Annual Report • Feb 13, 2014
Annual Report
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| Zum Geschäftsjahr 2013 | 3 |
|---|---|
| Brief an die Aktionäre | 3 |
| Ausgewählte Ereignisse im Geschäftsjahr | 6 |
| Bericht zum Jahresabschluss | 8 |
| Über Mobimo | 10 |
| Firmenporträt | 12 |
| Strategie | 13 |
| Konzernstruktur | 14 |
| Meilensteine | 15 |
| Verwaltungsrat/Geschäftsleitung | 16 |
| Nachhaltigkeitsbericht | 18 |
| Finanzbericht | 36 |
| Konzernrechnung | 38 |
| • Konsolidierte Erfolgsrechnung | 38 |
| • Konsolidierte Gesamtergebnisrechnung | 39 |
| • Konsolidierte Bilanz • Konsolidierte Geldflussrechnung |
40 42 |
| • Konsolidierter Eigenkapitalnachweis | 43 |
| • Anhang zur Konzernrechnung | 44 |
| Detailangaben zum Immobilienportfolio | 96 |
| • Angaben zur Promotion | 96 |
| • Angaben zu den Geschäftsliegenschaften | 98 |
| • Angaben zu den Wohnliegenschaften • Angaben zu den Anlageliegenschaften im Bau |
106 108 |
| • Angaben zu den selbstgenutzten Liegenschaften | 108 |
| • Angaben zu den Beteiligungen | 108 |
| Bericht der Revisionsstelle zur Konzernrechnung | 111 |
| Bericht des Liegenschaftenschätzers | 112 |
| EPRA-Performance-Kennzahlen | 116 |
| Jahresrechnung der Mobimo Holding AG | 120 |
| • Bilanz | 120 |
| • Erfolgsrechnung | 122 |
| • Anhang zur Jahresrechnung • Antrag über die Verwendung des Bilanzgewinnes |
123 126 |
| Bericht der Revisionsstelle zur Jahresrechnung | 127 |
| Informationen zur Aktie, Wandelanleihe und Obligationenanleihe |
128 |
| Corporate Governance | 130 |
| • Vergütungsbericht | 142 |
| Adressen | 146 |
| 31. 12. 2013 | 31. 12. 2012 | ||
|---|---|---|---|
| Anlageobjekte Geschäftsliegenschaften | CHF Mio. | 1 167,0 | 1 177,2 |
| Anlageobjekte Wohnliegenschaften | CHF Mio. | 410,7 | 380,4 |
| Entwicklungsobjekte Geschäftsliegenschaften | CHF Mio. | 383,3 | 328,9 |
| Entwicklungsobjekte Wohnliegenschaften | CHF Mio. | 410,9 | 468,5 |
| Total Liegenschaften | CHF Mio. | 2 371,9 | 2 355,0 |
| Leerstand Anlageobjekte | 3,9% | 3,8% | |
| Ertrag aus vermieteten Anlageliegenschaften | CHF Mio. | 94,2 | 92,2 |
| Bruttorendite Anlageobjekte | 5,7% | 5,8% | |
| Nettorendite Anlageobjekte | 4,6% | 4,8% |
Mietertrag nach Nutzungsart per 31.12.2013⁴ Verteilung Portfolio nach Wirtschaftsräumen⁶
¹ Inkl. selbstgenutzter Liegenschaften in Küsnacht, Aarau und Lausanne
² Inkl. Geschäftsliegenschaften im Bau (Anlageliegenschaften im Bau) Affoltern am Albis, Obstgartenstrasse 9; Horgen, Seestrasse 93
(Meilenwerk); Lausanne, Avenue d'Ouchy 4–6 und Lausanne, Vallée du Flon (Les Pépinières) als Entwicklungen für das eigene Portfolio ³ Bestehend aus den Wohnliegenschaften im Bau (Anlageliegenschaften im Bau) Affoltern am Albis, Obfelderstrasse 31–35; Regensdorf, Schulstrasse/Riedthofstrasse/Feldblumenstrasse; Lausanne, Rue Voltaire 2–12, und Zürich, Turbinenstrasse 22–32 (City West, Baufeld C) als Entwicklungen für das eigene Portfolio
⁴ Aufteilung Soll-Mietertrag nach Nutzungsart (Gesamtportfolio ohne Promotion)
⁵ Übrige Nutzungen beinhalten hauptsächlich Parking und Nebennutzungen
⁶ Aufteilung Markt-/Buchwerte der Liegenschaften nach Wirtschaftsräumen (Gesamtportfolio)
| Mobimo finanzielle Kennzahlen | 31. 12. 2013 | Restated 31. 12. 2012 |
|
|---|---|---|---|
| Erfolg aus Vermietung Erfolg aus Neubewertung1 Erfolg aus Verkauf Promotion und Dienstleistungen |
CHF Mio. CHF Mio. CHF Mio. |
78,9 25,2 31,6 |
79,8 36,9 21,7 |
| Betriebsergebnis (EBIT) | CHF Mio. | 119,4 | 117,2 |
| Gewinn Gewinn (den Aktionären der Mobimo Holding AG zurechenbar) Eigenkapitalrendite2 Gewinn (den Aktionären der Mobimo Holding AG zurechenbar) |
CHF Mio. CHF Mio. |
81,6 81,6 7,1% |
75,9 76,2 6,7% |
| exkl. Neubewertung Eigenkapitalrendite exkl. Neubewertung3 |
CHF Mio. | 62,6 5,4% |
48,5 4,3% |
| Ø Diskontierungssatz für Neubewertung Ø Zinssatz der Finanzverbindlichkeiten Ø Restlaufzeit der Finanzverbindlichkeiten |
Jahre | 4,46% 2,7% 7,7 |
4,63% 3,0% 9,1 |
| Eigenkapitalanteil Net Gearing4 |
46% 84% |
48% 80% |
|
| Personalbestand | |||
| Ø Personalbestand (Vollzeitstellen) | 90,1 | 82,9 | |
| Mobimo Kennzahlen zur Aktie | |||
| Anzahl ausstehende Aktien5 Gewinn je Aktie Gewinn je Aktie inkl. operativer, exkl. marktbedingter Neubewertung1 Gewinn je Aktie exkl. Neubewertung Ausschüttung6 |
CHF CHF CHF CHF |
6 212 330 13.14 10.64 10.09 9.50 |
6 200 169 12.30 10.31 7.83 9.00 |
| Nominalwert pro Aktie NAV pro ausstehende Aktie nach Optionen und Wandelanleihe7 Börsenkurs der Aktie am 31. Dezember Dividendenrendite (Ausschüttungsrendite)6 Ausschüttungsquote8 |
CHF CHF CHF |
29.00 200.01 186.10 5,1% 72% |
29.00 193.99 218.90 4,1% 73% |
| Aktienkapital Börsenkapitalisierung am 31. Dezember Eigenkapital am 31. Dezember |
CHF Mio. CHF Mio. CHF Mio. |
180,2 1 156,5 1 241,1 |
180,1 1 359,1 1 199,1 |
Folgende Aktionäre halten per 31. Dezember 2013 mehr als 3% des Aktienkapitals:
Free float per 31. Dezember 2013: 100% (gemäss Definition SIX Swiss Exchange)
12% 39% 27% Pensionskassen, Versicherungen, Banken Stiftungen, Fonds Übrige Unternehmungen Dispo-Bestand
Natürliche Personen
16%
¹ CHF 4,5 Mio. des positiven Neubewertungserfolgs basieren auf operativen Leistungen; davon wurden CHF 0,5 Mio. in den Anlageliegenschaften im Bau erzielt und CHF 4,0 Mio. resultieren hauptsächlich aus der erfolgreichen Vermietung. Des Weiteren stammen CHF 7,2 Mio. aus marktbedingten Anpassungen und CHF 13,5 Mio. aus der erstmaligen Anwendung von IFRS 13
² Gewinn (den Aktionären der Mobimo Holding AG zurechenbar) im Verhältnis zum durchschnittlichen Eigenkapital (den Aktionären der Mobimo Holding AG zurechenbar; Eigenkapital 1.Januar zuzüglich Kapitalerhöhung bzw. -herabsetzung) der Berichtsperiode
6%
³ Gewinn (den Aktionären der Mobimo Holding AG zurechenbar) ohne Neubewertung (und zurechenbare latente Steuern) im Verhältnis zum durchschnittlichen Eigenkapital (den Aktionären der Mobimo Holding AG zurechenbar; Eigenkapital 1.Januar zuzüglich Kapitalerhöhung bzw. -herabsetzung) der Berichtsperiode
⁶ Ausschüttung von Kapitaleinlagen für das Geschäftsjahr 2013 von CHF 9.50 pro Aktie gemäss Antrag an die Generalversammlung
vom 25. März 2014. Für die Ausschüttung von Kapitaleinlagen stehen per 31.Dezember 2013 noch rund CHF 270 Mio. zur Verfügung
⁷ Unter der Annahme, dass sämtliche zugeteilten Optionen und die Wandelanleihe ausgeübt werden
⁸ Berechnung Ausschüttungsquote: Ausschüttung ÷ Gewinn je Aktie (für 2013 vorgeschlagene Ausschüttung gem. Antrag des Verwaltungsrats)
⁴ Nettofinanzverbindlichkeiten im Verhältnis zum Eigenkapital
⁵ Anzahl ausgegebene Aktien 6 214 478 minus Bestand eigene Aktien 2 148 = Anzahl ausstehende Aktien 6 212 330
Dr. Christoph Caviezel, CEO Georges Theiler, Präsident des Verwaltungsrats
Mobimo blickt auf ein erfolgreiches Geschäftsjahr 2013 zurück. Der erzielte Reingewinn vor Neubewertung (den Aktionären der Mobimo Holding AG zurechenbar) liegt mit CHF 62,6 Mio. deutlich über dem Ergebnis des Vorjahres (CHF 48,5 Mio.) und erreichte damit einen neuen Spitzenwert, bzw. CHF 10.09 pro Aktie. Der Gewinn inkl. Neubewertung belief sich auf CHF 81,6 Mio. (Vorjahr CHF 76,2 Mio.). Diese erfreuliche Gewinnentwicklung geht insbesondere auf eine Rekordzahl von Eigentumsübertragungen im Bereich des Stockwerkeigentums sowie erste Erfolge im Bereich «Investitionen Dritte» zurück. Die Umsetzung der zahlreichen Bauvorhaben von Mobimo erfolgte planmässig; zudem gewannen etliche neue Projekte in der Pipeline an Kontur. Aufgrund des signifikanten Zuwachses bei den Anlageliegenschaften steht Mobimo vor einem kräftigen Wachstumsschub ihrer Mieteinnahmen. Der Verwaltungsrat schlägt der Generalversammlung eine Erhöhung der Dividende um 5,6% auf CHF 9.50 vor.
Der Schweizer Immobilienmarkt zeigte sich auch im Jahr 2013 ungebrochen robust: Die stabile Konjunktur, die Zuwanderung, das Bedürfnis nach mehr Wohnfläche und die steigende Anzahl Kleinhaushalte führen insbesondere in den wichtigsten Wirtschaftszentren zu einer kontinuierlich hohen Nachfrage nach Wohnraum, besonders im mittleren Preissegment. Obwohl sich das Zinsniveau etwas erhöht hat, strengere Finanzierungsgrenzen in Kraft getreten sind, die Banken bei der Vergabe von Hypotheken zurückhaltender agieren und die Nationalbank zur Vorsicht mahnt, bleibt die Nachfrage nach hochwertigem Wohneigentum bestehen. Die Stagnation im Bürobereich, die insbesondere in der Innenstadt von Zürich aufgrund des Umzugs von Grossfirmen in die Agglomeration eingetreten ist, tangiert Mobimo nicht. Spürbar ist allerdings der wirtschaftliche Druck, der auf dem Detailhandel lastet. Die durch Wüest & Partner errechneten Bewertungen unserer Liegenschaften erscheinen weiterhin realistisch, wie dies die Gewinne aus Verkäufen von Portfolioliegenschaften auch 2013 wieder zeigen.
Das umfangreiche Bauprogramm wurde auch 2013 planmässig vorangetrieben. In Zürich wurde insbesondere die Wohnüberbauung «Am Pfingstweidpark» fertiggestellt (250 Einheiten), in Horgen die Wohnüberbauung «Wisental II» (46 Einheiten). An der Schulstrasse in Regensdorf wurde der Neubau der Siedlung «Sonnenhof» mit 140 Wohneinheiten in Angriff genommen. Aufrichte gefeiert hat Mobimo auf dem «OVA-Areal» in Affoltern am Albis, auf dem 90 Senioren- und Familienwohnungen sowie ein Pflegezentrum kurz vor der Fertigstellung stehen. In Aarau, wo mit dem «Aeschbach-Quartier» ein gänzlich neuer Stadtteil entsteht, erfolgte die Baueingabe der ersten Wohnüberbauung. Im Juni wurde die Parzelle, auf der das neue Bürohochhaus der Pensionskasse GastroSocial entsteht, der Besitzerin übertragen. Auf dem Postareal in Lausanne wurde die umfassende Renovierung des markanten vormaligen Postgebäudes «Horizon 4–6» vollendet. Auf der anderen Seite des Lausanner Bahnhofs erfolgte der Spatenstich für die Wohnüberbauung an der Rue Voltaire («Petit Mont-Riond») mit 98 Wohnungen. Auch die Bauarbeiten auf dem Flon-Areal für das bereits voll vermietete Multifunktionsgebäude «Pépinières» stehen kurz vor Abschluss.
Der Erfolg aus dem Verkauf von Stockwerkeigentum (Promotion) und Dienstleistungen (Investitionen Dritte) liegt mit CHF 31,6 Mio. deutlich über dem Ergebnis des Vorjahres (CHF 21,7 Mio.). Insgesamt wurden für CHF 215 Mio. Wohnungen zu Eigentum übertragen und Dienstleistungen für Dritte erbracht. Unsere erst 2012 neu gestarteten Dienstleistungen im Bereich Investitionen Dritte tragen zunehmend Früchte. Zu den aktuellen Projekten gehören die Entwicklung einer Wohnüberbauung in Dübendorf sowie von einem Bürogebäude in Langenthal.
Mit CHF 95,1 Mio. (Vorjahr CHF 92,8 Mio.) lagen die Erträge aus Vermietung leicht über der Vorjahresperiode. Die Leerstandquote ist mit 3,9 % anhaltend niedrig. Das Ergebnis wurde weiter beeinflusst durch etwas höhere Kosten und Mietzinsabgänge im Zuge des Verkaufs zweier Liegenschaften. Die Fertigstellungen neuer Anlageliegenschaften werden ab 2014 erfolgswirksam und zu einem substantiellen Wachstum der Mieteinnahmen führen.
Die Baufortschritte bei den bestehenden Projekten, Mietvertragsoptimierungen und die erstmalige Anwendung von IFRS 13 führen insgesamt zu einem Erfolg aus Neubewertung von CHF 25,2 Mio. (Vorjahr CHF 36,9 Mio.).
Mobimo wird weiter wachsen: Gegenwärtig befinden sich Liegenschaften für das eigene Anlageportfolio mit einem Investitionsvolumen von rund CHF 290 Mio. im Bau. Daneben plant Mobimo weitere Projekte für das eigene Portfolio mit einem Investitionsvolumen von rund CHF 780 Mio. So wurde der Architekturwettbewerb für die Wohnüberbauung auf dem Labitzke-Areal in Zürich-Altstetten abgeschlossen und der Öffentlichkeit ein attraktives Projekt mit 250 Wohnungen präsentiert, das 2015/16 realisiert werden soll. Bereits 2014 in Bau geht die Wohnüberbauung «Letzihof» in Zürich mit 72 Wohneinheiten. In Biel/Nidau wurden im Januar 2014 die ersten Resultate der Entwicklungsplanung für das ehemalige Expo-Gelände «AGGLOlac» präsentiert.
Die Bilanz der Mobimo ist grundsolide und die Berechenbarkeit der Geschäftstätigkeit hoch. Das Eigenkapital beläuft sich per Jahresende auf CHF 1 241 Mio., das entspricht einer soliden Eigenkapitalquote von 46%. Die durchschnittliche Restlaufzeit der Finanzverbindlichkeiten liegt bei 7,7 Jahren und die durchschnittlichen Fremdkapitalzinsen betragen per Stichtag tiefe 2,6%. Dies verschafft uns eine hohe Flexibilität bei der Planung und Realisierung unserer Projekte. Die hohe Werthaltigkeit unseres Portfolios und die steigenden Mieterträge erlauben uns, unsere über Jahre bestehende attraktive Ausschüttungspolitik weiter zu führen.
Im September 2013 hat der Verwaltungsrat das langjährige Mitglied und den bisherigen Vizepräsident Georges Theiler zum neuen Verwaltungsratspräsidenten ernannt. Die Stabübergabe folgte der Ankündigung von Urs Ledermann, sich künftig stärker auf die Familienunternehmung zu konzentrieren. Unter seiner Führung wurde 2008 die Strategie der Gruppe neu definiert und erfolgreich umgesetzt. Urs Ledermann steht der Gesellschaft nach Ablauf seiner Amtsdauer nicht mehr zur Wiederwahl zur Verfügung. Der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung danken ihm an dieser Stelle für seinen jahrelangen Einsatz zu Gunsten der Mobimo.
Der Aktienkurs der Mobimo litt im Berichtsjahr, im Gleichschritt mit den anderen Immobilienaktien und -fonds, unter den allgegenwärtigen Warnungen vor einer Immobilienblase und den damit verbundenen Unsicherheiten. Unter Berücksichtigung der Ausschüttung von CHF 9.00 ging unser Aktienkurs um 10,9% zurück auf CHF 186.10 per Jahresende. Der Verwaltungsrat strebt an, auch in Zukunft attraktive Bedingungen für die Aktionäre der Gesellschaft zu bieten. Mit der Aktionärsplattform «Sherpany» ist neu auch das elektronische Fernabstimmen möglich. Ferner erreichten wir mit unserem Nachhaltigkeitsbericht als erste Schweizer Immobiliengesellschaft die höchste Rating-Stufe bei GRI (ab Seite 18). Die EPRA (European Public Real Estate Association) zeichnete uns mit dem «Gold Best Practice Award» für die Berichterstattung aus und wir erhielten von der SIX den «Investora-Award» für die beste Kapitalmarktkommunikation. Das ehrt uns und verpflichtet uns zugleich, diesen hohen Level aufrechtzuerhalten.
Wir sind zuversichtlich, was die weitere, stabile und nachhaltige Entwicklung unserer Gesellschaft betrifft. Die Schwerpunkte unserer Tätigkeit bleiben unverändert: Die planmässige Realisierung der zahlreichen Bauprojekte, der Ausbau des Entwicklungsgeschäfts, die Flächenvermarktung, der Verkauf von Stockwerkeigentum sowie die gezielte Optimierung unserer Projektpipeline. Zudem erwarten wir ab 2014 einen deutlichen Anstieg bei den Mietzinserträgen auf Grund der neuen Anlageobjekte aus der Pipeline.
Wir danken Ihnen für Ihr Vertrauen in unsere Gesellschaft.
In wenigen Gehminuten zum Bahnhof Olten und direkt neben dem 2013 eröffneten Campus der Fachhochschule Nordwestschweiz erwarb Mobimo im Februar 2013 eine Liegenschaft, auf der sie in nur zehn Monaten ein rechtskräftig bewilligtes Projekt mit unterschriftsreifem Totalunternehmer-Vertrag erarbeitete. Das Projekt AAREpark wurde anschliessend an die CSA Real Estate Switzerland, eine Anlagegruppe der Credit Suisse Anlagestiftung, weiterverkauft. Bei dieser zentral gelegenen Liegenschaft handelt es sich um ein Wohn- und Geschäftshaus mit 56 Kleinwohnungen sowie 1 745 m² Laden- und Büroflächen mit einem Anlagevolumen von rund CHF 30 Millionen. Um dem Nachhaltigkeitsgedanken Rechnung zu tragen, wird das Projekt im Minergie-Standard nach den ECO-Ausschlusskriterien realisiert. Für die Warmwasseraufbereitung werden einerseits eine Solaranlage auf dem Dach und andererseits Duschen mit Wärmerückgewinnung eingesetzt. Mit dem Verkauf dieser Projektentwicklung hat der junge Geschäftsbereich Investitionen Dritte sein erstes Geschäft erfolgreich abschliessen können.
Mobimo trägt zur Umgestaltung des Bahnhofsquartiers in Lausanne bei. Mit der Renovation des aus den 60er Jahren stammenden Hauptsitzes der Post, heute Horizon 4–6, hat Mobimo den ersten Meilenstein für ein modernes Geschäftsquartier beim Bahnhof gesetzt. Im September 2013 wurde das vollständig renovierte Gebäude eingeweiht und somit dem seit 2010 leerstehenden Postgebäude neues Leben eingehaucht. Bei der Neugestaltung wurde dem Geist des alten Postgebäudes Rechnung getragen, sodass die ursprüngliche Struktur erhalten blieb, das Gebäude jedoch ein aufgefrischtes Gesicht und ein neues Innenleben erhielt. Heute entspricht das Gebäude dem Minergie-Standard und ist an das Fernwärmenetz der Stadt Lausanne angeschlossen. Seit September 2013 können die rund 7 900 m² Büro- und Gastrofläche in unmittelbarer Nähe des Bahnhofs Lausanne von den Mietern bezogen werden. Nebst Büro- und Gastrofläche bietet das Horizon im Untergeschoss entlang der Avenue d'Ouchy Platz für rund 2 200 m² Ladenfläche und in der ehemaligen Briefpost-Sortierhalle Platz für Ateliers und weitere Büros.
Im sehr beliebten und ruhigen Wohnquartier «sous-gare» erwarb Mobimo im ersten Halbjahr 2013 eine weitere Liegenschaft in Lausanne. Die Wohnliegenschaft mit Baujahr 1925/1926 verfügt über 48 Wohnungen und einen kleinen Anteil gewerblicher Nutzung. In unmittelbarer Nachbarschaft befindet sich die Parzelle Rue Voltaire 2–12, auf der Mobimo derzeit eine attraktive, moderne Wohnüberbauung mit 98 Wohnungen realisiert, die Mitte 2015 bezugsbereit sein wird. Die Wohnliegenschaften werden durch eine grosszügige Grünanlage miteinander verbunden. Damit verfügt Mobimo über ein in sich geschlossenes Areal von rund 10 000 m² mit überwiegender Wohnnutzung in unmittelbarer Nähe des Bahnhofs von Lausanne. Diese vorzügliche Lage an der Metro-Linie und nahe am Genfersee ist ein grosser Pluspunkt des künftigen Wohnkomplexes. Zusätzlich zeichnet die breite Palette an verschiedenen Mietwohnungen und die nachhaltige Bauweise im Minergie-Standard die Attraktivität der Anlage aus. Mit 1 1/2-Zimmer bis 5 1/2-Zimmer-Wohungen sowie «Town Houses» als Duplex, sind die Gebäude für einen Mietermix aller Altersgruppen interessant und werden die Stadt Lausanne bereichern.
Mit dem Projekt «Am Pfingstweidpark» ergriff Mobimo die Möglichkeit, an der Entwicklung des modernsten Stadtteils von Zürich, Zürich-West, mitzuwirken. Dabei ist es gelungen, das Flair und die Dynamik des Quartiers aufzunehmen und eine Überbauung zu realisieren, die dem Puls von Zürich-West entspricht. Die gemischte Nutzungsform von Miet-, Eigentumswohnungen und Gewerbe sowie der individuell gestaltete Park spiegeln die bunte Durchmischung von Wohnraum, Arbeitsplatz und Begegnungsstätte des Quartiers wieder. Zusammen mit einem Totalunternehmer konnte Mobimo bei der Entwicklung der drei Gebäude die eigenen Vorstellungen von Nachhaltigkeit und Ästhetik in das Projekt und das Quartier einfliessen lassen. Auf dem ca. 18 540 m² grossen ehemaligen Industriegelände entstanden 144 Eigentumsund 96 Mietwohnungen sowie ca. 1 300 m² Gewerbefläche im Minergie-Standard und mit Anschluss an das Fernwärmenetz Zürichs. Zusätzlich wird zur Biodiversität beigetragen, indem Wildbienen, Eidechsen und einheimische Pflanzen angesiedelt wurden. Die Eigentumswohnungen in den Gebäuden A und B, die in 32 verschiedenen Grundrissen erstellt wurden, sind inzwischen restlos verkauft.
Mobimo blickt auf ein erfolgreiches Geschäftsjahr 2013 zurück. Die markanteste Steigerung wurde mit CHF 62,6 Mio. (Vorjahr 48,5 Mio.) beim (den Aktionären der Mobimo Holding AG zurechenbaren) Gewinn exklusive Neubewertung erzielt. Damit wurde das Vorjahresergebnis um 30% übertroffen. Das erwirtschaftete Unternehmensergebnis liegt mit einem Gewinn von CHF 81,6 Mio. (Vorjahr CHF 75,9 Mio.) um 8% über dem Vorjahr; so wurde das bisher beste Ergebnis in der Unternehmensgeschichte erreicht. Der den Aktionären der Mobimo zurechenbare Gewinn von CHF 81,6 Mio. (ohne Minderheiten) übertrifft das Vorjahr um 7% (Vorjahr CHF 76,2 Mio.).
Vor Steuern wurde mit einem EBT exkl. Neubewertung von CHF 73,1 Mio. (Vorjahr CHF 56,6 Mio.) das Vorjahr um 29% übertroffen, während der EBT mit CHF 98,3 Mio. (Vorjahr CHF 93,5 Mio.) um 5% über dem Vorjahr liegt. In Übereinstimmung mit der Strategie wurde im Geschäftsjahr 2013 die durchschnittlich erwartete Haltedauer der Anlageliegenschaften bei der Berechnung der latenten Steuern auf bis zu 20 Jahre angepasst. Dies führte zu einem positiven Sondereffekt im Steueraufwand von CHF 1,9 Mio.
In der Berichtsperiode wurden mit einem EBITDA exkl. Neubewertung von CHF 95,7 Mio. (Vorjahr CHF 81,6 Mio.) und einem EBIT exkl. Neubewertung von CHF 94,1 Mio. (Vorjahr CHF 80,3 Mio.) jeweils ein um 17% über dem Vorjahr liegendes Ergebnis erzielt. Ebenfalls über den Vorjahreswerten lagen der EBITDA mit CHF 120,9 Mio. (Vorjahr CHF 118,5 Mio.) und der EBIT mit CHF 119,4 Mio. (Vorjahr CHF 117,2 Mio.), das Vorjahr wurde jeweils um 2% übertroffen.
Aufgrund der guten operativen Auslastung wurden an den Standorten Küsnacht und Lausanne verschiedene Teams und Abteilungen gezielt verstärkt. Dementsprechend erhöhte sich die durchschnittliche Anzahl an Vollzeitstellen auf 90,1 (Vorjahr 82,9)
Der Bestand an ausgegebenen Aktien erhöhte sich aufgrund von ausgeübten Optionen im Geschäftsjahr leicht auf 6 214 478 (Vorjahr 6 208 913). Insgesamt sind damit noch 3 730 Optionen ausstehend, die nach Ablauf der jeweiligen Sperrfrist in kommenden Perioden ausgeübt werden können.
Im Geschäftsjahr 2013 der Mobimo werden die Ergebnisse erstmals unter Berücksichtigung der Änderungen in IAS 19 (Leistungen an Arbeitnehmer) publiziert. Die Änderungen wurden gemäss den Übergangsbestimmungen retrospektiv angewendet, sodass der Gewinn im Geschäftsjahr 2012 nach dem Restatement um TCHF 145 tiefer ausfiel. Eine Beschreibung der Änderungen sowie deren detaillierte Auswirkungen auf die Vorjahreszahlen sind im Anhang der Konzernrechnung offengelegt. Der Vergleich zum Vorjahr basiert nachfolgend entsprechend auf den angeglichenen Vorjahreszahlen.
Mit dem erfolgreichen Geschäftsjahr 2013 übertrifft Mobimo das im Vorjahr erzielte Ergebnis pro Aktie deutlich. Exklusive Neubewertung wurde mit einem Gewinn pro Aktie von CHF 10.09 (Vorjahr CHF 7.83) das Vorjahr um 29% übertroffen. Der verwässerte Gewinn pro Aktie von CHF 9.64 (Vorjahr CHF 7.62) entspricht einer Steigerung gegenüber dem Vorjahr von 26%. Der Gewinn pro Aktie von CHF 13.14 (Vorjahr CHF 12.30) liegt 7% über dem Ergebnis des Vorjahres. Der verwässerte Gewinn pro Aktie von CHF 12.34 (Vorjahr CHF 11.56) übertrifft den Vorjahreswert um 7%. Die attraktive Ausschüttungspolitik der Mobimo kann für das Geschäftsjahr 2013 fortgesetzt werden.
Der Net Asset Value (NAV) pro Aktie wuchs auf CHF 199.21 (Vorjahr 192.84) und der verwässerte NAV pro Aktie auf CHF 200.01 (CHF 193.99). Der Schlusskurs der Mobimo-Aktie notierte am 31.Dezember 2013 bei CHF 186.10 und damit unter dem NAV bzw. verwässerten NAV.
Mobimo verfügt mit einer Eigenkapitalquote von 46% per Jahresende (Vorjahr 48%) weiterhin über eine sehr solide Eigenkapitalbasis. Die durchschnittliche Restlaufzeit der Finanzverbindlichkeiten liegt per 31. Dezember 2013 mit 7,7 Jahren (Vorjahr 9,1 Jahre) weiterhin im langfristigen Zielbereich. Der durchschnittliche Zinssatz für die Finanzverbindlichkeiten wurde weiter gesenkt und lag im Geschäftsjahr 2013 bei durchschnittlich 2,72% gegenüber 3,00% im Vorjahr. Per Stichtag 31. Dezember 2013 liegt der durchschnittliche Zinssatz bei 2,64%. Mobimo wird das attraktive Zinsumfeld weiterhin nutzen, um Zinsen auf tiefem Niveau langfristig anzubinden.
Am 29. Oktober 2013 wurde erfolgreich eine Anleihe mit einer Laufzeit von fünf Jahren und einem Zinscoupon von 1,5% im Umfang von CHF 165 Mio. aufgenommen.
Der Wert des Gesamtportfolios beläuft sich am Jahresende auf CHF 2 372 Mio. (Vorjahr CHF 2 355 Mio.). Der Bestand an Anlageliegenschaften inklusive Anlageliegenschaften im Bau für das eigene Portfolio erhöhte sich mit den Entwicklungen aus der Projektpipeline um CHF 111 Mio. Demgegenüber reduzierte sich der Bestand an Promotionen insbesondere durch die Eigentumsübertragung der Wohnobjekte aus den Projekten Horgen, Wisental II und Zürich, City West A und B um CHF 94 Mio.
Aus Neubewertung resultierte ein Erfolg von CHF 25,2 Mio. (Vorjahr CHF 36,9 Mio.) Im Ergebnis ist ein positiver Effekt von CHF 13,5 Mio. aus der Erstanwendung von IFRS 13 enthalten. Für die Immobilienbewertungen per Jahresende gelangte mit 4,46% (Vorjahr 4,63%) ein leicht tieferer durchschnittlicher Diskontsatz zur Anwendung.
Im Geschäftsjahr 2013 resultierte ein Ertrag aus Vermietung von CHF 95,1 Mio. (Vorjahr CHF 92,8 Mio.) womit das Vorjahresergebnis um 3% übertroffen wurde. Folgende Liegenschaften im Bau waren bis zum Jahresende im Bau so weit fortgeschritten, dass die ersten Mieteinheiten den Mietern übergeben werden konnten:
Die vier Liegenschaften verfügen über ein Mietertragspotential (Soll-Mietertrag) von jährlich über CHF 10 Mio.
Der Erfolg aus Vermietung von CHF 78,9 Mio. (Vorjahr CHF 79,8 Mio.) liegt aufgrund höherer Unterhaltskosten und damit einer höheren Aufwandquote von 17% (Vorjahr 14%) im Bereich des Vorjahres. Die im Geschäftsjahr erzielte Nettorendite auf den Anlageobjekten beträgt 4,6% (Vorjahr 4,8%). Per 31. Dezember 2013 lag die Leerstandsquote mit 3,9% (Vorjahr 3,8%) weiterhin auf einem sehr tiefen Niveau.
Im Geschäftsjahr 2013 wurde ein Ertrag aus dem Verkauf Promotion (Liegenschaften) und Dienstleistungen von CHF 214,5 Mio. (Vorjahr CHF 152,0 Mio.) erzielt.
Das erwirtschaftete Ergebnis aus Promotion und Dienstleistungen konnte deutlich gesteigert werden und lag mit CHF 31,6 Mio. (Vorjahr CHF 21,7 Mio.) um 46% über dem Vorjahreswert.
Das erfolgreiche Ergebnis basiert hauptsächlich auf den Eigentumsübertragungen von Wohnobjekten aus den folgenden Projekten:
Im Geschäftsjahr 2013 wurden insgesamt 194 Wohnobjekte übertragen. Per 31. Dezember 2013 bestehen für Stockwerkeinheiten in Realisation beurkundete Kaufverträge im Umfang von rund CHF 101 Mio., die bei der Eigentumsübertragung entsprechend erfolgswirksam werden. Alle Stockwerkeigentumsprojekte in Realisation schreiten wie geplant voran.
Das Wachstum von Mobimo wird mit der zielgerichteten Entwicklung von Wohn- und Geschäftsliegenschaften für das eigene Portfolio gefördert und die Qualität des Portfolios mit den neu erstellten Anlageobjekten weiter optimiert. Per 31. Dezember 2013 befanden sich folgende Liegenschaften aus der Projektpipeline für das eigene Portfolio im Bau oder in Fertigstellung:
Das Investitionsvolumen der Liegenschaften im Bau beträgt gesamthaft rund CHF 290 Mio. Im Weiteren befinden sich Projekte für das eigene Anlageportfolio mit einem Investitionsvolumen von insgesamt CHF 780 Mio. in Planung:
Aus den Liegenschaften im Bau und in Planung resultiert insgesamt ein zusätzliches Mietertragspotenzial für das eigene Anlageportfolio von gut CHF 54 Mio. pro Jahr.
Ergänzend zu den Projekten in Planung ist Mobimo Entwicklungspartnerin der Städte Biel und Nidau im Projekt AGGLOlac und der Firma Rheinmetall bei einer Standortentwicklung in Zürich-Oerlikon. Im Rahmen dieser Entwicklungen bestehen zusätzliche Möglichkeiten, das eigene Portfolio gezielt mit attraktiven Anlageobjekten zu ergänzen.
Das Projektportfolio per 31. Dezember 2013 umfasst im neuen Geschäftsbereich «Investition Dritte» folgende Projekte:
Auf diesen Arealen werden gemeinsam mit Drittinvestoren ein Wohnbauprojekt respektive ein Wohn- und Geschäftshaus realisiert. Das geplante Gesamtinvestitionsvolumen beträgt rund CHF 155 Mio.
Manuel Itten, Chief Financial Officer
Die Mobimo Holding AG wurde 1999 in Luzern gegründet und ist seit 2005 an der SIX Swiss Exchange börsenkotiert. Heute gehört Mobimo zu den führenden Immobiliengesellschaften der Schweiz. Nach dem Zusammenschluss mit der LO Holding Lausanne-Ouchy SA Ende 2009 gehört Mobimo sowohl in der Deutschschweiz als auch in der Westschweiz zu den grössten Marktteilnehmern.
Ausgehend von einer soliden Finanzierung mit einem hohen Eigenkapitalanteil von mindestens 40% plant, baut und unterhält Mobimo einerseits renditeorientierte Anlageobjekte und realisiert andererseits Entwicklungsobjekte mit beachtlichem Gewinnpotenzial.
Basierend auf ihren drei Kernkompetenzen Einkauf/ Verkauf, Entwicklung und Portfoliomanagement ist es Mobimo gelungen, ein hochwertiges Anlageportfolio bestehend aus Geschäfts-, Gewerbe- und Wohnliegenschaften mit einer breit abgestützten Mietertragsbasis mit stabilen Erträgen aufzubauen. Aus der gut gefüllten Projektpipeline entstehen laufend neue Anlageobjekte, die im Portfolio behalten oder an Drittinvestoren verkauft werden, sowie attraktive Stockwerkeigentumswohnungen, mit deren Verkauf Kapitalgewinne erzielt werden.
Das Immobilienportfolio umfasst per 31.Dezember 2013 127 Liegenschaften im Wert von rund CHF 2 372 Mio., davon entfallen CHF 1 578 Mio. auf Anlageobjekte und CHF 794 Mio. auf Entwicklungsobjekte. Der Nutzungsmix wird laufend optimiert und der Wohnanteil durch die Planung und den Bau von Anlageobjekten für das eigene Liegenschaftenportfolio schrittweise erhöht.
Rund drei Viertel des Immobilienportfolios sind in Anlageobjekte investiert, die sowohl nach Standorten als auch nach Nutzungen breit diversifiziert sind. Die Mietfläche von 495 000m² generiert ein Mietertragspotenzial per 31.Dezember 2013 von jährlich rund CHF 99 Mio. Damit ist ein Grossteil der Einkünfte stabil und berechenbar. Dank des eigenen Portfoliomanagement-Teams ist eine grosse Marktnähe gewährleistet und Mobimo kann rasch auf Marktänderungen reagieren.
Derzeit plant und realisiert Mobimo Anlageobjekte (CHF 1 070 Mio.) und Stockwerkeigentum (CHF 410 Mio.) mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von rund CHF 1 480 Mio.
Neben diesen Entwicklungen bietet Mobimo Entwicklungsleistungen für Dritte bis hin zu schlüsselfertigen Immobilienanlagen für institutionelle und private Investoren an. Dabei werden Gebiets-, Areal- und Projektentwicklungen marktgerecht und nachhaltig realisiert. Die Möglichkeiten der Zusammenarbeit mit Partnern sind vielfältig und werden bedürfnisgerecht und phasenabhängig strukturiert.
Mobimo weist konstant eine hohe Ausschüttung aus. Seit dem Börsengang 2005 wurden jedes Jahr CHF 9.– in Form einer verrechnungssteuerfreien Nennwertrückzahlung bzw. Kapitalrückzahlung an die Mobimo–Aktionäre ausbezahlt. Für das Geschäftsjahr 2013 ist eine Auschüttung von CHF 9.50 vorgesehen. Die durchschnittliche, jährliche Ausschüttungsrendite (Nennwertrückzahlung bzw. Kapitalrückzahlung) über die letzten fünf Jahre betrug rund 4,7%, berechnet auf dem jeweiligen Jahresendkurs der Aktie.
Mit diesem Geschäftsmodell unterscheidet sich Mobimo wesentlich von anderen Marktteilnehmern.
Mobimo strebt einen weiteren schrittweisen Ausbau ihres Immobilienportfolios an. Der Ausbau erfolgt primär durch den Bau von Anlageobjekten für das eigene Portfolio sowie den Erwerb von Einzelobjekten oder von Portfolios. Er kann zudem durch Gesellschaftsübernahmen erreicht werden.
Der Ausbau erfolgt dann, wenn der Preis, die Lage und die Zukunftserwartungen Mehrwert für die Aktionäre in Aussicht stellen. Mobimo investiert in zukunftsträchtige Standorte der Schweiz. Darunter verstehen wir primär die Wirtschaftsräume Zürich und Lausanne /Genf sowie die Wirtschaftsräume Basel, Luzern / Zug, Aarau und St.Gallen. Investitionen werden nur an nachhaltig guten Lagen getätigt.
Der Nutzungsmix des Anlageportfolios besteht mittelfristig je zu rund 30% aus Wohnen, Büronutzungen und anderen kommerziellen Nutzungen.
Das Immobilienportfolio wird laufend optimiert und bereinigt. Die Pflege der Beziehungen zu den Mietern, ein hoher Vermietungsgrad, die Optimierung der Kosten und griffige Vermarktungsstrategien bringen die konsequent angestrebte Werterhaltung und Wertsteigerung.
Das Immobilienentwicklungsgeschäft fokussiert auf folgende Bereiche:
Lebensqualität findet ihre Ausdrucksform in der Gestaltung des Lebens-, Wohn- und Arbeitsraums. Mobimo bezieht neben wirtschaftlichen auch ökologische und soziokulturelle Aspekte in ihre Tätigkeit ein. Daraus resultieren Mehrwerte für die Aktionäre und die Nutzer der Mobimo-Liegenschaften.
Mobimo kann kurz- und langfristiges Fremdkapital aufnehmen. Das Eigenkapital soll mindestens 40% der Bilanzsumme betragen.
Die Mobimo-Aktie wirft regelmässig eine hohe Dividende ab. Sie zeichnet sich durch eine stetige Wertentwicklung und eine attraktive Ausschüttungsquote aus.
| Mobimo Holding AG | |||
|---|---|---|---|
| AK: CHF 180,2 Mio. Wilhelm Hansen, Paul Rambert, Peter Schaub, Urs Ledermann GL: Dr. Christoph Caviezel, Manuel Itten, Peter Grossenbacher, Andreas Hämmerli, Thomas Stauber Revisionsstelle: KPMG AG |
VR: Georges Theiler, Daniel Crausaz, Brian Fischer, Bernard Guillelmon, | ||
| Mobimo Management AG/ Mobimo Management SA AK: CHF 0,1 Mio. |
|||
| Beteiligung: 100% | JJM Participations SA | LO Holding Lausanne-Ouchy SA |
Immobilien Invest Holding AG |
| AK: CHF 6 Mio. Beteiligung: 100% |
AK: CHF 12 Mio. Beteiligung: 100% |
AK: CHF 0,15 Mio. Beteiligung: 75% |
|
| Mobimo AG | LO Immeubles SA | Petit Mont-Riond SA | |
| AK: CHF 72 Mio. Beteiligung: 100% |
AK: CHF 2 Mio. Beteiligung: 100% |
AK: CHF 0,05 Mio. Beteiligung: 75% |
|
| O4Real AG | |||
| AK: CHF 1 Mio. Beteiligung: 100% |
|||
| Parking du Centre SA | |||
| AK: CHF 6 Mio. Beteiligung: 50% |
|||
| Flonplex SA |
AK: CHF 2 Mio. Beteiligung: 40%
Am 15. Oktober 1997 gründet Dr. Alfred Meili zusammen mit dem Privatbankier Karl Reichmuth und weiteren Investoren die Mobimo AG, mit Sitz in Luzern. Das Aktienkapital beträgt CHF 36 Mio., dazu kamen CHF 36 Mio. in Form von Aktionärsdarlehen.
Am 27. Dezember 1999 wurde die Mobimo Holding AG, Luzern, gegründet. Das Aktienkapital beträgt CHF 73 Mio.
Im Rahmen einer Privatplatzierung im Oktober 2000 wird das Aktienkapital der Mobimo Holding AG auf CHF 181 Mio. aufgestockt.
Am 23. Juni 2005 erfolgt der erfolgreiche Börsengang der Mobimo Holding AG an der SIX Swiss Exchange. Das Emissionsvolumen beträgt CHF 112 Mio.
Am 8. Juni 2006 führt Mobimo eine Kapitalerhöhung von CHF 143 Mio. durch. Per Ende Juni 2006 beträgt das Aktienkapital CHF 225 Mio., das Eigenkapital CHF 596 Mio.
Per 4. Juni 2007 erfolgt eine weitere Kapitalerhöhung von CHF 149 Mio. Mobimo weist per 30. Juni 2007 ein Eigenkapital von CHF 757 Mio. aus.
Der neu formierte Verwaltungsrat, unter der Leitung des Präsidenten Urs Ledermann, und die Geschäftsleitung, unter der Leitung des CEO Dr. Christoph Caviezel, überarbeiten die Strategie und die Ausrichtung der Gesellschaft.
Am 9. November 2009 wird das Umtauschangebot der Mobimo Holding AG für die LO Holding Lausanne-Ouchy SA erfolgreich vollzogen. Zur Durchführung der Wandlung wird das Aktienkapital um CHF 27 Mio. erhöht.
Die Mobimo Holding AG platziert im Juni erfolgreich eine Wandelanleihe in Höhe von CHF 175 Mio. mit Fälligkeit am 30. Juni 2014.
Per 6. Dezember 2011 erfolgt eine weitere Kapitalerhöhung von rund CHF 193 Mio. Die Mobimo Holding AG gibt 1 028 350 neue Namenaktien aus, die am 7. Dezember 2011 erstmals an der SIX Swiss Exchange gehandelt werden.
Als Nachfolger von Urs Ledermann übernimmt im September Georges Theiler als langjähriger Verwaltungsrat das Präsidium der Mobimo Holding AG.
Die Mobimo Holding AG begibt am 29. Oktober 2013 eine festverzinsliche Obilgationenanleihe über CHF 165 Millionen mit einem Coupon von 1,5% und einer Laufzeit von fünf Jahren.
Mitglied des Verwaltungsrats Vorsitzender des Nomination & Compensation Committee
2 Urs Ledermann Mitglied des Verwaltungsrats
Vizepräsident des Verwaltungsrats Vorsitzender des Immobilien-Ausschusses
Präsident des Verwaltungsrats Mitglied des Immobilien-Ausschusses
Mitglied des Verwaltungsrats Mitglied des Audit & Risk Committee Mitglied des Nomination & Compensation Committee
Mitglied des Verwaltungsrats Mitglied des Audit & Risk Committee
Mitglied des Verwaltungsrats Mitglied des Immobilien-Ausschusses
Mitglied des Verwaltungsrats Vorsitzender des Audit & Risk Committee Mitglied des Nomination & Compensation Committee
Mitglied der Geschäftsleitung CFO
2 Peter Grossenbacher Mitglied der Geschäftsleitung Leiter Portfoliomanagement
Vorsitzender der Geschäftsleitung CEO
Entwicklungsobjekt Stockwerkeigentum
Wir haben die dreieinhalb Jahre genutzt und die Nachhaltigkeit in die Strategie, in die Strukturen und Prozesse sowie in die Umsetzung integriert. Heute können wir Ergebnisse in verschiedenen Bereichen vorweisen. Wir haben 2013 weitere Immobilienprojekte realisiert, die den erhöhten Anforderungen an Umweltaspekte und gesellschaftlichen Veränderungen entsprechen.
Rund 75 Prozent des Gebäudebestandes in der Schweiz ist über 30 Jahre alt. Der Energieverbrauch für Immobilien ist gross. Er macht über 42% des Gesamtverbrauchs der Schweiz aus. Gebäude verursachen rund 35% der Treibhausgasemissionen. Sanierungen und Entwicklungsprojekte von heute werden für mehrere Jahrzehnte CO₂-Emissionen, Energie- und Wasserverbrauch der Gebäude beeinflussen. Die Immobilienbranche muss sich dringend der Zukunft verpflichten und die grosse Verantwortung wahrnehmen, die uns unsere Zeit aufzwingt.
Als führendes Immobilienunternehmen darf Nachhaltigkeit für uns nicht nur eine Investition in Einzelobjekte und in den Anlagebestand sein. Wir müssen und wollen auch Engagement im Interesse der heutigen und künftigen Gesellschaft beweisen, auf umweltrelevante, gesellschaftliche, wirtschaftliche und politische Entwicklungen achten und entsprechend Einfluss nehmen. Mobimo hat daher unter anderem Ziele zur Erhöhung der Energieeffizienz, zur Senkung von Energieverbrauch und Emissionen per 2016 quantifiziert. Der Anteil der energiezertifizierten Gebäude im Portfolio nimmt laufend zu. 94% der realisierten Neuprojekte weisen heute mindestens den Minergiestandard auf.
Die Labels definieren einen Qualitätsstandard für Gebäude oder ganze Areale. Zu erfüllen sind Anforderungen, die alle Dimensionen der Nachhaltigkeit umfassen können. Zurzeit entwickeln wir beispielsweise das Aeschbach-Quartier in Aarau. Gemeinsam mit dem Partner DGNB haben wir hier Kriterien für die gesamte Quartierentstehung definiert. Wir können so unsere Qualitätsansprüche an die Schaffung von zukunftsorientierten Wohn-, Arbeitsund Lebensräumen umsetzen, dies mit hoher Planungssicherheit bei einem komplexen Grossprojekt. Bereits seit 2001, als eine der ersten Immobiliengesellschaften, arbeiten wir mit Labels zusammen und wenden die Standards an.
Mobimo hat klare strategische Nachhaltigkeitsziele und konkrete Massnahmen zu deren Umsetzung formuliert. Wir fokussieren primär auf zukunftsorientierte Immobilien und Areale an zentralen Standorten, die sehr gut mit dem öffentlichen Verkehr erschlossen sind. Areale werden qualitativ hochwertig verdichtet, der Wohnungsbestand erhöht, die Durchmischung gefördert und der Energieverbrauch reduziert. Mit unserem nachhaltigen Ansatz stärken wir nicht nur das Image unserer Kunden, sondern auch unsere eigene Geschäftsentwicklung.
Der ökonomisch nachhaltige Erfolg hat erste Priorität. Wir sind ein börsenkotiertes Unternehmen. Wir haben daher in diesem Jahr wichtige Stakeholdergruppen – namentlich auch Aktionäre und Investoren – zu ihrer Meinung befragt. Die wirtschaftliche Leistung des Unternehmens steht an oberster Stelle.
Mobimo ist sich als eine der führenden Schweizer Immobiliengesellschaften der zunehmenden Bedeutung ihrer Nachhaltigkeitsleistung bewusst. Die Nachhaltigkeitsansprüche seitens der Stakeholder – Investoren, Aktionäre, Kunden, Partner (Gemeinden, Totalunternehmer (TU), Architekten, Generalplaner (GP) u.a.) sowie Mitarbeitende – steigen angesichts übergeordneter Entwicklungen wie Ressourcenverknappung, Klimawandel, Bevölkerungswachstum. Für die Bewertung des Unternehmens, der Immobilien und der Zukunftsfähigkeit kommen neue Kriterien zur Anwendung.
«Gerade bei der Bevölkerung kann im Hinblick auf die Volksabstimmung diese Transparenz zu Sympathie und positiver Stimmung gegenüber dem Partnerunternehmen Mobimo führen.» Gemeindepräsident
«Wir haben durch die Zusammenarbeit speziell bemerkt, dass Mobimo nicht nur von Labels spricht, sondern sie auch umsetzt. Mobimo legt Wert darauf, dass insbesondere bei Quartieren im soziokulturellen Bereich nachhaltige Systeme wirken, durch soziale Durchmischung und Vielfältigkeit.»
Gemeindepräsident
«Die Kundenzufriedenheit als oberstes Ziel wird u.a. durch eine hohe Qualität erreicht. Dieser Anspruch entspricht auch unserer Philosophie.» Zulieferer, Partner
«Positiv ist das GRI-Rating. Die Erfüllung des Standards hat Aussagekraft.» Analyst, Bank
«Uns interessieren natürlich stark Themen wie Umgang mit Mensch und Umwelt, Umgang mit Lebenszykluskosten, mit baulicher und betrieblicher Nachhaltigkeit in Gebäuden etc. Ebenfalls interessiert uns, ob Mobimo Nachhaltigkeit als Prozess integriert hat und die gestellten Anforderungen auch wirklich erreicht.» Gemeindepräsident
«Je länger, je mehr ist Nachhaltigkeit ein Thema, insbesondere bspw. bei Pensionskassen, die langfristig investieren.» Analyst, Bank
Auch wenn aufgrund der Gespräche mit den externen und internen Stakeholdern nach wie vor die wirtschaftliche Leistung stark gewichtet wird, interessiert heute die Entscheider der Umgang des Unternehmens mit den Herausforderungen in den ESG-Themenbereichen (Environmental, Social, Governance).
Denn die Nachhaltigkeitsleistung ist messbar und wirkt sich aus: wirtschaftlich, ökologisch und sozial. Sie lässt sich als erwartete Cash Flows und Performance, Share- und Stakeholder-Value oder als Kontinuität in der Unternehmensführung ausdrücken. Sie bedeutet verantwortungsvolles Investieren – im Einkauf, in der Entwicklung, im Portfoliomanagement – und das Antizipieren von (vermeidbaren) Kosten. Im Vordergrund des Interesses bei den Umweltaspekten stehen die Erhöhung der Energieeffizienz von Immobilien, der Einsatz erneuerbarer Energien und die Senkung von Treibhausgas-Emissionen. Der Beitrag für das Gemeinwesen, den Mobimo gerade mit den Arealen leistet, der Wert der lokalen gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Entwicklung wird von den Stakeholdern als Profilierungsansatz hoch eingestuft. Die Qualität der Immobilie – z. B. Wohlgefühl, Gesundheit, Standortqualität, Architektur – sowie die Kundenbeziehung stehen für die Kunden an oberster Stelle. Die Kompetenz und die Qualität der Mitarbeitenden sind für die Erreichung der hochgesteckten Ziele des Unternehmens und die hohe Kundenzufriedenheit entscheidend. Der Governance (inklusive Ethik) misst Mobimo als börsenkotiertes Unternehmen die entsprechende Bedeutung bei. Zwischen den externen und internen Stakeholdern herrscht weitgehend Einigkeit in der Bewertung der Nachhaltigkeitsaspekte. Die strategische Relevanz und die erzielbare Wirkung sind für
beide Gruppen die Hauptkriterien.
Die Nachhaltigkeit ist in Strategie und Strukturen verankert. Mobimo versteht Nachhaltigkeit als Konzept, das in der Immobilienbranche die Antwort auf neue, erhöhte Anforderungen an Umweltaspekte und gesellschaftliche Veränderungen liefert. Der Ressourcenverbrauch ist für Immobilien der grösste (>42% des gesamten Energieverbrauchs in der Schweiz). Die Langfristigkeit und die gesellschaftlichen Auswirkungen von heute gefällten Entscheiden sind ein zweites Merkmal der Immobilienbranche.
Nachhaltigkeit bedeutet daher für Mobimo mit einer realistischen Ausgewogenheit zwischen Gewinnerzielung und Sicherung der Zukunftsfähigkeit, d.h. Wertsicherung und -steigerung, erfolgreich zu wirtschaften. Mobimo nimmt die Nachhaltigkeit als Chance wahr und integriert – mit dem Ziel der Schaffung von zukunftsorientierten Wohn-, Arbeits-, und Lebensräumen – die Dimensionen Umwelt, Gesellschaft und Wirtschaft in ihre Immobilienstrategie. Entsprechende Zielsetzungen sowie Massnahmen sind definiert.
Für die Überprüfung und Überwachung zuständig ist der Immobilienausschuss, der regelmässig tagt, und das Nachhaltigkeitskomitee, das vierteljährlich tagt und die Umsetzung auf Projektebene prüft. Eine Sitzung ist schwergewichtig dem strategischen Nachhaltigkeitscontrolling gewidmet. Seit vier Jahren institutionalisiert ist das Nachhaltigkeitsteam, das um die Realisierung besorgt ist. Das Nachhaltigkeitsteam besteht aus Kaderleuten der Abteilungen und einem Mitglied der Geschäftsleitung (Leiter Entwicklung). Mit dem Nachhaltigkeitsbericht 2013 berichtet Mobimo über ihre Nachhaltigkeitsleistung. Der Bericht ist nach den neuen Global Reporting Initiative GRI G4-Richtlinien erstellt und erfüllt den Level «Comprehensive». (2012: Level B gemäss GRI-G3.1; 2011: Level C gmäss GRI-G3). Für Informationen zu GRI: www.globalreporting.org
Für die Messung der Nachhaltigkeitsleistung stehen in der Immobilienbranche die Umweltaspekte im Mittelpunkt des Interesses (s. Stakeholder). Im Vordergrund stehen die Erhöhung der Energieeffizienz, die Nutzung erneuerbarer Energien, die Senkung der Emissionen wie auch die verwendeten Materialien oder die Biodiversität. Während international die Themen «Abwasser und Abfall» für die Branche stark gewichten, ist in der Schweiz jedes Gebäude an das hoch entwickelte öffentliche Wasserleitungs- und Abfallsystem angeschlossen. Dieses System optimiert Nutzung und Entsorgung.
Mobimo ist ein wachsendes Unternehmen. Die namentlich per Ende 2013 und 1. Quartal 2014 wirksamen Portfolioveränderungen sind bedeutend (Zunahme von über 38 000 m² Mietfläche):
Affoltern a. A., Obfelderstrasse 31–35: ca. 4 700 m2 Affoltern a. A., Obstgartenstrasse 9: ca. 8 700 m2 Lausanne, Vallée du Flon (Les Pépinières) 20–24: ca. 7 500 m2 Lausanne, Avenue d'Ouchy 4–6: ca. 7 800 m2 Zürich, Turbinenstrasse, City West (Baufeld C): ca. 10 100 m2
Seit 2011 erhebt Mobimo für beide Bereiche – Geschäftsstandorte und Portfolio – Umweltkennzahlen.
| G-Standorte | |
|---|---|
| Küsnacht, | |
| Portfolio | Lausanne |
| * | |
| * | |
| * | |
| * |
* Ist Sache der Nutzer (Mieter, Käufer)
Mobimo erhebt Energieverbrauch und Emissionen für 100% der Anlageobjekte des Portfolios.
Ein zentrales Ziel der Immobilienstrategie ist die Senkung des Energieverbrauchs des Portfolios. Da Mobimo nur teilweise Zugriff auf tatsächliche Verbrauchszahlen von Anlageobjekten hat, dient ein validiertes Modellierungstool zur Berechnung der Energieverbräuche und CO₂-Emissionen.
Die CO₂-Emissionen werden aufgrund der Energieverbräuche für Wärme und Strom berechnet. Konkret sind für jedes Anlageobjekt die CO₂-Emissionen für Wärme entsprechend dem verwendeten Energieträger (z.B. Gas, Öl, Fernwärme) gemäss den Faktoren des Bundesamtes für Umwelt (BAFU) berechnet. Der Berechnung der CO₂-Emissionen zugrunde liegt der Stromverbrauch gemäss dem durchschnittlichen Schweizerischen Verbrauchermix.
Die Analyse aller Mobimo Anlageobjekte hat gezeigt, dass die Bestandesobjekte mit Baujahr 2008 und älter insgesamt über 232 kWh pro m² und Jahr verbrauchen. Davon entfallen 165 kWh/m² auf Wärme und 67kWh/m² auf Strom. Die Neubauten im Portfolio benötigen hingegen nur noch 83 kWh pro m² und Jahr. Dies entspricht einer Reduktion um über 65% im Vergleich zu älteren Anlageobjekten. Vor allem beim Wärmebedarf sind dank Gebäudestandards wie Minergie grosse Fortschritte festzustellen.
