TAŞINMAZ DEĞERLEME RAPORU

MİSTRAL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A. Ş.

25 ADET DÜKKAN 53 ADET OFİS VE 33 KONUT YAPISI

Mersinli Mahallesi 8625 Ada 7 Parsel Konak/İzmir

2023OZEL-00157 (MİSTRAL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A. Ş.) 29.12.2023

1 Adalet Mahallesi, 1586/9 Sokak, No:2, D:8 Bayraklı/İZMİR E-mail: [email protected] Web: www.mavidegerleme.com

YÖNETİCİ ÖZETİ:

Değerleme Çalışmasının Konusu:

İzmir İli, Konak İlçesi, tapu sicilinde Mersinli Mahallesi 13.922,01 m² arsa alanlı BİR ADET 51 KATLI OFİS VE İŞYERİ BİR ADET 41 KATLI KONUT VE OTEL 5 KATLI AVM VE ARSASI vasıflı 8625 ada 7 parselde konumlu işyeri vasıflı 58 adet ofisin, 25 adet dükkanın ve 33 adet meskenin günümüz koşullarındaki güncel piyasa değerlerinin tespiti raporudur.

Değerleme Çalışmasına Konu Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri:

Rapor içeriğinde detaylandırıldığı üzere, taşınmazın Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) Portal Hizmetleri'nden alınan güncel tarihli TAKBİS belgesi kaydında, satışı engelleyen herhangi bir kaydın bulunmadığı görülmüştür. Taşınmaz üzerinde bulunan takyidat kayıtları 3.2.2. nolu başlıkta verilmiştir.

Değerleme Çalışmasına Konu Gayrimenkulün İmar Durumu Bilgileri:

Taşınmaz ile ilgili olarak Konak Belediyesi İmar Müdürlüğünden alınan bilgiye ve incelenen belgeye göre, değerleme konusu taşınmazın yer aldığı parselin 1/1000 ölçekli Alsancak Liman ve Salhane Bölgesi Uygulama İmar Planında; serbest nizam, Taks: 0,40 Emsal: 3,50 Hmax: Serbest yapılaşma koşullarında; MİA (Merkezi İş Alanı) kalmakta olduğu bilgisi alınmıştır. Taşınmaz belediye sınırları içerisinde kalmaktadır.

Değerleme Çalışmasına Konu Gayrimenkulün Yapı Bilgileri:

Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu ana gayrimenkul; 8625 Ada 7 parsel, 13.922,01 m2 yüzölçümlü Bir Adet 51 Katlı Ofis Ve İşyeri Bir Adet 41 Katlı Konut Ve Otel 5 Katlı Avm Ve Arsası vasıflı taşınmaz niteliğindedir. Taşınmaz ile ilgili olarak Konak Belediyesinde yapılan incelemelerde taşınmaza ait dosyasında 15.11.2013 tarih ve 86/2013 numaralı kat irtifakına esas onaylı mimari projesi incelenmiştir. Taşınmaz onaylı mimari projesine göre ve mevcutta parsel üzerinde serbest nizamda, betonarme çelik yapı tarzında, 3 bodrum + zemin + 37 normal kat olmak üzere 41 katlı, Konut blokları ve Ofis Bloğu olmak üzere 2 adet yapının ve her iki yapı arasında da Alışveriş Merkezlerinin olduğu görülmüştür. Bloklar parsel üzerinde doğubatı yönde inşa edilmiş olup değerleme konusu taşınmazın yer aldığı Konut Bloğu parselin batısında, alışveriş merkezi her iki blok arasında, Ofis Bloğu ise parselin doğusunda yer almaktadır. Konut Bloğu mimari projesine göre ve mevcutta; 3 Bodrum Kat + Zemin Kat + 37 Normal kat olmak üzere toplam 41 katlı betonarme yapı tarzında, dış cephesi kısmen dekoratif malzemeden kısmen cam giydirmedir. Ana yapıda iki ayrı giriş bulunmakta olup bunlardan biri Otel Girişi diğeri Konut Girişidir. Yapıda 3 bodrum katta

2 Adalet Mahallesi, 1586/9 Sokak, No:2, D:8 Bayraklı/İZMİR E-mail: [email protected] Web: www.mavidegerleme.com

da kapalı otopark, zemin kat ve ilk 9 kat otel odalarının bulunduğu katlar olup 11. ve 38. katlar arası konut nitelikli bağımsız bölümler yer almaktadır. Taşınmazda toplamda 264 adet bağımsız bölüm mevcuttur. 24 saat güvenlik ve otopark imkanı bulunmaktadır.

Değerleme Çalışmasına Konu Gayrimenkulün Yasal ve Mevcut Durum Bilgileri:

Değerleme konusu konut nitelikli taşınmazların genel olarak iç özellikleri benzerdir. Salon ve oda hacimlerinin zeminleri laminat parke kaplı olup diğer hacimlerin zeminleri seramik kaplıdır. Mutfak hacminin bir kısmı ve ıslak hacimlerin duvarları seramik kaplı, diğer hacimlerin duvarları saten boyalıdır. Mutfak hacminde dolaplar mdflam, çimstone tezgah, bulaşık makinesi, ankastre fırın, ocak, davlumbaz ve mikrodalga bulunmaktadır. Banyo hacimlerinde duş kabini, klozet, lavabo ve banyo dolapları bulunmakta olup wc hacimlerinde klozet, lavabo ve dolap bulunmaktadır. Taşınmazlarda ısınma doğalgaz yakıtlı merkezi sistem ile sağlanmaktadır.

Değerleme konusu ofis nitelikli taşınmazların genel olarak iç özellikleri benzerdir. Kiralanmamış veya satışı gerçekleşmemiş olan ofisler müşterilerin kendi tasarımları ile kullanım sağlanması nedeniyle natamam olarak teslim edilmektedir. Islak hacimler tamamlanmış halde olup, zeminler şap beton, duvarlar ise sıva üstü astar boyalıdır. Ofis hacimleri, ofis ve wc bölümü plan şemasındadır. Taşınmazlarda ısınma doğalgaz yakıtlı merkezi sistem ile sağlanmaktadır.

Değerleme konusu dükkan nitelikli taşınmazlar binanın zemin ve 1. katında konumludurlar. Cepheleri, alanları ve iç özellikleri farklılık göstermektedir. Kiralanmamış veya satışı gerçekleşmemiş olan dükkanlar müşterilerin kendi tasarımları ile kullanım sağlanması nedeniyle natamam olarak teslim edilmektedir. Natamam olan dükkanlarda ıslak hacimler tamamlanmış halde olup, zeminler şap beton, duvarlar ise sıva üstü astar boyalıdır. Dükkan ve wc bölümü plan şemasındadır. Taşınmazlarda ısınma doğalgaz yakıtlı merkezi sistem ile sağlanmaktadır.

Değerleme Çalışmasına Konu Gayrimenkulün Değerlemesinde Kullanılan Yöntemler ve Gayrimenkulün Değeri:

Taşınmazın konumlu olduğu bölgede yapılan saha araştırması, resmi kurumlarda yapılan çalışma sonucunda elde edilen veriler ile değerlemede kullanılan "Gelir Yaklaşımı'' ve "Emsal Karşılaştırma'' yöntemleri kullanılarak yapılan hesaplamada; taşınmazların tamamının KDV Hariç güncel yasal ve mevcut piyasa değerinin 2.616.310.000-TL (İKİMİLYARALTIYÜZONALTIMİLYONÜÇYÜZONBİNTÜRKLİRASI) olacağı tahmin ve takdir edilmiştir.

Değerleme Çalışmasına Konu Gayrimenkulün Satış Kabiliyeti:

Değerleme konusu taşınmazların talep gören bölgede konumlu olmaları, nitelikli yapıda konumlu olmaları ve merkezi konumları dikkate alındığında satış kabiliyetlerinin Satılabilir olabileceği düşünülmektedir.

	YÖNETİCİ ÖZETİ: 2
	Değerleme Çalışmasının Konusu: 2
	Değerleme Çalışmasına Konu Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri: 2
	Değerleme Çalışmasına Konu Gayrimenkulün İmar Durumu Bilgileri: 2
	Değerleme Çalışmasına Konu Gayrimenkulün Yapı Bilgileri: 2
	Değerleme Çalışmasına Konu Gayrimenkulün Yasal ve Mevcut Durum Bilgileri: 3
	Değerleme Çalışmasına Konu Gayrimenkulün Değerlemesinde Kullanılan Yöntemler ve Gayrimenkulün Değeri: 3
	Değerleme Çalışmasına Konu Gayrimenkulün Satış Kabiliyeti: 4
1.	RAPOR BİLGİLERİ 7
2.	ŞİRKET ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 7
	2.1.Değerleme Konusu Taşınmazlar için daha önce hazırlanmış raporlar 7
3.	DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKUL HAKKINDA BİLGİLER 8
	3.1.Değerleme Konusu Gayrimenkulün Adresi: 8
	3.2.Değerleme Konusu Gayrimenkulün Tapu Bilgileri: 9
	3.2.1.Taşınmazın Tapu Kaydı 9
	3.2.2.Tapu Takyidatı 12
	3.2.3.Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 13
	3.2.4.Değerlemesi Yapılan Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmeler İle İlgili Bilgiler 13
4.	İMAR VE RUHSAT DURUMU 13
	4.1 Değerlemesi Yapılan Proje İle İlgili Denetimlerde Bulunan Yapı Denetim Kuruluşunun Unvanı, Adresi, Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi 14
5.	DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ TAPU KÜTÜĞÜNDE VARSA SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE GERÇEKLEŞEN ALIM, SATIM VE HUKUKİ DURUMA İLİŞKİN BİLGİLER 14
6.	TÜRKİYE DEMOGRAFİK VERİLER(*) 14
7.	BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ ve KULLANILAN VERİLER: 19
8.	GAYRİMENKULÜN YERİ, KONUMU, ÇEVRE ÖZELLİKLERİ ve ULAŞIMI İLE BELLİ MERKEZLERE UZAKLIĞI 25
9.	TÜRKİYE GAYRİMENKUL PİYASASINDAKİ GELİŞMELER 26
10.	İNŞAAT VE KONUT SEKTÖRÜ FAİZ – GELİR ETKİSİ 46
11.	DEĞERLEMESİ YAPILAN TAŞINMAZA İLİŞKİN ANALİZLER 49
	11. 1.Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler: 49
	11.2.Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler: 49
	11.3.Gayrimenkulün Fiziksel Özellikleri 50
	11.4.Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar Ve Bunların Kullanılma Nedenleri: 55
	11.5.Kullanılan Değerleme Tekniklerini Açıklayıcı Bilgiler Ve Bu Yöntemlerin Seçilme Nedenleri: 56
	11.6.Projeksiyon İşlemine Etki Eden Faktörler 58
	11.7.Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi Ve Proje Değerleri: 58
	11.8.Nakit / Gelir Akımları Analizi: 59
	11.9.Maliyet Oluşumları Analizi: 61
	5

	Adalet Mahallesi, 1586/9 Sokak, No:2, D:8 Bayraklı/İZMİR
	E-mail: [email protected]
Web:	www.mavidegerleme.com

11.10.Emsal Karşılaştırma Analizi: 62
11.11.Değerleme Konusu Taşınmazın Değer Analizi: 65
11.12.Değerleme İşlemine Etki Eden Faktörler 65
11.13.Emsaller 65
11.14.Deprem Risk Bölgesi 70
11.15.Kira Değeri Analizi Ve Kullanılan Veriler 71
11.16.Gayrimenkul Ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi 73
11.17.En Yüksek Ve En İyi Kullanım Değeri Analizi 73
11.18.Müşterek Veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi: 74
12. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 74
12.1.Farklı Değerleme Yöntemlerinin Ve Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen Yöntemin Ve Nedenlerinin Açıklaması: 74
12.2.Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Yer Almama Neden Ve Gerekçeleri: 74
12.3.Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam / Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş: 74
12.4.Değerlemesi Yapılan Taşınmaz ın, Taşınmaz Projesinin Veya Taşınmaz a Bağlı Hak Ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş: 74
13. SONUÇ 75
13.1.Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi 75
13.2. Taşınmaz 2020 Yılı İçin Nihai Değer Takdiri 75
13.3. Değerlemede Kullanılan Yöntemler 79
13.4.Raporu Hazırlayanlar 79
14. TAŞINMAZIN FOTOĞRAFLARI 80
14.1.Rapor Fotoğrafları 80
14. 2.Raporu Hazırlayan Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Lisans Suretleri: 111
14. 3.Değerleme Konusu Taşınmaz ın Son Üç Değerleme Çalışmasına İlişkin Bilgi: 115

1. RAPOR BİLGİLERİ

TALEP EDEN	MİSTRAL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.	TALEP TARİHİ	07.12.2023
MALİK ADI	MİSTRAL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.	DEĞERLEME TARİHİ	29.12.2023
RAPOR NO	2023OZEL-00157	RAPOR TARİHİ	29.12.2023
RAPORUN TÜRÜ	53 ADET OFİS, 25 ADET DÜKKAN VE 33 ADET MESKEN DEĞER TESPİT RAPORU	RAPORU HAZIRLAYAN	NURİ ONUR GÜVEN
KONTROL EDEN	VOLKAN KÜTÜK	SORUMLU DEĞ. UZMANI	MURAT BARIŞCAN
DAYANAK	SÖZLEŞMENİN TARİH ve NUMARASI		07.12.2023
	RAPORUN KURUL DÜZENLEMELERİ KAPSAMINDA DEĞERLEME AMACI İLE HAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞINA İLİŞKİN AÇIKLAMA		Bu gayrimenkul, değerleme raporu, Sermaye Piyasası Kurulu ilgili tebliğlerine uygun olarak hazırlanmıştır.

2. ŞİRKET ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER

ŞİRKETİN UNVANI	MAVİ GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş.
ŞİRKETİN ADRESİ	Adalet Mahallesi, 1586/9 Sokak, No:2, D:8 Bayraklı/İZMİR
MÜŞTERİ UNVANI	MİSTRAL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
MÜŞTERİ ADRESİ	Çınarlı Mah. Ankara Asfaltı Cad. No:15/451 Konak/İZMİR
	53 adet işyeri nitelikli ofis, 25 adet işyeri nitelikli dükkan ve 33
MÜŞTERİ TALEBİNİN KAPSAMI	adet mesken yapısının günümüzdeki pazar değerinin Türk Lirası
VE GETİRİLEN SINIRLAMALAR	cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur.

2.1.Değerleme Konusu Taşınmazlar için daha önce hazırlanmış raporlar

Şirketimiz tarafından ekspertize konu taşınmazlar için herhangi bir rapor düzenlenmemiştir.

3. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKUL HAKKINDA BİLGİLER

3.1.Değerleme Konusu Gayrimenkulün Adresi:

3.		DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKUL HAKKINDA BİLGİLER 3.1.Değerleme Konusu Gayrimenkulün Adresi:									İŞİN ADI: MİSTRAL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A. Ş.

		No:15 K:2,…,44 D:21,…441 Konak/İzmir			Çınarlı Mahallesi Ankara Asfaltı Caddesi No:15/1A,…,15/V, 15/1AC,… 15/1AI No:17 K:12,…,33 D:8,…,102,
					NO:15 (OFİS KULES) DEĞERLEME KONUSU OFİSLERİN UAVT LİSTESİ
B.B.	KAPI	UAVT	B.B.	KAPI	UAVT	B.B.	KAPI	UAVT	B.B.	KAPI	UAVT
111	21	3139328748	153	202	3013630060	190	311	1191491131	210	361	1879369666
116	52	2537548162	157	212	2609544321	191	312	1913869705	211	362	1709874976
117	53	2477550798	158	213	3371219746	192	313	2689941645	215	382	2942831922
118	54	2810240255	159	214	3641509017	193	314	2850138989	218	421	1994565016
121	57	2165861218	161	222	2611343472	199	332	1374187605	219	422	1195391691
122	61	3915400810	172	253	3599812074	200	333	1348686666	220	423	3954401208
124	63	2290657051	182	281	1321387571	202	341	1944168929	221	424	2211460544
125	64	3329520682	183	282	2108261427	203	342	3560514485	226	441	1621381068
130	72	1364886760	184	283	3811906324	204	343	3858104148	227	442	3345123610
131	73	1319290282	185	284	1077198008	205	344	2830038788	228	443	1574282800
132	74	3083830574	186	301	3751305354	206	351	2312255272	229	444	1528685991
135	77	2626045765	187	302	2757139437	207	352	3008532909
138	83	1965766999	188	303	2761037775	208	353	2067763991
139	84	2574745911	189	304	3787003924	209	354	1718576133

					NO:17 (KONUT ve OTEL KULESİ) DEĞERLEME KONUSU MESKENLERİN UAVT LİSTESİ
B.B.	KAPI	UAVT	B.B.	KAPI	UAVT	B.B.	KAPI	UAVT	B.B.	KAPI	UAVT
8	8	1777072461	37	37	1817571514	70	70	2377352139	93	93	3497813794
14	14	2035965603	38	38	2203060575	74	74	2920634983	94	94	2509348252
19	19	2830035529	43	43	3333722316	77	77	1642677411	97	97	1429382334
20	20	3742906302	53	53	1243691589	78	78	3166027965	98	98	1047798176
25	25	1430584936	61	61	1562278927	81	81	2972533786	101	101	1951367570
26	26	1323785855	62	62	1956468035	82	82	3276721598	102	102	3435119502
27	27	2843538352	64	64	1379587098	85	85	2426252447
30 31	30 31	3697907545 2398351433	66 69	66 69	1385586746 1629779545	86 90	86 90	3154627578 3891402350

					AVM BÖLÜMÜ DEĞERLEME KONUSU DÜKKANLARIN UAVT LİSTESİ
B.B.	KAPI	UAVT	B.B.	KAPI	UAVT	B.B.	KAPI	UAVT	B.B.	KAPI	UAVT
242	15/1A	2872938721	238	15/1H	3779209299	270	15/1O	1775277567	261	15/1AD	1591084726
266	15/1B	1875772624	239	15/1İ	1883575001		15/1P	3145328013	264	15/1AE	2146063512
267	15/1C	3983801659	240	15/1J	1580881348	271	15/1AI	5330874701	262	15/1AF	3560212304
234	15/1D	2346156454	241	15/1K	3595616602	248	15/1T	2497354635	263	15/1AG	1971167703
235	15/1E	2111864977	268	15/1L	3626216844	272	15/1U	3793008685	246	15/1R	3009134820
	15/1F	1114999095	269	15/1M	3077235111	273	15/1V	2249259488
236		2676747351

Adalet Mahallesi, 1586/9 Sokak, No:2, D:8 Bayraklı/İZMİR E-mail: [email protected] Web: www.mavidegerleme.com

3.2.Değerleme Konusu Gayrimenkulün Tapu Bilgileri:

3.2.1.Taşınmazın Tapu Kaydı

3.2.1.Taşınmazın Tapu Kaydı
						Ana Gayrimenkul
İli		İZMİR				Pafta No			24N-4B 24N-4C
İlçesi		KONAK				Ada No			8625
Bucağı		-				Parsel No			7
Köyü		-								BİR ADET 51 KATLI OFİS
	Mahallesi Malik (Hisse): MİSTRAL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A. Ş. (1/1)		MERSİNLİ			Niteliği			VE İŞYERİ BİR ADET 41 KATLI KONUT VE OTEL 5 KATLI AVM VE ARSASI
Sokağı		-				Parsel Alanı(m2 )			13.922,01 m²
Mevkii		-

						Bağımsız Bölüm
Giriş	Kat	BB. No	Niteliği	Arsa		Taşınmaz	Cilt	Sayfa	Hisse	Tarih/Yevmiye
				Pay	Payda	K.N.	No	No	Oranı
17	12	8	Mesken	153	111000	95633951	41	4062	1/1	23.03.2017 / 7745
17	13	14	Mesken	155	111000	95633959	42	4068	1/1	23.03.2017 / 7745
17	14	19	Mesken	155	111000	95634324	42	4073	1/1	23.03.2017 / 7745
17	14	20	Mesken	157	111000	95633966	42	4074	1/1	23.03.2017 / 7745
17	15	25	Mesken	156	111000	95633972	42	4079	1/1	23.03.2017 / 7745
17	15	26	Mesken	158	111000	95633974	42	4080	1/1	23.03.2017 / 7745
17	15	27	Mesken	125	111000	95633975	42	4081	1/1	23.03.2017 / 7745

Bucağı		-				Parsel No			7
Köyü Mahallesi		-	MERSİNLİ			Niteliği			VE İŞYERİ	BİR ADET 51 KATLI OFİS BİR ADET 41 KATLI KONUT VE OTEL 5 KATLI AVM VE ARSASI
Sokağı		-				Parsel Alanı(m2	)		13.922,01 m²
Mevkii		-
						Malik (Hisse): MİSTRAL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A. Ş. (1/1)

						Bağımsız Bölüm
	Kat			Pay	Payda	K.N.	Cilt No	Sayfa No	Hisse Oranı	Tarih/Yevmiye
17	12	8	Mesken	153	111000	95633951	41	4062	1/1	23.03.2017 / 7745
17	13	14	Mesken	155	111000	95633959	42	4068	1/1	23.03.2017 / 7745
17	14	19	Mesken	155	111000	95634324	42	4073	1/1	23.03.2017 / 7745
17	14	20	Mesken	157	111000	95633966	42	4074	1/1	23.03.2017 / 7745
17	15	25	Mesken	156	111000	95633972	42	4079	1/1	23.03.2017 / 7745
17	15	26	Mesken	158	111000	95633974	42	4080	1/1	23.03.2017 / 7745
17	15	27	Mesken	125	111000	95633975	42	4081	1/1	23.03.2017 / 7745
17	15	30	Mesken	125	111000	95633980	42	4084	1/1	23.03.2017 / 7745
17	16	31	Mesken	158	111000	95633982	42	4085	1/1	23.03.2017 / 7745
17	17	37	Mesken	159	111000	95633988	42	4091	1/1	23.03.2017 / 7745
17	17	38	Mesken	161	111000	95633989	42	4092	1/1	23.03.2017 / 7745
17	18	43	Mesken	160	111000	95633996	42	4097	1/1	23.03.2017 / 7745
17	21	53	Mesken	252	111000	95634010	42	4107	1/1	23.03.2017 / 7745
17	23	61	Mesken	257	111000	95634022	42	4115	1/1	23.03.2017 / 7745
17	23	62	Mesken	217	111000	95634023	42	4116	1/1	23.03.2017 / 7745
17	23	64	Mesken	256	111000	95634025	42	4118	1/1	23.03.2017 / 7745
17	24	66	Mesken	218	111000	95634028	42	4120	1/1	23.03.2017 / 7745
17	25	69	Mesken	261	111000	95634033	42	4123	1/1	23.03.2017 / 7745
17	25	70	Mesken	220	111000	95634034	42	4124	1/1	23.03.2017 / 7745
	26	74	Mesken	222	111000	95634041	42	4128	1/1	23.03.2017 / 7745
17			Mesken	266	111000	95634046	42	4131	1/1	23.03.2017 / 7745
17	27	77

										İŞİN ADI: MİSTRAL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A. Ş.
						Bağımsız Bölüm
Giriş	Kat	BB. No	Niteliği		Arsa	Taşınmaz	Cilt	Sayfa	Hisse	Tarih/Yevmiye
				Pay	Payda	K.N.	No	No	Oranı
17	28	81	Mesken	269	111000	95634052	42	4135	1/1	23.03.2017 / 7745
17	28	82	Mesken	226	111000	95634054	42	4136	1/1	23.03.2017 / 7745
17	29	85	Mesken	271	111000	95634058	42	4139	1/1	23.03.2017 / 7745
17	29	86	Mesken	229	111000	95634060	42	4140	1/1	23.03.2017 / 7745
17	30	90	Mesken	230	111000	95634065	42	4144	1/1	23.03.2017 / 7745
17	31	93	Mesken	278	111000	95634068	42	4147	1/1	23.03.2017 / 7745
17	31	94	Mesken	235	111000	95634070	42	4148	1/1	23.03.2017 / 7745
17	32	97	Mesken	284	111000	95634075	42	4151	1/1	23.03.2017 / 7745
17	32	98	Mesken	239	111000	95634078	42	4152	1/1	23.03.2017 / 7745
17	33	101	Mesken	289	111000	95634082	42	4155	1/1	23.03.2017 / 7745
17	33	102	Mesken	244	111000	95634083	42	4156	1/1	23.03.2017 / 7745
15	2	111	İş Yeri	1043	111000	95634095	43	4165	1/1	23.03.2017 / 7745
15	5	116	İş Yeri	146	111000	95634104	43	4170	1/1	23.03.2017 / 7745
						95634105
15	5	117	İş Yeri	184	111000		43	4171	1/1	23.03.2017 / 7745
15	5	118	İş Yeri	184	111000	95634106	43	4172	1/1	23.03.2017 / 7745
15	5	121	İş Yeri	196	111000	95634110	43	4175	1/1	23.03.2017 / 7745
15	6	122	İş Yeri	190	111000	95634111	43	4176	1/1	23.03.2017 / 7745
15	6	124	İş Yeri	186	111000	95634113	43	4178	1/1	23.03.2017 / 7745
15	6	125	İş Yeri	186	111000	95634114	43	4179	1/1	23.03.2017 / 7745
15	7	130	İş Yeri	149	111000	95634128	43	4184	1/1	23.03.2017 / 7745
15	7	131	İş Yeri	188	111000	95634129	43	4185	1/1	23.03.2017 / 7745
15	7	132	İş Yeri	188	111000	95634130	43	4186	1/1	23.03.2017 / 7745
15	7	135	İş Yeri	199	111000	95634134	43	4189	1/1	23.03.2017 / 7745
15	8	138	İş Yeri	187	111000	95634137	43	4192	1/1	23.03.2017 / 7745
15	8	139	İş Yeri	188	111000	95634138	43	4193	1/1	23.03.2017 / 7745
15	20	153	İş Yeri	286	111000	95634156	43	4207	1/1	23.03.2017 / 7745
15	21	157	İş Yeri	288	111000	95634160	43	4211	1/1	23.03.2017 / 7745
15	21	158	İş Yeri	289	111000	95634161	43	4212	1/1	23.03.2017 / 7745
15	21	159	İş Yeri	304	111000	95634163	43	4213	1/1	23.03.2017 / 7745
15	22	161	İş Yeri	291	111000	95634165	43	4215	1/1	23.03.2017 / 7745
15	25	172	İş Yeri	299	111000	95634179	43	4226	1/1	23.03.2017 / 7745

15	28	182	İş Yeri	318	111000	95634190	43	4236	1/1	23.03.2017 / 7745
15	28	183	İş Yeri	316	111000	95634192	43	4237	1/1	23.03.2017 / 7745
15	28	184	İş Yeri	316	111000	95634193	43	4238	1/1	23.03.2017 / 7745
15	28	185	İş Yeri	344	111000	95634194	43	4239	1/1	23.03.2017 / 7745
15	30	186	İş Yeri	351	111000	95634195	43	4240	1/1	23.03.2017 / 7745

										İŞİN ADI: MİSTRAL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A. Ş.
						Bağımsız Bölüm
					Arsa	Taşınmaz	Cilt	Sayfa	Hisse
Giriş	Kat	BB. No	Niteliği	Pay	Payda	K.N.	No	No	Oranı	Tarih/Yevmiye
15	30	187	İş Yeri	318	111000	95634196	43	4241	1/1	23.03.2017 / 7745
15	30	188	İş Yeri	319	111000	95634197	43	4242	1/1	23.03.2017 / 7745
15	30	189	İş Yeri	347	111000	95634198	43	4243	1/1	23.03.2017 / 7745
15	31	190	İş Yeri	353	111000	95634199	43	4244	1/1	23.03.2017 / 7745
15	31	191	İş Yeri	320	111000	95634200	43	4245	1/1	23.03.2017 / 7745
15	31	192	İş Yeri	320	111000	95634201	43	4246	1/1	23.03.2017 / 7745
15	31	193	İş Yeri	349	111000	95634203	43	4247	1/1	23.03.2017 / 7745
15	33	199	İş Yeri	322	111000	95634211	43	4253	1/1	23.03.2017 / 7745
15	33	200	İş Yeri	323	111000	95634212	43	4254	1/1	23.03.2017 / 7745
15	34	202	İş Yeri	357	111000	95634214	43	4256	1/1	23.03.2017 / 7745
						95634215
15 15	34 34	203 204	İş Yeri İş Yeri	323 325	111000 111000	95634216	43 43	4257 4258	1/1 1/1	23.03.2017 / 7745 23.03.2017 / 7745
15	34	205	İş Yeri	353	111000	95634217	43	4259	1/1	23.03.2017 / 7745
						95634219
15	35	206	İş Yeri	358	111000		43	4260	1/1	23.03.2017 / 7745
15	35	207	İş Yeri	325	111000	95634221	43	4261	1/1	23.03.2017 / 7745
15	35	208	İş Yeri	326	111000	95634222	43	4262	1/1	23.03.2017 / 7745
15	35	209	İş Yeri	354	111000	95634224	44	4263	1/1	23.03.2017 / 7745
15	36	210	İş Yeri	686	111000	95634227	44	4264	1/1	23.03.2017 / 7745
15	36	211	İş Yeri	683	111000	95634228	44	4265	1/1	23.03.2017 / 7745
15	38	215	İş Yeri	686	111000	95634233	44	4269	1/1	23.03.2017 / 7745
15	42	218	İş Yeri	372	111000	95634239	44	4272	1/1	23.03.2017 / 7745
15	42	219	İş Yeri	337	111000	95634240	44	4273	1/1	23.03.2017 / 7745
15	42	220	İş Yeri	339	111000	95634242	44	4274	1/1	23.03.2017 / 7745
15	42	221	İş Yeri	368	111000	95634244	44	4275	1/1	23.03.2017 / 7745
15	44	226	İş Yeri	380	111000	95634251	44	4280	1/1	23.03.2017 / 7745
15	44	227	İş Yeri	344	111000	95634252	44	4281	1/1	23.03.2017 / 7745
15	44	228	İş Yeri	345	111000	95634254	44	4282	1/1	23.03.2017 / 7745
15	44	229	İş Yeri	375	111000	95634257	44	4283	1/1	23.03.2017 / 7745
-	ZEMİN	234	İş Yeri	284	111000	95634265	44	4288	1/1	23.03.2017 / 7745
-	ZEMİN	235	İş Yeri	329	111000	95634267	44	4289	1/1	23.03.2017 / 7745
-	ZEMİN	236	İş Yeri	336	111000	95634268	44	4290	1/1	23.03.2017 / 7745
-	ZEMİN	237	İş Yeri	340	111000	95634270	44	4291	1/1	23.03.2017 / 7745
-	ZEMİN	238	İş Yeri	126	111000	95634271	44	4292	1/1	23.03.2017 / 7745
-	ZEMİN	239	İş Yeri	231	111000	95634274	44	4293	1/1	23.03.2017 / 7745
-	ZEMİN	240	İş Yeri	245	111000	95634275	44	4294	1/1	23.03.2017 / 7745
	ZEMİN	241	İş Yeri	74	111000	95634276	44	4295	1/1	23.03.2017 / 7745

										İŞİN ADI: MİSTRAL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A. Ş.
						Bağımsız Bölüm
					Arsa	Taşınmaz	Cilt	Sayfa	Hisse
Giriş	Kat	BB. No	Niteliği	Pay	Payda	K.N.	No	No	Oranı	Tarih/Yevmiye
-	ZEMİN	242	İş Yeri	950	111000	98459359	44	4354	1/1	25.01.2018 / 2304
-	ZEMİN	243	İş Yeri	133	111000	95634279	44	4297	1/1	23.03.2017 / 7745
-	ZEMİN	246	İş Yeri	826	111000	98459368	43	4359	1/1	25.01.2018 / 2305
-	ZEMİN	248	İş Yeri	732	111000	98459408	44	4361	1/1	25.01.2018 / 2307
-	1	260	İş Yeri	186	111000	95634311	44	4314	1/1	23.03.2017 / 7745
-	1	261	İş Yeri	280	111000	95634312	44	4315	1/1	23.03.2017 / 7745
-	1	262	İş Yeri	350	111000	95634314	44	4316	1/1	23.03.2017 / 7745
-	1	263	İş Yeri	228	111000	95634317	44	4317	1/1	23.03.2017 / 7745
-	1VE2	264	İş Yeri	3209	111000	95634319	44	4318	1/1	23.03.2017 / 7745
-	ZEMİN	266	İş Yeri	546	111000	98459360	44	4355	1/1	25.01.2018 / 2304
-	ZEMİN	267	İş Yeri	1142	111000	98459361	44	4356	1/1	25.01.2018 / 2304
-	ZEMİN	268	İş Yeri	1548	111000	98459362	44	4357	1/1	25.01.2018 / 2304
-	ZEMİN	269	İş Yeri	214	111000	98459363	44	4358	1/1	25.01.2018 / 2304
	ZEMİN	270	İş Yeri	564	111000	98459312	44	4352	1/1	25.01.2018 / 2302
-						98459369	43	4360	1/1	25.01.2018 / 2305
-	ZEMİN	271	İş Yeri	725	111000
-	ZEMİN	272	İş Yeri	252	111000	98459409	45	4362	1/1	25.01.2018 / 2307

3.2.2.Tapu Takyidatı

Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü sistemi üzerinden müşteri tarafından 12.12.2023 tarih 12.52 - 13.32 saatleri arasında değerleme konusu tüm bağımsız bölümler için alınan TAKBİS Belgelerine göre konu taşınmazlar üzerinde aşağıdaki takyidatlar bulunmaktadır.

