Merlin Properties Socimi S.A.

Earnings Release • Nov 16, 2023

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https://aiti.capitalaudiohub.com/merlin/reg.html

MERLIN Properties reporta sólidos resultados en los nueve primeros meses

• Rentas brutas: € 356,6 millones (+6,5% vs 9M22)
• EBITDA: € 274,2 millones (+10,0% vs 9M22)
• Beneficio operativo ("FFO"): € 216,0 millones (+12,0% vs PF9M22 excluyendo Tree)
• Valor neto de los activos por acción: € 15,49 (-6,2% vs 9M22)

• El beneficio operativo supera los € 216 millones (equivalente a € 46 céntimos por acción) y va en camino de superar la previsión revisada para 2023 (€ 60 céntimos por acción).

• Fuerte crecimiento en todas las métricas financieras y operativas clave, tales como rentas comparables ("like-for-like") (+7,6% vs 9M22) u ocupación global de la cartera, que alcanza por primera vez en la historia de la Compañía el 96.0%.

• Aprobado un dividendo a cuenta de €20 céntimos por acción, que será distribuido el 12 de diciembre 2023.

Madrid, 16 de noviembre. - MERLIN Properties ha cerrado los nueve primeros meses de 2023 con unos ingresos totales de € 365,4 millones (de los cuales € 356,6 millones de rentas brutas), un EBITDA de € 274,2 millones y un beneficio operativo de € 216,0 millones (€ 46 céntimos por acción).

El nivel de endeudamiento ("LTV") sigue en niveles bajos situándose en 34,0%. Posición de liquidez de €1.181 millones, vencimiento medio de la deuda en 5,1 años y tipos de interés fijos al 94%.

Oficinas

● Evolución del negocio

Fuerte incremento de las rentas like-for-like (+6,8%). La ocupación continúa estable y se sitúa en 91.9%, con tendencia a mantenerse o mejorar ligeramente hasta final de año.

Plan Landmark I

Únicamente queda Plaza Ruiz Picasso en construcción prealquilado en su totalidad a inquilinos de primer nivel. Se prevé la entrada del primer inquilino a principios de diciembre.

Nota de Prensa 16 noviembre 2023

Logística

● Evolución del negocio

El mercado logístico continúa experimentando un importante empuje, mostrando un crecimiento en rentas like-for-like (+5,0% vs 9M22) y en release spread (+5.1%) gracias al aumento de la ocupación, la inflación y el potencial de reversión en relación con mercado. Prácticamente plena ocupación de la cartera (99.0%).

• Plan Best II & III

Las obras en Cabanillas Park II B progresan adecuadamente, con previsión de entrega en 2024. Buena demanda para la cartera en desarrollo.

Centros comerciales

● Evolución del negocio

La ocupación en centros comerciales continúa creciendo hasta situarse en 96,6%, récord para la Compañía. Ventas (+2,4%) y afluencias (15,1%) por encima de los niveles pre-Covid. La tasa de esfuerzo se sigue manteniendo en niveles históricamente bajos (11,6%).

Plan Mega (Data Centers)

Los Data Centers de Madrid-Getafe, Barcelona-PLZF y Bilbao-Arasur están ya operativos y entregados al inquilino. Fuerte demanda en comercialización, empujada principalmente por el auge de la inteligencia artificial.

Inversión

Dentro de su política de rotación de activos non-core, MERLIN ha realizado desinversiones por importe de €31,6 millones, incluyendo dos centros comerciales y una nave industrial.

Acerca de MERLIN Properties

MERLIN Properties SOCIMI, S.A. (MC:MRL) es una de las mayores compañías inmobiliarias cotizadas en la Bolsa española. Está especializada en la promoción, adquisición y gestión de activos terciarios en la península ibérica, invirtiendo principalmente en oficinas, centros comerciales, plataformas logísticas y centros de datos en los segmentos Core y Core Plus. MERLIN Properties forma parte de los índices de referencia IBEX 35, Euro STOXX 600, FTSE EPRA/NAREIT Global Real Estate Index, GPR Global Index, GPR-250 Index, MSCI Small Caps y DJSI.

Visite www.merlinproperties.com para obtener más información sobre la compañía.

