Annual Report • Mar 8, 2011
Annual Report
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| Mobimo-Gruppe (konsolidiert) | 2010 | 2009 | |
|---|---|---|---|
| Erfolg aus Verkauf Promotion | CHF Mio. | 8,4 | 25,2 |
| Erfolg aus Vermietung | CHF Mio. | 79,2 | 63,1 |
| Erfolg aus Neubewertung | CHF Mio. | 29,1 1 | 9,3 |
| Betriebsergebnis (EBI T) |
CHF Mio. | 102,2 | 98,5 |
| Gewinn | CHF Mio. | 66,0 | 62,6 |
| Eigenkapitalrendite 2 | 7,1% | 8,0% | |
| Gewinn nach Steuern exkl. Neubewertung | CHF Mio. | 44,2 | 55,6 |
| Eigenkapitalrendite exkl. Neubewertung 3 | 4,8% | 7,1% | |
| Anlageobjekte Geschäftsliegenschaften | CHF Mio. | 1 131,9 | 1 147,9 |
| Anlageobjekte Wohnliegenschaften | CHF Mio. | 202,8 | 135,0 |
| Entwicklungsobjekte Geschäftsliegenschaften | CHF Mio. | 253,4 | 211,3 |
| Entwicklungsobjekte Wohnliegenschaften | CHF Mio. | 423,8 | 383,3 |
| Total Liegenschaften | CHF Mio. | 2 011,9 | 1 877,5 |
| Leerstand Anlageobjekte | 5,1% | 6,7% | |
| Diskontierungssatz für Neubewertung | 4,90% | 4,98% | |
| Personalbestand (Vollzeitstellen) 4 | 64,2 | 59,3 | |
| Zinssatz der Finanzverbindlichkeiten | 2,9% | 3,1% | |
| Restlaufzeit der Finanzverbindlichkeiten | Jahre | 5,1 | 5,1 |
| Eigenkapitalanteil | 45% | 48% | |
| Net Gearing 5 | 92% | 89% | |
| Mobimo-Aktie | |||
| Anzahl ausstehende Aktien 6 | 5 130 099 | 5 049 179 | |
| Gewinn je Aktie | CHF | 13.01 | 14.09 |
| Gewinn je Aktie exkl. Neubewertung | CHF | 8.70 | 12.51 |
| Ausschüttung 7 | CHF | 9.00 | 9.00 |
| Nominalwert pro Aktie | CHF | 29.00 | 38.00 |
| NAV pro ausstehende Aktie nach Optionen | CHF | 190.45 | 180.29 |
| und Wandelanleihe 8 | |||
| Börsenkurs der Aktie am 31. Dezember | CHF | 199.70 | 176.10 |
| Dividendenrendite (Ausschüttungsrendite) | 4,5% | 5,1% | |
| Ausschüttungsquote 9 | 69% | 64% | |
| Aktienkapital | CHF Mio. | 148,8 | 192,0 |
| Börsenkapitalisierung am 31. Dezember | CHF Mio. | 1 024,7 | 889,9 |
| Eigenkapital am 31. Dezember | CHF Mio. | 971,3 | 926,9 |
1 CHF 23,4 Mio. des positiven Neubewertungserfolgs basieren auf operativen Leistungen, CHF 16,0 Mio. wurden in den Anlageliegenschaften im Bau
und CHF 7,4 Mio. hauptsächlich aufgrund der erfolgreichen Vermietung erzielt. Zusätzliche CHF 5,7 Mio. stammen aus marktbedingten Diskontsatzanpassungen.
Gewinn im Verhältnis zum durchschnittlichen Eigenkapital (Eigenkapital 1. Januar zuzüglich Kapitalerhöhung bzw. -herabsetzung) der Berichtsperiode.
3 Gewinn ohne Neubewertung (und zurechenbare latente Steuern) im Verhältnis zum durchschnittlichen Eigenkapital
(Eigenkapital 1. Januar zuzüglich Kapitalerhöhung bzw. -herabsetzung) der Berichtsperiode. 4 Entwicklung Personalbestand siehe auch Erläuterung 28.
Netto-Finanzverbindlichkeiten im Verhältnis zum Eigenkapital.
6 Anzahl ausgegebene Aktien 5 131 170 minus Bestand eigene Aktien 1 071 = Anzahl ausstehende Aktien 5 130 099.
7 Ausschüttung von Kapitaleinlagen für das Geschäftsjahr 2010 von CHF 9.00 pro Aktie gemäss Antrag an die Generalversammlung vom 6. April 2011.
8 Unter der Annahme, dass sämtliche zugeteilten Optionen und die Wandelanleihe auch ausgeübt werden.
9 Berechnung Ausschüttungsquote: Ausschüttung ÷ Gewinn je Aktie.
Entwicklungsobjekt Stockwerkeigentum
Horgen, «Sto54» Stockerstrasse 54
| Kennzahlen im Überblick | 1 |
|---|---|
| Über Mobimo | 4 |
| Firmenporträt | 6 |
| Konzernstruktur und Meilensteine | 7 |
| Verwaltungsrat/ Geschäftsleitung | 8 |
| Strategie / Portfolio | 10 |
| Angaben zur Aktie | 12 |
| Zum Geschäftsjahr 2010 | 14 |
| Brief an die Aktionäre | 16 |
| Jahresbericht | 18 |
| Entwicklung – eine Kernkompetenz der Mobimo | 20 |
| Finanzbericht | 28 |
| Konzernrechnung | 30 |
| • Konsolidierte Bilanz | 30 |
| • Konsolidierte Erfolgsrechnung | 32 |
| • Konsolidierte Gesamtergebnisrechnung • Konsolidierter Eigenkapitalnachweis |
33 34 |
| • Konsolidierte Geldflussrechnung | 35 |
| • Anhang zur Konzernrechnung | 36 |
| • Segmentberichterstattung | 44 |
| Detailangaben zum Immobilienportfolio | 84 |
| • Angaben zur Promotion | 84 |
| • Geografische Verteilung der Promotion | 85 |
| • Angaben zu den Geschäftsliegenschaften | 86 |
| • Angaben zu den Wohnliegenschaften | 94 |
| • Angaben zu den Anlageliegenschaften im Bau • Angaben zu den selbst genutzten Liegenschaften |
96 96 |
| • Angaben zu den Beteiligungen | 96 |
| • Verteilung der Anlageobjekte Wohn- und Geschäftsliegenschaften und der Entwicklungsobjekte Geschäftsliegenschaften nach Wirtschaftsräumen |
98 |
| Bericht der Revisionsstelle zur Konzernrechnung an die Generalversammlung der Mobimo Holding AG |
99 |
| Bericht des Liegenschaftenschätzers | 100 |
| Jahresrechnung der Mobimo Holding AG | 104 |
| • Bilanz | 104 |
| • Erfolgsrechnung | 106 |
| • Anhang zur Jahresrechnung | 107 |
| • Antrag über die Verwendung des Bilanzgewinnes • Bericht der Revisionsstelle an die Generalversammlung der Mobimo Holding AG |
109 110 |
| Corporate Governance | 112 |
Adressen 128
Horgen, «Visidea» Stockerstrasse 40 – 42
Geschäftsbericht 2010 3
Die Mobimo Holding AG wurde 1999 in Luzern gegründet und ist seit 2005 an der SIX Swiss Exchange börsenkotiert. Heute gehört Mobimo zu den führenden Immobiliengesellschaften der Schweiz. Nach dem Zusammenschluss mit der LO Holding Lausanne-Ouchy SA Ende 2009 gehört Mobimo sowohl in der Deutschschweiz als auch in der Westschweiz zu den grössten Marktteilnehmern. Anlagen und Investitionen werden primär in den Wirtschaftsräumen Zürich und Lausanne /Genf sowie in den Wirtschaftsräumen Basel, Luzern / Zug, Aarau und St. Gallen getätigt.
Mit diesem Geschäftsmodell unterscheidet sich Mobimo wesentlich von anderen Marktteilnehmern.
Ausgehend von einer soliden Finanzierung mit einem hohen Eigenkapitalanteil von mindestens 40 % plant, baut und unterhält Mobimo einerseits renditeorientierte Anlageobjekte und realisiert andererseits Entwicklungsobjekte mit beachtlichem Gewinnpotenzial.
Basierend auf ihren drei Kernkompetenzen Einkauf/Verkauf, Entwicklung und Portfoliomanagement ist es Mobimo gelungen, ein hochwertiges Anlageportfolio bestehend aus Geschäfts-, Gewerbe- und Wohnliegenschaften mit einer breit abgestützten Mietertragsbasis mit stabilen Erträgen aufzubauen. Aus der gut gefüllten Projektpipeline entstehen laufend neue Anlageobjekte, welche im Portfolio behalten werden, und attraktive Stockwerkeigentumswohnungen, mit deren Verkauf Kapitalgewinne erzielt werden.
Das Immobilienportfolio umfasst per 31. Dezember 2010 129 Liegenschaften im Wert von rund CHF 2 012 Mio., davon entfallen CHF 1 335 Mio. auf Anlageobjekte und CHF 677 Mio. auf Entwicklungsobjekte. Der Nutzungsmix wird laufend optimiert und der Wohnanteil durch die Planung und den Bau von Anlageobjekten für das eigene Liegenschaftenportfolio schrittweise erhöht. Ziel ist es, mittelfristig je zu rund 30% in Büronutzungen, Wohnen sowie andere kommerzielle Nutzungen investiert zu sein.
Rund drei Viertel des Immobilienportfolios sind in Anlageobjekte investiert, welche sowohl nach Standorten als auch nach Nutzungen breit diversifiziert sind. Die Mietfläche von 499 000 m2 generiert ein Mietertragspotenzial per 31. Dezember 2010 von jährlich rund CHF 91 Mio. Damit ist ein Grossteil der Einkünfte stabil und berechenbar. Dank des eigenen Portfoliomanagement-Teams ist eine grosse Marktnähe gewährleistet und Mobimo kann rasch auf Marktänderungen reagieren.
Derzeit plant und realisiert Mobimo Anlage- und Promotionsobjekte mit einem Investitionsvolumen von rund CHF 1 550 Mio., worin auch der Mobimo Tower in Zürich-West, das momentan grösste Projekt der Gruppe, enthalten ist.
Mobimo weist konstant eine hohe Ausschüttung aus. Seit dem Börsengang 2005 wurden jedes Jahr CHF 9.00 in Form einer verrechnungssteuerfreien Nennwertrückzahlung an die Mobimo-Aktionäre ausbezahlt. Die Ausschüttungsrendite (Nennwertrückzahlung) der letzten sechs Jahre betrug jeweils im Durchschnitt rund 5%, berechnet auf dem jeweiligen Jahresendkurs der Aktie.
| Mobimo Holding AG | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| AK: CHF 148,8 Mio. | VR: Urs Ledermann, Daniel Crausaz, Brian Fischer, Bernard Guillelmon, Wilhelm Hansen, Paul Rambert, Peter Schaub, Paul Schnetzer, Georges Theiler GL: Dr. Christoph Caviezel, Manuel Itten, Peter Grossenbacher, Andreas Hämmerli Revisionsstelle: KPMG AG |
||||||
| Mobimo Management AG | Mobimo AG | Mobimo Finance Ltd. | LO Holding Lausanne-Ouchy SA |
JJM Participations SA | O4Real AG | ||
| AK: CHF 0,1 Mio. | AK: CHF 72 Mio. AK: Minimalkapital A | K: CHF 12 Mio. A | K: CHF 6 Mio. A | K: CHF 1 Mio. |
Am 15. Oktober 1997 gründete Dr. Alfred Meili zusammen mit dem Privatbankier Karl Reichmuth und weiteren Investoren die Mobimo AG, mit Sitz in Luzern. Das Aktienkapital betrug CHF 36 Mio., dazu kamen CHF 36 Mio. in Form von Aktionärsdarlehen.
Am 27. Dezember 1999 wurde die Mobimo Holding AG, Luzern, gegründet. Das Aktienkapital betrug CHF 73,1 Mio.
Im Rahmen einer Privatplatzierung im Oktober 2000 wurde das Aktienkapital der Mobimo Holding AG auf CHF 181,1 Mio. aufgestockt.
Am 23. Juni 2005 erfolgte der erfolgreiche Börsengang der Mobimo Holding AG an der SIX Swiss Exchange. Das Emissionsvolumen betrug CHF 111,8 Mio.
Am 8. Juni 2006 führte Mobimo eine Kapitalerhöhung von CHF 143 Mio. durch. Per Ende Juni 2006 betrug das Aktienkapital CHF 225 Mio., das Eigenkapital CHF 596 Mio.
Per 4. Juni 2007 erfolgte eine weitere Kapitalerhöhung von CHF 149,1 Mio. Mobimo wies per 30. Juni 2007 ein Eigenkapital von CHF 757 Mio. aus.
Am 9. November 2009 wurde das Umtauschangebot der Mobimo Holding AG für die LO Holding Lausanne-Ouchy SA erfolgreich vollzogen. Zur Durchführung des Aktientausches wurde das Aktienkapital um CHF 26,9 Mio. erhöht.
Die Mobimo Holding AG platzierte im Juni erfolgreich eine Wandelanleihe in Höhe von CHF 175 Millionen mit Fälligkeit am 30. Juni 2014.
Präsident des Verwaltungsrates Mitglied des Immobilien-Ausschusses
Georges Theiler Vizepräsident des Verwaltungsrates Mitglied des Immobilien-Ausschusses
Daniel Crausaz Mitglied des Verwaltungsrates Mitglied des Audit & Risk Committee
Brian Fischer Mitglied des Verwaltungsrates Mitglied des Audit & Risk Committee
Bernard Guillelmon Mitglied des Verwaltungsrates
Wilhelm Hansen Mitglied des Verwaltungsrates Mitglied des Audit & Risk Committee
Paul Rambert Mitglied des Verwaltungsrates Mitglied des Immobilien-Ausschusses
Peter Schaub Mitglied des Verwaltungsrates Vorsitzender des Audit & Risk Committee
Paul Schnetzer Mitglied des Verwaltungsrates Vorsitzender des Immobilien-Ausschusses Dr. Christoph Caviezel Vorsitzender der Geschäftsleitung, CEO
Peter Grossenbacher Mitglied der Geschäftsleitung, Leiter Portfoliomanagement
Manuel Itten Mitglied der Geschäftsleitung, CFO
Andreas Hämmerli Mitglied der Geschäftsleitung, Leiter Entwicklung
Mobimo strebt einen weiteren schrittweisen Ausbau ihres Immobilienportfolios an. Der Ausbau erfolgt primär durch den Bau von Anlageobjekten für das eigene Portfolio sowie den Erwerb von Einzelobjekten oder von Portfolios. Er kann zudem durch Gesellschaftsübernahmen erreicht werden.
Der Ausbau erfolgt dann, wenn der Preis, die Lage und die Zukunftserwartungen Mehrwert für die Aktionäre in Aussicht stellen. Mobimo investiert in zukunftsträchtige Standorte der Schweiz. Darunter verstehen wir primär die Wirtschaftsräume Zürich und Lausanne /Genf sowie die Wirtschaftsräume Basel, Luzern / Zug, Aarau und St. Gallen. Investitionen werden nur an guten Lagen getätigt.
Der Nutzungsmix des Anlageportfolios besteht mittelfristig je zu rund 30% aus Büronutzungen, Wohnen und anderen kommerziellen Nutzungen.
Das Immobilienportfolio wird laufend optimiert und bereinigt. Die Pflege der Beziehungen zu den Mietern, die Erhöhung des Vermietungsgrades, die Optimierung der Kosten und griffige Vermarktungsstrategien bringen die konsequent angestrebte Werterhaltung und Wertsteigerung.
Das Immobilienentwicklungsgeschäft fokussiert auf die drei Bereiche:
Im Zuge des Weiterausbaus des Immobilienbestandes beträgt der Anteil Entwicklungsobjekte gemessen am Gesamtportfolio mittelfristig rund ein Viertel.
Mobimo kann kurz- und langfristiges Fremdkapital aufnehmen. Das Eigenkapital soll mindestens 40% der Bilanzsumme betragen.
Die Mobimo-Aktie wirft regelmässig eine hohe Dividende ab. Sie zeichnet sich durch eine stetige Wertentwicklung und eine hohe Ausschüttungsquote aus.
1 Inkl. selbstgenutzte Liegenschaften
2 Inkl. Geschäftsliegenschaft Zürich, Turbinenstrasse, Hotel (Mobimo Tower); Aarau Polygon; Lausanne, Place de l'Europe 6 und Lausanne, Rue de Genève 7 (Anlageliegenschaften im Bau) als Entwicklungen für das eigene Portfolio
| Anzahl Aktien per 31. Dezember | 2010 | 2009 | 2008 | 2007 | 2006 |
|---|---|---|---|---|---|
| Aktienkapital (in TCHF) | 148 804 | 192 035 | 204 230 | 243 232 | 225 346 |
| Anzahl der ausgegebenen Namenaktien | 5 131 170 | 5 053 552 | 4 355 323 | 4 343 425 | 3 466 860 |
| Nennwert pro Namenaktie (in CHF) | 29 | 38 | 47 | 56 | 65 |
| Davon eigene Aktien | 1 071 | 4 373 | 10 000 | 0 | 0 |
| Anzahl ausstehende Namenaktien | 5 130 099 | 5 049 179 | 4 345 323 | 4 343 425 | 3 466 860 |
| Kennzahlen der Aktie | |||||
| Kennzahlen in CHF per 31. Dezember | 2010 | 2009 | 2008 | 2007 | 2006 |
| Gewinn pro Aktie | 13.01 | 14.09 | 10.37 | 12.88 | 12.62 |
| Gewinn pro Aktie ohne Neubewertung | 8.70 | 12.51 | 8.82 | 9.56 | 8.27 |
| NAV pro Aktie, nach Optionen und Wandelanleihe | 190.45 | 180.29 | 177.37 | 178.95 | 175.91 |
| Bruttodividende 1 | 9.00 | 9.00 | 9.00 | 9.00 | 9.00 |
| Dividendenrendite (Ausschüttungsrendite) | 4,5% | 5,1 % | 6,4 % | 4,9 % | 4,6 % |
| Ausschüttungsquote 2 | 69 % | 64 % | 87 % | 70 % | 71 % |
| Kurs der Aktie | |||||
| Börsenkurse in CHF pro Aktie | 2010 | 2009 | 2008 | 2007 | 2006 |
| Höchst 3 | 201.00 | 176.60 | 183.79 | 192.20 | 186.22 |
| Tiefst 3 | 175.90 | 116.30 | 126.29 | 166.16 | 162.09 |
| Jahresendkurs 3 | 199.70 | 176.10 | 141.50 | 182.00 | 198.00 |
| Durchschnittlich gehandelte Aktien pro Tag | 6 780 | 5 920 | 3 370 | 3 047 | 3 137 |
| Börsenkapitalisierung am Jahresende (in CHF Mio.) | 1 024,7 | 889,9 | 614,9 | 790,5 | 686,4 |
Die Namenaktien der Mobimo Holding AG werden an der SIX Swiss Exchange in Zürich im Main Caps Segment gehandelt. Valorensymbol: MOBN /Valor: 1110887 / ISIN-Code: CH0011108872, Bloomberg: MOBN SW Equity / Reuters: MOBN.S Aktuelle Börsendaten finden Sie auf www.mobimo.ch
Der Kurs der Mobimo-Aktie steigerte sich im Jahr 2010 um 13,4% von CHF 176.10 auf CHF 199.70. Unter Berücksichtigung der Ausschüttung von CHF 9.00 pro Aktie, in Form einer Nennwertrückzahlung am 12. August 2010, erzielte die Mobimo-Aktie über das gesamte Jahr betrachtet eine Total-Performance von 19%. Per 31. Dezember 2010 lag der Kurs der Mobimo-Aktie mit CHF 199.70 um 5% über dem verwässerten NAV (Net Asset Value) von CHF 190.45. Die Liquidität der Mobimo-Aktie und das Handelsvolumen entwickelten sich weiter positiv. Im Durchschnitt wurden täglich 6 780 (Vorjahr 5 920) Aktien gehandelt. Damit wurde ein Umsatz pro Tag von rund CHF 1,3 Mio. (Vorjahr TCHF 880) erzielt. Insgesamt erreichte die Mobimo-Aktie einen Jahresumsatz von CHF 320 Mio. (Vorjahr CHF 230 Mio.) an der SIX Swiss Exchange.
1 Ausschüttung von Kapitaleinlagen für das Geschäftsjahr 2010 von CHF 9.00 pro Aktie gemäss Antrag an die Generalversammlung vom 6. April 2011. In den Vorjahren wurde die Ausschüttung jeweils in Form einer Nennwertrückzahlung vorgenommen.
2 Berechnung Ausschüttungsquote: Ausschüttung ÷ Gewinn je Aktie
3 Historische Kurse bereinigt (Quelle: Bloomberg)
III. Wandelanleihe
Quelle: Bloomberg
Die Wandelanleihen der Mobimo Holding AG werden an der SIX Swiss Exchange in Zürich im Standard für Anleihen gehandelt. Valorensymbol: MOB10 /Valor: 11299133 / ISIN-Code: CH0112991333, Bloomberg: MOBIMO Corp./ Reuters: CH11299133
Im Juni 2010 platzierte Mobimo erfolgreich eine Wandelanleihe in der Höhe von CHF 175 Millionen mit einem Coupon von 2,125%, einer Laufzeit bis 2014 sowie einem Umwandlungspreis von CHF 210,37. Publizierte Kreditratings für Mobimo: UBS: BBB Stable; ZKB: BBB+.
Folgende Aktionäre halten per 31. Dezember 2010 mehr als drei Prozent des Aktienkapitals:
Zuger Pensionskasse, 3,41%, Familie Dr. Alfred Meili, 3,19%,
Free float per 31. Dezember 2010 (gemäss Definition SIX Swiss Exchange): 100%
Mobimo informiert mit einem Geschäftsbericht und einem Halbjahresbericht in deutscher, englischer und französischer Sprache über den Geschäftsgang. Kursrelevante Tatsachen werden im Rahmen der Ad-hoc-Publizität veröffentlicht.
Auf der Website www.mobimo.ch finden Sie laufend aktualisierte Informationen über unser Unternehmen, über die Aktie, Termine sowie Antworten auf gängige Fragen.
Die Geschäftsberichte und Halbjahresberichte der Mobimo Holding AG werden aus ökologischen und ökonomischen Gründen nur auf Wunsch in gedruckter Form per Post versendet.
Mobimo Holding AG Dr. Christoph Caviezel, CEO Manuel Itten, CFO Tel. +41 44 397 11 86 [email protected]
Tel. +41 44 809 58 58 [email protected]
Generalversammlung 2011
Anlage- und Entwicklungsobjekt Hotel- und Stockwerkeigentum
Zürich, «Mobimo-Tower» Turbinenstrasse
Vor Ihnen liegt der Geschäftsbericht 2010. Gerne berichten wir Ihnen über den Geschäftsverlauf unserer Gesellschaft sowie über die strategischen Fortschritte und Ereignisse, die unsere Ergebnisse in den nächsten Jahren positiv beeinflussen werden.
Im Berichtsjahr erarbeitete Mobimo ein Betriebsergebnis (EBIT) von CHF 102,2 Mio. (Vorjahr CHF 98,5 Mio.) und erzielte einen Reingewinn von CHF 66,0 Mio. (Vorjahr CHF 62,6 Mio.) bzw. einen Gewinn von CHF 13.01 pro Aktie (Vorjahr CHF 14.09). Damit haben wir die uns gesteckten Ziele erreicht und freuen uns deshalb, Ihnen erneut eine Ausschüttung von CHF 9.00 pro Aktie (steuerprivilegiert für Schweizer Aktionäre mit im Privatvermögen gehaltenen Aktien) vorschlagen zu können.
Das erfreuliche Ergebnis reflektiert einerseits die anhaltende Robustheit des schweizerischen Immobilienmarktes. Die Nachfrage nach gut erreichbaren, attraktiven Büro- und Gewerbeflächen und hochwertigem Wohnraum an guten Lagen ist unverändert hoch. Insbesondere der Wunsch nach Wohneigentum ist ungebrochen. Dazu tragen auch die tiefen Hypothekarzinsen und die vergleichsweise geringen Auswirkungen der ausklingenden Wirtschafts- und Finanzkrise bei. Dank attraktiven Stockwerkeigentumsangeboten und einem Mietflächenangebot mit einem vernünftigen Preis-Leistungs-Verhältnis ist Mobimo im aktuellen Marktumfeld sehr gut positioniert.
Der Markt für die (Wieder-)Vermietung von Büro- und Gewerbeflächen bleibt dennoch anspruchsvoll. Trotzdem gelingt es weiterhin, auch für grössere Flächen noch innerhalb der Kündigungsfrist neue, solvente Mieter zu guten Konditionen zu finden bzw. Mietverträge zu verlängern. Auch das Lausanner Flon-Quartier, das über die 2009 integrierte LO Holding zu Mobimo gestossen ist, zieht unvermindert neue Mieter an.
Das in den meisten Teilen der Schweiz genügend vorhandene Büroangebot führt zu einem Verdrängungswettbewerb, wobei es vor allem bei älteren Liegenschaften schwieriger geworden ist, freigewordene Büro- und Gewerbeflächen neu zu vermieten. In solchen Fällen prüfen und realisieren wir Entwicklungs- und Umnutzungskonzepte, die eine bessere Vermarktung dieser Objekte versprechen. So wurde dieses Jahr mit Erfolg ein ehemaliges Bürogebäude in Winterthur zu einem attraktiven Mehrfamilienhaus umgebaut. Ein ähnliches Projekt wird derzeit in Regensdorf geplant. Die Leerstandsquote unseres Anlageportfolios sank erfreulicherweise auf 5,1% (Ende 2009: 6,7%) und dürfte sich auch im 2011 in diesem Rahmen bewegen. Die Mieteinnahmen stiegen in der Berichtsperiode um 27% auf CHF 90,9 Mio., wovon CHF 22,6 Mio. bzw. 25% aus der erstmaligen Vollkonsolidierung der LO Holding stammen.
Der Erfolg aus Promotion, das heisst aus dem Verkauf von Stockwerkeigentum, lag wie geplant mit CHF 8,4 Mio. deutlich unter der rekordhohen Vorjahresperiode (2009: CHF 25,2 Mio.). Die Änderung des strategischen Fokus, anstelle von Stockwerkeigentumsbauten mit einmaligen Veräusserungsgewinnen vermehrt neue Anlageliegenschaften mit wiederkehrenden Mieterträgen zu produzieren, macht sich bemerkbar. Ziel von Mobimo ist, einerseits die regelmässigen Einnahmen aus der Vermietung von bestehenden und neuen Anlageliegenschaften zu steigern und anderseits Opportunitäten in der Entwicklung von Stockwerkeigentum wahrzunehmen.
Mobimo hat 2009 und 2010 nicht nur die solide Basis für die nächste organische Wachstumsphase geschaffen, sondern sich auch die entsprechende Entwicklungspipeline gesichert.
Der Zusammenschluss mit der LO Holding in Lausanne als Plattform in der Westschweiz erweist sich als äusserst erfreulich und befruchtend. Nach einer Integrationsphase von sechs Monaten wurde die Geschäftsleitung per 1. Juli 2010 an Frau Sonia Romano übertragen, die bereits seit über zehn Jahren in der Lausanner Gesellschaft tätig ist.
Zu den wichtigsten Bausteinen unserer gut gefüllten Pipeline gehören neben den Ausbauprojekten der LO Holding der im Frühjahr vollzogene Erwerb des Postareals am Bahnhof Lausanne. Dazu kommt die Entwicklung des Torfelds am Bahnhof Aarau, dessen Gestaltungsplan im Sommer 2010 von den Stimmbürgern angenommen wurde. Im Oktober wurde schliesslich das «ABC»-Gelände in Zürich-West erworben, das direkt an das Mobimo Tower-Grundstück angrenzt. Hier werden wir in den nächsten zwei Jahren rund 236 Miet- und Eigentumswohnungen erstellen.
Per Anfang 2011 befinden sich Liegenschaften für CHF 500 Mio. im Bau, davon rund CHF 260 Mio. für das Anlageportfolio und CHF 240 Mio. für den Verkauf. Darüber hinaus umfassen die geplanten Projekte in der Projektpipeline weitere Investitionen von über einer Milliarde bis 2015 (CHF 720 Mio. Anlageportfolio; CHF 330 Mio. Stockwerkeigentum). All diesen Projekten ist gemeinsam die sehr gute Lage in den Wirtschaftsräumen Zürich oder Lausanne, mit welchen die strategisch beabsichtigte Lage-Qualitätserhöhung erreicht wird. Zudem wird der Wohnanteil am Portfolio per Ende 2011 voraussichtlich gegen 20% anwachsen. Unser Portfolio, das per Ende der Berichtsperiode Immobilien im Wert von CHF 2 012 Mio. umfasst, dürfte daher in absehbarer Zeit organisch um rund CHF 600 Mio. anwachsen. Erfahren Sie mehr über das Entwicklungsgeschäft der Mobimo auf den Seiten 20 – 27.
Mit der Erstellung von Neubauten wird die Qualität unseres Anlageportfolios laufend erhöht. Wo immer möglich werden neue Qualitätsstandards umgesetzt, insbesondere in Bezug auf die Energieeffizienz der Gebäude. Die Investitionen in bestehende Gebäude können kurzfristig zu einer reduzierten Rendite führen. Mittel- und langfristig tragen sie jedoch erheblich zu einer nachhaltigen Stärkung von Substanz und Qualität unseres Portfolios bei. Parallel dazu veräussern wir Liegenschaften, die nicht mehr in unser Profil passen.
In Zahlen ausgedrückt haben wir 2010 für rund CHF 170 Millionen neue Objekte, Projekte und Areale gekauft, über CHF 100 Millionen in die Entwicklung neuer und bestehender Objekte investiert und Immobilien im Wert von CHF 116 Millionen devestiert.
Dieses Engagement in der Entwicklung schlägt sich auch in unserer Erfolgsrechnung nieder. Unser Portfolio erfuhr 2010 einen Aufwertungsgewinn von CHF 29,1 Mio. Ein wesentlicher Teil (CHF 16 Mio.) kommt dabei vom Fortschritt der Objekte in Bau wie dem Mobimo Tower in Zürich und der Wohnüberbauung Beau-Séjour in Lausanne. Ein anderer Teil (CHF 7,4 Mio.) resultiert aus den operativen Leistungen, sprich aus der Verbesserung des Vermietungsstandes unseres Anlageportfolios. Auf den Devestitionen wurden schliesslich Gewinne von gut CHF 5 Mio. realisiert.
Die Mittel für die Realisierung unserer Expansionspläne stehen zur Verfügung. Im Juni hat Mobimo eine Wandelanleihe in der Höhe von CHF 175 Millionen mit einem Coupon von 2,125%, einer Laufzeit bis Mitte 2014 sowie einem Umwandlungspreis von CHF 210.37 erfolgreich platziert. Mit dieser Emission wurden sowohl der finanzielle Spielraum unserer Gruppe erheblich gestärkt als auch der Anlegerkreis von Mobimo weiter verbreitert. Gleichzeitig ist es zum heutigen Zeitpunkt attraktiv, diese neuen Mittel über eine Wandelanleihe zu beschaffen. Der Eigenkapitalanteil der Gesellschaft lag per Jahresende mit 45% immer noch deutlich über dem vom Verwaltungsrat festgelegten Mindestwert von 40%.
Am 31. Dezember 2010 notierte die Mobimo-Aktie mit einem Jahresschlusskurs von CHF 199.70, was gegenüber dem NAV einem Aufschlag von 5% entspricht. Dies entspricht einer Marktkapitalisierung von CHF 1 025 Millionen. Unter Anrechnung der Nennwertrückzahlung von CHF 9.00 erzielte die Mobimo-Aktie im Jahr 2010 eine Total-Performance von 19%.
Für das Geschäftsjahr 2011 sind wir zuversichtlich. Wir erwarten einerseits eine deutliche Steigerung der Mieteinnahmen aufgrund der Fertigstellung grösserer Wohnbauten wie des Beau-Séjour in Lausanne und der vor kurzem bezogenen Wohnsiedlung in Horgen sowie aus der Inbetriebnahme des Hotels im Mobimo Tower. Anderseits werden die Erträge aus dem Promotionsgeschäft in der zweiten Jahreshälfte stark anziehen, insbesondere aufgrund des Eigentumsübertrags, der per 31. Dezember 2010 schon zur Hälfte verkauften Wohnungen im Mobimo Tower. Schwerpunkte unserer Tätigkeit in 2011 werden die Realisierung der zahlreichen Bauprojekte, die Flächenvermarktung, der Verkauf von Stockwerkeigentum sowie die Weiterentwicklung unserer gut gefüllten Projektpipeline sein.
Wir danken Ihnen, sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre, für das Vertrauen in unsere Gesellschaft.
Urs Ledermann Dr. Christoph Caviezel Präsident des Verwaltungsrates Chief Executive Officer
Im Geschäftsjahr 2010 erzielte Mobimo ein solides Ergebnis und steigerte den Gewinn um 5% auf CHF 66,0 Mio. (Vorjahr CHF 62,6 Mio., im Ergebnis 2009 enthalten war auch ein Einmaleffekt von CHF 15,6 Mio. aus dem negativen Goodwill aus der Akquisition der LO Holding). Der Erfolg aus Vermietung, der um 26 % auf CHF 79,2 Mio. (Vorjahr CHF 63,1 Mio.) stieg, trug erheblich zum guten Resultat bei und ist ein Zeichen für die strategische Ausrichtung von Mobimo hin zu stabilen Mieterträgen aus dem Anlagegeschäft. Die Integration der LO Holding mit ihren attraktiven Renditeliegenschaften trug wesentlich zu diesem Wachstum bei. Dagegen verringerte sich der Ertrag aus dem Verkauf von Stockwerkeigentum gegenüber dem Vorjahr erwartungsgemäss. Es resultierte ein Erfolg von CHF 8,4 Mio. (Vorjahr: CHF 25,2 Mio.). Das EBIT (Betriebsergebnis) wurde um 4% auf CHF 102,2 Mio. (Vorjahr CHF 98,5 Mio.) gesteigert und lag damit erstmals über der Grenze von CHF 100 Mio.
Im rapportierten Gewinn ist ein Neubewertungserfolg von CHF 29,1 Mio. (Vorjahr CHF 9,3 Mio.) enthalten. Der Hauptteil der positiven Marktwertanpassungen, CHF 16,0 Mio., entfiel auf Liegenschaften im Bau für das eigene Immobilienportfolio. Dank dem erhöhten Vermietungserfolg resultierte eine zusätzliche Aufwertung aufgrund von operativen Leistungen um CHF 7,5 Mio. Schliesslich reduzierte sich der im Rahmen der Neubewertungen angewandte durchschnittliche Diskontierungssatz im Vergleich zur Vorjahresperiode leicht von 4.98% auf 4.90% und trug damit marktbedingt mit CHF 5,6 Mio. zum Aufwertungsgewinn bei.
Exklusive Neubewertung und nach Steuern resultierte ein Gewinn von CHF 44,2 Mio., rund 21% weniger als im Vorjahr, als CHF 55,6 Mio. (im Ergebnis 2009 enthalten war auch ein Einmaleffekt von CHF 15,6 Mio. aus dem negativen Goodwill aus der Akquisition der LO Holding) erwirtschaftet wurden. Das erzielte Unternehmensergebnis entspricht einem Gewinn pro Aktie von CHF 13.01 (Vorjahr CHF 14.09) sowie einem Gewinn je Aktie vor Neubewertungseffekten von CHF 8.70 (Vorjahr CHF 12.51).
Der Wert des Gesamtportfolios überschritt in der Berichtsperiode erstmals die Grenze von CHF 2 Milliarden und stand am Jahresende 2010 bei CHF 2 012 Mio. (Vorjahr CHF 1 878 Mio.). Gleichzeitig wurden Liegenschaften verkauft, sodass die Qualität des Gesamtportfolios weiter gesteigert werden konnte. Diese Verkäufe brachten zudem einen Gewinn von CHF 5,4 Mio. ein.
Die Eigenkapitalrendite liegt mit 7,1% (Vorjahr 8,0%) um 0,9 Prozentpunkte unter dem Vorjahr und die Eigenkapitalrendite vor Neubewertungseffekten lag bei 4,8% (Vorjahr 7,1%). Mit einem Eigenkapital von CHF 971,3 Mio. bzw. einer Eigenkapitalquote von 45% (Vorjahr 48%) ist Mobimo weiterhin solide kapitalisiert. Der konservative Finanzierungsansatz von Mobimo schlägt sich auch in einem Net Gearing (Netto-Finanzverbindlichkeiten im Verhältnis zum Eigenkapital) von 92% (Vorjahr 89%) nieder.
Um die zahlreichen Projekte sowie die Erweiterung des Immobilienportfolios zu finanzieren, platzierte Mobimo im Juni 2010 eine Wandelanleihe mit einem Coupon von 2.125%, einer Laufzeit bis Mitte 2014 sowie einem Umwandlungspreis CHF 210.37 je Aktie erfolgreich am Markt. Die Anleihen weisen einen Nominalwert von CHF 5 000 auf, sind bis zum 19. Juni 2014 in Aktien wandelbar oder werden zu 100% (Rückzahlungspreis) zurückbezahlt. Gleichzeitig nützte Mobimo das günstige Zinsumfeld, um die Finanzverbindlichkeiten auf tieferem Niveau zu fixieren. Der durchschnittliche Zinssatz der Finanzverbindlichkeiten verringerte sich auf 2.9% (Vorjahr 3.1%), während deren Restlaufzeit unverändert bei 5.1 Jahren lag. Kurzfristig dürfte die allgemeine Zinssituation entspannt bleiben, doch mittelfristig muss mit steigenden Zinsen gerechnet werden. Deshalb sichert sich Mobimo gegen zunehmende Zinskosten ab.
Nachdem im Vorjahr eine rekordhohe Anzahl Wohnungen verkauft worden ist, normalisierten sich die Aktivitäten im Bereich Promotion im Berichtsjahr wieder und weniger Projekte mit Eigentumsübertragung wurden abgewickelt. Stockwerkeigentum wurde hauptsächlich in den beiden Projekten Horgen, Stockerstrasse 40-42 (Visidea) sowie in Winterthur, Museumstrasse 3, verkauft. Mit 57 verkauften und zu Eigentum des Käufers übertragenen Wohnungen und zwei übertragenen Grundstücken wurde ein Ertrag von CHF 79,1 Mio. sowie eine durchschnittliche Marge von 11% erzielt.
Aufgrund der Rechnungslegungsvorschriften darf der Ertrag erst bei Eigentumsübertragung eines Objektes verbucht werden. Bei weiteren Einheiten sind die Verkäufe durch beurkundete Kaufverträge gesichert, deren Eigentumsübertragung aber noch nicht stattgefunden hat. Deshalb geht Mobimo von zusätzlichen Erträgen aus beurkundeten Kaufverträgen von gut CHF 95,6 Mio. aus, die aber erst in den auf 2010 folgenden Geschäftsjahren erfolgswirksam werden.
Die Projektpipeline bleibt weiterhin gut gefüllt und es befinden sich Wohnungen in acht Projekten mit einem Verkaufsvolumen von rund CHF 324,5 Mio. im Bau respektive in Umwandlung.
In diesen Neubauten konnten bis zum Ende der Berichtsperiode bereits beurkundete Kaufverträge in der Höhe von CHF 94,3 Mio. abgeschlossen werden. Damit wurde der strategische Grundsatz, dass vor Baubeginn mindestens 30–40% aller Einheiten verkauft sein müssen, bestätigt und die Verkaufskompetenz von Mobimo untermauert.
Mobimo strebt eine kontinuierliche Steigerung der regelmässig anfallenden Mieterträge an. Dieser Ansatz blieb auch im Berichtsjahr erfolgsversprechend und der Erfolg aus Vermietung konnte um 25% auf CHF 79.2 Mio. (Vorjahr CHF 63.1 Mio.) erhöht werden. Diese deutliche Zunahme der Mieterträge wurde durch die erstmalige Konsolidierung der LO Holding in der Höhe von CHF 22,6 Mio. ermöglicht. Mit 5,1% sank die Leerstandsquote bei den Anlageobjekten um 1,6 Prozentpunkte im Vergleich zum Vorjahr. Die durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge betrug per Stichtag 5,2 Jahre und die fünf grössten Mieter der Mobimo waren:
Der Anteil der fünf grössten Mieter beläuft sich auf 21,9% der Mieteinnahmen.
Durch die zielgerichtete Entwicklung von Geschäfts- und Wohnliegenschaften wird das Wachstum von Mobimo gefördert. In der Berichtsperiode gelang die Akquisition von zwei attraktiven Grundstücken / Baufeldern: mit der Übernahme der O4Real AG in Lausanne erwarb Mobimo Anfang 2010 einen Gebäudekomplex mit einer Mietfläche von 45 000 m2, der sich auf einem 12 600 m2 grossen Areal an zentralster Lage beim Bahnhof in Lausanne befindet. Und im Herbst 2010 wurde von der Coop Immobilien AG ein 18 540 m2 grosses Grundstück in Zürich West (City West), südlich angrenzend an das Areal des Mobimo Towers, erworben. Gleichzeitig wurde mit Marazzi Generalunternehmung AG ein Vertrag zur Entwicklung der drei Baufelder A, B und C unterzeichnet. Es ist geplant, in den kommenden zwei Jahren insgesamt 236 Wohnungen im Minergie-Standard, 165 Parkplätze sowie 1 500 m2 Gewerbefläche zu bauen.
Mit diesen Neuerwerbungen verfügt Mobimo über eine gut gefüllte Projektpipeline an Entwicklungsobjekten mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von rund CHF 1,5 Milliarden. Bereits jetzt sind in den meisten Projekten gute Vermarktungserfolge zu berichten: Vermietet sind per 31.12.2010 in Lausanne Rue Beau-Séjour 75%, in Lausanne Rue de Genève 7 44%, im Europe 6 in Lausanne 100%, an der Seestrasse 43–49/63–69 in Horgen 99% sowie im Mobimo Tower (Hotel) 100%. Mittelfristig besteht damit die Möglichkeit, das Immobilienportfolio von gegenwärtig rund CHF 2 Milliarden um gut CHF 600 Millionen zu erweitern.
Zur Portfolio-Optimierung wurden 2010 elf Liegenschaften und kleinere Abtretungen zu einem Gesamtpreis von CHF 116,7 Millionen und mit einem Nettogewinn von CHF 5,4 Millionen verkauft. Im Durchschnitt konnten alle Liegenschaften leicht über dem Verkehrswert verkauft werden.
Durch den Verkauf dieser Liegenschaften entfällt künftig auch deren Soll-Mietertragspotenzial von rund CHF 8,5 Millionen. Dieser Effekt wird durch die zahlreichen Anlageliegenschaften im Bau mehr als kompensiert werden, aufgrund des nach deren Fertigstellung bestehenden zusätzlichen Mietertragspotenzial. Insbesondere folgende Neubauten für das eigene Portfolio, mit einem Mietertragspotential von gut CHF 21 Mio., tragen zu dieser Entwicklung bei:
Das Immobilienportfolio der Mobimo hat in den vergangenen Jahren zunehmend an Grösse, aber auch an Qualität und damit an Gewinnpotenzial zugelegt. Ein wichtiger Bestandteil dieser Strategie sind die Entwicklungsobjekte, welche rund ein Viertel des Immobilienbestandes ausmachen. Ein Teil der entwickelten Objekte wird als Stockwerkeigentum mit Gewinn weiterverkauft, während aus den übrigen Liegenschaften neue Anlageobjekte entstehen.
Da vermehrt für das eigene Portfolio entwickelt wird, steigen künftig die regelmässigen Mieteinnahmen und die Volatilität der Gewinne reduziert sich. Obwohl die einmaligen Kapitalgewinne tendenziell tiefer ausfallen werden, kann in der Summe eine bessere Rendite erwirtschaftet werden, weil die für das Anlageportfolio entwickelten Objekte sowohl eine positive Bewertungsveränderung als auch einen jährlich wiederkehrenden Gewinn aus der Vermietung ermöglichen.
Die Entwicklung im eigenen Haus bietet weitere Vorteile:
Wohnungsgrössen, Grundrisse, Raumhöhen werden nach zeitgemässen Vorgaben realisiert. Für kommerzielle Nutzungen erfolgen Investitionen nur nach Vorliegen eines Mietvertrags.
Projektentwicklung bietet zahlreiche Vorteile. Durch das «Eigendesign der Investitionen» gelingt es, Werkkosten zu Marktpreisen einzukaufen und die Abhängigkeit von Drittentwicklern oder anderen Immobilienproduzenten zu minimieren. Da Mobimo vor allem Liegenschaften für den Eigenbestand entwickelt, liegt es im ureigenen Interesse der Gruppe, eine möglichst hohe Qualität zu gewährleisten. Ebenso wichtig ist Mobimo eine hohe Kundenzufriedenheit, denn zufriedene Kunden zählen zu den glaubwürdigsten Botschaftern. Dabei sind nachhaltige Produkte ein wichtiger Bestandteil des Erfolges. Mobimo verfolgt einen ganzheitlichen Ansatz, indem ökologische, ökonomische, soziokulturelle und funktionale sowie technische Parameter berücksichtigt werden. Wichtig für das Gelingen eines
Projektpipeline
Anlageobjekte in Planung
Stockwerkeigentum in Planung
Transformationen, Umnutzungen, Renovationen, Unterhalt
Projektes sind aber auch solide, kompetente Arbeit und loyale Partner. In der Summe werden mit diesem Vorgehen Werte geschaffen – sowohl für die Kunden als auch für die Mobimo-Aktionäre.
