Mega Or Holdings Ltd.

Interim / Quarterly Report • Aug 6, 2025

מ ג ה א ו ר צ ו מ ח ת מ ת ו ך ח ו ס ן פ י נ נ ס י , י ז מ ו ת א ח ר א י ת ו ח ז ו ן מ ת מ ש ך , מ א י ר ה א ת ה ה ז ד מ נ ו י ו ת ש ל ה מ ח ר ו פ ו ע ל ת ל ה ג ש י ם א ו ת ן כ ב ר ה י ו ם .

אודות מגה אור

מגה אור החזקות בע"מ נסחרת בבורסה לני"ע בתל אביב החל מ- 2007 | נכללת במדדים מובילים: ת"א ,90 ת"א ,125 ת"א נדל"ן

עיקר פעילותה של מגה אור כיום הינה

ה טיק וגיס ה ול שיי תע ב מני ן נדל" ייזום	וך. ח אר לטוו יקה גיסט ה ולו חסנ ה, א עשיי ניי ת ת מב שכר ה וה הקמ ייזום,
חרי מס ניב "ן מ נדל ייזום	ה(. איקא גמת ד )דו ר בוד לשוכ ריים מסח סים כן נכ חים ו פתו ניות כזי ק כמר מוש לשי בנים רת מ השכ מה ו הק ייזום,
) Data Centers ם ) רתי ת ש חוו של עול תפ מה ו הק	ה. חבר של ה אה המל תה בעלו מ, ב בע" .סי גה די בת מ רת ה ת חב מצעו , בא רתים ת ש ל חוו ול ש ותפע קמה ח, ה פיתו ייזום,
ל חו" ץ וב באר גיה אנר לות פעי	עות אמצ ל )ב בחו" רוח חוות ה של הקמ ייזום ר, וכן ה או ת מג קבוצ כסי גות נ על ג איות וולט פוטו- כות מער ה של הקמ סיה. בנכ נרגיה רת א ל אגי ות ש פעיל תוח ל לפי לפעו חלה ה ה חבר כן, ה כמו צית(. במח ל ידה קת ע מוחז ה ה חבר
מ בע" "ש דסק יות ממנ 29.9%- ב קה החז	עות. קרק ים ל ת גב חבר בות ב, לר המני דל"ן ם הנ בתחו לות הפוע רות בחב יתר, בין ה קה, מחזי "ש דסק

אודות מגה אור

בסיס איתן למימוש הפוטנציאל והצמיחה

מאירים את הדרך להצלחה

החוסן הפיננסי של מגה אור ניכר בתזרים גבוה ,רווחיות תפעולית ומינוף אחראי שמאפשרים צמיחה בטוחה

חוזק פיננסי וניהול חוב אחראי

ממשיכים לצמוח

עם עתודות קרקע משמעותיות ותוכניות יזמיות מתקדמות, מגה אור ערוכה להמשיך ולהאיר הזדמנויות חדשות.

צמיחה מתמשכת של נדל"ן להשקעה ואנרגיה מתחדשת

2	48 MW כ- של כולל פק בהס מה בהק תים שר חוות
10	מ"ר אלף 392- כ של קף בהי קמה בה סחר ה ומ עשי ה, ת טיק גיס זי לו מרכ
2	ה מני ברו 204 MW ל ל ש כול ספק בה רוח חוות
ח ש" וני מילי 1,323	על בפו צברו שנ קמה ת ה עלויו
ח ש" וני מילי 2,177	יות צפו קמה ת ה לויו ת ע יתר
ח ש" וני מילי 1,630	ים ספר שווי
ח ש" וני מילי 326	ה צפוי NOI פת תוס

פרויקטים בייזום והקמה

תעסוקה ומשרדים: אירונאוטיקס

חלק החברה: 50% מיקום :פארק טכנולוגי מודיעין שטח להשכרה: 40,600 מ"ר מועד אכלוס צפוי: 1/26Q צפי NOI חלק החברה: 16 מיליון ש"ח

מרכז ניהול ומשרדים: קונטרופ

חלק החברה: 50% מיקום: אקו פארק דרום השרון שטח להשכרה: 30,000 מ"ר מועד אכלוס צפוי: 3/25Q צפי NOI חלק החברה: 11 מיליון ש"ח

מרכז לוגיסטיקה והפצה: קבוצת פוקס

חלק החברה33.3%: מיקום: פארק טכנולוגי בית שמש שטח להשכרה: 74,000 מ"ר מועד אכלוס צפוי: 4/26Q צפי NOI חלק החברה: 16 מיליון ש"ח

