Mega Or Holdings Ltd.

Investor Presentation • Nov 18, 2025

עיקר פעילותה של מגה אור כיום הינה

ה טיק וגיס ה ול שיי תע ב מני ן נדל" ייזום	וך. ח אר לטוו יקה גיסט ה ולו חסנ ה, א עשיי ניי ת ת מב שכר ה וה הקמ ייזום,
חרי מס ניב "ן מ נדל ייזום	ה(. איקא גמת ד )דו ר בוד לשוכ ריים מסח סים כן נכ חים ו פתו ניות כזי ק כמר מוש לשי בנים רת מ השכ מה ו הק ייזום,
) Data Centers ם ) רתי ת ש חוו של עול תפ מה ו הק	ה. חבר של ה אה המל תה בעלו מ, ב בע" .סי גה די בת מ רת ה ת חב מצעו , בא רתים ת ש ל חוו ול ש ותפע קמה ח, ה פיתו ייזום,
ל חו" ץ וב באר גיה אנר לות פעי	עות אמצ ל )ב בחו" רוח חוות ה של הקמ ייזום ר, וכן ה או ת מג קבוצ כסי גות נ על ג איות וולט פוטו- כות מער ה של הקמ סיה. בנכ נרגיה רת א ל אגי ות ש פעיל תוח ל לפי לפעו חלה ה ה חבר כן, ה כמו צית(. במח ל ידה קת ע מוחז ה ה חבר
מ בע" "ש דסק יות ממנ 29.9%- ב קה החז	עות. קרק ים ל ת גב חבר בות ב, לר המני דל"ן ם הנ בתחו לות הפוע רות בחב יתר, בין ה קה, מחזי "ש דסק

בסיס איתן למימוש הפוטנציאל והצמיחה

מאירים את הדרך להצלחה

החוסן הפיננסי של מגה אור ניכר בתזרים גבוה ,רווחיות תפעולית ומינוף אחראי שמאפשרים צמיחה בטוחה

חוזק פיננסי וניהול חוב אחראי

צמיחה מתמשכת של נדל"ן להשקעה ואנרגיה מתחדשת

4	128 MW כ- של כולל פק בהס מה בהק תים שר חוות
9	מ"ר אלף 399- כ של קף בהי קמה בה סחר ה ומ עשי ה, ת טיק גיס זי לו מרכ
2	ה מני ברו 204 MW ל ל ש כול ספק בה רוח חוות
ח ש" וני מילי 1,610	על בפו צברו שנ קמה ת ה עלויו
ח ש" וני מילי 2,303	יות צפו קמה ת ה לויו ת ע יתר
ח ש" וני מילי 1,861	ים ספר שווי
ח ש" וני מילי 368	ה צפוי NOI פת תוס

פרויקטים בייזום והקמה

מרלו"ג ראשי קבוצת פוקס

חלק החברה33.3%: מיקום: פארק טכנולוגי בית שמש שטח להשכרה: 74,000 מ"ר מועד אכלוס צפוי: 4/26Q צפי NOI חלק החברה: 16 מיליון ש"ח

מרכז ניהול קונטרופ

חלק החברה: 50% מיקום: אקו פארק דרום השרון שטח להשכרה: 30,000 מ"ר מועד אכלוס צפוי: 4/25Q צפי NOI חלק החברה: 11 מיליון ש"ח

תעסוקה ומשרדים אירונאוטיקס

חלק החברה: 50% מיקום : פארק טכנולוגי מודיעין שטח להשכרה: 40,600 מ"ר מועד אכלוס צפוי: 1/26Q צפי NOI חלק החברה: 16 מיליון ש"ח

פרויקטים בייזום והקמה

ג'מבו אקו פארק דרום השרון

חלק החברה: 50% מיקום: אקו פארק דרום השרון )כפר סבא( שטח להשכרה: 15,000 מ"ר מועד אכלוס צפוי: 1/27Q צפי NOI חלק החברה: 5 מיליון ש"ח

