AI assistant
Mega Or Holdings Ltd. Annual Report 2025
6910_rns_2026-02-26_5add64e1-4c55-4312-b72a-a26d7fbf7d3d.pdf
Annual Report
Open in viewerOpens in your device viewer
מַגָּה אוֹר הַחֲזָקוֹת בַּע"מ
דוח תקופתי
לשנת 2025
MEGAOR
תוכן עניינים
| פרק א' | תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025 |
|---|---|
| פרק ב' | דוח הדירקטוריון ליום 31.12.2025 |
| פרק ג' | דוחות כספיים ליום 31.12.2025 |
| פרק ד' | פרטים נוספים על התאגיד |
| פרק ה' | דוח בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי והגילוי |
| פרק ו' | הערכות שווי |
פרק א'
תיאור עסקי התאגיד
15
MEGA OR
2011
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
| פרק א' – תיאור עסקי התאגיד | |
|---|---|
| עמוד | סעיף |
| 5 | חלק ראשון תיאור ההתפתחות הכללית של עסקי התאגיד |
| 5 | פעילות התאגיד ותיאור התפתחות עסקיו |
| 6 | תרשים מבנה החזקות העיקריות של הקבוצה נכון למועד הדוח |
| 7 | הצגת תחומי פעילות התאגיד |
| 8 | תמצית ההתפתחויות העיקריות שחלו בקבוצה ועסקיה בשנת 2025 ועד למועד פרסום הדוח |
| 9 | השקעות בהון המניות של התאגיד ועסקאות במניותיו |
| 10 | חלוקת דיבידנדים |
| 12 | מידע אחר חלק שני |
| 12 | מידע כספי לגבי תחומי הפעילות של החברה |
| 14 | סביבה כללית והשפעת גורמים חיצוניים על פעילות הקבוצה |
| 17 | טבלת פרמטרים כלכליים |
| 18 | חלק שלישי תיאור עסקי הקבוצה בפעילות נדל"ן להשקעה - מצרפי |
| 18 | גילוי מצרפי בנוגע לפעילות נדל"ן להשקעה |
| 42 | תיאור עסקי הקבוצה לפי תחומי פעילות ונכסים מהותיים |
| 42 | תחום פעילות נדל"ן להשקעה – מרכזים לוגיסטיים, מבני תעשיה, מרכזים מסחריים וקרקעות |
| 102 | מניבות |
| 110 | תחום פעילות נדל"ן להשקעה – Data centers |
| 110 | פעילויות נוספות |
| 110 | קבוצת מגה אור – פעילויות נוספות |
| 113 | עניינים המשותפים לפעילות הקבוצה בכל תחומי פעילותה |
| 113 | הון אנושי |
| 114 | ביטוח |
| 115 | רכוש קבוע ומתקנים |
| 115 | הון חוזר |
| 115 | השקעות |
| 115 | מימון |
| 118 | מיסוי |
| 118 | סיכונים סביבתיים ודרכי ניהולם |
| 118 | מגבלות ופיקוח על פעילות התאגיד |
| 119 | הסכמים מהותיים |
| 119 | הליכים משפטיים |
| 119 | יעדים ואסטרטגיה עסקית |
| 120 | צפי להתפתחות בשנה הקרובה |
| 121 | גורמי סיכון כלליים |
| 126 | נספח א' תיאור עסקי התאגיד – חברת השקעות דיסקונט בע"מ |
MEGA OR
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
חלק ראשון | תיאור ההתפתחות הכללית של עסקי התאגיד
מגמה אור החזקות בע"מ ("החברה", "התאגיד") מתכבדת להגיש בזאת את דוח תיאור עסקי התאגיד ליום 31 בדצמבר 2025 ("מועד הדוח"), הסוקר את תיאור עסקי התאגיד והתפתחות עסקי בשנת 2025 ("תקופת הדוח") ועד למועד פרסום הדוח. נתונים המופיעים בדוח הינם נכונים למועד הדוח. עם זאת, במקרים מסוימים מופיעים בדוח פרטים הסוקרים אירועים שחלו לאחר מועד הדוח ועד סמוך לפני מועד פרסומו, ביום 26 בפברואר 2026 ("מועד פרסום הדוח"), ובמקרים אלה נמסרים נכון למועד הרלוונטי. מהותיות המידע הכלול בדוח זה, ובכלל זה תיאור עסקאות ו/או פרויקטים מהותיים, נבחנת מנקודת ראייתה של החברה. בחלק מהמקרים, בהתאם לשיקול דעתה של החברה, החליטה החברה להרחיב את התיאור הנדרש על מנת ליתן תמונה מקיפה יותר של הנושא הרלוונטי.
1. פעילות התאגיד ותיאור התפתחות עסקי
כלל:
החברה הוקמה והתאגדה בישראל ביום 2 ביולי, 2002, כחברה פרטית על פי חוק החברות, תשנ"ט – 1999 ("חוק החברות") וביום 7 ביוני, 2007, הפכה החברה לחברה ציבורית (כהגדרת מונח זה בחוק החברות). התאגיד, יחד עם תאגידים פרטיים המוחזקים על ידי במישרין ו/או בעקיפין, יכונו בדוח זה יחידו להלן: "קבוצת מגמה אור" ו/או "הקבוצה".
למועד פרסום הדוח, ה"ה צחי נחמיאס, הינו בעל השליטה בחברה (באמצעות חברה פרטית בשליטתו).
נכון למועד הדוח, עוסקת הקבוצה בתחומי נדל"ן שונים ובפרט ביזמות נדל"ן, כאשר מרבית פעילותה העסקית של הקבוצה הינה בתחום מרכזי הלוגיסטיקה/מבני תעשיה, מרכזים מסחריים (מרכזי קניות פתוחים וכן נכסים מסחריים המושכרים לשוכר יחיד) וכן בתחום ה-Data centers באמצעות - Mega D.C חברה ייעודית אשר הוקמה ע"י החברה לקידום פעילות Data Centers המוחזקת על ידה במלואה ומורכבת מצוות בעל מומחיות לתחום זה ("Mega D.C").
כמו כן, עוסקת הקבוצה בפעילות אנרגיה, לרבות פעילות אנרגיה מתחדשת בארץ ובחו"ל.
החברה מחזיקה במניות חברת השקעות דיסקונט בע"מ ("דסק"ש").
נכון למועד הדוח, בבעלות הקבוצה 64 נכסים מניבים, בשטח כולל של כ- 960 אלפי מ"ר שטחי השכרה המאוכלסים בשיעורי תפוסה גבוהים של כ- 99% ו- 7 נכסים בהקמה בשטח כולל של כ- 274 אלפי מ"ר. בנוסף, נכון למועד הדוח, לקבוצה באמצעות Mega D.C ישנו Data center פועל אחד בהספק כולל של כ- 9.5MW IT, וכן מתקני Data centers המצויים בשלבי הקמה בהספק כולל של 314MW IT.
MEGA OR
6
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
2. תרשים מבנה ההחזקות העיקריות של הקבוצה נכון למועד הדוח
| מגמה אוור | החזקות בע"מ |
|---|---|
| החזקות שומריה - מגמה אור | 74% |
| אגודה שיתופית חקלאית בע"מ | 74% |
| א.ת.מ.י אגודה חקלאית שיתופית בע"מ | 74% |
| לוגיסטיקה משגב דב-אגודה שיתופית חקלאית בע"מ | 70% |
| גת, פלמחים, שלב,שותפות מוגבלת | 50% |
| מגמה אור ריף לוגיסטיקה- | 74% |
| אגודה שיתופית חקלאית בע"מ | 74% |
| נועה נכסי נדל"ן בע"מ | 100% |
| מגמה אור מוצקין בע"מ | 50% |
| ביג מגמה אור בע"מ | 50% |
| ביג מגמה אור קרית גת בע"מ | 100% |
| ביג מגמה אנרגיה מתחדשת בע"מ | 50% |
| פארק הרקפות בע"מ | 46% |
| פארק מסחר ותעשייה אשתאול בע"מ | 74% |
| כאוי יזמות נדל"ן בע"מ | 50% |
| מגמה אור רמי לוי בע"מ | 50% |
| חברת השקעות דיסקונט בע"מ | 29.9% |
*התרשים אינו כולל את החזקות הקבוצה בחברות נוספות שפעילותן אינה מהותית לקבוצה או שאינן פעילות.
MEGA OR
7
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
3. הצגת תחומי פעילות התאגיד
3.1 נדל"ן להשקעה - מרכזים לוגיסטיים, מבני תעשייה, מרכזים מסחריים וקרקעות מניבות
3.1.1 נדל"ן להשקעה - ייזום, פיתוח, הקמה (באמצעות קבלני ביצוע), ו/או השבחה של מבנים/מרכזים כאמור בישראל ובסיום הבניה/השבחה, השכרה, ניהול ואחזקה של אותם מבנים. השימושים העיקריים בתחום הפעילות הינם:
מרכזים לוגיסטיים ומבני תעשייה – נכון למועד הדוח הקבוצה בעלת זכויות (בעצמה ו/או ביחד עם אחרים, זכויות חכירה ו/או בעלות ו/או ניהול) ב- 34 מרכזי לוגיסטיקה/תעשייה, בשטח בנוי של כ- 618 אלף מ"ר. שיעור התפוסה בהם נכון למועד הדוח הוא כ- 100%.
מרכזים מסחריים – נכון למועד הדוח הקבוצה בעלת זכויות (בעצמה ו/או ביחד עם אחרים, זכויות חכירה ו/או בעלות) ב- 26 מרכזים מסחריים בשטח של 225 אלף מ"ר. שיעור התפוסה בהם נכון למועד הדוח הוא כ- 98%.
מגרשים מניבים – נכון למועד הדוח הקבוצה בעלת זכויות (בעצמה ו/או ביחד עם אחרים, זכויות חכירה ו/או בעלות) ב-3 קרקעות בשטח של כ-112 אלף מ"ר. שיעור התפוסה בהם נכון למועד הדוח הוא כ- 100%.
3.2 נדל"ן להשקעה - Data Centers
3.2.1 ייזום, פיתוח, תכנון, הקמה ותפעול של Data centers בישראל, באמצעות חברת הבת Mega. לפרטים נוספים אודות פעילות זאת ראה סעיפים 23-25 להלן.
3.3 השקעה בחברת דסק"ש
נכון למועד הדוח החזיקה החברה ב-29.9% מהון המניות המונפק והנפרע של דסק"ש. דסק"ש הינה חברת החזקות ציבורית, שהתאגדה בישראל אשר ניירות הערך שלה נסחרים בבורסה לניירות ערך בתל אביב והינה בעלת השליטה בעקיפין בחברת גב ים לקרקעות בע"מ.
לפרטים נוספים ביחס לתחום זה ראה נספח א' לפרק א' לדוח זה, באור מספר 10 לדוחות הכספיים, המצורפים בחלק ג' של דוח זה וכן סעיף "פוטנציאל השבחה נוסף בהשקעות החברה" שבדוח הדירקטוריון ליום 31 בדצמבר 2025 ("דוח הדירקטוריון").
3.4 פעילויות נוספות של החברה שאינן מהוות תחום פעילות
נכון למועד הדוח, לקבוצה פעילויות נוספות אשר אינן עולות לכדי תחום פעילות, כפי שיפורט להלן:
3.4.1 פעילות אנרגיה
החברה עוסקת בפעילות אנרגיה, לרבות פעילות אנרגיה מתחדשת בארץ ובחו"ל (בחו"ל - באמצעות חברת "ביג מגה אנרגיה מתחדשת בע"מ", המוחזקת על ידה ועל ידי ביג מרכזי קניות בע"מ בחלקים שווים ("חברת האנרגיה המשותפת"). יצוין כי במהלך הרבעון הראשון לשנת 2025 קיבלה החברה החלטה להתחיל בפעילות אגירה בנכסי הקבוצה.
למידע נוסף אודות פעילות האנרגיה של הקבוצה ראה סעיף 26.2 להלן.
3.4.2 מימון השקעות נדל"ן
נכון למועד הדוח, לחברה קיימת זכאות לקבלת תשלומי שכר דירה ממשטרת ישראל בגין נכס באריאל במסגרת עסקת BOT, לתקופה בת 24 שנים ואחד עשר חודשים, שתחילתה ביום 15 בנובמבר 2019, אשר מוצג בדוחות הכספיים כנכס פיננסי. לפרטים נוספים בדבר ההלוואה כאמור ראה סעיף 26.1 להלן.
MEGA OR
8
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
3.4.3 השקעות בניירות ערך
נכון למועד הדוח בידי החברה ניירות ערך סחירים בסך כולל של כ- 325,631 אלפי ש"ח המוצגים בדוחות הכספיים של החברה במסגרת נכסים שוטפים וכן השקעות בחברות פרטיות (אשר ניירות הערך שלהם אינם סחירים) במסגרת השקעות הנמדדות בשווי הוגן דרך רווח או הפסד (נכסים לא שוטפים). בנוסף לאמור, החברה השקיעה באמצעות Mega D.C בחברות הזנק פרטיות (אשר ניירות הערך שלהם אינם סחירים) בסכומים שאינם מהותיים לחברה.
4. תמצית ההתפתחויות העיקריות שחלו בקבוצה ועסקיה בשנת 2025 ועד למועד פרסום הדוח
במהלך תקופת הדוח ועד למועד פרסום הדוח התקשרה Mega D.C במספר הסכמים למתן שירותי Data Center בהספק כולל של 174MW IT. להלן יפורטו הסכמים המהותיים שנחתמו כאמור:
4.1.1 התקשרות
4.1.1.1 ביום 14 במאי, 2025 התקשרה Mega D.C בהסכם עם חברה בת של חברה בינלאומית הנסחרת בנאסד"ק בעלת פעילות גלובאלית בתחום הענן ותשתיות בינה מלאכותית, בהסכם למתן שירותי Data center בהספק של 8MW IT בשלב א' של המתקן במודיעין (MDCIL-1), שלב א') (להלן בהתאמה: "לקוח שלב א' ו-"המתקן במודיעין").
לפרטים נוספים ראו דיווחים מיידיים מיום 15 במאי 2025 (אסמכתאות: 2025-01-034029, 034067).
יוצאי, כי ברבעון השלישי של שנת 2025 שלב א' של המתקן במודיעין, בהספק כולל של כ- 9.5MW IT, נמסר במלואו לשימוש לקוח שלב א' וכן לשימוש לקוחות נוספים עם התקשרה Mega D.C בהסכמים במהלך תקופת הדוח.
4.1.2
ביום 31 בדצמבר 2025 התקשרה Mega D.C במערכת הסכמים למתן שירותי Data center בשלב ב' של המתקן במודיעין וכן במתקן נוסף המצוי במועצה האזורית יואב ("המתקן במסמיה") (אשר מצויים שניהם בהקמה) (להלן ביחד: "המתקנים") בהיקף כולל של 19MW IT הכולל אפשרות הרחבה נוספת של 50 MW IT עם צד ג' שהוא תאגיד טכנולוגי בינלאומי מוביל (בהתאמה בס"ק זה: "הלקוח" ו-"הסכמים").
4.1.2.2
מספק ללקוח באמצעות המתקן במודיעין הספק חשמל של כ-9MW IT ובאמצעות המתקן במסמיה הספק חשמל של כ-10MW IT ותבצע עבור הלקוח עבודות התאמה ("השירותים"). בהתאם להסכמים, מועד מסירת המתקנים ללקוח יחול במהלך הרבעון השלישי לשנת 2026.
כאמור לעיל, הסכמים כוללים אפשרות להרחבה של השירותים בהספק נוסף של 10MW IT במתכונת של Colocation וכן בהספק נוסף של 40 MW IT באמצעות הקמת Powered Shell אשר יושכר ללקוח לפי תשואה של 8.4% על העלות לתקופת שכירות ראשונה בת 15 שנה. בנוסף, קיימת לצדדים אפשרות להתקשר במיזם משותף (JV) אשר יפעל להקמת המתקנים והשכרתם ללקוח באופן שיקבע ע"י המיזם המשותף.
לפרטים נוספים ראו דיווח מיידי מיום 31 בדצמבר 2025 (אסמכתא: 2025-01-105482).
4.1.3
ביום 6 בינואר 2026 התקשרה Mega D.C עם לקוח שלב א' בשני הסכמים נוספים למתן שירותי Data center בהספק כולל של 80MW IT אשר יסופקו בשני מתקנים
MEGA OR
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
אשר מקימה Mega D.C במועצה אזורית יואב ובבית שמש (בהתאמה בס"ק זה: "המתקן במסמיה" ו"המתקן בבית שמש").
Data center וארם 22 MW IT שממעל של כ-חל בתביעה שלהם. מועד מסירת המתקן המסמיה. המסמך של שארם 2026. המתקן בבית שמש מסירת המתקן המסמיה. מועד מסירת המתקן המסמיה. המתקן של שארם 2026. המתקן בבית שמש מסירת המתקן המסמיה.
לפרטים נוספים ראו דיווח מיידי מיום 6 בינואר 2026 (אסמכתא: 2026-01-002239).
יצוין כי נכון למועד פרסום הדוח, החברה ממשיכה בעבודות ההקמה של שלב ב' של המתקן במודיעין, וכן של המתקן במסמיה ושל המתקן בבית שמש. לפרטים נוספים בדבר מתקני Data centers והמציה שבהקמה, ראה עמוד 10 לדוח הדירקטוריון.
4.1.4 התקשרות Mega D.C בהסכם עם גוף בינלאומי
ביום 17 בדצמבר 2025 פרסמה החברה דיווח מיידי בתגובה לפרסומים בכלי התקשורת בדבר מ"מ מתקדם שמתקיים בין החברה ובין גוף בינלאומי להקמת Data center במבוא כרמל, ובו הבהירה כי Mega D.C מצויה במ"מ מתקדם אל מול גוף בינלאומי לשם הקמת מבנה ברמת Powered Shell בקרקע של Mega D.C המצויה במבוא כרמל. ביום 10 בפברואר 2026 נחתם בין הצדדים ההסכם האמור. לפרטים נוספים ראה דיווח מיידי של החברה מיום 17 בדצמבר 2025 וכן דיווח מיידי של החברה מיום 10 בפברואר 2026 (אסמכתאות 2025-01-100561, 2026-01-013968, בהתאמה).
למידע נוסף אודות אסטרטגיית החברה בקשר לפעילות ה-Data centers ראה סעיף 38 שלהלן.
בהמשך לדיווח מיידי של החברה מיום 28 בספטמבר 2023 בקשר עם התקשרויות החברה יחד עם תאגיד בנקאי ("הבנק") בהסכם למכירת 700,000 מניות ביג מרכז קניות בע"מ שבבעלותה וכן בעסקת מעוף, ביום 25 בספטמבר 2025 התקשרה החברה עם הבנק בחידוש העסקות לתקופות מתחדשות של שלושה חודשים ובסה"כ עשרים וארבעה חודשים. לפרטים בדבר העסקות ראה דיווח מיידי מיום 28 בספטמבר 2023 (אסמכתא 2023-01-110997) וכן דיווחים מיידיים מיום 29 בספטמבר 2025 (אסמכתא 2025-01-072645 ואסמכתא 2025-01-072828).
ביום 15 ביולי 2025 נודע לחברה בדבר החלטת ממשלה המסמיכה את תחנת כוח שמשון שותפות מוגבלת (תאגיד המוחזק ע"י החברה בשותפות עם קבוצת אשטרום בע"מ (באמצעות חברה בת בבעלותה המלאה) ומפעלי הר טוב שותפות מוגבלת (כאשר כל שותף מחזיק ב-1/3 מן הזכויות בשותפות) ("השותפות") להכין תוכנית לתשתית לאומי לתחנת כוח קונבנציונלית, מוסטת בגז טבעי בהספק של לפחות 630MW ולהגישה לועדה הארצית לתכנון ובניה של תשתית לאומית ("תחנת כוח"). יצוין כי השותפות בוחנת את הקמת תחנת הכוח בקרקע בשכירות אשר בבעלות פרטית של חלק מהצדדים לשותפות. תחנת הכוח (ככל שתוקם) תמנון ע"י שלושת הצדדים בחלקים שווים ביניהם (באמצעות מימון בנקאי אשר יועמד לשותפות לאחר סגירה פיננסית). לפרטים נוספים, ראה דיווח מיידי של החברה מיום 16 ביולי 2025 (אסמכתא: 2025-01-052613), הנכלל בזאת על דרך ההפניה.
בשנתיים האחרונות לא בוצעו השקעות בהון התאגיד. כמו כן, למיטב ידיעת החברה, לא בוצעו עסקאות מהותיות אחרות ע"י בעלי עניין בתאגיד במניות התאגיד מחוץ לבורסה. לפרטים נוספים באשר למניות התאגיד ראה באור 22 לדוחות הכספיים.
MEGA OR
10
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
.6 חלוקת דיבידנדים
בחודש מאי 2010 אימץ דירקטוריון החברה מדיניות חלוקת דיבידנד לבעלי המניות בחברה, לפיה, בכפוף לקבלת האישורים הנדרשים ועמידה בתנאים הדרושים לכך על פי חוק החברות, ובכפוף לכל דין, החברה תחלק מידי שנה, לאחר פרסום דוחותיה השנתיים של החברה, לפחות 30% מהרווחים השנתיים הניתנים לחלוקה, כהגדרת מונח זה להלן, או מה – FFO (תזרימי מזומנים מפעילותה השוטפת של החברה ובניכוי שינויים בסעיפי נכסים והתחייבויות), לפי הנמוך מביניהם, עפ"י דוחותיה הכספיים השנתיים כאמור, כדיבידנד לבעלי מניותיה וזאת בכפוף למצב תזרים המזומנים של החברה, מידת הזדקקותה של החברה למזומן לצורך פעילותה כפי שתהיה באותו מועד ו/או פעילותה העתידה הצפיה, והכל עפ"י שיקול דעתו הבלעדי של דירקטוריון החברה. "רווחים ניתנים לחלוקה" – רווח נקי המיוחס לבעלי המניות של החברה שנצבר החל מיום 1 בינואר 2010, בניכוי רווחים משערוך נכסים שטרם נמכרו ובתספת המיסים משערוך המשויכים לאותם נכסים ובניכוי כל רווח חד פעמי או חריג שאינו מהפעילות השוטפת של החברה ובתספת ניכוי המס בגין אותם פריטים.
6.1 הקבוצה התחייבה במגבלות חלוקה כמפורט להלן:
6.1.1 הקבוצה התחייבה כי כל עוד אגרות החוב (סדרה ו', סדרה ח', סדרה ט', סדרה י' וסדרה י"א) תהיינה רשומות למסחר, היא לא תבצע חלוקה (לרבות רכישה עצמית) בשיעור הגבוה משיעור של 50% מהרווח הנקי השנתי (לא כולל שערוכי נכסים, למעט במקרה של מכירת נכס). על אף האמור לעיל, במידה והקבוצה לא תבצע חלוקה בגין רווחי שנה מסוימת, או שתבצע חלוקה של חלק מהרווחים באותה שנה, תהיה לה הזכות לחלק 50% מרווחי אותה שנה שלא בוצעה על בסיסה חלוקה בשנים העוקבות. חלוקה כאמור לא תבוצע אם לאחריה יפחת ההון העצמי המתואם של החברה על פי דוחותיה הכספיים המאוחדים והסקורים או המבוקרים של החברה, לפי העניין, בניכוי סכום הדיבידנד, אל מתחת ל- 400,000,000 ש"ח (ביחס לסדרה ו') אל מתחת ל- 500,000,000 ש"ח (ביחס לסדרה ז' ו- ח'), אל מתחת ל- 950,000,000 ש"ח (ביחס לסדרה ט') ואל מתחת ל-1,050,000,000 ש"ח (ביחס לסדרה י' ו"א).
6.1.2 הקבוצה התחייבה כי כל עוד אגרות החוב (סדרה י"ב) תהיינה רשומות למסחר היא לא תבצע חלוקה (לרבות רכישה עצמית) מעל הסכום המותר (קרי, FFO בתוספת רווח ממימוש נכסים (קרי, עודף התמורה, ככל שיהיה, מעבר לעלותם המופחתת של הנכסים אשר מומשו, לרבות רווח משיערוך נ"ע סחירים וכן רווח ממכירת החזקות החברה במניות חברות נכס) ובניכוי חלוקה שבוצעה, והכל במצטבר החל ממועד הדוחות הכספיים של החברה ליום 30 ביוני 2024 (כפי שפורסמו ביום 11 באוגוסט 2024). במידה והחברה לא ביצעה חלוקה בגין רווחי שנה מסוימת, או שתבצע חלוקה של חלק מהרווחים באותה השנה, תהא לה הזכות לבצע חלוקה של רווחים אלו אשר נצבר ולא חולקו. חלוקה כאמור לא תבוצע אם לאחריה יפחת ההון העצמי של החברה (כהגדרתו בשטר הנאמנות (סדרה י"ב) מ-1.5 מיליארד ש"ח וזאת בהתאם לדוחות הכספיים האחרונים שפורסמו על ידי החברה עובר למועד החלוקה. כמו כן, חלוקה לא תבוצע אם לאחריה יפחת היחס בין ההון העצמי המתואם לסך המאזן (במאוחד) (כהגדרתו בשטר הנאמנות (סדרה י"ב) מ-24%, וזאת בהתאם לדוחות הכספיים האחרונים שפורסמו על ידי החברה עובר למועד החלוקה.
6.2 יתרת הרווחים הניתנים חלוקה למועד הדוח הינה 3,083,860 אלפי ש"ח.
MEGA OR
11
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
6.3 להלן פרטים אודות חלוקת דיבידנדים במהלך השנים 2024 ו-2025 (החלוקות המפורטות להלן לא הצריכו קבלת אישור של בית המשפט):
| סה"כ דיבידנד ש"ח | סה"כ דיבידנד ששולם | סה"כ דיבידנד ש"ח | מועד החלוקה |
|---|---|---|---|
| 2024-01-030078 מס' אסמכתא | 50 מיליון | 1.36602 | 14.04.2024 |
| 2024-01-085687 מס' אסמכתא | 50 מיליון | 1.36602 | 15.09.2024 |
| 2025-01-014692 מס' אסמכתא | 70 מיליון | 1.91193 | 24.03.2025 |
| 2025-01-057914 מס' אסמכתא | 60 מיליון | 1.63700 | 25.08.2025 |
לאחר מועד הדוח, ביום 26 בפברואר 2026 החליט דירקטוריון החברה על חלוקת דיבידנד בסך של 70 מיליון ש"ח (דיבידנד למניה בסך 1.90668 ש"ח) שישולם ביום 18 במרס, 2026.
MEGA OR
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
חלק שני | מידע אחר
7. מידע כספי לגבי תחומי הפעילות של החברה
| שנה | אחר | Data Centers | מרכזים לוגיסטים, מרכזי מסחר ומגרשים | 2025 שנת |
|---|---|---|---|---|
| 422,051 | 4,751 | 13,300 | 404,000 | סך הכנסות מחיצוניים |
| - | - | - | - | סך הכנסות מתחומי פעילות אחרים בקבוצה |
| 422,051 | 4,751 | 13,300 | 404,000 | סה"כ הכנסות |
| (48,031) | - | (4,704) | (43,327) | עלויות קבוצות המיוחסות לתחום הפעילות |
| (22,635) | - | (3,775) | (18,860) | עלויות משתנות המיוחסות לתחום הפעילות |
| 351,385 | 4,751 | 4,821 | 341,813 | רווח מפעולות רגילות המיוחס לתחום הפעילות |
| 342,799 | 4,751 | 4,821 | 333,227 | רווח מפעולות רגילות המיוחס לבעלי המניות של החברה |
| 8,586 | - | - | 8,586 | רווח מפעולות רגילות המיוחס לזכויות שאינן מקנות שליטה |
| 832,100 | 50,339 | 238,303 | 543,458 | רווח תפעולי |
| 10,689,719 | 1,860,761 | 691,043 | 8,137,915 | סך נכסים ליום 31 בדצמבר, 2025 |
MEGAOR
13
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
| שנת 2024 | מרכזים
לוגיסטים,
מרכז מסחר
ומגרשים | Data Centers | אחר | מאוחד |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| סך הכנסות מחיצוניים | 345,805 | - | 11,377 | 357,182 |
| סך הכנסות מתחומי פעילות אחרים בקבוצה | - | - | - | - |
| סה"כ הכנסות | 345,805 | - | 11,377 | 357,182 |
| עלויות קבועות המיוחסות לתחום הפעילות | (38,142) | (1,127) | - | (39,269) |
| עלויות משתנות המיוחסות לתחום הפעילות | (19,799) | - | - | (19,799) |
| רווח מפעולות רגילות המיוחס לתחום הפעילות | 287,864 | (1,127) | 11,377 | 298,114 |
| רווח מפעולות רגילות המיוחס לבעלי המניות של
החברה | 279,553 | (1,127) | 11,377 | 289,803 |
| רווח מפעולות רגילות המיוחס לזכויות שאינן מקנות
שליטה | 8,311 | - | - | 8,311 |
| רווח תפעולי | 641,976 | (1,127) | 8,474 | 649,323 |
| סך נכסים ליום 31 בדצמבר, 2024 | 6,750,559 | 1,117 | 2,373,311 | 9,124,987 |
| שנת 2023 | מרכזים
לוגיסטים,
מרכז מסחר
ומגרשים | Data Centers | אחר | מאוחד |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| סך הכנסות מחיצוניים | 299,492 | - | 24,512 | 324,004 |
| סך הכנסות מתחומי פעילות אחרים בקבוצה | - | - | - | - |
| סה"כ הכנסות | 299,492 | - | 24,512 | 324,004 |
| עלויות קבועות המיוחסות לתחום הפעילות | (36,245) | - | - | (36,245) |
| עלויות משתנות המיוחסות לתחום הפעילות | (19,459) | - | - | (19,459) |
| רווח מפעולות רגילות המיוחס לתחום הפעילות | 243,788 | - | 24,512 | 268,300 |
| רווח מפעולות רגילות המיוחס לבעלי המניות של
החברה | 235,840 | - | 24,512 | 260,352 |
| רווח מפעולות רגילות המיוחס לזכויות שאינן מקנות
שליטה | 7,948 | - | - | 7,948 |
| רווח תפעולי | 713,609 | - | (93,915) | 619,694 |
| סך נכסים ליום 31 בדצמבר, 2023 | 5,849,408 | - | 2,290,058 | 8,139,466 |
MEGAOR
14
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
התאמה לרווחי – FFO (באלפי ש"ח)
בהתאם להנחיית גילוי בנוגע לפעילות נדל"ן להשקעה של הרשות לניירות ערך, Funds From Operations – FFO הינו מדד מקובל לבחינת תוצאותיהן של חברות נדל"ן מניב, המבוסס על הרווח נקי, בנטרול רווחים והפסדים ממכירת נכסים, שינויים בשווי ההוגן של נכסים שהוכרו ברווח הכולל, כולל פחת והפחתות שונות, הוצאות והכנסות ממסים נדחים וכן הכנסות או הוצאות אחרות נוספות אשר אינן תזרימיות באופיין.
| 31.12.2023 | 31.12.2024 | 31.12.2025 | |
|---|---|---|---|
| 252,847 | 657,722 | 844,335 | רווח נקי לשנה המשויך למחזיקי הזכויות ההוניות של התאגיד |
| התאמות: | |||
| (423,742) | (336,710) | (430,132) | שינויים בערך של נכסי נדל"ן להשקעה, נדל"ן להשקעה בהקמה וקרקעות |
| (14,350) | 3,283 | 22,026 | (1) (2) (הכנסות) חד פעמיות או חריגות חד פעמיות (1) |
| 146,316 | 13,158 | (61,060) | הפסד מירידת ערך לפי IAS 36 (לרבות ירידת ערך השקעה הנמדדת לפי שיטת השווי המאזני) או רווח מרכישה במחיר הזדמנותי |
| 57,443 | (312,779) | (379,449) | הפסד/רווח משינויים בשווי הוגן או ממכירה של נכסים פיננסים |
| 90,856 | 110,090 | 192,583 | השפעת המס השוטף והנדחה בשל ההתאמות לעיל |
| (38,052) | (27,581) | (11,182) | חלק החברה ברווח חברה המטופלת לפי שיטת השווי המאזני |
| ========= | ========= | ========= | |
| 71,318 | 107,183 | 177,121 | לפי גישת הרשות - FFO |
| 8,072 | 8,117 | 5,460 | תשלום מבוסס מניות |
| 4,524 | 4,639 | 5,499 | נוסף - תרומות |
| 126,235 | 133,445 | 103,618 | נוסף – הכנסות הפרשי הצמדה על קרן החוב |
| ========= | ========= | ========= | |
| 210,149 | 253,384 | 291,698 | לפי גישת ההנהלה - FFO |
| 364,927 | 366,036 | 366,357 | מס' מניות משוקלל |
| 576 | 692 | 796 | ראי ל"מ (אגורות) FFO |
החברה מבצעת התאמות בהתאם לכללים המנחים בנושא חישוב והצגת מדד ה- FFO, כפי שפורסמו על ידי הרשות לניירות ערך בחודש ינואר, 2025. להלן פירוט בנוגע להתאמות לרווח הנקי לשנים 2023-2025 לפי גישת הרשות ולפי גישת ההנהלה:
- בשנת 2025 כולל הפרשה להתחייבויות תלויות בסך של כ- 17,792 אלפי ש"ח והוצאות עסקה אחרות בסך של כ- 2,139 אלפי ש"ח.
- בשנת 2023 כולל רווח ממימוש נדל"ן בסך של כ- 1,118 אלפי ש"ח ורווח ממיזוג פעילות אנרגיה בסך של כ- 12,253 אלפי ש"ח.
MEGA OR
15
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
- סביבה כללית והשפעת גורמים חיצוניים על פעילות הקבוצה
להלן יפורטו מגמות, אירועים והתפתחויות בסביבה המאקרו הכלכלית בה פועלת החברה, אשר למיטב ידיעת החברה ולהערכתה, יש להם או עשויה להיות להם השפעה מהותית על התוצאות העסקיות של החברה או התפתחות עסקיה וכן יפורטו ההשלכות אשר עשויות לחול בגינם על החברה.
כל הערכות החברה המצוינות בסעיף זה הינן בבחינת מידע צופה פני עתיד, כהגדרתו בחוק ניירות ערך התשכ"ח – 1968 ("חוק ניירות ערך"), שהתממשותו אינה ודאית ואינה בשליטת החברה והוא מבוסס על הערכות ותחזיות כלליות של הנהלת החברה שניתנו נכון למועד פרסום הדוח בלבד. הערכות ותחזיות אלו עלולות שלא להתממש, או להתממש באופן שונה מהצפוי בשל אירועים שאינם בשליטת החברה.
8.1 מצב המשק בישראל
המשק הישראלי חווה בשנתיים וחצי האחרונות אירועים מקומיים בעלי השפעה מהותית מטלטלת. ביום 7 באוקטובר 2023 החלה מתקפה של ארגון הטרור חמאס על מדינת ישראל שהובילה לפתיחת מלחמה בחזיתות נוספות מול חיזבאללה בלבנון, תימן ואיראן. בתקופת הדוח, ברבעון האחרון של שנת 2025, נכנסה לתקפה הפסקת אש אשר הביאה לסיומו של שלב הלחימה העצים בעזה. הפסקת האש יחד עם המהלך הצבאי מול איראן, החזבאללה ונפילת המשטר בסוריה הפחיתו את אי הוודאות ששררה במשק הישראלי מאז ה-7 באוקטובר 2023 וניתן להבחין בעקבותיה בשינוי חיובי במשק אשר בא לידי ביטוי, בין היתר, ביסוף משמעותי של השקל ועליות שערים חדות במחצית השניה של שנת 2025.
8.2 שוק ההון בישראל
מדדי המניות המובילים בבורסת תל אביב שברו בשנת 2025 את שיאם ההיסטורי מספר זו ספרתי של פעמים ועקפו את ביצועי הבורסות המובילות בעולם: מדד ת"א – 35 עלה בכ- 51.6% ומדד ת"א – 90 עלה בכ- 46.6% (לעומת עליות בשיעורים של כ-17.9% ו-21% במדדי S&P500 ו- Nasdaq100, בהתאמה). הבורסה המקומית המשיכה למלא תפקיד מרכזי וחשוב כמקור למימון פעילות החברות הציבוריות והוצאות הממשלה והציגה גידול משמעותי בפעילותה ביחס לשנת 2024.
8.3 נתוני מאקרו שהשפיעו על המגמות בשוק הישראלי לאורך השנה
שנת 2025 החלה בסימנים של האצת האינפלציה, אך במחצית השנייה של השנה, סביבת האינפלציה התמתנה והאינפלציה השנתית עומדת על 2.6% לפי התחזית של חטיבת המחקר של בנק ישראל, צפוי שיעור האינפלציה השנתית לעמוד על כ- 1.7% בשנת 2026 ועל כ- 2% בשנת 2027.
לפי הערכות חטיבת המחקר של בנק ישראל, התוצר בשנת 2025 צמח ב- 2.8% ועל פי תחזיות הצמיחה צפוי לצמוח בשיעור של 5.2% בשנת 2026 ובשיעור של 4.3% בשנת 2027.
בשנת 2025 ניכרה מגמת ייסוף חזקה של השקל שהתחזק בכ- 12.5% לעומת הדולר במהלך השנה.
התמתנות בסביבת האינפלציה, התאוששות בפעילות הכלכלית במשק וייסוף השקל, בין היתר, הובילו את בנק ישראל להורדת ריבית, בשתי פעימות, בשיעור כולל של 0.5% לשיעור של 4%. בהתאם לתחזית של בנק ישראל, ריבית בנק ישראל צפויה לעמוד על 3.5% בממוצע ברבעון הרביעי של שנת 2026.
לאחר שבשנת 2024 הורד דירוג האשראי של ישראל ע"י כל שלוש סוכנויות הדירוג הבינלאומיות, בחודש נובמבר 2025 עדכנה חברת הדירוג S&P את תחזית הדירוג של ישראל משלילית ליציבה וביום 30 בינואר 2026 עדכנה גם חברת הדירוג Moody's את תחזית הדירוג של ישראל משלילית ליציבה.
1 מקורות המידע בסעיף זה: התחזית המאקרו כלכלית של חטיבת המחקר בבנק ישראל מיום 17.2.26, סקירה שנתית לשנת 2025 – המחלקה הכלכלית של הבורסה ל"ע; נתונים אשר פורסמו ע"י הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בכתובת www.cbs.gov.il.
MEGA OR
16
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
מדד תשומות הבניה עלה בשנת 2025 בשיעור של כ- 5.3% בהמשך לעלייה בשיעור של 2.6% בשנת 2024. עיקר העליה נובעת מהתיקרות רכיב שכר העבודה אשר עלה בכ- 9% על רקע המחסור המתמשך בכוח אדם, לצד עלייה במחירי חומרי גלם.
כאמור, מדד המחירים לצרכן עלה בשנת 2025 בשיעור של כ-2.6% (ירידה לעומת שיעור של 3.4% בשנת 2024).
לתיאור המגמות הקשורות בענף הנדל"ן להשקעה בקשר עם כל אחד מתחומי פעילותה של החברה, ראה סעיף 20 וסעיף 23 להלן.
התוצאות העסקיות של החברה מושפעות משינויים בשערי מדד המחירים לצרכן בשלושה: 8.4 השפעה על פעילות החברה
-
הוצאות מימון: חלק נכבד מהאשראי שנטלה החברה (בנקים ואגרות חוב) צמוד למדד המחירים לצרכן ולפיכך חשוף לשינויים במדד זה. לפיכך, העליה במדד בתקופת הדוח הביאה לגידול בעלויות המימון של החברה.
-
הכנסות: דמי השכירות ודמי הניהול שגובה החברה (במישרין ובעקיפין באמצעות חברות הקבוצה) צמודים למדד המחירים לצרכן ולפיכך חשופים לשינויים במדד זה.
-
שווי הנדל"ן להשקעה: שווי הנדל"ן מבוסס על הכנסות שכירות בסוף התקופה.
החברה רואה בהצמדת דמי השכירות למדד המחירים ועליית שווי הנדל"ן להשקעה בהתאם, הגנה אינפלציונית לטווח ארוך כנגד החשיפה לעלייה בהוצאות המימון הצמודות של החברה.
פעילותה של החברה חשופה לשינויים בשיעור ריבית בנק ישראל ובשיעור הריבית המקובלת בבנקים המרכזיים בישראל, העשויים להשפיע, בין היתר, על מקורות גיוס אגרות חוב ומחירי האשראי למימון פעילות החברה, על שווים של נכסים מניבים באמצעות שינוי שיעור ההיוון שלהם וכן על התשואה שמפיקה החברה בפעילותה בתחום הנדל"ן להשקעה.
יצוין, כי במהלך תקופת הדוח הגדילה החברה את היקף האשראי לזמן קצר באמצעות הנפקת נע"מ בריבית משתנה בסך כולל של כ-400 מיליון ש"ח וזאת חלף מחזור חוב לזמן ארוך בריבית קבועה צמודה למדד.
העלייה במדד תשומות הבניה מביאה להתיקרות עלויות הבניה של החברה בפרויקטים השונים שלה מכיוון שכלל ההסכמים שלה עם קבלני הביצוע צמודים למדד זה.
לאורך כל תקופת המלחמה, החברה המשיכה בפעילותה, לרבות המשך הייזום, התכנון, ההקמה, השיווק והניהול של פרויקטים חדשים וכן של הנכסים הקיימים תוך המשך הצגת תוצאות חיוביות בפעילות הקבוצה.
בתקופת הדוח, כל המרכזים הלוגיסטים/תעשיה והמרכזים המסחריים של החברה פעלו כסדרם.
בנוסף לאמור, בתקופת הדוח, החברה המשיכה לפעול באופן סדיר ושוטף מול התאגידים הבנקאיים אשר העמידו מימון לחברות הקבוצה במסגרת הסכמי מימון שונים (לרבות בכל הנוגע להלוואות למימון בניה) וכן המשיכה לגייס חוב באמצעות הנפקת אגרות חוב לציבור וניירות ערך סחירים. נכון למועד פרסום הדוח אין כל שינוי מהותי במסגרות האשראי ובמקורות המימון של החברה.
על אף האמור לעיל, מידת ההשפעה של תרחישים ביטחוניים שונים (כגון: חידוש החזית מול איראן, יישום שלב ב' של הפסקת האש בעזה, וכל הסלמה שהיא בגזרה הצפונית או באיי"ש, ככל שיתממשו), על פעילותה העתידית של החברה אינה ידועה.
הערכות והתייחסויות החברה כאמור לעיל ביחס להשפעות המלחמה ולמצב המשק על החברה ותוצאותיה, הינו בגדר מידע צופה פני עתיד, כהגדרתו בחוק ניירות ערך, אשר מבוססות, בין היתר, על הערכות הנהלת החברה אשר אין כל ודאות שתתממשנה, במלואן או בחלקן. ההשפעה בפועל עלולה להיות שונה באופן שונה מהותית מכפי שנצפה, וזאת, בין היתר, בשל אי הוודאות הקיימת ביחס להתחדשות המלחמה, והשלכותיה, החלטות רשויות מדינה, שינויים בתנאים כלכליים, מדיניים, תנודות בשווקים ומגוון גורמים נוספים ואחרים.
MEGA OR
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
40
שאינם בשליטת החברה, וכן מכלול גורמי הסיכון אליהם חשופה החברה כמפורט בסעיף 40 להלן.
לפרטים נוספים בדבר השפעת האינפלציה ועליית הריבית על תוצאות החברה בתקופת הדוח, וכן בדבר ניתוח ההשפעה האפשרית של המשך מגמת האינפלציה ועליות ריבית נוספות על תוצאות החברה בעתיד ראו סעיף הסביבה העסקית שבדוח הדירקטוריון ליום 31.12.25, הנכלל כפרק ב' לדוח זה.
לנתונים אשר עשויים להשפיע על תוצאותיו של תחום השקעה בחברת דסק"ש ראה נספח א' לחלק זה של הדוח.
9. טבלת פרמטרים כלכליים בקשר למשק בישראל
להלן יובאו נתונים בקשר עם משתנים כלכליים עיקריים באזור בו מתבצעת פעילות התאגיד²:
| משתנים כלכליים: | |||
|---|---|---|---|
| 2023 | 2024 | 2025 | |
| 522 | 528 | 611 | ($ תוצר מקומי גולמי (במיליארדי |
| 191 | 201 | 209 | (אלאפי ש) תוצר לנפש |
| 2.0% | 0.4% | 2.8% | שיעור צמיחה בתוצר המקומי |
| 0.1% | (1.6%) | 0.8% | שיעור צמיחה בתוצר לנפש |
| 3.3% | 3.2% | 2.6% | שיעור אינפלציה |
| 4.6% | 4.8% | 4.4% | (10 שנים) התשואה על חוב ממשלתי מקומי לטווח ארוך |
| 3.63 | 3.64 | 3.19 | שער חליפין של מטבע מקומי ביחס לדולר ליום האחרון של השנה ש"ח/דולר |
| AA-Negative | A-Negative | A-Stable | דירוג חוב ממשלתי לטווח ארוך |
הנתונים נלקחו מדוחות שפורסמו באתרי האינטרנט של בנק ישראל ושל הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.
MEGAOR
18
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
חלק שלישי | תיאור עסקי הקבוצה בפעילות נדל"ן להשקעה – מצרפי
החל מסעיף 10 לדוח זה כל הנתונים המוצגים בטבלאות הינם על בסיס נתוני דוחות מאוחדים מורחבים על פי חלקה היחסי של הקבוצה בנכסיה, בהתחייבויותיה ובפעילותה. למידע נוסף על הדוח המאוחד המורחב ראה נספח א' לדוח הדירקטוריון הנכלל בדוח זה כפרק ב'.
10. גילוי מצרפי בנוגע לפעילות נדל"ן להשקעה³
הגילוי ביחס לפעילות הנדל"ן להשקעה של החברה נערך בהתאם לטיוטת התיקון לתקנות ניירות ערך (פרטי התשקיף וטיוטת התשקיף – מבנה וצורה) (תיקון) התשע"ד-2013, כפי שפורסמה ע"י רשות ניירות ערך בחודש דצמבר 2013 ("הנחיית הגילוי").
10.1. כללי
הקבוצה פועלת בתחום הנדל"ן המניב מאז היווסדה. במסגרת פעילות זו עוסקת הקבוצה בייזום, פיתוח, הקמה (באמצעות קבלני ביצוע) ו/או השבחה של מבנים בישראל ובסיום הקמתם בהשכרה, ניהול ואחזקה של נדל"ן מניב זה. נכסי הנדל"ן של הקבוצה פזורים בכל רחבי הארץ באזורים הביקוש ובסמוך לעורכי תחבורה ראשיים.
במהלך שנות פעילותה בתחום הנדל"ן המניב פיתחה הקבוצה שתי התמחויות בתחום זה: האחת, היא מרכזים מסחריים והשנייה היא מרכזים לוגיסטיים ומבני תעשייה. לקבוצה ישנם נכסים בהקמה, קרקעות לפיתוח בהיקפים גדולים וזכויות בניה רבות שטרם נוצלו. בנוסף, לחברה 3 מגרשים מניבים אשר מושכרים כמגרשי חניה ו/או כקרקעות לאחסון.
במהלך שנת 2024 החלה הקבוצה (באמצעות Mega D.C) לעסוק גם בתכנון, הקמה ותפעול של Data centers" בישראל ("Data centers"). כאמור לעיל, במהלך שנת 2025, התקשרה Mega D.C בהסכמים למתן שירותי Data center בהספק של 1.74MWIT.
להלן יובאו נתונים מצרפיים אודות נכסי נדל"ן להשקעה שבבעלות הקבוצה. הנתונים יובאו במרוכז אודות נכסים משני תחומי הפעילות של נדל"ן להשקעה שבבעלות הקבוצה: קרי: (1) פעילות המרכזים הלוגיסטיים, מבני התעשייה, המרכזים המסחריים והקרקעות המניבות (2) פעילות Data centers. להרחבה אודות תחומי הפעילות ואודות נכסים מהותיים לכל אחד מתחומי הפעילות ראו חלק רביעי לפרק זה להלן.
10.2. סוגי הנכסים של הקבוצה והשימושים בהם
השימושים בנכסי הקבוצה ואופי הפעילות של השוכרים משתנה בהתאם לסוג הנכס, כמפורט להלן:
מרכזים לוגיסטיים ומבני תעשייה
המרכזים הלוגיסטיים ומבני התעשייה שמקימה הקבוצה, נבנים כיחידה גדולה הניתנת להתאמה, כאשר על פי רוב הם נבנים עפ"י מפרט טכני שנקבע בתיאום עם השוכרים בשיטת
3 הגילוי ניתן במאוחד לגבי פעילות נדל"ן להשקעה (מרכזים לוגיסטיים ומבני תעשייה, מרכזים מסחריים, מגרשים מניבים ו-Data centers).
MEGA OR
19
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
ה-Tailor Made, תוך מתן מענה ספציפי לדרישות מיוחדות מצד כל שוכר, והכל בכפוף לשימושים המותרים במקרקעין הספציפיים עפ"י התב"ע החלה על אותם מקרקעין. על אף האמור, המרכזים הלוגיסטיים ומבני התעשייה נבנים כך שניתן יהיה להתאימם בקלות גם לדיירים אחרים. ייחודם של מרכזים אלו נעוץ בכך שהם עתירי שטח, הן שטח בנוי והן שטח תפעולי, המושכרים לרוב לשוכר יחיד או מספר מועט של שוכרים אשר מנהלים בעצמם את המושכר בשיטת Triple Net Lease. הקבוצה משכירה את מרכז הלוגיסטיקה והתעשייה לשוכרים שונים בתמהיל מגוון הכולל, בין היתר, את ענפי הלוגיסטיקה והשילוח, האופנה, מוצרי החשמל, אביזרים לבית, אלקטרוניקה, רשתות שיווק ועוד. לאור ההשקעה הראשונית הגבוהה יחסית של השוכר בנכס והתאמתו לצרכי הספציפיים לרבות השקעה במידוף ואוטומציה, הסכמי השכירות למרכזים הלוגיסטיים ומבני התעשייה נחתמים לתקופות ארוכות (לפחות 10 שנים רצופות) וכוללים אופציות לשוכר להארכת תקופת השכירות.
מגרשים מיניבים
לחברה 3 מגרשים מיניבים אשר מושכרים כמגרשי חניה ו/או כקרקעות לאחסון.
מרכזים מסחריים
המרכזים המסחריים של הקבוצה כוללים בעיקר מרכזי קניות פתוחים, נכסי מסחר המושכרים לשוכר יחיד (דוגמת איקאה או ג'מבו). המרכזים המסחריים של הקבוצה משמשים כמוקדי קניות, פנאי ובילוי עבור קהל לקוחותיהם והם מפוזרים מבחינה גיאוגרפית בכל רחבי הארץ. מרכזי הקניות של הקבוצה ממוקמים באזורי ביקוש בפריפריה, הגישה אליהם נוחה באמצעות צירי תנועה ראשיים והם כוללים מקומות חניה רבים ללא תשלום. קהל הלקוחות במרכזי הקניות השונים נחשף לתמהיל עסקים מגוון. התמהיל של כל אחד ממרכזי הקניות תוכנן ומשתנה מעת לעת ע"י הנהלת החברה, כך שיהא תואם במידה האופטימאלית לצרכי אוכלוסיית היעד ולשינויים בהעדפותיו של קהל המבקרים והלקוחות.
היתרונות הגדולים שמציעים מרכזי הקניות של הקבוצה הינם היצע החנויות הרחב ותמהיל החנויות המוצרים המגוון שלהם בכל אחד ממרכזי הקניות, כך שלמעשה ניתן מענה במקום אחד, למילוי צרכים רבים של אוכלוסיות מגוונות בעלות צרכים שונים. שיעור התפוסה הממוצע של השטחים המיועדים להשכרה במרכזי הקניות של הקבוצה גבוה ועומד על כ-98% נכון למועד הדוח (בדומה לנתונים ביחס לשנים קודמות). מרכז המרכזים המסחריים של הקבוצה הינם "מרכזי קניות פתוחים", "Power Centers", שהינם מרכזים עם שטחי השכרה גדולים יחסית המושכרים לרוב ביחידות גדולות. ייחודם של "מרכזי הקניות הפתוחים" הוא בכך שמרכזים מסוג זה מאפשרים לשוכרים להקים חנויות גדולות יחסית בעלויות שכר דירה ודמי ניהול נמוכות יחסית תוך שמירה על יחס דמי שכירות לפדיון נמוך ובכך מאפשרים עומסי דמי שכירות וניהול נמוכים (דבר אשר לא מתאפשר בקניונים).
בנוסף למרכזי הקניות הפתוחים, הקבוצה מחזיקה ומנהלת גם נכסי מסחר המושכרים לשוכר יחיד (Singel Tenant), ובכללם מבנים מסחריים גדולים המותאמים לצרכי התפעוליים והקמעונאיים של השוכר, כגון חנויות איקאה, סופרים וחנויות ג'מבו. נכסים אלה ממוקמים, ככלל, בסמיכות לצירי תנועה ראשיים ובאזורי ביקוש, כוללים נגישות גבוהה ומלאי חניה משמעותי, ומהווים מוקדי משיכה לקהל לקוחות רחב. מודל ההשכרה לשוכר יחיד מתאפיין ביציבות יחסית ובהתקשרות ארוכת טווח, תוך התאמות פיזיות ותכנוניות לנכס בהתאם לדרישות השוכר ולעתים גם אחריות מוגברת של השוכר לתפעול ולתחזוקה, בהתאם להסכמי השכירות. נכסים אלה תורמים לפיזור תיק הנכסים של הקבוצה ומספקים בסיס הנכסות יציב, לצד עוגן תנועה מסחרי המשפיע לחיב על סביבת המסחר האזורית.
Data Centers
במהלך שנת 2024 החלה הקבוצה (באמצעות Mega D.C) לעסוק בתכנון, הקמה ותפעול של מתקני Data centers מתקדמים המיועדים לתת מענה מיטבי לדרישות השוק בעידן ה-Al. מתקני Data centers-ה שמקימה הקבוצה מיועדים לשמש כמוקדי אחסון, עיבוד וניהול נתונים עבור מגוון רחב של לקוחות, כולל חברות טכנולוגיה, מוסדות פיננסיים, ארגונים ממשלתיים
MEGA OR
20
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
ועסקיים. ככלל, מתקני ה-Data centers ממוקמים בנכסי הקבוצה המצויים באזורים אסטרטגיים ברחבי הארץ, עם גישה לתשתיות תקשורת מתקדמות ומקורות חשמל.
Mega D.C מציעה פתרונות מותאמים אישית לכל לקוח וכן בהתאם לדרישת הלקוח אף מבצעת עבורו עבודות התאמה (Fit Out). מתקני ה-Data centers מתאפיינות ברמת אבטחה גבוהה, מערכות קירור מתקדמות ותשתיות חשמל אמינות, המבטיחות זמינות מקסימלית של השירותים. ההסכמים ביחס ל-Data centers נערכים לרוב לתקופה ארוכה של מספר שנים ובמרביתם קיימת אופציה להארכת תקופת השירותים במספר שנים נוספות. מתקני ה-Data centers ינוהלו על ידי צוותים מקצועיים ומנוסים, המבטיחים תחזוקה שוטפת, שדרוגים טכנולוגיים ושירות לקוחות ברמה גבוהה.
בתחום ה-Data centers ההשכרה ללקוחות הינה על בסיס מחיר קבוע של יחידות חשמל (KW) חלף יחידות שטח.
M E G A O R
21
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
11. תמצית התוצאות בתחומי נדל"ן להשקעה
11.1. תמצית התוצאות המצרפיות בשני תחומי הנדל"ן להשקעה של הקבוצה
| לשנה שנסתיימה ביום | 31.12.2025 | ||
|---|---|---|---|
| 31.12.2023 | 31.12.2024 | באלפי ש"ח | |
| 299,492 | 345,805 | 417,300 | (סך כל הכנסות הפעילות (מאוחד) |
| 426,385 | 345,699 | 428,524 | (רווחים או הפסדים משעורבים (מאוחד) |
| 280,033 | 326,006 | 394,635 | (רווחי הפעילות (מאוחד) |
| - | 281,982 | 299,717 | (הסך (המוערך) (NOI same property) |
| - | 279,951 | 295,958 | (הסך (המוערך) (NOI same property) |
| 279,360 | 324,230 | 392,448 | (סך הכל (מאוחד) |
| 269,187 | 311,598 | 377,693 | (סך הכל (המוערך) |
11.2. תמצית תוצאות המרכזים הלוגיסטיים, מבני תעשייה, המרכזים המסחריים והקרקעות המניבות
| לשנה שנסתיימה ביום | 31.12.2023 | ||
|---|---|---|---|
| 31.12.2023 | 31.12.2024 | באלפי ש"ח | |
| 299,492 | 345,805 | 404,000 | (סך כל הכנסות הפעילות (מאוחד) |
| 426,385 | 345,699 | 195,043 | (רווחים או הפסדים משעורבים (מאוחד) |
| 280,033 | 326,006 | 385,109 | (רווחי הפעילות (מאוחד) |
| - | 281,982 | 299,717 | (הסך (המוערך) (NOI same property) |
| - | 279,951 | 295,958 | (הסך (המוערך) (NOI same property) |
| 279,360 | 324,230 | 382,317 | (סך הכל (מאוחד) |
| 269,187 | 311,598 | 367,562 | (סך הכל (המוערך) |
11.3. תמצית תוצאות תחום ה-Data centers
| לשנה שנסתיימה ביום | 31.12.2023 | ||
|---|---|---|---|
| 31.12.2023 | 31.12.2024 | באלפי ש"ח | |
| - | - | 13,300 | (סך כל הכנסות הפעילות (מאוחד) |
| - | - | 233,481 | (רווחים או הפסדים משעורבים (מאוחד) |
| - | - | 9,526 | (רווחי הפעילות (מאוחד) |
| - | - | - | (הסך (המוערך) (NOI same property) |
| - | - | - | (הסך (המוערך) (NOI same property) |
| - | - | 10,131 | (סך הכל (מאוחד) |
| - | - | 10,131 | (סך הכל (המוערך) |
MEGAOR
22
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
11.4. האזורים העיקריים בהם פועלת הקבוצה בתחומי הנדל"ן להשקעה
המרכזים המסחריים, מרכזי הלוגיסטיקה, מבני התעשייה והקרקעות המניבות של הקבוצה ממוקמים בדרך כלל באזורים הפריפריה בסמוך לצירי תנועה המאפשרים גישה נוחה (ובמרכזים המסחריים גם חניה פתוחה לקהל המבקרים). מתקני ה-Data centers אשר Mega D.C מקימה ומתכננת ממוקמות באזורים אסטרטגיים ברחבי הארץ, עם גישה לתשתיות תקשורת מתקדמות ומקורות חשמל.
לצרכי דוח זה, ובהתאם להנחיית הגילוי, חילקה החברה את נכסיה לשלושה אזורים גיאוגרפיים עיקריים: (1) צפון הארץ (2) מרכז הארץ (3) דרום הארץ.
11.5.1 מרכז מסחריים:
הקבוצה משכירה את שטחי המסחר במרכזים המסחריים הפתוחים לשוכרים שונים בתמהיל מגוון הכולל, בין היתר, את ענפי המזון והצרכנות (מרכז/סופרמרקטים), האופנה (ביגוד והנעלה), מוצרי החשמל, הפארם, הסטוקים, הריהוט, ההסעדה ובתי הקפה. מגוון השוכרים והשתייכותם לענפי מסחר שונים מקטינים את החשיפה של החברה למיתון בענף מסוים ויוצרים חלופות זמינות לשוכרים שאינם מצליחים לעמוד בתנאי השכירות.
הסכמי השכירות נערכים לרוב לתקופה ארוכה של מספר שנים ובמרביתם קיימת אופציה להארכת תקופת השכירות במספר שנים נוספות. דמי השכירות מורכבים במרבית המקרים מדמי שכירות קבועים, הצמודים למדד המחירים לצרכן או כאחוז מפדיון של כל אחד מהשוכרים (על פי הגבוה מבניהם). תוספת דמי השכירות בגין אחוזים מהפדיון אינה מהותית ומהווה פחות מ-10% מהכנסות החברה מדמי שכירות, אולם לסכומי הפדיון של השוכרים עשויה להיות השפעה בטווח הארוך על גובה דמי השכירות. המרכזים המסחריים של הקבוצה מנוהלים על ידי חברות הקבוצה (להוציא מכלל זה את מרבית המרכזים המסחריים אשר הקבוצה מחזיקה בהם בשיתוף עם ביג, אשר הניהול, השיווק והאחזקה שלהם מתבצע על ידי ביג). השוכרים במרכזי הקניות משלמים דמי ניהול ואחזקה חודשיים הצמודים למדד המחירים לצרכן אשר משמשים לאחזקת השטחים הציבוריים במרכזי הקניות וכן לפעולות שיווק, בידור וכו' שעורך כל אחד ממרכזי הקניות באופן מקומי. הסכמי הניהול עם השוכרים כוללים התחייבות לתחזק ולהפעיל את השטחים הציבוריים, לרבות אך לא רק: ניקיון, תחזוקה, שוטפת, פרסום ושיווק, ביטוח וכד'.
נכסי המסחר המושכרים לשוכר יחיד (Single Tenant) מושכרים, ככלל, לרשתות קמעונאיות גדולות ולמותגים ארציים ובינלאומיים בעלי פעילות בהיקפים משמעותיים, הזקוקים לשטחי מסחר נרחבים ולמבנה ייעודי התואם את צורכיהם התפעוליים, הלוגיסטיים והמסחריים. שוכרים אלה כוללים, בין היתר, רשתות ריהוט ומוצרים לבית, חנויות סטוק ורשתות מזון וקמעונאות בעלות פורמט חנות גדולה (Big-Box) דוגמת איקאה, ג'מבו וסופרים. מאפייני השוכרים בנכסים אלה הם יציבות פיננסית יחסית, מותג מושך קהל ותנועת לקוחות גבוהה, והתקשרויות שכירות ארוכות טווח הכוללות, לפי העניין, התאמות במשבר (Fit-Out) והסדרי תחזוקה ותפעול המוטלים בחלקם על השוכר, הכל בהתאם לתנאי הסכמי השכירות. מודל זה תורם ליציבות ההכנסות מדמי שכירות ולהפחתת חשיפה לתחלופת שוכרים, בהשוואה למרכזים המושכרים למספר רב של שוכרים.
11.5.2 מרכזים לוגיסטיים ומבני תעשייה:
השוכרים במרכזים הלוגיסטיים כוללים מגוון רחב של גופים הזקוקים לשירותי אחסנה, ליקוט, אריזה, שילוח וניהול מלאי. מרבית המרכזים הלוגיסטיים מושכרים לשוכר יחיד אשר שוכר ומנהל בעצמו את מלא שטח המרכז. לפרטים נוספים ראה בסעיף סוגי הנכסים של הקבוצה והשימושים בהם שלעיל.
MEGA OR
23
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
11.5.3 Data centers
לקוחות היעד של מתקני Data Centers - ה- Data Centers מגיעים ממגוון סקטורים מקומיים ובינלאומיים, ובעיקר Hyperscale (ספקי ענן גלובלים הפועלים בקנה מידה רחב ומפעילים חוות שרתים בהיקפי קיבולת והספק גבוהים לצורך אספקת שירותי ענן) ו- Neo Cloud (ספקי ענן ייעודיים, בעיקר לשירותי מחשוב לבינה מלאכותית ומחשוב עתיר ביצועים).
11.6.1 רכישת נכסים
החברה מתקשרת בעסקאות לרכישת חטיבות קרקע ו/או להשכרתן לטווח ארוך, לצורך הקמת מרכזים מסחריים, מרכזים לוגיסטיים ומבני תעשיה לאחר שהנהלת החברה בוחנת האם להשקעה פוטנציאל גבוה לרווח. במסגרת בחינה זו נבחנים פרמטרים שונים וביניהם: רמת הביקוש להשכרת שטחי מסחר/שטחים לוגיסטיים באזור, קרבה למרכזי קניות אחרים (נכון לגבי מרכזים מסחריים), נגישות לנכסים אטרקטיביים, נגישות לצירי תנועה ראשיים ועלות הקמת המרכז המסחרי/המבנה הלוגיסטי.
במסגרת בחינת רכישת קרקעות לטובת הקמת Data centers (או החלטה האם להקים) במקרקעין קיימים של החברה (Data centers) נבחנים פרמטרים שונים, וביניהם: רמת הביקוש באזור, זמינות והיקף אספקת חשמל אמינה, לרבות אפשרות להגדלת הספקים, יתירות, תשתיות (חשמל, קירור וגניציה), היתכנות עמידה בתקנים ובדרישות רגולטוריות; זמינות קישוריות תקשורתית גבוהה, לרבות קרבה לתשתיות סיבים, מאפייני המגרש והמבנה; לוחות זמנים להיתרים ולחיבורי תשתית.
להנהלת החברה אין מדיניות קבועה בקשר עם רכישות נכסים וכל מקרה נבחן לגופו, נוכח ההזדמנות העסקית שהוא מביא עמו.
11.6.2 מימוש נכסים
הנהלת החברה בוחנת את הצעות שמתקבלות לרכישת נכסי הקבוצה עפ"י שיעור הרווחיות הצפוי לקבוצה בעקבות מכירת הנכס לעומת התשואה העתידית שהנכס צפוי להניב. הנהלת החברה לא קבעה שיעור תשואה נדרש במקרה של מימוש נכסים וכל עסקה נבחנת לגופה.
11.7 השלכות מס ייחודיות בתחום הפעילות
להלן טבלה המציינת את עקרונות המיסוי הכלליים והייחודיים במסגרת פעילות הנדל"ן המניב של הקבוצה.
המידע המובא בטבלה, ובפרט המידע המתייחס להשלכות המס בעת מכירת נכס במישרין או בעקיפין (מכירת החברה המחזיקה בנכס או מכירת חברת/חברות האם שלה) הינו כללי ואינו כולל השלכות מיסוי פרטניות לגבי כל חלופות המכירה האפשריות.
| מיסים אחרים | מס המוטל על העברת הנכס | שיעור מס שבח מקרקעין | פחת מותר בניכוי על מבנים מסחריים ומרכזים לוגיסטיים |
|---|---|---|---|
| מיסוי מוניציפאלי יחול בהתאם לסוג הנכס ומיקומו. | מס מכירה בוטל לגבי מכירת נכס שבוצעה לאחר יום 01.08.2007 | שיעור מס חברות – 23% בשנים 2018-2025 | 4% |
| מס רכישה - בשיעור של 6% | |||
| למעט חריגים, מכירת נדל"ן כפופה לחבות במע"מ. שיעור המע"מ נכון למועד הדוח הינו 17% | |||
| מכירת מניות איננה כפופה למע"מ, למעט ביחס לאיגוד מקרקעין. |
MEGA OR
24
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
12. פילוחים ברמת הפעילות בכללותה
להלן יובאו פרטים בדבר פעילות הנדל"ן להשקעה של החברה בפילוח לפי השימושים השונים: מסחר, לוגיסטיקה/תעשייה, ומגרשים מניבים. יצוין כי החל מהדוח השנתי לשנת 2025 פעילות החברה בתחום Data centers החלה להיות מתוארת בדוחותיה הכספיים של החברה כמגזר פעילות נפרד, ולפיכך נכלל תחום ה-Data centers כטור נפרד בטבלאות שלהלן.
12.1 להלן פילוח שטחי נדל"ן מניב לפי אזורים ושימושים:
| ליום 31.12.2025 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| אחוז מסך | ||||||
| כל שטח | ||||||
| הנכסים | סה"כ | מגרשים | ||||
| מניבים | Data | |||||
| Centers | לוגיסטיקה | |||||
| ותעשייה | מסחר | שימושים | ||||
| אזורים | ||||||
| צפון | במאוחד | 34,077 | 10,948 | - | 45,025 | 6.4% |
| חלק התאגיד | 34,077 | 10,948 | - | 45,025 | 6.8% | |
| מרכז | במאוחד | 55,130 | 209,526 | 5,000 | 12,000 | 39.9% |
| חלק התאגיד | 51,485 | 206,172 | 5,000 | 12,000 | 41.3% | |
| דרום | במאוחד | 30,540 | 284,821 | - | 63,051 | 53.7% |
| חלק התאגיד | 30,540 | 251,014 | - | 63,051 | 51.9% | |
| סה"כ | במאוחד | 119,747 | 505,295 | 5,000 | 75,051 | 100.0% |
| חלק התאגיד | 116,102 | 468,134 | 5,000 | 75,051 | 100.0% | |
| אחוז מסך כל שטח | ||||||
| הנכסים | במאוחד | 17.0% | 71.7% | 0.7% | 10.6% | 100.0% |
| חלק התאגיד | 17.5% | 70.5% | 0.8% | 11.2% | 100.0% | |
| ליום 31.12.2024 | ||||||
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| אחוז מסך | ||||||
| כל שטח | ||||||
| הנכסים | סה"כ | מגרשים | ||||
| מניבים | Data | |||||
| Centers | לוגיסטיקה | |||||
| ותעשייה | מסחר | שימושים | ||||
| אזורים | ||||||
| צפון | במאוחד | 30,468 | 10,948 | - | 41,416 | 6.5% |
| חלק התאגיד | 30,468 | 10,948 | - | 41,416 | 6.9% | |
| מרכז | במאוחד | 54,829 | 209,592 | - | 12,000 | 43.6% |
| חלק התאגיד | 51,208 | 206,108 | - | 12,000 | 44.6% | |
| דרום | במאוחד | 28,170 | 224,697 | - | 63,051 | 49.9% |
| חלק התאגיד | 28,170 | 201,015 | - | 63,051 | 48.5% | |
| סה"כ | במאוחד | 113,467 | 445,237 | - | 75,051 | 100.0% |
| חלק התאגיד | 109,846 | 418,071 | - | 75,051 | 100.0% | |
| אחוז מסך כל שטח | ||||||
| הנכסים | במאוחד | 17.9% | 70.3% | - | 11.8% | 100.0% |
| חלק התאגיד | 18.2% | 69.4% | - | 12.4% | 100.0% |
MEGA OR
25
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
12.2 להלן פילוחי שווי נדל"ן מניב לפי אזורים ושימושים:
| ליום 31.12.2025 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| אחוז מסך כל שטח הנכסים | סה"כ | מגרשים מניבים | Data Centers | לוגיסטיקה ותעשייה | מסחר | שימושים |
| אזורים | ||||||
| צפון | במאוחד | 547,855 | 133,450 | - | 681,305 | 10.4% |
| חלק התאגיד | 547,855 | 133,450 | - | 681,305 | 11.0% | |
| מרכז | במאוחד | 836,951 | 2,020,259 | 390,023 | 65,730 | 50.5% |
| חלק התאגיד | 803,881 | 1,979,475 | 390,023 | 65,730 | 52.4% | |
| דרום | במאוחד | 405,315 | 1,997,005 | - | 156,935 | 39.1% |
| חלק התאגיד | 405,315 | 1,696,662 | - | 156,935 | 36.6% | |
| סה"כ | במאוחד | 1,790,121 | 4,150,714 | 390,023 | 222,665 | 100.0% |
| חלק התאגיד | 1,757,052 | 390,023 | 3,809,587 | 222,665 | 100.0% | |
| אחוז מסך כל שטח הנכסים | במיוחד | 27.3% | 6.0% | 3.4% | 100.0% | 100.0% |
| חלק התאגיד | 28.4% | 6.3% | 3.6% | 100.0% | 100.0% | |
| ליום 31.12.2024 | ||||||
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| אחוז מסך כל שטח הנכסים | סה"כ | מגרשים מניבים | Data Centers | לוגיסטיקה ותעשייה | מסחר | שימושים |
| אזורים | ||||||
| צפון | במאוחד | 469,484 | 129,550 | - | 599,034 | 10.7% |
| חלק התאגיד | 469,484 | 129,550 | - | 599,034 | 11.4% | |
| מרכז | במאוחד | 824,716 | 1,799,767 | 824,716 | 2,688,693 | 47.9% |
| חלק התאגיד | 791,251 | 1,759,898 | 791,251 | 2,615,359 | 49.9% | |
| דרום | במאוחד | 343,130 | 1,825,835 | 343,130 | 2,324,790 | 41.4% |
| חלק התאגיד | 343,130 | 1,532,602 | 343,130 | 2,031,557 | 38.7% | |
| סה"כ | במאוחד | 1,637,330 | 3,755,152 | 1,637,330 | 5,612,517 | 100.0% |
| חלק התאגיד | 1,603,865 | 3,422,050 | 1,603,865 | 5,245,950 | 100.0% | |
| אחוז מסך כל שטח הנכסים | במיוחד | 29.2% | 66.9% | 29.2% | 100.0% | 100.0% |
| חלק התאגיד | 30.6% | 65.2% | 30.6% | 100.0% | 100.0% |
MEGA OR
26
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
12.3. להלן פילוח שווי נדל"ן מניב ונדל"ן בהקמה (כולל נכסים מוחזקים למכירה ומקדמה בגין רכישת מקרקעין):
| 31.12.2024 | 31.12.2025 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| אחוז מסך שווי הנכסים | חלק התאגיד | במאוחד | חלק התאגיד | המכירה | במאוחד | |
| 55.6% | 3,422,050 | 3,755,152 | 51.0% | 3,809,587 | 4,150,713 | מרכזים לוגיסטיים |
| 23.7% | 1,574,961 | 1,608,426 | 22.0% | 1,757,052 | 1,790,121 | מרכזי מסחר |
| - | - | - | 4.8% | 390,023 | 390,023 | Data Center |
| 3.3% | 220,035 | 220,035 | 2.7% | 222,665 | 222,665 | מגרשים מניבים |
| 13.6% | 918,033 | 918,033 | 17.6% | 1,432,130 | 1,432,130 | נדל"ן בהקמה |
| 3.3% | 220,667 | 220,667 | 1.5% | 118,900 | 118,900 | [1]קרקעות |
| 0.5% | 33,363 | 33,363 | 0.4% | 33,363 | 33,363 | [2]זכויות |
| 100.0% | 6,389,109 | *6,755,676 | 100.0% | 7,763,720 | *8,137,915 | סה"כ |
- כולל סך של כ- 5,500 אלפי ש"ח המופיע בסעיף נכסים המוחזקים למכירה ומלאי קרקעות.
12.4. להלן פילוח NOI לפי אזורים ושימושים:
| ליום 31.12.2025 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| אחוז מסך כל שטח הנכסים | סה"כ | מגרשים מניבים | Data Centers | לוגיסטיקה ותעשייה | מסחר | שימושים |
| אזורים | ||||||
| 12.2% | 47,826 | - | - | 8,949 | 38,877 | במאוחד |
| 12.6% | 47,590 | - | - | 8,949 | 38,641 | חלק התאגיד |
| 48.2% | 189,356 | 3,420 | 13,601 | 111,765 | 60,570 | במאוחד |
| 48.1% | 181,664 | 3,420 | 13,601 | 109,203 | 55,440 | חלק התאגיד |
| 39.6% | 155,282 | 7,618 | - | 124,693 | 22,971 | מרגז |
| 39.3% | 148,455 | 7,618 | - | 117,866 | 22,971 | דרום |
| 100.0% | 392,464 | 11,038 | 13,601 | 245,407 | 122,418 | סה"כ |
| 100.0% | 377,709 | 11,038 | 13,601 | 236,018 | 117,052 | המאוחד |
| 100.0% | 2.8% | 3.5% | 62.5% | 31.2% | 62.5% | אחוז מסך NOI של |
| 100.0% | 2.9% | 3.6% | 62.5% | 31.0% | 62.5% | כל הנכסים |
MEGA OR
27
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
| ליום 31.12.2024 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| אחוז מסך | ||||||
| כל שטח | ||||||
| הנכסים | סה"כ | מגרשים | ||||
| מניבים | Data | |||||
| Centers | לוגיסטיקה | |||||
| ותעשייה | מסחר | שימושים | ||||
| אזורים | ||||||
| 11.7% | 37,785 | - | - | 8,883 | 28,902 | צפון |
| 12.1% | 37,785 | - | - | 8,883 | 28,902 | חלק התאגיד |
| 52.3% | 169,545 | 3,161 | - | 110,052 | 56,332 | ממד |
| 52.0% | 162,181 | 3,161 | - | 107,451 | 51,569 | חלק התאגיד |
| 36.0% | 116,917 | 7,354 | - | 89,206 | 20,357 | דרום |
| 35.9% | 111,649 | 7,354 | - | 83,938 | 20,357 | חלק התאגיד |
| 100.0% | 324,247 | 10,515 | - | 208,141 | 105,591 | סה"כ |
| 100.0% | 311,615 | 10,515 | - | 200,272 | 100,828 | חלק התאגיד |
| 100.0% | 3.2% | - | 64.2% | 32.6% | אחוז מסך NOI של | |
| הנכסים | ||||||
| 100.0% | 3.4% | - | 64.3% | 32.3% | כלל הנכסים | |
| ליום 31.12.2023 | ||||||
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| אחוז מסך | ||||||
| כל שטח | ||||||
| הנכסים | סה"כ | מגרשים | ||||
| מניבים | Data | |||||
| Centers | לוגיסטיקה | |||||
| ותעשייה | מסחר | שימושים | ||||
| אזורים | ||||||
| 13.6% | 37,939 | - | - | 7,890 | 30,049 | צפון |
| 14.1% | 37,939 | - | - | 7,890 | 30,049 | חלק התאגיד |
| 58.0% | 162,054 | 2,780 | - | 106,031 | 53,243 | ממד |
| 57.6% | 155,066 | 2,780 | - | 103,601 | 48,685 | חלק התאגיד |
| 28.4% | 79,383 | 8,329 | - | 52,092 | 18,962 | דרום |
| 28.3% | 76,199 | 8,329 | - | 48,908 | 18,962 | חלק התאגיד |
| 100.0% | 279,376 | 11,109 | - | 166,013 | 102,254 | סה"כ |
| 100.0% | 269,204 | 11,109 | - | 160,399 | 97,696 | חלק התאגיד |
| 100.0% | 4.0% | - | 59.4% | 36.6% | אחוז מסך NOI של | |
| הנכסים | ||||||
| 100.0% | 4.1% | - | 59.6% | 36.3% | כלל הנכסים |
הנתונים בטבלאות שבס"ק 12.4 זה משקפים את ה-NOI בפועל. מחישוב ה-NOI במאוחד בשנת 2023 נוטרלו הקלות מלחמת חרבות ברזל שנתנה החברה לשוכריה בסך של כ- 2,391 אלפי ש"ח.
לצורך חישוב התשואה בטבלה שבסעיף להלן, ביצעה החברה מספר התאמות כך שהנתונים ייצגו את ה-NOI הפוטנציאלי של הנכס, אילו היה מושכר במלואו לתקופה שלמה והשטחים הפנויים בו היו מושכרים במחירים ריאליים. הטבלאות בסעיף 12.5 להלן מציגות את ה-NOI המייצג, לאחר ההתאמות כאמור.
MEGAOR
28
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
12.5. להלן פילוח NOI מייצג לפי אזורים ושימושים:
| ליום 31.12.2025 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| אחוז מסך | ||||||
| כל שטח | ||||||
| הנכסים | סה"כ | מגרשים | ||||
| מניבים | Data | |||||
| Centers | לוגיסטיקה | |||||
| ותעשייה | מסחר | שימושים | ||||
| אזורים | ||||||
| 11.0% | 49,022 | - | - | 9,273 | 39,749 | במאוחד |
| 11.4% | 49,022 | - | - | 9,273 | 39,749 | חלק התאגיד |
| 53.2% | 237,693 | 3,478 | 38,354 | 133,908 | 61,953 | במאוחד |
| 53.0% | 227,882 | 3,478 | 38,354 | 129,346 | 56,704 | חלק התאגיד |
| 35.9% | 160,399 | 7,851 | - | 127,568 | 24,980 | מרדום |
| 35.6% | 153,415 | 7,851 | - | 120,584 | 24,980 | חלק התאגיד |
| 100.0% | 447,114 | 11,329 | 38,354 | 270,749 | 126,682 | סה"כ |
| 100.0% | 430,319 | 11,329 | 38,354 | 259,203 | 121,433 | חלק התאגיד |
| 100.0% | 2.5% | 8.6% | 60.6% | 28.3% | אחוז מסך NOI של כל הנכסים | |
| 100.0% | 2.6% | 8.9% | 60.3% | 28.2% | חלק התאגיד | |
| ליום 31.12.2024 | ||||||
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| אחוז מסך | ||||||
| כל שטח | ||||||
| הנכסים | סה"כ | מגרשים | ||||
| מניבים | Data | |||||
| Centers | לוגיסטיקה | |||||
| ותעשייה | מסחר | שימושים | ||||
| אזורים | ||||||
| 11.7% | 42,219 | - | - | 8,688 | 33,531 | במאוחד |
| 12.1% | 42,219 | - | - | 8,688 | 33,531 | חלק התאגיד |
| 47.2% | 170,441 | 3,344 | - | 108,778 | 58,319 | מרדום |
| 46.8% | 162,843 | 3,344 | - | 106,078 | 53,421 | חלק התאגיד |
| 41.1% | 148,624 | 7,509 | - | 120,254 | 20,861 | מרדום |
| 41.1% | 143,083 | 7,509 | - | 114,713 | 20,861 | חלק התאגיד |
| 100.0% | 361,284 | 10,853 | - | 237,720 | 112,711 | סה"כ |
| 100.0% | 348,145 | 10,853 | - | 229,479 | 107,813 | חלק התאגיד |
| 100.0% | 3.0% | - | 65.8% | 31.2% | אחוז מסך NOI של כל הנכסים | |
| 100.0% | 3.1% | - | 65.9% | 31.0% | כל הנכסים |
MEGA OR
29
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
| ליום 31.12.2023 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| אחוז מסך | ||||||
| כל שטח | ||||||
| הנכסים | סה"כ | מגרשים | ||||
| מניבים | Data Centers | לוגיסטיקה | ||||
| ותעשייה | מסחר | שימושים | ||||
| במ"ר | ||||||
| 14.2% | 40,591 | - | - | 8,427 | 32,164 | במאוחד |
| 14.5% | 40,591 | - | - | 8,427 | 32,164 | מבחן חלק התאגיד |
| 59.1% | 168,700 | 3,110 | - | 111,071 | 54,519 | במאוחד |
| 58.1% | 161,451 | 3,110 | - | 108,518 | 49,823 | חלק התאגיד |
| 26.7% | 76,319 | 7,132 | - | 49,768 | 19,419 | מבחן חלק התאגיד |
| 27.4% | 76,319 | 7,132 | - | 49,768 | 19,419 | דדום |
| 100.0% | 285,610 | 10,242 | - | 169,266 | 106,102 | סה"כ |
| 100.0% | 278,361 | 10,242 | - | 166,713 | 101,406 | חלק התאגיד |
| 100.0% | 3.6% | - | 59.3% | 37.1% | המאוחד | |
| 100.0% | 3.7% | - | 59.9% | 36.4% | כל הנכסים |
12.6. להלן פילוח רווחי (הפסדי) שערוך לפי אזורים ושימושים:
| לשנה שהסתיימה ביום 31.12.2025 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| אחוז מסך | ||||||
| הנכסים NOI של | סה"כ | מגרשים | ||||
| מניבים | Data Centers | לוגיסטיקה | ||||
| ותעשייה | מסחר | שימושים | ||||
| באלפי ש"ח | ||||||
| 4.3% | 16,668 | - | - | 3,586 | 13,081 | במאוחד |
| 4.4% | 16,668 | - | - | 3,586 | 13,081 | חלק התאגיד |
| 86.2% | 336,135 | 1,520 | 237,472 | 82,074 | 15,069 | מבחן חלק התאגיד |
| 87.9% | 335,239 | 1,520 | 237,472 | 81,177 | 15,069 | דדום |
| 9.5% | 37,040 | 163 | - | 16,425 | 20,452 | מבחן חלק התאגיד |
| 7.7% | 29,337 | 163 | - | 8,721 | 20,452 | חלק התאגיד |
| 100.0% | 389,843 | 1,683 | 237,472 | 102,085 | 48,603 | סה"כ |
| 100.0% | 381,243 | 1,683 | 237,472 | 93,485 | 48,603 | חלק התאגיד |
| 100.0% | 0.4% | 60.9% | 26.2% | 12.5% | אחוז מסך רווחי | |
| 100.0% | 0.4% | 62.3% | 24.5% | 12.7% | השערוך |
MEGA OR
30
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
| 31.12.2024 לשנה שהסתיימה ביום | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| שימושים | מסחר | לוגיסטיקה ותעשייה | Data Centers | מגרשים מניבים | סה"כ | אחוז מסך NCI של הנכסים |
| אזורים | באלפי ש"ח | |||||
| צפון | 13,804 | - | 18,146 | 31,950 | - | 9.1% |
| 13,804 | 18,146 | 18,146 | 31,950 | - | 10.0% | |
| מרכז | 29,559 | 66,378 | 29,559 | 100,397 | - | 28.6% |
| 29,559 | 29,559 | 29,559 | 98,888 | - | 31.1% | |
| דרום | 197,053 | 19,726 | 197,053 | 219,298 | - | 62.4% |
| 197,053 | 19,726 | 197,053 | 251,9 | - | 58.9% | |
| סה"כ | 164,928 | 19,726 | 164,928 | 6,979 | - | 100.0% |
| 164,928 | 19,726 | 164,928 | 351,645 | - | 100.0% | |
| אחוז מסך רווחי השערוך | 281,577 | 63,089 | 281,577 | 318,011 | - | 100.0% |
| 247,943 | 63,089 | 247,943 | 100.0% | - | 100.0% | |
| 31.12.2023 לשנה שהסתיימה ביום | ||||||
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| שימושים | מסחר | לוגיסטיקה ותעשייה | Data Centers | מגרשים מניבים | סה"כ | אחוז מסך NCI של הנכסים |
| אזורים | באלפי ש"ח | |||||
| צפון | 14,878 | - | 366 | 15,244 | - | 6.3% |
| 14,878 | 14,878 | 366 | 15,244 | - | 6.0% | |
| מרכז | 33,014 | 33,014 | 107,016 | 158,3% | - | 58.3% |
| 33,014 | 104,556 | 104,556 | 58.8% | - | 58.8% | |
| דרום | 13,162 | 24,178 | 13,162 | 35.4% | - | 35.4% |
| 13,162 | 20,796 | 13,162 | 34.8% | - | 34.8% | |
| סה"כ | 61,054 | 131,560 | 61,054 | 100.0% | - | 100.0% |
| 61,054 | 125,718 | 61,054 | 100.0% | - | 100.0% | |
| אחוז מסך רווחי השערוך | 242,871 | 54.2% | 20.7% | 100.0% | - | 100.0% |
| 237,029 | 49.9% | 25.1% | 100.0% | - | 100.0% |
רווחי (הפסדי) שיערוך בטבלאות שבס"ק זה כוללים שערוך בגין נכסים מניבים.
MEGA OR
31
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
12.7. להלן פילוח דמי שכירות ממוצעים למ"ר לחודש שהתקבלו בפועל לפי אזורים ושימושים (בש"ח):
| שימושים | ממחר | לוגיסטיקה ותעשייה | ממחר | שימוש | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| לשנה שהסתיימה ביום | 31.12.25 | 31.12.24 | 31.12.25 | 31.12.24 | 31.12.25 | ||
| 31.12.24 | אזורים | ||||||
| - | - | - | - | 63 | 63 | 89 | 118 |
| 22 | 24 | - | 760 | 48 | 48 | 111 | 116 |
| 10 | 10 | - | - | 42 | 38 | 70 | 67 |
| 9-22 | 9-24 | - | 760 | 26-86 | 19-87 | 38-345 | 46-335 |
*דמי שכירות ממוצעים למ"ר למסחר באזור הצפון גבוה בשיעור של כ- 32% ביחס לתקופה המקבילה אשתקד ומיוחס לגידול בהכנסות שכר דירה שהתקבלו עבור ביג גליל עליון ביחס לתקופה המקבילה אשתקד בה הנכס היה סגור באופן חלקי.
** הטווח הרחב במחירי השכירות באזור המרכז של שטחי המסחר נובע בעיקר מההבדל בין דמי שכירות ממוצעים בשרונה מרקט שהינו שוק אוכל סגור, לדמי שכירות ממוצעים של יתר המרכזים המסחריים באזור המרכז שהינם מרכזים פתוחים. בשנת 2025 סך דמי שכירות ממוצעים בשרונה מרקט הינו כ- 335 ש"ח למ"ר לעומת דמי שכירות ממוצעים בסך של כ- 99 ש"ח למ"ר ביתר המרכזים המסחריים הפתוחים באזור המרכז.
הטווח הרחב במחירי השכירות בשטחי לוגיסטיקה ותעשייה נובע בעיקר מההבדל בין דמי שכירות ממוצעים לשטח עיקרי לדמי שכירות ממוצעים בגין גלריות. בשנת 2025 סך דמי השכירות ממוצעים במוסך מזדה פורד הינו כ- 87 ש"ח למ"ר לעומת דמי שכירות ממוצעים בסך של כ- 43 ש"ח למ"ר ביתר שטח לוגיסטיקה ותעשייה.
12.8. להלן פילוח שיעורי תפוסה ממוצעים לפי אזורים ושימושים (ב-%):
| שימושים | ממחר | לוגיסטיקה ותעשייה | ממחר | שימוש | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| לשנת 2024 | לשנת 2025 | לשנת 2024 | לשנת 2025 | לשנת 2024 | לשנת 2025 | ||
| אזורים | לשנת 2025 | לשנת 2024 | לשנת 2025 | לשנת 2024 | לשנת 2025 | לשנת 2024 | אזורים |
| צפון | 100% | 97% | 99% | 100% | 100% | 100% | - |
| מרכז | 98% | 97% | 97% | 100% | 100% | 100% | - |
| דרום | 100% | 100% | 100% | 100% | 100% | 100% | 100% |
MEGAOR
32
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
12.9. להלן פילוח מספר הנכסים המניבים לפי אזורים ושימושים:
| שימושים
לשנה שהסתיימה
ביום | מסחר | | לוגיסטיקה ותעשייה | | מזכרים | |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| | 31.12.2024 | 31.12.2025 | 31.12.2024 | 31.12.2025 | 31.12.2024 | 31.12.2025 |
| אזורים | | | | | | |
| צפון | 8 | 7 | 1 | 1 | - | - |
| מרכז | 12 | 12 | 23 | 12 | 12 | 12 |
| דרום | 6 | 5 | 10 | 9 | 10 | 10 |
| סה"כ | 26 | 24 | 34 | 32 | 1 | 3 |
12.10. להלן פילוח שיעורי תשואה ממוצעים בפועל (לפי שווי בסוף שנה) לפי אזורים ושימושים (ב-%):
| שימושים
לשנה שהסתיימה
ביום | מסחר | | לוגיסטיקה ותעשייה | | מזכרים | |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| | 31.12.2024 | 31.12.2025 | 31.12.2024 | 31.12.2025 | 31.12.2024 | 31.12.2025 |
| אזורים | | | | | | |
| צפון | 7.1% | 6.2% | 6.7% | 6.9% | - | - |
| מרכז | 7.2% | 6.8% | 5.5% | 6.1% | 3.5% | - |
| דרום | 5.7% | 5.9% | 6.2% | 4.9% | - | - |
הנתונים בטבלה שבס"ק זה אינם משקפים את התשואה המייצגת של הנכסים המניבים של הקבוצה, אלא את התשואה המתקבלת מחלוקת ה-NOI בפועל בשנת 2025 בשווי הנכסים. נתוני התשואה המתקבלים בחישוב האמור אינם לוקחים בחשבון השפעות שונות, כגון: נכסים שאוכלסו במהלך התקופה וכן הכנסות צפויות בגין שטחים פנויים. לפיכך, בחרה החברה להוסיף מידע בדבר שיעורי התשואה שהיו מתקבלים לאחר מספר התאמות לגבי ה-NOI.
ההתאמות שבוצעו הינן כדלקמן:
(א) גילום שנתי של ההכנסות בגין נכסים שהחלו להניב במהלך שנת 2025, תוספת הכנסה בגין שטחים פנויים.
(ב) ההתאמות האמורות לעיל באות לידי ביטוי בטבלת ה-NOI המייצג המופיעה בסעיף 12.5.
12.11. להלן פילוח שיעורי תשואה מייצגים בפועל (לפי שווי בסוף שנה) לפי אזורים ושימושים (ב-%):
| שימושים
לשנה שהסתיימה
ביום | מסחר | | לוגיסטיקה ותעשייה | | מזכרים | |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| | 31.12.2024 | 31.12.2025 | 31.12.2024 | 31.12.2025 | 31.12.2024 | 31.12.2025 |
| אזורים | | | | | | |
| צפון | 7.1% | 6.9% | 6.7% | - | - | - |
| מרכז | 7.1% | 6.6% | 6.0% | 9.8% | - | 5.2% |
| דרום | 6.2% | 6.1% | 6.4% | 6.6% | - | - |
MEGAOR
33
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
13. הכנסות צפויות בגין חוזי שכירות חתומים:
| בהנחת מימוש תקופת אופציות שוכרים | בהנחת אימוש תקופת אופציות שוכרים | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| שטח נשוא ההסכמים המסתיים (באלפי מ"ר) | מספר חוזים מסתיים | הכנסות מרכיבים משתנים (אומדן) (באלפי ש"ח) | הכנסות מרכיבים קבועים (באלפי ש"ח) | שטח נשוא ההסכמים המסתיים (באלפי מ"ר) | מספר חוזים מסתיים | הכנסות מרכיבים קבועים (באלפי ש"ח) | הכנסות מרכיבים קבועים (באלפי ש"ח) | תקופת הכרה בהכנסה |
| 4 | 18 | 1,053 | 105,066 | 34 | 32 | 973 | 104,737 | 1 רבעון |
| 1 | 12 | 1,053 | 108,934 | 17 | 36 | 959 | 107,117 | 2 רבעון |
| 4 | 13 | 1,053 | 108,624 | 6 | 23 | 944 | 104,619 | 3 רבעון |
| 3 | 31 | 1,047 | 108,335 | 65 | 46 | 927 | 102,200 | 4 רבעון |
| 8 | 62 | 3,901 | 430,942 | 45 | 145 | 3,349 | 365,537 | 2027 |
| 15 | 78 | 3,276 | 418,839 | 49 | 123 | 2,712 | 326,504 | 2028 |
| 31 | 41 | 2,546 | 406,677 | 42 | 51 | 1,954 | 283,590 | 2029 |
| 633 | 292 | 9,415 | 4,044,692 | 441 | 91 | 3,295 | 1,729,589 | שנת 2030 ואילך |
| 699 | 547 | 23,344 | 5,732,109 | 699 | 547 | 15,113 | 3,123,893 | סה"כ |
להלן הסברים לנתונים המופיעים בטבלה שלעיל:
(א) השטח הכלול בטבלה שבס"ק זה מייצג את שטח הנכסים המושכרים ליום 31 בדצמבר 2025.
(ב) הסכומים כוללים את חלק החברה בעסקאות משותפות.
(ג) הכנסות מרכיבים משתנים כוללים דמי שכירות תלויי פדיון ונלקחו בהתאם להכנסות בפועל בשנת 2025.