Si desea más información, póngase en contacto con:

Nuria Salas, nsalas@tinkle.es, +34 629 56 84 71 Sarah Estébanez, sestebanez@tinkle.es, +34 636 62 80 41

Informe de actividad

EVOLUCIÓN CONSOLIDADA

+7,6%

Rentas brutas Like-for-Like vs 9M22

FFO por acción vs 9M22 (3,6%) FFO PF excl. Tree +12,0%

• • Sólidos resultados de explotación que se traducen en un crecimiento de rentas (+7,6% LfL).
• • El crecimiento de ingresos compensa en gran medida la venta de BBVA (-3,6% FFO vs 9M22, +12,0% FFO PF).
• • Ocupación del 96,0%, un nuevo máximo para la compañía.
• • Centros de Datos de Madrid, Barcelona y Bilbao-Arasur actualmente operativos y entregados al principal inquilino.
• • NTA por acción € 15,49.

(€ millones)	9M23	9M22	YoY
Ingresos totales	365,4	340,9	7,2%
Rentas brutas	356,6	335,0	6,5%
Rentas brutas después de incentivos	335,3	316,8	5,8%
Rentas netas después de propex	301,9	279,7	7,9%
Margen(1)	90,1%	88,3%
EBITDA(2)	274,2	249,4	10,0%
Margen	76,9%	74,4%
FFO(3)	216,0	224,1	(3,6%)
Margen	60,6%	66,9%
AFFO	205,3	214,4	(4,2%)
Resultado neto	12,5	567,1	n.m
(€ por acción)	9M23	9M22	YoY
FFO	0,46	0,48	(3,6%)
AFFO	0,44	0,46	(4,2%)
EPS	0,03	1,21	n.m
EPRA NTA	15,49	16,52	(6,2%)

EVOLUCIÓN DEL NEGOCIO

Rentas Like-for-Like vs 6M22
+6,8%	+5,0%	+10,6%

Oficinas Logística Cen. Com.

Release spread

Ocupación vs 30/06/2023

+109 pbs 96,0%

• • Oficinas: 252.823 m2 contratados. LfLde +6,8% y release spread de +2,1%.
• • Logística: 231.517 m2 contratados. LfLde +5,0% y release spread de +5,1%.
• • Centros comerciales: 27.742 m2 contratados. LfLde +10,6% y release spread de +11,0%.
• (1) Neto de incentivos.
• (2) Excluyendo gastos generales no overheads (€ 1,8m) más LTIP devengado (€ 2,1m).
• (3) FFO equivale a EBITDA menos pagos de interés netos, menos minoritarios, menos impuesto de sociedades recurrente más porcentaje de ganancias por puesta en equivalencia.
• (4) Cartera en explotación durante el período 9M22 (€ 315,2m de rentas brutas) y el período 9M23 (€ 339,2m de rentas brutas).

9M23	Contratación	Renta		Alquileres Ocup. vs	30/06/23
	m2	€m	Cambio LfL	Release spread	Pbs
Oficinas	252.823		190,6 +6,8%	+2,1%	(44)
Logística	231.517	60,0	+5,0%	+5,1%	260
Centros comerciales	27.742		95,3 +10,6%	+11,0%	15
Otros	n.a.	10,7	+12,1%	n.m.	-
Total	512.081	356,6	+7,6%		109

Evolución de rentas brutas

OFICINAS

Desglose de rentas

	Rentas brutas 9M23 (€ m)	Renta pasante (€/m2/mes)	PMA (años)
Madrid	129,9	20,2	3,4
Barcelona	32,6	21,3	2,9
Lisboa	26,1	21,6	4,0
Otros	1,9	11,8	6,0
Total	190,6	20,4	3,4

Alquileres

• Fuerte aumento de rentas LfL (+6,8%).

• Los principales contratos firmados en el 3T23 son:

• Renovación de 33.718 m2 con Indra en Avenida de Bruselas 33, Madrid.
• Nuevos alquileres de 10.814 m2 con Futijsu, Shiseido, Grenergy y Netco en PE Cerro Gamos I y IV, Madrid.
• Renovación de 6.672 m2 con Ricoh en San Cugat II, Barcelona.
• Renovación de 4.464 m2 con Oracle en Torre Glòries, Barcelona.
• Renovación de 3.530 m2 con Atento en Santiago de Compostela 94, Madrid.
• Renovación de 2.907 m2 con Vanderlande Industries en WTC6, Barcelona.
• Nuevo alquiler de 2.140 m2 con T-Systems en PE Alvento, Madrid.
• Nuevo alquiler de 2.058 m2 con la Comunidad de Madrid en Atica 3, Madrid.

						UDM
m2	Contratados	Salidas	Entradas	Renovaciones(2)	Neto	Release spread	# Contratos
Madrid	186.371	(32.624)	42.492	143.879	9.868	+1,4%	93
Barcelona	62.990	(12.730)	9.457	53.533	(3.273)	+3,6%	46
Lisbon	3.462	(2.342)	1.478	1.984	(864)	+5,1%	4
Total	252.823	(47.696)	53.427	199.396	5.731	+2,1%	143

Ocupación

• • Ocupación estable (91,9%).
• • Por mercados, el mejor comportamiento este trimestre se ha producido en la periferia de Madrid.

