports de pertes fiscales de l'année en cours | –196 | –284 |
| Modifications des taux d'imposition sur les positions fiscales différées portées au bilan | 0 | –1 981 |
| Total des charges d'impôts différés | 9 170 | 5 720 |
| Total des charges d'impôts sur le résultat | 17 613 | 11 913 |
Le poste Charges pour impôts courants incluent des charges d'un montant de 1,4 million de CHF (-5,4 millions de CHF l'année précédent) au titre des impôts sur le bénéfice des périodes antérieures. Les taux d'imposition effectifs en vigueur sont utilisés pour le calcul des impôts courants sur les bénéfices.
Le poste Autres éléments du résultat global (fonds propres) inclut des charges d'impôts courants à hauteur de 0,3 million de CHF (2,9 millions de CHF l'année précédente) résultant de la prise en compte des pertes sur les instruments financiers (swaps) considérés comme des opérations de couverture du cash-flow (cash-flow hedging). L'année précédente, les fonds propres comprenaient en outre un effet fiscal positif de 0,4 million de CHF pour les charges d'impôts courants, issu de la comptabilisation des coûts de l'augmentation de capital dans les fonds propres.
S'agissant des impôts différés et des impôts différés inscrits au poste Autres éléments du résultat global, l'on se reportera à la note explicative no 18. Les charges fiscales se composent des éléments suivants:
| 2012 | 2011 | |
|---|---|---|
| Résultat du groupe avant impôts | 93 653 | 92 367 |
| Taux d'imposition applicable | 25% | 25% |
| Charges fiscales selon taux applicable | 23 413 | 23 092 |
| Charges sans effet fiscal | 281 | 1 527 |
| Constitution / dissolution de réserves pour impôts courants des années précédentes | 1 417 | –5 412 |
| Non comptabilisation de pertes reportées | 0 | 900 |
| Comptabilisation de pertes réportées | –213 | 0 |
| Activation d'actifs d'impôts différés | 0 | –3 667 |
| Charges / produits découlant d'un taux d'imposition plus faible / plus élevé | –5 553 | –2 637 |
| Effet des modifications des taux d'imposition sur les positions fiscales différées inscrites au bilan | –1 258 | –1 981 |
| Autres effets | –474 | 91 |
| Total des impôts | 17 613 | 11 913 |
Pour l'exercice considéré, le taux d'imposition applicable est un taux mixte. Ce taux tient compte du fait que lorsque des bénéfices soumis à l'impôt cantonal et communal sont réalisés, un taux déterminant moyen de 22% est actuellement appliqué (IFD compris), alors que les bénéfices réalisés sur des immeubles soumis à l'impôt sur les gains immobiliers sont imposés à des taux pouvant s'élever jusqu'à 35%.
La principale raison du faible niveau des charges fiscales de l'exercice 2011 est l'application de l'arrêt du Tribunal fédéral rendu le 4 avril 2011, qui a permis de clore un litige opposant depuis des années Mobimo AG («Mobimo») à la ville de Zurich. Le différend portait sur les prétentions en matière de coûts et la compensation de pertes dans le contexte de l'imposition de gains immobiliers. Suite à la décision de dernière instance en faveur de Mobimo, des provisions pour impôts à hauteur de 5,5 millions de CHF ont pu être dissoutes. Plusieurs points encore non résolus concernant l'application concrète de l'arrêt du Tribunal fédéral sont en train d'être clarifiés avec les autorités fiscales locales.
La valeur comptable des actifs gagés se présente de la manière suivante:
| 2012 | 2011 | |
|---|---|---|
| Créances résultant de livraisons et de prestations | 92 | 303 |
| Autres créances | 4 337 | 0 |
| Immeubles destinés à la vente | 104 567 | 57 568 |
| Immeubles de placement et immeubles de placement en construction | 1 867 613 | 1 773 408 |
| Immeubles à usage propre | 16 635 | 16 630 |
| Valeur comptable des actifs gagés | 1 993 244 | 1 847 909 |
A l'exception des Autres créances, la valeur comptable considérée est la valeur des actifs intégralement ou partiellement gagés à titre de garanties pour les financements hypothécaires accordés par les banques. Ces actifs sont effectivement grevés par des hypothèques à hauteur de 897,2 millions de CHF (892,6 millions de CHF l'année précédente, cf. note explicative no 12).
Les engagements suivants découlent de contrats de location et de leasing non résiliables:
| 2012 | 2011 | |
|---|---|---|
| Contrats de location et de leasing jusqu'à 1 an | 24 | 50 |
| Total des contrats de location et de leasing futurs | 24 | 50 |
Ces engagements résultent de la location de locaux de tiers et de places de parc et de stationnement souterraines ainsi que des photocopieurs loués. Les charges de location et de leasing comptabilisées au bilan s'élèvent à 70 000 CHF (83 000 CHF l'année précédente).
Les revenus locatifs d'immeubles de placement dont les contrats de bail ne sont pas résiliables se répartissent selon les échéances suivantes:
| Immeubles | Immeubles | ||
|---|---|---|---|
| 2012 | commerciaux | d'habitation | Total |
| Revenus locatifs sur 1 an | 67 342 | 1 930 | 69 272 |
| Revenus locatifs sur 2 à 5 ans | 198 293 | 3 332 | 201 625 |
| Revenus locatifs au-delà de 5 ans | 130 902 | 2 963 | 133 865 |
| Total des revenus locatifs futurs issus de contrats de bail non résiliables | 396 537 | 8 225 | 404 762 |
| Immeubles | Immeubles | ||
|---|---|---|---|
| 2011 | commerciaux | d'habitation | Total |
| Revenus locatifs sur 1 an | 61 664 | 3 749 | 65 413 |
| Revenus locatifs sur 2 à 5 ans | 173 403 | 2 152 | 175 555 |
| Revenus locatifs au-delà de 5 ans | 197 628 | 711 | 198 338 |
| Total des revenus locatifs futurs issus de contrats de bail non résiliables | 432 695 | 6 612 | 439 306 |
Les contrats de bail des immeubles commerciaux contiennent généralement une clause d'indexation permettant de relever les loyers en fonction de l'évolution de l'indice des prix à la consommation. Les hausses de loyer des immeubles d'habitation dépendent notamment des taux hypothécaires (taux d'intérêt de référence). Au 31 décembre 2012, 79,6% des revenus locatifs, soit 74,8 millions de CHF, provenaient de contrats de bail contenant une clause d'indexation prévoyant pour la grande majorité d'entre eux une adaptation à 100% à l'indice.
| 2012, | 2011, | |
|---|---|---|
| Nom du locataire | part en% | part en% |
| Groupe Swisscom | 6,5 | 6,7 |
| SV (Suisse) SA | 6,1 | 6,0 |
| Coop | 3,8 | 3,9 |
| Fédération des coopératives Migros | 3,3 | 3,5 |
| Rockwell Automation SA | 3,3 | 3,4 |
Pour obtenir davantage de détails au sujet des revenus locatifs, se référer à la note explicative no 21.
au-delà du 1.1.2023 du 1.1.2022 au 31.12.2022 du 1.1.2021 au 31.12.2021 du 1.1.2020 au 31.12.2020 du 1.1.2019 au 31.12.2019 du 1.1.2018 au 31.12.2018 du 1.1.2017 au 31.12.2017 du 1.1.2016 au 31.12.2016 du 1.1.2015 au 31.12.2015 du 1.1.2014 au 31.12.2014 jusqu'au 31.12.2013
En raison de son activité, Mobimo est exposé à divers risques financiers, à savoir le risque de défaillance, le risque de liquidité et le risque de marché. En matière de risque de marché, c'est la gestion du risque de taux qui revêt une importance toute particulière.
Le Controlling interne assure la gestion du risque; placé sous la surveillance du Comité d'audit et risques, il œuvre dans le cadre des principes régissant le concept de gestion du risque de Mobimo. La gestion du risque a pour vocation d'identifier, de décrire, de gérer, de surveiller et de contrôler les risques de défaillance, de taux et de liquidité. Le groupe a recours à des instruments financiers dérivés pour couvrir certains risques.
Les principes de gestion du risque ainsi que les processus appliqués font l'objet de contrôles réguliers, pour tenir compte de l'évolution des conditions du marché ainsi que des activités du groupe. L'objectif consiste à maintenir un système de contrôle fiable et rationnel grâce aux directives et aux processus de formation et de direction existants, au sein duquel les collaborateurs sont à même de jouer leur rôle et d'assumer leurs tâches. La gestion du risque est l'un des éléments constituants de notre système de gestion intégré.
Les paragraphes suivants offrent un aperçu de l'étendue des divers risques ainsi que des objectifs, des principes et des processus servant à les mesurer, à les surveiller et à les couvrir ainsi que de la gestion des capitaux du groupe. Les notes explicatives de l'annexe fournissent des informations supplémentaires au sujet des risques financiers (cf. annexe aux comptes annuels de Mobimo Holding AG, «9. Evaluation des risques»).
Le risque de défaillance est le risque de voir Mobimo subir des pertes financières lorsqu'un client ou la contrepartie d'un instrument financier ne remplit pas ses obligations contractuelles. Le risque de défaillance provient essentiellement de créances résultant de livraisons et de prestations, de même que des liquidités.
Pour minimiser le risque de défaillance en matière de liquidités, les avoirs bancaires à court terme sont déposés auprès d'établissements de premier ordre. Les créances résultant de livraisons et de prestations proviennent de la vente d'immeubles et des contrats de location. Le risque de défaillance des créances résultant de la vente d'immeubles est limité, car tous les contrats d'achat sont passés en la forme authentique et donc régulièrement couverts par une promesse de paiement irrévocable. Le risque de défaillance des contrats de bail est réduit grâce à des examens de solvabilité et à la surveillance des retards de paiement des créances. Par ailleurs, des dépôts de garantie ou des garanties bancaires correspondant à trois à six mois de loyer sont exigés.
Le risque de défaillance maximum correspond à la valeur comptable des actifs financiers correspondants. Il n'existe pas de garanties ni d'engagements similaires qui pourraient entraîner une hausse du risque au-delà des valeurs comptables. A la date de clôture du bilan, le risque de défaillance maximum était le suivant:
| Valeur comptable | Valeur comptable | |
|---|---|---|
| en 2012 | en 2011 | |
| Liquidités (avoirs bancaires) | 97 645 | 252 059 |
| Créances résultant de livraisons et de prestations | 4 019 | 6 368 |
| Autres créances1 | 4 736 | 449 |
| Comptes de régularisation des actifs2 | 2 768 | 3 278 |
| Immobilisations financières (prêts) | 80 | 282 |
| Total | 109 248 | 262 436 |
Le risque de liquidité réside dans le danger de voir Mobimo se retrouver incapable de faire face à ses engagements financiers à l'échéance. Les immeubles de placement sont généralement refinancés au moyen de crédits de moyen et long terme et les immeubles d'habitation en développement par des crédits à court terme. La gestion des liquidités s'effectue avec un outil de planification combiné à une base de données regroupant les hypothèques.
1 Sans les créances fiscales, ni les créances à l'égard des assurances sociales ni les acomptes
2 Sans les coûts payés d'avance
Le tableau ci-dessous indique les échéances contractuelles (intérêts compris) des dettes financières de Mobimo. Les taux d'intérêt variables futurs ont été estimés sur la base de la courbe des taux correspondant à la date de clôture du bilan.
| Valeur | Cash-flows | 1 mois ou | 1−3 | 3−12 | Plus de | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2012 | comptable | contractuels | moins | mois | mois | 1−5 ans | 5 ans |
| Dettes financières (hors instruments dérivés) | |||||||
| Dettes résultant de livraisons | |||||||
| et de prestations1 | 10 383 | 10 383 | 10 383 | ||||
| Autres dettes2 | 1 179 | 1 179 | 1 179 | ||||
| Comptes de régularisation des passifs3 | 14 181 | 14 181 | 14 181 | ||||
| Dettes financières | 1 062 908 | 1 262 634 | 100 | 68 124 | 24 857 | 412 817 | 756 736 |
| Dettes financières (instruments dérivés) | |||||||
| Couvertures de taux (swaps) | 26 825 | 27 360 | 331 | 870 | 3 534 | 15 760 | 6 866 |
| Total | 1 115 476 | 1 315 737 | 431 | 94 737 | 28 391 | 428 577 | 763 602 |
| Valeur | Cash-flows | 1 mois ou | 1−3 | 3−12 | Plus de | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2011 | comptable | contractuels | moins | mois | mois | 1−5 ans | 5 ans |
| Dettes financières (hors instruments dérivés) | |||||||
| Dettes résultant de livraisons | |||||||
| et de prestations1 | 6 456 | 6 456 | 6 456 | ||||
| Autres dettes2 | 154 | 154 | 154 | ||||
| Comptes de régularisation des passifs3 | 23 325 | 23 325 | 23 325 | ||||
| Dettes financières | 1 062 657 | 1 268 555 | 63 073 | 126 185 | 70 131 | 421 017 | 588 149 |
| Dettes financières (instruments dérivés) | |||||||
| Couvertures de taux (swaps) | 25 358 | 37 060 | 431 | 1 088 | 4 526 | 15 740 | 15 275 |
| Total | 1 117 950 | 1 335 550 | 63 504 | 157 208 | 74 657 | 436 757 | 603 424 |
1 Sans les loyers versés d'avance, ni les charges
2 Sans les impôts ni les dettes à l'égard des assurances sociales
3 Sans les régularisations de revenus ni les provisions pour congés
Le risque de marché équivaut à la probabilité d'assister à des modifications de prix du marché, à savoir dans les taux de change, les taux d'intérêt et les justes valeurs d'instruments financiers susceptibles d'affecter le bénéfice et la juste valeur des instruments financiers détenus par Mobimo.
En ce concerne la gestion des risques de marché, l'objectif de la direction consiste à surveiller ces fluctuations et à les gérer de manière à les contenir.
Le groupe n'étant présent qu'en Suisse, toutes les transactions se déroulent en CHF.
Les liquidités du groupe sont affectées à la réduction des hypothèques variables ou sont placées à court terme.
Les intérêts résultant des dettes financières concernent surtout des crédits servant à financer des immeubles de placement ainsi que des projets de développement (promotions). D'une manière générale, s'agissant des immeubles de placement, la souscription d'hypothèques à taux fixe de longue durée permet de prendre en compte le risque de taux. Au besoin, des instruments dérivés sont aussi utilisés pour couvrir les taux. A la date de référence du bilan, des financements de construction pour les immeubles de placement, qui s'élèvent à 63,5 millions de CHF (0 CHF en 2011) sous la forme d'avances à terme fixe d'une durée de trois mois, présentent un risque accru lié aux variations du taux d'intérêt.
Sur la base de son évaluation de la situation du marché, Mobimo s'est fixé comme objectif de conserver une longue durée résiduelle pour ses dettes financières, et ce, en souscrivant de nouvelles hypothèques à échéances longues ou au moyen d'instruments financiers dérivés.
La note explicative no 12 fournit davantage d'informations sur le profil de taux des dettes financières ainsi que sur les contrats de refinancement et les couvertures de taux (swaps).
Le risque lié aux variations du taux d'intérêt se compose de deux parties: un risque de cash-flow découlant des fluctuations du taux de marché concernant les futurs paiements d'intérêts et un risque de modification de la juste valeur d'un instrument financier du fait des fluctuations de taux de marché.
Mobimo ne détient pas d'avoirs financiers ni de dettes à taux fixe comptabilisés à la juste valeur dans le compte de résultat. Les instruments financiers à revenu fixe sont évalués au coût amorti. Une modification du taux de marché n'aurait donc aucune influence sur ces positions, ni sur le résultat annuel.
Mobimo peut détenir des contrats de refinancement et des couvertures de taux (swaps), évalués à leur juste valeur. Les ajustements de la juste valeur des contrats de swaps sur taux d'intérêt ne servant pas à la comptabilité de couverture sont comptabilisés dans le résultat financier et exercent donc un effet direct sur le résultat annuel. Les ajustements de la juste valeur des contrats de refinancement servant à la comptabilité de couverture sont pour leur part saisis dans les fonds propres.
Une hausse du taux d'intérêt de 100 points de base augmenterait le résultat du groupe de 5,3 millions de CHF (6,2 millions de CHF l'année précédente) en raison de la modification de la juste valeur des swaps ne servant pas à la comptabilité de couverture. S'agissant des swaps servant à la comptabilité de couverture, les modifications de la juste valeur auraient entraîné une hausse des Autres éléments du résultat global (fonds propres) de 24,7 millions de CHF (24,5 millions de CHF l'année précédente). Une réduction du même ordre aurait induit une diminution correspondante du résultat du groupe et des autres éléments du résultat global. Cette analyse part toutefois de l'hypothèse que tous les autres facteurs seraient restés inchangés.
En ce qui concerne les dettes financières à taux variable, Mobimo s'expose au risque de flux de trésorerie en raison des variations dudit taux. Une hausse du taux d'intérêt de 100 points de base diminuerait le résultat du groupe de 0,6 million de CHF (0 million de CHF l'année précédente). Une réduction du taux d'intérêt de même ordre aurait entraîné un effet identique en sens inverse. Cette analyse part toutefois de l'hypothèse que tous les autres facteurs seraient restés inchangés.
En raison de leurs échéances courtes, la valeur au bilan des liquidités, des créances résultant de livraisons et de prestations, des autres créances à court terme et des fonds étrangers à court terme équivaut approximativement à la juste valeur.
La juste valeur des couvertures de taux (swaps) et des contrats de refinancement correspond à la valeur actuelle de l'opération à terme.
La juste valeur des dettes financières à taux fixe correspond à la valeur vénale des flux de trésorerie futurs escomptés au taux du marché à la date de clôture du bilan. A cette date, pour les hypothèques à taux fixe, elle était supérieure de 108,7 millions de CHF (87,4 millions l'année précédente) à sa valeur au bilan du fait qu'en date du 31 décembre 2012, le niveau des taux d'intérêt du marché était nettement inférieur à celui des taux couverts. La juste valeur des hypothèques à taux fixe est basée sur les indemnités de résiliation des banques prêteuses calculées à la date de référence. S'agissant des emprunts convertibles cotés, la juste valeur, qui correspond au cours de clôture en bourse, était supérieure de 11,5 millions de CHF (9,0 millions de CHF l'année précédente) à sa valeur de bilan.
Les taux d'intérêt servant à escompter les futurs cash-flows sont basés sur les taux du marché de l'argent et des capitaux à la date d'évaluation auquel est ajouté un écart de taux (spread) adéquat. En 2012, les taux d'escompte ont varié entre 0,57% et 2,00% (entre 0,57% et 2,00% l'année précédente).
Le tableau ci-après présente une analyse des instruments financiers évalués selon la méthode de la juste valeur au 31 décembre 2012. Les divers niveaux ont été définis comme suit:
Niveau 1: cours cotés sur un marché actif (boursier).
| 2012 | Niveau 1 | Niveau 2 | Niveau 3 |
|---|---|---|---|
| Instruments financiers dérivés (net) | 0 | –26 825 | 0 |
| 2011 | Niveau 1 | Niveau 2 | Niveau 3 |
| Instruments financiers dérivés (net) | 0 | –25 358 | 0 |
Mobimo ne détient aucun instrument financier évalué à sa juste valeur selon le niveau 1.
La juste valeur des instruments financiers de niveau 3 a évolué comme suit en 2012:
| 2012 | 2011 | |
|---|---|---|
| Situation au 1er janvier | 0 | 3 205 |
| Vente de la participation dans Olmero SA | 0 | –1 367 |
| Vente, car nouvellement évaluée à son coût de revient | 0 | –1 838 |
| Situation au 31 décembre | 0 | 0 |
La position «Vente, car nouvellement évaluée a son cout de revient» présentée l'année passée concernait la participation dans la société Parking Saint-François SA, pour laquelle une juste valeur a été calculée et comptabilisée dans le cadre de l'allocation du prix d'achat (purchase price allocation) pour l'acquisition de LO Holding SA. Toutefois, les informations disponibles ne permettaient pas d'établir une juste valeur actuelle sur une base régulière et fiable.
Le tableau indique la valeur comptable de toutes les catégories d'instruments financiers:
| Valeur comptable | Valeur comptable | |
|---|---|---|
| en 2012 | en 2011 | |
| Prêts et créances | ||
| Liquidités | 97 645 | 252 059 |
| Créances résultant de livraisons et de prestations | 4 019 | 6 368 |
| Autres créances1 | 4 736 | 449 |
| Comptes de régularisation des actifs2 | 2 768 | 3 278 |
| Immobilisations financières (prêts) | 80 | 282 |
| Total des prêts et créances | 109 248 | 262 436 |
| Actifs financiers disponibles à la vente | ||
| Immobilisations financières (participations) | 1 870 | 1 871 |
| Dettes financières évaluées au coût amorti | ||
| Dettes résultant de livraisons et de prestations3 | 10 383 | 6 456 |
| Autres dettes4 | 1 179 | 154 |
| Comptes de régularisation des passifs5 | 14 181 | 23 325 |
| Dettes financières | 1 062 908 | 1 062 657 |
| Total des dettes évaluées au coût amorti | 1 088 651 | 1 092 592 |
| Dettes financières détenues en vue de leur négoce | ||
| Instruments financiers dérivés | 12 605 | 12 471 |
| Dettes financières détenues à des fins de couverture | ||
| Instruments financiers dérivés | 14 220 | 12 887 |
L'objectif du Conseil d'administration consiste à disposer d'une solide base de capital. Pour sa structure de capital, Mobimo vise à long terme un taux d'endettement net (rapport entre l'endettement net et les fonds propres, ou net gearing) de 150% au maximum. Par conséquent, selon les directives de placement, le niveau des fonds propres ne peut être inférieur à 40% de la somme du bilan. Mobimo verse constamment des dividendes élevés. Le rendement sur dividende (remboursement sur l'apport en capital/sur la valeur nominale) des cinq dernières années s'établit en moyenne à quelque 4,9% (5,1% l'année précédente). A fin 2012, le rendement des fonds propres s'élevait à 6,7% (8,5% l'année précédente) (bénéfice par rapport aux fonds propres moyens). L'action se caractérise par la forte stabilité de sa valeur, sa prévisibilité et sa bonne rentabilité.
1 Sans les créances fiscales, ni les créances à l'égard des assurances sociales ni les acomptes versés
4 Sans les impôts ni les dettes à l'égard des assurances sociales
2 Sans les coûts payés d'avance
3 Sans les loyers versés d'avance ni les charges
5 Sans les régularisations de revenus ni les provisions pour congés
Le règlement en vigueur depuis le 1er janvier 2012 concernant la participation aux bénéfices de la direction a été adapté en raison de l'élargissement de la direction. La version révisée est entrée en vigueur le 1er janvier 2012 et le restera jusqu'à la fin de l'exercice 2015 (Corporate Governance, chapitre 5 Rémunérations et participations). Comme par le passé, au-delà d'un seuil minimal (hurdle) de 5% de rendement des fonds propres, 7% du bénéfice annuel consolidé sont attribués à la direction à titre de rémunération variable. Au moins 50% de la rémunération variable liée aux résultats doivent être perçus sous forme d'actions. Le principe du high watermark prévoit comme par le passé que si le seuil de 5% n'est pas atteint, la participation aux bénéfices n'est à nouveau possible qu'après compensation de la différence. La participation annuelle aux bénéfices de chaque membre de la direction est limitée à 150% maximum de la part fixe du montant annuel brut de son salaire.
Toutes les actions émises dans le cadre de la participation aux bénéfices sont assorties d'un délai de blocage qui est généralement fixé à cinq ans.