פרויקטים בייזום והקמה

מרכז לוגיסטיקה ותעסוקה: ישעי

חלק החברה: 74% מיקום: אזור תעשייה ישעי, בית שמש שטח להשכרה: 62,000 מ"ר מועד אכלוס צפוי: 2/27Q צפי NOI חלק החברה: 30 מיליון ש"ח

לוגיסטיקה מגרש 502

חלק החברה: 100% מיקום: פארק תעשיות יואב שטח להשכרה: 54,900 מ"ר מועד אכלוס צפוי: 2/27Q צפי NOI חלק החברה: 28 מיליון ש"ח

ג'מבו כפר סבא

חלק החברה: 50% מיקום: אקו פארק דרום השרון )כפר סבא( שטח להשכרה: 15,000 מ"ר מועד אכלוס צפוי: 2/26Q צפי NOI חלק החברה: 5 מיליון ש"ח

ייזום והקמה של חוות רוח ברומניה

Urleasca

הספק: MW102 נחתם הסכם מימון עם EBRD ו- Bank OTP PPA חתום ל10- שנים סטטוס: בהקמה מועד הפעלה צפוי: 1/2026Q

Vacareni

הספק: MW102 מו"מ מתקדם להסכם מימון עם שני בנקים בינלאומיים PPA חתום ל10- שנים סטטוס: בהקמה מועד הפעלה צפוי: 2/2027Q

להאיר עולמות חדשים

10 2/2025Q | מצגת לשוק ההון

הרחבת מנועי צמיחה באמצעות כניסה יזומה לעולמות האנרגיה וה-Centers Data, תוך ניצול יתרונות החברה ונכסיה המשיקים לעולמות חדשים אלו

הרחבת מנועי צמיחה

ייזום והקמה של חוות שרתים

C.D Mega - חברה ייעודית בבעלותה המלאה של החברה, מתכננת ומקימה חוות שרתים )Centers Data) תוך ניצול סינרגיה בין פעילויות החברה השונות )החזקה בנכסים מניבים, זמינות חשמל, אנרגיה מתחדשת וכיו"ב(.

פיתוח פעילות זו מהווה מנוע צמיחה משמעותי להמשך התפתחות החברה.

ער ה משו הפעל תאריך	רת משוע הקמה עלות	הספק	גודל	מיקום	רויקט שם פ
Q 3/2025	ח* מש" 140 כ-	16 MW	מ"ר 5,000- כ	א' שלב ין - מודיע
Q 2/2026	ח* מש" 150 כ-	16 MW	מ"ר 7,000 כ-	ב' שלב ין – מודיע	MDCIL-1
Q 3/2026	ח** מש" 350- כ	16-64 MW	מ"ר 20,000- כ	אב קה יו תעסו פארק	MDCIL -2

ייזום והקמה של חוות שרתים

C.D Mega התקשרה בהסכמים למתן שירותי אירוח ביחס להספק של IT MW 9 שיסופקו במתקן -1MDCIL( שלב א'(. ההכנסות השנתיות הצפויות בגין מתן השירותים בניכוי כלל עלויות התפעול עומדות על סך של כ35- מיליון ש"ח.

למידע בגין הקמת חוות שרתים נוספות ראה עמוד .13

* עלות ההקמה המשוערת שלעיל כוללת עלויות הסבת מבנה קיים וכן עלויות רכישת ציוד להפעלת המתקן בהספק של MW.16

** עלות ההקמה המשוערת מתייחסת לשלב ראשון של הפרויקט במסגרתו הוזמן ציוד אלקטרו מכני עבור MW16 בלבד. הפרויקט מתוכנן להספק של MW.64

.

הקמת מערכות אגירת אנרגיה

בכוונת החברה לפתח פעילות משמעותית בתחום אגירת האנרגיה הכוללת יזום והקמת מערכות אגירה בהיקף של כ- 1 ג'יגה וואט שעה )GWH) עד לשנת .2030

החברה הגישה בקשה לחברת החשמל לשילוב מערכות אגירה ומערכות פוטו וולטאיות ב15- מנכסיה.

במהלך תקופת הדוח, קיבלה החברה תשובות מחלק חיוביות )חלקן חיוביות מוגבלות( ביחס למרבית הבקשות אשר הגישה החברה.

עלות ההשקעה הצפויה הינה כ- 430 מיליון ש"ח.