Die Grafik zeigt den Strom- und Wärmeverbrauch der Bestandesbauten (Baujahr 2008 und älter) und der Neubauten (Baujahr 2009 und jünger) im Mobimo-Portfolio.
Wärmeverbrauch: Heizung, Warmwasser und Prozesswärme sowie Strom zur Wärmeerzeugung (Warmwasser, Prozesswärme)
Der Schweizer Durchschnittsbereich wurde anhand von Energiestatistiken ermittelt und basiert auf der Struktur der Gebäudetypen per 2010 in der Schweiz (Art und Quantität). Aufgrund unterschiedlicher Datenquellen ergeben sich Unsicherheiten, welche mit einer Gesamtspannweite von 25% angenommen wurden. Die Breite des Balkens stellt dies dar.
Da im Mobimo-Portfolio im Vergleich zum Schweizer Gebäudepark überdurchschnittlich viele – energieintensive – gewerblich genutzte Anlageobjekte vorhanden sind, liegt der Energieverbrauch pro m² im Bestand leicht höher als im Schweizer Schnitt.
Erhöhung der Energieeffizienz um 16% Reduktion des Energieverbrauchs um 4% Reduktion der CO₂-Emissionen (Scope 1+2) um 8% Zunahme der Energiebezugsfläche um 13% bis 2016
Mobimo hat im 2011 per 2016 Energie- und Emissionsziele definiert. Der 5-Jahres Horizont ermöglicht eine verlässliche Zielformulierung und -erreichung.
Seit der Zielformulierung im 2011 sind 2 Jahre vergangen. Hinsichtlich des Emissionsziels sind im ersten Jahr 25% und im zweiten 20% des Ziels erreicht worden, insgesamt 45%. Dies bedeutet, dass Mobimo bezüglich der Erreichung des Emissionsziels auf Kurs ist.
| Erhobene | 2011 | 2013 | 2016 |
|---|---|---|---|
| Umweltkennzahlen | (Basisjahr) | (IST) | (SOLL) |
| Energiebezugsfläche | 454 517 | ||
| (m²) | 401 392 | 422 642 | (+13%) |
| Energieverbrauch | 82 208 | ||
| (MWh) | 85 947 | 84 404 | (–4%) |
| Energieintensität | 181 | ||
| (kWh/m²) | 214 | 200 | (–16%) |
| Emissionen | 12 816 | ||
| (tCO₂eq), Scope 1+2 | 13 931 | 13 477 | (–8%) |
| Emissionsintensität | 28 | ||
| (kgCO₂eq/m²) | 35 | 32 | (-19%) |
Verification:
Independent Assurance Report, auf unserer Website verfügbar
Die Prüfung der Qualität von Grundstücken (Altlasten, Angrenzung an heikle oder sensible Terrains), von Objekten oder Arealen beim Einkauf ist die vorab erste, grundlegend wichtige Massnahme. Mobimo tätigt Investitionen wenn möglich an zentralen, mit ÖV gut erschlossenen Standorten.
Die laufende Anpassung und Erweiterung des Portfolios führt zu einer kontinuierlichen Reduktion des Energieverbrauchs und der CO₂-Emissionen, dies bei gleichzeitigem Wachstum des Gesamtbestands. Diese Reduktion wird durch die systematische Umsetzung des Minergie- oder eines vergleichbaren Gebäudestandards (2000 Watt, SGNI, DGNB z.B.) für Neubauten erreicht. Die CO₂- Emissionen können zudem signifikant dank erneuerbarer Energien gesenkt werden. Fernwärmenetze werden genutzt, um den Heizbedarf zu decken, erneuerbare Energiequellen für die Stromerzeugung.
Im Rahmen der anfallenden Renovationen werden Bestandsobjekte je nach Standort, Qualität und Nutzung nachhaltig saniert. Fenster, Fassaden, HLK-Systeme, Gebäudeenergie-Managementsysteme, Beleuchtungssysteme u. a. werden ersetzt oder teilweise erneuert. Alle Möglichkeiten zur Erreichung der gesetzten Ziele – bis zum Einsatz energieeffizienter Haushaltgeräte – werden geprüft.
Neben rein energetischen Betrachtungen spielen die verwendeten Materialien, geringer Wasserbedarf oder der Umgang mit Abwasser und Abfall eine Rolle. In der Schweiz steht dafür eine hochentwickelte Infrastruktur der Gemeinden, Kantone und des Bundes zur Verfügung. Umgebungsgestaltung, ÖV-Anbindung, Carsharing-Angebote, Fahrradparkplätze oder Lademöglichkeiten für Elektroautos gehören bei Mobimo zum Angebot einer nachhaltigen Immobilie.
Die Mitarbeitenden entwickeln laufend ihr Wissen zum nachhaltigen Bauen, zum Portfoliomanagement und zur Bewirtschaftung weiter. Sie kennen die Anforderungen, Lösungsmöglichkeiten und Technologien.
Mobimo verfolgt die Devise, gerade bei Entwicklungsobjekten mit Partnern zusammenzuarbeiten, die ebenfalls aktiv für das Ziel der Nachhaltigkeit einstehen.
Die Zertifizierung aller neuen Entwicklungsobjekte stellt sicher (Ausnahme: einzelne Lagerräume), dass die Gebäude mindestens Minergie-Standard erfüllen (Energieeffizienz).
Bereits seit 2001 nimmt Mobimo als einer der ersten Investoren Minergie-zertifizierte Immobilien in den Bestand auf. Dadurch wird das Portfolio laufend optimiert und nach den Kriterien der Nachhaltigkeit aufgewertet.
Der Anteil der zertifizierten Gebäude im Portfolio nimmt jährlich zu. Gemäss der heute in Entwicklung und Realisierung befindlichen Projekte (Pipeline) wird dieser Anteil per 2016 jährlich im Durschnitt um über 10% steigen. Hinzu kommen Einkäufe und nachhaltige Sanierungen.
Die Wertsteigerung im Bereich der Anlageobjekte erfolgt zum einen dank der aktiven Führung des Portfolios, also seiner laufenden Analyse und Bereinigung. Dabei entsprechen die neu aufgenommenen Liegenschaften weitgehend den neusten baulichen Standards. Zum anderen dienen Gebäudesanierungen einer kontinuierlichen qualitativen Verbesserung des Portfolios.
In der Entwicklung differenziert sich Mobimo mit Standortwahl, Gesamtkonzept, ausgewählter Architektur, schonendem Umgang mit Ressourcen, zertifizierter Energieeffizienz, Elektrobiologie, Feng Shui, geringen Immissionen, Umgebungsgestaltung, Biodiversität, Kunst am Bau und vielem mehr. Und: Der Kunde wird bei STWE-Projekten von Beginn weg in den Bau- und Entwicklungsprozess integriert und damit direkt in das Produkt und seine Qualität eingeführt. Mobimo schafft mit ihren Entwicklungsobjekten die Grundlage für ein modernes, gesundes, verantwortungsvolles und naturbezogenes Wohnen, Arbeiten und Leben.
Die Umsetzung macht das Ergebnis: Die dargestellten Entwicklungsprojekte illustrieren, wie Mobimo Nachhaltigkeit umsetzt.
Liegenschaft OVA-Areal, Affoltern am Albis (Entwicklung für Anlageportfolio der Mobimo)
Abfallmanagementsystem nach Vorgabe der Gemeinde Affoltern a/A.
Verwendung einheimischer Pflanzenarten für die Gestaltung der Gartenanlagen.
Reduzierte Anzahl Parkplätze.
Verwendung nachhaltiger Baustoffe nach Vorgabe der KBOB/IPB Nachhaltiges Planen und Bauen.
Verwendung wassersparender Sanitäranlagen. Kommunikation
Abfallmanagementsystem nach Vorgabe der Stadt Zürich.
Verwendung weitgehend einheimischer Pflanzenarten für die Gestaltung der Garten- und Platzanlagen in Zusammenarbeit mit der Grün Stadt Zürich.
Flachdächer mit «Wildbienenhotel» bestückt.
Verwendung nachhaltiger Baustoffe nach Vorgabe der KBOB/IPB Nachhaltiges Planen und Bauen.
Verwendung wassersparender Sanitäranlagen.
Abfallmanagementsystem nach Vorgabe der Stadt Horgen.
Verwendung weitgehend einheimischer Pflanzenarten für die Gestaltung der Gartenanlagen.
Solaranlage für die Warmwasseraufbereitung
Eine Herausforderung stellt das Nutzerverhalten dar, welches noch nicht ausreichend den neuen nachhaltigen Immobilien angepasst ist. Die Kunden von Mobimo erhalten Informationen und Unterlagen mit Hinweisen zur Nutzung der Immobilie. An Kunden-Events sind die Anbieter von Haushaltsgeräten, der HLK-Systeme oder Materialien für Küche und Bad anwesend. Der ressourcenschonende Umgang ist Gegenstand ihrer jeweiligen Präsentationen (direkt für die Kunden, für Mobimo). In den Wohnungen wird für die Nutzer ein Ordner mit Informationen zur Raum-, Geräte- und Materialnutzung hinterlegt.
Mobimo ist ausschliesslich in der Schweiz tätig, weitgehend an zentralen und gut erschlossenen Standorten. Die Immobilienstandorte grenzen nicht an Schutzgebiete an, bedrohen keine Gebiete mit hoher Biodiversität oder gar gefährdete und geschützte Arten.
Mobimo erachtet die Erhaltung und Nutzung der reichen biologischen Vielfalt in der Schweiz für das Wohlergehen der Menschen – ihrer Kunden – als sehr wichtig. Sie trägt dem Aspekt bei der Projektrealisierung wenn immer möglich Rechnung. Mobimo verwendet einheimische Pflanzenarten für die Umgebungsgestaltung oder renaturiert Bäche (im 2012, Adliswil; im 2011, Horgen). In diesem Bewusstsein hat Mobimo im 2013 auf dem Dach des Pfingstweidprojekts in Zürich beispielsweise auch Lebensräume für Eidechsen und Wildbienen (sogenannte Hotels) geschaffen.
Mobimo ist eine wachsende Organisation mit zwei Geschäftsstandorten. Seit 2011 erhebt Mobimo verschiedene Umweltdaten für Küsnacht und Lausanne. Aufgrund bedeutender organisatorischer Veränderungen (inkl. Umzug der Büroräumlichkeiten in Lausanne) hat das Unternehmen vorerst ein Monitoring eingeführt, ohne die Definition spezifischer quantitativer Reduktionsziele.
Die Anzahl Mitarbeitender – als massgeblicher Einflussfaktor – hat um über 10,2% zugenommen. Um 4% zurückgegangen ist der Energieverbrauch für die Gebäudeheizung (Fernwärme). Hauptgründe dafür sind die neue Programmierung und Einstellung des HLK-Systems in Küsnacht sowie die höhere Mitarbeiterdichte. Der Stromverbrauch ist um 21.9% gestiegen. Die Zunahme des Wasserverbrauchs ist ebenfalls eine Folge der gewachsenen Organisation. Dank des Trennsystems konnte der Recyclinganteil gesteigert werden (um 41.7%). Das gesteigerte Bewusstsein und die Information der Mitarbeitenden tragen entscheidend zu dieser positiven Entwicklung bei.
Die heutige Gesellschaft verbindet Arbeits-, Wohn- und Freizeitwelten. Mobimo hat diese Entwicklung und die Bedürfnisse im Rahmen von Studien vertieft analysiert. Sie versteht es – wie kaum ein anderer Entwickler – attraktive Areale für die Gegenwart und Zukunft zu realisieren.
Grossprojekte können ein Ortsbild, das gesellschaftliche Leben und die demografische Struktur stark beeinflussen. Wohn- und Bürogebäude, Restaurants, Grünanlagen, Kinos, Einkaufszonen fügen sich für die Bewohner, Besucher und Nutzer zu einem attraktiven Ganzen zusammen. Immobilien haben eine langfristige Lebensdauer. Nachfolgende Generationen sollen den Mehrwert schätzen. Entscheidungen in der Anfangsphase eines Arealprojektes sind besonders wichtig. Sie beeinflussen Umwelt und Gesellschaft jahrzehntelang. Bereits vor Projektstart findet daher ein enger Austausch mit Behörden, Quartiervereinen, Nachbarn und anderen Stakeholdern statt. Dieser wird bis nach Projektabschluss fortgeführt.
Die aus Kundensicht wahrgenommene Attraktivität eines Areals hängt von einem interessanten, zur lokalen Kultur und Gemeinschaft passenden Gesamtkonzept ab, von architektonischen und baulichen Elementen, von Parkanlagen und Spielwiesen, von einer angenehmen und lebendigen Atmosphäre. Unterhaltungs- und Freizeitangebote können auf Auswärtige wie ein Magnet wirken und dazu führen, dass das Areal zum In-Place wird.
Die Entwickler von Mobimo gestalten nicht nur Gebäude und Räume, sie hauchen ihnen Leben ein. Event-Manager, Restaurant-, Bar-, Fitnessclub, Bowlingbahn-Betreiber etc. sorgen dafür, dass Quartiere oder Areale zu Treffpunkten werden. Ein Standort, ein Ortsbild wird aufgewertet, und eine ganze Region kann volkswirtschaftlich und gesellschaftlich profitieren. Mobimo setzt dies um: Flon in Lausanne, Zürich-West, Aeschbach-Quartier in Aarau.
Die Areale von Mobimo sind alle an zentralen Standorten gelegen und mit OV erschlossen.
Auch bei der Arealentwicklung gilt es, Umweltaspekte wie Emissionen, Abfall und Ressourcenverbrauch und auch soziale Aspekte wie Gesundheit und Sicherheit zu integrieren und mit den wirtschaftlichen Zielen zu vereinbaren.
Mobimo versteht Kunst am Bau als gesellschaftliche Aufgabe. Mit der Lancierung von Mobimo & Art verstärkt Mobimo ihr Engagement in diesem Bereich. Die künstlerischen Projekte werden im Kontext von Bauprojekten realisiert. Eine unabhängige, heterogen zusammengesetzte Jury entscheidet über das Siegerprojekt des eigens ausgelobten Kunstwettbewerbs. Kunst und Architektur fördern den Dialog unter allen Beteiligten und Interessierten. Sie runden den Anspruch von Mobimo an ihre Objekte ab. Mobimo schafft für die künftigen Nutzer und Besucher ein unverwechselbares Umfeld und einen gesellschaftlichen Mehrwert. Für Informationen: www.mobimo-art.ch
Im Rahmen des Kultur-Sponsoring hat Mobimo im 2013 das Zurich Film Festival unterstützt.
Der Schwerpunkt des Sponsoring im Bereich Kunst dient der Standortförderung und entspricht dem grundlegenden Nachhaltigkeitsgedanken von Mobimo.
Im Rahmen der Investitions- und Beschaffungspraktiken achtet Mobimo bei der Wahl der Zulieferer und Partner darauf, dass diese sowohl Markt-Kriterien (Qualitätsstandard, Preis-Leistungs-Verhältnis) als auch Nachhaltigkeitskriterien erfüllen und der Schweizer Gesetzgebung entsprechen.
Mobimo ist im geografischen Raum «Schweiz» tätig. Die Realisierung von Projekten folgt stets Schweizer Norm. Die involvierten Zulieferer und Partner stammen im Wesentlichen aus den jeweiligen geografischen Erschliessungsgebieten (Umkreis von 100 km), d.h. aus der Metropolregion Zürich, aus der Zentralschweiz oder im Kanton Waadt hauptsächlich aus der Region Lausanne. Bei der Auswahl der Zulieferer gelten Kriterien wie lokale Verbundenheit, kurze Wege (70–80% der Einkäufe werden mit regionalen und überregionalen Zulieferern getätigt) oder die Einhaltung der Mobimo Qualitäts- und Nachhaltigkeitsanforderungen. Ebenso wichtig sind die Qualität der Zusammenarbeit, Verlässlichkeit und Erfahrung.
Bauunternehmer, Metallbau, Bau- und Umwelttechnik, Handwerker (Fassaden, Dächer, Fenster, Zimmermann, Schreinerei u. a.), Lüftungsund Klimatechnik, Umweltservice, Gebäudetechnik, Fachinspektoren, Elektrizität und Wasser, Elektrounternehmer, Sanitärunternehmen, Sicherheitstechnik, Schliesssysteme, Aufzüge, Telekommunikation, Informatik, Gartenbau, Licht und Beleuchtung, Türen und Tore, Beschriftungen, Innenarchitekten, Möbel, Papier, Druckerei, Gebäudepflege, Facility-Leistungen, Kaminfeger.
Architekten, Ingenieure, Planer, Total- und Generalunternehmer, Bauunternehmer, Subunternehmer (alle Handwerksbranchen), Innenarchitekten, Licht und Beleuchtung, Handwerker, Gebäude- und Haustechnik, Gartenbau, Elektrobiologe, Feng-Shui-Berater, Farbberater, Künstler, Marktforscher, Soziologen, Marketingberater, Notare und Rechtsberater.
Mobimo will nah am Marktgeschehen sein, daran teilnehmen, informiert oder gar federführend sein. Mobimo pflegt den Austausch mit anderen Experten in Diskussionsforen und ist aktives Mitglied in verschiedenen Verbänden und Organisationen. Dazu gehören Nachhaltigkeitspartner (Schweizer Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft, Netzwerk Nachhaltiges Bauen), Organisationen (CDP, GRI) oder Plattformen (Baugespräche). Sie ist u. a. Mitglied beim SVIT (Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft), VIV (Verband der Immobilien-Investoren), HEV (Hauseigentümerverband), Verein PPP (Public Private Partnership) sowie von verschiedenen anderen Wirtschaftsorganisationen.
Mobimo-Kunden sind private und kommerzielle Mieter in Anlageobjekten, private Käufer von Entwicklungsprojekten sowie institutionelle Investoren oder Interessenten. Deren höchste Zufriedenheit ist das Ziel.
Die im Vergleich zu 2012 um nochmals 3% gestiegenen Werte bringen die hohe Kundenzufriedenheit zum Ausdruck. Zurückzuführen ist dieses erfreuliche Ergebnis insgesamt auf eine hohe Qualität der Immobilien, auf Service und Dienstleistungen sowie die Kundenbetreuung. Mobimo lässt die Kundenzufriedenheit durch einen unabhängigen Drittpartner erheben.
Bei den Entwicklungsobjekten werden die Kundinnen und Kunden von Beginn weg in den Bau- und Entwicklungsprozess integriert. Mobimo hat mit der Perfektionierung der Prozesse die Weichen für eine langfristig hoch stehende Kundenbetreuung gestellt. Eine zentrale Rolle spielen der persönliche Kontakt (Kontinuität) und jede Kundin/jeder Kunde wird mit ihren/seinen individuellen Bedürfnissen wahr- und ernst genommen. Mobimo bietet attraktive Zusatzleistungen wie den MOBIMO CUBE an – ein Container mit Musterwohnung – oder organisiert Anlässe, welche die Kontaktpflege unter den künftigen Nachbarn ermöglichen und gleichzeitig der Information zu rechtlichen oder baulichen Fragen dienen. Die Qualität der Umsetzung wird mit den Kundenbefragungen sichergestellt, die nach der Beurkundung, nach der Auswahl der Innenausstattung, 3 Monate nach dem Bezug sowie 3 Monate nach der 2-jährigen Abnahme stattfinden.
Die Kundinnen und Kunden der Anlageobjekte loben den Kundenservice, die kompetenten, freundlichen und klar definierten Ansprechpartner wie auch die kurze Reaktionszeit auf Anfragen und Anliegen. Sowohl die Geschäfts- als auch Privatkunden kennen «ihren» Hauswart oder Bewirtschafter und können sich austauschen. Mobimo-Mitarbeitende sind bei kommerziellen Mietern (Büros, Gewerbe, Detailhandel, Hotels) regelmässig vor Ort. Auch der Hauswart als Ansprechpartner gibt für jedes Gebäude mit einem Plan an, wann und wie er erreichbar ist. Als Qualitätssicherungsmassnahme besteht mit dem Hauswart ein Service-Level-Agreement. Alle Kunden haben jederzeit die Möglichkeit, direktes, persönliches Feedback zu geben, sei es beim jeweiligen Kundenberater, Bewirtschafter, oder per Email, Brief, Telefon oder an Kundentreffen. Mit dem 24h-Helpdesk der Mobimo ist diese Unterstützung voll gewährleistet.
Dank des persönlichen Kontakts, der laufenden Abklärung der Kundenbedürfnisse und Bereinigung des Portfolios – mit Einfluss auf die Qualität der vermieteten Gebäude – gibt es nur sehr wenige Beschwerden. Auf diese wird innert kurzer Zeit reagiert. Die Zuständigkeiten sind geregelt. Die Kunden fühlen sich in den gepflegten Räumlichkeiten wohl (Innen- und Aussenbereich) und schätzen Mobimo als professionellen und verlässlichen Partner.
Mobimo überzeugt durch Qualität. Die Kundenzufriedenheit ist der Massstab. Messbar ist die wahrgenommene Qualität zum einen mit dem Wohlfühlfaktor (affektiv). Dieser wird durch die Wirkung der Architektur, der Innenräume, durch die Umgebung, durch weiche und subtile Faktoren beeinflusst. Zum anderen kann die Qualität mittels der harten Faktoren, durch die Erhebung und Auswertung der Mängel gemessen werden (kognitiv).
Wie die Abbildung beispielhaft zeigt, konnte die Mängelquote im 2013 auf ein Rekordtief gesenkt werden.
(Beispiele, Kauf Entwicklungsobjekte)
STWE-Wohnungen: Total 43 An Käufer übergeben: Total 40 Mängel: 1 pro Wohnung
STWE-Wohnungen: Total 144 An Käufer übergeben: Total 143 Mängel: 15% der Wohnungen: 0 Mängel Im Durchschnitt: 3 Mängel max.
Das klar definierte Qualitätsmanagement für Entwicklungsobjekte wird sowohl auf Baustellen wie auch dienstleistungsbezogen umgesetzt und rückt Gesundheits- und Sicherheitsaspekte – für die künftigen Nutzer, die Baustellenbetreiber – in den Vordergrund. In allen Prozessschritten (Boden, Entwicklung, Bau, Bezug, Nutzung und Betrieb, Entsorgung) werden die Produkte und Dienstleitungen hinsichtlich Sicherheit und Gesundheit geprüft. Eingehalten werden über die Standard-Vorgaben von Bund, Kanton, SUVA, SIA, Polizei, Feuerwehr etc. hinaus intern definierte Anforderungen. Dazu wird auf Nachhaltigkeitskriterien wie Anbindung an den ÖV, Barrierefreiheit und Aussenraumgestaltung geachtet. Um die Umsetzung der Ansprüche zu testen, realisiert Mobimo jeweils eine Musterwohnung. Diese erlaubt es, Kundenreaktionen zu erheben und technische Verbesserungsmöglichkeiten zu identifizieren.
Im Besonderen bei kommerziellen Mietern in den Anlageobjekten spielt die Qualität der Angebote – gerade auch als Kostenfaktor – eine entscheidende Rolle. Gemäss den Umfragen schätzen die Mieter von Räumlichkeiten für Büros, Gewerbe, Detailhandel oder Hotels die Mobimo-Objekte insbesondere wegen des Raumangebots, der zentralen Lage und der verkehrstechnischen Erschliessung. Ein attraktives Preis-Leistungsverhältnis oder Nebenkosten, die in einem adäquaten Verhältnis zur gebotenen Sauberkeit, Sicherheit oder zum Raumklima (Wärme, Kälte) stehen, gelten ebenfalls als Vorteil des Angebots.
Bei den Anlageobjekten achtet Mobimo konsequent auf die Einhaltung von Vorschriften und Normen des Bundes, der Kantone und von Organisationen wie SIA und SUVA. Darüber hinaus definiert Mobimo eigene Ansprüche und Kriterien nachhaltigen Bauens die darauf abzielen, sozio-kulturelle, technische, ökologische und standortbezogene Qualitätsaspekte und Prozessschritte stetig zu verbessern. Gesundheitsaspekte im Wohnraumbereich werden genau geprüft und zum Beispiel durch das Gütesiegel «Gutes Innenraumklima» bestätigt. Dazu kommt je nach Objekt die Anwendung von Feng Shui oder Elektrobiologie.
Alle eingesetzten Labels dienen der Qualitätssicherung und der Standardisierung auf hohem Niveau.
Für eine gezielte Kunden- und klare Produktkommunikation nutzt Mobimo verschiedene Kommunikationsinstrumente und -mittel:
Broschüren, Inserate, Websites, Plattformen sowie persönliche Gespräche mit Maklern, Architekten und Beteiligten vor Ort dienen der Vermittlung von wichtigen Angaben und Kennzahlen zur Immobilie oder zu kennzeichnungspflichtigen Materialien und Technologien. Im Berichtszeitraum sind keine Vorfälle oder Verletzungen von Kennzeichnungspflichten aufgetreten. Ein hoher Stellenwert kommt dem Kundendatenschutz zu, der dank des Einsatzes neuester IT-Technologien wie auch durch eine entsprechende Mitarbeiterschulung unterstützt wird.
Die Mieter werden bei Umbauvorhaben zeitig, schriftlich und umfassend informiert. Bei grösseren Umbauten findet eine Informationsveranstaltung vor Ort statt. Geschäftskunden werden jeweils über Mieterwechsel im Haus orientiert.
Die Mobimo-Website dient für Kunden und Partner als Informations- wie auch als Vermarktungsportal. Es finden sich die Links zu Mobimo & Art sowie zum Mobimo Magazin.
Die Kunden von Mobimo können in vielerlei Hinsicht profitieren: grünes Gebäude, erwartete Wertsteigerung der Immobilie, tiefere Betriebs- resp. Nebenkosten, ein hohes Mass an Lebensqualität, ein einmaliges, besonderes Umfeld – nicht zuletzt auch dank der Kunst am Bau –, ein hochstehendes Kundenbeziehungsmanagement und eine professionelle Kommunikation.
Mobimo ist seit 2005 an der SIX Swiss Exchange börsenkotiert. Die Mehrheit der eingetragenen Aktien (ca. 84%) befindet sich in den Händen von Schweizer Anlegern, wobei ein Grossteil (ca. 74%) von juristischen Personen gehalten wird. Mobimo ist unabhängig vom Einfluss eines einzelnen Aktionärs, einer Aktionärsgruppe (100% free float) oder von der Regierung (hält keine Aktien). Gewährleistet ist die Gleichbehandlung aller Aktionäre.
Die Aktionäre profitieren von einer transparenten Informationspolitik von Mobimo. Mobimo informiert mit einem Geschäftsbericht und einem Halbjahresbericht in deutscher, englischer und französischer Sprache über den Geschäftsgang. Im Geschäftsbericht integriert ist der vorliegende Nachhaltigkeitsbericht.
Regelmässige bilaterale Gespräche, Anlässe oder Konferenzen, Roadshows durch CEO und CFO dienen der Kontaktpflege mit den Aktionären und Investoren. Kursrelevante Tatsachen werden im Rahmen der Ad-hoc-Publizität veröffentlicht. Auf der Website www.mobimo.ch finden sich laufend aktualisierte Informationen über das Unternehmen, den Aktienkurs, Termine sowie Antworten auf gängige Fragen
Mobimo weist konstant eine hohe Ausschüttung aus. Seit dem Börsengang 2005 wurden jedes Jahr CHF 9 in Form einer verrechnungssteuerfreien Nennwert- bzw. Kapitalrückzahlung an die Mobimo–Aktionäre ausbezahlt.
Dank der soliden Resultate pro Aktie und der weiterhin positiven Erwartungen ist Mobimo auf bestem Wege, die attraktive Ausschüttungspolitik auch für das Geschäftsjahr 2014 fortzusetzen zu können.
Die unternehmerische Nachhaltigkeitsleistung, die Erreichung der Ziele, ist nur möglich dank hochqualifizierter Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter. Kompetenz und Leidenschaft für Immobilien sind das Versprechen, das Mobimo am Markt einhalten will. Die Mitarbeitenden geben den Mobimo-Projekten – den Kunden und Partnern gegenüber – ein Gesicht.
Mobimo ist eine wachsende Organisation (+10.2% im 2013). Die Herausforderung besteht darin, neue kompetente Mitarbeitende zu rekrutieren, sie zu integrieren und entsprechend aus- und weiterzubilden. Ziel ist, dass die Mitarbeitenden über ein breites Wissen zum Unternehmen, über den Markt und die Branche verfügen und sich in ihrer Funktion wohl fühlen. Dies ist die Voraussetzung, damit Mobimo-Mitarbeitende ihre Leidenschaft für Immobilien, für das Unternehmen und die Produkte ausleben können. Sie sind für Mobimo ein Wettbewerbsvorteil.
Mobimo fördert Weiterbildungen der Mitarbeitenden auf allen Funktionsstufen. Die Förderung erfolgt in Form von finanzieller Unterstützung wie auch im Rahmen des Zeitmanagements. Im 2013 haben Mitarbeitende im Rahmen von höheren Fachstudien, für Fachausweise und Weiterbildungen insgesamt 2 212 Stunden Zusatzausbildung absolviert. Zusätzlich zu den üblichen Mitarbeitenden-Gesprächen finden solche zur Karriereplanung (MBO) statt. Job-Enlargement-Möglichkeiten werden geprüft und umgesetzt.
Als schnell wachsendes Unternehmen legt Mobimo Wert darauf, neue Mitarbeitende ins bestehende Team zu integrieren und alle Mitarbeitenden individuell zu fördern. Regelmässige Gespräche mit den Vorgesetzten, die Teilnahme an Teamsitzungen und Workshops sind dafür vorgesehen. Mit allen Mitarbeitenden werden in jährlichen Qualifikationsgesprächen individuelle Jahresziele definiert, diskutiert und evaluiert. Die Zufriedenheit der Mitarbeitenden wird in diesen Gesprächen ermittelt, das Potenzial und Anliegen besprochen. Kundenorientierung, Organisation, Arbeitsqualität, Output, Initiative, Belastbarkeit oder Identifikation mit dem Unternehmen sind weitere Themen, die zur Sprache kommen. Festgelegt sind mit diesen Gesprächen die nötigen Schritte für das persönliche und unternehmerische Weiterkommen: Aus- und Weiterbildungen, Learning on the Job oder weitergehende Unterstützungsmassnahmen.
Mit der flachen Hierarchie ermöglicht Mobimo ihren Mitarbeitenden viel Selbständigkeit und Eigenverantwortung. Erwartet wird individuelles Fachwissen und Engagement, eine enge Zusammenarbeit im Team sowie mit den anderen Abteilungen. Zielführende abteilungsübergreifende Zusammenarbeit und Kommunikation, Umweltbewusstsein, kurze Reaktionszeiten und das Fördern von neuen, visionären Ideen gehören ebenfalls zum Selbstverständnis von Mobimo. Mobimo-Mitarbeitende verstehen sich untereinander als Kunden. Motivierte Mitarbeitende haben bei Mobimo interessante Karrieremöglichkeiten und die Gelegenheit besonders attraktive, herausfordernde Projekte umzusetzen.
Zur Förderung des Nachwuchses beschäftigt Mobimo auch Lernende. Im 2013 waren 3 KV-Lernende bei Mobimo beschäftigt. Die Ausbildung erfolgt nach den gesetzlichen Vorgaben sowie nach dem Ausbildungsplan der Mobimo. Dabei werden die Lernenden jeweils für einige Monate in diversen Abteilungen eingesetzt.
Neben den Massnahmen bei Berufseintritt und für die individuelle Förderung bereitet Mobimo den Berufsaustritt vor. Ein Jahr vor bevorstehender Pensionierung werden die Mitarbeitenden durch die Personalabteilung über die Bedeutung des bevorstehenden Schrittes informiert (Versicherung, Pensionskasse etc.). Zusätzlich wird ein externes Seminar zum Berufsaustritt angeboten. In Einzelfällen beschäftigt Mobimo Fachleute über das Pensionsalter hinaus weiter (als Freelancer in einem Fall; zu einem reduzierten Pensum in einem anderen Fall).
Mobimo hat mit Küsnacht und Lausanne zwei Geschäftsstandorte. Die Kulturen der beiden Regionen sind unterschiedlich und führen zu einer Zusammenarbeit, die getrieben ist von gemeinsamen Zielen und geprägt ist von sprachlicher, persönlicher und kultureller Vielfalt. Mobimo ist stolz auf eine Unternehmenskultur, in der sich die Fähigkeiten aller entfalten können, und in der Wertschätzung sowie gegenseitiger Respekt eine Selbstverständlichkeit sind.
Ein zweites Merkmal, das die Unternehmenskultur prägt, ist der Anteil an Frauen und Männern im Unternehmen. Von den insgesamt 106 Mobimo-Mitarbeitenden sind 61 (58%) Frauen. Die Frauen sind sowohl an den Standorten wie auch in den Abteilungen stark vertreten. Proportional untervertreten sind die Frauen in den Führungsgremien (VR, GL und Kader).
Der grösste Anteil der Mitarbeitenden (68%) ist dem mittleren Alterssegment (30–50 Jahre) zuzuordnen. Die Verteilung über und unter diesem Segment ist ausgeglichen.
Mobimo ist bemüht, für ihre Mitarbeitenden Lösungen zu finden, die ihrer jeweiligen persönlichen Situation Rechnung tragen: Teilzeitarbeit, Jobsharing, Frühpensionierung, Fortführung der Zusammenarbeit nach der Pensionierung. 28% der Mitarbeitenden (sowohl Männer als auch Frauen) nutzen beispielsweise die Möglichkeit der Teilzeitarbeit.
Auch vor Mobbing, sexueller Belästigung oder Diskriminierung sind die Mitarbeitenden gut geschützt. Mitarbeiter-Reglement und Verhaltenskodex sehen eine Whistle-Blower-Instanz vor. Wie in den vorangegangenen Jahren, gab es auch im 2013 keine Fälle.
Sicherheit, Gesundheit und Wohlbefinden der Mitarbeitenden sind ein wichtiges Anliegen. Mobimo hält sich an alle gesetzlichen Vorschriften sowie an die darüber hinaus gehenden Empfehlungen (Suva). Mobimo investiert in qualitative Büroeinrichtungen mit einem adaptierten HLK-System. Den Mitarbeitenden stehen grosszügige Arbeitsplätze in hellen, angenehmen Räumen zur Verfügung. Bei der Möblierung wurde darauf geachtet, Unfallgefahren möglichst vorherzusehen und zu vermeiden. Rund 50% der Mitarbeitenden haben im 2012 den angebotenen Notfallkurs besucht.
Im 2013 gab es insgesamt 368.5 Ausfalltage, bedingt durch Krankheit oder Unfall (NBU). Dies entspricht 3.41 Arbeitstage pro Mitarbeitender (Durchschnitt). Abwesenheiten durch Krankheit oder Unfall werden mit einem SAP-Abwesenheitssystems fortlaufend überprüft und statistisch ausgewertet. Ausfalltage werden ab dem ersten Tag erfasst und Unfälle unverzüglich dem Versicherer (Zürich Versicherungsgesellschaft) gemeldet. Den Mobimo-Mitarbeitenden stehen attraktive Versicherungslösungen zur Verfügung. Es gibt keinen KTG-Abzug. Die Unfallversicherung schliesst die Privatabteilung im Spital ein.
Mobimo bietet ihren hochqualifizierten Mitarbeitenden attraktive Arbeitsbedingungen.
Die Fluktuation von 9.26% (10 Austritte) – sie ist um 1.14 Prozentpunkte tiefer als im Vorjahr – bringt zum Ausdruck, dass die Mitarbeitenden die beruflichen Möglichkeiten und ihre Arbeitgeberin schätzen.
Das Unternehmen zahlt marktgerechte Löhne, die Kriterien wie Ausbildung, Erfahrung, Funktion und Stufe sowie individuelle Leistung und Erfolg berücksichtigen. Die Mitarbeitenden erhalten einen 13. Monatslohn und je nach Geschäftsgang und Leistung einen Bonus sowie 5 Wochen Ferien. Die regelmässig stattfindenden Mitarbeiteranlässe fördern das gute Arbeitsklima. Mobimo honoriert Treue zum 5., 10. und 15. Jubiläum.
Alle Mobimo-Mitarbeitenden haben eine Pensionsvorsorge nach dem Beitragsprimat. Die Mehrzahl der Mitarbeitenden ist im Rahmen des gesetzlichen Obligatoriums versichert. Über das Gesetz hinaus versichert sind Kader- und Geschäftsleitungsmitglieder sowie einige weitere Mitarbeitende. Der Deckungsgrad der Pensionskasse per September 2013 betrug wie im Vorjahr über 100%. Mit Ausnahme von Kostenbeteiligungen an Ausbildungen stehen alle betrieblichen Leistungen auch befristeten Mitarbeitenden offen. Die Pensionsvorsorge besteht für Anstellungen von mehr als drei Monaten. Schwangerschaftsurlaube gelten bis zum Ende der Vertragslaufzeit.
Dank der überschaubaren Grösse des Unternehmens und der motivierten Belegschaft ist der direkte, persönliche Kontakt und Wissens-Transfer jederzeit in alle Richtungen gewährleistet. Seit 2013 unterstützt das Intranet die interne Kommunikation. Seit 2012 erscheint das Mobimo Magazin mit Informationen zu Mobimo, den Mitarbeitenden und Projekten aus einer anderen, persönlichen Perspektive.
| Kategorie | Küsnacht | Lausanne | 2013 Total |
|---|---|---|---|
| Vollzeitstelle | 63 | 13 | 76 (+8) |
| Teilzeitstelle | 23 | 7 | 30 (+2) |
| Unbefristet | 83 | 20 | 104 (+3) |
| Befristet | 2 | 0 | 2 (+2) |
| Lehrlinge | 3 | 3 | |
| Mitarbeitende < 30 Jahre | 16 | 2 | 18 (+6) |
| Mitarbeitende 30–50 Jahre | 55 | 17 | 72 (+5) |
| Mitarbeitende > 50 Jahre | 15 | 1 | 16 |
| Kategorie | Küsnacht | Lausanne | 2013 Total |
|---|---|---|---|
| Austritte Total/Region | |||
| Fluktuation: 9.26% (–1.14%) | 6 | 4 | 10 (0) |
| Austritte Männer | 0 | 3 | 3 |
| Austritte Frauen | 6 | 1 | 7 |
| Austritte < 30 Jahre | |||
| (Total: 18) | 1 (W) | 0 | 1 |
| Austritte 30–50 Jahre | 1 (W) | ||
| (Total: 73) | 5 (W) | 1 (M) | 7 |
| Austritte > 50 Jahre | |||
| (Total: 17) | 1 (M) | 1 | 2 |
Der vorliegende Nachhaltigkeitsbericht 2013 ist nach den neuen Global Reporting Initiative GRI G4-Richtlinien erstellt. GRI attestiert dem Bericht die Übereinstimmungsoption «Comprehensive» (umfassend). Das ‹Materiality Matters›-Icon findet sich auf der Mobimo-Website: www.mobimo.ch/de/portrait/nachhaltigkeit
| Impressum | |
|---|---|
| Leitung und Koordination Bericht Studiendesign Stakeholderintegration |
Dr. Brigitte Ruetsch Ruetsch & Partner Consulting GmbH, Bern |
| Entscheid Berichtslevel «Comprehensive» Bestimmung der Nachhaltigkeitsaspekte Umsetzung Nachhaltigkeit in Abteilungen Daten und Informationen |
Nachhaltigkeitsteam Mobimo Andreas Hämmerli (Mitglied GL, Leiter Entwicklung) Mara Di Giovannantonio (Entwicklung) Samuel Hager (Entwicklung, Verkauf ) Christine Hug (Kommunikation) Mathias Humm (Portfoliomanagement) Vincenz Manser (Entwicklung, Projektmanagement) Sarah Wagner (Personal) |
| Koordination Stakeholderinterviews | Martina Kertic |
| Stakeholderinterviews | GL-Mitglieder |
| Energieverbrauch, Emissionen Portfolio GRI-Beratung |
sustainserv, Zürich |
| Independent Assurance Report (limited) | EY, Zürich |
| Abnahme des Nachhaltigkeitsberichts | Immobilienausschuss, Leitung Paul Rambert |
| DANK | Ein besonderer Dank geht an die externen Stakeholder für ihre wertvollen Stellungnahmen zur Nachhaltigkeitsberichterstattung von Mobimo. |
| Kontakt | Andreas Hämmerli, Mitglied der GL von Mobimo |
FINANZBERICHT
Anlage- und Entwicklungsobjekt Mietwohnungen und Stockwerkeigentum
Zürich, «Am Pfingstweidpark» Turbinenstrasse 22–56
| Restated1 | |||
|---|---|---|---|
| Alle Beträge in TCHF | Erläuterungen | 2013 | 2012 |
| Ertrag aus Vermietung Liegenschaften | 5 | 95 138 | 92 765 |
| Ertrag aus Verkauf Promotion (Liegenschaften) und Dienstleistungen | 6 | 214 509 | 151 954 |
| Sonstige Erlöse | 602 | 776 | |
| Umsatzerlöse | 310 249 | 245 496 | |
| Gewinne aus Neubewertung von Anlageliegenschaften | 20 | 47 889 | 53 934 |
| Verluste aus Neubewertung von Anlageliegenschaften | 20 | –22 676 | –17 045 |
| Erfolg aus Neubewertung | 25 212 | 36 889 | |
| Erfolg aus Verkauf Anlageliegenschaften | 7 | 7 117 | –124 |
| Direkter Aufwand für vermietete Liegenschaften | 5 | –16 230 | –12 937 |
| Direkter Aufwand aus Verkauf Promotion (Liegenschaften) und Dienstleistungen | 6 | –182 888 | –130 214 |
| Direkter betrieblicher Aufwand | –199 118 | –143 151 | |
| Aktivierte Eigenleistungen | 6 922 | 6 053 | |
| Personalaufwand | 8 | –20 663 | –18 137 |
| Betriebsaufwand | 9 | –6 128 | –5 945 |
| Verwaltungsaufwand | 10 | –2 684 | –2 563 |
| Betriebsergebnis vor Zinsen, Steuern, Abschreibungen und Amortisationen (EBITDA) | 120 909 | 118 517 | |
| Abschreibungen und Amortisationen | 11 | –1 551 | –1 320 |
| Betriebsergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) | 119 358 | 117 197 | |
| Anteiliges Ergebnis aus Beteiligungen an assoziierten Unternehmen | 1 458 | 2 900 | |
| Finanzertrag | 12 | 4 383 | 825 |
| Finanzaufwand | 12 | –26 920 | –27 449 |
| Finanzergebnis | –21 080 | –23 723 | |
| Gewinn vor Steuern (EBT) | 98 278 | 93 474 | |
| Steueraufwand | 13 | –16 673 | –17 579 |
| Gewinn | 81 605 | 75 894 | |
| Davon Aktionären der Mobimo Holding AG zurechenbar | 81 580 | 76 178 | |
| Davon nicht-beherrschende Anteile | 25 | –283 | |
| EBITDA exkl. Neubewertung | 95 697 | 81 628 | |
| Betriebsergebnis (EBIT) exkl. Neubewertung | 94 145 | 80 308 | |
| Gewinn vor Steuern (EBT) exkl. Neubewertung | 73 066 | 56 585 | |
| Gewinn je Aktie in CHF | 14 | 13.14 | 12.30 |
¹ Restatement infolge erstmaliger Anwendung der Änderungen an IAS 19 (vgl. unter Erläuterung 2.3 «Erstmalige Anwendung der Änderungen an IAS 19 und an IAS 1»)
| Restated | |||
|---|---|---|---|
| Alle Beträge in TCHF Erläuterungen |
2013 | 2012 | |
| Gewinn | 81 605 | 75 894 | |
| Positionen, die nachträglich in die Erfolgsrechnung umgegliedert werden | |||
| – Gewinn / Verlust Finanzinstrumente für Hedge Accounting | 25 | 17 066 | –1 333 |
| – Transfer in die Erfolgsrechnung | –55 | –448 | |
| – Steuereffekte | 13 / 30 | –3 869 | 397 |
| Positionen, die nicht in die Erfolgsrechnung umgegliedert werden | |||
| – Veränderung Personalvorsorge | 29 | 1 697 | –745 |
| – Steuereffekte | 30 | –318 | 141 |
| Sonstiges Ergebnis | 14 520 | –1 988 | |
| Davon Aktionären der Mobimo Holding AG zurechenbar | 14 520 | –1 988 | |
| Davon nicht-beherrschende Anteile | 0 | 0 | |
| Gesamtergebnis | 96 126 | 73 907 | |
| Davon Aktionären der Mobimo Holding AG zurechenbar | 96 100 | 74 190 | |
| Davon nicht-beherrschende Anteile | 25 | –283 |
| Restated | Restated | |||
|---|---|---|---|---|
| Alle Beträge in TCHF | Erläuterungen | 31.12.2013 | 31.12.2012 | 01.01.2012 |
| Aktiven | ||||
| Umlaufvermögen | ||||
| Flüssige Mittel | 15 | 203 458 | 97 645 | 252 059 |
| Forderungen aus Lieferungen und Leistungen | 16 | 3 851 | 4 019 | 6 368 |
| Forderungen aus Ertragssteuern | 0 | 973 | 0 | |
| Sonstige Forderungen | 17 | 88 442 | 22 581 | 12 113 |
| Promotion (Liegenschaften) | 18 | 252 553 | 346 467 | 319 008 |
| Aktive Rechnungsabgrenzung | 19 | 3 438 | 3 881 | 4 753 |
| Total Umlaufvermögen | 551 741 | 475 566 | 594 301 | |
| Anlagevermögen | ||||
| Anlageliegenschaften | ||||
| – Geschäftsliegenschaften | 20 | 1 364 288 | 1 367 228 | 1 317 333 |
| – Wohnliegenschaften | 20 | 410 747 | 380 440 | 335 261 |
| – Anlageliegenschaften im Bau | 20 | 327 500 | 244 250 | 182 964 |
| Sachanlagen | ||||
| – Selbstgenutzte Liegenschaften | 21 | 16 797 | 16 635 | 16 630 |
| – Übrige Sachanlagen | 21 | 1 421 | 1 420 | 1 039 |
| Immaterielle Anlagen | 22 | 4 884 | 3 626 | 3 524 |
| Beteiligungen an assoziierten Unternehmen | 23 | 23 145 | 22 787 | 20 087 |
| Finanzanlagen | 24 | 1 910 | 1 950 | 2 153 |
| Derivative Finanzinstrumente | 25 / 34 | 3 466 | 0 | 0 |
| Latente Steuerguthaben | 30 | 2 566 | 5 525 | 4 907 |
| Total Anlagevermögen | 2 156 724 | 2 043 862 | 1 883 898 | |
| Total Aktiven | 2 708 466 | 2 519 428 | 2 478 199 |
| Restated | Restated | |||
|---|---|---|---|---|
| Alle Beträge in TCHF | Erläuterungen | 31.12.2013 | 31.12.2012 | 01.01.2012 |
| Passiven | ||||
| Fremdkapital | ||||
| Kurzfristiges Fremdkapital | ||||
| Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten | 25 | 286 612 | 68 739 | 60 867 |
| Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | 12 563 | 19 608 | 14 557 | |
| Laufende Steuerverbindlichkeiten | 41 420 | 37 863 | 33 675 | |
| Derivative Finanzinstrumente | 25 / 34 | 413 | 0 | 306 |
| Sonstige Verbindlichkeiten | 26 | 2 183 | 1 425 | 154 |
| Käuferanzahlungen | 27 | 16 468 | 29 022 | 25 430 |
| Passive Rechnungsabgrenzung | 28 | 13 995 | 16 540 | 28 450 |
| Total kurzfristiges Fremdkapital | 373 655 | 173 197 | 163 439 | |
| Langfristiges Fremdkapital | ||||
| Langfristige Finanzverbindlichkeiten | 25 | 954 508 | 994 169 | 1 001 790 |
| Personalvorsorgeverbindlichkeiten | 29 | 1 677 | 3 253 | 3 063 |
| Derivative Finanzinstrumente | 25 / 34 | 8 927 | 26 825 | 25 052 |
| Latente Steuerverbindlichkeiten | 30 | 128 631 | 122 867 | 111 784 |
| Total langfristiges Fremdkapital | 1 093 742 | 1 147 113 | 1 141 689 | |
| Total Fremdkapital | 1 467 397 | 1 320 310 | 1 305 128 | |
| Eigenkapital | 31 | |||
| Aktienkapital | 180 220 | 180 058 | 178 933 | |
| Eigene Aktien | –470 | –1 910 | –374 | |
| Kapitalreserven | 387 754 | 443 656 | 494 308 | |
| Gewinnreserven | 670 074 | 573 847 | 500 204 | |
| Total den Aktionären der Mobimo Holding AG zurechenbares | ||||
| Eigenkapital | 1 237 577 | 1 195 652 | 1 173 071 | |
| Davon nicht-beherrschende Anteile | 3 492 | 3 466 | 0 | |
| Total Eigenkapital | 1 241 069 | 1 199 118 | 1 173 071 | |
| Total Passiven | 2 708 466 | 2 519 428 | 2 478 199 |
| Restated | |||
|---|---|---|---|
| Alle Beträge in TCHF | Erläuterungen | 2013 | 2012 |
| Gewinn vor Steuern | 98 278 | 93 474 | |
| Neubewertung Anlageliegenschaften netto | 20 | –25 212 | –36 889 |
| Aktienbasierte Vergütungen | 35 | 1 549 | 1 444 |
| Abschreibung auf Sachanlagen und Auflösung von Mietanreizen | 11 / 20 | 2 081 | 1 142 |
| Amortisation auf immaterielle Anlagen | 11 | 248 | 178 |
| Gewinn / Verlust aus Verkauf Anlageliegenschaften | 7 | –7 117 | 124 |
| Verlust aus Verkauf / Abgang Sachanlagen | 0 | 27 | |
| Anteiliges Ergebnis aus Beteiligungen an assoziierten Unternehmen | 23 | –1 458 | –2 900 |
| Finanzergebnis | 12 | 22 537 | 26 624 |
| Veränderungen | |||
| Forderungen aus Lieferungen und Leistungen | 168 | 2 346 | |
| Promotion (Liegenschaften) | 109 432 | –14 110 | |
| Sonstige Forderungen und aktive Rechnungsabgrenzung | –67 801 | –7 338 | |
| Personalvorsorgeverbindlichkeiten | 122 | –589 | |
| Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | –3 304 | 5 044 | |
| Käuferanzahlungen | –12 555 | 3 593 | |
| Sonstige Verbindlichkeiten und passive Rechnungsabgrenzung | –3 316 | –12 502 | |
| Bezahlte Ertragssteuern | –8 123 | –8 409 | |
| Geldfluss aus operativer Geschäftstätigkeit (Cashflow) | 105 532 | 51 259 | |
| Investitionen in Anlageliegenschaften | 20 | –125 513 | –118 187 |
| Investitionen in Sachanlagen | 21 | –715 | –896 |
| Investitionen in immaterielle Anlagen | 22 | –1 506 | –279 |
| Devestition Finanzanlagen | 24 | 40 | 275 |
| Devestition Anlageliegenschaften abzüglich Verkaufskosten | 7 / 20 | 37 058 | 187 |
| Erhaltene Dividenden | 1 170 | 270 | |
| Erhaltene Zinsen | 389 | 655 | |
| Geldfluss aus Investitionstätigkeit | –89 079 | –117 976 | |
| Aufnahme Finanzverbindlichkeiten | 260 608 | 152 352 | |
| Rückzahlung Finanzverbindlichkeiten | –85 406 | –149 420 | |
| Geldfluss aus Wandlung der Anleihe in Namenaktien | 0 | –71 | |
| Geldfluss aus Kapitalerhöhungen | 31 | 161 | 241 |
| Ausschüttung Reserven aus Kapitaleinlagen | 31 | –55 886 | –55 813 |
| Erwerb eigene Aktien | 31 | 0 | –4 501 |
| Veräusserung eigene Aktien | 31 | 0 | 897 |
| Bezahlte Zinsen | –30 119 | –31 382 | |
| Geldfluss aus Finanzierungstätigkeit | 89 359 | –87 697 | |
| Zunahme / Abnahme flüssige Mittel | 105 813 | –154 414 | |
| Flüssige Mittel Anfang Periode | 97 645 | 252 059 | |
| Flüssige Mittel Ende Periode | 203 458 | 97 645 |
| Übrige Total Mobimo Holding AG beherr Erläut. Aktien Eigene Kapital Hedging Gewinn Gewinn zurechenbares schende Total Alle Beträge in TCHF kapital Aktien reserven reserve reserven reserven Eigenkapital Anteile Eigenkapital Stand 31. 12. 2011 178 933 –374 494 308 –9 263 510 579 501 316 1 174 183 0 1 174 183 Restatement –1 112 –1 112 –1 112 –1 112 Stand 01. 01. 2012 178 933 –374 494 308 –9 263 509 466 500 203 1 173 071 0 1 173 071 Gewinn 2012 76 178 76 178 76 178 –283 75 894 Cash Flow Hedges: 25 – Marktwertänderungen –1 333 –1 333 –1 333 –1 333 – Transfer in die Erfolgsrechnung –448 –448 –448 –448 Steuereffekte 397 397 397 397 Personalvorsorge: 29 – Neubewertung –745 –745 –745 –745 – Steuereffekt 141 141 141 141 Sonstiges Ergebnis 0 0 0 –1 384 –604 –1 988 –1 988 0 –1 988 Gesamtergebnis 0 0 0 –1 384 75 573 74 190 74 190 –283 73 907 Ausschüttung Reserven aus Kapitaleinlagen –55 813 –55 813 –55 813 31 Kapitalerhöhung 241 241 241 Wandlung Wandelanleihe 885 5 239 6 124 6 124 25 Aktienbasierte Vergütungen: 35 – VR und Management 2 059 –69 –546 –546 1 444 1 444 Erwerb eigene Aktien –4 501 –4 501 –4 501 31 Verkauf eigene Aktien 906 –9 897 897 31 Nicht-beherrschende Anteile aus Akquisition 0 0 0 3 749 3 749 4 Stand 31. 12. 2012 / 01. 01. 2013 180 058 –1 910 443 656 –10 646 584 493 573 847 1 195 652 3 466 1 199 118 Gewinn 2013 81 580 81 580 81 580 25 81 605 Cash Flow Hedges: 25 – Marktwertänderungen 17 066 17 066 17 066 17 066 – Transfer in die Erfolgsrechnung –55 –55 –55 –55 Steuereffekte –3 869 –3 869 –3 869 –3 869 Personalvorsorge: 29 – Neubewertung 1 697 1 697 1 697 1 697 – Steuereffekt –318 –318 –318 –318 Sonstiges Ergebnis 0 0 0 13 142 1 379 14 520 14 520 0 14 520 Gesamtergebnis 0 0 0 13 142 82 959 96 100 96 100 25 96 126 Ausschüttung Reserven aus Kapitaleinlagen –55 886 –55 886 –55 886 31 Kapitalerhöhung 161 161 161 31 Aktienbasierte Vergütungen: 35 – VR und Management 1 440 –17 127 127 1 549 1 549 |
Aktionären der | Nicht | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Stand 31. 12. 2013 | 180 220 | –470 | 387 754 | 2 496 | 667 578 | 670 074 | 1 237 577 | 3 492 | 1 241 069 |
Die Mobimo-Gruppe ist eine Immobilienunternehmung mit Aktivitäten ausschliesslich in der Schweiz. Die Geschäftstätigkeit umfasst einerseits das langfristige Halten und Bewirtschaften von Geschäfts-, Gewerbe- und Wohnliegenschaften und anderseits den Bau und Verkauf von Wohneigentum sowie die Entwicklung von Geschäftsund Wohnliegenschaften.
Muttergesellschaft ist die Mobimo Holding AG, eine an der SIX Swiss Exchange kotierte Aktiengesellschaft nach schweizerischem Recht mit Sitz in Luzern.
Die Konzernrechnung der Mobimo Holding AG wird in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS) erstellt und entspricht dem schweizerischen Gesetz sowie Art. 17 der Richtlinie betreffend Rechnungslegung (Richtlinie zur Rechnungslegung) der Schweizer Börse (SIX Swiss Exchange).
Die Konsolidierung erfolgt aufgrund geprüfter und nach einheitlichen Richtlinien erstellter Einzelabschlüsse der Konzerngesellschaften. Einheitlicher Stichtag ist der 31. Dezember.
Alle Beträge sind in der Konzernrechnung, falls nicht anders deklariert, in tausend Schweizer Franken (TCHF) ausgewiesen. Durch Rundungen können Summen bzw. Totale aufgelisteter Einzelpositionen grösser oder kleiner als 100% sein. Die Konzernrechnung basiert auf dem Anschaffungskostenprinzip mit Ausnahme der Anlageliegenschaften, der Anlageliegenschaften im Bau, der Derivate sowie der als zum Verkauf verfügbar klassierten Finanzanlagen, welche zu Verkehrswer-
ten bewertet sind.
Die Erstellung der Konzernrechnung in Übereinstimmung mit IFRS verlangt vom Management Schätzungen und Annahmen sowie eine Ermessensausübung bei der Anwendung der Rechnungslegungsgrundsätze. Dies hat einen Einfluss auf die ausgewiesenen Erträge, Aufwendungen, Vermögenswerte, Verbindlichkeiten und Eventualverbindlichkeiten zum Zeitpunkt der Bilanzierung. Die Schätzungen und Annahmen basieren auf Erfahrungen aus der Vergangenheit sowie auf verschiedenen anderen Faktoren, die unter den aktuellen Umständen plausibel erscheinen. Wenn zu einem späteren Zeitpunkt derartige Schätzungen und Annahmen von den tatsächlichen Gegebenheiten abweichen, werden die ursprünglichen Einschätzungen und Annahmen in jenem Berichtsjahr entsprechend angepasst. Im Berichtsjahr wurden die Schätzungen der Resthaltedauer pro Anlageliegenschaft für die Berechnung der latenten Steuern geändert, vgl. dazu den Abschnitt «Ertragssteuern».
Wesentliche Schätzungen und Annahmen, die bei der Bewertung von Aktiven und Verbindlichkeiten zugrunde gelegt wurden, sind im Folgenden beschrieben.