Pour l'exercice 2012, le nombre d'actions octroyées à la direction au titre de la participation aux bénéfices s'est établi à 4 528 (7 392 l'année précédente). Les charges afférentes à l'attribution d'actions ont totalisé 991 000 de CHF (1 538 000 de CHF l'année précédente) sur la base d'un cours de 218,90 de CHF par action au 31 décembre 2012 (208,00 CHF l'année précédente). Le paiement en actions de la direction s'est effectué en partant de l'hypothèse qu'une quote-part de 55% (60% l'année précédente) serait mise en application.
Sur la base du règlement en vigueur depuis l'exercice 2009, le Conseil d'administration touche une rémunération fixe établie selon un système modulaire. Les modules de ce système tiennent compte des activités spécifiques de chaque membre du Conseil d'administration en vue de garantir une rétribution qui tienne compte tant de la charge de travail que des responsabilités. Chaque membre du Conseil d'administration peut choisir entre une rétribution en espèces et/ou une rétribution partielle ou complète en actions. Au total, pour l'année 2012, 1,1 million de CHF ont été versés en espèces (1,0 million de CHF l'année précédente) et 0,4 million de CHF sous forme d'actions (1 742 titres) (0,4 million de CHF et 1 708 titres l'année précédente).
Pour la participation aux bénéfices de la direction et des collaborateurs, un règlement prévoyait jusqu'au 31 décembre 2009 (jusqu'au 31 décembre 2008 pour le Conseil d'administration) d'attribuer des options (avec clause d'anti-dilution) ouvrant droit à l'obtention d'actions à hauteur de 20% des bénéfices annuels non réalisés (plus-values sur immeubles après déduction des impôts différés) si le rendement des fonds propres dépassait le seuil de 5%. Le principe de high watermark prévoyait par ailleurs que si le seuil de 5% n'était pas atteint, la participation aux bénéfices n'était à nouveau possible qu'après compensation de la différence. Depuis le 1er janvier 2006, le nombre d'options s'établissait en fonction de la juste valeur des options calculée au moyen du modèle Black-Scholes. Ce plan en options était en vigueur depuis le 1er juillet 2000 et le règlement correspondant a été mis à jour au 1er janvier 2005 et au 1er janvier 2006 dans le sillage de la nouvelle réglementation sur la participation aux résultats des collaborateurs. De plus, en 2001, le Conseil d'administration et la direction se sont vu attribuer à titre exceptionnel des options pour l'édification réussie du groupe Mobimo.
Le prix d'exercice des options correspond à leur valeur nominale au moment de l'exercice. Durant l'exercice 2012, aucune réduction de la valeur nominale n'a eu lieu, le prix d'exercice est donc resté inchangé à 29 CHF.
Toutes les options étaient assorties d'un délai de blocage de trois ans au moins à compter de leur date d'émission (21 novembre 2001 pour la constitution du groupe et la participation aux bénéfices 2000, 28 août 2002 pour la participation aux bénéfices 2001). La première date d'exercice possible était fixée au 21 novembre 2004. Le règlement de participation au plan en options, entré en vigueur le 1er janvier 2006 pour les attributions à compter de l'exercice 2006, fixe un délai d'exercice compris entre la troisième et la dixième année.
En 2009, la direction avait bénéficié pour la dernière fois d'une participation aux résultats sous la forme d'options conformément au règlement de participation aux bénéfices alors en vigueur. Quant au Conseil d'administration, des options de participation aux bénéfices lui ont été attribuées pour la dernière fois au titre de l'exercice 2008.
| Les options émises se présentent comme suit: | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| -- | -- | -- | -- | ---------------------------------------------- | -- | -- |
| Date d'attribution | 2012 | 2011 | |
|---|---|---|---|
| – Pour l'édification réussie du groupe | 21. 11. 2001 | 13 000 | 13 000 |
| – Dans le cadre de la participation aux bénéfices 2000 | 21. 11. 2001 | 55 900 | 55 900 |
| – Dans le cadre de la participation aux bénéfices 2001 | 28. 08. 2002 | 18 725 | 18 725 |
| – Attribution spéciale à la direction 2004 | 31. 12. 2004 | 2 293 | 2 293 |
| – Dans le cadre de la participation aux bénéfices 2005 | 01. 01. 2005 | 8 592 | 8 592 |
| – Dans le cadre de la participation aux bénéfices 2006 | 01. 01. 2006 | 8 322 | 8 322 |
| – Dans le cadre de la participation aux bénéfices 2007 | 01. 01. 2007 | 6 494 | 6 494 |
| – Dans le cadre de la participation aux bénéfices 2008 | 01. 01. 2008 | 1 825 | 1 825 |
| – Dans le cadre de la participation aux bénéfices 2009 | 01. 01. 2009 | 2 403 | 2 403 |
| Total des options émises | 117 554 | 117 554 | |
| Options exercées | 108 259 | 99 944 | |
| Options échues | 0 | 0 | |
| Total des options en circulation au 31 décembre | 9 295 | 17 610 | |
| Options à exercer | 416 | 0 |
Au 31 décembre 2012, des engagements à hauteur de 65,7 millions de CHF existaient en vue d'investissements futurs dans les immeubles de placement. Ces engagements s'inscrivent dans le cadre de contrats conclus avec des entreprises générales pour les immeubles en construction à Zurich, City West zone C; Lausanne «La Poste»; Lausanne, Les Pépinières et Affoltern am Albis, Obstgartenstrasse/ Obfelderstrasse. Un engagement futur de 17,3 millions de CHF ressort en outre d'un contrat authentifié pour l'achat d'un immeuble de placement.
Il n'y a aucun engagement conditionnel.
A la date de clôture du bilan, les actionnaires ci-après détenaient une part de plus de 3% des actions et des options de Mobimo Holding AG:
| 31 décembre | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Caisse de pension du Canton de Zoug | 3,38% | 3,40% |
| BlackRock, Inc. | 3,07% | – |
Font partie des personnes proches, les actionnaires pouvant exercer une influence significative sur Mobimo, le Conseil d'administration et la direction, les sociétés associées, les sociétés contrôlées par les membres du Conseil d'administration du groupe Mobimo et la fondation de prévoyance du personnel de Mobimo. Comptent au nombre des sociétés contrôlées par des membres du Conseil d'administration: Ledermann Immobilien AG, le cabinet d'avocats weber schaub & partner ag et Immopoly Sàrl, dont Paul Rambert est le propriétaire. Le fils de Paul Rambert est associé gérant de l'entreprise Oloom Sàrl, qui offre des services dans les domaines du design et de l'architecture d'intérieur.
Durant l'exercice, les honoraires suivants ont été versés au Conseil d'administration et à la direction (en milliers de CHF):
| 2012 | 2011 | |
|---|---|---|
| Membres du Conseil d'administration/direction | 5 812 | 6 173 |
| dont | ||
| – Salaires | 3 910 | 3 733 |
| – Prestations sociales | 531 | 548 |
| – Paiements fondés sur des actions | 1 371 | 1 892 |
En 2009, dans le cadre de la modification du règlement relatif à la rémunération du Conseil d'administration, le plan en options (cf. note explicative no 35) a été supprimé. Depuis l'exercice 2010, le plan en options destiné à la direction a également été supprimé avec la mise en place d'une nouvelle réglementation sur la participation aux bénéfices de la direction (cf. note explicative no 35).
| Participation aux bénéfices de la direction / honoraires du Conseil d'administration 2010 | 5 651 actions |
|---|---|
| Participation aux bénéfices de la direction / honoraires du Conseil d'administration 2011 | 9 100 actions |
| Participation aux bénéfices de la direction / honoraires du Conseil d'administration 2012 | 6 270 actions |
Pour obtenir davantage de détails au sujet de la participation aux bénéfices de la direction, consulter la note explicative no 35.
Le poste Honoraires de conseil envers des personnes proches englobe un montant de 389 000 CHF (488 000 CHF l'année précédente) en faveur de Steuer- und Rechtsberatungskanzlei weber schaub & partner ag pour des conseils fiscaux. Immopoly Sàrl a perçu un montant de 80 000 CHF (27 000 CHF l'année précédente) au titre de services de conseil et Oloom Sàrl a perçu 11 000 CHF (176 000 CHF l'année précédente) pour les prestations de conseil sur le design. L'appartement acquis par Christoph Caviezel dans la Mobimo Tower en 2011 a servi d'appartement-témoin pour Mobimo jusqu'en juin 2012. A cet égard, un loyer de 47 000 CHF a été versé durant l'exercice sous revue. Par ailleurs, Georges Theiler a remboursé le don de 40 000 CHF versé au comité de soutien en sa faveur dans le cadre de la campagne électorale pour les élections du Conseil des Etats.
L'annexe aux comptes annuels de Mobimo Holding AG fournit les informations en matière de transparence exigées par le Code suisse des obligations.
Les sociétés suivantes sont intégrées au périmètre de consolidation:
| Capital social | Quote-part | Méthode de | ||
|---|---|---|---|---|
| Société | Domicile | milliers CHF | en% | consolidation |
| Mobimo Holding AG | Lucerne | 180 058 | C | |
| Mobimo AG | Küsnacht | 72 000 | 100,00 | C |
| Mobimo Management AG | Küsnacht | 100 | 100,00 | C |
| JJM Participations SA | Lausanne | 6 001 | 100,00 | C |
| LO Holding Lausanne-Ouchy SA | Lausanne | 12 000 | 100,00 | C |
| LO Immeubles SA | Lausanne | 2 000 | 100,00 | C |
| Parking du Centre SA | Lausanne | 6 000 | 50,00 | E |
| Flonplex SA | Lausanne | 2 000 | 40,00 | E |
| Parking Saint-François SA | Lausanne | 1 150 | 26,521 | non cons. |
| O4Real AG | Lausanne | 1 000 | 100,00 | C |
| Immobilien Invest Holding AG | Glarus | 150 | 75,33 | C |
| Petit Mont-Riond SA | Lausanne | 50 | 75,33 | C |
C = consolidation intégrale
E = évaluation selon la méthode de la mise en équivalence (equity-method)
non cons. = non consolidé
Mobimo Holding AG a acquis 75,33% des actions d'Immobilien Invest Holding AG, Glarus durant l'exercice sous revue. Immobilien Invest Holding AG détient 100% des actions de la société Petit Mont-Riond SA, Lausanne.
Dans le cadre d'une restructuration au sein du périmètre de consolidation, les sociétés Flon Events Sàrl, Lausanne et LO Gestion SA, Lausanne ont été regroupées dans LO Immeubles SA, Lausanne.
Les comptes consolidés ont été approuvés par le Conseil d'administration en vue de leur publication le 11 février 2013. Ils doivent en outre être approuvés le 9 avril 2013 par l'assemblée générale de Mobimo Holding AG.
En fin d'année, Mobimo a signé, en collaboration avec Hochtief Development Schweiz AG, un accord avec Rheinmetall visant le développement commun du site actuel de Zurich-Oerlikon. Rheinmetall prévoit de déménager à moyen terme et quittera le site d'une superficie de 53 000 m2 . Une fois libéré, ce site particulièrement bien situé entre la gare et le quartier d'habitation de Zurich-Oerlikon offrira une possibilité de développement urbain intéressant reposant sur un usage mixte avec comme axe prioritaire le logement. Mobimo renforce ainsi encore la base de nouveaux projets attrayants.
Le 1er février 2013, Mobimo a acheté un immeuble à Uetikon am See pour un montant de 8,4 millions de CHF en vue d'y développer des propriétés par étage. Dans ce but, un contrat d'achat d'actions d'une société immobilière ayant un immeuble à Olten a été signé pour le domaine d'activité Investissements de tiers. La réalisation du contrat d'achat est prévue pour les deux mois à venir.
Aucun autre événement significatif – qui aurait nécessité la modification de la valeur comptable d'actifs et de passifs du groupe au 31 décembre 2012 ou exigé sa mention dans le présent rapport – n'est survenu entre le 31 décembre et la date d'approbation des présents comptes consolidés.
| Localité | Adresse | Surface du | Cadastre | Année de | Date d'achat |
|---|---|---|---|---|---|
| terrain | des sites | construction | |||
| en m2 | pollués | ||||
| Terrains constructibles | |||||
| Dübendorf | Sonnentalstrasse 103 | 11 292 | Non | Mai 2012 | |
| Herrliberg | Rigiweg | 5 082 | Non | Nov 2008 | |
| Lucerne | Büttenenhalde | 7 115 | Non | Déc 2011 | |
| Meilen | Feldgüetliweg 143/145 | 2 660 | Non | Août 2011 | |
| Weggis | Hertensteinstrasse 105 | 3 043 | Non | Mai 2010 | |
| 29 192 | |||||
| Immeubles en construction | |||||
| Horgen | Stockerstrasse 40 – 42 (Wisental II) | 7 047 | Non | Nov 2005 | |
| Regensdorf | Im Pfand 2 | 5 082 | Non | Jun 2007 | |
| Zurich | Im Brächli 5 / 7 / 9 | 2 144 | Non | Août 2009 | |
| Zurich | Turbinenstrasse, Zone A | 5 144 | Non | Mai 2011 | |
| Zurich | Turbinenstrasse, Zone B | 5 965 | Non | Mai 2011 | |
| 25 382 | |||||
| Immeubles achevés | |||||
| Aarau | Buchserstrasse 8 | 241 | Non | 1907 | Mars 2011 |
| Adliswil | Wilacker I | 7 231 | Non | Déc 2007 | |
| Adliswil | Wilacker II | 10 935 | Non | Déc 2007 | |
| Egerkingen | Einschlagstrasse | 8 729 | Non | Mars 2011 | |
| Horgen | Stockerstrasse 40 – 42 | 7 633 | Non | Nov 2005 | |
| St. Erhard | Längmatt | 4 447 | Non | 1979 | Oct 2012 |
| St. Moritz | Via Maistra 292 | 557 | Non | 1930 | Juil 2010 |
| Zurich | Badenerstrasse 5952 | 2 389 | Non | 1954 | Mai 2012 |
| Zurich | Hinterbergstrasse 53 | 1 465 | Non | Juil 2010 | |
| Zurich | Promotion Turbinenstrasse (Mobimo Tower) | 1 936 | Non | Mai 2008 | |
| 45 563 |
1 Statut: contrat de vente authentifié
2 Changement d'affectation
3 Vente en tant que projet
| Etat des ventes au | Valeur comptable au | Achèvement de la | Etat du projet | Volumes vendus | Descriptif du projet |
|---|---|---|---|---|---|
| 31. 12. 20121 | 31. 12. 2012, milliers | réalisation | 31. 12. 2012 | milliers CHF | |
| CHF | |||||
| 1/1 | 36 345 | non dét. | Planification en cours | à dét. | non dét. |
| 0 / 8 | 17 720 | 2012 / 2013 | Planification en cours | à dét. | 8 PPE |
| 0/24 | 5 937 | 2013 / 2015 | Planification en cours | 29 421 | 24 PPE |
| 0 / 14 | 11 248 | 2012 / 2014 | Planification en cours | 30 000 | 14 PPE |
| 0/1 | 10 279 | à dét. | Planification en cours | à dét. | à dét. |
| 81 529 | 59 421 | ||||
| 29 / 43 | 37 274 | 2011 / 2013 | Projet de construction | 51 861 | 43 PPE |
| 0 / 45 | 11 010 | 2013 / 2015 | Projet de construction | 33 956 | 45 PPE |
| 0 / 17 | 9 046 | 2011 / 2014 | Projet de construction | 26 865 | 17 PPE |
| 55 / 63 | 47 148 | 2011 / 2013 | Projet de construction | 60 720 | 63 PPE |
| 69 / 81 | 51 509 | 2011 / 2013 | Projet de construction | 76 343 | 81 PPE |
| 155 987 | 249 745 | ||||
| 470 | à dét. | Planification en cours | à dét. | Immeuble d'habitation | |
| 29 / 33 | 4 362 | 2010 / 2012 | Vente en cours | 34 569 | 33 PPE |
| 22 / 24 | 1 581 | 2010 / 2012 | Vente en cours | 27 709 | 24 PPE |
| 2 257 | à dét. | Vente en cours | à dét. | 4 PPE | |
| 47 / 47 | 6 | 2008 / 2010 | Vente en cours | 60 192 | 47 PPE |
| 9 364 | à dét. | Vente en cours | à dét. | à dét. | |
| 15 734 | 2013 / 2014 | Planification en cours | à dét. | à dét. | |
| à dét. | 20 794 | 2013 / 2014 | Planification en cours | 49 520 | 41 PPE |
| 10 / 11 | 1 326 | 2011 / 2013 | Vente en cours | 25 515 | 11 PPE |
| 36 / 53 | 53 058 | 2008 / 2011 | Vente en cours | 172 526 | 53 PPE |
| 108 952 | 370 031 |
Au 31 décembre 2012, 20 promotions figuraient au bilan, dont
La priorité géographique des objets d'habitation en développement vise le canton de Zurich, principalement la ville de Zurich et la région du lac de Zurich.
