MHR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Regulatory Filings • Jan 13, 2026

{0}------------------------------------------------

MHR Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.

Gayrimenkul 1 Adet Proje

Değerleme Pendik / İstanbul

Raporu 2025REV1322 / 08.01.2026

{1}------------------------------------------------

MHR Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.

İçerenköy Mahallesi, Umut Sokak, Quick Tower Sitesi, No: 10-12, İç Kapı No:41, Ataşehir / İstanbul

Sayın İlgili,

Talebiniz doğrultusunda Pendik'de konumlu olan "1 Adet Arsa Üzerinde Geliştirilmekte Olan Proje'nin 13.06.2024 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında MHR GYO A.Ş. lehine "Sözleşmeden Doğan Hakkının" pazar değerine yönelik 2025REV349 no.lu değerleme çalışması hazırlanmıştır. Değerleme konusu taşınmaz, 10.795 m² yüz ölçümüne sahip arsa üzerinde geliştirilmekte olan projedir. MHR GYO A.Ş. lehine sözleşmeden doğan hakkın değeri aşağıdaki gibi takdir edilmiştir. Takdir edilen değer, değerlemeyi olumsuz kılan etkenler, varsayımlar ve kısıtlamalarla birlikte değerlendirilmiştir.

		31.12.2025 TARİHİ İTİBARİ İLE TAŞINMAZIN 13.06.2024 TARİHLİ "KAT KARŞILIĞI SÖZLEŞMESİ"NDEN YÜKLENİCİ LEHİNE DOĞAN HAKKIN DEĞERİ
Değer Tarihi	31.12.2025
Rapor Tarihi	08.01.2026
Doğan Hakkın	553.410.000TL	BeşyüzelliüçmilyondörtyüzonbinTL
Değeri (KDV Hariç)
Doğan Hakkın (KDV	664.092.000TL	AltıyüzaltmışdörtmilyondoksanikbinTL
Dahil)

Pazar değerinin tespitine yönelik olarak yapılan hesaplamalar, bilgiler ve açıklamalar rapor içeriğinde yer almaktadır. Pazar değerinin takdiri için yapılan analiz ve hesaplamalar RICS tarafından "Redbook"ta tanımlanan Değerleme Standartları ve Uluslararası Değerleme Standartları (IVS) ile uyumlu olarak hazırlanmıştır.

Değerlemenin amacı ve kullanıcı bilgileri raporda açık bir şekilde belirtilmiş olup rapor, tarafınızla yapılan 03.02.2025 tarih, 104 no.lu sözleşme ve 05.12.2025 tarihli ek protokole istinaden hazırlanmıştır. Raporun sözleşmede belirtilen değerleme amacı dışında ya da başka bir kullanıcı tarafından kullanılması mümkün değildir.

Bu çalışmada sizler ile birlikte iş birliği yapmaktan mutluluk duyuyoruz. Çalışmaya ilişkin herhangi bir sorunuz olması durumunda bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Saygılarımızla,

TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş.

Değerlemeye Yardım Eden Burak YÜRÜR

Yaşar ÇARK	Ece KADIOĞLU, MRICS	Ozan KOLCUOĞLU, MRICS
Değerleme Uzmanı	Sorumlu Değerleme Uzmanı	Sorumlu Değerleme Uzmanı
Lisans No: 411337	Lisans No: 403562	Lisans no: 402293

{2}------------------------------------------------

İçindekiler

Yönetici Özeti4
Rapor, Şirket ve Müşteri Bilgileri6
Demografik ve Ekonomik VerilerS
Gayrimenkulün Mülkiyet Hakkı ve İmar Bilgileri12
Gayrimenkulün Konum Analizi21
Gayrimenkulün Fiziksel Bilgileri24
SWOT Analizi36
Değerlemede Kullanılan Yaklaşımların Analizi38
Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyü Açısından Değerlendirme50
Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi ve Sonuç53

{3}------------------------------------------------

Hazırlanan değerleme raporu için aşağıdaki hususları beyan ederiz;

• ✓ Aşağıdaki raporda sunulan bulguların değerleme uzmanının bildiği kadarıyla doğru olduğunu,
• ✓ Analiz ve sonuçların sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlı olduğunu,
• ✓ Değerleme uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülkle herhangi bir ilgisi olmadığını,
• ✓ Değerleme uzmanının ücretinin raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmadığını,
• ✓ Değerleme çalışmasının ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştiğini,
• ✓ Değerleme uzmanının, mesleki eğitim şartlarını haiz olduğunu,
• ✓ Değerleme çalışmasının gerçekleştirildiği müşteriyle aramızda herhangi bir çıkar çatışması olmadığını,
• ✓ Değerleme uzmanının değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi olduğunu,
• ✓ Değerleme uzmanının, mülkü kişisel olarak denetlediğini,
• ✓ Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmadığını,
• ✓ Değerleme raporunun RICS tarafından "Redbook"ta tanımlanan Değerleme Standartları kapsamında hazırlandığını,
• ✓ Değerleme raporunun teminat amaçlı işlemlerde kullanılmak üzere hazırlanmamış olup Uluslararası Değerleme Standartları (IVS) kapsamında düzenlendiğini,
• ✓ Zemin araştırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmalarının, "Çevre Jeofiziği" bilim dalının profesyonel konusu içinde kalması ve bu konuda ihtisasımız olmaması nedeniyle gayrimenkulün çevresel olumsuz bir etki olmadığının varsayıldığını,
• ✓ Değerleme raporunda, değerleme kuruluşunun yazılı onayı olmaksızın raporun tamamen veya kısmen yayımlanmasının, raporun veya raporda yer alan değerleme rakamlarının ya da değerleme faaliyetinde bulunan personelin adlarının veya mesleki niteliklerinin referans verilmesinin yasak olduğunu,
• ✓ Bu değerleme raporunun 31.08.2019 tarih 30874 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'in 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlandığını beyan ederiz.

{4}------------------------------------------------

Yönetici Özeti

DEĞERLEME ÇALIŞMASINA İLİŞKİN BİLGİLER
RAPOR TÜRÜ	Standart
MÜLKİYET DURUMU	Tam Mülkiyet
DEĞERLEMENİN AMACI	Gyo portföyünde yer alması nedeniyle hazırlanmıştır.
ÖZEL VARSAYIMLAR	Değerleme çalışması kapsamında herhangi bir özel varsayım bulunmamaktadır.
KISITLAMALAR	Değerleme çalışması kapsamında herhangi bir kısıtlama bulunmamaktadır.
MÜŞTERİ TALEBİ	Değerleme çalışması kapsamında herhangi bir müşteri talebi bulunmamaktadır.
ANA GAYRİMENKULE İLİŞKİN BİLGİLER
ADRES	Kurtköy Mahallesi, Dedepaşa Caddesi, 4000 ada 8 parsel, Pendik / İstanbul
TAPU KAYDI	İstanbul ili, Pendik ilçesi, Kurtköy, 4000 ada 8 no.lu parsel.
ARSA YÜZ ÖLÇÜMÜ	10.795 m²
İMAR DURUMU	Lejant: Konut Alanı TAKS: 0,40 KAKS: 1,50 Hmaks: 30,50 m
EN VERİMLİ VE EN İYİ KULLANIM	Konut Alanı
FİNANSAL GÖSTERGELER
KONUT BİRİM SATIŞ DEĞERİ	131.000TL/m²
DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER
KULLANILAN YAKLAŞIM	Gelir Yaklaşımı
DEĞER TARİHİ	31.12.2025
DOĞAN HAKKIN DEĞERİ (KDV HARİÇ)	553.410.000TL
DOĞAN HAKKIN DEĞERİ (KDV DAHİL)	664.092.000TL

{5}------------------------------------------------

BÖLÜM 1

RAPOR, ŞİRKET ve MÜŞTERİ BİLGİLERİ

{6}------------------------------------------------

Bölüm 1

Rapor, Şirket ve Müşteri Bilgileri

1.1 Rapor Tarihi ve Numarası

Bu değerleme raporu, MHR Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. için şirketimiz tarafından 08.01.2026 tarihinde 2025REV1322 rapor numarası ile tanzim edilmiştir.

1.2 Rapor Türü ve Değerlemenin Amacı

Bu rapor, İstanbul ili, Pendik ilçesi, Kurtköy Mahallesi, 4000 ada, 8 parsel no.lu gayrimenkul üzerinde geliştirilmekte olan projenin 13.06.2024 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında MHR GYO A.Ş. lehine "Sözleşmeden Doğan Hakkın" 31.12.2025 tarihli değerinin, Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan gayrimenkul değerleme raporudur.

Bu değerleme raporu, Uluslararası Değerleme Standartları doğrultusunda tanzim edilmiş olup 31.08.2019 tarih 30874 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'in 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.

Konu değerleme çalışması; gyo portföyünde yer alması nedeniyle hazırlanmıştır.

1.3 Raporu Hazırlayanlar

Bu değerleme raporu, gayrimenkulün mahallinde yapılan inceleme sonucunda ilgili kişi – kurum – kuruluşlardan elde edilen bilgilerden faydalanılarak, Sorumlu Değerleme Uzmanı Ozan KOLCUOĞLU (Lisans No: 402293) ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Ece KADIOĞLU (Lisans No: 403562) kontrolünde, Değerleme Uzmanı Yaşar ÇARK (Lisans No: 411337) tarafından hazırlanmıştır. Değerleme raporunun hazırlanmasına Burak YÜRÜR yardım etmiştir. Rapora yardım eden bilgisi bilgi amaçlı belirtilmiştir.

1.4 Değerleme Tarihi

Bu değerleme raporu için, şirketimizin değerleme uzmanları 16.12.2025 tarihinde çalışmalara başlamış ve 08.01.2026 tarihinde değerleme çalışmalarını tamamlayarak raporu hazırlamışlardır. Bu sürede gayrimenkul mahalli ile ilgili resmi dairelerde incelemeler ve ofis çalışması yapılmıştır.

1.5 Dayanak Sözleşmesi ve Numarası

Bu değerleme raporu, şirketimiz ile MHR Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 104 no.lu ve 03.02.2025 tarihli dayanak sözleşmesi ve 05.12.2025 tarihli ek protokol hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır.

1.6 İşin Kapsamı

Bu değerleme raporu, 104 no.lu ve 03.02.2025 tarihli dayanak sözleşmesi ve 05.12.2025 tarihli ek protokol hükümleri kapsamında; İstanbul ili, Pendik ilçesi, Kurtköy Mahallesi, 4000 ada, 8 parsel no.lu gayrimenkul üzerinde geliştirilmekte olan projenin 13.06.2024 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında MHR GYO A.Ş. lehine "Sözleşmeden Doğan Hakkın" 31.12.2025 tarihli değerinin, Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanmıştır.

1.7 Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Getirilen Sınırlamalar

Değerleme çalışması kapsamında herhangi bir müşteri talebi bulunmamaktadır.

1.8 Değerleme Çalışmasını Olumsuz Yönde Etkileyen Faktörler

Değerleme çalışmasını genel anlamda olumsuz yönde etkileyen bir faktör yoktur.

{7}------------------------------------------------

1.9 Değerleme Konusu Gayrimenkulün Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Rapor	Rapor Tarihi	Rapor Numarası	Raporu Hazırlayanlar	KDV Hariç Toplam Değeri (TL)
Rapor 1	29.08.2025	2025REV349	Ozan KOLCUOĞLU Doğuşcan IĞDIR Yaşar ÇARK	548.280.000

1.10 Şirket Bilgileri

TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş., Ömer Avni Mahallesi Karun Çıkmazı Sokak No:2/1 Beyoğlu-İstanbul adresinde faaliyet göstermekte olup 13.11.2002 tarih ve 5676 sayılı Ticaret Sicil Gazetesinde yayınlanan Şirket Ana Sözleşmesine göre Ekspertiz ve Değerlendirme olarak tanımlanan iş ve hizmetleri vermek amacıyla 300.000 Türk Lirası sermaye ile kurulmuştur. (Ticaret Sicil No: 485935 - Mersis No: 0859033992100010)

Şirketimiz, Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 03.02.2003 tarih ve KYD-66/001347 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.

Ayrıca şirketimiz, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu'nun 17.12.2009 tarih ve 3469 sayılı kararı ile "Gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi" hizmeti verme yetkisi almıştır.

Şirketimiz 17.03.2011 tarihi itibarıyla, uluslararası meslek kuruluşu olan RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) tarafından "Regulated by RICS" statüsüne alınmıştır.

Şirketimiz, BSI (BSI Eurasia Yönetim Sistemleri Belgelendirme Ltd. Şti.) tarafından verilen ISO 9001:2015 Kalite Belgesi'ne sahiptir.

