Pre-Annual General Meeting Information • Nov 11, 2024
Pre-Annual General Meeting Information
Open in ViewerOpens in native device viewer
MHR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI AŞ
HALKA ARZ FİYATININ BELİRLENMESİNDE ESAS ALINAN VARSAYIMLARA İLİŞKİN GERÇEKLEŞME VE DEĞERLENDİRME RAPORU 30.09.2024
Bu rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun VII-128.1 nolu Pay Tebliği'nin "Fiyat Tespit Raporu ile Analist ve Değerlendirme Raporları" başlıklı 29. maddesinin 5. Fıkrasında yer alan "Payları ilk defa halka arz edilen ortaklığın, paylarının borsada işlem görmeye başlamasından sonraki iki yıl boyunca finansal tablolarının kamuya açıklanmasını müteakip on iş günü içerisinde, halka arz fiyaƨnın belirlenmesinde esas alınan varsayımların gerçekleşip gerçekleşmediği, gerçekleşmediyse nedeni hakkında değerlendirmeleri içeren bir rapor hazırlaması ve söz konusu raporun ortaklığın internet sitesinde ve KAP'ta yayımlanması zorunludur. Bu yükümlülük ortaklık bünyesindeki deneƟmden sorumlu komite taraķndan yerine geƟrilir." hükmü uyarınca;
ŞirkeƟmiz payları 18 Ekim 2023 tarihinde Borsa İstanbul AŞ Pay Piyasası Yıldız Pazarda işlem görmeye başlamış ve bu tarihten sonra hazırlanmış olan 01.01.2024- 30.09.2024 hesap dönemine ilişkin finansal raporlar 25 Ekim 2024 tarihinde KAP'ta kamuya açıklanmış olup işbu rapor, anılan halka arz fiyaƨnın belirlenmesinde esas alınan varsayımların 30.09.2024 tarihi iƟbarıyla gerçekleşip gerçekleşmediği, gerçekleşmediyse nedeni hakkında değerlendirmeleri içermek amacıyla düzenlenmişƟr.
MHR Gayrimenkul Yaƨrım Ortaklığı AŞ (MHR GYO) paylarının 12-13 Ekim 2023 tarihlerinde gerçekleşen halka arzı öncesinde, halka arza aracılık yapan Yapı Kredi Yaƨrım Menkul Değerler AŞ taraķndan 25.08.2023 tarihli fiyat tespit raporu hazırlanmışƨr. Söz konusu raporda halka arz fiyaƨnın belirlenmesinde İndirgenmiş Nakit Akımları Analizi, Net AkƟf Değer Analizi ve Piyasa Çarpan Analizi eşit ağırlıklandırılarak nihai değer tespit edilmişƟr.
İndirgenmiş Nakit Akımları Analizi, Net AkƟf Değer Analizi ve Piyasa Çarpan Analizi sonucunda bulunan özsermaye değerleri aşağıda yer almaktadır.
| Değerleme Yöntemi | Hesaplanan Özkaynak Değeri (TL) |
Ağırlık | Piyasa Katkısı (TL) |
|---|---|---|---|
| İndirgenmiş Nakit Akımları Yöntemi | 2.618.057.068 | 33,3% | 872.685.689 |
| Net AkƟf Değer Yöntemi | 3.021.101.064 | 33,3% | 1.007.033.688 |
| Piyasa Çarpanları Yöntemi | 3.204.250.657 | 33,3% | 1.068.083.552 |
| Ağırlıklandırılmış Özsermaye Değeri | 100,0% | 2.947.802.930 |
Eşit ağırlıklandırma ile Şirket'in halka arz öncesi özsermaye değeri 2.947.802.930 TL olarak hesaplanmışƨr.