Tüm taşınmazlar üzerinde müşterek olarak;

-Kat Mülkiyetine Çevrilmiştir. (13.03.2018 - 8041)

-Yönetim Planı: 01/02/2017 (23.03.2017 - 7745)

246 Bağımsız Bölüm numaralı taşınmaz üzerinde yukarıdaki müşterek takyidatlara ek olarak;

-QNB FİNANSBANK A.Ş. lehine 1.dereceden 3.540.000-TL tutarında ipotek. (04.09.2019 - 22684)

248 Bağımsız Bölüm numaralı taşınmaz üzerinde yukarıdaki müşterek takyidatlara ek olarak;

-QNB FİNANSBANK A.Ş. lehine 1.dereceden 2.720.000-TL tutarında ipotek. (04.09.2019 - 22685)

237 Bağımsız Bölüm numaralı taşınmaz üzerinde yukarıdaki müşterek takyidatlara ek olarak;

-QNB FİNANSBANK A.Ş. lehine 1.dereceden 1.360.000-TL tutarında ipotek. (04.09.2019 - 22686)

270 Bağımsız Bölüm numaralı taşınmaz üzerinde yukarıdaki müşterek takyidatlara ek olarak;

-QNB FİNANSBANK A.Ş. lehine 1.dereceden 2.415.000-TL tutarında ipotek. (04.09.2019 - 22687)

273 Bağımsız Bölüm numaralı taşınmaz üzerinde yukarıdaki müşterek takyidatlara ek olarak;

-QNB FİNANSBANK A.Ş. lehine 1.dereceden 10.000.000-TL tutarında ipotek. (27.06.2019 - 16338)

3.2.3.Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Rapor içeriğinde detaylandırıldığı üzere, taşınmazın, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) Portal Hizmetlerinden alınan güncel tarihli TAKBİS belgesi kaydında satışı engelleyen herhangi bir kaydın bulunmadığı görülmüştür. Taşınmaz üzerinde bulunan takyidat kayıtları 3.2.2. nolu başlıkta verilmiştir.

3.2.4.Değerlemesi Yapılan Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmeler İle İlgili Bilgiler

Değerleme konusu gayrimenkule ilişkin olarak tapuya şerh edilmiş herhangi bir sözleşme bulunmamaktadır.

4. İMAR VE RUHSAT DURUMU

*Taşınmaz ile ilgili olarak Konak Belediyesi İmar Müdürlüğünden alınan bilgiye ve incelenen belgeye göre, değerleme konusu taşınmazın yer aldığı parselin 1/1000 ölçekli Alsancak Liman ve Salhane Bölgesi Uygulama İmar Planında; serbest nizam, Taks: 0,40 Emsal: 3,50 Hmax: Serbest yapılaşma koşullarında; MİA (Merkezi İş Alanı) kalmakta olduğu bilgisi alınmıştır. Konu taşınmaz belediye sınırları içerisinde yer almaktadır.

*111 adet konut, otel ve ortak alanların 40768 m2 için düzenlenmiş 13.09.2013 tarihli 86 numaralı yapı ruhsatı bulunmaktadır.

*110 adet konut, otel ve ortak alanların 40768,08 m2 için düzenlenmiş 15.11.2016 tarihli 86/2019 numaralı tadilat yapı ruhsatı bulunmaktadır.

*110 adet konut, otel ve ortak alanların 40768,08 m2 için düzenlenmiş 30.06.2017 tarihli 125 numaralı yapı kullanma izin belgesi bulunmaktadır.

*153 adet ofis ve ortak alanların 46237 m2 için düzenlenmiş 13.09.2013 tarihli 86 numaralı yapı ruhsatı bulunmaktadır.

*123 adet ofis ve ortak alanların 46720 m2 için düzenlenmiş 15.11.2016 tarihli 86/2013 numaralı tadilat ruhsatı bulunmaktadır.

*123 adet ofis ve ortak alanların 46720 m2 için düzenlenmiş 18.08.2017 tarihli 137 numaralı yapı kullanım belgesi bulunmaktadır.

*34 adet işyeri ve ortak alanların (AVM) 17.369 m2 için düzenlenmiş 13.09.2013 tarihli 86 numaralı yapı ruhsatı bulunmaktadır.

*32 adet işyeri ve ortak alanların (AVM) 12.729,10 m2 için düzenlenmiş 17.10.2014 tarihli 86/2013 numaralı tadilat ruhsatı bulunmaktadır.

*7 adet işyeri ve ortak alanların (AVM) 4.629,90 m2 için düzenlenmiş 17.10.2014 tarihli 86/2013 numaralı tadilat ruhsatı bulunmaktadır.

*30 adet işyeri ve ortak alanların (AVM) 17.359 m2 için düzenlenmiş 13.10.2017 tarihli 86/2013 numaralı tadilat ruhsatı bulunmaktadır.

*30 adet işyeri ve ortak alanların (AVM) 17.359 m2 için düzenlenmiş 19.12.2017 tarihli 227 numaralı yapı kullanma izin belgesi bulunmaktadır.

Değerleme konusu taşınmaz ile ilgili Konak Belediyesinde yapılan incelemeler sonucunda taşınmaza ilişkin geçerli olan kaçak yapı tespiti, herhangi bir olumsuz karar (yıkım kararı, idari para cezası kararı vb.), riskli yapı tespiti bulunmadığı bilgisi alınmıştır.

4.1 Değerlemesi Yapılan Proje İle İlgili Denetimlerde Bulunan Yapı Denetim Kuruluşunun Unvanı, Adresi, Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi

Yapı Denetim Firması: Mat Yapı Denetim Hizmetleri Ltd. Şti. Adres: Umurbey Mahallesi Şehitler Caddesi No:18 K:2 Alsancak Konak/İzmir

5. DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ TAPU KÜTÜĞÜNDE VARSA SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE GERÇEKLEŞEN ALIM, SATIM VE HUKUKİ DURUMA İLİŞKİN BİLGİLER

Değerlemeye konu taşınmazlar son üç yıl içerisinde herhangi bir alım satım işlemine konu olmamıştır.

6. TÜRKİYE DEMOGRAFİK VERİLER(*)

Türkiye'de ikamet eden nüfus, 31 Aralık 2022 tarihi itibarıyla bir önceki yıla göre 599 bin 280 kişi artarak 85 milyon 279 bin 553 kişiye ulaştı. Erkek nüfus 42 milyon 704 bin 112 kişi olurken, kadın nüfus 42 milyon 575 bin 441 kişi oldu. Diğer bir ifadeyle toplam nüfusun %50,1'ini erkekler, %49,9'unu ise kadınlar oluşturdu. Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) sonuçlarına göre, ülkemizde ikamet eden yabancı nüfus(1) bir önceki yıla göre 31 bin 800 kişi artarak 1 milyon 823 bin 836 kişi oldu. Bu nüfusun %49,5'ini erkekler, %50,5'ini kadınlar oluşturdu.

Yıllık nüfus artış hızı 2021 yılında binde 12,7 iken, 2022 yılında binde 7,1 oldu. Türkiye'de 2021 yılında %93,2 olan il ve ilçe merkezlerinde yaşayanların oranı, 2022 yılında %93,4 oldu. Diğer yandan belde ve köylerde yaşayanların oranı %6,8'den %6,6'ya düştü.

İstanbul'un nüfusu, bir önceki yıla göre 67 bin 51 kişi artarak 15 milyon 907 bin 951 kişi oldu. Türkiye nüfusunun %18,65'inin ikamet ettiği İstanbul'u, 5 milyon 782 bin 285 kişi ile Ankara, 4 milyon 462 bin 56 kişi ile İzmir, 3 milyon 194 bin 720 kişi ile Bursa ve 2 milyon 688 bin 4 kişi ile Antalya izledi.

Bayburt, 84 bin 241 kişi ile en az nüfusa sahip olan il oldu. Bayburt'u, 84 bin 366 kişi ile Tunceli, 92 bin 481 kişi ile Ardahan, 144 bin 544 kişi ile Gümüşhane ve 147 bin 919 kişi ile Kilis takip etti.

Nüfus piramitleri, nüfusun yaş ve cinsiyet yapısında meydana gelen değişimi gösteren grafikler olarak tanımlanmaktadır. Türkiye'nin 2007 ve 2022 yılı nüfus piramitleri karşılaştırıldığında, doğurganlık ve ölümlülük hızlarındaki azalmaya bağlı olarak, yaşlı nüfusun arttığı ve ortanca yaşın yükseldiği görülmektedir.

Ortanca yaş, yeni doğan bebekten en yaşlıya kadar nüfusu oluşturan kişilerin yaşları küçükten büyüğe doğru sıralandığında ortada kalan kişinin yaşıdır. Ortanca yaş aynı zamanda nüfusun yaş yapısının yorumlanmasında kullanılan önemli göstergelerden biridir.

Türkiye'de 2021 yılında 33,1 olan ortanca yaş, 2022 yılında 33,5'e yükseldi. Cinsiyete göre incelendiğinde, ortanca yaşın erkeklerde 32,4'ten 32,8'e, kadınlarda ise 33,8'den 34,2'ye yükseldiği görüldü.

Ortanca yaşın illere göre dağılımına bakıldığında, Sinop'un 42,4 ile en yüksek ortanca yaş değerine sahip olduğu görüldü. Sinop'u, 41,6 ile Kastamonu ve Giresun izledi. Diğer yandan 20,8 ile Şanlıurfa en düşük ortanca yaşa sahip il oldu. Şanlıurfa'yı, 22,2 ile Şırnak ve 23,3 ile Siirt ve Ağrı takip etti.

Ortanca yaşın illere ve cinsiyete göre dağılımı incelendiğinde, erkeklerde 41,4 ile Sinop en yüksek ortanca yaşa sahip olan il olurken, 20,4 ile Şanlıurfa en düşük ortanca yaşa sahip olan il oldu. Kadınlarda 43,5 ile Sinop yine en yüksek ortanca yaş değerine sahip olan il olurken, Şanlıurfa 21,3 ile en düşük ortanca yaş değerine sahip olan il oldu.

Nüfus yoğunluğu olarak tanımlanan "bir kilometrekareye düşen kişi sayısı", Türkiye genelinde 2021 yılına göre 1 kişi artarak 111 kişiye yükseldi. İstanbul, kilometrekareye düşen 3 bin 62 kişi ile nüfus yoğunluğu en yüksek olan ilimiz oldu. İstanbul'dan sonra 576 kişi ile Kocaeli ve 371 kişi ile İzmir nüfus yoğunluğu en yüksek olan iller oldu.

Diğer yandan nüfus yoğunluğu en az olan il ise bir önceki yılda olduğu gibi, kilometrekareye düşen 11 kişi ile Tunceli oldu. Tunceli'yi, 19 kişi ile Ardahan ve 21 kişi ile Erzincan izledi.

Yüz ölçümü büyüklüğünde ilk sırada yer alan Konya'nın nüfus yoğunluğu 59, en küçük yüz ölçümüne sahip Yalova'nın nüfus yoğunluğu ise 350 olarak gerçekleşti.

* Demografik veriler için TÜİK'nun veritabanları ve yayınlamış olduğu Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi Sonuçları, 2022 raporundan faydalanılmıştır.

Sanayi Verileri (*)

Türkiye İstatistik Kurumu verilerine göre 2022 yılı Kasım ayı Sanayi Üretim Endeksi incelendiğinde Sanayi üretimi yıllık %1,3 azaldığı görülmüştür.

Sanayinin alt sektörleri (2015=100 referans yıllı) incelendiğinde, 2022 yılı Kasım ayında madencilik ve taş ocakçılığı sektörü endeksi bir önceki yılın aynı ayına göre %8,6, imalat sanayi sektörü endeksi %0,4 ve elektrik, gaz, buhar ve iklimlendirme üretimi ve dağıtımı sektörü endeksi %7,9 azaldı.

Sanayi üretimi aylık %1,1 azalmıştır. Sanayinin alt sektörleri incelendiğinde, 2022 yılı Kasım ayında madencilik ve taş ocakçılığı sektörü endeksi bir önceki aya göre %1,3, imalat sanayi sektörü endeksi %1,0 ve elektrik, gaz, buhar ve iklimlendirme üretimi ve dağıtımı sektörü endeksi %2,3 azaldı.

Toplam ciro yıllık %99,7 artmıştır. Sanayi, inşaat, ticaret ve hizmet sektörleri toplamında ciro endeksi (2015=100), 2022 yılı Kasım ayında yıllık %99,7 arttı.

Toplam cironun alt detaylarına bakıldığında; 2022 yılı Kasım ayında yıllık sanayi sektörü ciro endeksi %91,6, inşaat ciro endeksi %96,9, ticaret ciro endeksi %98,1, hizmet ciro endeksi %127,2 arttı.

Toplam ciro aylık %1,6 artmıştır. Sanayi, inşaat, ticaret ve hizmet sektörleri toplamında ciro endeksi (2015=100), 2022 yılı Kasım ayında aylık %1,6 arttı.

Toplam cironun alt detaylarına bakıldığında; 2022 yılı Kasım ayında aylık sanayi sektörü ciro endeksi %2,2, inşaat ciro endeksi %2,6, ticaret ciro endeksi %1,0, hizmet ciro endeksi %2,1 arttı.

7. BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ ve KULLANILAN VERİLER:

İZMİR

Türkiye'nin üçüncü büyük şehri olan İzmir, çağdaş, gelişmiş, aynı zamanda işlek bir ticaret merkezidir.

İzmir; sınır kenti ve farklı bölgelerin geçiş merkezi konumunda olan Türkiye'nin 3. büyük kentidir. Ege Denizi kıyısında konumlu İzmir 8.500 yıllık geçmişi ile de büyük tarihi ve kültürel zenginliği barındırmaktadır.

İzmir; coğrafi konumu, kültürel ve tarihî zenginliği, Metropol olması, Türkiye'nin en Avrupai şehri olması, farklı bölgeler arasında geçiş noktası olması dolayısıyla ulaşımın kolaylığı (hem deniz hem kara hem de hava ulaşımının kullanım kolaylığı ve rahatlığı), turizme uygun iklim yapısı, kültürel faaliyetlere ve sanat etkinliklerine müsait sosyal-kültürel yapısı, 629 kilometrelik kıyı uzunluğu ve bunun 101

19 Adalet Mahallesi, 1586/9 Sokak, No:2, D:8 Bayraklı/İZMİR E-mail: [email protected] Web: www.mavidegerleme.com

kilometrelik bölümünün tamamen doğal plajları içermekte olması ile de farklı turizm çeşitlerine uygundur.

İzmir aynı zamanda farklı kültürlerin, yaşam tarzlarının, inançların (Müslüman, Hıristiyan, Musevi, Ermeni, Rum, vb.) binlerce yıldır bir arada barış içinde yaşadığı bir hoşgörü şehri ve kavimler kapısıdır. İzmir; Tepekule (Bayraklı), Symrna, Efes, Pergamon (Bergama), Teos (Sığacık), Lebedos (Ürkmez), Kyme (Aliağa), Allianoi (Yortanlı), Thyrea (Tire), Phokaia (Foça), Kolophon (Değirmendere), Erythrai (Çeşme), Klazomenai (Urla), Metropolis (Torbalı), Claros (Ahmetbeyli) ve Myrina (Aliağa) gibi tarihte hüküm sürmüş olan uygarlıkların yaşadığı topraklara ve hala gün yüzüne çıkmamış pek çok uygarlık merkezinin miraslarına sahip binlerce yıllık yerleşim yeridir.

İzmir; tarihin her döneminde insan sağlığına hizmet etmiş dünyaca bilinen Agamemnon, Asklepion, Allianoi, Karakoç ve Çeşme-Şifne, Ilıca, vb. şifa merkezleri ile günümüzde de özellikle İskandinav ülkelerinden ve dünyanın her yerinden gelen ziyaretçilerine sağlıklı yaşam alternatiflerini sunan ve potansiyeli çok yüksek olan sağlık ve termal turizm merkezidir.

İklimi

Akdeniz iklim kuşağında kalan İzmir'de yazları sıcak ve kurak kışları ılık ve yağışlı geçmektedir. Dağların denize dik uzanması ve ovaların İç Batı Anadolu eşiğine kadar sokulması, denizsel etkilerin iç kesimlere kadar yayılmasına olanak vermektedir. Ancak, İl bütününde yükseklik, batı ve kıyıdan uzaklık gibi fiziksel coğrafya farklılıkları, yağış, sıcaklık ve güneş açısından önemli sayılabilecek iklim farklılıklarına da yol açmaktadır. Temmuz-Ağustos ayları en sıcak ve ocak-şubat en soğuk aylardır. Kar yağışı yok denecek kadar azdır. Sıcak yaz aylarında "imbat" ismi verilen rüzgâr serinlik getirir. Kara ve denizin gece-gündüz arasındaki ısınma ve soğuma farkından meydana gelen bu rüzgâr sadece bu ile aittir. Kavurucu yaz günlerinde İzmir'e tatlı bir serinlik getirir.

Bitki Örtüsü

Akdeniz iklim bölgesinde yetişen geniş, sert ve iğne yapraklı, sürekli yeşil kalan, kuraklığa dayanıklı ağaç ve çalılar, yaygın doğal bitki örtüsünü oluşturur. Bitki örtüsünde kızılçam, fıstık çamı, karaçam, selvi, maki ve zeytin ağaçlarına bol rastlanır. Bağ ve meyve bahçeleri oldukça geniş yer kaplar. Kozak Dağı, Türkiye'nin en büyük çam fıstığı istihsal yerlerinden biridir.

Coğrafya

İzmir İli kuzeyde Madra Dağları ve Balıkesir İl sınırı, güneyde Kuşadası Körfezi ve Aydın İl sınırı, batıda Çeşme Yarımadası ve kendi adı ile anılan İzmir Körfezi, doğusunda da Manisa İl sınırı ile çevrilmiş bir coğrafyaya sahiptir. İzmir ili içinde Ege Bölgesi'nin önemli akarsularından olan Gediz'in aşağı çığırı ile Küçükmenderes ve Bakırçay akış gösterir. Diğerleri sel karakterli küçük akarsulardır.

Gediz Nehri, İçbatı Anadolu'da Murat Dağı'ndan doğar. Toplam uzunluğu 400 km.dir. İzmir sınırı içindeki Yamanlar Dağı'ndan doğan Kemalpaşa Çayı Gediz'in en önemli kollarından biridir. Gediz, Manisa Ovası'nın batısında İzmir il sınırına ulaşır, Yamanlar Dağı ile Dumanlı Dağ arasındaki Menemen Boğazı'ndan geçerek, Foça'nın güneyinde denize dökülmektedir.

Küçükmenderes, Bozdağlar'dan doğar. Uzunluğu 124 kilometredir. Kendi ismi ile anılan çok bereketli bir ovayı sulayarak, Selçuk ilçesinin batısında denize dökülür. Küçükmenderes de bol alüvyon getirdiği için, kıyı çizgisini devamlı olarak ilerletmiş, bu yüzden ilk çağların en önemli liman kentlerinden olan Efes, bugün denizden 5-6 km içeride kalmıştır.

Bakırçay, doğuda Ömerdağ, kuzeyde Madra, güneyde Yunt Dağı'ndan gelen kollardan oluşur, 128 km uzunluğundadır. Ege Havzası'nın bir parçası olan ve büyük bölümü İzmir il sınırları içerisinde yer alan Bakırçay Havzası'nın en önemli akarsuyudur. Çandarlı Körfezi'nde denize dökülmektedir. Devlet Su İşleri Genel Müdürlüğü verilerine göre İzmir İl sınırları içerisinde:

İşletmede olan;

11 adet Baraj ve HES ( Hidro Elektrik Santrali); Alaçatı (Çeşme), Balçova, Beydağ, Çatlıkoru (Kınık Paşaköy),Güzelhisar (Aliağa),Kavakdere (Seferihisar), Kestel (Bergama), Seferihisar, Tahtalı (Gümüldür), Ürkmez (Seferihisar), Yortanlı (Kınık-Paşaköy) barajları.

2 gölet; İzmir Karaburun Mordoğan ve Menderes Değirmendere Ataköy Göletleri

İnşa halinde olan;

4 adet Baraj ve HES; Aktaş (Ödemiş), Burgaz (Bayındır), Yiğitler (Kemalpaşa), Rahmanlar (Ödemiş) barajları
6 adet gölet; Dikili-Harputlu, Kiraz, Menemen-Emiralem, Menemen-Süleymanlı, Ödemiş-Bademli, Tire-Yenişehir göletleri bulunmaktadır.

Yeryüzü Şekilleri

İzmir ilinin yeryüzü şekilleri, yakın jeolojik geçmişin bir sonucudur. Doğu batı doğrultusunda uzanan sıradağlar arasında yer alan çöküntü ovaları ve akarsu ağızlarındaki birikinti ovaları, yeryüzü şekillerinin ana hatlarını meydana getirirler.

İlin en kuzeyinde Madra Dağları bulunur. 1250 metreyi aşan yüksekliğe sahip olan bu dağlar, kuzeyindeki Burhaniye-Havran Ovaları ile güneyindeki Bergama Ovası arasında önemli bir yükselti meydana getirirler. Güneybatıya, Altınova ve Dikili'ye doğru uzanan kolları kıyı yakınlarına kadar ulaşır ve burada alçalarak kıyı düzlüklerine karışır. Madra Dağları'nın güneybatı ucu, Bergama batısında Geyiklidağ adı ile anılır. Burada yükseklik 1061 m.ye ulaşır.

Madra Dağları üzerinde bazı yerler 500-700 m. yüksekliğinde hafif dalgalı düzlükler halindedir. Buralara yayla adı verilir. Fıstık çamı ormanları ile kaplı Kozak Yaylası bunların en bilinenidir. Madra Dağları'nın güneyinde Bakırçay Ovası yer alır. Ova, genel olarak, Soma yakınlarından Çandarlı Körfezi'ne kadar kuzeydoğu-güneybatı doğrultusunda uzanır. Uzunluğu 60 km. kadardır. Bakırçay ve kollarının getirdiği alüvyonlarla örtülü olan ovanın en fazla genişlediği yer Kınık'ın kuzeyinde bulunur.

Bakırçay Ovası'nın güneyinde Yunt Dağları yer alır. Bunlar, doğudaki Sultan Dağları ile birleşirler. Akarsu vadileri ile çok parçalanmışlardır. Yunt Dağı, Dumanlı Dağı, bunlarla birleşmiş durumda olan Sultan Dağı ve Çamlıdağ, Bakırçay Ovası'nın güneyinde kesintisiz dağlık bir alan meydana getirir. Dumanlı Dağ'ın en yüksek noktası 1098 m. dir.

Dumanlı Dağ'ın güneyinde, içine Gediz Nehri'nin yerleşmiş olduğu çöküntü alanı bulunur ve Dumanlı Dağ ile Yamanlar Dağı arasında 10 km. uzunluğunda dar bir boğaz meydana getirir. "Menemen Boğazı" adı verilen bu dik yamaçlı derin vadinin doğusunda Alaşehir'e, hatta Sarıgöl'e kadar Gediz Ovası uzanır. Bu ova, esas itibariyle Manisa ili sınırları içinde kalır. Menemen Boğazı, batıya doğru Emiralem'den itibaren genişler, alçalır, Gediz Deltası'na bitişir. Gediz Nehri, döküldüğü yerde geniş bir delta meydana getirmiştir. Delta düzlüğünün kuzey-güney doğrultusundaki uzunluğu yaklaşık olarak 20 km. kadardır. Menemen Ovası ve Gediz Delta Ovası adı verilen bu düzlük, ülkemizin en verimli ovalarından birini teşkil eder.

Yamanlar Dağı genç bir volkan konisidir. Fazla aşınmamıştır. Yamanlar Dağı üzerinde, tektonik kökenli bir kayma sonucunda oluşan çukurluğa Karagöl yerleşmiştir. Yamanlar ve Manisa Dağları'nın meydana getirdiği yüksekliğin güneyinde bir çöküntü alanı vardır. Bu çöküntü çukurunun batı kısmı deniz tarafından kaplanmış ve İzmir Körfezi meydana gelmiştir. Körfezin doğusunda, etraftaki yamaçlardan inen akarsuların getirdiği alüvyonların denizi doldurması ile oluşmuş Bornova Ovası, onun doğusunda Kemalpaşa Ovası bulunur. Bornova Ovası ile Kemalpaşa Ovası arasında yüksekliği 250 m. ye kadar çıkan Belkahve Geçidi yer alır.

İzmir Körfezi ve Kemalpaşa Ovası'nın kapladığı çöküntü çukurunun güneyinde, doğu-batı doğrultusunda uzanan yüksek ve dağlık bir alan ortaya çıkar. Bu dağlara genel olarak Bozdağlar adı verilir. Bozdağlar, doğuda Sarıgöl'ün güneyinden başlar ve Kemalpaşa güneydoğusundaki Karabel Geçidi'ne kadar uzanır. Bozdağlar en yüksek noktaya Birgi'nin kuzeyinde ulaşır.

Burada yükseklik 2159 m. ye kadar çıkmaktadır. Bozdağlar, kuzeyindeki Gediz Ovası'na ve güneyindeki Küçükmenderes Ovası'na dik yamaçlarla iner. İzmir Körfezi'nin doğusunda yüksekliği 1500 m.ye kadar çıkan Kemalpaşa Dağları heybetli bir görünüm meydana getirir. İzmir kentinin batısında Çatalkaya (Kızıldağ) yükseltilerinde yamaçlar çok dik, vadiler derin ve dardır. Çatalkaya'dan batıya doğru yükseklikler gittikçe alçalır. Urla'dan Çeşme'ye kadar olan yerlerde 500 m.yi geçen tepelere az rastlanır.