Şirket web adresi: www.tskbgd.com.tr

1.11 Müşteri Bilgileri

Bu değerleme raporu, İçerenköy Mahallesi, Umut Sokak, Quick Tower Sitesi, No: 10-12, İç Kapı No:41, Ataşehir / İstanbul adresinde faaliyet gösteren MHR Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. için hazırlanmıştır.

{8}------------------------------------------------

RA 8

BÖLÜM 2

DEMOGRAFİK VE EKONOMİK VERİLER

{9}------------------------------------------------

Bölüm 2

Demografik ve Ekonomik Veriler

2.1 Demografik Veriler

Türkiye

Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) verilerine göre 31 Aralık 2024 tarihi itibarıyla Türkiye nüfusu 85.664.944 kişidir. 2024 yılında Türkiye'de ikamet eden nüfus bir önceki yıla göre 292.567 kişi (%0,34 oranında) artmıştır. Nüfusun %50,02'sini (42.853.110 kişi) erkekler, %49,98'ini (42.811.834 kişi) ise kadınlar oluşturmaktadır. Hane halkı büyüklüğünün ise son beş yılda ortalama 3,19 olduğu görülmüştür.

Aşağıdaki tablo ve grafiklerde, ADNKS verilerine göre, Türkiye için yaş grubuna göre nüfus dağılımı ve eğitim durumu gösterilmiştir.

0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 70.000.000 75.000.000 80.000.000 85.000.000 90.000.000 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Nüfus Büyüklüğü ve Nüfus Artış Hızı Nüfus Büyüklüğü Nüfus Artış Hızı TÜİK Yüksekokul veya Fakülte… Yüksek Lisans ve Doktora… Bilinmeyen

İstanbul

2024 yılında, Türkiye nüfusunun %18,32'sinin ikamet ettiği İstanbul, 15.701.602 kişi ile en çok nüfusa sahip olan il olmuştur. İstanbul nüfusu, 2024 yılında yaklaşık yüzde 0,29 oranında artış göstermiştir. Hane halkı büyüklüğünün ise son beş yılda ortalama 3,19 olduğu görülmüştür. Aşağıdaki tablo ve grafiklerde, ADNKS verilerine göre, İstanbul ili için yaş grubuna göre nüfus dağılımı ve eğitim durumu gösterilmiştir.

{10}------------------------------------------------

2.2 Ekonomik Veriler¹

2025 ikinci çeyrekte gayri safi yurtiçi hasıla (GSYH) beklentilerin üzerinde gerçekleşti. Takvim ve mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre GSYH çeyreklik bazda %1,6 genişlerken, ilk çeyrek büyümesi %1,0'dan %0,7'ye revize edilmiştir. Yıllık büyüme hızı takvim etkisinden arındırılmış veride %2,9'dan %4,6'ya, arındırılmamış seride de %2,3'ten %4,8'e yükselmiştir. Harcamalar tarafında yıllık büyümeye özel sektör tüketiminden gelen katkı artarken, net dış talep ikinci çeyrekte büyümeye negatif katkı yapmayı sürdürmüştür.

Temmuz ayında tüketici fiyat endeksi (TÜFE) aylık bazda %2,06 artarken yıllık bazda haziran ayındaki %35,05'ten %33,52'ye inmiştir. Manşet enflasyona en yüksek katkı yine konut grubundan gelirken giyim harcamaları grubu aylık enflasyonu aşağı çekmiştir. Yurtiçi üretici fiyat endeksi (Yi-ÜFE) aylık bazda %1,7 artarken, yıllık enflasyon Haziran'daki %24,5'ten %24,2'ye inmiştir. Böylece TÜFE ile ÜFE yıllık enflasyonları arasındaki makas 9,3 yüzde puan seviyesinde gerçekleşmiştir.

Ekim ayında ihracat yıllık bazda %2,0 yükselerek 23,9 milyar dolar olurken ithalat da %7,2 genişlemeyle 31,5 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmiştir. İhracatın ithalatı karşılama oranı bir önceki yılın aynı ayındaki %79,8 seviyesinden %76,0'a inmiştir. Dış ticaret açığı 5,9 milyar dolardan 7,6 milyar dolara çıkmıştır. Ekim ayı verilerinin detayları, Avrupa'ya yapılan ihracattaki güçlü artışın da desteğiyle yıllık bazda ihracattaki yükselişi ortaya koymuştur. İthalat tarafında ise enerji ithalatındaki sınırlı gerilemeye rağmen, altın ve çekirdekte görülen yükselişin etkisiyle genişleme gerçekleşmiştir.

¹ TSKB A.Ş.

{11}------------------------------------------------

BÖLÜM 3

GAYRİMENKULÜN MÜLKİYET HAKKI VE İMAR BİLGİLERİ

{12}------------------------------------------------

Bölüm 3

Gayrimenkulün Mülkiyet Hakkı ve İmar Bilgileri

3.1 Gayrimenkulün Mülkiyet Bilgileri

İli	İstanbul
İlçesi	Pendik
Mahallesi	Kurtköy
Köyü	-
Sokağı	-
Mevki	-
Ada No	4000
Parsel No	8
Ana Gayrimenkulün Niteliği	Arsa
Ana Gayrimenkulün Yüz Ölçümü	10.795 m²
Malik / Hisse	QC İnşaat Proje Mümessillik Gayrimenkul Yatırım A.Ş. / Tam

3.2 Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri

Değerleme uzmanının tapu kayıtlarını inceleme çalışması, gayrimenkulün mülkiyetini oluşturan hakları ve bu haklar üzerindeki kısıtlamaları tespit etmek amacı ile yapılır.

Tarafımıza müşteri tarafından iletilen, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Web Tapu Hizmetleri'nden 26.12.2025 tarih, saat 13.51 itibarıyla alınan TAKBİS kaydına göre değerleme konusu taşınmaz üzerinde;

Şerhler Hanesinde;

• Tamamında/….. hissesinde kat karşılığı inşaat hakkı vardır. (Şablon: Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi) (Malik: MHR Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.) (14.11.2025 tarih ve 63992 yevmiye no. ile)

Değerleme Konusu Gayrimenkulün Devredilebilmesine İlişkin Görüş:

Değerleme konusu taşınmaza ait takyidat kayıtlarında kat karşılığı inşaat sözleşmesi şerhi bulunmakta olup söz konusu takyidat kaydı taşınmazın devredilmesine ilişkin herhangi bir sınırlama getirmemektedir.

Takyidat Bilgilerinin Gayrimenkulün Değerine Etkisine İlişkin Görüş:

Değerleme konusu taşınmaza ait takyidat kayıtlarında kat karşılığı inşaat sözleşmesi şerhi bulunmakta olup söz konusu takyidat kaydının taşınmazın değerine ilişkin herhangi bir etkisi bulunmamaktadır.

{13}------------------------------------------------

BU BELGE TOPLAM 2 SAYFADAN OLUŞMAKTADIR BİLGİ AMAÇLIDIR.

Tarih: 26-12-2025-13:51

Kaydı Oluşturan: AYŞE YÜREK ( QC İNŞAAT PROJE MÜMESSİLLİK GAYRİMENKUL YATIRIM ANONİM ŞİRKETİ

Tapu Kaydı (Aktif Malikler için Detaylı - ŞBİ var)

TAPU KAYIT BİLGİSİ

AnaTasinmaz
23411688
ISTANBUL/PENDIK
Pendik
KURTKÖY Mah.
•
20/1940
Aktif

Ada/Parsel:	4000/8
AT Yüzölçüm(m2):	10795.00
Bağımsız Bölüm Nitelik:
Bağımsız Bölüm Brüt YüzÖlçümü:
Bağımsız Bölüm Net YüzÖlçümü:
Blok/Kat/Giriş/BBNo:
Arsa Pay/Payda:
Ana Taşınmaz Nitelik:	ARSA

TAŞINMAZA AİT ŞERH BEYAN İRTİFAK BİLGİLERİ

Ş/B/I	Açıklama	Malik/Lehtar	Tesis Kurum Tarih- Yevmiye	Terkin Sebebi- Tarih- Yevmiye
Serh	Tamamında/hissesinde kat karşılığı İnşaat hakkı vardır.(Şablon: Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi)	(SN:8513306) MHR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM SİRKETİ	Pendik - 14-11-2025 12:24 - 63992

VKN:0080778190

MÜLKİYET BİLGİLERİ

(Hisse) Sistem No	Malik	El Birliği No	Hisse Pay/ Payda	Metrekare	Toplam Metrekare	Edinme Sebebi-Tarih- Yevmiye	Terkin Sebebi- Tarih-Yevmiye
749117423	(SN:8467089) QC İNŞAAT PROJE MÜMESSİLLİK GAYRİMENKUL YATIRIM ANONİM ŞİRKETİ V		1/1	10795.00	10795.00	Satiş 29-05-2023 29397	-

Bu belgeyi akıllı telefonunuzdan karekod tarama programları ile aşağıdaki barkodu taratarak;

veya Web Tapu anasayfasından (https://webtapu.tkgm.gov.tr adresinden) EuB3t4y8ML3 kodunu Online İşlemler alanına yazarak doğrulayabilirsiniz.

{14}------------------------------------------------

3.3 Değerleme Konusu Gayrimenkul İle İlgili Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine İlişkin Bilgi

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Web Tapu Hizmetleri üzerinden yapılan incelemelere göre son üç yıl içerisinde değerleme konusu taşınmaz 29.05.2023 tarih, 29397 yevmiye no. ve "Satış" işlemi ile QC İnşaat Proje Mümessillik Gayrimenkul Yatırım A.Ş. tam mülkiyetine geçmiştir.

3.4 Gayrimenkulün ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumu

İmar durumu, imar planlarında belirlenen fonksiyon ve yapılaşma şartları doğrultusunda parselin kullanım koşullarını belirtir. İmar planlarına göre belirlenen kullanım koşulları, plan notlarında yer alan hükümler ve ilgili yönetmeliklerle birlikte değerlendirilmektedir. Bu doğrultuda, değerleme uzmanı tarafından ilgili resmi kurumlarda incelemeler yapılarak parselin imar durumu tespit edilir.

Konu taşınmazın bulunduğu bölgede, genellikle ayrık nizam 10-11 katlı konut projeleri, 2-4 katlı villa siteleri ve "arsa" nitelikli mevcut durumda üzerinde yapı olmayan taşınmazlar bulunmaktadır.

Pendik Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nde 25.12.2025 tarihinde yapılan incelemeler sonucunda edinilen bilgilere göre değerleme konusu taşınmazın imar durumu bilgileri aşağıda belirtilmiştir.

Plan Adı: 1/1.000 ölçekli "Yenişehir Mahallesi Havza Kısmı Uygulama İmar Planı"

Plan Onay Tarihi: 14.09.2018

Lejandı: Konut Alanı Yapılaşma şartları;

• Emsal: 1,50

• Taks: 0,40

• Hmaks: 30,5 m.

• İnşaat Nizamı: Ayrık

• Ön bahçe mesafesi min. 5 metre, yan bahçe mesafesi min. 3 metre ve arka bahçe mesafesi min. 10 metredir.

Plan Notları

• Konut yapıları yoldan en az 5 metre, eğitim alanlarından en az 10 metre uzaklıkta yapılacaktır.
• Parsel büyüklüğü 10.000 m² 'den küçük olamaz. Ancak hisseli parsellerde hissedarlığı kaldırmak veya hisse sayısını azaltmak amacı ile minimum ifraz şartı yönetmelikte bulunan minimum parsel cephesi ve derinliği dikkate alınarak 100 m² 'ye indirilebilir; hissedarlığın kaldırılmasından veya azaltılmasından sonra birden fazla parsel elde etmek amacı ile yeniden ifraz edilemez.

{15}------------------------------------------------

3.5 Değerleme Konusu Gayrimenkulün Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri v.b.) İlişkin Bilgi

Değerleme konusu taşınmaz 4000 ada 8 no.lu parsel 13.10.2017 onay tarihli, 1/5.000 ölçekli "Yenişehir Mahallesi'nin Bir Kısmı ile Ballıca, Emirli, Kurna ve Kurtdoğmuş Mahalleleri Nazım İmar Planı" kapsamında kalmakta iken taşınmazın da kapsamında olduğu bölgeye ilişkin uygulama imar planları onaylanmıştır. Değerleme konusu parsel mevcut durumda, 14.09.2018 onay tarihli, 1/1.000 ölçekli "Yenişehir Mahallesi Havza Kısmı Uygulama İmar Planı" kapsamında "Konut Alanı" lejandında kalmakta olup TAKS: 0,40, KAKS: 1,50 ve Hmax: 30,50 m yapılaşma koşullarına sahiptir.