Stock	1.150.227 m2
WIP	165.546 m2
Stock incl. WIP	1.315.773 m2

Tasa de ocupación(3)

	9M23	6M23	Cambio pbs
Madrid	90,4%	90,0%	+41
Barcelona	92,3%	95,3%	(306)
Lisboa	99,3%	100,0%	(70)
Otros	100,0%	100,0%	-
Total	91,9%	92,3%	(44)

(1) Cartera en explotación durante el período 9M22 (€ 170,2m de rentas brutas) y el período 9M23 (€ 181,7m de rentas brutas).

(2) Excluyendo roll-overs.

(3) Política de MERLIN: los edificios en proceso de reforma integral se excluyen del stock. Los edificios excluidos en el período son Plaza Ruiz Picasso, Plaza Ruiz Picasso extension, Atica 1, Torre Lisboa, PE Cerro Gamos 2, 3 & 5, PLZFA y Josefa Valcarcel 48.

LOGÍSTICA

	Rentas brutas 9M23 (€ m)	Renta pasante (€/m2/m)	PMA (años)
Madrid	38,1	4,4	3,9
Barcelona	8,7	7,5	2,9
Otros	13,2	4,5	2,1
Total	60,0	4,7	3,3

Alquileres

• Buen crecimiento orgánico (+5,0% LfL) gracias a la plena ocupación (99,0%) y al aumento de rentas en las renovaciones (+5,1% release spread).

• Los principales contratos firmados en el 3T23 son:

• Nuevo alquiler de 38.054 m2 con Taisa en Cabanillas Park I A.
• Renovación de 12.618 m2 con Pallex en A2-San Fernando II.
• Renovaciones de 10.166 m2 con Omnia Logistics y Airpharm en Barcelona-PLZF.
• Nuevo alquiler de 2.098 m2 con Airbus en Sevilla ZAL.

						UDM
m2	Contratados	Salidas	Entradas	Renovaciones	Neto	Release spread	# Contratos
Madrid	185.602	(13.306)	38.054	147.548	24.748	+2,0%	7
Barcelona	26.564	(8.964)	14.123	12.441	5.159	+12,7%	3
Other	19.351	(10.123)	10.564	8.787	441	-	1
Total	231.517	(32.393)	62.741	168.776	30.348	+5,1%	11

Ocupación

• Habiendo alcanzado prácticamente la plena ocupación (99,0%), los esfuerzos de MERLIN se centran ahora en los planes Best.

Stock	1.463.379 m2	Tasa de ocupación
WIP(2)	604.779 m2		9M23	6M23	pbs
Best II	214.467 m2
Best III	390.312 m2	Madrid	98,6%	94,7%	+395
Stock incl. WIP	2.068.158 m2	Barcelona	98,6%	98,6%	-
ZAL Port	736.217 m2	Otros	100,0%	100,0%	-
Stock gestionado	2.804.375 m2	Total	99,0%	96,4%	+260

LOGÍSTICA (CONT.)

INVERSIONES, REFORMAS Y DESARROLLOS

Programa de desarrollo logístico (a 30/09/2023)

• • Hasta la fecha se han entregado 478k m2 con un YoC del 7,8%.
• • A2-Cabanillas Park II B (47k m2 ) en desarrollo, con entrega prevista en 2024.
• • 558k m2 de banco de suelo listos para construir, distribuidos entre ubicaciones seleccionadas en Madrid, Lisboa, Valencia y Sevilla.

Proyectos logísticos

	SBA (m2)	Capex pendiente (€m)	GRI esperado (€m)	YoC(2) (%)
Proyectos a corto plazo (próximos 18-24 meses)	180k	109	10,4	7,4%
Proyectos a largo plazo no comprometidos(1)	425k	233	24,7	±7,0%

DATA CENTERS

• • Data Centers de Madrid-Getafe, Barcelona-PLZF y Bilbao-Arasur completamente operativos y entregados al inquilino ancla.
• • Se espera recibir la licencia del Data Center de Lisboa-VFX en los próximos meses.

Programa Data Centers (hasta 58 MW de capacidad IT) sin incluir Lisboa

Capex invertido	4T23 + 2024	Post 2024	GRI estimado	YoC
a 9M23 (€m)	Capex (€m)	Capex (€m)	estabilizado (€m)	GRI estabilizado(2) (%)
246	146	~130	±75	±14,4%

• Suelo y potencia disponibles para 178 MW de capacidad IT.