| (TL) | Sonuç |
|---|---|
| Nominal Sermaye Tutarı | 620.000.000 |
| Değerleme Yöntemleri ile Hesaplanan Halka Arz Öncesi Özkaynak Değeri | 2.947.802.930 |
| Halka Arz İskonto Oranı | 9,6% |
| Halka Arz İskontolu Piyasa Değeri | 2.666.000.000 |
| Halka Arz Fiyaƨ (TL / Pay) | 4,30 |
| Halka Arz Sonrası Ödenmiş Sermaye | 827.000.000 |
| Halka Arz Sonrası Şirket Piyasa Değeri | 3.556.100.000 |
| Halka Açıklık Oranı | 25,03% |
ŞirkeƟmizin porföyü ağırlıklı olarak İstanbul'da yer alan kiralanmış ofislerden oluşmaktadır ve tamamı doludur. ŞirkeƟmizin hem net nakit pozisyonda olması hem de porƞöyünün yüksek doluluk oranı ve kiracılarının çeşitli kurumsal şirketlerden oluşması düşük riske sahip olmasında rol oynamaktadır. Şirket porƞöyünün kiralanabilir ofis ve iş yerlerinden oluşması ve İndirgenmiş Nakit Akımları Yönteminde yeni bir yaƨrım/proje kaƨlmadan mevcut porƞöyden elde edilecek kira gelirlerinin kullanılması ve bu kapsamda Şirket'in riskinin az olduğu da dikkate alınarak değerleme yöntemleri ile hesaplanan halka arz öncesi özsermaye değeri üzerinden %9,6 halka arz iskontosu uygulanmışƨr. Sonuç olarak halka arz fiyaƨ pay başına 4,30 TL olarak hesaplanmaktadır.
Fiyat Tespit Raporunda 30.06.2023 tarihli finansal tablo verilerine ve porƞöydeki gayrimenkullerin eksperƟz değerlerine göre hesaplanan MHR GYO Net AkƟf Değeri 3.021.101.064 TL'dir.
Değerleme çalışmasında, Şirket'in mevcut yapısı ve potansiyeli, sektörel beklenƟler, makroekonomik tahminler de dikkate alınmışƨr. Bununla birlikte, genel varsayımlar da aşağıdaki gibi sıralanmışƨr:
| 2023T son 6 ay | |
|---|---|
| Toplam Kira Gelirleri | 62.910.352 |
| Saƨşların MaliyeƟ | 3.936.964 |
| Genel YöneƟm Gideri | 15.737.410 |
| Esas Faaliyet Karı | 43.235.978 |
| AmorƟsman | 213.176 |
| Serbest Nakit Akışı | 43.449.154 |
| AOSM | 10,9% |
| İndirgeme Faktörü | 110,9% |
| SNA'nın 30.06.2023 iƟbarıyla değeri | 39.176.783 |
| SNA Toplamı | 2.425.529.071 |
| Nihai Dönem Büyüme Oranı | 5,00% |
| Net Nakit | 147.750.762 |
| Şirket Özkaynak Değeri (30.06.2023) | 2.573.279.833 |
| Değerleme Tarihi İƟbarıyla Değerleme Faktörü | 102% |
| Özsermaye Değeri (31.07.2023) | 2.618.057.068 |
Fiyat Tespit Raporunda hesaplanan Net AkƟf Değer ile MHR GYO'nun 30.09.2024 tarihli finansal tablolarına göre hesaplanan Net AkƟf Değeri karşılaşƨrmalı olarak aşağıdaki gibidir:
| Fiyat Tespit Raporu NAD 30.06.2023 |
Gerçekleşen NAD 30.09.2024 (*) |
NAD Farkı | |
|---|---|---|---|
| Kira Getirili Gayrimenkuller | 2.880.980.000 | 4.608.980.000 | 1.728.000.000 |
| İstanbul- 99 adet bağımsız bölüm | 2.856.245.000 | 4.532.348.512 | 1.676.103.512 |
| Ankara - 3 adet ofis | 24.735.000 | 42.755.249 | 18.020.249 |
| İzmir Ofis | - | 33.876.239 | 33.876.239 |
| Toplam Gayrimenkuller | 2.880.980.000 | 4.608.980.000 | 1.728.000.000 |
| Nakit | 84.225.762 | 555.977.509 | 471.751.747 |
| Finansal Yatırımlar | 63.525.000 | 961.054.539 | 897.529.539 |
| Diğer Dönen Varlıklar | 13.272.585 | 45.338.344 | 32.065.759 |
| Diğer Duran Varlıklar | 2.232.000 | 90.202.186 | 87.970.186 |
| Finansal Borçlar | 0 | 617 | 617 |
| Diğer Yükümlülükler | 23.134.283 | 33.824.511 | 10.690.228 |
| Net Aktif Değer | 3.021.101.064 | 6.227.727.450 | 3.206.626.386 |
*TMS- 29 "Yüksek Enflasyonlu Ekonomilerde Finansal Raporlama" uygulamasına göre
Tablo 4'te detayları görüldüğü üzere MHR GYO'nun 30.06.2023 tarihi iƟbarıyla 3.021.101.064 TL olan Net AkƟf Değeri 30.09.2024 tarihi iƟbari ile % 106 artarak 6.227.727.450 TL olarak gerçekleşmişƟr. MHR GYO'nun Net AkƟf Değerinde meydana gelen arƨş, gayrimenkul değer arƨşı, kira gelirleri ve finansal yaƨrımlardaki arƨşlardan kaynaklanmaktadır.
