Metrovacesa S.A. - Audit Report / Information 2025

METROVACESA, S.A.

Cuentas anuales individuales e Informe de Gestión correspondientes

al ejercicio terminado el 31 de diciembre de 2025

Residencial Himalaya (Sevilla)

Las Notas 1 a 23 de la memoria adjunta forman parte de las presentes cuentas anuales.

METROVACESA, S.A.

BALANCE CORRESPONDIENTE AL EJERCICIO ANUAL TERMINADO EL 31 DE

DICIEMBRE DE 2025 (Expresado en miles de euros)

ACTIVO

Nota

31/12/2025

31/12/2024

ACTIVO NO CORRIENTE

681.573

746.279

Inmovilizado intangible

357

362

Inmovilizado material

1.658

1.889

Inversiones inmobiliarias

84.736

86.334

Inversiones en empresas del grupo y asociadas a largo

plazo

507.070

560.573

Instrumentos de patrimonio

440.379

493.882

Créditos a empresas

7,8 y 20

66.691

Inversiones financieras a largo plazo

13.572

14.353

Derivados

2.358

2.976

Otros activos financieros

11.214

11.377

Activos por impuestos diferidos

74.180

82.768

ACTIVO CORRIENTE

1.668.881

1.770.890

Existencias

1.373.330

1.519.205

Deudores comerciales y otras cuentas a cobrar

77.048

20.562

Clientes por ventas y prestaciones de servicios

69.309

10.110

Deudores varios

1.515

153

Otros créditos con las Administraciones Públicas

6.224

10.299

Inversiones en empresas del grupo y asociadas a corto

plazo

7,8 y 20

2.602

26.404

Créditos a empresas

24.974

Otros activos financieros

2.571

1.430

Inversiones financieras a corto plazo

7, 8

7.484

735

Créditos a empresas

268

Otros activos financieros

7.459

467

Periodificaciones a corto plazo

18.650

18.773

Efectivo y otros activos líquidos equivalentes

189.767

185.211

TOTAL ACTIVO

2.350.454

2.517.169

Las Notas 1 a 23 de la memoria adjunta forman parte de las presentes cuentas anuales.

METROVACESA, S.A.

BALANCE CORRESPONDIENTE AL EJERCICIO ANUAL TERMINADO EL 31 DE

DICIEMBRE DE 2025 (Expresado en miles de euros)

PATRIMONIO NETO Y PASIVO

Nota

31/12/2025

31/12/2024

PATRIMONIO NETO

1.364.133

1.554.996

Fondos propios

1.364.133

1.554.996

Capital social

1.092.070

Prima de emisión

513.081

752.569

Reserva legal

2.563

1.848

Reservas voluntarias

(786)

(Acciones y participaciones en patrimonio)

(1.432)

(1.171)

Resultados de ejercicios anteriores

(304.112)

(310.543)

Otras aportaciones de socios

12.881

Resultado del ejercicio

48.711

7.147

Otros instrumentos de patrimonio neto

1.157

981

PASIVO NO CORRIENTE

307.224

297.954

Provisiones a largo plazo

9.743

9.708

Deudas a largo plazo

7, 14

253.708

248.601

Deudas con entidades de crédito

253.706

211.799

Otros pasivos financieros

36.802

Acreedores comerciales no corrientes

43.773

39.645

PASIVO CORRIENTE

679.097

664.218

Provisiones a corto plazo

23.138

26.884

Deudas a corto plazo

180.857

145.511

Obligaciones y otros valores negociables

65.875

38.228

Deudas con entidades de crédito

114.982

107.283

Deudas con empresas del grupo y asociadas a corto plazo

7, 14 y 20

169.287

160.878

Acreedores comerciales y otras cuentas a pagar

7, 14

305.815

330.946

Proveedores

71.504

76.402

Personal (remuneraciones pendientes de pago)

6.343

6.323

Otras deudas con las Administraciones Públicas

20.041

39.536

Anticipos de clientes

207.927

208.685

TOTAL PATRIMONIO NETO Y PASIVO

2.350.454

2.517.169

Las Notas 1 a 23 de la memoria adjunta forman parte de las presentes cuentas anuales.

METROVACESA, S.A.

CUENTA DE PÉRDIDAS Y GANANCIAS CORRESPONDIENTE AL EJERCICIO ANUAL

TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE 2025 (Expresada en miles de euros)

OPERACIONES CONTINUADAS

Nota

31/12/2025

31/12/2024

Importe neto de la cifra de negocios

731.262

624.715

Ventas

693.366

610.347

Prestaciones de servicios

37.896

14.368

Variación de existencias de productos terminados y en curso

de fabricación

(33.235)

2.972

Trabajos realizados por la empresa para su activo

Aprovisionamientos

(534.734)

(518.183)

Consumo de mercaderías

Consumo de materias primas y otras materias consumibles

(140.895)

(121.507)

Trabajos realizados por otras empresas

(376.862)

(393.105)

Deterioro de mercaderías, materias primas y otros

aprovisionamientos

(16.977)

(3.571)

Otros ingresos de explotación

1.140

5.081

Gasto de personal

(19.259)

(18.943)

Sueldos, salarios y asimilados

(14.978)

(14.761)

Cargas sociales

(4.281)

(4.182)

Otros gastos de explotación

(37.161)

(37.791)

Servicios exteriores

(32.532)

(31.645)

Tributos

(4.619)

(6.146)

Otros gastos de gestión corriente

(10)

Amortización del inmovilizado

(600)

(559)

Excesos/(Dotaciones) de provisiones

140

(213)

Deterioro y resultado por enajenaciones de inmovilizado

(95)

1.582

Deterioros y pérdidas

(742)

(1.901)

Resultados por enajenaciones y otras

647

3.483

RESULTADO DE EXPLOTACIÓN

107.458

58.661

Ingresos financieros

8.028

7.027

Gastos financieros

(28.842)

(38.490)

Deterioro y resultado por enajenaciones de instrumentos

financieros

(24.207)

(13.951)

RESULTADO FINANCIERO

(45.021)

(45.414)

RESULTADO ANTES DE IMPUESTOS

62.437

13.247

Impuestos sobre beneficios

(13.726)

(6.100)

RESULTADO DEL EJERCICIO

48.711

7.147

Las Notas 1 a 23 de la memoria adjunta forman parte de las presentes cuentas anuales.

METROVACESA, S.A.

ESTADO DE CAMBIOS EN EL PATRIMONIO NETO CORRESPONDIENTE AL

EJERCICIO ANUAL TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE 2025

(Expresado en miles de euros)

A. ESTADO DE INGRESOS Y GASTOS RECONOCIDOS.

2025

2024

Resultado de la cuenta de pérdidas y ganancias

48.711

7.147

Total ingresos y gastos imputados directamente

al patrimonio neto

- Por coberturas de flujos de efectivo.

- Efecto impositivo

Total transferencias a la cuenta de pérdidas y ganancias

TOTAL DE INGRESOS Y GASTOS RECONOCIDOS

48.711

7.147

Las Notas 1 a 23 de la memoria adjunta forman parte de las presentes cuentas anuales.

METROVACESA, S.A.

ESTADO DE CAMBIOS EN EL PATRIMONIO NETO CORRESPONDIENTE AL EJERCICIO TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE

2025 (Expresada en miles de euros)

B. ESTADO TOTAL DE CAMBIOS EN EL PATRIMONIO NETO

Capital

Escriturado

(Nota 11)

Prima de

emisión

(Nota 11)

Reserva

Legal

Reservas

Acciones y

participaciones

en patrimonio

propias

Resultados

ejercicios

Aportaciones

de socios

Resultado

del

ejercicio

(Nota 12)

Otros

instrumentos

patrimonio

neto

TOTAL

SALDO AJUSTADO, INICIO EJERCICIO

2024

1.092.070

857.160

1.848

(786)

(1.668)

(280.178)

12.881

(30.365)

1.212

1.652.174

Total ingresos y gastos reconocidos

7.147

Operaciones con socios o propietarios

(104.591)

497

(230)

(104.324)

- Operaciones con acciones propias

497

(230)

267

- Distribución de dividendos

(104.591)

Otras variaciones del patrimonio neto:

(30.365)

30.365

- Distribución de resultados

- Otras variaciones

1.848

(30.365)

30.365

1.848

SALDO FINAL DEL AÑO 2024

1.092.070

752.569

1.848

(786)

(1.171)

(310.543)

12.881

7.147

981

1.554.996

SALDO AJUSTADO, INICIO EJERCICIO

2025

1.092.070

752.569

1.848

(786)

(1.171)

(310.543)

12.881

7.147

981

1.554.996

Total ingresos y gastos reconocidos

48.711

Operaciones con socios o propietarios

(239.488)

(261)

176

(239.573)

- Operaciones con acciones propias

(261)

176

(85)

- Distribución de dividendos

(239.488)

Otras variaciones del patrimonio neto:

715

6.431

(7.147)

(1)

- Otras variaciones

715

6.431

(7.147)

(1)

SALDO FINAL DEL AÑO 2025

1.092.070

513.081

2.563

(786)

(1.432)

(304.112)

12.881

48.711

1.157

1.364.133

Nota

2025

2024

1. FLUJOS DE EFECTIVO DE LAS ACTIVIDADES DE

EXPLOTACIÓN

Resultado del periodo antes de impuestos

62.437

13.247

Ajustes al resultado:

70.395

74.407

Deterioro de existencias

24.819

29.803

Deterioro y resultado por enajenaciones de instrumentos

financieros

24.207

13.951

Resultados por bajas y enajenaciones del inmovilizado

(1.582)

Variación de otras provisiones

(140)

213

Amortización del inmovilizado

600

559

Ingresos financieros

(8.028)

(7.027)

Gastos financieros

28.842

38.490

Resultado ajustado

132.832

87.654

Cambios en el capital circulante:

- Existencias

126.860

8.448

- Cuentas a cobrar

(3.388)

6.795

- Cuentas a pagar

(14.111)

10.427

- Otros activos y pasivos

(4.091)

(1.616)

Otros flujos de efectivo de las actividades de explotación:

- Pagos de intereses (-)

(24.432)

(24.754)

- Cobros de intereses

8.028

7.027

- Otros cobros / (pagos)

(2.441)

- Cobros (pagos) por impuesto sobre beneficios

(7.706)

(809)

Total flujos de efectivo netos de las actividades de

explotación

213.992

90.731

FLUJOS DE EFECTIVO DE LAS ACTIVIDADES DE

INVERSIÓN

Pagos por Inversiones en:

(12.577)

(466)

Inmovilizado material e intangible

(365)

(331)

Inversiones inmobiliarias

(5.464)

Inversiones en empresas del grupo y asociadas

(135)

Otros activos financieros

(6.748)

Cobros por desinversiones:

9.075

43.513

Inversiones inmobiliarias

1.814

7.320

Otros activos financieros

7.261

36.193

Total flujos de efectivo netos de las actividades de inversión

(3.502)

43.047

FLUJOS DE EFECTIVO DE LAS ACTIVIDADES DE

FINANCIACIÓN

Cobros y pagos por instrumentos de patrimonio

Adquisición de instrumentos de patrimonio propio

(260)

497

Cobros y pagos por instrumentos de pasivo financiero:

Amortización de deudas con entidades de crédito

(254.305)

(443.053)

Emisión de deuda con entidades de crédito

295.785

398.195

Emisión de otros pasivos financieros

91.697

10.368

Amortización de otros pasivos financieros

(99.363)

(1.696)

Pagos por dividendos y remuneraciones de otros

instrumentos

de patrimonio

Pago de dividendos

(239.488)

(104.591)

Total flujos de efectivo netos de las actividades de

financiación

(205.934)

(140.280)

AUMENTO/ DISMINUCIÓN NETA DEL EFECTIVO O

EQUIVALENTES

4.556

(6.502)

Efectivo o equivalentes al comienzo del ejercicio

185.211

191.713

Efectivo o equivalentes al final del ejercicio

189.767

185.211

Notas 1 a 23 de la memoria adjunta forman parte de las presentes cuentas anuales.

MEMORIA DE LAS CUENTAS ANUALES

INTRODUCCIÓN

a) Información General

Metrovacesa Suelo y Promoción, S.A. se constituyó por tiempo indefinido por escisión parcial de la sociedad

Metrovacesa, S.A. (en adelante “antigua Metrovacesa) el 18 de febrero de 2016.

En Junta General de Accionistas de fecha 11 de enero de 2016 se aprobó la escisión parcial de la antigua

Metrovacesa, sin que se produjera la extinción de ésta, consistente en la escisión del patrimonio perteneciente a su

negocio de suelo y promoción inmobiliaria, constituyendo una unidad económica independiente a favor de la nueva

sociedad “Metrovacesa Suelo y Promoción, S.A.”, la cual se encontraba participada por los accionistas de la antigua

Metrovacesa, en la misma proporción que éstos tenían en el momento de ejecución de la escisión.

Como resultado de dicha escisión, Metrovacesa Suelo y Promoción, S.A. y sus Sociedades Dependientes es un

grupo que adquirió en bloque y por sucesión universal, el patrimonio perteneciente a la rama de actividad de

suelo y promoción de la antigua Metrovacesa. Fruto de esta restructuración de capital, la antigua Metrovacesa

aportó activos por valor 1.149.635 miles de euros y pasivos por importe de 109.780 miles de euros a la nueva

sociedad (ver apartado b).

El 30 de junio de 2017 la Junta General de Accionistas de la Sociedad acordó el cambio de denominación social

a Metrovacesa, S.A., sujeto al cumplimiento de determinadas condiciones suspensivas. Dicho cambio se ha

inscrito en el Registro Mercantil de Madrid con fecha 29 de noviembre de 2017.

La Sociedad es dominante del Grupo Metrovacesa (anteriormente denominado Grupo Metrovacesa Suelo y

Promoción) (en adelante el Grupo).

El domicilio social de la Sociedad a fecha de formulación está situado en Calle Puerto Somport, 21-23, 28050

Madrid.

La Sociedad tiene principalmente como objeto social según el artículo 2º de sus Estatutos Sociales:

• La adquisición o construcción de toda clase de fincas y construcciones para su edificación o mejora con

el fin de su ulterior venta.

• La promoción, urbanización y parcelación de bienes inmuebles en general.

• La adquisición de suelo, aprovechamientos urbanísticos o cualquier clase de derechos reales sobre

bienes inmuebles para su venta. El desarrollo de actuaciones, bien directamente o a través de las

sociedades filiales, de:

i. Gestión inmobiliaria en beneficio propio o a favor de terceros.

ii. Promoción y gestión de comunidades inmobiliarias.

• La realización de obras de rehabilitación, acondicionamiento o implantación de edificios completos o

parte de ellos.

• La creación, formación y explotación y desarrollo de urbanizaciones de todas clases.

• Asesoramiento técnico y realización de estudios y proyectos relacionados con las actividades

inmobiliarias y, en particular, la promoción y realización de las actuaciones urbanísticas técnicas, legales

y comerciales necesarias para la puesta en marcha, construcción o cualquier otra forma de explotación

de áreas Residenciales, Aparcamientos, residencias para de Tercera Edad y para Estudiantes, Hoteles

y cualesquiera otros tipos de equipamientos comunitarios y sociales.

• Participar, en los términos que el Consejo de Administración determine, en el capital de otras sociedades

cuyo objeto social sea análogo al descrito en los números precedentes.

Las presentes cuentas anuales han sido elaboradas y formuladas por el Consejo de Administración el 23 de

febrero de 2026.

Las cifras contenidas en estas cuentas anuales se muestran en miles de euros salvo mención expresa.

b) Información financiera relativa a los activos y pasivos aportados a la Sociedad en el momento de su

constitución

La Sociedad adquiriere las obligaciones de la antigua Metrovacesa que forman parte del Patrimonio Escindido.

La Sociedad, por tanto, continúa con todas las relaciones, derechos y obligaciones que pudieran corresponder a

la antigua Metrovacesa.

La titularidad del Patrimonio Escindido corresponde a Metrovacesa, S.A. (anteriormente Metrovacesa Suelo y

Promoción, S.A). y queda legitimada de forma automática y sin solución de continuidad para realizar sobre dicho

patrimonio toda clase de actos, de disposición, dominio y gravamen. La entrega del Patrimonio Escindido se

formalizó el 18 de febrero de 2016 con la escritura de aumento de capital mediante aportaciones no dinerarias de

los accionistas, si bien al definirse como una operación bajo control común donde se aportaba una rama de

actividad que calificaba como negocio se registraron la totalidad de las transacciones desde el 1 de enero de 2016,

siendo por tanto esta fecha la considerada a efectos contables. En este caso los valores aportados fueron los

valores predecesores bajo los que estaban registrados en la aportante.

Las masas patrimoniales indicadas en dichas escrituras son las siguientes:

ACTIVOS

18/02/2016

Inversiones en empresas de grupo y asociadas

122.868

Existencias

775.819

Cuentas a cobrar con empresas de grupo y asociadas

148.143

Otros Activos financieros corrientes

102.805

Total activos

1.149.635

PASIVOS

Cuentas a pagar con empresas de grupo y asociadas

43.699

Otros pasivos

66.081

Total pasivos

109.780

Activos Netos

1.039.855

c) Operaciones relevantes del ejercicio 2025

• Plan de incentivos a largo plazo

La Junta General de Accionistas de la Sociedad celebrada el 5 de mayo de 2021, aprobó la puesta en marcha

de un Plan de Incentivos a Largo Plazo (en adelante “LTIP 2” o “el Plan”), dirigido a Consejeros Ejecutivos,

miembros del Comité de Dirección, Directores de Departamento, Directores Territoriales y empleados clave,

actuales o futuros. El importe máximo aprobado asciende a 7.300 miles de euros. El Plan tendrá como propósito:

(i) estar alineado con los intereses a largo plazo de los accionistas de la Sociedad; (ii) servir como herramienta

de motivación y retención del equipo directivo; (iii) ayudar a crear un sistema retributivo competitivo; (iv) que

resulte retador para los beneficiarios y sea, a su vez, realista según la situación del mercado y de la Sociedad; y

(v) que esté alineado con las prácticas de mercado en materia de remuneraciones. La liquidación se realizará en

metálico y en acciones de la Sociedad.

El Plan tendrá una duración total de cinco (5) años, y se extenderá desde el 1 de enero de 2021, con efectos

desde la fecha de aprobación del Plan por parte de la Junta General de Accionistas a la que se somete para su

aprobación el presente acuerdo, hasta la liquidación del último Ciclo del Plan.

El Plan constará de tres ciclos independientes entre sí y contará con tres fechas de concesión del Incentivo

Target, cada una de las cuales tendrá lugar en los años 2021, 2022 y 2023, respectivamente. Cada uno de los

Ciclos contemplará un periodo de medición de objetivos de tres (3) años de duración cada uno, iniciándose el 1

de enero del año en el que se inicie cada Ciclo y finalizando transcurrido un periodo de tiempo de tres (3) años

desde la Fecha de Inicio del Periodo de Medición, esto es, el 31 de diciembre del año de finalización de cada

Ciclo.

Tras la finalización del Periodo de Medición se determinará el Incentivo que tendrá derecho a percibir cada uno

de los Beneficiarios en función del grado de cumplimiento de los objetivos.

La liquidación correspondiente a cada uno de los Ciclos del Plan se producirá con posterioridad a la formulación

de las cuentas anuales correspondientes al año de finalización del Periodo de Medición de cada Ciclo.