{16}------------------------------------------------

3.6 Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına ve Yapı Kullanma İzin Belgelerine İlişkin Bilgiler

Pendik Belediyesi'nde 25.12.2025 tarihinde yapılan incelemelere göre taşınmaza ilişkin yasal belgeler aşağıda belirtilmiştir.

Yasal Belge	Tarih	No	Alan (m²)	Veriliş Amacı	Açıklama
Onaylı Mimari Proje	-	-	9.576,65	-	A Blok için düzenlenmiştir.
Onaylı Mimari Proje	-	-	2.779,42	-	B Blok için düzenlenmiştir.
Onaylı Mimari Proje	-	-	1.762,88	-	C Blok için düzenlenmiştir.
Onaylı Mimari Proje	-	-	4.516,26	-	D Blok için düzenlenmiştir.
Onaylı Mimari Proje	-	-	15.216,32	-	E Blok için düzenlenmiştir.
Onaylı Mimari Proje	-	-	4.115,54	-	F Blok için düzenlenmiştir.
Onaylı Mimari Proje	-	-	10.261,87	Tadilat	A Blok için düzenlenmiştir.
Onaylı Mimari Proje	-	-	9.058,51	Tadilat	B Blok için düzenlenmiştir.
Onaylı Mimari Proje	-	-	13.240,87	Tadilat	C Blok için düzenlenmiştir.
Onaylı Mimari Proje	-	-	6.440,30	Tadilat	D Blok için düzenlenmiştir.
Onaylı Mimari Proje	-	-	6.075,35	Tadilat	E Blok ve güvenlik kulübesi için düzenlenmiştir.
Yapı Ruhsatı	15.02.2022	96	9.576,65	İsim Değişikliği	A Blok mesken, ofis-işyeri ve ortak alan için düzenlenmiştr.
Yapı Ruhsatı	15.02.2022	97	2.779,42	İsim Değişikliği	B Blok mesken ve ortak alanlar için düzenlenmiştir.
Yapı Ruhsatı	15.02.2022	98	1.762,88	İsim Değişikliği	C Blok mesken ve ortak alan için düzenlenmiştir.
Yapı Ruhsatı	15.02.2022	99	4.516,26	İsim Değişikliği	D Blok mesken ve ortak alan için düzenlenmiştir.
Yapı Ruhsatı	15.02.2022	100	15.216,32	İsim Değişikliği	E Blok mesken ve ortak alan için düzenlenmiştir.
Yapı Ruhsatı	15.02.2022	101	4.115,54	İsim	F Blok mesken ve ortak alan için
Yapı Ruhsatı	20.11.2024	746	10.261,87	Değişikliği Tadilat	düzenlenmiştir. A Blok mesken ve ortak alanlar için düzenlenmiştir.
Yapı Ruhsatı	20.11.2024	747	9.058,51	Tadilat	B Blok mesken ve ortak alanlar için düzenlenmiştir.
Yapı Ruhsatı	20.11.2024	748	13.240,87	Tadilat	C Blok mesken ve ortak alanlar için düzenlenmiştir.
Yapı Ruhsatı	20.11.2024	749	3.024,25	Tadilat	D1 Blok mesken ve ortak alanlar için düzenlenmiştir.
Yapı Ruhsatı	20.11.2024	750	3.416,05	Tadilat	D2 Blok mesken ve ortak alanlar için düzenlenmiştir.
Yapı Ruhsatı	20.11.2024	751	3.001,38	Tadilat	E1 Blok mesken ve ortak alanlar için düzenlenmiştir.
Yapı Ruhsatı	20.11.2024	752	3.073,93	Tadilat	E2 Blok mesken ve ortak alanlar için düzenlenmiştir.
Yapı Ruhsatı**	24.09.2025	826	10.261,87	İsim Değişikliği	A Blok mesken ve ortak alanlar için düzenlenmiştir.
Yapı Ruhsatı**	24.09.2025	827	9.058,51	İsim Değişikliği	B Blok mesken ve ortak alanlar için düzenlenmiştir.
Yapı Ruhsatı**	24.09.2025	828	13.240,87	İsim Değişikliği	C Blok mesken ve ortak alanlar için düzenlenmiştir.

{17}------------------------------------------------

Yasal Belge	Tarih	No	Alan (m²)	Veriliş Amacı	Açıklama
Yapı Ruhsatı**	24.09.2025	829	3.024,25	İsim Değişikliği	D1 Blok mesken ve ortak alanlar için düzenlenmiştir.
Yapı Ruhsatı**	24.09.2025	830	3.416,05	İsim Değişikliği	D2 Blok mesken ve ortak alanlar için düzenlenmiştir.
Yapı Ruhsatı**	24.09.2025	831	3.001,38	İsim Değişikliği	E1 Blok mesken ve ortak alanlar için düzenlenmiştir.
Yapı Ruhsatı**	24.09.2025	832	3.073,93	İsim Değişikliği	E2 Blok mesken ve ortak alanlar için düzenlenmiştir.

^*Değerleme konusu taşınmaz için 24.09.2025 tarihinde düzenlenen "Yapı Ruhsatları"na istinaden taşınmazın "mesken", "ortak alan" ve toplam inşaat alanı dağılımı aşağıdaki gibidir.

^**Söz konusu yapı ruhsatları şantiye şefi değişikliğine istinaden düzenlenmiştir.

Mesken Alanı (m²)	Ortak Alan (m²)	Toplam İnşaat Alanı (m²)
21.049,2	24.027,7	45.076,9

Yapı Denetim:

Değerleme konusu taşınmaz, 29.06.2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanunu'na tabi olup değerleme tarihi itibarı ile yapı denetimi, Hürriyet Mahallesi, Melda Sokak, AÇK İnşaat, No: 4, İç Kapı No: 2, Kartal / İstanbul adresinde faaliyet gösteren HAMAT Yapı Denetim LTD. ŞTİ. tarafından yapılmaktadır.

3.7 Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti vb. Durumlara Dair Açıklamalar

Değerleme konusu taşınmaz için alınmış 22.09.2025 düzenlenme, 26.09.2025 imza tarihli Yapı Tatil Tutanağı bulunmakta olup ilgili tutanak şantiye şefi istifası dolayısı ile düzenlenmiştir. Bunun akabinde yapı ruhsatları isim değişikliği amacı ile yenilenmiştir.

{18}------------------------------------------------

3.8 İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Değerleme konusu taşınmaz değerleme tarihi itibarı ile "arsa" niteliğinde olup geliştirilmekte olan proje için hafriyat işlerinin ve iksa işleri uygulamalarının tamamlandığı bununla birlikte A ve B blokta kaba yapı imalatlarıınn tamamlandığı A blokta zemin + 6. Normal kat seviyesinde duvar imalatlarının yapıldığı B blokta 6 adet normal katta duvar imalatlarının tamamlandığı tespit edilmiştir. C blokta ise 8. normal kat seviyesinde kaba yapı imalatlarının tamamlandığı görülmüş olup zemin + 4 normal katta duvar imalatlarının tamamlandığı gözlemlenmiştir. D1 blokta, kaba yapı işlerinin 4. normal kat döşeme seviyesinde, D2 blokta ise 4. normal kat kolon imalatlarının devam ettiği görülmüştür. E1 ve E2 no.lu bloklarda ise 3. normal kat kolon imalatlarının devam ettiği tespit edilmiştir. İlgili mevzuat uyarınca değerleme konusu taşınmazın fiziki ilerlemesi göz önünde bulundurularak alınması gereken izin ve belgeler tam ve doğru olarak mevcuttur.

3.9 Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikasına İlişkin Bilgi

Değerleme konusu gayrimenkul için düzenlenmiş enerji verimlilik sertifikası bulunmamaktadır.

3.10 Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere İlişkin Bilgiler (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler vb.)

Değerleme konusu gayrimenkule yönelik olarak yapılmış 13.06.2024 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi bulunmaktadır. Sözleşmenin ilgili kısımlarının detayları aşağıdaki gibidir.

{19}------------------------------------------------

3.11 Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama

Değerleme konusu taşınmaz için 24.09.2025 tarih ve sırasıyla A, B, C, D1, D2, E1 ve E2 bloklar için düzenlenmiş 826, 827, 828, 829, 830, 831 ve 832 no.lu "Yapı Ruhsatları" düzenlenmiştir. Değerleme tarihi itibarıyla geliştirilmekte olan proje için hafriyat işlerinin ve iksa işleri uygulamalarının tamamlandığı bununla birlikte A ve B blokta kaba yapı imalatlarıınn tamamlandığı A blokta zemin + 6. Normal kat seviyesinde duvar imalatlarının yapıldığı B blokta 6 adet normal katta duvar imalatlarının tamamlandığı tespit edilmiştir. C blokta ise 8. normal kat seviyesinde kaba yapı imalatlarının tamamlandığı görülmüş olup zemin + 4 normal katta duvar imalatlarının tamamlandığı gözlemlenmiştir. D1 blokta, kaba yapı işlerinin 4. normal kat döşeme seviyesinde, D2 blokta ise 4. normal kat kolon imalatlarının devam ettiği görülmüştür. E1 ve E2 no.lu bloklarda ise 3. normal kat kolon imalatlarının devam ettiği tespit edilmiştir. Değerleme çalışması kapsamında ilgili ruhsatlar dikkate alınmıştır. Konu ruhsatların ve mimari projelerin değişmesi halinde değerin değişeceği muhakkaktır.

{20}------------------------------------------------

{21}------------------------------------------------

Bölüm 4

Gayrimenkulün Konum Analizi

4.1 Gayrimenkulün Konumu ve Çevre Özellikleri

Gayrimenkulün açık adresi: Kurtköy Mahallesi, Dedepaşa Caddesi, 4000 ada 8 parsel, Pendik / İstanbul

Değerleme konusu taşınmaz, Pendik ilçesinin, Kurtköy sınırları dahilinde Dedepaşa Caddesi üzerinde yer almaktadır. Pendik ilçesi, İstanbul ilinin doğu yakasında Marmara Denizi ile Kuzey Ormanları arasında yer almaktadır.

Değerleme konusu taşınmazın konumlu olduğu Kurtköy bölgesi, Pendik ilçesine bağlı olan bir semt olmakla birlikte, kendi ismi ile bilinen bir uydu kent yerleşimidir. Kurtköy, özellikle Sabiha Gökçen Havalimanı'nın iç ve dış hat uçuşları için genişletilmesi ile birlikte nüfusu hızla artan ve günden güne gelişen bir bölge haline gelmiştir. Bugün bölgede çok sayıda yeni ve nitelikli karma proje yer almaktadır.

Kurtköy'ün uydu kent olarak gelişmesinde Tuzla, Çayırova, Gebze gibi organize sanayi bölgelerinin yer aldığı bölgelere yakın bir merkez olması da etkilidir. Bu alanlarda çalışan kişiler, söz konusu bölgelere en yakın konumlu ve nitelikli projelerin bulunduğu Kurtköy bölgesinde ikamet etmeyi tercih edebilmektelerdir. Bunun yanında, Kurtköy'ün gelişmeye başlamadan önce yoğun yapılaşma bulunmayan, boş arsa arzının yüksek olduğu bir bölge olması da semtin planlı bir şekilde gelişmesine olanak sağlamıştır.

Taşınmazın yakın çevresinde Sabiha Gökçen Havalimanı, Viaport AVM, Hampton By Hilton, Crown Plaza İstanbul Asia gibi bilinirliği yüksek yapılar yer almaktadır. Taşınmaza ulaşım için Havaalanı Yolu üzerinden geçen toplu taşıma araçları kullanılabilmekle birlikte özel araçlar ile de ulaşım oldukça kolaydır. Kadıköy-Sabiha Gökçen Havalimanı metrosu ile birlikte bölgeye ulaşım oldukça kolaylaşmıştır.

