Regulatory Filings • Jan 7, 2025
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
| Gayrimenkul | 3 Adet Büro |
|---|---|
| Değerleme | Çankaya / Ankara |
| Raporu | 2024REVB618 / 31.12.2024 |
İçerenköy Mah. Umut Sokak No: 10-12 Ataşehir/İstanbul
Talebiniz doğrultusunda Çankaya'da konumlu olan "3 Adet Büro"nun toplam pazar değerine yönelik 2024REVB618 no.lu değerleme çalışması hazırlanmıştır. Değerleme konusu taşınmazlar, 22.435 m² yüz ölçümüne sahip arsa üzerinde bulunan 164, 165 ve 166 bağımsız bölüm no.lu gayrimenkullerdir. Taşınmazların toplam pazar değeri aşağıdaki gibi takdir edilmiştir. Takdir edilen değer, değerlemeyi olumsuz kılan etkenler, varsayımlar ve kısıtlamalarla birlikte değerlendirilmiştir.
| TAŞINMAZLARIN TOPLAM PAZAR DEĞERİ | ||||
|---|---|---|---|---|
| Değer Tarihi | 31.12.2024 | |||
| Rapor Tarihi | 06.01.2025 | |||
| Pazar Değeri (KDV Hariç) | 46.605.000.-TL | Kırkaltımilyonaltıyüzbeşbin.-TL | ||
| Pazar Değeri (KDV Dahil) | 55.926.000.-TL | Ellibeşmilyondokuzyüzyirmialtıbin.-TL |
Pazar değerinin tespitine yönelik olarak yapılan hesaplamalar, bilgiler ve açıklamalar rapor içeriğinde yer almaktadır. Pazar değerinin takdiri için yapılan analiz ve hesaplamalar RICS tarafından "Redbook"ta tanımlanan Değerleme Standartları ve Uluslararası Değerleme Standartları (IVS) ile uyumlu olarak hazırlanmıştır.
Değerlemenin amacı ve kullanıcı bilgileri raporda açık bir şekilde belirtilmiş olup rapor, tarafınızla yapılan 25.01.2024 tarih, 219 no.lu sözleşmeye istinaden hazırlanmıştır. Raporun sözleşmede belirtilen değerleme amacı dışında ya da başka bir kullanıcı tarafından kullanılması mümkün değildir.
Bu çalışmada sizler ile birlikte iş birliği yapmaktan mutluluk duyuyoruz. Çalışmaya ilişkin herhangi bir sorunuz olması durumunda bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Saygılarımızla,
TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Değerlemeye Yardım Eden Haluk SORKUN
Bilge SEVİLENGÜL Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans no: 402484
Ozan KOLCUOĞLU, MRICS Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans no: 402293
| Yönetici Özeti4 |
|---|
| Rapor, Şirket ve Müşteri Bilgileri7 |
| Demografik ve Ekonomik Veriler 10 |
| Gayrimenkullerin Mülkiyet Hakkı ve İmar Bilgileri 13 |
| Gayrimenkullerin Konum Analizi 18 |
| Gayrimenkullerin Fiziksel Bilgileri 21 |
| SWOT Analizi 25 |
| Değerlemede Kullanılan Yaklaşımların Analizi 27 |
| Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyü Açısından Değerlendirme 36 |
| Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi ve Sonuç 38 |
| Ekler 41 |
| DEĞERLEME ÇALIŞMASINA İLİŞKİN BİLGİLER | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| RAPOR TÜRÜ | Standart | ||||
| MÜLKİYET DURUMU | Tam mülkiyet | ||||
| DEĞERLEMENİN AMACI | GYO portföyünde yer almaları | ||||
| ÖZEL VARSAYIMLAR | Değerleme çalışması kapsamında, konu taşınmazlara yönelik herhangi bir özel varsayımda bulunulmamıştır. |
||||
| KISITLAMALAR | Değerleme çalışması kapsamında, müşterinin tarafımıza ilettiği takyidat belgeleri dikkate alınmıştır |
||||
| MÜŞTERİ TALEBİ | İşin kapsamı haricinde müşterinin herhangi bir talebi bulunmamaktadır. | ||||
| ANA GAYRİMENKULE İLİŞKİN BİLGİLER | |||||
| ADRES | Mustafa Kemal Mah. 2118. Cad. No: 4B Blok Kat:14 D:166 Çankaya/Ankara | ||||
| TAPU KAYDI | Ankara ili, Çankaya ilçesi, Karakusunlar Mahallesi, 25389 ada 3 parsel, B blok, 164, 165 ve 166 no.lu bağımsız bölümler |
||||
| ARSA YÜZ ÖLÇÜMÜ | 22.435 m² | ||||
| İMAR DURUMU | Lejant: Ticaret E: 2,00 |
Yençok: 20 Kat | |||
| EN VERİMLİ VE EN İYİ KULLANIM | Büro | ||||
| YAPIYA İLİŞKİN BİLGİLER | |||||
| Bağımsız bölüm sayısı: 189 | Yapım yılı: 2018 | ||||
| ANA TAŞINMAZ (B BLOK) | Yol kotu üstü kat sayısı: 16 | Yol kotu altı kat sayısı: 3 | |||
| Otopark Kapasitesi: Açık ve kapalı otopark | Asansör Kapasitesi: 6 şahıs asansörü |
||||
| MEVCUT FONKSİYONLAR | Büro | ||||
| İNŞAAT ALANI | Toplam İnşaat Alanı | 118.126 m² (Tüm bloklar) | |||
| Büro Satılabilir Alanı (164 no.lu bb) | 70,50 m² | ||||
| SATILABİLİR ALAN | Büro Satılabilir Alanı (165 no.lu bb) | 151 m² | |||
| Büro Satılabilir Alanı (166 no.lu bb) | 95,50 m² | ||||
| FİNANSAL GÖSTERGELER | |||||
| KAPİTALİZASYON ORANI | %5,50 |
| GERİ DÖNÜŞ SÜRESİ | 18,2 Yıl |
|---|---|
| BÜRO BİRİM SATIŞ DEĞERİ | 150.000 TL/m² (164 no.lu bağımsız bölüm) 145.000 TL/m² (165 no.lu bağımsız bölüm) 148.250 TL/m² (166 no.lu bağımsız bölüm) |
| BÜRO BİRİM KİRA DEĞERİ | 685 TL/m²/Ay (164 no.lu bağımsız bölüm) 665 TL/m²/Ay (165 no.lu bağımsız bölüm) 675 TL/m²/Ay (166 no.lu bağımsız bölüm) |
| DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER | |
| KULLANILAN YAKLAŞIM | Pazar Yaklaşımı |
| DEĞER TARİHİ | 31.12.2024 |
| PAZAR DEĞERİ (KDV HARİÇ) | 46.605.000.-TL |
| PAZAR DEĞERİ (KDV DAHİL) | 55.926.000.-TL |
RA 6
RAPOR, ŞİRKET ve MÜŞTERİ BİLGİLERİ
Bu değerleme raporu, MHR Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. için şirketimiz tarafından 06.01.2025 tarihinde, 2024REVB618 rapor numarası ile tanzim edilmiştir.