Mobimo hält Anlageliegenschaften mit einem Buchwert von CHF 2 103 Mio. Die Liegenschaften sind zu den Fair Values bewertet, welche gemäss den Bestimmungen von IFRS 13 ermittelt wurden. Die Bewertungen basieren auf verschiedenen Schätzungen und Annahmen, welche in der Erläuterung 20. «Anlageliegenschaften» erläutert sind. Ebenfalls in Erläuterung 20 ist die Sensitivität der Fair Values der Anlageliegenschaften auf eine Veränderung der Inputfaktoren sowie eine quantitative Analyse der Sensitivität der Fair Values auf eine Diskontsatzänderung ersichtlich.
Die im Rahmen der Geschäftstätigkeit zum Verkauf gehaltenen Liegenschaften (Promotionen) weisen einen Buchwert von CHF 253 Mio. auf. Für jedes Bauprojekt wird dabei eine Investitionsrechnung erstellt, in welcher die Gesamtkosten sowie die Verkaufserlöse budgetiert werden. Die Ermittlung der budgetierten Gesamtkosten sowie der geplanten Verkaufspreise erfolgt auf der Basis von verschiedenen Grundlagen und Annahmen. Dazu gehören Erfahrungswerte der Vergangenheit, die Objektspezifikationen des Projekts, Benchmarkwerte für Baukosten sowie weitere relevante Faktoren wie beispielsweise die geplante Bauzeit. Die Investitionsrechnungen werden laufend überprüft und wenn nötig angepasst.
Falls die effektiven Baukosten und Verkaufserlöse von den Planwerten abweichen bzw. aufgrund neuer Erkenntnisse während der Bauphase eine Anpassung der Investitionsrechnung notwendig ist, kann eine Anpassung der Buchwerte, d.h. eine Anpassung von Wertberichtigungen für Verlustprojekte, notwendig werden.
Mobimo weist latente Steuerverbindlichkeiten von CHF 128,6 Mio. aus. Die latenten Steuern entfallen praktisch ausschliesslich auf Bewertungsunterschiede bei den Anlageliegenschaften und Anlageliegenschaften im Bau.
Die Besteuerung von Gewinnen aus der Veräusserung von Liegenschaften unterliegt in verschiedenen Kantonen einer speziellen Grundstückgewinnsteuer. Die Höhe der massgebenden Steuersätze hängt dabei von der Haltedauer der Liegenschaft ab und kann erheblich variieren.
Bei der Berechnung der latenten Steuern auf Anlageliegenschaften wurde für jede Liegenschaft eine Resthaltedauer geschätzt. Sollte die effektive Haltedauer der Liegenschaften nicht der angenommenen Haltedauer entsprechen, kann sich bei einem Verkauf eine Steuerlast ergeben, die von den abgegrenzten latenten Steuern abweicht. Im Berichtsjahr wurde die erwartete Resthaltedauer pro Anlageliegenschaft wie folgt geändert: Bei den Geschäfts- und Wohnliegenschaften wurden bis anhin Resthaltedauern von fünf Jahren bzw. bei definierten Liegenschaften von zehn Jahren angenommen. Neu wird für Geschäfts- und Wohnliegenschaften mit einer Resthaltedauer von bis zu 20 Jahren gerechnet. Bei den Anlageliegenschaften im Bau wurde bis anhin mit einer Resthaltedauer von bis zu zehn Jahren gerechnet, neu wird eine Resthaltedauer von bis zu 20 Jahren angenommen. Nach den vorgenommenen Portfoliobereinigungen der Vorjahre spiegeln die angepassten Schätzungen der Resthaltedauer pro Anlageliegenschaft die Strategie der Mobimo wieder. Die entsprechenden Anpassungen führten zu einer Reduktion von 1,6% bzw. CHF 1,9 Mio. des Bestandes der latenten Steuern auf den Anlageliegenschaften und wurde im Berichtsjahr in der Erfolgsrechnung erfasst.
Bei Anwendung der Grunstückgewinnsteuersätze, die bei einem theoretischen Verkauf aller Liegenschaften per 1. Januar 2014 geschuldet wären, würde sich die latente Steuerverbindlichkeit im Vergleich zur ausgewiesenen latenten Steuerverbindlichkeit vgl. Erläuterung 30 um CHF 7,8 Mio. erhöhen.
Per Bilanzstichtag sind verschiedene Grundstückgewinnsteuerveranlagungen für Liegenschaftsverkäufe der laufenden Periode sowie vergangener Perioden noch nicht definitiv. Sofern das Ergebnis dieser Veranlagungen von den ursprünglichen Berechnungen abweicht, kann der Steueraufwand zukünftiger Perioden massgeblich beeinflusst werden.
Mobimo hat per 1. Januar 2013 die folgenden neu in Kraft getretenen bzw. geänderten Standards und Interpretationen angewendet:
IFRS 10 – Konzernabschlüsse:
Bereitstellung von Prinzipien zur Darstellung und Aufstellung von Konzernabschlüssen, wenn ein Mutterunternehmen ein oder mehrere Unternehmen beherrscht
IFRS 11 – Gemeinsame Vereinbarungen:
Regelungen der Bilanzierungen der Parteien von gemeinsamen Vereinbarungen
IFRS 12 – Angaben zu Beteiligungen an anderen Unternehmen
IFRS 13 – Bemessung des beizulegenden Zeitwerts (Fair Values)
Änderungen an IAS 1 – Änderung der Darstellung des sonstigen Ergebnisses
Änderungen an IAS 19 – Leistungen an Arbeitnehmer
IAS 28 (überarbeitet 2011) – Anteile an assoziierten Unternehmen und Joint Ventures
Änderungen an IFRS 7 – Offenlegung: Saldierung finanzieller Vermögenswerte und finanzieller Verbindlichkeiten
Änderungen zu IFRSs (Mai 2012) – Jährliche Verbesserungen zu IFRS 2009 – 2011
Mit Ausnahme der erstmaligen Anwendung des Standards IFRS 13 sowie der Änderungen an den Standards IAS 19 und IAS 1 hatten die Neuerungen keine wesentlichen Auswirkungen auf die Konzernrechnung 2013.
Der neue Standard enthält Leitlinien für die Bestimmung des Verkehrswerts von Vermögenswerten, Verbindlichkeiten und Eigenkapitalinstrumenten. Der Verkehrswert wird darin als der Preis definiert, den man in einer regulären Transaktion zwischen Marktteilnehmern am Bewertungsstichtag für den Verkauf eines Vermögenswerts erhalten oder für die Übertragung einer Verbindlichkeit bezahlen würde. Bei nicht finanziellen Vermögenswerten hat das Management die höchste und beste Verwendung (highest and best use) durch einen Marktteilnehmer zu unterstellen, die sich von der gegenwärtigen Nutzung unterscheiden kann. Der Standard ist prospektiv ab dem 1. Januar 2013 anzu-
wenden. IFRS 13 hat bei der Mobimo in erster Linie bei der Bewertung der Renditeliegenschaften eine Bedeutung. Gemäss den bisherigen Bestimmungen in IAS 40 war zur Bestimmung des Fair Value einer Liegenschaft die effektive Nutzung massgebend, weder zukünftige Ausgaben zur Verbesserung oder Wertsteigerung noch der damit einhergehende Nutzen waren zu berücksichtigen. Bei der Bewertung der Wohnliegenschaften führte der highest and best use Ansatz zu einer Höherbewertung von CHF 9,7 Mio., da die Möglichkeit der Wandlung in Stockwerkeigentum berücksichtigt wurde. Bei den Entwicklungsliegenschaften und den Geschäftsliegenschaften beträgt der Effekt der Berücksichtigung von Nutzungsänderungen CHF 3,3 Mio. bzw. CHF 0,5 Mio., womit sich im Total ein Effekt von CHF
13,5 Mio. ergibt.
Die wichtigsten Änderungen im überarbeiteten Standard IAS 19 sind folgende:
Mobimo hat bisher versicherungsmathematische Gewinne und Verluste aus den periodischen Neuberechnungen linear über die durchschnittliche Restdienstzeit erfolgswirksam erfasst, soweit diese 10% des höheren Betrags von Vermögen und Vorsorgeverpflichtung überschritten haben («Korridormethode»). Durch die Abschaffung der Korridormethode ab dem 1. Januar 2013 werden versicherungsmathematische Gewinne und Verluste sofort im sonstigen Ergebnis erfolgsneutral im Eigenkapital erfasst. Des Weiteren gelangt eine Netto-Zinskomponente zur Anwendung. Diese wird durch Multiplikation der Netto-Pensionsverpflichtung mit dem Diskontierungszinssatz ermittelt. Da die Netto-Pensionsverpflichtung sowohl den Verpflichtungs- als auch den Planvermögensbestand umfasst, werden durch diese Vorgehensweise Zinsaufwand und erwarteter Planvermögensertrag implizit saldiert. Zugleich wird damit der erwartete Planvermögensertrag in Höhe des Diskontierungszinssatzes angenommen. Bis anhin wurde die Rendite des Planvermögens entsprechend den Ertragserwartungen auf Grundlage des jeweiligen Anlageportfolios geschätzt.
Die erstmalige Anwendung des überarbeiteten Standards hatte die in den nachstehenden Tabellen aufgeführten Auswirkungen auf die Erfolgsund Gesamtergebnisrechnung sowie auf die Bilanz inklusive Eigenkapital des Berichtsjahres. Die Umstellung hatte keine Auswirkung auf die Geldflüsse.
Die erstmalige Anwendung der Änderungen an IAS 19 und an IAS 1 erfolgt gemäss den Übergangsbestimmungen des Standards retrospektiv. Mit der Änderung an IAS 1 wird in der Gesamtergebnisrechnung neu unterschieden, ob entsprechende Geschäftsfälle in einer späteren Periode wieder in die Erfolgsrechnung zurückfliessen oder nicht. Diese zwei Geschäftsfälle werden in jeweils eigenen Positionen dargestellt. Die Auswirkungen dieser Anpassung der Zahlen der Vergleichsperiode werden in den mit Restatement bezeichneten Tabellen durch Gegenüberstellung der Berichtszahlen und der aufgrund der Standard-Änderungen angepassten Zahlen (Restatement) gezeigt.
| Auswirkungen auf die konsolidierte Erfolgsrechnung | 2013 |
|---|---|
| Personalaufwand | –142 |
| Betriebsergebnis vor Zinsen, Steuern, Abschreibungen und Amortisationen (EBITDA) | –142 |
| Betriebsergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) | –142 |
| Gewinn vor Steuern (EBT) | –142 |
| Steueraufwand | 27 |
| Gewinn | –115 |
| Davon Aktionären der Mobimo Holding AG zurechenbar | –115 |
| Davon nicht-beherrschende Anteile | 0 |
| Gewinn je Aktie in CHF | 13.12 |
| Verwässerter Gewinn je Aktie in CHF | 12.32 |
| Auswirkungen auf die konsolidierte Gesamtergebnisrechnung | 2013 |
|---|---|
| Positionen, die nicht in die Erfolgsrechnung umgegliedert werden | |
| – Veränderung Personalvorsorge | 1 697 |
| – Steuereffekte | –331 |
| Sonstiges Ergebnis | 1 366 |
| Davon Aktionären der Mobimo Holding AG zurechenbar | 1 366 |
| Davon nicht-beherrschende Anteile | 0 |
| Gesamtergebnis | 1 366 |
| Davon Aktionären der Mobimo Holding AG zurechenbar | 1 366 |
| Davon nicht-beherrschende Anteile | 0 |
| Auswirkungen auf die konsolidierte Bilanz | 31.12.2013 |
|---|---|
| Latente Steuerguthaben | –144 |
| Total Anlagevermögen | –144 |
| Total Aktiven | –144 |
| Personalvorsorgeverbindlichkeiten | 741 |
| Total langfristiges Fremdkapital | 741 |
| Total Fremdkapital | 741 |
| Gewinnreserven | –596 |
| Total den Aktionären der Mobimo Holding AG zurechenbares Eigenkapital | –596 |
| Davon nicht-beherrschende Anteile | 0 |
| Total Eigenkapital | –596 |
| Total Passiven | 144 |
| Berichtet | Anpassung | Restated | |
|---|---|---|---|
| Personalaufwand | –17 958 | –179 | –18 137 |
| Betriebsergebnis vor Zinsen, Steuern, Abschreibungen und Amortisationen | |||
| (EBITDA) | 118 696 | –179 | 118 517 |
| Betriebsergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) | 117 376 | –179 | 117 197 |
| Gewinn vor Steuern (EBT) | 93 653 | –179 | 93 474 |
| Steueraufwand | –17 613 | 34 | –17 579 |
| Gewinn | 76 039 | –145 | 75 894 |
| Davon Aktionären der Mobimo Holding AG zurechenbar | 76 323 | –145 | 76 178 |
| Gewinn je Aktie in CHF | 12.33 | 0.02 | 12.30 |
| Verwässerter Gewinn je Aktie in CHF | 11.58 | 0.02 | 11.56 |
| Berichtet | Anpassung | Restated | |
|---|---|---|---|
| Gewinn | 76 039 | –145 | 75 894 |
| Positionen, die nicht in die Erfolgsrechnung umgegliedert werden | |||
| – Veränderung Personalvorsorge | 0 | –745 | –745 |
| – Steuereffekte | 0 | 141 | 141 |
| Gesamtergebnis | 74 656 | –749 | 73 907 |
| Davon Aktionären der Mobimo Holding AG zurechenbar | 74 939 | –749 | 74 190 |
| Berichtet | Anpassung | Restated | |
|---|---|---|---|
| Latente Steuerguthaben | 5 091 | 434 | 5 525 |
| Total Aktiven | 2 518 994 | 434 | 2 519 428 |
| Personalvorsorgeverbindlichkeiten | 957 | 2 296 | 3 253 |
| Gewinnreserven | 575 709 | –1 862 | 573 847 |
| Total den Aktionären der Mobimo Holding AG zurechenbares Eigenkapital | 1 197 514 | –1 862 | 1 195 652 |
| Nicht-beherrschende Anteile | 3 466 | 0 | 3 466 |
| Total Eigenkapital | 1 200 980 | –1 862 | 1 199 118 |
| Total Passiven | 2 518 994 | 434 | 2 519 428 |
| Berichtet | Anpassung | Restated |
|---|---|---|
| 4 647 | 259 | 4 907 |
| 2 477 939 | 259 | 2 478 199 |
| 1 691 | 1 372 | 3 063 |
| 501 316 | –1 112 | 500 204 |
| 1 174 183 | –1 112 | 1 173 071 |
| 1 174 183 | –1 112 | 1 173 071 |
| 2 477 939 | 259 | 2 478 199 |
| Berichtet | Anpassung | Restated | |
|---|---|---|---|
| Gewinn vor Steuern | 93 653 | –179 | 93 474 |
| Veränderung | |||
| Personalvorsorgeverbindlichkeiten | –734 | 145 | –589 |
| Sonstige Verbindlichkeiten und passive Rechnungsabgrenzung | –12 536 | 34 | –12 502 |
| Berichtet | Anpassung | Restated |
|---|---|---|
| 1 174 183 | –1 112 | 1 173 071 |
| 510 579 | –1 112 | 509 466 |
| 76 039 | –145 | 75 894 |
| 76 323 | –145 | 76 178 |
| 0 | –745 | –745 |
| 0 | 141 | 141 |
| –1 384 | –604 | –1 988 |
| –1 384 | –604 | –1 988 |
| 74 656 | –749 | 73 907 |
| 74 939 | –749 | 74 190 |
| 1 197 514 | –1 861 | 1 195 652 |
| 586 355 | –1 861 | 584 493 |
Die folgenden neuen und revidierten Standards und lnterpretationen wurden verabschiedet, werden aber erst später in Kraft gesetzt, und wurden in der vorliegenden Konzernrechnung nicht frühzeitig angewendet. lhre Auswirkungen auf die Konzernrechnung von Mobimo wurden noch nicht systematisch analysiert, sodass die erwarteten Effekte, wie sie am Fusse der Tabelle offengelegt werden, lediglich eine erste Einschätzung der Konzernleitung darstellen.
| Standard/Interpretation | Inkraftsetzung | Geplante Anwendung | |
|---|---|---|---|
| durch Mobimo (Geschäftsjahr) | |||
| Änderungen zu IAS 32 | Saldierung finanzieller Vermögenswerte und finanzi * |
1. Januar 2014 | Geschäftsjahr 2014 |
| eller Verbindlichkeiten − Änderungen der Vorschriften | |||
| in Bezug auf die Saldierung von Finanzinstrumenten | |||
| Änderungen zu IAS 36 | Angaben zum erzielbaren Betrag von nicht-finanziel * |
1. Januar 2014 | Geschäftsjahr 2015 |
| len Vermögenswerten | |||
| Änderungen zu IAS 39 | Novation von Derivaten und Fortführung von Siche * |
1. Januar 2014 | Geschäftsjahr 2014 |
| rungsbeziehungen | |||
| Änderungen zu IAS 19 | Arbeitnehmerbeiträge ** |
1. Juli 2014 | Geschäftsjahr 2015 |
| Änderungen zu IFRSs 2010 - 2012 | Jährliche Verbesserungen zu IFRS 2010 − 2012 * |
1. Juli 2014 | Geschäftsjahr 2015 |
| Änderungen zu IFRSs 2011 - 2013 | Jährliche Verbesserungen zu IFRS 2011 − 2013 * |
1. Juli 2014 | Geschäftsjahr 2015 |
| IFRS 9 | Finanzinstrumente *** |
offen | offen |
In die Konzernrechnung werden alle Gesellschaften einbezogen, bei welchen die Mobimo Holding AG direkt oder indirekt die Kontrolle ausübt. Kontrolle über eine Gesellschaft liegt dann vor, wenn Mobimo schwankenden Renditen aus ihrem Engagement bei dieser Gesellschaft ausgesetzt ist bzw. Anrechte auf diese Renditen besitzt. Zusätzlich muss Mobimo die Fähigkeit haben, diese Renditen mittels ihrer Verfügungsgewalt über die Gesellschaft zu beeinflussen (vgl. Konsolidierungskreis in Erläuterung 40). Im Laufe des Jahres erworbene oder veräusserte Konzerngesellschaften werden vom Zeitpunkt der Übernahme der Kontrolle konsolidiert oder ab dem Zeitpunkt der Abgabe der Kontrolle aus dem Konsolidierungskreis ausgeschlossen. Für die vollkonsolidierten Gesellschaften werden die Aktiven und Passiven sowie Aufwendungen und Erträge nach der Methode der Vollkonsolidierung zu 100% übernommen. Alle konzerninternen Transaktionen und Beziehungen sowie Zwischengewinne auf den konzerninternen Transaktionen und Beständen werden eliminiert. Unrealisierte Verluste auf konzerninternen Transaktionen werden ebenfalls eliminiert, es sei denn, es besteht der Nachweis für eine Wertminderung.
Die Kapitalkonsolidierung zum Erwerbszeitpunkt erfolgt nach der Erwerbsmethode. Der Kaufpreis für einen Unternehmenserwerb ist zu bestimmen aus der Summe des Marktwerts der abgegebenen Vermögenswerte, der eingegangenen oder übernommenen Schulden und der vom Konzern ausgegebenen Eigenkapitalinstrumente. Im Zusammenhang mit einem Unternehmenserwerb anfallende Transaktionskosten werden erfolgswirksam erfasst. Der Goodwill, der aus einem Unternehmenserwerb entsteht, ist als Vermögenswert zu erfassen. Er entspricht dem Überschuss der Summe von Kaufpreis, dem Beitrag der Minderheitsanteile am übernommenen Unternehmen und dem Marktwert des zuvor bereits gehaltenen Eigenkapitalanteils über den Saldo der zu Marktwerten bewerteten Vermögenswerte, Verbindlichkeiten und Eventualverbindlichkeiten. Für die Bewertung der Minderheitsanteile besteht pro Transaktion ein Wahlrecht. Sie können entweder zum Marktwert oder zum Anteil der Minderheiten am Marktwert des übernommenen Nettovermögens bewertet werden. Im Falle eines passiven Unterschiedsbetrags wird der verbleibende Überschuss nach nochmaliger Beurteilung des Marktwerts des übernommenen Nettovermögens sofort erfolgswirksam erfasst. Der Goodwill wird mindestens jährlich oder früher, bei Vorliegen von Indikatoren für Wertminderungen, einem Wertminderungstest unterzogen. Minderheitsanteile werden getrennt vom Eigenkapital des Konzerns ausgewiesen. Änderungen der Beteiligungsquote, die nicht zu einem Verlust der Kontrolle führen, werden als Transaktionen mit Eigenkapitalgebern behandelt. Jede Differenz zwischen dem bezahlten Kaufpreis bzw. der erhaltenen Gegenleistung und dem Betrag, um den die Minderheitsanteile angepasst werden, wird unmittelbar im Eigenkapital erfasst.
Beteiligungen zwischen 20% und 50%, bei denen Mobimo einen massgeblichen Einfluss ausübt, die sie hingegen nicht kontrolliert, sowie Anteile an Gemeinschaftsunternehmen (Joint Ventures) werden nach der Equity-Methode erfasst und in der Bilanz separat bilanziert. Dabei wird per Erwerbszeitpunkt der Marktwert der anteiligen Nettoaktiven ermittelt und gemeinsam mit einem allfälligen Goodwill in der Position Beteiligungen an assoziierten Gesellschaften bilanziert. In den nachfolgenden Berichtsperioden wird dieser Wert um den Anteil der Mobimo am zusätzlichen Kapital und erwirtschafteten Ergebnis sowie um allfällige Dividenden angepasst.
Beteiligungen unter 20% werden als «zur Veräusserung verfügbare» Finanzanlagen klassiert und zum Verkehrswert bilanziert. Verkehrswertanpassungen werden erfolgsneutral im Eigenkapital erfasst.
Die in den Einzelabschlüssen der konsolidierten Gesellschaften enthaltenen Fremdwährungspositionen werden wie folgt umgerechnet:
Geschäftsvorfälle in fremder Währung werden zu dem am Transaktionstag gültigen Wechselkurs in CHF umgerechnet und erfasst. Allfällige in Fremdwährung gehaltenen monetären Aktiven und Passiven werden in der Bilanz zum Stichtagskurs umgerechnet. Kursdifferenzen, welche aus der Abwicklung oder durch Neubewertung der Fremdwährungsposition am Bilanzstichtag entstehen, werden in der Erfolgsrechnung erfasst.
Mobimo hält per Ende 2013 keine Aktiven und Passiven in Fremdwährungen. Alle Tochtergesellschaften erstellen ihre Jahresrechnungen in CHF, sodass aus der Konsolidierung keine Umrechnungsdifferenzen entstehen.
Die flüssigen Mittel beinhalten Kassenbestände, Sichtguthaben bei Banken sowie Terminanlagen und kurzfristige Geldmarktanlagen mit einer Laufzeit ab Erwerbszeitpunkt bis zu 90 Tagen. Sie werden zu Nominalwerten ausgewiesen.
Die Forderungen werden zu fortgeführten Anschaffungskosten bilanziert, welche in der Regel dem Nominalwert entsprechen, abzüglich Wertberichtigungen für nicht einbringbare Forderungen. Bei den Wertberichtigungen handelt es sich um individuelle Wertberichtigungen für spezifisch identifizierte Positionen, bei denen objektive Hinweise dafür bestehen, dass der ausstehende Betrag nicht vollumfänglich eingehen wird.
Zur Kategorie Promotion gehören Umwandlungsobjekte sowie Neubauobjekte, bei welchen Mobimo die Realisation von Wohneigentum übernimmt und dieses anschliessend wieder veräussert. Ebenfalls in der Promotion werden Liegenschaften geführt, die Mobimo im Rahmen von Projekten für das Geschäftsfeld Investitionen Dritte erworben hat und für welche die Absicht besteht bzw. vertraglich geregelt ist, dass diese zukünftig an Drittinvestoren verkauft werden.
Promotionen werden zu Anschaffungskosten oder zu tieferen Marktwerten bewertet. Bei verlustbringenden Objekten wird der erwartete Endverlust sofort zurückgestellt; vgl. auch die Erläuterungen unter Schätzungen, Annahmen Ermessensausübung (Schätzung der Baukosten von Promotionen).
Diese Liegenschaften werden im Sinne von lAS 40 als Renditeliegenschaften klassifiziert. Mobimo unterscheidet dabei die folgenden Kategorien von Anlageliegenschaften (Renditeliegenschaften):
Dabei handelt es sich um Objekte (erworbene oder selbst erstellte), welche über einen längeren Zeitraum gehalten und bewirtschaftet werden und seitens Mobimo nicht zu Wohnzwecken an Private vermietet werden. Die Mietverträge für Geschäftsliegenschaften enthalten in der Regel eine Indexklausel, wonach die Mieten auf der Basis des Konsumentenpreisindexes erhöht werden können.
Dabei handelt es sich um Objekte (erworbene oder selbst erstellte), welche über einen längeren Zeitraum gehalten und bewirtschaftet werden und an Private als Wohnräume vermietet werden. Mieterhöhungen bei Wohnliegenschaften sind in der Regel u. a. an den Hypothekarzinssatz (Referenzzinssatz) gebunden.
Bei gemischter Verwendung werden Liegenschaften deren Mieterträge zu mehr als 50% aus der Vermietung von Wohnungen resultieren als Wohnliegenschaften und folglich Liegenschaften deren Mieterträge zu mehr als 50% aus der Vermietung von Geschäftsräumlichkeiten stammen als Geschäftsliegenschaften ausgewiesen.
Darin enthalten sind Liegenschaften mit baulichen Mängeln oder grossem Leerstand, der sich ohne umfassende bauliche Massnahmen nicht nachhaltig wieder unter 10% senken lässt. Für diese Liegenschaften werden Renovations- bzw. Umnutzungspläne entwickelt. Basierend auf diesen Plänen erfolgt anschliessend entweder die Umklassierung in die Anlageliegenschaften im Bau , zu den Promotionen oder zurück in die Geschäfts- bzw. Wohnliegenschaften. Baulandreserven, deren künftige Nutzung noch nicht feststeht, sind ebenfalls als Entwicklungsliegenschaften klassiert.
Der Kategorie Anlageliegenschaften in Bau werden die Liegenschaften zugewiesen, sobald eine Baubewilligung vorliegt und in naher Zukunft mit dem Bau gestartet wird. Nach der Fertigstellung erfolgt die Umgliederung in die Wohn- oder Geschäftsliegenschaften.
Die Bewertung der Anlageliegenschaften zum Zeitpunkt der Ersterfassung erfolgt zu Anschaffungskosten inkl. direkt zurechenbarer Transaktionskosten. Nach der Ersterfassung werden die Liegenschaften zu den Fair Values bewertet. Dafür erfolgt auf den Bilanzstichtag eine Bewertung durch den unabhängigen Liegenschaftsexperten Wüest & Partner. Die Fair Values werden auf Basis von IFRS 13 bestimmt (vgl. Erläuterung 20. «Anlageliegenschaften»).
Sachanlagen und selbstgenutzte Liegenschaften werden zu Anschaffungswerten abzüglich kumulierter Abschreibungen bewertet, gegebenenfalls vermindert durch zusätzliche Abschreibungen infolge Wertbeeinträchtigung (Impairment).
Komponenten einer Sachanlage mit unterschiedlicher Nutzungsdauer werden einzeln erfasst und separat abgeschrieben.
Folgeinvestitionen werden im Buchwert der Sachanlagen aktiviert, wenn es wahrscheinlich ist, dass Mobimo daraus zukünftig wirtschaftlicher Nutzen zufliessen wird. Eigentliche Unterhalts- und Renovationsaufwendungen werden der Erfolgsrechnung belastet.
Die Abschreibung der Sachanlagen erfolgt linear über die geschätzte Nutzungs- oder kürzere Leasingdauer.
Die Nutzungsdauer beträgt für:
| Gebäude | 50 Jahre |
|---|---|
| Innenausbau | 15 Jahre |
| Haustechnik | 15 Jahre |
| Büromobiliar | 8 Jahre |
| Büromaschinen | 5 Jahre |
| Telefoninstallationen | 5 Jahre |
| Fahrzeuge | 5 Jahre |
| Hardware | 3 Jahre |
Die Mobimo besitzt keine Leasingverträge, die als Finanzierungleasing einzustufen sind. Zahlungen für operatives Leasing werden über die Leasingdauer erfolgswirksam erfasst.
In den immateriellen Anlagen führt Mobimo die Kategorien Kaufrechte/Bauprojekte sowie Software. Bei Kaufrechten erwirbt Mobimo mittels Zahlung das Recht auf den Erwerb eines Grundstücks. Als Bauprojekte werden Entwicklungsleistungen Dritter und eigene Leistungen für Projekte des Anlagevermögens erfasst, bei welchen zwar eine vertragliche Grundlage über den Erwerb der Grundstücke besteht, das Grundstück aber noch nicht in Eigentum übergegangen ist. Die Kategorie Software umfasst erworbene betriebliche Software. Die immateriellen Anlagen werden zu Anschaffungskosten bewertet. Die Software wird über die geschätzte Nutzungsdauer von drei bis fünf Jahren amortisiert.
Die Finanzanlagen umfassen langfristige Darlehen an Dritte sowie nicht konsolidierte Beteiligungen. Die Bilanzierung der Darlehen erfolgt zu fortgeführten Anschaffungskosten abzüglich notwendiger Wertberichtigungen. Die nicht konsolidierten Beteiligungen werden als «zur Veräusserung verfügbar» klassiert und zu Verkehrswerten bewertet, wobei die Verkehrswertanpassungen – mit Ausnahme von Wertbeeinträchtigungen – erfolgsneutral im Eigenkapital erfasst werden. Kann ein Verkehrswert nicht verlässlich bestimmt werden, erfolgt die Bewertung der nicht konsolidierten Beteiligung zu Anschaffungskosten.
Die Werthaltigkeit der Sachanlagen und immateriellen Anlagen wird mindestens einmal jährlich beurteilt. Liegen Indikatoren einer nachhaltigen Werteinbusse vor, wird eine Berechnung des realisierbaren Werts durchgeführt (Impairment-Test).
Für andere immaterielle Anlagen mit unbestimmter Lebensdauer und immaterielle Anlagen, die noch nicht für die Nutzung zur Verfügung stehen, wird der realisierbare Wert jährlich ermittelt, auch wenn keine Anzeichen für eine Wertminderung vorliegen.
Langfristige Vermögenswerte sowie Gruppen von Vermögenswerten inkl. direkt zurechenbarer Verbindlichkeiten (sogenannte «Verkaufsgruppen» oder «Disposal Groups») werden als «zum Verkauf gehalten» klassiert und in der Bilanz in einer separaten Position in den Aktiven bzw. Verbindlichkeiten ausgewiesen, wenn der Buchwert nicht durch die Nutzung, sondern durch den Verkauf der Vermögensgegenstände eingebracht werden soll. Voraussetzung ist, dass der Verkauf hochwahrscheinlich ist und die Vermögensgegenstände für einen unmittelbaren Verkauf in ihrem gegenwärtigen Zustand bereit sind. Damit ein Verkauf als hochwahrscheinlich eingestuft werden kann, ist die Erfüllung verschiedener Kriterien notwendig, u. a. muss er erwartungsgemäss innerhalb eines Jahres stattfinden.
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie die sonstigen Verbindlichkeiten werden zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet, welche in der Regel dem Nominalwert der Verbindlichkeiten entsprechen.
Die Finanzverbindlichkeiten bestehen aus einer ausstehenden Wandelanleihe, einer Anleihe und grundpfandgesicherten Bankkrediten. Bei langfristigen Finanzverbindlichkeiten ist die vereinbarte Restlaufzeit grösser als zwölf Monate. Alle anderen Verträge werden als kurzfristig eingestuft, inkl. Amortisationszahlungen, die innerhalb von zwölf Monaten nach Bilanzstichtag fällig werden.
Finanzverbindlichkeiten werden bei der erstmaligen Erfassung zu Verkehrswerten abzüglich Transaktionskosten bilanziert. In der Folge werden die Finanzverbindlichkeiten zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet, wobei die Differenz zwischen dem Rückzahlungsbetrag und dem Buchwert über die Laufzeit gemäss der Effektivzinsmethode amortisiert wird.
Die ausstehende Wandelanleihe wird gemäss IAS 32 bilanziert, weshalb eine Aufteilung in Fremdkapital (Teil der Finanzverbindlichkeiten) und Eigenkapital erfolgt. Die Eigenkapitalkomponente entspricht der Differenz zwischen Emissionserlös vor Ausgabekosten und dem Fair Value der Finanzverbindlichkeit per Ausgabedatum. Die Emissionskosten werden anteilsmässig auf Fremd- und Eigenkapital aufgeteilt und somit mit der Wandelanleihe verrechnet. Der Eigenkapitalanteil bleibt unverändert. Über die Laufzeit der Wandelanleihe wird die Differenz zwischen bilanzierter Finanzverbindlichkeit und dem Rückzahlungsbetrag nach der Effektivzinsmethode erfolgswirksam amortisiert.
Mobimo setzt derivative Finanzinstrumente (z. B. Interest Rate SWAPS und Forward Rate Agreements) zur Absicherung von Zinsrisiken der Finanzverbindlichkeiten ein.
Derivative Finanzinstrumente werden bei der Ersterfassung und auch nachfolgend zu Verkehrswerten bewertet. Die Gewinne und Verluste aus der Anpassung der Verkehrswerte werden wie folgt behandelt:
Die Absicherung von Zinsrisiken auf Finanzverbindlichkeiten wird in bestimmten Fällen als Cash Flow Hedge eingestuft. Der effektive Teil der Veränderung der Verkehrswerte der Derivate wird direkt über eine ausgesonderte Reserve im Eigenkapital (Hedging-Reserve) erfasst. Sobald die abgesicherten Transaktionen (Zinszahlungen) eintreten, erfolgen eine Übertragung der kumulierten nicht realisierten Gewinne und Verluste in die Erfolgsrechnung und ein Ausweis im Finanzergebnis. Die Verkehrswertänderungen auf allen übrigen Derivaten werden erfolgswirksam im Finanzergebnis ausgewiesen.
Rückstellungen werden vorgenommen, soweit ein vergangenes Ereignis zu einer gegenwärtigen rechtlichen oder faktischen Verpflichtung geführt hat, ein Mittelabfluss wahrscheinlich ist und dieser zuverlässig bemessen werden kann.
Die Verpflichtung aus leistungsorientierten Plänen werden jährlich für jeden Plan ermittelt, indem der Barwert der erwarteten Ansprüche (Defined Benefit Obligation) nach der Projected Unit Credit Method ermittelt wird. Der für die Berechnung verwendete Diskontzinssatz basiert auf dem Zinssatz erstklassiger Industrieanleihen mit annähernd gleichen Laufzeiten wie die Verpflichtungen. Davon wird der Marktwert der Planaktiven abgezogen. Die Vorsorgekosten, welche erfolgswirksam erfasst werden, umfassen den laufenden Dienstzeitaufwand, den nachzuverrechnenden Dienstzeitaufwand, Gewinne und Verluste aus Planabgeltungen und den Netto-Zinsaufwand. Gewinne und Verluste aus Plankürzungen sind Bestandteil des nachzuverrechnenenden Dienstzeitaufwandes. Der Netto-Zinsaufwand entspricht dem Betrag, welcher sich ergibt, wenn man den Diskontsatz mit der Nettovorsorgeverpflichtung zu Beginn des Geschäftsjahres multipliziert. Neubewertungen, welche versicherungsmathematische Gewinne und Verluste aufgrund von Annahmeänderungen und Erfahrungsabweichungen sowie den Vermögensertrag abzüglich der Beträge umfassen, welche im Nettozinsaufwand enthalten sind, werden im sonstigen Ergebnis erfasst.
Das Aktienkapital wird als Eigenkapital ausgewiesen, da keine Rückzahlungspflicht und keine Dividendengarantie bestehen. Transaktionskosten, die bei einer Kapitalerhöhung anfallen und direkt der Ausgabe von neuen Aktien zugerechnet werden können, werden abzüglich der zugehörigen Ertragssteuern vom Betrag der Kapitalerhöhung abgezogen.
Dividenden werden als Verbindlichkeit ausgewiesen, sobald sie von der Generalversammlung beschlossen wurden und somit geschuldet sind.
Anschaffungskosten (Kaufpreis und direkt zurechenbare Transaktionskosten) eigener Aktien werden mit dem Eigenkapital verrechnet. Zurückgekaufte Aktien werden als eigene Aktien klassifiziert und als negative Position vom Eigenkapital abgezogen.
Die Erträge aus der Vermietung von Anlageliegenschaften beinhalten die Nettomieterträge, d. h. die Sollmieterträge abzüglich der Mieten, die auf Leerstände entfallen. Bei Mietverträgen, die als operatives Leasing einzustufen sind, werden die Mieten periodengerecht über die Laufzeit des Mietvertrags erfasst. Werden den Mietern wesentliche Mietanreize (z.B. mietfreie Perioden) gewährt, wird der Gegenwert des Anreizes linear über die Gesamtlaufzeit des Mietvertrags als Anpassung des Ertrags aus Vermietung erfasst. Mobimo hält derzeit keine Mietverträge, die als Finanzierungsleasing zu klassieren sind.
Die Verkaufserlöse der Promotion werden gemäss den Bestimmungen von IFRIC 15 nach Baufertigstellung zum Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen und Gefahr, d. h. bei Eigentumsübertragung, erfasst.
Der Erfolg aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften entspricht der Differenz zwischen dem Nettoerlös und dem bilanzierten Verkehrswert. Der Verkauf wird zum Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen und Gefahr erfasst.
Fremdkapitalzinsen aus der Finanzierung von Bauprojekten (Promotionen und Anlageliegenschaften im Bau) werden während der Bauzeit aktiviert.
Alle übrigen Fremdkapitalzinsen werden unter Anwendung der Effektivzinsmethode der Erfolgsrechnung belastet.
Die Ertragssteuern beinhalten sowohl laufende als auch latente Ertragssteuern. Sie werden erfolgswirksam erfasst, mit Ausnahme von Ertragssteuern auf im sonstigen Ergebnis oder direkt im Eigenkapital erfassten Transaktionen. In diesen Fällen werden die Ertragssteuern ebenfalls im sonstigen Ergebnis oder direkt im Eigenkapital verbucht.
Die laufenden Ertragssteuern umfassen die erwarteten geschuldeten Steuern auf dem steuerlich massgeblichen Ergebnis, berechnet mit den am Bilanzstichtag geltenden bzw. angekündigten Steuersätzen, Grundstückgewinnsteuern auf getätigten Liegenschaftenverkäufen sowie Anpassungen der Steuerschulden oder -guthaben früherer Jahre.
Latente Steuern werden gemäss der Balance-Sheet-Liability-Methode auf temporären Differenzen zwischen den Wertansätzen in der Steuerbilanz und der Konzernbilanz abgegrenzt. Die Bemessung der latenten Steuern berücksichtigt den erwarteten Zeitpunkt und die erwartete Art und Weise der Realisation bzw. Tilgung der betroffenen Aktiven und Verbindlichkeiten. Dabei werden die Steuersätze herangezogen, die zum Bilanzstichtag gelten bzw. angekündigt sind.
Aktive latente Steuern werden nur so weit berücksichtigt, als es wahrscheinlich ist, dass die temporären Differenzen mit zukünftigen Gewinnen verrechnet werden können.
Anteilsbasierte Vergütungen sind Transaktionen, bei denen die Mobimo-Gruppe Güter oder Dienstleistungen gegen die Abgabe von Eigenkapitalinstrumenten wie Aktien oder Optionen erhält. Derzeit bestehen Entschädigungsregelungen für den Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung, bei denen die Entschädigung teilweise in Form von Aktien erfolgt. Beide Programme sind als anteilsbasierte Vergütungen einzustufen. Die Kosten für anteilsbasierte Vergütungen werden verteilt über den Leistungszeitraum erfolgswirksam im Personalaufwand erfasst. Die entsprechende Gegenbuchung erfolgt im Eigenkapital. Der Leistungszeitraum ist die Periode, während der ein uneingeschränkter Anspruch auf die gewährten Aktien oder Optionen erworben wird. Die Bewertung erfolgt zum Verkehrswert der Eigenkapitalinstrumente per Gewährungszeitpunkt. Dies ist der Zeitpunkt, zu dem beide Parteien dem Plan für die aktienbasierte Vergütung zugestimmt und ein gemeinsames Verständnis über die Bedingungen des Plans erlangt haben.
Der Gewinn je Aktie (Earnings per Share) berechnet sich aus dem den Aktionären der Mobimo Holding AG zurechenbaren Konzernergebnis, geteilt durch den gewichteten Mittelwert der Anzahl ausstehender Aktien während der Berichtsperiode. Der verwässerte Gewinn je Aktie berücksichtigt zusätzlich die Aktien, die aus der Ausübung der Optionsrechte oder Wandelrechte entstehen können.
Die Führungsstruktur der Mobimo-Gruppe und damit auch die interne Berichterstattung an den Hauptentscheidungsträger der Gruppe basiert auf den einzelnen Geschäftssparten. Die Geschäftssparten richten sich nach den Dienstleistungen bzw. Tätigkeiten der Gruppe.
Gemäss IFRS 8 bilden die zwei Geschäftssparten Portfoliomanagement und Entwicklung die berichterstattungspflichtigen Segmente. Die Geschäftstätigkeit der zwei Geschäftssparten kann wie folgt umschrieben werden:
Das Portfoliomanagement ist für die langfristige und strategische Entwicklung der Anlageliegenschaften verantwortlich. Das Team beurteilt die optimale Nutzung der Wohn-, Geschäfts- und Büroliegenschaften laufend, setzt Veränderungen um und wickelt Käufe und Verkäufe ab. Zu den Aufgaben dieses Geschäftsbereichs gehören im Weiteren die Bewirtschaftung und die Vermarktung der Anlageliegenschaften sowie die Mieterbetreuung.
Die Sparte Entwicklung ist einerseits für den Einkauf von Bauland und den Bau und Verkauf von Wohneigentum (Neubauten und Umwandlungen) sowie Wohn- und Geschäftsliegenschaften zuständig. Anderseits sind in der Geschäftssparte Entwicklung auch Bauland, Anlageliegenschaften im Bau sowie fertiggestellte Liegenschaften enthalten, die für die Überführung in das Portfolio der Anlageliegenschaften bestimmt sind. Diese Anlageliegenschaften wurden mit baulichen Mängeln oder grossem Leerstand eingekauft. Sobald der Leerstand einer Entwicklungsliegenschaft nachhaltig unter 10% sinkt, erfolgt auf den 1. Januar des Folgejahres eine Umgliederung von den Entwicklungsliegenschaften in die Anlageliegenschaften (und damit in das Segment Portfoliomanagement). Anlageliegenschaften mit einem nachhaltigen Leerstand über 10%, bei denen sich der Leerstand ohne umfassende bauliche Massnahmen nicht nachhaltig wieder unter 10% senken lässt, werden aus den Anlageliegenschaften in die Entwicklungsliegenschaften umgegliedert. Ebenfalls enthalten sind die Projekte des Geschäftsbereichs Investitionen für Dritte.
Der Verwaltungsrat, der als Hauptentscheidungsträger identifiziert wurde, überwacht das Ergebnis der einzelnen Sparten auf Stufe des EBIT. Dieser wird nach den gleichen Rechnungslegungsgrundsätzen ermittelt wie in der Konzernrechnung nach IFRS. Ertragssteuern und Zinsen werden nicht in das Segmentergebnis mit eingerechnet und in der Spalte «Überleitung» ausgewiesen. Die Kosten der zentralen Funktionen wie Finanzen und IT, Marketing und Kommunikation, Rechtsdienst und die zentralen Dienste werden wie die Aufwendungen für die Geschäftsleitung auf Basis der Inanspruchnahme auf die Segmente umgelegt. Nicht umgelegt werden die Aufwendungen im Zusammenhang mit dem Verwaltungsrat. Diese werden als Überleitungsposten ausgewiesen.
Die Segmentaktiven umfassen Promotionen, Anlageliegenschaften, selbstgenutzte Liegenschaften und Forderungen aus Lieferungen und Leistungen. Alle übrigen Aktiven werden nicht auf die Segmente aufgeteilt. Die Bewertung der Segmentaktiven erfolgt gleich wie in der Konzernrechnung nach IFRS.
Zwischen den einzelnen Segmenten fanden keine Transaktionen statt. Eine Elimination von Intersegmenttransaktionen war somit nicht notwendig.
Aufgrund der ausschliesslichen Tätigkeit der Mobimo in der Schweiz ist eine geografische Segmentierung von Umsatz und Anlagevermögen hinfällig.
Mobimo hat keine Umsätze mit einzelnen Kunden getätigt, die mehr als 10% des Konzernumsatzes ausmachen.
Eine weitere Unterteilung des Ertrags aus der Vermietung von Liegenschaften auf Geschäftsliegenschaften, Wohnliegenschaften und Promotionen ist in Erläuterung 5 ersichtlich.
| Portfolio | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Alle Beträge in TCHF | management | Entwicklung | Total Segmente | Überleitung | Total |
| Ertrag aus Vermietung Liegenschaften | 84 634 | 10 504 | 95 138 | 95 138 | |
| Erfolg aus Neubewertung | 22 886 | 2 326 | 25 212 | 25 212 | |
| Ertrag aus Verkauf Promotion und Dienstleistungen | 214 509 | 214 509 | 214 509 | ||
| Erfolg aus Verkauf Anlageliegenschaften | 5 018 | 2 099 | 7 117 | 7 117 | |
| Sonstige Erlöse | 602 | 0 | 602 | 602 | |
| Total Segmentertrag | 113 140 | 229 438 | 342 578 | 342 578 | |
| Segmentergebnis EBIT1 | 91 981 | 28 859 | 120 839 | –1 482 | 119 358 |
| Finanzergebnis | –21 080 | ||||
| Gewinn vor Steuern (EBT) | 98 278 | ||||
| Steuern | –16 673 | ||||
| Gewinn | 81 605 | ||||
| Promotion (Liegenschaften) | 252 553 | 252 553 | 252 553 | ||
| Anlageliegenschaften | 1 560 905 | 214 130 | 1 775 035 | 1 775 035 | |
| Selbstgenutzte Liegenschaften | 16 797 | 16 797 | 16 797 | ||
| Anlageliegenschaften im Bau | 327 500 | 327 500 | 327 500 | ||
| Forderungen aus Lieferungen und Leistungen | 3 850 | 1 | 3 851 | 3 851 | |
| Total Segmentaktiven | 1 581 552 | 794 184 | 2 375 736 | 2 375 736 | |
| Nicht zugeteilte Aktiven | 332 730 | 332 730 | |||
| Total Aktiven | 2 708 466 | ||||
| Abschreibungen und Amortisationen | –714 | –838 | –1 551 | –1 551 | |
| Investitionen in Anlagevermögen | 28 354 | 99 543 | 127 897 | 2 222 | 130 118 |
1 Das Überleitungs-EBIT entspricht den Entschädigungen für den Verwaltungsrat
| Portfolio | ||||
|---|---|---|---|---|
| management | Entwicklung | Total Segmente | Überleitung | Total |
| 83 415 | 9 350 | 92 765 | 92 765 | |
| 26 169 | 10 720 | 36 889 | 36 889 | |
| 151 954 | 151 954 | 151 954 | ||
| –124 | –124 | –124 | ||
| 716 | 60 | 776 | 776 | |
| 110 176 | 172 084 | 282 261 | 282 261 | |
| 91 921 | 26 704 | 118 625 | –1 428 | 117 197 |
| –23 723 | ||||
| 93 474 | ||||
| –17 579 | ||||
| 75 894 | ||||
| 346 467 | 346 467 | 346 467 | ||
| 1 540 986 | 206 682 | 1 747 668 | 1 747 668 | |
| 16 635 | 16 635 | 16 635 | ||
| 244 250 | 244 250 | 244 250 | ||
| 4 019 | 4 019 | 4 019 | ||
| 1 561 640 | 797 399 | 2 359 039 | 2 359 039 | |
| 160 389 | 160 389 | |||
| 2 519 428 | ||||
| –609 | –711 | –1 320 | –1 320 | |
| 10 268 | 120 009 | 130 277 | 1 175 | 131 453 |
Im Geschäftsjahr 2013 wurde mittels des Erwerbs der Aktien der TRM-Immobilien AG die Liegenschaft Olten, Aarepark gekauft. Da die gekaufte Gesellschaft nicht der Definition eines Geschäftsbetriebs im Sinne von IFRS 3 entsprach, qualifizierte der Erwerb auch nicht als Unternehmenszusammenschluss, sondern stellte einen Kauf von Vermögenswerten dar. Die TRM-Immobilien AG wurde in der Folge in die Mobimo AG fusioniert.
Im Vorjahr wurden insgesamt 113 Aktien der Immobilien Invest Holding AG in Glarus erworben, was rund 75,33% des Aktienkapitals dieser Gesellschaft entspricht. Die Immobilien Invest Holding AG hält 100% der Aktien der Petit Mont-Riond SA, Lausanne, welche die Liegenschaft Lausanne, Rue Voltaire 2–12 besitzt. Da die gekauften Gesellschaften nicht der Definition eines Geschäftsbetriebs im Sinne von IFRS 3 entsprachen, qualifizierte der Erwerb auch nicht als Unternehmenszusammenschluss, sondern stellte einen Kauf von Vermögenswerten dar.
Ebenfalls im 2012 wurde die Liegenschaft Zürich, Badenerstrasse 595 mittels Erwerbs der Aktien der Ruf Immoblien AG, Ennetbürgen gekauft. Da die gekaufte Gesellschaft nicht der Definition eines Geschäftsbetriebs im Sinne von IFRS 3 entsprach, qualifizierte der Erwerb auch nicht als Unternehmenszusammenschluss, sondern stellte einen Kauf von Vermögenswerten dar. In der Folge wurde die Ruf Immobilien AG in die Mobimo AG fusioniert.
Im Rahmen einer Umstrukturierung innerhalb des Konsolidierungskreises wurden im Vorjahr zudem die Gesellschaften FLON Events Sàrl, Lausanne sowie LO Gestion SA, Lausanne in die LO Immeubles SA, Lausanne fusioniert.
Der Erfolg aus Vermietung verteilt sich wie folgt auf die einzelnen Geschäftssparten:
| 2013 | 2012 | |
|---|---|---|
| Geschäftsliegenschaften | 73 691 | 73 152 |
| Wohnliegenschaften | 20 491 | 19 027 |
| Ertrag aus vermieteten Anlageliegenschaften | 94 182 | 92 179 |
| Promotion1 | 956 | 586 |
| Total Ertrag aus Vermietung Liegenschaften | 95 138 | 92 765 |
| Geschäftsliegenschaften | 12 202 | 9 978 |
| Debitorenverlust Geschäftsliegenschaften | 389 | 264 |
| Wohnliegenschaften | 3 335 | 2 568 |
| Debitorenverlust Wohnliegenschaften | 62 | 31 |
| Aufwand Anlageliegenschaften | 15 987 | 12 841 |
| Vermietete Liegenschaften Promotion | 221 | 73 |
| Debitorenverlust Promotion | 22 | 24 |
| Total direkter Aufwand für vermietete Liegenschaften | 16 230 | 12 937 |
| Erfolg aus Vermietung Liegenschaften | 78 909 | 79 828 |
Der Mietertrag enthält die Nettomietzinserträge, d.h. die eingegangenen Mietzinse. Die Zunahme im 2013 im Vergleich zum Vorjahr begründet sich hauptsächlich aus Erstvermietungen der im Laufe des Vorjahres und des aktuellen Jahres fertiggestellten Liegenschaften oder erworbenen Liegenschaften. Der direkte Aufwand enthält alle im Zusammenhang mit dem Unterhalt und der Verwaltung (inkl. Hauswartentschädigung) stehenden Kosten, die nicht auf die Mieter überwälzt wurden. Die Aufwandquote von 17% liegt infolge höherer Unterhaltskosten über dem Vorjahreswert von 14%.
| 2013 | 2012 | |
|---|---|---|
| Verkaufserlöse der verkauften Promotionen und Dienstleistungen | 214 509 | 151 954 |
| Buchwerte und Aufwand der verkauften Promotionen und Dienstleistungen | 181 238 | 129 576 |
| Veränderungen von Wertberichtigungen | 1 650 | 638 |
| Total Aufwand aus Verkauf Promotion (Liegenschaften) und Dienstleistungen | 182 888 | 130 214 |
| Erfolg aus Verkauf Promotion (Liegenschaften) und Dienstleistungen | 31 621 | 21 740 |
Im Berichtsjahr wurden 194 Wohnungen zu Eigentum übertragen. Zusätzlich ist im Erfolg der Verkauf des Projekts Olten, Aarepark enthalten. Details zu den verkauften Promotionen sind in Erläuterung 18 ersichtlich.
| Erfolg aus Verkauf Anlageliegenschaften | 7 117 | –124 |
|---|---|---|
| Verkaufskosten | –145 | 0 |
| Anlagewert | –29 940 | –311 |
| Verkaufserlös Anlageobjekte | 37 202 | 187 |
| 2013 | 2012 |
Details zu den verkauften Objekten sind in Erläuterung 20 ersichtlich.
| 2013 | 2012 | |
|---|---|---|
| Gehälter | 12 737 | 11 734 |
| Erfolgsbeteiligung (Geschäftsleitung / Mitarbeiter) | 2 499 | 2 122 |
| Sozialversicherung | 1 214 | 1 148 |
| Beitragsorientierte Personalvorsorgepläne | 188 | 175 |
| Leistungsorientierte Personalvorsorgepläne | 989 | 269 |
| Entschädigung Verwaltungsrat | 1 482 | 1 428 |
| Externe Weiterbildungskosten | 241 | 143 |
| Sonstiger Personalaufwand | 1 312 | 1 118 |
| Total Personalaufwand | 20 663 | 18 137 |
| Personalbestand per 31. Dezember (Vollzeitstellen) | 95,8 | 85,2 |
| Durchschnittlicher Personalbestand (Vollzeitstellen) | 90,1 | 82,9 |
Im Vorjahr war der Aufwand für leistungsorientierte Personalvorsorgepläne beeinflusst durch den positiven Effekt von CHF 0,6 Mio. im nachzuverrechnenden Dienszeitaufwand, der sich durch die Senkung des Umwandlungssatzes ergab (vgl. Erläuterung 29).
| Total Betriebsaufwand | 6 128 | 5 945 |
|---|---|---|
| Sonstiger Betriebsaufwand | 5 344 | 4 925 |
| Kapitalsteuern | 513 | 727 |
| Kaufabklärungskosten, Verkaufsunterlagen | 128 | 121 |
| Raumkosten | 143 | 172 |
| 2013 | 2012 |
| Total Verwaltungsaufwand | 2 684 | 2 563 |
|---|---|---|
| Sonstiger Verwaltungsaufwand | 345 | 226 |
| Beratungsaufwand gegenüber nahestehenden Personen | 233 | 392 |
| Beratungsaufwand | 2 105 | 1 945 |
| 2013 | 2012 |
Für weitere Details zu den Leistungen Nahestehender vgl. Erläuterung 39
| Total Abschreibungen und Amortisationen | 1 551 | 1 320 |
|---|---|---|
| Amortisationen auf immateriellen Anlagen | 248 | 178 |
| Abschreibungen auf selbstgenutzten Liegenschaften | 824 | 783 |
| Abschreibungen auf übrigen Sachanlagen | 479 | 359 |
| 2013 | 2012 |
Die Abschreibungen auf übrigen Sachanlagen bestehen aus den ordentlichen Abschreibungen für Fahrzeuge, Mobiliar und Hardware. Die Abschreibungen auf selbstgenutzten Liegenschaften umfassen die ordentlichen Abschreibungen der Liegenschaften Küsnacht, Seestrasse 59 und Aarau, Buchserstrasse 27 sowie der selbstgenutzten Teile der Liegenschaften Rue de Genève 7 sowie Rue de Côtes-de-Montbenon 16 in Lausanne.
| 2013 | 2012 | |
|---|---|---|
| Finanzertrag | ||
| Zinsen auf Bank- und anderen Guthaben | 387 | 551 |
| Zinsen aus Darlehen und Schuldbriefen | 2 | 104 |
| Total Zinsertrag | 389 | 655 |
| Dividendenerträge von Beteiligungen | 107 | 107 |
| Ertrag aus Finanzinstrumenten (Derivate) | 3 886 | 0 |
| Gewinn aus Veräusserung von Finanzanlagen | 0 | 58 |
| Sonstige Erträge | 1 | 5 |
| Total Finanzertrag | 4 383 | 825 |
| Finanzaufwand | ||
| Zinsaufwand | –26 359 | –27 029 |
| Aufwand aus Finanzinstrumenten (Derivate) | 0 | –135 |
| Sonstige Finanzaufwendungen | –561 | –285 |
| Total Finanzaufwand | –26 920 | –27 449 |
| Total Finanzerfolg | –22 537 | –26 624 |
Im Geschäftsjahr 2013 wurden Baukreditzinsen von total CHF 4,9 Mio. (Vorjahr CHF 4,6 Mio.) unter Promotion und Anlageliegenschaften im Bau aktiviert. Der durchschnittliche Zinssatz der aktivierten Zinsen beträgt 2,72% (Vorjahr 3,00%).
Der Steueraufwand setzt sich wie folgt zusammen:
| 2013 | 2012 | |
|---|---|---|
| Total Aufwand für laufende Steuern | 8 255 | 8 443 |
| Latente Steuern | ||
| Veränderung latente Steuern | 13 759 | 10 590 |
| Aktivierung von latenten Steuern auf steuerlichen Verlustvorträgen des laufenden Jahres | –174 | –196 |
| Steuersatzänderungen auf bilanzierten latenten Steuerposten | –5 167 | –1 258 |
| Total Aufwand für latente Steuern | 8 418 | 9 136 |
| Total Aufwand für Ertragsteuern | 16 673 | 17 579 |
Im Aufwand für laufende Steuern sind Aufwendungen in der Höhe von CHF 0,5 Mio. (Vorjahr CHF 1,4 Mio.) für Ertragssteuern aus den Vorperioden enthalten. Bei der Berechnung der laufenden Ertragssteuern gelangen die effektiv gültigen Steuersätze zur Anwendung.