הערכות החברה בקשר עם ההכנסות הצפויות בגין חוזי שכירות חתומים הינן מידע צופה פני עתיד, כהגדרתו בחוק ניירות ערך, המבוסס על מידע הקיים בחברה במועד פרסום הדוח. על אף שהנהלת החברה מאמינה שהערכותיה, כפי שמופיעות בסעיף זה לעיל, הינן סבירות, ההכנסות בפועל עשויות להיות שונות מההערכות שניתנו על ידי החברה כתוצאה מגורמים שאינם בשליטתה, כגון: הפרת הסכמי שכירות על ידי שוכרים שונים, שינוי המצב הכללי של המשק, לרבות קשיי מימון, שינוי מדיניות המיסוי ו/או התממשותם של כל ו/או חלק מגורמי הסיכון המפורטים בסעיף 40 לחלק זה.
MEGAOR
34
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
.14 שוברים עיקריים (מצרפי)
| השוכר | אזור ושימושים | הכנסות בשנת 2025 (אלפי ש"ח) | אחוזים מסך הכנסות התאגיד | מנגנון עדכון או הצמדה של דמי השכירות | שיוך ענפי | בטחונות | תקופת ההתקשרות שנותרה מתום שנת 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| - דרום לוגיסטיקה | תקופת השכירות הראשונה הינה עד ליום 16.12.2038. לשוכר אופציה לשתי תקופות שכירות נוספות בנות חמש שנים. | ||||||
| - מרכז לוגיסטיקה | 45,505 | 10.8% | צמוד למדד המחירים לצרכן | שילוח בינלאומי ושירותים לוגיסטיים | - | - | תקופת השכירות הראשונה הינה עד ליום 7.4.2036. לשוכר אופציה לשתי תקופות שכירות נוספות בנות חמש שנים כולל עליה של 3% בשכר הדירה בכל תקופה. |
| - צפון-לוגיסטיקה | תקופת השכירות הראשונה הינה עד ליום 31.12.2036. לשוכר אופציה לשתי תקופות שכירות נוספות בנות חמש שנים, כולל עליה של 3% בשכר הדירה בכל תקופה. |
MEGAOR
35
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
15. נכסים מניבים בהקמה (מצרפי)
נכון למועד הדוח, לקבוצה 11 נכסים אשר מסווגים בדוחותיה הכספיים כנכס מניב בהקמה, בהתאם לחלוקה שלהלן: שני (2) מרכזים מסחריים שבעה (6) מרכזים לוגיסטיים/תעשיה, שבעה (7) מתקני .Data centers
להלן פרטים אודות הנכסים המניבים בהקמה:
15.1. נכסים בהקמה באזור הצפון:
| לשנה שהסתיימה ביום | 31.12.2023 | 31.12.2024 | 31.12.2025 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| אזור | פרמטרים | ||||
| 1 | מספר נכסים בהקמה בסוף התקופה | - | 1 | 1 | |
| 10 | סה"כ שטחים בהקמה (מתוכנן) בתום התקופה (באלפי מ"ר) | - | 10 | 10 | |
| 17,817 | סה"כ עלויות שהושקעו בתקופה השוטפת (מאוחד) (באלפי ש"ח) | - | 12,028 | 12,028 | |
| 48,581 | הסכום בו מוצגים הנכסים בדוחות בתום התקופה (מאוחד) (באלפי ש"ח) | - | 62,519 | 62,519 | |
| 10,178 | תקציב הקמה בתקופה העוקבת (אומדן) (מאוחד) (באלפי ש"ח) | - | 1,999 | 1,999 | |
| 10,178 | סה"כ יתרת תקציב הקמה משוער להשלמת עבודות ההקמה (אומדן) (אומדן לתום התקופה) (אלפי ש"ח) | - | 1,999 | 1,999 | |
| 92% | שיעור מהשטח של הנכס הנבנה לגבי נחתמו חוזי שכירות (%) | - | 96% | 96% | |
| 5,778 | הכנסה שנתית צפויה מפרוייקטים שיושלמו בשנת 2025 ושנחתמו חוזים לגבי 50% או יותר מהשטח שלהם (אומדן) (מאוחד) (באלפי ש"ח). | - | 6,190 | 6,190 | |
| לשנה שהסתיימה ביום | 31.12.2023 | 31.12.2024 | 31.12.2025 | ||
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| אזור | פרמטרים | ||||
| - | - | 2 | מספר נכסים בהקמה בסוף התקופה | ||
| - | - | 54 | סה"כ שטחים בהקמה (מתוכנן) בתום התקופה (באלפי מ"ר) | ||
| - | - | 118,006 | סה"כ עלויות שהושקעו בתקופה השוטפת (מאוחד) (באלפי ש"ח) | ||
| - | - | 114,015 | הסכום בו מוצגים הנכסים בדוחות בתום התקופה (מאוחד) (באלפי ש"ח) | ||
| - | - | 284,511 | תקציב הקמה בתקופה העוקבת (אומדן) (מאוחד) (באלפי ש"ח) | ||
| - | - | 774,399 | סה"כ יתרת תקציב הקמה משוער להשלמת עבודות ההקמה (אומדן) (אומדן לתום התקופה) (אלפי ש"ח) | ||
| - | - | 74% | שיעור מהשטח של הנכס הנבנה לגבי נחתמו חוזי שכירות (%) | ||
| - | - | - | הכנסה שנתית צפויה מפרוייקטים שיושלמו בשנת 2025 ושנחתמו חוזים לגבי 50% או יותר מהשטח שלהם (אומדן) (מאוחד) (באלפי ש"ח). |
MEGA OR
36
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
15.2. נכסים בהקמה באזור המרכז:
| לשנה שהסתיימה ביום | 31.12.2023 | |||
|---|---|---|---|---|
| אזור | פרמטרים | |||
| 5 | 6 | 3 | מספר נכסים בהקמה בסוף התקופה | |
| 214 | 218 | 177 | סה"כ שטחים בהקמה (מתוכנן) בתום התקופה (באלפי מ"ר) | 177 |
| 174,360 | 188,342 | 161,084 | סה"כ עלויות שהושקעו בתקופה השוטפת (מאוחד) (באלפי ש"ח) | |
| 271,152 | 458,641 | 549,338 | הסכום בו מוצגים הנכסים בדוחות בתום התקופה (מאוחד) (באלפי ש"ח) | |
| 266,085 | 393,814 | 203,730 | תקציב הקמה בתקופה העוקבת (אומדן) (מאוחד) (באלפי ש"ח) | |
| 711,984 | 709,603 | 380,487 | סה"כ יתרת תקציב הקמה משוער להשלמת עבודות ההקמה (מאוחד) (אומדן לתום התקופה) (אלפי ש"ח) | |
| 77% | 70% | 65% | שיעור מהשטח של הנכס הנבנה לגבי נחתמו חוזי שכירות (%) | |
| - | 9,713 | 16,233 | הכנסה שנתית צפיה מפרוייקטים שיושלמו בשנת 2025 ושנחתמו חוזים לגבי 50% או יותר מהשטח שלהם (אומדן) (מאוחד) (באלפי ש"ח). | |
| לשנה שהסתיימה ביום | 31.12.2023 | |||
| --- | --- | --- | --- | --- |
| אזור | פרמטרים | |||
| 2 | 2 | 2 | מספר נכסים בהקמה בסוף התקופה | |
| 20 | 20 | 19 | סה"כ שטחים בהקמה (מתוכנן) בתום התקופה (באלפי מ"ר) | 19 |
| 867 | (5,959) | 8,013 | סה"כ עלויות שהושקעו בתקופה השוטפת (מאוחד) (באלפי ש"ח) | |
| 23,418 | 17,459 | 27,846 | הסכום בו מוצגים הנכסים בדוחות בתום התקופה (מאוחד) (בתום התקופה) | |
| 20,427 | 32,770 | 29,100 | תקציב הקמה בתקופה העוקבת (אומדן) (מאוחד) (באלפי ש"ח) | 29,100 |
| 40,854 | 46,814 | 38,801 | סה"כ יתרת תקציב הקמה משוער להשלמת עבודות ההקמה (מאוחד) (אומדן לתום התקופה) (אלפי ש"ח) | |
| 80% | 80% | 80% | שיעור מהשטח של הנכס הנבנה לגבי נחתמו חוזי שכירות (%) | |
| - | - | - | הכנסה שנתית צפיה מפרוייקטים שיושלמו בשנת 2025 ושנחתמו חוזים לגבי 50% או יותר מהשטח שלהם (אומדן) (מאוחד) (באלפי ש"ח). |
MEGA OR
37
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
| לשנה שהסתיימה ביום | ||
|---|---|---|
| אזור | פרמטרים | |
| 31.12.2023 | 31.12.2024 | 31.12.2025 |
| - | 3 | מספר נכסים בהקמה בסוף התקופה |
| סה"כ שטחים בהקמה (מתוכנן) בתום התקופה (באלפי מ"ר) | 33 | - |
| סה"כ עלויות שהושקעו בתקופה השוטפת (מאוחד) (באלפי ש"ח) | 56,180 | - |
| - | 56,180 | הסכום בו מוצגים הנכסים בדוחות בתום התקופה (מאוחד) (באלפי ש"ח) |
| - | 1,375,582 | תקציב הקמה בתקופה העוקבת (אומדן) (מאוחד) (באלפי ש"ח) |
| - | 3,089,635 | סה"כ יתרת תקציב הקמה משוער להשלמת עבודות ההקמה (מאוחד) (אומדן לתום התקופה) (אלפי ש"ח) |
| - | 62% | שיעור מהשטח של הנכס הנבנה לגבי נחתמו חוזי שכירות (%) |
| - | 38,994 | הכנסה שנתית צפויה מפרוייקטים שיושלמו בשנת 2025 ושנחתמו חוזים לגבי 50% או יותר מהשטח שלהם (אומדן) (מאוחד) (באלפי ש"ח). |
15.3. נכסים בהקמה באזור הדרום:
| לשנה שהסתיימה ביום | ||
|---|---|---|
| אזור | פרמטרים | |
| 5 | 2 | מספר נכסים בהקמה בסוף התקופה |
| 193 | 82 | סה"כ שטחים בהקמה (מתוכנן) בתום התקופה (באלפי מ"ר) |
| 389,985 | 33,773 | סה"כ עלויות שהושקעו בתקופה השוטפת (מאוחד) (באלפי ש"ח) |
| 922,581 | 342,474 | הסכום בו מוצגים הנכסים בדוחות בתום התקופה (מאוחד) (באלפי ש"ח) |
| 238,572 | 111,057 | תקציב הקמה בתקופה העוקבת (אומדן) (מאוחד) (באלפי ש"ח) |
| 403,465 | 449,659 | סה"כ יתרת תקציב הקמה משוער להשלמת עבודות ההקמה (מאוחד) (אומדן לתום התקופה) (אלפי ש"ח) |
| 58% | - | שיעור מהשטח של הנכס הנבנה לגבי נחתמו חוזי שכירות (%) |
| 48,826 | - | הכנסה שנתית צפויה מפרוייקטים שיושלמו בשנת 2025 ושנחתמו חוזים לגבי 50% או יותר מהשטח שלהם (אומדן) (מאוחד) (באלפי ש"ח). |
MEGAOR
38
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
| 31.12.2023 31.12.2024 31.12.2025 | לשנה שהסתיימה ביום | |||
|---|---|---|---|---|
| אזור | פרמטרים | |||
| 1 | 1 | - | מספר נכסים בהקמה בסוף התקופה | |
| 11 | 11 | - | סה"כ שטחים בהקמה (מתוכנן) בתום התקופה (באלפי מ"ר) | אזור הדרום |
| 5,795 | 9,580 | - | סה"כ עלויות שהושקעו בתקופה השוטפת (מאוחד) (באלפי ש"ח) | |
| 23,370 | 36,940 | - | הסכום בו מוצגים הנכסים בדוחות בתום התקופה (מאוחד) (באלפי ש"ח) | |
| 16,549 | 6,968 | - | תקציב הקמה בתקופה העוקבת (אומדן) (מאוחד) (באלפי ש"ח) | |
| 16,549 | 6,698 | - | סה"כ יתרת תקציב הקמה משוער להשלמת עבודות ההקמה (מאוחד) (אומדן) לתום התקופה (אלפי ש"ח) | מסחר |
| 100% | 100% | - | שיעור מהשטח של הנכס הנבנה לגביי נחתמו חוזי שכירות (%) | |
| 2,688 | 2,688 | - | הכנסה שנתית צפייה מפרוייקטים שיושלמו בשנת 2025 ושנחתמו חוזים לגבי 50% או יותר מהשטח שלהם (אומדן) (מאוחד) (באלפי ש"ח). | |
| 31.12.2023 31.12.2024 31.12.2025 | לשנה שהסתיימה ביום | |||
| --- | --- | --- | --- | --- |
| אזור | פרמטרים | |||
| - | - | 2 | מספר נכסים בהקמה בסוף התקופה | |
| - | - | 32 | סה"כ שטחים בהקמה (מתוכנן) בתום התקופה (באלפי מ"ר) | אזור הדרום |
| - | - | 350,509 | סה"כ עלויות שהושקעו בתקופה השוטפת (מאוחד) (באלפי ש"ח) | |
| - | - | 376,890 | הסכום בו מוצגים הנכסים בדוחות בתום התקופה (מאוחד) (באלפי ש"ח) | |
| - | - | 421,891 | תקציב הקמה בתקופה העוקבת (אומדן) (מאוחד) (באלפי ש"ח) | |
| - | - | 2,438,928 | סה"כ יתרת תקציב הקמה משוער להשלמת עבודות ההקמה (מאוחד) (אומדן) לתום התקופה (אלפי ש"ח) | Data Center |
| - | - | 45% | שיעור מהשטח של הנכס הנבנה לגביי נחתמו חוזי שכירות (%) | |
| - | - | 151,830 | הכנסה שנתית צפייה מפרוייקטים שיושלמו בשנת 2025 ושנחתמו חוזים לגבי 50% או יותר מהשטח שלהם (אומדן) (מאוחד) (באלפי ש"ח). |
הערכות החברה בקשר עם סך יתרת תקציב הקמה משוער להשלמת עבודות ההקמה והכנסה שנתית צפייה מהשכרת נכס הינן מידע צופה פני עתיד, כהגדרתו בחוק ניירות ערך, המבוסס על מידע הקיים בחברה במועד פרסום הדוח. על אף שהנהלת החברה מאמינה שהערכותיה, כפי שמופיעות בסעיף זה לעיל, הינן סבירות, יתרת התקציב המשוער להשלמת עבודות ההקמה ו/או ההכנסות בפועל עשויות להיות שונות מההערכות שניתנו על ידי החברה כתוצאה מהתייקרות עלויות הבניה ועיכובים בלתי צפויים בבניית הנכס וכן מהמצב הכלכלי של המשק, לרבות קשיי מימון, שינוי מדיניות המיסוי ו/או התממשותם של כל ו/או חלק מגורמי הסיכון המפורטים בסעיף 40 לחלק זה.
MEGA OR
39
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
16. קרקעות להשקעה (מצרפי)
נכון למועד הדוח לקבוצה זכויות ב-10 (עשר) קרקעות שסווגו כנדל"ן להשקעה בדוחות הכספיים:
להלן פרטים אודות הקרקעות:
| אזור | אזור | הסכום שבו מוצגות הקרקעות בדוחות הכספיים בתום התקופה (מאוחד) (באלפי ש"ח) | 31.12.2024 | 31.12.2025 |
|---|---|---|---|---|
| צפון | צפון | סה"כ שטח הקרקעות בתום התקופה (באלפי מ"ר) | 97,694 | 1,465 |
| המכום שבו מוצגות הקרקעות בדוחות הכספיים בתום התקופה (מאוחד) (באלפי ש"ח) | המכום שבו מוצגות הקרקעות בדוחות הכספיים בתום התקופה (מאוחד) | תעשיה | 50 | 34 |
---
40
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
## 17. רכישת ומכירת נכסים (מצרפי)
| 31.12.2023 | 31.12.2024 | 31.12.2025 | לשנה שהסתיימה ביום | |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| אזור | | | פרמטרים | אזור |
| - | 2 | - | מספר נכסים שנרכשו בתקופה | נכסים שנרכשו |
| - | 96,229 | - | עלות נכסים שנרכשו בתקופה (מאוחד) (באלפי ש"ח) | |
| - | - | - | של נכסים שנרכשו (מאוחד) (באלפי ש"ח) | |
| - | 16 | - | שטח נכסים שנרכשו בתקופה (מאוחד) (אלפי מ"ר) | |
| 3 | 1 | - | מספר נכסים שנמכרו בתקופה | צפון |
| 44,721 | 17,954 | - | תמורה ממימוש נכסים שנמכרו בתקופה (מאוחד) (באלפי ש"ח) | |
| 61 | 5 | - | שטח נכסים שנמכרו בתקופה (מאוחד) (באלפי מ"ר) | |
| - | - | - | של נכסים שנמכרו (מאוחד) (באלפי ש"ח) | |
| 1,118 | 9,170 | - | רווח/הפסד שנרשם בגין מימוש הנכסים (מאוחד) (באלפי ש"ח) | |
| 1 | - | - | מספר נכסים שנרכשו בתקופה | נכסים שנרכשו |
| 127,200 | - | - | עלות נכסים שנרכשו בתקופה (מאוחד) (באלפי ש"ח) | |
| - | - | - | של נכסים שנרכשו (מאוחד) (באלפי ש"ח) | |
| 51 | - | - | שטח נכסים שנרכשו בתקופה (מאוחד) (אלפי מ"ר) | |
| 1 | - | *2 | מספר נכסים שנרכשו בתקופה | נכסים שנרכשו |
| 164,060 | - | 327,805 | עלות נכסים שנרכשו בתקופה (מאוחד) (באלפי ש"ח) | |
| - | - | 6,519 | של נכסים שנרכשו (מאוחד) (באלפי ש"ח) | |
| 46 | - | 120 | שטח נכסים שנרכשו בתקופה (מאוחד) (אלפי מ"ר) | |
*כולל רכישת מגרשים ליזום
## 18. גילוי אודות "מעריכי שווי מהותיים מאוד":
נכון ליום 31 בדצמבר 2025 אף אחד ממעריכי השווי של החברה אינו עונה להגדרת "מעריך שווי מהותי מאוד" (בהתאם לעמדת סגל משפטית 105-30: גילוי על קיומה של תלות בין מעריך שווי לבין התאגיד וגילוי בנוגע למעריך שווי שהערכותיו מהותיות מאוד לתאגיד, מחודש יולי 2015, כפי שעודכנה).
MEGA OR
---
41
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
## 19. התאמות הנדרשות לדוח הכספי של החברה
להלן התאמות שווי הוגן לערכים בדוח הכספי של החברה ליום 31.12.2025 וליום 31.12.2024 (מאוחד, באלפי ש"ח). התאמת שווי הוגן נדל"ן להשקעה לערכים בדוחות על המצב הכספי.
| 31.12.2024 | 31.12.2025 | הצגה בדוח תיאור עסקי התאגיד |
| --- | --- | --- |
| 5,612,517 | 6,553,522 | סך הכל נכסים מיניבים (כפי שמועצו בעמודות סך הכל בטבלה בעמוד 25 (מאוחד)) |
| 62,519 | - | סך הכל נכסים בהקמה מסחר באזור הצפון כפי שמועצו בעמודת סך הכל בטבלה בעמוד 35 (מאוחד)) |
| - | 114,015 | סך הכל נכסים בהקמה Data centers באזור הצפון כפי שמועצו בעמודת סך הכל בטבלה בעמוד 35 (מאוחד) |
| 458,641 | 549,338 | סך הכל נכסים בהקמה לוגיסטיקה באזור המרכז כפי שמועצו בעמודת סך הכל בטבלה בעמוד 36 (מאוחד) |
| 17,459 | 27,846 | סך הכל נכסים בהקמה מסחר באזור המרכז כפי שמועצו בעמודת סך הכל בטבלה בעמוד 36 (מאוחד) |
| - | 56,180 | סך הכל נכסים בהקמה Data centers באזור המרכז כפי שמועצו בעמודת סך הכל בטבלה בעמוד 37 (מאוחד) |
| 342,474 | 298,361 | סך הכל נכסים בהקמה לוגיסטיקה באזור הדרום כפי שמועצו בעמודת סך הכל בטבלה בעמוד 37 (מאוחד) |
| 36,940 | - | סך הכל נכסים בהקמה מסחר באזור הדרום כפי שמועצו בעמודת סך הכל בטבלה בעמוד 38 (מאוחד) |
| - | 376,890 | סך הכל נכסים בהקמה Data centers באזור הדרום כפי שמועצו בעמודת סך הכל בטבלה בעמוד 38 (מאוחד) |
| 222,132 | 118,900 | סך הכל קרקעות כפי שמועצו בעמודת סך הכל בטבלה בעמוד 39 (מאוחד) |
| 6,752,682 | 8,095,052 | סה"כ מאוחד
התאמות |
| (260) | - | התאמות לשווי הנובעות מסעיפי זכאים וחייבים |
| (746) | - | התאמות אחרות – משרדי החברה הנמצאים בבית מגה אור בשילת בטבלה (סעיף 13.2) ומסווג כרכוש קבוע בדוחות הכספיים |
| (5,500) | (5,500) | נכסים וקרקעות - בדוחות על המצב הכספי נכלל במסגרת נכסים המוחזקים למכירה |
| 4000 | 42,863 | מקדמות בגין רכישת מקרקעין |
| (2,506) | 37,363 | סך הכל התאמות |
| 6,750,176 | 8,132,415 | סך הכל אחרי התאמות
הצגה בדוח על המצב הכספי |
| 5,614,342 | 6,556,093 | סעיף "נדל"ן להשקעה" בדוחות על המצב הכספי (מאוחד מורחב) |
| 1,135,834 | 1,576,322 | סעיף "נדל"ן להשקעה בהקמה" בדוחות על המצב הכספי (מאוחד מורחב) |
| 6,750,176 | 8,132,415 | סה"כ |
M E G A O R
---
42 פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
# חלק רביעי | תיאור עסקי הקבוצה לפי תחומי פעילות ונכסים מהותיים
## 20. תחום פעילות נדל"ן להשקעה - מרכזים לוגיסטיים, מבני תעשייה, מרכזים מסחריים וקרקעות מניבות
### 20.1. כללי
כאמור לעיל, במסגרת הפעילות בתחום זה עוסקת הקבוצה בייזום, פיתוח, הקמה (באמצעות קבלני ביצוע) ו/או השבחה של מבנים בישראל ובסיום הקמתם בהשכרה, ניהול ואחזקה של נדל"ן. זה, במהלך שנות פעילותה בתחום הנדל"ן, המניב פיתוח הקבוצה שתי התמחויות בתחום זה: האחת, מרכזים מסחריים. השנייה, מרכזים לוגיסטיים ומבני תעשייה. בנוסף, לחברה 3 מגרשים מניבים אשר מושכרים כמגרשי חניה ו/או כקרקעות לאחסון.
בנוסף, מספקת החברה בעצמה ו/או באמצעות חברות בנות שירותי אחזקה וניהול ללקוחותיה ולשוכרים שבמרכזים הלוגיסטיים (למעט מרכזים לוגיסטיים בהם קיים שוכר יחיד בשכירות טריפל נט ליס וכן למעט מרכזים מסחריים המושכרים לשוכר יחיד) וללקוחותיה ושוכרים שבמרכזים המסחריים (כאשר במרכזים מסחריים המוחזקים במשותף ע"י החברה וחברת ביג, שירותי הניהול, השיווק והאחזקה מסופקים ע"י ביג, למעט לשני מרכזים מסחריים המוחזקים במשותף ע"י החברה וביג אשר ביחס אליהם שירותי הניהול, השיווק והאחזקה מסופקים ע"י החברה).
### 20.2. מבנה תחום הפעילות ושינויים החלים בו
ענף המרכזים המסחריים (מרכזי קניות פתוחים וכן נכסי מסחר המושכרים לשוכר יחיד) מתאפיין בביקושים הנגזרים מתמהיל ענפי, מיקוד גיאוגרפי (אזורי ביקוש לעומת פריפריה) ונגישות למרכזים (לרבות האפשרות למבקרים לחניה זמינה). בשנים האחרונות ניכרת בענף זה מגמה של דגש על חוויית קנייה ובילוי והרחבת השימושים המשלימים.
הביקושים בענף המרכזים הלוגיסטיים ומבני התעשייה מושפעים מהיקפי יבוא/יצוא, מהיקף הפעילות התעשייתית, מהיקף המסחר המקוון, ומגמות של הגדלת מלאים של חברות הפועלות בישראל. ענף זה מתאפיין בחוזי שכירות ארוכי טווח, מבנים אשר לרוב נבנים באופן ספציפי בהתאם לדרישות שוכר ספציפי ואשר מצויים בדרך כלל בקרבה לצירי תחבורה ראשיים. על פי סקירה של מעלות⁴, הביקוש לנכסים לוגיסטיים ממשיך להיות גבוה ועמיד, גם בתקופות של תנודתיות כלכלית. התחזקות המסחר המקוון והצורך בשרשראות אספקה יעילות ממשיכים לתמוך בשיעורי תפוסה גבוהים ובשווי נכסים יציב. פעילות נמלי הים יחד עם התמתנות הסיכון הבטחוני, צפויות להגדיל את היקף התנועה ונכסים הסחורות לישראל ולהגביר את הביקוש לשטחי לוגיסטיקה.
https://www.maalot.co.il/Publications/FTS20251221095028.pdf⁴
MEGA OR
---
43
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
.20.3 מגבלות, תקינה, תחום פעילות זה כפוף, בין היתר, לדיני המקרקעין, דיני התכנון והבניה חקיקה מתחום מיסוי מקרקעין ומיסוי עירוני. לפרטים נוספים בדבר המגבלות, החקיקה, התקינה והאילוצים החלים על פעילות הקבוצה, ראה סעיף 35 להלן.
.20.4 שינויים בהיקף הפעילות בתחום וברוחיותו
היקף הפעילות והרווחיות בענף המרכזים המסחריים מושפעים משיעורי התפוסה במרכזים, מרמות דמי השכירות, מהיקפי פדיונות השוכרים (במקרים בהם דמי השכירות מושפעים מהיקף הפדיונות), מעדכוני דמי השכירות בעת חידוש תקופות אופציה ע"י השוכרים, ומגובה עלויות התפעול אשר באחריות המשכיר.
היקף הפעילות והרווחיות בענף המרכזים הלוגיסטיים ומבני התעשייה מושפע מרמות דמי השכירות, משיעורי התפוסה, מאיכות השוכרים, מעדכוני דמי השכירות בעת חידוש תקופות אופציה ע"י השוכרים.
בתקופות של האטה כלכלית או ירידה בצריכה, עלולים שוכרים להיכנס לקשיים כלכליים ולהתקשות לעמוד בהתחייבויותיהם, וכן עלול להתארך משך איתורם של שוכרים חלופיים. מנגד, בתקופות של צמיחה ושיפור בביקושים, עשויה להתרחש עלייה בדמי שכירות ובתפוסה.
ניתן להצביע על גידול בתחום פעילות זה של הקבוצה כדלקמן:
לגבי המרכזים המסחריים – במהלך תקופת הדוח נפתחו לפעילות שני מרכזים מסחריים חדשים בשטח של כ- 23 אלף מ"ר (חלק הקבוצה בהם הינו כ- 75 אלף מ"ר) כאשר האחד הוא מרכז מסחרי פתוח והשני - מרכז מסחרי המושכר לשוכר יחיד. בנוסף, בתקופת הדוח נשמר שיעור תפוסה גבוה של המרכזים המסחריים המניבים שהקבוצה היא בעלת הזכויות בהם. שיעור התפוסה במרכזים המסחריים המניבים של הקבוצה בשנתיים האחרונות לא פחת מ- 98% ונכון למועד הדוח עומד על שיעור של כ-98%. השטחים הפנויים הנם בתוצאה מפינוי שוכרים אשר אינם מקיימים אחר ההתחייבויות הקבועות בהסכמי השכירות אשר נחתמו עמם. יצוין כי מתבצעות פעולות לשיווק השטחים הפנויים.
לגבי המרכזים הלוגיסטיים ומבני התעשייה – במהלך תקופת הדוח נפתחו לפעילות/נרכשו סך הכל שני מרכזים לוגיסטיים ומבני תעשייה בשטח של כ- 80 אלף מ"ר. בנוסף, נשמר שיעור תפוסה גבוה של המרכזים הלוגיסטיים ומבניה התעשייה המניבים של הקבוצה והוא עמד נכון למועד הדוח על 100%.
בשנים 2023-2025 חל גידול בשטחים המושכרים (מרכזים מסחריים/מרכזים לוגיסטיים/מבני תעשייה) על ידי הקבוצה, בעצמה וביחד עם אחרים כפי שיפורט להלן: בשנת 2023 בשיעור של 5%, בשנת 2024 בשיעור של 13% ובשנת 2025 בשיעור של 11%. לפרטים נוספים אודות שיעורי התפוסה בנכסי הקבוצה ואודות היקף שטחי נכסי הקבוצה בשנים 2023, 2024 ו-2025 ראה סעיפים 12.1 ו- 12.8 לעיל.
.20.5 התפתחויות בשווקים של תחום הפעילות
בענף המרכזים המסחריים ניכרת עליה בהשפעתה של הצריכה המקוונת והשפעתה על רכישות פיזיות בחנויות שבמרכזים המסחריים. בענף מרכזי הלוגיסטיקה ומבני התעשייה, מגמות של דרישות לקיצור זמני האספקה מביאות לדרישות לקרבה של המרכזים הלוגיסטיים למוקדים אליהם הוא מפיץ. מגמות של הגדלת כמות המלאי תומכת בהגדלת הביקוש לשטחים של מרכזים לוגיסטיים.
MEGA OR
---
44
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
20.6 גורמי ההצלחה
הקריטיים בתחום
הפעילות
והשינויים החלים
בהם
20.7 שינויים במערך
הספקים וחומרי
הגלם לתחום
הפעילות
20.8 מחסומי הכניסה
והיציאה
העיקריים של
תחום הפעילות
ושינויים החלים
בהם
20.9 תחליפים למוצרי
תחום הפעילות
ושינויים החלים
בהם
20.10 תחרות
20.10 תחרות
בענף המרכזים המסחריים גורמי ההצלחה כוללים את מיקומם ונגישותם של המרכזים המסחריים (לרבות נגישות החניה במרכזים), איכות השוכרים והתמהיל שלהם והיכולת לייצר חוויות מבקר חיובית ללקוחות המגיעים למרכזים המסחריים. בשנים האחרונות מתחזקת חשיבות השימושים המשלימים (קרי: הימצאותם של שירותים רפואיים/ציבוריים, פנאי ומזון) במרכזים המסחריים.
בענף המרכזים הלוגיסטיים ומבני התעשייה גורמי ההצלחה כוללים את מיקומם של המרכזים ליד צירי תנועה ראשיים, את יכולת המשכיר להשלים את הבניה בלוחות זמנים מהירים ויעילים אשר יתאימו לצרכי השוכרים ואת יכולת המשכיר לבנות בהתאם למפרט ולדרישות של השוכרים.
ענף המרכזים המסחריים מושפע מעלויות ספקים העוסקים בתפעול המרכזים המסחריים (ניקיון, אחזקה ועוד), מחירי חשמל ומים, ועלותן של עבודות לשיפוץ והשבחה של המרכזים המסחריים.
ענף המרכזים הלוגיסטיים ומבני התעשייה וענף המרכזים המסחריים מושפעים מעלויות חומרי הגלם לבניה ועלויותיהם של קבלנים וספקים אשר עוסקים בהקמת המרכזים.
בענף המרכזים המסחריים מחסומי הכניסה כוללים: זמינות קרקע באזורים מבוקשים אשר קרובים לאזורי אוכלוסיה, השקעות הון גבוהות הנדרשות לצורך הקמת הפעילות ויצירת מוניטין שימשוך שוכרים ומבקרים במרכזים.
בענף המרכזים הלוגיסטיים ומבני התעשייה מחסומי הכניסה כוללים: זמינות קרקעות מתאימות אשר נמצאות בסמיכות לצירי תחבורה ראשיים, השקעות הון גבוהות הנדרשות לצורך הקמת הפעילות ויצירת מוניטין שימשוך שוכרים.
מחסומי יציאה משני הענפים שלעיל כוללים שינויים בשוק אשר עשויים להשפיע על שווי הנכסים ועל דאיות המימוש שלהם.
בענף המרכזים המסחריים התחליפים המרכזיים הם מסחר מקוון וקניונים/מרכזי קניות סגורים ופלספורמות שונות של משלוחים באמצעותן ניתן לבצע רכישות חלף רכישות פיזיות בחנויות. מעבר לשימוש בתחליפים אלה עשוי להשפיע על ביקושים לשטחי מסחר ועל סוגי השוכרים.
בענף המרכזים הלוגיסטיים ומבני התעשייה התחליפים המרכזיים הינם מעבר למודלים של הקטנת כמות המלאי או שינוי דרך ההפצה (למשל, ע"י מעבר למרכזי מיקרו פולפילמנט, כלומר, שימוש במרכזי הפצה קטנים הממוקמים קרוב לנקודות צריכה מה שמקטין את זמן האספקה ומייעל את תהליך ההפצה) אשר עשוי להשפיע על סוג וגודל הנכסים המבוקשים.
שוק הנדל"ן המניב בישראל מתאפיין ברמת תחרותיות גבוהה. התחרות מתמקדת במספר פרמטרים עיקריים: (1) מיקום גיאוגרפי של הנכסים ורמת הביקוש לשטחי השכרה באותו אזור; (2) רמת הפיזיונות בנכס; (3) גובה דמי השכירות והוצאות הניהול והתחזוקה; (4) איכות הבניה של המבנים המושכרים; (5) מוניטין המשכיר; (6) שיעור התפוסה של הנכס. בנוסף קיימת תחרות גם בהליך של איתור מקרקעין למטרות ייזום, פיתוח, הקמה והשכרה ובהשכרת מקרקעין לשוכרים פוטנציאליים. החברה חשופה לתחרות מצד מספר חברות בישראל העוסקות ברכישה, בייזום ופיתוח נכסי נדל"ן להשכרה ללויטסקיה ותעשייה ולמסחר וכן מצד בעלים אחרים של נדל"ן באזורים בהם ממוקמים נכסי החברה.
מרכזים מסחריים
למיטב ידיעת החברה, מתחריה של הקבוצה ביחס למרכזים המסחריים הם תאגידים וגופים פרטיים המחזיקים בשטחי מסחר גדולים להשכרה באזורים הסמוכים למרכזים המסחריים של הקבוצה, כגון: קבוצת ישפר, צים סנטרס, אמות, קבוצת מבנה, עזריאלי, מליסרון, וג'י סיטי. יצוין כי במרבית המקרים הקניונים המתחרים במרכזים המסחריים של הקבוצה הינם בעלי רמת פיתוח גבוהה, מעוצבים, ממוזגים, ממותגים ובעלי שטח רב להשכרה אשר לרוב כולל תמהיל חנויות שונה לחלוטין מהתמהיל הקיים במרכזי הקניות הפתוחים. יחד עם זאת, הקניונים האמורים מותאמים לחנויות בגדלים קטנים יותר מאלה שבמרכזים המסחריים של החברה ודמי
MEGA OR
---
45
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
השכירות ודמי הניהול הנגבים בהם גבוהים במידה רבה מאלו הנגבים במרכזי הקניות הפתוחים של החברה.
מלבד התחרות שנובעת מגידול בשטחי המסחר בישראל, אנו ממשיכים להיות עדים לשינוי שחל בהרגלי הצריכה של הצרכנים בישראל: גידול ברכישות במסגרת חופשות בחו"ל, וכן גידול בהיקף הרכישות באמצעות האינטרנט הן באתרים בינלאומיים והן באתרים המופעלים על ידי חברות ישראליות.
### מרכזים לוגיסטיים ומבני תעשיה
התחרות בענף המרכזים הלוגיסטיים שונה ומבוססת בעיקרה על זמינות לביצוע בניה, מחיר הקרקע ומיקום הקרקע לבניית המרכז, גמישות היזם בהתאמת המרכז לצרכי השוכר, הזמן הדרוש להקמתו, לרבות עלויות ההקמה השונות ודמי השכירות הנדרשים עבורו. למיטב ידיעת החברה, מתחריה העיקריים הם תאגידים וגופים פרטיים המחזיקים בשטחי תעשיה ואחסנה להשכרה כגון: יולאר, מבנה, אמות, אשטרום, קרנות ריט. יצוין, כי קצב הצמיחה הדמוגרפית, עלייה בהיקף הצריכה, הרכישות באמצעות האינטרנט וכן התייקרות מועדי האספקה של ההובלה הימית הגדילה בשנים האחרונות את הביקושים בתחום הלוגיסטיקה.
## 20.11. התמודדות עם התחרות
החברה מתמודדת עם התחרות באמצעות מספר כלים:
- ניסיונה רב השנים של החברה, הקפדתה על עמידה בהתחייבויותיה, איכות נכסיה הבנויים ואיתנותה הפיננסית יוצרים בטחון ואמון בקרב שוכריה, ואף בקרב שותפיה העסקיים של החברה.
- לחברה מוניטין חיובי בשוק כחברה אמינה הן בעמידתה בלוחות הזמנים למסירת המושכר לשוכר והן בהתאמת המבנים ורמת הבניה הגבוהה, בהתאם לצרכי השוכר ולמפרטים, בכל רמה הנדרשת על ידי השוכר.
- מרבית נכסיה של הקבוצה ממוקמים באזורי ביקוש במרכז הארץ בסמוך לצירי תנועה ראשיים.
- לקבוצה תיק נכסים מגוון, והיא מתאימה את מצבת הנכסים המניבים שלה למגמות הרווחות בשוק של הקמת מרכזים ייעודיים.
- מרבית נכסיה של הקבוצה הינם נכסים בהיקפים גדולים יחסית, הבנויים באופן המתאים כמעט לכל שוכר והמאפשרים לתת מענה לצרכי השוכרים הגדולים במשק.
- שוכריה הגדולים של הקבוצה הינם בעלי מוניטין חיובי ואיתנות פיננסית ונוהגים לשכור נכסים לתקופות ממושכות.
- לקבוצה איתנות פיננסית ויכולת להשיג מימון בנקאי וחוץ בנקאי ביריביות נמוכות יחסית.
- יכולותיה המוכחות של החברה בתחומי הייזום והפיתוח מקנים לחברה יתרון באיתור מקרקעין לפיתוח והקמה ובאיתור נכסים לרכישה והשבחה שהינם בעלי פוטנציאל להשכרה ומאפשרים לחברה לעמוד בביקושי השוק המשתנים.
- לחברה צוות מנהלים ועובדים עם ניסיון רב בתחומי הייזום, השיווק ההקמה והניהול.
### מרכזים מסחריים
בנוסף לאמור לעיל, בענף המרכזים המסחריים, החברה מתמודדת עם התחרות גם באמצעות הכלים שלהלן:
- בחירת תמהיל שוכרים נכון ומתאים לכל אחד מהמרכזים המשלב את מרבית תחומי המסחר השונים, תוך יצירת מגוון רחב לדרישות קהל המבקרים.
- המרכזים המסחריים ממוקמים בסמוך לצירי תחבורה עיקריים וריכוזי אוכלוסייה בעיקר בפריפריה ומציעים חניה נוחה ללא תמורה, דבר המגביר את משיכת קהל המבקרים למרכזים המסחריים של החברה לעומת מרכז מסחר וקניונים אחרים.
- גביית דמי שכירות ודמי ניהול נמוכים מהשוכרים במרכזים המסחריים ביחס לפדיו השוכרים, המאפשרים לשוכרים להציע לקהל המבקרים חוויה ומחירי קניה אטרקטיביים.
MEGA OR
---
46
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
אשר משמרים את מבקרי המרכזים המסחריים וממתגים אותם כמרכזי קניות זולים, דבר אשר מבדיל את מרכזיה המסחריים של הקבוצה ממתחריה בכל אזור בו קיימים מתחרים.
- עומס שכ"ד לפדין נמוך יחסית הגוזר פוטנציאל להעלאת שיעור דמי השכירות בעת עדכון הסכמים.
### מרכזים לוגיסטיים ומבני תעשיה
בנוסף לאמור לעיל, בענף המרכזים הלוגיסטיים ומבני התעשיה, החברה מתמודדת עם התחרות גם באמצעות הכלים שלהלן:
- יכולותיה של החברה בתחומי הייזום והפיתוח מקנים לקבוצה יתרון באיתור עתודות קרקע רחבות היקף באיזורי ביקוש ובסמוך לצירי תנועה ראשיים וזאת לטובת ייזום, פיתוח והקמה של מרכזים לוגיסטיים ומרכזי תעשיה וכן ובאיתור נכסים/קרקעות לייזום והשבחה שהינם בעלי תב"ע בתוקף עם פוטנציאל לבנייה זמינה ומהירה (כגון עסקאות הקצאת קרקע עם מושבים וקיבוצים) לצרכי השכרה המאפשרים לחברה לעמוד בביקושי השוק השונים.
- בניית מבני תעשיה ואחסנה עתירי שטח הממוקמים באזורים מתפתחים ועתירי ביקושים (קרובים לצירי תנועה ראשיים, נמל התעופה בן-גוריון, אך ממוקמים בפריפריה).
- עתודות קרקע גדולות וזמינות לבניה באזורי ביקוש ובסמוך לצירי תנועה ראשיים ולנמלים (כביש 6, אשדוד וכד').
- יכולת להקים מרכזים לוגיסטיים בלוח זמנים קצר העונה על הצורך המיידי הקיים לחברות בענף השילוח ו/או חברות יבוא והפצה שונות, כאשר יכולתה של החברה להקים את המרכזים הללו בעלויות הקמה נמוכות יחסית מאפשרות לה להציע תנאי שכירות אטרקטיביים בהתאם לתנאי השוק.
MEGA OR
---
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
47
### 21. להלן יובא מידע בדבר הנכסים המהותיים של הקבוצה בתחום פעילות נדל"ן להשקעה – מרכזים לוגיסטיים, מבני תעשיה ומרכזים מסחריים (באלפי ש"ח):
| שם הנכס ומאפייניו | התקופה הרלוונטית | ערך בספרים בסוף התקופה (מאוחד) | שווי הוגן בסוף התקופה | הכנסות בתקופה (מאוחד) | NOI בפועל בתקופה (מאוחד) | שיעור התשואה (%) | שיעור התשואה המותאם (%) | שיעור תשואה על העלות (%) | יחס שווי הנכס לחוב (LTV) | רווחי שערוך (מאוחד) | שיעור תפוסה לסוף השנה | דמי שכירות ממוצעים למ"ר |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| מרל"ג אוריין קרית מלאכי | | | | | | | | | | | | |
| אזור | דרום | 2025 | 364,530 | 364,530 | 24,340 | 24,313 | 6% | 6% | 9% | - | 610 | 100% |
| מטבע הפעילות | ש"ח | | | | | | | | | | | |
| לוגיסטיקה | | | | | | | | | | | | |
| שימוש עיקרי | | | | | | | | | | | | |
| עלות מקורית /עלות הקמה מקורית (בש"ח) | 165,466 | 2024 | 349,740 | 349,740 | 15,721 | 15,702 | 5% | 6% | 6% | - | 11,271 | 100% |
| חלק התאגיד (%) | 70% | | | | | | | | | | | |
| שטח (מ"ר) | 34,000 | 2023 | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
### נתונים נוספים אודות הערכת השווי והנחות שבבסיסה:
| זיהוי מעריך השווי (שם ו ניסיון) | מודל ההערכה שמעריך השווי פעל לפיו | הנחות נוספות בבסיס ההערכה (cap rate/שיעור היוון) (מספר נכסי השוואה, מחיר ממוצע למטרים רבועים של נכסי השוואה) |
| --- | --- | --- |
| גרינברג אולפינר | גישת היוון הכנסות | שיעור היוון של 5.75%-6% הנאמד בהתחשב בעסקאות השוואה |
MEGAOR
---
48
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
22. להלן יובא מידע בדבר נכסים של הקבוצה בתחום פעילות נדל"ן להשקעה – מרכזים לוגיסטיים, מבני תעשיה ומרכזים מסחריים המשמשים כבטוחה למחזיקי אגרות החוב אשר הונפקו לציבור ע"י החברה
22.1 מרכז מסחרי "BIG עפולה"
22.1.1 פירוט תמציתי אודות BIG עפולה ליום 31.12.2025:
| פירוט ליום 31.12.2025 | |
| --- | --- |
| שם הנכס | BIG עפולה |
| מיקום הנכס | השוק 13, עפולה |
| שטחי הנכס | המרכז המסחרי בנוי על שטח קרקע של כ-10,912 מ"ר וכולל שלושה מבנים חד קומתיים בשטח כולל של כ-4,893 מ"ר. המרכז כולל חניון פתוח של כ-153 מקומות חניה. |
| מבנה ההחזקה בנכס | ביג מגה אור עפולה בע"מ ("ביג מגה אור עפולה") בעלת זכות הבעלות במגרש עלי ממוקם המרכז המסחרי. החברה מחזיקה ב-50% מהונה המונפק והנפרע של ביג מגה אור עפולה. |
| חלק התאגיד בפועל בנכס | 50% |
| ציוו שמות השותפים בנכס | ביג מרכזי קניות בע"מ מחזיקה ב-50% מהונה המונפק והנפרע של ביג מגה אור עפולה |
| תאריך רכישת הנכס | 12.04.2010 |
| פירוט זכויות משפטיות בנכס | בעלות |
| מצב רישום זכויות משפטיות | זכות הבעלות רשומה על שם ביג מגה אור עפולה בלשכת רישום המקרקעין |
| - | זכויות בניה בלתי מנוצלות משמעותיות |
| שווי מאזני | שיטת הצגה בדוחות הכספיים |
MEGA OR
---
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
22.1.2 נתונים עיקריים אודות BIG עפולה ליום 31.12.2025, ליום 21.12.2024 וליום 31.12.2023:
| הנתונים המוצגים בטבלה הינם לפי 100% החזקה בנכס. חלק התאגיד בנכס הינו 50% | | | | |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| בתאריך רכישת הנכס | שנת 2023 | שנת 2024 | שנת 2025 | |
| 45,318 עלות ההקמה (באלפי ש"ח) | 99,200 | 94,400 | 99,200 | (שווי הוגן בסוף תקופה (באלפי ש"ח) |
| 2012 נובמבר מועד סיום ההקמה | 89,200 | 94,400 | 99,200 | ערך בספרים בסוף שנה (באלפי ש"ח) |
| | 2,850 | 5,200 | 4,800 | (רווחי או הפסדי שערוך (באלפי ש"ח) |
| | 99 | 99 | 99 | (שיעור תפוסה ממוצע ב-%) |
| | 4,513 | 4,513 | 4,325 | שטחים מושכרים בפועל (במ"ר) |
| | 6,699 | 7,253 | 7,546 | (ס"ח כהכנסות (באלפי ש"ח) |
| | 123 | 134 | 140 | (ד"מ שבירות ממוצעים למטר (במ"ח) |
| | - | - | 297 | דמי שבירות ממוצעים למטר בחוזים שנחתמו בתקופה (בש"ח) |
| | 5,759 | 6,526 | 6,767 | (המ"מ (באלפי ש"ח) |
| | 6,061 | 6,807 | 7,007 | (המ"מ (באלפי ש"ח) |
| | 6.5 | 6.9 | 6.9 | (שיעור תשואה בפועל ב-%) |
| | 6.8 | 7.2 | 7.1 | (שיעור תשואה מותאם ב-%) |
| | 20 | 20 | 19 | מספר שוכרים לתום שנת דיווח |
| | 1.3 | 1.4 | 1.3 | (המ"מ (באלפי ש"ח) |
* הנתון בדבר הפדיון הממוצע למ"ר לחודש ניתן על בסיס מידע שהתקבל מאת השוכרים של BIG עפולה ואין ביכולתה של החברה לוודא נכונות מידע זה.
22.1.3 פילוח מבנה הכנסות ועליות לשנים 2025, 2024 ו-2023 (באלפי ש"ח)
| הנתונים המוצגים בטבלה הינם לפי 100% החזקה בנכס. שיעור ההחזקה האפקטיבי של החברה בנכס הינו 50% | | | |
| --- | --- | --- | --- |
| שנת 2023 | שנת 2024 | שנת 2025 | |
| הכנסות | | | |
| 4,819 | 5,552 | 5,809 | מדמי שבירות – קבועות |
| 535 | 168 | 114 | מדמי שבירות – משתנות |
| 1,052 | 1,307 | 1,276 | מדמי ניהול |
| 293 | 226 | 347 | אחרות |
| 6,699 | 7,253 | 7,546 | ס"ח כהכנסות |
| עלויות | | | |
| 884 | 687 | 743 | ניהול, אחזקה ותפעול |
| - | - | - | פחת |
| 577 | 613 | 628 | הוצאות אחרות |
| 1,461 | 1,300 | 1,371 | ס"ח כעלויות |
| 5,238 | 5,953 | 6,175 | רווח |
| 5,759 | 6,526 | 6,767 | NOI |
MEGA OR
---
50
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
## 22.1.4. שוכרים עיקריים בנכס בשנת 2025:
אין שוכר עיקרי בנכס.
## 22.1.5. הכנסות צפויות בגין חוזי שכירות חתומים:
הנתונים המוצגים בטבלה הינם לפי 100% החזקה בנכס. שיעור החזקה האפקטיבי של החברה בנכס הינו 50%
| לשנה
שתסתיים ביום
31.12.2026 | לשנה
שתסתיים ביום
31.12.2027 | לשנה
שתסתיים ביום
31.12.2028 | לשנה
שתסתיים ביום
31.12.2029 | לשנה
שתסתיים ביום
31.12.2030
ואילך |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| באלפי שקלים | | | | |
| 41 | 216 | 1,036 | 4,541 | 6,818 |
| - | - | 42 | 63 | 81 |
| 41 | 216 | 1,078 | 4,604 | 6,899 |
## 22.1.6. השבחות ושינויים מתוכננים בנכס:
אין בכוונת קבוצת מגה אור לבצע השבחות ב-BIG עפולה במהלך שנת 2025.
## 22.1.7. מימון ספציפי:
יובהר כי נכון למועד הדוח לא קיים מימון ספציפי לנכס. למען הסר ספק יובהר כי הנכס משועבד כבטוחה למחזיקי אגרות החוב (סדרה ח'), כמפורט להלן.
## 22.1.8. שעובדים ומגבלות משפטיות מהותיות בנכס למועד הדוח
| סוג | פירוט | הסכום המובטח ע"י שעבוד
ליום 31.12.2025
(באלפי ש"ח) |
| --- | --- | --- |
| שעובדים | דרגה
ראשונה | 37,330
(1) לטובת הנאמן למחזיקי אגרות החוב (סדרה ח') נרשמו: משכנתא מדרגה ראשונה, ללא הגבלה בסכום, על 50% בלתי מסוימים מכל זכויותיה של ביג מגה אור עפולה בנכס, וכן (2) שעבוד שוטף, ראשון בדרגה, ללא הגבלה בסכום על 50% בלתי מסוימים מזכותה של ביג מגה אור עפולה לקבלת פירות מהנכס וכן (3) שעבוד קבוע, ראשון בדרגה ללא הגבלה בסכום וכן המחאת זכות על דרך השעבוד, קבוע, ראשון בדרגה וללא הגבלה בסכום על 50% מזכותה של ביג מגה אור עפולה לקבלת תגמולי ביטוח בקשר לנכס (ראה באור 21'ב' לדוחות הכספיים). |
5 "מימון ספציפי לנכס" משמעו הלוואה שנלקחה במטרה לממן רכישת נכס, המקיימת לפחות אחד מאלה: (א) מחויבות החברה לפירעון ההלוואה מוגבלת בעיקרה לנכס או לתזרימים שיבצעו מן הנכס (בNon-Recourse) או (ג) הוסכם כי התזרים המופק מן הנכס ישמש תחילה לכיסוי ההלוואה.
MEGA OR
---
51
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
### 22.1.9 פירוט אודות הערכת שווי
| הנתונים המוצגים בטבלה הינם לפי 100% החזקה בנכס. שיעור ההחזקה האפקטיבי של החברה בנכס הינו 50% | | | |
| --- | --- | --- | --- |
| שנת 2023 | שנת 2024 | שנת 2025 | |
| 89,200 | 94,400 | 99,200 | (השווי שנקבע (באלפי ש"ח) |
| | דוד סגל | | זהות מעריך השווי |
| | כן | | האם המעריך בלתי תלוי |
| | כן | | האם קיים הסכם שיפוי |
| | גישת היוון ההכנסות | | מודל הערכת השווי |
| פרמטרים עיקריים שנלקחו לצורך הערכת השווי | | | |
| 4,529 | 4,529 | 4,529 | שטח בר השכרה שנלקח בחשבון בחישוב (מ"ר) |
| 100 | 100 | 100 | (%) שיעור תפוסה |
| 100 | 100 | 100 | שיעור תפוסה מייצג מתוך השטח בר ההשכרה לצורך הערכת השווי (%) |
| 102 | 107 | 112 | דמי שכירות חודשיים ממוצעים למ"ר מושכר לצורך הערכת השווי |
| 102 | 107 | 112 | דמי שכירות חודשיים מייצגים ממוצעים למ"ר מושכר לצורך הערכת השווי לגבי שטחים פנויים |
| 6,243 | 6,613 | 6,958 | מיצג לצורך הערכת (אלפי ש"ח) NOI מיזוג של 7.25% מיצג לבר סיסי. 8.35% בגין רווח מניהול ורווח מצובר חשמל. 7.25% בגין הכנסות שונות ו-8.5% בגין הכנסות שונות ו-8.5% בגין הכנסות מפדיון |
| - | - | - | פרמטרים מרכזיים אחרים |
| ניתוחי גישות לשווי (בהתאם לגישה שנבחרה): | | | |
| (3,100) | (3,300) | (3,500) | עליה של 0.25% |
| 3,400 | 3,600 | 3,700 | ירידה של 0.25% |
| (4,500) | (4,700) | (5,000) | שיעורי תפוסה* 5% |
| 4,500 | 4,700 | 5,000 | עליה של 5% |
| (4,500) | (4,700) | (5,000) | ירידה של 5% |
* מכיוון שהתפוסה בנכס היא 100%, הבדיקה בוצעה לירידה של 5% בלבד
MEGAOR
---
52
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
.22.2 מרכז מסחרי "BIG מגה אור קריית גת"
.22.2.1 פירוט תמציתי אודות BIG מגה אור קריית גת ליום 31.12.2025
| פירוט ליום 31.12.2025 | |
| --- | --- |
| שם הנכס | BIG קריית גת |
| מיקום הנכס | בעיר קריית גת |
| שטחי הנכס | המרכז המסחרי בנוי על שטח קרקע של כ-26,934 מ"ר וכולל ארבעה מבנים חד קומתיים בשטח כולל של כ-11,396 מ"ר. המרכז כולל חניון פתוח של כ-500 מקומות חניה. |
| מבנה ההחזקה בנכס | ביג מגה אור קריית גת בע"מ ("ביג מגה אור קריית גת") בעלת זכויות חכירה לדורות במגרש עליי ממוקם המרכז המסחרי. החברה מחזיקה ב-50% מהונה המונפק והנפרע של ביג מגה אור קריית גת (בעקיפין, באמצעות נועה נכסי נדל"ן בע"מ, חברה בת בבעלות מלאה של החברה, המחזיקה ב-50% מהונה המונפק והנפרע של ביג מגה אור בע"מ, המחזיקה ב-100% מהונה המונפק והנפרע של ביג מגה אור קריית גת). |
| חלק התאגיד בפועל בנכס | 50% |
| ציוו שמות השותפים בנכס | ביג מרכזי קניות בע"מ מחזיקה (בעקיפין) ב-50% מהונה המונפק והנפרע של ביג מגה אור קריית גת |
| תאריך רכישת הנכס | ביום 4 במאי 2006, רכשה ביג מגה אור את הזכויות בחברת ביג מגה אור קריית גת (בשמה הקודם רהיטי מבט) וביום 1 בספטמבר 2009 התקשרה ביג מגה אור קריית גת בע"מ עם מנהל מקרקעי ישראל, בחוזה החכירה במגרש עליי ממוקם המרכז המסחרי. |
| פירוט זכויות משפטיות בנכס | חכירה לדורות |
| מצב רישום זכויות משפטיות | זכויות החכירה לדורות רשומות על שם ביג מגה אור קריית גת בלשכת רישום המקרקעין |
| זכויות בניה בלתי מנוצלות | - |
| משמעותיות | - |
| שיטות הצגה בדוחות הכספיים | שווי מאזני |
MEGA OR
---
53
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
22.2.2 נתונים עיקריים אודות BIG מגה אור קריית גת ליום 31.12.2025, ליום 31.12.2024 וליום 31.12.2023
| הנתונים המוצגים בטבלה הינם לפי 100% החזקה בנכס. חלק התאגיד בנכס הינו 50% | | | | |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| בתאריך
רכישת הנכס | שנת
2023 | שנת
2024 | שנת
2025 | |
| עלות ההקמה
(באלפי ש"ח) | 218,410 | 235,280 | 252,010 | (שווי הוגן בסוף תקופה (באלפי ש"ח) |
| מועד סיום
ההקמה | 218,410 | 235,280 | 252,010 | (ערך בספרים בסוף שנה (באלפי ש"ח) |
| | 7,742 | 16,719 | 16,245 | (רווחי או הפסדי שערוך (באלפי ש"ח) |
| | 100 | 100 | 100 | (שיעור תפוסה ממוצע ב-%) |
| | 10,801 | 10,801 | 10,801 | (שטחים מושכרים בפועל (במ"ר) |
| | 14,076 | 15,862 | 16,023 | (ס"כ הכנסות (באלפי ש"ח) |
| | 108 | 122 | 121 | (דמי שכירות ממוצעים למטר (לחודש)
(בש"ח) |
| | 128 | - | 277 | (דמי שכירות ממוצעים למטר בחוזים
(באלפי ש"ח) שבתחממו בתקופה |
| | 13,899 | 15,746 | 15,852 | (NOI (באלפי ש"ח) |
| | 14,330 | 15,355 | 15,943 | (NOI מותאם (באלפי ש"ח) |
| | 6.4 | 6.7 | 6.3 | (שיעור תשואה בפועל (ב-%) |
| | 6.6 | 6.5 | 6.3 | (שיעור תשואה מותאם (ב-%) |
| | 38 | 38 | 39 | מספר שוכרים לתום שנת דיווח |
| | 2.2 | 2.4 | 2.1 | (הפדיון הממוצע למ"ר* (אלפי ש"ח) |
*הנתון בדבר הפדיון הממוצע למ"ר לחודש ניתן על בסיס מידע שהתקבל מאת השוכרים של BIG קריית גת ואין ביכולתה של החברה לוודא נכונות מידע זה.
22.2.3 פילוח מבנה הכנסת ועליות לשנים 2025, 2024, 2023 (באלפי ש"ח)
| הנתונים המוצגים בטבלה הינם לפי 100% החזקה בנכס. שיעור ההחזקה האפקטיבי של החברה בנכס הינו 50% | | | |
| --- | --- | --- | --- |
| שנת 2023 | שנת 2024 | שנת 2025 | |
| הכנסות | | | |
| 11,187 | 13,459 | 13,563 | מדמי שכירות – קבועות |
| 2,226 | 1,813 | 1,279 | מדמי שכירות – משתנות |
| - | - | - | מדמי ניהול |
| 663 | 590 | 1,181 | אחרות |
| 14,076 | 15,862 | 16,023 | ס"כ הכנסות |
| עליות | | | |
| 142 | 68 | 113 | ניהול, אחזקה ותפעול |
| - | - | - | פחת |
| 1,041 | 1,243 | 1,171 | הוצאות אחרות |
| 1,183 | 1,311 | 1,284 | ס"כ עליות |
| 12,893 | 14,551 | 14,739 | רווח |
| 13,899 | 15,746 | 15,852 | NOI |
MEGA OR
---
54
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
## 22.2.4. שוכרים עיקריים בנכס בשנת 2025:
| הנתונים המוצגים בטבלה הינם לפי 100% החזקה בנכס. שיעור ההחזקה האפקטיבי של החברה בנכס הינו 50% | |
| --- | --- |
| שוכר א' | |
| 29% | שיעור משטח הנכס המשויך לשוכר (ב-%) בשנת 2025 |
| כן | האם מהווה שוכר עוגן |
| לא | האם אחראי ל-20% או יותר מהכנסות הנכס |
| רשת מזון | שיווי ענפי של השוכר |
| תיאור הסכם השכירות | |
| תקופת ההתקשרות המקורית והתקופה שנותרה | תקופת השכירות היא בת 5 שנים ותחילתה בחודש מרס 2020 |
| אופציה להארכה | השוכר האריך את תקופת השכירות בתקופה נוספת בת 5 שנים |
| מנגנון עדכון או הצמדה של דמי השכירות | צמוד למדד המחירים לצרכן. בנוסף, במימוש תקופת האופציה עלייה של 7.5% בשב"ד הבסיסי. |
| - | פירוט ערבויות (ככל שקיימות) |
| לא קיימת תלות מיוחדת בשוכר | ציון תלות מיוחדת |
## 22.2.5. הכנסות צפויות בגין חוזי שכירות חתומים
| הנתונים המוצגים בטבלה הינם לפי 100% החזקה בנכס. שיעור ההחזקה האפקטיבי של החברה בנכס הינו 50% | | | | |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| לשנה שתתתיים ביום 31.12.2026 | לשנה שתתתיים ביום 31.12.2027 | לשנה שתתתיים ביום 31.12.2028 | לשנה שתתתיים ביום 31.12.2029 | לשנה שתתתיים ביום 31.12.2030 ואילך |
| באלפי שקלים | | | | |
| 2,294 | 5,640 | 8,777 | 12,154 | 13,059 |
| 1,040 | 1,040 | 1,072 | 1,182 | 1,349 |
| 3,334 | 6,680 | 9,849 | 13,336 | 14,408 |
| סה"כ | | | | |
## 22.2.6. השבחות ושינויים מתוכננים בנכס:
אין בכוונת קבוצת מגה אור לבצע השבחות ב-BIG קריית גם במהלך שנת 2025.
## 22.2.7. מימון ספציפי
יובהר כי נכון למועד הדוח לא קיים מימון ספציפי לנכס. למען הסר ספק יובהר כי הנכס משועבד כבטוחה למחזיקי אגרות החוב (סדרה ח'), כמפורט להלן.
6 "מימון ספציפי לנכס" משמעו הלוואה שנלקחה במטרה לממן רכישת נכס, המקיימת לפחות אחד מאלה: (א) מחויבות החברה לפירעון ההלוואה מוגבלת בעיקרה לנכס או לתזרימים שינבעו מן הנכס Non-Recourse; (ב) הסכם כי התזרים המופק מן הנכס ישמש תחילה לכיסוי ההלוואה.
MEGAOR
---
55
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
.22.2.8 שעובדים ומגבלות משפטיות מהותיות בנכס למועד הדוח
| הסכום המובטח ע"י שעבד
ליום 31.12.2025
(באלפי ש"ח) | פירוט | סוג | שעובדים |
| --- | --- | --- | --- |
| 89,606 | (1) רשמו: לטובת הנאמן למחזיקי אגרות החוב (סדרה ח')
משכנתא מדרגה ראשונה, ללא הגבלה בסכום, על 50%
בלתי מסוימים מכל זכויותיה של ביג מגה אור קריית גת
בנכס, וכן (2) שעבוד קבוע, ראשון בדרגה, ללא הגבלה
בסכום על 50% בלתי מסוימים מזכותה של ביג מגה אור
קריית גת לקבלת פירות מהנכס וכן (3) שעבוד קבוע,
ראשון בדרגה ללא הגבלה בסכום וכן המחאת זכות על דרך
השעבוד, קבוע, ראשון בדרגה וללא הגבלה בסכום על 50%
מזכותה של ביג מגה אור קריית גת לקבלת תגמולי ביטוח
בקשר לנכס (ראה באור 21ב' לדוחות הכספיים). | דרגה
ראשונה | דדגה |
MEGA OR
---
56
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
### פרטים אודות הערכת שווי 22.2.9.
| הנתונים המוצגים בטבלה הינם לפי 100% החזקה בנכס. שיעור ההחזקה האפקטיבי של החברה בנכס הינו 50% | | | |
| --- | --- | --- | --- |
| שנת 2023 | שנת 2024 | שנת 2025 | |
| 218,410 | 235,280 | 252,010 | (השווי שנקבע (באלפי ש"ח) |
| | ירון ספקטור | | זהות מעריך השווי |
| | כן | | האם המעריך בלתי תלוי |
| | כן | | האם קיים הסכם שיפוי |
| 31.12.2023 | 31.12.2024 | 31.12.2025 | תאריך התוקף של הערכת השווי (התאריך שאליו מתייחסת הערכת השווי) |
| | גישת היוון ההכנסות | | מודל הערכת השווי |
| | | | פרמטרים עיקריים שנלקחו לצורך הערכת השווי |
| 10,801 | 10,801 | 10,801 | שטח בר השכרה שנלקח בחשבון בחישוב (מ"ר) |
| 100 | 100 | 100 | (%) שיעור תפוסה |
| 100 | 100 | 100 | שיעור תפוסה מייצג מתוך השטח בר ההשכרה לצורך הערכת השווי (%) |
| 99 | 104 | 109 | דמי שכירות חודשיים ממוצעים למ"ר מושכר לצורך הערכת השווי |
| 99 | 104 | 109 | דמי שכירות חודשיים מייצגים ממוצעים למ"ר מושכר לצורך הערכת השווי לגבי שטחים פנויים |
| 14,485 | 15,670 | 16,397 | מיצג לצורך הערכת השווי (אלפי ש"ח) NOI |
| 6.5% בגין שכ"ד בסיסי 6.4% בגין הכנסות מפדיון ו-8.15%+ חשמל ואחרות | 6.5% בגין שכ"ד בסיסי 6.8% בגין הכנסות מפדיון ו-8.05%+ חשמל ואחרות | 6.4% בגין שכ"ד בסיסי 6.8% בגין הכנסות מפדיון ו-8.05%+ חשמל ואחרות | שיעור היוון שנלקח לצורך הערכת השווי |
| - | - | - | פרמטרים מרכזיים אחרים |
| | | | ניתוחי גישות לשווי (בהתאם לגישה שנבחרה): |
| (14,140) | (14,870) | (15,970) | עליה של 0.5% |
| 16,490 | 17,350 | 18,680 | ירידה של 0.5% |
| (9,900)* | (10,410) | (11,020) | ירידה של 5% * |
| 9,890 | 10,410 | 11,020 | עליה של 5% * |
| (9,900)* | (10,410) | (11,020) | ירידה של 5% |
* מכיוון שהתפוסה בנכס היא 100%, הבדיקה בוצעה לירידה של 5% בלבד
MEGA OR
---
57
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
.22.3 מרכב מסחרי "BIG מגה אור טבריה"
.22.3.1 פירוט תמציתי אודות BIG מגה אור טבריה ליום 31.12.2025
| פירוט ליום 31.12.2025 | |
| --- | --- |
| שם הנכס | BIG מגה אור טבריה |
| מיקום הנכס | בעיר טבריה |
| שטחי הנכס | המרכז המסחרי בנוי על שטח קרקע של כ-23,000 מ"ר וכולל שלושה מבנים חד קומתיים בשטח כולל של כ-10,000 מ"ר. המרכז כולל חניון פתוח של כ-400 מקומות חניה. |
| מבנה ההחזקה בנכס | ביג מגה אור בע"מ בעלת זכויות הבעלות במגרש עליי ממוקם המרכז המסחרי. החברה מחזיקה ב-50% מהונה המונפק והנפרע של ביג מגה אור בע"מ (בעקיפין, באמצעות נועה נכסי נדל"ן בע"מ, חברה בת בבעלות מלאה של החברה) |
| חלק התאגיד בפועל בנכס | 50% |
| ציוו שמות השותפים בנכס | ביג מרכזי קניות בע"מ מחזיקה ב-50% מהונה המונפק והנפרע של ביג מגה אור בע"מ |
| תאריך רכישת הנכס | 12.03.2008 |
| פירוט זכויות משפטיות בנכס | בעלות |
| מצב רישום זכויות משפטיות | זכויות הבעלות רשומות על שם ביג מגה אור בע"מ בלשכת רישום המקרקעין |
| זכויות בניה בלתי מנוצלות משמעותיות | 4,916 מ"ר בשווי 980,000 ש"ח |
| שיטות הצגה בדוחות הכספיים | שווי מאזני |
.22.3.2 נתונים עיקריים אודות BIG מגה אור טבריה ליום 31.12.2025, ליום 31.12.2024 וליום 31.12.2023
| הנתונים המוצגים בטבלה הינם לפי 100% החזקה בנכס. חלק התאגיד בנכס הינו 50% | | | | |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| בתאריך רכישת הנכס | שנת 2023 | שנת 2024 | שנת 2025 | |
| 76,969 | עלות ההקמה (באלפי ש"ח) | 206,700 | 220,720 | 227,990 (שווי הוגן בסוף תקופה) |
| 2009 פברואר | מועד סיום ההקמה | 206,700 | 220,720 | 227,990 (ערך בספרים בסוף שנה) |
| | רווחי או הפסדי שערוך (באלפי ש"ח) | 7,100 | 12,640 | 11,828 |
| | שיעור תפוסה ממוצע (ב-%) | 100 | 100 | 100 |
| | שטחים מושכרים בפועל (במ"ר) | 10,777 | 10,777 | 10,753 |
| | סה"כ הכנסות (באלפי ש"ח) | 14,360 | 14,183 | 12,544 |
| | דמי שכירות ממוצעים למטר (לחודש) (בש"ח) | 112 | 110 | 97 |
| | דמי שכירות ממוצעים למטר בחוזים שנחתמו בתקופה (בש"ח) | 162 | - | 162 |
| | 14,093 | 14,245 | 14,245 | 14,245 |
| | 14,654 | 14,219 | 14,654 | 14,654 |
| | שיעור תשואה בפועל (ב-%) | 6.8 | 6.4 | 6.0 |
| | שיעור תשואה מותאם (ב-%) | 6.4 | 6.4 | 6.4 |
| | מספר שוכרים לתום שנת דיווח | 35 | 35 | 34 |
| | הפדיון הממוצע למ"ר * (אלפי ש"ח) | 2.2 | 2.2 | 2.2 |
* הנתון בדבר הפדיון הממוצע למ"ר לחודש ניתן על בסיס מידע שהתקבל מאת השוכרים של BIG מגה אור טבריה ואין ביכולתה של החברה לוודא נכונות מידע זה.
M E G A O R
---
58
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
### 22.3.3. פילוח מבנה הכנסות ועלויות לשנים 2024, 2025 ו-2023 (באלפי ש"ח):
| הנתונים המוצגים בטבלה הינם לפי 100% החזקה בנכס. שיעור ההחזקה האפקטיבי של החברה בנכס הינו 50% | | | |
| --- | --- | --- | --- |
| שנת 2023 | שנת 2024 | שנת 2025 | שנת 2024 |
| הכנסות | | | |
| מדמי שכירות – קבועות | 12,283 | 12,255 | 10,133 |
| מדמי שכירות – משתנות | 1,548 | 1,460 | 1,979 |
| מדמי ניהול | - | - | - |
| אחרות | 529 | 468 | 432 |
| סה"כ הכנסות | 14,360 | 14,183 | 12,544 |
| עלויות | | | |
| ניהול, אחזקה ותפעול | 41 | 47 | 121 |
| פחת | - | - | - |
| הוצאות אחרות | 1,106 | 1,071 | 922 |
| סה"כ עלויות | 1,147 | 1,118 | 1,043 |
| רווח | 13,213 | 13,065 | 11,501 |
| NOI | 14,245 | 14,093 | 12,517 |
### 22.3.4. שוכרים עיקריים בנכס בשנת 2025:
| הנתונים המוצגים בטבלה הינם לפי 100% החזקה בנכס. שיעור ההחזקה האפקטיבי של החברה בנכס הינו 50% | |
| --- | --- |
| שוכר א' | |
| 28% | שיעור משטח הנכס המשויך לשוכר (ב-%) בשנת 2025 |
| כן | האם מהווה שוכר עוגן |
| לא | האם אחראי ל-20% או יותר מהכנסות הנכס |
| רשת מזון | שיווי ענפי של השוכר |
| תיאור הסכם השכירות | |
| תקופת השכירות היא בת 13 שנים ותחילתה בחודש
דצמבר 2009 בנוסף קיימת לשוכר אופציה להאריך את
החוזה ב-5 שנים נוספות | תקופת ההתקשרות המקורית והתקופה שנותרה |
| בחודש דצמבר 2022, מימש השוכר את האופציה
להארכת תקופת השכירות ב-5 שנים נוספות | אופציה להארכה |
| צמוד למדד המחירים לצרכן. | מנגנון עדכון או הצמדה של דמי השכירות |
| - | פירוט ערבויות (ככל שקיימות) |
| לא קיימת תלות מיוחדת בשוכר | ציון תלות מיוחדת |
MEGA OR
---
59
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
### 22.3.5. הכנסות צפויות בגין חוזי שכירות חתומים:
| הנתונים המוצגים בטבלה הינם לפי 100% החזקה בנכס. שיעור החזקה האפקטיבי של החברה בנכס הינו 50% | | | | | |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| לשנה
שתסתיים ביום
31.12.2030
ואילך | לשנה
שתסתיים ביום
31.12.2026 | לשנה
שתסתיים ביום
31.12.2027 | לשנה
שתסתיים ביום
31.12.2028 | לשנה
שתסתיים ביום
31.12.2029 | באלפי שקלים |
| 488 | 1,294 | 7,037 | 9,879 | 11,880 | מרכיבים קבועים |
| 220 | 260 | 1,013 | 1,148 | 1,324 | מרכיבים משתנים (אומדן) |
| 708 | 1,554 | 13,204 | 11,027 | 8,050 | סה"כ |
### 22.3.6. השבחות ושינויים מתוכננים בנכס:
אין בכוונת קבוצת מגה אור לבצע השבחות ב-BIG מגה אור טבריה במהלך שנת 2025
### 22.3.7. מימון ספציפי:
יובהר כי נכון למועד הדוח לא קיים מימון ספציפי לנכס. למען הסר ספק יובהר כי הנכס משועבד כבטוחה למחזיקי אגרות החוב (סדרה ח'), כמפורט להלן.
### 22.3.8. שעובדים ומגבלות משפטיות מהותיות בנכס למועד הדוח
| סוג | פירוט | הסכום המובטח ע"י שעובד
ליום 31.12.2025
(באלפי ש"ח) |
| --- | --- | --- |
| שעובדים | דרגה ראשונה | לעובד הנאמן למחזיקי אגרות החוב (סדרה ח') נרשמו: (1) משכנתא מדרגה ראשונה, ללא הגבלה בסכום, על 50% בלתי מסוימים מכל זכויותיה של ביג מגה אור בע"מ בנכס, וכן (2) שעובד קבוע, ראשון בדרגה, ללא הגבלה בסכום על 50% בלתי מסוימים מזכותה של ביג מגה אור בע"מ לקבלת פירות מהנכס וכן (3) שעובד קבוע, ראשון בדרגה ללא הגבלה בסכום וכן המחאת זכות על דרך השעבוד, קבוע, ראשון בדרגה וללא הגבלה בסכום על 50% מזכותה של ביג מגה אור בע"מ לקבלת תגמולי ביטוח בקשר לנכס (ראה באור 21'ב' לדוחות הכספיים). |
7 "מימון ספציפי לנכס" משמעו הלוואה שנלקחה במטרה לממן רכישת נכס, המקיימת לפחות אחד מאלה: (א) מחויבות החברה לפירעון ההלוואה מוגבלת בעיקרה לנכס או לתזרימים שיבעו מן הנכס (בNon-Recourse או (ג) הוסכם כי התזרים המופק מן הנכס ישמש תחילה לכיסוי ההלוואה.
MEGA OR
---
60
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
### פרטים אודות הערכת שווי .22.3.9
| הנתונים המוצגים בטבלה הינם לפי 100% החזקה בנכס. שיעור ההחזקה האפקטיבי של החברה בנכס הינו 50% | | | |
| --- | --- | --- | --- |
| שנת 2023 | שנת 2024 | שנת 2025 | |
| 206,700 | 220,720 | 227,990 | (השווי שנקבע (באלפי ש"ח) |
| | ירון ספקטור | | זהות מעריך השווי |
| | כן | | האם המעריך בלתי תלוי |
| | כן | | האם קיים הסכם שיפוי |
| 31.12.2023 | 31.12.2024 | 31.12.2025 | תאריך התוקף של הערכת השווי (התאריך שאליו מתייחסת הערכת השווי) |
| | גישת היוון ההכנסות | | מודל הערכת השווי |
| | | | פרמטרים עיקריים שנלקחו לצורך הערכת השווי |
| 10,693 | 10,753 | 10,753 | שטח בר השכרה שנלקח בחשבון בחישוב (מ"ר) |
| 100 | 100 | 100 | (%) שיעור תפוסה |
| 100 | 100 | 100 | שיעור תפוסה מייצג מתוך השטח בר ההשכרה לצורך הערכת השווי (%) |
| 97 | 97 | 100 | דמי שכירות חודשיים ממוצעים למ"ר מושכר לצורך הערכת השווי |
| 97 | 97 | 100 | דמי שכירות חודשיים מייצגים ממוצעים למ"ר מושכר לצורך הערכת השווי לגבי שטחים פנויים |
| 13,912 | 14,219 | 15,249 | מיצג לצורך הערכת השווי (אלפי ש"ח) NOI |
| 6.6% בגין שכ"ד בסיסי. 7.05% בגין הכנסות מפדיון ו-8.1%+ חשמל ואחרות | 6.6% בגין שכ"ד בסיסי. 7.85% בגין הכנסות מפדיון ו-8.1%+ חשמל ואחרות | 6.6% בגין שכ"ד בסיסי. 7.85% בגין הכנסות מפדיון ו-8.1%+ חשמל ואחרות | שיעור היוון שנלקח לצורך הערכת השווי |
| - | - | - | פרמטרים מרכזיים אחרים |
| | | | ניתוחי גישות לשווי (בהתאם לגישה שנבחרה): |
| (12,770) | (13,420) | (13,730) | עליה של 0.5% |
| 14,860 | 15,620 | 15,990 | ירידה של 0.5% |
| (9,070) | (9,530) | (9,750) | שיעורי תפוסה* 5% |
| 9,070 | 9,530 | 9,760 | עליה של 5% |
| (9,070) | (9,530) | (9,750) | ירידה של 5% |
* מכיוון שהתפוסה בנכס היא 100%, הבדיקה בוצעה לירידה של 5% בלבד.
M E G A O R
---
61
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
## 22.4. "מרכז ניהול ניסקו" מודיעין
### 22.4.1. פירוט תמציתי אודות מנהל מרכז ניסקו ליום 31.12.2025:
| פירוט ליום 31.12.2025 | |
| --- | --- |
| שם הנכס | "בית ניסקו" מודיעין |
| מיקום הנכס | רח' המעיין 41-43, אזור התעסוקה מודיעין |
| שטחי הנכס | מרכז ניהול ניסקו בנוי על שטח קרקע של כ-18,643 מ"ר. שטחו הבנוי של מרכז ניהול ניסקו הינו כ-13,290 מ"ר. |
| מגמה ההחזקה בנכס | מגמה אור החזקות בע"מ זכאית למלוא הזכויות מכוח חוזה חכירה מהוון במגרש עליו הוקם המרכז. |
| חלק התאגיד בפועל בנכס | 100% |
| ציוו שמות השותפים בנכס | - |
| תאריך רכישת הנכס | זכויות החברה בבית ניסקו נרכשו באמצעות שני הסכמים שונים האחד מיום 5.4.2012 בינה ובין ארדן תעשיות חשמל (1983) בע"מ ("ארדן") לבין ניסקו והשני מיום 21.10.2013 בינה ובין ארדן. |
| פירוט זכויות משפטיות בנכס | החברה הינה בעלת מלוא זכויות החכירה המהוונות בהיוון מלא במגרש עליו ממוקם "בית ניסקו" מכוח הסכם חכירה מהוון שנחתם עם רשות מקרקעי ישראל. זכויות החכירה מהוונות לתקופה של 49 שנים עם אופציה להארכת התקופה ל-49 שנים נוספות (קרי: עד ליום 1.6.2059 ואופציה ל-49 שנים נוספות). |
| מצב רישום זכויות משפטיות | זכות חכירה רשומה על שם החברה בלשכת רישום מקרקעין |
| זכויות בניה בלתי מנוצלות | - |
| משמעותיות | |
| שיטת הצגה בדוחות הכספיים | איחוד מלא |
### 22.4.2. נתונים עיקריים אודות מרכז ניהול ניסקו ליום 31.12.2025, ליום 31.12.2024 וליום 31.12.2023:
| הנתונים המוצגים בטבלה הינם לפי 100% החזקה בנכס. חלק התאגיד בנכס הינו 100% | | | | |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| בתאריך רכישת הנכס | שנת 2023 | שנת 2024 | שנת 2025 | |
| שווי הוגן בסוף תקופה (באלפי ש"ח) | 137,090 | 133,950 | 129,440 | עלות ההקמה (באלפי ש"ח) |
| ערך בספרים בסוף שנה (באלפי ש"ח) | 137,090 | 133,950 | 129,440 | מועד סיום ההקמה |
| רווחי או הפסדי שערוך (באלפי ש"ח) | 3,140 | 4,510 | 10,540 | שיעור תפוסה ממוצע (ב-%) |
| שיעור תפוסה ממוצע (ב-%) | 100 | 100 | 100 | שטחים מושכרים בפועל (במ"ר) |
| שטחים מושכרים בפועל (במ"ר) | 13,290 | 13,290 | 13,290 | סה"כ הכנסות (באלפי ש"ח) |
| סה"כ הכנסות (באלפי ש"ח) | 8,440 | 8,187 | 7,671 | דמי שכירות ממוצעים למטר (לחודש) (בש"ח) |
| דמי שכירות ממוצעים למטר (לחודש) | 53 | 51 | 48 | |
| NOI (באלפי ש"ח) | 8,378 | 8,045 | 7,671 | (NOI מותאם (באלפי ש"ח) |
| NOI מותאם (באלפי ש"ח) | 8,524 | 8,376 | 8,079 | שיעור תשואה בפועל (ב-%) |
| שיעור תשואה בפועל (ב-%) | 6.1 | 6.0 | 5.9 | |
| שיעור תשואה מותאם (ב-%) | 6.2 | 6.2 | 6.2 | מספר שוכרים לתום שנת דיווח |
| מספר שוכרים לתום שנת דיווח | 1 | 1 | 1 | |
MEGA OR
---
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
62
### 22.4.3. פילוח מבנה הכנסות ועליות לשנים 2025, 2024 ו-2023 (באלפי ש"ח):
| הנתונים המוצגים בטבלה הינם לפי 100% החזקה בנכס. שיעור ההחזקה האפקטיבי של החברה בנכס הינו 100% | | | |
| --- | --- | --- | --- |
| שנת 2023 | שנת 2024 | שנת 2025 | |
| הכנסות | | | |
| 7,671 | 8,187 | 8,440 | מדמי שכירות – קבועות |
| - | - | - | מדמי שכירות – משתנות |
| - | - | - | מדמי ניהול |
| - | - | - | אחרות |
| 7,671 | 8,187 | 8,440 | ס"ה כ"הכנסות |
| עלויות | | | |
| - | - | 62 | ניהול, אחזקה ותפעול |
| - | - | - | פחת |
| - | - | - | הוצאות אחרות |
| - | - | 62 | ס"ה כ"עלויות |
| 7,671 | 8,187 | 8,378 | רוח |
| 7,671 | 8,187 | 8,378 | NOI |
### 22.4.4. שוכרים עיקריים במרכז הלוגיסטי:
החברה הקימה עבור ניסקו את מרכז הניהול – "בית ניסקו" ע"י הסכם שכירות שנחתם בין הצדדים ביום 05.04.2012. ביום 1.07.2013 מרכז ניהול ניסקו אוכלס ע"י ניסקו.
### 22.4.5. להלן נתונים ביחס לשנת 2025:
| הנתונים המוצגים בטבלה הינם לפי 100% החזקה בנכס. שיעור ההחזקה האפקטיבי של החברה בנכס הינו 100% | |
| --- | --- |
| שנת א' | |
| 100% | שיעור משטח הנכס המשויך לשוכר (ב-%) בשנת 2025 |
| כן | האם מהווה שוכר עוגן |
| כן. כל שטחי מרכז הניהול ניסקו מושכרים לשוכר ובהתאם, השוכר אחראי למלא הכנסות החברה מהנכס. | האם אחראי ל-20% או יותר מהכנסות הנכס |
| חשמל ואלקטרוניקה | שיווי ענפי של השוכר |
| תיאור הסכם השכירות | |
| תקופת השכירות הינה 10 שנים ותחילתה ביום 20.10.2013. בחודש אוקטובר 2023 מומשה תקופת האופציה הנוספת לחמש שנים. | תקופת ההתקשרות המקורית והתקופה שנותרה |
| השוכר זכאי להאריך את תקופת השכירות ב-2 תקופות שכירות נוספות. אופציה ראשונה לחמש שנים ותקופת שכירות שניה ל-4 שנים ו-11 חודשים, בהתאם לתנאים הקבועים בהסכם השכירות. | אופציה להארכה |
| דמי השכירות לגבי תקופת השכירות הנוספת יעודכנו ויעמדו על הסך המתקבל מסך דמי השכירות בתוספת הפרשי מדד עד למועד תחילת תקופת השכירות הנוספת ובתוספת של 5% נוספים. | מנגנון עדכון או הצמדה של דמי השכירות |
| - | פירוט ערביות (ככל שקיימות) |
| לא קיימת תלות מיוחדת בשוכר | ציוו תלות מיוחדת |
M E G A O R
---
63
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
## 22.4.6. הכנסות צפויות בגין חוזי שכירות חתומים:
| הנתונים המוצגים בטבלה הינם לפי 100% החזקה בנכס. שיעור ההחזקה האפקטיבי של החברה בנכס הינו 100% | | | | |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| לשנה
שתסתיים ביום
31.12.2030
ואילך | לשנה
שתסתיים ביום
31.12.2027 | לשנה
שתסתיים ביום
31.12.2028 | לשנה
שתסתיים ביום
31.12.2029 | לשנה
שתסתיים ביום
31.12.2030 |
| באלפי שקלים | | | | |
| - | - | 6,839 | 8,537 | 8,537 |
| - | - | - | - | - |
| - | - | 6,839 | 8,537 | 8,537 |
## 22.4.7. השבחות ושינויים מתוכננים בנכס:
אין בכוונת קבוצת מגה אור לבצע השבחות במרכז ניהול ניסקו במהלך שנת 2025.
## 22.4.8. מימון ספציפי⁸
יובהר כי נכון למועד הדוח לא קיים מימון ספציפי לנכס. למען הסר ספק יובהר כי הנכס משועבד כבטוחה למחזיקי אגרות החוב (סדרה ח'), כמפורט להלן.
## 22.4.9. שעובדים ומגבלות משפטיות מהותיות בנכס למועד הדוח
| סוג | פירוט | הסכום המובטח ע"י שעבוד
ליום 31.12.2025
(באלפי ש"ח) |
| --- | --- | --- |
| שעובדים | דרגה
ראשונה | 106,171 |
⁸ מימון ספציפי לנכס" משמעו הלוואה שנלקחה במטרה לממן רכישת נכס, המקיימת לפחות אחד מאלה: (א) מחויבות החברה לפירעון ההלוואה מוגבלת בעיקרה לנכס או לתזרימים שיבצעו מן הנכס Non-Recourse; או (ב) הסכם כי התזרים המופק מן הנכס ישמש תחילה לכיסוי ההלוואה.
MEGA OR
---
64
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
## פרטים אודות הערכת שווי 22.4.10
| הנתונים המוצגים בטבלה הינם לפי 100% החזקה בנכס. שיעור ההחזקה האפקטיבי של החברה בנכס הינו 100% | | | |
| --- | --- | --- | --- |
| שנת 2023 | שנת 2024 | שנת 2025 | |
| 129,440 | 133,950 | 137,090 | (השווי שנקבע באלפי ש"ח) |
| | ירון ספקטור | | זהות מעריך השווי |
| | כן | | האם המעריך בלתי תלוי |
| | כן | | האם קיים הסכם שיפוי |
| 31.12.2023 | 31.12.2024 | 31.12.2025 | תאריך התוקף של הערכת השווי (התאריך שאליו מתייחסת הערכת השווי) |
| | גישת היוון ההכנסות | | מודל הערכת השווי |
| פרמטרים עיקריים שנלקחו לצורך הערכת השווי | | | |
| 13,290 | 13,290 | 13,290 | שטח בר השכרה שנלקח בחשבון בחישוב (מ"ר) |
| 100 | 100 | 100 | (%) שיעור תפוסה |
| 100 | 100 | 100 | שיעור תפוסה מייצג מתוך השטח בר ההשכרה לצורך הערכת השווי (%) |
| 51 | 53 | 54 | דמי שכירות חודשיים ממוצעים למ"ר מושכר לצורך הערכת השווי |
| 51 | 53 | 54 | דמי שכירות חודשיים מייצגים ממוצעים למ"ר מושכר לצורך הערכת השווי לגבי שטחים פנויים |
| 8,064 | 8,341 | 8,537 | מיזוג NOL (אלפי ש"ח) מייצג לצורך הערכת השווי |
| 6.25% | 6.25% | 6.25% | שיעור היוון שנלקח לצורך הערכת השווי |
| - | - | - | פרמטרים מרכזיים אחרים |
| ניתוחי גישות לשווי (בהתאם לגישה שנבחרה): | | | |
| (4,960) | (5,140) | (5,250) | עליה של 0.25% שיעורי היוון |
| 5,380 | 5,560 | 5,690 | ירידה של 0.25% |
| (6,450) | (6,680) | (6,830) | עליה של 5% "תפוסה" |
| 6,450 | 6,680 | 6,830 | עליה של 5% "תפוסה" |
| (6,450) | (6,680) | (6,830) | עליה של 5% |
* מכיוון שהנכס מושכר בשלמות לשוכר אחד, תוצאות הבדיקה לשינוי בשיעור התפוסה רלוונטיות רק לירידה ב-5%.
MEGAOR
---
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
65
## 22.5. מרכז מסחרי "מגה אור REIT 1 מודיעין"
### 22.5.1. פירוט תמציתי אודות מגה אור REIT 1 מודיעין ליום 31.12.2025:
| פירוט ליום 31.12.2025 | |
| --- | --- |
| מגה אור REIT 1 מודיעין | שם הנכס |
| מיקום הנכס | אזור המסחר, מרכז עינב, מודיעין |
| שטחי הנכס | המרכז המסחרי כולל מרכז מסחרי דו קומתי בשטח כולל של 18,579 מ"ר מתוכו כ-11,990 מ"ר לשיווק, כולל כ-335 מקומות חניה. |
| מבנה ההחזקה בנכס | ריט 1 בע"מ יחד עם החברה, כל אחת, מחזיקה במחצית מזכות החכירה לדורות מכוח חוזה חכירה מהוון במגרש עליו הוקם המרכז המסחרי. |
| חלק התאגיד בפועל בנכס | 50% |
| ציוו שמות השותפים בנכס | ריט 1 בע"מ |
| תאריך רכישת הנכס | זכויות החברה במרכז המסחרי נרכשו באמצעות 2 הסכמים שונים, האחד מיום 13.05.2013 בינה ובין ריט 1 בע"מ וצד שלישי בלתי קשור והשני מיום 16.01.2014 בינה ובין ריט 1 בע"מ. |
| פירוט זכויות משפטיות בנכס | חכירה לדורות |
| מצב רישום זכויות משפטיות | זכויות החכירה לדורות רשומות על שם החברה וריט 1 בע"מ בלשכת רישום המקרקעין |
| זכויות בניה בלתי מנוצלות משמעותיות | 330 מ"ר בקומת קרקע בלבד בשווי של 1,160,000 ש"ח. |
| שיטת הצגה בדוחות הכספיים | איחוד מלא |
## 22.5.2. נתונים עיקריים אודות מגה אור REIT 1 ליום 31.12.2025, ליום 31.12.2024 וליום 31.12.2023:
| הנתונים המוצגים בטבלה הינם לפי 100% החזקה בנכס. חלק התאגיד בנכס הינו 50% | | | | |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| בתאריך רכישת הנכס | שנת 2023 | שנת 2024 | שנת 2025 | בתאריך רכישת הנכס |
| עלות ההקמה (באלפי ש"ח) | 200,810 | 190,800 | 181,800 | 123,260 |
| ערך בספרים בסוף שנה (באלפי ש"ח) | 200,810 | 190,800 | 181,800 | 2013 מאי |
| רווחי או הפסדי שערוך (באלפי ש"ח) | 10,010 | 9,000 | 4,100 | 100 |
| שיעור תפוסה ממוצע (ב-%) | 100 | 100 | 100 | N0I באלפי ש"ח |
| שטחים מושכרים בפועל (במ"ר) | 12,022 | 12,041 | 12,056 | |
| סה"כ הכנסות (באלפי ש"ח) | 13,161 | 13,727 | 13,727 | |
| דמי שכירות ממוצעים למטר (לחודש) (בש"ח) | 92 | 95 | 92 | |
| דמי שכירות ממוצעים למטר בחוזים שנחתמו בתקופה (בש"ח) | - | 111 | - | |
| הסI (באלפי ש"ח) | 12,197 | 12,549 | 12,197 | |
| N0I (באלפי ש"ח) | 12,602 | 12,830 | 13,941 | |
| שיעור תשואה בפועל (ב-%) | 6.7 | 6.6 | 6.7 | |
| שיעור תשואה מותאם (ב-%) | 6.9 | 7.0 | 6.9 | |
| מספר שוכרים לתום שנת דיווח | 21 | 21 | 21 | |
| הפדיוו הממוצע למ"ר * (אלפי ש"ח) | 1.3 ביחס לשטח מדווח של 4,074 מ"ר | 1.3 ביחס לשטח מדווח של 4,289 מ"ר | 1.3 ביחס לשטח מדווח של 4,053 מ"ר | |
* הנתון בדבר הפדיון הממוצע למ"ר לחודש ניתן על בסיס מידע שהתקבל מאת השוכרים של מגה אור REIT 1 מודיעין ואין ביכולתה של החברה לוודא נכונות מידע זה.
M E G A O R
---
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
66
### 22.5.3. פילוח מבנה הכנסות ועליות לשנים 2024, 2025 ו-2023 (באלפי ש"ח):
| הנתונים המוצגים בטבלה הינם לפי 100% החזקה בנכס. שיעור ההחזקה האפקטיבי של החברה בנכס הינו 50% | | | |
| --- | --- | --- | --- |
| שנת 2023 | שנת 2024 | שנת 2025 | שנת 2025 |
| הכנסות | | | |
| 10,444 | 10,875 | 11,542 | מדמי שכירות – קבועות |
| 370 | 469 | 457 | מדמי שכירות – משתנות |
| 2,012 | 2,042 | 2,164 | מדמי ניהול |
| 335 | 341 | 351 | אחרות |
| 13,161 | 13,727 | 14,514 | סה"כ הכנסות |
| עלויות | | | |
| 885 | 1,094 | 993 | ניהול, אחזקה ותפעול |
| - | - | - | פחת |
| 319 | 323 | 318 | הוצאות אחרות |
| 1,204 | 1,418 | 1,311 | סה"כ עליות |
| 11,957 | 12,305 | 13,203 | רווח |
| 12,197 | 12,549 | 13,497 | NOI |
### 22.5.4. שוכרים עיקריים בנכס בשנת 2025
| הנתונים המוצגים בטבלה הינם לפי 100% החזקה בנכס. שיעור ההחזקה האפקטיבי של החברה בנכס הינו 50% | | |
| --- | --- | --- |
| שוכר ב' | שוכר א' | |
| 24% | 29% | שיעור משטח הנכס
(ב-%) המשויך לשוכר (ב-%)
בשנת 2025 |
| כן | כן | האם מהווה שוכר עוגן |
| כן | כן | האם אחראי ל-20% או
יותר מהכנסות הנכס |
| רשת עשה זאת בעצמך | רשת למוצרי צריכה זולים | רשת משה (את בעצמך) |
| תיאור הסכם השכירות | | |
| תקופת השכירות היא בת 12 שנים ו-
חודשים ותחילתה באוגוסט 2007.