MHR GYO taraķndan, İstanbul ili, Ataşehir ilçesi, Barbaros Mahallesi, 2195, 2196, 2197, 2198 ve 2199 adalarda yer alan parsellerde kain ve kayıtlı olan arsa üzerinde konut ve Ɵcari alanların yer aldığı bir kentsel dönüşüm projesi gelişƟrilmesi planlanmaktadır. Bu kapsamda, proje alanında arsa sahipleri ile ŞirkeƟmiz arasında imzalanacak Arsa Payı ve Kat Karşılığı İnşaat Yapımı ve Gayrimenkul Saƨş Vaadi Sözleşmesi uyarınca oransal dağılım % 55'i arsa sahiplerinde % 45'i ŞirkeƟmizde olacak şekilde belirlenmişƟr. ŞirkeƟmiz YöneƟm Kurulu, 05 Aralık 2023 tarihinde İstanbul İli, Ataşehir İlçesi, Barbaros Mahallesi, 2195 ada, 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17 parsel ve 2196 ada, 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 parsel numaralarında kain ve kayıtlı olan toplam 25 parsele ait 6324,45 m2, 03 Ocak 2024 tarihinde, İstanbul ili, Ataşehir ilçesi, Barbaros Mahallesi, 2197 ada, 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 parsel, 2198 ada, 1 parsel ve 2199 ada, 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17 parsel numaralarında kain ve kayıtlı olan toplam 26 parsele ait 8839,80 m2, toplamda 51 parsel ve 15.164,25 m2 yüzölçümüne sahip arsa mahiyeƟndeki taşınmazları kentsel dönüşüm projesine dahil etmişƟr. Kat malikleri ile sözleşme süreçleri devam etmektedir.
MHR GYO, mevcut yaƨrım stratejisi kapsamında, düzenli kira geliri elde etmek amacıyla, Mistral Gayrimenkul Yaƨrım Ortaklığı Anonim ŞirkeƟ mülkiyeƟnde bulunan ve Akademi Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık AŞ taraķndan hazırlanan Değerleme Raporu ile KDV hariç toplam piyasa değeri 30.690.000,-TL olarak takdir edilen ve 30.600.000,- TL+KDV bedel üzerinden 16.05.2024 tarihinde saƨn alınmasına karar verilen, İzmir İli, Konak İlçesi, Mersinli Mahallesi, 8625 ada 7 parsel numaralı ana gayrimenkul üzerinde yer alan, 15 giriş, 21. Kat, 159 bağımsız bölüm numaralı "İş Yeri" nitelikli gayrimenkulü, 20.05.2024 tarihinde porƞöyüne dahil etmişƟr.
Bu gelişmelerin yanısıra, ŞirkeƟmizin yaƨrım stratejisi uyarınca ve halka arz sonucunda elde edilen fonun kullanım yerlerine ilişkin 27 Eylül 2023 tarihli "Sermaye Arƨrımından Elde Edilecek Fonun Kullanım Yerlerine İlişkin YöneƟm Kurulu Raporu" 3. maddesinde yer alan "Şirket'in gayrimenkul porƞöyünün genişleƟlmesi amacıyla ikƟsap edilecek yeni gayrimenkullerin (arsa, arazi, yapımı başlamış veya tamamlanmış gayrimenkul vb.) finansmanı ile ileride porƞöye dahil edilebilecek arsa ve araziler üzerinde gelişƟrilecek inşaat projelerinin finansmanı" kapsamında değerlendirilmek üzere; QC İnşaat Proje Mümessillik Gayrimenkul Yaƨrım AŞ (Arsa sahibi) mülkiyeƟndeki, İstanbul İli, Pendik İlçesi, Kurtköy Mahallesi'nde bulunan ve tapunun 4000 Ada, 8 Parsel numarasında kayıtlı 10.795 m2 alanlı, arsa nitelikli taşınmaz üzerinde konut alanlarının bulunduğu bir gayrimenkul projesi gelişƟrilmesine, Söz konusu projeye ait bağımsız bölümlerin paylaşımının, % 65'i proje gelişƟrici vasķyla ŞirkeƟmizin, % 35'i arsa sahibinin olacağı oransal dağılıma uygun şekilde bir Taşınmaz Saƨş Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat İşlerine İlişkin Proje GelişƟrme Sözleşmesi imzalanmış ve ana yüklenici olarak Tepe İnşaat Sanayi AŞ ile ŞirkeƟmiz arasında, maliyet + kar yöntemi şeklinde "Program YöneƟmi ve İnşaat Sözleşmesi" imzalanmışƨr.