מגרש 502

חלק החברה: 100% מיקום: פארק תעשיות יואב שטח להשכרה: 54,900 מ"ר מועד אכלוס צפוי: 2/27Q צפי NOI חלק החברה: 29 מיליון ש"ח

מרכז לוגיסטיקה ותעסוקה ישעי

חלק החברה: 74% מיקום: אזור תעשייה ישעי, בית שמש שטח להשכרה: 62,000 מ"ר מועד אכלוס צפוי: 4/27Q צפי NOI חלק החברה: 30 מיליון ש"ח

ייזום והקמה של חוות רוח ברומניה

Vacareni

הספק: MW102 מו"מ מתקדם להסכם מימון עם שני בנקים בינלאומיים PPA חתום ל10- שנים סטטוס: בשלבי הקמה ראשוניים מועד הפעלה צפוי: 2/2027Q

Urleasca

הספק: MW102 נחתם הסכם מימון עם שני בנקים בינלאומיים PPA חתום ל10- שנים סטטוס: הבנייה הושלמה. הפרויקט נמצא בהליך של בדיקות וחיבור לרשת מועד הפעלה צפוי: 1/2026Q

10 3/2025Q | מצגת לשוק ההון

ייזום והקמה של חוות שרתים

C.D Mega - חברה ייעודית בבעלותה המלאה של החברה, מתכננת ומקימה חוות שרתים )Centers Data) תוך ניצול סינרגיה בין פעילויות החברה השונות )החזקה בנכסים מניבים, זמינות חשמל, אנרגיה מתחדשת וכיו"ב(.

פיתוח פעילות זו מהווה מנוע צמיחה משמעותי להמשך התפתחות החברה.

הספק	מיקום	רויקט שם פ
16 MW	ב' שלב ין – מודיע	MDCIL-1
32 MW	א שלב אב – קה יו תעסו פארק	MDCIL -2
16 MW	חיפה	MDCIL-3
64 MW	ם יקנע	* כרמל מבוא

נכון ליום ,30.9.25 סך ההשקעה שנרשמה בספרי החברה בגין חוות השרתים עומדת על סך של כ- 319 מיליון ש"ח ויתרת עלות ההשקעה הצפויה הינה כ1.5- מיליארד ש"ח.

^* עסקת Shell Power וכן תחמ"ש בהספק של MW110

12 3/2025Q | מצגת לשוק ההון

פוטנציאל לפיתוח עתידי

ס סטטו	ר משוע בנייה שטח )מ"ר(	עין מקרק שטח )דונם(	מיקום	חברה חלק ה	מרכז שם ה
בתוקף תב"ע אל – עי ישר מקרק רשות צאה מ כי הק בתהלי	70,000	60	שרון רום ה ארק ד אקו פ	74%	ה ימין קה נוו תעסו מרכזי
בתוקף תב"ע אל – עי ישר מקרק רשות צאה מ כי הק בתהלי	50,000	40	שרון רום ה ארק ד אקו פ	100%	ה ימין קה נוו תעסו מרכזי
בתוקף תב"ע אל – עי ישר מקרק רשות צאה מ כי הק בתהלי	21,000	43	ר בית ני קיבוץ	74%	חסנה קה וא וגיסטי מרכז ל
ון כי תכנ בתהלי	9,500	10	אב מ.א יו	100%	32 ) MW ' ) שלב ב MDCIL -2
ון כי תכנ בתהלי	7,000	7	חיפה	100%	16 ) MW ' ) שלב ב MDCIL -3
יה תר בני את הי ון להוצ כי תכנ בתהלי	54,000	113	מש בית ש	50%	*) 220 MW ם שרתי חוות ( MDCIL -4
ון כי תכנ בתהלי – בתוקף תב"ע	60,000	80	גת קיבוץ	50%	ה גת תעשי פארק וגיסטי מרכז ל
ה ת בניי ת זכויו תוספ כנית ל שת ת כי הג בתהלי	16,500	4	מונסון יהוד עשייה אזור ת	75%	עסוקה חר ות ם, מס משרדי מבנה
בתוקף תב"ע אל – עי ישר מקרק רשות צאה מ כי הק בתהלי	23,000	47	ים עין צור קיבוץ עשייה אזור ת	74%	צורים קה עין וגיסטי מרכז ל
יה תר בני את הי ון להוצ כי תכנ בתהלי	112,000	112	מש בית ש	39%	ש ת שמ חה בי ה פתו אחסנ
יה תר בני את הי ון להוצ כי תכנ בתהלי	35,000	50	חולית קיבוץ	74%	לית קה חו וגיסטי מרכז ל
יה תר בני את הי ון להוצ כי תכנ בתהלי	18,000	27	מזור מושב	100%	ר קה מזו וגיסטי מרכז ל
יה תר בני את הי ון להוצ כי תכנ בתהלי	15,000	18	חגור מושב	74%	חגור מסחרי מרכז
	491,000	611			סה"כ
					100% רתים: ות הש תוח חו ה בפי החבר * חלק