Bu rapor, Ankara ili, Çankaya ilçesi, Karakusunlar Mah., 25389 ada, 3 parsel, 164, 165 ve 166 bağımsız bölüm no.lu gayrimenkullerin 31.12.2024 tarihli toplam pazar değerinin, Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan gayrimenkul değerleme raporudur.
Bu değerleme raporu, Uluslararası Değerleme Standartları doğrultusunda tanzim edilmiş olup 31.08.2019 tarih 30874 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'in 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Konu değerleme çalışması; gyo portföyünde yer almaları nedeni ile hazırlanmıştır.
Bu değerleme raporu, gayrimenkullerin mahallinde yapılan inceleme sonucunda ilgili kişi – kurum – kuruluşlardan elde edilen bilgilerden faydalanılarak, Sorumlu Değerleme Uzmanı Ozan KOLCUOĞLU (Lisans No: 402293) kontrolünde, Sorumlu Değerleme Uzmanı Bilge SEVİLENGÜL (Lisans No:402484) tarafından hazırlanmıştır. Bu değerleme raporunun hazırlanmasına Haluk SORKUN yardım etmiştir. Rapora yardım eden bilgisi, bilgi amaçlı verilmiştir.
Bu değerleme raporu için, şirketimizin değerleme uzmanları 02.12.2024 tarihinde çalışmalara başlamış ve 06.01.2025 tarihinde değerleme çalışmalarını tamamlayarak raporu hazırlamışlardır. Bu sürede gayrimenkullerin mahalli ile ilgili resmi dairelerde incelemeler ve ofis çalışması yapılmıştır.
Bu değerleme raporu, şirketimiz ile MHR Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 219 no.lu ve 25.01.2024 tarihli dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır.
Bu değerleme raporu, 219 no.lu ve 25.01.2024 tarihli dayanak sözleşmesi kapsamında; Ankara ili, Çankaya ilçesi, Karakusunlar Mah., 25389 ada, 3 parsel, 164, 165 ve 166 bağımsız bölüm no.lu gayrimenkullerin 31.12.2024 tarihli toplam pazar değerinin, Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanmıştır.
Değerleme çalışması kapsamında müşterinin tarafımıza ilettiği takyidat belgeleri dikkate alınmıştır.
Değerleme çalışmasını genel anlamda olumsuz yönde etkileyen bir faktör yoktur.
Değerleme konusu taşınmazlar ile ilgili olarak firmamız tarafından ilgili sermaye piyasası mevzuatına göre daha önceki tarihlerde hazırlanmış değerleme raporları aşağıda yer almaktadır.
| Rapor | Rapor Tarihi | Rapor Numarası | Raporu Hazırlayanlar | KDV Hariç Toplam Değeri (TL) |
|---|---|---|---|---|
| Tuğçe Nur YILDIZ | ||||
| Rapor 1 | 17.01.2023 | 2022REVB383 | Bilge SEVİLENGÜL | 14.625.000 TL |
| Ozan KOLCUOĞLU | ||||
| Bilge SEVİLENGÜL | ||||
| Rapor 2 | 17.07.2023 | 2023REVB236 | Ozan KOLCUOĞLU | 24.735.000 TL |
| Büşra GÜNEŞ | ||||
| Rapor 3 | 29.12.2023 | 2023REVB357 | Bilge SEVİLENGÜL | 31.470.000 TL |
| Ozan KOLCUOĞLU |
TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş., Ömer Avni Mahallesi Karun Çıkmazı Sokak No:2/1 Beyoğlu-İstanbul adresinde faaliyet göstermekte olup 13.11.2002 tarih ve 5676 sayılı Ticaret Sicil Gazetesinde yayınlanan Şirket Ana Sözleşmesine göre Ekspertiz ve Değerlendirme olarak tanımlanan iş ve hizmetleri vermek amacıyla 300.000 Türk Lirası sermaye ile kurulmuştur. (Ticaret Sicil No: 485935 - Mersis No: 0859033992100010)
Şirketimiz, Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 03.02.2003 tarih ve KYD-66/001347 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.
Ayrıca şirketimiz, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu'nun 17.12.2009 tarih ve 3469 sayılı kararı ile "Gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi" hizmeti verme yetkisi almıştır.
Şirketimiz 17.03.2011 tarihi itibarıyla, uluslararası meslek kuruluşu olan RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) tarafından "Regulated by RICS" statüsüne alınmıştır.
Şirketimiz, BSI (BSI Eurasia Yönetim Sistemleri Belgelendirme Ltd. Şti.) tarafından verilen ISO 9001:2015 Kalite Belgesi'ne sahiptir.
Şirket web adresi: www.tskbgd.com.tr
Bu değerleme raporu, İçerenköy Mah. Umut Sokak No: 10-12 Ataşehir/İstanbul adresinde faaliyet gösteren MHR Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. için hazırlanmıştır.
RA 9
Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) verilerine göre 31 Aralık 2023 tarihi itibarıyla Türkiye nüfusu 85.372.377 kişidir. 2023 yılında Türkiye'de ikamet eden nüfus bir önceki yıla göre 92.824 kişi (%0,11 oranında) artmıştır. Nüfusun %50,1'ini (42.734.071 kişi) erkekler, %49,9'ini (42.638.306 kişi) ise kadınlar oluşturmaktadır. Hane halkı büyüklüğünün ise son beş yılda ortalama 3,2 olduğu görülmüştür.
Aşağıdaki tablo ve grafiklerde, ADNKS verilerine göre, Türkiye için yaş grubuna göre nüfus dağılımı ve eğitim durumu gösterilmiştir.
2023 yılında, Türkiye nüfusunun %6,80'inin ikamet ettiği Ankara, 5.803.482 kişi ile en çok nüfusa sahip 2. il olmuştur. Ankara nüfusu, 2023 yılında yaklaşık %0,37 oranında artış göstermiştir. Hane halkı büyüklüğünün ise son beş yılda ortalama 3 olduğu görülmüştür. Aşağıdaki tablo ve grafiklerde, ADNKS verilerine göre, Ankara ili için yaş grubuna göre nüfus dağılımı ve eğitim durumu gösterilmiştir
2024 üçüncü çeyrekte gayri safi yurt içi hasıla (GSYH) takvim ve mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre çeyreklik bazda %0,2 daralmıştır. Takvim etkisinden arındırılmış veride %2,6'dan %1,9'a, arındırılmamış seride ise %2,4'ten %2,1'e düşmüştür. Dolar bazında yıllıklandırılmış GSYH, 1 trilyon 260 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmiştir. Harcamalar tarafında özel sektör tüketiminden gelen katkı artarken net dış talebin büyümeye pozitif katkısı sürmüştür. Bu sonuçlarla yıllık bazda büyüme %3,2 olmuştur.