Mobimo entwickelt sowohl Anlageobjekte als auch Wohneigentum, das verkauft wird. Beide Bereiche sind in vier Projektphasen gegliedert: Erstens die Identifizierung und der Einkauf von neuen Objekten sowie die Erarbeitung eines marktfähigen, Wertschöpfung bringenden Produktes. Zweitens die eigentliche Entwicklung, welche die Spanne von der Planung bis zum Baubeginn umfasst. Der dritte Teilschritt ist die Produktion, in deren Rahmen eine qualitativ hochstehende Umsetzung der Produktidee unter Einhaltung der definierten Kostenziele erfolgt. Im letzten Teilschritt wird die Vermietung der Anlageobjekte oder der Verkauf der Wohnungen als Stockwerkeigentum an die Hand genommen.
Im Bereich Anlageliegenschaften plant, erstellt und unterhält Mobimo Objekte, um das Portfolio kontinuierlich mit neuen Liegenschaften in den drei Bereichen Büro, Wohnen sowie Gewerbe /Detailhandel zu versorgen. Grundvoraussetzung ist es, eine Bruttorendite von mehr als 5 % erwirtschaften zu können. Um diese Vorgabe zu erreichen, werden zentrale, gut erschlossene innerstädtische Grundstücke mit urbanem Umfeld bevorzugt. Die Lage ist also oberstes Gebot in der Akquisition neuer Projekte. Die Abteilung Entwicklung ist daneben auch für die kurz- und mittelfristige Unterhaltsplanung des existierenden Immobilienbestandes sowie für die Planung und Realisation von Transformationen bzw. Neupositionierungen von eigenen Immobilien zuständig.
Die Anlageliegenschaften werden durch ein eigenes Team bewirtschaftet. Dadurch wird der Immobilienbestand ständig optimiert und der Vermietungsgrad erhöht. Die Nähe zum Markt und zu den Mietern und die Pflege der Immobilien bringen die angestrebte Werterhaltung und Wertsteigerung.
Mobimo wird weiterhin Wohnungen im Stockwerkeigentum realisieren. Grundsätzlich erfolgt der Baubeginn erst, wenn mehr als 30% der zu verkaufenden Einheiten abgesetzt wurden und damit erhöhte Planungssicherheit besteht. Durch den zeitnahen Wiederverkauf ist eine gute Wertschöpfung nicht nur auf den Wohneinheiten, sondern auch auf dem Bauland erreichbar. Insgesamt wird eine Bruttomarge von mindestens 12% angestrebt.
Mobimo baut und plant derzeit Entwicklungsprojekte im Umfang von rund CHF 1,5 Milliarden. Davon entfallen rund CHF 260 Millionen auf Anlageobjekte im Bau; in Zürich (Manessestrasse und Hotel im Mobimo Tower) sowie in Lausanne (Rue de Genève und Rue Beau-Séjour). An 4 Standorten sind Stockwerkeigentums-Projekte für CHF 240 Millionen im Bau; in Adliswil (Wilacker), Wädenswil (Rötibodenstrasse), Winterthur (Museumstrasse) sowie in Zürich-West (Wohnungen im Mobimo Tower).
Darüber hinaus sind für die nächsten 5 Jahre weitere Investitionen von über einer Milliarde CHF geplant und grundstückrechtlich gesichert. Davon entfallen rund CHF 720 Mio. auf Anlageliegenschaften und ca. CHF 330 Mio. auf Stockwerkeigentum. Realisiert werden die geplanten Projekte nur dann, wenn Finanzierung und Vermarktung einen gesicherten Erfolg erwarten lassen.
Im «Holzbach» entstanden 80 Mietwohnungen unter dem Motto «Wohnen am Wasser». Zum einen fliesst der Holzbach durch die Siedlung und zum anderen sind es nur wenige Schritte bis zum Ufer des Zürichsees. Die Überbauung «Holzbach» ist sehr offen und kommunikativ gestaltet und bietet mehrere Zonen, die als Orte der Begegnung dienen. Das Architekturkonzept präsentiert sich zeitgemäss modern. Sämtliche Wohnungen der Überbauung sind als dreiseitig orientierte Geschosswohnungen konzipiert. Bei Fertigstellung waren alle Wohnungen vermietet.
Baubeginn Oktober 2008 Bezug Juli 2010
Angebot 80 Wohnungen; 2,5 bis 5,5 Zimmer; mehrheitlich 3,5 und 4,5 Zimmer
Die Überbauung mit total 47 Wohnungen besticht durch die gradlinige und moderne Architektur in Kombination mit guter Seesicht und zentraler Lage. Jede Wohnung profitiert von zwei grosszügigen Balkonen und gut konzipierten Wohnungsgrundrissen, die zeitgemässes, durchgehendes Wohnen ermöglichen. Ende Dezember 2010 waren nahezu alle Wohnungen verkauft.
| Baubeginn | Oktober 2008 |
|---|---|
| Bezug M | ai 2010 |
| Angebot | 47 Wohnungen; 2,5 bis 6,5 Zimmer; |
| mehrheitlich 3,5 und 4,5 Zimmer |
Vier aussergewöhnliche Eigentumswohnungen an erhöhter Lage mit wunderschöner See- und Fernsicht. Die grosszügig konzipierten Wohnungen überzeugen durch Helligkeit, Raumkonzept sowie die gegen den See ausgerichteten gedeckten und geschützten Balkone. Drei von vier Wohnungen waren innert kürzester Zeit verkauft.
| Baubeginn N | ovember 2008 |
|---|---|
| Bezug | Juli 2010 |
| Angebot | 4 Wohnungen zwischen 4,5 und |
| 5,5 Zimmern; mehrheitlich 4,5 Zimmer |
Auf dem Areal «Wisental» entstehen 43 attraktive Eigentumswohnungen im Minergie-Standard. Die Architektur des Ateliers ww übernimmt die Architektursprache des Projektes «Visidea». Es sorgt für ein harmonisches Umfeld, das dem Parkcharakter gerecht wird. Gute Grundrisse und ein hoher Ausbaustandard geben den modernen Wohnungen eine exklusive Note. Verkaufsstart der Wohnungen wird voraussichtlich im Frühjahr 2011 sein.
Baubeginn ca. Juni 2011 Bezug ca. Mitte 2013 Angebot 43 Wohnungen zwischen 2,5 und 5,5 Zimmern
Im Rahmen der Stadtentwicklung spielt das Gebiet rund um den Escher-Wyss-Platz bzw. entlang der Pfingstweidstrasse eine wichtige Rolle. Die Zürcher Behörden gehen davon aus, dass in den kommenden Jahren mehrere Tausend Arbeitsplätze in diesem Gebiet angesiedelt werden. Gleichzeitig ist die Wohnungs-Leerstandsquote in der Stadt Zürich sehr tief (Juni 2010: 0,7 %). Es ist deshalb attraktiv, neue Wohnprojekte im aufstrebenden Gebiet City West zu lancieren.
Mobimo besitzt ein 18 540m2 grosses Grundstück in Zürich-West (City West), südlich angrenzend an das Areal des Mobimo Towers. Mit der Marazzi Generalunternehmung AG wurde ein Vertrag zur Realisierung der gemeinsam entwickelten Projekte auf den drei Baufeldern A, B und C unterzeichnet. Damit sind Investitionen von rund CHF 200 Millionen verbunden.
Auf den «Baufeldern A und B» wird Mobimo 140 Wohnungen im Stockwerkeigentum bauen und im mittleren Preissegment verkaufen. Gerade in diesem Bereich sind wenige Alternativen vorhanden, da die meisten zurzeit laufenden Stockwerkeigentumsprojekte im oberen Preissegment angesiedelt sind.
| Verkaufsstart M | ai 2011 |
|---|---|
| Baubeginn | ca. Oktober 2011 |
| Bezug | ca. Oktober 2013 |
| Angebot | 140 Wohnungen; 2,5 – 4,5 Zimmer |
Mobimo wird auf dem «Baufeld C» 96 Mietwohnungen erstellen. Mit der Realisierung dieser Mietwohnungen für das Anlageportfolio setzt Mobimo den strategisch erwünschten Ausbau des Wohnanteils am Gesamtportfolio gezielt fort.
| Baubeginn | ca. Juni 2011 |
|---|---|
| Bezug | ca. Juni 2013 |
| Angebot | 96 Wohnungen; 2,5 – 4,5 Zimmer |
Der Mobimo Tower ist ein einzigartiges Objekt von höchster Qualität. Eingebettet im aufstrebenden Trendquartier Zürich-West unterstreicht er die Absichten der Mobimo, in hochwertiges Wohneigentum und in nachhaltige Anlageobjekte zu investieren. Der Hotelmietvertrag konnte auf 25 Jahre gesichert werden. Der Verkauf der Wohnungen erfolgt plangemäss. Das hochgesteckte Ziel von 27 verkauften Wohnungen auf Ende 2010 wurde erreicht.
Baubeginn 1. September 2008 Bezug ab August 2011 Angebot Exklusives Renaissance-Hotel im gehobenen Standard mit 300 Gästezimmern 53 Eigentumswohnungen
Anlage- und Entwicklungsobjekt Hotel- und Stockwerkeigentum
Zürich, «Mobimo Tower» Turbinenstrasse
Geschäftsbericht 2010
Anlageobjekt Büro- und Gewerbeliegenschaft
Lausanne, «La Poste» Avenue d'Ouchy 4, 6
| Alle Beträge in TCH F |
Erläuterungen | 31. 12. 2010 | 31. 12. 2009 |
|---|---|---|---|
| Aktiven | |||
| Umlaufvermögen | |||
| Flüssige Mittel | 2 | 92 773 | 27 407 |
| Forderungen aus Lieferungen und Leistungen | 3 | 5 705 | 5 079 |
| Derivative Finanzinstrumente | 12 | 180 | 0 |
| Sonstige Forderungen | 4 | 16 865 | 11 937 |
| Promotion (Liegenschaften) | 5 | 286 837 | 254 805 |
| Aktive Rechnungsabgrenzung | 6 | 3 009 | 575 |
| Zur Veräusserung gehaltene Vermögenswerte | 11 | 1 367 | 0 |
| Total Umlaufvermögen | 406 736 | 299 803 | |
| Anlagevermögen | |||
| Anlageliegenschaften | |||
| – Geschäftsliegenschaften | 7 | 1 234 893 | 1 232 806 |
| – Wohnliegenschaften | 7 | 202 829 | 135 007 |
| – Anlageliegenschaften im Bau | 7 | 270 946 | 237 785 |
| Sachanlagen | |||
| – Selbstgenutzte Liegenschaften | 8 | 16 409 | 17 107 |
| – Übrige Sachanlagen | 8 | 875 | 1 052 |
| Immaterielle Anlagen | 9 | 11 099 | 382 |
| Beteiligungen an assoziierten Unternehmen | 10 | 17 841 | 15 297 |
| Finanzanlagen | 11 | 2 952 | 8 765 |
| Total Anlagevermögen | 1 757 844 | 1 648 201 | |
| Total Aktiven | 2 164 580 | 1 948 004 |
| Alle Beträge in TCH F |
Erläuterungen | 31. 12. 2010 | 31. 12. 2009 |
|---|---|---|---|
| Passiven | |||
| Fremdkapital | |||
| Kurzfristiges Fremdkapital | |||
| Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten | 12 | 168 996 | 171 342 |
| Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | 13 | 13 929 | 11 404 |
| Laufende Steuerverbindlichkeiten | 35 725 | 30 501 | |
| Derivative Finanzinstrumente | 12 | 93 | 420 |
| Sonstige Verbindlichkeiten | 14 | 2 177 | 4 708 |
| Käuferanzahlungen | 15 | 25 158 | 6 957 |
| Passive Rechnungsabgrenzung | 16 | 19 921 | 20 086 |
| Total kurzfristiges Fremdkapital | 265 998 | 245 418 | |
| Langfristiges Fremdkapital | |||
| Langfristige Finanzverbindlichkeiten | 12 | 815 131 | 674 589 |
| Personalvorsorgeverbindlichkeiten | 17 | 2 310 | 2 309 |
| Derivative Finanzinstrumente | 12 | 8 311 | 6 030 |
| Latente Steuerverbindlichkeiten | 18 | 101 490 | 92 772 |
| Total langfristiges Fremdkapital | 927 242 | 775 700 | |
| Total Fremdkapital | 1 193 240 | 1 021 118 | |
| Eigenkapital | 19 | ||
| Aktienkapital | 148 804 | 192 035 | |
| Eigene Aktien | –183 | –721 | |
| Kapitalreserven | 391 269 | 370 242 | |
| Gewinnreserven | 431 450 | 363 799 | |
| Total den Aktionären der Mobimo Holding AG zurechenbares Eigenkapital | 971 339 | 925 355 | |
| Minderheitsanteile | 1 | 1 531 | |
| Total Eigenkapital | 971 340 | 926 886 | |
| Total Passiven | 2 164 580 | 1 948 004 |
| Alle Beträge in TCH F |
Erläuterungen | 2010 | 2009 |
|---|---|---|---|
| Ertrag aus Verkauf Promotion (Liegenschaften) | 21 | 79 068 | 182 296 |
| Aufwand aus Verkauf Promotion (Liegenschaften) | 22 | –70 673 | –157 073 |
| Erfolg aus Verkauf Promotion | 8 395 | 25 223 | |
| Ertrag aus Vermietung Liegenschaften Direkter Aufwand für vermietete Liegenschaften |
23 24 |
90 945 –11 743 |
71 762 –8 622 |
| Erfolg aus Vermietung | 79 202 | 63 140 | |
| Gewinne aus Neubewertung von Anlageliegenschaften | 39 728 | 19 072 | |
| Verluste aus Neubewertung von Anlageliegenschaften | –10 597 | –9 753 | |
| Erfolg aus Neubewertung | 25 | 29 132 | 9 319 |
| Erfolg aus Verkauf Anlageliegenschaften | 26 | 5 437 | 1 690 |
| Negativer Goodwill aus Akquisition LO H olding Lausanne-Ouchy SA |
1 | 0 | 15 633 |
| Sonstige Erlöse | 27 | 6 589 | 4 079 |
| Personalaufwand | 28 | –17 717 | –14 005 |
| Betriebsaufwand | 29 | –4 575 | –3 773 |
| Verwaltungsaufwand | 30 | –2 940 | –1 743 |
| Betriebsergebnis vor Zinsen, Steuern, Abschreibungen und Amortisationen (EBITDA) | 103 523 | 99 563 | |
| Abschreibungen und Amortisationen | 31 | –1 372 | –1 110 |
| Betriebsergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) | 102 151 | 98 453 | |
| Anteiliges Ergebnis aus Beteiligungen an assoziierten Unternehmen | 2 544 | 344 | |
| Finanzertrag | 32 | 652 | 592 |
| Finanzaufwand | 32 | –27 397 | –20 822 |
| Gewinn vor Steuern (EBT) | 77 949 | 78 567 | |
| Steueraufwand | 33 | –11 942 | –16 008 |
| Gewinn | 66 007 | 62 559 | |
| Davon Aktionären der Mobimo Holding AG zurechenbar | 65 995 | 62 549 | |
| Davon Minderheitsanteile | 12 | 10 | |
| EBITDA exkl. Neubewertung |
74 391 | 90 244 | |
| Betriebsergebnis (EBIT ) exkl. Neubewertung |
73 019 | 89 134 | |
| Gewinn vor Steuern (EBT ) exkl. Neubewertung |
48 817 | 69 248 | |
| Gewinn nach Steuern exkl. Neubewertung (und zurechenbare latente Steuern) | 20 | 44 158 | 55 559 |
| Gewinn je Aktie in CH F |
|||
| – inkl. Neubewertung | 20 | 13.01 | 14.09 |
| – exkl. Neubewertung (und zurechenbare latente Steuern) | 20 | 8.70 | 12.51 |
| Verwässerter Gewinn je Aktie in CH F |
|||
| – inkl. Neubewertung | 20 | 12.21 | 13.85 |
| – exkl. Neubewertung (und zurechenbare latente Steuern) | 20 | 8.29 | 12.30 |
| Alle Beträge in TCH F |
2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Gewinn | 66 007 | 62 559 |
| Cash Flow Hedges | ||
| – Transfer in die Erfolgsrechnung | –323 | –310 |
| – Steuereffekt | 71 | 68 |
| Marktwertanpassung Finanzanlagen AFS | 975 | 0 |
| Sonstiges Ergebnis | 724 | –242 |
| Gesamtergebnis | 66 731 | 62 317 |
| – davon Aktionären der Mobimo Holding AG zurechenbar |
66 719 | 62 307 |
| – davon Minderheitsanteile | 12 | 10 |
| Markt | Übrige | Total | Den Aktionären der | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Aktien | Eigene | Kapital | wert | Hedging | Gewinn | Gewinn | Mobimo Holding AG zu | Minder | Total | |
| Alle Beträge in TCH F |
kapital | Aktien | reserven | reserve | reserve | reserven | reserven | rechenbares Eigenkapital | heiten | Eigenkapital |
| Stand 01.01.2009 | 204 230 | –1 605 | 281 073 | 0 | 1 444 | 299 087 | 300 531 | 784 229 | 784 229 | |
| Gewinn 2009 | 62 549 | 62 549 | 62 549 | 10 | 62 559 | |||||
| Cash Flow Hedges | ||||||||||
| – Transfer in die | ||||||||||
| Erfolgsrechnung2 | –310 | –310 | –310 | –310 | ||||||
| Steuereffekt | 68 | 68 | 68 | 68 | ||||||
| Sonstiges Ergebnis | 0 | 0 | 0 | 0 | –242 | 0 | –242 | –242 | –242 | |
| Gesamtergebnis | 0 | 0 | 0 | 0 | –242 | 62 549 | 62 307 | 62 307 | 10 | 62 317 |
| Nennwert | ||||||||||
| rückzahlung | –39 108 | 90 | –39 018 | –39 018 | ||||||
| Kapitalerhöhung | 26 913 | –683 | 88 977 | 115 207 | 115 207 | |||||
| Aktienbasierte Vergütungen |
397 | 15 | 195 | 195 | 607 | 607 | ||||
| Laufende | ||||||||||
| Steuereffekte | 47 | 766 | 766 | 813 | 813 | |||||
| Erwerb eigene Aktien | –348 | –348 | –348 | |||||||
| Veräusserung eigene | ||||||||||
| Aktien | 1 062 | 58 | 1 120 | 1 120 | ||||||
| Minderheiten | ||||||||||
| aus Akquisition | 1 958 | 1 958 | ||||||||
| Kauf von Minderheiten | 366 | 71 | 437 | –437 | 0 | |||||
| Stand 31.12.2009 | 192 035 | –721 | 370 242 | 0 | 1 202 | 362 597 | 363 799 | 925 355 | 1 531 | 926 886 |
| Stand 01.01.2010 | 192 035 | –721 | 370 242 | 0 | 1 202 | 362 597 | 363 799 | 925 355 | 1 531 | 926 886 |
| Gewinn 2010 | 65 995 | 65 995 | 65 995 | 12 | 66 007 | |||||
| Cash Flow Hedges: | ||||||||||
| – Transfer in die | ||||||||||
| Erfolgsrechnung2 | –323 | –323 | –323 | –323 | ||||||
| Steuereffekt | 71 | 71 | 71 | 71 | ||||||
| Marktwertanpassung | ||||||||||
| Finanzanlagen AFS | 975 | 975 | 975 | 975 | ||||||
| Sonstiges Ergebnis | 0 | 0 | 0 | 975 | –252 | 0 | 724 | 724 | 724 | |
| Gesamtergebnis | 0 | 0 | 0 | 975 | –252 | 65 995 | 66 719 | 66 719 | 12 | 66 731 |
| Nennwert | ||||||||||
| rückzahlung | –45 725 | 10 | –45 715 | –45 715 | ||||||
| Kapitalerhöhung | 2 494 | 2 494 | 2 494 | |||||||
| Wandelanleihe | 4 001 | 4 001 | 4 001 | |||||||
| Steuereffekt | –603 | –603 | –603 | |||||||
| Aktienbasierte | ||||||||||
| Vergütungen: | ||||||||||
| – VR und Management | 285 | 2 | 933 | 933 | 1 221 | 1 221 | ||||
| – Kauf Liegenschaft1 | 799 | 17 467 | 18 266 | 18 266 | ||||||
| Erwerb eigene Aktien | –1 939 | –1 939 | –1 939 | |||||||
| Kauf von Minderheiten | 1 287 | 10 | 1 297 | –1 297 | 0 | |||||
| Squeeze out der | 245 | |||||||||
| Minderheiten | ||||||||||
| 245 | –245 | 0 | ||||||||
| Tausch Aktien nach | ||||||||||
| Squeeze out Stand 31.12.2010 |
148 804 | 95 –183 |
–95 391 269 |
975 | 950 | 429 524 | 431 450 | 0 971 339 |
1 | 0 971 340 |
1 Der Kauf der Liegenschaft Place de la Gare, Avenue d'Ouchy 4 / 6 in Lausanne wird in der Erläuterung 19 beschrieben.
Die Cash Flow Hedges sind in Erläuterung 12 Finanzverbindlichkeiten beschrieben.
| Alle Beträge in TCH F |
Erläuterungen | 2010 | 2009 |
|---|---|---|---|
| Gewinn vor Steuern | 77 949 | 78 567 | |
| Negativer Goodwill aus Akquisition LO H olding Lausanne-Ouchy SA |
1 | 0 | –15 633 |
| Neubewertung Anlageliegenschaften netto | 25 | –29 132 | –9 319 |
| Aktienbasierte Vergütungen | 37 | 1 221 | 607 |
| Abschreibung auf Sachanlagen | 31 | 1 097 | 913 |
| Amortisation auf immaterielle Anlagen | 31 | 274 | 197 |
| Gewinn aus Verkauf Anlageliegenschaften | 26 | –5 437 | –1 690 |
| Verlust aus Verkauf Sachanlagen | 27 | 16 | 0 |
| Anteiliges Ergebnis aus Beteiligungen an assoziierten Unternehmen | 10 | –2 544 | –344 |
| Finanzergebnis | 32 | 26 746 | 20 230 |
| Veränderung | |||
| Forderungen aus Lieferungen und Leistungen | –626 | 571 | |
| Promotion (Liegenschaften) | –29 058 | 61 389 | |
| Sonstige Forderungen und aktive Rechnungsabgrenzung | –5 894 | –3 063 | |
| Personalvorsorgeverbindlichkeiten | 1 | 25 | |
| Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | 2 510 | –2 313 | |
| Käuferanzahlungen | 18 201 | –15 047 | |
| Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten und passive Rechnungsabgrenzung | –8 159 | 8 302 | |
| Bezahlte Ertragssteuern | –3 670 | –3 582 | |
| Geldfluss aus operativer Geschäftstätigkeit (Cashflow) | 43 495 | 119 810 | |
| Zugang flüssige Mittel aus Asset Deal | 733 | 0 | |
| Investitionen in Finanzanlagen | 11 | –5 | –2 660 |
| Akquisition von Tochtergesellschaften, netto übernommene flüssige Mittel | 1 | 0 | –23 149 |
| Investitionen in Anlageliegenschaften | 7 | –96 199 | –81 881 |
| Investitionen in Sachanlagen | 8 | –249 | –100 |
| Investitionen in immaterielle Anlagen | 9 | –10 984 | –261 |
| Devestition Finanzanlagen | 11 | 5 426 | 426 |
| Devestition Sachanlagen | 8 | 10 | 0 |
| Devestition Anlageliegenschaften | 7 | 114 158 | 39 644 |
| Erhaltene Dividenden | 102 | 80 | |
| Erhaltene Zinsen | 370 | 464 | |
| Geldfluss aus Investitionstätigkeit | 13 362 | –67 437 | |
| Aufnahme Finanzverbindlichkeiten | 319 659 | 151 491 | |
| Rückzahlung Finanzverbindlichkeiten | –409 802 | –129 797 | |
| Aufnahme Wandelanleihe | 19 | 171 179 | 0 |
| Geldfluss aus Kapitalerhöhungen | 19 | 2 494 | 0 |
| Aktienkapital Nennwertrückzahlung | 19 | –45 715 | –39 018 |
| Erwerb eigene Aktien | 19 | –1 939 | –348 |
| Veräusserung eigene Aktien | 19 | 0 | 1 120 |
| Bezahlte Zinsen | –27 367 | –20 008 | |
| Geldfluss aus Finanzierungstätigkeit | 8 509 | –36 560 | |
| Zunahme /Abnahme flüssige Mittel | 65 366 | 15 813 | |
| Flüssige Mittel Anfang Periode | 27 407 | 11 594 | |
| Flüssige Mittel Ende Periode | 92 773 | 27 407 | |
Die Mobimo-Gruppe ist eine Immobilienunternehmung mit Aktivitäten ausschliesslich in der Schweiz. Die Geschäftstätigkeit umfasst einerseits das langfristige Halten und Bewirtschaften von Geschäfts-, Gewerbe- und Wohnliegenschaften und anderseits den Bau und Verkauf von Wohneigentum sowie die Entwicklung von Geschäfts- und Wohnliegenschaften.
Muttergesellschaft ist die Mobimo Holding AG, eine an der SIX Swiss Exchange kotierte Aktiengesellschaft nach schweizerischem Recht mit Sitz in Luzern.
Die Konzernrechnung der Mobimo Holding AG wird in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS) erstellt und entspricht dem schweizerischen Gesetz sowie Art. 17 der Richtlinie betreffend Rechnungslegung (Richtlinie zur Rechnungslegung) der Schweizer Börse (SIX Swiss Exchange).
Die Konsolidierung erfolgt aufgrund von geprüften und nach einheitlichen Richtlinien erstellten Einzelabschlüssen der Konzerngesellschaften. Einheitlicher Stichtag ist der 31. Dezember.
Alle Beträge sind in der Konzernrechnung, falls nicht anders deklariert, in tausend Schweizer Franken (TCHF) ausgewiesen.
Die Konzernrechnung basiert auf dem Anschaffungskostenprinzip mit Ausnahme der Anlageliegenschaften, der Anlageliegenschaften im Bau, der Derivate sowie der als zum Verkauf verfügbar klassierten Finanzanlagen, welche zu Verkehrswerten bewertet sind.
Die Erstellung der Konzernrechnung in Übereinstimmung mit IFRS verlangt vom Management Schätzungen und Annahmen sowie eine Ermessensausübung bei der Anwendung der Rechnungslegungsgrundsätze. Dies hat einen Einfluss auf die ausgewiesenen Erträge, Aufwendungen, Vermögenswerte, Verbindlichkeiten und Eventualverbindlichkeiten im Zeitpunkt der Bilanzierung. Die Schätzungen und Annahmen basieren auf Erfahrungen aus der Vergangenheit sowie auf verschiedenen anderen Faktoren, die unter den aktuellen Umständen plausibel erscheinen. Wenn zu einem späteren Zeitpunkt derartige Schätzungen und Annahmen von den tatsächlichen Gegebenheiten abweichen, werden die ursprünglichen Einschätzungen und Annahmen in jenem Berichtsjahr entsprechend angepasst.
Wesentliche Schätzungen und Annahmen, die bei der Bewertung von Aktiven und Verbindlichkeiten zugrunde gelegt wurden, sind im Folgenden beschrieben.
Mobimo hält Anlageliegenschaften mit einem Buchwert von CHF 1 709 Mio. Die Liegenschaften sind zum Verkehrswert bewertet, welcher auf Basis der DCF-Methode ermittelt wird. Die DCF-Methode basiert auf verschiedenen Schätzungen und Annahmen, welche im Rechnungslegungsgrundsatz zu den Anlageliegenschaften beschrieben sind.
Im Rahmen einer Sensitivitätsanalyse wurden die Auswirkungen einer Senkung bzw. Erhöhung der Diskontsätze in der DCF-Bewertung geprüft. Bei einer generellen Senkung der Diskontsätze um 0,25% (durchschnittlicher Diskontsatz per 31. Dezember 2010 4,90%) würde sich der Verkehrswert der Anlageliegenschaften per 31. Dezember 2010 um 5,0% bzw. um CHF 86 Mio. erhöhen. Bei einer generellen Erhöhung der Diskontsätze um 0,25% würde sich der aktuelle Verkehrswert der Anlageliegenschaften per 31. Dezember 2010 um 4,6 % oder um CHF 78 Mio. reduzieren.
Mobimo betreibt laufende Bauprojekte (Promotionen) im Umfang von CHF 287 Mio., wobei die Luxus-Wohnungen des Mobimo Tower mit CHF 117 Mio. aktuell den wertmässig grössten Anteil ausmachen. Die Bewertung der laufenden Projekte erfolgt auf Basis der Investitionsrechnung für die einzelnen Projekte. Wertberichtigungen für Verlustprojekte werden gebildet, sobald Verluste erkennbar sind. Die Ermittlung der budgetierten Gesamtkosten sowie der geplanten Verkaufspreise erfolgt auf der Basis von verschiedenen Grundlagen und Annahmen. Dazu gehören Erfahrungswerte der Vergangenheit, die Objektspezifikationen des Projektes, Benchmarkwerte für Baukosten sowie weitere relevante Faktoren wie beispielsweise die geplante Bauzeit. Die Investitionsrechnungen werden laufend überprüft und wenn nötig angepasst.
Falls die effektiven Baukosten und Verkaufseröse von den Planwerten abweichen bzw. aufgrund neuer Erkenntnisse während der Bauphase eine Anpassung der Investitionsrechnung notwendig ist, kann eine Anpassung der Buchwerte, d. h. eine Anpassung von Wertberichtigungen für Verlustprojekte, notwendig werden.
Mobimo weist latente Steuerverbindlichkeiten von CHF 101 Mio. aus. Die latenten Steuern entfallen praktisch ausschliesslich auf Bewertungsunterschiede bei den Anlageliegenschaften und Anlageliegenschaften im Bau.
Die Besteuerung von Gewinnen aus der Veräusserung von Liegenschaften unterliegt in verschiedenen Kantonen einer speziellen Grundstückgewinnsteuer. Die Höhe der massgebenden Steuersätze hängt dabei von der Haltedauer der Liegenschaft ab und kann erheblich variieren.
Bei der Berechnung der latenten Steuern auf Anlageliegenschaften wurde für jede Liegenschaft eine Resthaltedauer geschätzt. Sollte die effektive Haltedauer der Liegenschaften nicht der angenommenen Haltedauer entsprechen, kann sich bei einem Verkauf eine Steuerlast ergeben, die erheblich von den abgegrenzten latenten Steuern abweicht.
Per Bilanzstichtag sind verschiedene Grundstückgewinnsteuerveranlagungen für Liegenschaftenverkäufe der laufenden Periode sowie vergangener Perioden noch nicht definitiv. Sofern das Ergebnis dieser Veranlagungen von den ursprünglichen Berechnungen abweicht, kann der Steueraufwand zukünftiger Perioden massgeblich beeinflusst werden. Im August 2010 erging im Zusammenhang mit diesen Veranlagungen ein Entscheid am Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, der mittels Beschwerde am Bundesgericht heute hängig ist.
In der Konzernrechnung 2010 hat Mobimo die folgenden neuen bzw. überarbeiteten Standards und Interpretationen erstmals angewendet.
Standard / Interpretation:
Diese Änderungen hatten keine Auswirkungen auf die Konzernrechnung 2010.
Die folgenden neuen und revidierten Standards und lnterpretationen wurden verabschiedet, aber erst später in Kraft und wurden in der vorliegenden Konzernrechnung nicht frühzeitig angewendet. lhre Auswirkungen auf die Konzernrechnung von Mobimo wurden noch nicht systematisch analysiert, sodass die erwarteten Effekte, wie sie am Fusse der Tabelle offen gelegt werden, lediglich eine erste Einschätzung der Konzernleitung darstellen.
| Inkraftsetzung | Geplante Anwendung | ||
|---|---|---|---|
| durch Mobimo (Geschäftsjahr) | |||
| Darstellung – Klassifizierung von Bezugsrechten | * | 1. Februar 2010 | Geschäftsjahr 2011 |
| Tilgung von Finanzverbindlichkeiten mit | * | 1. Juli 2010 | Geschäftsjahr 2011 |
| Eigen-kapitalinstrumenten | |||
| Angaben über Beziehungen zu nahestehenden | * | 1. Januar 2011 | Geschäftsjahr 2011 |
| Unternehmen und Personen | |||
| IAS 19 – die Begrenzung eines Personalvorsorge | * | 1. Januar 2011 | Geschäftsjahr 2011 |
| aktivums, minimale Beitragspflichten und deren | |||
| Zusammenhang – Vorauszahlung einer Mindest | |||
| dotierungsverpflichtung | |||
| 1. Juli 2010 | Geschäftsjahr 2011 | ||
| 1. Januar 2011 | |||
| Offenlegung – Ausbuchung finanzieller | * | 1. Juli 2011 | Geschäftsjahr 2012 |
| Vermögenswerte | |||
| Realisierung von zugrunde liegenden | * | 1. Januar 2012 | Geschäftsjahr 2012 |
| Vermögenswerten | |||
| Finanzinstrumente: Bewertung und Klassierung | ** | 1. Januar 2013 | Geschäftsjahr 2013 |
In die Konzernrechnung werden alle Gesellschaften einbezogen, bei welchen die Mobimo Holding AG direkt oder indirekt die Kontrolle ausübt. Kontrolle bedeutet die massgebende Beeinflussung der finanziellen und operativen Geschäftstätigkeit, um daraus entsprechenden Nutzen ziehen zu können. Dies ist der Fall, wenn der Konzern bei Gesellschaften über mehr als 50% der Stimmrechte verfügt oder wenn die Geschäftsleitung vertraglich zugesichert ist oder de facto ausgeübt wird (vgl. Konsolidierungskreis in Erläuterung 42). Im Laufe des Jahres erworbene oder veräusserte Konzerngesellschaften werden vom Zeitpunkt der Übernahme der Kontrolle konsolidiert oder ab dem Zeitpunkt der Abgabe der Kontrolle aus dem Konsolidierungskreis ausgeschlossen. Für die vollkonsolidierten Gesellschaften werden die Aktiven und Passiven sowie Aufwendungen und Erträge nach der Methode der Vollkonsolidierung zu 100 % übernommen. Alle konzerninternen Transaktionen und Beziehungen sowie Zwischengewinne auf den konzerninternen Transaktionen und Beständen werden eliminiert. Unrealisierte Verluste auf konzerninternen Transaktionen werden ebenfalls eliminiert, es sei denn, es besteht der Nachweis für eine Wertminderung.
Die Kapitalkonsolidierung im Erwerbszeitpunkt erfolgt nach der Erwerbsmethode. Der Kaufpreis für einen Unternehmenserwerb ist zu bestimmen aus der Summe des Marktwertes der abgegebenen Vermögenswerte, der eingegangenen oder übernommenen Schulden und der vom Konzern ausgegebenen Eigenkapitalinstrumente. Im Zusammenhang mit einem Unternehmenserwerb anfallende Transaktionskosten werden erfolgswirksam erfasst. Der Goodwill, der aus einem Unternehmenserwerb entsteht, ist als Vermögenswert zu erfassen. Er entspricht dem Überschuss der Summe von Kaufpreis, dem Beitrag der Minderheitsanteile am übernommenen Unternehmen und dem Marktwert des zuvor bereits gehaltenen Eigenkapitalanteiles über den Saldo der zu Marktwerten bewerteten Vermögenswerte, Verbindlichkeiten und Eventualverbindlichkeiten. Für die Bewertung der Minderheitsanteile besteht pro Transaktion ein Wahlrecht. Sie können entweder zum Marktwert oder zum Anteil der Minderheiten am Marktwert des übernommenen Nettovermögens bewertet werden. Im Falle eines passiven Unterschiedsbetrags wird der verbleibende Überschuss nach nochmaliger Beurteilung des Marktwertes des übernommenen Nettovermögens sofort erfolgswirksam erfasst. Der Goodwill wird mindestens jährlich, oder früher bei Vorliegen von Indikatoren für Wertminderungen, einem Wertminderungstest unterzogen.
* Es werden keine oder keine nennenswerten Auswirkungen auf die Konzernrechnung von Mobimo erwartet.
** Die Auswirkungen auf die Konzernrechnung von Mobimo sind noch nicht ausreichend zuverlässig bestimmbar.
Minderheitsanteile werden getrennt vom Eigenkapital des Konzerns ausgewiesen. Änderungen der Beteiligungsquote, die nicht zu einem Verlust der Kontrolle führen, werden als Transaktionen mit Eigenkapitalgebern behandelt. Jede Differenz zwischen dem bezahlten Kaufpreis bzw. der erhaltenen Gegenleistung und dem Betrag, um den die Minderheitsanteile angepasst werden, wird unmittelbar im Eigenkapital erfasst.
Beteiligungen zwischen 20% und 50%, bei denen Mobimo einen massgeblichen Einfluss ausübt, die sie hingegen nicht kontrolliert, sowie Anteile an gemeinschaftlich kontrollierten Unternehmen (Joint Ventures) werden nach der Equity-Methode erfasst und in der Bilanz separat bilanziert. Dabei wird per Erwerbszeitpunkt der Marktwert der anteiligen Nettoaktiven ermittelt und gemeinsam mit einem allfälligen Goodwill in der Position Beteiligungen an assoziierten Gesellschaften bilanziert. In den nachfolgenden Berichtsperioden wird dieser Wert um den Anteil der Mobimo am zusätzlichen Kapital und erwirtschafteten Ergebnis sowie um allfällige Dividenden angepasst.
Beteiligungen unter 20% werden als «zur Veräusserung verfügbare» Finanzanlagen klassiert und zum Verkehrswert bilanziert. Verkehrswertanpassungen werden erfolgsneutral im Eigenkapital erfasst.
Die in den Einzelabschlüssen der konsolidierten Gesellschaften enthaltenen Fremdwährungspositionen werden wie folgt umgerechnet:
Geschäftsvorfälle in fremder Währung werden zu dem am Transaktionstag gültigen Wechselkurs in CHF umgerechnet und erfasst. Die in Fremdwährung gehaltenen monetären Aktiven und Passiven werden in der Bilanz zum Stichtagskurs umgerechnet. Kursdifferenzen, welche aus der Abwicklung oder durch Neubewertung der Fremdwährungsposition am Bilanzstichtag entstehen, werden in der Erfolgsrechnung erfasst.
Mobimo hält per Ende 2010 keine Aktiven und Passiven in Fremdwährungen. Alle Tochtergesellschaften erstellen ihre Jahresrechnungen in CHF, sodass aus der Konsolidierung keine Umrechnungsdifferenzen entstehen.
Die flüssigen Mittel beinhalten Kassenbestände, Sichtguthaben bei Banken sowie Terminanlagen und kurzfristige Geldmarktanlagen mit einer Laufzeit ab Erwerbszeitpunkt bis zu 90 Tagen. Sie werden zu Nominalwerten ausgewiesen.
Die Forderungen werden zu fortgeführten Anschaffungskosten, welche in der Regel dem Nominalwert entsprechen, abzüglich Wertberichtigungen für nicht einbringbare Forderungen bilanziert. Bei den Wertberichtigungen handelt es sich um individuelle Wertberichtigungen für spezifisch identifizierte Positionen, bei denen objektive Hinweise dafür bestehen, dass der ausstehende Betrag nicht vollumfänglich eingehen wird.
Eine Wertberichtigung wird berechnet als Differenz zwischen dem Buchwert und dem mit dem ursprünglichen Effektivzinssatz abdiskontierten Barwert der erwarteten künftigen Zahlungsströme. Wertberichtigungen werden rückgängig gemacht, wenn die Erhöhung des erzielbaren Werts auf ein Ereignis zurückgeführt werden kann, das in einer Periode nach Erfassung der Wertberichtigung eingetreten ist.
Zur Kategorie Promotion gehören Umwandlungsobjekte sowie Neubauobjekte, bei welchen Mobimo die Realisation von Wohneigentum übernimmt und die sie anschliessend wieder veräussert.
Promotionen werden zu Anschaffungskosten oder zu tieferen Marktwerten bewertet. Bei verlustbringenden Objekten wird der erwartete Endverlust sofort zurückgestellt.
Diese Liegenschaften werden im Sinne von lAS 40 als Renditeliegenschaften klassifiziert. Dabei handelt es sich um Objekte (erworbene oder selbst erstellte), welche über einen längeren Zeitraum gehalten und bewirtschaftet werden.
Baulandreserven, deren künftige Nutzung noch nicht feststeht, Anlageliegenschaften im Bau sowie Liegenschaften, die umgebaut, saniert oder entwickelt werden, sind ebenfalls als Renditeliegenschaften klassiert.
Die Bewertung im Zeitpunkt der Ersterfassung erfolgt zu Anschaffungskosten inkl. direkt zurechenbarer Transaktionskosten. Nach der Ersterfassung werden die Liegenschaften zu Verkehrswerten bewertet. Dafür erfolgt auf den Bilanzstichtag eine Bewertung durch den unabhängigen Liegenschaftsexperten Wüest & Partner. Die Verkehrswerte werden auf Basis der DCF-Methode (Discounted Cashflow) bestimmt.
Bei der Ermittlung der Verkehrswerte gemäss der DCF-Methode wurde wie folgt vorgegangen: Die Verkehrswerte berücksichtigen keine Handänderungs- und Grundstückgewinn- oder Mehrwertsteuern sowie weitere, bei einer allfälligen Veräusserung der Liegenschaften anfallenden Kosten und Provisionen. Zukünftige wertvermehrende lnvestitionen und damit verbundene Mehrerträge werden, mit Ausnahme der Anlageliegenschaften im Bau, nicht eingerechnet. Mieteinnahmen, Betriebs- und Unterhaltskosten, lnstandsetzungskosten sowie der Diskontierungssatz basieren auf folgenden Grundlagen und Annahmen:
Die Mietzinsen fliessen auf der Basis der aktuellen Mietzinsen und der vertraglich vereinbarten Konditionen in die Bewertung ein. Bei zeitlich begrenzten Mietverträgen werden für die Zeit nach Vertragsablauf die aus heutiger Sicht nachhaltig erzielbaren potenziellen Mieterträge eingesetzt. Die Ermittlung der marktgerechten Mietzinspotenziale basiert auf jüngsten Vertragsabschlüssen in der betreffenden Liegenschaft oder in bekannten vergleichbaren Liegenschaften in unmittelbarer Nachbarschaft sowie auf dem lmmobilienmarkt-Research von Wüest & Partner. Mieterseitige Verlängerungsoptionen werden dann berücksichtigt, wenn die effektiven Mietzinsen unter der ermittelten Marktmiete liegen. Aktuell leer stehende Mietobjekte werden unter Berücksichtigung einer marktüblichen Vermarktungsdauer in der Bewertung berücksichtigt.
Bei der Bestimmung der Betriebs- und Unterhaltskosten werden Erfahrungswerte der Vergangenheit, von Mobimo genehmigte Budgets sowie Benchmark-Werte von Wüest & Partner berücksichtigt.
lnstandsetzungskosten für die Werterhaltung der Liegenschaften werden unter Berücksichtigung von lnvestitionsplänen sowie mit Hilfe von Baukosten-Analyse-Tools ermittelt.
Die Diskontierung erfolgt für jede Liegenschaft nach Massgabe von standort- und liegenschaftsbezogenen Kriterien. Diese reflektieren sowohl die standortrelevanten Charakteristika der Makro- und Mikrolage als auch die wesentlichen Parameter der aktuellen Bewirtschaftungssituation. Die gewählten Diskontierungsfaktoren werden anhand von bekannten Handänderungen und Transaktionen empirisch gemessen und verifiziert.
Ersatz- und Erweiterungsinvestitionen werden im Buchwert der Liegenschaften aktiviert, wenn es wahrscheinlich ist, dass Mobimo daraus zukünftig wirtschaftlicher Nutzen zufliessen wird.
Die Veränderung der Verkehrswerte wird erfolgswirksam erfasst. Die darauf anfallenden latenten Steuerschulden oder -guthaben werden der Erfolgsrechnung als Steueraufwand oder -ertrag belastet respektive gutgeschrieben. Anlageliegenschaften werden nicht abgeschrieben.
Sachanlagen und selbst genutzte Liegenschaften werden zu Anschaffungswerten abzüglich kumulierter Abschreibungen, gegebenenfalls vermindert durch zusätzliche Abschreibungen infolge Wertbeeinträchtigung (Impairment), bewertet.
Komponenten einer Sachanlage mit unterschiedlicher Nutzungsdauer werden einzeln erfasst und separat abgeschrieben.
Folgeinvestitionen werden im Buchwert der Sachanlagen aktiviert, wenn es wahrscheinlich ist, dass Mobimo daraus zukünftig wirtschaftlicher Nutzen zufliessen wird. Eigentliche Unterhalts- und Renovationsaufwendungen werden der Erfolgsrechnung belastet.
Die Abschreibung der Sachanlagen erfolgt linear über die geschätzte Nutzungs- oder kürzere Leasingdauer.