NOI חזוי ) מנורמל שנתי(

ה-FFO/NOI החזויים לאחר אכלוס פרויקטים בהקמה אינו כולל אכלוס פרויקטים בתכנון, פיתוח ורישוי וכן לא לוקח בחשבון שינויים עתידיים כתוצאה מהפרשי המדד ומחידושי החוזים, וכן אינו לוקח בחשבון פינויים עתידיים ו/או מימוש נכסים.

המידע הכלול בסעיף זה בדבר ה-FFO/NOI החזויים הינו מידע צופה פני עתיד כהגדרתו בחוק ניירות ערך. המידע מבוסס על נתונים קיימים והידועים לחברה ביום פרסום דוח זה ועל הערכות החברה. התוצאות בפועל יכולות להיות שונות באופן משמעותי, לרבות בשל גורמי הסיכון המשפיעים על פעילות החברה כמפורט בפרק א' של הדוח התקופתי וכיו"ב וכן בשל גורמים שאינם בשליטת החברה ועוד ולפיכך, אין כל וודאות בקשר אליהם.

15 3/2025Q | מצגת לשוק ההון

המרווח בין שיעור תשואה משוקלל לבין עלות החוב המשוקללת

פילוח נתונים לפי שימושים

פילוח NOI מנכסים קיימים לפי שימושים

)חלק החברה(

	Q3 2025	Q3 2024
טיקה לוגיס	60	55
ר מסח	31	25
שים מגר	3	3
ים** שרת חוות	2	-
אחר	4	3

^• הנתונים מוצגים במונחים שנתיים, במיליוני ש"ח.

^** החווה פועלת החל מחודש ספטמבר .2025

FFO )Fund From Operation( התפתחות

)במיליוני ש"ח(

	2025 *	2024	2023	2022
גישת לפי AFFO הלה ההנ	284	253	210	191
ת רשו ות הורא לפי FFO ני"ע	101	80	71	-2
ד המד עור בשי שינוי פה בתקו	3.0 %	3.5 %	3.3 %	5.3 %

^* ע"פ נתוני רבעון שלישי מנורמל למונחים שנתיים

^** FFO שנתי מתוקנן לפי גישת ההנהלה בהנחת מימוש מלא של מניות ביג לפי שווי בורסה ליום 30.06.2025 וקבלת ריבית אלטרנטיבית בשיעור של כ- 4.5% על יתרת המזומן המתקבל הינו בסך של כ- 303 מיליון ש"ח.

הון עצמי ודיבידנד לבעלי המניות

)במיליוני ש"ח(

פירעונות קרן צפויים

)במיליוני ש"ח(

מצגת זו, לרבות הסברים בעל פה המלווים אותה, ככל וניתנו, עשויה לכלול מידע צופה פני עתיד, כהגדרתו בחוק ניירות ערך, לרבות תחזיות, הערכות, אומדנים ומידע אחר בנוגע לאירועים ועניינים עתידיים. המידע צופה פני העתיד במצגת זו, מבוסס על הערכות והנחות עדכניות של הנהלת החברה נכון למועד המצגת, אשר על אף שהחברה סבורה שהנן סבירות, הרי שהן בלתי ודאיות מטבען. המידע צופה פני העתיד כרוך בסיכונים ובחוסר ודאות, ובכלל זה גורמים שאינם מצויים בשליטת החברה, אשר כל אחד מהם, או שילוב שלהם, עשוי לגרום לכך שהתוצאות בפועל תהיינה שונות באופן מהותי מהמידע צופה פני עתיד.