Im Auwand für laufende Steuern sowie im sonstigen Ergebnis (Eigenkapital) enthalten sind laufende Steueraufwendungen von CHF 3,9 Mio. (Vorjahr laufende Steuererträge von CHF 0,3 Mio.) aus der Berücksichtigung der Gewinne der als Cash-Flow Hedging eingestuften Finanzinstrumente (Swaps).
Bezüglich der latenten Steuern sowie der im sonstigen Ergebnis erfassten latenten Steuern siehe Erläuterung 30.
| 2013 | 2012 | |
|---|---|---|
| Konzernergebnis vor Steuern | 98 278 | 93 474 |
| Anwendbarer Steuersatz | 25% | 25% |
| Steueraufwand zum anwendbaren Steuersatz | 24 569 | 23 368 |
| Steuerlich nicht wirksame Aufwände | 98 | 281 |
| Bildung / Auflösung laufender Steuern für Vorjahre | 477 | 1 417 |
| Verrechnete steuerliche Verlustvorträge | 0 | –213 |
| Aufwände / Erträge, die zu einem tieferen / höheren Steuersatz wirksam sind | –3 157 | –5 553 |
| Wirkung von Steuersatzänderungen auf bilanzierten latenten Steuerposten | –5 160 | –1 258 |
| Übrige Effekte | –154 | –463 |
| Total Steuern | 16 673 | 17 579 |
Beim anwendbaren Steuersatz des Berichtsjahres handelt es sich um einen Mischsatz. Dieser berücksichtigt, dass bei Gewinnen, die der Kantons- und Gemeindesteuer unterliegen, derzeit im Schnitt ein Satz von 22% (inkl. direkter Bundessteuer) massgebend ist, während Liegenschaftengewinne, die der Grundstückgewinnsteuer unterliegen, mit Steuersätzen von bis zu 35% besteuert werden.
Der «unverwässerte» Gewinn je Aktie wurde berechnet aus dem den Aktionären der Mobimo zurechenbaren Gewinn im Verhältnis zur durchschnittlichen Anzahl der ausstehenden Aktien.
Der «verwässerte» Gewinn je Aktie ergibt sich aus dem den Aktionären der Mobimo zurechenbaren Gewinn im Verhältnis zur durchschnittlichen Anzahl der ausstehenden Aktien unter Berücksichtigung der Effekte aus sämtlichen potenziellen Aktien aus Optionen und Wandlungen.
| 2013 | 2012 | |
|---|---|---|
| Herleitung des Gewinns je Aktie | ||
| Anzahl ausstehender Aktien am 1. Januar | 6 200 169 | 6 168 351 |
| + Effekt aus Kapitalerhöhung (Durchschnitt) | 3 422 | 25 716 |
| + Effekt aus Veränderung im Bestand eigener Aktien | 5 257 | –2 283 |
| = Durchschnittliche Anzahl ausstehender Aktien | 6 208 848 | 6 191 784 |
| Effekt der ausstehenden Optionen: | ||
| + Durchschnittliche Anzahl potenzieller Aktien | 4 835 | 11 548 |
| ./. Durchschnittliche Anzahl Aktien, die zum durchschnittlichen Verkehrswert ausgegeben worden wären | –697 | –1 542 |
| + Durchschnittliche Anzahl potenzieller Aktien aus Wandelanleihe | 810 880 | 819 461 |
| = Massgebliche Anzahl Aktien für Berechnung des verwässerten Gewinns je Aktie | 7 023 866 | 7 021 251 |
| Gewinn in TCHF (Aktionären der Mobimo Holding AG zurechenbar) | 81 580 | 76 178 |
| ./. Erfolg aus Neubewertung in TCHF (Aktionären der Mobimo Holding AG zurechenbar) | –25 262 | –36 921 |
| + Zurechenbare latente Steuern in TCHF | 6 315 | 9 230 |
| = Gewinn exkl. Neubewertung (und zurechenbare latente Steuern) in TCHF | 62 634 | 48 486 |
| Gewinn in TCHF (Aktionären der Mobimo Holding AG zurechenbar) | 81 580 | 76 178 |
| + Effekt aus Verzinsung Wandelanleihe in TCHF | 5 530 | 5 440 |
| ./. Zurechenbare Ertragssteuer in TCHF | –431 | –424 |
| = Gewinn nach Eliminationen aus Wandelanleihe in TCHF | 86 679 | 81 193 |
| Gewinn exkl. Neubewertung, exkl. Effekte aus Wandelanleihe in TCHF | 67 733 | 53 502 |
| Gewinn je Aktie in CHF | 13.14 | 12.30 |
| Verwässerter Gewinn je Aktie in CHF | 12.34 | 11.56 |
| Gewinn je Aktie exkl. Neubewertung (und zurechenbare latente Steuern) in CHF | 10.09 | 7.83 |
| Verwässerter Gewinn je Aktie exkl. Neubewertung (und zurechenbare latente Steuern) in CHF | 9.64 | 7.62 |
| Herleitung des Net Asset Value (NAV) je Aktie | ||
| Anzahl ausstehender Aktien am 31. Dezember | 6 212 330 | 6 200 169 |
| + Anzahl ausstehender Optionen | 3 730 | 9 295 |
| + Anzahl potenzieller Aktien aus Wandelanleihe | 810 880 | 810 880 |
| = Massgebliche Anzahl Aktien für die Berechnung des verwässerten NAV | 7 026 940 | 7 020 344 |
| Eigenkapital per 31. Dezember in TCHF (Aktionären der Mobimo Holding AG zurechenbar) | 1 237 577 | 1 195 652 |
| + Schuldkomponente Wandelanleihe | 167 666 | 165 719 |
| + Latente Steuern auf Wandelanleihe | 77 | 230 |
| + Ausübung Optionen (ausstehende Optionen x Nominalwert) in TCHF | 108 | 270 |
| = Eigenkapital nach Wandlung und Optionsausübung in TCHF (Aktionären der Mobimo Holding AG zurechenbar) | 1 405 429 | 1 361 871 |
| NAV je Aktie in CHF | 199.21 | 192.84 |
| NAV je Aktie verwässert in CHF | 200.01 | 193.99 |
Die flüssigen Mittel enthalten ausschliesslich Kontokorrentguthaben.
Von den CHF 203,5 Mio. (Vorjahr CHF 97,6 Mio.) flüssigen Mitteln sind alle frei verfügbar. Die durchschnittliche Verzinsung der flüssigen Mittel betrug 0,03% (Vorjahr 0,05 %).
| Total Forderungen aus Lieferungen und Leistungen | 3 851 | 4 019 |
|---|---|---|
| Abzüglich Delkredere für ausstehende Mietzinse und Nebenkosten | –1 079 | –1 056 |
| Ausstehende Mietzinse und Nebenkosten gegenüber assoziierten Unternehmen | 139 | 124 |
| Ausstehende Mietzinse und Nebenkosten gegenüber Dritten | 4 790 | 4 951 |
| Ausstehende Kaufpreise Immobilien gegenüber Dritten | 1 | 0 |
| 2013 | 2012 |
Die Altersgliederung der nicht einzelwertberichtigten Forderungen setzt sich wie folgt zusammen:
| Total | 3 851 | 4 019 |
|---|---|---|
| Forderungen mit Fälligkeit über 90 Tage | 23 | 76 |
| Forderungen mit Fälligkeit bis 90 Tage | 49 | 30 |
| Forderungen mit Fälligkeit bis 30 Tage | 75 | 51 |
| Forderungen nicht fällig | 3 704 | 3 862 |
| 2013 | 2012 |
Das Delkredere für ausstehende Mietzinse und Nebenkosten hat sich im Berichtsjahr wie folgt verändert:
| 2013 | 2012 | |
|---|---|---|
| Einzelwertberichtigungen | ||
| Bestand per 1. Januar | 1 056 | 914 |
| Veränderung Wertberichtigungen | 23 | 142 |
| Bestand per 31. Dezember | 1 079 | 1 056 |
Es bestehen am Abschlussstichtag keine Pauschalwertberichtigungen. Im Berichtsjahr wurden Einzelwertberichtigungen im Betrage von TCHF 23 gebildet (Vorjahr TCHF 142). Aufgrund von Erfahrungswerten erwartet Mobimo keine zusätzlichen Ausfälle.
| 2013 | 2012 | |
|---|---|---|
| Steuerforderungen (Verrechnungs- und Mehrwertsteuer) | 54 | 1 353 |
| Forderungen WIR | 325 | 394 |
| Anzahlungen Landkäufe | 6 159 | 3 437 |
| Forderungen gegenüber Nahestehenden | 57 | 1 |
| Steuerliche Sicherstellungen (Grundstückgewinnsteuer) | 13 137 | 12 918 |
| Übrige Forderungen gegenüber Dritten | 68 710 | 4 478 |
| Total sonstige Forderungen | 88 442 | 22 581 |
Die Position Übrige Forderungen gegenüber Dritten enthält CHF 66,1 Mio. (Vorjahr CHF 4,3 Mio.) als Sicherheiten zugunsten von Banken verpfändeter flüssiger Mittel.
Es bestehen am Abschlussstichtag keine überfälligen Forderungen und es mussten keine Wertberichtigungen vorgenommen werden.
| 2013 | 2012 | |
|---|---|---|
| Bauland / Entwicklungsprojekte | 89 317 | 81 529 |
| Immobilien im Bau | 75 137 | 155 987 |
| Fertig erstellte Immobilien und Umwandlungsobjekte | 88 099 | 108 952 |
| Total Promotion | 252 553 | 346 467 |
Im Berichtsjahr wurde Bauland in Olten, Aarepak erworben sowie die Liegenschaft Aarau, AQA (Baufeld 4 – Torfeld Süd) aus den Entwicklungsliegenschaften umklassiert. Das Bauland Olten, Aarepark konnte im Laufe des Geschäftsjahres nach der Entwicklung eines Bauprojekts an einen Drittinvestor verkauft werden. In Langenthal hat die Mobimo einen Kaufvertrag für ein Grundstück abgeschlossen. Die Eigentumsübertragung wird erst mit dem Vorliegen der Baubewilligung vollzogen, die entsprechenden Entwicklungskosten wurden aktiviert.
Durch den Baustart im Berichtsjahr sind die Projekte Meilen, Feldgüetliweg 143/145 aus dem Bauland sowie Zürich, Badenerstrasse 595 welches im Vorjahr als Umwandlungsobjekt in den fertig erstellten Liegenschaften geführt wurde, als Immobilien im Bau klassiert. Im Laufe des Jahres wurden die Projekte Horgen, Stockerstrasse 40 – 42 (Wisental II), Zürich Turbinenstrasse Baufeld A und Zürich, Turbinenstrasse Baufeld B fertiggestellt. Insgesamt wurden im Rahmen dieser drei Projekte 187 Wohnungen zum Verkauf erstellt. 183 dieser 187 Wohnungen waren per 31. Dezember 2013 zu Eigentum übertragen.
Als Umwandlungsobjekte wurden die Liegenschaften Uetikon, Tramstrasse 12/Bergstrasse 144/146/148 und Weggis, Luzernerstrasse 24/26 erworben. Bei den bereits in den Vorjahren fertig erstellten Projekten Adliswil, Wilacker I und Adliswil, Wilacker II konnten die letzten, insgesamt sechs, nicht übertragenen Wohnungen sowie bei Zürich, Turbinenstrasse (Mobimo Tower) vier Wohnungen und bei Zürich, Hinterbergstrasse 53 die letzte Wohnung im Berichtsjahr zu Eigentum übertragen werden.
Auf den Promotionen bestehen Wertberichtigungen in der Höhe von CHF 2,30 Mio. (Vorjahr CHF 0,65 Mio.) für noch nicht verkaufte Objekte. Der Buchwert dieser zum geschätzten Nettoveräusserungwert bewerteten Einheiten beträgt CHF 10,1 Mio. (Vorjahr 2,3 Mio).
| Total Aktive Rechnungsabgrenzung | 3 438 | 3 881 |
|---|---|---|
| Sonstige Posten gegenüber Nahestehenden | 49 | 25 |
| Sonstige Posten | 2 733 | 331 |
| Abgrenzungen aus Liegenschaftenabrechnungen gegenüber assoziierten Unternehmen | 171 | 205 |
| Abgrenzungen aus Liegenschaftenabrechnungen gegenüber Dritten | 485 | 3 320 |
| 2013 | 2012 |
Die Anlageliegenschaften haben sich wie folgt entwickelt:
| Geschäfts | Anlageliegen | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| liegen | Wohnliegen | Entwicklungs | schaften | 2013 | |
| 2013 | schaften | schaften | liegenschaften | im Bau | Total |
| Verkehrswert am 1. Januar | 1 160 546 | 380 440 | 206 682 | 244 250 | 1 991 918 |
| Anlagekosten | |||||
| Bestand am 1. Januar | 1 000 753 | 317 277 | 207 759 | 231 812 | 1 757 601 |
| Zugänge aus Käufen | 0 | 20 556 | 10 319 | 0 | 30 875 |
| Zugänge aus Investitionen | 4 295 | 256 | 10 133 | 76 700 | 91 384 |
| Aktivierung von Bauzinsen | 0 | 0 | 0 | 2 390 | 2 390 |
| Aktivierung / Auflösung von Mietanreizen | 2 469 | 0 | 0 | 0 | 2 469 |
| Abgänge | –4 574 | –5 673 | –13 671 | 0 | –23 918 |
| Transfer an Promotion (Liegenschaften) | 0 | 0 | –14 257 | 0 | –14 257 |
| Transfer von / zu Sachanlagen | –751 | 0 | 0 | 0 | –751 |
| Transfer zwischen Kategorien | –23 051 | –1 562 | 22 039 | 2 574 | 0 |
| Kumulierte Anlagekosten am 31. Dezember | 979 141 | 330 855 | 222 322 | 313 476 | 1 845 793 |
| Neubewertung | |||||
| Total am 1. Januar | 159 793 | 63 163 | –1 078 | 12 438 | 234 317 |
| Höherbewertungen1 | 13 903 | 22 057 | 5 457 | 6 471 | 47 889 |
| Tieferbewertungen1 | –12 894 | –181 | –4 716 | –4 885 | –22 676 |
| Abgänge2 | –2 453 | –5 147 | 1 577 | 0 | –6 023 |
| Transfer an Promotion (Liegenschaften) | 0 | 0 | 3 236 | 0 | 3 236 |
| Transfer zwischen Kategorien | 12 667 | 0 | –12 667 | 0 | 0 |
| Kumulierte Neubewertung am 31. Dezember | 171 017 | 79 892 | –8 191 | 14 024 | 256 742 |
| Verkehrswert am 31. Dezember | 1 150 158 | 410 747 | 214 130 | 327 500 | 2 102 535 |
| Brandversicherungswert | 1 751 825 |
¹ Entsprechen im Total den Erfolgsrechungspositionen «Gewinne aus Neubewertung von Anlageliegenschaften» bzw. «Verluste aus Neubwertung von Anlageliegenschaften» und stellen den unrealisierten Erfolg der Liegenschaften dar, die sich per Ende des Berichtsjahres im Bestand der Anlageliegenschaften befinden
² In der Erfolgsrechnungsposition «Erfolg aus Verkauf Anlageliegenschaften» als realisierter Erfolg enthalten
| Geschäfts | Anlageliegen | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| liegen | Wohnliegen | Entwicklungs | schaften | 2012 | |
| 2012 | schaften | schaften | liegenschaften | im Bau | Total |
| Verkehrswert am 31. Dezember | 1 116 710 | 335 261 | 200 623 | 182 964 | 1 835 558 |
| Anlagekosten | |||||
| Bestand am 1. Januar | 972 170 | 289 161 | 196 738 | 180 007 | 1 638 076 |
| Zugänge aus Käufen | 437 | 0 | 0 | 23 142 | 23 579 |
| Zugänge aus Investitionen | 6 007 | 3 824 | 12 961 | 81 233 | 104 025 |
| Aktivierung von Bauzinsen | 0 | 0 | 0 | 2 674 | 2 674 |
| Abgänge | –256 | 0 | 0 | 0 | –256 |
| Transfer an Promotion (Liegenschaften) | 0 | –9 835 | 0 | 0 | –9 835 |
| Transfer von / zu Sachanlagen | –661 | 0 | 0 | 0 | –661 |
| Transfer zwischen Kategorien | 23 056 | 34 128 | –1 939 | –55 244 | 0 |
| Kumulierte Anlagekosten am 31. Dezember | 1 000 753 | 317 277 | 207 759 | 231 812 | 1 757 601 |
| Neubewertung | |||||
| Total am 1. Januar | 144 540 | 46 100 | 3 886 | 2 957 | 197 482 |
| Höherbewertungen | 22 248 | 13 665 | 1 736 | 16 285 | 53 934 |
| Tieferbewertungen | –9 744 | 0 | –6 688 | –613 | –17 045 |
| Abgänge | –55 | 0 | 0 | 0 | –55 |
| Transfer zwischen Kategorien | 2 804 | 3 398 | –11 | –6 191 | 0 |
| Kumulierte Neubewertung am 31. Dezember | 159 793 | 63 163 | –1 078 | 12 438 | 234 317 |
| Verkehrswert am 31. Dezember | 1 160 546 | 380 440 | 206 682 | 244 250 | 1 991 918 |
| Brandversicherungswert | 1 773 996 |
Im Berichtsjahr wurden für CHF 30,9 Mio. folgende neue Grundstücke oder Anlageliegenschaften erworben:
| Kriens, Mattenhof I (Bauland, zusätzliche Landparzelle) | Entwicklungsliegenschaft |
|---|---|
| Lausanne, Avenue Edouard Dapples 9, 13, 15 | Wohnliegenschaft |
| Lausanne, Rue des Fontenailles 1 (zusätzlicher Liegenschaftsteil) | Wohnliegenschaft |
| Zürich, Hohlstrasse 485 / 501; Albulastrasse 30–40 / 44 / 44c / 46 (zusätzliche Liegenschaft) | Entwicklungsliegenschaft |
Aus dem Verkauf von vier Anlageliegenschaften zum Gesamtpreis von CHF 37,2 Mio. resultierte ein Gewinn von CHF 7,1 Mio. (vgl. Erläuterung 7). Verkauft wurden die folgenden Anlageliegenschaften:
| Aarau, Baufeld 1 − Torfeld Süd | Entwicklungsliegenschaft |
|---|---|
| Lausanne, Rue des Côtes-de Montbenon 11 / 24 | Entwicklungsliegenschaft |
| Zürich, Schifflände 6; Kruggasse 1 | Geschäftsliegenschaft |
| Zürich, Wettingerwies 7; Zeltweg | Wohnliegenschaft |
Unter Transfers sind folgende Liegenschaften aufgeführt:
| von | nach | |
|---|---|---|
| Aarau, Industriestrasse 28 / Torfeldstrasse Parkhaus (vormals | Entwicklungsliegenschaften | Geschäftsliegenschaften |
| Baufeld 3) | ||
| Aarau, Baufeld 4 − Torfeld Süd | Entwicklungsliegenschaften | Promotion |
| Kriens, Mattenhof II (Vorjahr Teil der Liegenschaft Kriens, Stern | Geschäftsliegenschaften | Entwicklungsliegenschaften |
| matt 6) | ||
| Teilfläche von Kriens, Sternmatt 6 an Kriens, Mattenhof I | Geschäftsliegenschaften | Entwicklungsliegenschaften |
| Lausanne, Avenue d'Ouchy 4 − 6 (Teilflächen) | Geschäftsliegenschaften | Anlageliegenschaften im Bau |
| Lausanne, Rue du Port-Franc 20; Rue de Genève 33 | Geschäftsliegenschaften | Entwicklungsliegenschaften |
| Regensdorf, Althardstrasse 10 | Entwicklungsliegenschaften | Geschäftsliegenschaften |
| Zürich, Letzigraben 134 − 136 | Geschäftsliegenschaften | Entwicklungsliegenschaften |
Für das Geschäftsjahr 2013 wurden die Anlageliegenschaften erstmals nach den Bestimmungen des Standards IFRS 13 bewertet. Der Fair Value wird darin als der Preis definiert, den man in einer regulären Transaktion zwischen Marktteilnehmern am Bewertungsstichtag für den Verkauf eines Vermögenswerts erhalten oder für die Übertragung einer Verbindlichkeit bezahlen würde. Bei nicht finanziellen Vermögenswerten hat das Management die höchste und beste Verwendung (highest and best use) durch einen Marktteilnehmer zu unterstellen, die sich von der gegenwärtigen Nutzung unterscheiden kann (für die Unterschiede zu den bis zum 31. Dezember 2012 gültigen Bewertungsregeln gemäss IAS 40 vgl. Erläuterung 2.3 Abschnitt «Erstmalige Anwendung von IFRS 13»). Gemäss den Bestimmungen von IFRS 13 werden die Bewertungstechniken, je nachdem, inwieweit der Fair Value auf beobachtbaren Inputfaktoren beruht, in drei Stufen (sog. «Fair-Value-Hierachie») eingeteilt.
Die Bewertung der Anlageliegenschaften erfolgt mittels der Discounted-Cashflow-Methode (DCF). Dabei wird der Marktwert einer Immobilie durch die Summe der in Zukunft über 100 Jahre (Bewertungszeitraum) zu erwartenden, auf den Stichtag diskontierten Nettoerträge bestimmt. Bei Entwicklungs- und Liegenschaften im Bau sind dabei auch die noch anfallenden Baukosten bis zur Fertigstellung zu berücksichtigen. Für jede Liegenschaft erfolgt die Diskontierung in Abhängigkeit der individuellen Chancen und Risiken, marktgerecht und risikoadjustiert. Die Fair-Value-Schätzungen per 31. Dezember 2013 und 2012 wurden durch die Wüest & Partner AG, einen externen, unabhängigen und qualifizierten Liegenschaftenbewerter, erstellt. Da die für die Bewertungen wesentlichen Inputfaktoren wie z.B. Diskontsätze, Marktmieten respektive Nettoveräusserungserlöse oder strukturelle Leerstandsquoten in der Regel von Informationen aus weniger aktiven Märkten abgeleitet werden müssen, sind die Bewertungen aller Liegenschaften der Stufe 3 zuzuordnen.
Als wesentliche Inputfaktoren wurden die Marktmieten, die Leerstände und die Diskontsätze identifiziert. Bei Liegenschaften, die gemäss der Anforderung der höchsten und besten Verwendung anhand eines Verkaufsszenarios im Stockwerkeigentum bewertet wurden, bilden statt der Marktmieten die Verkaufspreise für Eigentumswohnungen den wichtigsten Inputfaktor.
| Anlageklasse / Stufe / | Fair Value | Nicht beobachtbare Inputfak | Bandbreiten |
|---|---|---|---|
| Bewertungsmethode | 2013 | toren | (gewichteter Durchschnitt) 2013 |
| Geschäftsliegenschaften | Diskontsatz | 3.80% bis 5.40% (4.59%) | |
| Stufe 3 | Erzielbare Marktmietpreise | CHF 109 bis CHF 1'199 (CHF 225) | |
| DCF | 1 150 158 | Strukturelle Leerstandsquote | 2.0% bis 11.0% (4.1%) |
| Wohnliegenschaften | Diskontsatz | 3.90% bis 4.70% (4.11%) | |
| Stufe 3 | Erzielbare Marktmietpreise | CHF 165 bis CHF 406 (CHF 292) | |
| DCF | 410 747 | Strukturelle Leerstandsquote | 1.0% bis 3.1% (1.9%) |
| Entwicklungsliegenschaften | Diskontsatz | 4.00% bis 5.60% (4.61%) | |
| Stufe 3 | Erzielbare Marktmietpreise | CHF 165 bis CHF 350 (CHF 236) | |
| DCF | 214 130 | Strukturelle Leerstandsquote | 2.0% bis 3.7% (10.0%) |
| Anlageliegenschaften im Bau | Diskontsatz | 4.10% bis 4.90% (4.36%) | |
| Stufe 3 | Erzielbare Marktmietpreise | CHF 205 bis CHF 418 (CHF 306) | |
| DCF | 327 500 | Strukturelle Leerstandsquote | 1.0% bis 5.0% (3.3%) |
Bei Liegenschaften, die gemäss der Anforderung der höchsten und besten Verwendung anhand eines Verkaufsszenarios im Stockwerkeigentum bewertet wurden (insgesamt vier Wohnliegenschaften), wurden unter Berücksichtigung entsprechender Investitionen Verkaufserlöse von durchschnittlich CHF 6 900 bis CHF 11 600 pro m2 Wohnfläche eingesetzt. Über alle Anlagekategorien beträgt der durchschnittliche Diskontsatz der DCF-Bewertungen per 31. Dezember 2013 4,46% (Vorjahr 4,63%) in einer Bandbreite von 3,8% bis 5,6% (Vorjahr 3,9% bis 8,0%).
Bei vier Wohnliegenschaften entspricht die Verwendung als Mietobjekte nicht der höchsten und besten Verwendung. Für die Bewertung wurde eine Umwandlung in Wohneigentum angenommen. Dies führte zu einem Mehrwert von CHF 9,7 Mio. bei einem Fair Value von CHF 130 Mio. dieser Liegenschaften. Die Strategie von Mobimo beinhaltet das Halten von Wohnliegenschaften zur Erwirtschaftung eines stabilen und nachhaltigen Einkommens aus Mieterträgen. Für diese wie für alle anderen Liegenschaften des Portfolios prüft Mobimo jedoch laufend die aktuelle Verwendung und entwickelt Strategien für deren optimale Nutzung. Da gemäss IFRS 13 neu auch zukünftige Ausgaben zur Verbesserung oder Wertsteigerung und der damit einhergehende Nutzen zu berücksichtigen sind, führte darüber hinaus die erstmalige Anwendung bei Geschäfts- und Entwicklungsliegenschaften zu einem Effekt von total CHF 3,8 Mio. (vgl. Erläuterung 2.3 Abschnitt «Erstmalige Anwendung von IFRS 13»).
Der Fair Value ist umso höher, je tiefer der Diskontsatz und die strukturelle Leerstandsquote und je höher die Marktmietpreise respektive die Verkaufserlöse sind. Als wichtigste Einflussgrösse auf die Inputfaktoren kann das wirtschaftliche Umfeld bezeichnet werden, wobei die genannten Faktoren durch die Marktentwicklungen unterschiedlich beeinflusst werden. Erhöht eine negative Stimmung in der Wirtschaft den Druck auf die Marktmieten, erhöhen sich zumeist auch die Leerstände in den Immobilien. Gleichzeitig stellt sich in solchen Marktlagen aber meist ein tiefes Zinsniveau ein, was sich positiv auf die Diskontsätze auswirkt. Somit kann von einer gewissen Kompensation der Inputfaktoren ausgegangen werden. Durch laufende Optimierungsmassnahmen der Immobilien der Mobimo (z.B. Abschluss/Verlängerung langfristiger Mietverträge, Investitionen in den Ausbau der Mietflächen usw.) wird solchen kurzfristigen Marktschocks, hauptsächlich mit Auswirkungen auf die Faktoren Marktmieten und Leerstände, vorgebeugt. Der individuell risikoadjustierte Diskontsatz der Immobilie folgt wie erwähnt den Renditeerwartungen der jeweiligen Investoren resp. Marktteilnehmern und kann nur in beschränktem Masse durch Mobimo beeinflusst werden.
Im Rahmen einer Sensitivitätsanalyse wurden die Auswirkungen einer Senkung bzw. Erhöhung der Diskontsätze in der DCF-Bewertung geprüft. Bei einer generellen Senkung der Diskontsätze um 0,25% (durchschnittlicher Diskontsatz per 31. Dezember 2013 4,46%) würde sich der Verkehrswert der Anlageliegenschaften per 31. Dezember 2013 um 6,4 % bzw. um CHF 135 Mio. erhöhen. Bei einer generellen Erhöhung der Diskontsätze um 0,25% würde sich der aktuelle Verkehrswert der Anlageliegenschaften per 31. Dezember 2013 um 5,8% bzw. um CHF 122 Mio. reduzieren. Weitere Ergebnisse der Sensitivitätsanalyse sind in der nebenstehenden Tabelle aufgeführt:
| Veränderung Diskontsatz in Basispunkten | Veränderung Fair Value in % | Veränderung Fair Value in CHF Mio. |
|---|---|---|
| –0.40 | 10,6% | 223 |
| –0.30 | 7,8% | 164 |
| –0.25 | 6,4 % | 135 |
| –0.20 | 5,1% | 107 |
| –0.10 | 2,5% | 52 |
| Durchschnittlicher Diskontsatz Bewertung 31. 12. 2013 | 0,0 % | – |
| 0.10 | –2,4% | –50 |
| 0.20 | –4,7% | –99 |
| 0.25 | –5,8 % | –122 |
| 0.30 | –6,9% | –145 |
| 0.40 | –9,0% | –190 |
Die Mietzinse fliessen auf der Basis der vertraglich vereinbarten Konditionen in die Bewertung ein. Für Verträge mit befristeter Laufzeit werden nach Ablauf der vertraglich vereinbarten Mietdauer die aus heutiger Sicht nachhaltig erzielbaren, potenziellen Mieterträge eingesetzt. Die Ermittlung der marktgerechten Mietzinspotenziale basiert auf jüngsten Vertragsabschlüssen in der betreffenden Liegenschaft oder in bekannten vergleichbaren Liegenschaften in unmittelbarer Nachbarschaft sowie auf dem umfangreichen Immobilienmarkt-Research von Wüest & Partner. Die Mietzinspotenziale für Verkaufslokalitäten (Detailhandelsgeschäfte) werden mit Hilfe von Berechnungen von marktüblichen Umsatzzahlen plausibilisiert. Für bestehende Mietverträge, die verschiedene Nutzungen zusammenfassen, wird das Mietzinspotential auf der Basis der separierten, einzelnen Nutzungen ermittelt. Echte mieterseitige Verlängerungsoptionen werden dann berücksichtigt, wenn die effektiven Mietzinse unter der ermittelten Marktmiete liegen. Unechte Optionen, die eine Anpassung der Mieten an das dannzumal marktübliche Mietzinsniveau vorsehen, werden wie oben dargestellt als Verträge mit befristeter Laufzeit beurteilt. Für Verträge mit unbefristeter Dauer, wie sie beispielsweise für Wohnnutzungen üblich sind, erfolgt die Anpassung an die ermittelten Mietpotenziale unter Würdigung der mietrechtlichen Rahmenbedingungen sowie der liegenschaftsspezifischen Fluktuation.
Für die Betriebskosten wurde davon ausgegangen, dass vollständig getrennte Nebenkostenabrechnungen geführt und somit die mieterseitigen Nebenkosten entsprechend ausgelagert werden.
Die Unterhaltskosten (Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten) wurden mit einem Gebäudeanalyse-Tool gerechnet. Darin werden aufgrund einer Zustandsanalyse der einzelnen Bauteile deren Restlebensdauer bestimmt, die periodische Erneuerung modelliert und daraus die jährlichen Annuitäten ermittelt. Die errechneten Werte werden mittels der von Wüest & Partner erhobenen Kosten-Benchmarks plausibilisiert.
Die Baukostenschätzungen orientieren sich an den Investitionsrechnungen der einzelnen Projekte (sofern vorhanden) und werden einer unabhängigen Beurteilung unterzogen. Wenn die Baukosten mit Werkverträgen von General- und Totalunternehmen bereits gesichert sind, werden diese in die Bewertung übernommen.
Die Diskontierung erfolgt für jede Liegenschaft nach Massgabe von standort- und liegenschaftsbezogenen Kriterien. Diese reflektieren sowohl die standortrelevanten Charakteristika der Makro- und Mikrolage als auch die wesentlichen Parameter der aktuellen Bewirtschaftungssituation. Die gewählten Diskontsätze werden anhand bekannter Handänderungen und Transaktionen empirisch gemessen und verifiziert.
| Selbstgenutzte | Übrige | 2013 | |
|---|---|---|---|
| 2013 | Liegenschaften | Sachanlagen | Total |
| Anschaffungswerte | |||
| Bestand am 1. Januar | 20 381 | 2 887 | 23 268 |
| Zugänge | 235 | 481 | 715 |
| Abgänge | 0 | –1 | –1 |
| Transfer von Geschäftsliegenschaften | 751 | 0 | 751 |
| Kumulierte Anschaffungswerte am 31. Dezember | 21 367 | 3 366 | 24 733 |
| Abschreibungen | |||
| Bestand am 1. Januar | –3 746 | –1 466 | –5 212 |
| Zugänge | –824 | –479 | –1 303 |
| Abgänge | 0 | 1 | 1 |
| Kumulierte Abschreibungen am 31. Dezember | –4 570 | –1 945 | –6 515 |
| Nettobuchwert am 31. Dezember | 16 797 | 1 421 | 18 218 |
| Brandversicherungswert | 15 894 | 1 825 | 17 719 |
In den selbstgenutzten Liegenschaften sind die Liegenschaften Küsnacht, Seestrasse 59 sowie ein Teil der Liegenschaft Lausanne, Rue de Genève 7 enthalten, die von der Mobimo Management AG als Verwaltungsgebäude genutzt werden. Ebenfalls darin enthalten ist ein Raum für kulturelle Aktivitäten in der Liegenschaft Lausanne, Rue des Côtes-de-Montbenon 16. Die Liegenschaft Aarau, Buchserstrasse 27 wird neu als Projektbüro und Showroom für die Bauprojekte in Aarau, «AQA» verwendet, weshalb sie im Berichtsjahr aus den Geschäftsliegenschaften in die selbstgenutzten Liegenschaften umklassiert wurde. Die übrigen Sachanlagen setzen sich zusammen aus Mobilien, Fahrzeugen und Computer-Hardware. In den Sachanlagen sind keine Anlagen unter Finanzleasing enthalten.
| Selbstgenutzte | Übrige | 2012 | |
|---|---|---|---|
| 2012 | Liegenschaften | Sachanlagen | Total |
| Anschaffungswerte | |||
| Bestand am 1. Januar | 19 593 | 2 185 | 21 778 |
| Zugänge | 128 | 768 | 896 |
| Abgänge | 0 | –67 | –67 |
| Transfer von Geschäftsliegenschaften | 661 | 0 | 661 |
| Kumulierte Anschaffungswerte am 31. Dezember | 20 381 | 2 887 | 23 268 |
| Abschreibungen | |||
| Bestand am 1. Januar | –2 963 | –1 146 | –4 110 |
| Zugänge | –783 | –359 | –1 142 |
| Abgänge | 0 | 39 | 39 |
| Kumulierte Abschreibungen am 31. Dezember | –3 746 | –1 466 | –5 212 |
| Nettobuchwert am 31. Dezember | 16 635 | 1 420 | 18 056 |
| Brandversicherungswert | 14 159 | 1 825 | 15 984 |
| Kaufrechte / | 2013 | ||
|---|---|---|---|
| 2013 | Bauprojekte | Software | Total |
| Anschaffungswerte | |||
| Bestand am 1. Januar | 3 053 | 957 | 4 010 |
| Zugänge | 406 | 1 100 | 1 506 |
| Bestand am 31. Dezember | 3 459 | 2 058 | 5 517 |
| Amortisation | |||
| Bestand am 1. Januar | 0 | –384 | –384 |
| Zugänge | 0 | –248 | –248 |
| Kumulierte Amortisationen am 31. Dezember | 0 | –633 | –633 |
| Nettobuchwert am 31. Dezember | 3 459 | 1 425 | 4 884 |
Der Bestand Kaufrechte/Bauprojekte per 1. Januar 2013 stellt ein beurkundetes Kaufrecht für ein Grundstück in Merlischachen (SZ) dar. Die Zugänge im Berichtsjahr stellen aktivierte Entwicklungskosten für ein Bauprojekt in Zürich Oerlikon dar, bei denen Mobimo zwar eine vertragliche Grundlage für den Erwerb besitzt, aber noch nicht Eigentümerin der Liegenschaften ist.
| Kaufrechte / | 2012 | ||
|---|---|---|---|
| 2012 | Bauprojekte | Software | Total |
| Anschaffungswerte | |||
| Bestand am 1. Januar | 3 051 | 680 | 3 731 |
| Zugänge | 1 | 278 | 279 |
| Bestand am 31. Dezember | 3 053 | 957 | 4 010 |
| Amortisation | |||
| Bestand am 1. Januar | 0 | –207 | –207 |
| Zugänge | 0 | –178 | –178 |
| Kumulierte Amortisationen am 31. Dezember | 0 | –384 | –384 |
| Nettobuchwert am 31. Dezember | 3 053 | 573 | 3 626 |
| Total | 23 145 | 22 787 |
|---|---|---|
| Beteiligung Parking du Centre SA, Lausanne (Beteiligungsquote 50%) | 16 530 | 16 162 |
| Beteiligung Flonplex SA, Lausanne (Beteiligungsquote 40%) | 6 615 | 6 625 |
| 2013 | 2012 |
Parking du Centre SA ist eine 50%-Beteiligung der Mobimo. Parking du Centre SA ist als Joint Venture unter gemeinschaftlicher Führung mit der Vinci Park SA eine Betriebsgesellschaft für Parkhäuser in Lausanne. Die Gesellschaft ist als Aktiengesellschaft nach Schweizerischem Recht organisiert, weshalb Mobimo einen anteiligen Anspruch auf das Nettovermögen der Gesellschaft besitzt. Der Anteil an Parking du Centre SA wird bei Mobimo nach der Equity-Methode bilanziert. Die folgenden Werte zeigen die finanziellen Eckdaten des Joint Ventures, die an die Grundsätze der Konzernrechnung der Mobimo angepasst sind.
| 2013 | 2012 | |
|---|---|---|
| Kurzfristige Aktiven | 2 613 | 2 100 |
| Langfristige Aktiven | 55 525 | 56 500 |
| Kurzfristige Verbindlichkeiten | 1 900 | 1 608 |
| Langfristige Verbindlichkeiten | 23 179 | 24 668 |
| In oben erwähnten Positionen sind folgende Details enthalten: | ||
| Flüssige Mittel | 2 503 | 1 903 |
| Finanzverbindlichkeiten | 17 240 | 18 840 |
| Umsatz | 6 286 | 6 186 |
| Abschreibungen | –975 | –200 |
| Finanzertrag | 1 | 2 |
| Finanzaufwand | –527 | –665 |
| Steueraufwand | –639 | –535 |
| Gewinn | 1 334 | 2 815 |
| Erhaltene Dividenden | 300 | 0 |
| Eigenkapital | 33 059 | 32 324 |
| Beteiligungsquote | 50% | 50% |
| Wert der Beteiligung | 16 530 | 16 162 |
Flonplex SA ist eine Kinobetriebsgesellschaft in Lausanne, die mehrheitlich durch die Pathé Schweiz AG gehalten wird, während Mobimo eine Beteiligung von 40% hält. Die Gesellschaft ist als Aktiengesellschaft nach Schweizerischem Recht organisiert, weshalb Mobimo einen anteiligen Anspruch auf das Nettovermögen der Gesellschaft besitzt. Der Anteil an Flonplex SA wird bei Mobimo nach der Equity-Methode bilanziert. Die folgenden Werte zeigen die finanziellen Eckdaten von Flonplex SA, die an die Grundsätze der Konzernrechnung der Mobimo angepasst sind.
| 2013 | 2012 | |
|---|---|---|
| Kurzfristige Aktiven | 2 645 | 4 150 |
| Langfristige Aktiven | 24 651 | 25 191 |
| Kurzfristige Verbindlichkeiten | 8 647 | 2 639 |
| Langfristige Verbindlichkeiten | 2 112 | 10 140 |
| Umsatz | 11 211 | 12 501 |
| Gewinn | 1 976 | 3 733 |
| Erhaltene Dividenden | 800 | 200 |
| Eigenkapital | 16 538 | 16 562 |
| Beteiligungsquote | 40% | 40% |
| Wert der Beteiligung | 6 615 | 6 625 |
Die Finanzanlagen setzen sich wie folgt zusammen:
| 2013 | 2012 | |
|---|---|---|
| Darlehen an Dritte | 40 | 80 |
| Nicht konsolidierte Beteiligungen (zur Veräusserung verfügbar) | 1 870 | 1 870 |
| Total | 1 910 | 1 950 |
Die nicht konsolidierten Beteiligungen beinhalten hauptsächlich die Parking Saint-François SA.
Die Finanzanlagen haben sich wie folgt verändert:
| 2013 | 2012 | |
|---|---|---|
| Anschaffungswerte | ||
| Bestand am 1. Januar | 1 950 | 2 218 |
| Abgänge | –40 | –268 |
| Kumulierte Anschaffungswerte am 31. Dezember | 1 910 | 1 950 |
| Wertberichtigungen | ||
| Bestand am 1. Januar | 0 | –65 |
| Abgänge | 0 | 65 |
| Kumulierte Wertberichtigungen am 31. Dezember | 0 | 0 |
| Nettobuchwert am 31. Dezember | 1 910 | 1 950 |
Am Abschlussstichtag bestanden keine überfälligen Positionen. Die nicht wertberichtigten Darlehen wurden ausschliesslich an Schuldner mit guter Bonität gewährt. Mobimo erwartet aufgrund von Erfahrungswerten keine Ausfälle auf diesen Darlehen.
| 31.12.2013 | 31.12.2012 | |
|---|---|---|
| Amortisationen von Festhypotheken mit Fälligkeiten innert 12 Monaten | 4 010 | 4 551 |
| Hypotheken, welche innert 12 Monaten zur Verlängerung oder Rückzahlung fällig werden1 | 114 937 | 64 188 |
| Wandelanleihe | 167 666 | 0 |
| Total kurzfristige Finanzverbindlichkeiten | 286 612 | 68 739 |
| Hypotheken | 790 322 | 828 449 |
| Wandelanleihe | 0 | 165 719 |
| Anleihe | 164 186 | n/a |
| Total langfristige Finanzverbindlichkeiten | 954 508 | 994 169 |
| Total Finanzverbindlichkeiten | 1 241 120 | 1 062 908 |
1 Inkl. Baukredite auf Liegenschaften im Bau
| 31.12.2013 | 31.12.2012 | |
|---|---|---|
| Fällig innerhalb des ersten Jahres | 286 612 | 68 739 |
| Fällig innerhalb des zweiten Jahres | 32 423 | 215 016 |
| Fällig innerhalb des dritten Jahres | 15 446 | 32 918 |
| Fällig innerhalb des vierten Jahres | 73 580 | 15 961 |
| Fällig innerhalb des fünften Jahres | 200 538 | 74 094 |
| Fällig innerhalb des sechsten Jahres | 74 496 | 36 867 |
| Fällig innerhalb des siebten Jahres | 134 662 | 82 211 |
| Fällig innerhalb des achten Jahres | 59 356 | 134 776 |
| Fällig innerhalb des neunten Jahres | 53 397 | 39 471 |
| Fällig innerhalb des zehnten Jahres | 13 229 | 53 476 |
| Fällig innerhalb des elften Jahres und länger | 297 382 | 309 380 |
| Total Finanzverbindlichkeiten | 1 241 120 | 1 062 908 |
Die durchschnittliche Restlaufzeit der gesamten Finanzverbindlichkeiten beträgt 7,7 Jahre (Vorjahr 9,1 Jahre).
Es bestehen folgende Zinsbindungen (Fristigkeit bis zur nächsten Zinsanpassung):
| Total Finanzverbindlichkeiten | 1 241 120 | 1 062 908 |
|---|---|---|
| mehr als 5 Jahre | 632 521 | 656 179 |
| bis 5 Jahre | 200 538 | 74 094 |
| bis 4 Jahre | 73 580 | 15 961 |
| bis 3 Jahre | 15 446 | 32 918 |
| bis 2 Jahre | 32 423 | 215 016 |
| bis zu einem Jahr | 286 612 | 68 739 |
| 31.12.2013 | 31.12.2012 |
Die Zinssätze der Hypotheken wurden in der Vergangenheit mittels Refinanzierungsvereinbarungen teilweise bereits im Voraus abgesichert. Bei solchen Forward Rate Agreements handelt es sich in der Regel um in die Kreditverträge eingebettete Derivate, die gemäss IAS 39 zum Verkehrswert zu bilanzieren sind. Solche Zinsabsicherungen wurden teilweise als Cash Flow Hedges im Sinne von IAS 39 eingestuft und die Verkehrswertanpassung auf dem effektiven Teil der Absicherung direkt in einer separaten Position im Eigenkapital (Hedging-Reserve) erfasst. Zum Zeitpunkt, wenn die abgesicherten Zinsströme anfallen, werden die kumulierten, nicht realisierten Gewinne und Verluste in die Erfolgsrechnung übertragen. Dies ist bis 2022 der Fall. Der im Berichtsjahr in die Erfolgsrechnung umgebuchte Betrag ist TCHF 55 (Vorjahr TCHF 448). Per 31. Dezember 2013 und 2012 bestanden keine neuen solchen Refinanzierungsvereinbarungen, welche für Cash Flow Hedges verwendet wurden bzw. die abgesicherten Finanzverbindlichkeiten liefen bereits.
Mobimo hat zudem für Hypotheken im Betrag von CHF 208,8 Mio. (Vorjahr CHF 209,0 Mio.) separate Zinsabsicherungen (Swaps) abgeschlossen. Davon werden CHF 129,5 Mio. (Vorjahr CHF 129,7 Mio.) als Cash Flow Hedges eingestuft. Die Verkehrswertanpassungen wurden somit erfolgsneutral im sonstigen Ergebnis des Eigenkapitals erfasst. Der Fair Value dieser Instrumente mit positivem Wiederbeschaffungswert beträgt CHF 3,5 Mio. (Vorjahr CHF 0) und solche mit negativem Wiederbeschaffungswert CHF –0,6 Mio. (Vorjahr CHF –14,2 Mio.). Im Weiteren bestehen Zinsabsicherungen im Umfang von CHF 79,3 Mio. (Vorjahr CHF 79,3 Mio.), die nicht als Cash Flow Hedges eingestuft werden. Die Verkehrswertanpassungen wurden somit erfolgswirksam erfasst. Der Fair Value von nicht zum Hedge Accounting gehaltenen Zinssatz-Swaps mit negativem Wiederbeschaffungswert beträgt CHF –8,7 Mio. (Vorjahr CHF –12,6 Mio.). Der Verkehrswert sämtlicher Derivate betrug somit per 31. Dezember 2013 CHF –5,9 Mio. netto (Vorjahr CHF –26,8 Mio.).
¹ In den kurzfristigen Finanzverbindlichkeiten ist neben den Hypothekarverbindlichkeiten die Wandelanleihe mit einem Buchwert von CHF 167,7 Mio. (Nominalwert CHF 168,7 Mio.) mit Fälligkeit 30.Juni 2014 enthalten
² In den langfristigen Finanzverbindlichkeiten ist neben den Hypothekarverbindlichkeiten die Obligationenanleihe mit einem Buchwert von CHF 164,2 Mio. (Nominalwert CHF 165 Mio.) mit Fälligkeit 29. Oktober 2018 enthalten
In den kurzfristigen Finanzverbindlichkeiten ist neben den Hypothekarverbindlichkeiten eine Wandelanleihe enthalten, welche am 30. Juni 2010 mit folgenden Eckwerten ausgegeben wurde:
| Volumen CHF 175 Mio. |
|---|
| Zinssatz 2,125% p.a., zahlbar jährlich am 30.06., erstmals am 30. 06. 2011 |
| Laufzeit 4 Jahre (30. 06. 2010 - 30. 06. 2014) |
| Wandelpreis CHF 207.99, ursprünglicher Wandelpreis vor Kapitalerhöhung vom 6.12.2011 CHF 210.37 |
| Kotierung SIX Swiss Exchange |
| Valorennummer 11299133 |
Jede Wandelobligation mit Nennwert von CHF 5 000 ist bis sieben Handelstage vor dem Ende der Laufzeit wandelbar in Namenaktien zum Wandelpreis von CHF 207.99. Der Wandelpreis wurde infolge der Kapitalerhöhung vom 6. Dezember 2011 und der daraus resultierenden Verwässerung angepasst; der ursprüngliche Wandelpreis betrug CHF 210.37 pro Namenaktie. Zu diesem Wandelpreis können unter der Wandelanleihe maximal 841 386 Namenaktien (vor der Kapitalerhöhung 831 866 Namenaktien) ausgegeben werden. Die neu zu schaffenden Namenaktien werden mit bedingtem Kapital der Gesellschaft sichergestellt. Die mögliche Ausübung von Wandelrechten führt zu einer Verwässerung des Gewinns pro Aktie. Die Wandelanleihe kann jederzeit vorzeitig zurückbezahlt werden, falls mehr als 85% des ursprünglichen Anleihebetrags gewandelt und/ oder zurückgekauft worden sind; oder ab dem 21. Juli 2013, falls der Schlusskurs der Namenaktie der Mobimo Holding AG an der SIX Swiss Exchange (SIX) innerhalb einer Frist von 20 aufeinanderfolgenden Handelstagen mindestens 130% des jeweiligen Wandelpreises beträgt.
Per Bilanzstichtag ist die Wandelanleihe wie folgt bilanziert:
| 31.12.2013 | 31.12.2012 | |
|---|---|---|
| Wandelanleihe vor Emissionskosten | 170 910 | 170 910 |
| Anteilige Emissionskosten | –3 732 | –3 732 |
| Amortisation Differenz Schuldkomponente / Rückzahlungsbetrag | 6 671 | 4 724 |
| Wandlung der Anleihe in Namenaktien | –6 183 | –6 183 |
| Wandelanleihe (Schuldkomponente) | 167 666 | 165 719 |
| Eigenkapitalkomponente vor Emissionskosten | 4 090 | 4 090 |
| ./. Anteilige Emissionskosten | –89 | –89 |
| ./. Umgliederung Latente Steuern auf der Buch- / Steuerwertdifferenz bei Ausgabe | –610 | –610 |
| Eigenkapitalkomponente bei Ausgabe | 3 391 | 3 391 |
| Zuwachs Eigenkapital durch Wandlung | 6 183 | 6 183 |
| Umwandlungsgebühren und Spitzenausgleich | –71 | –71 |
| Auflösung latente Steuern bei Wandlung | 13 | 13 |
| Eigenkapitalkomponente Wandlungen | 6 125 | 6 125 |
| Rückstellung für latente Steuern bei Ausgabe | 610 | 610 |
| Kumulierte Auflösung latente Steuern in Erfolgsrechnung | –520 | –367 |
| Auflösung latente Steuern Wandlung gegen Eigenkapital | –13 | –13 |
| Latente Steuerverbindlichkeit | 77 | 230 |
Im Geschäftsjahr 2013 wurden keine Obligationen gewandelt. In der Erfolgsrechnung ist nebst dem Nominalzinsaufwand von CHF 3,6 Mio. (Vorjahr CHF 3,5 Mio.) auch ein Aufwand von CHF 1,9 Mio. (Vorjahr CHF 1,9 Mio) aus Amortisation enthalten, was einem Effektivzinssatz von 3,34% entspricht.
In den langfristigen Finanzverbindlichkeiten ist neben den Hypothekarverbindlichkeiten eine Anleihe enthalten, die am 29. Oktober 2013 mit folgenden Eckdaten ausgegeben wurde:
| Volumen CHF 165 Mio. |
|---|
| Zinssatz 1.5% p.a., zahlbar jährlich am 29.10., erstmals am 29. 10. 2014 |
| Laufzeit 5 Jahre (29. 10. 2013 - 29. 10. 2018) |
| Kotierung SIX Swiss Exchange |
| Valorennummer 22492349 |
| 1.5%-Anleihe | |
|---|---|
| Nominalwert bei Emission | 165 000 |
| Emissionserlös | 165 447 |
| Emissionskosten | –1 289 |
| Emissionserlös netto | 164 158 |
| Amortisation Emissionskosten | 28 |
| Bilanzwert 31. 12. 2013 | 164 186 |
| Effektivzinssatz | 1,61% |
In der Erfolgsrechnung sind ein Nominalzinsaufwand von CHF 0,4 Mio. und ein Aufwand aus Amortisationen von CHF 0,03 Mio. enthalten, was einem Effektivzinssatz von 1,61% entspricht.
Von den gesamten Finanzverbindlichkeiten sind per 31. Dezember 2013 CHF 1 171,0 Mio. fix (Vorjahr CHF 999,3 Mio.) und CHF 70,2 Mio. (Vorjahr CHF 63,5 Mio.) variabel verzinslich (unter Berücksichtigung bestehender Zinssatz-Swaps). Als variabel gelten neben variablen Hypotheken und Rollover-Hypotheken Kredite mit einer Gesamtlaufzeit unter einem Jahr (feste Vorschüsse); als Baukredite gelten Objektfinanzierungen auf Bauprojekte. Davon ausgenommen sind Objektfinanzierungen auf Objekten, die bei Abschluss der Finanzierung noch nicht als Anlageliegenschaften im Bau klassiert waren und während der Laufzeit der bestehenden Finanzierung zu den Anlageliegenschaften im Bau umklassiert wurden.
Die durchschnittlichen Zinssätze der Periode unter Berücksichtigung bestehender Zinssatz-Swaps sind wie folgt:
| Total durchschnittlicher Zinssatz | 2,72 | 3,00 |
|---|---|---|
| – variabel verzinsliche | 0,57 | 0,56 |
| – fix verzinsliche | – | – |
| Baukredite: | ||
| – variabel verzinsliche | 0,67 | – |
| – fix verzinsliche | 2,93 | 3,03 |
| Finanzverbindlichkeiten ohne Baukredite: | ||
| in % | in % | |
| 2013 | 2012 |
Die sonstigen Verbindlichkeiten von CHF 2,2 Mio. (Vorjahr CHF 1,4 Mio.) stellen im Berichts- und im Vorjahr im Umfang von CHF 1,1 Mio. aufgeschobene Kaufpreiszahlungen für den bereits erfolgten Erwerb der Immobilien Invest Holding AG (Liegenschaft Lausanne, Rue Voltaire 2–12) dar. Beim Restbetrag handelt es sich hauptsächlich um Verbindlichkeiten gegenüber Sozialversicherungen und Verbindlichkeiten aus Mehrwertsteuer.
Die Käuferanzahlungen in der Höhe von CHF 16,5 Mio. (Vorjahr CHF 29,0 Mio.) stellen Reservationszahlungen der Käufer von Promotionsliegenschaften vor der Eigentumsübertragung dar.
| Total passive Rechnungsabgrenzungen | 13 995 | 16 540 |
|---|---|---|
| Sonstige Posten | 8 328 | 7 689 |
| Abgrenzungen für Leistungen an Nahestehende | 690 | 805 |
| Abgrenzungen aus Liegenschaftenabrechnungen | 1 714 | 1 689 |
| Abgrenzungen Baufortschritt | 3 263 | 6 357 |
| 2013 | 2012 |
Alle Mitarbeiter von Mobimo arbeiten in der Schweiz. Vorsorgeeinrichtungen in der Schweiz werden durch das Bundesgesetz über die berufliche Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenvorsorge (BVG) geregelt. Mobimo hat sich daher für die obligatorische (gesetzliches Minimum) und überobligatorische Personalvorsorge gemäss BVG Sammelstiftungen angeschlossen, die als unabhängige rechtliche Einheiten organisiert sind. Planteilnehmer sind gegen die wirtschaftlichen Auswirkungen von Alter, Invalidität und Tod versichert. Die verschiedenen Leistungen sind in einem Reglement festgelegt, wobei das BVG Mindestleistungen vorschreibt. Beiträge an die Vorsorgeeinrichtung werden von Arbeitgeber und Arbeitnehmer beglichen. Im Falle einer Unterdeckung können verschiedene Massnahmen beschlossen werden (zum Beispiel Anpassung der Pensionszusage durch Veränderung der Umwandlungssätze oder Erhöhung der laufenden Beiträge). Das BVG regelt, wie Arbeitnehmer und Arbeitgeber allfällige Sanierungsmassnahmen gemeinsam tragen. Weil Mobimo somit zu Sanierungsleistungen verpflichtet werden kann, qualifizieren die obligatorische Personalvorsorge und der Sparprozess der überobligatorischen Personalvorsorge nach IAS 19 als leistungsorientierte Pläne.
Bei der überobligatorischen beruflichen Vorsorge sind die Risiken Tod und Invalidität vollständig rückversichert. Die Risikoversicherung der überobligatorischen beruflichen Vorsorge wird nach IAS 19 als beitragsorientierter Plan qualifiziert. Die Arbeitgeberbeiträge werden der Erfolgsrechnung belastet.