Die Nutzungsdauer beträgt für:
| Gebäude | 50 Jahre |
|---|---|
| Innenausbau | 15 Jahre |
| Haustechnik | 15 Jahre |
| Büromobiliar | 8 Jahre |
| Büromaschinen | 5 Jahre |
| Telefoninstallationen | 5 Jahre |
| Fahrzeuge | 4 Jahre |
| Hardware | 3 Jahre |
Aktiven und Verpflichtungen aus Leasingverträgen werden als Finanzierungsleasing bilanziert, wenn bei Vertragsabschluss im Wesentlichen alle mit dem Eigentum verbundenen Chancen und Risiken auf Mobimo übertragen werden. Die Bewertung erfolgt zum tieferen Wert von Marktwert und Barwert der minimalen Leasingzahlungen abzüglich kumulierter Abschreibungen und allfälliger Wertbeeinträchtigungen (Impairment). Die Leasingraten werden in Zinsaufwand und Tilgungsbetrag gemäss Annuitätenmethode aufgeteilt. Die Abschreibung der Leasinggegenstände erfolgt über die geschätzte Nutzungsdauer oder über die kürzere Vertragsdauer.
Zahlungen für operatives Leasing werden über die Leasingdauer erfolgswirksam erfasst.
Goodwill aus Akquisitionen entspricht dem Überschuss der Summe von Kaufpreis, dem Betrag der Minderheitsanteile am übernommenen Unternehmen und dem Verkehrswert des zuvor bereits gehaltenen Eigenkapitalanteiles über den Saldo der zu Verkehrswerten bewerteten Vermögenswerte, Verbindlichkeiten und Eventualverbindlichkeiten. Goodwill wird zu Anschaffungskosten abzüglich allfälliger Impairment-Verluste bilanziert. Er wird nicht amortisiert, sondern einem jährlichen Werthaltigkeitstest (Impairment-Test) unterzogen (vgl. Impairment).
Software und andere immaterielle Anlagen werden zu Anschaffungskosten abzüglich kumulierter Amortisationen, gegebenenfalls vermindert durch zusätzliche Amortisationen infolge Wertbeeinträchtigung (Impairment), bewertet. Die Software wird über die Nutzungsdauer von fünf Jahren abgeschrieben.
Die Finanzanlagen umfassen langfristige Darlehen an Dritte sowie nicht konsolidierte Beteiligungen. Die Bilanzierung der Darlehen erfolgt zu fortgeführten Anschaffungskosten abzüglich notwendiger Wertberichtigungen. Die Berechnung der Wertberichtigungen erfolgt analog zu den Wertberichtigungen auf Forderungen. Die nicht konsolidierten Beteiligungen werden als «zur Veräusserung verfügbar» klassiert und zu Verkehrswerten bewertet, wobei die Verkehrswertanpassungen – mit Ausnahme von Wertbeeinträchtigungen – erfolgsneutral im Eigenkapital erfasst werden. Im Zeitpunkt der Veräusserung oder im Falle einer Wertbeeinträchtigung werden die kumulierten nicht realisierten Gewinne / Verluste in die Erfolgsrechnung umgebucht und im Finanzergebnis ausgewiesen. Eine Wertaufholung auf den nicht konsolidierten Beteiligungen wird erfolgsneutral erfasst.
Die Werthaltigkeit der Sachanlagen und immateriellen Anlagen werden mindestens einmal jährlich beurteilt. Liegen Indikatoren einer nachhaltigen Werteinbusse vor, wird eine Berechnung des realisierbaren Werts durchgeführt (Impairment-Test).
Für Goodwill, andere immaterielle Anlagen mit unbestimmter Lebensdauer und immaterielle Anlagen, die noch nicht für die Nutzung zur Verfügung stehen, wird der realisierbare Wert jährlich ermittelt, auch wenn keine Anzeichen für eine Wertminderung vorliegen.
Übersteigt der Buchwert eines Vermögensgegenstandes oder der zahlungsmittelgenerierenden Einheit (Cash Generating Unit), zu der der Vermögensgegenstand gehört, den erzielbaren Wert, erfolgt eine erfolgswirksame Wertanpassung.
Der erzielbare Wert ist der grössere Wert von Verkehrswert bzüglich Verkaufskosten und Nutzwert. Bei der Ermittlung des Nutzwertes werden die geschätzten zukünftigen Zahlungsströme mit einem Vorsteuerzinssatz abgezinst. Dieser Vorsteuerzinssatz berücksichtigt zum einen die momentane Marktwerteinschätzung über den Zeitwert des Geldes, und zum anderen die dem Vermögenswert inhärenten Risiken, insoweit diese nicht bereits Eingang in die Schätzung der Zahlungsströme gefunden haben.
Eine Wertaufholung auf Goodwill erfolgt nicht. Wertminderungen auf den übrigen Aktiven werden rückgängig gemacht, wenn sich die Schätzungen, die in die Berechnung des erzielbaren Wertes eingeflossen sind, verändert haben und sich die Wertverminderung verringert hat oder nicht mehr besteht. Die Erhöhung des Buchwerts ist auf den Wert beschränkt, der sich ergeben hätte, wenn für den Vermögenswert in den Vorjahren kein Wertminderungsaufwand erfasst worden wäre.
Langfristige Vermögenswerte sowie Gruppen von Vermögenswerten inkl. direkt zurechenbarer Verbindlichkeiten (sog. «Verkaufsgruppen» oder «Disposal Groups») werden als «zum Verkauf gehalten» klassiert und in der Bilanz in einer separaten Position in den Aktiven bzw. Verbindlichkeiten ausgewiesen, wenn der Buchwert nicht durch die Nutzung, sondern durch den Verkauf der Vermögensgegenstände eingebracht werden soll. Voraussetzung ist, dass der Verkauf hochwahrscheinlich ist und die Vermögensgegenstände für einen unmittelbaren Verkauf in ihrem gegenwärtigen Zustand bereit sind. Damit ein Verkauf als hochwahrscheinlich eingestuft werden kann, ist die Erfüllung verschiedener Kriterien notwendig, u. a. muss er erwartungsgemäss innerhalb eines Jahres stattfinden.
Unmittelbar bevor langfristige Vermögenswerte als zur Veräusserung gehalten klassifiziert werden, werden die Buchwerte in Anwendung der entsprechenden IFRS bewertet. Nach der Umklassierung erfolgt die Bewertung für alle Vermögensgegenstände mit Ausnahme von zum Verkehrswert bewerteten Renditeliegenschaften, Finanzaktiven, latenten Steueraktiven und Aktiven aus Vorsorgeplänen zum tieferen Wert von Buchwert und Verkehrswert abzüglich Verkaufskosten. Abzuschreibende Vermögenswerte werden ab dem Zeitpunkt der Umklassierung nicht mehr abgeschrieben. Für die übrigen Vermögenswerte erfolgt die Bewertung auch nach der Umklassierung gemäss den entsprechenden Standards.
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie die sonstigen Verbindlichkeiten werden zu fortgeführten Anschaffungskosten, welche in der Regel dem Nominalwert der Verbindlichkeiten entsprechen, bewertet.
Finanzverbindlichkeiten werden bei der erstmaligen Erfassung zu Verkehrswerten abzüglich Transaktionskosten bilanziert. In der Folge werden die Finanzverbindlichkeiten zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet, wobei die Differenz zwischen dem Rückzahlungsbetrag und dem Buchwert über die Laufzeit gemäss der Effektivzinsmethode amortisiert wird.
Rückstellungen werden vorgenommen, soweit ein vergangenes Ereignis zu einer gegenwärtigen rechtlichen oder faktischen Verpflichtung geführt hat, ein Mittelabfluss wahrscheinlich ist und dieser zuverlässig bemessen werden kann.
Die Mobimo hat sich für die obligatorische Personalvorsorge gemäss BVG einer Sammelstiftung angeschlossen. Die Mitarbeiter der LO-Gruppe wurden per 1. 7. 2010 in den selben Plan integriert. Die Sammelstiftung ist weder für den Sparprozess noch für die Risiken Tod, Invalidität und Alter vollständig rückversichert. Der Arbeitgeber trägt deshalb sämtliche Risiken mit. Diese Pläne werden deshalb unter IAS 19 als leistungsorientiert qualifiziert.
Die überobligatorische berufliche Vorsorge der Mobimo wird durch eine Sammelstiftung übernommen, welche ihrerseits für die Risiken Tod und Invalidität vollständig rückversichert ist. Für die Risiken Tod und Invalidität besteht somit ausser der Prämienzahlung keine weitergehende Verpflichtung des Arbeitgebers. Der Arbeitgeber trägt jedoch für diesen Vorsorgeplan das Risiko für den Sparprozess (Zinsgarantie) mit.
Die Risikoversicherung der überobligatorischen beruflichen Vorsorge wird nach IAS 19 als beitragsorientierter Plan qualifiziert. Die Arbeitgeberbeiträge werden der Erfolgsrechnung belastet.
Der Sparprozess für die überobligatorische berufliche Vorsorge wird hingegen unter IAS 19 wie die obligatorische berufliche Vorsorge als leistungsorientierter Plan qualifiziert. Bei diesen Plänen wird der Barwert der erwarteten Ansprüche (Defined Benefit Obligation) nach der Projected-Unit-Credit Method ermittelt. Der für die Berechnung verwendete Diskontzinssatz basiert auf dem Zinssatz erstklassiger Industrieanleihen mit annähernd gleichen Laufzeiten wie die Verpflichtungen. Davon werden der Marktwert der Planaktiven, noch nicht erfasste versicherungsmathematische Gewinne und Verluste sowie noch nicht erfasster nachzuverrechnender Dienstzeitaufwand abgezogen bzw. hinzugerechnet.
Die Vorsorgekosten, die mit der Arbeitsleistung der Berichtsperiode zusammenhängen (Laufender Dienstzeitaufwand), werden erfolgswirksam erfasst. Die vergangene Arbeitsleistung betreffenden Vorsorgekosten, die auf neue oder verbesserte Vorsorgeleistungen zurückzuführen sind (Nachzuverrechnender Dienstzeitaufwand), werden linear bis zum Zeitpunkt der Anspruchsberechtigung über den Personalvorsorgeaufwand erfasst. Versicherungstechnische und Anlage-Gewinne und -Verluste aus den periodischen Neuberechnungen werden linear über die durchschnittliche Restdienstzeit erfolgswirksam erfasst, soweit sie 10% des grösseren Betrages von Planvermögen und Vorsorgeverpflichtung überschreiten. Der langfristig erwartete Ertrag auf den Pensionsvermögen wurde anhand der Anlagestrategie der Vorsorgeeinrichtungen und der langfristig zu erwartenden Erträge per Ende 2010 berechnet (gewichteter Durchschnitt).
Die sich aus den Berechnungen ergebenden Defizite werden zurückgestellt. Überdeckungen werden nur bis zu einem Betrag aktiviert, der die Summe von nicht erfasstem nachzuverrechnendem Dienstzeitaufwand, nicht erfassten versicherungsmathematischen Verlusten und dem Nutzen aus zukünftigen Beitragsrückzahlungen oder -reduktionen nicht übersteigt.
Das Aktienkapital wird als Eigenkapital ausgewiesen, da keine Rückzahlungspflicht und keine Dividendengarantie bestehen. Transaktionskosten, die bei einer Kapitalerhöhung anfallen und direkt der Ausgabe von neuen Aktien zugerechnet werden können, werden abzüglich der zugehörigen Ertragsteuern vom Betrag der Kapitalerhöhung abgezogen.
Dividenden werden als Verbindlichkeit ausgewiesen, sobald sie von der Generalversammlung beschlossen wurden und somit geschuldet sind.
Anschaffungskosten (Kaufpreis und direkt zurechenbare Transaktionskosten) eigener Aktien werden mit dem Eigenkapital verrechnet. Zurückgekaufte Aktien werden als eigene Aktien klassifiziert und als negative Position vom Eigenkapital abgezogen.
Die Erträge aus der Vermietung von Anlageliegenschaften beinhalten die Nettomieterträge, d. h. die Sollmieterträge abzüglich Leerstandskosten. Bei Mietverträgen, die als operatives Leasing einzustufen sind, werden die Mieten periodengerecht über die Laufzeit des Mietvertrages erfasst. Mobimo hält derzeit keine Mietverträge, die als Finanzierungsleasing zu klassieren sind.
Die Verkaufserlöse der Promotion werden nach Baufertigstellung im Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen und Gefahr erfasst.
Der Gewinn aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften entspricht der Differenz zwischen dem Nettoerlös und dem bilanzierten Verkehrswert. Der Verkauf wird im Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen und Gefahr erfasst.
Fremdkapitalzinsen aus der Finanzierung von Bauprojekten werden während der Bauzeit aktiviert.
Alle übrigen Fremdkapitalzinsen werden unter Anwendung der Effektivzinsmethode der Erfolgsrechnung belastet.
Die Ertragsteuern beinhalten sowohl laufende als auch latente Ertragsteuern. Sie werden erfolgswirksam erfasst, mit Ausnahme von Ertragssteuern auf im sonstigen Ergebnis oder direkt im Eigenkapital erfassten Transaktionen. In diesen Fällen werden die Ertragssteuern ebenfalls im sonstigen Ergebnis oder direkt im Eigenkapital verbucht.
Die laufenden Ertragssteuern umfassen die erwarteten geschuldeten Steuern auf dem steuerlich massgeblichen Ergebnis, berechnet mit den am Bilanzstichtag geltenden bzw. angekündigten Steuersätzen, Grundstückgewinnsteuern auf getätigten Liegenschaftenverkäufen sowie Anpassungen der Steuerschulden oder -guthaben früherer Jahre.
Latente Steuern werden gemäss der Balance-Sheet- Liability-Methode auf temporären Differenzen zwischen den Wertansätzen in der Steuerbilanz und der Konzernbilanz abgegrenzt. In folgenden Fällen werden keine latenten Steuern auf temporären Differenzen erfasst: Ersterfassung von Goodwill, Ersterfassung von Vermögensgegenständen und Verbindlichkeiten in Zusammenhang mit einer Transaktion, die weder das Konzernergebnis noch das steuerliche Ergebnis beeinflusst, und Beteiligungen an Tochtergesellschaften, falls es wahrscheinlich ist, dass sich die temporäre Differenz in absehbarer Zukunft nicht aufhebt. Die Bemessung der latenten Steuern berücksichtigt den erwarteten Zeitpunkt und die erwartete Art und Weise der Realisation bzw. Tilgung der betroffenen Aktiven und Verbindlichkeiten. Dabei werden die Steuersätze herangezogen, die zum Bilanzstichtag gelten bzw. angekündigt sind.
Aktive latente Steuern werden nur so weit berücksichtigt, als es wahrscheinlich ist, dass die temporären Differenzen mit zukünftigen Gewinnen verrechnet werden können.
Derivative Finanzinstrumente können im Umfang der ordentlichen Geschäftstätigkeit eingesetzt werden.
Derivative Finanzinstrumente werden bei der Ersterfassung und auch nachfolgend zu Verkehrswerten bewertet. Die Gewinne und Verluste aus der Anpassung der Verkehrswerte werden wie folgt behandelt:
Die Absicherung von Zinsrisiken auf Finanzverbindlichkeiten wird in bestimmten Fällen als Cash Flow Hedge eingestuft. Der effektive Teil der Veränderung der Verkehrswerte der Derivate wird direkt über eine ausgesonderte Reserve im Eigenkapital (Hedging-Reserve) erfasst. Sobald die abgesicherten Transaktionen (Zinszahlungen) eintreten, erfolgt eine Übertragung der kumulierten nicht realisierten Gewinne und Verluste in die Erfolgsrechnung und ein Ausweis im Finanzergebnis. Die Verkehrswertänderungen auf allen übrigen Derivaten werden erfolgswirksam im Finanzergebnis ausgewiesen.
Anteilsbasierte Vergütungen sind Transaktionen, bei denen die Mobimo-Gruppe Güter oder Dienstleistungen gegen die Abgabe von Eigenkapitalinstrumenten wie Aktien oder Optionen erhält. Derzeit bestehen Entschädigungsregelungen für den Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung, bei denen die Entschädigung teilweise in Form von Aktien erfolgt. Beide Programme sind als anteilsbasierte Vergütungen einzustufen. Die Kosten für anteilsbasierte Vergütungen werden verteilt über den Leistungszeitraum erfolgswirksam im Personalaufwand erfasst. Die entsprechende Gegenbuchung erfolgt im Eigenkapital. Der Leistungszeitraum ist die Periode, während der ein uneingeschränkter Anspruch auf die gewährten Aktien oder Optionen erworben wird. Die Bewertung erfolgt zum Verkehrswert der Eigenkapitalinstrumente per Gewährungszeitpunkt. Dies ist der Zeitpunkt, zu dem beide Parteien dem Plan für die aktienbasierte Vergütung zugestimmt und ein gemeinsames Verständnis über die Bedingungen des Planes erlangt haben.
Der Gewinn je Aktie (Earnings per Share) berechnet sich aus dem den Aktionären der Mobimo Holding AG zurechenbaren Konzernergebnis, geteilt durch den gewichteten Mittelwert der Anzahl ausstehender Aktien während der Berichtsperiode. Der verwässerte Gewinn je Aktie berücksichtigt zusätzlich die Aktien, die aus der Ausübung der Optionsrechte oder Wandelrechten entstehen können.
Die Führungsstruktur der Mobimo-Gruppe und damit auch die interne Berichterstattung an den Hauptentscheidungsträger der Gruppe basiert auf den einzelnen Geschäftssparten. Die Geschäftssparten richten sich nach den Dienstleistungen bzw. Tätigkeiten der Gruppe.
Gemäss IFRS 8 bilden die zwei Geschäftssparten Portfoliomanagement und Entwicklung die berichterstattungspflichtigen Segmente. Die Geschäftstätigkeit der zwei Geschäftssparten kann wie folgt umschrieben werden:
Das Portfoliomanagement konzentriert sich auf das langfristige Halten und Bewirtschaften von Geschäfts- und Wohnliegenschaften. Anderseits wickelt es auch den Einkauf und Verkauf von Anlageliegenschaften ab.
Die Sparte Entwicklung ist einerseits für den Einkauf von Bauland und den Bau und Verkauf von Wohneigentum (Neubauten und Umwandlungen) zuständig. Anderseits sind in der Geschäftssparte Entwicklung auch Bauland, Anlageliegenschaften im Bau sowie fertig gestellte Liegenschaften, die für die Überführung in das Portfolio der Anlageliegenschaften bestimmt sind, enthalten. Diese Anlageliegenschaften wurden mit baulichen Mängeln oder grossem Leerstand eingekauft. Sobald der Leerstand einer Entwicklungsliegenschaft nachhaltig unter 10% sinkt, erfolgt auf den 1. Januar des Folgejahres eine Umgliederung von den Entwicklungsliegenschaften in die Anlageliegenschaften (und damit in das Segment Portfoliomanagement). Anlageliegenschaften mit einem nachhaltigen Leerstand über 10%, bei denen sich der Leerstand ohne umfassende bauliche Massnahmen nicht nachhaltig wieder unter 10% senken lässt, werden aus den Anlageliegenschaften in die Entwicklungsliegenschaften umgegliedert.
Der Verwaltungsrat, welcher als Hauptentscheidungsträger identifiziert wurde, überwacht das Ergebnis der einzelnen Sparten auf Stufe des EBIT. Dieser wird nach den gleichen Rechnungslegungsgrundsätzen ermittelt wie in der Konzernrechnung nach IFRS. Ertragssteuern und Zinsen werden nicht in das Segmentergebnis mit eingerechnet und werden in der Spalte «Überleitung» ausgewiesen. Die Kosten der zentralen Funktionen wie Finanzen und IT, Marketing und Kommunikation, Rechtsdienst und die zentralen Dienste werden wie die Aufwendungen für die Geschäftsleitung auf Basis der Inanspruchnahme auf die Segmente umgelegt. Nicht umgelegt werden die sonstigen Erlöse und Aufwendungen im Zusammenhang mit dem Verwaltungsrat. Diese sind ebenfalls als Überleitungsposten ausgewiesen.
Die Segmentaktiven umfassen Promotionen, Anlageliegenschaften, selbst genutzte Liegenschaften und Forderungen aus Lieferungen und Leistungen. Alle übrigen Aktiven werden nicht auf die Segmente aufgeteilt. Die Bewertung der Segmentaktiven erfolgt gleich wie in der Konzernrechnung nach IFRS.
Zwischen den einzelnen Segmenten fanden keine Transaktionen statt. Eine Elimination von Intersegmenttransaktionen war somit nicht notwendig.
Aufgrund der ausschliesslichen Tätigkeit der Mobimo in der Schweiz ist eine geografische Segmentierung von Umsatz und Anlagevermögen hinfällig.
Mobimo hat keine Umsätze mit einzelnen Kunden getätigt, die mehr als 10% des Konzernumsatzes ausmachen.
Eine weitere Unterteilung des Ertrages aus der Vermietung von Liegenschaften auf Geschäftsliegenschaften, Wohnliegenschaften und Promotionen ist in Erläuterung 23 ersichtlich.
| Portfolio | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Alle Beträge in TCH F |
management | Entwicklung | Total Segmente | Überleitung | Total |
| Ertrag aus Verkauf Promotion | 79 068 | 79 068 | 79 068 | ||
| Ertrag aus Vermietung Liegenschaften | 81 893 | 9 052 | 90 945 | 90 945 | |
| Erfolg aus Neubewertung | 14 719 | 14 413 | 29 132 | 29 132 | |
| Erfolg aus Verkauf Anlageliegenschaften | 5 437 | 5 437 | 5 437 | ||
| Total Segmentertrag | 102 049 | 102 533 | 204 582 | 204 582 | |
| Segmentergebnis EBIT | 84 040 | 19 568 | 103 608 | –1 457 1 | 102 151 |
| Finanzergebnis | –24 202 | ||||
| Gewinn vor Steuern (EBT) | 77 949 | ||||
| Steuern | –11 942 | ||||
| Gewinn | 66 007 | ||||
| Promotion (Liegenschaften) | 286 837 | 286 837 | 286 837 | ||
| Anlageliegenschaften | 1 318 305 | 119 417 | 1 437 722 | 1 437 722 | |
| Selbstgenutzte Liegenschaften | 16 409 | 16 409 | 16 409 | ||
| Anlageliegenschaften im Bau | 270 946 | 270 946 | 270 946 | ||
| Forderungen aus Lieferungen und Leistungen | 4 435 | 1 270 | 5 704 | 5 704 | |
| Total Segmentaktiven | 1 339 149 | 678 470 | 2 017 619 | 2 017 619 | |
| Nicht zugeteilte Aktiven | 146 962 | 146 962 | |||
| Total Aktiven | 2 164 580 | ||||
| Abschreibungen und Amortisationen | –794 | –121 | –915 | –457 | –1 372 |
| Investitionen in Anlagevermögen | 118 661 | 67 929 | 186 590 | 11 208 | 197 798 |
1 Das Überleitungs-EBIT setzt sich zusammen aus Entschädigungen für den Verwaltungsrat im Umfang von TCHF 1 885 sowie aus den sonstigen Erlösen in der Höhe von T CHF 428.
| Portfolio | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Alle Beträge in TCH F |
management | Entwicklung | Total Segmente | Überleitung | Total |
| Ertrag aus Verkauf Promotion | 182 296 | 182 296 | 182 296 | ||
| Ertrag aus Vermietung Liegenschaften | 65 050 | 6 712 | 71 762 | 71 762 | |
| Erfolg aus Neubewertung | 612 | 8 707 | 9 319 | 9 319 | |
| Erfolg aus Verkauf Anlageliegenschaften | 1 690 | 1 690 | 1 690 | ||
| Total Segmentertrag | 67 352 | 197 715 | 265 067 | 265 067 | |
| Segmentergebnis EBIT | 52 545 | 30 102 | 82 647 | 15 806 1 | 98 453 |
| Finanzergebnis | –19 886 | ||||
| Gewinn vor Steuern (EBT) | 78 567 | ||||
| Steuern | –16 009 | ||||
| Gewinn | 62 559 | ||||
| Promotion (Liegenschaften) | 254 805 | 254 805 | 254 805 | ||
| Anlageliegenschaften | 1 265 795 | 102 018 | 1 367 813 | 1 367 813 | |
| Selbstgenutzte Liegenschaften | 17 107 | 17 107 | 17 107 | ||
| Anlageliegenschaften im Bau | 237 785 | 237 785 | 237 785 | ||
| Forderungen aus Lieferungen und Leistungen | 4 962 | 117 | 5 079 | 5 079 | |
| Total Segmentaktiven | 1 287 864 | 594 725 | 1 882 589 | 1 882 589 | |
| Nicht zugeteilte Aktiven | 65 415 | 65 415 | |||
| Total Aktiven | 1 948 004 | ||||
| Abschreibungen und Amortisationen | –739 | –174 | –913 | –197 | –1 110 |
| Investitionen in Anlagevermögen | 13 382 | 68 522 | 81 904 | 339 | 82 243 |
1 Das Überleitungs-EBIT beinhaltet insbesondere den Badwill von TCHF 15 663.
Mit Ausnahme der Übernahme der O4Real AG, deren Kauf nicht als Unternehmenszusammenschluss im Sinne von IFRS 3 qualifizierte, fanden 2010 keine Veränderungen im Konsolidierungskreis statt. Für weitere Ausführungen bezüglich des Erwerbs der O4Real AG wird auf Anhang 19 Eigenkapital verwiesen. Im Vorjahr erwarb Mobimo am 23.Juli 2009 von derJBF Finance SA, Buchillon, insgesamt 26 109 Aktien der LO Holding Lausanne-Ouchy SA, Lausanne (LO). Dies entsprach rund 21,8% des Aktienkapitals der LO. Die LO war eine an der SIX Swiss Exchange kotierte Immobiliengesellschaft, welche vor allem Immobilien in der Stadt Lausanne hält. Der Kaufpreis betrug CHF 1230 je LO-Aktie, was einen totalen Kaufpreis von CHF 32114070 ergab. Am 9. September 2009 unterbreitete die Mobimo ein öffentliches Umtauschangebot für alle sich im Publikum befindenden Namenaktien der LO sowie der JJM Participations SA, Lausanne (JJMP). Die JJMP hielt 42 846 LO-Aktien bzw. 35,7% des Aktienkapitals der LO. Ansonsten übte die Gesellschaft keine weitere Geschäftstätigkeit aus. Bis zum Ablauf der Nachfrist für das Angebot am 27. Oktober 2009 wurden der Mobimo sämtliche Namenaktien der JJMP sowie 28 402 LO-Namenaktien angedient. Unter Einbezug der Aktien, welche Mobimo bereits vor dem öffentlichen Umtauschangebot erworben hatte, ergab dies eine direkte und indirekte Beteiligung der Mobimo an LO von insgesamt 118 690 LO-Aktien, was 98,91% des Aktienkapitals und der Stimmrechte der LO entspricht.
Das Umtauschangebot wurde am 9. November 2009 vollzogen. Dies entspricht auch dem Akquisitionsdatum, d. h. dem Datum, an dem die Mobimo die Kontrolle über die LO erlangte. Das definitive Umtauschverhältnis betrug 8,3 Mobimo-Aktien für jede angediente LO-Aktie sowie 26,35 Mobimo-Aktien für jede angediente JJMP-Aktie. Die für den Vollzug des Angebotes erforderlichen Mobimo-Aktien wurden durch eine Kapitalerhöhung aus dem bestehenden genehmigten Kapital geschaffen. Insgesamt wurden dabei 708 229 Namenaktien der Mobimo mit einem Nennwert von je CHF 38.00 ausgegeben. Davon wurden 4 150 Aktien zum Umtausch der von LO gehaltenen eigenen Aktien verwendet.
| Marktwert | |
|---|---|
| Flüssige Mittel | 10 834 |
| Forderungen aus Lieferungen und Leistungen | 803 |
| Sonstige Forderungen | 165 |
| Aktive Rechnungsabgrenzung | 568 |
| Anlageliegenschaften | |
| – Geschäftsliegenschaften | 331 804 |
| – Wohnliegenschaften | 22 429 |
| – Anlageliegenschaften im Bau | 39 130 |
| Sachanlagen | |
| – Selbstgenutzte Liegenschaften | 3 545 |
| – Übrige Sachanlagen | 124 |
| Beteiligung an assoziierten Unternehmen | 14 954 |
| Finanzanlagen | 4 854 |
| Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten | –104 300 |
| Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | –4 521 |
| Laufende Steuerverbindlichkeiten | –335 |
| Derivative Finanzinstrumente | –20 |
| Sonstige Verbindlichkeiten | –103 |
| Passive Rechnungsabgrenzung | –3 907 |
| Langfristige Finanzverbindlichkeiten | –111 106 |
| Personalvorsorgeverbindlichkeiten | –1 177 |
| Derivative Finanzinstrumente | –2 630 |
| Latente Steuerverbindlichkeiten | –31 820 |
| Identifizierbare Nettoaktiven | 169 291 |
| Minderheiten | –1 958 |
| Negativer Goodwill aus Akquisition | –15 633 |
| Kaufpreis inkl. Transaktionskosten | 151 700 |
| Kaufpreis in Aktien abgegolten | –115 821 |
| Nicht bezahlte Transaktionskosten | –1 896 |
| Übernommene Flüssige Mittel | –10 834 |
| Nettogeldabfluss | –23 149 |
Die zur Erfüllung des Umtauschangebotes ausgegebenen Mobimo-Aktien wurden zum Börsenkurs per Akquisitionsdatum von CHF 164.50 bewertet. Im Kaufpreis sind Transaktionskosten in der Höhe von CHF 3,8 Mio. enthalten. In der Vorperiode hatte LO seit dem Kaufdatum CHF 1,2 Mio. zum Konzernergebnis 2009 beigetragen. Falls die Akquisition bereits per 1. Januar 2009 stattgefunden hätte, hätten der konsolidierte Umsatz 2009 CHF 271,8 Mio. und das Konzernergebnis 2009 CHF 75,2 Mio. betragen.
Der aus der Akquisition entstandene negative Goodwill in Höhe von CHF 15.6 Mio. wurde im Vorjahr vollumfänglich erfolgswirksam erfasst und in einer separaten Position ausgewiesen.
Im 2010 hat Mobimo die sich noch im Publikum befindenen Aktien im Rahmen eines Squeeze-out-Verfahrens kraftlos erklären lassen und die danach neu ausgegebenen Aktien vollständig übernommen und die LO-Aktien wurden dekotiert. Mit der Kraftloserklärung verloren die Inhaber der noch nicht angedienten LO-Holding-SA-Aktien ihre Stellung als Beteiligte der Gesellschaft und erwarben stattdessen einen Anspruch auf die Auszahlung des Angebotspreises. Als Folge wurden die zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Squeeze outs noch bestehenden Minderheiten der Kapitalreserve zugewiesen. Für die Erfüllung des Angebotspreises sind eigene Aktien im Bestand der eigenen Aktien reserviert.
Die flüssigen Mittel enthalten ausschliesslich Kontokorrentguthaben.
Von den CHF 92,8 Mio. (Vorjahr CHF 27,4 Mio.) flüssigen Mitteln sind alle frei verfügbar. Die durchschnittliche Verzinsung der flüssigen Mittel betrug 0,28% (Vorjahr 0,31%).
| 2010 | 2009 | |
|---|---|---|
| Ausstehende Kaufpreise Immobilien | 1 329 | 117 |
| Ausstehende Mietzinsen und Nebenkosten | 5 292 | 6 264 |
| Abzüglich Delkredere für ausstehende Mietzinsen und Nebenkosten | –916 | –1 302 |
| Total Forderungen aus Lieferungen und Leistungen | 5 705 | 5 079 |
Unter den ausstehenden Kaufpreisen sind die sichergestellten Kaufpreisforderungen aus fertig erstellten und verkauften Liegenschaften der Promotion enthalten. In den ausstehenden Mietzinsen und Nebenkosten sind CHF 1,6 Mio. (Vorjahr CHF 2,0 Mio.) Forderungen für Mietzinsen und CHF 3,7 Mio. (Vorjahr CHF 4,3 Mio.) für Nebenkosten und übrige Forderungen aus Liegenschaftsabrechnungen enthalten.
Die Altersgliederung der nicht einzelwertberichtigten Forderungen setzt sich wie folgt zusammen:
| 2010 | 2009 | |
|---|---|---|
| Forderungen nicht fällig | 5 106 | 3 718 |
| Forderungen mit Fälligkeit bis 30 Tage | 397 | 972 |
| Forderungen mit Fälligkeit bis 90 Tage | 9 | 125 |
| Forderungen mit Fälligkeit über 90 Tage | 193 | 264 |
| Total | 5 705 | 5 079 |
Das Delkredere für ausstehende Mietzinsen und Nebenkosten hat sich im Berichtsjahr wie folgt verändert:
| 2010 | 2009 | |
|---|---|---|
| Einzelwertberichtigung | ||
| Bestand per 1. Januar | 1 302 | 1 070 |
| Akquisition LO H olding Lausanne-Ouchy SA |
0 | 380 |
| Veränderung Wertberichtigung | –386 | –148 |
| Bestand per 31. Dezember | 916 | 1 302 |
Es bestehen am Abschlussstichtag keine Pauschalwertberichtigungen. Im Berichtsjahr wurden Einzelwertberichtigungen im Betrage von CHF 0,4 Mio. (Vorjahr CHF 0,7 Mio.) neu gebildet.
Aufgrund von Erfahrungswerten erwartet Mobimo keine zusätzlichen Ausfälle.
| 2010 | 2009 | |
|---|---|---|
| Steuerforderungen (Verrechnungs- und Mehrwertsteuer) | 55 | 1 369 |
| Übrige Forderungen gegenüber Dritten | 8 938 | 7 864 |
| Forderungen WIR | 396 | 171 |
| Anzahlungen Landkäufe | 7 348 | 2 533 |
| Forderungen gegenüber assoziierten Unternehmen | 128 | 0 |
| Total sonstige Forderungen | 16 865 | 11 937 |
Die Position übrige Forderungen gegenüber Dritten enthält CHF 8,8 Mio. (Vorjahr CHF 6,3 Mio.) Sicherstellungen gegenüber der öffentlichen Hand.
Es bestehen am Abschlussstichtag keine überfälligen Forderungen, und es mussten keine Wertberichtigungen vorgenommen werden.
| 2010 | 2009 | |
|---|---|---|
| Bauland | 40 342 | 70 815 |
| Immobilien im Bau | 180 645 | 150 427 |
| Fertig erstellte Immobilien und Umwandlungsobjekte | 65 850 | 33 563 |
| Total Promotion | 286 837 | 254 805 |
Gemäss den Bestimmungen von IFRIC 15 werden der Umsatz und damit auch der Gewinn aus dem Verkauf von Promotionen erst nach Fertigstellung der Liegenschaften bei Eigentumsübertrag an die Käufer erfasst. Die Promotionen sind zu Anschaffungskosten bewertet.
In der Position Bauland sind unbebautes Land sowie bebaute Grundstücke, bei denen ein Abbruch der Liegenschaften mit anschliessendem Neubau geplant ist, enthalten.
Auf Zürich, Turbinenstrasse Promotion (Mobimo Tower) entfallen aufgelaufene Baukosten von CHF 116,7 Mio. Im Mobimo Tower wurden 53 Wohnungen realisiert. Davon sind per Bilanzstichtag 24 beurkundet.
Im Laufe des Jahres wurden die Projekte Horgen, Stockerstrasse 54, und Horgen, Stockerstrasse 40 – 42 (Wiesental I), fertig erstellt. Insgesamt wurden im Rahmen dieser zwei Projekte 51 Wohnungen zum Verkauf erstellt. 39 der 51 Wohnungen waren per 31. Dezember 2010 zu Eigentum übertragen.
Als Wandlungsobjekt wurden die Objekte Zürich, Hinterbergstrasse, und St. Moritz Via Maistra im 2010 für den Neubau von Wohneigentum erworben.
Auf den Promotionen bestehen Wertberichtigungen in der Höhe von TCHF 696 (Vorjahr TCHF 2 084) für noch nicht verkaufte Objekte und Bauland.
| Total Aktive Rechnungsabgrenzung | 3 009 | 575 |
|---|---|---|
| Sonstige Posten | 812 | 202 |
| Abgrenzungen aus Liegenschaftenabrechnungen gegenüber Assoziierten | 31 | 0 |
| Abgrenzungen aus Liegenschaftenabrechnungen gegenüber Dritten | 2 166 | 373 |
| 2010 | 2009 |
Die Anlageliegenschaften haben sich wie folgt entwickelt
| Geschäfts | Wohnliegen | Anlageliegenschaften | 2010 | |
|---|---|---|---|---|
| 2010 | liegenschaften | schaften | im Bau | Total |
| Verkehrswert am 1. Januar 2010 | 1 232 806 | 135 007 | 237 785 | 1 605 598 |
| Anlagekosten | ||||
| Bestand am 1. Januar 2010 | 1 090 517 | 125 148 | 229 850 | 1 445 515 |
| Zugänge aus Käufen | 88 380 | 21 624 | 0 | 110 004 |
| Zugänge aus Investitionen | 8 094 | 531 | 67 396 | 76 021 |
| Abgänge | –88 859 | 0 | 0 | –88 859 |
| Transfer zu Promotion | 0 | 0 | –1 825 | –1 825 |
| Transfer zwischen Segmenten | 6 142 | 36 892 | –43 034 | 0 |
| Kumulierte Anlagekosten am 31. Dezember 2010 | 1 104 274 | 184 195 | 252 387 | 1 540 856 |
| Neubewertung | ||||
| Total am 1. Januar 2010 | 142 289 | 9 859 | 7 935 | 160 083 |
| Höherbewertungen | 19 768 | 3 345 | 16 614 | 39 727 |
| Tieferbewertungen | –9 729 | –288 | –579 | –10 596 |
| Abgänge | –21 322 | 0 | 0 | –21 322 |
| Transfer zu Promotion | 0 | 0 | –81 | –81 |
| Transfer zwischen Segmenten | –388 | 5 718 | –5 330 | 0 |
| Kumulierte Neubewertung am 31. Dezember 2010 | 130 618 | 18 634 | 18 559 | 167 811 |
| Verkehrswert am 31. Dezember 2010 | 1 234 893 | 202 829 | 270 946 | 1 708 668 |
| (Brandversicherungswert) | (1 244 637) | (160 196) | (155 439) | (1 560 272) |
| Geschäfts | Wohnliegen | Anlageliegenschaften | 2009 | |
|---|---|---|---|---|
| 2009 | liegenschaften | schaften | im Bau | Total |
| Verkehrswert am 1. Januar 2009 | 925 270 | 116 985 | 40 557 | 1 082 812 |
| Anlagekosten | ||||
| Bestand am 1. Januar 2009 | 783 023 | 107 388 | 40 630 | 931 041 |
| Akquisition LO H olding Lausanne-Ouchy SA |
331 805 | 22 429 | 39 132 | 393 366 |
| Zugänge aus Käufen | 12 307 | 0 | 0 | 12 307 |
| Zugänge aus Investitionen | 2 174 | 82 | 67 318 | 69 574 |
| Abgänge | –32 744 | –4 751 | 0 | –37 495 |
| Transfer zu Promotion | –6 047 | 0 | –2 611 | –8 658 |
| Transfer von Sachanlagen | 0 | 0 | 85 382 | 85 382 |
| Kumulierte Anlagekosten am 31. Dezember 2009 | 1 090 518 | 125 148 | 229 851 | 1 445 517 |
| Neubewertung | ||||
| Total am 1. Januar 2009 | 142 247 | 9 597 | –73 | 151 771 |
| Höherbewertungen | 9 196 | 1 481 | 8 395 | 19 072 |
| Tieferbewertungen | –9 266 | –99 | –388 | –9 753 |
| Abgänge | 661 | –1 120 | 0 | –459 |
| Transfer zu Promotion | –550 | 0 | 0 | –550 |
| Kumulierte Neubewertung am 31. Dezember 2009 | 142 288 | 9 859 | 7 934 | 160 081 |
| Verkehrswert am 31. Dezember 2009 | 1 232 806 | 135 007 | 237 785 | 1 605 598 |
| (Brandversicherungswert) | (1 329 980) | (137 446) | (143 196) | (1 610 622) |
| Lausanne, Place de la Gare, Avenue d'Ouchy 4 / 6 | Geschäftsliegenschaft |
|---|---|
| Opfikon, Farmanstrasse 47, 49 | Wohnliegenschaft |
Aus dem Verkauf von 11 Anlageliegenschaften und kleineren Landabtretungen zum Gesamtpreis von CHF 116,7 Mio. entstand ein Gewinn von CHF 5,4 Mio. (vgl. Erläuterung 26). Verkauft wurden die folgenden Anlageliegenschaften:
| Adliswil, Soodring 13 / 13a | Geschäftsliegenschaft |
|---|---|
| Buchs, Webereiweg 3; Weierweg 6 | Geschäftsliegenschaft |
| Gossau, Industriestrasse 149 | Geschäftsliegenschaft |
| Meggen, Neuhausstrasse 3 | Geschäftsliegenschaft |
| Oberuzwil, Wiesentalstrasse 22 / 22a | Geschäftsliegenschaft |
| Otelfingen, Lauetstrasse 3 / 5 / 7 / 9 / 11 /21 / 23 / 25 / 27 / 29 / 31 / 33 / 35 | Geschäftsliegenschaft |
| Rapperswil-Jona, St. Gallerstrasse 23 / 25; Bühlstrasse 1 | Geschäftsliegenschaft |
| Reinach, Hauptstrasse 13 / 15 | Geschäftsliegenschaft |
| Winterthur, Marktgasse 34 | Geschäftsliegenschaft |
| Winterthur, Im Hölderli 26 | Geschäftsliegenschaft |
| Zürich, Siewerdtstrasse 105 | Geschäftsliegenschaft |
| von | nach | |
|---|---|---|
| Adliswil, Wilacker II (Landanteil Neuaufteilung) | Anlageliegenschaften im Bau | Promotion (Bauland) |
| Horgen, Seestrasse 80 (Parking) | Anlageliegenschaften im Bau | Geschäftsliegenschaften |
| Lausanne, Place de l'Europe 6 | Geschäftsliegenschaften | Anlageliegenschaften im Bau |
| Zürich, Katzenbach II | Anlageliegenschaften im Bau | Wohnliegenschaften |
Unter den Anlagekosten werden sämtliche mit dem Erwerb von Liegenschaften entstandenen Kosten (Kaufpreis, Notariats- und Handänderungskosten, Einkaufsprovisionen, Folgeinvestitionen mit zukünftigem wirtschaftlichem Nutzen usw.) aktiviert.
Unter den Anlageliegenschaften im Bau werden die Wohnliegenschaften im Bau Horgen, Seestrasse 43 – 69; Lausanne, Rue de Genève 7; Lausanne, Rue Beau-Séjour 8 und Zürich, Manessestrasse 190 / 192 geführt. Weiter sind die Geschäftsliegenschaften im Bau Aarau, POLYGON (Industriestrasse, Baufeld 3); Lausanne, Place de l'Europe 6 und Zürich, Turbinenstrasse, Hotel (Mobimo Tower) enthalten. Der Mobimo Tower ist mit einem Verkehrswert von CHF 111,2 Mio. enthalten.
Die Bilanzierung der Anlageliegenschaften beruht auf jährlich per 31. Dezember durchgeführten Verkehrswertschätzungen durch einen unabhängigen Immobilienexperten. Die Verkehrswertgutachten per 31. Dezember 2010 wurden von Wüest & Partner AG auf Basis der DCF-Methode erstellt.
Für die DCF-Bewertungen per 31. Dezember 2010 wurden Diskontsätze von durchschnittlich 4,90% (Vorjahr 4,98%), in einer Bandbreite von 4,1% bis 6,2% (Vorjahr 4,2% bis 6,2%), verwendet.
| Selbst genutzte | Übrige | 2010 | |
|---|---|---|---|
| 2010 | Liegenschaften | Sachanlagen | Total |
| Anschaffungswerte | |||
| Bestand am 1. Januar | 18 906 | 1 773 | 20 679 |
| Zugänge | 33 | 216 | 248 |
| Abgänge | 0 | –144 | –144 |
| Kumulierte Anschaffungswerte am 31. Dezember | 18 939 | 1 844 | 20 783 |
| Abschreibungen | |||
| Bestand am 1. Januar | –1 800 | –721 | –2 520 |
| Zugänge | –730 | –367 | –1 097 |
| Abgänge | 0 | 119 | 119 |
| Kumulierte Abschreibungen am 31. Dezember | –2 530 | –969 | –3 498 |
| Nettobuchwert am 31. Dezember | 16 409 | 875 | 17 284 |
| (Brandversicherungswert) | (13 319) | (540) | (13 859) |
In den selbst genutzten Liegenschaften ist die Geschäftsliegenschaft Küsnacht, Seestrasse, enthalten. Die Geschäftsliegenschaft wird von der Mobimo Management AG als Verwaltungsgebäude genutzt. Des Weiteren sind in den selbst genutzten Liegenschaften die Geschäftsliegenschaften (nur selbst genutzter Anteil) Lausanne, Place de l'Europe 7, sowie Lausanne, Rue des Côtes-de-Montbenon 16, enthalten, welche von der LO Holding Lausanne-Ouchy SA als Verwaltungsgebäude benutzt werden.