{22}------------------------------------------------

Bazı Önemli Merkezlere Uzaklıklar;

Yer	Mesafe (~)
TEM Otoyolu	1 km
Viaport Asya AVM	1 km
Sabiha Gökçen Havalimanı	5,5 km
D-100 Karayolu	14 km

{23}------------------------------------------------

BÖLÜM 5

GAYRIMENKULÜN FIZIKSEL BILGILERI

{24}------------------------------------------------

Bölüm 5

Gayrimenkulün Fiziksel Bilgileri

5.1 Değerleme Konusu Gayrimenkulün Tanımı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmaz İstanbul ili, Pendik ilçesi, Kurtköy Mahallesi'nde yer alan 4000 ada 8 parsel no.lu taşınmazdır. Değerleme konusu taşınmaz konumlu olduğu Dedepaşa Caddesi'ne 65 metre cephe olup kısmen düz bir topografyaya sahiptir. Ana taşınmaz üzerinde Değerleme tarihi itibarı ile olup geliştirilmekte olan proje için hafriyat işlerinin ve iksa işleri uygulamalarının tamamlandığı bununla birlikte A ve B blokta kaba yapı imalatlarıınn tamamlandığı A blokta zemin + 6. Normal kat seviyesinde duvar imalatlarının yapıldığı B blokta 6 adet normal katta duvar imalatlarının tamamlandığı tespit edilmiştir. C blokta ise 8. normal kat seviyesinde kaba yapı imalatlarının tamamlandığı görülmüş olup zemin + 4 normal katta duvar imalatlarının tamamlandığı gözlemlenmiştir. D1 blokta, kaba yapı işlerinin 4. normal kat döşeme seviyesinde, D2 blokta ise 4. normal kat kolon imalatlarının devam ettiği görülmüştür. E1 ve E2 no.lu bloklarda ise 3. normal kat kolon imalatlarının devam ettiği tespit edilmiştir. Değerleme konusu taşınmazların konumlu olduğu parsel 10.795 m² yüz ölçümüne sahip olup "Arsa" niteliğindedir. Değerleme tarihi itibarı ile taşınmaz üzerinde henüz kat irtifakı kurulmamıştır.

Değerleme konusu taşınmaza ait 24.09.2025 tarihli yapı ruhsatları mevcut olup taşınmaz üzerinde geliştirilmesi düşünülen proje A, B, C, D1, D2, E1 ve E2 blok olmak üzere toplam 7 bloktan oluşmaktadır. Toplamda 347 adet bağımsız bölümün yer alacağı projede tüm bağımsız bölümler "mesken" niteliğine sahiptir. Proje toplam inşaat alanı 45.076,86 m² olup proje kapsamında mesken nitelikleri ünitelerin daire tipi dağılımı aşağıdaki gibidir.

{25}------------------------------------------------

Değerleme konusu taşınmaz üzerinde geliştirilmesi düşünülen projede yer alan blokların kat yükseklikleri aşağıdaki gibidir.

Blok	Kat Dağılımı
A	2 Bodrum Kat + Zemin Kat + 8 Normal Kat
B	2 Bodrum Kat + Zemin Kat + 6 Normal Kat
C	3 Bodrum Kat + Zemin Kat + 8 Normal Kat
D1	2 Bodrum Kat + Zemin Kat + 4 Normal Kat
D2	2 Bodrum Kat + Zemin Kat + 4 Normal Kat
E1	2 Bodrum Kat + Zemin Kat + 4 Normal Kat
E2	2 Bodrum Kat + Zemin Kat + 4 Normal Kat

Değerleme konusu taşınmaz üzerinde geliştirilmesi düşünülen projeye ait vaziyet planı aşağıdaki gibidir.

{26}------------------------------------------------

Müşteri tarafından iletilen bilgilere göre taşınmaz üzerinde geliştirilmekte olan projede yer alması plananlanan bağımsız bölümlere ilişkin bilgiler aşağıdaki gibidir.

Blok	Kat	BB No	Daire Tipi	Satılabilir Brüt Alan (m²)
A	Zemin Kat	01	1+1 Daire	64,19
A	Zemin Kat	02	1+1 Daire	63,10
A	Zemin Kat	03	2+1 Daire	87,02
A	Zemin Kat	04	2+1 Daire	85,56
A	Zemin Kat	05	2+1 Daire	84,88
A	Zemin Kat	06	2+1 Daire	85,18
A	Zemin Kat	07	2+1 Daire	86,98
A	Zemin Kat	08	2+1 Daire	86,98
A	Zemin Kat	09	1+1 Daire	64,32
A	Zemin Kat	10	1+1 Daire	64,32
A	1. Normal Kat	11	1+1 Daire	59,30
A	1. Normal Kat	12	1+1 Daire	58,21
A	1. Normal Kat	13	2+1 Daire	86,54
A	1. Normal Kat	14	2+1 Daire	84,59
A	1. Normal Kat	15	1+1 Daire	57,65
A	1. Normal Kat	16	1+1 Daire	57,65
A	1. Normal Kat	17	2+1 Daire	84,67
A	1. Normal Kat	18	2+1 Daire	86,50
A	1. Normal Kat	19	2+1 Daire	86,72
A	1. Normal Kat	20	1+1 Daire	59,43
A	1. Normal Kat	21	1+1 Daire	59,43
A	2. Normal Kat	22	1+1 Daire	59,30
A	2. Normal Kat	23	1+1 Daire	58,21
A	2. Normal Kat	24	2+1 Daire	86,54
A	2. Normal Kat	25	2+1 Daire	84,59
A	2. Normal Kat	26	1+1 Daire	57,65
A	2. Normal Kat	27	1+1 Daire	57,65
A	2. Normal Kat	28	2+1 Daire	84,67
A	2. Normal Kat	29	2+1 Daire	86,50
A	2. Normal Kat	30	2+1 Daire	86,72
A	2. Normal Kat	31	1+1 Daire	59,43
A	2. Normal Kat	32	1+1 Daire	59,43
A	3. Normal Kat	33	1+1 Daire	59,30
A	3. Normal Kat	34	1+1 Daire	58,21
A	3. Normal Kat	35	2+1 Daire	86,54
A	3. Normal Kat	36	2+1 Daire	84,59
A	3. Normal Kat	37	1+1 Daire	57,65
A	3. Normal Kat	38	1+1 Daire	57,65
A	3. Normal Kat	39	2+1 Daire	84,67
A	3. Normal Kat	40	2+1 Daire	86,50
A	3. Normal Kat	41	2+1 Daire	86,72

{27}------------------------------------------------

Blok	Kat	BB No	Daire Tipi	) ² Satılabilir Brüt Alan (m
A	3. Normal Kat	42	1+1 Daire	59,43
A	3. Normal Kat	43	1+1 Daire	59,43
A	4. Normal Kat	44	1+1 Daire	59,30
A	4. Normal Kat	45	1+1 Daire	58,21
A	4. Normal Kat	46	2+1 Daire	86,54
A	4. Normal Kat	47	2+1 Daire	84,59
A	4. Normal Kat	48	1+1 Daire	57,65
A	4. Normal Kat	49	1+1 Daire	57,65
A	4. Normal Kat	50	2+1 Daire	84,67
A	4. Normal Kat	51	2+1 Daire	86,50
A	4. Normal Kat	52	2+1 Daire	86,72
A	4. Normal Kat	53	1+1 Daire	59,43
A	4. Normal Kat	54	1+1 Daire	59,43
A	5. Normal Kat	55	1+1 Daire	59,30
A	5. Normal Kat	56	1+1 Daire	58,21
A	5. Normal Kat	57	2+1 Daire	86,54
A	5. Normal Kat	58	2+1 Daire	84,59
A	5. Normal Kat	59	1+1 Daire	57,65
A	5. Normal Kat	60	1+1 Daire	57,65
A	5. Normal Kat	61	2+1 Daire	84,67
A	5. Normal Kat	62	2+1 Daire	86,50
A	5. Normal Kat	63	2+1 Daire	86,72
A	5. Normal Kat	64	1+1 Daire	59,43
A	5. Normal Kat	65	1+1 Daire	59,43
A	6. Normal Kat	66	1+1 Daire	59,30
A	6. Normal Kat	67	1+1 Daire	58,21
A	6. Normal Kat	68	2+1 Daire	86,54
A	6. Normal Kat	69	2+1 Daire	84,59
A	6. Normal Kat	70	1+1 Daire	57,65
A	6. Normal Kat	71	1+1 Daire	57,65
A	6. Normal Kat	72	2+1 Daire	84,67
A	6. Normal Kat	73	2+1 Daire	86,50
A	6. Normal Kat	74	2+1 Daire	86,72
A	6. Normal Kat	75	1+1 Daire	59,43
A	6. Normal Kat	76	1+1 Daire	59,43
A	7. Normal Kat	77	1+1 Daire	59,30
A	7. Normal Kat	78	1+1 Daire	58,21
A	7. Normal Kat	79	2+1 Daire	86,54
A	7. Normal Kat	80	2+1 Daire	84,59
A	7. Normal Kat	81	1+1 Daire	57,65
A	7. Normal Kat	82	1+1 Daire	57,65
A	7. Normal Kat	83	2+1 Daire	84,67
A	7. Normal Kat	84	2+1 Daire	86,50

{28}------------------------------------------------

Blok	Kat	BB No	Daire Tipi	) ² Satılabilir Brüt Alan (m
A	7. Normal Kat	85	2+1 Daire	86,72
A	7. Normal Kat	86	1+1 Daire	59,43
A	7. Normal Kat	87	1+1 Daire	59,43
A	8. Normal Kat	88	1+1 Daire	59,30
A	8. Normal Kat	89	1+1 Daire	58,21
A	8. Normal Kat	90	2+1 Daire	86,54
A	8. Normal Kat	91	2+1 Daire	84,59
A	8. Normal Kat	92	1+1 Daire	57,65
A	8. Normal Kat	93	1+1 Daire	57,65
A	8. Normal Kat	94	2+1 Daire	84,67
A	8. Normal Kat	95	2+1 Daire	86,50
A	8. Normal Kat	96	2+1 Daire	86,72
A	8. Normal Kat	97	1+1 Daire	59,43
A	8. Normal Kat	98	1+1 Daire	59,43
B	Zemin Kat	01	2+1 Daire	92,57
B	Zemin Kat	02	2+1 Daire	84,69
B	Zemin Kat	03	2+1 Daire	84,62
B	Zemin Kat	04	1+1 Daire	59,28
B	Zemin Kat	05	2+1 Daire	83,81
B	Zemin Kat	06	2+1 Daire	84,93
B	Zemin Kat	07	2+1 Daire	92,31
B	Zemin Kat	08	2+1 Daire	82,06
B	Zemin Kat	09	1+1 Daire	56,35
B	Zemin Kat	10	2+1 Daire	82,18
B	1. Normal Kat	11	2+1 Daire	91,27
B	1. Normal Kat	12	2+1 Daire	84,17
B	1. Normal Kat	13	2+1 Daire	84,21
B	1. Normal Kat	14	2+1 Daire	84,20
B	1. Normal Kat	15	2+1 Daire	84,18
B	1. Normal Kat	16	2+1 Daire	91,26
B	1. Normal Kat	17	2+1 Daire	81,27
B	1. Normal Kat	18	2+1 Daire	81,27
B	2. Normal Kat	19	2+1 Daire	91,27
B	2. Normal Kat	20	2+1 Daire	84,17
B	2. Normal Kat	21	2+1 Daire	84,21
B	2. Normal Kat	22	2+1 Daire	84,20
B	2. Normal Kat	23	2+1 Daire	84,18
B	2. Normal Kat	24	2+1 Daire	91,26
B	2. Normal Kat	25	2+1 Daire	81,27
B	2. Normal Kat	26	2+1 Daire	81,27
B	3. Normal Kat	27	2+1 Daire	91,27
B	3. Normal Kat	28	2+1 Daire	84,17
B	3. Normal Kat	29	2+1 Daire	84,21