Karaburun Yarımadası'nda bu sıradağlara dikey durumda olan ve kuzeyden güneye doğru uzanan dağlar bulunur. Bu dağların en yüksek olanı, Karaburun ilçe merkezinin güneyinde 1218 m.ye kadar çıkan Akdağ'dır.

Bozdağlar'ın güneyinde Küçükmenderes Ovası yer alır. Üzeri çok verimli alüvyon toprakları ile örtülmüştür. Küçükmenderes Ovası, doğuda hemen hemen Beydağ yerleşim alanından başlar, ortalama 10-15 km. genişlikte, Torbalı ve Selçuk'a kadar uzanır. Küçükmenderes Ovası'nın bazı yerlerine, yerleşme merkezlerinin ismi verilmiştir. (Ödemiş, Tire, Bayındır, Selçuk ovaları gibi).

İzmir ilinin güney sınırı üzerinde Aydın Dağları uzanır. Bunlar Bozdağlar kadar yüksek değildir. En yüksek yeri Cevizli Dağı'nda 1646 m.ye ulaşır. Aydın Dağları'nın Küçükmenderes Ovası'na bakan kuzey yamaçları çok diktir.

Ulaşım

Şehir içinde toplu taşım olanakları son derece düzenli olup, tüm semtlere ulaşım kolaylıkla yapılabilmektedir. Şehir içinde ulaşım otobüs, metro ve feribot ile sağlanmaktadır. Bunun dışında Bornova-Karşıyaka, Bornova-Buca, Bornova-Gaziemir, Çiğli-Bornova, Balçova-İnciraltı gibi merkezi ilçeler arasında minibüs-dolmuşlar ile ve yine şehir merkezinde Alsancak-Konak, Konak-Yenişehir, Konak-Kahramanlar semtleri arasında taksi-dolmuşlar ile ulaşım sağlanmaktadır.

KONAK

İzmir ili içerisinde yer alan merkez ilçedir. Kuzeyinde İzmir Körfezi ve Bayraklı, doğusunda Bornova, güneyinde Buca ve Karabağlar, batısında Balçova ilçeleri bulunmaktadır. Antik çağdan günümüze taşınmış eserlerle, Osmanlı döneminden kalan eserlerle, ama en çok Cumhuriyet Döneminin eserleriyle karakterize olur. Konak, İzmir'in kültür, sanat ve eğlence merkezi olması nedeniyle yerli ve yabancı tüm turistlerin uğrak yeri durumundadır. Özellikle Kemeraltı Çarşısı İlçe ekonomisine ve İzmir'in tanıtımına önemli katkılar yapar. Yine Konak ilçesinde bulunan antik Smyrna kentinin Romalılardan kalma Agora ören yeri turistlerin ziyaretine açıktır. Konak ayrıca başta Karşıyaka gelmek üzere, İzmir'in diğer iskeleleri ile

denizden bağlantıyı sağlayan Konak İskelesi ve Konak Meydanı ile de ünlüdür. Konak, İzmir'in yönetsel, sanatsal, kültürel ve ticari merkezidir. Aynı zamanda köklü bir turistik gezi bölgesidir. Toplam nüfusun tamamı kent nüfusudur. Hiç köyü veya beldesi bulunmamaktadır. İlçenin yüzölçümü

22 Adalet Mahallesi, 1586/9 Sokak, No:2, D:8 Bayraklı/İZMİR E-mail: [email protected] Web: www.mavidegerleme.com

24,4 km²'dir. 6 Mart 2008 tarihinde kabul edilen 5747 sayılı Bakanlar Kurulu kararıyla Konak ilçesinden 55 mahalle ve 2 köy Karabağlar ilçesine bağlanmıştır. Konak ilçesinde 2008 yılı itibarıyla 113 mahalle, 2.905 sokak, 90 cadde, 19 bulvar, 14 meydan bulunmaktadır.

İklimi: Akdeniz ikliminin hakim olduğu İlçede, yazlar sıcak ve kurak, kışlar ılık ve yağışlı geçmektedir. Rakım Konak meydanında 3 metre, Kadifekale'de 185 metredir.

Yeryüzü Şekilleri:

Dağlar/Ovalar: Konak İlçesinin 24,4 km² yüzölçümü ile doğusunda Bornova ve Buca, kuzeyinde İzmir Körfezi ve Bayraklı, güneyinde Karabağlar, batısında Balçova İlçeleri bulunmaktadır. Anadolu'nun batısında Ege Sahilinde Çatalkaya Dağları ile çevrili körfez kıyısında, yüksek tepeler ve engebeli bir arazi yapısına sahiptir.

Nüfusu: Konak İlçe nüfusu 2015 yılı sonu itibariyle TÜİK verilerine göre; 375.490' dır. İzmir'in 30 ilçesi arasında nüfus itibariyle 4. sıradadır. Konak İlçe nüfusu son yıllarda devamlı azalma göstermekte olup, yıllık artış hızı negatif yönde % -1,4 civarındadır.

Kuruluşu:

Konak Belediyesi: 9 Temmuz 1984 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanan 3030 Sayılı "Büyükşehir Belediyesi Kanununun yürürlüğe girmesiyle "Merkez İlçe Belediyesi" kurulmuştur.

4 Temmuz 1987 tarihli Resmi Gazetede 3392 Sayılı "103 İlçe Kurulması Hakkında Kanun" ile İzmir Merkez İlçe'nin hudutları içinde (Buca Hariç) kalan mahalleler Merkez ve İzmir Merkez İlçe Belediyesinin adı "Konak Belediyesi" olmak üzere değiştirilmiştir. Konak Belediyesi 22 Temmuz 1988 tarihinde teşkilatlanması tamamlanmış olarak faaliyete geçmiştir.

6 Mart 2008 tarihli ve 5747 sayılı Resmi Gazete'de yayınlanan Kanunla Karabağlar İlçesi kurulmuş ve bu ilçe de 2009 Yerel seçimlerinin ardından Konak İlçesi sınırlarından ayrılmıştır.

Konak Ekonomisi, Sanayi, Ticaret:

Konak İlçesi ekonomisi büyük ölçüde ticaret, finans, hizmet ve turizm sektörüne dayalı olup, ilçede büyük sanayi tesisi bulunmamaktadır.

Ticaret Sektörü

Konak İlçesi ticari olarak İzmir'in kalbi sayılmaktadır. Merkezi Konak İlçe sınırları içerisinde olan İzmir Ticaret Odasına kayıtlı olup, ticari alanda faaliyet gösteren 16.069 aktif üye, 6.219 üyeliği askıda olan üye olmak üzere toplam 22.286 ticaret erbabı bulunmaktadır. Ayrıca İzmir Esnaf ve Sanatkarları Odaları Birliği (İESOB) ve İzmir Esnaf ve Sanatkarlar Kredi Kefalet Kooperatifleri Birliği (İESKKKB) olmak üzere 2 Birlik, ticari alanda faaliyet gösteren 150 kooperatif ve bunlara ortak olan 21.382 kişi bulunmaktadır.

Konak sınırları içerisinde büyük Alışveriş Merkezleri yer almamakta olup, Tarihi Kemeraltı Çarşısında binlerce işyeri geleneksel satış yöntemleri ile her kesimden vatandaşa hitap etmekte, Mimar Kemalettin Moda Merkezi ise giyim sektöründe 1.000'i aşkın esnafın faaliyet gösterdiği bir semt olarak ülke genelinde bilinmektedir. Kültür Park'ta gerçekleştirilen İzmir Enternasyonel Fuarı eski cazibesini yitirmişse de, yine de bir ekonomik hareket ve canlılık getirmekte, bunun yerine ağırlık kazanan ihtisas fuarları ilçe dışında konuşlandırılan Fuar İzmir'de yoğunlaşmıştır. İlçede bulunan gıda çarşısı da 1000'i aşkın işyeri ile önemli bir ticari faaliyet merkezi olarak İl ve bölge bazında önemini korumaktadır.

Gümrük Hizmetleri

Ege Gümrük ve Ticaret Bölge Müdürlüğüne bağlı 15 Şube ve 21 Müdürlük bulunmaktadır. İzmir Gümrük Müdürlüğü A sınıfı gümrük idaresi olarak her türlü ithalat, ihracat ve transit işlemlerini yapmaktadır. İthalatı yapılan başlıca ürünler; makinalar ve mekanik cihazlar, plastik ve plastikten eşya, elektrikli makine ve cihazlar, bakır ve bakırdan eşyalar ağırlıklı olup, en çok ithalat yapılan ülkeler Almanya, İsviçre, İtalya, Çin H.C., A.B.D., İngiltere, Hollanda, Fransa, Birleşik Arap Emirlikleri ve İsveç'tir. Başlıca ihraç edilen ürünler arasında ise makinalar ve mekanik cihazlar, motorlu kara taşıtları, motosikletler, bisikletler ve aksamları, elektrikli makine ve cihazlar, yenilen meyveler ve sert kabuklu meyveler, plastikler ve plastikten eşya yer almakta olup, en fazla ihracat yapılan ülkeler ise Almanya, İngiltere, İsviçre, İtalya, A.B.D., Hollanda, Fransa, İsrail, İspanya ve Rusya Federasyonudur. İzmir Yolcu Salonu Gümrük Müdürlüğü A sınıfı Gümrük idaresi olarak her türlü giriş, çıkış ve transit işlemleri yanında ithalat, ihracat, transit, NATO, takrir, ikinci iskele, posta, Fuar gümrük işlemleri ile İl sınırları dahilindeki kaçak içki, sigara ve yolcu beraberi eşyanın 5607 ve 4733 sayılı Kanunlara yönelik işlemlerini de yürütmektedir.

Sanayi Sektörü

İlçede sanayi ve imalat sektörünün yoğun olduğunu söylemek mümkün değildir. Büyük sanayi tesisi veya sanayi sitesi bulunmamaktadır.

Hizmet Sektörü

Hizmet sektöründe banka şubeleri, döviz büroları, sigorta acenteleri, çok sayıda mimarlık, mühendislik büroları, avukat ve hukuk büroları, özel güvenlik ve diğer alanlarda faaliyetlerini yürütmektedir.

Gıda, Tarım ve Hayvancılık Sektörü

Konak ilçesi, İzmir merkezinde bulunduğundan ekonomisinde tarım ve hayvancılık üretimine ilişkin gelir yer almamaktadır. Ancak gıda denetimleri ve diğer görevler açısından İlçe Gıda, Tarım ve Hayvancılık Müdürlüğü faaliyetlerini sürdürmektedir.

Turizm Sektörü

Konak turizm açısından Türkiye'nin en zengin yerleşim birimlerinden biri olup, her bir köşesi ayrı kültürel ve tarihi hazine barındırmaktadır.

İlçede turizm yatırım belgeli 11 otelde toplam 905 oda, 1.762 yatak kapasitesi mevcut olup, turizm işletme belgeli 56 otelde toplam 4.398 oda, 8.626 yatak kapasitesi bulunmaktadır. Toplamda ise turizm belgeli 67 otelde 5.303 oda ve 10.388 yatak kapasitesi mevcuttur.

8. GAYRİMENKULÜN YERİ, KONUMU, ÇEVRE ÖZELLİKLERİ ve ULAŞIMI İLE BELLİ MERKEZLERE UZAKLIĞI

Ekspertize konu taşınmazlar İzmir İli, Konak İlçesi, Çınarlı Mahallesi, Ankara Asfaltı Caddesi, Ofis Kulesi Girişi, No:15, K:2,5,6,7,8,20,21,22,25,28,30,31,34,35,36,38,42,44, D:21,52,53,54,57,61,63,64, 72,73,74,77,83,84,202,212,213,214,222,253,281,282,283,284,301,302,303,304,311,312,313,314,33 2,333,341,342,343,344,351,352,353,354,361,362,382,421,422,423,424,441,442,443 ve 444 posta adresinde konumlu ofis vasıflı taşınmazlar, Konut+Otel Kulesi Girişi, No:17, K:12,13,14,15,16,17,18, 21,23,24,25,26,27,28,29,30,31,32,33, D:8,14,19,20,25,26,27,30,31,37,38,43,53,61,62,64,66,69,70, 74,77,78,81,82,85, 86,90,93,94,97,98,101,102, AVM Çarşı Girişi, No: 15/1A, 15/1B, 15/1C, 15/1D, 15/1E, 15/1F, 15/1G, 15/1H, 15/1İ, 15/1J, 15/1K, 15/1L, 15/1M, 15/1N, 15/1O, 15/1P, 15/1R, 15/1T, 15/1U, 15/1V, 15/1AC, 15/1AD, 15/1AE, 15/1AF ve 15/1AG posta adresinde konumludurlar. Değerlemeye konu taşınmazlara ulaşım için; Ankara Asfalt üzerinde Konak istikametinde ilerlerken Manas Bulvarı geçtikten sonra caddenin sağ tarafında konu taşınmazın yer aldığı parsele ulaşılmaktadır. Yapılaşmanın %95 olduğu bölgede, yoğun olarak çok katlı iş yerleri ve plaza tarzı yapılaşmalar, Ankara Caddesi ve İzmir Adliyesi yer almaktadır.

9. TÜRKİYE GAYRİMENKUL PİYASASINDAKİ GELİŞMELER

Türkiye İnşaat Sektörü Verileri: İnşaat Maliyet Endeksi Kasım 2022

İnşaat maliyet endeksi yıllık %103,47, aylık %1,17 arttı. İnşaat maliyet endeksi, 2022 yılı Kasım ayında bir önceki aya göre %1,17, bir önceki yılın aynı ayına göre %103,47 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,09, işçilik endeksi %1,47 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %108,55, işçilik endeksi %87,92 arttı.

Bina inşaatı maliyet endeksi yıllık %101,48, aylık %1,23 arttı. Bina inşaatı maliyet endeksi, bir önceki aya göre %1,23, bir önceki yılın aynı ayına göre %101,48 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,14, işçilik endeksi %1,52 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %105,94, işçilik endeksi %88,16 arttı.

Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi yıllık %110,16, aylık %0,99 arttı. Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi, bir önceki aya göre %0,99; bir önceki yılın aynı ayına göre %110,16 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %0,90, işçilik endeksi %1,32 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %117,07, işçilik endeksi %87,03 arttı.

27 Adalet Mahallesi, 1586/9 Sokak, No:2, D:8 Bayraklı/İZMİR E-mail: [email protected] Web: www.mavidegerleme.com

Ciro Endeksleri, Kasım 2022

Toplam ciro yıllık %99,7 arttı. Sanayi, inşaat, ticaret ve hizmet sektörleri toplamında ciro endeksi (2015=100), 2022 yılı Kasım ayında yıllık %99,7 arttı.

Adalet Mahallesi, 1586/9 Sokak, No:2, D:8 Bayraklı/İZMİR E-mail: [email protected] Web: www.mavidegerleme.com

30 Adalet Mahallesi, 1586/9 Sokak, No:2, D:8 Bayraklı/İZMİR E-mail: [email protected] Web: www.mavidegerleme.com

İşgücü Girdi Endeksleri, III. Çeyrek: Temmuz-Eylül 2022

İstihdam endeksi yıllık %7,1 arttı. Sanayi, inşaat ve ticaret-hizmet sektörleri toplamında istihdam endeksi, 2022 yılı lll. çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %7,1 arttı. Alt sektörler incelendiğinde, endeks; sanayi sektöründe %6,1, inşaat sektöründe %3,4 ve ticaret-hizmet sektörlerinde %8,4 arttı.

Çalışılan saat endeksi yıllık %3,5 arttı. Sanayi, inşaat ve ticaret-hizmet sektörleri toplamında çalışılan saat endeksi, 2022 yılı lll. çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %3,5 arttı. Alt sektörler incelendiğinde, endeks; sanayi sektöründe %3,1 arttı, inşaat sektöründe %1,7 azaldı ve ticaret-hizmet sektörlerinde %4,9 arttı.

Brüt ücret-maaş endeksi yıllık %101,5 arttı. Sanayi, inşaat ve ticaret-hizmet sektörleri toplamında brüt ücret-maaş endeksi, 2022 yılı llI. çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %101,5 arttı. Alt sektörler incelendiğinde, endeks; sanayi sektöründe %98,1, inşaat sektöründe %91,7 ve ticaret-hizmet sektörlerinde %105,2 arttı.

İstihdam endeksi çeyreklik %2,2 arttı. Sanayi, inşaat ve ticaret-hizmet sektörleri toplamında istihdam endeksi, 2022 yılı llI. çeyreğinde bir önceki çeyreğe göre %2,2 arttı. Alt sektörler incelendiğinde, endeks; sanayi sektöründe %1,6 arttı, inşaat sektöründe %4,2 arttı ve ticaret-hizmet sektörlerinde %2,1 arttı.

Çalışılan saat endeksi çeyreklik %0,3 azaldı. Sanayi, inşaat ve ticaret-hizmet sektörleri toplamında çalışılan saat endeksi, 2022 yılı llI. çeyreğinde bir önceki çeyreğe göre %0,3 azaldı. Alt sektörler incelendiğinde, endeks; sanayi sektöründe %0,5 azaldı, inşaat sektöründe %1,4 arttı ve ticaret-hizmet sektörlerinde %0,6 azaldı.

Brüt ücret-maaş endeksi çeyreklik %25,2 arttı. Sanayi, inşaat ve ticaret-hizmet sektörleri toplamında brüt ücret-maaş endeksi, 2022 yılı llI. çeyreğinde bir önceki çeyreğe göre %25,2 arttı. Alt sektörler incelendiğinde, endeks; sanayi sektöründe %23,1, inşaat sektöründe %26,5 ve ticaret-hizmet sektörlerinde %26,5 arttı.

Saatlik işgücü maliyeti endeksi yıllık %92,9 arttı. Sanayi, inşaat ve ticaret-hizmet sektörleri toplamında saatlik işgücü maliyeti endeksi, 2022 yılı llI. çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %92,9 arttı. Alt sektörler incelendiğinde, endeks; sanayi sektöründe %90,5, inşaat sektöründe %94,5 ve ticarethizmet sektörlerinde %93,8 arttı.

Saatlik kazanç endeksi yıllık %94,6 arttı. Sanayi, inşaat ve ticaret-hizmet sektörleri toplamında saatlik kazanç endeksi, 2022 yılı llI. çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %94,6 arttı. Alt sektörler incelendiğinde, endeks; sanayi sektöründe %92,1, inşaat sektöründe %95,1 ve ticaret-hizmet sektörlerinde %95,6 arttı.

Saatlik kazanç dışı işgücü maliyeti endeksi yıllık %84,1 arttı. Sanayi, inşaat ve ticaret-hizmet sektörleri toplamında saatlik kazanç dışı işgücü maliyeti endeksi, 2022 yılı lIl. çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %84,1 arttı. Alt sektörler incelendiğinde, endeks; sanayi sektöründe %81,8, inşaat sektöründe %91,4, ticaret-hizmet sektörlerinde %84,2 arttı.

	Arındırılmamış		Takvim etkilerinden arındırılmış	Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış
Gösterge	Endeks	Endeks	Yıllık değişim (%)	Endeks	Çeyreklik değişim (%)
İstihdam	122,6	122,6	7,1	120,9	2,2
Çalışılan saat	106,6	108,3	3,5	107.8	-0.3
Brut ucret-maas	596,5	596,5	101,5	577,2	25,2
Saatlık İşgücü maliyeti	554,3	546,2	92,9	529,9	25,4
Saatlık kazanç	559,1	550,9	94,6	535,2	25,6
Saatlik kazanç dışı işgücü maliyeti	528,9	521,0	84,1	501,0	24,3

Yapı İzin İstatistikleri, III. Çeyrek: Temmuz - Eylül, 2022

Yapı ruhsatı verilen yapıların yüzölçümü %4,7 azaldı. Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2022 yılı III. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen yapıların bina sayısı %8,0, daire sayısı %3,8 ve yüzölçümü %4,7 azaldı.

Adalet Mahallesi, 1586/9 Sokak, No:2, D:8 Bayraklı/İZMİR E-mail: [email protected] Web: www.mavidegerleme.com

Yıl	Çeyrek	Bina sayısı	Yıllık değişim (%)	Daire sayısı	Yılık değişim (%)	Yüzölçüm (m2)	Yilik değişim (%)
2020		96 204	72,7	555 012	73,6	112 607 410	53,5
	1	14 167	3,9	80 432	4,7	17 541 214	-10,0
	11	19 627	119,2	137 805	207,3	27 493 793	142,5
	=	25 316	132,4	141 080	154.6	27 870 425	99,1
	IV	37 094	66,8	195 695	37,2	39 701 978	39,2
2021		138 449	43,9	722 576	30,2	151 048 596	34,1
	1	33 612	137,3	174 690	117,2	34 369 658	95,9
	==============================================================================================================================================================================	30 534	55,6	157 511	14,3	31 798 991	15,7
	111	30 457	20,3	149 591	6,0	33 346 406	19,6
	IV	43 846	18,2	240 784	23,0	51 533 541	29,8
2022	-	26 155	-22,2	128 623	-26.4	27 172 549	-20.9
	II	28 920	-5,3	142 471	-9,5	30 518 843	-4,0
	111	28 034	-8,0	143 904	-3,8	31 780 800	-4,7

Toplam yüzölçümün %51,7'si konut alanı olarak gerçekleşti. Belediyeler tarafından 2022 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen yapıların toplam yüzölçümü 31,8 milyon m² iken; bunun 16,4 milyon m²'si konut, 9,0 milyon m²'si konut dışı ve 6,4 milyon m²'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti.

En yüksek yüzölçüm payı %63,1 ile iki ve daha fazla daireli binaların oldu. Belediyeler tarafından 2022 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen yapıların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 20,1 milyon m² ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 3,0 milyon m² ile sanayi binaları ve depolar izledi.

37 Adalet Mahallesi, 1586/9 Sokak, No:2, D:8 Bayraklı/İZMİR E-mail: [email protected] Web: www.mavidegerleme.com

Yapı kullanma izin belgesi verilen yapıların yüzölçümü %2,8 azaldı. Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2022 yılı III. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen yapıların bina sayısı %3,7 artarken, daire sayısı %0,8 ve yüzölçümü %2,8 azaldı.

Telefon : +90(232) 435 90 60 Faks: 0(232) 435 91 60

Yıl	Ceyrek	Bina sayısı	Yıllık degisim (%)	Daire sayısı	Yılık degisim (%)	Yüzölçüm (m2)	Yıllık değişim (%)
2020		77 849	-17,1	600 003	-18,8	122 194 788	-18,6
	-	18 ਦੌਰੇਰ	-41.0	155 971	-37.6	31 813 175	-39.4
	H	14 492	-25,5	114 973	-21,2	23 576 419	-18,5
	H	21 100	8,8	153 572	3,8	30 996 993	3.6
	IV	23 658	0,6	175 487	-10,1	35 808 201	-7,6
2021		92 173	18,4	626 904	4.5	127 759 254	4.6
	-	20 976	12.8	159 129	2.0	33 039 207	3,9
	II	18 511	27,7	120 966	5,2	24 293 746	3.0
	111	21 948	4,0	138 570	-9.8	28 270 571	-8,8
	IV	30 738	29,9	208 239	18.7	42 155 731	17.7
2022		22 486	7,2	155 483	-2.3	30 449 255	-7,8
	H	22 974	24,1	149 527	23,6	29 473 222	21,3
	111	22 758	3,7	137 420	-0.8	27 467 453	-2,8

Toplam yüzölçümün %58,2'si konut alanı olarak gerçekleşti. Belediyeler tarafından 2022 yılı III. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen yapıların toplam yüzölçümü 27,5 milyon m² iken; bunun 16,0 milyon m²'si konut, 6,0 milyon m²'si konut dışı ve 5,5 milyon m²'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti.

En yüksek yüzölçüm payı %73,7 ile iki ve daha fazla daireli binaların oldu. Belediyeler tarafından 2022 yılı III. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen yapıların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 20,3 milyon m² ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 1,6 milyon m² ile bir daireli ikamet amaçlı binalar izledi.

Aralık 2022 Konut Satışları;

Türkiye genelinde 2022 yılında 1 milyon 485 bin 622 konut satıldı. Konut satışları 2022 yılında bir önceki yıla göre %0,4 azalarak 1 milyon 485 bin 622 olarak gerçekleşti. Konut satışlarında İstanbul 259 bin 654 konut satışı ve %17,5 ile en yüksek paya sahip oldu. Satış sayılarına göre İstanbul'u 126 bin 166 konut satışı ve %8,5 pay ile Ankara, 83 bin 502 konut satışı ve %5,6 pay ile İzmir izledi. Konut satış sayısının

Adalet Mahallesi, 1586/9 Sokak, No:2, D:8 Bayraklı/İZMİR E-mail: [email protected] Web: www.mavidegerleme.com

Türkiye genelinde Aralık ayında 207 bin 963 konut satıldı. Türkiye genelinde konut satışları Aralık ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %8,2 azalarak 207 bin 963 oldu. Konut satışlarında İstanbul 36 bin 744 konut satışı ve %17,7 ile en yüksek paya sahip oldu. Satış sayılarına göre İstanbul'u 16 bin 365 konut satışı ve %7,9 pay ile Ankara, 11 bin 168 konut satışı ve %5,4 pay ile Antalya izledi. Konut satışlarının en az olduğu il 58 konut ile Ardahan oldu.

		Aralık			Ocak - Aralık
			Değişim			Değişim
	2022	2021	(%)	2022	2021	(%)
Satış şekline göre toplam satış	207 963	226 503	-8,2	1 485 622	1 491 856	-0,4
lpotekli satış	21 796	45 260	-51,8	280 320	294 530	-4.8
Diger satis	186 167	181 243	2.7	1 205 302	1 197 326	0.7
Satış durumuna göre toplam satış	207 963	226 503	-8,2	1 485 622	1 491 856	-0,4
Ilk el satış	77 889	76 747	1,5	460 079	461 523	-0,3
İkinci el satış	130 074	149 756	-13,1	1 025 543	1 030 333	-0,5

İpotekli konut satışları 21 bin 796 olarak gerçekleşti. Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Aralık ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %51,8 azalış göstererek 21 bin 796 oldu. 2022 yılında gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yıla göre %4,8 azalışla 280 bin 320 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı Aralık ayında %10,5, 2022 yılında %18,9 olarak gerçekleşti. Aralık ayındaki ipotekli satışların, 6 bin 971'i; 2022 yılındaki ipotekli satışların ise 77 bin 141'i ilk el satış olarak gerçekleşti.

Diğer satış türleri sonucunda 186 bin 167 konut el değiştirdi. Türkiye genelinde diğer konut satışları Aralık ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %2,7 artarak 186 bin 167 oldu. 2022 yılında gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yıla göre %0,7 artışla 1 milyon 205 bin 302 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı Aralık ayında %89,5, 2022 yılında %81,1 olarak gerçekleşti.

İlk el konut satış sayısı 77 bin 889 olarak gerçekleşti. Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı Aralık ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %1,5 artarak 77 bin 889 oldu. İlk el konut satışları 2022 yılında bir önceki yılın aynı dönemine göre %0,3 azalışla 460 bin 79 olarak gerçekleşti. Toplam konut satışları içinde ilk el satışların payı Aralık ayında %37,5, 2022 yılında %31,0 oldu.

İkinci el konut satışlarında 130 bin 74 konut el değiştirdi. Türkiye genelinde ikinci el konut satışları Aralık ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %13,1 azalış göstererek 130 bin 74 oldu. İkinci el konut satışları 2022 yılında bir önceki yılın aynı dönemine göre %0,5 azalışla 1 milyon 25 bin 543 olarak gerçekleşti. Toplam konut satışları içinde ikinci el satışların payı Aralık ayında %62,5, 2022 yılında %69,0 oldu.

Adalet Mahallesi, 1586/9 Sokak, No:2, D:8 Bayraklı/İZMİR E-mail: [email protected] Web: www.mavidegerleme.com

Yabancılara 2022 yılında 67 bin 490 konut satıldı. Yabancılara yapılan konut satışları 2022 yılında bir önceki yıla göre %15,2 artarak 67 bin 490 oldu. 2022 yılında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %4,5 oldu. 2022 yılında yabancılara yapılan konut satışlarında ilk sırayı 24 bin 953 konut satışı ile İstanbul aldı. İstanbul'u sırasıyla 21 bin 860 konut satışı ile Antalya, 4 bin 316 konut satışı ile Mersin izledi.

Yabancılara Aralık ayında 6 bin 386 konut satışı gerçekleşti. Yabancılara yapılan konut satışları 2022 yılı Aralık ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %18,6 azalarak 6 bin 386 oldu. Aralık ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %3,1 oldu. Aralık ayında yabancılara yapılan konut satışlarında ilk sırayı 2 bin 465 konut satışı ile Antalya aldı. Antalya'yı sırasıyla bin 968 konut satışı ile İstanbul, 663 konut satışı ile Mersin izledi.

Uyruklara göre 2022 yılında en çok konut satışı Rusya Federasyonu vatandaşlarına yapıldı. Rusya Federasyonu vatandaşları 2022 yılında Türkiye'den 16 bin 312 konut satın aldı. Rusya Federasyonu'nu 8 bin 223 konut ile İran vatandaşları ve 6 bin 241 konut ile Irak vatandaşları izledi.