כל מידע צופה פני עתיד מכוון אך ורק לתאריך שאליו הוא מתייחס. למעט התחייבויות לגלות מידע כנדרש על פי דיני ניירות הערך החלים על החברה, החברה איננה מתחייבת לעדכן או לשנות כל מידע הנכלל במצגת זו, בין אם כתוצאה ממידע חדש, אירוע עתידי או מסיבות אחרות.

סימני מסחר הנזכרים במצגת זו הנם רכוש בעליהם ומשמשים במצגת לצורך הבנת ההקשר בלבד. אין לפרש שימוש בסימני מסחר כאמור, כאישור או כאימות ביחס לתוכניות החברה, שירותי החברה או ניירות הערך של החברה. מצגת זו אינה מתיימרת להקיף או להכיל את כל המידע העשוי להיות רלבנטי לצורך קבלת החלטה כלשהי בנוגע להשקעה בניירות ערך של החברה.

המצגת אינה ממצה את מלוא הנתונים אודות החברה ופעילותה והחברות המוחזקות שלה וכל האמור בה כפוף לאמור בדיווחים הרלוונטיים של החברה המתפרסמים באתרי ההפצה של רשות ניירות ערך והבורסה ואינה מיועדת להחליף את העיון בהם.

מצגת זו אינה מהווה או מגלמת חלק בהצעה או הזמנה כלשהי לרכוש ניירות ערך של החברה ואינה מהווה או מגלמת חלק בהזמנה לקבלת הצעות כאמור.

23 3/2025Q | מצגת לשוק ההון

נספח - תמצית מאזן מורחב ליום ,30.09.2025 באלפי ש"ח

ים פיננסי נכסים	הון	בויות ו התחיי
	1,618,769	ת שוטפו בויות התחיי	1,384,780	שוטף רכוש
זן 37% מי למא הון עצ	4,856,499	ך זמן ארו בויות ל התחיי	936,464	ז"א חובה ל יתרות
	3,869,670	ט ל מיעו מי כול הון עצ	6,380,949	ה השקע נדל"ן ל
			1,631,570	תוח ה בפי השקע נדל"ן ל
			6,269	ו בוע נט רכוש ק
			4,906	מוניטין
	10,344,938	סה"כ	10,344,938	סה"כ

<-- PDF CHUNK SEPARATOR -->

נספח – תמצית דו"ח רווח והפסד מורחב, באלפי ש"ח

2020	2021	2022	2023	2024	1 -9 /2025
189,897	223,484	280,558	299,492	345,805	300,686	נכסים וניהול רה מהשכ הכנסה
182,833	213,408	269,930	304,545	337,383	288,936	גולמי רווח
190,295	304,833	367,782	445,310	342,375	419,178	עה להשק ן נדל" ערך עליית
475,026	619,511	502,777	619,694	649,323	747,647	תפעולי רווח
( 24,897 )	157,084	( 731,217 )	( 237,592 )	140,389	97,318	נטו מימון, ( הוצאות ) ת הכנסו
450,129	776,595	( 228,440 )	382,102	789,712	844,965	הכנסה על מיסים לפני הפסד( ) רווח
( 116,184 )	( 134,482 )	( 22,463 )	( 104,808 )	( 122,780 )	( 148,789 )	הכנסה על מיסים
19,937	100,045	102,213	-	-	-	נטו קו, שהופס יות מפעילו רווח
353,882	742,158	( 148,690 )	277,294	666,932	696,176	קי פסד( נ רווח )ה