AI Terminal
MİSTRAL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
Regulatory Filings • Jan 4, 2024
8943_rns_2024-01-04_fa638d42-502c-4749-a6b7-f14b348f5fef.pdf
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
TAŞINMAZ DEĞERLEME RAPORU
MİSTRAL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A. Ş.
1 ADET ARSA DEĞER TESPİTİ
Mersinli Mahallesi 8623 Ada 21 Parsel Konak/İZMİR
2023OZEL-00158 (MİSTRAL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A. Ş.) 29.12.2023
1 Adalet Mahallesi, 1586/9 Sokak, No:2, D:8 Bayraklı/İZMİR E-mail: [email protected] Web: www.mavidegerleme.com
YÖNETİCİ ÖZETİ:
Değerleme Çalışmasının Konusu:
İzmir İli, Konak İlçesi, tapu sicilinde Mersinli Mahallesi 4.147,89 m² arsa alanlı ARSA vasıflı 8623 ada 21 parseldir. Değerleme konusu taşınmazın günümüz koşullarındaki güncel piyasa değerinin tespiti raporudur.
Değerleme Çalışmasına Konu Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri:
Rapor içeriğinde detaylandırıldığı üzere, taşınmazın Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) Portal Hizmetleri'nden alınan güncel tarihli TAKBİS belgesi kaydında, satışı engelleyen herhangi bir kaydın bulunmadığı görülmüştür. Taşınmaz üzerinde bulunan takyidat kayıtları 3.2.2. nolu başlıkta verilmiştir.
Değerleme Çalışmasına Konu Gayrimenkulün İmar Durumu Bilgileri:
Taşınmaz ile ilgili olarak Konak Belediyesi İmar Müdürlüğünden alınan bilgiye ve incelenen belgeye göre, değerleme konusu taşınmazın yer aldığı parselin 13.05.2011 onay tarihli 1/1000 Ölçekli Alsancak Liman Arkası Halkapınar Salhane Bölgesi (Halkapınar-Salhane Kesimi) Uygulama İmar Planında; Taks:0,40 Kaks:3,00 Ayrık Nizam 8 kat yapılaşma koşullu M.İ.A.-Merkezi İş Alanında kalmaktadır. "Plan üzerinde yapılaşma nizamı belirlenmiş Mia adalarında yürürlükteki İmar Yönetmeliği'nin parsel büyüklüklerine ilişkin hükümlerine uyulacaktır. Ancak ada ölçeğine gelindiğinde ve/veya minimum 3000 m² parsel büyüklüğünün sağlandığı durumlarda Taks/Kaks değişmemek kaydıyla yapılaşma nizamı serbest ve Yençok:150 metre olacaktır." Plan Notu hükmü bulunmaktadır. Taşınmaz belediye sınırları içerisinde kalmaktadır.
Değerleme Çalışmasına Konu Gayrimenkulün Yapı Bilgileri:
Değerleme konusu taşınmaz; 8623 Ada 21 parsel, 4.147,89 m2 yüzölçümlü Arsa vasıflı taşınmaz niteliğindedir. Parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Parsel geometrik olarak yamuk formunda olup eğimsiz arazidir. Parselin sınırlarını belli eden herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Güneyinde konumlu olan 6 parsele ~63 m, doğusunda konumlu olan 16 ve 22 parsele ~83 m, kuzeyinde konumlu olan 22 parsel ~35 m ve batısında konumlu olan 1570 Sokak'a ~41 m cephesi bulunmaktadır. Parsel konum itibariyle gelişmekte olan bölgededir.
Değerleme Çalışmasına Konu Gayrimenkulün Yasal ve Mevcut Durum Bilgileri:
Parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.
Değerleme Çalışmasına Konu Gayrimenkulün Değerlemesinde Kullanılan Yöntemler ve Gayrimenkulün Değeri:
Taşınmazın konumlu olduğu bölgede yapılan saha araştırması, resmi kurumlarda yapılan çalışma sonucunda elde edilen veriler ile değerlemede kullanılan "Proje Geliştirme'' ve "Emsal Karşılaştırma'' yöntemleri kullanılarak yapılan hesaplamada; taşınmazların tamamının KDV Hariç güncel yasal ve mevcut piyasa değerinin 450.000.000-TL (DÖRTYÜZELLİMİYONTÜRKLİRASI) olacağı tahmin ve takdir edilmiştir.
Taşınmaz hisseli mülk olup değer tam hissesi için takdir edilmiştir. Hisselere düşen değerler 13.2. maddesinde tabloda belirtilmiştir. Değerlemesi yapılan arsanın değeri 450.000.000-TL olarak bulunmuş olup tabloda da görüleceği üzere MİSTRAL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ (553065461/829578000) hissesine düşen değer 300.007.302-TL (Üçyüzmilyonyedibinüçyüziki TürkLirası) olarak bulunmuştur.
Projenin tamamlanması durumundaki bugünkü değeri 1.368.840.000-TL (Birmilyarüçyüzaltmışsekiz milyonsekizyüzkırkbinTürkLirası) olarak bulunmuştur.
| Arsa Değeri (TL) | 450.000.000-TL |
|---|---|
| Projenin Tamamlanması Durumundaki Net Bugünkü Değeri (TL) | 1.368.840.000-TL |
Değerleme Çalışmasına Konu Gayrimenkulün Satış Kabiliyeti:
Değerleme konusu taşınmazın talep gören bölgede konumlu olması ve üzerinde herhangi bir olumsuz takyidat olmaması dikkate alındığında satış kabiliyetinin Satılabilir olabileceği düşünülmektedir.
3
| YÖNETİCİ ÖZETİ: 2 | ||
|---|---|---|
| Değerleme Çalışmasının Konusu: 2 | ||
| Değerleme Çalışmasına Konu Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri: 2 | ||
| Değerleme Çalışmasına Konu Gayrimenkulün İmar Durumu Bilgileri: 2 | ||
| Değerleme Çalışmasına Konu Gayrimenkulün Yapı Bilgileri: 2 | ||
| Değerleme Çalışmasına Konu Gayrimenkulün Yasal ve Mevcut Durum Bilgileri: 3 | ||
| Değerleme Çalışmasına Konu Gayrimenkulün Değerlemesinde Kullanılan Yöntemler ve Gayrimenkulün Değeri: 3 | ||
| Değerleme Çalışmasına Konu Gayrimenkulün Satış Kabiliyeti: 3 | ||
| 1. | RAPOR BİLGİLERİ 6 | |
| 2. | ŞİRKET ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 6 | |
| 2.1.Değerleme Konusu Taşınmazlar için daha önce hazırlanmış raporlar 6 | ||
| 3. | DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKUL HAKKINDA BİLGİLER 6 | |
| 3.1.Değerleme Konusu Gayrimenkulün Adresi: 6 | ||
| 3.2.Değerleme Konusu Gayrimenkulün Tapu Bilgileri: 6 | ||
| 3.2.1.Taşınmazın Tapu Kaydı 7 | ||
| 3.2.2.Tapu Takyidatı 7 | ||
| 3.2.3.Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 7 | ||
| 3.2.4.Değerlemesi Yapılan Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmeler İle İlgili Bilgiler 7 | ||
| 4. | İMAR VE RUHSAT DURUMU 8 | |
| 4.1 Değerlemesi Yapılan Proje İle İlgili Denetimlerde Bulunan Yapı Denetim Kuruluşunun Unvanı, Adresi, Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi 8 |
||
| 5. | DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ TAPU KÜTÜĞÜNDE VARSA SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE GERÇEKLEŞEN ALIM, SATIM VE HUKUKİ DURUMA İLİŞKİN BİLGİLER 9 |
|
| 6. | TÜRKİYE DEMOGRAFİK VERİLER(*) 9 | |
| 7. | BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ ve KULLANILAN VERİLER: 14 | |
| 8. | GAYRİMENKULÜN YERİ, KONUMU, ÇEVRE ÖZELLİKLERİ ve ULAŞIMI İLE BELLİ MERKEZLERE UZAKLIĞI 20 | |
| 9. | TÜRKİYE GAYRİMENKUL PİYASASINDAKİ GELİŞMELER 21 | |
| 10. | İNŞAAT VE KONUT SEKTÖRÜ FAİZ – GELİR ETKİSİ 39 | |
| 11. | DEĞERLEMESİ YAPILAN TAŞINMAZA İLİŞKİN ANALİZLER 41 | |
| 11. 1.Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler: 41 | ||
| 11.2.Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler: 42 | ||
| 11.3.Gayrimenkulün Fiziksel Özellikleri 42 | ||
| 11.4.Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar Ve Bunların Kullanılma Nedenleri: 43 | ||
| 11.5.Kullanılan Değerleme Tekniklerini Açıklayıcı Bilgiler Ve Bu Yöntemlerin Seçilme Nedenleri: 44 | ||
| 11.6.Projeksiyon İşlemine Etki Eden Faktörler 46 | ||
| 11.7.Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi Ve Proje Değerleri: 47 | ||
| 11.8.Nakit / Gelir Akımları Analizi: 48 | ||
| 11.9.Maliyet Oluşumları Analizi: 48 | ||
| 4 |
| Adalet Mahallesi, 1586/9 Sokak, No:2, D:8 Bayraklı/İZMİR | |||
|---|---|---|---|
| E-mail: [email protected] | |||
| Web: | www.mavidegerleme.com |
| 11.10.Emsal Karşılaştırma Analizi: 48 | |
|---|---|
| 11.11.Değerleme Konusu Taşınmazın Değer Analizi: 48 | |
| 11.12.Değerleme İşlemine Etki Eden Faktörler 48 | |
| 11.13.Emsaller 49 | |
| 11.14.Deprem Risk Bölgesi 51 | |
| 11.15.Kira Değeri Analizi Ve Kullanılan Veriler 51 | |
| 11.16.Gayrimenkul Ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi 51 | |
| 11.17.En Yüksek Ve En İyi Kullanım Değeri Analizi 51 | |
| 11.18.Müşterek Veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi: 52 | |
| 12. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 52 |
|
| 12.1.Farklı Değerleme Yöntemlerinin Ve Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen Yöntemin Ve Nedenlerinin Açıklaması: 52 |
|
| 12.2.Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Yer Almama Neden Ve Gerekçeleri: 52 | |
| 12.3.Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam / Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş: 52 |
|
| 12.4.Değerlemesi Yapılan Taşınmaz ın, Taşınmaz Projesinin Veya Taşınmaz a Bağlı Hak Ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş: 52 |
|
| 13. SONUÇ 53 |
|
| 13.1.Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi 53 | |
| 13.2. Taşınmaz 2020 Yılı İçin Nihai Değer Takdiri 53 | |
| 13.3. Değerlemede Kullanılan Yöntemler 54 | |
| 13.4.Raporu Hazırlayanlar 54 | |
| 14. TAŞINMAZIN FOTOĞRAFLARI 55 |
|
| 14.1.Rapor Fotoğrafları 55 | |
| 14. 2.Raporu Hazırlayan Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Lisans Suretleri: 73 | |
| 14. 3.Değerleme Konusu Taşınmaz ın Son Üç Değerleme Çalışmasına İlişkin Bilgi: 77 |
1. RAPOR BİLGİLERİ
| TALEP EDEN | MİSTRAL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. |
TALEP TARİHİ | 07.12.2023 | |
|---|---|---|---|---|
| MALİK ADI |
MİSTRAL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ (553065461/829578000) |
DEĞERLEME TARİHİ |
29.12.2023 | |
| RAPOR NO | 2023OZEL-00158 | RAPOR TARİHİ | 29.12.2023 | |
| RAPORUN TÜRÜ |
1 ADET ARSA DEĞER TESPİT RAPORU |
RAPORU HAZIRLAYAN |
NURİ ONUR GÜVEN | |
| KONTROL EDEN | VOLKAN KÜTÜK | SORUMLU DEĞ. UZMANI |
MURAT BARIŞCAN | |
| DAYANAK SÖZLEŞMENİN TARİH ve NUMARASI |
07.12.2023 | |||
| Bu gayrimenkul, RAPORUN KURUL DÜZENLEMELERİ KAPSAMINDA DEĞERLEME değerleme raporu, AMACI İLE HAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞINA İLİŞKİN AÇIKLAMA Sermaye Piyasası Kurulu ilgili tebliğlerine uygun olarak hazırlanmıştır. |
2. ŞİRKET ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER
| ŞİRKETİN UNVANI | MAVİ GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. | ||
|---|---|---|---|
| ŞİRKETİN ADRESİ | Adalet Mahallesi, 1586/9 Sokak, No:2, D:8 Bayraklı/İZMİR | ||
| MÜŞTERİ UNVANI |
MİSTRAL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. | ||
| MÜŞTERİ ADRESİ |
Çınarlı Mah. Ankara Asfaltı Cad. No:15/451 Konak/İZMİR | ||
| MÜŞTERİ TALEBİNİN KAPSAMI | 1 adet arsanın günümüzdeki pazar değerinin Türk Lirası |
||
| VE GETİRİLEN SINIRLAMALAR | cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur. |
2.1.Değerleme Konusu Taşınmazlar için daha önce hazırlanmış raporlar
Şirketimiz tarafından ekspertize konu taşınmaz için herhangi bir rapor düzenlenmemiştir.
3. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKUL HAKKINDA BİLGİLER
3.1.Değerleme Konusu Gayrimenkulün Adresi:
Mersinli Mahallesi (Adres Mahallesi: Çınarlı Mahallesi), 8623 Ada 21 Parsel, Konak/İzmir
3.2.Değerleme Konusu Gayrimenkulün Tapu Bilgileri:
| Ana Gayrimenkul | Bağımsız Bölüm | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| İli | İZMİR | Pafta No | 294 | Arsa Payı |
- | |
| İlçesi | KONAK | Ada No | 8623 | Blok / Giriş No |
- / - | |
| Taşınmaz ID |
97405930 | Parsel No | 21 | Kat No | - | |
| Köyü | - | Niteliği | ARSA | Bağ. Böl. No |
- | |
| Mahallesi | MERSİNLİ | 4.147,89 m2 | ||||
| Sokağı | - | Parsel Alanı(m2 | Niteliği | - | ||
| Mevkii | - | ) | Eklentile r |
- | ||
| Cilt / Sayfa | 47/4602 | Tarih | 17.10.2017 | Yevmiye | 25814 | |
| Malik / Hisse Oranı | ERDOĞAN ATAY YATIRIM HOLDİNG A.Ş. (106437/691315) ERDOĞAN ATAY YATIRIM HOLDİNG A.Ş. (38135013/276526000) MEHMET DOĞAN ATAY (343831/8295780) MİSTRAL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ (553065461/829578000) |
3.2.1.Taşınmazın Tapu Kaydı
3.2.2.Tapu Takyidatı
Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü sistemi üzerinden 08.12.2023 tarih saat 17.06'da tarafımızca alınan TAKBİS Belgesine göre konu taşınmaz üzerinde herhangi bir takyidat bulunmamaktadır.