El primer ciclo del LTIP 2 tiene un importe máximo aprobado de 1.801 miles de euros. Su cumplimiento se

encuentra sujeto a métricas referenciadas i) 10% a los lanzamientos netos, ii) 20% unidades entregadas, iii) 50%

generación de caja por entregas y ventas de suelo y iv) 20% a la evolución de la cotización de las acciones de la

Sociedad en absoluto y relativo comparado con otras compañías del sector. El periodo de irrevocabilidad finalizó

el 31 de diciembre de 2023.

El segundo ciclo del LTIP 2 tiene un importe máximo aprobado de 1.846 miles de euros. Su cumplimiento se

encuentra sujeto a métricas referenciadas i) 10% a los lanzamientos netos, ii) 20% unidades entregadas, iii) 50%

generación de caja por entregas y ventas de suelo y iv) 20% a la evolución de la cotización de las acciones de la

Sociedad en absoluto y relativo comparado con otras compañías del sector. El periodo de irrevocabilidad finalizó

el 31 de diciembre de 2024.

El tercer ciclo del LTIP 2 tiene un importe máximo aprobado de 1.966 miles de euros. Su cumplimiento se

encuentra sujeto a métricas referenciadas i) 10% a los lanzamientos netos, ii) 20% unidades entregadas, iii) 45%

generación de caja entregas, iv) 20% a la evolución de la cotización de las acciones de la Sociedad en absoluto

y relativo comparado con otras compañías del sector y v) 5% al cumplimiento de objetivos ESG marcados en el

plan de sostenibilidad. El periodo de irrevocabilidad finaliza el 31 de diciembre de 2025.

En base a las mejores estimaciones realizadas por la Dirección de la Sociedad, el importe registrado en los

estados financieros asciende a 963 miles de euros, registrados en el epígrafe “otros instrumentos de patrimonio”

y “acreedores comerciales y otras cuentas a pagar” a 31 de diciembre de 2025 (853 miles de euros a 31 de

diciembre de 2024).

La Junta General de Accionistas de la Sociedad celebrada el 30 de abril de 2024, aprobó la puesta en marcha

de un Plan de Incentivos a Largo Plazo (en adelante “LTIP 3” o “Nuevo Plan”), dirigido a Consejeros Ejecutivos,

miembros del Comité de Dirección, Directores de Departamento, Directores Territoriales y empleados clave,

actuales o futuros. El importe máximo aprobado asciende a 8.716 miles de euros, equivalente a 745.583 acciones

de la Sociedad. El Plan tendrá como propósito: (i) estar alineado con los intereses a largo plazo de los accionistas

de la Sociedad; (ii) servir como herramienta de motivación y retención del equipo directivo; (iii) ayudar a crear un

sistema retributivo competitivo; (iv) que resulte retador para los beneficiarios y sea, a su vez, realista según la

situación del mercado y de la Sociedad; y (v) que esté alineado con las prácticas de mercado en materia de

remuneraciones. La liquidación se realizará en metálico y en acciones de la Sociedad.

El Nuevo Plan se instrumenta a través de la concesión a los beneficiarios, a título gratuito, en los años 2024,

2025 y 2026, de un determinado incentivo inicial target (“Incentivo Target”), el cual, transcurrido un periodo de

tiempo determinado, condicionado a la permanencia de los beneficiarios en la Sociedad y en función del grado

de cumplimiento de los objetivos a los que se vincula el Plan, daría derecho a percibir un importe en metálico y

un número de acciones de Metrovacesa (el “Incentivo”).

Hasta el momento en que se lleve a cabo la entrega de las acciones de Metrovacesa, el Nuevo Plan no atribuye

a los beneficiarios la condición de accionistas.

El Nuevo Plan se inició formalmente en la fecha de aprobación por parte de la Junta General Ordinaria de

Accionistas de 2024.

El Nuevo Plan consta de tres ciclos independientes entre sí (los “Ciclos”) y cuenta con tres fechas de concesión

del Incentivo Target (las “Fechas de Concesión”), cada una de las cuales tiene lugar en los años 2024, 2025 y

2026, respectivamente.

Cada uno de los Ciclos contemplará un periodo de medición de objetivos de tres (3) años de duración cada uno,

iniciándose el 1 de enero del año en el que se inicie cada Ciclo, es decir, 2024, 2025 y 2026 y finalizando

transcurrido un periodo de tiempo de tres (3) años desde la Fecha de Inicio, es decir el 31 de diciembre del año

de finalización de cada Ciclo.

Tras la finalización del Periodo de Medición se determina el Incentivo que tendrá derecho a percibir cada uno de

los Beneficiarios en función del grado de cumplimiento de los objetivos.

La liquidación correspondiente a cada uno de los Ciclos del Nuevo Plan se producirá con posterioridad a la

formulación de las cuentas anuales correspondientes al año de finalización de cada Ciclo.

La liquidación de cada uno de los Ciclos quedará supeditada, en todo caso, al cumplimiento de todas las

condiciones y requisitos que se regulen en el Nuevo Plan. Por tanto, el Nuevo Plan se extenderá desde el 1 de

enero de 2024, con efectos desde la fecha de aprobación del Nuevo Plan por parte de la Junta General y hasta la

liquidación del último Ciclo del Nuevo Plan.

Para el primer Ciclo del Nuevo Plan el Incentivo quedaría vinculado al cumplimiento de los objetivos estratégicos

de la Compañía que aprobó el Consejo de Administración y se incluyó en el Informe Anual de Remuneraciones

de los Consejeros de 2024.

Para el segundo y tercer Ciclo del Nuevo Plan, el Consejo de Administración de Metrovacesa, a propuesta de la

Comisión de Nombramientos, Retribuciones y Sostenibilidad, podrá decidir mantener o modificar los objetivos y la

ponderación establecidos para el primer Ciclo del Nuevo Plan, las escalas de consecución de cada objetivo y las

sociedades que, en su caso, formarán parte del grupo de comparación. En caso de que el Consejo de

Administración realizara alguna modificación a este respecto, se dará cumplida información en el correspondiente

Informe Anual de Remuneraciones de los Consejeros.

El primer ciclo del LTIP 3 tiene un importe máximo aprobado de 2.151 miles de euros. En base a las mejores

estimaciones realizadas por la Dirección de la Sociedad, el importe registrado en los estados financieros asciende

a 661 miles de euros, registrados en el epígrafe “otros instrumentos de patrimonio” y “acreedores comerciales y

otras cuentas a pagar”.

El segundo ciclo del LTIP 3 tiene un importe máximo aprobado de 2.100 miles de euros. En base a las mejores

estimaciones realizadas por la Dirección de la Sociedad, el importe registrado en los estados financieros asciende

a 690 miles de euros, registrados en el epígrafe “otros instrumentos de patrimonio” y “acreedores comerciales y

otras cuentas a pagar”.

• Sentencia Tribunal Constitucional

El Tribunal Constitucional dictó Sentencia con fecha 19 de enero de 2024 en respuesta a la cuestión de

inconstitucionalidad núm. 2577-2023 planteada por la Sección Segunda de la Sala de lo Contencioso-

Administrativo de la Audiencia Nacional, en relación con el artículo 3 Primero, apartados Uno y Dos, del Real

Decreto-ley 3/2016, de 2 de diciembre, por el que se adoptaron medidas en el ámbito tributario, por vulneración

del artículo 86.1 de la Constitución Española y por unanimidad declaró inconstitucionales determinadas medidas

en el Impuesto sobre Sociedades introducidas por el Real Decreto-Ley 3/2016, de 2 de diciembre.

Como consecuencia de lo anterior, la finalidad que el grupo persigue es conseguir la recuperación de las

cantidades satisfechas, como cuotas ingresadas, en el Impuesto sobre Sociedades presentado en los ejercicios

2016, 2017 y 2018, con motivo de la reversión a razón de 1/5 de las participaciones deterioradas, junto con los

correspondientes intereses de demora en concepto de devolución de ingresos indebidos; así como de la

recuperación de las Bases Imponibles Negativas aplicadas en el Modelo 220 (“BINs compensadas”), que no

correspondería de no tenerse en cuenta el ajuste positivo de la reversión de los deterioros y de haber declarado

inconstitucional la limitación en la compensación de BIN pasando de un 70% a un 60%, 50% o 25% en función

de la Cifra de negocio (INCN) del Grupo Consolidado.

En fecha 29 de junio de 2023 se presentó solicitud de rectificación de las autoliquidaciones, fundamentados en

la posible inconstitucionalidad del RD Ley 3/2016, correspondientes al Impuesto sobre sociedades, ejercicios

2016, 2017 y 2018 solicitando:

i. la devolución de las cantidades ingresadas en exceso, como consecuencia de la reversión a razón

de 1/5 de las participaciones deterioradas, junto con los correspondientes intereses de demora en

concepto de devolución de ingresos indebidos.

ii. la recuperación de las BINs pre-consolidado aplicadas en el Modelo 220 (BINs compensadas), que

no correspondería de no tenerse en cuenta el Ajuste positivo de la reversión de los deterioros y el

límite en la compensación de BINs.

Con fecha 11 de octubre de 2023 se presentaron alegaciones contra la propuesta de resolución de rectificación

de autoliquidación dictada por la Unidad de Gestión encargada del expediente que desestimaba nuestra solicitud.

Posteriormente, el 16 de noviembre de 2023 fue presentado recurso de reposición contra el Acuerdo de resolución

de rectificación de autoliquidación que acordaba desestimar las alegaciones presentadas. En respuesta a ello, con

fecha 20 de diciembre de 2023 se interpuso Reclamación económico-administrativa contra el citado Acuerdo de

resolución.

En fecha, 28 de diciembre de 2023 se recibió por parte del Tribunal Económico Administrativo Regional de Madrid

notificación por la que se comunicaba la puesta de manifiesto del expediente objeto de la reclamación interpuesta

para que pudiera formular las alegaciones que tuviera por conveniente.

Con fecha 26 de enero de 2024 fueron presentadas las alegaciones a la reclamación económico-administrativa

interpuesta solicitando en base a la inconstitucionalidad declarada en la Nota Informativa Nº6/2024 emitida por el

Tribunal Constitucional, la devolución de los ingresos indebidamente ingresados, así como los correspondientes

intereses de demora y la recuperación de las Bases Imponibles Negativas Pre consolidadas compensadas.

Con fecha 6 de noviembre de 2024 el Tribunal Económico Regional de Madrid notificó dos Resoluciones en las

que estimaban parcialmente las pretensiones de Metrovacesa.

Finalmente, el 9 de enero de 2025 la Sociedad interpuso las correspondientes instancias de ejecución de las

Resoluciones estimatorias dictadas por el Tribunal Económico-Administrativo Regional de Madrid.

Con fecha 3 de junio de 2025, 5 de junio de 2025 y 11 de junio de 2025, la Agencia Tributaria ha notificado acuerdo

de ejecución de Resolución Económica Administrativa de los ejercicios 2016, 2017 y 2018, respectivamente.

Según dichas resoluciones, la Agencia Tributaria ha aceptado ajustar las bases imponibles de los ejercicios 2016

y 2018 respecto a la reversión de deterioros de cartera y adicionalmente ha modificado la compensación de bases

imponible de cada uno de los tres ejercicios conforme a la normativa fiscal aplicable para cada uno de ellos.

Respecto a la ejecución de Resolución Económica Administrativa del ejercicio 2017, donde la Agencia Tributaria

no ha procedido a ajustar el deterioro de cartera según establecía la sentencia del Tribunal Constitucional, con

fecha 3 de julio de 2025, la Sociedad ha presentado escrito de incidente de ejecución ante el Tribunal Económico-

Administrativo Regional del Madrid, solicitando la correcta ejecución de la Resolución.

El 2 de diciembre de 2025 el TEAR de Madrid estima el incidente de Ejecución, anula el acto impugnado y acuerda

la retroacción de actuaciones.

El 9 de enero de 2026 se presenta instancia de Ejecución de Resolución ante la Administración Tributaria para

que proceda a ejecutar el incidente estimado por el TEAR.

Como consecuencia de las tres resoluciones, la Agencia Tributaria ha procedido a reintegrar a la Sociedad 4.824

miles de euros en concepto de devolución de cuota líquida que se encuentran registrados en el epígrafe

“impuesto sobre las ganancias” del Estado de Resultados Consolidado a 31 de diciembre de 2025, asimismo ha

procedido a la compensación por intereses de demora por importe de 1.185 miles de euros que se encuentran

registrados en el epígrafe de “ingresos financieros” de la cuenta de pérdidas y ganancias a 31 de diciembre de

2025. Finalmente, como consecuencia de las resoluciones, la Sociedad ha procedido a aplicar 4.203 miles de

euros de bases imponibles negativas preconsolidadas y generar 1.694 miles de euros de bases imponibles

negativas consolidadas en los ejercicios 2016, 2017 y 2018.

En caso de que el escrito de incidente de ejecución se resuelva favorablemente, se estima que se puedan

recuperar aproximadamente 10.000 miles de euros de bases imponibles negativas y 1.400 miles de euros en

cuota líquida e intereses de demora. Dichos importes se registrarán en los estados financieros una vez haya

resolución definitiva.

• Distribución de dividendos

El Consejo de Administración de la Sociedad, en su reunión celebrada el 27 de marzo de 2025, y en relación al

reparto de dividendos con cargo a reservas de libre disposición (prima de emisión) aprobado por la Junta General

Ordinaria de la Sociedad de fecha 28 de abril de 2025, acordó efectuar el pago de 0,46 euros por acción el día

22 de mayo de 2025.

Adicionalmente, en el Consejo de Administración de la Sociedad celebrada el 27 de octubre de 2025 y en relación

al reparto de dividendos con cargo a reservas de libre disposición (prima de emisión) aprobado por la Junta

General Extraordinaria de la Sociedad de fecha 25 de noviembre de 2025, acordó efectuar el pago de 1,12 euros

por acción el día 23 de diciembre de 2025.

• Acuerdo de refinanciación de deuda sindicada

Con fecha 28 de octubre de 2024 la Sociedad firmó un acuerdo de refinanciación de la deuda sindicada mediante

la cual se incrementaba el importe nominal hasta 276.000 miles de euros y se extendía el plazo de vencimiento

hasta el 28 de octubre de 2029.

Asimismo, 25 de marzo de 2025 la Sociedad acordó un incremento del importe nominal de 20.000 miles de euros.

El resto de condiciones se mantienen sin variación.

• Compensación de deuda

A 31 de diciembre de 2025 la sociedad dependiente del grupo, Fuencarral Agruparnorte, S.L.U. ha cedido a

Metrovacesa los créditos que ostenta derivados de ciertos acuerdos de inversión por importe de 56.176 miles de

euros. El pago de la cesión se aplica, en primer lugar, mediante compensación, a la cancelación total del préstamo

participativo, por importe de 24.123 miles euros, en segundo lugar, mediante compensación de cuentas a pagar

intercompañía por importe de 536 miles de euros, y el resto del importe, que asciende a 29.567 miles de euros,

mediante devolución de aportaciones de socios en especie.

Dicha devolución ha supuesto una minoración de la inversión en la sociedad dependiente por el mismo importe

(ver nota 6)

2. BASES DE PRESENTACIÓN

a) Imagen fiel

Las cuentas anuales se han preparado a partir de los registros contables de la Sociedad y se presentan de

acuerdo con la legislación mercantil vigente y con las normas establecidas en el Plan General de Contabilidad

aprobado mediante Real Decreto 1514/2007 y las modificaciones incorporadas a éste siendo las últimas las

incorporadas mediante el Real Decreto 1/2021, de 12 de enero, en vigor para los ejercicios iniciados a partir del

1 de enero de 2021, con objeto de mostrar la imagen fiel del patrimonio, de la situación financiera y de los

resultados de la Sociedad, así como la veracidad de los flujos de efectivo incorporados en el estado de flujos de

efectivo. Los impactos en la política contable definida por la Sociedad consecuencia de esta modificación han

sido descritos en la Nota 3 de la presente memoria.

La Sociedad sigue aplicando, en lo que no se opone a la legislación mercantil actual, la Adaptación Sectorial del

Plan General de Contabilidad a las Empresas Inmobiliarias que se aprobó por Orden del Ministerio de Economía

y Hacienda de 28 de diciembre de 1994.

Las presentes cuentas anuales han sido formuladas por el Consejo de Administración de la Sociedad el 18 de

febrero de 2025 y se espera que sean aprobadas sin modificación.

b) Aspectos críticos de la valoración y estimación de la incertidumbre

La preparación de las cuentas anuales exige el uso por parte de la Sociedad de ciertas estimaciones y juicios

en relación con el futuro que se evalúan continuamente y se basan en la experiencia histórica y otros factores,

incluidas las expectativas de sucesos futuros que se consideran razonables bajo las circunstancias.

Las estimaciones contables resultantes, por definición, raramente igualarán a los correspondientes resultados

reales. A continuación, se explican las estimaciones y juicios que tienen un riesgo significativo de dar lugar a un

ajuste material en los importes en libros de los activos y pasivos dentro del ejercicio financiero siguiente:

i. Provisiones

Las provisiones se reconocen cuando es probable que una obligación presente, fruto de sucesos

pasados, dé lugar a una salida de recursos y el importe de la obligación se puede estimar de forma fiable.

Para cumplir con los requisitos de la norma contable se hacen necesarias estimaciones significativas. La

Dirección de la Sociedad realiza estimaciones, evaluando toda la información y los hechos relevantes, de

la probabilidad de ocurrencia de las contingencias así como del importe del pasivo a liquidar a futuro.

ii. Impuesto sobre las ganancias

El cálculo del impuesto sobre las ganancias requiere interpretaciones de la normativa fiscal aplicable a la

Sociedad. Existen varios factores, ligados principalmente y no exclusivamente a los cambios en las leyes

fiscales y a los cambios en las interpretaciones de las leyes fiscales actualmente en vigor, que requieren

la realización de estimaciones por parte de la Dirección de la Sociedad.

Cuando el resultado fiscal final sea diferente de los importes originalmente reconocidos, las diferencias

tendrán efecto sobre el impuesto sobre las ganancias y las provisiones por impuestos diferidos en el

ejercicio en que se realice tal determinación. En este sentido, no existen aspectos significativos que

estén sujetos a estimaciones y que pudieran tener un impacto relevante en la posición de la Sociedad.

Recuperación de los activos por impuestos diferidos

La recuperabilidad de los activos por impuestos diferidos se evalúa en el momento en que se generan,

y posteriormente en cada fecha de balance, de acuerdo a la evolución de los resultados del Grupo

previstos en el plan de negocio del mismo. En particular, en la evaluación de la recuperabilidad de los

activos por impuestos diferidos se ha tenido en cuenta, entre otros, las sinergias que se deriven de la

consolidación fiscal, así como la estimación de beneficios fiscales futuros en base al plan de negocios

del Grupo.