ב-1.1.20 הוארכה התקופה ב-4
שנים. | תקופת השכירות היא בת 3 שנים ותחילתה בחודש
דצמבר 2017. בחודש יוני 2023 מומשה תקופת
האופציה השניה לשלוש שנים | תקופת ההתקשרות
המקורית והתקופה
שנותרה |
| אופציה להארכה | 3 אופציות להארכת התקופה, בנות 5 שנים כל אחת | אופציה להארכה |
| מנגנון עדכון או הצמדה
של דמי השכירות | צמוד למדד המחירים לצרכן. בנסף, במימוש תקופת
האופציה עלייה של 3% בשכ"ד הבסיסי. | מנגנון עדכון או הצמדה
של דמי השכירות |
| פירוט ערביות (ככל
שקיימות) | ערבות בנקאית עבור שני חודשי שכירות וניהול | - |
| ציוו תלות מיוחדת | לא קיימת תלות מיוחדת בשוכר | לא קיימת תלות מיוחדת בשוכר |
MEGA OR
---
67
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
## 22.5.5. הכנסות צפויות בגין חוזי שכירות חתומים
| הנתונים המוצגים בטבלה הינם לפי 100% החזקה בנכס. שיעור החזקה האפקטיבי של החברה בנכס הינו 50% | | | | |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| לשנה
שתסתיים ביום
31.12.2030
ואילך | לשנה
שתסתיים ביום
31.12.2027 | לשנה
שתסתיים ביום
31.12.2028 | לשנה
שתסתיים ביום
31.12.2029 | לשנה
שתסתיים ביום
31.12.2030 |
| באלפי שקלים | | | | |
| - | 311 | 2,768 | 8,171 | 10,978 |
| - | - | 281 | 396 | 449 |
| - | 311 | 3,049 | 8,567 | 11,427 |
## 22.5.6. השבחות ושינויים מתוכננים בנכס:
אין בכוונת קבוצת מגה אור לבצע השבחות במגה אור 1 REIT מודיעין במהלך שנת 2025.
## 22.5.7. מימון ספציפי⁹
יובהר כי נכון למועד הדוח לא קיים מימון ספציפי לנכס. למען הסר ספק יובהר כי הנכס משועבד בבטוחה למחזיק אגרות החוב (סדרה ח'), כמפורט להלן.
## 22.5.8. שעובדים ומגבלות משפטיות מהותיות בנכס למועד הדוח
| סוג | פירוט | הסכום המובטח ע"י שעובד
ליום 31.12.2025
(באלפי ש"ח) |
| --- | --- | --- |
| שעובדים | דרגה
ראשונה | 72,927 |
⁹ מימון ספציפי לנכס" משמעו הלוואה שנלקחה במטרה לממן רכישת נכס, המקיימת לפחות אחד מאלה: (א) מחויבות החברה לפירעון ההלוואה מוגבלת בעיקרה לנכס או לתזרימים שיבצעו מן הנכס (Non-Recourse או (ב) הוסכם כי התזרים המופק מן הנכס ישמש תחילה לכיסוי ההלוואה.
MEGAOR
---
68
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
## פרטים אודות הערכת שווי 22.5.9.
| הנתונים המוצגים בטבלה הינם לפי 100% החזקה בנכס. שיעור ההחזקה האפקטיבי של החברה בנכס הינו 50% | | | |
| --- | --- | --- | --- |
| שנת 2023 | שנת 2024 | שנת 2025 | |
| 181,800 | 190,800 | 200,810 | השווי שנקבע (באלפי ש"ח) |
| | דוברת אולפינר | | זהות מעריך השווי |
| | כן | | האם המעריך בלתי תלוי |
| | כן | | האם קיים הסכם שיפוי |
| 31.12.2023 | 31.12.2024 | 31.12.2025 | תאריך התוקף של הערכת השווי (התאריך שאליו מתייחסת הערכת השווי) |
| | גישת היוון ההכנסות | | מודל הערכת השווי |
| | | | פרמטרים עיקריים שנלקחו לצורך הערכת השווי |
| 12,019 | 12,118 | 12,066 | שטח בר השכרה שנלקח בחשבון בחישוב (מ"ר) |
| 100 | 100 | 100 | (%) שיעור תפוסה |
| 100 | 100 | 100 | שיעור תפוסה מייצג מתוך השטח בר השכרה לצורך הערכת השווי (%) |
| 84 | 88 | 92 | דמי שכירות חודשיים ממוצעים למ"ר מושכר לצורך הערכת השווי |
| 80 | 120 | - | דמי שכירות חודשיים מייצגים ממוצעים למ"ר מושכר לצורך הערכת השווי לגבי שטחים פנויים |
| 12,271 | 12,633 | 13,310 | הס (אלפי ש"ח) מיזוג של מירוץ הערכת השווי |
| 6.25% לגבי שטחים מעל 500 מ"ר, 6.75% לשטחים עד 500 מ"ר, 7% לדמי ניהול 10% להכנסות מצובר חשמל | 6.25% לגבי שטחים מעל 500 מ"ר, 6.75% לשטחים עד 500 מ"ר, 7% לדמי ניהול 10% להכנסות מצובר חשמל | 6.25% לגבי שטחים מעל 500 מ"ר, 6.75% לשטחים עד 500 מ"ר, 7% לדמי ניהול 10% להכנסות מצובר חשמל | שיעור היוון שנלקח לצורך הערכת השווי |
| - | - | - | פרמטרים מרכזיים אחרים |
| ניתוחי גישות לשווי (בהתאם לגישה שנבחרה): | | | |
| (12,500) | (13,300) | (13,920) | שיעורי היוון עלייה של 0.5% |
| 14,600 | 15,400 | 16,230 | ירידה של 0.5% |
| (5,400) | (5,800) | (5,900) | *שיעורי תפוסה ניהול של 5% |
| 5,500 | 5,700 | 5,900 | עלייה של 5% |
| (5,400) | (5,800) | (5,900) | ירידה של 5% |
* מכיוון שהתפוסה בנכס היא 100%, הבדיקה בוצעה לירידה של 5% בלבד.
MEGA OR
---
69
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
.22.6 מרכז מסחרי "BIG גליל עליון"
.22.6.1 פירוט תמציתי אודות BIG גליל עליון ליום 31.12.2025:
| פירוט ליום 31.12.2025 | |
| --- | --- |
| שם הנכס | BIG גליל עליון |
| מיקום הנכס | אזור תעשיה דרומי, קרית שמונה |
| שטחי הנכס | המרכז המסחרי בנוי על שטח קרקע של כ-34,000 מ"ר וכולל שלושה מבנים חד קומתיים בשטח כולל של כ-10,800 מ"ר. המרכז כולל חניון פתוח של כ-575 מקומות חניה. |
| מבנה ההחזקה בנכס | ביג מגה אור בע"מ בעלת זכויות חכירה לדורות במגרש עליי ממוקם המרכז המסחרי. החברה מחזיקה ב-50% מהונה המונפק והנפרע של ביג מגה אור בע"מ (בעקיפין, באמצעות נועה נכסי נדל"ן בע"מ, חברה בת בבעלות מלאה של החברה) |
| חלק התאגיד בפועל בנכס | 50% |
| ציוו שמות השותפים בנכס | ביג מרכזי קניות בע"מ מחזיקה ב-50% מהונה המונפק והנפרע של ביג מגה אור בע"מ |
| תאריך רכישת הנכס | 12.03.2008 |
| פירוט זכויות משפטיות בנכס | חכירה לדורות |
| מצב רישום זכויות משפטיות | זכויות החכירה לדורות רשומות על שם ביג מגה אור בע"מ ברשות מקרקעי ישראל |
| זכויות בניה בלתי מנוצלות משמעותיות | - |
| שיטות הצגה בדוחות הכספיים | שווי מאזני |
.22.6.2 נתונים עיקריים אודות BIG גליל עליון ליום 31.12.2025, ליום 31.12.2024 וליום 31.12.2023:
| הנתונים המוצגים בטבלה הינם לפי 100% החזקה בנכס. חלק התאגיד בנכס הינו 50% | | | | |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| בתאריך רכישת הנכס | שנת 2023 | שנת 2024 | שנת 2025 | בתאריך רכישת הנכס |
| עלות ההקמה (באלפי ש"ח) | 203,400 | 202,800 | 211,850 | (שווי הוגן בסוף תקופה (באלפי ש"ח) |
| מועד סיום זצמור בהקמה | 203,400 | 202,800 | 211,850 | (ערך בספרים בסוף שנה (באלפי ש"ח) |
| 2011 דצמבר | 4,096 | (710) | 4,422 | (רווחי או הפסדי שערוך (באלפי ש"ח) |
| שיעור תפוסה ממוצע (ב-%) | 99 | 98 | 97 | שיעור תפוסה ממוצע (ב-%) |
| שטחים מושכרים בפועל (במ"ר) | 12,278 | 12,278 | 12,219 | שטחים מושכרים בפועל (במ"ר) |
| ס"ח כהכנסות (באלפי ש"ח) | 21,221 | 21,221 | 21,221 | (ס"ח כהכנסות (באלפי ש"ח) |
| דמי שכירות ממוצעים למטר (לחודש) | 200 | 200 | 200 | דמי שכירות ממוצעים למטר (לחודש) |
| דמי שכירות ממוצעים למטר בחוזים (בש"ח) | - | - | 43 | דמי שכירות ממוצעים למטר בחוזים (בש"ח) |
| NOI (באלפי ש"ח) | 20,186 | 20,186 | 12,600 | **5,471 |
| NOI מותאם (באלפי ש"ח) | 13,701 | 13,445 | 13,338 | 13,386 |
| שיעור תשואה בפועל (ב-%) | 9.5 | 2.7 | 6.2 | 6.2 |
| שיעור תשואה מותאם (ב-%) | 6.5 | 6.6 | 6.5 | 6.5 |
| מספר שוכרים לתום שנת דיווח | 42 | 42 | 44 | 42 |
| הפדיוון הממוצע למ"ר* (אלפי ש"ח) | 1.3 | 0.8** | 1.5 | 1.3 |
MEGA OR
---
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
*הנתון בדבר הפדיון הממוצע למ"ר לחודש ניתן על בסיס מידע שהתקבל מאת השוכרים של BIG גליל עליון ואין ביכולתה של החברה לוודא נכונות מידע זה.
**בשנת 2024, לאור מלחמת חרבות ברזל, הנכס נותר סגור ברובו במרבית תקופת הדוח למעט עסקים חיוניים שפעלו במרכז זה. בחודש דצמבר 2024 חזר המרכז לפעול כסדרו.
### פילוח מבנה הכנסות ועלויות לשנים 2025, 2024 ו-2023 (באלפי ש"ח): .22.6.3
| הנתונים המוצגים בטבלה הינם לפי 100% החזקה בנכס. שיעור ההחזקה האפקטיבי של החברה בנכס הינו 50% | | | |
| --- | --- | --- | --- |
| שנת 2023 | שנת 2024 | שנת 2025 | |
| הכנסות | | | |
| 11,077 | 5,732 | 18,931 | מדמי שכירות – קבועות |
| 1,200 | 22 | 1,873 | מדמי שכירות – משתנות |
| - | - | - | מדמי ניהול |
| 411 | (114) | 417 | אחרות |
| 12,688 | 5,640 | 21,221 | סה"כ הכנסות |
| עלויות | | | |
| 74 | 149 | 181 | ניהול, אחזקה ותפעול |
| - | - | - | פחת |
| 935 | 452 | 2,413 | הוצאות אחרות |
| 1,009 | 601 | 2,594 | סה"כ עלויות |
| 11,679 | 5,039 | 18,627 | רווח |
| 12,600 | 5,471 | 20,186 | NOI |
### שוכרים עיקריים בנכס בשנת 2025: .22.6.4
| הנתונים המוצגים בטבלה הינם לפי 100% החזקה בנכס. שיעור ההחזקה האפקטיבי של החברה בנכס הינו 50% | |
| --- | --- |
| שוכר א' | |
| 23% | שיעור משטח בנכס המשויך לשוכר (ב-%) בשנת 2025 |
| כן | האם מהווה שוכר עוגן |
| כן | האם אחראי ל-20% או יותר מהכנסות הנכס |
| רשת מזון | שיוך ענפי של השוכר |
| תיאור הסכם השכירות | |
| 23% | תקופת השכירות היא בת 8 שנים ותחילתה בחודש מרס 2012. בחודש פברואר 2020 השוכר חידש אופציית שכירות עד לחודש מרס 2025. בחודש מרס 2025, חידש אופציה נוספת עד לחודש מרס 2030. |
| 2 אופציות להארכת התקופה בנות 5 שנים כל אחת | צמוד למדד המחירים לצרכן. בנוסף, במימוש תקופת האופציה הראשונה עלייה של 5% בשכ"ד הבסיסי ובמימוש תקופת האופציה השנייה והשלישית עלייה של 3% בשכ"ד הבסיסי. |
| 2 אופציות (בכל שקיימות) | מקדון בסך של כ- 789 א"ח. |
| ציון תלות מיוחדת | לא קיימת תלות מיוחדת בשוכר |
MEGA OR
---
71
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
## 22.6.5. הכנסות צפויות בגין חוזי שכירות חתומים
| הנתונים המוצגים בטבלה הינם לפי 100% החזקה בנכס. שיעור החזקה האפקטיבי של החברה בנכס הינו 50% | | | | | |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| לשנה
שתסתיים ביום
31.12.2030
ואילך | לשנה
שתסתיים ביום
31.12.2026 | לשנה
שתסתיים ביום
31.12.2027 | לשנה
שתסתיים ביום
31.12.2028 | לשנה
שתסתיים ביום
31.12.2029 | לשנה
שתסתיים ביום
31.12.2030 |
| באלפי שקלים | | | | | |
| 1,481 | 3,740 | 5,281 | 8,658 | 12,654 | מרכיבים קבועים |
| 692 | 376 | 376 | 376 | 436 | מרכיבים משתנים (אומדן) |
| 2,173 | 4,116 | 5,657 | 9,034 | 13,090 | ס"ה |
## 22.6.6. השבחות ושינויים מתוכננים בנכס:
אין בכוונת קבוצת מגה אור לבצע השבחות ב-BIG גליל עליון במהלך שנת 2025.
## 22.6.7. מימון ספציפי¹⁰
יובהר כי נכון למועד הדוח לא קיים מימון ספציפי לנכס. למען הסר ספק יובהר כי הנכס משועבד בבטוחה למחזיקי אגרות החוב (סדרה ח'), כמפורט להלן.
## 22.6.8. שעובדים ומגבלות משפטיות מהותיות בנכס למועד הדוח
| סוג | פירוט | הסכום המובטח ע"י שעובד
ליום 31.12.2025
(באלפי ש"ח) |
| --- | --- | --- |
| שעובדים | דרגה ראשונה | 85,362 |
¹⁰ מימון ספציפי לנכס" משמעו הלוואה שנלקחה במטרה לממן רכישת נכס, המקיימת לפחות אחד מאלה: (א) מחויבות החברה לפירעון ההלוואה מוגבלת בעיקרה לנכס או לתזרימים שיבצעו מן הנכס Non-Recourse; או (ב) הסכם כי התזרים המופק מן הנכס ישמש תחילה לכיסוי ההלוואה.
M E G A O R
---
72 פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
22.6.9 פרטים אודות הערכת שווי
| הנתונים המוצגים בטבלה הינם לפי 100% החזקה בנכס. שיעור ההחזקה האפקטיבי של החברה בנכס הינו 50% | | | |
| --- | --- | --- | --- |
| שנת 2023 | שנת 2024 | שנת 2025 | |
| 203,400 | 202,800 | 213,000 | (השווי שנקבע (באלפי ש"ח) |
| | ירון ספקטור | | זהות מעריך השווי |
| | כן | | האם המעריך בלתי תלוי |
| | כן | | האם קיים הסכם שיפוי |
| 31.12.2023 | 31.12.2024 | 30.09.2025 | תאריך התוקף של הערכת השווי (התאריך שאליו מתייחסת הערכת השווי) |
| | גישת היוון ההכנסות | | מודל הערכת השווי |
| פרמטרים עיקריים שנלקחו לצורך הערכת השווי | | | |
| 11,718 | 11,718 | 11,718 | שטח בר השכרה שנלקח בחשבון בחישוב (מ"ר) |
| 100 | 100 | 100 | (%) שיעור תפוסה |
| 100 | 100 | 100 | שיעור תפוסה מייצג מתן השטח בר ההשכרה לצורך הערכת השווי (%) |
| 99 | 101 | 104 | דמי שכירות חודשיים ממוצעים למ"ר מושכר לצורך הערכת השווי |
| 99 | 101 | 104 | דמי שכירות חודשיים מייצגים ממוצעים למ"ר מושכר לצורך הערכת השווי לגבי שטחים פנויים |
| 13,972 | 14,159 | 14,568 | מיזיצג לצורך הערכת השווי (אלפי ש"ח) NOI |
| 6.6% בגין שכ"ד בסיסי, 6.6% בגין הכנסות אחרות ו-8.1% בגין דמי ניהול | 7.85% בגין הכנסות אחרות ו-8.1% בגין דמי ניהול | 6.6% בגין שכ"ד בסיסי, 7.85% בגין הכנסות אחרות ו-8.1% בגין דמי ניהול | שיעור היוון שנלקח לצורך הערכת השווי |
| - | - | - | פרמטרים מרכזיים אחרים |
| ניתוחי גישות לשווי (בהתאם לגישה שנבחרה): | | | |
| (6,500) | (6,705) | (7,060) | עליה של 0.25% שיעורי היוון |
| 7,000 | 7,233 | 7,616 | ירידה של 0.25% |
| (8,900)* | (9,187) | (9,673) | שיעורי תפוסה * 5% דמי שכירות ממוצעים למטר |
| 8,900 | 9,187 | 9,673 | עליה של 5% דמי שכירות ממוצעים למטר |
| (8,900) | (9,187) | (9,673) | ירידה של 5% |
* מכיוון שהתפוסה בנכס היא 100%, הבדיקה בוצעה לירידה של 5% בלבד.
M E G A O R
---
73
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
## 22.7. מרכז ניהול מגרש 61 מודיעין
### 22.7.1. פירוט תמציתי אודות מרכז ניהול מגרש 61 מודיעין ליום 31.12.2025:
| פירוט ליום 31.12.2025 | |
| --- | --- |
| שם הנכס | מרכז ניהול מגרש 61, מודיעין |
| מיקום הנכס | גוש 5896 חלקה 15, מגרש 61 עפ"י תב"ע מד/21, מודיעין |
| שטח הנכס | מרכז ניהול מגרש 61 בנוי על שטח קרקע של כ-13,917 מ"ר. שטחו הבנוי של מרכז ניהול מגרש 61 הינו כ-18,709 מ"ר. |
| מבנה ההחזקה בנכס | החברה הינה בעלת זכויות חכירה לדורות במגרש עליו ממוקם מרכז הניהול |
| חלק התאגיד בפועל בנכס | 100% |
| ציוו שמות השותפים בנכס | - |
| תאריך רכישת הנכס | 27.11.2016 |
| פירוט זכויות משפטיות בנכס | חכירה לתקופה של 49 שנה המסתיימת ביום 26 בנובמבר, 2065 עם אופציה להארכת התקופה ב-49 שנים נוספות |
| מצב רישום זכויות משפטיות | זכות החכירה רשומה על שם מגה אור החזקות בע"מ בלשכת רישום המקרקעין |
| זכויות בניה בלתי מנוצלות | - |
| משמעותיות | - |
| שיטת הצגה בדוחות הכספיים | איחוד מלא |
### 22.7.2. נתונים עיקריים אודות מרכז ניהול מגרש 61 ליום 31.12.2025, ליום 31.12.2024 וליום 31.12.2023:
| הנתונים המוצגים בטבלה הינם לפי 100% החזקה בנכס. חלק התאגיד בנכס הינו 100% | | | | | |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| בתאריך רכישת הנכס | שנת 2023 | שנת 2024 | שנת 2025 | | |
| שווי הוגן בסוף תקופה (באלפי ש"ח) | 186,120 | 183,430 | 173,420 | עלות ההקמה (באלפי ש"ח) | 88,950 |
| ערך בספרים בסוף שנה (באלפי ש"ח) | 186,120 | 183,430 | 173,420 | מועד סיום ההקמה | יוני 2019 |
| רווחי או הפסדי שערוך (באלפי ש"ח) | 2,690 | 9,901 | 2,712 | | |
| שיעור תפוסה ממוצע (ב-%) | 100 | 100 | 100 | | |
| שטחים מושכרים בפועל (במ"ר) | 20,968 | 20,968 | 20,968 | | |
| סה"כ הכנסות (באלפי ש"ח) | 11,853 | 12,488 | 13,415 | | |
| דמי שכירות ממוצעים למטר (לחודש) (בש"ח) | 47 | 50 | 52 | | |
| דמי שכירות ממוצעים למטר בחוזים שנחתמו בתקופה (בש"ח) | - | - | - | | |
| NOI (באלפי ש"ח) | 13,191 | 12,277 | 11,693 | | |
| NOI מותאם (באלפי ש"ח) | 13,333 | 12,977 | 11,726 | | |
| שיעור תשואה בפועל (ב-%) | 7.1 | 6.7 | 6.7 | | |
| שיעור תשואה מותאם (ב-%) | 7.2 | 7.1 | 6.7 | | |
| מספר שוכרים לתום שנת דיווח | 1 | 1 | 1 | | |
MEGA OR
---
74
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
## פילוח מבנה הכנסות ועלויות לשנים 2024, 2025 ו-2023 (באלפי ש"ח): 22.7.3
| הנתונים המוצגים בטבלה הינם לפי 100% החזקה בנכס. שיעור ההחזקה האפקטיבי של החברה בנכס הינו 100% | | | |
| --- | --- | --- | --- |
| שנת 2023 | שנת 2024 | שנת 2025 | |
| הכנסות | | | |
| 11,591 | 12,313 | 13,232 | מדמי שכירות – קבועות |
| - | - | - | מדמי שכירות – משתנות |
| 262 | 175 | 183 | אחרות |
| 11,853 | 12,488 | 13,415 | ס"ה כ' הכנסות |
| עלויות | | | |
| - | - | - | ניהול, אחזקה ותפעול |
| - | - | - | פחת |
| 160 | 211 | 224 | הוצאות אחרות |
| 160 | 211 | 224 | ס"ה כ' עלויות |
| 11,693 | 12,277 | 13,191 | רווח |
| 11,693 | 12,277 | 13,191 | NOI |
## שוכרים עיקריים בנכס בשנת 2025: 22.7.4
| הנתונים המוצגים בטבלה הינם לפי 100% החזקה בנכס. שיעור ההחזקה האפקטיבי של החברה בנכס הינו 100% | |
| --- | --- |
| שורר א' | |
| 100% | שיעור משטח הנכס המשויך לשוכר (ב-1%) בשנת 2025 |
| לא | האם מהווה שוכר עוגן |
| כן | האם אחראי ל-20% או יותר מהכנסות הנכס |
| תעשייה | שיווי ענפי של השוכר |
| תיאור הסכם השכירות | |
| תקופת השכירות היא בת 63 חודשים ותחילתה בחודש יולי 2019. בחודש אוקטובר 2024 מומשה תקופת האופציה הראשונה לחמש שנים. | תקופת ההתקשרות המקורית והתקופה שנותרה |
| לשוכר יש אופציה להארכת התקופה ב-2 תקופות נוספות בנות 5 שנים כל אחת. | אופציה להארכה |
| צמוד למדד המחירים לצרכן. בנוסף, במימוש תקופת האופציה הראשונה - עלייה של 8% בשכ"ד הבסיסי ובתקופת האופציה השנייה – עלייה של 8% בשכ"ד הבסיסי ובתקופת האופציה השלישית – עלייה של 4% בשכ"ד הבסיסי. | מנגנון עדכון או הצמדה של דמי השכירות |
| ערבות בנקאית בסכום השווה לדמי שכירות של 3 חודשי שכירות והכל בתוספת מע"מ | פירוט ערביות (ככל שקיימות) |
| לא קיימת תלות מיוחדת בשוכר | ציוו תלות מיוחדת |
MEGA OR
---
75
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
## 22.7.5. הכנסות צפויות בגין חוזי שכירות חתומים
| הנתונים המוצגים בטבלה הינם לפי 100% החזקה בנכס. שיעור ההחזקה האפקטיבי של החברה בנכס הינו 100% | | | | |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| לשנה
שתסתיים ביום
31.12.2026 | לשנה
שתסתיים ביום
31.12.2027 | לשנה
שתסתיים ביום
31.12.2028 | לשנה
שתסתיים ביום
31.12.2029 | לשנה
שתסתיים ביום
31.12.2030
ואילך |
| באלפי שקלים | | | | |
| - | 7,428 | 13,384 | 13,384 | 13,384 |
| - | - | - | - | - |
| - | 7,428 | 13,384 | 13,384 | 13,384 |
## 22.7.6. השבחות ושינויים מתוכננים בנכס:
אין בכוונת קבוצת מגה אור לבצע השבחות במרכז ניהול מגרש 61 במהלך שנת 2025.
## 22.7.7. מימון ספציפי¹¹
יובהר כי נכון למועד הדוח לא קיים מימון ספציפי לנכס. למען הסר ספק יובהר כי הנכס משועבד כבטוחה למחזיקי אגרות החוב (סדרה ח'), כמפורט להלן.
## 22.7.8. שעובדים ומגבלות משפטיות מהותיות בנכס למועד הדוח
| סוג | פירוט | הסכום המובטח ע"י שעבוד
ליום 31.12.2025
(באלפי ש"ח) |
| --- | --- | --- |
| שעובדים | דוגה ראשונה | 131,021 |
¹¹ מימון ספציפי לנכס" משמעו הלוואה שנלקחה במטרה לממן רכישת נכס, המקיימת לפחות אחד מאלה: (א) מחויבות החברה לפירעון ההלוואה מוגבלת בעיקרה לנכס או לתזרימים שיבצעו מן הנכס Non-Recourse; (ב) הוסכם כי התזרים המופק מן הנכס ישמש תחילה לכיסוי ההלוואה.
MEGAOR
---
76
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
## פרטים אודות הערכת שווי 22.7.9
| הנתונים המוצגים בטבלה הינם לפי 100% החזקה בנכס. שיעור ההחזקה האפקטיבי של החברה בנכס הינו 100% | | | |
| --- | --- | --- | --- |
| שנת 2023 | שנת 2024 | שנת 2025 | |
| 173,420 | 183,430 | 186,120 | (השווי שנקבע (באלפי ש"ח) |
| | ירון ספקטור | | זהות מעריך השווי |
| | כן | | האם המעריך בלתי תלוי |
| | כן | | האם קיים הסכם שיפוי |
| 31.12.2023 | 31.12.2024 | 31.12.2025 | תאריך התוקף של הערכת השווי (התאריך שאליו מתייחסת הערכת השווי) |
| | גישת היוון ההכנסות | | מודל הערכת השווי |
| פרמטרים עיקריים שנלקחו לצורך הערכת השווי | | | |
| 20,968 | 20,968 | 20,968 | שטח בר השכרה שנלקח בחשבון בחישוב (מ"ר) |
| 100 | 100 | 100 | (%) שיעור תפוסה |
| 100 | 100 | 100 | שיעור תפוסה מייצג מתן השטח בר ההשכרה לצורך הערכת השווי (%) |
| 47 | 50 | 51 | דמי שכירות חודשיים ממוצעים למ"ר מושכר לצורך הערכת השווי |
| 47 | 50 | 51 | דמי שכירות חודשיים מייצגים ממוצעים למ"ר מושכר לצורך הערכת השווי לגבי שטחים פנויים |
| 11,743 | 12,976 | 13,333 | מיזוג של (המרבת השווי (אלפי ש"ח) NOI |
| 7.5% בגין שכ"ד בסיסי, 6% בגין הכנסות אחרות ודמי ניהול | 7.5% בגין שכ"ד בסיסי, 6% בגין הכנסות אחרות ודמי ניהול | 6% בגין שכ"ד בסיסי, 7.5% בגין הכנסות אחרות ודמי ניהול | שיעור היוון שנלקח לצורך הערכת השווי |
| - | - | - | פרמטרים מרכזיים אחרים |
| ניתוחי גישות לשווי (בהתאם לגישה שנבחרה): | | | |
| (7,282) | (8,848) | (8,329) | עליה של 0.25% שיעורי היוון |
| 7,920 | 8,133 | 9,050 | ירידה של 0.25% |
| (9,100) | (10,180) | (10,410) | שיעורי תפוסה * 5% דמי שכירות ממוצעים למטר |
| 9,110 | 10,170 | 10,410 | עליה של 5% דמי שכירות ממוצעים למטר |
| (9,100) | (10,180) | (10,410) | ירידה של 5% ירדה |
M E G A O R
---
77
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
## 22.8. מרכז ניהול מגרש 12א', מודיעין
### 22.8.1 פירוט תמציתי אודות מרכז ניהול מגרש 12א' מודיעין ליום 31.12.2025:
| פירוט ליום 31.12.2025 | |
| --- | --- |
| שם הנכס | מרכז ניהול מגרש 12א', מודיעין |
| מיקום הנכס | גוש 5897 חלקה 14, מגרש 12א' עפ"י תב"ע מד/21, מודיעין |
| שטח הנכס | מרכז ניהול מגרש 12א' בנוי על שטח קרקע של כ- 34,700 מ"ר. שטחו הבנוי של מרכז ניהול מגרש 12א' הינו כ- 20,167 מ"ר. |
| מבנה ההחזקה בנכס | החברה הינה בעלת זכויות חכירה לדורות במגרש עליי ממוקם מרכז הניהול. |
| חלק התאגיד בפועל בנכס | 100% |
| ציוו שמות השותפים בנכס | - |
| תאריך רכישת הנכס | 27.01.2010 |
| פירוט זכויות משפטיות בנכס | חכירה לתקופה של 49 שנה המסתיימת ביום 26 בינואר, 2059 עם אופציה להארכת התקופה ב 49 שנים נוספות. |
| מצב רישום זכויות משפטיות | זכות החכירה רשומה על שם החברה בלשכת רישום המקרקעין |
| זכויות בניה בלתי מנוצלות | - |
| משמעותיות | |
| שיטת הצגה בדוחות הכספיים | איחוד מלא |
## 22.8.2 נתונים עיקריים אודות מרכז ניהול מגרש 12א' ליום 31.12.2025, ליום 31.12.2024 וליום 31.12.2023:
| הנתונים המוצגים בטבלה הינם לפי 100% החזקה בנכס. חלק התאגיד בנכס הינו 100% | | | | | |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| בתאריך רכישת הנכס | שנת 2023 | שנת 2024 | שנת 2025 | בתאריך רכישת הנכס | |
| עלות ההקמה (2א' לפי ש"ח) | 160,100 | 165,800 | 170,300 | (שווי הוגן בסוף תקופה (באלפי ש"ח) | 79,847 |
| מועד סיום (באלפי ש"ח) | 170,300 | 165,800 | 160,100 | מועד סיום ההקמה | 2016 דצמבר |
| רווחי או הפסדי שערוך (באלפי ש"ח) | 4,325 | 5,700 | 5,076 | | |
| שיעור תפוסה ממוצע (ב-%) | 100 | 100 | 100 | | |
| שטחים מושכרים בפועל (במ"ר) | 18,145 | 18,145 | 18,145 | | |
| ס"ה כהכנסות (באלפי ש"ח) | 10,535 | 10,535 | 9,869 | | |
| דמי שכירות ממוצעים למטר (לחודש) (בש"ח) | 48 | 47 | 45 | | |
| הסI (באלפי ש"ח) | 10,423 | 10,005 | 9,777 | | |
| הסI (באלפי ש"ח) | 10,618 | 10,152 | 9,815 | | |
| שיעור תשואה בפועל (ב-%) | 6.1 | 6.0 | 6.1 | | |
| שיעור תשואה מותאם (ב-%) | 6.1 | 6.1 | 6.3 | | |
| מספר שוכרים לתום שנת דיווח | 3 | 3 | 3 | | |
MEGA OR
---
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
78
### 22.8.3. פילוח מבנה הכנסות ועליות לשנים 2025, 2024 ו-2023 (באלפי ש"ח):
| הנתונים המוצגים בטבלה הינם לפי 100% החזקה בנכס. שיעור ההחזקה האפקטיבי של החברה בנכס הינו 100% | | | |
| --- | --- | --- | --- |
| שנת 2023 | שנת 2024 | שנת 2025 | |
| הכנסות | | | |
| 9,477 | 10,018 | 10,337 | מדמי שכירות – קבועות |
| - | - | - | מדמי שכירות – משתנות |
| 392 | 162 | 198 | אחרות |
| 9,869 | 10,180 | 10,535 | ס"ה כ' הכנסות |
| עלויות | | | |
| 92 | 175 | 113 | ניהול, אחזקה ותפעול |
| - | - | - | פחת |
| - | - | - | הוצאות אחרות |
| 92 | 175 | 113 | ס"ה כ' עלויות |
| 9,777 | 10,005 | 10,422 | רווח |
| 9,777 | 10,005 | 10,422 | NOI |
M E G A O R
---
79
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
## 22.8.4. שוכרים עיקריים בנכס בשנת 2025
| הנתונים המוצגים בטבלה הינם לפי 100% החזקה בנכס. שיעור ההחזקה האפקטיבי של החברה בנכס הינו 100% | | | |
| --- | --- | --- | --- |
| שוכר ג' | שוכר ב' | שוכר א' | שיעור משטח בנכס המשויך לשוכר (ב-%) בשנת 2025 |
| 25% | 33% | 42% | האם מהווה שוכר עוגן |
| לא | לא | לא | האם אחראי ל-20% או יותר מהכנסות בנכס |
| כן | כן | כן | שיווק מוצרי צריכה לבית |
| ייצור, יבוא ושיווק כלים סניטריים | מוצרי פלסטיק | שיווק מוצרי צריכה לבית | תיאור הסכם השכירות |
| תיאור הסכם השכירות | | | |
| תקופת השכירות היא בת 63 חודשים ותחילתה בחודש יולי 2019. בחודש אוקטובר 2024 מומשה תקופת האופציה הראשונה לחמש שנים. | תקופת השכירות היא בת 8 שנים ותחילתה בחודש ינואר 2019 | תקופת השכירות היא בת 10 שנים | תקופת ההתקשרות המקורית והתקופה שנותרה |
| לשוכר יש אפשרות להאריך את תקופת השכירות ב-2 תקופות נוספות בנות 5 שנים כל אחת. | לשוכר יש להאריך את תקופת השכירות ב-2 תקופות נוספות אופציה נוספות בנות 5 שנים כל אחת. | לשוכר יש אופציה להארכת התקופה ב-2 תקופות נוספות בנות 5 שנים כל אחת. | אופציה להארכה |
| במימוש כל אחת מתקופות האופציה - עלייה של 2.5% בשכ"ד הבסיסי | צמוד למדד המחירים לצרכן. בנוסף, במימוש תקופת האופציה הראשונה עלייה של 5% ובתקופת האופציה השנייה עלייה של 5% בשכ"ד הבסיסי. | צמוד למדד המחירים לצרכן. בנוסף, במימוש תקופת האופציה הראשונה - עלייה של 8% בשכ"ד הבסיסי ובתקופת האופציה השנייה – עלייה של 8% בשכ"ד הבסיסי ובתקופת האופציה השלישית – עלייה של 4% בשכ"ד הבסיסי. | מנגנון עדכון או הצמדה של דמי השכירות |
| ערבות בנקאית בסכום השווה לדמי השכירות של 6 חודשי שכירות והכל בתוספת מע"מ | פיקדון בסכום השווה לדמי השכירות של 3 חודשי שכירות והכל בתוספת מע"מ | ערבות בנקאית בסכום השווה לדמי שכירות של 3 חודשי שכירות והכל בתוספת מע"מ | פירוט ערבויות (ככל שקיימות) |
| לא קיימת תלות מיוחדת בשוכר | לא קיימת תלות מיוחדת בשוכר | לא קיימת תלות מיוחדת בשוכר | ציוו תלות מיוחדת |
MEGA OR
---
80
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
## 22.8.5. הכנסות צפויות בגין חוזי שכירות חתומים
| הנתונים המוצגים בטבלה הינם לפי 100% החזקה בנכס. שיעור החזקה האפקטיבי של החברה בנכס הינו 100% | | | | | |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| לשנה
שתסתיים ביום
31.12.2030
ואילך | לשנה
שתסתיים ביום
31.12.2027 | לשנה
שתסתיים ביום
31.12.2028 | לשנה
שתסתיים ביום
31.12.2029 | לשנה
שתסתיים ביום
31.12.2030 | |
| באלפי שקלים | | | | | |
| מרכיבים קבועים | 10,435 | 4,674 | 4,674 | 9,737 | |
| מרכיבים משתנים (אומדן) | - | - | - | - | |
| ס"ה | 10,435 | 4,626 | 4,674 | 4,674 | 9,737 |
## 22.8.6. השבחות ושינויים מתוכננים בנכס:
אין בכוונת קבוצת מגה אור לבצע השבחות במרכז ניהול מגרש 12א' במהלך שנת 2025.
## 22.8.7. מימון ספציפי¹²
יובהר כי נכון למועד הדוח לא קיים מימון ספציפי לנכס. למען הסר ספק יובהר כי הנכס משועבד כבטוחה למחזיק אגרות החוב (סדרה ח'), כמפורט להלן.
## 22.8.8. שעובדים ומגבלות משפטיות מהותיות בנכס למועד הדוח
| סוג | פירוט | הסכום המובטח ע"י שעובד
ליום 31.12.2025
(באלפי ש"ח) |
| --- | --- | --- |
| שעובדים | דרגה
ראשונה | (1) לשנות הנאמן למחזיק אגרות החוב (סדרה ח') נרשמו: משכבתא מדרגה ראשונה, ללא הגבלה בסכום, על זכויותיה של החברה בנכס, וכן (2) שעובד קבוע, ראשון בדרגה, ללא הגבלה בסכום וכן המחאה על דרך שעובד קבוע, ראשון בדרגה וללא הגבלה בסכום, על מלא זכויותיה של החברה לקבלת פירות מהנכס וכן (3) שעובד קבוע, ראשון בדרגה ללא הגבלה בסכום וכן המחאת זכות על דרך השעבוד, קבוע, ראשון בדרגה וללא הגבלה בסכום על זכותה של החברה לקבלת תגמולי ביטוח בקשר לנכס (ראה באר 21ב' לדוחות הכספיים). |
¹² "מימון ספציפי לנכס" משמעו הלוואה שנלקחה במטרה לממן רכישת נכס, המקיימת לפחות אחד מאלה: (א) מחויבות החברה לפירעון ההלוואה מוגבלת בעיקרה לנכס או לתזרימים שיבצעו מן הנכס (ב) Non-Recourse או (א) הוסכם כי התזרים המופק מן הנכס ישמש תחילה לכיסוי ההלוואה.
MEGA OR
---
81
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
## פרטים אודות הערכת שווי 22.8.9
| הנתונים המוצגים בטבלה הינם לפי 100% החזקה בנכס. שיעור ההחזקה האפקטיבי של החברה בנכס הינו 100% | | | |
| --- | --- | --- | --- |
| שנת 2023 | שנת 2024 | שנת 2025 | |
| 160,100 | 165,800 | 170,300 | (השווי שנקבע (באלפי ש"ח) |
| | דוד סגל | | זהות מעריך השווי |
| | כן | | האם המעריך בלתי תלוי |
| | כן | | האם קיים הסכם שיפוי |
| 31.12.2023 | 31.12.2024 | 31.12.2025 | תאריך התוקף של הערכת השווי (התאריך שאליו מתייחסת הערכת השווי) |
| | גישת היוון ההכנסות | | מודל הערכת השווי |
| פרמטרים עיקריים שנלקחו לצורך הערכת השווי | | | |
| 18,145 | 18,145 | 18,145 | שטח בר השכרה שנלקח בחשבון בחישוב (מ"ר) |
| 100 | 100 | 100 | (%) שיעור תפוסה |
| 100 | 100 | 100 | שיעור תפוסה מייצג מתוך השטח בר ההשכרה לצורך הערכת השווי (%) |
| 44 | 45 | 46 | דמי שכירות חודשיים ממוצעים למ"ר מושכר לצורך הערכת השווי |
| 44 | 45 | 46 | דמי שכירות חודשיים מייצגים ממוצעים למ"ר מושכר לצורך הערכת השווי לגבי שטחים פנויים |
| 9,932 | 10,328 | 10,567 | מיזוג של (המ"מ) הצרכות (אלפי ש"ח) NOL |
| 9% בגין שכ"ד בסיסי. 6% בגין רווח מניהול וחשמל. | 9% בגין שכ"ד בסיסי. 6% בגין רווח מניהול וחשמל. | 6% בגין שכ"ד בסיסי. 9% בגין רווח מניהול וחשמל. | שיעור היוון שנלקח לצורך הערכת השווי |
| - | - | - | פרמטרים מרכזיים אחרים |
| ניתוחי גישות לשווי (בהתאם לגישה שנבחרה): | | | |
| (6,400) | (6,600) | (7,100) | עליה של 0.25% שיעורי היוון |
| 7,000 | 7,200 | 7,100 | ירידה של 0.25% |
| (8,000) | (8,300) | (8,800) | שיעורי תפוסה* 5% דמי שכירות ממוצעים למטר |
| 8,000 | 8,300 | 8,200 | עליה של 5% דמי שכירות ממוצעים למטר |
| (8,000) | (8,300) | (8,800) | ירידה של 5% |
M E G A O R
---
82
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
## 22.9. מרכז לוגיסטי "מגה אור איקאה אשדוד"
### 22.9.1. פירוט תמציתי אודות מרלו"ג איקאה אשדוד ליום 31.12.2025:
| פירוט ליום 31.12.2025 | |
| --- | --- |
| שם הנכס | מרכז לוגיסטי איקאה אשדוד |
| מיקום הנכס | פארק נמלי ישראל, אשדוד |
| שטחי הנכס | מרלו"ג איקאה אשדוד בנוי על שטח קרקע של כ-35,645 מ"ר. שטחו הבנוי של המרלו"ג הינו כ-20,045 מ"ר. |
| מבנה ההחזקה בנכס | מגה אור החזקות בע"מ בעלת מלא זכות ההרשאה במקרקעין עליו הוקם מרלו"ג איקאה אשדוד |
| חלק התאגיד בפועל בנכס | 100% |
| ציוו שמות השותפים בנכס | - |
| תאריך רכישת הנכס | ביום 1.01.2015 התקשרה החברה בחוזה הרשאה עם חברת נמלי ישראל ("חנ"י") |
| פירוט זכויות משפטיות בנכס | זכות הרשאה לתקופה של 24 שנים ו-11 חודשים |
| מצב רישום זכויות משפטיות | על פי חוזה הרשאה עם חנ"י לא ניתן לרשום את הזכויות |
| זכויות בניה בלתי מנוצלות משמעותיות | - |
| שיטת הצגה בדוחות הכספיים | איחוד מלא |
## 22.9.2. נתונים עיקריים אודות מרכז לוגיסטי איקאה אשדוד ליום 31.12.2025, ליום 31.12.2024 וליום 31.12.2023:
| הנתונים המוצגים בטבלה הינם לפי 100% החזקה בנכס. חלק התאגיד בנכס הינו 100% | | | | | |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| בתאריך רכישת הנכס | שנת 2023 | שנת 2024 | שנת 2025 | | |
| עלות ההקמה (באלפי ש"ח) | 94,000 | 95,900 | 94,800 | 92,500 | (שווי הוגן בסוף תקופה (באלפי ש"ח) |
| מועד סיום (באלפי ש"ח) | 92,500 | 94,800 | 95,900 | 94,800 | ערך בספרים בסוף שנה (באלפי ש"ח) |
| רווחי או הפסדי שערוך (באלפי ש"ח) | (2,400) | (1,200) | (400) | (400) | (יולי 2016) |
| שיעור תפוסה ממוצע (ב-%) | 100 | 100 | 100 | 100 | |
| שטחים מושכרים בפועל (במ"ר) | 20,045 | 20,045 | 20,045 | 20,045 | |
| סה"כ הכנסות (באלפי ש"ח) | 11,478 | 11,812 | 12,362 | 11,478 | |
| דמי שכירות ממוצעים למטר (לחודש) | 45 | 49 | 51 | 49 | |
| הסI (באלפי ש"ח) | 8,546 | 8,809 | 9,081 | 8,546 | |
| הסI מותאם (באלפי ש"ח) | 8,703 | 8,995 | 9,192 | 8,703 | |
| שיעור תשואה בפועל (ב-%) | 9.7 | 9.3 | 8.9 | 8.9 | |
| שיעור תשואה מותאם (ב-%) | 9.9 | 9.5 | 9.1 | 9.1 | |
| מספר שוכרים לתום שנת דיווח | 1 | 1 | 1 | 1 | |
MEGA OR
---
83
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
### 22.9.3. פילוח מבנה הכנסות ועליות לשנים 2025, 2024 ו-2023 (באלפי ש"ח):
| הנתונים המוצגים בטבלה הינם לפי 100% החזקה בנכס. שיעור ההחזקה האפקטיבי של החברה בנכס הינו 100% | | | |
| --- | --- | --- | --- |
| שנת 2023 | שנת 2024 | שנת 2025 | |
| הכנסות | | | |
| 9,154 | 9,416 | 9,717 | מדמי שכירות – קבועות |
| - | - | - | מדמי שכירות – משתנות |
| - | - | - | אחרות |
| 9,154 | 9,416 | 9,717 | סה"כ הכנסות |
| עלויות | | | |
| - | - | - | ניהול, אחזקה ותפעול |
| - | - | - | פחת |
| - | - | - | הוצאות אחרות |
| - | - | - | סה"כ עליות |
| 9,154 | 9,416 | 9,717 | רווח |
| 9,154 | 9,416 | 9,717 | NOI |
### 22.9.4. שוכרים עיקריים בנכס בשנת 2025
החברה הקימה עברו איקאה את מרכז הלוגיסטיקה – "מרכז לוגיסטיקה איקאה אשדוד" עפ"י הסכם שכירות שנחתם בין הצדדים ביום 20.06.2016.
### להלן הנתונים ביחס ליום 31.12.2025
| הנתונים המוצגים בטבלה הינם לפי 100% החזקה בנכס. שיעור ההחזקה האפקטיבי של החברה בנכס הינו 100% | |
| --- | --- |
| שוכר א' | |
| 100% | שיעור משטח הנכס המשויך לשוכר (ב-%) בשנת 2025 |
| כן | האם מהווה שוכר עוגן |
| כן | האם אחראי ל-20% או יותר מהכנסות הנכס |
| ריהוט | שיוך ענפי של השוכר |
| תיאור הסכם השכירות | |
| תקופת השכירות הינה עד לתום תקופת ההרשאה. | תקופת השכירות הינה עד לתום תקופת ההרשאה. |
| תקופת ההרשאה מסתיימת ביום 03.01.2039 | אין |
| אופציה להארכה | דמי השכירות השנתיים מורכבים משני חלקים כדלקמן: (א) דמי ההרשאה השנתיים כפי שתשלם החברה לחנ"י עבור קבלת זכויות ההרשאה כמפורט בחוזה ההרשאה, לרבות התוספת שנקבעה לדמי הרשאה אלה כאמור בסעיף 16.2 לחוזה ההרשאה. (ב) סך של כ-8,225 אלפי ש"ח, כאשר סכום זה יישא הפרשי הצמדה כאמור. |
| מנגנון עדכון או הצמדה של דמי השכירות | - |
| פירוט ערביות (ככל שקיימות) | - |
| ציון תלות מיוחדת | לא קיימת תלות מיוחדת בשוכר |
*כל שטחי מרכז הניהול מושכרים לשוכר ובהתאם, השוכר אחראי למלא הכנסות הקבוצה מהנכס.
M E G A O R
---
84
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
## 22.9.5. הכנסות צפויות בגין חוזי שכירות חתומים
| הנתונים המוצגים בטבלה הינם לפי 100% החזקה בנכס. שיעור ההחזקה האפקטיבי של החברה בנכס הינו 100% | | | | | |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| לשנה
שתסתיים ביום
31.12.2030
ואילך | לשנה
שתסתיים ביום
31.12.2026 | לשנה
שתסתיים ביום
31.12.2027 | לשנה
שתסתיים ביום
31.12.2028 | לשנה
שתסתיים ביום
31.12.2029 | לאלה |
| באלפי שקלים | | | | | |
| מרכיבים קבועים | 12,504 | 12,504 | 12,504 | 126,980 | |
| מרכיבים משתנים (אומדן) | - | - | - | - | |
| ס"ה | 12,504 | 12,504 | 12,504 | 126,980 | |
## 22.9.6. השבחות ושינויים מתוכננים בנכס:
אין בכוונת קבוצת מגה אור לבצע השבחות במרכז לוגיסטי איקאה אשדוד במהלך שנת 2025.
## 22.9.7. מימון ספציפי¹³
יובהר כי נכון למועד הדוח לא קיים מימון ספציפי לנכס. למען הסר ספק יובהר כי התזרים מהנכס משועבד כבטוחה למחזיקי אגרות החוב (סדרה י"ב), כמפורט להלן.
## 22.9.8. שעובדים ומגבלות משפטיות מהותיות בנכס למועד הדוח
| סוג | פירוט | הסכום המובטח ע"י שעובד
ליום 31.12.2025
(באלפי ש"ח) |
| --- | --- | --- |
| 74,677 | לטובת הנאמן למחזיקי אגרות החוב (סדרה י"ב) נרשמו: (1)
שעובד קבוע, יחיד, ראשון בדרגה וללא הגבלה בסכום, וכן
המחאת זכות בלתי חוזרת ובלתי מותנית על דרך שעובד
קבוע, ראשון בדרגה וללא הגבלה בסכום על תזרים
התשלומים המתקבלים מכוח הסכם שכירות מיום 20 ביוני
2016, שנחתם בין החברה לבין ליבנה צפוני בע"מ עד ליום
3 בינואר 2039 ו/או הסכמי שכירות עתידיים בקשר עם
מגה אור איקאה לוגיסטיקה אשדוד (2) שעובד קבוע, יחיד
ראשון בדרגה וללא הגבלה בסכום על החשבון הייעודי ועל
מלאו זכויותיה של החברה בחשבון הייעודי אליו מופקדים
כל התקבולים בגין הסכם השכירות הנ"ל ועל המופקד בו
בכל עת לרבות כל הכספים ו/או הפיקדונות ו/או ניירות
הערך שיופקדו מעת לעת בחשבון הייעודי ובהם כל
התקבולים מכוח תזרים התשלומים שלעיל, וכל תמורה
שתתקבל בגינם לרבות פירותיהם (ראה באר 21ב' לדוחות
הכספיים). | 74,677 |
¹³ "מימון ספציפי לנכס" משמעו הלוואה שנלקחה במטרה לממן רכישת נכס, המקיימת לפחות אחד מאלה: (א) מחויבות החברה לפירעון ההלוואה מוגבלת בעיקרה לנכס או לתזרמים שיבצעו מן הנכס (ב) Non-Recourse או (ג) הסכם כי התזרים המופק מן הנכס ישמש תחילה לכיסוי ההלוואה.
MEGA OR
---
85
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
## פרטים אודות הערכת שווי 22.9.9.
| הנתונים המוצגים בטבלה הינם לפי 100% החזקה בנכס. שיעור ההחזקה האפקטיבי של החברה בנכס הינו 100% | | | |
| --- | --- | --- | --- |
| שנת 2023 | שנת 2024 | שנת 2025 | |
| 95,900 | 94,800 | 92,500 | (השווי שנקבע (באלפי ש"ח) |
| | דוברת אולפינר | | זהות מעריך השווי |
| | כן | | האם המעריך בלתי תלוי |
| | כן | | האם קיים הסכם שיפוי |
| 31.12.2023 | 31.12.2024 | 31.12.2025 | תאריך התוקף של הערכת השווי (התאריך שאליו מתייחסת הערכת השווי) |
| | גישת היוון ההכנסות | | מודל הערכת השווי |
| פרמטרים עיקריים שנלקחו לצורך הערכת השווי | | | |
| 20,045 | 20,045 | 20,045 | שטח בר השכרה שנלקח בחשבון בחישוב (מ"ר) |
| 100 | 100 | 100 | (%) שיעור תפוסה |
| 100 | 100 | 100 | שיעור תפוסה מייצג מתוך השטח בר ההשכרה לצורך הערכת השווי (%) |
| 46 | 48 | 50 | דמי שכירות חודשיים ממוצעים למ"ר מושכר לצורך הערכת השווי |
| 46 | 48 | 50 | דמי שכירות חודשיים מייצגים ממוצעים למ"ר מושכר לצורך הערכת השווי לגבי שטחים פנויים |
| 8,716 | 9,014 | 9,228 | מיזוג (אלפי ש"ח) NOI |
| 4.75% | 4.75% | 4.75% | שיעור היוון שנלקח לצורך הערכת השווי |
| - | - | - | פרמטרים מרכזיים אחרים |
| ניתוחי גישות לשווי (בהתאם לגישה שנבחרה): | | | |
| (1,800) | (1,600) | (1,500) | עליה של 0.25% שיעורי היוון |
| 1,900 | 1,700 | 1,500 | ירידה של 0.25% |
| (4,800) | (4,700) | (4,600) | 5% ירידה של 5% שיעורי תפוסה* |
| 4,800 | 4,800 | 4,600 | דמי שכירות ממוצעים למטר |
| (4,800) | (4,700) | (4,600) | 5% ירידה של 5% |
M E G A O R
---
86
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
.22.10 מרכב מסחרי "BIG" מגה אור פרדס חנה
.22.10.1 פירוט תמציתי אודות BIG מגה אור פרדס חנה ליום 31.12.2025:
| פירוט ליום 31.12.2025 | |
| --- | --- |
| שם הנכס | BIG מגה אור פרדס חנה |
| מיקום הנכס | דרך הנדיב, פרדס חנה |
| שטחי הנכס | המרכז המסחרי בנוי על שטח קרקע של כ-25,860 מ"ר וכולל שלושה מבנים חד קומתיים בשטח כולל של כ-12,000 מ"ר. המרכז כולל חניון פתוח של כ-400 מקומות חניה. |
| מבנה ההחזקה בנכס | ביג מגה אור בע"מ בעלת זכות שכירות במגרש עליי ממוקם המרכז המסחרי. החברה מחזיקה ב-50% מהונה המונפק והנפרע של ביג מגה אור בע"מ (בעקיפין, באמצעות נועה נכסי נדל"ן בע"מ, חברה בת בבעלות מלאה של החברה) |
| חלק התאגיד בפועל בנכס | 50% |
| ציון שמות השותפים בנכס | ביג מרכזי קניות בע"מ מחזיקה ב-50% מהונה המונפק והנפרע של ביג מגה אור בע"מ |
| תאריך רכישת הנכס | ביום 29.07.2007 התקשרה ביג מגה אור בהסכם שכירות בין ביג מגה אור ובין בעלי המקרקעין כמפורט להלן: ר. נגע נכסים והשקעות בע"מ, ראביד ניר, נ.ר מבני רוית בע"מ ואברהם לרנר לתקופה של 24 שנים ו-11 חודשים שהחלה ביום 21.3.2012. |
| פירוט זכויות משפטיות בנכס | זכות שכירות |
| מצב רישום זכויות משפטיות | זכות השכירות רשומה על שם ביג מגה אור בלשכת רישום המקרקעין |
| זכויות בניה בלתי מנוצלות משמעותיות | - |
| שיטת הצגה בדוחות הכספיים | שווי מאזני |
.22.10.2 נתונים עיקריים BIG מגה אור פרדס חנה ליום 31.12.2025, ליום 31.12.2024 וליום 31.12.2023:
| הנתונים המוצגים בטבלה הינם לפי 100% החזקה בנכס. חלק התאגיד בנכס הינו 50% | | | | |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| בתאריך רכישת הנכס | שנת 2023 | שנת 2024 | שנת 2025 | |
| שווי הוגן בסוף תקופה (באלפי ש"ח) | 92,750 | 93,360 | 92,560 | (אולפן ש"ח) |
| ערך בספרים בסוף שנה (באלפי ש"ח) | 92,560 | 93,360 | 92,750 | (באלפי ש"ח) |
| רווחי או הפסדי שערוך (באלפי ש"ח) | 1,536 | 737 | 204 | (אולפן ש"ח) |
| שיעור תפוסה ממוצע (ב-%) | 100 | 98 | 100 | (ש"ח) |
| שטחים מושכרים בפועל (במ"ר) | 11,668 | 11,688 | 11,690 | (ש"ח) |
| סה"כ הכנסות (באלפי ש"ח) | 8,027 | 8,646 | 8,076 | (סה"כ) |
| דמי שכירות ממוצעים למטר (לחודש) (בש"ח) | 90 | 99 | 102 | (ש"ח) |
| דמי שכירות ממוצעים למטר בחוזים שנחתמו בתקופה (בש"ח) | - | 130 | - | |
| הסI (באלפי ש"ח) | 8,006 | 8,607 | 9,039 | (הסI) |
| הסI מותאם (באלפי ש"ח) | 9,069 | 9,069 | 9,039 | (הסI) |
| שיעור תשואה בפועל (ב-%) | 9.8 | 9.2 | 8.6 | (ש"ח) |
| שיעור תשואה מותאם (ב-%) | 9.8 | 9.5 | 9.1 | (ש"ח) |
| מספר שוכרים לתום שנת דיווח | 32 | 31 | 30 | |
MEGA OR
---
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
| הנתונים המוצגים בטבלה הינם לפי 100% החזקה בנכס. חלק התאגיד בנכס הינו 50% | | | | |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| בתאריך
רכישת הנכס | שנת
2023 | שנת
2024 | שנת
2025 | |
| הפדיון הממוצע למ"ר* (אלפי ש"ח) | 2.2 | 2.1 | 2.2 | הפדיון הממוצע למ"ר* (אלפי ש"ח) |
* הנתון בדבר הפדיון הממוצע למ"ר לחודש ניתן על בסיס מידע שהתקבל מאת השוכרים של BIG מגה אור פרדס חנה ואין ביכולתה של החברה לוודא נכונות מידע זה.
### 22.10.3. פילוח מבנה הכנסות ועליות לשנים 2025, 2024 ו-2023 (באלפי ש"ח):
| הנתונים המוצגים בטבלה הינם לפי 100% החזקה בנכס. שיעור החזקה האפקטיבי של החברה בנכס הינו 50% | | | |
| --- | --- | --- | --- |
| שנת 2023 | שנת 2024 | שנת 2025 | |
| הכנסות | | | |
| 9,120 | 10,749 | 11,175 | מדמי שכירות – קבועות |
| 1,266 | 422 | 327 | מדמי שכירות – משתנות |
| (2,721) | (2,801) | (2,892) | בניכוי תשלומים |
| 362 | 276 | 466 | אחרות |
| 8,027 | 8,646 | 9,076 | ס"ה כ' הכנסות |
| עלויות | | | |
| - | 19 | 2 | ניהול, אחזקה ותפעול |
| - | - | - | פחת |
| 799 | 858 | 884 | הוצאות אחרות |
| 799 | 877 | 886 | ס"ה עליות |
| 7,228 | 7,769 | 8,190 | רוח |
| 8,006 | 8,607 | 9,039 | NOI |
### 22.10.4. שוכרים עיקריים בנכס בשנת 2025
| הנתונים המוצגים בטבלה הינם לפי 100% החזקה בנכס. שיעור החזקה האפקטיבי של החברה בנכס הינו 50% | |
| --- | --- |
| שוכר א' | |
| 33% | שיעור משטח בנכס המשויך לשוכר (ב-%) בשנת 2025 |
| כן | האם מהווה שוכר עוגן |
| כן | האם אחראי ל-20% או יותר מהכנסות הנכס |
| רשת מזון | שיווי ענפי של השוכר |
| תיאור הסכם השכירות | |
| תקופת ההתקשרות המקורית והתקופה שנותרה | תקופת השכירות היא בת 5 שנים ותחילתה בחודש ינואר 2017 |
| אופציה להארכה | השוכר מימש את זכותו והאריך את התקופה ב-5 שנים נוספות מפברואר 2022 עד פברואר 2027 |
| מנגנון עדכון או הצמדה של דמי השכירות | צמוד למדד המחירים לצרכן. |
| - | פירוט ערביות (ככל שקיימות) |
| לא קיימת תלות מיוחדת בשוכר | ציון תלות מיוחדת |
MEGA OR
---
88
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
## 22.10.5 הכנסות צפויות בגין חוזי שכירות חתומים
| הנתונים המוצגים בטבלה הינם לפי 100% החזקה בנכס. שיעור החזקה האפקטיבי של החברה בנכס הינו 50% | | | | | |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| לשנה
שתסתיים ביום
31.12.2030
ואילך | לשנה
שתסתיים ביום
31.12.2026 | לשנה
שתסתיים ביום
31.12.2027 | לשנה
שתסתיים ביום
31.12.2028 | לשנה
שתסתיים ביום
31.12.2029 | לשנה
שתסתיים ביום
31.12.2030 |
| באלפי שקלים | | | | | |
| 5,445 | 6,298 | 8,468 | 12,256 | 14,008 | מרכיבים קבועים |
| - | 26 | 52 | 52 | 113 | מרכיבים משתנים (אומדן) |
| 5,445 | 6,324 | 8,520 | 12,308 | 14,121 | סה"ב |
## 22.10.6 השבחות ושינויים מתוכננים בנכס:
אין בכוונת קבוצת מגה אור לבצע השבחות ב-BIG מגה אור פרדס חנה במהלך שנת 2025.
## 22.10.7 מימון ספציפי¹⁴
יובהר כי נכון למועד הדוח לא קיים מימון ספציפי לנכס. למען הסר ספק יובהר כי הנכס משועבד בבטוחה למחזיק אגרות החוב (סדרה י"ב), כמפורט להלן.
## 22.10.8 שעובדים ומגבלות משפטיות מהותיות בנכס למועד הדוח
| סוג | פירוט | הסכום המובטח ע"י שעובד
ליום 31.12.2025
(באלפי ש"ח) |
| --- | --- | --- |
| שעובדים | דרגה
ראשונה | 36,771
(1) לשנות הנאמן למחזיק אגרות החוב (סדרה י"ב) נרשמו:
משכנתא מדרגה ראשונה, ללא הגבלה בסכום, על 50% בלתי מסוימים מזכויות השכירות של ביג מגה אור בע"מ בנכס, וכן (2) שעובד שוטף, ראשון בדרגה, ללא הגבלה בסכום על 50% בלתי מסוימים מזכותה של ביג מגה אור בע"מ לקבלת פירות מהנכס וכן (3) שעובד קבוע, ראשון בדרגה ללא הגבלה בסכום וכן המחאת זכות על דרך השעבוד, קבוע, ראשון בדרגה ללא הגבלה בסכום על 50% מזכותה של ביג מגה אור בע"מ לקבלת תגמולי ביטוח בקשר לנכס (ראה באור 21ב' לדוחות הכספיים). |
¹⁴ "מימון ספציפי לנכס" משמעו הלוואה שנלקחה במטרה לממן רכישת נכס, המקיימת לפחות אחד מאלה: (א) מחויבות החברה לפירעון ההלוואה מוגבלת בעיקרה לנכס או לתזרימים שיבצעו מן הנכס (ב) Non-Recourse או (א) הסכם כי התזרים המופק מן הנכס ישמש תחילה לכיסוי ההלוואה.
MEGAOR
---
89
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
## פרטים אודות הערכת שווי 22.10.9
| הנתונים המוצגים בטבלה הינם לפי 100% החזקה בנכס. שיעור ההחזקה האפקטיבי של החברה בנכס הינו 50% | | | |
| --- | --- | --- | --- |
| שנת 2023 | שנת 2024 | שנת 2025 | |
| 92,750 | 93,360 | 92,560 | (השווי שנקבע (באלפי ש"ח) |
| | ירון ספקטור | | זהות מעריך השווי |
| | כן | | האם המעריך בלתי תלוי |
| | כן | | האם קיים הסכם שיפוי |
| 31.12.2023 | 31.12.2024 | 31.12.2025 | תאריך התוקף של הערכת השווי (התאריך שאליו מתייחסת הערכת השווי) |
| | גישת היוון ההכנסות | | מודל הערכת השווי |
| | | | פרמטרים עיקריים שנלקחו לצורך הערכת השווי |
| 11,689 | 11,690 | 11,690 | שטח בר השכרה שנלקח בחשבון בחישוב (מ"ר) |
| 100 | 100 | 100 | (%) שיעור תפוסה |
| 100 | 100 | 100 | שיעור תפוסה מייצג מתוך השטח בר ההשכרה לצורך הערכת השווי (%) |
| 78 | 81 | 83 | דמי שכירות חודשיים ממוצעים למ"ר מושכר לצורך הערכת השווי |
| 78 | 81 | 83 | דמי שכירות חודשיים מייצגים ממוצעים למ"ר מושכר לצורך הערכת השווי לגבי שטחים פנויים |
| 8,652 | 9,160 | 9,477 | הס (מיצג לצורך הערכת השווי (אלפי ש"ח) |
| 6.5% בגין שכ"ד בסיסי | 6.5% בגין שכ"ד בסיסי | 6.5% בגין שכ"ד בסיסי | שיעור היוון שנלקח לצורך הערכת השווי |
| 8.4% בגין הכנסות אחרות | 8.4% בגין הכנסות אחרות | 8.15% בגין דמי ניהול | |
| 8.15% בגין דמי ניהול | 8.15% בגין דמי ניהול | 8.15% בגין דמי ניהול | |
| - | - | - | פרמטרים מרכזיים אחרים |
| | | | ניתוחי גישות לשווי (בהתאם לגישה שנבחרה): |
| (2,700) | (2,480) | (2,250) | עליה של 0.5% |
| 2,800 | 2,580 | 2,340 | ירידה של 0.5% |
| (4,700) | (4,630) | (4,500) | ירידה של 5% *תפוסה |
| 4,700 | 4,620 | 4,500 | עליה של 5% דמי שכירות ממוצעים למטר |
| (4,700) | (4,630) | (4,500) | ירידה של 5% |
* מכיוון שהתפוסה בנכס היא 100%, הבדיקה בוצעה לירידה של 5% בלבד.
M E G A O R
---
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
90
## 22.11. מרכז ניהול וישי – מגרש 63ב', מודיעין
### 22.11.1. פירוט תמציתי אודות מרכז ניהול וישי – מגרש 63ב', מודיעין ליום 31.12.2025:
| פירוט ליום 31.12.2025 | |
| --- | --- |
| שם הנכס | מרכז ניהול וישי מגרש 63ב', מודיעין |
| מיקום הנכס | גוש 5895 חלקה 3, מגרש 63ב' עפ"י תב"ע מד/21, מד/1/21 ו- מד/2020, מודיעין |
| שטח הנכס | מרכז ניהול מגרש 63ב' בנוי על שטח קרקע של כ- 8,709 מ"ר. שטחו הבנוי של מרכז ניהול מגרש 63ב' הינו כ- 13,770 מ"ר. |
| מבנה החזקה בנכס | מגה אור החזקות בע"מ הינה בעלת זכויות חכירה לדורות במגרש עליו מרכז הניהול |
| חלק התאגיד בפועל בנכס | 100% |
| ציוו שמות השותפים בנכס | - |
| תאריך רכישת הנכס | 27.11.2016 |
| פירוט זכויות משפטיות בנכס | חכירה לתקופה של 49 שנה המסתימת ביום 26 בנובמבר, 2065 עם אופציה להארכת התקופה ב 49 שנים נוספות. |
| מצב רישום זכויות משפטיות | זכות החכירה רשומה על שם מגה אור החזקות בלשכת רישום המקרקעין. |
| זכויות בניה בלתי מנוצלות משמעותיות | - |
| שיטת הצגה בדוחות הכספיים | איחוד מלא |
## 22.11.2. נתונים עיקריים מרכז ניהול וישי ליום 31.12.2025, ליום 31.12.2024 וליום 31.12.2023:
| הנתונים המוצגים בטבלה הינם לפי 100% החזקה בנכס. חלק התאגיד בנכס הינו 100% | | | | | |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| בתאריך רכישת הנכס | שנת 2023 | שנת 2024 | שנת 2025 | | |
| שיווי הוגן בסוף תקופה (באלפי ש"ח) | 107,600 | 104,920 | 101,290 | (אולפן ש"ח) | 59,828 |
| ערך בספרים בסוף שנה (באלפי ש"ח) | 107,600 | 104,920 | 101,290 | מועד סיום ההקמה | ספטמבר 2020 |
| רווחי או הפסדי שערוך (באלפי ש"ח) | 2,680 | 3,340 | 3,669 | (ב"א) | |
| שיעור תפוסה ממוצע (ב-%) | 100 | 100 | 100 | | |
| שטחים מושכרים בפועל (ב"מ) | 13,707 | 13,707 | 13,707 | | |
| סה"כ הכנסות (באלפי ש"ח) | 6,151 | 5,927 | 5,748 | | |
| דמי שכירות ממוצעים למטר (לחודש) | 37 | 36 | 35 | | |
| דמי שכירות ממוצעים למטר בחוזים שנחתמו בתקופה (ב"ש) | - | - | - | | |
| NOI (באלפי ש"ח) | 6,084 | 5,884 | 5,679 | | |
| NOI מותאם (באלפי ש"ח) | 6,201 | 6,043 | 5,841 | | |
| שיעור תשואה בפועל (ב-%) | 5.7 | 5.8 | 5.6 | | |
| שיעור תשואה מותאם (ב-%) | 5.8 | 6.1 | 5.8 | | |
| מספר שוכרים לתום שנת דיווח | 1 | 1 | 1 | | |
MEGA OR
---
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
91
### 22.11.3. פילוח מבנה הכנסות ועליות לשנים 2025, 2024 ו-2023 (באלפי ש"ח):
| הנתונים המוצגים בטבלה הינם לפי 100% החזקה בנכס. שיעור ההחזקה האפקטיבי של החברה בנכס הינו 100% | | | |
| --- | --- | --- | --- |
| שנת 2023 | שנת 2024 | שנת 2025 | |
| הכנסות | | | |
| 5,708 | 5,883 | 6,072 | מדמי שכירות – קבועות |
| - | - | - | מדמי שכירות – משתנות |
| 40 | 44 | 79 | אחרות |
| 5,748 | 5,927 | 6,151 | ס"ה כ' הכנסות |
| עלויות | | | |
| - | - | - | ניהול, אחזקה ותפעול |
| - | - | - | פחת |
| 69 | 43 | 67 | הוצאות אחרות |
| 69 | 43 | 67 | ס"ה כ' עליות |
| 5,679 | 5,884 | 6,084 | רווח |
| 5,679 | 5,884 | 6,084 | NOI |
### 22.11.4. שוכרים עיקריים בנכס בשנת 2025
| הנתונים המוצגים בטבלה הינם לפי 100% החזקה בנכס. שיעור ההחזקה האפקטיבי של החברה בנכס הינו 100% | |
| --- | --- |
| שוכר א' | |
| 100% | שיעור משטח הנכס המשויך לשוכר (ב-%) בשנת 2025 |
| כן | האם מהווה שוכר עוגן |
| כו | האם אחראי ל-20% או יותר מהכנסות הנכס |
| אלקטרוניקה | שיוך ענפי של השוכר |
| תיאור הסכם השכירות | |
| תקופת ההתקשרות המקורית והתקופה שנותרה | תקופת השכירות היא בת 150 חודשים ותחילתה בחודש מרץ 2020 |
| אשציה להארכה | לשוכר יש אופציה להאריך את תקופת השכירות ב-2 תקופות נוספות בנות 5 שנים כל אחת ותקופת אופציה נוספת בת 29 חודשים |
| מנגנון עדכון או הצמדה של דמי השכירות | צמוד למדד המחירים לצרכן. בנוסף, במימוש של כל אחת מתקופות האופציה - עלייה של 5% בשכ"ד הבסיסי |
| פירוט ערבויות (ככל שקיימות) | ערבות בנקאית בסכום השווה לדמי השכירות של 6 חודשי שכירות והכל בתוספת מע"מ |
| ציוו תלות מיוחדת | לא קיימת תלות מיוחדת בשוכר |
MEGA OR
---
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
## 22.11.5 הכנסות צפויות בגין חוזי שכירות חתומים
| הנתונים המוצגים בטבלה הינם לפי 100% החזקה בנכס. שיעור החזקה האפקטיבי של החברה בנכס הינו 100% | | | | | |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| לשנה
שתסתיים ביום
31.12.2030
ואילך | לשנה
שתסתיים ביום
31.12.2027 | לשנה
שתסתיים ביום
31.12.2028 | לשנה
שתסתיים ביום
31.12.2029 | לשנה
שתסתיים ביום
31.12.2030 | |
| באלפי שקלים | | | | | |
| 16,376 | 6,141 | 6,141 | 6,141 | 6,141 | מרכיבים קבועים |
| - | - | - | - | - | מרכיבים משתנים (אומדן) |
| 16,376 | 6,141 | 6,141 | 6,141 | 6,141 | סה"ב |
## 22.11.6 השבחות ושינויים מתוכננים בנכס:
אין בכוונת קבוצת מגה אור לבצע השבחות במרכז ניהול וישי – מגרש 63' במהלך שנת 2025.
## 22.11.7 מימון ספציפי¹⁵
יובהר כי נכון למועד הדוח לא קיים מימון ספציפי לנכס. למען הסר ספק יובהר כי הנכס משועבד כבטוחה למחזיק אגרות החוב (סדרה י"ב), כמפורט להלן.
## 22.11.8 שעובדים ומגבלות משפטיות מהותיות בנכס למועד הדוח
| סוג | פירוט | הסכום המובטח ע"י שעובד
ליום 31.12.2025
(באלפי ש"ח) |
| --- | --- | --- |
| שעובדים | דרגה ראשונה | לעובדת הנאמן למחזיק אגרות החוב (סדרה י"ב) נרשמו: (1) משכנתא מדרגה ראשונה, ללא הגבלה בסכום, על זכויותיה של החברה בנכס, וכן (2) שעובד שוטף, ראשון בדרגה, ללא הגבלה בסכום וכן המחאה על דרך שעובד קבוע, ראשון בדרגה וללא הגבלה בסכום, על מלאו זכויותיה של החברה לקבלת פירות מהנכס וכן (3) שעובד קבוע, ראשון בדרגה ללא הגבלה בסכום וכן המחאת זכות על דרך השעבוד, קבוע, ראשון בדרגה וללא הגבלה בסכום על זכותה של החברה לקבלת תגמולי ביטוח בקשר לנכס (ראה באר 21' לדוחות הכספיים). |
¹⁵ מימון ספציפי לנכס" משמעו הלוואה שנלקחה במטרה לממן רכישת נכס, המקיימת לפחות אחד מאלה: (א) מחויבות החברה לפירעון ההלוואה מוגבלת בעיקרה לנכס או לתזרימים שיבצעו מן הנכס Non-Recourse; או (ב) הסכם כי התזרים המופק מן הנכס ישמש תחילה לכיסוי ההלוואה.
MEGA OR
---
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
93
22.11.9 פרטים אודות הערכת שווי
| הנתונים המוצגים בטבלה הינם לפי 100% החזקה בנכס. שיעור ההחזקה האפקטיבי של החברה בנכס הינו 100% | | | |
| --- | --- | --- | --- |
| שנת 2023 | שנת 2024 | שנת 2025 | |
| 101,290 | 104,920 | 107,600 | (השווי שנקבע (באלפי ש"ח) |
| | ירון ספקטור | | זהות מעריך השווי |
| | כן | | האם המעריך בלתי תלוי |
| | כן | | האם קיים הסכם שיפוי |
| 31.12.2023 | 31.12.2024 | 31.12.2025 | תאריך התוקף של הערכת השווי (התאריך שאליו מתייחסת הערכת השווי) |
| | גישת היוון ההכנסות | | מודל הערכת השווי |
| פרמטרים עיקריים שנלקחו לצורך הערכת השווי | | | |
| 13,707 | 13,707 | 13,707 | שטח בר השכרה שנלקח בחשבון בחישוב (מ"ר) |
| 100 | 100 | 100 | (%) שיעור תפוסה |
| 100 | 100 | 100 | שיעור תפוסה מייצג מתן השטח בר ההשכרה לצורך הערכת השווי (%) |
| 35 | 36 | 37 | דמי שכירות חודשיים ממוצעים למ"ר מושכר לצורך הערכת השווי |
| 35 | 36 | 37 | דמי שכירות חודשיים מייצגים ממוצעים למ"ר מושכר לצורך הערכת השווי לגבי שטחים פנויים |
| 5,866 | 6,043 | 6,200 | מיזיצג לצורך הערכת (אלפי ש"ח) NOI |
| 5.75% | 5.75% | 5.75% | שיעור היוון שנלקח לצורך הערכת השווי |
| - | - | - | פרמטרים מרכזיים אחרים |
| ניתוחי גישות לשווי (בהתאם לגישה שנבחרה): | | | |
| (4,200) | (4,350) | (4,450) | עליה של 0.25% שיעורי היוון |
| 4,590 | 4,740 | 4,860 | ירידה של 0.25% |
| (5,040) | (5,220) | (5,340) | שיעורי תפוסה* 5%
דמי שכירות ממוצעים למטר |
| 5,050 | 5,220 | 5,340 | עליה של 5%
דמי שכירות ממוצעים למטר |
| (5,040) | (5,220) | (5,340) | ירידה של 5%
5% |
M E G A O R
---
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
94
## 22.12. מרכז תעשיה בלהבים
### 22.12.1 פירוט תמציתי אודות מרכז תעשיה בלהבים ליום 31.12.2025:
| פירוט ליום 31.12.2025 | |
| --- | --- |
| שם הנכס | מרכז תעשיה בלהבים |
| מיקום הנכס | אזור תעשיה "עידן הנגב", צומת להבים |
| שטחי הנכס | מרכז התעשיה בנוי על שטח קרקע של כ-80,187 מ"ר. שטחו הבנוי של המרכז הינו כ-43,847 מ"ר. |
| מבנה ההחזקה בנכס | מגה אור להבים בע"מ ("מגה אור להבים") הינה בעלת מלאו הזכות להירשם כחוברת במקרקעין עליו הוקם מרכז תעשיה בלהבים. |
| חלק התאגיד בפועל בנכס | 100% |
| ציוו שמות השותפים בנכס | - |
| תאריך רכישת הנכס | 27.11.2016 |
| פירוט זכויות משפטיות בנכס | חכירה לתקופה של 49 שנה המסיתיימת ביום 26 בנובמבר, 2065 עם אופציה להארכת התקופה ב 49 שנים נוספות. |
| מצב רישום זכויות משפטיות | זכות החכירה רשומה על שם מגה אור להבים ברשות מקרקעי ישראל. |
| זכויות בניה בלתי מנוצלות משמעותיות | - |
| שיטת הצגה בדוחות הכספיים | איחוד מלא |
## 22.12.2 נתונים אודות מרכז תעשיה בלהבים ליום 31.12.2025, ליום 31.12.2024 וליום 31.12.2023:
| הנתונים המוצגים בטבלה הינם לפי 100% החזקה בנכס. חלק התאגיד בנכס הינו 100% | | | | | |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| בתאריך רכישת הנכס | שנת 2023 | שנת 2024 | שנת 2025 | | |
| שווי הוגן בסוף תקופה (באלפי ש"ח) | 231,100 | 226,100 | 218,900 | עלות ההקמה (באלפי ש"ח) | 119,300 |
| ערך בספרים בסוף שנה (באלפי ש"ח) | 231,100 | 226,100 | 218,900 | מועד סיום ההקמה | 2019 דצמבר |
| רווחי או הפסדי שערוך (באלפי ש"ח) | 5,000 | 7,200 | 6,500 | (א-ש) | |
| שיעור תפוסה ממוצע (ב-%) | 100 | 100 | 100 | | |
| שטחים מושכרים בפועל (במ"ר) | 43,847 | 43,847 | 43,847 | | |
| סה"כ הכנסות (באלפי ש"ח) | 14,140 | 13,702 | 13,294 | | |
| דמי שכירות ממוצעים למטר (לחודש) (בש"ח) | 25 | 26 | 27 | | |
| הסI (באלפי ש"ח) | 13,294 | 13,702 | 14,140 | | |
| הסI מותאם (באלפי ש"ח) | 13,512 | 13,973 | 14,304 | | |
| שיעור תשואה בפועל (ב-%) | 6.1 | 6.0 | 6.1 | | |
| שיעור תשואה מותאם (ב-%) | 6.2 | 6.1 | 6.2 | | |
| מספר שוכרים לתום שנת דיווח | 1 | 1 | 1 | | |
MEGA OR
---
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
95
### 22.12.3. פילוח מבנה הכנסות ועליות לשנים 2024, 2025 ו-2023 (באלפי ש"ח):
| הנתונים המוצגים בטבלה הינם לפי 100% החזקה בנכס. שיעור ההחזקה האפקטיבי של החברה בנכס הינו 100% | | | |
| --- | --- | --- | --- |
| שנת 2023 | שנת 2024 | שנת 2025 | |
| הכנסות | | | |
| 13,294 | 13,702 | 14,140 | מדמי שכירות – קבועות |
| - | - | - | מדמי שכירות – משתנות |
| - | - | - | אחרות |
| 13,294 | 13,702 | 14,140 | סה"כ הכנסות |
| עלויות | | | |
| - | - | - | ניהול, אחזקה ותפעול |
| - | - | - | פחת |
| - | - | - | הוצאות אחרות |
| - | - | - | סה"כ עליות |
| 13,294 | 13,703 | 14,140 | רווח |
| 13,294 | 13,702 | 14,140 | NOI |
### 22.12.4. שוכרים עיקריים בנכס בשנת 2025
| הנתונים המוצגים בטבלה הינם לפי 100% החזקה בנכס. שיעור ההחזקה האפקטיבי של החברה בנכס הינו 100% | |
| --- | --- |
| שוכר א' | |
| 100% | שיעור משטח הנכס המשויך לשוכר (ב-%) בשנת 2025 |
| כן | האם מהווה שוכר עוגן |
| כן | האם אחראי ל-20% או יותר מהכנסות הנכס |
| תעשיה | שיווי ענפי של השוכר |
| תיאור הסכם השכירות | |
| תקופת ההתקשרות המקורית והתקופה שנותרה | תקופת השכירות הינה ל-180 חודשים ותחילתה בחודש מרס, 2020. |
| אשציה להארכה | לשוכר יש אופציה להאריך את תקופת השכירות בתקופה נוספת בת 60 חודשים ותקופת אופציה נוספת בת 59 חודשים |
| מנגנון עדכון או הצמדה של דמי השכירות | צמוד למדד המחירים לצרכן. בנוסף. |
| פירוט ערביות (ככל שקיימות) | ערבות בנקאית בסכום השווה לדמי השכירות של 6 חודשי שכירות והכל בתוספת מע"מ |
| ציוו תלות מיוחדת | לא קיימת תלות מיוחדת בשוכר |
MEGA OR
---
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
## 22.12.5 הכנסות צפויות בגין חוזי שכירות חתומים
| הנתונים המוצגים בטבלה הינם לפי 100% החזקה בנכס. שיעור ההחזקה האפקטיבי של החברה בנכס הינו 100% | | | | | |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| לשנה
שתסתיים ביום
31.12.2026 | לשנה
שתסתיים ביום
31.12.2027 | לשנה
שתסתיים ביום
31.12.2028 | לשנה
שתסתיים ביום
31.12.2029 | לשנה
שתסתיים ביום
31.12.2030 | ואילך |
| באלפי שקלים | | | | | |
| 74,050 | 14,303 | 14,303 | 14,303 | 14,303 | מרכיבים קבועים |
| - | - | - | - | - | מרכיבים משתנים (אומדן) |
| 74,050 | 14,303 | 14,303 | 14,303 | 14,303 | סה"ב |
## 22.12.6 השבחות ושינויים מתוכננים בנכס:
אין בכוונת קבוצת מגה אור לבצע השבחות במרכז תעשיה להבים במהלך שנת 2025.
## 22.12.7 מימון ספציפי:
נכון למועד הדוח לא קיים מימון ספציפי לנכס. יצוין כי הנכס משועבד לטובת הנאמן למחזיקי אגרות החוב (סדרה י"ב), כפי שיפורט להלן.
## 22.12.8 שעובדים ומגבלות משפטיות מהותיות בנכס למועד הדוח
| סוג | פירוט | הסכום המובטח ע"י שעבוד
ליום 31.12.2025
(באלפי ש"ח) |
| --- | --- | --- |
| 178,106 | (1) שיעור קבוע מדרגה ראשונה, ללא הגבלה בסכום, על
מלוא זכויותיה של מגה אור להבים בנכס, וכן (2) שעבוד
שוטף, ראשון בדרגה, ללא הגבלה בסכום על מלוא זכויותיה
של מגה אור להבים לקבלת פירות מהנכס וכן (3) שעבוד
קבוע, ראשון בדרגה ללא הגבלה בסכום וכן המחאת זכות
על דרך השיעבוד, קבוע, ראשון בדרגה ללא הגבלה בסכום
על זכותה של מגה אור להבים לקבלת תגמולי ביטוח בקשר
לנכס (ראה באור 21 ב' לדוחות הכספיים). | 178,106 |
MEGA OR
---
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
97
### 22.12.9 פרטים אודות הערכת שווי
| הנתונים המוצגים בטבלה הינם לפי 100% החזקה בנכס. שיעור ההחזקה האפקטיבי של החברה בנכס הינו 100% | | | |
| --- | --- | --- | --- |
| שנת 2023 | שנת 2024 | שנת 2025 | |
| 218,900 | 226,100 | 231,100 | (השווי שנקבע (באלפי ש"ח) |
| | דוברת אולפינר | | זהות מעריך השווי |
| | כן | | האם המעריך בלתי תלוי |
| | כן | | האם קיים הסכם שיפוי |
| 31.12.2023 | 31.12.2024 | 31.12.2025 | תאריך התוקף של הערכת השווי (התאריך שאליו מתייחסת הערכת השווי) |
| | גישת היוון ההכנסות | | מודל הערכת השווי |
| פרמטרים עיקריים שנלקחו לצורך הערכת השווי | | | |
| 43,847 | 43,847 | 43,847 | שטח בר השכרה שנלקח בחשבון בחישוב (מ"ר) |
| 100 | 100 | 100 | (%) שיעור תפוסה |
| 100 | 100 | 100 | שיעור תפוסה מייצג מתן השטח בר ההשכרה לצורך הערכת השווי (%) |
| 26 | 27 | 27 | דמי שכירות חודשיים ממוצעים למ"ר מושכר לצורך הערכת השווי |
| 26 | 27 | 27 | דמי שכירות חודשיים מייצגים ממוצעים למ"ר מושכר לצורך הערכת השווי לגבי שטחים פנויים |
| 13,506 | 13,973 | 14,303 | מיזוג NOI (אלפי ש"ח) מייצג לצורך הערכת השווי |
| 5.75% | 5.75% | 5.75% | שיעור היוון שנלקח לצורך הערכת השווי |
| - | - | - | פרמטרים מרכזיים אחרים |
| ניתוחי גישות לשווי (בהתאם לגישה שנבחרה): | | | |
| (16,100) | (16,600) | (17,100) | עליה של 0.5% שיעורי היוון |
| 19,000 | 19,500 | 19,900 | ירידה של 0.5% שיעורי תפוסה* |
| (10,900) | (11,300) | (11,600) | ירידה של 5% *תפוסה ממוצעים למטר |
| 11,000 | 11,300 | 11,600 | עליה של 5% דמי שכירות ממוצעים למטר |
| (10,900) | (11,300) | (11,600) | ירידה של 5% |
M E G A O R
---
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
98
22.13. מרכז מסחרי "BIG" מגה אור מודיעין 2
22.13.1 פירוט תמציתי אודות BIG מגה אור מודיעין 2 ליום 31.12.2025:
| פירוט ליום 31.12.2025 | |
| --- | --- |
| שם הנכס | BIG מגה אור מודיעין 2 |
| מיקום הנכס | אזור התעשייה מודיעין |
| שטחי הנכס | המרכז המסחרי בנוי על שטח קרקע של כ-8,819 מ"ר וכולל מבנה אחד וו קומתי בשטח כולל של כ-4,840 מ"ר. המרכז כולל חניון פתוח של כ-150 מקומות חניה. |
| מבנה ההחזקה בנכס | מגה אור מודיעין בע"מ בעלת זכויות הבעלות במגרש עליו ממוקם המרכז המסחרי. |
| חלק התאגיד בפועל בנכס | מגה אור החזקות בע"מ מחזיקה ב-50% מהונה המונפק והנפרע של מגה אור מודיעין בע"מ. |
| ציוו שמות השותפים בנכס | 50% |
| תאריך רכישת הנכס | ביג מרכזי קניות בע"מ מחזיקה ב-50% מהונה המונפק והנפרע של מגה אור מודיעין בע"מ |
| פירוט זכויות משפטיות בנכס | 28.03.2007 |
| מצב רישום זכויות משפטיות | זכות חכירה |
| זכויות בניה בלתי מנוצלות משמעותיות | זכות החכירה רשומה בלשכת רישום המקרקעין עד ליום 30.01.2056 |
| - | שיטת הצגה בדוחות הכספיים |
MEGA OR
---
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
22.13.2 נתונים אודות BIG מגה אור מודיעין 2 ליום 31.12.2024, ליום 31.12.2023 וליום 31.12.2023:
| הנתונים המוצגים בטבלה הינם לפי 100% החזקה בנכס. חלק התאגיד בנכס הינו 50% | | | | |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| בתאריך
רכישת הנכס | שנת
2023 | שנת
2024 | שנת
2025 | |
| 26,770 עלות ההקמה
(באלפי ש"ח) | 70,900 | 74,500 | 77,900 | (שווי הוגן בסוף תקופה (באלפי ש"ח) |
| ספטמבר
2008 מועד סיום
ההקמה | 70,900 | 74,500 | 77,900 | ערך בספרים בסוף שנה (באלפי ש"ח) |
| | 5,230 | 2,590 | 3,400 | (רווחי או הפסדי שערוך (באלפי ש"ח) |
| | 100 | 100 | 100 | (שיעור תפוסה ממוצע ב-%) |
| | 4,840 | 4,840 | 4,840 | שטחים מושכרים בפועל (במ"ר) |
| | 4,588 | 5,212 | 5,498 | (ס"ה כהכנסות (באלפי ש"ח) |
| | 79 | 90 | 93 | (דמי שבירות ממוצעים למטר (לחודש)
(בש"ח) |
| | - | - | - | דמי שבירות ממוצעים למטר בחוזים
(שנחתמו בתקופה (בש"ח) |
| | 4,258 | 4,889 | 5,268 | (המ (באלפי ש"ח) |
| | 4,846 | 5,022 | 5,301 | (המ מותאם (באלפי ש"ח) |
| | 6.0 | 6.6 | 6.8 | (שיעור תשואה בפועל (ב-%) |
| | 6.8 | 6.7 | 6.8 | (שיעור תשואה מותאם (ב-%) |
| | 8 | 8 | 8 | מספר שוכרים לתום שנת דיווח |
| | 1.2 ביחס
לשטח
מדווח של
3,488 מ"ר | 1.2 ביחס
לשטח
מדווח של
3,478 מ"ר | 1.2 ביחס
לשטח
מדווח של
3,488 מ"ר | |
* הנתון בדבר הפדיון הממוצע למ"ר לחודש ניתן על בסיס מידע שהתקבל מאת השוכרים של BIG מגה אור מודיעין 2 ואין ביכולתה של החברה לוודא נכונות מידע זה.
22.13.3 פילוח מבנה הכנסות ועליות לשנים 2025, 2024 ו-2023 (באלפי ש"ח):
| הנתונים המוצגים בטבלה הינם לפי 100% החזקה בנכס. שיעור ההחזקה האפקטיבי של החברה בנכס הינו 50% | | | |
| --- | --- | --- | --- |
| שנת 2023 | שנת 2024 | שנת 2025 | |
| הכנסות | | | |
| 3,361 | 3,895 | 4,239 | מדמי שבירות – קבועות |
| 48 | 53 | 23 | מדמי שבירות – משתנות |
| 1,025 | 1,100 | 1,135 | מדמי ניהול |
| 154 | 164 | 101 | אחרות |
| 4,588 | 5,212 | 5,498 | ס"ה כהכנסות |
| עלויות | | | |
| 238 | 289 | 238 | ניהול, אחזקה ותפעול |
| - | - | - | פחת |
| 351 | 429 | 463 | הוצאות אחרות |
| 671 | 718 | 701 | ס"ה כעלויות |
| 3,917 | 4,494 | 4,797 | רווח |
| 4,258 | 4,889 | 5,268 | NOI |
MEGA OR
---
100 פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
## 22.13.4. שוכרים עיקריים בנכס בשנת 2025
אין שוכר עוגן או עיקרי בנכס.
## 22.13.5. הכנסות צפויות בגין חוזי שכירות חתומים
| הנתונים המוצגים בטבלה הינם לפי 100% החזקה בנכס. שיעור החזקה האפקטיבי של החברה בנכס הינו 50% | | | | | |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| לשנה
שתסתיים ביום
31.12.2026 | לשנה
שתסתיים ביום
31.12.2028 | לשנה
שתסתיים ביום
31.12.2029 | לשנה
שתסתיים ביום
31.12.2030 | אילך | |
| באלפי שקלים | | | | | |
| 13 | 500 | 2,058 | 3,827 | 4,545 | מרכיבים קבועים |
| - | - | - | - | - | מרכיבים משתנים (אומדן) |
| 13 | 500 | 2,058 | 3,827 | 4,545 | סה"כ |
## 22.13.6. השבחות ושינויים מתוכננים בנכס:
אין בכוונת קבוצת מגה אור לבצע השבחות ב-BIG מגה אור מודיעין 2 במהלך שנת 2025.
## 22.13.7. מימון ספציפי¹⁶
יובהר כי נכון למועד הדוח לא קיים מימון ספציפי לנכס. למען הסר ספק יובהר כי הנכס משועבד כבטוחה למחזיקי אגרות החוב (סדרה י"ב), כמפורט להלן.
## 22.13.8. שעובדים ומגבלות משפטיות מהותיות בנכס למועד הדוח
| סוג | פירוט | הסכום המובטח ע"י שעובד
ליום 31.12.2025
(באלפי ש"ח) |
| --- | --- | --- |
| שעובדים | דרגה ראשונה | 33,833 |
¹⁶ מימון ספציפי לנכס" משמעו הלוואה שנלקחה במטרה לממן רכישת נכס, המקיימת לפחות אחד מאלה: (א) מחויבות החברה לפירעון ההלוואה מוגבלת בעיקרה לנכס או לתזרימים שיבצעו מן הנכס Non-Recourse; (ב) הוסכם כי התזרים המופק מן הנכס ישמש תחילה לכיסוי ההלוואה.