3.2.3.Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Rapor içeriğinde detaylandırıldığı üzere, taşınmazın, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) Portal Hizmetlerinden alınan güncel tarihli TAKBİS belgesi kaydında satışı engelleyen herhangi bir kaydın bulunmadığı görülmüştür. Taşınmaz üzerinde bulunan takyidat kayıtları 3.2.2. nolu başlıkta verilmiştir.
3.2.4.Değerlemesi Yapılan Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmeler İle İlgili Bilgiler
Değerleme konusu gayrimenkule ilişkin olarak tapuya şerh edilmiş herhangi bir sözleşme bulunmamaktadır. Ancak Mistral Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi'nin 28.08.2020 tarihli KAP açıklamasında; "Şirket portföyünde yer alan ve 553065461/829578000 hissesi şirketimize ait olan İzmir ili Konak İlçesi Mersinli Mahallesi 8623 ada 21 parsel, toplam 4.147,89 m2 arsanın üzerinde, Yüklenici olarak, EVAK İNŞAAT HAYVANCILIK GIDA TEMİZLİK TURİZM TAŞIMACILIK TEKSTİL MEDİKAL SANAYİ VE TİCARET LİMİTED ŞİRKETİ ve VİVEN İNŞAAT TURİZM SANAYİ VE TİCARET
Adalet Mahallesi, 1586/9 Sokak, No:2, D:8 Bayraklı/İZMİR E-mail: [email protected] Web: www.mavidegerleme.com
Telefon : +90(232) 435 90 60 Faks: 0(232) 435 91 60
7
ANONİM ŞİRKETİ nin kuracağı ortaklık tarafından, anahtar teslim usülü bir inşaat projesi yapılarak,inşa edilecek yapının %47'lik bölümünün arsa payları oranında şirketimize ve ilgili arsanın diğer hissedarları olan ERDOĞAN ATAY YATIRIM HOLDİNG ANONİM ŞİRKETİ ile Mehmet Doğan ATAY'a ve %53'lik kısmı Yüklenici ortaklığa ait olacak şekilde bir Kat karşılığı İnşaat Sözleşmesi yapılması için ön protokol imzalanmıştır. Buna göre Yüklenici şirket, ilgili arsa üzerinde geliştireceği projeyi şirketimiz Yönetim Kuruluna sunacaktır ve Yönetim Kurulumuzun onayı olduğunda Yüklenici şirket ile Kat Karşılığı İnşaat sözleşmesi imzalanacaktır." olarak bilgi verilmiştir.
Mistral Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi'nin 22.02.2023 tarihli KAP açıklamasında; "İzmir İli, Konak İlçesi, Mersinli Mahallesi 8623 ada 21 parselde yer alan toplam 4.147,89 m2 büyüklüğündeki arsa üzerinde proje geliştirilmesi amacıyla Yüklenici sıfatlı Viven İnşaat İş Ortaklığı Ticari İşletmesi ile 21.10.2020 tarihinde imzalanan Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi, Viven Grup İnş.Tur.San.veTic.Ltd.Şti. – Alim Emiroğlu İnş.Ltd.Şti. adi ortaklığı tarafından devir alınmış olup önceki sözleşme şartları sözkonusu yeni Yüklenici tarafından yerine getirilecektir." olarak bilgi verilmiştir.
4. İMAR VE RUHSAT DURUMU
*Taşınmaz ile ilgili olarak Konak Belediyesi İmar Müdürlüğünden alınan bilgiye ve incelenen belgeye göre, değerleme konusu taşınmazın yer aldığı parselin 13.05.2011 onay tarihli 1/1000 Ölçekli Alsancak Liman Arkası Halkapınar Salhane Bölgesi (Halkapınar-Salhane Kesimi) Uygulama İmar Planında; Taks:0,40 Kaks:3,00 Ayrık Nizam 8 kat yapılaşma koşullu M.İ.A.-Merkezi İş Alanında kalmaktadır. "Plan üzerinde yapılaşma nizamı belirlenmiş Mia adalarında yürürlükteki İmar Yönetmeliği'nin parsel büyüklüklerine ilişkin hükümlerine uyulacaktır. Ancak ada ölçeğine gelindiğinde ve/veya minimum 3000 m² parsel büyüklüğünün sağlandığı durumlarda Taks/Kaks değişmemek kaydıyla yapılaşma nizamı serbest ve Yençok:150 m olacaktır." Plan Notu hükmü bulunmaktadır. Konu taşınmaz belediye sınırları içerisinde yer almaktadır.
*Parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.
*Değerleme konusu taşınmaz ile ilgili Konak Belediyesinde arşiv incelemesi dosyanın işlemde olması nedeniyle yapılamamıştır. Dosyanın işlemde olması nedeniyle tarafımıza gösterilemeyeceği beyan edilmiştir. Yerinde yapılan incelemede herhangi bir inşai faaliyet gözlemlenmemiştir.
4.1 Değerlemesi Yapılan Proje İle İlgili Denetimlerde Bulunan Yapı Denetim Kuruluşunun Unvanı, Adresi, Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi
Konak Belediyesi İmar Arşivinde taşınmazın dosyasının işlemde olması nedeniyle dosya incelenememiştir. Parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Yerinde yapılan incelemede herhangi bir inşai faaliyet gözlemlenmemiştir.
8
5. DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ TAPU KÜTÜĞÜNDE VARSA SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE GERÇEKLEŞEN ALIM, SATIM VE HUKUKİ DURUMA İLİŞKİN BİLGİLER
Değerlemeye konu taşınmazlar son üç yıl içerisinde herhangi bir alım satım işlemine konu olmamıştır.
6. TÜRKİYE DEMOGRAFİK VERİLER(*)
Türkiye'de ikamet eden nüfus, 31 Aralık 2022 tarihi itibarıyla bir önceki yıla göre 599 bin 280 kişi artarak 85 milyon 279 bin 553 kişiye ulaştı. Erkek nüfus 42 milyon 704 bin 112 kişi olurken, kadın nüfus 42 milyon 575 bin 441 kişi oldu. Diğer bir ifadeyle toplam nüfusun %50,1'ini erkekler, %49,9'unu ise kadınlar oluşturdu. Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) sonuçlarına göre, ülkemizde ikamet eden yabancı nüfus(1) bir önceki yıla göre 31 bin 800 kişi artarak 1 milyon 823 bin 836 kişi oldu. Bu nüfusun %49,5'ini erkekler, %50,5'ini kadınlar oluşturdu.
Yıllık nüfus artış hızı 2021 yılında binde 12,7 iken, 2022 yılında binde 7,1 oldu. Türkiye'de 2021 yılında %93,2 olan il ve ilçe merkezlerinde yaşayanların oranı, 2022 yılında %93,4 oldu. Diğer yandan belde ve köylerde yaşayanların oranı %6,8'den %6,6'ya düştü.
İstanbul'un nüfusu, bir önceki yıla göre 67 bin 51 kişi artarak 15 milyon 907 bin 951 kişi oldu. Türkiye nüfusunun %18,65'inin ikamet ettiği İstanbul'u, 5 milyon 782 bin 285 kişi ile Ankara, 4 milyon 462 bin 56 kişi ile İzmir, 3 milyon 194 bin 720 kişi ile Bursa ve 2 milyon 688 bin 4 kişi ile Antalya izledi.
Bayburt, 84 bin 241 kişi ile en az nüfusa sahip olan il oldu. Bayburt'u, 84 bin 366 kişi ile Tunceli, 92 bin 481 kişi ile Ardahan, 144 bin 544 kişi ile Gümüşhane ve 147 bin 919 kişi ile Kilis takip etti.
Nüfus piramitleri, nüfusun yaş ve cinsiyet yapısında meydana gelen değişimi gösteren grafikler olarak tanımlanmaktadır. Türkiye'nin 2007 ve 2022 yılı nüfus piramitleri karşılaştırıldığında, doğurganlık ve ölümlülük hızlarındaki azalmaya bağlı olarak, yaşlı nüfusun arttığı ve ortanca yaşın yükseldiği görülmektedir.
Adalet Mahallesi, 1586/9 Sokak, No:2, D:8 Bayraklı/İZMİR E-mail: [email protected] Web: www.mavidegerleme.com
Ortanca yaş, yeni doğan bebekten en yaşlıya kadar nüfusu oluşturan kişilerin yaşları küçükten büyüğe doğru sıralandığında ortada kalan kişinin yaşıdır. Ortanca yaş aynı zamanda nüfusun yaş yapısının yorumlanmasında kullanılan önemli göstergelerden biridir.
Türkiye'de 2021 yılında 33,1 olan ortanca yaş, 2022 yılında 33,5'e yükseldi. Cinsiyete göre incelendiğinde, ortanca yaşın erkeklerde 32,4'ten 32,8'e, kadınlarda ise 33,8'den 34,2'ye yükseldiği görüldü.
Ortanca yaşın illere göre dağılımına bakıldığında, Sinop'un 42,4 ile en yüksek ortanca yaş değerine sahip olduğu görüldü. Sinop'u, 41,6 ile Kastamonu ve Giresun izledi. Diğer yandan 20,8 ile Şanlıurfa en düşük ortanca yaşa sahip il oldu. Şanlıurfa'yı, 22,2 ile Şırnak ve 23,3 ile Siirt ve Ağrı takip etti.
Ortanca yaşın illere ve cinsiyete göre dağılımı incelendiğinde, erkeklerde 41,4 ile Sinop en yüksek ortanca yaşa sahip olan il olurken, 20,4 ile Şanlıurfa en düşük ortanca yaşa sahip olan il oldu. Kadınlarda 43,5 ile Sinop yine en yüksek ortanca yaş değerine sahip olan il olurken, Şanlıurfa 21,3 ile en düşük ortanca yaş değerine sahip olan il oldu.
Nüfus yoğunluğu olarak tanımlanan "bir kilometrekareye düşen kişi sayısı", Türkiye genelinde 2021 yılına göre 1 kişi artarak 111 kişiye yükseldi. İstanbul, kilometrekareye düşen 3 bin 62 kişi ile nüfus yoğunluğu en yüksek olan ilimiz oldu. İstanbul'dan sonra 576 kişi ile Kocaeli ve 371 kişi ile İzmir nüfus yoğunluğu en yüksek olan iller oldu.
Diğer yandan nüfus yoğunluğu en az olan il ise bir önceki yılda olduğu gibi, kilometrekareye düşen 11 kişi ile Tunceli oldu. Tunceli'yi, 19 kişi ile Ardahan ve 21 kişi ile Erzincan izledi.
Yüz ölçümü büyüklüğünde ilk sırada yer alan Konya'nın nüfus yoğunluğu 59, en küçük yüz ölçümüne sahip Yalova'nın nüfus yoğunluğu ise 350 olarak gerçekleşti.
* Demografik veriler için TÜİK'nun veritabanları ve yayınlamış olduğu Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi Sonuçları, 2022 raporundan faydalanılmıştır.
Sanayi Verileri (*)
Türkiye İstatistik Kurumu verilerine göre 2022 yılı Kasım ayı Sanayi Üretim Endeksi incelendiğinde Sanayi üretimi yıllık %1,3 azaldığı görülmüştür.
Sanayinin alt sektörleri (2015=100 referans yıllı) incelendiğinde, 2022 yılı Kasım ayında madencilik ve taş ocakçılığı sektörü endeksi bir önceki yılın aynı ayına göre %8,6, imalat sanayi sektörü endeksi %0,4 ve elektrik, gaz, buhar ve iklimlendirme üretimi ve dağıtımı sektörü endeksi %7,9 azaldı.
Toplam ciro yıllık %99,7 artmıştır. Sanayi, inşaat, ticaret ve hizmet sektörleri toplamında ciro endeksi (2015=100), 2022 yılı Kasım ayında yıllık %99,7 arttı.
Toplam cironun alt detaylarına bakıldığında; 2022 yılı Kasım ayında yıllık sanayi sektörü ciro endeksi %91,6, inşaat ciro endeksi %96,9, ticaret ciro endeksi %98,1, hizmet ciro endeksi %127,2 arttı.
Toplam ciro aylık %1,6 artmıştır. Sanayi, inşaat, ticaret ve hizmet sektörleri toplamında ciro endeksi (2015=100), 2022 yılı Kasım ayında aylık %1,6 arttı.
Toplam cironun alt detaylarına bakıldığında; 2022 yılı Kasım ayında aylık sanayi sektörü ciro endeksi %2,2, inşaat ciro endeksi %2,6, ticaret ciro endeksi %1,0, hizmet ciro endeksi %2,1 arttı.
7. BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ ve KULLANILAN VERİLER:
İZMİR
Türkiye'nin üçüncü büyük şehri olan İzmir, çağdaş, gelişmiş, aynı zamanda işlek bir ticaret merkezidir.
İzmir; sınır kenti ve farklı bölgelerin geçiş merkezi konumunda olan Türkiye'nin 3. büyük kentidir. Ege Denizi kıyısında konumlu İzmir 8.500 yıllık geçmişi ile de büyük tarihi ve kültürel zenginliği barındırmaktadır.
İzmir; coğrafi konumu, kültürel ve tarihî zenginliği, Metropol olması, Türkiye'nin en Avrupai şehri olması, farklı bölgeler arasında geçiş noktası olması dolayısıyla ulaşımın kolaylığı (hem deniz hem kara hem de hava ulaşımının kullanım kolaylığı ve rahatlığı), turizme uygun iklim yapısı, kültürel faaliyetlere ve sanat etkinliklerine müsait sosyal-kültürel yapısı, 629 kilometrelik kıyı uzunluğu ve bunun 101
14 Adalet Mahallesi, 1586/9 Sokak, No:2, D:8 Bayraklı/İZMİR E-mail: [email protected] Web: www.mavidegerleme.com
kilometrelik bölümünün tamamen doğal plajları içermekte olması ile de farklı turizm çeşitlerine uygundur.
İzmir aynı zamanda farklı kültürlerin, yaşam tarzlarının, inançların (Müslüman, Hıristiyan, Musevi, Ermeni, Rum, vb.) binlerce yıldır bir arada barış içinde yaşadığı bir hoşgörü şehri ve kavimler kapısıdır. İzmir; Tepekule (Bayraklı), Symrna, Efes, Pergamon (Bergama), Teos (Sığacık), Lebedos (Ürkmez), Kyme (Aliağa), Allianoi (Yortanlı), Thyrea (Tire), Phokaia (Foça), Kolophon (Değirmendere), Erythrai (Çeşme), Klazomenai (Urla), Metropolis (Torbalı), Claros (Ahmetbeyli) ve Myrina (Aliağa) gibi tarihte hüküm sürmüş olan uygarlıkların yaşadığı topraklara ve hala gün yüzüne çıkmamış pek çok uygarlık merkezinin miraslarına sahip binlerce yıllık yerleşim yeridir.
İzmir; tarihin her döneminde insan sağlığına hizmet etmiş dünyaca bilinen Agamemnon, Asklepion, Allianoi, Karakoç ve Çeşme-Şifne, Ilıca, vb. şifa merkezleri ile günümüzde de özellikle İskandinav ülkelerinden ve dünyanın her yerinden gelen ziyaretçilerine sağlıklı yaşam alternatiflerini sunan ve potansiyeli çok yüksek olan sağlık ve termal turizm merkezidir.
