AI Terminal
Melisron Ltd.
Management Reports • Aug 14, 2025
6914_rns_2025-08-14_ba7cf6c7-9ada-434a-b5c8-6ce2b28a91eb.pdf
Management Reports
Open in ViewerOpens in native device viewer
לתקופה שהסתיימה דוח רבעוני
ביום 30 ביוני 2025
עדכון פרק תיאור עסקי התאגיד
עדכון פרק "תיאור עסקי התאגיד"
1 לדוח התקופתי לשנת 2024 )להלן: "הדוח התקופתי"( 2 של מליסרון בע"מ )להלן: "התאגיד" או "החברה" (
.1 סעיף 3 לפרק תיאור עסקי התאגיד )השקעות בהון החברה ועסקאות במניותיה( יעודכן כדלקמן:
בימים 7.5.2025 ו- 10.8.2025 בהתאם להודעות שנמסרה לחברה, הושבו לעופר השקעות בע"מ )"עופר השקעות"(, בעלת השליטה בחברה, 379,998 מניות נוספות )פעימה רביעית( , ו- 380,008 מניות נוספות )פעימה חמישית ואחרונה( , בהתאמה מתוך 1,900,000 מניות )כך שעד מועד זה הושבו מלוא 1,900,000 המניות( אשר הועברו לצורך תיחום חשיפה במסגרת עסקה פיננסית מיום 20.1.2021 בין עופר השקעות לבין בנק השקעות זר, JPMorgan"( הגוף הפיננסי"(, ואשר בהתאם לתנאי העסקה הפיננסית תוחזרנה לעופר השקעות לשיעורין במועדים הקבועים בהסכם במספר מועדי סגירה )החל מהרבעון השני של שנת 2024 ועד לרבעון השלישי של שנת 2025(, והכל כמפורט בדיווח מיידי של החברה מיום 20.1.2021 )אסמכתא מס': 2021-01-008728(, אשר הפרטים הכלולים בו מובאים בזאת על דרך ההפניה.
לפרטים אודות השבת מניות כאמור )פעימה ראשונה( מיום ,10.7.2024 ראו בדיווח מיידי של החברה מיום 11.7.2024 )אסמכתא מספר: 2024-01-071424(, המובא על דרך ההפניה. לפרטים נוספים אודות השבת המניות )פעימה שנייה(, ראו בדיווח מיידי של החברה מיום 10.10.2024 )אסמכתא מס': 2024-01-609867(, אשר הפרטים הכלולים בו מובאים בזאת על דרך ההפניה. לפרטים נוספים אודות השבת המניות )פעימה שלישית(, ראו בדיווח מיידי של החברה מיום 28.1.2025 )אסמכתא מס': 2025-01-007338(, אשר הפרטים הכלולים בו מובאים בזאת על דרך ההפניה. לפרטים נוספים אודות השבת המניות )פעימה רביעית(, ראו בדיווח מיידי של החברה מיום 7.5.2025 )אסמכתא מס': 2025-01- 032247(, אשר הפרטים הכלולים בו מובאים בזאת על דרך ההפניה. לפרטים נוספים אודות השבת המניות )פעימה חמישית ואחרונה(, ראו בדיווח מיידי של החברה מיום 10.8.2025 )אסמכתא מס': 2025-01-059085(, אשר הפרטים הכלולים בו מובאים בזאת על דרך ההפניה.
.2 סעיף 4 לפרק תיאור עסקי התאגיד )חלוקת דיבידנדים ומדיניות חלוקת דיבידנדים ( יעודכן כדלקמן :
2
זה.
ביום 13.8.2025 החליט דירקטוריון החברה על חלוקת דיבידנד בסך של 90 מיליון ש"ח. לפרטים נוספים, ראו דיווח מיידי של החברה המפורסם בד בבד עם דוח זה, אשר הפרטים הכלולים בו מובאים בזאת על דרך ההפניה.
העדכון הינו בהתאם לתקנה 39א לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל ,1970- וכולל שינויים או חידושים מהותיים בעסקי החברה, בכל עניין שיש לתארו בדוח התקופתי של החברה, שאירעו החל ממועד פרסום העדכון לרבעון הראשון לשנת 2025 אשר הפרטים הכלולים בו מובאים על דרך ההפניה )פורסם ביום 21 במאי 2025 מס' אסמכתא: 2025-01-035574( ועד למועד פרסום עדכון זה, בהתאם לתיקון המוצע לתקנות ניירות הערך לעיגון הנחיית גילוי בנוגע לפעילות נדל"ן להשקעה )במסגרת פרויקט שיפור דוחות( מחודש ינואר, ,2011 או שהחברה סברה כי יש לציינם בדוח
הדוח התקופתי של החברה לשנת 2024 אשר פורסם ביום 10 במרץ 2025 כפי שתוקן ביום 11 במרץ 2025 )אסמכתאות מס': 2025-01-015620 ו - ,2025-01-016144 בהתאמה(, אשר הפרטים הכלולים בהם מובאים בזאת על דרך ההפניה )להלן: "הדוח התקופתי לשנת 2024"(.
.3 בסעיף 12 לפרק תיאור עסקי התאגיד )נכסים מניבים מהותיים מאוד( יתווספו הנתונים הבאים :
3 .3.1 סעיף 12.1 נתונים עיקריים של קניון עופר רמת אביב יעודכן כמפורט להלן:
| מספרי השוואה |
2025 | שנה שוטפת | ם נתונים עיקריי |
||
|---|---|---|---|---|---|
| 2024 | רבעון 1 | רבעון 2 | בנכס 100%( חלק ה חברה גים לפי 100% )הנתונים מוצ |
||
| מיליוני ש"ח( וף התקופה ) שווי הנכס בס |
|||||
| )מיליוני ש"ח( NOI בתקופה |
|||||
| יוני ש"ח( בתקופה )מיל רווחי שערוך |
|||||
| )באחוזים( שיעור תפוסה |
|||||
| חוזים( ה בפועל )בא שיעור תשוא |
|||||
| ליוני ש"ח( בהקמה )במי רקעות/נדל"ן שווי זכויות/ק |
|||||
| 4 סחר )ש"ח( ר לחודש - מ ממוצעים למ" דמי שכירות |
|||||
| 5 שרדים )ש"ח( ר לחודש - מ ממוצעים למ" דמי שכירות |
* שיעור התשואה מחושב ללא שווי הוגן של זכויות הבנייה בנכס.
** הירידה ב-NOI בתקופה מיוחסת לסגירה זמנית של מספר חנויות בקניון לצורך שיפוץ ושיפור התמהיל כחלק מהעבודות
להשלמת בניית הקומה הנוספת.
לפרטים בדבר שעבודים בקשר עם קניון עופר רמת אביב, ראו בסעיף 12.1.5 בדוח התקופתי לשנת .2024
בטבלה זו – חישוב דמי שכירות ממוצעים נעשה ביחס להכנסות החברה מדמי שכירות בלבד, לא כולל הכנסות מדמי ניהול וחניה, חלקי השטחים המושכרים נכון לכל תקופה בהתאמה.
ראו ה"ש 4 לעיל.
.3.2 סעיף 12.2 נתונים עיקריים של עופר הקריון )הנכס משועבד להבטחת אגרות חוב )סדרה י'( ו-)סדרה י " ט( של החברה ( יעודכן כמפורט להלן:
| מספרי השוואה |
2025 שנה שוטפת |
ם נתונים עיקריי |
||
|---|---|---|---|---|
| 2024 | בעון 1 | רבעון 2 ר | בנכס 100%( חלק ה חברה גים לפי 100% )הנתונים מוצ |
|
| מיליוני ש"ח( וף התקופה ) שווי הנכס בס |
||||
| )מיליוני ש"ח( NOI בתקופה |
||||
| יוני ש"ח( בתקופה )מיל רווחי שערוך |
||||
| )באחוזים( שיעור תפוסה |
||||
| חוזים( ה בפועל )בא שיעור תשוא |
||||
| 6 סחר )ש"ח( ר לחודש - מ ממוצעים למ" דמי שכירות |
||||
| 7 שרדים )ש"ח( ר לחודש - מ ממוצעים למ" דמי שכירות |
* שיעור התשואה מחושב ללא שווי הוגן של זכויות הבנייה בנכס.
ראו ה"ש 4 לעיל.
ראו ה"ש 4 לעיל.
.4 בהתאם לעמדה משפטית 103-29 מיום 1.9.2013 וכפי שעודכנה בימים ,7.4.2014 ,31.10.2016 24.7.2017 ו - 3.5.2020 - לסעיף 13 לפרק תיאור עסקי התאגיד - יתווספו הנתונים הבאים:
.4.1 סעיף 13.1 נתונים עיקריים אודות עופר גרנד קניון חיפה )הנכס משועבד להבטחת אגרות חוב )סדרה כ'( של החברה ( יעודכן כמפורט להלן:
| מספרי השוואה |
2025 שנה שוטפת |
ם נתונים עיקריי בנכס 100%( חלק ה חברה גים לפי 100% )הנתונים מוצ |
||
|---|---|---|---|---|
| 2024 | בעון 1 | רבעון 2 ר | ||
| מיליוני ש"ח( וף התקופה ) שווי הנכס בס |
||||
| )מיליוני ש"ח( NOI בתקופה |
||||
| יוני ש"ח( בתקופה )מיל רווחי שערוך |
||||
| )באחוזים( שיעור תפוסה |
||||
| חוזים( ה בפועל )בא שיעור תשוא |
||||
| 8 סחר )ש"ח( ר לחודש - מ ממוצעים למ" דמי שכירות |
||||
| 9 שרדים )ש"ח( ר לחודש - מ ממוצעים למ" דמי שכירות |
* שיעור התשואה מחושב ללא שווי הוגן של זכויות הבנייה בנכס.
ראו ה"ש 4 לעיל.
ראו ה"ש 4 לעיל.
.4.2 סעיף 13.2 נתונים עיקריים אודות עופר הקניון הגדול פתח תקווה )הנכס משועבד לטובת אגרות החוב )סדרה י "ד( של החברה ( יעודכן כמפורט להלן:
| מספרי השוואה 2025 |
שנה שוטפת | ם נתונים עיקריי בנכס 100%( חלק ה חברה גים לפי 100% )הנתונים מוצ |
|
|---|---|---|---|
| 2024 בעון 1 |
רבעון 2 ר | ||
| מיליוני ש"ח( וף התקופה ) שווי הנכס בס |
|||
| )מיליוני ש"ח( NOI בתקופה |
|||
| יוני ש"ח( בתקופה )מיל רווחי שערוך |
|||
| )באחוזים( שיעור תפוסה |
|||
| חוזים( ה בפועל )בא שיעור תשוא |
|||
| 10 סחר )ש"ח( ר לחודש - מ ממוצעים למ" דמי שכירות |
|||
| 11 שרדים )ש"ח( ר לחודש - מ ממוצעים למ" דמי שכירות |
* שיעור התשואה מחושב ללא שווי הוגן של זכויות הבנייה בנכס.
ראו ה"ש 4 לעיל.
ראו ה"ש 4 לעיל.
.4.3 סעיף 13.3 נתונים עיקריים אודות עופר גרנד קניון באר שבע )הנכס משועבד להבטחת אגרות החוב )סדרה ט"ז( של החברה(:
| ם נתונים עיקריי |
2025 שנה שוטפת |
מספרי השוואה |
|
|---|---|---|---|
| בנכס 100%( חלק ה חברה גים לפי 100% )הנתונים מוצ |
רבעון 2 ר | בעון 1 | 2024 |
| 12 מיליוני ש"ח( וף התקופה ) שווי הנכס בס |
|||
| )מיליוני ש"ח( NOI בתקופה |
|||
| יוני ש"ח( בתקופה )מיל רווחי שערוך |
|||
| )באחוזים( שיעור תפוסה |
|||
| חוזים( ה בפועל )בא שיעור תשוא |
|||
| 13 סחר )ש"ח( ר לחודש - מ ממוצעים למ" דמי שכירות |
* שיעור התשואה מחושב ללא שווי הוגן של זכויות הבנייה בנכס.
השווי אינו כולל את שווי מגרש 7 שמוחזק על ידי החברה ושאינו משועבד. ביחס למגרש זה מתכננת החברה בניית כ- 297 יחידות דיור, על פי תב"ע מאושרת ולפני קבלת היתר. החברה עדיין לא קיבלה החלטה מתי תחל בבניית הדירות.
ראו ה"ש 4 לעיל.
.4.4 סעיף 13.4 לפרק תיאור עסקי התאגיד יעודכן כך שיינתנו נתונים עיקריים אודות קניון חוצות המפרץ חיפה ) חלק החברה בנכס משועבד להבטחת אגרות החוב )סדרה י "ח( של החברה (:
| ם נתונים עיקריי בנכס 50%( חלק ה חברה גים לפי 100% )הנתונים מוצ |
שנה שוטפת | 2025 | מספרי השוואה |
|---|---|---|---|
| רבעון 2 ר | בעון 1 | 2024 | |
| מיליוני ש"ח( וף התקופה ) שווי הנכס בס |
|||
| )מיליוני ש"ח( NOI בתקופה |
|||
| יוני ש"ח( בתקופה )מיל רווחי שערוך |
|||
| )באחוזים( שיעור תפוסה |
|||
| חוזים( ה בפועל )בא שיעור תשוא |
|||
| ליוני ש"ח( בהקמה )במי רקעות/נדל"ן שווי זכויות/ק |
|||
| 14 סחר )ש"ח( ר לחודש - מ ממוצעים למ" דמי שכירות |
* שיעור התשואה מחושב ללא שווי הוגן של זכויות הבנייה בנכס.
ראו ה"ש 4 לעיל.
.5 החלק הרביעי לפרק תיאור עסקי התאגיד )תיאור עסקי החברה בתחום פעילות הייזום למגורים וההתחדשות העירונית( יעודכן כדלקמן:
לעדכון רבעוני אודות הפרויקטים של אביב מליסרון בע"מ )להלן: "אביב מליסרון "(, ראו עמוד 15 ונספח ד' לדוח הדירקטוריון.
ביום 26 במרץ ,2025 נמסר לחברה בבעלותה המלאה של אביב מליסרון )להלן: "חברת הפרויקט "( על זכייתה המותנית במכרז מס' תא2024/267/ שפרסמה רשות מקרקעי ישראל למכירת זכויות חכירה במקרקעין בשטח של כ6- דונם, המצויים במתחם ה' בשדה- דב צפון בתל-אביב )הידועים כמגרש 3205 על פי תכנית 507-0973057( והמיועדים לבניית 320 יח"ד, כ3,800- מ"ר שטחי תעסוקה וכ1,000- מ"ר שטחי מסחר )להלן: "המקרקעין " ו-" הפרויקט", בהתאמה(.
מימוש הזכייה במכרז כפוף לעמידה של אביב מליסרון בתנאים אשר יתקיימו בתוך 90 ימים ממועד כניסתה לתוקף של תכנית מתאר מקומית, ביניהם תשלום מלוא התמורה והוצאות הפיתוח וכן הסדרת כל ההתחייבויות מכוח חוברת המכרז. ביום 30 ב יוני ,2025 התקבלה הודעת זכייה סופית והעסקה צפויה להיות מושלמת כולל העברת מלוא התמורה בתוך 90 יום ממועד זה, דהיינו עד ליום 28 בספטמבר .2025 לפרטים נוספים, לרבות אודות העלות הצפויה בגין רכישת המקרקעין, העלות הכוללת של הפרויקט והרווח הגולמי הצפוי ממנו, ראו דיווח מיידי של החברה מיום 27 במרץ 2025 )אסמכתא מס': 2025-01-021135(, אשר הפרטים הכלולים בו מובאים על דרך ההפניה.
.6 סעיף 19.5 לפרק תיאור עסקי התאגיד )נושאי משרה ועובדי ההנהלה הבכירה של החברה( וסעיף 15 לפרק פרטים נוספים על התאגיד )פרטים אודות הדירקטורים של החברה( , יעודכ נו כמפורט להלן:
- .6.1 ביום 25 במאי 2025 סיימה גב' רינת גזית את כהונתה כדירקטורית חיצונית בחברה, בתום תשע שנות כהונה. לפרטים נוספים ראו דיווח מיידי של החברה מיום 26 במאי 2025 )אסמכתא מס': 2025-01-037104(, אשר הפרטים הכלולים בו מובאים בזאת על דרך ההפניה.
- .6.2 ביום 30 במאי 2025 חדל מר איתי בניאן לכהן כסמנכ"ל פיתוח עסקי וחדשנות בחברה.
- .6.3 ביום 13 באוגוסט 2025 אישר דירקטוריון החברה, את מינויו של מר אבי יעקובוביץ כדירקטור בלתי תלוי בחברה, וזאת החל ממועד האישור. לפרטים נוספים, ראו דיווח מיידי של החברה בדבר תחילת כהונתו אשר מפורסם בד בבד עם דוח זה, אשר הפרטים הכלולים בו מובאים בזאת על דרך ההפניה.
- .6.4 לפרטים בדבר מצבת מעודכנת של נושאי המשרה הבכירה בחברה, ראו דיווח מיידי של החברה המפורסם בד בבד עם דוח זה, אשר הפרטים הכלולים בו מובאים בזאת על דרך ההפניה.
.7 סעיף 21 ל פרק תיאור עסקי התאגיד )מימון(, יעודכן כמפורט להלן:
.7.1 סעיף 21.5 )מימון חוץ בנקאי( יעודכן כמפורט להלן:
- .7.1.1 ביום 3.6.2025 פרסמה החברה דוח הצעת מדף על פי תשקיף מדף של החברה )כפי שתוקן ביום 4.6.2025(, לפיו הציעה החברה לציבור בדרך של הצעה אחידה בשני מכרזים נפרדים ובלתי תלויים: עד 419,131,000 ש"ח ע.נ. אגרות חוב )סדרה י " ט( בדרך של הרחבת סדרה קיימת ועד 764,573,000 ש"ח ע.נ. ניירות ערך מסחריים )סדרה 5( סחירים בדרך של הנפקת סדרה חדשה, רשומות על שם, בנות 1 ש"ח ע.נ. כל אחת. ביום ,4.6.2025 דיווחה החברה כי במכרזים שערכה לציבור נקבע כי החברה תנפיק 359,216,000 ש"ח ע.נ. אגרות חוב )סדרה י "ט ( בתמורה לסך כולל של 399,088,976 ש"ח, וכן 676,344,000 ש"ח ע.נ. ניירות ערך מסחריים )סדרה 5( בתמורה לסך כולל של 676,344,000 ש"ח. לפרטים נוספים ראו דיווחים מיידיים של החברה מיום 3.6.2025 )אסמכתא מס': 2025-01-039939(, מיום 4.6.2025 )אסמכתאות מס': 2025-01-040119 ו2025-01-040261-( ומיום 5.6.2025 )אסמכתא מס': 2025-01-040421(, אשר הפרטים הכלולים בהם מובאים בזאת על דרך ההפניה.
- .7.1.2 ביום 23.7.2025 פרסמה החברה דוח הצעת מדף על פי תשקיף מדף של החברה, לפיו הציעה החברה לציבור בדרך של הצעה אחידה עד 709,330,000 ש"ח ע.נ. אגרות חוב )סדרה כ"א( בדרך של הרחבת סדרה קיימת, רשומות על שם, בנות 1 ש"ח ע.נ. כל אחת. ביום ,24.7.2025 דיווחה החברה כי במכרז שערכה לציבור נקבע כי החברה תנפיק 629,497,000 ש"ח ע.נ. אגרות חוב )סדרה כ"א( בתמורה לסך כולל של כ709.4- מיליון ש"ח )ברוטו(. לפרטים נוספים ראו דיווחים מיידיים של החברה מיום 23.7.2025 )אסמכתא מס': 2025-01-054888(, מיום 24.7.2025 )אסמכתא מס': 2025-01-055324 ו2025-01-040261-( ומיום 27.7.2025 )אסמכתא מס': 2025- 01-055544(, אשר הפרטים הכלולים בהם מובאים בזאת על דרך ההפניה. תמורת ההנפקה )נטו( תשמש את החברה לביצוע פדיון מוקדם חלקי של אגרות החוב )סדרה י"ד( של החברה בסך של 585 מיליון ש"ח ע.נ. )כ704- מיליון ₪ כולל ריבית והצמדה(, לפרטים ראו סעיף 9 להלן.
.7.2 סעיף 21.6 )מימון בנקאי( יעודכן כמפורט להלן:
לפרטים אודות התקשרות החברה עם תאגיד בנקאי בהסכם מימון מעודכן המובטח בשעבוד על זכויות החברה בקניון רמת אביב ואשר מועד הפירעון הסופי לפיו הוארך עד ליום ,1.7.2027 ראו עמוד 15 לדוח הדירקטוריון.
.7.3 סעיף 21.9 )דירוג האשראי של החברה( יעודכן כמפורט להלן:
.7.3.1 לפרטים בדבר מתן דירוג '-1+ilA 'על ידי חברת Maalot s'Poor & Standard"( מעלות"(, להיקף של עד 500 מיליון ש"ח ע.נ. להנפקה של סדרה חדשה של ניירות ערך מסחריים )סדרה 5( ומתן דירוג 'ilAA 'על ידי חברת מעלות להיקף של עד 360 מיליון ש"ח שתבוצע באמצעות הרחבת אגרות חוב )סדרה י "ט ( המובטחת בנדל"ן )עד למגבלת שיעור LTV של 80%(, ועדכון להיקף של עד 677 מיליון ש"ח ע.נ. להנפקה שתבוצע באמצעות הנפקת סדרה חדשה של ניירות ערך מסחריים )סדרה 5(,
ראו דיווחים מיידיים של החברה מיום 28.5.2025 )אסמכתא מס': 2025-01-038208( ומיום 29.5.2025 )אסמכתא מס': 2025-01-038897(, דיווח משלים מיום 3.6.2025 )אסמכתא מס': 2025- 01-039708( ודיווח מתקן מיום 4.6.2025 )אסמכתא מס': 2025-01-040083(, אשר הפרטים הכלולים בהם מובאים בזאת על דרך ההפניה.
.7.3.2 לפרטים בדבר מתן דירוג 'ilAA 'על ידי חברת Maalot s'Poor & Standard"( מעלות"(, להיקף של עד 400 מיליון ש"ח ע.נ. שתבוצע באמצעות הרחבת אגרות חוב )סדרה כ"א(, ועדכון להיקף של עד 630 מיליון ש"ח ע.נ. להנפקה שתבוצע באמצעות הרחבת אגרות חוב )סדרה כ"א(, ראו דיווחים מיידיים של מעלות מיום 22.7.2025 )אסמכתא מס': 2025-15-054317( ומיום 23.7.2025 )אסמכתא מס': 2025-15-054674(, אשר הפרטים הכלולים בהם מובאים בזאת על דרך ההפניה.
.8 סעיף 11 לפרק פרטים נוספים על התאגיד )החזקות בעלי עניין ונושאי משרה בכירה(, יעודכן כמפורט להלן:
לפרטים בדבר החזקות בעלי עניין ונושאי משרה בכירה בניירות ערך של החברה נכון ליום 30.6.2025 ראו דיווח מיידי של החברה מיום 7.7.2025 )אסמכתא מס': 2025-01-049942(, אשר הפרטים הכלולים בו מובאים בזאת על דרך ההפניה.
.9 סעיף 20.2 לפרק פ רטים נוספים על התאגיד ) פדיון מוקדם של אגרות חוב (, יעודכן כמפורט להלן:
יצוין, כי ביום ,22.7.2025 אישר דירקטוריון החברה ביצוע פדיון מוקדם חלקי ומותנה, ביוזמת החברה, של אגרות חוב )סדרה י"ד( של החברה, אשר יבוצע ביום 14 באוגוסט ,2025 אשר הותנה בהנפקת אגרות חוב )סדרה כ"א( של החברה בדרך של הרחבת סדרה, אשר הושלמה למועד פרסום הדוח. לפרטים נוספים, ראו דיווח מיידי משלים של החברה מיום 27.7.2025 )אסמכתא מס': 2025-01-055677(, אשר הפרטים הכלולים בו מובאים בזאת על דרך ההפניה.
| תאריך: | ט, 2025 13 באוגוס |
ע"מ מליסרון ב |
|
|---|---|---|---|
| תמים שמות החו |
תפקיד | חתימה | ימה תאריך חת |
| פר ליאורה עו |
טוריון יו"ר הדירק |
______ | 13.8.2025 |
| ד אופיר שרי |
מנכ"ל | _______ | 13.8.2025 |
על מצב עסקי התאגיד דוח הדירקטוריון
לתקופה שהסתיימה
י 2025 ביום 30 ביונ
מליסרון – במספרים
| וחוב נתוני שווי |
ד ש״ח 18 מיליאר 13.08.2025 יום שווי שוק ל |
AA/Stable אי דירוג אשר |
3.01 חוב מח״מ |
2.37% טיבית ריבית אפק וצעת צמודה ממ |
|---|---|---|---|---|
| קניונים 18 |
אלף מ״ר 536 חניות + 20,000 לים כרה מנוה שטחי הש |
2,400 רים מספר שוכ |
ש״ח מיליארד 18.5 מנוהלים שווי נכסים |
98.9% סה שיעור תפו |
| הייטק + פארקי 6 קניונים משרדים ב |
אלף מ״ר 484 חניות + 8,000 לים כרה מנוה שטחי הש |
370 ים מספר דייר |
ש״ח מיליארד 9.4 מנוהלים שווי נכסים |
95.2% סה שיעור תפו |
| לי שוכר נכסים בע 5 יחיד |
אלף מ״ר 41 לים כרה מנוה שטחי הש |
ש״ח מיליארד 1.2 מנוהלים שווי נכסים |
100% סה שיעור תפו |
|
| מה נדל"ן בהק |
אלף מ״ר 62 כרה שטחי הש רה) (חלק החב |
מיליון ש״ח 105 ה צפוי בהנב NOI ק החברה) מלאה (חל |
||
| ום נכסים בייז |
אלף מ״ר 84 כרה שטחי הש רה) (חלק החב |
מיליון ש״ח 117-128 ה צפוי בהנב NOI ק החברה) מלאה (חל |
||
| מגורים | לבנייה צפי דירות 4,700 |
ש"ח מיליארד 15.2 ם פויות מייזו הכנסות צ (100%) |
ש"ח רווח מיליארד 2.5 (100%) גולמי צפוי |
תוצאות החברה ברבעון השני של שנת 2025 ובמחצית השנה הראשונה של שנת 2025 בהשוואה לתקופות המקבילות בשנת 2024(במיליוני ש"ח)
278
שיעור LTV
30.09.2024 31.12.2024 31.03.2025 30.06.2025
*ה-FFO לפי גישת רשות ניירות ערך במחצית השנה הראשונה וברבעון השני של שנת 2025 עמד על 425 מיליון ש"ח ועל 160 מיליון ש"ח, בהתאמה. ראו עמוד 30 לדוח דירקטוריון זה.
** התזרים השוטף ששימש לפעילות המגורים הסתכם ב137- מיליון ש"ח, אשר עיקרו שימש להשקעה במלאי מקרקעין בפיתוח לצורך הקמת דירות למכירה. 3
דבר המנכ" ל
במהלך השנה המשיכה מדינת ישראל להתמודד עם אתגרי המלחמה והשפעותיה, כאשר בנוסף למערכה המתמשכת בעזה ובגבול הצפוני נפתחה מערכה בת 12 יום אל מול איראן. בעוד למלחמה בגזרת עזה היו בתקופת הדוח השפעות מוגבלות על פעילותה של החברה, מלחמת 12 הימים מול איראן הביאה לפגיעה בפעילות העסקית במשק לרבות סגירת הקניונים של החברה למשך עשרה ימים (למעט עסקים חיוניים). לצד זאת, ותודות לחיילי צה"ל וכוחות הבטחון, אזרחי ישראל ממשיכים להציג חוסן ועוצמה ומקיימים שגרה לצד המלחמה. כך אנו עדים בשנים האחרונות, פעם אחר פעם, להתאוששות מהירה וחזקה בפדיונות לאחר תקופה בה הקניונים נאלצו להיות סגורים. כך, מיום סיום המלחמה, 25 ביוני, ,2025 ועד סמוך למועד פרסום דוח זה עלו הפדיונות לעומת תקופה מקבילה אשתקד (לפי נתוני RIS (בכ.15%-
הפדיונות בקניוני החברה בחמישה החודשים הראשונים היו זהים בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2024 (שהיתה שנת שיא בפדיונות החברה) וגבוהים ב11%- מהפדיונות בתקופה המקבילה בשנת .2023
החברה הציגה במחצית הראשונה של שנת 2025 המשך צמיחה בכל המדדים התפעוליים בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד:
הרווח התפעולי (NOI (חלק הבעלים גדל ב8%- ועומד על קצב שנתי של כ1.6- מיליארד ש"ח, הרווח התזרימי (AFFO (גדל ב- 7% ועומד על קצב שנתי של כ1.2- מיליארד ש"ח. בתקופת הדוח נמשכה גם המגמה שנרשמה בשנים קודמות של עלייה ריאלית בדמי השכירות, אשר עלו בשיעור ממוצע של כ7%- (בחוזים חדשים, בחידושי חוזים ובמימוש אופציות).
החברה ממשיכה בתנופת עשיה וצמיחה, ובפעילות יציבה עם בסיס תפעולי חזק, פורטפוליו נכסים מגוון ואיכותי, וצבר פרויקטים נרחב בפיתוח.
עיקר ההתפתחויות העסקיות בתקופה:
- המשך אכלוס מגדל לנדמארק A אשר שווק במלואו בעיקר לחברות הייטק מובילות והמשך בניית מגדל B הכולל 42.5 אלף מ"ר משרדים, 3,800 מ"ר מסחר ו116- יחידות דיור, אשר בכוונת החברה להתחיל את שיווקן בזמן הקרוב.
- המשך בניית הרחבת קניון עופר נוף הגליל, שיהפוך לקניון האזורי התשיעי של החברה באופן שיאפשר הכנסת שוכרי עוגן גדולים וגיוון המתחם (ה-NOI הצפוי של המתחם לאחר ההגדלה יעמוד על 68 מיליון ש"ח (100%)). מרבית השטחים שווקו בהצלחה.
- המשך בניית קניון עופר יבנה שיכלול שטח של 17,000 מ"ר מסחר ו7,300- מ"ר משרדים. מרבית שטחי המסחר שווקו בהצלחה.
- המשך בניית הקומה הנוספת בעופר רמת אביב, העומדת לפני סיום. הקומה הנוספת תאפשר הכנסת מותגי יוקרה חדשים, פתיחת מתחם מזון מהיר חדש והוספת עסקי מזון והסעדה ובכך להעשיר את חווית הלקוח בקניון.
- החברה נערכת בחודשים הקרובים, להתחלת בנייה של תוספת 11,000 מ"ר משרדים וכן של כ200- מקומות חניה בקניון עופר רחובות. במקביל מבוצעים בקניון זה מהלכים משמעותיים להשבחת תמהיל הכוללים כניסה של מותגים חדשים ומעבר של חנויות קיימות לחנויות חדשות, משודרגות ועדכניות.
- אביב מליסרון זכתה במכרז במתחם ה' בשדה דב צפון בתל-אביב לרכישת קרקע בשטח של 6 דונם לבניית 320 יחידות דיור, כ3,800- מ"ר שטחי תעסוקה וכ1,000- מ"ר שטחי מסחר תמורת 605 מיליון ש"ח בתוספת מס רכישה ומע"מ כדין. להערכת החברה העלות הכוללת של הפרויקט תהיה כ1.5- מיליארד ש"ח והרווח הגולמי הצפוי מהפרויקט יעמוד על סך של כ320- מיליון ש"ח.
- אביב מליסרון המשיכה את התפתחותה בתחום ההתחדשות העירונית וזכתה במהלך השנה בפרויקטים בהיקף של כ- 560 יחידות דיור. בכך הגדילה את צבר הדירות לכ9,550- יחידות דיור, מתוכן 4,700 בשלבים מתקדמים ו4,850- בשלבי תכנון ראשוניים. כיום לאביב מליסרון חמישה פרויקטים בבנייה והיא ממשיכה בהיערכות לתחילת הקמתם של חמישה פרויקטים נוספים, כך שבסך-הכל בשנת 2025 יהיו בשלבי בנייה שונים עשרה פרויקטים להקמה של כ1,270- יחידות דיור.
בנוסף, המשיכה החברה בשדרוג נראות נכסיה הקיימים ובהשבחת התמהיל וגיוונו בקניוני החברה, במסגרת זו ממשיכה החברה להשקיע בהשבחת התמהיל בעופר הקריון. בעופר הקניון הגדול פתח תקווה נערכת החברה לשיפוץ השטחים הציבוריים, בהשקעה של כ65- מיליון ש"ח. לצד זאת, ממשיכה החברה לקדם תב"עות והיתרים בפרויקטים נוספים שבבעלותה, לדוגמה בעופר כרמל, בעופר יקנעם ובנכס ברחוב לינקולן בתל-אביב.
השפעות המלחמה
פעילות הקניונים ומרכזי המסחר – במהלך הרבעון השני פתחה ישראל במלחמה בת 12 ימים מול איראן. בתקופה זו נסגרו קניוני החברה למשך עשרה ימים. עם סיום המלחמה ופתיחתם המחודשת של הקניונים ועד לסוף חודש יולי, נרשם זינוק בפדיונות של כ15%- (לפי נתוני RIS(, לעומת התקופה המקבילה אשתקד שהיתה כאמור שנת שיא בפדיונות.
להערכת החברה, השפעת המלחמה על יציאת ישראלים לחו"ל תורמת אף היא לעלייה בפדיונות.
במטרה להקל על השוכרים ולסייע להם בהתמודדות עם השלכות המצב הביטחוני, גיבשה החברה מתווה הכולל פריסת דמי השכירות עבור חודש יולי 2025 לשלושה תשלומים.
פעילות פ ארקי ההייטק ו המשרדים - בתקופה האחרונה ניכר שהשוק מזהה יציבות ואופק חיובי, לאחר האטה בשנים 2023 ו,2024- ובהתאם נצפית התעוררות בשוק, במיוחד באזורי הביקוש בתל-אביב.
פעילות הבנייה והמגורים – אתרי הבנייה בהם פועלת החברה פועלים במתכונת מלאה, למעט בזמן ימי המלחמה מול איראן, שבמהלך חלק מהם אתרי הבנייה היו סגורים או לא פעלו באופן מלא. המחסור שהיה קיים בפועלים בתחומים מסויימים מאז תחילת מלחמת חרבות ברזל, התמתן ואף התייצב במרבית מאתרי הבנייה בהם פועלת החברה.
מטרות ויעדי החברה
החברה פועלת ומנהלת את עסקיה במטרה לייצר ערך עבור ציבור המשקיעים באמצעות השאת תזרים המזומנים מנכסיה המניבים וממכירת דירות למגורים, עליית שווי הנכסים ופיתוח עסקי חדש. על מנת להשיג יעדים אלה, פועלת החברה באופן הבא:
- השקעות תדירות בחידוש ונראות הנכסים, גיוון והתאמת התמהיל, השבחת הנכסים הקיימים ומיצוי הזכויות הקיימות בהם
- ייזום ובנייה של פרויקטים לרבות בתחום המגורים וההתחדשות העירונית
- איתור הזדמנויות לרכישת נכסים וקרקעות בתחומי פעילותה של החברה
- יצירת חדשנות דיגיטלית וטכנולוגית לצורך חיזוק הקשר עם הלקוח, שיפור חווית הרכישה והגדלת פדיונות השוכרים
- שימור ושיפור החוסן הפיננסי אגב הארכת מח"מ החוב ושימור הנגישות הישירה לשוק ההון ולבנקים
החברה מיישמת את תוכניתה האסטרטגית ליצירת מהלכים לחיזוק ושימור ליבת הפעילות באמצעות השבחת הקניונים ופארקי המשרדים וקידום מהלכים תומכים לפעילות הליבה, ובמקביל מפתחת פעילויות הן בדרך של השבחת נכסים קיימים באמצעות עירוב שימושים והן בדרך של ייזום בנייה למגורים והתחדשות עירונית.
יודגש כי דבר המנכ"ל ביחס להערכות, תחזיות וציפיות הנוגעות להמשך פעילותה של החברה, שיפוץ ופיתוח נכסים לרבות בקשר עם עופר רמת אביב, מגדל לנדמארק (לרבות התחלת שיווק המגורים ), התחלת תוספת הבנייה בעופר רחובות , פעילות אביב מליסרון (לרבות צפי התחלות בנייה בשנת 2025 ו ההערכות בקשר עם העלות הכוללת והרווח הגולמי הצפויים של פרויקט שדה דב ), וכן, מטרות ויעדי החברה המפורטים לעיל, ה -NOI וה -AFFO הצפוי ים ומועד השלמת הבנייה הצפוי, ההתפתחויות בעופר נוף הגליל ובעופר יבנה, היערכות לשיפוצים וצפי ההשקעה בעופר הקניון הגדול פתח תקווה , קידום תב"עות והיתרים בעופר הכרמל, עופר יקנעם ובנכס ברחוב לינקולן בתל -אביב, וכן בחינת החברה את השפעות המלחמה על פעילותה ועל תוצאותיה הכספיות לרבות בקשר עם שווי נכסיה, הינם מידע צופה פני עתיד, כהגדרת מונח זה בחוק ניירות ערך, התשכ" ח ,1968- המבוסס על הערכות סובייקטיביות של החברה למועד הדוח ואין כל וודאות בהתממשותן, כול ן או חלקן, או שה ן עשוי ות להתממש באופן שונה (לרבות באופן מהותי), בין היתר, בשל גורמים שאינם בשליטתה של החברה ובכלל כך שינויים בתנאי שוק, משך הזמן שיידרש לאישור תכניות הבינוי לביצוע, מחירי תשומות הב נ ייה, אי הוודאות ביחס לאופי ומשך המלחמה, וכן התממשות גורמי סיכון המתוארים בסעיף 30 לפרק א' בדוח התקופתי של החברה לשנת 2024 כפי שפורסם ביום 11 במרץ 2025 (אסמכתא מס': 2025-01-016144), אשר הפרטים הכלולים בו מובאים בזאת על דרך ההפניה (להלן : "הדוח התקופתי של החברה ").