Die Planaktiven sowie die Vorsorgeverbindlichkeiten haben sich im Berichtsjahr wie folgt entwickelt:
| Veränderung der Vorsorgeverpflichtungen | 2013 | 2012 |
|---|---|---|
| Barwert der Vorsorgeverpflichtungen Anfang Periode | 23 956 | 22 397 |
| Laufender Dienstzeitaufwand des Arbeitgebers | 940 | 771 |
| Zinsaufwendungen | 475 | 598 |
| Arbeitnehmerbeiträge | 769 | 728 |
| Ein-/ausbezahlte Leistungen | –1 339 | –1 386 |
| Versicherungsmathematische (Gewinne) Verluste | ||
| – Effekt aus Änderungen der demografischen Annahmen | 0 | 443 |
| – Effekt aus Änderungen der finanziellen Annahmen | –1 426 | 1 202 |
| – Effekt aus erfahrungsbedingte Anpassungen | 51 | –232 |
| Nachzuverrechnender Dienstzeitaufwand | 0 | –565 |
| Barwert der Vorsorgeverpflichtungen per Ende Periode | 23 425 | 23 956 |
| Veränderung des Planvermögens | 2013 | 2012 |
|---|---|---|
| Verfügbare Planvermögen zu Marktwerten Anfang Periode | 20 704 | 19 335 |
| Zinsertrag | 425 | 535 |
| Arbeitgeberbeiträge | 868 | 824 |
| Arbeitnehmerbeiträge | 769 | 728 |
| Ein- / ausbezahlte Leistungen | –1 339 | –1 386 |
| Versicherungsmathematische Gewinne (Verluste) | ||
| – Ertrag Planvermögen (exkl. Zinsertrag) | 322 | 667 |
| Verfügbares Planvermögen zu Marktwerten per Ende Periode | 21 748 | 20 704 |
Die in der Bilanz für den leistungsorientierten Personalvorsorgeplan erfassten Beträge setzen sich wie folgt zusammen:
| Nettoverbindlichkeiten für alle Pläne | 2013 | 2012 |
|---|---|---|
| Barwert der Vorsorgeverpflichtungen | 23 425 | 23 956 |
| Marktwert des Planvermögens | –21 748 | –20 704 |
| Nettoverbindlichkeit | 1 677 | 3 253 |
Der für diese Pläne in der Erfolgsrechnung erfasste Aufwand setzt sich wie folgt zusammen:
| Erfasster Nettovorsorgeaufwand | 2013 | 2012 |
|---|---|---|
| Laufender Dienstzeitaufwand | 940 | 771 |
| Zinsaufwand | 475 | 598 |
| Zinsertrag auf Planvermögen | –425 | –535 |
| Erfassung nachzuverrechnender Dienstzeitaufwand | 0 | –565 |
| Nettovorsorgeaufwand | 989 | 269 |
Die Position Erfassung nachzuverrechnender Dienstzeitaufwand im Vorjahr ergibt sich aus der damals erfolgten Senkung des Umwandlungssatzes. Die erwarteten Arbeitgeberbeiträge für das Geschäftsjahr 2014 betragen TCHF 811.
| Neubewertungen im sonstigen Gesamtergebnis | 2013 | 2012 |
|---|---|---|
| Versicherungsmathematische Gewinne (Verluste) | ||
| – Effekt aus Änderungen der demografischen Annahmen | 0 | –443 |
| – Effekt aus Änderungen der finanziellen Annahmen | 1 426 | –1 202 |
| – Effekt aus erfahrungsbedingten Anpassungen | –51 | 232 |
| Ertrag Planvermögen (exkl. Zinsen) | 322 | 668 |
| Total im sonstigen Gesamtergebnis erfasste Neubewertungen | 1 697 | –745 |
Die in der Bilanz erfassten Nettoverpflichtungen haben sich wie folgt verändert:
| Entwicklung der Nettovorsorgeverpflichtung | 2013 | 2012 |
|---|---|---|
| Per 1. Januar | 3 253 | 3 062 |
| Nettovorsorgeaufwand des Unternehmens | 989 | 269 |
| Arbeitgeberbeiträge | –868 | –824 |
| Im sonstigen Gesamtergebnis erfasste Neubewertungen | –1 697 | 745 |
| Per 31. Dezember | 1 677 | 3 253 |
| Planaktiven | Marktwerte | Planaktiven | |
|---|---|---|---|
| Anlagekategorien | 2013 in % | 2013 | 2012 in % |
| Aktien (kotiert) | 32% | 7 072 | 30% |
| Obligationen und Anleihen (kotiert) | 42% | 9 052 | 45% |
| Immobilien | 16% | 3 402 | 16% |
| Alternative Anlagen | 5% | 1 163 | 5% |
| Andere | 5% | 1 058 | 4% |
| Total | 100 % | 21 748 | 100 % |
Im Planvermögen per 31.Dezember 2013 sind weder Aktien der eigenen Firmen noch von der Firma genutzte Immobilien vorhanden.
Für den in der Erfolgsrechnung ausgewiesenen Aufwand und die in der Bilanz ausgewiesenen Pensionsverpflichtungen wurden die folgenden Annahmen verwendet:
| 2013 | 2012 | |
|---|---|---|
| Annahmen für in der Erfolgsrechnung ausgewiesenen Aufwand: | ||
| Diskontsatz | 2,0% | 2,7% |
| Erwarteter Zinsertrag des Vorsorgevermögens | 2,0% | 2,0% |
| Erwartete künftige Salärsteigerungen | 1,3% | 1,3% |
| Erwartete künftige Rentenerhöhungen | 0,1% | 0,5% |
| Erwartete Lebensdauer mit 65 Jahren für heute 45 Jahre alte aktiv Versicherte | ||
| – Mann | 23.2 | 23.1 |
| – Frau | 25.6 | 25.5 |
| Erwartete Lebensdauer mit 65 Jahren | ||
| – Mann | 21.4 | 21.3 |
| – Frau | 23.9 | 23.8 |
| Annahmen für in der Bilanz ausgewiesene Pensionsverpflichtungen: | ||
| Diskontsatz | 2,5% | 2,0% |
| Erwartete künftige Salärsteigerungen | 1,3% | 1,3% |
| Erwartete künftige Rentenerhöhungen | 0,1% | 0,1% |
Sensitivitätsanalyse 2013
| Einfluss auf den Barwert der Vorsorgeverpflichtung bei folgenden Änderungen: | Diskontsatz | Salärsteigerungen | Rentenerhöhungen |
|---|---|---|---|
| Anstieg um 25 Basispunkte | –2,7% | 0,2% | 0,9% |
| Senkung um 25 Basispunkte | 3,2% | –0,2% | –0,8% |
Für die Vorsorgeverpflichtungen werden folgende zukünftige Cash Flows erwartet:
| Erwartete Cash Flows der Vorsorgeverpflichtungen | 2013 |
|---|---|
| bis zu einem Jahr | 458 |
| bis 5 Jahre | 2 622 |
| mehr als 5 Jahre | 20 345 |
| Total | 23 425 |
Die Duration der Vorsorgeverpflichtung per Stichtag, basierend auf einer «DBO-cash flows»-Berechnung, betrug 16,8 Jahre.
Die latenten Steuerverpflichtungen und -guthaben sind den folgenden Bilanzpositionen zugeordnet:
| 2013 | 2012 | |||
|---|---|---|---|---|
| Aktiven | Passiven | Aktiven | Passiven | |
| Anlageliegenschaften | 126 764 | 120 501 | ||
| Personalvorsorgeverbindlichkeiten | 327 | 615 | ||
| Sonstige Positionen | 2 824 | 3 105 | 5 404 | 3 338 |
| Latente Steuern auf temporären Differenzen | 3 151 | 129 869 | 6 019 | 123 840 |
| Steuerlicher Nutzen auf verrechenbaren Verlustvorträgen | 654 | 480 | ||
| Latente Steuern total | 3 804 | 129 869 | 6 499 | 123 840 |
| Verrechnung von latenten Steuerguthaben und -verbindlichkeiten | –1 239 | –1 239 | –973 | –973 |
| Latente Steuerguthaben/-verbindlichkeiten | 2 566 | 128 631 | 5 525 | 122 867 |
Die latenteten Steuern auf den Anlageliegenschaften wurden unter Berücksichtigung der kantonalen Vorschriften und individuell für jedes einzelne Objekt gerechnet. Bei Liegenschaften in Kantonen mit einer Grundstückgewinnsteuer wurde für jede Liegenschaft die Resthaltedauer geschätzt. Im Vergleich zum Vorjahr hat sich dabei die geschätzte Resthaltedauer tendenziell erhöht. Diese Änderung von Schätzungsannahmen hatte einen positiven Effekt von CHF 1,9 Mio. (vgl. dazu Erläuterung 2.2 «Schätzungen, Annahmen und Ermessensausübung – Ertragssteuern»). Trotz dieses Effektes ergibt sich aufgrund der Marktwertzunahmen und der vorgenommenen Abschreibungen auf den für die Steuern massgebenden Werten eine Zunahme der latenten Steuerverbindlichkeiten bei den Anlageliegenschaften.
Latente Steuerguthaben aus Verlustvorträgen wurden insoweit aktiviert, als ihre Verrechenbarkeit mit zukünftigen Gewinnen als wahrscheinlich eingeschätzt wird. Das erfasste Guthaben im Berichtsjahr von CHF 0,7 Mio. (Vorjahr CHF 0,5 Mio.) bezieht sich auf verrechenbare Verlustvorträge bei den direkten Bundessteuern, Staats- und Gemeindesteuern von CHF 2,8 Mio. (Vorjahr CHF 2,0 Mio.) Ansonsten bestehen im Berichts- wie auch im Vorjahr keine nicht berücksichtigten Verlustvorträge.
Auf nicht ausgeschütteten Gewinnen der Tochtergesellschaften wurden keine latenten Steuern abgegrenzt, da bei einer allfälligen Ausschüttung keine Steuern erwartet werden.
Von der Netto-Veränderung der latenten Steuerpositionen von CHF 8,7 Mio. wurden CHF Mio. 8,4 erfolgswirksam erfasst und CHF 0,3 Mio. auf Finanzinstrumenten und Personalvorsorgeverbindlichkeiten direkt im sonstigen Ergebnis erfasst. Im Vorjahr wurden zudem mit der Akquisition der Ruf Immobilien AG und der Petit Mont-Riond SA latente Steuern von netto CHF 1,5 Mio. übernommen.
Anlässlich der ordentlichen Generalversammlung vom 9. April 2013 wurde eine Ausschüttung aus Reserven aus Kapitaleinlagen für das Geschäftsjahr 2012 von CHF 9.– pro Aktie beschlossen und am 16. April 2013 ausbezahlt. Der Nennwert der Aktie beträgt weiterhin CHF 29.–.
Zusammengefasst ergaben sich die folgenden Bewegungen im Aktienbestand:
| Ausstehende | |||
|---|---|---|---|
| Anzahl Aktien | Ausgegebene Aktien | Eigene Aktien | Aktien |
| Bestand 1. Januar 2012 | 6 170 098 | –1 747 | 6 168 351 |
| Ausgabe Aktien aus bedingtem Kapital für ausgeübte Optionen | 8 315 | 8 315 | |
| Ausgabe Aktien aus Wandlung Wandelanleihe | 30 500 | 30 500 | |
| Abgabe an VR und Management (aktienbasierte Vergütungen) | 9 486 | 9 486 | |
| Rückkauf eigener Aktien | –20 591 | –20 591 | |
| Verkauf eigener Aktien | 4 108 | 4 108 | |
| Bestand 31. Dezember 2012 | 6 208 913 | –8 744 | 6 200 169 |
| Ausgabe Aktien aus bedingtem Kapital für ausgeübte Optionen | 5 565 | 5 565 | |
| Ausgabe Aktien aus Wandlung Wandelanleihe | 0 | ||
| Abgabe an VR und Management (aktienbasierte Vergütungen) | 6 596 | 6 596 | |
| Rückkauf eigener Aktien | 0 | ||
| Verkauf eigener Aktien | 0 | ||
| Bestand 31. Dezember 2013 | 6 214 478 | –2 148 | 6 212 330 |
Per 31. Dezember 2013 beträgt das Aktienkapital CHF 180,2 Mio. (Vorjahr CHF 180,1 Mio.) und setzt sich aus 6 214 478 Namenaktien (Vorjahr 6 208 913) mit einem Nennwert von CHF 29.– zusammen. Es werden 2 148 eigene Aktien (Vorjahr 8 744) gehalten.
Im Jahr 2013 wurden 5 565 (Vorjahr 8 315) Optionsrechte ausgeübt, was zu einer Erhöhung des Aktienkapitals im Umfang von CHF 0,2 Mio. (Vorjahr CHF 0,2 Mio.) führte.
Zudem besteht ein bedingtes Aktienkapital im Maximalbetrag von CHF 34,1 Mio. für die Ausgabe von höchstens 1 177 326 voll liberierten Namenaktien mit einem Nominalwert von CHF 29.–, davon
Schliesslich besteht ein genehmigtes Aktienkapital, wonach der Verwaltungsrat ermächtigt ist, das Aktienkapital der Gesellschaft innert einer Frist von längstens zwei Jahren (bis April 2015) durch Ausgabe von höchstens 1 141 150 vollständig zu liberierenden Namenaktien mit einem Nominalwert von CHF 29.– je Aktie um maximal CHF 33,1 Mio. zu erhöhen.
Im Umfang von CHF 33,1 Mio. sind das bedingte und das genehmigte Kapital insofern miteinander verbunden, dass bei der Nutzung dieses genehmigten Kapitals bedingtes Kapital in der gleichen Höhe dem Verwaltungsrat nicht mehr zur Verfügung steht. Das Gleiche gilt im umgekehrten Fall, wenn dieses Kapital genutzt wird, steht im gleichen Umfang dieses genehmigte Kapital nicht mehr zur Verfügung. Im Umfang des Kapitalbetrags der noch ausstehenden Anteile der Wandelanleihe von CHF 23,5 Mio. (bedingtes Kapital) reduziert sich daher die Höhe des genehmigten Kapitals von CHF 33,1 Mio., für die der Verwaltungsrat per 31. Dezember 2013 ermächtigt ist, das Aktienkapital zu erhöhen.
Der Verwaltungsrat beantragt der kommenden Generalversammlung vom 25. März 2014 eine Ausschüttung von CHF 59,1 Mio. in Form einer Ausschüttung von Kapitaleinlagen von CHF 9.50 pro Aktie.
| Total | Anzahl | Nominalwert | |
|---|---|---|---|
| TCHF | Namenaktien | pro Aktie (CHF) | |
| Kapital per 31. Dezember 2013 | |||
| Aktienkapital | 180 220 | 6 214 478 | 29 |
| Genehmigtes Kapital (bis 9. April 2015) | max. 33 093 | 1 141 150 | 29 |
| Bedingtes Kapital | max. 34 142 | 1 177 326 | 29 |
| Kapitalveränderungen | |||
| Aktienkapital per 31. 12. 2005 | 192 411 | 2 600 145 | 74 |
| Aktienkapital per 31. 12. 2006 | 225 346 | 3 466 860 | 65 |
| Aktienkapital per 31. 12. 2007 | 243 232 | 4 343 425 | 56 |
| Aktienkapital per 31. 12. 2008 | 204 230 | 4 345 323 | 47 |
| Aktienkapital per 31. 12. 2009 | 192 035 | 5 053 552 | 38 |
| Aktienkapital per 31. 12. 2010 | 148 804 | 5 131 170 | 29 |
| Aktienkapital per 31. 12. 2011 | 178 933 | 6 170 098 | 29 |
| Aktienkapital per 31. 12. 2012 | 180 058 | 6 208 913 | 29 |
| Aktienkapital per 31. 12. 2013 | 180 220 | 6 214 478 | 29 |
| Genehmigtes Kapital per 31. 12. 2005 | 26 640 | 360 000 | 74 |
| Genehmigtes Kapital per 31. 12. 2006 | 23 400 | 360 000 | 65 |
| Genehmigtes Kapital per 31. 12. 2007 | 20 160 | 360 000 | 56 |
| Genehmigtes Kapital per 31. 12. 2008 | 16 920 | 360 000 | 47 |
| Genehmigtes Kapital per 31. 12. 2009 | 18 687 | 491 771 | 38 |
| Genehmigtes Kapital per 31. 12. 2010 | 34 800 | 1 200 000 | 29 |
| Genehmigtes Kapital per 31. 12. 2011 | 33 978 | 1 171 650 | 29 |
| Genehmigtes Kapital per 31. 12. 2012 | 33 093 | 1 141 150 | 29 |
| Genehmigtes Kapital per 31. 12. 2013 | 33 093 | 1 141 150 | 29 |
| Bedingtes Kapital per 31. 12. 2005 | 11 163 | 150 855 | 74 |
| Bedingtes Kapital per 31. 12. 2006 | 9 750 | 150 000 | 65 |
| Bedingtes Kapital per 31. 12. 2007 | 7 848 | 140 150 | 56 |
| Bedingtes Kapital per 31. 12. 2008 | 6 498 | 138 252 | 47 |
| Bedingtes Kapital per 31. 12. 2009 | 5 254 | 138 252 | 38 |
| Bedingtes Kapital per 31. 12. 2010 | 36 558 | 1 260 634 | 29 |
| Bedingtes Kapital per 31. 12. 2011 | 36 252 | 1 250 056 | 29 |
| Bedingtes Kapital per 31. 12. 2012 | 34 304 | 1 182 891 | 29 |
| Bedingtes Kapital per 31. 12. 2013 | 34 142 | 1 177 326 | 29 |
Der Buchwert der verpfändeten Aktiven lautet:
| 2013 | 2012 | |
|---|---|---|
| Forderungen aus Lieferungen und Leistungen | 307 | 92 |
| Sonstige Forderungen | 66 067 | 4 337 |
| Promotion | 0 | 104 567 |
| Anlageliegenschaften und Anlageliegenschaften im Bau | 1 849 921 | 1 867 613 |
| Selbstgenutzte Liegenschaften | 16 797 | 16 635 |
| Buchwert der verpfändeten Aktiven | 1 933 092 | 1 993 244 |
Mit Ausnahme der sonstigen Forderungen handelt es sich hierbei um den Buchwert derjenigen Aktiven, die zum Teil oder vollständig zur Sicherung von hypothekarischen Finanzierungen der Banken verpfändet sind. Effektiv waren diese Aktiven mit CHF 909,3 Mio. (Vorjahr CHF 897,2 Mio.) Hypotheken belastet (vgl. Erläuterung 25). Bei den sonstigen Forderungen handelt es sich um zugunsten von Banken verpfändete flüssige Mitttel zur Deckung eines von der Bank ausgestellten Zahlungsversprechens für den Erwerb einer Liegenschaft.
Es bestehen folgende Verpflichtungen aus nicht kündbaren Miet- und Leasingverträgen:
| Total zukünftige Miet- und Leasingverpflichtungen | 22 | 24 |
|---|---|---|
| Miet- und Leasingverpflichtungen bis 1 Jahr | 22 | 24 |
| 2013 | 2012 |
Die Verpflichtungen entfallen auf Drittmieten für Räumlichkeiten, Park- und Garagenplätze sowie gemietete Fotokopierer. Die zulasten der Erfolgsrechnung verbuchten Miet- und Leasingaufwendungen betrugen TCHF 58 (Vorjahr TCHF 70).
Aus unkündbaren Mietverträgen von Anlageliegenschaften resultieren zukünftig die folgenden Mieterträge:
| Geschäfts | Wohn | ||
|---|---|---|---|
| 2013 | liegenschaften | liegenschaften | Total |
| Mieteinnahmen innerhalb von 1 Jahr | 62 373 | 1 008 | 63 381 |
| Mieteinnahmen innerhalb von 2 bis 5 Jahren | 169 494 | 2 262 | 171 756 |
| Mieteinnahmen später als 5 Jahre | 104 836 | 2 758 | 107 595 |
| Total zukünftige Mieterträge aus unkündbaren Mietverträgen | 336 703 | 6 029 | 342 732 |
| Geschäfts | Wohn | ||
|---|---|---|---|
| 2012 | liegenschaften | liegenschaften | Total |
| Mieteinnahmen innerhalb von 1 Jahr | 67 342 | 1 930 | 69 272 |
| Mieteinnahmen innerhalb von 2 bis 5 Jahren | 198 293 | 3 332 | 201 625 |
| Mieteinnahmen später als 5 Jahre | 130 902 | 2 963 | 133 865 |
| Total zukünftige Mieterträge aus unkündbaren Mietverträgen | 396 537 | 8 225 | 404 762 |
Die Mietverträge für Geschäftsliegenschaften enthalten in der Regel eine Indexklausel, wonach die Mieten auf der Basis des Konsumentenpreisindexes erhöht werden können. Mieterhöhungen bei Wohnliegenschaften sind in der Regel u. a. an den Hypothekarzinssatz (Referenzzinssatz) gebunden. Per 31. Dezember 2013 stammen 78,5% (CHF 70,6 Mio.) der Mieteinnahmen aus Mietverträgen mit Indexklauseln. Die grosse Mehrheit dieser Verträge beinhaltet eine 100%-Anpassung an den Index.
| 31.12.2013 | 31.12.2012 | |
|---|---|---|
| Name des Mieters | Anteil in % | Anteil in % |
| SV (Schweiz) AG | 6,8 | 6,1 |
| Swisscom-Gruppe | 6,5 | 6,5 |
| Coop | 4,0 | 3,8 |
| MIGROS | 3,5 | 3,3 |
| Rockwell Automation AG | 3,5 | 3,3 |
Weitere Details zu den Mieteinnahmen sind in der Erläuterung 5 ersichtlich.
Mobimo ist aufgrund ihrer Tätigkeit verschiedenen finanziellen Risiken ausgesetzt: Ausfallrisiko, Liquiditätsrisiko und Marktrisiko. Unter den Marktrisiken ist insbesondere das Zinsänderungsrisiko von Bedeutung.
Das Risikomanagement wird durch das interne Controlling gewährleistet. Dieses handelt im Einklang mit den Grundsätzen des Risikomanagementkonzepts von Mobimo, welche durch das Audit und Risk Committee überwacht werden. Das Risikomanagement konzentriert sich auf die Identifikation, Beschreibung, Steuerung, Überwachung und Kontrolle von Ausfall-, Zins- und Liquiditätsrisiken. Die Gruppe benutzt derivative Finanzinstrumente zur Absicherung bestimmter Risiken.
Die Grundsätze des Risikomanagements sowie die angewandten Prozesse werden regelmässig überprüft, um Veränderungen in den Marktbedingungen sowie bei den Tätigkeiten der Gruppe zu berücksichtigen. Es ist das Ziel, durch die bestehenden Ausbildungs- und Führungsrichtlinien und -prozesse ein diszipliniertes und konstruktives Kontrollumfeld zu unterhalten, in dem alle Mitarbeitenden ihre Rolle und ihre Aufgaben wahrnehmen. Das Risikomanagement ist Bestandteil der Prozesse des integrierten Managementsystems.
Die nachfolgenden Abschnitte geben einen Überblick über das Ausmass der einzelnen Risiken sowie die Ziele, Grundsätze und Prozesse für die Messung, Überwachung und Absicherung der Risiken sowie über das Kapitalmanagement der Gruppe. Weitere Informationen zu finanziellen Risiken sind auch in den übrigen Erläuterungen des Anhangs enthalten (vgl. Anhang zur Jahresrechnung der Mobimo Holding AG 10. Risikobeurteilung).
Das Ausfallrisiko ist das Risiko, dass Mobimo finanzielle Verluste erleidet, wenn ein Kunde oder eine Gegenpartei eines Finanzinstruments seinen/ihren vertraglichen Verpflichtungen nicht nachkommt. Das Ausfallrisiko entsteht hauptsächlich aus Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und aus liquiden Mitteln.
Um das Ausfallrisiko bei den liquiden Mitteln zu minimieren, sind die kurzfristigen Bankguthaben bei erstklassigen Instituten angelegt. Bei Forderungen aus Lieferungen und Leistungen handelt es sich um Forderungen aus Immobilienverkäufen sowie um Forderungen aus Mietverträgen. Das Ausfallrisiko bei den Forderungen aus Immobilienverkäufen ist begrenzt, da diesen ein öffentlich beurkundeter Kaufvertrag – regelmässig sichergestellt durch ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen – zugrunde liegt. Das Ausfallrisiko bei Mietverträgen wird über Bonitätsprüfungen sowie über die Überwachung der Altersstruktur der Ausstände vermindert. Zusätzlich werden Mieterkautionen oder Bankgarantien im Umfang von drei bis sechs Monatsmieten verlangt.
Das maximale Ausfallrisiko entspricht den Buchwerten der einzelnen finanziellen Aktiven. Es bestehen keine Garantien und ähnliche Verpflichtungen, die zu einer Erhöhung des Risikos über die Buchwerte hinaus führen könnten. Das maximale Ausfallrisiko per Bilanzstichtag war wie folgt:
| Buchwerte | Buchwerte | |
|---|---|---|
| 2013 | 2012 | |
| Flüssige Mittel (Bankguthaben) | 203 458 | 97 645 |
| Forderungen aus Lieferung und Leistung | 3 851 | 4 019 |
| Sonstige Forderungen1 | 69 074 | 4 736 |
| Aktive Rechnungsabgrenzung2 | 934 | 2 768 |
| Derivative Finanzinstrumente | 3 466 | 0 |
| Finanzanlagen (Darlehen) | 40 | 80 |
| Total | 280 823 | 109 248 |
Das Liquiditätsrisiko ist das Risiko, dass Mobimo ihren finanziellen Verpflichtungen bei Fälligkeit nicht nachkommen kann. Anlageobjekte werden in der Regel mit mittel- bis langfristigen und Entwicklungsobjekte Wohneigentum mit kurzfristigen Krediten refinanziert. Die Steuerung der Liquidität erfolgt mit einem Liquiditätsplanungstool, kombiniert mit einer Hypothekendatenbank.
1 Ohne Steuerforderungen, Forderungen gegenüber Sozialversicherungen und Anzahlungen
2 Ohne vorausbezahlte Kosten
Die folgende Tabelle zeigt die vertraglichen Fälligkeiten (inkl. Zinsen) der durch Mobimo gehaltenen Finanzverbindlichkeiten. Die künftigen variablen Zinssätze wurden aufgrund der Zinsstrukturkurve am Bilanzstichtag geschätzt.
| 1 Monat | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Vertragliche | oder | 1−3 | 3−12 | Mehr als | |||
| 2013 | Buchwert | Cashflows | weniger | Monate | Monate | 1−5 Jahre | 5 Jahre |
| Nicht derivative Finanzverbindlichkeiten | |||||||
| Verbindlichkeiten aus Lieferungen | |||||||
| und Leistungen1 | 4 116 | 4 116 | 4 116 | ||||
| Sonstige Verbindlichkeiten2 | 1 228 | 1 228 | 1 228 | ||||
| Passive Rechnungsabgrenzungen3 | 11 227 | 11 227 | 11 227 | ||||
| Finanzverbindlichkeiten | 1 241 120 | 1 495 866 | 520 | 75 434 | 241 734 | 414 960 | 763 219 |
| Derivative Finanzverbindlichkeiten | |||||||
| Zinssatz-Swaps | 9 340 | 11 361 | 136 | 429 | 1 636 | 8 001 | 1 159 |
| Total | 1 267 031 | 1 523 799 | 656 | 92 434 | 243 369 | 422 961 | 764 379 |
| 1 Monat | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Vertragliche | oder | 1−3 | 3−12 | Mehr als | |||
| 2012 | Buchwert | Cashflows | weniger | Monate | Monate | 1−5 Jahre | 5 Jahre |
| Nicht derivative Finanzverbindlichkeiten | |||||||
| Verbindlichkeiten aus Lieferungen | |||||||
| und Leistungen1 | 10 383 | 10 383 | 10 383 | ||||
| Sonstige Verbindlichkeiten2 | 1 179 | 1 179 | 1 179 | ||||
| Passive Rechnungsabgrenzungen3 | 14 181 | 14 181 | 14 181 | ||||
| Finanzverbindlichkeiten | 1 062 908 | 1 262 634 | 100 | 68 124 | 24 857 | 412 817 | 756 736 |
| Derivative Finanzverbindlichkeiten | |||||||
| Zinssatz-Swaps | 26 825 | 27 360 | 331 | 870 | 3 534 | 15 760 | 6 866 |
| Total | 1 115 476 | 1 315 737 | 431 | 94 737 | 28 391 | 428 577 | 763 602 |
1 Ohne vorausbezahlte Mieten und Nebenkosten
2 Ohne Steuerverbindlichkeiten, Verbindlichkeiten gegenüber Sozialversicherungen
3 Ohne Ertragsabgrenzungen und Ferienrückstellungen
Das Marktrisiko ist das Risiko, dass Veränderungen in Marktpreisen wie Wechselkurse, Zinssätze und Verkehrswerte von Finanzinstrumenten eine Auswirkung auf den Gewinn und den Marktwert der durch Mobimo gehaltenen Finanzinstrumente haben können.
Das Ziel des Managements von Marktrisiken sind die Überwachung und Kontrolle solcher Risiken, um sicherzustellen, dass diese Risiken einen bestimmten Umfang nicht überschreiten.
Der Konzern ist nur in der Schweiz tätig und sämtliche Geschäftstransaktionen werden in CHF abgewickelt.
Die flüssigen Mittel des Konzerns werden zur Reduktion von variablen Hypotheken eingesetzt oder kurzfristig angelegt.
Die auf den Finanzverbindlichkeiten anfallenden Zinsen betreffen zum grössten Teil Kredite zur Finanzierung der Anlageliegenschaften sowie von Entwicklungsprojekten (Promotion). Bei Anlageliegenschaften wird dem Zinsrisiko in der Regel durch den Abschluss von langjährigen Festzinshypotheken Rechnung getragen. Es werden nach Bedarf auch derivative Finanzinstrumente zur Zinsabsicherung eingesetzt. Per Bilanzstichtag bestehen Baufinanzierungen auf Anlageliegenschaften im Umfang von CHF 70,2 Mio. (Vorjahr CHF 63,5 Mio.), die als feste Vorschüsse mit einer Laufzeit von drei Monaten ausgestaltet sind und einem erhöhten Zinsänderungsrisiko ausgesetzt sind.
Mobimo hat sich aufgrund ihrer Marktbeurteilung zum Ziel gesetzt, die durchschnittliche Restlaufzeit der Finanzverbindlichkeiten langfristig zu halten, und zwar mittels Neuaufnahme von Hypotheken mit langer Laufzeit bzw. mittels derivativer Finanzinstrumente.
Weitere Informationen zum Zinssatzprofil der Finanzverbindlichkeiten sowie zu den Forward Rate Agreements und den Zinssatz-Swaps sind aus der Erläuterung zu den Finanzverbindlichkeiten ersichtlich (Erläuterung 25).
Das Zinsänderungsrisiko teilt sich auf in ein zinsbedingtes Cashflow-Risiko, d.h. das Risiko, dass sich die zukünftigen Zinszahlungen aufgrund von Schwankungen des Marktzinssatzes ändern, sowie ein zinsbedingtes Risiko einer Änderung des Marktwerts, d.h. das Risiko, dass sich der Marktwert eines Finanzinstruments aufgrund von Schwankungen des Marktzinssatzes verändert.
Mobimo hält keine festverzinslichen finanziellen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten, die als erfolgswirksam zum Fair Value klassiert sind. Die festverzinslichen Finanzinstrumente werden zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet. Eine Veränderung des Marktzinssatzes hätte bei diesen Positionen somit keinen Einfluss auf das Jahresergebnis.
Mobimo kann Forward Rate Agreements und Zinssatz-Swaps halten, welche zum Fair Value bewertet werden. Die Anpassung der Fair Values bei den nicht für Hedge Accounting verwendeten Zinssatz-Swaps werden im Finanzergebnis verbucht und haben somit direkte Auswirkungen auf das Jahresergebnis. Die Anpassungen der Fair Values bei für Hedge Accounting verwendeten Finanzinstrumente werden direkt im Eigenkapital verbucht.
Eine Erhöhung des Zinssatzes um 100 Basispunkte hätte das Konzernergebnis durch die Fair-Value-Änderung der nicht als Hedge Accounting eingestuften Swaps um CHF 4,3 Mio. (Vorjahr CHF 5,3 Mio.) erhöht. Für die als Hedge Accounting eingestuften Swaps hätte sich durch die Fair-Value-Änderung das sonstige Ergebnis (Eigenkapital) um CHF 20,5 Mio. (Vorjahr CHF 24,7 Mio.) erhöht. Eine gleich hohe Reduktion des Zinssatzes hätte das Konzernergebnis sowie das sonstige Ergebnis im ähnlichen Umfang verringert. Diese Analyse geht davon aus, dass alle anderen Einflussfaktoren unverändert bleiben.
Mobimo ist bei den variabel verzinslichen Finanzverbindlichkeiten dem zinsbedingten Cashflow-Risiko ausgesetzt. In der Regel werden diese Finanzverbindlichkeiten zum Dreimonats-Libor inkl. Marge verzinst. Eine Erhöhung des Zinssatzes um 100 Basispunkte würde das Konzernergebnis um CHF 0,7 Mio. (Vorjahr CHF 0,6 Mio.) negativ beeinflussen. Da die bestehenden Kreditverträge im Normalfall eine Klausel enthalten, wonach eine Mindestverzinsung von 0% plus Marge zur Anwendung gelangt, auch wenn der Dreimonats-Libor unter 0% sinken sollte, hätte eine gleich hohe Reduktion des Zinssatzes eine tiefere Auswirkung in umgekehrter Richtung gehabt. Diese Analyse geht davon aus, dass alle anderen Einflussfaktoren unverändert bleiben.
Die Bilanzwerte der flüssigen Mittel, Forderungen aus Lieferungen und Leistungen, der übrigen kurzfristigen Forderungen und des kurzfristigen Fremdkapitals entsprechen aufgrund der kurzen Laufzeit annähernd den Fair Values.
Zinssatz-Swaps sowie Forward Rate Agreements werden per Stichtag in der Bilanz zum Fair Value erfasst. Der Fair Value entspricht dem Barwert des Termingeschäfts.
Bei den festverzinslichen Finanzverbindlichkeiten entspricht der Fair Value dem Zeitwert der zukünftig per Bilanzstichtag mit dem Marktzinssatz diskontierten Cashflows. Die Zinssätze für das Diskontieren zukünftiger Cashflows basieren auf Geld- und Kapitalmarktsätzen per Bewertungszeitpunkt plus einem adäquaten Zins-Spread von 0,55%. Die per 31. Dezember 2013 verwendeten Diskontsätze betrugen zwischen 0,64% und 2,72% (per 2012 zwischen 0,57% und 2,00%). Der Fair Value der Wandelanleihe und der Anleihe entspricht dem Schlusskurs der Börse per Bilanzstichtag.
| Buchwert | Fair Value | Buchwert | Fair Value | |
|---|---|---|---|---|
| 31.12.2013 | 31.12.2013 | 31.12.2012 | 31.12.2012 | |
| Hypotheken | 909 269 | 942 780 | 897 189 | 1 005 933 |
| Wandelanleihe | 167 666 | 170 038 | 165 719 | 177 172 |
| Anleihe | 164 186 | 167 475 | n/a | n/a |
| 1 241 120 | 1 280 293 | 1 062 908 | 1 183 105 |
Die nachfolgende Tabelle zeigt eine Analyse der zum Fair Value bewerteten Finanzinstrumente per 31. Dezember 2013 nach Bewertungsmethode. Für eine Erklärung der einzelnen Stufen vgl. Erläuterung 20. «Anlageliegenschaften».
| Stufe 1 | Stufe 2 | Stufe 3 |
|---|---|---|
| 0 | –5 874 | 0 |
| Stufe 3 | ||
| 0 | –26 825 | 0 |
| Stufe 1 | Stufe 2 |
Mobimo hält keine zum Fair Value bewerteten Finanzinstrumente, die der Stufe 1 oder Stufe 3 zuzuordnen wären.
Die folgende Tabelle zeigt die Buchwerte aller Finanzinstrumente pro Kategorie:
| Buchwert | Buchwert | |
|---|---|---|
| 2013 | 2012 | |
| Darlehen und Forderungen | ||
| Flüssige Mittel | 203 458 | 97 645 |
| Forderungen aus Lieferungen und Leistungen | 3 851 | 4 019 |
| Sonstige Forderungen1 | 69 074 | 4 736 |
| Aktive Rechnungsabgrenzung2 | 934 | 2 768 |
| Finanzanlagen (Darlehen) | 40 | 80 |
| Total Darlehen und Forderungen | 277 357 | 109 248 |
| Zu Absicherungszwecken gehaltene Finanzanlagen | ||
| Derivative Finanzinstrumente | 3 466 | 0 |
| Zur Veräusserung verfügbare finanzielle Vermögenswerte | ||
| Finanzanlagen (Beteiligungen) | 1 870 | 1 870 |
| Zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete Finanzverbindlichkeiten | ||
| Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen3 | 4 116 | 10 383 |
| Sonstige Verbindlichkeiten4 | 1 228 | 1 179 |
| Passive Rechnungsabgrenzungen5 | 11 227 | 14 181 |
| Finanzverbindlichkeiten | 1 241 120 | 1 062 908 |
| Total zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete Verbindlichkeiten | 1 257 691 | 1 088 651 |
| Zu Handelszwecken gehaltene Finanzverbindlichkeiten | ||
| Derivative Finanzinstrumente | 8 720 | 12 605 |
| Zu Absicherungszwecken gehaltene Finanzverbindlichkeiten | ||
| Derivative Finanzinstrumente | 620 | 14 220 |
Der Verwaltungsrat strebt eine solide Kapitalbasis an. Bezüglich Kapitalstruktur orientiert sich Mobimo an einem langfristig angestrebten Net Gearing (Verhältnis Nettofinanzschulden zu Eigenkapital) von max. 150%. Damit geht ein gemäss Anlagerichtlinien nicht zu unterschreitender Eigenkapitalanteil von 40% der Bilanzsumme einher. Weiter schüttet Mobimo konstant eine hohe Dividende aus. Die Dividendenrendite (Kapitaleinlage- bzw. Nennwertrückzahlung) beträgt, unter Berücksichtigung der geplanten Ausschüttung für das Geschäftsjahr, im Durchschnitt der letzten fünf Jahre rund 4,7% (Vorjahr 4,9%). Die Eigenkapitalrendite per Ende 2013 beträgt 7,1% (Vorjahr 6,7% ) (Gewinn im Verhältnis zum durchschnittlichen Eigenkapital). Die Aktie zeichnet sich durch hohe Wertbeständigkeit, Berechenbarkeit und eine gute Rentabilität aus.
1 Ohne Steuerforderungen, Forderungen gegenüber Sozialversicherungen und Anzahlungen
2 Ohne vorausbezahlte Kosten
Das seit dem 1. Januar 2010 gültige Reglement über die Gewinnbeteiligung der Geschäftsleitung wurde aufgrund der Erweiterung der Geschäftsleitung angepasst und ab dem 1. Januar 2012 mit neuer Gültigkeit bis und mit dem Geschäftsjahr 2015 in Kraft gesetzt. Unverändert werden 7% des Anteils am konsoldierten Jahresgewinn, der eine Eigenkapitalrendite von 5% als Mindestschwelle (Hurdle) übersteigt, der Geschäftsleitung als variable Vergütung zugewiesen. Mindestens 50% der erfolgsabhängigen variablen Vergütung müssen in Form von Aktien bezogen werden. Die Hurdle (High-Water-Mark) legt unverändert fest, dass eine Gewinnbeteiligung bei Unterschreitung der 5%-Hurdle erst wieder möglich ist, wenn die Differenz aufgeholt wurde. Die jährliche Gewinnbeteiligung für das einzelne Geschäftsleitungsmitglied ist auf maximal 150% der fixen Bruttojahreslohnsumme beschränkt.
Auf sämtlichen im Rahmen der Gewinnbeteiligungen ausgegebenen Aktien lastet eine Sperrfrist von in der Regel fünf Jahren.
Für das Geschäftsjahr 2013 wurden der Geschäftsleitung insgesamt 6 007 Aktien (Vorjahr 4 528) als Gewinnbeteiligung zugeteilt. Der Aufwand aus der beschlossenen Aktienzuteilung wurde mit CHF 1,1 Mio. (Vorjahr CHF 1,0 Mio.) erfasst, bewertet zum Kurs vom 31. Dezember 2013 von CHF 186.10 (Vorjahr CHF 218.90) pro Aktie. Die aktienbasierte Vergütung der Geschäftsleitung erfolgte basierend auf der Annahme, dass eine Aktienbezugsquote von 55% (Vorjahr CHF 55%) zur Anwendung gelangt.
Basierend auf der seit dem Geschäftsjahr 2009 gültigen Regelung besteht für den Verwaltungsrat eine fixe Entschädigung, die modulartig aufgebaut ist. Die Module entsprechen den einzelnen Tätigkeiten im Verwaltungsrat, damit wird eine aufwand- und verantwortungsgerechte Vergütung sichergestellt. Jedem Verwaltungsrat kann die Entschädigung in bar, teilweise oder ganz in Aktien gemäss dem Zuteilungsbeschluss ausgerichtet werden. Insgesamt wurden 2013 Vergütungen in der Höhe von CHF 1,1 Mio. in bar (Vorjahr CHF 1,1 Mio.) und CHF 0,4 Mio. in Form von Aktien (1 968 Stück) (Vorjahr 0,4 Mio., 1 742 Stück) ausgerichtet.
Für Geschäftsleitung und Mitarbeiter war bis zum 31. Dezember 2009 (für den Verwaltungsrat bis 31. Dezember 2008) ein Reglement über die Gewinnbeteiligung in Kraft, nach welchem im Falle der Überschreitung einer Hurdle in der Höhe von 5% Eigenkapitalrendite Optionen (mit Verwässerungsschutz) zum Bezug von Aktien im Umfang von 20% der jährlichen nicht realisierten Gewinne (Bewertungsgewinne auf Liegenschaften nach Abzug der latenten Steuern) zugeteilt wurden. Die High-Water-Mark legte fest, dass eine Gewinnbeteiligung bei Unterschreitung der 5%-Hurdle erst wieder möglich war, wenn die Differenz aufgeholt wurde. Die Anzahl Optionen wurde seit dem 1. Januar 2006 aufgrund des Verkehrswerts der Option auf Basis des Black-Scholes-Modells festgelegt. Dieses Optionsprogramm lief seit dem 1. Juli 2000 und das Reglement wurde aufgrund der Neuregelung der Erfolgsbeteiligung für Mitarbeitende per 1. Januar 2005 und per 1. Januar 2006 aktualisiert. Im Weiteren wurden dem Verwaltungsrat und der Geschäftsleitung im Jahr 2001 einmalig Optionen für den erfolgreichen Aufbau der Mobimo-Gruppe zugesprochen.
Der Ausübungspreis für sämtliche Optionen entspricht jeweils dem Nennwert zum Ausübungszeitpunkt. Im Geschäftsjahr 2013 wurde keine Nennwertreduktion durchgeführt; damit bleibt der Ausübungspreis unverändert bei CHF 29.–.
Auf sämtlichen ausgegebenen Optionen lasten individuelle Sperrfristen von mindestens drei Jahren ab Ausgabetermin (21. November 2001 für Gruppenaufbau und Gewinnbeteiligung 2000, 28. August 2002 für Gewinnbeteiligung 2001). Erstmalig war eine Ausübung am 21. November 2004 möglich. Das Beteiligungsreglement, gültig ab dem 1. Januar 2006, für die Optionszuteilungen ab dem Geschäftsjahr 2006, legt eine Ausübungsfrist zwischen dem dritten und zehnten Jahr fest.
Im Jahr 2009 erhielt die Geschäftsleitung letztmals eine Gewinnbeteiligung in Form von Optionen gemäss dem bis dahin geltenden Reglement zur Gewinnbeteiligung. Dem Verwaltungsrat wurden letztmals Optionen für das Geschäftsjahr 2008 als Gewinnbeteiligung zugeteilt.
| Gewährungszeitpunkt | 2013 | 2012 | |
|---|---|---|---|
| – Für erfolgreichen Aufbau der Gruppe | 21. 11. 2001 | 13 000 | 13 000 |
| – Aus Gewinnbeteiligung 2000 | 21. 11. 2001 | 55 900 | 55 900 |
| – Aus Gewinnbeteiligung 2001 | 28. 08. 2002 | 18 725 | 18 725 |
| – Sonderzuteilung Geschäftsleitung 2004 | 31. 12. 2004 | 2 293 | 2 293 |
| – Aus Gewinnbeteiligung 2005 | 01. 01. 2005 | 8 592 | 8 592 |
| – Aus Gewinnbeteiligung 2006 | 01. 01. 2006 | 8 322 | 8 322 |
| – Aus Gewinnbeteiligung 2007 | 01. 01. 2007 | 6 494 | 6 494 |
| – Aus Gewinnbeteiligung 2008 | 01. 01. 2008 | 1 825 | 1 825 |
| – Aus Gewinnbeteiligung 2009 | 01. 01. 2009 | 2 403 | 2 403 |
| Total ausgegebene Optionen | 117 554 | 117 554 | |
| Ausgeübte Optionen | 113 824 | 108 259 | |
| Verfallene Optionen | 0 | 0 | |
| Total ausstehende Optionen 31. Dezember | 3 730 | 9 295 | |
| Ausübbare Optionen | 712 | 416 |
Per 31. Dezember 2013 bestehen insgesamt im Betrag von CHF 57,2 Mio. (Vorjahr CHF 65,7 Mio.) Verpflichtungen für zukünftige Bauinvestitionen in Anlageliegenschaften. Die Verpflichtungen stammen aus abgeschlossenen Verträgen mit Generalunternehmen für die Anlageliegenschaften im Bau Zürich, City West Baufeld C; Lausanne, Les Pépinères; Affoltern am Albis, Obstgarten-/Obfelderstrasse; Regensdorf Schul-, Riedhof-,Feldblumenstrasse, Zürich, Letzigraben. Dazu bestehen aus beurkundeten Verträgen zukünftige Verpflichtungen von CHF 110,1 Mio.
Es bestehen keine Eventualverpflichtungen.
Die folgenden Aktionäre halten per Bilanzstichtag einen Anteil von mehr als 3% der Aktien und Optionen der Mobimo Holding AG:
| 31. Dezember | 2013 | 2012 |
|---|---|---|
| Pensionskasse des Kantons Zug | 3,38% | 3,38% |
| BlackRock, Inc. | 3,01% | 3,07% |
Zu den nahestehenden Personen gehören Aktionäre, die einen wesentlichen Einfluss auf Mobimo ausüben können, der Verwaltungsrat und das Management, die assoziierten Gesellschaften, die von Verwaltungsräten der Mobimo-Gruppe kontrollierten Gesellschaften und die Personalvorsorgestiftung von Mobimo. Zu den von Verwaltungsräten kontrollierten Gesellschaften gehören die Ledermann Immobilien AG, die Anwaltspraxis weber schaub & partner ag und die Immopoly Sàrl im Besitz von Paul Rambert. Der Sohn von Paul Rambert ist geschäftsführender Gesellschafter der Firma Oloom Sàrl. Diese erbringt Dienstleistungen im Bereich Design und Innenarchitektur.
Im Berichtsjahr wurden vom Verwaltungsrat und von der Geschäftsleitung folgende Entschädigungen bezogen (in TCHF):
| 2013 | 2012 | |
|---|---|---|
| Verwaltungsräte/Geschäftsleitung | 6 163 | 5 812 |
| davon entfallen auf | ||
| – Gehälter | 4 029 | 3 910 |
| – Sozialleistungen | 607 | 531 |
| – aktienbasierte Vergütungen | 1 527 | 1 371 |
Im Jahr 2009 wurden die Entschädigung des Verwaltungsrats neu geregelt und das bestehende Optionsprogramm (vgl. Erläuterung 35) abgelöst. Ab dem Geschäftsjahr 2010 wurde auch für die Geschäftsleitung das Optionsprogamm durch das neue Reglement zur Gewinnbeteiligung der Geschäftsleitung (vgl. Erläuterung 35) abgelöst.
| Gewinnbeteiligung GL/Entschädigung VR 2010 | 5 651 Aktien |
|---|---|
| Gewinnbeteiligung GL/Entschädigung VR 2011 | 9 100 Aktien |
| Gewinnbeteiligung GL/Entschädigung VR 2012 | 6 270 Aktien |
| Gewinnbeteiligung GL/Entschädigung VR 2013 | 7 975 Aktien |
Weitere Details zum Reglement zur Gewinnbeteiligung der Geschäftsleitung sind aus Erläuterung 35 ersichtlich.
In der Erfolgsrechnung sind unter Aufwand aus Steuerberatung zugunsten der Steuer- und Rechtsberatungskanzlei weber schaub & partner ag TCHF 202 (Vorjahr TCHF 389) enthalten. TCHF 31 (Vorjahr TCHF 10) entfallen auf Beratungsdienstleistungen der Immopoly Sàrl und TCHF 30 (Vorjahr TCHF 11) auf Design-Beratungsdienstleistungen von Oloom Sàrl. Im Weiteren wurden durch die Immpoly Sàrl TCHF 143 (Vorjahr TCHF 71) als Honorare faktuiert für die Liegenschaft Lausanne, Rue Voltaire 2–12 ( Petit Mon-Riond), welche als Baukosten aktiviert wurden.
Die Transparenzangaben nach Obligationenrecht befinden sich im Anhang der Jahresrechnung der Mobimo Holding AG.
Der Konsolidierungskreis umfasst folgende Gesellschaften:
| Grundkapital | Beteiligungsquote | Konsolidierungs | ||
|---|---|---|---|---|
| Firma | Domizil | in TCHF | in % | methode |
| Mobimo Holding AG | Luzern | 180 220 | V | |
| Mobimo AG | Küsnacht | 72 000 | 100,00 | V |
| Mobimo Management AG | Küsnacht | 100 | 100,00 | V |
| JJM Participations SA | Lausanne | 6 001 | 100,00 | V |
| LO Holding Lausanne-Ouchy SA | Lausanne | 12 000 | 100,00 | V |
| LO Immeubles SA | Lausanne | 2 000 | 100,00 | V |
| O4Real AG | Lausanne | 1 000 | 100,00 | V |
| Immobilien Invest Holding AG | Glarus | 150 | 75,33 | V |
| Petit Mont-Riond SA | Lausanne | 50 | 75,33 | V |
| Parking du Centre SA | Lausanne | 6 000 | 50,00 | E |
| Flonplex SA | Lausanne | 2 000 | 40,00 | E |
| Parking Saint-François SA | Lausanne | 1 150 | 26,521 | nicht kons. |
V = Vollkonsolidierung
E = Equity-Bewertung
nicht kons. = nicht konsolidiert
Im Vorjahr hat die Mobimo Holding AG 75,33% der Aktien der Immobilien Invest Holding AG, Glarus erworben. Die Immobilien Invest Holding AG besitzt 100% der Aktien der Gesellschaft Petit Mont-Riond SA, Lausanne.
Im Rahmen einer Umstrukturierung innerhalb des Konsolidierungskreises wurden im Vorjahr die Gesellschaften FLON Events Sàrl, Lausanne sowie LO Gestion SA, Lausanne in die LO Immeubles SA, Lausanne fusioniert.
Die Konzernrechnung wurde am 6. Februar 2014 durch den Verwaltungsrat zur Veröffentlichung genehmigt. Sie unterliegt zusätzlich der Genehmigung durch die Generalversammlung der Mobimo Holding AG vom 25. März 2014.
Es sind keine weiteren Ereignisse zwischen dem 31. Dezember 2013 und dem Datum der Genehmigung der vorliegenden Konzernrechnung eingetreten, die eine Anpassung der Buchwerte von Aktiven und Passiven des Konzerns per 31. Dezember 2013 zur Folge hätten oder an dieser Stelle offengelegt werden müssten.
| Adresse | Grund | Altlasten | Baujahr | Erwerbsdatum | |
|---|---|---|---|---|---|
| stücks | verdachts | ||||
| fläche in m2 | kataster | ||||
| Baufeld 4 –Torfeld Süd | 11 105 | Ja (unbedeutend) | Jun 2001 | ||
| Sonnentalstrasse 103 | 11 291 | Nein | Mai 2012 | ||
| Rigiweg3 | 5 082 | Nein | Nov 2008 | ||
| Kühlhausstrasse3 | 2 284 | Nein | Mrz 2014 | ||
| Büttenenhalde | 7 115 | Nein | Dez 2011 | ||
| Hertensteinstrasse 105 | 3 043 | Nein | Mai 2010 | ||
| 39 920 | |||||
| Feldgüetliweg 143 / 145 (Gusto) | 2 660 | Nein | Aug 2011 | ||
| Im Pfand 2 (Sonnenhof ) | 5 082 | Nein | Juni 2007 | ||
| Badenerstrasse 595 (Station 595) | 2 389 | Nein | 1954 | Mai 2012 | |
| Im Brächli 5 / 7 / 9 (Collina) | 2 144 | Nein | Aug 2009 | ||
| 12 275 | |||||
| Buchserstrasse 8 | 241 | Nein | 1907 | Mrz 2011 | |
| Wilacker I | 7 231 | Nein | Dez 2007 | ||
| Einschlagstrasse | 8 729 | Nein | Mrz 2011 | ||
| Stockerstrasse 40 – 42 (Wisental I) | 7 633 | Nein | Nov 2005 | ||
| Stockerstrasse 40 – 42 (Wisental II) | 7 047 | Nein | Nov 2005 | ||
| Längmatt | 4 447 | Nein | 1979 | Okt 2012 | |
| 60 607 | |||||
| Bauland & Entwicklungskosten Fertig erstellte Immobilien und Umwandlungsobjekte Via Maistra 292 Tramstrasse 12 / Bergstrasse 144 / 146 / 1482 Luzernerstrasse 24 / 262 Turbinenstrasse Baufeld A Turbinenstrasse Baufeld B Turbinenstrasse Promotion (Mobimo Tower) |
557 2 634 9 043 5 144 5 965 1 936 |
Nein Nein Nein Nein Nein Nein |
1930 1921 / 1924 / 1952 / 1957 1895 |
Jul 2010 Jan 2013 Sep 2013 Mai 2011 Mai 2011 Mai 2008 |
1 Status: beurkundeter Kaufvertrag
2 Umwandlungsobjekte
3 Verkauf als Projekt
| Verkaufsstand | Buchwert | Realisations | Projektstand | Verkaufsvolumen | Projektbeschrieb |
|---|---|---|---|---|---|
| 31.12.20131 | 31.12.2013 | zeitraum | 31.12.2013 | in TCHF | |
| in TCHF | |||||
| 0 / 91 | 14 586 | 2014 / 2016 | in Planung | 83 113 | 91 STWE |
| 1 / 1 | 38 836 | n/a | in Planung | offen | n/a |
| 1 / 1 | 17 732 | offen | in Planung | offen | 8 STWE |
| 1 / 1 | 1 002 | n/a | in Planung | offen | n/a |
| 0 / 24 | 6 766 | 2014 / 2016 | in Planung | 30 345 | 24 STWE |
| 0 / 1 | 10 396 | offen | in Planung | offen | offen |
| 89 317 | 113 458 | ||||
| 3 / 14 | 14 622 | 2013 / 2015 | Bauprojekt | 30 290 | 14 STWE |
| 22 / 45 | 17 141 | 2013 / 2015 | Bauprojekt | 34 500 | 45 STWE |
| 28 / 61 | 29 634 | 2013 / 2014 | Bauprojekt | 52 780 | 61 STWE |
| 12 / 17 | 13 740 | 2011 / 2014 | Bauprojekt | 27 095 | 17 STWE |
| 75 137 | 144 665 | ||||
| offen | 470 | offen | in Planung | offen | Wohnhaus |
| 33 / 33 | 28 | 2010 / 2012 | im Verkauf | 34 369 | 33 STWE |
| 2 / 4 | 1 607 | offen | im Verkauf | offen | 4 STWE |
| 47 / 47 | 6 | 2008 / 2010 | im Verkauf | 60 192 | 47 STWE |
| 40 / 43 | 5 321 | 2011 / 2013 | im Verkauf | 51 816 | 43 STWE |
| 0 / 1 | 8 365 | offen | im Verkauf | offen | offen |
| offen | 15 802 | offen | in Planung | offen | offen |
| 0 / 16 | 9 129 | 2015 / 2016 | in Planung | 24 576 | 16 STWE |
| offen | 4 111 | offen | in Planung | offen | offen |
| 63 / 63 | 747 | 2011 / 2013 | im Verkauf | 60 798 | 63 STWE |
| 81 / 81 | 82 | 2011 / 2013 | im Verkauf | 76 069 | 81 STWE |
| 45 / 53 | 42 432 | 2008 / 2011 | im Verkauf | 172 781 | 53 STWE |
| 88 099 | 480 602 |
Am 31. Dezember 2013 waren 22 Promotionen bilanziert, davon
Geografischer Schwerpunkt der Entwicklungsobjekte Wohneigentum ist der Kanton Zürich, vor allem die Stadt Zürich und die Region Zürichsee.