Canton d'Argovie
| Localité | Adresse | Date d'achat | Année de | Année de |
|---|---|---|---|---|
| construction | rénovation | |||
| Aarau | Bahnhofstrasse 102 (Mediapark) | Mar 2004 | 1975 | 1998 |
| Aarau | Polygon – Industriestrasse | Jun 2001 | 2012 | |
| Aesch | Pfeffingerring 201 | Mai 2007 | 1973 | 2008 |
| Baden-Dättwil | Im Langacker 20/20a / 22 | Jun 2004 | 1972 | 1988 |
| Brugg | Bahnhofstrasse 11 | Jun 2006 | 2005 | |
| Bülach | Bahnhofstrasse 39 | Sep 2005 | 1969 | 1995 |
| Dierikon | Pilatusstrasse 2 | Mai 2009 | 1990 | 2007 |
| Dübendorf | Sonnentalstrasse 5 | Mar/Déc 1999 | 1975 | 2000 |
| Dübendorf | Zürichstrasse 98 | Jan 2000 | 1965 | 1983 |
| Herisau | Obstmarkt 1 | Jul 2008 | 1984 | 2008 |
| Horgen | Seestrasse 80 | Nov 2005 | 1960 | 2000/2008 |
| Horgen | Seestrasse 82 | Nov 2005 | 2010/2011 | |
| Kreuzlingen | Hauptstrasse 37 | Sep 2005 | 1987 | |
| Kreuzlingen | Lengwilerstrasse 2 | Apr 2007 | 2007 | |
| Kreuzlingen | Leubernstrasse 3 | Nov 2006 | 1983/2003 | 2003 |
| Kreuzlingen | Romanshornerstrasse | Nov 2006 | non dét. | |
| Kriens | Sternmatt 6 | Fév 2004 | 1986 | 2008 |
| Lausanne | Flonplex | Jun 2007 | non dét. | |
| Lausanne | Parking du Centre | Nov 2009 | non dét. | |
| Lausanne | Place de la Gare 4 | Nov 2009 | 1961 | 2000 |
| Lausanne | Place de la Navigation 4 – 6 | Nov 2009 | 1895 | 2002 |
| Lausanne | Place de l'Europe 6 | Nov 2009 | 1905 | 2012 |
| Lausanne | Place de l'Europe 7 | Nov 2009 | 1905 | 2001 |
| Lausanne | Place de l'Europe 8 | Nov 2009 | 1911 | 1989 |
| Lausanne | Place de l'Europe 9 | Nov 2009 | 1900 | 2002 |
| Lausanne | Rue de Genève 2/4 / 5/6 / 8 | Nov 2009 | 1904 | 2002 |
| Lausanne | Rue de Genève 7 | Nov 2009 | 1932 | 1992/2011 |
| Lausanne | Rue de Genève 17 | Nov 2009 | 1884 | 2002 |
| Lausanne | Rue de Genève 23 | Nov 2009 | 1915 | 2005 |
| Lausanne | Rue de la Vigie 3 | Nov 2009 | 1964 | |
| Lausanne | Rue de la Vigie 5 | Nov 2009 | 1963 | 1988 |
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 6 | Nov 2009 | 1921 | 2009 |
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 8 | Nov 2009 | 1946 | 1998 |
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 16 | Nov 2009 | 1912 | 2007 |
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 24/26 | Nov 2009 | non dét. | |
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 28/30 | Nov 2009 | non dét. | |
| Lausanne | Rue du Port-Franc 9 | Nov 2009 | 1927 | 2009 |
| Lausanne | Rue du Port-Franc 11 (Miroiterie) | Nov 2009 | 2008 | |
| Lausanne | Rue du Port-Franc 17 (Les Colonnades) | Nov 2009 | 2002 | |
| Lausanne | Rue du Port-Franc 20; Rue de Genève 33 | Nov 2009 | 2007 | |
| Lausanne | Rue du Port-Franc 22; Rue de la Vigie 1 | Nov 2009 | 2007 | |
| Lausanne | Voie du Chariot 3 | Nov 2009 | 2008 | |
| Lausanne | Voie du Chariot 4/6 | Nov 2009 | 2008 | |
| Lausanne | Voie du Chariot 5/7 | Nov 2009 | 2008 | |
| Lucerne | Alpenstrasse 9 | Juin 2007 | 1890 | 2001/2010 |
1 Rendement brut théorique à la date de référence, soit au 31 décembre 2012, en % de la juste valeur
2 Taux de vacance en % du revenu locatif théorique
| Juste valeur, | Valeur d'acquisition, Rendement brut |
Revenu locatif | Taux de vacance | Surfaces vacantes |
|---|---|---|---|---|
| milliers TCHF | milliers TCHF en%1 |
théorique, milliers CHF | au 31. 12. 2012 en%2 | au 31. 12. 2012 en% |
| 27 530 | 7,3 | 2 016 | 7,4 | 6,8 |
| 23 910 | 5,3 | 1 263 | 0,0 | 0,0 |
| 25 030 | 7,9 | 1 973 | 2,0 | 0,0 |
| 17 820 | 7,4 | 1 320 | 13,6 | 19,1 |
| 27 780 | 5,6 | 1 562 | 4,4 | 3,6 |
| 3 102 | 5,9 | 183 | 0,0 | 0,0 |
| 11 450 | 6,5 | 739 | 14,7 | 12,7 |
| 27 320 | 6,7 | 1 828 | 6,6 | 8,0 |
| 21 810 | 6,6 | 1 433 | 29,7 | 30,9 |
| 16 720 | 6,4 | 1 063 | 4,3 | 6,6 |
| 8 112 | 6,4 | 517 | 0,2 | 0,0 |
| 6 488 | 3,1 | 201 | 0,0 | 0,0 0,0 |
| 11 880 | 5,9 | 699 | 0,0 | 0,0 |
| 6 434 66 660 |
5,0 5,5 |
324 3 666 |
0,0 0,6 |
1,2 |
| 1 925 | 4,2 | 81 | 0,0 | non dét. |
| 37 630 | 8,4 | 3 157 | 16,7 | 21,5 |
| 4 437 | 4,7 | 210 | 0,0 | non dét. |
| 7 776 | 5,5 | 428 | 0,0 | non dét. |
| 26 320 | 5,6 | 1 481 | 0,0 | |
| 10 300 | 6,6 | 676 | 0,0 | |
| 5 403 | 5,5 | 298 | 0,0 | |
| 7 776 | 5,8 | 454 | 0,0 | |
| 7 235 | 5,2 | 374 | 0,0 | |
| 21 040 | 6,0 | 1 253 | 0,0 | |
| 23 270 | 5,6 | 1 307 | 0,0 | |
| 30 270 | 5,3 | 1 596 | 0,0 | |
| 18 990 | 7,3 | 1 386 | 0,0 | |
| 2 205 | 8,2 | 182 | 0,0 | |
| 6 872 | 6,2 | 427 | 3,0 | |
| 11 670 6 453 |
7,3 5,4 |
857 349 |
0,0 0,5 |
|
| 7 741 | 6,8 | 528 | 0,7 | |
| 4 505 | 5,8 | 263 | 0,0 | |
| 1 745 | 4,5 | 79 | 0,0 | non dét. |
| 2 103 | 3,5 | 74 | 0,0 | non dét. |
| 5 764 | 5,9 | 342 | 0,0 | |
| 12 590 | 7,1 | 895 | 1,3 | |
| 11 280 | 6,4 | 721 | 0,0 | |
| 44 160 | 7,2 | 3 184 | 0,0 | |
| 21 790 | 5,6 | 1 211 | 0,0 | |
| 14 020 | 6,1 | 851 | 1,9 | |
| 30 810 | 6,0 | 1 863 | 0,0 | |
| 29 910 | 5,6 | 1 681 | 1,0 | |
| 11 120 | 4,5 | 505 | 0,0 |
| Localité | Adresse | Date d'achat | Année de | Année de | Juste valeur, | Valeur d'acquisition, | Rendement brut | Revenu locatif Taux de vacance |
Surfaces vacantes |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| construction | rénovation | milliers TCHF | milliers TCHF | en%1 | théorique, milliers CHF au 31. 12. 2012 en%2 |
au 31. 12. 2012 en% | |||
| Neuhausen | Victor-von-Bruns-Strasse 19 | Mars 2007 | 2007 | 13 090 | 5,5 | 725 | 0,0 | ||
| Renens | Chemin de la Rueyre 116/118 | Mars 2007 | 1989 | 12 490 | 6,9 | 859 | 0,1 | ||
| St-Gall | Schochengasse 6 | Fév 2004 | 1974 | 2000 | 17 880 | 6,0 | 1 075 | 0,0 | |
| St-Gall | St.Leonhardstrasse 22 | Déc 2004 | 1900 | 2002/2006 | 4 510 | 5,8 | 263 | 0,0 | |
| St-Gall | Wassergasse 42/44 | Fév 2004 | 1966 | 2000 | 15 850 | 6,1 | 967 | 12,6 | |
| St-Gall | Wassergasse 50/52 | Fév 2004 | 1998 | 13 720 | 6,1 | 834 | 0,0 | ||
| Winterthour | Industriestrasse 26 | Oct 1999 | 1994 | 2002 | 20 340 | 7,2 | 1 457 | 7,5 | |
| Zurich | Bahnhofplatz 4 | Juil 2006 | 1881 | 2002/2005 | 20 330 | 4,5 | 912 | 0,0 | |
| Zurich | Friedaustrasse 17 | Oct 1998 | 1968 | 9 867 | 5,3 | 521 | 2,0 | ||
| Zurich | Hardturmstrasse 3/5 (Mobimo Tower) | Nov 1999 | 1974 | 2001/2008 | 58 560 | 5,6 | 3 259 | 0,9 | |
| Zurich | Letzigraben 134 – 136 | Sept 2006 | 1958/1975 | 13 890 | 6,7 | 925 | 5,1 | ||
| Zurich | Rautistrasse 12 | Nov 1999 | 1972 | 2011 | 19 890 | 6,7 | 1 338 | 9,5 | |
| Zurich | Schifflände 6; Kruggasse 1 | Mai 1998 | 1950 | 7 017 | 4,7 | 331 | 0,0 | ||
| Zurich | Stauffacherstrasse 41 | Juin 2000 | 1990 | 2011 | 48 470 | 4,9 | 2 379 | 0,0 | |
| Zurich | Thurgauerstrasse 23; Siewerdtstrasse 25 | Mars 2002 | 1963/1968/1985 | 1998 | 14 740 | 6,5 | 963 | 0,0 | |
| Zurich | Turbinenstrasse – Mobimo Tower Hotel | Mai 2008 | 2011 | 131 910 | 4,3 | 5 718 | 0,2 | ||
| Zurich | Witikonerstrasse 311 / 311b | Sept 1997 | 1992 | 8 836 | 6,4 | 569 | 16,3 | ||
| 62 | Immeubles de placement commerciaux | 1 160 546 | 1 000 753 | 5,9 | 68 597 | 3,4 | |||
| Aarau | Zone 1 –Torfeld Süd | Juin 2001 /Août 2008 | 1967/1984 | 9 988 | 9,1 | 910 | 100,0 | ||
| Aarau | Zone 2 –Torfeld Süd | Oct 2006 | 1905/1916/1929/1943/1954 | 7 546 | 2,8 | 211 | 72,8 | ||
| Aarau | Zone 3 –Torfeld Süd | Juin 2001 /Oct 2006 | 1905/1916/1929/1943/1954 | 26 886 | 5,6 | 1 494 | 0,0 | ||
| /1974 | |||||||||
| Aarau | Zone 4 –Torfeld Süd | Juin 2001 /Oct 2006 / | 1905/1916/1929/1943/1954/1 | 17 659 | 7,1 | 1 256 | 70,7 | ||
| Fév 2009 | 967/1973 | ||||||||
| Kriens | Mattenhof (terrain constructible) | Mars 2005 | non dét. | 3 187 | 0,0 | 0 | non dét. | ||
| Lausanne | Avenue d'Ouchy 4 – 6 | Mai 2010 | 1962 | 65 330 | 6,2 | 4 045 | 31.0 | ||
| Lausanne | Rue de Genève 19 | Nov 2009 | 1893 | 2002 | 2 787 | 13,4 | 374 | 11,9 | |
| Lausanne | Rue de Genève 21 | Nov 2009 | 1902 | 2 588 | 11.0 | 284 | 1,3 | ||
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 1 / 3 | Nov 2009 | 1930 | 608 | 13,9 | 85 | 8,1 | ||
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 5 | Nov 2009 | 1930 | 253 | 11,2 | 28 | 0,0 | ||
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 11 / 24 | Nov 2009 | 1935 | 151 | 8,2 | 12 | 0,0 | ||
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 12 | Nov 2009 | 1918 | 2004 | 1 648 | 8,5 | 140 | 0,0 | |
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 14 | Nov 2009 | 1963 | 450 | 8.0 | 36 | 0,0 | ||
| Regensdorf | Althardstrasse 10 | Déc 2001 | 1982 | 19 150 | 9,7 | 1 864 | 26,5 | ||
| Regensdorf | Althardstrasse 30 | Déc 2001 | 1976 | 14 530 | 13,3 | 1 936 | 89,3 | ||
| Zurich | Albulastrasse /Hohlstrasse | Avr 2010 | 1896/1928 | 33 920 | 3,6 | 1 209 | 19,3 | ||
| 16 | Immeubles commerciaux en développement | 206 682 | 207 759 | 6,7 | 13 884 | 41,2 | |||
78 Total immeubles commerciaux 1 367 228 1 208 513 6,0 82 481 9,7 14,2
1 Rendement brut théorique à la date de référence, soit au 31 décembre 2012, en% de la juste valeur
2 Taux de vacance en% du revenu locatif théorique
| Juste valeur, | Valeur d'acquisition, | Rendement brut | Revenu locatif | Taux de vacance | Surfaces vacantes |
|---|---|---|---|---|---|
| milliers TCHF | milliers TCHF | en%1 | théorique, milliers CHF | au 31. 12. 2012 en%2 | au 31. 12. 2012 en% |
| 13 090 12 490 |
5,5 6,9 |
725 859 |
0,0 0,1 |
0,0 0,0 |
|
| 17 880 | 6,0 | 1 075 | 0,0 | 0,0 | |
| 4 510 | 5,8 | 263 | 0,0 | 0,0 | |
| 15 850 | 6,1 | 967 | 12,6 | 13,2 | |
| 13 720 | 6,1 | 834 | 0,0 | 0,0 | |
| 20 340 | 7,2 | 1 457 | 7,5 | 6,6 | |
| 20 330 | 4,5 | 912 | 0,0 | 0,0 | |
| 9 867 | 5,3 | 521 | 2,0 | 0,0 | |
| 58 560 | 5,6 | 3 259 | 0,9 | 0,0 | |
| 13 890 | 6,7 | 925 | 5,1 | 8,2 | |
| 19 890 | 6,7 | 1 338 | 9,5 | 9,9 | |
| 7 017 | 4,7 | 331 | 0,0 | 0,0 | |
| 48 470 | 4,9 | 2 379 | 0,0 | 0,0 | |
| 14 740 | 6,5 | 963 | 0,0 | 0,0 | |
| 131 910 | 4,3 | 5 718 | 0,2 | ||
| 8 836 | 6,4 | 569 | 16,3 | ||
| 1 160 546 | 1 000 753 | 5,9 | 68 597 | 3,4 | |
| 9 988 | 9,1 | 910 | 100,0 | 100,0 | |
| 7 546 | 2,8 | 211 | 72,8 | 67,8 | |
| 26 886 | 5,6 | 1 494 | 0,0 | ||
| 17 659 | 7,1 | 1 256 | 70,7 | 97,8 | |
| 3 187 | 0,0 | 0 | non dét. | non dét. | |
| 65 330 | 6,2 | 4 045 | 31.0 | 33,8 | |
| 2 787 | 13,4 | 374 | 11,9 | 20,5 | |
| 2 588 | 11.0 | 284 | 1,3 | 11,4 | |
| 608 | 13,9 | 85 | 8,1 | 0,0 | |
| 253 | 11,2 | 28 | 0,0 | ||
| 151 | 8,2 | 12 | 0,0 | 0,0 | |
| 1 648 | 8,5 | 140 | 0,0 | 0,0 | |
| 450 | 8.0 | 36 | 0,0 | 0,0 | |
| 19 150 | 9,7 | 1 864 | 26,5 | 23,9 | |
| 14 530 | 13,3 | 1 936 | 89,3 | ||
| 33 920 | 3,6 | 1 209 | 19,3 | ||
| 206 682 | 207 759 | 6,7 | 13 884 | 41,2 | |
| 1 367 228 | 1 208 513 | 6,0 | 82 481 | 9,7 |
| Localité | Adresse | Propriété | Surface du terrain | Cadastre des |
|---|---|---|---|---|
| en m2 | sites pollués | |||
| Aarau | Bahnhofstrasse 102 (Mediapark) | Propriété individuelle | 5 675 | Non |
| Aarau | Polygon – Industriestrasse | Propriété individuelle | 3 840 | Oui (Code D)3 |
| Aesch | Pfeffingerring 201 | Propriété individuelle | 16 034 | Aucune donnée |
| Baden-Dättwil | Im Langacker 20/20a / 22 | Propriété individuelle | 8 792 | Non |
| Brugg | Bahnhofstrasse 11 | PPE (773/1000) | 2 726 | Non |
| Bülach | Bahnhofstrasse 39 | Propriété individuelle | 563 | Non |
| Dierikon | Pilatusstrasse 2 | Propriété individuelle | 4 397 | Non |
| Dübendorf | Sonnentalstrasse 5 | PPE (929/1000) | 4 368 | Oui (code D)3 |
| Dübendorf | Zürichstrasse 98 | Propriété individuelle | 9 809 | Oui (station-service) |
| Herisau | Obstmarkt 1 | Propriété individuelle | 1 602 | Non |
| Horgen | Seestrasse 80 | Propriété individuelle | 3 393 | Non |
| Horgen | Seestrasse 82 | Propriété individuelle | 0 | Non |
| Kreuzlingen | Hauptstrasse 37 | Propriété individuelle | 1 448 | Non |
| Kreuzlingen | Lengwilerstrasse 2 | Propriété individuelle | 7 027 | Non |
| Kreuzlingen | Leubernstrasse 3 | Propriété individuelle | 25 530 | Non |
| Kreuzlingen | Romanshornerstrasse | Propriété individuelle | 2 180 | Non |
| Kriens | Sternmatt 6 | Propriété individuelle | 28 757 | Non |
| Lausanne | Flonplex | Propriété individuelle | 1 953 | Oui8 |
| Lausanne | Parking du Centre | Propriété individuelle | 5 065 | Oui8 |
| Lausanne | Place de la Gare 4 | Propriété individuelle | 630 | Non |
| Lausanne | Place de la Navigation 4 – 6 | Propriété individuelle | 567 | Oui4 |
| Lausanne | Place de l'Europe 6 | Propriété individuelle | 369 | Oui4 |
| Lausanne | Place de l'Europe 7 | Propriété individuelle | 391 | Oui4 |
| Lausanne | Place de l'Europe 8 | Propriété individuelle | 1 035 | Oui4 |
| Lausanne | Place de l'Europe 9 | Propriété individuelle | 975 | Oui4 |
| Lausanne | Rue de Genève 2/4 / 5/6 / 8 | Propriété individuelle | 2 260 | Oui4 |
| Lausanne | Rue de Genève 7 | Propriété individuelle | 3 343 | Oui4 |
| Lausanne | Rue de Genève 17 | Propriété individuelle | 2 312 | Oui4 |
| Lausanne | Rue de Genève 23 | Propriété individuelle | 2 524 | Oui6 |
| Lausanne | Rue de la Vigie 3 | Propriété individuelle | 972 | Oui7 |
| Lausanne | Rue de la Vigie 5 | Propriété individuelle | 852 | Oui7 |
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 6 | Propriété individuelle | 510 | Oui4 |
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 8 | Propriété individuelle | 587 | Oui4 |
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 16 | Propriété individuelle | 850 | Oui4 |
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 24/26 | Propriété individuelle | 867 | Oui8 |
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 28/30 | Propriété individuelle | 1 068 | Oui7 |
| Lausanne | Rue du Port Franc 9 | Propriété individuelle | 2 733 | Oui6 |
| Lausanne | Rue du Port-Franc 11 (Miroiterie) | Propriété individuelle | 612 | Oui5 |
| Lausanne | Rue du Port-Franc 17 (Les Colonnades) | Propriété individuelle | 776 | Oui5 |
| Lausanne | Rue du Port-Franc 20; Rue de Genève 33 | Propriété individuelle | 2 000 | Oui5 |
| Lausanne | Rue du Port-Franc 22; Rue de la Vigie 1 | Propriété individuelle | 1 999 | Oui5 |
| Lausanne | Voie du Chariot 3 | Propriété individuelle | 500 | Oui5 |
| Oui5 | ||||
| Lausanne | Voie du Chariot 4/6 | Propriété individuelle | 2 614 | |
| Lausanne | Voie du Chariot 5/7 | Propriété individuelle | 1 042 | Oui5 |
| Lucerne | Alpenstrasse 9 | Propriété individuelle | 569 | Non |
3 Code D: clarification nécessaire dans le cadre des projets immobiliers
4 Pollution peu vraisemblable; l'immeuble doit être conservé selon le plan d'aménagement et a été intégralement assaini ces dernières années
5 Pollution éliminée; l'immeuble a été totalement reconstruit ces dernières années
| Descriptif | Surface totale | Part bureaux | Part vente | Part artisanat | Part | Autre |
|---|---|---|---|---|---|---|
| du bien9 | utilisable en m2 | en% | en% | en% | logement en% | affectation en% |
| IC | 13 165 | 55,8 | 0,0 | 9,1 | 1,5 | 33,6 |
| IC | 4 447 | 91,7 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 8,3 |
| IC | 14 219 | 28,3 | 0,0 | 63,0 | 0,0 | 8,6 |
| IC | 9 425 | 22,4 | 28,3 | 28,7 | 1,1 | 19,6 |
| IC | 4 069 | 33,3 | 33,4 | 21,5 | 0,0 | 12,0 |
| IC | 944 | 64,8 | 16,6 | 0,0 | 0,0 | 18,5 |
| IC | 4 397 | 60,3 | 15,8 | 15,3 | 0,0 | 8,6 |
| IC | 8 769 | 23,5 | 0,0 | 65,4 | 0,0 | 11,1 |
| IC | 10 151 | 28,8 | 16,9 | 28,0 | 1,1 | 25,2 |
| IC | 6 090 | 55,7 | 2,1 | 7,0 | 0,0 | 35,2 |
| IC | 2 151 | 76,2 | 0,0 | 19,0 | 0,0 | 4,8 |
| Parking | 64 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 100,0 |
| IC | 2 792 | 50,2 | 17,9 | 0,0 | 0,0 | 31,9 |
| IC | 1 348 | 0,0 | 66,5 | 0,0 | 0,0 | 33,5 |
| IC | 17 822 | 8,8 | 89,3 | 0,0 | 0,0 | 1,9 |
| Droit de superficie | non dét. | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 100,0 |
| IC | 27 556 | 25,5 | 3,6 | 48,7 | 0,9 | 21,4 |
| Droit de superficie | 1 953 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 100,0 |
| Droit de superficie | 6 526 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 100,0 |
| IC | 4 485 | 66,6 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 33,4 |
| IC–Hôtel | 2 800 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 100,0 100,0 |
| IC–Hôtel | 923 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | |
| IC | 1 423 | 66,3 | 7,9 | 0,0 | 0,0 | |
| IC | 1 593 | 75,5 | 24,5 | 0,0 | 0,0 | |
| IC | 3 492 | 43,3 | 31,3 | 0,0 | 0,0 | |
| IC | 4 401 | 10,3 | 85,5 | 0,0 | 0,0 | |
| IC | 5 114 | 12,4 | 27,2 | 0,0 | 20,9 | |
| IC– avec part imm. de | 6 680 | 43,4 | 20,8 | 7,2 | 0,0 | |
| placement IC |
2 104 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | |
| IC | 3 104 | 54,9 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 100,0 |
| IC | 3 645 | 61,6 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | |
| IC | 2 182 | 37,0 | 18,5 | 26,7 | 0,0 | |
| IC | 2 226 | 73,9 | 0,0 | 3,6 | 0,0 | |
| IC | 819 | 66,4 | 0,0 | 0,0 | 33,6 | |
| Droit de superficie | 867 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 100,0 |
| Droit de superficie | 1 068 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 100,0 |
| IC | 1 733 | 21,9 | 20,5 | 42,4 | 0,0 | 15,2 |
| IC | 2 309 | 0,0 | 57,9 | 0,0 | 0,0 | 42,1 |
| IC | 2 142 | 57,9 | 0,0 | 0,0 | 24,9 | 17,1 |
| IC | 9 971 | 34,9 | 32,3 | 0,0 | 0,0 | 32,8 |
| IC | 4 066 | 81,3 | 8,9 | 0,0 | 0,0 | |
| IC | 2 168 | 75,5 | 15,5 | 0,0 | 0,0 | |
| IC | 5 438 | 32,0 | 65,2 | 0,0 | 0,0 | |
| IC | 5 030 | 54,3 | 15,9 | 0,0 | 13,8 | 16.0 |
| IH+IC | 1 979 | 0,0 | 13,1 | 0,0 | 77,2 | |
6 Pollution supposée, aucune mesure escomptée; l'immeuble doit être conservé selon le plan d'aménagement
8 Terrain en droit de superficie sur lequel un nouveau projet a été réalisé ces dernières années
7 Pollution supposée, mesures nécessaires si projet de construction
9 IC = immeuble commercial; IH = immeuble d'habitation
| Localité | Propriété | Surface du terrain | Cadastre des | Descriptif | Surface totale Part bureaux |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| en m2 | sites pollués | du bien9 | utilisable en m2 | |||
| Neuhausen | Victor-von-Bruns-Strasse 19 | Propriété individuelle | 1 596 | Non | IC 2 806 |
|
| Renens | Chemin de la Rueyre 116/118 | Propriété individuelle | 4 503 | Non | IC 4 339 |
|
| St-Gall | Schochengasse 6 | Propriété individuelle | 1 316 | Non | IC 4 460 |
|
| St-Gall | St.Leonhardstrasse 22 | Propriété individuelle | 219 | Non | IC 1 090 |
|
| St-Gall | Wassergasse 42/44 | PPE (867/1000) | 1 714 | Non | IC 3 958 |
|
| St-Gall | Wassergasse 50/52 | Propriété individuelle | 1 373 | Non | IC 3 554 |
|
| Winterthour | Industriestrasse 26 | Propriété individuelle | 3 635 | Oui (code D)3 | IC 11 329 |
|
| Zurich | Bahnhofplatz 4 | Propriété individuelle | 189 | Oui | IC 757 |
|
| Zurich | Friedaustrasse 17 | Propriété individuelle | 869 | Non | IC 2 535 |
|
| Zurich | Hardturmstrasse 3/5 (Mobimo Tower) | Propriété individuelle | 2 151 | Oui | IC 8 228 |
|
| Zurich | Letzigraben 134 – 136 | Propriété individuelle | 5 003 | Oui | IC 6 872 |
|
| Zurich | Rautistrasse 12 | Propriété individuelle | 1 894 | Oui (station-service) | IC 6 094 |
|
| Zurich | Schifflände 6; Kruggasse 1 | Propriété individuelle | 120 | Non | IC 511 |
|
| Zurich | Stauffacherstrasse 41 | Propriété individuelle | 1 405 | Non | IC 6 755 |
|
| Zurich | Thurgauerstrasse 23; Siewerdtstrasse 25 | Propriété individuelle | 2 657 | Non | IC 3 902 |
|
| Zurich | Turbinenstrasse – Mobimo Tower Hotel | Propriété individuelle | 5 808 | Non | IC–Hôtel | 22 551 |
| Zurich | Witikonerstrasse 311 / 311b | Propriété individuelle | 1 846 | Non | IH+IC | 2 084 |
| 62 | Immeubles de placement commerciaux | 202 414 | 309 475 | |||
| Aarau | Zone 1 –Torfeld Süd | Propriété individuelle | 3 774 | Oui (insignifiant) | IC 4 286 |
|
| Aarau | Zone 2 –Torfeld Süd | Propriété individuelle | 12 692 | Oui (insignifiant) | IC 4 084 |
|
| Aarau | Zone 3 –Torfeld Süd | Propriété individuelle | 14 249 | Oui (insignifiant) | IC 21 248 |
|