חלוקת פעילות החברה לפי שיוך קטגורי
לפי NOI כיום ו-NOI לאחר השלמת הייזום הקיים לטווח הבינוני ושקלול פעילות אביב מליסרון
הערות:
- חלק החברה במגזר המגורים נלקח לפי ממוצע הרווח הגולמי הצפוי בשנים 2026-2031
- משרדים המצויים במבני קניונים או בסמוך אליהם נכללים בתחום המשרדים
- שיוך קטגורי אחר מתייחס למבנים המושכרים לשוכר יחיד
- משרדים המצויים במבני קניונים או בסמוך אליהם נכללים בתחום המשרדים
הערכות החברה בדבר משקל פעילויותיה השונות של החברה ( על -פי NOI קיים וצפוי ושקלול פעילות המגורים) מהוות מידע צופה פני עתיד, כהגדרת המונח בחוק ניירות ערך, התשכ" ח ,1968- אשר מבוסס, בין היתר, על המידע המצוי בידי החברה אודות פעילויותיה השונות, לרבות אודות מועדי סיום פיתוח ואכלוס של פרויקטים של אביב מליסרון הנמצאים כיום בייזום ופיתוח עתידי. הערכות החברה ותכניותיה כאמור עשויות שלא להתממש, כולן או חלקן, או להתממש באופן שונה מכפי שנצפה, אף באופן מהותי, וזאת, בין היתר בשל גורמים או השפעות אשר לא ניתן להעריכם מראש ו/או שאינם בשליטת החברה, ובכללם, בין היתר, שינויים בתנאי שוק, משך הזמן שיידרש לאישור תכניות בינוי לביצוע, שינויים בעלויות בנייה ו/או לוחות זמנים של פרויקטים , הרווח הגולמי בפועל בפרויקטים , היקפם בפועל ושיווקם, סביבה כלכלית וגיאופוליטית משתנה, שינויים במדיניות הממשלה ורשויות הפועלות מטעמה, יכולתה של אביב מליסרון להשלים במועדים ובהיקפים החזויים והשגת ההסכמות הנדרשות מבעלי הזכויות בפרויקטים של התחדשות עירונית ו/או גורמים וסיכונים הכרוכים בפעילות החברה ו/או אביב מליסרון אשר אינם מצויים בשליטת החברה, אשר כל אחד מהם, או שילוב שלהם, עשוי לפגוע בתוצאות פעילות החברה וממילא בהתממשות אותן הערכות ותחזיות .
מצבת הנכסים המניבים
| שטח (חלק |
שיעור תפוסה |
שווי מיוחס למניב |
שווי מיוחס והקמה לזכויות |
NOI הדוח לתקופת |
שיעור היוון משוקלל |
אחוז מה -NOI |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| החברה ) | |||||||
| אלפי מ"ר | % מי | ליוני ש"ח | ח מ מיליוני ש" |
יליוני ש"ח | % | % | |
| אזוריים קניונים |
274 | 99.3% | 12,105 | 220 | 398 | 6.99% | 50% |
| ר סנטר דפים ופאוו מתחמי עו |
91 | 97.0% | 2,101 | 385 | 69 | 7.02% | 9% |
| עירוניים קניונים |
41 | 98.5% | 785 | 104 | 27 | 7.53% | 3% |
| שכונתיים קניונים |
68 | 99.3% | 1,509 | 44 | 54 | 7.15% | 7% |
| ים טק ומשרד פארקי היי |
388 | 95.2% | 6,796 | 983 | 206 | 6.83% | 26% |
| יחיד י שוכר נכסים בעל |
42 | 100% | 1,203 | 4 | 36 | 6.08% | 5% |
| סה" כ | 904 | 97.3% | 24,499 | 1,740 | 790 | 6.93% | 100% |
הערות :
.1 הנתונים בגין פארקי הייטק ומשרדים כוללים משרדים המצויים במבני קניונים או בסמוך אליהם.
.2 שיעור התפוסה בפארקי ההייטק והמשרדים אינו כולל את בניין המשרדים F בעופר נוף הגליל אשר בנייתו הסתיימה לאחרונה ושיעור התפוסה בו עומד על .24%
.3 מנתוני השטח ושיעור התפוסה נגרע בניין בשטח של 15,000 מ"ר (חלק החברה 11,000 מ"ר) הממוקם בפארק עופר WEST אשר הושכר בשנים האחרונות לחברת IBM. הבניין מיועד לשיפוץ משמעותי (כולל החלפת מעטפת הבניין) אשר להערכת החברה יימשך כשנתיים.
שיוך קטגורי
| משרדים | קומיים קניונים מ |
אזוריים מתחמים |
|||
|---|---|---|---|---|---|
| יחיד י שוכר נכסים בעל |
ומשרדים טק פארקי היי |
שכונתיים קניונים |
עירוניים קניונים |
דפים מתחמי עו |
אזוריים קניונים |
| סנטר ופאוור |
|||||
| של"צ איקאה רא |
פ"ת ארק עופר |
ים פ עופר אדומ |
ן נתניה עופר השרו |
סנטר עופר בילו |
אביב עופר רמת |
| ר באשדוד מקבצי דיו |
ר יוקנעם פארק עופ |
ל עופר הרא |
דרה עופר לב ח |
פרץ חוצות המ |
ון עופר הקרי |
| ציון צרכן כיכר המשביר ל |
כרמל ארק עופר |
ר פ עופר קניות |
גליל עופר נוף ה |
חיפה עופר גרנד |
|
| ת אילת ת BE טייל ום חנו |
בית המילני בנייני עופר |
ין עופר סירק |
הגבעה ת עופר |
ן הגדול פ" עופר הקניו |
|
| בחיפה דון ספורט אנטרי מוע |
ת"א ק Landmark גדל A |
סנטר מ עופר מרום |
ות עופר רחוב |
||
| ה עופר נהרי |
ב"ש עופר גרנד |
||||
חוזים חדשים, חידושי חוזים ומימושי אופציות בתקופת הדוח
במהלך תקופת הדוח של שנת 2025 חתמה החברה על 352 חוזים, כדלקמן:
| חילופי | פציות מימושי או |
משרדים | חילופי | פציות מימושי או |
מסחר |
|---|---|---|---|---|---|
| שוכרים | חוזים וחידושי |
שוכרים | חוזים וחידושי |
||
| 5 | 15 | ם מספר חוזי |
50 | 207 | ם מספר חוזי |
| 7 | 22 | מ"ר) תם (אלפי שטח שנח |
8 | 40 | מ"ר) תם (אלפי שטח שנח |
| 4 | 22 | י ש"ח) תית (מיליונ הכנסה שנ |
19 | 90 | י ש"ח) תית (מיליונ הכנסה שנ |
| 29% | 2% | ות בדמי שכיר דול הריאלי שיעור הגי |
27% | 4% | ות בדמי שכיר דול הריאלי שיעור הגי |
| משרדים | מסחר | חים פנויים ים על שט חוזים חדש |
|---|---|---|
| חדש וייזום מעל לשנה |
||
| 16 | 59 | ם מספר חוזי |
| 15 | 16 | מ"ר) תם (אלפי שטח שנח |
| *14 | 28 | י ש"ח) תית (מיליונ הכנסה שנ |
שיעור הגידול הריאלי בדמי שכירות 2% 29%
נתונים עיקריים על נכסי החברה המניבים המהותיים ליום 30 ביוני, 2025
| אחוז | סך שטחי | NOI | שיעור | עומס | NOI | שווי נדל"ן | שווי | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| בעלות | השכרה | לתקופת | תפוסה | פדיון | שנתי | מניב | נדל"ן | |
| אפקטיבי | ( GLA) | הדוח | מצטבר | מותאם | בהקמה | |||
| מיקום שם הנכס, |
בנכס | לתקופה *) | (** | וזכויות | ||||
| במ"ר | במיליוני | % | % | ליוני ש"ח במי |
||||
| ש"ח | ||||||||
| ב רמת אבי קניון עופר, |
100% | 33,766 | 92 | 100% | 10.8% | 194 | 2,981 | 133 |
| אליק***) ון, קרית בי עופר הקרי |
100% | 92,499 | 90 | 98.3% | 10.4% | 195 | 2,866 | 43 |
| תח תקווה ן הגדול, פ עופר הקניו |
100% | 55,447 | 72 | 99.6% | 10.7% | 146 | 2,151 | 52 |
| חיפה עופר גרנד, |
100% | 58,707 | 74 | 100% | 9.9% | 146 | 2,089 | 5 |
| באר שבע עופר גרנד, |
100% | 55,252 | 53 | 98.9% | 8.8% | 114 | 1,621 | 11 |
| רחובות קניון עופר, |
100% | 43,562 | 49 | 99.7% | 9.6% | 108 | 1,488 | 15 |
| ת בילו סנטר, צומ עופר בילו |
72% | 45,630 | 43 | 98.1% | 8.8% | 90 | 1,309 | - |
| ווה ****) ר פתח תק פארק עופ |
74% | 132,790 | 59 | 88.3% | - | 139 | 2,219 | 2 |
| *) ל-אביב מגדל A, ת Landmark |
50% | 51,933 | 52 | 97% | - | 115 | 1,813 | 341 |
| מהותיים סך נכסים |
569,586 | 584 | 96.9% | 1,247 | 18,537 | 602 | ||
| ם ים המניבי שאר הנכס |
383,245 | 234 | 98.0% | 474 | 6,938 | 1,139 | ||
| ק המיעוט בנטרול חל |
(48,725) | (28) | - | ( | 64) | (976) | (1) | |
| נטו) ם מניבים ( סה"כ נכסי |
904,106 | 790 | 97.3% | 1,657 | 24,499 | 1,740 | ||
סך שווי נדל"ן להשקעה חלק החברה האפקטיבי (מאוחד מורחב ) (במיליוני ש"ח) 26,239
*) עומס הפדיון המצטבר הינו היחס בין דמי השכירות לבין הפדיון בתקופה של ששת החודשים הראשונים של שנת .2025
**) ה-NOI המותאם כולל את ההשפעה על שנה מלאה של הכנסות מחוזים חדשים שנחתמו וטרם הניבו באופן שנתי מלא.
***) בעופר הקריון מבצעת החברה שינוי תמהיל עמוק בתוספת בנייה חדשה, אשר מביאים לתזוזה ולסגירה של חנויות לתקופה קצובה הגורמים לירידה זמנית ב-NOI. במהלך הרבעון השני של 2025 הסתיים עיקר השינוי ובחודש יוני נפתחו מספר חנויות. בעקבות זאת מעריכה החברה כי ה-NOI בפועל יגדל ברבעונים הבאים ויהיה דומה ל-NOI המותאם.
****) כולל פארק עופר WEST ופארק עופר EAST. ממצבת הנכסים נגרע בניין בשטח של כ15,000- מ"ר (חלק החברה כ11,000- מ"ר) הממוקם בפארק עופר WEST אשר הושכר בשנים האחרונות לחברת IBM. הבניין מיועד לשיפוץ משמעותי אשר להערכת החברה יימשך כשנתיים. *****) הנתונים מייצגים את חלק החברה (50%), שווי זכויות בהקמה מתייחס למגדל B בפרויקט (ללא החלק של המגורים).
הערכות החברה ביחס לסיום הבנייה בעופר הקריון ובפארק עופר WEST וצפי הגידול ב -NOI בעופר הקריון וה -NOI המותאם השנתי מהוות מידע צופה פני עתיד, כהגדרת המונח בחוק ניירות ערך, התשכ" ח ,1968- אשר מבוסס, בין היתר, על המידע המצוי בידי החברה למועד הדוח. הערכות החברה כאמור עשויות שלא להתממש, כולן או חלקן, או להתממש באופן שונה מכפי שנצפה, אף באופן מהותי, וזאת, בין היתר בשל גורמים או השפעות אשר לא ניתן להעריכם מראש ו/או שאינם בשליטת החברה .
תיק הנכסים המניבים בתהליך בנייה
החברה רואה בגידול דרך ייזום ופיתוח של נכסים את הפוטנציאל הטוב ביותר לצמיחה ולהשאת רווחים בפעילות הליבה שלה בתחום הקניונים והמשרדים ובוחנת באופן תדיר הזדמנויות לביצוע פעילויות אלו.
במסגרת זו, מפתחת החברה (ביחד עם שותף) את פרויקט הדגל שלה, פרויקט LANDMARK, במתחם שרונה בתל אביב. באפריל, ,2024 הושלמה הקמת מגדל A והוא נמסר לדיירים לביצוע עבודות התאמה ונכון למועד הדוח הוא מצוי בשלבי אכלוס. החל מהרבעון השני לשנת ,2024 מכירה החברה בהכנסות עבור חלק השטח שנמסר לדיירים.
מגדל A - כולל 101,000 מ"ר משרדים, 2,400 מ"ר מסחר, 6,800 מ"ר מבני ציבור ו2,015- מקומות חניה. למועד הדוח המגדל שווק במלואו. מגדל B – כולל 42,500 מ"ר משרדים, 3,800 מ"ר מסחר ו11,500- מ"ר מגורים (מהם 8,100 מ"ר לשיווק, 116 יחידות דיור). הקמתו של מגדל B החלה בנובמבר 2023 ובנייתו צפויה להסתיים בסוף שנת 2026 (בניית חלק המגורים צפויה להסתיים במחצית הראשונה של שנת 2027), החברה מנהלת משאים ומתנים על שטחים משמעותיים במגדל. בכוונת החברה להתחיל ברבעון השלישי של 2025 את שיווק הדירות למגורים שבפרויקט. בנוסף, החלה החברה בשנת 2024 בבניית 21 אלף מ"ר נוספים בעופר נוף הגליל, כך שיהפוך לקניון האזורי התשיעי של החברה ויאפשר הכנסת שוכרי עוגן גדולים למתחם, וכן בבניית מתחם עופר יבנה ביחד עם שותף (30%) שיכלול שטח של 17,000 מ"ר מסחר ו7,300- מ"ר של משרדים. במהלך הרבעון השני השלימה החברה את אכלוס המבנים החדשים בחוצות המפרץ בשטח כולל של 14,000 מ"ר (11,500 מ"ר אוכלסו עוד בשנת 2024) אשר מניבים NOI שנתי בסך של 12 מיליון ש"ח (חלק החברה 50%).
להלן פרויקטים בשלבי בנייה ואכלוס שונים אשר צפויים להגדיל את היקף הכנסות ונכסי מליסרון (במיליוני ש"ח ) :
| שם הנכס | שיעור בעלות בנכס |
שימוש עיקרי בנכס |
שטח להשכרה (מ"ר ) |
% שטח מושכר |
שלב פיתוח |
מועד סיום בנייה (טופס 4) בפועל / צפוי |
אומדן עלות לפרויקט ( 100%) |
שווי הפרויקט נטו ליום 30.06.25 (100%) |
ת עלות השלמ ת בנייה משוער ( 100%) |
NOI בתפוסה מלאה ( 100%) |
NOI בפועל 1-6.25 ( 100%) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| פרויקטים שה | סתיימו ובתה | ליך אכלוס : | |||||||||
| – מגדל A * LANDMARK |
50% מ | שרדים | 103,866 | 100% ב | אכלוס | הסתיים | 1,733 | 3,628 | 186 | 238 | 104 |
| ל - בניין F עופר נוף הגלי |
90.9% מ | שרדים | 6,000 | 24% ב | אכלוס | הסתיים | 36 | 60 | - | 4 - | |
| פרויקטים בת | הליך ביצוע : | ||||||||||
| אביב עופר רמת |
100% | מסחר | 3,000 | 100% | בבנייה | 2025 | 87 | 116 | 15 | 10 | - |
| ** – מגדל B LANDMARK |
50% מ | שרדים | 46,300 | - בב | נייה | 2026 | 868 | 681 | 420 | 85 | - |
| עופר יבנה | 70% מ | סחר | 24,300 | -*** ב | בנייה | 2027 | 401 | 120 | 303 | 32 | - |
| ומשרדים | |||||||||||
| הגליל עופר נוף |
90.9% | מסחר | 21,000 | -**** | בבנייה | 2026 | 360 | 106 | 310 | 33 | - |
| חלק החברה | 120,000 | 2,028 | 2,505 | 812 | 227 | 52 | |||||
* העלות וה-NOI כוללים את הקמת החניון גם עבור מגדל B, למעט החניות הספציפיות המיועדות למגורים. החל מהרבעון השני של 2024 החברה מכירה בהכנסות עבור חלק מהשטח שנמסר לדיירים.
** לא כולל חלק המגורים בפרויקט LANDMARK, אשר צפוי להניב הכנסות של כ523- מיליון ש"ח ורווח גולמי של כ137- מיליון ש"ח (100%).
*** ישנן הסכמות מסחריות עם שוכרים להשכרת מרבית שטחי המסחר (17,000 מ"ר).
**** ישנן הסכמות מסחריות עם שוכרים להשכרת מרבית השטח.
כפי שעולה מהטבלה לעיל, להערכת החברה שיעור התשואה הצפוי בייזום הינו כ 11%- על עלות הפרויקטים .
פיתוח עתידי של נכסי החברה המניבים
בבעלות החברה מספר קרקעות ופרויקטים שנמצאים בשלבי תכנון לשינוי תב"ע או הוצאת היתר בנייה, בעירוב שימושים ושילוב של דיור, מסחר, משרדים, דיור להשכרה ומלונאות. להלן פירוט הפרויקטים (במיליוני ש"ח):
| אומדן NOI בתפוסה מלאה |
אומדן עלות לפרויקט |
שווי נטו ליום 30.06.2025 |
מועד סיום בנייה צפוי |
ת מועד התחל בנייה צפוי |
סטטוס | להשכרה שטח (מ"ר ) |
שימוש עיקרי בנכס |
שיעור בעלות בנכס |
שם הנכס |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 12-13 | 115-125 | 15 | 2027 | 2025 | תר בנייה ת, התקבל הי תב"ע מאושר |
11,000 | רדים | 100% מש | * עופר רחובות |
| 5-7 | 35-40 | 9 | 2027 | 2025 | ת תב"ע מאושר |
3,400 | חר | 100% מס | עופר אדומים |
| 18-20 | 270-280 | 40 | 2028 | 2026 | ת תב"ע מאושר |
18,000 | רדים | 100% מש | * עופר כרמל * |
| 26-28 | 370-380 | - | 2029 | 2026 | ת תב"ע מאושר |
26,500 | רדים | 100% מש | עופר יקנעם |
| 56-60 | 760-770 | 328 | 2029 | 2026 | ת תב"ע מאושר |
25,500 | רדים | 100% מש | תל - עופר לינקולן, |
| אביב | |||||||||
| 117-128 | 1,550-1,595 | 392 | 84,400 | חלק החברה |
פרויקטים שמועד הקמתם והאומדנים בגינם טרם נקבעו:
| 30.06.2025 שווי נטו ליום |
סטטוס | להשכרה שטח (מ"ר ) |
בנכס שימוש עיקרי |
שיעור בעלות בנכס |
שם הנכס |
|---|---|---|---|---|---|
| 74 | בתהליך תב"ע |
90,000 | דים, מלונאות מסחר, משר ה ודיור להשכר |
100% | אביב עופר רמת |
| - | להתנגדויות להפקדה תב"ע אושרה |
50,000 | משרדים | 100% | עופר יקנעם |
| 43 | ודיפון תר חפירה ת, התקבל הי תב"ע מאושר |
7,000 | דים מסחר ומשר |
100% | עופר השרון |
| 25 | מאושרת תב"ע |
8,700 | ם מסחר,משרדי |
100% | עופר הראל |
| 53 | מאושרת תב"ע |
25,000 | נאות משרדים ומלו |
100% | תקווה עופר פתח |
| 11 | תקבל היתר מאושרת , ה תב"ע |
14,000 | פאות משרדים ומר |
100% | שבע עופר באר |
| 5 | בתהליך תב"ע |
+ 30,500 | דים מגורים מסחר, משר |
100% | חיפה עופר גרנד |
| 300 | ומלונאות | ||||
| יח"ד | |||||
| 43 | מאושרת תב"ע |
23,000 | משרדים | 100% | עופר הקריון |
| - | מאושרת תב"ע |
7,000 | מסחר | 100% | תקווה עופר פתח |
| 22 | מאושרת תב"ע |
23,000 | סוקה משרדים ותע |
100% | עופר כרמל |
| 25 | מאושרת תב"ע |
16,000 | ת סוקה ומלונאו משרדים, תע |
91% | נוף הגליל |
| 365 | מאושרת תב"ע |
122,000 | שרדים לוגיסטיקה ומ |
50% | המפרץ חוצות |
| 49 | בתהליך תב"ע |
24,000 | לוגיסטיקה | 100% | קרקע באזור |
| צומת כנות | |||||
| 16 | מאושרת תב"ע |
16,000 | סוקה משרדים ותע |
100% | עופר כרמל |
| 17 | מאושרת תב"ע |
18,000 | חוות שרתים | 100% | עופר כרמל |
| 563 | 411,744 | חלק החברה | |||
| 955 | 496,144 | *** ל הנכסים) |
החברה (בכל סה"כ חלק |
הערכות החברה ביחס למועדי סיום הבנייה הצפויים לפרויקטים שבייזום ובפיתוח כמפורט בסעיף זה ו בטבלה הראשונה לעיל, אומדן עלות לכל פרויקט, עלות השלמת הבנ י יה המשוערת לכל פרויקט , שיעורי התשואה הצפויים לפרויקטים ומועד התחלת שיווק, ההכנסות והרווח הגולמי הצפויים בחלק המגורים בפרויקט LANDMARK , הערכות החברה ביחס לפיתוח עתידי של נכסי החברה, מועדי התחלת הבנייה וסיום הבנייה הצפויים לפרויקטים ואומדן העלות לכל פרויקט ואומדן NOI בתפוסה מלאה כמפורט בטבלה השנייה לעיל, מהווים מידע צופה פני עתיד כהגדרת המונח בחוק ניירות ערך, התשכ" ח .1968- התוצאות בפועל עשויות להיות שונות (לרבות באופן מהותי) מההערכות המפורטות לעיל והמשתמע מהן, מסיבות שונות לרבות סיבות שאינ ן בשליטת החברה ובכלל כך, שינו יים בעלויות הבני יה של הפרויקטים, שינויים בלוחות הזמנים של הפרויקטים, היקפם בפועל ושיווקם, משך הזמן שיידרש לאישור תכניות הבינוי לביצוע, אישורים מצד הרשויות הרלוונטיות והסכמות צדדים שלישיים וכן בשל השפעות המלחמה, וכן התממשות גורמי סיכון המתוארים בסעיף 30 לפרק א' בדוח התקופתי של החברה לשנת 2024 .
* לא כולל עלות הרחבת חניון קיים בסך המוערך בכ 35- מיליון ש"ח .
**כולל עלות קרקע בגינה מתכוונת החברה להגיש בקשה לזכויות בנייה נוספות.
***לא כולל קרקעות שמיועדות לבנייה למגורים בבאר שבע (293 יח"ד) ובנתניה (92 יח"ד), אשר מסווגות כיום כנדל"ן להשקעה .
מגורים
כחלק מיישום התוכנית האסטרטגית של החברה לכניסה לפעילויות חדשות בתחום הנדל"ן ולגיוון מקורות ההכנסה, מחזיקה החברה ב100%- ממניות אביב מליסרון אשר דוחותיה הכספיים מאוחדים בדוחותיה של החברה. אביב מליסרון הינה חברה פרטית המתמחה בייזום, הקמה ומכירה של נדל"ן למגורים בדגש על פרויקטים גדולים והתחדשות עירונית. אביב מליסרון הינה בעלת מוניטין וניסיון רב שנים בתחום הנדל"ן והנדל"ן למגורים, בעלת רשיון בנייה ג' 5 ובעלת יכולות ביצוע המאפשרות שליטה על איכות הבנייה ורמת גימור גבוהה. החל מיום 1 בינואר, ,2025 מכהן מר צחי דידי כמנכ"ל אביב מליסרון.
אסטרטגיית אביב מליסרון:
- מיקוד בפרויקטים של התחדשות עירונית ובהגדלת כמות הפרויקטים.
- התמודדות במכרזי קרקעות וכן איתור עסקאות קומבינציה, בהתמקדות על אזורי ביקוש.
- הרחבת האזור הגיאוגרפי שבו פועלת החברה לאזורים חדשים בסביבת אזורי ביקוש.
מלאי דירות למכירה, בניינים בהקמה וקרקעות
| החברה חלק |
|||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ים ליום ערך בספר |
ות מספר יחיד |
ות מספר יחיד |
צפוי רווח גולמי |
||||||
| 30/06/2025 | למכירה | שנמכרו | ח שהוכר) (בניכוי הרוו |
||||||
| "ח) (במיליוני ש |
) (חלק היזם |
"ח) (במיליוני ש |
|||||||
| עירונית שות של התחד פרויקטים |
639 | 1,802 | 235 | 792 | |||||
| קרקעות | 1,654 | 1,206 | - | 990 | |||||
| LANDMARK ת מלאי דירו |
119 | 58 | - | 69 | |||||
| סה" כ | 2,412 | 3,066 | 235 | 1,850 |
הערות :
.1 יתרת הפרויקטים של ההתחדשות עירונית והקרקעות למועד הדוח כוללת עודף עלות בסך של 385 מיליון ש"ח. זאת בהתבסס על עבודת הקצאת עודף עלות הרכישה (PPA (שנעשתה ליום 31 לאוקטובר, 2024 (מועד רכישת ה50%- הנוספים מהזכויות באביב מליסרון). בהתאם, הרווח הגולמי בשתי קטגוריות אלה מוצג בהתאם להצגה החשבונאית בדוח הרווח וההפסד המאוחד בניכוי עודף העלות כאמור. תזרים המזומנים שהחברה צופה שתקבל בעת משיכת העודפים מהפרויקטים גבוה ב385- מיליון ש"ח ועומד ליום 30 ביוני, ,2025 על סך של 2,235 מיליון ש"ח (בהשוואה ל1,850- מיליון ש"ח המוצגים בטבלה לעיל).
.2 הקרקעות כוללות את הפרויקטים של אביב מליסרון למועד הדוח: אביב בשחקים (הרצליה), אביב בשירת הים (נתניה) ואביב בטבנקין (תל-אביב). קרקע נוספת, בשדה- דב כלולה במספר יחידות למכירה וברווח גולמי צפוי (בנתון ערך בספרים נכללים 28 מיליון ש"ח בלבד, אותם שילמה החברה כמקדמה מתוך עלות מוערכת של כ635- מיליון ש"ח (לא כולל תשלומי מע"מ)).
.3 לרשימה המלאה של הפרויקטים בהתחדשות עירונית ראה פירוט פרויקטים בנספח ד' בעמודים 41 - 43 לדוח זה.
.4 בנוסף, בבעלות החברה שתי קרקעות אשר למועד דוח זה החברה צופה כי הן תהיינה מיועדות למגורים, האחת בבאר-שבע (293 יח"ד) והשניה בנתניה (92 יח"ד), אשר מסווגות כיום כנדל"ן מניב כחלק מהנכס המניב כולו. נכון למועד זה מועד תחילת הפרויקטים בקרקעות אלה טרם נקבע.
נכון ליום פרסום הדוח לאביב מליסרון חמישה פרויקטים המצויים בשלבי ביצוע: אביב בפודים (רמת גן), אביב במקור (רמת גן) ואביב בחפץ חיים (תל אביב), רדינג (תל אביב) והסתדרות ג' (גבעתיים). בנוסף החברה נערכת לתחילת בנייה במהלך המחצית השנייה של שנת 2025 בחמישה פרויקטים נוספים, כאשר בשלושה מהם כבר החל השיווק. מתחילת השנה ועד מועד חתימת הדוח, מכרה אביב מליסרון 60 דירות תמורת כ- 309 מיליון ש"ח, בנוסף התקבלו 17 בקשות הרשמה.
הפרויקטים בהם זכתה אביב מליסרון בששת החודשים הראשונים של שנת :2025
- א. במרץ, ,2025 הודיעה החברה, על זכייתה של חברה בת של אביב מליסרון במכרז במתחם ה' בשדה-דב צפון בתל-אביב בקרקע בשטח של 6 דונם לבניית 320 יחידות דיור, כ3,800- מ"ר שטחי תעסוקה וכ1,000- מ"ר שטחי מסחר. בהתאם לתנאי המכרז, העלות הצפויה בגין רכישת המקרקעין בתוספת הוצאות הפיתוח הינה בסך של כ605- מיליון ש"ח בתוספת מס רכישה ומע"מ כדין. מימוש הזכייה במכרז כפוף לעמידה של אביב מליסרון בתנאים אשר יתקיימו בתוך 90 ימים ממועד כניסתה לתוקף של תכנית מתאר מקומית, ביניהם תשלום מלוא התמורה והוצאות הפיתוח וכן הסדרת כל ההתחייבויות מכוח חוברת המכרז. ביום ,30 ביוני, ,2025 התקבלה הודעת זכייה סופית והעסקה צפויה להיות מושלמת כולל העברת מלוא התמורה בתוך 90 יום ממועד זה, דהיינו עד ליום 28 בספטמבר, .2025 בכוונת אביב מליסרון לממן את העסקה ואת ביצוע הפרויקט באמצעות הון עצמי ונטילת מימון מתאגיד פיננסי. העלות הכוללת של הפרויקט מוערכת בסך של כ1.5- מיליארד ש"ח והרווח הגולמי הצפוי מהפרויקט מוערך בכ320- מיליון ש"ח.
- ב. שני פרויקטי התחדשות עירונית בגבעתיים ובתל-אביב, הכוללים כ560- יחידות דיור. בנוסף, ממשיכה אביב מליסרון לבחון באופן שוטף הזדמנויות בשוק אם במכרזים חדשים, אם בקרקעות המוצעות למכירה ואם בפרויקטים של התחדשות עירונית באזורי הביקוש
בנוסף, מקדמת אביב מליסרון מספר פרויקטים שאינם מוצגים לעיל, שכן במועד זה אין בגינם וודאות תכנונית ו/או היקף חתימות מינימאלי. סה"כ דירות צפויות בפרויקטים הללו (כולל הדירות המיועדות לבעלים הנוכחיים) כ5,000- דירות. הנתונים כוללים לראשונה את תרומת פרויקט שדה- דב כמפורט לעיל. נכון למועד הדוח עסקת רכישת הקרקע בשדה-דב טרם הושלמה.
הערכות החברה ותכניותיה לפיתוח פעילות נדל"ן יזמי למגורים והתחדשות עירונית, הערכותיה ביחס לצפי פעילותה של אביב מליסרון ותכניותיה, צפי הדירות לבנייה ולמכירה, צפי התחלות בנייה, צפי הכנסות ורווח גולמי של אביב מליסרון , מהוו ת מידע צופה פני עתיד, כהגדרת המונח בחוק ניירות ערך, התשכ" ח ,1968- אשר מבוסס, בין היתר, על המידע המצוי בידי החברה אודות אביב מליסרון. הערכות החברה ותכניותיה כאמור עשויות שלא להתממש, כולן או חלקן, או להתממש באופן שונה מכפי שנצפה, אף באופן מהותי, וזאת, בין היתר בשל גורמים או השפעות אשר לא ניתן להעריכם מראש ו/או שאינם בשליטת החברה, ובכללם סביבה כלכלית וגיאופוליטית משתנה, שינויים במדיניות הממשלה ורשויות הפועלות מטעמה ביחס לתחומי הפעילות של אביב מליסרון, יכולתה של אביב מליסרון להשלים את פרויקטי ההתחדשות העירונית במועדים ובהיקפים החזויים והשגת ההסכמות הנדרשות מבעלי הזכויות בפרויקטים הנ"ל ו/או גורמים וסיכונים הכרוכים בפעילות אביב מליסרון אשר אינם מצויים בשליטת החברה, אשר כל אחד מהם, או שילוב שלהם, עשוי לפגוע בתוצאות פעילות החברה וממילא בהתממשות אותן הערכות ותחזיות .
דגשים עיקריים
ניהול פיננסי
מתחילת שנת 2024 ועד למועד פרסום דוח זה גייסה החברה אגרות חוב ונע"מים בסך של כ4.7- מיליארד ש''ח. לחברה קיימת גמישות פיננסית בגיוס חוב בתנאים טובים ובמח"מ ארוך, המסייעת לה להמשך ייזום, השבחה ופיתוח פרויקטים נוספים וניצול הזדמנויות עסקיות חדשות לצד שמירה על יציבות ואיתנות פיננסית גם בתקופות מאתגרות יותר.
העקרונות המנחים בניהול החוב הפיננסי הינם:
- .1 שימור יתרות נזילות מספקות.
- .2 הארכת מח''מ החוב.
- .3 שימור נתוני מאזן חזקים ויציבים.
- .4 שמירה על דירוג גבוה.
תמהיל חוב החברה כולל: סדרות אגרות חוב ציבוריות סחירות, הלוואות פרטיות מגופים מוסדיים, הלוואות ומסגרות אשראי ממקורות בנקאיים וניירות ערך מסחריים. לעניין השפעות המלחמה ראו עמוד 5 לדוח דירקטוריון זה.
המינוף הפיננסי של החברה
החברה עוסקת בשני מגזרי פעילויות בעלי מאפיינים שונים, נדל"ן מניב וייזום ובנייה למגורים, המתאפיינים גם ברמות מינוף מקובלות שונות. לדעת החברה, למועד הדוח יעד שיעור המינוף (LTV (הנכון לחברה, המודד את ההשקעה באביב מליסרון כחשבון השקעה, הוא כ,50%- בעוד שיעד שיעור המינוף המאוחד, המושפע מרמות המינוף הגבוהות יותר המקובלות בענף הייזום והבנייה למגורים, הוא כ.52%-
לאור זאת, מציגה החברה את שיעור ה-LTV בשני האופנים הנ"ל:
- .1 שיעור המינוף (LTV (עם מדידה של אביב מליסרון כחשבון השקעה (נכסים פחות התחייבויות, נטו) עומד על כ,41.9%- ירידה של 0.8% בהשוואה ליום 31 בדצמבר, .2024
- .2 שיעור המינוף (LTV (המאוחד עם מדידה של התחייבויות החברה בתוספת התחייבויות אביב מליסרון ביחס לנכסי החברה בתוספת נכסי אביב מליסרון עומד על כ,44.1%- ירידה של 1% בהשוואה ליום 31 בדצמבר, .2024
אתגרים פיננסיים
במהלך השנים 2012-2022 הצליחה החברה להקטין את עלויות המימון תוך כדי הארכת מח"מ החוב, וניצול הזדמנויות עם ירידת הריבית. בסביבת השוק והריבית הנוכחית, מתמקדת החברה בעיקר בהארכת המח"מ.
נכון למועד דוח זה, במהלך השנה הקרובה (עד ליום 30 ביוני, 2026) על החברה לפרוע חוב בסך של כ3.7- מיליארד ש"ח (קרן), מתוכם סך של 1.2 מיליארד ש"ח נפרעו בפועל בחודש יולי .2025
לאחר תאריך המאזן גייסה החברה אגרות חוב (סדרה כ"א) בסך של 709 מיליון ש"ח (ברוטו). בכוונת החברה להשתמש בכספי הגיוס לפרעון מוקדם חלקי של אגרות חוב (סדרה י"ד) בסך של 704 מיליון ש"ח שיבוצע ביום 14 באוגוסט, .2025 בהתאם למהלכים שפורטו לעיל במהלך השנה הקרובה (עד ליום 30 ביוני, 2026) מתוך חוב בסך 3.7 מיליארד ש"ח נותר לחברה לפרוע סך של 1.7 מיליארד ש"ח.
נכון ליום 30 ביוני, ,2025 לחברה יתרת מזומנים ותיק נכסים פיננסיים הניתן למימוש מיידי בסך של כ1.9- מיליארד ש''ח.
בנוסף, ברשות החברה מסגרות בנקאיות מחייבות שאינן מנוצלות בהיקף של כ500- מיליון ש"ח.