CENTROS COMERCIALES

Evolución de rentas brutas Desglose de rentas

	Rentas brutas	Renta pasante	PMA
	9M23 (€ m)	(€/m2/m)	(años)
MERLIN	95,3	24,6	2,3

Afluencias y ventas de inquilinos

	vs 9M22	vs 9M19
Ventas de inquilinos	+12,6%	+15,1%
Afluencia	+6,3%	+2,4%
Tasa de esfuerzo	11,6%

Alquileres

• • Afluencias (+6,5% vs 9M22) y ventas (+12,9% vs 9M22) siguen mejorando.
• • Selecta cartera de activos con excelente rendimiento y rentas moderadas, con una tasa de esfuerzo (OCR) por debajo de los niveles previos a la crisis (11,6% OCR en 9M23 vs 12,6% en FY19).

• Los principales contratos firmados en el 3T23 son:

• Nuevo alquiler de 827 m2 con Totoro Sushi en Marineda.
• Nuevo alquiler (ampliación) de 761 m2 con Massimo Dutti en Porto Pi.
• Nuevo alquiler de 584 m2 con JD Sport en Artea.
• Nuevo alquiler de 370 m2 con Sephora en Almada.
• Renovación de 369 m2 con Koröshi en La Vital.
• Nuevo alquiler de 305 m2 con Zara Home en Arturo Soria.

						UDM
m2	Contratados	Salidas	Entradas	Renovaciones	Neto	Release spread	# Contratos
Total	27.742	(18.892)	19.923	7.819	1.031	+11,0%	101

Ocupación

• • La ocupación se sitúa en el 96,6%, un nuevo récord para la compañía.
• • El mejor comportamiento durante este trimestre ha sido Artea.

Stock	433.005 m2
Tres Aguas(2)	67.940 m2
Stock incl. Tres Aguas	500.945 m2

	Tasa de ocupación
	9M23	6M23	Cambio pbs
Total	96,6%	96,4%	+15

(1) Cartera en explotación durante el período 9M22 (€ 81,9m de rentas brutas) y el período 9M23 (€ 90,6m de rentas brutas). (2) Tres Aguas al 100%.

BALANCE DE SITUACIÓN

• • El LTV se sitúa en el 34,0%.
• • Refinanciación del vencimiento de 2023 (€ 744,5m). No hay más vencimientos hasta mayo de 2025.
• • Aumento de la posición de liquidez:
• € 180m bilateral 7 años bullet a MS + 110 pbs.
• € 170m bilateral 10 años bullet a MS + 125 pbs.

Ratios	30/09/2023	31/12/2022
LTV	34,0%	32,7%
Tipo interés medio	2,37%	1,98%
Vencimiento medio (años)	5,1	4,9
Deuda no hipotecaria sobre deuda total	93,9%	98,0%
Interés a tipo fijo	94,0%	99,6%
Posición de liquidez (€m)(1)	1.181	1.856
		€ millones
GAV	11.367
Deuda financiera bruta	4.340
Efectivo y equivalentes(2)	(372)
Deuda financiera neta	3.968

NTA 7.277

BBB Positivo Baa2 Positivo	Rating corporativo	Perspectiva

INVERSIONES, DESINVERSIONES Y CAPEX

• • € 31,6m en desinversiones no estratégicas hasta la fecha, incluyendo 2 centros comerciales secundarios y 1 activo logístico.
• • Compra oportunista de los grandes almacenes en Marineda, para ampliar nuestro centro comercial en 18.232 m2. Las obras de acondicionamiento comenzarán a finales de 2023 tras la salida del operador actual. Entrega prevista en 1S25.
• • Los esfuerzos de Capex continúan centrados en Best II & III y en el Plan de Infraestructura Digital (Mega). 3 centros de datos (Madrid, Barcelona y Bilbao-Arasur) y PE Cerro Gamos (Fase I) con un total de 10.814 m2 entregados en el trimestre, totalmente alquilados.

	Oficinas	Retail	Logística	Data Centers	€ millones
Adquisiciones		Marineda extension	Valencia-Betera		15,8
Desarrollos			A2-Cabanillas Park II A2-Cabanillas Park I J Lisboa-Park	Bilbao Arasur (Data Center) Madrid-Getafe (Data Center) Barcelona PLZF (Data Center) Lisboa (Data Center)	151,6
Reformas	Plaza Ruiz Picasso PE Cerro Gamos PLZFA Castellana 85		A4-Pinto II A2-Cabanillas I		65,4
Cartera like-for-like (Capex de mantenimiento)(3)					14,0
Total					246,8

(1) Incluyendo efectivo (€ 356,5m), acciones en autocartera (€ 15,6m), y líneas de crédito no dispuestas (€ 809m) en 9M23.