| Aarau | Zone 4 –Torfeld Süd | Propriété individuelle | 13 032 | Oui (insignifiant) | IC 9 929 |
|
| Kriens | Mattenhof (terrain constructible) | Propriété individuelle | 3 666 | Oui (insignifiant) | Terrains constructibles | 0 |
| Lausanne | Avenue d'Ouchy 4 – 6 | Propriété individuelle | 12 609 | Non | IC 25 446 |
|
| Lausanne | Rue de Genève 19 | Propriété individuelle | 2 733 | Oui7 | IC 3 374 |
|
| Lausanne | Rue de Genève 21 | Propriété individuelle | 2 524 | Oui6 | IC 3 515 |
|
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 1 / 3 | Propriété individuelle | 1 101 | Oui6 | IC 314 |
|
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 5 | Propriété individuelle | 734 | Oui7 | IC 272 |
|
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 11 / 24 | Propriété individuelle | 696 | Oui7 | IC 220 |
|
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 12 | Propriété individuelle | 499 | Oui7 | IC 935 |
|
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 14 | Propriété individuelle | 647 | Oui7 | IC 640 |
|
| Regensdorf | Althardstrasse 10 | Propriété individuelle | 7 714 | Non | IC 13 751 |
|
| Regensdorf | Althardstrasse 30 | Propriété individuelle | 9 355 | Non | IC 12 893 |
|
| Zurich | Albulastrasse /Hohlstrasse | Propriété individuelle | 8 663 | Oui | IC 7 712 |
|
| 16 | Immeubles commerciaux en développement | 94 688 | 108 619 | |||
| 78 | Total immeubles commerciaux | 297 102 | 418 094 |
3 Code D: clarification nécessaire dans le cadre des projets immobiliers
6 Pollution supposée, aucune mesure escomptée; l'immeuble doit être conservé selon le plan d'aménagement
7 Pollution supposée, mesures nécessaires si projet de construction
9 IC = immeuble commercial; IH = immeuble d'habitation
| Autre | Part | Part artisanat | Part vente | Part bureaux | Surface totale | Descriptif |
|---|---|---|---|---|---|---|
| affectation en% | logement en% | en% | en% | en% | utilisable en m2 | du bien9 |
| 6,2 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 93,8 | 2 806 | IC |
| 32,0 4,6 |
0,0 0,0 |
0,8 0,0 |
0,0 0,0 |
67,2 95,4 |
4 339 4 460 |
IC IC |
| 8,2 | 0,0 | 0,0 | 12,8 | 79,1 | 1 090 | IC |
| 4,4 | 9,4 | 0,0 | 0,0 | 86,2 | 3 958 | IC |
| 27,7 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 72,3 | 3 554 | IC |
| 14,3 | 0,0 | 21,9 | 0,8 | 63,1 | 11 329 | IC |
| 8,6 | 0,0 | 0.0 | 27,9 | 63,5 | 757 | IC |
| 20,9 | 10.0 | 7,1 | 0,0 | 62,0 | 2 535 | IC |
| 5,7 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 94,3 | 8 228 | IC |
| 49,4 | 1,3 | 33,1 | 0,0 | 16,2 | 6 872 | IC |
| 8,2 | 1,3 | 1,8 | 15,2 | 73,4 | 6 094 | IC |
| 41,7 | 7,4 | 0,0 | 0,0 | 50,9 | 511 | IC |
| 38,4 | 0,0 | 0,0 | 1,0 | 60,6 | 6 755 | IC |
| 27,2 | 0,0 | 6,9 | 6,8 | 59,1 | 3 902 | IC |
| 100,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 22 551 | IC–Hôtel |
| 28,8 | 30,6 | 0,9 | 34,2 | 2 084 | IH+IC | |
| 2,0 | 15,6 | 14,5 | 38,6 | 309 475 | ||
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 85,9 | 4 286 | IC | |
| 6,9 | 82,7 | 2,4 | 4,4 | 4 084 | IC | |
| 0,0 | 93,3 | 0,0 | 0,5 | 21 248 | IC | |
| 3,6 | 96,4 | 0,0 | 0,0 | 9 929 | IC | |
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0 | Terrains constructibles | |
| 16,1 | 0,0 | 47,7 | 15,4 | 20,9 | 25 446 | IC |
| 55,3 | 0,0 | 26,6 | 18,1 | 0,0 | 3 374 | IC |
| 0,0 | 26,9 | 17,1 | 0,0 | 3 515 | IC | |
| 0,0 | 100,0 | 0,0 | 0,0 | 314 | IC | |
| 63,6 | 0,0 | 36,4 | 0,0 | 0,0 | 272 | IC |
| 0,0 | 100,0 | 0,0 | 0,0 | 220 | IC | |
| 78,6 0,0 |
0,0 | 21,4 | 0,0 | 0,0 | 935 | IC |
| 23,7 | 0,0 | 100,0 | 0,0 | 0,0 | 640 | IC |
| 0,0 | 9,5 | 28,2 | 38,6 | 13 751 | IC | |
| 2,2 | 29,5 | 0,0 | 61,2 | 12 893 | IC | |
| 0,0 | 85,1 | 0,0 | 3,3 | 7 712 | IC | |
| 14,7 | 0,9 | 55,1 | 8,4 | 20,9 | 108 619 | |
| 25,5 | 1,7 | 25,8 | 12,9 | 34,1 | 418 094 |
| Localité | Adresse | Date d'achat | Année de | Année de |
|---|---|---|---|---|
| construction | rénovation | |||
| Bergdietikon | Baltenschwilerstrasse 3/5 / 7/9 / 11/13/15/17 | Oct 2007 | 1973/1980 | 1992/2007 |
| Binz | Zürichstrasse 244/246 | Nov 2005 | 1966 | 1997/2001 |
| Horgen | Seestrasse 43 – 49 | Nov 2005 | 2011 | |
| Horgen | Seestrasse 63 – 69 | Nov 2005 | 2011 | |
| Lausanne | Avenue d'Ouchy 72/74 | Nov 2009 | 1907 | |
| Lausanne | Avenue d'Ouchy 70 | Nov 2009 | 1906 | 2004 |
| Lausanne | Avenue d'Ouchy 76 | Nov 2009 | 1907 | 2004 |
| Lausanne | Place de la Navigation 2 | Nov 2009 | 1895 | 2004 |
| Lausanne | Rue Beau-Séjour 8 | Nov 2009 | 2011 | |
| Lausanne | Rue des Fontenailles 1 | Nov 2009 | 1910/1963 | 1993 |
| Münchwilen | Buchenacker 22/24/26/28; Unterer Buchenacker 7 | Juin 2007 | 1994/1995 | |
| Opfikon-Glattbrugg | Farmanstrasse 47/49 | Déc 2010 | 2009 | |
| Rheinfelden | Rütteliweg 8; Spitalhalde 40 | Sept 2006 | 1972 | 2004 |
| St-Gall | Teufenerstrasse 15 | Déc 2006 | 1900 | 2005 |
| Wängi | Brühlwiesenstrasse 11a / 11b / 15a / 15b / 19a / 19b | Juin 2007 | 1984/1988 | |
| Zurich | Katzenbachstrasse 221 – 231 | Oct 2004 / Fév 2005 | 2009 | |
| Zurich | Katzenbachstrasse 239 | Mars 2008 | 1969 | |
| Zurich | Klingenstrasse 34; Konradstrasse 68 | Nov 2001 | 1897 | 1987 |
| Zurich | Manessestrasse 190/192; Staffelstrasse 1/3 / 5 | Déc 2005 | 2012 | |
| Zurich | Wettingerwies 7; Zeltweg | Avr 1999 | 1969 | 2003 |
| Localité | Adresse | Propriété | Surface du terrain | Cadastre des |
|---|---|---|---|---|
| en m2 | sites pollués | |||
| Bergdietikon | Baltenschwilerstrasse 3/5 / 7/9 / 11/13/15/17 | Propriété individuelle | 11 131 | Non |
| Binz | Zürichstrasse 244/246 | Propriété individuelle | 4 025 | Non |
| Horgen | Seestrasse 43 – 49 | Propriété individuelle | 6 047 | Non |
| Horgen | Seestrasse 63 – 69 | Propriété individuelle | 5 307 | Non |
| Lausanne | Avenue d'Ouchy 72/74 | Servitude | 0 | Oui4 |
| Lausanne | Avenue d'Ouchy 70 | Propriété individuelle | 478 | Oui4 |
| Lausanne | Avenue d'Ouchy 76 | Propriété individuelle | 738 | Oui4 |
| Lausanne | Place de la Navigation 2 | Propriété individuelle | 254 | Oui4 |
| Lausanne | Rue Beau-Séjour 8 | Propriété individuelle | 3 827 | Oui5 |
| Lausanne | Rue des Fontenailles 1 | Propriété individuelle | 716 | Non |
| Münchwilen | Buchenacker 22/24/26/28; Unterer Buchenacker 7 | Propriété individuelle | 5 741 | Non |
| Opfikon-Glattbrugg | Farmanstrasse 47/49 | Propriété individuelle | 3 840 | Non |
| Rheinfelden | Rütteliweg 8; Spitalhalde 40 | Propriété individuelle | 14 817 | Non |
| St-Gall | Teufenerstrasse 15 | Propriété individuelle | 658 | Non |
| Wängi | Brühlwiesenstrasse 11a / 11b / 15a / 15b / 19a / 19b | Propriété individuelle | 7 412 | Non |
| Zurich | Katzenbachstrasse 221 – 231 | Propriété individuelle | 6 137 | Non |
| Zurich | Katzenbachstrasse 239 | Propriété individuelle | 1 987 | Non |
| Zurich | Klingenstrasse 34; Konradstrasse 68 | Propriété individuelle | 361 | Non |
| Zurich | Manessestrasse 190/192; Staffelstrasse 1/3 / 5 | Propriété individuelle | 2 345 | Non |
| Zurich | Wettingerwies 7; Zeltweg | Propriété individuelle | 610 | Non |
20 Immeubles de placement d'habitation 76 431 71 784 32 119 249 263 46 709 6,6
⁵ Pollution éliminée; l'immeuble a été totalement reconstruit ces dernières années
⁴ Pollution peu vraisemblable; l'immeuble doit être conservé selon le plan d'aménagement et a été intégralement assaini ces dernières années
| Juste valeur, | Valeur d'acquisition, | Rendement brut | Revenu locatif | Taux de vacance | Surfaces vacantes | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| milliers CHF | milliers CHF | en%1 | théorique, milliers CHF | au 31. 12. 2012 en%2 | au 31. 12. 2012 en% | |||
| 20 200 | 4,9 | 997 | 0,4 | 1,0 | ||||
| 9 962 | 5,4 | 537 | 0,8 | 0,0 | ||||
| 28 420 | 4,8 | 1 354 | 3,9 | 3,2 | ||||
| 26 530 | 4,8 | 1 268 | 9,4 | 9,1 | ||||
| 2 482 | 5,9 | 146 | 0,0 | 0,0 | ||||
| 4 673 | 6,0 | 278 | 12,5 | 11,7 | ||||
| 12 960 | 4,9 | 630 | 0,0 | 0,0 | ||||
| 5 353 | 5,6 | 299 | 0,0 | 0,0 | ||||
| 77 240 | 5,4 | 4 134 | 0,7 | 2,5 | ||||
| 2 825 | 5,3 | 150 | 8,3 | 12,3 | ||||
| 13 180 | 5,9 | 775 | 0,7 | 0,5 | ||||
| 22 470 | 4,7 | 1 061 | 1,6 | 0,4 | ||||
| 18 050 | 6,0 | 1 081 | 3,2 | 0,0 | ||||
| 3 930 | 4,9 | 191 | 1,8 | 4,3 | ||||
| 11 490 | 6,2 | 711 | 1,7 | 0,9 | ||||
| 46 160 | 5,1 | 2 361 | 10,3 | |||||
| 5 348 | 5,5 | 295 | 4,6 | |||||
| 7 517 | 5,3 | 402 | 0,0 | |||||
| 50 850 | 5,5 | 2 781 | 17,9 | 16,8 | ||||
| 10 800 | 5,2 | 559 | 0,0 | |||||
| 380 440 | 317 277 | 5,3 | 20 010 | 5,4 | ||||
| Descriptif | Surface totale | 1 – 1 ½- | 2 – 2 ½- | 3 – 3 ½- | 4 – 4 ½- | 5 pièces | Nb total | Autre |
| du bien9 | utilisable en | pièces | pièces | pièces | pièces | et plus | d'appts | affectation, |
| m2 | surface en% | |||||||
| 3 IH | 5 226 | 0 | 8 | 18 | 28 | 0 | 54 | |
| IH | 2 580 | 0 | 6 | 12 | 12 | 0 | 30 | |
| IH | 4 555 | 0 | 2 | 6 | 24 | 7 | 39 | |
| IH | 4 051 | 0 | 0 | 24 | 16 | 0 | 40 | |
| IH | 979 | 0 | 6 | 3 | 3 | 0 | 12 | |
| IH+IC | 1 133 | 0 | 0 | 5 | 0 | 5 | 10 | |
| IH+IC | 2 517 | 0 | 0 | 0 | 0 | 10 | 10 | 28,0 |
| IH+IC | 1 239 | 0 | 2 | 0 | 1 | 5 | 8 | |
| IH | 10 211 | 0 | 19 | 55 | 17 | 10 | 101 | |
| IH | 945 | 1 | 0 | 0 | 4 | 4 | 9 | |
| 3 IH | 4 358 | 0 | 4 | 20 | 20 | 0 | 44 | |
| 7 IH | 3 609 | 1 | 13 | 16 | 9 | 0 | 39 | |
| 2 IH | 5 588 | 8 | 30 | 0 | 46 | 0 | 84 | |
| IH+IC | 1 598 | 1 | 2 | 1 | 7 | 0 | 11 | 30,1 |
| 3 IH | 4 439 | 0 | 6 | 21 | 21 | 0 | 48 | |
| IH | 7 961 | 0 | 5 | 32 | 27 | 5 | 69 | |
| IH | 1 610 | 0 | 5 | 8 | 5 | 0 | 18 | |
| IH+IC | 1 457 | 0 | 0 | 7 | 3 | 0 | 10 | |
| IH | 6 583 | 0 | 11 | 21 | 20 | 0 | 52 | 41,2 10,0 |
| IH+IC | 1 145 | 21 | 0 | 0 | 0 | 0 | 21 | |
| 71 784 | 32 | 119 | 249 | 263 | 46 | 709 |
⁹ IC = immeuble commercial; IH = immeuble d'habitation
| Localité | Adresse | Propriété | Date | Année de |
|---|---|---|---|---|
| d'achat | construction | |||
| Affoltern am Albis | Obfelderstrasse –Mietwohnungen | Propriété individuelle | Août 2011 | 2013 |
| Affoltern am Albis | Obstgartenstrasse – Seniorenheim | Propriété individuelle | Août 2011 | 2013 |
| Horgen | Seestrasse 93 –Meilenwerk | Propriété individuelle | Nov 2005 | 1956/2013 |
| Lausanne | Avenue d'Ouchy 4 – 6 (Administration) | Propriété individuelle | May 2010 | 1962/2012 |
| Lausanne | Rue Voltaire 2 – 12 | Propriété individuelle | Oct 2012 | |
| Lausanne | Vallée du Flon – Les Pépinières | Propriété individuelle | Nov 2009 | 2013 |
| Regensdorf | Schulstrasse 95/101/107/115; Riedthofstrasse 55/63; Feldblu | Propriété individuelle | Juin 2007 | 1963/1969 |
| menstrasse 44 | ||||
| Zurich | Turbinenstrasse – CityWest, Baufeld C | Propriété individuelle | Déc 2010 | 2013 |
| 8 | Immeubles en cours de réalisation |
Tous les immeubles de placement indiqués sont en cours de construction. L'achèvement des immeubles situés à Zurich, Turbinenstrasse – City West zone C, Lausanne, Avenue d'Ouchy 4 – 6, Affoltern am Albis, Obfelderstrasse et Lausanne, Les Pépinières est prévu pour 2013. A Horgen, Seestrasse 93 – Meilenwerk, Affoltern am Albis, Obstgartenstrasse et Lausanne, Rue Voltaire, la fin des travaux est prévue pour fin 2014; à Regensdorf, Schulstrasse 95 pour 2015.
| Localité | Adresse | Propriété | Date | Année de |
|---|---|---|---|---|
| d'achat | construction | |||
| Lausanne | Rue de Genève 7 | Propriété individuelle | Nov 2009 | 1932 |
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 16 | Propriété individuelle | Nov 2009 | 1912 |
| Küsnacht | Seestrasse 59 | Propriété individuelle | Sept 2002 | 2006 |
| 3 | Immeubles |
| Localité | Adresse | Propriété | Date | Année de | Juste valeur, | Surface du | Cadastre des | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| d'achat | construction | milliers CHF | terrain en m2 | sites pollués | de l'immeuble9 | |||
| Lausanne | Flonplex | Copropriété 40% | Nov 2009 | 2001 | 9 665 | 0 | Oui5 | Cinéma multiplexe |
| Lausanne | Parking du Centre | Copropriété 50% | Nov 2009 | 2002 | 28 250 | 0 | Oui5 | |
| Lausanne | Parking Saint-François | Copropriété 26,5% | Nov 2009 | n/a | 2 531 | 0 | Oui7 | |
| 3 | Immeubles | 40 446 |
³ Code D: clarification nécessaire dans le cadre des projets immobiliers
⁴ Pollution peu vraisemblable; l'immeuble doit être conservé selon le plan d'aménagement et a été intégralement assaini ces dernières années
⁵ Pollution éliminée; l'immeuble a été totalement reconstruit ces dernières années
| Surface totale | Descriptif | Cadastre des | Surface du | Juste valeur, |
|---|---|---|---|---|
| utilisable en m2 | de l'immeuble9 | sites pollués | terrain en m2 | milliers CHF |
| 4 366 | IH | Non | 5 305 | 11 270 |
| 8 701 | IH | Non | 3 537 | 21 180 |
| 19 099 | IC | Oui | 10 542 | 34 700 |
| 8 139 | IC | Oui7 | 12 609 | 46 370 |
| 7 734 | IH | Non | 4 743 | 19 020 |
| 7 339 | IC | Oui | 2 602 | 20 000 |
| 8 967 | 2 IH | Non | 16 658 | 13 470 |
| 10 140 | IH | Non | 7 431 | 78 240 |
| 74 484 | 63 427 | 244 250 | ||
| Surface totale | Descriptif | Cadastre des | Surface du | Valeur comptable, | Année de rénovation |
|---|---|---|---|---|---|
| utilisable en m2 | de l'immeuble9 | sites pollués | terrain en m2 | milliers CHF | |
| 624 | Part IC à usage propre | Oui4 | 3 343 | 3 902 | 2011 |
| 244 | Part IC à usage propre | Oui4 | 850 | 637 | 2007 |
| 2 050 | IC | Non | 2 125 | 12 096 | |
| 2 918 | 6 318 | 16 635 |
| Descriptif | Cadastre des | Surface du | Juste valeur, |
|---|---|---|---|
| de l'immeuble9 | sites pollués | terrain en m2 | milliers CHF |
| Cinéma multiplexe | Oui5 | 0 | 9 665 |
| Parking | Oui5 | 0 | 28 250 |
| Parking | Oui7 | 0 | 2 531 |
| 40 446 |
⁷ Pollution supposée, mesures nécessaires si projet de construction
⁹ IC = immeuble commercial; IH = immeuble d'habitation
Au 31 décembre 2012, 106 immeubles de placement figuraient au bilan, dont
62 immeubles de placement commerciaux
32,7%
8 immeubles de placement en construction (8 l'année précédente).
Graphiques: répartition des immeubles de placement d'habitation et commerciaux, des objets commerciaux en développement et des immeubles de placement en construction par zones économiques.
65,0 %
Rapport de l'organe de révision sur les comptes consolidés à l'Assemblée générale des actionnaires de Mobimo Holding AG, Lucerne
En notre qualité d'organe de révision, nous avons effectué l'audit des comptes consolidés de Mobimo Holding AG, comprenant le bilan, le compte de résultat, le compte de résultat d'ensemble, l'état des mouvements des fonds propres, le tableau de financement et les notes (pages 38 – 108) pour l'exercice arrêté au 31 décembre 2012.
La responsabilité de l'établissement des comptes consolidés, conformément avec les International Financial Reporting Standards (IFRS), à l'article 17 de la Directive concernant la présentation des comptes (Directive Présentation des comptes, DPC) de la SIX Swiss Exchange et aux dispositions légales, incombe au Conseil d'administration. Cette responsabilité comprend la conception, la mise en place et le maintien d'un système de contrôle interne relatif à l'établissement et la présentation des comptes consolidés afin que ceux-ci ne contiennent pas d'anomalies significatives, que celles-ci résultent de fraudes ou d'erreurs. En outre, le Conseil d'administration est responsable du choix et de l'application de méthodes comptables appropriées, ainsi que des estimations comptables adéquates.
Notre responsabilité consiste, sur la base de notre audit, à exprimer une opinion sur les comptes consolidés. Nous avons effectué notre audit conformément à la loi suisse et aux Normes d'audit suisses ainsi qu'aux International Standards on Auditing. Ces normes requièrent de planifier et réaliser l'audit pour obtenir une assurance raisonnable que les comptes consolidés ne contiennent pas d'anomalies significatives.
Un audit inclut la mise en œuvre de procédures d'audit en vue de recueillir des éléments probants concernant les valeurs et les informations fournies dans les comptes consolidés. Le choix des procédures d'audit relève du jugement de l'auditeur, de même que l'évaluation des risques que les comptes consolidés puissent contenir des anomalies significatives, que celles-ci résultent de fraudes ou d'erreurs. Lors de l'évaluation de ces risques, l'auditeur prend en compte le système de contrôle interne relatif à l'établissement des comptes consolidés, pour définir les procédures d'audit adaptées aux circonstances, et non pas dans le but d'exprimer une opinion sur l'efficacité de celui-ci. Un audit comprend, en outre, une évaluation de l'adéquation des méthodes comptables appliquées, du caractère plausible des estimations comptables effectuées ainsi qu'une appréciation de la présentation des comptes consolidés dans leur ensemble. Nous estimons que les éléments probants recueillis constituent une base suffisante et adéquate pour former notre opinion d'audit.
Selon notre appréciation, les comptes consolidés pour l'exercice arrêté au 31 décembre 2012 donnent une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et des résultats, en conformité avec les International Financial Reporting Standards (IFRS) et sont conformes à l'article 17 de la Directive concernant la présentation des comptes (Directive Présentation des comptes, DPC) de la SIX Swiss Exchange ainsi qu'à la loi suisse.
Nous attestons que nous remplissons les exigences légales d'agrément conformément à la loi sur la surveillance de la révision (LSR) et d'indépendance (art. 728 CO et art. 11 LSR) et qu'il n'existe aucun fait incompatible avec notre indépendance.
Conformément à l'art. 728a al. 1 chiff. 3 CO et à la Norme d'audit suisse 890, nous attestons qu'il existe un système de contrôle interne relatif à l'établissement et la présentation des comptes consolidés, défini selon les prescriptions du Conseil d'administration.
Nous recommandons d'approuver les comptes consolidés qui vous sont soumis.
KPMG AG
Reto Benz Reto Kaufmann Réviseur responsable
Expert-réviseur agréé Expert-réviseur agréé
Root/Lucerne, le 11 février 2013
Le portefeuille immobilier de la société Mobimo Holding SA compte au 31 décembre 2012, 106 immeubles1 de rendement, sont compris les immeubles en cours de réalisation. Conformément au mandat, soit à des fins comptables, Wüest & Partner a déterminé la valeur de marché du portefeuille au 31 décembre 2012¹.
Sur la base, de ce qui précède, la répartition du portefeuille de Mobimo Holding SA est la suivante:
| Juste Valeur | État locatif | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| au 31. 12. 2012 | au 31. 12. 2012 | Rendement | |||
| Libellé | Nbr. | (CHF) | En% du total | (CHF) | brut |
| Immeubles commerciaux | 62 | 1 160 546 000 | 58,3% | 68 597 027 | 5,9% |
| Immeubles commerciaux avec potentiel de dévelop | |||||
| pement | 16 | 206 681 600 | 10,4% | 13 884 357 | 6,7% |
| Immeubles résidentiels | 20 | 380 440 000 | 19,1% | 20 010 368 | 5,3% |
| Total des immeubles réalisés | 98 | 1 747 667 600 | 87,8 % | 102 491 751 | 5,9 % |
| Immeubles en cours de réalisation | 8 | 244 250 000 | 12,2% | ||
| Total des immeubles | 106 | 1 991 917 600 | 100,0 % |
L'évaluation des immeubles est effectuée conformément à la méthode DCF «Discounted Cashflow», au 31 décembre 2012. Elle se base sur les précédentes évaluations, visites, documents et informations qui nous ont été transmis à ce jour. S'agissant de la mise à jour au 31 décembre 2012, Wüest & Partner a pu disposer des états locatifs au jour de l'évaluation et de la liste des investissements effectués durant la période concernée.
Sur cette base, Wüest & Partner a procédé en tant qu'expert indépendant et neutre à l'évaluation de chaque immeuble.
Le portefeuille immobilier compte également huit immeubles en cours de réalisation. Ceux-ci sont évalués conformément aux dispositions IAS/IFRS en tant que «Investment Properties under Construction (IPUC)».