השינוי בחוב הפיננסי נטו (מאוחד מורחב) ללא החוב הפיננסי נטו של אביב מליסרון
ליום 30 ביוני, 2025 , יתרת החוב נטו הינה כ11.5- מיליארד ש"ח
הלוואות החברה ללא הלוואות אביב מליסרון
| ח ) (מיליוני ש" ל פני השנים קרן החוב ע ת פירעונות יתרת פריס |
||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| נ סך יתרת ע. צמודה |
2033 ואילך |
2032 | 2031 | 2030 | 2029 | 2028 | 2027 | 2026 | 7-12 2025 |
ריבית אפקטיבית |
מח" מ | מהות | מקור המימון |
|
| 30.06.2025 | משוקללת | |||||||||||||
| 642 | - | - | - - | - | - | 642 | - - | 6.05% | 1.89 | נק | בנקאי ב | |||
| 147 | - | - | - - | - | - | 147 | - - | 6.30% | 1.73 | ק | בנ | |||
| 540 | - | 326 | 33 | 33 | 33 | 33 | 33 | 33 | 16 | 1.92% | 5.24 | ת קבץ הלוואו |
מוסדי מ | |
| 320 | - | - | - - | - | - - | - | 320 | 1.91% | 0.03 | דרה י' | ציבורי ס | |||
| 946 | - | - | - - | - | - - | - | 946 | 2.51% | 0.03 | דרה י"א | נע" מ ס | |||
| 1,388 | - | - | - - | - | - - | 1,371 | 17 | 1.49% | 0.81 | דרה י"ד | נע" מ ס | |||
| 1,086 | - | - | - - | - | - | 1,047 | 26 | 13 | 2.15% | 1.68 | דרה ט"ז | נע" מ ס | ||
| 2,092 | - | 158 | 317 | 317 | 317 | 317 | 317 | 317 | 32 | 2.16% | 3.29 | דרה י"ז | נע" מ ס | |
| 631 | - | - | - - | - | 596 | 14 | 7 14 | 1.41% | 2.85 | דרה י"ח | נע" מ ס | |||
| 2,281 | - | - | - - | 2,106 | 50 | 50 | 50 | 25 | 2.45% | 3.68 | דרה י"ט | נע" מ ס | ||
| 1,554 | - | - - | 1,392 | 36 | 36 | 36 | 36 | 18 | 1.01% | 4.66 | דרה כ' | נע" מ ס | ||
| 1,687 | 691 | 207 | 207 | 69 | 69 | 207 | 164 | 69 | 4 | 3.38% | 5.44 | דרה כ"א | ס | |
| 99 | - | - | - - | - | 99 | - | - - | 4.65% | 3.32 | דרה 3* | נע" מ ס | |||
| 676 | - | - | - - | - | - - | 676 | - | 2.36% | 0.93 | דרה 5**** | ס | |||
| 14,089 | 691 | 691 | 557 | 1,811 | 2,561 | 1,338 | 2,450 | 2,592 | 1,398 | 2.37%** | 3.01 | ת סך פירעונו |
||
| 7,947 | - | 326 | - | ➆1,392 | 2,106 | 596 | 1,836 | 1,371 | 320 | בשעבוד | מובטח" בלון " פירעון מתוכו |
|||
| - | - | 1,309 | - | 2,094 | - | 851 | 5,074 | 2,203 | 2,909 | משועבד | שווי הנכס ה | |||
| - | - | 25% | - | 66% | - | 70% | 36% | 62% | 83% | עבד | הנכס המשו שיעור LTV |
|||
| 5,367 | 691 | 365 | 557 | 419 | 455 | 643 | 614 | 545 | 1,078 | לון | טרול רכיבי ב ם שנתיים בנ ת קרן שוטפי קצב פירעונו מסחריים ערך עבוד וניירות מובטחים בש |
| המימון מקור |
מהות | טיבית ריבית אפק משוקללת |
7-12 2025 |
2026 | 2027 | 2028 | 2029 | סך יתרה 30.06.2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| בנקאי | גידיות הלוואות תא |
6.79% | 111 | - | - | - | - | 111 |
| בנקאי | ויקטים אשראי בפר |
6.49% | 31 | 1,165 *** | - | 7 | 62 | 1,265 |
| סה" כ | 6.52% | 142 | 1,165 | - | 7 | 62 | 1,376 |
הלוואות אביב מליסרון
*) השימוש בהנפקת ניירות הערך המסחריים ו/או ניצול מסגרות אשראי מחייבות נעשה ככלל בטווחים קצרים כמענה ביניים עד לגיוס ציבורי או נטילת הלוואות בעלות מח"מ ארוך. ככאלו לא נכללו בחישובי המח"מ והריבית האפקטיבית של כלל החוב הפיננסי ברוטו של החברה וכן לא נכללו במניין קצב הפירעונות השוטפים בנטרול רכיבי בלון מובטחים בשעבוד. **) יצוין כי הריבית האפקטיבית הממוצעת משקללת חוב צמוד מדד, חוב הנקוב בריבית שקלית וחוב הנקוב בריבית צמודת פריים. הריבית האפקטיבית הצמודה, בהנחת מדד בשיעור של ,2.7% הינה .2.21%
***) בכוונת החברה למחזר חוב זה בשנת 2026 באמצעות ליווי בנקאי פרויקטאלי, ובכך יידחה פרעון ההלוואה עד לסיום הפרויקט.
****)הריבית האפקטיבית מייצגת את הריבית צמודת המדד שנקבעה בעסקת החלף, נע"מ (סדרה 5) נושא ריבית נקובה בשיעור של בנק ישראל + .0.09%
בעת פירעונות ה"בלון" באפשרות החברה לבחון לשחרר את הנכס משעבוד או למחזר את החוב כנגד שעבודו מחדש .
מרכיב המימון הוא אחד הגורמים המשמעותיים התורמים להצלחת החברה. באמצעות גיוון מקורות המימון ושמירה על נזילות גבוהה החברה יכולה להמשיך בתנופת הפיתוח שלה במקביל לשמירה על איתנות פיננסית ויציבות.
.1 הלוואות מבנק אינן צמודות למדד. במהלך הרבעון האריכה את מסגרות האשראי לשנה נוספת (עד לשנת 2027).
- .2 רכיבי "בלון" על חובות שכנגדם שועבד עופר הקריון.
- .3 רכיבי "בלון" על חובות שכנגדם שועבד עופר הקניון הגדול פתח תקווה.
- .4 רכיבי "בלון" על חובות שכנגדם שועבד עופר גרנד באר שבע, עופר רמת אביב ועופר לינקולן.
- .5 רכיבי "בלון" על חובות שכנגדם שועבד חלק החברה במתחם העודפים חוצות המפרץ.
- .6 רכיבי "בלון" על חובות שכנגדם שועבד בשעבוד שני בדרגה עופר הקריון (אשר יהפוך לשעבוד ראשון לאור פירעון סופי של אג"ח (סדרה י') ביולי 2025).
- .7 רכיבי "בלון" על חובות שכנגדם שועבד עופר גרנד חיפה.
- .8 רכיבי "בלון" על חובות שכנגדם שועבדו עופר בילו סנטר ומניות חברת אזו-ריט בילו סנטר המחזיקה בנכס.
- .9 שיעור ה-LTV המחושב כולל רכיבי "בלון" המובטחים בשעבוד שני בדרגה על קניון עופר הקריון הנפרעים בשנת 2029 (אשר יהפוך לשעבוד ראשון לאור פירעון סופי של אג"ח (סדרה י') ביולי 2025).
( Total Blended Cost Of Debt) הכוללת החוב עלות
להלן מובא פירוט עלות החוב האפקטיבית המשוקללת (ריבית ריאלית הנזקפת ברווח והפסד) ועלות החוב הנקובה (הריבית התזרימית המשולמת על החוב) ליום תאריך הדוחות ולכל שנה ועל-פני תקופת פירעון ההתחייבויות הפיננסיות של מליסרון (ללא הלוואות אביב מליסרון) בגין אותה שנה.
| ש"ח) (במיליוני ני השנים חוב על פ נות קרן ה סת פירעו יתרת פרי |
||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| סה"כ | 2032 | 2031 | 2030 | 2029 | 2028 | 2027 | 2026 | 7-12 | ||
| ואילך | 2025 | |||||||||
| 13,314 * | 1,382 | 557 | 1,811 | 2,561 | 1,239 | 2,450 | 1,916 | 1,398 | ת חוב סך פירעונו |
|
| 2.37% | 2.98% | 2.60% | 1.32% | 2.41% | 1.98% | 3.49% ** | 1.70% | 2.32% | קטיבית ריבית אפ |
|
| 2.34% | 3.16% | 2.74% | 0.76% | 2.37% | 1.65% | 3.58% | 2.18% | 2.14% | ה ריבית נקוב |
|
* לא כולל ניירות ערך מסחריים.
** יצוין כי הריבית האפקטיבית הממוצעת משקללת חוב צמוד מדד, חוב הנקוב בריבית שקלית וחוב הנקוב בריבית צמודת פריים. הריבית האפקטיבית הריאלית בגין החוב הנפרע בשנת ,2027 בהנחת מדד בשיעור של ,2.7% הינה .2.62%
ניתן לראות כי למרות עליית הריבית בארץ ובעולם, הריבית האפקטיבית המשוקללת של פירעונות החוב של החברה עד תום שנת 2027 (המסתכמים בכ5.8- מיליארד ש"ח) הינה בשיעור של 2.24% (בנטרול המדד על הלוואות שקליות), זאת לעומת התשואה לפדיון של אג"חים מובטחים הנסחרים כיום לפי 2.68% (על-פי אג"ח מליסרון צמוד (סדרה כ' – מובטחת בשעבוד ראשון בדרגה), מח"מ כ4.6- שנים) ושל אג"חים לא מובטחים של כ2.92%- (על-פי אג"ח מליסרון צמוד (סדרה כ"א), מח"מ כ5.5- שנים), לכן להערכת החברה ככל ששיעור הריבית ארוכת הטווח לא יעלה ותשואות אגרות החוב לא יעלו, לא צפויה עלייה משמעותית ברמת הוצאות המימון בתקופה זו.
יו בהר כי הערכות החברה בדבר השפעות עליית הריבית, לרבות הערכת החברה בדבר עלייה לא משמעותית ב רמת הוצאות המימון, וכן ההשפעות על הוצאות המימון של החברה בתרחישי עליית ריבית ותשואות אגרות החוב ולרבות מהותיות ההשפעה על החברה ויציבותה הפיננסית, הינם מידע צופה פני עתיד, כהגדרת מונח זה בחוק ניירות ערך התשכ" ח- ,1968 המבוסס על הערכות סובייקטיביות של החברה למועד הדוח ואין כל וודאות בהתממשותם, כולם או חלקם, או שהם עשויים להתממש באופן שונה (לרבות באופן מהותי), בין היתר, בשל גורמים שאינם בשליטתה של החברה, לרבות כאמור בסעיפים 6 (סביבה כללית והשפעת גורמים חיצוניים על פעילות החברה) ו 31- (דיון בגורמי סיכון לעניין כלל פעילות החברה) לפרק תיאור עסקי התאגיד בדוח התקופתי של החברה לשנת .2024
ריבית ריאלית על החוב הפיננסי במהלך השנים (חלק מליסרון ללא הלוואות אביב מליסרון )*
| 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 H1 2025 ה מגולם לשנ |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 335 | 311 | 320 | 288 | 262 | 237 | 197 | 178 | 185 | 176 172 |
||||
| 461 | 413 | 371 |
* בנטרול הוצאות מימון ריאליות שאינן תזרימיות בגין הפחתת עודפי עלות.
** הגידול בהוצאות המימון לשנת 2025 (לפי ששת החודשים הראשונים של שנת 2025 מגולם לשנה) נבע בעיקר מקיטון בהכנסות המימון בהשוואה לשנת .2024 הכנסות המימון לשנת 2025 (על-פי ששת החודשים הראשונים של שנת 2025 בגילום שנתי), עמדו על 58 מיליון ש"ח, לעומת 70 מיליון ש"ח בשנת .2024
פילוח שווי הנדל"ן המניב המשועבד (חלק הבעלים )
לחברה נכסים בשווי של כ10.8- מיליארד ש"ח אשר אינם משועבדים כלל וכן נכסים משועבדים בשווי של כ1.5- מיליארד ש"ח שלגביהם ניתנו מסגרות אשראי אשר ליום המאזן אינן מנוצלות ולפיכך ניתנים לשחרור משעבוד.
בנוסף, במרבית הנכסים המשועבדים קיים פוטנציאל להרחבת החוב, שכן יחס שווי הבטוחה על החוב המובטח הינו בממוצע כ62%- בעוד שניתן להגדילו לעד .70%-80%
בנוסף, לאביב מליסרון יש מלאי מקרקעין שיתרתו בדוחותיה הכספיים עומדת על 2.1 מיליארד ש"ח וכנגדו הלוואות בסך 1.43 מיליארד ש"ח.
שיעור החוב על נכסי החברה: LTV) Value To Loan (:
| 30.06.2025 | 31.12.2024 | 31.12.2023 | 31.12.2022 | 31.12.2021 | |
|---|---|---|---|---|---|
| ח במיליוני ש" |
|||||
| ד ) נסי (מאוח סך חוב פינ |
15,364 | 14,148 | 11,947 | 11,198 | 11,934 |
| ב ליסרון בחו ק אביב מ בנטרול חל |
(1,376) | (1,281) | - | - | - |
| וחד בחוב המא ק המיעוט בנטרול חל |
(46) | (47) | (48) | (49) | (63) |
| ונאיים רשים חשב בנטרול הפ |
104 | 83 | 7 | (38) | (101) |
| מורחב ) ן (מאוחד נסי לפירעו סך חוב פינ |
14,046 | 12,903 | 11,906 | 11,111 | 11,770 |
| ) חד מורחב ת (מהמאו בניכוי יתרו |
|||||
| מזומנים | (1,549) | (834) | (614) | (554) | (1,065) |
| ומנים ליסרון במז ק אביב מ בנטרול חל |
22 | 36 | - | - | - |
| מנות פקדון בנא |
(347) | (15) | - | - | (1,116) |
| ם סיים סחירי נכסים פיננ |
(373) | (375) | (358) | (325) | (355) |
| ם שיעבוד סיים מגובי נכסים פיננ |
(258) | (242) | (256) | (429) | (422) |
| תאגיד : סך חלק ה |
|||||
| נסי נטו *) בחוב הפינ |
11,541 | 11,473 | 10,678 | 9,803 | 8,812 |
| מליסרון ביב שקעה בא בפיתוח וה קעין מלאי מקר להשקעה, נדל"ן |
|||||
| חב) **) אוחד מור בפיתוח (מ י מקרקעין קעה ומלא נדל"ן להש |
26,365 | 25,676 | 24,068 | 22,306 | 20,356 |
| רון***) אביב מליס השקעה ב |
1,194 | 1,209 | 594 | 603 | - |
| נכסים סך הכל |
27,559 | 26,885 | 24,662 | 22,909 | 20,356 |
| קעה ) סרון כהש אביב מלי Loan) ( עם Value To יחס LTV) |
41.9% | 42.7% | 43.3% | 42.8% | 43.3% |
| ב מליסרון ) ייבויות אבי (כולל התח פיננסי נטו יד בחוב ה חלק התאג |
12,656 | 12,543 | 11,142 | 9,661 | - |
| סרון )*** אביב מלי (כולל נכסי יד בנכסים חלק התאג |
28,681 | 27,783 | 24,838 | 22,502 | |
| מליסרון ) נכסי אביב תחייבויות ו בתוספת ה יחס LTV) |
44.1% | 45.1% | 44.9% | 42.9% | - |
*) החוב הפיננסי המוצג בטבלה הנ"ל הינו בנטרול הפרשים חשבונאיים שכלולים ביתרות החוב הפיננסי במאזן החברה.
**) הנדל"ן להשקעה המוצג בטבלה כולל את "מלאי המקרקעין בפיתוח לצורך הקמת דירות למכירה" בשרונה תל-אביב (לא כולל מלאי של אביב מליסרון).
***) לימים 30.06.2025 ו31.12.2024- – 100% מנכסי אביב מליסרון, לימים 31.12.2023 ו31.12.2022- - 50% מנכסי אביב מליסרון.
הסבר לקיטון בשיעור ה -LTV) עם מדידה של אביב מליסרון כחשבון השקעה) במהלך התקופה :
תזרים המזומנים השוטף שייצרה החברה במהלך תקופת הדיווח בסך של 569 מיליון ש"ח (ללא השפעת אביב מליסרון) בקיזוז עליית המדד בשיעור של 1.6% שהביאה לגידול של 173 מיליון ש"ח ביתרת החוב הפיננסי ודיבידנד ששולם בסך של 180 מיליון ש"ח.
השינויים בשיעור המינוף במהלך התקופה המדווחת
| 2024 מבר, ום 31 בדצ שחושב לי שיעור LTV |
42.7% |
|---|---|
| ת ( ה המדווח פת לתקופ עילות שוט תזרים מפ |
2.1%) |
| משערוך קעה, נטו נדל"ן להש השקעות ב |
0.1% |
| שולם דיבידנד ש |
0.6% |
| ור המדד שינוי בשיע בותי בגין ך ההתחיי גידול בער |
0.6% |
| , 2025 ום 30 ביוני מחושב לי שיעור LTV |
41.9% |
דירוג אשראי
בחודש פברואר ,2025 העלתה מעלות את דירוג המנפיק של החברה מ: ('-ilAA ('ל: ('ilAA (', עם תחזית יציבה בשל שיפור מתמשך בפרופיל העסקי של החברה תוך שמירה על יחסים פיננסיים יציבים והולמים לאורך זמן . דירוג כלל סדרות האג"ח של החברה, הן הלא מובטחות והן המובטחות הינו : 'ilAA ' .
סקירה של מדדי הביצוע שלנו
(Net Operating Income) NOI
להערכת החברה נתון ה-NOI הינו אחד הפרמטרים החשובים בהערכות שווי של נדל"ן מניב. בנוסף משמש ה-NOI למדידת תזרים המזומנים החופשי הפנוי לשירות חוב פיננסי שנלקח למימון רכישת נכס, וזאת כאשר סך ה-NOI הינו לאחר קיזוז הוצאות תחזוקה שוטפת לצורך שמירה על הקיים. מודגש בזאת כי ה-NOI:
- א. אינו מציג תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת על פי כללי חשבונאות מקובלים.
- ב. אינו משקף מזומנים למימון כל תזרימי המזומנים של החברה כולל יכולתה לבצע חלוקת כספים.
- ג. אינו מהווה תחליף לרווח הנקי לצורך הערכת תוצאות הפעילות של מליסרון.
- ד. מתייחס לכלל הנכסים, כולל נכסים בשליטה משותפת הכלולים בדוחות הכספיים על בסיס אקוויטי.
להלן התפתחות ה-NOI הרבעוני (במיליוני ש"ח ):
| רבעון 2 | רבעון 1 | רבעון 4 | רבעון 3 | רבעון 2 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025 | 2025 | 2024 | 2024 | 2024 | ||
| (Same Property) קיימים מנכסים NOI |
408 | 410 | 410 | 398 | 392 | |
| שנבנו ם חדשים NOI מנכסי |
- | - | - | - | - | |
| לתקופה סך NOI |
408 | 410 | 410 | 398 | 392 | |
| וט ב-NOI חלק המיע |
( ) 14 |
( 14 ) |
( 14 ) |
( 15 ) |
14( ) |
|
| הבעלים לק סך NOI ח |
394 | 396 | 396 | 383 | 378 |
חלק הבעלים ב-NOI ברבעון השני של שנת 2025 הסתכם ב394- מיליון ש"ח, גידול של 4% (16 מיליון ש"ח) ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. הגידול ב-NOI נובע בעיקר מהמשך אכלוס של מגדל A בלנדמארק תל אביב בסך של 9 מיליון ש"ח (חלק החברה), חתימה על חוזים חדשים תוך עלייה בדמי השכירות, עליית המדד והמשך אכלוס שטחים קיימים, בקיזוז ירידה בתוספות הפדיון בעיקר כתוצאה מהתקופה בת עשרת הימים בה היו קניוני החברה סגורים במהלך חודש יוני, כתוצאה מהמערכה מול איראן, וכן השפעתם הזמנית של מהלכי שדרוג התמהיל בעופר רחובות ובעופר רמת-אביב המלווים בסגירה זמנית של מספר חנויות.
להלן טבלת התאמה בין ה -NOI לתקופת הדוח לבין הרווח הגולמי המוצג בדוחות הכספיים (במיליוני ש"ח ) :
| 1-6 | 1-6 | |
|---|---|---|
| 2025 | 2024 | |
| ם לק הבעלי סך NOI ח |
790 | 731 |
| וט ב-NOI חלק המיע |
28 | 29 |
| מי ברווח הגול חלק אביב |
(2) | - |
| ואחרים זני ב-NOI השווי המא ת בשיטת חלק חברו |
(27) | (25) |
| הכספיים חות המוצג הדו רווח גולמי |
789 | 735 |
(Funds From Operations) FFO
לצורך מתן מידע נוסף על תוצאות הפעילות, מובא להלן מדד ה-FFO) Operations From Funds(. מדד זה מקובל בשימוש בעולם ומעניק בסיס נאות להשוואה בין חברות נדל"ן מניב. המדד פורסם על ידי NAREIT) ארגון חברות ה-REIT בארה"ב) וכהגדרתו, מבטא רווח מדווח נקי, בנטרול הכנסות והוצאות מעליית/ירידת שווי נדל"ן והכנסות/הוצאות חד פעמיות, ובתוספת פחת. החברה סבורה, כי בנוסף לאמור לעיל, יש לנטרל מחישוב ה-FFO, גם את הוצאות המיסים הנדחים בגין שנים קודמות ואת הוצאות/הכנסות המימון בגין ההצמדה למדד של ההתחייבויות והנכסים הפיננסיים.
יש להדגיש, כי מדד ה-FFO אינו מציג תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת, אינו משקף מזומנים שבידי החברה ואינו מחליף את הרווח הנקי המדווח, על פי כללי חשבונאות מקובלים.
החברה מוצאת לנכון לנתח את המרכיבים הבונים את רווחי ה-FFO) down-Top (לצורך הגברת השקיפות והעמקת הבנת הגורמים המשפיעים על מדד ה-FFO. לפרטים אודות מדד ה-FFO בהתאם להנחיית רשות ניירות ערך העומד ברבעון השני ובמחצית השנה הראשונה של שנת 2025 על סך של 160 מיליון ש"ח ו425- מיליון ש"ח, בהתאמה, ראו נספח א' בדוח זה.
ה -FFO לפי גישת ההנהלה (AFFO (במחצית השנה הראשונה של שנת 2025 הסתכם ב 602- מיליון ש"ח ( הקצב השנתי של ה -FFO) גישת ההנהלה) (AFFO ( הוא 1.2 מיליארד ש"ח בהתבסס על הרבעון השני של שנת 2025 ) , לעומת 562 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה בשנת ,2024 גידול של כ 7%- שנובע בעיקר מ :
גידול ב-NOI חלק מהבעלים בסך 59 מיליון ש"ח, בקיזוז גידול בהוצאות ריבית ריאלית נטו בסך 3 מיליון ש"ח, גידול בהוצאות מיסים שוטפים בסך 12 מיליון ש"ח וגידול בהוצאות הנהלה וכלליות ושיווק בסך 4 מיליון ש"ח.
| Q2 | Q1 | Q4 | Q3 | Q2 | Q1 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ח מיליוני ש" |
2025 | 2025 | 2024 | 2024 | 2024 | 2024 |
| ם לק הבעלי סך NOI ח |
394 | 396 | 396 | 383 | 378 | 353 |
| באות: הוצאות ה הבעלים ב בניכוי חלק |
||||||
| וסס מניות) תשלום מב רל פחת ו ליות (מנוט הנהלה וכל |
(18) | (18) ( | 18) | (18) | (18) | (16) |
| ווק ומיתוג הוצאות שי |
(3) | (3) ( | 3) | (4) | (3) | (1) |
| ) ב הפיננסי* ת על החו בית ריאלי הוצאות רי |
(44) | (44) ( | 45) ( | 42) | (45) | (40) |
| ם**) סים שוטפי הוצאות מי |
(25) | (33) ( | 28) | (23) | (18) | (28) |
| AFFO ( ההנהלה ( לפי גישת אלי מייצג סך FFO רי |
304 | 298 | 302 | 296 | 294 | 268 |
*) הוצאות ריבית ריאלית על החוב הפיננסי בניכוי ריבית המיוחסת לנדל"ן בהקמה ולהשקעה באביב מליסרון (על-פי הריבית האפקטיבית המשוקללת של החברה).
**) הוצאות המיסים השוטפים הגבוהות ברבעון הראשון של שנת 2025 מיוחסות בעיקר למדד שעמד על ,0.3% נמוך בהשוואה למרבית הרבעונים הקודמים, וכן לניצול מלא של הפסדים מועברים לצרכי מס כתוצאה מהעלייה ברווחים השוטפים בחלק מהחברות הבנות של מליסרון. מגמה זו התהפכה ברבעון השני של שנת ,2025 בו עמד המדד על .1.3%
***) מדד ה-FFO אינו כולל את תוצאות אביב מליסרון.
מדד י EPRA
מדדי ה-EPRA הינם מדדים המאגדים את חברות הנדל"ן המניב הציבוריות באירופה. מדדי ה-EPRA מטרתם להגביר את האחידות, השקיפות והשוואתיות של המידע הפיננסי בין חברות הנדל"ן הנכללות במדד.
EPRA VACANCY RATE מדד
מדד RATE VACANCY EPRA משקף את ערך שווי השטחים הפנויים מתוך סה"כ שווי השטחים להשכרה, כולל שטחים פנויים, ללא נכסים בהקמה וזכויות.
| " ח במיליוני ש |
30.06.2025 | 31.12.2024 | |
|---|---|---|---|
| הדוח נויים ליום שטחים הפ שווי של ה |
591 | 680 | |
| וזכויות) ם בהקמה ללא נכסי חים פנויים, (כולל שט המושכרים השטחים שווי סה"כ |
24,499 | 23,885 | |
| EPRA VACANCY RATE | 2.4% | 2.8% |
EPRA LTV מדד
מדד LTV EPRA משקף את שיעור המינוף של החברה.
| החברה חלק |
||||
|---|---|---|---|---|
| " ח במיליוני ש |
30.06.2025 | 31.12.2024 | ||
| נקאים תאגידים ב הלוואות מ |
2,475 | 2,573 | ||
| מסחריים ניירות ערך |
775 | 99 | ||
| אגרות חוב | 11,882 | 11,429 | ||
| תים נותני שירו לספקים ול התחייבויות |
246 | 162 | ||
| התחייבות סה"כ |
15,378 | 14,263 | ||
| בניכוי : | ||||
| מזומנים | 1,542 | 834 | ||
| מנות פקדון בנא |
347 | - | ||
| ם למכירה סיים זמיני נכסים פיננ |
373 | 375 | ||
| מזומנים נים ושווי סה"כ מזומ |
2,262 | 1,209 | ||
| נטו חוב פיננסי, |
13,116 | 13,054 | ||
| להשקעה שווי נדל"ן |
24,505 | 23,889 | ||
| ם למכירה מלאי מגורי |
2,436 | 2,434 | ||
| כויות בהקמה וז שווי נכסים |
1,740 | 1,673 | ||
| וש אחר מוניטין ורכ |
868 | 873 | ||
| לקוחות | 82 | 88 | ||
| סיים נכסים פיננ |
52 | 51 | ||
| נכסים סה"כ |
29,683 | 29,008 | ||
| EPRA LTV | 44.2% | 45.0% |
ש יעור היוון משוקלל (RATE CAP (
להלן תחשיב שיעור היוון משוקלל (Rate Cap (הנגזר מכלל הנדל"ן המניב של מליסרון ליום 30 ביוני, :2025
| ש"ח ) (במיליוני |
ב ) חד מורח לים (מאו חלק הבע |
|---|---|
| 26,239 | במאזן * להשקעה שווי נדל"ן |
| (591) | נויים שטחים פ המיוחס ל בניכוי שווי |
| (1,740) | זכויות בהקמה ו פרויקטים המיוחס ל בניכוי שווי |
| 23,908 | דל"ן מניב מיוחס לנ שווי נטו ה |
| 394 | Q 2/2025- ל ב NOI בפוע תזרים |
| 1,576 | Q 2/2025- בפועל ב רים NOI תי של תז גילום שנ |
| 81 | ת ** NOI צפויו התאמות |
| 1,657 | * מתוקנן NOI צפוי תזרים |
| 6.93% | להשקעה דל"ן מיוחס לנ שווי נטו ה מתוקנן ל רים NOI שיעור תז |
* כולל נכסים בחברות בשליטה משותפת המוצגות בדוחות הכספיים על בסיס אקוויטי (לא כולל אביב מליסרון).
** תוספת NOI מתייחסת לתוספות דמי שכירות על-פי חוזי שכירות חתומים ותרומה מלאה בגין הרחבות ופרויקטים בייזום שהושלמו בתקופה. תוספת NOI צפויה לא כוללת את ה-NOI הצפוי משטחים פנויים שטרם שווקו וה-NOI הצפוי מהשלמת פרויקטים בהקמה. כולל בעיקר: חוזים חתומים בגין מגדל A בפרויקט לנדמארק בתל-אביב, פארק עופר פתח-תקווה, חוזים חתומים בגין שינוי תמהיל עמוק בקריון וחוזים חתומים בגין חנויות שנמצאות בשיפוץ בקניון עופר רחובות.
*** תזרים NOI צפוי מתוקנן אינו מהווה תחזית של החברה.
המרווח בין שיעור התשואה לעלות החוב המשוקללת של מליסרון על פני שנים :
ניתן לראות מהגרף לעיל כי המרווח בין שיעור התשואה המשוקלל על הנכסים המניבים לבין עלות החוב המשוקללת של החברה, גדל בין השנים .2007-2021 בעוד שעלויות המימון המשוקללות של החברה ירדו באותן שנים באופן משמעותי, שיעור התשואה המשוקלל מהנכסים שומר על יציבות.
*) יצוין כי 89% מכלל החוב הפיננסי של החברה צמוד למדד (ללא חוב אביב מליסרון).
**) התשואה לפדיון של אג"ח מובטח הנסחר כיום (על פי אג"ח סדרה כ' – מח"מ כ4.6- שנים).
סקירה פיננסית של תוצאות החברה
הדוחות הכספיים של החברה ערוכים בהתאם לתקני IFRS, על פיהם תוצאות הרווח לאחר מס של חברות בשליטה משותפת מוצגות בשורה אחת "כחלק החברה ברווחי חברות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני, נטו" וההשקעות נטו בחברות אלו מוצגות במאזן בסעיף השקעות בחברות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני. החברה מנתחת את ביצועיה העסקיים לפי חלקה היחסי בנכסים וההתחייבויות המנוהלות על ידיה דהיינו, בהתבסס על איחוד חלקה היחסי בחברות בשליטה משותפת המוחזקות על ידיה.
| סד רווח והפ "ח) (במיליוני ש |
סתיימה דשים שה ל שישה חו לתקופה ש |
סתיימה דשים שה ל שישה חו לתקופה ש |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 30.06.2025 ביום |
30.06.2024 ביום |
||||||
| מאוחד | ברות בתוספת ח |
מאוחד | מאוחד | ברות בתוספת ח |
מאוחד | ||
| (סקור) | שותפת בשליטה מ |
מורחב | (סקור) | שותפת בשליטה מ |
מורחב | ||
| ק המיעוט ונטרול חל |
ק המיעוט ונטרול חל |
||||||
| נכסים מהשכרת רווח גולמי |
791 | (6) | 785 | 735 | (9) | 726 | |
| ת ירות ואחרו ממכירת ד רווח גולמי |
(2) | 3 | 1 | - | 2 | 2 | |
| גולמי סה"כ רווח |
789 | (3 ) | 786 | 735 | (7 ) | 728 | |
| ת הלה וכלליו הוצאות הנ |
(52) | (2) | (54) | (37) | (7) | (44) | |
| ה ושיווק סום, מכיר הוצאות פר |
(9) | 1 | (8) | (4) | (1) | (5) | |
| אחרות נסות לי לפני הכ רווח תפעו |
728 | (4 ) | 724 | 694 | (15 ) | 679 | |
| טופלות חברות המ רה ברווחי חלק החב |
|||||||
| י, נטו שווי המאזנ בשיטת ה |
20 | (20) | - | 11 | (11) | - | |
| עה, נטו ל"ן להשק שווי הוגן נד עליית ערך |
412 | (12) | 400 | 379 | 3 | 382 | |
| חרות, נטו הוצאות א |
(20) | - | (20) | - | - | - | |
| אחרות כנסות לי לאחר ה רווח תפעו |
1,140 | (36 ) | 1,104 | 1,084 | (23 ) | 1,061 | |
| מון, נטו הוצאות מי |
(274) | 3 | (271) | (295) | 5 | (290) | |
| ההכנסה על יכוי מיסים רווח לפני נ |
866 | (33 ) | 833 | 789 | (18 ) | 771 | |
| ההכנסה מיסים על |
(162) | 3 | (159) | (169) | 1 | (168) | |
| לתקופה רווח |
704 | (30 ) | 674 | 620 | (17 ) | 603 | |
| וט ברווח חלק המיע |
(30) | 30 | - | (17) | 17 | - | |
| הבעלים פה חלק רווח לתקו |
674 | - | 674 | 603 | - | 603 | |
| במיליוני | קד חס לאשת הבעלים בי רווח חלק השינויים ב |
|---|---|
| ש"ח | |
| 603 | 1-6.2024 מיוחס ל- |
| 58 | דירות ים ומכירת שכרת נכס הגולמי מה גידול ברווח |
| (13) | שיווק ה וכלליות ו אות הנהל גידול בהוצ |
| 18 | להשקעה הוגן נדל"ן ת ערך שווי גידול בעליי |
| (20) | ת אות אחרו גידול בהוצ |
| 19 | נטו אות מימון קיטון בהוצ |
| 9 | ה על ההכנס אות מיסים קיטון בהוצ |
מיוחס ל- 1-6.2025 674
הגידול ברווח הגולמי מהשכרת נכסים – בסך 58 מיליון ש"ח נובע בעיקרו מגידול בדמי השכירות בגין עלייה בדמי השכירות הריאליים, עליית המדד בתקופה, תרומת מגדל A בלאנדמרק תל-אביב בשני הרבעונים (לעומת רבעון אחד אשתקד) בסך 35 מיליון ש"ח.
הגידול בהוצאות הנהלה וכלליות ושיווק – בסך 13 מיליון ש"ח נובע בעיקרו מגידול כתוצאה מאיחוד לראשונה של תוצאות אביב מליסרון (בתקופה המקבילה אשתקד אוחדו 50%) בסך של כ8- מיליון ש"ח בהוצאות הנהלה וכלליות ושל 2 מיליון ש"ח בהוצאות שיווק.
הגידול בעליית ערך שווי נדל"ן להשקעה – במהלך התקופה נרשמה עליית ערך בסך של 400 מיליון ש"ח בעיקר כתוצאה מהשפעת עליית המדד בתקופה שתרמה 270 מיליון ש"ח, גידול בדמי השכירות הריאליים כתוצאה מחידושי חוזים ומימושי אופציות והתקדמות השיווק והבנייה של פרויקטים בבנייה ובאכלוס, בניכוי השקעות בנכסים שלא קיבלו ביטוי בשווי.
הגידול בהוצאות אחרות – בסך של 20 מיליון ש"ח נובע בעיקר מהפרשה בגין מס רכישה כתוצאה ממיזוג של חברה בת בסך של 15 מיליון ש"ח והפחתת עודפי עלות מיוחסים לרכישת אביב מליסרון בסך של 3 מיליון ש"ח.
הקיטון בהוצאות ה מימון, נטו – בסך של 19 מיליון ש"ח נובע בעיקר בשל קיטון בהפרשי הצמדה בסך של 24 מיליון ש"ח (המדד עלה בתקופה בשיעור של 1.6% לעומת 1.9% בתקופה המקבילה אשתקד).
מרישום נכס מס בגין צפי לקיזוז הפסדים לצרכי מס בקיזוז גידול בהוצאות המיסים השוטפים בסך של 12 מיליון ש"ח כתוצאה מעלייה ברווח לפני מס (שנבעה בעיקר מעלייה ב-NOI בקיזוז הגידול בהוצאות המימון) ומימוש הפסדים לצרכי מס בחלק מהחברות. חשיפה לאינפלציה – כל הסכמי השכירות של החברה מול השוכרים כמו גם כ89%- מכלל החוב הפיננסי של החברה צמודים למדד המחירים
הקיטון בהוצאות מיסים על ההכנסה – בסך של 9 מיליון ש"ח נובע בעיקרו מירידה בהוצאות מיסים נדחים בסך של 20 מיליון ש"ח כתוצאה
לצרכן. בעת עליית מדד המחירים לצרכן הכנסות החברה צפויות לגדול בשיעורים דומים, כאשר מנגד הוצאות המימון של החברה גדלות אף הן. הגידול בהכנסות מביא (בהתעלם מהשפעות אחרות) לגידול מקביל בשווי הנכסים, כאשר מנגד יתרת החוב הפיננסי הצמוד למדד גדלה אף היא. בהתאם, להערכת החברה נכון למועד הדוח, ההגנה מאינפלציה המובנית בהסכמי השכירות כאמור, הינה יעילה ולפיכך החשיפה של החברה בנושא זה, אינה גבוהה.
יו בהר כי הערכות החברה בדבר חשיפת החברה לאינפלציה, לרבות עקב ההגנה המובנית בהסכמי השכירות, הינ ן מידע צופה פני עתיד, כהגדרת מונח זה בחוק ניירות ערך התשכ" ח ,1968- המבוסס על הערכות סובייקטיביות של החברה למועד הדוח ואין כל וודאות בהתממשותן, כול ן או חלקן, או שה ן עשוי ות להתממש באופן שונה (לרבות באופן מהותי), בין היתר, בשל גורמים שאינם בשליטתה של החברה, לרבות כאמור בסעיפים 6 (סביבה כללית והשפעת גורמים חיצוניים על פעילות החברה) ו 30- (דיון בגורמי סיכון לעניין כלל פעילות החברה) לפרק תיאור עסקי התאגיד בדוח התקופתי של החברה לשנת .2024
| 2024 צמבר |
ליום 31 בד | ביוני 2025 | ליום 30 | כספי המצב ה "ח) (במיליוני ש |
||
|---|---|---|---|---|---|---|
| מאוחד | ברות בתוספת ח |
מאוחד | מאוחד | ברות בתוספת ח |
מאוחד | |
| מורחב | בשליטה | מורחב | בשליטה | |||
| נטרול משותפת ו |
נטרול משותפת ו |
|||||
| וט חלק המיע |
וט חלק המיע |
|||||
| 824 | (38) | 862 | 1,542 | (13) | 1,555 | ם שווי מזומני מזומנים ו |
| 49 | (12) | 61 | 60 | (11) | 71 | ל מזומן מוגב |
| 375 | - | 375 | 373 | - | 373 | קצר סיים לזמן נכסים פיננ |
| 18 | - | 18 | 347 | (1) | 348 | מן קצר יקדונות לז הלוואות ופ |
| 80 | (7) | 87 | 82 | (5) | 87 | לקוחות |
| 70 | (1) | 71 | 48 | (5) | 53 | חות הוצאות נד רות חובה ו חייבים וית |
| 269 | (40) | 309 | 338 | (49) | 387 | ת למכירה קמת דירו ח לצורך ה קעין בפיתו מלאי מקר |
| 1,685 | (98 ) | 1,783 | 2,790 | (84 ) | 2,874 | ם שוטפים סה"כ נכסי |
| 242 | 242 | - | 258 | 258 | - | ארוך ייבים לזמן הלוואות וח |
| 3 | (699) | 702 | 1 | (718) | י 719 | שווי המאזנ י שיטת ה טופלות לפ חברות המ השקעות ב |
| 873 | - | 873 | 868 | - | 868 | ם ומוניטין תי מוחשיי נכסים בל |
| 1,954 | (205) | 2,159 | 2,074 | (217) | 2,291 | ארוך מלאי לזמן |
| 50 | (1) | 51 | 52 | (1) | 53 | ם אחרים ארוך ונכסי סיים לזמן נכסים פיננ |
| 12 | - | 12 | 16 | - | 16 | ע רכוש קבו |
| 25,561 | (126) | 25,687 | 26,245 | (126) | 26,371 | קעה נדל"ן להש |
| 28,695 | (789 ) | 29,484 | 29,514 | (804 ) | 30,318 | שוטפים ם לא סה"כ נכסי |
| 30,380 | (887 ) | 31,267 | 32,304 | (888 ) | 33,192 | נכסים סה"כ |
| 324 | (7) | 331 | 948 | (11) | 959 | אחרים בנקאיים ו לתאגידים התחייבויות |
| 1,482 | - | 1,482 | 3,009 | - | 3,009 | אגרות חוב טפות בגין חלויות שו |
| 162 | (1) | 163 | 246 | (1) | 247 | ם תני שירותי ספקים ונו |
| 332 | (57) | 389 | 368 | (56) | 424 | ות זכות זכאים ויתר |
| 53 | (14) | 67 | 89 | (5) | 94 | ירות ממכירת ד מלקוחות מקדמות |
| 184 | - | 184 | 149 | - | 149 | מס הפרשות ל |
| 2,537 | (79 ) | 2,616 | 4,809 | (73 ) | 4,882 | שוטפות ייבויות סה"כ התח |
| 9,947 | - | 9,947 | 8,873 | - | 8,873 | אגרות חוב |
| 2,182 | (206) | 2,388 | 2,302 | (220) | 2,522 | אחרים בנקאיים ו לתאגידים התחייבויות |
| 3,905 | 3 | 3,902 | 3,999 | 5 | 3,994 | ים מיסים נדח |
| 2 | - | 2 | 2 | - | 2 | , נטו ת לעובדים בגין הטבו התחייבויות |
| 100 | (4) | 104 | 115 | (5) | 120 | לאחרים התחייבויות |
| 16,136 | (207 ) | 16,343 | 15,291 | (220 ) | 15,511 | שוטפות ייבויות לא סה"כ התח |
| 11,707 | - | 11,707 | 12,204 | - | 12,204 | ברה יות של הח לבעלי המנ הון מיוחס |
| - | (601) | 601 | - | (595) | 595 | שליטה נן מקנות זכויות שאי |
| 11,707 | (601 ) | 12,308 | 12,204 | (595 ) | 12,799 | סה"כ הון |
| 30,380 | (887 ) | 31,267 | 32,304 | (888 ) | 33,192 | ת והתחייבויו סה"כ הון |
| 15,612 | 16,203 | EPRA NAV | ||||
| 328 | 340 | יה (בש"ח ) EPRA למנ NAV |
הסברים לשינויים מהותיים במצב הכספי (במאוחד מורחב) של המחצית השנה הראשונה של שנת :2025
מלאי מקרקעין בפיתוח לצורך הקמת דירות למכירה לזמן קצר וזמן ארוך – מלאי מקרקעין לזמן קצר וזמן ארוך ליום ,30 ביוני ,2025 הסתכם בכ2.4- מיליארד ש"ח (חלקה האפקטיבי של מליסרון), גידול של 0.2 מיליארד ש"ח מיום 31 בדצמבר, .2024 הגידול נובע בעיקר מהשקעה במלאי באביב מליסרון.