Die übrigen Sachanlagen setzen sich zusammen aus den Mobilien, Fahrzeugen und der Computer-Hardware. In den übrigen Sachanlagen betreffen die Zugänge hauptsächlich Computer-Hardware und Einrichtungen für den Standort der Mobimo Management AG in Küsnacht. In den Sachanlagen sind keine Anlagen unter Finanzleasing enthalten.
| Anlageliegen | Selbst genutzte | Übrige | 2009 | |
|---|---|---|---|---|
| 2009 | schaften im Bau | Liegenschaften | Sachanlagen | Total |
| Anschaffungswerte | ||||
| Bestand am 1. Januar | 85 382 | 15 339 | 1 751 | 102 472 |
| Akquisition LO H olding Lausanne-Ouchy SA |
0 | 3 545 | 123 | 3 668 |
| Zugänge | 0 | 22 | 78 | 100 |
| Abgänge | 0 | 0 | –179 | –179 |
| Transfer zu Anlageliegenschaften im Bau | –85 382 | 0 | 0 | –85 382 |
| Kumulierte Anschaffungswerte am 31. Dezember | 0 | 18 906 | 1 773 | 20 679 |
| Abschreibungen | ||||
| Bestand am 1. Januar | 0 | –1 211 | –575 | –1 786 |
| Zugänge | 0 | –589 | –325 | –914 |
| Abgänge | 0 | 0 | 179 | 179 |
| Kumulierte Abschreibungen am 31. Dezember | 0 | –1 799 | –721 | –2 521 |
| Nettobuchwert am 31. Dezember | 0 | 17 107 | 1 052 | 18 159 |
| (Brandversicherungswert) | (0) | (13 764) | (540) | (14 304) |
| 2010 | |||
|---|---|---|---|
| 2010 | Bauprojekt | Software | Total |
| Anschaffungswerte | |||
| Bestand am 1. Januar | 0 | 684 | 684 |
| Zugänge | 10 692 | 300 | 10 992 |
| Abgänge | 0 | –8 | –8 |
| Bestand am 31. Dezember | 10 692 | 975 | 11 668 |
| Amortisation | |||
| Bestand am 1. Januar | 0 | –302 | –302 |
| Zugänge | 0 | –274 | –274 |
| Abgänge | 0 | 8 | 8 |
| Kumulierte Amortisationen am 31. Dezember | 0 | –568 | –568 |
| Nettobuchwert am 31. Dezember | 10 692 | 407 | 11 099 |
Das Bauprojekt betrifft aufgelaufene, externe Projektkosten für das Wohnbauprojekt Zürich-West (City West). Die Eigentumsübertragung für das Bauland wird voraussichtlich im 1. Quartal 2011 erfolgen. Sie ist gekoppelt an das Vorliegen einer rechtskräftigen Parzellierungsbewilligung.
| 2009 2009 Software Total Anschaffungswerte Bestand am 1. Januar 423 423 Zugänge 261 261 Bestand am 31. Dezember 684 684 Amortisation Bestand am 1. Januar –105 –105 Zugänge –197 –197 Kumulierte Amortisationen am 31. Dezember –302 –302 Nettobuchwert am 31. Dezember 382 382 |
||
|---|---|---|
| 2010 | 2009 | |
|---|---|---|
| Beteiligung Flonplex SA, Lausanne (Beteiligungsquote 40%) | 4 295 | 3 354 |
| Beteiligung Parking du Centre SA, Lausanne (Beteiligungsquote 50%) | 13 546 | 11 943 |
| Total | 17 841 | 15 297 |
Mit der Akquisition der LO Holding Lausanne-Ouchy SA im 2009 erwarb Mobimo die Beteiligungen an der Flonplex SA und der Parking du Centre SA (PC SA). Die Flonplex SA ist eine Kinobetriebsgesellschaft, Mehrheitsaktionärin der Gesellschaft ist die Pathé Schweiz AG. Die Parking Centre SA ist ein Joint Venture mit der Vinci Park SA und ist eine Betriebsgesellschaft für Parkhäuser.
Finanzielle Eckdaten für das Geschäftsjahr 2010 (Basis 100%):
| Flonplex SA | Flonplex SA | PC SA | PC SA | |
|---|---|---|---|---|
| 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | |
| Aktiven | 26 968 | 27 864 | 56 047 | 54 150 |
| Verbindlichkeiten | 16 230 | 19 479 | 28 956 | 30 264 |
| Umsatz | 12 669 | 11 141 | 5 842 | 5 425 |
| Gewinn | 2 278 | 1 272 | 3 205 | 1 050 |
Die Finanzanlagen setzen sich wie folgt zusammen:
| 2010 | 2009 | |
|---|---|---|
| Finanzanlagen | ||
| Darlehen an Dritte | 314 | 3 184 |
| Darlehen an assoziierte Unternehmen | 800 | 2 640 |
| Nicht konsolidierte Beteiligungen (zur Veräusserung verfügbar) | 1 838 | 2 230 |
| Übrige | 0 | 711 |
| Total | 2 952 | 8 765 |
Die nicht konsolidierte Beteiligung beinhaltet die Parking St-François SA.
Die Finanzanlagen haben sich wie folgt verändert:
| 2010 | 2009 | |
|---|---|---|
| Anschaffungswerte | ||
| Bestand am 1. Januar | 8 830 | 1 741 |
| Akquisition LO H olding Lausanne-Ouchy SA |
0 | 4 855 |
| Zugänge | 5 | 2 660 |
| Abgänge | –5 426 | –426 |
| Marktwertanpassung | 975 | 0 |
| Umgliederung in die zur Veräusserung gehaltene Vermögenswerte | –1 367 | 0 |
| Kumulierte Anschaffungswerte am 31. Dezember | 3 017 | 8 830 |
| Wertberichtigungen | ||
| Bestand am 1. Januar | –65 | –65 |
| Kumulierte Wertberichtigungen am 31. Dezember | –65 | –65 |
| Nettobuchwert am 31. Dezember | 2 952 | 8 765 |
Die Beteiligung an der Olmero AG wird 2011 veräussert und folglich in die zur Veräusserung gehaltenen Vermögenswerte umgegliedert. Daher wurde der Wert der Beteiligung an den voraussichtlichen Verkaufserlös angepasst und der Erfolg im sonstigen Ergebnis (Gesamtergebnis) erfasst.
Am Abschlussstichtag bestanden neben den wertberichtigten Positionen in der Höhe von TCHF 65 keine überfälligen Positionen. Die nicht wertberichtigten Darlehen wurden ausschliesslich an Schuldner mit guter Bonität gewährt. Mobimo erwartet aufgrund von Erfahrungswerten keine Ausfälle auf diesen Darlehen.
| 2010 | 2009 | |
|---|---|---|
| Bank Kontokorrent | 0 | 2 567 |
| Baukredite auf Promotionen (Liegenschaften) | 26 400 | 30 250 |
| Amortisationen von Festhypotheken mit Fälligkeiten innert 12 Monaten | 3 323 | 3 128 |
| Hypotheken, welche innert 12 Monaten zur Verlängerung oder Rückzahlung fällig werden 1 | 139 273 | 135 397 |
| Total kurzfristige Finanzverbindlichkeiten | 168 996 | 171 342 |
| Hypotheken | 647 023 | 674 589 |
| Wandelanleihe | 168 108 | 0 |
| Total langfristige Finanzverbindlichkeiten | 815 131 | 674 589 |
| Total Finanzverbindlichkeiten | 984 128 | 845 931 |
1 inkl. Baukredite auf Liegenschaften im Bau
Per Bilanzstichtag bestanden folgende Fälligkeiten:
| 2010 | 2009 | |
|---|---|---|
| 2010 | n / a | 171 342 |
| 2011 | 168 996 | 142 612 |
| 2012 | 59 393 | 58 301 |
| 2013 | 56 837 | 55 469 |
| 2014 | 251 293 | 82 135 |
| 2015 | 35 353 | 37 285 |
| 2016 | 4 432 | 3 382 |
| 2017 | 72 066 | 26 016 |
| 2018 | 34 839 | 33 789 |
| 2019 | 70 183 | 62 433 |
| 2020 | 132 748 | 73 023 |
| 2021 | 35 923 | 35 723 |
| 2022 | 52 165 | 52 021 |
| 2023 | 9 900 | 12 400 |
| Total Finanzverbindlichkeiten | 984 128 | 845 931 |
Hypotheken im Betrage von CHF 139,3 Mio. (Vorjahr CHF 135,4 Mio.), welche im Folgejahr zur Rückzahlung fällig werden, sind den kurzfristigen Finanzverbindlichkeiten zugeordnet, da per Bilanzstichtag noch keine formelle Vertragsverlängerung über das Jahr 2010 (bzw. 2009) hinaus vorliegt.
Es bestehen folgende Zinsbindungen (Fristigkeit bis zur nächsten Zinsanpassung):
| bis 2 Jahre | 59 393 | 142 612 |
|---|---|---|
| bis 3 Jahre | 56 837 | 58 301 |
| bis 4 Jahre bis 5 Jahre |
251 293 35 353 |
55 469 82 135 |
| mehr als 5 Jahre | 412 255 | 336 072 |
| Total Finanzverbindlichkeiten | 984 128 | 845 931 |
Die Zinssätze der Hypotheken wurden mittels Refinanzierungsvereinbarungen teilweise bereits im Voraus abgesichert. Bei solchen Forward Rate Agreements handelt es sich in der Regel um in die Kreditverträge eingebettete Derivate, welche gemäss IAS 39 zum Verkehrswert zu bilanzieren sind. Solche Zinsabsicherungen wurden teilweise als Cash Flow Hedges im Sinne von IAS 39 eingestuft und die Verkehrswertanpassung auf dem effektiven Teil der Absicherung direkt in einer separaten Position im Eigenkapital (Hedging-Reserve) erfasst. Im Zeitpunkt, wenn die abgesicherten Zinsströme anfallen, werden die kumulierten, nicht realisierten Gewinne und Verluste in die Erfolgsrechnung übertragen. Dies ist bis 2022 der Fall. Der im Berichtsjahr in die Erfolgsrechnung umgebuchte Betrag ist TCHF 323 (Vorjahr TCHF 310). Per 31. Dezember 2010 und 2009 bestanden keine Derivate, welche für Cash Flow Hedges verwendet wurden respektive die abgesicherten Finanzverbindlichkeiten liefen bereits.
Mobimo hat für weitere Hypotheken im Betrage von CHF 108,3 Mio. (Vorjahr TCHF 118,3) Refinanzierungsvereinbarungen sowie separate Zinsabsicherungen (Swaps) abgeschlossen. Diese Geschäfte werden nicht als Cash Flow Hedges eingestuft. Die Verkehrswertanpassungen wurden somit erfolgswirksam erfasst. Der Fair Value von nicht zum Hedge Accounting gehaltenen Zinssatz-Swaps und Forwards mit negativem Wiederbeschaffungswert beträgt CHF –8,4 Mio. (Vorjahr CHF –6,4 Mio.) und der Zinssatz-Swaps mit positivem Wiederbeschaffungswert CHF 0,2 Mio.
Der Verkehrswert sämtlicher Derivate betrug somit per 31. Dezember 2010 CHF –8,2 Mio. netto (Vorjahr –6,4 Mio.).
In den langfristigen Finanzverbindlichkeiten ist neben den Hypothekarverbindlichkeiten eine Wandelanleihe enthalten, welche am 30. Juni 2010 mit folgenden Eckwerten ausgegeben wurde:
| Volumen CH F 175 Mio. |
|---|
| Zinssatz 2,125% p. a., zahlbar jährlich am 30. 06., erstmals am 30. 06. 2011 |
| Laufzeit 4 Jahre (30. 06. 2010 – 30. 06. 2014) |
| Wandelpreis CH F 210.37 |
| Kotierung SIX Swiss Exchange |
| Valorennummer 11299133 |
Jede Wandelobligation mit Nennwert von CHF 5 000 ist bis sieben Handelstage vor dem Ende der Laufzeit wandelbar in Namenaktien zum Wandelpreis von CHF 210.37 pro Namenaktie. Zu diesem Wandelpreis können unter der Wandelanleihe maximal 831 866 Namenaktien ausgegeben werden. Die neu zu schaffenden Namenaktien werden mit bedingtem Kapital der Gesellschaft sichergestellt. Die mögliche Ausübung von Wandelrechten führt zu einer Verwässerung des Gewinns pro Aktie. Die Wandelanleihe kann jederzeit vorzeitig zurückbezahlt werden, falls mehr als 85% des ursprünglichen Anleihebetrages gewandelt und / oder zurückgekauft worden sind, oder ab dem 21. Juli 2013, falls der Schlusskurs der Namenaktie der Mobimo Holding AG an der SIX Swiss Exchange (SIX) innerhalb einer Frist von 20 aufeinanderfolgenden Handelstagen mindestens 130% des jeweiligen Wandelpreises beträgt.
Bei einer Wandelanleihe handelt es sich um ein zusammengesetztes Finanzinstrument (Compound financial instrument). Die Anleihe beinhaltet eine Wandlungsoption für den Inhaber, welche in die Anleihe eingebettet ist. Gemäss den Bestimmungen von IAS 32 muss eine Wandelanleihe in eine Schuldkomponente und eine Eigenkapitalkomponente aufgeteilt werden. Die Optionen für die vorzeitige Rückzahlung stellen weitere eingebettete Derivate dar. Aufgrund der Bestimmungen von IAS 39 ist eine getrennte Bilanzierung dieser Derivate allerdings nicht notwendig, da die Optionen eng mit den wirtschaftlichen Merkmalen und Risiken des Basisvertrags, d. h. der Anleihe, verbunden sind.
Bei der erstmaligen Erfassung der Wandelanleihe wurde für die Aufteilung in Eigenkapital- und Fremdkapitalkomponente wie folgt vorgegangen: In einem ersten Schritt wurde der Verkehrswert der Fremdkapitalkomponente bestimmt. Dieser entspricht dem Barwert der künftigen Zahlungen aus der Wandelanleihe (Zinszahlungen und Nominalbetrag). Für die Abdiskontierung wurde ein Zinssatz verwendet, der für eine gleiche Anleihe ohne Wandlungsrecht gelten würde. Die Differenz zwischen dem so ermittelten Verkehrswert der Fremdkapitalkomponente und dem Nominalbetrag wurde der Eigenkapitalkomponente zugewiesen. Die Emissionskosten wurden anteilig auf Fremd- und Eigenkapital aufgeteilt.
Der Emissionserlös aus der Wandelanleihe betrug total CHF 171,2 Mio. Er kann wie folgt hergeleitet werden:
| CHF Mio. | 30. 06. 2010 |
|---|---|
| Wandelanleihe (Schuldkomponente) | 170,9 |
| ./. anteilige Emissionskosten | –3,7 |
| Wandelanleihe (Schuldkomponente) | 167,2 |
| Eigenkapitalkomponente vor Emissionskosten | 4,1 |
| ./. anteilige Emissionskosten | –0,1 |
| ./. latente Steuern auf der Differenz zwischen dem Buchwert der Schuldkomponente und dem Steuerwert der Wandelanleihe | –0,6 |
| Eigenkapitalkomponente netto | 3,4 |
| Rückstellungen für latente Steuern | 0,6 |
| Total Emissionserlös | 171,2 |
Der Eigenkapitalanteil bleibt bis zu Wandlungen von Obligationen in Eigenkapital unverändert. Die Differenz zwischen dem Buchwert der Schuldkomponente und dem Rückzahlungsbetrag (CHF 175,0 Mio.) wird über die restliche Laufzeit der Wandelanleihe bis 2014 nach der Effektivzinsmethode amortisiert. Auf der Differenz zwischen Steuerwert der Wandelanleihe und Buchwert der Schuldkomponente werden latente Steuerverbindlichkeiten zum Holdingsteuersatz von 7,8% berücksichtigt und über die Laufzeit der Wandelanleihe erfolgswirksam aufgelöst.
In der Berichtsperiode sind CHF 2,1 Mio. Finanzaufwand für die Wandelanleihe angefallen. Zusätzlich wurden CHF 0.7 Mio. Zinsen aus der Wandelanleihe auf den Promotionsobjekten und Anlageliegenschaften im Bau aktiviert.
Von den gesamten Finanzverbindlichkeiten sind per 31. Dezember 2010 CHF 950,3 Mio. fix und CHF 34,0 Mio. variabel verzinslich (unter Berücksichtigung bestehender Zinssatz-Swaps).
Die durchschnittlichen Zinssätze sind wie folgt:
| 2010 | 2009 | |
|---|---|---|
| in % | in % | |
| Finanzverbindlichkeiten ohne Baukredite: | ||
| – fix verzinsliche | 3,03 | 3,53 |
| – variabel verzinsliche | 0,82 | 1,28 |
| Baukredite: | ||
| – fix verzinsliche | 1,29 | – |
| – variabel verzinsliche | – | 1,82 |
| Total durchschnittlicher Zinssatz | 2,93 | 3,06 |
Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen enthalten u. a. Verbindlichkeiten aus Liegenschaftenbuchhaltungen für Mietzinsvorauszahlungen und Verbindlichkeiten für Betriebskosten.
| 2010 | 2009 | |
|---|---|---|
| Verbindlichkeiten gegenüber Immobilienverwaltungen | 0 | 287 |
| Sonstige Verbindlichkeiten gegenüber Dritten | 2 177 | 4 149 |
| Verbindlichkeiten gegenüber nahestehenden Personen | 0 | 272 |
| Total sonstige Verbindlichkeiten | 2 177 | 4 708 |
Die Käuferanzahlungen in der Höhe von TCHF 25 158 (Vorjahr TCHF 6 957) stellen Reservationszahlungen vor der öffentlichen Beurkundung der Kaufverträge dar.
| Total passive Rechnungsabgrenzungen | 19 921 | 20 086 |
|---|---|---|
| Sonstige Posten | 10 763 | 8 388 |
| Abgrenzungen für Leistungen an Nahestehende | 700 | 1 070 |
| Abgrenzungen aus Liegenschaftenabrechnungen | 6 032 | 2 080 |
| Abgrenzungen Baufortschritt | 2 426 | 8 548 |
| 2010 | 2009 |
Die Planaktiven sowie die Vorsorgeverbindlichkeiten haben sich im Berichtsjahr wie folgt entwickelt:
| Veränderung der Vorsorgeverpflichtungen | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Barwert der Vorsorgeverpflichtungen Anfang Periode | 17 024 | 9 981 |
| Akquisition LO H olding Lausanne-Ouchy SA |
0 | 6 590 |
| Laufender Dienstzeitaufwand des Arbeitgebers | 641 | 542 |
| Zinsaufwendungen | 590 | 403 |
| Arbeitnehmerbeiträge | 604 | 499 |
| Ein-/ ausbezahlte Leistungen | 1 285 | –843 |
| Versicherungsmathematische (Gewinne) Verluste | 1 278 | –148 |
| Barwert der Vorsorgeverpflichtungen per Ende Periode | 21 422 | 17 024 |
| Veränderung des Planvermögens | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Verfügbare Planvermögen zu Marktwerten Anfang Periode | 13 765 | 7 936 |
| Akquisition LO H olding Lausanne-Ouchy SA |
0 | 5 414 |
| Erwartete Rendite auf Planvermögen | 541 | 364 |
| Arbeitgeberbeiträge | 689 | 555 |
| Arbeitnehmerbeiträge | 604 | 499 |
| Ein-/ausbezahlte Leistungen | 1 285 | –843 |
| Versicherungsmathematische Gewinne (Verluste) | –200 | –160 |
| Verfügbares Planvermögen zu Marktwerten per Ende Periode | 16 685 | 13 765 |
Die in der Bilanz für den leistungsorientierten Personalvorsorgeplan erfassten Beträge setzen sich wie folgt zusammen:
| Nettoverbindlichkeiten für alle Pläne | 2010 | 2009 | 2008 | 2007 | 2006 |
|---|---|---|---|---|---|
| Barwert der Vorsorgeverpflichtungen | 21 422 | 17 024 | 9 981 | 8 210 | 6 292 |
| Marktwert des Planvermögens | –16 685 | –13 765 | –7 936 | –6 652 | –4 990 |
| Nettoverbindlichkeit | 4 737 | 3 259 | 2 045 | 1 558 | 1 302 |
| Nicht erfasste versicherungsmathematische Gewinne (Verluste) | –2 427 | –950 | –938 | –440 | –200 |
| In der Bilanz erfasste Nettovorsorgeverbindlichkeiten | 2 310 | 2 309 | 1 107 | 1 118 | 1 102 |
Der für diese Pläne in der Erfolgsrechnung erfasste Aufwand setzt sich wie folgt zusammen:
| Erfasster Nettovorsorgeaufwand | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Laufender Dienstzeitaufwand | 641 | 542 |
| Zinsaufwand | 590 | 403 |
| Erwartete Rendite auf Planvermögen | –541 | –364 |
| Nettovorsorgeaufwand | 690 | 581 |
Die erwarteten Arbeitgeberbeiträge für das Geschäftsjahr 2011 betragen TCHF 709. Die in der Bilanz erfassten Nettoverpflichtungen haben sich wie folgt verändert:
| Entwicklung der Nettovorsorgeverpflichtung | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Per 1. Januar | 2 309 | 1 107 |
| Akquisition LO H olding Lausanne-Ouchy SA |
0 | 1 176 |
| Nettovorsorgeaufwand der Firma | 690 | 581 |
| Arbeitgeberbeiträge | –689 | –555 |
| Per 31. Dezember | 2 310 | 2 309 |
| Erfahrungsgewinne und -verluste | 2010 | 2009 | 2008 | 2007 | 2006 |
|---|---|---|---|---|---|
| Effektiver Vermögensertrag | 341 | 204 | –609 | 248 | 232 |
| Effektiver Vermögensertrag in % | 2,0 % | 2,0% | –7,7% | 3,7% | 5,0% |
| Differenz erwarteter zu effektivem Ertrag auf dem Vorsorgevermögen | 200 | 160 | 956 | –31 | –72 |
| Differenz erwarteter zu effektivem Ertrag auf dem Vorsorgevermögen in % | 1,2 % | 1,9% | 12,0% | –0,5% | –1,0% |
| Erfahrungsverlust(-gewinn) auf den Vorsorgeverbindlichkeiten | –1 066 | 194 | –344 | 755 | –207 |
| Erfahrungsverlust(-gewinn) auf den Vorsorgeverbindlichkeiten in % | –5,0 % | 1,8% | –3,4% | –9,2% | –3,0% |
Der effektive Ertrag auf dem Planvermögen betrug TCHF 341 (Vorjahr TCHF 204).
Die Planaktiven können wie folgt in Kategorien aufgeteilt werden:
| Planaktiven | Erwarteter Ertrag | Planaktiven | Erwarteter Ertrag | |
|---|---|---|---|---|
| Anlagekategorien | 2010 in % | 2010 in % | 2009 in % | 2009 in % |
| Aktien | 30% | 6,50% | 29% | 6,25% |
| Obligationen und Anleihen | 48% | 1,60% | 39% | 2,10% |
| Immobilien | 16% | 3,50% | 20% | 3,90% |
| Alternative Anlagen | 3% | 3,75% | 2% | 4,20% |
| Andere | 3% | 0,75% | 10% | 1,20% |
| Total | 100% | 3,90% | 100% | 3,80% |
Für die Bewertung des leistungsorientierten Personalvorsorgeplans wurden die folgenden Annahmen verwendet:
| 1. 1. 2011 | 1. 1. 2010 | |
|---|---|---|
| Diskontierungssatz | 2,8% | 3,5% |
| Erwartete Rendite des Vorsorgevermögens | 3,9% | 3,8% |
| Erwartete künftige Salärsteigerungen | 1,3% | 1,3% |
| Erwartete künftige Rentenerhöhungen | 0,5% | 0,5% |
| Erwartete langfristige Verzinsung der Altersguthaben | 2,5% | 3,0% |
Die latenten Steuerverpflichtungen und -guthaben sind den folgenden Bilanzpositionen zugeordnet:
| 2010 | 2009 | |||
|---|---|---|---|---|
| Aktiven | Passiven | Aktiven | Passiven | |
| Anlageliegenschaften | 103 091 | 95 915 | ||
| Personalvorsorgeverbindlichkeiten | 490 | 590 | ||
| Sonstige Positionen | 1 836 | 725 | 2 397 | 339 |
| Latente Steuern auf temporären Differenzen | 2 326 | 103 816 | 2 987 | 96 254 |
| Steuerlicher Nutzen auf verrechenbaren Verlustvorträgen | 495 | |||
| Latente Steuern total | 2 326 | 103 816 | 3 482 | 96 254 |
| Verrechnung von latenten Steuerguthaben und -verbindlichkeiten | –2 326 | –2 326 | –3 482 | –3 482 |
| Latente Steuerverbindlichkeiten | 101 490 | 92 772 |
Die Gesellschaft hält und bewirtschaftet einerseits Liegenschaften und ist andererseits im Promotionsgeschäft tätig. Die Gewinne aus dem Verkauf von Liegenschaften unterliegen in einigen Kantonen für denjenigen Teil, der die wiedereingebrachten Abschreibungen übersteigt, einer gesonderten Besteuerung in Form einer Grundstückgewinnsteuer. Die massgebenden Steuersätze variieren je nach Besitzdauer des betroffenen Objekts. Die Grundstückgewinnsteuersätze enthalten Spekulationszuschläge bzw. Besitzesdauerabzüge, weshalb die Steuerbelastung mit zunehmender Besitzesdauer abnimmt.
Die latenten Steuern wurden unter Berücksichtigung der kantonalen Vorschriften und im Falle von Liegenschaften individuell für jedes einzelne Objekt gerechnet. Dabei wurde für jede Liegenschaft die erwartete Resthaltedauer geschätzt.
Latente Steuerguthaben aus Verlustvorträgen wurden insoweit aktiviert, als ihre Verrechenbarkeit mit zukünftigen Gewinnen als wahrscheinlich eingeschätzt wird. Das erfasste Guthaben im Vorjahr von CHF 0,5 Mio. bezog sich auf verrechenbare Verlustvorträge bei den Staats- und Gemeindesteuern von CHF 2,9 Mio. Im laufenden Jahr verfügen die Gruppengesellschaften über keine weiteren steuerlichen Verlustvorträge mehr.
Auf nicht ausgeschütteten Gewinnen der Tochtergesellschaften wurden keine latenten Steuern abgegrenzt, da bei einer allfälligen Ausschüttung keine Steuern erwartet werden.
Von der Veränderung der latenten Steuerverbindlichkeiten von CHF 8,7 Mio. (Vorjahr CHF 35,7 Mio.) wurden CHF 2,9 Mio. (Vorjahr CHF 3,9 Mio.) erfolgswirksam erfasst. Die latenten Steuern auf dem Eigenkapitalanteil der Wandelanleihe von CHF 0,6 Mio. wurden den Kapitalreserven belastet und CHF –0,1 Mio. (Vorjahr CHF –0,1 Mio.) auf Finanzinstrumenten direkt im sonstigen Ergebnis erfasst. Weiter wurden mit der Akquisition der O4Real AG latente Steuerverbindlichkeiten im Betrag von CHF 5,3 Mio. übernommen.
Anlässlich der ordentlichen Generalversammlung vom 5. Mai 2010 wurde eine Kapitalherabsetzung mittels Nennwertreduktion aller Aktien von CHF 38 auf CHF 29 beschlossen. Die Rückzahlung erfolgte per 12. August 2010.
Zusammengefasst ergaben sich die folgenden Bewegungen im Aktienbestand:
| Ausstehende | |||
|---|---|---|---|
| Anzahl Aktien | Ausgegebene Aktien | Eigene Aktien | Aktien |
| Bestand 1. Januar 2009 | 4 345 323 | –10 000 | 4 335 323 |
| Ausgabe neuer Aktien für die Akquisition der JJM Participations SA | 295 521 | 295 521 | |
| Ausgabe neuer Aktien für Akquisition LO H olding Lausanne-Ouchy SA |
412 708 | –4 150 | 408 558 |
| Rückkauf eigener Aktien | –2 000 | –2 000 | |
| Verkauf eigener Aktien | 7 000 | 7 000 | |
| Kauf von Minderheiten mittels Abgabe von eigenen Aktien | 2 421 | 2 421 | |
| Abgabe an VR und Management für aktienbasierte Vergütungen | 2 356 | 2 356 | |
| Bestand 31. Dezember 2009 | 5 053 552 | –4 373 | 5 049 179 |
| Ausgabe Aktien aus bedingtem Kapital für ausgeübte Optionen | 77 618 | 77 618 | |
| Rückkauf eigener Aktien | –10 754 | –10 754 | |
| Abgabe für Kauf Liegenschaft (aktienbasierte Vergütung) | 4 800 | 4 800 | |
| Abgabe an VR und Management (aktienbasierte Vergütungen) | 1 562 | 1 562 | |
| Kauf von Minderheiten mittels Abgabe von eigenen Aktien | 7 158 | 7 158 | |
| Abgabe an ehemalige LO A ktionäre (Squeeze out) |
536 | 536 | |
| Bestand 31. Dezember 2010 | 5 131 170 | –1 071 | 5 130 099 |
Per 31. Dezember 2010 beträgt das Aktienkapital CHF 148,8 Mio. und setzt sich aus 5 131 170 Namenaktien mit einem Nennwert von CHF 29 zusammen. Es wurden 1 071 eigene Aktien per 31. Dezember 2010 gehalten.
Im Jahr 2010 wurden 77 618 Optionsrechte ausgeübt.
Der Kauf der Liegenschaft Place de la Gare, Avenue d'Ouchy 4/6 in Lausanne erfolgte im Rahmen der Übernahme der O4Real AG. Der Kauf qualifiziert nicht als Unternehmenszusammenschluss im Sinne von IFRS 3. Der Kaufpreis von CHF 18,3 Mio. ist vollständig in Aktien geschuldet und wird schrittweise in Abhängigkeit von der Entwicklung der Mietzinsen bezahlt. Die Transaktion qualifiziert als aktienbasierte Vergütung im Sinne von IFRS 2. Der Kaufpreis wurde zum Erwerbszeitpunkt vollständig als Zugang in den Kapitalreserven erfasst. Bis zum Bilanzstichtag wurden total 4 800 Aktien an die Verkäufer abgegeben.
Zudem besteht ein bedingtes Aktienkapital im Maximalbetrag von CHF 36,6 Mio. für die Ausgabe von höchstens 1 260 634 voll liberierten Namenaktien mit einem Nominalwert von CHF 29, davon
Schliesslich besteht ein genehmigtes Aktienkapital, gemäss dem der Verwaltungsrat ermächtigt ist, das Aktienkapital der Gesellschaft innert einer Frist von längstens zwei Jahren durch Ausgabe von höchstens 1 200 000 vollständig zu liberierenden Namenaktien mit einem Nominalwert von CHF 29 je Aktie um maximal CHF 34,8 Mio. zu erhöhen.
Der für die Dividendenausschüttung zur Verfügung stehende Betrag basiert auf dem zur Ausschüttung verfügbaren Bilanzgewinn der Mobimo Holding AG und wird in Übereinstimmung mit den Bestimmungen des schweizerischen Obligationenrechts festgelegt.
Der Verwaltungsrat beantragt der kommenden Generalversammlung vom 6. April 2011 eine Ausschüttung von CHF 46,2 Mio. in Form einer Ausschüttung von Kapitaleinlagen von CHF 9 pro Aktie.
| Total | Anzahl | Nominalwert | |
|---|---|---|---|
| TCHF | Namenaktien | pro Aktie (CHF) | |
| Kapital per 31. Dezember 2010 | |||
| Aktienkapital | 148 804 | 5 131 170 | 29 |
| Genehmigtes Kapital (bis 5. Mai 2012) | max. 34 800 | 1 200 000 | 29 |
| Bedingtes Kapital | max. 36 558 | 1 260 634 | 29 |
| Kapitalveränderungen | |||
| Aktienkapital per 31. 12. 2005 | 192 411 | 2 600 145 | 74 |
| Aktienkapital per 31. 12. 2006 | 225 346 | 3 466 860 | 65 |
| Aktienkapital per 31. 12. 2007 | 243 232 | 4 343 425 | 56 |
| Aktienkapital per 31. 12. 2008 | 204 230 | 4 345 323 | 47 |
| Aktienkapital per 31. 12. 2009 | 192 035 | 5 053 552 | 38 |
| Aktienkapital per 31. 12. 2010 | 148 804 | 5 131 170 | 29 |
| Genehmigtes Kapital per 31. 12. 2005 | 26 640 | 360 000 | 74 |
| Genehmigtes Kapital per 31. 12. 2006 | 23 400 | 360 000 | 65 |
| Genehmigtes Kapital per 31. 12. 2007 | 20 160 | 360 000 | 56 |
| Genehmigtes Kapital per 31. 12. 2008 | 16 920 | 360 000 | 47 |
| Genehmigtes Kapital per 31. 12. 2009 | 18 687 | 491 771 | 38 |
| Genehmigtes Kapital per 31. 12. 2010 | 34 800 | 1 200 000 | 29 |
| Bedingtes Kapital per 31. 12. 2005 | 11 163 | 150 855 | 74 |
| Bedingtes Kapital per 31. 12. 2006 | 9 750 | 150 000 | 65 |
| Bedingtes Kapital per 31. 12. 2007 | 7 848 | 140 150 | 56 |
| Bedingtes Kapital per 31. 12. 2008 | 6 498 | 138 252 | 47 |
| Bedingtes Kapital per 31. 12. 2009 | 5 254 | 138 252 | 38 |
| Bedingtes Kapital per 31. 12. 2010 | 36 558 | 1 260 634 | 29 |
Der «unverwässerte» Gewinn je Aktie wurde berechnet aus dem Gewinn der Gruppe und der durchschnittlichen Anzahl der ausstehenden Aktien.
Der «verwässerte» Gewinn je Aktie ergibt sich aus dem Gewinn der Gruppe und der durchschnittlichen Anzahl der ausstehenden Aktien (ohne Aktien im Eigenbestand) unter Berücksichtigung des Effektes aus den ausstehenden Optionen unter der Annahme, dass sämtliche Optionen ausgeübt werden.
| 2010 | 2009 | |
|---|---|---|
| Herleitung des Gewinns je Aktie | ||
| Anzahl ausstehender Aktien am 1. Januar | 5 049 179 | 4 335 323 |
| Effekt aus Kapitalerhöhung (Durchschnitt) | 23 700 | 102 839 |
| Effekt aus Veränderung im Bestand eigener Aktien | 1 353 | 1 503 |
| Durchschnittliche Anzahl ausstehender Aktien | 5 074 232 | 4 439 665 |
| Effekt der ausstehenden Optionen: | ||
| – Durchschnittliche Anzahl potenzieller Aktien | 82 106 | 103 403 |
| – Durchschnittliche Anzahl Aktien, die zum durchschnittlichen Verkehrswert ausgegeben worden wären | –12 830 | –25 749 |
| Durchschnittliche Anzahl potenzieller Aktien aus Wandelanleihe | 419 352 | |
| Massgebliche Anzahl Aktien für Berechnung des verwässerten Gewinns je Aktie | 5 562 860 | 4 517 319 |
| Gewinn in TCH F |
65 995 | 62 549 |
| Erfolg aus Neubewertung in TCH F |
–29 132 | –9 319 |
| Zurechenbare latente Steuern in TCH F |
7 283 | 2 330 |
| Gewinn exkl. Neubewertung (und zurechenbare latente Steuern) in TCH F |
44 146 | 55 559 |
| Effekt aus Verzinsung Wandelanleihe in TCH F |
2 107 | |
| Zurechenbare Ertragssteuer in TCH F |
–164 | |
| Gewinn nach Eliminationen aus Wandelanleihe in TCH F |
67 938 | |
| Gewinn exkl. Neubewertung, exkl. Effekte aus Wandelanleihe in TCH F |
46 089 | |
| Gewinn je Aktie in CH F |
13.01 | 14.09 |
| Verwässerter Gewinn je Aktie in CH F |
12.21 | 13.85 |
| Gewinn je Aktie exkl. Neubewertung (und zurechenbare latente Steuern) in CH F |
8.70 | 12.51 |
| Verwässerter Gewinn je Aktie exkl. Neubewertung (und zurechenbare latente Steuern) in CH F |
8.29 | 12.30 |
| Herleitung des Net Asset Value (NAV) je Aktie | ||
| Anzahl ausstehender Aktien am 31. Dezember | 5 130 099 | 5 049 179 |
| Anzahl ausstehender Optionen | 28 188 | 105 806 |
| Anzahl potenzieller Aktien aus Wandelanleihe | 831 866 | |
| Massgebliche Anzahl Aktien für die Berechnung des verwässerten NA V |
5 990 153 | 5 154 985 |
| Eigenkapital per 31. Dezember in TCH F |
971 339 | 925 355 |
| Schuldkomponente Wandelanleihe | 168 108 | |
| Latente Steuern auf Wandelanleihe | 538 | |
| Ausübung Optionen (ausstehende Optionen x Nominalwert) in TCH F |
817 | 4 021 |
| Eigenkapital nach Wandlung und Optionsausübung in TCH F |
1 140 802 | 929 376 |
| NAV je Aktie in CH F |
189.34 | 183.27 |
| NAV je Aktie verwässert in CH F |
190.45 | 180.29 |
Insgesamt wurden 2010 54 Wohnungen und Nebenobjekte zu Stockwerkeigentum übertragen. Dies führte zu einem Erlös von CHF 79,1 Mio.
Der Aufwand setzt sich wie folgt zusammen:
| 2010 | 2009 | |
|---|---|---|
| Anteilige Anlagekosten der verkauften Promotionen | 70 065 | 157 059 |
| Veränderungen von Wertberichtigungen | 608 | 14 |
| Total Aufwand aus Verkauf Promotion (Liegenschaften) | 70 673 | 157 073 |
Der Ertrag aus Vermietung verteilt sich wie folgt auf die einzelnen Geschäftssparten:
| 2010 | 2009 | |
|---|---|---|
| Geschäftsliegenschaften | 79 162 | 64 190 |
| Wohnliegenschaften | 10 631 | 7 097 |
| Ertrag aus vermieteten Anlageliegenschaften | 89 793 | 71 287 |
| Promotion1 | 1 152 | 475 |
| Total Ertrag aus Vermietung Liegenschaften | 90 945 | 71 762 |
Der Mietertrag enthält die Nettomietzinserträge, d. h. die eingegangenen Mietzinsen.
| 2010 | 2009 | |
|---|---|---|
| Geschäftsliegenschaften | 10 208 | 5 842 |
| Debitorenverlust Geschäftsliegenschaften | –496 | 532 |
| Wohnliegenschaften | 1 905 | 1 147 |
| Debitorenverlust Wohnliegenschaften | 40 | 31 |
| Aufwand Anlageliegenschaften | 11 656 | 7 552 |
| Vermietete Liegenschaften Promotion | 98 | 1 069 |
| Debitorenverlust Promotion | –11 | 1 |
Der direkte Aufwand enthält alle im Zusammenhang mit dem Unterhalt und der Verwaltung (inkl. Hauswartsentschädigung) stehenden Kosten, welche nicht auf die Mieter überwälzt wurden. In den Debitorenverlusten Geschäftsliegenschaften ist eine Auflösung von nicht mehr benötigten Rückstellungen enthalten.
| 2010 | 2009 | |
|---|---|---|
| Höherbewertungen | 39 728 | 19 072 |
| Tieferbewertungen | –10 597 | –9 753 |
| Erfolg aus Neubewertungen | 29 132 | 9 319 |
In 2010 hat Mobimo aus der Neubewertung der Anlageliegenschaften im Bau einen Gewinn aus Neubewertung von TCHF 16 035 (Vorjahr TCHF 8 007) erfasst. Bei den Bestandesliegenschaften teilt sich der Neubewertungserfolg von CHF 13,1 Mio. in CHF 7,5 Mio. erzielt durch operative Leistungen und in CHF 5,6 Mio. aufgrund von marktbedingten Diskontsatzänderungen auf. Im Vorjahreswert entfielen TCHF 5 588 auf die Ersterfassung per 1. Januar 2009.
| 2010 | 2009 | |
|---|---|---|
| Verkaufserlös Anlageobjekte | 116 650 | 40 100 |
| Anlagewert | –110 180 | –37 954 |
| Verkaufskosten | –1 033 | –456 |
| Erfolg aus Verkauf Anlageliegenschaften | 5 437 | 1 690 |
In der Berichtsperiode wurden 11 Anlageliegenschaften verkauft und zusätzliche Landabtretungen vollzogen (vgl. Erläuterung 7).
| 2010 | 2009 | |
|---|---|---|
| Aktivierte Eigenleistungen | 5 648 | 3 607 |
| Sonstige Erlöse | 939 | 472 |
| Gewinn aus Verkauf Sachanlagen | 2 | 0 |
| Total Sonstige Erlöse | 6 589 | 4 079 |
| 2010 | 2009 | |
|---|---|---|
| Gehälter | 9 580 | 8 313 |
| Sozialversicherung | 1 050 | 773 |
| Beitragsorientierte Personalvorsorgepläne | 139 | 102 |
| Leistungsorientierte Personalvorsorgepläne | 690 | 581 |
| Entschädigung Verwaltungsrat | 1 885 | 1 283 |
| Erfolgsbeteiligung und Optionsprogramm | 2 302 | 1 770 |
| Externe Weiterbildungskosten | 135 | 175 |
| Sonstiger Personalaufwand | 1 937 | 1 008 |
| Total Personalaufwand | 17 717 | 14 005 |
| Personalbestand per 31. Dezember (Vollzeitstellen) | 75,1 | 73,7 |
| Durchschnittlicher Personalbestand (Vollzeitstellen) | 64,2 | 59,3 |
| 2010 | 2009 | |
|---|---|---|
| Raumkosten | 66 | 57 |
| Kaufabklärungskosten, Verkaufsunterlagen | 111 | 171 |
| Kapitalsteuern | 319 | 284 |
| Sonstiger Betriebsaufwand | 4 079 | 3 261 |
| Total Betriebsaufwand | 4 575 | 3 773 |
| 2010 | 2009 | |
|---|---|---|
| Beratungsaufwand | 2 046 | 1 275 |
| Beratungsaufwand gegenüber nahestehenden Personen | 368 | 208 |
| Sonstiger Verwaltungsaufwand | 527 | 260 |
| Total Verwaltungsaufwand | 2 940 | 1 743 |
Die Zunahme im Beratungsaufwand begründet sich hauptsächlich durch vermehrte Aktivitäten am Markt im Bereich der Akquisition.
| Total Abschreibungen und Amortisationen | 1 372 | 1 110 |
|---|---|---|
| Amortisation auf immateriellen Anlagen | 274 | 197 |
| Abschreibungen auf selbst genutzten Liegenschaften | 730 | 588 |
| Abschreibungen auf übrigen Sachanlagen | 367 | 325 |
| 2010 | 2009 |
Die Abschreibungen auf übrigen Sachanlagen bestehen aus den ordentlichen Abschreibungen für Mobiliar, Hardware und Fahrzeuge (nur im 2009). Die Abschreibungen auf selbst genutzten Liegenschaften umfassen die ordentlichen Abschreibungen der Liegenschaft Küsnacht, Seestrasse, sowie der selbst genutzten Liegenschaften Place de l'Europe 7 und Rue des Côtes-de-Montbenon 16 in Lausanne.
| 2010 | 2009 | |
|---|---|---|
| Finanzertrag | ||
| Zinsen auf Bank- und anderen Guthaben | 261 | 142 |
| Zinsen aus Darlehen und Schuldbriefen | 20 | 119 |
| Zinsen aus Darlehen an assoz. Unternehmen | 24 | 0 |
| Total Zinsertrag | 305 | 261 |
| Dividendenerträge von Beteiligungen | 101 | 81 |
| Ertrag aus Finanzinstrumenten (Derivate) | 180 | 250 |
| Sonstige Erträge | 66 | 0 |
| Total Finanzertrag | 652 | 592 |
| Finanzaufwand | ||
| Zinsaufwand | –25 102 | –19 118 |
| Aufwand aus Finanzinstrumenten (Derivate) | –2 295 | –1 704 |
| Total Finanzaufwand | –27 397 | –20 822 |
| Total Finanzerfolg | –26 745 | –20 230 |
Im Geschäftsjahr 2010 wurden Baukreditzinsen von total MCHF 2,5 (Vorjahr TCHF 919) unter Promotion und Anlageliegenschaften im Bau aktiviert. Der durchschnittliche Zinssatz der aktivierten Zinsen beträgt 1,75% (Vorjahr 1,82%).
Der Steueraufwand setzt sich wie folgt zusammen:
| 2010 | 2009 | |
|---|---|---|
| Total Aufwand für laufende Steuern1 | 9 042 | 12 084 |
| Latente Steuern | ||
| Veränderung latente Steuern | 3 312 | 4 967 |
| Aktivierung von latenten Steuern auf steuerlichen Verlustvorträgen des laufenden Jahres | 495 | 283 |
| Steuersatzänderungen auf bilanzierten latenten Steuerposten | –907 | –1 326 |
| Total Aufwand für latente Steuern | 2 900 | 3 924 |
| Total Aufwand für Ertragsteuern | 11 942 | 16 008 |
Im Aufwand für laufende Steuern sind Aufwendungen in der Höhe von TCHF 1 396 (Vorjahr TCHF –740) für Ertragssteuern aus den Vorperioden enthalten. Bei der Berechnung der laufenden Ertragssteuern gelangen die effektiv gültigen Steuersätze zur Anwendung.