Aralık ayında ise Rusya Federasyonu vatandaşları Türkiye'den 2 bin 403 konut satın aldı. Rusya Federasyonu vatandaşlarını sırasıyla 675 konut ile İran, 345 konut ile Irak vatandaşları izledi.

Adalet Mahallesi, 1586/9 Sokak, No:2, D:8 Bayraklı/İZMİR E-mail: [email protected] Web: www.mavidegerleme.com

Türkiye'de 2022 yılında kadınlar 484 bin 654, erkekler 821 bin 132 konut satın aldı. Türkiye genelinde 2022 yılında, kadınlar %32,6 pay ile 484 bin 654, erkekler %55,3 pay ile 821 bin 132 konut sahibi olurken %1,6 pay ile 24 bin 193 konut kadın ve erkek tarafından ortaklaşa alındı.

10. İNŞAAT VE KONUT SEKTÖRÜ FAİZ – GELİR ETKİSİ

Makroekonomik bir değişken olarak ele aldığımız faiz kısaca, 'paranın maliyeti veya kirası' olarak adlandırılabilir. Faiz; risk primi, genel dış ve iç ekonomik şartlar ile enflasyon, beklentiler gibi pek çok unsurdan etkilenebilir. Kaynak ihtiyacında olanlar ile kaynak fazlası olanlardan elde ettikleri ödünç para olma özelliği taşıdığından hem yatırımcılar hem de tüketiciler açısından önemli bir değişkendir. Türkiye'de gayrimenkul sektörünün 'belli standartlarda barınma' görevi dışında 'yatırım aracı' olma özelliği de sürmektedir. Belli bir vadede konut yatırımını daha kolay hale getiren en önemli dış kaynakta banka kredileri ve bunların faiz oranlarıdır. Tüm sektörler üzerinde olduğu kadar hatta daha fazla oranda talep yönlü değişiklikle inşaat firmalarının kaynak maliyetlerini etkileyen unsur olarak karşımıza çıkan 'faiz' değişkeni satışlar ve buna bağlımı tüm parametreler için kritik öneme sahiptir. 2001 krizinden sonra hızla gerileyen faiz oranları önemli ölçüde talep büyümesi sağlamış ve işletme maliyetleri açısından azaltıcı bir etki yaratmıştır.

Konut kredileri faiz oranındaki değişim hane halkının konut satın alma talebini belirlemekte dolayısıyla konut kredisi faiz oranında meydana gelen düşüş hane halkının konut satın alma talebini artırmaktadır. Konut kredileri faiz oranı ile konut sahipliği büyüme hızı ve konut satış sayılarının arasında pozitif yönlü bir ilişki bulunmaktadır. Konut kredi faizlerinin gerilemesi konut satışlarını anlamlı bir derecede artırmaktadır. Türkiye'de gerek reel gerek nominal faizlerin oldukça hızlı düştüğü 2002–2013 Mayıs döneminin ardından Fed'in açıklamaları ve iç ekonomik risk algısının artmasına paralel hızlı bir yükseliş trendi yaşanmıştır. Bu süreç kredi faizleri ve diğer tüm faiz türlerinin de (TL cinsinden) artmasına neden olmuştur. 2014 başında görülen döviz çıkışları ve artan diğer risk algıları yüzünden TCMB'nin döviz ve faiz piyasasına müdahalesi ile faiz oranlarında yükseliş devam etmiştir. Daha sonra gerek TCMB eli ile gerekse piyasa da oluşan faiz oranlarında belli bir gerileme 2015 ilk yarısına kadar yaşanmıştır. 2016 yılı başlarında büyümeyi destekleyici politikalar hayata geçirilmeye çalışılmıştır. Ancak 15 Temmuz hain darbe girişimi, jeopolitik riskler nedeniyle faiz oranlarında ve risk primlerinde istenilen hedefe ulaşılmamıştır. Bu gelişmelere rağmen 2016 yılı büyüme oranı ve genel ekonomik şartlar bakımından kötü geçmemiştir.

2017 yılının ilk yarısında, finansal sistemi destekleyici makro ihtiyati politikalar ile kamu maliyesi tedbir ve teşvikleri sayesinde, kredi büyümesindeki canlanma devam etmiştir. Finansal istikrar

Adalet Mahallesi, 1586/9 Sokak, No:2, D:8 Bayraklı/İZMİR E-mail: [email protected] Web: www.mavidegerleme.com

açısından önem arz eden ve kredi büyümesinin iktisadi faaliyet ve toplam taleple ilişkisini özetleyen bir gösterge olan net kredi kullanımının GSYH'ye oranı, yılın ikinci çeyreğinde de artış kaydederek yüzde 8,7 seviyesine yükselmiştir. 2017 sonu itibarıyla oran bu civarlarda seyretmektedir. Tüm bu gelişmelerin toplulaştırılmış bir göstergesi niteliğinde olan Finansal Koşullar Endeksi (FKE), 2017 yılı genelinde, finansal koşulların iktisadi faaliyetteki canlanmayı sınırlı düzeyde de olsa desteklediğine işaret etmektedir.

Konut kredileri özelinde faiz oranlarına baktığımızda ise 2016 yılı ikinci çeyreğinden itibaren yaşanan gerileme eğilimi Mart 2017'den sonra yerini yükselişe bırakmıştır. Haziran 2017 dönemi itibarı ile konut kredilerinde aylık faiz oranı %0,93, bileşik faiz oranı ise %11,78 seviyesine gelmiştir.2017 üçüncü çeyreğinde ise bankalar tarafından sağlanan 120 aylık konut kredi oranları aylık olarak %0,99 ile %1,29 arasında dalgalanmaktadır. Bu aranlar geçtiğimiz bir önceki çeyrek döneme göre yükselişi işaret etmektedir. Aralık 2017 döneminde konut faizleri en yüksek değerini almıştır.

Kredi talebi makroekonomik şartlar ile genel risk beklentilerinden oldukça etkilenmektedir. Özelikle bu durum konut, taşıt, ihtiyaç kredileri ile kredi kartı ile yapılan harcamalarda kendini göstermektedir. Şubat 2018'de açıklanan 2017 yılına ait bireysel kredilerin gelişimine göre konut kredileri tutarı 192 Milyar TL, ihtiyaç kredileri tutarı 199 Milyar TL'ye çıkarken bireysel kredi kartları kredi rakamı ise 91 Milyar TL'ye çıkmıştır. 2017 yılsonu itibarıyla Konut kredilerinin bireysek krediler içindeki payı %39 olurken ihtiyaç kredilerinde bu oran %41'e ulaşmıştır. Kredi kartlarının payı ise %19 olarak gerçekleşmiştir. Bireysel kredi hacmi ve artışı mutedil olarak sürebilir.

Krediler ait diğer önemli bir veride dönemsel olarak kredilerin miktarsal değişimidir. Çeyrek dönemler itibarıyla miktarlara baktığımızda 2016 yılı son çeyreğinde gerek kampanyalar gerekse ekonomiye sahip çıkma güdüsüyle tüketicilerin olumlu davranışı hem adet hem de miktar olarak konut kredilerini artırmıştır. 2017 yılı boyunca ise gerek faizlerdeki artış gerekse tüketicilerin yükleniciler tarafından yapılan kampanyalara yönelmeleri nedeniyle göreceli bir düşüş meydana gelmiştir.

Başlık altında yapılan değerlendirmeler, grafik ve tablo analizleri Emlak Konut GYO A.Ş. Mayıs 2018 Gayrimenkul ve Konut Sektörüne Bakış Yayınından derlenmiştir.

11. DEĞERLEMESİ YAPILAN TAŞINMAZA İLİŞKİN ANALİZLER

11. 1.Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler:

2008 yılında ABD'de mortgage krizi olarak başlayan kısa sürede finans krizi olarak belirginleşen ve dünyayı saran ekonomik krizin etkileri ülkemizde de tüm sektörlerde yoğun olmamakla birlikte hissedilmiştir. 2008 yılında yaşanan küresel kriz nedeniyle gayrimenkul sektöründe taleplerde çok hızlı bir daralma meydana gelmiş ve bu durum fiyatların olumsuz yönde etkilenmesine neden olmuştur. Krizin etkisiyle bankaların kredi faizlerini artırmaları neticesinde maliyetler arttığı için yatırımcıların/vatandaşların yeni talepleri de ertelemelerine yol açmıştır. Çok yoğun şekilde devam etmekte olan inşaat yatırımlarının hız kesmesine neden olan bu durum sonrasında sektörde talebin çok daralmasıyla, konut arzının talepten daha fazla olduğu görülmüştür. Aynı şekilde gayrimenkulün konut dışındaki diğer birleşenlerine de yansıyan bir süreç oluşmuştur. 2009 yılı sonlarına doğru biraz toparlanır gibi görünen taşınmaz ve sanayi sektörü ülkenin büyüme hızına paralel şekilde büyümeye devam etmiş, gayrimenkul yatırımı en cazip yatırım aracı olarak değerlenmiştir. Bu süreçte banka kredi faiz oranlarının cazibesi ve konut finansmanının özellikle orta derece gelir grubu tarafından yoğun kullanımının artması ile 2010 yılı ile 2015 yılları arasındaki süreçte gayrimenkul piyasası güncel duruma kadarki en parlak dönemini yaşadığı görülmüştür. 2016 yılının son yarısında yaşanan olumsuzluklar, terör olayları ve ekonomik durgunluk gibi nedenlerden dolayı ülkede turizm, sanayi, hizmet vb. her sektörde olduğu gibi gayrimenkul sektöründe olumsuz bir durum yaşanmasına sebep olmuştur. Olumsuz hava ve sektördeki durgunluk, 2017 yılında da devam ederek, gerilemeye ve/veya yerinde saymaya devam etmiştir. 2018 yılına bakıldığında ise faiz oranlarının aşağı çekilmesiyle hareketlenen gayrimenkul sektörü, yılın son çeyreğinde kurda meydana gelen ani artış nedeni ile tekrar eski haline dönmüştür. 2018 yılı 2.yarısını kapsayan dönemde Türkiye genelinde yaşanan seçim sonrası dönem, döviz kurlarının hızlı yükselişi ve sonradan durağanlaşması, gayrimenkul sektörünün geçmiş yıllardan gelen durağan yapısı sektör açısından bölgesel farklılıklar gösteren karışık bir dönemi işaret etmektedir. Sektör hakkında genel veri yayınlayan platformlar (TÜİK, GYODER, Emlak Konut Fiyat Endeksleri) incelendiğinde geçen yıla göre Türkiye genelinde konut satışlarının %5 ile 10 oranında artış gösterdiği öğrenilmiştir. Ancak artış beklenen düzeyde olmayıp gayrimenkulün diğer çeşitlerine (arsa, tarla, ticari gayrimenkul vb) yansıması olmadığı değerlendirilmiştir. Bu dönemde Yapısı itibariyle gayrimenkul sektörü krizden en son çıkan sektör olduğu için ekonomik iyileşmenin ve güven ortamının sağlanmasına kadar bu eğilim aynen devam edecektir.

11.2.Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler:

Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktör bulunmamaktadır.

11.3.Gayrimenkulün Fiziksel Özellikleri

Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu ana gayrimenkul; 8625 Ada, 7 parsel, 13.922,01 m² yüzölçümlü Bir Adet 51 Katlı Ofis Ve İşyeri Bir Adet 41 Katlı Konut Ve Otel 5 Katlı Avm Ve Arsası vasıflı taşınmaz niteliğindedir. Taşınmaz ile ilgili olarak Konak Belediyesinde yapılan incelemelerde taşınmaza ait dosyasında 15.11.2013 tarih ve 86/2013 numaralı kat irtifakına esas onaylı mimari projesi incelenmiştir. Taşınmaz onaylı mimari projesine göre ve mevcutta parsel üzerinde serbest nizamda, betonarme çelik yapı tarzında, 3 bodrum + zemin + 37 normal kat olmak üzere 41 katlı, Konut blokları ve Ofis Bloğu olmak üzere 2 adet yapının ve her iki yapı arasında da Alışveriş Merkezlerinin olduğu görülmüştür. Bloklar parsel üzerinde doğu-batı yönde inşa edilmiş olup değerleme konusu taşınmazın yer aldığı Konut Bloğu parselin batısında, alışveriş merkezi her iki blok arasında, Ofis Bloğu ise parselin doğusunda yer almaktadır. Konut Bloğu mimari projesine göre ve mevcutta; 3 Bodrum Kat + Zemin Kat + 37 Normal kat olmak üzere toplam 41 katlı betonarme yapı tarzında, dış cephesi kısmen dekoratif malzemeden kısmen cam giydirmedir. Ana yapıda iki ayrı giriş bulunmakta olup bunlardan biri Otel Girişi diğeri Konut Girişidir. Yapıda 3 bodrum katta da kapalı otopark, zemin kat ve ilk 9 kat otel odalarının bulunduğu katlar olup 11. ve 38. katlar arası konut nitelikli bağımsız bölümler yer almaktadır. Taşınmazda toplamda 264 adet bağımsız bölüm mevcuttur. 24 saat güvenlik ve otopark imkanı bulunmaktadır.

Değerleme konusu 1+1 plan şemasında inşa edilmiş 27 ve 30 bağımsız bölüm numaralı meskenler 15. katta konumludur. Salon+mutfak, oda, banyo, wc ve teras hacimlerinden oluşmakta olup brüt yaklaşık 79 m² alanlıdır. 27 nolu bağımsız bölüm kuzey cepheye 30 nolu bağımsız bölüm güney cepheye bakmaktadır.

Değerleme konusu 2+1 plan şemasında inşa edilmiş 25 bağımsız bölüm numaralı mesken 15. katta, 31 bağımsız bölüm numaralı mesken 16. katta, 37 bağımsız bölüm numaralı mesken 17. katta ve 43 bağımsız bölüm numaralı mesken 18. katta konumludur. Koridor, Salon+mutfak, 2 oda, 2 banyo ve teras hacimlerinden oluşmakta olup brüt yaklaşık 138 m² alanlıdır. Çift cepheli olup Kuzey ve doğu cephelere bakmaktadırlar.

Değerleme konusu 2+1 plan şemasında inşa edilmiş 8 bağımsız bölüm numaralı mesken 12. katta, 14 bağımsız bölüm numaralı mesken 13. katta ve 20 bağımsız bölüm numaralı mesken 14. katta konumludur. Koridor, Salon+mutfak, 2 oda, 2 banyo ve teras hacimlerinden oluşmakta olup brüt yaklaşık 139 m² alanlıdır. Çift cepheli olup güney ve doğu cephelere bakmaktadırlar.

Değerleme konusu 2+1 plan şemasında inşa edilmiş 19 bağımsız bölüm numaralı mesken 14. katta konumludur. Koridor, Salon+mutfak, 2 oda, 2 banyo ve teras hacimlerinden oluşmakta olup brüt yaklaşık 140 m² alanlıdır. Çift cepheli olup kuzey ve doğu cephelere bakmaktadır.

Değerleme konusu 2+1 plan şemasında inşa edilmiş 26 bağımsız bölüm numaralı mesken 15. katta ve 38 bağımsız bölüm numaralı mesken 17. katta konumludur. Koridor, Salon+mutfak, 2 oda, 2 banyo ve teras hacimlerinden oluşmakta olup brüt yaklaşık 141 m² alanlıdır. Çift cepheli olup güney ve doğu cephelere bakmaktadırlar.

Değerleme konusu 3+1 plan şemasında inşa edilmiş 62 bağımsız bölüm numaralı mesken 23. katta,

Adalet Mahallesi, 1586/9 Sokak, No:2, D:8 Bayraklı/İZMİR E-mail: [email protected] Web: www.mavidegerleme.com

64 ve 66 bağımsız bölüm numaralı meskenler 24. katta ve 70 bağımsız bölüm numaralı mesken 25. katta konumludur. Hol, koridor, Salon+mutfak, 3 oda, 2 banyo, wc ve teras hacimlerinden oluşmakta olup brüt yaklaşık 165 m² alanlıdır. Çift cepheli olup 62, 66 ve 70 nolu meskenler güney ve doğu cephelere, 64 nolu mesken kuzey ve batı cephelere bakmaktadırlar.

Değerleme konusu 3+1 plan şemasında inşa edilmiş 74 bağımsız bölüm numaralı mesken 26. katta, 78 bağımsız bölüm numaralı mesken 27. katta, 82 bağımsız bölüm numaralı mesken 28. katta, 86 bağımsız bölüm numaralı mesken 29. katta, 90 bağımsız bölüm numaralı mesken 30. katta, 94 bağımsız bölüm numaralı mesken 31. katta, 98 bağımsız bölüm numaralı mesken 32. katta ve 102 bağımsız bölüm numaralı mesken 33. katta konumludur. Hol, koridor, Salon+mutfak, 3 oda, 2 banyo, wc ve teras hacimlerinden oluşmakta olup brüt yaklaşık 167 m² alanlıdır. Çift cepheli olup güney ve doğu cephelere bakmaktadırlar.

Değerleme konusu 3+1 plan şemasında inşa edilmiş 53 bağımsız bölüm numaralı mesken 21. katta, 61 bağımsız bölüm numaralı mesken 23. katta, 69 bağımsız bölüm numaralı mesken 25. katta, 77 bağımsız bölüm numaralı mesken 27. katta, 81 bağımsız bölüm numaralı mesken 28. katta, 85 bağımsız bölüm numaralı mesken 29. katta, 93 bağımsız bölüm numaralı mesken 31. katta, 97 bağımsız bölüm numaralı mesken 32. katta ve 101 bağımsız bölüm numaralı mesken 33. katta konumludur. Hol, koridor, Salon, mutfak, 3 oda, giyinme odası, çamaşır odası, 2 banyo, wc ve teras hacimlerinden oluşmakta olup brüt yaklaşık 197 m² alanlıdır. Çift cepheli olup kuzey ve doğu cephelere bakmaktadırlar.

Değerleme konusu 116 (52 kapı numaralı) bağımsız bölüm numaralı ofis 5. katta ve 130 (72 kapı numaralı) bağımsız bölüm numaralı ofis 7. katta konumludur. ofis ve wc hacimlerinden oluşmakta olup brüt yaklaşık 96 m² alanlıdır. Tek cepheli olup kuzey cepheye bakmaktadırlar.

Değerleme konusu 124 (63 kapı numaralı) bağımsız bölüm numaralı ofis 6. katta, 131 (73 kapı numaralı) ve 135 (77 kapı numaralı) bağımsız bölüm numaralı ofisler 7. katta ve 138 (83 kapı numaralı) bağımsız bölüm numaralı ofis 8. katta konumludur. ofis ve wc hacimlerinden oluşmakta olup brüt yaklaşık 121 m² alanlıdır. 135 bağımsız bölüm numaralı ofis güney ve batı cepheli, diğer ofisler kuzey ve doğu cephelidir.

Değerleme konusu 117 (53 kapı numaralı) ve 121 (57 kapı numaralı) bağımsız bölüm numaralı ofis 5. katta ve 122 (61 kapı numaralı) bağımsız bölüm numaralı ofis 6. katta konumludur. Ofis ve wc hacimlerinden oluşmakta olup brüt yaklaşık 124 m² alanlıdır. 117 bağımsız bölüm numaralı ofis kuzey ve doğu cepheli, 121 bağımsız bölüm numaralı ofis güney ve batı cepheli, 122 bağımsız bölüm numaralı ofis kuzey ve batı cephelidir.

Değerleme konusu 118 (54 kapı numaralı) bağımsız bölüm numaralı ofis 5. katta, 125 (64 kapı numaralı) bağımsız bölüm numaralı ofis 6. katta, 132 (74 kapı numaralı) bağımsız bölüm numaralı ofis 7. katta ve 139 (84 kapı numaralı) bağımsız bölüm numaralı ofis 8. katta konumludur. Ofis ve wc

hacimlerinden oluşmakta olup brüt yaklaşık 131 m² alanlıdır. Ofisler çift cepheli olup güney ve doğu cephelere bakmaktadırlar.

Değerleme konusu 153 (202 kapı numaralı) bağımsız bölüm numaralı ofis 20. katta, 157 (212 kapı numaralı) ve 158 (213 kapı numaralı) bağımsız bölüm numaralı ofisler 21. katta, 161 (222 kapı numaralı) bağımsız bölüm numaralı ofis 22. katta, 172 (253 kapı numaralı) bağımsız bölüm numaralı ofis 25. katta, 183 (282 kapı numaralı) ve 184 (283 kapı numaralı) bağımsız bölüm numaralı ofisler 28. katta, 187 (302 kapı numaralı) ve 188 (303 kapı numaralı) bağımsız bölüm numaralı ofisler 30. katta, 191 (312 kapı numaralı) ve 192 (313 kapı numaralı) bağımsız bölüm numaralı ofisler 31. katta, 199 (332 kapı numaralı) ve 200 (333 kapı numaralı) bağımsız bölüm numaralı ofisler 33. katta, 203 (342 kapı numaralı) ve 204 (343 kapı numaralı) bağımsız bölüm numaralı ofisler 34. katta, 207 (352 kapı numaralı) ve 208 (353 kapı numaralı) bağımsız bölüm numaralı ofisler 35. katta, 219 (422 kapı numaralı) ve 220 (423 kapı numaralı) bağımsız bölüm numaralı ofisler 42. katta ve 227 (442 kapı numaralı) ve 228 (443 kapı numaralı) bağımsız bölüm numaralı ofisler 44. katta konumludur. Ofis ve wc hacimlerinden oluşmakta olup brüt yaklaşık 183 m² alanlıdır. 153, 157, 161, 183, 187, 191, 199, 203, 207, 219 ve 227 bağımsız bölüm numaralı ofisler çift cepheli olup kuzey ve doğu cephelere, 158, 172, 184, 188, 192, 200, 204, 208, 220 ve 228 bağımsız bölüm numaralı ofisler güney ve doğu cephelere bakmaktadırlar.

Değerleme konusu 159 (214 kapı numaralı) bağımsız bölüm numaralı ofis 21. katta, 182 (281 kapı numaralı) ve 185 (284 kapı numaralı) bağımsız bölüm numaralı ofisler 28. katta, 186 (301 kapı numaralı) ve 189 (304 kapı numaralı) bağımsız bölüm numaralı ofisler 30. katta, 190 (311 kapı numaralı) ve 193 (314 kapı numaralı) bağımsız bölüm numaralı ofisler 31. katta, 202 (341 kapı numaralı) ve 205 (344 kapı numaralı) bağımsız bölüm numaralı ofisler 34. katta, 206 (351 kapı numaralı) ve 209 (354 kapı numaralı) bağımsız bölüm numaralı ofisler 35. katta, 218 (421 kapı numaralı) ve 221 (424 kapı numaralı) bağımsız bölüm numaralı ofisler 42. katta ve 226 (441 kapı numaralı) ve 229 (444 kapı numaralı) bağımsız bölüm numaralı ofisler 44. katta konumludur. Ofis ve wc hacimlerinden oluşmakta olup brüt yaklaşık 186 m² alanlıdır. 159, 182, 185, 189, 193, 205, 209, 221 ve 229 bağımsız bölüm numaralı ofisler çift cepheli olup güney ve batı cephelere, 186, 190, 202, 206, 218 ve 226 bağımsız bölüm numaralı ofisler kuzey ve batı cephelere bakmaktadırlar.

Değerleme konusu 210 (361 kapı numaralı) ve 211 (362 kapı numaralı) bağımsız bölüm numaralı ofisler 36. katta ve 215 (382 kapı numaralı) bağımsız bölüm numaralı ofis 38. katta konumludur. Ofis ve wc hacimlerinden oluşmakta olup brüt yaklaşık 381 m² alanlıdır. 210 bağımsız bölüm numaralı ofis kuzey, doğu ve batı cepheli, 211 ve 215 bağımsız bölüm numaralı ofisler güney, doğu ve batı cepheye bakmaktadırlar.

Değerleme konusu 111 (21 kapı numaralı) bağımsız bölüm numaralı ofis 2. katta konumludur. Ofis ve wc hacimlerinden oluşmakta olup brüt yaklaşık 810 m² alanlıdır. Taşınmaz 4 cephelidir.

Değerleme konusu 234 ve 235 bağımsız bölüm numaralı (15/1D ve 15/1E kapı numaralı) işyerleri

52 Adalet Mahallesi, 1586/9 Sokak, No:2, D:8 Bayraklı/İZMİR E-mail: [email protected] Web: www.mavidegerleme.com

binanın zemin katında konumludur. 234 bağımsız bölüm numaralı dükkan projesine göre brüt ~85 m², mahalline göre brüt ~85 m² + 30 m² Teras alanlı, 235 bağımsız bölüm numaralı dükkan projesine göre brüt ~99 m², mahalline göre brüt ~99 m² + 41 m² alanlıdır. İki bağımsız bölüm mahallinde birlikte kullanılmakta olup restoran olarak işletilmektedir. Tek cepheli olup kuzey cepheye bakmaktadır.

Değerleme konusu 236 bağımsız bölüm numaralı (15/1F kapı numaralı) işyeri binanın zemin katında konumludur. Projesine göre taşınmaz brüt ~100 m² alanlı olup mahalline göre ~100 m² + 41 m² Teras alanlıdır. Mahallinde restoran olarak işletilmektedir. Tek cepheli olup kuzey cepheye bakmaktadır.

Değerleme konusu 237 bağımsız bölüm numaralı (15/1G kapı numaralı) işyeri binanın zemin katında konumludur. Projesine göre taşınmaz brüt ~101 m² alanlı, mahalline göre brüt ~101 m² + 80 m² Teras alanlıdır. Mahallinde restoran olarak işletilmektedir. Çift cepheli olup kuzey ve batı cephelere bakmaktadır. Taşınmazın bir cephesi çarşı bölümüne bakmaktadır.

Değerleme konusu 238 bağımsız bölüm numaralı (15/1H kapı numaralı) işyeri binanın zemin katında konumludur. Projesine göre taşınmaz brüt ~38 m², mahalline göre brüt ~38 m² + 35 m² Teras alanlıdır. Mahallinde kafe olarak işletilmektedir. Çift cepheli olup her iki cephesi de çarşı bölümüne bakmaktadır.

Değerleme konusu 239 bağımsız bölüm numaralı (15/1İ kapı numaralı) işyeri binanın zemin katında konumludur. Projesine ve mahalline göre taşınmaz brüt 69 m² alanlıdır. Mahallinde eczane olarak işletilmektedir. Tek cepheli olup çarşı bölümüne bakmaktadır.

Değerleme konusu 240 bağımsız bölüm numaralı (15/1J kapı numaralı) işyeri binanın zemin katında konumludur. Projesine göre taşınmaz brüt ~73 m², mahalline göre brüt ~73 m² + 21 m² Teras alanlıdır. Mahallinde restoran olarak işletilmektedir. Tek cepheli olup çarşı bölümüne bakmaktadır.

Değerleme konusu 241 bağımsız bölüm numaralı (15/1K kapı numaralı) işyeri binanın zemin katında konumludur. Projesine göre taşınmaz brüt 22 m² alanlıdır. Mahallinde fırın kafe olarak işletilmektedir. Tek cepheli olup çarşı bölümüne bakmaktadır.

Değerleme konusu 242, 266 ve 267 bağımsız bölüm numaralı (15/1A, 15/1B, 15/1C kapı numaralı) işyerleri binanın zemin katında konumludur. Projesine göre 242 bağımsız bölüm numaralı taşınmaz projesine brüt ~273 m², mahalline göre 273 m² + 50 m² Teras alanlı, 266 bağımsız bölüm numaralı taşınmaz projesine göre brüt ~157 m², mahalline göre 157 m² + 50 m² teras alanlı, 267 bağımsız bölüm numaralı taşınmaz projesine göre brüt ~325 m², mahalline göre 325 m² + 55 m² teras alanlıdır. Mahallinde gece kulübü ve restoran olarak işletilmektedirler. Çift cepheli olup kuzey ve doğu cephelerine bakmaktadır.

Değerleme konusu 243 ve 269 bağımsız bölüm numaralı (15/1N, 15/1M kapı numaralı) işyerleri binanın zemin katında konumludur. Taşınmaz tarafımıza iletilen bilgilere göre 243 bağımsız bölüm numaralı taşınmaz brüt ~40 m², 269 bağımsız bölüm numaralı taşınmaz brüt ~63 m² alanlıdır. Mahallinde iki bağımsız bölüm birlikte tobacco shop olarak işletilmektedirler. Tek cepheli olup çarşı bölümüne bakmaktadır.

Değerleme konusu 246 bağımsız bölüm numaralı (15/1P kapı numaralı) işyeri binanın zemin katında

Adalet Mahallesi, 1586/9 Sokak, No:2, D:8 Bayraklı/İZMİR E-mail: [email protected] Web: www.mavidegerleme.com

konumludur. Taşınmaz projesine göre brüt ~247 m² alanlı, mahallinde ~247 m² + 70 m² Teras alanlıdır. Mahallinde restoran olarak işletilmektedir. Çift cepheli olup cepheleri çarşı bölümüne bakmaktadır.

Değerleme konusu 246 bağımsız bölüm numaralı (15/1R kapı numaralı) işyeri binanın zemin katında konumludur. Taşınmaz projesine göre brüt ~214 m² alanlı mahalline göre brüt ~140 m² + 70 m² teras ve 74 m² alanlı olmak üzre iki adet dükkandan oluşmaktadır. Mahallinde otomobil galerisi olarak işletilmektedir. Çift cepheli olup çarşı bölümüne ve Ankara Asfaltı Caddesine bakmaktadır.