MEGAOR
---
101
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
## פרטים אודות הערכת שווי 22.13.9
| הנתונים המוצגים בטבלה הינם לפי 100% החזקה בנכס. שיעור ההחזקה האפקטיבי של החברה בנכס הינו 50% | | | |
| --- | --- | --- | --- |
| שנת 2023 | שנת 2024 | שנת 2025 | |
| 70,900 | 74,500 | 77,900 | (השווי שנקבע (באלפי ש"ח) |
| | דוברת אולפינר | | זהות מעריך השווי |
| | כן | | האם המעריך בלתי תלוי |
| | כן | | האם קיים הסכם שיפוי |
| 31.12.2023 | 31.12.2024 | 31.12.2025 | תאריך התוקף של הערכת השווי (התאריך שאליו מתייחסת הערכת השווי) |
| | גישת היוון ההכנסות | | מודל הערכת השווי |
| פרמטרים עיקריים שנלקחו לצורך הערכת השווי | | | |
| 4,840 | 4,840 | 4,840 | שטח בר השכרה שנלקח בחשבון בחישוב (מ"ר) |
| 100 | 100 | 100 | (%) שיעור תפוסה |
| 100 | 100 | 100 | שיעור תפוסה מייצג מתן השטח בר ההשכרה לצורך הערכת השווי (%) |
| 81 | 85 | 88 | דמי שכירות חודשיים ממוצעים למ"ר מושכר לצורך הערכת השווי |
| 81 | 85 | 88 | דמי שכירות חודשיים מייצגים ממוצעים למ"ר מושכר לצורך הערכת השווי לגבי שטחים פנויים |
| 4,683 | 4,926 | 5,149 | מיזיצג לצורך הערכת השווי (אלפי ש"ח) NOI |
| 9% - 6.5% בגין שכ"ד בסיסי. 9% בגין חשמל ו-7% בגין אחרות | 6.5% בגין שכ"ד בסיסי. 9% בגין חשמל ו-7% בגין אחרות | 6.5% בגין שכ"ד בסיסי. 6.5% בגין חשמל ו-7% בגין אחרות | שיעור היוון שנלקח לצורך הערכת השווי |
| - | - | - | פרמטרים מרכזיים אחרים |
| ניתוחי גישות לשווי (בהתאם לגישה שנבחרה): | | | |
| (2,550) | (2,700) | (2,700) | עליה של 0.25% שיעורי היוון |
| 2,770 | 2,900 | 3,100 | ירידה של 0.25% |
| (3,545) | (3,720) | (3,890) | שיעורי תפוסה * 5% ירייה של 5% |
| 3,000 | 3,200 | 3,300 | עליה של 5% ירייה של 5% ממוצעים למטר |
| (3,000) | (3,200) | (3,300) | ירידה של 5% |
* מכיוון שהתפוסה בנכס היא 100%, הבדיקה בוצעה לירידה של 5% בלבד.
M E G A O R
---
102
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
## 23. תחום פעילות נדל"ן להשקעה - Data centers
### כללי
במהלך שנת 2024, החלה הקבוצה לבחון וללמוד את תחום ההקמה והתפעול של מרכזי Data centers - ה-Data centers. החברה הבינה כי קיימים לה יתרונות בתחום, בין היתר, בדמות נכסים במיקומים שונים בעלי גישה לחיבורי חשמל ו/או תקשורת, ובשים לב לפוטנציאל הצמיחה שקיים לתחום זה ולביקושים ההולכים וגוברים החליטה להכנס לתחום פעילות זה שאף עשוי להוות מנוע צמיחה משמעותי נוסף לפעילות הקבוצה.
לצורך פיתוח וקידום פעילות ה-Data centers הקימה החברה את Mega D.C. חברה ייעודית המוחזקת על ידה במלואה ומורכבת מצוות בעל מומחיות לתחום זה. פעילות החברה בתחום זה כוללת תכנון, הקמה ותפעול של Data center לרבות אספקת שירותים נלווים כגון: חשמל, קירור, אבטחה פיזית, יתירות תפעולית וקישוריות תקשורת, בהתאם לסטנדרטים מקובלים בענף. Mega D.C ממקדת את פעילותה בתחום זה אל מול Wholesale ו-Hyperscale.
במהלך תקופת הדוח ועד למועד פרסום הדוח, התקשרה Mega D.C במספר הסכמים למתן שירותי Data Centers בהספק כולל של 174MW IT (לרבות אפשרות להרחבת ההספק). לפרטים בדבר ההתקשרותיות כאמור, ראה סעיף 4.1 לעיל.
כמו כן, במהלך תקופת הדוח, הסתיימה הקמתו של מתקן ה-Data center הראשון של Mega D.C - שלב א' של המתקן במודיעין, בהספק כולל של כ- 9.5MW IT, אשר נמסר במלואו במהלך תקופת הדוח לשימוש הלקוחות עמם התקשרה Mega D.C.
בשנים האחרונות שוק ה-Data Centers נמצא בצמיחה מואצת, בישראל ובעולם, על רקע התרחבות השימוש בשירותי ענן, בינה מלאכותית ותהליכי דיגיטציה במגזר העסקי והציבורי, וכן כניסתם והתרחבותם של שחקנים גלובליים בתחום. במקביל, ניכרות מגמות של עלייה בקיבולית ובציפיותי ההספק של מתקנים, לצד ביקוש לפריסה גיאוגרפית רחבה יותר ולשיפור שירות וזמני השהיה. מגמות אלו עשויות להשפיע על רמות ההשקעה הנדרשות ועל דינמיקת התחרות בענף בשנים הקרובות.
תחום פעילות זה כפוף לדיני המקרקעין, דיני התכנון והבניה ודיני איכות סביבה. בנוסף, תחום זה מושפע ממדיניות ודרישות של רשויות ותשתיות לאומיות בהיבטי חיבור לרשת החשמל, הקצאת הספק ויתירות והקצאת תשתיות תקשורת. לפרטים נוספים בדבר המגבלות, החקיקה, התקינה והאילוצים החלים על פעילות הקבוצה, ראה סעיף 35 להלן.
### שינויים בהיקף הפעילות בתחום וברווחיותו
כאמור לעיל, בשנים האחרונות שוק ה-Data center הולך וצומח בקצב מהיר. הרווחיות בתחום זה מושפעת, בין היתר, משיעורי תפוסה ותקופת ההתחייבויות של הלקוחות בהסכמים, מתנאי התמחור של השירותים (לרבות תעריפי חשמל ושירותים נלווים), וממרכיבי העלות המרכזיים - עלויות אנרגיה ותשתיות, עלויות מימון בתקופות השקעה, ועליות הקמה ותחזוקה.
כאמור לעיל, במהלך תקופת הדוח נמסר לשימוש הלקוחות עמם התקשרה Mega D.C בהסכמים למתן שירותי Data Center (MDCIL-) Data centers- 1 שבמודיעין בהספק כולל של MWIT כ- 9.5, שהינו הפרויקט הראשון של Data center של Mega D.C שנמסר לשימוש לוקחות.
### שינויים טכנולוגיים שיש בהם כדי להשפיע מהותית על תחום הפעילות
ככל שיתרחשו בעתיד התפתחויות טכנולוגיות בשוק ה-Data centers אשר יוכלו להוות תחליף לטכנולוגיות הקיימות, ייתכן והאטרקטיביות של מתקני ה-Data centers הקיימות תרד. ככל שיתרחשו שינויים כאמור, הם עשויים לחייב התאמות בתכנון מתקנים חדשים ושדרוג מתקנים קיימים, ולהשפיע על היקף העלויות בתחום זה.
MEGA OR
---
103
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
## גורמי ההצלחה הקריטיים בתחום הפעילות והשינויים החלים בהם
- להערכת החברה קיימים מספר גורמי הצלחה קריטיים בתחום ה-Data centers ובפרט במודל של Wholsale/Hyperscale, וביניהם:
- יחסים עם לקוחות משמעותיים – בתחום זה ישנו מספר מצומצם יחסית של לקוחות Hyperscale שהינם צרכנים גדולים, כדוגמת ספקי שירותי ענן גדולים וחברות תקשורת שהינם לקוחות בעלי דרישות מורכבות וספציפיות וציפייה לרמת מקצועיות גבוהה מצד ספקי ה-Data centers שלהם. על כן, היכולת לתקשר עם לקוחות אלו מהווה מרכיב חשוב ביותר להצלחה בתחום.
- היכולת להעמיד ללקוחות הספקי חשמל משמעותיים, רציפים וברי הרחבה, לרבות יתרת תשתיות, מערכי גיבוי והמשכיות עסקית.
- מיקום ה-Data centers המאפשר נגישות לתשתיות חשמל ותקשורת.
- כוח אדם בעל רמת מקצועיות גבוהה והתמחות ספציפית בנושא - יכולת הקמה, תפעול ותחזוקה ברמת שירות וזמינות גבוהה לצורך עמידה בלחות הזמנים ועמידה ב-SLA.
## שינויים במערך הספקים וחומרי הגלם לתחום הפעילות
הקמת והפעלת פרויקטים בתחום עשויות להיות תלויות, בין היתר, בקבלנים, בספקי משנה ובספקים ייעודיים, ועל כן עשויות להיות מושפעות מזמינות משאבים, משינויים בלחות זמנים ומעליות ביצוע שאינן קבועות (לרבות מחירי עבודה, חומרים והובלה). בנוסף, בתקופה האחרונה נצפתה האטה בשרשראות אספקה של ציוד ורכיבים מרכזיים המקובלים בפרויקטים מסוג זה (כגון ציוד חשמל וגיבוי, מערכות קירור, ציוד תקשורת ורשת), אשר התבטאה, בין היתר, בהתארכות זמני אספקה של פריטים מסוימים. במקביל, חלו תנודות ואף התייקרויות בחלק מהרכיבים עקב שינויים במחירי סחורות, תנודתיות בביקושים, ריכוזיות בענפים מסוימים ומספר מוגבל של ספקים חלופיים, וכן בשל החמרת דרישות רגולטוריות ותקני איכות ואבטחה מצד לקוחות.
## מחסומי הכניסה והיציאה העיקריים של תחום הפעילות ושינויים החלים בהם
להערכת החברה, חסמי הכניסה והיציאה העיקריים של תחום ה-Data centers:
- (1) דרישות הון גבוהות מאוד לצורך הקמת Data center (2) זמינות חשמל לצורך אספקתן בכמות גבוהה, בדגש על זמינות למקורות ייצור חשמל (3) יכולת לבנות את מתקני ה-Data centers במהירות (ובתן כך, זמינות קרקעות/נכסים המתאימים לבנייה של Data centers, יכולת לקבל היתרים ואישורים רגולטוריים ותכנוניים).
- חסמי יציאה: קושי ל
- ל-Data centers לנכסים בשימושים אחרים (בין היתר, בשל הקושי לסיים התקשרויות עם לקוחות וספקים שהינן בדרך כלל לטווח ארוך ועליות פירוק והתאמת הנכס לשימוש אחר).
## תחליפים למוצרי תחום הפעילות ושינויים החלים בהם
- (1) תחליפים למוצרי תחום הפעילות ושינויים החלים בהם מאופיין בתחרותיות גבוהה. התחרותיות קיימת בין מספר סוגי שחקנים, ובכלל זה: מפעילים ייעודיים של Data centers במתכונת של Colocation ו-Wholsale, חברות נדל"ן ותשתיות המחזיקות ומפעילות נכסים ייעודיים, וכן ספקיות ענן וספקיות שירותי IT הפועלות באמצעות תשתיות בבעלותן או באמצעות מתקנים המופעלים עבור לקוחותיהן. התחרות בתחום זה מתבטאת במספר היבטים וביניהם: תחרותיות ביחס למחירי השכירות המוצעים במתקני ה-Data centers, תחרותיות ביחס למקום המוצע של מתקני ה-Data centers, תחרותיות ביחס לאיכות שירותי התפעול במתקני ה-Data centers, תחרותיות ביחס ליכולת לספק שירותים המבוססים על שימוש באנרגיה מתחדשת ו/או תחרותיות ביחס ליכולת לספק פתרונות העונים על דרישות הלקוחות בהיבטי ESG ועוד.
MEGA OR
---
104
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
המתחרים העיקריים בשוק זה כוללים מספר חברות בינלאומיות ומקומיות. נכון למועד פרסום הדוח, להערכת החברה, מספר המתחרים הפעילים בתחום זה בישראל הוא גבוה, כאשר מספר קטן יחסית של מפעילים מחזיקים בקיבולת משמעותית וביכולת הרחבה מהותית. בין המתחרים של הקבוצה, למיטב ידיעתה, מצויות הן חברות פרטיות והן חברות ציבוריות, ביניהן NED1, SDS, Serverfarm, Edgeconnex, קרדן ו-Bynet. להערכת החברה, Mega D.C תהפוך לשחקן משמעותי בתחום, אולם אין ביכולה של החברה להעריך את חלקה של Mega D.C בשוק נכון למועד דוח זה.
## התמודדות עם התחרות
החברה מתמודדת עם התחרות בתחום פעילות זה באמצעות שילוב של יתרונות תפעוליים, משאבים זמינים ויכולות ביצוע, אשר מאפשרים לה לתת מענה לצרכים משתנים של לקוחות, לרבות בהיבטי זמינות, לוחות זמנים ועלויות.
## מימון
נכון למועד פרסום הדוח Mega D.C מממנת את פעילותה באמצעות הלוואות בעלים שהעמידה לה החברה. לפרטים בדבר הלוואות הבעלים כאמור ראה תקנה 11 לפרק ד' לדוח זה. הקבוצה בוחנת את האפשרויות העומדות בפניה למימון הקמת הפרויקטים שבהקמה בתחום פעילות זה.
## סיכונים סביבתיים ודרבי ניהולם
לפירוט הסיכונים הסביבתיים בתחום פעילות זה ודרבי ניהולם ראה סעיף 34 להלן.
## יעדים ואסטרטגיה עסקית
לפירוט היעדים והאסטרטגיה העסקית בתחום פעילות זה, ראה סעיף 38 להלן.
MEGA OR
---
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
105
## הון אנושי
נכון למועד הדוח, העסקה 17 Mega D.C עובדים. להלן פרטי מצבת העובדים של Mega D.C לשנים 2024 ו-2025, בהתאם למבנה הארגוני של Mega D.C:
| ליום 31 בדצמבר 2024 | ליום 31 בדצמבר 2025 | |
| --- | --- | --- |
| 3 | 4 | הנהלה ומטה |
| - | 3 | תפעול |
| - | 5 | עובדי חדר בקרה |
| - | 5 | עובדים אלקטרו מכניים |
| 3 | *17 | סה"כ |
*הגידול המשמעותי בכמות העובדים ב-Mega D.C במהלך תקופת הדוח נובע מסיום הקמתו והתחלת הפעלתו של המתקן במודיעין. נכון למועד פרסום הדוח, מספר העובדים ב-Mega D.C (בהעסקה ישירה) הינו 29.
בשנה הקרובה בכוונת Mega D.C להמשיך לגייס עובדים מקצועיים לצורך תפעול המתקנים שעתידים להימסר ללקוחות, וכן לחזק ולעבות את מצבת כוח האדם בהתאם להתרחבות פעילותה.
## הכשרת עובדים
הנהלת Mega D.C וכן צוות העובדים עוברים מעת לעת ובהתאם לצורך הדרכות והכשרות שונות בתחומים הרלוונטיים לתחום עיסוקם.
## הסכמי העסקה
עובדי Mega D.C מועסקים באמצעות הסכמי עבודה אישיים, ללא תחולה של הסכמים קיבוציים כלשהם. תנאי ההעסקה כוללים את כל המתחייב על פי כל דין וכן תנאים נלווים מקובלים. הסכמי העסקה הינם, בדרך כלל, לתקופה בלתי קצובה כאשר כל צד רשאי להפסיק את ההסכם בהודעה מוקדמת מראש כפי המפורט בהסכם ו/או על פי דין. נכון למועד הדוח, להערכת החברה, אין תלות מהותית בעובד מסוים.
בנוסף להעסקה ישירה של עובדים, Mega D.C מתקשרת מעת לעת גם בהסכמי מיקור חוץ עם ספקים חיצוניים, לצורך קבלת שירותים מקצועיים ותפעוליים בהתאם לצרכיה.
MEGA OR
---
106
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
Data centers – 24. להלן יובא מידע בדבר הנכסים המהותיים בהקמה של הקבוצה בתחום פעילות נדל"ן להשקעה (באלפי ש"ח): 17
| שיעור משטחי הנכס לגביהם נחתמו חוזי שבירות מחייבים לתום השנה | שיעור השלמת הבניה | רווחי שערוך השנה | ערך בספרים בתום השנה | שווי הוגן בתום השנה | עלות הקמה מצטברת בתום השנה | התקופה הרלוונטית | שם הנכס ומאפייניו |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| MDCIL-2 | | | | | | | |
| אזור | דרום | 2025 | 165,384 | 202,278 | 202,278 | - | 13% |
| מטבע הפעילות | ש"ח | | | | | | |
| מועד רכישת הנכס | ספטמבר 2020 | | | | | | |
| סך עלות הקמה צפויה (באלפי ש"ח) | 1,000,000 | 2024 | - | - | - | - | - |
| שיעת הצגה בדוח כספי | עלות | | | | | | |
| חלק התאגיד (%) | 100% | 2023 | - | - | - | - | - |
| שטח (מ"ר) | 19,000 | | | | | | |
* 25% הנותרים משוריינים ללקוח במסגרת הסכם שנחתם. החל מחודש ינואר, 2027 ישלם הלקוח דמי שמירה.
17 נכון למועד הדוח, לאור שלב ההקמה הראשונה בו מצויים הנכסים, טרם בוצעו הערכות שווי לנכסים אלה.
M E G A O R
---
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
| שם הנכס ומאפייני | התקופה הרלוונטית | עלות הקמה מצטברת בתום השנה | שווי הוגן בתום השנה | ערך בספרים בתום השנה | רווחי שערוך השנה | שיעור השלמת הבניה | שיעור משטחי הנכס לגביהם נחתמו חוזי שבירות מחייבים לתום השנה |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| שלב א' - MDCIL-4 | | | | | | | |
| אזור | מרגז | 2025 | 17,073 | 17,073 | 2025 | ש"ח | 100% |
| מטבע הפעילות | ש"ח | | | | | מאי 2020 | |
| מועד רכישת הנכס | מאי 2024 | | | | 2024 | 1,500,000 | - |
| סך עלות הקמה צפויה (באלפי ש"ח) | | | | | | | |
| שיטת הצגה בדוח כספי | עלות | 2023 | | | | 100% | - |
| חלק התאגיד (%) | שטח (מ"ר) | | | | | 12,500 | |
| שם הנכס ומאפייני | התקופה הרלוונטית | עלות הקמה מצטברת בתום השנה | שווי הוגן בתום השנה | ערך בספרים בתום השנה | רווחי שערוך השנה | שיעור השלמת הבניה | שיעור משטחי הנכס לגביהם נחתמו חוזי שבירות מחייבים לתום השנה |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| שלב ב' - MDCIL-4 | | | | | | | |
| אזור | מרגז | 2025 | 18,815 | 18,815 | 2025 | ש"ח | - |
| מטבע הפעילות | ש"ח | | | | | מאי 2020 | |
| מועד רכישת הנכס | מאי 2024 | | | | 2024 | 1,500,000 | - |
| סך עלות הקמה צפויה (באלפי ש"ח) | | | | | | | |
| שיטת הצגה בדוח כספי | עלות | 2023 | | | | 100% | - |
| חלק התאגיד (%) | שטח (מ"ר) | | | | | 12,500 | |
MEGAOR
---
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
| שיעור משטחי הנכס לגביהם נחתמו חוזי שבירות מחייבים לתום השנה | שיעור השלמת הבניה | רווחי שערוך השנה | ערך בספרים בתום השנה | שווי הוגן בתום השנה | עלות הקמה מצטברת בתום השנה | התקופה הרלוונטית | שם הנכס ומאפייניו |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| שלב א' -MDCIL-5 | | | | | | | |
| אזור | דרום | 2025 | 185,125 | 2025 | אזור | ש"ח | - |
| מטבע הפעילות | ש"ח | | | | מטבע הפעילות | | - |
| מועד רכישת הנכס | מאי 2025 | | | | מועד רכישת הנכס | | - |
| סך עלות הקמה צפויה (באלפי ש"ח) | 1,780,000 | 2024 | - | - | סך עלות הקמה צפויה (באלפי ש"ח) | | - |
| שיטת הצגה בדוח כספי | עלות | | | | שיטת הצגה בדוח כספי | | - |
| חלק התאגיד (%) | 100% | 2023 | - | - | חלק התאגיד (%) | | - |
| שטח (מ"ר) | 12,500 | | | | שטח (מ"ר) | | - |
MEGAOR
---
109
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
25. להלן פרטים אודות הערכת שווי מהותית בהתאם לתקנה 8ב(ט) לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), תש"ל-1970:
| נושא הערכה | בחינת השווי ההוגן למגרש מס' 62, רחוב צלע ההר 14, המעיין 17, אזור התעסוקה פארק טכנולוגי, מודיעין |
| --- | --- |
| עיתוי ההערכה | 30/06/2025 |
| שווי נושא ההערכה שנקבע בהתאם להערכה (באלפי ש"ח) | 440,270 |
| שווי נושא ההערכה סמוך לפני מועד ההערכה אילו כללי החשבונאות המקובלים, לרבות פחת והפחתות, לא היו מחייבים את שינוי ערכו בהתאם להערכת השווי (באלפי ש"ח) | 248,767 |
| מועד ההתקשרות וסיבת הזמנת הערכת השווי | יולי 2025, לצורך דוחות כספיים ליום 30.06.2025, לישום תקני חשבונאות בינלאומיים I.F.R.S תקן IAS-40 |
| זיהוי המעריך ואפיונו, לרבות השכלתו | ירון ספקטור (ירון ספקטור שמאות מקרקעין בע"מ)- תואר ראשון בכלכלה ומנהל עסקים ותואר שני במינהל עסקים (אונ' בר-אילן). שמאות מקרקעין וניהול נכסים (אונ' תל-אביב)
גיל סיטון (ירון ספקטור שמאות מקרקעין בע"מ) – תואר ראשון בגיאוגרפיה ומדעי המדינה ותואר שני במנהל עסקים (האונ' העברית בירושלים), תואר ראשון במשפטים (מכללת קרית אונו). שמאות מקרקעין וניהול נכסים (אונ' תל-אביב) |
| ניסיון בביצוע הערכות שווי לצרכים חשבונאיים בתאגידים מדווחים ובהיקפים דומים לאלה של ההערכה המדווחת או העולים על היקפים אלה | מעריך השווי ביצוע הערכות שווי בין היתר לחברות – ביג מרכזי קניות, מגדלי עסקים, ארנה סטאר גרופ, קרסו נדל"ן, אשדר חברה לבניה, גינדי החזקות, אשטרום, תיזהר, בהיקף של למעלה מ-10 מיליארד ש"ח. |
| תלות במזמין ההערכה | אין |
| התיחסות להסכמי שיפוי עם המעריך | אין |
| מודל ההערכה שמעריך השווי פעל לפיו | מעריך השווי נקט בגישת היוון תזרימי המזומנים. |
| הנחות עיקריות לפיהן בוצעה הערכת השווי | נבחנה תחזית תזרימי המזומנים העתידים לנבוע מהנכס בהתאם להסכמים שנחתמו עם לקוחות, כמו כן נבחנו נכסים בעלי מאפיינים דומים ומיקום גיאוגרפי דומה לצורך השימוש בגישת ההשוואה לגבי החלק שאינו מושכר. |
MEGA OR
---
110
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
# חלק חמישי | פעילויות נוספות
## 26. פעילויות נוספות של החברה שאינן מהוות תחום פעילות
### 26.1 מימון השקעות נדל"ן
במסגרת פעילות זו הקבוצה עוסקת בהעמדת מימון להקמת נכסי נדל"ן שונים וכן החברה מימונית של נכסי נדל"ן, קרי: מתן הלוואות עם בטוחות. במסגרת פעילות זו (אשר היוותה עד לרבעון השלישי לשנת 2024 מגזר בר דיווח) נותרה נכון למועד הדוח הלוואה אחת אשר העמידה החברה וטרם נפרעה:
ביום 30 במרס, 2016 חתמה החברה על הסכם המחאת זכויות עם צד שלישי בלתי קשור לחברה (להלן בהתאמה: "הסכם המחאת זכויות" ו-"צד ג") לפי, המחה צד ג' לחברה את זכויותיו בהסכם למחאת זכויות שבינו ובין אוניברסיטת אריאל ("הסכם עם האוניברסיטה" ו-"האוניברסיטה", בהתאמה), כמפורט להלן.
האוניברסיטה התקשרה בהסכם שכירות עם משטרת ישראל ומדינת ישראל (גוף ביטחוני נוסף) (משטרת ישראל) לפי היא התחייבה להקים על המקרקעין הידועים כמגרשים 4002 ו-4001 לפי תכנית מפורטת מס' 130/4 הנמצאים באריאל והרשומים על שמה במנהל האזרחי אזור יהודה ושומרון ("המקרקעין") מבנה אשר ישמש את משטרת ישראל לצרכיה ויושבר לה לתקופה בת 24 שנים ו-11 חודשים ("המבנה"). כנגד התחייבות האוניברסיטה להקים את המבנה, התחייבה משטרת ישראל לשלם דמי שכירות חודשיים בסך צפוי של כ-450 אלפי ש"ח לחודש ("דמי השכירות", "הסכם השכירות").
האוניברסיטה, במטרה להקים את המבנה כפי שהתחייבה בהסכם השכירות, התקשרה עם צד ג' בהסכם המחאת זכויות (כהגדרתו לעיל) במסגרת המחתה לטובת צד ג' את התחייבויותיה (למעט התחייבויותיה לתחזוקת וניהול המבנה) ובפרט את התחייבותה להקים על המקרקעין את המבנה בהתאם להוראות הסכם השכירות, ואת זכויותיה המפורטות בהסכם השכירות, לרבות ובפרט זכותה לקבל את דמי השכירות הקבועים בהסכם ("התמורה בגין הבניה").
במסגרת הסכם המחאת הזכות שבין החברה לצד ג', צד ג' המחה את זכויותיו והתחייבויותיו על פי ההסכם עם האוניברסיטה (לרבות ובפרט התמורה בגין הבניה) למעט התחייבויותיו הקשורות הן במישרין והן בעקיפין לביצוע עבודות הבניה ולרבות, אך לא רק, הקמת המבנה בהתאם למפרטים ו/או תכניות ו/או אפיון טכני ובהתאם ללוחות הזמנים כפי שנקבעו בהסכם השכירות, מסירת החזקה במושבר בהתאם להוראות הסכם השכירות ו/או כל תוספת לו, נשיאה בפיצוי הקבוע בהסכם השכירות במקרה של איחור במסירת החזקה ואחריות למבנה ע"פ חוק מכר (דירות) – תשל"ג-1973. התחייבויות אלו תשארכה של צד ג' ותהיינה באחריותו המלאה.
מאחר שדמי השכירות הצפויים היו בסך צפוי של כ-450 אלפי ש"ח לחודש, התמורה ששולמה ע"י החברה לשיעורין בהתאם לתנאי הסכם המחאת הזכויות הינה בסך של כ-60 מיליון ש"ח והחברה רואה בהם כהלוואה שניתנה לצד ג'.
MEGA OR
---
111
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
ההלוואה מובטחת בשעבוד מלוא דמי השכירות הקבועים כמפורט וכאמור בהסכם המחאת הזכויות.
לאחר עיכובים שנגרמו בהקמת המבנה, ביום 4 אפריל 2023 נחתם הסכם פשרה בין האוניברסיטה לבין משטרת ישראל במסגרת סולקו מחלוקות שהיו ביניהם, בין יתר ההסכמות, הוסכם בו כי תאריך מסירת החזקה למשטרת ישראל הוא יום 15 בנובמבר 2019 וכי שטח המושכר הינו בשטח של 6,099 מ"ר (לרבות 72 מקומות חניה). בשנת 2024 החלה משטרת ישראל לשלם את דמי השכירות בפועל העומדים על סך של כ- 5,620 אלפי ש"ח לכל שנת שכירות.
| נתונים | באלפי ש"ח |
| --- | --- |
| ערך בספרים באותה תקופה | 88,478 |
| סיווג חשבונאי של הנכס הפיננסי | חייבים ויתרות חובה |
| יתרת הלוואה לזמן ארוך | 82,726 |
| יתרת הלוואה לזמן קצר | 5,752 |
| הכנסות שהוכרו בתקופת הדוח | 4,701 |
26.2 פעילות אנרגיה במסגרת פעילות זו עוסקת הקבוצה באנרגיה לרבות פעילות של אגירת אנרגיה בנכסי הקבוצה כפי שיפורט להלן:
26.2.1 אנרגיה מתחדשת נכון למועד הדוח, מרבית פעילות האנרגיה המתחדשת של הקבוצה מתבצעת באמצעות חברת האנרגיה המשותפת.
להלן יובא פירוט בקשר לפרויקטים העיקריים בחו"ל של חברת האנרגיה המשותפת ("הפרויקטים"):
| שם הפרויקט | מיקום | סוג | הספק (MW) | הספק (מיליון אירו)* | סה"כ השקעה (מיליון אירו) | מועד הפעלה צפוי | סטטוס הפרויקט |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Urleasca | רומניה | רוח | 102 | 14 | 132 | Q1/2026 | הפרוייקט בשלב של בדיקות וחיבור לרשת. |
| Vacareni | רומניה | רוח | 102 | 15 | 154 | Q2/2027 | התקבל היתר בניה. הושלמה סגירה פיננסית. |
*הנתונים מוצגים לפי 100%. חלקה של החברה הינו 50%.
חברת האנרגיה המשותפת בוחנת אפשרות לממש את זכויותיה בפרויקטים במקדוניה המצויים בשלבי ייזום שונים (Probshtip, Shtip Solar, Dam Energy) וכן בשני פרויקטים היברידיים (מסוג אנרגיית רוח משולבת אנרגיה פוטו וולטאית) בבוסניה במצבם AS-IS או במועד מאוחר יותר, במצב Ready To Build.
נכון למועד הדוח, פעילות האנרגיה המתחדשת בחו"ל (כפי המתוארת לעיל) מתקיימת וכן תמשיך להתקיים במסגרת חברת האנרגיה המשותפת.
בכוונת החברה להמשיך, לקדם ולפתח את פעילות האנרגיה באמצעות תאגיד ייעודי לתחום האנרגיה אשר הוקם ע"י החברה ומוחזק על ידה במלואו ("תאגיד האנרגיה").
MEGA OR
---
112
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
בתקופת הדוח החברה קיבלה החלטה לפתח פעילות משמעותית בתחום האגירה בנכסי הקבוצה בעצמה ו/או באמצעות תאגיד האנרגיה (ושלא באמצעות חברת האנרגיה המשותפת) במסגרתה בכוונת החברה ליזום ולהקים עד לשנת 2030 מערכות אגירת אנרגיה בהיקף של כ-1 גיגה וואט שעה (GWH) בנכסי הקבוצה. בהמשך לכך, חברות הקבוצה הרלוונטיות הגישו לחברת החשמל בקשות שילוב למתקני אגירה stand alone וכן בקשות למתקני אגירה בשילוב מערכות פוטו וולטאיות בקשר ל-15 נכסי הקבוצה. במהלך תקופת הדוח, קיבלה החברה תשובות מחלק חיוביות (חלקן תשובות מחלק חיוביות מוגבלות), ביחס למרבית הבקשות אשר הגישה החברה והחלה בתכנון והקמת מתקני האגירה בהתאם למועדים שנקבעו בתשובות המחלק.
לפרטים נוספים אודות אסטרטגיית החברה לעניין פעילות אגירת האנרגיה ראה סעיף 38.3 שלהלן.
בנוסף לפעילויות המוזכרות לעיל, במהלך תקופת הדוח, ביום 15 ביולי 2025, נודע לחברה בדבר החלטת ממשלה המסמיכה את תחנת כוח שמשון שותפות מוגבלת (תאגיד המוחזק ע"י החברה בשותפות עם קבוצת אשטרום בע"מ (באמצעות חברה בת בבעלותה המלאה) ומפעלי הר טוב שותפות מוגבלת (כאשר כל שותף מחזיק ב-1/3 מן הזכויות בשותפות) ("השותפות") להכין תוכנית לתשתית לאומית לתחנת כוח קונבנציונלית, מוטקת בגז טבעי בהספק של לפחות 630MW ולהגישה לועדה הארצית לתכנון ובניה של תשתית לאומית ("תחנת כוח"). יצוין כי השותפות בוחנת את הקמת תחנת כוח בקרקע בשכירות אשר בבעלות פרטית של חלק מהצדדים לשותפות. תחנת הכוח (ככל שתוקם) תמומן ע"י שלושת הצדדים בחלקים שווים ביניהם (באמצעות מימון בנקאי אשר יועמד לשותפות לאחר סגירה פיננסית). יצוין כי לתכנון הפרויקט התקבל סקר תכנון חיובי על ידי חברת נגה – ניהול מערכת החשמל בע"מ, חברה ממשלתית האחראית על ניהול ותכנון פיתוח מערכת החשמל בישראל, המאשר עמידה בתנאי הרגולציה ומועד חיבור אפשרי של הפרויקט בשנת 2030 בהספק של כ-830 מגה וואט.
לפרטים נוספים, ראה דיווח מיידי של החברה מיום 16 ביולי 2025 (אסמכתא: 2025-01-052613), הנכלל בזאת על דרך ההפניה.
המידע המפורט לעיל בקשר עם הפרויקטים המוזכרים לעיל, לרבות הפרויקטים אשר החברה בוחנת את הקמתם, לרבות נתוני הפרויקטים, לוחות הזמנים להשלמת הפרויקטים, היתכנותם, תחזיות החברה, סה"כ השקעה וכו' ב' הינו בבחינת מידע צופה פני עתיד כהגדרתו בחוק ניירות ערך, ומהווה הערכה בלבד המתבססת על המידע, ההערכות, התחזיות והנתונים הקיימים בידי הנהלת החברה במועד פרסום הדוח. התוצאות בפועל עלולות להתממש באופן שונה מההערכות, בשל גורמים שאינם בשליטת החברה, לרבות עיכובים בקבלת ההיתרים הדרושים להקמת הפרויקטים המפורטים לעיל והפעלתם, שינויים בעליות ההקמה, בעיות תפעוליות, קבלת האישורים הנדרשים, סגירה פיננסית ויכולות מימון, חסמים רגולטוריים, שינויים במשק בכלל ובמשק החשמל במדינות הרלוונטיות בפרט וכו'.
נכון למועד הדוח בידי החברה ניירות ערך סחירים בסך כולל של 343,340 אלפי ש"ח המוצגים בדוחות הכספיים של החברה במסגרת נכסים שוטפים וכן השקעות בחברות פרטיות (אשר ניירות הערך שלהם אינם סחירים) במסגרת השקעות הנמדדות בשווי הון דרך רווח או הפסד (נכסים לא שוטפים). בנוסף לאמור, החברה השקיעה באמצעות Mega D.C בחברת הזנק פרטיות (אשר ניירות הערך שלהם אינם סחירים) בסכומים שאינם מהותיים לחברה.
MEGA OR
---
113
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
# חלק שישי | עניינים המשותפים לפעילות הקבוצה בכל תחומי פעילותה
## 27. הון אנושי
### 27.1 נכון למועד הדוח, העסיקה החברה 31 עובדים. להלן פרטי מצבת העובדים של החברה לשנים 2024 ו-2025, בהתאם למבנה הארגוני של החברה:
| ליום 31 בדצמבר 2024 | ליום 31 בדצמבר 2025 | |
| --- | --- | --- |
| 3 | 4 | הנהלה ומטה |
| 3 | 4 | מנהלה ואדמיניסטרציה |
| 5 | 5 | חשבות, הנה"ח, גבייה |
| 3 | 2 | מחלקה משפטית |
| 5 | 8 | מחלקת הנדסה תכנון וסטטוטוריקה |
| 8 | 8 | מרכזים מסחריים/לגיטסיים ואחסנה |
| 27 | 31 | סה"כ |
### 27.2 לפרטים אודות נושאי המשרה הבכירה בחברה ראה תקנה 26'א לפרק הרביעי לדוח זה.
### 27.3 הבשרת עובדים
הנהלת הקבוצה וצוות העובדים עוברים מעת לעת ובהתאם לצורך הדרכות והכשרות שונות בתחומים הרלוונטיים לתחום עיסוקם.
### 26.1 הסכמי העסקה
עובדי הקבוצה מועסקים באמצעות הסכמי עבודה אישיים, ללא תחולה של הסכמים קיבוציים כלשהם. תנאי ההעסקה כוללים את כל המתחייב על פי כל דין וכן תנאים נלווים מקובלים. הסכמי ההעסקה הינם, בדרך כלל, לתקופה בלתי קצובה כאשר כל צד רשאי להפסיק את ההסכם בהודעה מוקדמת מראש כפי המפורט בהסכם ו/או על פי דין. נכון למועד הדוח, להערכת החברה, אין תלות מהותית בעובד מסוים.
### 27.4 תגמול לנושאי משרה ועובדי הנהלה בכירה
נושאי המשרה ועובדי הנהלה בכירה מועסקים באמצעות הסכמי עבודה אישיים או באמצעות הסכמי ניהול. תנאי ההעסקה ו/או תנאי הסכמי הניהול כוללים את כל המתחייב על פי כל דין וכן תנאים נלווים מקובלים, בהתחשב בתפקידם ואחריותם של נושאי המשרה. ההסכמים כאמור הינם, בדרך כלל, לתקופה בלתי קצובה (למעט, הסכמי ניהול אשר מאושרים לתקופה קצובה ע"י האסיפה הכללית של בעלי המניות של החברה, כנדרש על פי דין) כאשר כל צד רשאי להפסיק את ההסכם בהודעה מראש כקבוע בהסכם.
### 26.1.2 לפרטים נוספים ראה תקנה 21 בפרק ד' לדוח תקופתי זה.
### 26.1.3 ביום 18 בנובמבר 2025 אישר דירקטוריון החברה מדיניות תגמול עדכנית לחברה, בהמלצת ועדת התגמול של החברה. בהמשך לכן, ביום 5 בינואר 2026 אישרה האסיפה הכללית של בעלי המניות של החברה את מדיניות התגמול של החברה, לתקופה של 3 שנים החל ממועד אישור האסיפה.
לפרטים נוספים ראה דיווחים מיידים של החברה מיום 26 בנובמבר 2025, מיום 17 בדצמבר 2025 ומיום 6 בינואר 2026 (בהתאמה, אסמכתאות: 2025-01-092911, 2025-01-100806) הנכללים בזאת על דרך ההפניה.
### 27.5 הקצאת אופציות לעובדים ולנושאי משרה בכירה בחברה
בחודש נובמבר 2017 אימצה החברה תכנית הקצאת אופציות לעובדים (אשר עם אישורה ביטלה את תוכנית האופציות הקודמת של החברה משנת 2014, כך שלא תוקצינה יותר אופציות מכוחה) "תוכנית האופציות העדכנית". בשנת 2025 תוקנה תוכנית האופציות העדכנית. מכוח תוכנית האופציות העדכנית יכולה החברה לבצע הקצאה לעובדים של אופציות שאינן רשומות למסחר הניתנות למימוש למניות רגילות של החברה ו/או יחידות מניה חסומות, ומטרתה לשמש תמריץ לאותם עובדים להבטחת המשך העסקתם בחברה.
MEGA OR
---
114
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
להלן פירוט בדבר הקצאת אופציות/יחידות מניה חסומות לעובדים ולנושאי משרה בחברה שבוצעות מכוח תוכנית האופציות העדכנית:
| הפניה | כמות האופציות שהוקצתה במסגרת ההקצאה | מועד אישור הקצאת האופציות בדירקטוריון |
| --- | --- | --- |
| 21 בינואר 2018 | *190,000 | דיווח מיידי מיום 22.1.2018 מס' אסמכתא 2018-01-008110 |
| 3 ביולי 2019 | *200,000 | דיווח מיידי מיום 28.05.2019 מס' אסמכתא 2019-01-045405 |
| 13 בדצמבר 2020 | *120,000 | דיווח מיידי מיום 14.12.2020 מס' אסמכתא 2020-01-127534 |
| 13 ביולי 2022 | *515,000 | דיווח מיידי מיום 14.7.2022 מס' אסמכתא 2022-01-089389 |
| 8 בינואר 2023 | *28,497 | דיווח מיידי מיום 9.1.2023 מס' אסמכתא 2023-01-005058 |
| 7 באוגוסט 2023 | *295,033 | דיווחים מיידיים מיום 7.8.2023 מס' אסמכתא 2023-01-090669, מס' אסמכתא 2023-01-0223-01-056121, מס' אסמכתא 2023-01-061267 ומס' אסמכתא 2023-01-072363 |
| 4 באוגוסט 2025 | **15,508 | דיווח מיידי מיום 4.8.2025 מס' אסמכתא 2025-01-057778 |
| 8 בפברואר 2026 | *197,672 | דיווח מיידי מיום 9.2.2026 מס' אסמכתא 2026-01-013509 |
*כתבי אופציה לא רשומים למסחר הניתנים למימוש כ"א למניה גילה אחת בת 0.01 ש"ח ע.נ. של החברה.
**יחידות מניה חסומות (RSU).
לפרטים אודות ההקצאות המפורטות לעיל, סטטוס ומימושים מכוח, ראה באור 22 ובאור 23 לדוחות הכספיים.
## 28. ביטוח
קבוצת מגה אור נוהגת להתקשר במספר פוליסות ביטוח עבורה ועבור חברות הבנות שלה, וזאת על מנת לצמצם את הסיכונים האפשריים בקרות אירוע ביטוחי. להלן יובאו הפוליסות בהן מתקשרת קבוצת מגה אור בגין סיכונים מהותיים לחברה:
- **ביטוח אש מורחב** - במסגרת הסכמי השכירות בהם התקשרה הקבוצה בקשר עם המרכזים המסחריים או הלוגיסטיים/מבני התעשייה, לפי העניין, מוסכם כי הקבוצה תבטח את הנכסים כחלק מהוצאות הניהול בערכם המלא כנגד הסיכונים המוכרים והמקובלים הנהוגים בפוליסת אש – מורחב הכוללת סיכוני אש, התפוצצות, רעידות אדמה, פרעות, שביתות, נזק בניזון, שיטפון ונזקי מים, שבר זכוכית, סערה, פריצה, כלי טיס והתנגשות ואחריות כלפי צד שלישי.
התגמולים הנובעים מביטוח רכוש בקשר עם המרכזים המסחריים או הלוגיסטיים המשועבדים להבטחת התחייבויות החברה כלפי מחזיקי אגרות חוב, משועבדים לטובת הנאמן הרלבנטי, והתגמולים הנובעים מביטוח בקשר עם המרכזים המשועבדים לבנקים השונים משועבדים לטובתם.
- **ביטוח עבודות קבלניות וביטוח אחריות כלפי צד שלישי** – כל עבודה קבלנית המבוצעת בפרויקט של הקבוצה (אשר מבוצעת ע"י קבלנים מטעם הקבוצה) מבוטחת בהתאם לערך העבודות המבוצעות ולמשך ביצוען. במסגרת הפוליסה נרכש גם ביטוח אחריות כלפי צד ג', בסכום המשקף את היקף וסוג העבודה וכן ביטוח חבות מעבידים בגבול אחריות של 20,000 אלפי ש"ח למקרה ולתקופת הביטוח.
- **ביחס לפעילות ה-Mega D.C – Data centers** – רכשה גם ביטוח סייבר וביטוח זיהום סביבתי.
- **ביטוח אחריות דירקטורים ונושאי משרה** - כלל הדירקטורים ונושאי המשרה המכהנים בחברה, לרבות המנכ"לים המשותפים בחברה (שהינם בעל השליטה בחברה וקרובתו), מבוטחים במסגרת פוליסת אחריות דירקטורים ונושאי משרה.
להערכת הנהלת החברה, בהתבסס בין היתר, על חוות דעת יועצי הביטוח החיצוניים של הקבוצה, ובהתאם למידע שהועבר ליועצים, היקף הכיסוי הביטוחי של הקבוצה הינו הולם את הסיכונים
MEGA OR
---
115
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
הקיימים לחברות הקבוצה, זאת לאור סוג פעילות הקבוצה ובהתאם לנהוג ולמקובל בפעילות עסקית דומה לזו של הקבוצה.
29. רכוש קבוע ומתקנים
משרדי החברה הממוקמים בא.ת שילת מסווגים כרכוש קבוע. בנוסף, הקבוצה מפעילה, בין בעצמה ובין באמצעות חברת האנרגיה המשותפת מערכות סולאריות על חלק מגגות המרכזים המנוהלים על-ידי הקבוצה. הכנסות הקבוצה נטו בקשר עם המערכות הסולאריות הינן בהיקף לא מהותי לפעילות הקבוצה. למידע נוסף בנוגע לרכוש קבוע ראה באור 14 לדוחות הכספיים.
30. הון חוזר
- אשראי ספקים - הקבוצה משלמת לקבלנים המבצעים את עבודות הבניה וההקמה של המרכזים המסחריים והלוגיסטיים/מבני התעשייה, בטווח של עד כ-60 ימים מביצוע העבודה (שוטף +60) על פי התקדמות הקבלן בביצוע העבודות, כפי שנקבע על ידי מפקח מקצועי ומאושר על ידי הקבוצה. בנוסף, לחברות המספקות שירותי אבטחה וניקיון למרכזים (בהיקפים לא מהותיים) משלמת החברה בטווח של עד כ-30 ימים מביצוע העבודה (שוטף+30).
- אשראי לקוחות - בהתאם לתנאי הסכמי השכירות שנחתמים אל מול שוכרי המרכזים של הקבוצה, דמי השכירות משולמים על ידם חודש עד שלושה חודשים מראש. יתרת התמורה שהקבוצה עתידה לקבל משוכרים על פי הסכמים נכון ליום 31 בדצמבר 2025, הסתכמה בכ-16,526 אלפי ש"ח.
- הון חוזר - לפי הדוחות הכספיים המאוחדים, נכון ליום 31 בדצמבר, 2025 לחברה גרעון בהון החוזר בסך 122,985 אלפי ש"ח וזאת לעומת הון חוזר חיובי בסך 269,483 אלפי ש"ח ליום 31 בדצמבר, 2024. במהלך התקופה חלה ירידה בהון החוזר בסך של 392,468 אלפי ש"ח אשר נובעת מגידול בהתחייבויותיה השוטפות של החברה עקב הנפקת ניירות סחירים לזמן קצר במהלך התקופה השוטפת, חלף הנפקת אג"ח לזמן ארוך.
31. השקעות
לפירוט בדבר החזקות החברה במניות דסק"ש ראה סעיף פוטנציאל נוסף בהשקעות החברה שבדוח הדירקטוריון.
32. מימון
32.1 כללי
קבוצת מגה אור מממנת את פעילותה השוטפת באמצעות המערכת הבנקאית, הון עצמי והנפקת אגרות חוב וניירות ערך מסחריים, כמפורט להלן.
32.2 הלוואות ו/או מסגרות אשראי מהותיות של החברה
בהתאם לעמדה משפטית מספר 104-15: "אירוע אשראי בר דיווח" של רשות ניירות ערך (כפי שעודכנה מעת לעת) ("עמדת הרשות") לחברה אגרות חוב בסכום כולל כ-4,133,873 אלפי ש"ח וכן הלוואות בנקאיות (לרבות באמצעות חברות בנות ולרבות אשראי מנוצל מגופים בנקאיים) בסכום כולל של כ-706,187 אלפי ש"ח הכוללות (כל הסכם הלוואה על פי תנאי) תניית הפרה צולבת מהותית (כהגדרת מונח זה בעמדת הרשות) בכפוף לתנאי סף כמותיים שנקבעו בהסכמים 18 ו/או עילות אחרות שעניינן קיומם של אירועים המצביעים על הרעה נחזית בעסקי החברה ו/או ביכולתה לשרת חובותיה.
18 יצוין כי במרבית שטרי הנאמנות לאגרות החוב של החברה קיים סכום סף לתניית ההפרה הצולבת המהותית בקשר עם חוב בטווח של עד 125 מיליון ש"ח או חלופות של סכומים שונים (הגבוה מבין השניים): (1) סכום המהווה 20% מההון העצמי; (2) סכום בטווח של 12.5% - 10% מהיקף החוב של החברה; (3) סכום המהווה 10% מהתחייבויות החברה במאוחד.
MEGA OR
---
116
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
בהתאם לאמור, במקרה של התקיימותה של תניית הפרה צולבת מהותית, באחד או יותר מהסכמי ההלוואה האמורים לעיל, ובכפוף לסף הכמותי שנקבע בכל הסכם הלוואה כאמור, עשויה לקום לגורמים המממנים זכות להעמדת כל ההלוואות המפורטות לעיל לפירעון מיידי.
לפרטים אודות אמות מידה פיננסיות מהותיות בהלוואותיה של החברה, האמורות לעיל, ראו ביאור 18 לדוחות הכספיים וכן נספח ב' לדוח הדירקטוריון. יצוין כי החברה נוהגת להעמיד ערבויות לטובת חברות בנות של החברה בגין הלוואות שנטלו החברות הבנות. לפרטים בדבר ערבויות כאמור שהעמדה החברה ראה באור 21 לדוחות הכספיים.
### 32.3 הרכב אשראי ושיעורי ריבית
להלן פירוט הרכב האשראי ושיעורי הריבית הממוצעת והאפקטיבית בגינן ליום 31 לדצמבר 2025:
| הלוואות לזמן ארוך | | | הלוואות לזמן קצר וחלויות שוטפות של הלוואות לזמן ארוך | | | |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| שיעור ריבית אפקטיבית (ב-%) ליום 31.12.2025 | סכום (באלפי ש) ליום 31.12.2025 | שיעור ריבית ממוצעת (ב-%) ליום 31.12.2025 | שיעור ריבית אפקטיבית (ב-%) ליום 31.12.2025 | סכום (באלפי ש) ליום 31.12.2025 | שיעור ריבית ממוצעת (ב-%) ליום 31.12.2025 | צמוד מדד |
| 3.53 | 3.48 | 11,315 | 3.53 | 3.48 | 229,505 | ריבית משתנה |
| 6.29 | 6.29 | 7,148 | 6.27 | 6.27 | 458,971 | |
| 4.65 | 4.65 | 405,950 | - | - | - | ניירות ערך מסחריים סחירים |
| 4.53 | 4.53 | 330,000 | - | - | - | ניירות ערך מסחריים |
| 2.05 | 1.55 | 730,930 | 2.05 | 1.55 | 3,402,853 | איגרות חוב צמודות מדד |
| סה"כ | | | 4,091,329 | | 1,485,343 | |
- נכון ליום 31 בדצמבר 2025, כ- 22% מיתרת האשראי של קבוצת מגה אור נושא ריבית משתנה בהתאם לריבית בנק ישראל. בסוף שנת 2025 ריבית הפריים הייתה בשיעור של 5.75%.
- לפרטים נוספים אודות אשראי, הלוואות לזמן ארוך מתאגידים בנקאיים וערביות, ראה באור 15, באור 18 ובאור 21 לדוחות הכספיים.
### 32.4 מגבלות החלות על החברה בקבלת אשראי – אמות מידה פיננסיות
לפרטים אודות אמות מידה פיננסיות להן התחייבה קבוצת מגה אור, ראה נספח ב' לדוח הדירקטוריון וכן באור 18 לדוחות הכספיים. נכון למועד הדוח, עומדת הקבוצה באמות המידה הפיננסיות להן התחייבה.
### 32.5 בסיס הצמדה
נכון למועד הדוח, כ-78% מאשראי קבוצת מגה אור מבנקים ומגורמים חוץ בנקאיים בישראל צמוד למדד המחירים לצרכן, זאת בהתאם להנחיות שנתקבלו בדירקטוריון החברה, על מנת ליצור מתאם גבוה ככל האפשר בין הכנסות החברה שהינן בחוזים צמודי מדד, לבין בסיס ההצמדה של ההלוואות.
### 32.6 אגרות החוב שבמחזור
לפרטים אודות אגרות החוב של החברה ראה באור 18 לדוחות הכספיים ונספח ב' לדוח הדירקטוריון, בדבר גילוי ייעודי למחזיקי אגרות החוב של החברה.
### 32.7 ניירות ערך מסחריים
נכון ליום 31 בדצמבר 2025 יתרת ניירות הערך המסחריים (סדרה 4) של החברה וניירות הערך המסחריים (סדרה 7), אשר אינם רשומים למסחר, הינה 330,000,000 ש"ח ע.נ ויתרת ניירות הערך מסחריים (סדרה 6) של החברה (אשר רשומים למסחר), הינה 405,950,000 ש"ח ע.נ.
MEGA OR
---
117
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
## 32.8 פיקדונות משוכרים
בחלק מהסכמי השכירות עם שוכרים נקבע, כי השוכרים נדרשים להעמיד לרשות החברה פיקדון בגובה שנע בין חודש לשלושה חודשי שכירות, בנוסף לתשלומים אחרים שהם נדרשים לשלם בהתאם לתנאי הסכמי השכירות. נכון ליום 31 בדצמבר 2025, חלק הקבוצה ביתרת הפיקדונות של הקבוצה שהתקבלו משוכרים בהתאם לתנאי השכירות הינו 25,268 אלפי ש"ח.
## 32.9 אשראי שהתקבל מיום 31.12.2025 ועד סמוך למועד פרסום הדוח התקבלו הלוואות
למימון 3 פרויקטים בסך של כ- 19,900 אלפי ש"ח.
## 32.10 מסגרות האשראי של החברה
נכון למועד הדוח, לחברה קיימות מסגרות אשראי לא מנוצלות בבנק לאומי ובנק פועלים בסך של כ- 175,000 אלפי ש"ח.
## 32.11 דירוג האשראי של החברה
ביום 14 ביולי 2025 הודיעה (מעלות)" of "Standard & Poor's Maalot" על אשרור דירוג של stable/ilA+ כדירוג המנפיק של החברה, כדירוג סדרות אגרות חוב שהנפיקה החברה שאינן מובטחות בבטוחות (סדרות: ו', ז', ט' ו-י"א) וכדירוג סדרת אגרות חוב שהנפיקה החברה שמובטחת במניות סחירות (סדרה י'). בנוסף, במועד האמור, אשררה מעלות דירוג ilAA – לסדרות אגרות חוב שהנפיקה החברה ומובטחות בנכסי נדל"ן (סדרה ח' וסדרה י"ב) ודירוג ilA-1 לניירות ערך מסחריים שהנפיקה החברה.
למידע נוסף בדבר דירוג אגרות החוב וניירות הערך המסחריים של החברה ראה דיווח מיום 14 ביולי 2025 (אסמכתא: 2025-15-051983), הנכלל בזאת על דרך ההפניה, וכן נספח ב' לדוח הדירקטוריון שלהלן.
## 32.12 בטחונות ושעבודים
במסגרת התקשרויות קבוצת מגה אור עם בנקים שונים, אשר העמידו לקבוצה מסגרות אשראי, שעבדה הקבוצה לטובת הבנקים את חלק מנכסיה. נכון למועד הדוח, משועבדים לטובת הבנקים נכסים כדלקמן:
### 31.1.1 המקרקעין והמרכזים המסחריים הבאים: מרכז ניהול ולוגיסטיקה רמי לוי מודיעין, מגה אור איקאה אשתאול, מבנה תעשיה – מגרש 41 שילת, מרכז לוגיסטיקה משגב דב, מרכז מסחרי צ'ק פוסט, מרכז מסחרי שרונה מרקט.
### 31.1.2 חלקה של החברה בנכס קריית ORIAN במודיעין משועבד לטובת מסגרת אשראי בסך של 125 מיליון ש"ח מבנק לאומי.
### 31.1.3 חלקה של החברה בשלושה פרויקטים בהקמה משועבד לטובת מסגרת אשראי להקמת הפרויקטים (פרויקט מבנה ניהול אירונאוטיקס במודיעין משועבד לטובת בנק הפועלים, מבנה ניהול קונטרופ בנווה ימין משועבד לטובת בנק דיסקונט ומרל"ג פוקס בבית שמש משועבד לטובת בנק הפועלים ובנק לאומי).
### 31.1.4 לפרטים אודות שעבודים והתחייבויות החברה בקשר לאגרות החוב של החברה ראה סעיף 22 שלעיל וכן נספח ב' לדוח הדירקטוריון בדבר גילוי ייעודי למחזיקי אגרות החוב של החברה.
לפרטים נוספים אודות המימון של החברה ראה באר 15, באר 18 ובאור 21 לדוחות הכספיים.
## 33. מיסוי
לפרטים אודות המיסוי החל על החברה וחברות הקבוצה, ראה באר 20 לדוחות הכספיים וסעיף 11.7 לחלק זה של הדוח.
## 34. סיכונים סביבתיים ודרכי ניהולם
החברה מכירה בכך שלהבטים סביבתיים ואקלימיים עשויה להיות השפעה פוטנציאלית על פעילותה והיא פועלת לנהל סיכונים אלה באופן מושכל ומידתי, תוך בחינת צעדים ופעולות נוספות ככל שיידרשו, בהתאם להתפתחות הפעילות, להיקפה ולשינויים הגלטוריים. השפעות אלה עשויות לבוא לידי ביטוי, בין היתר, בחשיפה פוטנציאלית
MEGAOR
---
118
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
לאירועי מזג אוויר קיצוניים, דרישות תפעוליות הקשורות להתייעלות אנרגטית וכן בתלות בתנאים סביבתיים, דרישות תכנון, הקמה, הפעלה והתאמה למסגרות גולטוריות משתנות.
מדיניות ותפיסת החברה בניהול סיכוני סביבה ואקלים - במהלך תקופת הדוח ערכה החברה סקר ראשוני לזיהוי ומיפוי סיכוני סביבה ואקלים בפעילות כאמור, בסיוע חברת יועץ חיצונית המתמחה בתחום. להערכת החברה ועל בסיס ממצאי הסקר, לא זוהו בשלב זה סיכונים סביבתיים או אקלימיים מהותיים העלולים להשפיע באופן מהותי על פעילות החברה, זאת בהתחשב בהיקף פעילותה הנוכחית, מאפייני הנכסים, שלבי הפיתוח של חלקים מהפעילות ומנגנוני הניהול הקיימים בחברה. החברה רואה בסקר זה תהליך ראשוני, אשר עשוי להתעדכן מעת לעת בהתאם להתפתחות הפעילות, שינויי רגולציה ונסיבות חיצוניות. מעבר לסקר הייעודי, סיכוני סביבה ואקלים נכללים במסגרת מפת הסיכונים הארגוניים של החברה, ונבחנים אחת לשנה כחלק מהבחינה הכללית של גורמי הסיכון החלים על החברה – ומובאים לדיון בוועדת הביקורת ובדירקטוריון החברה.
החברה פועלת בהתאם לכלל הוראות הדין והרגולציה הסביבתית החלות על פעילותה. החברה נוהגת לעגן בהתקשרות עם שוכרים וגורמים רלוונטיים הוראות בדבר עמידה בדין, נשיאה באחריות סביבתית מתאימה וקיומם של ביטוחים רלוונטיים- בהתאם לאופי ההתקשרות והפעילות. כמו כן, במידת הצורך, החברה נעדרת ביועצים חיצוניים בעלי מומחיות בתחומים סביבתיים שונים. בנוסף, בחלק מנכסי הקבוצה מופעלים על ידה או באמצעות חברת האנרגיה המשותפת מערכות פוטו-וולטאיות (סולאריות) לייצור חשמל. החשמל המיוצר במערכות אלה מוזר ומכר לרשת החשמל בהתאם להסדרים ולהסכמים שבינה ובין חברת החשמל לישראל. להערכת החברה, פעילות זו עשויה לתרום לצמצום צרכת חשמל ממקורות קונבנציונליים ולהפחתת השפעות סביבתיות הקשורות לייצור חשמל.
למיטב ידיעת החברה, במהלך תקופת הדוח לא ננקטו נגדה הליכים או עיצומים מנהליים מהותיים בנושאים סביבתיים, ולא התקבלו התראות, תביעות או קנסות מהותיים בעניינים הקשורים לאיכות הסביבה - בין אם כנגד החברה ובין אם כנגד נושאי משרה בה. כמו כן, החברה לא נדרשה לבצע השקעות סביבתיות מהותיות, לא זוהו הליכי אכיפה או דרישות שיקום סביבתיות, בין היתר שיקום קרקע, והחברה לא נדרשה להוצאות מהותיות הקשורות לטיפול במפגעים סביבתיים. כמו כן, לא נרשמו בתקופת הדוח עלויות סביבתיות מהותיות, ולא ידוע לחברה על עלויות סביבתיות מהותיות הצפויות לה בשנה הקרובה. עלויות הקשורות להיבטי ציות סביבתי, ככל שהן נדרשות, מגולמות בהערכות עלויות הפרויקט, בהתאם לצרכי הפרויקט, אופיו, שלבי וסטנדרטים המקובלים בענף. במהלך תקופת הדוח לא אירעו אירועים מהותיים בעלי אופי סביבתי.
### 35. מגבלות ופיקוח על פעילות התאגיד
כפיפות לחוקים שונים:
35.1 פעילות קבוצת מגה אור כפופה לחוק החברות, ולתקנות שהוצאו מכוחו, ובשל היותה חברה ציבורית, החברה כפופה גם להוראות חוק ניירות ערך, ולתקנות מכוחו, לרבות לתקנון הבורסה.
35.2 על פעילות הקבוצה בתחום הנדל"ן חלות גם הוראות חוק המקרקעין, תשכ"ה - 1965, חוק מס ערך מוסף, תשל"ו – 1975, דיני מיסוי מקרקעין, מיסוי עירוני, רישוי עסקים, חוק השכירות והשאילה, תשל"א - 1971, חוק החוזים, תשל"ג – 1973, דיני התכנון והבניה.
35.3 חלק מהקרקעות בהן מחזיקה קבוצת מגה אור זכויות הן קרקעות בבעלות מדינת ישראל, קרן קיימת לישראל או רשות הפיתוח באמצעות רשות מקרקעי ישראל ("רמ"י"), והן מוחכרות לקבוצה בהסכמי חכירה לטווח ארוך. על זכויותיה של הקבוצה בקרקעות האמורות, חלות הוראות חוק מנהל מקרקעי ישראל, התש"ך
MEGA OR
---
119
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
1960, וכמו כן הוראות בקשר עם שינוי ייעוד וניצול הזכויות בקרקע, כמקובל בהסכמים שנחתמים אל מול רשות מקרקעי ישראל ובהתאם לנהליו. הקבוצה נושאת ועשויה לשאת בתשלומים שונים ל"מ"י כגון דמי היתר, דמי הסכמה, דמי היוון, דמי חכירה וכו'".3
כמו-כן, ביחס לפעילות ה-Data centers – לצורך החזקת מתקני סולר, Mega D.C נדרשת לרישיון עסק.
36. הסכמים מהותיים
נכון למועד הדוח אין לחברה הסכמים מהותיים שלא במהלך העסקים הרגיל אשר היא צד להם, או שלמיטב ידיעתה היא זכאית לפיהם.
37. הליכים משפטיים
נכון למועד הדוח, החברה ו/או החברות בקבוצה אינן צד להליכים משפטיים תלויים מהותיים, למעט כמפורט בבאור 21ג לדוחות הכספיים.
38. יעדים ואסטרטגיה עסקית
הקבוצה פועלת בהתאם לאסטרטגיה ארוכת טווח שתכליתה הרחבת פעילותה של הקבוצה בתחום הנדל"ן המניב בישראל לרבות השבחת פורטפוליו נכסי הנדל"ן שבבעלותה וכן יצירת מנועי צמיחה חדשים לקבוצה לשם הרחבת תחומי פעילותה.
נדל"ן להשקעה
38.1 מרכזים לוגיסטיים, מבני תעשיה, מרכזים מסחריים וקרקעות מניבות
- השקעה, שימור ושדרוג של מרכזי המסחר הפתוחים של הקבוצה ושמירה על תמהיל שוכרים איתן ומגוון.
- המשך הקמת מרכזים מסחריים המושכרים לשוכר יחיד.
- איתור ורכישת קרקעות מתאימות להקמת פרויקטים של נדל"ן מניב.
- המשך הקמת מבני תעשיה ולוגיסטיקה חדשים תוך ניצול ההתמחות שפיתחה החברה בפעילות זו. החברה מרחיבה פעילות זו ע"י בנייה ייעודית לשוכרים גדולים השוכרים לתקופות שכירות ארוכות וע"י בניית מבנים לוגיסטיים ברמת מעטפת אשר מתאימים למגוון רחב של פעילויות. הבנייה הייעודית מעניקה פתרון שלם לשוכר, והיא כוללת שיתוף פעולה מלא עם השוכר עד למתן מענה מושלם לכל צרכיו.
- רכישת מרכזי תעשיה ולוגיסטיקה מניבים עם שוכרי קצה יציבים ומח"מ חוזים לתקופת שכירות ארוכה, בכפוף לשיקולי תשואה מוגדרים.
- רכישת קרקעות לפיתוח והקמה של פרויקטים של נדל"ן מניב יחד עם שותפים לרבות:
- עסקאות משותפות במקרקעין עם שוכרים פוטנציאליים עבורם החברה תקים מרכזים לוגיסטיים ותעשייתיים בהתאם לצרכיהם ובהמשך תשכיר להם בתשואה מוגדרת מראש את המרכז במלואו אשר ינוהל ע"י השוכר.
- עסקאות שותפות עם מושבים וקיבוצים בעלי זכויות במקרקעין, בהן צדדים יקימו במימון החברה פרויקטים לתעשייה ו/או אחסנה ו/או כל מטרה אחרת בהתאם לתב"ע החלה במקרקעין אשר יושכרו בשוק החופשי.
38.2 Data centers
במהלך שנת 2024 קיבלה החברה החלטה להיכנס לתחום של הקמת Data centers בארץ והקימה את חברת הבת מגה די. סי. בע"מ לצורך פעילות זו.
MEGA OR
---
120
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
החברה מאמינה כי פעילות חדשה זו יכולה להוות מנוע צמיחה נוסף לפעילות הקבוצה.
- הקבוצה שמה לעצמה למטרה להפוך לשחקנית משמעותית בתחום ה-Data centers בישראל. בהתאם לכך, בכוונת הקבוצה להמשיך ולפעול להקמה ותפעול של מתקני Data centers נוספים על מנת להרחיב את פעילותה בתחום, לרבות באמצעות יצירת שיתופי פעולה עם שחקנים משמעותיים בתחום זה.
- להערכת החברה ניסיונה הרב של הקבוצה בתחום הנדל"ן, יחד עם זמינות נכסי הקבוצה, מיקומם ופיזורם גיאוגרפי וכן חיבורי חשמל זמינים של נכסי הקבוצה והפקת תעודות ירקות במסגרת פעילותה באנרגיה המתחדשת מקנים ל-Mega D.C יתרון בתחום ה-Data center ויאפשרו לה להפוך לשחקנית משמעותית בשוק.
### 38.3 אנרגיה
פעילות האנרגיה בנכסי הקבוצה הינה אחד ממנועי הצמיחה של הקבוצה המכילה רכיבים המשיקים "תחום הנדל"ן" המניב בהיקף ההשקעה, המימון ויציבות ההכנסות. להערכת החברה, לחברה ישנם יתרונות רבים אשר יסייעו לה בפיתוח וקידום פעילות זאת, בין היתר, נכסים זמינים בעלי ייעוד תכנוני מתאים בפיזור גיאוגרפי וחיבורי חשמל קיימים אשר מפחיתים עלויות הטמונות בפיתוח פרויקטים מסוג זה.
- בישראל הקבוצה פעילה בתחום הסולארי בשנים האחרונות (בין בעצמה ובין באמצעות חברת האנרגיה המשותפת) והקימה על גגות הנכסים שלה מערכות סולאריות אשר מניבות תשואות גבוהות ויציבות. החברה תמשיך לפעול להקמת מערכות סולאריות נוספות בנכסי הקבוצה הקיימים והעתידיים, זאת תוך ניצול נכסי הקבוצה יחד עם מיצוב החברה כחברה הנעדרת באנרגיית השמש לשם ייצור חשמל ירוק וחיסכון אנרגיה בנכסיה.
כמו כן, בתקופת הדוח קיבלה החברה החלטה לפתח פעילות נוספת בתחום של אגירת אנרגיה, זאת כצעד אסטרטגי המשלב ניצול כלכלי של נכסי הקבוצה ומיקומם הפוטנציאל שלהם. במסגרת פעילות זאת בכוונת החברה ליזום ולהקים עד לשנת 2030 מערכות אגירת אנרגיה בהיקף של כ-1 ג'יגה וואט (GWH) בחלק מנכסי הקבוצה.
בנוסף, בכוונת החברה להמשיך ולפעול באמצעות השותפות להמשך קידום הקמתה של תחנת הכוח (כהגדרתם של מונחים אלה בסעיף 4.3 לעיל).
- בחו"ל - פעילות האנרגיה המתחדשת בחו"ל מתבצעת באמצעות חברת האנרגיה המשותפת אשר ממשיכה לפעול לפיתוח הפרויקטים הקיימים של חברת האנרגיה המשותפת בתחומים של ייצור חשמל באמצעות אנרגיית רוח ואנרגיה סולארית (במדינות מקדוניה, בוסניה ורומניה).
### 39. צפי להתפתחות בשנה הקרובה
בכפוף ליעדים המפורטים בסעיף 38 לעיל, תוכניות החברה לשנה הקרובה הינן סיום הקמת נכסי הנדל"ן להשקעה המצויים בשלבי בהקמה, קידום הפרויקטים המתוכננים, ייזום פרויקטים חדשים והרחבת פעילות הקבוצה בשיתוף פעולה עם שותפיה ושוכרייה. כמו כן, בכוונת החברה לפעול לפיתוח תחום האנרגיה כמפורט בסעיף 38 לעיל.
המידע בסעיף זה ובסעיף 38 שלעיל, הינו מידע צופה פני עתיד, כהגדרתו בחוק ניירות ערך, המבוסס על מידע הקיים בחברה במועד הדוח, וכולל הערכות של החברה או כוונות שלה נכון למועד הדוח. התוצאות בפועל עשויות להיות שונות באופן מהותי מן התוצאות המוערכות או משתמעות ממידע זה כתוצאה מהערכות לא נכונות, משינויים בלתי
MEGA OR
---
121
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
צפויים בשוק הנדל"ן המניב בישראל ו/או התממשותם של כל או חלק מגורמי הסיכון המפורטים בסעיף 40 לחלק זה.
להערכת החברה, לגורמים הבאים עלולה להיות השפעה מהותית על נכסי הקבוצה והתחייבויותיה ועל תוצאות פעילותה של הקבוצה ו/או על יכולתה של הקבוצה לקיים התחייבויותיה:
40.1 גורמי מקרו
- שינויים במדד המחירים לצרכן – לשינויים במדד המחירים לצרכן ישנה השפעה על עלויות המימון של אשראים הצמודים למדד שנטלה החברה וכן על עלויות המימון של סדרות אגרות החוב שהנפיקה החברה הצמודות למדד. כמו כן, לשינויים במדד המחירים לצרכן ישנה השפעה על תזרימי המזומנים העתידיים של הקבוצה מדמי שכירות, ואילו וכלל דמי השכירות שבהסכמי השכירות של הקבוצה צמודים למדד המחירים לצרכן. לפרטים ראה סעיף הסביבה העסקית שבדוח הדירקטוריון.
- שינויים בשיעורי הריבית במשק – לשינויים בשיעורי הריבית ישנה השפעה על הוצאות המימון של החברה. לפרטים ראה סעיף הסביבה העסקית שבדוח הדירקטוריון.
- המצב הביטחוני – מדיני בישראל- למצב הביטחוני והמדיני השפעה ישירה על המשק בישראל ועשויה להיות לו השפעה על עסקי הקבוצה, ככל ותחול הדרדרות משמעותית וארוכת טווח. הדרדרות כאמור עשויה להשפיע בהיבטי הביקושים לשטחי מסחר ולוגיסטיקה להשכרה וכן במחסור בכוח אדם בענף הבניה והתיקרות של עלות הבנייה הישירה.
- המצב הכלכלי בישראל- מיתון במשק עלול להיות בעל השפעה על הקבוצה בהיותו גורם הפוגע בשיעורי הצריכה לנפש בישראל ואשר עלול להוביל לירידה בהיקפי הפדיון של שוכרים של הקבוצה ו/או לירידה בהיקפי הרכישות המבוצעות באופן מקוון, וכנובע מכך לירידה בהיקפי הביקוש בשטחי המסחר ו/ו הלוגיסטיקה של הקבוצה, לפי העניין, וכן לפגיעה באיתנותם של שוכרים של הקבוצה וביכולתם לעמוד בהתחייבויותיהם כלפי הקבוצה.
- סיכוני סייבר- החברה מבצעת שימוש במערכות מידע ובמערכות ניהול ספרים במסגרת פעילותה. בהתאם, החברה ניצבת בפני סיכון של מתקפות סייבר וסיכוני סייבר אחרים, שעלולים לגרום לשיבושים בפעילותה, לפגיעה במערכות ובזמינות המידע מה שעשוי להביא לאובדן מידע, לפגיעה בניהול התקשרות, בגבייה וכו'".ב
- להערכת החברה, מערכות ההגנה הקיימות של החברה כמו גם הפעילות והמשאבים המושקעים ע"י החברה מספקים לחברה הגנה אפקטיבית כנגד תקיפות סייבר וסיכוני סייבר אחרים וכי מידת הנזק היכול להגרם לחברה מאירועי אבטחת מידע ו/או ממתקפות סייבר אינה גבוהה והינו לתקופה מוגבלת. עם זאת, הערכות החברה מבוססות על המידע המצוי בידי החברה במועד זה ולאור התקדמות הטכנולוגיה בתחום, לא תיתכן ודאות ביחס ליכולת החברה למנוע לחלוטין תקיפות סייבר או התממשותם של סיכוני סייבר אחרים, ובהתאם להתרחשותן של אירוע כאמור עשויה להיות השפעה מהותית על פעילות החברה.
- מצב שוק ההון בישראל – שפל בשוק ההון בישראל או הרעה בשוק ההון בישראל עשויים להקשות על יכולתה של החברה לגייס הון ו/או חוב בשוק ההון לכשאלה יידרשו לחברה למימון פעילותה השוטפת.
- סיכונים סביבתיים – נכסי החברה חשופים לנזקים עקב אירועי אקלים וסביבה קיצוניים. פעילות חלק מנכסי הקבוצה כפופה להוראות רגולטוריות שונות בתחום איכות הסביבה.
MEGA OR
---
122
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
## 40.2 גורמים ענפיים
- **ירידת שווי הנכסים** - עשויה להביא לפגיעה בתוצאות הכספיות של הקבוצה עקב הצורך בביצוע הפרשות לירידת ערך בהתאם לתקני חשבונאות בינלאומיים 36 ו-40 בדבר ירידת ערך של נכסים.
- **התייקרות תשומות הבניה** - עשויה להשפיע על מחירי ההתקשרות של הקבוצה עם קבלני הביצוע עימם עובדת הקבוצה בפרויקטים אותם היא מקימה ובכך להשפיע על עלויות הקמת פרויקטים.
- **עליה במחירי הקרקעות** - עלולה להשפיע על קצב פעילות הפיתוח של הקבוצה וכפועל יוצא מכך תשפיע על התשואה של הפרויקטים.
- **שינויים רגולטוריים בסביבה העסקית של החברה** – בשנים האחרונות ניכרת מגמה של התגברות חקיקה, תקינה ורגולציה באופן רוחבי ובתחומי פעילות מגוונים במשק הישראלי. למגמה זו השפעה על פעילותה של החברה:
- פעילות הקבוצה חשופה למגבלות רגולטוריות שונות, לרבות בהתאם לדיני התכנון והבניה, לדיני החברות, לדיני ניירות ערך, לדיני ההגבלים העסקיים, לדיני איכות הסביבה ולדיני רישוי עסקים וכן אמות מידה של רשות החשמל. החמרת הרגולציה בתחומים הקשורים לפעילות הקבוצה, כמו גם השלכות אשר עשויות להיות לשינויים רגולטוריים נוספים עלולות לצמצם ו/או להגביל את פעילותו של הקבוצה, בין היתר באמצעות שינויים ארגוניים והצבת תנאים על פעילותן העסקית של הקבוצה ועל החזקותיו הפיננסיות.
- פעילות ענף הנדל"ן המניב מאופיינת בצורך בקבלת אישורים מגורמים שונים ברשויות השונות, בעיקר בתחום אישור זכויות ושימושים (תב"ע), קבלת היתרי בנייה, קבלת אישורי אכלוס וכו'. עיכוב בקבלת אישור או אי קבלתו עלולים לגרום לפגיעה ברווחיות הפרויקט או בנשיאה בהוצאות כספיות שונות לצורך עמידה בדרישות הרשויות לשם קבלת האישורים.
- **תלות במקורות מימון** - פעילות הקבוצה נסמכת, בין היתר, על יכולת גיוס ומחזור חוב ממקורות מימון חיצוניים, לרבות גיוס אג"ח ציבוריות. שינוי לרעה ביכולת גיוס האשראי של הקבוצה ו/או בתנאי העמדת האשראי ו/או חידוש אשראי קיים עשויים להביא לפגיעה בתזרים המזומנים של הקבוצה ו/או בתוצאות הקבוצה.
## 40.3 גורמים ייחודיים לפעילות נדל"ן
- **תחרות** – שוק הנדל"ן המניב מתאפיין בהיצע הולך וגדל של מרכזי מסחר ולוגיסטיקה המתחרים בנכסיה של הקבוצה. מתחריה של הקבוצה הינם תאגידים ציבוריים ופרטיים המחזיקים בשטחי מסחר ו/או שטחי תעשיה ולוגיסטיקה להשכרה באזורים הסמוכים למרכזיה של הקבוצה.
- **הרעה בענף הנדל"ן בישראל** - עלולה להוביל, בין היתר, לירידה בביקוש לשטחי מסחר, תעשיה ולוגיסטיקה ו/או אי חידוש הסכמי שכירות קיימים אשר עלולים להביא לירידה בשיעורי התפוסה העתידיים במרכזיה של הקבוצה ולפגוע בתוצאותיה הכספיות.
- **סיכון ביצועי** - בהעמדת מימון לפרויקט בתקופת ההקמה ע"י גורם ממומן ישנו סיכון יזמי הקשור ליכולת השלמת הפרויקט על פי לוחות הזמנים והתקציב שהוסכם אל מול הגורם המממן.
- **תלות בשוכרים** - פעילותה של הקבוצה בפעילות הלוגיסטיקה ומבני התעשיה מתאפיינת בכמות לא גדולה של שוכרים (במרבית מרכזיה הלוגיסטיים של החברה קיים שוכר יחיד). בנוסף, ישנם מבנים מסחריים המושכרים גם הם לשוכר בודד.
MEGA OR
---
123
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
- **40.4 גורמים ייחודיים לפעילות נדל"ן להשקעה מסוג Data centers**
- שינויים טכנולוגיים – ככל שיתרחשו בעתיד התפתחויות טכנולוגיות בשוק ה-Data centers אשר יוכלו להוות תחליף לטכנולוגיות הקיימות, ייתכן והאטרקטיביות של מתקני ה-Data centers הקיימים תרד.
- תנודתיות בשערי חליפין – רכישת ציוד לפרוייקטים בתחום ה-Data Centers (כגון גנרטורים, מערכות קירור וציוד נוסף) נעשית לעיתים במט"ח, ולכן שינויים בשער החליפין של השקל מול מטבעות זרים עלולים להשפיע על עלויות ההקמה. בנוסף, חלק מדמי האירוח החודשיים (MRC) עשויים להיות נקובים או מוצמדים למט"ח, כך שתנודות בשערי החליפין עשויות להשפיע גם על היקף ההכנסות וההוצאות השוטפות של החברה.
- זמינות והקצאת חשמל – מתקני ה-Data centers תלויות בזמינות חשמל בהיקפים גבוהים ובהקצאת קיבולת. עיכובים בהגדלת חיבור חשמל/הקצאה, מגבלות רשת או שינויים במדיניות ההקצאה עשויים לעכב אכלוס ו/או לצמצם את הפעילות בתחום.
- תלות בשוכר יחיד – בתחום זה, לחברה מספר לקוחות מצומצם. אובדן לקוח ו/או צמצום ההתקשרות עם לקוח כאמור, עשויה ליצור פגיעה מהותית בהכנסות מתחום זה.
- חריגה מה-SLA (הסכמי רמת שירות)- פעילות ה-Data centers מחייבת עמידה רציפה במדדי זמינות וביצועים (לרבות זמינות חשמל וקירור, זמינות וקישוריות תקשורת, זמני תגובה ותיקון תקלות וכיו"ב) כפי שנקבעו בהסכמי רמת השירות מול לקוחות. כשל, תקלה, טעות אנוש, תחזוקה לא מתוכננת, אירוע סייבר, פגיעה בתשתיות חיצוניות (כגון אספקת חשמל/תקשורת), או אירועי קיצון אחרים עלולים לגרום לחריגה מה-SLA. חריגה כאמור עשויה לחייב את החברה במתן זיכויים/פיצויים, במתן זכויות סיום/אי חידוש הסכמים, להוביל להשבתת שירותים או ביצועים ירודים ללקוחות, לגרום לנזק למוניטין ולפגוע בתפוסה ובהכנסות, לרבות בדרך של עלייה בעלויות תפעול וביטוח.
- **סייבר – Mega D.C**
מבצעת שימוש במערכות מידע ומערכות בקרה ותפעול במסגרת פעילותה. בהתאם, החברה ניצבת בפני סיכון של מתקפות סייבר וסיכוני סייבר אחרים, שעלולים לגרום לשיבושים ו/או פגיעה בפעילות של ה-Data centers וכיו"ב.
- **תחרות – שוק ה-Data centers**
מאופיין בכמות מעטה מאוד של שוכרים גדולים, ולפיכך התחרות על כל שוכר כאמור הינה גדולה.
- סיכוני הקמה ושרשרת הספקה: סיכוני ההקמה בתחום זה כוללים: (1) תלות בציוד קריטי בעל זמני אספקה ארוכים (גנרטורים, צ'ילרים, שנאים וכיו"ב) כאשר עיכוב באספקה של רכיב אחד מביניהם עלול לעכב התקדמות של מתקן שלם; (2) זמינות כוח אדם להקמה – לצורך הקמת ה-Data center נדרשת זמינות של כוח אדם בעל תחומי מומחיות ספציפיים אשר זמינותם בשוק מוגבלת. מחסור בכוח אדם כאמור, עלול לעכב את התקדמות ההקמה.
MEGA OR
---
124
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
בטבלה שלהלן מוצגים גורמי הסיכון שתוארו לעיל על פי טיבם (סיכוני מאקרו, סיכונים ענפיים וסיכונים ייחודיים) אשר דורגו בהתאם להערכות הנהלת החברה, על פי השפעתם על עסקי החברה – השפעה גדולה, בינונית או קטנה:
| גורמי סיכון | מידת השפעה | השפעה בינונית | השפעה קטנה |
| --- | --- | --- | --- |
| גורמי מקרו | | | |
| שינויים במדד המחירים לצרכן | V | | |
| שינויים בשיעורי הריבית במשק | V | | |
| המצב הביטחוני – מדיני בישראל | V | | |
| המצב הכללי בישראל | V | | |
| סיכוני סייבר | | V | |
| מצב שוק ההון בישראל | V | | |
| סיכונים סביבתיים | | V | |
| גורמים ענפיים | | | |
| ירידת שווי הנכסים | V | | |
| התיקרות תשומות הבניה | V | | |
| עלייה במחירים הקרקעות | V | | |
| שינויים רגולטורים בסביבתה | V | | |
| העסקית של החברה | | V | |
| תלות במקורות מימון | | V | |
| גורמים ייחודיים לתחום הנדל"ן המניב (מרכזים מסחריים, מרכזים לגיטימיים ומבני תעשיה וקרקעות מניבות) | | | |
| סיכון ביצועי | | V | |
| תחרות | | V | |
| הרעה בענף הנדל"ן בישראל | | V | |
| תלות בשוכרים | | V | |
| גורמים ייחודיים לתחום ה-Data centers | | | |
| שינויים טכנולוגיים | V | | |
| תנודתיות בשערי חליפין | V | | |
| זמינות והקצאת חשמל | V | | |
| תלות בשוכר יחיד | V | | |
| חריגה מה-SLA (הסכמי רמת שירות) | V | | |
| סייבר | V | | |
| תחרות | V | | |
| סיכוני הקמה | V | | |
MEGA OR
---
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
הערכת החברה בדבר גורמי הסיכון לעיל, ובכלל זה מידת ההשפעה של גורמי הסיכון על החברה, הינה בגדר מידע צופה פני עתיד (כהגדרתו בחוק ניירות ערך), המבוססת על המידע הקיים בחברה נכון למועד הדוח וכן כוללת הערכות וניתוח של החברה. השפעת התממשותו של גורם סיכון מסוים עשויה להשתנות מהערכותיה של החברה, בין היתר, בשל גורמים אשר אינם בהכרח בשליטת החברה. כמו כן, החברה עלולה להיות חשופה בעתיד לגורמי סיכון נוספים והשפעתו של כל גורם סיכון, אם יתממש, עשויה להיות שונה מהערכותיה של החברה.
צחי נחמיאס, מנכ"ל משותף
עמית ברגר, יו"ר דירקטוריון
26 בפברואר 2026
MEGA OR
---
126
פרק א' – תיאור עסקי התאגיד לשנת 2025
# נספחים
נספח א' – תיאור עסקי התאגיד – חברת השקעות דיסקונט בע"מ
MEGA OR
---
# חברת השקעות דיסקונט בע"מ
## דוח תקופתי לשנת 2025
### תוכן עניינים
2. חלק א' - תיאור עסקי התאגיד
2.1. מבוא
2.2. הגדרות ומקרא
3. פרק א' - תיאור ההתפתחות הכללית של עסקי דסק"ש
3.3. פעילות דסק"ש ותיאור התפתחות עסקיה
4.4. השקעות עיקריות בהון דסק"ש ועסקאות במניותיה
5. חלוקת דיבידנדים
6. פרק ב' - מידע אחר אודות דסק"ש
6.6. מידע כספי לגבי תחומי הפעילות של דסק"ש
6.7. סביבה כללית והשפעת גורמים חיצוניים על פעילות דסק"ש
13. פרק ג' - תיאור עסקי דסק"ש לפי תחומי הפעילות
13. פרק ג' : החברה באמצעותה מחזיקה דסק"ש בפעילויות המהוות תחומי פעילות
13.8. חברה לנכסים ולבנין בע"מ
17. פרק ג' : תיאור עסקי דסק"ש לפי תחומי הפעילות
17.9. תחום פעילות גב-ים
27. נכסים בהקמה באזור הצפון, לפי שימושים
55. תחום פעילות נכס מניב בארה"ב (פעילות מופסקת)
64. פרק ד' - תיאור עסקי התאגיד - פרטים נוספים
64.1. הון אנושי
65.1. מימון והון חוזר
65.13. הון חוזר במאוחד
65.14. מיסוי
65.15. סיכונים סביבתיים ודרכי ניהולם
65.16. מגבלות ופיקוח על פעילות התאגיד
67.17. הסכמים מהותיים
67.18. הליכים משפטיים
67.19. יעדים, אסטרטגיה עסקית וצפי להתפתחות בשנה הקרובה
67.20. מידע בדבר שינוי חריג בעסקי דסק"ש
67.21. דיון בגורמי סיכון
---
חלק א' - תיאור עסקי התאגיד
1. מבוא
חלק זה כולל את תיאור עסקי החברה ליום 31 בדצמבר 2025, ואת התפתחות עסקיה, כפי שחלו בשנת 2025 ("תקופת הדוח"), בהתאם לתקנות דוחות תקופתיים ומיידיים.
2. הגדרות ומקרא
לשמות ולמונחים המפורטים להלן בדוח זה תהיה המשמעות המופיעה לצידם:
- "אלקו"
- אלקו בע"מ;
- אלרון וצ'רס בע"מ;
- "הבורסה"
- הבורסה לניירות ערך בתל-אביב בע"מ;
- "גב-ים"
- חברת גב-ים לקרקעות בע"מ, חברה ציבורית בשליטת נכסים ובניין אשר ניירות
- הערך שלה רשומים למסחר בבורסה;
- "גב-ים מגורים"
- חברת גב-ים מגורים בע"מ (לשעבר נוה גד בנין ופתוח בע"מ);
- "דסק"ש" או "החברה"
- חברת השקעות דיסקונט בע"מ ו/או חברות מטה בבעלותה המלאה, לפי העניין;
- "דולר"
- דולר ארה"ב;
הדוחות הכספיים של דסק"ש ליום 31 בדצמבר 2025, הכלולים בחלק ג' לדוח תקופתי זה:
- "דוח הדירקטוריון"
- דוח הדירקטוריון של דסק"ש ליום 31 בדצמבר 2025, הכלול בחלק ב' לדוח תקופתי זה;
- "חוק החברות"
- חוק החברות, התשנ"ט-1999;
- "חוק התחרות הכלכלית"
- חוק התחרות הכלכלית, התשמ"ח-1988;
- "חוק ניירות ערך"
- חוק ניירות ערך, התשכ"ח-1968;
- "חוק הריכוזיות"
- חוק לקידום התחרות ולצמצום הריכוזיות, התשע"ד-2013;
- "מדד"
- מדד המחירים לצרכן שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה;
- "מעלות"
- סטנדרד & פורס מעלות בע"מ.
"מועד הדוח"
- מגה אור "חמגדל"
- 31 בדצמבר 2025;
מגה אור החזקות בע"מ;
- "נכס נדל"ן לשימוש משרדים ומסחר הידוע בשם מגדל 10 Bryant, המוחזק על ידי נכסים ובניין בשיעור 100% (באמצעות תאגיד המגדל);
- "נכסים ובניין"
- חברה לנכסים ולבניין בע"מ וחברות מוחזקות שלה, חברה ציבורית בשליטת דסק"ש אשר ניירות הערך שלה רשומים למסחר בבורסה;
- "סמוך למועד פרסום הדוח"
- סלקום "פרסום"
- "פרק ד"
- "תאגיד המגדל"
- "תאגיד המגדל"
- סלקום ישראל בע"מ;
הפרק הרביעי של דוח תקופתי זה - "פרטים נוספים על החברה"; 452 Fifth Mezz I LP, שותפות מוגבלת במדינת דלאוור בארה"ב, המחזיקה במישרין במלוא הזכויות במגדל;
- "תקנות דוחות תקופתיים ומיידיים"
- תקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל-1970.
2
---
פרק א' - תיאור ההתפתחות הכללית של עסקי דסק"ש
פעילות דסק"ש ותיאור התפתחות עסקיה .3
כללי
דסק"ש התאגדה בשנת 1961 לפי חוקי מדינת ישראל. בשנת 1962 הוצעו לראשונה ניירות ערך של דסק"ש לציבור ונרשמו למסחר בבורסה, ובמהלך השנים לאחר מכן ביצעה דסק"ש הנפקות נוספות של ניירות ערך שלה לציבור.
החברה הינה חברה ללא בעל שליטה (כהגדרת המונח "שליטה" בחוק ניירות ערך).
סמוך למועד פרסום הדוח, מגה אור מחזיקה בכ-29.9% מהונה המונפק והנפרע של החברה ואלקו מחזיקה בכ-29.8% מהונה המונפק והנפרע של החברה.
החברה הינה חברת האם של נכסים ובניין, ומחזיקה, נכון לסמוך למועד פרסום הדוח, בשיעור של כ-70.48% מהונה המונפק והנפרע נכסים ובניין. בתקופת הדוח, עסקה נכסים ובניין בתחום הנכסים המניבים וכן בתחום הבניה למגורים בישראל. לפרטים נוספים, ראו סעיף 8.1 להלן.
מבנה החזקות ותחומי פעילות .3.1
תחום פעילות - ג-ב-ם .3.1.1
נכסים ובניין הנה בעלת השליטה בגב-ים. לגב-ים שני תחומי פעילות המדווחים כמגורים בדוחות הכספיים המאוחדים שלה: תחום הנכסים המניבים ותחום הבנייה למגורים.
לפרטים נוספים אודות תחום פעילות גב-ים, ראו סעיף 9 להלן.
תחום פעילות - נכס מניב בארה"ב (פעילות מופסקת) .3.1.2
המגדל בשטח של כ-80 אלפי מ"ר, ממוקם בשדרה החמישית במנהטן, ניו-יורק, בארה"ב. המגדל מורכב מארבעה בניינים המשולבים לבניין אחד. בשנה האחרונה, פעלה נכסים ובניין למיתוג ולמיצוב המגדל מחדש ושכרה לצורך כך את שירותיה של חברת מיתוג מהמובילות בעולם וכן את משרד אדריכלי פנים מהמובילים בארה"ב לעיצוב חללי עבודה, אשר ביצע תכנון ועיצוב של השטחים הציבוריים והמתקנים החדשים המתוכננים במגדל. השלמת ביצוע עבודות אלה מתוכננות לפני סוף שנת 2026.
לפרטים בדבר התקשרות נכסים ובניין (באמצעות תאגיד המגדל) בחודש אפריל 2025, בהסכם שכירות עם תאגיד אמריקאי מקבוצת אמזון לפיו, שכרה אמזון כ-330 אלף ר"ר (כ-31 אלף מ"ר) משטחי המגדל לתקופת שכירות בת 15 שנים וכן אופציה להרחבת השטח המושכר, ראו סעיף 10.2.1 להלן.
לפרטים בדבר התקשרות נכסים ובניין (באמצעות תאגיד המגדל) בחודש יוני 2025, בהסכם שכירות עם רשת Life Time, לפיו שכרה Life Time כ-52 אלף ר"ר (5 אלף מ"ר) משטחי המסחר במגדל לפתיחת מועדון ספורט יוקרתי במגדל, ראו סעיף 10.2.2 להלן.
לצד פעולות נכסים ובניין להשבחת המגדל והשאת ערכו כאמור והמשך ניהול תפעול המגדל, תפעל נכסים ובניין במקביל למימושו של המגדל בהתאם למצב השוק ולהזדמנויות שתהיה בפניה.
כמו-כן, נכסים ובניין בוחנת, במקביל, אפשרות למכירתן בנפרד של זכויותיה בבניין W391, הניתן להפרדה פיזית פשוטה מיתר חלקי המגדל.
לאור האמור לעיל, מוצג המגדל בדוח על המצב הכספי של החברה ליום 31 בדצמבר 2025, כנכס של קבוצת מימוש המוחזק למכירה ותוצאותיו סווגו כפעילות מופסקת בדוחות רווח והפסד של החברה, על מנת להציג את הפעילות המופסקת בתחום נכס מניב בחו"ל בנפרד מהפעילות הנמשכות. לפרטים נוספים, ראו סעיף 10 להלן ובאור 1.ב.25. לדוחות הכספיים.