İklimi
Akdeniz iklim kuşağında kalan İzmir'de yazları sıcak ve kurak kışları ılık ve yağışlı geçmektedir. Dağların denize dik uzanması ve ovaların İç Batı Anadolu eşiğine kadar sokulması, denizsel etkilerin iç kesimlere kadar yayılmasına olanak vermektedir. Ancak, İl bütününde yükseklik, batı ve kıyıdan uzaklık gibi fiziksel coğrafya farklılıkları, yağış, sıcaklık ve güneş açısından önemli sayılabilecek iklim farklılıklarına da yol açmaktadır. Temmuz-Ağustos ayları en sıcak ve ocak-şubat en soğuk aylardır. Kar yağışı yok denecek kadar azdır. Sıcak yaz aylarında "imbat" ismi verilen rüzgâr serinlik getirir. Kara ve denizin gece-gündüz arasındaki ısınma ve soğuma farkından meydana gelen bu rüzgâr sadece bu ile aittir. Kavurucu yaz günlerinde İzmir'e tatlı bir serinlik getirir.
Bitki Örtüsü
Akdeniz iklim bölgesinde yetişen geniş, sert ve iğne yapraklı, sürekli yeşil kalan, kuraklığa dayanıklı ağaç ve çalılar, yaygın doğal bitki örtüsünü oluşturur. Bitki örtüsünde kızılçam, fıstık çamı, karaçam, selvi, maki ve zeytin ağaçlarına bol rastlanır. Bağ ve meyve bahçeleri oldukça geniş yer kaplar. Kozak Dağı, Türkiye'nin en büyük çam fıstığı istihsal yerlerinden biridir.
Coğrafya
İzmir İli kuzeyde Madra Dağları ve Balıkesir İl sınırı, güneyde Kuşadası Körfezi ve Aydın İl sınırı, batıda Çeşme Yarımadası ve kendi adı ile anılan İzmir Körfezi, doğusunda da Manisa İl sınırı ile çevrilmiş bir coğrafyaya sahiptir. İzmir ili içinde Ege Bölgesi'nin önemli akarsularından olan Gediz'in aşağı çığırı ile Küçükmenderes ve Bakırçay akış gösterir. Diğerleri sel karakterli küçük akarsulardır.
Gediz Nehri, İçbatı Anadolu'da Murat Dağı'ndan doğar. Toplam uzunluğu 400 km.dir. İzmir sınırı içindeki Yamanlar Dağı'ndan doğan Kemalpaşa Çayı Gediz'in en önemli kollarından biridir. Gediz, Manisa Ovası'nın batısında İzmir il sınırına ulaşır, Yamanlar Dağı ile Dumanlı Dağ arasındaki Menemen Boğazı'ndan geçerek, Foça'nın güneyinde denize dökülmektedir.
Küçükmenderes, Bozdağlar'dan doğar. Uzunluğu 124 km.dir. Kendi ismi ile anılan çok bereketli bir ovayı sulayarak, Selçuk ilçesinin batısında denize dökülür. Küçükmenderes de bol alüvyon getirdiği için, kıyı çizgisini devamlı olarak ilerletmiş, bu yüzden ilk çağların en önemli liman kentlerinden olan Efes, bugün denizden 5-6 km içeride kalmıştır.
Bakırçay, doğuda Ömerdağ, kuzeyde Madra, güneyde Yunt Dağı'ndan gelen kollardan oluşur, 128 km uzunluğundadır. Ege Havzası'nın bir parçası olan ve büyük bölümü İzmir il sınırları içerisinde yer alan Bakırçay Havzası'nın en önemli akarsuyudur. Çandarlı Körfezi'nde denize dökülmektedir. Devlet Su İşleri Genel Müdürlüğü verilerine göre İzmir İl sınırları içerisinde:
İşletmede olan;
11 adet Baraj ve HES ( Hidro Elektrik Santrali); Alaçatı (Çeşme), Balçova, Beydağ, Çatlıkoru (Kınık Paşaköy),Güzelhisar (Aliağa),Kavakdere (Seferihisar), Kestel (Bergama), Seferihisar, Tahtalı (Gümüldür), Ürkmez (Seferihisar), Yortanlı (Kınık-Paşaköy) barajları.
2 gölet; İzmir Karaburun Mordoğan ve Menderes Değirmendere Ataköy Göletleri İnşa halinde olan;
- 4 adet Baraj ve HES; Aktaş (Ödemiş), Burgaz (Bayındır), Yiğitler (Kemalpaşa), Rahmanlar (Ödemiş) barajları
- 6 adet gölet; Dikili-Harputlu, Kiraz, Menemen-Emiralem, Menemen-Süleymanlı, Ödemiş-Bademli, Tire-Yenişehir göletleri bulunmaktadır.
Yeryüzü Şekilleri
İzmir ilinin yeryüzü şekilleri, yakın jeolojik geçmişin bir sonucudur. Doğu batı doğrultusunda uzanan sıradağlar arasında yer alan çöküntü ovaları ve akarsu ağızlarındaki birikinti ovaları, yeryüzü şekillerinin ana hatlarını meydana getirirler.
İlin en kuzeyinde Madra Dağları bulunur. 1250 metreyi aşan yüksekliğe sahip olan bu dağlar, kuzeyindeki Burhaniye-Havran Ovaları ile güneyindeki Bergama Ovası arasında önemli bir yükselti meydana getirirler. Güneybatıya, Altınova ve Dikili'ye doğru uzanan kolları kıyı yakınlarına kadar ulaşır ve burada alçalarak kıyı düzlüklerine karışır. Madra Dağları'nın güneybatı ucu, Bergama batısında Geyiklidağ adı ile anılır. Burada yükseklik 1061 m.ye ulaşır.
Madra Dağları üzerinde bazı yerler 500-700 m. yüksekliğinde hafif dalgalı düzlükler halindedir. Buralara yayla adı verilir. Fıstık çamı ormanları ile kaplı Kozak Yaylası bunların en bilinenidir. Madra Dağları'nın güneyinde Bakırçay Ovası yer alır. Ova, genel olarak, Soma yakınlarından Çandarlı Körfezi'ne kadar kuzeydoğu-güneybatı doğrultusunda uzanır. Uzunluğu 60 km. kadardır. Bakırçay ve kollarının getirdiği alüvyonlarla örtülü olan ovanın en fazla genişlediği yer Kınık'ın kuzeyinde bulunur.
Bakırçay Ovası'nın güneyinde Yunt Dağları yer alır. Bunlar, doğudaki Sultan Dağları ile birleşirler. Akarsu vadileri ile çok parçalanmışlardır. Yunt Dağı, Dumanlı Dağı, bunlarla birleşmiş durumda olan Sultan Dağı ve Çamlıdağ, Bakırçay Ovası'nın güneyinde kesintisiz dağlık bir alan meydana getirir. Dumanlı Dağ'ın en yüksek noktası 1098 m. dir.
Dumanlı Dağ'ın güneyinde, içine Gediz Nehri'nin yerleşmiş olduğu çöküntü alanı bulunur ve Dumanlı Dağ ile Yamanlar Dağı arasında 10 km. uzunluğunda dar bir boğaz meydana getirir. "Menemen Boğazı" adı verilen bu dik yamaçlı derin vadinin doğusunda Alaşehir'e, hatta Sarıgöl'e kadar Gediz Ovası uzanır. Bu ova, esas itibariyle Manisa ili sınırları içinde kalır. Menemen Boğazı, batıya doğru Emiralem'den itibaren genişler, alçalır, Gediz Deltası'na bitişir. Gediz Nehri, döküldüğü yerde geniş bir delta meydana getirmiştir. Delta düzlüğünün kuzey-güney doğrultusundaki uzunluğu yaklaşık olarak 20 km. kadardır. Menemen Ovası ve Gediz Delta Ovası adı verilen bu düzlük, ülkemizin en verimli ovalarından birini teşkil eder.
Yamanlar Dağı genç bir volkan konisidir. Fazla aşınmamıştır. Yamanlar Dağı üzerinde, tektonik kökenli bir kayma sonucunda oluşan çukurluğa Karagöl yerleşmiştir. Yamanlar ve Manisa Dağları'nın meydana getirdiği yüksekliğin güneyinde bir çöküntü alanı vardır. Bu çöküntü çukurunun batı kısmı deniz tarafından kaplanmış ve İzmir Körfezi meydana gelmiştir. Körfezin doğusunda, etraftaki yamaçlardan inen akarsuların getirdiği alüvyonların denizi doldurması ile oluşmuş Bornova Ovası, onun doğusunda Kemalpaşa Ovası bulunur. Bornova Ovası ile Kemalpaşa Ovası arasında yüksekliği 250 m. ye kadar çıkan Belkahve Geçidi yer alır.
İzmir Körfezi ve Kemalpaşa Ovası'nın kapladığı çöküntü çukurunun güneyinde, doğu-batı doğrultusunda uzanan yüksek ve dağlık bir alan ortaya çıkar. Bu dağlara genel olarak Bozdağlar adı verilir. Bozdağlar, doğuda Sarıgöl'ün güneyinden başlar ve Kemalpaşa güneydoğusundaki Karabel Geçidi'ne kadar uzanır. Bozdağlar en yüksek noktaya Birgi'nin kuzeyinde ulaşır.
Burada yükseklik 2159 m. ye kadar çıkmaktadır. Bozdağlar, kuzeyindeki Gediz Ovası'na ve güneyindeki Küçükmenderes Ovası'na dik yamaçlarla iner. İzmir Körfezi'nin doğusunda yüksekliği 1500 m.ye kadar çıkan Kemalpaşa Dağları heybetli bir görünüm meydana getirir. İzmir kentinin batısında Çatalkaya (Kızıldağ) yükseltilerinde yamaçlar çok dik, vadiler derin ve dardır. Çatalkaya'dan batıya doğru yükseklikler gittikçe alçalır. Urla'dan Çeşme'ye kadar olan yerlerde 500 m.yi geçen tepelere az rastlanır.
Karaburun Yarımadası'nda bu sıradağlara dikey durumda olan ve kuzeyden güneye doğru uzanan dağlar bulunur. Bu dağların en yüksek olanı, Karaburun ilçe merkezinin güneyinde 1218 m.ye kadar çıkan Akdağ'dır.
Bozdağlar'ın güneyinde Küçükmenderes Ovası yer alır. Üzeri çok verimli alüvyon toprakları ile örtülmüştür. Küçükmenderes Ovası, doğuda hemen hemen Beydağ yerleşim alanından başlar, ortalama 10-15 km. genişlikte, Torbalı ve Selçuk'a kadar uzanır. Küçükmenderes Ovası'nın bazı yerlerine, yerleşme merkezlerinin ismi verilmiştir. (Ödemiş, Tire, Bayındır, Selçuk ovaları gibi).
İzmir ilinin güney sınırı üzerinde Aydın Dağları uzanır. Bunlar Bozdağlar kadar yüksek değildir. En yüksek yeri Cevizli Dağı'nda 1646 m.ye ulaşır. Aydın Dağları'nın Küçükmenderes Ovası'na bakan kuzey yamaçları çok diktir.
Ulaşım
Şehir içinde toplu taşım olanakları son derece düzenli olup, tüm semtlere ulaşım kolaylıkla yapılabilmektedir. Şehir içinde ulaşım otobüs, metro ve feribot ile sağlanmaktadır. Bunun dışında Bornova-Karşıyaka, Bornova-Buca, Bornova-Gaziemir, Çiğli-Bornova, Balçova-İnciraltı gibi merkezi ilçeler arasında minibüs-dolmuşlar ile ve yine şehir merkezinde Alsancak-Konak, Konak-Yenişehir, Konak-Kahramanlar semtleri arasında taksi-dolmuşlar ile ulaşım sağlanmaktadır.
KONAK
İzmir ili içerisinde yer alan merkez ilçedir. Kuzeyinde İzmir Körfezi ve Bayraklı, doğusunda Bornova, güneyinde Buca ve Karabağlar, batısında Balçova ilçeleri bulunmaktadır. Antik çağdan günümüze taşınmış eserlerle, Osmanlı döneminden kalan eserlerle, ama en çok Cumhuriyet Döneminin eserleriyle karakterize olur. Konak, İzmir'in kültür, sanat ve eğlence merkezi olması nedeniyle yerli ve yabancı tüm turistlerin uğrak yeri durumundadır. Özellikle Kemeraltı Çarşısı İlçe ekonomisine ve İzmir'in tanıtımına önemli katkılar yapar. Yine Konak ilçesinde bulunan antik Smyrna kentinin Romalılardan kalma Agora ören yeri turistlerin ziyaretine açıktır. Konak ayrıca başta Karşıyaka gelmek üzere, İzmir'in diğer iskeleleri ile
denizden bağlantıyı sağlayan Konak İskelesi ve Konak Meydanı ile de ünlüdür. Konak, İzmir'in yönetsel, sanatsal, kültürel ve ticari merkezidir. Aynı zamanda köklü bir turistik gezi bölgesidir.
17 Adalet Mahallesi, 1586/9 Sokak, No:2, D:8 Bayraklı/İZMİR E-mail: [email protected] Web: www.mavidegerleme.com
Toplam nüfusun tamamı kent nüfusudur. Hiç köyü veya beldesi bulunmamaktadır. İlçenin yüzölçümü 24,4 km²'dir. 6 Mart 2008 tarihinde kabul edilen 5747 sayılı Bakanlar Kurulu kararıyla Konak ilçesinden 55 mahalle ve 2 köy Karabağlar ilçesine bağlanmıştır. Konak ilçesinde 2008 yılı itibarıyla 113 mahalle, 2.905 sokak, 90 cadde, 19 bulvar, 14 meydan bulunmaktadır.
İklimi: Akdeniz ikliminin hakim olduğu İlçede, yazlar sıcak ve kurak, kışlar ılık ve yağışlı geçmektedir. Rakım Konak meydanında 3 metre, Kadifekale'de 185 metredir.
Yeryüzü Şekilleri:
Dağlar/Ovalar: Konak İlçesinin 24,4 km² yüzölçümü ile doğusunda Bornova ve Buca, kuzeyinde İzmir Körfezi ve Bayraklı, güneyinde Karabağlar, batısında Balçova İlçeleri bulunmaktadır. Anadolu'nun batısında Ege Sahilinde Çatalkaya Dağları ile çevrili körfez kıyısında, yüksek tepeler ve engebeli bir arazi yapısına sahiptir.
Nüfusu: Konak İlçe nüfusu 2015 yılı sonu itibariyle TÜİK verilerine göre; 375.490' dır. İzmir'in 30 ilçesi arasında nüfus itibariyle 4. sıradadır. Konak İlçe nüfusu son yıllarda devamlı azalma göstermekte olup, yıllık artış hızı negatif yönde % -1,4 civarındadır.