נדל"ן להשקעה – שווי הנדל"ן להשקעה ליום 30 ביוני, ,2025 הסתכם בכ26.2- מיליארד ש"ח (חלקה האפקטיבי של מליסרון), גידול של 684 מיליון ש"ח משוויו ליום 31 בדצמבר, .2024 הגידול נובע בעיקר מהשקעות בנכסים ובנכסים בהקמה בסך של 253 מיליון ש"ח ומעליית ערך בסך של 400 מיליון ש"ח הנובעת בעיקר מגידול ב-NOI המייצג של הנכסים כתוצאה מהשפעת עליית המדד וגידול בחוזים שנחתמו בתקופה ומהתקדמות השיווק והבנייה של פרויקטים בבנייה ובאכלוס.
חוב פיננסי, נטו (חוב בניכוי מזומנים, נכסים פיננסיים לזמן קצר ופקדון בנאמנות) – החוב הפיננסי, נטו הסתכם ליום 30 ביוני, ,2025 בכ12.8- מיליארד ש"ח, גידול של 0.1 מיליארד ש"ח לעומת 31 בדצמבר, .2024 הגידול נובע בעיקר מהשקעה בנדל"ן להשקעה בהקמה ומלאי שביצעה החברה בתקופה, דיבידנד שחילקה החברה בסך 180 מיליון ש"ח והשפעת עליית המדד בקיזוז התזרים השוטף שייצרה החברה בסך של 432 מיליון ש"ח.
נזילות ומקורות מימון
תזרים המזומנים שנבע מפעילות שוטפת
תזרים המזומנים שנבע מפעילות שוטפת של הנדל"ן המניב בתקופה הסתכם ב569- מיליון ש"ח (תזרים המזומנים מפעילות שוטפת כולל פעילות ) לעומת 569 מיליון ש"ח אשתקד. הגידול מיוחס לגידול ברווח התפעולי בסך של 36 מיליון ש"ח שנובע 1 המגורים עומד על סך של 432 מיליון ש"ח בעיקרו מגידול בדמי השכירות בגין מגדל A LANDMARK בתל-אביב (התחיל להניב רק מאפריל 2024) ועלייה בדמי השכירות הריאליים וגידול בהון החוזר בסך של 36 מיליון ש"ח בקיזוז מגידול בתשלומי מס, נטו בסך של 59 מיליון ש"ח (בעיקר תשלומים חד פעמיים בתקופה בגין שנים קודמות), גידול בתשלומי ריבית, נטו בסך של 11 מיליון ש"ח.
תזרים המזומנים ששימש לפעילות השקעה
תזרים המזומנים ששימש לפעילות השקעה בתקופה הסתכם ב194- מיליון ש"ח, לעומת תזרים מזומנים ששימש לפעילות השקעה בסך של 260 מיליון ש"ח אשתקד. התזרים ששימש לפעילות השקעה בתקופה המדווחת כולל בעיקר השקעה בנדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה בהקמה בסך של 236 מיליון ש"ח, השקעה ברכוש קבוע ונכסים בלתי מוחשיים בסך של 9 מיליון ש"ח ותשלום מיסים בגין נדל"ן בסך של 6 מיליון ש"ח, בקיזוז תמורה ממימוש נדל"ן להשקעה נטו (תשלום בגין קרקע שהופקעה) בסך של 24 מיליון ש"ח, השקעות בנכסים פיננסיים לזמן קצר, נטו בסך של 16 מיליון ש"ח, החזר הלוואות ופקדונות בסך של 12 מיליון ש"ח ומיסים עקיפים בגין מכירת נכס 5 מיליון ש"ח. בתקופה המקבילה אשתקד עיקר התזרים ששימש לפעילות השקעה כלל בעיקר השקעה בנדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה בהקמה בסך של 192 מיליון ש"ח, תשלום מיסים בגין נדל"ן בסך של 10 מיליון ש"ח, השקעה ברכוש קבוע ונכסים בלתי מוחשיים בסך של 5 מיליון ש"ח, מזומן שהופקד אצל נאמן אג"ח (סדרה י"ט) בסך של 51 מיליון ש"ח כבטוחה פיננסית, והשקעה בנכסים פיננסיים לזמן קצר, נטו בסך של 2 מיליון ש"ח.
תזרים המזומנים שנבע מפעילות מימון
תזרים המזומנים שנבע מפעילות מימון בתקופה הסתכם ב455- מיליון ש"ח, לעומת תזרים ששימש לפעילות מימון בסך של 129 מיליון ש"ח אשתקד. הרכיבים המהותיים של התזרים שנבע מפעילות המימון בתקופה המדווחת כוללים בעיקר גידול באשראי מתאגידים בנקאיים ומאחרים לזמן קצר בסך של 754 מיליון ש"ח, הנפקת אגרות חוב בסך של 48 מיליון ש"ח בקיזוז חלוקת דיבידנד בסך של 180 מיליון ש"ח, חלוקת דיבידנד לזכויות המיעוט בסך של 36 מיליון ש"ח, פירעון אגרות חוב בסך של 125 מיליון ש"ח פירעון הלוואות לזמן ארוך בסך של 6 מיליון ש"ח. הרכיבים המהותיים של התזרים שנבע מפעילות המימון בתקופה המקבילה אשתקד כללו בעיקר פירעון אגרות חוב והלוואות מתאגידים בנקאיים ואחרים בסך של 736 מיליון ש"ח ותשלום דיבידנד בסך של 200 מיליון ש"ח בקיזוז הנפקת אגרות חוב בסך של 807 מיליון ש"ח.
סיכון נזילות
ליום ,30 ביוני, ,2025 לחברה גירעון בהון החוזר בסך של 2,008 מיליון ש"ח (במאוחד), בהשוואה לגירעון בהון החוזר בסך של 844 מיליון ש"ח ליום 31 בדצמבר, .2024 הגידול בגרעון נובע בעיקר מגיוס נע"מ שהחברה גייסה ברבעון השני בסך של 676 מיליון ש"ח (ברוטו). לאחר תאריך המאזן גייסה החברה אגרות חוב (סדרה כ"א) בסך של 709 מיליון ש"ח (ברוטו) והודיעה כי בכוונתה להשתמש בכספי ההנפקה על מנת לפרוע בפדיון מוקדם חלקי את אגרות חוב (סדרה י"ד) בסך של 704 מיליון ש"ח אשר מועד פרעונן הסופי המקורי הוא בשנה הקרובה. להלן פירוט לגבי היקף הנדל"ן אשר אינו משועבד למועד הדוח:
1 תזרים המזומנים המאוחד הנובע מפעילות שוטפת מושפע לשלילה מאיחוד פעילותה של אביב מליסרון, כתוצאה מהצמיחה המואצת בהיקף הפעילות של אביב מליסרון המלווה בהשקעה הולכת וגדלה במלאי המקרקעין בפיתוח לצורך הקמת דירות למכירה. השפעה זו מקטינה את תזרימי המזומנים כאמור.
| משועבד לא להשקעה היקף נדל"ן |
רד ש" ח 10.8 מיליא |
|---|---|
| ן להשקעה ך שווי נדל" שועבד לס קעה לא מ נדל"ן להש שיעור שווי |
41% |
| ן להשקעה ך שווי נדל" מובטח לס שיעור חוב |
32% |
| עבדים)* סים המשו ס LTV בנכ שועבד (יח השקעה מ ווי נדל"ן ל מובטח לש שיעור חוב |
62% |
*בנוסף לחברה נדל"ן בשווי של כ1.5- מיליארד ש"ח המשועבד כנגד מסגרות אשראי לא מנוצלות (כולל היתרה הנ"ל שיעור החוב המובטח הוא כ56%-).
לאור האמור לעיל ולאחר שדירקטוריון החברה בחן, בין היתר, את מקורות הפירעון להתחייבויות הקיימות והצפויות, בדגש על פירעון ההתחייבויות שהחברה נדרשת לפרוע במהלך השנתיים החל מיום 30 ביוני, ,2025 מקורות האשראי ומסגרות האשראי הבלתי מנוצלות הקיימות לחברה, הנגישות הגבוהה לשוק ההון שקיימת לחברה, תזרים המזומנים מפעילות שוטפת שהחברה מניבה, ההשקעות שבכוונת החברה לבצע וכן את שיעור שווי הנכסים הלא משועבד, סבור דירקטוריון החברה כי חרף העובדה שלחברה גירעון בהון החוזר נכון ליום 30 ביוני, ,2025 בסך של 2,008 מיליון ש"ח (במאוחד), לא קיימת בעיית נזילות בחברה. כמו כן, להערכת דירקטוריון החברה לא קיים חשש סביר שהחברה לא תעמוד בהתחייבויותיה הקיימות והצפויות, בהגיע מועד קיומן.
התפתחויות עיקריות בתחומי הפעילות בתקופת הדוח ולאחריה
א . עדכון הערכות שווי ליום 30 ביוני 2025 :
ליום 31 במרץ ,2025 עודכנו הערכות השווי באופן פנימי על ידי הנהלת החברה.
החברה רשמה בדוחותיה הכספיים עליית שווי, נטו של נדל"ן להשקעה בסך של 26 מיליון ש"ח, שנובעת בעיקר מעליית המדד בתקופה ומעדכון השווי ההוגן של פרויקטים בבנייה, וזאת בעיקר בעקבות התקדמות בבנייתם ושיווקם, בקיזוז השקעות שביצעה החברה בנכסים קיימים אשר לא קיבלו ביטוי בשוויים.
ליום 30 ביוני, ,2025 ערכה החברה, כבכל שנה, עדכון של הערכות השווי של נכסיה באמצעות שמאי חיצוני, בעקבותיו רשמה החברה בדוחותיה הכספיים עליית שווי, נטו של 386 מיליון ש"ח לרבעון השני. סה"כ במחצית הראשונה של שנת 2025 רשמה החברה בדוחותיה הכספיים עליית שווי, נטו, של 412 מיליון ש"ח.
הערכות השווי כללו התאמה של ה-NOI המייצג של הנכסים בהתאם לנתוני חוזי השכירות העדכניים ותחזית החברה בנוגע לתנאי חוזי השכירות. השינוי ב-NOI נבע בעיקר מעדכון חוזי השכירות שנחתמו בתקופה ועדכון בגין מרכיב המדד על הכנסות שכ"ד. בנוסף עודכן שווי פרויקטים בבנייה (התקדמות בזמן עד הנבה).
ב. דיבידנד שהוכרז
במרץ, ,2025 הכריז דירקטוריון החברה על חלוקת דיבידנד בסך של 90 מיליון ש"ח, אשר שולם ביום 10 באפריל, .2025 במאי, ,2025 הכריז דירקטוריון החברה על חלוקת דיבידנד בסך של 90 מיליון ש"ח, אשר שולם ביום 24 ביוני, .2025 באוגוסט, ,2025 הכריז דירקטוריון החברה על חלוקת דיבידנד בסך של 90 מיליון ש"ח, אשר ישולם ביום 16 בספטמבר, .2025
ג. הקצאת אופציות לנושאי משרה בכירה ול עובדים
ביום 9 במרץ, ,2025 אישר דירקטוריון החברה הקצאה של 186,440 כתבי אופציה (לא סחירים) המירים למניות החברה ל7- נושאי משרה בכירה בחברה (שאינם דירקטור או מנכ"ל) וכן למנהלים ועובדים נוספים בחברה ובחברות בנות, במסגרת מתאר לעובדים אשר פורסם ביום 13 במרץ, ,2023 ותיקון לו אשר פורסם ביום 10 במרץ, ,2025 זאת בהתאם לאישור הבורסה שהתקבל לרישומן למסחר של מניות המימוש שתנבענה ממימוש כתבי האופציה.
ד. מו"מ ל רכישת קרקע בעיר בת - ים
בהמשך לדיווח מיידי של החברה מיום 18 בפברואר, ,2025 כי היא מקדמת מהלך לרכישת עתודת קרקע בעיר בת-ים, בחודש מאי, ,2025 הופסק המשא ומתן מבלי שנשתכלל לכדי הסכם מחייב.
ה . הרחבת אגרות חוב ופדיון מוקדם חלקי
- בחודש יוני, ,2025 הנפיקה החברה 359.2 מיליון ש"ח ע.נ. אגרות חוב (סדרה י"ט) המובטחות בשעבוד שני על "עופר הקריון", בדרך של הרחבת סדרת אגרות חוב קיימת. ההנפקה בוצעה לפי מחיר של 1.111 ש"ח לכל 1 ש"ח ע.נ. אגרות חוב (סדרה י"ט), בתמורה כוללת (ברוטו) של 399 מיליון ש"ח ובריבית אפקטיבית של 3.28% צמודה למדד. מתוך סך התמורה הפקידה החברה סך של 346 מיליון ש"ח בפקדון אצל נאמן אג"ח (סדרות י' ו-י"ט) אשר שימש כבטוחה פיננסית ולצורך פירעון סופי של אג"ח (סדרה י'), אשר בוצע בפועל ביום 10 ביולי, .2025 לאור פירעונה הסופי של סדרת אג"ח (סדרה י') יהפוך השעבוד על "עופר הקריון" לטובת אגרות חוב (סדרה י"ט) משעבוד שני לראשון.
- בחודש יולי, ,2025 הנפיקה החברה, 629.5 מיליון ש"ח ע.נ. אגרות חוב (סדרה כ"א) בדרך של הרחבת סדרת אגרות חוב קיימת. ההנפקה בוצעה לפי מחיר של 1.127 ש"ח לכל 1 ש"ח ע.נ. אגרות חוב (סדרה כ"א), בתמורה כוללת (ברוטו) של 709 מיליון ש"ח ובריבית אפקטיבית של 2.95% צמודה למדד.
החברה הודיעה כי תמורת ההנפקה, נטו תשמש לפדיון מוקדם חלקי של אגרות החוב (סדרה י"ד) של החברה ביום 14 באוגוסט, ,2025 בסך של 585 מיליון ש"ח ע.נ. (ברוטו 704 מיליון ש"ח).
ו. ניירות ערך מסחריים (סדרה 5 )
בחודש יוני, ,2025 הנפיקה החברה 676.3 מיליון ש"ח ע.נ. של ניירות ערך מסחריים (סדרה 5) (סחירה) נושאת ריבית שנתית בשיעור ריבית בנק ישראל בתוספת מרווח של ,0.09% ההנפקה בוצעה לפי מחיר של 1 ש"ח לכל 1 ש"ח ע.נ. ניירות ערך מסחריים (סדרה 5). קרן ניירות הערך המסחריים (סדרה 5) והריבית בגינה יעמדו לפירעון בתשלום יחיד אשר ישולם ביום 5 ביוני, .2026 החברה התקשרה עם בנקים בעסקת החלף להמרת הריבית הנקובה על ניירות הערך המסחריים (סדרה 5) בריבית שנתית צמודה למדד בשיעור של .2.36%
ז. זכ ייה במכרז במתחם ה' בשדה -דב צפון בתל - אביב על ידי אביב מליסרון
לפרטים בדבר זכיית אביב מליסרון במכרז ראו עמוד 14 לדוח דירקטוריון זה.
ממשל תאגידי
א . מינוי דירקטורים :
ביום 22 באפריל ,2025 אישרה אסיפת בעלי המניות של החברה את חידוש כהונתו של הדירקטור החיצוני שלמה זהר לתקופת כהונה שלישית בת שלוש שנים וזאת החל מתום כהונתו השנייה, היינו החל מיום .6.5.2025 לפרטים נוספים, ראו דיווחים מיידיים של החברה מהימים 10 במרץ 2025 ו23- באפריל, 2025 (אסמכתאות מס': 2025-01-015622 ו- 2025-01-028735), אשר הפרטים הכלולים בהם מובאים בזאת על דרך ההפניה.
ביום 13 באוגוסט, ,2025 אישר דירקטוריון החברה, את מינויו של מר אבי יעקובוביץ' כדירקטור בלתי תלוי בחברה, וזאת החל ממועד האישור. לפרטים נוספים, ראו דיווח מיידי של החברה בדבר תחילת כהונתו אשר מפורסם בד בבד עם דוח זה, אשר הפרטים הכלולים בו מובאים בזאת על דרך ההפניה.
ב. סיום כהונת דירקטורים :
ביום 22 באפריל, ,2025 סיימה גב' דורית סלינגר את כהונתה כדירקטורית בלתי תלויה בחברה. לפרטים נוספים ראו דיווח מיידי של החברה מיום 23 באפריל, 2025 (אסמכתא מס': 2025-01-028740), אשר הפרטים הכלולים בו מובאים בזאת על דרך ההפניה. ביום 25 במאי, ,2025 סיימה גב' רינת גזית את כהונתה כדירקטורית חיצונית בחברה, בתום תשע שנות כהונה. לפרטים נוספים ראו דיווח מיידי של החברה מיום ,26 במאי, 2025 (אסמכתא מס': 2025-01-037104), אשר הפרטים הכלולים בו מובאים בזאת על דרך ההפניה.
ג. ביטוח אחריות דירקטורים ונושאי משרה
בימים 18 במאי, ,2025 ו20- במאי, ,2025 אישרו ועדת התגמול ודירקטוריון החברה, בהתאמה, להסמיך את הנהלת החברה לנהל משא ומתן ביחס לחידוש פוליסת ביטוח האחריות לדירקטורים ונושאי משרה, אשר מכהנים ואשר יכהנו מעת לעת בחברה ו/או בחברות בנות שלה, לרבות דירקטורים ונושאי משרה הנמנים על בעלי השליטה בחברה או שלבעלת השליטה יש עניין אישי בהתקשרות לגביהם, כפי שיהיו מעת לעת, אשר צפויה להסתיים ביום 31.5.2025 )להלן: "פוליסת הביטוח הקודמת"), וזאת בהתאם לתנאי מדיניות התגמול של החברה ולתנאי השוק, וכן לפעול לחידוש הפוליסה לתקופה של 12 חודשים החל מיום 1 ביוני, .2025 לפרטים נוספים, ראו דיווח מיידי של החברה המתפרסם בד בבד עם דוח זה, אשר הפרטים הכלולים בו מובאים בזאת על דרך ההפניה.
ד. תרומות
כחברה גדולה ומובילה הפועלת בישראל וכחלק מהאחריות התאגידית של החברה, קיימת בחברה מדיניות תרומות שנקבעה לשיעור . 2 שנתי של עד 0.5% מהרווח הנקי
נכון למועד פרסום הדוח, מדיניות התרומות של החברה, שמה דגש בעיקר על מתן תמיכה בחינוך לילדים ולנוער בסיכון, ובריאות ילדים ונוער. בשנת ,2025 עד פרסום דוח זה, תרמה מליסרון סך של כ500- אלפי ש"ח.
בנוסף, בחודש אוגוסט, ,2024 אישר דירקטוריון החברה הענקת תרומה בהיקף כולל של 8.2 מיליון ש"ח אשר תתפרס על פני שלוש שנים (2024-2026) לעמותה המנהלת את כפר הנוער זוהרים שהינו כפר חינוכי – טיפולי לבני נוער בסיכון מייסודו של חתן פרס ישראל, הרב . במסגרת התחייבות 3 יצחק דוד גרוסמן (להלן: "העמותה") וזאת לטובת הקמת מבנה מגורים עבור צוות הכפר והמדריכים ומשפחותיהם זו העבירה החברה שליש מסכום התרומה לעמותה. נכון למועד הדוח החלה בנייתו של המבנה. בנוסף בכוונת החברה להמשיך ולתרום לעמותות שונות נוספות בהתאם למדיניות התרומות של החברה ולתקרה הקבועה בה כאמור לעיל.
2 "הרווח נקי" משמע הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות של החברה בדוחות הכספיים השנתיים המאוחדים האחרונים של החברה.
3 למען שלמות התמונה יצוין, כי עופר השקעות בע"מ, בעלת השליטה בחברה, תרמה אף היא מעת לעת (כחלק מפעילות פילנטרופית למגוון עמותות ופעילויות אחרות) לעמותות המנוהלות על ידי הרב גרוסמן לרבות לעמותה המנהלת את כפר זוהרים.
דיווח פיננסי
.1 אומדנים חשבונאיים קריטיים :
לדוח רבעוני זה צורפו עדכונים להערכות שווי של הנכסים כדלקמן: קניון עופר רמת אביב ועופר הקריון אשר סווגו כהערכות שווי מהותיות מאוד בהתאם לעמדה משפטית מספר :105-23 "פרמטרים לבחינת מהותיות הערכות שווי". לפרטים אודות נכסים אלו, המסווגים כנכסים מהותיים מאוד בהתאם לתיקון המוצע לתקנות ניירות ערך לעיגון" הנחיית גילוי בנוגע לפעילות נדל"ן להשקעה ראו סעיפים 3.1 ו- 3.2 בהתאמה לעדכון לפרק תיאור עסקי התאגיד, פרק א' לדוח זה. כמו כן ובהתאם לעמדה משפטית מספר 103-29 "ממצאים בקשר עם נאותות הגילוי בדבר בטוחות ו/או שעבודים שניתנו על ידי תאגידים מדווחים להבטחת פירעון תעודות התחייבות", צורפו לדוח רבעוני זה עדכונים להערכות שווי לעופר גרנד קניון חיפה, עופר הקניון הגדול פתח תקווה, קניון עופר באר שבע וכן חוצות המפרץ חיפה. לפרטים אודות נכסים אלו, בהתאם לתיקון המוצע לתקנות ניירות ערך לעיגון" הנחיית גילוי בנוגע לפעילות נדל"ן להשקעה, ראו סעיף 4 לפרק תיאור עסקי התאגיד, פרק א' לדוח זה. לגילוי אודות הערכת שווי בהתאם לתקנה 8 ב' לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל1970- ראו נספח ג' לדוח דירקטוריון זה.
2 . אירועים לאחר תאריך הדוח על המצב הכספי
ראו ביאור 4 לדוחות הכספיים ליום 30 ביוני, .2025
אנו מודים להנהלת החברה ולעובדיה על תרומתם הרבה ועבודתם המסורה.
ליאורה עופר יו"ר הדירקטוריון מנכ" ל
___________________________
אופיר שריד
__________________________
היום: 13 באוגוסט, 2025
נספחים
נספח א' – טבלאות עזר מפורטות
נספח ב' – גילוי ייעודי למחזיקי אגרות חוב מליסרון
נספח ג' – גילוי על הערכת שווי בהתאם לתקנה 8 ב' לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל–1970
נספח ד' – פירוט פרויקטים אביב מליסרון
נספח א ' – טבלאות עזר מפורטות
דוח על רווח או הפסד מאוחד מורחב (במיליוני ש"ח )
| לשנה | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| ה שהסתיימ |
שלושה של לתקופה |
של שישה לתקופה |
|||
| ביום | ה ביום שהסתיימ |
חודשים | ה ביום שהסתיימ חודשים |
||
| 31.12.2024 | 30.6.2024 | 30.6.2025 | 30.6.2024 | 30.6.2025 | |
| 2,026 | 498 | 535 | 969 | 1,050 | ת ואחרות דמי שכירו הכנסות מ |
| 526 | 123 | 141 | 241 | 264 | ל זקה ותפעו עלויות אח |
| 1,500 | 375 | 394 | 728 | 786 | רווח גולמי |
| (14) | (3) | (4) | (5) | (8) | ווק ופרסום הוצאות שי |
| (93) | (22) | (28) | (44) | (54) | ת הלה וכלליו הוצאות הנ |
| 1,393 | 350 | 362 | 679 | 724 | ) אחרות ת (הוצאות לפני הכנסו לות רגילות רווח מפעו |
| 1,124 | 327 | 374 | 382 | 400 | קעה, נטו נדל"ן להש עליית שווי |
| (13) | - | (3) | - | (20) | חרות, נטו הוצאות א |
| 2,504 | 677 | 733 | 1,061 | 1,104 | ות) אחרות סות (הוצא ל אחר הכנ לות רגילות רווח מפעו |
| (657) | (239) | (214) | (337) | (317) | מון הוצאות מי |
| 99 | 20 | 32 | 47 | 46 | מון הכנסות מי |
| 1,946 | 458 | 551 | 771 | 833 | ההכנסה על ניכוי מסים רווח לפני |
| (415) | (99) | (114) | (168) | (159) | ההכנסה מסים על |
| 1,531 | 359 | 437 | 603 | 674 | לתקופה רווח |
לוח פירעונות חוב פיננסי ברוטו מאוחד מורחב
להלן התחייבויות החברה (מאוחד מורחב) העומדות לפירעון לאחר 30 ביוני, 2025 (במיליוני ש"ח):
| הלוואות | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| הלוואות | ניירות ערך | יות בנטרול זכו |
הלוואות | בנקאיות | |||
| ד שניתנו כנג |
מסחריים | הלוואות המיעוט ב |
אביב | וממוסדות | |||
| סך הכל | בטוחות | " ק והלוואות ז |
מאוחדות | מליסרון | פיננס י ים | אגרות חוב | |
| 3,859 | - | 676 | (3) | 142 | 33 | 3,009 | פת חלות שוט |
| 2,749 | - | - | (3) | 979 | 180 | 1,593 | שנה שנייה |
| 1,274 | - | - | (3) | - | 675 | 602 | ית שנה שליש |
| 1,167 | - | - | (3) | 7 | 33 | 1,130 | ת שנה רביעי |
| 5,928 | (258) | 99 | (34) | 62 | 408 | 5,651 | ית ואילך שנה חמיש |
| 14,977 | (255 ) | 775 | (46 ) | 1,191 | 1,329 | 11,985 | פירעונות סך הכל |
| (104) | יתרת נכיון | ||||||
| 14,874 | מורחב מאוחד |
נסי ברוטו סך חוב פינ |
מדד ה -FFO) Operations From Funds (בהתאם להנחיית רשות ניירות ערך
לצורך מתן מידע נוסף על תוצאות הפעילות, מובא להלן מדד ה-FFO) Operations From Funds(. מדד זה מקובל בשימוש בעולם ומעניק בסיס נאות להשוואה בין חברות נדל"ן מניב. המדד פורסם על-ידי NAREIT) ארגון חברות ה-REIT בארה"ב) וכהגדרתו, מבטא רווח מדווח נקי, בנטרול הכנסות והוצאות מעליית/ירידת שווי נדל"ן והכנסות/הוצאות חד פעמיות, ובתוספת פחת. החברה סבורה, כי בנוסף לאמור לעיל, יש לנטרל מחישוב ה-FFO, גם את הוצאות המיסים הנדחים ובגין שנים קודמות ואת הוצאות/הכנסות המימון בגין ההצמדה למדד של ההתחייבויות והנכסים הפיננסיים.
יש להדגיש, כי מדד ה-FFO אינו מציג תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת, אינו משקף מזומנים שבידי החברה ואינו מחליף את הרווח הנקי המדווח, על פי כללי חשבונאות מקובלים.
| 1-6 | 1-6 | שנת |
|---|---|---|
| 2025 | 2024 | 2024 |
| 704 | 620 | 1,579 |
| 31 | - | 16 |
| 6 | 7 | 27 |
| (412) | (379) | (1,086) |
| (10) | 2 | (16) |
| (2) | 5 | (31) |
| 17 | - | 31 |
| 110 | 124 | 325 |
| 444 | 379 | 845 |
| ( 19 ) |
( 19 ) |
39 ( ) |
| 425 | 360 | 806 |
| 3 | 4 | 9 |
| 174 | 198 | 345 |
| 602 | 562 | 1,160 |
1) בששת החודשים הראשונים של שנת 2025 ובשנת 2024 כולל נטרול תוצאות אביב מליסרון (כולל הפחתת עודפי עלות).
נספח ב' – גילוי ייעודי למחזיקי אגרות חוב: מליסרון נכון ליום 30.06.2025
| מהותיות | שווי שוק 30 .06 .20 25 מיליוני ש" ח |
ריבית לשלם 30 .06 .20 25 מיליוני ש" ח |
ערך בספרים 30 .06 .20 25 מיליוני ש" ח |
ע.נ. צמוד מדד 30 .06 .20 25 מיליוני ש" ח |
ע.נ. נומינלי 30 .06 .20 25 מיליוני ש" ח |
מועדי תשלום ריבית |
רישום למסחר בבורסה כן/ לא |
ריבית אפקטיבית ליום ההנפקות |
ריבית נקובה |
סוג ריבית |
סך ערך נקוב במועד הנפקה (כולל הרחבות והחלפות) באלפי ש" ח |
דירוג למועד פרסום הדוח |
בהנפקה | שם חברה מדרגת |
סדרה |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| לא מהותי |
323 | 3 | 320 | 320 | 269 | שנתית חצי ריבית 10/7 10/1 קבועה , 201 6- בשנים 202 5 |
כן | 1.33 %-2 .29% |
1.76 % |
קבועה | 1,52 8,81 7 |
AA | מעלות +A | אג"ח י' 31/0 3/2 015 החלפות: 28/ 01/2 017 23/1 0/2 017 הרחבות: 24/ 02/ 201 9 16 /04 /20 20 |
|
| מהותי | 956 | 10 | 946 | 946 | 796 | שנתית חצי ריבית 10/7 10/1 קבועה , 201 6- בשנים 202 5 |
כן | 2.19 %-2 .82% |
2.3% | קבועה | 1,46 9,53 0 |
AA | מעלות +A | אג"ח י" א 31/0 3/2 015 הרחבות: 19/0 4/2 016 12/0 1/20 17 08 /06 /20 17 |
|
| מהותי | 1,39 9 |
5 | 1,39 4 |
1,38 8 |
1,164 | שנתית חצי ריבית 27/4 ו- קבועה – 27/1 0 בשנים 201 201 6-2 026 6) ב27/1 0- תשלום ו202 6- בלבד ב27/4 תשלום - בלבד |
כן | 0.52 %-2 .29% |
2.15 % |
קבועה | 1,37 0,40 3 |
AA | -AA | מעלות | אג"ח י" ד 19/0 4/2 016 החלפה: 05/ 03/ 201 8 11/0 4/2 018 הרחבות: 30/ 10/2 019 16 /04 /20 20 |
| מהותי | 1,08 6 |
6 | 1,08 9 |
1,08 6 |
917 | שנתית חצי ריבית 01/4 ו- קבועה – 01/1 0 בשנים 201 7-20 27 |
כן | 1.69 %-2 .66% |
2.35 % |
קבועה | 1,05 4,48 2 |
AA | -AA | מעלות | אג"ח ט" ז 12/0 1/20 17 החלפה: 05/ 03/ 201 8 הרחבה: 06/ 09/ 201 8 13 /09 /20 23 |
נספח ב' – גילוי ייעודי למחזיקי אגרות חוב: מליסרון נכון ליום 30.06.2025 (המשך )
| מהותיות | שווי שוק 30 .06 .20 25 מיליוני ש" ח |
ריבית לשלם 30 .06 .20 25 מיליוני ש" ח |
ערך בספרים 30 .06 .20 25 מיליוני ש" ח |
ע.נ. צמוד מדד 30 .06 .20 25 מיליוני ש" ח |
ע.נ. נומינלי 30 .06 .20 25 מיליוני ש" ח |
מועדי תשלום ריבית |
רישום למסחר בבורסה כן/ לא |
ריבית אפקטיבית ליום ההנפקות |
ריבית נקובה |
סוג ריבית |
סך ערך נקוב במועד הנפקה (כולל הרחבות והחלפות) באלפי ש" ח |
דירוג למועד פרסום הדוח |
בהנפקה | שם חברה מדרגת |
סדרה |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| מהותי | 2,02 0 |
23 | 2,09 5 |
2,09 1 |
1,76 4 |
לנספח הערות ראה |
כן | 0.75 %-3 .23% |
2.25 % |
קבועה | 2,19 4,69 7 |
AA | מעלות -AA | אג"ח י" ז 06/ 03/ 201 8 הרחבות: |
|
| לא מהותי |
591 | 2 | 619 | 631 | 541 | ב' בהמשך שנתית חצי ריבית 01/0 1 ו- קבועה – |
כן | 0.79 %-2 .93% |
0.65 % |
קבועה | 586 ,771 |
AA | מעלות AA | 30/ 10/2 019 01/0 3/2 021 21/0 4/2 021 13/0 9/2 023 13/1 0/2 024 אג"ח י" ח 03/ 03/ 202 0 |
|
| מהותי | 2,14 6 |
16 | 2,20 2 |
2,28 2 |
1,95 0 |
01/0 7 בשנים 202 0) 202 0-2 028 ב01/0 תשלום 7- בלבד) שנתית חצי ריבית 01/0 1 ו- קבועה – |
כן | 1.57 %-3 .28% |
1.43 % |
קבועה | 2,00 9,18 3 |
AA | מעלות AA | הרחבה: 27/0 3/2 023 החלפה: 24/1 2/20 24 אג"ח י" ט 18/0 8/2 020 |
|
| מהותי | 1,37 0 |
2 | 1,50 5 |
1,55 3 |
1,35 2 |
202 01/0 1- בשנים 7 202 9 ריבית שנתית חצי 01/0 1 ו- – |
0.38 %-3 .19% |
0.25 % |
1,52 4,99 5 |
AA | מעלות AA | הרחבה: 20/ 02/ 202 4 05/ 06/ 202 5 החלפה: 24/1 2/20 24 אג"ח כ 17/0 ' 8/2 021 |
|||
| מהותי | 1,75 0 |
30 | 1,711 | 1,68 8 |
1,57 2 |
קבועה 01/0 7 בשנים 203 0) 202 2-2 030 ב01/0 1- תשלום בלבד) לנספח הערות ראה |
כן כן |
3.19 %-3 .78% |
3.61 % |
קבועה קבועה |
1,59 1,216 |
AA | AA | מעלות | הרחבה: 01/1 1/20 22 13/1 0/2 024 אג"ח כ" א 27/0 3/2 023 |
| ב' בהמשך | הרחבה: 20/ 02/ 202 4 19 /12/ 202 4 |
הערות לנספח ב ':
- .1 ביום 10 ביולי, ,2025 בוצע פרעון סופי של אג"ח סדרה י', שהובטח בשעבוד ראשון על זכויות החברה במתחם הקריון בקריית ביאליק ושל אג"ח סדרה י"א.
- .2 פירעון אגרות החוב (סדרה י"ד) תיפרע ב20- תשלומים אשר ישולמו כדלקמן: 19 תשלומים שווים של 1% כל אחד מקרן אגרות החוב ישולמו פעמיים בשנה, בימים 27 באפריל ו27- באוקטובר, החל מיום 27 באוקטובר, החל מיום 27 באוקטובר 2016 ועד ליום 27 באוקטובר 2025 (כולל), ותשלום קרן אחרון בשווי של 81% מקרן אגרות החוב ישולם ביום 27 באפריל .2026
- .3 פירעון אגרות החוב (סדרה ט"ז) תיפרע ב21- תשלומים, כמפורט להלן: 20 תשלומים שווים של 1% כל אחד מקרן החוב, אשר ישולמו פעמיים בשנה, בימים 1 באפריל ו1- באוקטובר, החל מיום 1 באפריל 2017 ועד ליום 1 באפריל 2027 (כולל). יתרת הקרן (80%) תשולם בתשלום אחד ביום 1 באפריל, .2027
- .4 פירעון אגרות החוב (סדרה י"ז) תיפרע ב27- תשלומים שאינם שווים, פעמיים בשנה, בימים 1 בינואר ו1- ביולי, כמפורט בלוח תשלומי הקרן שלהלן:
| ן הקרן שיעור פירעו |
ויולי) ודשים ינואר ם הקרן (בח מועד תשלו |
|---|---|
| נה ) (פעמיים בש |
|
|---|---|
| 1.5% | בשנת 2019 |
| 1.0% | בשנת 2020 |
| 2.0% | 2021-2022 בשנים |
| 5.0% | 2023-2024 בשנים |
| 1.0% | בשנת 2025 |
| 5.0% | ד ב1/1-) ם אחד בלב 2032 תשלו (בשנת 2026-2032 בשנים |
הריבית בגין אגרות החוב תשולם פעמיים בשנה, בימים 1 בינואר ו1- ביולי, החל מיום 1 ביולי 2018 ועד ליום 1 בינואר 2032 (כולל).