Dans la vue d'ensemble, ne sont pas compris les trois immeubles commerciaux à usage propre (Seestrasse 59, Küsnacht; Rue de Genève 7, Lausanne; Cotes de Montbenon 16, Lausanne) et les immeubles des sociétés en participation (participation 50% à Parking du Centre SA [PCSA], Lausanne; participation 40% à Flonplex SA, Lausanne; participation 26.5% à Parking St. François SA, Lausanne).
Les estimations des valeurs de marché au 31 décembre 2012 sont conformes à la définition de «Fair Value » décrite par les «International Financial Reporting Standards» (IFRS) et les normes IAS 40 «Investment Properties».
La «Fair Value» ne considère aucun droit de mutation, impôt sur les gains immobiliers ou taxe sur la valeur ajoutée, ainsi que les coûts et les provisions inhérents à une éventuelle vente immobilière. De plus, les obligations du propriétaire envers d'autres genres d'impôts, ainsi que les coûts de financement ne sont pas considérés.
La détermination de la valeur de marché est réalisée, en conformité avec le paragraphe 51 des normes IAS 40, soit « La juste valeur d'un immeuble de placement ne reflète pas les dépenses d'investissements futures qui amélioreront le bien immobilier et ne reflète pas les avantages futurs liés à ces dépenses futures ». Pour les surfaces vacantes, au jour de l'évaluation, une durée de commercialisation est considérée, ceci conformément au marché.
L'évaluation des immeubles en cours de construction est réalisée en conformité avec les nouvelles dispositions IAS et la définition d'immeubles de placement en vigueur depuis le 1er janvier 2009. Selon les normes IAS 40, la valeur comptable des immeubles de rendement en cours de construction est conforme à la valeur de marché.
Les taux d'escompte sont fixés selon le modèle des primes de risques à partir du taux hors?risque, prime d'illiquidité pour l'immobilier et primes spécifiques à l'immeuble (marco/microsituation/utilisation/forme de propriété/et autres risques/opportunités ou incertitudes).
Wüest & Partner confirme avoir procédé à l'évaluation du portefeuille de la société Mobimo Hoding SA de manière indépendante et neutre, en conformité avec notre politique d'entreprise et les termes du mandat décrit précédemment.
Wüest & Partner AG Zürich, le 11 février 2013
Patrik Schmid Marcel Schmitt dipl. Arch. ETH/ SIA, Partenaire lic. oec. publ., Manager
L'évolution de la valeur des immeubles est déterminée par plusieurs facteurs fondamentaux. Il faut distinguer les facteurs spécifiques à l'immeuble (exploitation) des facteurs exogènes de l'environnement spécifique à l'immobilier et au marché financier:
Le vieillissement des immeubles est également un facteur important dont il convient de tenir compte. Même si les conditions cadres restent absolument inchangées, le vieillissement impacte négativement la valeur de marché d'un immeuble d'environ 1% en un an ¹.
L'évaluation se fonde principalement sur les revenus effectifs de l'immeuble indiqués dans l'état locatif, au jour de l'évaluation. Lesdits revenus sont pris en considération dans les évaluations en tenant compte des dispositions et des conditions stipulées dans les contrats de bail. L'évaluation du revenu locatif futur s'opère sur la base des divers immeubles loués. Pour chaque objet, un cash-flow d'exploitation propre est modélisé en fonction des conditions de location existantes.
Les revenus locatifs potentiels qui, d'un point de vue actuel, apparaissent réalisables de façon durable prennent normalement effet s'agissant des contrats de location à durée limitée, à l'échéance de la durée de location contractuellement convenue. La détermination de loyers potentiels conformes au marché s'appuie sur les contrats les plus récents conclus pour l'immeuble considéré ou des immeubles semblables dans les environs immédiats ainsi que sur les analyses immobilières exhaustives de Wüest & Partner.
La plausibilité des loyers potentiels pour les locaux commerciaux (commerce de détail) est vérifiée à l'aide de calculs de chiffres d'affaires conformes au marché.
Dans le cas de baux à loyer existants, regroupant différentes affectations, on détermine le potentiel locatif sur la base des différentes affectations prises séparément.
Les options de prolongation réelles pour le locataire sont prises en compte lorsque les loyers effectifs sont inférieurs aux loyers du marché. Les options fictives prévoyant une adaptation des loyers au niveau des prix conformes au marché sont évaluées comme indiqué ci-dessus pour les contrats à durée déterminée.
Quant aux contrats à durée illimitée tels que par exemple les loyers des locaux à usage d'habitation, les adaptations s'opèrent en conformité avec les dispositions du droit de bail et compte tenu des fluctuations propres aux différents immeubles.
Les coûts d'exploitation et d'entretien sont en premier déterminés sur la base des valeurs historiques, soit les décomptes d'exploitation des années précédentes, ainsi que les budgets définis par les organes compétents de Mobimo Holding SA. Ces données font l'objet d'un contrôle de plausibilité en rapport avec les conventions contractuelles existantes concernant l'exploitation d'une part et sont comparées avec les indices de référence du pool de bases de données de Wüest & Partner d'autre part. C'est sur la base de ces analyses que les charges d'exploitation et d'entretien courant à prévoir pour les immeubles peuvent être modélisées.
La prise en compte des frais de remise en état à court, moyen et long terme joue un rôle central dans l'évaluation DCF. Les évaluations doivent refléter les plans d'investissement mis à disposition par Mobimo Holding AG. La plausibilité de ces données est vérifiée en fonction d'indices de référence pour les coûts spécifiques.
Afin de déterminer les frais de remise en état à long terme, Wüest & Partner s'appuie sur une évaluation du cycle de vie visant la préservation à long terme de la valeur des immeubles. C'est en fonction de l'âge des bâtiments, de leurs coûts de construction ainsi que de leur état actuel que les investissements nécessaires à la préservation de leur valeur sont calculés.
¹ C'est sur la base de ces analyses que les charges d'exploitation et d'entretien courant escomptées des immeubles sont modélisées
Le calcul et la détermination des taux d'escompte reflètent l'évaluation des risques liés à chacun des immeubles. Lors du calcul de cette valeur, Wüest & Partner tient aussi bien compte des caractéristiques propres aux immeubles que de facteurs tels que la situation et le marché. Les taux d'escompte retenus sont régulièrement mesurés et vérifiés de façon empirique sur la base des changements de propriétaires et autres transactions connues.
Le taux d'escompte adapté au marché et ajusté en fonction du risque est réparti sur différents facteurs dans le cadre d'un modèle progressif. En partant d'un taux sans risque (en l'occurrence: les obligations à long terme de la Confédération), on détermine et on ajoute des suppléments pour le risque immobilier général (manque de liquidité de l'objet, risque du marché) ainsi que pour les risques spécifiques de l'immeuble (fonction des caractéristiques spécifiques et de l'emplacement).
L'inflation est implicitement prise en compte dans les évaluations au travers de l'évolution du cashflow. Dans le cas des recettes locatives, le mode d'adaptation au renchérissement fixé par contrat ou le taux de répercussion (par ex. adaptation de l'ordre de 80% au développement de l'indice des prix à la consommation) est fixé au niveau du bail à loyer individuel. En revanche, pour les charges d'exploitation et d'entretien, c'est généralement l'inflation totale qui est prise en considération. Le taux d'escompte retenu est représenté sur une base réelle.
Le groupe Mobimo publie ses chiffres de performance conformément aux bonnes pratiques recommandées par le Reporting and Accounting Committee de l'EPRA. La European Public Real Estate Association regroupe les principales entreprises européennes du secteur immobilier. Elle est partenaire de la famille d'indices FTSE EPRA/NAREIT, dans laquelle l'action de Mobimo Holding AG a été intégrée le 20 juin 2011. Les ratios présentés ci-après conformément à l'EPRA peuvent diverger des autres chiffres publiés par Mobimo concernant la valeur d'inventaire nette (NAV), le rendement initial net et les taux de vacance, entre autres parce que Mobimo ne tient pas compte de la juste valeur des immeubles comptabilisés à la valeur d'acquisition et destinés à être vendus et base ses calculs sur les loyers effectifs. Mobimo intègre en revanche les gains issus de la vente d'immeubles et d'immeubles de placement au calcul du bénéfice par action.
| A Bénéfice EPRA & Bénéfice EPRA par action | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Bénéfice conformément aux normes IFRS | 76 323 | 80 454 |
| (i) Résultat des réévaluations d'immeubles de placement |
–36 889 | –41 194 |
| (ii) Résultat des ventes d'immeubles de placement et d'immobilisations financières comptabilisées à la valeur de |
||
| marché | 66 | –3 459 |
| (iii) Résultat des ventes d'immeubles, y c. correctifs de valeur |
–9 696 | –22 316 |
| (iv) Impôt sur les bénéfices issus des ventes |
2 886 | 7 317 |
| (v) Ecart d'acquisition négatif / Correctif de valeur de l'écart d'acquisition |
non dét. | non dét. |
| (vi) Evolution de la juste valeur des instruments financiers |
135 | 4 248 |
| (vii) Coûts de transaction liés à l'achat de sociétés et d'entreprises associées |
non dét. | non dét. |
| (viii) Impôts différés sur les ajustements EPRA |
9 189 | 10 687 |
| (ix) Ajustement des postes (i) à (viii) s'agissant des entreprises associées |
–614 | –833 |
| (x) Parts des postes ci-dessus attribuables aux intérêts minoritaires |
–32 | non dét. |
| Bénéfice EPRA | 41 367 | 34 904 |
| Nombre moyen d'actions en circulation | 6 191 784 | 5 202 626 |
| Bénéfice EPRA par action | 6.68 | 6.71 |
| B Valeur d'inventaire nette EPRA | 2012 | 2011 |
| NAV d'après les comptes consolidés | 1 197 514 | 1 174 183 |
| Effet dilutif des options, obligations convertibles et autres instruments de capitaux propres | 166 219 | 170 900 |
| NAV diluée après exercice des options, obligations convertibles et autres instruments de capitaux propres | 1 363 733 | 1 345 083 |
| (i.a) Réévaluation d'immeubles de placement (lorsque le modèle du coût d'acquisition est appliqué conf. à l'IAS 40) |
non dét. | non dét. |
| (i.b) Réévaluation d'immeubles de placement en construction (lorsque le modèle du coût d'acquisition est appli |
||
| qué conf. à l'IAS 40) | non dét. | non dét. |
| (i.c) Réévaluation d'autres placements (immeubles à usage propre) |
9 560 | 8 847 |
| (ii) Réévaluation de baux d'immeubles faisant l'objet d'un leasing financier |
non dét. | non dét. |
| (iii) Ecart d'évaluation d'immeubles destinés à la vente |
37 069 | 47 495 |
| (iv) Juste valeur des instruments financiers dérivés |
26 825 | 25 358 |
| (v.a) Impôts différés |
117 775 | 107 137 |
| (v.b) Ecart d'acquisition découlant des impôts différés |
non dét. | non dét. |
| Ajustement des postes (i) à (v) s'agissant des entreprises associées | 3 690 | non dét. |
| NAV EPRA | 1 558 651 | 1 533 921 |
Nombre d'actions en circulation (dilué) 7 020 344 7 027 347 NAV EPRA par action 222.02 218.28
| C Triple Net Asset Value (NNNAV) | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| NAV EPRA | 1 558 651 | 1 533 921 |
| (i) Juste valeur des instruments financiers dérivés |
–26 825 | –25 358 |
| (ii) Juste valeur des engagements financiers |
–122 350 | –96 385 |
| (iii) Impôts différés |
–117 775 | –107 137 |
| NNNAV EPRA | 1 291 702 | 1 305 041 |
| Nombre d'actions en circulation (dilué) | 7 020 344 | 7 027 347 |
| NNNAV EPRA par action | 183.99 | 185.71 |
| D Rendements nets EPRA des revenus locatifs | 2012 | 2011 |
| Immeubles de placement – propriété | 1 991 918 | 1 835 558 |
| Immeubles de placement – coentreprises ou fonds | 37 915 | 20 087 |
| Immeubles destinés à la vente | 346 467 | 319 008 |
| après déduction des développements | –593 904 | –505 159 |
| Valeur des immeubles de placement achevés | 1 782 396 | 1 669 494 |
| Déduction pour coûts d'achat estimés | 0 | 0 |
| Ajustement de valeur des immeubles de placement achevés | 1 782 396 | 1 669 494 |
| Revenus locatifs effectifs annualisés | 97 233 | 92 810 |
| Charges directes des immeubles de placement | –11 220 | –12 771 |
| Revenus locatifs nets annualisés | 86 014 | 80 039 |
|---|---|---|
| En sus: produits locatifs supplémentaires attendus après expiration des avantages locatifs accordés | 0 | 0 |
| Revenus locatifs nets «additionnés» | 86 014 | 80 039 |
| Rendements nets EPRA des revenus locatifs | 4,8 % | 4,8 % |
| Rendements nets EPRA «additionnés» des revenus locatifs | 4,8 % | 4,8 % |
| E Taux de vacance EPRA | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Potentiel locatif estimé des surfaces vacantes | 3 388 | 2 768 |
| Produits locatifs estimés sur l'ensemble du portefeuille | 88 607 | 84 980 |
| Taux de vacance EPRA | 3,8 % | 3,3 % |
Les libellés et définitions des chiffres clés ci-dessus ont été traduits par Mobimo en français. En cas d'incertitude, la version anglaise disponible sur le site www. epra.com fait foi.
4.1 BILAN AU 31 DÉCEMBRE
| Montants en milliers de CHF | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Actif | ||
| Actifs courants | ||
| Liquidités | 12 229 | 155 612 |
| Créances résultant de livraisons et de prestations – Groupe | 10 398 | 2 153 |
| Autres créances – Groupe | 200 | 301 |
| Autres créances – Tiers | 1 409 | 278 |
| Comptes de régularisation des actifs – Groupe | 13 892 | 12 560 |
| Comptes de régularisation des actifs – Tiers | 61 | 25 |
| Actions propres | 1 910 | 363 |
| Total des actifs courants | 40 098 | 171 291 |
| Actifs non courants | ||
| Immobilisations financières | ||
| – Participations | 310 885 | 281 115 |
| – Prêts – Groupe | 567 798 | 475 132 |
| Total des actifs non courants | 878 683 | 756 247 |
| Total de l'actif | 918 781 | 927 538 |
| Montants en milliers de CHF | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Passif | ||
| Fonds étrangers | ||
| Fonds étrangers courants | ||
| Engagements – Groupe | 1 519 | 1 764 |
| Engagements – Personnes proches | 250 | 500 |
| Engagements – Tiers | 2 976 | 611 |
| Comptes de régularisation passifs – Tiers | 2 266 | 2 263 |
| Total des fonds étrangers courants | 7 011 | 5 138 |
| Fonds étrangers non courants | ||
| Emprunt convertible | 168 655 | 175 000 |
| Total des fonds étrangers non courants | 168 655 | 175 000 |
| Total des fonds étrangers | 175 666 | 180 138 |
| Fonds propres | ||
| Capital-actions | 180 058 | 178 933 |
| Réserves légales | ||
| – Réserves générales | 42 144 | 37 268 |
| – Réserves issues d'apports en capital | 325 901 | 381 083 |
| – Réserves pour actions propres | 1 910 | 363 |
| Bénéfice au bilan | ||
| – Bénéfice reporté | 149 753 | 128 042 |
| – Bénéfice de l'exercice | 43 349 | 21 711 |
| Total des fonds propres | 743 115 | 747 400 |
| Total du passif | 918 781 | 927 538 |
4.2 Compte de résultat
| Montants en milliers de CHF | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Produits résultant de la refacturation des coûts – Groupe | 1 951 | 2 134 |
| Produits des participations – Groupe | 31 546 | 21 255 |
| Produits financiers – Groupe | 17 648 | 10 590 |
| Produits financiers – Tiers | 85 | 1 017 |
| Total des produits | 51 229 | 34 996 |
| Charges de personnel | –1 620 | –2 293 |
| Frais de gestion – Personnes proches | –3 | –93 |
| Frais de gestion – Tiers | –1 407 | –6 954 |
| Intérêts d'emprunts convertibles | –3 537 | –3 719 |
| Autres charges financières – Tiers | –79 | –65 |
| Charges fiscales | –1 234 | –161 |
| Total des charges | –7 880 | –13 285 |
| Bénéfice de l'exercice | 43 349 | 21 711 |
Dans le cadre de l'Assemblée générale ordinaire du 18 avril 2012, une distribution des réserves issues d'apports en capital à hauteur de 9,00 CHF par action a été décidée au titre de l'exercice 2011. Le versement correspondant a eu lieu le 25 avril. La valeur nominale de l'action reste fixée à 29,00 CHF. Suite à l'exercice d'options, le capital-actions a augmenté de 0,2 million de CHF (0,3 million CHF l'exercice précédent) et les réserves générales de 1,5 million de CHF (2,0 millions l'exercice précédent). De plus, du fait de conversions dans le cadre de l'emprunt convertible, le capital-actions a augmenté de 0,9 million de CHF (0 CHF l'exercice précédent) et les réserves issues d'apports en capital de 5,5 millions de CHF (0 CHF l'exercice précédent).
Au 31 décembre 2012, le capital-actions s'élevait à 180,1 millions de CHF composé de 6 208 913 actions nominatives d'une valeur nominale de 29,00 CHF chacune. Toutes les actions émises donnent droit au dividende et disposent d'une voix lors des assemblées générales de la société.
| Capital-actions | ||||
|---|---|---|---|---|
| Nom | Siège | Fonction | en milliers de CHF | Quote-part en% |
| Mobimo AG | Küsnacht | Société immobilière | 72 000 | 100,0 |
| Mobimo Management AG | Küsnacht | Société immobilière | 100 | 100,0 |
| LO Holding Lausanne-Ouchy SA1 | Lausanne | Groupe immobilier | 12 000 | 100,02 |
| JJM Participations SA | Lausanne | Société de participation | 6 001 | 100,0 |
| Immobilien Invest Holding AG1 | Glarus | Groupe immobilier | 150 | 75,33 |
En août 2012, Mobimo Holding AG a acquis 75,33% des actions d'Immobilien Invest Holding AG, Glarus.
Un capital conditionnel d'un montant maximum de 34,3 millions de CHF est constitué pour l'émission de 1 182 891 actions d'une valeur nominale de 29,00 CHF chacune et entièrement libérées (suppression du droit préférentiel des actionnaires), dont
a) une part pouvant aller jusqu'à un montant de 0,3 million de CHF par l'exercice d'options, accordée aux membres du Conseil d'administration de la société, aux collaborateurs des sociétés du groupe ainsi qu'à leurs proches;
b) une part pouvant aller jusqu'à un montant de 0,9 million de CHF par l'exercice des droits de souscription créés après le 5 mai 2010, accordée dans le cadre de la participation des collaborateurs;
c) une part pouvant aller jusqu'à un montant de 33,1 millions de CHF pour permettre l'exercice des droits de conversion et/ou d'option accordés en relation avec des obligations convertibles, des obligations à option, des obligations similaires ou d'autres instruments financiers de la société ou de sociétés du groupe. Pendant l'exercice 2012, 8 315 droits d'option ont été exercés.
Au 31 décembre 2012, il existe un capital-actions autorisé permettant au Conseil d'administration de relever le capital-actions de la société jusqu'à un montant maximal de 33,1 millions de CHF jusqu'au 6 avril 2013, par l'émission d'au maximum 1 141 150 actions nominatives d'une valeur de 29,00 CHF chacune et à libérer intégralement.
Jusqu'à hauteur de 33,1 millions de CHF, le capital conditionnel et le capital autorisé sont liés l'un à l'autre puisqu'en cas d'utilisation de ce capital autorisé, le capital conditionnel dont dispose le Conseil d'administration est diminué du même montant. L'inverse est aussi vrai: en cas d'utilisation de ce capital conditionnel, le même montant de capital autorisé n'est plus disponible. Le montant de 33,1 millions de CHF de capital-actions autorisé au 31 décembre 2012 permettant au Conseil d'administration d'augmenter le capital-actions est donc réduit du montant correspondant aux parts de l'emprunt convertible de 23,5 millions de CHF (capital conditionnel) encore en circulation.
Au 31 décembre 2012, la société détenait 8 744 actions propres. En sus des 1 747 actions détenues au 1er janvier, un total de 20 591 titres ont été acquis durant l'exercice à un prix moyen de 218,76 CHF. 4 108 actions ont été de nouveau émises en cours d'année, au prix de 219,58 CHF chacune. Dans le cadre de la rémunération du Conseil d'administration et de la direction, 9 486 actions ont été distribuées.
1 Sous-holding, pour un récapitulatif de toutes les sociétés du groupe, voir la note explicative n° 40 des comptes consolidés 2 Détenue directement à 64,3% et via JJM participations SA à hauteur de 35,7%
A la date de clôture du bilan, les actionnaires ci-après détenaient une part de plus de 3% des actions et des options de Mobimo Holding AG:
| 31 décembre | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Caisse de pension du Canton de Zoug | 3,38% | 3,40% |
| BlackRock, Inc. | 3,07% | – |
Durant l'exercice rapporté, les rémunérations ci-après ont été versées aux membres du Conseil d'administration, à des proches et à la direction (conformément à l'art. 663bis CO).
| Participations aux résultats Prestations pour |
||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Honoraires, | Prestations | travaux | ||||||
| Nom, fonction | salaires | Actions | en espèces | en actions | sociales | supplémentaires | Total 2012 | Total 2011 |
| Conseil d'administration | 1 092 | 286 | 0 | 0 | 50 | 0 | 1 428 | 1 476 |
| Urs Ledermann, président du CA1 | 480 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 480 | 480 |
| Brian Fischer, membre2 | 273 | 101 | 0 | 0 | 9 | 0 | 137 | 129 |
| Wilhelm Hansen, membre | 193 | 101 | 0 | 0 | 9 | 0 | 129 | 129 |
| Peter Schaub, membre | 150 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 150 | 162 |
| Paul Schnetzer, membre4 | non dét. | non dét. | non dét. | non dét. | non dét. | non dét. | non dét. | 48 |
| Georges Theiler, membre5 | 1703 | 0 | 0 | 0 | 11 | 0 | 181 | 175 |
| Daniel Crausaz, membre | 363 | 84 | 0 | 0 | 9 | 0 | 129 | 129 |
| Bernard Guillelmon, membre | 703 | 0 | 0 | 0 | 4 | 0 | 74 | 76 |
| Paul Rambert, membre | 1403 | 0 | 0 | 0 | 8 | 0 | 148 | 148 |
| Direction6 | 2 213 | 0 | 605 | 740 | 481 | 0 | 4 039 | 4 235 |
| Christoph Caviezel, CEO | 743 | 0 | 216 | 264 | 172 | 0 | 1 395 | 1 654 |
Les montants correspondent aux charges mentionnées dans les comptes consolidés de l'exercice (comptabilité d'engagement ou accrual accounting), à l'exception de la rémunération en actions, comptabilisée à sa valeur fiscale. Le paiement en actions de la direction s'est effectué en partant de l'hypothèse que la quote-part minimale de 55% serait mise en application conformément au règlement régissant les rémunérations.