Kuruluşu:
Konak Belediyesi: 9 Temmuz 1984 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanan 3030 Sayılı "Büyükşehir Belediyesi Kanununun yürürlüğe girmesiyle "Merkez İlçe Belediyesi" kurulmuştur.
4 Temmuz 1987 tarihli Resmi Gazetede 3392 Sayılı "103 İlçe Kurulması Hakkında Kanun" ile İzmir Merkez İlçe'nin hudutları içinde (Buca Hariç) kalan mahalleler Merkez ve İzmir Merkez İlçe Belediyesinin adı "Konak Belediyesi" olmak üzere değiştirilmiştir. Konak Belediyesi 22 Temmuz 1988 tarihinde teşkilatlanması tamamlanmış olarak faaliyete geçmiştir.
6 Mart 2008 tarihli ve 5747 sayılı Resmi Gazete'de yayınlanan Kanunla Karabağlar İlçesi kurulmuş ve bu ilçe de 2009 Yerel seçimlerinin ardından Konak İlçesi sınırlarından ayrılmıştır.
Konak Ekonomisi, Sanayi, Ticaret:
Konak İlçesi ekonomisi büyük ölçüde ticaret, finans, hizmet ve turizm sektörüne dayalı olup, ilçede büyük sanayi tesisi bulunmamaktadır.
Ticaret Sektörü
Konak İlçesi ticari olarak İzmir'in kalbi sayılmaktadır. Merkezi Konak İlçe sınırları içerisinde olan İzmir Ticaret Odasına kayıtlı olup, ticari alanda faaliyet gösteren 16.069 aktif üye, 6.219 üyeliği askıda olan üye olmak üzere toplam 22.286 ticaret erbabı bulunmaktadır. Ayrıca İzmir Esnaf ve Sanatkarları Odaları Birliği (İESOB) ve İzmir Esnaf ve Sanatkarlar Kredi Kefalet Kooperatifleri Birliği (İESKKKB) olmak üzere 2 Birlik, ticari alanda faaliyet gösteren 150 kooperatif ve bunlara ortak olan 21.382 kişi bulunmaktadır.
Konak sınırları içerisinde büyük Alışveriş Merkezleri yer almamakta olup, Tarihi Kemeraltı Çarşısında binlerce işyeri geleneksel satış yöntemleri ile her kesimden vatandaşa hitap etmekte, Mimar Kemalettin Moda Merkezi ise giyim sektöründe 1.000'i aşkın esnafın faaliyet gösterdiği bir semt olarak ülke genelinde bilinmektedir. Kültür Park'ta gerçekleştirilen İzmir Enternasyonel Fuarı eski cazibesini yitirmişse de, yine de bir ekonomik hareket ve canlılık getirmekte, bunun yerine ağırlık kazanan ihtisas fuarları ilçe dışında konuşlandırılan Fuar İzmir'de yoğunlaşmıştır. İlçede bulunan gıda çarşısı da 1000'i aşkın işyeri ile önemli bir ticari faaliyet merkezi olarak İl ve bölge bazında önemini korumaktadır.
18
Gümrük Hizmetleri
Ege Gümrük ve Ticaret Bölge Müdürlüğüne bağlı 15 Şube ve 21 Müdürlük bulunmaktadır. İzmir Gümrük Müdürlüğü A sınıfı gümrük idaresi olarak her türlü ithalat, ihracat ve transit işlemlerini yapmaktadır. İthalatı yapılan başlıca ürünler; makinalar ve mekanik cihazlar, plastik ve plastikten eşya, elektrikli makine ve cihazlar, bakır ve bakırdan eşyalar ağırlıklı olup, en çok ithalat yapılan ülkeler Almanya, İsviçre, İtalya, Çin H.C., A.B.D., İngiltere, Hollanda, Fransa, Birleşik Arap Emirlikleri ve İsveç'tir. Başlıca ihraç edilen ürünler arasında ise makinalar ve mekanik cihazlar, motorlu kara taşıtları, motosikletler, bisikletler ve aksamları, elektrikli makine ve cihazlar, yenilen meyveler ve sert kabuklu meyveler, plastikler ve plastikten eşya yer almakta olup, en fazla ihracat yapılan ülkeler ise Almanya, İngiltere, İsviçre, İtalya, A.B.D., Hollanda, Fransa, İsrail, İspanya ve Rusya Federasyonudur. İzmir Yolcu Salonu Gümrük Müdürlüğü A sınıfı Gümrük idaresi olarak her türlü giriş, çıkış ve transit işlemleri yanında ithalat, ihracat, transit, NATO, takrir, ikinci iskele, posta, Fuar gümrük işlemleri ile İl sınırları dahilindeki kaçak içki, sigara ve yolcu beraberi eşyanın 5607 ve 4733 sayılı Kanunlara yönelik işlemlerini de yürütmektedir.
Sanayi Sektörü
İlçede sanayi ve imalat sektörünün yoğun olduğunu söylemek mümkün değildir. Büyük sanayi tesisi veya sanayi sitesi bulunmamaktadır.
Hizmet Sektörü
Hizmet sektöründe banka şubeleri, döviz büroları, sigorta acenteleri, çok sayıda mimarlık, mühendislik büroları, avukat ve hukuk büroları, özel güvenlik ve diğer alanlarda faaliyetlerini yürütmektedir.
Gıda, Tarım ve Hayvancılık Sektörü
Konak ilçesi, İzmir merkezinde bulunduğundan ekonomisinde tarım ve hayvancılık üretimine ilişkin gelir yer almamaktadır. Ancak gıda denetimleri ve diğer görevler açısından İlçe Gıda, Tarım ve Hayvancılık Müdürlüğü faaliyetlerini sürdürmektedir.
Turizm Sektörü
Konak turizm açısından Türkiye'nin en zengin yerleşim birimlerinden biri olup, her bir köşesi ayrı kültürel ve tarihi hazine barındırmaktadır.
İlçede turizm yatırım belgeli 11 otelde toplam 905 oda, 1.762 yatak kapasitesi mevcut olup, turizm işletme belgeli 56 otelde toplam 4.398 oda, 8.626 yatak kapasitesi bulunmaktadır. Toplamda ise turizm belgeli 67 otelde 5.303 oda ve 10.388 yatak kapasitesi mevcuttur.
8. GAYRİMENKULÜN YERİ, KONUMU, ÇEVRE ÖZELLİKLERİ ve ULAŞIMI İLE BELLİ MERKEZLERE UZAKLIĞI
Ekspertize konu taşınmaz İzmir İli, Konak İlçesi, Mersinli Mahallesi (Adres Mahallesi: Çınarlı Mahallesi), 8623 Ada 21 Parseldir. Değerlemeye konu taşınmaza ulaşım için; Bayraklı Belediyesi önünden Anadolu Caddesi üzerinden güney yönde 2.77 km ilerlenerek sağa 1582/1 Sokak'a dönülür. Batı yönünde 140 m ilerlenerek değerleme konusu taşınmazın konumlu olduğu 1570 Sokak'a dönülür. Değerleme konusu taşınmaz 1570 Sokak üzerinde 50 m ileride sağda konumludur. Yapılaşmanın %90 olduğu bölgede, yoğun olarak çok katlı iş yerleri ve plaza tarzı yapılaşmalar, Altınyol Caddesi ve İzmir Alsancak Limanı yer almaktadır.
20 Adalet Mahallesi, 1586/9 Sokak, No:2, D:8 Bayraklı/İZMİR E-mail: [email protected] Web: www.mavidegerleme.com
9. TÜRKİYE GAYRİMENKUL PİYASASINDAKİ GELİŞMELER
Türkiye İnşaat Sektörü Verileri: İnşaat Maliyet Endeksi Kasım 2022
İnşaat maliyet endeksi yıllık %103,47, aylık %1,17 arttı. İnşaat maliyet endeksi, 2022 yılı Kasım ayında bir önceki aya göre %1,17, bir önceki yılın aynı ayına göre %103,47 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,09, işçilik endeksi %1,47 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %108,55, işçilik endeksi %87,92 arttı.
Bina inşaatı maliyet endeksi yıllık %101,48, aylık %1,23 arttı. Bina inşaatı maliyet endeksi, bir önceki aya göre %1,23, bir önceki yılın aynı ayına göre %101,48 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,14, işçilik endeksi %1,52 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %105,94, işçilik endeksi %88,16 arttı.
Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi yıllık %110,16, aylık %0,99 arttı. Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi, bir önceki aya göre %0,99; bir önceki yılın aynı ayına göre %110,16 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %0,90, işçilik endeksi %1,32 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %117,07, işçilik endeksi %87,03 arttı.
22 Adalet Mahallesi, 1586/9 Sokak, No:2, D:8 Bayraklı/İZMİR E-mail: [email protected] Web: www.mavidegerleme.com
Adalet Mahallesi, 1586/9 Sokak, No:2, D:8 Bayraklı/İZMİR E-mail: [email protected] Web: www.mavidegerleme.com
Ciro Endeksleri, Kasım 2022
Toplam ciro yıllık %99,7 arttı. Sanayi, inşaat, ticaret ve hizmet sektörleri toplamında ciro endeksi (2015=100), 2022 yılı Kasım ayında yıllık %99,7 arttı.
Toplam cironun alt detaylarına bakıldığında; 2022 yılı Kasım ayında yıllık sanayi sektörü ciro endeksi %91,6, inşaat ciro endeksi %96,9, ticaret ciro endeksi %98,1, hizmet ciro endeksi %127,2 arttı.
24 Adalet Mahallesi, 1586/9 Sokak, No:2, D:8 Bayraklı/İZMİR E-mail: [email protected] Web: www.mavidegerleme.com
(2015=100), 2022 yılı Kasım ayında aylık %1,6 arttı.
İşgücü Girdi Endeksleri, III. Çeyrek: Temmuz-Eylül 2022
İstihdam endeksi yıllık %7,1 arttı. Sanayi, inşaat ve ticaret-hizmet sektörleri toplamında istihdam endeksi, 2022 yılı lll. çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %7,1 arttı. Alt sektörler incelendiğinde, endeks; sanayi sektöründe %6,1, inşaat sektöründe %3,4 ve ticaret-hizmet sektörlerinde %8,4 arttı.
Çalışılan saat endeksi yıllık %3,5 arttı. Sanayi, inşaat ve ticaret-hizmet sektörleri toplamında çalışılan saat endeksi, 2022 yılı lll. çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %3,5 arttı. Alt sektörler incelendiğinde, endeks; sanayi sektöründe %3,1 arttı, inşaat sektöründe %1,7 azaldı ve ticaret-hizmet sektörlerinde %4,9 arttı.
Brüt ücret-maaş endeksi yıllık %101,5 arttı. Sanayi, inşaat ve ticaret-hizmet sektörleri toplamında brüt ücret-maaş endeksi, 2022 yılı llI. çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %101,5 arttı. Alt sektörler incelendiğinde, endeks; sanayi sektöründe %98,1, inşaat sektöründe %91,7 ve ticaret-hizmet sektörlerinde %105,2 arttı.
İstihdam endeksi çeyreklik %2,2 arttı. Sanayi, inşaat ve ticaret-hizmet sektörleri toplamında istihdam endeksi, 2022 yılı llI. çeyreğinde bir önceki çeyreğe göre %2,2 arttı. Alt sektörler incelendiğinde, endeks; sanayi sektöründe %1,6 arttı, inşaat sektöründe %4,2 arttı ve ticaret-hizmet sektörlerinde %2,1 arttı.
Çalışılan saat endeksi çeyreklik %0,3 azaldı. Sanayi, inşaat ve ticaret-hizmet sektörleri toplamında çalışılan saat endeksi, 2022 yılı llI. çeyreğinde bir önceki çeyreğe göre %0,3 azaldı. Alt sektörler incelendiğinde, endeks; sanayi sektöründe %0,5 azaldı, inşaat sektöründe %1,4 arttı ve ticaret-hizmet sektörlerinde %0,6 azaldı.
Adalet Mahallesi, 1586/9 Sokak, No:2, D:8 Bayraklı/İZMİR E-mail: [email protected] Web: www.mavidegerleme.com
Brüt ücret-maaş endeksi çeyreklik %25,2 arttı. Sanayi, inşaat ve ticaret-hizmet sektörleri toplamında brüt ücret-maaş endeksi, 2022 yılı llI. çeyreğinde bir önceki çeyreğe göre %25,2 arttı. Alt sektörler incelendiğinde, endeks; sanayi sektöründe %23,1, inşaat sektöründe %26,5 ve ticaret-hizmet sektörlerinde %26,5 arttı.
Saatlik işgücü maliyeti endeksi yıllık %92,9 arttı. Sanayi, inşaat ve ticaret-hizmet sektörleri toplamında saatlik işgücü maliyeti endeksi, 2022 yılı llI. çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %92,9 arttı. Alt sektörler incelendiğinde, endeks; sanayi sektöründe %90,5, inşaat sektöründe %94,5 ve ticarethizmet sektörlerinde %93,8 arttı.
Saatlik kazanç endeksi yıllık %94,6 arttı. Sanayi, inşaat ve ticaret-hizmet sektörleri toplamında saatlik kazanç endeksi, 2022 yılı llI. çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %94,6 arttı. Alt sektörler incelendiğinde, endeks; sanayi sektöründe %92,1, inşaat sektöründe %95,1 ve ticaret-hizmet sektörlerinde %95,6 arttı.
Saatlik kazanç dışı işgücü maliyeti endeksi yıllık %84,1 arttı. Sanayi, inşaat ve ticaret-hizmet sektörleri toplamında saatlik kazanç dışı işgücü maliyeti endeksi, 2022 yılı lIl. çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %84,1 arttı. Alt sektörler incelendiğinde, endeks; sanayi sektöründe %81,8, inşaat sektöründe %91,4, ticaret-hizmet sektörlerinde %84,2 arttı.
Saatlik işgücü maliyeti endeksi çeyreklik %25,4 arttı. Sanayi, inşaat ve ticaret-hizmet sektörleri toplamında saatlik işgücü maliyeti endeksi, 2022 yılı llI. çeyreğinde bir önceki çeyreğe göre %25,4 arttı. Alt sektörler incelendiğinde, endeks; sanayi sektöründe %23,7, inşaat sektöründe %24,3 ve ticarethizmet sektörlerinde %27,0 arttı.
Saatlik kazanç endeksi çeyreklik %25,6 arttı. Sanayi, inşaat ve ticaret-hizmet sektörleri toplamında saatlik kazanç endeksi, 2022 yılı llI. çeyreğinde bir önceki çeyreğe göre %25,6 arttı. Alt sektörler incelendiğinde, endeks; sanayi sektöründe %23,8, inşaat sektöründe %24,7 ve ticaret-hizmet sektörlerinde %27,2 arttı.