Nordwestschweiz
Zentralschweiz
| Ort | Adresse | Erwerbsdatum | Baujahr | Renovations |
|---|---|---|---|---|
| jahr | ||||
| Aarau | Bahnhofstrasse 102 (Mediapark) | Mrz 2004 | 1975 | 1998 |
| Aarau | Industriestrasse 28 /Torfeldstrasse Parkhaus | Jun 2001 /Okt 2006 | 1905 / 1916 / 1929 / 1943 / 1954 / 1974 |
|
| Aarau | Polygon – Industriestrasse 20 | Jun 2001 | 2012 | |
| Aesch | Pfeffingerring 201 | Mai 2007 | 1973 | 2008 |
| Baden-Dättwil | Im Langacker 20 / 20a / 22 | Jun 2004 | 1972 | 1988 |
| Brugg | Bahnhofstrasse 11 | Jun 2006 | 2005 | |
| Bülach | Bahnhofstrasse 39 | Sep 2005 | 1969 | 1995 |
| Dierikon | Pilatusstrasse 2 | Mai 2009 | 1990 | 2007 |
| Dübendorf | Sonnentalstrasse 5 | Mrz/Dez 1999 | 1975 | 2000 |
| Dübendorf | Zürichstrasse 98 | Jan 2000 | 1965 | 1983 |
| Herisau | Obstmarkt 1 | Jul 2008 | 1984 | 2008 |
| Horgen | Seestrasse 80 | Nov 2005 | 1960 | 2000 / 2008 |
| Horgen | Seestrasse 82 | Nov 2005 | 2010 / 2011 | |
| Kreuzlingen | Hauptstrasse 37 | Sep 2005 | 1987 | |
| Kreuzlingen | Lengwilerstrasse 2 | Apr 2007 | 2007 | |
| Kreuzlingen | Leubernstrasse 3 | Nov 2006 | 1983 / 2003 | 2003 |
| Kreuzlingen | Romanshornerstrasse | Nov 2006 | n/a | |
| Kriens | Sternmatt 6 | Feb 2004 | 1986 | 2008 |
| Lausanne | Flonplex | Jun 2007 | n/a | |
| Lausanne | Parking du Centre | Nov 2009 | n/a | |
| Lausanne | Place de la Gare 4 | Nov 2009 | 1961 | 2000 |
| Lausanne | Place de la Navigation 4 – 6 | Nov 2009 | 1895 | 2002 |
| Lausanne | Place de l΄Europe 6 | Nov 2009 | 1905 | 2012 |
| Lausanne | Place de l΄Europe 7 | Nov 2009 | 1905 | 2001 |
| Lausanne | Place de l΄Europe 8 | Nov 2009 | 1911 | 1989 |
| Lausanne | Place de l΄Europe 9 | Nov 2009 | 1900 | 2002 |
| Lausanne | Rue de Genève 2 / 4 / 5 / 6 / 8 | Nov 2009 | 1904 | 2002 |
| Lausanne | Rue de Genève 7 | Nov 2009 | 1932 | 1992 / 2011 |
| Lausanne | Rue de Genève 17 | Nov 2009 | 1884 | 2002 |
| Lausanne | Rue de Genève 23 | Nov 2009 | 1915 | 2005 |
| Lausanne | Rue de la Vigie 3 | Nov 2009 | 1964 | |
| Lausanne | Rue de la Vigie 5 | Nov 2009 | 1963 | 1988 |
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 6 | Nov 2009 | 1921 | 2009 |
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 8 | Nov 2009 | 1946 | 1998 |
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 16 | Nov 2009 | 1912 | 2007 |
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 26 | Nov 2009 | n/a | |
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 28 / 30 | Nov 2009 | n/a | |
| Lausanne | Rue du Port-Franc 9 | Nov 2009 | 1927 | 2009 |
| Lausanne | Rue du Port-Franc 11 (Miroiterie) | Nov 2009 | 2008 | |
| Lausanne | Rue du Port-Franc 17 (Les Colonnades) | Nov 2009 | 2002 | |
| Lausanne | Rue du Port-Franc 22; Rue de la Vigie 1 | Nov 2009 | 2007 | |
| Lausanne | Voie du Chariot 3 | Nov 2009 | 2008 | |
| Lausanne | Voie du Chariot 4 / 6 | Nov 2009 | 2008 | |
| Lausanne | Voie du Chariot 5 / 7 | Nov 2009 | 2008 | |
| Luzern | Alpenstrasse 9 | Jun 2007 | 1890 | 2001 / 2010 |
| Neuhausen | Victor-von-Bruns-Strasse 19 | Mrz 2007 | 2007 |
¹ Soll-Bruttorendite per Stichtag 31. 12. 2013 in % vom Marktwert
² Leerstand in % vom Soll-Mietertrag
| Leerfläche per | Leerstand per | Soll-Mietertrag | Bruttorendite | Anlagekosten | Marktwert |
|---|---|---|---|---|---|
| 31.12.2013 in % | 31.12.2013 in %2 | in TCHF | in %1 | in TCHF | in TCHF |
| 6,5 | 5,9 | 2 195 | 7,8 | 28 060 | |
| 0,0 | 0,0 | 1 846 | 5,9 | 31 512 | |
| 0,0 | 0,0 | 1 263 | 5,3 | 24 030 | |
| 0,0 | 0,0 | 1 972 | 8,4 | 23 390 | |
| 31,9 | 27,2 | 1 319 | 7,7 | 17 170 | |
| 0,0 | 0,8 | 1 535 | 5,6 | 27 440 | |
| 0,0 | 0,0 | 183 | 5,9 | 3 121 | |
| 10,8 | 12,6 | 733 | 6,6 | 11 100 | |
| 2,0 | 1,8 | 1 814 | 6,7 | 27 220 | |
| 0,0 | 0,2 | 1 407 | 6,5 | 21 570 | |
| 16,3 | 10,1 | 1 064 | 6,4 | 16 650 | |
| 0,0 | 0,2 | 517 | 6,3 | 8 218 | |
| 0,0 | 0,0 | 235 | 3,6 | 6 600 | |
| 0,0 | 0,0 | 698 | 5,9 | 11 800 | |
| 0,0 | 0,0 | 322 | 5,0 | 6 386 | |
| 1,2 | 0,7 | 3 666 | 5,5 | 66 447 | |
| 0,0 | 0,0 | 80 | 4,3 | 1 886 | |
| 17,4 | 17,6 | 2 749 | 8,8 | 31 240 | |
| 0,0 | 0,0 | 210 | 4,5 | 4 714 | |
| 0,0 0,2 |
0,0 | 428 | 5,5 | 7 774 | |
| 0,0 | 1 489 | 5,6 | 26 810 | ||
| 0,0 | 676 | 6,4 | 10 580 | ||
| 0,0 | 298 | 5,5 | 5 465 | ||
| 0,0 | 454 | 5,7 | 7 986 | ||
| 0,0 0,0 |
374 1 249 |
4,9 5,8 |
7 659 21 560 |
||
| 0,0 0,0 |
0,0 | 1 307 | 5,7 | 22 900 | |
| 0,0 | 1 614 | 5,2 | 30 800 | ||
| 11,3 | 1 366 | 7,2 | 18 860 | ||
| 0,0 | 182 | 7,5 | 2 435 | ||
| 14,3 | 10,7 | 464 | 6,7 | 6 942 | |
| 0,0 | 857 | 7,0 | 12 240 | ||
| 0,0 | 358 | 5,1 | 7 053 | ||
| 0,0 | 531 | 6,8 | 7 860 | ||
| 0,0 | 263 | 5,7 | 4 651 | ||
| 0,0 | 79 | 4,5 | 1 764 | ||
| 0,0 | 74 | 3,5 | 2 113 | ||
| 0,0 | 0,0 | 342 | 5,5 | 6 167 | |
| 45,2 | 59,9 | 612 | 5,2 | 11 840 | |
| 0,0 | 0,0 | 726 | 6,2 | 11 660 | |
| 0,0 | 0,0 | 1 211 | 5,5 | 22 210 | |
| 6,1 | 0,0 | 850 | 5,8 | 14 540 | |
| 0,0 | 0,0 | 1 863 | 6,1 | 30 300 | |
| 2,7 | 0,0 | 1 673 | 5,4 | 31 100 | |
| 0,0 | 557 | 4,7 | 11 960 | ||
| 0,0 | 725 | 5,6 | 12 910 |
| Ort | Adresse | Erwerbsdatum | Baujahr | Renovations | Marktwert | Anlagekosten | Bruttorendite Soll-Mietertrag |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| jahr | in TCHF | in TCHF | in %1 in TCHF |
||||
| Regensdorf | Althardstrasse 10 | Dez 2001 | 1982 | 19 550 | 9,5 | ||
| Renens | Chemin de la Rueyre 116 / 118 | Mrz 2007 | 1989 | 12 550 | 6,8 | ||
| St. Gallen | Schochengasse 6 | Feb 2004 | 1974 | 2000 | 17 530 | 6,4 | |
| St. Gallen | St. Leonhardstrasse 22 | Dez 2004 | 1900 | 2002 / 2006 | 4 602 | 5,8 | |
| St. Gallen | Wassergasse 42 / 44 | Feb 2004 | 1966 | 2000 | 15 760 | 6,2 | |
| St. Gallen | Wassergasse 50 / 52 | Feb 2004 | 1998 | 13 540 | 6,2 | ||
| Winterthur | Industriestrasse 26 | Okt 1999 | 1994 | 2002 | 19 800 | 7,5 | |
| Zürich | Bahnhofplatz 4 | Jul 2006 | 1881 | 2002 / 2005 | 20 800 | 4,4 | |
| Zürich | Friedaustrasse 17 | Okt 1998 | 1968 | 2013 | 12 140 | 5,3 | |
| Zürich | Hardturmstrasse 3 / 5 (Mobimo Hochhaus) | Nov 1999 | 1974 | 2001 / 2008 | 58 620 | 5,5 | |
| Zürich | Rautistrasse 12 | Nov 1999 | 1972 | 2011 | 20 450 | 6,7 | |
| Zürich | Stauffacherstrasse 41 | Jun 2000 | 1990 | 2011 | 48 960 | 4,9 | |
| Zürich | Thurgauerstrasse 23; Siewerdtstrasse 25 | Mrz 2002 | 1963 / 1968 / 1985 | 1998 | 15 000 | 6,4 | |
| Zürich | Turbinenstrasse – Mobimo Tower Hotel | Mai 2008 | 2011 | 135 300 | 4,5 | ||
| Zürich | Witikonerstrasse 311 / 311b | Sep 1997 | 1992 | 8 863 | 6,5 | ||
| 61 | Anlageobjekte Geschäftsliegenschaften | 1 150 158 | 979 141 | 5,9 67 998 |
|||
| Aarau | Baufeld 2 –Torfeld Süd | Okt 2006 | 1905 / 1916 / 1929 / 1943 / 1954 | 11 680 | 0,0 | ||
| Kriens | Mattenhof I | Mrz 2005 / Feb 2013 | n/a | 9 897 | 0,0 | ||
| Kriens | Mattenhof II | Feb 2004 | 1986 | 6 566 | 2,0 | ||
| Lausanne | Avenue d'Ouchy 4 – 6 | Mai 2010 | 1962 | 64 110 | 6,2 | ||
| Lausanne | Rue de Genève 19 | Nov 2009 | 1893 | 2002 | 3 535 | 11,2 | |
| Lausanne | Rue de Genève 21 | Nov 2009 | 1902 | 3 415 | 9,6 | ||
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 1 / 3 | Nov 2009 | 1930 | 490 | 17,3 | ||
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 5 | Nov 2009 | 1930 | 478 | 5,9 | ||
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 12 | Nov 2009 | 1918 | 2004 | 1 717 | 8,1 | |
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 14 | Nov 2009 | 1963 | 882 | 4,1 | ||
| Lausanne | Rue du Port-Franc 20; Rue de Genève 33 | Nov 2009 | 2007 | 41 200 | 6,8 | ||
| Regensdorf | Althardstrasse 30 | Dez 2001 | 1976 | 14 350 | 14,4 | ||
| Zürich | Albulastrasse /Hohlstrasse | Apr 2010 | 1896 / 1928 | 40 460 | 0,1 | ||
| Zürich | Letzigraben 134 – 136 | Sep 2006 | 1958 / 1975 | 15 350 | 0,0 | ||
| 14 | Entwicklungsobjekte Geschäftsliegenschaften | 214 130 | 222 322 | 4,7 10 033 |
|||
75 Total Geschäftsliegenschaften 1 364 288 1 201 462 5,7 78 030 9,7 13,8
1 Soll-Bruttorendite per Stichtag 31. 12. 2013 in % vom Marktwert
2 Leerstand in % vom Soll-Mietertrag
| Marktwert | Anlagekosten Bruttorendite |
Soll-Mietertrag | Leerstand per | Leerfläche per |
|---|---|---|---|---|
| in TCHF | in TCHF in %1 |
in TCHF | 31.12.2013 in %2 | 31.12.2013 in % |
| 19 550 | 9,5 | 1 852 | 18,6 | 14,7 |
| 12 550 | 6,8 | 859 | 0,0 | 0,0 |
| 17 530 | 6,4 | 1 127 | 0,4 | 1,7 |
| 4 602 | 5,8 | 266 | 0,0 | 0,0 |
| 15 760 | 6,2 | 975 | 12,7 | 13,0 |
| 13 540 | 6,2 | 834 | 0,0 | 0,0 |
| 19 800 | 7,5 | 1 480 | 13,9 | 12,6 |
| 20 800 | 4,4 | 920 | 0,0 | 0,0 |
| 12 140 | 5,3 | 638 | 1,5 | 0,0 |
| 58 620 | 5,5 | 3 226 | 0,1 | 0,0 |
| 20 450 | 6,7 | 1 366 | 1,6 | |
| 48 960 | 4,9 | 2 386 | 0,0 | |
| 15 000 | 6,4 | 955 | 0,0 | |
| 135 300 | 4,5 | 6 107 | 0,0 | |
| 8 863 | 6,5 | 574 | 9,5 | |
| 1 150 158 | 979 141 5,9 |
67 998 | 3,8 | |
| 11 680 | 0,0 | 0 | 0,0 | |
| 9 897 | 0,0 | 0 | 0,0 | |
| 6 566 | 2,0 | 134 | 1,1 | |
| 64 110 | 6,2 | 3 965 | 46,2 | |
| 3 535 | 11,2 | 398 | 14,0 | |
| 3 415 | 9,6 | 329 | 13,5 | |
| 490 | 17,3 | 85 | 8,1 | |
| 478 | 5,9 | 28 | 0,0 | |
| 1 717 | 8,1 | 140 | 0,0 | |
| 882 | 4,1 | 36 | 0,0 | |
| 41 200 | 6,8 | 2 807 | 39,1 | |
| 14 350 | 14,4 | 2 072 | 91,8 | |
| 40 460 | 0,1 | 38 | 100,0 | |
| 15 350 | 0,0 | 0 | 0,0 | |
| 214 130 | 222 322 4,7 |
10 033 | 49,6 | |
| 1 364 288 | 1 201 462 5,7 |
78 030 | 9,7 | |
| Ort | Adresse | Eigentum | Grundstücks | Altlasten | Objekt | Total nutzbare | Anteil Büro | Anteil Verkauf | Anteil Gewerbe Anteil |
||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| fläche in m2 | verdachtskataster | beschrieb9 | Fläche in m2 | in % | in % | in % Wohnungen in % |
|||||
| Aarau | Bahnhofstrasse 102 (Mediapark) | Alleineigentum | 5 675 | Nein | GH | 13 248 | 64,6 | 0,0 | 8,8 | ||
| Aarau | Industriestrasse 28 /Torfeldstrasse Parkhaus | Alleineigentum | 13 727 | Ja (unbedeutend) | GH | 21 248 | 0,5 | 0,0 | 93,3 | ||
| Aarau | Polygon – Industriestrasse 20 | Alleineigentum | 3 840 | Ja (Code D)3 | GH | 4 465 | 91,4 | 0,0 | 0,0 | ||
| Aesch | Pfeffingerring 201 | Alleineigentum | 16 034 | Keine Angaben | GH | 14 219 | 28,3 | 0,0 | 63,0 | ||
| Baden-Dättwil | Im Langacker 20 / 20a / 22 | Alleineigentum | 8 792 | Nein | GH | 9 430 | 22,4 | 28,3 | 28,9 | ||
| Brugg | Bahnhofstrasse 11 | STWE (773 / 1000) | 2 726 | Nein | GH | 4 076 | 33,0 | 33,3 | 21,5 | ||
| Bülach | Bahnhofstrasse 39 | Alleineigentum | 563 | Nein | GH | 944 | 64,8 | 16,6 | 0,0 | ||
| Dierikon | Pilatusstrasse 2 | Alleineigentum | 4 397 | Nein | GH | 4 397 | 60,3 | 15,8 | 15,3 | ||
| Dübendorf | Sonnentalstrasse 5 | STWE (930 / 1000) | 4 368 | Ja (Code D)3 | GH | 8 769 | 23,5 | 0,0 | 64,5 | ||
| Dübendorf | Zürichstrasse 98 | Alleineigentum | 9 809 | Ja (Tankstelle) | GH | 9 898 | 29,6 | 17,3 | 26,0 | ||
| Herisau | Obstmarkt 1 | Alleineigentum | 1 602 | Nein | GH | 6 090 | 55,7 | 0,0 | 9,1 | ||
| Horgen | Seestrasse 80 | Alleineigentum | 3 393 | Nein | GH | 2 151 | 76,2 | 0,0 | 19,0 | ||
| Horgen | Seestrasse 82 | Alleineigentum | 0 | Nein | Parking | 64 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | ||
| Kreuzlingen | Hauptstrasse 37 | Alleineigentum | 1 448 | Nein | GH | 2 792 | 50,2 | 17,9 | 0,0 | ||
| Kreuzlingen | Lengwilerstrasse 2 | Alleineigentum | 7 027 | Nein | GH | 1 348 | 0,0 | 66,5 | 0,0 | ||
| Kreuzlingen | Leubernstrasse 3 | Alleineigentum | 25 530 | Nein | GH | 17 822 | 8,8 | 89,3 | 0,0 | ||
| Kreuzlingen | Romanshornerstrasse | Alleineigentum | 2 180 | Nein | Baurecht | n/a | n/a | n/a | n/a | ||
| Kriens | Sternmatt 6 | Alleineigentum | 21 191 | Nein | GH | 21 077 | 33,3 | 4,6 | 40,7 | ||
| Lausanne | Flonplex | Alleineigentum | 1 953 | Ja8 | Baurecht | 1 953 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | ||
| Lausanne | Parking du Centre | Alleineigentum | 5 065 | Ja8 | Baurecht | 6 526 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | ||
| Lausanne | Place de la Gare 4 | Alleineigentum | 630 | Nein | GH | 4 485 | 66,6 | 0,0 | 0,0 | ||
| Lausanne | Place de la Navigation 4 – 6 | Alleineigentum | 567 | Ja4 | GH– Hotel | 2 800 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | ||
| Lausanne | Place de l'Europe 6 | Alleineigentum | 369 | Ja4 | GH– Hotel | 923 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | ||
| Lausanne | Place de l'Europe 7 | Alleineigentum | 391 | Ja4 | GH | 1 423 | 66,3 | 7,9 | 0,0 | ||
| Lausanne | Place de l'Europe 8 | Alleineigentum | 1 035 | Ja4 | GH | 1 593 | 75,5 | 24,5 | 0,0 | ||
| Lausanne | Place de l'Europe 9 | Alleineigentum | 975 | Ja4 | GH | 3 492 | 43,3 | 31,3 | 0,0 | ||
| Lausanne | Rue de Genève 2 / 4 / 5 / 6 / 8 | Alleineigentum | 2 260 | Ja4 | GH | 4 401 | 10,3 | 85,5 | 0,0 | ||
| Lausanne | Rue de Genève 7 | Alleineigentum | 3 343 | Ja4 | GH–Anteil Renditeobjekt | 5 114 | 12,4 | 27,2 | 0,0 | ||
| Lausanne | Rue de Genève 17 | Alleineigentum | 2 312 | Ja4 | GH | 6 680 | 43,4 | 20,8 | 7,2 | ||
| Lausanne | Rue de Genève 23 | Alleineigentum | 636 | Ja6 | GH | 2 104 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | ||
| Lausanne | Rue de la Vigie 3 | Alleineigentum | 972 | Ja7 | GH | 3 104 | 54,9 | 0,0 | 0,0 | ||
| Lausanne | Rue de la Vigie 5 | Alleineigentum | 852 | Ja7 | GH | 3 645 | 61,6 | 0,0 | 0,0 | ||
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 6 | Alleineigentum | 510 | Ja4 | GH | 2 188 | 36,9 | 18,4 | 26,7 | ||
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 8 | Alleineigentum | 587 | Ja4 | GH | 2 226 | 73,9 | 0,0 | 3,6 | ||
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 16 | Alleineigentum | 850 | Ja4 | GH | 819 | 66,4 | 0,0 | 0,0 | ||
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 26 | Alleineigentum | 867 | Ja8 | Baurecht | 867 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | ||
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 28 / 30 | Alleineigentum | 1 068 | Ja7 | Baurecht | 1 068 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | ||
| Lausanne | Rue du Port-Franc 9 | Alleineigentum | 2 733 | Ja6 | GH | 1 733 | 21,9 | 20,5 | 42,4 | ||
| Lausanne | Rue du Port-Franc 11 (Miroiterie) | Alleineigentum | 612 | Ja5 | GH | 2 309 | 0,0 | 57,9 | 0,0 | ||
| Lausanne | Rue du Port-Franc 17 (Les Colonnades) | Alleineigentum | 776 | Ja5 | GH | 2 142 | 57,9 | 0,0 | 0,0 | ||
| Lausanne | Rue du Port-Franc 22; Rue de la Vigie 1 | Alleineigentum | 1 999 | Ja5 | GH | 4 066 | 81,3 | 8,9 | 0,0 | ||
| Lausanne | Voie du Chariot 3 | Alleineigentum | 500 | Ja5 | GH | 2 245 | 72,9 | 14,9 | 0,0 | ||
| Lausanne | Voie du Chariot 4 / 6 | Alleineigentum | 2 614 | Ja5 | GH | 5 438 | 32,0 | 65,2 | 0,0 | ||
| Lausanne | Voie du Chariot 5 / 7 | Alleineigentum | 1 042 | Ja5 | GH | 5 055 | 54,1 | 15,8 | 0,0 | ||
| Luzern | Alpenstrasse 9 | Alleineigentum | 569 | Nein | WH + GH | 1 979 | 12,3 | 13,1 | 0,0 | ||
| Neuhausen | Victor-von-Bruns-Strasse 19 | Alleineigentum | 1 596 | Nein | GH | 2 806 | 93,8 | 0,0 | 0,0 | ||
3 Code D: Abklärung notwendig im Rahmen von Bauvorhaben
4 Altlasten wenig wahrscheinlich, die Liegenschaft muss gemäss Gestaltungsplan erhalten werden und wurde im Verlauf der letzten Jahre umfassend saniert
5 Altlasten beseitigt, die Liegenschaft wurde im Verlauf der letzten Jahre neu erstellt
| Übrige | Anteil | Anteil Gewerbe | Anteil Verkauf | Anteil Büro | Total nutzbare | Objekt |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Nutzungen in % | Wohnungen in % | in % | in % | in % | Fläche in m2 | beschrieb9 |
| 25,2 | 1,4 | 8,8 | 0,0 | 64,6 | 13 248 | GH |
| 6,3 | 0,0 | 93,3 | 0,0 | 0,5 | 21 248 | GH |
| 8,6 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 91,4 | 4 465 | GH |
| 8,6 | 0,0 | 63,0 | 0,0 | 28,3 | 14 219 | GH |
| 19,4 | 1,0 | 28,9 | 28,3 | 22,4 | 9 430 | GH |
| 12,2 | 0,0 | 21,5 | 33,3 | 33,0 | 4 076 | GH |
| 18,5 | 0,0 | 0,0 | 16,6 | 64,8 | 944 | GH |
| 8,6 | 0,0 | 15,3 | 15,8 | 60,3 | 4 397 | GH |
| 12,0 | 0,0 | 64,5 | 0,0 | 23,5 | 8 769 | GH |
| 26,0 | 1,1 | 26,0 | 17,3 | 29,6 | 9 898 | GH |
| 35,2 | 0,0 | 9,1 | 0,0 | 55,7 | 6 090 | GH |
| 4,8 | 0,0 | 19,0 | 0,0 | 76,2 | 2 151 | GH |
| 100,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 64 | Parking |
| 31,9 | 0,0 | 0,0 | 17,9 | 50,2 | 2 792 | GH |
| 33,5 1,9 |
0,0 | 0,0 | 66,5 | 0,0 | 1 348 | GH |
| n/a | 0,0 | 0,0 | 89,3 | 8,8 | 17 822 | GH |
| n/a | n/a | n/a | n/a | n/a | Baurecht | |
| 20,1 | 1,2 | 40,7 | 4,6 | 33,3 | 21 077 | GH |
| 100,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 1 953 | Baurecht |
| 100,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 6 526 | Baurecht |
| 33,4 100,0 |
0,0 | 0,0 | 0,0 | 66,6 | 4 485 | GH |
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 2 800 | GH– Hotel | |
| 100,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 923 | GH– Hotel |
| 0,0 | 0,0 | 7,9 | 66,3 | 1 423 | GH | |
| 0,0 | 0,0 | 24,5 | 75,5 | 1 593 | GH | |
| 0,0 | 0,0 | 31,3 | 43,3 | 3 492 | GH | |
| 0,0 | 0,0 | 85,5 | 10,3 | 4 401 | GH | |
| 20,9 | 0,0 | 27,2 | 12,4 | 5 114 | GH–Anteil Renditeobjekt | |
| 0,0 0,0 |
7,2 0,0 |
20,8 0,0 |
43,4 0,0 |
6 680 2 104 |
GH GH |
|
| 100,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 54,9 | 3 104 | GH |
| 45,1 38,4 |
0,0 | 0,0 | 0,0 | 61,6 | 3 645 | GH |
| 0,0 | 26,7 | 18,4 | 36,9 | 2 188 | GH | |
| 0,0 | 3,6 | 0,0 | 73,9 | 2 226 | GH | |
| 33,6 | 0,0 | 0,0 | 66,4 | 819 | GH | |
| 100,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 867 | Baurecht |
| 100,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 1 068 | Baurecht |
| 15,2 | 0,0 | 42,4 | 20,5 | 21,9 | 1 733 | GH |
| 42,1 | 0,0 | 0,0 | 57,9 | 0,0 | 2 309 | GH |
| 17,1 | 24,9 | 0,0 | 0,0 | 57,9 | 2 142 | GH |
| 0,0 | 0,0 | 8,9 | 81,3 | 4 066 | GH | |
| 12,2 | 0,0 | 0,0 | 14,9 | 72,9 | 2 245 | GH |
| 0,0 | 0,0 | 65,2 | 32,0 | 5 438 | GH | |
| 13,7 | 0,0 | 15,8 | 54,1 | 5 055 | GH | |
| 64,8 | 0,0 | 13,1 | 12,3 | 1 979 | WH + GH | |
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 93,8 | 2 806 | GH | |
6 Altlasten vermutet, jedoch keine Massnahmen erwartet, die Liegenschaft muss gemäss Gestaltungsplan erhalten werden
8 Baurechtsgrundstücke, auf denen in den letzten Jahren Neubauvorhaben realisiert wurden
7 Altlasten vermutet, Massnahmen bei Neubauvorhaben notwendig
9 GH = Geschäftshaus; WH = Wohnhaus
| Ort | Adresse | Eigentum | Grundstücks | Altlasten | Objekt | Total nutzbare | Anteil Büro Anteil Verkauf |
Anteil Gewerbe | Anteil | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| fläche in m2 | verdachtskataster | beschrieb9 | Fläche in m2 | in % | in % in % |
Wohnungen in % | ||||
| Regensdorf | Althardstrasse 10 | Alleineigentum | 7 714 | Nein | GH | 13 544 | 39,5 | 28,6 8,4 |
0,0 | |
| Renens | Chemin de la Rueyre 116 / 118 | Alleineigentum | 4 503 | Nein | GH | 4 339 | 67,2 | 0,0 0,8 |
0,0 | |
| St. Gallen | Schochengasse 6 | Alleineigentum | 1 316 | Nein | GH | 4 460 | 95,4 | 0,0 0,0 |
0,0 | |
| St. Gallen | St. Leonhardstrasse 22 | Alleineigentum | 219 | Nein | GH | 1 090 | 79,1 | 12,8 0,0 |
0,0 | |
| St. Gallen | Wassergasse 42 / 44 | STWE (867 / 1000) | 1 714 | Nein | GH | 3 958 | 80,4 | 0,0 0,0 |
9,4 | |
| St. Gallen | Wassergasse 50 / 52 | Alleineigentum | 1 373 | Nein | GH | 3 554 | 72,3 | 7,8 0,0 |
0,0 | |
| Winterthur | Industriestrasse 26 | Alleineigentum | 3 635 | Ja (Code D)3 | GH | 11 326 | 66,0 | 0,8 18,9 |
0,0 | |
| Zürich | Bahnhofplatz 4 | Alleineigentum | 189 | Ja | GH | 758 | 63,5 | 27,8 0,0 |
0,0 | |
| Zürich | Friedaustrasse 17 | Alleineigentum | 869 | Nein | GH | 2 568 | 56,9 | 0,0 7,3 |
10,2 | |
| Zürich | Hardturmstrasse 3 / 5 (Mobimo Hochhaus) | Alleineigentum | 2 151 | Ja | GH | 8 226 | 94,4 | 0,0 0,0 |
0,0 | |
| Zürich | Rautistrasse 12 | Alleineigentum | 1 894 | Ja (Tankstelle) | GH | 6 094 | 73,4 | 15,2 1,8 |
1,3 | |
| Zürich | Stauffacherstrasse 41 | Alleineigentum | 1 405 | Nein | GH | 6 755 | 60,6 | 1,0 0,0 |
0,0 | |
| Zürich | Thurgauerstrasse 23; Siewerdtstrasse 25 | Alleineigentum | 2 657 | Nein | GH | 3 901 | 59,1 | 6,8 6,9 |
0,0 | |
| Zürich | Turbinenstrasse – Mobimo Tower Hotel | Alleineigentum | 5 808 | Nein | GH– Hotel | 22 429 | 0,0 | 0,0 0,0 |
0,0 | |
| Zürich | Witikonerstrasse 311 / 311b | Alleineigentum | 1 846 | Nein | WH + GH | 2 084 | 34,2 | 0,9 32,9 |
28,8 | |
| 61 | Anlageobjekte Geschäftsliegenschaften | 207 278 | 320 306 | 38,4 | 14,5 18,2 |
1,8 | ||||
| Aarau | Baufeld 2 –Torfeld Süd | Alleineigentum | 18 526 | Ja (unbedeutend) | GH | 17 706 | 20,3 | 11,1 0,0 |
68,6 | |
| Kriens | Mattenhof I | Alleineigentum | 11 649 | Nein | Bauland | 0 | n/a | n/a n/a |
n/a | |
| Kriens | Mattenhof II | Alleineigentum | 7 640 | Nein | GH | 4 839 | 0,0 | 0,0 92,3 |
0,0 | |
| Lausanne | Avenue d'Ouchy 4 – 6 | Alleineigentum | 12 609 | Ja7 | GH | 25 446 | 20,9 | 15,4 47,7 |
0,0 | |
| Lausanne | Rue de Genève 19 | Alleineigentum | 2 733 | Ja6 | GH | 3 374 | 38,1 | 18,1 0,0 |
0,0 | |
| Lausanne | Rue de Genève 21 | Alleineigentum | 2 524 | Ja6 | GH | 3 515 | 36,0 | 17,1 0,0 |
0,0 | |
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 1 / 3 | Alleineigentum | 1 101 | Ja7 | GH | 314 | 0,0 | 100,0 0,0 |
0,0 | |
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 5 | Alleineigentum | 734 | Ja7 | GH | 272 | 0,0 | 36,4 0,0 |
0,0 | |
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 12 | Alleineigentum | 499 | Ja7 | GH | 935 | 0,0 | 68,1 21,4 |
0,0 | |
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 14 | Alleineigentum | 647 | Ja7 | GH | 640 | 0,0 | 100,0 0,0 |
0,0 | |
| Lausanne | Rue du Port-Franc 20; Rue de Genève 33 | Alleineigentum | 2 000 | Ja5 | GH | 9 971 | 34,9 | 32,3 0,0 |
0,0 | |
| Regensdorf | Althardstrasse 30 | Alleineigentum | 9 355 | Nein | GH | 12 893 | 61,2 | 0,0 29,5 |
2,2 | |
| Zürich | Albulastrasse /Hohlstrasse | Alleineigentum | 10 266 | Ja | GH | 7 604 | 4,4 | 0,0 84,2 |
1,2 | |
| Zürich | Letzigraben 134 – 136 | Alleineigentum | 5 003 | Ja | GH | 6 871 | 0,7 | 0,0 52,2 |
1,3 | |
| 14 | Entwicklungsobjekte Geschäftsliegenschaften | 85 286 | 94 380 | 24,6 | 12,7 32,4 |
13,4 | ||||
| 75 | Total Geschäftsliegenschaften | 292 564 | 414 686 | 35,2 | 14,1 21,5 |
4,4 |
3 Code D: Abklärung notwendig im Rahmen von Bauvorhaben
⁵ Altlasten beseitigt, die Liegenschaft wurde im Verlauf der letzten Jahre neu erstellt
6 Altlasten vermutet, jedoch keine Massnahmen erwartet, die Liegenschaft muss gemäss Gestaltungsplan erhalten werden
7 Altlasten vermutet, Massnahmen bei Neubauvorhaben notwendig
6 GH = Geschäftshaus; WH = Wohnhaus
| Objekt | Total nutzbare | Anteil Büro | Anteil Verkauf | Anteil Gewerbe | Anteil | Übrige |
|---|---|---|---|---|---|---|
| beschrieb9 | Fläche in m2 | in % | in % | in % | Wohnungen in % | Nutzungen in % |
| GH | 13 544 | 39,5 | 28,6 | 8,4 | 0,0 | 23,5 |
| GH | 4 339 | 67,2 | 0,0 | 0,8 | 0,0 | 32,0 |
| GH | 4 460 | 95,4 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 4,6 |
| GH | 1 090 | 79,1 | 12,8 | 0,0 | 0,0 | 8,2 |
| GH | 3 958 | 80,4 | 0,0 | 0,0 | 9,4 | 10,2 |
| GH | 3 554 | 72,3 | 7,8 | 0,0 | 0,0 | 20,0 |
| GH | 11 326 | 66,0 | 0,8 | 18,9 | 0,0 | 14,3 |
| GH | 758 | 63,5 | 27,8 | 0,0 | 0,0 | 8,7 |
| GH | 2 568 | 56,9 | 0,0 | 7,3 | 10,2 | 25,7 |
| GH | 8 226 | 94,4 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 5,6 |
| GH | 6 094 | 73,4 | 15,2 | 1,8 | 1,3 | 8,3 |
| GH | 6 755 | 60,6 | 1,0 | 0,0 | 0,0 | 38,4 |
| GH | 3 901 | 59,1 | 6,8 | 6,9 | 0,0 | 27,1 |
| GH– Hotel | 22 429 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 100,0 |
| WH + GH | 2 084 | 34,2 | 0,9 | 32,9 | 28,8 | |
| 320 306 | 38,4 | 14,5 | 18,2 | 1,8 | 27,1 | |
| GH | 17 706 | 20,3 | 11,1 | 0,0 | 68,6 | |
| Bauland | 0 | n/a | n/a | n/a | n/a | |
| GH | 4 839 | 0,0 | 0,0 | 92,3 | 0,0 | |
| GH | 25 446 | 20,9 | 15,4 | 47,7 | 0,0 | |
| GH | 3 374 | 38,1 | 18,1 | 0,0 | 0,0 | 43,8 |
| GH | 3 515 | 36,0 | 17,1 | 0,0 | 0,0 | 46,9 |
| GH | 314 | 0,0 | 100,0 | 0,0 | 0,0 | |
| GH | 272 | 0,0 | 36,4 | 0,0 | 0,0 | 63,6 |
| GH | 935 | 0,0 | 68,1 | 21,4 | 0,0 | 10,5 |
| GH | 640 | 0,0 | 100,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| GH | 9 971 | 34,9 | 32,3 | 0,0 | 0,0 | 32,8 |
| GH | 12 893 | 61,2 | 0,0 | 29,5 | 2,2 | 7,1 |
| GH | 7 604 | 4,4 | 0,0 | 84,2 | 1,2 | 10,2 |
| GH | 6 871 | 0,7 | 0,0 | 52,2 | 1,3 | 45,8 |
| 94 380 | 24,6 | 12,7 | 32,4 | 13,4 | 16,9 | |
| 414 686 | 35,2 | 14,1 | 21,5 | 4,4 | 24,8 | |
| Adresse | Erwerbsdatum | Baujahr | Renovations |
|---|---|---|---|
| jahr | |||
| Baltenschwilerstrasse 3 / 5 / 7 / 9 / 11 / 13 / 15 / 17 | Okt 2007 | 1973 / 1980 | 1992 / 2007 |
| Zürichstrasse 244 / 246 | Nov 2005 | 1966 | 1997 / 2001 |
| Seestrasse 43 – 49 | Nov 2005 | 2011 | |
| Seestrasse 63 – 69 | Nov 2005 | 2011 | |
| Avenue d'Ouchy 70 | Nov 2009 | 1906 | 2004 |
| Avenue d'Ouchy 72 / 74 | Nov 2009 | 1907 | |
| Avenue d'Ouchy 76 | Nov 2009 | 1907 | 2004 |
| Av. Edouard Dapples 9 / 13 / 15 / 15a | Apr 2013 | 1925 / 1926 | |
| Place de la Navigation 2 | Nov 2009 | 1895 | 2004 |
| Rue Beau-Séjour 8 | Nov 2009 | 2011 | |
| Rue des Fontenailles 1 | Nov 2009 /Nov 2013 | 1910 / 1963 | 1993 |
| Buchenacker 22 / 24 / 26 / 28; Unterer Buchenacker 7 | Jun 2007 | 1994 / 1995 | |
| Farmanstrasse 47 / 49 | Dez 2010 | 2009 | |
| Rütteliweg 8; Spitalhalde 40 | Sep 2006 | 1972 | 2004 |
| Teufenerstrasse 15 | Dez 2006 | 1900 | 2005 |
| Brühlwiesenstrasse 11a / 11b / 15a / 15b / 19a / 19b | Jun 2007 | 1984 / 1988 | |
| Katzenbachstrasse 221 – 231 | Okt 2004 / Feb 2005 | 2009 | |
| Katzenbachstrasse 239 | Mrz 2008 | 1969 | |
| Klingenstrasse 34; Konradstrasse 68 | Nov 2001 | 1897 | 1987 |
| Manessestrasse 190 / 192; Staffelstrasse 1 / 3 / 5 | Dez 2005 | 2012 | |
| Ort | Adresse | Eigentum | Grundstücks fläche in m2 |
Altlasten verdachtskataster |
|---|---|---|---|---|
| Bergdietikon | Baltenschwilerstrasse 3 / 5 / 7 / 9 / 11 / 13 / 15 / 17 | Alleineigentum | 11 330 | Nein |
| Binz | Zürichstrasse 244 / 246 | Alleineigentum | 4 025 | Nein |
| Horgen | Seestrasse 43 – 49 | Alleineigentum | 6 047 | Nein |
| Horgen | Seestrasse 63 – 69 | Alleineigentum | 5 307 | Nein |
| Lausanne | Avenue d'Ouchy 70 | Alleineigentum | 478 | Ja4 |
| Lausanne | Avenue d'Ouchy 72 / 74 | Dienstbarkeit | n/a | Ja4 |
| Lausanne | Avenue d'Ouchy 76 | Alleineigentum | 738 | Ja4 |
| Lausanne | Av. Edouard Dapples 9 / 13 / 15 / 15a | Alleineigentum | 5 246 | Nein |
| Lausanne | Place de la Navigation 2 | Alleineigentum | 254 | Ja4 |
| Lausanne | Rue Beau-Séjour 8 | Alleineigentum | 3 827 | Ja5 |
| Lausanne | Rue des Fontenailles 1 | Alleineigentum | 853 | Nein |
| Münchwilen | Buchenacker 22 / 24 / 26 / 28; Unterer Buchenacker 7 | Alleineigentum | 5 741 | Nein |
| Opfikon-Glattbrugg | Farmanstrasse 47 / 49 | Alleineigentum | 3 840 | Nein |
| Rheinfelden | Rütteliweg 8; Spitalhalde 40 | Alleineigentum | 14 817 | Nein |
| St. Gallen | Teufenerstrasse 15 | Alleineigentum | 658 | Nein |
| Wängi | Brühlwiesenstrasse 11a / 11b / 15a / 15b / 19a / 19b | Alleineigentum | 7 413 | Nein |
| Zürich | Katzenbachstrasse 221– 231 | Alleineigentum | 6 137 | Nein |
| Zürich | Katzenbachstrasse 239 | Alleineigentum | 1 987 | Nein |
| Zürich | Klingenstrasse 34; Konradstrasse 68 | Alleineigentum | 361 | Nein |
| Zürich | Manessestrasse 190 / 192; Staffelstrasse 1 / 3 / 5 | Alleineigentum | 2 345 | Nein |
20 Anlageobjekte Wohnliegenschaften 81 404 75 598 11 120 250 292 63 736 5,7
¹ Soll-Bruttorendite per Stichtag 31.12.2013 in % vom Marktwert
² Leerstand in % vom Soll-Mietertrag
⁵ Altlasten beseitigt, die Liegenschaft wurde im Verlauf der letzten Jahre neu erstellt
⁴ Altlasten wenig wahrscheinlich, die Liegenschaft muss gemäss Gestaltungsplan erhalten werden und wurde im Verlauf der letzten Jahre umfassend saniert
| Leerfläche per | Leerstand per | Soll-Mietertrag | Bruttorendite | Anlagekosten | Marktwert |
|---|---|---|---|---|---|
| 31.12.2013 in % | 31.12.2013 in %2 | in TCHF | in %1 | in TCHF | in TCHF |
| 5,4 | 4,3 | 1 004 | 4,3 | 23 310 | |
| 3,7 | 5,0 | 541 | 5,3 | 10 250 | |
| 2,4 | 3,3 | 1 364 | 4,7 | 29 210 | |
| 5,6 | 6,7 | 1 276 | 4,7 | 27 220 | |
| 0,0 | 0,0 | 281 | 5,8 | 4 873 | |
| 0,0 | 0,0 | 146 | 5,8 | 2 529 | |
| 0,0 | 0,0 | 659 | 4,9 | 13 580 | |
| 0,0 | 0,0 | 955 | 4,8 | 19 720 | |
| 0,0 | 0,0 | 297 | 5,4 | 5 523 | |
| 1,4 | 0,0 | 4 144 | 5,1 | 81 630 | |
| 0,0 | 171 | 5,4 | 3 197 | ||
| 6,6 | 778 | 5,9 | 13 290 | ||
| 1,0 | 1 072 | 4,6 | 23 160 | ||
| 9,4 | 1 092 | 5,9 | 18 350 | ||
| 1,8 | 196 | 4,9 | 4 010 | ||
| 5,6 | 714 | 6,1 | 11 685 | ||
| 7,6 | 2 363 | 4,6 | 51 650 | ||
| 3,6 | 302 | 5,4 | 5 570 | ||
| 0,0 | 408 | 4,7 | 8 680 | ||
| 11,1 | 2 678 | 5,0 | 53 310 |
| Eigentum Grundstücks Altlasten Objekt Total 1–1 ½- 2–2 ½- 3–3 ½- 4–4 ½- 5- und mehr Total Übrige fläche in m2 verdachtskataster beschrieb9 nutzbare Zimmer Zimmer Zimmer Zimmer Zimmer Wohnungen Nutzungen Fläche in m2 Wohnungen Wohnungen Wohnungen Wohnungen Wohnungen Fläche in % Alleineigentum 11 330 Nein 3 WH 5 226 0 8 18 28 0 54 6,0 Alleineigentum 4 025 Nein WH 2 580 0 6 12 12 0 30 4,5 Alleineigentum 6 047 Nein WH 4 555 0 2 6 24 7 39 6,6 Alleineigentum 5 307 Nein WH 4 051 0 0 24 16 0 40 0,5 Alleineigentum 478 Ja4 WH + GH 1 132 0 0 5 0 5 10 6,8 Dienstbarkeit n/a Ja4 WH 979 0 6 3 3 0 12 0,0 Alleineigentum 738 Ja4 WH + GH 2 515 0 0 0 0 10 10 28,0 Alleineigentum 5 246 Nein WH 4 861 0 1 2 28 17 48 2,2 Alleineigentum 254 Ja4 WH + GH 1 249 0 2 0 1 5 8 8,5 Alleineigentum 3 827 Ja5 WH 10 210 0 19 55 17 10 101 2,5 Alleineigentum 853 Nein WH 1 049 1 0 0 4 4 9 9,9 Alleineigentum 5 741 Nein 3 WH 4 358 0 4 20 20 0 44 4,7 Alleineigentum 3 840 Nein 7 WH 3 609 1 13 16 9 0 39 0,4 Alleineigentum 14 817 Nein WH 5 588 8 30 0 46 0 84 0,5 Alleineigentum 658 Nein WH + GH 1 598 1 2 1 7 0 11 30,1 Alleineigentum 7 413 Nein 3 WH 4 439 0 6 21 21 0 48 2,1 Alleineigentum 6 137 Nein WH 7 948 0 5 32 27 5 69 4,1 Alleineigentum 1 987 Nein WH 1 610 0 5 8 5 0 18 0,0 Alleineigentum 361 Nein WH + GH 1 458 0 0 6 4 0 10 40,4 Alleineigentum 2 345 Nein WH 6 583 0 11 21 20 0 52 10,0 81 404 75 598 11 120 250 292 63 736 5,7 |
|---|
⁹ GH=Geschäftshaus; WH=Wohnhaus
20 Anlageobjekte Wohnliegenschaften 410 747 330 855 5,0 20 441 4,4 3,9
| Ort | Adresse | Eigentum | Erwerbs | Baujahr |
|---|---|---|---|---|
| datum | ||||
| Affoltern am Albis | Obfelderstrasse 31 – 35 (Mietwohnungen) | Alleineigentum | Aug 2011 | 2013 |
| Affoltern am Albis | Obstgartenstr. 9, Alte Obfelderstr. 27 / 29 (Seniorenheim) | Alleineigentum | Aug 2011 | 2014 |
| Horgen | Seestrasse 93 (Meilenwerk) | Alleineigentum | Nov 2005 | 1956 / 2015 |
| Lausanne | Avenue d'Ouchy 4 – 6 (Administration) | Alleineigentum | Mai 2010 | 1962 / 2013 |
| Lausanne | Rue Voltaire 2 – 12 | Alleineigentum | Okt 2012 | 2015 |
| Lausanne | Vallée du Flon (Les Pepinières) | Alleineigentum | Nov 2009 | 2013 |
| Regensdorf | Schulstrasse 95 / 101 / 107 / 115; Riedthofstrasse 55 / 63; | Alleineigentum | Jun 2007 | 2015 |
| Feldblumenstrasse 44 | ||||
| Zürich | Turbinenstrasse 22 – 32 (CityWest, Baufeld C) | Alleineigentum | Dez 2010 | 2013 |
| 8 | Liegenschaften im Bau |
Alle aufgeführten Anlageliegenschaften befinden sich in der Bauphase. Die Fertigstellung der Liegenschaften in Affoltern am Albis, Obfelderstrasse 31– 35 (Mietwohnungen); Lausanne, Avenue d'Ouchy 4 – 6 (Administration); Lausanne, Vallée du Flon (Les Pépinières) und Zürich, Turbinenstrasse 22 – 32 (CityWest Baufeld C) ist Anfangs 2014. Das Bauende der Liegenschaft in Affoltern am Albis, Obstgartenstrasse 9 (Seniorenheim) wird voraussichtlich Ende 2014 erfolgen. Horgen, Seestrasse 93 (Meilenwerk); Lausanne, Rue Voltaire 2 – 12 und Regensdorf, Schulstrasse 95, sind für 2015 geplant.
| Ort | Adresse | Eigentum | Erwerbs | Baujahr |
|---|---|---|---|---|
| datum | ||||
| Aarau | Buchserstrasse 27 | Alleineigentum | Okt 2006 | 1885 |
| Lausanne | Rue de Genève 7 | Alleineigentum | Nov 2009 | 1932 |
| Lausanne | Rue des Côtes-de-Montbenon 16 | Alleineigentum | Nov 2009 | 1912 |
| Küsnacht | Seestrasse 59 | Alleineigentum | Sep 2002 | 2006 |
| 4 | Liegenschaften |
| Ort | Adresse | Eigentum | Erwerbs | Baujahr |
|---|---|---|---|---|
| datum | ||||
| Lausanne | Flonplex | Miteigentum 40% | Nov 2009 | 2001 |
| Lausanne | Parking du Centre | Miteigentum 50% | Nov 2009 | 2002 |
| Lausanne | Parking Saint-François | Miteigentum 26,5% | Nov 2009 | n/a |
| 3 | Liegenschaften |
⁴ Altlasten wenig wahrscheinlich, die Liegenschaft muss gemäss Gestaltungsplan erhalten werden und wurde im Verlauf der letzten Jahre umfassend saniert ⁵ Altlasten beseitigt, die Liegenschaft wurde im Verlauf der letzten
Jahre neu erstellt
| Eigentum Erwerbs Baujahr |
Marktwert | Grundstücks | Altlasten | Objekt | Total nutzbare |
|---|---|---|---|---|---|
| datum | in TCHF | fläche in m2 | verdachtskataster | beschrieb9 | Fläche in m2 |
| Alleineigentum Aug 2011 2013 |
22 200 | 5 305 | Nein | WH | 4 702 |
| Aug 2011 2014 |
46 400 | 3 537 | Nein | WH | 8 701 |
| Nov 2005 1956 / 2015 |
31 330 | 10 542 | Ja | GH | 22 422 |
| Mai 2010 1962 / 2013 |
55 900 | 12 609 | Ja7 | GH | 7 562 |
| 2015 | 28 170 | 4 743 | Nein | WH | 8 357 |
| 2013 | 35 500 | 2 602 | Ja | GH | 7 477 |
| 2015 | 24 390 | 16 656 | Nein | 2 WH | 8 967 |
| 2013 | 83 610 | 7 431 | Nein | WH | 10 104 |
| 327 500 | 63 425 | 78 292 |
| Total nutzbare | Objekt | Altlasten | Grundstücks | Buchwert | Renovationsjahr |
|---|---|---|---|---|---|
| Fläche in m2 | beschrieb9 | verdachtskataster | fläche in m2 | in TCHF | |
| 399 | selbst genutzt | Ja (unbedeutend) | 985 | 726 | |
| 608 | GH– Anteil selbstgenutzt | Ja4 | 3 343 | 3 713 | 1992 / 2011 |
| 244 | GH– Anteil selbstgenutzt | Ja4 | 850 | 614 | 2007 |
| 2 049 | GH | Nein | 2 125 | 11 745 | |
| 3 300 | 7 303 | 16 797 |
| Total nutzbare | Objekt | Altlasten | Grundstücks | Marktwert |
|---|---|---|---|---|
| Fläche in m2 | beschrieb9 | verdachtskataster | fläche in m2 | in TCHF |
| Multiplex – Kino | Ja5 | 0 | 9 536 | |
| Parking | Ja5 | 0 | 28 180 | |
| Parking | Ja7 | 0 | 2 516 | |
| 40 232 |
⁷ Altlasten vermutet, Massnahmen bei Neubauvorhaben notwendig
⁹ GH = Geschäftshaus; WH = Wohnhaus
Am 31. Dezember 2013 waren insgesamt 103 Anlageliegenschaften bilanziert, davon
61 Anlageobjekte Geschäftsliegenschaften
77,6%
Grafiken: Verteilung der Anlageobjekte Wohn- und Geschäftsliegenschaften, der Entwicklungsobjekte Geschäftsliegenschaften und der Anlageliegenschaften im Bau nach Wirtschaftsräumen
46,0 %
20 Anlageobjekte Wohnliegenschaften
54,0 %
BERICH T DER RE V ISIONSS T ELLE ZUR KONZERNRECHNUNG AN DIE GENERALVERSAMMLUNG DER MOBIMO HOLDING AG, LUZERN
Als Revisionsstelle haben wir die auf den Seiten 38 bis 110 wiedergegebene Konzernrechnung der Mobimo Holding AG, bestehend aus Bilanz, Erfolgsrechnung, Gesamtergebnisrechnung, Eigenkapitalnachweis, Geldflussrechnung und Anhang für das am 31. Dezember 2013 abgeschlossene Geschäftsjahr geprüft.
Der Verwaltungsrat ist für die Aufstellung der Konzernrechnung in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS), dem Artikel 17 der Richtlinie betr. Rechnungslegung (Richtlinie Rechnungslegung, RLR) der SIX Swiss Exchange und den gesetzlichen Vorschriften verantwortlich. Diese Verantwortung beinhaltet die Ausgestaltung, Implementierung und Aufrechterhaltung eines internen Kontrollsystems mit Bezug auf die Aufstellung einer Konzernrechnung, die frei von wesentlichen falschen Angaben als Folge von Verstössen oder Irrtümern ist. Darüber hinaus ist der Verwaltungsrat für die Auswahl und die Anwendung sachgemässer Rechnungslegungsmethoden sowie die Vornahme angemessener Schätzungen verantwortlich.
Unsere Verantwortung ist es, aufgrund unserer Prüfung ein Prüfungsurteil über die Konzernrechnung abzugeben. Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den Schweizer Prüfungsstandards sowie den International Standards on Auditing vorgenommen. Nach diesen Standards haben wir die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass wir hinreichende Sicherheit gewinnen, ob die Konzernrechnung frei von wesentlichen falschen Angaben ist.
Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen zur Erlangung von Prüfungsnachweisen für die in der Konzernrechnung enthaltenen Wertansätze und sonstigen Angaben. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemässen Ermessen des Prüfers. Dies schliesst eine Beurteilung der Risiken wesentlicher falscher Angaben in der Konzernrechnung als Folge von Verstössen oder Irrtümern ein. Bei der Beurteilung dieser Risiken berücksichtigt der Prüfer das interne Kontrollsystem, soweit es für die Aufstellung der Konzernrechnung von Bedeutung ist, um die den Umständen entsprechenden Prüfungshandlungen festzulegen, nicht aber um ein Prüfungsurteil über die Wirksamkeit des internen Kontrollsystems abzugeben. Die Prüfung umfasst zudem die Beurteilung der Angemessenheit der angewandten Rechnungslegungsmethoden, der Plausibilität der vorgenommenen Schätzungen sowie eine Würdigung der Gesamtdarstellung der Konzernrechnung. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise eine ausreichende und angemessene Grundlage für unser Prüfungsurteil bilden.
Nach unserer Beurteilung vermittelt die Konzernrechnung für das am 31. Dezember 2013 abgeschlossene Geschäftsjahr ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS) und entspricht dem Artikel 17 der Richtlinie betr. Rechnungslegung (Richtlinie Rechnungslegung, RLR) der SIX Swiss Exchange sowie dem schweizerischen Gesetz.
Wir bestätigen, dass wir die gesetzlichen Anforderungen an die Zulassung gemäss Revisionsaufsichtsgesetz (RAG) und die Unabhängigkeit (Art. 728 OR und Art. 11 RAG) erfüllen und keine mit unserer Unabhängigkeit nicht vereinbare Sachverhalte vorliegen.
In Übereinstimmung mit Artikel 728a Abs. 1 Ziff. 3 OR und dem Schweizer Prüfungsstandard 890 bestätigen wir, dass ein gemäss den Vorgaben des Verwaltungsrates ausgestaltetes internes Kontrollsystem für die Aufstellung der Konzernrechnung existiert.
Wir empfehlen, die vorliegende Konzernrechnung zu genehmigen.
KPMG AG
Kurt Stocker Reto Kaufmann Zugelassener Zugelassener Leitender Revisor
Revisionsexperte, Revisionsexperte
Luzern, 6. Februar 2014
Im Auftrag der Geschäftsleitung der Mobimo Holding AG (Mobimo) hat die Wüest & Partner AG (Wüest & Partner) die in der Mobimo gehaltenen Liegenschaften bzw. Liegenschaftsteile zum Zweck der Rechnungslegung per Stichtag 31.12.2013 bewertet. Bewertet wurden sämtliche Anlageliegenschaften (inklusive Entwicklungsliegenschaften und Liegenschaften im Bau). Nicht Bestandteil des Bewertungsauftrags waren die Liegenschaften des Segments «Promotion» (Entwicklung und Verkauf von Stockwerkeigentumseinheiten).
Wüest & Partner bestätigt, dass die Bewertungen im Rahmen der national und international gebräuchlichen Standards und Richtlinien, insbesondere in Übereinstimmung mit den International Valuation Standards (IVS und RICS/Red Book) sowie den Swiss Valuation Standards (SVS), durchgeführt wurden. Sie erfolgten zudem gemäss den Anforderungen der SIX Swiss Exchange.
Die ermittelten Marktwerte der Anlageliegenschaften entsprechen dem «Fair Value», wie er in den «International Financial Reporting Standards» (IFRS) gemäss «International Account Standard» IAS 40 (Investment Property) und IFRS 13 (Fair Value Measurement) umschrieben wird. Die Entwicklungsliegenschaften und Liegenschaften im Bau mit künftiger geplanter Nutzung als Anlageliegenschaften werden durch die Mobimo gemäss IAS 40 bilanziert.
Der «Fair Value» ist der Preis, den unabhängige Marktteilnehmer unter marktüblichen Bedingungen zum Bewertungsstichtag beim Verkauf eines Vermögenswertes vereinnahmen bzw. bei Übertragung einer Verbindlichkeit (Schuld) bezahlen würden (Abgangs-Preis bzw. Exit-Preis).
Ein Exit-Preis ist der im Kaufvertrag postulierte Verkaufspreis, worauf sich die Parteien gemeinsam geeinigt haben. Transaktionskosten, üblicherweise bestehend aus Maklerprovisionen, Transaktionssteuern sowie Grundbuch- und Notarkosten, bleiben bei der Bestimmung des Fair Value unberücksichtigt. Der Fair Value wird somit entsprechend des Paragraphen 25 IFRS 13 nicht um die beim Erwerber bei einem Verkauf anfallenden Transaktionskosten korrigiert (Gross Fair Value). Dies entspricht der Schweizer Bewertungspraxis.
Die Bewertung zum Fair Value setzt voraus, dass die hypothetische Transaktion für den zu bewertenden Vermögensgegenstand auf dem Markt mit dem grössten Volumen und der grössten Geschäftsaktivität stattfindet (Hauptmarkt) sowie Transaktionen von ausreichender Häufigkeit und Volumen auftreten, so dass für den Markt ausreichend Preisinformationen zur Verfügung stehen (aktiver Markt). Falls ein solcher Markt nicht identifiziert werden kann, wird der Hauptmarkt für den Vermögenswert unterstellt, der den Verkaufspreis bei der Veräusserung des Vermögenswertes maximiert.
Der Fair Value ist auf der Basis der bestmöglichen Verwendung einer Immobilie ermittelt (Highest and best use). Die bestmögliche Nutzung ist die Nutzung einer Immobilie, die dessen Wert maximiert. Diese Annahme unterstellt eine Verwendung, die technisch/physisch möglich, rechtlich erlaubt und finanziell realisierbar ist. Da bei der Ermittlung des Fair Value die Nutzenmaximierung unterstellt wird, kann die bestmögliche Verwendung von der tatsächlichen bzw. von der geplanten Nutzung abweichen. Zukünftige Investitionsausgaben zur Verbesserung oder Wertsteigerung einer Immobilie werden entsprechend in der Fair Value-Bewertung berücksichtigt.
Die Anwendung des Highest-and-best-use-Ansatzes orientiert sich am Grundsatz der Wesentlichkeit der möglichen Wertdifferenz im Verhältnis des Wertes der Einzelimmobilie und des gesamten Immobilienvermögens sowie in Bezug zur möglichen absoluten Wertdifferenz. Potenzielle Mehrwerte einer Immobilie, welche sich innerhalb der üblichen Schätztoleranz einer Einzelbewertung bewegen, werden hier als unwesentlich betrachtet und in der Folge vernachlässigt.
Die Bestimmung des Fair Value erfolgt in Abhängigkeit der Qualität und Verlässlichkeit der Bewertungsparameter, mit abnehmender Qualität bzw. Verlässlichkeit: Level 1 Marktpreis, Level 2 modifizierter Marktpreis und Level 3 modellbasierte Bewertung. Bei der Fair Value-Bewertung einer Immobilie können gleichzeitig unterschiedliche Parameter auf unterschiedlichen Hierarchien zur Anwendung kommen. Dabei wird die gesamte Bewertung gemäss der tiefsten Stufe der Fair Value-Hierarchie klassiert, in dem sich die wesentlichen Bewertungsparameter befinden.
Die Wertermittlung der Immobilien der Mobimo erfolgt mit einer modellbasierten Bewertung gemäss Level 3 auf Basis von nicht direkt am Markt beobachtbaren Inputparametern, wobei auch hier angepasste Level 2-Inputparameter Anwendung finden (bspw. Marktmieten, Betriebs-/Unterhaltskosten, Diskontierungs-/Kapitalisierungssätze, Verkaufserlöse von Wohneigentum). Nicht beobachtbare Inputfaktoren werden nur dann verwendet, wenn relevante beobachtbare Inputfaktoren nicht zur Verfügung stehen.