- .5 פירעון אגרות החוב (סדרה י"ח) תיפרע ב17- תשלומים, כמפורט להלן: 16 תשלומים שווים של 1% כל אחד מקרן החוב ישולמו פעמיים בשנה, בימים 1 בינואר ו1- ביולי, החל מיום 1 ביולי 2020 ועד ליום 1 בינואר 2028 (כולל). יתרת הקרן (84%) תשולם בתשלום אחד ביום 1 ביולי, .2028
- .6 פירעון אגרות החוב (סדרה י"ט) תיפרע ב18- תשלומים, כמפורט להלן: 17 תשלומים שווים של 1% כל אחד מקרן החוב ישולמו פעמיים בשנה, בימים 1 בינואר ו1- ביולי, החל מיום 1 בינואר 2021 ועד ליום 1 בינואר 2029 (כולל). יתרת הקרן (83%) תשולם בתשלום אחד ביום 1 ביולי, .2029
- .7 פירעון אגרות החוב (סדרה כ') תיפרע ב18- תשלומים, כמפורט להלן: 6 תשלומים שווים של 2% כל אחד מקרן החוב ישולמו פעמיים בשנה, בימים 1 בינואר ו1- ביולי, החל מיום 1 בינואר 2022 ועד ליום 1 ביולי 2024 (כולל), 11 תשלומים שווים של 1% כל אחד מקרן החוב ישולמו פעמיים בשנה, בימים 1 בינואר ו1- ביולי, החל מיום 1 בינואר 2025 ועד ליום 1 בינואר 2030 (כולל). יתרת הקרן (77%) תשולם בתשלום אחד ביום 1 ביולי, .2030
- .8 פירעון אגרות החוב (סדרה כ"א) תיפרע ב27- תשלומים שאינם שווים, פעמיים בשנה, בימים 1 בינואר ו1- ביולי, כמפורט בלוח תשלומי הקרן שלהלן:
| ויולי) ודשים ינואר ם הקרן (בח מועד תשלו |
ן הקרן שיעור פירעו |
||
|---|---|---|---|
| נה ) (פעמיים בש |
|||
| בשנת 2024 | 1% | ||
| בשנת 2025 | 0.25% | ||
| בשנת 2026 | 2.0% | ||
| בשנת 2027 | 4.75% | ||
| בשנת 2028 | 6% | ||
| 2029-2030 בשנים |
2% | ||
| 2031-2033 בשנים |
6% | ||
| בשנת 2034 | 3% | ||
| בשנת 2035 | 5% | ||
| לבד) ם בינואר ב 2037 תשלו (בשנת 2036-2037 בשנים |
4% | ||
הריבית בגין אגרות החוב תשולם פעמיים בשנה, בימים 1 בינואר ו1- ביולי, החל מיום 1 ביולי 2023 ועד ליום 1 בינואר 2037 (כולל). .9 לפרטים אודות הזכות לביצוע פדיון מוקדם של אגרות החוב (סדרה י"ד) ראו סעיף 7 לשטר הנאמנות לאגרות חוב (סדרה י"ד) המצ"ב
- כנספח א' לדוח הצעת המדף מיום 18 באפריל 2016 (מס' אסמכתא: 2016-01-050488).
- .10 לפרטים אודות הזכות לביצוע פדיון מוקדם של אגרות החוב (סדרה ט"ז) ראו סעיף 7 לשטר הנאמנות לאגרות חוב (סדרה ט"ז) המצ"ב כנספח א' לדוח הצעת המדף מיום 11 בינואר 2017 (מס' אסמכתא: 2017-01-005040).
- .11 לפרטים אודות הזכות לביצוע פדיון מוקדם של אגרות החוב (סדרה י"ז) ראו סעיף 9 לשטר הנאמנות לאגרות חוב (סדרה י"ז) המצ"ב כנספח א' לדוח הצעת המדף מיום 4 במרץ 2018 (מס' אסמכתא: 2018-01-017334).
- .12 לפרטים אודות הזכות לביצוע פדיון מוקדם של אגרות החוב (סדרה י"ח) ראו סעיף 7 לשטר הנאמנות לאגרות חוב (סדרה י"ח) המצ"ב כנספח א ' לדוח הצעת המדף מיום 1 במרץ 2020 (כפי שתוקן בימים 1.3.2020 ו3.3.2020- (מס' אסמכתאות: ,2020-01-017572 2020- 01-017623 ו,2020-01-01780- בהתאמה).
- .13 לפרטים אודות הזכות לביצוע פדיון מוקדם של אגרות החוב (סדרה י"ט) ראו סעיף 7 לשטר הנאמנות לאגרות חוב (סדרה י"ט) המצ"ב כנספח א' לדוח הצעת המדף מיום 16 באוגוסט, 2020 (מס' אסמכתא: 2020-01-079504).
- .14 לפרטים אודות הזכות לביצוע פדיון מוקדם של אגרות החוב (סדרה כ') ראו סעיף 7 לשטר הנאמנות לאגרות חוב (סדרה כ') המצ"ב כנספח א' לדוח הצעת מדף מיום 15 באוגוסט, 2021 (מס' אסמכתא: 2021-01-065470).
- .15 לפרטים אודות הזכות לביצוע פדיון מוקדם של אגרות החוב (סדרה כ"א) ראו סעיף 8 לשטר הנאמנות לאגרות חוב (סדרה כ"א) המצ"ב כנספח א' לדוח הצעת מדף מיום 26 במרץ, 2023 (מס' אסמכתא: 2023-01-027175).
- .16 הנאמן של אגרות החוב סדרות י"ד, ט''ז, י"ח, י"ט ו-כ' רזניק פז נבו נאמנויות בע"מ, האחראית על הסדרות אצל הנאמן הינה עו"ד מיכל אבטליון-ראשוני, דרכי התקשרות: טלפון: 03-6389200; פקס: 03-6389222; דוא"ל il.co.rpn@michal ;כתובת למשלוח דואר: יד חרוצים 14 תל אביב .67778
- .17 הנאמן של אגרות החוב סדרות י"ז ו-כ"א הרמטיק נאמנות (1975) בע"מ. איש הקשר הינו עו"ד דן אבנון, טל' .03-5274867 דואר אלקטרוני il.co.hermetic@hermetic כתובת דואר: רח' הירקון 113 ת"א. ת.ד. 3524 ת"א .61034
- .18 למועד הדוח ובמהלך תקופת הדוח החברה עמדה ועומדת בכל התנאים וההתחייבויות מכוח שטרי הנאמנות לאגרות החוב של החברה ולא התקיימו תנאים המקיימים עילה להעמדת אגרות החוב של החברה לפירעון מיידי.
- .19 החברה לא נדרשה במהלך תקופת הדיווח על ידי הנאמנים של אגרות החוב של החברה לבצע פעולות כלשהן ביחס לאגרות החוב.
- .20 ליום אישור הדוחות הכספיים מדורגות כל אגרות החוב הלא מובטחות של החברה וכן ואגרות החוב המובטחות בנכסי נדל"ן של החברה בדירוג ilAA. לפרטים נוספים ראו דיווח מיידי מיום 18.2.2025 (מס' אסמכתא: 2025-01-011373)אשר הפרטים הכלולים בו מובאים בזאת על דרך ההפניה. אגרות החוב (סדרה י"ז), ו-(סדרה כ"א) של החברה אינן מובטחות.
- .21 להבטחת אגרות החוב (סדרה י"ד) של החברה שועבדו בשעבוד מדרגה ראשונה ללא הגבלה בסכום מלוא הזכויות של אבנת בע"מ (חברה בת בעלות מלאה של החברה, אשר בחודש דצמבר מוזגה עם ולתוך החברה), מלוא זכויות אבנת בעופר הקניון הגדול – פתח תקווה ולרבות במגדל הצמוד לו (להלן, ביחד: " הקניון") ובכלל כך הזכות לקבלת פירות הנכס ותגמולי ביטוח בגין הקניון.
- .22 להבטחת אגרות החוב (סדרה ט"ז), שועבדו בשעבוד מדרגה ראשונה זכויות הבעלות של מ.ל.א, במקרקעין המיוחסים לקניון עופר גרנד קניון בבאר שבע ובכלל זה זכות מ.ל.א לקבלת פירות הנכס ותגמולי ביטוח בגין הנכס המשועבד. לפרטים נוספים בעניין מנגנון הבטוחה לאגרות החוב (סדרה ט"ז) ראו סעיף 6 לשטר הנאמנות לאגרות החוב (סדרה ט"ז) המצורף כנספח א' לדוח הצעת המדף שפרסמה החברה ביום 11 בינואר 2017 (מס' אסמכתא: 2017-01-005040).
- .23 להבטחת אגרות החוב (סדרה י"ח), שעבדה חוצות המפרץ חיפה בע"מ (חברה המוחזקת 50% על ידי החברה) (" הממשכנת") 50% בלתי מסוימים מהזכויות בחוצות המפרץ (כפי שהוגדרה בשטר הנאמנות), לרבות 50% מזכויות הממשכנת לקבלת תגמולי ביטוח וכן 50% מזכויות הממשכנת לקבלת הפירות הנובעים מחוצות המפרץ (כול מהסכמי השכירות) לרבות הפירות שינבעו ככל שינבעו ממימוש זכויות בנייה נוספות.
קיימות או עתידיות בחוצות המפרץ ו/או אילו מהנכסים המותרים לשעבוד כבטוחה שיתווספו כבטוחה ו/או שיחליפו את חוצות המפרץ כפי שיהיה אותה עת. לפרטים נוספים בעניין מנגנון הבטוחה לאגרות החוב (סדרה י"ח) ראו סעיף 6 לשטר הנאמנות לאגרות החוב (סדרה י"ח) המצורף כנספח א' לדוח הצעת המדף שפרסמה החברה ביום 1 במרץ 2020 (כפי שתוקן בימים 1.3.2020 ו3.3.2020-) (מס' אסמכתאות: ,2020-01-017572 2020-01-017623 ן,2020-01-017860- בהתאמה.
- .24 להבטחת אגרות החוב (סדרה י"ט), שעבדה החברה בשעבוד מדרגה שנייה את זכויות החברה במתחם הקריון הכולל את תתי המתחם: 'קניון הקריון', ביאליק סיטי, תחנת הדלק וכן מגדלי הקריון המצויים בקריית ביאליק (לאחר פירעון סופי של סדרה י' כאמור לעיל יהפוך השעבוד להיות שעבוד מדרגה ראשונה). לפרטים נוספים בעניין מנגנון הבטוחה לאגרות חוב (סדרה י"ט) ראו סעיף 6 לשטר הנאמנות לאגרות חוב (י"ט) המצ"ב כנספח א' לדוח הצעת המדף מיום 16 באוגוסט, 2020 (מס' אסמכתא: 2020-01-079504).
- .25 להבטחת אגרות החוב (סדרה כ'), נרשמה הערת אזהרה והתחייבות לרישום משכנתא, וכן שיעבדה החברה, בשעבוד מדרגה ראשונה, את הפירות, תגמולי הביטוח והזכויות להירשם כבעלים על "מתחם הגרנד קניון" בחיפה אשר בבעלות חברת בת (100%) של החברה. לפרטים נוספים בעניין מנגנון הבטוחה לאגרות חוב (סדרה כ') ראו סעיף 6 לשטר הנאמנות לאגרות חוב (סדרה כ') המצ"ב כנספח א' לדוח הצעת מדף מיום 15 באוגוסט, 2021 (מס' אסמכתא: 2021-01-065470).
- .26 הבטוחות שניתנו להבטחת אגרות החוב של החברה כמפורט לעיל הינן תקפות על פי כל דין ועל פי מסמכי ההתאגדות של החברה.
- .27 להלן תפורט עמידת החברה באמות מידה פיננסיות בהתאם להוראות שטרי הנאמנות לאגרות חוב כמפורט להלן, ויצוין כי נכון למועד הדוח עומדת החברה בכל אמות המידה הפיננסיות כאמור:
| בחינה - מועד בחינה - מועד |
הפיננסית ההתניה |
סדרה | |
|---|---|---|---|
| 31/03/2025 | 30/06/2025 | ||
| מאוחדים כספיים ה דוחותיה ה ברה על פי מי של הח הונה העצ |
(סדרה אגרות חוב |
||
| הרלוונטית) פי הסדרה 2.5-3.5 (ל מסכום של לא יפחת האחרונים |
ה ט"ז), י"ד), (סדר |
||
| 12.4 הון עצמי – |
12.8 הון עצמי – |
ם או יותר. ריים רצופי נים קלנדא ך שני רבעו ש"ח במש מיליארד |
, (סדרה (סדרה י"ז) |
| ש"ח מיליארד |
ש"ח מיליארד |
ן על פי מאז ל התאגיד ן העצמי ש שמעו, ההו לעניין זה מ "הון עצמי" |
ה י"ט), י"ח), (סדר |
| המיעוט. בות זכויות מאוחד, לר |
(סדרה (סדרה כ'), |
||
| כ"א) | |||
| על פי ת שליטה שאינן מקנו לל זכויות החברה כו עצמי של יחס ההון ה |
ב אגרות החו |
||
| יסים תחייבות מ בתוספת ה האחרונים, מאוחדים כספיים ה דוחותיה ה |
), (סדרה ט"ז |
||
| ת) מסך ה הרלוונטי (לפי הסדר 20%-25%- מ לא יפחת נדחים נטו |
, (סדרה (סדרה י"ז) |
||
| יחס הון | יחס הון | ים ים האחרונ ם המאוחד יה הכספיי ל פי דוחות החברה ע המאזן של |
ה י"ט), י"ח), (סדר |
| אזן– העצמי למ |
זן– עצמי למא |
זה "סך יותר. לעניין רצופים או לנדאריים רבעונים ק במשך שני |
(סדרה (סדרה כ'), |
| 54% | 54% | מנים ים, שווי מזו ניכוי מזומנ החברה, ב המאזן של שמעו, סך המאזן" מ |
כ"א) |
| חירות. ובטוחות ס |
|||
| ה, של החבר סך המאזן " משמעו, "סך המאזן מהסדרות לעניין חלק |
|||
| ם), נם מוגבלי ומנים (שאי ם), שווי מז נם מוגבלי מנים (שאי בניכוי מזו |
|||
| פים מסוג נכסים שוט לזמן קצר ו ים פיננסיים חירות, נכס בטוחות ס |
|||
| לים). אינם מוגב מן קצר (ש קדונות לז הלוואות ופ |
|||
| .2016 ברואר |
בגין חודש פ כן שפורסם מחירים לצר ית) למדד ה ות (קרן וריב ה י"ד) צמוד החוב (סדר |
.28 אגרות | |
| .2016 ש נובמבר |
סם בגין חוד צרכן שפור המחירים ל בית) למדד דות (קרן ורי ה ט"ז) צמו החוב (סדר |
.29 אגרות |
.30 אגרות החוב (סדרה י"ז) צמודות (קרן וריבית) למדד המחירים לצרכן שפורסם בגין חודש ינואר .2018
.31 אגרות החוב (סדרה י"ח) צמודות (קרן וריבית) למדד המחירים לצרכן שפורסם בגין חודש ינואר .2020
.32 אגרות החוב (סדרה י"ט) צמודות (קרן וריבית) למדד המחירים לצרכן שפורסם בגין חודש ינואר .2020
.33 אגרות החוב (סדרה כ') צמודות (קרן וריבית) למדד המחירים לצרכן שפורסם בגין חודש יולי .2021
.34 אגרות החוב (סדרה כ"א) צמודות (קרן וריבית) למדד המחירים לצרכן שפורסם בגין חודש פברואר .2023
נספח ג' - גילוי על הערכת שווי בהתאם לתקנה 8ב' לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל1970-
העדכונים הנערכים להערכות השווי של נכסי החברה ברבעון השני והרביעי של כל שנה, הינם עדכונים הנערכים על ידי מעריך שווי חיצוני לחברה. ראו בנוסף פירוט בפרק "התפתחויות עיקריות בתחומי הפעילות בתקופת הדוח ולאחריה" סעיף א'.
| ההערכה זיהוי נושא |
אביב עופר רמת |
|---|---|
| ההערכה עיתוי |
30/06/2025 |
| ברה בספרי הח ההערכה שווי נושא |
3,114 |
| ח ) (מיליוני ש" |
|
| שנקבע ההערכה שווי נושא |
3,114 |
| יליוני ש"ח ) הערכה (מ בהתאם ל |
|
| ריך ואפיונו זיהוי המע |
קרקעין. ושמאות מ ' - כלכלה ץ דוד שות נר שימקבי דמן קמפל משרד פרי |
| בנושאי מש כיועץ קעין ומש נכסי מקר רכות שווי וסק בהע המשרד ע |
|
| ת בנייה, ות, לחברו ויות מקומי ריים, לרש ופים ציבו לחברות וג מקרקעין |
|
| טוח. חברות בי פיננסיים ול למוסדות |
|
| קרקעין שמאי המ נערכו ע"י הרלבנטית חוות דעת שווי לצורך הערכות ה |
|
| ם וניסיונם: טי השכלת ד. להלן פר מן ורענן דו משה פרדי |
|
| .1 ת וגר התכני הטכניון וב חי בוגר הנדס אזר דמן - מ משה פרי |
|
| ק אביב. עוס סיטת תל ם באוניבר ניהול נכסי מקרקעין ו לשמאות |
|
| ם 1991 ורשו חל משנת וי נכסים ה הערכת שו מקרקעין ו בשמאות |
|
| .1993 עין משנת מאי מקרק בפנקס ש |
|
| .2 כלכלה ר שני ב בעל תוא מקרקעין, - שמאי רענן דוד |
|
| לשמאות ר התכנית שלים. בוג ברית בירו סיטה הע מהאוניבר |
|
| . עוסק וץ בטכניון ללימודי ח ים ביחידה וניהול נכס מקרקעין |
|
| ם 2004 ורשו חל משנת ווי נכסים ה הערכות ש מקרקעין ו בשמאות |
|
| .2005 עין משנת מאי מקרק בפנקס ש |
|
| - לא קי ם לחברה. בין השמאי ימת תלות |
|
| ה בת החבר פיו מתחיי ב שיפוי ל שמאי כת ת ניתן ל ההתקשרו במסגרת |
|
| כתוצאה ת כספית ליהם חבו שתוטל ע ם במידה ת השמאי לשפות א |
|
| ת. של רשלנו עט מקרים ומה זו, ולמ מעריכת ש |
|
| פעל רכה שלפיו מודל ההע |
י הנכס. ערכת שוו DCF (לה זומנים ( תזרימי מ - היוון |
| המעריך | ות הבנייה. ליתרת זכוי ההשוואה - גישת |
| ע מעריך לפיהן ביצ ההנחות ש |
ה. שכר דיר כנסות מ 7.25% לה -6.25% ר היוון - שיעו |
| ההערכה השווי את |
ת. סות אחרו 10% להכנ ן -7.25% שיעור היוו |
| ההערכה זיהוי נושא |
ון עופר הקרי |
|---|---|
| ההערכה עיתוי |
30/06/2025 |
| ברה בספרי הח ההערכה שווי נושא |
2,909 |
| ח ) (מיליוני ש" |
|
| שנקבע ההערכה שווי נושא |
2,909 |
| יליוני ש"ח ) הערכה (מ בהתאם ל |
|
| ריך ואפיונו זיהוי המע |
קרקעין. שמאות מ - כלכלה ו ץ דוד שות' נר שימקבי דמן קמפל משרד פרי |
| בנושאי מש כיועץ קעין ומש נכסי מקר רכות שווי וסק בהע המשרד ע |
|
| ת בניה, ת, לחברו ת מקומיו יים, לרשויו ופים ציבור לחברות וג מקרקעין |
|
| ת דעת לצורך חוו כות השווי יטוח. הער לחברות ב פיננסיים ו למוסדות |
|
| ד. להלן ן ורענן דו שה פרידמ קרקעין מ שמאי המ נערכו ע"י הרלבנטית |
|
| ונם: לתם וניסי פרטי השכ |
|
| .1 התכנית כניון ובוגר י בוגר הט נדס אזרח דמן - מה משה פרי |
|
| ק אביב. עוס סיטת תל ם באוניבר ניהול נכסי מקרקעין ו לשמאות |
|
| ם 1991 ורשו חל משנת וי נכסים ה הערכת שו מקרקעין ו בשמאות |
|
| .1993 עין משנת מאי מקרק בפנקס ש |
|
| .2 כלכלה ר שני ב בעל תוא מקרקעין, - שמאי רענן דוד |
|
| לשמאות ר התכנית שלים. בוג ברית בירו סיטה הע מהאוניבר |
|
| עוסק וץ בטכניון. ללימודי ח ם ביחידה ניהול נכסי מקרקעין ו |
|
| ת 2004 החל משנ שווי נכסים הערכות מקרקעין ו בשמאות |
|
| .2005 משנת מקרקעין קס שמאי ורשום בפנ |
|
| ם לחברה. בין השמאי ימת תלות - לא קי |
|
| החברה מתחייבת שיפוי לפיו מאי כתב ת ניתן לש ההתקשרו במסגרת |
|
| כתוצאה ת כספית ליהם חבו שתוטל ע ם במידה ת השמאי לשפות א |
|
| ת. של רשלנו עט מקרים ומה זו, ולמ מעריכת ש |
|
| פעל רכה שלפיו מודל ההע |
שווי הנכס. להערכת נים (DCF ( זרימי מזומ - היוון ת |
| המעריך | ות הבנייה. ליתרת זכוי ההשוואה - גישת |
| שווי ע מעריך ה לפיהן ביצ ההנחות ש |
ה. שכר דיר כנסות מ 7.75% לה -6.75% היוון - שיעור |
| ההערכה את |
חרות. הכנסות א 10.08% ל ן 8.25%– שיעור היוו |
| תיים הוון ים ממשל שכר לגופ מ"ר המו כ- 5,100 שטח של |
|
| ל .5.5% בשיעור ש |
| ח תקווה ן הגדול פת עופר הקניו |
ההערכה זיהוי נושא |
|---|---|
| 30/06/2025 | ההערכה עיתוי |
| 2,203 | ברה בספרי הח ההערכה שווי נושא ח ) (מיליוני ש" |
| 2,203 | התאם שנקבע ב ההערכה שווי נושא ח ) מיליוני ש" ל הערכה ( |
| משרד קרקעין. ה שמאות מ - כלכלה ו ץ דוד שות' נר שימקבי דמן קמפל משרד פרי חברות קרקעין ל בנושאי מ מש כיועץ קעין ומש נכסי מקר רכות שווי עוסק בהע ברות ננסיים ולח מוסדות פי ת בניה, ל ת, לחברו יות מקומיו ריים, לרשו וגופים ציבו ביטוח. שה קרקעין מ שמאי המ נערכו ע"י הרלבנטית חוות דעת שווי לצורך הערכות ה ניסיונם: השכלתם ו הלן פרטי ענן דוד. ל פרידמן ור .1 שמאות התכנית ל כניון ובוגר י בוגר הט נדס אזרח דמן - מה משה פרי שמאות עוסק ב תל אביב. ברסיטת סים באוני וניהול נכ מקרקעין שמאי ם בפנקס 1991 ורשו חל משנת וי נכסים ה הערכת שו מקרקעין ו .1993 משנת מקרקעין .2 סיטה מהאוניבר ני בכלכלה ל תואר ש רקעין, בע שמאי מק רענן דוד - ל נכסים קעין וניהו אות מקר נית לשמ בוגר התכ בירושלים. העברית ת שווי עין והערכו ות מקרק סק בשמא בטכניון. עו ימודי חוץ ביחידה לל ת .2005 רקעין משנ שמאי מק ם בפנקס 2004 ורשו ל משנת נכסים הח |
ריך ואפיונו זיהוי המע |
| ם לחברה. בין השמאי ימת תלות - לא קי את רה לשפות ייבת החב י לפיו מתח י כתב שיפו ניתן לשמא התקשרות במסגרת ה עט ומה זו, ולמ מעריכת ש ת כתוצאה חבות כספי וטל עליהם במידה שת השמאים רשלנות. מקרים של |
|
| - היוון ת שווי הנכס. להערכת נים (DCF ( זרימי מזומ ות הבנייה. ליתרת זכוי ההשוואה - גישת |
המעריך פעל רכה שלפיו מודל ההע |
| - שיעו כר דירה. נסות מש 7.5% להכ -6.5% ר היוון ות. נסות אחר 8.5% להכ -7.5% ר היוון - שיעו |
שווי ע מעריך ה לפיהן ביצ ההנחות ש ההערכה את |
| קניון חיפה עופר גרנד |
ההערכה זיהוי נושא |
|---|---|
| 30/06/2025 | ההערכה עיתוי |
| 2,094 | ברה בספרי הח ההערכה שווי נושא ח ) (מיליוני ש" |
| 2,094 | התאם שנקבע ב ההערכה שווי נושא ח ) מיליוני ש" ל הערכה ( |
| משרד קרקעין. ה שמאות מ - כלכלה ו ץ דוד שות' נר שימקבי דמן קמפל משרד פרי חברות קרקעין ל בנושאי מ מש כיועץ קעין ומש נכסי מקר רכות שווי עוסק בהע ברות ננסיים ולח מוסדות פי ת בניה, ל ת, לחברו יות מקומיו ריים, לרשו וגופים ציבו ביטוח. שה קרקעין מ שמאי המ נערכו ע"י הרלבנטית חוות דעת שווי לצורך הערכות ה ניסיונם: השכלתם ו הלן פרטי ענן דוד. ל פרידמן ור .1 שמאות התכנית ל כניון ובוגר י בוגר הט נדס אזרח דמן - מה משה פרי שמאות עוסק ב תל אביב. ברסיטת סים באוני וניהול נכ מקרקעין שמאי ם בפנקס 1991 ורשו חל משנת וי נכסים ה הערכת שו מקרקעין ו .1993 משנת מקרקעין .2 ברסיטה לה מהאוני שני בכלכ על תואר קרקעין, ב - שמאי מ רענן דוד ל נכסים קעין וניהו אות מקר נית לשמ בוגר התכ בירושלים. העברית ת שווי עין והערכו ות מקרק סק בשמא בטכניון. עו ימודי חוץ ביחידה לל ת .2005 רקעין משנ שמאי מק ם בפנקס 2004 ורשו ל משנת נכסים הח ם לחברה. בין השמאי ימת תלות - לא קי את רה לשפות ייבת החב י לפיו מתח י כתב שיפו ניתן לשמא התקשרות במסגרת ה עט ומה זו, ולמ מעריכת ש ת כתוצאה חבות כספי וטל עליהם במידה שת השמאים רשלנות. מקרים של |
ריך ואפיונו זיהוי המע |
| שווי הנכס. (להערכת מנים (DCF תזרימי מזו - היוון ות הבנייה. ליתרת זכוי ההשוואה - גישת |
המעריך פעל רכה שלפיו מודל ההע |
| ה. שכר דיר כנסות מ 7.75% לה -6.20% ר היוון - שיעו ות. נסות אחר 8.5% להכ -8.25% ר היוון - שיעו |
שווי ע מעריך ה לפיהן ביצ ההנחות ש ההערכה את |
| באר -שבע עופר גרנד |
ההערכה זיהוי נושא |
|---|---|
| 30/06/2025 | ההערכה עיתוי |
| 1,632 | ברה בספרי הח ההערכה שווי נושא |
| ח ) (מיליוני ש" |
|
| 1,632 | התאם שנקבע ב ההערכה שווי נושא |
| ח ) מיליוני ש" ל הערכה ( |
|
| משרד קרקעין. ה שמאות מ - כלכלה ו ץ דוד שות' נר שימקבי דמן קמפל משרד פרי |
ריך ואפיונו זיהוי המע |
| חברות קרקעין ל בנושאי מ מש כיועץ קעין ומש נכסי מקר רכות שווי עוסק בהע |
|
| ברות ננסיים ולח מוסדות פי ת בניה, ל ת, לחברו יות מקומיו ריים, לרשו וגופים ציבו |
|
| ביטוח. | |
| שה קרקעין מ שמאי המ נערכו ע"י הרלבנטית חוות דעת שווי לצורך הערכות ה |
|
| ניסיונם: השכלתם ו הלן פרטי ענן דוד. ל פרידמן ור |
|
| .1 שמאות התכנית ל כניון ובוגר י בוגר הט נדס אזרח דמן - מה משה פרי |
|
| שמאות עוסק ב תל אביב. ברסיטת סים באוני וניהול נכ מקרקעין |
|
| שמאי ם בפנקס 1991 ורשו חל משנת וי נכסים ה הערכת שו מקרקעין ו |
|
| .1993 משנת מקרקעין |
|
| .2 סיטה מהאוניבר ני בכלכלה ל תואר ש רקעין, בע שמאי מק רענן דוד - |
|
| ל נכסים קעין וניהו אות מקר נית לשמ בוגר התכ בירושלים. העברית |
|
| ת שווי עין והערכו ות מקרק סק בשמא בטכניון. עו ימודי חוץ ביחידה לל |
|
| ת .2005 רקעין משנ שמאי מק ם בפנקס 2004 ורשו ל משנת נכסים הח |
|
| - לא קי ם לחברה. בין השמאי ימת תלות |
|
| את רה לשפות ייבת החב י לפיו מתח י כתב שיפו ניתן לשמא התקשרות במסגרת ה |
|
| עט ומה זו, ולמ מעריכת ש ת כתוצאה חבות כספי וטל עליהם במידה שת השמאים |
|
| רשלנות. מקרים של |
|
| - היוון ת שווי הנכס. להערכת נים (DCF ( זרימי מזומ |
המעריך פעל רכה שלפיו מודל ההע |
| ות הבנייה. ליתרת זכוי ההשוואה - גישת |
|
| ה. שכר דיר כנסות מ 7.75% לה 6.75% - ר היוון - שיעו |
שווי ע מעריך ה לפיהן ביצ ההנחות ש |
| ות. נסות אחר 8.5% להכ 8.25% - ר היוון - שיעו |
ההערכה את |
| פרץ חוצות המ |
ההערכה זיהוי נושא |
|---|---|
| 30/06/2025 | ההערכה עיתוי |
| 851 | ברה בספרי הח ההערכה שווי נושא |
| ח ) (מיליוני ש" |
|
| 1,702 | התאם שנקבע ב ההערכה שווי נושא |
| ח ) מיליוני ש" ל הערכה ( |
|
| משרד קרקעין. ה שמאות מ - כלכלה ו ץ דוד שות' נר שימקבי דמן קמפל משרד פרי |
ריך ואפיונו זיהוי המע |
| חברות קרקעין ל בנושאי מ מש כיועץ קעין ומש נכסי מקר רכות שווי עוסק בהע |
|
| ברות ננסיים ולח מוסדות פי ת בניה, ל ת, לחברו יות מקומיו ריים, לרשו וגופים ציבו |
|
| ביטוח. | |
| שה קרקעין מ שמאי המ נערכו ע"י הרלבנטית חוות דעת שווי לצורך הערכות ה |
|
| ניסיונם: השכלתם ו הלן פרטי ענן דוד. ל פרידמן ור |
|
| .1 שמאות התכנית ל כניון ובוגר י בוגר הט נדס אזרח דמן - מה משה פרי |
|
| שמאות עוסק ב תל אביב. ברסיטת סים באוני וניהול נכ מקרקעין |
|
| שמאי ם בפנקס 1991 ורשו חל משנת וי נכסים ה הערכת שו מקרקעין ו |
|
| .1993 משנת מקרקעין |
|
| .2 סיטה מהאוניבר ני בכלכלה ל תואר ש רקעין, בע שמאי מק רענן דוד - |
|
| ל נכסים קעין וניהו אות מקר נית לשמ בוגר התכ בירושלים. העברית |
|
| ת שווי עין והערכו ות מקרק סק בשמא בטכניון. עו ימודי חוץ ביחידה לל |
|
| ת .2005 רקעין משנ שמאי מק ם בפנקס 2004 ורשו ל משנת נכסים הח |
|
| - לא קי ם לחברה. בין השמאי ימת תלות |
|
| את רה לשפות ייבת החב י לפיו מתח י כתב שיפו ניתן לשמא התקשרות במסגרת ה |
|
| עט ומה זו, ולמ מעריכת ש ת כתוצאה חבות כספי וטל עליהם במידה שת השמאים |
|
| רשלנות. מקרים של |
|
| שווי הנכס. להערכת נים (DCF ( זרימי מזומ - היוון ת |
המעריך פעל רכה שלפיו מודל ההע |
| - גישת ות הבנייה. ליתרת זכוי ההשוואה |
|
| ה. שכר דיר כנסות מ 6.75% לה ר היוון - שיעו |
שווי ע מעריך ה לפיהן ביצ ההנחות ש |
| ות. נסות אחר 8.5% להכ -7.25% ר היוון - שיעו |
ההערכה את |
נספח ד' – פירוט פרויקטים למגורים אביב מליסרון
פרויקטים בתהליך בנייה
| יתרת עודפים | סה"כ | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| צפויה לרבות | סה"כ | הכנסות | |||||||||||
| הון עצמי | סה"כ רווח | עלויות | צפויות | סה"כ | חלק | ||||||||
| רווח גולמי שהוכר | הון עצמי | שהושקע | גולמי צפוי | צפויות | מהפרויקט | סה"כ יח"ד | יח"ד | סה"כ | התאגיד | ||||
| עד ליום | שהושקע | בפרויקט | (במיליוני | (במיליוני | (במיליוני | שיעור השלמה | למגורים | לשיווק | יחידות | האפקטיבי | |||
| 30 .60 .20 25 |
בפרויקט | (במיליוני ש"ח ) | ש"ח ) | ש"ח ) | ש"ח ) | הנדסי (%) | שנמכרו | בפרויקט | לבנייה | משוער מועד סיום בנייה |
תחיל ת הבנייה מועד |
בפרויקט | שם הפרויקט |
| 36 | 26 | 62 | 48 | 184 | 232 | 92% | 73 | 74 | 111 | דצמבר20 25- |
אפר20 22- |
80 % |
בפודים אביב |
| 1 | 14 | 26 | 16 | 114 | 130 | 15% | 18 | 31 | 63 | 8Q 1.2 02 |
נוב'20 24- |
70% | חיים בחפץ אביב |
| - | 28 | 46 | 23 | 147 | 170 | 6% | 31 | 48 | 72 | 20 28 |
אפריל20 25- |
85% | במקור אביב |
| 37 | 68 | 134 | 531 445 87 | 246 153 122 | סה"כ | ||||||||
| 30 | 54 | 107 | 421 352 68 | 194 122 97 | מליסרון סה"כ חלק אביב |
פרויקטים בתכנון
| סה"כ | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| שיעור | סה"כ | הכנס' | סה"כ | ||||||||
| חלק | הדיירים | דירות | צפויות | עלויות | סה"כ רווח | ||||||
| התאגיד | שחתמו | המיועדו | מהפרויקט | צפויות | גולמי צפוי | % רווח | |||||
| האפקטיבי | התחלת | על | סה"כ דירות קיימות | סה"כ דירות בבניין | ת | (במיליוני | (במיליוני | (במיליוני | גולמי | ||
| הפרויקט שם |
בפרויקט | בנייה | תכנוני ההסכם סטטוס |
בבניין | בנייה אחרי |
למכירה | ש"ח ) | ש"ח ) | ש"ח ) | מעלות | |
| אביב* רדינג, תל |
85% | 20 25 |
100 % |
ביולי התחיל ביצוע |
36 | 84 | 48 | 20 7 |
175 | 32 | 18% |
| ג', גבעתיים* מתחם הסתדרות |
85% | 20 25 |
100 % |
ביולי התחיל ביצוע |
118 | 332 | 214 | 1,0 46 |
866 | 180 | 21% |
| ד', גבעתיים* מתחם הסתדרות |
85% | 20 25 |
93% | מלא ולהיתר להיתר החלטת לה ודיפון חפירה בתנאים וועדה התקב |
+ 8 48 חנויות |
8+ 136 חנויות |
88 | 40 6 |
332 | 74 | 22% |
| ה', גבעתיים* מתחם הסתדרות |
85% | 20 25 |
%* 100 |
מלא ולהיתר להיתר החלטת לה ודיפון חפירה בתנאים התקב וועדה |
50 | 133 | 83 | 395 | 327 | 68 | 21% |
| ו', גבעתיים מתחם הסתדרות |
85% | 20 27 |
86% | למתן התב"ע תוקף אושרה |
20 8 |
582 | 374 | 1,6 80 |
1,4 04 |
276 | 20 % |
| יא', גבעתיים מתחם הסתדרות |
85% | 20 25 |
96% | מלא ולהיתר להיתר החלטת לה ודיפון חפירה בתנאים וועדה התקב |
50 | 160 | 110 | 453 | 371 | 82 | 22% |
| יב', גבעתיים מתחם הסתדרות |
85% | 20 25 |
%* 100 |
מלא ולהיתר להיתר החלטת לה ודיפון חפירה בתנאים וועדה התקב |
50 | 160 | 110 | 455 | 376 | 79 | 21% |
| אביב* אביב, תל מעוז |
80 % |
20 26 |
97% | להיתר החלטת לה ודיפון חפירה בתנאים וועדה התקב |
96 | 260 | 164 | 666 | 524 | 142 | 27% |
| לוב, רמת גן סוקו |
85% | 20 28 |
91% | לאישור החלטת לה התוכניות וועדה התקב |
יח"ד + 5 33 מסחר |
יח"ד + 5 110 מסחר |
77 | 278 | 248 | 30 | 12% |
| מעלה גן השואבה, רמת |
85% | 20 27 |
95% | למתן התב"ע תוקף אושרה |
47 | 163 | 116 | 40 5 |
348 | 57 | 16% |
* בכפוף להסדרות רישומיות.