Değerleme konusu 248 bağımsız bölüm numaralı (15/1T kapı numaralı) işyeri binanın zemin katında konumludur. Taşınmaz projesine göre brüt ~221 m² alanlı mahalline göre ~221 m² + 61 m² teras alanlıdır. Mahallinde pastane olarak işletilmektedir. Tek cepheli olup 2304 Sokağa bakmaktadır.

Değerleme konusu 268 bağımsız bölüm numaralı (15/1L kapı numaralı) işyeri binanın zemin katında konumludur. Taşınmaz projesine göre brüt ~467 m² alanlıdır. Mahallinde gece kulübü olarak işletilmektedir. Tek cepheli olup çarşı bölümüne bakmaktadır.

Değerleme konusu 270 bağımsız bölüm numaralı (15/1O kapı numaralı) işyeri binanın zemin katında konumludur. Taşınmaz projesine göre brüt ~169 m² alanlı, mahalline göre brüt ~169 m² + 118 m² Teras alanlıdır. Mahallinde gece kulübü olarak işletilmektedir. Çift cepheli olup her iki cephesi de çarşı bölümüne bakmaktadır.

Değerleme konusu 271 bağımsız bölüm numaralı (15/1AI kapı numaralı) işyeri binanın zemin katında konumludur. Taşınmaz projesine göre brüt ~247 m² alanlı mahalline göre ~247 m² + 70 m² teras alanlıdır. Mahallinde pastane olarak işletilmektedir. Tek cepheli olup 2304 Sokağa bakmaktadır.

Değerleme konusu 272 ve 273 bağımsız bölüm numaralı (15/1U ve 15/1V kapı numaralı) işyerleri binanın zemin katında konumludur. 272 bağımsız bölüm numaralı taşınmaz projesine göre brüt ~430 m² alanlı mahalline göre 430 m² + 150 m² Teras alanlıdır, 273 bağımsız bölüm numaralı taşınmaz projesine göre brüt ~523 m², mahalline göre 523 m² + 200 m² teras alanlıdır.. Mahallinde restoran olarak işletilmektedirler. Çift cepheli olup kuzey ve batı cephelerine bakmaktadır.

Değerleme konusu 260 bağımsız bölüm numaralı (15/1AC kapı numaralı) işyeri binanın 1. katında konumludur. Taşınmaz projesine ve mahalline göre brüt ~56 m² alanlıdır. Mahallinde ofis olarak işletilmektedir. Tek cepheli olup çarşı bölümüne bakmaktadır.

Değerleme konusu 261 bağımsız bölüm numaralı (15/1AD kapı numaralı) işyeri binanın 1. katında konumludur. Taşınmaz projesine ve mahalline göre brüt ~84 m² alanlıdır. Mahallinde kuaför olarak işletilmektedir. Çift cepheli olup çarşı bölümüne bakmaktadır.

Değerleme konusu 262 bağımsız bölüm numaralı (15/1AF kapı numaralı) işyeri binanın 1. katında konumludur. Taşınmaz projesine ve mahalline göre brüt ~105 m² alanlıdır. Mahallinde Carrera satış ofisi olarak işletilmektedir. Çift cepheli olup çarşı bölümüne bakmaktadır.

Değerleme konusu 263 bağımsız bölüm numaralı (15/1AG kapı numaralı) işyeri binanın 1. katında konumludur. Taşınmaz projesine ve mahalline göre brüt ~68 m² alanlıdır. Mahallinde Carrera satış ofisi olarak işletilmektedir. Çift cepheli olup çarşı bölümüne bakmaktadır.

Değerleme konusu 264 bağımsız bölüm numaralı (15/1AE kapı numaralı) işyeri binanın 1. ve 2. katında konumludur. Taşınmaz projesine göre 1. katı brüt 1030 m², 2. katı brüt 570 m² alanlıdır. Taşınmaz toplamda 1600 m² alanlıdır. Mahallinde spor salonu olarak işletilmektedir. Dört cephelidir.

11.4.Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar Ve Bunların Kullanılma Nedenleri:

Değerleme çalışması, değerleme konusu varlıklarda mülkiyetle veya yasal tanımlarla ilgili herhangi bir hukuki sorun, takyidat, alacak, ayni hak veya kısıtlama olmadığı, bu tür bir sorun varsa dahi bu sorunların çözüleceği varsayımı ile yapılmıştır. Bu nedenle değerleme hesap analizi aşamasında bu tip hukuki problemler göz ardı edilerek gayrimenkule kıymet takdiri yapılmıştır.

Mülkiyetin sorumlu ve yetkin bir yönetimin elinde olduğu,
Müşteriden ve resmi kurumlardan edinilen bilgi ve belgelerin usulüne uygun, doğru ve güvenilir olduğu,
Konu çalışma kapsamında gizlenmiş herhangi bir durum ve bilgi olmadığı,
Raporda aksi belirtilmedikçe mülk üzerindeki uygulamaların tüm yasa ve yönetmeliklere, imar planlarına, yasal ve teknik kısıtlamalara uygun olduğu,
Gerekli tüm ruhsat, iskân belgesi, izinler, diğer yasal ve idari belgelerin, yerel, ulusal veya özel kurum-kuruluşlardan, bu raporda değer takdirinin dayandırıldığı kullanımlar için alındığı ve yenilenebileceği,
Raporda aksi belirtilmedikçe ve varsa arazi üzerindeki yapılandırmaların parsel sınırları içinde kaldığı ve herhangi bir tecavüzün olmadığı,
Mülkü daha değerli veya daha az değerli kılabilecek, mülkün zemin altının veya yapıların saklı veya görünür olmayan şartları içermediği,
Vergi, borç vb. sorununun bulunmadığı, varsayılmıştır.
Raporda açıklanan konular dışında aksi beyan edilmedikçe mülkün tapusu pazarlanabilir ve geçerli olduğu,
Seçilen karşılaştırılabilir örneklerin değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip olduğu,
Seçilen karşılaştırılabilir örneklere ait verilerin, fiyat düzeltmelerinin yapılmasında, günümüz sosyo-ekonomik koşullarının geçerli olduğu,
Döviz kurları sabit ve enflasyon etkisinde olduğu kabul edilmiştir.
Rapor içinde aksi belirtilmediği sürece mülkün içinde veya çevresinde herhangi bir tehlikeli, çevreye zararlı madde mevcudiyeti veya gayrimenkulün çevreye olumsuz bir etkisi olmadığı varsayılarak değerleme çalışması yapılmıştır.

Değerleme uzmanı bu gibi maddeleri meydana çıkartmak için gerekli niteliklere sahip değildir. Mülkün içinde depolanan veya mülkteki binaların parçası durumundaki tehlikeli veya çevreye zararlı maddeler mülkün değerini etkileyebilir. Depremsellik incelemesi (laboratuvar ortamında) rapor incelemesi dışı hipotetik koşul olarak kabul edilmiştir.

11.5.Kullanılan Değerleme Tekniklerini Açıklayıcı Bilgiler Ve Bu Yöntemlerin Seçilme Nedenleri:

Değerlemeler, bir varlığın Pazar Değeri veya Pazar Değeri dışındaki esaslara göre yapılır. Pazar, fiyat, maliyet ve değer kavramları, tüm değerlemelerin temelinde yer almaktadır. Bu kavramlar hem Pazar değerini esas alan hem de pazar dışındaki kriterleri esas alan değerlemelerle ilişkilidir. Değerleme Uzmanlarının çalışmaları açısından eşdeğer bir öneme sahip olan bir diğer unsursa, değerleme sonuçlarının anlaşılır bir şekilde iletilmesi ve bu sonuçların nasıl elde edildiğinin anlaşılmasıdır.

Pazar ve Pazar Dışı Esaslı Değer

En temel seviyede, değer, herhangi bir ürün, hizmet veya mal ile ilişkili dört etkenin birbirleriyle olan ilişkisine göre oluşturulur ve sürdürülür. Bu faktörler, fayda, kıtlık, istek ve satın alma gücüdür.

Ekonomideki arz ve talep ilkesinin işleyişi, bu dört değer etkeninin karmaşık bir etkileşimini yansıtmaktadır. Bir mal veya hizmetin arzı, sağladığı fayda ve istenir iğinden etkilenmektedir. Mal veya hizmetin mevcudiyeti de kıtlığı ve olası tüketicilerin satın alma gücünün limitleri tarafından sınırlanır. Bir mal veya hizmet için oluşan talep de benzer şekilde bu mal veya hizmetin sağladığı fayda ile oluşmakta ve kıtlığı ve istenilir liginden etkilenmekte ve satın alma gücü üzerindeki limitler nedeniyle de sınırlanmaktadır.

Bir mal veya hizmetin üretilme nedeni olan fayda ile bu mal veya hizmetin kıtlığı veya sınırlı mevcudiyeti genelde arzla ilgili faktörler olarak göz önünde bulundurulur. Mal veya hizmete yönelik isteği yansıtan ve mal için ödenebilecek miktarı tanımlayan tüketici tercihleri ve satın alma gücü ise genelde taleple ilgili faktörler olarak göz önünde bulundurulur.

Pazar, içinde malların, hizmetlerin ve emtianın, bir fiyat mekanizması aracılığıyla alıcılar ve satıcılar arasında alım satımının yapıldığı bir ortamdır. Pazar kavramı, alıcılar ile satıcıların herhangi bir kısıtlama olmaksızın faaliyetlerini gerçekleştirebilmelerini ifade etmektedir.

Arz ve talep ilkesi, bir malın, hizmetin veya emtianın fiyatının, malın arzı ile ters orantılı ve malın talebiyle doğru orantılı olarak değiştiğini belirtmektedir.

Mülk pazarlarında arz; işgücü ve üretim maliyetlerinin sabit kaldığı varsayımı altında, belirli bir dönem içerisinde bir pazarda muhtelif fiyatlar üzerinden satışa veya kiralamaya çıkartılan mülkiyet haklarını temsil eder.

Talep ise; nüfus, gelir, gelecekteki fiyatlar ve tüketici tercihleri gibi diğer etkenlerin sabit kaldığı varsayımı altında, belirli bir dönem içerisinde bir pazarda muhtelif fiyatlardan belirli tipteki mülkiyet hakları için talepte bulunması olası alıcılar veya kiracıların sayısından oluşmaktadır.

Fiyat, maliyet ve değer

Fiyat, mal veya hizmetlerin fiili olarak değiş tokuşu ile ilişkiliyken, maliyet, mal veya hizmetin üretim masraflarını yansıtmakta, değer ise satın alınmak üzere sunulan bir mal veya hizmetin alıcıları ve satıcıları tarafından anlaşabilecekleri olası fiyat anlamına gelmektedir.

Fiyat, bir malın, hizmetin veya emtianın değiş tokuşuna ilişkin bir kavramdır. Fiyat, bir mal için istenen, teklif edilen veya ödenen meblağdır. Değiş tokuş işlemi gerçekleştirildikten sonra ise, ister açıklansın ister açıklanmasın fiyat artık tarihsel bir gerçek niteliğine kavuşacaktır. Ödenen fiyat, arz ile talebin kesiştiği noktayı temsil eder.

Üretimle ilişkili bir kavram olan Maliyet, el değiştirme işleminden farklı olarak, bir emtia, mal veya hizmeti yaratmak veya üretmek için gerekli olan tutar şeklinde tanımlanır. Mal tamamlandıktan veya hizmet verildikten sonra maliyet de tarihsel bir gerçek olarak kalacaktır.

Değer kavramı, satın alınmak üzere sunulan bir mal veya hizmetin alıcıları ve satıcıları tarafından

Adalet Mahallesi, 1586/9 Sokak, No:2, D:8 Bayraklı/İZMİR E-mail: [email protected] Web: www.mavidegerleme.com

Telefon : +90(232) 435 90 60 Faks: 0(232) 435 91 60

sonuçlandırılması muhtemel fiyat anlamına gelmektedir. Değer, mal veya hizmet için alıcılar veya satıcıların üzerinde uzlaşmaya varacakları varsayımsal veya hayali fiyatı temsil etmektedir. Bu nedenle, değer bir gerçeklik değil, belirli bir zaman zarfında satın alınmak üzere sunulan bir mal veya hizmet için ödenmesi olası bir fiyatın takdiridir.

Bir şirket veya işletmenin kurulu olduğu bir mülkün sahipleri, bu mülkün yatırımcıları, sigortacıları, kıymet takdiri yapanlar veya derecelendirme görevlileri, tasfiye memurları veya kayyumları ve normalin üstünde istekli veya özel alıcıları, rasyonel açıdan eşit ve geçerli sebeplerle aynı mülke farklı değerler atfedebilirler.

Pazar Değeri Esaslı Değerlemeler

Pazar Değeri, Pazar Değeri tanımının gereklerini karşılayan koşullarda değerlemenin yapıldığı tarihte (açık) piyasada satışa sunulmuş olması durumunda, mülkün el değiştireceği tutarın bir temsilidir. Pazar Değerini tahmin etmek için bir Değerleme uzmanı ilk olarak en verimli ve en iyi kullanımı veya en olası kullanımı tespit etmelidir. Bu kullanım, bir mülkün mevcut kullanımının devamı niteliğinde olabileceği gibi bir başka alternatif kullanım da olabilir. Bu tespitler, pazardaki bulgulardan elde edilir.

Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır.

Pazar Değeri, satış veya satın alma maliyetleri ve herhangi bir ilişkili verginin mahsubu göz önüne alınmaksızın bir varlığın tahmini değeri olarak anlaşılmaktadır.

Pazar Değeri, mülkün niteliğini ve bu mülkün piyasada işlem görebileceği koşulları yansıtan değerleme yaklaşımları ve prosedürlerinin uygulanmasıyla tahmin edilir. Pazar Değerini tahmin etmek amacıyla en sık uygulanan yaklaşımlar arasında emsal karşılaştırma yaklaşımı, İndirgenmiş nakit analizini de içeren gelir indirgeme yaklaşımı, maliyet yaklaşımı, proje geliştirme yaklaşımı yer almaktadır.

Emsal karşılaştırma yaklaşımı

Bu karşılaştırmalı yaklaşım benzer veya ikame mülklerin satışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapar. Genel olarak değerlemesi yapılan bir mülk, açık piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla karşılaştırılır. İstenen fiyatlar ve verilen teklifler de dikkate alınabilir.

Değerleme konusu 53 adet ofis yapısının değerleri bölgedeki benzer nitelikte ofis emsalleri dikkate alınarak, 25 adet dükkan yapısının değerleri bölgedeki benzer nitelikte dükkan emsalleri dikkate alınarak, 33 adet mesken yapısının değerleri bölgedeki benzer nitelikte mesken emsalleri dikkate alınarak emsal karşılaştırma yöntemine göre değerlendirilerek değer tespitinde bulunulmuştur.

Gelir İndirgeme Yaklaşımı

Bu karşılaştırmalı yaklaşım değerlemesi yapılan mülke ait gelir ve harcama verilerini dikkate alır, indirgeme yöntemi ile değer tahmini takdir eder. İndirgeme, gelir tutarını değer tahminine çeviren gelir ve tanımlanan değer tipi ile ilişkilidir. Bu işlem, doğrudan ilişkileri, hasılat veya iskonto oranı veya her ikisini de dikkate alır. Genel olarak ikame prensibi belli bir risk seviyesine sahip en yüksek yatırım getirisi sağlayan gelir akışı orantılıdır.

İndirgeme oranı; algılanan riskin derecesine, gelecekteki enflasyon bağlamında piyasanın beklentilerine, alternatif yatırımlar için umulan getiri oranlarına, geçmişte emsal mülkler tarafından kazanılan getiri oranlarına, borç finansmanın bulunabilirliğine ve cari vergi yasalarına bağlıdır.

57 Adalet Mahallesi, 1586/9 Sokak, No:2, D:8 Bayraklı/İZMİR E-mail: [email protected] Web: www.mavidegerleme.com

Değerleme konusu konut, ofis ve dükkan nitelikli taşınmazlar kira getirisi olan taşınmazlardır. Bu nedenle bölgede taşınmazlar ile benzer nitelikte ofislerin kira değerleri araştırılmış olup kira birim değeri oluşturularak taşınmazlara muhtemel kira değerleri takdir edilmiştir. Bölgede kira çarpanı mesken nitelikli yapılar için kira çarpanı 315 ay, ofis nitelikli yapılar için kira çarpanı 280 ay ve dükkan nitelikli yapılar için kira çarpanı 240 ay olarak dikkate alınmıştır. Bu durum dikkate alınarak gelir yaklaşımına göre değer tespitinde bulunulmuştur.

11.6.Projeksiyon İşlemine Etki Eden Faktörler

SWOT ANALİZİ:

İlk olarak 1970'lerde iş yönetimi amacıyla kullanılmaya başlanan SWOT analizi, ileriki yıllarda farklı uygulama alanları için de bir analiz ve planlama aracı olarak ele alınmıştır. SWOT, güçlü yönler (Strengths), zayıf yönler (Weaknesses), fırsatlar (Opportunities) ve tehditler (Threats) kelimelerinin baş harflerini içeren bir kısaltmadır.

Kısaca SWOT analizi, iç ve dış durum değerlendirmesini içeren ve yönetim açısından şu anki konumunu ve önünü görebilmede büyük kolaylık sağlayan stratejik bir yönetim uygulamasıdır. Başka bir deyişle SWOT analizi, planlamada dikkate alınacak temel bilgilerin elde edilmesi için kullanılmaktadır.

Çalışma bölgelerimizdeki gelişim, yapıya ait önerilerin uygulanıp uygulanamayacağının anlaşılması için SWOT analizi yapılmıştır.

Güçlü	Zayıf
Yanları	Yanları
- Şehir merkezinde konumlu olması, - Nitelikli yapıda konumlu olması, - Manzara avantajı, - Ana cadde cepheli olması, - Talep gören bölgede konumlu olması,	- Alıcı kitlesinin sınırlı olması, - Deprem bölgesinde olması,
Fırsatlar	Tehditler
-	-
Bölgenin iş merkezi olarak gelişmekte olması,	Global ekonomik krizin etkileri,

11.7.Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi Ve Proje Değerleri:

Konu gayrimenkulün değerlemesinde "Proje Geliştirme Yöntemi" kullanılmamıştır.

11.8.Nakit / Gelir Akımları Analizi:

											İŞİN ADI: MİSTRAL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A. Ş.
	11.8.Nakit / Gelir Akımları Analizi:
											Konu gayrimenkulün değerlemesinde "Nakit/Gelir Akımları Analizi" kullanılmıştır. Değerleme
											konusu taşınmazlar kira getirisi olan taşınmazlardır. Bu nedenle bölgede taşınmazlar ile benzer
											nitelikte meskenlerin, ofislerin ve dükkanların kira değerleri araştırılmış olup kira birim değeri
											oluşturularak taşınmazlara muhtemel kira değerleri takdir edilmiştir. Bölgede mesken nitelikli
											yapılar için kira çarpanı 315 ay, ofis nitelikli yapılar için kira çarpanı 280 ay ve dükkan nitelikli
											yapılar için kira çarpanı 240 ay olarak dikkate alınmıştır. Bu durum dikkate alınarak gelir
	yaklaşımına göre değer tespitinde bulunulmuştur.

										KONUTLAR İÇİN GELİR YÖNTEMİNE GÖRE DEĞER TABLOSU (YASAL VE MEVCUT DURUM)
		Brüt	Birim Kira		Şerefiye			Şerefiyeli	Aylık Kira	Kira	Gelir Yöntemine
Kat	Bağımsız	Alan	Değeri					Kira Birim	Değeri	Amortismanı	Göre Satış Değeri
	Bölüm No	(m²)	(TL/m².Ay)	Cephe	Manzara	Kat	Alan	Değeri (TL/m².Ay)	(TL/Ay)	(Ay)	(TL)
12	8	139	400	1,05	0,9	1	1	378	52500	315	₺16.540.000,00
13	14	139	400	1,05	0,9	1	1	378	52500	315	₺16.540.000,00
14	19	140	400	1	1	1	1	400	56000	315	₺17.640.000,00
14	20	139	400	1,05	0,9	1	1	378	52500	315	₺16.540.000,00
15	25	138	400	1	1	1	1	400	55000	315	₺17.330.000,00
15	26	141	400	1,05	0,9	1	1	378	53500	315	₺16.850.000,00
15 15	27 30	79 79	400 400	1,1 0,95	0,9 1	1 1	1,1 1,1	435,6 418	34500 33000	315 315	₺10.870.000,00 ₺10.400.000,00
16	31	138	400	1	1	1,05	1	420	58000	315	₺18.270.000,00
17	37	138	400	1	1	1,05	1	420	58000	315	₺18.270.000,00
17	38	141	400	1,05	0,9	1,05	1	396,9	56000	315	₺17.640.000,00
18	43	138	400	1	1	1,05	1	420	58000	315	₺18.270.000,00
21	53	197	400	1	1	1,05	0,9	378	74500	315	₺23.470.000,00
23 23	61 62	197 165	400 400	1 1,05	1 0,9	1,05 1,05	0,9 0,95	378 377,055	74500 62000	315 315	₺23.470.000,00 ₺19.530.000,00
23	64	165	400	1	1,15	1,05	0,95	458,85	75500	315	₺23.780.000,00
24	66	165	400	1,05	0,9	1,05	0,95	377,055	62000	315	₺19.530.000,00
25	69	197	400	1	1	1,05	0,9	378	74500	315	₺23.470.000,00
25	70	165	400	1,05	0,9	1,05	0,95	377,055	62000	315	₺19.530.000,00
26	74	167	400	1,05	0,9	1,1	0,95	395,01	66000	315	₺20.790.000,00
27 27	77 78	197 167	400 400	1 1,05	1 0,9	1,1 1,1	0,9 0,95	396 395,01	78000 66000	315 315	₺24.570.000,00 ₺20.790.000,00
28	81	197	400	1	1	1,1	0,9	396	78000	315	₺24.570.000,00
28	82	167	400	1,05	0,9	1,1	0,95	395,01	66000	315	₺20.790.000,00
29	85	197	400	1	1	1,1	0,9	396	78000	315	₺24.570.000,00
29	86	167	400	1,05	0,9	1,1	0,95	395,01	66000	315	₺20.790.000,00
30	90	167	400	1,05	0,9	1,1	0,95	395,01	66000	315	₺20.790.000,00
31	93	197	400	1	1	1,1	0,9	396	78000	315	₺24.570.000,00
31	94	167	400	1,05	0,9	1,1	0,95	395,01	66000	315	₺20.790.000,00
32 32	97 98	197 167	400 400	1 1,05	1 0,9	1,1 1,1	0,9 0,95	396 395,01	78000 66000	315 315	₺24.570.000,00 ₺20.790.000,00
33	101	197	400	1	1	1,1	0,9	396	78000	315	₺24.570.000,00
33	102	167	400	1,05	0,9	1,1	0,95	395,01	66000	315	₺20.790.000,00
					GELİR YÖNTEMİNE GÖRE TOPLAM DEĞER						₺661.680.000,00

Adalet Mahallesi, 1586/9 Sokak, No:2, D:8 Bayraklı/İZMİR E-mail: [email protected] Web: www.mavidegerleme.com

											İŞİN ADI: MİSTRAL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A. Ş.

	OFİSLER İÇİN GELİR YÖNTEMİNE GÖRE DEĞER TABLOSU (YASAL VE MEVCUT DURUM) Şerefiye Şerefiyeli
Kat	Bağımsız Bölüm No	Brüt Alan (m²)	Birim Kira Değeri (TL/m².Ay)	Cephe	Manzara	Kat	Alan	Birim Kira Değeri (TL/m².Ay)	Aylık Kira Değeri (TL/Ay)	Kira Amortisman ı (Ay)	Gelir Yöntemine Göre Satış Değeri (TL)
2	111	810	450	1,1	1,15	0,95	0,65	352	284500	280	₺79.660.000
5	116	96	450	0,9	1	0,95	1,1	423	40500	280	₺11.340.000
5 5	117 118	124 131	450 450	0,95 1,05	1 0,9	0,95 0,95	1 1	406 404	50500 53000	280 280	₺14.140.000 ₺14.840.000
5	121	124	450	1,05	1	0,95	1	449	55500	280	₺15.540.000
6	122	124	450	0,95	1,15	0,95	1	467	58000	280	₺16.240.000
6 6	124 125	121 131	450 450	0,95 1,05	1 0,9	0,95 0,95	1 1	406 404	49000 53000	280 280	₺13.720.000 ₺14.840.000
7	130	96	450	0,9	1	0,95	1,1	423	40500	280	₺11.340.000
7	131	121	450	0,95	1	0,95	1	406	49000	280	₺13.720.000
7 7	132 135	131 121	450 450	1,05 1,05	0,9 1	0,95 0,95	1 1	404 449	53000 54500	280 280	₺14.840.000 ₺15.260.000
8	138	121	450	0,95	1	0,95	1	406	49000	280	₺13.720.000
8	139	131	450	1,05	0,9	0,95	1	404	53000	280	₺14.840.000
20 21	153 157	183 183	450 450	0,95 0,95	1 1	1,05 1,05	0,95 0,95	426 426	78000 78000	280 280	₺21.840.000 ₺21.840.000
21	158	183	450	1,05	0,9	1,05	0,95	424	77500	280	₺21.700.000
21	159	186	450	1,05	1	1,05	0,95	471	87500	280	₺24.500.000
22	161 172	183 183	450 450	0,95 1,05	1 0,9	1,05 1,05	0,95 0,95	426 424	78000 77500	280 280	₺21.840.000 ₺21.700.000
25 28	182	186	450	0,95	1,15	1,1	0,95	514	95500	280	₺26.740.000
28	183	183	450	0,95	1	1,1	0,95	447	82000	280	₺22.960.000
28 28	184 185	183 186	450 450	1,05 1,05	0,9 1	1,1 1,1	0,95 0,95	444 494	81500 92000	280 280	₺22.820.000 ₺25.760.000
30	186	186	450	0,95	1,15	1,1	0,95	514	95500	280	₺26.740.000
30	187	183	450	0,95	1	1,1	0,95	447	82000	280	₺22.960.000
30	188	183	450	1,05	0,9	1,1	0,95	444	81500	280	₺22.820.000
30 31	189 190	186 186	450 450	1,05 0,95	1 1,15	1,1 1,1	0,95 0,95	494 514	92000 95500	280 280	₺25.760.000 ₺26.740.000
31	191	183	450	0,95	1	1,1	0,95	447	82000	280	₺22.960.000
31	192	183	450	1,05	0,9	1,1	0,95	444	81500	280	₺22.820.000
31	193 199	186 183	450 450	1,05 0,95	1 1	1,1 1,1	0,95 0,95	494 447	92000 82000	280 280	₺25.760.000 ₺22.960.000
33 33	200	183	450	1,05	0,9	1,1	0,95	444	81500	280	₺22.820.000
34	202	186	450	0,95	1,15	1,1	0,95	514	95500	280	₺26.740.000
34	203	183	450	0,95	1	1,1	0,95	447	82000	280	₺22.960.000
34 34	204 205	183 186	450 450	1,05 1,05	0,9 1	1,1 1,1	0,95 0,95	444 494	81500 92000	280 280	₺22.820.000 ₺25.760.000
35	206	186	450	0,95	1,15	1,1	0,95	514	95500	280	₺26.740.000
35	207	183	450	0,95	1	1,1	0,95	447	82000	280	₺22.960.000
35 35	208 209	183 186	450 450	1,05 1,05	0,9 1	1,1 1,1	0,95 0,95	444 494	81500 92000	280 280	₺22.820.000 ₺25.760.000
36	210	381	450	0,9	1	1,1	0,9	401	153000	280	₺42.840.000
36	211	381	450	1,1	0,9	1,1	0,9	441	168000	280	₺47.040.000
38	215	381	450	1,1	0,9	1,1	0,9	441	168000	280	₺47.040.000
42 42	218 219	186 183	450 450	0,95 0,95	1,15 1	1,1 1,1	0,95 0,95	514 447	95500 82000	280 280	₺26.740.000 ₺22.960.000
42	220	183	450	1,05	0,9	1,1	0,95	444	81500	280	₺22.820.000
42	221	186	450	1,05	1	1,1	0,95	494	92000	280	₺25.760.000
44 44	226 227	186 183	450 450	0,95 0,95	1,15 1	1,1 1,1	0,95 0,95	514 447	95500 82000	280 280	₺26.740.000 ₺22.960.000
44	228	183	450	1,05	0,9	1,1	0,95	444	81500	280	₺22.820.000
44	229	186	450	1,05	1	1,1	0,95	494	92000	280	₺25.760.000
					GELİR YÖNTEMİNE GÖRE TOPLAM DEĞER						₺1.268.120.000

Adalet Mahallesi, 1586/9 Sokak, No:2, D:8 Bayraklı/İZMİR E-mail: [email protected] Web: www.mavidegerleme.com

													İŞİN ADI: MİSTRAL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A. Ş.
					Teras Kira		Şerefiye			Teras Kira		DÜKKANLAR İÇİN GELİR YÖNTEMİNE GÖRE DEĞER TABLOSU (YASAL VE MEVCUT DURUM)
Kat	Bağımsız Bölüm No	Brüt Alan (m²)	Birim Kira Değeri (TL/m².Ay)	Teras Alanı (m²)	Birim Değer (TL/m².Ay)	Cephe	Kat	Alan	Birim Kira Değeri (TL/m².Ay)	Birim Değer (TL/m².Ay)	Aylık Kira Değeri (TL/Ay)	Kira Amortismanı (Ay)	Gelir Yöntemine Göre Satış Değeri (TL)
Z	234	85	615	30	205	0,9	1	1,15	636,525	212,175	60500	240	₺14.520.000
Z	235	99	615	41	205	0,9	1	1,15	636,525	212,175	71500	240	₺17.160.000
Z	236	100	615	41	205	0,9	1	1,1	608,85	202,95	69000	240	₺16.560.000
Z	237	101	615	80	205	1	1	1,1	676,5	225,5	86500	240	₺20.760.000
Z	238	38	615	35	205	1,2	1	1,25	922,5	307,5	46000	240	₺11.040.000
Z	239	69	615	0	205	1,1	1	1,2	811,8	270,6	56000	240	₺13.440.000
Z	240	73	615	21	205	1,1	1	1,15	777,975	259,325	62000	240	₺14.880.000
Z	241	22	615	0	205	1,1	1	1,25	845,625	281,875	18500	240	₺4.440.000
Z	242	273	615	50	205	0,9	1	0,9	498,15	166,05	144500	240	₺34.680.000
Z	243	40	615	0	205	1,1	1	1,25	845,625	281,875	34000	240	₺8.160.000
Z	246	214	615	70	205	1,15	1	0,95	671,8875	223,9625	159500	240	₺38.280.000
Z 1	248 260	221 56	615 615	61 0	205 205	0,85 1,1	1 0,8	0,95 1,2	496,6125 649,44	165,5375 216,48	120000 36500	240 240	₺28.800.000 ₺8.760.000
1	261	84	615	0	205	1,1	0,8	1,15	622,38	207,46	52500	240	₺12.600.000
1	262	105	615	0	205	1,1	0,8	1,1	595,32	198,44	62500	240	₺15.000.000
1	263	68	615	0	205	1,1	0,8	1,2	649,44	216,48	44000	240	₺10.560.000
1-2	264	1600	615	0	205	1,1	0,7	0,6	284,13	94,71	454500	240	₺109.080.000
Z	266	157	615	50	205	0,9	1	1	553,5	184,5	96000	240	₺23.040.000
Z	267	325	615	55	205	0,9	1	0,9	498,15	166,05	171000	240	₺41.040.000
Z	268	476	615	0	205	1,1	1	0,85	575,025	191,675	273500	240	₺65.640.000
Z	269	63	615	0	205	1,1	1	1,2	811,8	270,6	51000	240	₺12.240.000
Z	270	169	615	118	205	1,2	1	1	738	246	154000	240	₺36.960.000
Z	271	247	615	70	205	1,1	1	0,95	642,675	214,225	173500	240	₺41.640.000
Z	272	63	615	0	205	0,8	1	1,2	590,4	196,8	37000	240	₺8.880.000
Z	273	890	615	350	205	0,85	1	0,75	392,0625	130,6875	394500	240	₺94.680.000
					GELİR YÖNTEMİNE GÖRE TOPLAM DEĞER								₺702.840.000

11.9.Maliyet Oluşumları Analizi:

Konu gayrimenkulün değerlemesinde "Maliyet Oluşumları Analizi" kullanılmamıştır.