Es werden die Bewertungsverfahren angewendet, die im jeweiligen Umstand sachgerecht sind und für die ausreichend Daten zur Ermittlung des Fair Values zur Verfügung stehen, wobei die Verwendung relevanter beobachtbarer Inputfaktoren maximiert und jene nicht beobachtbaren Inputfaktoren minimiert wird. Beim vorliegenden Bewertungsverfahren wird ein einkommensbasierter Ansatz angewendet mittels den in der Schweiz weit verbreiteten Discounted-Cashflow-Bewertungen.
Als wesentliche Inputfaktoren werden die Marktmieten, die Leerstände und die Diskontierungssätze definiert. Bei Liegenschaften, die gemäss Highest and best use anhand eines Verkaufsszenarios im Stockwerkeigentum bewertet wurden, bilden statt den Marktmieten die Verkaufspreise für Eigentumswohnungen den wichtigsten Inputfaktor.
Die genannten Faktoren werden durch Marktentwicklungen unterschiedlich beeinflusst. Ändern sich die Inputfaktoren, so verändert sich auch der Fair Value der Immobilie. Diese Veränderungen werden anhand von statischen Sensitivitätsanalysen je Inputfaktor simuliert. Aufgrund der gegenseitigen Abhängigkeiten der Inputfaktoren können sich die Einwirkungen auf den Fair Value wechselseitig kompensieren, aber auch kumulieren. So wirken beispielsweise reduzierte Marktmieten in Kombination mit erhöhten Leerständen und erhöhten Diskontierungssätzen kumulativ negativ auf den Fair Value der Immobilie. Aufgrund der regionalen und objektweisen Diversifikation im Portfolio erzeugen Veränderungen der Inputfaktoren jedoch selten eine kurzfristige, kumulative Wirkung.
Als wichtigste Einflussgrösse auf die Inputfaktoren kann das wirtschaftliche Umfeld bezeichnet werden. Erhöht eine negative Stimmung in der Wirtschaft den Druck auf die Marktmieten, erhöhen sich zumeist auch die Leerstände in den Immobilien. Gleichzeitig stellt sich in solchen Marktlagen aber meist ein günstiges, sprich tiefes, Zinsniveau ein, was sich positiv auf die Diskontierungssätze auswirkt. Somit kann von einer gewissen Kompensation der Inputfaktoren ausgegangen werden. Durch laufende Optimierungsmassnahmen der Immobilien der Mobimo (z. B. Abschluss/Verlängerung langfristiger Mietverträge, Investitionen in den Ausbau der Mietflächen usw.) wird solchen kurzfristigen Marktschocks, hauptsächlich mit Auswirkungen auf die Faktoren Marktmieten und Leerstände, vorgebeugt. Der individuell risikoadjustierte Diskontierungssatz der Immobilie folgt wie erwähnt den Renditeerwartungen der jeweiligen Investoren resp. Marktteilnehmer und kann nur in beschränktem Masse durch die Eigentümerin beeinflusst werden.
Wüest & Partner bewertete die Immobilien der Mobimo mit Hilfe der Discounted-Cashflow-Methode (DCF). Dabei wird der Marktwert einer Immobilie durch die Summe der in Zukunft über 100 Jahre (Bewertungszeitraum) zu erwartenden, auf den Stichtag diskontierten Nettoerträge bestimmt. Die Diskontierung erfolgt pro Liegenschaft, in Abhängigkeit ihrer individuellen Chancen und Risiken, marktgerecht und risikoadjustiert.
Alle Liegenschaften sind Wüest & Partner aufgrund der durchgeführten Besichtigungen und der zur Verfügung gestellten Unterlagen bekannt. Sie wurden in Bezug auf ihre Qualitäten und Risiken (Attraktivität und Vermietbarkeit der Mietobjekte, Bauweise und Zustand, Mikro- und Makrolage usw.) eingehend analysiert. Heute leer stehende Mietobjekte wurden unter Berücksichtigung einer marktüblichen Vermarktungsdauer bewertet.
Die Liegenschaften werden von Wüest & Partner mindestens im Dreijahresturnus sowie nach Zukauf von Liegenschaften und nach Beendigung grösserer Umbauarbeiten besichtigt.
In der Berichtsperiode vom 01.01.2013 bis 31.12.2013 wurden 35 Liegenschaften der Mobimo besichtigt.
Per 31.12.2013 wurden von Wüest & Partner die Werte der insgesamt 103 Anlageliegenschaften (inkl. Entwicklungsliegenschaften und Liegenschaften im Bau) nach IAS 40 ermittelt. Der «Fair Value» dieser 103 Anlageliegenschaften zum Bilanzstichtag 31.12.2013 beträgt 2 102 535 000 Schweizer Franken.
In der Berichtsperiode vom 01.01.2013 bis 31.12.2013 wurden die Anlageliegenschaften «Wettingerwies 7 / Zeltweg, Zürich» und «Schifflände 6 / Kruggasse 1, Zürich» sowie die Entwicklungsliegenschaft «Torfeld Süd, Baufeld 1, Aarau» verkauft. Die Liegenschaft «Rue des Côtes-de-Montbenon 11, Lausanne» wurde gegen einen zusätzlichen Liegenschaftsteil an der «Rue des Fontenailles 1, Lausanne» eingetauscht. In der Berichtsperiode wurde die Anlageliegenschaft «Avenue Edouard Dapples 9/13/15/15a, Lausanne» zugekauft.
Die Liegenschaft «Torfeld Süd, Baufeld 4, Aarau» wurde von den Entwicklungsliegenschaften in die Promotion übertragen (Verkauf im Stockwerkeigentum); sie wird im Rahmen der Bewertung per 31.12.2013 von Wüest & Partner daher nicht mehr bewertet. Die Liegenschaften «Sternmatt 6, Schwermaterialhalle, Kriens», «Letzigraben 134 / 136, Zürich» und «Port-Franc 20 / Rue de Genève 33, Lausanne» wurden von den Anlageliegenschaften in die Entwicklungsliegenschaften umklassiert. Gleichzeitig wurden die Liegenschaften «Althardstrasse 10, Regensdorf» und «Industriestrasse 28 / Torfeldstrasse Parkhaus, Aarau» (vormals Baufeld 3) von den Entwicklungsliegenschaften in die Anlageliegenschaften umgeteilt.
Im Einklang mit der Geschäftspolitik von Wüest & Partner erfolgte die Bewertung der Liegenschaften der Mobimo unabhängig und neutral. Sie dient lediglich dem vorgängig genannten Zweck. Wüest & Partner übernimmt keine Haftung gegenüber Dritten.
Die Vergütung für die Bewertungsleistungen erfolgt unabhängig vom Bewertungsergebnis. Sie basiert auf der Anzahl der zu erstellenden Bewertungen sowie nach Massgabe der vermietbaren Flächen der Liegenschaft.
Wüest & Partner AG Zürich, 6. Februar 2014
Patrik Schmid Marcel Schmitt Partner Manager
Für die Liegenschaften der Mobimo (exklusive Beteiligungen und Betriebsliegenschaften) wurden bei den wesentlichen Inputfaktoren der Bewertung per 31.12.2013 folgende Bandbreiten angewendet:
| gewichteter | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Anlageklasse, Bewerungsmethode | Verkehrswert | Inputfaktoren | Minimum | Durchschnitt | Maximum | |
| Anlageliegenschaften Geschäft | 1150158 000 | Diskontierungssatz (real) | in % | 3.80 | 4.59 | 5.40 |
| Level 3 | Erzielbare Marktmietpreise | CHF/m² p.a. | 109 | 225 | 1199 | |
| DCF | Strukturelle Leerstandsquote | 2.0% | 4.1% | 11.0% | ||
| Anlageliegenschaften Wohnen | 410 747 000 | Diskontierungssatz (real) | in % | 3.90 | 4.11 | 4.70 |
| Level 3 | Erzielbare Marktmietpreise | CHF/m² p.a. | 165 | 292 | 406 | |
| DCF | Strukturelle Leerstandsquote | 1.0% | 1.9% | 3.1% | ||
| Entwicklungsliegenschaften | 214 130 300 | Diskontierungssatz (real) | in % | 4.00 | 4.61 | 5.60 |
| Level 3 | Erzielbare Marktmietpreise | CHF/m² p.a. | 165 | 236 | 350 | |
| DCF | Strukturelle Leerstandsquote | 2.0% | 3.7% | 10.0% | ||
| Liegenschaften im Bau | 327 500 000 | Diskontierungssatz (real) | in % | 4.10 | 4.36 | 4.90 |
| Level 3 | Erzielbare Marktmietpreise | CHF/m² p.a. | 205 | 306 | 418 | |
| DCF | Strukturelle Leerstandsquote | 1.0% | 3.3% | 5.0% |
Bei Liegenschaften, die gemäss Highest and best use anhand eines Verkaufsszenarios im Stockwerkeigentum bewertet wurden (insgesamt vier Wohnliegenschaften), wurden unter Berücksichtigung entsprechender Investitionen Verkaufserlöse von durchschnittlich CHF 6 900 bis CHF 11 600 pro m² Wohnfläche eingesetzt.
Die Unterhaltskosten (Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten) wurden mit einem Gebäudeanalyse-Tool gerechnet. Darin werden aufgrund einer Zustandsanalyse der einzelnen Bauteile deren Restlebensdauer bestimmt, die periodische Erneuerung modelliert und daraus die jährlichen Annuitäten ermittelt. Die errechneten Werte werden mittels der von Wüest & Partner erhobenen Kosten-Benchmarks plausibilisiert.
Die Mobimo-Gruppe weist die Performance-Kennzahlen gemäss den Best Practices Recommendations des EPRA Reporting and Accounting Committee aus. Erstmals kommen auch die Kostenkennzahlen gemäss EPRA Cost Ratios Best Practice Recommendations zur Anwendung. Die European Public Real Estate Association ist eine Vereinigung der führenden europäischen Unternehmen im Immobilienbereich und ist Partnerin der Indexfamilie FTSE EPRA/NAREIT, in welche die Aktie der Mobimo Holding AG am 20. Juni 2011 aufgenommen wurde. Im Vergleich zu den unten aufgeführten Kennzahlen gemäss EPRA können die sonst von Mobimo publizierten Kennzahlen betreffend NAV, Net initial yield und Leerstandsquoten abweichen, da Mobimo bspw. die Marktwerte von Promotionen, die zu Anschaffungswerten bilanziert sind, nicht berücksichtigt und bei den Berechnungen auf die effektiven Mieten abstellt. Bei der Berechnung des Gewinns pro Aktie demgegenüber berücksichtigt Mobimo Gewinne aus dem Verkauf von Promotionen und Anlageliegenschaften.
| Restated | ||
|---|---|---|
| A EPRA-Gewinn & EPRA-Gewinn je Aktie | 2013 | 2012 |
| Gewinn nach IFRS-Erfolgsrechnung | 81 580 | 75 894 |
| (i) Erfolg aus Neubewertung von Anlageliegenschaften |
–25 212 | –36 889 |
| (ii) Erfolg aus Verkauf von Anlageliegenschaften und zu Marktwerten geführten Finanzanlagen |
–7 117 | 66 |
| (iii) Erfolg aus Verkauf Promotion und Dienstleistungen bereinigt |
–18 008 | –9 696 |
| (iv) Anteilige Gewinnsteuer auf Verkäufe |
6 968 | 2 886 |
| (v) Negativer Goodwill / Wertberichtigung des Goodwills |
n/a | n/a |
| (vi) Veränderungen des Marktwertes von Finanzinstrumenten |
–3 886 | 135 |
| (vii) Transaktionskosten beim Kauf von Gesellschaften und assoziierten Unternehmen |
n/a | n/a |
| (viii) Latente Steuern auf EPRA-Anpassungen |
7 274 | 9 189 |
| (ix) Anpassungen der Positionen (i) bis (viii) in Bezug auf assoziierte Unternehmen |
0 | –614 |
| (x) Minderheitsanteile auf obenstehende Positionen |
38 | –32 |
| EPRA-Gewinn | 41 637 | 40 939 |
| Durchschnittliche Anzahl ausstehender Aktien | 6 208 848 | 6 191 784 |
| EPRA-Gewinn je Aktie | 6.71 | 6.61 |
| Restated | ||
|---|---|---|
| B EPRA Net Asset Value | 2013 | 31.12.2012 |
| NAV gemäss Konzernrechnung | 1 237 577 | 1 195 652 |
| Verwässerungseffekte aufgrund von Optionen, Wandelanleihen und anderen Eigenkapitalinstrumenten | 167 851 | 166 219 |
| Verwässerter NAV nach Optionen, Wandelanleihen und anderen Eigenkapitalinstrumenten | 1 405 429 | 1 361 871 |
| Zuzüglich | ||
| (i.a) Neubewertung von Anlageliegenschaften (falls Anschaffungskostenmodell gemäss IAS 40 angewendet wird) |
n/a | n/a |
| Neubewertung von Anlageliegenschaften im Bau (falls Anschaffungskostenmodell gemäss IAS 40 angewen | ||
| (i.b) det wird) |
n/a | n/a |
| (i.c) Neubewertung übrige Anlagen (selbstgenutzte Liegenschaften) |
9 818 | 9 560 |
| (ii) Neubewertung von Mietverhältnissen von Liegenschaften unter Finanzierungsleasing |
n/a | n/a |
| (iii) Bewertungsdifferenz auf Promotionsliegenschaften |
20 119 | 37 069 |
| Abzüglich | ||
| (iv) Marktwert derivativer Finanzinstrumente |
9 340 | 26 825 |
| (v.a) Latente Steuern |
126 065 | 117 342 |
| (v.b) Goodwill aus latenten Steuern |
n/a | n/a |
| Anpassungen der Positionen (i) bis (v) in Bezug auf assoziierte Unternehmen | 3 785 | 3 690 |
| EPRA NAV | 1 571 090 | 1 556 357 |
| Anzahl ausstehender Aktien (verwässert) | 7 026 940 | 7 020 344 |
| EPRA NAV pro Aktie | 223.58 | 221.69 |
| Restated | ||
|---|---|---|
| C Triple Net Asset Value (NNNAV) | 2013 | 31.12.2012 |
| EPRA NAV | 1 571 090 | 1 556 357 |
| (i) Marktwert derivativer Finanzinstrumente |
–5 874 | –26 825 |
| (ii) Marktwert der Finanzverbindlichkeiten |
–33 511 | –122 350 |
| (iii) Latente Steuern |
–126 065 | –90 424 |
| EPRA NNNAV | 1 405 640 | 1 316 757 |
| Anzahl ausstehender Aktien (verwässert) | 7 026 940 | 7 020 344 |
| EPRA NNNAV pro Aktie | 200.04 | 187.56 |
| D EPRA-Nettorendite aus Mieteinnahmen | 2013 | 31.12.2012 |
| Anlageliegenschaften – Eigentum | 2 102 535 | 1 991 918 |
| Anlageliegenschaften – Joint Ventures/ Funds | 37 716 | 37 915 |
| Promotionen | 252 553 | 346 467 |
| Abzüglich Entwicklungen (Bauland, Anlageliegenschaften im Bau, Promotionen) | –596 516 | –593 904 |
| Wert der fertiggestellten Anlageliegenschaften | 1 796 288 | 1 782 396 |
| Abzug für geschätzte Käuferkosten | 0 | 0 |
| Angepasster Wert fertiggestellter Anlageliegenschaften | 1 796 288 | 1 782 396 |
| Annualisierter Ist-Mietertrag | 93 900 | 97 233 |
| Direkter Aufwand Anlageliegenschaften | –13 481 | –11 220 |
| Annualisierter Netto-Mietertrag | 80 419 | 86 014 |
| Zuzüglich erwartete zusätzliche Mieteinnahmen nach Ablauf von Mietvergünstigungen | 0 | 0 |
| «Topped-up» Netto-Mietertrag | 80 419 | 86 014 |
| EPRA-Nettorendite aus Mieteinnahmen | 4,5 % | 4,8 % |
| EPRA «topped-up» Nettorendite aus Mieteinnahmen | 4,5 % | 4,8 % |
| E EPRA-Leerstandsquote | 2013 | 2012 |
| Geschätztes Mieteinnahme-Potenzial aus Leerstandsflächen | 3 476 | 3 388 |
| Geschätzte Mieteinnahmen aus Gesamt-Portfolio | 88 438 | 88 607 |
| EPRA-Leerstandsquote | 3,9 % | 3,8 % |
| F EPRA Kostenkennzahlen | 2013 | 2012 |
|---|---|---|
| EPRA Kosten | ||
| Betriebliche Aufwendungen der Anlageliegenschaften gem. IFRS-Erfolgsrechnung | ||
| Direkter Aufwand für vermietete Liegenschaften | 12 133 | 9 920 |
| Personalaufwand | 5 554 | 5 130 |
| Betriebs- und Verwaltungsaufwand | 1 712 | 1 511 |
| EPRA-Kosten (einschliesslich direkte Leerstandskosten) | 19 399 | 16 561 |
| Direkte Leerstandskosten | 1 002 | 585 |
| EPRA-Kosten (ohne direkte Leerstandskosten) | 18 397 | 15 976 |
| EPRA-Mieteinnahmen | ||
| Bruttomieteinnahmen abzüglich Kosten für Grundstückmiete | 83 765 | 82 591 |
| Bruttomieteinnahmen | 83 765 | 82 591 |
| EPRA-Kostenkennzahl (einschliesslich direkte Leerstandskosten) | 23,2 % | 20,1 % |
| EPRA-Kostenkennzahl (ohne direkte Leerstandskosten) | 22,0 % | 19,3 % |
B IL ANZ PER 31. D E ZE M B ER
| Alle Beträge in TCHF | 2013 | 2012 |
|---|---|---|
| Aktiven | ||
| Umlaufvermögen | ||
| Flüssige Mittel | 70 784 | 12 229 |
| Forderungen aus Lieferungen und Leistungen – Konzern | 10 194 | 10 398 |
| Sonstige Forderungen – Konzern | 816 | 200 |
| Sonstige Forderungen –Dritte | 59 | 1 409 |
| Aktive Rechnungsabgrenzung – Konzern | 0 | 13 892 |
| Aktive Rechnungsabgrenzung –Dritte | 122 | 61 |
| Eigene Aktien | 400 | 1 910 |
| Total Umlaufvermögen | 82 375 | 40 098 |
| Anlagevermögen | ||
| Finanzanlagen | ||
| – Beteiligungen | 311 285 | 310 885 |
| – Darlehen – Konzern | 662 199 | 567 798 |
| Total Anlagevermögen | 973 484 | 878 683 |
| Total Aktiven | 1 055 859 | 918 781 |
| Alle Beträge in TCHF | 2013 | 2012 |
|---|---|---|
| Passiven | ||
| Fremdkapital | ||
| Kurzfristiges Fremdkapital | ||
| Verbindlichkeiten – Konzern | 209 | 1 519 |
| Verbindlichkeiten –Nahestehende | 102 | 250 |
| Verbindlichkeiten –Dritte | 3 717 | 2 976 |
| Passive Rechnungsabgrenzung –Dritte | 3 331 | 2 266 |
| Wandelanleihe | 168 655 | 0 |
| Total kurzfristiges Fremdkapital | 176 014 | 7 011 |
| Langfristiges Fremdkapital | ||
| Wandelanleihe | 0 | 168 655 |
| Anleihe | 165 000 | 0 |
| Total langfristiges Fremdkapital | 165 000 | 168 655 |
| Total Fremdkapital | 341 014 | 175 666 |
| Eigenkapital | ||
| Aktienkapital | 180 220 | 180 058 |
| Gesetzliche Reserven | ||
| – Allgemeine Reserven | 44 745 | 42 144 |
| – Reserve aus Kapitaleinlagen | 269 933 | 325 901 |
| – Reserve für eigene Aktien | 400 | 1 910 |
| Bilanzgewinn | ||
| – Gewinnvortrag | 193 102 | 149 753 |
| – Jahresgewinn | 26 446 | 43 349 |
| Total Eigenkapital | 714 845 | 743 115 |
| Total Passiven | 1 055 859 | 918 781 |
| Alle Beträge in TCHF | 2013 | 2012 |
|---|---|---|
| Ertrag aus Kostenverrechnung – Konzern | 2 084 | 1 951 |
| Beteiligungsertrag – Konzern | 15 915 | 31 546 |
| Finanzertrag – Konzern | 17 877 | 17 648 |
| Finanzertrag –Dritte | 7 | 85 |
| Total Erträge | 35 883 | 51 229 |
| Personalaufwand | –1 620 | –1 620 |
| Verwaltungsaufwand –Nahestehende | 0 | –3 |
| Verwaltungsaufwand –Dritte | –2 668 | –1 407 |
| Zinsaufwand Anleihen | –4 003 | –3 537 |
| Übriger Finanzaufwand –Dritte | –116 | –79 |
| Steueraufwand | –1 030 | –1 234 |
| Total Aufwand | –9 437 | –7 880 |
| Jahresgewinn | 26 446 | 43 349 |
Anlässlich der ordentlichen Generalversammlung vom 9. April 2013 wurde eine Ausschüttung aus Reserven aus Kapitaleinlagen für das Geschäftsjahr 2012 von CHF 9.– pro Aktie beschlossen, die am 16. April ausbezahlt wurde. Der Nennwert der Aktie beträgt weiterhin CHF 29.–. Aufgrund von Optionsausübungen erhöhten sich das Aktienkapital im Umfang von CHF 0,2 Mio. (Vorjahr CHF 0,2 Mio.) und die allgemeinen Reserven im Umfang von CHF 1,0 Mio. (Vorjahr CHF 1,5 Mio.). Im Vorjahr erhöhte sich zudem das Aktienkapital aufgrund der Aktienausgabe aus Wandlung der Wandelanleihe im Umfang von CHF 0,9 Mio. und die Reserven aus Kapitaleinlagen durch das Agio aus Wandlung der Wandelanleihe um CHF 5,5 Mio., während im aktuellen Jahr keine Wandlungen vorgenommen wurden.
Per 31. Dezember 2013 beträgt das Aktienkapital CHF 180,2 Mio. und setzt sich aus 6 214 478 Namenaktien mit einem Nennwert von je CHF 29.– zusammen. Alle ausstehenden Aktien sind dividendenberechtigt und verfügen über eine Stimme an der Generalversammlungen der Gesellschaft.
| Aktienkapital | Beteiligungs | |||
|---|---|---|---|---|
| Name | Sitz | Zweck | in TCHF | quote in % |
| Mobimo AG | Küsnacht | Immobiliengesellschaft | 72 000 | 100,0 |
| Mobimo Management AG | Küsnacht | Immobiliengesellschaft | 100 | 100,0 |
| LO Holding Lausanne-Ouchy SA1 | Lausanne | Immobiliengruppe | 12 000 | 100,02 |
| JJM Participations SA | Lausanne | Beteiligungsgesellschaft | 6 001 | 100,0 |
| Immobilien Invest Holding AG1 | Glarus | Immobiliengruppe | 150 | 75,33 |
Es besteht ein bedingtes Aktienkapital in der Höhe von max. CHF 34,1 Mio. für die Ausgabe von höchstens 1 177 326 voll liberierten Namenaktien mit einem Nominalwert von je CHF 29.– (Bezugsrecht der Aktionäre ausgeschlossen), davon
a) bis zu einem Betrag von CHF 0,1 Mio. durch Ausübung von Optionsrechten, welche Mitgliedern des Verwaltungsrats der Gesellschaft, Mitarbeitern von Konzerngesellschaften sowie diesen nahestehenden Personen gewährt worden sind.
b) bis zu einem Betrag von CHF 0,9 Mio. durch Ausübung von nach dem 5. Mai 2010 geschaffenen Bezugsrechten im Rahmen der Mitarbeiterbeteiligung. c) bis zu einem Betrag von CHF 33,1 Mio. zur Ausübung von Wandel- und/oder Optionsrechten, die in Verbindung mit Wandelanleihen, Optionsanleihen, ähnlichen Obligationen oder anderen Finanzmarktinstrumenten der Gesellschaft oder von Konzerngesellschaften eingeräumt werden.
Im Geschäftsjahr 2013 wurden 5 565 Optionsrechte ausgeübt.
Per 31. Dezember 2013 besteht ein genehmigtes Aktienkapital, gemäss dem der Verwaltungsrat ermächtigt ist, das Aktienkapital der Gesellschaft bis April 2015 durch Ausgabe von höchstens 1 141 150 vollständig zu liberierenden Namenaktien mit einem Nominalwert von CHF 29.– je Aktie um maximal CHF 33,1 Mio. zu erhöhen.
Im Umfang von CHF 33,1 Mio. sind das bedingte und das genehmigte Kapital insofern miteinander verbunden, dass bei der Nutzung dieses genehmigten Kapitals bedingtes Kapital in der gleichen Höhe dem Verwaltungsrat nicht mehr zur Verfügung steht. Das Gleiche gilt im umgekehrten Fall, wenn dieses Kapital genutzt wird, steht im gleichen Umfang dieses genehmigte Kapital nicht mehr zur Verfügung. Im Umfang des Kapitalbetrags der noch ausstehenden Anteile der Wandelanleihe von CHF 23,5 Mio. (bedingtes Kapital) reduziert sich daher die Höhe des genehmigten Kapitals von CHF 33,1 Mio., für welche der Verwaltungsrat per 31. Dezember 2013 ermächtigt ist, das Aktienkapital zu erhöhen.
Per 31. Dezember 2013 hält die Gesellschaft 2 148 eigene Aktien. Im Geschäftsjahr wurden vom Bestand per 1. Januar von 8 744 im Rahmen der Entschädigung an den Verwaltungsrat und das Management 6 596 Aktien abgegeben.
1 Subholding, für eine Übersicht über alle Konzerngesellschaften vgl. Erläuterung 40 der Konzernrechnung
2 Davon werden 64,3% direkt und 35,7% über die JJM Participations SA gehalten
Die folgenden Aktionäre halten per Bilanzstichtag einen Anteil von mehr als 3% der Aktien und Optionen der Mobimo Holding AG:
| 31. Dezember | 2013 | 2012 |
|---|---|---|
| Pensionskasse des Kantons Zug | 3,38% | 3.38% |
| BlackRock, Inc. | 3,01% | 3.07% |
Im Berichtsjahr wurden an die Mitglieder des Verwaltungsrats, an nahestehende Personen und an die Geschäftsleitung die folgenden Vergütungen ausgerichtet (Angaben nach Art. 663bis OR).
| Erfolgsbeteiligungen | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Honorare, | Sozial | für zusätz | ||||||
| Name, Funktion | Löhne | Aktien | in bar | in Aktien | leistungen | liche Arbeiten | Total 2013 | Total 2012 |
| VR | 1 128 | 309 | 0 | 0 | 58 | 0 | 1 495 | 1 428 |
| Georges Theiler, Präsident VR1 | 232 | 0 | 0 | 0 | 17 | 0 | 249 | 181 |
| Urs Ledermann, VR2 | 438 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 438 | 480 |
| Brian Fischer, VR | 28 | 112 | 0 | 0 | 10 | 0 | 150 | 137 |
| Wilhelm Hansen, VR | 18 | 112 | 0 | 0 | 9 | 0 | 139 | 129 |
| Peter Schaub, VR3 | 150 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 150 | 150 |
| Daniel Crausaz, VR | 45 | 85 | 0 | 0 | 9 | 0 | 139 | 129 |
| Bernard Guillelmon, VR4 | 70 | 0 | 0 | 0 | 4 | 0 | 74 | 74 |
| Paul Rambert, VR5 | 147 | 0 | 0 | 0 | 9 | 0 | 156 | 148 |
| Geschäftsleitung | 2 213 | 0 | 688 | 841 | 549 | 0 | 4 291 | 4 039 |
| Christoph Caviezel, CEO | 743 | 0 | 246 | 300 | 193 | 0 | 1 481 | 1 395 |
Die Beträge entsprechen dem Aufwand in der Konzernrechnung des Berichtsjahres (Accrual Accounting) mit Ausnahme der Entschädigung in Aktien, welche zum Steuerwert ausgewiesen werden. Die aktienbasierte Vergütung der Geschäftsleitung erfolgte basierend auf der Annahme, dass eine Quote von 55% gemäss dem Vergütungsreglement zur Anwendung gelangt.
Funktionsänderungen:
² Präsidium bis 11. September 2013; Honorar wird über Ledermann Immobilien AG fakturiert und deckt auch erbrachte administrative Leistungen
¹ Präsidium seit 11. September 2013; Vorsitzender des Immobilien-Ausschusses sowie des Nomination & Compensation Committee bis 1.Oktober 2013
³ Mitglied des Nomination & Compensation Committee seit 1.Oktober 2013
⁴ Vorsitzender des Nomination & Compensation Committee seit 1.Oktober 2013
⁵ Vorsitzender des Immobilien-Ausschusses seit 1.Oktober 2013
| Per 31. Dezember 2013 bestehen die folgenden Beteiligungen der Mitglieder des Verwaltungsrats und der Geschäftsleitung (Angaben nach Art. 663c OR). | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Anzahl Aktien | Anzahl | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Name, Funktion | ausgegebene | beschlossene | Optionen | Total 2013 | Total 2012 |
| VR | 58 397 | 0 | 974 | 59 371 | 57 845 |
| Georges Theiler, Präsident VR1 | 5 111 | 0 | 239 | 5 350 | 5 350 |
| Urs Ledermann, VR2 | 34 183 | 0 | 89 | 34 272 | 34 739 |
| Brian Fischer, VR | 2 200 | 0 | 201 | 2 401 | 1 541 |
| Wilhelm Hansen, VR | 3 893 | 0 | 89 | 3 982 | 3 267 |
| Peter Schaub, VR3 | 712 | 0 | 89 | 801 | 921 |
| Daniel Crausaz, VR | 2 244 | 0 | 89 | 2 333 | 1 795 |
| Bernard Guillelmon, VR4 | 5 622 | 0 | 89 | 5 711 | 5 711 |
| Paul Rambert, VR5 | 4 432 | 0 | 89 | 4 521 | 4 521 |
| Geschäftsleitung | 23 298 | 6 007 | 1 783 | 31 088 | 24 001 |
| Christoph Caviezel, CEO | 9 641 | 2 146 | 1 065 | 12 852 | 9 623 |
| Manuel Itten, CFO | 5 440 | 1 287 | 191 | 6 918 | 5 454 |
| Peter Grossenbacher, Leiter Portfoliomanagement | 5 097 | 858 | 275 | 6 230 | 5 446 |
| Andreas Hämmerli, Leiter Entwicklung | 2 520 | 858 | 252 | 3 630 | 2 831 |
| Thomas Stauber, Leiter Investitionen Dritte | 600 | 858 | 0 | 1 458 | 647 |
Am 30. Juni 2010 wurde eine Wandelanleihe im Umfang von CHF 175 Mio. mit Laufzeit bis zum 30. Juni 2014 ausgegeben. Die Verzinsung beträgt 2,125 %. Im 2012 wurden Obligationen mit einem Nominalwert von CHF 6,3 Mio., was 3,63% des Emissionsvolumens darstellt, gewandelt.
Am 29. Oktober 2013 wurde eine Anleihe im Umfang von CHF 165 Mio. mit Laufzeit bis zum 29. Oktober 2018 ausgegeben. Die Verzinsung beträgt 1,5%.
Die Erfordernisse des Risikomanagements erfüllt der Verwaltungsrat mit dem Audit & Risk Committee (AC). Die Hauptaufgabe des AC ist es, den Verwaltungsrat durch Vorbereitungen, Prüfungen und Abklärungen zu unterstützen. Die vier Tätigkeitsbereiche des Audit & Risk Committee sind:
In der Berichtsperiode hat das AC zusammen mit dem Management ein Risikoinventar erstellt, welches die wesentlichen Risiken nach Risikobereichen enthält. Pro Risiko werden Risk Owner, Auswirkungen und umgesetzte Massnahmen analysiert und nach den Kriterien Wahrscheinlichkeit, finanzielle Auswirkungen und Imageschaden bewertet. Sofern nötig werden weitere Massnahmen definiert, um das beurteilte Risiko weiter zu bewirtschaften.
Die Mobimo Holding AG bildet zusammen mit der Mobimo AG, der Mobimo Management AG, der O4Real AG, JJM Participations SA, LO Holding Lausanne-Ouchy SA, LO Immeubles SA , Immobilien Invest Holding AG und Petit Mont-Riond SA eine Mehrwertsteuergruppe. Für die daraus entstehenden Schulden haftet sie solidarisch.
Im Rahmen einer externen Finanzierung mit einer Bank ist die Mobimo Holding AG eine Solidarbürgschaft mit einer Gruppengesellschaft über CHF 20 Mio. eingegangen. Ebenfalls im Rahmen einer externen Finanzierung hat sich die Mobimo Holding AG mittels einer Patronatserklärung verpflichtet, dafür besorgt zu sein, dass die Mobimo AG mindestens ein Eigenkapital von CHF 100 Mio. aufweist. Die Mobimo Holding AG bürgt im Weiteren bei einzelnen Bauprojekten solidarisch mit Gruppengesellschaften für Leistungen (Zahlungen) aus Werkverträgen zugunsten von Totalunternehmen. Zusätzlich hat die Mobimo Holding AG Finanzierungszusagen für Kaufofferten von Grundstücken zugunsten der Mobimo AG ausgesprochen.
Funktionsänderungen:
| in TCHF | 2013 | 2012 |
|---|---|---|
| Gewinnvortrag | 193 102 | 149 753 |
| Jahresgewinn | 26 446 | 43 349 |
| Auflösung Reserven aus Kapitaleinlagen | 59 051 | 55 886 |
| Total zur Verfügung der Generalversammlung | 278 599 | 248 988 |
| Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung folgende Gewinnverwendung: | ||
| Ausrichtung einer Dividende in Form einer Ausschüttung aus Kapitaleinlagen von | 59 051 | 55 886 |
| Vortrag auf neue Rechnung | 219 548 | 193 102 |
| Total beantragte Gewinnverwendung | 278 599 | 248 988 |
| Total Ausschüttung | 59 051 | 55 886 |
| ./. Anteil aus Reserven Kapitaleinlagen | –59 051 | –55 886 |
Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung die Ausrichtung einer Dividende im Umfang von CHF 9.50 pro Aktie aus den Reserven aus Kapitaleinlagen.
Die endgültige Höhe der Auflösung der Reserven aus Kapitaleinlagen bzw. deren Ausschüttung hängt von der Anzahl der ausgeübten Optionen und damit ausgegebenen dividendenberechtigten Aktien bis zum Tag der Dividendenausschüttung ab. Sollten nicht alle bis zu diesem Zeitpunkt ausübbaren Optionen ausgeübt werden, wird die Auflösung bzw. die Ausschüttung aus Kapitaleinlagen entsprechend tiefer ausfallen.
Allfällige Wandlungen von Wandelanleihen in Aktien bis zum Tag der Dividendenausschüttung können die Anzahl dividendenberechtigter Aktien und somit die Höhe der Ausschüttung zusätzlich erhöhen. Dieser Effekt ist nicht im Gewinnvorschlag berücksichtigt.
Aktien, die zum Zeitpunkt des Dividendenbeschlusses durch die Generalversammlung im Eigenbesitz gehalten werden, partizipieren nicht an der Dividendenausschüttung.
Als Revisionsstelle haben wir die auf den Seiten 120 bis 126 wiedergegebene Jahresrechnung der Mobimo Holding AG, bestehend aus Bilanz, Erfolgsrechnung und Anhang, für das am 31. Dezember 2013 abgeschlossene Geschäftsjahr geprüft.
Der Verwaltungsrat ist für die Aufstellung der Jahresrechnung in Übereinstimmung mit den gesetzlichen Vorschriften und den Statuten verantwortlich. Diese Verantwortung beinhaltet die Ausgestaltung, Implementierung und Aufrechterhaltung eines internen Kontrollsystems mit Bezug auf die Aufstellung einer Jahresrechnung, die frei von wesentlichen falschen Angaben als Folge von Verstössen oder Irrtümern ist. Darüber hinaus ist der Verwaltungsrat für die Auswahl und die Anwendung sachgemässer Rechnungslegungsmethoden sowie die Vornahme angemessener Schätzungen verantwortlich.
Unsere Verantwortung ist es, aufgrund unserer Prüfung ein Prüfungsurteil über die Jahresrechnung abzugeben. Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den Schweizer Prüfungsstandards vorgenommen. Nach diesen Standards haben wir die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass wir hinreichende Sicherheit gewinnen, ob die Jahresrechnung frei von wesentlichen falschen Angaben ist.
Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen zur Erlangung von Prüfungsnachweisen für die in der Jahresrechnung enthaltenen Wertansätze und sonstigen Angaben. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemässen Ermessen des Prüfers. Dies schliesst eine Beurteilung der Risiken wesentlicher falscher Angaben in der Jahresrechnung als Folge von Verstössen oder Irrtümern ein. Bei der Beurteilung dieser Risiken berücksichtigt der Prüfer das interne Kontrollsystem, soweit es für die Aufstellung der Jahresrechnung von Bedeutung ist, um die den Umständen entsprechenden Prüfungshandlungen festzulegen, nicht aber um ein Prüfungsurteil über die Wirksamkeit des internen Kontrollsystems abzugeben. Die Prüfung umfasst zudem die Beurteilung der Angemessenheit der angewandten Rechnungslegungsmethoden, der Plausibilität der vorgenommenen Schätzungen sowie eine Würdigung der Gesamtdarstellung der Jahresrechnung. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise eine ausreichende und angemessene Grundlage für unser Prüfungsurteil bilden.
Nach unserer Beurteilung entspricht die Jahresrechnung für das am 31. Dezember 2013 abgeschlossene Geschäftsjahr dem schweizerischen Gesetz und den Statuten.
Wir bestätigen, dass wir die gesetzlichen Anforderungen an die Zulassung gemäss Revisionsaufsichtsgesetz (RAG) und die Unabhängigkeit (Art. 728 OR und Art. 11 RAG) erfüllen und keine mit unserer Unabhängigkeit nicht vereinbare Sachverhalte vorliegen.
In Übereinstimmung mit Art. 728a Abs. 1 Ziff. 3 OR und dem Schweizer Prüfungsstandard 890 bestätigen wir, dass ein gemäss den Vorgaben des Verwaltungsrates ausgestaltetes internes Kontrollsystem für die Aufstellung der Jahresrechnung existiert.
Ferner bestätigen wir, dass der Antrag über die Verwendung des Bilanzgewinnes dem schweizerischen Gesetz und den Statuten entspricht, und empfehlen, die vorliegende Jahresrechnung zu genehmigen.
KPMG AG
Kurt Stocker Reto Kaufmann Zugelassener Zugelassener Revisionsexperte, Revisionsexperte Leitender Revisor
Luzern, 6. Februar 2014
| Angaben zur Aktie per 31.12. | 2013 | 2012 | 2011 | 2010 | 2009 |
|---|---|---|---|---|---|
| Aktienkapital (in TCHF) | 180 220 | 180 058 | 178 933 | 148 804 | 192 035 |
| Anzahl der ausgegebenen Namenaktien | 6 214 478 | 6 208 913 | 6 170 098 | 5 131 170 | 5 053 552 |
| Nennwert pro Namenaktie (in CHF) | 29 | 29 | 29 | 29 | 38 |
| Davon eigene Aktien | 2 148 | 8 744 | 1 747 | 1 071 | 4 373 |
| Anzahl ausstehende Namenaktien | 6 212 330 | 6 200 169 | 6 168 351 | 5 130 099 | 5 049 179 |
| Kennzahlen der Aktie | |||||
| Kennzahlen der Aktie in CHF per 31.12. | 2013 | 2012 | 2011 | 2010 | 2009 |
| Gewinn pro Aktie | 13.14 | 12.30 | 15.46 | 13.01 | 14.09 |
| Gewinn pro Aktie ohne Neubewertung | 10.09 | 7.83 | 9.53 | 8.70 | 12.51 |
| NAV pro Aktie, nach Optionen und Wandelanleihe | 200.01 | 193.99 | 191.41 | 190.45 | 180.29 |
| Bruttodividende1 | 9.50 | 9.00 | 9.00 | 9.00 | 9.00 |
| Dividendenrendite (Ausschüttungsrendite) | 5,1% | 4,1% | 4,3% | 4,5% | 5,1% |
| Ausschüttungsquote2 | 72% | 73% | 58% | 69% | 64% |
| Kurs der Aktie | |||||
| Kurse der Aktie in CHF per 31.12. | 2013 | 2012 | 2011 | 2010 | 2009 |
| Höchst | 221.10 | 228.00 | 223.54 | 200.31 | 175.09 |
| Tiefst | 182.80 | 202.60 | 187.16 | 172.82 | 120.42 |
| Jahresendkurs | 186.10 | 218.90 | 208.00 | 197.44 | 174.11 |
| Durchschnittlich gehandelte Aktien pro Tag | 11 132 | 9 309 | 10 878 | 6 857 | 6 259 |
| Börsenkapitalisierung am Jahresende (in CHF Mio.) | 1 156.5 | 1 359.1 | 1 283.4 | 1 024.7 | 889.9 |
Quelle: SIX Swiss Exchange
Die Namenaktien der Mobimo Holding AG werden an der SIX Swiss Exchange in Zürich gehandelt und sind gemäss dem Standard für Immobiliengesellschaften kotiert. Valorensymbol: MOBN/ Valor: 1110887 /ISIN-Code: CH0011108872 / Bloomberg: MOBN SW Equity / Reuters: MOBN.S. Aktuelle Börsendaten finden Sie auf www.mobimo.ch.
Relative Aktienkursentwicklung der Mobimo gegenüber dem SPI- und Real Estalate Index zwischen 1. Januar 2008 und 31. Dezember 2013
Quelle: SIX Swiss Exchange und Bloomberg
Unter Berücksichtigung der Ausschüttung von CHF 9.00 ging der Aktienkurs der Mobimo um 10,9% zurück auf CHF 186.10 per 31. Dezember 2013. Damit lag der Aktienkurs um 7% unter dem verwässerten NAV (Net Asset Value) von CHF 200.01. Die Liquidität der Mobimo-Aktie und das Handelsvolumen entwickelten sich positiv. Im Durchschnitt wurden täglich 11 132 (Vorjahr 9 309) Aktien gehandelt. Damit wurde ein Umsatz pro Tag von durchschnittlich rund CHF 2,2 Mio. (Vorjahr CHF 2,0 Mio.) erzielt. Insgesamt erreichte die Mobimo-Aktie einen Jahresumsatz von CHF 558 Mio. (Vorjahr CHF 510 Mio.) an der SIX Swiss Exchange.
¹ Ausschüttung von Kapitaleinlagen für das Geschäftsjahr 2013 von CHF 9.50 pro Aktie gemäss Antrag an die Generalversammlung vom 25. März 2014
² Berechnung Ausschüttungsquote: Ausschüttung ÷ Gewinn je Aktie (für 2013 vorgeschlagene Ausschüttung gemäss Antrag des Verwaltungsrats)
³ inkl. Dividende
Quelle: Bloomberg
Im Juni 2010 platzierte Mobimo erfolgreich eine Wandelanleihe in der Höhe von CHF 175 Mio. mit einem Coupon von 2,125%, einer Laufzeit bis 2014 sowie einem Umwandlungspreis von CHF 207.99 (ursprünglicher Wandelpreis vor der Kapitalerhöhung vom 6. Dezember 2011 CHF 210.37). Publizierte Kreditratings für Mobimo: UBS: BBB Stable; ZKB: BBB+.
Die Wandelanleihe der Mobimo Holding AG wird an der SIX Swiss Exchange in Zürich gehandelt und ist gemäss dem Standard für Anleihen kotiert. Valorensymbol: MOB10 / Valor: 11299133 /ISIN-Code: CH0112991333 / Bloomberg: MOBN SW/ Reuters: 5679F3.
Quelle: Bloomberg
Im Oktober 2013 begab Mobimo erfolgreich eine festverzinsliche Obligationenanleihe in der Höhe von CHF 165 Mio. mit einem Coupon von 1.5% und einer Laufzeit von fünf Jahren.
Die Obligationenanleihe der Mobimo Holding AG wird an der SIX Swiss Exchange in Zürich gehandelt und ist gemäss Standard für Anleihen kotiert. Valorensymbol: MOB13 / Valor: 224923497 /ISIN-Code: CH0224923497 / Bloomberg: MOBN SW/ Reuters: 785VD6.
Mobimo informiert mit einem Geschäftsbericht und einem Halbjahresbericht in deutscher, englischer und französischer Sprache über den Geschäftsgang. Kursrelevante Tatsachen werden im Rahmen der Ad-hoc-Publizität veröffentlicht.
Auf der Website www.mobimo.ch können laufend aktualisierte Informationen über das Unternehmen, die Aktie, die Termine sowie Antworten auf gängige Fragen aufgerufen werden. Die Aktionäre haben die Möglichkeit, über die online Aktionärsplattform «Sherpany» Unterlagen zur Generalversammlung elektronisch zu beziehen und online Vollmachten und Weisungen an den unabhängigen Stimmrechtsvertreter zu erteilen.
Die Geschäftsberichte und Halbjahresberichte der Mobimo Holding AG werden aus ökologischen Gründen nur auf Wunsch in gedruckter Form per Post versendet. Den Aktionären wird ein Kurzbericht zum Geschäftsjahr 2013 zugestellt.
Mobimo Holding AG Dr. Christoph Caviezel, CEO Manuel Itten, CFO Tel. +41 44 397 11 59 [email protected]
Aktienregister Tel.+41 44 809 58 58 [email protected]
Generalversammlung 2014 25. März 2014, KKL Luzern
Finanzberichterstattung 1. Halbjahr 2014 7. August 2014
Anlageobjekt Geschäftsliegenschaften
Lausanne-Flon
Ein Projekt von
Der Corporate-Governance-Bericht orientiert sich an der Struktur der SIX-Richtlinie betreffend Informationen zur Corporate Governance (RLCG). Mit Querverweisen auf andere Abschnitte des Geschäftsberichts werden Wiederholungen vermieden. Die vollständigen aktuellen Statuten der Mobimo Holding AG sind auf dem Internet unter der Website www.mobimo.ch im Bereich «Corporate Governance» unter «Investor Relations» verfügbar.
Die Kennzahlen zu den Mehrheitsbeteiligungen an nicht kotierten Gesellschaften sind wie folgt:
| Grundkapital | Beteiligungs | ||
|---|---|---|---|
| Firma | Domizil | in TCHF | quote in% |
| Mobimo Management AG | Küsnacht | 100 | 100,00 |
| Mobimo AG | Küsnacht | 72 000 | 100,00 |
| LO Holding Lausanne-Ouchy SA | Lausanne | 12 000 | 100,00 |
| JJM Participations SA | Lausanne | 6 001 | 100,00 |
| LO Immeubles SA | Lausanne | 2 000 | 100,00 |
| O4Real AG | Lausanne | 1 000 | 100,00 |
| Immobilien Invest Holding AG | Glarus | 150 | 75,33 |
| Petit Mont-Riond SA | Lausanne | 50 | 75,33 |
Die Mobimo AG, die LO Immeubles SA, die O4Real AG und die Petit Mont-Riond SA sind Immobiliengesellschaften, welche Immobilien bewirtschaften, Immobilienkäufe und -verkäufe tätigen, Neubauten für das eigene Portfolio oder Dritte erstellen, Renovationen ausführen oder ausführen lassen und sämtliche damit zusammenhängenden Aktivitäten selbständig beurteilen. Sie legen mit Unterstützung der Mobimo Management AG die Strategien fest, bestimmen Architekten, Ingenieure und Fachplaner, erarbeiten Grundkonzepte, kontrollieren die Baustellen und die Leistungen der externen Dienstleister.
Die Mobimo Management AG erbringt allgemeine Dienstleistungen zugunsten der anderen Gruppengesellschaften.
JJM Participations SA ist eine reine Beteiligungsgesellschaft, welche Aktien der LO Holding Lausanne-Ouchy SA hält.
Die Immobilien Invest Holding AG besitzt 100% der Aktien der Gesellschaft Petit Mont-Riond SA.
Die operative Konzernstruktur gliedert sich in zwei Bereiche: die Sparte Portfoliomanagement und die Sparte Entwicklung (siehe auch Anhang zur Konzernrechnung, 3. Segmentberichterstattung).
Das Portfoliomanagement konzentriert sich im Rahmen der Portfoliostrategie auf das langfristige Halten und Bewirtschaften der Geschäfts- und Wohnliegenschaften im eigenen Portfolio.
Die Entwicklung ist für die Projektierung und die Realisierung von Wohn- und Geschäftsliegenschaften für das eigene Portfolio oder Dritte zuständig. Die Erstvermietung der fertigerstellten Wohn- und Geschäftsliegenschaften sowie der Verkauf von Stockwerkeigentum werden ebenfalls durch die Sparte Entwicklung betreut.
Die folgenden Aktionäre halten per 31. Dezember 2013 einen bedeutenden Anteil der Aktien und Optionen der Mobimo Holding AG:
| Pensionskasse des Kantons Zug | 3,38% |
|---|---|
| BlackRock, Inc. | 3,01% |
Folgende Meldungen im Sinne von Art. 20 BEHG sind im Berichtsjahr erfolgt:
Per 31. Dezember 2013 sind von den 6 214 478 ausgegebenen Aktien rund 73% (4 555 482 Aktien) im Aktienregister eingetragen. Der Dispobestand umfasst rund 27%. Von den eingetragenen Aktien befinden sich rund 86 % in der Hand von Schweizer Anlegern, wobei 75 % davon von juristischen Personen gehalten werden. Bezogen auf den gesamten eingetragenen Aktienbestand verfügen Pensionskassen und Stiftungen über einen Anteil von rund 30 %.
Es bestehen keine Kreuzbeteiligungen.
2013 erfolgten folgende kapitalwirksame Veränderungen:
| Total | Anzahl | Nominalwert pro | |
|---|---|---|---|
| Kapital per 31. Dezember 2013 | (TCHF) | Namenaktien | Aktie (CHF) |
| Aktienkapital | 180 220 | 6 214 478 | 29.00 |
| Genehmigtes Kapital | max. 33 093 | 1 141 150 | 29.00 |
| Bedingtes Kapital | max. 34 142 | 1 177 326 | 29.00 |
Ergänzende Angaben zu den Kapitalveränderungen befinden sich in der Erläuterung 31 der Konzernrechnung.
Das genehmigte und das bedingte Aktienkapital sind in den Artikeln 3a und 3b der Statuten geregelt.
Beim genehmigten Kapital ist der Verwaltungsrat gemäss Art. 3a der Statuten ermächtigt, innert einer Frist von längstens zwei Jahren das Aktienkapital durch Ausgabe von maximal 1 141 150 voll liberierten Namenaktien zu erhöhen. Erhöhungen auf dem Wege der Erstübernahme oder in Teilbeträgen sind gestattet. Ausgabebetrag, Art der Einlagen, Bedingungen der Bezugsrechtsausübung, Zuweisung der ausgeschlossenen Bezugsrechte und Zeitpunkt der Dividendenberechtigung werden vom Verwaltungsrat bestimmt. Über nicht ausgeübte Bezugsrechte entscheidet der Verwaltungsrat im Interesse der Gesellschaft. Die neuen Namenaktien unterliegen nach dem Erwerb den Übertragungsbeschränkungen gemäss Art. 6 der Statuten. Das Bezugsrecht der Aktionäre ist aufgehoben; die ausgegebenen Aktien können einzig als Entgelt für den Erwerb oder für die Finanzierung des Erwerbs von Grundstücken oder als Entgelt für die Übernahme oder für die Finanzierung der Übernahme von Unternehmen, Unternehmensteilen oder Beteiligungen verwendet werden. Falls und insoweit der Verwaltungsrat in Anwendung seiner Kompetenz gemäss Art. 3b der Statuten (siehe nachfolgend) Wandelanleihen, Optionsanleihen oder ähnliche Obligationen ausgibt, ist der Verwaltungsrat in dieser Betragshöhe nicht mehr berechtigt, neues Aktienkapital durch Verwendung von genehmigtem Kapital zu schaffen (Art. 3a Abs. 4 der Statuten). Im Rahmen der Wandelanleihe werden bei heutigem Wandelpreis maximal 841 386 Namenaktien aus bedingtem Kapital geschaffen.
Das bedingte Aktienkapital kann gemäss Art. 3b der Statuten durch Ausgabe von höchstens 1 178 156 voll liberierten Namenaktien unter Ausschluss des Bezugsrechts erhöht werden. Der Verwendungszweck wird wie folgt eingeschränkt: a) max. 4 560 voll liberierte Namenaktien durch Ausübung von Optionsrechten, welche an Mitglieder des Verwaltungsrats der Gesellschaft, nahestehende Dritte sowie an Mitarbeiter von Konzerngesellschaften gewährt wurden; b) max. 32 446 voll liberierte Namenaktien durch Ausübung von Optionsrechten im Rahmen von nach dem 5. Mai 2010 geschaffenen Bezugsrechten für Mitarbeiter und c) max. 1 141 150 voll liberierte Namenaktien zur Ausübung von Wandelrechten im Zusammenhang mit der von der Gesellschaft ausgegebenen Wandelanleihe (vgl. dazu Erläuterung 25). Der Erwerb der Namenaktien durch Ausübung von Optionsrechten und die weitere Übertragung der Namenaktien unterliegt den Übertragungsbeschränkungen gemäss Art. 6 der Statuten.
Nach der letzten Eintragung der ausgegebenen Aktien aus bedingtem Aktienkapital ins Handelsregister vom 15. April 2013 wurden 830 weitere Namenaktien aus der Ausübung von Optionsrechten geschaffen, damit bestehen per Bilanzstichtag noch 3 730 Optionen zur Schaffung von Namenaktien aus bedingtem Kapital gemäss Art. 3b lit. a der Statuten. Das bis zum 31. Dezember 2009 wirksame Optionsprogramm ist in der Erläuterung 35 der Konzernrechnung beschrieben.
| Total | Anzahl | Nominalwert pro | |
|---|---|---|---|
| Veränderungen | (TCHF) | Namenaktien | Aktie (CHF) |
| Aktienkapital per 31.12.2009 | 192 035 | 5 053 552 | 38.00 |
| Aktienkapital per 31.12.2010 | 148 804 | 5 131 170 | 29.00 |
| Aktienkapital per 31.12.2011 | 178 933 | 6 170 098 | 29.00 |
| Aktienkapital per 31.12.2012 | 180 058 | 6 208 913 | 29.00 |
| Aktienkapital per 31.12.2013 | 180 220 | 6 214 478 | 29.00 |
| Genehmigtes Kapital per 31.12.2009 | 18 687 | 491 771 | 38.00 |
| Genehmigtes Kapital per 31.12.2010 | 34 800 | 1 200 000 | 29.00 |
| Genehmigtes Kapital per 31.12.2011 | 33 978 | 1 171 650 | 29.00 |
| Genehmigtes Kapital per 31.12.2012 | 33 093 | 1 141 150 | 29.00 |
| Genehmigtes Kapital per 31.12.2013 | 33 093 | 1 141 150 | 29.00 |
| Bedingtes Kapital per 31.12.2009 | 5 254 | 138 252 | 38.00 |
| Bedingtes Kapital per 31.12.2010 | 36 558 | 1 260 634 | 29.00 |
| Bedingtes Kapital per 31.12.2011 | 36 252 | 1 250 056 | 29.00 |
| Bedingtes Kapital per 31.12.2012 | 34 304 | 1 182 891 | 29.00 |
| Bedingtes Kapital per 31.12.2013 | 34 142 | 1 177 326 | 29.00 |
Ergänzende Angaben zu den Kapitalveränderungen befinden sich in der Erläuterung 31 der Konzernrechnung.
Das Aktienkapital beträgt per 31. Dezember 2013 CHF 180 219 862 und setzt sich aus 6 214 478 voll liberierten Namenaktien mit einem Nennwert von nominal CHF 29.– zusammen, die alle dividendenberechtigt sind und über eine Stimme verfügen. Es bestehen keine Vorzugs- oder Stimmrechtsaktien. Die Mobimo Holding AG hat keine Partizipationsscheine ausgegeben.
Die Mobimo Holding AG hat keine Genussscheine ausgegeben.
Die Beschränkung der Übertragbarkeit ist in Art. 6 der Statuten geregelt. Die Zustimmung zur Übertragung von Aktien kann vom Verwaltungsrat aus folgenden Gründen verweigert werden:
tenen Aktien ein Drittel der Gesamtzahl der im Handelsregister eingetragenen Aktien überschritten würde. Diese Begrenzung gilt mit Vorbehalt von Art. 653c Abs. 3 OR auch im Falle des Erwerbs von Namenaktien in Ausübung von Bezugs-, Options- und Wandelrechten.
Zur Sicherstellung der Einhaltung der erwähnten Grenzwerte werden bei Neuaktionären vor Eintragung im Aktienbuch Abklärungen über deren Eigenschaft als «Schweizer» im Sinne des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland vorgenommen. Kann die Qualifikation als «Schweizer» nicht bestätigt werden, erfolgt – sofern alle anderen Bedingungen erfüllt sind – die Eintragung ohne Stimmrecht in der Kategorie der Personen in Abklärung, solange der Grenzwert von einem Drittel aller Aktionäre nicht überschritten wird und kein anderes Risiko droht, wie z.B. eine Verschärfung der Praxis der Bewilligungsbehörde, dass die Gesellschaft mit der Eintragung des ausländischen Aktionärs nicht mehr den Nachweis der schweizerischen Beherrschung erbringen kann.
Per 31. Dezember 2013 sind 9,4% der Aktien durch Aktionäre mit Stimmrecht im Aktienregister eingetragen, die als «Ausländer» im Sinne der obigen Ausführungen qualifizieren.