1 Darin sind Grundstückgewinnsteuern von CHF 1,6 Mio. (Vorjahr CHF 7,6 Mio.) enthalten.
| 2010 | 2009 | |
|---|---|---|
| Konzernergebnis vor Steuern | 77 949 | 78 567 |
| Anwendbarer Steuersatz | 25% | 25% |
| Steueraufwand zum anwendbaren Steuersatz | 19 487 | 19 642 |
| Steuerlich nicht wirksame Aufwände / Erträge | –1 512 | –2 576 |
| Bildung /Auflösung laufender Steuern für Vorjahre | –1 396 | –740 |
| Aufwände / Erträge, die zu einem tieferen / höheren Steuersatz wirksam sind | –3 469 | 1 105 |
| Wirkung von Steuersatzänderungen auf bilanzierten latenten Steuerposten | –907 | –1 325 |
| Übrige Effekte | –261 | –97 |
| Total Steuern | 11 942 | 16 008 |
Beim anwendbaren Steuersatz des Berichtsjahres handelt es sich um einen Mischsatz. Dieser berücksichtigt, dass bei Gewinnen, die der Kantons- und Gemeindesteuer unterliegen, derzeit im Schnitt ein Satz von 22% (inkl. direkte Bundessteuer) massgebend ist, während Liegenschaftengewinne, die der Grundstückgewinnsteuer unterliegen, mit Steuersätzen von bis zu 35% besteuert werden.
Bezüglich im sonstigen Ergebnis erfasster latenter Steuern siehe Erläuterung 18.
Der Buchwert der verpfändeten Aktiven lautet:
| 2010 | 2009 |
|---|---|
| 267 | 8 |
| 116 673 | 141 935 |
| 1 594 259 | 1 380 881 |
| 16 409 | 17 107 |
| 1 727 608 | 1 539 931 |
Es handelt sich hierbei um den Buchwert derjenigen Aktiven, welche zum Teil oder vollständig verpfändet sind. Effektiv waren diese Aktiven mit CHF 984,1 Mio. (Vorjahr CHF 845,9 Mio.) Hypotheken belastet (vgl. Erläuterung 12).
Zusätzlich sind zur Sicherung von Hypothekarkrediten auch zukünftige Mieteinnahmen von 15 Liegenschaften verpfändet.
Es bestehen folgende Verpflichtungen aus nicht kündbaren Miet- und Leasingverträgen:
| 2010 | 2009 | |
|---|---|---|
| Miet- und Leasingverpflichtungen bis 1 Jahr | 71 | 52 |
| Miet- und Leasingverpflichtungen 2 bis 5 Jahre | 6 | 50 |
| Miet- und Leasingverpflichtungen über 5 Jahre | 0 | 0 |
| Total zukünftige Miet- und Leasingverpflichtungen | 77 | 102 |
Die Verpflichtungen entfallen auf gemietete Fotokopierer und Drittmieten für Räumlichkeiten, Park- und Garagenplätze. Die zulasten der Erfolgsrechnung verbuchten Miet- und Leasingaufwendungen betrugen TCHF 69 (Vorjahr TCHF 71).
Aus unkündbaren Mietverträgen von Anlageliegenschaften resultieren zukünftig die folgenden Mieterträge:
| Geschäfts | Wohn | ||
|---|---|---|---|
| 2010 | liegenschaften | liegenschaften | Total |
| Mieteinnahmen innerhalb von 1 Jahr | 65 109 | 819 | 65 928 |
| Mieteinnahmen innerhalb von 2 bis 5 Jahren | 182 136 | 2 305 | 184 441 |
| Mieteinnahmen später als 5 Jahre | 113 398 | 634 | 114 032 |
| Total zukünftige Mieterträge aus unkündbaren Mietverträgen | 360 643 | 3 758 | 364 401 |
| Geschäfts | Wohn | ||
|---|---|---|---|
| 2009 | liegenschaften | liegenschaften | Total |
| Mieteinnahmen innerhalb von 1 Jahr | 64 979 | 750 | 65 729 |
| Mieteinnahmen innerhalb von 2 bis 5 Jahren | 168 294 | 1 851 | 170 145 |
| Mieteinnahmen später als 5 Jahre | 97 163 | 709 | 97 872 |
| Total zukünftige Mieterträge aus unkündbaren Mietverträgen | 330 436 | 3 310 | 333 746 |
Die Mietverträge für Geschäftsliegenschaften enthalten in der Regel eine Indexklausel, wonach die Mieten auf der Basis des Konsumentenpreisindexes erhöht werden können. Mieterhöhungen bei Wohnliegenschaften sind in der Regel unter anderem an den Hypothekarzinssatz gebunden. Per 31. Dezember 2010 stammen 72 % (CHF 59,4 Mio.) der Mieteinnahmen aus Mietverträgen mit Indexklauseln. Die grosse Mehrheit dieser Verträge beinhaltet eine 100-%-Anpassung an den Index.
| 2010 | 2009 | |
|---|---|---|
| Name des Mieters | Anteil in % | Anteil in % |
| Swisscom-Gruppe | 7,0 | 7,6 |
| Die Post | 4,0 | 4,2 |
| Coop | 3,8 | 3,8 |
| Rockwell Automation AG | 3,8 | 3,7 |
| MIGROS G enossenschaft |
3,3 | 3,2 |
Weitere Details zu den Mieteinnahmen sind aus Erläuterung 23 ersichtlich.
Mobimo ist aufgrund ihrer Tätigkeit verschiedenen finanziellen Risiken ausgesetzt: Ausfallrisiko, Liquiditätsrisiko und Marktrisiko. Unter den Marktrisiken ist insbesondere das Zinsänderungsrisiko von Bedeutung.
Das Risikomanagement wird durch das interne Controlling gewährleistet. Dieses handelt im Einklang mit den Grundsätzen des Risikomanagementkonzepts von Mobimo, welche durch das Audit und Risk Committee überwacht werden. Das Risikomanagement konzentriert sich auf die Identifikation, Beschreibung, Steuerung, Überwachung und Kontrolle von Ausfall-, Zins- und Liquiditätsrisiken. Die Gruppe benutzt derivative Finanzinstrumente zur Absicherung bestimmter Risiken.
Die Grundsätze des Risikomanagements sowie die angewandten Prozesse werden regelmässig überprüft, um Veränderungen in den Marktbedingungen sowie bei den Tätigkeiten der Gruppe zu berücksichtigen. Es ist das Ziel, durch die bestehenden Ausbildungs- und Führungsrichtlinien und -prozesse ein diszipliniertes und konstruktives Kontrollumfeld zu unterhalten, in dem alle Mitarbeiter ihre Rolle und ihre Aufgaben wahrnehmen. Das Risikomanagement ist Bestandteil der Prozesse des integrierten Managementsystems.
Die nachfolgenden Abschnitte geben einen Überblick über das Ausmass der einzelnen Risiken sowie die Ziele, Grundsätze und Prozesse für die Messung, Überwachung und Absicherung der Risiken sowie über das Kapitalmanagement der Gruppe. Weitere Informationen zu finanziellen Risiken sind auch in den übrigen Erläuterungen des Anhangs enthalten (vgl. Jahresrechnung der Mobimo Holding AG «8. Risikobeurteilung» gemäss Art. 663b Ziffer 12 OR, Seite 109).
Das Ausfallrisiko ist das Risiko, dass Mobimo finanzielle Verluste erleidet, wenn ein Kunde oder eine Gegenpartei eines Finanzinstrumentes ihren vertraglichen Verpflichtungen nicht nachkommen. Das Ausfallrisiko entsteht hauptsächlich aus Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und aus liquiden Mitteln.
Um das Ausfallrisiko bei den liquiden Mitteln zu minimieren, sind die kurzfristigen Bankguthaben bei erstklassigen Instituten angelegt. Bei Forderungen aus Lieferungen und Leistungen handelt es sich um Forderungen aus Immobilienverkäufen sowie um Forderungen aus Mietverträgen. Das Ausfallrisiko bei den Forderungen aus Immobilienverkäufen ist begrenzt, da ein öffentlich beurkundeter Kaufvertrag – regelmässig sichergestellt durch ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen – zugrunde liegt. Das Ausfallrisiko bei Mietverträgen wird über Bonitätsprüfungen sowie über die Überwachung der Altersstruktur der Ausstände vermindert. Zusätzlich werden Mieterkautionen oder Bankgarantien im Umfang von 3 bis 6 Monatsmieten verlangt.
Das maximale Ausfallrisiko entspricht den Buchwerten der einzelnen finanziellen Aktiven. Es bestehen keine Garantien und ähnliche Verpflichtungen, die zu einer Erhöhung des Risikos über die Buchwerte hinaus führen könnten. Das maximale Ausfallrisiko per Bilanzstichtag war wie folgt:
| Buchwerte | Buchwerte | |
|---|---|---|
| 2010 | 2009 | |
| Flüssige Mittel (Bankguthaben) | 92 773 | 27 407 |
| Forderungen aus Lieferung und Leistung | 5 704 | 5 079 |
| Sonstige Forderungen1 | 587 | 1 709 |
| Aktive Rechnungsabgrenzung2 | 1 765 | 575 |
| Derivative Finanzinstrumente | 180 | 0 |
| Finanzanlagen (Darlehen) | 1 114 | 6 536 |
| Total | 102 123 | 41 306 |
Das Liquiditätsrisiko ist das Risiko, dass Mobimo ihren finanziellen Verpflichtungen bei Fälligkeit nicht nachkommen kann. Anlageobjekte werden in der Regel mit mittel- bis langfristigen und Entwicklungsobjekte Wohneigentum mit kurzfristigen Krediten refinanziert. Die Steuerung der Liquidität erfolgt mit einem Liquiditätsplanungstool, kombiniert mit einer Hypothekendatenbank.
1 Ohne Steuerforderungen, Forderungen gegenüber Sozialversicherungen und Anzahlung.
2 Ohne Mietabgrenzungen resp. im 2009 ohne Anzahlungen an Generalunternehmer.
Die folgende Tabelle zeigt die vertraglichen Fälligkeiten (inklusive Zinsen) der durch Mobimo gehaltenen Finanzverbindlichkeiten. Die künftigen variablen Zinssätze wurden aufgrund der Zinsstrukturkurve am Bilanzstichtag geschätzt.
| 1 Monat | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Vertragliche | oder | 1–3 | 3–12 | Mehr als | |||
| 2010 | Buchwert | Cashflows | weniger | Monate | Monate | 1–5 Jahre | 5 Jahre |
| Nicht derivative Finanzverbindlichkeiten | |||||||
| Verbindlichkeiten aus Lieferungen | |||||||
| und Leistungen1 | 5 163 | 5 163 | 5 163 | ||||
| Sonstige Verbindlichkeiten | 579 | 579 | 579 | ||||
| Passive Rechnungsabgrenzungen2 | 4 229 | 4 229 | 4 229 | ||||
| Finanzverbindlichkeiten | 984 128 | 1 128 467 | 42 646 | 93 963 | 153 146 | 446 898 | 391 813 |
| Derivative Finanzverbindlichkeiten | |||||||
| Zinssatz-Swap | 8 403 | 8 971 | 178 | 350 | 1 320 | 4 697 | 2 426 |
| Total | 1 002 501 | 1 147 408 | 42 824 | 104 284 | 154 466 | 451 594 | 394 239 |
| 1 Monat | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Vertragliche | oder | 1–3 | 3–12 | Mehr als | |||
| 2009 | Buchwert | Cashflows | weniger | Monate | Monate | 1–5 Jahre | 5 Jahre |
| Nicht derivative Finanzverbindlichkeiten | |||||||
| Verbindlichkeiten aus Lieferungen | |||||||
| und Leistungen1 | 7 834 | 7 834 | 7 834 | ||||
| Sonstige Verbindlichkeiten | 4 708 | 4 708 | 4 708 | ||||
| Passive Rechnungsabgrenzungen2 | 15 161 | 15 161 | 15 161 | ||||
| Finanzverbindlichkeiten | 845 931 | 994 510 | 113 075 | 36 875 | 46 352 | 417 271 | 380 937 |
| Derivative Finanzverbindlichkeiten | |||||||
| Zinssatz-Swap | 6 450 | 6 914 | 92 | 149 | 500 | 3 659 | 2 514 |
| Total | 880 084 | 1 029 127 | 113 167 | 64 727 | 46 852 | 420 930 | 383 451 |
1 Ohne vorausbezahlte Mieten und Nebenkosten
2 Ohne Steuerverbindlichkeiten und Verbindlichkeiten gegenüber Sozialversicherungen
Das Marktrisiko ist das Risiko, dass Veränderungen in Marktpreisen wie Wechselkurse, Zinssätze und Verkehrswerte von Aktien eine Auswirkung auf den Gewinn und den Marktwert der durch Mobimo gehaltenen Finanzinstrumente haben können.
Das Ziel des Managements von Marktrisiken ist die Überwachung und Kontrolle von solchen Risiken, um sicherzustellen, dass diese Risiken einen bestimmten Umfang nicht überschreiten.
Der Konzern ist nur in der Schweiz tätig und sämtliche Geschäftstransaktionen werden in CHF abgewickelt.
Die Flüssigen Mittel des Konzerns werden zur Reduktion von variablen Hypotheken eingesetzt oder kurzfristig angelegt.
Die auf den Finanzverbindlichkeiten anfallenden Zinsen betreffen zum grössten Teil Kredite zur Finanzierung der Anlageliegenschaften sowie von Entwicklungsprojekten (Promotion). Bei Anlageliegenschaften wird dem Zinsrisiko in der Regel durch den Abschluss von langjährigen Festzinshypotheken Rechnung getragen. Es werden nach Bedarf auch derivative Finanzinstrumente zur Zinsabsicherung eingesetzt. Bis auf CHF 26, 4 Mio. kurzfristige Baukredite bestehen keine Objektfinanzierungen auf Promotionen. Im Vorjahr waren die Promotionen bis auf CHF 39,2 Mio. kurzfristig finanziert.
Mobimo hat sich aufgrund ihrer Marktbeurteilung zum Ziel gesetzt, die durchschnittliche Restlaufzeit der Finanzverbindlichkeiten langfristig zu halten, und zwar mittels Neuaufnahme von Hypotheken mit langer Laufzeit (bis 15 Jahre) bzw. mittels derivativer Finanzinstrumente.
Das Zinsänderungsrisiko teilt sich auf in ein zinsbedingtes Cashflow-Risiko, d. h. das Risiko, dass sich die zukünftigen Zinszahlungen aufgrund von Schwankungen des Marktzinssatzes ändern, sowie ein zinsbedingtes Risiko einer Änderung des Marktwertes, d. h. das Risiko, dass sich der Marktwert eines Finanzinstrumentes aufgrund von Schwankungen des Marktzinssatzes verändert.
Weitere Informationen zum Zinssatzprofil der Finanzverbindlichkeiten sowie zu den Forward Rate Agreements und den Zinssatz-Swaps sind aus der Erläuterung zu den Finanzverbindlichkeiten ersichtlich (Erläuterung 12).
Mobimo hält keine fix verzinslichen finanziellen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten, welche als erfolgswirksam zum Marktwert klassiert sind. Die festverzinslichen Finanzinstrumente werden zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet. Eine Veränderung des Marktzinssatzes hätte bei diesen Positionen somit keinen Einfluss auf das Jahresergebnis.
Mobimo kann Forward Rate Agreements und Zinssatz-Swaps halten, welche zum Fair Value bewertet werden. Die Anpassung der Fair Values bei den nicht für Hedge Accounting verwendeten Zinssatz-Swaps werden im Finanzergebnis verbucht und haben somit direkte Auswirkungen auf das Jahresergebnis. Die Anpassungen der Fair Values bei für Hedge Accounting verwendeten Forward Rate Agreements werden direkt im Eigenkapital verbucht.
Eine Erhöhung des Zinssatzes um 100 Basispunkte hätte das Konzernergebnis um CHF 6,2 Mio. (2009: CHF 4,6 Mio.) erhöht. Eine gleich hohe Reduktion des Zinssatzes hätte das Konzernergebnis im ähnlichen Umfang verringert. Diese Analyse geht davon aus, dass alle anderen Einflussfaktoren unverändert bleiben.
Mobimo ist bei den variabel verzinslichen liquiden Mitteln und den Finanzverbindlichkeiten dem zinsbedingten Cashflow-Risiko ausgesetzt. Eine Erhöhung des Zinssatzes um 100 Basispunkte hätte das Konzernergebnis um CHF 0,5 Mio. (2009: CHF 1,4 Mio.) verringert. Eine gleich hohe Reduktion des Zinssatzes hätte eine gleich hohe Auswirkung in umgekehrter Richtung gehabt. Diese Analyse geht davon aus, dass alle anderen Einflussfaktoren unverändert bleiben.
Die Bilanzwerte der Flüssigen Mittel, Forderungen aus Lieferungen und Leistungen, der übrigen kurzfristigen Forderungen und des kurzfristigen Fremdkapitals entsprechen aufgrund der kurzen Laufzeit annähernd den Fair Values.
Der Fair Value der Zinssatz-Swaps sowie der Forward Rate Agreement ist der Barwert des Termingeschäftes.
Bei den fix verzinslichen Finanzverbindlichkeiten entspricht der Fair Value dem Zeitwert der zukünftig per Bilanzstichtag mit dem Marktzinssatz abdiskontierten Cashflows. Per Bilanzstichtag liegt dieser um CHF 53,7 Mio. (Vorjahr CHF 37,0 Mio.) über dem Bilanzwert. Grund hierfür ist, dass per 31. Dezember 2010 die Marktzinssätze deutlich tiefer liegen als das abgesicherte Niveau. Die Verkehrswerte der festverzinslichen Hypotheken basieren auf den von den kreditgebenden Banken per Stichtag berechneten Vorfälligkeitsentschädigungen.
Die Zinssätze für das Abdiskontieren zukünftiger Cashflows basieren auf Geld- und Kapitalmarktsätzen per Bewertungszeitpunkt plus einem adäquaten Zins-Spread. Die verwendeten Diskontsätze betrugen für das Jahr 2010 zwischen 0,79% und 2,96% (Vorjahr zwischen 0,76% und 3,42%).
Die nachfolgende Tabelle zeigt eine Analyse der zum Fair Value bewerteten Finanzinstrumente per 31. Dezember 2010 nach Bewertungsmethode. Die einzelnen Stufen sind wie folgt definiert:
Level 1: Kotierte Preise in einem aktiven Markt.
Level 2: Die Bewertungen basieren auf Inputfaktoren, bei denen es sich nicht um auf aktiven Märkten notierte Preise handelt, die sich aber direkt (d. h. als Preis) oder indirekt (d. h. in Ableitung von Preisen) beobachten lassen.
Level 3: Die Inputfaktoren der Bewertungen basieren nicht auf beobachtbaren Marktdaten.
| 2010 | Level 1 | Level 2 | Level 3 |
|---|---|---|---|
| Derivative Finanzinstrumente (netto) | 0 | –8 224 | 0 |
| Finanzanlagen (zum Verkauf gehaltene Anlagen) | 0 | 0 | 1 838 |
| Zur Veräusserung gehaltene Vermögenswerte | 0 | 0 | 1 367 |
| 2009 | Level 1 | Level 2 | Level 3 |
| Derivative Finanzinstrumente | 0 | –6 450 | 0 |
| Finanzanlagen (zum Verkauf gehaltene Anlagen) | 0 | 0 | 2 230 |
Mobimo hält keine zum Fair Value bewerteten Finanzinstrumente, die dem Level 1 zuzuordnen wären.
Der Fair Value der Finanzinstrumente im Level 3 hat sich in 2010 wie folgt verändert:
| 2010 | 2009 | |
|---|---|---|
| Bestand 1. Januar | 2 230 | 392 |
| Akquisition LO H olding Lausanne-Ouchy SA |
0 | 1 838 |
| Im sonstigen Gesamtergebnis erfasste Gewinne und Verluste | 975 | 0 |
| Bestand 31. Dezember | 3 205 | 2 230 |
Für dem Level 3 zugeordnete Finanzinstrumente wurden im 2010 Gewinne von TCHF 975 im sonstigen Gesamtergebnis erfasst. Für weitere Details siehe Erläuterung 11 Finanzanlagen. Eine vernünftigerweise zu erwartende Änderung eines in die Bewertung eingeflossenen Inputfaktors hätte keinen wesentlichen Einfluss auf die ausgewiesenen Fair Values.
Die folgende Tabelle zeigt die Buchwerte aller Finanzinstrumente pro Kategorie:
| Buchwert | Buchwert | |
|---|---|---|
| 2010 | 2009 | |
| Flüssige Mittel (Bargeld) | 92 773 | 27 407 |
| Darlehen und Forderungen | ||
| Forderungen aus Lieferung und Leistung | 5 705 | 5 079 |
| Sonstige Forderungen 1 | 587 | 1 709 |
| Aktive Rechnungsabgrenzung 2 | 1 765 | 575 |
| Finanzanlagen (Darlehen) | 1 114 | 6 536 |
| Total Darlehen und Forderungen | 101 944 | 41 306 |
| Zu Handelszwecken gehaltene Finanzanlagen | ||
| Derivative Finanzinstrumente | 180 | 0 |
| Zur Veräusserung verfügbare finanzielle Vermögenswerte | ||
| Zur Veräusserung gehaltene Vermögenswerte | 1 367 | 0 |
| Finanzanlagen (Beteiligungen) | 1 838 | 2 230 |
| Zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete Finanzverbindlichkeiten | ||
| Verbindlichkeiten aus Lieferung und Leistungen 3 | 5 163 | 7 834 |
| Sonstige Verbindlichkeiten 4 | 579 | 4 708 |
| Passive Rechnungsabgrenzungen 4 | 9 296 | 15 161 |
| Finanzverbindlichkeiten | 984 128 | 845 931 |
| Total zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete Verbindlichkeiten | 999 166 | 873 634 |
| Zu Handelszwecken gehaltene Finanzverbindlichkeiten | ||
| Derivative Finanzinstrumente | 8 403 | 6 450 |
Der Verwaltungsrat strebt eine solide Kapitalbasis an. Bezüglich Kapitalstruktur orientiert sich Mobimo an einem langfristig angestrebten Net Gearing (Verhältnis Nettofinanzschulden zu Eigenkapital) von max. 150%. Damit einhergeht ein gemäss Anlagerichtlinien nicht zu unterschreitender Eigenkapitalanteil von 40% der Bilanzsumme. Weiter schüttet Mobimo konstant eine hohe Dividende aus. Die Dividendenrendite (Nennwertrückzahlung) der letzten fünf Jahre beträgt im Durchschnitt rund 5,2% (5,0 %). Die Eigenkapitalrendite betrug per Ende 2010 7,1% (8,0%) (Gewinn im Verhältnis zum durchschnittlichen Eigenkapital). Die Aktie zeichnet sich durch hohe Wertbeständigkeit, Berechenbarkeit und eine Rentabilität bezogen auf den Net Asset Value (NAV) aus.
1 Ohne Steuerforderungen, Forderungen gegenüber Sozialversicherungen und Anzahlungen
2 Ohne Mietabgrenzungen und Vorauszahlungen sowie im 2009 ohne Anzahlungen an Generalunternehmer
3 Ohne vorausbezahlte Mieten und Nebenkosten
4 Ohne Steuerverbindlichkeiten und Verbindlichkeiten gegenüber Sozialversicherungen
Für die Geschäftsleitung ist seit dem 1. Januar 2010 ein neues Reglement über die Gewinnbeteiligung in Kraft, nach welchem im Falle der Überschreitung einer Hurdle in der Höhe von 5% Eigenkapitalrendite, im Umfang von mindestens der 50% eines 7%-Anteils, am nach Abzug der Hurdle verbleibenden konsolidierten Jahresgewinns, Aktien zugeteilt werden. Die High-Water-Mark legt fest, dass eine Gewinnbeteiligung bei Unterschreitung der 5-%-Hurdle erst wieder möglich ist, wenn die Differenz aufgeholt wurde. Die jährliche Gewinnbeteiligung für das einzelne Geschäftsleitungsmitglied ist auf maximal 150% der fixen Bruttojahreslohnsumme beschränkt.
Auf sämtlichen im Rahmen der Gewinnbeteiligungen ausgegebenen Aktien lastet eine Sperrfrist in der Regel von 5 Jahren.
Für das Geschäftsjahr 2010 wurden der Geschäftsleitung insgesamt 4 089 Aktien als Gewinnbeteiligung zugeteilt. Der Aufwand aus der beschlossenen Aktienzuteilung wurde mit TCHF 935, bewertet zum Kurs vom 31. Dezember 2010 von CHF 199.70 pro Aktie, erfasst. Die aktienbasierte Vergütung der Geschäftsleitung erfolgte basierend auf der Annahme, dass die Mindestquote von 50% gemäss dem Vergütungsreglement zur Anwendung gelangt.
Im Vorjahr 2009 erhielt die Geschäftleitung letztmals eine Gewinnbeteiligung in Form von Optionen gemäss dem bis dahin geltenden Reglement zur Gewinnbeteiligung. Dem Verwaltungsrat wurden letztmals Optionen für das Geschäftsjahr 2008 als Gewinnbeteiligung zugeteilt.
Die ausgegebenen Optionen zeigen sich wie folgt:
| Gewährungszeitpunkt | 2010 | 2009 | |
|---|---|---|---|
| – Für erfolgreichen Aufbau der Gruppe | 21. 11. 2001 | 13 000 | 13 000 |
| – Aus Gewinnbeteiligung 2000 | 21. 11. 2001 | 55 900 | 55 900 |
| – Aus Gewinnbeteiligung 2001 | 28. 08. 2002 | 18 725 | 18 725 |
| – Sonderzuteilung Geschäftsleitung 2004 | 31. 12. 2004 | 2 293 | 2 293 |
| – Aus Gewinnbeteiligung 2005 | 01. 01. 2005 | 8 592 | 8 592 |
| – Aus Gewinnbeteiligung 2006 | 01. 01. 2006 | 8 322 | 8 322 |
| – Aus Gewinnbeteiligung 2007 | 01. 01. 2007 | 6 494 | 6 494 |
| – Aus Gewinnbeteiligung 2008 | 01. 01. 2008 | 1 825 | 1 825 |
| – Aus Gewinnbeteiligung 2009 | 01. 01. 2009 | 2 403 | 2 403 |
| Total ausgegebene Optionen | 117 554 | 117 554 | |
| Ausgeübte Optionen | 89 366 | 11 748 | |
| Verfallene Optionen | 0 | 0 | |
| Total ausstehende Optionen 31.Dezember | 28 188 | 105 806 | |
| Ausübbare Optionen | 3 898 | 80 516 | |
Für den Verwaltungsrat wurde ab dem Geschäftsjahr 2009 eine Neuregelung der Entschädigung in Kraft gesetzt (siehe Corporate Governance). Aufgrund der Neuregelung partizipiert der Verwaltungsrat ab dem 1. Januar 2009 nicht mehr am Optionsprogramm. Neu besteht für den Verwaltungsrat eine fixe Entschädigung, die modulartig aufgebaut ist. Die Module entsprechen den einzelnen Tätigkeiten im Verwaltungsrat, damit wird eine aufwand- und verantwortungsgerechte Vergütung sichergestellt. Jedem Verwaltungsrat kann die Entschädigung in bar, teilweise oder ganz in Aktien gemäss dem Zuteilungsbeschluss ausgerichtet werden. Insgesamt wurden 2010 Vergütungen in Höhe von TCHF 285 in Form von Aktien (1 562 Stück) ausgerichtet.
Bis zum 31. Dezember 2009 galt für die Geschäftsleitung und Mitarbeiter, respektive für den Verwaltungsrat bis zum 31. Dezember 2008, die folgende Regelung der Gewinnbeteiligung:
Für Geschäftsleitung und Mitarbeiter war bis zum 31. Dezember 2009 ein Reglement über Gewinnbeteiligung in Kraft, nach welchem im Falle der Überschreitung einer Hurdle in der Höhe von 5% Eigenkapitalrendite Optionen (mit Verwässerungsschutz) zum Bezug von Aktien im Umfange von 20% der jährlichen nicht realisierten Gewinne (Bewertungsgewinne auf Liegenschaften nach Abzug der latenten Steuern) zugeteilt wurden. Die High-Water-Mark legte fest, dass eine Gewinnbeteiligung bei Unterschreitung der 5-%-Hurdle erst wieder möglich war, wenn die Differenz aufgeholt wurde. Die Anzahl Optionen wurde seit dem 1. Januar 2006 aufgrund des Verkehrswertes der Option auf Basis des Black-Scholes-Modells festgelegt. Dieses Optionsprogramm lief seit dem 1. Juli 2000, und das Reglement wurde aufgrund der Neuregelung der Erfolgsbeteiligung für Mitarbeitende per 1. Januar 2005 und per 1. Januar 2006 aktualisiert. Im Weiteren wurden dem Verwaltungsrat und der Geschäftsleitung im Jahr 2001 einmalig Optionen für den erfolgreichen Aufbau der Mobimo-Gruppe zugesprochen.
Der Ausübungspreis für sämtliche Optionen entspricht jeweils dem Nennwert zum Ausübungszeitpunkt. Aufgrund der Nennwertreduktion vom 12. August 2010 hat sich der Ausübungspreis von CHF 38 auf CHF 29 reduziert. Im Vorjahr fand ebenfalls eine Nennwertreduktion statt. Der Ausübungspreis reduzierte sich damals von CHF 47 auf CHF 38.
Auf sämtlichen ausgegebenen Optionen lasten individuell wählbare Sperrfristen von mindestens drei Jahren ab Ausgabetermin (21. November 2001 für Gruppenaufbau und Gewinnbeteiligung 2000, 28. August 2002 für Gewinnbeteiligung 2001). Erstmalig war eine Ausübung am 21. November 2004 möglich. Das Beteiligungsreglement, gültig ab dem 1. Januar 2006, für die Optionszuteilungen ab dem Geschäftsjahr 2006, legt eine Ausübungsfrist zwischen dem dritten und zehnten Jahr fest. Der Verkehrswert für die 2009 gewährten Optionen wurde auf Basis des Black-Scholes-Modells berechnet.
Per 31. Dezember 2010 bestehen insgesamt im Betrag von CHF 71,2 Mio. Verpflichtungen für zukünftige Investitionsausgaben. Die Verpflichtungen stammen aus der Anlageliegenschaft im Bau Zürich, Manessestrasse und dem Bauprojekt (siehe Erläuterungen 9).
Es bestehen keine Eventualverpflichtungen.
Die folgenden Aktionäre halten per Bilanzstichtag einen Anteil von mehr als 3% der Aktien und Optionen der Mobimo Holding AG:
| 31. Dezember | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Pensionskasse des Kantons Zug | 3,41% | 3,80% |
| Familie Dr. Alfred Meili | 3,19% | 5,62% |
| Reichmuth & Co Investmentfonds AG | n/a | 5,77% |
Zu den nahestehenden Personen gehören Aktionäre, welche einen wesentlichen Einfluss auf Mobimo ausüben können, der Verwaltungsrat und das Management, die assoziierten Gesellschaften, die von Verwaltungsräten der Mobimo-Gruppe kontrollierten Gesellschaften und die Personalvorsorgestiftung von Mobimo. Zu den von Verwaltungsräten kontrollierten Gesellschaften gehören die Ledermann Immobilien AG, die Anwaltspraxis weber schaub & partner ag und die Immopoly Sàrl im Besitz von Paul Rambert. Die Lebenspartnerin von Dr. C. Caviezel ist Teilhaberin der Holenstein Rechtsanwälte AG. Der Sohn von Paul Rambert ist geschäftsführender Gesellschafter der Firma OloOm Sàrl. Diese erbringt Dienstleistungen im Bereich Design und Innenarchitektur.
Im Berichtsjahr wurden vom Verwaltungsrat und der Geschäftsleitung folgende Entschädigungen bezogen (in TCHF):
| 2010 | 2009 | |
|---|---|---|
| Verwaltungsräte /Geschäftsleitung | 5 505 | 4 243 |
| davon entfallen auf | ||
| – Gehälter | 3 900 | 3 390 |
| – Sozialleistungen | 502 | 312 |
| – aktienbasierte Vergütungen | 1 103 | 541 |
Im Rahmen des bestehenden Optionsprogrammes (vgl. Erläuterung 37) wurden dem Verwaltungsrat und der Geschäftsleitung in den Jahren 2000, 2001, 2004, 2005, 2006, 2007 und 2008 Optionen gewährt. Aufgrund der Neuregelung der Entschädigung des Verwaltungsrates wurden im Jahr 2009 nur der Geschäftsleitung Optionen gewährt.
| Gewinnbeteiligung 2000, 2001, 2005, 2006 und Sonderzuteilung 2004 | 93 832 Optionen |
|---|---|
| Entschädigung für den erfolgreichen Aufbau der Gruppe | 13 000 Optionen |
| Gewinnbeteiligung 2007 | 6 305 Optionen |
| Gewinnbeteiligung 2008 | 1 825 Optionen |
| Gewinnbeteiligung 2009 | 2 403 Optionen |
| Gewinnbeteiligung 2010 | 4 089 Aktien |
Weitere Details zum bestehenden Optionsprogramm sind aus Erläuterung 37 ersichtlich.
Es bestehen folgende weitere Beziehungen zu den nahestehenden Personen:
In der Erfolgsrechnung sind unter Rechtsberatungen zugunsten Holenstein Rechtsanwälte AG TCHF 50 und unter Aufwand aus Steuerberatung zugunsten Steuer- und Rechtsberatungskanzlei weber schaub & partner ag TCHF 310 enthalten. TCHF 21 entfallen auf die Beratungsleistungen der Immopoly Sàrl, TCHF 12 auf die Dienstleistungen der OloOm Sàrl und TCHF 12 auf erbrachte Dienstleistungen beim Verkauf von Anlageliegenschaften durch Paul Schnetzer. Im Mobimo-Tower erwarben Dr. C. Caviezel und U. Ledermann je eine Wohnung zu CHF 2,4 Mio. resp. CHF 1,3 Mio.
Die Transparenzangaben nach Obligationenrecht befinden sich im Anhang der Jahresrechnung der Mobimo Holding AG.
Der Konsolidierungskreis umfasst folgende Gesellschaften:
| Grundkapital | Beteiligungquote | Konsolidierungs | ||
|---|---|---|---|---|
| Firma | Domizil | in TCHF | in % | methode |
| Mobimo Holding AG | Luzern | 148 804 | V | |
| Mobimo AG | Luzern | 72 000 | 100,00 | V |
| Mobimo Management AG | Küsnacht | 100 | 100,00 | V |
| Mobimo Finance Ltd. | Jersey | Minimalkapital | 100,00 | V |
| JJM Participations SA | Lausanne | 6 001 | 100,00 | V |
| LO H olding Lausanne-Ouchy SA |
Lausanne | 12 000 | 100,00 | V |
| LO I mmeubles SA |
Lausanne | 2 000 | 100,00 | V |
| LO G estion SA |
Lausanne | 250 | 100,00 | V |
| FLON E vents Sàrl |
Lausanne | 20 | 95,00 | V |
| PARKING DU CENTRE S .A. |
Lausanne | 6 000 | 50,00 | E |
| Flonplex SA | Lausanne | 2 000 | 40,00 | E |
| Parking Saint-François S.A. | Lausanne | 1 150 | 26,52 1 | nicht kons. |
| O4Real AG 2 |
Zürich | 1 000 | 100,00 | V |
| Olmero AG | Opfikon | 208 | 6,44 | nicht kons. |
V = Vollkonsolidierung
E = Equity-Bewertung
nicht kons. = nicht konsolidiert
Die Scala Tower AG wurde per 01.01.2010 mit der Mobimo AG fusioniert.
Die Konzernrechnung wurde am 25. Februar 2011 durch den Verwaltungsrat zur Veröffentlichung genehmigt. Sie unterliegt zusätzlich der Genehmigung durch die Generalversammlung der Mobimo Holding AG vom 6. April 2011.
Am 9. Februar 2011 hat Mobimo weiteres Bauland in Form von zwei Grundstücke mit einer Gesamtfläche von 12 001m2 in Affoltern am Albis zur Entwicklung von Wohnliegenschaften und Wohneigentum erworben.
Es sind keine weiteren Ereignisse zwischen dem 31. Dezember und dem Datum der Genehmigung der vorliegenden Konzernrechnung eingetreten, welche eine Anpassung der Buchwerte von Aktiven und Passiven des Konzerns per 31. Dezember 2010 zur Folge hätten oder an dieser Stelle offengelegt werden müssten.
1 Die Stimmenanteile betragen 5%.
| Ort | Adresse | Grund | Altlasten | Baujahr | Erwerbsdatum | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| stücks | verdachts | |||||
| fläche in m2 | kataster | |||||
| Bauland | ||||||
| Erlenbach | Forch-/Glärnischstrasse | 7 037 | Nein | April 07 | ||
| Herrliberg | Rigiweg | 5 082 | Nein | Nov 08 | ||
| Weggis | Hertensteinstrasse 105 | 3 043 | Nein | Mai 10 | ||
| 15 162 | ||||||
| Immobilien im Bau | ||||||
| Adliswil | Wilacker I | 7 231 | Nein | Dez 07 | ||
| Adliswil | Wilacker II | 10 935 | Nein | Dez 07 | ||
| Adliswil | Wilacker III | 4 500 | Nein | Dez 07 | ||
| Horgen | Stockerstrasse 40 – 42 (Wiesental II) | 7 047 | Nein | Nov 05 | ||
| Wädenswil | Rötibodenstrasse | 3 740 | Nein | Okt 07 | ||
| Zürich | Turbinenstrasse Promotion (Mobimo Tower) | 1 936 | Nein | Mai 08 | ||
| 35 389 | ||||||
| Fertig gestellte Immobilien | ||||||
| Horgen | Stockerstrasse 27 – 29 | 5 490 | Nein | Nov 05 | ||
| Horgen | Stockerstrasse 40 – 42 (Wiesental I) | 7 633 | Nein | Nov 05 | ||
| Horgen | Stockerstrasse 54 | 919 | Nein | Nov 06 | ||
| Luzern | Guggistrasse 10 / 12 / 12a 2 | 3 004 | Nein | 1979 | Juli 07 | |
| St. Moritz | Via Maistra 29 | 557 | Nein | Juli 10 | ||
| Thalwil | Bergstrasse 10 | 2 551 | Nein | Juni 06 | ||
| Winterthur | Museumstrasse 3 2 | 2 550 | Nein | 1970 | Dez 98 | |
| Zürich | Im Brächli 5 / 7 / 9 2 | 2 144 | Nein | 1955 | Aug 09 | |
| Zürich | Katzenbach I | 6 530 | Nein | Okt 04 / Feb 05 | ||
| Zürich | Hinterbergstrasse 2 | 1 465 | Nein | Juli 10 | ||
| Zürich | Zweierstrasse 141; Zurlindenstrasse 82 2 | 880 | Nein | 1991 | Feb 99 | |
| 33 723 |
1 Status: beurkundeter Kaufvertrag
2 Umwandlungsobjekte
| Verkaufsstand | Buchwert | Realisations | Projektstand | Verkaufsvolumen | Projektbeschrieb |
|---|---|---|---|---|---|
| 31.12.2010 1 | 31.12.2010 | zeitpunkt | 31.12.2010 | in TCHF | |
| in TCHF | |||||
| offen | 12 868 | offen | in Planung | offen | 10 STWE |
| 0/8 | 17 610 | 2011/13 | in Planung | offen | 8 STWE |
| offen | 9 864 | offen | in Planung | offen | offen |
| 40 342 | 0 | ||||
| 8/33 | 15 705 | 2010/12 | Bauprojekt | 34 538 | 33 STWE |
| 0/7 | 12 211 | 2010/12 | Bauprojekt | 27 020 | 24 STWE |
| offen | 8 409 | offen | Bauprojekt | 18 000 | 3 MFH |
| 0/42 | 14 230 | 2011/13 | Bauprojekt | offen | 42 STWE |
| 14/16 | 13 260 | 2010/11 | Bauprojekt | 24 800 | 16 STWE |
| 24/53 | 116 830 | 2008/11 | Bauprojekt | 175 195 | 53 STWE |
| 180 645 | 279 553 | ||||
| 39/39 | 31 | 2007/09 | im Verkauf | 41 449 | 39 STWE |
| 36/47 | 19 607 | 2008/10 | im Verkauf | 62 172 | 47 STWE |
| 3/4 | 1 491 | 2009/10 | im Verkauf | 9 020 | 4 STWE |
| 9/9 | 20 | 2008/11 | im Verkauf | 15 936 | 9 STWE |
| offen | 15 335 | offen | in Planung | offen | offen |
| 14/14 | 0 | 2007/09 | im Verkauf | 19 291 | 14 STWE |
| 8/18 | 11 857 | 2010/11 | im Verkauf | 20 455 | 18 STWE |
| offen | 7 846 | 2011/12 | in Planung | offen | offen |
| 67/67 | 254 | 2007/09 | im Verkauf | 46 050 | 67 STWE |
| 0/10 | 9 409 | 2011/12 | in Planung | 24 445 | 10 STWE |
| 21/21 | 0 | 2007/09 | im Verkauf | 19 927 | 23 STWE |
| 65 850 | 258 745 |
Am 31. Dezember 2010 waren
5 Umwandlungsprojekte (Vorjahr 4) Geografischer Schwerpunkt der Entwicklungsobjekte Wohneigentum ist der Kanton Zürich, vor allem die Stadt Zürich und die Region Zürichsee.