(2) Incluyendo efectivo (€ 356,5m), acciones en autocartera (€ 15,6m).

^{(3) € 10,7}m son capitalizados en el balance y € 3,4m se contabilizan en la cuenta de resultados.

HECHOS POSTERIORES

• • EL 15 de noviembre MERLIN dispuso de € 170m de deuda bilateral 7 años bullet a MS +125 pbs.
• • El 16 de noviembre el Consejo de Administración aprobó la distribución de un dividendo a cuenta del ejercicio 2023 de 0,20 euros por acción a pagar el 12 de diciembre de 2023.

• 1. Cuenta de resultados consolidada
• 2. Balance de situación consolidado

1. Cuenta de resultados consolidada

(€ thousand)	30/09/2023	30/09/2022
Rentas brutas	356.628	334.959
Oficinas	190.603	179.830
Logística	60.028	54.195
Centros comerciales	95.334	91.277
Otros	10.662	9.657
Otros ingresos de explotación	8.787	5.968
Total ingresos de explotación	365.415	340.927
Incentivos	(21.377)	(18.162)
Total gastos de explotación	(73.814)	(79.424)
Gastos de explotación de activos no repercutibles a arrendatarios	(33.347)	(37.088)
Gastos de personal	(25.349)	(24.152)
Gastos generales	(11.173)	(12.169)
Gastos generales no-overheads	(1.842)	(2.267)
Provisión contable para Plan Incentivos L/P	(2.103)	(3.748)
EBITDA CONTABLE	270.224	243.341
Amortizaciones	(1.538)	(1.367)
Resultado enajenación inmovilizado	(7.566)	6.986
Provisiones	(85)	346
Variación valor razonable inversiones inmobiliarias	(198.477)	122.298
Diferencia en combinación de negocio	-	(9)
EBIT	62.558	371.595
Resultado financiero neto	(72.583)	(69.378)
Costes amortización deuda	(6.785)	(12.338)
Resultado enajenación instrumentos financieros	-	(283)
Variación valor razonable de instrumentos financieros	(3.047)	42.065
Participación en el resultado de sociedades en equivalencia	43.224	22.865
RESULTADO ANTES DE IMPUESTOS	23.367	354.526
Impuesto sobre beneficios	(10.841)	(9.206)
RESULTADO DEL PERIODO	12.526	345.320
Resultado de actividades descontinuadas	-	221.731
Minoritarios	-	-
RESULTADO DEL PERIODO SOCIEDAD DOMINANTE	12.526	567.051

2. Balance de situación consolidado

(€ miles)

ACTIVO	30/09/2023	PATRIMONIO NETO Y PASIVO	30/09/2023
ACTIVO NO CORRIENTE	11.571.011	PATRIMONIO NETO	6.756.263
Inmovilizado intangible	1.675	Capital	469.771
Inmovilizado material	6.533	Prima de emisión	3.541.379
Inversiones inmobiliarias	10.719.141	Reservas	2.729.309
Inversiones contabilizadas por el método de la participación	544.178	Acciones y participaciones en patrimonio propias	(15.602)
Inversiones financieras a largo plazo	220.895	Otras aportaciones de socios	540
Activos por impuesto diferido	78.589	Beneficios consolidados del ejercicio	12.526
		Ajustes por cambios de valor	18.340
		PASIVO NO CORRIENTE	5.098.489
		Deudas a largo plazo	4.469.080
		Provisiones a largo plazo	10.500
		Pasivos por impuesto diferido	618.909
ACTIVO CORRIENTE	476.893	PASIVO CORRIENTE	193.152
Deudores comerciales y otras cuentas a cobrar	52.816	Deuda a corto plazo	45.586
Inversiones financieras a corto plazo en compañías del grupo o asociadas	2.885	Acreedores comerciales y otras cuentas a pagar	116.652
Inversiones financieras a corto plazo	378	Otros pasivos corrientes	30.914
Efectivo y otros activos líquidos equivalentes	356.508
Periodificaciones	64.306
TOTAL ACTIVO	12.047.904	TOTAL PATRIMONIO NETO Y PASIVO	12.047.904

APM (Medidas Alternativas de Rendimiento): las definiciones y reconciliaciones de las APM con los últimos estados financieros auditados puede consultarse en la página 53 de https://ir.merlinproperties.com/wp-content/uploads/2023/07/Informe-de-resultados-6M23.pdf

Paseo de la Castellana, 257 28046 Madrid +34 91 769 19 00 info@merlinprop.com www.merlinproperties.com