Die Statuten enthalten keine Bestimmungen betreffend Nominee-Eintragungen. Der Verwaltungsrat hat im Reglement über die Führung des Aktienbuchs und die Anerkennung sowie Eintragung von Aktionären der Mobimo Holding AG folgende Grundsätze erlassen: Nominee-Eintragungen werden unter folgenden Bedingungen vorgenommen: a) Ohne Offenlegung von Namen, Sitz/ Adresse und Aktienbestand derjenigen Aktionäre, für deren Rechnung der Nominee die Aktien hält, wird der Nominee bis zu einer Anerkennungsquote von max. 2% der im Handelsregister eingetragenen Namenaktien als Aktionär mit Stimmrecht im Aktienbuch eingetragen; b) der entsprechende Nominee darf ohne Offenlegung von Name, Sitz/ Adresse und Aktienbestand max. 0,25% des im Handelsregister eingetragenen Aktienkapitals für denselben Erwerber als Aktien mit Stimmrecht eintragen lassen und c) der Nominee muss mit der Gesellschaft eine Vereinbarung abschliessen, welche die Rechte und Pflichten genau regelt. Alle Nominee-Eintragungen dürfen in der Summe 10% der im Handelsregister eingetragenen Aktien nicht übersteigen. Bei Überschreitung dieser 10%-Grenze nimmt die Gesellschaft keine weiteren Nominee-Eintragungen mehr vor. Per Bilanzstichtag beträgt der Prozentsatz der Nominee-Eintragungen 5,4%. Im Übrigen gelten auch die vorerwähnten Einschränkungen (5%-Klausel und maximaler Anteil an ausländischen Aktien ohne Stimmrechtsbeschränkungen). Im Berichtsjahr wurden keine Eintragungen verweigert. Die Statuten enthalten keine Bestimmungen betreffend Aufhebung von statutarischen Privilegien (es wurden auch keine gewährt) und Aufhebung von Beschränkungen der Übertragbarkeit. Infolgedessen kommen die Bestimmungen des OR zum Tragen.
Per 30. Juni 2010 hat die Gesellschaft eine Wandelanleihe mit folgenden Eckwerten ausgegeben: Volumen: CHF 175 Mio. Zinssatz: 2,125% p. a., zahlbar jährlich am 30. Juni erstmals bezahlt am 30. Juni 2011 Laufzeit: Vier Jahre (30.06.2010 – 30.06.2014) Wandelpreis: CHF 207.99 (Anpassung des Wandelpreises im Zuge der Kapitalerhöhung 2011. Der Wandelpreis vor Kapitalerhöhung war CHF 210.37) Kotierung: SIX Swiss Exchange Valor: 11299133 (MOB10) ISIN-Code: CH 0112991333 Bloomberg: MOBN SW
Jede Wandelanleihe mit einem Nennwert von CHF 5 000 ist bis sieben Handelstage vor dem Ende der Laufzeit wandelbar in Namenaktien zum Wandelpreis von CHF 207.99 pro Namenaktie (allfällige Anpassungen gemäss den publizierten Bedingungen, insb. Verwässerungsschutz, vorbehalten). Zu diesem Wandelpreis können per Bilanzstichtag noch maximal 841386 Namenaktien ausgegeben werden. Die neu zu schaffenden Namenaktien werden mit bedingtem Kapital der Gesellschaft sichergestellt.
Die mögliche Ausübung von Wandelrechten führt zu einer Verwässerung des Gewinns pro Aktie. Die Wandelanleihe kann jederzeit vorzeitig zurückbezahlt werden, wenn mehr als 85% des ursprünglichen Anleihenbetrages gewandelt und/oder zurückgekauft worden sind; oder ab dem 21. Juli 2013, falls der Schlusskurs der Namenaktie der Mobimo Holding AG an der SIX Swiss Exchange (SIX) innerhalb einer Frist von 20 aufeinanderfolgenden Handelstagen mindestens 130% des jeweiligen Wandelpreises beträgt (vgl. Erläuterung 25).
An Optionen auf Mobimo-Aktien sind per 31. Dezember 2013 nur die den Mitgliedern des Verwaltungsrats, nahestehenden Dritten und der Geschäftsleitung der Mobimo Holding AG zugeteilten insgesamt 3730 Optionen ausstehend. Mit diesen Optionen kann dieselbe Anzahl voll liberierter Namenaktien bezogen werden. Die Einzelheiten zu diesen Optionen werden in der Erläuterung 35 der Konzernrechnung beschrieben.
Dipl. Betriebsingenieur ETH, Unternehmer, Nationalität CH, Wohnort Luzern
Georges Theiler wurde am 20. Mai 1949 in Luzern geboren. Er schloss das Gymnasium in Luzern ab und studierte bis 1976 an der ETH Zürich. Nach einer zweijährigen Beratungstätigkeit im Bereich Spitalplanung führte er als Präsident der Geschäftsleitung und Mitglied des Verwaltungsrats die Bauund Generalunternehmung Theiler+Kalbermatter T+K Bau AG in Luzern mit 250 Mitarbeitenden. Diese Unternehmung war in den Bereichen Hochbau, Tunnelbau, Generalunternehmung, Immobilienentwicklung und -verwaltung tätig. 1997 wurde die Gesellschaft an die Batigroup AG verkauft.
Seit 1997 ist Georges Theiler Inhaber der GT-Consulting, Luzern, die sich auf Beratungs- und Verwaltungsratsmandate spezialisiert hat. Von 1995 bis 2011 hat er die FDP im Nationalrat vertreten. Im Jahr 2011 wurde er als Vertreter des Kantons Luzern in den Ständerat gewählt. Seit 2000 ist Georges Theiler Mitglied des Verwaltungsrats und seit September 2013 Verwaltungsratspräsident der Mobimo Holding AG.
Dipl. Architekt ETH, Nationalität CH, Wohnort Lausanne
Paul Rambert wurde am 5. Januar 1945 in Zürich geboren. Er studierte Architektur an der ETH, absolvierte ein Zusatzjahr an der Harvard University und war über viele Jahre in unterschiedlichen leitenden Positionen bei Suter + Suter in Basel tätig. Von 1993 bis 1997 nahm er Einsitz in die Geschäftsleitung der Zschokke AG. Von 1998 bis 2009 leitete Paul Rambert die LO Holding Lausanne-Ouchy SA in Lausanne.
Heute ist Paul Rambert als Immobilienberater in seiner Gesellschaft Immopoly Sàrl in Lausanne tätig. Weiter hält er verschiedene Verwaltungsratsmandate, u.a. als Präsident bei der Parking du Centre SA, Lausanne und Flonplex SA Lausanne und als Mitglied bei der LO Holding Lausanne-Ouchy SA, der Securitas AG, Bern und der Solvalor Fund Management SA, Lausanne (Austritt Januar 2014). Zudem ist er Mitglied des Stiftungsrats der Fondation Métropol, Lausanne. Seit dem 17. Dezember 2009 ist er Mitglied des Verwaltungsrats der Mobimo Holding AG.
Mitglied des Audit & Risk Committee Ingenieur, Master of Business Administration, Nationalität CH, Wohnort St-Sulpice VD
Daniel Crausaz wurde am 28. Mai 1957 in Aarau geboren. Er studierte Ingenieurwesen an der EPFL und absolvierte ein MBA-Programm an der HEC in Lausanne. Von 1983 bis 1985 war er als Ingenieur für Felix Constructions SA, Bussigny, tätig und darauffolgend bis 1989 bei Bonnard & Gardel Ingenieurs Conseils Lausanne SA. 1990 wechselte er zur BCV, Lausanne und wurde 1997 zum Generaldirektor ernannt. Seit 2003 war Daniel Crausaz selbständiger Berater mit unterschiedlichen Mandaten in der Westschweiz. Er ist Delegierter der Agrifert SA, einer internationalen Rohstoffhandelsfirma mit Sitz in Pully und Verwaltungsratspräsident von Agrifert Farm Inputs AG, Pully.
Daniel Crausaz ist seit 1999 Mitglied des Verwaltungsrats der LO Holding Lausanne-Ouchy SA und seit 17. Dezember 2009 Mitglied des Verwaltungsrats der Mobimo Holding AG.
Rechtsanwalt und eidg. dipl. Steuerexperte, Nationalität CH, Wohnort Langnau a. A. ZH
Brian Fischer wurde am 27. Januar 1971 in Melbourne (Australien) geboren. Nach Abschluss des Gymnasiums in Davos im Jahre 1990 studierte er bis 1996 an der Universität Bern. Von 1997 bis Ende 2000 war er als Steuer- und Rechtsberater bei der PricewaterhouseCoopers AG tätig.
Seit Anfang 2001 ist er im Bereich Investment Banking der Bank Vontobel AG, Zürich tätig und leitet dort die Sparte zur Betreuung von unabhängigen Vermögensverwaltern. Er ist seit 2008 Mitglied des Verwaltungsrats und als bankunabhängige Privatperson im Verwaltungsrat der Mobimo Holding AG vertreten.
Ingenieur, Master in Energie, Master of Business Administration, Nationalitäten CH und F, Wohnort Bern
Bernard Guillelmon wurde am 5. November 1966 in Zürich geboren. Im Anschluss an seine schulische Ausbildung studierte er an der ETH in Lausanne Ingenieurwesen mit der Fachrichtung Mikrotechnik und absolvierte anschliessend einen Masterstudiengang in Energie. Zusätzlich durchlief er mit Auszeichnung ein MBA-Programm an der INSEAD in Fontainebleau. Von 1990 bis 1998 war Bernard Guillelmon als Ingenieur und Abteilungsleiter für die BKW AG, Bern tätig und leitete dort mehrere anspruchsvolle Reorganisationsprojekte.
Nach kurzer selbständiger Beratungstätigkeit wechselte er Anfang 2001 als Leiter Energie zu den SBB. Weitere leitende Positionen bei den SBB, Bern schlossen sich an, zuletzt als stv. Leiter Infrastruktur und Leiter Betriebsführung. Seit 1. Juli 2008 ist Bernard Guillelmon CEO der BLS AG, Bern. Er ist ausserdem Vorstands- und Ausschussmitglied des Verbands öffentlicher Verkehr (VöV) in Bern sowie Vorsitzender der Finanzkommission und Mitglied des Steuerungsausschusses Direkter Verkehr (StAD).
Von 2005 bis 2009 war er Verwaltungsrat der LO Holding Lausanne-Ouchy SA. Bernard Guillelmon ist Verwaltungsrat der JJM Holding in Lausanne und seit 17. Dezember 2009 Mitglied des Verwaltungsrats der Mobimo Holding AG.
lic. rer. pol., Unternehmensberater, Nationalität CH, Wohnort Basel
Wilhelm Hansen wurde am 30. August 1953 in Mönchengladbach (Deutschland) geboren. Nach der Matura studierte er Wirtschaft an der HSG St. Gallen und der Universität Basel und schloss mit dem Lizenziat rer. pol. ab.
Nach 25-jähriger Tätigkeit im Bereich von Kapitalanlagen (bei der damaligen SBG als Anlageberater, als Leiter der Wertschriftenabteilung der Basler Versicherungen und als Teilhaber der Privatbank Baumann & Cie., Basel) spezialisierte er sich 2002 als selbständiger Unternehmensberater in den Bereichen Organisations- und Strategieentwicklung sowie Corporate Governance. Daneben übt er verschiedene Mandate aus. So ist er heute u. a. Mitglied des Bankrats der Basellandschaftlichen Kantonalbank, Liestal, Vizepräsident des Verwaltungsrats der Scobag Privatbank AG, Basel und Mitglied des Verwaltungsrats des Kantonsspitals Baselland, Liestal. Er ist seit 2008 Mitglied des Verwaltungsrats der Mobimo Holding AG.
Rechtsanwalt, Nationalität CH, Wohnort Uster ZH
Peter Schaub wurde am 4. Dezember 1960 in Zürich geboren. Nach Abschluss des Gymnasiums in Zürich studierte er Jurisprudenz an der Universität Zürich und schloss das Studium 1987 mit dem Lizenziat ab. 1987/88 war er als juristischer Mitarbeiter in der Anwaltskanzlei Schellenberg Wittmer in Zürich tätig und im Jahr 1990 erwarb er das Anwaltspatent des Kantons Zürich. Zwischen 1990 und 1993 war Peter Schaub als Steuerkommissär für den Kanton Zürich tätig und seit 1994 ist er Partner der Steuer- und Anwaltspraxis Weber Schaub & Partner in Zürich.
Peter Schaub ist seit dem Jahr 2008 Mitglied des Verwaltungsrats der Mobimo Holding AG.
Unternehmer, Nationalität CH, Wohnort Zollikon ZH
Urs Ledermann wurde am 14. Juli 1955 in Brugg geboren. Nach Abschluss einer kaufmännischen Lehre in einem Import- und Exportbüro im Jahr 1974 war Urs Ledermann in verschiedenen Positionen in der Stahl-, Verpackungs- und Lebensmittelindustrie tätig. 1977 gründete er seine eigene Firma, die Ledermann AG, Personalberatung, in Zürich.
2002 verkaufte Urs Ledermann diese Firma einem Partner und betreut seither nur noch anspruchsvolle Mandate im Immobilien- und Bankbereich.
Sein berufliches Engagement gilt heute vor allem der 1983 gegründeten Ledermann AG Beteiligungen & Immobilien, Zürich, welche in die Ledermann Immobilien AG, Zürich fusioniert wurde. Sie fokussiert sich auf das Research, die Analyse, die Planung und den Kauf bzw. Verkauf sowie die Betreuung des eigenen Portfolios von Mehrfamilien- und Geschäftshäusern in der Region Zürich.
Urs Ledermann hält verschiedene Verwaltungsratsmandate inner- und ausserhalb seiner eigenen Unternehmen. Insbesondere ist er Mitglied der Verwaltungsräte Sada AG, Zürich, SCM Strategic Capital Management AG, Zürich sowie der Domicilium Verwaltungs AG, Zürich und Mitglied des Immobilien-Ausschusses der Gaydoul Group, Freienbach. Er ist seit dem Jahr 2003 Mitglied des Verwaltungsrats und von 2008 bis 2013 Verwaltungsratspräsident der Mobimo Holding AG.
Dr. Alfred Meili ist Ehrenpräsident der Mobimo Holding AG. Er ist der Initiator der Mobimo Gruppe und war bis 2008 Präsident des Verwaltungsrats.
Laurent Rivier ist Ehrenpräsident der LO Holding Lausanne-Ouchy SA, bei der er von 2000 bis 2009 Verwaltungsratspräsident war.
In Anerkennung der Leistungen und Verdienste für die jeweiligen Unternehmen wurden sie beide zu Ehrenpräsidenten ernannt. Dieses Amt verleiht weder das Recht auf eine Mitgliedschaft im Verwaltungsrat noch irgendwelche Rechte und Pflichten eines Verwaltungsratsmitglieds, insbesondere auch keinen Anspruch auf ein Honorar oder eine andere Vergütung.
Mobimo Holding AG hat mit sämtlichen Verwaltungsräten und Geschäftsleitungsmitgliedern eine spezielle Vereinbarung zur Vermeidung von Interessenkonflikten abgeschlossen. In diesen Vereinbarungen verpflichten sich die Verwaltungsräte und Geschäftsleitungsmitglieder u. a.:
Neben den unter Ziff. 3.1 aufgeführten Tätigkeiten üben die Mitglieder des Verwaltungsrats folgende bedeutende Tätigkeiten aus:
Georges Theiler ist Mitglied des Verwaltungsrats der Schindler Aufzüge (Schweiz) AG, Ebikon bis zur Generalversammlung im März 2014.
Paul Rambert ist als Immobilienberater in seiner Gesellschaft Immopoly Sàrl mit Sitz in Lausanne und als Mitglied des Verwaltungsrats der Solvalor Fund Management SA, Lausanne (Austritt Januar 2014) tätig.
Daniel Crausaz ist Mitglied des Verwaltungsrats bei der Cadar SA in Fleurier, der Zimal SA in Sion, der Cormela SA in Meyrin sowie der C.I.E.L. société coopérative in Lausanne, der EP Electricité SA in Genf und der Plexus Cotton Ltd. (UK).
Bernard Guillelmon ist als Präsident des Verwaltungsrats bei der BLS Cargo AG, Bern und als Verwaltungsrat der RAlpin AG, Olten tätig.
Peter Schaub ist Präsident des Verwaltungsrats bei der CPH Chemie + Papier Holding AG, Perlen und Vizepräsident bei der UBV Uetikon Betriebs- und Verwaltungs AG, Uetikon am See. Diese Gesellschaften halten beide Betriebs- und Entwicklungsliegenschaften sowie Anlageliegenschaften. Weiter ist er Mitglied des Verwaltungsrats der Rüegg Cheminée Holding AG, Zumikon.
Urs Ledermann besitzt privat und über seine Gesellschaft Ledermann Immobilien AG, Zürich ein eigenes Immobilienportfolio mit Schwerpunkt in der Stadt Zürich. Potenziellen Interessenkonflikten wird durch entsprechende organisatorische und vertragliche Vorkehrungen Rechnung getragen.
Neben den vorgängig aufgeführten Tätigkeiten üben die Mitglieder des Verwaltungsrats der Mobimo Holding AG keine weiteren Tätigkeiten in Führungs- und Aufsichtsgremien bedeutender schweizerischer und ausländischer Körperschaften bzw. in Anstalten und Stiftungen des privaten und des öffentlichen Rechts aus und amten auch nicht in weiteren dauernden Leitungs- und Beraterfunktionen für wichtige schweizerische und ausländische Interessengruppen.
Es gibt keine gegenseitigen Einsitznahmen in Verwaltungsräten von kotierten Gesellschaften.
Der Verwaltungsrat der Mobimo Holding AG setzt sich aus mindestens drei Mitgliedern zusammen und wird jeweils an der Generalversammlung für die Dauer von einem Jahr gewählt. Im Berichtsjahr umfasste der Verwaltungsrat acht Mitglieder. Die Amtsdauer der Mitglieder des Verwaltungsrats endet am Tag der entsprechenden ordentlichen Generalversammlung. Sie sind nach Ablauf der Amtsdauer sofort wieder wählbar.
Der Verwaltungsrat bestimmte im September 2013 Georges Theiler als Nachfolger von Urs Ledermann zum Präsidenten und Paul Rambert zum Vizepräsidenten des Verwaltungsrats.
Der Verwaltungsrat ist beschlussfähig, wenn die Mehrheit seiner Mitglieder anwesend ist, und entscheidet mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen.
2013 wurden insgesamt sechs ordentliche Sitzungen und zwei Sitzungen als Telefonkonferenz abgehalten. Die ordentlichen Sitzungen dauerten jeweils einen Tag. Der Verwaltungsrat war mit zwei Ausnahmen jeweils vollzählig anwesend.
Der CEO, der CFO und die übrigen Mitglieder der Geschäftsleitung nehmen an den Sitzungen des Verwaltungsrats zeitweise teil, wobei der Verwaltungsrat immer zuerst ohne diese Personen tagt. Der Präsident entscheidet über den Beizug von Mitarbeitern oder externen Beratern zur Behandlung von spezifischen Themen.
Der Verwaltungsrat verfügt über drei Ausschüsse: den Immobilien-Ausschuss (IC), das Audit & Risk Committee (AC) und das Nomination & Compensation Committee (NCC).
Der Zweck, die Aufgaben und Pflichten sowie Kompetenzen der Ausschüsse sind jeweils in einem Reglement als Zusatz zum Organisationsreglement festgehalten.
Der Immobilien-Ausschuss bezweckt die erfolgreiche Umsetzung der von ihm jährlich zu beschliessenden strategischen Investitions- und Devestitionsziele. Die Kompetenzen von Verwaltungsrat, Immobilien-Ausschuss und Geschäftsleitung für den Einkauf und Verkauf sind im Organisationsreglement der Mobimo Holding AG festgelegt und nachfolgend zusammengefasst. Der Immobilien-Ausschuss setzt sich zum Ziel, ein möglichst breites Immobilien-Know-how in den Verwaltungsrat einzubringen durch:
Der Immobilien-Ausschuss erfüllt drei Funktionen, nämlich:
Die dem Verwaltungsrat gemäss Organisationsreglement und Gesetz zugewiesenen Pflichten und Kompetenzen verbleiben dem Verwaltungsrat als Gesamtgremium.
Das Audit & Risk Committee erfüllt eine Aufsichtsfunktion. Es kann alle ihm zur Erfüllung seiner Aufgaben notwendig erscheinenden Massnahmen beantragen und hat direkten Zugang zu allen Unterlagen, Mitarbeitern und den Revisoren. Die Hauptaufgabe des Audit & Risk Committee ist es, den Verwaltungsrat durch Vorbereitungen, Prüfungen und Abklärungen zu unterstützen. Die vier Tätigkeitsbereiche des Audit & Risk Committee sind die Aufsicht über:
prüft sämtliche Fragen im Zusammenhang mit Vergütungspolitik und Vergütungssystem. Dies umfasst u. a. den Vergütungsbericht an die Aktionäre, Budgets für die Vergütung sämtlicher Mitarbeitenden sowie individuelle Vergütungen an die Verwaltungsratsmitglieder und die Mitglieder der Geschäftsleitung. Neu ist das Nomination & Compensation Committee zuständig für die Sicherstellung einer optimalen Zusammensetzung sowie einer sinnvollen Aus- und Weiterbildung von VR und GL.
Das Nomination & Compensation Committee hat keine Entscheidungskompetenz, sondern prüft und berichtet dem Verwaltungsrat die Resultate seiner Prüfung und stellt entsprechende Anträge an den Gesamtverwaltungsrat.
Für 2013 wurde, im Sinne der Good Governance, eine externe Beurteilung der Arbeit des Verwaltungsrats durchgeführt. Nach einem Auswahlverfahren wurde das Amrop Board Consulting Team mit der Durchführung einer VR-Review beauftragt.
Sinn und Zweck der VR-Review waren:
Die Evaluation fand mittels Einzelgesprächen mit allen VR-Mitgliedern statt: CEO und VR-Sekretär; Beobachtung des Gesamt-VR (zusammen mit GL) und der VR-Ausschüsse bei der Arbeit sowie auf der Basis von Interviews mit externen Stakeholdern (Aktionärsvertretern, Banken, Kunden etc.).
Folgende Themenkreise wurden in die Evaluation einbezogen:
Grösse und Zusammensetzung des VR, VR Knowhow, VR Diversity, Rollen im VR, Führung des VR und der Ausschüsse, Zusammenarbeit im Gesamt-VR sowie Zusammenarbeit VR mit CEO und GL, Beurteilung und Entwicklung der VR-Mitglieder, Nachfolgeplanung, Aussenwahrnehmung der Mobimo und des VR sowie Entschädigung.
Es wurde dem VR der Mobimo insgesamt ein sehr gutes Zeugnis punkto Gestaltungskraft, Arbeitsweise und Kultur ausgestellt. Es wurden auch diverse Entwicklungsfelder aufgezeigt und Empfehlungen gemacht, die in der VR-Strategieklausur vom Herbst 2013 bereits adressiert wurden. Entsprechende Massnahmen wurden getroffen und weitere Entwicklungsschritte sind definiert. Für 2015 ist eine Überprüfung der Lage und der Fortschritte geplant.
Die Grundsätze der obersten Führung inkl. Kompetenzordnung sind im Organisationsreglement der Gesellschaft festgehalten. Dem Verwaltungsrat obliegen die oberste Leitung der Gesellschaft und die Überwachung der Geschäftsleitung. Er vertritt die Gesellschaft nach aussen und beschliesst über alle Angelegenheiten, die nicht durch Gesetz, Statuten oder Reglement einem anderen Organ der Gesellschaft vorbehalten sind. In Ergänzung und Konkretisierung der unübertragbaren Aufgaben gemäss Art. 716a OR kommen dem Verwaltungsrat überdies folgende Aufgaben und Kompetenzen zu:
Die Geschäftsleitung führt die Konzerngesellschaften als VR und/oder Geschäftsleitungsmitglieder in Nachachtung der Kompetenzregelung und der lokalen Organisationsreglemente.
Das Entscheidungsrecht betreffend Liegenschaftentransaktionen mit einer Gesamtsumme von über CHF 30 Mio. übt der Verwaltungsrat der Mobimo Holding AG aus, solche zwischen CHF 10 Mio. und 30 Mio. der Immobilien-Ausschuss. Operative Entscheidungen betreffend Liegenschaftentransaktionen bis zu einem Investitionsvolumen von CHF 10 Mio. sind an die Geschäftsleitung delegiert.
Der Verwaltungsratspräsident hält regelmässig Koordinations- und Informationssitzungen mit dem CEO ab. Der Immobilien-Ausschuss tagte im Geschäftsjahr an sieben Sitzungen. Der Vorsitzende des Immobilien-Ausschusses kann jederzeit zusätzliche Sitzungen einberufen. Der CEO nimmt üblicherweise an den Sitzungen teil. Über jede Sitzung ist ein Protokoll zu erstellen, welches dem Gesamtverwaltungsrat zugestellt wird. Der Verwaltungsrat wird zudem mit einem monatlichen Reporting über die aktuelle Entwicklung des Geschäftsverlaufs orientiert.
Das Nomination & Compensation Committe führte 2013 zwei Sitzungen durch.
Das Audit & Risk Committee (AC) traf sich in diesem Geschäftsjahr viermal. An seinen Sitzungen behandelt das Audit & Risk Committee u. a. die Jahresund Halbjahresabschlüsse, Berichte der externen Revisoren und der externen Schätzer, wesentliche rechnungslegungstechnische, rechtliche, steuerliche und regulatorische Angelegenheiten sowie weitere erforderliche Berichte und das Risikomanagement/IKS.
Die Erfordernisse des Risikomanagements erfüllt der Verwaltungsrat mit dem AC. Die Hauptaufgabe des AC ist es, den Verwaltungsrat durch Vorbereitungen, Prüfungen und Abklärungen zu unterstützen. Einmal jährlich erstellt das AC zusammen mit dem Management ein Risikoinventar, das die wesentlichen Risiken nach Risikobereichen enthält. Pro Risiko werden Risk Owner, Auswirkungen und umgesetzte Massnahmen analysiert und nach den Kriterien Wahrscheinlichkeit, finanzielle Auswirkungen und Imageschaden bewertet. Sofern nötig werden weitere Massnahmen definiert, um das beurteilte Risiko weiter zu bewirtschaften.
Der Vorsitzende des AC kann jederzeit zusätzliche Sitzungen einberufen. Das AC kann je nach Bedarf Mitglieder der Geschäftsleitung, andere Mitarbeitende, externe Berater oder Revisoren an seine Sitzungen einladen oder sie auffordern, sich mit Mitgliedern oder Beratern des AC zu treffen. Der CFO nimmt üblicherweise an den Sitzungen teil. Über jede Sitzung wird ein Protokoll erstellt, das dem Gesamtverwaltungsrat zugestellt wird.
Der Gesamtverwaltungsrat wird vierteljährlich mittels Management Report umfassend über die Bereiche Finanzlage / Budgeterreichung, Risikoreport, Fortschrittsreport und geplante Aktivitäten der operativen und administrativen Bereiche sowie Personalreport orientiert. Die Informationen betreffen einerseits die Entwicklungen und Ereignisse seit dem letzten Management Report und andererseits erwartete Entwicklungen und geplante Aktivitäten. Die Geschäftsleitung ist während der Verwaltungsratssitzungen anwesend und erstattet zu traktandierten Themen Bericht bzw. steht für generelle Fragen und Auskünfte zur Verfügung.
Aufgrund der Grösse der Gesellschaft ist eine formelle interne Revision nicht zweckmässig. Die interne Kontrolle und das Risikomanagement werden durch das Controlling wahrgenommen.
Die Umsetzung von Entwicklungen im regulatorischen Umfeld und der Rechnungslegung wird frühzeitig mit der externen Revision erarbeitet. Die externe Revision und der Liegenschaftenschätzer werden auch sonst regelmässig beigezogen, um grössere Transaktionen zu beurteilen.
CEO, Dr. iur., Rechtsanwalt, Nationalität CH, Wohnort Horgen ZH
Christoph Caviezel, von Laax GR, wurde am 19. August 1957 geboren. Nach Abschluss des Gymnasiums in Chur erwarb er 1980 das Lizenziat der Rechte in Freiburg.
Anschliessend folgte das Rechtsanwaltspatent des Kantons Graubünden und 1988 die Promotion zum Dr. iur. Nach einigen Jahren der Tätigkeit als Rechtsanwalt übernahm er 1986 die Leitung der Immobilienabteilung der SBB in Luzern. 1995 wechselte er zur börsenkotierten Intershop Holding AG, Zürich und wurde 1999 Mitglied der Geschäftsleitung, zuständig für die Immobilien Schweiz. Ab 2001 führte er die Intershop als CEO und war seit 2003 auch Mitglied des Verwaltungsrats.
Seit 1. Oktober 2008 ist Christoph Caviezel CEO der Mobimo-Gruppe und leitet direkt die Abteilung Einkauf und Devestition.
Zudem ist er Verwaltungsrat folgender Gesellschaften der Mobimo-Gruppe: Seit dem 25. März 2009 ist er Präsident des Verwaltungsrats der Mobimo AG und der Mobimo Management AG. Seit dem 17. Dezember 2009 ist er Mitglied des Verwaltungsrats der LO Holding Lausanne-Ouchy SA, der LO Immeubles SA und Präsident des Verwaltungsrats der JJM Participations SA. Weiter ist er seit dem 4. Mai 2010 Mitglied des Verwaltungsrats der O4Real SA, seit dem 24. August 2012 Präsident des Verwaltungsrats der Immobilien Invest Holding AG und seit dem 29. August 2012 der Petit Mont-Riond SA. Seit dem 3. Oktober 2013 ist er Präsident des Verwaltungsrats der LO Holding Lausanne-Ouchy SA und der LO Immbeuble SA.
Er ist Mitglied des Investment Committee der Anlagestiftung für Immobilienanlagen im Ausland (AFIAA), Zürich.
CFO, Betriebsökonom FH, Nationalität CH, Wohnort Freienbach SZ
Manuel Itten wurde am 3. Oktober 1965 in Zürich geboren. Anschliessend an eine kaufmännische und gestalterische Grundausbildung und nach mehrjähriger beruflicher Praxis in verschiedenen leitenden Funktionen, absolvierte er ein betriebswirtschaftliches Studium zum Betriebsökonom HWV an einer Fachhochschule. Nach der beruflichen Tätigkeit im Bereich der Wirtschaftsprüfung und -beratung war er mehrere Jahre verantwortlich für den Bereich Controlling bei der Livit AG, Zürich.
Manuel Itten ist seit 2004 für Mobimo tätig: bis Februar 2009 als Verantwortlicher für das Controlling und seit März 2009 als CFO. Seit dem 25. März 2009 ist er zudem Mitglied des Verwaltungsrats der Mobimo AG und der Mobimo Management AG. Weiter ist er seit dem 17. Dezember 2009 Mitglied des Verwaltungsrats der LO Holding Lausanne-Ouchy SA, der LO Immeubles SA, der JJM Participations SA und seit dem 4. Mai 2010 der O4Real SA. Seit dem 2. März 2010 ist er zudem Mitglied des Verwaltungsrats der Parking du Centre SA und seit dem 17. März 2010 der Flonplex SA.
Leiter Portfolio Management, Master of Advanced Studies Zürcher Fachhochschule in Real Estate Management und dipl. Immobilientreuhänder, Nationalität CH, Wohnort Weisslingen ZH
Peter Grossenbacher wurde am 10. November 1969 in Schaffhausen geboren. Nach einer bautechnischen Grundausbildung und der Erlangung des Bauführerdiploms arbeitete er in verschiedenen leitenden Funktionen der Bau- und Immobilienbranche.
Peter Grossenbacher ist seit Juli 2008 als Leiter Portfolio Management für die strategische Entwicklung der Mobimo Anlageliegenschaften sowie deren Bewirtschaftung und Vermarktung verantwortlich. Davor wirkte er seit 2002 als Leiter des Projektmanagements der Gesellschaft. In dieser Funktion oblag ihm die Verantwortung für die Entwicklung und Realisierung von hochwertigem und ökologisch gebautem Wohneigentum an guten Lagen.
Leiter Entwicklung, dipl. Architekt HTL, Nationalität CH, Wohnort Scheuren BE
Andreas Hämmerli wurde am 22. Juni 1957 in Brüttelen BE geboren. Nach der Ausbildung als dipl. Arch. HTL durchlief er während zwölf Jahren verschiedene Positionen im Architekturbereich (Entwicklung / Projektmanagement/ Vermarktung / Leitung eines Architekturbüros). Bei der Göhner Merkur AG, Zürich arbeitete er als Leiter des Immobilienhandelsbereichs, war verantwortlich für Immobilien-Devestitionen sowie die Führung und Restrukturierung eines Teilbereichs der Generalunternehmung. Bei der Livit AG, Zürich führte er als Mitglied der Geschäftsleitung den Bereich Immobilien Consulting Schweiz (Entwicklung /Immobilienhandel/ Bautreuhand/Erstvermietung).
Zuletzt entwickelte, realisierte und leitete er das D4 Business Center Luzern in Root, ein Engagement des Suva Asset Management.
Seit 1. Oktober 2008 leitet er den Geschäftsbereich Entwicklung und ist damit für den gesamten Bereich Immobilienentwicklung, Realisierung und Verkauf von Immobilien verantwortlich.
Leiter Investitionen Dritte, dipl. Bauingenieur ETH/SIA, Nationalität CH, Wohnort Meilen ZH
Thomas Stauber wurde am 30. Oktober 1964 in Zürich geboren. Nach dem Abschluss des Gymnasiums in Zürich erwarb er 1989 das Diplom zum Bauingenieur an der ETH Zürich. Nachfolgend absolvierte er ein Nachdiplomstudium in Betriebs- und Produktionswissenschaften am BWI der ETH Zürich und nahm 2002 an den Schweizer Kursen für Unternehmensführung (SKU) teil.
Nach einigen Jahren als projektleitender Bauingenieur übernahm Thomas Stauber bei der Sony Berlin GmbH, Berlin für fünf Jahre die bauherrenseitige Verantwortung für die technische Planung und Realisierung des Sony Centers am Potsdamer Platz in Berlin. Im Jahr 2000 kehrte er in die Schweiz zurück als Leiter Projektentwicklung und Mitglied der Geschäftsleitung bei der Generalplanerfirma tk3 AG, Basel und nahm anschliessend als Geschäftsführer bei der Generalunternehmung Bauengineering AG Zürich verschiedene Aufbau- und Führungsaufgaben wahr. Im Jahr 2004 wechselte er zu der börsenkotierten Allreal Generalunternehmung AG, Zürich, wo er zuletzt als Mitglied der Geschäftsleitung für die Sparte Akquisition und Projektentwicklung verantwortlich war.
Seit 1. November 2011 leitet er den neu geschaffenen Geschäftsbereich «Investitionen Dritte» und ist dadurch verantwortlich für die Entwicklung, Realisierung und den Verkauf von Anlageimmobilien an Drittinvestoren. Dieser Geschäftsbereich ist Teil des Segments Entwicklung.
Die Mitglieder der Geschäftsleitung üben keine dauernden Leitungs- und Beraterfunktionen aus für wichtige schweizerische und ausländische Interessengruppen sowie auch keine amtlichen Funktionen oder politischen Ämter.
Es existieren keine Managementverträge mit Drittparteien. Zwischen den Gruppengesellschaften einerseits und der Mobimo Management AG andererseits gibt es Dienstleistungsvereinbarungen.
Der Vergütungsbericht beinhaltet eine Übersicht über die Festsetzung der Vergütungen und der Beteiligungsprogramme. Weiter ist die Vergütung des Verwaltungsrats und der Geschäftsleitung für das Geschäftsjahr 2013 aufgeführt, die auch Bestandteil der Konzernrechnung (Erläuterung 35 und Erläuterung 39) und der Jahresrechnung der Mobimo Holding AG (Anhang 7) sind.
Die Mitglieder des Verwaltungsrats haben gemäss Art. 20 der Statuten Anspruch auf eine ihrer Tätigkeit entsprechende Vergütung, die der Verwaltungsrat selber festlegt. Die Entschädigung des Verwaltungsrats besteht seit 2009 nur noch aus einer fixen Vergütung, die je nach Tätigkeit des Verwaltungsrats modulartig aufgebaut ist. Die Vergütung setzt sich zusammen aus einer Basisentschädigung von CHF 70 000 pro Jahr plus fixen Zuschlägen für die Mitarbeit in einem Verwaltungsratsausschuss (CHF 70 000 für IC und CHF 50 000 für AC). Weiter werden fixe Zuschläge für die Ausübung des Präsidiums des Verwaltungsrats (CHF 340 000 bis September 2013) sowie für das Amt als Vorsitzender eines Verwaltungsratsausschusses (je CHF 30 000) vergütet. Weiter wird die Mitarbeit im NCC mit CHF 10 000 respektive für den Vorsitzenden mit CHF 15 000 vergütet. Damit wird für den Verwaltungsrat eine aufwands- und verantwortungsgerechte Vergütung sichergestellt. Diese Vergütungen wurden vom Verwaltungsrat in einem Entschädigungsreglement auf unbestimmte Zeit in Kraft gesetzt. Der Verwaltungsrat hat 2013 daran keine Änderungen vorgenommen.
Seit der Amtsübernahme von Georges Theiler wurde der Zuschlag für das Präsidium des Verwaltungsrats auf CHF 200 000 reduziert. Zusätzlich werden neu ab 2014 die Mitglieder des Nomination & Compensation Committee eine fixe Vergütung von CHF 20 000 pro Jahr und der Vorsitzende des NCC für das Präsidium einen Zuschlag von CHF 20 000 pro Jahr erhalten. Die Mitglieder des Verwaltungsrats werden weiter langfristig am Unternehmenserfolg beteiligt, indem die Entschädigung teilweise oder insgesamt in Aktien der Mobimo Holding AG bezogen werden kann. Welcher Anteil der Gesamtentschädigung in Aktien bezogen wird, wird jährlich vom Verwaltungsrat festgelegt.
Der Bezug erfolgt zum 20-Tages-Durchschnittskurs vor dem Bezugstermin abzüglich des aufgrund der effektiven Sperrfrist ermittelten steuerlichen Einschlags. Alle ausgegebenen Aktien sind mit einer definierten Sperrfrist belegt; in der Regel beträgt die Sperrfrist fünf Jahre. Die Sperrfrist der Aktien sowie der Bezugstermin für die Aktien werden jährlich vom Verwaltungsrat festgelegt (siehe auch die Erläuterung 39 der Konzernrechnung sowie im Anhang 7 der Jahresrechnung der Mobimo Holding). Im Geschäftsjahr 2013 wurden dem Verwaltungsrat insgesamt 1 968 Aktien als Anteil der fixen Entschädigung zugesprochen. Der für die Berechnung 2013 gültige steuerliche Einschlag zum 20-Tages-Durchschnittskurs betrug 25,274%.
Die Vergütung der Geschäftsleitung ist aufgeteilt in einen fixen Vergütungsteil und in eine vom Geschäftsgang abhängige variable Vergütung, welche auf dem konsolidierten Jahresgewinn der Gesellschaft nach Abzug einer Hurdle (siehe nachfolgend) basiert.
Die Vergütung richtet sich nach dem tatsächlich betreuten Aufgabengebiet, den fachlichen Voraussetzungen und den Kompetenzen eines jeden Mitglieds der Geschäftsleitung bzw. der hierzu notwendigen Arbeitsleistung. Die Vergütungen werden vom Gesamtverwaltungsrat im Rahmen der Marktverhältnisse, insbesondere auch unter Berücksichtigung des Lohnniveaus im Immobilienmarkt, festgelegt. Dadurch soll die Gesellschaft aus der relativ kleinen Anzahl von geeigneten Geschäftsleitungsmitgliedern durch konkurrenzfähige Vergütungssysteme die gewünschten Kadermitarbeiter rekrutieren und langfristig binden können.
Die variable Vergütung bildet Teil eines Reglements der Gesellschaft, wonach 7% des Anteils am konsolidierten Jahresgewinn, der eine Eigenkapitalrendite von 5% als Mindestschwelle (Hurdle) übersteigt, der Geschäftsleitung zugewiesen werden.
Die maximale variable Vergütung wird für jedes einzelne Geschäftsleitungsmitglied auf maximal 150% seines fixen Bruttojahreslohns beschränkt. Die individuelle Zielerreichung wird (ausgenommen CEO) bei der variablen Vergütung der Mitglieder der Geschäftsleitung mitberücksichtigt.
Mindestens 50% der erfolgsabhängigen variablen Vergütung muss vom Geschäftsleitungsmitglied in Form von Aktien der Mobimo Holding AG bezogen werden. Die entsprechenden Aktien sind i.d. R. mit einer Sperrfrist von fünf Jahren belegt, die auch nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses bestehen bleibt. Damit soll auch auf Stufe der Geschäftsleitung der langfristige, nachhaltige Unternehmenserfolg als wichtiges Kriterium für die Vergütung der Geschäftsleitung implementiert werden. Der Verwaltungsrat legt jährlich den Bezugstermin für die Aktien fest. Der Verkehrswert einer Aktie wird jeweils auf den Durchschnittskurs der letzten 20 Handelstage (20-Tages-VWAP) vor dem Bezugstermin ermittelt. Die ausgegebenen Aktien sind voll dividendenberechtigt. Die Anzahl der zugeteilten Aktien wird auf Basis des Steuerwerts (Verkehrswert der Aktie abzüglich des steuerlichen Einschlags aufgrund der effektiven Sperrfrist der Aktien) der Aktie berechnet (erfolgsabhängige Vergütung, die in Aktien zu beziehen ist, in CHF / Steuerwert der Aktien in CHF = Anzahl der Aktien).
Dieses Reglement für die variable Vergütung der Geschäftsleitungsmitglieder wurde fest bis und mit dem Geschäftsjahr 2015 in Kraft gesetzt und ersetzte das bisherige Beteiligungsreglement. Die Gesellschaft hat Anspruch auf Rückzahlung aller variablen Vergütungen, welche aufgrund einer Jahresrechnung ausgerichtet wurde, die infolge von strafrechtlichen Sachverhalten oder sonstigen Manipulationen nicht dem effektiven Resultat der Gesellschaft entsprechen. Der Rückzahlungsanspruch besteht im Umfang der entsprechenden Verfälschung. Der Verwaltungsrat behält sich vor, das Reglement während der Laufzeit anzupassen, wenn die Aktionäre dem Vergütungsbericht nicht zustimmen sollten. Ab der Generalversammlung 2013 führt der Verwaltungsrat jährlich eine Konsultativabstimung zum Vergütungsbericht durch.
Von den Vergütungen an die Geschäftsleitung im Berichtsjahr wurden 59% als fixe Vergütung und 41% als variable Vergütung in bar und in Aktien ausgerichtet.
Weder beim Verwaltungsrat noch bei der Geschäftsleitung bestehen vertraglich vereinbarte Abgangsentschädigungen.
Der Verwaltungsrat wird an der Generalversammlung 2014 den Aktionären die Statutenanpassungen, basierend auf der am 1. Januar 2014 in Kraft getretenen Verordnung gegen übermässige Vergütungen bei börsenkotierten Aktiengesellschaften (VegüV), zur Genehmigung vorlegen.
Weitere Angaben zu den Entschädigungen, Beteiligungen und Darlehen befinden sich in der Erläuterung 39 der Konzernrechnung sowie im Anhang 7 der Jahresrechnung der Mobimo Holding.
Im Berichtsjahr wurden an die Mitglieder des Verwaltungsrats, an nahestehende Personen und an die Geschäftsleitung die folgenden Vergütungen ausgerichtet (Angaben nach Art. 663bis OR).
| Erfolgsbeteiligungen Leistungen |
||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Honorare, | Sozial | für zusätz | ||||||
| Name, Funktion | Löhne | Aktien | in bar | in Aktien | leistungen | liche Arbeiten | Total 2013 | Total 2012 |
| VR | 1 128 | 309 | 0 | 0 | 58 | 0 | 1 495 | 1 428 |
| Georges Theiler, Präsident VR1 | 232 | 0 | 0 | 0 | 17 | 0 | 249 | 181 |
| Urs Ledermann, VR2 | 438 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 438 | 480 |
| Brian Fischer, VR | 28 | 112 | 0 | 0 | 10 | 0 | 150 | 137 |
| Wilhelm Hansen, VR | 18 | 112 | 0 | 0 | 9 | 0 | 139 | 129 |
| Peter Schaub, VR3 | 150 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 150 | 150 |
| Daniel Crausaz, VR | 45 | 85 | 0 | 0 | 9 | 0 | 139 | 129 |
| Bernard Guillelmon, VR4 | 70 | 0 | 0 | 0 | 4 | 0 | 74 | 74 |
| Paul Rambert, VR5 | 147 | 0 | 0 | 0 | 9 | 0 | 156 | 148 |
| Geschäftsleitung | 2 213 | 0 | 688 | 841 | 549 | 0 | 4 291 | 4 039 |
| Christoph Caviezel, CEO | 743 | 0 | 246 | 300 | 193 | 0 | 1 481 | 1 395 |
Die Beträge entsprechen dem Aufwand in der Konzernrechnung des Berichtsjahres (Accrual Accounting) mit Ausnahme der Entschädigung in Aktien, die zum Steuerwert ausgewiesen werden. Die aktienbasierte Vergütung der Geschäftsleitung erfolgte basierend auf der Annahme, dass eine Quote von 55% (Vorjahr 55%) gemäss dem Vergütungsreglement zur Anwendung gelangt.
Per 31. Dezember 2013 bestehen die folgenden Beteiligungen der Mitglieder des Verwaltungsrats und der Geschäftsleitung (Angaben nach Art. 663c OR).
| Anzahl Aktien | Anzahl | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Name, Funktion | ausgegebene | beschlossene | Optionen | Total 2013 | Total 2012 |
| VR | 58 397 | 0 | 974 | 59 371 | 57 845 |
| Georges Theiler, Präsident VR1 | 5 111 | 0 | 239 | 5 350 | 5 350 |
| Urs Ledermann, VR2 | 34 183 | 0 | 89 | 34 272 | 34 739 |
| Brian Fischer, VR | 2 200 | 0 | 201 | 2 401 | 1 541 |
| Wilhelm Hansen, VR | 3 893 | 0 | 89 | 3 982 | 3 267 |
| Peter Schaub, VR3 | 712 | 0 | 89 | 801 | 921 |
| Daniel Crausaz, VR | 2 244 | 0 | 89 | 2 333 | 1 795 |
| Bernard Guillelmon, VR4 | 5 622 | 0 | 89 | 5 711 | 5 711 |
| Paul Rambert, VR5 | 4 432 | 0 | 89 | 4 521 | 4 521 |
| Geschäftsleitung | 23 298 | 6 007 | 1 783 | 31 088 | 24 001 |
| Christoph Caviezel, CEO | 9 641 | 2 146 | 1 065 | 12 852 | 9 623 |
| Manuel Itten, CFO | 5 440 | 1 287 | 191 | 6 918 | 5 454 |
| Peter Grossenbacher, Leiter Portfoliomanagement | 5 097 | 858 | 275 | 6 230 | 5 446 |
| Andreas Hämmerli, Leiter Entwicklung | 2 520 | 858 | 252 | 3 630 | 2 831 |
| Thomas Stauber, Leiter Investitionen Dritte | 600 | 858 | 0 | 1 458 | 647 |
Funktionsänderungen:
² Präsidium bis 11. September 2013; Honorar wird über Ledermann Immobilien AG fakturiert und deckt auch erbrachte administrative Leistungen
³ Mitglied des Nomination & Compensation Committee seit 1.Oktober 2013
⁴ Vorsitzender des Nomination & Compensation Committee seit 1.Oktober 2013
⁵ Vorsitzender des Immobilien-Ausschusses seit 1.Oktober 2013
¹ Präsidium seit 11. September 2013; Vorsitzender des Immobilien-Ausschusses sowie des Nomination & Compensation Committee bis 1.Oktober 2013
Basierend auf der Fair-Value-Betrachtung nach IFRS wurden im Berichtsjahr für den Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung im Konzernabschluss die folgenden Vergütungen ausgewiesen (in TCHF):
| 2013 | 2012 | |
|---|---|---|
| Verwaltungsräte/Geschäftsleitung | 6 163 | 5 812 |
| davon entfallen auf | ||
| Verwaltungsräte | ||
| – Honorare und Vergütungen | 1128 | 1092 |
| – Sozialleistungen | 58 | 50 |
| – aktienbasierte Vergütungen (nach Marktwerten) | 409 | 380 |
| Geschäftsleitung | ||
| – Löhne und Erfolgsbeteiligungen (in bar) | 2 901 | 2 818 |
| – Sozialleistungen | 549 | 481 |
| – aktienbasierte Vergütungen (nach Marktwerten) | 1118 | 991 |
Die Stimmrechte an der Generalversammlung kann nur ausüben, wer durch Eintrag im Aktienbuch ausgewiesen ist.
Der Verwaltungsrat kann die Zustimmung zur Übertragung von Namenaktien verweigern, soweit und solange die Anerkennung eines Erwerbers als Vollaktionär die Gesellschaft gemäss den ihr zur Verfügung stehenden Informationen daran hindern könnte, den durch Bundesgesetz geforderten Nachweis schweizerischer Beherrschung zu erbringen (insbesondere BewG). Der Verwaltungsrat hat im Berichtsjahr keine Eintragungen ins Aktienbuch abgelehnt, soweit die Aktionäre die zur Eintragung erforderlichen Informationen (siehe vorne) geliefert haben. Gemäss Art. 12 der Statuten kann sich jeder Aktionär durch einen mit schriftlicher Vollmacht versehenen anderen Aktionär, den unabhängigen Stimmrechts- oder den Depotvertreter vertreten lassen.
Ab 2014 haben die Aktionäre die Möglichkeit, über die online Aktionärsplattform «Sherpany» elektronisch Unterlagen zur Generalversammlung zu beziehen oder Vollmachten und Weisungen an den unabhängigen Stimmrechtsvertreter zu erteilen.
Es bestehen keine statutarischen Quoren, die über die gesetzlichen Bestimmungen zur Beschlussfassung hinausgehen (Art. 703 und 704 OR).
Die Einberufung der Generalversammlung, die Form der Einberufung und das Einberufungsrecht der Aktionäre sind in den Art. 9 und 10 der Statuten geregelt.
Die ordentliche Generalversammlung wird durch den Verwaltungsrat, nötigenfalls durch die Revisionsstelle, einberufen und einmal jährlich, innerhalb von sechs Monaten nach Abschluss des Geschäftsjahres, abgehalten. Der Verwaltungsrat kann jederzeit eine ausserordentliche Generalversammlung einberufen. Ausserordentliche Generalversammlungen sind durch den Verwaltungsrat aufgrund eines Generalversammlungsbeschlusses einzuberufen, auf Begehren der Revisionsstelle oder wenn einer oder mehrere Aktionäre, die zusammen mindestens den zehnten Teil des Aktienkapitals vertreten, dies schriftlich und unter Angabe der Geschäfte für die Tagesordnung verlangen.
Das Einberufungsrecht steht auch den Liquidatoren zu. Die Einladungen zur Generalversammlung erfolgen mindestens 20 Tage vor dem Versammlungstag durch einmalige Publikation im Schweizerischen Handelsamtsblatt. Überdies werden unter Beachtung derselben Frist an die im Aktienbuch eingetragenen Aktionäre persönliche Einladungen verschickt. In der Einladung sind alle Verhandlungsgegenstände und die Anträge des Verwaltungsrats und allfälliger Aktionäre, welche die Durchführung der Generalversammlung verlangt haben, anzugeben.
Spätestens 20 Tage vor der ordentlichen Generalversammlung sind der Geschäftsbericht und der Revisionsbericht am Sitz der Gesellschaft zur Einsicht der Aktionäre aufzulegen. In der Einberufung zur Generalversammlung ist auf diese Auflegung und auf das Recht der Aktionäre hinzuweisen, die Zustellung dieser Unterlagen zu verlangen.
Für das in Art. 10 der Statuten erwähnte Traktandierungsrecht der Aktionäre gelten die gesetzlichen Bestimmungen (Art. 699 OR). Aktionäre, welche zusammen mindestens 10 % des Aktienkapitals der Gesellschaft vertreten, können vom Verwaltungsrat die Einberufung einer Generalversammlung verlangen. Aktionäre, welche zusammen Aktien mit einem Nominalwert von mindestens CHF 1 Mio. vertreten, können die Traktandierung eines Verhandlungsgegenstands verlangen.
Gemäss Art. 6 der Statuten wird als Aktionär oder Nutzniesser anerkannt, wer im Aktienbuch eingetragen ist. Die Eintragung setzt einen Ausweis über die formrichtige Übertragung voraus und bedarf der Genehmigung des Verwaltungsrats. Der Verwaltungsrat hat diese Kompetenz in einem Reglement über die Führung des Aktienbuches und die Anerkennung und Eintragung von Aktionären der Mobimo Holding AG an das Audit & Risk Committee übertragen. Das Audit & Risk Committee hat nachfolgend alle Entscheidungen, die keine Auswirkungen auf eine börsenrechtliche Meldeschwelle haben oder Mitglieder des Verwaltungsrats oder der Geschäftsleitung betreffen, an den CFO delegiert. Längstens 20 Tage vor und bis zum Tage nach der Generalversammlung werden keine Eintragungen im Aktienbuch vorgenommen. Vor der ordentlichen Generalversammlung vom 25. März 2014 bleibt das Aktienregister ab dem 14. März 2014 für Eintragungen geschlossen. Die Generalversammlung 2014 findet am 25. März 2014 in Luzern statt.
Der Verwaltungsrat hat entschieden, den Aktionären jeweils einen Vergütungsbericht als Bestandteil des Geschäftsberichts vorzulegen und jährlich eine Konsultativabstimmung darüber durchzuführen, unabhängig davon, ob wesentlichen Änderungen zum Vorjahr eingetreten sind.
Die Generalversammlung 2013 hat im Rahmen der konsultativen Abstimmung die Beiträge an soziale und politische Einrichtungen aus dem Jahr 2012 gutgeheissen und ein Budget von maximal CHF 100 000.– für das Jahr 2013 an soziale und politische Einrichtungen genehmigt.
Wer direkt, indirekt oder in gemeinsamer Absprache mit Dritten Aktien erwirbt und damit zusammen mit den Papieren, die er bereits besitzt, den Grenzwert von 33 % der Stimmrechte, ob ausübbar oder nicht, überschreitet, muss ein Angebot unterbreiten für alle kotierten Aktien der Gesellschaft (Art. 32 BEHG).
Aus Gründen des BewG hat die Gesellschaft gegenüber den Bewilligungsbehörden auf die Aufnahme einer statutarisch zulässigen «Opting out»- oder «Opting up»-Klausel verzichtet. Es gilt somit die gesetzliche Regelung nach Art. 32 BEHG bezüglich der Pflicht zur Unterbreitung eines Angebots.
Es bestehen keine entsprechenden Klauseln.
Gesetzliche Revisionsstelle und Konzernprüferin der Mobimo Holding AG ist seit der Gründung im Dezember 1999 KPMG AG, Luzern. Die Revisionsstelle und der Konzernprüfer werden jährlich von der Generalversammlung gewählt. Bedingt durch den 7-jährigen Rotationsrhythmus hat Kurt Stocker, Partner, ab dem Geschäftsjahr 2013 die Verantwortung als leitender Revisor übernommen.
Für Dienstleistungen im Zusammenhang mit der Prüfung der Zwischenberichterstattung und Jahresrechnung 2013 wurde eine Gesamtentschädigung von CHF 0,4 Mio. (inkl. LO-Gruppe) an KPMG bezahlt.
Für Beratungsdienstleistungen (v. a. Steuerberatung und Due Dilligence) wurden KPMG CHF 0,2 Mio. bezahlt. Für den Liegenschaftenschätzer Wüest & Partner, Zürich, fielen im Berichtsjahr Honorare von insgesamt CHF 0,4 Mio. an.
ters oder andere bedeutende Berichte über das IKS, die von den externen Revisoren verfasst oder deren Verfassung von ihnen vorgeschlagen werden, sowie die Antworten der Geschäftsleitung auf solche Berichte, unterbreitet dem VR gegebenenfalls Vorschläge für zweckmässige Lösungen und überwacht die Umsetzung von Gegenmassnahmen.
Das AC diskutiert mit der Geschäftsleitung und den externen Revisoren deren Einschätzung der allgemeinen Qualität der Rechnungslegungspolitik der Mobimo, die in der Finanzberichterstattung zur Anwendung kommt, nimmt eine kritische Analyse vor und berichtet an den VR.
Die Vertreter der Revisionsstelle nehmen auf Einladung des Verwaltungsrats an den diese Themenkreise behandelnden AC- oder Verwaltungsratssitzungen persönlich oder telefonisch teil.
Die Mobimo Holding AG informiert ihre Aktionäre und den Kapitalmarkt offen, aktuell und mit grösstmöglicher Transparenz. Am 13. Februar 2014 findet die Medien- und Analystenkonferenz zum Geschäftsergebnis 2013 statt.
Die finanzielle Berichterstattung erfolgt in Form des Halbjahres- und des Jahresberichts. Die Konzernrechnung wird in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS) des International Accounting Standards Board (IASB) und der konsolidierte Zwischenabschluss in Übereinstimmung mit dem International Accounting Standard 34 (IAS 34) zur Zwischenberichterstattung erstellt. Sie entsprechen dem schweizerischen Gesetz sowie den Vorschriften des Kotierungsreglements und des Zusatzreglements für die Kotierung von Immobiliengesellschaften der SIX Swiss Exchange.
Im Weiteren untersteht die Gesellschaft der Pflicht zur Ad-hoc-Publizität gemäss Art. 72 des Kotierungsreglements.
Weitere Informationen über die Gesellschaft befinden sich auf der Webseite www.mobimo.ch.
Dr. Christoph Caviezel CEO Tel. +41 44 397 11 86
Rütligasse 1 CH-6000 Luzern 7 Tel. +41 41 249 49 80 Fax +41 41 249 49 89 www.mobimo.ch
Mobimo AG Seestrasse 59 CH-8700 Küsnacht Tel. +41 44 397 11 11
Fax +41 44 397 11 12
Der Geschäftsbericht 2013 ist auch in französischer und englischer Sprache erhältlich. Die Originalsprache ist Deutsch.
Gesamtverantwortung: Mobimo Holding AG
Konzeption und Gestaltung: Baldinger & Baldinger AG, Aarau
Michael Kessler, www.profifoto.ch Arnaud Meylan, www.arnaudmeylan.ch Urs Pichler, www.pichler-fotografen.ch
Visualisierungen: Raumgleiter GmbH, www.raumgleiter.com
Entwicklungsobjekt Stockwerkeigentum
Meilen, «Gusto» Feldgüetliweg 143/145
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