פרויקטים בתכנון (המשך )
| סה"כ הכנס' | חלק | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| % רווח | סה"כ רווח | סה"כ עלויות | צפויות | סה"כ דירות | סה"כ דירות | שיעור הדיירים | התאגיד | ||||
| גולמי | גולמי צפוי | צפויות | מהפרויקט | המיועדות | בבניין אחרי | סה"כ דירות קיימות | שחתמו על | התחלת | האפקטיבי | ||
| מעלות | (במיליוני ש"ח ) | (במיליוני ש"ח ) | (במיליוני ש"ח ) | למכירה | בנייה | בבניין | תכנוני ההסכם סטטוס |
בנייה | בפרויקט | הפרויקט שם |
|
| 10 186 + |
|||||||||||
| 15% | 59 | 40 4 |
463 | 128 | יח"ד מסחר |
+ 10 58 יח"ד מסחר |
לתב"ע ל בתנאים המחוזית הוועדה אישור התקב |
80 % |
20 29 |
85% | גן גוריון, רמת בן הגת הרואה |
| 16% | 69 | 432 | 501 | 175 | 272 | 97 | למתן התב"ע תוקף אושרה |
69% | 20 28 |
43% | יפת, תל אביב |
| 15% | 62 | 420 | 482 | 179 | 241 | 62 | למתן התב"ע תוקף אושרה |
69% | 20 28 |
80 % |
ל, חולון קוג |
| 13 264 + |
|||||||||||
| 17% | 81 | 478 | 559 | 184 | יח"ד מסחר |
יח"ד 13+ 80 מסחר |
הליכי תכנון |
74% | לא ידוע |
80 % |
הרצל גן שרת, רמת |
| 18% | 28 | 153 | 181 | 45 | 85 | 40 | מלא להיתר בקשה הוגשה |
75% | 20 27 |
85% | אפרים, ת"א בני |
| 19 % |
1, 319 |
6 ,85 8 |
8 ,177 |
2 ,09 5 |
3 ,16 8 |
1 ,07 3 |
סה" כ | ||||
| 19 % |
1, 078 |
5, 577 |
6 ,65 5 |
1, 681 |
2 ,54 0 |
8 59 |
מליסרון סה"כ חלק אביב |
אביב ברדינג, אביב בהסתדרות ג', ד' ו-ה' ומעוז אביב החלה מכירת דירות. עד למועד פרסום דוח זה נמכרו 172 דירות והתקבלו 6 בקשות רישום.
| 6 לו 1 7 2 למועד לה ' ומעוז ' ו-ה ', * בפרויק בק ב נמכרו פרסום מכירת אביב בהסתדרות אביב ברדינג, אביב רישום. שות והתק דירות זה דוח דירות. עד הח ד ג טים |
|||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ברה רכשה |
רק ות שהח ע ק |
||||||||
| מעלות (במיליוני ש"ח ) % רווח גולמי |
סה"כ רווח גולמי צפוי | סה"כ עלויות צפויות (במיליוני ש"ח ) |
סה"כ הכנס' צפויות מהפרויקט (במיליוני ש"ח ) |
סה"כ דירות בפרויקט |
תכנוני בנייה סטטוס |
בפרויקט התחלת | חלק התאגיד האפקטיבי |
הפרויקט שם |
|
| לתוספת העירייה. תב"ע ע"י אושרה בינוי תכנית |
|||||||||
| 0 + 733 1,17 |
להפקדה היתר בתנאים. קידום אושרה קומות |
||||||||
| 20 % |
571 | 2,8 72 |
3,4 43 |
מ"ר מסחר |
לדיפון וחפירה |
20 26 |
88% | ליה שחקים, הרצ פרויקט |
|
| מלא לדיפון והיתר וחפירה תכנית מקודמת |
|||||||||
| 28% | 151 | 534 | 685 | 126 | בשלבים | 20 25 |
100 % |
הים, נתניה בשירת אביב |
|
| 11% | 46 | 429 | 475 | 120 | לאישור עיצוב תוכנית בקשה הוגשה |
20 26 |
95% | ל אביב טבנקין, ת |
|
| מ"ר ו3,0 00 מ"ר + 1,0 00 320 - |
|||||||||
| 21% | 321 | 1,55 7 |
1,8 78 |
ומשרדים (בהתאמה) מסחר |
הליכי ראשוניים תכנון |
20 28 |
100 % |
שדה-דב, תל אביב |
|
| 2 0% |
08 9 1, |
392 5, |
,48 6 1 |
299 1, |
סה" כ | ||||
| 2 0% |
1, 018 |
5, 02 6 |
6 ,04 4 |
1, 20 5 |
מליסרון סה"כ חלק אביב |
| % 20 |
5 2,16 |
955 10, |
120 13, |
08 3,0 |
לל מליסרון בכ סה"כ חלק אביב הפרויקטים |
|---|---|---|---|---|---|
בפרויקט אביב בשירת הים החלה מכירת דירות, עד למועד פרסום דוח זה נמכרו 2 דירות והתקבלו 11 בקשות רישום.
פרויקטים של התחדשות עירונית בשלבים ראשוניים
| סה"כ דירות המיועדות למכירה |
סה"כ דירות בנייה בבניין אחרי |
סה"כ דירות קיימות בבניין |
תכנוני ההסכם סטטוס |
שיעור הדיירים שחתמו על |
חלק התאגיד האפקטיבי בפרויקט |
הפרויקט שם |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 243 | 395 | 152 | על-ידי תב"ע העירייה קידום |
72% | 42% | הלה, גבעתיים |
| 213 | 325 | 112 | תב"ע להגשת בתהליכי תכנון |
69% | 80 % |
והמבדיל, רמת המעפיל גן |
| 176 | 286 | 110 | הליכי ראשוניים תכנון |
68% | 85% | ארלוזרוב גן ופרוג, רמת |
| 195 | 345 | 150 | תב"ע לת לקב בתהליך |
64% | 80 % |
כצנלסון, גבעתיים |
| 182 | 296 | 114 | הליכי ראשוניים תכנון |
62% | 80 % |
גן חורון, רמת בית |
| 158 | 257 | 99 | החל טרם |
7% | 80 % |
וביאליק, רמת ארלוזרוב גן |
| 96 | 156 | 60 | החל טרם |
החלו חתימות טרם |
הקצאה בוצעה טרם |
ז'בוטינסקי, רמת גן |
| 144 | 234 | 90 | החל טרם |
13% | 80 % |
לוב, רמת עמל גן וסוק הפודים |
| 78 | 138 | 60 | ע"י תב"ע העירייה קידום |
20 % |
הקצאה בוצעה טרם |
כצנלסון, גבעתיים |
| 169 | 299 | 130 | על-ידי תב"ע העירייה קידום |
החלו חתימות טרם |
הקצאה בוצעה טרם |
כצנלסון, גבעתיים |
| 65 | 115 | 50 | תב"ע לת לקב בתהליך |
החלו חתימות טרם |
הקצאה בוצעה טרם |
סירקין, גבעתיים |
| 128 | 20 8 |
80 | הליכי ראשוניים תכנון |
65% | 85% | ז'בוטינסקי, רמת גן |
| 96 | 156 | 60 | החל טרם |
החלו חתימות טרם |
הקצאה בוצעה טרם |
גן הפודים, רמת |
| 96 | 156 | 60 | תב"ע לת לקב בתהליך |
החלו חתימות טרם |
הקצאה בוצעה טרם |
התע"ש, גבעתיים |
| 104 | 184 | 80 | תב"ע לת לקב בתהליך |
החלו חתימות טרם |
בוצעה טרם הקצאה |
כצנלסון, גבעתיים |
| 156 | 260 | + 14 104 מסחר/משרדים |
תב"ע לת לקב בתהליך |
החלו חתימות טרם |
הקצאה בוצעה טרם |
כצנלסון, גבעתיים |
| 82 | 104 | 22 | על-ידי תב"ע המדינה קידום |
65% | הקצאה בוצעה טרם |
ברנר, הרצליה גוריון בן |
| 79 | 123 | + 10 44 מסחר/משרדים |
הליכי ראשוניים תכנון |
החלו חתימות טרם |
הקצאה בוצעה טרם |
ירושלים, רמת גן שדרות |
| 261 | 424 | 163 | על-ידי תב"ע העירייה קידום |
החלו חתימות טרם |
הקצאה בוצעה טרם |
המעלות, גבעתיים מתחם |
| 82 | 130 | יח"ד +48 2 מסחר |
ראשוני תכנון |
החלו חתימות טרם |
85% | עוזיאל, רמת גן |
| 85 | 138 | 53 | ראשוני תכנון |
68% | 85% | ז'בוטינסקי, רמת גן |
| 86 | 140 | 54 | החל טרם |
50% | 100 % |
שדה, תל-אביב יצחק |
| 74 2,9 |
69 4,8 |
95 1,8 |
סה" כ |
הערכות החברה ותכניותיה אודות פרויקטים של אביב מליסרון של התחדשות עירונית בשלבים ראשוניים, לרבות הבשלתם והתממשותם של פרויקטים כאמור, וכן הערכותיה ביחס לסה"כ הדירות שיהיו קיימות בבניינים לאחר בנייה ו/או ביחס לסה"כ הדירות המיועדות למכירה, מהוות מידע צופה פני עתיד, כהגדרת המונח בחוק ניירות ערך, התשכ" ח ,1968- אשר מבוסס, בין היתר, על המידע המצוי בידי החברה אודות אביב מליסרון. הערכות החברה ותכניותיה כאמור עשויות שלא להתממש, כולן או חלקן, או להתממש באופן שונה מכפי שנצפה, אף באופן מהותי, וזאת, בין היתר בשל גורמים או השפעות אשר לא ניתן להעריכם מראש ו/או שאינם בשליטת החברה, ובכללם סביבה כלכלית וגיאופוליטית משתנה, שינויים במדיניות הממשלה ורשויות הפועלות מטעמה ביחס לתחומי הפעילות של אביב מליסרון, יכולתה של אביב מליסרון להשלים את פרויקטי ההתחדשות העירונית במועדים ובהיקפים החזויים והשגת ההסכמות הנדרשות מבעלי הזכויות בפרויקטים הנ"ל ו/או גורמים וסיכונים הכרוכים בפעילות אביב מליסרון אשר אינם מצויים בשליטת החברה, אשר כל אחד מהם, או שילוב שלהם, עשוי לפגוע בתוצאות פעילות החברה וממילא בהתממשות אותן הערכות ותחז יות .
44 דוח דירקטוריון עמוד
להלן גילוי רבעוני אודות תחום פעילות הייזום למגורים וההתחדשות העירונית בהתאם להצעת חקיקה לתיקון תקנות ניירות ערך
בנוגע לפעילות בתחום הנדל"ן היזמי מחודש פברואר 2016 :
הטבלאות להלן כוללות מידע צופה פני עתיד, כהגדרתו בחוק ניירות ערך, התשכ" ח ,1968- אשר מתבסס על מידע הקיים בידי החברה במועד זה ונסמך על אומדנים של החברה ועל בסיס ניסיונה המצטבר. הערכות אלו עלולות שלא להתקיים או להשתנות בשל מכלול נסיבות ובכללן תנאי השוק, עיכובים רגולטוריים ונוספים בלוחות הזמנים, שינויים במחירי התשומות, הפרת התחייבויות מצד צדדים שלישיים או גורמים נוספים שאינם בשליטתה של החברה, לרבות התממשות אילו מגורי הסיכון במתוארים בסעיף 30 לדוח התקופתי של החברה לשנת 2024 .
נכון למועד הדוח, לאביב מליסרון פרויקטים בארץ בשלבי תכנון, בהקמה, עתודות קרקע ופרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית לפי הפילוח כדלקמן:
| Q1 2025 | Q2 2025 | |||
|---|---|---|---|---|
| ה * חלק החבר |
בנייה ה"כ דירות ל |
ה * ס חלק החבר |
לבנייה סה"כ דירות |
הפרויקט סוג |
| 122 | 246 | 122 | 246 | הקמה פרויקטים ב |
| 686 | 1,265 | 1,459 | 2,124 | תכנון פרויקטים ב |
| 885 | 979 | 434 | 440 | קע עתודות קר |
| 560 | 986 | 560 | 986 | ) שות עירונית קע (התחד עתודות קר |
| הושג ירונית ש תחדשות ע פרויקטי ה |
||||
| 722 | 1,455 | 755 | 1,736 | בהם ם אושרה מיוחס וטר בהם רוב |
| תב"ע | ||||
| הושג נית שטרם חדשות עירו פרויקטי הת |
||||
| 2,083 | 4,316 | 2,052 | 4,020 | בהם ם אושרה מיוחס וטר בהם רוב |
| תב"ע | ||||
| 5,058 | 9,247 | 5,384 | 9,552 | סה" כ |
(*) חלק החברה מתייחס למספר היחידות לשיווק (לא כולל דירות לבעלים) ובנטרול חלק השותפים, ככל שרלוונטי. בפרויקטים בהם טרם נקבע חלק אביב מליסרון, ההנחה היא שחלקה הסופי של אביב מליסרון יעמוד על שיעור של .85% כמו כן, בפרויקטים בהם טרם נקבעה כמות הדירות לבנייה, נלקח מכפיל של 2.6 ביחס לכמות דירות הקיימות.
"פרויקט בהקמה" לעניין זה משמעו – הקמת הפרויקט החלה לפני תום תקופת הדיווח הרלוונטית ואין מניעה להמשיך ברציפות בהקמתו, והקמת הפרויקט לא הסתיימה עד היום האחרון של תקופת הדיווח הרלוונטית;
"פרויקט בתכנון" – לעניין זה משמעו – ביום האחרון של תקופת הדיווח הלוונטית בנייתו טרם החלה ולהערכת הנהלת החברה, הקמתו צפויה להתחיל בשנה העוקבת לתקופת הדיווח, או התקבל לגביו היתר בנייה (לרבות היתר חפירה ודיפון);
"עתודת קרקע" לעניין זה משמעה – קרקע המוצגת כמלאי או כמלאי מקרקעין שהקמת הפרויקט עליה טרם החלה, למעט קרקעות שהינן "פרויקט בתכנון". "פרויקטי התחדשות עירונית" לעניין זה משמעם – פרויקטים מסוג פינוי בינוי או תמ"א .38/2 להלן גילוי רבעוני אודות פרויקטי נדל"ן אשר מסווגים כפרויקטי נדל"ן שאינם מהותיים מאוד בהם קיימת פעילות שיווק
למועד הדוח:
| שנת 2024 | 2025 1Q | 2025 2Q | הפרויקט שם |
|
|---|---|---|---|---|
| 12 | - | 1 | שנחתמו חוזים מספר |
בפודים אביב |
| בתקופה | ||||
| 80% | 80% | 80% | בפרויקט החברה חלק |
|
| 1,506 | - | 98 | לגביהם שנחתמו שטחים |
|
| ר ) תקופה (מ" הסכמים, ב |
||||
| "ר (לא ממוצע למ מחיר |
||||
| 30,196 | - | 31,011 | בחוזים מע"מ) כולל |
|
| ש"ח ) שנחתמו (ב |
||||
| שנחתמו חוזים מספר |
חיים אביב בחפץ |
|||
| 18 | - | - | בתקופה | |
| 70% | 70% | 70% | בפרויקט החברה חלק |
|
| לגביהם שנחתמו שטחים |
||||
| 1,457 | - | - | ר ) תקופה (מ" הסכמים, ב |
|
| "ר (לא ממוצע למ מחיר |
||||
| 43,723 | - | - | בחוזים מע"מ) כולל |
|
| ש"ח ) שנחתמו (ב |
||||
| שנחתמו חוזים מספר |
במקור אביב |
|||
| 31 | - | - | בתקופה | |
| 85% | 85% | 85% | בפרויקט החברה חלק |
|
| לגביהם שנחתמו שטחים |
||||
| 2,811 | - | - | ר ) תקופה (מ" הסכמים, ב |
|
| "ר (לא ממוצע למ מחיר |
||||
| 32,239 | - | - | בחוזים מע"מ) כולל |
|
| ש"ח ) שנחתמו (ב |
||||
| שנחתמו חוזים מספר |
ברדינג אביב |
|||
| 9 | 3 | 1 | בתקופה | |
| 85% | 85% | 85% | בפרויקט החברה חלק |
|
| לגביהם שנחתמו שטחים |
||||
| 773 | 227 | 63 | ר ) תקופה (מ" הסכמים, ב |
|
| "ר (לא ממוצע למ מחיר |
||||
| 48,832 | 48,055 | 46,613 | בחוזים מע"מ) כולל |
|
| ש"ח ) שנחתמו (ב |
||||
| שנחתמו חוזים מספר |
מתחם ד ' הסתדרות |
|||
| - | 11 | 5 | בתקופה | |
| 85% | 85% | 85% | בפרויקט החברה חלק |
|
| לגביהם שנחתמו שטחים |
||||
| - | 1,258 | 456 | ר ) תקופה (מ" הסכמים, ב |
|
| "ר (לא ממוצע למ מחיר |
||||
| - | 38,183 | 39,134 | בחוזים מע"מ) כולל |
|
| ש"ח ) שנחתמו (ב |
||||
| שנחתמו חוזים מספר |
מתחם ה ' הסתדרות |
|||
| - | 9 | 9 | בתקופה | |
| 85% | 85% | 85% | בפרויקט החברה חלק |
|
| לגביהם שנחתמו שטחים |
||||
| - | 1,267 | 828 | ר ) תקופה (מ" הסכמים, ב |
|
| "ר (לא ממוצע למ מחיר |
||||
| - | 35,010 | 38,825 | בחוזים מע"מ) כולל |
|
| ש"ח ) שנחתמו (ב |
| 38 | 4 | 5 | שנחתמו חוזים מספר |
אביב אביב במעוז |
|---|---|---|---|---|
| בתקופה | ||||
| 80% | 80% | 80% | בפרויקט החברה חלק |
|
| לגביהם שנחתמו שטחים |
||||
| 2,504 | 386 | 500 | ר ) תקופה (מ" הסכמים, ב |
|
| "ר (לא ממוצע למ מחיר |
||||
| 45,256 | 48,468 | 44,678 | בחוזים מע"מ) כולל |
|
| ש"ח ) שנחתמו (ב |
להלן גילוי רבעוני אודות פרויקטי נדל"ן אשר מסווגים כפרויקטי נדל"ן מהותיים מאוד בדוח התקופתי :
פרויקט ההסתדרות ג' בגבעתיים
עלויות שהושקעו ויושקעו בפרויקט (מיליוני ש"ח):
| 2024 | 31.3.2025 | 30.6.2025 | 85% ) בפרויקט |
החברה חלק לפי ,100% (הנתונים |
|---|---|---|---|---|
| שהושקעו עלויות |
||||
| - | - | - | התקופה | רקע בתום ברות בגין ק עלויות מצט |
| 23 | 23 | 38 | ואגרות | תוח, מיסים ברות בגין פי עלויות מצט |
| - | - | - | נייה ברות בגין ב עלויות מצט |
|
| 18 | 34 | 43 | כנון ואחרות ברות בגין ת עלויות מצט |
|
| - | 6 | 8 | ימון (שהוונו) ברות בגין מ עלויות מצט |
|
| 41 | 63 | 89 | מצטברת סה"כ עלות |
|
| 41 | 77 | 91 | ספרים מצטברת ב סה"כ עלות |
|
| השלמה ושיעור |
הושקעו שטרם עלויות |
|||
| - | - | - | אומדן) | ם הושקעו ( קרקע שטר עלויות בגין |
| 78 | 77 | 62 | עו (אומדן) טרם הושק |
ם ואגרות ש פיתוח, מיסי עלויות בגין |
| 524 | 524 | 524 | מדן) | הושקעו (או בנייה שטרם עלויות בגין |
| 151 | 136 | 127 | ות להיות מהוונ ת שצפויות |
תכנון ואחרו ברות בגין עלויות מצט |
| דן) בעתיד (אומ |
||||
| 72 | 66 | 64 | יד הוונות בעת ות להיות מ |
מימון שצפוי ברות בגין עלויות מצט |
| (אומדן) | ||||
| 825 | 803 | 777 | שלמה שנותרה לה סה"כ עלות |
|
| ולי 2025 חל בחודש י הפרויקט ה |
ע (%) | א כולל קרק מה כספי ל שיעור השל |
||
| 2029 | 2029 | 2029 | פוי מת בנייה צ מועד השל |
שיווק הפרויקט:
| ,100% חלק (הנתונים לפי |
יקט 85% ) החברה בפרו |
30.6.2025 | 31.3.2025 | 2024 |
|---|---|---|---|---|
| בתקופה שנחתמו חוזים |
יחידות דיור | - | - | 70 |
| השוטפת | מ"ר) יחידות דיור ( |
- | - | 7,079 |
| (מ"ר) שטחי מסחר |
- | - | - | |
| בחוזים ע למ"ר מחיר ממוצ |
יחידות דיור | - | - | 38,888 |
| השוטפת קופה שנחתמו בת |
שטחי מסחר | - | - | - |
| עד לסוף מצטברים חוזים |
יחידות דיור | 70 | 70 | 70 |
| התקופה | מ"ר) יחידות דיור ( |
7,079 | 7,079 | 7,079 |
| (מ"ר) שטחי מסחר |
- | - | - | |
| במצטבר למ"ר מחיר ממוצע |
יחידות דיור | 38,888 | 38,888 | 38,888 |
| ד סוף שנחתמו ע בחוזים |
שטחי מסחר | |||
| התקופה | - | - | - | |
| מגורים של יחידות שיעור השיווק |
מכל ת צפויות סה"כ הכנסו |
|||
| מהפרויקט | יליוני ש"ח) הפרויקט (במ |
979 | 979 | 4 979 |
ההכנסות הצפויות לא כוללות הכנסות ממסחר (כולל חניות מסחר) והכנסות משדרוגים. 4
| חוזים ת צפויות מ סה"כ הכנסו מיליוני מצטבר (ב שנחתמו ב ש"ח) |
276 | 276 | 276 | |
|---|---|---|---|---|
| של ליום האחרון שיעור שיווק התקופה (%) |
33% | 33% | 33% | |
| לגביהם ם נחתמו שטחים שטר |
יחידות דיור | 144 | 144 | 144 |
| חוזים | מ"ר) יחידות דיור ( |
30,697 | 30,697 | 30,697 |
| (מ"ר) שטחי מסחר |
1,311 | 1,311 | 1,311 | |
| מצטברת (ית סה"כ עלות ם חוזים מחיי נחתמו לגביה ש"ח ) |
שטרם לשטחים מיוחסת רת מלאי) ה ספי (במיליוני ל המצב הכ בים בדוח ע |
60 | 42 | 28 |
| ם התקופה ו שנחתמו מתו מספר חוזים מ" ר |
רסום הדוח / עד תאריך פ |
- | - | - |
| שנחתמו למ"ר לחוזים מחיר ממוצע פרסום הדוח |
תאריך ה ועד מתום התקופ |
- | - | - |
פרויקט אביב בשחקים, הרצליה
עלויות שהושקעו ויושקעו בפרויקט (מיליוני ש"ח):
| 2024 | 31.3.2025 | 30.6.2025 | 88.17% ) בפרויקט החברה חלק לפי ,100% (הנתונים |
||
|---|---|---|---|---|---|
| שהושקעו | |||||
| 1,122 | 1,122 | התקופה | רקע בתום ברות בגין ק עלויות מצט |
||
| 55 | 55 | 55 | ואגרות | תוח, מיסים ברות בגין פי עלויות מצט |
|
| - | - | - | נייה ברות בגין ב עלויות מצט |
||
| 5 | 6 | 8 | כנון ואחרות ברות בגין ת עלויות מצט |
||
| 112 | 127 | 142 | 5 | ימון (שהוונו) ברות בגין מ עלויות מצט |
|
| 1,294 | 1,310 | 1,327 | מצטברת סה"כ עלות |
||
| 1,294 | 1,310 | 1,327 | ספרים מצטברת ב סה"כ עלות |
||
| השלמה ושיעור |
|||||
| - | - | - | אומדן) ם הושקעו ( קרקע שטר עלויות בגין |
||
| 25 | 25 | 25 | עו (אומדן) טרם הושק ם ואגרות ש פיתוח, מיסי עלויות בגין |
||
| 1,037 | 1,037 | 1,037 | מדן) | הושקעו (או בנייה שטרם עלויות בגין |
|
| ות להיות מהוונ ת שצפויות |
תכנון ואחרו ברות בגין עלויות מצט |
||||
| 220 | 219 | 217 | דן) בעתיד (אומ |
||
| יד הוונות בעת ות להיות מ מימון שצפוי ברות בגין עלויות מצט |
|||||
| 296 | 281 | 266 | (אומדן) | ||
| 1,578 | 1,562 | 1,545 | שלמה שנותרה לה סה"כ עלות |
||
| הבנייה טרם החלה |
ע (%) | א כולל קרק מה כספי ל שיעור השל |
|||
| 2030 | 2030 | 2030 | פוי מת בנייה צ מועד השל |
הוצאות המימון כוללות ריבית בין חברתית בהתאם לפקודת מס הכנסה. 5
שיווק הפרויקט: החברה טרם החלה בשיווק הפרויקט
הנתונים הנכללים בטבלאות פרויקט ההסתדרות ג ' פרויקט אביב בשחקים בדבר עלויות שטרם הושקעו, שיווק הפרויקט וביצוע הפרויקט, מועד צפוי לסיום עבודות הקמה, הכנסות צפויות, ועלויות צפויות, מהווים מידע צופה פני עתיד כהגדרתו בחוק ניירות ערך, המבוסס על הערכות הנהלת החברה המתבססות על תחזיות ותכניות עבודה של החברה ועל היכרותה עם שוק הדיור בישראל בכלל ובאזורי הפרויקטים בפרט, וכן מבוסס על הערכותיה של החברה לגבי משך הליכי תכנון, אישור, שיווק ובניית הפרויקטים, עלויות הקמת פרויקט ים ומחירי ה מכיר ה בשוק. הערכות אלו עלולות שלא להתממש, כולן או חלקן, או להתממש באופן שונה מהצפוי, לרבות באופן מהותי, כתוצאה (בין היתר ולפי העניין) משינוי מחירי הדירות בסביבת הפרויקט ים או בשוק כולו, מהתארכות הליכי תכנון, שיווק ובניה, מהמצב הכלכלי של המשק (לרבות קשיי מימון, הקשחת מדיניות מתן משכנתאות, שינוי מדיניות המיסוי וירידה בביקושים), משינויים בעלויות תשומות הבניה, מהחלטות של גורמים תכנוניים או רגולטורים ביחס למקרקעין, משינויים במדיניות תכנונית, משינויים סטטוטוריים, משינויים במצב הבטחוני (לרבות מלחמתי) והמדיני בישראל והשלכותיהם ו/או התממשותם של כל או חלק מגורמי הסיכון שפורטו בדוח התקופתי של החברה לשנת .2024
דוחות כספיים ליום 30 ביוני 2025
מליסרון בע"מ דוחות כספיים תמציתיים ביניים ליום 30 ביוני 2025 (בלתי מבוקר)
תוכן העניינים
| עמוד | |
|---|---|
| 1 | מבקר החשבון ה של רואה דוח סקירה |
| 2 | פי מצב הכס חדים על ה ציתיים מאו דוחות תמ |
| 3 | רווח הכולל חדים על ה ציתיים מאו דוחות תמ |
| 4-8 | ן שינויים בהו חדים על ה ציתיים מאו דוחות תמ |
| 9-11 | זומנים תזרימי המ חדים על ציתיים מאו דוחות תמ |
| 12-20 | ניים מציתיים בי ספיים הת דוחות הכ ביאורים ל |
____________________________________ ______________________
________
דוח סקירה של רוא ה החשבון המבקר לבעלי המניות של מליסרון בע"מ
מבוא
סקרנו את המידע הכספי המצורף של מליסרון בע "מ וחברות מאוחדות (להלן - "החברה"), הכולל את הדוח התמציתי המאוחד על המצב הכספי ליום 30 ביוני 2025 ואת הדוחות התמציתי ים המאוחדים על הרווח הכולל, השינויים בהון ותזרימי המזומנים לתקופות של שישה ושלושה חודשים שהסתיי מו באותו תאריך. הדירקטוריון וההנהלה אחראים לעריכה ולהצגה של מידע כספי לתקופות ביניים אלה בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 34 IAS" דיווח כספי לתקופות ביניים", וכן הם אחראים לעריכת מידע כספי לתקופות ביניים אלה לפי פרק ד' של תקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל.1970- אחריותנו היא להביע מסקנה על מידע כספי לתקופות ביניים אלה בהתבסס על סקירתנו.
לא סקרנו את המידע הכספי לתקופות הביניים התמציתי של השקעה המטופלת לפי שיטת השווי המאזני, אשר ההשקעה בה הינה כ541- מיליוני ש"ח ליום 30 ביוני ,2025 וחלקה של החברה בתוצאותיה הינו כ20- מיליוני ש"ח וכ13- מיליוני ש"ח, בהתאמה, לתקופות של שישה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך.
המידע הכספי לתקופות הביניים התמציתי של אותה חברה נסקר על ידי רואי חשבון אחרים שדוח הסקירה שלהם הומצא לנו, ומסקנתנו ככל שהיא מתייחסת למידע הכספי בגין אותה חברה, מבוססת על דוח הסקירה של רואי החשבון האחרים.
היקף הסקירה
ערכנו את סקירתנו בהתאם לתקן סקירה (ישראל) 2410 של לשכת רואי חשבון בישראל "סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים הנערכת על ידי רואה החשבון המבקר של הישות". סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים מורכבת מבירורים, בעיקר עם אנשים האחראים לעניינים הכספיים והחשבונאיים, ומיישום נהלי סקירה אנליטיים ואחרים. סקירה הינה מצומצמת בהיקפה במידה ניכרת מאשר ביקורת הנערכת בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל ולפיכך אינה מאפשרת לנו להשיג ביטחון שניוודע לכל העניינים המשמעותיים שהיו יכולים להיות מזוהים בביקורת. בהתאם לכך, אין אנו מחווים חוות דעת של ביקורת.
מסקנה
בהתבסס על סקירתנו ועל דוח הסקירה של רואי חשבון אחרים, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הנ"ל אינו ערוך, מכל הבחינות המהותיות, בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 34 IAS.
בנוסף לאמור בפסקה הקודמת, בהתבסס על סקירתנו ועל דוח הסקירה של רואי חשבון אחרים, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הנ"ל אינו ממלא, מכל הבחינות המהותיות , אחר הוראות הגילוי לפי פרק ד' של תקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל.1970-
בריטמן אלמגור זהר ושות' רואי חשבון A Firm in the Deloitte Global Network תל -אביב, 13 באוגוסט , 2025
דוחות תמציתיים מאוחדים על המצב הכספי ( במיליוני ש "ח)
| 30.6.2025 | 30.6.2024 | 31.12.2024 | ||
|---|---|---|---|---|
| קר בלתי מבו |
מבוקר קר בלתי מבו |
|||
| פים: נכסים שוט |
||||
| ם שווי מזומני מזומנים ו |
1,555 | 805 | 862 | |
| קצר סיים לזמן נכסים פיננ |
373 | 372 | 375 | |
| מוש בלים בשי קדונות מוג הלוואות ופ |
419 | 54 | 79 | |
| וחות זים עם לק סים בגין חו לקוחות ונכ |
87 | 56 | 87 | |
| רות חובה חייבים וית |
53 | 39 | 71 | |
| עות קמה וקרק בניינים בה ת למכירה, מלאי דירו |
387 | 112 | 309 | |
| 2,874 | 1,438 | 1,783 | ||
| שוטפים: נכסים לא |
||||
| חזקות חברות מו הלוואות ל השקעות ו |
719 | 1,239 | 702 | |
| ם ומוניטין תי מוחשיי נכסים בל |
868 | 555 | 873 | |
| ם אחרים ארוך ונכסי סיים לזמן נכסים פיננ |
53 | 23 | 51 | |
| רכוש קבוע | 16 | 11 | 12 | |
| קעין מלאי מקר |
2,291 | - | 2,159 | |
| קעה נדל"ן להש |
26,371 | 24,717 | 25,687 | |
| 30,318 | 26,545 | 29,484 | ||
| 33,192 | 27,983 | 31,267 | ||
| שוטפות: התחייבויות |
||||
| אחרים בנקאיים ו מתאגידים התחייבויות |
959 | 135 | 331 | |
| אגרות חוב טפות בגין חלויות שו |
3,009 | 1,009 | 1,482 | |
| ם תני שירותי ספקים ונו |
247 | 166 | 163 | |
| ות זכות זכאים ויתר |
518 | 252 | 456 | |
| מס הפרשות ל |
149 | 133 | 184 | |
| 4,882 | 1,695 | 2,616 | ||
| ת: לא שוטפו התחייבויות |
||||
| אגרות חוב | 8,873 | 9,778 | 9,947 | |
| זמן ארוך מאחרים ל בנקאיים ו מתאגידים התחייבויות |
2,522 | 1,313 | 2,388 | |
| ים מיסים נדח |
3,994 | 3,622 | 3,902 | |
| , נטו ת לעובדים בגין הטבו התחייבויות |
2 | 2 | 2 | |
| הפרשות לאחרים ו התחייבויות |
120 | 101 | 104 | |
| 15,511 | 14,816 | 16,343 | ||
| הון : | ||||
| חברה ניות של ה לבעלי המ הון המיוחס |
12,204 | 10,954 | 11,707 | |
| שליטה נן מקנות זכויות שאי |
595 | 518 | 601 | |
| סה"כ הון | 12,799 | 11,472 | 12,308 | |
| 33,192 | 27,983 | 31,267 | ||
| ט, 2025 13 באוגוס |
||||
| פר ליאורה עו שור תאריך אי |
אופיר שרי | ד | ר אורן הילינג |
|
הביאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים התמציתיים ביניים.
יו"ר הדירקטוריון
מנכ"ל
הדוחות הכספיים
סמנכ"ל כספים
מליסרון בע"מ דוחות תמציתיים מאוחדים על הרווח הכולל ( במיליוני ש "ח)
| לשנה | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| ה שהסתיימ |
ל שלושה | לתקופה ש | דשים ל שישה חו לתקופה ש |
||
| ביום | ביום הסתיימה |
חודשים ש | ה ביום שהסתיימ |
||
| 31.12.2024 | 30.6.2024 | 30.6.2025 | 30.6.2024 | 30.6.2025 | |
| בלתי | בלתי | בלתי | בלתי | ||
| מבוקר | מבוקר | מבוקר | מבוקר | מבוקר | |
| 2,016 | 495 | 548 | 956 | 1,071 | הכנסות |
| 500 | 117 | 153 | 221 | 282 | ר עלות המכ |
| 1,516 | 378 | 395 | 735 | 789 | רווח גולמי |
| 83 | 19 | 26 | 37 | 52 | ת הלה וכלליו הוצאות הנ |
| 11 | 3 | 5 | 4 | 9 | סום ושיווק הוצאות פר |
| 1,422 | 356 | 364 | 694 | 728 | ת אות אחרו נסות והוצ לי לפני הכ רווח תפעו |
| 1,086 | 324 | 386 | 379 | 412 | קעה, נטו דל"ן להש שווי הוגן נ עליית ערך |
| י שיטת טופלות לפ חברות המ רה ברווחי חלק החב |
|||||
| 62 | 8 | 13 | 11 | 20 | זני, נטו השווי המא |
| 13 | - | 3 | - | 20 | חרות, נטו הוצאות א |
| 2,557 | 688 | 760 | 1,084 | 1,140 | ת אות אחרו כנסות והוצ לי לאחר ה רווח תפעו |
| 666 | 242 | 215 | 342 | 320 | מון הוצאות מי |
| 99 | 20 | 32 | 47 | 46 | מון הכנסות מי |
| 1,990 | 466 | 577 | 789 | 866 | ה על ההכנס יכוי מיסים רווח לפני נ |
| 411 | 99 | 117 | 169 | 162 | הכנסה סים על ה הוצאות מי |
| 1,579 | 367 | 460 | 620 | 704 | תקופה רווח נקי ל |
| מיוחס ל: רווח נקי ה |
|||||
| 1,531 | 359 | 437 | 603 | 674 | רה ת של החב בעלי המניו |
| 48 | 8 | 23 | 17 | 30 | שליטה נן מקנות זכויות שאי |
| 1,579 | 367 | 460 | 620 | 704 | |
| חס ל: וח כולל מיו סך הכל רו |
|||||
| 1,531 | 359 | 437 | 603 | 674 | רה ת של החב בעלי המניו |
| 48 | 8 | 23 | 17 | 30 | שליטה נן מקנות זכויות שאי |
| 1,579 | 367 | 460 | 620 | 704 | |
| "ח (בש"ח) רגילה 1 ש רווח למניה |
|||||
| רה: ת של החב בעלי המניו המיוחס ל |
|||||
| 32.22 | 7.56 | 9.17 | 12.69 | 14.16 | ומדולל רווח בסיסי |
| סיסי למניה הרווח הב שו לחישוב יות ששימ מספר המנ |
|||||
| 47,530 | 47,522 | 47,591 | 47,521 | 47,587 | (באלפים) |
הביאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים התמציתיים ביניים.
מליסרון בע"מ דוחות תמציתיים מאוחדים על השינויים בהון ( במיליוני ש "ח)
לתקופה של שישה חודשים שהסתיימה ביום 30 ביוני 2025 (בלתי מבוקר)
| ה החבר ניות של עלי המ וחס לב הון המי |
|||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| יות הון המנ הנפרע |
על פרמיה מניות |
בגין קרן הון ת עסקאו מבוסס תשלום מניות |
קרן הון בגין הפרשי תרגום |
בגין קרן הון ת עם עסקאו שאינן זכויות שליטה מקנות |
דפים עו |
ל סך הכ |
זכויות שאינן מקנות שליטה |
ל סך הכ |
|
| בוקר בלתי מ |
|||||||||
| מבוקר) 2025 ( ואר ום 1 בינ יתרה לי |
62 | 2,160 | 20 | (4) | (9) | 9,478 | 11,707 | 601 | 12,308 |
| יימה שהסת חודשים שישה ה של בתקופ שינויים :2025 ביוני ביום 30 |
|||||||||
| תקופה כולל ל ל רווח סך הכ |
- | - | - | - | - | 674 | 674 | 30 | 704 |
| ם לעובדי מניות הנפקת |
- | 9 | (9) | - | - | - | - | - | - |
| ניות בוסס מ שלום מ עלות ת |
- | - | 3 | - | - | - | 3 | - | 3 |
| ק ד שחול דיבידנ |
- | - | - | - | - | (180) | (180) | - | (180) |
| שליטה מקנות שאינן י זכויות ד לבעל דיבידנ |
|||||||||
| בת בחברה |
- | - | - | - | - | - | - | (36) | (36) |
| 2025 ביוני ום 30 יתרה לי |
62 | 2,169 | 14 | (4) | (9) | 9,972 | 12,204 | 595 | 12,799 |
הביאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים התמציתיים ביניים.
