Regulatory Filings • Jan 7, 2025
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
| Gayrimenkul | 1 Adet Ofis |
|---|---|
| Değerleme | Konak / İzmir |
| Raporu | 2024C473 / 06.01.2025 |
İçerenköy Mah. Umut Sokak No:10-12 Ataşehir- İstanbul
Talebiniz doğrultusunda Konak'ta konumlu olan "1 Adet Ofis"in pazar değerine yönelik 2024C473 no.lu değerleme çalışması hazırlanmıştır. Değerleme konusu taşınmaz, 13.922,01 m² yüz ölçümüne sahip arsa üzerinde konumlu olan Mistral Tower'da bulunan 186,00 m² yasal brüt kapalı alana sahip 1 adet bağımsız bölümdür. Taşınmazın pazar değeri aşağıdaki gibi takdir edilmiştir. Takdir edilen değer, değerlemeyi olumsuz kılan etkenler, varsayımlar ve kısıtlamalarla birlikte değerlendirilmiştir.
| TAŞINMAZIN PAZAR DEĞERİ | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Rapor Tarihi | 06.01.2025 | |||||
| Değer Tarihi | 31.12.2024 | |||||
| Pazar Değeri (KDV Hariç) | 35.340.000 TL | Otuzbeşmilyonüçyüzkırkbin-TL | ||||
| Pazar Değeri (KDV Dahil) | 42.408.000 TL | Kırkikimilyondörtyüzsekizbin-TL | ||||
| Pazar Kirası (KDV Hariç) | 1.774.440 TL/yıl | Birmilyonyediyüzyetmişdörtbindörtyüzkırk-TL/yıl | ||||
| Pazar Kirası (KDV Dahil) | 2.129.328 TL/yıl | İkimilyonyüzyirmidokuzbinüçyüzyirmisekiz-TL/yıl |
Pazar değerinin tespitine yönelik olarak yapılan hesaplamalar, bilgiler ve açıklamalar rapor içeriğinde yer almaktadır. Pazar değerinin takdiri için yapılan analiz ve hesaplamalar RICS tarafından "Redbook"ta tanımlanan Değerleme Standartları ve Uluslararası Değerleme Standartları (IVS) ile uyumlu olarak hazırlanmıştır.
Değerlemenin amacı ve kullanıcı bilgileri raporda açık bir şekilde belirtilmiş olup rapor, tarafınızla yapılan 25.01.2024 tarih, 219 no.lu sözleşmeye istinaden hazırlanmıştır. Raporun sözleşmede belirtilen değerleme amacı dışında ya da başka bir kullanıcı tarafından kullanılması mümkün değildir.
Bu çalışmada sizler ile birlikte iş birliği yapmaktan mutluluk duyuyoruz. Çalışmaya ilişkin herhangi bir sorunuz olması durumunda bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Saygılarımızla,
TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Mustafa Alperen YÖRÜK Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans no: 404913
Ozan KOLCUOĞLU, MRICS Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans no: 402293
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
| Yönetici Özeti |
|---|
| Rapor, Şirket ve Müşteri Bilgileri |
| Demografik ve Ekonomik Veriler |
| Gayrimenkulün Mülkiyet Hakkı ve İmar Bilgileri |
| Gayrimenkulün Konum Analizi |
| Gayrimenkulün Fiziksel Bilgileri |
| SWOT Analizi |
| Değerlemede Kullanılan Yaklaşımların Analizi |
| Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyü Açısından Değerlendirme |
| Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi ve Sonuç |
| Ekler ……………………………………………………………………………………………… |
| DEĞERLEME ÇALIŞMASINA İLİŞKİN BİLGİLER | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| RAPOR TÜRÜ | Standart | ||||
| MÜLKİYET DURUMU | Tam mülkiyet | ||||
| DEĞERLEMENİN AMACI | GYO portföyünde yer alması | ||||
| ÖZEL VARSAYIMLAR | Değerleme çalışmasında herhangi bir özel varsayımda bulunulmamıştır. | ||||
| KISITLAMALAR | Değerleme çalışmasında, müşteri tarafından iletilen takyidat belgesi kullanılarak değerleme çalışması gerçekleştirilmiştir. |
||||
| MÜŞTERİ TALEBİ | Müşteri talebi doğrultusunda konu taşınmaza 31.12.2024 tarihli değer takdiri yapılmıştır. |
||||
| ANA GAYRİMENKULE İLİŞKİN BİLGİLER | |||||
| ADRES | Çınarlı Mahallesi, Ankara Asfaltı Caddesi, No: 15, Kat: 21, İç Kapı No: 214 Konak/İzmir |
||||
| TAPU KAYDI | İzmir ili, Konak ilçesi, Mersinli Mahallesi, 8625 ada 7 parsel, 15 no.lu giriş, 159 no.lu bağımsız bölüm |
||||
| ARSA YÜZ ÖLÇÜMÜ | 13.922,01 m² | ||||
| İMAR DURUMU | Lejant: Merkezi İş Alanı TAKS: 0,40 |
KAKS: 3,50 Yençok: 200 m |
|||
| EN VERİMLİ VE EN İYİ KULLANIM | Ofis | ||||
| YAPIYA İLİŞKİN BİLGİLER | |||||
| Bağımsız bölüm sayısı: 264 | Yapım yılı: 2017 | ||||
| ANA TAŞINMAZ | Yol kotu üstü kat sayısı: 49 | Yol kotu altı kat sayısı: 3 | |||
| MEVCUT FONKSİYONLAR | Ofis | ||||
| BAĞIMSIZ BÖLÜM BRÜT ALAN | 186,00 m2 | ||||
| FİNANSAL GÖSTERGELER | |||||
| KAPİTALİZASYON ORANI | %5,25 | ||||
| GERİ DÖNÜŞ SÜRESİ | 19,04 Yıl | ||||
| İŞ YERİ BİRİM SATIŞ DEĞERİ | 190.000 TL/m2 | ||||
| DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER | |||||
| KULLANILAN YAKLAŞIM | Pazar Yaklaşımı | ||||
| DEĞER TARİHİ | 31.12.2024 | ||||
| PAZAR DEĞERİ (KDV HARİÇ) | 35.340.000.-TL | ||||
| PAZAR DEĞERİ (KDV DAHİL) | 42.408.000.-TL | ||||
| PAZAR KİRASI (KDV HARİÇ) | 1.774.440.-TL/yıl | ||||
| PAZAR KİRASI (KDV DAHİL) | 2.129.328.-TL/yıl |
Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz bir parçasıdır, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütündür bağımsız kullanılamaz.
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
RAPOR, ŞİRKET ve MÜŞTERİ BİLGİLERİ
Bu değerleme raporu, MHR Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. için şirketimiz tarafından 06.01.2025 tarihinde, 2024C473 rapor numarası ile tanzim edilmiştir.
Bu rapor, İzmir ili, Konak ilçesi, Mersinli Mahallesi, 8625 ada, 7 parsel no.lu gayrimenkul üzerinde yer alan 15 no.lu giriş, 159 bağımsız bölüm no.lu taşınmazın 31.12.2024 tarihli pazar değerinin, Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan gayrimenkul değerleme raporudur.
Bu değerleme raporu, Uluslararası Değerleme Standartları doğrultusunda tanzim edilmiş olup 31.08.2019 tarih 30874 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'in 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Konu değerleme çalışması; GYO portföyünde yer alması nedeni ile hazırlanmıştır.