Kasım ayında tüketici fiyat endeksi (TÜFE) aylık bazda %2,2 artarken yıllık enflasyon ekim ayındaki %48,6'dan %47,1'e inmiştir. Hem hizmet hem de mal fiyatları aylık enflasyonunda yavaşlama görülürken çekirdek göstergelerin aylık enflasyonunda hızlı gerileme yaşanmıştır. Yurtiçi üretici fiyat endeksi (Yi-ÜFE) ise aylık bazda %0,7 artarken yıllık bazda ekim ayındaki %32,2'den %29,5'e inmişir. Böylece TÜFE ile ÜFE arasındaki makas 17,6 yüzde puan olarak gerçekleşmiştir.
Ekim ayında ihracat yıllık bazda %3,1 yükselerek 23,5 milyar dolar olurken ithalatta değişim görülmemiş, 29,4 milyar dolar olmuştur. 2023 Ekim'de %77,5 olan ihracatın ithalatı karşılama oranı %79,9'a çıkmıştır. Dış ticaret açığı ise 6,6 milyar dolardan 5,9 milyar dolara gerilemiştir. Veriler, dış ticaret ana pazarlarındaki ayrışmaya karşın ihracatta yükselişe işaret etmiştir. İthalat tarafında ise, çekirdek ithalattaki artışa rağmen enerji ve altın alt kalemlerindeki gerilemenin dengeleyici bir etki yaptığı görülmüştür.
1 TSKB A.Ş.
RA 12
GAYRİMENKULLERİN MÜLKİYET HAKKI VE İMAR BİLGİLERİ
| İli | Ankara |
|---|---|
| İlçesi | Çankaya |
| Mahallesi | Karakusunlar |
| Köyü | - |
| Sokağı | - |
| Mevki | - |
| Ada No | 25389 |
| Parsel No | 3 |
| Ana Gayrimenkulün Niteliği | 19 Katlı Betonarme A Blok, 19 Katlı Betonarme B Blok, 19 Katlı Betonarme C Blok, 5 Katlı Betonarme D Blok Ofis, İş yeri ve Arsası |
| Ana Gayrimenkulün Yüz Ölçümü | 22.435 m² |
| Blok No | Bağımsız Bölüm No | Bağımsız Bölüm Niteliği |
Katı | Arsa Payı | Maliki | Hissesi |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | 164 No.lu Bağımsız Bölüm | Büro | 14. Normal Kat | 20/22435 | MHR Gayrimenkul Yatırımları A.Ş. |
Tam |
| B | 165 No.lu Bağımsız Bölüm | Büro | 14. Normal Kat | 37/22435 | MHR Gayrimenkul Yatırımları A.Ş. |
Tam |
| B | 166 No.lu Bağımsız Bölüm | Büro | 14. Normal Kat | 26/22435 | MHR Gayrimenkul Yatırımları A.Ş. |
Tam |
Değerleme uzmanının tapu kayıtlarını inceleme çalışması, gayrimenkullerin mülkiyetini oluşturan hakları ve bu haklar üzerindeki kısıtlamaları tespit etmek amacı ile yapılır.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Web Tapu Hizmetleri'nden 20.12.2024 tarih, saat 20.34-20.35 itibarıyla alınan TAKBİS kayıtlarına göre değerleme konusu taşınmazlar üzerinde aşağıdaki takyidat kayıtları bulunmaktadır.
• 1 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. (Türkiye Elektrik Dağıtım A.Ş. lehine 232 m2 'lik alanda 23/09/2016 tarihinden başlamak üzere yıllığı 1 TL'den 99 yıllığına kira şerhi vardır.) (04.10.2016 tarih ve 74544 yevmiye no)
*2565 Sayılı "Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanun"'una göre yabancıların özel güvenlik bölgeleri dahilinde yer alan taşınmaz edinimleri söz konusu olduğunda taşınmazın bulunduğu yerdeki valilikten izin alınması gerekmektedir.
Değerleme konusu gayrimenkullere ilişkin tapu kayıtlarında "Özel Güvenlik Bölgesi içerisinde kalmaktadır.", "Yönetim Planı", "KM'ne çevrilmiştir." beyanları ve "1 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır." şerhi
bulunmakta olup taşınmazların tapu kayıtlarında yer alan "Özel Güvenlik Bölgesi içerisinde kalmaktadır." beyanı taşınmazların devredilebilmelerine ilişkin bir sınırlama getirmektedir.
Değerleme konusu gayrimenkullere ilişkin takyidat kayıtlarının, taşınmazların değerine etkisi bulunmamaktadır.
3.3 Değerleme Konusu Gayrimenkullerin İle İlgili Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine İlişkin Bilgi
Müşteri tarafından tarafımıza gönderilen Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Web Tapu Hizmetleri'nden 20.12.2024 tarih, saat 20.34-20.35 itibarıyla alınan TAKBİS kayıtarına göre değerleme konusu taşınmazlara ilişkin son üç yıl içerisinde taşınmazların 08.09.2022 tarih 91918 yevmiye no ile "MHR Gayrimenkul Yatırımları A.Ş." adına satış işlemi gerçekleşmiştir.
İmar durumu, imar planlarında belirlenen fonksiyon ve yapılaşma şartları doğrultusunda parselin kullanım koşullarını belirtir. İmar planlarına göre belirlenen kullanım koşulları, plan notlarında yer alan hükümler ve ilgili yönetmeliklerle birlikte değerlendirilmektedir. Bu doğrultuda, değerleme uzmanı tarafından ilgili resmi kurumlarda incelemeler yapılarak parselin imar durumu tespit edilir.
Konu taşınmazların bulunduğu bölgede, Eskişehir Yolu üzerinde genellikle MİA E: 1,50-3,00 arasında değişen kentsel servis alanları, ticaret alanları ve çok katlı plazalar, ofisler ve rezidanslar bulunmakta olup iç kısımlarda genellikle 4-5 katlı ticari imarlı parseller yer almaktadır.
Çankaya Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğünde 02.12.2024 tarihinde yapılan incelemeler sonucunda edinilen bilgilere göre değerleme konusu taşınmazların yer aldığı parselin imar durumu bilgileri aşağıda belirtilmiştir.
Plan Adı: 1/1.000 ölçekli "Uygulama İmar Planı"
Plan Onay Tarihi: 10.02.2019
Lejandı: Ticaret Alanı
3.5 Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri v.b.) İlişkin Bilgi
Çankaya Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğünden alınan bilgiye göre konu taşınmazların yer aldığı parsele ilişkin hukuki durumunda son üç yıllık dönemde herhangi bir değişikliği bulunmamaktadır.
Çankaya Belediyesinde 02.12.2024 tarihinde yapılan incelemelere göre taşınmazlara ilişkin yasal belgeler aşağıda belirtilmiştir.
| Yasal Belge | Tarih | No | Alan (m²) | Veriliş Amacı | Açıklama |
|---|---|---|---|---|---|
| Onaylı Mimari Proje | 09.06.2015 | - | 118.126 | Yeni Yapı | Toplam İnşaat Alanı: 49.292 m² (A, B, C ve D Blok) |
| Yapı Ruhsatı | 11.11.2015 | 405/15-B | 36.643 | Yeni Yapı | Ofis ve İşyeri: 15.365 m2 Ortak Alan: 21.278 m2 |
| Yapı Kullanma İzni | 08.01.2018 | 6 | 36.643 | Yeni Yapı | Ofis ve İşyeri: 15.365 m2 Ortak Alan: 21.278 m2 |
Değerleme konusu taşınmazlar, 29.06.2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanunu'na tabi olup yapı denetimi, Beytepe Mah. 1636. Cad. Bilkent Bahçe Konutları Sitesi No: 1/92 Çankaya/Ankara adresinde faaliyet gösteren Bulut Yapı Denetim Ltd. Şti. tarafından yapılmıştır.