Prozentuale Verteilung der Buchwerte in CHF
Kanton Zürich
Kanton Graubünden
Kanton Luzern
| Ort | Adresse | Erwerbs | Baujahr | Renovations | |
|---|---|---|---|---|---|
| datum | jahr | ||||
| Aarau | Bahnhofstrasse 102 (Mediapark) | März 2004 | 1975 | 1998 | |
| Aesch | Pfeffingerring 201 | Mai 2007 | 1973 | ||
| Baden-Dättwil | Im Langacker 20 / 20a / 22 | Juni 2004 | 1972 | 1988 | |
| Brugg | Bahnhofstrasse 11 | Juni 2006 | 2005 | ||
| Bülach | Bahnhofstrasse 39 | Sept 2005 | 1969 | 1995 | |
| Bülach | Schlosserstrasse 4 (Ifang) | Okt 1999 | 1991 | ||
| Dierikon | Pilatusstrasse 2 | Mai 2009 | 1990 | 2007 | |
| Dietikon | Lerzenstrasse 12 | Juni 2005 | 1983 / 1986 | ||
| Dübendorf | Sonnentalstrasse 5 | März / Dez 1999 | 1975 | 2000 | |
| Dübendorf | Zürichstrasse 98 | Jan 2000 | 1965 | 1983 | |
| Frenkendorf | Parkstrasse 2 | Sept 2006 | 2008 | ||
| Frenkendorf | Parkstrasse 6 | Nov 2005 | 1983 | ||
| Herisau | Obstmarkt 1 | Juli 2008 | 1984 | ||
| Horgen | Seestrasse 80 | Nov 2005 | 1960 | ||
| Horgen | Seestrasse 93 | Nov 2005 | 1998 | ||
| Horgen | Seestrasse 82 | Nov 2005 | 2010 / 2011 | ||
| Kreuzlingen | Hauptstrasse 37 | Sept 2005 | 1987 | ||
| Kreuzlingen | Leubernstrasse 3 | Nov 2006 | 1983 / 2003 | 2003 | |
| Kreuzlingen | Lengwilerstrasse 2 | Apr 2007 | 2007 | ||
| Kriens | Sternmatt 6 | Feb 2004 | 1986 | ||
| Lausanne | Avenue d'Ouchy 4 / 6 | Mai 2010 | 1962 | 1996 | |
| Lausanne | Flonplex | Nov 2009 | n/a | ||
| Lausanne | Parking du C entre |
Nov 2009 | n/a | ||
| Lausanne | Place de la Gare 4 | Nov 2009 | 1961 | 2000 | |
| Lausanne | Place de la Navigation 4 – 6 | Nov 2009 | 1895 | ||
| Lausanne | Place de l'Europe 7 | Nov 2009 | 1905 | 2001 | |
| Lausanne | Place de l'Europe 8 | Nov 2009 | 1911 | ||
| Lausanne | Place de l'Europe 9 | Nov 2009 | 1900 | 2002 | |
| Lausanne | Rue de Genève 2 / 4 / 6 / 8 | Nov 2009 | 1904 | 2002 | |
| Lausanne | Rue de Genève 17 | Nov 2009 | 1984 | 2002 | |
| Lausanne | Rue de la Vigie 3 | Nov 2009 | 1964 | ||
| Lausanne | Rue de la Vigie 5 | Nov 2009 | 1963 | 1988 | |
| Lausanne | Rue des C ôtes-de-Montbenon 6 |
Nov 2009 | 1921 | 2009 | |
| Lausanne | Rue des C ôtes-de-Montbenon 8 |
Nov 2009 | 1946 | 1998 | |
| Lausanne | Rue des C ôtes-de-Montbenon 16 |
Nov 2009 | 1912 | 2007 | |
| Lausanne | Rue des C ôtes-de-Montbenon 24 / 26 |
Nov 2009 | n / a | ||
| Lausanne | Rue des C ôtes-de-Montbenon 28 / 30 |
Nov 2009 | n / a | ||
| Lausanne | Rue du Port-Franc 9 | Nov 2009 | 1927 | 2009 | |
| Lausanne | Rue du Port-Franc 11 (Miroiterie) | Nov 2009 | 2006 | ||
| Lausanne | Rue du Port-Franc 17 | Nov 2009 | 2002 | ||
| Lausanne | Rue du Port-Franc 20; Rue de Genève 33 | Nov 2009 | 2005 | ||
| Lausanne | Rue du Port-Franc 22; Rue de la Vigie 1 | Nov 2009 | 2005 | ||
| Lausanne | Vallée du Flon | Nov 2009 | n / a | 2007 | |
| Lausanne | Vallée du Flon (étape II) | Nov 2009 | n / a | 2009 | |
| Lausanne | Voie du C hariot 3 |
Nov 2009 | 2008 | ||
| Lausanne | Voie du C hariot 4 / 6 |
Nov 2009 | 2008 | ||
| Lausanne | Voie du C hariot 5 / 7 |
Nov 2009 | 2008 | ||
| Luzern | Alpenstrasse 9 | Juni 2007 | 1890 | 2001 | |
| Neuhausen | Victor-von-Bruns-Strasse 19 | März 2007 | 2007 |
1 Soll-Bruttorendite per Stichtag 31. 12. 2010 in % vom Marktwert
2 Leerstand in % vom Soll-Mietertrag
| Marktwert | Anlagekosten | Bruttorendite | Soll-Mietertrag | Leerstand per | Leerfläche per |
|---|---|---|---|---|---|
| in TCHF | in TCHF | in %1 | in TCHF | 31. 12. 2010 in %2 | 31. 12. 2010 in % |
| 25 500 | 7,7 | 1 971 | 21,2 | 17,7 | |
| 27 130 | 7,2 | 1 967 | 0,0 | 0,0 | |
| 17 580 | 7,5 | 1 317 | 15,4 | 17,9 | |
| 26 760 | 6,0 | 1 606 | 6,3 | 11,3 | |
| 2 884 | 6,4 | 183 | 0,0 | 0,0 | |
| 13 500 | 7,8 | 1 056 | 10,1 | 5,8 | |
| 11 240 | 6,6 | 742 | 13,5 | 10,7 | |
| 9 778 | 9,5 | 929 | 31,5 | 33,2 | |
| 26 840 | 6,8 | 1 821 | 17,1 | 16,8 | |
| 21 240 | 6,4 | 1 350 | 0,6 | 0,0 | |
| 7 839 | 5,3 | 415 | 0,0 | 0,0 | |
| 11 040 | 8,4 | 928 | 4,8 | 3,0 | |
| 16 000 | 6,6 | 1 060 | 7,9 | 10,1 | |
| 7 713 | 6,7 | 513 | 0,2 | 0,0 | |
| 27 650 | 9,8 | 2 723 | 0,0 | 0,0 | |
| 6 412 | 5,0 | 318 | 48,3 | 68,8 0,0 |
|
| 11 440 | 6,1 | 698 | 0,0 | 1,3 | |
| 64 780 | 5,6 | 3 646 | 0,7 | ||
| 6 406 | 5,1 | 324 | 0,0 | ||
| 37 090 | 8,4 | 3 105 | 20,4 | 22,4 | |
| 88 380 4 281 |
2,5 4,9 |
2 210 210 |
0,0 0,0 |
||
| 6 820 | 5,4 | 370 | 0,0 | ||
| 21 830 | 6,3 | 1 374 | 0,0 | ||
| 9 695 | 7,0 | 676 | 0,0 | ||
| 3 944 | 6,0 | 235 | 0,0 | ||
| 5 670 | 6,6 | 374 | 0,0 | ||
| 18 700 | 6,1 | 1 149 | 0,0 | ||
| 22 250 | 5,9 | 1 307 | 0,0 | ||
| 17 520 | 7,7 | 1 345 | 0,7 | ||
| 3 156 | 5,3 | 166 | 0,0 | ||
| 10 670 | 8,0 | 853 | 1,3 | 0,0 3,7 |
|
| 5 734 | 5,4 | 309 | 0,5 | 0,8 | |
| 7 354 | 7,2 | 531 | 0,0 | ||
| 4 054 | 6,3 | 256 | 0,0 | ||
| 1 705 | 4,6 | 79 | 0,0 | ||
| 2 057 | 3,6 | 74 | 0,0 | ||
| 4 246 | 7,7 | 328 | 0,0 | ||
| 14 580 | 5,2 | 759 | 4,4 | ||
| 11 040 | 6,1 | 670 | 0,0 | ||
| 50 440 | 6,2 | 3 146 | 0,0 | ||
| 21 160 | 5,5 | 1 172 | 0,0 | ||
| 1 126 | n / a | n / a | n / a | n / a | |
| 6 261 | n / a | n / a | n / a | n / a | |
| 13 000 | 6,5 | 845 | 18,9 | 25,2 0,0 |
|
| 29 910 | 6,1 | 1 828 | 0,0 | ||
| 28 280 | 5,9 | 1 676 | 1,0 | 2,2 0,0 |
|
| 10 210 | 4,7 | 479 | 0,0 | ||
| 13 830 | 5,2 | 723 | 0,0 |
| Ort | Adresse | Erwerbs | Baujahr | Renovations | Marktwert | Anlagekosten | Bruttorendite | Soll-Mietertrag | Leerstand per | Leerfläche per | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| datum | jahr | in TCHF | in TCHF | in % 1 | in TCHF 31. 12. 2010 in % 2 |
31. 12. 2010 in % | |||||
| Oberglatt | Aspstrasse 12 | Sept 2005 | 1990 | 24 000 | 7,8 | 1 863 | 5,3 | ||||
| Renens | Chemin de la Rueyre 116 / 118 | März 2007 | 1989 | 12 420 | 6,9 | 862 | 4,8 | ||||
| St. Gallen | Schochengasse 6 | Feb 2004 | 1974 | 2000 | 17 010 | 6,3 | 1 070 | 0,0 | |||
| St. Gallen | St. Leonhardstrasse 22 | Dez 2004 | 1900 | 2002 | 4 184 | 6,3 | 262 | 14,3 | |||
| St. Gallen | Wassergasse 42 / 44 | Feb 2004 | 1966 | 2000 | 14 420 | 6,4 | 917 | 5,0 | |||
| St. Gallen | Wassergasse 50 / 52 | Feb 2004 | 1998 | 13 130 | 6,0 | 791 | 0,0 | ||||
| Tagelswangen | Lindauerstrasse 17; Ringstrasse 30 | Dez 2000 | 1981 | 2002 | 6 622 | 9,5 | 627 | 100,0 | |||
| Winterthur | Industriestrasse 26 | Okt 1999 | 1994 | 2002 | 19 290 | 7,2 | 1 393 | 4,7 | |||
| Zürich | Bahnhofplatz 4 | Juli 2006 | 1881 | 2002 | 19 110 | 4,7 | 890 | 0,0 | |||
| Zürich | Friedaustrasse 17 | Okt 1998 | 1968 | 8 033 | 6,9 | 552 | 1,9 | ||||
| Zürich | Hardturmstrasse 3 / 5 (Mobimo Hochhaus) | Nov 1999 | 1974 | 2001 | 56 760 | 5,7 | 3 246 | 0,0 | |||
| Zürich | Letzigraben 134 – 136 | Sept 2006 | 1958 / 1975 | 13 810 | 7,2 | 989 | 4,5 | ||||
| Zürich | Rautistrasse 12 | Nov 1999 | 1972 | 19 290 | 6,8 | 1 312 | 2,1 | ||||
| Zürich | Schifflände 6; Kruggasse 1 | Mai 1998 | 1950 | 6 670 | 4,9 | 330 | 0,0 | ||||
| Zürich | Stauffacherstrasse 41 | Juni 2000 | 1990 | 41 600 | 5,7 | 2 382 | 0,3 | ||||
| Zürich | Thurgauerstrasse 23; Siewerdtstrasse 25 | März 2002 | 1963 / 1968 / 1985 | 14 100 | 6,5 | 916 | 2,4 | ||||
| Zürich | Witikonerstrasse 311 / 311b | Sept 1997 | 1992 | 8 302 | 6,5 | 537 | 16,2 | ||||
| 66 | Anlageobjekte Geschäftsliegenschaften | 1 115 476 | 991 074 | 6,2 | 68 755 | 5,6 | |||||
| Aarau | Baufeld 1 – Torfeld Süd | Juni 2001 / Aug 2008 | 1967 / 1984 | 2003 | 11 250 | 8,5 | 960 | 0,0 | |||
| Aarau | Baufeld 2 – Torfeld Süd | Okt 2006 | 1905 / 1916 / | 7 210 | 7,2 | 522 | 70,1 | ||||
| 1929 / 1943 / 1954 | |||||||||||
| Aarau | Baufeld 3 – Tofeld Süd | Juni 2001 / Okt 2006 | 1905 / 1916 / 1929 / | 22 612 | 6,6 | 1 494 | 0,0 | ||||
| 1943 / 1954 / 1974 | |||||||||||
| Aarau | Baufeld 4 – Torfeld Süd | Juni 2001 / Okt 2006 / | 1905 / 1914/ 1916 / 1929 / | 1994 | 17 735 | 6,1 | 1 090 | 2,4 | |||
| Feb 2009 | 1943 / 1954 / 1967 / 1973 | ||||||||||
| Cham | Alte Steinhauserstrasse 35 | Aug 2003 | 1984 | 5 741 | 9,8 | 563 | 38,2 | ||||
| Kreuzlingen | Romanshornerstrasse (Bauland) | Nov 2006 | 1 884 | n / a | n / a | n / a | |||||
| Kriens | Mattenhof (Bauland) | März 2005 | 3 187 | n / a | n / a | n / a | |||||
| Lausanne | Rue de Genève 19 | Nov 2009 | 1893 | 2 757 | 13,9 | 385 | 12,5 | ||||
| Lausanne | Rue de Genève 21 | Nov 2009 | 1902 | 2 582 | 12,0 | 309 | 10,4 | ||||
| Lausanne | Rue de Genève 23 | Nov 2009 | 1915 | 1 933 | 9,4 | 182 | 0,0 | ||||
| Lausanne | Rue des C ôtes-de-Montbenon 1 / 3 |
Nov 2009 | 1930 | 603 | 14,2 | 85 | 11,2 | ||||
| Lausanne | Rue des C ôtes-de-Montbenon 5 |
Nov 2009 | 1930 | 251 | 11,2 | 28 | 0,0 | ||||
| Lausanne | Rue des C ôtes-de-Montbenon 11 / 24 |
Nov 2009 | 1935 | 731 | 1,7 | 12 | 0,0 | ||||
| Lausanne | Rue des C ôtes-de-Montbenon 12 |
Nov 2009 | 1918 | 1 660 | 8,4 | 140 | 0,0 | ||||
| Lausanne | Rue des C ôtes-de-Montbenon 14 |
Nov 2009 | 1963 | 445 | 8,1 | 36 | 0,0 | ||||
| Regensdorf | Althardstrasse 10 | Dez 2001 | 1900 / 1990 | 17 930 | 9,8 | 1 759 | 49,7 | ||||
| Regensdorf | Althardstrasse 30 | Dez 2001 | 1976 | 17 070 | 11,7 | 2 004 | 93,2 | ||||
| Wohlen | Zentralstrasse 34 | Dez 1998 | 1990 | 3 836 | 7,9 | 304 | 23,4 | ||||
| 18 | Entwicklungsobjekte Geschäftsliegenschaften | 119 417 | 113 200 | 8,3 | 9 872 | 35,5 | |||||
84 Total Geschäftsliegenschaften 1 234 893 1 104 274 6,4 78 627 9,3 11,4
1 Soll-Bruttorendite per Stichtag 31. 12. 2010 in % vom Marktwert
2 Leerstand in % vom Soll-Mietertrag
| Ort | Adresse | Eigentum | Grundstücks | Altlasten | Objekt | Total nutzbare Anteil Büro Anteil Verkauf |
|---|---|---|---|---|---|---|
| fläche in m2 | verdachtskataster | beschrieb9 | Fläche in m2 in % |
|||
| Aarau | Bahnhofstrasse 102 (Mediapark) | Alleineigentum | 5 675 | Nein | GH | 13 246 65,7 |
| Aesch | Pfeffingerring 201 | Alleineigentum | 16 034 | Keine Angaben | GH | 14 794 28,6 |
| Baden-Dättwil | Im Langacker 20 / 20a / 22 | Alleineigentum | 8 792 | Nein | GH | 9 005 24,3 |
| Brugg | Bahnhofstrasse 11 | STWE (773/1000) | 2 726 | Nein | GH | 3 998 29,1 |
| Bülach | Bahnhofstrasse 39 | Alleineigentum | 563 | Nein | GH | 880 62,2 |
| Bülach | Schlosserstrasse 4 (Ifang) | Alleineigentum | 4 415 | Nein | GH | 7 485 25,8 |
| Dierikon | Pilatusstrasse 2 | Alleineigentum | 4 436 | Nein | GH | 4 331 60,0 |
| Dietikon | Lerzenstrasse 12 | Alleineigentum | 3 000 | Ja (Code D) 3 | GH | 7 641 19,1 |
| Dübendorf | Sonnentalstrasse 5 | STWE (929/1000) | 4 368 | Ja (Code D) 3 | GH | 8 882 45,1 |
| Dübendorf | Zürichstrasse 98 | Alleineigentum | 9 719 | Ja (Tankstelle /Code D) 3 | GH | 9 699 21,1 |
| Frenkendorf | Parkstrasse 2 | Alleineigentum | 4 803 | Keine Angaben | GH | 1 533 0,0 |
| Frenkendorf | Parkstrasse 6 | Alleineigentum | 7 748 | Keine Angaben | GH | 6 290 46,1 |
| Herisau | Obstmarkt 1 | Alleineigentum | 1 602 | Nein | GH | 5 647 52,5 |
| Horgen | Seestrasse 80 | Alleineigentum | 3 117 | Nein | GH | 2 126 76,5 |
| Horgen | Seestrasse 93 | Alleineigentum | 10 767 | Ja | GH | 19 099 0,0 |
| Horgen | Seestrasse 82 | Alleineigentum | 3 117 | Nein | Parking | 64 0,0 |
| Kreuzlingen | Hauptstrasse 37 | Alleineigentum | 1 448 | Nein | GH | 2 530 55,7 |
| Kreuzlingen | Leubernstrasse 3 | Alleineigentum | 32 557 | Nein | GH | 17 588 8,9 |
| Kreuzlingen | Lengwilerstrasse 2 | Alleineigentum | 7 027 | Nein | GH | 1 350 0,0 |
| Kriens | Sternmatt 6 | Alleineigentum | 28 636 | Nein | GH | 27 669 26,5 |
| Lausanne | Avenue d'Ouchy 4 / 6 | Alleineigentum | 12 609 | Ja 7 | GH | 27 127 34,3 |
| Lausanne | Flonplex | Baurecht | 1 953 | Ja 8 | Baurecht | 1 953 0,0 |
| Lausanne | Parking du C entre |
Baurecht | 5 065 | Ja 8 | Baurecht | 6 526 0,0 |
| Lausanne | Place de la Gare 4 | Alleineigentum | 630 | Nein | GH | 4 426 67,5 |
| Lausanne | Place de la Navigation 4 – 6 | Alleineigentum | 567 | Ja 4 | GH – Hotel | 2 800 0,0 |
| Lausanne | Place de l'Europe 7 | Alleineigentum | 213 | Ja 4 | GH – Anteil Renditeobjekt | 806 40,4 |
| Lausanne | Place de l'Europe 8 | Alleineigentum | 1 035 | Ja 4 | GH | 1 593 75,5 |
| Lausanne | Place de l'Europe 9 | Alleineigentum | 975 | Ja 4 | GH | 3 442 43,9 |
| Lausanne | Rue de Genève 2 / 4 / 6 / 8 | Alleineigentum | 2 260 | Ja 4 | GH | 4 401 10,3 |
| Lausanne | Rue de Genève 17 | Alleineigentum | 2 312 | Ja 4 | GH | 6 646 43,6 |
| Lausanne | Rue de la Vigie 3 | Baurecht | 972 | Ja 7 | Baurecht | 1 840 0,0 |
| Lausanne | Rue de la Vigie 5 | Alleineigentum | 852 | Ja 7 | GH | 3 691 60,9 |
| Lausanne | Rue des C ôtes-de-Montbenon 6 |
Alleineigentum | 533 | Ja 4 | GH | 2 182 0,0 |
| Lausanne | Rue des C ôtes-de-Montbenon 8 |
Alleineigentum | 587 | Ja 4 | GH | 2 226 73,9 |
| Lausanne | Rue des C ôtes-de-Montbenon 16 |
Alleineigentum | 671 | Ja 4 | GH – Anteil Renditeobjekt | 775 64,5 |
| Lausanne | Rue des C ôtes-de-Montbenon 24 / 26 |
Baurecht | 867 | Ja 8 | Baurecht | 867 0,0 |
| Lausanne | Rue des C ôtes-de-Montbenon 28 / 30 |
Baurecht | 1 068 | Ja 7 | Baurecht | 1 068 0,0 |
| Lausanne | Rue du Port-Franc 9 | Alleineigentum | 995 | Ja 6 | GH | 1 733 21,9 |
| Lausanne | Rue du Port-Franc 11 (Miroiterie) | Alleineigentum | 612 | Ja 5 | GH | 2 314 20,4 |
| Lausanne | Rue du Port-Franc 17 | Alleineigentum | 776 | Ja 5 | GH | 2 142 57,9 |
| Lausanne | Rue du Port-Franc 20; Rue de Genève 33 | Alleineigentum | 2 000 | Ja 5 | GH | 9 971 34,9 |
| Lausanne | Rue du Port-Franc 22; Rue de la Vigie 1 | Alleineigentum | 1 999 | Ja 5 | GH | 4 066 81,3 |
| Lausanne | Vallée du Flon | Alleineigentum | 926 | Ja 7 | Bauland | 0 n / a |
| Lausanne | Vallée du Flon (étape II) | Alleineigentum | 5 151 | Ja 7 | Bauland | 0 n / a |
| Lausanne | Voie du C hariot 3 |
Alleineigentum | 500 | Ja 5 | GH | 2 168 75,5 |
| Lausanne | Voie du C hariot 4 / 6 |
Alleineigentum | 2 614 | Ja 5 | GH | 5 438 32,0 |
| Lausanne | Voie du C hariot 5 / 7 |
Alleineigentum | 1 042 | Ja 5 | GH | 5 005 54,6 |
| Luzern | Alpenstrasse 9 | Alleineigentum | 569 | Nein | WH + GH | 1 926 55,4 |
5
3 Code D: Abklärung notwendig im Rahmen von Bauvorhaben
4 Altlasten wenig wahrscheinlich, die Liegenschaft muss gemäss Gestaltungsplan erhalten werden und wurde im Verlauf der letzten Jahre umfassend saniert
Altlasten beseitigt, die Liegenschaft wurde im Verlauf der letzten Jahre neu erstellt
| Altlasten Objekt Total nutzbare Anteil Büro Anteil Verkauf Anteil Gewerbe Anteil verdachtskataster beschrieb9 Fläche in m2 in % in % in % Wohnungen in % Nein GH 13 246 65,7 0,0 9,0 0,7 Keine Angaben GH 14 794 28,6 0,0 43,8 0,0 Nein GH 9 005 24,3 28,2 20,9 1,3 Nein GH 3 998 29,1 34,7 31,2 0,0 Nein GH 880 62,2 18,0 0,0 0,0 Nein GH 7 485 25,8 0,0 53,0 1,9 Nein GH 4 331 60,0 16,1 15,4 0,0 Ja (Code D) 3 GH 7 641 19,1 0,0 61,5 1,4 Ja (Code D) 3 GH 8 882 45,1 0,0 43,9 0,0 Ja (Tankstelle /Code D) 3 GH 9 699 21,1 15,0 30,2 0,0 Keine Angaben GH 1 533 0,0 70,3 0,0 0,0 Keine Angaben GH 6 290 46,1 0,0 44,8 1,7 Nein GH 5 647 52,5 9,4 0,0 0,0 Nein GH 2 126 76,5 0,0 0,0 0,0 Ja GH 19 099 0,0 0,0 86,4 0,0 Nein Parking 64 0,0 0,0 0,0 0,0 Nein GH 2 530 55,7 19,9 0,0 0,0 Nein GH 17 588 8,9 89,2 0,0 0,0 Nein GH 1 350 0,0 66,7 0,0 0,0 Nein GH 27 669 26,5 3,6 47,9 1,0 Ja 7 GH 27 127 34,3 4,8 36,3 0,0 Ja 8 Baurecht 1 953 0,0 0,0 0,0 0,0 Ja 8 Baurecht 6 526 0,0 0,0 0,0 0,0 Nein GH 4 426 67,5 15,1 0,0 0,0 Ja 4 GH – Hotel 2 800 0,0 0,0 0,0 0,0 Ja 4 GH – Anteil Renditeobjekt 806 40,4 37,5 0,0 0,0 Ja 4 GH 1 593 75,5 24,5 0,0 0,0 Ja 4 GH 3 442 43,9 31,8 0,0 0,0 Ja 4 GH 4 401 10,3 89,7 0,0 0,0 Ja 4 GH 6 646 43,6 19,1 7,2 0,0 Ja 7 Baurecht 1 840 0,0 0,0 70,7 0,0 Ja 7 GH 3 691 60,9 0,0 0,0 0,0 Ja 4 GH 2 182 0,0 18,5 63,7 0,0 Ja 4 GH 2 226 73,9 0,0 3,6 0,0 Ja 4 GH – Anteil Renditeobjekt 775 64,5 0,0 0,0 35,5 Ja 8 Baurecht 867 0,0 0,0 0,0 0,0 Ja 7 Baurecht 1 068 0,0 0,0 0,0 0,0 Ja 6 GH 1 733 21,9 20,5 42,4 0,0 Ja 5 GH 2 314 20,4 57,7 0,0 0,0 Ja 5 GH 2 142 57,9 0,0 0,0 24,9 Ja 5 GH 9 971 34,9 65,1 0,0 0,0 Ja 5 GH 4 066 81,3 8,9 0,0 0,0 Ja 7 Bauland 0 n / a n / a n / a n / a Ja 7 Bauland 0 n / a n / a n / a n / a Ja 5 GH 2 168 75,5 15,5 0,0 0,0 Ja 5 GH 5 438 32,0 65,2 0,0 0,0 Ja 5 GH 5 005 54,6 16,0 0,0 13,8 Nein WH + GH 1 926 55,4 12,9 0,0 21,7 |
||||
|---|---|---|---|---|
| Übrige | ||||
| Nutzungen in % | ||||
| 24,6 | ||||
| 27,6 | ||||
| 25,3 | ||||
| 5,0 | ||||
| 19,9 | ||||
| 19,3 | ||||
| 8,5 | ||||
| 18,0 | ||||
| 11,0 | ||||
| 33,7 | ||||
| 29,7 | ||||
| 7,4 | ||||
| 38,1 | ||||
| 23,5 | ||||
| 13,6 | ||||
| 100,0 | ||||
| 24,4 | ||||
| 24,5 | ||||
| 100,0 | ||||
| 100,0 | ||||
| 17,4 | ||||
| 100,0 | ||||
| 29,3 | ||||
| 39,1 | ||||
| 17,8 | ||||
| 22,5 | ||||
| 100,0 | ||||
| 100,0 | ||||
| 15,2 | ||||
| 21,8 | ||||
| 17,1 | ||||
| n / a | ||||
| n / a | ||||
| 15,5 | ||||
6 Altlasten vermutet, jedoch keine Massnahmen erwartet, die Liegenschaft muss gemäss Gestaltungsplan erhalten werden
8 Baurechtsgrundstücke, auf denen in den letzten Jahren Neubauvorhaben realisiert wurden
Altlasten vermutet, Massnahmen bei Neubauvorhaben notwendig
7
9 GH = Geschäftshaus; WH = Wohnhaus
| Adresse | Eigentum | Grundstücks | Altlasten |
|---|---|---|---|
| fläche in m2 | verdachtskataster | ||
| Victor-von-Bruns-Strasse 19 | Alleineigentum | 1 597 | Nein |
| Aspstrasse 12 | Alleineigentum | 32 149 | Nein |
| Chemin de la Rueyre 116 / 118 | Alleineigentum | 4 503 | Nein |
| Schochengasse 6 | Alleineigentum | 1 316 | Nein |
| St. Leonhardstrasse 22 | Alleineigentum | 219 | Nein |
| Wassergasse 42 / 44 | STWE (842/1000) | 1 714 | Nein |
| Wassergasse 50 / 52 | Alleineigentum | 1 373 | Nein |
| Lindauerstrasse 17; Ringstrasse 30 | Alleineigentum | 8 953 | Ja (Code D) 3 |
| Industriestrasse 26 | Alleineigentum | 3 635 | Ja (Code D) 3 |
| Nein | |||
| Nein | |||
| Ja | |||
| Ja | |||
| Ja (Tankstelle) | |||
| Nein | |||
| Nein | |||
| Nein | |||
| Ja (Tankstelle) | |||
| Ja (unbedeutend) | |||
| Ja (unbedeutend) | |||
| Baufeld 3 – Torfeld Süd | Alleineigentum | 14 249 | Ja (unbedeutend) |
| Baufeld 4 – Torfeld Süd | Alleineigentum | 13 032 | Ja (unbedeutend) |
| Alte Steinhauserstrasse 35 | Alleineigentum | 3 311 | Nein |
| Romanshornerstrasse (Bauland) | Alleineigentum | 2 180 | Nein |
| Mattenhof (Bauland) | Alleineigentum | 3 666 | Nein |
| Rue de Genève 19 | Alleineigentum | 1 738 | Ja 6 |
| Rue de Genève 21 | Alleineigentum | 1 440 | Ja 6 |
| Rue de Genève 23 | Alleineigentum | 1 084 | Ja 6 |
| Rue des C ôtes-de-Montbenon 1 / 3 |
Alleineigentum | 1 101 | Ja 7 |
| Rue des C ôtes-de-Montbenon 5 |
Alleineigentum | 734 | Ja 7 |
| Rue des C ôtes-de-Montbenon 11 / 24 |
Alleineigentum | 1 195 | Ja 7 |
| Rue des C ôtes-de-Montbenon 12 |
Alleineigentum | 499 | Ja 7 |
| Ja 7 | |||
| Ja | |||
| Ja | |||
| Nein | |||
| Total Geschäftsliegenschaften | 364 659 | ||
| Bahnhofplatz 4 Friedaustrasse 17 Hardturmstrasse 3 / 5 (Mobimo Hochhaus) Letzigraben 134 – 136 Rautistrasse 12 Schifflände 6; Kruggasse 1 Stauffacherstrasse 41 Thurgauerstrasse 23; Siewerdtstrasse 25 Witikonerstrasse 311 / 311b Anlageobjekte Geschäftsliegenschaften Baufeld 1 – Torfeld Süd Baufeld 2 – Torfeld Süd Rue des C ôtes-de-Montbenon 14 Althardstrasse 10 Althardstrasse 30 Zentralstrasse 34 Entwicklungsobjekte Geschäftsliegenschaften |
Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum |
189 869 2 714 5 003 1 894 120 1 405 2 657 1 846 283 059 3 774 12 692 647 7 714 9 355 3 189 81 600 |
3 Code D: Abklärung notwendig im Rahmen von Bauvorhaben
6 Altlasten vermutet, jedoch keine Massnahmen erwartet, die Liegenschaft muss gemäss Gestaltungsplan erhalten werden
7 Altlasten vermutet, Massnahmen bei Neubauvorhaben notwendig
9 GH = Geschäftshaus; WH = Wohnhaus
| Übrige | Anteil | Anteil Gewerbe | Anteil Verkauf | Anteil Büro | Total nutzbare | Objekt |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Nutzungen in % | Wohnungen in % | in % | in % | in % | Fläche in m2 | beschrieb9 |
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 100,0 | 3 130 | GH |
| 13,6 | 0,8 | 66,2 | 0,0 | 19,5 | 14 319 | GH |
| 32,1 | 0,0 | 0,8 | 0,0 | 67,1 | 4 329 | GH |
| 4,4 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 95,6 | 4 504 | GH |
| 8,4 | 0,0 | 0,0 | 13,0 | 78,7 | 1 073 | GH |
| 4,6 | 6,1 | 0,0 | 0,0 | 89,2 | 3 963 | GH |
| 26,9 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 73,1 | 3 581 | GH |
| 79,4 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 20,6 | 6 161 | GH |
| 13,8 | 0,0 | 85,4 | 0,8 | 0,0 | 10 844 | GH |
| 8,1 | 0,0 | 0,0 | 27,5 | 64,4 | 746 | GH |
| 34,0 | 0,0 | 3,5 | 0,0 | 62,5 | 2 559 | GH |
| 5,4 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 94,6 | 8 259 | GH |
| 43,5 | 1,3 | 39,1 | 0,0 | 16,2 | 6 879 | GH |
| 16,0 | 1,4 | 0,0 | 8,5 | 74,1 | 5 467 | GH |
| 22,4 | 0,0 | 0,0 | 17,0 | 60,7 | 501 | GH |
| 32,6 | 0,0 | 0,0 | 1,0 | 66,3 | 6 793 | GH |
| 24,4 | 0,0 | 8,2 | 6,3 | 61,1 | 3 907 | GH |
| 14,0 | 30,3 | 6,5 | 0,0 | 49,2 | 1 997 | WH + GH |
| 22,8 | 1,1 | 26,2 | 13,8 | 36,2 | 360 001 | |
| 14,1 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 85,9 | 4 286 | GH |
| 17,6 | 6,5 | 43,7 | 1,8 | 30,4 | 5 508 | GH |
| 6,3 | 0,0 | 93,3 | 0,0 | 0,5 | 21 248 | GH |
| 0,0 | 3,2 | 96,8 | 0,0 | 0,0 | 9 878 | GH |
| 0,0 | 0,0 | 5,0 | 80,2 | 4 378 | GH | |
| n / a | n / a | n / a | n / a | n / a | 0 | Bauland |
| n / a | n / a | n / a | n / a | n / a | 0 | Bauland |
| 55,3 | 0,0 | 26,6 | 18,1 | 0,0 | 3 373 | GH |
| 57,0 | 0,0 | 25,8 | 17,1 | 0,0 | 3 515 | GH |
| 100,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 2 104 | GH |
| 0,0 | 0,0 | 100,0 | 0,0 | 0,0 | 314 | GH |
| 63,6 | 0,0 | 36,4 | 0,0 | 0,0 | 272 | GH |
| 0,0 | 0,0 | 100,0 | 0,0 | 0,0 | 220 | GH |
| 78,6 | 0,0 | 21,4 | 0,0 | 0,0 | 935 | GH |
| 0,0 | 0,0 | 100,0 | 0,0 | 0,0 | 640 | GH |
| 32,3 | 0,0 | 0,0 | 29,0 | 38,6 | 13 166 | GH |
| 7,8 | 2,2 | 29,6 | 0,0 | 60,4 | 12 879 | GH |
| 20,7 | 0,0 | 0,0 | 23,9 | 55,3 | 1 567 | GH |
| 19,0 | 1,1 | 46,1 | 6,8 | 26,9 | 84 283 | |
| 21,7 | 1,1 | 30,2 | 12,6 | 34,5 | 444 283 |
| Ort | Adresse | Erwerbs | Baujahr | Renovations |
|---|---|---|---|---|
| datum | jahr | |||
| Bergdietikon | Baltenschwilerstrasse 3 / 5 / 7 / 9 / 11 / 13 / 15 / 17 | Okt 2007 | 1973 / 1980 | 1992 / 2007 |
| Binz | Zürichstrasse 244 / 246 | Nov 2005 | 1966 | 1997 / 2001 |
| Lausanne | Place de la Navigation 2 | Nov 2009 | 1895 | |
| Lausanne | Avenue d'Ouchy 70 | Nov 2009 | 1906 | |
| Lausanne | Avenue d'Ouchy 72, 74 | Nov 2009 | 1907 | |
| Lausanne | Avenue d'Ouchy 76 | Nov 2009 | 1907 | |
| Lausanne | Rue des Fontenailles 1 | Nov 2009 | 1910 | |
| Münchwilen | Buchenacker 22 / 24 / 26 / 28; U nterer Buchenacker 7 |
Juni 2007 | 1994 / 1995 | |
| Opfikon | Farmanstrasse 47 / 49 | Dez 2010 | 2009 | |
| Regensdorf | Schulstrasse 95 / 101 / 107 / 115; Riedthofstrasse 55 / 63; | Juni 2007 | 1963 / 1969 | |
| Feldblumenstrasse 44 | ||||
| Rheinfelden | Rütteliweg 8; Spitalhalde 40 | Sept 2006 | 1972 | 2004 |
| St. Gallen | Teufenerstrasse 15 | Dez 2006 | 1900 | 2005 |
| Wängi | Brühlwiesenstrasse 11a / 11b / 15a / 15b / 19a / 19b | Juni 2007 | 1984 / 1988 | |
| Zürich | Klingenstrasse 34; Konradstrasse 68 | Nov 2001 | 1897 | 1987 |
| Zürich | Katzenbachstrasse 221 – 231 | Okt 2004 / Feb 2005 | 2009 | |
| Zürich | Katzenbachstrasse 239 | März 2008 | 1969 | |
| Zürich | Wettingerwies 7; Zeltweg | April 1999 | 1969 | 2003 |
| Ort | Adresse | Eigentum | Grundstücks | Altlasten |
|---|---|---|---|---|
| fläche in m2 | verdachtskataster | |||
| Bergdietikon | Baltenschwilerstrasse 3 / 5 / 7 / 9 / 11 / 13 / 15 / 17 | Alleineigentum | 11 131 | Nein |
| Binz | Zürichstrasse 244 / 246 | Alleineigentum | 4 325 | Nein |
| Lausanne | Place de la Navigation 2 | Alleineigentum | 254 | Ja 4 |
| Lausanne | Avenue d'Ouchy 70 | Alleineigentum | 478 | Ja 4 |
| Lausanne | Avenue d'Ouchy 72, 74 | Dienstbarkeit | 0 | Ja 4 |
| Lausanne | Avenue d'Ouchy 76 | Alleineigentum | 738 | Ja 4 |
| Lausanne | Rue des Fontenailles 1 | Alleineigentum | 716 | Nein |
| Opfikon | Farmanstrasse 47 / 49 | Alleineigentum | 3 840 | Nein |
| Münchwilen | Buchenacker 22 / 24 / 26 / 28; U nterer Buchenacker 7 |
Alleineigentum | 5 741 | Nein |
| Regensdorf | Schulstrasse 95 / 101 / 107 / 115; | Alleineigentum | 16 656 | Nein |
| Riedthofstrasse 55 / 63; Feldblumenstrasse 44 | ||||
| Rheinfelden | Rütteliweg 8; Spitalhalde 40 | Alleineigentum | 14 817 | Nein |
| St. Gallen | Teufenerstrasse 15 | Alleineigentum | 658 | Nein |
| Wängi | Brühlwiesenstrasse 11a / 11b / 15a / 15b / 19a / 19b | Alleineigentum | 7 412 | Nein |
| Zürich | Klingenstrasse 34; Konradstrasse 68 | Alleineigentum | 361 | Nein |
| Zürich | Katzenbachstrasse 221 – 231 | Alleineigentum | 6 819 | Nein |
| Zürich | Katzenbachstrasse 239 | Alleineigentum | 1 987 | Nein |
| Zürich | Wettingerwies 7; Zeltweg | Alleineigentum | 609 | Nein |
17 Anlageobjekte Wohnliegenschaften 76 542 52 019 41 105 185 211 30 572 6,7
1 Soll-Bruttorendite per Stichtag 31. 12. 2010 in % vom Marktwert 2 Leerstand in % vom Soll-Mietertrag 9 GH = Geschäftshaus; WH = Wohnhaus
| Marktwert | Anlagekosten | Bruttorendite | Soll-Mietertrag | Leerstand per | Leerfläche per |
|---|---|---|---|---|---|
| in TCHF | in TCHF | in %1 | in TCHF | 31. 12. 2010 in %2 | 31. 12. 2010 in % |
| 19 720 | 5,4 | 1 062 | 0,4 | 1,1 | |
| 9 238 | 5,8 | 539 | n / a | 1,7 | |
| 4 534 | 6,4 | 291 | 12,0 | 12,2 | |
| 3 796 | 6,1 | 233 | 0,0 | 0,0 | |
| 1 517 | 8,1 | 124 | 0,0 | 0,0 | |
| 11 160 | 5,6 | 627 | 0,0 | 0,0 | |
| 1 950 | 6,9 | 135 | 1,1 | 1,3 | |
| 12 590 | 6,2 | 781 | 0,9 | 0,0 | |
| 21 990 | 5,1 | 1 112 | 0,8 | 0,0 | |
| 18 380 | 6,5 | 1 189 | 0,0 | 0,0 | |
| 17 630 | 6,6 | 1 159 | 2,5 | 0,0 | |
| 3 647 | 5,3 | 194 | 2,8 | 4,5 | |
| 10 730 | 6,6 | 711 | 5,3 | 4,1 | |
| 6 849 | 5,8 | 399 | 0,0 | 0,0 | |
| 44 370 | 5,6 | 2 485 | 5,5 | 4,2 | |
| 5 100 | 5,8 | 294 | 3,6 | 0,0 | |
| 9 628 | 5,8 | 560 | 0,0 | ||
| 202 829 | 184 195 | 5,9 | 11 893 | 2,4 |
| 1–11/2- 2–21/2- 3–31/2- 4–41/2- 5- und mehr Total |
Total | Objekt | |
|---|---|---|---|
| Zimmer Zimmer Zimmer Zimmer Zimmer Wohnungen |
nutzbare | beschrieb9 | |
| Wohnungen Wohnungen Wohnungen Wohnungen Wohnungen |
Fläche in m2 | ||
| 0 8 18 28 0 |
5 061 | 3 WH | |
| 0 6 12 12 0 |
2 461 | WH | |
| 0 2 0 1 5 |
1 239 | WH + GH | |
| 0 0 5 0 5 |
1 133 | WH + GH | |
| 0 6 3 3 0 |
979 | WH | |
| 0 0 0 0 10 |
2 517 | WH + GH | |
| 2 0 0 4 4 |
957 | WH | |
| 1 13 15 10 0 |
3 598 | WH | |
| 0 4 20 20 0 |
4 032 | 3 WH | |
| 9 19 43 23 1 |
6 490 | 7 WH | |
| 7 30 0 46 0 |
5 472 | 2 WH | |
| 1 2 1 7 0 |
1 534 | WH + GH | |
| 0 6 21 21 0 |
4 208 | 3 WH | |
| 0 0 7 3 0 |
1 466 | 2 WH + GH | |
| 0 4 32 28 5 |
8 276 | WH | |
| 0 5 8 5 0 |
1 610 | WH | |
| 21 0 0 0 0 |
987 | WH + GH | |
| 41 105 185 211 30 572 |
52 019 |
4 Altlasten wenig wahrscheinlich, die Liegenschaft muss gemäss Gestaltungsplan erhalten werden und wurde im Verlauf der letzten Jahre umfassend saniert
| Ort | Adresse | Eigentum | Erwerbs | Baujahr |
|---|---|---|---|---|
| datum | ||||
| Aarau | Polygon – Industriestrasse, Baufeld 3 | Alleineigentum | Jun 2001 | 2012 |
| Horgen | Seestrasse 43 – 49 / 63-69 | Alleineigentum | Nov 2005 | 2010 |
| Lausanne | Place de l'Europe 6 | Alleineigentum | Nov 2009 | 1905 / 2011 |
| Lausanne | Rue de Genève 7 | Alleineigentum | Nov 2009 | 1932 / 2011 |
| Lausanne | Rue Beau-Séjour 8 | Alleineigentum | Nov 2009 | 2011 |
| Zürich | Manessestrasse 190 / 192; Staffelstrasse 1 / 3 / 5 | Alleineigentum | Dez 2005 | 2011 |
| Zürich | Turbinenstrasse Hotel (Mobimo Tower) | Alleineigentum | Mai 2008 | 2011 |
| 7 | Liegenschaften im Bau |
Mit Ausnahme von Horgen, Seestrasse 43–49 / 63–69 befinden sich die aufgeführten Anlageliegenschaften in der Bauphase. Horgen, Seestrasse 43–49 / 63–69 wurde im Laufe der zweiten Jahreshälfte 2010 fertiggestellt und wird im kommenden Jahr in die Anlageobjekte Wohnliegenschaften umklassiert. Die Fertigstellung der Liegenschaften Lausanne, Place de l'Europe 6; Lausanne, Rue de Genève 7; Lausanne, Rue Beau-Séjour 8; Zürich, Manessestrasse 190 / 192; Staffelstrasse 1 / 3 / 5 und Zürich, Turbinenstrasse Hotel (Mobimo Tower) ist für 2011 geplant. Das Bauende bei Aarau Polygon – Industriestrasse, Baufeld 3 ist im Jahr 2012 vorgesehen.
| Ort | Adresse | Eigentum | Erwerbs | Baujahr |
|---|---|---|---|---|
| datum | ||||
| Küsnacht | Seestrasse 59 | Alleineigentum | Sept 2002 | 2006 |
| Lausanne | Place de l'Europe 7 | Alleineigentum | Nov 2009 | 1905 |
| Lausanne | Rue des C ôtes-de-Montbenon 16 |
Alleineigentum | Nov 2009 | 1912 |
| 3 | Liegenschaften |
| Ort | Adresse | Eigentum | Erwerbs | Baujahr |
|---|---|---|---|---|
| datum | ||||
| Lausanne | Flonplex | Miteigentum 40% | Nov 2009 | 2001 |
| Lausanne | Parking du C entre |
Miteigentum 50% | Nov 2009 | 2001 |
| Lausanne | Parking du St-François | Miteigentum 26,5% | Nov 2009 | n / a |
| 3 | Liegenschaften |
5
3 Code D: Abklärung notwendig im Rahmen von Bauvorhaben
4 Altlasten wenig wahrscheinlich, die Liegenschaft muss gemäss Gestaltungsplan erhalten werden und wurde im Verlauf der letzten Jahre umfassend saniert
Altlasten beseitigt, die Liegenschaft wurde im Verlauf der letzten Jahre neu erstellt
| Total nutzbare | Objekt | Altlasten | Grundstücks | Marktwert |
|---|---|---|---|---|
| Fläche in m2 | beschrieb | verdachtskataster | fläche in m2 | in TCHF |
| 4 215 | GH | Ja (Code D) 3 | 3 840 | 914 |
| 8 898 | WH | Nein | 11 361 | 51 920 |
| 783 | GH | Ja 6 | 369 | 2 032 |
| 6 018 | GH + WH | Ja 4 | 3 343 | 19 880 |
| 10 035 | WH | n / a | 3 827 | 48 890 |
| 6 653 | WH | Nein | 2 345 | 36 110 |
| 13 000 | Hotel | Nein | 5 808 | 111 200 |
| 49 602 | 28 753 | 270 946 | ||
| Total nutzbare | Objekt | Altlasten | Grundstücks | Buchwert |
|---|---|---|---|---|
| Fläche in m2 | beschrieb | verdachtskataster | fläche in m2 | in TCHF |
| 1 884 | GH | Nein | 2 287 | 13 028 |
| 617 | GH-Anteil selbst genutzt | Ja 4 | 178 | 2 521 |
| 288 | GH-Anteil selbst genutzt | Ja 4 | 179 | 860 |
| 2 789 | 2 644 | 16 409 |
| Total nutzbare | Objekt | Altlasten | Grundstücks | Marktwert |
|---|---|---|---|---|
| Fläche in m2 | beschrieb | verdachtskataster | fläche in m2 | in TCHF |
| 0 | Multiplex-Kino | Ja 5 | 0 | 9 128 |
| 0 | Parking | Ja 5 | 0 | 27 500 |
| 0 | Parking | Ja 7 | 0 | 2 130 |
| 38 758 |
6 Altlasten vermutet, jedoch keine Massnahmen erwartet, die Liegenschaft muss gemäss Gestaltungsplan erhalten werden
7 Altlasten vermutet, Massnahmen bei Neubauvorhaben notwendig
Am 31. Dezember 2010 waren insgesamt 108 Anlageliegenschaften bilanziert, davon
Grafiken: Verteilung der Anlageobjekte Wohn- und Geschäftsliegenschaften, der Entwicklungsobjekte Geschäftsliegenschaften und der Anlageliegenschaften im Bau nach Wirtschaftsräumen.
Als Revisionsstelle haben wir die auf den Seiten 30 bis 98 wiedergegebene Konzernrechnung der Mobimo Holding AG, bestehend aus Bilanz, Erfolgsrechnung,Gesamtergebnisrechnung, Eigenkapitalnachweis, Geldflussrechnung und Anhang für das am 31. Dezember 2010 abgeschlossene Geschäftsjahr geprüft.
Der Verwaltungsrat ist für die Aufstellung der Konzernrechnung in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS), dem Artikel 17 der Richtlinie betr. Rechnungslegung (Richtlinie Rechnungslegung, RLR) der SIX Swiss Exchange und den gesetzlichen Vorschriften verantwortlich. Diese Verantwortung beinhaltet die Ausgestaltung, Implementierung und Aufrechterhaltung eines internen Kontrollsystems mit Bezug auf die Aufstellung einer Konzernrechnung, die frei von wesentlichen falschen Angaben als Folge von Verstössen oder Irrtümern ist. Darüber hinaus ist der Verwaltungsrat für die Auswahl und die Anwendung sachgemässer Rechnungslegungsmethoden sowie die Vornahme angemessener Schätzungen verantwortlich.
Unsere Verantwortung ist es, aufgrund unserer Prüfung ein Prüfungsurteil über die Konzernrechnung abzugeben. Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den Schweizer Prüfungsstandards sowie den International Standards on Auditing vorgenommen. Nach diesen Standards haben wir die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass wir hinreichende Sicherheit gewinnen, ob die Konzernrechnung frei von wesentlichen falschen Angaben ist.
Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen zur Erlangung von Prüfungsnachweisen für die in der Konzernrechnung enthaltenen Wertansätze und sonstigen Angaben. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemässen Ermessen des Prüfers. Dies schliesst eine Beurteilung der Risiken wesentlicher falscher Angaben in der Konzernrechnung als Folge von Verstössen oder Irrtümern ein. Bei der Beurteilung dieser Risiken berücksichtigt der Prüfer das interne Kontrollsystem, soweit es für die Aufstellung der Konzernrechnung von Bedeutung ist, um die den Umständen entsprechenden Prüfungshandlungen festzulegen, nicht aber um ein Prüfungsurteil über die Wirksamkeit des internen Kontrollsystems abzugeben. Die Prüfung umfasst zudem die Beurteilung der Angemessenheit der angewandten Rechnungslegungsmethoden, der Plausibilität der vorgenommenen Schätzungen sowie eine Würdigung der Gesamtdarstellung der Konzernrechnung. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise eine ausreichende und angemessene Grundlage für unser Prüfungsurteil bilden.
Nach unserer Beurteilung vermittelt die Konzernrechnung für das am 31. Dezember 2010 abgeschlossene Geschäftsjahr ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS) und entspricht dem Artikel 17 der Richtlinie betr. Rechnungslegung (Richtlinie Rechnungslegung, RLR) der SIX Swiss Exchange sowie dem schweizerischen Gesetz.
Wir bestätigen, dass wir die gesetzlichen Anforderungen an die Zulassung gemäss Revisionsaufsichtsgesetz (RAG) und die Unabhängigkeit (Art. 728 OR und Art. 11 RAG) erfüllen und keine mit unserer Unabhängigkeit nicht vereinbare Sachverhalte vorliegen.
In Übereinstimmung mit Art. 728a Abs. 1 Ziff. 3 OR und dem Schweizer Prüfungsstandard 890 bestätigen wir, dass ein gemäss den Vorgaben des Verwaltungsrates ausgestaltetes internes Kontrollsystem für die Aufstellung der Konzernrechnung existiert.
Wir empfehlen, die vorliegende Konzernrechnung zu genehmigen.
KPMG AG
Reto Benz Reto Kaufmann Zugelassener Zugelassener Revisionsexperte, Revisionsexperte Leitender Revisor
Root/Luzern, 25. Februar 2011
Gemäss Ihrem Auftrag haben wir für die Zwecke der Rechnungslegung die Liegenschaften aus dem Anlagebestand Ihrer Gesellschaften zum Stichtag am 31. Dezember 2010 bewertet. Das Gesamtportfolio der Renditeliegenschaften bzw. der Liegenschaften im Bau für die Erstellung von Renditeliegenschaften umfasst zum Stichtag insgesamt 108 Einheiten1 .
Auf der Basis unserer Einschätzung ergibt sich für das für die Bewertung relevante Gesamtportfolio folgende Ergebnis-Übersicht:
| Fair Value per | Soll-Mietertrag | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 31. 12. 2010 | Anteil | 31. 12. 2010 | |||
| Segment | Anzahl | (TCHF) | am Total | (TCHF) | Bruttorendite |
| Anlageobjekte Geschäftsliegenschaften | 66 | 1 115 476 000 | 65,2 % | 68 754 633 | 6,2 % |
| Entwicklungsobjekte Geschäftsliegenschaften | 18 | 119 416 700 | 7,0 % | 9 872 209 | 8,3 % |
| Anlageobjekte Wohnliegenschaften | 17 | 202 829 000 | 11,9 % | 11 892 874 | 5,9 % |
| Total Liegenschaften im Bestand | 101 | 1 437 721 700 | 84,1% | 90 519 716 | 6,3% |
| Liegenschaften im Bau | 7 | 270 946 300 | 15,9 % | ||
| Total Liegenschaften | 108 | 1 708 668 000 | 100,0% |
Wir haben die Renditeliegenschaften sowie die Liegenschaften im Bau auf der Basis der «Discounted Cashflow»-Methode zum genannten Stichtag am 31. Dezember 2010 bewertet. Die Liegenschaften sind uns aufgrund von früheren Beurteilungen und durchgeführten Besichtigungen sowie der uns zur Verfügung gestellten Unterlagen und Informationen bekannt. Für die Aktualisierung der Bewertungen standen uns die aktuellen Mieterspiegel zum Stichtag sowie die Abgrenzung der im Geschäftsjahr getätigten Investitionen zur Verfügung.
Wir haben auf dieser Basis als unabhängiger Experte eine Bewertung der einzelnen Liegenschaften vorgenommen.
1 Das Portfolio der Renditeliegenschaften umfasst neben insgesamt 101 bestehenden Liegenschaften, auch sieben Liegenschaften im Bau. Diese werden gemäss der Bestimmungen und Vorgaben der IAS / IFRS als «Investment Properties under Construction (IPUC)» beurteilt.
In den dargestellten Ergebnisübersichten nicht enthalten sind die drei eigengenutzten Betriebsliegenschaften Seestrasse 59, Küsnacht, Place de l'Europe 7, Lausanne (selbstgenutzter Anteil), und Côte de Montbenon 16, Lausanne (selbstgenutzter Anteil) sowie die Liegenschaften in Beteiligungsgesellschaften (50% Beteiligung Parking du Centre SA [PCSA], Lausanne; 40% Beteiligung Flonplex SA, Lausanne; 26,5% Beteiligung Parking St-François SA, Lausanne).
Die per Stichtag vom 31. Dezember 2010 von uns ermittelten Marktwerte stehen in Einklang mit dem «Fair Value», wie er in den «International Financial Reporting Standards» (IFRS) gemäss IAS 40 «Investment Properties» umschrieben wird.
Der ausgewiesene «Fair Value» berücksichtigt keine Handänderungs- und Grundstücksgewinn- oder Mehrwertsteuern sowie weitere, bei einer allfälligen Veräusserung der Liegenschaften anfallende Kosten und Provisionen. Im Weiteren sind auch keinerlei Verbindlichkeiten der Eigentümerin hinsichtlich allfälliger Steuern (neben den ordentlichen Liegenschaftssteuern) und Finanzierungskosten enthalten.
Die Ermittlung des «Fair Value» für die Renditeliegenschaften erfolgt, mit Rücksicht auf den Paragrafen 51 der IAS 40, unter Ausklammerung von zukünftigen wertvermehrenden Investitionen wie Umnutzungen, Aufstockungen usw. und damit verbundenen Mehrerträgen. Zum Stichtag leer stehende Mietobjekte werden unter Berücksichtigung einer marktüblichen Vermarktungsdauer in der Bewertung berücksichtigt.
Die Bewertung der Liegenschaften im Bau erfolgt auf der Grundlage der seit dem 1. Januar 2009 erweiterten Definition für den Begriff der Renditeliegenschaften nach ISA 40. Damit fallen Liegenschaften, welche für die spätere Nutzung als Renditeliegenschaften vorgesehen sind und zum Stichtag der Bewertung sich im Bau befinden, in den Anwendungsbereich der IAS 40 und sind entsprechend zum Marktwert zu bilanzieren.
Die Diskontierung erfolgt für jede Liegenschaft nach Massgabe von standort- und liegenschaftsbezogenen Kriterien. Diese reflektieren sowohl die standortrelevanten Charakteristiken der Makro- und Mikrolage als auch die wesentlichen Parameter der heutigen Bewirtschaftungssituation.
Wir bestätigen, dass wir die Bewertungen der Liegenschaften der Mobimo Holding AG in Einklang mit unserer Geschäftspolitik, ohne Einflussnahme von Dritten und allein dem oben beschriebenen Auftrag verpflichtet durchgeführt haben.
Wüest & Partner AG Zürich, 25. Februar 2011
Matthias Arioli Patrik Schmid
dipl. Ing. ETH/SIA, Partner dipl. Arch. ETH/SIA, MRICS, designierter Partner
Die Wertentwicklung von Immobilien wird von verschiedenen fundamentalen Einflussgrössen bestimmt. Es ist zwischen den immobilienspezifischen Faktoren (Bewirtschaftung) und exogenen Faktoren aus dem immobilien- und finanzmarktspezifischen Umfeld zu unterscheiden:
Im Weiteren ist die Alterung der Liegenschaften als wesentlicher Einflussfaktor zu beachten. Bei absolut unveränderten Rahmenbedingungen bewirkt allein die Alterung innerhalb einer Jahresfrist zu einer Wertminderung in der Grössenordnung von rund 1 % des Gebäudewertes 2 .
Ausgangspunkt für die Bewertungen sind die effektiven Mietzinseinnahmen, wie sie im Mieterspiegel der Verwaltung zum Stichtag der Bewertung ausgewiesen werden. Diese Mietzinseinnahmen werden unter Würdigung der in den Mietverträgen vereinbarten Bestimmungen und Konditionen in den Bewertungen berücksichtigt. Die Einschätzung des zukünftigen Mietertrages erfolgt auf Basis der einzelnen Mietobjekte. Unter Berücksichtigung der bestehenden Mietverhältnisse wird für jedes Objekt ein eigener Ertragscashflow modelliert.
Für Verträge mit befristeter Laufzeit werden nach Ablauf der vertraglich vereinbarten Mietdauer die aus heutiger Sicht nachhaltig erzielbaren, potenziellen Mieterträge eingesetzt. Die Ermittlung der marktgerechten Mietzinspotenziale basiert auf jüngsten Vertragsabschlüssen in der betreffenden Liegenschaft oder in bekannten vergleichbaren Liegenschaften in unmittelbarer Nachbarschaft sowie auf dem umfangreichen Immobilienmarkt-Research von Wüest & Partner.
Die Mietzinspotenziale für Verkaufslokalitäten (Detailhandelsgeschäfte) werden mit Hilfe von Berechnungen von marktüblichen Umsatzzahlen plausibilisiert.
Für bestehende Mietverträge, die verschiedene Nutzungen zusammenfassen, wird das Mietzinspotenzial auf der Basis der separierten, einzelnen Nutzungen ermittelt.
Echte mieterseitige Verlängerungsoptionen werden dann berücksichtigt, wenn die effektiven Mietzinsen unter der ermittelten Marktmiete liegen. Unechte Optionen, die eine Anpassung der Mieten an das dannzumal marktübliche Mietzinsniveau vorsehen, werden wie oben dargestellt als Verträge mit befristeter Laufzeit beurteilt.
Für Verträge mit unbefristeter Dauer, wie sie beispielsweise für Wohnnutzungen üblich sind, erfolgt die Anpassung an die ermittelten Mietpotenziale unter Würdigung der mietrechtlichen Rahmenbedingungen sowie der liegenschaftsspezifischen Fluktuation.
Die in den Bewertungen berücksichtigten Betriebs- und Unterhaltskosten orientieren sich an den Erfahrungswerten der Liegenschaftsrechnungen der letzten Jahre sowie den durch die verantwortlichen Organe der MOBIMO Holding AG verabschiedeten Budgets. Diese Angaben werden einerseits mit den bestehenden vertraglichen Vereinbarungen aus der Bewirtschaftung plausibilisiert und mit Benchmarks aus dem Datenbank-Pool von Wüest & Partner verglichen. Auf der Basis dieser Analysen werden die zukünftig zu erwartenden Aufwendungen für den Betrieb und den laufenden Unterhalt der Liegenschaften modelliert.
Die effektive Altersentwertung steht insbesondere in Abhängigkeit von der Konstruktionsart, dem Alter und dem Standort der spezifischen Liegenschaft.
Die Berücksichtigung der kurz-, mittel- und langfristigen Instandsetzungskosten spielt in der DCF-Bewertung eine zentrale Rolle. Die Bewertungen reflektieren grundsätzlich die von der MOBIMO Holding AG zur Verfügung gestellten Investitionspläne. Diese Angaben werden auf der Basis von spezifischen Kostenbenchmarks plausibilisiert.
Für die Ermittlung der langfristigen Instandsetzungskosten stützt sich Wüest & Partner auf eine Life-Cycle-Betrachtung für die langfristige Werterhaltung der bestehenden Bausubstanz. Dabei wird in Abhängigkeit des Alters der charakteristischen Bauteile sowie deren Erstellungskosten und des aktuellen baulichen Zustands der langfristige Investitionsbedarf für die Werterhaltung der Liegenschaften berechnet.
Die Ermittlung und Bestimmung der relevanten Diskontierungssätze reflektiert die Risikoeinschätzung der jeweiligen Liegenschaft. Bei der Bestimmung dieses Wertes berücksichtigt Wüest & Partner sowohl liegenschaftsspezifische Charakteristika als auch standort- und marktbezogene Einflussfaktoren. Die gewählten Diskontierungssätze werden regelmässig anhand von bekannten Handänderungen und Transaktionen empirisch gemessen und verifiziert.
Der marktgerechte, risikoadjustierte Diskontierungssatz wird im Rahmen eines Zuschlagsmodelles auf einzelne Faktoren aufgeschlüsselt. Ausgehend von einem risikolosen Zinssatz (bsp. einer langfristigen Bundesobligation) werden Zuschläge für das allgemeine Immobilienrisiko (Illiquidität des Gutes, Marktrisiken) sowie die spezifischen Immobilienrisiken (abhängig von den spezifischen Eigenschaften der Liegenschaft und des Standortes) ermittelt und addiert.
In den Bewertungen wird die Teuerung über die Entwicklung der Cashflows implizit berücksichtigt. Bei den Mieterträgen wird auf Stufe der einzelnen Mietverhältnisse der vertraglich vereinbarte Anpassungsmodus an die Teuerung bzw. der Überwälzungsgrad (bspw. Anpassung zu 80 % an die Entwicklung des Konsumentenpreisindex) unterlegt. Bei den Betriebs- und Unterhaltskosten wird i. d. R. die volle Teuerung angenommen. Der gewählte Diskontierungssatz wird auf realer Basis dargestellt.
3 .1 Bilanz per 31. Dezember
| Alle Beträge in TCHF | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Aktiven | ||
| Umlaufvermögen | ||
| Flüssige Mittel | 5 489 | 5 702 |
| Forderungen aus Lieferungen und Leistungen – Konzern | 497 | 654 |
| Sonstige Forderungen – Dritte | 42 | 1 304 |
| Sonstige Forderungen – Konzern | 720 | 0 |
| Aktive Rechnungsabgrenzung – Dritte | 33 | 31 |
| Aktive Rechnungsabgrenzung – Konzern | 11 412 | 1 690 |
| Eigene Aktien | 183 | 39 |
| Total Umlaufvermögen | 18 377 | 9 420 |
| Anlagevermögen | ||
| Finanzanlagen | ||
| – Beteiligungen | 749 791 | 620 177 |
| Total Anlagevermögen | 749 791 | 620 177 |
| Total Aktiven | 768 168 | 629 597 |
| Alle Beträge in TCHF | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Passiven | ||
| Fremdkapital | ||
| Kurzfristiges Fremdkapital | ||
| Verbindlichkeiten – Konzern | 101 | 528 |
| Verbindlichkeiten – Nahestehende | 670 | 2 403 |
| Verbindlichkeiten – Dritte | 550 | 2 563 |
| Passive Rechnungsabgrenzung – Dritte | 2 263 | 351 |
| Total kurzfristiges Fremdkapital | 3 584 | 5 845 |
| Langfristiges Fremdkapital | ||
| Wandelanleihe | 175 000 | 0 |
| Darlehen Konzerngesellschaften | 0 | 36 800 |
| Rückstellungen | 17 450 | 0 |
| Total langfristiges Fremdkapital | 192 450 | 36 800 |
| Total Fremdkapital | 196 034 | 42 645 |
| Eigenkapital | ||
| Aktienkapital | 148 804 | 192 035 |
| Gesetzliche Reserven | ||
| – Allgemeine Reserven | 2 355 | 2 355 |
| – Reserve für Agioeinzahlungen | 0 | 280 673 |
| – Reserve aus Kapitaleinlagen | 292 750 | 0 |
| – Reserve für eigene Aktien | 183 | 721 |
| Bilanzgewinn | ||
| – Gewinnvortrag | 111 706 | 82 596 |
| – Jahresgewinn | 16 336 | 28 572 |
| Total Eigenkapital | 572 133 | 586 952 |
| Total Passiven | 768 168 | 629 597 |
3 .2 Erfolgsrechnung
| Alle Beträge in TCHF | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Ertrag aus Kostenverrechnung – Konzern | 2 767 | 1 602 |
| Beteiligungsertrag – Konzern | 25 663 | 35 294 |
| Beteiligungsertrag – Dritte | 101 | 80 |
| Finanzertrag – Konzern | 0 | 79 |
| Finanzertrag – Dritte | 21 | 2 |
| Total Erträge | 28 551 | 37 057 |
| Personalaufwand | –2 327 | –1 997 |
| Verwaltungsaufwand – Nahestehende | –94 | –111 |
| Verwaltungsaufwand – Dritte | –6 052 | –5 742 |
| Zinsaufwand aus Darlehen – Konzern | –729 | –482 |
| Zinsaufwand Wandelanleihe | –1 859 | 0 |
| Übriger Finanzaufwand – Dritte | –1 153 | –126 |
| Steueraufwand | –1 | –27 |
| Total Aufwand | –12 216 | –8 485 |
| Jahresgewinn | 16 336 | 28 572 |
Anlässlich der ordentlichen Generalversammlung vom 5. Mai 2010 wurde eine Kapitalherabsetzung mittels Nennwertreduktion aller Aktien von je CHF 38 auf je CHF 29 beschlossen. Die Rückzahlung erfolgte per 12. August 2010. Mit der Nennwertrückzahlung reduzierte sich das Aktienkapital um CHF 45,7 Mio. (Vorjahr CHF 39,1 Mio.) und erhöhte sich aufgrund der Optionsausübung im Umfang von CHF 2,5 Mio (Vorjahr CHF 0 Mio.).
Per 31. Dezember 2010 beträgt das Aktienkapital CHF 148,8 Mio. und setzt sich aus 5 131 170 Namenaktien mit einem Nennwert von je CHF 29 zusammen. Alle ausstehenden Aktien sind dividendenberechtigt und verfügen über eine Stimme an der Generalversammlungen der Gesellschaft.
| Aktienkapital | Beteiligungs | |||
|---|---|---|---|---|
| Name | Sitz | Zweck | in TCHF | quote in % |
| Mobimo AG | Luzern | Immobiliengesellschaft | 72 000 | 100,0 |
| Mobimo Management AG | Küsnacht | Immobiliengesellschaft | 100 | 100,0 |
| Mobimo Finance Ltd. | Jersey | Finanz | Minimalkapital | 100,0 |
| LO Holding Lausanne-Ouchy SA2, 3 | Lausanne | Immobiliengruppe | 12 000 | 100,0 |
| JJM Participations SA2 | Lausanne | Beteiligungsgesellschaft | 6 001 | 100,0 |
| O4Real AG1 | Zürich | Immobiliengesellschaft | 1 000 | 100,0 |
| Olmero AG | Opfikon | Informatik | 208 | 6,44 |
Die Scala Tower AG wurde per 1.01.2010 mit der Mobimo AG fusioniert.
Es besteht ein bedingtes Aktienkapital in der Höhe von max. CHF 36,6 Mio. für die Ausgabe von höchstens 1 260 634 voll liberierten Namenaktien mit einem Nominalwert von je CHF 29.– zwecks Ausübung von Optionsrechten, die Mitgliedern des Verwaltungsrates der Gesellschaft sowie diesen nahestehenden Personen und Mitarbeitenden der Konzerngesellschaft gewährt werden.
Im Geschäftsjahr 2010 wurden 77 618 Optionsrechte ausgeübt.
Per 31. Dezember 2010 besteht ein genehmigtes Aktienkapital, gemäss dem der Verwaltungsrat ermächtigt ist, das Aktienkapital der Gesellschaft bis zum 22. Mai 2012 durch Ausgabe von höchstens 1 200 000 vollständig zu liberierenden Namenaktien mit einem Nominalwert von CHF 29.– je Aktie um maximal CHF 34,8 Mio. zu erhöhen.
Per 31. Dezember 2010 hält die Gesellschaft 1 071 eigene Aktien. Im Geschäftsjahr wurden zum Bestand per 1. Januar von 4 373 (davon 223 durch die Mobimo Holding direkt sowie 4 150 durch die LO Holding Lausanne-Ouchy SA gehalten) insgesamt 10 754 Stück zu einem durchschnittlichen Preis von CHF 180,3 erworben. Davon wurden 4 800 Stück für den Erwerb der O4Real AG im Wert von TCHF 867 verwendet. Weitere 7 694 Stück wurden für den Tausch von 997 Aktien der LO Holding Lausanne-Ouchy SA, welche im Rahmen des Umtauschangebotes noch nicht angedient wurden, eingesetzt. Im Rahmen der Entschädigung VR wurden 1 562 Aktien abgegeben.
(vergleiche Anhang zur Konzernrechnung, Erläuterung 40)
1 Zugang im 2010
2 Zugänge im 2009
3 Subholding, vergleiche Anhang zur Konzernrechnung Erläuterung 42
Im Berichtsjahr wurden an die Mitglieder des Verwaltungsrates, an nahestehende Personen und an die Geschäftsleitung die folgenden Vergütungen ausgerichtet (Angaben nach Art. 663bis OR).
| Erfolgsbeteiligungen Leistungen |
||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Honorare, | Sozial | für zusätzli | ||||||
| Name, Funktion | Löhne | in bar | in Aktien | Aktien | leistungen | che Arbeiten | Total 2010 | Total 2009 |
| VR | 1 300 | 0 | 0 | 210 | 96 | 300 | 1 906 | 1 222 |
| Urs Ledermann, Präsident VR | 480 | 0 | 0 | 0 | 6 | 80 | 566 | 480 |
| Brian Fischer, VR | 120 | 0 | 0 | 0 | 11 | 28 | 159 | 120 |
| Wilhelm Hansen, VR | 7 | 0 | 0 | 113 | 11 | 28 | 159 | 129 |
| Peter Schaub, VR | 150 | 0 | 0 | 0 | 13 | 28 | 191 | 161 |
| Paul Schnetzer, VR | 153 | 0 | 0 | 17 | 11 | 28 | 209 | 181 |
| Georges Theiler, VR | 140 | 0 | 0 | 0 | 12 | 28 | 180 | 151 |
| Daniel C rausaz, VR |
60 | 0 | 0 | 60 | 11 | 28 | 159 | n/a |
| Bernard Guillelmon, VR | 50 | 0 | 0 | 20 | 7 | 28 | 105 | n/a |
| Paul Rambert, VR | 140 | 0 | 0 | 0 | 10 | 28 | 178 | n/a |
| Geschäftsleitung | 1 685 | 613 | 613 | 0 | 407 | 0 | 3 318 | 2 923 |
| Christoph C aviezel, C EO |
703 | 275 | 275 | 0 | 168 | 0 | 1 421 | 1 421 |
Die Beträge entsprechen dem Aufwand in der Konzernrechnung des Berichtsjahres (Accrual Accounting) mit Ausnahme der Entschädigung in Aktien, welche zum Steuerwert ausgewiesen werden. Die aktienbasierte Vergütung der Geschäftsleitung erfolgte basierend auf der Annahme, dass die Mindestquote von 50 % gemäss dem Vergütungsreglement zur Anwendung gelangt. Unter den Leistungen für zusätzliche Arbeiten für den Verwaltungsrat ist eine Sonderentschädigung von TCHF 300 für die erfolreiche Akquisition der LO Holding Lausanne-Ouchy SA enthalten.
Per 31. Dezember 2010 bestehen die folgenden Beteiligungen der Mitglieder des Verwaltungsrates und der Geschäftsleitung (Angaben nach Art. 663c OR).
| Anzahl Aktien | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Anzahl | |||||
| Name, Funktion | ausgegebene | beschlossene | Optionen | Total 2010 | Total 2009 |
| VR | 23 687 | 0 | 10 743 | 34 430 | 35 088 |
| Urs Ledermann, Präsident VR | 11 259 | 0 | 1 015 | 12 274 | 5 784 |
| Brian Fischer, VR | 0 | 0 | 201 | 201 | 112 |
| Wilhelm Hansen, VR | 1 726 | 0 | 201 | 1 927 | 999 |
| Peter Schaub, VR | 200 | 0 | 201 | 401 | 8 142 |
| Paul Schnetzer, VR | 260 | 0 | 5 878 | 6 138 | 6 321 |
| Georges Theiler, VR | 1 672 | 0 | 2 980 | 4 652 | 5 756 |
| Daniel C rausaz, VR |
795 | 0 | 89 | 884 | 348 |
| Bernard Guillelmon, VR | 3 211 | 0 | 89 | 3 300 | 3062 |
| Paul Rambert, VR | 4 564 | 0 | 89 | 4 653 | 4 564 |
| Geschäftsleitung | 6 008 | 4 089 | 1 783 | 11 880 | 7 329 |
| Christoph C aviezel, C EO |
3 950 | 1 835 | 1 065 | 6 850 | 4 515 |
| Manuel Itten, C FO |
150 | 1 168 | 191 | 1 509 | 379 |
| Peter Grossenbacher, Leiter Portfoliomgmt. | 1 908 | 251 | 275 | 2 434 | 2 183 |
| Andreas Hämmerli, Leiter Entwicklung | 0 | 835 | 252 | 1 087 | 252 |
Am 30. Juni 2010 wurde eine Wandelanleihe im Umfang von CHF 175 Mio. mit Laufzeit bis zum 30. Juni 2014 ausgegeben. Die Verzinsung beträgt 2,125 %. Für weitere Ausführungen vgl. den Anhang zur Konzernrechnung, Erläuterung 12.
Die Erfordernisse des Risikomanagements erfüllt der Verwaltungsrat mit dem Audit & Risk Committee (AC). Die Hauptaufgabe des AC ist es, den Verwaltungsrat durch Vorbereitungen, Prüfungen und Abklärungen zu unterstützen. Die vier Tätigkeitsbereiche des Audit & Risk Committee sind:
In der Berichtsperiode hat das AC zusammen mit dem Management ein Risikoinventar erstellt, welches die wesentlichen Risiken nach Risikobereichen enthält. Pro Risiko werden Risk Owner, Auswirkungen und umgesetzte Massnahmen analysiert und nach den Kriterien Wahrscheinlichkeit, finanzielle Auswirkungen und Imageschaden bewertet. Sofern nötig werden weitere Massnahmen definiert, um das beurteilte Risiko weiter zu bewirtschaften.
Die Mobimo Holding AG bildet zusammen mit der Mobimo AG, der Mobimo Management AG, der O4Real AG, JJM Participations SA, LO Holding Lausanne-Ouchy SA, LO Gestion SA, LO Immeubles SA und FLON Events Sàrl eine Mehrwertsteuergruppe. Für die daraus entstehenden Schulden haftet sie solidarisch.
| in TCHF | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Gewinnvortrag | 111 706 | 82 596 |
| Jahresgewinn | 16 336 | 28 572 |
| Auflösung Reserven aus Kapitaleinlagen | 46 171 | 0 |
| Total zur Verfügung der Generalversammlung | 174 213 | 111 168 |
| Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung folgende Gewinnverwendung: | ||
| Ausrichtung einer Dividende in Form einer Ausschüttung aus Kapitaleinlagen von | 46 171 | 0 |
| Vortrag auf neue Rechnung | 128 042 | 111 168 |
| Total beantragte Gewinnverwendung | 174 213 | 111 168 |
| Total Ausschüttung | 46 171 | 0 |
| ./. Anteil aus Reserven Kapitaleinlagen | – 46 171 | 0 |
| Anteil übrige Reserven | 0 | 0 |
Die per Bilanzstichtag gehaltenen eigenen Aktien in der Höhe von 1 071 partizipieren nicht an der Dividendenausschüttung. Die Anzahl der dividendenberechtigten Aktien am Tag der Dividendenausschüttung kann wegen dem Rückkauf weiterer eigener Aktien verschieden sein.
Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung die Ausrichtung einer Dividende im Umfang von CHF 9 pro Aktie aus den Reserven aus Kapitaleinlagen.
Als Revisionsstelle haben wir die auf den Seiten 104 bis 109 wiedergegebene Jahresrechnung der Mobimo Holding AG, bestehend aus Bilanz, Erfolgsrechnung und Anhang, für das am 31. Dezember 2010 abgeschlossene Geschäftsjahr geprüft.
Der Verwaltungsrat ist für die Aufstellung der Jahresrechnung in Übereinstimmung mit den gesetzlichen Vorschriften und den Statuten verantwortlich. Diese Verantwortung beinhaltet die Ausgestaltung, Implementierung und Aufrechterhaltung eines internen Kontrollsystems mit Bezug auf die Aufstellung einer Jahresrechnung, die frei von wesentlichen falschen Angaben als Folge von Verstössen oder Irrtümern ist. Darüber hinaus ist der Verwaltungsrat für die Auswahl und die Anwendung sachgemässer Rechnungslegungsmethoden sowie die Vornahme angemessener Schätzungen verantwortlich.
Unsere Verantwortung ist es, aufgrund unserer Prüfung ein Prüfungsurteil über die Jahresrechnung abzugeben. Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den Schweizer Prüfungsstandards vorgenommen. Nach diesen Standards haben wir die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass wir hinreichende Sicherheit gewinnen, ob die Jahresrechnung frei von wesentlichen falschen Angaben ist.
Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen zur Erlangung von Prüfungsnachweisen für die in der Jahresrechnung enthaltenen Wertansätze und sonstigen Angaben. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemässen Ermessen des Prüfers. Dies schliesst eine Beurteilung der Risiken wesentlicher falscher Angaben in der Jahresrechnung als Folge von Verstössen oder Irrtümern ein. Bei der Beurteilung dieser Risiken berücksichtigt der Prüfer das interne Kontrollsystem, soweit es für die Aufstellung der Jahresrechnung von Bedeutung ist, um die den Umständen entsprechenden Prüfungshandlungen festzulegen, nicht aber um ein Prüfungsurteil über die Wirksamkeit des internen Kontrollsystems abzugeben. Die Prüfung umfasst zudem die Beurteilung der Angemessenheit der angewandten Rechnungslegungsmethoden, der Plausibilität der vorgenommenen Schätzungen sowie eine Würdigung der Gesamtdarstellung der Jahresrechnung. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise eine ausreichende und angemessene Grundlage für unser Prüfungsurteil bilden.
Nach unserer Beurteilung entspricht die Jahresrechnung für das am 31. Dezember 2010 abgeschlossene Geschäftsjahr dem schweizerischen Gesetz und den Statuten.
Wir bestätigen, dass wir die gesetzlichen Anforderungen an die Zulassung gemäss Revisionsaufsichtsgesetz (RAG) und die Unabhängigkeit (Art. 728 OR und Art. 11 RAG) erfüllen und keine mit unserer Unabhängigkeit nicht vereinbare Sachverhalte vorliegen.
In Übereinstimmung mit Art. 728a Abs. 1 Ziff. 3 OR und dem Schweizer Prüfungsstandard 890 bestätigen wir, dass ein gemäss den Vorgaben des Verwaltungsrates ausgestaltetes internes Kontrollsystem für die Aufstellung der Jahresrechnung existiert.
Ferner bestätigen wir, dass der Antrag über die Verwendung des Bilanzgewinnes dem schweizerischen Gesetz und den Statuten entspricht, und empfehlen, die vorliegende Jahresrechnung zu genehmigen.
KPMG AG
Reto Benz Reto Kaufmann Zugelassener Zugelassener Revisionsexperte, Revisionsexperte Leitender Revisor
Root/Luzern, 25. Februar 2011
Geschäftsbericht 2010 111
Anlageobjekte Geschäftsliegenschaften
Lausanne, «Flon» Voie du Chariot 4 – 7 Der Corporate-Governance-Bericht orientiert sich an der Struktur der SIX-Richtlinie betreffend Informationen zur Corporate Governance (RLCG). Mit Querverweisen auf andere Abschnitte des Geschäftsberichtes werden Wiederholungen vermieden. Die vollständigen aktuellen Statuten der Mobimo Holding AG sind auf dem Internet unter der Webseite www.mobimo.ch im Bereich «Corporate Governance» unter «Investor Relations» verfügbar.
Die Mobimo-Gruppe besitzt folgende Rechtsstruktur und 100% Beteiligungsverhältnisse:
| Mobimo Holding AG | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| AK: CHF 148,8 Mio. VR: Urs Ledermann, Daniel Crausaz, Brian Fischer, Bernard Guillelmon, Wilhelm Hansen, Paul Rambert, Peter Schaub, Paul Schnetzer, Georges Theiler GL: Dr. Christoph Caviezel, Manuel Itten, Peter Grossenbacher, Andreas Hämmerli Revisionsstelle: KPMG AG |
|||||
| Mobimo Management AG | Mobimo AG | Mobimo Finance Ltd. | LO Holding Lausanne-Ouchy SA |
JJM Participations SA | O4Real AG |
Die Mobimo Holding AG mit Sitz in Luzern ist an der SIX Swiss Exchange kotiert. Per 31. Dezember 2010 beträgt die Börsenkapitalisierung CHF 1 024,7 Mio. bei einem Kurs von CHF 199.70.
Die Namenaktien werden am Hauptsegment gehandelt (Valorensymbol: MOBN / Valor: 1110887 /ISIN-Code: CH0011108872 / Bloomberg: MOBN SW Equity).
Mit Rechtskraft des Urteils vom 6. Mai 2010 betreffend Kraftloserklärung der restlichen sich noch im Publikum befindenden Aktien der LO Holding Lausanne-Ouchy SA mit Sitz in Lausanne sind 100% der Aktien der LO Holding Lausanne-Ouchy SA im Eigentum der Mobimo-Gruppe. Die Aktien der LO Holding Lausanne-Ouchy SA wurden im Berichtsjahr sodann dekotiert.
Die Kennzahlen zu den Mehrheitsbeteiligungen an nicht kotierten Gesellschaften sind wie folgt:
| Grundkapital | Beteiligungs | ||
|---|---|---|---|
| Firma | Domizil | in TCHF | quote in % |
| Mobimo Management AG | Küsnacht | 100 | 100,00 |
| Mobimo AG | Luzern | 72 000 | 100,00 |
| Mobimo Finance Ltd. | Jersey | Minimalkapital | 100,00 |
| LO Holding Lausanne-Ouchy SA | Lausanne | 12 000 | 100,00 |
| LO Immeubles SA | Lausanne | 2 000 | 100,00 |
| LO Gestion SA | Lausanne | 250 | 100,00 |
| FLON Events Sàrl |
Lausanne | 20 | 95,00 |
| JJM Participations SA | Lausanne | 6 001 | 100,00 |
| O4Real AG | Zürich | 1 000 | 100,00 |
Die Mobimo AG und die LO Holding Lausanne-Ouchy SA sind Immobiliengesellschaften, welche Immobilienkäufe und -verkäufe tätigen, Neubauten erstellen, Renovationen ausführen oder ausführen lassen und sämtliche damit zusammenhängenden Aktivitäten selbständig beurteilen. Sie legen mit Unterstützung der Mobimo Management AG die Strategien fest, bestimmen Architekten, Ingenieure und Fachplaner, erarbeiten Grundkonzepte, kontrollieren die Baustellen und die Leistungen der externen Dienstleister.
Die O4Real AG ist eine Immobiliengesellschaft mit Liegenschaften in Lausanne.
Die Mobimo Management AG erbringt allgemeine Dienstleistungen zugunsten der anderen Gruppengesellschaften. Die Mobimo Finance Ltd. erbringt Finanzdienstleistungen für die anderen Gruppengesellschaften.
JJM Participations SA ist eine reine Beteiligungsgesellschaft, welche Aktien der LO Holding Lausanne-Ouchy SA hält.
Die folgenden Aktionäre halten per 31. Dezember 2010 einen bedeutenden Anteil der Aktien und Optionen der Mobimo Holding AG:
| Pensionskasse des Kantons Zug | 3,41% |
|---|---|
| Familie Dr. Alfred Meili | 3,19% |
Folgende Meldungen im Sinne von Art. 20 BEHG sind im Berichtsjahr erfolgt:
Von den gesamten 5 131 170 ausgegebenen Aktien sind 69% (3 559 626 Aktien) per 31. Dezember 2010 auch effektiv im Aktienregister eingetragen. Der Dispobestand umfasst somit rund 31%. Von den eingetragenen Aktien befinden sich rund 94% in der Hand von Schweizer Anlegern, wobei 68% davon von juristischen Personen gehalten werden.
Bezogen auf den gesamten eingetragenen Aktienbestand verfügen Pensionskassen und Stiftungen über einen Anteil von rund 36%.
Es bestehen keine Kreuzbeteiligungen.
2010 erfolgten folgende kapitalwirksame Veränderungen:
a) Nennwertrückzahlung von CHF 9.00 und damit Reduktion des Nennwertes auf CHE 29.00 pro Aktie;
b) Kapitalerhöhung von CHF 1 026 874 im Mai durch Ausgabe von 27 023 neuen Aktien zu CHF 38.00 nominal, Kapitalerhöhung von CHF 942 500 im November durch Ausgabe von 32 500 neuen Aktien zu 29.00 nominal und eine weitere Kapitalerhöhung von CHF 524 755 im Dezember durch Ausgabe von 18 095 neuen Aktien zu 29.00 nominal, alle durch Ausübung ausstehender Optionsrechte
| Kapital per 31. Dezember 2009 | Total (TCHF) |
Anzahl Namenaktien |
Nominalwert pro Aktie (CHF) |
|---|---|---|---|
| Aktienkapital | 148 804 | 5 131 170 | 29.00 |
| Genehmigtes Kapital | max. 34 800 | 1 200 000 | 29.00 |
| Bedingtes Kapital | max. 36 558 | 1 260 634 | 29.00 |
Die Entwicklung des Kapitals wird in Erläuterung 19 der Konzernrechnung dargestellt.
Das genehmigte und das bedingte Aktienkapital sind in den Artikeln 3a und 3b der Statuten geregelt.
Beim genehmigten Kapital ist der Verwaltungsrat gemäss Art. 3a der Statuten ermächtigt, bis zum 5. Mai 2012 das Aktienkapital durch Ausgabe von maximal 1 200 000 voll liberierten Namenaktien zu erhöhen. Erhöhungen auf dem Wege der Erstübernahme oder in Teilbeträgen sind gestattet. Ausgabebetrag, Art der Einlagen, Bedingungen der Bezugsrechtsausübung, Zuweisung der ausgeschlossenen Bezugsrechte und Zeitpunkt der Dividendenberechtigung werden vom Verwaltungsrat bestimmt. Über nicht ausgeübte Bezugsrechte entscheidet der Verwaltungsrat im Interesse der Gesellschaft. Die neuen Namenaktien unterliegen nach dem Erwerb den Übertragungsbeschränkungen gemäss Art. 6 der Statuten. Das Bezugsrecht der Aktionäre ist aufgehoben; die ausgegebenen Aktien können einzig als Entgelt für den Erwerb oder für die Finanzierung des Erwerbs von Grundstücken oder als Entgelt für die Übernahme oder für die Finanzierung der Übernahme von Unternehmen, Unternehmensteilen oder Beteiligungen verwendet werden. Falls und insoweit der Verwaltungsrat in Anwendung seiner Kompetenz gemäss Art. 3.b der Statuten (siehe nachfolgend) Wandelanleihen, Optionsanleihen oder ähnliche Obligationen ausgibt, ist der Verwaltungsrat in dieser Betragshöhe nicht mehr berechtigt, neues Aktienkapital durch Verwendung von genehmigtem Kapital zu schaffen (Art. 3 a Abs. 4 der Statuten). Im Rahmen der Wandelanleihe wurden 1 050 000 Wandelanleihen aus bedingtem Kapital kotiert, deshalb hat der Verwaltungsrat noch die Möglichkeit, das Aktienkapital durch Ausgabe von max. 150 000 voll liberierten Namenaktien aus dem genehmigten Kapital zu erhöhen.
Das bedingte Aktienkapital kann gemäss Art. 3b der Statuten durch Ausgabe von höchstens 1 311 229 voll liberierten Namenaktien unter Ausschluss des Bezugsrechts erhöht werden. Der Verwendungszweck wird wie folgt eingeschränkt: a) max. 78 783 voll liberierte Namenaktien durch Ausübung von Optionsrechten, welche an Mitglieder des Verwaltungsrates der Gesellschaft, nahestehende Dritte sowie an Mitarbeiter von Konzerngesellschaften gewährt wurden, b) max. 32 446 voll liberierte Namenaktien durch Ausübung von Optionsrechten im Rahmen von nach dem 5. Mai 2011 geschaffenen Bezugsrechten für Mitarbeiter und c) max. 1 200 000 voll liberierte Namenaktien zur Ausübung von Wandelrechten im Zusammenhang mit der von der Gesellschaft ausgegebenen Wandelanleihe (vgl. dazu Erläuterung 12). Der Erwerb der Namenaktien durch Ausübung von Optionsrechten und die weitere Übertragung der Namenaktien unterliegt den Übertragungsbeschränkungen gemäss Art. 6 der Statuten. Das bis zum 31.12.2009 wirksame Optionsprogramm ist in der Erläuterung 37 der Konzernrechnung beschrieben.
| Total | Anzahl | Nominalwert pro | |
|---|---|---|---|
| Veränderungen | (TCHF) | Namenaktien | Aktie (CHF) |
| Aktienkapital per 31. 12. 2005 | 192 411 | 2 600 145 | 74.00 |
| Aktienkapital per 31. 12. 2006 | 225 346 | 3 466 860 | 65.00 |
| Aktienkapital per 31. 12. 2007 | 243 232 | 4 343 425 | 56.00 |
| Aktienkapital per 31. 12. 2008 | 204 230 | 4 345 323 | 47.00 |
| Aktienkapital per 31. 12. 2009 | 192 035 | 5 053 552 | 38.00 |
| Aktienkapital per 31. 12. 2010 | 148 804 | 5 131 170 | 29.00 |
| Genehmigtes Kapital per 31. 12. 2005 | 26 640 | 360 000 | 74.00 |
| Genehmigtes Kapital per 31. 12. 2006 | 23 400 | 360 000 | 65.00 |
| Genehmigtes Kapital per 31. 12. 2007 | 20 160 | 360 000 | 56.00 |
| Genehmigtes Kapital per 31. 12. 2008 | 16 920 | 360 000 | 47.00 |
| Genehmigtes Kapital per 31. 12. 2009 | 18 687 | 491 771 | 38.00 |
| Genehmigtes Kapital per 31. 12. 2010 | 34 800 | 1 200 000 | 29.00 |
| Bedingtes Kapital per 31. 12. 2005 | 11 163 | 150 855 | 74.00 |
| Bedingtes Kapital per 31. 12. 2006 | 9 750 | 150 000 | 65.00 |
| Bedingtes Kapital per 31. 12. 2007 | 7 848 | 140 150 | 56.00 |
| Bedingtes Kapital per 31. 12. 2008 | 6 498 | 138 252 | 47.00 |
| Bedingtes Kapital per 31. 12. 2009 | 5 254 | 138 252 | 38.00 |
| Bedingtes Kapital per 31. 12. 2010 | 36 558 | 1 260 634 | 29.00 |
Ergänzende Angaben zu den Kapitalveränderungen befinden sich in der Erläuterung 19 der Konzernrechnung.
Das Aktienkapital beträgt per 31. Dezember 2010 CHF 148 803 930 und setzt sich aus 5 131 170 voll liberierten Namenaktien mit einem Nennwert von nominal CHF 29.00 zusammen, welche alle dividendenberechtigt sind und über eine Stimme verfügen. Es bestehen keine Vorzugs- oder Stimmrechtsaktien.
Die Mobimo Holding AG hat keine Partizipationsscheine ausgegeben.
Die Mobimo Holding AG hat keine Genussscheine ausgegeben.
Die Beschränkung der Übertragbarkeit ist in Art. 6 der Statuten geregelt. Die Zustimmung zur Übertragung von Aktien kann vom Verwaltungsrat aus folgenden Gründen verweigert werden:
Sobald und soweit mit einem Aktienerwerb die Gesamtanzahl der von Personen im Ausland im Sinne des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland gehaltenen Aktien einen Drittel der Gesamtzahl der im Handelsregister eingetragenen Aktien überschritten würde. Diese Begrenzung gilt mit Vorbehalt von Art. 653c Abs. 3 OR auch im Falle des Erwerbs von Namenaktien in Ausübung von Bezugs-, Options- und Wandelrechten.
Zur Sicherstellung der Einhaltung der erwähnten Grenzwerte werden bei Neuaktionären vor Eintragung im Aktienbuch Abklärungen über deren Eigenschaft als «Schweizer» im Sinne des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland vorgenommen. Kann die Qualifikation als «Schweizer» nicht bestätigt werden, erfolgt – sofern alle anderen Bedingungen erfüllt sind – die Eintragung in der Kategorie der Ausländer, solange der Grenzwert von einem Drittel aller Aktionäre nicht überschritten wird und kein anderes Risiko droht, dass die Gesellschaft mit der Eintragung des ausländischen Aktionärs nicht mehr den Nachweis der schweizerischen Beherrschung erbringen kann.
Per 31. Dezember 2010 sind 4% der Aktien durch Aktionäre mit Stimmrecht im Aktienregister eingetragen, die als «Ausländer» im Sinne der obigen Ausführungen qualifizieren.