Bu değerleme raporu, gayrimenkulün mahallinde yapılan inceleme sonucunda ilgili kişi – kurum – kuruluşlardan elde edilen bilgilerden faydalanılarak, Sorumlu Değerleme Uzmanı Ozan KOLCUOĞLU (Lisans No: 402293) ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Mustafa Alperen YÖRÜK (Lisans No: 404913) kontrolünde, Değerleme Uzmanı Muhammet SÖZEN (Lisans No: 911341) tarafından hazırlanmıştır.
Bu değerleme raporu için, şirketimizin değerleme uzmanları 26.12.2024 tarihinde çalışmalara başlamış ve 06.01.2025 tarihinde değerleme çalışmalarını tamamlayarak raporu hazırlamışlardır. Bu sürede gayrimenkulün mahali ile ilgili resmi dairelerde incelemeler ve ofis çalışması yapılmıştır.
Bu değerleme raporu, şirketimiz ile MHR Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 219 no.lu ve 25.01.2024 tarihli sözleşme hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır.
Bu değerleme raporu, 219 no.lu, 25.01.2024 tarihli dayanak sözleşmesi kapsamında; İzmir ili, Konak ilçesi, Mersinli Mahallesi, 8625 ada, 7 parsel no.lu gayrimenkul üzerinde yer alan 159 bağımsız bölüm no.lu taşınmazın 31.12.2024 tarihli pazar değerinin, Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanmıştır.
Değerleme çalışmasında, müşteri tarafından iletilen takyidat belgesi kullanılarak değerleme çalışması gerçekleştirilmiştir.
Değerleme çalışmasını genel anlamda olumsuz yönde etkileyen bir faktör yoktur.
Değerleme konusu taşınmaz ile ilgili olarak firmamız tarafından ilgili sermaye piyasası mevzuatına göre daha önceki tarihlerde hazırlanmış değerleme raporu bulunmamaktadır.
TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş., Ömer Avni Mahallesi Karun Çıkmazı Sokak No:2/1 Beyoğlu-İstanbul adresinde faaliyet göstermekte olup 13.11.2002 tarih ve 5676 sayılı Ticaret Sicil Gazetesinde yayınlanan Şirket Ana Sözleşmesine göre Ekspertiz ve Değerlendirme olarak tanımlanan iş ve hizmetleri vermek amacıyla 300.000 Türk Lirası sermaye ile kurulmuştur. (Ticaret Sicil No: 485935 - Mersis No: 0859033992100010)
Şirketimiz, Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 03.02.2003 tarih ve KYD-66/001347 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.
Ayrıca şirketimiz, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu'nun 17.12.2009 tarih ve 3469 sayılı kararı ile "Gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi" hizmeti verme yetkisi almıştır.
Şirketimiz 17.03.2011 tarihi itibarıyla, uluslararası meslek kuruluşu olan RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) tarafından "Regulated by RICS" statüsüne alınmıştır.
Şirketimiz, BSI (BSI Eurasia Yönetim Sistemleri Belgelendirme Ltd. Şti.) tarafından verilen ISO 9001:2015 Kalite Belgesi'ne sahiptir.
Şirket web adresi: www.tskbgd.com.tr
Bu değerleme raporu, İçerenköy Mah. Umut Sokak No:10-12 Ataşehir- İstanbul adresinde faaliyet gösteren MHR Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. için hazırlanmıştır.
Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) verilerine göre 31 Aralık 2023 tarihi itibarıyla Türkiye nüfusu 85.372.377 kişidir. 2023 yılında Türkiye'de ikamet eden nüfus bir önceki yıla göre 92.824 kişi (%0,001 oranında) artmıştır. Nüfusun %50,1'ini (42.734.071 kişi) erkekler, %49,9'unu (42.638.306 kişi) ise kadınlar oluşturmaktadır. Hane halkı büyüklüğünün ise son beş yılda ortalama 3,2 olduğu görülmüştür.
Aşağıdaki tablo ve grafiklerde, ADNKS verilerine göre, Türkiye için yaş grubuna göre nüfus dağılımı ve eğitim durumu gösterilmiştir.
2023 yılında, Türkiye nüfusunun %5,25'inin ikamet ettiği İzmir, 4.479.525 kişi ile en çok nüfusa sahip olan 3. il olmuştur. İzmir nüfusu, 2023 yılında yaklaşık binde 4 oranında artış göstermiştir. Hane halkı büyüklüğünün ise son beş yılda ortalama 2,8 olduğu görülmüştür. Aşağıdaki tablo ve grafiklerde, ADNKS verilerine göre, İzmir ili için yaş grubuna göre nüfus dağılımı ve eğitim durumu gösterilmiştir.
Ülke Nüfusu-İzmir Nüfusu İzmir Nüfusu
2024 üçüncü çeyrekte gayri safi yurt içi hasıla (GSYH) takvim ve mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre çeyreklik bazda %0,2 daralmıştır. Takvim etkisinden arındırılmış veride %2,6'dan %1,9'a, arındırılmamış seride ise %2,4'ten %2,1'e düşmüştür. Dolar bazında yıllıklandırılmış GSYH, 1 trilyon 260 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmiştir. Harcamalar tarafında özel sektör tüketiminden gelen katkı artarken net dış talebin büyümeye pozitif katkısı sürmüştür. Bu sonuçlarla yıllık bazda büyüme %3,2 olmuştur.
Kasım ayında tüketici fiyat endeksi (TÜFE) aylık bazda %2,2 artarken yıllık enflasyon ekim ayındaki %48,6'dan %47,1'e inmiştir. Hem hizmet hem de mal fiyatları aylık enflasyonunda yavaşlama görülürken çekirdek göstergelerin aylık enflasyonunda hızlı gerileme yaşanmıştır. Yurtiçi üretici fiyat endeksi (Yi-ÜFE) ise aylık bazda %0,7 artarken yıllık bazda ekim ayındaki %32,2'den %29,5'e inmişir. Böylece TÜFE ile ÜFE arasındaki makas 17,6 yüzde puan olarak gerçekleşmiştir.
Ekim ayında ihracat yıllık bazda %3,1 yükselerek 23,5 milyar dolar olurken ithalatta değişim görülmemiş, 29,4 milyar dolar olmuştur. 2023 Ekim'de %77,5 olan ihracatın ithalatı karşılama oranı %79,9'a çıkmıştır. Dış ticaret açığı ise 6,6 milyar dolardan 5,9 milyar dolara gerilemiştir. Veriler, dış ticaret ana pazarlarındaki ayrışmaya karşın ihracatta yükselişe işaret etmiştir. İthalat tarafında ise, çekirdek ithalattaki artışa rağmen enerji ve altın alt kalemlerindeki gerilemenin dengeleyici bir etki yaptığı görülmüştür.