Dicho plan de negocios se basa en las hipótesis de crecimiento de ingresos y márgenes asociados

durante los próximos 3 años, generados principalmente por el desarrollo de la cartera de suelo del

Grupo, excluyendo activos propiedad de sociedades que consolidan por puesta en equivalencia

(aproximadamente 84% del suelo es residencial y el 16% comercial), cuya valoración a 31 de diciembre

de 2025 asciende a 2.160.959 miles de euros (2.318.330 miles de euros en 2024), y la venta de

promociones. Los Administradores y dirección estiman la recuperabilidad de las bases imponibles

negativas capitalizadas en base a las proyecciones llevadas a cabo para los próximos 10 años. A fecha

de formulación el Grupo cuenta con un banco de suelos con capacidad para más de 20.000 viviendas

aproximadamente, pudiendo variar esta cifra en función del diseño final de los proyectos y se esperan

crecimientos anuales de las ventas que ya se han visto acentuadas en el año 2025, previéndose

alcanzar facturaciones futuras que oscilarán entre los 600 y 850 millones de euros, de los que entre 600

y 700 millones de euros provendrán de promoción inmobiliaria y el resto por ventas de suelos.

iii. Estimación de valores razonables de activos inmobiliarios

El valor de mercado de las existencias e inversiones inmobiliarias ha sido obtenido de las valoraciones

efectuadas por expertos independientes al 31 de diciembre de 2025. Dichas valoraciones se realizan de

acuerdo con los criterios establecidos por “The Royal Institution of Chartered Surveyors” (RICS).

Dichas valoraciones son consideradas para determinar las plusvalías tácitas y determinar el valor

recuperable de las inversiones en instrumentos del patrimonio (Nota 3.4b).

iv. Clasificación de los activos inmobiliarios

La Sociedad analiza de forma individualizada la clasificación de sus activos inmobiliarios considerando

existencias aquellos activos que serán desarrollados y promocionados o vendidos en el curso ordinario

de sus actividades de negocio e inversiones inmobiliarias aquellos activos destinados a la explotación

(mediante su arrendamiento) o terrenos cuyo uso no ha sido determinado. La sociedad gestiona su

cartera de activos de acuerdo a planes de negocio quinquenales aprobados por el Consejo de

Administración. Adicionalmente, aplicará las políticas de las reclasificaciones entre epígrafes descritas

en las notas 3.1 y 3.5.

c) Comparación de la información

De acuerdo con la legislación mercantil, se presentan, a efectos comparativos, con cada una de las partidas del

balance, de la cuenta de pérdidas y ganancias, del estado de flujos de efectivo y del estado de cambios en el

patrimonio neto, además de las cifras del ejercicio 2025, las correspondientes al ejercicio anterior.

d) Agrupación de partidas

A efectos de facilitar la comprensión del balance, de la cuenta de pérdidas y ganancias, del estado de cambios

en el patrimonio neto y del estado de flujos de efectivo, estos estados se presentan de forma agrupada,

recogiéndose los análisis requeridos en las notas correspondientes de la memoria.

e) Corrección de errores

En las cuentas anuales a 31 de diciembre de 2025 no se han producido correcciones de errores significativos.

f) Estacionalidad de las transacciones de la Sociedad

Dadas las actividades a las que se dedica la Sociedad, las transacciones de la misma no cuentan con un carácter

cíclico o estacional relevante. Por este motivo no se incluyen desgloses específicos en las presentes notas

explicativas de las cuentas anuales a 31 de diciembre de 2025.

g) Importancia relativa

Al determinar la información a desglosar en las presentes notas explicativas sobre las diferentes partidas de los

estados financieros u otros asuntos, la Sociedad, ha tenido en cuenta la importancia relativa en relación con las

cuentas anuales.

h) Moneda funcional

El euro es la moneda en la que se presentan las cuentas anuales, por ser ésta la moneda funcional en el

entorno en el que opera la Sociedad.

3. NORMAS DE REGISTRO Y VALORACIÓN

3.1 Inversiones inmobiliarias

Las inversiones inmobiliarias comprenden suelos y obras en curso con destino terciario para su promoción y

posterior arrendamiento a terceros y ciertos activos ya edificados también destinados a su explotación en

arrendamiento por terceros, las cuales se mantienen para la obtención de rentas a largo plazo y no están ocupadas

por la Sociedad.

Los elementos incluidos en este epígrafe se presentan valorados por su coste de adquisición más las

actualizaciones practicadas de acuerdo con las disposiciones contenidas en las leyes correspondientes y menos

su correspondiente amortización acumulada y las pérdidas por deterioro que hayan experimentado.

Para el cálculo de la amortización de las inversiones inmobiliarias se utiliza el método lineal en función de los años

de vida útil estimados para los mismos. Actualmente la mayoría de las inversiones inmobiliarias se corresponden

con suelos destinados a ser promocionados y posteriormente arrendados. Los terrenos no se encuentran sujetos

a amortización. El porcentaje de amortización de los edificios es del 2% anual (50 años). El gasto por amortización

registrado durante el ejercicio asciende a 600 miles de euros (559 miles de euros en 2024).

A cierre del ejercicio la Dirección evalúa la existencia de potenciales deterioros (ver Nota 3.3).

Cuando una inversión inmobiliaria se somete a un cambio de su uso, evidenciado por el inicio de un desarrollo

inmobiliario sobre la inversión inmobiliaria para su posterior venta, la propiedad se transfiere a las existencias. El

coste atribuido de propiedad para su posterior contabilización como existencias es su valor razonable a la fecha

del cambio de su uso. Adicionalmente, tendrá lugar una transferencia entre existencias e inversiones inmobiliarias

cuando hay un cambio en el uso de un activo evidenciado por el comienzo de un contrato de arrendamiento sobre

el mismo. Cuando la Sociedad decide la venta de un activo clasificado en inversiones inmobiliarias sin desarrollo

inmobiliario posterior, se mantiene clasificado como inversión inmobiliaria hasta su venta. La Sociedad, atendiendo

a la definición de inversión inmobiliaria, ha clasificado como inversiones inmobiliarias aquellos terrenos que se

tiene para un uso futuro no determinado.

Si una inversión inmobiliaria se convierte en propiedad ocupada por sus propietarios, ésta se reclasifica como

inmovilizado material.

La estimación de valores razonables y clasificación de los activos inmobiliarios ha sido detallada en la Nota 2.b

apartados “iii” y “iv” respectivamente.

Valoración

Los activos se someten a pruebas de pérdidas por deterioro siempre que algún suceso o cambio en las

circunstancias indiquen que el valor contable puede no ser recuperable.

En línea con lo anterior, Sociedad ha realizado valoraciones de sus activos a 31 de diciembre de 2025 y 31 de

diciembre de 2024.

Las valoraciones de estos activos inmobiliarios han sido realizadas bajo la hipótesis “valor de mercado”. Dicho

valor de mercado es calculado en función de las valoraciones realizadas por los expertos independientes no

vinculados al Grupo, “Savills Consultores Inmobiliarios” y “CBRE Group”. Sus valoraciones se realizan de acuerdo

con los Estándares de Valoración y Tasación publicados por la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) de

Gran Bretaña, y de acuerdo con las Normas Internacionales de Valoración (IVS) publicadas por el Comité

Internacional de Normas de Valoración (IVSC). Siguiendo las mejores prácticas de mercado, a 31 de diciembre

de 2025 el grupo ha procedido a rotar el 50% de la cartera de activos que históricamente ha valorado cada experto

independiente. En próximos ejercicios continuará con el proceso de rotación hasta alcanzar un 100% de la cartera.

El “Valor de Mercado” se define como la cantidad estimada por la que un activo debería poderse intercambiar a la

fecha de valoración, entre un vendedor y un comprador dispuestos entre sí, tras un periodo de comercialización

razonable, y en el que ambas partes hayan actuado con conocimiento, prudencia y sin coacción alguna.

La metodología de valoración adoptada por los valoradores independientes en cuanto a la determinación del valor

razonable ha sido, para el caso de los terrenos residenciales clasificados como inversiones inmobiliarias, el

método residual dinámico siguiendo la misma metodología que la descrita en la Nota 3.5 y para el caso de los

activos en explotación y terrenos de uso comercial, la metodología adoptada ha sido el método de descuento de

flujos de caja, además del método de comparación como método de contraste para la determinación del valor

final.

Para determinar el valor de un inmueble mediante Descuentos de flujo de caja (DFC) se ha realizado una

estimación de los gastos del inmueble, las rentas contratadas y la renta de mercado considerada para la superficie

vacía. Para aquellos terrenos terciarios clasificados como inversiones inmobiliarias se ha estimado las rentas que

se podrían obtener cuando el inmueble fuera desarrollado. Se consideran igualmente unos costes asociados a los

espacios vacíos, costes de re-alquiler y la venta a futuro del inmueble a una rentabilidad de salida (exit yield). La

actualización de los gastos, las rentas y el valor en venta futuro se realiza mediante una tasa de descuento (TIR).

Este método permite calcular el valor de mercado de un inmueble realizando un estudio de mercado que permita

disponer de una serie de comparables. Se entiende por comparable aquel que, contando con la misma tipología

edificadora y uso, está ubicado en el entorno inmediato o próximo al inmueble objeto de valoración. En el caso de

no disponer de comparables exactos se usarán aquellos sitos en otras ubicaciones que sean similares en cuanto

a nivel socioeconómico, comunicaciones, nivel de equipamiento y servicios, etc. Los comparables deben basarse

principalmente en transacciones recientes de inmuebles similares al objeto de valoración.

En estos casos, se aplica a los precios de oferta de los comparables seleccionados los descuentos pertinentes en

función de la fuente de comercialización, su experiencia y conocimiento del mercado local. Los precios de estos

comparables se homogeneizan atendiendo a sus características (ubicación, superficie, calidad, antigüedad,

estados de conservación, etc.) y se ponderan posteriormente eliminándose las subjetividades.

Las hipótesis clave identificadas en las valoraciones de los activos inmobiliarias en explotación y terrenos

comerciales son las tasas de descuento y las “exit yields”.

- Permuta

Cuando un inmovilizado material, intangible o inversión inmobiliaria se adquiere mediante permuta de carácter

comercial, se valora por el valor razonable del activo entregado más las contrapartidas monetarias entregadas a

cambio, salvo cuando se dispone de evidencia más clara del activo recibido y con el límite de éste. A estos

efectos, la Sociedad considera que una permuta tiene carácter comercial cuando la configuración de los flujos

de efectivo del inmovilizado recibido difiere de la configuración de los flujos de efectivo del activo entregado o el

valor actual de los flujos de efectivo después de impuestos de las actividades afectadas por la permuta se ve

modificado. Además, cualquiera de las diferencias anteriores debe ser significativa en relación con el valor

razonable de los activos intercambiados.

Si la permuta no tuviese carácter comercial o no se puede determinar el valor razonable de los elementos de la

operación, el activo recibido se valora por el valor contable del bien entregado más las contrapartidas monetarias

entregadas, con el límite del valor razonable del bien recibido si es menor y siempre que se encuentre disponible.

3.2 Costes por intereses

Los gastos financieros directamente atribuibles a la adquisición o construcción de elementos del inmovilizado que

necesiten un período de tiempo superior a un año para estar en condiciones de uso se incorporan a su coste hasta

que se encuentran en condiciones de funcionamiento.

3.3 Pérdidas por deterioro del valor de los activos no financieros

Los activos se someten a pruebas de pérdidas por deterioro siempre que algún suceso o cambio en las

circunstancias indiquen que el valor contable puede no ser recuperable. Se reconoce una pérdida por deterioro

por el exceso del valor contable del activo sobre su importe recuperable, entendido éste como el valor razonable

del activo menos los costes de venta o el valor en uso, el mayor de los dos. A efectos de evaluar las pérdidas por

deterioro del valor, los activos se agrupan al nivel más bajo para el que hay flujos de efectivo identificables por

separado (unidades generadoras de efectivo). Los activos no financieros, distintos del fondo de comercio, que

hubieran sufrido una pérdida por deterioro se someten a revisiones a cada fecha de balance por si se hubieran

producido reversiones de la pérdida.

3.4 Activos financieros

a) Activos financieros a coste amortizado

Los préstamos y partidas a cobrar son activos financieros no derivados con cobros fijos o determinables que no

cotizan en un mercado activo. Se incluyen en activos corrientes, excepto para vencimientos superiores a 12 meses

desde de la fecha del balance que se clasifican como activos no corrientes. Los préstamos y partidas a cobrar se

incluyen en “Créditos a empresas” y “Deudores comerciales y otras cuentas a cobrar” en el balance.

Estos activos financieros se valoran inicialmente por su valor razonable, incluidos los costes de transacción que les

sean directamente imputables, y posteriormente a coste amortizado reconociendo los intereses devengados en

función de su tipo de interés efectivo, entendido como el tipo de actualización que iguala el valor en libros del

instrumento con la totalidad de sus flujos de efectivo estimados hasta su vencimiento. No obstante, lo anterior, los

créditos por operaciones comerciales con vencimiento no superior a un año se valoran, tanto en el momento de

reconocimiento inicial como posteriormente, por su valor nominal siempre que el efecto de no actualizar los flujos

no sea significativo.

Al menos al cierre del ejercicio, se efectúan las correcciones valorativas necesarias por deterioro de valor si existe

evidencia objetiva de que no se cobrarán todos los importes que se adeudan. El importe de la pérdida por deterioro

del valor es la diferencia entre el valor en libros del activo y el valor actual de los flujos de efectivo futuros estimados,

descontados al tipo de interés efectivo en el momento de reconocimiento inicial. Las correcciones de valor, así como

en su caso su reversión, se reconocen en la cuenta de pérdidas y ganancias.

b) Activos financieros a coste

Se valoran por su coste menos, en su caso, el importe acumulado de las correcciones por deterioro del valor. No

obstante, cuando existe una inversión anterior a su calificación como empresa del grupo, multigrupo o asociada, se

considera como coste de la inversión su valor contable antes de tener esa calificación. Los ajustes valorativos

previos contabilizados directamente en el patrimonio neto se mantienen en éste hasta que se dan de baja.

Se incluyen en esta categoría de valoración las inversiones en el patrimonio de empresas del grupo, multigrupo y

asociadas.

Valoración inicial

Las inversiones incluidas en esta categoría se valorarán inicialmente al coste, que equivale al valor razonable de la

contraprestación entregada más los costes de transacción que les sean directamente atribuibles, no incorporándose

éstos últimos en el coste de las inversiones en empresas del grupo.

Valoración posterior

Los instrumentos de patrimonio incluidos en esta categoría se valoran por su coste, menos, en su caso, el importe

acumulado de las correcciones valorativas por deterioro.

Deterioro del valor

Al menos al cierre del ejercicio, se efectúan las correcciones valorativas necesarias siempre que existe evidencia

objetiva de que el valor en libros de una inversión no será recuperable. El importe de la corrección valorativa es la

diferencia entre su valor en libros y el importe recuperable.

Salvo mejor evidencia del importe recuperable de las inversiones en instrumentos de patrimonio, la estimación de

la pérdida por deterioro de esta clase de activos se calcula en función del patrimonio neto de la entidad participada

y de las plusvalías tácitas existentes en la fecha de la valoración, netas del efecto impositivo. En la determinación

de ese valor, y siempre que la empresa participada haya invertido a su vez en otra, se tiene en cuenta el patrimonio

neto incluido en las cuentas anuales consolidadas elaboradas aplicando los criterios del Código de Comercio y sus

normas de desarrollo.

El reconocimiento de las correcciones valorativas por deterioro de valor y, en su caso, su reversión, se registra

como un gasto o un ingreso, respectivamente, en la cuenta de pérdidas y ganancias. La reversión del deterioro

tiene como límite el valor en libros de la inversión que estaría reconocida en la fecha de reversión si no se hubiese

registrado el deterioro del valor.

c) Derivados financieros y cobertura contable

Los derivados financieros se valoran, tanto en el momento inicial como en valoraciones posteriores, por su valor

razonable. El método para reconocer las pérdidas o ganancias resultantes depende de si el derivado se ha

designado como instrumento de cobertura o no y, en su caso, del tipo de cobertura. La Sociedad designa

determinados derivados como:

Cobertura de los flujos de efectivo

La pérdida o ganancia del instrumento de cobertura, en la parte que constituya una cobertura eficaz, se

reconoce directamente en el patrimonio neto. Así, el componente de patrimonio neto que surge como

consecuencia de la cobertura se ajusta para que sea igual, en términos absolutos, al menor de los dos

valores siguientes:

- La pérdida o ganancia acumulada del instrumento de cobertura desde el inicio de la cobertura.

- El cambio acumulado en el valor razonable de la partida cubierta (es decir, el valor actual del cambio

acumulado en los flujos de efectivo futuros esperados cubiertos) desde el inicio de la cobertura.

Cualquier pérdida o ganancia restante del instrumento de cobertura o cualquier pérdida o ganancia requerida para

compensar el cambio en el ajuste por cobertura de flujos de efectivo calculada de acuerdo con el párrafo anterior,

representa una ineficacia de la cobertura que se reconoce en el resultado del ejercicio.

Si una transacción prevista altamente probable cubierta da lugar posteriormente al reconocimiento de un activo no

financiero o un pasivo no financiero, o una transacción prevista cubierta relativa a un activo no financiero o un pasivo

no financiero pasa a ser un compromiso en firme al cual se aplica la contabilidad de coberturas del valor razonable,

se elimina ese importe del ajuste por cobertura de flujos de efectivo y se 17ncluye directamente en el coste inicial

u otro importe en libros del activo o del pasivo. Se aplica este mismo criterio en las coberturas del riesgo de tipo de

cambio de la adquisición de una inversión en una empresa del grupo, multigrupo o asociada.

En el resto de los casos, el ajuste reconocido en patrimonio neto se transfiere a la cuenta de pérdidas y ganancias

en la medida en que los flujos de efectivo futuros esperados cubiertos afectan al resultado del ejercicio.

No obstante, si el ajuste reconocido en patrimonio neto es una pérdida y se espera que todo o parte de ésta no se

recupere en uno o más ejercicios futuros, ese importe que no se espera recuperar se reclasifica inmediatamente en

el resultado del ejercicio.

3.5 Existencias

Este epígrafe del balance recoge los activos que la Sociedad:

Mantiene para su venta en el curso ordinario de su negocio.
Tiene en procesos de producción, construcción o desarrollo con dicha finalidad.
Prevé consumirlos en el proceso de producción o en la prestación de servicios.

La Sociedad considera que sus existencias no cumplen los requisitos de la NRV 4ª para su consideración como

inversiones inmobiliarias. Consecuentemente, se consideran existencias los terrenos y demás propiedades que

se mantienen para su venta una vez se integra en una promoción inmobiliaria, así como todos aquellos suelos

destinados a ser promocionados y/o vendidos en el curso normal del negocio.

Los terrenos y solares se valoran a su precio de adquisición, incrementando por los costes de las obras de

urbanización, si los hubiere, los gastos relacionados con la compra (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales,

gastos de registro, …) y los gastos financieros incurridos en el periodo de ejecución de las obras de urbanización,

o su valor de realización, el menor.

Se consideran como obras en curso los costes incurridos en las promociones inmobiliarias, o parte de las mismas,

cuya construcción no se ha finalizado a la fecha de cierre del ejercicio. En estos costes se incluyen los

correspondientes al solar, urbanización y construcción, la activación de los gastos financieros incurridos durante

el periodo de construcción, así como otros costes directos e indirectos imputables a los mismos. Los gastos

comerciales se cargan en la cuenta de pérdidas y ganancias del periodo en que se incurren.