Die Statuten enthalten keine Bestimmungen betreffend Nominee-Eintragungen. Der Verwaltungsrat hat im Reglement über die Führung des Aktienbuchs und die Anerkennung sowie Eintragung von Aktionären der Mobimo Holding AG folgende Grundsätze erlassen: Nominee-Eintragungen werden unter folgenden Bedingungen vorgenommen: a) Ohne Offenlegung von Namen, Sitz / Adresse und Aktiebenstand derjenigen Aktionäre, für deren Rechnung der Nominee die Aktien hält, wird der Nominee bis zu einer Anerkennungsquote von max. 2% der im Handelsregister eingetragenen Namenakien als Aktionär mit Stimmrecht im Aktienbuch eingetragen; b) der ensprechende Nominee darf ohne Offenlegung von Name, Sitz, Adresse und Aktienbestand max. 0.25 % des im Handelsregister eingetragenen Aktienkapitals für denselben Erwerber als Aktien mit Stimmrecht eintragen lassen und c) der Nominee muss mit der Gesellschaft eine Vereinbarung abschliessen, welche die Rechte und Pflichten genau regelt. Im Übrigen gelten auch die vorerwähnten Einschränkungen (5-%-Klausel und maximaler Anteil an ausländischen Aktien ohne Stimmrechtsbeschränkungen). Im Berichtsjahr wurden keine Eintragungen verweigert. Die Statuten enthalten keine Bestimmungen betreffend Aufhebung von statutarischen Privilegien (es wurden auch keine gewährt) und Aufhebung von Beschränkungen der Übertragbarkeit. Infolgedessen kommen die Bestimmungen des OR zum Tragen.
Per Bilanzstichtag hat die Gesellschaft eine Wandelanleihe mit folgenden Eckwerten ausgegeben: Volumen: CHF 175 Mio.
Zinssatz: 2.125 % p. a., zahlbar jährlich am 30.06, erstmals per 30.06.2011
Laufzeit 4 Jahre (30.06.2010 – 30.06.2014) Wandelpreis CHF 210,37
Die Wandelanleihen werden an der SIX Swiss Exchange in Zürich im Standard der Anleihen gehandelt (Valorensymbol: MOB10 / Valor: 11299133 /ISIN-Code: CH0112991333, Bloomberg: MOBIMO Corp.). Jede Wandelobligation mit einem Nennwert von CHF 5 000 ist bis sieben Handelstage vor dem Ende der Laufzeit wandelbar in Namenaktien zum Wandelpreis von CHF 210,37 pro Namenaktien (allfällige Anpassungen gemäss den publizierten Bedingungen, insb. Verwässerungsschutz vorbehalten). Zu diesem Wandelpreis können unter der Wandelanleihe maximal 831 866 Namenaktien ausgegeben werden. Die neu zu schaffenden Namenaktien werden mit bedingtem Kapital der Gesellschaft sichergestellt.
Die mögliche Ausübung von Wandelrechten führt zu einer Verwässerung des Gewinns pro Aktie. Die Wandelanleihe kann jederzeit vorzeitig zurückbezahlt werden, wenn mehr als 85% des ursprünglichen Anleihenbetrages gewandelt und / oder zurückgekauft worden sind, oder ab dem 21. Juli 2013, falls der Schlusskurs der Namenaktie der Mobimo Holding AG an der SIX Swiss Exchange (SICX) innerhalb von einer Frist von 20 aufeinanderfolgenden Handelstagen mindestens 130 % des jeweiligen Wandelpreises beträgt (vgl. Erläuterung 12).
An Optionen auf Mobimo-Aktien sind per 31. Dezember 2010 nur die den Mitgliedern des Verwaltungsrates, nahestehenden Dritten und der Geschäftsleitung der Mobimo Holding AG zugeteilten insgesamt 28 188 Optionen ausstehend. Mit diesen Optionen kann dieselbe Anzahl von voll liberierten Namenaktien bezogen werden. Die Einzelheiten zu dieser Option werden in Erläuterung 37 der Konzernrechnung beschrieben.
Wohnort Zollikon ZH Urs Ledermann wurde am 14. Juli 1955 in Brugg
geboren. Nach Abschluss einer kaufmännischen Lehre in einem Import- und Exportbüro im Jahr 1974 war Urs Ledermann in verschiedenen Positionen in der Stahl-, Verpackungs- und Lebensmittelindustrie tätig. 1977 gründete er seine eigene Firma, die Ledermann AG, Personalberatung, in Zürich. Ab 1990 wurde die Firma als Holding organisiert und das Management auf drei Partner aufgeteilt. 1992 verkaufte Urs Ledermann sein Hauptbüro in Zürich und widmete sich den fünf familiengeführten Büros in Genf, Bern, St. Gallen, Lugano und Luzern.
1993 erfolgte die Gründung der Urs Ledermann & Partner AG, Unternehmens- und Personalberatung, Zürich. 2002 verkaufte Urs Ledermann diese Firma einem Partner und betreut seither nur noch anspruchsvolle Mandate im Immobilien- und Bankbereich.
Sein berufliches Engagement gilt heute vor allem der 1983 gegründeten Ledermann AG Beteiligungen & Immobilien, Zürich, die im Sommer 2009 zusammen mit verschiedenen weiteren Familienunternehmungen in die Ledermann Immobilien AG fusioniert wurde, der 1957 gegründeten Familienunternehmung Cleaning Store Company AG, Zürich (eine führende Textilreinigungsgruppe), und dem Research, der Analyse und Planung, dem Kauf/ Verkauf sowie der Betreuung des eigenen Portfolios von Mehrfamilien- und Geschäftshäusern in der Region Zürich.
Urs Ledermann hält verschiedene Verwaltungsratsmandate inner- und ausserhalb seiner eigenen Unternehmen. Insbesondere ist er Mitglied der Verwaltungsräte der Sada AG Zürich sowie der SCM Strategic Capital Management AG. Er ist seit dem Jahr 2003 Mitglied des Verwaltungsrates der Mobimo Holding AG. Weiter ist Urs Ledermann seit dem 17. Dezember 2009 Präsident des Verwaltungsrates der LO Holding Lausanne-Ouchy SA.
Georges Theiler wurde am 20. Mai 1949 in Luzern geboren. Er schloss das Gymnasium in Luzern ab und studierte bis 1976 an der ETH Zürich. Nach einer zweijährigen Beratungstätigkeit im Bereich Spitalplanung führte er als Präsident der Geschäftsleitung und Mitglied des Verwaltungsrates die Bau- und Generalunternehmung Theiler + Kalbermatter T+K Bau AG in Luzern mit 250 Mitarbeitenden. Diese Unternehmung war in den Bereichen Hochbau, Tunnelbau, Generalunternehmung, Immobilienentwicklung und -verwaltung tätig. 1997 wurde die Gesellschaft an die Batigroup AG verkauft.
Seit 1997 ist Georges Theiler Inhaber der GT-Consulting, die sich auf Beratungs- und Verwaltungsratsmandate spezialisiert hat. Seit 1995 vertritt er die FDP im Nationalrat. Im Jahr 2000 wurde er Mitglied des Verwaltungsrates der Mobimo Holding AG.
Ingenieur, Master of Business Administration, Nationalität CH, Wohnort St-Sulpice
Daniel Crausaz wurde am 28. Mai 1957 in Aarau geboren. Er studierte Ingenieurwesen an der EPFL und absolvierte ein MBA-Programm an der HEC in Lausanne. Von 1983 bis 1985 war er als Ingenieur für Felix Constructions SA, Bussigny, tätig und darauffolgend bis 1989 bei Bonnard & Gardel Ingenieurs Conseils Lausanne SA. 1990 wechselte er zur BCV und wurde 1997 zum Generaldirektor ernannt. Von 2003 war Daniel Crausaz selbständiger Berater mit unterschiedlichen Mandaten in der Westschweiz. Seit 2008 ist er Delegierter von Agrifert AG, einer internationalen Rohstoffhandelsfirma. Er ist seit 1999 Mitglied des Verwaltungsrates der LO Holding Lausanne-Ouchy SA.
Seit 17. Dezember 2009 ist er Mitglied des Verwaltungsrates der Mobimo Holding AG.
Rechtsanwalt und eidg. diplomierter Steuerexperte, Nationalität CH, Wohnort Langnau a. Albis ZH
Brian Fischer wurde am 27. Januar 1971 in Melbourne (Australien) geboren. Nach Abschluss des Gymnasiums in Davos im Jahre 1990 studierte er bis 1996 an der Universität Bern. Von 1997 bis Ende 2000 war er als Steuer- und Rechtsberater bei PricewaterhouseCoopers AG tätig.
Seit Anfang 2001 ist er im Bereich Investment Banking der Bank Vontobel AG tätig und leitet dort die Sparte zur Betreuung von unabhängigen Vermögensverwaltern. Er ist seit dem Jahr 2008 Mitglied des Verwaltungsrates und als bankunabhängige Privatperson im Verwaltungsrat der Mobimo Holding AG vertreten.
Ingenieur, Master in Energie, Master of Business Administration, Nationalität CH und F, Wohnort Bern
Bernard Guillelmon wurde am 5. November 1966 in Zürich geboren. Im Anschluss an seine schulische Ausbildung studierte er an der ETH in Lausanne Ingenieurwesen mit der Fachrichtung Mikrotechnik und absolvierte anschliessend einen Masterstudiengang in Energie. Zusätzlich durchlief er mit Auszeichnung ein MBA-Programm an der INSEAD in Fontainebleau. Von 1990 bis 1998 war Bernard Guillelmon als Ingenieur und Abteilungsleiter für die BKW AG tätig und leitete dort mehrere anspruchsvolle Reorganisationsprojekte. Nach kurzer selbständiger Beratungstätigkeit wechselte er Anfang 2001 als Leiter Energie zu den SBB. Weitere leitende Positionen bei den SBB schlossen sich an, zuletzt als Stv. Leiter Infrastruktur und Leiter Betriebsführung. Seit 1. Juli 2008 ist Bernard Guillelmon CEO der BLS AG. Er war von 2005 bis 2009 Verwaltungsrat der LO Holding Lausanne-Ouchy SA. Bernard Guillelmon ist Verwaltungsrat der JJM Holding in Lausanne und seit 17. Dezember 2009 Mitglied des Verwaltungsrates der Mobimo Holding AG.
lic. rer. pol., Unternehmensberater, Nationalität CH, Wohnort Basel
Wilhelm Hansen wurde am 30. August 1953 in Mönchengladbach (Deutschland) geboren. Nach der Matura studierte er Wirtschaft an der HSG St. Gallen und der Universität Basel und schloss mit dem Lizenziat rer. pol. ab.
Nach 25-jähriger Tätigkeit im Bereich von Kapitalanlagen (bei der damaligen SBG als Anlageberater, als Leiter der Wertschriftenabteilung der Basler Versicherungen und als Teilhaber der Privatbank Baumann & Cie) spezialisierte er sich 2002 als selbständiger Unternehmensberater in den Bereichen Organisations- und Strategieentwicklung sowie Corporate Governance. Daneben übt er verschiedene Mandate aus. So ist er heute u. a. Präsident des Bankrates der Basellandschaftlichen Kantonalbank, Vizepräsident des Verwaltungsrates der Scobag Privatbank AG und Mitglied des Verwaltungsrates der Tareno AG sowie der Tarimo AG. Er ist seit dem Jahr 2008 Mitglied des Verwaltungsrates der Mobimo Holding AG.
Dipl. Architekt ETH, Nationalität CH, Wohnort Lausanne
Paul Rambert wurde am 5. Januar 1945 in Zürich geboren. Er studierte Architektur an der ETH, absolvierte ein Zusatzjahr an der Harvard University und war über viele Jahre in unterschiedlichen leitenden Positionen bei Suter + Suter in Basel tätig. Von 1993 bis 1997 nahm er Einsitz in die Geschäftsleitung der Zschokke AG. Von 1998 bis 2009 leitete Paul Rambert die LO Holding Lausanne-Ouchy SA in Lausanne. Er ist als Immobilienberater in seiner Immopoly Gmbh Lausanne und Zürich tätig.
Weiter hält er verschiedene Verwaltungsratsmandate, unter anderem als Präsident bei der Parking du Centre SA und Flonplex SA Lausanne und als Mitglied bei der LO Holding Lausanne-Ouchy SA, der Securitas AG Zollikofen und der Solvalor Fund Management SA, Lausanne. Zudem ist er Mitglied des Stiftungsrates der Fondation Métropol, Lausanne. Seit 17. Dezember 2009 ist er Mitglied des Verwaltungsrates der Mobimo Holding AG.
Peter Schaub, zugleich Vorsitzender des Audit & Risk Committee Rechtsanwalt, Nationalität CH, Wohnort Uster ZH
Peter Schaub wurde am 4. Dezember 1960 in Zürich geboren. Nach Abschluss des Gymnasiums in Zürich studierte er Jurisprudenz an der Universität Zürich und schloss das Studium 1987 mit dem Lizenziat ab. 1987/88 war er als juristischer Mitarbeiter in der Anwaltskanzlei Schellenberg Wittmer in Zürich tätig und im Jahr 1990 erwarb er das zürcherische Anwaltspatent. Zwischen 1990 und 1993 war Peter Schaub als Steuerkommissär für den Kanton Zürich tätig, und seit 1994 ist er Partner der Steuer- und Anwaltspraxis Weber Schaub & Partner in Zürich.
Weiter hält er verschiedene Verwaltungsratsmandate, unter anderem als Präsident bei der CPH Chemie + Papier Holding AG, Perlen, und als Mitglied bei der UBV Uetikon Betriebs- und Management AG, Uetikon a. See, sowie der Rüegg Cheminée AG, Zumikon. Er ist seit dem Jahr 2008 Mitglied des Verwaltungsrates der Mobimo Holding AG.
Immobilien-Fachmann, Nationalität CH, Wohnort Herrliberg ZH
Paul Schnetzer wurde am 4. Februar 1941 in Uzwil geboren. Im Anschluss an seine schulische Ausbildung machte er eine Verwaltungslehre und erlangte das Fähigkeitszeugnis als Grundbuchverwalter. Paul Schnetzer führte während zwölf Jahren als vollamtlicher Präsident die Gemeinde Eggersriet. Dabei war er insbesondere verantwortlich für die Organisation der Abteilungen und die gesamten Finanzen.
Als Geschäftsführer leitete er 16 Jahre lang eine kleinere Treuhandunternehmung in St. Gallen. Während seiner Tätigkeit für die Immobiliengesellschaft Göhner Merkur AG in Zürich von 1996 bis 2001 wirkte er erfolgreich in der Handelsorganisation und bearbeitete in enger Zusammenarbeit mit der Promotion eine anspruchsvolle Devestitionsaufgabe.
Paul Schnetzer trat am 1. September 2002 in die Mobimo Management AG ein und wurde am 1. Juli 2004 zum CEO der Mobimo-Gruppe befördert. Er leitete zudem direkt den Bereich Immobilieneinkauf. Er verfügt über ein breites fachliches Know-how und grosse praktische Erfahrung in allen Bereichen. Seit 1. Oktober 2008 ist er Mitglied des Verwaltungsrates der Mobimo Holding AG.
Alfred Meili ist Ehrenpräsident der Mobimo Holding AG. Er ist der Initiator der Mobimo Gruppe und war Präsident des Verwaltungsrates bis 2008. Laurent Rivier ist Ehrenpräsident der LO Holding Lausanne-Ouchy SA, bei der er von 2000 bis 2009 Verwaltungsratspräsident war. In Anerkennung der Leistungen und Verdienste für die jeweiligen Unternehmen wurden sie zu Ehrenpräsidenten ernannt. Dieses Amt verleiht weder das Recht auf eine Mitgliedschaft im Verwaltungsrat noch irgendwelche Rechte und Pflichten eines Verwaltungsratsmitglieds, insbesondere auch keinen Anspruch auf ein Honorar oder eine andere Vergütung.
Mobimo Holding AG hat mit sämtlichen Verwaltungsräten und Geschäftsleitungsmitgliedern eine spezielle Vereinbarung zur Vermeidung von Interessenkonflikten abgeschlossen. In diesen Vereinbarungen verpflichten sich die Verwaltungsräte und Geschäftsleitungsmitglieder u. a.:
Urs Ledermann besitzt privat und über seine Gesellschaft Ledermann Immobilien AG ein eigenes Immobilienportefeuille mit Schwerpunkt in der Stadt Zürich. Weiter ist er als Mitglied beratend im Immobilien Ausschuss der Gaydoul Group tätig. Potenziellen Interessenkonflikten wird durch entsprechende organisatorische und vertragliche Vorkehrungen Rechnung getragen.
Georges Theiler ist für die Implenia AG beratend tätig.
Wilhelm Hansen ist Präsident des Bankrates der Basellandschaftlichen Kantonalbank und besitzt 20 % der Aktien an der Tarimo AG, Basel. Diese Gesellschaften finanzieren bzw. halten Liegenschaften.
Peter Schaub ist Präsident des Verwaltungsrates bei der CPH Chemie + Papier Holding AG und Verwaltungsratsmitglied bei der UBVUetikon Betriebs- und Management AG. Diese Gesellschaften halten unter anderem Betriebs- und Entwicklungsliegenschaften (CPH) sowie Anlageliegenschaften (UBV).
Daniel Crausaz übt Verwaltungsratsmandate bei der Cadar SA und der Zimal SA.
Bernard Guillelmon ist als Verwaltungsrat bei der BLS Cargo SA und der RAlpin AG tätig.
Paul Rambert ist als Immobilienberater in seiner Immopoly Gmbh in Zürich und Lausanne tätig.
Die übrigen Mitglieder des Verwaltungsrates der Mobimo Holding AG üben keine Tätigkeiten aus in Führungs- und Aufsichtsgremien bedeutender schweizerischer und ausländischer Körperschaften bzw. in Anstalten und Stiftungen des privaten und des öffentlichen Rechts. Die Mitglieder des Verwaltungsrates üben auch keine dauernden Leitungsund Beraterfunktionen aus für wichtige schweizerische und ausländische Interessengruppen.
Es gibt keine gegenseitigen Einsitznahmen in Verwaltungsräten von kotierten Gesellschaften.
Der Verwaltungsrat der Mobimo Holding AG setzt sich aus mindestens drei Mitgliedern (im Berichtsjahr nach der Zuwahl vom 17. Dezember 2009 neun Mitgliedern) zusammen und wird jeweils an der Generalversammlung für die Dauer von einem Jahr gewählt. Ziel ist es, die Anzahl der Mitglieder in den nächsten Jahren wieder auf sechs zu reduzieren. Die Amtsdauer der Mitglieder des Verwaltungsrates endet am Tag der entsprechenden ordentlichen Generalversammlung. Sie sind nach Ablauf der Amtsdauer sofort wieder wählbar.
Der Verwaltungsrat konstituiert sich selber und hat Urs Ledermann zu seinem Präsidenten und Georges Theiler zu seinem Vizepräsidenten bestimmt.
Der Verwaltungsrat ist beschlussfähig, wenn die Mehrheit seiner Mitglieder anwesend ist, und entscheidet mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen.
2010 wurden insgesamt fünf ordentliche und vier ausserordentliche Sitzungen abgehalten. Die ordentlichen Sitzungen dauerten jeweils ein (in einem Fall zwei Tage), die ausserordentlichen zwischen 30 Minuten und 2 Stunden. Der Verwaltungsrat war mit drei Ausnahmen jeweils vollzählig anwesend.
Der CEO, der CFO und die übrigen Mitglieder der Geschäftsleitung nehmen an den Sitzungen des Verwaltungsrates zeitweise teil, wobei der Verwaltungsrat immer zuerst ohne diese Personen tagt. Der Präsident entscheidet über den Beizug von Mitarbeitern oder externen Beratern zur Behandlung von spezifischen Themen. Davon hat der Präsident insbesondere im Zusammenhang mit der Ausgabe einer Wandelanleihe Gebrauch gemacht. Der Verwaltungsrat verfügt über zwei Ausschüsse: den Immobilien-Ausschuss und das Audit & Risk Committee. Der Zweck, die Aufgaben und Pflichten sowie Kompetenzen der beiden Ausschüsse sind in einem Reglement als Zusatz zum Organisationsreglement festgehalten. 2010 wurden vom Audit & Risk Committee acht Sitzungen abgehalten. Der Immobilien-Ausschuss tagte an zwölf Sitzungen.
Der Verwaltungsrat bezweckt mit dem Immobilien-Ausschuss die erfolgreiche Umsetzung der von ihm jährlich zu beschliessenden, strategischen Investitions- und Devestitionsziele. Die Kompetenzen von Verwaltungsrat, Immobilien-Ausschuss und Geschäftsleitung für den Einkauf und Verkauf sind im Organisationsreglement der Mobimo Holding AG festgelegt und nachfolgend zusammengefasst. Der Immobilien-Ausschuss setzt sich zum Ziel, ein möglichst breites Immobilien-Know-how in den Verwaltungsrat einzubringen durch
Der Immobilien-Ausschuss erfüllt drei Funktionen, nämlich
Die dem Verwaltungsrat gemäss Organisationsreglement und Gesetz zugewiesenen Pflichten und Kompetenzen verbleiben dem Verwaltungsrat als Gesamtgremium.
Das Audit & Risk Committee erfüllt eine Aufsichtsfunktion. Es kann alle ihm zur Erfüllung seiner Aufgaben notwendig erscheinenden Massnahmen beantragen und hat direkten Zugang zu allen Unterlagen, Mitarbeitern und den Revisoren. Die Hauptaufgabe des Audit & Risk Committee ist es, den Verwaltungsrat durch Vorbereitungen, Prüfungen und Abklärungen zu unterstützen. Die vier Tätigkeitsbereiche des Audit & Risk Committee sind die Aufsicht über:
Die Grundsätze der obersten Führung inkl. Kompetenzordnung sind im Organisationsreglement der Gesellschaft festgehalten. Dem Verwaltungsrat obliegen die oberste Leitung der Gesellschaft und die Überwachung der Geschäftsleitung. Er vertritt die Gesellschaft nach aussen und beschliesst über alle Angelegenheiten, die nicht durch Gesetz, Statuten oder Reglement einem anderen Organ der Gesellschaft vorbehalten sind. In Ergänzung und Konkretisierung der unübertragbaren Aufgaben gemäss Art. 716a OR kommen dem Verwaltungsrat überdies folgende Aufgaben und Kompetenzen zu:
Die Geschäftsleitung führt die Konzerngesellschaften als VR und / oder Geschäftsleitungsmitglieder in Nachachtung der Kompetenzregelung und der lokalen Organisationsreglemente.
Das Entscheidungsrecht betreffend Liegenschaftentransaktionen mit einer Gesamtsumme von über CHF 30 Mio. übt der Verwaltungsrat der Mobimo Holding AG aus, solche zwischen CHF 10 und 30 Mio. der Immobilien-Ausschuss. Operative Entscheidungen betreffend Liegenschaftentransaktionen bis zu einem Investitionsvolumen von CHF 10 Mio. sind an die Geschäftsleitung delegiert.
Der Verwaltungsratspräsident hält alle zwei Wochen Koordinations- und Informationssitzungen mit dem CEO. Der Immobilien-Ausschuss trifft sich in der Regel im 4-Wochen-Rhythmus zu Sitzungen. Der Vorsitzende des Immobilien-Ausschusses kann jederzeit zusätzliche Sitzungen einberufen. Der CEO nimmt üblicherweise an den Sitzungen teil. Über jede Sitzung ist ein Protokoll zu erstellen, welches dem Gesamtverwaltungsrat zugestellt wird.
Das Audit & Risk Committee trifft sich in der Regel 6–8-mal jährlich. An seinen Sitzungen behandelt das Audit & Risk Committee u. a. die Jahresund Halbjahresabschlüsse, Berichte der externen Revisoren und der externen Schätzer, wesentliche rechnungslegungstechnische, rechtliche, steuerliche und regulatorische Angelegenheiten sowie weitere verlangte Berichte und das Risikomanagement/IKS.
Die Erfordernisse des Risikomanagements erfüllt der Verwaltungsrat mit dem Audit & Risk Committee (AC). Die Hauptaufgabe des AC ist es, den Verwaltungsrat durch Vorbereitungen, Prüfungen und Abklärungen zu unterstützen. Einmal jährlich erstellt das AC zusammen mit dem Management ein Risikoinventar, welches die wesentlichen Risiken nach Risikobereichen enthält. Pro Risiko werden Risk Owner, Auswirkungen und umgesetzte Massnahmen analysiert und nach den Kriterien Wahrscheinlichkeit, finanzielle Auswirkungen und Imageschaden bewertet. Sofern nötig werden weitere Massnahmen definiert, um das beurteilte Risiko weiter zu bewirtschaften.
Der Vorsitzende Audit & Risk Committee kann jederzeit zusätzliche Sitzungen einberufen. Das Audit & Risk Committee kann je nach Bedarf Mitglieder der Geschäftsleitung, andere Mitarbeitende, externe Berater oder Revisoren an seine Sitzun- gen einladen oder sie auffordern, sich mit Mitgliedern oder Beratern des Audit & Risk Committee zu treffen. Der CFO nimmt üblicherweise an den Sitzungen teil. Über jede Sitzung wird ein Protokoll erstellt, welches dem Gesamtverwaltungsrat zugestellt wird.
Der Gesamtverwaltungsrat wird vierteljährlich mittels Management Report umfassend über die Bereiche Finanzlage / Budgeterreichung, Risikoreport, Fortschrittsreport und geplante Aktivitäten der operativen und administrativen Bereiche sowie Personalreport orientiert. Die Informationen betreffen einerseits die Entwicklungen und Ereignisse seit dem letzten Management Report und andererseits erwartete Entwicklungen und geplante Aktivitäten. Die Geschäftsleitung ist während den Verwaltungsratssitzungen anwesend und erstattet zu traktandierten Themen Bericht bzw. steht für generelle Fragen und Auskünfte zur Verfügung.
Aufgrund der Grösse der Gesellschaft ist eine formelle interne Revision nicht zweckmässig. Die interne Kontrolle und das Risikomanagement werden durch das Controlling wahrgenommen.
Die Umsetzung von Entwicklungen im regulatorischen Umfeld und bei der Rechnungslegung wird frühzeitig mit der externen Revision erarbeitet. Die externe Revision und der Liegenschaftenschätzer werden auch sonst regelmässig beigezogen, um grössere Transaktionen zu beurteilen.
CEO, Dr. iur., Rechtsanwalt, Nationalität CH, Wohnort Zürich
Christoph Caviezel, von Laax GR, wurde am 19. August 1957 geboren. Nach Abschluss des Gymnasiums in Chur erwarb er 1980 das Lizenziat der Rechte in Fribourg.
Anschliessend folgte das Rechtsanwaltspatent des Kantons Graubünden und 1988 die Promotion zum Dr. iur. Nach einigen Jahren der Tätigkeit als Rechtsanwalt übernahm er 1986 die Leitung der Immobilienabteilung der SBB in Luzern. 1995 wechselte er zur börsenkotierten Intershop Holding AG und wurde 1999 Mitglied der Geschäftsleitung, zuständig für die Immobilien Schweiz. Ab 2001 führte er die Intershop als CEO und war seit 2003 auch Mitglied des Verwaltungsrates.
Seit 1. Oktober 2008 ist Christoph Caviezel CEO der Mobimo-Gruppe und leitet direkt die Abteilung Einkauf und Devestition. Er ist Mitglied des Investment Committee der Anlagestiftung für Immobilienanlagen im Ausland (AFIAA), Zürich. Seit dem 17. Dezember 2009 ist er zudem Mitglied des Verwaltungsrates der LO Holding Lausanne-Ouchy SA.
CFO, Betriebsökonom FH, Nationalität CH, Wohnort Zürich
Manuel Itten wurde am 3. Oktober 1965 in Zürich geboren. Anschliessend an eine kaufmännische und gestalterische Grundausbildung und nach mehrjähriger beruflicher Praxis absolvierte er ein betriebswirtschaftliches Studium als Betriebsökonom HWV an einer Fachhochschule. Nach der beruflichen Tätigkeit im Bereich der Wirtschaftsprüfung und -beratung war er mehrere Jahre verantwortlich für den Bereich Controlling bei der Livit AG.
Manuel Itten ist seit 2004 für Mobimo tätig. Bis Februar 2009 als Verantwortlicher für das Controlling und seit März 2009 als CFO. Seit dem 17. Dezember 2009 ist er zudem Mitglied des Verwaltungsrates der LO Holding Lausanne-Ouchy SA.
Leiter Portfolio Management, Master of Advanced Studies Zürcher Fachhochschule in Real Estate Management und dipl. Immobilientreuhänder, Nationalität CH, Wohnort Weisslingen ZH
Peter Grossenbacher wurde am 10. November 1969 in Schaffhausen geboren. Nach einer bautechnischen Grundausbildung und der Erlangung des Bauführerdiploms arbeitete er in der Bau- und Immobilienbranche in verschiedenen leitenden Funktionen.
Seit 2002 ist er für Mobimo tätig. Während fünf Jahren leitete er den Bereich Projektmanagement mit primärer Verantwortung für die Entwicklung und Realisierung von hochwertigem und ökologisch gebautem Wohneigentum an guten Lagen. Seit Juli 2008 ist Peter Grossenbacher Leiter Portfolio Management.
Leiter Entwicklung, dipl. Architekt HTL, Nationalität CH, Wohnort Scheuren BE
Andreas Hämmerli wurde am 22. Juni 1957 in Brüttelen BE geboren. Nach der Ausbildung als dipl. Arch. HTL durchlief er während zwölf Jahren verschiedene Positionen im Architekturbereich (Entwicklung / Projektmanagement / Vermarktung / Leitung eines Architekturbüros). Bei der Göhner Merkur AG arbeitete er als Leiter des Immobilienhandelsbereichs, war verantwortlich für Immobilien-Devestitionen sowie die Führung und Restrukturierung eines Teilbereiches der Generalunternehmung. Bei der Livit AG führte er als Mitglied der Geschäftsleitung den Bereich Immobilien Consulting Schweiz (Development/Immobilienhandel/ Bautreuhand / Erstvermietung).
Zuletzt entwickelte, realisierte und leitete er das D4 Business Center Luzern in Root, ein Engagement von Suva Asset Management.
Seit 1. Oktober 2008 leitet er die Abteilung Entwicklung und ist damit für den gesamten Bereich Immobilienentwicklung, Realisierung und Verkauf von Immobilien verantwortlich.
Die Mitglieder der Geschäftsleitung üben keine dauernden Leitungs- und Beraterfunktionen aus für wichtige schweizerische und ausländische Interessengruppen sowie auch keine amtlichen Funktionen oder politischen Ämter.
Es existieren keine Managementverträge mit Drittparteien. Zwischen der Mobimo AG einerseits und der Mobimo Management AG andererseits gibt es einen Dienstleistungsvertrag.
Die Mitglieder des Verwaltungsrates haben gemäss Art. 20 der Statuten Anspruch auf eine ihrer Tätigkeit entsprechende Vergütung, die der Verwaltungsrat selber festlegt. Die Entschädigung des Verwaltungsrates besteht seit 2009 nur noch aus einer fixen Vergütung, die je nach Tätigkeit des Verwaltungsrates modulartig aufgebaut ist. Die Vergütung setzt sich zusammen aus einer Basisentschädigung von CHF 70 000 pro Jahr plus fixen Zuschlägen für die Mitarbeit in einem Verwaltungsratsausschuss (CHF 70 000 für IC und CHF 50 000 für AC) sowie fixen Zuschlägen für die Ausübung des Präsidiums des Verwaltungsrates (CHF 340 000) sowie für das Amt als Vorsitzender eines Verwaltungsratsausschusses (je CHF 30 000). Damit wird für den Verwaltungsrat eine aufwands- und verantwortungsgerechte Vergütung sichergestellt. Diese Vergütungen wurden vom Verwaltungsrat in einem Entschädigungsreglement auf unbestimmte Zeit in Kraft gesetzt. Der Verwaltungsrat hat 2010 daran keine Änderungen vorgenommen. Als Sonderentschädigung für die erfolgreiche Akquisition der LO Holding Lausanne-Ouchy SA wurde dem Verwaltungsrat zusätzlich TCHF 300 im 2010 einmalig ausbezahlt. Die Mitglieder des Verwaltungsrats werden weiter langfristig am Unternehmenserfolg beteiligt, indem die Entschädigung teilweise oder insgesamt in Aktien der Mobimo Holding AG bezogen werden kann. Welcher Anteil der Gesamtentschädigung in Aktien bezogen wird, wird jährlich vom Verwaltungsrat festgelegt. Der Bezug erfolgt zum 20-Tages-VWAP vor dem Bezugstermin. Alle ausgegebenen Aktien sind mit einer definierten Sperrfrist belegt, in der Regel beträgt die Sperrfrist fünf Jahre. Die Sperrfrist der Aktien sowie der Bezugstermin für die Aktien werden jährlich vom Verwaltungsrat festgelegt (siehe auch Erläuterung 41 der Konzernrechnung sowie im Anhang 7 der Jahresrechnung der Mobimo Holding). Im Geschäftsjahr 2010 wurden dem Verwaltungsrat insgesamt 1 562 Aktien als Anteil der fixen Entschädigung zugesprochen.
Die Vergütung der Geschäftsleitung ist aufgeteilt in einen fixen Vergütungsteil und in eine vom Geschäftsgang abhängige variable Vergütung, welche auf dem konsolidierten Jahresgewinn der Gesellschaft nach Abzug eines Hurdles (siehe nachfolgend) basiert. Die Vergütung richtet sich nach dem tatsächlich betreuten Aufgabengebiet eines jeden Mitglieds der Geschäftsleitung bzw. der hierzu notwendigen Arbeitsleistung. Die Vergütungen werden vom Gesamtverwaltungsrat im Rahmen der Marktverhältnisse, insb. auch unter Berücksichtigung des Lohnniveaus im Immobilienmarkt, festgelegt. Dadurch soll die Gesellschaft aus der relativ kleinen Anzahl von geeigneten Geschäftsleitungsmitgliedern durch konkurrenzfähige Vergütungssysteme die gewünschten Kadermitarbeiter rekrutieren und langfristig binden können. Auf den Beizug von externen Beratern wurde verzichtet.
Die variable Vergütung bildet Teil eines Reglements der Gesellschaft, wonach 7% des konsolidierten Jahresgewinns der Mobimo Holding AG nach Abzug einer Mindestschwelle (Hurdle) von 5% des inneren Werts (Net Asset Value, Aktienkapital, Aktionärsdarlehen, offene und stille Reserven) der Geschäftsleitung zugewiesen werden.
Die maximale variable Vergütung wird für jedes einzelne Geschäftsleitungsmitglied auf maximal 150% seines fixen Bruttojahreslohns beschränkt.
Mindestens 50% der erfolgsabhängigen variablen Vergütung muss vom Geschäftsleitungsmitglied in Form von Aktien der Mobimo Holding AG bezogen werden. Die entsprechenden Aktien sind i. d. R. mit einer Sperrfrist von fünf Jahren belegt, die auch nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses bestehen bleibt. Damit soll auch auf Stufe der Geschäftsleitung der langfristige, nachhaltige Unternehmenserfolg als wichtiges Kriterium für die Vergütung der Geschäftsleitung implementiert werden. Der Verwaltungsrat legt jährlich den Bezugstermin für die Aktien fest. Der Verkehrswert einer Aktie wird jeweils auf den Durchschnittskurs der letzten 20 Handelstage (20-Tages-VWAP) vor dem Bezugstermin ermittelt. Die ausgegebenen Aktien sind voll dividendenberechtigt. Die Anzahl der zugeteilten Aktien wird auf Basis des Steuerwertes der Aktie berechnet (Erfolgsabhängige Vergütung, die in Aktien zu beziehen ist in CHF / Steuerwert der Aktien in CHF = Anzahl der Aktien).
Dieses Reglement für die variable Vergütung der Geschäftsleitungsmitglieder wurde fest bis und mit dem Geschäftsjahr 2012 in Kraft gesetzt und ersetzt das bisherige Beteiligungsreglement.
Der den übrigen Mitarbeitern zustehende Anteil an der variablen Entschädigung wird gemäss individueller Leistung unter den Mitarbeitern aufgeteilt und ausschliesslich in bar bezahlt.
Von den Vergütungen im Berichtsjahr an die Geschäftsleitung wurden 55% als Fixhonorare und 45% als variable Vergütung in bar und in Aktien ausgerichtet.
Weder beim Verwaltungsrat noch der Geschäftsleitung bestehen vertraglich vereinbarte Abgangsentschädigungen.
Weitere Angaben zu den Entschädigungen, Beteiligungen und Darlehen finden Sie in Erläuterung 41 der Konzernrechnung sowie im Anhang 7 der Jahresrechnung der Mobimo Holding.
Im 2010 wurde die Eintragungspraxis in Bezug auf Nominee-Eintragungen präzisiert und mit dem Regelement über die Führung des Aktienbuches der Mobimo Holding AG vom Verwaltungsrat verabschiedet (siehe Corporate Governance Anhang 2.6).
Die Mitgliedschaftsrechte an der Generalversammlung kann nur ausüben, wer durch Eintrag im Aktienbuch ausgewiesen ist.
Der Verwaltungsrat kann die Zustimmung zur Übertragung von Namenaktien verweigern, soweit und solange die Anerkennung eines Erwerbers als Vollaktionär die Gesellschaft gemäss den ihr zur Verfügung stehenden Informationen daran hindern könnte, den durch Bundesgesetz geforderten Nachweis schweizerischer Beherrschung zu erbringen (insbesondere BewG). Der Verwaltungsrat hat im Berichtsjahr keine Eintragungen ins Aktienbuch abgelehnt, soweit die Aktionäre die zur Eintragung erforderlichen Informationen (siehe vorne) geliefert haben. Gemäss Art. 12 der Statuten kann sich jeder Aktionär durch einen mit schriftlicher Vollmacht versehenen anderen Aktionär, den unabhängigen Stimmrechts- oder den Depotvertreter vertreten lassen.
Es bestehen keine statutarischen Quoren, die über die gesetzlichen Bestimmungen zur Beschlussfassung hinausgehen (Art. 703 und 704 OR).
Die Einberufung der Generalversammlung, die Form der Einberufung und das Einberufungsrecht der Aktionäre sind in den Art. 9 und 10 der Statuten geregelt.
Die ordentliche Generalversammlung wird durch den Verwaltungsrat, nötigenfalls durch die Revisionsstelle einberufen und einmal jährlich, innerhalb von sechs Monaten nach Abschluss des Geschäftsjahres, abgehalten. Der Verwaltungsrat kann jederzeit eine ausserordentliche Generalversammlung einberufen. Ausserordentliche Generalversammlungen sind durch den Verwaltungsrat aufgrund eines Generalversammlungsbeschlusses einzuberufen, auf Begehren der Revisionsstelle oder wenn einer oder mehrere Aktionäre, die zusammen mindestens den zehnten Teil des Aktienkapitals vertreten, dies schriftlich und unter Angabe der Geschäfte für die Tagesordnung verlangen.
Das Einberufungsrecht steht auch den Liquidatoren zu. Die Einladungen zur Generalversammlung erfolgen mindestens 20 Tage vor dem Versammlungstag durch einmalige Publikation im Schweizerischen Handelsamtsblatt. Überdies werden unter Beachtung derselben Frist an die im Aktienbuch eingetragenen Aktionäre persönliche Einladungen verschickt. In der Einladung sind alle Verhandlungsgegenstände und die Anträge des Verwaltungsrates und allfälliger Aktionäre, welche die Durchführung der Generalversammlung verlangt haben, anzugeben.
Spätestens 20 Tage vor der ordentlichen Generalversammlung sind der Geschäftsbericht und der Revisionsbericht am Sitz der Gesellschaft zur Einsicht der Aktionäre aufzulegen. In der Einberufung zur Generalversammlung ist auf diese Auflegung und auf das Recht der Aktionäre hinzuweisen, die Zustellung dieser Unterlagen zu verlangen.
Für das in Art. 10 der Statuten erwähnte Traktandierungsrecht der Aktionäre gelten die gesetzlichen Bestimmungen (Art. 699 OR). Aktionäre, welche zusammen mindestens 10 % des Aktienkapitals der Gesellschaft vertreten, können vom Verwaltungsrat die Einberufung einer Generalversammlung verlangen. Aktionäre, welche zusammen Aktien mit einem Nominalwert von mindestens CHF 1 Mio. vertreten, können die Traktandierung eines Verhandlungsgegenstandes verlangen.
Gemäss Art. 6 der Statuten wird als Aktionär oder Nutzniesser anerkannt, wer im Aktienbuch eingetragen ist. Die Eintragung setzt einen Ausweis über die formrichtige Übertragung voraus und bedarf der Genehmigung des Verwaltungsrates. 20 Tage vor und bis zum Tage nach der Generalversammlung werden keine Eintragungen im Aktienbuch vorgenommen. Stichtag für die ordentliche Generalversammlung vom 6. April 2011 ist der 18. März 2011. Die Generalversammlung 2011 findet am 6. April 2011 in Luzern statt.
Wer direkt, indirekt oder in gemeinsamer Absprache mit Dritten Aktien erwirbt und damit zusammen mit den Papieren, die er bereits besitzt, den Grenzwert von 33 % der Stimmrechte, ob ausübbar oder nicht, überschreitet, muss ein Angebot unterbreiten für alle kotierten Aktien der Gesellschaft (Art. 32 BEHG).
Aus Gründen des BewG hat die Gesellschaft gegenüber den Bewilligungsbehörden auf die Aufnahme einer statutarisch zulässigen «Opting out» oder «Opting up»-Klausel verzichtet. Es gilt somit die gesetzliche Regelung nach Art. 32 BEHG betrefend die Pflicht zur Unterbreitung eines Angebots.
Es bestehen keine entsprechenden Klauseln.
Gesetzliche Revisionsstelle und Konzernprüferin der Mobimo Holding AG ist seit der Gründung im Dezember 1999 KPMG AG, Root/ Luzern. Die Revisionsstelle und der Konzernprüfer werden jährlich von der Generalversammlung gewählt. Bedingt durch den 7-jährigen Rotationsrhythmus hat Herr Reto Benz, Partner, ab dem Geschäftsjahr 2007 die Verantwortung als leitender Revisor übernommen.
Für Dienstleistungen im Zusammenhang mit der Prüfung der Zwischenberichterstattung und Jahresrechnung 2010 wurde eine Gesamtentschädigung von CHF 0,5 Mio. (inkl. LO-Gruppe) an KPMG bezahlt.
Für Transaktionsdienstleistungen (v. a. Steuerberatung und Due Dilligence) im Zusammenhang mit der Wandelanleihe und anderen Mandaten wurden KPMG CHF 0,4 Mio. bezahlt. Für den Liegenschaftenschätzer Wüest & Partner, Zürich, fielen im Berichtsjahr Honorare von insgesamt CHF 0,5 Mio. an.
Die Vertreter der Revisionsstelle nehmen auf Einladung des Verwaltungsrates an den diese Themenkreise behandelnden AC- oder Verwaltungsratssitzungen persönlich oder telefonisch teil.
Die Mobimo Holding AG informiert ihre Aktionäre und den Kapitalmarkt offen, aktuell und mit grösstmöglicher Transparenz. Am 8. März 2011 findet die Medien- und Analystenkonferenz zum Geschäftsergebnis 2010 statt.
Die finanzielle Berichterstattung erfolgt in Form der Halbjahres- und Jahresberichte. Diese werden in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS) des International Accounting Standards Board (IASB) erstellt und entsprechen dem schweizerischen Gesetz sowie den Vorschriften des Kotierungsreglements und des Zusatzreglements für die Kotierung von Immobiliengesellschaften der SIX Swiss Exchange.
Im Weiteren untersteht die Gesellschaft der Pflicht zur Ad-hoc-Publizität gemäss Art. 72 des Kotierungsreglements.
Weitere Informationen über die Gesellschaft befinden sich auf der Webseite www.mobimo.ch.
Dr. Christoph Caviezel CEO Tel. +41 44 397 11 56 christoph.caviezel@mobimo.
Mobimo Holding AG
Rütligasse 1 CH-6000 Luzern 7 Tel. +41 41 249 49 80 Fax +41 41 249 49 89 www.mobimo.ch
Murbacherstrasse 37 CH-6003 Luzern Tel. +41 41 228 25 72 Fax +41 41 228 25 82
Seestrasse 59 CH-8700 Küsnacht Tel. +41 44 397 11 11 Fax +41 44 397 11 12
Whiteley Chambers, Don Street St Helier Jersey JE4 9WG
Place de l'Europe 7 CH-1003 Lausanne
c/o LO Holding Lausanne-Ouchy SA
c/o Mobimo Management AG
Der Geschäftsbericht 2010 ist auch in französischer und englischer Sprache erhältlich. Die Originalsprache ist Deutsch.
Gesamtverantwortung: Mobimo Holding AG
Konzeption und Gestaltung: Baldinger & Baldinger AG, Aarau
Fotos:
Di Renzo Patrizio, www.patriziodirenzo.com Kessler Michael, www.profifoto.ch Pichler Urs, www.pichler-fotografen.ch Wavre Olivier, www.wavre.ch
Entwicklungsobjekt Stockwerkeigentum
Feldmeilen, Feldgüetliweg Bauland
Leidenschaft für Immobilien
Mobimo Holding AG · Rütligasse 1 · CH-6000 Luzern 7 · Tel. +41 41 249 49 80 · Fax +41 41 249 49 89 · www.mobimo.ch
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