Saatlik kazanç dışı işgücü maliyeti endeksi çeyreklik %24,3 arttı. Sanayi, inşaat ve ticaret-hizmet sektörleri toplamında saatlik kazanç dışı işgücü maliyeti endeksi, 2022 yılı llI. çeyreğinde bir önceki çeyreğe göre %24,3 arttı. Alt sektörler incelendiğinde, endeks; sanayi sektöründe %23,1, inşaat sektöründe %21,8 ve ticaret-hizmet sektörlerinde %25,6 arttı.
| Arındırılmamış | Takvim etkilerinden arındırılmış |
Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış |
|||
|---|---|---|---|---|---|
| Gösterge | Endeks | Endeks | Yıllık değişim (%) |
Endeks | Çeyreklik değişim (%) |
| İstihdam | 122,6 | 122,6 | 7.1 | 120,9 | 2.2 |
| Çalışılan saat | 106,6 | 108,3 | 3,5 | 107.8 | -0.3 |
| Brüt ücret-maas | 596,5 | 596,5 | 101,5 | 577,2 | 25,2 |
| Saatlık İşgücü maliyeti | 554,3 | 546,2 | 92,9 | 529,9 | 25,4 |
| Saatlık kazanç | 559,1 | 550,9 | 94,6 | 535,2 | 25,6 |
| Saatlık kazanç dışı işgücü maliyeti | 528,9 | 521,0 | 84,1 | 501,0 | 24,3 |
29 Adalet Mahallesi, 1586/9 Sokak, No:2, D:8 Bayraklı/İZMİR E-mail: [email protected] Web: www.mavidegerleme.com
Yapı İzin İstatistikleri, III. Çeyrek: Temmuz - Eylül, 2022
Yapı ruhsatı verilen yapıların yüzölçümü %4,7 azaldı. Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2022 yılı III. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen yapıların bina sayısı %8,0, daire sayısı %3,8 ve yüzölçümü %4,7 azaldı.
| Yıl | Çeyrek | Bina sayısı | Yıllık değişim (%) |
Daire sayısı | Yılık degisim (%) |
Yuzolçüm (m2) | Yılık değişim (%) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2020 | 96 204 | 72,7 | 555 012 | 73,6 | 112 607 410 | 53,5 | |
| 14 167 | 3,9 | 80 432 | 4,7 | 17 541 214 | -10.0 | ||
| == | 19 627 | 119,2 | 137 805 | 207,3 | 27 493 793 | 142,5 | |
| 111 | 25 316 | 132.4 | 141 080 | 154,6 | 27 870 425 | 99,1 | |
| IV | 37 094 | 66,8 | 195 695 | 37,2 | 39 701 978 | 39,2 | |
| 2021 | 138 449 | 43,9 | 722 576 | 30,2 | 151 048 596 | 34,1 | |
| 33 612 | 137,3 | 174 690 | 117,2 | 34 369 658 | ರಿಕೆ, ಇ | ||
| ============================================================================================================================================================================== | 30 534 | 55,6 | 157 511 | 14,3 | 31 798 991 | 15,7 | |
| 111 | 30 457 | 20,3 | 149 591 | 6,0 | 33 346 406 | 19,6 | |
| IV | 43 846 | 18,2 | 240 784 | 23,0 | 51 533 541 | 29,8 | |
| 2022 | 26 155 | -22,2 | 128 623 | -26.4 | 27 172 549 | -20.9 | |
| == | 28 920 | -5,3 | 142 471 | -9,5 | 30 518 843 | -4,0 | |
| 111 | 28 034 | -8.0 | 143 904 | -3,8 | 31 780 800 | -4,7 |
30
Adalet Mahallesi, 1586/9 Sokak, No:2, D:8 Bayraklı/İZMİR E-mail: [email protected] Web: www.mavidegerleme.com
Toplam yüzölçümün %51,7'si konut alanı olarak gerçekleşti. Belediyeler tarafından 2022 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen yapıların toplam yüzölçümü 31,8 milyon m² iken; bunun 16,4 milyon m²'si konut, 9,0 milyon m²'si konut dışı ve 6,4 milyon m²'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti.
En yüksek yüzölçüm payı %63,1 ile iki ve daha fazla daireli binaların oldu. Belediyeler tarafından 2022 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen yapıların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 20,1 milyon m² ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 3,0 milyon m² ile sanayi binaları ve depolar izledi.
31 Adalet Mahallesi, 1586/9 Sokak, No:2, D:8 Bayraklı/İZMİR E-mail: [email protected] Web: www.mavidegerleme.com
Yapı kullanma izin belgesi verilen yapıların yüzölçümü %2,8 azaldı. Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2022 yılı III. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen yapıların bina sayısı %3,7 artarken, daire sayısı %0,8 ve yüzölçümü %2,8 azaldı.
| Yıl | Ceyrek | Bina sayısı | Yıllık değişim (%) |
Daire sayısı | Yılık degisim (%) |
Yüzölçüm (m2) | Yıllık değişim (%) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2020 | 77 849 | -17,1 | 600 003 | -18,8 | 122 194 788 | -18.6 | |
| - | 18 599 | -41.0 | 155 971 | -37.6 | 31 813 175 | -39.4 | |
| ============================================================================================================================================================================== | 14 492 | -25,5 | 114 973 | -21,2 | 23 576 419 | -18,5 | |
| 111 | 21 100 | 8,8 | 153 572 | 3,8 | 30 996 993 | 3.6 | |
| IV | 23 658 | 0,6 | 175 487 | -10.1 | 35 808 201 | -7,6 | |
| 2021 | 92 173 | 18,4 | 626 904 | 4,5 | 127 759 254 | 4,6 | |
| - | 20 976 | 12,8 | 159 129 | 2.0 | 33 039 207 | 3,9 | |
| II | 18 511 | 27,7 | 120 966 | 5,2 | 24 293 746 | 3.0 | |
| 21 948 | 4,0 | 138 570 | -9.8 | 28 270 571 | -8,8 | ||
| IV | 30 738 | 29,9 | 208 239 | 18.7 | 42 155 731 | 17.7 | |
| 2022 | 22 486 | 7,2 | 155 483 | -2.3 | 30 449 255 | -7.8 | |
| H | 22 974 | 24,1 | 149 527 | 23.6 | 29 473 222 | 21,3 | |
| = | 22 758 | 3,7 | 137 420 | -0.8 | 27 467 453 | -2.8 |
Toplam yüzölçümün %58,2'si konut alanı olarak gerçekleşti. Belediyeler tarafından 2022 yılı III. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen yapıların toplam yüzölçümü 27,5 milyon m² iken; bunun
32 Adalet Mahallesi, 1586/9 Sokak, No:2, D:8 Bayraklı/İZMİR E-mail: [email protected] Web: www.mavidegerleme.com
En yüksek yüzölçüm payı %73,7 ile iki ve daha fazla daireli binaların oldu. Belediyeler tarafından 2022 yılı III. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen yapıların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 20,3 milyon m² ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 1,6 milyon m² ile bir daireli ikamet amaçlı binalar izledi.
Konut Satış İstatistikleri Aralık 2022 Konut Satışları;
Türkiye genelinde 2022 yılında 1 milyon 485 bin 622 konut satıldı. Konut satışları 2022 yılında bir önceki yıla göre %0,4 azalarak 1 milyon 485 bin 622 olarak gerçekleşti. Konut satışlarında İstanbul 259 bin 654
33 Adalet Mahallesi, 1586/9 Sokak, No:2, D:8 Bayraklı/İZMİR E-mail: [email protected] Web: www.mavidegerleme.com
konut satışı ve %17,5 ile en yüksek paya sahip oldu. Satış sayılarına göre İstanbul'u 126 bin 166 konut satışı ve %8,5 pay ile Ankara, 83 bin 502 konut satışı ve %5,6 pay ile İzmir izledi. Konut satış sayısının en az olduğu iller sırasıyla 468 konut ile Ardahan, 910 konut ile Hakkari ve 956 konut ile Bayburt oldu.
Türkiye genelinde Aralık ayında 207 bin 963 konut satıldı. Türkiye genelinde konut satışları Aralık ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %8,2 azalarak 207 bin 963 oldu. Konut satışlarında İstanbul 36 bin 744 konut satışı ve %17,7 ile en yüksek paya sahip oldu. Satış sayılarına göre İstanbul'u 16 bin 365 konut satışı ve %7,9 pay ile Ankara, 11 bin 168 konut satışı ve %5,4 pay ile Antalya izledi. Konut satışlarının en az olduğu il 58 konut ile Ardahan oldu.
| Aralık | Ocak - Aralık | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Değişim | Değişim | |||||
| 2022 | 2021 | (%) | 2022 | 2021 | (% | |
| Satış şekline göre toplam satış | 207 963 | 226 503 | -8,2 | 1 485 622 | 1 491 856 | -0.4 |
| lpotekli satış | 21 796 | 45 260 | -51.8 | 280 320 | 294 530 | -4.8 |
| Diğer satış | 186 167 | 181 243 | 2,7 | 1 205 302 | 1 197 326 | 0.7 |
| Satış durumuna göre toplam satış | 207 963 | 226 503 | -8,2 | 1 485 622 | 1 491 856 | -0.4 |
| Ilk el satış | 77 889 | 76747 | 1.5 | 460 079 | 461 523 | -0.3 |
| İkinci el satıs | 130 074 | 149 756 | -13,1 | 1 025 543 | 1 030 333 | -0,5 |
İpotekli konut satışları 21 bin 796 olarak gerçekleşti. Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Aralık ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %51,8 azalış göstererek 21 bin 796 oldu. 2022 yılında gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yıla göre %4,8 azalışla 280 bin 320 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı Aralık ayında %10,5, 2022 yılında %18,9 olarak gerçekleşti. Aralık ayındaki ipotekli satışların, 6 bin 971'i; 2022 yılındaki ipotekli satışların ise 77 bin 141'i ilk el satış olarak gerçekleşti.
Diğer satış türleri sonucunda 186 bin 167 konut el değiştirdi. Türkiye genelinde diğer konut satışları Aralık ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %2,7 artarak 186 bin 167 oldu. 2022 yılında gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yıla göre %0,7 artışla 1 milyon 205 bin 302 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı Aralık ayında %89,5, 2022 yılında %81,1 olarak gerçekleşti.
35 Adalet Mahallesi, 1586/9 Sokak, No:2, D:8 Bayraklı/İZMİR E-mail: [email protected] Web: www.mavidegerleme.com
İlk el konut satış sayısı 77 bin 889 olarak gerçekleşti. Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı Aralık ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %1,5 artarak 77 bin 889 oldu. İlk el konut satışları 2022 yılında bir önceki yılın aynı dönemine göre %0,3 azalışla 460 bin 79 olarak gerçekleşti. Toplam konut satışları içinde ilk el satışların payı Aralık ayında %37,5, 2022 yılında %31,0 oldu.
İkinci el konut satışlarında 130 bin 74 konut el değiştirdi. Türkiye genelinde ikinci el konut satışları Aralık ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %13,1 azalış göstererek 130 bin 74 oldu. İkinci el konut satışları 2022 yılında bir önceki yılın aynı dönemine göre %0,5 azalışla 1 milyon 25 bin 543 olarak gerçekleşti. Toplam konut satışları içinde ikinci el satışların payı Aralık ayında %62,5, 2022 yılında %69,0 oldu.
Yabancılara 2022 yılında 67 bin 490 konut satıldı. Yabancılara yapılan konut satışları 2022 yılında bir önceki yıla göre %15,2 artarak 67 bin 490 oldu. 2022 yılında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %4,5 oldu. 2022 yılında yabancılara yapılan konut satışlarında ilk sırayı 24 bin 953 konut satışı ile İstanbul aldı. İstanbul'u sırasıyla 21 bin 860 konut satışı ile Antalya, 4 bin 316 konut satışı ile Mersin izledi.
Yabancılara Aralık ayında 6 bin 386 konut satışı gerçekleşti. Yabancılara yapılan konut satışları 2022 yılı Aralık ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %18,6 azalarak 6 bin 386 oldu. Aralık ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %3,1 oldu. Aralık ayında yabancılara yapılan konut satışlarında ilk sırayı 2 bin 465 konut satışı ile Antalya aldı. Antalya'yı sırasıyla bin 968 konut satışı ile İstanbul, 663 konut satışı ile Mersin izledi.
Uyruklara göre 2022 yılında en çok konut satışı Rusya Federasyonu vatandaşlarına yapıldı. Rusya Federasyonu vatandaşları 2022 yılında Türkiye'den 16 bin 312 konut satın aldı. Rusya Federasyonu'nu 8 bin 223 konut ile İran vatandaşları ve 6 bin 241 konut ile Irak vatandaşları izledi.
Aralık ayında ise Rusya Federasyonu vatandaşları Türkiye'den 2 bin 403 konut satın aldı. Rusya Federasyonu vatandaşlarını sırasıyla 675 konut ile İran, 345 konut ile Irak vatandaşları izledi.
37 Adalet Mahallesi, 1586/9 Sokak, No:2, D:8 Bayraklı/İZMİR E-mail: [email protected] Web: www.mavidegerleme.com
Türkiye'de 2022 yılında kadınlar 484 bin 654, erkekler 821 bin 132 konut satın aldı. Türkiye genelinde 2022 yılında, kadınlar %32,6 pay ile 484 bin 654, erkekler %55,3 pay ile 821 bin 132 konut sahibi olurken %1,6 pay ile 24 bin 193 konut kadın ve erkek tarafından ortaklaşa alındı.
10. İNŞAAT VE KONUT SEKTÖRÜ FAİZ – GELİR ETKİSİ
Makroekonomik bir değişken olarak ele aldığımız faiz kısaca, 'paranın maliyeti veya kirası' olarak adlandırılabilir. Faiz; risk primi, genel dış ve iç ekonomik şartlar ile enflasyon, beklentiler gibi pek çok unsurdan etkilenebilir. Kaynak ihtiyacında olanlar ile kaynak fazlası olanlardan elde ettikleri ödünç para olma özelliği taşıdığından hem yatırımcılar hem de tüketiciler açısından önemli bir değişkendir. Türkiye'de gayrimenkul sektörünün 'belli standartlarda barınma' görevi dışında 'yatırım aracı' olma özelliği de sürmektedir. Belli bir vadede konut yatırımını daha kolay hale getiren en önemli dış kaynakta banka kredileri ve bunların faiz oranlarıdır. Tüm sektörler üzerinde olduğu kadar hatta daha fazla oranda talep yönlü değişiklikle inşaat firmalarının kaynak maliyetlerini etkileyen unsur olarak karşımıza çıkan 'faiz' değişkeni satışlar ve buna bağlımı tüm parametreler için kritik öneme sahiptir. 2001 krizinden sonra hızla gerileyen faiz oranları önemli ölçüde talep büyümesi sağlamış ve işletme maliyetleri açısından azaltıcı bir etki yaratmıştır.