3
---
תרשים החזקות עיקריות נכון לסמוך לפרסום הדוח .3.2
אופיו ותוצאותיו של כל שינוי מבני, מיזוג או רכישה מהותיים; רכישה, מכירה או העברה של נכסים בהיקף מהותי שלא במהלך העסקים הרגיל .3.3
בחודש מאי 2024, הושלמה עסקה למכירת החזקות דסק"ש במניות סלקום (כ-35.5%) בתמורה נטו מעליות מכירה בסך של 930 מיליון ש"ח, לפרסום ראו באור 2.25. לדוחות הכספיים. .2.25
בחודש ספטמבר 2024, הושלמה עסקה למכירת החזקות החברה במניות אלרון (כ-59.1%) בתמורה לסך של 53.2 מיליון דולר, לפרסום ראו באור 25.א. לדוחות הכספיים. .א.25
בשנת 2024 רכשה החברה כ-3.8% מהון המניות המונפק והנפרע של נכסים ובניין, בעלות כוללת בסך של 51 מיליון ש"ח, כך ששיעור החזקתה בנכסים ובניין עלה לכ-70.5%. .70.5
לפרטים אודות שינויים כאמור בסעיף זה בנכסים ובניין, ראו סעיפים 8.1 ו-8.2 להלן. .8.1
**השקעות עיקריות בהון דסק"ש ועסקאות במניותיה**
למיטב ידיעת החברה, בשנתיים האחרונות לא בוצעו השקעות בהון החברה או עסקאות מהותיות במניות החברה מחוץ לבורסה על ידי בעלי עניין. .4
---
חלוקת דיבידנדים
5.1 בשנים 2024 ו-2025, דסק"ש לא חילקה דיבידנדים.
5.2 נכון ליום 31 בדצמבר 2025, יתרת ה"רווחים" של דסק"ש, כהגדרתם בסעיף 302 לחוק החברות, הינה 129 מיליון ש"ח.¹
5.3 נכון לסמוך למועד פרסום הדוח, לדסק"ש אין מדיניות בנוגע לחלוקת דיבידנדים.
5.4 לפרטים אודות אמות מידה פיננסיות ומגבלות על חלוקת דיבידנד, ראו באור 13.א.13. לדוחות הכספיים.
סכום ה"רווחים" האמור מחושב בהתבסס על הרווח הנקי או ההפסד לבעלים של דסק"ש שנצבר בשנים 2024 ו-2025, על-פי הדוחות הכספיים של דסק"ש ליום 31 בדצמבר 2025.
---
פרק ב' - מידע אחר אודות דסק"ש
6
## מידע כספי לגבי תחומי הפעילות של דסק"ש
למידע כספי לגבי תחומי הפעילות של דסק"ש, ראו באור 24 לדוחות הכספיים.
לפרטים ולניתוח בדבר תוצאות הפעילות העסקית של דסק"ש, ראו סעיף 1 לדוח הדירקטוריון.
## סביבה כללית והשפעת גורמים חיצוניים על פעילות דסק"ש²
להלן תובאנה הערכות החברה באשר למגמות, האירועים וההתפתחויות בסביבה המאקרו-כלכלית של הקבוצה, אשר למיטב ידיעת החברה והערכתה, הייתה להם או צפויה להיות להם השפעה על התוצאות העסקיות או ההתפתחויות בתחומי הפעילות של החברה.
### מצב המשק
ברבעון האחרון של שנת 2025 נכנסה לתקופה הפסקת אש, אשר הביאה לסיומו של שלב הלחימה העצים בעזה, כלל החטופים הושבו לארץ, המהלך הצבאי מול איראן ונפילת המשטר בסוריה - הפחיתו, לפחות בטווח הקצר, את אי הוודאות ששררה במשק הישראלי בשנתיים האחרונות. לצד המחיר האנושי הכואב שגבתה מלחמת שבעה באוקטובר בשנתיים האחרונות, היו למלחמה משמעותית מהותית על מצב המשק, אשר חווה את אחת התקופות המורכבות והמאתגרות - עלויות כספיות כבדות, פגיעה בצמיחה, הגדלת הגרעון, הורדת הדירוג ועוד. עלות המלחמה נאמדת, על-פי הערכות, בכ-300 מיליארד ש"ח. עם זאת, המשק הישראלי הפגין לאורך שנתיים של מלחמה עמידות, איתנות וחוסן, וזאת על אף עשרות אלפי המילואימניקים המגויסים, הפרות חוזרות ונשנות של השגרה האזרחית והנזקים הגדולים לגוף ורכוש. נקודת המפנה אירעה ביוני 2025, עם המתקפה הישראלית על מתקני הגרעון באיראן, מתקפה אליה הצטרפה ארה"ב. תחילה עורר האירוע חשש כבד ממלחמה כוללת אזורית וגרר תגובה של פיחות בשקל וירידות שערים, אך עם סיומו של המבצע - הסרת האיום האסטרטגי המיידי והתמיכה האמריקאית יצרו מציאות בטוחנית יציבה יותר, וניתן היה להבחין בשינוי חיובי משמעותי במשק, אשר בא לידי ביטוי, בין היתר, בתיסוף משמעותי של השקל ועליות שערים חדות במחצית השניה של השנה.
שנת 2025 החלה בסימנים של האצה באינפלציה, אך במחצית השניה של השנה, ובייחוד ברבעון האחרון שלה, סביבת האינפלציה התמתנה, והאינפלציה השנתית עומדת על 2.6%. לפי תחזית בנק ישראל, צפוי שיעור האינפלציה השנתית לעמוד על כ-1.7% בשנת 2026 ועל כ-2.0% בשנת 2027. התוצר בשנת 2025 צמח ב-2.8% ועל-פי תחזית הצמיחה של בנק ישראל, התוצר צפוי לצמוח בשיעור של 5.2% בשנת 2026 ובשיעור של 4.3% בשנת 2027. בשנת 2025 ניכרה מגמת ייסוף חזקה של השקל, אשר התחזק בכ-12.5% לעומת הדולר במהלך השנה.
התמונות בסביבת האינפלציה, התאוששות חדה בפעילות הכלכלית במחצית השניה של השנה, ייסוף השקל ושוק עבודה הדוק הובילו את בנק ישראל להורדת ריבית משמעותית, בשתי פעימות, בשיעור כולל של 0.5%, לשיעור של 4.0%.
בשנת 2025 עלה מדד המחירים לצרכן, כאמור, בשיעור של 2.6%, ירידה חדה לעומת שיעור של 3.4% בשנת 2024. הכנסותיה של גב-ים מדמי שכירות צמודות למדד המחירים לצרכן, והעלייה במדד הביאה לגידול בהכנסותיה של גב-ים מהשכרת מבנים ולעלייה בשווי ההון של נכסים אלו. גב-ים רואה בהצמדת דמי השכירות למדד המחירים לצרכן ועליות שווי הנדל"ן המניב בהתאם, הגנה כנגד החשיפה לעלייה בהוצאות המימון בגין אגרות החוב הצמודות למדד של גב-ים.
מדד תשומות הבנייה עלה בשיעור של כ-5.3% בשנת 2025, בהמשך לעלייה בשיעור 2.6% בשנת 2024. עיקר הגידול נובע מרכיב שכר העבודה, אשר עלה בכ-9% לבדו, על רקע המחסור המתמשך בכוח אדם. העלייה במדד תשומות הבנייה גורמת להתייקרות עלויות הבנייה של גב-ים בפרויקטים השונים ברחבי הארץ, כיוון שכלל ההסכמים בהם מתקשרת גב-ים עם קבלני ביצוע, צמודים למדד זה.
הגרעון הממשלתי ירד לכ-4.5% מהתוצר, קיטון משמעותי לעומת גרעון בשיעור של כ-7.6% בשנת 2024, בעיקר כתוצאה מעלייה חדה בהכנסות המדינה ושמירה על קצב הוצאות מתן יחסית. במהלך השנה חזר המשק למסלול צמיחה, לאחר פגיעה זמנית במהלך הרבעון השני של השנה (מבצע "עם כלביא"). בשנת 2025 צמח התמ"ג בקצב שנתי של כ-2.5%, עם התאוששות חדה ברבעון השלישי של השנה. בהתאם לתחזית בנק ישראל, צפוי התמ"ג לצמוח בשיעור של כ-4.7% בשנת 2026.
2 הסקירה המפורטת בסעיף זה להלן מבוססת בין היתר, על נתונים שפורסמו על-ידי בנק ישראל, בכתובת WWW.BOI.ORG.IL . על-ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בכתובת WWW.CBS.GOV.IL . על ידי משרד האוצר, בכתובת WWW.MOF.GOV.IL . ועל-ידי חברת הדירוג S&P
6
---
7
עוד יצוין, כי שוק העבודה נותר הדוק ויציב. על-פי תחזית בנק ישראל, שיעור האבטלה הרחב (גילי 25-64) בישראל עומד על כ-3.1% בשנת 2025 וצפוי לעמוד בממוצע על כ-3.3% ו-3.5% בשנים 2026-2027, בהתאמה.
לאחר שבשנת 2024 הורד דירוג האשראי בישראל, לראשונה בתולדותיה, ע"י כל שלוש סוכנויות הדירוג הבינלאומיות המדרגות אותה, בחודש נובמבר 2025 העלתה חברת הדירוג S&P את תחזית דירוג האשראי משלילית ליציבה. ביום 31 בינואר 2026 העלתה גם חברת הדירוג מודיס את תחזית דירוג האשראי משלילית ליציבה.
גב-ים המשיכה לארוך כל תקופת המלחמה בפעילותה, לרבות המשך הייזום, התכנון, ההקמה, השיווק והניהול של הנכסים הקיימים. על אף האינפלציה, האטת הצמיחה, והמלחמה - לארוך כל השנה ניכרו ביקושים לשטחי משרדים, לוגיסטיקה ותעשיה במרבית שטחי הפעילות של גב-ים, שהתבטאו ביציבות מחירים ואף עלייה בדמי השכירות בחלק מאווריו הביקוש, וכן בעלייה בשיעורי התפוסה הגבוהים בנכסיה של גב-ים - משיעור של 95% לשיעור של 97%.
המלחמה השפיעה על פעילותה של גב-ים, בין היתר בעלויות כוח האדם בבניה ובעיכובים מסוימים בלוחות הזמנים להשלמת פרויקטים שיזמה והקימה גב-ים בשנתיים אלו. עם זאת, למועד אישור הדוחות הכספיים, השפעת המלחמה על תוצאות פעילותה של החברה אינן מהותיות. הנהלת גב-ים מעריכה, תוך ראייה לטווח הארוך, כי לאור הפיזור הגיאוגרפי והסקטוריאלי הרחב של נכסי גב-ים, מיצובם, מיקומם, רמות התפוסה בהם העובדה שמרביתם המכריעה הם נכסים המשמשים להיטק, משרדים, לוגיסטיקה ותעשיה, עם דגש על איכות השוכרים והתפלגות ההכנסות מהם, וכן לאור איתנותה הפיננסית, הבאה לידי ביטוי, בין היתר, ביתרות מזומנים ושווה מזומנים גבוהות שברשותה, מסגרות האשראי העומדות לרשותה, משך החיים הממוצע של החוב, העובדה שכלל נכסיה אינם משועבדים, פוחת היקף החשיפה של עסקי גב-ים למשבר ו/או לחוסר יציבות משמעותיים וברשותה כלים שיאפשרו התמודדות נאותה עם משבר כלכלי. עם זאת, מידת ההשפעה של תרחישים בטוחניים שונים כגון חידוש חזית מול איראן, יישום שלב ב' של הפסקת האש בעזה, וכל הסלמה שהיא בחזית הצפונית או באיו"ש, על פעילותה העתידית של הקבוצה אינה ידועה.
### 7.1.1. הנדל"ן המניב
שנת 2025 התאפיינה בהמשך פעילות בצל המלחמה. האתגרים בסביבה העסקית השפיעו על תחום המשרדים, אשר חווה ירידה בכמות העסקאות ובהתארכות תהליכי המוי"מ. שני האתגרים הגדולים איתם התמודד הענף היה המחסור בכח אדם באתרי הבניה, אשר יצר עיכובים בהקמה, והעלייה במחירי התשומות, אשר גרמה להתייקרות הייזום.
בתחום המשרדים, למרות הסביבה העסקית המאתגרת, חברות הנדל"ן המשיכו להציג שיעורי תפוסה גבוהים, שיפור בשכר הדירה הריאלי וביקושים בפרויקטים באוורי ביקוש. סביבת הריבית הגבוהה, המשך ההאטה בענף ההייטק (לעומת שנות השיא 2021-2022) והירידה בפעילות הכלכלית במשק, הביאו את השוכרים הפוטנציאליים להיות הסכמים יותר בנוגע להשקעות בשטחי משרדים והתחייבות לתקופות שכירות ארוכות. הדבר בא לידי ביטוי בהתמשכות המגמה של התארכות המגעים ודרישות לגמישות יתר בהסכמים - הן בפן של שטח המושכר והן בפן של משך תקופת השכירות. עם זאת, חוויה השכירות שנותרו ארוכי טווח, הישענות על שוכרי עוגן חזקים, עלויות מעבר גבוהות לשוכרים והצמדת דמי השכירות למדד המחירים לצרכן מסייעים למתן חלק מהסיכונים אליהם חשופות חברות הנדל"ן המניב. לקראת תום השנה ניכרה התאוששות בשוק המשרדים, בעיקר על רקע חזרה של גיוסי כוח אדם בענף ההייטק, לאחר תקופת מאתגרת. הורדת הריבית והצפי לירידות נוספות, ביחד עם הצפי להמשך הרגיעה הבטחונית וההתאוששות הכלכלית, עתידים לחזק את היציבות בענף בשנה הקרובה.
אווירי הביקוש בהם פועלת גב-ים, כשבראשם תל-אביב, הרצליה ופארק מתם בחיפה, המשיכו להפגין עמידות וביצועים חזקים ביחס לשאר השוק, והוכיחו שוב, שהביקוש לשטחי פריים בשוקי הליבה ממשיך לתמוך בתפוסה מלאה ובדמי שכירות גבוהים. הצורך של ענקיות הטכנולוגיה בנדל"ן ובהון אנושי איכותי לא נפגע, ובמהלך השנה המשיכו ביקושים מצד חברות הייטק בינלאומיות, המבקשות להרחיב את מרכזי הפיתוח שלהן בישראל בכלל ובאוורי הביקוש בפרט. גב-ים צופה המשך ביקושים למשרדים באוורי ביקוש מרכזיים, בבניינים CLASS A, בעיקר מצידן של חברות ההייטק הבינלאומיות המובילות, אשר ימשיכו לתת רוח גבית לתחום המשרדים ולמשק כולו.
תחום הלוגיסטיקה והתעשיה ממשיך ליהנות מביקוש גבוה ועמיד, גם בתקופות של תנודתיות כלכלית. התחזקות המסחר המקוון והצורך בשרשראות אספקה יעילה ממשיכים לתמוך בשיעורי תפוסה גבוהים ובשווי נכסים יציב. גב-ים צופה יציבות בביקושים למרכזים לוגיסטיים, ובייחוד למרל"גים מתקדמים, גבוהים ומבוססי רובוטיקה, המותאמים מראש לשוכר ספציפי, או בשותפות עם שוכר ספציפי, באופן שמפחית את סיכוני היזמות.
גב-ים אינה צופה ירידה משמעותית בביקושים או בדמי השכירות במהלך השנה הקרובה, כמובן בהנחה של המשך ההתייצבות היחסית בזירה הגיאו-פוליטית. הצמיחה המואצת הצפויה לשנת 2026 ושיעור האבטלה הנמוך צפויים לחזק את הביקושים לשטחי משרדים ולהמשיך לתמוך ביציבותו של הענף. כמובן, שכל הסלמה בטוחנית, בכל חזית שהיא, עלולה לפגוע בפעילות המשק, באופן שעלול ליצור לחץ שלילי על דמי השכירות וירידה בשיעורי התפוסה, בעיקר בנכסים המיועדים להייטק ומשרדים.
---
תחום המגורים 3 .7.1.2
תחום המגורים נגיש מאוד לסביבת הריבית ולהשלכות המלחמה, ובהתאם, תחום זה היה אחד התחומים עם הביצועים החלשים ביותר בשנת 2025. מתחילת השנה הואצה הירידה במספר העסקאות, על רקע סביבת הריבית שנותרה גבוהה ומגבלות בנק ישראל על מבצעי המימון של היזמים בתחום. באחד עשר החודשים הראשונים של השנה (הנתונים הידועים למועד דוח זה), חלה ירידה של כ-33% בסך הדירות שמכרו קבלנים בשוק החופשי, בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2024. לצד זאת, רמת הפעילות בענף הבנייה למגורים נותרה גבוהה, על-פי נתוני הלמ"ס, הקצב השנתי של התחלות בניה המשיך לעלות ברבעון השלישי של השנה, עליה של כ-31% לעומת התקופה המקבילה. אשתקד. קיים פער בין התחלות בניה להשלמות בניה, הנובע בעיקר מהעלייה במשך זמן הבנייה הממוצע, שהגיע לכ-37 חודשים, בין היתר כתוצאה מהמחסור בכוח אדם בענף. כתוצאה מכל הנ"ל, מלאי הדירות החדשות שלא נמכרו המשיך לגדול, והיקפו עמד בסוף אוקטובר 2025 על כ-84 אלף יחיד.
יש לציין כי בחודש נובמבר 2025 נרשם גידול בשיעור 3% במכר דירות (כולל דירות בסבסוד ממשלתי) בהשוואה לנובמבר 2024, אך במקביל נרשמה ירידה בשיעור 3% במכר דירות בשוק החופשי. בהשוואה רב שנתית של מספר העסקאות בשוק החופשי בחודשי נובמבר, נמצא כי רמה זו היא מהממוכנת ביותר שנרשמו מאז תחילת שנות האלפיים. עם זאת, מדד מחירי שוק הדירות עלה בחודשים אוקטובר-נובמבר 2025 בשיעור של 0.7%, לראשונה לאחר שמונה חודשים רצופים של ירידות, באופן שמעמיד את עליית מדד זה מאז תחילת שנת 2025 על שיעור זניח של 0.1%.
הורדת הריבית על-ידי בנק ישראל והצפי להמשך ירידה בשנה הקרובה, צפויות להפחית את עלויות המימון הכבדות של החברות היזמיות, לשפר את הכדאיות הכלכליות של פרויקטים חדשים ובנוסף - להקל גם על רכישי הדירות, להגדיל את היקף המשכנתאות הנלקחות ולהניע מחדש את הביקושים לדיר, שקטנו משמעותית בתקופת המלחמה. ההערכה היא כי במהלך שנת 2026, בהינתן המשך יציבות גיאו-פוליטית באזור, קצב העסקאות יגבר.
שוק ההון 4
בשוק ההון נתונה הפעילות לתנודתיות עקב השפעת גורמים כלכליים ופוליטיים, בארץ ובעולם, אשר לחברה אין שליטה או השפעה עליהם. תנודות אלו משפיעות על שערי ניירות הערך הנסחרים בבורסה, לרבות איגרות חוב קונצרניות, וכן על היקף פעילות הציבור בשוק ההון. מכאן, שתנודות אלו עשויות להשפיע גם על החברה והאפשרויות שתעמדנה לרשותה לגיוס מימון, ובעקיפין על רכישת נכסים, ביצוע השקעות ועל תוצאותיה העסקיות.
בשנת 2025 הציגו מדדי המניות המובילים בבורסה לניירות ערך בתל אביב ביצועי שיא, ועקפו את ביצועי הבורסות המובילות בעולם - מדד ת"א 35 וינק בכ-53% ומדד ת"א 90 וינק בכ-46%, לעומת עליות בשיעורים של כ-18% ו-22% במדדי S&P500 ו-NASDAQ100, בהתאמה. המשקיעים הזרים חזרו להביע אמון בשוק המקומי ורכשו מניות בהיקף של כ-4.3 מיליארד ש"ח, בעיקר בסקטור הפיננסי ובסקטור הבטחוני, לאחר שבשנת 2024 הסתכמה פעילותם, נטו, במכירת מניות. מחזורי המסחר בשוק המניות בבורסה גם כן שברו שיאים - מחזור המסחר היומי עמד על כ-3.4 מיליארד ש"ח, גידול משמעותי בשיעור של כ-56% לעומת מחזור המסחר היומי בשנת 2024.
המחצית השנייה של השנה, לאחר תום מבצע "עם כלביא", שיקפה את השינוי המשמעותי, על רקע התחזקות תחושת הביטחון והערכת המשקיעים כי האיום המרכזי על ישראל צומצם. לכן הצטרפה הכרזתו של הנשיא טראמפ בספטמבר 2025 על תוכנית 21 הנקודות, הפסקת הלחימה והשבת כלל החטופים. הפסקת האש בפועל הביאה לגל עליות נוסף בשוק המניות ואגרות החוב, בין היתר על רקע הציפיות לנורמליזציה באזור והרחבת הסכמי אברהם.
המדדים הענפיים, בהם נסחרת גב-ים - ת"א נדל"ן ות"א נדל"ן מניב - השיאו במחצית הראשונה של השנה תשואות שליליות, ובלטו בתשואות החסר ביחס לסקטורים אחרים. עם זאת, במחצית השנייה עלו המדדים וסיימו את שנת המסחר בתשואות בשיעורים של 24% ו-30% בהתאמה.
גיוס ההון בשוק המניות בארץ הסתכם בשנת 2025 בכ-20.5 מיליארד ש"ח, לעומת כ-8 מיליארד ש"ח בכל אחת מהשנים 2023-2024. גיוס ההון בענף הנדל"ן הסתכם בכ-5.8 מיליארד ש"ח, והיווה כ-28% מסך הגיוס בשנת 2025. היקף גיוס החוב הקונצרני צמח בכ-70% לעומת שנת 2024, ועמד על כ-165 מיליארד ש"ח. מרבית גיוסי החוב בשנת 2025 בוצעו על-ידי הבנקים וחברות הנדל"ן, מגמה דומה לשנים האחרונות. היקף גיוסי החוב של חברות הנדל"ן בשנת 2025 עמד על סך של כ-56 מיליארד ש"ח, בהשוואה לסך של כ-43 מיליארד ש"ח שגויסו בשנת 2024.
סקירת ענף הנדל"ן למגורים נובמבר 2025, אגף הכלכלן הראשי - סקירת ענף הנדל"ן למגורים נובמבר 2025 3
מבוסס בין היתר, על נתונים שפורסמו על-ידי הבורסה בסקירה השנתית של שנת 2025: https://www.tase.co.il/he/content/data/periodic_reviews
8
---
המצב הביטחוני בישראל .7.2.1
למצב הביטחוני השפעה ישירה על מצב המשק בישראל. כמפורט בהרחבה בסעיף 7 זה, לעיל ולהלן, השפעתה של מלחמת השבעה באוקטובר על המשק הישראלי בכלל ועל ענף הנדל"ן בפרט ניכרת, אך היקפה ועומקה של השפעה זו עדיין אינם ידועים עד תום. חידוש הלחימה לאחר הפסקות האש בחזיתות השונות, התרחבותה לחזיתות אחרות, מעורבות מדינות נוספות בסכסוך - כל אלו ועוד עלולים להשפיע על המשק הישראלי. אין לחברה יכולת להעריך את ההשפעה העתידית כאמור, בסביבת אי הוודאות הקיימת במועד זה.
תעשיית ההייטק 5
מהדוח השנתי של רשות החדשנות לשנת 2025 עולה כי ענף ההייטק מראה חוסן ועמידות מול האתגרים המתמשכים, וממשיך להיות מנוע הצמיחה המרכזי של כלכלת ישראל. עם זאת, לאחר עשור של צמיחה מואצת, הענף מתמודד עם מציאות מורכבת - מחד, התאוששות בגיוסי הון לסטרטאפים והובלה עולמית במחקר ופיתוח, בעיקר בתחום הבינה המלאכותית והדיפטק; מאידך, קיפאון בתעסוקה ובתוצר, ירידה בהקמת חברות חדשות וירידה בגיוסי קרנות הון סיכון ישראליות.
ההייטק מהווה כ-17% מהתמ"ג ויותר ממחצית הייצוא הישראלי - במחצית הראשונה של 2025 היווה ההייטק כ-57% מהייצוא הישראלי, ורק 6.6% מייצוא ההייטק חשופים למכסים החדשים של ממשל טראמפ. עם זאת, קצב הצמיחה בתעסוקה ירד, מאז שנת 2023, לפחות מ-2% בשנה, זאת לאחר עשור שבו עמד ברובו על למעלה מ-5%.
בשנת 2025 הועסקו בענף כ-409 אלף עובדים, ירידה של כ-2% לעומת שנת 2024, לראשונה מזה עשור. עם זאת, מספר המשרות הפנויות עמד בחודש דצמבר 2025 עלה בכ-0.8% להיקף של כ-152 אלף משרות, מספר שיא ביחס לשנים האחרונות. לפי נתוני הלמ"ס, השכר הממוצע של שכיר בענף ההייטק עלה בכ-6% לעומת השכר הממוצע בשנה שעברה.
גיוסי ההון לחברות הזנק התאוששו וחוזרו לרמות של השנים 2019-2020, באופן שממקם את ישראל כהאב החמישי בעולם בגיוס כספים לחברות הזנק, כאשר ההשקעות בחברות הזנק ישראליות ממשיכות להתרכז בשני תחומים - סייבר ותוכנות ארגוניות. בנוסף, שנת 2025 היתה שנת שיא בתחום הרכישות והמיזוגים בהייטק הישראלי, עם עסקאות בהיקפים חסרי תקדים כגון WIZ ו-CyberArk. עם זאת, נמשכת ירידה רב-שנתית בהקמת חברות חדשות: מספר חברות הזנק החדשות נמוך ביותר ממחצית לעומת לפני עשור, ורובו קמות בתחומים שכבר רוויים - תוכנה ארגונית, פינטק, מסחר מקוון וסייבר.
ייתכן שתחום הבינה המלאכותית ייצור גל חדש של יזמות טכנולוגית. תחום זה מצוי היום בשלב מעבר מתפקיד של כל טכנולוגי לתשתית כלכלית רוחבית. עיקר ההשפעה מתבטאת היום בשוק הארגוני - אוטומציה של הליכים, ניתוח נתונים, ניהול ידע ושירות לקוחות. נראה, כי שוק העבודה אינו עומד בפני היעלמות מיידית של משרות, אלא בפני שינוי בתכולת התפקידים, אשר תתמקד יותר בפיקוח, ניתוח ואינטגרציה.
בסיכום שנתי, עלה מדד ת"א-טכנולוגיה בכ-54% ומדד ת"א טק-עילית עלה בכ-56%.
כאמור בסעיף 7.1.1 לעיל, במהלך השנה ניכרו ביקושים של חברות הייטק באזורי הביקוש בהם גב-ים פועלת, כאשר הביקושים ניכרים הן לשטחים חדשים והן להתרחבות בנכסים קיימים. ביקושים אלו נובעים, בין היתר ממיקום הנכסים שבבעלות גב-ים (crime location), מהפריסה הרחבה של הנכסים, איכות הנכסים עצמם (class A) וכמובן חוסנם של לקוחות גב-ים, ברובם חברות טכנולוגיה ישראליות ובינלאומיות מובילות. לפרטים אודות לקוחות גב-ים מתחום ההייטק ראו סעיף 9.12 להלן.
קבלני ביצוע עבודות בנייה
גב-ים מתקשרים עם קבלנים לצורך ביצוע עבודות הבנייה של הפרויקטים אותם הן יזומות. למצבם הכלכלי של קבלני הבנייה בארץ השפעה ישירה על תחום הנדל"ן, הן בהיבט של מחירי הבנייה והן בהיבט של עמידה בלוחות זמנים. הפסקת פעילותם של קבלני ביצוע גורמת, ועלולה להמשך ולגרום בעתיד, לצמצום היצע הקבלנים בארץ ולעלייה במחירי הבנייה. סביבת הריבית הגבוהה במהלך השנים 2023-2025 הובילה לעלייה חדה בעלויות המימון של הקבלנים. הנ"ל, יחד עם ההתייקרות בעלויות העבודה, ובייחוד בכל הכרך בהעסקת עובדים זרים, עם יציאתם של הפועלים הפלסטינים מהענף הביאו לשיחיקה ברווחיות החברות הקבלניות, ולעלייה בסיכון, בעיקר ביחס לחברות קבלניות בסדר גודל קטן עד בינוני.
יצוין, כי הקבלנים נבחרים על-ידי גב-ים לכל פרויקט בנפרד, על-פי כישוריהם וניסיונם, וכן לאחר בחינה של איתנותם הכלכלית, ואין לגב-ים תלות במי מהם. גב-ים נוהגת להתקשר בכל פרויקט עם קבלן ראשי, אשר מבצע בעיקר את
רשות החדשנות, דוח לשנת 2025 : 2025 /https://innovationisrael.org.il/report/the-state-of-high-tech-2025_ /https://ethosia.co.il/report-2025-2026
9
---
עבודות השלד, ועם קבלני משנה לביצוע עבודות המעטפת והמערכות בפרויקט. בנוסף, גב-ים מקפידה על קבלת ערביות בנקאיות אוטונומיות להבטחת ביצוע העבודות וכן לתקופת הבדק.
## זמינות כוח אדם בענף הבנייה⁶
7.2.4
נכון לסוף שנת 2025 הועסקו בישראל כ-227 אלף עובדים זרים (חוקיים ולא חוקיים), מתוכם למעלה מ-73 אלף עובדים בענף הבנייה. נתונים אלו מציגים גידול משמעותי לעומת נתוני התקופה המקבילה אשתקד, אז היו מועסקים בישראל כ-186 אלף עובדים זרים (חוקיים ולא חוקיים), מתוכם כ-56 אלף עובדים בענף הבנייה. רובם המוחלט של העובדים הזרים בתחום הבניין הגיעו במסגרת הסכמים והסדרים שקבעה הממשלה עם חברות ביצוע.
עם זאת, במהלך תקופת המלחמה, ירד מספר העובדים בענף הבנייה באופן משמעותי, וזאת כתוצאה מירידה של עשרות אלפי עובדים פלסטינים, לצד היעדרותם של משרתי מילואים רבים, בעיקר בקרב מנהלי עבודה ומפקחים. גם לאחר הפסקת האש מאוקטובר 2025, שוק העבודה עודנו סגור הרמטית לעובדים עותיים וקיימות מגבלות חמורות על העסקת עובדים מאייו'. בהתאם, עדיין קיים מחסור משמעותי בכוח העבודה והלה התייקרות משמעותית בעלויות העובדים הקיימים. יש לציין, כי יציאת הפועלים הפלסטינים משוק הבנייה והקושי במציאת פתרונות חלופיים היוו את אחד האתגרים הבולטים בענף הנדל"ן במהלך שנות המלחמה. גם הגידול במספר היתרים לעובדים הזרים במהלך התקופה לא גישר על הפער שנוצר באופן מלא, ופער זה הורגש בעיקר אצל חברות הבנייה הקטנות. החברות הגדולות הצליחו לייבא עובדים זרים, דבר שאפשר לשמור על הפעילות ולוחות הזמנים אך הוביל לעלייה ניכרת בעלויות כוח האדם ושחיקה ברווחיות, אשר השפיעה גם על גב-ים.
נכון למועד זה, ההערכה היא כי קיים חוסר של עשרות אלפי עובדים בענף הבנייה. למחסור גדול זה יש, כאמור לעיל, השפעה ישירה, הן על התייקרות עלויות הבנייה והן על התארכות לוחות הזמנים לביצוע. בנוסף, באזורים מסוימים בארץ קיים קושי ממשי שאינו תלוי מימון להגיע למספר הפועלים הנדרש להשלמת הפרויקטים, מהסיבה שהעובדים הזרים בוחרים לעבוד באזורי הביקוש על פי נוחותם, בהיעדר תחרות אמיתית.
## הריכוזיות במשק⁷
7.2.5
חוק הריכוזיות מסדיר מספר עניינים הקשורים בהפחתת הריכוזיות במשק בישראל, בכללם שקילת שיקולי ריכוזיות ותחרותיות ענפית בהקצאת זכויות, הגבלת השליטה בחברות במבנה פירמידלי והפרדה בין תאגידים ריאליים משמעותיים וגופים פיננסיים משמעותיים.
דסק"ש הינה חברה ללא בעל שליטה (כהגדרת המונח "שליטה" בחוק ניירות ערך) ואינה מהווה עוד "חברת שכבה" (כמשמעותו מונח זה בחוק הריכוזיות). לאור האמור, נכסים ובניין הנה "חברת שכבה ראשונה" (כהגדרת מונח זה בחוק הריכוזיות) ובהתאם, לא חלות עליה מגבלות מכוח חוק הריכוזיות בקשר ליכולתה להחזיק שליטה בחברות שכבה אחרות.
## מדיניות מוניטרית ושוק הכספים⁷
7.2.6
מדד המחירים לצרכן והריבית הבסיסית במשק⁷
דסק"ש מממנת את פעילותה העסקית בישראל באמצעות הלוואות שקליות לא צמודות או הלוואות צמודות למדד (נכון ליום 31 בדצמבר 2025, לאחר פרעון מלא של אגרות החוב (סדרה ו') של דסק"ש, בהתאם ללוח הסילוקין, כ-100% מהיקף החוב של דסק"ש הוא שיקלי).
נכסים ובניין מממנת את פעילותה העסקית בישראל באמצעות הלוואות שקליות לא צמודות או הלוואות צמודות למדד (נכון ליום 31 בדצמבר 2025 כ-43% מהיקף החוב של נכסים ובניין צמוד למדד, וכ-57% מהיקף החוב של נכסים ובניין הוא שיקלי).
בחודשים אפריל ומאי 2020 ביצעה נכסים ובניין עסקאות SWAP להחלפת תזרימים שקליים צמודי מדד בתזרימים שקליים קבועים בגין אגרות חוב (סדרה ד') של נכסים ובניין, בסכום כולל של 1.3 מיליארד ש"ח. נכון ליום 31 בדצמבר 2025 כלל העסקאות הסתיימו.
גב-ים מממנת את פעילותה העסקית בין היתר באמצעות אגרות חוב צמודות למדד המחירים לצרכן (כ-81% מהיקף החוב של גב-ים צמוד למדד, וכ-19% מהיקף החוב הוא שקלי, עם הגנה מדדית). כלל הכנסות גב-ים מדמי השכירות צמודות למדד המחירים לצרכן. בהתאם לכך, גב-ים מושפעת מהשינויים במדד המחירים לצרכן ומרמת הריבית במשק. בשנת 2025 עלה מדד המחירים לצרכן (על בסיס מדד "ידוע") בשיעור של 2.4% לעומת עליה של 3.4% בשנת
מתן הודעת דוברות רשות האוכלוסין וההגירה, 30.12.2025 : מתן הודעת דוברות רשות האוכלוסין וההגירה, 6
מבוסס בין היתר על פרסומיו בנק ישראל, בכתובת : www.boi.org.il : הלמ"ס 7
---
.2024 בסוף נובמבר 2025 הוריד בנק ישראל את שיעור הריבית ב-0.25% ובתחילת ינואר 2026 הודיע על הפחתה נוספת בשיעור של 0.25%, והכל על רקע התמנתנות האינפלציה, התאוששות חדה בפעילות הכלכלית החל מהרבעון השלישי של השנה, שוק העבודה הדוק והתחזקות השקל אל מול המטבעות המרכזיים. הריבית במשק, נכון למועד פרסום דוח זה, עומדת על 4.0%.
הקבוצה רואה בנדל"ן להשקעה שלה הגנה כלכלית לטווח ארוך כנגד ההתחייבויות הפיננסיות צמודות המדד שלה, וזאת בשל כך שהשווי ההוגן של הנדל"ן להשקעה נגזר בין היתר מדמי השכירות צמודי המדד שלה, והמרווח בין שווי הנדל"ן לבין ההתחייבויות הפיננסיות מהווה הגנה כלכלית לטווח ארוך.
.7.2.6.2 תנודות במדד תשומות הבניה
התקשרויות גב-ים עם קבלנים בשלבים שונים של הקמת הפרויקטים נערכים בסכומים שקליים צמודים לשינויים במדד תשומות הבניה. הסכמי מכירת הדירות על פי התיקון לחוק מחודש יולי 2022 קובע כי ניתן להצמיד רק 40% מהתמורה שנקבעה בהסכם המכר בין גב-ים לרכושים. במהלך שנת 2025 עלה מדד תשומות הבניה ב-5.3%, בהמשך לעלייה בשיעור של 2.6% בשנת 2024. עליית המדד נבעה בעיקרה מגידול בשיעור של למעלה מ-9% בשכר העבודה. חלק אחר מיוחס לעלייה במחירי החומרים, בייחוד עקב הירידה ביבוא מתורכיה, בעקבות החרם שהטילה הממשלה התורכית במהלך השנה על ייצוא סחורות לישראל. שינויים במדד תשומות הבניה משפיעים על עלות עבודות ההקמה בקשר עם בניית נכסים מניבים ונכסים למגורים. העליה במדד כאמור לעיל מייקרת את עלויות ההקמה של פרויקטים בייזום ומקטינה את התשואה מהם.
.7.2.6.3 תנודות במטבע חוץ
לשינויים בשער החליפין של הדולר, ישנה השפעה מסוימת על שיעור האינפלציה בישראל. בשנת 2025 חלה ירידה בשער החליפין של הדולר בשיעור של כ-12.5%, וזאת לאחר עליה בשיעור של כ-0.6% בשער החליפין של הדולר בשנת 2024. במהלך השנה התאפיין השקל בתנודתיות רבה, בעקבות אירועי הסלמה בלחימה, הורדת דירוג האשראי וכיו"ב, אך התחזק בעיקר במחצית השניה השנה, לאחר סיום מבצע "עם כלביא". נכסים ובניין חשופה לשינויים בשער החליפין של הדולר, על פקדונות והשקעות דולריים וכן במסגרת השקעותיה במגדל בחו"ל.
כ-19% וכ-26% מההכנסות בגין השכרת נכסים בדוח רווח והפסד של נכסים ובניין בשנים 2025 ו-2024, בהתאמה, נבעו מפעילות בארה"ב (פעילות מופסקת). בנוסף כ-10% מנכסי נכסים ובניין בדוח על המצב הכספי של נכסים ובניין ליום 31 בדצמבר 2025, נמצאים בארה"ב. שינוי שער החליפין של הדולר שמיוחס לפעילות זו משפיע ישירות על תוצאות הפעילות של נכסים ובניין.
לאור מקור התזרים להתחייבות נכסים ובניין לתשלום אגרות החוב (סדרה יא'), השקלויות, כאמור בבאר 13.א.1. לדוחות הכספיים, במהלך שנת 2024 ביצעה נכסים ובניין (באמצעות תאגיד המגדל) עסקאות גידור חשיפה מטבעית ("FORWARD") להחלפת יתרה דולרית ביתרה שיקלית קבועה. סכום העסקאות במועד ביצוע עמד על סך של 147 מיליון דולר, לתקופה של 18 חודשים, עד לחודשים נובמבר ודצמבר 2025. במהלך הרבעון הרביעי לשנת 2025, חלק מהעסקאות הסתיימו וחלקן נידחו כך שליום 31 בדצמבר 2025 לנכסים ובניין נותרו עסקאות בסך כולל של 132 מיליון דולר לפרעון בחודשים מרץ-ספטמבר 2026. נכסים ובניין מימשה רווח מצטבר בסך של כ-49 מיליון ש"ח ברבעון הרביעי לשנת 2025. העסקאות כאמור מטופלות בדוחות הכספיים כעסקאות הגנה כלכלית, כאשר חשבונאות גידור לא מיושמות לגביהן. כנגד עסקאות אלו שעבדה נכסים ובניין (באמצעות תאגיד המגדל) נכון ליום 31 בדצמבר 2025, פיקדונות בסך של 32 מיליון ש"ח, אשר נכסים ובניין התחייבה להגדילם, בהתאם למגנון שנקבע בהסכם, במידה ותחול ירידה בשווים ביחס למחיר כל עסקה (Mark to Market). לפרטים אודות עסקאות גידור אלה, ראו באור 23.ד. (4). לדוחות הכספיים.
פעילות גב-ים אינה מושפעת באופן ישיר מהתנודות בשער החליפין של הדולר לעומת השקל, וזאת כיוון שהן דמי השכירות שאותם גובה גב-ים מלקוחותיה והן אגרות החוב שאותן גייסה גב-ים, צמודים למדד המחירים לצרכן (או שאינן צמודות כלל). עם זאת, שער החליפין של הדולר עלול להוות גורם משמעותי אשר ישפיע בעקיפין על גב-ים, נוכח העובדה שחלק מלקוחות גב-ים הן חברות בינלאומיות, שמנהלות את פעילותן במטבע הדולר. פיחות של הדולר מול השקל, גורם לייקור של שכר הדירה באופן יחסי לדולר וכן לגידול בשכר העבודה, ולכן, ככל שחל שינוי כאמור בשער החליפין של הדולר מול השקל, עלול להיווצר לחץ של שוכרים בינלאומיים להתאמת דמי השכירות השקליים.
.7.2.6.4 תנאי המימון
נכסים ובניין פועלת להתגונן מפני מרבית הסיכונים הפיננסיים שפורטו לעיל באמצעים שונים, בין היתר, באמצעות ביצוע עסקאות גידור על שער הדולר וכן באמצעות גיוון מקורות המימון וסוגי האשראי. נכסים ובניין בוחנת באופן שוטף את תנאי האשראי בחלופות השונות ואת ההיערכות לשינויים בשיעורי האינפלציה החוזיים וברמת הריבית במשק. מדיניות נכסים ובניין בעניין זה, סמוך למועד פרסום הדוח, הינה לבחון ביצוע הגנות מפני החשיפות הכלכלית
11
---
12
כאמור. דירקטוריון נכסים ובנין עשוי מעת לעת, עם שינוי הנסיבות או על פי שיקול דעתו, לעדכן מדיניות זו. לפרטים נוספים, ראו מדיניות החברה בנושא ניהול סיכונים פיננסיים, בבאר 24 לדוחות הכספיים.
## 7.2.7 הפעילות בחו"ל
במהלך שנת 2025 פעלה נכסים ובנין גם מחוץ לישראל - בעיקר בארה"ב.
## 7.2.8 מצב השוק בארה"ב²
בעקבות לחצים אינפלציוניים עם עלייה חדה במחירי האנרגיה והמזון בשנת 2022 ביצע ה-Federal Reserve (רפד) רצף מהיר של העלאות ריבית, אשר הסתכם מאז חודש מרס 2022 ועד להודעת הפד האחרונה ב-31 באוגוסט 2024 בסך הכל ב-11 העלאות ריבית. בחודשים ספטמבר עד דצמבר 2024, הפד הוריד את הריבית 3 פעמים ברציפות מרמה של 5.5% לרמה של 4.5%. בחודש ספטמבר 2025 הוריד הפד את הריבית ב-0.25% מ-4.5% ל-4.25%, בחודש אוקטובר 2025 הוריד הפד את הריבית בעוד 0.25% ל-4.00% ובחודש דצמבר 2025 ביצע הורדה נוספת של 0.25% לרמה של 3.75%.
בהתאם לתחזיות, הפד צפוי להוריד את הריבית פעמיים בשנת 2026.
על פי הלשכה לסטטיסטיקה של ארה"ב (Bureau of Economic Analysis) צמח התוצר בארה"ב בשיעור של 4.3% נכון לרבעון השלישי של שנת 2025.
שיעור האינפלציה השנתי בארה"ב בשנת 2025 עמד על 2.7%, זאת בהשוואה לאינפלציה של 2.9% בשנת 2024.
בהתאם לדוח התעסוקה האחרון מחודש דצמבר 2025 עומד שיעור האבטלה בארה"ב על 4.4%, בהשוואה ל-4.1% בסוף שנת 2024 ו-3.7% בסוף שנת 2023.
## 7.2.9 שוק הנדל"ן בארה"ב³
שוק המשרדים של ניו יורק סיים את שנת 2025 בצורה חזקה, עם נפח השכרות ברבעון הרביעי של שנת 2025 בסך של 10.7 מיליון ר"ר, עלייה של 26.3% בהשוואה לרבעון הקודם. ביצועים חזקים אלו הביאו את סך ההשכרות בשנת 2025 ל-35.1 מיליון ר"ר, עלייה של 17.1% בהשוואה לשנת 2024. דמי השכרות המבוקשים לשנת 2025 עלו ב-3.8% בהשוואה לשנת 2024, ועמדו על 78.32 דולר לכל ר"ר.
דמי השכרות המבוקשים עבור משרדים מסוג Class A באיזור מידטאון בעיר ניו-יורק עמדו על ממוצע של כ-82.92 דולר לר"י ברבעון הרביעי של שנת 2025, המשקפים גידול של 2.7% מהרבעון הקודם.
## 7.2.10 גורמים נוספים
פעילותה של נכסים ובנין בארה"ב מושפעת מתנודות הביקושים בשוק הנדל"ן המקומי, חשיפה לשיעורי הריבית ולשינויים במטבע חוץ. נכסים ובנין נוקטת במספר צעדים על-מנת לצמצם חשיפות אלה, לרבות החזקת תשתית ניהולית במדינת היעד וכן בעבר פעלה לקבלת מימון במטבע המקומי. יחד עם זאת, לאור תנאי השוק בארה"ב ובישראל, בצעה נכסים ובנין בחודש אפריל 2024 הנפקה של אגרות חוב (סדרה יא'), סדרה חדשה שנרשמה למסחר בבורסה בישראל, אשר שמשה לצורך פירעון והחלפת ההלוואות שהועמדו על-יד בנק אמריקאי למגדל. לפרטים נוספים, ראו באור 2.13.א.1. לדוחות הכספיים.
יצוין, כי הפעילות העסקית של הקבוצה ותוצאותיה עשויות להיות מושפעות מהגורמים המפורטים בסעיף זה, לחיבוב או לשלילה, גם בעתיד. מידת ההשפעה מגורמים כאמור, אם בכלל, תלויה, בין היתר, בעוצמת האירועים, משק התרחשותם וביכולתה של הקבוצה להתמודד עימם. לפירוט נוסף בעניין גורמי הסיכון החלים על פעילותה העסקית של הקבוצה, ראו סעיף 21 להלן.
8 מבוסס, בין היתר, על סקירות של Bureau of economic analysis ו-Butow, בכתובת www.bea.gov מבוסס על Midtown Office Report Q4 2025-י Jones Lang Lasalle ייד
---
פרק ג' - תיאור עסקי דסק"ש לפי תחומי הפעילות
## פרק ג' : החברה באמצעותה מחזיקה דסק"ש בפעילות המהוות תחומי פעילות
להלן תיאור ופרטים ביחס לכסים ובניין, אשר באמצעותה מחזיקה דסק"ש, נכון למועד דוח זה, בחברות ובפעילות המהוות את מגזרי הפעילות ברי הדיווח של החברה. נכסים ובניין אינה מהווה מגזר פעילות של דסק"ש, לפי הוראות תקן IFRS 8. כמפורט בסעיף 8 להלן.
### 8. חברה לנכסים ולבניין בע"מ
להלן נתונים ביחס להשקעת דסק"ש בנכסים ובניין נכון ליום 31 בדצמבר 2025:
| תיאור הפעילות | תרומה לתוצאות המיוחסות לבעלים של דסק"ש בשנת 2025 (במיליוני ש"ח) | שיווי שוק של ההשקעה בחברה המוחזקת (במיליוני ש"ח) | שיעור שמהווה סכום ההשקעה בחברה המוחזקת מתוך סך ההון המיוחס לבעלים של דסק"ש | סכום ההשקעה בחברה המוחזקת הרשום בספרי דסק"ש (במיליוני ש"ח) | שיעור החזקה (באחוזים) |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| נדל"ן | 140 | 2,046 | 122% | 2,291 | 70.5% - כ |
להלן נתונים מתוך הדוחות הכספיים המאוחדים של נכסים ובניין ליום 31 בדצמבר 2025 (הסכומים במיליוני ש"ח):
| ההתייחסות החשבונאית בספרי דסק"ש | סך הכל נכסים ליום 31 בדצמבר 2025 | סך הכל נכסים ליום 31 בדצמבר 2025 | רווח המיוחס לבעלים של נכסים ובניין בשנת 2025 | הכנסות בשנת 2025 |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| חברה מאוחדת | 25,086 | 3,261 | 201 | 1,539 |
בתקופת הדוח, נכסים ובניין עסקה בתחום הנכסים המניבים וכן בתחום הבניה למגורים בישראל, באמצעות גב-ים המוחזקת על ידיה, נכון לסמוך למועד פרסום הדוח, בשיעור של כ-64.02% ובאמצעות החזקתה בתאגיד המגדל. פעילותה של גב-ים ופעילות המגדל, מהוות, כל אחת, תחום פעילות (לפי מבחני הגדרת מגזרי פעילות בני דיווח הכלולים בתקן IFRS 8, כמצויין להלן לצד שמן.
בחודש מרס 2024 הושלמה עסקה למכירת מלוא זכויות נכסים ובניין וחברה בת בבעלותה המלאה (באותה עת) בפרוייקט בתחום ההתחדשות העירונית (פינוי בינוי) בראשון לציון.
בחודש יוני 2024 הושלמה עסקה, שבמסגרתה הועברה פעילות הבניה למגורים וההתחדשות העירונית של נכסים ובניין לגב-ים, באמצעות מכירת מניות נכסי הדרים בע"מ, חברה בת בבעלות מלאה של נכסים ובניין (באותה עת), והמחאת זכויות נכסים ובניין בפרוייקט פינוי בינוי ברמת ורבר בפתח תקווה לגב-ים, בתמורה מיידית בסך 141 מיליון ש"ח, ששולמה באמצעות הקצאה מניות של גב-ים וכן כנגד תמורה עתידית מותנית בגין נכסים מסוימים (40% בגין מתחם 501 ו-25% בגין מתחם 502 בדפנה; 30% מרווחי פרוייקט פ"ת, תמורה עתידית בגין פרוייקטי חנה סנש והשקד על-פי חוות דעת שמאית, וחלוקות שונות בגין רסיסי קרקעות נוספים), הכל כפי שהוסדר בהסכם ובעדכון להסכם מיום 19 במאי 2024.
### 8.2 מימוש נכסים
לפרטים בדבר מספר עסקאות למכירת מניות גב-ים מחוץ לבורסה במהלך שנת 2025 בתמורה כוללת בסך של כ-850 מיליון ש"ח, וכן בדבר עסקת גידור למכירת אופציית PUT בגין כ-4.9% מהון המניות המונפק והנפער של גב-ים ("עסקת הגידור") וסיומה המוקדם של עסקת הגידור בשנת 2025 תמורת תשלום בסך כולל של 63 מיליון ש"ח, ראו באור 11.ד.2.ג. לדוחות הכספיים.
### 8.3 השקעות בהון נכסים ובניין ועסקאות מהותיות על-ידי בעלי עניין במניותיה מחוץ לבורסה בשנתיים האחרונות
| סוג העסקה | כמות מניות נכסים ובניין | שם בעל העניין | תאריך העסקה |
| --- | --- | --- | --- |
| עסקה מחוץ לבורסה | 244,388 | דסק"ש | 9 ביוני 2024 |
| עסקה מחוץ לבורסה | 38,500 | דסק"ש | 30 ביולי 2024 |
### 8.4 דיבידנדים
ביום 7 בנובמבר 2024, החליט דירקטוריון נכסים ובניין על חלוקת דיבידנד במזומן בסך 150 מיליון ש"ח, המהווה 20.316 ש"ח לכל מניה בת 1 ש"ח ערך נקוב. חלוקת הדיבידנד בוצעה ביום 1 בדצמבר 2024. חלק החברה בדיבידנד כאמור הינו כ-106 מיליון ש"ח.
13
---
14
ביום 10 בנובמבר 2025, החליט דירקטוריון נכסים ובניין על חלוקת דיבידנד במזומן בסך 200 מיליון ש"ח, המהווה 27.073 ש"ח לכל מניה בת 1 ש"ח ערך נקוב. חלוקת הדיבידנד בוצעה ביום 2 בדצמבר 2025. חלק החברה בדיבידנד כאמור הינה כ-141 מיליון ש"ח.
הרווחים הראויים לחלוקה (כהגדרת מונח זה בחוק החברות) של נכסים ובניין, נכון ליום 31 בדצמבר 2025, עומדים על סך של כ-1,686 מיליון ש"ח.
לפרטים אודות אמות מידה פיננסיות ומגבלות על חלוקת דיבידנד של נכסים ובניין, ראו באור 13.ב.1.ד. לדוחות הכספיים.
### 8.5 מידע כספי
להסברים אודות התפתחויות שחלו בנתונים הכספיים המתוארים לעיל, ראו סעיף 1.6 לדוח הדירקטוריון.
### 8.6 סביבה כללית, השפעת גורמים חיצוניים ומגבלות ופיקוח ביחס לנכסים ובניין
לפרטים בקשר להשפעות גורמים חיצוניים ומגבלות ופיקוח ביחס לנכסים ובניין, ראו סעיף 16 להלן.
### 8.7 הון אנושי
נכון ליום 31 בדצמבר 2025 וסמוך למועד פרסום הדוח נכסים ובניין אינה מעסיקה עובדים.
לפרטים בדבר התקשרותה של נכסים ובניין עם דסק"ש בהסכם להעברת עובדים וחלוקת עלויות ("הסכם השירותים"), ראו סעיף 11 להלן ובאור 22.ב.1.ד. לדוחות הכספיים.
לפרטים בדבר מינויו של מר ברוך יצחק, סמנכ"ל הכספים של נכסים ובניין, למנכ"ל נכסים ובניין בנוסף לתפקידו כסמנכ"ל הכספים שלה וזאת החל מיום 1 בפברואר 2025, ראו סעיף 11 להלן ובאור 3.ב.22. לדוחות הכספיים.
### 8.8 הון חוזר
לפרטים אודות ההון החוזר של הקבוצה, ראו סעיף 9.28 להלן.
בהתאם לדוחות הכספיים המאוחדים של נכסים ובניין, נכון ליום 31 בדצמבר 2025, לנכסים ובניין קיים גירעון בהון החוזר בסך של 947 מיליון ש"ח ובהון החוזר לתקופה של 12 חודשים (בנטרול נכסים והתחייבויות בעלי תקופת מחזור תפעולי העולה על שנה) בסך של 1,080 מיליון ש"ח.
### 8.9 מימון
#### 8.9.1
נכסים ובניין מממנת את פעילותה מהונה העצמי וכן באמצעות מימון מתאגידים בנקאיים, מוסדות פיננסים ואחרים ומהנפקות ניירות ערך לציבור.
#### 8.9.2
לפרטים בדבר התקשרות נכסים ובניין בחודש יוני 2025 עם מוסד בנקאי לקבלת מסגרת אשראי בסך כולל של 145 מיליון ש"ח לתקופה בת שנה, ראו באור 13.ב.2.א. לדוחות הכספיים.
#### 8.9.3
לפרטים בדבר הקצאה פרטית בסך של 145 מיליון ש"ח ערך נקוב ניירות ערך מסחריים ("נע"מ") (סדרה 1) לא רשומים למסחר מחודש יולי 2025, ראו באור 13.ב.2.ב. לדוחות הכספיים.
#### 8.9.4
לפרטים בדבר אגרות חוב (סדרה יא') שהנפיקה נכסים ובניין בחודש אפריל 2024, בתמורה לסך נטו של 1.308 מיליארד ש"ח, ראו באור 13.ב.1.א. לדוחות הכספיים.
#### 8.9.5
לפרטים בדבר פירעון מוקדם מלא של הלוואה בסך של 175 מיליון ש"ח שנטלה נכסים ובניין מתאגיד בנקאי וגוף מוסדי, בהתאם לתנאי ההלוואה במהלך חודש אוגוסט 2025, ראו באור 13.ב.2.ג. לדוחות הכספיים.
#### 8.9.6
לפרטים אודות השעבדים שניתנו לטובת גורמים מממנים להבטחת התחייבויות לאותם גורמים, ראו באור 16.ד. לדוחות הכספיים.
#### 8.9.7
נכסים ובניין חשופה לשינויים במדד המחירים לצרכן הנובעים בעיקר בשל אגרות חוב צמודות מדד שהנפיקה, אשר יתרתן ליום 31 בדצמבר 2025 הינה כ-2.0 מיליארד ש"ח.
---
8.9.8
לאור מקור התזרים להתחייבות נכסים ובנין לתשלום אגרות החוב (סדרה יא'), השקלויות, כאמור בבאר 23.ד. (4). לדוחות הכספיים, ביצעה נכסים ובנין (באמצעות תאגיד המגדל) עסקאות גידור חשיפה מטבעית ("FORWARD") כמפורט בסעיף 7.2.6.3 לעיל.
8.9.9
להלן פירוט שיעור הריבית הממוצעת ושיעור הריבית האפקטיבית על הלוואות לזמן ארוך, כולל ריבית ופרמיה/ניכיון שנצבר, נכון ליום 31 בדצמבר 2025, שאינן מיועדות לשימוש ייחודי בידי נכסים ובנין:
| יתרות לא צמודות (1) | | יתרות צמודות מדד | | מקורות חוץ בנקאיים |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| % ריבית ממוצעת | מיליוני ש"ח | % ריבית ממוצעת | מיליוני ש"ח | |
| 5.3 | 2,655 | 3.6 | 1,993 | |
(1) כולל סך של 1,316 מיליון ש"ח המופיעים בהתחייבויות של קבוצת מימוש מוחזקת למימוש.
8.9.10
נכון ליום 31 בדצמבר 2025, אגרות החוב סדרות ט', יי ו-יא' של נכסים ובנין מהוות אשראי בר דיווח, בהתאם לעמדה משפטית 104-15 של רשות ניירות ערך. לפרטים בקשר עם מגבלות ואמות מידה פיננסיות לרבות עדכון בריבית אגרות החוב, ראו באור 13.ב.1.א. לדוחות הכספיים. ביום 31 בדצמבר 2025 פרעה נכסים ובנין את מלוא אגרות החוב (סדרה ד'), בהתאם ללוח הסילוקין.
8.10
ביום 12 במאי 2025 פרסמה נכסים ובנין תשקיף מדף, נושא תאריך 13 במאי 2025, וזאת לאחר שתשקיף המדף הקודם של נכסים ובנין מחודש מאי 2022 פקע ביום 23 במאי 2025.
8.11
להערכת נכסים ובנין, במהלך שנת 2026 נכסים ובנין תידרש לגיוס מקורות מימון נוספים לטובת פירעון שוטף של החוב של נכסים ובנין והשקעות צפויות במגדל. המקורות האפשריים העומדים לרשות נכסים ובנין כוללים, בין היתר, מחזור חוב באמצעות קבלת הלוואות ממוסדות פיננסיים או מגופים מוסדיים, החלפה ו/או הרחבה של סדרות אגרות חוב קיימות, הנפקת אגרות חוב מסדרות חדשות, נטילת קווי אשראי או ע"מ. בנוסף, מקורות נוספים עשויים לכלול דיבידנדים צפויים מגב-ים, מימוש אחזים בודדים או יותר מהון המניות של גב-ים תוך שמירת השליטה בה וכן מכירת המגדל. לפרטים אודות בחינת נכסים ובנין ביצוע הנפקה לציבור של שתי סדרות אגרות חוב חדשות, ראו באור 26.ג. לדוחות הכספיים. בחודשים יולי ונובמבר 2025, מכרה נכסים ובנין כ-2.4% וכ-7.6%, בהתאמה, מהון המניות של גב-ים, בתמורה בסך של 200 מיליון ש"ח ו-650 מיליון ש"ח, בהתאמה. לפרטים, ראו באור 11.ב.2.ד.1. לדוחות הכספיים. מידע זה מהווה מידע צופה פני עתיד, והוא מבוסס על הנחות והערכות הנהלת נכסים ובנין במועד זה. התממשותו אינה ודאית ואינה בשליטת נכסים ובנין.
8.12
לפרטים אודות שעובדים להבטחת הלוואות שהתקבלו על-ידי חברות בנות של נכסים ובנין ולהבטחת ערבויות וכן לפרטים אודות ערבויות שהעמידה נכסים ובנין, ראו באור 16.ד. לדוחות הכספיים.
8.13
לפרטים אודות דירוג אגרות החוב של נכסים ובנין ראו באור 13 לדוחות הכספיים.
8.14
מיסוי
לפרטים אודות מיסוי על ההכנסה, ראו באור 12 לדוחות הכספיים.
8.15
הסכמים מהותיים
לפרטים אודות הסכמי אשראי מהותיים, ראו סעיף 8.9 לעיל.
8.16
הליכים משפטיים
לפרטים אודות הליכים משפטיים הקיימים בנכסים ובנין, ראו באור 16 לדוחות הכספיים.
8.17
יעדים, אסטרטגיה עסקית וצפי להתפתחות בשנה הקרובה
החזקת השליטה בגב-ים מהווה את הנכס העיקרי של נכסים ובנין ותחום פעילותה העיקרי הינו הנכסים המניבים אליו נוסף גם תחום הבניה למגורים. אסטרטגיית נכסים ובנין הנה להוסיף ולהתמקד בתחומים אלה, באמצעות החזקה והשליטה בגב-ים.
במקביל, פועלת נכסים ובנין להשבחת המגדל ולהשאת ערכו, ותמשיך בפעולות הניהול, ההשכרה והתפעול השוטף שלו. לצד זאת, נכסים ובנין תמשיך לפעול למימוש המגדל, כולל או חלקו, בהתאם לתנאי השוק ולהזדמנויות עסקיות
15
---
16
שיתפתחו מעת לעת. במסגרת זו, בוחנת נכסים ובנין גם אפשרות למכירה נפרדת של זכויותיה בבניין 1W39, הניתן להפרדה פיזית פשוטה מיתר חלקי המגדל.
בנוסף, בכוונת נכסים ובנין להמשיך ולפעול להפחתת רמת המינון, לשמירה על איתנות פיננסית ורמת נזילות נאותה, לשיפור דירוג החוב שלה, וכן לבחינת פעולות אפשריות להצפת ערך לבעלי מניותיה.
המידע האמור לעיל כולל מידע צופה פני עתיד, כהגדרתו בחוק ניירות ערך ומבוסס על הערכותיה הנוכחיות של הנהלת נכסים ובנין, בהתאם למדיניותה. אין כל ודאות בדבר התממשות כוונותיה או יישום אסטרטגיה זו של נכסים ובנין. ייתכן כי היעדים המתוארים לעיל לא יושגו במלואם או בחלקם, או כי נכסים ובנין תחליט שלא ליישם את האסטרטגיה האמורה, כולה או חלקה, וזאת, בין היתר, בשל תלות בגורמים חיצוניים שאינם בשליטת נכסים ובנין, כגון: שינויים במגמות המאקרו-כלכליות המשפיעות על המצב הכלכלי, מצב ענף הנדל"ן בישראל ובארה"ב, מצב שוק ההון בישראל ובעולם, שינויים בכדאיות הכלכלית ובתנאי התחרות בשוק, שינויים רגולטוריים וכן כל יתר גורמי הסיכון שנכסים ובנין חשופה להם, כמפורט בסעיף 21 להלן.
---
פרק 2: תאור עסקי דסק"ש לפי תחומי הפעילות
תחום פעילות גב-ים
להלן תיאור ופרטים ביחס לחברת גב-ים, נכון לסמוך למועד פרסום הדוח, חברה בשליטת נכסים ובניין ומוחזקת על ידי נכסים ובניין בשיעור של 64.02%, אשר ההחזקה בה מהווה תחום פעילות של החברה (לפי מבחן מגורי פעילות בתקן IFRS 8).
גב-ים התאגדה כחברה ציבורית ביום 21 בדצמבר 1928 במטרה לפתח תשתית לתעשייה, אשר נועדה להיות יסוד לכלכלה ההולכת ומתפתחת בשנות ההתבססות של הישוב היהודי בארץ ישראל. גב-ים נוסדה תחת השם Bayside Land Corporation Ltd וביום 11 ביולי 1969 הוסף שמה הנוכחי. גב-ים הינה חברה ציבורית, אשר ניירות הערך שלה נסחרים בבורסה לניירות ערך בתל-אביב מאז שנת 1978.
פעילות חברת גב-ים מתבצעת באמצעות גב-ים עצמה; באמצעות חברות בנות בבעלות מלאה, המנוהלות על-ידי חברת גב-ים; באמצעות חברות שההחזקות בהן משותפות לגב-ים ולאחרים; או באמצעות עסקאות משותפות.
לגב-ים שני תחומי פעילות המדווחים כמגורים בדוחות הכספיים המאוחדים שלה: תחום הנכסים המניבים, בו עוסקת גב-ים ביזום, תכנון, פיתוח, הקמה (באמצעות קבלנים), שיווק, השכרה, תחזוקה וניהול של פארקי הייטק, פארקים עסקיים ותעשייתיים, בנייני משרדים, מרכזי לוגיסטיקה, שטחי מסחר ותנינים, בפריסה ארצית, ותחום הבנייה למגורים, בו עוסקת גב-ים ביזום, תכנון, פיתוח, הקמה (באמצעות קבלנים), שיווק ומכירה של יחידות דיור.
תחום הנכסים המניבים
גב-ים עוסקת בתחום הנכסים המניבים ביזום, תכנון, פיתוח, הקמה (באמצעות קבלנים), שיווק, השכרה, תחזוקה וניהול של פארקי הייטק, פארקים עסקיים ותעשייתיים, בנייני משרדים, מרכזי לוגיסטיקה, שטחי מסחר ותנינים, בפריסה ארצית. מרבית נכסיה של גב-ים ממוקמים באזורי ביקוש ברחבי הארץ. כמו כן, מספקת גב-ים, בעצמה או באמצעות חברות מוחזקות, שירותי ניהול ואחזקה לבנייני המשרדים ושטחי המסחר שבבעלותה, כמפורט בסעיף 9.4 להלן.
בנוסף, לגב-ים עתודות קרקע ברחבי הארץ, שבמרביתן קיימות זכויות מאושרות על פי תוכניות בניין עיר לבניית שטחים מניבים נוספים המיועדים להשכרה, כמפורט בסעיף 9.14 להלן.
החל משנת 1999 מחזיקה גב-ים ב-50.1% מהון המניות של חברת מת"ם - מרכז תעשיות מדע חיפה בע"מ, בעלת הזכויות בנכסים מניבים המצויים בפארק מתם, בעתודות קרקע וכן בנכסים נוספים בחיפה, בשיתוף עם החברה הכלכלית לחיפה בע"מ.
עוד מחזיקה גב-ים ב-73.25% מהון המניות של גב-ים נגב בע"מ, בעלת זכויות במקרקעין בשטח של כ-93 דונם בבאר- שבע, עליהם מוקם פארק ההייטק גב-ים נגב, בשיתוף עם עיריית באר-שבע, אוניברסיטת בן-גוריון ומשקיעים פרטיים.
תחום הבנייה למגורים
החל משנת 2024, גב-ים חזרה לעסוק גם בתחום הבנייה למגורים. גב-ים פועלת לייזום, תכנון, פיתוח, הקמה (באמצעות קבלנים), שיווק ומכירה של יחידות דיור, הן בעצמה, והן באמצעות חברת גב-ים מגורים, אותה רכשה במהלך שנת 2024 מנכסים ובניין. בהתאם, מדווחת גב-ים את תחום הבנייה למגורים כמגור.
השקעות שבוצעו בהון גב-ים ועסקאות במניותיה במהלך השנתיים האחרונות
ביום 5 ביוני 2024 הקצתה גב-ים לנכסים ובניין, בהקצאה פרטית, 5,154,096 מניות רגילות של גב-ים, אשר היוו באותו מועד כ-0.4% מהונה המונפק של גב-ים, וזאת בתמורה לרכישת פעילות המגורים של נכסים ובניין. לפרטים נוספים ראו על דרך ההפניה דיווח מיידי של נכסים ובניין מיום 5 ביוני 2024 (מס' אסמכתא: 2024-01059091).
בימים 23 ו-24 בספטמבר 2024 מכרה נכסים ובניין, במספר עסקאות מחוץ לבורסה, מניות של גב-ים בהיקף כולל של כ-8% מהונה המנפק של גב-ים. לפרטים נוספים ראו על דרך ההפניה דיווחים מיידיים של החברה מיום 23 ו-24 בספטמבר 2024 (מס' אסמכתאות 2024-01-605180 ו-2024-01-605432, בהתאמה). בהמשך למכירת מניות גב-ים על- ידי נכסים ובניין כאמור, עמדה גב-ים בתנאי הסף ונכנסה למדד ת"א 125 ומדד ת"א-90.
ביום 3 ביולי 2025, מכרה נכסים ובניין כ-2.4% מהונה המונפק והנפרע של גב-ים, בתמורה לסך של כ-200 מיליון ש"ח. לפרטים נוספים ראו דיווח מיידי של נכסים ובניין מיום 6 ביולי 2025 (מס' אסמכתא: 2025-01-048748).
17
---
18
ביום 6 בנובמבר 2025, מכרה נכסים ובניין כ-7.6% מהונה המונפק והנפרע של גב-ים, בתמורה לסך של כ-650 מיליון ש"ח. לפרטים נוספים ראו דיווח מיידי של החברה מיום 6 בנובמבר 2025 (מס' אסמכתא: 2025-01-084532).
נכון ליום 31 בדצמבר 2025 החזיקה נכסים ובניין בכ-64% מהונה המונפק והנפרע של גב-ים.
### 9.2 חלוקת דיבידנד
להלן הדיבידנדים אשר הוכרזו ושולמו על ידי גב-ים במהלך השנים 2023, 2024, ו-2023:
| לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר | | | |
| --- | --- | --- | --- |
| 2023 | 2024 | 2025 | |
| מיליוני ש"ח | | | |
| 275 | 305 | 290 | 2025-1.3 ש"ח למינה רגילה בשנת 2025 (כ-1.4 וכ-1.3 ש"ח למינה רגילה לשנים 2024, בהתאמה) |
לפרטים אודות דיבידנד שהוכרז על-ידי גב-ים, לאחר תאריך הדוח על המצב הכספי, ראו באור 3.1.1.1. לדוחות הכספיים.
לפרטים אודות מגבלות חיצוניות על חלוקת דיבידנד של גב-ים, ראו באור 3.3.13. לדוחות הכספיים.
### 9.3 להלן נתונים ביחס להשקעת נכסים ובניין בגב-ים נכון ליום 31 בדצמבר 2025
| תיאור הפעילות | תרומה להפסד המיוחס לבעלים של נכסים ובניין בשנת 2025 (במיליוני ש"ח) | שווי שוק של ההשקעה בחברה המוחזקת (במיליוני ש"ח) | שיעור שמהווה סכום ההשקעה בחברה המוחזקת מתן סך ההון המיוחס לבעלים של נכסים ובניין | שיעור החזקה | שיעור החזקה |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| נדל"ן | 500 | 5,441 | 164% | 5,359 | 64.02% |
### 9.3.1 להלן נתונים מתוך הדוחות הכספיים המאוחדים של גב-ים ליום 31 בדצמבר 2025
| ההתייחסות החשבונאית בספרי החברה | סך הכל נכסים | הן המיוחס לבעלים של גב-ים | רוח המיוחס לבעלים של גב-ים | הכנסות בשנת 2025 |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| במיליוני ש"ח | | | | |
| חברה מאוחדת | 18,772 | 4,906 | 670 | 1,521 |
### 9.3.2 להלן מידע כספי לגבי תחומי הפעילות של גב-ים
לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2025 (במיליוני ש"ח)
| מאוחד | מגורים | נכסים מניבים | |
| --- | --- | --- | --- |
| 1,447 | 18 | 1,429 | הכנסות מחיצוניים |
| 150 | 17 | 133 | עלויות מיוחסותי |
| 670 | | | רוח נקי מיוחס לבעלי מניות של גב-ים |
| 165 | | | רוח נקי שאינו מיוחס לבעלי מניות גב-ים |
| 17,619 | 602 | 17,017 | סך הנכסים המיוחסים לתחום הפעילות |
| 362 | 269 | 93 | סך ההתחייבויות המיוחסות לתחום הפעילות |
לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2024 (במיליוני ש"ח)
| מאוחד | מגורים | נכסים מניבים | |
| --- | --- | --- | --- |
| 1,219 | 20 | 1,199 | הכנסות מחיצוניים |
| 133 | 19 | 114 | עלויות מיוחסותי |
| 478 | | | רוח נקי מיוחס לבעלי מניות של גב-ים |
| 168 | | | רוח נקי שאינו מיוחס לבעלי מניות גב-ים |
| 15,804 | 470 | 15,334 | סך הנכסים המיוחסים לתחום הפעילות |
| 407 | 238 | 169 | סך ההתחייבויות המיוחסות לתחום הפעילות |
---
לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2023 (במיליוני ש"ח)
| מאוחד | מגורים | נכסים מניבים | הכנסות מחיצוניים |
| --- | --- | --- | --- |
| 1,193 | - | 1,193 | |
| 105 | - | 105 | עלויות מיווחסות |
| 499 | | | רווח נקי מיוחס לבעלי מניות של גב-ים |
| 184 | | | רווח נקי שאינו מיוחס לבעלי מניות גב-ים |
| 14,070 | - | 14,070 | סך הנכסים המיוחסים לתחום הפעילות |
| 214 | - | 214 | סך ההתחייבויות המיוחסות לתחום הפעילות |
* כל העלויות משתנות למעט פחת המשויך למגזר המניבים, בסך של כ-3.6 מיליון ש"ח בשנת 2025, כ-4.5 מיליון ש"ח בשנת 2024 וכ-4.7 מיליון ש"ח בשנת 2023.
להסברים בקשר עם תוצאות הפעילות של גב-ים ראו סעיף 1.6.1 לדוח הדירקטוריון.
### פעילות גב-ים בתחום הנכסים המניבים
בתחום הנכסים המניבים עוסקת גב-ים בייזום, תכנון, פיתוח, הקמה (באמצעות קבלנים), שיווק, השכרה, תחזוקה וניהול של פארקי הייטק, פארקים עסקיים ותעשייתיים, בנייני משרדים, מרכזים לוגיסטיים, שטחי מסחר ותנינים, בפריסה ארצית בישראל, תוך התמקדות באיזורי ביקוש.
במהלך שנות פעילותה בתחום הנכסים המניבים פיתחה גב-ים שתי התמחויות בתחום זה. האחת היא הקמת פארקים עסקיים ותעשייתיים, והשנייה היא בניה ייעודית. בנוסף, מספקת גב-ים, בעצמה ו/או באמצעות חברות בנות בבעלותה המלאה, שירותי אחזקה וניהול מגוונים ללקוחותיה לאורך כל תקופת השכירות.
נכון ליום 31 בדצמבר 2025, לגב-ים פארקים לעסקים, הייטק, משרדים, מסחר, תעשיה, אחסנה ותנינים בשטח של כ-1.3 מיליון מ"ר. מבנים אלה מושכרים למאות שוכרים איכותיים בחוזים הצמודים למדד, בתקופת שכירות ממוצעת של כ-5.1 שנים. שיעור התפוסה בנכסיה המניבים של גב-ים עומד ליום 31 בדצמבר 2025 על כ-97%, עלייה של כ-2% לעומת שיעור התפוסה נכון ליום 31 בדצמבר 2024.
לגב-ים עתודות קרקע של מאות אלפי מ"ר ברחבי הארץ. השווי ההוגן של עתודות הקרקע של גב-ים עומד על סך של כ-730 מיליון ש"ח נכון ליום 31 בדצמבר 2025.
הנכסים המניבים הקיימים, אלה שבבנייה וכן עתודות הקרקע, ממוקמים ברובם באזורי ביקוש מרכזיים, כגון פארק מתם בחיפה, אזור התעשיה של הרצליה פיתוח, תל-אביב, ירושלים, קיסריה, רחובות, חולון, מודיעין, באר-שבע ולוד. ייחודה של גב-ים הוא בהקמתם וניהולם של פארקים עסקיים ופארקים לוגיסטיים ותעשייתיים, כמו גם בהקמת מבנים ייעודיים המותאמים לצרכי הלקוח ודרישותי. הנכסים עצמם מרוכזים בפארקים, כאמור לעיל, ולא בבניינים בודדים.
פעילותה של גב-ים בתחום הנכסים המניבים נחלקת לשלושה שלבים - ייזום והקמה, שיווק והשכרה ללקוחות ומתן שירותי ניהול לאורך כל תקופת השכירות.
### פארקי היי-טק, פארקים עסקיים ותעשייתיים ופארקי לוגיסטיקה
גב-ים מתמקדת בייזום פארקי הייטק, פארקים עסקיים ותעשייתיים (לרבות משרדים) ופארקים לוגיסטיים להשכרה, באזורי ביקוש מרכזיים בארץ, תוך מתן מענה ספציפי לדרישות מיוחדות מצד לקוחותיה השוכרים, כגון התאמה לתעשיות שונות, לרבות תעשיות עתירות ידע, תעשיות ביוטכנולוגיות וכיו"ב.
הפארק מהווה יתרון לשוכרים, הן מבחינת העבודה בסביבה איכותית, והן מבחינת אווירת העבודה היצרנית השוררת בפארקים מעין אלו. יתרונות נוספים הם מיקום מרכזי, בעל נגישות תחבורתית, שטחים ירוקים, מקומות חניה וכיו"ב.
יתרון נוסף הוא היתרון לגודל. ריכוז עסקים רבים בפארק וקיומם של פארקים ברחבי הארץ, מאפשר לגב-ים להעניק לשוכרים מגוון רחב של שירותים במחירים תחרותיים.
בין הפארקים העסקיים שהוקמו על ידי גב-ים ניתן למנות את פארק מתם בחיפה, מרכז גב-ים הרצליה, פארק גב-ים הרצליה צפון, פארק גב-ים נגב בבאר-שבע, פארק העברית בירושלים, פארק גב-ים רחובות ופארק אופק (גב-ים ממן) בלוד. בין הפארקים התעשייתיים והלוגיסטיים שהוקמו על ידי גב-ים ניתן למנות את הפארקים במפרץ חיפה, קיסריה, מודיעין ויבנה.
19
---
9.4.2
20
# בניה ייעודית
תחום התמחות נוסף של גב-ים במסגרת פעילותה בתחום הנכסים המניבים הוא הקמת בניינים ייעודיים לשוכרים גדולים, לתקופות שכירות ארוכות. הבנייה הייעודית מעניקה פתרון שלם ללקוח, והיא כוללת את ליווי השוכר החל משלב איתור הקרקע המתאימה לצרכי, דרך הגדרת הפרוגרמה לצרכי התכנון של המבנה המבוקש, תכנון הבניין כולו והקמתו בשיתוף פעולה מלא עם השוכר ועד למתן מענה מושלם לכל דרישות השוכר באשר לפנים המושכר.
המוניטין שצברה גב-ים בתחום הבנייה הייעודית הביא לכך שגב-ים הינה בין המובילות בתחום זה בארץ, בהיותה חברה המשכירה מבנים ייעודיים למגוון רחב ביותר של שוכרים, החל ממרכזים לוגיסטיים ומבני תעשיה יצרנית, ועד הקמת מבנים עבור החברות הנמצאות בחזית הטכנולוגית של מדינת ישראל, בין היתר בתחומי הייצור הרפואי, הביטחוני והביטוכונולוגי.
בין המבנים שהוקמו על-ידי גב-ים בבנייה ייעודית, ניתן למנות את קמפוס אפל בהרצליה פיתוח, בית אלביט מערכות, בית פיליפס, בית צים-עופר ובית צורן בפארק מתם, מרכז הפיתוח של IBM באוניברסיטת חיפה, מרכזי הפיתוח של מייקורסופט בהרצליה פיתוח ובפארק מתם, מרכז הסייבר הלאומי בפארק גב-ים נגב, המרכז הלוגיסטי שהוקם עבור חברות מקבוצת נייר חדרה במודיעין, מפעל מיכלי כרמל (בבעלות פלארו מערכות מיכלים בע"מ) בקיסריה, וכן מחסנים לוגיסטיים של חברות כגון לוגיסטיקו בלוד וטבע בבאר טוביה.
## שירותי הניהול שמעניקה גב-ים ללקוחותיה
שירותי הניהול הניתנים על-ידי גב-ים לשוכרי הנכסים שבבעלותה, בייחוד במסגרת הפארקים העסקיים והתעשייתיים, הם רחבים, וכוללים, בין היתר:
### שירותי תחזוקה - שירותי תחזוקה לפארק בכללותו, דהיינו שירותי גינון, שמירה, ניקיון, כבישים פנימיים, תאורה וכו'". וכן שירותי תחזוקה למושכרים עצמם. שירותי התחזוקה מסופקים לשוכרים, באמצעות קבלני משנה, במחירים תחרותיים תוך ניצול היתרון לגודל. שירותי הניהול ניתנים על-ידי גב-ים בעצמה או באמצעות חברות מוחזקות, כגון חברת גב-ים שירותי ניהול ואחזקות נכסים בע"מ ושת"ם חיפה בע"מ. שירותי ניהול אלו מהווים ערך מוסף לשוכרים הנוכחיים של גב-ים ותמריץ נוסף לשוכרים פוטנציאליים המבקשים לבחון אפשרות של שכירת נכסים מניבים מגב-ים. בשנים האחרונות הרחיבה גב-ים את שירותי התחזוקה ומאפשרת ללקוחותיה לשכור את שירותיה גם לצרכי תחזוקת פנים שוטפת של המושכר.
### שירותי ניהול פרויקטים - גב-ים מספקת שירותי ניהול פרויקטים ללקוחותיה, אשר מעוניינים לבצע, על חשבונם, עבודות התאמה בנכס המושכר להם. במסגרת שירותים אלו מנהלת גב-ים את ביצוע עבודות ההתאמה, החל מתיאום התכנון בין צרכי הלקוח ובין היועצים והמתכננים השונים, עבור בהתקשרות עם קבלן מבצע ופיקוח על הביצוע, וכלה באישור החשבונות לתשלום. כמו כן, חברת גב-ים מספקת שירותי ניהול פרויקטים לחברות מוחזקות ו/או במסגרת עסקאות משותפות.
## חלוקה לאזורים גיאוגרפים
נכסיה המניבים של גב-ים פרוסים ברחבי ישראל, החל ממפרץ חיפה בצפון ועד לבאר-שבע בדרום. לצרכי דוח זה, ונוכח טיוטת תקנות ניירות ערך לעינון הוראות הגילוי ביחס לפעילות נדל"ן להשקעה, שפורסמה על ידי רשות ניירות ערך בדצמבר 2013 ("טיוטת תקנות נדל"ן להשקעה"), חילקה גב-ים את נכסיה לשלושה אזורים גיאוגרפיים עיקריים - צפון הארץ, מרכז הארץ ודרום הארץ.
אזורים אלו הם בעלי מאפיינים שונים, נכון להיום, כאשר עיקר השוני בא לידי ביטוי בהבדלים בין מרכז הארץ ובין שאר חלקיה. במרכז הארץ דמי השכירות גבוהים יותר מדמי השכירות הממוצעים בצפון הארץ ומדמי השכירות הנגבים בדרומה. יש לציין, כי גם בתוך כל איזור גיאוגרפי, קיימת שונות בין האתרים השונים, ואף בתוך האתרים קיימת לעיתים שונות בין הנכסים השונים. השונות נובעת מסוג הנכס, מהייעוד השונה של כל נכס, מגיל של הנכס, ממצבו הפיזי וכו'".
יצוין, כי אין בבעלותה של חברת גב-ים נכסים מחוץ לגבולות מדינת ישראל.
## לקוחות
לגב-ים מאות לקוחות שונים בתחום הנכסים המניבים. בין השוכרים השונים ניתן למנות חברות מהוותיקות ומהמובילות בתחומן, המקיימות יחסי שכירות עם גב-ים במשך עשרות שנים. רוב הכנסות גב-ים מנכסים מניבים מקורו בנכסים אשר הושכרו לטווחי זמן בינוניים עד ארוכים. חוזי השכירות הינם לדיירות בלתי מוגנת ודמי השכירות צמודים למדד המחירים לצרכן.
---
21
עד כה השכירה גב-ים פרויקטים רבים אשר הוקמו בבנייה ייעודית, קרי מבנים שנבנו והושכרו מראש ללקוח ידוע מראש, המותאמים לדרישות ספציפיות של הלקוח המיועד. לאור ההשקעה הראשונית הגבוהה יחסית בנכס, והתאמתו לצרכים ספציפיים של השוכר, הסכמי השכירות למבנים מסוג זה נחתמים לתקופות ארוכות וכוללים, בדרך כלל, אופציות לשוכר להארכת תקופת השכירות.
יוצוין, כי חלק משוכרי גב-ים מבצעים על חשבונם עובדות בשטחים המושכרים ומתאימים אותם לצורכיהם. להערכת גב-ים, השקעות אלו של הדיירים במושכרים מחזקות את הקשר שלהם למושכר ומפחיתות את הכדאיות של דיירים אלו במעבר למושכר אחר.
למעלה ממחצית הכנסותיה של גב-ים בתחום הנכסים המניבים נובעת מחברות מובילות בארץ (וחלקן אף מהמובילות בתחומן בעולם), כגון: אפל, אנבידיה, אמזון, גוגל, אלביט, אינטל, פיליפס, IBM, צים, מייקרוסופט ו-EMC.
### מדיניות רכישות ומימושים
לגב-ים אין מדיניות קבועה בקשר עם רכישות ומימושים וכל מקרה נבחן לגופו, נוכח ההזדמנות העסקית שהוא מביא עמו, ייעודו, מיקומו, מצבו הפיזי, השוכרים המאכלסים אותו (ככל שישנם) וכיו"ב.
### תחרות
#### כללי - התחרות של גב-ים בתחום הנכסים המניבים הינה בעיקר מקומית. דהיינו, כמעט בכל אתר בארץ בו קיימים נכסים מניבים אשר בבעלות גב-ים, קיימת תחרות מצידן של חברות אחרות אשר בבעלותן נכסים מניבים באותו אזור, אותם הן מבקשות להשכיר, על-פי רוב לאותו ייעוד.
#### מתחרים משמעותיים - מתחרותיה של גב-ים כוללות הן חברות גדולות בעלות פרויקטים בפריסה ארצית ובהיקף גדול והן חברות קטנות הפועלות באזור גיאוגרפי מסוים. בתחום הבניה הייעודית מתחרותיה של גב-ים הן חברות יזמיות שונות. כאמור לעיל, התחרות הינה אזורית ולא כלל ארצית, ועל-כן בכל אזור יש לגב-ים מתחרים מקומיים. לגב-ים אין את היכולת להעריך את חלקה בשוק הנכסים המניבים ביחס למתחריה.
#### התמודדות עם התחרות - גב-ים מתמודדת עם התחרות האזורית האמורה לעיל באמצעות הגורמים אשר חלקם כבר הוזכר לעיל, והמפורטים להלן:
##### מיקום - מירב הנכסים המניבים של גב-ים ממוקמים באזורי ביקוש מרכזיים מצידם של לקוחות תעשייתיים ככלל ולקוחות מתעשיית ההייטק בפרט. כך באשר לפרויקט תוהא בתל-אביב, מרכזי גב-ים בהרצליה פיתוח, פארק מתם, הייחודי לחיפה ואזור הצפון, פארק גב-ים נגב בבאר-שבע, הייחודי לכלל איזור הדרום וכו'. גם אתרי התעשייה והלוגיסטיקה ממוקמים באזורים מבוקשים, בשל סמיכותם ונגישותם לעורקי תחבורה מרכזיים ולנמלי ים ותעופה, כגון מפרץ חיפה, קיסריה, מודיעין, לוד וכיו"ב.
##### פארקים - העובדה שמירב הנכסים המניבים של גב-ים, ובייחוד אלו המושכרים לחברות עתירות ידע ומשרדים, ממוקמים כחלק מפארק המספק ללקוחות גב-ים שירותים נוספים, ולא רק כמבנה בודד, הינה יתרון נוסף, המסייע לגב-ים להתמודד מול מתחריה.
##### שירותי ניהול - ריכוז נכסים מניבים רבים בפארק עסקי אחד מאפשר לגב-ים מתן שירותי ניהול מגוונים ויעילים, במחיר תחרותי. גב-ים מעניקה את שירותי הניהול בעצמה או באמצעות חברות בת, דבר המהווה יתרון נוסף כלפי השוכרים של הנכסים המניבים, לאור העובדה שמולם עומדת כתובת אחת לכל דבר ועניין.
##### קהילה - במסגרת פעילותה בפארקים השונים, והמחשבה על מתן שירותי קהילה ללקוחותיה, הקימה גב-ים קהילות יעדויות הפועלות כחלק בלתי נפרד מהפארק, במטרה ליצור מרחב עבור האקוטיסטים הייחודי, באופן המייצר ערך מוסף לשוכרים. הקהילה משמשת קרקע פוריה לחדשנות ושיתוף פעולה בין החברות השונות בתחומים מגוונים, מעבר לפעילות העסקית. בנוסף, מהווים מתחמי הקהילה מקום מפגש לפיתוח ומספקים פלטפורמה לחיבור בין השוכרים לבין גופים חיצוניים כגון אקדמיה; צבא; רפואה; עמותות וגופי חדשנות. הקהילות שהקימה גב-ים מספקות ערך מוסף ללקוחות, בין היתר גם באמצעות פעילויות שונות הכוללות סדנאות מקצועיות, מפגשי למידה ושיתופי פעולה עם גורמי מקצוע. קהילות אלו, הייחודיות לגב-ים, מהוות יתרון נוסף בהתמודדות גב-ים עם מתחריה.
##### בנייה ייעודית - הניסיון והמוניטין שצברה גב-ים בתחום הבנייה הייעודית מסייעים אף הם בתחרות הקיימת בשוק הנכסים המניבים, ובייחוד בקרב שוכרים המחפשים אחר מבנה ייעודי בלעדי להם.
##### איכות הבנייה - גב-ים מקפידה על תכנון הבניינים באופן יעיל ואיכותי, תוך מתן דגש גם על המראה החיצוני של הבניין והאסתטיקה של הפארק כולו.
---
22
**מוניטין** - ניסיונה של ג-ב-ים, הקפדתה על עמידה בהתחייבויותיה, איכות נכסיה ואיתנותה הפיננסית יצרו לגב-ים את המוניטין לו היא זוכה כיום ויוצרים בטחון בקרב לקוחותיה.
.9.8.3.7
**אזורים**
כאמור בסעיף 9.5 לעיל, פעילותה של ג-ב-ים בתחום הנכסים המניבים, פרוטה בכל רחבי הארץ ומחולקת לשלושה אזורים עיקריים:
.9.9.1
**צפון הארץ** - נכסים מניבים בהיקף כולל של כ-563 אלף מ"ר, הפזורים במפרץ חיפה, חיפה, טירת הכרמל, עפולה וקיסריה. בנוסף, לגב-ים עתודות קרקע באזור זה להקמת שטח עיקרי כולל של כ-252 אלף מ"ר. ייעודם של נכסים אלו מגוונים וכן שוכרי נכסים אלה. באזור זה ממוקמים: פארק מתם במבואותיה הדרומיים של חיפה, שהינו נכס מהותי מאוד של ג-ב-ים; הפארק הלוגיסטי - פארק ג-ב-ים מפרץ חיפה; וכן בית IBM באוניברסיטת חיפה.
.9.9.2
**מרכז הארץ** - נכסים מניבים בהיקף כולל של כ-590 אלפי מ"ר, הפזורים בהרצליה, תל-אביב, רעננה, ירושלים, חולון, רחובות, לוד, מודיעין ובאר-יעקב. בנוסף, לגב-ים עתודות קרקע בהרצליה, רחובות ובירושלים, להקמת שטח עיקרי כולל של כ-104 אלף מ"ר. גם באזור זה, קיים שוני רב בין הייעודים השונים של הנכסים. אזור זה כולל את מרכז ג-ב-ים הרצליה ואת פארק ג-ב-ים הרצליה צפון, המהווים נכסים מהותיים מאוד של ג-ב-ים; פרויקט תוה"א בתל-אביב; פרויקט ג-ב-ים רעננה (עסקת קומבינציה עם שופרסל נדל"ן בע"מ); וכן את ג-ב-ים פארק העברית, פארק ההיי-טק בקמפוס האוניברסיטה העברית בגבעת-רם (עסקת קומבינציה עם האוניברסיטה).
.9.9.3
**דרום הארץ** - נכסים מניבים בהיקף כולל של כ-110 אלפי מ"ר, ביבנה (פארק תעשיה ולוגיסטיקה) ובאר-שבע – פארק ההייטק והעסקים ג-ב-ים נגב (המוחזק על ידי חברת ג-ב-ים נגב בע"מ). בנוסף, לגב-ים עתודות קרקע באזור זה להקמת שטח עיקרי כולל של כ-164 אלף מ"ר.
להלן משתנים הכלכליים החשובים להבנת פעילות ג-ב-ים:
| לשנה שנסתיימה ביום | | | ישראל |
| --- | --- | --- | --- |
| 31.12.2023 | 31.12.2024 | 31.12.2025 | משתנים |
| | | | משתנים כלכליים |
| 522 | 528 | 611 | תוצר מקומי גולמיי (מיליארד $) |
| 0.1% | (1.6%) | 0.8% | **שיעור צמיחה בתוצר לנפש (PPP)** |
| 2.0% | 0.4% | 2.8% | **שיעור צמיחה בתוצר המקומי (PPP)** |
| 4.4% | 3.5% | 3.4% | **שיעור אינפלציה*** |
| 3.3% | 3.4% | 2.6% | ***התשואה על חוב ממשלתי לא צמוד לטווח ארוך*** |
| 4.62% | 4.83% | 4.39% | |
| AA-/Negative | A/Negative | A/Stable | ***דירוג חוב ממשלתי מקומי לטווח ארוך*** |
| AA-/Negative | A/Negative | A/Stable | ***דירוג חוב ממשלתי חיי לטווח ארוך*** |
| 3.627 | 3.647 | 3.19 | ש"י ח"מטבע מקומי ביחס לדולר ליום האחרון של השנה - ש"י ח"דולר |
| http://www.imf.org (PPP) מבוססים על פירסום של קרן המטבע הבינלאומית בכתובת | | | |
| **נתוני התוצר (PPP) מקום הצמיחה מבוססים על תחזית אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר מחודש ינואר 2026.** | | | |
| **שיעור האבטלה הרחב (גילי 25-64) לפי חטיבת המחקר של בנק ישראל מחודש ינואר 2026.** | | | |
| **שיעור אינפלציה (מדד "בגין") לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, http://www.cbs.gov.il.** | | | |
| **תשואה על חוב ממשלתי - על-פי אתר בנק ישראל, נתונים וסטטיסטיקה: http://www.boi.org.il** | | | |
| **התשואה על חוב ממשלתי - לפי דוח דירוג S&P בכתובת** | | | |
---
9.10 פילוחים (הנתונים המפורטים הם כמופיע בדוחותיה של גב-ים)
.9.10 10.1 להלן תמצית נתונים ביחס לכסיסים המניבים של גב-ים, נכון ליום 31 בדצמבר 2025
| רווחי שערוך12 | מייצג11 NOI מייצג11 | 10NOI | שווי הוגן | שטח נדל"ן | פרמטרים
שימושים |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| במיליוני ש"ח | | | | באלפי מ"ר | |
| 412 | 612 | 504 | 9,113 | 584 | הייטק ומשרדים* |
| 90 | 139 | 133 | 2,336 | 261 | תעשיה ולוגיסטיקה* |
| 15 | 42 | 34 | 535 | 49 | מסחר וקונטרסים* |
| 24 | 97 | 88 | 1,216 | 369 | חניונים ושירותי* |
| 541 | 890 | 759 | 13,200 | 1,263 | סך הכל* |
*הנתונים בטבלה לעיל הינם במאוחד.
| סה"כ
שיעורי
תשואה
מייצגים
ממוצעים לפי
שווי ביום
(2)31.12.2025 | שיעורי תשואה
מייצגים12
ממוצעים לפי
שווי ביום
(2)31.12.2025 | מספר
מבנים
מניבים | שיעורי
תפוסה
ממוצעים13 | דמי
שכירות
ממוצעים
למ"ר
(בש"ח) לחודש | פרמטרים | |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| | | | | | | אוזרים |
| 7.2% | 7.2% | 6.5% | 30 | 99% | 77 | צפון |
| | 6.2% | 5.6% | 36 | 100% | 38 | |
| | 9.3% | 10.4% | 4 | 93% | 65 | |
| | - | - | 1 | - | 26 | |
| 6.3% | 6.3% | 4.8% | 30 | 93% | 95 | מרכז |
| | 5.7% | 5.8% | 36 | 100% | 53 | |
| | 7.4% | 5.2% | 2 | 78% | 132 | |
| | - | - | - | - | 20 | |
| 7.2% | 7.5% | (1) 5.6% | 5 | 98% | 60 | דרום |
| | 5.7% | 5.7% | 18 | 100% | 44 | |
| | 8.1% | (1) 6.9% | - | (1)82% | 109 | |
| | - | - | - | - | 11 | |
| 6.7% | | | | | | (2)סה"כ |
(1) הירידה בשיעורי התשואה והתפוסה בדרום נובעת מהשלמת בניין 58 בפארק גב-ים נגב בתום השנה, בשיעור שיווק של 51%.