1 TSKB A.Ş.
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
GAYRİMENKULÜN MÜLKİYET HAKKI VE İMAR BİLGİLERİ
| İli | İzmir |
|---|---|
| İlçesi | Konak |
| Mahallesi | Mersinli |
| Köyü | - |
| Sokağı | - |
| Mevki | - |
| Ada No | 8625 |
| Parsel No | 7 |
| Ana Gayrimenkulün Niteliği | Bir Adet 51 Katlı Ofis ve İşyeri Bir Adet 41 Katlı Konut ve Otel 5 Katlı AVM ve Arsası |
| Ana Gayrimenkulün Yüz Ölçümü | 13.922,01 m² |
| Bağımsız Bölüm Blok | - |
| Bağımsız Bölüm Giriş No | 15 |
| Bağımsız Bölüm Kat No | 21 |
| Bağımsız Bölüm No | 159 |
| Bağımsız Bölüm Niteliği | İş Yeri |
| Arsa Payı | 304/111000 |
| Malik / Hisse | MHR Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. / Tam |
Değerleme uzmanının tapu kayıtlarını inceleme çalışması, gayrimenkulün mülkiyetini oluşturan hakları ve bu haklar üzerindeki kısıtlamaları tespit etmek amacı ile yapılır.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Web Tapu Hizmetleri'nden 20.12.2024 tarih, saat 20.35 itibarıyla müşteri tarafından alınan ve tarafımıza iletilen TAKBİS belgesine göre değerleme konusu taşınmaz üzerinde aşağıdaki takyidat kayıtları bulunmaktadır.
Değerleme konusu gayrimenkule ilişkin takyidat kayıtlarında, kat mülkiyetine geçildiğine ve yönetim planına dair beyan kaydı bulunmakta olup söz konusu takyidatlar taşınmazın devredilebilmesine ilişkin bir sınırlama oluşturmamaktadır.
Değerleme konusu gayrimenkule ilişkin takyidat kayıtlarının, taşınmazın değerine etkisi bulunmamaktadır.
Tarih: 20-12-2024-20:35
BIR ADET 41 KATLI KONUT VE OTEL 5
KATLI AVM VE ARSASI
ó,
TAPU KAYIT BILGISI
| Zemin Tipi: | KatMulkiyeti | Ada/Parsel: | 8625/7 |
|---|---|---|---|
| Tasınmaz Kimlik No: | 95634163 | AT Yüzölcüm(m2): | 13922.01 |
| il/lice: | IZMIR/KONAK | Bağımsız Bölüm Nitelik: | Is Yeri |
| Kurum Adı: | Konak | Bağımsız Bölüm Brüt | |
| Mahalle/Köy Adı: | MERSINLI | YüzÖlcümü: | |
| Mevkii: | Bağımsız Bölüm Net YüzÖlcümü: |
||
| Cilt/Sayfa No: | 43/4213 | ||
| Kavit Durum: | Aktif | Blok/Kat/Giris/BBNo: | /21/15/159 |
| Arsa Pay/Payda: | 304/111000 | ||
| Ana Tasınmaz Nitelik: | BİR ADET 51 KATLI OFİS VE İSYERİ |
| S/B/1 | Acıklama | Malik/Lehtar | Tesis Kurum Tarih- Yevmiye |
Terkin Sebebi- Tarih- Yevmive |
|---|---|---|---|---|
| Beyan | Kat Mülkiyetine Çevrilmiştir.( Şablon: Bu Taşınmazmal KM ye Cevrilmiştir.) |
Konak - 13-03-2018 10:55 - 8041 |
$1/2$
| Beyan | Kat Mülkiyetine Cevrilmiştir. (Sablon: Bu Taşınmazmal KM ye Cevrilmiştir.) |
Konak - 13-03-2018 10:55 - 8041 |
|---|---|---|
| Bevan | Yönetim Planı: 01/02/2017( Şablon: Yönetim Planının Belirtilmesi) | Konak - 23-03-2017 16:30 - 7745 |
| (Hisse) Sistem No |
Malik | El Birliği No |
Hisse Pay/ Payda |
Metrekare | Toplam Metrekare |
Edinme Sebebi-Tarih- Yevmive |
Terkin Sebebi- Tarih-Yevmiye |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 819530276 | (SN:8513306) MHR GAYRIMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM SİRKETİ |
1/1 | Satis 20-05-2024 21832 |
Bu belgeyi akıllı telefonunuzdan karekod tarama programları ile aşağıdaki barkodu taratarak;
veya Web Tapu anasayfasından (https://webtapu.tkgm.gov.tr adresinden) 00SSelBG6L1 kodunu Online İşlemler alanına yazarak doğrulayabilirsiniz.
$2/2$
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Web Tapu Hizmetleri'nden 20.12.2024 tarih, saat 20.35 itibarıyla müşteri tarafından alınan ve tarafımıza iletilen TAKBİS belgesine göre taşınmazın satış işlemi sonucunda 20.05.2024 tarih 21832 yevmiye numarası ile tescil edildiği öğrenilmiştir. Söz konusu taşınmazın en son malik değişimi 20.05.2024 tarihinde gerçekleşmiş olup bu tarihten önceki alım satım işlemlerine ilişkin bilgiye ulaşılamamıştır.
İmar durumu, imar planlarında belirlenen fonksiyon ve yapılaşma şartları doğrultusunda parselin kullanım koşullarını belirtir. İmar planlarına göre belirlenen kullanım koşulları, plan notlarında yer alan hükümler ve ilgili yönetmeliklerle birlikte değerlendirilmektedir. Bu doğrultuda, değerleme uzmanı tarafından ilgili resmi kurumlarda incelemeler yapılarak parselin imar durumu tespit edilir.
Konu taşınmazın bulunduğu bölge hem konut hem de ticaret alanlarının bir arada yer aldığı bir karma kullanım alanı olarak planlanmıştır. Bölgede ve Ankara Asfaltı Caddesi üzerinde genellikle yüksek katlı yapılar bulunmaktadır.
Konak Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğünde 26.12.2024 tarihinde yapılan incelemeler sonucunda edinilen bilgilere göre değerleme konusu taşınmazın yer aldığı parselin imar durumu bilgileri aşağıda belirtilmiştir.
Plan Adı: 1/1.000 ölçekli "Alsancak Liman Arkası Halkapınar Salhane Bölgesi Uygulama İmar Planı"
Plan Onay Tarihi: 13.05.2011
Lejandı: MİA (Merkezi İş Alanı)
Değerleme konusu taşınmazın konumlu olduğu parsel, 13.05.2011 onay tarihli, 1/1.000 ölçekli "Alsancak Liman Arkası Halkapınar Salhane Bölgesi Uygulama İmar Planı" kapsamında kalmakta olup TAKS: 0,40, KAKS: 3,50 yapılaşma koşullarına sahiptir. Taşınmazın konumlu olduğu parselin hukuki durumunda son üç yıllık dönemde herhangi bir değişiklik meydana gelmediği tespit edilmiştir.
Konak Belediyesi'nde 26.12.2024 tarihinde yapılan incelemelere göre taşınmaza ilişkin yasal belgeler aşağıda belirtilmiştir.
| Yasal Belge | Tarih | No | Alan (m²) | Veriliş Amacı | Açıklama |
|---|---|---|---|---|---|
| Onaylı Mimari Proje* | 10.11.2016 | 15225 | 122.161,99 | Tadilat | Toplam inşaat alanı: 122.161,99 m2 |
| Yapı Ruhsatı | 13.09.2013 | 86 46.237 |
Yeni Yapı | 153 Adet Ofis: 25.000 m2 Ortak Alan: 21.237 m2 |
|
| Yapı Ruhsatı | 15.11.2016 | 86/2013 | 46.270 | Tadilat | 123 Adet Ofis ve İşyeri: 25.033 m2 Ortak Alan: 21.237 m2 |
| Yapı Kullanma İzni** | 18.08.2017 | 137 | 46.270 | Yapı Kullanma İzni |
123 Adet Ofis ve İşyeri: 25.033 m2 Ortak Alan: 21.237 m2 |
Yukarıdaki tabloda, değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bloka ilişkin ruhsatlar belirtilmiştir.