Değerleme konusu gayrimenkuller için riskli yapı tespiti yapılmamış olup yapıya ait alınmış herhangi bir durdurma kararı ve yıkım kararı bulunmamaktadır.
Yapılan incelemeye göre taşınmazlara ilişkin; 09.06.2015 tarihli "Mimari Proje"; 11.11.2015 tarih 405/15-B no.lu "Yapı Ruhsatı" ile 08.01.2018 tarih 6 no.lu "Yapı Kullanma İzin Belgesi" mevcuttur. Taşınmazlar, iskanlı olup kat mülkiyetine geçerek yasal süreçlerini tamamlamıştır.
Değerleme konusu gayrimenkullere ait enerji verimlilik sertifikasına ilgili belediyede ulaşılamamıştır.
3.10 Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere İlişkin Bilgiler (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler vb.)
Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde Türkiye Elektrik Dağıtım A.Ş. Genel Müdürlüğü lehine 1 yıllığı 1 TL bedel ile 99 yıl süre ile kira sözleşmesi bulunmaktadır.
3.11 Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye ilişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama
Bu değerleme çalışması kapsamında, proje değerlemesi yapılmamıştır.
Gayrimenkullerin açık adresi: Mustafa Kemal Mah. 2118. Cad. No: 36/4 B Blok Kat: 14 D: 166 Çankaya/Ankara
Değerleme konusu taşınmazlar Ankara ili, Çankaya ilçesi, Mustafa Kemal Mahallesi sınırları içinde Maidan B Blokta yer alan 164, 165 ve 166 no.lu bağımsız bölümlerdir.
Değerleme konusu taşınmazların yer aldığı ana taşınmaz 2118. Cadde üzerinde konumludur. Taşınmazların konumlu olduğu ana taşınmazın yakınlarından geçen Dumlupınar Bulvarı (Eskişehir Yolu) Ankara'nın en gelişmiş ulaşım akslarından olup Söğütözü, Atatürk Orman Çiftliği gibi semtlere yakın konumdadır. Taşınmazların bulunduğu bölgede genellikle lüks ofis ve rezidans binaları, AVM'ler, iş merkezleri, markalı oteller ve kamu binaları yer almaktadır. Konu taşınmazların bulunduğu bölgenin şehir merkezine ve şehir merkezindeki olanaklara yakın konumda olması bölgeyi cazip hale getirmektedir.
Taşınmazların yakın çevresinde Kentpark AVM, Cepa AVM, Tepe Prime, Mahall Ankara, Ankara Şehir Hastanesi, Sağlık Bakanlığı, Türkiye Odalar ve Borsalar Birliği ve ODTÜ gibi bilinirliği yüksek yerler bulunmaktadır.
| Yer | Mesafe (~) |
|---|---|
| Ankara Bilkent Şehir Hastanesi | 1 km |
| Mevlana Bulvarı | 4,5 km |
| Anıtkabir | 7 km |
| Kızılay Meydanı | 9 km |
RA 20
GAYRİMENKULLERİN FİZİKSEL BİLGİLERİ
Değerleme konusu taşınmazlar, Ankara ili, Çankaya ilçesi, Karakusunlar Mahallesi, 25389 ada, 3 parsel no.lu 22.435 m² yüz ölçümüne sahip "19 Katlı Betonarme A Blok, 19 Katlı Betonarme B Blok, 19 Katlı Betonarme C Blok, 5 Katlı Betonarme D Blok Ofis, İş yeri ve Arsası" vasıflı ana gayrimenkulde yer alan "MHR Gayrimenkul Yatırımları A.Ş." adına tam hisseli "Büro" vasıflı B Blok 164, 165 ve 166 no.lu bağımsız bölümlerdir.
Değerleme konusu taşınmazların yer aldığı Maidan 22.435 m2 arsa üzerinde konumlu A, B, C ve D bloktan oluşmakta olup projede toplam 530 adet büro, 68 adet dükkân bulunmaktadır. Değerleme konusu taşınmazların yer aldığı B Blok, 3 bodrum kat, zemin kat ve 15 normal kat olmak üzere toplamda 19 kattan oluşmaktadır. Onaylı mimarı projesine göre ana taşınmazın, 3., 2. ve 1. bodrum katlarında otopark alanları ve sığınak alanları; zemin katta 15 adet asma katlı dükkân, giriş lobi alanı, danışma; 1. normal katında 14 adet galeri alanı ve normal katların her birinde 13'er adet büro alanı bulunmaktadır.
Değerleme konusu 164, 165 ve 166 no.lu bağımsız bölümler 14. normal katta ve Maidan meydan alanına bakacak şekilde bina girişine göre arka cephede konumludur. Onaylı mimari projeye göre 164 no.lu bağımsız bölüm 70,50 m² brüt kapalı alandan, 165 no.lu bağımsız bölüm 151 m2 brüt kapalı alandan ve 166 no.lu bağımsız bölüm 95,50 m2 brüt kapalı alandan oluşmaktadır. Söz konusu bağımsız bölümler; toplantı odası, ofis alanları, giriş holü, mutfak ve WC kısımlarından oluşmaktadır. Mevcut durumda söz konusu bağımsız bölümler bir bütün olarak kullanılmakta olup toplam kapalı alanında herhangi bir değişiklik bulunmamaktadır. Ayrıca taşınmazların iç hacimlerinde mimari projeden farklı olarak bölümlendirmeler yapılmıştır. Söz konusu yapılan değişiklikler geri dönüştürülebilir niteliktedir.
| Blok | Bağımsız Bölüm No | Kat Adı | B.B Brüt Alanı (m²) |
|---|---|---|---|
| B Blok | 164 No.lu Bağımsız Bölüm | 14. Normal Kat | 70,50 |
| B Blok | 165 No.lu Bağımsız Bölüm | 14. Normal Kat | 151,00 |
| B Blok | 166 No.lu Bağımsız Bölüm | 14. Normal Kat | 95,50 |
| TOPLAM | 317,00 |
| İnşaat Tarzı | Betonarme |
|---|---|
| İnşaat Nizamı | Ayrık nizam |
| Ana Gayrimenkulün Kat Adedi | 19 katlı (3 adet bodrum kat, zemin kat ve 15 normal kat) |
| Bina Toplam İnşaat Alanı | 36.643 m² (B Blok) |
| Yaşı | ~6 |
| Dış Cephe | Cam cephe kaplaması |
| Elektrik / Su / Kanalizasyon | Şebeke |
| Isıtma Sistemi | Merkezi ısıtmalı kalorifer |
| Havalandırma Sistemi | Mevcut |
| Asansör | 6 Adet Mevcut |
| Jeneratör | Mevcut |
| Yangın Merdiveni | Mevcut |
| Park Yeri | Açık ve Kapalı Otopark |
| Diğer | Yangın Algılama ve Güvenlik Sistemi, Kartlı Geçiş, Su Deposu, Sığınak |
Değer takdirinde taşınmazların aşağıda belirtilen iç mekân inşaat ve teknik özelliklerine ait veriler dikkate alınmıştır.