Fiyat tespit raporunda net akƟf değer yöntemine ilave yöntem olarak Pazar Yaklaşımı kullanılmış ve buna göre benzer gayrimenkul yaƨrım ortaklıklarının Piyasa Değeri / Net AkƟf Değer (PD/NAD) çarpanları analiz edilmişƟr. (Tablo 5) Bu yöntem de yine net akƟf değere dayanmakta olup, MHR GYO'nun 30.06.2024 tarihi iƟbarıyla gerçekleşen net akƟf değerinin fiyat tespit raporunda hesaplanan net akƟf değeri ile kıyaslaması Tablo 4'te yer almaktadır.
| (TL) | |
|---|---|
| Benzer Şirketler PD / DD medyanı | 1,06x |
| DeŌer Değeri | 3.021.101.064 |
| Benzer Şirketler PD / DD Çarpanına göre Özsermaye Değeri | 3.204.250.657 |
ŞirkeƟn net akƟf değeri 30.09.2024 tarihi iƟbariyle % 106 artarak 6.227.727.450 TL olmuştur.
Toplam varlıklarımız 2024 yılı 3. Çeyreği sonunda 6.262 milyon TL'ye yükselmişƟr. ŞirkeƟmiz aynı dönemde 146.7 milyon TL net kar elde etmişƟr.
TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. taraķndan hazırlanan değerleme raporlarına göre 29.12.2023 tarihi iƟbarıyla gayrimenkul porƞöy değeri 3.367.505.000 TL olarak belirlenmiş olup, enflasyon muhasebesi uygulanmış haliyle toplam gayrimenkul porƞöyü 4.608.980.000TL'ye ulaşmışƨr.
2023 yılı 3. çeyreği sonunda 142 milyon TL olan hasılat 2024 yılı 3. çeyreği sonunda 158 milyon TL olarak gerçekleşmişƟr.
| Tablo 6: Tahmini ve Gerçekleşmeler Karşılaştırma Tabloları |
|---|
| ------------------------------------------------------------ |
| Tahmini (TL) | Gerçekleşen (TL) | Gerçekleşen (TL) | |
|---|---|---|---|
| 01.07-31.12 2023 | 01.07-31.12 2023 (*) | 01.01-31.12 2023 (*) | |
| Kaynak: Fiyat Tespit Raporu | Kaynak: MHR GYO BD Raporu | Kaynak: MHR GYO BD Raporu | |
| A-Toplam Kira Gelirleri | 62.910.352 | 90.627.230 | 137.710.092 |
| B- Satışların Maliyeti | 3.936.964 | 4.787.779 | 8.850.815 |
| C- Genel Yönetim Gideri | 15.737.410 | 19.139.508 | 33.402.098 |
| D- Esas Faaliyet Karı (A-B-C) | 43.235.978 | 66.699.943 | 95.457.179 |
| E- Amortisman | 213.176 | 1.288.618 | 1.501.794 |
| F- Serbest Nakit Akışı (D+E) | 43.449.154 | 67.988.561 | 96.958.973 |
| Tahmini (TL) | Tahmini (TL) | Gerçekleşen (TL) | ||
|---|---|---|---|---|
| 01.01-31.12 2024 | (01.01-31.12 2024)/3*4 | 01.01-30.09.2024 (*) | ||
| Kaynak: Fiyat Tespit Raporu | Kaynak: Fiyat Tespit Raporu | Kaynak: MHR GYO BD | ||
| Raporu | ||||
| A-Toplam Kira Gelirleri | 180.449.500 | 135.337.125 | 158.220.420 | |
| B- Satışların Maliyeti | 13.123.600 | 9.842.700 | 5.249.030 | |
| C- Genel Yönetim Gideri | 37.500.000 | 28.125.000 | 49.306.181 | |
| D- Esas Faaliyet Karı (A-B-C) | 129.825.900 | 97.369.425 | 103.665.209 | |
| E- Amortisman | 426.352 | 319.764 | 2.397.217 | |
| F- Serbest Nakit Akışı (D+E) | 130.252.252 | 97.689.189 | 106.062.426 |
*TMS- 29 "Yüksek Enflasyonlu Ekonomilerde Finansal Raporlama" uygulamasına göre
Saygılarımızla,
KERİM ERHAN DUMANLI MÜŞFİK CANTEKİNLER Komite Başkanı Komite Üyesi
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.