מליסרון בע"מ דוחות תמציתיים מאוחדים על השינויים בהון ( במיליוני ש "ח)
לתקופה של שישה חודשים שהסתיימה ביום 30 ביוני 2024 (בלתי מבוקר)
| ה החבר ניות של עלי המ |
|||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ל סך הכ |
שאינן זכויות מקנות שליטה |
ל סך הכ |
דפים עו |
בגין קרן הון ת עם עסקאו שאינן זכויות שליטה מקנות בוקר בלתי מ |
קרן הון בגין הפרשי תרגום |
קרן הון בגין ת עסקאו תשלום מבוסס מניות |
על פרמיה מניות |
יות הון המנ הנפרע |
|
| 11,048 | 501 | 10,547 | 8,327 | (9) | (4) | 19 | 2,152 | 62 | מבוקר) 2024 ( ואר ום 1 בינ יתרה לי |
| יימה שהסת חודשים שישה ה של בתקופ שינויים :2024 ביוני ביום 30 |
|||||||||
| 620 | 17 | 603 | 603 | - | - | - | - | - | תקופה כולל ל ל רווח סך הכ |
| 4 | - | 4 | - | - | - | 4 | - | - | ניות בוסס מ שלום מ עלות ת |
| (200) | - | (200) | (200) | - | - | - | - | - | ק ד שחול דיבידנ |
| 11,472 | 518 | 10,954 | 8,730 | (9) | (4) | 23 | 2,152 | 62 | 2024 ביוני ום 30 יתרה לי |
הביאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים התמציתיים ביניים.
דוחות תמציתיים מאוחדים על השינויים בהון ( במיליוני ש "ח)
לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה ביום 30 ביוני 2025 (בלתי מבוקר)
| ה החבר ניות של |
עלי המ | וחס לב הון המי |
||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ל סך - הכ |
זכויות שאינן מקנות שליטה |
ל סך - הכ |
דפים עו |
בגין קרן הון ת עם עסקאו שאינן זכויות שליטה מקנות |
קרן הון בגין הפרשי תרגום |
בגין קרן הון ת עסקאו מבוסס תשלום מניות |
על פרמיה מניות |
יות הון המנ הנפרע |
||
| בוקר בלתי מ |
||||||||||
| 12,427 | 572 | 11,855 | 9,625 | (9) | (4) | 21 | 2,160 | 62 | 2025 פריל ום 1 בא יתרה לי |
|
| ם חודשי שלושה ה של בתקופ שינויים :2025 יוני ם 30 ב ימה ביו שהסתי |
||||||||||
| 460 | 23 | 437 | 437 | - | - | - | - | - | תקופה כולל ל ל רווח סך הכ |
|
| - | - | - | - | - | - | (9) | 9 | - | ם לעובדי מניות הנפקת |
|
| 2 | - | 2 | - | - | - | 2 | - | - | ניות בוסס מ שלום מ עלות ת |
|
| (90) | - | (90) | (90) | - | - | - | - | - | ק ד שחול דיבידנ |
|
| 12,799 | 595 | 12,204 | 9,972 | (9) | ) (4 |
14 | 2,169 | 62 | 2025 ביוני ום 30 יתרה לי |
הביאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים התמציתיים ביניים.
מליסרון בע"מ דוחות תמציתיים מאוחדים על השינויים בהון ( במיליוני ש "ח)
לתקופה של ש לושה חודשים שהסתיימה ביום 30 ביוני 2024 (בלתי מבוקר)
| וחס לב הון המי |
עלי המ | ה החבר ניות של |
|||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| בגין קרן הון |
קרן הון | בגין קרן הון |
זכויות | ||||||
| תשלום על פרמיה יות הון המנ |
בגין | ת עם עסקאו |
שאינן | ||||||
| הפרשי | שאינן זכויות |
מקנות | |||||||
| הנפרע | מניות | מניות | תרגום | שליטה מקנות |
דפים עו |
ל סך - הכ |
שליטה | ל סך - הכ |
|
| בוקר בלתי מ |
|||||||||
| 2024 פריל ום 1 בא יתרה לי |
62 | 2,152 | 21 | (4) | (9) | 8,451 | 10,673 | 510 | 11,183 |
| ם חודשי שלושה ה של בתקופ שינויים |
|||||||||
| :2024 יוני ם 30 ב ימה ביו שהסתי |
|||||||||
| תקופה כולל ל ל רווח סך הכ |
- | - | - | - | - | 359 | 359 | 8 | 367 |
| ניות בוסס מ שלום מ עלות ת |
- | - | 2 | - | - | - | 2 | - | 2 |
| ק רז וחול ד שהוכ דיבידנ |
- | - | - | - | - | (80) | (80) | - | (80) |
| 2024 ביוני ום 30 יתרה לי |
62 | 2,152 | 23 | (4) | (9) | 8,730 | 10,954 | 518 | 11,472 |
הביאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים התמציתיים ביניים.
דוחות תמציתיים מאוחדים על השינויים בהון ( במיליוני ש "ח)
ל שנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2024 (מבוקר)
| ה החבר ניות של |
עלי המ | וחס לב הון המי |
|||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ל סך הכ |
זכויות שאינן מקנות שליטה |
ל סך הכ |
דפים עו |
בגין קרן הון ת עם עסקאו שאינן זכויות שליטה מקנות |
קרן הון בגין הפרשי תרגום |
בגין קרן הון ת עסקאו מבוסס תשלום מניות |
על פרמיה מניות |
יות הון המנ הנפרע |
|
| 11,048 | 501 | 10,547 | 8,327 | (9) | (4) | 19 | 2,152 | 62 | 2024 ואר ום 1 בינ יתרה לי |
| דצמבר ם 31 ב ימה ביו שהסתי בשנה שינויים :2024 |
|||||||||
| 1,579 | 48 | 1,531 | 1,531 | - | - | - | - | - | שנה כולל ל ל רווח סך הכ |
| - | - | - | - | - | - | (8) | 8 | - | ם לעובדי מניות הנפקת |
| 9 | - | 9 | - | - | - | 9 | - | - | ניות בוסס מ שלום מ עלות ת |
| 52 | 52 | - | - | - | - | - | - | - | זקת רה מוח של חב לאיחוד כניסה |
| (380) | - | (380) | (380) | - | - | - | - | - | ק ד שחול דיבידנ |
| 12,308 | 601 | 11,707 | 9,478 | (9) | (4) | 20 | 2,160 | 62 | 2024 דצמבר ום 31 ב יתרה לי |
הביאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים התמציתיים ביניים.
מליסרון בע"מ דוחות תמציתיים מאוחדים על תזרימי המזומנים (במיליוני ש "ח)
| לשנה | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| ה שהסתיימ |
חודשים ל שלושה |
לתקופה ש | דשים ל שישה חו |
לתקופה ש | |
| ביום | ה ביום | שהסתיימ | ה ביום שהסתיימ |
||
| 31.12.2024 | 30.6.2024 | 30.6.2025 | 30.6.2024 30.6.2025 |
||
| מבוקר | תי מבוקר קר בל |
בלתי מבו | תי מבוקר קר בל |
בלתי מבו | |
| ת לות שוטפ מנים מפעי תזרימי מזו |
|||||
| 1,579 | 367 | 460 | 620 | 704 | תקופה רווח נקי ל |
| גין: התאמות ב |
|||||
| י טופלות לפ חברות המ רה ברווחי חלק החב |
|||||
| (62) | (8) | (13) | (11) | (20) | י המאזני שיטת השוו |
| (1,086) | (324) | (386) | (379) | (412) | קעה דל"ן להש שווי הוגן נ עליית ערך |
| 31 | 4 | 5 | 7 | 10 | תות פחת והפח |
| 9 | 2 | 2 | 4 | ת 3 בוסס מניו תשלום מ ין עסקאות הוצאות בג |
|
| 411 | 99 | 117 | 169 | 162 | הכנסה סים על ה הוצאות מי |
| (17) | (5) | (3) | (10) | (5) | ות שניתנו מון מהלווא הכנסות מי |
| ים ואחרים ידים בנקאי ואות מתאג שערוך הלו |
|||||
| 23 | 7 | 7 | 12 | 11 | ה ית שנצבר ושינוי בריב |
| 392 | 183 | 181 | 213 | 188 | רה בית שנצב שינויים ברי רות חוב ו שערוך אג |
| (33) | (2) | (13) | (13) | (14) | ר ם לזמן קצ סים פיננסיי שערוך נכ |
| 1,247 | 323 | 357 | 612 | 627 | |
| ת: והתחייבויו עיפי רכוש שינויים בס |
|||||
| בגין חוזים ת ונכסים ה) בלקוחו ירידה (עליי |
|||||
| 7 | (16) | (1) | 12 | - | ת עם לקוחו |
| (40) | (9) | 13 | (9) | 18 | בה ויתרות חו ה) בחייבים ירידה (עליי |
| (2) | 6 | 19 | 1 | 29 | רותים ם ונותני שי ה) בספקי עלייה (יריד |
| 4 | (17) | 3 | (20) | (3) | ת ויתרות זכו ה) בזכאים עלייה (יריד |
| 1 | 1 | 1 | - | 1 | חרות חייבויות א עלייה בהת |
| (30) | (35) | 35 | (16) | 45 | |
| (62) | (10) | (15) | (27) | (96) | טו ששולם, נ מס הכנסה |
| ם לפני שינויי ת שוטפת ( טו, מפעילו מזומנים, נ |
|||||
| 1,155 | 278 | 377 | 569 | 576 | בקרקעות) |
| (52) | - | (93) | - | (144) | קעות, נטו שינוי בקר |
| 1,103 | 278 | 284 | 569 | 432 | ת שוטפת טו, מפעילו מזומנים, נ |
הביאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים התמציתיים ביניים.
מליסרון בע"מ דוחות תמציתיים מאוחדים על תזרימי המזומנים (במיליוני ש "ח)
| לשנה | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| לתקופה ש | דשים ל שישה חו |
לתקופה ש | חודשים ל שלושה |
ה שהסתיימ |
|
| שהסתיימ | ה ביום | שהסתיימ | ה ביום | ביום | |
| 30.6.2025 | 30.6.2024 | 30.6.2025 | 30.6.2024 | 31.12.2024 | |
| בלתי מבו | תי מבוקר קר בל |
קר בל בלתי מבו |
תי מבוקר | מבוקר | |
| ה לות השקע מנים לפעי תזרימי מזו |
|||||
| לראשונה ת שאוחדה רה מוחזק רכישת חב |
- | - | - | - | (592) |
| פי מטופלת ל מחברה ה אה וריבית החזר הלוו |
|||||
| י המאזני שיטת השוו |
9 | - | 2 | - | 8 |
| קצר, נטו סיים לזמן נכסים פיננ השקעות ב |
16 | (2) | 1 | - | 16 |
| להשקעה מוש נדל"ן פים בגין מי מיסים עקי |
5 | - | 5 | - | - |
| ה, נטו "ן להשקע מימוש נדל תמורה מ |
24 | - | 24 | - | - |
| עה ל"ן להשק למו בגין נד מיסים ששו |
(6) | (10) | - | - | (25) |
| עה ונדל"ן ל"ן להשק שקעה בנד רכישה וה |
|||||
| בהקמה להשקעה |
(236) | (192) | (116) | (100) | (444) |
| ם תי מוחשיי ונכסים בל רכוש קבוע השקעה ב |
(9) | (5) | (6) | (3) | (11) |
| מן זמן קצר וז פקדונות ל ) הלוואות ו החזר (מתן |
|||||
| ארוך, נטו | 3 | (51) | (15) | - | (28) |
| ת השקעה טו, לפעילו מזומנים, נ |
(194) | (260) | (105) | (103) | (1,076) |
| לות מימון מנים לפעי תזרימי מזו |
|||||
| שולם דיבידנד ש |
(180) | (200) | (180) | (200) | (380) |
| ה קנות שליט ת שאינן מ בעלי זכויו דיבידנד ל |
|||||
| ת בחברה ב |
(36) | - | - | - | - |
| איים גידים בנק ארוך מתא אות לזמן פרעון הלוו |
|||||
| ו ואחרים, נט |
(6) | (19) | (6) | (9) | (33) |
| קצר, חרים לזמן קאיים ומא אגידים בנ אשראי מת |
|||||
| נטו | 754 | (2) | 681 | (1) | 52 |
| ת הנפקה) ניכוי הוצאו רות חוב (ב הנפקת אג |
48 | 807 | 48 | - | 2,186 |
| ת חוב פרעון אגרו |
(125) | (715) | (29) | (535) | (1,615) |
| ת מימון טו, לפעילו מזומנים, נ |
455 | (129) | 514 | (745) | 210 |
| מנים ם ושווי מזו ה) במזומני עלייה (יריד |
693 | 180 | 693 | (570) | 237 |
| ופה חילת התק זומנים לת נים ושווי מ יתרת מזומ |
862 | 625 | 862 | 1,375 | 625 |
| ף התקופה זומנים לסו נים ושווי מ יתרת מזומ |
1,555 | 805 | 1,555 | 805 | 862 |
הביאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים התמציתיים ביניים.
מליסרון בע"מ דוחות תמציתיים מאוחדים על תזרימי המזומנים (במיליוני ש "ח)
נספח א ' – פעילות מימון והשקעה שאינה כרוכה בתזרים מזומנים :
| לשנה | ||||
|---|---|---|---|---|
| לתקופה ש דשים ל שישה חו לתקופה ש |
חודשים ל שלושה ה ביום שהסתיימ |
|||
| ה ביום שהסתיימ |
||||
| 30.6.2025 30.6.2024 30.6.2025 |
30.6.2024 | 31.12.2024 | ||
| קר בל תי מבוקר קר בל בלתי מבו בלתי מבו |
תי מבוקר | מבוקר | ||
| 107 52 107 |
52 | 64 | ||
| 346 620 346 |
- | 620 | ||
| - (622) - |
(622) | (622) |
נספח ב ' – מידע נוסף על תזרימי המזומנים:
| לשנה | ||||
|---|---|---|---|---|
| דשים ל שישה חו לתקופה ש |
ל שלושה לתקופה ש |
ה שהסתיימ |
||
| שהסתיימ | ה ביום | שהסתיימ | ביום | |
| 30.6.2024 30.6.2025 |
30.6.2025 | 30.6.2024 | ||
| קר בלתי מבו |
קר בלתי מבו |
קר בלתי מבו |
קר בלתי מבו |
מבוקר |
| 184 | 139 | 67 | 64 | 297 |
| 23 | 28 | 14 | 15 | 50 |
הביאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים התמציתיים ביניים
מליסרון בע"מ ביאורים לדוחות הכספיים התמציתיים ביניים (במיליוני ש"ח) ביאור 1 – כללי:
א. מליסרון בע"מ (להלן: "החברה") התאגדה בישראל ביום 5 באוגוסט, ,1987 כחברה פרטית מוגבלת במניות, החברה מוגדרת כתושבת ישראל. החברה הינה הבעלים והמפעיל במישרין ובעקיפין באמצעות תאגידים בשליטתה, של קניונים, מרכזי מסחר ופארקים למשרדים מהגדולים והמובילים בארץ. בנוסף, פועלת החברה בתחום ייזום והקמה של נדל"ן למגורים והתחדשות עירונית באמצעות אביב מליסרון בע"מ בה מחזיקה החברה 100% מהון המניות.
ב. השפעות המלחמה:
פעילות הקניונים ומרכזי המסחר – במהלך הרבעון השני פתחה ישראל במלחמה בת 12 ימים מול איראן. בתקופה זו נסגרו קניוני החברה למשך עשרה ימים. עם סיום המלחמה ופתיחתם המחודשת של הקניונים ועד לסוף חודש יולי, נרשם זינוק בפדיונות של כ- 14% (לפי נתוני RIS(, לעומת התקופה המקבילה אשתקד שהיתה כאמור שנת שיא בפדיונות.
להערכת החברה, השפעת המלחמה על יציאת ישראלים לחו"ל תורמת אף היא לעלי יה בפדיונות.
במטרה להקל על השוכרים ולסייע להם בהתמודדות עם השלכות המצב הביטחוני, גיבשה החברה מתווה הכולל פריסת דמי השכירות עבור חודש יולי 2025 לשלושה תשלומים .
פעילות פארקי ההייטק והמשרדים - בתקופה האחרונה ניכר שהשוק מזהה יציבות ואופק חיובי, לאחר האטה בשנים 2023 ו,2024- ובהתאם נצפית התעוררות בשוק, במיוחד באזורי הביקוש בתל-אביב.
פעילות הבנייה והמגורים – אתרי הבנייה בהם פועלת החברה פועלים במתכונת מלאה, למעט בזמן ימי המלחמה מול איראן, שבמהלך חלק מהם אתרי הבנייה היו סגורים או לא פעלו באופן מלא. המחסור שהיה קיים בפועלים בתחומים מסויימים מאז תחילת מלחמת חרבות ברזל, התמתן ואף התייצב במרבית אתרי הבנייה בהם פועלת החברה.
ג . תחומי הפעילות בהן פועלת החברה :
תחום הנדל"ן המניב – שימושים עיקריים:
קניונים ומרכזים מסחריים – בבעלות החברה 18 קניונים ומרכזים מסחריים בפריסה כלל ארצית, מרביתם בערים הגדולות ובאזורי הביקוש. מתוך סך המרכזים המסחריים והקניונים הנ"ל, 15 הינם בבעלות ושליטה מלאה של החברה ושלושה הינם בשליטה משותפת. פארקים למשרדים והייטק וכן בנייני משרדים – בבעלות החברה חמישה מתחמי נדל"ן למשרדים המושכרים על ידי ה, וכן בנייני משרדים המהווים חלק ממתחמי הקניונים.
בנוסף, לחברה חמישה נכסים בעלי שוכר יחיד ופרויקטים של נדל"ן בהקמה וייזום.
תחום "ייזום למגורים והתחדשות עירונית " : תחום זה כולל את פעילות הייזום, ההקמה והשיווק של פרויקטי נדל"ן למגורים והתחדשות עירונית בישראל בעיקר באמצעות החברה הבת אביב מליסרון.
החברה נסחרת בבורסה החל מיום 29 ביולי , .1992
בעלת השליטה בחברה היא עופר השקעות בע"מ ("עופר השקעות") המחזיקה למועד הדוח בכ50.08%- מהון המניות המונפק של החברה ומזכויות ההצבעה בה. נכון למועד הדוח, מחזיקה הגב' ליאורה עופר (באמצעות חברה פרטית בבעלותה המלאה) ב100%- מעופר השקעות. בנוסף לאמור מחזיקה גב' ליאורה עופר (באמצעות חברה פרטית בבעלותה המלאה) בכ0.05%- מהון המניות המונפק של החברה ומזכויות ההצבעה בה. לאחר מועד הדוח, ביום 10 באוגוסט, ,2025 בהתאם להודעה שנמסרה לחברה, הושבו לעופר השקעות 380,008 מניות נוספות (פעימה חמישית ואחרונה) מתוך 1,900,000 מניות (כך שעד מועד זה הושבו מלוא 1,900,000 המניות) אשר הועברו לצורך תיחום חשיפה במסגרת עסקה פיננסית מיום 20 בינואר, ,2021 בין עופר השקעות לבין בנק השקעות זר, JPMorgan, ואשר בהתאם לתנאי העסקה הפיננסית תוחזרנה לעופר השקעות לשיעורין במועדים הקבועים בהסכם במספר מועדי סגירה (החל מהרבעון השני של שנת 2024 ועד לרבעון השלישי של שנת 2025). לאחר השבת המניות ביום 10 באוגוסט, ,2025 כאמור, עלה שיעור האחזקה של עופר השקעות כך שהיא מחזיקה בכ- 50.87% מהון המניות המונפק של החברה ומזכויות ההצבעה בה .
מען החברה: שדרות אבא אבן 1 הרצליה פיתוח.
מליסרון בע"מ ביאורים לדוחות הכספיים התמציתיים ביניים (במיליוני ש"ח)
ביאור 1 – כללי (המשך):
ד. אימוץ תקני דיווח כספי בינלאומי:
הדוחות הכספיים התמציתיים ביניים ערוכים בהתאם להוראות תקן חשבונאות בינלאומי 34 IAS, דיווח כספי לתקופות ביניים.
ה. הדוחות התמציתיים ביניים מקיימים את הוראות הגילוי לפי פרק ד' לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומידיים), התש"ל.1970-
ו . פרטים בדבר מדד המחירים לצרכן:
להלן פרטים על מדד המחירים לצרכן הידוע ושיעורי השינוי בתקופות הדיווח:
| 30.6.2025 | 30.6.2024 | 31.12.2024 | |||
|---|---|---|---|---|---|
| (בנקודות) רים לצרכן מדד המחי |
110.4 | 107.1 | 108.7 | ||
| דשים ל שישה חו לתקופה ש |
חודשים ל שלושה לתקופה ש |
לשנה | |||
| ה ביום שהסתיימ |
ה ביום שהסתיימ |
ה ביום שהסתיימ |
|||
| 30.6.2025 | 30.6.2024 | 30.6.2025 | 30.6.2024 | 31.12.2024 | |
| ם לצרכן דד המחירי השינוי במ |
|||||
| 1.56 (באחוזים) |
1.90 | 1.28 | 1.61 | 3.43 |
מליסרון בע"מ ביאורים לדוחות הכספיים התמציתיים ביניים (במיליוני ש"ח)
ביאור 2 – עיקרי המדיניות החשבונאית:
א. בסיס לעריכת הדוחות הכספיים :
הדוחות הכספיים התמציתיים ביניים של החברה נערכו לפי אותה מדיניות חשבונאית, כללי הצגה ושיטות החישוב שיושמו בעריכת דוחותיה הכספיים ליום 31 בדצמבר, 2024 ולשנה שהסתיימה באותו תאריך, לרבות האמור להלן: דוחות כספיים ביניים אלה נערכו במתכונת מתומצתת ליום 30 ביוני , 2025 ולתקופות של שישה ו שלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך. יש לעיין בדוחות כספיים אלה יחד עם הדוחות הכספיים המאוחדים השנתיים של החברה ליום 31 בדצמבר, 2024 והביאורים המצורפים להם.
ביאור 3 – מכשירים פיננסיים:
א. שווי הוגן:
מכשירים פיננסיים שנמדדים בשווי הוגן:
מכשירים פיננסיים הנמדדים בשווי הוגן על בסיס עיתי שהוכרו בדוח על המצב הכספי.
הטבלה שלהלן מציגה ניתוח של הנכסים הפיננסיים הנמדדים בשווי הוגן, בהתאם לשיטת ההערכה. הרמות השונות הוגדרו כדלקמן: רמה :1 שווי הוגן על ידי שימוש במחירים מצוטטים (לא מותאמים) בשוק פעיל למכשירים זהים.
רמה :2 שווי הוגן נמדד על ידי שימוש בנתונים נצפים, במישרין או בעקיפין, שאינם כלולים ברמה 1 לעיל.
רמה :3 שווי הוגן נמדד על ידי שימוש בנתונים שאינם מבוססים על נתוני שוק נצפים.
| 30.6.2025 | 30.6.2024 | 31.12.2024 | |
|---|---|---|---|
| סיים: נכסים פיננ |
|||
| ד: ווח או הפס הוגן דרך ר סיים בשווי נכסים פיננ |
|||
| מה 1) סחירים (ר ניירות ערך |
373 | 372 | 375 |
| 373 | 372 | 375 |
ב. להלן נתונים בדבר השווי ההוגן של המכשירים הפיננסיים שערכם בספרים אינו מהווה בהכרח קירוב סביר לשווי הוגן:
| 31.12.2024 | 30.6.2024 | 30.6.2025 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| שווי הוגן | ים ערך בספר |
שווי הוגן | ים ערך בספר |
שווי הוגן | ים ערך בספר |
|
| פיננסיות התחייבויות |
||||||
| 11,114 | 11,524 | 10,226 | 10,866 | 11,640 | 11,980 | סחירות אגרות חוב |
| מן ארוך הלוואות לז |
||||||
| 529 | 549 | 517 | 557 | 520 | 541 | ועה בריבית קב |
(1) השווי ההוגן של אגרות החוב הסחירות מבוסס על מחירים מצוטטים בשוק פעיל לתאריך המאזן. כמו כן, השווי ההוגן לוקח בחשבון את יום האקס שחל לפני תאריך המאזן.
(2) הערך בספרים של אגרות החוב כולל פרמיה/ניכיון וריבית לשלם.
(3) הערך בספרים של ההלוואות כולל ריבית לשלם.
מליסרון בע"מ ביאורים לדוחות הכספיים התמציתיים ביניים (במיליוני ש"ח)
ביאור 4 – מידע נוסף ואירועים מהותיים במהלך התקופה ולאחר תאריך הדוח על המצב הכספי:
א. עדכון הערכות שווי ליום 30 ביוני :2025
ליום 30 ביוני, ,2025 ערכה החברה, כבכל שנה, עדכון של הערכות השווי של נכסיה באמצעות שמאי חיצוני , בעקבותיו רשמה החברה בדוחותיה הכספיים עליית שווי, נטו של 386 מיליון ש"ח לרבעון השני. סה"כ במחצית הראשונה של שנת 2025 רשמה החברה בדוחותיה הכספיים עליית שווי, נטו, של 412 מיליון ש"ח.
הערכות השווי כללו התאמה של ה-NOI המייצג של הנכסים בהתאם לנתוני חוזי השכירות העדכניים ותחזית החברה בנוגע לתנאי חוזי השכירות. השינוי ב-NOI נבע בעיקר מעדכון חוזי השכירות שנחתמו בתקופה ועדכון בגין מרכיב המדד על הכנסות שכ"ד. בנוסף עודכן שווי פרויקטים בבנייה (התקדמות בזמן עד הנבה).
ב. דיבידנד שהוכרז :
במרץ, ,2025 הכריז דירקטוריון החברה על חלוקת דיבידנד בסך של 90 מיליון ש"ח (כ1.9- ש"ח למניה). הדיבידנד שולם ביום 10 באפריל, .2025
במאי , ,2025 הכריז דירקטוריון החברה על חלוקת דיבידנד בסך של 90 מיליון ש"ח (כ1.9- ש"ח למניה). הדיבידנד שולם ביום 24 ביוני, .2025
באוגוסט, ,2025 הכריז דירקטוריון החברה על חלוקת דיבידנד בסך של 90 מיליון ש"ח (כ1.9- ש"ח למניה). הדיבידנד ישולם ביום 16 בספטמבר, .2025
ג . תשלום מבוסס מניות :
ביום 9 במרץ, ,2025 אישר דירקטוריון החברה (לאחר שנתקבל לכך אישור ועדת התגמול) הקצאה של 186,440 כתבי אופציה (לא סחירים) המירים למניות החברה ל7- נושאי משרה בחברה (שאינם דירקטור או מנכ"ל), וכן ל34- מנהלים ועובדים נוספים בחברה ובחברות בנות, במסגרת מתאר לעובדים שפורסם ביום 13 במרץ, 2023 ותיקון לו אשר פורסם ביום 10 במרץ, .2025 הענקת כתבי האופציה תעשה בהתאם ובכפוף לתוכנית האופציות של החברה כפי שאושרה על ידי ועדת התגמול ודירקטוריון החברה בימים 10 באוקטובר, 2013 ו14- באוקטובר, ,2013 בהתאמה. וזאת בהתאם להוראות סעיף 102 לפקודת מס הכנסה במסלול הוני, באמצעות נאמן. הזכאות למימוש כתבי האופציה המוצעים תתגבש בשתי מנות בעלות שווי זהה, כדלקמן:
- א. לאחר שנתיים ממועד הענקת כתבי האופציה, תתגבש זכאות הניצעים לקבלת המנה הראשונה ( 101,485 כתבי אופציה).
- ב. לאחר שלוש שנים ממועד הענקת כתבי האופציה, תתגבש זכאות הניצעים לקבלת המנה השנייה (84,955 כתבי אופציה). כתבי האופציה שיוקצו יהיו ניתנים למימוש בתוך שנתיים ממועד הבשלתם.
מחיר המימוש של כל אחד מכתבי האופציה נקבע על 326.85 ש"ח (כפוף להתאמות), אשר נגזר מממוצע משוקלל של שערי הנעילה של מניית החברה בתקופה מייצגת של 30 ימי המסחר שקדמו למועד אישור הקצאת כתבי האופציות בדירקטוריון החברה, ושיקף את הגבוה מבין: .1 שער הסגירה של מניית החברה ביום המסחר האחרון שקדם למועד אישור הקצאת כתבי האופציות בדירקטוריון החברה. .2 ממוצע משוקלל של שערי הנעילה של מניית החברה בתקופה מייצגת של 30 ימי המסחר שקדמו למועד אישור הקצאת כתבי האופציות בדירקטוריון החברה. השווי ההוגן של ההטבה הגלומה בכתבי האופציה נא מד בסך של 13 מיליון ש"ח. סכום זה נזקף לרווח והפסד על פני תקופת ההבשלה.
המרת כתבי האופציה למניות החברה תעשה בשיטת ה"מימוש נטו במניות" ("Cashless(".
ביאורים לדוחות הכספיים התמציתיים ביניים (במיליוני ש"ח)
ביאור 4 – מידע נוסף ואירועים מהותיים במהלך התקופה ולאחר תאריך הדוח על המצב הכספי (המשך):
ד. זכייה במכרז במתחם ה' בשדה - דב צפון בתל - אביב על ידי אביב מליסרון :
במרץ, ,2025 הודיעה החברה, על זכייתה של אביב מליסרון במכרז במתחם ה' בשדה-דב צפון בתל-אביב בקרקע בשטח של 6 דונם לבניית 320 יחידות דיור, כ- 3,800 מ"ר שטחי תעסוקה וכ1,000- מ"ר שטחי מסחר. בהתאם לתנאי המכרז, העלות הצפויה בגין רכישת המקרקעין בתוספת הוצאות הפיתוח הינה בסך של כ605- מיליון ש"ח בתוספת מס רכישה ומע"מ כדין. מימוש הזכייה במכרז כפוף לעמידה של אביב מליסרון בתנאים אשר יתקיימו בתוך 90 ימים ממועד כניסתה לתוקף של תכנית מתאר מקומית, ביניהם תשלום מלוא התמורה והוצאות הפיתוח וכן הסדרת כל ההתחייבויות מכוח חוברת המכרז. ביום ,30 ביוני, ,2025 התקבלה הודעת זכייה סופית והעסקה צפויה להיות מושלמת כולל העברת מלוא התמורה בתוך 90 יום ממועד זה, דהיינו עד ליום 28 בספטמבר, .2025
ה. הרחבת אגרות חוב ופדיון מוקדם חלקי:
• בחודש יוני , ,2025 הנפיקה החברה 359.2 מיליון ש"ח ע.נ. אגרות חוב (סדרה י "ט) המובטחות בשעבוד שני על "עופר הקריון", בדרך של הרחבת סדרת אגרות חוב קיימת. ההנפקה בוצעה לפי מחיר של 1.111 ש"ח לכל 1 ש"ח ע.נ. אגרות חוב (סדרה י"ט), בתמורה כוללת (ברוטו) של 399 מיליון ש"ח ובריבית אפקטיבית של 3.28% צמודה למדד. מתוך סך התמורה הפקידה החברה סך של 346 מיליון ש"ח בפקדון אצל נאמן אג"ח (סדרות י' ו-י"ט) אשר שימש כבטוחה פיננסית
ולצורך פרעון סופי של אג"ח (סדרה י'), אשר בוצע בפועל ביום 10 ביולי, .2025
• לאחר תאריך הדוח על המצב הכספי, בחודש יולי , ,2025 הנפיקה החברה 629.5 מיליון ש"ח ע.נ. אגרות חוב (סדרה כ"א) בדרך של הרחבת סדרת אגרות חוב קיימת. ההנפקה בוצעה לפי מחיר של 1.127 ש"ח לכל 1 ש"ח ע.נ. אגרות חוב (סדרה כ"א), בתמורה כוללת (ברוטו) של 709 מיליון ש"ח ובריבית אפקטיבית של 2.95% צמודה למדד.
החברה הודיעה כי תמורת ההנפקה, נטו תשמש לפדיון מוקדם חלקי של אגרות החוב (סדרה י "ד) של החברה ביום 14 באוגוסט, ,2025 בסך של 585 מיליון ש"ח ע.נ. (תמורה כוללת בסך 704 מ' ש"ח).
ו . ניירות ערך מסחריים (סדרה 5):
בחודש יוני, ,2025 הנפיקה החברה 676.3 מיליון ש"ח ע.נ. של ניירות ערך מסחריים (סדרה 5) נושאת ריבית שנתית בשיעור ריבית בנק ישראל בתוספת מרווח של ,0.09% ההנפקה בוצעה לפי מחיר של 1 ש"ח לכל 1 ש"ח ע.נ. ניירות ערך מסחריים (סדרה 5). קרן ניירות הערך המסחריים (סדרה 5) והריבית בגינה יעמדו לפירעון בתשלום יחיד אשר ישולם היום 5 ביוני, .2026 במקביל התקשרה החברה עם בנקים לביצוע עסקת "החלף" על מלוא הסכום המונפק, בה התחייבה לשלם לבנקים במועד פרעון ניירות הערך המסחריים (סדרה 5) ריבית צמודת מדד בשיעור של 2.36% ולקבל מהבנקים ריבית שנתית בשיעור ריבית בנק ישראל בתוספת מרווח של .0.09%
ז . הלוואה ו מסגרות אשראי עם בנק :
- ביוני ,2025 נחתם כתב תיקון למסגרת אשראי קיימת בסך של 850 מיליון ש"ח, המועד האחרון לניצול מסגרת האשראי הוארך ליום 1 ביולי, .2027
- ביוני ,2025 נחתם כתב תיקון למסגרת אשראי קיימת בסך של 147 מיליון ש"ח, המועד האחרון לניצול מסגרת האשראי הוארך ליום 30 באפריל, .2027
- ביום 26 במרץ, ,2025 חתמה חברה בת על עדכון הסכם הלוואה קיימת בסך של 896 מיליון ש"ח, כך שמועד פרעון ההלוואה הוארך ליום 1 באוקטובר, .2026
מליסרון בע"מ ביאורים לדוחות הכספיים התמציתיים ביניים (במיליוני ש"ח)
ביאור 5 – דיווח מגזרי :
כללי :
מערכת הדיווחים המועברת למקבל ההחלטות הראשי של החברה (ה-CODM במובן תקן 8 IFRS(, לצורך הקצאת משאבים והערכת ביצועי המגזרים התפעוליים מתבססת על תחומי הפעילות השונים בהם פועלת החברה. עד וכולל הדוחות הכספיים ליום 30 בספטמבר, ,2024 דיווחה החברה על מגזר נכסים מניבים ומגזר אחרים שכלל את פעילות הייזום וההקמה של נדל"ן למגורים והתחדשות עירונית וכן את פעילות הדיגיטל של החברה. כאמור בביאור 11 לדוחות הכספיים ליום 31 בדצמבר, ,2024 במהלך הרבעון הרביעי בשנת 2024 השלימה החברה עסקה לרכישת מלוא מניותיה של אביב מליסרון. לאור החשיבות האסטרטגית שרואה החברה בהשקעה זו, החלה החברה להציג את פעילות הייזום (הכוללת ייזום והקמה של נדל"ן למגורים והתחדשות עירונית) כמגזר בר דיווח וזאת החל מ הדוחות הכספיים ליום 31 בדצמבר, ,2024 כאשר ה-CODM סוקר את תוצאות מגזר הייזום ללא הפחתת עודפי העלות. מספרי ההשוואה הותאמו למפרע כך שבתקופות ההשוואה מגזר זה מוצג כמגזר בר דיווח ותוצאות אביב מליסרון מוצגות ב100%- (תוך ביטול תרומת אביב מליסרון לתוצאות בגין התקופות בהם החזיקה החברה באביב מליסרון בשיעור של 50% בטור ההתאמות). נתוני המגזרים כוללים גם את פעילותן של חברות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני, וזאת לפי חלקה של החברה בחברות אלו (למעט האמור לעיל לגבי אביב מליסרון), ומבוטלות בטור ההתאמות.