¹ Les honoraires sont facturés par le biais de Ledermann Immobilien AG et couvrent également les prestations administratives fournies
² En août 2012, passage du comité d'audit et risques à la commission immobilière
³ La rémunération totale englobe à chaque fois aussi un versement au titre de frais à hauteur de 8 000 CHF
4 Jusqu'au mois d'avril 2011
5 Président de la commission immobilière à partir du mois d'avril 2011
6 A compter de novembre 2011, élargissement de la direction par l'intégration du responsable Investissements de tiers
Au 31 décembre 2012, les participations des membres du Conseil d'administration et de la direction sont les suivantes (indications conformément à l'art. 663c CO).
| Nombre d'actions | Nombre | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Nom, fonction | attribuées | approuvées | Options | Total 2012 | Total 2011 |
| Conseil d'administration | 56 546 | 0 | 1 299 | 57 845 | 52 569 |
| Urs Ledermann, président du CA | 34 650 | 0 | 89 | 34 739 | 31 060 |
| Brian Fischer, membre | 1 340 | 0 | 201 | 1 541 | 1 071 |
| Wilhelm Hansen, membre | 3 178 | 0 | 89 | 3 267 | 2 652 |
| Peter Schaub, membre | 832 | 0 | 89 | 921 | 921 |
| Georges Theiler, membre | 4 786 | 0 | 564 | 5 350 | 5 350 |
| Daniel Crausaz, membre | 1 706 | 0 | 89 | 1 795 | 1 283 |
| Bernard Guillelmon, membre | 5 622 | 0 | 89 | 5 711 | 5 711 |
| Paul Rambert, membre | 4 432 | 0 | 89 | 4 521 | 4 521 |
| Direction1 | 17 690 | 4 528 | 1 783 | 24 001 | 23 601 |
| Christoph Caviezel, CEO | 6 941 | 1 617 | 1 065 | 9 623 | 12 002 |
| Manuel Itten, CFO | 4 293 | 970 | 191 | 5 454 | 4 176 |
| Peter Grossenbacher, resp. Gestion portefeuille | 4 524 | 647 | 275 | 5 446 | 5 019 |
| Andreas Hämmerli, resp. Développement | 1 932 | 647 | 252 | 2 831 | 2 404 |
| Thomas Stauber, resp. Investissements de tiers | 0 | 647 | 0 | 647 | 0 |
Le 30 juin 2010, il a été émis un emprunt convertible de 175 millions de CHF arrivant à échéance le 30 juin 2014 et rémunéré à 2,125%. En 2012, des obligations d'une valeur nominale de 6,3 millions de CHF ont été converties, ce qui représente 3,63% du volume d'émission. Pour de plus amples détails, voir la note explicative n° 12 dans l'annexe aux comptes consolidés.
Le Conseil d'administration remplit les exigences liées à la gestion des risques au moyen du Comité d'audit et risques. La principale responsabilité du Comité d'audit et risques consiste à assister le Conseil d'administration dans ses fonctions en se chargeant des travaux de préparation, de clarification et d'examen. Les quatre domaines d'activité du Comité d'audit et risques sont:
Durant l'exercice rapporté, le Comité d'audit et risques a établi en collaboration avec la direction un inventaire des risques mentionnant les risques importants par secteur. Chaque risque est ainsi analysé en fonction du propriétaire («risk owner»), des répercussions et des mesures prises, puis évalué selon des critères de vraisemblance, de conséquences financières et de perte d'image. Si nécessaire, des mesures complémentaires sont définies pour gérer plus avant le risque évalué.
Mobimo Holding AG constitue un même groupe d'imposition avec Mobimo AG, Mobimo Management AG, O4Real AG, JJM Participations SA, LO Holding Lausanne-Ouchy SA et LO Immeubles SA, et assume une responsabilité solidaire pour les dettes correspondantes.
Dans le cadre d'un financement externe auprès d'une banque, Mobimo Holding AG a contracté auprès d'une société du groupe un cautionnement solidaire de 20 millions de CHF. Dans le cadre d'un financement externe également, Mobimo Holding AG s'est engagée, par le biais d'une déclaration de patronage, à s'assurer que Mobimo AG affiche des capitaux propres minimum de 100 millions de CHF. En outre, sur des projets de construction individuels, Mobimo Holding AG est engagée dans des cautionnements solidaires avec des sociétés du groupe pour des prestations (paiements) liées à des contrats d'entreprises au profit d'entrepreneurs totaux. Par ailleurs, Mobimo Holding AG a accordé à Mobimo AG des promesses de financement dans le cadre d'offres d'achat de terrains.
¹ A compter de novembre 2011, élargissement de la direction par l'intégration du responsable Investissements de tiers
| Montants en milliers de CHF | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Bénéfice reporté | 149 753 | 128 042 |
| Bénéfice de l'exercice | 43 349 | 21 711 |
| Dissolution de réserves issues d'apports en capital | 55 851 | 55 813 |
| Total à disposition de l'Assemblée générale | 248 953 | 205 566 |
| Le Conseil d'administration propose à l'assemblée générale d'affecter le bénéfice comme suit: | ||
| Versement d'un dividende sous forme de distribution issue des apports en capital de | 55 851 | 55 813 |
| Report à nouveau | 193 102 | 149 753 |
| Proposition d'utilisation du bénéfice, total | 248 953 | 205 566 |
| Distribution totale | 55 851 | 55 813 |
| ./. Part des réserves issues d'apports en capital | –55 851 | –55 813 |
Le Conseil d'administration propose à l'Assemblée générale le versement d'un dividende de 9,00 CHF par action, prélevé sur les réserves issues d'apports en capital.
Le niveau définitif de la dissolution des réserves issues d'apports en capital ou leur distribution dépend du nombre d'options exercées et des actions donnant droit à dividende émises en conséquence à la date de distribution. Si toutes les options exerçables à cette date n'ont pas été exercées, la dissolution ou la distribution issue des apports en capital est réduite d'autant.
Les éventuelles conversions d'obligations convertibles en actions jusqu'au jour du versement du dividende peuvent augmenter le nombre d'actions donnant droit au dividende et donc augmenter encore le montant de la distribution. La proposition d'affectation du résultat ne tient pas compte de cet effet.
Les 8 744 actions propres détenues à la date du bilan ne donnent pas droit au dividende. Le nombre d'actions donnant droit au dividende le jour de son versement peut différer en raison du rachat de nouvelles actions propres.
En notre qualité d'organe de révision, nous avons effectué l'audit des comptes annuels de Mobimo Holding AG, comprenant le bilan, le compte de résultat et l'annexe (pages 116–122), pour l'exercice arrêté au 31 décembre 2012.
La responsabilité de l'établissement des comptes annuels, conformément aux dispositions légales et aux statuts, incombe au Conseil d'administration. Cette responsabilité comprend la conception, la mise en place et le maintien d'un système de contrôle interne relatif à l'établissement des comptes annuels afin que ceux-ci ne contiennent pas d'anomalies significatives, que celles-ci résultent de fraudes ou d'erreurs. En outre, le Conseil d'administration est responsable du choix et de l'application de méthodes comptables appropriées, ainsi que des estimations comptables adéquates.
Notre responsabilité consiste, sur la base de notre audit, à exprimer une opinion sur les comptes annuels. Nous avons effectué notre audit conformément à la loi suisse et aux Normes d'audit suisses (NAS). Ces normes requièrent de planifier et réaliser l'audit pour obtenir une assurance raisonnable que les comptes annuels ne contiennent pas d'anomalies significatives.
Un audit inclut la mise en œuvre de procédures d'audit en vue de recueillir des éléments probants concernant les valeurs et les informations fournies dans les comptes annuels. Le choix des procédures d'audit relève du jugement de l'auditeur, de même que l'évaluation des risques que les comptes annuels puissent contenir des anomalies significatives, que celles-ci résultent de fraudes ou d'erreurs. Lors de l'évaluation de ces risques, l'auditeur prend en compte le système de contrôle interne relatif à l'établissement des comptes annuels, pour définir les procédures d'audit adaptées aux circonstances, et non pas dans le but d'exprimer une opinion sur l'efficacité de celui-ci. Un audit comprend, en outre, une évaluation de l'adéquation des méthodes comptables appliquées, du caractère plausible des estimations comptables effectuées ainsi qu'une appréciation de la présentation des comptes annuels dans leur ensemble. Nous estimons que les éléments probants recueillis constituent une base suffisante et adéquate pour former notre opinion d'audit.
Selon notre appréciation, les comptes annuels pour l'exercice arrêté au 31 décembre 2012 sont conformes à la loi suisse et aux statuts.
Nous attestons que nous remplissons les exigences légales d'agrément conformément à la loi sur la surveillance de la révision (LSR) et d'indépendance (art. 728 CO et art. 11 LSR) et qu'il n'existe aucun fait incompatible avec notre indépendance.
Conformément à l'art. 728a al. 1 chiff. 3 CO et à la Norme d'audit suisse 890, nous attestons qu'il existe un système de contrôle interne relatif à l'établissement des comptes annuels, défini selon les prescriptions du Conseil d'administration.
En outre, nous attestons que la proposition relative à l'emploi du bénéfice au bilan est conforme à la loi suisse et aux statuts et recommandons d'approuver les comptes annuels qui vous sont soumis.
KPMG SA
Reto Benz Reto Kaufmann Réviseur responsable
Expert-réviseur agréé Expert-réviseur agréé
Root/Lucerne, le 11 février 2013
Immeuble en développement Propriété par étage
Zurich, «Collina» Im Brächli 5 / 7/9
Le rapport sur la Corporate Governance reprend la structure de la directive de la SIX concernant les informations relatives à la Corporate Governance (DCG). Des renvois à d'autres parties du rapport de gestion sont employés pour éviter les répétitions. La version intégrale des statuts de Mobimo Holding aG en vigueur est disponible sur le site www.mobimo.ch à la rubrique «Corporate Governance» sous «Investor relations».
La structure juridique et les rapports de participation à 100 % du groupe Mobimo se présentent comme suit:
¹ Sous-holding; pour un récapitulatif de toutes les sociétés du groupe, voir la note explicative n° 42 des comptes consolidés ² Détenue directement à 64,3 %, et à hauteur de 35,7 % via JJM participations Sa
Données clés relatives aux participations majoritaires dans des sociétés non cotées:
| Capital social | Quote | ||
|---|---|---|---|
| Société | Domicile | milliers CHF | part en % |
| Mobimo Management AG | Küsnacht | 100 | 100,00 |
| Mobimo AG | Küsnacht | 72 000 | 100,00 |
| LO Holding Lausanne-Ouchy SA | Lausanne | 12 000 | 100,00 |
| LO Immeubles SA | Lausanne | 2 000 | 100,00 |
| JJM Participations SA | Lausanne | 6 001 | 100,00 |
| O4 Real AG | Lausanne | 1 000 | 100,00 |
| Immobilien Invest Holding AG | Glari | 150 | 75,33 |
| Petit Mont-Riond SA | Lausanne | 50 | 75,33 |
Sociétés immobilières, Mobimo AG et LO Immeubles SA procèdent à des achats et des ventes d'immeubles, à la construction de biens immobiliers et réalisent également ou font réaliser des rénovations de bâtiments. Elles évaluent toutes les activités connexes en toute autonomie, déterminent leurs stratégies avec l'aide de Mobimo Management AG, nomment les architectes, ingénieurs et planificateurs techniques, élaborent les concepts de base et surveillent les chantiers ainsi que les services des prestataires externes.
Mobimo Holding AG a acquis 75,33% des actions d'Immobilien Invest Holding AG, Glaris durant l'exercice sous revue. Immobilien Invest Holding détient 100% des actions de la société Petit Mont-Riond SA, Lausanne.
O4 Real AG et Petit Mont-Riond SA sont des sociétés immobilières, chacune propriétaire d'un immeuble à Lausanne.
Mobimo Management AG fournit des prestations de services d'ordre général aux autres sociétés du groupe.
Pure société de participation, JJM Participations SA détient des actions de LO Holding Lausanne-Ouchy SA.
La structure opérationnelle du groupe s'articule autour de deux axes: le secteur Gestion du portefeuille et le secteur Développement (voir aussi dans l'annexe aux comptes consolidés, point 1.5.3 Rapport financier par segment).
Le secteur Gestion du portefeuille se concentre sur la détention et la gestion, dans une perspective de long terme, des immeubles commerciaux et d'habitation dans le portefeuille propre.
Le secteur Développement est chargé, quant à lui, de l'étude et de la réalisation d'immeubles commerciaux et d'habitation pour compte propre ou pour des tiers. La première mise en location des immeubles commerciaux et d'habitation au moment où ils sont achevés et la vente de propriétés par étage relèvent également de sa compétence.
Les actionnaires suivants détenaient des parts importantes d'actions et d'options de Mobimo Holding AG au 31 décembre 2012:
| Caisse de pension du Canton de Zoug | 3,38% |
|---|---|
| BlackRock, Inc. | 3,07% |
Les avis suivants ont été publiés durant l'exercice sous revue, conformément à l'art. 20 LBVM:
– BlackRock, Inc. A annoncé le 7 décembre 2012 qu'en raison des 186 287 actions nominatives détenues et des 4 478 titres provenant de contrats de différence (CFD, Contracts for Difference), soit 190 765 titres au total, le groupe avait dépassé le seuil des 3% (3,07%).
Sur les 6 208 913 actions émises, 72% (4 461 272 actions) étaient effectivement inscrites au registre des actions au 31 décembre 2012. La position dispo représente ainsi environ 28%. Quelque 84% des actions inscrites sont détenues par des actionnaires suisses, dont 74% environ par des personnes morales. Sur l'ensemble des actions inscrites, les caisses de pension et les fondations détiennent à elles seules une part d'environ 36%.
Il n'existe aucune participation croisée.
Les modifications suivantes ont été apportées au capital en 2012:
| a) b) A c) A |
Distribution de 9,00 CHF par action provenant des réserves issues d'apports en capital; ugmentations de capital liées à l'exercice de droits d'option (valeur nominale de 29,00 CHF par action): 11 861 CHF en mars via l'émission de 409 nouvelles actions 217 210 CHF en avril via l'émission de 7 490 nouvelles actions 12 064 CHF en juin via l'émission de 416 nouvelles actions ugmentations de capital liées à l'exercice de droits de conversion (valeur nominale de 29,00 CHF par action): 737 470 CHF en avril via l'émission de 25 430 nouvelles actions 27 869 CHF en mai via l'émission de 961 nouvelles actions 91 292 CHF en juin via l'émission de 3 148 nouvelles actions 27 869 CHF en juillet via l'émission de 961 nouvelles actions |
||
|---|---|---|---|
| Total | Nombre d'actions |
Valeur nominale |
| Capital au 31 décembre 2012 | (milliers CHF) | nominatives | par action (CHF) |
|---|---|---|---|
| Capital-actions | 180 058 | 6 208 913 | 29.00 |
| Capital autorisé | max. 33 093 | 1 141 150 | 29.00 |
| Capital conditionnel | max. 34 304 | 1 182 891 | 29.00 |
L'évolution du capital est détaillée dans la note explicative n° 19 des comptes consolidés.
Les questions relatives au capital autorisé et conditionnel sont réglées aux art. 3a et 3b des statuts.
En ce qui concerne le capital autorisé, conformément à l'art. 3a des statuts, le Conseil d'administration peut, dans un délai de deux ans au plus, procéder à une augmentation du capital-actions en émettant au maximum 1 141 150 actions nominatives entièrement libérées. Sont autorisées les augmentations par le biais d'une prise ferme ainsi que les augmentations par montants partiels. Le montant émis, le type d'apport, les modalités d'exercice du droit de souscription, l'attribution des droits de souscription ainsi que la date du droit au dividende sont fixés par le Conseil d'administration. Les droits de souscription non exercés restent à la disposition du Conseil d'administration, qui les utilise dans l'intérêt de la société. Après l'acquisition, les nouvelles actions nominatives font l'objet de restrictions de transfert, conformément à l'art. 6 des statuts. Le droit de souscription des actionnaires est supprimé; les actions émises peuvent servir uniquement à l'acquisition ou au financement de l'acquisition de terrains ou à la reprise ou au financement de la reprise de sociétés, de parties de sociétés ou de participations. Si le Conseil d'administration émet des emprunts convertibles, des emprunts à option ou des emprunts similaires en vertu de la compétence que lui confère l'art. 3b des statuts (voir ci-dessous), il voit son droit d'augmenter le capital-actions au moyen du capital autorisé (art. 3a, al. 4 des statuts) retranché du montant alloué à cet effet. Au prix de conversion actuel, un maximum de 810 880 actions nominatives peuvent être émises sur la base du capital conditionnel dans le cadre de l'emprunt convertible.
A l'exclusion du droit de souscription des actionnaires, le capital-actions conditionnel peut être augmenté, en vertu de l'art. 3b des statuts, par l'émission d'au maximum 1 182 891 actions nominatives entièrement libérées. L'affectation est limitée comme suit: a) au max. 9711 actions nominatives entièrement libérées par l'exercice de droits d'option accordés aux membres du Conseil d'administration de la société et à des personnes qui leur sont proches ainsi qu'aux collaborateurs des sociétés du groupe, b) au max. 32 446 actions nominatives entièrement libérées par l'exercice de droits d'option dans le cadre des droits de souscription des collaborateurs créés après le 5 mai 2010 et c) au max. 1 140 734 actions nominatives entièrement libérées à des fins d'exercice de droits de conversion en relation avec les obligations convertibles émises par la société (cf. note explicative n° 12). L'acquisition des actions nominatives par l'exercice de droits d'option ainsi que le transfert ultérieur des actions nominatives sont tous deux soumis aux restrictions de transfert conformément à l'art. 6 des statuts. Depuis la dernière inscription au registre du commerce, le 25 avril 2012, d'actions émises à partir du capital-actions conditionnel, 416 actions nominatives supplémentaires issues de l'exercice de droits d'option ont été émises. A la date du bilan, 9 295 options restent ainsi en circulation, donnant droit à l'émission d'actions nominatives sur la base du capital conditionnel, conformément à l'art. 3b, let. a des statuts. Le plan en options en vigueur jusqu'au 31 décembre 2009 est décrit dans la note explicative n° 35 des comptes consolidés.
| Nombre | |||
|---|---|---|---|
| Total | d'actions | Valeur nominale | |
| Modifications | (milliers CHF) | nominatives | par action (CHF) |
| Capital-actions au 31. 12. 2008 | 204 230 | 4 345 323 | 47.00 |
| Capital-actions au 31. 12. 2009 | 192 035 | 5 053 552 | 38.00 |
| Capital-actions au 31. 12. 2010 | 148 804 | 5 131 170 | 29.00 |
| Capital-actions au 31. 12. 2011 | 178 933 | 6 170 098 | 29.00 |
| Capital-actions au 31. 12. 2012 | 180 058 | 6 208 913 | 29.00 |
| Capital autorisé au 31. 12. 2008 | 16 920 | 360 000 | 47.00 |
| Capital autorisé au 31. 12. 2009 | 18 687 | 491 771 | 38.00 |
| Capital autorisé au 31. 12. 2010 | 34 800 | 1 200 000 | 29.00 |
| Capital autorisé au 31. 12. 2011 | 33 978 | 1 171 650 | 29.00 |
| Capital autorisé au 31. 12. 2012 | 33 093 | 1 141 150 | 29.00 |
| Capital conditionnel au 31. 12. 2008 | 6 498 | 138 252 | 47.00 |
| Capital conditionnel au 31. 12. 2009 | 5 254 | 138 252 | 38.00 |
| Capital conditionnel au 31. 12. 2010 | 36 558 | 1 260 634 | 29.00 |
| Capital conditionnel au 31. 12. 2011 | 36 252 | 1 250 056 | 29.00 |
| Capital conditionnel au 31. 12. 2012 | 34 304 | 1 182 891 | 29.00 |
La note explicative n° 19 des comptes consolidés fournit des informations complémentaires concernant les modifications du capital.
Au 31 décembre 2012, le capital-actions se montait à 180058477 CHF composé de 6208913 actions nominatives entièrement libérées d'une valeur nominale de 29,00 CHF chacune, donnant toutes droit au dividende et à une voix. Il n'existe pas d'actions privilégiées ou à droit de vote.
Mobimo Holding AG n'a pas émis de bon de participation.
Mobimo Holding AG n'a pas émis de bon de jouissance.
La question des restrictions de transfert est réglée à l'art. 6 des statuts. Le Conseil d'administration peut refuser le transfert d'actions pour les raisons suivantes:
dérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger dépasse un tiers du nombre total des actions nominatives inscrites au registre du commerce. Cette limitation est également valable, sous réserve de l'art. 653c, al. 3 CO, en cas d'acquisition d'actions nominatives dans le cadre de l'exercice des droits de souscription, d'option et de conversion.
En ce qui concerne les nouveaux actionnaires, des vérifications sont effectuées quant aux critères «suisses» au sens de la loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger avant l'inscription au registre des actions afin de garantir le respect des limitations susmentionnées. Si leur caractère «suisse» ne peut être confirmé, l'inscription se fait – pour autant que toutes les autres conditions soient remplies – sans droit de vote, dans la catégorie des personnes à clarifier, tant que la limite d'un tiers des actionnaires n'est pas franchie et que l'inscription de l'actionnaire étranger n'entraîne aucun autre risque pour la société de ne plus être en mesure de faire la preuve de la dominance suisse, par exemple un durcissement de la pratique de l'autorité de surveillance.
Au 31 décembre 2012, 11,3% des actions figuraient au registre des actions comme détenues par des actionnaires avec droit de vote qualifiés d'«étrangers» au sens des dispositions ci-dessus. Les statuts ne spécifient aucune règle concernant l'inscription de nominees. Le Conseil d'administration a édicté les principes ci-après dans le règlement concernant la tenue du registre des actions, la reconnaissance de la qualité d'actionnaire et l'inscription au registre de Mobimo Holding AG. Les inscriptions de nominees sont effectuées dans les conditions suivantes: a) sans indication du nom, du siège/adresse et de la position en actions des actionnaires pour le compte desquels le nominee détient des actions, le nominee est inscrit dans le registre des actions en tant qu'actionnaire avec droit de vote à hauteur d'un taux de reconnaissance de 2% max. des actions nominatives inscrites au registre du commerce; b) si le nom, le siège, l'adresse ou la position en actions ne sont pas indiqués, un nominee ne peut faire inscrire en tant qu'actions assorties de droit de vote que 0,25% du capital-actions inscrit au registre du commerce pour un seul et même acquéreur et c) le nominee doit conclure avec la société un accord qui régit précisément les droits et obligations. La somme de toutes les inscriptions de nominees ne doit pas dépasser 10% de toutes les actions inscrites au registre du commerce. La société n'inscrit plus aucun nouveau nominee dès lors que cette limite de 10% est dépassée. A la date de clôture du bilan, la proportion d'inscriptions de nominees s'élevait à 5,8%. Les restrictions précitées s'appliquent par ailleurs (clause de 5% et part maximum d'actions étrangères sans limitation des droits de vote). Aucune inscription n'a été refusée durant l'exercice rapporté. Les statuts ne spécifient aucune règle concernant l'abolition de privilèges statutaires (il n'existe d'ailleurs aucun privilège de cette nature) ou l'abolition de restrictions de transfert. Les dispositions du CO s'appliquent par conséquent.
La société a émis le 30 juin 2010 un emprunt convertible aux conditions suivantes:
Volume: 175 millions de CHF
Taux d'intérêt: 2,125% par an, payable chaque année le 30 juin, la première fois en 2011.
Durée de 4 ans (du 30 juin 2010 au 30 juin 2014). Prix de conversion de 207,99 CHF (adapté suite à l'augmentation de capital de 2011; le prix de conversion avant l'augmentation de capital s'élevait à 210,37 CHF).
Les obligations convertibles sont négociées à la SIX Swiss Exchange à Zurich dans le segment obligataire (symbole: MOB10 / numéro de valeur: 11299133 /ISIN: CH0112991333, Bloomberg: MOBIMO Corp.). Chaque obligation convertible d'une valeur nominale de 5 000 CHF est convertible en actions nominatives jusqu'à sept jours de négoce avant son échéance, au prix de conversion de 207,99 CHF par action (sous réserve d'éventuels ajustements conformément aux conditions publiées, et notamment à la clause antidilutive). A la date de clôture du bilan, un maximum 810 880 actions nominatives peuvent encore être émises à ce prix de conversion. Les nouvelles actions nominatives sont couvertes avec du capital conditionnel de la société.