Konut kredileri faiz oranındaki değişim hane halkının konut satın alma talebini belirlemekte dolayısıyla konut kredisi faiz oranında meydana gelen düşüş hane halkının konut satın alma talebini artırmaktadır. Konut kredileri faiz oranı ile konut sahipliği büyüme hızı ve konut satış sayılarının arasında pozitif yönlü bir ilişki bulunmaktadır. Konut kredi faizlerinin gerilemesi konut satışlarını anlamlı bir derecede artırmaktadır. Türkiye'de gerek reel gerek nominal faizlerin oldukça hızlı düştüğü 2002–2013 Mayıs döneminin ardından Fed'in açıklamaları ve iç ekonomik risk algısının artmasına paralel hızlı bir yükseliş trendi yaşanmıştır. Bu süreç kredi faizleri ve diğer tüm faiz türlerinin de (TL cinsinden) artmasına neden olmuştur. 2014 başında görülen döviz çıkışları ve artan diğer risk algıları yüzünden TCMB'nin döviz ve faiz piyasasına müdahalesi ile faiz oranlarında yükseliş devam etmiştir. Daha sonra gerek TCMB eli ile gerekse piyasa da oluşan faiz oranlarında belli bir gerileme 2015 ilk yarısına kadar yaşanmıştır. 2016 yılı başlarında büyümeyi destekleyici politikalar hayata geçirilmeye çalışılmıştır. Ancak 15 Temmuz hain darbe girişimi, jeopolitik riskler nedeniyle faiz oranlarında ve risk primlerinde istenilen hedefe ulaşılmamıştır. Bu gelişmelere rağmen 2016 yılı büyüme oranı ve genel ekonomik şartlar bakımından kötü geçmemiştir.
2017 yılının ilk yarısında, finansal sistemi destekleyici makro ihtiyati politikalar ile kamu maliyesi tedbir ve teşvikleri sayesinde, kredi büyümesindeki canlanma devam etmiştir. Finansal istikrar açısından önem arz eden ve kredi büyümesinin iktisadi faaliyet ve toplam taleple ilişkisini özetleyen bir gösterge olan net kredi kullanımının GSYH'ye oranı, yılın ikinci çeyreğinde de artış kaydederek yüzde 8,7 seviyesine yükselmiştir. 2017 sonu itibarıyla oran bu civarlarda seyretmektedir. Tüm bu gelişmelerin toplulaştırılmış bir göstergesi niteliğinde olan Finansal Koşullar Endeksi (FKE), 2017 yılı genelinde, finansal koşulların iktisadi faaliyetteki canlanmayı sınırlı düzeyde de olsa desteklediğine işaret etmektedir.
Konut kredileri özelinde faiz oranlarına baktığımızda ise 2016 yılı ikinci çeyreğinden itibaren yaşanan gerileme eğilimi Mart 2017'den sonra yerini yükselişe bırakmıştır. Haziran 2017 dönemi itibarı ile konut kredilerinde aylık faiz oranı %0,93, bileşik faiz oranı ise %11,78 seviyesine gelmiştir.2017 üçüncü çeyreğinde ise bankalar tarafından sağlanan 120 aylık konut kredi oranları aylık olarak %0,99 ile %1,29 arasında dalgalanmaktadır. Bu aranlar geçtiğimiz bir önceki çeyrek döneme göre yükselişi işaret etmektedir. Aralık 2017 döneminde konut faizleri en yüksek değerini almıştır.
Kredi talebi makroekonomik şartlar ile genel risk beklentilerinden oldukça etkilenmektedir. Özelikle bu durum konut, taşıt, ihtiyaç kredileri ile kredi kartı ile yapılan harcamalarda kendini göstermektedir. Şubat 2018'de açıklanan 2017 yılına ait bireysel kredilerin gelişimine göre konut kredileri tutarı 192 Milyar TL, ihtiyaç kredileri tutarı 199 Milyar TL'ye çıkarken bireysel kredi kartları kredi rakamı ise 91 Milyar TL'ye çıkmıştır. 2017 yılsonu itibarıyla Konut kredilerinin bireysek krediler içindeki payı %39 olurken ihtiyaç kredilerinde bu oran %41'e ulaşmıştır. Kredi kartlarının payı ise %19 olarak gerçekleşmiştir. Bireysel kredi hacmi ve artışı mutedil olarak sürebilir.
Krediler ait diğer önemli bir veride dönemsel olarak kredilerin miktarsal değişimidir. Çeyrek dönemler itibarıyla miktarlara baktığımızda 2016 yılı son çeyreğinde gerek kampanyalar gerekse ekonomiye sahip çıkma güdüsüyle tüketicilerin olumlu davranışı hem adet hem de miktar olarak konut kredilerini artırmıştır. 2017 yılı boyunca ise gerek faizlerdeki artış gerekse tüketicilerin yükleniciler tarafından yapılan kampanyalara yönelmeleri nedeniyle göreceli bir düşüş meydana gelmiştir.
11. DEĞERLEMESİ YAPILAN TAŞINMAZA İLİŞKİN ANALİZLER
11. 1.Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler:
2008 yılında ABD'de mortgage krizi olarak başlayan kısa sürede finans krizi olarak belirginleşen ve dünyayı saran ekonomik krizin etkileri ülkemizde de tüm sektörlerde yoğun olmamakla birlikte hissedilmiştir. 2008 yılında yaşanan küresel kriz nedeniyle gayrimenkul sektöründe taleplerde çok hızlı bir daralma meydana gelmiş ve bu durum fiyatların olumsuz yönde etkilenmesine neden olmuştur. Krizin etkisiyle bankaların kredi faizlerini artırmaları neticesinde maliyetler arttığı için yatırımcıların/vatandaşların yeni talepleri de ertelemelerine yol açmıştır. Çok yoğun şekilde devam etmekte olan inşaat yatırımlarının hız kesmesine neden olan bu durum sonrasında sektörde talebin çok daralmasıyla, konut arzının talepten daha fazla olduğu görülmüştür. Aynı şekilde gayrimenkulün konut dışındaki diğer birleşenlerine de yansıyan bir süreç oluşmuştur. 2009 yılı sonlarına doğru biraz toparlanır gibi görünen taşınmaz ve sanayi sektörü ülkenin büyüme hızına paralel şekilde büyümeye devam etmiş, gayrimenkul yatırımı en cazip yatırım aracı olarak değerlenmiştir. Bu süreçte banka kredi faiz oranlarının cazibesi ve konut finansmanının özellikle orta derece gelir grubu tarafından yoğun kullanımının artması ile 2010 yılı ile 2015 yılları arasındaki süreçte gayrimenkul piyasası güncel duruma kadarki en parlak dönemini yaşadığı görülmüştür. 2016 yılının son yarısında yaşanan olumsuzluklar, terör olayları ve ekonomik durgunluk gibi nedenlerden dolayı ülkede turizm, sanayi, hizmet vb. her sektörde olduğu gibi gayrimenkul sektöründe olumsuz bir durum yaşanmasına sebep
Adalet Mahallesi, 1586/9 Sokak, No:2, D:8 Bayraklı/İZMİR E-mail: [email protected] Web: www.mavidegerleme.com
Telefon : +90(232) 435 90 60 Faks: 0(232) 435 91 60
olmuştur. Olumsuz hava ve sektördeki durgunluk, 2017 yılında da devam ederek, gerilemeye ve/veya yerinde saymaya devam etmiştir. 2018 yılına bakıldığında ise faiz oranlarının aşağı çekilmesiyle hareketlenen gayrimenkul sektörü, yılın son çeyreğinde kurda meydana gelen ani artış nedeni ile tekrar eski haline dönmüştür. 2018 yılı 2.yarısını kapsayan dönemde Türkiye genelinde yaşanan seçim sonrası dönem, döviz kurlarının hızlı yükselişi ve sonradan durağanlaşması, gayrimenkul sektörünün geçmiş yıllardan gelen durağan yapısı sektör açısından bölgesel farklılıklar gösteren karışık bir dönemi işaret etmektedir. Sektör hakkında genel veri yayınlayan platformlar (TÜİK, GYODER, Emlak Konut Fiyat Endeksleri) incelendiğinde geçen yıla göre Türkiye genelinde konut satışlarının %5 ile 10 oranında artış gösterdiği öğrenilmiştir. Ancak artış beklenen düzeyde olmayıp gayrimenkulün diğer çeşitlerine (arsa, tarla, ticari gayrimenkul vb) yansıması olmadığı değerlendirilmiştir. Bu dönemde Yapısı itibariyle gayrimenkul sektörü krizden en son çıkan sektör olduğu için ekonomik iyileşmenin ve güven ortamının sağlanmasına kadar bu eğilim aynen devam edecektir.
11.2.Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler:
Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktör bulunmamaktadır.
11.3.Gayrimenkulün Fiziksel Özellikleri
Değerleme konusu taşınmaz; 8623 Ada 21 parsel, 4.147,89 m2 yüzölçümlü Arsa vasıflı taşınmaz niteliğindedir. Parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Parsel geometrik olarak yamuk formunda olup eğimsiz arazidir. Parselin sınırlarını belli eden herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Güneyinde konumlu olan 6 parsele ~63 m, doğusunda konumlu olan 16 ve 22 parsele ~83 m, kuzeyinde konumlu olan 22 parsel ~35 m ve batısında konumlu olan 1570 Sokak'a ~41 m cephesi bulunmaktadır. Parsel konum itibariyle gelişmekte olan bölgededir.
Parsel için düzenlenmiş olan mimari proje firmadan temin edilerek incelenmiştir. Tarafımıza iletilen mimari projeye göre parsel üzerine inşa edilecek yapı ~25.020 m² inşaat alanı, ~4.148 m² satılabilir konut alanı ve ~8.295 m² satılabilir ofis alanından oluşacaktır. Yapı 2 bodrum kat + zemin kat + 25 normal kat + çatı kat olmak üzere toplam 28 katlı olarak inşa edilecektir. Projeye göre yapının 2. Bodrum katında kapalı otopark, 1. Bodrum katında kapalı otopark ve teknik bölümler, zemin + 1 katta 6 adet dubleks ofis, 2-16. katlarda her katta 6 adet ofis, 17. katta 6 adet mesken, 18,19,20,22, Katlarda 4'er adet mesken, 21,23,24,25. katlarda 2'şer mesken olmak üzere toplam 126 adet bağımsız bölüm (96 ofis, 30 mesken) mevcut olacaktır. Çatı katta gezilebilir teras alanları olacaktır. Bina bünyesinde 4 adet asansör ve yangın merdiveni mevcuttur. Ayrıca vaziyet planında bahçe alanında açık otopark alanlarının olduğu görülmüştür.
11.4.Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar Ve Bunların Kullanılma Nedenleri:
Değerleme çalışması, değerleme konusu varlıklarda mülkiyetle veya yasal tanımlarla ilgili herhangi bir hukuki sorun, takyidat, alacak, ayni hak veya kısıtlama olmadığı, bu tür bir sorun varsa dahi bu sorunların çözüleceği varsayımı ile yapılmıştır. Bu nedenle değerleme hesap analizi aşamasında bu tip hukuki problemler göz ardı edilerek gayrimenkule kıymet takdiri yapılmıştır.
- Mülkiyetin sorumlu ve yetkin bir yönetimin elinde olduğu,
- Müşteriden ve resmi kurumlardan edinilen bilgi ve belgelerin usulüne uygun, doğru ve güvenilir olduğu,
- Konu çalışma kapsamında gizlenmiş herhangi bir durum ve bilgi olmadığı,
- Raporda aksi belirtilmedikçe mülk üzerindeki uygulamaların tüm yasa ve yönetmeliklere, imar planlarına, yasal ve teknik kısıtlamalara uygun olduğu,
- Gerekli tüm ruhsat, iskân belgesi, izinler, diğer yasal ve idari belgelerin, yerel, ulusal veya özel kurum-kuruluşlardan, bu raporda değer takdirinin dayandırıldığı kullanımlar için alındığı ve yenilenebileceği,
- Raporda aksi belirtilmedikçe ve varsa arazi üzerindeki yapılandırmaların parsel sınırları içinde kaldığı ve herhangi bir tecavüzün olmadığı,
- Mülkü daha değerli veya daha az değerli kılabilecek, mülkün zemin altının veya yapıların saklı veya görünür olmayan şartları içermediği,
- Vergi, borç vb. sorununun bulunmadığı, varsayılmıştır.
- Raporda açıklanan konular dışında aksi beyan edilmedikçe mülkün tapusu pazarlanabilir ve geçerli olduğu,
- Seçilen karşılaştırılabilir örneklerin değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip olduğu,
- Seçilen karşılaştırılabilir örneklere ait verilerin, fiyat düzeltmelerinin yapılmasında, günümüz sosyo-ekonomik koşullarının geçerli olduğu,
- Döviz kurları sabit ve enflasyon etkisinde olduğu kabul edilmiştir.
- Rapor içinde aksi belirtilmediği sürece mülkün içinde veya çevresinde herhangi bir tehlikeli, çevreye zararlı madde mevcudiyeti veya gayrimenkulün çevreye olumsuz bir etkisi olmadığı varsayılarak değerleme çalışması yapılmıştır.
Değerleme uzmanı bu gibi maddeleri meydana çıkartmak için gerekli niteliklere sahip değildir. Mülkün içinde depolanan veya mülkteki binaların parçası durumundaki tehlikeli veya çevreye zararlı maddeler mülkün değerini etkileyebilir. Depremsellik incelemesi (laboratuvar ortamında) rapor incelemesi dışı hipotetik koşul olarak kabul edilmiştir.
11.5.Kullanılan Değerleme Tekniklerini Açıklayıcı Bilgiler Ve Bu Yöntemlerin Seçilme Nedenleri:
Değerlemeler, bir varlığın Pazar Değeri veya Pazar Değeri dışındaki esaslara göre yapılır. Pazar, fiyat, maliyet ve değer kavramları, tüm değerlemelerin temelinde yer almaktadır. Bu kavramlar hem Pazar değerini esas alan hem de pazar dışındaki kriterleri esas alan değerlemelerle ilişkilidir. Değerleme Uzmanlarının çalışmaları açısından eşdeğer bir öneme sahip olan bir diğer unsursa, değerleme sonuçlarının anlaşılır bir şekilde iletilmesi ve bu sonuçların nasıl elde edildiğinin anlaşılmasıdır.
Pazar ve Pazar Dışı Esaslı Değer
En temel seviyede, değer, herhangi bir ürün, hizmet veya mal ile ilişkili dört etkenin birbirleriyle olan ilişkisine göre oluşturulur ve sürdürülür. Bu faktörler, fayda, kıtlık, istek ve satın alma gücüdür.
Ekonomideki arz ve talep ilkesinin işleyişi, bu dört değer etkeninin karmaşık bir etkileşimini yansıtmaktadır. Bir mal veya hizmetin arzı, sağladığı fayda ve istenir iğinden etkilenmektedir. Mal veya hizmetin mevcudiyeti de kıtlığı ve olası tüketicilerin satın alma gücünün limitleri tarafından sınırlanır. Bir mal veya hizmet için oluşan talep de benzer şekilde bu mal veya hizmetin sağladığı fayda ile oluşmakta ve kıtlığı ve istenilir liginden etkilenmekte ve satın alma gücü üzerindeki limitler nedeniyle de sınırlanmaktadır.