11.10.Emsal Karşılaştırma Analizi:

									İŞİN ADI: MİSTRAL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A. Ş.
			11.10.Emsal Karşılaştırma Analizi:						Konu gayrimenkulün değer tespitinde "Emsal Karşılaştırma Analizi" yöntemi kullanılmıştır. Yapılan
			alan benzer nitelikli satışa arz edilmiş konut, ofis ve dükkan emsalleri elde edilmiştir.						piyasa araştırması sonucunda ekspertize konu taşınmazın konumlu olduğu bölgede ve yakınında yer
			EMSAL KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİNE GÖRE KONUT DEĞER TABLOSU
	Bağımsız	Brüt Alan	Birim Değer		Şerefiye			Şerefiyeli	Emsal Yöntemine
Kat	Bölüm No	(m²)	(TL/m²)	Cephe	Manzara	Kat	Alan	Birim Değer	Göre Satış Değeri
								(TL/m²)	(TL)
12	8	139	125000	1,05	0,9	1	1	118125	₺16.420.000
13	14	139	125000	1,05	0,9	1	1	118125	₺16.420.000
14	19	140	125000	1	1	1	1	125000	₺17.500.000
14	20	139	125000	1,05	0,9	1	1	118125	₺16.420.000
15	25	138	125000	1	1	1	1	125000	₺17.250.000
15 15	26 27	141 79	125000 125000	1,05 1,1	0,9 0,9	1 1	1 1,1	118125 136125	₺16.660.000 ₺10.750.000
15	30	79	125000	0,95	1	1	1,1	130625	₺10.320.000
16	31	138	125000	1	1	1,05	1	131250	₺18.110.000
17	37	138	125000	1	1	1,05	1	131250	₺18.110.000
17	38	141	125000	1,05	0,9	1,05	1	124031	₺17.490.000
18	43	138	125000	1	1	1,05	1	131250	₺18.110.000
21	53	197	125000	1	1	1,05	0,9	118125	₺23.270.000
23	61	197	125000	1	1	1,05	0,9	118125	₺23.270.000
23	62	165	125000	1,05	0,9	1,05	0,95	117830	₺19.440.000
23	64	165	125000	1	1,15	1,05	0,95	143391	₺23.660.000
24	66	165	125000	1,05	0,9	1,05	0,95	117830	₺19.440.000
25	69	197	125000	1	1	1,05	0,9	118125	₺23.270.000
25	70	165	125000	1,05	0,9	1,05	0,95	117830	₺19.440.000
26	74	167	125000	1,05	0,9	1,1	0,95	123441	₺20.610.000
27	77	197	125000	1	1	1,1	0,9	123750	₺24.380.000
27	78	167	125000	1,05	0,9	1,1	0,95	123441	₺20.610.000
28	81	197	125000	1	1	1,1	0,9	123750	₺24.380.000
28	82	167	125000	1,05	0,9	1,1	0,95	123441	₺20.610.000
29	85	197	125000	1	1	1,1	0,9	123750	₺24.380.000
29	86	167	125000	1,05	0,9	1,1	0,95	123441	₺20.610.000
30	90	167	125000	1,05	0,9	1,1	0,95	123441	₺20.610.000
31	93	197	125000	1	1	1,1	0,9	123750	₺24.380.000
31	94	167	125000	1,05	0,9	1,1	0,95	123441	₺20.610.000
32	97	197	125000	1	1	1,1	0,9	123750	₺24.380.000
32	98	167	125000	1,05	0,9	1,1	0,95	123441	₺20.610.000
33	101	197	125000	1	1	1,1	0,9	123750	₺24.380.000
33	102	167	125000	1,05	0,9	1,1	0,95	123441	₺20.610.000
				Toplam Değer (TL)					₺656.510.000

Adalet Mahallesi, 1586/9 Sokak, No:2, D:8 Bayraklı/İZMİR E-mail: [email protected] Web: www.mavidegerleme.com

İŞİN ADI: MİSTRAL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A. Ş.

									İŞİN ADI: MİSTRAL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A. Ş.
			EMSAL KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİNE GÖRE OFİS DEĞER TABLOSU
Kat	Bağımsız Bölüm No	Brüt Alan (m²)	Birim Değer		Şerefiye			Şerefiyeli Birim Değer	Emsal Yöntemine Göre Satış Değeri
			(TL/m²)	Cephe	Manzara	Kat	Alan	(TL/m²)	(TL)
2 5	111 116	810 96	125000 125000	1,1 0,9	1,15 1	0,95 0,95	0,65 1,1	97642 117563	₺79.100.000 ₺11.300.000
5	117	124	125000	0,95	1	0,95	1	112813	₺14.000.000
5 5	118 121	131 124	125000 125000	1,05 1,05	0,9 1	0,95 0,95	1 1	112219 124688	₺14.700.000 ₺15.500.000
6	122	124	125000	0,95	1,15	0,95	1	129734	₺16.100.000
6	124	121	125000	0,95	1	0,95	1	112813	₺13.700.000
6	125	131	125000	1,05	0,9	0,95	1	112219	₺14.700.000
7 7	130 131	96 121	125000 125000	0,9 0,95	1 1	0,95 0,95	1,1 1	117563 112813	₺11.300.000 ₺13.700.000
7	132	131	125000	1,05	0,9	0,95	1	112219	₺14.700.000
7 8	135 138	121 121	125000 125000	1,05 0,95	1 1	0,95 0,95	1 1	124688 112813	₺15.100.000 ₺13.700.000
8	139	131	125000	1,05	0,9	0,95	1	112219	₺14.700.000
20	153	183	125000	0,95	1	1,05	0,95	118453	₺21.700.000
21 21	157 158	183 183	125000 125000	0,95 1,05	1 0,9	1,05 1,05	0,95 0,95	118453 117830	₺21.700.000 ₺21.600.000
21	159	186	125000	1,05	1	1,05	0,95	130922	₺24.400.000
22	161	183	125000	0,95	1	1,05	0,95	118453	₺21.700.000
25 28	172 182	183 186	125000 125000	1,05 0,95	0,9 1,15	1,05 1,1	0,95 0,95	117830 142708	₺21.600.000 ₺26.500.000
28	183	183	125000	0,95	1	1,1	0,95	124094	₺22.700.000
28	184	183	125000	1,05	0,9	1,1	0,95	123441	₺22.600.000
28 30	185 186	186 186	125000 125000	1,05 0,95	1 1,15	1,1 1,1	0,95 0,95	137156 142708	₺25.500.000 ₺26.500.000
30	187	183	125000	0,95	1	1,1	0,95	124094	₺22.700.000
30	188	183	125000	1,05	0,9	1,1	0,95	123441	₺22.600.000
30 31	189 190	186 186	125000 125000	1,05 0,95	1 1,15	1,1 1,1	0,95 0,95	137156 142708	₺25.500.000 ₺26.500.000
31	191	183	125000	0,95	1	1,1	0,95	124094	₺22.700.000
31	192	183	125000	1,05	0,9	1,1	0,95	123441	₺22.600.000
31 33	193 199	186 183	125000 125000	1,05 0,95	1 1	1,1 1,1	0,95 0,95	137156 124094	₺25.500.000 ₺22.700.000
33	200	183	125000	1,05	0,9	1,1	0,95	123441	₺22.600.000
34	202	186	125000	0,95	1,15	1,1	0,95	142708	₺26.500.000
34 34	203 204	183 183	125000 125000	0,95 1,05	1 0,9	1,1 1,1	0,95 0,95	124094 123441	₺22.700.000 ₺22.600.000
34	205	186	125000	1,05	1	1,1	0,95	137156	₺25.500.000
35	206	186	125000	0,95	1,15	1,1	0,95	142708	₺26.500.000
35	207	183	125000	0,95	1	1,1	0,95	124094	₺22.700.000
35 35	208 209	183 186	125000 125000	1,05 1,05	0,9 1	1,1 1,1	0,95 0,95	123441 137156	₺22.600.000 ₺25.500.000
36	210	381	125000	0,9	1	1,1	0,9	111375	₺42.400.000
36	211	381	125000	1,1	0,9	1,1	0,9	122513	₺46.700.000
38 42	215 218	381 186	125000 125000	1,1 0,95	0,9 1,15	1,1 1,1	0,9 0,95	122513 142708	₺46.700.000 ₺26.500.000
42	219	183	125000	0,95	1	1,1	0,95	124094	₺22.700.000
42	220	183	125000	1,05	0,9	1,1	0,95	123441	₺22.600.000
42 44	221 226	186 186	125000 125000	1,05 0,95	1 1,15	1,1 1,1	0,95 0,95	137156 142708	₺25.500.000 ₺26.500.000
44	227	183	125000	0,95	1	1,1	0,95	124094	₺22.700.000
44	228	183	125000	1,05	0,9	1,1	0,95	123441	₺22.600.000
44	229	186	125000	1,05	1	1,1	0,95	137156	₺25.500.000
				Toplam Değer (TL)					₺1.257.200.000

											İŞİN ADI: MİSTRAL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A. Ş.
										EMSAL KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİNE GÖRE DÜKKAN DEĞER TABLOSU
					Teras		Şerefiye		Şerefiyeli	Şerefiyeli
	Bağımsız	Brüt	Birim	Teras	Birim				Birim	Teras Birim	Emsal Yöntemine
Kat	Bölüm No	Alan (m²)	Değer (TL/m²)	Alanı (m²)	Değer (TL/m²)	Ceph e	Kat	Alan	Değer (TL/m²)	Değer (TL/m²)	Göre Satış Değeri (TL)
Z	234	85	150000	30	37500	0,9	1	1,15	155250	38812,5	₺14.400.000
Z	235	99	150000	41	37500	0,9	1	1,15	155250	38812,5	₺17.000.000
Z	236	100	150000	41	37500	0,9	1	1,1	148500	37125	₺16.400.000
Z	237	101	150000	80	37500	1	1	1,1	165000	41250	₺20.000.000
Z	238	38	150000	35	37500	1,2	1	1,25	225000	56250	₺10.500.000
Z	239	69	150000	0	37500	1,1	1	1,2	198000	49500	₺13.700.000
Z	240	73	150000	21	37500	1,1	1	1,15	189750	47437,5	₺14.800.000
Z	241	22	150000	0	37500	1,1	1	1,25	206250	51562,5	₺4.500.000
Z	242	273	150000	50	37500	0,9	1	0,9	121500	30375	₺34.700.000
Z	243	40	150000	0	37500	1,1	1	1,25	206250	51562,5	₺8.300.000
Z	246	214	150000	70	37500	1,15	1	0,95	163875	40968,75	₺37.900.000
Z	248	221	150000	61	37500	0,85	1	0,95	121125	30281,25	₺28.600.000
1	260	56	150000	0	37500	1,1	0,8	1,2	158400	39600	₺8.900.000
1	261	84	150000	0	37500	1,1	0,8	1,15	151800	37950	₺12.800.000
1	262	105	150000	0	37500	1,1	0,8	1,1	145200	36300	₺15.200.000
1	263	68	150000	0	37500	1,1	0,8	1,2	158400	39600	₺10.800.000
1-2	264	1600	150000	0	37500	1,1	0,7	0,6	69300	17325	₺110.900.000
Z	266	157	150000	50	37500	0,9	1	1	135000	33750	₺22.900.000
Z	267	325	150000	55	37500	0,9	1	0,9	121500	30375	₺41.200.000
Z	268	476	150000	0	37500	1,1	1	0,85	140250	35062,5	₺66.800.000
Z	269	63	150000	0	37500	1,1	1	1,2	198000	49500	₺12.500.000
Z	270	169	150000	118	37500	1,2	1	1	180000	45000	₺35.700.000
Z	271	247	150000	70	37500	1,1	1	0,95	156750	39187,5	₺41.500.000
Z	272	63	150000	0	37500	0,8	1	1,2	144000	36000	₺9.100.000
Z	273	890	150000	350	37500	0,85	1	0,75	95625	23906,25	₺93.500.000
					Toplam Değer (TL)						₺702.600.000

Yapılan çalışmada emsal karşılaştırma analizi ile çıkan değerlerin gelir yöntemi ile yakın olduğu görülmüştür. Bu durum dikkate alınarak Emsal karşılaştırma analizinde bulunan değerler nihai değer olarak dikkate alınmıştır.

11.11.Değerleme Konusu Taşınmazın Değer Analizi:

Konu gayrimenkulün değerlemesi "Emsal Karşılaştırma Analizi" ve "Nakit/Gelir Akımları Analizi" yöntemleri kullanmak suretiyle yapılmıştır.

11.12.Değerleme İşlemine Etki Eden Faktörler

OLUMLU FAKTÖRLER

Şehir merkezinde konumlu olması,
Nitelikli yapıda konumlu olması,
Manzara avantajı,
Ana cadde cepheli olması,
Talep gören bölgede konumlu olması,

OLUMSUZ FAKTÖRLER - Alıcı kitlesinin sınırlı olması,

Deprem bölgesinde olması,

11.13.Emsaller

SATILIK KONUT EMSALLERİ

Emsal 1

Değerleme konusu taşınmaz ile aynı binada 11. katta, konumlu 168 m² alanlı olduğu beyan edilen ancak 140 m² alanlı olduğu düşünülen meskenin pazarlıklı olarak 20.000.000-TL fiyat ile satılık olduğu bilgisi alınmıştır. Benzer şerefiyelidir. (142.857 TL/m2 * 0,90 Pazarlık = 128.571- TL/m²) SAHİBİNDEN: 0 850 622 78 80 (Geçici Numara)

Adalet Mahallesi, 1586/9 Sokak, No:2, D:8 Bayraklı/İZMİR E-mail: [email protected] Web: www.mavidegerleme.com

Telefon : +90(232) 435 90 60 Faks: 0(232) 435 91 60

Emsal 2:

Değerleme konusu taşınmaz ile aynı binada 18. katta, konumlu 165 m² alanlı olduğu beyan edilen ancak 140 m² alanlı olduğu düşünülen meskenin pazarlıklı olarak 19.500.000-TL fiyat ile satılık olduğu bilgisi alınmıştır. Benzer şerefiyelidir. (139.286 TL/m2 * 0,90 Pazarlık = 125.357- TL/m²)

Alesta Viya Orsa 3: 0 554 737 76 29

Emsal 3:

Değerleme konusu taşınmaz ile aynı binada 27. katta, konumlu 235 m² alanlı olduğu beyan edilen ancak 198 m² alanlı olduğu düşünülen meskenin pazarlıklı olarak 24.900.000-TL fiyat ile satılık olduğu bilgisi alınmıştır. Benzer şerefiyelidir. (125.758 TL/m2 * 0,90 Pazarlık = 113.182- TL/m²)

MİSTRAL İZMİR SATIŞ OFİSİ: 0 536 676 10 62

Emsal 4:

Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda (Folkart Towers), 10. katta, konumlu 65 m² alanlı olduğu beyan edilen ancak 45 m² alanlı olduğu düşünülen meskenin pazarlıklı olarak 6.000.000-TL fiyat ile satılık olduğu bilgisi alınmıştır. Benzer şerefiyelidir. (133.333 TL/m2 * 0,90 Pazarlık = 120.000-TL/m²)

Proje Gayrimenkul Yatırım Danışmanlık: 0 506 22 80 22

Emsal 5:

Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda (Folkart Towers), 19. katta, konumlu 90 m² alanlı olduğu beyan edilen ancak 70 m² alanlı olduğu düşünülen meskenin pazarlıklı olarak 9.500.000-TL fiyat ile satılık olduğu bilgisi alınmıştır. Benzer şerefiyelidir. (135.714 TL/m2 * 0,90 Pazarlık = 122.143-TL/m²)

EXEN GAYRİMENKUL: 0 507 095 82 57

Emsal 6:

Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda (Folkart Towers), 7. katta, konumlu 130 m² alanlı olduğu beyan edilen ancak 100 m² alanlı olduğu düşünülen meskenin pazarlıklı olarak 14.000.000-TL fiyat ile satılık olduğu bilgisi alınmıştır. Benzer şerefiyelidir. (140.000 TL/m2 * 0,90 Pazarlık = 126.000-TL/m²)

COLDWELL BANKER LEGO GAYRİMENKUL: 0 533 080 38 15

SATILIK OFİS EMSALLERİ

Emsal 7:

Değerleme konusu taşınmaz ile aynı binada 8. katta, konumlu 97 m² alanlı olduğu beyan edilen 85 m² olduğu düşünülen ofisin pazarlıklı olarak 14.250.000-TL fiyat ile satılık olduğu bilgisi alınmıştır. Benzer şerefiyelidir. (167.647 TL/m2 * 0,90 Pazarlık = 150.882-TL/m²) ON TÜRKİYE-TEPEKULE GAYRİMENKUL: 0 505 632 92 97

Emsal 8:

Değerleme konusu taşınmaz ile aynı binada 20. katta, konumlu 92 m² alanlı olduğu beyan edilen 80 m² olduğu düşünülen ofisin pazarlıklı olarak 13.250.000-TL fiyat ile satılık olduğu bilgisi alınmıştır. Benzer şerefiyelidir. (165.625 TL/m2 * 0,90 Pazarlık = 149.062-TL/m²) ELMASIM İNŞAAT: 0 549 510 74 76

66 Adalet Mahallesi, 1586/9 Sokak, No:2, D:8 Bayraklı/İZMİR E-mail: [email protected] Web: www.mavidegerleme.com

Emsal 9:

Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda (Folkart Towers), 20. katta, konumlu 105 m² alanlı olduğu beyan edilen ancak 75 m² alanlı olduğu düşünülen ofisin pazarlıklı olarak 9.500.000-TL fiyat ile satılık olduğu bilgisi alınmıştır. Benzer şerefiyelidir. (126.667 TL/m2 * 0,90 Pazarlık = 114.000-TL/m²)

PLATİN PLANET: 0 536 305 42 73

Emsal 10:

Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda (Ege Perla), 1. katta, konumlu 93 m² alanlı olduğu beyan edilen ancak 75 m² alanlı olduğu düşünülen ofisin pazarlıklı olarak 9.600.000-TL fiyat ile satılık olduğu bilgisi alınmıştır. Benzer şerefiyelidir. (128.000 TL/m2 * 0,90 Pazarlık = 115.200- TL/m²)

EGE PERLA: 0 530 031 00 15

Emsal 11:

Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda (Ege Perla), 11. katta, konumlu 127 m² alanlı olduğu beyan edilen ancak 110 m² alanlı olduğu düşünülen ofisin pazarlıklı olarak 14.988.000-TL fiyat ile satılık olduğu bilgisi alınmıştır. Benzer şerefiyelidir. (136.255 TL/m2 * 0,90 Pazarlık = 122.629- TL/m²)

MESKEN OFİS GAYRİMENKUL: 0 532 506 35 64 SATILIK DÜKKAN EMSALLERİ

Emsal 12:

Bayraklı Tower karşısında, zemin katta, konumlu 88 m² alanlı olduğu beyan edilen dükkan pazarlıklı olarak 15.750.000-TL fiyat ile satılık olduğu bilgisi alınmıştır. Konumu nedeniyle düşük şerefiyelidir. (178.977 TL/m2 * 0,90 Pazarlık * 1,15 Şerefiye= 185.241-TL/m²) COLDWELL BANKER TEOK: 0 532 467 83 85

Emsal 13:

Allways Bornovada, zemin katta, konumlu 100 m² alanlı olduğu beyan edilen dükkan pazarlıklı olarak 15.500.000-TL fiyat ile satılık olduğu bilgisi alınmıştır. Konumu nedeniyle düşük şerefiyelidir. (155.000 TL/m2 * 0,95 Pazarlık * 1,15 Şerefiye= 169.337-TL/m²) Mia874 Gayrimenkul Yatırım Danışmanlık: 0 532 459 00 12

Emsal 14:

Bornova My Via Park 414, zemin katta, konumlu 137 m² alanlı olduğu beyan edilen dükkan pazarlıklı olarak 15.900.000-TL fiyat ile satılık olduğu bilgisi alınmıştır. Konumu nedeniyle düşük şerefiyelidir. (116.058 TL/m2 * 0,95 Pazarlık * 1,15 Şerefiye= 126.794-TL/m²) ERA PLATINUM GAYRİMENKUL: 0 539 790 33 57

Emsal 15:

Business Forumda, zemin katta, konumlu 75 m² alanlı olduğu beyan edilen dükkan pazarlıklı olarak 15.000.000-TL fiyat ile satılık olduğu bilgisi alınmıştır. Benzer şerefiyelidir. (200.000 TL/m2 * 0,90 Pazarlık = 180.000-TL/m²)

Mia874 Gayrimenkul Yatırım Danışmanlık: 0 532 459 00 12

Emsal 16:

Business Forumda, zemin katta, konumlu 550 m² alanlı olduğu beyan edilen dükkan pazarlıklı olarak 90.000.000-TL fiyat ile satılık olduğu bilgisi alınmıştır. Alanın büyük olması nedeniyle düşük şerefiyelidir. (163.636 TL/m2 * 0,90 Pazarlık * 1,20 Şerefiye = 176.727-TL/m²) Mia874 Gayrimenkul Yatırım Danışmanlık: 0 532 459 00 12

Emsal 17:

Taşınmaza yakın konumda, zemin katta, konumlu 275 m² alanlı olduğu beyan edilen dükkan pazarlıklı olarak 32.500.000-TL fiyat ile satılık olduğu bilgisi alınmıştır. Konumu nedeniyle düşük şerefiyelidir. (118.181 TL/m2 * 0,95 Pazarlık * 1,35 Şerefiye = 151.568-TL/m²) The MARS: 0 507 827 51 24

KİRALIK KONUT EMSALLERİ

Emsal 18:

Değerleme konusu taşınmaz ile aynı binada 17. katta, konumlu 90 m² alanlı olduğu beyan edilen ancak 70 m² alanlı olduğu düşünülen meskenin pazarlıklı olarak 30.000-TL fiyat ile kiralık olduğu bilgisi alınmıştır. Benzer şerefiyelidir. (428.57-TL/m².Ay * 0,90 Pazarlık = 385-TL/m².Ay) SİZ GAYRİMENKUL: 0 530 138 50 32

Emsal 19:

Değerleme konusu taşınmaz ile aynı binada 24. katta, konumlu 233 m² alanlı olduğu beyan edilen ancak 198 m² alanlı olduğu bilinen meskenin pazarlıklı olarak 80.000-TL fiyat ile kiralık olduğu bilgisi alınmıştır. Benzer şerefiyelidir. (404.04-TL/m².Ay * 0,95 Pazarlık = 383.83-TL/m².Ay) SİZ GAYRİMENKUL: 0 530 138 50 32

Emsal 20:

Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda 14. katta, konumlu 138 m² alanlı olduğu beyan edilen ancak 120 m² alanlı olduğu düşünülen meskenin pazarlıklı olarak 52.000-TL fiyat ile kiralık olduğu bilgisi alınmıştır. Benzer şerefiyelidir. (433.33-TL/m².Ay * 0,90 Pazarlık = 390-TL/m².Ay) PortINN Proje Geliştirme ve Gayrimenkul: 0 532 543 23 98

Emsal 21:

Değerleme konusu taşınmaza yakın Ege Perlada 9. katta, konumlu 160 m² alanlı olduğu beyan edilen ancak 120 m² alanlı olduğu düşünülen meskenin pazarlıklı olarak 50.000-TL fiyat ile kiralık olduğu bilgisi alınmıştır. Benzer şerefiyelidir. (416.66-TL/m².Ay * 0,90 Pazarlık = 375.00-TL/m².Ay) BEHBOOD HOMES: 0 530 891 42 34

Emsal 22:

Değerleme konusu taşınmaza yakın Folkart Towers 14. katta, konumlu 90 m² alanlı olduğu beyan edilen ancak 80 m² alanlı olduğu düşünülen meskenin pazarlıklı olarak 37.500-TL fiyat ile kiralık olduğu bilgisi alınmıştır. Benzer şerefiyelidir. (468.75-TL/m².Ay * 0,90 Pazarlık = 421.87- TL/m².Ay)

GÜLER ÇELİK GAYRİMENKUL: 0 532 667 91 00

KİRALIK OFİS EMSALLERİ

Emsal 23:

Değerleme konusu taşınmaza yakın İZKA LİNE'da 11. katta, konumlu 78 m² alanlı olduğu beyan edilen ofis pazarlıklı olarak 40.000-TL fiyat ile kiralık olduğu bilgisi alınmıştır. Benzer şerefiyelidir. (576.92-TL/m².Ay * 0,85 Pazarlık = 482.95-TL/m².Ay) ANKANOS YATIRIM DANIŞMANLIĞI: 0 533 024 34 88

Emsal 24:

Değerleme konusu taşınmaza yakın Folkart Towers'da 22. katta, konumlu 88 m² alanlı olduğu beyan edilen ofis pazarlıklı olarak 50.000-TL fiyat ile kiralık olduğu bilgisi alınmıştır. Benzer şerefiyelidir.