| Kullanım Amacı | Büro (Yasal ve mevcut duruma göre) | |
|---|---|---|
| Yasal ve Mevcut Duruma göre 70,50 m2 (164 no.lu bağımsız bölüm) Alanı 151 m2 (165 no.lu bağımsız bölüm) 95,50 m2 (166 no.lu bağımsız bölüm) |
||
| Zemin | Büro alanları seramik, ıslak hacimlerde seramik-granit | |
| Duvar | Boya, ıslak hacimlerde seramik-granit | |
| Tavan | Asma tavan | |
| Aydınlatma | Spot aydınlatma, dekoratif aydınlatma |
Konu taşınmazlar onaylı mimari projeden farklı olarak 3 büro alanı birleştirilerek kullanılmakta ve iç alanlarda bölümlendirmeler yapılmış olup bu değişiklikler geri dönüştürülebilir niteliktedir. İlgili belediyede yapılan incelemelerde söz konusu değişikliklere ilişkin herhangi bir cezai tutanağa rastlanmamıştır.
5.5 Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişiklikleri 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21'nci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu gayrimenkullerin mevcut durumdaki aykırılıkları geri dönüştürülebilir nitelikte olmakla birlikte 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21'nci maddesi kapsamında yeniden ruhsat alınmasını gerekmektedir.
RA 24
RA 26
DEĞERLEMEDE KULLANILAN YAKLAŞIMLARIN ANALİZİ
Uluslararası Değerleme Standartları kapsamında üç farklı değerleme yaklaşımı bulunmaktadır. Bu yaklaşımlar sırasıyla "Pazar Yaklaşımı", "Maliyet Yaklaşımı" ve "Gelir Yaklaşımı"dır. Her üç yaklaşımın Uluslararası Değerleme Standartları'nda yer alan tanımları aşağıda yer almaktadır.
Pazar yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, değerleme konusu varlıkla fiyat bilgisi mevcut olan aynı veya benzer varlıklar ile karşılaştırmalı olarak belirlenmesini sağlar.
Pazar yaklaşımında atılması gereken ilk adım, aynı veya benzer varlıklar ile ilgili pazarda kısa bir süre önce gerçekleşmiş olan işlemlerin fiyatlarının göz önünde bulundurulmasıdır. Az sayıda işlem olmuşsa, bu bilgilerin geçerliliğini saptamak ve kritik bir şekilde analiz etmek kaydıyla, benzer veya aynı varlıklara ait işlem gören veya teklif verilen fiyatları dikkate almak uygun olabilir. Gerçek işlem koşulları ile değer esası ve değerlemede yapılan tüm varsayımlar arasındaki farklılıkları yansıtabilmek amacıyla, başka işlemlerden sağlanan fiyat bilgileri üzerinde düzeltme yapmak gerekli olabilir. Ayrıca değerlemesi yapılan varlık ile diğer işlemlerdeki varlıklar arasında yasal, ekonomik veya fiziksel özellikler bakımından da farklılıklar olabilir.
Maliyet yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, bir alıcının, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla belirlenmesini sağlar.
Bu yaklaşım, pazardaki bir alıcının gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, değerlemesi yapılan varlığa ödeyeceği fiyatın, eşdeğer bir varlığın ister satın alma ister yapım yoluyla maliyetinden fazla olmayacağı ilkesine dayanmaktadır. Değerlemesi yapılan varlıkların cazibesi, yıpranmış veya demode olmaları nedeniyle, genellikle satın alınabilecek veya yapımı gerçekleştirilebilecek alternatiflerinden daha düşüktür. Bunun geçerli olduğu hallerde, kullanılması gereken değer esasına bağlı olarak, alternatif varlığın maliyeti üzerinde düzeltmeler yapmak gerekebilir.
Gelir yaklaşımı ana başlığı altında değeri belirleyebilmek için farklı yöntemler kullanılmakta olup bunların tümünün ortak özelliği, değerin hak sahibi tarafından fiilen elde edilmiş gerçek veya elde edilebilecek tahmini gelirlere dayanıyor olmasıdır.
Bir yatırım amaçlı gayrimenkul için gelir, kira şeklinde olabilirken, sahibi tarafından kullanılan binada mülk sahibinin eşdeğer bir mekânı kiralamak için katlanacağı maliyete dayanan varsayımsal bir kira (veya tasarruf edilen kira) olabilir. Tanımlanan nakit akışları daha sonra bir kapitalizasyon sürecine tabi tutularak değer belirlemesinde kullanılır. Sabit kalması beklenen gelir akışları, genellikle kapitalizasyon oranı olarak adlandırılan tek bir çarpan kullanılarak kapitalize edilebilir. Bu rakam, paranın zaman maliyeti ile mülkiyet risklerini ve getirilerini yansıtması beklenen, yatırımcı için getiriyi veya "verimi"; mülkü kendi kullanan bir mülk sahibi için ise kuramsal bir getiriyi temsil eder.
Konu değerleme çalışmasında rapor sonuç değeri olarak "Pazar Değeri" takdir edilmiş olup Uluslararası Değerleme Standartları'na göre değer tanımı aşağıdaki gibidir.
Pazar Değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Bu değerleme çalışmasında, değerleme konusu taşınmazların satışa emsal olabilecek gayrimenkul bilgilerine ulaşılabiliyor olması ve yakın çevresindeki gayrimenkullerin pazar yaklaşımına göre el değiştiriyor olması dikkate alınarak "Pazar Yaklaşımı"; gayrimenkullerin "Büro" niteliğine sahip olması nedeniyle kira getirilerinin olma potansiyeli ve çevrelerinde kiralık benzer gayrimenkul bilgilerine ulaşılabiliyor olması nedeniyle "Gelir Yaklaşımı" uygulanmıştır. Değerleme konusu taşınmazların arsa payı olan kat mülkiyeti tapusuna sahip olması nedeniyle "Maliyet Yaklaşımı" ile değerleme yapılmasının doğru sonuç vermeyeceği düşünüldüğünden bu yaklaşım kullanılmamıştır.
Mevcut ekonomik koşulların, gayrimenkul piyasasının analizi, mevcut trendler ve dayanak veriler ile bunların gayrimenkulün değerine etkileri her bir yaklaşım kapsamında değerlendirilmiştir. Konu taşınmazın konumlu olduğu bölgedeki sektörlerin güncel durumu, mevcut ekonomik koşullar ve piyasa analizi yapılmış olup bu verilerin taşınmaza olumlu / olumsuz etkileri tespit edilmiştir. Tespit edilen etkiler değer takdirinde göz önünde bulundurulmuş, taşınmazın değerine yansıtılmıştır.