(2) כולל גם את שיעורי התשואה הממוצעים המייצגים של שטחי החניונים והשירותים של גב-ים.
10.10.10.10.10.10.10.10.10.10.10.10.10.10.10.10.10.10.10.10.10.10.10.10.10.10.10.10.10.10.10.10.10.10.1
---
9.10.2
# להלן תמצית נתונים ביחס לנכסים המניבים של גב-ים, נכון ליום 31 בדצמבר 2024
| פרמטרים | שטח נדל"ן | שווי הוגן | 15NOI | 16 NOI מייצג | רווחי שערוך |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| במיליוני ש"ח | | | | באלפי מ"ר | |
| 343 | 541 | 452 | 8,134 | 534 | הייטק ומשרדים* |
| (17) | 133 | 122 | 2,226 | 261 | תעשיה ולוגיסטיקה* |
| 20 | 46 | 36 | 574 | 56 | מסחר וקונגרסים* |
| 51 | 92 | 82 | 1,075 | 346 | חנונים ושירות* |
| 397 | 812 | 692 | 12,009 | 1,197 | סך הכל* |
*הנתונים בטבלה הינם במאוחד
| פרמטרים | דמי שבירות ממוצעים לפי שווי ביוּם 31.12.2024 | שיעורי תשואה ממוצעים לפי שווי ביוּם 31.12.2024 | שיעורי תשואה ממוצעים לפי שווי ביוּם 31.12.2024 | מספר מבנים 15 | שיעורי תפוסה ממוצעים | דמי שבירות ממוצעים למי' ר לחודש (בש"ח) |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| | | | | | | |
| 7.2% | 7.2% | 6.4% | 30 | 97% | 71 | הייטק ומשרדים |
| | 6.1% | 4.8% | 36 | 95% | 35 | תעשיה ולוגיסטיקה |
| | 8.8% | 7.3% | 8 | 93% | 67 | מסחר וקונגרסים |
| | - | - | 1 | - | 24 | חנונים ושירות |
| 6.3% | 6.1% | 4.8% | 26 | 94% | 98 | הייטק ומשרדים |
| | 5.6% | 5.7% | 36 | 98% | 52 | תעשיה ולוגיסטיקה |
| | 7.4% | 5.5% | 2 | 85% | 129 | מסחר וקונגרסים |
| | - | - | - | - | 21 | חנונים ושירות |
| 7.7% | 7.4% | 6.0% | 4 | 97% | 53 | הייטק ומשרדים |
| | 7.3% | 7.7% | 18 | 99% | 42 | תעשיה ולוגיסטיקה |
| | 8.7% | 8.8% | - | 97% | 108 | מסחר וקונגרסים |
| | - | - | - | - | 11 | חנונים ושירות |
| 6.8% | | | | | | (1) |
(1) כולל גם את שיעורי התשואה הממוצעים המייצגים של שטחי החניונים והשירותים של גב-ים.
15 NOI לעיל הינו בנטרול פחת בסך 4.5 מיליון ש"ח.
16 NOI המייצג הינו לאחר מספר התאמות שגב-ים ביצעה, כך שהנתונים ייצגו את ה-NOI הפוטנציאלי של הנכס, אילו היה מושכר במלואו לתקופה שלמה, והשטחים הפנויים בו היו מושכרים במחירים ריאליים.
17 ההכנסות כוללות הכנסות בגין שערוך נכסים מניבים (כ-317 מיליון ש"ח), שערוך נכסים בהקמה (כ-83 מיליון ש"ח), בקיוויו הוצאות מירידת השווי ההוגן של קרקעות המיועדות להקמת נכסים מניבים (כ-3 מיליון ש"ח).
18 שיעור התפוסה בכלל נכסי גב-ים ליום 31 בדצמבר 2024 עמד על 95% לעומת שיעור התפוסה ליום 31 בדצמבר 2023, אשר עמד על 98%.
19 שיעור התשואה המייצג הינו לאחר ההתאמות כדלקמן: גילום שנתי של ההכנסות בגין נכסים שהחלו להניב במהלך שנות הדיווח; תוספת הכנסה בגין נכסים מנויים.
---
הכנסות גב-ים הצפויות בגין חוזי שכירות חתומים .9.11
| בהנחה אי מימוש תקופות אופציה של שוכרים | | | | תקופת הכרה בהכנסה |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| שטח נשוא ההסכמים
(באלפי מ"ר) | מספר חוזים
מסתיימים | הכנסות
מרכיבים
משתנים* | הכנסות מרכיבים
קבועים
(במיליוני ש"ח) | |
| 48 | 26 | - | 206 | 1 רבעון |
| 33 | 20 | - | 206 | 2 רבעון |
| 39 | 17 | - | 204 | 3 רבעון |
| 80 | 29 | - | 198 | 4 רבעון |
| 200 | 92 | - | 814 | סך הכל |
| 158 | 92 | - | 700 | 2027 |
| 173 | 80 | - | 611 | 2028 |
| 115 | 69 | - | 492 | 2029 |
| 559 | 127 | - | 1,560 | שנת 2030 ואילך |
| 1,205 | 460 | - | 4,177 | סך הכל |
* הכנסות מרכיבים משתנים - בידי הנהלת גב-ים לא מצוין מידע בנוגע להכנסות צפויות מרכיבים משתנים. הכנסות גב-ים מרכיבים משתנים הן בשיעור זניח. יובהר, כי רק למיעוט משוכרי גב-ים רכיב משתנה בשכר הדירה המשולש על-ידם. כיוון שהרכיב המשתנה האמור מהווה רק תוספת, שמותנית בתנאים ואשר אינה וודאית, מעל לשכר הדירה הקבוע שעליהם לשלם, הרי שמספר שוכרים קטן ביותר מגיע לשלם בפועל את התוספת הזו, ולכן הכנסות גב-ים מרכיבים משתנים הן זניחות.
הטבלה לעיל אינה כוללת הכנסות צפויות בגין חוזים חתומים לשכירות בפרויקטים שבהקמה, אשר מסתכמות בסך של כ-1,054 מיליון ש"ח נוספים וכן הכנסות מדמי ניהול. השטח הכלול בטבלה זו מייצג את שטח הנכסים המושכרים ליום 31 בדצמבר 2025.
## שוכרים עיקריים .9.12
בתקופת הדיווח לא היה לגב-ים לקוח בודד אשר ההכנסות ממנו היוו 10% או יותר מסך הכנסות גב-ים בדוחות המאוחדים. להערכת גב-ים אין לגב-ים שוכר בודד אשר אובדנו ישפיע באופן מהותי על תחום פעילות זה של גב-ים. מובן, כי במקרה בו אחת החברות השוכרות שטחים גדולים מגב-ים תפסיק את התקשרותה עם גב-ים מסיבה כלשהי, הדבר יגרום לירידה בהכנסות של גב-ים. אולם, גב-ים מעריכה, לאור ניסיון העבר, כי בשל מיקומם של הנכסים המניבים ואיכותם, ירידה זו תהא זמנית בלבד, עד אשר יימצא לשטחים שפונו שוכר חלופי. הנ"ל הינו בגדר מידע צופה פני עתיד אשר אין לגב-ים ודאות מלאה באשר להתקיימותו, שכן אין הוא תלוי בגב-ים בלבד ואין לגב-ים שליטה מלאה עליו.
יצוין כי כ-60% מהכנסותיה של גב-ים לשנת 2025 נבעו מדמי שכירות המשולמים על-ידי שוכרים הפועלים בתחום ההייטק, לעומת שיעור של 61% בשנת 2024. נוכח נתונים אלו, גב-ים עלולה להיות מושפעת ממשבר פוטנציאלי בתחום ההייטק, משבר שעלול להביא לירידה בביקושים, צמצום שטחים מושכרים, ואף פינוי מושכרים במקרה של הפסקת פעילות של חברות שוכרות.
עם זאת, גב-ים בדעה כי החשיפה כאמור מצמצמת, לאור האמור להלן:
ראשית, מרבית לקוחותיה של גב-ים, העוסקים בתחום ההייטק, הינם חברות מבוססות, בינלאומיות, ולא חברות הזנק (סטארט-אפ) שהפגיעה בהן קשה יותר בעת משבר.
שנית, גם בעת משבר, אין פגיעה בנכס המניב עצמו, כאשר על-פי רוב הנכסים הם באיכות גבוהה, CLASS A. הפגיעה, אם בכלל, היא פגיעה זמנית, בהכנסות גב-ים, שכן הנכס נותר בבעלותה.
ולבסוף, ניסיון העבר הוכיח, כי מרבית החברות הגדולות העוסקות בהייטק, עומדות בהתחייבויותיהן כלפי גב-ים, גם בעתות משבר. יתרה מכך, יודגש כי גם בתקופת המלחמה, במהלך השנתיים האחרונות, המשיכו חברות הייטק גדולות ומובילות להרחיב את שטחי המושכר שלהן בגב-ים, שכרו שטחים בפארקים נוספים של גב-ים, והאריכו את תקופות השכירות שלהן.
לכל אלו יש להוסיף את העובדה שמרבית חברות ההייטק משקיעות בעבודות הגמר במשרדיהן, על מנת להתאים את המושכר לצרכיהן. במקרה של עזיבת המושכר על-ידי מי מהחברות, עבודות הגמר נשארות במושכר וניתן להשכיר את השטח שהתפנה בדמי שכירות דומים לאלו ששילם השוכר שפינה.
25
---
נכסים מיניבים בהקמה - גילוי מצרפי (הנתונים המפורטים הם כמופיע בדוחותיה של גב-ים) .9.13
## פרויקטים בשלבי הקמה באזור המרכז
נכון ליום 31 בדצמבר 2025, גב-ים פעלה להקמתם של חמישה פרויקטים שונים באזור המרכז - פרויקט תוה"א 2; פארק גב-ים הרצליה צפון - הרחבת גב-ים O2 והקמת חניון; פארק גב-ים הרצליה צפון - משכית 3; בניין #3 בפארק גב-ים העברית; והבניין החמישי בפארק גב-ים רחובות, וזאת, לאחר שהשלימה במהלך השנה את בניינים #2+ בפארק גב-ים העברית.
### תוה"א 2 - גב-ים ואמות השקעות בע"מ ("השותפות"), פועלות להקמת הפרויקט, הכולל כ-156 אלף מ"ר עילי לשיווק וכ-45 אלף מ"ר חניון תת-קרקעי. השותפות מעריכות כי עלות ההקמה הכוללת (לרבות בניין עבודות התאמה לשוכרים) תסתכם בסך של כ-3.4 מיליארד ש"ח (חלק גב-ים - 1.7 מיליארד ש"ח), מתוכם שולם עד כה סך כולל של כ-2.1 מיליארד ש"ח (חלק גב-ים - כ-1.05 מיליארד ש"ח). ההכנסות הצפויות מהפרויקט נאמדות בכ-300 מיליון ש"ח בשנה (חלק גב-ים - 150 מיליון ש"ח), המשקפת תשואה של 8.8%. הקמתו של תוה"א 2 צפויה להסתיים בתום שנת 2026.
עוד יצוין, כי השותפות רכשו נכסים הגובלים במתחם תוה"א, מתוך מטרה לפתח ולהעצים זכויות בניה במתחם לטובת הקמת תוה"א 3 ו-4.
### פארק גב-ים הרצליה צפון - הרחבת גב-ים O2 והקמת חניון - גב-ים פועלת להקמת בניין נוסף בפרויקט גב-ים O2
בשטח של כ-39 אלף מ"ר עילי וכן חניון נוסף בפארק, בשטח של כ-20 אלף מ"ר. לכל השטחים בפרויקט הושכרו לחברת טכנולוגיה בינלאומית מהמובילות בעולם, וההכנסות יעמודו על סך של כ-47 מיליון ש"ח בשנה. עלות הפרויקט נאמדת בכ-739 מיליון ש"ח, המשקפת תשואה של 6.4%. השלמת הפרויקט צפויה לרבעון השני של שנת 2026.
### גב-ים פארק העברית - בניין #3 - עם השלמתם של שני הבניינים הראשונים בפארק, החלה גב-ים בהקמתו של הבניין השלישי, בשטח של כ-29 אלף מ"ר עילי וכ-22 אלף מ"ר תת-קרקעי (חלק גב-ים בפרויקט - כ-34 אלף מ"ר). עלות הפרויקט נאמדת בכ-473 מיליון ש"ח וההכנסות הצפויות נאמדות בכ-30 מיליון ש"ח בשנה (חלק גב-ים), המשקפות תשואה של 6.3%. השלמת הקמתו של הפרויקט צפויה לרבעון הרביעי של שנת 2027.
### פארק גב-ים רחובות - בניין #5 - לאחר תאריך הדוח השלימה גב-ים את הקמתו של הבניין החמישי בפארק, בשטח של כ-24 אלף מ"ר עילי וכ-15 אלף מ"ר חניון תת-קרקעי (חלק גב-ים - 28 אלף מ"ר). לכל שטח הבניין הושכרו לחברת טכנולוגיה בינלאומית מובילה. עלות הפרויקט נאמדת בכ-231 מיליון ש"ח (חלק גב-ים) וההכנסות בכ-14 מיליון ש"ח בשנה (חלק גב-ים), המשקפות תשואה של 6.2%.
### פארק גב-ים הרצליה צפון - משכית 3 - גב-ים החלה בהקמתו של בניין נוסף בפארק, בשטח של כ-8,500 מ"ר עילי, על גבי חניון תת-קרקעי שנמצא בביצוע. עלות הפרויקט נאמדת בכ-153 מיליון ש"ח וההכנסות הצפויות נאמדות בכ-10 מיליון ש"ח בשנה, המשקפות תשואה של 6.3%. השלמת הקמתו של הפרויקט צפויה לרבעון הרביעי של שנת 2027.
| נכסים בהקמה באזור המרכז, לפי שימושים: | | | אזור |
| --- | --- | --- | --- |
| לשנה שנסתיימה ביום* | | פרמטרים | |
| 31.12.2023 | 31.12.2024 | | |
| 6 | 4 | 5 | מספר נכסים בהקמה בתום השנה |
| 344 | 247 | 229 | סך הכל שטחים בהקמה (מתוכנן) בתום השנה (באלפי מ"ר) |
| 765 | 692 | 653 | סך הכל עלויות שהשקעו בשנה (השוטפת) (במיליוני ש"ח) |
| 2,013 | 2,193 | 2,585 | הסכום בו מוצגים הנכסים בדוחות (בתום השנה) (במיליוני ש"ח) |
| 891 | 890 | 748 | תקציב הקמה בשנה העוקבת (אומדן) (מאוחד) (במיליוני ש"ח) |
| 2,182 | 1,445 | 1,289 | סך הכל יתרת תקציב הקמה משוער להשלמת עבודות ההקמה (כולל עלות קרקע) (אומדן) (מאוחד) לתום השנה (במיליוני ש"ח) |
| 48% | 70% | 51% | שיעור מהשטח העילי הנבנה לגביו (התמוז חוזי שכירות) (%) |
| 55 | 52 | 62 | הכנסה שנתית צפויה מפרויקטים שיושלמו בשנה העוקבת ושוחתמו בהם חוזים לגבי 50% או יותר מהשטח (מאוחד) (אומדן) (במיליוני ש"ח) |
1 בשנת 2023-2024 עסקה גב-ים בהקמתם של ששה פרויקטים באזור המרכז - פרויקט תוה"א 2, פארק גב-ים הרצליה צפון - הרחבת גב-ים O2 והקמת חניון, בניינים #1+ בפארק גב-ים העברית, בניין #5 בפארק גב-ים רחובות וכן פארק גב-ים רעננה ובניין #3 בפארק גב-ים חולון, אשר הושלמו במהלך שנת 2024.
26
---
פרויקטים באזור המרכז שהושלמו במהלך שנת 2025
.9.13.2
.9.13.2.1
גב-ים פארק העברית - בניינים #1 ו- #2 - עסקת קומבינציה עם האוניברסיטה העברית (חלק גב-ים 66%), להקמת פארק הייטק בשטחי קמפוס האוניברסיטה בגבעת-רם, ירושלים. גב-ים השלימה את הקמתם של שני המבנים הראשונים בפרויקט, בשטח עילי כולל של כ-57 אלף מ"ר, וכ-32 אלף מ"ר תת-קרקעי, והיא פועלת להקמתו של הבניין השלישי בפרויקט, כמפורט לעיל. גב-ים חתמה על הסכמי שכירות בגין שטחים בפרויקט זה ביחס לשטח עילי של כ-54 אלף מ"ר. לאחר חתימת הסכמים אלו, שיעור השיווק העילי בפרויקט עומד על כ-95%. במקביל, אושרה תביעה בסמכות ועדה מחוזית, להוספת 50 אלף מ"ר עיקרי, לצורך הקמתו של הבניין הרביעי, בשטח כולל של כ-100 אלף מ"ר, מתוכם כ-70 אלף מ"ר עילי.
.9.13.3
פרויקטים בשלבי הקמה באזור הצפון
נכון ליום 31 בדצמבר 2025, גב-ים פעלה להקמתם של שני פרויקטים באזור הצפון - פרויקט מגדלי מתם מזרח #3 וחוות שרתים בפארק מתם.
.9.13.3.1
מגדלי מתם מזרח #3 - מתיימ פועלת להקמתו של הבניין השלישי בפרויקט, בשטח של כ-30 אלף מ"ר עילי וכ-13 אלף מ"ר תת-קרקעי. עלות הפרויקט נאמדת בכ-350 מיליון ש"ח וההכנסות הצפויות נאמדות בכ-31 מיליון ש"ח בשנה, המשקפות תשואה של 8.9%. השלמת הקמתו של הפרויקט צפויה לרבעון הרביעי של שנת 2026.
.9.13.3.2
חוות שרתים - פארק מתם - מתיימ פועלת להקמת מבנה חוות שרתים (מעטפת בלבד, ללא מערכות), בשטח של כ-13.5 אלף מ"ר בפארק מתם, עבור תאגיד בבעלות מנה די. סי בע"מ. עלות הקמת הפרויקט על-ידי מתיימ נאמדת בכ-155 מיליון ש"ח, וההכנסות נאמדות בכ-11 מיליון ש"ח בשנה, המשקפות תשואה בשיעור 7.3%. השלמת הקמתו של הפרויקט צפויה לרבעון השלישי של שנת 2027. למתיימ האופציה, בתן שנתיים ממועד מסירת החוקה, להיכנס כשותפה במיזם בשיעור של 30%. עם מימוש האופציה תשלם מתיימ 30% מההשקעות ותהיה זכאית ל-30% מההכנסות.
| נכסים בהקמה באזור הצפון, לפי שימושים: | | | | |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| לשנה שנסתיימה ביום | | | פרמטרים | אזור |
| 31.12.2023 | 31.12.2024 | 31.12.2025 | | |
| 2 | 2 | 2 | מספר נכסים בהקמה בתום השנה | אזור הצפון
הייטק ומשרדים |
| 63 | 56 | 56 | סך הכל שטחים בהקמה (מתוכנן)
בתום השנה (באלפי מ"ר) | |
| 78 | 68 | 110 | סך הכל עלויות שהושקעו בשנה
השוטפת (מאוחד) (במיליוני ש"ח) | |
| 135 | 153 | 211 | הסכום בו מוצגים הנכסים בדוחות
בתום השנה (מאוחד) (במיליוני ש"ח) | |
| 92 | 105 | 165 | תקציב הקמה בשנה העוקבת
(אומדן) (מאוחד) (במיליוני ש"ח) | |
| 279 | 328 | 238 | סך הכל יתרת תקציב הקמה
משוער להשלמת עבודות ההקמה
(כולל עלות קרקעי) (מאוחד)
לתום השנה (במיליוני ש"ח) | |
| - | 34% | 41% | שיעור מהשטח הנבנה לגבי נחתמו
חוזי שכירות (%) | |
| * | * | * | הכנסה שנתית צפויה מפרויקטים
שיושלמו בשנה העוקבת ושנחתמו
בהם חוזים לגבי 50% או יותר
מהשטח (מאוחד) (אומדן)
(במיליוני ש"ח) | |
| 1 | - | - | מספר נכסים בהקמה בתום השנה | |
| 8 | - | - | סך הכל שטחים בהקמה (מתוכנן)
בתום השנה (באלפי מ"ר) | |
| 39 | - | - | סך הכל עלויות שהושקעו בשנה
השוטפת (מאוחד) (במיליוני ש"ח) | אזור הצפון לוגיסטיקה |
| 39 | - | - | הסכום בו מוצגים הנכסים בדוחות
בתום השנה (מאוחד) (במיליוני ש"ח) | |
| 30 | - | - | תקציב הקמה בשנה העוקבת
(אומדן) (מאוחד) (במיליוני ש"ח) | |
| | | | | |
---
28
| נכסים בהקמה באזור הצפון, לפי שימושים: | | | | |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| לשנה שנסתיימה ביום | | | פרמטרים | |
| 31.12.2023 | 31.12.2024 | 31.12.2025 | פרמטרים | אזור |
| 30 | - | - | סך הכל יתרת תקציב הקמה
משוער להשלמת עבודות ההקמה
(כולל עלות קרקע) (מאוחד)
(אומדן) לתום השנה (במיליוני
ש"ח) | |
| 100% | - | - | שיעור מהשטח הנבנה לגביו נחתמו
חוזי שכירות (%-) | |
| 5 | - | - | הכנסה שנתית צפייה מפרוייקטים
שיושלמו בשנה העוקבת ושנחתמו
בהם חוזים לגבי 50% או יותר
מהשטח (מאוחד) (אומדן)
(במיליוני ש"ח) | |
1. בשנת 2023-2024 גב-ים פעלו להקמתם של שלושה פרוייקטים באזור הצפון - פרוייקט מגדלי מתם מזרח 3# וחוות שרתים בפארק מתם בחיפה, ומרל"ע 5# בפארק גב-ים מפרץ חיפה, אשר הושלם במהלך שנת 2024.
2. לתום השנה, טרם נחתמו חוזים להשכרת 50% או יותר משטחי הפרוייקטים.
.9.13.4
פרוייקטים באזור הדרום שהושלמו במהלך שנת 2025
.9.13.4.1
פארק גב-ים נגב - בניין 5# - ברבעון הרביעי של השנה השלימה גב-ים נגב את הקמתו של הבניין החמישי בפארק, בשטח של כ-15 אלף מ"ר עיל. גב-ים חתמה על הסכמי שכירות בגין שטחים בפרוייקט זה ביחס לשטח עיל של כ-8,000 מ"ר. לאחר חתימת הסכמים אלו, שיעור השיווק בפרוייקט עומד על כ-51%.
| נכסים בהקמה באזור הדרום, לפי שימושים: | | | | |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| לשנה שנסתיימה ביום | | | פרמטרים | |
| 31.12.2023 | 31.12.2024 | 31.12.2025 | פרמטרים | אזור |
| 1 | 1 | - | מספר נכסים בהקמה בתום השנה | אזור הדרום משרדים |
| 15 | 15 | - | סך הכל שטחים בהקמה (מתוכנן)
בתום השנה (באלפי מ"ר) | |
| 21 | 35 | - | סך הכל עלויות שהושקעו בשנה
השוטפת (מאוחד) (במיליוני ש"ח) | |
| 22 | 57 | - | הסכום בו מוצגים הנכסים בדוחות
בתום השנה (מאוחד) (במיליוני
ש"ח) | |
| 59 | 60 | - | תקציב הקמה בשנה העוקבת
(מאוחד) (אומדן) (במיליוני ש"ח) | |
| 90 | 60 | - | סך הכל יתרת תקציב הקמה משוער
להשלמת עבודות ההקמה (כולל
עלות קרקע) (מאוחד) (אומדן) לתום
השנה (במיליוני ש"ח) | |
| 21% | 23% | - | שיעור מהשטח הנבנה לגביו נחתמו
חוזי שכירות (%) | |
| - | * | - | הכנסה שנתית צפייה מפרוייקטים
שיושלמו בשנה העוקבת ושנחתמו
בהם חוזים לגבי 50% או יותר
מהשטח (מאוחד) (אומדן) (במיליוני
ש"ח) | |
1. בשנים 2023-2024 עסקה גב-ים בהקמתו של פרוייקט אחד באזור הדרום - הבניין החמישי בפארק גב-ים נגב.
2. לתום השנה, טרם נחתמו חוזים להשכרת 50% או יותר משטחי הפרוייקטים.
האמור בסעיף 9.13 לעיל כולל תחזיות, הערכות, אומדנים ומידע אחר המתייחסים לאירועים עתידיים, שמידת התממשותם אינה ודאית ואינה בשליטתה של גב-ים בלבד (מידע צופה פני עתיד). העובדות והנתונים העיקריים ששימשו בסיס למידע זה נוגעים למצב הנוכחי של גב-ים ועסקיה, למצב הנוכחי של תחומי הפעילות בהם פועלת גב-ים, באזורי פעילותה, ולעובדות ולנתונים מאקרו כלכליים, הכל כפי שידועים לגב-ים במועד הכנת דוח זה. התממשותו של המידע צופה פני עתיד תושפע מגורמי הסיכון המאפיינים את פעילות גב-ים, וכן מהתפתחויות בסביבה הכלכלית ובגורמים החיצוניים המשפיעים על פעילות גב-ים, אשר אינם ניתנים להערכה מראש ובאופיים אינם בשליטת גב-ים.
---
קרקעות להשקעה - גילוי מצרפי (הנתונים המפורטים הם כמופיע בדוחותיה של גב-ים).9.14
| קרקעות שסווגו כנדל"ן להשקעה (מצרפי), לפי אזורים: | | |
| --- | --- | --- |
| 31.12.2024 | 31.12.2025 | משתנים |
| 332 | 351 | שווי הקרקעות (במיליוני ש"ח)1 |
| 176 | 176 | סך הכל שטח הקרקעות (בדונמים)2 |
| 229 | 227 | סך הכל זכויות בניה1 |
| 25 | 25 | ב"ק קורעת לפי תוכניות2 |
| 284 | 315 | מסחר וקונגרסים3 |
| 34 | 34 | (שווי הקרקעות (במיליוני ש"ח)4 |
| 102 | 104 | סך הכל שטח הקרקעות (בדונמים)5 |
| - | - | סך הכל זכויות בניה1 |
| 47 | 65 | סך הכל שטח הקרקעות (בדונמים)5 |
| 60 | 60 | סך הכל שטח הקרקעות (בדונמים)5 |
| 93 | 164 | סך הכל זכויות בניה1 |
| - | - | תעשייה ולוֹגיסטיקה |
| 663 | 730 | שווי הקרקעות (במיליוני ש"ח)6 |
| 270 | 270 | סך הכל שטח הקרקעות (בדונמים)5 |
| 424 | 495 | הייטק ומשרדים7 |
| - | - | תעשייה ולוֹגיסטיקה |
| 25 | 25 | מסחר וקונגרסים |
| 449 | 520 | סך הכל |
2 חלק גב-ים - כ-205 מיליון ש"ח בשנת 2025, כ-179 מיליון ש"ח בשנת 2024.
2 חלק גב-ים - כ-115 דונם בשנת 2025 ובשנת 2024.
3 חלק גב-ים - כ-114 אלף מ"ר בשנת 2025 וכ-115 אלף מ"ר בשנת 2024.
4 חלק גב-ים - כ-22 אלף מ"ר בשנת 2025 ובשנת 2024.
5 חלק גב-ים - כ-48 מיליון ש"ח בשנת 2025 וכ-35 מיליון ש"ח בשנת 2024.
6 חלק גב-ים - כ-44 דונם בשנת 2025 ובשנת 2024.
7 חלק גב-ים - כ-120 אלף מ"ר בשנת 2025 וכ-68 אלף מ"ר בשנת 2024.
## קרקעות מוחכרות לדורות
הקרקעות המפורטות בטבלה לעיל כוללות, בין היתר, נכסים בשטח כולל של כ-270 דונם, אשר הוחכרו באמצע המאה שעברה לצדדים שלישיים, למטרות מסחר ותעשייה, לתקופות ארוכות ביותר, של 99 שנה ומעלה, כאשר דמי החכירה שולמו במלואם מראש. לגב-ים אין הוצאות בגין נכסים אלו. לגב-ים אין הכנסות מדמי חכירה או שכירות בגין נכסים אלו, וההכנסות המזדמנות, הנובעות מדמי הסכמה להעברת זכויות או מדמי הסכמה להיתרי בנייה, הינן זניחות ביותר ומהוות ברובן החזר אל מול הוצאות גב-ים הכרוכות בכך.
בנוסף, גב-ים (באופן ישיר ובאמצעות חברה בת בשליטה מלאה) הינה הבעלים ההיסטוריים של כ-300 יח"ד בקרית ים, אשר הוקמו על קרקע שבבעלותה הפרטית והוחכרו (בין בחכירה ראשית ובין בחכירת משנה) באמצע המאה שעברה לצדדים שלישיים לתקופות של 99 שנים ומטה, כאשר דמי החכירה שולמו במלואם מראש. רישומים אלו מבוצעים במישרין בלשכת רישום המקרקעין וגב-ים לא מתנהלת כחברה משכנת ליח"ד אלו. לגב-ים אין הכנסות מיח"ד הללו, למעט ההכנסות המזדמנות הנובעות ממכירת זכות החכירה או חכירת המשנה, מדמי הסכמה להעברת זכויות או מדמי הסכמה להרחבת יח"ד, כאשר הכנסות אלו, בקיזוז ההוצאות הכרוכות בהן, הן מזעריות ביותר. אשר על כן, אין לנכסים אלו ביטוי בטבלה המפורטת לעיל. יצוין, כי גב-ים בוחנת חלופות תכנון לפרויקט התחדשות עירונית על-גבי הקרקע שבבעלותה בקרית ים, אשר יאפשר תוספת של כ-1,500 יח"ד.
29
---
9.15
השקעה בנדל"ן להשקעה, נדל"ן להשקעה בפיתוח וברכוש קבוע באשראי | לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר | | | | --- | --- | --- | | 2023 | 2024 | 2025 | | אלפי ש"ח | | | (ב) רכישת חברות מאוחדות שאוחדו לראשונה נכסים והתחייבויות של החברה המאוחדת ליום הרכישה: | - | (1,139) | - | | --- | --- | --- | | - | 205,344 | - | | - | (34,425) | - | | - | (102,929) | - | | - | 66,851 | - | | הון חוזר | | --- | | נדל"ן להשקעה | | הלוואה לזמן קצר | | השקעה בחברה המטופלת לפי שווי מאזני | הבאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים המאוחדים. 17 --- מגה אור החזקות בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים באור 1: - כללי א. הקבוצה עוסקת בעיקר בייזום, הקמה וניהול של מרכזי תעשייה ולוגיסטיקה, Data Centers ומרכזים מסחריים בישראל וכן פעילות של אנרגיה מתחדשת בארץ ובחו"ל. ניירות הערך של החברה רשומים למסחר בבורסה לניירות ערך בתל-אביב בע"מ. ב. הגדרות - בדוחות כספיים אלה - החברה - מגה אור החזקות בע"מ. - הקבוצה - החברה והחברות המוחזקות שלה המצוינות ברשימה המצורפת. - חברות מאוחדות - חברות אשר לחברה שליטה בהן, כולל שליטה אפקטיבית (כהגדרתן ב-IFRS 10) ואשר דוחותיהן מאוחדים עם דוחות החברה. - הסדרים משותפים - חברות המוחזקות על ידי מספר גורמים ביניהם קיימת הסכמה חוזית לשליטה משותפת. - חברות מוחזקות - חברות מאוחדות והסדרים משותפים. - בעלי עניין ובעלי שליטה - כהגדרתם בתקנות ניירות ערך (דוחות כספיים שנתיים), התש"ע-2010. - צדדים קשורים - כהגדרתם ב-IAS24. ג. השפעות מלחמת חרבות ברזל על הפעילות העסקית של החברה בחודש אוקטובר 2023 פרצה מלחמת "חרבות ברזל" (להלן: "המלחמה") במדינת ישראל. המלחמה הובילה להאטה בפעילות העסקית במשק הישראלי בין היתר בעקבות סגירת מפעלים בדרום ובצפון הארץ, פגיעה בתשתיות, גיוס אנשי מילואים לתקופה שאינה ידועה מראש וכן, לשיבוש הפעילות הכלכלית בישראל. בחודש יוני 2025 התקיים מבצע "עם כלביא", מבצע צבאי רחב היקף של מדינת ישראל נגד איראן ובחודש אוקטובר 2025 נחתם הסכם הפסקת אש בין מדינת ישראל לחמאס. למועד אישור הדוחות הכספיים, השפעות המלחמה על תוצאות פעילותה של החברה זניחות. ד. השפעות האינפלציה ועליית שיעור הריבית בעקבות התפתחויות מאקרו כלכליות ברחבי העולם שהתרחשו במהלך שנת 2022, חלה עלייה בשיעורי האינפלציה בארץ ובעולם. כחלק מהצעדים שננקטו על מנת לבלום את עליית המחירים, החלו הבנקים המרכזיים בעולם, ובכללם בנק ישראל, להעלות את שיעור הריבית. בשנת 2025 חלה האטה בקצב האינפלציה ביחס לשנת 2024 ובתאריך 24 לנובמבר 2025, בנק ישראל הוריד את הריבית ב-0.25%, לראשונה מזה שנתיים. בתאריך 5 בינואר, 2026 בנק ישראל הוריד את הריבית ב-0.25% נוספים. עיקר השפעת הורדות הריבית על החברה מגיע לידי ביטוי בהוצאות מימון בגין הלוואות לזמן קצר וארוך אשר נושאות ריבית משתנה. 18 --- מגה אור החזקות בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים ## עיקרי המדיניות החשבונאיות - 2: באור המיזוגיות החשבונאיות המפורטות להלן יושמה בדוחות הכספיים בעקביות, בכל התקופות המוצגות, למעט אם נאמר אחרת. ### א. בסיס הצגת הדוחות הכספיים הדוחות הכספיים ערכים בהתאם לתקני דיווח כספי בינלאומיים חשבונאיים IFRS Accounting Standards (להלן) - (IFRS) כמו כן, הדוחות הכספיים ערכים בהתאם להוראות תקנות ניירות ערך (דוחות כספיים שנתיים), התש"ע-2010. הדוחות הכספיים של החברה ערכים על בסיס העלות, למעט, נדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה בפיתוח; ומכשירים פיננסים מסוימים המוצגים בשווי הון דרך רווח והפסד; השקעות בחברות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני ומסים נדחים. החברה בחרה להציג את פריטי הרווח או הפסד לפי שיטת מאפיין הפעילות. ### ב. תקופת המחזור התפעולי המחזור התפעולי של הקבוצה הינו שנה. ### ג. דוחות כספיים מאוחדים הדוחות הכספיים המאוחדים כוללים את הדוחות של חברות שלחברה יש שליטה בהן (חברות בנות). שליטה מתקיימת כאשר לחברה יש כוח השפעה על הישות המושקעת, חשיפה או זכויות לתשואות משתנות כתוצאה ממעורבותה בישות המושקעת וכן היכולת להשתמש בכוח שלה כדי להשפיע על סכום התשואות שינבע מהישות המושקעת. בבחינת שליטה מובאת בחשבון השפעת זכויות הצבעה פוטנציאליות רק אם הן ממשיות. איחוד הדוחות הכספיים מתבצע החל ממועד השגת השליטה, ועד למועד בו הופסקה השליטה. ### ד. הסדרים משותפים הסדרים משותפים הם הסדרים שבהם יש לחברה שליטה משותפת. #### פעילויות משותפות (Joint Operations) בפעילויות משותפות לצדדים להסדר יש שליטה משותפת על ההסדר, זכויות לנכסים ומחויבויות להתחייבויות של ההסדר. החברה מכירה בגין הפעילות המשותפת בחלקה היחסי בנכסים, בהתחייבויות, בהכנסות ובהוצאות של הפעילות המשותפת. לחברה פעילויות משותפות בהסכמים עם שותפים במסגרתן היא מחזיקה באופן ישיר בעיקר בנכסי נדל"ן להשקעה. ### ה. מטבע הפעילות, מטבע ההצגה #### 1. מטבע הפעילות ומטבע ההצגה מטבע ההצגה של הדוחות הכספיים הינו ש"ח. מטבע הפעילות הינו המטבע של הסביבה הכלכלית העיקרית שבה פועלת החברה. 19 --- מגה אור החזקות בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים - 2: באור ## עיקרי המדיניות החשבונאיות (המשך) ### 2. פריטים כספיים צמודי מדד נכסים והתחייבויות כספיים הצמודים על פי תנאיהם לשינויים במדד המחירים לצרכן בישראל (להלן - המדד) מותאמים לפי המדד הרלוונטי, בכל תאריך דיווח, בהתאם לתנאי ההסכם. #### 1. הכרה בהכנסה לחברה הכנסות מדמי שכירות וניהול נדל"ן להשקעה אשר נזקפות לדוח רווח או הפסד עם הצטברותן על פני תקופת השכירות בקן ישר. החברה מכירה בהכנסות בגין מתן שירותים ניהול לנכסי הנדל"ן להשקעה שלה (תחזוקה, ניקיון וכו') על בסיס ברוטו מאחר והיא פועלת בעיקר כספק עיקרי בהתייחס לשירותים אלה. במקרים בהם החברה פועלת כסוכן, מכירה החברה בהכנסה בסכום נטו, לאחר ניכוי הסכומים המגיעים לספק העיקרי. #### 3. מסים על ההכנסה חברות הקבוצה יוצרות מסים נדחים בגין הפרשים זמניים בין ערכם לצורכי מס של נכסים והתחייבויות לבין ערכם בדוחות הכספיים. יתרות המסים הנדחים (נכס או התחייבויות) מחושבות לפי שיעורי המס הצפויים בעת מימושן. הפרש הזמני המהותי בחברה נובע ממדידת הנדל"ן בשווי הון בדוחות הכספיים, כאשר ערכם לצרכי מס הינו עלות מופחתת צמודה למדד. בכל תאריך דיווח נכסי מסים נדחים נבחנים בהתאם לצפי ניצולם. הפסדים מועברים והפרשים זמניים ניתנים לניכוי בגינם לא הוכרו נכסי מסים נדחים נבחנים בכל תאריך דיווח ומוכר בגינם נכס מס נדחה מתאים אם צפוי שינוצלו. ראה גם ביאור 3. #### 0. רכוש קבוע פריטי הרכוש הקבוע מוצגים לפי העלות בתוספת עלויות רכישה ישירות, בניכוי פחת שנצבר, ואינם כוללים הוצאות תחזוקה שוטפת. הפחת מחושב בשיעורים שנתיים שווים על בסיס שיטת הקן הישר לאורך תקופת החיים השימושיים בנכס, כדלקמן: | % בעיקר | % | | --- | --- | | | 4 | | | 15 | | 7 | 7-33 | | 10 | שיפורים במושכר | שיפורים במושכר מופחתים לפי שיטת הקן הישר על פני תקופת השכירות (לרבות תקופת האופציה להארכה שבידי הקבוצה שבכוונתה לממשה) או בהתאם לתקופת החיים המשוערת של השיפור, לפי הקצר שבהם. #### ט. נדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה בפיתוח נדל"ן להשקעה הינו נדל"ן (קרקע או מבנה, או שניהם) המוחזק על ידי הבעלים (מחכיר בחכירה תפעולית) או חוכר בחכירה מימונית לצורך הפקת דמי שכירות או לשם עליית ערך, או שתיהן, ושלא לצורך שימוש בייצור או הספקת סחורות או שירותים או למטרות מנהלתיות, או מכירה במהלך העסקים הרגיל. 20 --- מגה אור החזקות בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים - 2: באור ## עיקרי המדיניות החשבונאיות (המשך) נדל"ן להשקעה נמדד לראשונה לפי העלות כולל עלויות רכישה ישירות. לאחר ההכרה הראשונית, נדל"ן להשקעה נמדד בשווי ההוגן, אשר משקף את תנאי השוק במועד הדיווח. למידע נוסף ראה גם ביאור 3 להלן. ### י. עלויות אשראי עלויות אשראי הניתנות לייחוס להקמה של נכסי נדל"ן להשקעה, אשר הכנתם לשימוש המיועד להם מצריכה פרק זמן משמעותי (אשר נקבע על ידי החברה), מהוונות לעלות אותם נכסים עד למועד בו נכסים אלו מוכנים בעיקרם לשימושם המיועד כנדל"ן להשקעה. עלויות האשראי אשר אינו ספציפי לפרוייקט מסוים, חושבו כמכפלה של שיעור הריבית הממוצעת של החברה בעלות הנכס שהושקעה בפועל. כל יתר עלויות האשראי מוכרות ברווח או הפסד במועד היווצרותן. ### יא. ירידת ערך נכסים לא פיננסיים החברה בוחנת את הצורך בירידת ערך נכסים לא פיננסיים כאשר ישנם סימנים כתוצאה מאירועים או שינויים בנסיבות המצביעים על כך שהיתרה בדוחות הכספיים אינה ברת-השבה. במקרים בהם היתרה בדוחות הכספיים של הנכסים הלא פיננסיים עולה על סכום בר-ההשבה שלהם, מופחתים הנכסים לסכום בר-ההשבה שלהם. הקריטריון הייחודי להלן מיושם בבחינת ירידת ערך של הנכסים הספציפיים הבאים: #### השקעה בחברה המטופלת לפי שיטת השווי המאזני או בעסקה משותפת לאחר יישום שיטת השווי המאזני, החברה בוחנת אם יש צורך להכיר בהפסד נוסף בגין ירידת ערך של ההשקעה בחברות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני או בעסקאות משותפות. בכל תאריך דיווח מתבצעת בחינה אם קיימת ראיה אובייקטיבית לירידת ערך של ההשקעה בחברה כלולה או בעסקה משותפת. בחינת ירידת הערך נעשית בהתייחס להשקעה בכללותה, כולל המוניטין המיוחס לחברה הכלולה או לעסקה המשותפת. נכון למועד הדוחות הכספיים ביצעה החברה בחינת ירידת ערך של השקעתה בחברה הכלולה דסק"ש לאור קיומן של ראיות אובייקטיביות המהוות סממן לירידת ערך אפשרית בגין ההשקעה. למידע נוסף ראה גם ביאור 10'.'ג10 ### יב. מכשירים פיננסיים #### 1. נכסים פיננסיים נכסים פיננסיים נמדדים במועד ההכרה לראשונה בשווים ההוגן ובתוספת עלויות עסקה שניתן לייחס במישרין לרכישה של הנכס הפיננסי, למעט במקרה של נכס פיננסי אשר נמדד בשווי הוגן דרך רווח או הפסד, לגביו עלויות עסקה נזקפות לרווח או הפסד. #### 1.1 החברה מודדת מכשירי חוב בעלות מופחתת כאשר המודל העסקי של החברה הינו החזקת הנכסים הפיננסיים על מנת לגבות תזרימי מזומנים חוזיים; וכן התנאים החוזיים של הנכס הפיננסי מספקים זכאות במועדים מוגדרים לתזרימי מזומנים שהם רק תשלומי קרן וריבית בגין סכום הקרן שטרם נפרעה. 21 --- מגה אור החזקות בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים - 2: עיקרי המדיניות החשבונאיות (המשך) ## 1.2 נכסים פיננסים אחרים המוחזקים למסחר נכסים פיננסים אחרים המוחזקים למסחר כוללים נגזרים אשר נמדדים בשווי הוגן דרך רווח או הפסד אלא אם הם מיעודים לשמש כמכשירים מגדירים והגידור הינו אפקטיבי בהתאם. ## 2. ירידת ערך נכסים פיננסים החברה בוחנת בכל מועד דיווח את ההפרשה להפסד בגין מכשירי חוב פיננסים אשר אינם נמדדים בשווי הוגן דרך רווח או הפסד. ## 3. התחייבויות פיננסיות התחייבויות פיננסיות הנמדדות בעלות מופחתת לחברה התחייבויות פיננסיות שונות בעיקר מבנקים ואגרות חוב הצמודות למדד המחירים לצרכן אשר הונפקו על ידי החברה. התחייבויות פיננסיות אלו מוכרות לראשונה בשווי הוגן בניכוי עלויות עסקה שניתן לייחס במישרין להנפקה של אגרות החוב. לאחר ההכרה הראשונית, החברה מודדת את התחייבויות פיננסיות אלו לפי העלות המופחתת תוך שימוש בשיטת הריבית האפקטיבית. ## יג. נכס או קבוצת נכסים לא שוטפים המוחזקים למכירה ופעילויות שהופסקו נכס או קבוצת נכסים לא שוטפים מסווגים כמוחזקים למכירה, כאשר יישובם ייעשה בעיקר באמצעות עסקת מכירה ולא באמצעות שימוש מתמשך. האמור מתקיים כאשר הנכסים זמינים למכירה מיידית במצבם הנוכחי, קיימת מחויבות של החברה למכירה, קיימת תכנית לאיתור קונה, והמימוש צפוי ברמה גבוהה להסתיים בתוך שנה ממועד הסיווג. נדל"ן להשקעה שמוחזק למכירה ממשיך להימדד לפי שווי הוגן בהתאם להוראות IAS-40. נכסים פיננסיים הנמדדים בשווי הוגן המוחזקים למכירה ממשיכים להימדד בשווי הוגן בהתאם להוראות IFRS 9. פעילות שהופסקה הינה רכיב של החברה המייצג תחום פעילות עסקית משמעותי נפרד או אזור גאוגרפי משמעותי נפרד, המהווה פעילות שמומשה או שמסווגת כמוחזקת למכירה. תוצאות הפעילות המתייחסות לפעילות שהופסקה (לרבות מספרי השוואה) מוצגות בנפרד בדוח על רווח או הפסד, בניכוי השפעת המס. ## יד. מדידת שווי הוגן שווי הוגן הוא המחיר שהיה מתקבל במכירת נכס או המחיר שהיה משולם להעברת התחייבות בעסקה רגילה בין משתתפים בשוק במועד המדידה. מדידת שווי הוגן מבוססת על ההנחה כי העסקה מתרחשת בשוק העיקרי של הנכס או ההתחייבות, או בהיעדר שוק עיקרי, בשוק הכדאי (advantageous) ביותר. השווי ההוגן של נכס או התחייבות נמדד תוך שימוש בהנחות שמשתתפים בשוק ישתמשו בעת תמחור הנכס או ההתחייבות, בהנחה שמשתתפים בשוק פועלים לטובת האינטרסים הכלכליים שלהם. 22 --- מגה אור החזקות בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים ## באור 2: עיקרי המדיניות החשבונאיות (המשך) מדידת שווי הון לנכס לא פיננסי מביאה בחשבון את היכולת של משתתף בשוק להפיק הטבות כלכליות באמצעות הנכס בשימוש המיטבי שלו או על ידי מכירתו למשתתף אחר בשוק שישתמש בנכס בשימוש המיטבי שלו. הקבוצה משתמשת בטכניקות הערכה שהן מתאימות לנסיבות ושקיימים עבורן מספיק נתונים שניתנים להשגה כדי למדוד שווי הון, תוך מיקסום השימוש בנתונים רלוונטיים שניתנים לצפייה ומיוער השימוש בנתונים שאינם ניתנים לצפייה. כל הנכסים וההתחייבויות הנמדדים בשווי הון או שניתן גילוי לשווי ההון שלהם מחולקים לקטגוריות בתוך מידרג השווי ההון, בהתבסס על רמת הנתונים הנמוכה ביותר, המשמעותית למדידת השווי ההון בכללותה: - רמה 1: מחירים מצוטטים (ללא התאמות) בשוק פעיל של נכסים והתחייבויות זהים. - רמה 2: נתונים שאינם מחירים מצוטטים שנכללו ברמה 1 אשר ניתנים לצפייה במישרין או בעקיפין. - רמה 3: נתונים שאינם מבוססים על מידע שוק ניתן לצפייה (טכניקות הערכה ללא שימוש בנתוני שוק ניתנים לצפייה). ## באור 3: עיקרי השיקולים, האומדנים והנוחות בעריכת הדוחות הכספיים בתהליך יישום עיקרי המדיניות החשבונאיות בדוחות הכספיים, הפעילה הקבוצה שיקול דעת ושקלה את השיקולים לגבי הנושאים הבאים, שלהם ההשפעה המהותית ביותר על הסכומים שהוכרו בדוחות הכספיים: ### א. אומדנים והנחות בעת הכנת הדוחות הכספיים, נדרשת ההנהלה להסתייע באומדנים והנחות המשפיעים על יישום המדיניות החשבונאית ועל הסכומים המדווחים של נכסים, התחייבויות, הכנסות והוצאות. השינויים באומדנים החשבונאיים נזקפים בתקופה בה נעשה השינוי באומדן. להלן ההנחות העיקריות שנעשו בדוחות הכספיים בקשר לאי הודאות לתאריך הדיווח ואומדנים קריטיים שחשבו על ידי הקבוצה ואשר שינוי מהותי באומדנים ובהנחות עשוי לשנות את ערכם של נכסים והתחייבויות בדוחות הכספיים בשנה העוקבת: #### נדל"ן להשקעה נדל"ן להשקעה מוצג לפי שווי הון לתאריך הדיווח כאשר שינויים בשווי ההון נזקפים לרווח או הפסד. השווי ההון נקבע בדרך כלל על ידי מעריכי שווי חיצוניים בלתי תלויים, בהתאם להערכות שווי כלכליות הכוללות שימוש בטכניקות הערכה והנחות לגבי אומדנים של תזרימי מזומנים עתידיים הצפויים מהנכס ואומדן שיעור היוון מתאים לתזרימי מזומנים אלה. אם ניתן, השווי ההון נקבע בהתייחס לעסקאות שנעשו לאחרונה בנדל"ן בעל אופי ומיקום דומים לזה המוערך. במדידת השווי ההון של נדל"ן להשקעה נדרשים מעריכי השווי והנהלת החברה להשתמש בהנחות מסוימות לגבי שיעורי התשואה הנדרשים לגבי נכסי הקבוצה, מחירי ההשכרה העתידיים, שיעורי התפוסה, חידושי חוזים, הסתברות להשכרת שטחים פנויים, הוצאות תפעול הנכסים, איתנותם הפיננסית של השוכרים והשלכות הנובעות מהשקעות שיידרשו לפיתוח עתידי, על מנת להעריך את תזרימי המזומנים העתידיים מהנכסים. שינוי בהנחות המשמשות במדידת הנדל"ן להשקעה עשוי לגרום לשינוי בשווי ההון. 23 --- מגה אור החזקות בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים - 3: באור - עיקרי השיקולים, האומדנים והנחות בעריכת הדוחות הכספיים (המשך) - מדידה מהימנה של שווי הוגן נדל"ן להשקעה בפיתוח לצורך הבחינה האם השווי ההוגן של נדל"ן להשקעה בפיתוח ניתן למדידה מהימנה, מביאה הקבוצה בחשבון, בין היתר, את הקריטריונים הרלוונטיים הבאים: 1. מיקום הנדל"ן בפיתוח באזור שבו השוק מפותח ונזיל. 2. ציטוט מחיר מעסקאות אחרונות או הערכות קודמות של רכישה או מכירה של נכסים במצב ומיקום דומים. 3. חתימה על הסכם הקמה עם קבלן מבצע. 4. השגת היתרי בניה. 5. אחוז מהשטחים המיועדים להשכרה אשר הושכר מראש לשוכרים. 6. אומדן מהימן של עלויות הקמה. 7. אומדן מהימן של שווי הנכס המוגמר. כאשר בחינת הגורמים לעיל מעלה כי שווי ההוגן של הנדל"ן להשקעה בפיתוח ניתן למדידה מהימנה, הנדל"ן נמדד לפי שווי ההוגן בהתאם למדיניות הקבוצה לגבי נדל"ן להשקעה. כאשר מדידה מהימנה אינה אפשרית, נדל"ן להשקעה בפיתוח נמדד לפי עלות בניכוי הפסד מירידת ערך, במידה שקיים. - תביעות משפטיות בהערכות סיכויי תוצאות התביעות המשפטיות שהוגשו נגד החברה וחברות מוחזקות שלה, הסתמכו החברות על חוות דעת יועציהן המשפטיים. הערכות אלה של היועצים המשפטיים מתבססות על מיטב שיפוטם המקצועי, בהתחשב בשלב בו מצויים ההליכים, וכן על הניסיון המשפטי שנצבר בנושאים השונים. מאחר שתוצאות התביעות תקבענה בבתי המשפט, עלולות תוצאות אלה להיות שונות מהערכות אלה. - חוסר ודאות לגבי טיפולים מסים על הכנסה החברה בוחנת את מידת האי וודאות בהכרה של רשות המיסים בעמדות המס שלה ואת הסיכונים בהתרה של הוצאות. החברה לוקחת בחשבון בין היתר את ניסיון העבר שלה ופרשנויות של חוקי המס. ההשלכות האפשריות הן שינוי סכום הוצאות המיסים על הכנסה. - אומדן סכום בר השבה של יחידות מניבות מזומנים - חברות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני לאחר יישום שיטת השווי המאזני כולל הכרה בהפסדים של החברה המטופלת לפי שיטת השווי המאזני, החברה מיישמת את הדרישות של תקן חשבונאות בינלאומי 36 כדי לקבוע האם נדרשת הכרה בהפסד מירידת ערך ביחס להשקעה נטו בחברה הכלולה. לצורך קביעת סכום בר ההשבה של חשבון ההשקעה בחברה הכלולה נעזרה החברה במומחים בעלי מיומנות וידע. ההשלכות האפשריות הינן זקיפת הפסדים מירידת ערך לרווח או הפסד בתקופה שבה התהוו והקטנה במקביל של חשבון ההשקעה בחברה הכלולה. 24 --- מגה אור החזקות בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים באור: 4 - גילוי לתקן IFRS חדשים בתקופה שלפני יישומם ### א. תיקונים ל-IFRS 9 מכשירים פיננסיים ביום 30 במאי 2024, פרסם המוסד הבינלאומי לתקינה בחשבונאות (IASB) תיקונים לתקן דיווח כספי בינלאומי 9 מכשירים פיננסיים (להלן: "IFRS 9") ולתקן דיווח כספי בינלאומי 7 מכשירים פיננסיים: גילויים (להלן: "IFRS 7") המתקנים היבטים מסוימים של סיווג ומדידה של מכשירים פיננסיים. התיקונים מתייחסים לנושאים הבאים: - **גריעה של התחייבות פיננסית אשר מסולקת באמצעות מערכת תשלומים אלקטרונית** - ישות ראשית לגרוע התחייבות פיננסית (או חלק ממנה) המסולקת במזומן באמצעות מערכת תשלומים אלקטרונית לפני מועד הסילוק בהתקיים תנאים מוגדרים. האפשרות הנ"ל מהווה מדיניות חשבונאית וישות אשר תבחר ליישם מדיניות זאת נדרשת ליישמה על כלל ההתחייבויות אשר מסולקות באותה מערכת תשלומים אלקטרונית. - **הערכת מאפייני תזרים מזומנים חוזיים לצורך סיווג של נכסים פיננסיים** - התיקונים מבהירים כיצד להעריך את מאפייני תזרימי המזומנים החוזיים של נכסים פיננסיים הכוללים מאפיינים הקשורים לסביבה, חברה וממשל (ESG) ומאפיינים מותנים דומים אחרים. בנוסף, התיקונים מרחיבים את הגדרת המונח Non-Recourse וכן, מבהירים את המאפיינים של מכשירים צמודים לפי חוזה (CLIs). - **גילויים** - דרישות גילוי חדשות התווספו ל-IFRS 7 עבור נכסים והתחייבויות פיננסיים עם תנאים חוזיים המתייחסים לאירועים מותנים (כולל אלו הקשורים ל-ESG), ומכשירים הוניים הנמדדים בשווי הון דרך רווח כולל אחר (FVTOCI). התיקונים לתקנים יישמו למפרע החל מתקופות דיווח שנתיות המתחילות ביום 1 בינואר 2026 או לאחריו. אימוץ מוקדם יותר אפשרי בכפוף למתן גילוי. בנוסף, ישות ראשית ליישם מוקדם רק את התיקונים הקשורים לסיווג נכסים פיננסיים והגילויים הקשורים בהם תוך מתן גילוי. ישות לא תציג מידע השוואתי אך, היא רשאית לעשות זאת אם, ורק אם, ניתן לעשות זאת ללא שימוש בראיה לאחור ("hindsight"). לתיקונים לעיל לא צפויה להיות השפעה מהותית על הדוחות הכספיים המאוחדים של החברה. ### ב. תקן דיווח כספי בינלאומי 18, הצגה וגילוי בדוחות כספיים בחודש אפריל 2024 פרסם המוסד הבינלאומי לתקינה בחשבונאות (IASB) את תקן דיווח כספי בינלאומי 18 (IFRS 18), הצגה וגילוי בדוחות כספיים (להלן: "התקן החדש") אשר מחליף את תקן חשבונאות בינלאומי 1 (IAS 1), הצגת דוחות כספיים (להלן: "IAS 1"). מטרת התקן החדש הינה לשפר את יכולת ההשוואה והשקיפות בדוחות הכספיים. התקן החדש יכלול דרישות קיימות של IAS 1 ודרישות חדשות להצגה בדוח רווח או הפסד לרבות הצגת סכומים וסיכומי משנה אשר נדרשים בהתאם לתקן החדש, מתן גילוי על מדדי ביצוע המוגדרים על ידי ההנהלה (MANAGEMENT-DEFINED PERFORMANCE MEASURES) ודרישות חדשות להקבצה ופיצול של מידע פיננסי. התקן החדש אינו משנה את הוראות ההכרה והמדידה של פריטים בדוחות הכספיים. עם זאת, מאחר ופריטים בדוח רווח או הפסד יצטרכו להיות מסווגים לאחת מחמש קטגוריות (פעילות תפעולית, פעילות השקעה, פעילות מימון, מסים על הכנסה ופעילות שהופסקה) הוא עשוי לשנות את הרווח התפעולי של הישות. כמו כן, פרסום התקן החדש גרם לתיקונים בהיקף מצומצם לתקני חשבונאות נוספים אשר ביניהם IAS 7, דוח על תזרימי מזומנים ו-IAS 34, דיווח כספי לתקופות ביניים. 25 --- מגה אור החזקות בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים ### גילוי לתקני IFRS חדשים בתקופה שלפני יישומם (המשך) - 4: התקן החדש ייושם למפרע החל מתקופות שנתיות המתחילות ביום 1 בינואר 2027 או לאחריו. יישום מוקדם אפשרי, תוך מתן גילוי. החברה בוחנת את השפעת התקן החדש, לרבות השפעת התיקונים לתקני חשבונאות נוספים כתוצאה מהתקן החדש, על הדוחות הכספיים המאוחדים. ### מזומנים ושווי מזומנים - 5: | 31 בדצמבר | | | --- | --- | | 2024 | 2025 | | אלפי ש"ח | | | 3,330 | 2,447 | | 358,770 | 1,095,758 | | 362,100 | 1,098,205 | (1) פקדונות לזמן קצר אשר אינם מוגבלים בשעבוד המופקדים בתאגידים בנקאיים לתקופה שאינה עולה על שלושה חודשים. ### נכסים פיננסיים המוחזקים למסחר הנמדדים בשווי הוגן דרך רווח או הפסד - 6: | 31 בדצמבר | | | --- | --- | | 2024 | 2025 | | אלפי ש"ח | | | 155,347 | 54,132 | | 4,011 | 4,196 | | 159,358 | 58,328 | מניות ואופציות (רמה 1 במדרג השווי ההוגן) מגרות חוב (רמה 1 במדרג השווי ההוגן) (1) פקדון ומזומן משועבד - 7: | 31 בדצמבר | | | --- | --- | | 2024 | 2025 | | אלפי ש"ח | | | 181,339 | 3 | | 78,378 | 2 | | 56,589 | 65,770 | | - | 1,111 | | 316,306 | 66,886 | ### פקדון משועבד בחשבון נאמנות למחזיקי אגרות החוב סדרה - 18 (3)18 פקדון משועבד בחשבון נאמנות למחזיקי אגרות החוב סדרה - 18 (3)18 פקדון משועבד הנדרש בהתאם לתקנון הבורסה לעסקאות - 12 (9)21 מזומן משועבד לטובת מסגרת ערביות - 26 --- מגה אור החזקות בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים באור: 8 - שוכרים | 31 בדצמבר | | | --- | --- | | 2024 | 2025 | | אלפי ש"ח | | | 7,266 | 6,740 | | 1,716 | 701 | | 3,947 | 7,182 | | 12,929 | 14,623 | | (2,860) | (830) | | 10,069 | 13,793 | חובות פתוחים המחאות לגבייה הכנסות לקבל בניכוי - הפרשה לחובות מסופקים שוכרים, נטו באור: 9 - חייבים ויתרות חובה א. חייבים ויתרות חובה לזמן קצר | 31 בדצמבר | | | --- | --- | | 2024 | 2025 | | אלפי ש"ח | | | 7,927 | 14,831 | | 3,931 | 10,086 | | 219 | 95 | | 38,808 | 37,231 | | 5,654 | 5,752 | | 56,539 | 67,995 | מוסדות הוצאות מראש עסקאות משותפות (1) חייבים ויתרות חובה אחרים (2) חלויות שוטפות הלוואות זמן ארוך לאחרים (1) ליום 31 בדצמבר, 2025 היתרה כוללת, בין השאר, חוב בסך של כ- 15 מליון ש"ח המיוחס לחלקן של השותף בפרויקט בנווה ימין (50%) בעלויות הקמה של מבנה שמושכר לקונטרופ במגרש 6 בנווה ימין, 12.4 מליון ש"ח מיוחס לחלקן של השותף בפרויקט מודיעין 2021 (50%) בעלויות הקמה של מבנה שיושכר לאירונאוטיקס במודיעין. (2) ראה גם באור 9(ב) להלן. 27 --- מגה אור החזקות בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים - 9: באור .חייבים ויתרות חובה (המשך) .ב חייבים ויתרות חובה לזמן ארוך | 31 בדצמבר | | | | --- | --- | --- | | 2024 | 2025 | | | אלפי ש"ח | | | | 86,844 | 88,478 | (1) חייבים אחרים הנמדדים בשווי הוגן דרך רווח או הפסד | | 28,016 | 27,617 | (2) חייבים בגין חכירה | | 29,344 | 16,525 | חייבים אחרים | | (5,654) | (5,752) | בניכוי חלויות שוטפות | | 138,550 | 126,868 | | (1) נכס פיננסי בגין זכויות החברה בדמי שכירות ממשטרת ישראל עבור מבנה באריאל לתקופה בת 24 שנים ואחד עשר חודשים שתחילתה ביום 15 בנובמבר 2019. (2) חייבים בגין חכירה מימונית של נכס שייפרע על פני תקופה של 24 שנים ואחד עשר חודשים. .א ההרכב - 10: השקעות בחברות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני וחברות מוחזקות | עסקאות משותפות | | | | --- | --- | --- | | 31 בדצמבר | | | | 2024 | 2025 | | | אלפי ש"ח | | | | 1,444,996 | 1,585,720 | (ב"א סעיף) | | 178,976 | 197,860 | (ה"וואות ויתרות חובה לזמן ארוך (1) | | 1,623,972 | 1,783,580 | | (1) ההלוואות נושאות ריבית שנתית משתנה בשיעור של ריבית פריים בתוספת של 1%-2% לשנה (להלן: "התוספת"). התוספת כפופה לבחינה מחודשת בתום כל שנה החל מיום העמדתה ועד לפירעונה המלאה בפועל. .ב סכומי דיבידנד מחברות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני | לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר | | | | --- | --- | --- | | 2024 | 2025 | | | אלפי ש"ח | | | | - | 3,100 | מגה אור מוצקין בע"מ | | 1,800 | - | אשד נועה נכסים בע"מ | | 1,800 | 3,100 | | 28 --- מגה אור החזקות בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים - 10: באור - השקעות בחברות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני וחברות מוחזקות (המשך) ### ג. השקעות במהלך השנה ביצעה החברה מספר בחינות להשבת וירידת ערך של השקעתה בחברת דיסקונט השקעות בע"מ (להלן – דסק"ש), חברה המטופלת לפי שיטת השווי המאזני וזאת לאור קיומן של ראיות אובייקטיביות המהוות סממנים לביטול ירידת ערך. בהתאם חושב סכום בר ההשבה של ההשקעה בדסק"ש בהתבסס על בדיקת שווי שנערכה באמצעות מערך שווי חיצוני בלתי תלוי. בהתאם לאמור לעיל, נכלל בסעיף הכנסות אחרות רווח מביטול ירידת ערך בסך של כ-61,060 אלפי ש"ח. יתרת חשבון ההשקעה בדסק"ש הינה בסך של כ-493 מיליון ש"ח ליום 31 בדצמבר, 2025. ### ד. מידע נוסף בדבר חברות כלולות ועסקאות משותפות מהותיות #### 1. מידע כללי | מיקום עיקרי של העסק | זכויות החברה בהון ובזכויות ההצבעה | | --- | --- | | 29.90 | ישראל | #### 2024-2025 ו-2025 דיסקונט השקעות בע"מ ##### 2. ההרכב | ההרכב | 2024 | 2025 | | --- | --- | --- | | אלאפי ש"ח | 417,588 | 493,299 | ##### פירוט ההשקעות: מניות 29 --- מגה אור החזקות בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים - 10 : באור השקעות בחברות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני וחברות מוחזקות (המשך) ### 3. תמצית מידע פיננסי של חברות המדווחות לפי שיטת השווי המאזני ועסקאות משותפות מהותיות מידע תמציתי מתוך הדוח על המצב הכספי, דוח רווח או הפסד והדוח על הרווח הכולל של דסק"ש: | 31 בדצמבר | | | | --- | --- | --- | | 2024 | 2025 | | | אלפי ש"ח | | | | 4,525,000 | 4,141,000 | נכסים שוטפים | | 1,387,000 | 1,120,000 | מתוכם: מזומנים ושווי מזומנים | | 19,304,000 | 20,990,000 | נכסים לא שוטפים | | 5,151,000 | 5,371,000 | התחייבויות שוטפות | | 12,360,000 | 12,355,000 | התחייבויות לא שוטפות | | 1,828,000 | 1,877,000 | ס"ה כ הון המיוחס לבעלים של דסק"ש | | 29.9% | 29.9% | שיעור ההחזקה בדסק"ש | | 546,572 | 561,223 | סך ההשקעה בדסק"ש | | 266,239 | 266,239 | התאמות אחרות | | (395,223) | (334,163) | הפרשה לירידת ערך | | 417,588 | 493,299 | סך ההשקעה בדסק"ש | | 31 לשנה שנסתיימה ביום בדצמבר | | | | --- | --- | --- | | 2024 | 2025 | | | אלפי ש"ח | | | | 1,552,000 | 1,666,000 | תוצאות הפעולות של דסק"ש בשנה: | | 355,000 | 517,000 | הכנסות | | 31,000 | 98,000 | רווח (הפסד) נקי | | 29.9% | 29.9% | רווח (הפסד) נקי מיוחס לבעלים של דסק"ש | | 9,269 | 29,302 | שיעור ההחזקה בדסק"ש | | 27,210 | - | חלק החברה ברווח (הפסד) דסק"ש | | 36,479 | 29,302 | התאמות אחרות | | (13,158) | 61,060 | חלק החברה ברווח דסק"ש | | 23,321 | 90,362 | רווח מביטול ירידת ערך (הפסד מירידת ערך) | | | | ס"ה כ רווח (הפסד) מחברת דסק"ש | 30 --- מגה אור החזקות בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים - 10: באור השקעות בחברות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני וחברות מוחזקות (המשך) 4. השווי ההוגן של השקעות בחברות כלולות לגביהן קיים מחיר שוק | 31 בדצמבר | | | | | --- | --- | --- | --- | | 2024 | | 2025 | | | שווי הוגן | יתרה | שווי הוגן | יתרה | | אלפי ש"ח | | | | | 183,690 | 417,588 | 402,883 | 493,299 | מניות השקעות דיסקונט בע"מ 5. השקעה בעסקאות משותפות שאינן מהותיות כל אחת בפני עצמה (ואשר מטופלות בשיטת השווי המאזני): | 31 בדצמבר | | | --- | --- | | 2024 | 2025 | | אלפי ש"ח | | | 1,206,384 | 1,290,281 | | 89,142 | 66,838 | ערך בספרים של זכויות החברה בכל יתר העסקאות המשותפות חלק החברה ברווח כולל של יתר העסקאות המשותפות ה. רשימת החברות המוחזקות על ידי הקבוצה לעניין רשימת החברות המוחזקות על ידי הקבוצה, ראה נספח לדוחות הכספיים המאוחדים - רשימת חברות מוחזקות ליום 31 בדצמבר, 2025. - 11: נכסים מוחזקים למכירה | 31 בדצמבר | | | --- | --- | | 2024 | 2025 | | אלפי ש"ח | | | 5,500 | 5,500 | | 629,772 | 285,012 | | 635,272 | 290,512 | מקרקעין מוחזק למכירה (1) (2) מניות ביג מוחזקות למכירה 1. ביום 9 באוגוסט, 2020, התקשרה חברת נועה נכסי נדל"ן בע"מ (חברה בת) בהסכם מכר עם צד ג' בלתי קשור לחברה ולבעל השליטה בה (להלן: "הרוכש"), למכירת מלוא זכויות החכירה המהוונות ביחס למקרקעין המצויים באזור התעסוקה במודיעין הידועים כגוש 5637 חלק מחלקה 1, מגרש 38 באזור התעשייה שילת, אשר שטחם הינו 1,570 מ"ר בתמורה לסך של 5,500 אלפי ש"ח. למועד הדוח, מוצג הנכס כנכס המוחזק למכירה. נכון למועד הדוח התקבלו 3,138 אלפי ש"ח על חשבון המכירה. 2. בתקופת הדוח מכרה החברה 792,983 מניות של חברת ביג בתמורה בסך של כ-555,551 אלפי ש"ח. 31 --- מגה אור החזקות בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים באור 12: נדל"ן להשקעה א. התנועה: | 31 בדצמבר | | | | --- | --- | --- | | 2024 | 2025 | | | אלפי ש"ח | | | | 3,118,251 | 4,336,277 | יתרה ליום 1 בינואר | | | | שינויים במשך השנה | | 5,428 | 156,368 | (2) השקעות | | 862,640 | 603,042 | מיון מנדל"ן להשקעה בפיתוח | | 205,343 | - | (3) חברה שאוחדה לראשונה | | 144,615 | 76,404 | עלייה בשווי ההוגן | | 1,218,026 | 835,814 | סה"כ שינוי לתקופה | | 4,336,277 | 5,172,091 | (1) יתרת ליום 31 בדצמבר | (1) כולל סך של 49,234 אלפי ש"ח וסך של 48,962 אלפי ש"ח בגין נכסים בחכירה לשנים 2025 ו-2024 בהתאמה. (2) כולל רכישת מבנה באזור קרית גת בעלות של כ-143 מיליון ש"ח (ראה גם באור 21 ג'. (6). (3) ראה גם באור 21 ג'. (5). ב. סכומים שהוכרו ברווח או הפסד | לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר | | | | --- | --- | --- | | 2023 | 2024 אלפי ש"ח | 2025 | | 218,206 | 265,744 | 328,941 | | 16,746 | 16,980 | 19,544 | | 201,460 | 248,764 | 309,397 | הכנסות מדמי שכירות וניהול נדל"ן להשקעה הוצאות תפעוליות ישירות (הכוללות תיקונים ותחזוקה) ג. השווי ההוגן של נדל"ן להשקעה (רמה 3 במידרש השווי ההוגן): השווי ההוגן נקבע בהערכות שווי שבוצעו על ידי מעריכי שווי חיצוניים בלתי תלויים, בעלי כישורים מקצועיים מוכרים וניסיון רב בנוגע למיקום וסוג הנדל"ן שהוערך. השווי ההוגן נקבע בהתבסס על עסקאות שנערכו לאחרונה בשוק ביחס לנדל"ן דומה ובמיקום דומה לזה של הנדל"ן שבבעלות החברה, וכן בהתבסס על אומדן תזרימי המזומנים העתידיים הצפויים מהנכסים. באמידת תזרימי המזומנים הובא בחשבון הסיכון המובנה שלהם. בחישוב השווי ההוגן השתמש מערך השווי בעיקר בשיעורי היוון של 5.75%-6.8% (בשנת 2024-זה). בחישוב השווי ההוגן למתן Data Center הפעיל של החברה, השתמש מערך השווי בשיעור היוון של 7.65%. 32 --- מגה אור החזקות בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים - 12 : נדל"ן להשקעה (המשך) הנחות משמעותיות (על בסיס ממוצעים משוקללים) ששימשו בהערכות השווי מוצגות להלן: | 31 בדצמבר | | | --- | --- | | 2024 | 2025 | | אלפי ש"ח | | | 50 | 56 | | 6.0% | 6.2% | | 0.1% | 0.2% | נדל"ן להשקעה דמי שכירות ממוצעים למ"ר לחודש (ש"ח) תשואה משוקללת על הנכסים (ב-%) שטחים פנויים להשכרה בפועל (ב-%) שווי הנכסים של החברה מושפע ממספר פרמטרים עיקריים כגון: שינוי בשווי השוק של תשלומי השכירות, שינוי בשיעור התפוסה של הנכסים ושינוי בשיעור ההיוון של תזרימי המזומנים. להלן השפעת שינוי שיעור ההיוון תזרים המזומנים על שווי הנכסים (חלק החברה): | 31 בדצמבר | | | --- | --- | | 2024 | 2025 | | אלפי ש"ח | | | (326,503) | (376,326) | | 372,578 | 443,478 | | (172,505) | (195,559) | | 175,236 | 212,260 | עלייה של 0.5% בשיעור ההיוון ירידה של 0.5% בשיעור ההיוון עלייה של 0.25% בשיעור ההיוון ירידה של 0.25% בשיעור ההיוון ד. התאמה ליתרה בספרים להלן ההתאמות בין הערכות השווי שהתקבלו לבין היתרה בספרים של נדל"ן להשקעה: | 31 בדצמבר | | | --- | --- | | 2024 | 2025 | | אלפי ש"ח | | | 4,287,315 | 5,122,857 | | 48,962 | 49,234 | | 4,336,277 | 5,172,091 | שווי הוגן על פי הערכות שווי בתוספת סכומים המיוחסים לתשלומים בגין חכירת הנכס יתרה בספרים ה. דמי החכירה הבסיסיים המינימליים לקבל של דמי החכירה השנתיים הינם כדלקמן: | 31 בדצמבר | | | --- | --- | | 2024 | 2025 | | אלפי ש"ח | | | 259,361 | 337,236 | | 628,934 | 819,324 | | 1,130,184 | 1,381,647 | | 2,018,479 | 2,538,207 | שנה ראשונה שנה שנייה עד שנה רביעית לאחר השנה הרביעית ו. באשר לשעבדים ראה באור 2(ב). 33 --- מגה אור החזקות בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים - 13 : נדל"ן להשקעה בפיתוח א. התנועה: | 31 בדצמבר | | | | --- | --- | --- | | 2024 | 2025 | | | אלפי ש"ח | | | | 1,340,611 | 1,059,924 | יתרה ליום 1 בינואר | | | | תוספות במשך השנה | | 464,561 | 794,445 | רכישות והשקעות | | 126,176 | 309,123 | עלייה בשווי ההוגן | | 590,737 | 1,103,568 | ס"ה כ תוספות | | | | גריעות במשך השנה | | (8,784) | - | מימושים | | (862,640) | (603,042) | מינן לנדל"ן להשקעה | | (871,424) | (603,042) | ס"ה כ גריעות | | 1,059,924 | 1,560,450 | יתרה ליום 31 בדצמבר | ב. הוצאות שהוונו | לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר | | | --- | --- | | 2024 | 2025 | | אלפי ש"ח | | | 29,618 | 43,544 | ג. השווי ההוגן של נדל"ן להשקעה בפיתוח (רמה 3 במידרש השווי ההוגן): בהערכת השווי של נדל"ן להשקעה בפיתוח נעשה שימוש בשיטת היוון תזרימי המזומנים, כפי שמצא לנכון מערך השווי. קביעת השווי ההוגן מבוססת על אומדן ההכנסות העתידיות הצפויות מהפרויקט המוגמר, תוך שימוש בתשואות מותאמות (שיעורי היוון 9%-6%) (בשנת 2024 6.5%-8% לסיכונים המשמעותיים הרלוונטיים לתהליך ההקמה, לרבות סיכוני הבנייה וההשכרה אשר הינן גבוהות מהתשואות הנוכחיות לגבי נכסי נדל"ן להשקעה דומים כשהם נמורים. העלויות הצפויות הנותרות להשלמה, בתוספת רווח יזמי, מנוכות מאומדן ההכנסות העתידיות כאמור לעיל. הנחות משמעותיות (על בסיס ממוצעים משוקללים) ששימשו בהערכות השווי מוצגות להלן: | 31 בדצמבר | | | --- | --- | | 2024 | 2025 | | אלפי ש"ח | | | 7.9% | 8.2% | | 30.0% | 21.0% | נדל"ן להשקעה בפיתוח הנמדד בשווי הוגן תשואה ממוצעת מותאמת לסיכונים, ששימשה להיוון תזרימי מזומנים חיוביים נטו (ב-%) (שיעור השלמה ממוצע (ב-%)) 34 --- מגה אור החזקות בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים -13 : נדל"ן להשקעה בפיתוח (המשך) שווי הנכסים של החברה מושפע ממספר פרמטרים עיקריים כגון: שינוי בשווי השוק של תשלומי השכירות, שינוי בשיעור התפוסה של הנכסים ושינוי בשיעור ההיוון של תזרימי המזומנים. להלן השפעת שינוי שיעור ההיוון תזרים המזומנים על שווי הנכסים (חלק החברה): | 2024 | 2025 | | --- | --- | | אלפי ש"ח | | | (40,611) | (62,993) | | (40,611) | (62,993) | | 46,167 | 73,539 | | (20,935) | (32,665) | | 22,320 | 35,289 | עליה של 0.5% בשיעור ההיוון ירידה של 0.5% בשיעור ההיוון עליה של 0.25% בשיעור ההיוון ירידה של 0.25% בשיעור ההיוון ד. מגרשים 69, 70' ו- 70ב' במודיעין - קבוצת מגה אור בעלת מחצית מזכויות החכירה מרמ"י בקרקע בשטח של כ- 18.5 דונם הידועים כגוש 5894 חלקה 16 (מגרש 69), גוש 5894 חלקה 14 (מגרש 70ב') באזור התעסוקה מודיעין. זכויות החכירה מהוונות לתקופה של 49 שנים המסתימים בשנים 2064 ו 2067 עם אופציה להארכת התקופה ב- 49 שנים נוספות. ייעודם של המקרקעין על פי התב"ע הינו תעשייה. להערכת החברה סך עלות הפרויקט הינה כ- 203,000 אלפי ש"ח. יתרת העלות שנצברה ליום 31 בדצמבר, 2025 הינה 175,940 אלפי ש"ח, השלמת הפרויקט צפויה להסתיים במהלך הרבעון השני של שנת 2026. ה. תחנת דלק משגב דב - קבוצת מגה אור בעלת 70% מזכויות החכירה, על-פי הסכם פיתוח מרמ"י בקרקע בשטח של כ- 3.4 דונם הידועה גם כגוש 4663 חלקה 35 הממוקמים בתחום מושב משגב דב. זכויות החכירה מהוונות לתקופה של 49 שנים המסתימת בשנת 2064 עם אופציה להארכת התקופה ב-49 שנים נוספות. ייעודם של הקרקע הינה תחנת דלק. יתרת העלות שנצברה ליום 31 בדצמבר, 2025 הינה 10,028 אלפי ש"ח. ו. מגרש 21 בשילת - קבוצת מגה אור בעלת מלוא זכויות החכירה, על-פי הסכם פיתוח מרמ"י בקרקע בשטח של כ- 2 דונם באזור התעשייה מושב שילת. המקרקעין פניים, בעלי זכויות בנייה בהיקף של 235% וייעודם הינו לתעשייה. זכויות החכירה מהוונות לתקופה של 49 שנים המסתימת בשנת 2067 עם אופציה להארכת התקופה ב-49 שנים נוספות. יתרת העלות שנצברה ליום 31 בדצמבר, 2025 הינה 11,643 אלפי ש"ח. ז. מגרש בבית שמש - קבוצת מגה אור החזקות בעלת זכויות חכירה ובעלות במקרקעין בשטח של 323 דונם המצויים בבית-שמש אשר המוכר הינו בעל הזכויות בהם ("המתחם"). במהלך שנת 2023 נמכרה חלק מהקרקע לצד שלישי. בכוונת החברה להקים בחלק מהמתחם בשטח של כ- 74 דונם פרויקט להשכרה בשיתוף עם המוכר ועם הרכש זאת בהתאם לשימושים המותרים בתב"ע כפי שתהיה במועד בניית הפרויקט. להערכת החברה סך עלות הפרויקט הינה כ- 216,000 אלפי ש"ח. יתרת העלות שנצברה לפרויקט ליום 31 בדצמבר, 2025 הינה 114,581 אלפי ש"ח. השלמת הפרויקט צפויה להסתיים במהלך הרבעון הראשון של שנת 2027. בנוסף, ביתרת המתחם בבית שמש במהלך הרבעון הרביעי של שנת 2025, החברה החלה הקמת 2 מבנים המיועדים ל- Data Centers. בשטח של כ-12.5 דונם ביחס לכל אחד מהמבנים. עלות הקמת הפרויקט צפויה להסתכם לסך של כ-3,000,000 אלפי ש"ח. מתקן ראשון עתיד להימסר בשלבים החל מהרבעון השלישי לשנת 2026 ועד הרבעון הראשון לשנת 2027 והמתקן השני ברבעון ראשון לשנת 2028. ח. מגרש 200A במועצה אזורית יואב - קבוצת מגה אור בעלת מלוא זכויות החכירה מרמ"י בקרקע בשטח של כ- 19.9 דונם הידועים כגוש 2604 חלקה 12 (מגרש 200A), במועצה אזורית יואב. זכויות החכירה מהוונות לתקופה של 98 שנים המסתימים בשנת 2118 ועם אופציה להארכת התקופה ב- 98 שנים נוספות. החברה החלה בהקמת מבנה המיועד ל- Data center, להערכת החברה סך עלות הפרויקט במגרש 200A הינה כ- 1,000,000 אלפי ש"ח. יתרת העלות שנצברה ליום 31 בדצמבר, 2025 הינה כ-165,380 אלפי ש"ח, השלמת הפרויקט צפויה להסתיים במהלך הרבעון השלישי של שנת 2026. 35 --- מגה אור החזקות בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים 13: נדל"ן להשקעה בפיתוח (המשך) ט. מגרש במועצה אזורית דרום השרון - קבוצת מגה אור בעלת 50% מזכויות החכירה מרמ"י בקרקע בשטח של כ-11 דונם הידועים כגוש 8548 חלקה 19 מגרש 1 במועצה אזורית דרום השרון. זכויות החכירה מהוונות לתקופה של 98 שנים המסתיימים בשנת 2118 ועם אופציה להארכת התקופה ב- 98 שנים נוספות. ייעודם של המקרקעין על פי התב"ע הינו מסחר ומשרדים. בכוונת החברה להקים במתחם פרויקט מסחר להשכרה. להערכת החברה סך עלות הפרויקט הינה כ- 58,700 אלפי ש"ח (חלק החברה). יתרת העלות שנצברה ליום 31 בדצמבר, 2025 הינה 19,872 אלפי ש"ח, השלמת הפרויקטים צפויה להסתיים במהלך הרבעון השלישי של שנת 2027. י. ישעי - קבוצת מגה אור בעלת 74% מזכויות החכירה, על-פי הסכם פיתוח מרמ"י בקרקע בשטח של כ- 51.4 דונם הידועה גם כגוש 5198 הממוקמים בתחום בית שמש. זכויות החכירה מהוונות לתקופה של 49 שנים המסתיימת בשנת 2072 עם אופציה להארכת התקופה ב- 49 שנים נוספות. המקרקעין פנויים, בעלי זכויות בנייה בהיקף של 110% וייעודם הינה תעשיה. להערכת החברה סך עלות הפרויקט הינה כ- 481,500 אלפי ש"ח. יתרת העלות שנצברה ליום 31 בדצמבר, 2025 הינה כ-229,430 אלפי ש"ח, השלמת הפרויקטים צפויה להסתיים במהלך הרבעון הרביעי של שנת 2027. יא. מגרש 502 במועצה אזורית יואב - קבוצת מגה אור בעלת 100% מזכויות החכירה, על-פי הסכם פיתוח מרמ"י בקרקע בשטח של כ- 46 דונם הידועה גם כגוש 2604 חלקה 71 מגרש מס' 502 בפארק תעשייה מ.א יואב בייעוד תעשיה ואחסנה. זכויות החכירה מהוונות לתקופה של 98 שנים המסתיימים בשנת 2118 ועם אופציה להארכת התקופה ב- 98 שנים נוספות. ייעודם של המקרקעין על פי התב"ע הינו תעשיה ומשרדים. יתרת העלות שנצברה ליום 31 בדצמבר, 2025 הינה 225,660 אלפי ש"ח. בהמשך לאמור בביאור 21(ג)(10), לאחר תקופת הדוח סווג הנכס לנדל"ן להשקעה והחל להניב דמי שכירות וזאת למשך תקופת האופציה שניתנה לשוכר במסגרת הסכם Data Center. יב. מגרשים מבוא כרמל - קבוצת מגה אור בעלת 100% מזכויות החכירה, על-פי הסכמי חכירה מרמ"י בקרקע בשטח של כ- 16 דונם הידועה גם כגוש 12818 חלקות 3, 12 ו 42 מגרשים 9 ו 42 בפארק תעסוקה מבוא כרמל בייעוד מסחר ותעשיה. זכויות החכירה מהוונות לתקופה של 49 שנים המסתיימים בשנים 2062-2066 ועם אופציה להארכת התקופה ב- 49 שנים נוספות. יתרת העלות שנצברה ליום 31 בדצמבר, 2025 הינה 114,010 אלפי ש"ח. לאחר תאריך המאזן התקשרה החברה בהסכם להקמת פרויקט Data Center, לפרטים ראה באור 21(11). יג. מגרש 10 במועצה אזורית בני שמעון - קבוצת מגה אור בעלת 100% מזכויות החכירה, על-פי הסכם פיתוח מרמ"י בקרקע בשטח של כ- 70 דונם הידוע גם כמגרש 10 בפארק תעשייה עידן הנגב במועצה אזורית בני שמעון. זכויות החכירה מהוונות לתקופה של 98 שנים המסתיימים בשנת 2123 ועם אופציה להארכת התקופה ב- 98 שנים נוספות. ייעודם של המקרקעין על פי התב"ע הינו תעשיה. יתרת העלות שנצברה ליום 31 בדצמבר, 2025 הינה 185,125 אלפי ש"ח. יד. יסודות - קבוצת מגה אור בעלת 74% מזכויות החכירה, על-פי הסכם פיתוח מרמ"י בקרקע בשטח של כ- 9 דונם. הידוע גם כגוש 3915 חלקה 392 מגרש 3. זכויות החכירה מהוונות לתקופה של 49 שנים המסתיימת בשנת 2066 עם אופציה להארכת התקופה ב- 49 שנים נוספות. להערכת החברה סך עלות הפרויקט הינה כ-41,900 אלפי ש"ח. יתרת העלות שנצברה ליום 31 בדצמבר, 2025 הינה כ-33,700 אלפי ש"ח, השלמת הפרויקט צפויה להסתיים במהלך הרבעון הרביעי של שנת 2026. טו. באשר לשעבודים, ראה באור 21(ב). 