(512.82-TL/m².Ay * 0,85 Pazarlık = 435.90-TL/m².Ay) ANKANOS YATIRIM DANIŞMANLIĞI: 0 533 024 34 88

Emsal 25:

Değerleme konusu taşınmaza yakın Folkart Towers'da 24. katta, konumlu 180 m² alanlı olduğu beyan edilen 150 m² olduğu düşünülen ofis pazarlıklı olarak 75.000-TL fiyat ile kiralık olduğu bilgisi alınmıştır. Benzer şerefiyelidir. (500.00-TL/m².Ay * 0,85 Pazarlık = 425.00-TL/m².Ay) FAST BUY GAYRİMENKUL: 0 554 929 35 46

Emsal 26:

Değerleme konusu taşınmaza yakın Bayraklı 1923'de 11. katta, konumlu 70 m² alanlı olduğu beyan edilen ofis pazarlıklı olarak 35.000-TL fiyat ile kiralık olduğu bilgisi alınmıştır. Benzer şerefiyelidir. (500.00-TL/m².Ay * 0,85 Pazarlık = 425.00-TL/m².Ay) FAST BUY GAYRİMENKUL: 0 554 929 35 46

KİRALIK DÜKKAN EMSALLERİ

Emsal 27:

İZKA LİNE'nın bodrum ve zemin katında konumlu, bodrum katı ~63 m² alanlı, zemin katı ~175 m² alanlı, olduğu beyan edilen dükkânın 120.000-TL bedel ile kiralık olduğu bilgisi alınmıştır. Emsal konumu bakımından konu taşınmaza göre düşük şerefiyelidir. (Bodrum katın zemin kata indirgenmesi = 63 m² / 4 = 16 m², 16 m²+175m² = 191 m²) (628,27-TL/m2.Ay * 0,90 Pazarlık * 1,10 Konum Şerefiyesi = 621.99-TL/m².Ay) FCTU: 0 535 730 05 99

Emsal 28:

İZKA LİNE'nın bodrum ve zemin katında konumlu, bodrum katı ~58 m² alanlı, zemin katı ~186 m² + 150 m² Teras alanlı, olduğu beyan edilen dükkânın 150.000-TL bedel ile kiralık olduğu bilgisi alınmıştır. Emsal konumu bakımından konu taşınmaza göre düşük şerefiyelidir. (Bodrum katın zemin kata indirgenmesi = 63 m² / 4 = 16 m², Teras alanının indirgenmesi = 150 m² /2 = 75 m², 15 m²+75m² + 186 m² = 276 m²) (543,47-TL/m2.Ay * 0,90 Pazarlık * 1,20 Konum Şerefiyesi = 586.44-TL/m².Ay) FCTU: 0 535 730 05 99

Emsal 29:

İZKA LİNE'nın zemin katında konumlu, ~75 m² alanlı olduğu beyan edilen dükkânın 60.000-TL bedel ile kiralık olduğu bilgisi alınmıştır. Benzer şerefiyelidir. (800,00-TL/m2.Ay * 0,85 Pazarlık = 680- TL/m².Ay) FCTU: 0 535 730 05 99

Emsal 30:

Biva Tower'ın zemin katında konumlu, ~108 m² alanlı olduğu beyan edilen dükkânın 85.000-TL bedel ile kiralık olduğu bilgisi alınmıştır. Benzer şerefiyelidir. (787,03-TL/m2.Ay * 0,85 Pazarlık = 668.97-TL/m².Ay) Crea Gayrimenkul: 0 533 363 77 66

Emsal 31:

Biva Tower'ın zemin katında konumlu, ~211 m² alanlı olduğu beyan edilen dükkânın 140.000-TL bedel ile kiralık olduğu bilgisi alınmıştır. Benzer şerefiyelidir. (663,50-TL/m2.Ay * 0,90 Pazarlık * = 597.15-TL/m².Ay) Crea Gayrimenkul: 0 533 363 77 66

Emsal 32:

İnci Tower'ın zemin katında konumlu, ~110 m² alanlı olduğu beyan edilen dükkânın 90.000-TL bedel ile kiralık olduğu bilgisi alınmıştır. Benzer şerefiyelidir. (818,18-TL/m2.Ay * 0,85 Pazarlık * = 695.45-TL/m².Ay) Crea Gayrimenkul: 0 533 363 77 66

EMSAL KARŞILAŞTIRMALARI İLE İLGİLİ NOTLAR:

Yapılan piyasa araştırması sonucunda ekspertize konu taşınmazın konumlu olduğu bölgede ve yakınında yer alan benzer nitelikli satışa arz edilmiş arsa emsalleri elde edilmiştir. Yapılan incelemeler sonucunda mesken ve ofis güncel m² birim satış değerinin alan büyükleri ve manzara avantajlarına göre 105.000 - 150.000-TL/m² aralığında olduğu tespit edilmiş olup ortalama mesken/ofis birim değerleri 125.000-TL/m² olarak dikkate alınmıştır. Dükkan güncel m² birim satış değerinin 125.000 - 175.000-TL/m² aralığında olduğu tespit edilmiş olup dükkanların ortalamam m² birim değeri 150.000-TL/m² olarak dikkate alınmıştır. Ortalama birim değerler şerefiyelendirme puanları ile çarpılarak taşınmazların m² birim değerleri belirlenmiş ve taşınmazlara bu şekilde değer takdiri yapılmıştır. Taşınmazların konumları, bulunduğu kat, cephe yönleri, manzara durumları ve alanları şerefiye unsurları olarak dikkate alınmıştır. Mesken aylık kira birim değerlerinin 375-425-TL/m² aralığında olduğu tespit edilmiş olup ortalama olarak 400-TL/m² alınmıştır. Ofis aylık kira birim değerlerinin 425-475-TL/m² aralığında olduğu tespit edilmiş olup ortalama olarak 450-TL/m² alınmıştır. Dükkan aylık kira birim değerlerinin 550-680-TL/m² aralığında olduğu tespit edilmiş olup ortalama olarak 615-TL/m² alınmıştır. Bölgede meskenler için ortalama kira çarpanı 315 Ay, ofisler için ortalama kira çarpanı 280 Ay ve Dükkanlar için ortalama kira çarpanı 240 Ay civarıdır.

11.14.Deprem Risk Bölgesi

	1.DERECE	2. DERECE	3.DERECE	4.DERECE	5.DERECE
--	----------	-----------	----------	----------	----------

11.15.Kira Değeri Analizi Ve Kullanılan Veriler

	11.15.Kira Değeri Analizi Ve Kullanılan Veriler									İŞİN ADI: MİSTRAL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A. Ş.

KONUTLAR İÇİN GELİR YÖNTEMİNE GÖRE DEĞER TABLOSU (YASAL VE MEVCUT DURUM) Şerefiye Şerefiyeli
Kat	Bağımsız Bölüm No	Brüt Alan (m²)	Birim Kira Değeri (TL/m².Ay)	Cephe	Manzara	Kat	Alan	Kira Birim Değeri (TL/m².Ay)	Aylık Kira Değeri (TL/Ay)	Kira Amortismanı (Ay)	Gelir Yöntemine Göre Satış Değeri (TL)
12	8	139	400	1,05	0,9	1	1	378	52500	315	₺16.540.000,00
13	14	139	400	1,05	0,9	1	1	378	52500	315	₺16.540.000,00
14	19	140	400	1	1	1	1	400	56000	315	₺17.640.000,00
14	20	139	400	1,05	0,9	1	1	378	52500	315	₺16.540.000,00
15 15	25 26	138 141	400 400	1 1,05	1 0,9	1 1	1 1	400 378	55000 53500	315 315	₺17.330.000,00 ₺16.850.000,00
15	27	79	400	1,1	0,9	1	1,1	435,6	34500	315	₺10.870.000,00
15	30	79	400	0,95	1	1	1,1	418	33000	315	₺10.400.000,00
16	31	138	400	1	1	1,05	1	420	58000	315	₺18.270.000,00
17	37	138	400	1	1	1,05	1	420	58000	315	₺18.270.000,00
17	38	141	400	1,05	0,9	1,05	1	396,9	56000	315	₺17.640.000,00
18	43	138	400	1	1	1,05	1	420	58000	315	₺18.270.000,00
21 23	53 61	197 197	400 400	1 1	1 1	1,05 1,05	0,9 0,9	378 378	74500 74500	315 315	₺23.470.000,00 ₺23.470.000,00
23	62	165	400	1,05	0,9	1,05	0,95	377,055	62000	315	₺19.530.000,00
23	64	165	400	1	1,15	1,05	0,95	458,85	75500	315	₺23.780.000,00
24	66	165	400	1,05	0,9	1,05	0,95	377,055	62000	315	₺19.530.000,00
25	69	197	400	1	1	1,05	0,9	378	74500	315	₺23.470.000,00
25	70	165	400	1,05	0,9	1,05	0,95	377,055	62000	315	₺19.530.000,00
26 27	74 77	167 197	400 400	1,05 1	0,9 1	1,1 1,1	0,95 0,9	395,01 396	66000 78000	315 315	₺20.790.000,00 ₺24.570.000,00
27	78	167	400	1,05	0,9	1,1	0,95	395,01	66000	315	₺20.790.000,00
28	81	197	400	1	1	1,1	0,9	396	78000	315	₺24.570.000,00
28	82	167	400	1,05	0,9	1,1	0,95	395,01	66000	315	₺20.790.000,00
29	85	197	400	1	1	1,1	0,9	396	78000	315	₺24.570.000,00
29	86	167	400	1,05	0,9	1,1	0,95	395,01	66000	315	₺20.790.000,00
30	90	167	400	1,05	0,9	1,1	0,95	395,01	66000	315	₺20.790.000,00
31 31	93 94	197 167	400 400	1 1,05	1 0,9	1,1 1,1	0,9 0,95	396 395,01	78000 66000	315 315	₺24.570.000,00 ₺20.790.000,00
32	97	197	400	1	1	1,1	0,9	396	78000	315	₺24.570.000,00
32	98	167	400	1,05	0,9	1,1	0,95	395,01	66000	315	₺20.790.000,00
33	101	197	400	1	1	1,1	0,9	396	78000	315	₺24.570.000,00
33	102	167	400	1,05	0,9	1,1	0,95	395,01	66000	315	₺20.790.000,00
					GELİR YÖNTEMİNE GÖRE TOPLAM DEĞER						₺661.680.000,00

										İŞİN ADI: MİSTRAL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A. Ş.
										OFİSLER İÇİN GELİR YÖNTEMİNE GÖRE DEĞER TABLOSU (YASAL VE MEVCUT DURUM)
Kat	Bağımsız Bölüm	Brüt Alan	Birim Kira Değeri		Şerefiye			Şerefiyeli Birim Kira	Aylık Kira Değeri	Kira Amortisman	Gelir Yöntemine Göre Satış Değeri
	No	(m²)	(TL/m².Ay)	Cephe	Manzara	Kat	Alan	Değeri (TL/m².Ay)	(TL/Ay)	ı (Ay)	(TL)
2 5	111 116	810 96	450 450	1,1 0,9	1,15 1	0,95 0,95	0,65 1,1	352 423	284500 40500	280 280	₺79.660.000 ₺11.340.000
5	117	124	450	0,95	1	0,95	1	406	50500	280	₺14.140.000
5	118	131	450	1,05	0,9	0,95	1	404	53000	280	₺14.840.000
5 6	121 122	124 124	450 450	1,05 0,95	1 1,15	0,95 0,95	1 1	449 467	55500 58000	280 280	₺15.540.000 ₺16.240.000
6	124	121	450	0,95	1	0,95	1	406	49000	280	₺13.720.000
6 7	125 130	131 96	450 450	1,05 0,9	0,9 1	0,95 0,95	1 1,1	404 423	53000 40500	280 280	₺14.840.000 ₺11.340.000
7	131	121	450	0,95	1	0,95	1	406	49000	280	₺13.720.000
7	132	131	450	1,05	0,9	0,95	1	404	53000	280	₺14.840.000
7 8	135 138	121 121	450 450	1,05 0,95	1 1	0,95 0,95	1 1	449 406	54500 49000	280 280	₺15.260.000 ₺13.720.000
8	139	131	450	1,05	0,9	0,95	1	404	53000	280	₺14.840.000
20 21	153 157	183 183	450 450	0,95 0,95	1 1	1,05 1,05	0,95 0,95	426 426	78000 78000	280 280	₺21.840.000 ₺21.840.000
21	158	183	450	1,05	0,9	1,05	0,95	424	77500	280	₺21.700.000
21 22	159 161	186 183	450 450	1,05 0,95	1 1	1,05 1,05	0,95 0,95	471 426	87500 78000	280 280	₺24.500.000 ₺21.840.000
25	172	183	450	1,05	0,9	1,05	0,95	424	77500	280	₺21.700.000
28	182	186	450	0,95	1,15	1,1	0,95	514	95500	280	₺26.740.000
28 28	183 184	183 183	450 450	0,95 1,05	1 0,9	1,1 1,1	0,95 0,95	447 444	82000 81500	280 280	₺22.960.000 ₺22.820.000
28	185	186	450	1,05	1	1,1	0,95	494	92000	280	₺25.760.000
30 30	186 187	186 183	450 450	0,95 0,95	1,15 1	1,1 1,1	0,95 0,95	514 447	95500 82000	280 280	₺26.740.000 ₺22.960.000
30	188	183	450	1,05	0,9	1,1	0,95	444	81500	280	₺22.820.000
30	189	186	450	1,05	1	1,1	0,95	494	92000	280	₺25.760.000
31 31	190 191	186 183	450 450	0,95 0,95	1,15 1	1,1 1,1	0,95 0,95	514 447	95500 82000	280 280	₺26.740.000 ₺22.960.000
31	192	183	450	1,05	0,9	1,1	0,95	444	81500	280	₺22.820.000
31	193	186	450	1,05	1	1,1	0,95	494	92000	280	₺25.760.000
33 33	199 200	183 183	450 450	0,95 1,05	1 0,9	1,1 1,1	0,95 0,95	447 444	82000 81500	280 280	₺22.960.000 ₺22.820.000
34	202	186	450	0,95	1,15	1,1	0,95	514	95500	280	₺26.740.000
34	203	183	450	0,95	1	1,1	0,95	447	82000	280	₺22.960.000
34 34	204 205	183 186	450 450	1,05 1,05	0,9 1	1,1 1,1	0,95 0,95	444 494	81500 92000	280 280	₺22.820.000 ₺25.760.000
35	206	186	450	0,95	1,15	1,1	0,95	514	95500	280	₺26.740.000
35	207	183	450	0,95	1	1,1	0,95	447	82000	280	₺22.960.000
35 35	208 209	183 186	450 450	1,05 1,05	0,9 1	1,1 1,1	0,95 0,95	444 494	81500 92000	280 280	₺22.820.000 ₺25.760.000
36	210	381	450	0,9	1	1,1	0,9	401	153000	280	₺42.840.000
36 38	211 215	381 381	450 450	1,1 1,1	0,9 0,9	1,1 1,1	0,9 0,9	441 441	168000 168000	280 280	₺47.040.000 ₺47.040.000
42	218	186	450	0,95	1,15	1,1	0,95	514	95500	280	₺26.740.000
42	219	183	450	0,95	1	1,1	0,95	447	82000	280	₺22.960.000
42 42	220 221	183 186	450 450	1,05 1,05	0,9 1	1,1 1,1	0,95 0,95	444 494	81500 92000	280 280	₺22.820.000 ₺25.760.000
44	226	186	450	0,95	1,15	1,1	0,95	514	95500	280	₺26.740.000
44	227	183	450	0,95	1	1,1	0,95	447	82000	280	₺22.960.000
44 44	228 229	183 186	450 450	1,05 1,05	0,9 1	1,1 1,1	0,95 0,95	444 494	81500 92000	280 280	₺22.820.000 ₺25.760.000
					GELİR YÖNTEMİNE GÖRE TOPLAM DEĞER						₺1.268.120.000

Adalet Mahallesi, 1586/9 Sokak, No:2, D:8 Bayraklı/İZMİR E-mail: [email protected] Web: www.mavidegerleme.com

												DÜKKANLAR İÇİN GELİR YÖNTEMİNE GÖRE DEĞER TABLOSU (YASAL VE MEVCUT DURUM)	İŞİN ADI: MİSTRAL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A. Ş.
	Bağımsız	Brüt	Birim Kira	Teras	Teras Kira Birim		Şerefiye		Birim Kira	Teras Kira Birim	Aylık Kira	Kira	Gelir Yöntemine
Kat	Bölüm No	Alan (m²)	Değeri (TL/m².Ay)	Alanı (m²)	Değer (TL/m².Ay)	Cephe	Kat	Alan	Değeri (TL/m².Ay)	Değer (TL/m².Ay)	Değeri (TL/Ay)	Amortismanı (Ay)	Göre Satış Değeri (TL)
Z	234	85	615	30	205	0,9	1	1,15	636,525	212,175	60500	240	₺14.520.000
Z	235	99	615	41	205	0,9	1	1,15	636,525	212,175	71500	240	₺17.160.000
Z	236	100	615	41	205	0,9	1	1,1	608,85	202,95	69000	240	₺16.560.000
Z	237	101	615	80	205	1	1	1,1	676,5	225,5	86500	240	₺20.760.000
Z	238	38	615	35	205	1,2	1	1,25	922,5	307,5	46000	240	₺11.040.000
Z	239	69	615	0	205	1,1	1	1,2	811,8	270,6	56000	240	₺13.440.000
Z	240	73	615	21	205	1,1	1	1,15	777,975	259,325	62000	240	₺14.880.000
Z	241	22	615	0	205	1,1	1	1,25	845,625	281,875	18500	240	₺4.440.000
Z	242	273	615	50	205	0,9	1	0,9	498,15	166,05	144500	240	₺34.680.000
Z	243	40	615	0	205	1,1	1	1,25	845,625	281,875	34000	240	₺8.160.000
Z	246	214	615	70	205	1,15	1	0,95	671,8875	223,9625	159500	240	₺38.280.000
Z	248	221	615	61	205	0,85	1	0,95	496,6125	165,5375	120000	240	₺28.800.000
1 1	260 261	56 84	615 615	0 0	205 205	1,1 1,1	0,8 0,8	1,2 1,15	649,44 622,38	216,48 207,46	36500 52500	240 240	₺8.760.000 ₺12.600.000
1	262	105	615	0	205	1,1	0,8	1,1	595,32	198,44	62500	240	₺15.000.000
1	263	68	615	0	205	1,1	0,8	1,2	649,44	216,48	44000	240	₺10.560.000
1-2	264	1600	615	0	205	1,1	0,7	0,6	284,13	94,71	454500	240	₺109.080.000
Z	266	157	615	50	205	0,9	1	1	553,5	184,5	96000	240	₺23.040.000
Z	267	325	615	55	205	0,9	1	0,9	498,15	166,05	171000	240	₺41.040.000
Z	268	476	615	0	205	1,1	1	0,85	575,025	191,675	273500	240	₺65.640.000
Z	269	63	615	0	205	1,1	1	1,2	811,8	270,6	51000	240	₺12.240.000
Z	270	169	615	118	205	1,2	1	1	738	246	154000	240	₺36.960.000
Z	271	247	615	70	205	1,1	1	0,95	642,675	214,225	173500	240	₺41.640.000
Z	272	63	615	0	205	0,8	1	1,2	590,4	196,8	37000	240	₺8.880.000
Z	273	890	615	350	205	0,85	1	0,75	392,0625	130,6875	394500	240	₺94.680.000
					GELİR YÖNTEMİNE GÖRE TOPLAM DEĞER								₺702.840.000

11.16.Gayrimenkul Ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi

Gayrimenkuller üzerinde herhangi bir hukuki sorun bulunmamaktadır.

11.17.En Yüksek Ve En İyi Kullanım Değeri Analizi

Değerlemesi yapılan bir taşınmazın, fiziki olarak uygun olan, yasalarca izin verilen, finansal olarak gerçekleştirilebilir ve en yüksek değeri getirecek en olası kullanımıdır. Taşınmazların mevcut kullanım şekilleri en etkin ve verimli kullanım şekli olduğu kanaati ile değerleme yapılmıştır.

11.18.Müşterek Veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi:

Değerleme konusu taşınmazda müşterek ve bölünmüş kısmı bulunmamaktadır.

12. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ

12.1.Farklı Değerleme Yöntemlerinin Ve Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen Yöntemin Ve Nedenlerinin Açıklaması:

Konu gayrimenkulün değerlemesi "Emsal Karşılaştırma Analizi" ve "Nakit/Gelir Akımları Analizi" kullanılarak yapılmıştır. Değerleme konusu taşınmazlara emsal nitelikte ofis, konut ve dükkan olarak kullanılan ve yakın çevresinde konumlu olan, gerçekleşmiş ve sunumdaki satış fiyatları ve bölgede yüz yüze ve telefon ile yapılan görüşmeler ve internet üzerinden yapılan araştırmalar analiz edilerek taşınmazın değer tespiti yapılmaya çalışılmıştır. "Emsal Karşılaştırma Analizi" ile "Nakit/Gelir Akımları Analizi" uyumlu olduğundan nihai değer takdirinde "Emsal Karşılaştırma Analizi" kullanılmıştır.

12.2.Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Yer Almama Neden Ve Gerekçeleri:

Raporda asgari bilgilerin tamamına yer verilmiştir.

12.3.Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam / Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş:

Parsel üzerindeki yapı ve ekspertize konu 33 adet konutun, 53 adet ofisin ve 25 adet dükkanın ruhsatlı ve iskanlı olup tüm izin belgelerinin tam olduğu tespit edilmiştir.

12.4.Değerlemesi Yapılan Taşınmazın, Taşınmaz Projesinin Veya Taşınmaza Bağlı Hak Ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş:

Değerleme konusu taşınmaz ile ilgili yapılan resmi ve saha incelemeleri neticesinde taşınmazın gayrimenkul yatırım ortaklıkları portföyüne alınmasında herhangi bir engel bulunmadığı görülmüştür.

13. SONUÇ

13.1.Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

Rapora konu taşınmazların değer tespiti çalışmasında yukarıda saydığımız tüm olumlu ve olumsuz faktörler, emsal taşınmazlarla mukayesesi, aktif alım-satım piyasa fiyatları gibi tüm faktörler dikkate alınmış ve taşınmazın bugünkü mevcut halleriyle değeri hesaplanmıştır. Değerleme konusu taşınmazların talep gören bölgede konumlu olmaları, nitelikli yapıda konumlu olmaları ve merkezi konumları dikkate alındığında satış kabiliyetlerinin Satılabilir olabileceği düşünülmektedir.

13.2. Taşınmaz 2023 Yılı İçin Nihai Değer Takdiri

Değerleme konusu taşınmazların pazar değeri, emsal karşılaştırma ve maliyet yaklaşımlarına göre bulunmuştur. Parsel üzerindeki yapının inşa ve mimari özellikleri, yıpranma durumları, ulaşım ve çevre özellikleri, mevcut ekonomik şartlar, satış kabiliyeti gibi tüm faktörler dikkate alınmıştır. Bulunduğu bölgeye göre alıcı bulup bulamayacağı gibi tüm faktörler göz önünde bulundurularak, gayrimenkul değerlemesinde kabul görmüş olan "Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı" ve "Gelir Yaklaşımı" bir arada analiz edilerek yapılmıştır. İlgili gelir yaklaşımlarına göre taşınmazların değerleri oldukça yakın değerlerde olması dikkate alınarak emsal karşılaştırma yönteminde çıkan sonuçlar nihai değer olarak dikkate alınmıştır.

analiz edilerek yapılmıştır. İlgili gelir yaklaşımlarına göre taşınmazların değerleri oldukça yakın değerlerde olması dikkate alınarak emsal karşılaştırma yönteminde çıkan sonuçlar nihai değer olarak dikkate alınmıştır.	değerlemesinde kabul görmüş olan "Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı" ve "Gelir Yaklaşımı" bir arada
Taşınmazlar için değer takdirinde ofis nitelikli yapıların teras alanlarının tüm kulede ofis hacimlerine dahil edilmiş olması ve bu şekilde yapı kullanma izin belgesi alınması nedeniyle yasal durum değerine de etki edeceği düşünülmüş olup teras alanları yasal durumda değerlendirilmiştir. Dükkan nitelikli yapıların teras alanları brüt alana dahil edilmemiş olup şerefiye olarak yasal ve mevcut durum değerinde dikkate alınmıştır.
Emsal karşılaştırma yöntemi sonucu belirlenen ortalama birim değerler şerefiyelendirme puanları ile çarpılarak taşınmazların m² birim değerleri belirlenmiş ve taşınmazlara bu şekilde değer takdiri yapılmıştır. Taşınmazların konumları, bulunduğu kat, cephe yönleri, manzara durumları ve alanları şerefiye unsurları olarak dikkate alınmıştır. Oluşturulan tablolar raporda verilmiş olup ekspertize konu 33 adet konut, 53 adet ofis ve 25 adet dükkanın toplam değerleri aşağıda verilen tabloda belirtilmiştir.
Nitelik	Değer (TL)	KDV Dahil Değer (TL)	Değer (USD)	KDV Dahil Değer (USD)	Değer (EUR)	KDV Dahil Değer (EUR)
33 Adet Konut	₺656.510.000	₺768.456.000	\$22.227.828	\$26.018.046	€ 20.088.123	€ 23.513.486
53 Adet Ofis	₺1.257.200.000	₺1.508.640.000	\$42.565.726	\$51.078.871	€ 38.468.247	€ 46.161.896
25 Adet Dükkan	₺702.600.000	₺843.120.000	\$23.788.323	\$28.545.987	€ 21.498.401	€ 25.798.081
	₺2.616.310.000	₺3.120.216.000	\$88.581.876	\$105.642.904	€ 80.054.771	€ 95.473.464

															İŞİN ADI: MİSTRAL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A. Ş.

										KONUT DEĞER TABLOSU
Kat	B.B.	Alan		Yasal ve Mevcut Durum Değeri			KDV Dahil Yasal ve Mevcut Durum Değeri				Yasal ve Mevcut Aylık Kira Değeri				Yasal ve Mevcut Sigorta Değeri
	No	(m²)	TL	\$	€		KDV	TL		\$	€	TL	\$	€	TL	\$		€
12 13	8 14	139 139	₺16.420.000 ₺16.420.000	\$ 555.941 \$ 555.941	€ €	502.425 502.425	10% 10%	₺18.062.000 ₺18.062.000	\$ \$	611.535 611.535	€ 552.667 € 552.667	₺52.500 ₺52.500	\$ 1.778 \$ 1.778	€ 1.606 € 1.606	₺1.918.200 ₺1.918.200	\$ \$	64.946 64.946	€ 58.694 € 58.694
14	19	140	₺17.500.000	\$ 592.507	€	535.471	10%	₺19.250.000	\$	651.758	€ 589.018	₺56.000	\$ 1.896	€ 1.714	₺1.932.000	\$	65.413	€ 59.116
14	20	139	₺16.420.000	\$ 555.941	€	502.425	10%	₺18.062.000	\$	611.535	€ 552.667	₺52.500	\$ 1.778	€ 1.606	₺1.918.200	\$	64.946	€ 58.694
15 15	25 26	138 141	₺17.250.000 ₺16.660.000	\$ 584.043 \$ 564.067	€ €	527.822 509.769	10% 10%	₺18.975.000 ₺18.326.000	\$ \$	642.447 620.474	€ 580.604 € 560.745	₺55.000 ₺53.500	\$ 1.862 \$ 1.811	€ 1.683 € 1.637	₺1.904.400 ₺1.945.800	\$ \$	64.478 65.880	€ 58.271 € 59.538
15	27	79	₺10.750.000	\$ 363.969	€	328.932	10%	₺11.825.000	\$	400.366	€ 361.825	₺34.500	\$ 1.168	€ 1.056	₺1.090.200	\$	36.912	€ 33.358
15	30	79	₺10.320.000	\$ 349.410	€	315.775	10%	₺11.352.000	\$	384.351	€ 347.352	₺33.000	\$ 1.117	€ 1.010	₺1.090.200	\$	36.912	€ 33.358
16 17	31 37	138 138	₺18.110.000 ₺18.110.000	\$ 613.160 \$ 613.160	€ €	554.136 554.136	10% 10%	₺19.921.000 ₺19.921.000	\$ \$	674.476 674.476	€ 609.550 € 609.550	₺58.000 ₺58.000	\$ 1.964 \$ 1.964	€ 1.775 € 1.775	₺1.904.400 ₺1.904.400	\$ \$	64.478 64.478	€ 58.271 € 58.271
17	38	141	₺17.490.000	\$ 592.169	€	535.165	10%	₺19.239.000	\$	651.386	€ 588.682	₺56.000	\$ 1.896	€ 1.714	₺1.945.800	\$	65.880	€ 59.538
18	43	138	₺18.110.000	\$ 613.160	€	554.136	10%	₺19.921.000	\$	674.476	€ 609.550	₺58.000	\$ 1.964	€ 1.775	₺1.904.400	\$	64.478	€ 58.271
21 23	53 61	197 197	₺23.270.000 ₺23.270.000	\$ 787.865 \$ 787.865	€ €	712.024 712.024	20% 20%	₺27.924.000 ₺27.924.000	\$ \$	945.439 945.439	€ 854.428 € 854.428	₺74.500 ₺74.500	\$ 2.522 \$ 2.522	€ 2.280 € 2.280	₺2.718.600 ₺2.718.600	\$ \$	92.045 92.045	€ 83.185 € 83.185
23	62	165	₺19.440.000	\$ 658.191	€	594.832	20%	₺23.328.000	\$	789.829	€ 713.798	₺62.000	\$ 2.099	€ 1.897	₺2.277.000	\$	77.094	€ 69.672
23	64	165	₺23.660.000	\$ 801.070	€	723.957	20%	₺28.392.000	\$	961.284	€ 868.748	₺75.500	\$ 2.556	€ 2.310	₺2.277.000	\$	77.094	€ 69.672
24 25	66 69	165 197	₺19.440.000 ₺23.270.000	\$ 658.191 \$ 787.865	€ €	594.832 712.024	20% 20%	₺23.328.000 ₺27.924.000	\$ \$	789.829 945.439	€ 713.798 € 854.428	₺62.000 ₺74.500	\$ 2.099 \$ 2.522	€ 1.897 € 2.280	₺2.277.000 ₺2.718.600	\$ \$	77.094 92.045	€ 69.672 € 83.185
25	70	165	₺19.440.000	\$ 658.191	€	594.832	20%	₺23.328.000	\$	789.829	€ 713.798	₺62.000	\$ 2.099	€ 1.897	₺2.277.000	\$	77.094	€ 69.672
26	74	167	₺20.610.000	\$ 697.804	€	630.632	20%	₺24.732.000	\$	837.365	€ 756.758	₺66.000	\$ 2.235	€ 2.019	₺2.304.600	\$	78.028	€ 70.517
27 27	77 78	197 167	₺24.380.000 ₺20.610.000	\$ 825.447 \$ 697.804	€ €	745.988 630.632	20% 20%	₺29.256.000 ₺24.732.000	\$ \$	990.537 837.365	€ 895.185 € 756.758	₺78.000 ₺66.000	\$ 2.641 \$ 2.235	€ 2.387 € 2.019	₺2.718.600 ₺2.304.600	\$ \$	92.045 78.028	€ 83.185 € 70.517
28	81	197	₺24.380.000	\$ 825.447	€	745.988	20%	₺29.256.000	\$	990.537	€ 895.185	₺78.000	\$ 2.641	€ 2.387	₺2.718.600	\$	92.045	€ 83.185
28	82	167	₺20.610.000	\$ 697.804	€	630.632	20%	₺24.732.000	\$	837.365	€ 756.758	₺66.000	\$ 2.235	€ 2.019	₺2.304.600	\$	78.028	€ 70.517
29 29	85 86	197 167	₺24.380.000 ₺20.610.000	\$ 825.447 \$ 697.804	€ €	745.988 630.632	20% 20%	₺29.256.000 ₺24.732.000	\$ \$	990.537 837.365	€ 895.185 € 756.758	₺78.000 ₺66.000	\$ 2.641 \$ 2.235	€ 2.387 € 2.019	₺2.718.600 ₺2.304.600	\$ \$	92.045 78.028	€ 83.185 € 70.517
30	90	167	₺20.610.000	\$ 697.804	€	630.632	20%	₺24.732.000	\$	837.365	€ 756.758	₺66.000	\$ 2.235	€ 2.019	₺2.304.600	\$	78.028	€ 70.517
31	93	197	₺24.380.000	\$ 825.447	€	745.988	20%	₺29.256.000	\$	990.537	€ 895.185	₺78.000	\$ 2.641	€ 2.387	₺2.718.600	\$	92.045	€ 83.185
31	94	167	₺20.610.000	\$ 697.804	€	630.632	20%	₺24.732.000	\$	837.365	€ 756.758	₺66.000	\$ 2.235	€ 2.019	₺2.304.600	\$	78.028	€ 70.517
32 32	97 98	197 167	₺24.380.000 ₺20.610.000	\$ 825.447 \$ 697.804	€ €	745.988 630.632	20% 20%	₺29.256.000 ₺24.732.000	\$ \$	990.537 837.365	€ 895.185 € 756.758	₺78.000 ₺66.000	\$ 2.641 \$ 2.235	€ 2.387 € 2.019	₺2.718.600 ₺2.304.600	\$ \$	92.045 78.028	€ 83.185 € 70.517
33	101	197	₺24.380.000	\$ 825.447	€	745.988	20%	₺29.256.000	\$	990.537	€ 895.185	₺78.000	\$ 2.641	€ 2.387	₺2.718.600	\$	92.045	€ 83.185
33	102	167	₺20.610.000	\$ 697.804	€	630.632	20%	₺24.732.000	\$	837.365	€ 756.758	₺66.000	\$ 2.235	€ 2.019	₺2.304.600	\$	78.028	€ 70.517
	TOPLAM		₺656.510.000	\$ 22.227.828	€ 20.088.123		-	₺768.456.000	\$	26.018.046	€ 23.513.486	₺2.100.500	\$ 71.118	€ 64.272	₺73.388.400	\$	2.484.752	€ 2.245.564

			Not: 7346 Sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile, arsa ve arazi teslimleri, 150 m² konut tesliminde
			uygulanan %8 KDV oranının %10'a, işyeri, 150 m² üzeri konut teslimlerinde uygulanan KDV oranı ise					%20'ye çıkarılması öngörülmüştür. Bu durum dikkate alınarak KDV oranları belirlenmiştir.