El importe activado de gastos financieros capitalizados a 31 de diciembre de 2025 ha ascendido a 5.063 miles de

euros (7.293 miles en 2024), y se registra en la cuenta de pérdidas y ganancias minorando el resultado financiero,

correspondiente a gastos asociados a promociones en curso.

La Sociedad sigue el criterio de transferir los costes acumulados de “Obra en curso de construcción” a “Inmuebles

terminados” correspondientes a aquellas promociones, o parte de las mismas, para las que la construcción esté

terminada.

Se consideran existencias de ciclo corto aquellas para las que la fecha prevista de desarrollo y promoción no

supere los 36 meses.

El coste de las obras en curso y terminadas se reduce a su valor de mercado dotando, en su caso, la provisión

por depreciación correspondiente. En cambio, si el valor razonable es superior al valor neto del coste, se mantiene

el valor del coste.

El valor de mercado de las existencias de la Sociedad a 31 de diciembre de 2025 es calculado en función de las

valoraciones realizadas por los expertos independientes no vinculados a la Sociedad, “Savills Consultores

Inmobiliarios” y “CBRE Group”. Sus valoraciones se realizan de acuerdo con los Estándares de Valoración y

Tasación publicados por la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) de Gran Bretaña, y de acuerdo con

los Estándares Internacionales de Normas (IVS) publicadas por el Comité Internacional de Normas de Valoración

(IVSC).

Para el cálculo de dicho valor razonable, el método principal utilizado es el método residual dinámico para todas

las existencias de terrenos y producto en curso y terminado. Este método consiste en estimar el valor del producto

final apoyándose en el método de comparación o de descuento de flujo de caja, y de este valor se restan los

costes de desarrollos que incluyen el coste de urbanización, de construcción, honorarios, tasas, etc., así como el

beneficio de promotor para estimar el valor residual.

Los ingresos y costes se distribuyen en el tiempo según los periodos de desarrollos y de ventas estimados por el

valorador. Se utiliza como tipo de actualización aquel que represente la rentabilidad media anual del proyecto, sin

tener en cuenta financiación ajena, que obtendría un promotor medio en una promoción de las características de

la analizada. Este tipo de actualización se calcula sumando al tipo libre de riesgo, la prima de riesgo (determinada

mediante la evaluación del riesgo de la promoción teniendo en cuenta el tipo de activo inmobiliario a construir, su

ubicación, liquidez, plazo de ejecución, así como el volumen de la inversión necesaria).

Los valores clave, por tanto, son los precios de venta y la tasa interna de rentabilidad.

Dado el carácter incierto que tiene cualquier información basada en expectativas futuras, se podrían producir

diferencias entre los resultados proyectados considerados a los efectos de la realización de las mencionadas

estimaciones de los valores recuperables de las existencias y los reales, lo que podría dar lugar a modificar las

mismas (al alza o a la baja) en los próximos ejercicios, lo que, y tal y como se ha descrito en la Nota 2.b se

realizaría, en su caso, de forma prospectiva.

A 31 de diciembre de 2025, en el marco de la elaboración de su plan de negocio y en función de la estrategia

acordada por los administradores, la Sociedad ha realizado un estudio pormenorizado de sus activos acometiendo

un plan de negocio individualizado para cada uno partiendo del análisis particular de su realidad, adaptando los

plazos de comercialización y precios a su propia singularidad con premisas conservadoras que han traído consigo

dotaciones adicionales y que se encuentran dentro de los rangos admisibles sectorialmente aceptados de

oscilación posible en las valoraciones realizadas por terceros que habían sido tomadas como referencia en

periodos anteriores.

Como se ha mencionado anteriormente la totalidad de la cartera de suelos ha sido valorada por dos expertos

independientes, habiéndose tomado dicho valor como referencia a la hora de evaluar deterioros contables a

registrar.

Las valoraciones se han realizado a través de un análisis individualizado de cada uno de los activos

considerándose las calidades edificatorias previstas en los mismos que a su vez determinan los costes de

contratación y los rangos de precios de venta asociados a estos. Asimismo, se han considerado individualmente

por activo los periodos medios previstos en la consecución de las diferentes figuras de planeamiento, gestión y

disciplina urbanística, así como los periodos medios constructivos de cada promoción en función de la tipología y

densidad edificatoria.

Por último, se ha llevado a cabo el cálculo de la tasa de descuento asociada a cada proyecto, las tasas varían en

función del estadio de desarrollo del activo (suelo sin iniciar su desarrollo, en construcción, con preventas…)

oscilando en términos generales entre el 6% para suelos finalistas y el 19% para suelos en gestión antes de

impuestos.

Las principales hipótesis generales aplicadas por los expertos independientes en las valoraciones realizadas,

siguiendo las metodologías de Comparación, Descuento de Flujos de Caja y Método Residual, a 31 de diciembre

de 2025 para cada uno de los valoradores son:

- Plazos de pre-construcción: se asumen los plazos de acuerdo a mercado y el grado de avance

urbanístico del suelo. La obtención de LOM se estima en 9 meses de forma generalizada, salvo en casos

puntuales de municipios con conocida demora administrativa o por falta de demanda/ excesiva oferta en

los que se han considerado 12-15 meses.

- Plazos de comercialización: ritmos de ventas comparables con el de otras promociones en

comercialización en la zona. En las zonas en las que el stock de obra nueva es limitado y la demanda es

activa, se han mantenido colas de venta de 3-6 meses tras la obtención de la LPO. En el resto de las

localizaciones se mantienen plazos de comercialización posteriores a la construcción similares a los

establecidos en las valoraciones a diciembre 2024 y junio 2025.

- Precios de venta: determinados teniendo en cuenta comparables de obra nueva en la zona, las tarifas de

la compañía en las obras en curso, y ritmos de venta compatibles con los niveles de precios estimados.

En suelos de uso terciario oficinas se han mantenido rentas, salvo incrementos puntuales en Madrid. En

suelos terciarios de uso hotelero y residencias de estudiantes se han aplicado actualizaciones de tarifas.

- Costes de Construcción: estimados de acuerdo con el nivel de costes del mercado, con ajustes

moderados al alza respecto a diciembre de 2024. En obras en curso, se han asumido los presupuestos en

línea con las adjudicaciones realizadas y, en caso de no haberse dado una revisión reciente, se ha

mantenido una partida en concepto de contingencias.

- Tasas de riesgo (TIR): asociadas a la situación urbanística de los activos y que, en términos generales,

oscilan entre el 9%-24% para suelos, (11% en suelos terciarios finalistas con uso de oficinas), y entre el

5%-13% para promociones en curso. En los suelos terciarios, las rentabilidades se han mantenido estables

respecto a diciembre de 2024, salvo en activos de tipología residencia de estudiantes, en los que se han

comprimido yields.

Varios activos se han valorado aplicando hipótesis de supuesto especial, con las siguientes consideraciones:

- En uno de los ámbitos donde el Grupo tiene activos y que por problemas urbanísticos el plan general de

dicho ámbito fue anulado por el organismo territorial correspondiente, los valoradores han asumido un

supuesto especial. Se ha establecido la hipótesis especial de que se apruebe un nuevo plan general con

contenidos y desarrollos semejantes al declarado nulo. La dirección considera esta hipótesis razonable

con base en el hecho de que la declaración de nulidad proviene de defectos formales y no materiales, así

como en base al ámbito temporal estimado. El importe de las existencias valoradas bajo este supuesto

asciende a 35.408 miles de euros (35.475 miles de euros en 2024). Para este ámbito donde el tiempo de

inicio de construcción es la hipótesis clave se ha realizado un análisis de sensibilidad asumiendo un retraso

de 12 meses sobre la hipótesis adoptada. Dicho retraso conllevaría una reducción del valor actual en un

15% aproximadamente, registrándose un deterioro adicional de 5.313 miles de euros (5.484 miles de euros

en 2024) principalmente en el epígrafe de “Variaciones de las provisiones de tráfico” del estado de

resultados consolidado.

- En otro ámbito, una parte de un activo ha cambiado su condición de planeamiento urbanístico. En

consecuencia, esta parcela está clasificada como “Suelo no urbanizable”. Se ha establecido una hipótesis

especial según la cual el suelo vuelve a ser “Suelo Urbanizable”. Se considera que está en proceso de

categorizarse como Sistema General adscrito a un sector con edificabilidad potencial, de modo que el

terreno objeto también reconozca la misma edificabilidad que tenía dentro del sector al que pertenece. El

importe de las existencias valoradas bajo este supuesto asciende a 7.976 miles de euros (7.927 miles de

euros en 2024). Para este ámbito donde el tiempo de inicio de construcción es la hipótesis clave se ha

realizado un análisis de sensibilidad asumiendo un retraso de 12 meses sobre la hipótesis adoptada. Dicho

retraso conllevaría una reducción del valor actual en un 13% aproximadamente, registrándose un deterioro

adicional de 1.035 miles de euros (1.029 miles de euros en 2024) principalmente en el epígrafe de

“Variaciones de las provisiones de tráfico” del estado de resultados consolidado.

- Finalmente, en otros 2 ámbitos, se ha establecido una hipótesis especial según la cual el suelo vuelve a

ser “Suelo Urbanizable”. Se considera que la administración pública está en proceso de subsanar los

errores del PGOU anulado para volver a la situación anterior, y que el terreno objeto también reconozca la

misma edificabilidad que tenía en el PGOU anulado. El importe de las existencias valoradas bajo este

supuesto asciende a 12.503 miles de euros (12.063 miles de euros en 2024). Para este ámbito donde el

tiempo de inicio de construcción es la hipótesis clave se ha realizado un análisis de sensibilidad asumiendo

un retraso de 12 meses sobre la hipótesis adoptada. Dicho retraso conllevaría una reducción promedio del

valor actual en un 18% aproximadamente, registrándose un deterioro adicional de 2.359 miles de euros

(2.275 miles de euros en 2024) principalmente en el epígrafe de “Variaciones de las provisiones de tráfico”

del estado de resultados consolidado.

La Dirección efectúa una revisión de los modelos de valoración verificándose la razonabilidad de ratios tales como

el porcentaje de suelo sobre producto terminado, el beneficio sobre el coste de producción o el beneficio obtenido

en función de las ventas.

3.6 Patrimonio neto

El capital social está representado por acciones ordinarias.

Los costes de emisión de nuevas acciones u opciones se presentan directamente contra el patrimonio neto,

como menores reservas.

En el caso de adquisición de acciones propias de la Sociedad, la contraprestación pagada, incluido cualquier

coste incremental directamente atribuible, se deduce del patrimonio neto hasta su cancelación, emisión de

nuevo o enajenación. Cuando estas acciones se venden o se vuelven a emitir posteriormente, cualquier importe

recibido, neto de cualquier coste incremental de la transacción directamente atribuible, se incluye en el

patrimonio neto.

3.7 Pasivos financieros

a) Pasivos financieros a coste amortizado

Con carácter general, se incluyen en esta categoría los débitos por operaciones comerciales y los débitos por

operaciones no comerciales:

a) Débitos por operaciones comerciales: son aquellos pasivos financieros que se originan en la compra de

bienes y servicios por operaciones de tráfico de la empresa con pago aplazado, y

b) Débitos por operaciones no comerciales: son aquellos pasivos financieros que, no siendo instrumentos

derivados, no tienen origen comercial, sino que proceden de operaciones de préstamo o crédito recibidos

por la empresa.

Los préstamos participativos que tienen las características de un préstamo ordinario o común también se

incluyen en esta categoría sin perjuicio del tipo de interés acordado (cero o por debajo de mercado).

Valoración inicial

Los pasivos financieros incluidos en esta categoría se valoran inicialmente por su valor razonable, que, es

el precio de la transacción, que equivale al valor razonable de la contraprestación recibida ajustado por los

costes de transacción que les sean directamente atribuibles.

No obstante, los débitos por operaciones comerciales con vencimiento no superior a un año y que no tienen

un tipo de interés contractual, así como los desembolsos exigidos por terceros sobre participaciones, cuyo

importe se espera pagar en el corto plazo, se valoran por su valor nominal, cuando el efecto de no actualizar

los flujos de efectivo no es significativo.

Valoración posterior

Los pasivos financieros incluidos en esta categoría se valoran por su coste amortizado. Los intereses

devengados se contabilizan en la cuenta de pérdidas y ganancias, aplicando el método del tipo de interés

efectivo.

No obstante, los débitos con vencimiento no superior a un año que, se valoren inicialmente por su valor

nominal, continúan valorándose por dicho importe.

3.8 Impuestos corrientes y diferidos

El gasto (ingreso) por impuesto sobre beneficios es el importe que, por este concepto, se devenga en el ejercicio

y que comprende tanto el gasto (ingreso) por impuesto corriente como por impuesto diferido.

Tanto el gasto (ingreso) por impuesto corriente como diferido se registra en la cuenta de pérdidas y ganancias.

No obstante, se reconoce en el patrimonio neto el efecto impositivo relacionado con partidas que se registran

directamente en el patrimonio neto.

Los activos y pasivos por impuesto corriente se valorarán por las cantidades que se espera pagar o recuperar

de las autoridades fiscales, de acuerdo con la normativa vigente o aprobada y pendiente de publicación en la

fecha de cierre del ejercicio.

Los impuestos diferidos se calculan, de acuerdo con el método del pasivo, sobre las diferencias temporarias

que surgen entre las bases fiscales de los activos y pasivos y sus valores en libros.

Sin embargo, si los impuestos diferidos surgen del reconocimiento inicial de un activo o un pasivo en una

transacción distinta de una combinación de negocios que en el momento de la transacción no afecta ni al

resultado contable ni a la base imponible del impuesto no se reconocen. El impuesto diferido se determina

aplicando la normativa y los tipos impositivos aprobados o a punto de aprobarse en la fecha del balance y que

se espera aplicar cuando el correspondiente activo por impuesto diferido se realice o el pasivo por impuesto

diferido se liquide.

Los activos por impuestos diferidos se reconocen en la medida en que resulte probable que se vaya a disponer

de ganancias fiscales futuras con las que poder compensar las diferencias temporarias.

La Junta General de Accionistas de la Sociedad aprobó acogerse en el ejercicio 2017 al régimen de

consolidación fiscal regulado en el Capítulo VII, del Título VII, del Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de

marzo, de conformidad con lo establecido en el artículo 70 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre

Sociedades, para el período impositivo que se inició el 1 de enero de 2017 y para los sucesivos períodos

impositivos, en tanto reúna, junto con sus sociedades dependientes, los requisitos que para ello se prevén en

la Ley para acogerse. Adicionalmente, el Consejo de Administración celebrado el 22 de marzo de 2018, acordó

el acogimiento al régimen especial de grupos de entidades de IVA (REGE), así como al régimen especial de

devolución mensual de IVA (REDEME).

El grupo de consolidación fiscal está formado por Metrovacesa, S.A. y todas las sociedades dependientes,

anónimas o limitadas, residentes en territorio español y en las que la matriz tenga una participación, directa o

indirecta de al menos el 75 % del capital.

3.9 Prestaciones a los empleados

a) Remuneraciones basadas en acciones

La Sociedad opera un plan de compensaciones basadas en acciones y liquidables en acciones. Por un lado,

la Sociedad reconoce los servicios de los empleados recibidos a cambio de la concesión de la opción como

un gasto en el momento de su obtención y por otro el correspondiente incremento en el patrimonio neto. El

importe total que se lleva a gastos durante el período de devengo se determina por referencia al valor

razonable de las opciones concedidas.

b) Indemnizaciones por cese

Las indemnizaciones por cese se pagan a los empleados como consecuencia de la decisión de la Sociedad

de rescindir su contrato de trabajo antes de la edad normal de jubilación o cuando el empleado acepta

renunciar voluntariamente a cambio de esas prestaciones. La Sociedad reconoce estas prestaciones cuando

se ha comprometido de forma demostrable a cesar en su empleo a los trabajadores de acuerdo con un plan

formal detallado sin posibilidad de retirada o a proporcionar indemnizaciones por cese como consecuencia de

una oferta para animar a una renuncia voluntaria. Las prestaciones que no se van a pagar en los doce meses

siguientes a la fecha del balance se descuentan a su valor actual.

c) Bonus

La Sociedad reconoce un pasivo y un gasto para bonus. La Sociedad reconoce una provisión cuando está

contractualmente obligada o cuando la práctica en el pasado ha creado una obligación implícita.

3.10 Provisiones y pasivos contingentes

Las provisiones para restauración medioambiental, costes de reestructuración y litigios se reconocen cuando la

Sociedad tiene una obligación presente, ya sea legal o implícita, como resultado de sucesos pasados, es

probable que vaya a ser necesaria una salida de recursos para liquidar la obligación y el importe se puede

estimar de forma fiable. Las provisiones por reestructuración incluyen sanciones por cancelación del

arrendamiento y pagos por despido a los empleados. No se reconocen provisiones para pérdidas de explotación

futuras.

Las provisiones se valoran por el valor actual de los desembolsos que se espera que sean necesarios para

liquidar la obligación usando un tipo antes de impuestos que refleje las evaluaciones del mercado actual del

valor temporal del dinero y los riesgos específicos de la obligación. Los ajustes en la provisión con motivo de su

actualización se reconocen como un gasto financiero conforme se van devengando.

Las provisiones con vencimiento inferior o igual a un año, con un efecto financiero no significativo no se

descuentan.

Cuando se espera que parte del desembolso necesario para liquidar la provisión sea reembolsado por un

tercero, el reembolso se reconoce como un activo independiente, siempre que sea prácticamente segura su

recepción.

Por su parte, se consideran pasivos contingentes aquellas posibles obligaciones surgidas como consecuencia

de sucesos pasados, cuya materialización está condicionada a que ocurra o no uno o más eventos futuros

independientes de la voluntad de la Sociedad. Dichos pasivos contingentes no son objeto de registro contable.

3.11 Reconocimiento de ingresos

Los ingresos se registran por el valor razonable de la contraprestación a recibir y representan los importes a

cobrar por los bienes entregados y los servicios prestados en el curso ordinario de las actividades de la

Sociedad, menos devoluciones, rebajas, descuentos y el impuesto sobre el valor añadido.

La Sociedad reconoce los ingresos cuando el importe de los mismos se puede valorar con fiabilidad, es probable

que los beneficios económicos futuros vayan a fluir a la Sociedad y se cumplen las condiciones específicas para

cada una de las actividades tal y como se detalla a continuación. No se considera que se pueda valorar el

importe de los ingresos con fiabilidad hasta que no se han resuelto todas las contingencias relacionadas con la

venta. La Sociedad basa sus estimaciones en resultados históricos, teniendo en cuenta el tipo de cliente, el tipo

de transacción y los términos concretos de cada acuerdo.

Los criterios de reconocimiento de ingresos para cada una de las actividades principales que desarrolla la

Sociedad son las siguientes:

Ingresos por ventas de inmuebles: Se reconocen cuando se traspasa la titularidad legal al comprador y

siempre y cuando implique la transferencia de todos los riesgos y beneficios significativos. Las comisiones

por venta del activo se reconocen como gasto en el momento del reconocimiento de los ingresos asociados.

Ingresos por ventas de terrenos y solares: Se registran como ingreso en el momento en el que se produce

la entrega del bien y se traspasa la titularidad legal, independientemente del grado de urbanización de los

mismos, dotándose la correspondiente provisión para los costes pendientes de incurrir si fuera obligación

de la sociedad terminar con ellos.