{29}------------------------------------------------

Blok	Kat	BB No	Daire Tipi	) ² Satılabilir Brüt Alan (m
B	3. Normal Kat	30	2+1 Daire	84,20
B	3. Normal Kat	31	2+1 Daire	84,18
B	3. Normal Kat	32	2+1 Daire	91,26
B	3. Normal Kat	33	2+1 Daire	81,27
B	3. Normal Kat	34	2+1 Daire	81,27
B	4. Normal Kat	35	2+1 Daire	91,27
B	4. Normal Kat	36	2+1 Daire	84,17
B	4. Normal Kat	37	2+1 Daire	84,21
B	4. Normal Kat	38	2+1 Daire	84,20
B	4. Normal Kat	39	2+1 Daire	84,18
B	4. Normal Kat	40	2+1 Daire	91,26
B	4. Normal Kat	41	2+1 Daire	81,27
B	4. Normal Kat	42	2+1 Daire	81,27
B	5. Normal Kat	43	2+1 Daire	91,27
B	5. Normal Kat	44	2+1 Daire	84,17
B	5. Normal Kat	45	2+1 Daire	84,21
B	5. Normal Kat	46	2+1 Daire	84,20
B	5. Normal Kat	47	2+1 Daire	84,18
B	5. Normal Kat	48	2+1 Daire	91,26
B	5. Normal Kat	49	2+1 Daire	81,27
B	5. Normal Kat	50	2+1 Daire	81,27
B	6. Normal Kat	51	2+1 Daire	91,27
B	6. Normal Kat	52	2+1 Daire	84,17
B	6. Normal Kat	53	2+1 Daire	84,21
B	6. Normal Kat	54	2+1 Daire	84,20
B	6. Normal Kat	55	2+1 Daire	84,18
B	6. Normal Kat	56	2+1 Daire	91,26
B	6. Normal Kat	57	2+1 Daire	81,27
B	6. Normal Kat	58	2+1 Daire	81,27
C	1. Bodrum Kat	01	2+1 Daire	80,58
C	1. Bodrum Kat	02	1+1 Daire	60,13
C	1. Bodrum Kat	03	2+1 Daire	90,42
C	1. Bodrum Kat	04	2+1 Daire	84,94
C	1. Bodrum Kat	05	2+1 Daire	84,95
C	1. Bodrum Kat	06	2+1 Daire	87,31
C	1. Bodrum Kat	07	2+1 Daire	87,87
C	Zemin Kat	08	2+1 Daire	80,09
C	Zemin Kat	09	2+1 Daire	80,09
C	Zemin Kat	10	2+1 Daire	89,85
C	Zemin Kat	11	2+1 Daire	84,45
C	Zemin Kat	12	2+1 Daire	84,45
C	Zemin Kat	13	2+1 Daire	86,74
C	Zemin Kat	14	2+1 Daire	86,53

{30}------------------------------------------------

Blok	Kat	BB No	Daire Tipi	) ² Satılabilir Brüt Alan (m
C	Zemin Kat	15	2+1 Daire	86,02
C	Zemin Kat	16	2+1 Daire	84,22
C	Zemin Kat	17	1+1 Daire	62,62
C	1. Normal Kat	18	2+1 Daire	80,09
C	1. Normal Kat	19	2+1 Daire	80,09
C	1. Normal Kat	20	2+1 Daire	89,85
C	1. Normal Kat	21	2+1 Daire	84,45
C	1. Normal Kat	22	2+1 Daire	84,45
C	1. Normal Kat	23	2+1 Daire	86,74
C	1. Normal Kat	24	2+1 Daire	86,53
C	1. Normal Kat	25	2+1 Daire	85,42
C	1. Normal Kat	26	2+1 Daire	83,62
C	1. Normal Kat	27	1+1 Daire	57,73
C	2. Normal Kat	28	2+1 Daire	80,09
C	2. Normal Kat	29	2+1 Daire	80,09
C	2. Normal Kat	30	2+1 Daire	89,85
C	2. Normal Kat	31	2+1 Daire	84,45
C	2. Normal Kat	32	2+1 Daire	84,45
C	2. Normal Kat	33	2+1 Daire	86,74
C	2. Normal Kat	34	2+1 Daire	86,53
C	2. Normal Kat	35	2+1 Daire	85,42
C	2. Normal Kat	36	2+1 Daire	83,62
C	2. Normal Kat	37	1+1 Daire	57,73
C	3. Normal Kat	38	2+1 Daire	80,09
C	3. Normal Kat	39	2+1 Daire	80,09
C	3. Normal Kat	40	2+1 Daire	89,85
C	3. Normal Kat	41	2+1 Daire	84,45
C	3. Normal Kat	42	2+1 Daire	84,45
C	3. Normal Kat	43	2+1 Daire	86,74
C	3. Normal Kat	44	2+1 Daire	86,53
C	3. Normal Kat	45	2+1 Daire	85,42
C	3. Normal Kat	46	2+1 Daire	83,62
C	3. Normal Kat	47	1+1 Daire	57,73
C	4. Normal Kat	48	2+1 Daire	80,09
C	4. Normal Kat	49	2+1 Daire	80,09
C	4. Normal Kat	50	2+1 Daire	89,85
C	4. Normal Kat	51	2+1 Daire	84,45
C	4. Normal Kat	52	2+1 Daire	84,45
C	4. Normal Kat	53	2+1 Daire	86,74
C	4. Normal Kat	54	2+1 Daire	86,53
C	4. Normal Kat	55	2+1 Daire	85,42
C	4. Normal Kat	56	2+1 Daire	83,62
C	4. Normal Kat	57	1+1 Daire	57,73

{31}------------------------------------------------

Blok	Kat	BB No	Daire Tipi	) ² Satılabilir Brüt Alan (m
C	5. Normal Kat	58	2+1 Daire	80,09
C	5. Normal Kat	59	2+1 Daire	80,09
C	5. Normal Kat	60	2+1 Daire	89,85
C	5. Normal Kat	61	2+1 Daire	84,45
C	5. Normal Kat	62	2+1 Daire	84,45
C	5. Normal Kat	63	2+1 Daire	86,74
C	5. Normal Kat	64	2+1 Daire	86,53
C	5. Normal Kat	65	2+1 Daire	85,42
C	5. Normal Kat	66	2+1 Daire	83,62
C	5. Normal Kat	67	1+1 Daire	57,73
C	6. Normal Kat	68	2+1 Daire	80,09
C	6. Normal Kat	69	2+1 Daire	80,09
C	6. Normal Kat	70	2+1 Daire	89,85
C	6. Normal Kat	71	2+1 Daire	84,45
C	6. Normal Kat	72	2+1 Daire	84,45
C	6. Normal Kat	73	2+1 Daire	86,74
C	6. Normal Kat	74	2+1 Daire	86,53
C	6. Normal Kat	75	2+1 Daire	85,42
C	6. Normal Kat	76	2+1 Daire	83,62
C	6. Normal Kat	77	1+1 Daire	57,73
C	7. Normal Kat	78	2+1 Daire	80,09
C	7. Normal Kat	79	2+1 Daire	80,09
C	7. Normal Kat	80	2+1 Daire	89,85
C	7. Normal Kat	81	2+1 Daire	84,45
C	7. Normal Kat	82	2+1 Daire	84,45
C	7. Normal Kat	83	2+1 Daire	86,74
C	7. Normal Kat	84	2+1 Daire	86,53
C	7. Normal Kat	85	2+1 Daire	85,42
C	7. Normal Kat	86	2+1 Daire	83,62
C	7. Normal Kat	87	1+1 Daire	57,73
C	8. Normal Kat	88	2+1 Daire	80,09
C	8. Normal Kat	89	2+1 Daire	80,09
C	8. Normal Kat	90	2+1 Daire	89,85
C	8. Normal Kat	91	2+1 Daire	84,45
C	8. Normal Kat	92	2+1 Daire	84,45
C	8. Normal Kat	93	2+1 Daire	86,74
C	8. Normal Kat	94	2+1 Daire	86,53
C	8. Normal Kat	95	2+1 Daire	85,42
C	8. Normal Kat	96	2+1 Daire	83,62
C	8. Normal Kat	97	1+1 Daire	57,73
D1	1. Bodrum Kat	01	2+1 Daire	83,42
D1	1. Bodrum Kat	02	2+1 Daire	82,57
D1	1. Bodrum Kat	03	1+1 Daire	61,91

{32}------------------------------------------------

Blok	Kat	BB No	Daire Tipi	) ² Satılabilir Brüt Alan (m
D1	1. Bodrum Kat	04	1+1 Daire	62,27
D1	Zemin Kat	05	2+1 Daire	82,44
D1	Zemin Kat	06	2+1 Daire	87,48
D1	Zemin Kat	07	2+1 Daire	91,96
D1	Zemin Kat	08	2+1 Daire	95,83
D1	1. Normal Kat	09	2+1 Daire	82,44
D1	1. Normal Kat	10	2+1 Daire	82,44
D1	1. Normal Kat	11	2+1 Daire	90,94
D1	1. Normal Kat	12	2+1 Daire	90,94
D1	2. Normal Kat	13	2+1 Daire	82,44
D1	2. Normal Kat	14	2+1 Daire	82,44
D1	2. Normal Kat	15	2+1 Daire	90,94
D1	2. Normal Kat	16	2+1 Daire	90,94
D1	3. Normal Kat	17	2+1 Daire	82,44
D1	3. Normal Kat	18	2+1 Daire	82,44
D1	3. Normal Kat	19	2+1 Daire	90,94
D1	3. Normal Kat	20	2+1 Daire	90,94
D1	4. Normal Kat	21	2+1 Daire	82,44
D1	4. Normal Kat	22	2+1 Daire	82,44
D1	4. Normal Kat	23	2+1 Daire	90,94
D1	4. Normal Kat	24	2+1 Daire	90,94
D2	1. Bodrum Kat	01	1+1 Daire	59,35
D2	1. Bodrum Kat	02	2+1 Daire	82,76
D2	1. Bodrum Kat	03	2+1 Daire	82,77
D2	1. Bodrum Kat	04	1+1 Daire	59,21
D2	Zemin Kat	05	2+1 Daire	87,67
D2	Zemin Kat	06	2+1 Daire	87,67
D2	Zemin Kat	07	2+1 Daire	92,17
D2	Zemin Kat	08	2+1 Daire	92,17
D2	1. Normal Kat	09	2+1 Daire	82,63
D2	1. Normal Kat	10	2+1 Daire	82,63
D2	1. Normal Kat	11	2+1 Daire	91,1 6
D2	1. Normal Kat	12	2+1 Daire	91,16
D2	2. Normal Kat	13	2+1 Daire	82,63
D2	2. Normal Kat	14	2+1 Daire	82,63
D2	2. Normal Kat	15	2+1 Daire	91,16
D2	2. Normal Kat	16	2+1 Daire	91,16
D2	3. Normal Kat	17	2+1 Daire	82,63
D2	3. Normal Kat	18	2+1 Daire	82,63
D2	3. Normal Kat	19	2+1 Daire	91,16
D2	3. Normal Kat	20	2+1 Daire	91,16
D2	4. Normal Kat	21	2+1 Daire	82,63
D2	4. Normal Kat	22	2+1 Daire	82,63

{33}------------------------------------------------

Blok	Kat	BB No	Daire Tipi	) ² Satılabilir Brüt Alan (m
D2	4. Normal Kat	23	2+1 Daire	91,16
D2	4. Normal Kat	24	2+1 Daire	91,16
E1	1. Bodrum Kat	01	1+1 Dair e	58,75
E1	1. Bodrum Kat	02	2+1 Daire	82,13
E1	1. Bodrum Kat	03	2+1 Daire	82,14
E1	1. Bodrum Kat	04	1+1 Daire	58,91
E1	Zemin Kat	05	2+1 Daire	87,00
E1	Zemin Kat	06	2+1 Daire	87,00
E1	Zemin Kat	07	2+1 Daire	91,46
E1	Zemin Kat	08	2+1 Daire	91,46
E1	1. Normal Kat	09	2+1 Daire	81,96
E1	1. Normal Kat	10	2+1 Daire	81,96
E1	1. Normal Kat	11	2+1 Daire	90,42
E1	1. Normal Kat	12	2+1 Daire	90,42
E1	2. Normal Kat	13	2+1 Daire	81,96
E1	2. Normal Kat	14	2+1 Daire	81,96
E1	2. Normal Kat	15	2+1 Daire	90,42
E1	2. Normal Kat	16	2+1 Daire	90,42
E1	3. Normal Kat	17	2+1 Daire	81,96
E1	3. Normal Kat	18	2+1 Daire	81,96
E1	3. Normal Kat	19	2+1 Daire	90,42
E1	3. Normal Kat	20	2+1 Daire	90,42
E1	4. Normal Kat	21	2+1 Daire	81,96
E1	4. Normal Kat	22	2+1 Daire	81,96
E1	4. Normal Kat	23	2+1 Daire	90,42
E1	4. Normal Kat	24	2+1 Daire	90,42
E2	1. Bodrum Kat	01	2+1 Daire	84,42
E2	1. Bodrum Kat	02	2+1 Daire	84,06
E2	Zemin Kat	03	2+1 Daire	83,11
E2	Zemin Kat	04	2+1 Daire	83,11
E2	Zemin Kat	05	2+1 Daire	96,57
E2	Zemin Kat	06	2+1 Daire	96,57
E2	1. Normal Kat	07	2+1 Daire	83,11
E2	1. Normal Kat	08	2+1 Daire	83,11
E2	1. Normal Kat	09	2+1 Daire	91,68
E2	1. Normal Kat	10	2+1 Daire	91,68
E2	2. Normal Kat	11	2+1 Daire	83,11
E2	2. Normal Kat	12	2+1 Daire	83,11
E2	2. Normal Kat	13	2+1 Daire	91,68
E2	2. Normal Kat	14	2+1 Daire	91,68
E2	3. Normal Kat	15	2+1 Daire	83,11
E2	3. Normal Kat	16	2+1 Daire	83,11
E2	3. Normal Kat	17	2+1 Daire	91,68

{34}------------------------------------------------

Blok	Kat	BB No	Daire Tipi	Satılabilir Brüt Alan (m²)
E2	3. Normal Kat	18	2+1 Daire	91,68
E2	4. Normal Kat	19	2+1 Daire	83,11
E2	4. Normal Kat	20	2+1 Daire	83,11
E2	4. Normal Kat	21	2+1 Daire	91,66
E2	4. Normal Kat	22	2+1 Daire	91,68
	Toplam	347	Toplam	27.878

5.2 Değerleme Konusu Gayrimenkulün Fiziki ve Yapısal Özellikleri

Değerleme konusu taşınmaz "Arsa" nitelikli olup taşınmaz üzerinde inşaatı devam eden proje bulunmaktadır.