Bir mal veya hizmetin üretilme nedeni olan fayda ile bu mal veya hizmetin kıtlığı veya sınırlı mevcudiyeti genelde arzla ilgili faktörler olarak göz önünde bulundurulur. Mal veya hizmete yönelik isteği yansıtan ve mal için ödenebilecek miktarı tanımlayan tüketici tercihleri ve satın alma gücü ise genelde taleple ilgili faktörler olarak göz önünde bulundurulur.
Pazar, içinde malların, hizmetlerin ve emtianın, bir fiyat mekanizması aracılığıyla alıcılar ve satıcılar arasında alım satımının yapıldığı bir ortamdır. Pazar kavramı, alıcılar ile satıcıların herhangi bir kısıtlama olmaksızın faaliyetlerini gerçekleştirebilmelerini ifade etmektedir.
Arz ve talep ilkesi, bir malın, hizmetin veya emtianın fiyatının, malın arzı ile ters orantılı ve malın talebiyle doğru orantılı olarak değiştiğini belirtmektedir.
Mülk pazarlarında arz; işgücü ve üretim maliyetlerinin sabit kaldığı varsayımı altında, belirli bir dönem içerisinde bir pazarda muhtelif fiyatlar üzerinden satışa veya kiralamaya çıkartılan mülkiyet haklarını temsil eder.
Talep ise; nüfus, gelir, gelecekteki fiyatlar ve tüketici tercihleri gibi diğer etkenlerin sabit kaldığı varsayımı altında, belirli bir dönem içerisinde bir pazarda muhtelif fiyatlardan belirli tipteki mülkiyet hakları için talepte bulunması olası alıcılar veya kiracıların sayısından oluşmaktadır.
Fiyat, maliyet ve değer
Fiyat, mal veya hizmetlerin fiili olarak değiş tokuşu ile ilişkiliyken, maliyet, mal veya hizmetin üretim masraflarını yansıtmakta, değer ise satın alınmak üzere sunulan bir mal veya hizmetin alıcıları ve satıcıları tarafından anlaşabilecekleri olası fiyat anlamına gelmektedir.
Fiyat, bir malın, hizmetin veya emtianın değiş tokuşuna ilişkin bir kavramdır. Fiyat, bir mal için istenen, teklif edilen veya ödenen meblağdır. Değiş tokuş işlemi gerçekleştirildikten sonra ise, ister açıklansın ister açıklanmasın fiyat artık tarihsel bir gerçek niteliğine kavuşacaktır. Ödenen fiyat, arz ile talebin kesiştiği noktayı temsil eder.
Üretimle ilişkili bir kavram olan Maliyet, el değiştirme işleminden farklı olarak, bir emtia, mal veya hizmeti yaratmak veya üretmek için gerekli olan tutar şeklinde tanımlanır. Mal tamamlandıktan veya hizmet verildikten sonra maliyet de tarihsel bir gerçek olarak kalacaktır.
Değer kavramı, satın alınmak üzere sunulan bir mal veya hizmetin alıcıları ve satıcıları tarafından
44 Adalet Mahallesi, 1586/9 Sokak, No:2, D:8 Bayraklı/İZMİR E-mail: [email protected] Web: www.mavidegerleme.com
sonuçlandırılması muhtemel fiyat anlamına gelmektedir. Değer, mal veya hizmet için alıcılar veya satıcıların üzerinde uzlaşmaya varacakları varsayımsal veya hayali fiyatı temsil etmektedir. Bu nedenle, değer bir gerçeklik değil, belirli bir zaman zarfında satın alınmak üzere sunulan bir mal veya hizmet için ödenmesi olası bir fiyatın takdiridir.
Bir şirket veya işletmenin kurulu olduğu bir mülkün sahipleri, bu mülkün yatırımcıları, sigortacıları, kıymet takdiri yapanlar veya derecelendirme görevlileri, tasfiye memurları veya kayyumları ve normalin üstünde istekli veya özel alıcıları, rasyonel açıdan eşit ve geçerli sebeplerle aynı mülke farklı değerler atfedebilirler.
Pazar Değeri Esaslı Değerlemeler
Pazar Değeri, Pazar Değeri tanımının gereklerini karşılayan koşullarda değerlemenin yapıldığı tarihte (açık) piyasada satışa sunulmuş olması durumunda, mülkün el değiştireceği tutarın bir temsilidir. Pazar Değerini tahmin etmek için bir Değerleme uzmanı ilk olarak en verimli ve en iyi kullanımı veya en olası kullanımı tespit etmelidir. Bu kullanım, bir mülkün mevcut kullanımının devamı niteliğinde olabileceği gibi bir başka alternatif kullanım da olabilir. Bu tespitler, pazardaki bulgulardan elde edilir.
Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır.
Pazar Değeri, satış veya satın alma maliyetleri ve herhangi bir ilişkili verginin mahsubu göz önüne alınmaksızın bir varlığın tahmini değeri olarak anlaşılmaktadır.
Pazar Değeri, mülkün niteliğini ve bu mülkün piyasada işlem görebileceği koşulları yansıtan değerleme yaklaşımları ve prosedürlerinin uygulanmasıyla tahmin edilir. Pazar Değerini tahmin etmek amacıyla en sık uygulanan yaklaşımlar arasında emsal karşılaştırma yaklaşımı, İndirgenmiş nakit analizini de içeren gelir indirgeme yaklaşımı, maliyet yaklaşımı, proje geliştirme yaklaşımı yer almaktadır.
Emsal karşılaştırma yaklaşımı
Bu karşılaştırmalı yaklaşım benzer veya ikame mülklerin satışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapar. Genel olarak değerlemesi yapılan bir mülk, açık piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla karşılaştırılır. İstenen fiyatlar ve verilen teklifler de dikkate alınabilir.
Değerleme konusu arsa yapısının değerleri bölgedeki benzer nitelikte arsa emsalleri dikkate alınarak, emsal karşılaştırma yöntemine göre değerlendirilerek değer tespitinde bulunulmuştur.
Gelir İndirgeme Yaklaşımı
Bu karşılaştırmalı yaklaşım değerlemesi yapılan mülke ait gelir ve harcama verilerini dikkate alır, indirgeme yöntemi ile değer tahmini takdir eder. İndirgeme, gelir tutarını değer tahminine çeviren gelir ve tanımlanan değer tipi ile ilişkilidir. Bu işlem, doğrudan ilişkileri, hasılat veya iskonto oranı veya her ikisini de dikkate alır. Genel olarak ikame prensibi belli bir risk seviyesine sahip en yüksek yatırım getirisi sağlayan gelir akışı orantılıdır.
İndirgeme oranı; algılanan riskin derecesine, gelecekteki enflasyon bağlamında piyasanın beklentilerine, alternatif yatırımlar için umulan getiri oranlarına, geçmişte emsal mülkler tarafından kazanılan getiri oranlarına, borç finansmanın bulunabilirliğine ve cari vergi yasalarına bağlıdır.
11.6.Projeksiyon İşlemine Etki Eden Faktörler
SWOT ANALİZİ:
İlk olarak 1970'lerde iş yönetimi amacıyla kullanılmaya başlanan SWOT analizi, ileriki yıllarda farklı uygulama alanları için de bir analiz ve planlama aracı olarak ele alınmıştır. SWOT, güçlü yönler (Strengths), zayıf yönler (Weaknesses), fırsatlar (Opportunities) ve tehditler (Threats) kelimelerinin baş harflerini içeren bir kısaltmadır.
Kısaca SWOT analizi, iç ve dış durum değerlendirmesini içeren ve yönetim açısından şu anki konumunu ve önünü görebilmede büyük kolaylık sağlayan stratejik bir yönetim uygulamasıdır. Başka bir deyişle SWOT analizi, planlamada dikkate alınacak temel bilgilerin elde edilmesi için kullanılmaktadır.
Çalışma bölgelerimizdeki gelişim, yapıya ait önerilerin uygulanıp uygulanamayacağının anlaşılması için SWOT analizi yapılmıştır.
| Güçlü Yanları |
Zayıf Yanları |
|---|---|
| - Şehir merkezinde konumlu olması, |
- Alıcı kitlesinin sınırlı olması, |
| - Manzara avantajı, | - Deprem bölgesinde olması, |
| - Ana caddeye yakın konumda olması, | |
| - Talep gören bölgede konumlu olması, | |
| - Prestijli bir bölgede konumlu olması, | |
| - Net imar parseli olması, |
|
| Fırsatlar | Tehditler |
| - Bölgenin iş merkezi olarak gelişmekte olması, |
- Global ekonomik krizin etkileri, |
11.7.Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi Ve Proje Değerleri:
Konu gayrimenkulün değerlemesinde "Proje Geliştirme Yöntemi" kullanılmıştır. Taşınmazın bulunduğu bölgeye en yakın konumda bulunabilen yeni mesken ve ofis emsalleri bulunmuştur. Parsel için düzenlenmiş olan tarafımıza iletilen mimari proje incelenmiştir. Proje geliştirme yöntemi uygulanmasında tarafımıza iletilen mimari proje esas alınmıştır. Mimari projeye göre ~25.020 m² inşaat alanı, ~4.148 m² satılabilir konut alanı ve ~8.295 m² satılabilir ofis alanı bulunmaktadır. Müşteri ile yapılan görüşmede şifahen kat karşılığı satış sözleşmesi bilgileri edinilmiştir. Parsel üzerinde satış vaadi bulunan kat karşılığı inşaat sözleşmesi bulunmaktadır. Arsa sahipleri olan Mistral Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş., Erdoğan Atay Yatırım Holding A.Ş. ve Mehmet Doğan Atay ile Yüklenici firma olan Viven İnşaat İş Ortaklığı Ticari İşletmesi arasında 21.10.2020 tarihli 30591 sayılı sözleşme bulunmaktadır. Sözleşmeye göre inşa edilecek olan yapının %47'si Arsa sahiplerine, %53'ü yükleniciye aittir. Yapılan proje geliştirme tablosuna göre taşınmazın değeri ~450.350.000-TL olarak bulunmuştur. Kat Karşılığı 47% Yapı Br Mal.(TL/m2) Arsa Alanı (m2) 4147,89 20.000,00 Alanı Adedi m2 birim Fiyatı EMSAL Proje Maliyeti (TL) 12444 1 110.000 ₺ TAKS 500.400.000,00
47 Adalet Mahallesi, 1586/9 Sokak, No:2, D:8 Bayraklı/İZMİR E-mail: [email protected] Web: www.mavidegerleme.com
11.8.Nakit / Gelir Akımları Analizi:
Konu gayrimenkulün değerlemesinde "Nakit/Gelir Akımları Analizi" kullanılmamıştır.
11.9.Maliyet Oluşumları Analizi:
Konu gayrimenkulün değerlemesinde "Maliyet Oluşumları Analizi" kullanılmamıştır.
11.10.Emsal Karşılaştırma Analizi:
Konu gayrimenkulün değer tespitinde "Emsal Karşılaştırma Analizi" yöntemi kullanılmıştır. Yapılan piyasa araştırması sonucunda ekspertize konu taşınmazın konumlu olduğu bölgede ve yakınında yer alan benzer nitelikli satışa arz edilmiş arsa emsalleri elde edilmiştir. Bu emsaller dikkate alınarak taşınmazın arsasına değer takdir edilmiş ve arsa hisse değerleri belirtilmiştir.
| Konu gayrimenkulün değerlemesinde "Maliyet Oluşumları Analizi" kullanılmamıştır. | |||
|---|---|---|---|
| Konu gayrimenkulün değer tespitinde "Emsal Karşılaştırma Analizi" yöntemi kullanılmıştır. Yapılan piyasa araştırması sonucunda ekspertize konu taşınmazın konumlu olduğu bölgede ve yakınında yer |
|||
| alan benzer nitelikli satışa arz edilmiş arsa emsalleri elde edilmiştir. Bu emsaller dikkate alınarak taşınmazın arsasına değer takdir edilmiş ve arsa hisse değerleri belirtilmiştir. |
|||
| ARSA DEĞERİ | |||
| Arsa Alanı (m²) | Birim Değer (TL/m²) | Arsa Değeri (TL) |
"Emsal Karşılaştırma Analizi" ile "Proje Geliştirme Yöntemi" uyumlu olduğundan nihai değer takdirinde "Emsal Karşılaştırma Analizi" kullanılmıştır.
11.11.Değerleme Konusu Taşınmazın Değer Analizi:
Konu gayrimenkulün değerlemesi "Emsal Karşılaştırma Analizi" ve "Proje Geliştirme" yöntemleri kullanmak suretiyle yapılmıştır.