			Yasal ve Mevcut Durum Değeri		%20 KDV Dahil Yasal ve Mevcut Durum		OFİS DEĞER TABLOSU		Yasal ve Mevcut Aylık Kira			Yasal ve Mevcut Sigorta Değeri
Kat	B.B. No	TL	\$	€	TL	Değeri \$	€	TL	Değeri \$	€	TL	\$	€
2	111	₺79.100.000	₺2.678.133	€ 2.420.330	₺94.920.000	₺3.213.760	€ 2.904.395	₺284.500	₺9.632	€ 8.705	₺11.178.000	₺378.460	€ 342.028
5 5	116 117	₺11.300.000 ₺14.000.000	₺382.590 ₺474.006	€ 345.761 € 428.377	₺13.560.000 ₺16.800.000	₺459.109 ₺568.807	€ 414.914 € 514.052	₺40.500 ₺50.500	₺1.371 ₺1.710	€ 1.239 € 1.545	₺1.324.800 ₺1.711.200	₺44.854 ₺57.937	€ 40.537 € 52.360
5	118	₺14.700.000	₺497.706	€ 449.796	₺17.640.000	₺597.247	€ 539.755	₺53.000	₺1.794	€ 1.622	₺1.807.800	₺61.208	€ 55.316
5	121	₺15.500.000	₺524.792	€ 474.274	₺18.600.000	₺629.751	€ 569.129	₺55.500	₺1.879	€ 1.698	₺1.711.200	₺57.937	€ 52.360
6 6	122 124	₺16.100.000 ₺13.700.000	₺545.107 ₺463.849	€ 492.633 € 419.197	₺19.320.000 ₺16.440.000	₺654.128 ₺556.618	€ 591.160 € 503.037	₺58.000 ₺49.000	₺1.964 ₺1.659	€ 1.775 € 1.499	₺1.711.200 ₺1.669.800	₺57.937 ₺56.535	€ 52.360 € 51.093
6	125	₺14.700.000	₺497.706	€ 449.796	₺17.640.000	₺597.247	€ 539.755	₺53.000	₺1.794	€ 1.622	₺1.807.800	₺61.208	€ 55.316
7 7	130 131	₺11.300.000 ₺13.700.000	₺382.590 ₺463.849	€ 345.761 € 419.197	₺13.560.000 ₺16.440.000	₺459.109 ₺556.618	€ 414.914 € 503.037	₺40.500 ₺49.000	₺1.371 ₺1.659	€ 1.239 € 1.499	₺1.324.800 ₺1.669.800	₺44.854 ₺56.535	€ 40.537 € 51.093
7	132	₺14.700.000	₺497.706	€ 449.796	₺17.640.000	₺597.247	€ 539.755	₺53.000	₺1.794	€ 1.622	₺1.807.800	₺61.208	€ 55.316
7	135	₺15.100.000	₺511.249	€ 462.035	₺18.120.000	₺613.499	€ 554.442	₺54.500	₺1.845	€ 1.668	₺1.669.800	₺56.535	€ 51.093
8 8	138 139	₺13.700.000 ₺14.700.000	₺463.849 ₺497.706	€ 419.197 € 449.796	₺16.440.000 ₺17.640.000	₺556.618 ₺597.247	€ 503.037 € 539.755	₺49.000 ₺53.000	₺1.659 ₺1.794	€ 1.499 € 1.622	₺1.669.800 ₺1.807.800	₺56.535 ₺61.208	€ 51.093 € 55.316
20	153	₺21.700.000	₺734.709	€ 663.984	₺26.040.000	₺881.651	€ 796.781	₺78.000	₺2.641	€ 2.387	₺2.525.400	₺85.504	€ 77.273
21 21	157 158	₺21.700.000 ₺21.600.000	₺734.709 ₺731.323	€ 663.984 € 660.924	₺26.040.000 ₺25.920.000	₺881.651 ₺877.588	€ 796.781 € 793.109	₺78.000 ₺77.500	₺2.641 ₺2.624	€ 2.387 € 2.371	₺2.525.400 ₺2.525.400	₺85.504 ₺85.504	€ 77.273 € 77.273
21	159	₺24.400.000	₺826.124	€ 746.600	₺29.280.000	₺991.349	€ 895.920	₺87.500	₺2.963	€ 2.677	₺2.566.800	₺86.906	€ 78.540
22	161	₺21.700.000	₺734.709	€ 663.984	₺26.040.000	₺881.651	€ 796.781	₺78.000	₺2.641	€ 2.387	₺2.525.400	₺85.504	€ 77.273
25 28	172 182	₺21.600.000 ₺26.500.000	₺731.323 ₺897.225	€ 660.924 € 810.856	₺25.920.000 ₺31.800.000	₺877.588 ₺1.076.670	€ 793.109 € 973.028	₺77.500 ₺95.500	₺2.624 ₺3.233	€ 2.371 € 2.922	₺2.525.400 ₺2.566.800	₺85.504 ₺86.906	€ 77.273 € 78.540
28	183	₺22.700.000	₺768.567	€ 694.583	₺27.240.000	₺922.280	€ 833.499	₺82.000	₺2.776	€ 2.509	₺2.525.400	₺85.504	€ 77.273
28 28	184 185	₺22.600.000 ₺25.500.000	₺765.181 ₺863.368	€ 691.523 € 780.258	₺27.120.000 ₺30.600.000	₺918.217 ₺1.036.041	€ 829.827 € 936.310	₺81.500 ₺92.000	₺2.759 ₺3.115	€ 2.494 € 2.815	₺2.525.400 ₺2.566.800	₺85.504 ₺86.906	€ 77.273 € 78.540
30	186	₺26.500.000	₺897.225	€ 810.856	₺31.800.000	₺1.076.670	€ 973.028	₺95.500	₺3.233	€ 2.922	₺2.566.800	₺86.906	€ 78.540
30	187	₺22.700.000	₺768.567	€ 694.583	₺27.240.000	₺922.280	€ 833.499	₺82.000	₺2.776	€ 2.509	₺2.525.400	₺85.504	€ 77.273
30 30	188 189	₺22.600.000 ₺25.500.000	₺765.181 ₺863.368	€ 691.523 € 780.258	₺27.120.000 ₺30.600.000	₺918.217 ₺1.036.041	€ 829.827 € 936.310	₺81.500 ₺92.000	₺2.759 ₺3.115	€ 2.494 € 2.815	₺2.525.400 ₺2.566.800	₺85.504 ₺86.906	€ 77.273 € 78.540
31	190	₺26.500.000	₺897.225	€ 810.856	₺31.800.000	₺1.076.670	€ 973.028	₺95.500	₺3.233	€ 2.922	₺2.566.800	₺86.906	€ 78.540
31	191	₺22.700.000	₺768.567	€ 694.583	₺27.240.000	₺922.280	€ 833.499	₺82.000	₺2.776	€ 2.509	₺2.525.400	₺85.504	€ 77.273
31 31	192 193	₺22.600.000 ₺25.500.000	₺765.181 ₺863.368	€ 691.523 € 780.258	₺27.120.000 ₺30.600.000	₺918.217 ₺1.036.041	€ 829.827 € 936.310	₺81.500 ₺92.000	₺2.759 ₺3.115	€ 2.494 € 2.815	₺2.525.400 ₺2.566.800	₺85.504 ₺86.906	€ 77.273 € 78.540
33	199	₺22.700.000	₺768.567	€ 694.583	₺27.240.000	₺922.280	€ 833.499	₺82.000	₺2.776	€ 2.509	₺2.525.400	₺85.504	€ 77.273
33 34	200 202	₺22.600.000 ₺26.500.000	₺765.181 ₺897.225	€ 691.523 € 810.856	₺27.120.000 ₺31.800.000	₺918.217 ₺1.076.670	€ 829.827 € 973.028	₺81.500 ₺95.500	₺2.759 ₺3.233	€ 2.494 € 2.922	₺2.525.400 ₺2.566.800	₺85.504 ₺86.906	€ 77.273 € 78.540
34	203	₺22.700.000	₺768.567	€ 694.583	₺27.240.000	₺922.280	€ 833.499	₺82.000	₺2.776	€ 2.509	₺2.525.400	₺85.504	€ 77.273
34	204	₺22.600.000	₺765.181	€ 691.523	₺27.120.000	₺918.217	€ 829.827	₺81.500	₺2.759	€ 2.494	₺2.525.400	₺85.504	€ 77.273
34 35	205 206	₺25.500.000 ₺26.500.000	₺863.368 ₺897.225	€ 780.258 € 810.856	₺30.600.000 ₺31.800.000	₺1.036.041 ₺1.076.670	€ 936.310 € 973.028	₺92.000 ₺95.500	₺3.115 ₺3.233	€ 2.815 € 2.922	₺2.566.800 ₺2.566.800	₺86.906 ₺86.906	€ 78.540 € 78.540
35	207	₺22.700.000	₺768.567	€ 694.583	₺27.240.000	₺922.280	€ 833.499	₺82.000	₺2.776	€ 2.509	₺2.525.400	₺85.504	€ 77.273
35 35	208 209	₺22.600.000 ₺25.500.000	₺765.181 ₺863.368	€ 691.523 € 780.258	₺27.120.000 ₺30.600.000	₺918.217 ₺1.036.041	€ 829.827 € 936.310	₺81.500 ₺92.000	₺2.759 ₺3.115	€ 2.494 € 2.815	₺2.525.400 ₺2.566.800	₺85.504 ₺86.906	€ 77.273 € 78.540
36	210	₺42.400.000	₺1.435.561	€ 1.297.370	₺50.880.000	₺1.722.673	€ 1.556.844	₺153.000	₺5.180	€ 4.682	₺5.257.800	₺178.016	€ 160.880
36	211	₺46.700.000	₺1.581.148	€ 1.428.943	₺56.040.000	₺1.897.378	€ 1.714.732	₺168.000	₺5.688	€ 5.141	₺5.257.800	₺178.016	€ 160.880
38 42	215 218	₺46.700.000 ₺26.500.000	₺1.581.148 ₺897.225	€ 1.428.943 € 810.856	₺56.040.000 ₺31.800.000	₺1.897.378 ₺1.076.670	€ 1.714.732 € 973.028	₺168.000 ₺95.500	₺5.688 ₺3.233	€ 5.141 € 2.922	₺5.257.800 ₺2.566.800	₺178.016 ₺86.906	€ 160.880 € 78.540
42	219	₺22.700.000	₺768.567	€ 694.583	₺27.240.000	₺922.280	€ 833.499	₺82.000	₺2.776	€ 2.509	₺2.525.400	₺85.504	€ 77.273
42	220	₺22.600.000	₺765.181	€ 691.523	₺27.120.000	₺918.217	€ 829.827	₺81.500	₺2.759	€ 2.494	₺2.525.400	₺85.504	€ 77.273
42 44	221 226	₺25.500.000 ₺26.500.000	₺863.368 ₺897.225	€ 780.258 € 810.856	₺30.600.000 ₺31.800.000	₺1.036.041 ₺1.076.670	€ 936.310 € 973.028	₺92.000 ₺95.500	₺3.115 ₺3.233	€ 2.815 € 2.922	₺2.566.800 ₺2.566.800	₺86.906 ₺86.906	€ 78.540 € 78.540
44	227	₺22.700.000	₺768.567	€ 694.583	₺27.240.000	₺922.280	€ 833.499	₺82.000	₺2.776	€ 2.509	₺2.525.400	₺85.504	€ 77.273
44	228	₺22.600.000	₺765.181	€ 691.523	₺27.120.000	₺918.217	€ 829.827	₺81.500	₺2.759	€ 2.494	₺2.525.400	₺85.504	€ 77.273
44	229 TOPLAM	₺25.500.000 ₺1.257.200.000	₺863.368 ₺42.565.726	€ 780.258 € 38.468.247	₺30.600.000 ₺1.508.640.000	₺1.036.041 ₺51.078.871	€ 936.310 € 46.161.896	₺92.000 ₺4.529.000	₺3.115 ₺153.341	€ 2.815 € 138.580	₺2.566.800 ₺140.180.400	₺86.906 ₺4.746.166	€ 78.540 € 4.289.289

Adalet Mahallesi, 1586/9 Sokak, No:2, D:8 Bayraklı/İZMİR E-mail: [email protected] Web: www.mavidegerleme.com

											İŞİN ADI: MİSTRAL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A. Ş.

							DÜKKAN DEĞER TABLOSU %20 KDV Dahil Yasal ve Mevcut Durum		Yasal ve Mevcut Aylık Kira
Kat	B.B. No	Yasal ve Mevcut Durum Değeri				Değeri			Değeri			Yasal ve Mevcut Sigorta Değeri
		TL	\$	€	TL	\$	€	TL	\$	€	TL	\$	€
Z Z	234 235	₺14.400.000 ₺17.000.000	₺487.549 ₺575.579	€ 440.616 € 520.172	₺17.280.000 ₺20.400.000	₺585.059 ₺690.694	€ 528.740 € 624.206	₺60.500 ₺71.500	₺2.048 ₺2.421	€ 1.851 € 2.188	₺1.173.000 ₺1.366.200	₺39.715 ₺46.256	€ 35.892 € 41.803
Z	236	₺16.400.000	₺555.264	€ 501.813	₺19.680.000	₺666.317	€ 602.176	₺69.000	₺2.336	€ 2.111	₺1.380.000	₺46.723	€ 42.226
Z	237	₺20.000.000	₺677.151	€ 611.967	₺24.000.000	₺812.581	€ 734.360	₺86.500	₺2.929	€ 2.647	₺1.393.800	₺47.191	€ 42.648
Z	238	₺10.500.000	₺355.504	€ 321.283	₺12.600.000	₺426.605	€ 385.539	₺46.000	₺1.557	€ 1.408	₺524.400	₺17.755	€ 16.046
Z	239	₺13.700.000	₺463.849	€ 419.197	₺16.440.000	₺556.618	€ 503.037	₺56.000	₺1.896	€ 1.714	₺952.200	₺32.239	€ 29.136
Z	240	₺14.800.000	₺501.092	€ 452.856	₺17.760.000	₺601.310	€ 543.427	₺62.000	₺2.099	€ 1.897	₺1.007.400	₺34.108	€ 30.825
Z Z	241 242	₺4.500.000 ₺34.700.000	₺152.359 ₺1.174.857	€ 137.693 € 1.061.763	₺5.400.000 ₺41.640.000	₺182.831 ₺1.409.829	€ 165.231 € 1.274.115	₺18.500 ₺144.500	₺626 ₺4.892	€ 566 € 4.421	₺303.600 ₺3.767.400	₺10.279 ₺127.555	€ 9.290 € 115.276
Z	243	₺8.300.000	₺281.018	€ 253.966	₺9.960.000	₺337.221	€ 304.760	₺34.000	₺1.151	€ 1.040	₺552.000	₺18.689	€ 16.890
Z	246	₺37.900.000	₺1.283.202	€ 1.159.677	₺45.480.000	₺1.539.842	€ 1.391.613	₺159.500	₺5.400	€ 4.880	₺2.953.200	₺99.988	€ 90.363
Z	248	₺28.600.000	₺968.326	€ 875.113	₺34.320.000	₺1.161.992	€ 1.050.135	₺36.500	₺1.236	€ 1.117	₺3.049.800	₺103.259	€ 93.319
1	260	₺8.900.000	₺301.332	€ 272.325	₺10.680.000	₺361.599	€ 326.790	₺52.500	₺1.778	€ 1.606	₺772.800	₺26.165	€ 23.646
1	261	₺12.800.000	₺433.377	€ 391.659	₺15.360.000	₺520.052	€ 469.991	₺62.500	₺2.116	€ 1.912	₺1.159.200	₺39.248	€ 35.470
1	262	₺15.200.000	₺514.635	€ 465.095	₺18.240.000	₺617.562	€ 558.114	₺44.000	₺1.490	€ 1.346	₺1.449.000	₺49.060	€ 44.337
1	263	₺10.800.000	₺365.662	€ 330.462	₺12.960.000	₺438.794	€ 396.555	₺454.500	₺15.388	€ 13.907	₺938.400	₺31.772	€ 28.713
1-2 Z	264 266	₺110.900.000 ₺22.900.000	₺3.754.804 ₺775.338	€ 3.393.357 € 700.702	₺133.080.000 ₺27.480.000	₺4.505.764 ₺930.406	€ 4.072.029 € 840.843	₺96.000 ₺171.000	₺3.250 ₺5.790	€ 2.937 € 5.232	₺22.080.000 ₺2.166.600	₺747.575 ₺73.356	€ 675.612 € 66.294
Z	267	₺41.200.000	₺1.394.932	€ 1.260.652	₺49.440.000	₺1.673.918	€ 1.512.782	₺273.500	₺9.260	€ 8.369	₺4.485.000	₺151.851	€ 137.234
Z	268	₺66.800.000	₺2.261.685	€ 2.043.970	₺80.160.000	₺2.714.022	€ 2.452.764	₺51.000	₺1.727	€ 1.561	₺6.568.800	₺222.404	€ 200.994
Z	269	₺12.500.000	₺423.220	€ 382.479	₺15.000.000	₺507.863	€ 458.975	₺154.000	₺5.214	€ 4.712	₺869.400	₺29.436	€ 26.602
Z	270	₺35.700.000	₺1.208.715	€ 1.092.361	₺42.840.000	₺1.450.458	€ 1.310.833	₺173.500	₺5.874	€ 5.309	₺2.332.200	₺78.963	€ 71.361
Z	271	₺41.500.000	₺1.405.089	€ 1.269.832	₺49.800.000	₺1.686.107	€ 1.523.798	₺37.000	₺1.253	€ 1.132	₺3.408.600	₺115.407	€ 104.298
Z	272	₺9.100.000	₺308.104	€ 278.445	₺10.920.000	₺369.725	€ 334.134	₺394.500	₺13.357	€ 12.071	₺869.400	₺29.436	€ 26.602
Z	273	₺93.500.000	₺3.165.682	€ 2.860.946	₺112.200.000	₺3.798.818	€ 3.433.135	₺413.000	₺13.983	€ 12.637	₺12.282.000	₺415.839	€ 375.809
	TOPLAM	₺702.600.000	₺23.788.323	€ 21.498.401	₺843.120.000	₺28.545.987	€ 25.798.081	₺3.221.500	₺109.072	€ 98.573	₺77.804.400	₺2.634.267	€ 2.380.686

					KDV Dahil				KDV Dahil				KDV Dahil
		Nitelik		Değer (TL)	Değer (TL)		Değer (USD)		Değer (USD)		Değer (EUR)		Değer (EUR)
		33 Adet Konut		₺656.510.000	₺768.456.000		\$22.227.828		\$26.018.046		€ 20.088.123		€ 23.513.486
		53 Adet Ofis		₺1.257.200.000	₺1.508.640.000		\$42.565.726		\$51.078.871		€ 38.468.247		€ 46.161.896
		25 Adet Dükkan		₺702.600.000	₺843.120.000		\$23.788.323		\$28.545.987		€ 21.498.401		€ 25.798.081
	Toplam Değer		₺2.616.310.000		₺3.120.216.000		\$88.581.876	\$105.642.904			€ 80.054.771	€ 95.473.464

		KDV Dahil		KDV Dahil
Değer (TL)	Değer (USD)	Değer (USD)	Değer (EUR)	Değer (EUR)

•Bu rapor inceleme yapıldığı tarihteki mevcut verileri yansıtmaktadır. •Değerlemede ± % 15 yanılma payı mevcuttur.

•29.12.2023 tarihi itibarı ile 1 USD= 29.5355-TL, 1 Euro = 32.6815-TL

Adalet Mahallesi, 1586/9 Sokak, No:2, D:8 Bayraklı/İZMİR E-mail: [email protected] Web: www.mavidegerleme.com

Telefon : +90(232) 435 90 60 Faks: 0(232) 435 91 60

13.3. Değerlemede Kullanılan Yöntemler

Emsal Karşılaştırma Yöntemi ve Gelir Yöntemi

				İŞİN ADI: MİSTRAL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A. Ş.
	13.3. Değerlemede Kullanılan Yöntemler		Emsal Karşılaştırma Yöntemi ve Gelir Yöntemi
		Nihai Değer Tablosu
Nitelik	Emsal Yöntemine Göre Değer (TL)	Gelir Yöntemine Göre Değer (TL)	Secilen Değerleme Yöntemi	Seçilen Değerleme Yöntemine Göre Oluşan Nihai Değer (TL)
	₺656.510.000	₺661.680.000	Emsal Yöntemi	₺656.510.000
			Emsal Yöntemi	₺1.257.200.000
33 Adet Konut
53 Adet Ofis 25 Adet Dükkan	₺1.257.200.000 ₺702.600.000	₺1.268.120.000 ₺702.840.000	Emsal Yöntemi	₺702.600.000

13.4.Raporu Hazırlayanlar

Nuri Onur GÜVEN

Gayrimenkul Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 409912

Volkan KÜTÜK Murat BARIŞCAN

Denetmen Sorumlu Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 403907 SPK Lisans No: 401386

Adalet Mahallesi, 1586/9 Sokak, No:2, D:8 Bayraklı/İZMİR E-mail: [email protected] Web: www.mavidegerleme.com

Telefon : +90(232) 435 90 60 Faks: 0(232) 435 91 60

AI Terminal

MİSTRAL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

8943_rns_2024-01-04_1ba2f593-605e-4150-8885-3d9db132f6e3.pdf

TAŞINMAZ DEĞERLEME RAPORU

MİSTRAL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A. Ş.

25 ADET DÜKKAN 53 ADET OFİS VE 33 KONUT YAPISI

Mersinli Mahallesi 8625 Ada 7 Parsel Konak/İzmir

YÖNETİCİ ÖZETİ:

Değerleme Çalışmasının Konusu:

Değerleme Çalışmasına Konu Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri:

Değerleme Çalışmasına Konu Gayrimenkulün İmar Durumu Bilgileri:

Değerleme Çalışmasına Konu Gayrimenkulün Yapı Bilgileri:

Değerleme Çalışmasına Konu Gayrimenkulün Yasal ve Mevcut Durum Bilgileri:

Değerleme Çalışmasına Konu Gayrimenkulün Değerlemesinde Kullanılan Yöntemler ve Gayrimenkulün Değeri:

Değerleme Çalışmasına Konu Gayrimenkulün Satış Kabiliyeti:

1. RAPOR BİLGİLERİ

2. ŞİRKET ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER

2.1.Değerleme Konusu Taşınmazlar için daha önce hazırlanmış raporlar

3. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKUL HAKKINDA BİLGİLER

3.1.Değerleme Konusu Gayrimenkulün Adresi:

3.2.Değerleme Konusu Gayrimenkulün Tapu Bilgileri:

3.2.1.Taşınmazın Tapu Kaydı

3.2.2.Tapu Takyidatı

3.2.3.Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

3.2.4.Değerlemesi Yapılan Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmeler İle İlgili Bilgiler

4. İMAR VE RUHSAT DURUMU

4.1 Değerlemesi Yapılan Proje İle İlgili Denetimlerde Bulunan Yapı Denetim Kuruluşunun Unvanı, Adresi, Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi

5. DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ TAPU KÜTÜĞÜNDE VARSA SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE GERÇEKLEŞEN ALIM, SATIM VE HUKUKİ DURUMA İLİŞKİN BİLGİLER

6. TÜRKİYE DEMOGRAFİK VERİLER(*)

Sanayi Verileri (*)

7. BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ ve KULLANILAN VERİLER:

İZMİR

İklimi

Bitki Örtüsü

Coğrafya

Yeryüzü Şekilleri

Ulaşım

KONAK

Yeryüzü Şekilleri:

Kuruluşu:

Konak Ekonomisi, Sanayi, Ticaret:

Ticaret Sektörü

Gümrük Hizmetleri

Sanayi Sektörü

Hizmet Sektörü

Gıda, Tarım ve Hayvancılık Sektörü

Turizm Sektörü

8. GAYRİMENKULÜN YERİ, KONUMU, ÇEVRE ÖZELLİKLERİ ve ULAŞIMI İLE BELLİ MERKEZLERE UZAKLIĞI

9. TÜRKİYE GAYRİMENKUL PİYASASINDAKİ GELİŞMELER

Türkiye İnşaat Sektörü Verileri: İnşaat Maliyet Endeksi Kasım 2022

Ciro Endeksleri, Kasım 2022

İşgücü Girdi Endeksleri, III. Çeyrek: Temmuz-Eylül 2022

Yapı İzin İstatistikleri, III. Çeyrek: Temmuz - Eylül, 2022

Aralık 2022 Konut Satışları;

10. İNŞAAT VE KONUT SEKTÖRÜ FAİZ – GELİR ETKİSİ

11. DEĞERLEMESİ YAPILAN TAŞINMAZA İLİŞKİN ANALİZLER

11. 1.Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler:

11.2.Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler:

11.3.Gayrimenkulün Fiziksel Özellikleri

11.4.Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar Ve Bunların Kullanılma Nedenleri:

11.5.Kullanılan Değerleme Tekniklerini Açıklayıcı Bilgiler Ve Bu Yöntemlerin Seçilme Nedenleri:

Pazar ve Pazar Dışı Esaslı Değer

Fiyat, maliyet ve değer

Pazar Değeri Esaslı Değerlemeler

Emsal karşılaştırma yaklaşımı

Gelir İndirgeme Yaklaşımı

11.6.Projeksiyon İşlemine Etki Eden Faktörler

SWOT ANALİZİ:

11.7.Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi Ve Proje Değerleri:

11.8.Nakit / Gelir Akımları Analizi:

11.9.Maliyet Oluşumları Analizi:

11.10.Emsal Karşılaştırma Analizi:

İŞİN ADI: MİSTRAL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A. Ş.

11.11.Değerleme Konusu Taşınmazın Değer Analizi:

11.12.Değerleme İşlemine Etki Eden Faktörler

OLUMLU FAKTÖRLER

OLUMSUZ FAKTÖRLER - Alıcı kitlesinin sınırlı olması,

11.13.Emsaller

SATILIK KONUT EMSALLERİ

Emsal 1