36 --- מגה אור החזקות בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים - 14 : באור רכוש קבוע ההרכב והתנועה: שנת 2025 | שנת 2024 | שנת | כל רכב | ציוד וריהוט משרדי | התקנות ושיפורים במבנה | מערכות סולאריות | סה"כ | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | עלות | 2024 | עלות | אלאפי ש"ח | אלאפי ש"ח | אלאפי ש"ח | עלות | | 2024 | 1,460 | 1,460 | 4,204 | 2,503 | 3,465 | 11,632 | | 2025 | - | 906 | 906 | 558 | 40 | 2,974 | | 2025 (142) | - | - | (142) | - | - | (142) | | 14,464 | 1,470 | 3,505 | 3,061 | 4,968 | 1,460 | 14,464 | | 6,816 | - | 2,742 | 2,155 | 1,206 | 713 | 6,816 | | 2025 | 52 | 107 | 215 | 605 | 58 | 1,037 | | 2025 (82) | - | - | (82) | - | - | (82) | | 7,771 | 52 | 2,849 | 2,370 | 1,729 | 771 | 7,771 | | 6,693 | 1,418 | 656 | 691 | 3,239 | 689 | 6,693 | | שנת 2024 | שנת | כל רכב | ציוד וריהוט משרדי | התקנות ושיפורים במבנה | סה"כ | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | עלות | 2024 | עלות | אלאפי ש"ח | אלאפי ש"ח | אלאפי ש"ח | | 2024 | 1,460 | 1,460 | 3,384 | 2,373 | 10,572 | | 2024 (1,209) | - | - | (1,209) | 130 | 2,269 | | 2024 (1,632) | 3,465 | 2,503 | 4,204 | 1,460 | 3,465 | | 6,696 | 2,625 | 1,999 | 1,404 | 668 | 6,696 | | 2024 | 117 | 156 | 531 | 45 | 849 | | 2024 (729) | - | - | (729) | - | (729) | | 6,816 | 2,742 | 2,155 | 1,206 | 713 | 6,816 | | 2024 | 723 | 348 | 2,998 | 747 | 4,816 | 37 --- מגה אור החזקות בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים - 15 : אשראי וחלויות שוטפות מתאגידים בנקאיים | 2024 בדצמבר 31 | | | 2025 בדצמבר 31 | | | שיעור ריבית משוקלל 31 בדצמבר 2025 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | סה"כ | ללא הצמדה | בהצמדה למדד המחירים לצרכן | סה"כ | ללא הצמדה | בהצמדה למדד המחירים לצרכן | | | | אלפי ש"ח | | | אלפי ש"ח | | % | | 4,637 | 4,637 | - | 380 | 380 | - | | | 150,000 | 150,000 | - | 230,000 | 230,000 | - | 4.55% | | 186,615 | - | 186,615 | - | - | - | | | - | - | - | 405,950 | 405,950 | - | 4.65% | | - | - | - | 100,000 | 100,000 | - | 4.50% | | 97,349 | 97,349 | - | - | - | - | - | | 16,840 | 9,518 | 7,322 | 12,416 | 4,921 | 7,495 | | | 455,441 | 261,504 | 193,937 | 748,746 | 741,251 | 7,495 | | (1) ביוני, 2024 התקשרה החברה בהסכם מסגרת להנפקת ניירות ערך מסחריים לא סחירים (סדרה 4) בסך של כ- 150,000 אלפי ש"ח. היתרה הבלתי מסולקת של קרן הנע"מ תישא ריבית שנתית משתנה בשיעור של ריבית בנק ישראל בתוספת מרווח של 0.3% לשנה. קרן הנע"מ תיפרע ביום 13 ביוני, 2025, אלא אם תחודש תקופת הנע"מ לעד 5 תקופות נוספות. ביום 13 ביוני, 2025 חודשה תקופת הנע"מ. במהלך תקופת הנע"מ יהיו הרוכשים רשאים ליתן הודעה מוקדמת בכתב בת 7 ימי עסקים על רצונם בקיצור תקופת הנע"מ. תמורת ההנפקה שימשה לפרעון של ניירות ערך מסחריים (סדרה 3). ביום 28 באפריל, 2025, השלימה החברה הנפקה פרטית של ניירות ערך מסחריים (סדרה 4) (לא סחירים) בדרך של הרחבת סדרה בסך של 80,000 אלפי ש"ח. תמורה (ברוטו) שהתקבלה בחברה בגין הנפקת ניירות ערך המסחריים כאמור הינה כ-83,426 אלפי ש"ח. (2) ביום 15 ביולי, 2024, השלימה החברה הנפקה של ניירות ערך מסחריים (סדרה 5). היתרה הבלתי מסולקת של קרן הנע"מ תישא ריבית שנתית משתנה בשיעור של ריבית בנק ישראל בתוספת מרווח של 0.6% לשנה. הקרן והריבית בגין ניירות ערך המסחריים (סדרה 5) יפרעו יחדיו וישולמו בתאריך יחד ביום 15 ביולי, 2025. סך התמורה ברוטו שהתקבלה בחברה בגין ההנפקה השתכמה לכ-184,040 אלפי ש"ח. ביום 18 ביולי, 2024, ביצעה החברה עסקת החלף (SWAP) לסדרה 5 מול בנק דיסקונט לישראל בע"מ, לפיה יתרת קרן הנע"מ צמודה למדד המחירים לצרכן בתוספת ריבית שנתית בשיעור 1.955%. ביום 15 ביולי, 2025 פרעה החברה ניירות ערך מסחריים (סדרה 5) בע"מ של 184,040 אלפי ש"ח. (3) ביום 12 ביוני, 2025, השלימה החברה הנפקה של ניירות ערך מסחריים (סדרה 6). היתרה הבלתי מסולקת של קרן הנע"מ תישא ריבית שנתית משתנה בשיעור של ריבית בנק ישראל בתוספת מרווח של 0.4% לשנה. הקרן והריבית בגין ניירות ערך המסחריים (סדרה 6) יפרעו יחדיו וישולמו בתאריך 12 ביוני, 2026. סך התמורה ברוטו שהתקבלה בחברה בגין ההנפקה השתכמה לכ-405,950 אלפי ש"ח. 38 --- מגה אור החזקות בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים 39 -15: אשראי וחלויות שוטפות מתאגידים בנקאיים (המשך) (4) ביום 17 בדצמבר, 2025, השלימה החברה הנפקה של ניירות ערך מסחריים (סדרה 7). היתרה הבלתי מסולקת של קרן הנע"מ תישא ריבית שנתית משתנה בשיעור של ריבית בנק ישראל בתוספת מרווח של 0.25% לשנה. הקרן והריבית בגין ניירות הערך המסחריים (סדרה 7) יפרעו יחזרו וישולמו בתאריך 17 בדצמבר, 2026 אלא אם תחודש תקופת הנע"מ לעד 5 תקופות נוספות. במהלך תקופת הנע"מ יהיו הרוכשים רשאים ליתן הודעה מוקדמת בכתב בת 7 ימי עסקים על רצונם בקיצור תקופת הנע"מ. סך התמורה ברוטו שהתקבלה בחברה בגין ההנפקה הסתכמה לכ-100,000 אלפי ש"ח. (5) ראה גם באורים 18/א/18-א'(11). -16: התחייבויות לספקים ולנותני שירותים | 31 בדצמבר | | | --- | --- | | 2024 | 2025 | | אלפי ש"ח | | | 18,008 | 13,131 | | 5,975 | 27,382 | | 3,719 | 16,252 | | 27,702 | 56,765 | החובות לתקיפת אינם נושאים ריבית. ממוצע ימי אשראי ספקים הינו שוטף + 45. (1) בשנת 2025 היתרה כוללת הפרשה לגמר בסך של כ- 16,175 אלפי ש"ח (אשתקד- 3,640 אלפי ש"ח). -17: זכאים ויתרות זכות | 31 בדצמבר | | | --- | --- | | 2024 | 2025 | | אלפי ש"ח | | | 6 | 189 | | 12 | - | | 6,080 | 2,580 | | 4,043 | 6,906 | | 2,303 | 71,784 | | 1,957 | 354 | | 24,597 | 33,888 | | 841 | 1,494 | | 2,881 | 3,162 | | 15,550 | 33,342 | | 12,412 | 10,812 | | 14,707 | 14,614 | | 85,389 | 179,125 | בעל שליטה ותאגיד בשליטתו (1) בעל מניות בחברה מאוחדת היטל השבחה, דמי שימוש ודמי היתר עובדים ומוסדות בגין שכר מוסדות הכנסות מראש ריבית לשלם פקדונות משוכרים חלויות שוטפות - התחייבויות תלויות (2) חלויות שוטפות - התחייבויות תלויות (2) הלוואה לזמן קצר מצד ג' הוצאות לשלם וזכאים אחרים (1) למידע נוסף ראה באור 28(ה)(1). (2) ראה באור 21(ג). --- מגה אור החזקות בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים - 18 : האור ביויית לא שוטפות א. ההרכב 31 בדצמבר, 2025 - הלוואות ואגרות חוב | יתרה בניכוי חלויות שוטפות | יתרה | שיעור ריבית אפקטיבית | שיעור ריבית נקוב | סכום הקרן הצמודה | | --- | --- | --- | --- | --- | | אלפי ש"ח | אלפי ש"ח | % | % | אלפי ש"ח | | 502,085 | 514,501 | 5.62 | 3.56-6.55 | 514,501 | | 1,495 | 147,327 | 2.13 | 2.05 | 147,366 | | 304,206 | 601,030 | 2.16 | 2.05 | 601,649 | | 480,205 | 718,862 | 1.18 | 1.40 | 717,337 | | 1,419,331 | 1,419,331 | 2.03 | 0.84 | 1,471,041 | | 112,642 | 120,186 | 0.65 | 0.50 | 121,104 | | 614,496 | 656,569 | 1.71 | 0.97 | 678,839 | | 470,478 | 470,478 | 3.27 | 3.18 | 471,801 | | 3,904,938 | 4,648,284 | | | 4,723,638 | | יתרה בניכוי חלויות שוטפות | יתרה | שיעור ריבית אפקטיבית | שיעור ריבית נקוב | סכום הקרן הצמודה | | --- | --- | --- | --- | --- | | אלפי ש"ח | אלפי ש"ח | % | % | אלפי ש"ח | | 377,657 | 394,497 | 5.73 | 3.4-7.1 | 394,497 | | 145,290 | 287,759 | 2.13 | 2.05 | 287,934 | | 590,412 | 880,389 | 2.16 | 2.05 | 881,657 | | 704,607 | 937,759 | 1.18 | 1.40 | 934,388 | | 924,310 | 924,310 | 1.01 | 0.84 | 946,507 | | 117,258 | 124,628 | 0.65 | 0.50 | 125,705 | | 415,470 | 440,993 | 0.75 | 0.97 | 435,498 | | 357,006 | 357,006 | 3.36 | 3.18 | 360,083 | | 3,632,010 | 4,347,341 | | | 4,366,269 | (1) אלפי ש"ח ערך נקוב אגרות חוב (סדרה ו'), שתעמודנה לפירעון (קרן) בשמונה תשלומים שנתיים, אשר ישולמו ביום 30 ביוני בכל אחת מהשנים 2019 עד 2026. בחמשת התשלומים הראשונים ישולמו 8% מהקרן ובשלושת התשלומים הנותרים ישולמו 20% מהקרן. אגרות החוב צמודות, קרן וריבית, למדד המחירים לצרכן שפורסם בגין חודש מאי 2016 ונושאות ריבית שנתית קבועה בשיעור של 2.05% אשר משולמת אחת לשישה חודשים, ביום 30 ביוני וביום 31 בדצמבר. ליום 31 בדצמבר, 2025 יתרת אגרות חוב שבמחזור הינו 123,332 אלפי ש"ח ערך נקוב. 40 --- מגה אור החזקות בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים 18: - התחייבויות לא שוטפות (המשך) החברה התחייבה כי עד לפרעון מלא של אגרות החוב (סדרה ו') תעמוד החברה בהתניות הפיננסיות שלהלן: (א) הן העצמי של החברה (הן עצמי לרבות זכויות המיעוט), על-פי הדוחות הכספיים המאוחדים, הרבעוניים או השנתיים, הסקורים או המבוקרים, לפי העניין, לא יפחת מ- 300 מיליון ש"ח. (ב) היחס בין הונה העצמי המתואם (הן עצמי כולל שטר הן והלוואות בעלים, לא כולל זכויות מיעוט) לסך המאזן על פי הדוחות הכספיים המאוחדים, הרבעוניים או השנתיים, הסקורים או המבוקרים, לפי העניין לא יפחת מ - 20%. החברה תיחשב כמפרה את התחייבויותיה כאמור לעיל, רק אם לא תעמוד באיזו מהתחייבויותיה הפיננסיות לעיל במשך שני רבעונים רצופים. ליום 31 בדצמבר, 2025 החברה עומדת בהתחייבויותיה בהתאם לשטר הנאמנות ולתנאי דוח הצעת מדף מיום 6 ביולי, 2016. (2) 1,129,878 אלפי ש"ח ערך נקוב אגרות חוב (סדרה ז'), שתעמודנה לפירעון (קרן) בשבעה תשלומים שנתיים, אשר ישולמו ביום 30 באוגוסט בכל אחת מהשנים 2021 עד 2027. בארבעת התשלומים הראשונים ישולמו 10% מהקרן ובשלושת התשלומים הנותרים ישולמו 20% מהקרן. אגרות החוב צמודות, קרן וריבית, למדד המחירים לצרכן שפורסם בגין חודש יולי 2017 ונושאות ריבית שנתית קבועה בשיעור של 2.05% אשר משולמת אחת לשישה חודשים, ביום 28 בפברואר וביום 30 באוגוסט. ליום 31 בדצמבר, 2025 יתרת אגרות חוב שבמחזור הינו 503,531 אלפי ש"ח ערך נקוב. החברה התחייבה כי עד לפרעון מלא של אגרות החוב (סדרה ז') תעמוד החברה בהתניות הפיננסיות שלהלן: (א) הן העצמי של החברה (הן עצמי לא כולל זכויות המיעוט), על-פי הדוחות הכספיים המאוחדים, הרבעוניים או השנתיים, הסקורים או המבוקרים, לפי העניין, לא יפחת מ- 400 מיליון ש"ח. (ב) היחס בין הונה העצמי המתואם (הן עצמי לרבות זכויות מיעוט) לסך המאזן על פי הדוחות הכספיים המאוחדים, הרבעוניים או השנתיים, הסקורים או המבוקרים, לפי העניין לא יפחת מ - 20%. החברה תיחשב כמפרה את התחייבויותיה כאמור לעיל, רק אם לא תעמוד באיזו מהתחייבויותיה הפיננסיות לעיל במשך שני רבעונים רצופים. ליום 31 בדצמבר, 2025 החברה עומדת בהתחייבויותיה בהתאם לשטר הנאמנות ולתנאי דוח הצעת מדף מיום 17 באוגוסט, 2017. (3) 1,008,600 אלפי ש"ח ערך נקוב אגרות חוב (סדרה ח'), שתעמודנה לפירעון (קרן) בארבעה תשלומים שנתיים, אשר ישולמו ביום 30 במרס בכל אחת מהשנים 2024 עד 2027. בשלושת התשלומים הראשונים ישולמו 20% מהקרן ובתשלום האחרון הנותר ישולמו 40% מהקרן. אגרות החוב צמודות, קרן וריבית, למדד המחירים לצרכן שפורסם בגין חודש אפריל 2017 ונושאות ריבית שנתית קבועה בשיעור של 1.4% אשר משולמת אחת לשישה חודשים, ביום 30 בספטמבר וביום 30 במרס. ליום 31 בדצמבר, 2025 יתרת אגרות חוב שבמחזור הינו 605,160 אלפי ש"ח ערך נקוב. 41 --- מגה אור החזקות בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים 18 : האחייבויות לא שוטפות (המשך) 31 לשם הבטחת התחייבויותיה של החברה כלפי מחזיקי אגרות החוב (סדרה ח'), משועבדות ליום בדצמבר 2025 לטובת הנאמן עבור מחזיקי אגרות החוב (סדרה ח') זכויותיה של הקבוצה בנכסים שלהלן במשכנתא, בדרגה ראשונה וללא הגבלה בסכום: BIG מגה אור גליל עליון, BIG מגה אור טבריה, BIG מגה אור קרית גת, BIG מגה אור REIT 1 מודיעין, מרכז ניהול ניסקו, מרכז ניהול מגרש 61, מרכז ניהול מגרש 12. כמו כן משועבד חלוקה של הקבוצה בהכנסות וזכויותיה לקבלת תגמולי ביטוח מכוח פוליסה לביטוח רכוש בגין הנכסים הללו, והכול בהתאם להוראות שטר הנאמנות. החברה התחייבה כי עד לפרעון מלא של אגרות החוב (סדרה ח') תעמוד החברה בהתניות הפיננסיות שלהלן: (א) הונה העצמי של החברה (הון עצמי לא כולל זכויות המיעוט), על-פי הדוחות הכספיים המאוחדים, הרבעוניים או השנתיים, הסקורים או המבוקרים, לפי העניין, לא יפחת מ-450 מיליון ש"ח. במידה וההון העצמי של החברה יפחת מ-450 מיליון ש"ח אך לא יפחת מ-400 מיליון ש"ח (בשני דוחות כספיים מבוקרים/סקורים רצופים), לא יהווה הדבר הפרה של אמת מידה פיננסית בתקופת הבדיקה כהגדרתו להלן, אולם שיעור הריבית יעודכן כמפורט בסעיף 5.8.1 לשטר הנאמנות. (ב) היחס בין הונה העצמי המתואם (הון עצמי לפי כללים חשבונאיים מקובלים, כולל שטר הון נדחה בפירוק בפני כל התחייבויות החברה והלוואות בעלים, כולל זכויות מיעוט) של החברה לסך המאזן של החברה, על-פי הדוחות הכספיים המאוחדים, הרבעוניים או השנתיים, הסקורים או המבוקרים, לפי העניין לא יפחת מ-23%. במידה והיחס בין הונה העצמי המתואם של החברה לסך המאזן של החברה יפחת מ-23% אך לא יפחת מ-20% (בשני דוחות כספיים מבוקרים/סקורים רצופים), לא יהווה הדבר הפרה של אמת מידה פיננסית בתקופת הבדיקה כהגדרתו להלן, אולם שיעור הריבית יעודכן כמפורט בסעיף 5.8.1 לשטר הנאמנות. (ג) החברה מתחייבת כי בכל מועד בדיקה: (1) הסך השווה ליתרה הבלתי מסולקת של אגרות החוב (סדרה ח') בתוספת ריבית והפרשי הצמדה שנצברו עד למועד הבדיקה, לא יעלה על "סך הבטוחות" למועד הבדיקה. "סך הבטוחות" - השווי הבטוחתי של הנכסים המשועבדים כשהוא מוכפל בשיעור ה- LTV, ו/או ב-1 (כשמדובר בפיקדונות כספיים ו/או ניירות ערך ממשלתיים ו/או מלווים קצרי מועד ו/או ערבות בנקאית). "שיעור ה- LTV" - כאשר דירוג החברה הוא עד iA (כולל) שיעור ה- LTV יעמוד על 60%, כאשר דירוג החברה הוא iA+ ומעלה שיעור ה- LTV יעמוד על 80%. ליום 31 בדצמבר, 2025 החברה עומדת בהתחייבויותיה בהתאם לשטר הנאמנות ולתנאי דוח הצעת מדף מיום 12 ביוני, 2018. (4) אלפי ש"ח ערך נקוב אגרות חוב (סדרה ט'), שתעמודנה לפירעון (קרן) בשישה תשלומים שנתיים לא שווים, אשר ישולמו ביום 28 בפברואר, בכל אחת מהשנים 2021 עד 2023 ובשנים 2028 עד 2030, כאשר התשלום הראשון יבוצע ביום 28 בפברואר, 2021 והתשלום השישי והאחרון יבוצע ביום 28 בפברואר, 2030. בכל אחד מהתשלומים הראשון עד וכולל התשלום השלישי ישולמו 6% מהקרן, בתשלום הרביעי והחמישי ישולמו 27.333% מהקרן ובתשלום השישי והאחרון ישולם 27.334% מהקרן. אגרות החוב צמודות, קרן וריבית, למדד המחירים לצרכן שפורסם בגין חודש ינואר 2020 ונושאות ריבית שנתית קבועה בשיעור של 0.84% אשר משלמת אחת לשישה חודשים, 7 ביום 31 באוגוסט של כל אחת מהשנים 2020 עד 2029 (כולל) וביום 28 בפברואר של כל אחת מהשנים 2021 עד 2030 (כולל). 42 --- מגה אור החזקות בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים 18 : האחייבויות לא שוטפות (המשך) ביום 12 בספטמבר 2024, השלימה החברה הנפקה של אגרות חוב (סדרה ט') של החברה לציבור, בהיקף של 145,810 אלפי ש"ח ע.נ. הנפקת אגרות החוב החדשות בוצעה בדרך של הרחבת סדרה לפי מחיר של 102.7 ש"ח לכל 100 ש"ח ע.נ. הריבית האפקטיבית נקבעה על 3.49% (ריבית נקובה 0.84%). סך התמורה ברוטו שהתקבלה בחברה בגין הנפקת אגרות החוב החדשות הסתכמה לכ- 149,747 אלפי ש"ח (148,591 אלפי ש"ח בניכוי עלויות הנפקה). ביום 2 בספטמבר 2025, השלימה החברה הנפקה של אגרות חוב (סדרה ט') של החברה לציבור, בהיקף של 426,617 אלפי ש"ח ע.נ. הנפקת אגרות החוב החדשות בוצעה בדרך של הרחבת סדרה לפי מחיר של 109.5 ש"ח לכל 100 ש"ח ע.נ. הריבית האפקטיבית נקבעה על 3.15% (ריבית נקובה 0.84%). סך התמורה ברוטו שהתקבלה בחברה בגין הנפקת אגרות החוב החדשות הסתכמה לכ- 467,146 אלפי ש"ח (464,181 אלפי ש"ח בניכוי עלויות הנפקה). ליום 31 בדצמבר, 2025 יתרת אגרות חוב שבמחזור הינו 1,249,676 אלפי ש"ח ערך נקוב. החברה התחייבה כי עד לפרעון מלא של אגרות החוב (סדרה ט') תעמוד החברה בהתניות הפיננסיות שלהלן: (א) הונה העצמי של החברה (הון עצמי לא כולל זכויות המיעוט), על-פי הדוחות הכספיים המאוחדים, הרבעוניים או השנתיים, הסקורים או המבוקרים, לפי העניין, לא יפחת מ- 800 מיליון ש"ח. במידה וההון העצמי של החברה יפחת מ- 800 מיליון ש"ח אך לא יפחת מ- 750 מיליון ש"ח (בשני דוחות כספיים מבוקרים/סקורים רצופים), לא יהווה הדבר הפרה של אמת מידה פיננסית בתקופת הבדיקה כהגדרתו להלן, אולם שיעור הריבית יעודכן כמפורט בסעיף 5.7.1 לשטר הנאמנות. (ב) היחס בין הונה העצמי המתואם (הון עצמי לפי כללים חשבונאיים מקובלים, כולל שטר הון נדחה בפירוק בפני כל התחייבויות החברה והלוואות בעלים, כולל זכויות מיעוט) של החברה לסך המאזן של החברה, על-פי הדוחות הכספיים המאוחדים, הרבעוניים או השנתיים, הסקורים או המבוקרים, לפי העניין לא יפחת מ- 23%. במידה והיחס בין הונה העצמי המתואם של החברה לסך המאזן של החברה יפחת מ- 23% אך לא יפחת מ- 20% (בשני דוחות כספיים מבוקרים/סקורים רצופים), לא יהווה הדבר הפרה של אמת מידה פיננסית בתקופת הבדיקה כהגדרתו להלן, אולם שיעור הריבית יעודכן כמפורט בסעיף 5.7.1 לשטר הנאמנות. החברה תיחשב כמפרה את התחייבויותיה כאמור לעיל, רק אם לא תעמוד באיזו מהתחייבויותיה הפיננסיות לעיל במשך שני רבעונים רצופים. ליום 31 בדצמבר, 2025 החברה עומדת בהתחייבויותיה בהתאם לשטר הנאמנות ולתנאי דוח הצעת מדף מיום 20 בפברואר, 2020. (5) 194,736 אלפי ש"ח ערך נקוב אגרות חוב (סדרה י'), שתעמודנה לפירעון (קרן) בעשרים תשלומים חצי שנתיים, 50% מערכן הנקוב של אגרות החוב ישולמו ביום 31 במרס ו- 30 בספטמבר בכל אחת מהשנים 2022 עד 2031. 50% הנותרים מהקרן ישולמו ביום 31 במרס, 2032. אגרות החוב צמודות, קרן וריבית, למדד המחירים לצרכן שפורסם בגין חודש מאי 2021 ונושאות ריבית שנתית קבועה בשיעור של 0.5% אשר משולמת אחת לשישה חודשים, ביום 30 בספטמבר וביום 31 במרס. להבטחת התחייבויותיה של החברה כלפי מחזיקי אגרות החוב (סדרה י'), שיעבדה החברה לטובת הנאמן ומחזיקי אגרות החוב בשעבוד קבוע, יחיד, בדרגה ראשונה וללא הגבלה בסכום, 233,521 מניות של חברת ביג מרכזי קניות בע"מ ו- 5,826,256 מניות של חברת השקעות דיסקונט בע"מ, לרבות כל הזכויות הנלוות למניות אלה, והכל בהתאם להוראות שטר הנאמנות. 43 --- מגה אור החזקות בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים 18: - התחייבויות לא שוטפות (המשך) ביום 1 באפריל, 2024, רכשה החברה אגרות חוב (סדרה י') שהנפיקה בבורסה בהיקף של 56,520 אלפי ש"ח ערך נקוב, תמורת סך של 53,694 אלפי ש"ח. בעקבות רכישה עצמית זו, החברה הכירה ברווח בסך של כ-8,127 אלפי ש"ח. הרווח נכלל כהקטנת סעיף הוצאות מימון בדוח על הרווח או הפסד. ליום 31 בדצמבר, 2025 יתרת אגרות חוב שבמחזור הינו 104,113 אלפי ש"ח ערך נקוב. (6) אלפי ש"ח ערך נקוב אגרות חוב (סדרה י'א'), שתעמודנה לפירעון (קרן) בעשרים תשלומים, חצי שנתיים, 50% מערכן הנקוב של אגרות החוב ישולמו ביום 31 במרס ו-30 בספטמבר בכל אחת מהשנים 2022 עד 2031. הנותרים מהקרן ישולמו ביום 31 במרס, 2032. אגרות החוב צמודות, קרן וריבית, למדד המחירים לצרכן שפורסם בגין חודש מאי 2021 ונושאות ריבית שנתית קבועה בשיעור של 0.97% אשר משלמת אחת לשישה חודשים, ביום 30 בספטמבר וביום 31 במרס. ביום 13 במרס 2025, השלימה החברה הנפקה של אגרות חוב (סדרה י'א') של החברה לציבור, בהיקף של 236,837 אלפי ש"ח ע.נ. הנפקת אגרות החוב החדשות בוצעה בדרך של הרחבת סדרה לפי מחיר של 102.4 ש"ח לכל 100 ש"ח ע.נ. הריבית האפקטיבית נקבעה על 3.28% (ריבית נקובה 0.97%). סך התמורה ברטט שהתקבלה בחברה בגין הנפקת אגרות החוב החדשות הסתכמה לכ-242,521 אלפי ש"ח (240,702 אלפי ש"ח בניכוי עלויות הנפקה). ליום 31 בדצמבר, 2025 יתרת אגרות חוב שבמחזור הינו 583,601 אלפי ש"ח ערך נקוב. החברה התחייבה כי עד לפרעון מלא של אגרות החוב (סדרה י' וסדרה י'א') תעמוד החברה בהתניות הפיננסיות שלהלן: (א) הונה העצמי של החברה (הון עצמי לא כולל זכויות המיעוט), על-פי הדוחות הכספיים המאוחדים, הרבעוניים או השנתיים, הסקורים או המבוקרים, לפי העניין, לא יפחת מ-1,000 מיליון ש"ח. במידה וההון העצמי של החברה יפחת מ-1,000 מיליון ש"ח אך לא יפחת מ-950 מיליון ש"ח (בשני דוחות כספיים מבוקרים/סקורים רצופים), לא יהווה הדבר הפרה של אמת מידה פיננסית בתקופת הבדיקה כהגדרתו להלן, אולם שיעור הריבית יעודכן כמפורט בסעיף 5.7.1 לשטר הנאמנות. (ב) היחס בין הונה העצמי המתואם (הון עצמי לא כולל זכויות המיעוט בהתאם לכללים חשבונאיים מקובלים) של החברה לסך המאזן של החברה, על-פי הדוחות הכספיים המאוחדים, הרבעוניים או השנתיים, הסקורים או המבוקרים, לפי העניין לא יפחת מ-24%. במידה והיחס בין הונה העצמי המתואם של החברה לסך המאזן של החברה יפחת מ-24% אך לא יפחת מ-21% (בשני דוחות כספיים מבוקרים/סקורים רצופים), לא יהווה הדבר הפרה של אמת מידה פיננסית בתקופת הבדיקה כהגדרתו להלן, אולם שיעור הריבית יעודכן כמפורט בסעיף 5.7.1 לשטר הנאמנות. החברה תיחשב כמפרה את התחייבויותיה כאמור לעיל, רק אם לא תעמוד באיזו מהתחייבויותיה הפיננסיות לעיל במשך שני רבעוניים רצופים. ליום 31 בדצמבר, 2025 החברה עומדת בהתחייבויותיה בהתאם לשטר הנאמנות ולתנאי דוח הצעת מדף מיום 8 ביולי, 2021. (7) אלפי ש"ח ערך נקוב אגרות חוב (סדרה י'ב'), שתעמודנה לפירעון (קרן) בחמישה תשלומים, 45% מערכן הנקוב של אגרות החוב ישולמו ביום 30 באפריל בכל אחת מהשנים 2028 עד 2030, 55% הנותרים מהקרן ישולמו בשני תשלומים שווים בימים 30 באפריל, 2031 ו-30 באפריל 2033. אגרות החוב צמודות, קרן וריבית, למדד המחירים לצרכן שפורסם בגין חודש יולי 2024 ונושאות ריבית שנתית קבועה בשיעור של 3.18% אשר משלמת אחת לשישה חודשים, ביום 30 באפריל וביום 31 באוקטובר. 44 --- מגה אור החזקות בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים 18 : האחייבויות לא שוטפות (המשך) ביום 13 בספטמבר 2024, השלימה החברה הנפקה של אגרות חוב (סדרה יב') של החברה לציבור, בהיקף של 357,102 אלפי ש"ח ע.נ. לפי מחיר של 100 ש"ח לכל 100 ש"ח ע.נ. הריבית האפקטיבית נקבעה על 3.36% (ריבית נקובה 3.18%). סך התמורה ברוטו שהתקבלה בחברה בגין הנפקת אגרות החוב החדשות הסתכמה לכ- 357,102 אלפי ש"ח (353,927 אלפי ש"ח בניכוי עלויות הנפקה). ביום 13 במרס 2025, השלימה החברה הנפקה של אגרות חוב (סדרה יב') של החברה לציבור, בהיקף של 100,000 אלפי ש"ח ע.נ. לפי מחיר של 104.9 ש"ח לכל 100 ש"ח ע.נ. הריבית האפקטיבית נקבעה על 2.93% (ריבית נקובה 3.18%). סך התמורה ברוטו שהתקבלה בחברה בגין הנפקת אגרות החוב החדשות הסתכמה לכ- 104,900 אלפי ש"ח (104,122 אלפי ש"ח בניכוי עלויות הנפקה). ליום 31 בדצמבר, 2025 יתרת אגרות חוב שבמחזור הינו 457,102 אלפי ש"ח ערך נקוב. להבטחת התחייבויותיה של החברה כלפי מחזיקי אגרות החוב (סדרה יב'), שיעבדה הקבוצה לטובת הנאמן עבור מחזיקי אגרות החוב (סדרה י"ב) במשכנתא בדרגה ראשונה וללא הגבלה בסכום את חלקה בזכויות בנכסים BIG מגה אור פרדס חנה, מרכז ניהול מגרש 63', מרכז מסחרי מודיעין 2, מרכז תעשיה להבים. כמו כן, משועבד חלקה של הקבוצה בהכנסות וזכויותיה לקבלת תגמולי ביטוח מכוח פוליסה לביטוח רכוש בגין הנכסים הללו. בנוסף, משועבדים לטובת מחזיקי אגרות החוב (סדרה י"ב) מלא זכויותיה של החברה בתזרים התשלומים אריאל ובתזרים התשלומים מגה אור איקאה אשדוד, והכול בהתאם להוראות שטר הנאמנות. החברה התחייבה כי עד לפרעון מלא של אגרות החוב (סדרה יב') תעמוד החברה בהתניות הפיננסיות שלהלן: (א) הונה העצמי של החברה (הון עצמי לא כולל זכויות המיעוט), על-פי הדוחות הכספיים המאוחדים, הרבעוניים או השנתיים, הסקורים או המבוקרים, לפי העניין, לא יפחת מ-1,500 מיליון ש"ח. במידה וההון העצמי של החברה יפחת מ-1,500 מיליון ש"ח אך לא יפחת מ-1,300 מיליון ש"ח (בשני דוחות כספיים מבוקרים/סקורים רצופים), לא יהווה הדבר הפרה של אמת מידה פיננסית בתקופת הבדיקה כהגדרתו להלן, אולם שיעור הריבית יעודכן כמפורט בסעיף 5.7.1 לשטר הנאמנות. (ב) היחס בין הונה העצמי המתואם (הון עצמי לפי כללים חשבונאיים מקובלים, כולל שטר הון נדחה בפירוק בפני כל התחייבויות החברה והלוואות בעלים, כולל זכויות מיעוט) של החברה לסך המאזן של החברה, על-פי הדוחות הכספיים המאוחדים, הרבעוניים או השנתיים, הסקורים או המבוקרים, לפי העניין לא יפחת מ-24%. במידה והיחס בין הונה העצמי המתואם של החברה לסך המאזן של החברה יפחת מ-24% אך לא יפחת מ-22% (בשני דוחות כספיים מבוקרים/סקורים רצופים), לא יהווה הדבר הפרה של אמת מידה פיננסית בתקופת הבדיקה כהגדרתו להלן, אולם שיעור הריבית יעודכן כמפורט בסעיף 5.7.1 לשטר הנאמנות. החברה תיחשב כמפרה את התחייבויותיה כאמור לעיל, רק אם לא תעמוד באיזו מהתחייבויותיה הפיננסיות לעיל במשך שני רבעונים רצופים. (ג) החברה מתחייבת כי בכל מועד בדיקה: (1) הסך השווה ליתרה הבלתי מסולקת של אגרות החוב (סדרה יב') בתוספת ריבית והפרשי הצמדה שנצברו עד למועד הבדיקה, לא יעלה על "סך הבטוחות" למועד הבדיקה. "סך הבטוחות" - השווי הבטוחתי של הנכסים המשועבדים כשהוא מוכפל בשיעור ה- LTV, ו/או ב-1 (כשמדובר בפיקדונות כספיים ו/או ניירות ערך ממשלתיים ו/או מלווים קצרי מועד ו/או ערבות בנקאית). "שיעור ה- LTV" - שיעור ה- LTV יעמוד על 80%. --- מגה אור החזקות בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים - 18 : האחייבויות לא שוטפות (המשך) ליום 31 בדצמבר, 2025 החברה עומדת בהתחייבויותיה בהתאם לשטר הנאמנות ולתנאי דוח הצעת מדף מיום 10 בספטמבר, 2024. (8) ביום 25 בדצמבר, 2019 נלקחה הלוואה בסך 92,500 אלפי ש"ח הנושאת ריבית משתנה בשיעור פריים + 0.9% . ההלוואה נפרעת ב- 31 תשלומים רבעוניים שווים של קרן בסך 1,156 אלפי ש"ח בתוספת ריבית ויתרה נפרעת בסוף התקופה. החברה התחייבה כי עד לפרעון מלא של ההלוואה היחס בין היתרה הבלתי מסולקת של ההלוואה לבין שווי הנכס לצרכי בטוחה על פי הערכת שווי האחרונה שקיימת לנכס, לאחר הפחתות מיסים, כפי שיאושר על ידי שמאית הבנק, לא יעלה על 75%. ביום 22 ביוני, 2025 פרעה החברה את יתרת ההלוואה בסך של כ-68,219 אלפי ש"ח בפרעון מוקדם. (9) ביום 1 ביולי, 2022 נלקחה הלוואה בסך 142,000 אלפי ש"ח הנושאת ריבית משתנה בשיעור פריים + 1.1% . ההלוואה נפרעת ב- 20 תשלומים רבעוניים שווים של קרן בסך 1,775 אלפי ש"ח בתוספת ריבית ויתרה נפרעת בסוף התקופה. ביום 4 בדצמבר, 2023 נפרעה ההלוואה במלואה ונלקחה הלוואה בסך 133,125 אלפי ש"ח צמודה למדד המחירים לצרכי, נושאת ריבית בשיעור 3.56% . ההלוואה נפרעת ב- 11 תשלומים רבעוניים שווים של קרן בסך 1,775 אלפי ש"ח בתוספת ריבית ויתרה נפרעת ביום 1 בינואר, 2027. החברה התחייבה כי עד לפרעון מלא של ההלוואה היחס בין היתרה הבלתי מסולקת של ההלוואה לבין שווי הנכס לצרכי בטוחה על פי הערכת שווי האחרונה שקיימת לנכס, לאחר הפחתות מיסים, כפי שיאושר על ידי שמאית הבנק, לא יעלה על 80%. החברה התחייבה כי עד לפרעון מלא של ההלוואה ישמר בכל עת מכפיל 11.7 NOI של דמי השכירות שישולמו (בניכוי חלקו של המושב בתשלומים), ביחס לסכום חובה של הלווה לבנק בגין האשראי. ליום 31 בדצמבר, 2025 החברה עומדת בהתחייבויותיה. (10) ביום 31 בדצמבר, 2024 נלקחה הלוואה בסך 90,000 אלפי ש"ח הנושאת ריבית משתנה בשיעור פריים + 0.38% . ההלוואה נפרעת ב- 15 תשלומים רבעוניים שווים של קרן בסך 1,125 אלפי ש"ח בתוספת ריבית ויתרה נפרעת בסוף התקופה. (11) יתרת ההלוואות לזמן ארוך כוללת מסגרות אשראי לזמן ארוך בסך של 298,049 אלפי ש"ח אשר נלקחו לטובת מימון הקמת הפרויקטים במגרשים 69-70 במודיעין, מגרש באזור תעסוקה נווה ימין ומגרש באזור התעשייה הר-טוב. ב. מועדי פרעון הקרן הצמודה לאחר תאריך הדיווח ליום 31 בדצמבר, 2025 | ס"כ | שנה שישית ואילך | שנה חמישית | שנה רביעית | שנה שלישית | שנה שנייה | שנה ראשונה | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | הלוואות לזמן ארוך | | | | | | | | אגרות חוב (ס"ד') | 141,532 | 360,553 | 12,416 | | | | | אגרות חוב (ס"ד')' 1 | - | - | 147,366 | | | | | אגרות חוב (ס"ד')' 2 | 300,825 | 300,824 | 147,366 | | | | | אגרות חוב (ס"ד')' 3 | 478,225 | 239,112 | 1,125 | | | | | אגרות חוב (ס"ד')' 4 | - | - | 490,287 | | | | | אגרות חוב (ס"ד')' 5 | 7,569 | 7,569 | 7,569 | | | | | אגרות חוב (ס"ד')' 6 | 42,427 | 42,427 | 42,427 | | | | | אגרות חוב (ס"ד')' 7 | - | - | - | | | | | אגרות חוב (ס"ד')' 749,714 | 681,815 | 1,189,599 | 749,714 | | | | 46 --- מגה אור החזקות בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים ## 18: - התחייבויות לא שוטפות (המשך) ### ג. התחייבויות החברה לפרעון אגרות חוב (סדרה ו') (קרן, ריבית והפרשי הצמדה) אינה מובטחת בשעבוד כלשהו. התחייבויות החברה לפרעון אגרות חוב (סדרה ז') (קרן, ריבית והפרשי הצמדה) אינה מובטחת בשעבוד כלשהו. התחייבויות החברה לפרעון אגרות חוב (סדרה ח') (קרן, ריבית והפרשי הצמדה) מובטחת בשעבודים כאמור בבאור 21(ב). התחייבויות החברה לפרעון אגרות חוב (סדרה ט') (קרן, ריבית והפרשי הצמדה) אינה מובטחת בשעבוד כלשהו. התחייבויות החברה לפרעון אגרות חוב (סדרה י') (קרן, ריבית והפרשי הצמדה) מובטחת בשעבוד כאמור בבאור 21(ב). התחייבויות החברה לפרעון אגרות חוב (סדרה יא') (קרן, ריבית והפרשי הצמדה) אינה מובטחת בשעבוד כלשהו. התחייבויות החברה לפרעון אגרות חוב (סדרה יב') (קרן, ריבית והפרשי הצמדה) מובטחת בשעבודים כאמור בבאור 21(ב). התחייבויות החברה לפרעון הלוואות לזמן ארוך מתאגידים בנקאיים מובטחת בשעבודים כאמור בבאור 21(ב). ### ד. מגבלות חוזיות ואמות מידה פיננסיות פרט לאמור לעיל, אין לחברה מגבלות חוזיות ואמות מידה פיננסיות. ## 19: - מכשירים פיננסיים ### א. סיווג הנכסים הפיננסיים וההתחייבויות הפיננסיות להלן סיווג הנכסים הפיננסיים וההתחייבויות הפיננסיות בדוח על המצב הכספי לקבוצות המכשירים הפיננסיים בהתאם ל-IFRS 9: | בדצמבר 31 | | | --- | --- | | 2024 | 2025 | | אלפי ש"ח | | | 789,130 | 343,340 | | 189,940 | 138,961 | | 106,392 | 126,904 | | 4,944,557 | 5,692,717 | **נכסים פיננסיים** נכסים פיננסים מוחזקים למסחר הנמדדים בשווי הוגן דרך רווח או הפסד הלוואות וחייבים חייבים אחרים הנמדדים בשווי הוגן דרך רווח או הפסד **התחייבויות פיננסיות** התחייבויות פיננסיות הנמדדות בעלות מופחתת ### ב. גורמי סיכון פיננסיים פעילויות הקבוצה חושפות אותה לסיכונים פיננסיים שונים, כגון סיכוני שוק (סיכון מדד מחירים לצרכן וסיכון ריבית), סיכון אשראי וסיכון נזילות. תוכנית ניהול הסיכונים הכוללת של הקבוצה מתמקדת בפעולות לצמצום למינימום השפעות שליליות אפשריות על הביצועים הפיננסיים של הקבוצה. 47 --- מגה אור החזקות בע"מ באורים לרווחת הכספים המאוחדים באור 19: - מכשירים פיננסיים (המשך) ניתוח סיכוני השוק והשפעתם על מאזן ההצמדה של הקבוצה מבוצע על ידי מחלקת הכספים של החברה. בהתאם לתוצאות הניתוח ולהנחיות המתקבלות מדירקטוריון החברה, נקבע מבנה המימון האופטימלי לחברה. ### 1. סיכוני שוק #### (א) סיכון מדד המחירים לצרכן לקבוצה הלוואות מתאגידים בנקאיים, ואגרות חוב שהונפקו אשר צמודות לשינויים במדד המחירים לצרכן בישראל. הסכום נטו של המכשירים הפיננסיים אשר צמוד למדד המחירים לצרכן ושבגינו קיימת לקבוצה חשיפה לשינויים במדד המחירים לצרכן, הינו כ- 4,277,417 אלפי ש"ח ליום 31 בדצמבר, 2025. מצד שני מרבית חוזי השכירות של הקבוצה צמודים ולפיכך שווי נדל"ן להשקעה גדל בהתאם. מרבית חוזי השכירות של הקבוצה צמודים למדד המחירים לצרכן, ירידה במדד עלולה לגרום לפער אל מול התחייבויות החברה שנלקחו ביריבית משתנה. נוכח העובדה שרובן המכריע של ההתחייבויות הפיננסיות שנטלה החברה צמודות למדד המחירים לצרכן וכן גם הכנסותיה, עלייה באינפלציה תגרום לעלייה בהוצאות המימון של החברה ובהיקף התחייבויותיה אך מנגד ירשם גידול בהכנסותיה שיכול להביא לשערוך חיובי בנכסי החברה באופן שיצמצם את ההשפעה על תוצאות החברה. #### (ב) סיכון ריבית סיכון שיעור הריבית של הקבוצה, נובע בעיקר מהלוואות לזמן ארוך ולזמן קצר הנושאות ריבית משתנה. התחייבויות הנושאות שיעורי ריבית משתנים חושפות את הקבוצה לסיכון שיעור ריבית בגין תזרים מזומנים ואלו הנושאות שיעורי ריבית קבועים חושפות את הקבוצה לסיכון שיעור ריבית בגין שווי הוגן. מדיניות הקבוצה היא לבחון מעת לעת את שיעורי הריבית של הלוואות ביריבית קבועה או ריבית משתנה ולשנות בהתאם את הרכב המימון שלה. ### 2. סיכון אשראי לקבוצה אין סיכון אשראי משמעותי בגין שוכרים וזאת משום שהחברה נוהגת לגבות את הכנסותיה בגין שכר הדירה הבסיסי ודמי ניהול מראש. סיכון אשראי עשוי להיווצר מחשיפות של התקשרות במספר מכשירים פיננסיים עם גוף אחד או כתוצאה מהתקשרות עם מספר קבוצות חייבים בעלות אפיונים כלכליים דומים, שיכולתם לעמוד במחויבויותיהם צפויה להיות מושפעת באופן דומה משינויים בתנאים כלכליים או אחרים. תכונות העשויות לגרום לריכוז סיכון כוללות את מהות הפעילות שבהן עוסקים החייבים, כגון הענף שבו פועלים, האזור הגיאוגרפי שבו מתבצעות פעילויותיהם ורמות איתנותם הפיננסית. התחייבויותיהם של מרבית השוכרים מגובות בערביות בנקאיות, או לחלופין, בשטרי חוב. לתאריך המאזן כוללת יתרת השוכרים בעיקר הכנסות בגין חשמל, מים והפרשי פדיון הנגבה בתקופה של עד 45 יום. 48 --- מגה אור החזקות בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים 19: מכשירים פיננסיים (המשך) - 19: כל הפקדנות מופקדים בתאגידים בנקאיים מחזנים ושווי מזומנים, השקעות לזמן קצר ומזומן משועבד, בסך של 1,223,419 אלפי ש"ח. כל הפקדנות מופקדים בתאגידים בנקאיים מחדרג הגבוה ביותר בישראל. בהתאם למדיניות הקבוצה, החברה מחזיקה את המזומנים ושווי המזומנים שבבעלותה בבנקים רשומים בישראל. הכנסות הקבוצה נובעות מלקוחות בישראל, הקבוצה עוקבת באופן שוטף אחר חובות הלקוחות, ובדוחות הכספיים נכללות הפרשות לחובות מסופקים המשקפות בצורה נאותה, לפי הערכת הקבוצה, את הפסד הגלום בחובות שגבייתם מוטלת בספק. לקבוצה אין ריכוזים משמעותיים של סיכון אשראי. ### 3. סיכון נזילות מטרת הקבוצה היא לגייס מימון במסגרת הסכמי ליווי בנקאי לפרויקטים הנמצאים בתהליך הקמה ולהמיר מימון זה במימון לזמן ארוך עם תום הבנייה ואיכלוס הפרויקט. הסיכון הקיים הינו כי הבנקים לא יעמידו מימון בהתאם למטרותיה אלו של החברה. הטבלה שלהלן מציגה את זמני הפרעון של ההתחייבויות הפיננסיות של הקבוצה על פי התנאים החוזיים בסכומים לא מהוונים (כולל תשלומי ריבית): | עד שנה | משנה עד שנתיים | משנתיים עד 3 שנים | מ-3 שנים עד 4 שנים | מ-4 שנים עד 5 שנים | מעל 5 שנים | סה"כ | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | אלפי ש"ח | | | | | | | | 1,288,856 | - | - | 280,247 | 232,747 | 775,862 | הלוואות מתאגידים בנקאיים ואחרים | | 56,765 | - | - | - | - | 56,765 | התחייבויות לספקים ולנוגעני שירותים | | 97,914 | - | - | - | - | 97,914 | זכאים | | 4,400,940 | 829,202 | 628,171 | 634,829 | 641,667 | 872,825 | אגרות חוב התחייבות פיננסית ובגין חכירה | | 109,874 | 77,540 | 6,617 | 6,556 | 6,484 | 6,359 | פקדונות משוכרים | | 24,745 | 21,527 | 105 | 148 | 1,046 | 425 | 1,494 | | 5,979,094 | 928,269 | 634,893 | 641,533 | 929,444 | 1,112,356 | 1,732,599 | 49 --- מגה אור החזקות בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים 19: - 2024 באור מכשירים פיננסיים (המשך) | ס"ה | מעל 5 שנים | מ-4 שנים עד 5 שנים | מ-ג שנים עד 4 שנים | משנתיים עד 3 שנים | משנה עד שנתיים | עד שנה | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | אלפי ש"ח | | | | | | | | 883,079 | - | - | 81,280 | 244,217 | 80,487 | 477,095 | | 27,702 | - | - | - | - | - | 27,702 | | 27,926 | - | - | - | - | - | 27,926 | | 3,902,603 | 990,065 | 419,212 | 423,883 | 824,612 | 480,473 | 764,358 | | 58,180 | 42,507 | 3,322 | 3,251 | 3,130 | 3,089 | 2,881 | | 5,242 | 923 | 107 | 353 | 1,080 | 1,938 | 841 | | 4,904,732 | 1,033,495 | 422,641 | 508,767 | 1,073,039 | 565,987 | 1,300,803 | 4. שינויים בהתחייבויות הנובעים מפעילות מימון | יתרה ליום 31 בדצמבר 2025 | שינויים אחרים | תזרים מזומנים | יתרה ליום 1 בינואר 2025 | | --- | --- | --- | --- | | 381 | - | (101,605) | 101,986 | | 735,950 | (495) | 399,830 | 336,615 | | 514,501 | 2,721 | 117,283 | 394,497 | | 4,133,783 | 102,621 | 78,318 | 3,952,844 | | 94,814 | 29,937 | (8,016) | 72,893 | | 5,479,429 | 134,784 | 485,810 | 4,858,835 | | יתרה ליום 31 בדצמבר 2024 | שינויים אחרים | תזרים מזומנים | יתרה ליום 1 בינואר 2024 | | --- | --- | --- | --- | | 101,986 | - | 10,855 | 91,131 | | 336,615 | 2,575 | 34,040 | 300,000 | | 394,497 | 4,466 | 178,990 | 211,041 | | 3,952,844 | 118,501 | (99,546) | 3,933,889 | | 72,893 | 29,783 | 1,636 | 41,474 | | 4,858,835 | 155,325 | 125,975 | 4,577,535 | אשראי מתאגידים בנקאיים לזמן קצר ניירות ערך מסחריים הלוואות לזמן ארוך אגרות חוב התחייבות בגין חכירה סה"כ התחייבויות הנובעות מפעילות מימון 50 --- מגה אור החזקות בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים - 19 : מכשירים פיננסיים (המשך) | יתרה ליום 31 בדצמבר 2023 | שינויים אחרים | תזרים מזומנים | יתרה ליום 1 בינואר 2023 | יתרה ליום 2023 | | --- | --- | --- | --- | --- | | 91,131 | - | 64,528 | 26,603 | אשראי מתאגידים בנקאיים לזמן קצר | | 300,000 | - | 130,420 | 169,580 | ניירות ערך מסחריים | | 211,041 | (376) | (12,675) | 224,092 | הלוואות לזמן ארוך | | 3,933,889 | 119,528 | (37,355) | 3,851,716 | אגרות חוב | | 41,474 | 1,442 | (933) | 40,965 | התחייבות בגין חכירה | | 4,577,535 | 120,594 | 143,985 | 4,312,956 | סה"כ התחייבויות הנובעות מפעילות מימון | ג. שווי הוגן הטבלה שלהלן משווה בין היתרה בספרים לבין השווי ההוגן של מכשיריה הפיננסיים של החברה לימים 31 בדצמבר 2025 ו-31 בדצמבר 2024, המוצגים בדוחות הכספיים שלא על-פי שווים ההוגן (מלבד אלו אשר עלותם המופחתת מהווה קירוב סביר לשווים ההוגן): | שווי הוגן | | * יתרה בספרים | | | --- | --- | --- | --- | | 31 בדצמבר | | 31 בדצמבר | | | 2024 | 2025 | 2024 | 2025 | | אלפי ש"ח | | | | | 123,793 | 127,717 | 132,981 | 128,536 | | 3,814,248 | 4,078,345 | 3,969,410 | 4,148,880 | | 3,938,041 | 4,206,062 | 4,102,391 | 4,277,416 | התחייבויות פיננסיות (1) הלוואות בריבית קבועה (אגרות חוב) מבוסס על היוון תזרים מזומנים בריבית ריאלית (ב"ע) (השווי ההוגן) (התחייבויות פיננסיות) (2) הארווה תוב סדרות ו', ז', ח', ט', י', יא', יב' (צמודות מדד) - השווי ההוגן מבוסס על מחירים מצוטטים צמודי מדד בשוק פעיל לתאריך המאזן (רמה 1 במדרג השווי ההוגן). היתרה בדוחות הכספיים של מזומנים ושווי מזומנים, מזומן משועבד, שוכרים, חייבים ויתרות חובה, הלוואות לאחרים, חייבים לזמן ארוך, התחייבויות לספקים ולנותני שירותים, זכאים בגין רכישת קרקעות, זכאים ויתרות זכות, הלוואות מתאגידים בנקאיים בריבית משתנה, התחייבויות אחרות לזמן ארוך, ופקדונות, תואמת או קרובה לשווי ההוגן שלהם. 51 --- מגה אור החזקות בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים באור 19: - מכשירים פיננסיים (המשך) ד. מבחני רגישות בגין שינוי בגורמי שוק | מבחן רגישות לשינויים | | | --- | --- | | במדד המחירים לצרכן | | | רווח (הפסד) מהשינוי | | | עליית מדד של 1% | ירידת מדד של 1% | | אלפי ש"ח | | | 44,049 | (44,049) | | 43,231 | (43,231) | 31 בדצמבר 2025 31 בדצמבר 2024 | מבחן רגישות לשינויים | | | --- | --- | | בשיעורי ריבית | | | רווח (הפסד) מהשינוי | | | עליית ריבית של 25% | ירידת ריבית של 25% | | אלפי ש"ח | | | 14,550 | (14,550) | | 8,098 | (8,098) | 31 בדצמבר 2025 31 בדצמבר 2024 | מבחן רגישות לשינויים | | | --- | --- | | בשיעורי ריבית | | | רווח (הפסד) מהשינוי | | | עליית ריבית של 50% | ירידת ריבית של 50% | | אלפי ש"ח | | | 29,100 | (29,100) | | 16,196 | (16,196) | 31 בדצמבר 2025 31 בדצמבר 2024 | מבחן רגישות לשינויים | | | --- | --- | | בשווי שוק ניירות ערך | | | רווח (הפסד) מהשינוי | | | עליית שווי הוגן 10% | ירידת שווי הוגן 10% | | אלפי ש"ח | | | (34,334) | 34,334 | | (78,913) | 78,913 | 31 בדצמבר 2025 31 בדצמבר 2024 52 --- מגה אור החזקות בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים - 19 : מכשירים פיננסיים (המשך) החברה ביצעה מבחני רגישות לגורמי סיכון שוק עיקריים שיש בהם כדי להשפיע על תוצאות הפעולות או המצב הכספי המדווחים. מבחני הרגישות מציגים את הרווח או הפסד ו/או השינוי בהון (לפני מס), עבור כל מכשיר פיננסי בגין משתנה הסיכון הרלוונטי שנבחר עבור נכון לכל מועד דיווח. בחינת גורמי הסיכון נעשתה על בסיס מהותיות החשיפה של תוצאות הפעולות או המצב הכספי בגין כל גורם סיכון בהתייחס למטבע הפעילות ובהנחה שכל שאר המשתנים קבועים. בהלוואות לזמן ארוך בריבית קבועה לא קיימת לקבוצה חשיפה בגין סיכון ריבית. בהלוואות לזמן ארוך בריבית משתנה, מבחן הרגישות לסיכון ריבית התבצע רק על הרכיב המשתנה בריבית. ה. ניהול ההון בחברה מטרות החברה בניהול ההון שלה הינה לשמור על דירוג אשראי גבוה ויחסי הון טובים שיבטיחו תמיכה בפעילות העסקית ובכך ליצור תשואה לבעלי המניות, משקיעים ובעלי עניין אחרים. החברה פועלת להשגת תשואה על ההון ברמה המקובלת בענף ובתחום הפעילות בשווקים בהם פועלת החברה. תשואה זו נתונה לשינויים בהתאם לגורמי השוק בענף הפעילות ובסביבה העסקית של החברה. החברה אינה נדרשת להשגת רמה מסוימת של תשואה על ההון, פרט לעמידה בהתניות הפיננסיות שנקבעו בשטרי הנאמנות של אגרות החוב (סדרה ו', ז', ח', ט', י', יא', יב'). בשנים 2025, 2024 ו-2023 השיגה החברה תשואה על ההון של 25.72%, 24.01% ו- 9.95% בהתאמה. הקבוצה בוחנת את הונה בהתייחס ליחס חוב נטו להון בתוספת חוב נטו. חוב נטו מחושב כסך החוב בניכוי מזומנים ושווי מזומנים. הון כולל את מרכיבי ההון: הון מניות, פרמיה, זכויות שאינן מקנות שליטה, יתרת רווח וקרנות הון למעט קרן בגין הפרשי תרגום, ולרבות הלוואות בעלים. להלן נתונים בדבר יחס חוב נטו להון פלוס חוב נטו לתקופות הרלוונטיות: | 31 בדצמבר | | | --- | --- | | 2024 | 2025 | | אלפי ש"ח | | | 4,785,942 | 5,384,616 | | 837,764 | 1,223,419 | | 3,948,178 | 4,161,197 | | 3,316,368 | 4,004,071 | | 54% | 51% | סך הכל חוב מדווח בדוחות הכספיים בניכוי - מזומנים ושווי מזומנים (כולל מזומנים משועבדים לטובת נאמני אגרות חוב והשקעות לזמן קצר) חוב נטו סך הכל הון מדווח בדוחות הכספיים יחס חוב נטו להון בתוספת חוב, נטו בשנת 2025, כמו בשנים קודמות, אסטרטגיית הקבוצה הינה לשמור לאורך זמן על יחס של חוב נטו להון בתוספת חוב נטו הנמוך מ- 70% וזאת כדי להבטיח גיוס מימון מתאגידים בנקאיים ומשוק ההון בעלות המקובלת בקבוצה והנמוכה ביותר האפשרית וכן להבטיח דירוג אשראי גבוה. למידע נוסף בדבר גילוי לאמות מידה פיננסיות של אגרות חוב, ראה באור 18(א). 53 --- מגה אור החזקות בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים - 20 : מאור - מסים על ההכנסה א. שיעורי המס החלים על חברות הקבוצה שיעור מס החברות בישראל בשנים 2023-2025 הינו 23%. ב. הפסדים מועברים לצורכי מס לחברה אין הפסדים לצורכי מס נכון ליום 31 בדצמבר 2025. (36,565 אלפי ש"ח ליום 31 בדצמבר 2024). לחברות מאוחדות הפסדים לצורכי מס המסתכמים לסך של כ- 1,077 אלפי ש"ח נכון ליום 31 בדצמבר, 2025 (ליום 31 בדצמבר, 2024, 8,168 אלפי ש"ח). החברות לא רשמו מסים נדחים בגין הפסדים אלו. ג. שומות סופיות לחברה שומות מס סופיות עד וכולל שנת 2022. ליתר החברות המאוחדות/כלולות שומות מס סופיות עד וכולל שנת 2020. ד. מסים נדחים | דוחות על המצב הכספי | | | דוחות על הרווח הכולל לשנה שהסתיימה ביום | | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 31 בדצמבר | | | 31 בדצמבר | | | | 2023 | 2024 | 2025 | 2024 | 2025 | | | אלפי ש"ח | | | | | | | (82,236) | (51,730) | (111,210) | (405,826) | (517,036) | | | (2,558) | - | - | (2,558) | (2,558) | | | 3,004 | (11,045) | 324 | (24,555) | (24,231) | | | (81,790) | (62,775) | (110,886) | (432,939) | (543,825) | | | 7,611 | (32,309) | (69) | 69 | - | | | 7,611 | (32,309) | (69) | 69 | - | | | (74,179) | (95,084) | (110,955) | (432,870) | (543,825) | | התחייבויות מסים נדחים נדל"ן להשקעה המוצג בשווי הון השקעה בחברות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני נכסים פיננסים הנמדדים בשווי הון דרך רווח או הפסד נכסי מסים נדחים הפסדים לצרכי מס והפרשי עיתוי הכרה בהוצאות הוצאות מסים נדחים התחייבויות מסים נדחים, נטו המסים הנדחים מוצגים בדוח על המצב הכספי כדלקמן: | 31 בדצמבר | | | --- | --- | | 2024 | 2025 | | אלפי ש"ח | | | (432,870) | (543,825) | התחייבויות לא שוטפות 54 --- מגה אור החזקות בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים - 20 : מסים על ההכנסה (המשך) המסים הנדחים מחושבים לפי שיעורי מס של 23% בהתבסס על שיעורי המס הצפויים לחול בעת המימוש - בהתאם לחוקי המס אשר חקיקתם הושלמה למעשה לתאריך הדיווח. ה. מסים על ההכנסה הכלולים ברווח או הפסד לשנה שהסתיימה ביום בדצמבר 31 | 2023 | 2024 | 2025 | | --- | --- | --- | | אלפי ש"ח | | | | 1,593 | 1,900 | 72,940 | | 74,179 | 95,084 | 110,955 | | (1,131) | 2,412 | (40) | | 74,641 | 99,396 | 183,855 | מסים שוטפים מסים נדחים מסים בגין שנים קודמות .ג. מס תיאורטי להלן מובאת התאמה בין סכום המס, שהיה חל אילו כל ההכנסות וההוצאות, הרווחים וההפסדים ברווח או הפסד היו מתחייבים במס לפי שיעור המס הסטטוטורי, לבין סכום מסים על ההכנסה שנקף ברווח או הפסד: לשנה שהסתיימה ביום בדצמבר 31 | 2023 | 2024 | 2025 | | --- | --- | --- | | אלפי ש"ח | | | | 174,338 | 640,707 | 936,716 | | 23% | 23% | 23% | | 40,098 | 147,363 | 215,445 | | 8,544 | 777 | 1,569 | | (19,077) | (19,593) | (21,212) | | 35,024 | (16,869) | (9,695) | | (1,131) | 2,412 | (74) | | 11,769 | (15,918) | (4,166) | | (586) | 1,224 | 1,988 | | 74,641 | 99,396 | 183,855 | | 43% | 16% | 20% | רווח (הפסד) לפני מסים על ההכנסה ולפני חלק החברה ברווחי (הפסדי) חברות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני שיעור המס הסטטוטורי מס מחושב לפי שיעור המס הסטטוטורי עלייה (ירידה) במסים על ההכנסה הנובעת מהגורמים הבאים: מסים נדחים בגין שותפות מוגבלת המוצגת לפי בסיס שווי מאזני הפרשים בבסיס המדידה (כולל הצמדה למדד לצורכי מס), נטו הוצאות (הכנסות) שאינן מותרות לצורכי מס מסים בגין שנים קודמות יצירת מיסים נדחים לראשונה, נטו אחרים מסים על ההכנסה שיעור מס אפקטיבי 55 --- מגה אור החזקות בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים באור: 21 - התחייבויות תלויות, ערביות והתשריות ## א. ערביות הקבוצה העמידה לטובת צדדים שלישיים ערביות בנקאיות בסך כולל של 82,448 אלפי ש"ח, הכוללות ערבות בדק, מכרז, הקמה והבטחת חובות בהשגה. החברה משמשת ערבה לחברות הבנות שלה, באופן יחסי להחזקותיה באותן חברות, לטובת הבנקים השונים במסגרת הלוואות ו/או ליוויים שניתנו לחברות הבנות. החברה משמשת ערבה לחברות כלולות שלה, באופן יחסי להחזקותיה באותן חברות, לטובת הבנקים השונים במסגרת הלוואות ו/או ליוויים שניתנו לחברות הכלולות בסך כולל של 378,795 אלפי ש"ח (מתוכם סך של 264,598 אלפי ש"ח מיוחס להלוואה שנלקחה ע"י חברה כלולה ביג מגה אנרגיה מתחדשת בע"מ לצורך הקמת פרוייקט רוח ברומניה, החברה ערבה ליתרת ההלוואה ביחד ולחוד עם השותפה ביג מרכז קניות בע"מ). ## ב. שעובדים 1. להבטחת התחייבויותיה של הקבוצה כלפי הבנקים, שיעבדה הקבוצה בשעבוד ספציפי שישה נכסים מניבים (מרכז מסחרי צ'ק פוסט, מרכז מסחרי שרונה מרקט, מרכז ניהול ולוגיסטיקה רמי לוי מודיעין, מבנה תעשייה- מגרש 41 שילת, מרכז מסחרי איקאה אשתאול ומרכז ניהול ולוגיסטיקה משגב דב. כמו כן, חלקה של החברה בשלושה פרויקטים בהקמה (מגרשים 69, 70' ו07ב' במודיעין, מגרש בבית שמש ומגרש 6 בנווה ימין) משועבד לטובת מסגרת אשראי בנקאית להקמת הפרויקטים. 2. להבטחת מסגרת אשראי בסך 125 מליון ש"ח מבנק לאומי, שיעבדה הקבוצה בשעבוד ספציפי את חלקה במרכז ניהול אוריין מודיעין. 3. להבטחת התחייבויותיה של הקבוצה לפרעון אגרות חוב סדרה ח' (קרן, ריבית והפרשי הצמדה) רשמה הקבוצה שעובדים כמפורט לעיל: - משכנתא מדרגה ראשונה, ללא הגבלה בסכום, על 50% בלתי מסוימים מכל זכויותיה של ביג מגה אור בע"מ במרכז המסחרי BIG מגה אור גליל עליון, וכן שעבוד על 50% בלתי מסוימים מזכותה של ביג מגה אור בע"מ לקבלת פירות מהנכס הנ"ל וכן שעבוד על 50% מזכותה של ביג מגה אור בע"מ לקבלת תגמולי ביטוח בקשר לנכס הנ"ל. - משכנתא מדרגה ראשונה, ללא הגבלה בסכום, על כל זכויותיה של החברה במרכז מגה אור 1 REIT מודיעין (50% בלתי מסוימים) וכן שעבוד שוטף, ראשון בדרגה, ללא הגבלה בסכום על זכותה של החברה לקבלת פירות מהנכס (50% בלתי מסוימים) וכן שעבוד קבוע, ראשון בדרגה ללא הגבלה בסכום על זכותה של החברה לקבלת תגמולי ביטוח בקשר לנכס (50% בלתי מסוימים). - משכנתא מדרגה ראשונה, ללא הגבלה בסכום, על זכויותיה של החברה בבית ניסקו, מודיעין, וכן שעבוד על זכותה של החברה לקבלת פירות מהנכס הנ"ל וכן שעבוד על זכותה של החברה לקבלת תגמולי ביטוח בקשר לנכס הנ"ל. - משכנתא מדרגה ראשונה, ללא הגבלה בסכום, על זכויותיה של החברה במרכז ניהול מגרש 61, מודיעין, וכן שעבוד על זכותה של החברה לקבלת תגמולי ביטוח בקשר לנכס הנ"ל. - משכנתא מדרגה ראשונה, ללא הגבלה בסכום, על 50% בלתי מסוימים מכל זכויותיה של ביג מגה אור עפולה בע"מ במרכז המסחרי BIG עפולה, וכן שעבוד על 50% בלתי מסוימים מזכותה של ביג מגה אור עפולה בע"מ לקבלת פירות מהנכס הנ"ל וכן שעבוד על 50% מזכותה של ביג מגה אור עפולה בע"מ לקבלת תגמולי ביטוח בקשר לנכס הנ"ל. - משכנתא מדרגה ראשונה, ללא הגבלה בסכום, על 50% בלתי מסוימים מכל זכויותיה של 56 --- מגה אור החזקות בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים 21: - התחייבויות תלויות, ערביות והתקשרותיות (המשך) ביג מגה אור קריית גת בע"מ במרכז המסחרי BIG מגה אור קריית גת, וכן שעבוד על 50% בלתי מסוימים מזכותה של ביג מגה אור קריית גת בע"מ לקבלת פירות מהנכס הנ"ל וכן שעבוד על 50% מזכותה של ביג מגה אור קריית גת בע"מ לקבלת תגמולי ביטוח בקשר לנכס הנ"ל. - משכנתא מדרגה ראשונה, ללא הגבלה בסכום, על 50% בלתי מסוימים מכל זכויותיה של ביג מגה אור בע"מ במרכז המסחרי BIG מגה אור טבריה, וכן שעבוד על 50% בלתי מסוימים מזכותה של ביג מגה אור בע"מ לקבלת פירות מהנכס הנ"ל וכן שעבוד על 50% מזכותה של ביג מגה אור בע"מ לקבלת תגמולי ביטוח בקשר לנכס הנ"ל. - משכנתא מדרגה ראשונה, ללא הגבלה בסכום, על כל זכויותיה של החברה במרכז ניהול מגרש 12 א' וכן שעבוד קבוע ראשון בדרגה, ללא הגבלה בסכום, על זכותה של החברה לקבלת תגמולי ביטוח בקשר לנכס הנ"ל וכן שעבוד קבוע ראשון בדרגה וללא הגבלה בסכום על זכותה של החברה לקבלת פירות מהנכס הנ"ל. - שעבוד קבוע ושוטף ראשון בדרגה, ללא הגבלה בסכום, על מלוא זכויות החברה בחשבונות הנאמנות המנוהלים על שם הנאמן למחזיקי אגרות החוב (סדרה ח').4 להבטחת התחייבויותיה של החברה כלפי מחזיקי אגרות החוב (סדרה י'), שיעבדה החברה לטובת הנאמן ומחזיקי אגרות החוב בשעבוד קבוע, בדרגה ראשונה וללא הגבלה בסכום, 233,521 מניות של חברת ביג מרכזי קניות בע"מ ו- 5,826,256 מניות של חברת השקעות דיסקונט בע"מ, לרבות כל הזכויות הנלוות להן. להבטחת התחייבויותיה של החברה לפרעון אגרות חוב סדרה י' (קרן, ריבית והפרשי הצמדה) רשמה החברה שעובדים כמפורט לעיל: - משכנתא מדרגה ראשונה, ללא הגבלה בסכום, על 50% בלתי מסוימים מכל זכויותיה של ביג מגה אור בע"מ במרכז המסחרי ביג פרדס חנה וכן שעבוד שוטף על 50% בלתי מסוימים מזכותה של ביג מגה אור בע"מ לקבלת הכנסות מהמרכז המסחרי ביג פרדס חנה וכן שעבוד על 50% מזכותה של ביג מגה אור בע"מ לקבלת תגמולי ביטוח בקשר לנכס הנ"ל. - שעבוד קבוע והמחאה על דרך שעבוד קבוע מדרגה ראשונה וללא הגבלה בסכום על מלוא זכויותיה של החברה בתזרים התשלומים מגה אור איקאה אשדוד (כל הזכויות הקיימות והעתידות לקבלת דמי השכירות מכוח הסכם שכירות בלתי מוגנת לפי חוק הגנת הדייר, מיום 20 ביוני, 2016, שנחתם בין החברה לבין ליבנה צפוני בע"מ, ח.פ. 512536210, עד ליום 3 בינואר, 2039, ו/או הסכמי שכירות עתידיים בקשר עם מגה אור איקאה אשדוד) וכן שעבוד קבוע, יחיד, ראשון בדרגה וללא הגבלה בסכום על כל זכויותיה של החברה בחשבון הייעודי על כל תתי חשבונותיו, ועל כל המופקד בו וכן על כל הכספים ו/או הפיקדונות ו/או ניירות הערך שיופקדו מעת לעת בחשבון הייעודי, וכל תמורה שתתקבל בגינם, לרבות פירותיהם אשר אליו יופקדו התקבולים של תזרים התשלומים מגה אור איקאה אשדוד. - שעבוד קבוע והמחאה על דרך שעבוד קבוע מדרגה ראשונה וללא הגבלה בסכום על מלוא זכויותיה של החברה לקבלת תזרים התשלומים אריאל (דמי השכירות המגיעים לחברה מכוח הסכם המחאת זכויות בקשר עם הסכם שכירות אריאל (כהגדרת המונחים בשטר הנאמנות) וכן שעבוד קבוע, יחיד, ראשון בדרגה וללא הגבלה בסכום על כל זכויותיה של החברה בחשבון הייעודי על כל תתי חשבונותיו, ועל כל המופקד בו וכן על כל הכספים ו/או הפיקדונות ו/או ניירות הערך שיופקדו מעת לעת בחשבון הייעודי, וכל תמורה שתתקבל בגינם, לרבות פירותיהם אשר אליו יופקדו התקבולים של תזרים התשלומים אריאל. 57 --- מגה אור החזקות בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים - 21 : האור - 2020 בולויות, תלויות, תביעות - משכנתא מדרגה ראשונה, ללא הגבלה בסכום, על 50% בלתי מסוימים מכל זכויותיה של מגה אור מודיעין בע"מ במרכז המסחרי מודיעין 2 וכן שעבוד שוטף על 50% בלתי מסוימים מזכותה של מגה אור מודיעין בע"מ לקבלת הכנסות מהמרכז המסחרי מודיעין 2 וכן שעבוד על 50% מזכותה של מגה אור מודיעין בע"מ לקבלת תגמולי ביטוח בקשר לנכס הנ"ל. - שעבוד קבוע מדרגה ראשונה ללא הגבלה בסכום על מלוא החברה במרכז תעשיה בלהבים וכן שעבוד שוטף מדרגה ראשונה וללא הגבלה בסכום על מלוא זכויות החברה בהכנסות מרכז תעשיה בלהבים וכן שעבוד על זכותה של החברה לקבלת תגמולי ביטוח בקשר לנכס הנ"ל. - משכנתא מדרגה ראשונה, ללא הגבלה בסכום, על מלוא זכויותיה של החברה במרכז ניהול מגרש 263 וכן שעבוד שוטף מדרגה ראשונה וללא הגבלה בסכום על מלוא זכויות החברה בהכנסות מרכז ניהול מגרש 263 וכן על מלוא זכויות החברה מכוח הסכם שכירות מרכז ניהול מגרש 263 והסכם האופציה וכן שעבוד על זכותה של החברה לקבלת תגמולי ביטוח בקשר לנכס הנ"ל. - שעבוד קבוע ושוטף ראשון בדרגה, ללא הגבלה בסכום, על מלוא זכויות החברה בחשבונות הנאמנות המנוהלים על שם הנאמן למחזיקי אגרות החוב (סדרה י"ב). 5. יתרת ההתחייבויות המובטחות בשעבדים כאמור ליום 31 בדצמבר, 2025 הינה בסך של 2,288,579 אלפי ש"ח. ג. התקשרויות והתחייבויות תלויות 1. ביום 12 במרס 2020 נתקבל בידי החברה כתב תביעה בסך של כ- 460 מיליון ש"ח שהוגש כנגדה ע"י צד שלישי בלתי קשור לחברה (להלן: "המוכרת") לבית המשפט המחוזי בתל-אביב יפו (להלן: "התביעה"), במסגרתה נטען על ידי המוכרת כי ביום 2 בפברואר 2020, החברה ביטלה את הסכם שנחתם ביום 15 בדצמבר 2019 בינה ובין המוכרת (לרכישת 61.86% מהון המניות המונפק והנפער ומזכויות ההצבעה (על בסיס דילול מלא) של "ארנה סטאר גרופ בע"מ", חברה ציבורית אשר מניותיה רשומות למסחר בבורסה לניירות ערך בתל-אביב בע"מ (להלן: "ארנה"), ולרכישת מלוא זכויותיה של המוכרת בקשר עם הלוואות בעלים אשר העמידה המוכרת לארנה ולחברות בשליטתה ו/או הקשורות (להלן: "הממכר", "ההסכם"), אשר בוטל לעמדת החברה בשל התקיימותו של שינוי מהותי לרעה בשווי הממכר וזאת בין היתר לאור נזק מזג האוויר עליהם דיווחה ארנה ביום 8 בינואר 2020 ביחס לקניון ארנה נהריה אשר בבעלותה, שלא כדין, ולפיכך מתבקש בית המשפט ליתן צו לאכיפת ההסכם ולחייב את החברה בתשלום הפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם וכן בהוצאות שנגרמו למוכרת כתוצאה מן האמור. ביום 7 ביולי 2020 הגישה החברה כתב הגנה ביחס לתביעה וכן כתב תביעה שכנגד מטעמה בו טענה החברה כי נגרמו לה נזקים בסך של כ- 136 מיליון ש"ח עקב סירוב המוכרת להתיר את שחרור כספי הנאמנות בחזרה לידי החברה, תשלום פיצוי מוסכם וכן אובדן רווחים עקב חוסר היכולת של החברה להשקיע את הכספים שבנאמנות באפיקים מניבים (להלן: "התביעה שכנגד"). עקב שינוי בנסיבות אשר הביאו לביטול ההסכם ע"י החברה ולאחר התכתבות שנערכה בין הצדדים, הודיעה החברה למוכרת ביום 7 בפברואר 2021 על הסכמתה להשלמת העסקה שלפי ההסכם ובהתאם לתנאיה, ובכך להביא לסיום סופי ומוחלט של כל התביעות שבין הצדדים להסכם ("ההודעה"). ביום 8 בפברואר, 2021 נתקבלה אצל החברה תשובת המוכרת להודעה ובה הודיעה המוכרת לחברה על ביטול ההסכם. ביום 15 במרס 2021 הגישה המוכרת בקשה לתיקון כתב תביעה, כאשר במקום סעד האכיפה שתבעה בתביעתה המקורית, התביעה המתוקנת עניינה ביטול ההסכם ופיצויים בסכום נטען של כ- 46 מיליון ש"ח. 58 --- מגה אור החזקות בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים - 21 : האור ביויות תלונות, ערביות והתקשרותיות (המשך) בשנת 2022, הפקידה החברה בידי איסופ שירותי ניהול ונאמנות ערבות בנקאית בסך של 46,247 אלפי ש"ח ויתרת כספי הנאמנות התקבלו בידי החברה. התביעה והתביעה שכנגד מתבררות בימים אלה בבית המשפט, כאשר הצדדים הגישו סיכומים מטעמם בתביעה וממתינים לקבלת פסק דין. החברה הפרשה מספקת וזאת בהתאם להערכת יועציה המשפטיים והנהלת החברה. 2. בנוסף לאמור בסעיף 1 לעיל, כנגד חברות הקבוצה עומדות ותלויות תביעות משפטיות אשר הסתכמו למועד הדיווח בסך כולל של כ- 33 מיליון ש"ח. לדעת ההנהלה, המתבססת על חוות דעת של יועציה המשפטיים, יותר סביר מאשר לא, כי לא תישא הקבוצה בהוצאות משאבים כלכליים בגין תוצאות התביעות הללו. יצוין כי בתקופת הדוח התקבל אצל החברה פסק בוררות שניתן במסגרת תביעה שהוגשה כנגד החברה אשר חייב את החברה בתשלום לתובע בסך של כ-18 מיליון ש"ח ("פסק הבוררות"). פסק הבוררות טרם אושר בבית המשפט. החברה הגישה לבוררת בקשה לתיקון פסק הבוררות אשר ככל שתתקבל עשויה להפחית את הסכום שנפסק לטובת התובע. לאור האמור, החברה ביצעה הפרשה בדוחות בסך של כ-18 מיליון ש"ח. לאחר מועד הדיווח לא הוגשו תביעות משפטיות מהותיות. 3. ביום 12 במרס 2024, התקשר תאגיד אשר החברה מחזיקה ב-74% מהזכויות בו (להלן: "המשכיר") בהסכם עם צד שלישי בלתי קשור לחברה/או לבעל השליטה בה (להלן: "השוכר"), לפיו המשכיר מקים מבנה בשטח של כ- 33,700 מ"ר, במקרקעין שהינו בעל הזכויות בהם, בפארק תעסוקה יואב, אשר יושכר לשוכר בשלמותו תמורת דמי שכירות שנתיים בסך של כ- 18.2 מיליון ש"ח (צמוד למדד המחירים לצרכן) לשנה הראשונה וישמש אותו כמרכז לוגיסטי. תקופת השכירות הראשונה הינה בת 5 שנים אשר תחילתה במועד מסירת החזקה במושכר עם אופציה של השוכר להארכת תקופת השכירות ל 5 שנים נוספות. 4. ביום 8 באוגוסט, 2024 התקשרה מגה ד.סי מת"ם שותפות מוגבלת (תאגיד ייעודי שהוקם לצורך ההתקשרות המתוארת להלן, אשר מלווא הזכויות מוחזקות בו במישרין ובעקיפין ע"י החברה) (להלן: "השוכרת", "התאגיד הייעודי") בהסכם אל מול מת"ם – מרכז תעשיות מדע חיפה בע"מ (להלן: "המשכירה"), לפיו המשכירה תקים מבנה ברמת מטטפת (ללא מערכות) בשטח של כ-14,000 מ"ר במתחם הידוע כפארק מת"ם בחיפה (להלן: "המקרקעין"), אשר יושכר בשלמותו לשוכרת למטרת הקמה והפעלת Data Center לשימוש משתמשי קצה שונים של השוכרת, הכל בהתאם להיתר בניה ולתוכניות בנין העיר אשר יחולו על המקרקעין (להלן: "המושכר"). יתר העבודות הנדרשות להפעלת המושכר, לרבות התקנת כל המערכות הנדרשות, תהיינה באחריות השוכרת (להלן: "ההסכם"). תקופת השכירות לפי ההסכם הינה לתקופה בת 24 שנים ו-11 חודשים החל ממועד חתימת ההסכם. מועד מסירת החזקה במושכר יחול לאחר מועד קבלת טופס 4/תעודת גמר לאכלוס המושכר, אך לא יאוחר משנתיים ממועד קבלת היתר בניה למושכר (להלן: "מועד המסירה"). דמי השכירות יעמודו של 7% מעלות השקעת המשכיר במושכר או סך של 70 ש"ח לכל 1 מ"ר, לפי הגבוה מבניהם (להלן: "דמי השכירות"). דמי השכירות ישולמו החל מתום 9 חודשים ממועד המסירה. יצוין כי ההסכם הינו במתכונת של Triple Net Lease כאשר השוכרת תהיה אחראית לניהול, אחזקה, תחזוקה ותפעול של המושכר ושל כלל מערכותיו באמצעותה או באמצעות מי מטעמה. יחד עם ההתקשרות בהסכם שכירות, השוכרת התקשרה אל מול המשכירה בהסכם אופציה, לפיו העניקה השוכרת, ללא תמורה, אופציה הניתנת למימוש בתקופה שהחל ממועד המסירה ומסתיימת לאחר שנתיים, לפיה יוקצו למשכירה שיעור של 30% מהזכויות בתאגיד הייעודי כנגד תשלום חלקי יחסי (30%) מהשקעות השוכרת במושכר עד למועד המימוש. 59 --- מגה אור החזקות בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים באור 21: - התחייבויות תלויות, ערביות והתשסרויות (המשך) נכון למועד דוח זה, להערכת החברה עלות הקמת המושכר המשוערת אינה מסתכמת בסכומים מהותיים לחברה. 5. ביום 20 באוגוסט, 2024 התקשרה החברה בהסכם מכר שנחתם בינה ובין קרגל בע"מ (להלן: "קרגל") לרכישת 5,000 מניות רגילות בנות 1 ש"ח ע.נ.כ"א של מגה אור להבים בע"מ (לשעבר- קרגל להבים בע"מ) ("המניות הנרכשות"), המוחזקות על ידי קרגל והמהוות 50% מהונה המונפק של מגה אור להבים, באופן בו לאחר רכישת המניות הנרכשות מחזיקה החברה ב- 100% מהון המניות המונפק והנפער של מגה אור להבים ("הסכם המכר"). מגה אור להבים הינה הבעלים של מקרקעין ועלוי מבנה בפארק התעסוקה עידן הנגב המושכרים לקרגל אשר מנהלת שם את פעילותה הייצורית (להלן: "הנכס"). בתמורה לרכישת המניות כאמור לעיל, שילמה החברה לקרגל סך 66,000 אלפי ש"ח בתוספת ריבית שנתית בשיעור של 4.5% החל מיום 1 ביוני, 2024 ועד למועד תשלום מלאו התמורה בפועל. ביום 1 באוקטובר, 2024 הושלמה העסקה והתמורה בגין רכישת המניות שולמה לקרגל במלאה. ביום 25 במרס, 2025, אישר דירקטוריון החברה מיזוג של חברת מגה אור להבים בע"מ (חברה בת אשר הוחזקה במלאה ע"י החברה) עם ולתן החברה כחברה קולטת בהתאם להוראות הסכם המיזוג עליו חתמו הצדדים (להלן- "המיזוג"). ביום 2 באפריל, 2025 הוגשה לרשם החברות הצעה למיזוג כפי שתואר לעיל. ביום 18 ביוני, 2025, הושלם המיזוג. 6. ביום 18 בפברואר, 2025 התקשרה החברה בהסכם עם צד ג' שאינו מהווה צד קשור לחברה ו/או לבעל השליטה ("המוכר"), לרכישת מלאו זכויותיו של המוכר במקרקעין הידועים כחלק 61 בגוש 5845, בשטח רשום של כ-50 אלפי מ"ר באזור קריית גת, עליהם בנויים מבני תעשיה, בתמורה לסך של כ-180 מיליון ש"ח. הסכם המכר כפוף להתקיימותם של תנאים מתלימים כפי שפורטו בהסכם המכר. במקביל לחתימה על הסכם המכר, חתמו הצדדים על הסכם שכירות, לפי ישכור המוכר את המקרקעין והמבנים לתקופה של עשר שנים החל ממעד התקיימות התנאים המתלימים. במהלך תקופת הדוח התקיימו התנאים המתלימים להסכם המכר והחברה שילמה למוכר סך של כ-126 מיליון ש"ח מתוך התמורה כפי שנקבע בהסכם המכר. יתרת התמורה תשלם לפי אבני הדרך אשר מצוינות בהסכם המכר. 7. ביום 14 במאי, 2025, התקשרה מגה ד.סי בע"מ (חברה בת אשר מוחזקת במלאה ע"י החברה) (להלן- "מגה ד.סי") עם חברת בת של חברה בינלאומית הנסחרת בנאסד"ק בעלת פעילות גלובאלית בתחום הענן ותשתיות בינה מלאכותית, בהסכם למתן שירותי Data Center בהספק של 8MW IT אשר יסופקו במתקן במודיעין. בהתאם להסכם תספק מגה ד.סי שירותים ללקוח למשך תקופה בת 5 שנים וללקוח אופציה להארכת תקופת השירות ב-5 שנים נוספות. לאחר תאריך הדוח נחתם הסכם להגדלת ההספק אותו תספק החברה ללקוח במתקן בהיקף של 0.4MW IT. ההכנסות השנתיות בגין בניכוי עלויות התפעול ותחזוקת כלל המערכות עומדות על סך של כ-38 מיליון ש"ח. לאחר תאריך המאזן, ביום 6 בינואר, 2026, התקשרה מגה ד.סי עם הלקוח המוזכר לעיל, בהסכם נוסף למתן שירותי Data Center בהספק של כ-80MW IT אשר יסופקו בשני מתקנים אשר מקימה מגה ד.סי במועצה האזורית יואב ובבית שמש. מועד מסירת המתקן במסמיה ללקוח יחול במהלך הרבעון השלישי לשנת 2026 והמתקן בבית שמש ימסר בשלבים החל מהרבעון השלישי לשנת 2026 ועד הרבעון הראשון לשנת 2027. 60 --- מגה אור החזקות בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים - 21 : באור - התחייבויות תלויות, ערביות והתשס"ו (המשך) הכנסות השנתיות בניכוי עלויות התפעול ותחזוקת לכל המערכות תעמודנה על סך של כ- 320 מיליון ש"ח. .8 ביום 15 ביולי, 2025 נודע לחברה בדבר החלטת ממשלה המסמיכה את תחנת כוח שמשון שותפות מוגבלת, תאגיד המוחזק ע"י החברה בשותפות עם קבוצת אשטרום בע"מ (באמצעות חברה בת בבעלותה המלאה) ומפעלי הר טוב שותפות מוגבלת (כאשר כל שותף מחזיק ב-1/3 מן הזכויות בשותפות) ("השותפות") להכין תוכנית לתשתית לאומית לתחנת כוח קונבנציונלית, מוסקת בגז טבעי בהספק של לפחות 630MW ולהגישה לועדה הארצית לתכנון ובניה של תשתיות לאומיות. תחנת הכוח (ככל שתוקם) תמנון ע"י השותפים בחלקים שווים באמצעות מימון בנקאי אשר יועמד לשותפות לאחר סגירה פיננסית. יצוין כי לתכנון הפרויקט התקבל סקר תכנון חיובי על ידי חברת נגה – ניהול מערכת החשמל בע"מ, חברה ממשלתית האחראית על ניהול ותכנון פיתוח מערכת החשמל בישראל, המאשר עמידה בתנאי הרגולציה ומועד חיבור אפשרי של הפרויקט בשנת 2030 בהספק של כ-830 מגה וואט. .9 בהמשך להתקשרות החברה מיום 28 בספטמבר 2023 עם תאגיד בנקאי (להלן: "הבנק") בהסכם בו נמכרו לבנק 700,000 מניות ביג מרכזי קניות בע"מ (להלן: "ביג") שבבעלותה וכן בעסקות מע"ן, לאחר סיום ההתקשרות כאמור לעיל, התקשרה החברה ביום 25 בספטמבר 2025 עם הבנק בעסקה חדשה לתקופות מתחדשות של שלושה חודשים ובסה"כ עשרים וארבעה חודשים, ללא שינוי בתנאים המפורטים, למעט כמפורט להלן: - ביטול אופציות המע"ן אשר היו כלולות בעסקה וההתייחסויות הרלוונטיות להן ובהתאם התקשרות החברה עם הבנק תהיה בעסקות בהתאם למנגנון אשר נקבע (עם התאמות לעניין סוגיית המע"ן) בין הבנק ובין החברה מסוג Cash-settled Share Option Transactions אופציות המבוססות על מחיר מניות ביג, במסגרתן תמכור החברה לבנק אופציות Putt על כמות כוללת של 700,000 מניות ביג (להלן: "מניות ביג הרלוונטיות") והחברה תרכוש מהבנק אופציות Call על מניות ביג הרלוונטיות כך שישולמו בגין מימוש האופציות הפרשיות כספיים בלבד ולא תועברנה מניות ביג. מסמכי העסקות בנגזרים כוללים הפניות להגדרות המקובלות לביצוע עסקות בנגזרים של ארגון ה-ISDA העסקות בנגזרים כוללות תנאי של מימוש אוטומטי, כך שכל עוד לא הובאו העסקות בנגזרים לסיום מוקדם, הן תמומשנה בכל פעם במועד הסיום הרלוונטי, בלא צורך במתן הודעת מימוש. - העסקות הראשונות, בוצעו ביום 29 בספטמבר 2025, במחיר שהינו מחיר הסגירה של מניות ביג בבורסה לניירות ערך בתל אביב בע"מ ביום 28 בספטמבר 2025, קרי מחיר של 656.2 ש"ח למניה. - העסקות הראשונות והעסקות הנוספות תהיינה לתקופות מתחדשות של שלושה חודשים אשר כפופות לעמידה בתנאי חידוש העסקות אשר קבועים בהסכם ובסה"כ עשרים וארבעה חודשים. השער של העסקות הנוספות יהיה מחיר הסגירה של מניות ביג בבורסה ביום המסחר האחרון לפני מועד סיום העסקות הנוספות הרלוונטיות. - הוספת אפשרות לחברה לסיים את העסקות בנגזרים באופן חלקי, ובמקרה כזה תהיה רשאית לסיים את אופציות ה- CALL ואת אופציות ה- PUT רק בגין כמות מניות ביג המהוות לפחות 10% מכמות מניות ביג ביחס אליהן בוצעה העסקות בנגזרים במועד ביצוע העסקה הראשונה. .10 ביום 31 בדצמבר, 2025, התקשרה מגה ד.סי עם תאגיד טכנולוגי בינלאומי מוביל למתן שירותי Data Center במתקן במודיעין ובמתקן נוסף המצוי במועצה האזורית יואב בהספק 61 --- מגה אור החזקות בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים 21: האור - התחייבויות תלויות, ערביות והתשריות (המשך) כולל של כ- 19MW IT. בנוסף כולל ההסכם אפשרות הרחבה נוספת בהיקף של כ- 50MW IT. בשלב הראשון, ההכנסות השנתיות בניכוי הוצאות תפעול ותחזוקת לכל המערכות (וללא ההכנסות הצפויות בגין אפשרות ההרחבה, ככל שתהיה), תעמודנה על סך של כ- 90,000 אלפי ש"ח. בהתאם להסכם, מועד מסירת המתקנים יחול במהלך הרבעון השלישי של שנת 2026. 11. לאחר תאריך המאזן, ביום 10 בפברואר, 2026, התקשרה מגה ד.סי עם תאגיד טכנולוגי בינלאומי בהסכם להקמת מבנה ברמת Powered Shell בהספק של 64MW בקרקע המצויה במבוא כרמל. 22: הון א. הרכב הון המניות | 2024 בדצמבר 31 | | 2025 בדצמבר 31 | | רשום | מונפק ונפרע | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | מונפק ונפרע | רשום | מונפק ונפרע | רשום | | | | 36,611,867 | 100,000,000 | 36,657,752 | 100,000,000 | 0.01 | מניות רגילות בנות 0.01 ש"ח ע.נ. | ב. התנועה בהון המניות ההון המונפק והנפרע: | ש"ח ע.נ. | מספר מניות | ש"ח ע.נ. | | --- | --- | --- | | 366,010 | 36,601,042 | יתרה ליום 1 בינואר, 2024 | | 109 | 10,825 | מימוש אופציות | | 366,119 | 36,611,867 | יתרה ליום 31 בדצמבר, 2024 | | 459 | 45,885 | מימוש אופציות | | 366,578 | 36,657,752 | יתרה ליום 31 בדצמבר, 2025 | ג. זכויות הנלוות למניות 1. סחירות בבורסה לניירות ערך בתל-אביב. 2. זכויות הצבעה באסיפה הכללית, זכות לדיבידנד וזכויות בפירוק החברה. ד. חלוקת דיבידנד ביום 21 במרס 2024, החליט דירקטוריון החברה על חלוקת דיבידנד בסך של 50,000 אלפי ש"ח (דיבידנד למניה בסך 1.36602 ש"ח). הדיבידנד שולם ביום 14 באפריל, 2024. ביום 8 באוגוסט 2024, החליט דירקטוריון החברה על חלוקת דיבידנד בסך של 50,000 אלפי ש"ח (דיבידנד למניה בסך 1.36602 ש"ח). הדיבידנד שולם ביום 15 בספטמבר, 2024. ביום 4 במרס 2025, החליט דירקטוריון החברה על חלוקת דיבדנד בסך של 70,000 אלפי ש"ח (דיבדנד למניה בסך 1.91195 ש"ח). הדיבדנד שולם ביום 24 במרס, 2025. 62 --- מגה אור החזקות בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים 63 באור 22: - הון (המשך) ביום 4 באוגוסט, 2025, החליט דירקטוריון החברה על חלוקת דיבידנד בסך של 60,000 אלפי ש"ח (דיבידנד למניה בסך 1.637 ש"ח). המועד הקובע לזכאות הדיבידנד הינו 13 לאוגוסט, 2025. הדיבידנד שולם ביום 25 באוגוסט, 2025. לאחר תאריך המאזן החליט דירקטוריון החברה על חלוקת דיבידנד בסך 70,000 אלפי ש"ח (דיבידנד למניה בסך 1.90668 ש"ח). המועד הקובע לזכאות הדיבידנד הינו 10 במרס, 2026. הדיבידנד ישולם ביום 18 במרס, 2026. ה. שינויים בהונה של החברה במהלך תקופת הדוח במהלך שנת 2025 מומשו אופציות ל - 45,885 מניות. באור 23: - תשלום מבוסס מניות א. כללי 1. ביום 4 באוגוסט, 2025, אישר דירקטוריון החברה הקצאה פרטית של 15,508 יחידות מניה חסומות (RSU) (לא רשומות למסחר) לנושאי משרה (לרבות לנושאי משרה שהינו נותן שירותים) ולעובדים. היחידות תבשלנה ל 15,508 מניות רגילות של החברה כאשר יחידות המניה החסומות תהיינה ניתנות למימוש ב-3 מנות: 1/3 מיחידות המניה החסומות יבשילו כעבור שנה ממועד ההענקה, 1/3 מיחידות המניה החסומות יבשילו כעבור שלוש שנים ממועד ההענקה. 2. לאחר תאריך המאזן, ביום 8 בפברואר, 2026 החליט דירקטוריון החברה להעניק 197,672 אופציות (לא רשומות למסחר) לנושאי משרה בחברה, נותני שירותים לחברה וקבוצת עובדים בחברה ובחברת בת הניתנות למימוש ל - 197,672 מניות רגילות של החברה. בהתאם לתוכנית, האופציות יוענקו ללא תמורה וניתנות למימוש ל – 197,762 מניות רגילות רשומות על שם בנות 0.01 ש"ח ע.