*Konak Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğünde yapılan arşiv incelemesinde 10.11.2016 tarihli ve 15225 no'lu tadilat amaçlı onaylı mimari projesi kapsamında değerleme konusu 159 no'lu bağımsız bölümde herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir. Onaylı mimari projede toplam inşaat alanı 122.161,99 m2 olup değerleme konusu taşınmazın brüt alanı mimari projesindeki kat planından hesaplanmıştır.
**Konak Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğünde yapılan arşiv incelemesinde tespit edilen, 18.08.2017 tarihli ve 137 no.lu yapı kullanma izin belgesi, değerleme konusu taşınmazın da içinde bulunduğu toplam 123
adet bağımsız bölüm için düzenlenmiştir. Toplam 25.033,00 m2 "ofis ve işyeri" ve 21.237,00 m2 "ortak alan" olmak üzere toplam 46.270,00 m2 alan için verilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazın ada parsel, blok/giriş, kat ve bağımsız bölüm bazında konum tespiti TKGM Web Tapu Sisteminde bulunan kat mülkiyetine esas mimari projesi üzerinden tespit edilmiştir. Ayrıca Web Tapu sisteminde bulunan mimari proje ile Konak Belediyesinde bulunan onaylı mimari projenin uyumlu olduğu görülmüştür.
Değerleme konusu taşınmaz, 29.06.2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanunu'na tabi olup yapı denetimi, Şehitler caddesi No:18 Kat:2 Alsancak / İzmir adresinde faaliyet gösteren Mat Yapı Denetim Ltd. Şti. tarafından yapılmıştır.
3.7 Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti vb. Durumlara Dair Açıklamalar
Değerleme konusu gayrimenkul için riskli yapı tespiti yapılmamış olup yapıya ait alınmış herhangi bir durdurma kararı ve yıkım kararı bulunmamaktadır.
3.8 İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Yapılan incelemeye göre taşınmaza ilişkin; "Mimari Proje", "Yapı Ruhsatı" ve "Yapı Kullanma İzin Belgesi" bulunmaktadır. Taşınmazın mimari projesine göre iç hacimlerinde basit tadilatlarla geri dönüştürülebilecek nitelikte aykırılıklar yapıldığı tespit edilmiştir. Taşınmaz, iskanlı olup kat mülkiyetine geçerek yasal sürecini tamamlamıştır.
Değerleme konusu gayrimenkulün konumlu olduğu ofis bloku için düzenlenmiş "B" enerji sınıfına ait "S3477C3427CC6" belge no.lu enerji kimlik belgesi bulunmaktadır. Bunun yanı sıra değerleme konusu taşınmazın bulunduğu projeye US Green Building Council (USGBC) tarafından "Gold Leed" sertifikası verilmiştir.
Değerleme konusu gayrimenkulün tapu ve arşiv dosyalarında, gayrimenkule yönelik olarak yapılmış herhangi bir sözleşme bulunmamaktadır.
3.11 Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye ilişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama
Değerleme konusu taşınmaz, proje değerlemesi kapsamında bulunmamaktadır.
Gayrimenkulün açık adresi: İzmir ili, Konak ilçesi, Çınarlı Mahallesi, Ankara Asfaltı Caddesi, No: 15, Kat: 21, İç Kapı No: 214, Konak/İzmir
Değerleme konusu taşınmaz, İzmir'in merkezi ilçelerinden biri olan Konak'ta yer almaktadır. Konak ilçesi, doğusunda Bornova, güneyinde Buca ve Karabağlar, batısında Balçova, kuzeyinde Bayraklı ilçeleri ile çevrilidir ve kuzeybatısında İzmir Körfezi'ne kıyısı bulunmaktadır. İlçe, İzmir'in kültürel, toplumsal, sanatsal, idari ve ticari hayatının merkezi olma özelliği taşıyan, ulaşım ağlarına son derece yakın bir konumda bulunması nedeniyle erişimi en kolay ilçelerden biridir.
Taşınmaz, Konak ilçesinin Mersinli Mahallesi'nde, Ankara Asfaltı Caddesi üzerinde konumlanmış olup, Ankara Caddesi'ne doğrudan bağlantılıdır. Doğusunda İzmir Çevre Yolu'na, batısında ise Altınyol Caddesi'ne bağlantıları bulunmaktadır. Taşınmazın il merkezine olan uzaklığı yaklaşık 7,40 km, Konak ilçe merkezine olan uzaklığı ise yaklaşık 6 km'dir.
Taşınmazın bulunduğu bölge, İzmir'in merkezi iş alanlarından biri olarak iş ve ticaret kullanımlarının yoğun olarak yer aldığı bir alanda bulunmaktadır. Bu özellik, bölgenin ekonomik canlılığını ve prestijini artıran önemli bir faktördür. Taşınmazın çevresinde, Ege Perla, Novus Tower, Ventus Tower, Martı Tower, Folkart Towers ve İzkaport gibi bilinirliği yüksek ve prestijli yapılar yer almakta olup bu yapılar bölgenin ticari ve sosyal cazibesini pekiştiren unsurlar arasında yer almaktadır.
| Yer | Mesafe (~) |
|---|---|
| İzmir Limanı | 4,00 km |
| Konak İlçe Merkezi | 6,00 km |
| İzmir İl Merkezi | 7,40 km |
| İzmir Adnan Menderes Havalimanı | 22,00 km |
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
GAYRİMENKULÜN FİZİKSEL BİLGİLERİ
5.1 Değerleme Konusu Gayrimenkulün Tanımı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz, İzmir ili, Konak ilçesi, Mersinli Mahallesi'nde konumlu Mistral İzmir Projesi'nde yer alan 15 no.lu giriş, 159 no.lu bağımsız bölümdür. Değerleme konusu taşınmaz onaylı mimari projesinde ve tapu kaydında iş yeri olarak projelendirilmiştir.
159 no.lu bağımsız bölümün konumladığı binanın bulunduğu arsa, 13.922,01 m2 yüz ölçümüne sahiptir. Proje, açık bir çarşı, bir konut ve bir ofis kulesinden oluşmaktadır. Söz konusu taşınmazın bulunduğu ofis kulesi 3 bodrum kat + zemin kat + 47 normal kat + 1 çatı katından oluşmaktadır. Taşınmazın konumlu olduğu kulede toplamda 123 adet ofis bulunmaktadır.
Gayrimenkulün bulunduğu proje kapsamında ortak sosyal tesis alanı, cafe/bar gibi sosyal donatı alanları ve bunun yanında otopark ve güvenlik hizmetleri yer almaktadır.
Onaylı mimari projesine göre söz konusu taşınmazın toplam brüt alanı 149 m2 'dir. Taşınmaz, 2 cepheli olup geniş deniz ve şehir manzarasına sahiptir. Onaylı mimari projesinde yer alan yaklaşık 37,00 m2 "yürünmeyen zemin" alanları mevcut durumda "balkon" alanları ile birlikte ofis alanına dahil edilmiştir. Projede yer alan yürünemeyen alanların ana gayrimenkulün dış cephe kaplamasından dolayı oluşması, tüm katlarda söz konusu alanın yer alıyor olması, taşınmaza fayda sağlaması ve bu alanın başka bağımsız bölümler tarafından kullanılamaması sebebiyle söz konusu alan değerleme çalışmasında dikkate alınmıştır. Söz konusu alanın eklenmesi sonucunda iş yeri vasfında olan değerleme konusu taşınmaz 2 adet oda, 1 adet mutfak, 2 adet wc, toplantı ve çalışma alanlarından oluşmakta olup toplam yaklaşık 186,00 m2 brüt alana sahiptir.