א. ניתוח תוצאות לפי מגזרי פעילות:
| מאוחד | התאמות | סה"כ | ם זום למגורי |
בים יי נכסים מני |
|
|---|---|---|---|---|---|
| 1,071 | (26) | 1,097 | 55 | 1,042 | חיצוניים הכנסות מ |
| 282 | 7 | 275 | 50 | 225 | הוצאות |
| 789 | (33) | 822 | 5 | 817 | גולמי) מגזר (רווח תוצאות ה |
| 412 | (10) | 422 | - | 422 | שקעה, נטו נדל"ן לה עליית ערך |
| 52 | ת הלה וכלליו הוצאות הנ |
||||
| 9 | סום ושיווק הוצאות פר |
||||
| 20 | חרות הוצאות א |
||||
| טופלות חברות המ רה ברווחי חלק החב |
|||||
| 20 | י, נטו השווי מאזנ לפי שיטת |
||||
| 1,140 | לי רווח תפעו |
||||
| 274 | מון, נטו הוצאות מי |
||||
| 866 | הכנסה מיסים על רווח לפני |
||||
לתקופה של שישה חודשים שהסתיימה ביום 30 ביוני 2025 (בלתי מבוקר)
ביאורים לדוחות הכספיים התמציתיים ביניים (במיליוני ש"ח)
ביאור 5 – דיווח מגזרי (המשך) :
א. ניתוח תוצאות לפי מגזרי פעילות (המשך):
לתקופה של שישה חודשים שהסתיימה ביום 30 ביוני 2024 (בלתי מבוקר)
| מאוחד | התאמות | ה"כ ס |
ם למגורים | בים ייזו נכסים מני |
|
|---|---|---|---|---|---|
| 956 | (99) | 1,055 | 76 | 979 | חיצוניים הכנסות מ |
| 221 | (62) | 283 | 65 | 218 | הוצאות |
| 735 | (37) | 772 | 11 | 761 | גולמי) מגזר (רווח תוצאות ה |
| 379 | (7) | 386 | - | 386 | שקעה, נטו נדל"ן לה עליית ערך |
| 37 | ת הלה וכלליו הוצאות הנ |
||||
| 4 | סום ושיווק הוצאות פר |
||||
| חברות רה ברווחי חלק החב |
|||||
| 11 | ני, נטו השווי מאז לפי שיטת המטופלות |
||||
| 1,084 | לי רווח תפעו |
||||
| 295 | מון, נטו הוצאות מי |
||||
| 789 | הכנסה מיסים על רווח לפני |
לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה ביום 30 ביוני 2025 (בלתי מבוקר)
| בים נכסים מני |
ים ייזום למגור |
סה"כ | התאמות | מאוחד | |
|---|---|---|---|---|---|
| חיצוניים הכנסות מ |
525 | 36 | 561 | (13) | 548 |
| הוצאות | 117 | 31 | 148 | 5 | 153 |
| גולמי) מגזר (רווח תוצאות ה |
408 | 5 | 413 | (18) | 395 |
| שקעה, נטו נדל"ן לה עליית ערך |
395 | - | 395 | (9) | 386 |
| ת הלה וכלליו הוצאות הנ |
26 | ||||
| סום ושיווק הוצאות פר |
5 | ||||
| חרות הוצאות א |
3 | ||||
| חברות רה ברווחי חלק החב |
|||||
| השווי לפי שיטת המטופלות |
|||||
| מאזני, נטו | 13 | ||||
| לי רווח תפעו |
760 | ||||
| מון, נטו הוצאות מי |
183 | ||||
| הכנסה מיסים על רווח לפני |
577 | ||||
ביאורים לדוחות הכספיים התמציתיים ביניים (במיליוני ש"ח)
ביאור 5 – דיווח מגזרי (המשך) :
א. ניתוח תוצאות לפי מגזרי פעילות (המשך):
לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה ביום 30 ביוני 2024 (בלתי מבוקר)
| מאוחד | התאמות | ה"כ ס |
ם למגורים | בים ייזו נכסים מני |
|
|---|---|---|---|---|---|
| 495 | (38) | 533 | 26 | 507 | חיצוניים הכנסות מ |
| 117 | (18) | 135 | 22 | 113 | הוצאות |
| 378 | (20) | 398 | 4 | 394 | גולמי) מגזר (רווח תוצאות ה |
| שקעה, נדל"ן לה עליית ערך |
|||||
| 324 | (6) | 330 | - | 330 | נטו |
| 19 | ת הלה וכלליו הוצאות הנ |
||||
| 3 | סום ושיווק הוצאות פר |
||||
| חברות רה ברווחי חלק החב |
|||||
| השווי לפי שיטת המטופלות |
|||||
| 8 | מאזני, נטו | ||||
| 688 | לי רווח תפעו |
||||
| 222 | מון, נטו הוצאות מי |
||||
| 466 | הכנסה מיסים על רווח לפני |
לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2024
| מאוחד | התאמות | ה"כ ס |
ם למגורים | בים ייזו נכסים מני |
|
|---|---|---|---|---|---|
| 2,016 | (153) | 2,169 | 129 | 2,040 | חיצוניים הכנסות מ |
| 500 | (84) | 584 | 112 | 472 | הוצאות |
| 1,516 | (69) | 1,585 | 17 | 1,568 | גולמי) מגזר (רווח תוצאות ה |
| שקעה, נדל"ן לה עליית ערך |
|||||
| 1,086 | (61) | 1,147 | - | 1,147 | נטו |
| 83 | ת הלה וכלליו הוצאות הנ |
||||
| 11 | סום ושיווק הוצאות פר |
||||
| 13 | חרות הוצאות א |
||||
| חברות רה ברווחי חלק החב |
|||||
| השווי לפי שיטת המטופלות |
|||||
| 62 | מאזני, נטו | ||||
| 2,557 | לי רווח תפעו |
||||
| 567 | מון, נטו הוצאות מי |
||||
| 1,990 | הכנסה מיסים על רווח לפני |
ביאורים לדוחות הכספיים התמציתיים ביניים (במיליוני ש"ח)
ביאור 5 – דיווח מגזרי (המשך) :
ב. ניתוח הכנסות לפי סוגי שימושים:
| ם סתיימה ביו לשנה שה |
ל שלושה לתקופה ש |
ל שלושה לתקופה ש |
ל לתקופה ש |
ל לתקופה ש |
|
|---|---|---|---|---|---|
| ר 2024 31 בדצמב |
הסתיימה חודשים ש |
הסתיימה חודשים ש |
שים שישה חוד |
שים שישה חוד |
|
| (מבוקר) | וני 2024 ביום 30 בי |
וני 2025 ביום 30 בי |
ה ביום שהסתיימ |
ה ביום שהסתיימ |
|
| קר) (בלתי מבו |
קר) (בלתי מבו |
2024 30 ביוני |
2025 30 ביוני |
||
| קר) (בלתי מבו |
קר) (בלתי מבו |
||||
| 1,501 | 373 | 377 | 731 | 749 | מסחר |
| 490 | 122 | 135 | 225 | 267 | הייטק משרדים ו |
| 25 | - | 36 | - | 55 | ים ייזום למגור |
| 2,016 | 495 | 548 | 956 | 1,071 | סה"כ |
מידע כספי ביניים נפרד ליום 30 ביוני 2025 לפי תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל - 1970
בלתי מבוקר
מידע כספי ביניים נפרד ליום 30 ביוני 2025
לפי תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל - 1970
(בלתי מבוקר)
תוכן העניינים
| עמוד | |
|---|---|
| 1 | המבקר ה החשבון ה של רוא דוח סקיר |
| 2 | ה אם מה כחבר חברה עצ יוחסים ל וההון המ תחייבויות כסים, הה סכומי הנ |
| 3 | אם ה כחברה ברה עצמ חסים לח אות המיו נסות והוצ סכומי הכ |
| 4-6 | אם ה כחברה ברה עצמ חסים לח מנים המיו רימי המזו סכומי תז |
| 7-8 | נפרד ספי ביניים ל מידע כ פרטים ע |
____________________________________ ______________________ ________
לכבוד
בעלי המניות של מליסרון בע"מ
שדרות אבא אבן ,1 הרצליה
דוח מיוחד של רואה החשבון המבקר לסקירת המידע הכספי הביניים הנפרד לפי תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל - 1970
מבוא
סקרנו את המידע הכספי הביניים הנפרד המובא לפי תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל1970- של מליסרון בע"מ (להלן – "החברה") ליום 30 ביוני 2025 ולתקופות של שישה ו שלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך. הדירקטוריון וההנהלה של החברה אחראים לעריכה ולהצגה של מידע כספי ביניים נפרד זה בהתאם לתקנה 38ד לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל .1970- אחריותנו היא להביע מסקנה על המידע הכספי הביניים הנפרד לתקופות ביניים אלו בהתבסס על סקירתנו.
לא סקרנו את המידע הכספי הביניים הנפרד מתוך הדוחות הכספיים של חברה מוחזקת אשר סך ההשקעה בה הסתכמה לסך של כ541- מיליוני ש"ח ליום 30 ביוני 2025 ואשר הרווח מחברה מוחזקת זו הסתכם לסך של כ 20- מיליוני ש"ח ו13- מיליוני ש"ח לתקופ ות של שישה ו שלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך בהתאמה. הדוחות הכספיים של אותה חברה נסקרו על ידי רואי חשבון אחרים שדוחותיהם הומצאו לנו ומסקנתו, ככל שהיא מתייחסת לדוחות הכספיים בגין אותה חברה, מבוססת על דוח הסקירה של רואי החשבון האחרים.
היקף הסקירה
ערכנו את סקירתנו בהתאם לתקן סקירה (ישראל) 2410 של לשכת רואי חשבון בישראל בדבר "סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים הנערכת על ידי רואה החשבון המבקר של הישות". סקירה של מידע כספי נפרד לתקופות ביניים מורכבת מבירורים, בעיקר עם אנשים האחראים לעניינים הכספיים והחשבונאים, ומיישום נהלי סקירה אנליטיים ואחרים. סקירה הינה מצומצמת בהיקפה במידה ניכרת מאשר ביקורת הנערכת בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל ולפיכך אינה מאפשרת לנו להשיג ביטחון שניוודע לכל העניינים המשמעותיים שהיו יכולים להיות מזוהים בביקורת. בהתאם לכך, אין אנו מחווים חוות דעת של ביקורת.
מסקנה
בהתבסס על סקירתנו ועל דוח הסקירה של רואי חשבון אחרים, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הביניים הנפרד הנ"ל אינו ערוך, מכל הבחינות המהותיות, בהתאם להוראות תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל .1970-
בריטמן אלמגור זהר ושות' רואי חשבון A Firm in the Deloitte Global Network תל -אביב, 13 באוגוסט , 2025
סכומי הנכסים, ההתחייבויות וההון המיוחסים לחברה עצמה כחברה אם (במיליוני ש"ח)
| 30.6.2024 | 31.12.2024 | |||
|---|---|---|---|---|
| קר ב בלתי מבו |
ר לתי מבוק |
מבוקר | ||
| נכסים | ||||
| פים: נכסים שוט |
||||
| ם שווי מזומני מזומנים ו |
1,434 | 673 | 660 | |
| קצר סיים לזמן נכסים פיננ |
373 | 372 | 375 | |
| זמן קצר פקדונות ל |
346 | 53 | 15 | |
| לקוחות | 16 | 17 | 10 | |
| רות-חובה חייבים וית |
21 | 10 | 31 | |
| ת חברות בנו |
192 | 511 | 317 | |
| ח לצורך ה קעין בפיתו מלאי מקר |
ת למכירה קמת דירו |
119 | 112 | 112 |
| 2,501 | 1,748 | 1,520 | ||
| שוטפים: נכסים לא מוחזקות השקעות ב |
11,052 | 11,156 | 12,529 | |
| מוחזקות שטרי הון ל הלוואות ו |
3,404 | 3,407 | 3,347 | |
| רים נכסים אח |
36 | 13 | 34 | |
| ם תי מוחשיי נכסים בל |
13 | 31 | 14 | |
| רכוש קבוע | 7 | 5 | 5 | |
| קעה נדל"ן להש |
11,085 | 7,281 | 7,682 | |
| 25,597 | 21,893 | 23,611 | ||
| 28,098 | 23,641 | 25,131 | ||
| והון התחייבויות |
||||
| שוטפות: התחייבויות |
||||
| בנקאיים ו לתאגידים התחייבויות |
ת ויות שוטפו אחרים וחל |
798 | 121 | 123 |
| אגרות חוב טפות בגין חלויות שו |
3,009 | 1,009 | 1,482 | |
| ם תני שירותי ספקים ונו |
147 | 69 | 86 | |
| ות-זכות זכאים ויתר |
185 | 178 | 182 | |
| הפרשות | 17 | 11 | 43 | |
| 4,156 | 1,388 | 1,916 | ||
| ת: לא שוטפו התחייבויות |
||||
| אגרות חוב | 8,873 | 9,778 | 9,947 | |
| אחרים לז לתאגידים התחייבויות |
מן ארוך | 1,144 | 512 | 507 |
| ים מיסים נדח |
1,706 | 997 | 1,042 | |
| ת לעובדים בגין הטבו התחייבויות |
, נטו | 2 | 2 | 1 |
| לאחרים התחייבויות |
13 | 10 | 11 | |
| 11,738 | 11,299 | 11,508 | ||
| עצמה כח ס לחברה הון המיוח |
ברה אם: | |||
| ת הון פרע וקרנו הון מניות נ |
2,232 | 2,224 | 2,229 | |
| עודפים | 9,972 | 8,730 | 9,478 | |
| 10,954 | 11,707 | |||
| 12,204 28,098 |
23,641 | 25,131 | ||
| ט, 2025 13 באוגוס |
||||
| שור תאריך אי |
פר ליאורה עו |
ד אופיר שרי |
אורן הילינג | ר |
| ד ספי הנפר המידע הכ |
טוריון יו"ר הדירק |
מנכ"ל | סמנכ"ל כ | ספים |
| ף המצורף הותי הנוס המידע המ |
כספי ביניי רד ממידע ק בלתי נפ מהווה חל |
ם נפרד. |
סכומי הכנסות והוצאות המיוחסים לחברה עצמה כחברה אם (במיליוני ש"ח)
| לשנה | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| ה שהסתיימ |
ל שלושה לתקופה ש |
דשים ל שישה חו |
לתקופה ש | ||
| ביום | ביום הסתיימה חודשים ש |
ה ביום שהסתיימ |
|||
| 31.12.2024 | 30.6.2024 | 30.6.2025 | 30.6.2024 | 30.6.2025 | |
| בלתי | בלתי | בלתי | בלתי | ||
| מבוקר | מבוקר | מבוקר | מבוקר | מבוקר | |
| 517 | 129 | 198 | 234 | 339 | ת ואחרות דמי שכירו הכנסות מ |
| 127 | 30 | 40 | 57 | 70 | ל זקה ותפעו עלויות אח |
| 390 | 99 | 158 | 177 | 269 | רווח גולמי |
| 33 | 9 | 11 | 17 | 19 | ת הלה וכלליו הוצאות הנ |
| 5 | 2 | 3 | 2 | 4 | ווק הוצאות שי |
| 352 | 88 | 144 | 158 | 246 | ת אות) אחרו נסות (הוצ לי לפני הכ רווח תפעו |
| 383 | 116 | 136 | 163 | 165 | קעה דל"ן להש שווי הוגן נ עליית ערך |
| (17) | - | 1 | - | (14) | רות וצאות) אח הכנסות (ה |
| 718 | 204 | 281 | 321 | 397 | רות צאות) אח כנסות (הו לי לאחר ה רווח תפעו |
| 623 | 230 | 215 | 320 | 306 | מון הוצאות מי |
| 325 | 98 | 95 | 171 | 146 | מון הכנסות מי |
| 1,225 | 312 | 318 | 477 | 496 | חזקות, נטו חברות מו רה ברווחי חלק החב |
| 1,645 | 384 | 479 | 649 | 733 | ה על ההכנס יכוי מיסים רווח לפני נ |
| 114 | 25 | 42 | 46 | 59 | הכנסה סים על ה הוצאות מי |
| 1,531 | 359 | 437 | 603 | 674 | ברה אם עצמה כח ס לחברה פה המיוח רווח לתקו |
המידע המהותי הנוסף המצורף מהווה חלק בלתי נפרד ממידע כספי ביניים נפרד.
מליסרון בע"מ סכומי תזרימי המזומנים המיוחסים לחברה עצמה כחברה אם (במיליוני ש"ח)
| לשנה | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| ה שהסתיימ |
ל שלושה | לתקופה ש | דשים ל שישה חו |
לתקופה ש | |
| ביום | ביום הסתיימה חודשים ש |
ה ביום שהסתיימ |
|||
| 31.12.2024 | 30.6.2024 | 30.6.2025 | 30.6.2024 | 30.6.2025 | |
| בלתי | בלתי | בלתי | בלתי | ||
| מבוקר | מבוקר | מבוקר | מבוקר | מבוקר | |
| ת לות שוטפ מנים מפעי תזרימי מזו |
|||||
| 1,531 | 359 | 437 | 603 | 674 | ברה אם עצמה כח ס לחברה פה המיוח רווח לתקו |
| גין: התאמות ב |
|||||
| (1,225) | (312) | (318) | (477) | (496) | חזקות חברות מו רה ברווחי חלק החב |
| (383) | (116) | (136) | (163) | (165) | קעה, נטו דל"ן להש שווי הוגן נ עליית ערך |
| 27 | 3 | 3 | 6 | 6 | תות פחת והפח |
| 9 | 2 | 2 | 4 | 3 | ות מבוסס מני ין תשלום הוצאות בג |
| 114 | 25 | 42 | 46 | 59 | הכנסה סים על ה הוצאות מי |
| קמת ח לצורך ה קעין בפיתו מלאי מקר השקעה ב |
|||||
| - | - | (7) | - | (7) | ירה דירות למכ |
| ושינוי ים ואחרים ידים בנקאי ואות מתאג שערוך הלו |
|||||
| 17 | 8 | 5 | 9 | 6 | צברה בריבית שנ |
| 392 | 183 | 181 | 213 | 188 | ת שנצברה שינוי בריבי רות חוב ו שערוך אג |
| יבית ת ושינוי בר ות מוחזקו ואות לחבר שערוך הלו |
|||||
| (126) | (68) | (32) | (72) | (51) | שנצברה |
| (33) | (2) | (13) | (13) | (14) | ר ם לזמן קצ סים פיננסיי שערוך נכ |
| 323 | 82 | 164 | 156 | 203 | |
| ת והתחייבויו עיפי רכוש שינויים בס |
|||||
| 4 | (2) | (1) | 4 | (3) | ת ה) בלקוחו ירידה (עליי |
| (43) | (14) | 3 | (16) | 16 | בה ויתרות חו ה) בחייבים ירידה (עליי |
| 35 | 3 | (1) | 7 | (3) | רותים ם ונותני שי ה) בספקי עלייה (יריד |
| (27) | (15) | (16) | (14) | (9) | זכות אים ויתרות ירידה בזכ |
| 1 | - | - | - | - | חרות חייבויות א עלייה בהת |
| (30) | (28) | (15) | (19) | 1 | |
| 3 | 3 | (12) | 3 | (41) | ו (שולם), נט שהתקבל מס הכנסה |
| 296 | 57 | 137 | 140 | 163 | ת שוטפת טו, מפעילו מזומנים, נ |
המידע המהותי הנוסף המצורף מהווה חלק בלתי נפרד ממידע כספי ביניים נפרד
סכומי תזרימי המזומנים המיוחסים לחברה עצמה כחברה אם (במיליוני ש"ח) (המשך)
| לשנה | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| ה שהסתיימ |
ל שלושה | לתקופה ש | דשים ל שישה חו |
לתקופה ש | |
| ביום | ביום הסתיימה חודשים ש |
ה ביום שהסתיימ |
|||
| 31.12.2024 | 30.6.2024 | 30.6.2025 | 30.6.2024 | 30.6.2025 | |
| בלתי | בלתי | בלתי | בלתי | ||
| מבוקר | מבוקר | מבוקר | מבוקר | מבוקר | |
| ה לות השקע מנים לפעי תזרימי מזו |
|||||
| - | - | - | - | 3 | ד') ת (ביאור 1 ת מוחזקו מיזוג חברו |
| (625) | - | - | - | - | ת רה מוחזק רכישת חב |
| 626 | 170 | 78 | 318 | 297 | ת, נטו ות מוחזקו אות מחבר החזר הלוו |
| (25) | - | - | (10) | - | עה ל"ן להשק למו בגין נד מיסים ששו |
| 16 | - | 1 | (2) | 16 | קצר, נטו סיים לזמן נכסים פיננ השקעה ב |
| (22) | (3) | (2) | (16) | (4) | בוע ם ורכוש ק תי מוחשיי נכסים בל השקעות ב |
| (13) | - | - | (51) | 15 | קצר פקדון לזמן |
| ן להשקעה קעה ונדל" דל"ן להש שקעה בנ רכישה וה |
|||||
| (283) | (58) | (70) | (107) | (119) | בהקמה |
| (326) | 109 | 7 | 132 | 208 | ת השקעה טו, מפעילו מזומנים, נ |
| לות מימון מנים מפעי תזרימי מזו |
|||||
| (380) | (200) | (180) | (200) | (180) | שולם דיבידנד ש |
| (21) | (6) | (6) | (11) | ם (11) | איים ואחרי גידים בנק ארוך מתא אות לזמן פרעון הלוו |
| (2) | (1) | 671 | (2) | 671 | קצר, נטו חרים לזמן קאיים ומא אגידים בנ אשראי מת |
| 2,186 | - | 48 | 807 | 48 | ת הנפקה) ניכוי הוצאו רות חוב (ב הנפקת אג |
| (1,615) | (535) | (29) | (715) | (125) | ת חוב פרעון אגרו |
| 168 | (742) | 504 | (121) | 403 | ת מימון טו, לפעילו מזומנים, נ |
| 138 | (576) | 648 | 151 | 774 | מנים ם ושווי מזו ה) במזומני עלייה (יריד |
| 522 | 1,249 | 786 | 522 | 660 | פה חילת תקו זומנים לת נים ושווי מ יתרת מזומ |
| 660 | 673 | 1,434 | 673 | 1,434 | ף תקופה זומנים לסו נים ושווי מ יתרת מזומ |
המידע המהותי הנוסף המצורף מהווה חלק בלתי נפרד ממידע כספי ביניים נפרד.
נספח א' – פעילות מימון והשקעה שאינה כרוכה בתזרים מזומנים:
| לשנה | ||||
|---|---|---|---|---|
| ה שהסתיימ |
ל שלושה לתקופה ש |
דשים ל שישה חו |
לתקופה ש | |
| ביום | ביום הסתיימה חודשים ש |
ה ביום | שהסתיימ | |
| 31.12.2024 | 30.6.2024 | 30.6.2025 | 30.6.2024 | 30.6.2025 |
| מבוקר | מבוקר קר בלתי |
בלתי מבו | מבוקר קר בלתי |
בלתי מבו |
| 38 | 20 | 76 | 20 | 76 |
| 620 | - | 346 | 620 | 346 |
| (622) | (622) | - | (622) | - |
נספח ב' - מידע נוסף על תזרימי המזומנים:
| ה שהסתיימ |
ל שלושה לתקופה ש |
דשים ל שישה חו |
לתקופה ש | |
|---|---|---|---|---|
| ביום | ביום הסתיימה חודשים ש |
ה ביום | שהסתיימ | |
| 31.12.2024 | 30.6.2024 | 30.6.2025 | 30.6.2024 | 30.6.2025 |
| מבוקר | מבוקר קר בלתי |
בלתי מבו | מבוקר קר בלתי |
בלתי מבו |
| 240 | 56 | 44 | 123 | 134 |
| 157 | 24 | 23 | 80 | 52 |
המידע המהותי הנוסף המצורף מהווה חלק בלתי נפרד ממידע כספי ביניים נפרד.
לשנה
מידע מהותי נוסף המתייחס לחברה עצמה כחברה אם ליום 30 ביוני 2025
ביאור 1 – פרטים על המידע הכספי ביניים הנפרד:
- א. המידע הכספי ביניים הנפרד של מליסרון בע"מ (להלן: " החברה") כולל נתונים כספיים מתוך הדוחות הכספיים התמציתיים מאוחדים ביניים של החברה, המיוחסים לחברה עצמה כחברה אם, וערוך בהתאם לנדרש בתקנה 38 ד' לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל.1970-
- ב. המדיניות החשבונאית שיושמה במידע הכספי ביניים הנפרד זהה למדיניות החשבונאית המפורטת בביאור 3 לדוחות הכספיים התמציתיים מאוחדים ביניים של החברה ליום 30 ביוני 2025 בכפוף לאמור בסעיף א' לעיל ומפורט במידע כספי נפרד של החברה ליום 31 בדצמבר 2024 בדבר הטיפול בעסקאות בין חברתיות.
- ג. יש לעיין במידע כספי ביניים נפרד יחד עם מידע כספי נפרד של החברה ליום 31 בדצמבר 2024 והמידע המהותי הנוסף המצורף אליו וכן בביאורים לדוחות הכספיים התמציתיים מאוחדים ביניים של החברה ליום 30 ביוני .2025
ד. כניסה למיזוג:
מיזוג קניון רמת אביב בע"מ וגרופר קניות חברתיות בע"מ
ביום 1 ביולי, ,2024 דיווחה החברה בדבר מיזוגים סטטוטוריים שאינם מהותיים, אשר עם השלמתם תמוזגנה קניון רמת אביב בע"מ (להלן- "רמת אביב") וגרופר קניות חברתיות בע"מ (להלן- "גרופר"), חברות מוחזקות בבעלות מלאה של החברה, עם ולתוך החברה. כתוצאה מהמיזוגים כאמור, יועב רו כל נכסיהן והתחייבויותיהן של רמת אביב וגרופר (להלן- "החברות המתמזגות") לחברה, והן תחדלנה מלהתקיים כחברות נפרדות ותחוסלנה. ביצוע המיזוגים הינו חלק ממהלך שינוי מבנה פנימי הנוגע לחברות מוחזקות נוספות שכולן מצויות בבעלות מלאה של החברה. מטרת המהלך של שינוי המ בנה הפנימי הינה לאחד את ניהול ותפעול עסקיהן של החברות המתמזגות, על מנת לייעל את ניהולן תוך חיסכון בעלויות ניהול ותפעול. במסגרת הליכי המיזוגים לא תועבר בין הצדדים ולא תשולם כל תמורה שהיא, בין במישרין ובין בעקיפין. מועד המיזוגים של רמת אביב וגרופר נקבע ליום 30 ביוני, .2024 הסכמי המיזוג והשלמת ביצועם תלויים ומותנים בהתקיימותם של תנאים מתלים מסוימים, על פיהם לא ייכנסו לתוקף ולא יבוצעו אלא אם עד לא יאוחר מיום 31 בדצמבר, ,2025 יתקיימו התנאים המתלים, ביניהם קבלת אישור ממס הכנסה כמפורט להלן. ביום 30 ביוני, ,2024 הגישה החברה בקשה לקבלת אישור מקדמי (Ruling (מרשות המיסים לקיום המיזוגים ללא חיוב במס בהתאם לסעיף 103 לפקודת מס הכנסה והכללים שהותקנו מכוחה ולרבות חיוב במס רכישה מופחת בשיעור של 0.5% (כ15- מיליון ש"ח) בגין נכסי המקרקעין שבהחזקת רמת אביב אשר יועברו במסגרת המיזוג בין רמת אביב לבין החברה.
ביום 5 במרץ 2025 התקבלה החלטת מיסוי בהסכם "מסלול ירוק" (להלן- "החלטת המיסוי") מהחטיבה המקצועית של רשות המיסים בעניין פטור ממס בשינוי מבנה לפיו ימוזגו רמת אביב וגרופר עם ולתוך החברה בהתאם ובכפוף להוראות סעיף 103 לפקודה וזאת ביום 30.6.2024 (להלן- "המיזוג").
להלן המגבלות והתניות העיקריות שנקבעו בהחלטת המיסוי:
רוב הנכסים שהועברו במסגרת המיזוג ורוב הנכסים שהיו ברשות החברה ערב המיזוג, לא ימכרו בתקופה של שנתיים ממועד המיזוג, ויעשה בהם שימוש מקובל, בנסיבות העניין, במהלך עסקי החברה.
במהלך שנתיים ממועד המיזוג תמשיך החברה את הפעילות הכלכלית העיקרית שהייתה לה, ואת הפעילות הכלכלית שהייתה ברמת אביב ובגרופר ערב המיזוג.
לא ניתנה ולא תינתן לרמת אביב ו/או לגרופר ו/או לבעלי המניות בהן ו/או לכל צד קשור להן, תמורה כלשהי, בין במישרין ובין בעקיפין, בכסף ו/או בשווה כסף, לרבות בדרך של חו"ז או יתרה כלשהי בשל המיזוג.
ביום 30 במרץ, ,2025 מוזגו החברות המתמזגות עם ולתוך החברה וחוסלו. החברה פועלת לקיום התנאים והמגבלות שנקבעו במסגרת החלטת המיסוי.
ביאור 1 – פרטים על המידע הכספי ביניים הנפרד (המשך) :
ד. כניסה למיזוג (המשך):
| 3 | עד המיזוג מוזגות למו חברות המ מזומנים ב |
|---|---|
| - | רת המיזוג שולמו תמו מזומנים ש |
| 3 | טו מזומנים נ |
הסכומים שהוכרו ביום 31.03.2025 (מועד המיזוג ) בגין נכסים והתחייבויות :
| לקוחות | 2 |
|---|---|
| חייבים | 6 |
| לקבל מס הכנסה |
21 |
| רכוש קבוע | 1 |
| קעה נדל"ן להש |
3,067 |
| בנקים מן קצר מ אשראי לז |
(642) |
| ים ותני שירות לספקים ונ התחייבויות |
(15) |
| ות זכות זכאים ויתר |
(13) |
| לאחרים התחייבויות |
(1) |
| ים, נטו מיסים נדח |
(622) |
| ם , נטו סה"כ נכסי |
1,804 |
הנכסים נטו , הועברו כנגד :
| (1,986) | מוחזקת השקעות ב |
|---|---|
| 179 | חזקות, נטו חברות מו הלוואות מ |
לכבוד הדירקטוריון של מליסרון בע"מ הרצליה
ג.א.נ,.
הנדון: מכתב הסכמה בקשר לתשקיף מדף של מליסרון בע"מ (להלן – "החברה") מחודש פברואר 2023
הננו להודיעכם כי אנו מסכימים להכללה (לרבות בדרך של הפנייה) של הדוחות שלנו המפורטים להלן בקשר לתשקיף המדף שבנדון:
- .1 דוח סקירה של רואי החשבון המבקרים מיום 13 באוגוסט 2025 על הדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 30 ביוני 2025 ולתקופות של שישה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך.
- .2 דוח סקירה של רואי החשבון המבקרים מיום 13 באוגוסט 2025 על הדוח הכספי הנפרד של החברה ליום 30 ביוני 2025 ולתקופות של שישה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך.
בכבוד רב,
בריטמן אלמגור זהר ושות' רואי חשבון A Firm in the Deloitte Global Network
תל אביב, 13 באוגוסט 2025
הפנימית בתאגיד אפקטיביות הבקרה הדירקטוריון וההנהלה את דוח רבעוני בדבר הערכת
דוח רבעוני בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי בתאגיד
ההנהלה, בפיקוח הדירקטוריון של מליסרון בע"מ (להלן: " התאגיד"), אחראית לקביעתה והתקיימותה של בקרה פנימית נאותה על הדיווח הכספי ועל הגילוי בתאגיד.
לעניין זה, חברי ההנהלה הם:
- .1 אופיר שריד, מנהל כללי;
- .2 אורן הילינגר, סמנכ"ל כספים.
בקרה פנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי כוללת בקרות ונהלים הקיימים בתאגיד אשר תוכננו בידי המנהל הכללי ונושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים או תחת פיקוחם או בידי מי שמבצע בפועל את התפקידים האמורים, בפיקוח דירקטוריון התאגיד ואשר נועדו לספק ביטחון סביר בהתייחס למהימנות הדיווח הכספי ולהכנת הדוחות בהתאם להוראות הדין, ולהבטיח כי מידע שהתאגיד נדרש לגלות בדוחות שהוא מפרסם על פי הוראות הדין נאסף, מעובד, מסוכם ומדווח במועד ובמתכונת הקבועים בדין.
הבקרה הפנימית כוללת, בין השאר, בקרות ונהלים שתוכננו להבטיח כי מידע שהתאגיד נדרש לגלותו כאמור, נצבר ומועבר להנהלת התאגיד, לרבות למנהל הכללי ולנושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים או למי שמבצע בפועל את התפקידים האמורים, וזאת כדי לאפשר קבלת החלטות במועד המתאים, בהתייחס לדרישות הגילוי.
בשל המגבלות המבניות שלה, בקרה פנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי אינה מיועדת לספק ביטחון מוחלט שהצגה מוטעית או השמטת מידע בדוחות תימנע או תתגלה.
בדוח הרבעוני בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי אשר צורף לדוח התקופתי לתקופה שנסתיימה ביום 31.3.2025 (להלן: " הדוח ה רבעוני בדבר הבקרה הפנימית האחרון"), העריכו הדירקטוריון וההנהלה את הבקרה הפנימית בתאגיד; בהתבסס על הערכה זו, הדירקטוריון והנהלת התאגיד הגיעו למסקנה כי הבקרה הפנימית כאמור, ליום 31.3.2025 היא אפקטיבית.
עד למועד הדוח, לא הובא לידיעת הדירקטוריון וההנהלה כל אירוע או עניין שיש בהם כדי לשנות את הערכת האפקטיביות של הבקרה הפנימית, כפי שהובאה במסגרת הדוח הרבעוני בדבר הבקרה הפנימית האחרון;
למועד הדוח, בהתבסס על הערכת האפקטיביות של הבקרה הפנימית בדוח הרבעוני בדבר הבקרה הפנימית האחרון, ובהתבסס על מידע שהובא לידיעת ההנהלה והדירקטוריון כאמור לעיל הבקרה הפנימית היא אפקטיבית;
מצ"ב : הצהרות המנהל הכללי וסמנכ"ל ה כספים.
תאריך: 13 באוגוסט , 2025
מליסרון בע"מ
| חותמים שמות ה |
תפקידם | חתימה | תאריך |
|---|---|---|---|
| ופר ליאורה ע |
טוריון יו"ר דירק |
_ ___ |
13.8.2025 |
| ריד אופיר ש |
מנכ"ל | _ ___ |
13.8.2025 |
הצהרת מנהל כללי
אני, אופיר שריד, מצהיר כי:
- (1) בחנתי את הדוח הרבעוני של מליסרון בע"מ (להלן: "התאגיד ") לרבעון השני של שנת 2025 (להלן: "הדוחות ");
- (2) לפי ידיעתי, הדוחות אינם כוללים כל מצג לא נכון של עובדה מהותית ולא חסר בהם מצג של עובדה מהותית הנחוץ כדי שהמצגים שנכללו בהם, לאור הנסיבות שבהן נכללו אותם מצגים, לא יהיו מטעים בהתייחס לתקופת הדוחות;
- (3) לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ומידע כספי אחר הכלול בדוחות משקפים באופן נאות, מכל הבחינות המהותיות, את המצב הכספי, תוצאות הפעולות ותזרימי המזומנים של התאגיד לתאריכים ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחות;
- (4) גיליתי לרואה החשבון המבקר של התאגיד, לדירקטוריון ולוועדות הביקורת והדוחות הכספיים של התאגיד, בהתבסס על הערכתי העדכנית ביותר לגבי הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי:
- (א) את כל הליקויים המשמעותיים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי העלולים באופן סביר להשפיע לרעה על יכולתו של התאגיד לאסוף, לעבד, לסכם או לדווח על מידע כספי באופן שיש בו להטיל ספק במהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין; וכן –
- (ב) כל תרמית, בין מהותית ובין שאינה מהותית, שבה מעורב המנהל הכללי או מי שכפוף לו במישרין או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי;
- (5) אני, לבד או יחד עם אחרים בתאגיד:
- (א) קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחי של בקרות ונהלים, המיועדים להבטיח שמידע מהותי המתייחס לתאגיד, לרבות חברות מאוחדות שלו כהגדרתן בתקנות ניירות ערך (דוחות כספיים שנתיים), התש"ע,2010- מובא לידיעתי על ידי אחרים בתאגיד ובחברות המאוחדות, בפרט במהלך תקופת ההכנה של הדוחות; וכן –
- (ב) קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחי של בקרות ונהלים, המיועדים להבטיח באופן סביר את מהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין, לרבות בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים.
- (ג) לא הובא לידיעתי כל אירוע או עניין שחל במהלך התקופה שבין מועד הדוח האחרון (רבעוני או תקופתי, לפי העניין) לבין מועד דוח זה, אשר יש בו כדי לשנות את מסקנת הדירקטוריון וההנהלה בנוגע לאפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי של התאגיד.
אין באמור לעיל כדי לגרוע מאחריותי או מאחריות כל אדם אחר, על פי כל דין.
היום: 13 באוגוסט, 2025 _______________________
אופיר שריד, מנכ"ל
הצהרת סמנכ"ל הכספים
אני, אורן הילינגר, מצהיר כי:
- (1) בחנתי את הדוחות הכספיים ביניים ואת המידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים של מליסרון בע"מ (להלן: "התאגיד") לרבעון השני של שנת 2025 (להלן: " הדוחות" או "הדוחות לתקופת הביניים ");
- (2) לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ביניים והמידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים אינם כוללים כל מצג לא נכון של עובדה מהותית, ולא חסר בהם מצג של עובדה מהותית הנחוץ כדי שהמצגים שנכללו בהם, לאור הנסיבות שבהן נכללו אותם מצגים, לא יהיו מטעים בהתייחס לתקופת דוחות;
- (3) לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ביניים והמידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים משקפים באופן נאות, מכל הבחינות המהותיות, את המצב הכספי, תוצאות הפעולות ותזרימי המזומנים של התאגיד לתאריכים ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחות;
- (4) גיליתי לרואה החשבון המבקר של התאגיד, לדירקטוריון ולוועדות הביקורת והדוחות הכספיים של התאגיד, בהתבסס על הערכתי העדכנית ביותר לגבי הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי:
- (א) את כל הליקויים המשמעותייים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי, ככל שהיא מתייחסת לדוחות הכספיים ביניים ולמידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים, העלולים באופן סביר להשפיע לרעה על יכולתו של התאגיד לאסוף, לעבד, לסכם או לדווח על מידע כספי באופן שיש בו להטיל ספק במהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין; וכן –
- (ב) כל תרמית, בין מהותית ובין שאינה מהותית, שבה מעורב המנהל הכללי או מי שכפוף לו במישרין או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי.
- (5) אני, לבד או יחד עם אחרים בתאגיד –
- (א) קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחנו של בקרות ונהלים, המיועדים להבטיח שמידע מהותי המתייחס לתאגיד, לרבות חברות מאוחדות שלו כהגדרתן בתקנות ניירות ערך (דוחות כספיים שנתיים), התש"ע,2010- מובא לידיעתי על ידי אחרים בתאגיד ובחברות המאוחדות, בפרט במהלך תקופת ההכנה של הדוחות; וכן –
- (ב) קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחי של בקרות ונהלים, המיועדים להבטיח באופן סביר את מהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין, לרבות בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים;
- (ג) לא הובא לידיעתי כל אירוע או עניין שחל במהלך התקופה שבין מועד הדוח האחרון (רבעוני או תקופתי, לפי העניין) לבין מועד דוח זה, המתייחס לדוחות הכספיים ביניים ולכל מידע כספי אחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים, אשר יש בו כדי לשנות, להערכתי את מסקנת הדירקטוריון וההנהלה בנוגע לאפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי של התאגיד.
אין באמור לעיל כדי לגרוע מאחריותי או מאחריות כל אדם אחר, על פי כל דין.
היום: 13 באוגוסט, 2025
______________________ אורן הילינגר, סמנכ"ל כספים