Gayrimenkullerin yakın çevresinde yapılan araştırmalar sonucunda konu gayrimenkullere emsal teşkil edebilecek aşağıdaki emsal bilgilerine ulaşılmıştır.
| SATIŞ KARŞILAŞTIRMA TABLOSU | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Novan Gayrimenkul | Grkn Gayrimenkul |
Grkn Gayrimenkul | Effect Gayrimenkul | |||||
| Irtibat Bilgisi | 0533 486 77 22 | 0554 496 12 60 | 0554 496 12 60 | 0506 503 03 13 | ||||
| Karşılaştırılan Etmenler | 1 | 2 | 3 | 4 | ||||
| Satış Fiyatı (TL) | 9.100.000 | 14.750.000 | 10.500.000 | 40.000.000 | ||||
| Alanı (m²) | 93 | 101 | 71 | 265 | ||||
| Birim Fiyatı (TL/m²) | 97.849 | 146.040 | 147.887 | 150.943 | ||||
| Satış Durumu | 2024 Mart ayında satılmış. | 2024 Kasım ayında satılmış. | 2024 Kasım ayında satılmış. | Satılık | ||||
| Piyasa Düzeltmesi | 25% | 2% | 2% | 0% | ||||
| ma Yönelik | Pazarlık Payı | 0% | 0% | 0% | -5% | |||
| meler | Mülkiyet Durumu | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet | |||
| 0% | 0% | 0% | 0% | |||||
| Düzelt m-Satı |
Satış Koşulları | Standart | Standart | Standart | Standart | |||
| 0% | 0% | 0% | 0% | |||||
| Alı | Yenileme Masrafları | Benzer Nitelikte | Benzer Nitelikte | Benzer Nitelikte | Benzer Nitelikte | |||
| 0% | 0% | 0% | 0% | |||||
| Konum | Benzer | Kısıtlı Derecede Avantajlı | Benzer | Avantajlı | ||||
| meler | 0% | -5% | 0% | -10% | ||||
| Kullanım Alanı | Büyük | Büyük | Benzer | Daha Büyük | ||||
| 10% | 10% | 0% | 15% | |||||
| Bina Yaşı | 6 | 6 | 6 | 6 | ||||
| 0% | 0% | 0% | 0% | |||||
| Bulunduğu Kat/Manzara | Kısıtlı Derecede Dezavantajlı | Benzer | Benzer | Benzer | ||||
| maza Yönelik Düzelt | 5% | 0% | 0% | 0% | ||||
| Taşın | Konfor Koşulları | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer | |||
| 0% | 0% | 0% | 0% | |||||
| Düzeltilmiş Değer 140.659 156.408 150.845 150.566 |
*Değerleme konusu taşınmazlardan 164 no.lu bağımsız bölüm baz alınmıştır.
• Bölgede yapılan satışlar incelendiğinde değerleme konusu taşınmazlara emsal teşkil edebilecek büro emsalleri tespit edilmiş ve bölgede satış yapan emlak ofisleri ve mülk sahipleriyle görüşülmüştür. Konu taşınmazların bulunduğu projede farklı büyüklükte bürolar bulunmakta olup bürolardaki
dekorasyon ve yapı kalitesine göre farklı satış değerleri olduğu tespit edilmiştir. Değerleme konusu taşınmazlara emsal olabilecek büroların konumları, tipi, yapı kalitesi, manzarası, cephesi, kapalı alanı gibi durumlar göz önüne alındığında m² birim satış değerinin 145.000-150.000 TL/m² aralığında olabileceği bilgisi değerlendirilmiştir.
| KİRA KARŞILAŞTIRMA TABLOSU | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Grkn Gayrimenkul | İza Endeks | Grkn Gayrimenkul | Grkn Gayrimenkul | ||
| Irtibat Bilgisi | 0554 496 12 60 | 0532 795 74 00 | 0554 496 12 60 | 0554 496 12 60 | |
| Karşılaştırılan Etmenler | 1 | 2 | 3 | 4 | |
| Kira Fiyatı (TL/ay) | 45.000 | 65.000 | 57.500 | 96.000 | |
| Alanı (m²) | 69 | 93 | 98 | 129 | |
| Birim Fiyatı (TL/m²/ay) | 652 | 699 | 587 | 744 | |
| ma Yönelik meler Düzelt m-Satı Alı |
Kiralama Durumu | 2024 Ekim ayında kiralanmış. | Kiralık | Kiralık | Kiralık |
| Piyasa Düzeltmesi | 4% | 0% | 0% | 0% | |
| Pazarlık Payı | 0% | -5% | -5% | -5% | |
| Mülkiyet Durumu | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet | |
| 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| Kiralama Koşulları | Standart | Standart | Standart | Standart | |
| 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| Yenileme Masrafları | Benzer Nitelikte | Benzer Nitelikte | Benzer Nitelikte | Benzer Nitelikte | |
| 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| Konum | Avantajlı | Avantajlı | Kısıtlı Derecede Dezavantajlı | Avantajlı | |
| meler | -10% | -10% | 5% | -10% | |
| Kullanım Alanı | Benzer | Büyük | Büyük | Büyük | |
| 0% | 10% | 10% | 10% | ||
| Bina Yaşı | 6 | 6 | 6 | 6 | |
| maza Yönelik Düzelt | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| Bulunduğu Kat/Manzara | Kısıtlı Derecede Dezavantajlı | Kısıtlı Derecede Dezavantajlı | Kısıtlı Derecede Dezavantajlı | Benzer | |
| 5% | 5% | 5% | 0% | ||
| Taşın | Konfor Koşulları | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer |
| 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| Düzeltilmiş Değer | 644 | 697 | 669 | 707 |
*Değerleme konusu taşınmazlardan 164 no.lu bağımsız bölüm baz alınmıştır.
• Bölgede yapılan kiralamalar incelendiğinde değerleme konusu taşınmazlara emsal teşkil edebilecek büro emsalleri tespit edilmiş ve bölgede kiralama yapan emlak ofisleri ve mülk sahipleriyle görüşülmüştür. Konu taşınmazların bulunduğu projede farklı büyüklükte bürolar bulunmakta olup bürolardaki dekorasyon ve yapı kalitesine göre farklı kira değerleri olduğu tespit edilmiştir. Değerleme konusu taşınmazlara emsal olabilecek büroların konumları, tipi, yapı kalitesi, manzarası, cephesi, kapalı alanı, açık teras gibi durumlar göz önüne alındığında m² birim kira değerinin 665-680 TL/m²/ay aralığında olabileceği değerlendirilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazlara değer takdir edilirken; taşınmazların yasal ve teknik özellikleri, benzer nitelikteki taşınmazlara ilişkin bilgiler, konumu, ulaşımı, çevre özellikleri, altyapısı, gerçekleştirilen SWOT analizi ve ülkenin ekonomik durumu göz önünde bulundurulmuştur.