הקמת מערכות

אגירת אנרגיה

פוטנציאל לפיתוח עתידי

ס סטטו	ר משוע בנייה שטח )מ"ר(	עין מקרק שטח )דונם(	מיקום	חברה חלק ה	מרכז שם ה
בתוקף תב"ע אל – עי ישר מקרק רשות צאה מ כי הק בתהלי	70,000	60	שרון רום ה ארק ד אקו פ	74%	ים ומשרד עשייה קה, ת תעסו מרכזי
בתוקף תב"ע אל – עי ישר מקרק רשות צאה מ כי הק בתהלי	50,000	40	שרון רום ה ארק ד אקו פ	100%	ים ומשרד עשייה קה, ת תעסו מרכזי
בתוקף תב"ע אל – עי ישר מקרק רשות צאה מ כי הק בתהלי	21,000	43	ר בית ני קיבוץ	74%	חסנה קה וא וגיסטי מרכז ל
ה תר בני את הי ון להוצ כי תכנ בתהלי	14,000	5	( )חיפה מת"ם פארק	100%	) 32 MW ם שרתי חוות ( MDCIL -3
יה תר בני את הי ון להוצ כי תכנ בתהלי	54,000	113	מש בית ש	50%	*) 220 MW ם שרתי חוות ( MDCIL -4
ון כי תכנ בתהלי – בתוקף תב"ע	60,000	80	גת קיבוץ	50%	ה גת תעשי פארק וגיסטי מרכז ל
ה ת בניי ת זכויו תוספ כנית ל שת ת כי הג בתהלי	16,500	4	מונסון יהוד עשייה אזור ת	75%	עסוקה חר ות ם, מס משרדי מבנה
בתוקף תב"ע אל – עי ישר מקרק רשות צאה מ כי הק בתהלי	23,000	47	ים עין צור קיבוץ עשייה אזור ת	74%	צורים קה עין וגיסטי מרכז ל
יה תר בני את הי ון להוצ כי תכנ בתהלי	112,000	112	מש בית ש	39%	ש ת שמ חה בי ה פתו אחסנ
יה תר בני את הי ון להוצ כי תכנ בתהלי	35,000	50	חולית קיבוץ	74%	לית קה חו וגיסטי מרכז ל
יה תר בני את הי ון להוצ כי תכנ בתהלי	18,000	27	מזור מושב	100%	ר קה מזו וגיסטי מרכז ל
יה תר בני את הי ון להוצ כי תכנ בתהלי	15,000	18	חגור מושב	74%	חגור מסחרי מרכז
יה תר בני את הי ון להוצ כי תכנ בתהלי	2,500	7	כרמל מבוא	100%	כרמל מבוא ש תחמ"
	491,000	606			סה"כ

* חלק החברה בפיתוח חוות השרתים: 100%

ה-FFO/NOI החזויים לאחר אכלוס פרויקטים בהקמה אינו כולל אכלוס פרויקטים בתכנון, פיתוח ורישוי וכן לא לוקח בחשבון שינויים עתידיים כתוצאה מהפרשי המדד ומחידושי החוזים, וכן אינו לוקח בחשבון פינויים עתידיים ו/או מימוש נכסים.

ה-FFO/NOI החזויים לאחר אכלוס פרויקטים בהקמה מתבסס על הערכת החברה כיום. התוצאות בפועל יכולות להיות שונות באופן משמעותי.

המידע הכלול בסעיף זה בדבר ה-FFO/NOI החזויים הינו מידע צופה פני עתיד כהגדרתו בחוק ניירות ערך. המידע מבוסס על נתונים קיימים והידועים לחברה ביום פרסום דוח זה ועל הערכות החברה. המידע עלול להשתנות בשל גורמי הסיכון המשפיעים על פעילות החברה כמפורט בפרק א' של הדוח התקופתי וכיו"ב וכן בשל גורמים שאינם בשליטת החברה ועוד ולפיכך, אין כל וודאות בקשר אליהם.

לא רק לראות את הפוטנציאל, לדעת איך לממש אותו מגה אור ממשיכה לזהות, להאיר ולממש פוטנציאל באחריות, יציבות ותעוזה

הפוטנציאל

המרווח בין שיעור תשואה משוקלל לבין עלות החוב המשוקללת

פילוח נתונים לפי שימושים

פילוח NOI מנכסים קיימים לפי שימושים

)חלק החברה(

	Q2 2025	Q2 2024
טיקה לוגיס	59	48
ר מסח	29	25
שים מגר	3	3
	3	3
אחר

* הנתונים מוצגים במונחים שנתיים, במיליוני ש"ח.

)במיליוני ש"ח(

* ע"פ נתוני חציון ראשון מנורמל למונחים שנתיים ** FFO שנתי מתוקנן לפי גישת ההנהלה בהנחת מימוש מלא של מניות ביג לפי שווי בורסה ליום 31.03.2025 וקבלת ריבית אלטרנטיבית בשיעור של כ- 4.5% על יתרת המזומן המתקבל הינו בסך של כ- 296 מיליון ש"ח.