3.12 Arrendamientos

Cuando la Sociedad es el arrendatario – Arrendamiento operativo

Los arrendamientos en los que el arrendador conserva una parte importante de los riesgos y beneficios

derivados de la titularidad se clasifican como arrendamientos operativos. Los pagos en concepto de

arrendamiento operativo (netos de cualquier incentivo recibido del arrendador) se cargan en la cuenta de

pérdidas y ganancias del ejercicio en que se devengan sobre una base lineal durante el período de

arrendamiento.

3.13 Transacciones entre partes vinculadas

Con carácter general, las operaciones entre empresas del grupo se contabilizan en el momento inicial por su

valor razonable. En su caso, si el precio acordado difiere de su valor razonable, la diferencia se registra

atendiendo a la realidad económica de la operación. La valoración posterior se realiza conforme con lo previsto

en las correspondientes normas.

No obstante, lo anterior, en las operaciones de fusión, escisión o aportación no dineraria de un negocio los

elementos constitutivos del negocio adquirido se valoran por el importe que corresponde a los mismos, una vez

realizada la operación, en las cuentas anuales.

Cuando no intervenga la empresa, del grupo o subgrupo, y su dependiente, las cuentas anuales a considerar a

estos efectos serán las del grupo o subgrupo mayor en el que se integren los elementos patrimoniales cuya

sociedad sea española.

En estos casos la diferencia que se pudiera poner de manifiesto entre el valor neto de los activos y pasivos de

la sociedad adquirida, ajustado por el saldo de las agrupaciones de subvenciones, donaciones y legados

recibidos y ajustes por cambios de valor, y cualquier importe del capital y prima de emisión, en su caso, emitido

por la sociedad absorbente se registra en reservas.

FACTORES DE RIESGO FINANCIERO

Las actividades de la Sociedad están expuestas a diversos riesgos financieros: riesgo de mercado (incluyendo

riesgo del tipo de interés), riesgo de crédito y riesgo de liquidez. El programa de gestión del riesgo global de la

Sociedad se centra en la incertidumbre de los mercados financieros y trata de minimizar los efectos potenciales

adversos sobre su rentabilidad financiera.

La gestión del riesgo está controlada por el Departamento de Tesorería de la Sociedad que identifica, evalúa y

cubre los riesgos financieros con arreglo a las políticas aprobadas por el Consejo de Administración. El Consejo

proporciona políticas específicas para la gestión del riesgo global, así como para áreas concretas como riesgo

de tipo de cambio, riesgo de tipo de interés, riesgo de liquidez, empleo de derivados y no derivados e inversión

del exceso de liquidez.

Riesgo de mercado

a) Riesgo de precios:

Este riesgo se centra en la posibilidad de disminución significativa del valor de los productos que

promociona la Sociedad. Si bien en este momento, el país se encuentra en un momento de estabilización

económica, los informes de valoración indican que los precios de venta actuales se encuentran dentro de

los límites del mercado, siendo las expectativas de ventas alcistas.

b) Riesgo de tipo de interés

Las variaciones de los tipos de interés modifican el valor razonable de aquellos activos y pasivos que

devengan un tipo de interés fijo así como los flujos futuros de los activos y pasivos referenciados a un

tipo de interés variable. El riesgo producido por la variación del tipo de interés se gestiona mediante la

contratación de instrumentos derivados que tienen la función de cubrir a la Sociedad de dichos riesgos.

A 31 de diciembre de 2025 la Dirección de la Sociedad considera que no existe tal riesgo debido a que

los activos y pasivos afectados no son significativos.

A 31 de diciembre de 2025 la Sociedad tenía contratados instrumentos derivados tipo “spread cap” y

“collar”, tal y como establece el préstamo corporativo, por importe equivalente al nominal dispuesto de

la financiación asociada, con el mismo vencimiento que el préstamo asociado y strikes de 1,00% y

3,00% y 1,50% y 2,50%, respectivamente

Riesgo de crédito

En relación con los saldos de clientes y otras cuentas a cobrar, una alta proporción de los mismos están

referidos a operaciones con entidades públicas nacionales, con lo cual la Sociedad considera que el

riesgo de crédito se encuentra muy acotado.

Riesgo de liquidez

La Sociedad determina las necesidades de tesorería utilizando dos herramientas básicas:

Presupuesto de tesorería con horizonte de 12 meses con detalle mensual y actualización también

mensual, elaborado a partir de los presupuestos de tesorería de cada Área.

Presupuesto de tesorería con horizonte 30 días con detalle diario y actualización diaria, elaborado

a partir de los compromisos de pago incorporados al Sistema de Información Financiera.

Con estas herramientas se identifican las necesidades de tesorería en importe y tiempo, y se planifican

las nuevas necesidades de financiación.

A Sociedad mantiene una política de liquidez consistente en la contratación de facilidades crediticias

comprometidas e inversiones financieras temporales por importe suficiente para soportar las necesidades

previstas por un periodo que esté en función de la situación y expectativas de los mercados de deuda y

de capitales.

La posición disponible de tesorería de la Sociedad a 31 de diciembre de 2025 asciende a 110.169 miles

de euros, 82.444 miles de euros a 31 de diciembre de 2024.

La Sociedad dispone de financiaciones comprometidas y no dispuestas a 31 de diciembre de 2025 que

ascienden a 441.431 miles de euros (Nota 14) (624.574 miles a 31 de diciembre de 2024).

La revisión del presupuesto de tesorería correspondiente al horizonte de 12 meses y los análisis de

sensibilidad realizados por la Sociedad permiten concluir que la Sociedad será capaz de financiar

razonablemente sus operaciones, aún en el caso de que las condiciones del mercado inmobiliario y de

financiación se endurezcan.

Otros riesgos – Riesgo por cambio climático

La Estrategia General de Sostenibilidad 2025–2027 de Metrovacesa se articula en torno a dos líneas estratégicas

que reflejan el compromiso de la compañía con la acción climática y la creación de valor sostenible a largo plazo,

en un entorno marcado por una creciente frecuencia e intensidad de fenómenos climáticos adversos que inciden

de forma directa en los entornos urbanos y en la actividad promotora:

• Neutralidad y adaptación climática, y gestión de la energía, con el objetivo de alcanzar la neutralidad en

carbono en 2050. Esta línea prioriza la reducción de emisiones en las fases de construcción y uso de las

viviendas, así como la sensibilización y acompañamiento a clientes en materia de eficiencia energética y

descarbonización.

• Sostenibilidad de las promociones residenciales, orientada a la adopción de prácticas constructivas y de

diseño que reduzcan el impacto ambiental de las promociones y fomenten la eficiencia en el uso de recursos

y la circularidad a lo largo del ciclo de vida de los activos.

En este contexto, y con el objetivo de reforzar la resiliencia climática del modelo de negocio ante escenarios de

mayor exposición a riesgos físicos derivados del cambio climático, Metrovacesa integra el cambio climático como

riesgo estratégico en su mapa de riesgos corporativo.

Así, la compañía actualiza periódicamente su análisis de riesgos y oportunidades asociados al cambio climático y

a la transición energética, considerando las particularidades de su cadena de valor y en línea con las

recomendaciones de la Task Force on Climate-related Financial Disclosures (TCFD).

Este análisis contempla, por un lado, la identificación y evaluación de riesgos físicos —incluidos aquellos

asociados a eventos extremos de alta intensidad— y de transición, clasificados en función de su criticidad y

probabilidad de impacto sobre los activos de la compañía. La evaluación de los riesgos físicos materiales toma

como base las particularidades de la península ibérica, caracterizada por una elevada diversidad climática y por

la existencia de distintas zonas con exposiciones diferenciadas a fenómenos tales como olas de calor, sequías,

estrés térmico y estrés hídrico, inundaciones o episodios de precipitaciones torrenciales.

En relación con los riesgos de transición materiales, la compañía identifica principalmente aquellos derivados

de la evolución del marco regulatorio y de las políticas públicas en materia de eficiencia energética y

descarbonización, la adaptación a nuevos estándares técnicos y urbanísticos, el encarecimiento de materiales y

tecnologías de bajas emisiones, la posible volatilidad asociada al precio de las emisiones, así como los riesgos

vinculados al alineamiento de la cadena de suministro con los objetivos climáticos establecidos. Estos factores

pueden incidir en los costes de desarrollo y en la planificación y ejecución de las promociones.

Por otro lado, el análisis incorpora la identificación de oportunidades de negocio, valoradas según su horizonte

temporal de ejecución y su potencial impacto económico y estratégico.

Como resultado de la actualización realizada en 2025, la compañía ha avanzado en el desarrollo de herramientas

específicas para el análisis de la exposición a riesgos físicos materiales y la definición de medidas de adaptación

aplicables a su cartera de activos. Estas herramientas permiten incorporar la variable climática en la toma de

decisiones operativas desde las fases iniciales de diseño y desarrollo de proyectos de urbanización y edificación,

para mejorar su resiliencia frente al cambio climático.

Asimismo, durante 2025 se han definido indicadores específicos de riesgo climático con el fin de reforzar su

seguimiento y gestión sistemática, integrándolos en la matriz global de riesgos corporativos y en los procesos de

control y supervisión de la compañía.

5. INVERSIONES INMOBILIARIAS

El detalle y movimiento de las partidas incluidas en inversiones inmobiliarias es el siguiente:

Miles de euros

2025

Terrenos

Construcciones

Total

Saldo a 01-01-2025:

79.585

6.749

86.334

Coste

91.491

6.749

98.240

Amortización acumulada

Deterioros

(11.906)

Valor contable

79.585

6.749

86.334

Altas – Coste

5.464

Bajas – Coste

(1.814)

Otros Traspaso a Coste

(4.600)

Bajas – Deterioro

(Dotación) / Reversión de Deterioro

(569)

(173)

(742)

Saldo a 31-12-2025:

78.160

6.576

84.736

Valor contable

78.908

6.576

84.736

Miles de euros

20 2024

Terrenos

Construcciones

Total

Saldo a 01-01-2024:

81.716

6.749

88.465

Coste

91.721

6.749

98.470

Amortización acumulada

Deterioros

(10.005)

Valor contable

81.716

6.749

88.465

Altas – Coste

3.590

Bajas – Coste

(3.820)

(Dotación) / Reversión de Deterioro

(1.901)

Saldo a 31-12-2024:

79.585

6.749

86.334

Actualmente las inversiones inmobiliarias la constituyen diferentes suelos destinados a la promoción para su

posterior arrendamiento por parte de terceros así como activos en alquiler adquiridos en el contexto de la

ampliación de capital no dineraria llevada a cabo por la Sociedad durante el ejercicio 2017, adicionalmente

también se han registrado como inversiones inmobiliarias aquellos terrenos cuyo uso futuro no ha sido

determinado en el momento de la aportación, considerándose que se mantendrán en la cartera para obtener

plusvalías a largo plazo y no venderse dentro del curso ordinario de las actividades del negocio.

Las altas registradas al 31 de diciembre de 2025 y 2024 se corresponden principalmente con gastos vinculados

con urbanizaciones activados.

Dentro del epígrafe de “construcciones” se registra el importe de ciertos campos de golf propiedad de la Sociedad,

que se encuentran actualmente en explotación. Dichos activos no se amortizan.

Del total de los activos registrados como inversiones inmobiliarias un 100% (100% en 2024) corresponden con

suelos, de los cuales 37% (42% en 2024) se corresponden con suelos finalistas, el resto de la cartera se

encuentra en situaciones en donde queda pendiente alguna gestión urbanística, si bien, los Administradores no

consideran este punto como un riesgo ya que todos los planes y gestiones urbanísticas se encuentran muy

avanzadas y que esperan en los próximos ejercicios lleguen a ser finalistas.

El valor de mercado de los activos registrados en el epígrafe de inversiones inmobiliarias a 31 de diciembre de

2025 asciende a 116.764 miles de euros y 106.685 miles de euros a 31 de diciembre de 2024.

PARTICIPACIONES EN EMPRESAS DEL GRUPO Y ASOCIADAS

a) Participaciones en empresas del Grupo

Nombre

Domicilio

Actividad

Fracción de

capital

Directo

Promociones Vallebramen, S.L.U.

España

Promoción y Desarrollo

Inmobiliario

100%

Fuencarral Agrupanorte, S.L.U.

España

Promoción y Desarrollo

Inmobiliario

100%

Metrovacesa Inmuebles y Promociones, S.L.U.

España

Promoción y Desarrollo

Inmobiliario

100%

Metrovacesa Comercial, S.L.U.

España

Comercialización

100%

Metrovacesa Promoción y Arrendamiento, S.A.U.

España

Promoción y Desarrollo

Inmobiliario

100%

Urbanizadora Valdepolo I, S.A.U.

España

Promoción y Desarrollo

Inmobiliario

100%

Urbanizadora Valdepolo II, S.A.U.

España

Promoción y Desarrollo

Inmobiliario

100%

Urbanizadora Valdepolo III, S.A.U.

España

Promoción y Desarrollo

Inmobiliario

100%

Urbanizadora Valdepolo VI, S.A.U.

España

Promoción y Desarrollo

Inmobiliario

100%

La Sociedad posee los mismos derechos de voto que fracción de capital.

Ninguna de las empresas del Grupo en las que la Sociedad tiene participación cotiza en Bolsa.

Los importes del capital, reservas, resultado de ejercicio y otra información de interés, según aparecen en las

cuentas anuales individuales de las empresas, son como sigue:

2025

Miles de euros

Patrimonio neto

Sociedad

Capital

Reservas

Otras

partidas

Resultado

del

ejercicio

Valor en

libros de la

participación

Promociones Vallebramen, S.L.

3.019

(25.006)

13.000

1.338

13.000

Fuencarral Agrupanorte, S.L.(*)

6.721

7.873

52.885

(12.847)

54.631

Metrovacesa Inmuebles y Promociones,

S.L.

19.983

20.122

Metrovacesa Comercial, S.L

100

1.716

104

Metrovacesa Promoción y

Arrendamiento, S.A.

307.525

4.139

(6.523)

305.138

Urbanizadora Valdepolo I, S.A.

786

(1.561)

(19)

Urbanizadora Valdepolo II, S.A.

786

(1.566)

(18)

Urbanizadora Valdepolo III, S.A.

786

(1.576)

(19)

Urbanizadora Valdepolo VI, S.A.

786

(1.569)

(17)

320.416

718

65.985

(16.342)

393.311

(*) Sociedad auditada

Ninguna de las filiales de la Sociedad ha recibido dividendos durante el año.

2024

Miles de euros

Patrimonio neto

Sociedad

Capital

Reservas

Otras

partidas

Resultado

explotación

Resultado

del

ejercicio

Valor en

libros de la

participación

Promociones Vallebramen, S.L.U.

3.019

(26.614)

13.000

1.775

1.608

13.000

Fuencarral Agrupanorte, S.L.U.(*)

6.721

96.089

(4.811)

(5.765)

100.691

Metrovacesa Inmuebles y Promociones,

S.L.U.

19.993

(12)

(11)

20.122

Metrovacesa Comercial, S.LU.

1.075

100

2.470

1.853

103

Metrovacesa Promoción y

Arrendamiento, S.A.U. (*)

307.525

11.064

(6.152)

(6.038)

312.855

Urbanizadora Valdepolo I, S.A.U.

786

(1.545)

(17)

(15)

Urbanizadora Valdepolo II, S.A.U.

786

(1.551)

(17)

(15)

Urbanizadora Valdepolo III, S.A.U.

786

(1.561)

(17)

(15)

Urbanizadora Valdepolo VI, S.A.U.

786

(1.550)

(17)

Global Lorena, S.L.U.

(4)

320.420

95.397

13.150

(6.798)

(8.415)

447.087

(*) Sociedad auditada

Ninguna de las filiales de la Sociedad ha recibido dividendos durante el año.

El movimiento de las participaciones en empresas de grupo es el siguiente:

Miles de Euros

Sociedad

Valor en libros de

la participación

2024

Altas

Bajas

Deterioros

Valor en

libros de la

participación

2025

Promociones Vallebramen, S.L.

13.000

Fuencarral Agrupanorte, S.L.

100.691

(29.566)

(16.492)

54.631

Metrovacesa Inmuebles y Promociones,

S.L.

20.122

Metrovacesa Comercial, S.L

104

Metrovacesa Promoción y

Arrendamiento, S.A.

312.853

(7.715)

305.138

Urbanizadora Valdepolo I, S.A.

Urbanizadora Valdepolo II, S.A.

Urbanizadora Valdepolo III, S.A.

Urbanizadora Valdepolo VI, S.A.

447.086

(29.566)

(24.207)

393.311

Participaciones en empresas asociadas

El detalle de las participaciones de las inversiones en empresas asociadas es el siguiente:

2025

Fracción de

capital

Domicilio

Directo

Nombre

Actividad

Front Maritim del Besós, S.L.

España

Promoción y

Desarrollo

Inmobiliario

38,63%

La Sociedad posee los mismos derechos de voto que fracción de capital

Ninguna de las empresas asociadas en las que la Sociedad tiene participación cotiza en Bolsa.

Los importes del capital, reservas, resultado del ejercicio y otra información de interés, según aparecen en las

cuentas anuales individuales de las empresas, son como sigue:

2025

Miles de Euros

Patrimonio neto

Sociedad

Capital

Reservas

Otras

partidas

Resultado

ejercicio

(*)

Resultado

explotación

Valor en

libros de la

participación

Front Maritim del Besós, S.L. (*)

117.684

5.200

(685)

47.066

2024

Miles de Euros

Patrimonio neto

Sociedad

Capital

Reservas

Otras

partidas

Resultado

ejercicio

(*)

Resultado

explotación

Valor en libros

de la

participación

Front Maritim del Besós, S.L. (*)

117.159

4.500

525

(525)

46.795

(*) Sociedad no auditada

Durante el 2025 se han producido aportaciones de socios por importe de 270 miles de euros (135 miles de euros

en 2024).

Durante el 2025 no se han registrado correcciones valorativas por deterioro (203 miles de euros en el ejercicio

2024)

No existen sociedades en las que teniendo menos del 20% se concluya que existe influencia significativa y que

teniendo más del 20% se pueda concluir que no existe influencia significativa.

La Sociedad no ha incurrido en contingencias en relación con las asociadas.

Al 31 de diciembre de 2025, los Administradores de la Sociedad consideran que el valor recuperable de las

inversiones en empresas asociadas no difiere significativamente del valor en libros.

b) Correcciones valorativas por deterioro

Durante el ejercicio 2025 la Sociedad ha registrado correcciones valorativas por deterioro netas de participaciones

en empresas del grupo y asociadas por importe de 24.207 miles de euros (13.951 miles de euros en 2024).