Pazar yaklaşımında, araştırmalar sonucu ulaşılan emsallerin, taşınmazlara göre olumlu olumsuz özellikleri değerlendirilmiş, bölgede yapılan tüm araştırmalar ve tecrübelerimize dayanarak; taşınmazlar için değer takdiri aşağıdaki gibi yapılmıştır.
| PAZAR YAKLAŞIMINA GÖRE TAŞINMAZLARIN TOPLAM DEĞERİ | |||
|---|---|---|---|
| Bağımsız Bölüm No | Brüt Alan (m²) |
Birim Değer (TL/m²) |
Taşınmazların Yaklaşık Değeri (TL) |
| 164 No.lu Bağımsız Bölüm | 70,50 | 150.000 | 10.575.000 |
| 165 No.lu Bağımsız Bölüm | 151,00 | 145.000 | 21.895.000 |
| 166 No.lu Bağımsız Bölüm | 95,50 | 148.000 | 14.135.000 |
| TOPLAM DEĞERİ | 46.605.000 |
Bu değerleme çalışmasında maliyet yaklaşımı uygulanmamıştır.
Değerleme konusu taşınmazların kiralama emsal araştırması verileri ile bir gelir indirgeme yaklaşımı yöntemi olan Direkt Kapitalizasyon Yöntemi kullanılarak değer tespiti yapılmıştır.
Direkt ya da doğrudan kapitalizasyon denilen ve mülkün bir yıllık stabilize getirisini baz alan yaklaşım, yeni bir yatırımcı açısından gelir üreten mülkün pazar değerini analiz etmektedir. Bir kapitalizasyon oranı elde edebilmek için karşılaştırılabilir mülklerin satış fiyatlarıyla gelirleri arasındaki ilişki incelenir. Daha sonra konu mülkün sahip olunduktan sonraki ilk yılda elde edilen yıllık faaliyet gelirine bu oran uygulanır. Elde edilen değer, benzer mülklerde aynı düzeyde getiri elde edileceği varsayımıyla, belirtilen gelir düzeyiyle garanti edilen pazar değeridir. Bu analizde "Taşınmaz Değeri = Taşınmazın Yıllık Net Geliri / Kapitalizasyon Oranı" formülünden yararlanılır.
Söz konusu gayrimenkullerin bulunduğu bölgedeki emsal araştırmasına göre kira değerlerinin; 665-680 TL/m²/ay olacağı kanaatine varılmıştır. Emsallerdeki satış ve kira rakamlarından yola çıkarak, kapitalizasyon oranı %5,5 olarak kabul edilmiştir.
Gayrimenkullerden elde edilebileceği öngörülen aylık kira geliri ve direkt kapitalizasyon yöntemine göre değeri aşağıdaki gibi takdir edilmiştir.
| DİREKT KAPİTALİZASYON YÖNTEMİNE GÖRE TAŞINMAZLARIN TOPLAM DEĞERİ | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Bağımsız Bölüm No | Bina Alanı (m²) |
Birim Değeri (TL/m²/ay) |
Kira Değeri (TL/ay) |
Kap. Oranı (%) |
Taşınmazların Yaklaşık Değeri (TL) |
| 164 No.lu Bağımsız Bölüm | 70,50 | 685 | 48.292,50 | 5,50% | 10.535.000 |
| 165 No.lu Bağımsız Bölüm | 151,00 | 665 | 100.415,00 | 5,50% | 21.910.000 |
| 166 No.lu Bağımsız Bölüm | 95,50 | 675 | 64.462,50 | 5,50% | 14.065.000 |
| TOPLAM DEĞERİ | 46.510.000 |
Bir mülkün fiziki olarak uygun olan, yasalarca izin verilen, finansal olarak gerçekleştirilebilir ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek getiriyi sağlayan kullanımı, en verimli ve en iyi kullanımıdır.
Yapılan pazar araştırmaları ve değerlendirmeler doğrultusunda, değerleme konusu taşınmazların en verimli ve en iyi kullanımı uygulama imar planındaki lejandı ve mevcut kullanımı dikkate alınarak "Büro" amaçlı kullanımıdır.
24.12.2007 tarihli ve 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu kararı ile yürürlüğe konulan "Mal ve Hizmetlere Uygulanacak KDV Oranlarının Tespitine İlişkin Karar" ve bu karara ilişkin yayımlanan karar ve tebliğler uyarınca güncel KDV oranları aşağıdaki tabloda yer almaktadır.
Bu doğrultuda değerleme konusu taşınmazlar için %20 KDV uygulaması yapılmıştır.
| KDV ORANLARI | ||||
|---|---|---|---|---|
| İş Yeri Teslimlerinde | 20% | |||
| Arsa/Arazi Teslimlerinde | 10% | |||
| 01.04.2022 TARİHİNDEN SONRA RUHSAT ALINMASI DURUMUNDA KDV ORANI | ||||
| Net Alanı 150 m2 ve Üzeri Konutlarda |
||||
| Net Alanın 150 m²'den Fazla Olan Kısmı İçin | ||||
| Net Alanın 150 m²'ye Kadar Olan Kısmı İçin * | ||||
| Net Alanı 150 m2 'ye Kadar Konutlarda * |
10% | |||
| 01.04.2022 TARİHİNDEN ÖNCE RUHSAT ALINMASI DURUMUNDA KDV ORANI | ||||
| Net Alanı 150 m2 ve Üzeri Konutlarda |
||||
| Net Alanı 150 m2 'ye Kadar Konutlarda /* |
||||
| 01.01.2013 Tarihine Kadar Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda | ||||
| 01.01.2013-31.12.2016 Tarihlerinde Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda | 499 TL' ye kadar ise | 1% | ||
| Yapı Ruhsatının Alındığı Tarihte 500 - 999 TL ise |
10% | |||
| Emlak Vergisi Yönünden Arsa Birim m2 Rayiç Değeri 1.000 TL ve üzeri |
||||
| 01.01.2017 Tarihi İtibarıyla Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda | 1.000 TL'ye kadar ise | 1% | ||
| Yapı Ruhsatının Alındığı Tarihte 1.000-2.000 TL ise |
10% | |||
| Emlak Vergisi Yönünden Arsa Birim m2 Rayiç Değeri 2.000 TL üzeri |
* 16.05.2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerdeki konutlarda KDV oranı %1'dir.
** lüks veya birinci sınıf inşaatlarda geçerlidir. 2. ve 3. sınıf basit inşaatlarda, konutun net alanı 150 m2 'nin altında ise KDV oranı %1' dir.
*** Kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi yapılan konut inşaatı projelerinde, yapı ruhsatı tarihi yerine ihale tarihi dikkate alınmalıdır.
GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜ AÇISINDAN DEĞERLENDİRME
8.1 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkullerin, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş
• Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Tapu Kayıtlarında Devrine İlişkin Bir Sınırlandırma Olup Olmaması Durumuna Göre Değerlendirme
Değerleme konusu gayrimenkullere ilişkin tapu kayıtlarında "Özel Güvenlik Bölgesi içerisinde kalmaktadır.", "Yönetim Planı", "KM'ne çevrilmiştir." beyanları ve "1 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır." şerhi bulunmakta olup taşınmazların tapu kayıtlarında yer alan "Özel Güvenlik Bölgesi içerisinde kalmaktadır." beyanına göre yabancıların özel güvenlik bölgeleri dahilinde yer alan taşınmaz edinimleri söz konusu olduğunda taşınmazın valilikten izin alınması gerekmektedir. Bu durum taşınmazların devredilebilmelerine ilişkin bir sınırlama getirmektedir.
• Gayrimenkullerin veya Projenin, İmar Bilgileri, Alınması Gereken İzinler ile Mimari Proje ve İnşaata Başlanması için Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmaması Doğrultusunda Değerlendirme
Değerleme konusu taşınmazların konumlu olduğu parsel, 10.02.2019 onay tarihli, 1/1.000 ölçekli "Uygulama İmar Planı" kapsamında "Ticaret Alanı" lejandında kalmaktadır. Yapılan incelemeye göre taşınmazlara ilişkin; 09.06.2015 tarihli "Mimari Proje"; 11.11.2015 tarih 405/15-B no.lu "Yapı Ruhsatı" ile 08.01.2018 tarih 6 no.lu "Yapı Kullanma İzin Belgesi" mevcuttur. Taşınmazlar, iskanlı olup kat mülkiyetine geçerek yasal süreçlerini tamamlamıştır.
• Gayrimenkullerin Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş ile Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olmadığı Hakkında Görüş
Söz konusu gayrimenkullerin tapudaki vasıfları "Büro" olup tapudaki fiili niteliği, fiili kullanım şekli ve portföye dahil edilme nitelikleri birbiri ile uyumludur.
Bu açıklamalar doğrultusunda, değerleme konusu taşınmazların ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerince gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne "Büro" olarak alınmasında herhangi bir engelin bulunmadığı düşünülmektedir.
ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ ve SONUÇ
Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.
9.2 Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Web Tapu Hizmetleri'nden 20.12.2024 tarih, saat 20.34-20.35 itibarıyla alınan TAKBİS kayıtlarına göre değerleme konusu taşınmazlara ilişkin son üç yıl içerisinde 08.09.2022 tarih 91918 yevmiye no ile satış sebebiyle "Mhr Gayrimenkul Yatırımları Anonim Şirketi" mülkiyetindedir. Bu tarihten önceki kayıtlara ulaşılamamıştır.
Yapılan incelemeye göre taşınmazlara ilişkin; 09.06.2015 tarihli "Mimari Proje"; 11.11.2015 tarih 405/15-B no.lu "Yapı Ruhsatı" ile 08.01.2018 tarih 6 no.lu "Yapı Kullanma İzin Belgesi" mevcuttur. Taşınmazlar, iskanlı olup kat mülkiyetine geçerek yasal süreçlerini tamamlamıştır.
Değerleme konusu gayrimenkullere ilişkin tapu kayıtlarında "Özel Güvenlik Bölgesi içerisinde kalmaktadır.", "Yönetim Planı", "KM'ne çevrilmiştir." beyanları ve "1 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır." şerhi bulunmakta olup taşınmazların tapu kayıtlarında yer alan "Özel Güvenlik Bölgesi içerisinde kalmaktadır." beyanına göre yabancıların özel güvenlik bölgeleri dahilinde yer alan taşınmaz edinimleri söz konusu olduğunda taşınmazın valilikten izin alınması gerekmektedir. Bu durum taşınmazların devredilebilmelerine ilişkin bir sınırlama getirmektedir.
Değerleme konusu gayrimenkullerin tapu kayıtlarında yer alan "Özel Güvenlik Bölgesi içerisinde kalmaktadır." beyanına göre yabancıların özel güvenlik bölgeleri dahilinde yer alan taşınmaz edinimleri söz konusu olduğunda taşınmazın valilikten izin alınması gerekmektedir. Bu durum taşınmazların devredilebilmelerine ilişkin bir sınırlama getirmektedir.
9.6 Değerleme Konusu Arsa veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlar "Büro" niteliğindedir.
9.7 Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz üst hakkı veya devremülk hakkı değildir.
9.8 Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analizi Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerin Açıklaması
Söz konusu değerleme çalışmasında pazar yaklaşımı ve gelir yaklaşımı yöntemi olan direkt kapitalizasyon yöntemi kullanılarak değer tespiti yapılmıştır.
| Yaklaşım | TL |
|---|---|
| Pazar Yaklaşımı | 46.605.000 |
| Gelir Yaklaşımı | 46.510.000 |
Pazar yaklaşımında değerlemesi yapılan mülk, pazarda gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla karşılaştırılmıştır. Pazarda yapılan incelemelerde konu taşınmazlar benzer nitelikte emsallere ulaşılmış olup somut verilere ulaşılmıştır.
Gelir yaklaşımında ise konu taşınmazlardan yıllık kira geliri elde edilebileceği dikkate alınarak, gelir getiren bir mülk olarak değerlendirilmiştir. Pazarda yapılan incelemelerde konu taşınmazlara benzer nitelikteki gayrimenkullerin gelir getiren bir mülk olarak değerlendirmekten ziyade pazar karşılaştırması dikkate alınarak değerlendirildiği gözlemlenmiştir.
Bu doğrultuda rapor sonuç değeri olarak, taşınmazların bulunduğu bölgede yeterli sayıda satılık/satılmış emsal verilerine ulaşılabiliyor olması sebebiyle pazar yaklaşımıyla hesaplanan pazar değeri takdir edilmiştir. Nihai değer takdir edilirken peşin satış fiyatları esas alınmıştır.
Takdir edilen değer değerleme konusu taşınmazların ayrı ayrı değerlerinin toplamını ifade etmekte olup taşınmazların toplu bir şekilde satışına ilişkin olarak belirlenmemiştir.
| TAŞINMAZLARIN TOPLAM PAZAR DEĞERİ | ||||
|---|---|---|---|---|
| Değer Tarihi | 31.12.2024 | |||
| Rapor Tarihi | 06.01.2025 | |||
| Pazar Değeri (KDV Hariç) | 46.605.000.-TL | Kırkaltımilyonaltıyüzbeşbin.-TL | ||
| Pazar Değeri (KDV Dahil) | 55.926.000.-TL | Ellibeşmilyondokuzyüzyirmialtıbin.-TL |
Değerlemeye Yardım Eden Haluk SORKUN
Bilge SEVİLENGÜL Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans no: 402484
Ozan KOLCUOĞLU, MRICS Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans no: 402293
EKLER
Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz bir parçasıdır, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütündür bağımsız kullanılamaz
| 1 | Tapu Belgeleri |
|---|---|
| 2 | Takyidat Belgeleri |
| 3 | İmar Durumu |
| 4 | Onaylı Mimari Proje |
| 5 | Yapı Ruhsatı |
| 6 | Yapı Kullanma İzin Belgesi |
| 7 | Fotoğraflar |
| 8 | Özgeçmişler |
| 9 | SPK Lisansları ve Mesleki Tecrübe Belgeleri |
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.