L'éventuel exercice de droits de conversion entraîne une dilution du bénéfice par action. L'emprunt convertible peut être remboursé à tout moment de manière anticipée si plus de 85% de son montant initial sont convertis et/ou remboursés ou si, à partir du 21 juillet 2013, le cours de clôture de l'action nominative de Mobimo Holding AG à la SIX Swiss Exchange (SIX) représente au moins 130% du prix de conversion durant une période de 20 jours de négoce consécutifs (voir note explicative n° 12).
Au 31 décembre 2012, seules les 9295 options sur des actions Mobimo attribuées aux membres du Conseil d'administration, à leurs proches et à la direction étaient en circulation. Celles-ci permettent l'acquisition d'un même nombre d'actions nominatives entièrement libérées. Les détails y relatifs sont décrits dans la note explicative n° 37 des comptes consolidés.
Urs Ledermann est né le 14 juillet 1955 à Brougg. Il termine son apprentissage commercial dans une société d'import-export en 1974 et occupe ensuite différents postes dans les secteurs de l'acier, de l'emballage et de l'alimentation. En 1977, il fonde sa propre société – Ledermann AG, personalberatung – à Zurich. En 1990, la société est organisée sous forme de holding et la direction partagée entre trois partenaires. En 1992, Urs Ledermann vend l'agence principale de Zurich pour se consacrer aux cinq agences sous direction familiale à Genève, Berne, St-Gall, Lugano et Lucerne.
La société Urs Ledermann & Partner AG, Unternehmens- und personalberatung est fondée en 1993 à Zurich. Urs Ledermann vend cette société à un partenaire en 2002 pour se consacrer exclusivement à des mandats exigeants dans les secteurs de l'immobilier et de la banque.
Aujourd'hui, Urs Ledermann s'occupe essentiellement de la société Ledermann AG Beteiligungen & Immobilien, fondée en 1983 à Zurich puis fusionnée pour former Ledermann Immobilien AG, mais aussi de l'entreprise familiale Cleaning Store Company AG (un leader du nettoyage textile, fondé en 1957 à Zurich). Il se concentre aussi sur la recherche, l'analyse, la planification, l'achat et la vente ainsi que la gestion de son propre portefeuille d'immeubles locatifs et commerciaux dans la région de Zurich.
Urs Ledermann exerce différents mandats d'administrateur dans ses propres entreprises et dans des sociétés tierces. Il siège notamment aux conseils d'administration de Sada AG Zurich, de SCM Strategic Capital Management AG ainsi que de Domicilium Verwaltung AG et est membre de la commission immobilière de Gaydoul Group. Il officie en outre comme conseil immobilier pour différentes caisses de pension.
Membre du Conseil d'administration de Mobimo Holding AG depuis 2003, Urs Ledermann le préside depuis 2008. Il exerce en outre la fonction de président du conseil d'administration de LO Holding Lausanne-Ouchy SA depuis le 17 décembre 2009 et de président du conseil d'administration d'O4 Real AG depuis le 4 mai 2010. Il siège en outre aux conseils d'administration de Mobimo AG et de Mobimo Management AG.
Ingénieur d'exploitation diplômé EPF, entrepreneur, de nationalité suisse, domicilié à Lucerne
Georges Theiler est né le 20 mai 1949 à Lucerne. Il passe sa maturité à Lucerne et poursuit ses études à I'EPFZ jusqu'en 1976. Après avoir exercé une activité de conseiller dans le domaine de la planification hospitalière pendant deux ans, il prend la direction de l'entreprise générale de construction Theiler + Kalbermatter T+K Bau AG à Lucerne, en tant que président de la direction et membre du conseil d'administration. L'entreprise, forte d'un effectif de 250 collaborateurs, est spécialisée dans le bâtiment, la construction de tunnels, les activités d'entreprise générale ainsi que dans le développement et la gestion immobilière. Elle est rachetée par Batigroup SA en 1997.
Depuis 1997, Georges Theiler détient la société GTconsulting, spécialisée dans les mandats de conseil et les mandats d'administrateur. Conseiller national PLR depuis 1995, il est élu pour représenter le canton de Lucerne au conseil des Etats en 2011. Il siège au Conseil d'administration de Mobimo Holding AG depuis 2000.
Ingénieur, Master of Business Administration, de nationalité suisse, domicilié à St-Sulpice
Daniel Crausaz est né le 28 mai 1957 à Aarau. Ingénieur diplômé de I'EPFL, il est également titulaire d'un MBA de la HEC de Lausanne. Ingénieur de 1983 à 1985 au sein de Félix constructions SA, Bussigny, il travaille ensuite jusqu'en 1989 chez Bonnard & Gardel Ingénieurs conseils Lausanne SA. En 1990, il entre au service de la Banque cantonale Vaudoise et y est nommé directeur général en 1997. Depuis 2003, Daniel Crausaz est consultant indépendant et exerce divers mandats pour ses clients en Suisse romande. Depuis 2008, il est délégué d'Agrifert SA, une société internationale de négoce de matières premières. Il siège en outre aux conseils d'administration de Cadar SA, de Zimal SA, de Cormela SA, de C.I.E.L. société coopérative et d'EP Electricité SA. Daniel Crausaz siège au conseil d'administration de LO Holding Lausanne-Ouchy SA depuis 1999 et au Conseil d'administration de Mobimo Holding AG depuis le 17 décembre 2009.
Avocat et expert fiscal diplômé fédéral, de nationalité suisse, domicilié à Langnau am Albis (ZH)
Brian Fischer est né le 27 janvier 1971 à Melbourne en Australie. Il passe sa maturité à Davos en 1990 et poursuit ses études à l'Université de Berne jusqu'en 1996. De 1997 à fin 2000, il travaille en tant que conseiller fiscal et juridique chez Pricewaterhousecoopers SA.
Début 2001, il rejoint le pôle Investment Banking de la Banque Vontobel SA pour y diriger depuis le service chargé des gérants de fortune indépendants. Il y siège au conseil d'administration depuis 2008 et est membre du Conseil d'administration de Mobimo Holding AG en tant que personne privée indépendante de la banque. En 2012, Brian Fischer est passé du Comité d'audit et risques à la commission immobilière au sein du Conseil d'administration de Mobimo Holding AG.
Ingénieur, Master en énergie, Master of Business Administration, binational suisse français, domicilié à Berne
Bernard Guillelmon est né le 5 novembre 1966 à Zurich. Au terme de sa scolarité, il suit des études d'ingénieur en microtechnique à l'EPFL et y décroche un master en énergie. Il est également titulaire d'un MBA avec mention à I'INSEAD de Fontainebleau. De 1990 à 1998, il est ingénieur et chef de département au service des FMB SA, où il dirige plusieurs projets de réorganisation de grande envergure.
Après un bref intermède comme consultant indépendant, il entre au service des CFF en 2001, en tant que responsable de l'unité Energie. Il y occupe plusieurs postes de direction par la suite, notamment ceux de responsable adjoint des infrastructures et de responsable de la gestion opérationnelle. CEO de BLS SA depuis le 1er juillet 2008, il est membre du conseil d'administration de LO Holding Lausanne-Ouchy SA depuis 2005. Il siège également au conseil d'administration de JJM Holding à Lausanne et, depuis le 17 décembre 2009, au Conseil d'administration de Mobimo Holding AG.
Licencié en sciences économiques, consultant d'entreprise, de nationalité suisse, domicilié à Bâle
Wilhelm Hansen est né le 30 août 1953 à Mönchengladbach (Allemagne). Après la maturité, il étudie l'économie à l'Université de St-Gall et à l'Université de Bâle et y obtient sa licence.
Il travaille pendant 25 ans dans le secteur des placements de capitaux (en tant que conseiller en placement auprès de l'ancienne UBS, responsable du service Titres de Bâloise Assurances et associé de la banque privée Baumann & Cie) avant de se spécialiser, à partir de 2002, dans le secteur du développement d'organisation et de stratégie et dans la corporate governance en tant que consultant d'entreprise indépendant. Il exerce par ailleurs différents mandats. Il est aujourd'hui membre du conseil de banque de la Banque cantonale de Bâle-Campagne, vice-président du conseil d'administration de Scobag Privatbank AG et membre du conseil d'administration de Tareno AG et de Tarimo AG. Il siège au Conseil d'administration de Mobimo Holding AG depuis 2008.
Architecte diplômé EPF, de nationalité suisse, domicilié à Lausanne
Paul Rambert est né le 5 janvier 1945 à Zurich. Après ses études d'architecture à l'EPF et un stage d'une année à Harvard, il occupe plusieurs postes à responsabilité au sein de Suter + Suter à Bâle. De 1993 à 1997, il fait partie de la direction de Zschokke AG. Il prend ensuite les rênes de LO Holding Lausanne-Ouchy SA à Lausanne, de 1998 à 2009. Il occupe le poste de conseiller immobilier de sa sociétés Immopoly Sàrl à Lausanne.
Président des conseils d'administration du Parking du Centre SA et de Flonplex SA à Lausanne, il est également membre des conseils d'administration de LO Holding Lausanne-Ouchy SA, de Securitas AG à Berne, de Fürstenhof SA à Pully et de Solvalor Fund Management SA à Lausanne. Il siège également au conseil de la Fondation Métropole à Lausanne. Il est membre du Conseil d'administration de Mobimo Holding AG depuis le 17 décembre 2009.
Avocat, de nationalité suisse, domicilié à Uster ZH
Peter Schaub est né le 4 décembre 1960 à Zurich. Sa maturité en poche, il étudie la jurisprudence à l'Université de Zurich et y passe sa licence en 1987. De 1987 à 1988, il travaille en tant que juriste au cabinet d'avocats Schellenberg Wittmer à Zurich et obtient son brevet d'avocat zurichois en 1990. De 1990 à 1993, il travaille en tant que taxateur fiscal pour le Canton de Zurich et depuis 1994, il est associé du cabinet d'avocats et de conseillers fiscaux Weber Schaub & Partner à Zurich.
Peter Schaub exerce par ailleurs différents mandats d'administrateur: il préside notamment le conseil d'administration de CPH Chemie + Papier Holding AG à Perlen, est vice-président du conseil d'administration d'UBV Uetikon Betriebs- und Verwaltung AG à Uetikon am See et membre de celui de Rüegg Cheminée Holding AG à Zumikon. Il est membre du Conseil d'administration de Mobimo Holding AG depuis 2008.
Président honoraire de Mobimo Holding AG, initiateur du groupe Mobimo, Alfred Meili y a exercé les fonctions de président du Conseil d'administration jusqu'en 2008.
Laurent Rivier est président honoraire de LO Holding Lausanne-Ouchy SA dont il a été président du conseil d'administration de 2000 à 2009.
Ils ont tous deux été nommés présidents honoraires en reconnaissance de leurs mérites et des services rendus. Ce titre ne leur confère toutefois pas le droit de siéger au Conseil d'administration, ni aucun des droits ou devoirs propres aux membres du conseil d'administration et, en particulier, aucune prétention à des honoraires ou à quelque autre rémunération que ce soit.
Mobimo Holding AG a conclu une convention spéciale avec tous les membres du Conseil d'administration et de la direction en vue d'éviter tout conflit d'intérêts. Dans cette convention, les membres du Conseil d'administration et de la direction s'engagent notamment:
A titre privé et par l'intermédiaire de sa société Ledermann Immobilien AG, Urs Ledermann détient son propre portefeuille immobilier, essentiellement des biens immobiliers situés dans la ville de Zurich. Des dispositions organisationnelles et contractuelles ont été prises en conséquence pour tenir compte du risque de conflit d'intérêts.
Georges Theiler, membre du cconseil d'administration d'Ascenseurs Schindler (Suisse) SA, exerce des activités de consultant pour Implenia SA.
Wilhelm Hansen est membre du conseil de banque de la Banque cantonale de Bâle Campagne et détient 20% des actions de Tarimo AG à Bâle. Ces sociétés financent et/ou détiennent des biens immobiliers. Il siège par ailleurs aux conseils d'administration de l'Hôpital cantonal de Bâle-Campagne, de Psychiatrie Baselland et de Sugro Holding SA Reinach.
Peter Schaub préside le conseil d'administration de CPH Chemie + Papier Holding AG et est vice-président du conseil d'administration d'UBV Uetikon Betriebs- und Management AG. Ces deux sociétés sont propriétaires d'immeubles commerciaux et en développement et d'immeubles de placement.
Daniel Crausaz exerce des mandats d'administrateur auprès de Cadar SA et de Zimal SA.
Bernard Guillelmon est président du conseil d'administration de BLS Cargo SA et membre du conseil d'administration de RAlpin AG. Il est aussi membre du comité directeur et du comité de l'Union des transports publics (UTP) à Berne.
Paul Rambert est conseiller immobilier de sa société Immopoly Sàrl à Lausanne.
Mises à part les activités susmentionnées, les autres membres du Conseil d'administration de Mobimo Holding AG n'exercent aucun mandat de direction ou de surveillance dans des sociétés suisses ou étrangères d'envergure, ni dans des établissements ou fondations de droit privé ou public. Ils n'assument par ailleurs aucune fonction de direction ou de conseil à titre permanent auprès de grands groupes d'intérêts suisses ou étrangers.
Il n'existe pas de participation croisée dans des conseils d'administration de sociétés cotées en Bourse.
Le Conseil d'administration de Mobimo Holding AG se compose d'au moins trois membres, toujours élus pour une durée d'un an à l'occasion de l'assemblée générale. Il était composé de huit membres durant l'exercice considéré. L'objectif est de l'abaisser à six ces prochaines années. Le mandat des membres du Conseil d'administration expire le jour de l'assemblée générale ordinaire au cours de laquelle se déroule l'élection. Ils sont immédiatement rééligibles à l'expiration de leur mandat.
Le Conseil d'administration se constitue lui-même et a nommé Urs Ledermann à la fonction de président et Georges Theiler à celle de vice-président.
Il peut délibérer valablement lorsque la majorité des membres sont présents et prend ses décisions à la majorité des voix.
Cinq réunions ordinaires et deux téléconférences ont eu lieu au total en 2012. Les réunions ordinaires se sont tenues sur une journée. Le Conseil d'administration a toujours siégé au complet, à deux exceptions près.
Le CEO, le CFO et les autres membres de la direction participent parfois aux réunions du Conseil d'administration. Celui-ci commence toutefois toujours par siéger à huis clos. Le cas échéant, le président peut décider d'impliquer des collaborateurs ou des conseillers externes pour examiner des sujets spécifiques. Dans un souci de bonne gouvernance, il est prévu de soumettre le travail du Conseil d'administration à une évaluation externe en 2013.
Le Conseil d'administration dispose de trois commissions: la commission immobilière, le Comité d'audit et risques et la commission chargée des rémunérations. Les buts, les devoirs et obligations ainsi que les compétences de ces commissions sont fixés dans un règlement complémentaire au règlement d'organisation. En 2012, le Comité d'audit et risques a tenu quatre réunions, contre sept pour la commission immobilière et trois pour la commission chargée des rémunérations.
La commission immobilière a pour tâche de garantir la bonne mise en application des objectifs stratégiques d'investissement et de désengagement fixés annuellement par le Conseil d'administration. Les compétences du Conseil d'administration, de la commission immobilière et de la direction en ce qui concerne les acquisitions et les ventes sont définies dans le règlement d'organisation de Mobimo Holding AG, et résumées ci-après. La commission immobilière a pour vocation d'offrir au Conseil d'administration une expertise immobilière aussi complète que possible
La commission immobilière remplit trois fonctions, à savoir:
Les obligations et compétences attribuées au Conseil d'administration en vertu du règlement d'organisation et de la législation applicable lui incombent dans son ensemble en tant qu'organe.
Le Comité d'audit et risques, quant à lui, exerce une fonction de surveillance. Il est habilité à demander d'engager toutes les mesures qui lui semblent nécessaires à l'exercice de ses fonctions et dispose d'un accès direct à tous les documents, de même qu'à tous les collaborateurs et aux réviseurs. La principale responsabilité du Comité d'audit et risques consiste à assister le Conseil d'administration dans ses tâches en se chargeant des travaux préparatoires, des examens et des éclaircissements. Les quatre domaines d'activité du Comité d'audit et risques sont:
La commission chargée des rémunérations examine toutes les questions liées à la politique et au système de rémunération, ce qui inclut notamment le rapport de rémunération à l'intention des actionnaires et l'établissement de budgets pour la rémunération de l'ensemble des collaborateurs et les rémunérations individuelles destinées aux membres du Conseil d'administration et de la direction.
La commission chargée des rémunérations ne possède pas de compétences décisionnelles. Elle procède à des examens dont elle livre les résultats au Conseil d'administration et soumet les demandes correspondantes à l'ensemble du Conseil d'administration.
Les principes de la haute direction, y compris la règlementation des compétences, sont fixés dans le règlement d'organisation de la société. Le Conseil d'administration assume la haute direction de la société et surveille la direction. Il représente la société vis-à-vis de l'extérieur et prend toutes les décisions qui ne sont pas réservées à un autre de ses organes en vertu de la loi, des statuts ou du règlement. En complément à ses attributions inaliénables en vertu de l'art. 716a CO et afin de les concrétiser, le Conseil d'administration assume en outre les fonctions et compétences suivantes:
La direction assure la conduite des sociétés du groupe via les membres du Conseil d'administration et/ou de la direction dans le strict respect de la réglementation des compétences et des règlements d'organisation locaux.
Le pouvoir de décision concernant les transactions immobilières portant sur une somme globale supérieure à 30 millions de CHF revient au Conseil d'administration de Mobimo Holding AG et celui portant sur les sommes de 10 à 30 millions de CHF à la commission immobilière. Les décisions opérationnelles concernant des transactions immobilières portant sur un volume d'investissement jusqu'à 10 millions de CHF sont déléguées à la direction.
Des réunions de coordination et d'information ont lieu toutes les deux semaines entre le président du Conseil d'administration et le CEO. La commission immobilière a, pour sa part, tenu sept séances au cours de l'exercice sous revue, mais son président peut à tout moment convoquer des réunions supplémentaires. Le CEO participe habituellement à toutes les réunions. Chaque réunion fait l'objet d'un procès verbal qui est remis à tous les membres du Conseil d'administration. Le Conseil d'administration est en outre informé de la marche des affaires par un rapport mensuel.
La commission chargée des rémunérations s'est réunie à trois reprises en 2012.
Au cours de l'exercice, le Comité d'audit et risques a tenu quatre séances. Il y étudie notamment les comptes semestriels et annuels, les rapports des réviseurs externes et des experts externes, les principales questions ayant trait aux techniques de présentation des comptes ou d'ordre juridique, fiscal et règlementaire ainsi que d'autres rapports nécessaires ainsi que la gestion du risque et le SCI.
Le Comité d'audit et risques permet au Conseil d'administration de remplir les exigences liées à la gestion des risques. La principale responsabilité du Comité d'audit et risques consiste à assister le Conseil d'administration dans ses fonctions en se chargeant des travaux de préparation, de clarification et d'examen. Une fois par exercice, le Comité d'audit et risques établit, en collaboration avec la direction, un inventaire des risques récapitulant les principaux risques par secteurs. Chaque risque est analysé en fonction du propriétaire («risk owner»), des répercussions et des mesures prises, puis évalué selon des critères de vraisemblance, de conséquences financières et de perte d'image. Si nécessaire, des mesures complémentaires sont définies pour gérer plus avant le risque évalué.
Le président du Comité d'audit et risques peut à tout moment convoquer des réunions supplémentaires. Selon les besoins, le Comité d'audit et risques peut inviter des membres de la direction, d'autres collaborateurs, des conseillers ou des réviseurs externes à participer à ses réunions ou les prier de se réunir avec ses membres ou conseillers. En règle générale, le CFO participe à toutes les réunions. Chaque réunion fait l'objet d'un procès verbal, remis à l'ensemble du Conseil d'administration. Chaque trimestre, l'ensemble du Conseil d'administration est informé en détail au moyen d'un rapport de gestion sur la situation financière/budgétaire, l'évolution des risques et des progrès réalisés dans la poursuite des objectifs, les activités projetées dans les domaines opérationnel et administratif ainsi que la situation du personnel. Ces informations portent d'une part sur les évolutions et événements survenus depuis le dernier rapport de gestion, d'autre part sur les développements attendus et les activités projetées. La direction est présente aux réunions du Conseil d'administration afin de rendre compte des sujets inscrits à l'ordre du jour, répondre aux questions générales et fournir les renseignements nécessaires.
Eu égard à la taille de la société, il n'est pas opportun de prévoir une révision interne formelle. Le contrôle interne et la gestion du risque sont pris en charge par le secteur Controlling.
La mise en application des modifications du contexte réglementaire et des modalités de présentation des comptes est assurée en temps utile avec le réviseur externe. Le réviseur externe et l'expert immobilier sont également consultés régulièrement pour évaluer les transactions de grande envergure.
CEO, docteur en droit, avocat, de nationalité suisse, domicilié à Horgen
Originaire de Laax (GR), Christoph Caviezel est né le 19 août 1957. Après le gymnase à Coire, il obtient sa licence en droit en 1980 à Fribourg.
Il obtient ensuite le brevet d'avocat dans le canton des Grisons, puis son doctorat en droit en 1988. Après quelques années de pratique en tant qu'avocat, il prend les rênes de la division immobilière des CFF à Lucerne, en 1986. En 1995, il rejoint la société cotée Intershop Holding AG, dont il devient, en 1999, membre de la direction et responsable de l'immobilier en Suisse. Il est nommé CEO d'Intershop en 2001 et siège au conseil d'administration depuis 2003.
Christoph Caviezel est CEO du groupe Mobimo depuis le 1er octobre 2008, où il dirige directement la division Achat et désengagement. Il siège également au comité d'investissement de la Fondation de placement de fonds immobiliers à l'étranger (AFIAA), à Zurich. Il est en outre président des conseils d'administration de Mobimo AG et de Mobimo Management AG depuis le 25 mars 2009. Depuis le 17 décembre 2009, il siège au conseil d'administration de LO Holding Lausanne-Ouchy SA et de LO Immeubles SA et préside celui de JJM Participations SA. Il siège aussi au conseil d'administration de O4 Real AG depuis le 4 mai 2010 et préside celui d'Immobilien Invest Holding AG depuis le 24 août 2012 ainsi que celui de Petit Mont-Riond SA depuis le 29 août 2012.
CFO, économiste d'entreprise HES, de nationalité suisse, domicilié à Zurich
Manuel Itten est né le 3 octobre 1965 à Zurich. Après une formation commerciale et artistique, il travaille plusieurs années avant d'étudier l'économie d'entreprise dans une HES. A la suite de son activité dans le domaine de la révision et du conseil, il devient responsable du controlling de Livit AG, pendant plusieurs années.
Il rejoint Mobimo en 2004. Chargé du controlling jusqu'en février 2009, il occupe le poste de CFO depuis mars 2009. Il est membre des conseils d'administration de Mobimo AG et de Mobimo Management AG depuis le 25 mars 2009. Il siège aussi au conseil d'administration de LO Holding Lausanne-Ouchy SA, de LO Immeubles SA et de JJM Participations SA depuis le 17 décembre 2009, de O4Real AG depuis le 4 mai 2010, du Parking du Centre SA depuis le 2 mars 2010 et de Flonplex SA depuis le 17 mars 2010.