7. INSTRUMENTOS FINANCIEROS

a) Análisis por categorías

Miles de euros

Activos financieros a largo plazo

Créditos y otros

Total

31/12/2025

31/12/2024

31/12/2025

31/12/2024

Activos financieros a coste (Nota 6)

440.379

493.882

440.379

493.882

Activos financieros a coste amortizado (Nota 8)

77.905

78.068

77.905

78.068

Activos financieros a valor razonable con cambios en el resultado

2.358

2.976

2.358

2.976

520.641

574.926

520.641

574.926

Miles de euros

Activos financieros a corto plazo

Créditos y otros

Total

31/12/2025

31/12/2024

31/12/2025

31/12/2024

Activos financieros a coste amortizado (Nota 8)

80.910

37.402

80.910

37.402

80.910

37.402

80.910

37.402

Miles de euros

Pasivos financieros a largo plazo

Deudas con entidades

de crédito

Otros

Total

31/12/2025

31/12/2024

31/12/2025

31/12/2024

31/12/2025

31/12/2024

Pasivos financieros a coste amortizado

(Nota 14)

253.706

211.799

43.774

76.447

297.480

288.246

253.706

211.799

43.774

76.447

297.480

288.246

Miles de euros

Pasivos financieros a corto plazo

Deudas con entidades de

crédito

Otros

Total

31/12/2025

31/12/2024

31/12/2025

31/12/2024

31/12/2025

31/12/2024

Pasivos financieros a coste

amortizado (Nota 14)

114.982

107.283

313.009

281.831

427.991

389.114

114.982

107.283

313.009

281.831

427.991

389.114

b) Clasificación por vencimientos

Al 31 de diciembre de 2025, los importes de los instrumentos financieros con un vencimiento determinado o

determinable clasificados por año de vencimiento son los siguientes:

Miles de euros

Activos financieros

2026

2027

2028

2029

Años

posteriores

Total

Inversiones en empresas del grupo y

asociadas

(Nota 20):

- Créditos a empresas

66.691

66.722

- Otros activos financieros

2.571

2.602

66.691

69.292

Inversiones financieras:

- Otros activos financieros

7.484

11.214

18.699

7.484

11.214

18.699

Deudores comerciales y otras

cuentas a cobrar:

- Clientes por ventas y prestación de

servicios

46.477(*)

24.203(*)

70.680

- Deudores varios

144

46.621

24.203

70.824

56.707

90.894

11.214

158.815

(*) Incluye cuentas a cobrar por ventas de suelo terciario (residencia de estudiantes y coliving) devengadas en

los ejercicios 2023 y 2024 registradas en el activo corriente del Grupo por importe de 54.226 miles de euros

(52.448 miles de euros en 2024) por una sociedad dependiente del grupo que han sido traspasadas a

Metrovacesa a 31 de diciembre de 2025 según lo detallado en la nota 1.c. Los cobros de dichos importes se

materializarán una vez se finalicen los proyectos en los ejercicios 2026 y 2027.

Miles de euros

Pasivos fInancieros

2026

2027

2028

2029

Años

posteriores

Total

Deudas:

- Deudas con entidades de crédito (*)

114.982

67.706

50.780

135.220

368.688

- Otros pasivos financieros

65.875

180.857

67.706

50.780

135.220

434.563

Deudas con empresas del grupo y

asociadas y vinculadas (Nota 20)

- Otros pasivos financieros

169.287

Acreedores comerciales y otras

cuentas a pagar:

- Proveedores

71.504

43.774

115.278

- Personal

6.343

77.847

43.774

121.621

427.991

67.706

50.780

135.220

43.774

725.471

Al 31 de diciembre de 2024, los importes de los instrumentos financieros con un vencimiento determinado o

determinable clasificados por año de vencimiento son los siguientes:

Miles de euros

Activos financieros

2025

2026

2027

2028

Años

posteriores

Total

Inversiones en empresas del grupo y

asociadas

(Nota 20):

- Créditos a empresas

24.974

66.691

91.665

- Otros activos financieros

1.430

26.404

66.691

93.095

Inversiones financieras:

- Créditos a empresas

268

- Otros activos financieros

467

11.377

11.844

735

11.377

12.112

Deudores comerciales y otras cuentas a

cobrar:

- Clientes por ventas y prestación de servicios

10.110

- Deudores varios

153

10.263

37.402

66.691

11.377

115.470

Miles de euros

Pasivos financieros

2025

2026

2027

2028

Años

posteriores

Total

Deudas:

- Deudas con entidades de crédito (*)

107.283

8.291

21.163

15.872

75.557

228.165

- Otros pasivos financieros

38.228

36.802

75.030

145.511

45.093

21.163

15.872

75.557

303.195

Deudas con empresas del grupo y asociadas

y vinculadas (Nota 21)

- Deudas con entidades de crédito (*)

4.084

16.337

12.253

58.242

90.917

- Otros pasivos financieros

160.878

4.084

16.337

12.253

58.242

251.795

Acreedores comerciales y otras cuentas a

pagar:

- Proveedores

76.402

39.645

116.047

- Acreedores varios

- Personal (**)

6.323

82.725

39.645

122.370

389.114

49.177

37.500

28.125

173.444

677.360

(*) El importe de los préstamos promotores se registra dentro del pasivo corriente de la Sociedad al existir una

vinculación directa para presentarlas en el ciclo de explotación. Por el contrario, su vencimiento contractual suele

ser de 30-32 años. El Grupo amortizará dichos préstamos en el momento de la entrega de las promociones

financiadas, que se espera se produzca en los próximos 24 – 36 meses.

(**) Incluye provisión por desvinculación pactada con el presidente del consejo de administración por importe de

500 miles de euros.

La calidad crediticia de los activos financieros que todavía no han vencido y que tampoco han sufrido pérdidas por

deterioro se clasificarían dentro de la categoría de “clientes sin rating crediticio externo”. No obstante, la Dirección

de la Sociedad estima que no existen indicios de deterioro derivados de problemas futuros de cobro.

Activos financieros a valor razonable con cambios en el resultado

A 31 de diciembre de 2025 la Sociedad tenía contratados instrumentos derivados tipo “spread cap” y “collar”, tal

y como establece el préstamo corporativo, por importe equivalente al nominal dispuesto de la financiación

asociada, con el mismo vencimiento que el préstamo asociado y strikes de 1,00% y 3,00% y 1,50% y 2,50%,

respectivamente. El importe pagado inicialmente ha sido 6.465 miles de euros. Dichos derivados se consideran

especulativos.

El valor de los derivados a cierre del ejercicio 2025 asciende a 2.358 miles de euros (2.975 miles de euros a 31

de diciembre de 2024), lo que ha supuesto un impacto negativo en la cuenta de pérdidas y ganancias de 1.573

miles de euros (impacto negativo de 3.089 miles de euros a 31 de diciembre de 2024) registrado en el epígrafe

“Gastos financieros”.

ACTIVOS FINANCIEROS A COSTE AMORTIZADO

Los préstamos y partidas a cobrar incluyen:

Miles de euros

31/12/2025

31/12/2024

No corriente:

Inversiones en empresas del Grupo y asociadas a largo plazo

(Nota 20)

66.691

- Créditos a empresas asociadas

66.691

Inversiones financieras a largo plazo

11.214

11.377

- Otros activos financieros

11.214

11.377

77.905

78.068

Miles de euros

31/12/2025

31/12/2024

Corriente:

Deudores comerciales y otras cuentas a cobrar

77.048

20.562

- Clientes y efectos a cobrar

69.309

10.110

- Deudores varios

1.515

153

- Otros créditos con las Administraciones Públicas

6.224

10.299

Inversiones en empresas del Grupo y asociadas a corto plazo (Nota

20)

2.602

26.404

- Créditos a empresas de grupo

24.974

- Otros activos financieros

2.571

1.430

Inversiones financieras

7.484

735

- Créditos

268

- Otros activos financieros

7.484

467

87.134

47.701

165.039

125.769

Durante el ejercicio 2025 y 2024 no se han producido movimientos de la provisión por pérdidas por deterioro de valor.

Al 31 de diciembre de 2025 y 2024 no existen cesiones a entidades financieras de créditos frente a clientes.

Análisis de antigüedad

El análisis de antigüedad de los clientes por ventas y prestación de servicios es el siguiente:

31/12/2025

31/12/2024

Hasta 3 meses

15.083

10.110

Entre 3 y 6 meses

Más de 6 meses (*)

54.226

69.309

10.110

(*) Incluye cuentas a cobrar por ventas de suelo terciario (residencia de estudiantes y coliving) devengadas en

los ejercicios 2023 y 2024 registradas en el activo corriente del Grupo por importe de 54.226 miles de euros por

una sociedad dependiente del grupo que han sido traspasadas a Metrovacesa a 31 de diciembre de 2025 según

lo detallado en la nota 1.c. Los cobros de dichos importes se materializarán una vez se finalicen los proyectos en

los ejercicios 2026 y 2027.

EXISTENCIAS

La composición del epígrafe de existencias de la Sociedad al 31 de diciembre de 2025 es el siguiente:

Miles de Euros

2025

2024

Solares y terrenos

761.143

862.900

Obra en curso de construcción

764.094

812.336

Inmuebles terminados

109.206

107.710

Anticipos a proveedores

13.141

5.509

Otros

456

544

Pérdidas por deterioro solares y terrenos

(234.398)

(233.643)

Pérdidas por deterioro obra en curso de construcción

(38.518)

(33.784)

Pérdidas por deterioro Inmuebles terminados

(1.794)

(2.367)

1.373.330

1.519.205

La tipología de las existencias de inmuebles terminados de la Sociedad al 31 de diciembre de 2025 y 2024

corresponde, fundamentalmente, a solares y terrenos de uso residencial destinados a ser domicilio habitual y

segunda residencia junto con los inmuebles vinculados, en su caso, a dichas promociones, tales como plazas de

garaje y locales comerciales.

Durante el ejercicio 2025, la Sociedad ha activado intereses financieros en existencias por importe de 5.064 miles

de euros (2024: 7.293 miles de euros).

Al 31 de diciembre del 2025 existen activos incluidos en el epígrafe “Existencias” por un coste bruto total de576.453

miles de euros (2024: 636.256 miles de euros), hipotecados en garantía de diversos préstamos hipotecarios,

subrogables o no, vinculados a determinadas promociones y suelos, los cuales presentan saldo al 31 de diciembre

de 2025 por importe de 107.637 miles de euros (104.717 miles de euros en 2024) (Nota 14).

No existen otros activos incluidos en el epígrafe de existencias en garantía de préstamos a los indicados

anteriormente.

Los compromisos de venta de promociones contraídos con clientes al 31 de diciembre de 2025 y 2024 ascienden

a 1.094.829 miles de euros y 1.158.304 miles de euros, respectivamente, de los cuales 180.360 y 190.367 miles

de euros, respectivamente, se han materializado en cobros y efectos a cobrar registrándose en la rúbrica

“Anticipos de clientes” del pasivo corriente al 31 de diciembre de 2025 y 2024.

La práctica totalidad de las preventas están sujetas a cláusulas de indemnización por demora de entrega al estar

formalizadas en contratos de similares características. Las citadas cláusulas de indemnización por demora

consisten en su mayoría en intereses legales sobre las cantidades entregadas durante el plazo comprendido entre

la fecha prevista de entrega en el contrato y la fecha de entrega efectiva. La Sociedad no estima ningún impacto

por este motivo debido principalmente a que la fecha de entrega prevista en los contratos considera un margen

de seguridad de un número determinado de meses respecto a la fecha prevista de entrega. Por este motivo y en

base a la experiencia histórica de los últimos años, la Sociedad no ha considerado impacto alguno en las cuentas

anuales del ejercicio 2025 y 2024 por este concepto.

Asimismo, con carácter general las preventas incluyen indemnizaciones a favor de la Sociedad en caso de

anulación por parte del cliente, si bien no se registra importe alguno por este concepto hasta su cobro.

A 31 de diciembre de 2025 y 2024 existen compromisos firmes de compra de diferentes solares, documentados

en contrato privado de compraventa o de arras.

La Sociedad tiene contratadas varias pólizas de seguro para cubrir los riesgos a que están sujetos las existencias.

La cobertura de estas pólizas se considera suficiente.

El valor de mercado de los terrenos, promociones en curso e inmuebles terminados de la Sociedad al 31 de diciembre

de 2025 calculado en función de las tasaciones realizadas por los expertos independientes, realizada de acuerdo

con los Estándares de Valoración y Tasación publicados por la Royal Institution of Chatered Surveyors (RICS) de

Gran Bretaña, y de acuerdo con las Normas Internacionales de valoración (IVS) publicadas por el Comité

Internacional de Estándares de Normas (IVSC) asciende a 1.728.391 miles de euros (1.875.183 miles de euros en

diciembre de 2024).

El movimiento del valor bruto de las existencias y el deterioro de valor de las mismas durante el ejercicio 2025 ha

sido el siguiente:

Miles de euros

Terrenos y

solares

Otros

Aprov.

Obra en

curso

Inmuebles

Terminados

Anticipos a

proveedores

Total

Valor bruto de las existencias

Importe en libros al inicio del ejercicio 2025

862.901

544

812.336

107.710

5.509

1.789.000

Altas

8.930

460

367.809

(22.156)

355.043

Bajas

(31.256)

(8)

(2.103)

(497.024)

29.788

(500.603)

Traspasos de inversiones inmobiliarias (Nota 5)

4.600

Traspasos entre existencias

(79.432)

(540)

(418.548)

498.520

Importe en libros al final del ejercicio 2025

761.143

456

764.094

109.206

13.141

1.648.040

Deterioro de valor de las existencias

Importe en libros al inicio del ejercicio 2025

(233.643)

(33.784)

(2.367)

(269.794)

Provisiones adicionales reconocidas

(38.508)

(5.158)

(479)

(44.145)

Reversiones adicionales reconocidas

7.082

12.109

134

19.325

Bajas

14.449

5.455

19.904

Traspasos

16.222

(11.685)

(4.537)

Importe en libros al final del ejercicio 2025

(234.398)

(38.518)

(1.794)

(274.710)

526.745

456

725.576

107.412

13.141

1.373.330

10. EFECTIVO Y OTROS ACTIVOS LÍQUIDOS EQUIVALENTES

El epígrafe “Efectivo y otros activos líquidos equivalentes” incluye la tesorería de la Sociedad. El importe en

libros de estos activos se aproxima a su valor razonable.

Miles de Euros

31/12/2025

31/12/2024

Caja

Bancos y otros activos líquidos equivalentes

189.766

185.210

189.767

185.211

A 31 de diciembre de 2025 existen restricciones de disponibilidad por importe de 68.537 miles de euros (2024:

102.767 miles de euros).

11. CAPITAL Y PRIMA DE EMISIÓN

a) Capital

Tal y como se dispone en la Nota 1, la Sociedad surge tras la decisión de los accionistas de la antigua

Metrovacesa de restructurar el Grupo y su negocio, acordando la escisión parcial de la antigua sociedad

Metrovacesa, S.A„ en virtud del cual se crearon otros dos nuevos grupos, reteniendo la antigua Metrovacesa la

actividad de arrendamiento y creando una nueva empresa dedicada a la promoción inmobiliaria (actual

Metrovacesa, S.A.), cuyos inmuebles constituyen una unidad económica independiente.

Como consecuencia de las operaciones detalladas en la Nota 1 de las presentes cuentas anuales, el capital

social de la Sociedad está representado por 151.676.341 acciones al portador a 31 de diciembre de 2024, de

7,20000001476829 euros nominales cada una (151.676.341 acciones al portador, de 7,20000001476829 euros

de valor nominal cada una a 31 de diciembre de 2022) al portador, totalmente suscritas y desembolsadas a 31

de diciembre de 2025 y 2024. Estas acciones gozan de iguales derechos políticos y económicos. El capital social

a 31 de diciembre de 2025 asciende a 1.092.070 miles de euros (1.092.070 miles de euros a 31 de diciembre de

2024).

Los accionistas titulares de participaciones significativas en el capital social de Metrovacesa, S.A., tanto directa

como indirecta, superiores al 3% del capital social, al 31 de diciembre de 2025 y 2024, son los siguientes:

Acciones

% del capital

Directas

Indirectas

Total

Grupo Banco Santander

48.443.127

26.426.709

74.869.836

49,36%

Grupo Banco Bilbao Vizcaya Argentaria

31.622.838

20,85%

Control Empresarial de Capitales, S.A. de C.V.(*)

32.192.435

21,22%

Autocartera

121.708

0,08%

Directivos y Consejeros (**)

236.031

0,16%

Resto de accionistas (bolsa)

12.633.493

8,33%

Total

93.057.197

58.619.144

151.676.341

100,00%

(*) Control Empresarial de Capitales (CEC) controla Inmocemento, S.A. a través de la posesión de la mayoría de los derechos

de voto de la misma; a su vez Inmocemento, S.A. controla de forma directa el 69,878 % de Realia Business, S.A.

(**) El Consejero Delegado es propietario de 128.498 acciones, 22.141 acciones son propiedad de otros miembros del Consejo

de Administración y el resto son propiedad del equipo directivo.

31 de diciembre de 2024

Acciones

% del

capital

Directas

Indirectas

Total

Grupo Banco Santander

48.443.127

26.426.709

74.869.836

49,36%

Grupo Banco Bilbao Vizcaya Argentaria

31.622.838

20,85%

Control Empresarial de Capitales, S.A. DE .C.V.(*)

32.192.435

21,22%

Quasar Investment, S.a.r.l

5.990.548

3,95%

Autocartera

99.360

0,07%

Directivos y Consejeros (**)

240.896

0,16%

Resto de accionistas (bolsa)

6.660.428

4,39%

Total

87.066.649

64.609.692

151.676.341

100,00%

(*) A través de FCyC, S.A.

(**) El Consejero Delegado es propietario de 119.275 acciones, 25.141 acciones son propiedad de otros miembros del Consejo

de Administración y el resto son propiedad del equipo directivo

c) Prima de emisión de acciones

La prima de emisión a 31 de diciembre de 2025 asciende a 513.081 miles de euros (752.569) miles de euros en

2024).

El movimiento de la prima de emisión del ejercicio 2025 se explica por las siguientes operaciones:

o Distribución de prima de emisión entre los accionistas de la Sociedad el día 22 de mayo de 2025 por

importe 69.733 miles de euros, equivalente a 0,46 euros por acción. Esta distribución fue aprobada por

la Junta General de Accionistas celebrada el día 25 de abril de 2025.

o Distribución de prima de emisión durante el mes de diciembre de 2025, según acuerdo de la Junta

General Extraordinaria de la Sociedad de 25 de noviembre, por importe de 169.755 miles de euros,

equivalente a 1,12 euros por acción.

Por todo lo anterior, el importe total registrado contra prima de emisión ascendió a 239.488 miles de euros.

La prima de emisión se considera de libre disposición.

d) Reserva legal

La reserva legal ha sido dotada de conformidad con el artículo 274 de la Ley de Sociedades de Capital, que

establece que, en todo caso, una cifra igual al 10 por 100 del beneficio del ejercicio se destinará a ésta hasta que

alcance, al menos, el 20 por 100 del capital social.

No puede ser distribuida y si es usada para compensar pérdidas, en el caso de que no existan otras reservas

disponibles suficientes para tal fin, debe ser repuesta con beneficios futuros.

12. RESULTADO DEL EJERCICIO

a) Propuesta de distribución del resultado

Miles de euros

31/12/2025

31/12/2024

Base de reparto

Pérdidas y ganancias

48.711

7.147

48.711

7.147

Aplicación

Reserva legal

4.871

715

Resultados negativos de ejercicios anteriores

43.840

6.432

48.711

7.147

13. PROVISIONES

a) Provisiones no corrientes

La composición del saldo en las cuentas de provisiones no corrientes en el ejercicio 2025 es el siguiente:

Miles de euros

2025

2024

Provisiones no corrientes

- Litigios y otras provisiones

9.743

9.708

9.743

9.708

El epígrafe “Litigios y otras provisiones” recoge principalmente los siguientes conceptos:

- Reclamaciones judiciales por valor de 5.529 miles de euros, (2024: 5.494 miles de euros).