Değerleme konusu taşınmaz 21. katta bulunmakta olup bağımsız bölüm numarası 159 olarak belirtilmiştir. Konu taşınmazın mahalinde yapılan incelemelerde ve onaylı mimari projesinde iç kapı numarasının 214 olduğu görülmüştür.
Değerleme konusu taşınmazın ada parsel, blok/giriş, kat ve bağımsız bölüm bazında konum tespiti TKGM Web Tapu Sisteminde bulunan kat mülkiyetine esas mimari projesi üzerinden tespit edilmiştir. Ayrıca Web Tapu sisteminde bulunan mimari proje ile Konak Belediyesinde bulunan onaylı mimari projenin uyumlu olduğu görülmüştür. Taşınmaza ait numarataj krokisi ve kat planı görselleri aşağıda belirtilmiştir.
Ofis Kulesi 21. Kat Planı
| İnşaat Tarzı | Kompozit (Karma) |
|---|---|
| İnşaat Nizamı | Ayrık nizam |
| Ana Gayrimenkulün Kat Adedi | 3 adet bodrum kat + zemin kat + 47 normal kat + çatı katı |
| Bağımsız Bölüm İnşaat Alanı | 186,00 m2 (Yasal durum) |
| Yaşı | 7 |
| Dış Cephe | Cam giydirme ve kompozit panel |
| Elektrik / Su / Kanalizasyon | Şebeke |
| Isıtma Sistemi | Fan-Coil |
| Havalandırma Sistemi | Mevcut |
| Asansör | 8 adet mevcut |
| Jeneratör | Mevcut |
| Yangın Merdiveni | Mevcut |
| Park Yeri | Kapalı otopark |
| Diğer | Yangın algılama ve güvenlik sistemi |
Değer takdirinde taşınmazın aşağıda belirtilen iç mekan inşaat ve teknik özelliklerine ait veriler dikkate alınmıştır.
| Kullanım Amacı | İş yeri (Yasal ve mevcut duruma göre) |
|---|---|
| Alanı | 186,00 m2 (Yasal durum brüt alanı) |
| Zemin | Karo halı-PVC kaplama, ıslak hacimlerde fayans |
| Duvar | Sıva üzeri boya, ıslak hacimlerde fayans |
| Tavan | Sıva üzeri boya, kısmen asma tavan |
| Aydınlatma | Led aydınlatma, dekoratif aydınlatma |
5.4 Varsa Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler
Mevcut durumda yapılan incelemelerde, onaylı mimari projesinden farklı olarak "yürünmeyen zemin" ve "balkon" alanlarının "ofis" alanına dahil edildiği tespit edilmiştir. Projede yer alan yürünemeyen alanların ana gayrimenkulün dış cephe kaplamasından dolayı oluştuğu, tüm katlarda söz konusu alanın yer aldığı, taşınmaza fayda sağladığı ve bu alanın başka bağımsız bölümler tarafından kullanılamadığı tespit edilmiştir.
5.5 Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişiklikleri 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21'nci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu gayrimenkulün mevcut durumdaki aykırılıkları geri dönüştürülebilir nitelikte olup 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 21'nci Maddesi kapsamında yeniden ruhsat alınması gerekmemektedir.
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
• Günün belirli saatlerinde değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede trafik yoğunluğu oluşabilmektedir.
• Konu taşınmazın yer aldığı proje Gold Leed sertifikasına sahiptir. Kullanıcılarının bina seçim süreçlerinde sürdürülebilirlik ve çevre politikaları konularına önem vermeleri nedeniyle, önümüzdeki yıllarda LEED ve BREEAM gibi yeşil bina sertifikalarına sahip binalarının daha çok tercih edilmesi beklenmektedir.
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
DEĞERLEMEDE KULLANILAN YAKLAŞIMLARIN ANALİZİ
Uluslararası Değerleme Standartları kapsamında üç farklı değerleme yaklaşımı bulunmaktadır. Bu yaklaşımlar sırasıyla "Pazar Yaklaşımı", "Maliyet Yaklaşımı" ve "Gelir Yaklaşımı"dır. Her üç yaklaşımın Uluslararası Değerleme Standartları'nda yer alan tanımları aşağıda yer almaktadır.
Pazar yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, değerleme konusu varlıkla fiyat bilgisi mevcut olan aynı veya benzer varlıklar ile karşılaştırmalı olarak belirlenmesini sağlar.
Pazar yaklaşımında atılması gereken ilk adım, aynı veya benzer varlıklar ile ilgili pazarda kısa bir süre önce gerçekleşmiş olan işlemlerin fiyatlarının göz önünde bulundurulmasıdır. Az sayıda işlem olmuşsa, bu bilgilerin geçerliliğini saptamak ve kritik bir şekilde analiz etmek kaydıyla, benzer veya aynı varlıklara ait işlem gören veya teklif verilen fiyatları dikkate almak uygun olabilir. Gerçek işlem koşulları ile değer esası ve değerlemede yapılan tüm varsayımlar arasındaki farklılıkları yansıtabilmek amacıyla, başka işlemlerden sağlanan fiyat bilgileri üzerinde düzeltme yapmak gerekli olabilir. Ayrıca değerlemesi yapılan varlık ile diğer işlemlerdeki varlıklar arasında yasal, ekonomik veya fiziksel özellikler bakımından da farklılıklar olabilir.
Maliyet yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, bir alıcının, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla belirlenmesini sağlar.
Bu yaklaşım, pazardaki bir alıcının gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, değerlemesi yapılan varlığa ödeyeceği fiyatın, eşdeğer bir varlığın ister satın alma ister yapım yoluyla maliyetinden fazla olmayacağı ilkesine dayanmaktadır. Değerlemesi yapılan varlıkların cazibesi, yıpranmış veya demode olmaları nedeniyle, genellikle satın alınabilecek veya yapımı gerçekleştirilebilecek alternatiflerinden daha düşüktür. Bunun geçerli olduğu hallerde, kullanılması gereken değer esasına bağlı olarak, alternatif varlığın maliyeti üzerinde düzeltmeler yapmak gerekebilir.
Gelir yaklaşımı ana başlığı altında değeri belirleyebilmek için farklı yöntemler kullanılmakta olup bunların tümünün ortak özelliği, değerin hak sahibi tarafından fiilen elde edilmiş gerçek veya elde edilebilecek tahmini gelirlere dayanıyor olmasıdır.
Bir yatırım amaçlı gayrimenkul için gelir, kira şeklinde olabilirken, sahibi tarafından kullanılan binada mülk sahibinin eşdeğer bir mekânı kiralamak için katlanacağı maliyete dayanan varsayımsal bir kira (veya tasarruf edilen kira) olabilir. Tanımlanan nakit akışları daha sonra bir kapitalizasyon sürecine tabi tutularak değer belirlemesinde kullanılır. Sabit kalması beklenen gelir akışları, genellikle kapitalizasyon oranı olarak adlandırılan tek bir çarpan kullanılarak kapitalize edilebilir. Bu rakam, paranın zaman maliyeti ile mülkiyet risklerini ve getirilerini yansıtması beklenen, yatırımcı için getiriyi veya "verimi"; mülkü kendi kullanan bir mülk sahibi için ise kuramsal bir getiriyi temsil eder.