5.3 Değerleme Konusu Gayrimenkulün Kullanım Amacı ile İç Mekan İnşaat ve Teknik Özellikleri

Değerleme konusu taşınmaz "Arsa" nitelikli olup taşınmaz üzerinde inşaatı devam eden proje bulunmaktadır.

5.4 Varsa Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler

Değerleme tarihi itibarı ile olup geliştirilmekte olan proje için hafriyat işlerinin ve iksa işleri uygulamalarının tamamlandığı bununla birlikte A ve B blokta kaba yapı imalatlarıınn tamamlandığı A blokta zemin + 6. Normal kat seviyesinde duvar imalatlarının yapıldığı B blokta 6 adet normal katta duvar imalatlarının tamamlandığı tespit edilmiştir. C blokta ise 8. normal kat seviyesinde kaba yapı imalatlarının tamamlandığı görülmüş olup zemin + 4 normal katta duvar imalatlarının tamamlandığı gözlemlenmiştir. D1 blokta, kaba yapı işlerinin 4. normal kat döşeme seviyesinde, D2 blokta ise 4. normal kat kolon imalatlarının devam ettiği görülmüştür. E1 ve E2 no.lu bloklarda ise 3. normal kat kolon imalatlarının devam ettiği tespit edilmiştir. İlgili mevzuat uyarınca değerleme konusu taşınmazın fiziki ilerlemesi göz önünde bulundurularak alınması gereken izin ve belgeler tam ve doğru olarak mevcuttur.

5.5 Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21. Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmaz üzerinde geliştirilmekte olan projeye ilişkin inşaat işleri devam etmektedir.

{35}------------------------------------------------

{36}------------------------------------------------

Bölüm 6

SWOT Analizi

+ GÜÇLÜ YANLAR

• Değerleme konusu taşınmazın konumu dolayısıyla reklam kabiliyeti ve görünürlüğü yüksektir.
• Değerleme konusu taşınmaza otobüs, minibüs gibi toplu taşıma araçları ve özel araçlar ile ulaşım rahat bir şekilde sağlanabilmektedir.
• Proje parseli konumu itibari ile TEM Otoyolu üzerinden kolay erişebilirliğe sahiptir.
• Değerleme konusu taşınmazın konumlu olduğu Dedepaşa Caddesi'ne 65 metre cephesi bulunmaktadır.

ZAYIF YANLAR

• Değerleme konusu taşınmazın yakın konumlu olduğu TEM Otoyolu'nda günün belirli saatlerinde trafik yoğunluğu yaşanmaktadır.

✓ FIRSATLAR

• Son yıllarda bölgeye yapılan yatırımlarla birlikte bölge gelişimini konut fonksiyonu ağırlıklı olarak sürdürmektedir.

TEHDİTLER

• Bölgede halihazırda inşaatları devam eden projelerdeki proje çeşitliliği ve karmaları, uzun vadede birbirine alternatif çok fazla proje yaratabilecektir.
• Ekonomideki arz talep dalgalanmaları tüm sektörleri etkilediği gibi gayrimenkul sektörünü de etkilemektedir.

{37}------------------------------------------------

BÖLÜM 7

DEĞERLEMEDE KULLANILAN YAKLAŞIMLARIN ANALİZİ

{38}------------------------------------------------

Bölüm 7

Değerlemede Kullanılan Yaklaşımların Analizi

7.1 Değerleme Yaklaşımları

Uluslararası Değerleme Standartları kapsamında üç farklı değerleme yaklaşımı bulunmaktadır. Bu yaklaşımlar sırasıyla "Pazar Yaklaşımı", "Maliyet Yaklaşımı" ve "Gelir Yaklaşımı"dır. Her üç yaklaşımın Uluslararası Değerleme Standartları'nda yer alan tanımları aşağıda yer almaktadır.

Pazar Yaklaşımı

Pazar yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, değerleme konusu varlıkla fiyat bilgisi mevcut olan aynı veya benzer varlıklar ile karşılaştırmalı olarak belirlenmesini sağlar.

Pazar yaklaşımında atılması gereken ilk adım, aynı veya benzer varlıklar ile ilgili pazarda kısa bir süre önce gerçekleşmiş olan işlemlerin fiyatlarının göz önünde bulundurulmasıdır. Az sayıda işlem olmuşsa, bu bilgilerin geçerliliğini saptamak ve kritik bir şekilde analiz etmek kaydıyla, benzer veya aynı varlıklara ait işlem gören veya teklif verilen fiyatları dikkate almak uygun olabilir. Gerçek işlem koşulları ile değer esası ve değerlemede yapılan tüm varsayımlar arasındaki farklılıkları yansıtabilmek amacıyla, başka işlemlerden sağlanan fiyat bilgileri üzerinde düzeltme yapmak gerekli olabilir. Ayrıca değerlemesi yapılan varlık ile diğer işlemlerdeki varlıklar arasında yasal, ekonomik veya fiziksel özellikler bakımından da farklılıklar olabilir.

Maliyet Yaklaşımı

Maliyet yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, bir alıcının, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla belirlenmesini sağlar.

Bu yaklaşım, pazardaki bir alıcının gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, değerlemesi yapılan varlığa ödeyeceği fiyatın, eşdeğer bir varlığın ister satın alma ister yapım yoluyla maliyetinden fazla olmayacağı ilkesine dayanmaktadır. Değerlemesi yapılan varlıkların cazibesi, yıpranmış veya demode olmaları nedeniyle, genellikle satın alınabilecek veya yapımı gerçekleştirilebilecek alternatiflerinden daha düşüktür. Bunun geçerli olduğu hallerde, kullanılması gereken değer esasına bağlı olarak, alternatif varlığın maliyeti üzerinde düzeltmeler yapmak gerekebilir.

Gelir Yaklaşımı

Gelir yaklaşımı ana başlığı altında değeri belirleyebilmek için farklı yöntemler kullanılmakta olup bunların tümünün ortak özelliği, değerin hak sahibi tarafından fiilen elde edilmiş gerçek veya elde edilebilecek tahmini gelirlere dayanıyor olmasıdır.

Bir yatırım amaçlı gayrimenkul için gelir, kira şeklinde olabilirken, sahibi tarafından kullanılan binada mülk sahibinin eşdeğer bir mekânı kiralamak için katlanacağı maliyete dayanan varsayımsal bir kira (veya tasarruf edilen kira) olabilir. Tanımlanan nakit akışları daha sonra bir kapitalizasyon sürecine tabi tutularak değer belirlemesinde kullanılır. Sabit kalması beklenen gelir akışları, genellikle kapitalizasyon oranı olarak adlandırılan tek bir çarpan kullanılarak kapitalize edilebilir. Bu rakam, paranın zaman maliyeti ile mülkiyet risklerini ve getirilerini yansıtması beklenen, yatırımcı için getiriyi veya "verimi"; mülkü kendi kullanan bir mülk sahibi için ise kuramsal bir getiriyi temsil eder.

{39}------------------------------------------------

7.2 Değer Tanımları

Konu değerleme çalışmasında rapor sonuç değeri olarak "Pazar Değeri" takdir edilmiş olup Uluslararası Değerleme Standartları'na göre değer tanımı aşağıdaki gibidir.

Pazar Değeri

Pazar Değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.

7.3 Değerlemede Kullanılan Yaklaşımların Analizi ve Bu Yaklaşımların Seçilme Nedenleri

Bu değerleme çalışmasında, değerleme konusu taşınmazın 13.06.2024 "Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi"ne konu olması sebebi ile "Gelir Yaklaşımı" alt yöntemi olan İndirgenmiş Nakit Akışı yöntemi uygulanmıştır.

Bununla birlikte geliştirilmekte olan projede yer alması planlanan 347 adet bağımsız bölümün tamamlanması durumundaki pazar değeri de bilgi amaçlı olarak rapor kapsamında sunulmakta olup değerleme konusu taşınmazların satışa emsal olabilecek gayrimenkul bilgilerine ulaşılabiliyor olması, yakın çevresindeki gayrimenkullerin pazar yaklaşımı yöntemine göre el değiştiriyor olması dikkate alınarak "Pazar Yaklaşımı" uygulanmıştır.

Pazar Yaklaşımı

Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı

Gayrimenkulün yakın çevresinde yapılan araştırmalar sonucunda konu gayrimenkule emsal teşkil edebilecek aşağıdaki emsal bilgilerine ulaşılmıştır

{40}------------------------------------------------

Konut Emsalleri / Satış

	SATIŞ KARŞILAŞTIRMA TABLOSU
		Pozitif Danışmanlık	Pozitif Danışmanlık	Armanora Gayrimenkul	Siltaş Twins
	Irtibat Bilgisi	0 539 841 43 66	0 539 841 43 66	0 530 645 78 44	0212 444 02 89
	Karşılaştırılan Etmenler	1	2	3	4
	Satış Fiyatı (TL)	12.950.000	18.000.000	12.650.000	11.600.000
	Alanı (m²)	120	167	120	100
	Birim Fiyatı (TL/m²)	107.917	107.784	105.417	116.000
	Satış Durumu	Satılık	Satılık	Satılık	Satılık
	Piyasa Düzeltmesi	10%	10%	10%	10%
ma Yönelik	Pazarlık Payı	0%	0%	0%	0%
meler	Mülkiyet Durumu	Tam Mülkiyet	Tam Mülkiyet	Tam Mülkiyet	Tam Mülkiyet
		0%	0%	0%	0%
Düzelt m-Satı	Satış Koşulları	Standart	Standart	Standart	Standart
		0%	0%	0%	0%
Alı	Yenileme Masrafları	Benzer Nitelikte	Benzer Nitelikte	Benzer Nitelikte	Benzer Nitelikte
		0%	0%	0%	0%
	Konum	Benzer	Benzer	Benzer	Benzer
		0%	0%	0%	0%
	Kullanım Alanı	Benzer	Benzer	Benzer	Benzer
meler		0%	0%	0%	0%
	Bina Yaşı	0	0	0	4
maza Yönelik Düzelt		0%	0%	0%	3%
	Bulunduğu Kat/Manzara	Benzer	Benzer	Benzer	Benzer
Taşın		0%	0%	0%	0%
	Konfor Koşulları	Dezavantajlı	Dezavantajlı	Dezavantajlı	Benzer
		10%	10%	10%	0%
	Düzeltilmiş Değer	130.579	130.419	127.554	131.173

{41}------------------------------------------------

Değerlendirme:

• Değerleme çalışması kapsamında konut satış karşılaştırma tablosunda yer alan emsaller sırasıyla, Bu Hayat İstanbul, Siltaş Premium, Sima Garden ve Lens İstanbul Projeleri'nde yer almaktadır. Söz konusu emsallerin brüt alan-net alan farkı ortalama %45 seviyesinde olup 2+1 ve 1+1 daire tipine sahiptir.
• Değerleme konusu taşınmazların konumlu olduğu bölgede yapılan araştırmalar sonucunda projede yer alması planlanan konu taşınmazlar ile benzer özelliğe sahip konutların lokasyonu, brüt alan-net alan büyüklüğü, bulunduğu kat gibi etkenlere göre birim değerlerinin değişkenlik gösterdiği tespit edilmiş olup değerleme konusu taşınmaz üzerinde geliştirilecek projede yer alacak konutların satılabilir brüt alanları üzerinden birim satış değerinin ortalama 125.000- 135.000.-TL/m² aralığında olabileceği belirlenmiştir.