Dichas reclamaciones, aunque en importe total pueden ser significativas, son de importes poco relevantes

consideradas individualmente. En este sentido, la Sociedad provisiona los riesgos probables por litigios de

acuerdo con la evaluación de los mismos realizada por su área jurídica.

- Adicionalmente, la provisión incluye otros pasivos contingentes por posibles obligaciones surgidas de

sucesos pasados. Su materialización está condicionada a que ocurra o no uno o más eventos futuros.

Los Administradores de la Sociedad consideran que las provisiones constituidas son adecuadas para hacer frente

a los riesgos probables que pudiesen surgir de la resolución de los litigios en curso y no esperan que, en caso de

materializarse riesgos por importe superior al provisionado, los pasivos adicionales afectasen de manera

significativa a las cuentas anuales de la Sociedad. El movimiento de las provisiones no corrientes durante el

ejercicio 2025 es el siguiente:

Cargo/(Abono) a resultados:

Litigios y otras

provisiones

Importe en libros al inicio del ejercicio 2025

9.708

Cargo/(Abono) a resultados:

- Provisiones adicionales reconocidas

1.756

- Importes no usados revertidos

(1.257)

Movimientos sin impacto en resultados

- Importes usados durante el ejercicio

(464)

Importe en libros al final del ejercicio 2025

9.743

Cargo/(Abono) a resultados:

Litigios y otras provisiones

Importe en libros al inicio del ejercicio 2024

14.039

Cargo/(Abono) a resultados:

- Provisiones adicionales reconocidas

1.441

- Importes no usados revertidos

(2.794)

Movimientos sin impacto en resultados

- Importes usados durante el ejercicio

(2.978)

Importe en libros al final del ejercicio 2024

9.708

Los Administradores de la Sociedad consideran que las provisiones constituidas son adecuadas para hacer

frente a los riesgos probables que pudiesen surgir de la resolución de los litigios en curso y no esperan que, en

caso de materializarse riesgos por importe superior al provisionado, los pasivos adicionales afectasen de manera

significativa a los estados financieros de la Sociedad.

b) Provisiones corrientes

La composición del saldo en las cuentas de provisiones corrientes en el ejercicio 2025 es el siguiente:

Miles de euros

2025

2024

Provisiones corrientes

- Otras provisiones corrientes

23.138

26.884

23.138

26.884

Este capítulo recoge las provisiones dotadas para hacer frente a los costes de liquidación de obra por los

contratistas y a los costes de garantías, fundamentalmente, los gastos de postventa, así como el importe

correspondiente a otros costes de obra pendientes de incurrir. Se reconocen en la fecha de la venta de los

productos pertinentes, según la mejor estimación del gasto realizada por los Administradores de la Sociedad y

por el importe necesario para liquidar el pasivo de la misma.

El movimiento de las provisiones corrientes durante el ejercicio 2025 y 2024 es el siguiente:

Terminación de obra

y otras provisiones

Total

Importe en libros al inicio del ejercicio 2025

26.884

Cargo/(Abono) a resultados:

- Provisiones adicionales reconocidas

18.848

18.637

- Importes no usados revertidos

Movimientos sin impacto en resultados

- Importes usados durante el ejercicio

(22.593)

(22.382)

Importe en libros al final del ejercicio 2025

23.138

Terminación de obra

y otras provisiones

Total

Importe en libros al inicio del ejercicio 2024

27.595

Cargo/(Abono) a resultados:

- Provisiones adicionales reconocidas

15.235

Movimientos sin impacto en resultados

- Importes usados durante el ejercicio

(15.946)

Importe en libros al final del ejercicio 2024

26.884

14. PASIVOS FINANCIEROS A COSTE AMORTIZADO

El detalle de los pasivos financieros a coste amortizado al 31 de diciembre de 2025 es el siguiente:

Miles de euros

2025

2024

No corriente:

Deudas a largo plazo

150.652

157.684

- Deudas con entidades de crédito (a)

150.650

120.882

- Otros pasivos financieros (b)

36.802

Deudas con empresas del grupo y asociadas a largo plazo

103.056

90.917

- Préstamos con entidades de crédito (a) y (Nota 20)

103.056

90.917

Acreedores comerciales no Corrientes

43.773

39.645

- Acreedores varios

43.773

39.645

297.481

288.246

Miles de euros

2025

2024

Corriente:

Deudas a corto plazo

142.138

145.511

- Deudas con entidades de crédito (a)

76.263

60.097

- Otros pasivos financieros (b)

65.875

38.228

Deudas con empresas del grupo, asociadas y vinculadas a

corto plazo (Nota 20)

208.006

208.064

- Deudas con entidades de crédito (a)

38.719

47.186

- Otros pasivos financieros

169.287

160.878

Acreedores comerciales y otras cuentas a pagar

305.815

330.946

- Proveedores

71.504

76.402

- Personal (*)

6.343

6.323

- Otras deudas con las Administraciones Públicas

20.041

39.536

- Anticipos a clientes

207.927

208.685

Total Corriente

655.959

637.335

Total No Corriente y Corriente

953.440

925.581

(*) Tal y como se informa en el Informe Anual de Remuneraciones de los Consejeros, el presidente del grupo

tiene derecho a una indemnización en caso cese del cargo por cualquier motivo por importe de 500 miles de

euros. Dicho importe se encuentra provisionado en el epígrafe “Personal” del balance.

En el epígrafe “Acreedores comerciales y otras cuentas a pagar” se recogen principalmente los importes

pendientes de pago por compras comerciales y costes relacionados, y los importes de las entregas a cuenta de

clientes recibidos antes del reconocimiento de la venta de los suelos. Los Administradores consideran que el

importe en libros de los acreedores comerciales se aproxima a su valor razonable.

a) Deudas con entidades de crédito

a1) Acuerdo de refinanciación deuda sindicada

Con fecha 28 de octubre de 2024, Metrovacesa firmó un acuerdo con varias entidades financieras para

refinanciar su préstamo corporativo, que quedó ampliado hasta un importe de 276 millones de euros y nuevo

vencimiento en octubre 2029.

Asimismo, 25 de marzo de 2025 la Sociedad acordó un incremento del importe nominal de 20.000 miles de

euros. El resto de las condiciones se mantienen sin variación.

El destino de los fondos adicionales obtenidos, entre otros, es la inversión en urbanización, nuevas

inversiones y necesidades operativas.

Esta financiación sostenible es conforme a los Principios de Préstamos Vinculados a la Sostenibilidad de la

Loan Market Association y refleja el firme compromiso adquirido por Metrovacesa con la sostenibilidad y su

implementación a través de su Plan Estratégico de Sostenibilidad.

Los KPIs seleccionados están alineados con la Estrategia de Sostenibilidad de Metrovacesa y apoyan

particularmente la ambición de la compañía en relación con la acción por el clima y el fomento de la

circularidad en las operaciones. En concreto, la gestión de la energía y la gestión de residuos se consideran

temas de gran importancia en el sector inmobiliario. Asimismo, contemplan los requisitos de la Taxonomía

de la UE y la creciente alineación con los criterios para la actividad de Construcción de nuevos edificios

bajo el objetivo de mitigación del cambio climático, como parte de la estrategia de Metrovacesa hacia

edificios sostenibles.

El tipo de interés se encuentra referenciado al Euribor 3M más un diferencial de mercado que podrá variar

en función de determinadas circunstancias, como son el porcentaje de endeudamiento del grupo y

cumplimiento de determinados KPIs vinculados a sostenibilidad.

Dado que el valor de la deuda refinanciada excede en más del 10%, se ha dado de baja pasivo financiero

asociada a la deuda antigua, y se ha dado el alta un nuevo préstamo a su valor razonable menos las

comisiones pagadas en el momento de la refinanciación, llevando al estado de resultados consolidado la

diferencia. Posteriormente se ha aplicado la nueva TIR a los nuevos flujos para hallar la nueva tabla de

coste amortizado de la parte refinanciada.

Los costes de formalización de la nueva deuda ascendieron a 5.201 miles de euros, y se han amortizado

un total de 775 miles de euros (183 miles de euros durante el ejercicio 2024).

El importe de los intereses devengados asciende a 14.0542 miles de euros a 31 de diciembre de 2025

(16.732 en 2024).

Este contrato está sujeto al cumplimiento de ciertos ratios financieros habituales en el sector en el que opera

el Grupo. Los principales ratios que se desglosan en el contrato son los siguientes.

- Ratio LTV:

Los obligados deberán asegurarse de que, en todo momento durante la vigencia de este Contrato

durante la vigencia del contrato, el Ratio no sea superior al 27,5%.

- Ratio de Cobertura de Garantías:

Los obligados se comprometen a mantener activos sin cargas que representen, al menos, un 22%.

A 31 de diciembre de 2025 todos los ratios se consideran cumplidos.

Otros pasivos financieros

- Corrientes:

El 27 de mayo de 2021 Metrovacesa registró un programa de bonos en el Mercado Alternativo de Renta

Fija (MARF) por importe de hasta 100.000 miles de euros. Con fecha 31 de mayo de 2021 ha emitido

un bono por 30.000 miles de euros, con un vencimiento a 5 años y un tipo de interés fijo del 4,1% anual,

ajustable en función del rating del grupo, para financiar distintos proyectos en cartera

El valor contable de las deudas se aproxima a su valor razonable dado que el efecto del descuento no

es significativo.

Dentro de este epígrafe se recogen 35.186 miles de euros (37.800 miles de euros en 2024) relativos al

programa de pagarés MARF detallado en la nota 1 de las presentes cuentas anuales.

Aplazamiento de pagos efectuados a proveedores

A continuación, se detalla la información requerida por la Disposición Final segunda de la Ley 31/2014,

de 3 de diciembre, que ha sido preparada aplicando la Resolución del Instituto de Contabilidad y

Auditoría de Cuentas de fecha 29 de enero de 2016.

2025

2024

Días

Periodo medio de pago a proveedores

Ratio de operaciones pagadas

Ratio de operaciones pendientes de pago

Miles de euros

Total pagos realizados

(383.267)

(430.124)

Total pagos pendientes

(47.241)

(37.339)

De acuerdo a la nueva normativa exigida por el artículo 9 de la Ley 18/2022, de 28 de septiembre,

adicionalmente a la información anterior, se indica la siguiente información:

Número (unidades)

2025

2024

Facturas pagadas antes del cumplimiento del plazo máximo legal de pago a

proveedores

14.066

16.037

Porcentaje sobre el total de facturas de proveedores

98,88%

98,20%

Volumen (miles de euros)

2025

2024

Facturas pagadas antes del cumplimiento del plazo máximo legal de pago a

376.853

414.069

proveedores

Porcentaje sobre el total de facturas de proveedores

98,33%

96,27%

Se entenderá por “Período medio de pago a proveedores” al plazo que transcurre desde la fecha de

recepción de la factura hasta el pago material de la operación según se desprende de la Resolución del

Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas mencionado anteriormente. Este plazo es el que ha utilizado

el grupo para sus cálculos.

Se consideran proveedores, a los exclusivos efectos de dar la información prevista en esta Resolución, a

los acreedores comerciales por deudas con suministradores de bienes o servicios, incluidos en las

partidas “Acreedores comerciales y otras cuentas a pagar – Proveedores”, “Acreedores comerciales y otras

cuentas a pagar – Proveedores, empresas del grupo y asociadas” y “Acreedores comerciales y otras

cuentas a pagar – Acreedores varios” del pasivo corriente del balance de situación.

El ratio de operaciones pagadas se calcula como el cociente formado en el numerador por el sumatorio de

los productos correspondientes a los importes pagados, por el número de días de pago (días naturales

transcurridos desde que se inicia el cómputo del plazo hasta el pago material de la operación) y, en el

denominador, el importe total de pagos realizados.

Dicho “Período medio de pago a proveedores” se calcula como el cociente formado en el numerador por el

sumatorio del ratio de operaciones pagadas por el importe total de los pagos realizados más el ratio de

operaciones pendientes de pago por el importe total de pagos pendientes y, en el denominador, por el

importe total de pagos realizados y los pagos pendientes.

Asimismo, el ratio de operaciones pendientes de pago corresponde al cociente formulado en el numerador

por el sumatorio de los productos correspondientes a los importes pendientes de pago, por el número de

días pendiente de pago (días naturales transcurridos desde que se inicia el cómputo del plazo hasta el día

de cierre de las cuentas anuales) y, en el denominador, el importe total de pagos pendientes.

De acuerdo con lo estipulado en el artículo tres de la resolución del Instituto de Contabilidad y Auditoría de

Cuentas de fecha 29 de enero de 2016, no se ha considerado el importe de las transacciones devengadas

con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 31/2014, de 3 de diciembre.

El plazo máximo legal de pago aplicable a la Sociedad según la Ley 11/2013 de 26 de julio es de 30 días

excepto que exista un acuerdo entre las partes con un plazo máximo de 60 días.

La política de pago del grupo establece que todos los pagos se realizarán dentro del plazo máximo

establecido en la legislación vigente. En este sentido los principales proveedores del grupo (constructoras)

tienen establecido un periodo máximo de pago de 60 días, para el resto de proveedores de menor tamaño

el plazo de reduce a i) pago inmediato o ii) 30 días, pudiéndose acordar algún otro plazo, siempre inferior a

60 días.

A 31 de diciembre de 2025, la Sociedad no ha recibido reclamaciones con origen en pagos atrasados a sus

proveedores. Asimismo, a 31 de diciembre de 2024, la Sociedad no había recibido reclamaciones con origen

en pagos atrasados a sus proveedores.

15. IMPUESTOS DIFERIDOS

El detalle de los impuestos diferidos es el siguiente:

Miles de euros

2025

2024

Activos por impuestos diferidos

- Diferencias temporarias

44.650

50.613

- Créditos por bases imponibles negativas

29.530

32.156

74.180

82.768

Bajo el epígrafe de “Diferencias temporarias” se incluyen principalmente el impacto del artículo 11.6 de la Ley del

Impuesto de Sociedades por importe de 29.729 miles de euros, (2024: 29.729 miles de euros) y provisiones de

cartera no deducibles por importe de 19.145 miles de euros, (2024: 19.145 miles de euros).

2025

Diferencias

temporarias

Créditos por bases

imponibles

negativas

Total

Activos por impuestos diferidos.

Saldo a 1 de enero de 2025

50.612

32.155

82.768

Cargo (abono) a cuenta de pérdidas y ganancias.

5.962

(2.626)

(8.588)

Saldo a 31 de diciembre de 2025

44.650

29.529

74.179

Los movimientos del ejercicio 2025 corresponden con el impacto del artículo 11.6 y 20 de la Ley del Impuesto de

Sociedades por importe de 5.962 miles de euros (2.650 miles de euros negativos en 2024).

2024

Diferencias

temporarias

Créditos por bases

imponibles

negativas

Total

Activos por impuestos diferidos.

Saldo a 1 de enero de 2024

44.234

35.306

79.540

Cargo (abono) a cuenta de pérdidas y ganancias.

6.378

(3.151)

3.228

Saldo a 31 de diciembre de 2024

50.612

32.155

82.768

16. INGRESOS Y GASTOS

a) Importe neto de la cifra de negocios

El importe neto de la cifra de negocios correspondiente a las actividades ordinarias de la Sociedad se desglosa

en los siguientes conceptos:

Miles de euros

2025

2024

- Ventas de promociones

671.624

587.132

- Venta de suelo

21.742

23.215

- Servicios prestados y otros (*)

37.896

14.368

731.262

624.715

Todas las ventas del ejercicio se han producido en territorio nacional.

(*) Dentro de este epígrafe se recoge principalmente el ingreso asociado a contratos de promoción delegada de

ciertos proyectos situados en Madrid. Dicho importe asciende a 36.787 miles de euros a 31 de diciembre de 2025

(14.305 miles de euros en 2024).

b) Variación de existencias, consumo de mercaderías, materias primas y otras materias consumibles

El detalle de la variación de existencias y de los gastos por aprovisionamientos al 31 de diciembre de 2025 es el

Miles de euros

2025

2024

Variación de existencias de productos terminados y en curso

de fabricación

(33.235)

2.972

- Variación de existencias de obra en curso

(45.391)

(8.751)

- (Deterioro)/reversión de productos en curso y terminados

12.156

11.723

Aprovisionamientos

(534.734)

(518.183)

- Consumo de materias primas y otras materias consumibles

(140.895)

(102.504)

- Trabajos realizados por otras empresas

(376.862)

(393.105)

- Deterioro de mercaderías, materias primas y otros

aprovisionamientos.

(16.977)

(3.571)

(567.969)

(515.211)

c) Gastos de personal

La composición del epígrafe de gastos de personal de la Sociedad al 31 de diciembre de 2025 es el siguiente:

Miles de euros

2025

2024

- Sueldos salarios y asimilados

(14.978)

(14.761)

- Cargas sociales

Seguridad Social a cargo de la empresa

(3.174)

(3.112)

Aportaciones y dotaciones para pensiones

(356)

(358)

Otras cargas sociales

(751)

(712)

(19.249)

(18.943)

El número medio de empleados a cierre a 31 de diciembre de 2025 y 2024 es el siguiente:

2025

Hombres

Mujeres

Total

Directivos

Jefes y técnicos

105

Administrativos y comerciales

101

189

2024

Hombres

Mujeres

Total

Directivos

Jefes y técnicos

100

Administrativos y comerciales

107

194

El número de plantilla a cierre a 31 de diciembre de 2025 y 2024 es el siguiente:

2025

Hombres

Mujeres

Total

Directivos

Jefes y técnicos

104

Administrativos y comerciales

100

191

2024

Hombres

Mujeres

Total

Directivos

Jefes y técnicos

Administrativos y comerciales

104

191

d) Otros gastos de explotación

Miles de euros

2025

2024

Servicios exteriores

- Servicios profesionales independientes

(32.532)

(31.645)

- Otros gastos de gestión corriente

(10)

- Tributos

(4.619)

(6.146)

(37.161)

(37.791)

17. IMPUESTO SOBRE BENEFICIOS Y SITUACIÓN FISCAL

En miles de euros

Cuenta de pérdidas y

ganancias

Total

Saldo ingresos y gastos del ejercicio

62.437

Aumentos

Disminuciones

Impuesto sobre Sociedades

Diferencias permanentes (netas)

5.099

Diferencias temporarias:

- con origen en el ejercicio

(23.848)

- con origen en ejercicios anteriores

- Compensación bases imponibles negativas

(10.502)

Total Base Imponible (previa a ajustes de consolidación

fiscal)

33.186

Adicionalmente se han generado diferencias de imputación temporal no registradas en balance por importe de 0

miles de euros. (5.866 miles de euros en 2024).

El desglose del gasto por impuesto de sociedades es el siguiente:

31/12/2025

31/12/2024

(Gasto) / ingreso por impuesto corriente

(9.481)

(9.397

(Gasto) / ingreso por impuesto diferido

(5.962)

6.378

Compensación de créditos fiscales

(2.626)

(3.151)

Ajustes Impuesto de Sociedades ejercicio anterior

4.343

Total (gasto) / ingreso por impuesto

(13.726)

(6.100)

Grupo de consolidación fiscal:

Metrovacesa S.A. es la cabecera de un Grupo de consolidación fiscal 0485/16, en el que se incluyen la propia

Metrovacesa, S.A., Promociones Vallebramen S.L., Fuencarral Agrupanorte, S.L., Metrovacesa Inmuebles y

Promociones S.L., Metrovacesa Promoción y Arrendamiento, S.A, Vailen Management, S.L., y Desarrollo de

Infraestructuras de Castilla, S.A.