Responsable Gestion du portefeuille, titulaire d'un Master of Advanced Studies in Real Estate Management (MREM) de la Zürcher Fachhochschule et agent fiduciaire immobilier diplômé, de nationalité suisse, domicilié à Weisslingen (ZH)
Peter Grossenbacher est né le 10 novembre 1969 à Schaffhouse. Après une formation de base dans la construction et l'obtention de son diplôme de chef de chantier, il occupe diverses fonctions d'encadrement dans le secteur de la construction et de l'immobilier.
Il entre chez Mobimo en 2002. Durant cinq ans, il dirige le secteur Gestion de projets, avec pour mission principale le développement et la réalisation de logements haut de gamme bénéficiant d'emplacements de premier ordre et bâtis selon des normes environnementales strictes. Depuis juillet 2008, Peter Grossenbacher est responsable Gestion du portefeuille
Responsable Développement, architecte diplômé ETS, de nationalité suisse, domicilié à Scheuren (BE)
Andreas Hämmerli est né le 22 juin 1957 à Brüttelen (BE). Après avoir obtenu son diplôme d'architecte ETS, il assume diverses fonctions dans le domaine de l'architecture (développement, gestion de projet, commercialisation, direction d'un bureau d'architectes) sur une période de douze ans. Chez Göhner Merkur AG, il dirige le secteur du commerce immobilier et gère les désengagements immobiliers ainsi que la conduite et la restructuration d'une partie de l'entreprise générale. En tant que membre de la direction de Livit SA, il prend ensuite la tête du secteur Conseil immobilier pour la Suisse (développement, commerce immobilier, fiducie de construction et premières mises en location).
Plus récemment, il assure notamment la bonne marche du développement, de la réalisation et de la direction du D4 Business Center Luzern de Suva Asset Management à Root (LU).
Il est à la tête du domaine Développement depuis le 1er octobre 2008 et assume la responsabilité de toutes les activités de développement immobilier, de réalisation et de vente d'immeubles.
Responsable Investissements de tiers, ingénieur civil diplômé EPF/SIA, de nationalité suisse, domicilié à Meilen (ZH)
Thomas Stauber est né le 30 octobre 1964 à Zurich. Après le gymnase à Zurich, il passe son diplôme d'ingénieur civil à l'EPFZ. Il suit ensuite une formation post-grade en sciences de gestion et de production à l'institut BWI de l'EPFZ et prend part en 2002 aux «Schweizer Kurse für Unternehmensführung» (SKU).
Après quelques années d'activité en qualité d'ingénieur civil chargé de la gestion de projets, Thomas Stauber assume pendant cinq ans, pour le compte de Sony Berlin GmbH, la responsabilité de maître d'ouvrage pour la planification technique et la réalisation du Sony Center sur la Potsdamer Platz de Berlin.
En 2000, il revient en Suisse en tant que membre de la direction chargé du développement de projets au sein de l'entreprise de planification générale tk3 AG, avant d'assumer diverses fonctions d'encadrement, à titre de directeur dans l'entreprise générale Bauengineering AG, à Zurich.
En 2004, il rejoint l'entreprise cotée Allreal Generalunternehmung AG qui, plus tard, le nomme membre de la direction en charge de la division Acquisition et développement de projets.
Depuis le 1er novembre 2011, il est à la tête du domaine d'activité nouvellement créé «Investissements de tiers» et dirige à ce titre le développement, la réalisation et la vente de biens immobiliers pour des investisseurs tiers. Ce domaine d'activité est rattaché au secteur Développement.
Les membres de la direction n'exercent par ailleurs pas de fonction de direction ou de conseil à titre permanent pour le compte de grands groupes d'intérêts suisses et étrangers, ni aucune fonction officielle ou politique.
Il n'existe pas de contrat de management avec des tiers. Les sociétés du groupe et Mobimo Management AG ont conclu entre elles des conventions de prestation de services.
Le rapport de rémunération expose la politique encadrant les rémunérations et le programme d'intéressement. Il présente également la rémunération des membres du Conseil d'administration et de la direction au titre de l'exercice 2012, qui est aussi une composante des comptes consolidés (notes explicatives n° 35 et 39) et des comptes annuels de Mobimo Holding AG (annexe 7).
Conformément à l'art. 20 des statuts, les membres du Conseil d'administration ont droit à une juste rémunération de leurs activités, rémunération que le Conseil d'administration fixe lui-même. Depuis 2009, la rémunération du Conseil d'administration ne consiste plus qu'en une rémunération fixe de nature modulaire, en fonction de l'activité de ses membres. La rémunération se compose d'un montant de base de 70 000 CHF par an, auquel s'ajoutent des suppléments fixes pour la participation à un comité du Conseil d'administration (70 000 CHF pour le comité d'investissement et 50 000 CHF pour le Comité d'audit et risque), pour la présiden ce du Conseil d'administration (340 000 CHF) ainsi que pour la présidence d'un comité du Conseil d'administration (30 000 CHF). Ce système permet de garantir une rémunération qui tient compte tant de la charge de travail que des responsabilités. Entériné par le Conseil d'administration pour une période indéterminée, il a été retenu dans un règlement de rémunération. Aucune modification n'y a été apportée en 2012. A compter de l'exercice 2013, une rémunération fixe de 10 000 CHF par an sera versée aux membres de la commission des rémunérations et une rémunération fixe de 15 000 CHF par an à son président. Les membres du Conseil d'administration participent par ailleurs aux performances à long terme de l'entreprise, dans la mesure où la rémunération peut être perçue entièrement ou en partie sous forme d'actions de Mobimo Holding AG. La part de la rémunération totale touchée en actions est fixée chaque année par le Conseil d'administration.
L'achat se fait au cours moyen sur les 20 jours qui précèdent la date d'octroi, déduction faite de la retenue fiscale calculée sur la base de la période de blocage effective. Les actions émises sont assorties d'un délai de blocage qui est normalement de cinq ans. Le délai de blocage des actions et la date d'octroi sont fixés chaque année par le Conseil d'administration (voir également la note explicative n° 39 des comptes consolidés et l'annexe 7 aux comptes annuels de Mobimo Holding AG). En 2012, 1 742 actions au total ont été attribuées au Conseil d'administration au titre de la rémunération fixe. La retenue fiscale appliquée au cours moyen sur les 20 jours pour le décompte 2012 s'élevait à 25,274%.
La rémunération de la direction se compose d'une partie fixe et d'une partie variable qui est fonction de la marche des affaires et qui est définie en fonction du bénéfice consolidé de l'exercice après déduction d'un seuil minimal (hurdle, cf. ci-après). La rémunération dépend des responsabilités assumées, des connaissances et des compétences de chaque membre de la direction ainsi que de la charge de travail qu'elles impliquent. Elle est fixée par l'ensemble du Conseil d'administration en considération des conditions de marché et, notamment, des niveaux de salaire pratiqués dans le secteur immobilier. L'attractivité du système de rétribution mis en place vise à favoriser le recrutement et la fidélisation de cadres à haut potentiel dans les rangs restreints et très sélectifs de la direction. Il n'a pas été jugé utile de recourir à des conseillers externes.
La rémunération variable fait l'objet d'une section du règlement de la société selon laquelle, au-delà d'un seuil minimal (hurdle) de 5% de rendement des fonds propres, 7% du bénéfice annuel consolidé sont attribués à la direction.
La rémunération variable maximale pour chaque membre de la direction est fixée à 150% de la part fixe de son salaire annuel brut.
Au moins 50% de la rémunération variable liée aux résultats doit être perçue par le membre de la direction sous forme d'actions de Mobimo Holding AG. Ces actions sont généralement assorties d'un délai de blocage de cinq ans, qui reste applicable après la cessation des rapports de travail. L'objectif est de faire de la réussite à long terme de l'entreprise l'un des principaux critères de rémunération de la direction et de ses membres. La date d'octroi des actions est fixée chaque année par le Conseil d'administration. La juste valeur de l'action est déterminée selon le cours moyen VWAP des 20 derniers jours de négoce précédant la date d'octroi. Les actions donnent droit au dividende. Le nombre d'actions octroyées est calculé sur la base de leur valeur fiscale, c'est à dire la juste valeur de l'action après déduction de la retenue fiscale résultant de la période de blocage effective (rémunération en actions liée aux résultats en CHF/valeur fiscale des actions en CHF = nombre d'actions).
Le présent règlement portant sur la rémunération variable des membres de la direction est resté en vigueur jusqu'à l'exercice 2012 inclus et remplace l'ancien règlement de participation. Du fait de l'élargissement de la direction, le Conseil d'administration a adapté le règlement régissant les rémunérations et prolongé la durée de validité de sa version adaptée de l'exercice 2012 à 2015 compris. Le Conseil d'administration se réserve le droit d'adapter le règlement pendant sa période de validité si les actionnaires refusent d'adopter le rapport de rémunération. A compter de l'Assemblée générale 2013, le Conseil d'administration soumettra tous les ans le rapport de rémunération à un vote consultatif.
Les adaptations suivantes ont été apportées au règlement régissant les rémunérations:
En dépit de l'augmentation du nombre des membres de la direction, la participation globale de la direction au résultat reste limitée à 7%. Pour compenser la réduction de la part individuelle de la rémunération variable qui en résulte, la rémunération fixe de chaque membre de la direction a été augmentée de 40 000 CHF.
Les honoraires versés aux membres de la direction durant l'année sous revue étaient composés à 6% d'honoraires fixes et à 38% d'une rémunération variable, sous la forme d'espèces et d'actions.
Ni les membres du Conseil d'administration, ni ceux de la direction ne bénéficient d'indemnités contractuelles de départ.
Vous trouverez de plus amples informations sur les rémunérations, les participations et les prêts dans la note explicative n° 39 des comptes consolidés et dans l'annexe 7 aux comptes annuels de Mobimo Holding AG.
Durant l'exercice rapporté, les rémunérations ci-après ont été versées aux membres du Conseil d'administration, à des personnes proches et à la direction (conformément à l'art. 663bis CO).
| Participations aux | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| résultats | Prestations pour | |||||||
| Honoraires, | en | Prestations | travaux | |||||
| Nom, fonction | salaires | Actions | espèces | en actions | sociales | supplémentaires | Total 2012 | Total 2011 |
| Conseil d'administration | 1 092 | 286 | 0 | 0 | 50 | 0 | 1 428 | 1 476 |
| Urs Ledermann, président du CA1 | 480 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 480 | 480 |
| Brian Fischer, membre2 | 273 | 101 | 0 | 0 | 9 | 0 | 137 | 129 |
| Wilhelm Hansen, membre | 193 | 101 | 0 | 0 | 9 | 0 | 129 | 129 |
| Peter Schaub, membre | 150 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 150 | 162 |
| Paul Schnetzer, membre4 | non dét. | non dét. | non dét. | non dét. | non dét. | non dét. | non dét. | 48 |
| Georges Theiler, membre5 | 1703 | 0 | 0 | 0 | 11 | 0 | 181 | 175 |
| Daniel Crausaz, membre | 363 | 84 | 0 | 0 | 9 | 0 | 129 | 129 |
| Bernard Guillelmon, membre | 703 | 0 | 0 | 0 | 4 | 0 | 74 | 76 |
| Paul Rambert, membre | 1403 | 0 | 0 | 0 | 8 | 0 | 148 | 148 |
| Direction6 | 2 213 | 0 | 605 | 740 | 481 | 0 | 4 039 | 4 235 |
| Christoph Caviezel, CEO | 743 | 0 | 216 | 264 | 172 | 0 | 1 395 | 1 654 |
Les montants correspondent aux charges mentionnées dans les comptes consolidés de l'exercice (comptabilité d'engagement ou accrual accounting) à l'exception de la rémunération en actions, comptabilisée à sa valeur fiscale. Le paiement en actions de la direction s'est effectué en partant de l'hypothèse que la quote-part minimale de 55% serait mise en application conformément au règlement régissant les rémunérations.
Au 31 décembre 2012, les participations des membres du Conseil d'administration et de la direction sont les suivantes (indications conformément à l'art. 663c CO).
| Nombre d'actions | Nombre | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Nom, fonction | attribuées | approuvées | Options | Total 2012 | Total 2011 |
| Conseil d'administration | 56 546 | 0 | 1 299 | 57 845 | 52 569 |
| Urs Ledermann, président du CA | 34 650 | 0 | 89 | 34 739 | 31 060 |
| Brian Fischer, membre | 1 340 | 0 | 201 | 1 541 | 1 071 |
| Wilhelm Hansen, membre | 3 178 | 0 | 89 | 3 267 | 2 652 |
| Peter Schaub, membre | 832 | 0 | 89 | 921 | 921 |
| Georges Theiler, membre | 4 786 | 0 | 564 | 5 350 | 5 350 |
| Daniel Crausaz, membre | 1 706 | 0 | 89 | 1 795 | 1 283 |
| Bernard Guillelmon, membre | 5 622 | 0 | 89 | 5 711 | 5 711 |
| Paul Rambert, membre | 4 432 | 0 | 89 | 4 521 | 4 521 |
| Direction6 | 17 690 | 4 528 | 1 783 | 24 001 | 23 601 |
| Christoph Caviezel, CEO | 6 941 | 1 617 | 1 065 | 9 623 | 12 002 |
| Manuel Itten, CFO | 4 293 | 970 | 191 | 5 454 | 4 176 |
| Peter Grossenbacher, resp. Gestion portefeuille | 4 524 | 647 | 275 | 5 446 | 5 019 |
| Andreas Hämmerli, resp. Développement | 1 932 | 647 | 252 | 2 831 | 2 404 |
| Thomas Stauber, resp. Investissements de tiers | 0 | 647 | 0 | 647 | 0 |
¹ Les honoraires sont facturés via Ledermann Immobilien AG et couvrent également différentes prestations administratives fournies
² En février 2012, passage du Comité d'audit et risques à la Commission immobilière
³ La rémunération totale englobe un remboursement forfaitaire des frais à hauteur de 8 000 CHF
⁴ Jusqu'à avril 2011
⁵ Président de la commission immobilière à partir d'avril 2011
6 A compter de novembre 2011, élargissement de la direction par l'intégration du responsable Investissements de tiers
Sur la base de considérations de juste valeur au sens des IFRS, les rémunérations suivantes (milliers de CHF) ont été versées aux membres du Conseil d'administration et de la direction en 2012 en vertu des comptes consolidés:
| 2012 | 2011 | |
|---|---|---|
| Membres du Conseil d'administration / de la direction | 5 812 | 6 173 |
| dont | ||
| Membres du Conseil d'administration | ||
| – Honoraires et rémunérations | 1 092 | 1 143 |
| – Prestations sociales | 50 | 69 |
| – Rémunérations sur la base d'actions (valeur de marché) | 380 | 364 |
| Direction1 | ||
| – Salaires et participation aux bénéfices (en espèces) | 2 818 | 2 591 |
| – Prestations sociales | 481 | 479 |
| – Rémunérations sur la base d'actions (valeur de marché) | 991 | 1 527 |
L'exercice des droits sociaux à l'assemblée générale est réservé aux personnes inscrites au registre des actions.
Le Conseil d'administration est fondé à refuser le transfert d'actions nominatives pour autant et aussi longtemps que la reconnaissance d'un acquéreur en tant qu'actionnaire à part entière pourrait empêcher la société, conformément aux informations à sa disposition, de fournir la preuve de la dominance suisse exigée par la législation fédérale (et notamment par la LFAIE). Au cours de l'exercice sous revue, le Conseil d'administration n'a refusé aucune inscription au registre des actions dans la mesure où les actionnaires avaient soumis les informations nécessaires à l'inscription (voir plus haut). En vertu de l'art. 12 des statuts, tout actionnaire peut se faire représenter par un autre actionnaire muni d'une procuration écrite, par le représentant indépendant ou par le représentant dépositaire.
Il n'existe pas de quorum statutaire allant au-delà des prescriptions légales régissant les décisions (art. 703 et 704 CO).
La convocation de l'assemblée générale, la forme que doit revêtir la convocation et le droit de convocation des actionnaires sont régis par les art. 9 et 10 des statuts.
L'assemblée générale ordinaire est convoquée par le Conseil d'administration et, au besoin, par l'organe de révision. Elle se réunit chaque année, dans les six mois qui suivent la clôture de l'exercice. Le Conseil d'administration peut à tout moment convoquer une assemblée générale extraordinaire. Ces assemblées sont convoquées par le conseil d'administration sur la base d'une décision de l'assemblée générale, à la demande de l'organe de révision ou si un ou plusieurs actionnaires totalisant au moins un dixième du capital-actions l'exigent par écrit en précisant l'ordre du jour.
Les liquidateurs ont également le droit de convoquer une assemblée générale. L'assemblée générale est convoquée au moyen d'une publication unique dans la Feuille officielle suisse du commerce, au moins 20 jours avant la date de tenue de l'assemblée. Une convocation personnelle doit en outre être adressée dans le même délai aux actionnaires inscrits au registre des actions. L'invitation doit mentionner tous les objets portés à l'ordre du jour, les propositions du Conseil d'administration et, le cas échéant, celles des actionnaires ayant exigé la tenue de l'assemblée générale. Le rapport de gestion et le rapport de l'organe de révision sont mis à la disposition des actionnaires pour consultation au siège de la société, au plus tard 20 jours avant la tenue de l'assemblée générale ordinaire. La convocation à l'assemblée générale doit faire mention de cette mise à disposition et du droit des actionnaires à exiger la remise de ces documents.
Le droit des actionnaires de requérir l'inscription d'un objet à l'ordre du jour, tel qu'il est prévu à l'art. 10 des statuts, est soumis aux dispositions légales (art. 699 CO). Un ou plusieurs actionnaires représentant ensemble au moins 10% du capitalactions de la société peuvent exiger du Conseil d'administration la convocation d'une assemblée générale. Les actionnaires qui représentent des actions totalisant une valeur nominale d'au moins 1 million de francs peuvent requérir l'inscription d'un objet à l'ordre du jour.
Conformément à l'art. 6 des statuts, les actionnaires ou les usufruitiers doivent, pour être reconnus comme tels, être inscrits au registre des actions. L'inscription présuppose la légitimation du transfert en bonne et due forme et nécessite l'approbation du Conseil d'administration. Le Conseil d'administration a transmis cette compétence au Comité d'audit et risques dans un règlement sur la tenue du registre des actions et sur la reconnaissance et l'inscription des actionnaires de Mobimo Holding AG. Le Comité d'audit et risques a ensuite délégué au CFO toutes les décisions qui n'ont au-
¹ A compter de novembre 2011, élargissement de la direction par l'intégration du responsable Investissements de tiers.
cune répercussion sur les seuils d'obligation de déclarer selon la loi sur les Bourses et ne concernent pas les membres du Conseil d'administration ou de la direction. Aucune inscription au registre des actions n'est effectuée dans les 20 jours au plus qui précédent l'assemblée générale ni le lendemain. En vue de l'assemblée générale du 9 avril 2013, le registre des actions sera fermé aux inscriptions à compter du 28 mars 2013. L'assemblée générale 2013 se tiendra le 9 avril 2013, à Lucerne.
Le Conseil d'administration a décidé de soumettre chaque année aux actionnaires un rapport de rémunération en complément au rapport de gestion et à compter de l'assemblée générale 2013, de même que de procéder à un vote consultatif en la matière, indépendamment de la question de savoir si des modifications significatives sont survenues ou non.
Quiconque, directement, indirectement ou de concert avec des tiers, acquiert des titres qui, ajoutés à ceux qu'il détient, lui permettent de dépasser le seuil de 33% des droits de vote de la société visée, qu'il soit habilité à en faire usage ou non, doit présenter une offre portant sur tous les titres cotés de cette société (art. 32 LBVM).
Pour se conformer à la LFAIE, la société a renoncé à adopter une clause d'«opting out» ou d'«opting up» dans ses statuts. Par conséquent, les dispositions de l'art. 32 LBVM relatives à l'obligation de présenter une offre s'appliquent.
Il n'existe aucune clause en la matière.
Depuis sa fondation en décembre 1999, Mobimo Holding AG a pour organe de révision et réviseur des comptes consolidés la société KPMG SA, Root/Lucerne. L'organe de révision et le réviseur des comptes consolidés sont désignés chaque année par l'assemblée générale. Par le jeu des rotations septennales, c'est Monsieur Reto Benz, associé, qui remplit la fonction de réviseur en chef depuis l'exercice 2007.
Des honoraires d'un montant total de 0,3 million de CHF (y c. groupe LO) ont été payés à KPMG pour des prestations en relation avec la révision des rapports intermédiaire et annuel 2012.
Des honoraires d'un montant de 0,2 million de CHF ont été payés à KPMG pour des prestations (notamment conseil fiscal et due diligence). L'expert en estimations immobilières Wüest & Partner, Zurich, s'est quant à lui vu verser des honoraires de 0,4 million de CHF au total durant l'exercice sous revue.
la mise en œuvre de contre-mesures.
Le Comité d'audit et risques prend l'avis de la direction et des réviseurs externes avis sur la qualité globale de la politique comptable appliquée par Mobimo afin d'établir ses comptes, effectue une analyse critique et rend compte au CA.
Les représentants de l'organe de révision participent en personne ou par téléphone, sur invitation du Conseil d'administration, aux réunions du Comité d'audit et risques et du Conseil d'administration consacrées à cette thématique.
Mobimo Holding AG communique de manière ouverte, en temps réel et avec la plus grande transparence possible avec ses actionnaires et avec le marché des capitaux. La conférence de presse et d'analystes au sujet des résultats de l'exercice 2012 se tient le 14 février 2013.
La publication des états financiers s'effectue sous la forme de rapports semestriels et annuels. Les comptes consolidés sont établis conformément aux International Financial Reporting Standards (IFRS) édictés par l'International Accounting Standards Board (IASB) et les comptes intermédiaires consolidés sont établis en conformité avec l'International Accounting Standard 34 (IAS 34) «Information financière intermédiaire». Ils correspondent à la législation suisse ainsi qu'à celles du Règlement de cotation et du Règlement complémentaire de cotation des sociétés immobilières de la SIX Swiss Exchange.
La société est par ailleurs soumise à l'obligation d'établir des rapports ad hoc en vertu de l'art. 72 du Règlement de cotation.
De plus amples informations sur la société figurent sur le site Internet www.mobimo.ch.
Christoph Caviezel CEO Tél. +41 44 397 11 86
Rütligasse 1 CH-6000 Lucerne 7 Tel. +41 41 249 49 80 Fax +41 41 249 49 89 www.mobimo.ch
Seestrasse 59 CH-8700 Küsnacht Tél. +41 44 397 11 11 Fax +41 44 397 11 12
Mobimo Management SA LO Immeubles SA LO Holding Lausanne-Ouchy SA O4Real SA Rue de Genève 7 CH-1003 Lausanne Tél. +41 21 341 12 12 Fax +41 21 341 12 13
Traduction française du texte original en allemand. Juridiquement, la version allemande fait foi.
Responsabilité globale: Mobimo Holding AG
Conception et graphisme: Baldinger & Baldinger AG, Aarau
Photographies: Michael Kessler, www.profifoto.ch Ralph Bensberg, www.bensberg.ch Rudolf Hunziker, Atelier Lightning
CCHE Architecture et Design SA, www.cche.ch Fischer Architekten AG, www.fischer-architekten.ch Swiss Interactive AG, www.swissinteractive.ch
Immeuble de placement en construction Appartements de location
Lausanne, «Petit Mont Riond» Rue Voltaire 2–12
La passion de l'immobilier
Mobimo Holding AG · Rütligasse 1 · CH-6000 Lucerne 7 · Tél. +41 41 249 49 80 · Fax +41 41 249 49 89 · www.mobimo.ch
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