{42}------------------------------------------------

Emsal Krokisi

{43}------------------------------------------------

✓ Değerleme Uzmanının Profesyonel Takdiri:

Değerleme konusu taşınmaza değer takdir edilirken; taşınmazın yasal ve teknik özellikleri, benzer nitelikteki taşınmazlara ilişkin bilgiler, konumu, ulaşımı, çevre özellikleri, altyapısı, gerçekleştirilen SWOT analizi ve ülkenin ekonomik durumu göz önünde bulundurulmuştur.

Gelir Yaklaşımı

Değerleme konusu taşınmazın satış emsal araştırması verileri ile bir gelir yaklaşımı alt yöntemi olan indirgenmiş nakit akış yöntemi kullanılarak kullanılarak değer tespiti yapılmıştır.

İndirgenmiş Nakit Akışı Yöntemi

Gelir yaklaşımında mimari projesi ve ruhsatı bulunan mevcut projenin değerlemesi yapılmaktadır. Geliştirme yönteminde ise herhangi bir projesi veya ruhsatı bulunmayan arsa üzerine mevcut imar durumu çerçevesinde en uygun proje geliştirilerek elde edilecek gelirlerin indirgemesi yapılmaktadır. Arsa değerlemesinde 2. yöntem olarak kullanılan geliştirme yaklaşımında arsa üzerinde yapılacak olan projeden arsa sahibi payına düşen gelirler hesaplanarak arsa değeri bulunmaktadır.

Projesi belli olan boş arsanın ya da inşa aşamasındaki projeyi değerlerken mevcut onaylı olan mimari projesi ile yapı ruhsatındaki alan bilgilerine göre gelir indirgeme yöntemi ile nakit akış tablosu oluşturulmaktadır. Boş arsaların değerlemesinde ise değerlemeyi yapan uzman yürürlükte olan mevcut imar planı koşullarına göre kendi öngörüsü ile satılabilir / kiralanabilir alan tespitini yaparak nakit akış tablosunu oluşturmaktadır.

İndirgeme Oranı Hesaplaması

Tahmini nakit akışlarını indirgemek için kullanılan indirgeme oranının, hem paranın zaman değerini hem de varlığın nakit akış türüyle ve gelecekteki faaliyetleriyle ilgili riskleri yansıtması gerekli görülmektedir. Değerleme çalışmasında indirgeme oranı kullanılırken toplama yöntemi uygun görülmüştür. Uluslararası Değerleme Standartları doğrultusunda indirgeme oranı hesaplanırken;

• Kullanılan nakit akışlarına ilişkin projeksiyonlarla ilgili riski,
• Değerlenen varlığın türü,
• Pazardaki işlemlerde zımnen yer alan oranları,
• Varlığın coğrafi konumunu ve/veya işlem göreceği pazarların konumu,
• Varlığın ömrünü/vadesini ve girdilerin tutarlılığı,
• Kullanılan nakit akışlarının türü,
• Uygulanan değer esasları dikkate alınmıştır.

{44}------------------------------------------------

Toplama yöntemi ile indirgeme oranı, risksiz faiz oranı ve risk priminin toplamına göre hesaplanmıştır. Risksiz faiz oranı olarak, nakit akışının süresi ile uyumlu olacak şekilde 10 yıllık TL bazlı tahvilin son 5 yıllık ortalaması dikkate alınmıştır. Konu gayrimenkulün yer aldığı piyasa ve gayrimenkulün riski dikkate alınarak, projeksiyon süresi boyunca risk primi belirlenmiştir. Buna göre;

Risksiz faiz oranı: %25,96

Risk primi: %3,04

İndirgeme oranı: %29 olarak hesaplanmıştır.

Nakit Giriş ve Çıkışlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri, Bu Bilgilerin Kaynağı ve Yapılan Diğer Varsayımlar

• Sektörel anlamda yapılan piyasa araştırmaları ve genel kabuller doğrultusunda varsayımlar yapılmıştır.
• Tüm ödemelerin peşin yapıldığı varsayılmıştır.
• Gayrimenkullerin bütün hukuki ve yasal prosedürlerinin tamamlandığı kabul edilmiştir.
• Çalışmalara IVSC (Uluslararası Değerleme Standartları Kapsamında) vergi dahil edilmemiştir.
• Çalışmalarda KDV hariç olarak hesaplamalar yapılmıştır.
• Proje kapsamında öngörülen maliyetler ön fizibilite maliyetleri olup kesin uygulama projelerinin oluşturulmasından itibaren bu maliyetlerin değişebileceği öngörülmektedir.
• Proje kapsamında bina maliyeti, altyapı maliyeti, çevre tanzimi ve peyzaj maliyeti ile proje genel gider maliyeti öngörülmüştür.
• Sığınak alanı konusunda ilgili yönetmeliklerde belirtilen hesaplar ve mimari proje dikkate alınmıştır.
• Söz konusu parsel üzerinde değerleme konusu taşınmaz için düzenlenen yapı ruhsatları dikkate alınmış olup konut ve ticari birimlerin yer alacağı proje geliştirilmiştir.
• Projedeki inşaat ve malzeme kalitesinin, projenin hedef kitlesinin taleplerine uygun olacağı varsayılmıştır.
• Proje kapsamında taşınmaza ait yapı ruhsatları dikkate alınarak toplam inşaat alanının ortak alan ve otopark alanları dahil 45.076,86 m² olacağı ve konut alanlarının 21.049,16 m² olarak inşa edileceği planlanmıştır.
• Piyasada yapılan araştırmalarda mimari proje üzerindeki bağımsız bölüm alanlarının dışında ortak alanlardan da pay eklenerek satışların gerçekleştiği ve net alan/satış brüt alanı farkının %40-%50 mertebelerinde olduğu görülmüştür. Müşteri tarafından iletilen bilgilere göre değerleme çalışması kapsamında konut nitelikli taşınmazlar için toplam satış brütünün 27.877,89 m² olacağı varsayılmıştır. Bununla birlikte değerleme konusu gayrimenkule yönelik olarak yapılmış 13.06.2024 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında MHR GYO A.Ş. lehine hak ve faydalar dikkate alınarak MHR GYO A.Ş. payına düşen %65'lik satılabilir alan payı 18.120,63 m² olarak hesaplanmıştır.
• Proje genel giderleri içerisinde binaya ait avan proje, mimari, statik, elektrik, tesisat vb. proje maliyetleri, şantiye giderleri, pazarlama ve reklam giderleri yer almaktadır.
• Söz konusu projede konut satışlarının 2025 yılında başlayacağı 2027 yılında ise satışın tamamlanacağı öngörülmüştür.
• Proje bünyesinde yer alacak konutların birim satış bedellerinin 131.000-TL/m² olacağı varsayılmıştır.
• Değerleme konusu projede toplamda MHR GYO A.Ş payına düşen 2.630,89 m² 'lik konut alanının satışının tamamlandığı bilgisi edinilmiştir. Gerçekleşme verileri müşteri tarafından iletilmiş olup proje nakit akışına yansıtılmıştır.

{45}------------------------------------------------

• Proje inşaatıınn toplamda 2 yılda tamamlanacağı varsayılmış ikinci yıl inşaat maliyeti için ilk yıl için kabul edilen enflasyon oranı tutarında artış uygulanmıştır.

✓ Değerleme Uzmanının Profesyonel Takdiri:

Ada/Parsel No	4000/8
İmar Durumu	Konut
Emsale Konu Parsel Alanı (m²)	10.795,00

İnşaat Maliyetleri
Fonksiyon	Brüt Alan (m²)	Birim İnşaat Maliyeti (TL/m²)	Maliyet (TL)
Konut Fonksiyonu	21.049,16	38.000	799.868.080
Otopark ve Ortak Alan	24.027,70	16.500	396.457.050
Toplam	45.076,86		1.196.325.130

Altyapı Maliyeti
	Kapalı Alan Toplam İnşaat Maliyeti (TL)	Oran	Maliyet (TL)
	1.196.325.130,00	7%	83.742.759

Çevre Tanzimi ve Peyzaj Maliyetleri
Kapalı Alan Toplam İnşaat Maliyeti (TL)		Oran	Maliyet (TL)
	1.196.325.130,00	1,5%	17.944.877

Toplam Maliyet (TL)
İnşaat Maliyeti	1.196.325.130,00
Altyapı Maliyeti	83.742.759,10
Çevre Tanzimi ve Peyzaj Maliyeti	17.944.876,95
Toplam (TL)	1.298.012.766,05

Proje Genel Giderleri
Toplam Maliyet (TL)	Oran	Maliyet (TL)
1.298.012.766,05	10%	129.801.277

Toplam Maliyet (TL)
İnşaat Maliyeti	1.196.325.130
Altyapı Maliyeti	83.742.759
Çevre Tanzimi ve Peyzaj Maliyeti	17.944.877
Proje Genel Giderleri	129.801.277
Toplam (TL)	1.427.814.043
Tamamlanma Oranı (%)	40%
Toplam Harcanmış Maliyet (TL)	571.125.617
Toplam Harcanacak Maliyet (TL)	856.688.426

Maliyetin Yıllara Dağılımı
Yıllar	31/12/2025	31/12/2026	31/12/2027
Oran	40%	60%*	40%*
Maliyet (TL)	571.125.617	514.013.055	418.063.952

{46}------------------------------------------------

*Harcanması planlanan kalan inşaat maliyetlerinin oranını ifade etmektedir. Değerleme tarihi itibarı ile projenin inşai ilerleme seviyesi %40 oranındadır.

Konut Fonksiyonu
Birim Satış Değeri (TL/m²)	131.000,00
Fiyat Artış Oranı 1. yıl	22,00%
Fiyat Artış Oranı 2. yıl	16,50%

Diğer Oranlar
Pazarlama Gideri Oranı	1,00%

GYO Lehine Doğan Proje Nakit Akışı (TL)
Yıllar	31/12/2025	31/12/2026	31/12/2027
Konut Fonksiyonu
Toplam Satılabilir Alan (m²)	18.120,63	18.120,63	18.120,63
Satış Oranı (%)	14,5%	50,0%	35,48%
Satılan Alan (m²)	2.630,89	9.060,31	6.429,42
Birim Satış Değeri (TL/m²)	96.768,32	131.000,00	159.820,00
Proje Toplam Gelirleri	254.586.793	1.186.901.167	1.027.550.584
İnşaat Maliyeti	571.125.617	514.013.055	418.063.952
Pazarlama Gideri	2.545.868	11.869.012	10.275.506
Net Nakit Akışları	-319.084.692	661.019.100	599.211.126

GYO Lehine Doğan Hakkın Değerleme Tablosu
Risksiz Getiri Oranı	25,96%	25,96%	25,96%
Risk Primi	2,04%	3,04%	4,04%
İndirgeme Oranı	28,00%	29,00%	30,00%
Toplam Bugünkü Değer (TL)	563.065.927	553.414.416	543.954.335
Yaklaşık Toplam Bugünkü Değer (TL)	563.070.000	553.410.000	543.950.000

7.4 Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değeri

Üzerinde inşaat faaliyetleri devam eden projde değerleme çalışması kapsamında MHR GYO A.Ş. lehine sözlemeden doğan hakkın değeri takdir edilmiştir. Proje kapsamında GYO lehine düşen alanların tamamlanması durumundaki bugünkü değeri ise 1.792.150.000.-TL olarak hesaplanmıştır. İlgili hesaplamalar 13.06.2024 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında MHR GYO A.Ş. lehine hak ve faydalar dikkate alınarak MHR GYO A.Ş. payına düşen %65'lik satılabilir alan payı 18.120,63 m² üzerinden yapılmıştır.

GYO Lehine Doğan Proje Nakit Akışı (TL)
Yıllar	31/12/2025	31/12/2026	31/12/2027
Konut Fonksiyonu
Toplam Satılabilir Alan (m²)	18.120,63	18.120,63	18.120,63
Satış Oranı (%)	14,52%	50,00%	35,48%
Satılan Alan (m²)	2.631	9.060,31	6.429,42
Birim Satış Değeri (TL/m²)	96.768,32	131.000,00	159.820,00
Proje Toplam Gelirleri	254.586.793	1.186.901.167	1.027.550.584
Net Nakit Akışları	254.586.793	1.186.901.167	1.027.550.584

{47}------------------------------------------------

Değerleme Tablosu
Risksiz Getiri Oranı	25,96%	25,96%	25,96%
Risk Primi	2,04%	3,04%	4,04%
İndirgeme Oranı	28,00%	29,00%	30,00%
Toplam Bugünkü Değer (TL)	1.809.020.434	1.792.146.488	1.775.605.787
Yaklaşık Toplam Bugünkü Değer (TL)	1.809.020.000	1.792.150.000	1.775.610.000

7.5 Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar ile Ulaşılan Sonuçlar

Proje değeri analizinde gelir yaklaşımına göre harcanması muhtemel maliyet değeri toplam gelirlerden çıkartılmış ve oluşan net kara göre proje değerinin bugünkü değeri hesaplanmıştır. İlgili hesaplamalar 13.06.2024 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında MHR GYO A.Ş. lehine hak ve faydalar dikkate alınarak MHR GYO A.Ş. payına düşen %65'lik satılabilir alan payı 18.120,63 m² üzerinden yapılmıştır.