A continuación, se detallan las bases imponibles previas del resto de sociedades que aportan al grupo fiscal.

Sociedad

31/12/2025

31/12/2024

Metrovacesa, S.A.

51.909

48.822

Promociones Vallebramen, S.L.

1.511

1.775

Fuencarral Agrupanorte, S.L

(14.792)

(7.647)

Metrovacesa Promoción y Arrendamiento, S.A.

572

1.981

Vailén Management, S.L.

(180)

(210)

Desarrollo de Infraestructuras de Castilla, S.A.

(65)

106

Metrovacesa Comercial, S.L

2.287

2.470

Metrovacesa Inmuebles y Promociones, S.L.

(12)

Urbanizadora Valdepolo I, S.A.

(22)

(17)

Urbanizadora Valdepolo II, S.A.

(21)

(17)

Urbanizadora Valdepolo III, S.A.

(22)

(17)

Urbanizadora Valdepolo IV, S.A.

(22)

(19)

Total

41.217

47.215

Ajuste 50% aprovechamientos bases imponibles negativas

6.388

3.194

Ajuste reversión deterioro ley 7/2024

(3.918)

Base imponible fiscal del grupo

43.688

50.409

Compensación de bases imponibles negativas

(10.502)

(12.602)

33.186

37.807

Cuota integra (25%)

8.296

(9.452)

Cuota a pagar a la Administración Pública

La cuota a pagar a la Administración Pública en concepto de impuesto de sociedades es la siguiente:

31/12/2025

31/12/2024

Cuota líquida del grupo fiscal

(8.272)

(9.384)

Retenciones y pagos a cuenta

7.992

1.250

Cuota a (pagar)/ devolver

(280)

(8.134)

Inspecciones fiscales

A fecha de formulación se encuentran abiertos a inspección los últimos cuatro ejercicios fiscales, sin que la Sociedad

haya recibido notificación de inicio de actuaciones de comprobación e investigación por parte de la Administración

Tributaria.

Los Administradores de la Sociedad no esperan que se devenguen pasivos adicionales de consideración para

las mismas como consecuencia de una eventual inspección.

El detalle de las bases imponibles negativas del grupo de consolidación son los siguientes:

Bases

imponibles

negativas del

grupo fiscal

Bases

imponibles

negativas

generadas

fuera del

grupo fiscal

Total

2012 y anteriores

1.694

220.972

222.666

2019

2020

133.067

2021

2022

326

330

2023

1.608

136.695

220.999

357.693

18. GARANTÍAS COMPROMETIDAS CON TERCEROS Y OTROS PASIVOS CONTINGENTES

Al 31 de diciembre de 2025 y 2024, la sociedad tiene concedidos ante terceros los siguientes avales y garantías:

31/12/2025

31/12/2024

Por cantidades entregadas a cuenta por clientes

154.878

251.683

Por obligaciones pendientes en terrenos y urbanizaciones

16.121

34.928

Total

170.999

286.610

Dentro del concepto “Por cantidades entregadas a cuenta por clientes” se recogen principalmente avales de

afianzamiento de entregas a cuenta en la compra de viviendas por parte de los clientes.

Los Administradores de la Sociedad no esperan que se surjan pasivos para las mismas en relación con los

mencionados avales.

COMPROMISOS

a) Compromisos por arrendamiento operativo (cuando la sociedad es arrendataria)

El importe que la Sociedad ha incurrido durante el ejercicio 2025 en arrendamientos y gastos comunes para

inmuebles y otros equipamientos en relación con sus actividades asciende a 867 miles de euros (493 miles de

euros en el ejercicio 2024).

Se trata principalmente de los contratos de alquiler de las oficinas que el Grupo tiene en las diferentes

delegaciones. El más significativo es el contrato de las oficinas situadas en Madrid en la calle Puerto de Somport

21-23, con vencimiento en el ejercicio 2032.

Los pagos mínimos totales futuros por rentas correspondientes a arrendamientos operativos no cancelables son

los siguientes:

Miles de euros

2025

2024

Menos de un año

345

358

Entre uno y cinco años

600

942

Más de cinco años

945

1.300

20. OPERACIONES CON PARTES VINCULADAS

Se consideran "partes vinculadas" a la Sociedad, adicionalmente a las entidades dependientes, asociadas y

multigrupo, el "personal clave" de la Dirección de la Sociedad (miembros de su Consejo de Administración y los

Directores, junto a sus familiares cercanos), así como las entidades sobre las que el personal clave de la Dirección

pueda ejercer una influencia significativa o tener su control, y Accionistas significativos.

A continuación, se indican las transacciones realizadas por la Sociedad durante el ejercicio 2025 con las partes

vinculadas a ésta, distinguiendo entre accionistas significativos, miembros del Consejo de Administración y

Directores de la Sociedad, y otras partes vinculadas. Las condiciones de las transacciones con las partes vinculadas

son equivalentes a las que se dan en transacciones hechas en condiciones de mercado.

Miles de Euros

31 de diciembre de 2025

Accionistas

significativos

Administradores y

Directivos

Personas,

Sociedades,

Entidades

del Grupo

Total

Gastos:

Comisiones e intereses bancarios

(10.332)

Otros gastos

(38)

Ingresos:

Intereses de créditos

372

Otros ingresos

Miles de Euros

31 de diciembre de 2024

Accionistas

significativos

Administradores

y Directivos

Personas,

Sociedades,

Entidades del

Grupo

Total

Gastos:

Comisiones e intereses bancarios

(13.218)

Otros gastos

(17)

(23.253)

(23.270)

Ingresos:

Otros ingresos

577

622

El detalle de los saldos pendientes con partes vinculadas es el siguiente:

Ejercicio 2025

Activo

Pasivo

Empresa del grupo, asociada o parte

vinculada

Créditos

Cuentas

Corrientes

Deudoras

Préstamos

Concedidos

Cuentas

Corrientes

Acreedoras

Total

Promociones Vallebramen, S.L.

(9.677)

Fuencarral Agrupanorte, S.L.

(1.945)

Metrovacesa Inmuebles y Promociones, S.L.

(158.060)

Desarrollo de Infraestructuras de Castilla, S.A.

139

Vailén Management, S.L.

Metrovacesa INM y Prom

Front Maritim del Besós, S.L.

476

Urbanizadora Valdepolo I, S.A. (*)

16.673

230

16.903

Urbanizadora Valdepolo II, S.A. (*)

16.672

158

16.830

Urbanizadora Valdepolo III, S.A. (*)

16.673

161

16.834

Urbanizadora Valdepolo IV, S.A. (*)

16.673

139

16.812

Metrovacesa Promoción y Arrendamiento, S.A

1.231

Socios, accionistas y otras partes vinculadas

(a)

(141.775)

395

(141.369)

66.691

2.571

(141.775)

(169.287)

(241.800)

Ejercicio 2024

Activo

Pasivo

Empresa del grupo, asociada o parte vinculada

Créditos

Cuentas

Corrientes

Deudoras

Préstamos

Concedidos

Cuentas

Corrientes

Acreedoras

Total

Promociones Vallebramen, S.L.

(13.732)

Fuencarral Agrupanorte, S.L.

24.943

(262)

24.682

Metrovacesa Promoción y Arrendamiento, S.A.

(146.410)

Desarrollo de Infraestructuras de Castilla, S.A.

Vailén Management, S.L.

Metrovacesa Inmuebles y Promociones, S.L.

(1)

Front Maritim del Besós, S.L.

472

Urbanizadora Valdepolo I, S.A. (*)

16.681

176

16.857

Urbanizadora Valdepolo II, S.A. (*)

16.680

119

16.799

Urbanizadora Valdepolo III, S.A. (*)

16.680

122

16.802

Urbanizadora Valdepolo IV, S.A. (*)

16.680

111

16.792

Metrovacesa Inmuebles y Promociones, S.L.

(472)

Socios, accionistas y otras partes vinculadas

(a)

402

(90.917)

(90.514)

91.665

1.430

(90.917)

(160.878)

(158.699)

(a) Dentro del epígrafe Socios, accionistas y otras partes vinculadas”, se registran principalmente las deudas

con entidades de crédito recibidas de los accionistas mayoritarios de la Sociedad detalladas en la Nota

14.

Adicionalmente y en línea con la financiación recibida, el epígrafe “Efectivo y otros activos líquidos equivalentes”

del balance de la Sociedad incluye un total de 52.049 miles de euros (52.049 en 2024) de tesorería procedentes

de liquidez con los accionistas mayoritarios entidades financieras Banco Santander y BBVA.

Créditos con empresas de grupo, multigrupo y asociadas

El principal crédito a largo plazo con empresas asociadas corresponde a un préstamo concedido por Metrovacesa,

S.A. a las sociedades participadas, que se integran por el método de la participación, Urbanizadora Valdepolo I, S.L.;

Urbanizadora Valdepolo II, S.L.; Urbanizadora Valdepolo III, S.L. y Urbanizadora Valdepolo IV, S.L.

Por otro lado, Metrovacesa S.A. concedió en septiembre de 2015 un préstamo participativo a largo plazo a

Promociones Vallebramen S.L., por importe total de 31.200 miles de euros, con el objetivo de evitar que dicha

sociedad incurriese en causa de disolución prevista en Legislación Mercantil relativa a la reducción de los fondos

propios como consecuencia de pérdidas. Dicho préstamo, se va renovando tácitamente por periodos anuales, y

genera un interés variable en función de los resultados, igual al 2,5% del beneficio neto que obtenga la empresa

en el ejercicio anterior al periodo de cálculo, a contar desde el primer año en el que la prestataria tenga un resultado

positivo. Como consecuencia de la operación de escisión detallada en la Nota 1 de la memoria adjunta, al entrar

los valores escindidos por sus valores netos contables, no se podrán registrar reversiones de provisión pese al

cambio en la situación. La Dirección ha evaluado que no aplican deterioros adicionales. A cierre del ejercicio 2024

el crédito se encuentra totalmente provisionado.

Adicionalmente, la Sociedad presentaba dos créditos con Fuencarral Agrupanorte, S.L. por importe agregado de

24.944 miles de euros. El objetivo de dichos préstamos consistió en financiar gran parte de la adquisición de los

terrenos de Clesa y en atender a las necesidades económicas y financieras de la entidad prestataria. Con fecha

31 de diciembre de 2025, la Sociedad ha alcanzado un acuerdo con Fuencarral Agrupanorte, S.L. por el cual la

sociedad filial ha cancelado dichos préstamos mediante la cesión y compensación de unos derechos de crédito

que ostentaba con un tercero. Dentro de dicho acuerdo de cesión y compensación se incluye la deuda que

Fuencarral Agrupanorte, S.L. tenía con la Sociedad con motivo de la aprobación de una devolución de aportación

de socios (Nota 1).

21. ÓRGANO DE ADMINISTRACIÓN Y ALTA DIRECCIÓN

a) Retribución a los miembros del Órgano de Administración

A continuación, se incluye un resumen de los datos más significativos de las remuneraciones y prestaciones

correspondientes al periodo de doce meses terminado el 31 de diciembre de 2025:

Miles de euros

31/12/2025

31/12/2024

Miembros del Consejo de Administración:

Concepto retributivo

Retribución fija y variable

1.628

1.465

Retribución en especie

Atenciones estatutarias

1.390

Otros beneficios del Consejo de Administración

Primas de seguros de vida

Fondos y planes de pensiones

Directivos:

Total remuneraciones devengadas por la alta dirección (*)

2.644

2.522

(*) No incluye plan de pensiones ni seguro de vida, que ascienden a 41 miles de euros y 23 miles de euros,

respectivamente.

Los miembros del Órgano de Administración de la Sociedad no han percibido remuneración alguna en concepto

de participación en beneficios o primas. Tampoco han recibido acciones ni opciones sobre acciones durante el

ejercicio, ni han ejercido opciones ni tienen opciones pendientes de ejercitar.

Tal y como se refleja en la Nota 1.c.5, determinados miembros del Consejo de Administración, así como algunos

miembros de la alta dirección, tienen derecho a un plan de incentivos basado en entrega de acciones y

remuneración en efectivo. El importe devengado por los miembros del Consejo de Administración ha ascendido

a 365 miles de euros (306 miles de euros en 2024) y los miembros de la dirección 469 miles de euros (586 miles

de euros en 2024).

b) Situaciones de conflictos de interés de los Administradores

En el deber de evitar situaciones de conflicto con el interés de la Sociedad, durante el ejercicio los Administradores

que han ocupado cargos en el órgano de administración han cumplido con las obligaciones previstas en el artículo

228 del texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital. Asimismo, tanto ellos como las personas a ellos

vinculadas, se han abstenido de incurrir en los supuestos de conflicto de interés previstos en el artículo 229 de

dicha ley, excepto en los casos en que haya sido obtenida la correspondiente autorización.

Es política común del Consejo abstenerse en diversas ocasiones en reuniones del Consejo de Administración o

comisiones delegadas con relación a operaciones y/o acuerdos en los términos que aparecen reflejadas en las

actas del ejercicio 2025, sin que afecte dicho hecho en ningún caso a las manifestaciones incluidas en el artículo

229 de supuestos de conflicto de interés.

22. HECHOS POSTERIORES AL CIERRE

• Suscripción acuerdo de coinversión

Hasta la fecha de formulación de las presentes cuentas anuales, la Sociedad ha formalizado un acuerdo de

coinversión con un Fondo de Inversión vinculado a uno de los accionistas significativos para la ejecución de un

proyecto inmobiliario. El importe estimado de aportación de fondos por parte de la Sociedad se estima en 1.500

miles de euros para los próximos 3 ejercicios.

23. HONORARIOS DE AUDITORES DE CUENTAS

Durante los ejercicios 2025 y 2024, los honorarios relativos a los servicios de auditoría de cuentas prestados por

los auditores de las cuentas anuales de la Sociedad, PricewaterhouseCoopers Auditores, S.L., así como los

honorarios por servicios facturados por los auditores de cuentas anuales de la Sociedad han sido los siguientes:

2025

2024

Servicios de auditoría

194

201

Otros servicios relacionados con auditoría

Total servicios profesionales

286

273

Ni a 31 de diciembre de 2025 ni a 31 de diciembre de 2024 se han devengado honorarios por trabajos realizados

por otras sociedades de la red PwC.

No se han prestado servicios fiscales ni exigidos al auditor de cuentas por normativa aplicable durante los

ejercicios 2025 ni 2024.

Anexo I

SOCIEDADES DEPENDIENTES

Participación Neta en la sociedad titular

Nombre

Domicilio

social

Actividad

2025

(%)

2024

(%)

31/12/2025

(miles €)

31/12/2024

(miles €)

Sociedad del

Grupo titular

Promociones Vallebramen, S.L.

España

Promoción y

Desarrollo

inmobiliario

100%

13.000

Metrovacesa, S.A.

Fuencarral Agrupanorte, S.L.

(ANTES ALQ.13)

España

Promoción y

Desarrollo

inmobiliario

100%

71.125

100.691

Metrovacesa, S.A.

Metrovacesa Inmuebles y

Promociones, SL

España

Promoción y

Desarrollo

inmobiliario

100%

20.122

Metrovacesa, S.A.

Metrovacesa Promoción y

Arrendamiento. S.A.

España

Promoción y

Desarrollo

inmobiliario

100%

312.855

Metrovacesa, S.A.

Metrovacesa Comercial, S.L.

España

Comercialización

Inmobiliaria

100%

104

Metrovacesa, S.A.

Urbanizadora Valdepolo I, S.A.

España

Promoción y

Desarrollo

inmobiliario

100%

Metrovacesa, S.A.

Urbanizadora Valdepolo II, S.A.

España

Promoción y

Desarrollo

inmobiliario

100%

Metrovacesa, S.A.

Urbanizadora Valdepolo III, S.A.

España

Promoción y

Desarrollo

inmobiliario

100%

Metrovacesa, S.A.

Urbanizadora Valdepolo IV, S.A.

España

Promoción y

Desarrollo

inmobiliario

100%

Metrovacesa, S.A.

Participación Neta en la sociedad titular

SOCIEDADES ASOCIADAS (*) Y

NEGOCIOS CONJUNTOS (**)

Nombre

Domicilio

social

Actividad

2025

(%)

2024

(%)

31/12/2025

(miles €)

31/12/2024

(miles €)

Sociedad

del Grupo

titular

Front Maritim del Besos, S.L.

España

Promoción y

Desarrollo

inmobiliario

39%

47.066

46.796

Metrovacesa, S.A.

Informe de gestión correspondiente al

ejercicio terminado al 31 de diciembre de 2025

Serene Atalaya (Estepona)

METROVACESA, S.A.

INFORME DE GESTIÓN DEL EJERCICIO 2025

Aspectos significativos del periodo

De los resultados correspondientes al ejercicio anual terminado el 31 de diciembre de 2025 destacan los

siguientes hechos:

• Ventas y margen

Durante el ejercicio terminado el 31 de diciembre de 2025, las ventas han ascendido a 693.366 miles de euros

principalmente por la contribución a la cifra de ventas de los ingresos ventas de promociones inmobiliarias y

ventas de suelos (671.624 miles de euros y 21.742 miles de euros, respectivamente). Durante el ejercicio

terminado el 31 de diciembre de 2024, las ventas ascendieron a 610.347 miles de euros principalmente por la

contribución a la cifra de ventas de los ingresos ventas de promociones inmobiliarias y ventas de suelos (587.131

miles de euros y 23.215 miles de euros, respectivamente).

Durante el ejercicio terminado el 31 de diciembre de 2025 el margen bruto de la compañía, antes de reversión de

deterioros asociados a las entregas, entendido como la diferencia entre el importe de las ventas y resultado por

enajenación y otros que ha ascendido a 693.366 miles de euros y el coste neto de deterioros asociado a las mismas

que ha ascendido a 572.790 miles de euros, ha sido a 120.576 miles de euros. Durante el ejercicio terminado el

31 de diciembre de 2024 el margen bruto de la compañía, antes de reversión de deterioros asociados a las

entregas, entendido como la diferencia entre el importe de las ventas y resultado de enajenaciones y otros que ha

ascendido a 610.347 miles de euros y el coste neto de deterioros asociado a las mismas que ascendió a 495.329

miles de euros, fue de 115.018 miles de euros.

• Gastos de Estructura

Los gastos de estructura se sitúan en 51.791 miles de euros e incluyen gastos de personal por importe de 19.249

miles de euros para el ejercicio terminado el 31 de diciembre de 2025. A 31 de diciembre de 2024 los gastos de

estructura se situaban en 50.588 miles de euros e incluían gastos de personal por importe de 18.943 miles de

euros.

• Resultado del periodo

El resultado acumulado a 31 de diciembre de 2025 y 2024, ha ascendido a 48.711 miles de euros de beneficio y

7.147 miles de euros de beneficio, respectivamente.

• Operaciones relevantes del ejercicio

Operaciones relevantes del periodo comprendido entre el 1 de enero de 2025 y el 31 de diciembre de 2025:

• Programa de incentivos a largo plazo