Konu değerleme çalışmasında rapor sonuç değeri olarak "Pazar Değeri" takdir edilmiş olup Uluslararası Değerleme Standartları'na göre değer tanımı aşağıdaki gibidir.
Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Bu değerleme çalışmasında, değerleme konusu taşınmazın satışa emsal olabilecek gayrimenkul bilgilerine ulaşılabiliyor olması, yakın çevresindeki gayrimenkullerin pazar yaklaşımına göre el değiştiriyor olması dikkate alınarak "Pazar Yaklaşımı" uygulanmıştır.
Gayrimenkulün "İş yeri" niteliğine sahip olması nedeniyle kira getirisinin olma potansiyeli ve çevresinde kiralık benzer gayrimenkul bilgilerine ulaşılabiliyor olması nedeniyle "Gelir Yaklaşımı" uygulanmıştır.
Değerleme konusu taşınmazın arsa payı olan kat mülkiyeti tapusuna sahip olması nedeniyle "Maliyet Yaklaşımı" ile değerleme yapılmasının doğru sonuç vermeyeceği düşünüldüğünden bu yaklaşım kullanılmamıştır.
Mevcut ekonomik koşulların, gayrimenkul piyasasının analizi, mevcut trendler ve dayanak veriler ile bunların gayrimenkulün değerine etkileri her bir yaklaşım kapsamında değerlendirilmiştir. Konu taşınmazın konumlu olduğu bölgedeki sektörlerin güncel durumu, mevcut ekonomik koşullar ve piyasa analizi yapılmış olup bu verilerin taşınmaza olumlu / olumsuz etkileri tespit edilmiştir. Tespit edilen etkiler değer takdirinde göz önünde bulundurulmuş, taşınmazın değerine yansıtılmıştır.
Gayrimenkulün yakın çevresinde yapılan araştırmalar sonucunda konu gayrimenkule emsal teşkil edebilecek aşağıdaki emsal bilgilerine ulaşılmıştır.
| SATIŞ KARŞILAŞTIRMA TABLOSU | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Redstone Spica | On Türkiye-Tepekule Gayrimenkul | Office Gayrimenkul Yatırım | Pazar Verisi | |||||
| Irtibat Bilgisi | 0533 590 60 01 | 0506 315 87 20 | 0530 265 58 73 | - | ||||
| Karşılaştırılan Etmenler | 1 | 2 | 3 | 4 | ||||
| Satış Fiyatı (TL) | 16.432.500 | 14.000.000 | 30.650.000 | 38.000.000 | ||||
| Alanı (m²) | 150 | 97 | 160 | 160 | ||||
| Birim Fiyatı (TL/m²) | 109.550 | 144.330 | 191.563 | 237.500 | ||||
| Satış Durumu | 7 ay önce satılmış | 5 ay önce satılmış | Satılık | Satılık | ||||
| Piyasa Düzeltmesi | 20% | 15% | 0% | 0% | ||||
| ma Yönelik | Pazarlık Payı | 0% | 0% | 0% | -5% | |||
| meler | Mülkiyet Durumu | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet | |||
| 0% | 0% | 0% | 0% | |||||
| Düzelt m-Satı |
Satış Koşulları | Acil Satış | Standart | Standart | Standart | |||
| 15% | 0% | 0% | 0% | |||||
| Alı | Yenileme/İnşaat Masrafları | Shell&Core | Anahtar Teslim | Shell&Core | Anahtar Teslim | |||
| 10% | 0% | 10% | 0% | |||||
| Konum | Daha Dezavantajlı | Benzer | Kısıtlı Derecede Avantajlı | Kısıtlı Derecede Avantajlı | ||||
| meler | 15% | 0% | -5% | -5% | ||||
| Kullanım Alanı | Kısıtlı Derecede Küçük | Küçük | Kısıtlı Derecede Küçük | Kısıtlı Derecede Küçük | ||||
| -5% | -10% | -5% | -5% | |||||
| Bina Yaşı | 1 | 7 | 1 | 1 | ||||
| -4% | 0% | -4% | -4% | |||||
| Bulunduğu Kat/Manzara | Dezavantajlı | Çok Daha Dezavantajlı | Kısıtlı Derecede Dezavantajlı | Benzer | ||||
| maza Yönelik Düzelt | 10% | 20% | 5% | 0% | ||||
| Konfor Koşulları | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer | ||||
| Taşın | 0% | 0% | 0% | 0% | ||||
| Düzeltilmiş Değer | 192.572 | 182.577 | 191.333 | 193.586 |
• Değerleme konusu taşınmazın yakın bölgesinde yapılan emsal araştırmaları sonucunda, taşınmazın konumlu olduğu bölgede birim satış değerinin bina kapalı alanına, deniz manzarasına, bina yaş ve inşaat kalitesine göre değişkenlik gösterdiği tespit edilmiştir. Tüm bu etkenler doğrultusunda değerleme konusu taşınmazın birim satış değerinin 185.000-195.000.-TL/m2 aralığında olabileceği değerlendirilmiştir. Birim fiyatlar belirlenirken, bağımsız bölümün duvar kalınlıkları dahil brüt alanı dikkate alınmıştır.
| KİRA KARŞILAŞTIRMA TABLOSU | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| FCTU | Mistral Tower Satış Ofisi | FCTU | Ege Perla Satış Ofisi | ||
| Irtibat Bilgisi | 0536 676 10 62 | 0536 676 10 62 | 0536 676 10 62 | 0530 031 00 15 | |
| Karşılaştırılan Etmenler | 1 | 2 | 3 | 4 | |
| Kira Fiyatı (TL/ay) | 280.000 | 220.000 | 75.000 | 80.000 | |
| Alanı (m²) | 550 | 250 | 110 | 95 | |
| Birim Fiyatı (TL/m²/ay) | 509 | 880 | 682 | 842 | |
| ma Yönelik meler Düzelt m-Satı Alı |
Kiralama Durumu | 1 yıl önce kiralanmış |
Kiralık | Satılık | Satılık |
| Piyasa Düzeltmesi | 25% | 0% | 0% | 0% | |
| Pazarlık Payı | 0% | -20% | -5% | -5% | |
| Mülkiyet Durumu | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet | |
| 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| Kiralama Koşulları | Standart | Standart | Standart | Standart | |
| 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| Yenileme/İnşaat Masrafları | Shell&Core | Shell&Core | Shell&Core | Anahtar Teslim | |
| 10% | 10% | 10% | 0% | ||
| meler | Konum | Kısıtlı Derecede Avantajlı | Benzer | Kısıtlı Derecede Avantajlı | Benzer |
| -5% | 0% | -5% | 0% | ||
| Kullanım Alanı | Daha Büyük | Kısıtlı Derecede Büyük | Kısıtlı Derecede Küçük | Küçük | |
| 15% | 5% | -5% | -10% | ||
| maza Yönelik Düzelt | Bina Yaşı | 1 | 7 | 1 | 7 |
| -4% | 0% | -4% | 0% | ||
| Bulunduğu Kat/Manzara | Kısıtlı Derecede Dezavantajlı | Dezavantajlı | Daha Dezavantajlı | Dezavantajlı | |
| 5% | 10% | 15% | 10% | ||
| Taşın | Konfor Koşulları | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer |
| 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| Düzeltilmiş Değer | 776 | 891 | 718 | 800 |
• Değerleme konusu taşınmazın yakın bölgesinde yapılan emsal araştırmaları sonucunda, bölgede birim kira değerinin bina kapalı alanına, deniz manzarasına, bina yaş ve inşaat kalitesine, konumlu olduğu kata göre değişkenlik göstediği tespit edilmiştir. Tüm bu etkenler doğrultusunda değerleme konusu taşınmazın birim kira değerinin 790-800.-TL/m2 /ay aralığında olabileceği bilgisi alınmıştır. Birim fiyatlar belirlenirken, bağımsız bölümün duvar kalınlıkları dahil brüt alanı dikkate alınmıştır.