107 122 Q2 2024 Q2 2025 גישת ההנהלה גישת הרשות Q2 2024 Q2 2025

274

FFO )Fund From Operation( התפתחות

הון עצמי ודיבידנד לבעלי המניות

)במיליוני ש"ח(

פירעונות קרן צפויים

)במיליוני ש"ח(

אירועים משמעותיים בצמיחת פעילות החברה

מצגת זו, לרבות הסברים בעל פה המלווים אותה, ככל וניתנו, עשויה לכלול מידע צופה פני עתיד, כהגדרתו בחוק ניירות ערך, לרבות תחזיות, הערכות, אומדנים ומידע אחר בנוגע לאירועים ועניינים עתידיים. המידע צופה פני העתיד במצגת זו, מבוסס על הערכות והנחות עדכניות של הנהלת החברה נכון למועד המצגת, אשר על אף שהחברה סבורה שהנן סבירות, הרי שהן בלתי ודאיות מטבען. המידע צופה פני העתיד כרוך בסיכונים ובחוסר ודאות, ובכלל זה גורמים שאינם מצויים בשליטת החברה, אשר כל אחד מהם, או שילוב שלהם, עשוי לגרום לכך שהתוצאות בפועל תהיינה שונות באופן מהותי מהמידע צופה פני עתיד.

כל מידע צופה פני עתיד מכוון אך ורק לתאריך שאליו הוא מתייחס. למעט התחייבויות לגלות מידע כנדרש על פי דיני ניירות הערך החלים על החברה, החברה איננה מתחייבת לעדכן או לשנות כל מידע הנכלל במצגת זו, בין אם כתוצאה ממידע חדש, אירוע עתידי או מסיבות אחרות.

סימני מסחר הנזכרים במצגת זו הנם רכוש בעליהם ומשמשים במצגת לצורך הבנת ההקשר בלבד. אין לפרש שימוש בסימני מסחר כאמור, כאישור או כאימות ביחס לתוכניות החברה, שירותי החברה או ניירות הערך של החברה. מצגת זו אינה מתיימרת להקיף או להכיל את כל המידע העשוי להיות רלבנטי לצורך קבלת החלטה כלשהי בנוגע להשקעה בניירות ערך של החברה.

המצגת אינה ממצה את מלוא הנתונים אודות החברה ופעילותה והחברות המוחזקות שלה וכל האמור בה כפוף לאמור בדיווחים הרלוונטיים של החברה המתפרסמים באתרי ההפצה של רשות ניירות ערך והבורסה ואינה מיועדת להחליף את העיון בהם.

מצגת זו אינה מהווה או מגלמת חלק בהצעה או הזמנה כלשהי לרכוש ניירות ערך של החברה ואינה מהווה או מגלמת חלק בהזמנה לקבלת הצעות כאמור.

תודה רבה

מ ג ה א ו ר ה ח ז ק ו ת ב ע"מ בית מגה אור ,א.ת שילת 08-9744880 |

נספח - תמצית מאזן מורחב ליום ,30.06.2025 באלפי ש"ח

ים פיננסי נכסים	הון	בויות ו התחיי		נכסים
	1,927,314	ת שוטפו בויות התחיי	1,844,623	שוטף רכוש
זן 36% מי למא הון עצ	4,626,868	ך זמן ארו בויות ל התחיי	870,426	ז"א חובה ל יתרות
	3,746,354	ט ל מיעו מי כול הון עצ	5,946,397	ה השקע נדל"ן ל
			1,628,286	תוח ה בפי השקע נדל"ן ל
			5,898	ו בוע נט רכוש ק
			4,906	מוניטין
	10,300,536	סה"כ	10,300,536	סה"כ

נספח – תמצית דו"ח רווח והפסד מורחב, באלפי ש"ח

2020	2021	2022	2023	2024	H1 2025
189,897	223,484	280,558	299,492	345,805	197,660	ם ול נכסי רה וניה מהשכ הכנסה
182,833	213,408	269,930	304,545	337,383	188,139	למי רווח גו
190,295	304,833	367,782	445,310	342,375	340,289	שקעה ל"ן לה ערך נד עליית
475,026	619,511	502,777	619,694	649,323	536,745	פעולי רווח ת
( 24,897 )	157,084	( 731,217 )	( 237,592 )	140,389	94,661	ו ימון, נט אות( מ ת )הוצ הכנסו
450,129	776,595	( 228,440 )	382,102	789,712	631,406	ה הכנס סים על פני מי פסד( ל רווח )ה
( 116,184 )	( 134,482 )	( 22,463 )	( 104,808 )	( 122,780 )	( 120,633 )	סה על הכנ מיסים
19,937	100,045	102,213	-	-	-	נטו פסקו, ת שהו פעילויו רווח מ
353,882	742,158	( 148,690 )	277,294	666,932	510,773	קי פסד( נ רווח )ה