11.12.Değerleme İşlemine Etki Eden Faktörler
| OLUMLU FAKTÖRLER - Şehir merkezinde konumlu olması, - Manzara avantajı, - Ana caddeye yakın konumda olması, - Talep gören bölgede konumlu olması, - Prestijli bir bölgede konumlu olması, |
OLUMSUZ FAKTÖRLER - Alıcı kitlesinin sınırlı olması, - Deprem bölgesinde olması, |
|---|---|
| 48 | |
| Adalet Mahallesi, 1586/9 Sokak, No:2, D:8 Bayraklı/İZMİR | Telefon : +90(232) 435 90 60 |
E-mail: [email protected] Web: www.mavidegerleme.com
11.13.Emsaller
EMSALLER
SATILIK KONUT EMSALLERİ Emsal 1
Değerleme konusu taşınmaza yakın (İnci Tower), 6. katta, konumlu 50 m² alanlı olduğu beyan edilen ancak 40 m² alanlı olduğu düşünülen 1+1 meskenin pazarlıklı olarak 4.500.000-TL fiyat ile satılık olduğu bilgisi alınmıştır. Benzer şerefiyelidir. (112.500 TL/m2 * 0,90 Pazarlık = 106.875- TL/m²) TURYAP NARLIDERE ŞEHİTLİK: 0 533 327 39 48
Emsal 2:
Değerleme konusu taşınmaza yakın (İnci Tower), 11. katta, konumlu 48 m² alanlı olduğu beyan edilen ancak 40 m² alanlı olduğu düşünülen 1+1 meskenin pazarlıklı olarak 5.300.000-TL fiyat ile satılık olduğu bilgisi alınmıştır. Benzer şerefiyelidir. (132.500 TL/m2 * 0,90 Pazarlık = 119.250- TL/m²) ROOF TURKEY: 0 544 617 22 44
Emsal 3:
Değerleme konusu taşınmaza yakın (İnci Tower), 14. katta, konumlu 80 m² alanlı olduğu beyan edilen ancak 65 m² alanlı olduğu düşünülen 1+1 meskenin pazarlıklı olarak 7.250.000-TL fiyat ile satılık olduğu bilgisi alınmıştır. Benzer şerefiyelidir. (111.538 TL/m2 * 0,95 Pazarlık = 105.961- TL/m²) Coldwell Banker KAR: 0 535 791 93 29
Emsal 4:
Değerleme konusu taşınmaz ile aynı binada, 2. katta, konumlu 110 m² alanlı olduğu beyan edilen ancak 93 m² alanlı olduğu bilinen meskenin pazarlıklı olarak 12.150.000-TL fiyat ile satılık olduğu bilgisi alınmıştır. Benzer şerefiyelidir. (130.645 TL/m2 * 0,90 Pazarlık = 117.581-TL/m²) MİA YAPI: 0 533 896 34 01
Emsal 5:
Değerleme konusu taşınmaz ile aynı binada, 2. katta, konumlu 73 m² alanlı olduğu beyan edilen ancak 52 m² alanlı olduğu bilinen meskenin pazarlıklı olarak 6.500.000-TL fiyat ile satılık olduğu bilgisi alınmıştır. Benzer şerefiyelidir. (125.000 TL/m2 * 0,95 Pazarlık = 118.750-TL/m²) MİA RENT: 0 533 295 21 51
SATILIK OFİS EMSALLERİ
Emsal 6:
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda (Mistral Tower'da) 8. katta, konumlu 97 m² alanlı olduğu beyan edilen ofisin pazarlıklı olarak 14.250.000-TL fiyat ile satılık olduğu bilgisi alınmıştır. Konumu nedeniyle yüksek şerefiyelidir. (146.907 TL/m2 * 0,90 Pazarlık * 0,90 Şerefiye = 118.995-TL/m²) ON TÜRKİYE-TEPEKULE GAYRİMENKUL: 0 505 632 92 97
Emsal 7:
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda (Mistral Tower'da) 20. katta, konumlu 92 m² alanlı olduğu beyan edilen ofisin pazarlıklı olarak 13.250.000-TL fiyat ile satılık olduğu bilgisi alınmıştır. Konumu nedeniyle yüksek şerefiyelidir. (144.022 TL/m2 * 0,90 Pazarlık * 0,90 Şerefiye = 116.658-TL/m²) ELMASIM İNŞAAT: 0 549 510 74 76
Emsal 8:
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda (Folkart Towers), 20. katta, konumlu 105 m² alanlı olduğu beyan edilen ancak 75 m² alanlı olduğu düşünülen ofisin pazarlıklı olarak 9.500.000-TL fiyat ile satılık olduğu bilgisi alınmıştır. Konumu nedeniyle yüksek şerefiyelidir. (126.667 TL/m2 * 0,95 Pazarlık * 0,95 Şerefiye = 114.317-TL/m²) PLATİN PLANET: 0 536 305 42 73
Emsal 9:
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda (Ege Perla), 1. katta, konumlu 93 m² alanlı olduğu beyan edilen ancak 75 m² alanlı olduğu düşünülen ofisin pazarlıklı olarak 9.600.000-TL fiyat ile satılık olduğu bilgisi alınmıştır. Konumu nedeniyle yüksek şerefiyelidir. (128.000 TL/m2 * 0,95 Pazarlık * 0,95 Şerefiye = 115.520-TL/m²) EGE PERLA: 0 530 031 00 15
Emsal 10:
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda (Ege Perla), 11. katta, konumlu 127 m² alanlı olduğu beyan edilen ancak 110 m² alanlı olduğu düşünülen ofisin pazarlıklı olarak 14.988.000-TL fiyat ile satılık olduğu bilgisi alınmıştır. Konumu nedeniyle yüksek şerefiyelidir. (136.255 TL/m2 * 0,90
Pazarlık * 0,95 Şerefiye = 116.498-TL/m²) MESKEN OFİS GAYRİMENKUL: 0 532 506 35 64
SATILIK ARSA EMSALLERİ
Emsal 11: Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda, aynı imar durumuna sahip 900 m² arsa 105.000.000 TL bedelle satılıktır. Benzer şerefiyelidir. (116.667 TL/m2 * 0,95 Pazarlık = 110.834-TL/m²) SAHİBİNDEN: 0 532 292 40 62
Emsal 12: Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda, aynı imar durumuna sahip 3.000 m² arsa 380.000.000 TL bedelle satılıktır. Benzer şerefiyelidir. (126.667 TL/m2 * 0,90 Pazarlık = 114.000-TL/m²)
Cemlak Uluslararası Emlak Organizasyonu: 0 533 271 49 49
Emsal 13: Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda, Emsal: 3.00, konut ve ticaret imarlı, 876 m² arsa 81.500.000 TL bedelle satılıktır. Konumu ve konu taşınmaza göre düşük emsale sahip olması nedeniyle düşük şerefiyelidir. (93.037 TL/m2 * 0,95 Pazarlık * 1,30 Şerefiye = 114.901- TL/m²) COLDWELL BANKER 360: 0 530 664 70 63
Emsal 14: Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda, benzer imarlı, 1.100 m² arsa 210.000.000 TL bedelle satılıktır. Benzer şerefiyelidir. Not: Taşınmazın satış fiyatının yüksek olduğu düşünülmektedir. (190.909 TL/m2 * 0,70 Pazarlık = 133.636-TL/m²) COLDWELL BANKER 360: 0 530 664 70 63
EMSAL KARŞILAŞTIRMALARI İLE İLGİLİ NOTLAR:
Yapılan piyasa araştırması sonucunda ekspertize konu taşınmazın konumlu olduğu bölgede ve yakınında yer alan benzer nitelikli satışa arz edilmiş konut, ofis, dükkan ve arsa emsalleri elde edilmiştir. Yapılan incelemeler sonucunda mesken güncel m² birim satış değerinin 105.000-120.000- TL/m² aralığında, ofis güncel m² birim satış değerinin 114.000 - 120.000-TL/m² aralığında ve arsa güncel m² birim satış değerinin 105.000 - 130.000-TL/m² aralığında olduğu tespit edilmiştir. Ofis ve mesken m² birim değerleri 110.000-TL/m², arsa m² birim değeri ise ~108.500-TL/m² olarak dikkate alınmıştır.
11.14.Deprem Risk Bölgesi
| 1.DERECE | 2. DERECE | 3.DERECE | 4.DERECE | 5.DERECE |
|---|---|---|---|---|
11.15.Kira Değeri Analizi Ve Kullanılan Veriler
Konu gayrimenkulün değerlemesinde "Nakit/Gelir Akımları Analizi" kullanılmamıştır.
11.16.Gayrimenkul Ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi
Gayrimenkuller üzerinde herhangi bir hukuki sorun bulunmamaktadır.
11.17.En Yüksek Ve En İyi Kullanım Değeri Analizi
Değerlemesi yapılan bir taşınmazın, fiziki olarak uygun olan, yasalarca izin verilen, finansal olarak gerçekleştirilebilir ve en yüksek değeri getirecek en olası kullanımıdır. Parsel üzerindeki yapının inşaatının tamamlanarak bağımsız bölümlerin ofis ve mesken olarak kullanılması en etkin ve verimli kullanım şekli olacaktır.
11.18.Müşterek Veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi:
Değerleme konusu taşınmazda müşterek ve bölünmüş kısmı bulunmamaktadır.
12. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ
12.1.Farklı Değerleme Yöntemlerinin Ve Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen Yöntemin Ve Nedenlerinin Açıklaması:
Konu gayrimenkulün değerlemesi "Emsal Karşılaştırma Analizi" ve "Proje Geliştirme Yöntemi" kullanılarak yapılmıştır. Değerleme konusu taşınmazlara emsal nitelikte ofis olarak kullanılan ve taşınmaz yakın çevresinde konumlu olan, gerçekleşmiş ve sunumdaki satış fiyatları ve bölgede yüz yüze ve telefon ile yapılan görüşmeler ve internet üzerinden yapılan araştırmalar analiz edilerek taşınmazın değer tespiti yapılmaya çalışılmıştır. "Emsal Karşılaştırma Analizi" ile "Proje Geliştirme Yöntemi" uyumlu olduğundan nihai değer takdirinde "Emsal Karşılaştırma Analizi" kullanılmıştır.
12.2.Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Yer Almama Neden Ve Gerekçeleri:
Raporda asgari bilgilerin tamamına yer verilmiştir.
12.3.Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam / Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş:
Konak Belediyesi Arşiv incelemesi dosyanın işlemde olması nedeniyle yapılamamıştır.
12.4.Değerlemesi Yapılan Taşınmazın, Taşınmaz Projesinin Veya Taşınmaza Bağlı Hak Ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş:
Değerleme konusu taşınmaz ile ilgili yapılan resmi ve saha incelemeleri neticesinde taşınmazın gayrimenkul yatırım ortaklıkları portföyüne alınmasında herhangi bir engel bulunmadığı görülmüştür.
13. SONUÇ
13.1.Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi
Rapora konu taşınmazların değer tespiti çalışmasında yukarıda saydığımız tüm olumlu ve olumsuz faktörler, emsal taşınmazlarla mukayesesi, aktif alım-satım piyasa fiyatları gibi tüm faktörler dikkate alınmış ve taşınmazın bugünkü mevcut halleriyle değeri hesaplanmıştır.
Değerleme konusu taşınmazın talep gören bölgede konumlu olması ve üzerinde herhangi bir olumsuz takyidat olmaması dikkate alındığında satış kabiliyetinin Satılabilir olabileceği düşünülmektedir.
13.2. Taşınmaz 2023 Yılı İçin Nihai Değer Takdiri
Değerleme konusu taşınmazın pazar değeri, emsal karşılaştırma ve proje geliştirme yaklaşımlarına göre bulunmuştur. Bulunduğu bölgeye göre alıcı bulup bulamayacağı gibi tüm faktörler göz önünde bulundurularak, gayrimenkul değerlemesinde kabul görmüş olan "Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı" ve "Proje Geliştirme Yöntemi" bir arada analiz edilerek yapılmıştır. İlgili emsal karşılaştırma yöntemine göre taşınmazların değerleri oldukça yakın değerlerde olması dikkate alınarak emsal karşılaştırma yönteminde çıkan sonuçlar nihai değer olarak dikkate alınmıştır. TL \$ € TL \$ € 4.147,89 ₺108.488,89 ₺450.000.000 15.235.903 \$ € 13.769.258 ₺495.000.000 16.759.493 \$ € 15.146.184 Arsa Değeri %10 KDV Dahil Arsa Değeri
| ARSA DEĞER TABLOSU | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Arsa Alanı | Birim Değer | |||||
| (m²) | (TL/m²) | |||||
| 13.2. | Taşınmaz 2023 Yılı İçin Nihai Değer Takdiri | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Değerleme konusu taşınmazın pazar değeri, emsal karşılaştırma ve proje geliştirme yaklaşımlarına göre bulunmuştur. Bulunduğu bölgeye göre alıcı bulup bulamayacağı gibi tüm faktörler göz önünde bulundurularak, gayrimenkul değerlemesinde kabul görmüş olan "Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı" ve "Proje Geliştirme Yöntemi" bir arada analiz edilerek yapılmıştır. İlgili emsal karşılaştırma yöntemine göre taşınmazların değerleri oldukça yakın değerlerde olması dikkate alınarak emsal karşılaştırma yönteminde çıkan sonuçlar nihai değer olarak dikkate alınmıştır. |
|||||||||
| ARSA DEĞER TABLOSU | |||||||||
| Arsa Alanı Birim Değer |
|||||||||
| (m²) | (TL/m²) | TL | \$ | € | TL | \$ | € | ||
| 4.147,89 | ₺108.488,89 | ₺450.000.000 | \$ 15.235.903 |
€ 13.769.258 | ₺495.000.000 | \$ | 16.759.493 | € 15.146.184 | |
| ARSA PAYI DEĞER TABLOSU | |||||||||
| Hisse Arsa Değeri %10 KDV Dahil Arsa Değeri |
|||||||||
| Malik | Pay | Payda | TL | \$ | € | TL | \$ | € | |
| ERDOĞAN ATAY YATIRIM A.Ş. | 106437 | 691315 | ₺69.283.395 | ₺2.345.767 | ₺2.119.958 | ₺76.211.734 | ₺2.580.343 | ₺2.331.953 | |
| ERDOĞAN ATAY YATIRIM A.Ş. | 38135013 | 276526000 | ₺62.058.381 | ₺2.101.145 | ₺1.898.884 | ₺68.264.219 | ₺2.311.260 | ₺2.088.773 | |
| MEHMET DOĞAN ATAY | 343831 | 8295780 | ₺18.650.923 | ₺631.475 | ₺570.687 | ₺20.516.015 | ₺694.622 | ₺627.756 | |
| MİSTRAL GAYRİMENKUL A.Ş. | 553065461 | 829578000 | ₺300.007.302 | ₺10.157.516 | ₺9.179.729 | ₺330.008.032 | ₺11.173.267 | ₺10.097.702 | |
| TOPLAM DEĞER | ₺450.000.000 | ₺15.235.903 | ₺13.769.258 | ₺495.000.000 | ₺16.759.493 | ₺15.146.184 |
| Arsa Değeri (TL) | 450.000.000-TL |
|---|---|
| Projenin Tamamlanması Durumundaki Net Bugünkü Değeri (TL) | 1.368.840.000-TL |
•Bu rapor inceleme yapıldığı tarihteki mevcut verileri yansıtmaktadır.
•Değerlemede ± % 15 yanılma payı mevcuttur.
53
Adalet Mahallesi, 1586/9 Sokak, No:2, D:8 Bayraklı/İZMİR E-mail: [email protected] Web: www.mavidegerleme.com
•29.12.2023 tarihi itibarı ile 1 USD= 29.5355-TL, 1 Euro = 32.6815-TL
13.3. Değerlemede Kullanılan Yöntemler
Emsal Karşılaştırma ve Proje Geliştirme Yöntemi
| İŞİN ADI: MİSTRAL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A. Ş. | ||||
|---|---|---|---|---|
| 13.3. Değerlemede Kullanılan Yöntemler | ||||
| Emsal Karşılaştırma ve Proje Geliştirme Yöntemi | ||||
| emsal karşılaştırma yönteminin kullanılmıştır. | Nihai Değer Tablosu | Taşınmazların arsa değer tespitinde emsal karşılaştırma ve proje geliştirme yöntemleri kullanılmıştır. Aşağıda tabloları verilen yöntemlerde değerlerin birbirine yakın olması dikkate alınarak değerlemede |
||
| Nitelik | Emsal Yöntemine Göre Değer (TL) |
Proje Geliştirme Yöntemine Göre Değer (TL) |
Secilen Değerleme Yöntemi |
Seçilen Değerleme Yöntemine Göre Oluşan Nihai Değer (TL) |
| Arsa | ₺450.000.000 | ₺450.350.000 | Emsal Yöntemi | ₺450.000.000 |
| 13.4.Raporu Hazırlayanlar |
13.4.Raporu Hazırlayanlar
Nuri Onur GÜVEN
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 409912
Denetmen Sorumlu Değerleme Uzmanı
Volkan KÜTÜK Murat BARIŞCAN
SPK Lisans No: 403907 SPK Lisans No: 401386
Adalet Mahallesi, 1586/9 Sokak, No:2, D:8 Bayraklı/İZMİR E-mail: [email protected] Web: www.mavidegerleme.com
Telefon : +90(232) 435 90 60 Faks: 0(232) 435 91 60
54