Değerleme konusu taşınmaza değer takdir edilirken; taşınmazın yasal ve teknik özellikleri, benzer nitelikteki taşınmazlara ilişkin bilgiler, konumu, ulaşımı, çevre özellikleri, altyapısı, gerçekleştirilen SWOT analizi ve ülkenin ekonomik durumu göz önünde bulundurulmuştur.
Pazar yaklaşımında, araştırmalar sonucu ulaşılan emsallerin, taşınmaza göre olumlu olumsuz özellikleri değerlendirilmiş, bölgede yapılan tüm araştırmalar ve tecrübelerimize dayanarak; taşınmaz için değer takdiri aşağıdaki gibi yapılmıştır.
| TAŞINMAZIN DEĞERİ | |||
|---|---|---|---|
| Bağımsız Bölüm No | Brüt Alan (m²) |
Birim Değer (TL/m²) | Taşınmazın Yaklaşık Değeri (TL) |
| 159 | 186,00 | 190.000 | 35.340.000 |
| TOPLAM DEĞER | 35.340.000 |
Onaylı mimari projesine göre söz konusu taşınmazın toplam brüt alanı 149 m2 'dir. Taşınmaz, 2 cepheli olup geniş deniz ve şehir manzarasına sahiptir. Onaylı mimari projesinde yer alan yaklaşık 37,00 m2 "yürünmeyen zemin" alanları mevcut durumda "balkon" alanları ile birlikte ofis alanına dahil edilmiştir. Projede yer alan yürünemeyen alanların ana gayrimenkulün dış cephe kaplamasından dolayı oluşması, tüm katlarda söz konusu alanın yer alıyor olması, taşınmaza fayda sağlaması ve bu alanın başka bağımsız bölümler tarafından kullanılamaması sebebiyle söz konusu alan değerleme çalışmasında dikkate alınmıştır. Bağımsız bölüm söz konusu alanlar dikkate alındığında 186 m2 brüt alana sahip olmaktadır.
Değerleme konusu taşınmazın kiralama emsal araştırması verileri ile bir gelir indirgeme yaklaşımı yöntemi olan Direkt Kapitalizasyon Yöntemi kullanılarak değer tespiti yapılmıştır.
Direkt ya da doğrudan kapitalizasyon denilen ve mülkün bir yıllık stabilize getirisini baz alan yaklaşım, yeni bir yatırımcı açısından gelir üreten mülkün pazar değerini analiz etmektedir. Bir kapitalizasyon oranı elde edebilmek için karşılaştırılabilir mülklerin satış fiyatlarıyla gelirleri arasındaki ilişki incelenir. Daha sonra konu mülkün sahip olunduktan sonraki ilk yılda elde edilen yıllık faaliyet gelirine bu oran uygulanır. Elde edilen değer, benzer mülklerde aynı düzeyde getiri elde edileceği varsayımıyla, belirtilen gelir düzeyiyle garanti edilen pazar değeridir. Bu analizde "Taşınmaz Değeri = Taşınmazın Yıllık Net Geliri / Kapitalizasyon Oranı" formülünden yararlanılır.
Değerleme konusu gayrimenkulün konumlu olduğu bölgedeki emsal araştırmasına göre ofis kira değerinin 790-800.-TL/m2 /ay aralığında olabileceği bilgisi alınmıştır. Emsallerdeki satış ve kira rakamlarından yola çıkarak, kapitalizasyon oranı %5,25 olarak kabul edilmiştir.
Gayrimenkulden elde edilebileceği öngörülen aylık kira geliri ve direkt kapitalizasyon yöntemine göre değeri aşağıdaki gibi takdir edilmiştir.
| DİREKT KAPİTALİZASYON YÖNTEMİNE GÖRE TAŞINMAZIN DEĞERİ | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Bağımsız Bölüm No |
Brüt Alan (m²) |
Birim Değeri (TL/m²/ay) |
Kira Değeri (TL/ay) |
Kap. Oranı (%) |
Taşınmazın Yaklaşık Değeri (TL) |
| 159 | 186,00 | 795,00 | 147.870,00 | 5,25% | 33.800.000 |
| TOPLAM DEĞER | 33.800.000 |
Bir mülkün fiziki olarak uygun olan, yasalarca izin verilen, finansal olarak gerçekleştirilebilir ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek getiriyi sağlayan kullanımı, en verimli ve en iyi kullanımıdır.
Yapılan pazar araştırmaları ve değerlendirmeler doğrultusunda, değerleme konusu taşınmazın en verimli ve en iyi kullanımı uygulama imar planındaki lejandı ve mevcut kullanımı dikkate alınarak "Ofis" amaçlı kullanımıdır.
24.12.2007 tarihli ve 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu kararı ile yürürlüğe konulan "Mal ve Hizmetlere Uygulanacak KDV Oranlarının Tespitine İlişkin Karar" ve bu karara ilişkin yayımlanan karar ve tebliğler uyarınca güncel KDV oranları aşağıdaki tabloda yer almaktadır.
Bu doğrultuda değerleme konusu taşınmaz için %20 KDV uygulaması yapılmıştır.
| KDV ORANLARI | ||||
|---|---|---|---|---|
| İş Yeri Teslimlerinde | 20% | |||
| Arsa/Arazi Teslimlerinde | 10% | |||
| 01.04.2022 TARİHİNDEN SONRA RUHSAT ALINMASI DURUMUNDA KDV ORANI | ||||
| Net Alanı 150 m2 ve Üzeri Konutlarda |
||||
| Net Alanın 150 m²'den Fazla Olan Kısmı İçin | ||||
| Net Alanın 150 m²'ye Kadar Olan Kısmı İçin * | ||||
| Net Alanı 150 m2 'ye Kadar Konutlarda * |
10% | |||
| 01.04.2022 TARİHİNDEN ÖNCE RUHSAT ALINMASI DURUMUNDA KDV ORANI | ||||
| Net Alanı 150 m2 ve Üzeri Konutlarda |
||||
| Net Alanı 150 m2 'ye Kadar Konutlarda /* |
||||
| 01.01.2013 Tarihine Kadar Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda | ||||
| 01.01.2013-31.12.2016 Tarihlerinde Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda 499 TL' ye kadar ise |
1% | |||
| Yapı Ruhsatının Alındığı Tarihte 500 - 999 TL ise |
||||
| Emlak Vergisi Yönünden Arsa Birim m2 Rayiç Değeri 1.000 TL ve üzeri |
||||
| 01.01.2017 Tarihi İtibarıyla Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda | 1.000 TL'ye kadar ise | 1% | ||
| Yapı Ruhsatının Alındığı Tarihte 1.000-2.000 TL ise |
||||
| Emlak Vergisi Yönünden Arsa Birim m2 Rayiç Değeri 2.000 TL üzeri |
* 16.05.2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerdeki konutlarda KDV oranı %1'dir.
** lüks veya birinci sınıf inşaatlarda geçerlidir. 2. ve 3. sınıf basit inşaatlarda, konutun net alanı 150 m2 'nin altında ise KDV oranı %1' dir.
*** Kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi yapılan konut inşaatı projelerinde, yapı ruhsatı tarihi yerine ihale tarihi dikkate alınmalıdır.
GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜ AÇISINDAN DEĞERLENDİRME
8.1 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş
• Değerleme Konusu Gayrimenkulün Tapu Kayıtlarında Devrine İlişkin Bir Sınırlandırma Olup Olmaması Durumuna Göre Değerlendirme
Değerleme konusu gayrimenkule ilişkin takyidat kayıtlarında, kat mülkiyetine geçildiğine ve yönetim planına dair beyan kaydı bulunmakta olup söz konusu takyidatlar taşınmazın devredilebilmesine ilişkin bir sınırlama oluşturmamaktadır.
• Gayrimenkulün veya Projenin, İmar Bilgileri, Alınması Gereken İzinler ile Mimari Proje ve İnşaata Başlanması için Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmaması Doğrultusunda Değerlendirme
Değerleme konusu taşınmazın konumlu olduğu parsel, 13.05.2011 onay tarihli, 1/1.000 ölçekli "Alsancak Liman Arkası Halkapınar Salhane Bölgesi Uygulama İmar Planı" kapsamında "Merkezi İş Alanı (MİA)" lejandında kalmaktadır. Parsel üzerindeki yapı imar durumu ile uyumlu şekilde inşa edilmiş olup bağımsız bölümün mahalinde yapılan incelemelerde onaylı mimari projesine göre değişiklikler yapıldığı tespit edilmiştir. Söz konusu değişikliklerin basit tadilatla mimari projesine uygun hale getirilebilecek nitelikte olduğu görülmüştür.
• Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş ile Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olmadığı Hakkında Görüş
Söz konusu gayrimenkulün tapudaki vasfı "İş yeri" olup tapudaki fiili niteliği, fiili kullanım şekli ve portföye dahil edilme nitelikleri birbiri ile uyumludur.
• Bu açıklamalar doğrultusunda, değerleme konusu taşınmazın ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerince gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne "Ofis" olarak alınmasında herhangi bir engelin bulunmadığı düşünülmektedir.
ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ ve SONUÇ
Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.
9.2 Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Web Tapu Hizmetleri'nden 20.12.2024 tarih, saat 20.35 itibarıyla müşteri tarafından alınan ve tarafımıza iletilen TAKBİS belgesine göre taşınmazın satış işlemi sonucunda 20.05.2024 tarih 21832 yevmiye numarası ile tescil edildiği öğrenilmiştir. Söz konusu taşınmazın en son malik değişimi 20.05.2024 tarihinde gerçekleşmiş olup bu tarihten önceki alım satım işlemlerine ilişkin bilgiye ulaşılamamıştır.
9.3 Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilemediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Yapılan incelemeye göre taşınmaza ilişkin; "Mimari Proje", "Yapı Ruhsatı" ve "Yapı Kullanma İzin Belgesi" bulunmaktadır. Taşınmazın mimari projesine göre iç hacimlerinde basit tadilatlarla geri dönüştürülebilecek nitelikte aykırılıklar yapıldığı tespit edilmiştir. Taşınmaz, iskanlı olup kat mülkiyetine geçerek yasal sürecini tamamlamıştır.
9.4 Varsa Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler ile İlgili Görüş
Değerleme konusu gayrimenkule ilişkin takyidat kayıtlarının, taşınmazın değerine etkisi bulunmamaktadır.
9.5 Değerleme Konusu Gayrimenkulün Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu gayrimenkule ilişkin takyidat kayıtlarında, kat mülkiyetine geçildiğine ve yönetim planına dair beyan kaydı bulunmakta olup söz konusu takyidatlar taşınmazın devredilebilmesine ilişkin bir sınırlama oluşturmamaktadır.
9.6 Değerleme Konusu Arsa veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz tapu niteliği ile uyumlu olacak şekilde "iş yeri" olarak kullanılmakta olup "arsa" veya "arazi" niteliğinde değildir.
9.7 Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz üst hakkı veya devremülk hakkı değildir.
9.8 Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analizi Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerin Açıklaması
Söz konusu değerleme çalışmasında pazar yaklaşımı ve gelir yaklaşımı yöntemi olan direkt kapitalizasyon yöntemi kullanılarak değer tespiti yapılmıştır.
| Yaklaşım | Taşınmaz Değeri (TL) |
|---|---|
| Pazar Yaklaşımı | 35.340.000 |
| Gelir Yaklaşımı | 33.800.000 |
Bu değerleme çalışmasında, değerleme konusu taşınmazın satışa emsal olabilecek gayrimenkul bilgilerine ulaşılabiliyor olması, yakın çevresindeki gayrimenkullerin pazar yaklaşımına göre el değiştiriyor olması dikkate alınarak "Pazar Yaklaşımı" uygulanmıştır.
Gayrimenkulün "İş yeri" niteliğine sahip olması nedeniyle kira getirisinin olma potansiyeli ve çevresinde kiralık benzer gayrimenkul bilgilerine ulaşılabiliyor olması nedeniyle "Gelir Yaklaşımı" uygulanmıştır.
Değerleme konusu taşınmazın arsa payı olan kat mülkiyet tapusuna sahip olması nedeniyle "Maliyet Yaklaşımı" ile değerleme yapılmasının doğru sonuç vermeyeceği düşünüldüğünden bu yaklaşım kullanılmamıştır.
Pazarda yapılan incelemelerde konu taşınmaz ile benzer nitelikteki gayrimenkullerin gelir getiren bir mülk olarak değerlendirmekten ziyade pazar yaklaşımına göre değerlendirildiği gözlemlenmiştir.
Bu doğrultuda rapor sonuç değeri olarak, pazar yaklaşımıyla hesaplanan pazar değeri takdir edilmiştir. Nihai değer takdir edilirken peşin satış fiyatları esas alınmıştır.
| TAŞINMAZIN PAZAR DEĞERİ | ||||
|---|---|---|---|---|
| Rapor Tarihi | 06.01.2025 | |||
| Değer Tarihi | 31.12.2024 | |||
| Pazar Değeri (KDV Hariç) | 35.340.000 TL | Otuzbeşmilyonüçyüzkırkbin-TL | ||
| Pazar Değeri (KDV Dahil) | 42.408.000 TL | Kırkikimilyondörtyüzsekizbin-TL | ||
| Pazar Kirası (KDV Hariç) | 1.774.440 TL/yıl | Birmilyonyediyüzyetmişdörtbindörtyüzkırk-TL/yıl | ||
| Pazar Kirası (KDV Dahil) | 2.129.328 TL/yıl | İkimilyonyüzyirmidokuzbinüçyüzyirmisekiz-TL/yıl |
Muhammet SÖZEN Değerleme Uzmanı Lisans no: 911341
Mustafa Alperen YÖRÜK Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans no: 404913
Ozan KOLCUOĞLU, MRICS Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans no: 402293
| 1 | Tapu Belgesi |
|---|---|
| 2 | Takyidat Belgesi |
| 3 | İmar Durumu |
| 4 | Onaylı Mimari Proje |
| 5 | Vaziyet Planı |
| 6 | Yapı Ruhsatları |
| 7 | Yapı Kullanma İzin Belgeleri |
| 8 | Enerji Kimlik Belgesi |
| 9 | Fotoğraflar |
| 10 | Özgeçmişler |
SPK Lisansları ve Mesleki Tecrübe Belgeleri
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.