7.6 En Verimli ve En İyi Kullanım Analizi

Bir mülkün fiziki olarak uygun olan, yasalarca izin verilen, finansal olarak gerçekleştirilebilir ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek getiriyi sağlayan kullanımı, en verimli ve en iyi kullanımıdır.

Yapılan pazar araştırmaları ve değerlendirmeler doğrultusunda, değerleme konusu taşınmazın en verimli ve en iyi kullanımı uygulama imar planındaki lejandı ve mevcut kullanımı dikkate alınarak "Konut Alanı" amaçlı kullanımıdır.

{48}------------------------------------------------

7.8 KDV Konusu

24.12.2007 tarihli ve 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu kararı ile yürürlüğe konulan "Mal ve Hizmetlere Uygulanacak KDV Oranlarının Tespitine İlişkin Karar" ve bu karara ilişkin yayımlanan karar ve tebliğler uyarınca güncel KDV oranları aşağıdaki tabloda yer almaktadır.

Bu doğrultuda satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamındaki değerleme konusu taşınmaza yönelik %20 KDV uygulaması yapılmıştır.

KDV ORANLARI
İş Yeri Teslimlerinde		20%
Arsa/Arazi Teslimlerinde		10%
01.04.2022 TARİHİNDEN SONRA RUHSAT ALINMASI DURUMUNDA KDV ORANI
Net Alanı 150 m2 ve Üzeri Konutlarda
Net Alanın 150 m²'den Fazla Olan Kısmı İçin		20%
Net Alanın 150 m²'ye Kadar Olan Kısmı İçin *		10%
Net Alanı 150 m2 'ye Kadar Konutlarda *		10%
01.04.2022 TARİHİNDEN ÖNCE RUHSAT ALINMASI DURUMUNDA KDV ORANI
Net Alanı 150 m2 ve Üzeri Konutlarda		20%
Net Alanı 150 m2 'ye Kadar Konutlarda /*
01.01.2013 Tarihine Kadar Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda		1%
01.01.2013-31.12.2016 Tarihlerinde Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda	499 TL' ye kadar ise	1%
Yapı Ruhsatının Alındığı Tarihte	500 - 999 TL ise	10%
Emlak Vergisi Yönünden Arsa Birim m2 Rayiç Değeri	1.000 TL ve üzeri	20%
01.01.2017 Tarihi İtibarıyla Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda	1.000 TL'ye kadar ise	1%
Yapı Ruhsatının Alındığı Tarihte	1.000-2.000 TL ise	10%
Emlak Vergisi Yönünden Arsa Birim m2 Rayiç Değeri	2.000 TL üzeri	20%

^{* 16.05.2012} tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerdeki konutlarda KDV oranı %1'dir.

^** lüks veya birinci sınıf inşaatlarda geçerlidir. 2. ve 3. sınıf basit inşaatlarda, konutun net alanı 150 m² 'nin altında ise KDV oranı %1' dir.

^*** Kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi yapılan konut inşaatı projelerinde, yapı ruhsatı tarihi yerine ihale tarihi dikkate alınmalıdır.

{49}------------------------------------------------

BÖLÜM 8

GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜ AÇISINDAN DEĞERLENDİRME

{50}------------------------------------------------

Bölüm 8

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyü Açısından Değerlendirme

8.1 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş

• Değerleme Konusu Gayrimenkulün Tapu Kayıtlarında Devrine İlişkin Bir Sınırlandırma Olup Olmaması Durumuna Göre Değerlendirme

Değerleme konusu taşınmazın tapu kayıtlarında, devredilebilmesine ilişkin bir sınırlama bulunmamaktadır.

• Gayrimenkulün veya Projenin, İmar Bilgileri, Alınması Gereken İzinler ile Mimari Proje ve İnşaata Başlanması için Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmaması Doğrultusunda Değerlendirme
• Değerleme konusu taşınmaz 4000 ada 8 no.lu parsel 13.10.2017 onay tarihli, 1/5.000 ölçekli "Yenişehir Mahallesi'nin Bir Kısmı ile Ballıca, Emirli, Kurnaa ve Kurtdoğmuş Mahalleleri Nazım İmar Planı" kapsamında kalmakta iken taşınmazın da kapsamında olduğu bölgeye ilişkin uygulama imar planları onaylanmıştır. Değerleme konusu parsel mevcut durumda, 14.09.2018 onay tarihli, 1/1.000 ölçekli "Yenişehir Mahallesi Havza Kısmı Uygulama İmar Planı" kapsamında "Konut Alanı" lejandında kalmakta olup TAKS: 0,40, KAKS: 1,50 ve Hmax: 30,50 m. yapılaşma koşullarına sahiptir. Değerleme konusu taşınmaza ait 25.09.2025 tarihli yapı ruhsatları incelenmiş olup taşınmazın inşaata devam etmesi için yasal gerekliliği olan belgeler tam ve doğru olarak mevcuttur.
• Gayrimenkullerin Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş ile Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olmadığı Hakkında Görüş

Söz konusu gayrimenkulün tapudaki vasfı "Arsa" olup taşınmaz üzerinde ruhsatları alınmış "Proje" geliştirilmektedir.

III-48.1 sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği"nin 7.bölüm 22.maddesi 1.fıkrasının (ç) bendinde belirtildiği üzere gayrimenkul yatırım ortaklıkları;

"Kendi mülkiyetlerindeki arsa ve arazilerin yanı sıra, hasılat paylaşımı veya kat karşılığı arsa satışı sözleşmeleri akdettiği başka kişilere ait arsalar üzerinde, gayrimenkul projesi geliştirebilirler veya projelere üst hakkı tesis ettirmek suretiyle yatırım yapabilirler. Yapılacak sözleşme hükümleri çerçevesinde bir veya birden fazla tarafla ortak bir şekilde yürütülecek projelerde, ortaklık lehine mülkiyet edinme amacı yok ise, ortaklığın sözleşmeden doğan haklarının Kurulca uygun görülecek nitelikte bir teminata bağlanmış olması zorunludur."

Aynı tebliğin 26. Maddesi'ne göre;

Ortaklık lehine sözleşmeden doğan alım, önalım ve geri alım haklarının, gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve hasılat paylaşımı sözleşmeleri gibi ortaklık lehine haklar sağlayan sözleşmelerin, rehinli alacakların serbest dereceye ilerleme haklarının ve ortaklığın kiracı konumunda olduğu kira sözleşmelerinin tapu siciline şerhi zorunludur. Söz konusu yükümlülüğün yerine getirilmesinden ortaklık yönetim kurulu veya yönetim kurulunca yetkilendirilmiş olması halinde ilgili murahhas üye sorumludur. Bu maddede sayılan sözleşmelerin karşı tarafının Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ve iştirakleri olması halinde bu sözleşmelerin tapu siciline şerhi zorunlu değildir.

Bu kapsamda ilgili sözleşme tapu siciline tescil edilmiştir. Taşınmazın mülkiyeti QC İnşaat Proje Mümessillik Gayrimenkul Yatırım A.Ş.'ye ait olup değerleme konusu gayrimenkule yönelik olarak yapılmış 13.06.2024 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi bulunmaktadır. Sözleşmenin ilgili kısımlarının detayları aşağıdaki gibidir.

{51}------------------------------------------------

Bu açıklamalar doğrultusunda, değerleme konusu taşınmazın ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerince kat kaşılığı sözleşmenin tapu siciline şerh edildiği görülmüş olup taşınmazın gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne "Sözleşmeden Doğan Hak" olarak alınmasında herhangi bir engelin bulunmadığı düşünülmektedir.

{52}------------------------------------------------

ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ ve SONUÇ

{53}------------------------------------------------

Bölüm 9

Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi ve Sonuç

9.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.

9.2 Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri

Asgari husus ve bilgilerden raporda yer verilmeyen madde bulunmamaktadır.

9.3 Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilemediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Değerleme konusu taşınmazın tüm yasal gereklilikleri tamamlanmış olup ve mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgeler tam ve eksiksizdir.

9.4 Varsa Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler ile İlgili Görüş

Değerleme konusu taşınmaza ait takyidat kayıtlarında kat karşılığı inşaat sözleşmesi şerhi bulunmaktadır. Söz konusu takyidat kaydının taşınmazın devredilmesine ilişkin herhangi bir sınırlaması bulunmamakta olup taşınmazın değerine ilişkin de herhangi bir etkisi bulunmamaktadır.

9.5 Değerleme Konusu Gayrimenkulün Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmazın takyidat kayıtlarında taşınmazın devredilebilmesine ilişkin bir sınırlama bulunmamaktadır.

9.6 Değerleme Konusu Arsa veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Web Tapu Hizmetleri üzerinden yapılan incelemelere göre son üç yıl içerisinde değerleme konusu taşınmaz 29.05.2023 tarih, 29397 yevmiye no. ve "Satış" işlemi ile QC İnşaat Proje Mümessillik Gayrimenkul Yatırım A.Ş. tam mülkiyetine geçmiştir. Değerleme konusu taşınmaz "arsa" niteliğindedir ve 25.09.2025 tarihli yapı ruhsatları incelenmiştir. Değerleme konusu gayrimenkule yönelik olarak yapılmış 13.06.2024 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi bulunmaktadır. Bununla birlikte değerleme tarihi itibarı ile geliştirilmekte olan proje için hafriyat işlerinin ve iksa işleri uygulamalarının tamamlandığı bununla birlikte A ve B blokta kaba yapı imalatlarıınn tamamlandığı A blokta zemin + 6. Normal kat seviyesinde duvar imalatlarının yapıldığı B blokta 6 adet normal katta duvar imalatlarının tamamlandığı tespit edilmiştir. C blokta ise 8. normal kat seviyesinde kaba yapı imalatlarının tamamlandığı görülmüş olup zemin + 4 normal katta duvar imalatlarının tamamlandığı gözlemlenmiştir. D1 blokta, kaba yapı işlerinin 4. normal kat döşeme seviyesinde, D2 blokta ise 4. normal kat kolon imalatlarının devam ettiği görülmüştür. E1 ve E2 no.lu bloklarda ise 3. normal kat kolon imalatlarının devam ettiği tespit edilmiştir.

9.7 Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmaz üst hakkı veya devremülk hakkı değildir.

{54}------------------------------------------------

9.8 Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analizi Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerin Açıklaması

Söz konusu değerleme çalışmasında gelir yaklaşımı kullanılarak değer tespiti yapılmıştır.

Yaklaşım	TL
Gelir Yaklaşımı	553.410.000

Gelir yaklaşımında ise değerlemeye konu taşınmazın ilgili yapı ruhsatları dikkate alınarak proje geliştirilmiş ve kat karşılığı sözleşmesinde belirtilen yüklenici lehine doğan hakkının değerine ulaşılmıştır.

Bu doğrultuda rapor sonuç değeri olarak, gelir yaklaşımıyla hesaplanan MHR GYO A.Ş. lehine sözlemeden doğan hakkın değeri takdir edilmiştir.

9.9 Nihai Değer Takdiri

31.12.2025 TARİHİ İTİBARİ İLE TAŞINMAZIN 13.06.2024 TARİHLİ "KAT KARŞILIĞI SÖZLEŞMESİ"NDEN YÜKLENİCİ LEHİNE DOĞAN HAKKIN DEĞERİ
Değer Tarihi	31.12.2025
Rapor Tarihi	08.01.2026
Doğan Hakkın	553.410.000TL	BeşyüzelliüçmilyondörtyüzonbinTL
Değeri (KDV Hariç)
Doğan Hakkın (KDV	664.092.000TL	AltıyüzaltmışdörtmilyondoksanikbinTL
Dahil)

Değerlemeye Yardım Eden Burak YÜRÜR

Yaşar ÇARK	Ece KADIOĞLU, MRICS	Ozan KOLCUOĞLU, MRICS
Değerleme Uzmanı	Sorumlu Değerleme Uzmanı	Sorumlu Değerleme Uzmanı
Lisans No: 411337	Lisans No: 403562	Lisans no: 402293