נ. כ"א של החברה, תמורת תוספת מימוש השווה ל- 339.79 ש"ח שהינו ממוצע 30 ימי מסחר של מניות החברה קודם למועד החלטת הדירקטוריון בדבר הענקת כתבי האופציה. במועד המימוש לא יידרש הניצן לשלם את מחיר המימוש, אלא החברה תקצה לניצן כמות מניות אשר שווי השוק שלהן לפי שער הסגירה של מניות החברה בבורסה ביום המסחר שקדם למועד המימוש שווה לסכום ההטבה בלבד, ובלבד שהניצן שילם לחברה את סכום הערך הנקוב. הערך הכללי הממוצע של כתב אופציה הינו כ- 156.43 ש"ח ובסך הכל כ- 30,922 אלפי ש"ח. הערך הכללי חושב ע"פ המודל B&S ובהתבסס על נכס הבסיס מחיר המניה 377.7 ש"ח, מחיר מימוש של 339.79 ש"ח, סטיית תקן יומית בשיעור של 40.69% למנה 1, 40.84% למנה 2, 37.97% למנה 3 ו 39.25% למנה 4 שיעור ריבית חסרת סיכון של 3.46% למנה 1, 3.50% למנה 2, 3.55% למנה 3 ו 3.62% למנה 4. תקופת ההקניה (VESTING) של האופציות תהא כך שרבע מהאופציות תהיינה ניתנות למימוש כעבור שנתיים ממועד ההקצאה. רבע מהאופציות תהיינה ניתנות למימוש כעבור שלוש שנים ממועד ההקצאה. רבע מהאופציות תהיינה ניתנות למימוש כעבור ארבע שנים ממועד ההקצאה. האופציות המוקצות תהיינה ניתנות למימוש על ידי הניצן במלואן או בחלקן מעת לעת, ובלבד שהניצן מועסק ו/או נותן שירותים לחברה ו/או לחברה בשליטתה, במישרין ו/או בעקיפין ולא יאוחר מחלוף שלוש (3) שנים ממועד ההקצאה לעניין מנה 1, לא יאוחר מחלוף ארבע (4) שנים ממועד ההקצאה לעניין מנה 2, לא יאוחר מחלוף חמש (5) שנים ממועד ההקצאה לעניין מנה 3 ולא יאוחר מחלוף שש (6) שנים ממועד ההקצאה לעניין מנה 4. --- מגה אור החזקות בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים - 23 : באור תשלום מבוסס מניות (המשך) ב. הוצאה שהוכרה בדוחות הכספיים ההוצאה שהוכרה בדוחות הכספיים בעבור שירותים שהתקבלו מעובדים מוצגת בטבלה שלהלן: | לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר | | | | --- | --- | --- | | 2023 | 2024 אלפי ש"ח | 2025 | | 8,072 | 8,117 | 5,459 | סך ההוצאה בגין תוכניות תשלום מבוסס מניות המסולקות במכשירים הוניים ג. תנועה במהלך השנה להלן טבלה הכוללת את השינויים במספר האופציות למניות, את הממוצע המשוקלל של מחיר המימוש שלהן: | 2024 | | 2025 | | מספר האופציות | | --- | --- | --- | --- | --- | | ממוצע משוקלל של מחיר המימוש | מספר האופציות | ממוצע משוקלל של מחיר המימוש | מספר האופציות | | | ש"ח | | ש"ח | | | | 95.02 | 902,593 | 91.13 | 845,614 | אופציות למניות לתחילת השנה | | 96.93 | (12,500) | - | - | אופציות למניות שחולטו במהלך השנה | | 84.11 | (44,479) | 91.97 | (148,809) | אופציות למניות שממשו במהלך השנה | | - | - | 79.29 | (1,500) | אופציות למניות שפקעו במהלך השנה | | 91.13 | 845,614 | 86.86 | 695,305 | אופציות למניות לסוף השנה | | 95.15 | 139,792 | 86.88 | 217,660 | אופציות למניות אשר ניתנות למימוש לסוף השנה | 64 --- מגה אור החזקות בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים באור: 24 - פירוטים נוספים לסעיפי רווח או הפסד | לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר | | | א. | | --- | --- | --- | --- | | 2023 | 2024 אלפי ש"ח | 2025 | | | 2,506 | 2,510 | 3,974 | עלות הפעלת וניהול נדל"ן להשקעה | | 69 | 170 | 95 | שכר ונלוות | | 10,787 | 10,774 | 11,773 | שירותים מקצועיים אחזקה, אגרות, ביטוח, שמירה וחשמל | | 3,384 | 3,526 | 3,702 | אחרות | | 16,746 | 16,980 | 19,544 | ב. | | 136,670 | 144,615 | 76,404 | עלייה בשווי הוגן של נדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה בפיתוח ואחרים, נטו | | 175,586 | 126,176 | 309,123 | עלייה בשווי הוגן של נדל"ן להשקעה עלייה בשווי הוגן של נדל"ן להשקעה בפיתוח | | - | 9,171 | - | רווח ממימוש נדל"ן להשקעה בפיתוח | | 18,925 | (2,964) | 2,552 | (1) עלייה (ירידה) בשווי נכס פיננסי סך עליית ערך נדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה בפיתוח, נטו | | 331,181 | 276,998 | 388,079 | חלק החברה בעליית ערך נדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה בפיתוח אשר הוכרה על ידי חברות מוחזקות המטופלות בשיטת השווי המאזני - מופיע בסעיף בדוח רווח או הפסד בחלק הקבוצה ברווחי חברות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני (1) למידע נוסף, ראה באור 9 ב (2) | | 114,129 | 65,737 | 42,297 | ג. | | 23,796 | 21,497 | 27,511 | הוצאות הנהלה וכלליות | | 3,759 | 6,211 | 7,107 | שכר, משכורות ונלוות (1) | | 180 | 2,109 | 220 | שירותים מקצועיים הפרשה לחובות מסופקים וחובות אבודים | | 6,628 | 7,331 | 10,753 | אחרות | | 34,363 | 37,148 | 45,591 | (1) כולל דמי ניהול לבעלי שליטה | 65 --- מגה אור החזקות בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים - 25 : האור (1) המרחק (אראות) בים | לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר | | | | --- | --- | --- | | 2023 | 2024 אלפי ש"ח | 2025 | | (146,316) | (13,158) | 61,060 | | 12,253 | - | - | | 1,118 | - | - | | - | - | (17,792) | | 1,003 | (5,949) | (2,571) | | (131,942) | (19,107) | 40,697 | רווח מביטול הפסד מירידת ערך (הפסד מירידת ערך) השקעה של חברת דסק"ש (1) רווח ממיזוג פעילות האנרגיה רווח ממימוש נדל"ן להשקעה הפרשה להתחייבויות תלויות אחרות, נטו (1) למידע נוסף ראה באור 10(ג). - 26 : האור (2) המרחק (אראות) בים | לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר | | | | --- | --- | --- | | 2023 | 2024 אלפי ש"ח | 2025 | | 68,533 | 109,952 | 165,304 | | 10,432 | 16,725 | 11,264 | | 1,382 | 6,526 | 11,063 | | 20,698 | 21,548 | 35,872 | | 101,045 | 154,751 | 223,503 | | 22,824 | 23,985 | 28,610 | | 14,939 | 17,298 | 31,171 | | 177,644 | 174,792 | 167,562 | | 3,185 | 4,811 | 10,910 | | 218,592 | 220,886 | 238,253 | | 32,191 | 29,618 | 43,544 | | 186,401 | 191,268 | 194,709 | הכנסות מימון רווחים מיניות ערך סחירים ריבית מחברות כלולות וצדדים קשורים דיבדנד מיניות ערך סחירים הכנסות מימון מבנקים ואחרים הוצאות מימון הוצאות מימון בגין אשראי לזמן קצר הוצאות מימון בגין אשראי לזמן ארוך הוצאות מימון מאגרות חוב הוצאות מימון אחרות בניכוי – עלויות אשראי שנזקפו לעלות נכסים כשירים 66 --- מגה אור החזקות בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים - 27 : רווח נקי למניה פרוט כמות המניות והרווח ששימשו בחישוב הרווח נקי (הפסד) למניה: | לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר | | | | | | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 2023 | | 2024 | | 2025 | | | | רווח מפעילויות נמשכות | כמות מניות משוקללות | רווח מפעילויות נמשכות | כמות מניות משוקללות | רווח מפעילויות נמשכות | כמות מניות משוקללות | | | אלפי ש"ח | אלפים | אלפי ש"ח | אלפים | אלפי ש"ח | אלפים | | | 252,847 | 36,485 | 657,722 | 36,604 | 844,335 | 36,636 | כמות המניות והרווח לצורך חישוב רווח נקי בסיסי | | - | 151 | - | 14 | - | 285 | השפעת מניות רגילות פוטנציאליות מדללות | | 252,847 | 36,636 | 657,722 | 36,618 | 844,335 | 36,921 | כמות המניות והרווח לצורך חישוב רווח נקי מדולל | - 28 : יתרות ועסקאות עם בעלי עניין וצדדים קשורים א. יתרות עם בעלי עניין וצדדים קשורים | בעלי עניין וחברות בשליטתם | | | --- | --- | | בדצמבר 31 | | | 2024 | 2025 | | אלפי ש"ח | | | 1,748 | 3,436 | | 12 | - | | 6 | 189 | ב. עסקאות עם צדדים קשורים ובעלי עניין | לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר | | | | --- | --- | --- | | 2023 | 2024 | 2025 | | אלפי ש"ח | | | | 683 | 720 | 729 | | (61) | (65) | (71) | | - | - | (548) | | 80 | 86 | 355 | | 10,432 | 16,725 | 11,264 | הכנסות מהשכרה וניהול נדל"ן להשקעה מבעל שליטה הוצאות שכירות לבעל שליטה הוצאות הנה"כ לבעל שליטה הכנסות ריבית בעלי עניין הכנסות ריבית מחברות כלולות וצדדים קשורים 67 --- מגה אור החזקות בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים - 28 : ראור 31 - יתרות ועסקאות עם בעלי עניין וצדדים קשורים (המשך) ### ג. הטבות לצדדים קשורים ובעלי עניין #### לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר | 2023 | 2024 | 2025 | | --- | --- | --- | | אלפי ש"ח | | | | 3,557 | 3,128 | 2,943 | | 1,383 | 2,893 | 2,346 | | 589 | 770 | 2,443 | | 605 | 566 | 631 | | 1 | 1 | 2 | | 1 | 1 | - | | 4 | 4 | 4 | | 6 | 6 | 6 | (ד) ניהול והחזר הוצאות לבעלי שליטה (ה) תשלום מבוסס מניות לבעלי שליטה שכר עבודה, דמי ניהול והחזר הוצאות מנכ"לית משותפת (ה) שכר דירקטורים שאינם מועסקים בחברה או מטעמה מספר האנשים אליהם מתייחסים השכר והטבות בעלי שליטה המעניקים שירותי ניהול יועצת משפטית דירקטורים שאינם מועסקים בחברה ### ד. הטבות לאנשי מפתח ניהוליים #### לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר | 2023 | 2024 | 2025 | | --- | --- | --- | | אלפי ש"ח | | | | 18,114 | 17,020 | 19,625 | (2) (1) כולל דמי ניהול והחזר הוצאות לבעלי שליטה כאמור בסעיף ג' לעיל. (2) כולל תשלום מבוסס מניות בסך 4,535 אלפי ש"ח בשנת 2025, 5,967 אלפי ש"ח בשנת 2024 ו- 5,446 אלפי ש"ח בשנת 2023. ביום 22 במרס 2022 וביום 24 במרס 2022 אישרו ועדת התגמול והדירקטוריון העמדת הלוואות לנושאי משרה לטובת רכישת מניות של החברה בהתאם לתנאים הקבועים במדיניות התגמול של החברה. ההלוואה כאמור נושאת ריבית שנתית של 2.6%, תיפרע בהתאם ללוח סילוקין שנקבע בהסכם ההלוואה ומובטחת במניות החברה אשר נרכשו מכספי ההלוואה. ### ה. התקשרויות - הסכמי ניהול #### 1. הסכם מנכ"ל (בעל שליטה) ביום 27 בפברואר 2025 אישרה האסיפה הכללית של בעלי המניות של החברה, לאחר אישור ועדת התגמול והדירקטוריון, את התקשרות החברה בהסכם עם בעל השליטה בחברה לפי מר צחי נחמיאס, בעל השליטה בחברה, באמצעות חברת צחי נחמיאס החזקות בע"מ (להלן- "חברת הניהול") יעניק לחברה שירותי ניהול כמנכ"ל משותף בחברה לתקופה של שלוש (3) שנים שתחילתה במועד אישור האסיפה, קרי: עד ליום 26 בפברואר 2028 "הסכם הניהול החדש עם מר נחמיאס". יצוין כי במסגרת אישור ההתקשרות כאמור לעיל, אושר מחדש מתן כתב שיפוי ומתן כתב פטור מאחריות למר נחמיאס בהתאם לתנאים המקובלים בחברה וכפי שיהיו מעת לעת וכן אושר מחדש להכליל את מר נחמיאס בפוליסת ביטוח אחריות נושאי משרה בחברה בהתאם לתנאים ולנוסחים המקובלים בחברה וכפי שיהיו מעת לעת. 68 --- מגה אור החזקות בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים - 28 : באור יתרת ועסקאות עם בעלי עניין וצדדים קשורים (המשך) תמורת השירותים שבהסכם הניהול החדש עם מר נחמיאס, החברה תשלם לחברת הניהול דמי ניהול בסך של 156 אלפי ש"ח לחודש בצירוף מע"מ כדין ("דמי הניהול למר נחמיאס"). דמי הניהול למר נחמיאס יהיו צמודים למדד המחירים לצרכן שפורסם ביום 15 במאי 2023. בנוסף לדמי הניהול למר נחמיאס, חברת הניהול תהא זכאית להחזר בגין הוצאות שהוצאו על ידה במסגרת מתן שירותי הניהול ע"י מר נחמיאס. גובה המענק השנתי למר נחמיאס כמנכ"ל משותף יחושב בהתאם להסכם הניהול החדש עם מר נחמיאס. ### 2. הסכם מנכ"לית משותפת (בעל שליטה) ביום 27 בפברואר 2025 אישרה האסיפה הכללית של בעלי המניות של החברה, לאחר אישור ועדת התגמול והדירקטוריון, את התקשרות החברה בהסכם ניהול עם חברת הניהול, לפי חברת הניהול תעניק לחברה שירותי ניהול באמצעות הגב' דרורי, במסגרת הגב' דרורי תכהן כמנכ"לית משותפת וזאת לתקופה של שלוש (3) שנים שתחילתה במועד אישור האסיפה, קרי: עד ליום 26 בפברואר 2028 ("הסכם הניהול עם גב' דרורי"). יצוין כי במסגרת אישור ההתקשרות כאמור לעיל, אושר מחדש מתן כתב שיפוי ומתן כתב פטור מאחריות לגב' דרורי, בהתאם לתנאים המקובלים בחברה וכפי שיהיו מעת לעת וכן אושר מחדש להכליל את גב' דרורי בפוליסת ביטוח אחריות נושאי משרה בחברה בהתאם לתנאים ולנוסחים המקובלים בחברה וכפי שיהיו מעת לעת. תמורת השירותים שבהסכם הניהול עם גב' דרורי, החברה תשלם לחברת הניהול דמי ניהול בסך של 156 אלפי ש"ח לחודש בצירוף מע"מ כדין ("דמי הניהול לגב' דרורי"). דמי הניהול לגב' דרורי יהיו צמודים למדד המחירים לצרכן שפורסם ביום 15 במאי 2023. בנוסף לדמי הניהול לגב' דרורי, חברת הניהול תהא זכאית להחזר בגין הוצאות שהוצאו על ידה במסגרת מתן שירותי הניהול ע"י הגב' דרורי. גובה המענק השנתי לגב' דרורי כמנכ"לית משותפת יחושב בהתאם להסכם הניהול עם גב' דרורי. ### 1. עסקאות זניחות החברה מתקשרת ו/או עשויה להתקשר במהלך העסקים שלה, בעסקאות עם נושא משרה או שלנושא המשרה יש בהן עניין אישי או בעסקאות עם בעל השליטה או שלבעל השליטה יש בהן עניין אישי, אשר אינן חריגות ו/או אינן מהותיות. ביום 26 בפברואר, 2026 החליט דירקטוריון החברה, לאחר אישור ועדת הביקורת לאשר את נוהל החברה העוסק בסיועו של עסקאות כחריגות/בלתי חריגות ובדבר עסקאות זניחות/בלתי זניחות, תוך התייחסות לפעולות מהותיות/בלתי מהותיות, וכן לעדכן את אמות המידה הכספיות ביחס לסיוע של עסקאות כזניחות/בלתי זניחות וקביעת הליך הבחינה השוטפת של עסקאות וכן דרכי הפיקוח על יישום הנוהל כדלקמן: #### 1. בהעדר שיקולים איכותיים מיוחדים העולים מכלל נסיבות העניין, תחשב עסקה כעסקה זניחה אם היא מקיימת את אחת מאמות המידה להלן: ##### (א) עסקה של החברה לרכישת שירותים מבעל השליטה, מחברות נשלטות או שלבעל השליטה עניין אישי בה, שהינה לטובת החברה ונעשית במהלך העסקים הרגיל של חברה ובתנאי שוק, כאשר ההוצאה השנתית בגין ההתקשרות כאמור לא תעלה על סך של 3 מיליון ש"ח בשנה. ##### (ב) התקשרות של החברה למכירת שירותים לבעל השליטה, לחברות נשלטות או שלבעל השליטה עניין אישי בה, שהינה לטובת החברה ונעשית במהלך העסקים הרגיל של החברה ובתנאי שוק, כאשר ההכנסות השנתיות בגין ההתקשרות כאמור אינן עולות על סך של 200 אלפי ש"ח בשנה. 69 --- מגה אור החזקות בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים - 28 : ראור ע"מ באור : 28 יתרה ועסקאות עם בעלי עניין וצדדים קשורים (המשך) (ג) התקשרות של החברה להשכרת נכסים לבעל השליטה, לחברות נשלטות או שלבעל השליטה עניין אישי בה, שהינה לטובת החברה ונעשית במהלך העסקים הרגיל של החברה ובתנאי שוק, כאשר ההכנסות בגין השכירות השנתית של נכס בודד אינן עולות על סך של 400 אלפי ש"ח ושסך ההכנסות השנתיות מהשכרת נכסים כאמור אינן עולה על סך של 400 אלפי ש"ח. (ד) התקשרות של החברה להשכרת נכסים מבעל השליטה, מחברות נשלטות ע"י בעל השליטה, שהינה לטובת החברה ונעשית במהלך העסקים הרגיל של החברה ובתנאי שוק, כאשר ההוצאות בגין השכירות השנתית של נכס בודד אינן עולות על סך של 1 מיליון ש"ח ושסך ההוצאות השנתיות מהשכרת נכסים כאמור אינן עולה על סך של 1 מיליון ש"ח. (ה) התקשרות של החברה לרכישה משותפת של שירותים או מוצרים מצד ג' ביחד עם בעל השליטה או עם חברות נשלטות, שהינה לטובת החברה ונעשית במהלך העסקים הרגיל של החברה ובתנאי שוק, ואשר וועדת הביקורת של החברה קבעה כי חלוקת העלויות וההוצאות בהתקשרות הינה הוגנת ושוויונית בהתחשב בנסיבות העניין. 2. כמו כן, בגדר עסקה זניחה תהיה כל התקשרות של החברה עם בעל השליטה, חברות נשלטות או שלבעל השליטה עניין אישי בה, שהינה לטובת החברה ושנעשית במהלך העסקים הרגיל של החברה ובמחירי שוק, ואשר ההכנסות הצפויות ממנה לחברה לשנה אחת אינן עולות על 150 אלפי ש"ח בשנה. 3. תנאי השוק ביחס לעסקאות כאמור לעיל ייבחנו ביחס לעסקאות דומות ככל האפשר מאותו סוג שהחברה מתקשרת בהן וביחס לעסקאות מאותו סוג הנעשות במשק. 4. התנאים והכללים האמורים לעיל ישמשו את החברה לבחינת הגילוי הנדרש בהתאם לתקנה 41 (א)(6) לתקנות ניירות ערך (דוחות כספיים שנתיים), התש"ע – 2010; לבחינת הגילוי הנדרש בתשקיף (כולל בדוחות הצעת מדף) ולרבות לעניין תקנה 54 לתקנות ניירות ערך (פרטי התשקיף וטיוטת תשקיף - מבנה וצורה), התשכ"ט - 1969; לבחינת הגילוי הנדרש בדוח התקופתי לרבות לעניין תקנה 22 לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל - 1970 (להלן: "תקנות הדוחות"); וכן לבחינת הצורך במסירת דיווח מיידי בהתאם לתקנה 37(א)(6) לתקנות הדוחות. 70 --- מגה אור החזקות בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים באור: 29 - מגזרי פעילות א. כללי מגזרי פעילות נקבעו בהתבסס על המידע הנבחן על ידי מקבל ההחלטות התפעוליות הראשי (CODM) לצרכי קבלת החלטות לגבי הקצאת משאבים והערכת ביצועים. עד לתום הרבעון השלישי לשנת 2025, דיווחה החברה על שני מגזרי פעילות: נדל"ן להשקעה (אשר כלל בעיקר מרכזים לוגיסטיים, מרכזי מסחר ומגרשים) והשקעה בדסק"ש, כאשר מימון השקעות בנדל"ן הוצג במסגרת מגזר "אחר". במהלך הרבעון האחרון לשנת 2025, עקב גידול בהיקף ההכנסות בפועל, צפי לגידול משמעותי בהכנסות העתידיות מהקמת והפעלת Data centers והשפעתה הניכרת הצפויה על פעילות החברה, ביצעה החברה בחינה מחודשת של המגזרים ברי הדיווח בדוחותיה הכספיים ומצאה כי הפעילות של נדל"ן להשקעה (data centers) עומדת בקריטריונים הנדרשים להצגה כמגזר נפרד. בהתאם, מגזרי הפעילות של החברה הינם: 1. נדל"ן להשקעה (מרכזים לוגיסטיים, מרכזי מסחר ומגרשים) - הקמה וניהול שטחי מסחר במרכזים מסחריים ומרכזי לוגיסטיקה/מבני תעשיה בישראל. 2. נדל"ן להשקעה (Data centers) - הקמה והפעלה של מרכזי נתונים בישראל. - כולם את פעילות החברה באחזקותיה בחברת בדסק"ש. 3. השקעה בדסק"ש - מימון והשקעות נדל"ן 4. אחר - מימון והשקעות נדל"ן לאור זאת, הוצגו מחדש מספרי ההשוואה בביאור מגזרי הפעילות של החברה לשנת 2024. מקבל ההחלטות התפעוליות הראשי בוחן את נכסי המגזר שלא כוללים מסים נדחים, הלוואות לחברות כלולות, שטרי הון ונגזרים פיננסיים מאחר שנכסים אלה מנוהלים על בסיס קבוצתי. ביצועי דסק"ש מוערכים על ידי מקבל ההחלטות התפעוליות הראשי בהתבסס על הרווח הנקי של המגזר עפ"י אחוזי ההחזקה בפועל, בעוד שמגזרי הנדל"ן להשקעה (מרכזים לוגיסטיים, מרכזי מסחר, מגרשים ו-Data centers) ומגזר מימון השקעות נדל"ן נבחנים על בסיס הרווח או הפסד גולמי. החברה עוקבת אחרי ביצועיה בהתאם לדוחות כספים מאוחדים הערכים בהתאם לתקני חשבונאות בינלאומיים (IFRS Accounting Standards). הכנסות המגזר והרווח המגזרי בבאור זה כוללים את ההכנסות של החברות הכלולות והעסקאות המשותפות ואת הרווח הגולמי, בהתאמה, על פי שיעור ההחזקה של החברה בחברות כלולות ובעסקאות משותפות אלה וזאת בהקשר למגזרי נדל"ן להשקעה (מרכזים לוגיסטיים, מרכזי מסחר, מגרשים ו-Data centers). חלק החברה בהכנסות והרווח הגולמי של החברות הכלולות והעסקאות המשותפות כאמור מבוטל במסגרת טור "ההתאמות", וזאת על מנת להתאים את נתוני המגזרים לדוחות הכספיים של החברה. 71 --- מגה אור החזקות בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים - 29 : מגזרי פעילות (המשך) ב. דיווח בדבר מגזרי פעילות | סה"כ | התאמות | אחר | השקעה בדסק"ש | אֶחָד | התאמות | נדל"ן להשקעה | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | | | | | | | Data Centers | מרכזים לוגיסטים, מרכזי מסחר ומגרשים | | אלפי ש"ח | | | | | | | | | 333,692 | (88,359) | 4,751 | - | 13,300 | 404,000 | הכנסות המגזר | | | 343,450 | (85,268) | 4,751 | 29,302 | 9,525 | 385,140 | רווח מגזרי | | | 66,838 | | | | | | חלק הקבוצה ברווחי חברות מטופלות לפי שיטת השווי המאזני, נטו | | | 388,079 | (42,297) | 2,552 | - | 233,481 | 194,343 | עלייה בשווי הוגן של נדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה | | | (45,591) | | | | | | בפיתוח והפחתות אחרות, נטו | | | 40,697 | (20,363) | | 61,060 | | | הוצאות הנהלה וכלליות | | | 793,473 | | | | | | הוצאות אחרות, נטו | | | 223,503 | | | | | | רווח תפעולי | | | (194,709) | | | | | | הכנסות מימון | | | 210,589 | | | | | | הוצאות מימון | | | 1,032,856 | | | | | | שיערוך השקעות הנמדדות בשווי הוגן דרך רווח או הפסד (ביג מרכזי קניות) | | | | | | | | | רווח לפני מסים על ההכנסה | | 72 --- מגה אור החזקות בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים - 29 : מגזרי פעילות (המשך) | סה"כ | התאמות | אחר | השקעה בדסק"ש | אחר | התאמות | נדל"ן להשקעה | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | | | | | | | Data Centers | מרכזים לוגיסטים, מרכזי מסחר ומגרשים | | אלפי ש"ח | | | | | | | | | 277,121 | (80,061) | 11,377 | - | - | 345,805 | הכנסות המגזר | | | 296,619 | (77,243) | 11,377 | 36,478 | - | 326,007 | רווח מגזרי | | | 89,143 | | | | | | חלק הקבוצה ברווחי חברות מטופלות לפי שיטת השווי המאזני, נטו | | | 276,998 | (65,737) | (2,964) | | | 345,699 | עלייה בשווי הוגן של נדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה | | | (37,148) | | | | | | בפיתוח והפחתות אחרות, נטו | | | (19,107) | 5,949 | | 13,158 | | | הוצאות הנהלה וכלליות | | | 606,505 | | | | | | הוצאות אחרות, נטו | | | 154,751 | | | | | | רווח תפעולי | | | (191,268) | | | | | | הכנסות מימון | | | | | | | | | הוצאות מימון | | | 196,340 | | | | | | שיערוך השקעות הנמדדות בשווי הוגן דרך רווח או הפסד (ביג מרכזי קניות) | | | 766,328 | | | | | | רווח לפני מסים על ההכנסה | | 73 --- מגה אור החזקות בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים - 29 : מגזרי פעילות (המשך) | סה"כ | התאמות | אחר אלפי ש"ח | השקעה בדסק"ש | מרכזים לוגיסטים, מרכזי מסחר ומגרשים | נדל"ן להשקעה | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 242,718 | (81,285) | 24,512 | - | 299,491 | הכנסות המגזר | | 264,491 | (78,573) | 24,512 | 38,519 | 280,033 | רווח מגזרי | | 139,078 | | | | | חלק הקבוצה ברווחי חברות מטופלות לפי שיטת השווי המאזני, נטו עלייה בשווי הוגן של נדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה בפיתוח והפחתות | | 331,181 | (114,129) | 18,925 | | 426,385 | אחרות, נטו | | (34,363) | | | | | הוצאות הנהלה וכלליות | | (131,942) | 14,374 | | (146,316) | | הוצאות אחרות, נטו | | 568,445 | | | | | רווח תפעולי | | 101,045 | | | | | הכנסות מימון | | (186,401) | | | | | הוצאות מימון | | (131,154) | | | | | שיערוך השקעות הנמדדות בשווי הוגן דרך רווח או הפסד (ביג מרכז קניות) | | 351,935 | | | | | רווח לפני מסים על ההכנסה | * כולל מרכזים לוגיסטים, מרכזי מסחר ומגרשים בלבד. 74 --- מגה אור החזקות בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים - 29 : מגורי פעילות (המשך) ג. מידע נוסף | ס"ה | התאמות | אחר | השקעה בדסק"ש | אחר | התאמות | ס"ה | נדל"ן להשקעה | | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | | | | | | | | מרכזים לוגיסטים, מרכזי מסחר ומגרשים | Data Centers | מרכזים לוגיסטים, מרכזי מסחר ומגרשים | | | | | | | | | אלפי ש"ח | | | | 6,738,041 | (2,672,694) | 88,478 | 493,299 | 691,043 | 8,137,915 | ליום 31 בדצמבר, 2025 | נכס המגזר נכסים שלא הוקצו למגורים | ס"ה | כ נכסים במאוחד | | 3,550,692 | | | | | | | | | | | 10,288,733 | | | | | | | | | | | ס"ה | התאמות | אחר | השקעה בדסק"ש | אחר | התאמות | ס"ה | נדל"ן להשקעה | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | Data Centers | מרכזים לוגיסטים, מרכזי מסחר ומגרשים | Data Centers | מרכזים לוגיסטים, מרכזי מסחר ומגרשים | | אלפי ש"ח | | | | 5,397,701 | (1,858,407) | 86,844 | 417,588 | 1,117 | 6,750,559 | ליום 31 בדצמבר, 2024 | נכס המגזר נכסים שלא הוקצו למגורים | ס"ה | כ נכסים במאוחד | | 3,329,936 | | | | | | | | | | | 8,727,637 | | | | | | | | | | 75 --- נטפה לדוחות הכספיים המאוחדים, מגה אור החזקות בע"מ רשימת חברות מוחזקות ליום 31 בדצמבר, 2025 | שיעור ההחזקה | % | | --- | --- | | 50 | (1) כאר יממות נדל"ן בע"מ | | 50 | (2) ריטר נכסים בע"מ | | 100 | מגה אור אגודות בע"מ | | 50 | (1) אי.פי.טי יזמות פרוייקטים לבנייה בע"מ | | 100 | נועה נכסי נדל"ן בע"מ | | 100 | מגה אור להבים בע"מ | | 70 | תחנת דלק משגב דב אגודה שיתופית חקלאית בע"מ | | 74 | מגה אור ריף לוגיסטיקה בע"מ | | 70 | לוגיסטיקה משגב דב אגודה שיתופית חקלאית בע"מ | | 74 | א.ת.מ.י אגודה חקלאית שיתופית בע"מ | | 74 | החזקות שומריה – מגה אור אגודה שיתופית חקלאית בע"מ | | 74 | מגה אור ישעי לוגיסטיקה שותפות מוגבלת | | 87 | לוגיסטיקה תימורים אגודה שיתופית חקלאית בע"מ | | 74 | פארק תעשייה יסודות אגודה שיתופית חקלאית בע"מ | | 74 | פארק תעסוקה נווה ימין בע"מ | | 74 | פארק תעסוקה נווה ימין 2 בע"מ | | 74 | פארק תעסוקה נווה ימין 3 בע"מ | | 74 | פארק תעסוקה נווה ימין 4 בע"מ | | 74 | תעסוקה נווה ימין שותפות מוגבלת | | 74 | תעסוקה נווה ימין שותפות מגבלת 2 | | 74 | תעסוקה נווה ימין שותפות מגבלת 3 | | 74 | תעסוקה נווה ימין שותפות מגבלת 4 | | 74 | פארק תעסוקה בית ניר בע"מ | | 74 | פארק תעסוקה 2 בית ניר בע"מ | | 74 | בית ניר לתעסוקה שותפות מוגבלת | | 74 | בית ניר 2 לתעסוקה שותפות מוגבלת | | 100 | מגה די סי בע"מ | | חברות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני | | | 50 | מגה אור מודיעין בע"מ | | 50 | מגה אור רמי לוי בע"מ | | 50 | מגה אור מוצקין בע"מ (3) | | 50 | ביג מגה אור בע"מ (3) | | 50 | (4) ביג מגה אור קרית גת בע"מ | | 50 | ביג מגה אור עפולה בע"מ | | 50 | מגה גלובוס לוי לוגיסטיקה בע"מ | | 37 | גני טל לוגיסטיקה בע"מ (5) | | 75 | אשד נועה נכסים בע"מ | | 50 | גת, פלמחים שלב בע"מ | | 50 | גת, פלמחים שלב שותפות מוגבלת | | 46 | פארק הרקפות בע"מ | | 74 | (6) פארק מסחר ותעשייה אשתאול בע"מ | | 37 | ביג מגה אור כפר החורש אגודה שיתופית חקלאית בע"מ | | 29.9 | חברת השקעות דיסקונט בע"מ | | 50 | ביג מגה אנרגיה מתחדשת בע"מ | 76 --- # מגה אור החזקות בע"מ ## נתונים כספיים מתוך הדוחות הכספיים המאוחדים המיוחסים לחברה ### ליום 31 בדצמבר, 2025 --- # מגה אור החזקות בע"מ ## נתונים כספיים מתוך הדוחות הכספיים המאוחדים ### המיוחסים לחברה #### ליום 31 בדצמבר, 2025 ##### תוכן עניינים | עמוד | | | --- | --- | | 3-5 | דוח מיוחד לפי תקנה 'ג'9 | | 6-7 | נתונים כספיים מתוך הדוחות המאוחדים על המצב הכספי המיוחסים לחברה | | 8 | נתונים כספיים מתוך הדוחות המאוחדים על רווח או הפסד המיוחסים לחברה | | 8 | נתונים כספיים מתוך הדוחות המאוחדים על הרווח הכולל המיוחסים לחברה | | 9-11 | נתונים כספיים מתוך הדוחות המאוחדים על תזרימי המזומנים המיוחסים לחברה | | 12-18 | מידע נוסף | | 19 | נספח למידע נוסף - רשימת חברות מוחזקות | --- EY Shape the future with confidence טל. 972-3-6232525• טל. +972-3-5622555• ד"ר מנחם בגין 144א, ת"א-ב"ב 6492102 לכבוד בעלי המניות של חברת מגה אור החזקות בע"מ א.ג.נ., הנדון: דוח מיוחד של רואה החשבון המבקר הבלתי תלוי על מידע כספי נפרד לפי תקנה 19/מ לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל-1970 חוות הדעת ביקרנו את המידע הכספי הנפרד המובא לפי תקנה 19/מ לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל-1970 של מגה אור החזקות בע"מ (להלן - החברה) ליום 31 בדצמבר 2025 ולשנה שהסתיימה באותו תאריך (להלן: "המידע הכספי הנפרד"). לא ביקרנו את הדוחות הכספיים של חברות מוחזקות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני, אשר ההשקעה בהן הינה כ-844,404 אלפי ש"ח ליום 31 בדצמבר 2025, והלקה של החברה ברווחי אותן חברות הינו בסך של כ-63,198 אלפי ש"ח לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2025. הדוחות הכספיים של אותן חברות בוקרו על ידי רואי חשבון מבקרים אחרים שדוחותיהם המצואו לנו ווחות דעתנו, ככל שהיא מתייחסת לסכומים שנכללו בגין אותן חברות, מבוססת על דוחות רואי החשבון המבקרים האחרים. לדעתנו, המידע הכספי הנפרד הוכן, מכל הבחינות המהותיות, בהתאם להוראות תקנה 19/מ לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל-1970. בסיס לחוות הדעת ערכנו את ביקורתנו בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל. חובותינו על פי תקנים אלה מתוארות בפיסקת חובות רואה החשבון המבקר לביקורת של המידע הכספי הנפרד. אנו בלתי תלויים בחברה בהתאם להוראות הדין החלות בישראל בעניין אי תלות ומניעת ניגוד עניינים של רואה החשבון המבקר בישראל. כמו כן, קיימנו את חובות האתיקה האחרות שלנו בהתאם לחוק רואי חשבון, תש"ו-1955, ותקנות מכוחו. אנו סבורים שראיות הביקורת אשר הושגו הן נאותות ומספיקות על מנת להוות בסיס לחוות דעתנו. חובות של הדירקטוריון וההנהלה למידע הכספי הנפרד הדירקטוריון וההנהלה אחראים להכנה ולהצגה של המידע הכספי הנפרד בהתאם להוראות תקנה 19/מ לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל-1970, ולבקרה הפנימית הנחוצה בהתאם לקביעת הדירקטוריון וההנהלה על מנת לאפשר הכנת מידע כספי נפרד ללא הצגה מוטעית מהותית, בין שמקורה בתרמית או בטעות. בהכנת המידע הכספי הנפרד, הדירקטוריון וההנהלה אחראים להעריך את יכולת החברה להמשיך ולפעול כעסק חי, לתת גילוי, ככל שנדרש, לעניינים הקשורים לעסק חי והן ליישם בסיס חשבונאי של עסק חי, במידע הכספי הנפרד אלא אם הדירקטוריון וההנהלה מתכוונים לפרק או להפסיק את פעילות החברה או שאין להם חלופה מציאותית אחרת מלבד זאת. חובות רואה החשבון המבקר לביקורת של המידע הכספי הנפרד המטרות שלנו הן להשיג מידה סבירה של ביטחון כי המידע הכספי הנפרד אינו כולל הצגה מוטעית מהותית, בין שמקורה בתרמית או בטעות, ולתת דוח מיוחד של רואה החשבון המבקר הכולל את חוות דעתנו. מידה סבירה של ביטחון היא רמה גבוהה של ביטחון, אך היא אינה מהווה ערובה לכך שביקורת הנערכת בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל תגלה תמיד הצגה מוטעית מהותית כאשר היא קיימת. הצגות מוטעות יכולות לנבוע מתרמית או 3 --- 4 מטעות והן נחשבות מהותיות אם, בנפרד או במצטבר, ניתן לצפות באופן סביר שהן ישפיעו על ההחלטות הכלכליות של משתמשים אשר התקבלו על בסיס המידע הכספי הנפרד. בביקורת המבוצעת בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל, אנו מפעילים שיקול דעת מקצועי ושומרים על ספקנות מקצועית במהלך הביקורת. בנוסף אנו: - מזהים ומעריכים את הסיכונים להצגה מוטעית מהותית בדוח הכספי הנפרד, בין שמקורה בתרמית או בטעות, מתכננים ומבצעים נוהלי ביקורת במענה לאותם סיכונים, ומשיגים ראיות ביקורת נאותות ומספקות על מנת לבסס חוות דעתנו. הסיכון של אי גילוי הצגה מוטעית מהותית הנובעת מתרמית גבוה יותר מהסיכון של אי גילוי הצגה מוטעית מהותית הנובעת מטעות, שכן תרמית עלולה להיות כרוכה בקנוניה, זיון, השמטות מכוונות, מצג שווא בזדון או עקיפה של בקרה פנימית. - משיגים הבנה של הבקרה הפנימית הרלוונטית לביקורת על מנת לתכנן נוהלי ביקורת מתאימים בנסיבות העניין, אך לא לצורך מתן חוות דעת על אפקטיביות הבקרה הפנימית של החברה. - מעריכים את נאותות המדיניות החשבונאית שיושמה ואת סבירותם של האומדנים החשבונאיים והגילויים הקשורים אשר נעשו על ידי הדירקטוריון והנהלה. - מגיעים למסקנה בקשר לנאותות קביעת הדירקטוריון והנהלה בדבר קיומה של הנחת העסק החי, וכן, בהתבסס על ראיות הביקורת אשר השגנו, האם קיימת אי ודאות מהותית הקשורה לאירועים או מצבים העלולים להטיל ספקות משמעותיים ביכולתה של החברה להמשיך כעסק חי. אם הגענו למסקנה כי קיימת אי ודאות מהותית, נדרש מאיתנו להפנות את תשומת הלב בדוח המיוחד שלנו לגילויים הקשורים למידע הכספי הנפרד או, אם גילויים אלו אינם מספקים, לכלול שינוי מהנוסח האחיד של הדוח המיוחד. מסקנותינו מבוססות על ראיות ביקורת אשר הושגו עד למועד הדוח המיוחד שלנו. יחד עם זאת, אירועים או מצבים עתידיים עלולים לגרום לחברה שלא להמשיך לפעול כעסק חי. - מעריכים את ההצגה בכללותה, המבנה והתוכן של המידע הכספי הנפרד, לרבות הגילויים, והאם המידע הכספי הנפרד הוכן, מכל הבחינות המהותיות, בהתאם להוראות תקנה 39 לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל-1970. אנו מתקשרים עם הדירקטוריון והנהלה, בין היתר, את ההיקף ועיתוי הביקורת המתוכננים וממצאי ביקורת משמעותיים, לרבות ליקויים משמעותיים בבקרה פנימית שרואה החשבון המבקר מזהה במהלך הביקורת. קוסט פורר גבאי את קסירר רואי חשבון תל-אביב, 26 בפברואר, 2026 --- 5 # דוח מיוחד לפי תקנה ٩ג' ## נתונים כספיים ומידע כספי מתוך הדוחות הכספיים המאוחדים ### המיוחסים לחברה להלן נתונים כספיים ומידע כספי נפרד המיוחסים לחברה מתוך הדוחות הכספיים המאוחדים של הקבוצה ליום 31 בדצמבר, 2025 המפורסמים במסגרת הדוחות התקופתיים (להלן - דוחות מאוחדים), המוצגים בהתאם לתקנה ٩ג' לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל-1970. עיקרי המדיניות החשבונאיות שיושמה לצורך הצגת נתונים כספיים אלה פורטו בבאור 2 לדוחות המאוחדים. חברות מוחזקות כהגדרתן בבאור 1 ב' בדוחות המאוחדים. --- מגה אור החזקות בע"מ נתונים כספיים מתוך הדוחות המאוחדים על המצב הכספי המיוחסים לחברה | ליום 31 בדצמבר | | מידע נוסף | נכסים שוטפים | | --- | --- | --- | --- | | 2024 | 2025 | | | | אלפי ש"ח | | | | | 311,486 | 852,843 | ג | מזומנים ושווי מזומנים | | 159,358 | 58,328 | ד | נכסים פיננסיים המוחזקים למסחר הנמדדים בשווי הוגן דרך רווח | | 316,306 | 66,886 | א | או הפסד | | 8,546 | 7,761 | ד | מזומן משועבד ומזומן בנאמנות | | 61,898 | 61,118 | | שוכרים | | 857,594 | 1,046,936 | ד | חייבים ויתרות חובה | | 629,772 | 285,012 | | נכסים המוחזקים למכירה | | 1,487,366 | 1,331,948 | | נכסים לא שוטפים | | 2,969,943 | 3,783,398 | ז | נכסים בניכוי התחייבויות המיוחסים לחברות מוחזקות, נטו | | 19,548 | 19,548 | | השקעות הנמדדות בשווי הוגן דרך רווח או הפסד | | 103,370 | 92,335 | | חייבים ויתרות חובה לזמן ארוך | | 28,016 | 27,617 | | הוצאות מראש בגין חכירה | | 835,374 | 1,001,354 | | נדל"ן להשקעה בפיתוח | | 2,860,544 | 3,498,291 | | נדל"ן להשקעה | | 3,131 | 4,621 | | רכוש קבוע | | 4,906 | 4,906 | | מוניטין | | 6,824,832 | 8,432,070 | | | | 8,312,198 | 9,764,018 | | | המידע הנוסף המצורף מהווה חלק בלתי נפרד מהנתונים הכספיים ומהמידע הכספי הנפרד. 6 --- מגה אור החזקות בע"מ נתונים כספיים מתן הדוחות המאוחדים על המצב הכספי המיוחסים לחברה | ליום 31 בדצמבר | | | | --- | --- | --- | | 2024 | 2025 | מידע נוסף | | אלפי ש"ח | | | | 447,584 | 740,780 | ה | | 698,491 | 730,930 | ה | | 24,353 | 17,427 | ה | | 74,107 | 178,464 | ה | | 1,244,535 | 1,667,601 | | | התחייבויות שוטפות | | | | אשראי וחלויות שוטפות של הלוואות מתאגידים בנקאיים ואחרים | ה | ה | | חלויות שוטפות של אגרות חוב | ה | ה | | התחייבויות לספקים ולנותני שירותים | ה | ה | | זכאים ויתרות זכות | ה | ה | | התחייבויות לא שוטפות | | | | 249,648 | 379,049 | ה | | הלוואות מתאגידים בנקאיים | ה | ה | | 3,254,353 | 3,402,853 | ה | | אגרות חוב | ה | ה | | 3,506 | 1,917 | ה | | פקדונות | - | ה | | 354 | - | ה | | הכנסות מראש | ה | ה | | 38,899 | 38,386 | ה | | התחייבות בגין חכירה | ה | ה | | 430 | 430 | ה | | נגזרים | ו | ו | | מסים נדחים | ו | ו | | התחייבויות בשל הטבות לעובדים | ו | ו | | 318,027 | 364,159 | ו | | 893 | 1,715 | | | 3,866,110 | 4,188,509 | | | הון המיוחס לבעלי המניות של החברה | | | | 366 | 366 | ה | | 737,474 | 737,474 | ה | | 94,189 | 86,209 | ה | | קרנות הון | ה | ה | | 2,369,524 | 3,083,859 | ה | | יתרת רווח | ה | ה | | 3,201,553 | 3,907,908 | ה | | 8,312,198 | 9,764,018 | ה | המידע הנוסף המצורף מהווה חלק בלתי נפרד מהנתונים הכספיים ומהמידע הכספי הנפרד. | חיים אונפלוס סמנכ"ל כספים | צחי נחמיאס מנכ"ל משותף | עמית ברגר יו"ר הדירקטוריון | 26 בפברואר, 2026 תאריך אישור הדוחות הכספיים | | --- | --- | --- | --- | 7 --- מגה אור החזקות בע"מ נתונים כספיים מתן הדוחות המאוחדים על הרווח הכולל המיוחסים לחברה | לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר | | | | | --- | --- | --- | --- | | 2023 | 2024 אלפי ש"ח | 2025 | | | 167,905 | 192,082 | 227,604 | הכנסות ממתן שירותים, השכרה וניהול נדל"ן להשקעה | | 17,421 | 7,709 | 4,751 | הכנסות ממתן הלוואות למימון נדל"ן הנמדדות בשווי הוגן דרך רווח או הפסד | | 7,091 | 3,668 | - | הכנסות ממתן הלוואות למימון נדל"ן הנמדדות לפי שיטת העלות המופחתת | | 13,576 | 14,050 | 13,984 | עלות הפעלה וניהול נדל"ן להשקעה | | 178,841 | 189,409 | 218,371 | רווח גולמי | | 252,226 | 146,755 | 126,436 | עלייה בשווי הוגן של נדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה בפיתוח | | 236,085 | 240,091 | 325,115 | ואחרים, נטו | | 32,604 | 34,364 | 37,928 | חלק החברה ברווחי חברות מוחזקות, נטו | | (131,942) | (15,634) | 40,770 | הוצאות הנהלה וכלליות | | 502,606 | 526,257 | 672,764 | הכנסות (הוצאות) אחרות, נטו | | 135,987 | 192,518 | 265,956 | רווח תפעולי | | (198,584) | (194,903) | (193,714) | הכנסות מימון | | (131,154) | 196,340 | 210,589 | הוצאות מימון | | 308,855 | 720,212 | 955,595 | שיערוך השקעות הנמדדות בשווי הוגן דרך רווח והפסד (ביג) מרכזי קניות) | | (56,008) | (62,490) | (111,260) | | | 252,847 | 657,722 | 844,335 | רווח לפנִי מסים על ההכנסה | | | | | מסים על ההכנסה | | 12,857 | - | 598 | רווח נקי המיוחס לחברה | | 12,857 | - | 598 | רווח (הפסד) כולל אחר (לאחר השפעת המס): סכומים אשר לא יסווגו בעתיד לרווח או הפסד: | | 7,475 | (6,985) | (18,223) | התאמות הנובעות מקרן הערכה מחדש של חברה המטופלת לפי שיטת השווי המאזני | | 7,475 | (6,985) | (18,223) | סה"כ רווח כולל אחר שלא יועבר לרווח או הפסד | | 20,332 | (6,985) | (17,625) | סכומים שייתכן ויסווגו מחדש לאחר מכן לרווח או הפסד: התאמות הנובעות מתרגם דוחות כספיים של חברות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני | | 273,179 | 650,737 | 826,710 | סה"כ רווח (הפסד) כולל אחר אשר סווג או יסווג בעתיד לרווח או הפסד סה"כ רווח (הפסד) כולל אחר סה"כ רווח כולל המיוחס לבעלי המניות של החברה | המידע הנוסף המצורף מהווה חלק בלתי נפרד מהנתונים הכספיים ומהמידע הכספי הנפרד. 8 --- מגה אור החזקות בע"מ נתונים כספיים מתן הדוחות המאוחדים על תזרימי המזומנים המיוחסים לחברה | לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר | | | תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת של החברה | | --- | --- | --- | --- | | 2023 | 2024 | 2025 | | | אלפי ש"ח | | | | | 252,847 | 657,722 | 844,335 | רווח נקי המיוחס לחברה התאמות הדרושות להצגת תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת של החברה: התאמות לסעיפי רווח והפסד של החברה: | | 769 | 810 | 964 | פחת עלייה בשווי ההוגן של נדל"ן להשקעה, נדל"ן להשקעה בפיתוח ואחרים, נטו | | (252,226) | (146,755) | (126,436) | שערוך אגרות חוב | | 119,798 | 118,546 | 105,404 | הפסד (רווח) ממימוש רכוש קבוע | | 5 | (8) | 9 | ירידת (עליית) ערך נכסים פיננסים המוחזקים למסחר הנמדדים בשווי הוגן דרך רווח או הפסד | | 62,622 | (307,017) | (376,817) | שערוך הלוואות שניתנו לזמן ארוך | | (7,798) | (22,576) | (7,835) | שינוי בהתחייבויות בשל הטבות לעובדים | | 543 | (359) | 821 | עלות תשלום מבוסס מניות | | 8,072 | 8,117 | 5,459 | חלק החברה ברווחי חברות מוחזקות, נטו | | (236,085) | (240,091) | (325,115) | רווח ממיזוג פעילות אנרגיה | | (12,253) | - | - | הפרשה לירידת ערך (רווח מביטול ירידת ערך) השקעה בדסק"ש הוצאות (הכנסות) מימון, נטו | | 146,316 | 13,158 | (61,060) | מסים על הכנסה | | 22,654 | (16,496) | 22,365 | | | 56,008 | 62,490 | 111,260 | | | (91,575) | (530,181) | (650,981) | | | (5,923) | 4,047 | 785 | שינויים בסעיפי נכסים והתחייבויות של החברה ירידה (עלייה) בשוכרים | | 8,791 | 9,545 | 2,332 | ירידה בחיבים ויתרות חובה | | 1,139 | (1,475) | 189 | צדדים קשורים, נטו | | (1,012) | (304) | 1,051 | ירידה (עלייה) בהוצאות מראש לזמן ארוך | | 1,509 | 210 | (670) | קבלת (פרעון) פקדונות משוכרים, נטו | | (5,639) | 7,994 | (2,119) | עלייה (ירידה) בהתחייבויות לספקים ולנותני שירותים | | (13,115) | (2,269) | (25,768) | ירידה בזכאים ויתרות זכות | | 1,442 | 1,377 | 918 | עלייה בהתחייבויות בגין חכירה | | (12,808) | 19,125 | (23,282) | | | (399) | (2,420) | (10) | מזומנים ששולמו והתקבלו במהלך השנה עבור: מסים ששולמו | | 15,470 | 6,578 | 16 | מסים שהתקבלו | | 11,202 | 2,546 | 3,122 | דיבידנד שהתקבלו | | (91,272) | (83,405) | (126,464) | ריבית ששולמה | | 63,891 | 83,170 | 103,287 | ריבית שהתקבלה | | (1,108) | 6,469 | (20,049) | | | 147,356 | 153,135 | 150,023 | מזומנים נטו שנבעו מפעילות שוטפת של החברה | המידע הנוסף המצורף מהווה חלק בלתי נפרד מהנתונים הכספיים ומהמידע הכספי הנפרד. 9 --- מגה אור החזקות בע"מ נתונים כספיים מתן הדוחות המאוחדים על תזרימי המזומנים המיוחסים לחברה | לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר | | | | --- | --- | --- | | 2023 | 2024 | 2025 | | אלפי ש"ח | | | | (2,854) | (2,268) | (2,515) | | 204 | 487 | 52 | | 17,145 | 17,954 | - | | (305,192) | (282,521) | (564,386) | | (64,916) | (250,406) | 249,420 | | 684,412 | 232,336 | 822,607 | | (5,595) | 110,265 | 3,766 | | (38,148) | (83,649) | (181,818) | | - | - | 4 | | (414,055) | (237,091) | (428,581) | | 30,123 | 124,203 | 121,821 | | (98,876) | (370,690) | 20,370 | | 2 | - | - | | (35,000) | (100,000) | (130,000) | | 357,144 | 502,519 | 808,980 | | (394,499) | (602,065) | (730,662) | | 64,363 | 200,307 | (101,514) | | 277,500 | 334,040 | 589,376 | | (147,080) | (300,000) | (189,546) | | (358) | (400) | (446) | | - | - | 198,651 | | (5,200) | (4,625) | (73,875) | | 116,872 | 29,776 | 370,964 | | 165,352 | (187,779) | 541,357 | | 333,913 | 499,265 | 311,486 | | 499,265 | 311,486 | 852,843 | ## תזרימי מזומנים מפעילות השקעה של החברה - **רכישת רכוש קבוע** - **תמורה ממימוש רכוש קבוע** - **תמורה ממימוש נדל"ן להשקעה בפיתוח** - **השקעה בנדל"ן להשקעה ונדלן להשקעה בפיתוח** - **משיכת (הפקדת) מזומן משועבד, נטו** - **מכירת (רכישת) ניירות ערך הנמדדים בשווי הוגן דרך רווח או** - **הפסד, נטו** - **שינוי בהלוואות לאחרים, נטו** - **השקעה בחברות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני** - **מיזוג חברות מוחזקות** - **מתן הלוואות לחברות מוחזקות** - **פרעון הלוואות מחברות מוחזקות** - **מזומנים נטו שנבעו מפעילות (ששימשו לפעילות) השקעה של** - **החברה** ## תזרימי מזומנים מפעילות מימון של החברה - **הנפקת הון מניות (לאחר ניכוי הוצאות הנפקה)** - **דיבידנד ששולם לבעלי מניות החברה** - **הנפקת אגרות חוב (לאחר ניכוי הוצאות הנפקה)** - **פרעון אגרות חוב** - **אשראי מתאגידים בנקאיים ואחרים, נטו** - **הנפקת ניירות ערך מסחריים** - **פדיון ניירות ערך מסחריים** - **פרעון חכירה** - **קבלת הלוואות והתחייבויות אחרות לזמן ארוך** - **פרעון הלוואות והתחייבויות אחרות לזמן ארוך** - **מזומנים נטו שנבעו מפעילות מימון של החברה** ## עלייה (ירידה) במזומנים ושווי מזומנים - **יתרת מזומנים ושווי מזומנים לתחילת השנה** - **יתרת מזומנים ושווי מזומנים לסוף השנה** 10 --- מגה אור החזקות בע"מ נתונים כספיים מתוך הדוחות המאוחדים על תזרימי המזומנים המיוחסים לחברה (המשך) | לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר | | | | | --- | --- | --- | --- | | 2023 | 2024 | 2025 | | | אלפי ש"ח | | | | | פעילות מהותית שלא במזומן בחברה | | | | | 9,217 | 15,615 | 10,807 | השקעה בנדל"ן להשקעה בפיתוח וברכוש קבוע באשראי | המידע הנוסף המצורף מהווה חלק בלתי נפרד מהנתונים הכספיים ומהמידע הכספי הנפרד. 11 --- נספח למידע נוסף מגה אור החזקות בע"מ ### א. כללי 1. הקבוצה עוסקת בעיקר בייזום, הקמה וניהול של מרכזי תעשייה ולוגיסטיקה, חוות שרתים ומרכזים מסחריים בישראל וכן פעילות של אנרגיה מתחדשת בארץ ובחו"ל. ניירות הערך של החברה רשומים למסחר בבורסה לניירות ערך בתל-אביב בע"מ. 2. **הגדרות** - בדוחות כספיים אלה - החברה - מגה אור החזקות בע"מ. - הקבוצה - החברה והחברות המוחזקות שלה המצוינות ברשימה המצורפת. ב. מידע נוסף בדבר שינוי במדיניות חשבונאית, כולל יישום לראשונה של תקני דיווח כספי חדשים ותיקונים לתקני חשבונאות קיימים, מפורט בבאור 4 לדוחות המאוחדים. ג. **יתרת המזומנים ושווי מזומנים המיוחסת לחברה (ללא סכומים בגין חברות מוחזקות)** | 31 בדצמבר | | | | --- | --- | --- | | 2024 | 2025 | | | אלפי ש"ח | | | | 2,786 | 2,288 | מזומנים ופקדונות למשיכה מיידית | | 308,700 | 850,555 | שווי מזומנים - פקדונות לזמן קצר (1) | | 311,486 | 852,843 | | (1) פקדונות לזמן קצר המופקדים בתאגידים בנקאיים אשר אינם מוגבלים בשעבוד לתקופה שאינה עולה על שלושה חודשים. ד. **גילוי בדבר הנכסים הפיננסיים המיוחסים לחברה (ללא סכומים בגין חברות מוחזקות)** 1. **נכסים פיננסיים המוחזקים למסחר הנמדדים בשווי הוגן דרך רווח או הפסד:** | 31 בדצמבר | | | | --- | --- | --- | | 2024 | 2025 | | | אלפי ש"ח | | | | 153,499 | 54,132 | מניות (רמה 1 במדרג השווי ההוגן) | | 5,859 | 4,196 | אגרות חוב (רמה 1 במדרג השווי ההוגן) | | 159,358 | 58,328 | | 12 --- נספח למידע נוסף מגה אור החזקות בע"מ ### ד. גילוי בדבר הנכסים הפיננסיים המיוחסים לחברה (ללא סכומים בגין חברות מוחזקות) (המשך) #### 2. חייבים ויתרות חובה: | 31 בדצמבר | | | | --- | --- | --- | | 2024 | 2025 | | | אלפי ש"ח | | | | 6,294 | 3,780 | מוסדות | | 2,197 | 8,905 | הוצאות מראש | | 53,407 | 48,433 | חייבים ויתרות חובה אחרים | | 61,898 | 61,118 | | #### ה. גילוי בדבר ההתחייבויות הפיננסיות המיוחסות לחברה (ללא סכומים בגין חברות מוחזקות) ##### 1. התחייבויות לספקים ולנותני שירותים המיוחסות לחברה | 31 בדצמבר | | | | --- | --- | --- | | 2024 | 2025 | | | אלפי ש"ח | | | | 17,695 | 6,735 | חובות פתוחים | | 4,844 | 5,140 | שטרות לפרעון | | 1,814 | 5,552 | הוצאות לשלם | | 24,353 | 17,427 | | ##### 2. זכאים ויתרות זכות המיוחסים לחברה | 31 בדצמבר | | | | --- | --- | --- | | 2024 | 2025 | | | אלפי ש"ח | | | | 3,892 | 6,288 | עובדים ומוסדות בגין שכר | | 1,152 | 72,717 | מוסדות | | - | 189 | בעלי מניות ותאגידים בשליטתם | | 23,398 | 32,760 | ריבית לשלם | | 11,194 | 8,919 | הוצאות לשלם | | 2,311 | 354 | הכנסות מראש | | 32,160 | 57,237 | זכאים אחרים | | 74,107 | 178,464 | | 13 --- נספח למידע נוסף מגה אור החזקות בע"מ ה. גילוי בדבר ההתחייבויות הפיננסיות המיוחסות לחברה (ללא סכומים בגין חברות מוחזקות) (המשך) 3. התחייבויות לא שוטפות המיוחסות לחברה (1) ההרכב | 31 בדצמבר | | תזרים מזומנים | שינויים אחרים | יתרה ליום 1 בינואר 2025 | | --- | --- | --- | --- | --- | | 2024 | 2025 | | | | | אלפי ש"ח | | | | | | 287,759 | 147,327 | אגרות חוב סדרה ז' | | | | 880,389 | 601,030 | אגרות חוב סדרה ז' | | | | 937,759 | 718,862 | אגרות חוב סדרה ח' | | | | 924,310 | 1,419,331 | אגרות חוב סדרה ט' | | | | 124,628 | 120,186 | אגרות חוב סדרה י' | | | | 440,993 | 656,569 | אגרות חוב סדרה יא' | | | | 357,006 | 470,478 | אגרות חוב סדרה יב' | | | (1) כולל חלויות שוטפות בגין אגרות חוב (סדרה ו') בסך 145,832 אלפי ש"ח ליום 31 בדצמבר, 2025 (אגרות חוב סדרה א' 142,468 אלפי ש"ח אשתקד). 2025 כולל חלויות שוטפות בגין אגרות חוב (סדרה ז') בסך 296,823 אלפי ש"ח ליום 31 בדצמבר, 2025 (אגרות חוב סדרה ט' 289,977 אלפי ש"ח אשתקד). 2025 כולל חלויות שוטפות בגין אגרות חוב (סדרה ח') בסך 238,658 אלפי ש"ח ליום 31 בדצמבר, 2025 (אגרות חוב סדרה י' 233,152 אלפי ש"ח אשתקד). 2025 כולל חלויות שוטפות בגין אגרות חוב (סדרה י') בסך 7,544 אלפי ש"ח ליום 31 בדצמבר, 2025 (אגרות חוב סדרה י' 7,371 אלפי ש"ח אשתקד). 2025 כולל חלויות שוטפות בגין אגרות חוב (סדרה יא') בסך 42,073 אלפי ש"ח ליום 31 בדצמבר, 2025 (אגרות חוב סדרה י' 25,523 אלפי ש"ח אשתקד). 4. גורמי סיכון פיננסיים המיוחסים לחברה עבור מידע בדבר גורמי סיכון פיננסיים המיוחסים לחברה ראה ביאור 19ב' לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה. 5. שינויים בהתחייבויות הנובעים מפעילות מימון | יתרה ליום 31 בדצמבר 2025 | שינויים אחרים | תזרים מזומנים | יתרה ליום 1 בינואר 2025 | יתרה ליום 31 בדצמבר 2025 | | --- | --- | --- | --- | --- | | 4,830 | - | (106,139) | 110,969 | הלוואות לזמן קצר ואשראי לזמן קצר | | 379,049 | - | 129,401 | 249,648 | הלוואות לזמן ארוך | | 735,950 | (495) | 399,830 | 336,615 | ניירות ערך מסחריים | | 4,133,783 | 102,621 | 78,318 | 3,952,844 | אגרות חוב | | 41,548 | 918 | (1,150) | 41,780 | התחייבות בגין חכירה | | 5,295,160 | 103,044 | 500,260 | 4,691,856 | סה"כ התחייבויות הנובעות מפעילות מימון | 14 --- נספח למידע נוסף מגה אור החזקות בע"מ ה. גילוי בדבר ההתחייבויות הפיננסיות המיוחסות לחברה (ללא סכומים בגין חברות מוחזקות) (המשך) | יתרה ליום בדצמבר 31 2024 | שינויים אחרים | תזרים מזומנים | יתרה ליום 1 בינואר 2024 | יתרה ליום בינואר 2024 | | --- | --- | --- | --- | --- | | 110,969 | - | 15,410 | 95,559 | הלוואות לזמן קצר ואשראי לזמן קצר | | 249,648 | - | 180,273 | 69,375 | הלוואות לזמן ארוך | | 336,615 | 2,575 | 34,040 | 300,000 | ניירות ערך מסחריים | | 3,952,844 | 118,501 | (99,546) | 3,933,889 | אגרות חוב | | 41,780 | 1,377 | (1,071) | 41,474 | התחייבות בגין חכירה | | 4,691,856 | 122,453 | 129,106 | 4,440,297 | סה"כ התחייבויות הנובעות מפעילות מימון | | יתרה ליום בדצמבר 31 2023 | שינויים אחרים | תזרים מזומנים | יתרה ליום 1 בינואר 2023 | יתרה ליום בינואר 2023 | | --- | --- | --- | --- | --- | | 95,559 | - | 68,988 | 26,571 | הלוואות לזמן קצר ואשראי לזמן קצר | | 69,375 | 4 | (9,825) | 79,196 | הלוואות לזמן ארוך | | 300,000 | - | 130,420 | 169,580 | ניירות ערך מסחריים | | 3,933,889 | 119,528 | (37,355) | 3,851,716 | אגרות חוב | | 41,474 | 1,442 | (933) | 40,965 | התחייבות בגין חכירה | | 4,440,297 | 120,974 | 151,295 | 4,168,028 | סה"כ התחייבויות הנובעות מפעילות מימון | ו. גילוי בדבר יתרות נכסי מסים נדחים והתחייבויות מסים נדחים המיוחסות לחברה (ללא סכומים בגין חברות מוחזקות) וגילוי בדבר הכנסות מסים או הוצאות מסים המיוחסות לחברה (ללא סכומים בגין חברות מוחזקות) מסים על ההכנסה המיוחסים לחברה 1. חוקי המס החלים על החברה עבור מידע בדבר חוקי המס החלים על החברה ראה ביאור 20 לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה. 2. שיעורי המס החלים על החברה עבור מידע בדבר שיעורי המס החלים על החברה ראה ביאור 20 לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה. 3. שומות מס המיוחסות לחברה שומות מס סופיות השומות של החברה לשנות המס עד וכולל שנת 2022 נחשבות כסופיות. 15 --- נספח למידע נוסף מגה אור החזקות בע"מ 1. גילוי בדבר יתרות נכסי מסים נדחים והתחייבויות מסים נדחים המיוחסות לחברה (ללא סכומים בגין חברות מוחזקות) וגילוי בדבר הכנסות מסים או הוצאות מסים המיוחסות לחברה (ללא סכומים בגין חברות מוחזקות) (המשך) 4. מסים נדחים | דוחות על המצב הכספי | | | דוחות על הרווח הכולל לשנה שהסתיימה ביום | | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 31 בדצמבר | | | 31 בדצמבר | | | | 2023 | 2024 | 2025 | 2024 | 2025 | | | אלפי ש"ח | | | | | | | (70,925) | (20,241) | (41,932) | (293,472) | (339,928) | התחייבויות מסים נדחים נדל"ן להשקעה המוצג בשווי הוגן | | 9,638 | (11,045) | 324 | (24,555) | (24,231) | נכסים פיננסים הנמדדים בשווי הוגן דרך רווח או הפסד | | (61,287) | (31,286) | (41,608) | (318,027) | (364,159) | | | - | - | - | - | - | נכסי מסים נדחים | | 4,144 | (28,842) | - | - | - | התחייבויות תלויות | | 4,144 | (28,842) | - | - | - | הפסדים מועברים לצורכי מס | | (57,143) | (60,128) | (41,608) | (318,027) | (364,159) | הוצאות מסים נדחים | | המשים הנדחים מוצגים בדוח על המצב הכספי כדלקמן: | | | | | | | 31 בדצמבר | | | --- | --- | | 2024 | 2025 | | אלפי ש"ח | | | (318,027) | (364,159) | 5. מסים על ההכנסה הכלולים ברווח או הפסד התחייבויות לא שוטפות המשים הנדחים מחושבים לפי שיעורי מס של 23% בהתבסס על שיעורי המס הצפויים לחול בעת המימוש - בהתאם לחוקי המס אשר חקיקתם הושלמה למעשה לתאריך הדיווח. 6. לשנה שהסתיימה ביום | 31 בדצמבר | | | | --- | --- | --- | | 2023 | 2024 | 2025 | | אלפי ש"ח | | | | - | - | (69,652) | | (57,143) | (60,128) | (41,608) | | 1,135 | (2,362) | - | | (56,008) | (62,490) | (111,260) | 16 --- נספח למידע נוסף מגה אור החזקות בע"מ ## 1. הלוואות, יתרות והתשרויות מהותיות עם חברות מוחזקות ### יתרות ועסקאות עם חברות מוחזקות #### 1. יתרות עם חברות מוחזקות ##### (א) ההרכב | 31 בדצמבר | | | | --- | --- | --- | | 2024 | 2025 | | | אלפי ש"ח | | | | 915,598 | 1,469,221 | יתרות חובה לזמן ארוך (כלול במסגרת השקעות בחברות מוחזקות) | | --- | --- | --- | | 329,764 | 509,103 | ערבויות לטובת חברות מוחזקות (ראה סעיפים ב, ג להלן) | ##### (ב) החברה ערבה לחוב חברות בשליטה משותפת עד למחצית מגובה ההלוואה בחברות בשליטה המשותפת. יתרת חוב החברות בשליטה משותפת לו ערבה החברה מסתכמת לסך של כ- 130,308 אלפי ש"ח (31 בדצמבר, 2024 - סך של 134,952 אלפי ש"ח). ##### (ג) החברה ערבה לחובות באופן יחסי לשיעור החזקה בחברות המוחזקות עד לגובה ההלוואות בחברות אלו. יתרת חוב החברות המוחזקות לו ערבה החברה מסתכמת בסך של כ- 378,795 אלפי ש"ח (31 בדצמבר, 2024 - סך של 269,432 אלפי ש"ח). מתוכם סך של 264,598 אלפי ש"ח מיוחס להלוואה שנלקחה ע"י חברה כלולה ביג מגה אנרגיה מתחדשת בע"מ לצורך הקמת פרוייקט רוח ברומניה, החברה ערבה ליתרת ההלוואה ביחד ולחדד עם השותפה ביג מרכזי קניות בע"מ. ## 2. עסקאות עם חברות מוחזקות | לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר | | | | | --- | --- | --- | --- | | 2023 | 2024 | 2025 | | | אלפי ש"ח | | | | | 5,181 | 5,552 | 5,889 | הכנסות מדמי ניהול | ## 3. הכנסות מימון עם חברות מוחזקות | לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר | | | | | --- | --- | --- | --- | | 2023 | 2024 | 2025 | | | אלפי ש"ח | | | | | 45,065 | 53,700 | 59,451 | הכנסות מימון | 17 --- מגה אור החזקות בע"מ נספח למידע נוסף ### 1. הלוואות, יתרות והתקשרות מוחזקות עם חברות מוחזקות (המשך) #### 4. התקשרויות בחודש דצמבר 2008 התקשרה החברה בהסכם עם חברה מוחזקת אשר על-פיו תשכור את משרדי ההנהלה של החברה בבית מגה אור בשילת בשטח של כ-660 מ"ר ברוטו לתקופה של חמש שנים עם אופציה להארכה לשתי תקופות נוספות בנות חמש שנים כל אחת, תמורת תשלום הוצאות שכירות ודמי ניהול בסך של כ-61 ש"ח למטר צמוד למדד המחירים לצרכן. ביום 17 במרס, 2024 אישרה ועדת הביקורת של החברה התקשרות בתוספת להסכם השכירות המקורי בנוגע להארכת החוזה בחמש שנים נוספות בעליה ריאלית של 5% ביחס לדמי השכירות הקבועים בהסכם המקורי. ### 5. התקשרויות מידע בדבר התקשרויות תלויות פורט בביאור 21ג' לדוחות המאוחדים. ### 6. התקשרויות מידע בדבר התקשרויות פורט בביאור 21ג' לדוחות המאוחדים. ### 7. אירועים מהותיים בתקופת הדיווח #### 1. חלוקת דיבידנד ביום 21 במרס, 2024 החליט דירקטוריון החברה על חלוקת דיבידנד בסך של 50,000 אלפי ש"ח (דיבידנד למניה בסך 1.36602 ש"ח) ששולם ביום 14 באפריל, 2024. המועד הקובע לזכאות הדיבידנד הינו 1 באפריל, 2024. ביום 8 באוגוסט 2024, החליט דירקטוריון החברה על חלוקת דיבידנד בסך של 50,000 אלפי ש"ח (דיבידנד למניה בסך 1.36602 ש"ח). הדיבידנד שולם ביום 15 בספטמבר, 2024. המועד הקובע לזכאות הדיבידנד הינו 22 באוגוסט, 2024. ביום 4 במרס 2025, החליט דירקטוריון החברה על חלוקת דיבידנד בסך של 70,000 אלפי ש"ח (דיבידנד למניה בסך 1.91193 ש"ח). ששולם ביום 23 במרס, 2025. המועד הקובע לזכאות הדיבידנד הינו 12 במרס, 2025. ביום 4 באוגוסט, 2025, החליט דירקטוריון החברה על חלוקת דיבידנד בסך של 60,000 אלפי ש"ח (דיבידנד למניה בסך 1.637 ש"ח). המועד הקובע לזכאות הדיבידנד הינו 13 באוגוסט, 2025. הדיבידנד שולם ביום 25 באוגוסט, 2025. לאחר תאריך המאזן החליט דירקטוריון החברה על חלוקת דיבידנד בסך 70,000 אלפי ש"ח (דיבידנד למניה בסך 1.90668 ש"ח). המועד הקובע לזכאות הדיבידנד הינו 10 במרס, 2026. הדיבידנד ישולם ביום 18 במרס, 2026. #### 2. שינויים בהון החברה מידע בדבר שינויים בהון החברה פורטו בביאור 22ה' לדוחות המאוחדים. ### 3. התקשרויות – הסכמי ניהול מידע בדבר התקשרויות פורט בביאור 28ה' לדוחות המאוחדים. 18 --- נטפח למידע נוסף מגה אור החזקות בע"מ רשימת חברות מוחזקות ליום 31 בדצמבר, 2025 | שיעור ההחזקה | % | | --- | --- | | 100 | מגה די סי בע"מ | | 50 | כאוי יזמות נדל"ן בע"מ (1) | | 50 | ריטר נכסים בע"מ (2) | | 100 | מגה אור אגודות בע"מ | | 50 | אי.פי.טי יזמות פרוייקטים לבנייה בע"מ (1) | | 100 | נועה נכסי נדל"ן בע"מ | | 100 | מגה אור להבים בע"מ | | 70 | תחנת דלק משגב דב אגודה שיתופית חקלאית בע"מ | | 74 | מגה אור ריף לוגיסטיקה בע"מ | | 70 | לוגיסטיקה משגב דב אגודה שיתופית חקלאית בע"מ | | 74 | א.ת.מ. אגודה חקלאית שיתופית בע"מ | | 74 | החזקות שומריה – מגה אור אגודה שיתופית חקלאית בע"מ | | 74 | מגה אור ישעי לוגיסטיקה שותפות מוגבלת | | 87 | לוגיסטיקה תימורים אגודה שיתופית חקלאית בע"מ | | 74 | פארק תעשייה יסודות אגודה שיתופית חקלאית בע"מ | | 74 | פארק תעסוקה נווה ימין בע"מ | | 74 | פארק תעסוקה נווה ימין 2 בע"מ | | 74 | פארק תעסוקה נווה ימין 3 בע"מ | | 74 | פארק תעסוקה נווה ימין 4 בע"מ | | 74 | תעסוקה נווה ימין שותפות מוגבלת | | 74 | תעסוקה נווה ימין שותפות מגבלת 2 | | 74 | תעסוקה נווה ימין שותפות מגבלת 3 | | 74 | תעסוקה נווה ימין שותפות מגבלת 4 | | 74 | פארק תעסוקה בית ניר בע"מ | | 74 | פארק תעסוקה 2 בית ניר בע"מ | | 74 | בית ניר לתעסוקה שותפות מוגבלת | | 74 | בית ניר 2 לתעסוקה שותפות מוגבלת | | חברות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני | | | 50 | מגה אור מודיעין בע"מ | | 50 | מגה אור רמי לוי בע"מ | | 50 | מגה אור מוצקין בע"מ (3) | | 50 | ביג מגה אור בע"מ (3) | | 50 | ביג מגה אור קרית גת בע"מ (4) | | 50 | ביג מגה אור עפולה בע"מ | | 50 | מגה גלובוס לוי לוגיסטיקה בע"מ | | 37 | גני טל לוגיסטיקה בע"מ (5) | | 75 | אשד נועה נכסים בע"מ | | 50 | גת, פלמחים שלב בע"מ | | 50 | גת, פלמחים שלב שותפות מוגבלת | | 46 | פארק הרקפות בע"מ | | 74 | פארק מסחר ותעשייה אשתאול בע"מ (6) | | 37 | ביג מגה אור כפר החורש אגודה שיתופית חקלאית בע"מ | | 30 | חברת השקעות דיסקונט בע"מ | | 50 | ביג מגה אנרגיה מתחדשת בע"מ | 19 --- # פרק ד' ## פרטים נוספים על התאגיד  MEGAOR --- פרק ד' | פרטים נוספים על התאגיד 2  תאריך המאזן: 31 בדצמבר, 2025 תאריך הדוח: 26 בפברואר, 2026 תקנה 9: דוח בדבר מצבת התחייבויות לפי מועדי פירעון ראה דיווח מיידי שמפרסמת החברה (ת-126) במקביל לדוח תקופתי זה. תקנה 10א: תמצית דוחות רבעוניים על הרווח הכולל ראה סעיף 1.3 לנספח א' לדוח הדירקטוריון. תקנה 10ג: שימוש בתמורות ניירות ערך כל תמורות ההנפקה שהתקבלו אצל החברה מניירות ערך שהוצעו בתשקיף שימשו את החברה, לפיתוח פעילותה העסקית של החברה, למחזור חוב פיננסי קיים ולצרכי מימון שוטפים, מעת לעת, בהתאם ליעדיה ולתכניות העסקיות של החברה. לפרטים נוספים בדבר ניירות ערך שהנפיקה החברה בתקופת הדוח ראה באור 15 ובאור 18 לדוחות הכספיים וכן סעיף "התפתחויות עיקריות בתחומי הפעילות בתקופת הדוח ולאחריה" שבדוח הדירקטוריון. MEGA OR --- פרק ד' | פרטים נוספים על התאגיד 3 # תקנה 11: רשימת השקעות בחברות בת ובחברות כלולות מהותיות¹ למועד הדוח | שער בבורסה ליום 31.12.25 | שיעור החזקה (ב-ה) בהן המניות (באלפי ש) המונפק, בכוח ההצבעה ובסמכות למנות דירקטורים | ערך מאזני בסכומים מדווחים (באלפי ש) | זמן פירעון | יתרת ההלוואה (באלפי ש) | תנאי הלוואה | עלות השקעה בסכומים מדווחים (באלפי ש) | תנאי הלוואה | יתרת ההלוואה (באלפי ש) | זמן פירעון | ערך מאזני בסכומים מדווחים (באלפי ש) | שיעור החזקה (ב-ה) בהן המניות המונפק, בכוח ההצבעה ובסמכות למנות דירקטורים | שערים | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | - | 100 | 559,102 | לא נקבע מועד פירעון | 116,774 | 4% | - | 442,328 | 7 | 7 | רגילה ע"נ 1 ש | נועה נכסי נדל"ן | - | | - | 50 | (34,235) | לא נקבע מועד פירעון | (37,336) | - | פריים – 0.5% | - | 2,502 | 100 | 200 | בג' מגה אור בע"מ | - | | - | 50 | 249,259 | לא נקבע מועד פירעון | (2,846) | + | פריים + 2% | - | 252,105 | 100 | 200 | מגה אור רמי לוי בע"מ | - | | - | 100 | 607,769 | לא נקבע מועד פירעון | 247,733 | פריים | - | 360,036 | 70,533 | 70,533 | רגילה ע"נ 1 ש | מגה די סי בע"מ | - | | 9.521 | 29.9 | 417,588 | - | - | - | 406,580 | 527,923 | 42,315,247 | 153,731,832 | רגילה ע"נ 1 ש | חברת השקעות דיסקונט בע"מ | 9.521 | לא כולל חברות שאינן מהותיות¹ M E G A O R --- פרק ד' | פרטים נוספים על התאגיד 4 ## תקנה 12: שינויים בהשקעות בחברות בנות ובחברות כלולות מהותיות בתקופת הדוח בתקופת הדוח לא נערכו שינויים בהשקעות בחברות בנות ובחברות כלולות מהותיות. ## תקנה 13: הכנסות של חברות בת וחברות כלולות מהותיות והכנסות מהן (באלפי שקלים) | הכנסות החברה מהחברות המוחזקות | | | | | | | | | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | ריבית | | | דימינדנד | | | דיבידנד | | | שם החברה | | עבור התקופה מיום 01.01.202 ועד 6 למועד הדוח | עבור שנת 2025 התקבל עד למועד הדוח | עבור התקופה מיום 01.01.2 ועד 026 למועד הדוח | עבור התקופה מיום 02.025 עד למועד הדוח | עבור התקופה התקבל עד למועד הדוח | רווח (הפסד) אחרי מס | רווח (הפסד) לפני מס | רווח (הפסד) אחרי מס | שם החברה | | | - | 3,850 | 400 | - | 400 | - | - | 38,754 | 39,604 | נועה נכסי נדל"ן | | - | 220 | 1,000 | - | 1,000 | - | - | 22,065 | 27,762 | מגה אור רמי לי | | - | (1,281) | 2,282 | - | 2,282 | - | - | 33,976 | 43,881 | ביג מגה אור בע"מ | | - | 6,062 | - | - | - | - | - | 179,346 | 237,039 | מגה די סי בע"מ | | - | - | - | - | - | - | - | *517,000 | 732,000 | חברת השקעות דיסקונט בע"מ | * מתוכם כ-419 מיליון ש"ח משויכים לבעלי הזכויות שאינם מקנות שליטה ## תקנה 14: רשימת הלוואות לפירוט בדבר הלוואה שניתנה ע"י התאגיד ראה סעיף 26 לפרק א' לדוח התקופתי ובאור 9 לדוחות הכספיים. ## תקנה 20: מסחר בבורסה – נ"ע שנרשמו למסחר/הופסק בהם המסחר – מועדים וסיבות ### יישום למסחר: | פירוט | כמות (ש"ח ע.נ) | סוג נייר הערך | תאריך | | --- | --- | --- | --- | | יישום למסחר במסגרת הנפקה לציבור | 236,837,000 | אגרות חוב (סדרה י"א) | 13.03.2025 | | יישום למסחר במסגרת הנפקה לציבור | 100,000,000 | אגרות חוב (סדרה י"ב) | 13.03.2025 | | יישום למסחר במסגרת הנפקה לציבור | 405,950,000 | ניירות ערך מסחריים (סדרה 6) | 12.06.2025 | | יישום למסחר במסגרת הנפקה לציבור | 426,617,000 | אגרות חוב (סדרה ט') | 2.09.2025 | בנוסף, במהלך תקופת הדוח הנפיקה החברה 45,885 מניות רגילות של החברה בגין מימוש אופציות לא רשומות לעובדים ונושאי משרה. M E G A O R --- פרק ד' | פרטים נוספים על התאגיד 5 ## הפסקות מסחר: בשנת 2025 לא חלו הפסקות מסחר בניירות הערך של החברה, למעט הפסקות מסחר קצובות בשל פרסום דוחות כספיים של החברה, כמקובל בבורסה. ## תקנה 21: תגמולים לבעלי עניין ולנושאי משרה בכירה 1. ביום 18 בנובמבר 2025 אישר דירקטוריון החברה מדיניות תגמול עדכנית לחברה, בהמלצת ועדת התגמול של החברה. בהמשך לכן, ביום 5 בינואר 2026 אישרה האסיפה הכללית של בעלי המניות של החברה את מדיניות התגמול של החברה, לתקופה של 3 שנים החל ממועד אישור המדינות ע"י האסיפה כאמור. לפרטים נוספים ראה דיווחים מיידים של החברה מיום 26 בנובמבר 2025 (מס' אסמכתא: 2025-01-092911), מיום 17 בדצמבר 2025 (מס' אסמכתא: 2025-01-100806) ומיום 5 בינואר 2026 (מס' אסמכתא: 2025-01-002125), הנכללים בזאת על דרך ההפניה. 2. יצוין כי תנאי העסקתם של נושאי המשרה בחברה המפורטים מטה תואמים את מדיניות התגמול של החברה ואת ההסכמים שאושרו עמם ע"י האסיפה הכללית של בעלי המניות של החברה (ככל שרלוונטי). 3. להלן פרטים אודות התגמולים אשר ניתנו לכל אחד מחמשת בעלי התגמולים הגבוהים ביותר מבין נושאי המשרה הבכירה בחברה או בתאגיד בשליטתה בקשר עם כהונתם בחברה או בתאגיד בשליטתה, לפי העניין, כפי שהוכרו בדוחות הכספיים לשנת 2025. | פרטי מקבל התגמולים | | | | | | | | | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | שם | תפקיד | היקף משרה | שיעור החזקה בהון התאגיד | שכר | מענק | דמי ניהול | מענק שנתי בנסיבות מיוחדות | תשלום מבוסס מניות | אחר | | צחי נחמיאס | מנכ"ל משותף | 100% | 37.71% | - | 665 | 2,070 | - | 2,346 | 208 | | אפרת דרורי | מנכ"לית משותפת* | 100% | ** | 103 | 665 | 1,662 | - | - | 14 | | חיים אונפלוס | סמנכ"ל כספים משנה | 100% | - | 1,386 | 510 | - | 255 | 697 | 86 | | גולן עיני | ומנהל הפיתוח העסקי | 100% | 0.02% | 1,417 | 510 | - | 255 | 614 | 188 | | רון לוי | סמנכ"ל הנדסה | 100% | - | 1,020 | 510 | - | 255 | 636 | 180 | * עד ליום 27 בפברואר 2025 כיהנה גב' דרורי כיועצת המשפטית הראשית של החברה. החל מהמועד האמור מכהנת גב' דרורי כמנכ"לית משותפת בחברה. ** גב' דרורי הינה רעייתו של מר צחי נחמיאס, בעל השליטה בחברה, ומנכ"ל משותף בחברה. M E G A O R --- 6 פרק ד' | פרטים נוספים על התאגיד להלן פרטים נוספים בקשר עם מקבלי התגמולים כאמור: ## מר צחי נחמיאס – מנכ"ל משותף מר צחי נחמיאס ("מר נחמיאס"), בעל השליטה בחברה, מכהן כמנכ"ל משותף בחברה, באמצעות חברה פרטית בבעלותו המלאה ("חברת הניהול") החל מיום 27 בפברואר 2025. קודם לכן, כיהן מר נחמיאס, החל מיום 1 ביולי 2023 ועד ליום 27 בפברואר 2025 כמנכ"ל החברה, באמצעות חברת הניהול (לאחר שקודם לכן כיהן כיו"ר דירקטוריון החברה החל משנת 2002). לפרטים בדבר הסכם הניהול של החברה עם חברת הניהול בדבר תנאי כהונתו של מר נחמיאס, כפי שאושר ע"י אסיפת בעלי המניות של החברה ביום 27 בפברואר 2025 לתקופה של 3 שנים שתחילתן במועד הנ"ל, ראה דיווחים מיידיים של החברה מיום 12 בינואר 2025 (אסמכתא: 2025-01-003606), מיום 20 בפברואר 2025 (מס' אסמכתא: 2025-01-011975) ומיום 27 בפברואר 2025 (מס' אסמכתא: 2025-01-013595) ("הסכם הניהול עם מר נחמיאס"). בהתאם להסכם הניהול עם מר נחמיאס, כל צד רשאי לבטל את הסכם הניהול בהודעה מוקדמת, מראש ובכתב, בת 4 חודשים. תמורת השירותים שבהסכם הניהול עם מר נחמיאס, החברה תשלם לחברת הניהול דמי ניהול בסך של 156 אלפי ש"ח לחודש בצירוף מע"מ כדין ("דמי הניהול למר נחמיאס"). דמי הניהול למר נחמיאס יהיו צמודים למדד המחירים לצרכן שפורסם ביום 15 במאי 2023. בנוסף לדמי הניהול למר נחמיאס, חברת הניהול תהא זכאית להחזר בגין הוצאות שהוצאו על ידה במסגרת מתן שירותי הניהול ע"י מר נחמיאס, לרבות רכב, טלפון ותקשורת, מחשב נייד, סקר רפואי, דמי חבר לאגודות מקצועיות, שירותי הסעדה, ביטוחים, מתנות לחגים, ימי גיבוש ונופש של החברה וכדומה והחזר הוצאות נלוות נוספות. גובה המענק השנתי למר נחמיאס כמנכ"ל משותף יחושב בהתאם להסכם הניהול עם מר נחמיאס. יצוין כי החל מיום 1 ביולי 2023 ועד ליום 27 בפברואר 2025 תנאי כהונתו של מר נחמיאס כמנכ"ל החברה (באמצעות חברת הניהול) היו בהתאם לתנאים שאושרו ע"י אסיפת בעלי המניות של החברה מיום 12 ביולי 2023 (אסמכתא: 2023-01-079071). באסיפה בעלי המניות שהתקיימה ביום 12 ביולי 2023 אישרה אסיפת בעלי המניות של החברה החלטה בדבר הענקת 331,995 אופציות לא רשומות למסחר הניתנות למניות גזילות של החברה למר נחמיאס. יצוין, כי שווי ההטבה הכולל של האופציות אשר הוקצו למר נחמיאס הינו על סך של 9,000 אלפי ש"ח (ולכן לכסוף בפועל הוקצו לו 295,033 אופציות) ("האופציות"). לפרטים נוספים, לרבות תנאיהן של האופציות, ראה דיווחים מיידיים מיום 24 במאי 2023 ומיום 29 ביוני 2023 (בהתאמה, אסמכתא: 2023-01-056121 ואסמכתא: 2023-01-061267 וכן באור 28 לדוחות הכספיים). ביום 23 בפברואר 2026, וביום 26 בפברואר 2026, אישרו ועדת התגמול והדירקטוריון, בהתאמה, תשלום מענק שנתי למר נחמיאס בגין שנת 2025 בסך כולל של 665 אלפי ש"ח השווה למענק המקסימום הניתן בהתאם להסכם הניהול עם מר נחמיאס ומדיניות התגמול וזאת בגין עמידה ב-100% מהיעדים הכמותיים שנקבעו בנוסחת המענק כאמור. ## גב' אפרת דרורי – מנכ"לית משותפת אפרת דרורי ("גב' דרורי"), רעייתו של בעל השליטה בחברה, מכהנת כמנכ"לית משותפת בחברה, באמצעות חברת הניהול החל מיום 27 בפברואר 2025. קודם לכן, הועסקה גב' דרורי כשכירה בחברה וכיהנה החל מיום 1 ביולי 2011, בתפקיד יועצת משפטית ראשית של החברה. לפרטים בדבר הסכם הניהול של החברה עם M E G A O R --- 7 פרקים נוספים על התאגיד חברת הניהול, כפי שאושר ע"י אסיפת בעלי המניות של החברה ביום 27 בפברואר 2025 לתקופה של 3 שנים שתחילתן במועד הנ"ל, ראה דיווחים מיידיים של החברה מיום 12 בינואר 2025 (אסמכתא: 2025-01-003606), מיום 20 בפברואר 2025 (מס' אסמכתא: 2025-01-011975) ומיום 27 בפברואר 2025 (מס' אסמכתא: 2025-01-013595) ("הסכם הניהול עם גב' דרורי"). בהתאם להסכם הניהול עם גב' דרורי, כל צד רשאי לבטל את הסכם הניהול בהודעה מוקדמת, מראש ובכתב, בת 4 חודשים. תמורת השירותים שבהסכם הניהול עם גב' דרורי, החברה תשלם לחברת הניהול דמי ניהול בסך של 156 אלפי ש"ח לחודש בצירוף מע"מ כדין ("דמי הניהול לגב' דרורי"). דמי הניהול לגב' דרורי יהיו צמודים למדד המחירים לצרכן שפורסם ביום 15 במאי 2023. בנוסף לדמי הניהול לגב' דרורי, חברת הניהול תהא זכאית להחזר בגין הוצאות שהוצאו על ידה במסגרת מתן שירותי הניהול ע"י גב' דרורי, לרבות רכב, טלפון ותקשורת, מחשב נייד, סקר רפואי, דמי חבר לאגודות מקצועיות, שירותי הסעדה, ביטוחים, מתנות לחגים, ימי גיבוש ונופש של החברה וכדומה והחזר הוצאות נלוות נוספות. גובה המענק השנתי לגב' דרורי כמנכ"ל משותף יחשב בהתאם להסכם הניהול עם גב' דרורי. ביום 23 בפברואר 2026, וביום 26 בפברואר 2026, אישרו ועדת התגמול והדירקטוריון, בהתאמה, תשלום מענק שנתי לגב' דרורי בגין שנת 2025 בסך כולל של 665 אלפי ש"ח השווה למענק המקסימום הניתן בהתאם להסכם הניהול עם גב' דרורי ומדיניות התגמול וזאת בגין עמידה ב-100% מהיעדים הכמותיים שנקבעו בנוסחת המענק כאמור. רו"ח חיים אונפלוס ("מר אונפלוס") מועסק כשכיר בחברה החל מיום 1 באפריל 2011, בתפקיד סמנכ"ל כספים של החברה. תנאי העסקתו של מר אונפלוס הינם כמפורט בטבלה לעיל. הסכם העסקתו של מר אונפלוס אינו קצוב בזמן וכל אחד מהצדדים רשאי להביאו לידי סיום בהודעה מוקדמת של 30 יום. ביום 22 במרס 2022 וביום 24 במרס 2022 אישרו ועדת התגמול והדירקטוריון העמדת הלוואה למר אונפלוס ע"י החברה בסך של 1,400,000 ש"ח לטובת רכישת מניות של החברה בהתאם לתנאים הקבועים במדיניות התגמול של החברה. ההלוואה כאמור נושאת ריבית שנתית של 2.6%, תיפרע בהתאם ללוח סילוקי שנקבע בהסכם ההלוואה ומובטחת במניות החברה אשר נרכשו מכספי ההלוואה. במהלך תקופת הדוח פרע מר אונפלוס את ההלוואה באופן חלקי בפירעון מוקדם, יתרת ההלוואה הבלתי מוסלקת נכון למועד הדוח הינה בסך 242,000 ש"ח. ביום 23 בפברואר 2026, וביום 26 בפברואר 2026, אישרו ועדת התגמול והדירקטוריון בהתאמה: (1) תשלום מענק שנתי למר אונפלוס בגין שנת 2025 בהתאם לתנאים ולמנגנון המענק על בסיס המרכיב המדיד כפי שמפורט במדיניות התגמול, בסך השווה ל- 6 משכורת חודשיות. (2) תשלום מענק שנתי בנסיבות מיוחדות למר אונפלוס בהתאם לתנאים כפי שמפורט במדיניות התגמול בסך השווה ל- 3 משכורות. מר גולן עיני – משנה למנכ"ל ומנהל הפיתוח העסקי מר לויי מוגסלוס – סמנכ"ל כספים מר גורן עיני – משנה למנכ"ל ומנהל הפיתוח העסקי MEGA OR --- 8 פרק ד' | פרטים נוספים על התאגיד ביום 22 במרס 2022 וביום 24 במרס 2022 אישרו ועדת התגמול והדירקטוריון העמדת הלוואה למר עיני ע"י החברה בסך של 1,050,000 ש"ח לטובת רכישת מניות של החברה בהתאם לתנאים הקבועים במדיניות התגמול של החברה. ההלוואה כאמור נשאת ריבית שנתית של 2.6%, תיפרע בהתאם ללוח סילוקין שנקבע בהסכם ההלוואה ומובטחת במניות החברה אשר נרכשו מכספי ההלוואה. יתרת ההלוואה הבלתי מסולקת נכון למועד הדוח הינה בסך של 756,000 ש"ח. ביום 23 בפברואר 2026, וביום 26 בפברואר 2026, אישרו ועדת התגמול והדירקטוריון בהתאמה: (1) תשלום מענק שנתי למר עיני בגין שנת 2025 בהתאם לתנאים ולמנגנון המענק על בסיס המרכיב המדיד כפי שמפורט במדיניות התגמול בסך השווה ל- 6 משכורת. (2) תשלום מענק שנתי בנסיבות מיוחדות למר עיני בהתאם לתנאים כפי שמפורט במדיניות התגמול בסך השווה ל- 3 משכורות. מר רון לוי – סמנכ"ל הנדסה מר רון לוי ("מר לוי") נותן שירותי הנדסה לחברה החל משנת 2014 והחל מיום 10 ביולי 2022 מר לוי הינו נותן שירותים לחברה המכהן כנושא משרה ומכהן כסמנכ"ל הנדסה של החברה. תנאי כהונתו של מר לוי הינם כמפורט בטבלה שלעיל. הסכם השירותים מול מר לוי אינו קצוב בזמן וכל אחד מהצדדים רשאי להביאו לידי סיום בהודעה מוקדמת של 90 יום. ביום 23 בפברואר 2026, וביום 26 בפברואר 2026, אישרו ועדת התגמול והדירקטוריון בהתאמה: (1) תשלום מענק שנתי למר לוי בגין שנת 2025 בהתאם לתנאים ולמנגנון המענק על בסיס המרכיב המדיד כפי שמפורט במדיניות התגמול בסך השווה ל- 6 משכורת. (2) תשלום מענק שנתי בנסיבות מיוחדות למר לוי בהתאם לתנאים כפי שמפורט במדיניות התגמול בסך השווה ל- 3 משכורות. להלן פירוט תגמולים שניתנו לבעלי עניין בחברה שאינם נמנים עם מקבלי התגמולים המפורטים לעיל: תשלום גמול לדירקטורים חיצוניים נכון למועד הדוח, הדירקטורים חיצוניים זכאים לגמול שנתי ולגמול השתתפות בהתאם לסכום הקבוע כמפורט בתקנות החברות (כללים בדבר גמול והוצאות לדירקטור חיצוני), התש"ס – 2000, בהתאם לדרגת סיווגה של החברה. במהלך שנת 2025 הסתכמו התגמולים כאמור לדירקטורים חיצוניים בחברה לסך של כ-329 אלפי ש"ח. תשלום גמול לדירקטורים שאינם דירקטורים חיצוניים נכון למועד הדוח, הדירקטורים שאינם דירקטורים חיצוניים (מלבד מר נחמיאס) שהינו בעל השליטה בחברה ומכהן כמנכ"ל משותף בחברה וכדירקטור ואינו מקבל מהחברה תגמול בגין כהונתו כדירקטור בחברה) זכאים לגמול שנתי ולגמול השתתפות, בהתאם לסכום הקבוע כמפורט בתקנות החברות (כללים בדבר גמול והוצאות לדירקטור חיצוני), התש"ס – 2000, בהתאם לדרגת סיווגה של החברה. במהלך שנת 2025 הסתכמו התגמולים כאמור לשני הדירקטורים שאינם דירקטורים חיצוניים לסך של כ-312 אלפי ש"ח. פטור ושיפוי לנושא משרה כל הדירקטורים ונושאי המשרה המכהנים בחברה, לרבות המנכ"לים המשותפים בחברה, שהינם בעל השליטה בחברה וקרובתו, זכאים לכתבי פטור ושיפוי מהחברה. ביום 14 במרס 2022 אישרה האסיפה הכללית של בעלי המניות של החברה הענקת כתבי פטור וכתבי שיפוי בנוסח עדכני לכלל נושאי המשרה בחברה, לרבות למנכ"ל החברה ולרבות לנושאי משרה שהינם בעל השליטה /או קרוביו. לפרטים נוספים ראה דיווח מיום 6 בפברואר 2022 (אסמכתא: 2022-01-015652), דיווח מיום 14 במרס 2022 (אסמכתא: 2022-01-029809) ודיווח מתקן מיום 17 במרס 2022 M E G A O R --- 9 פרק ד' | פרטים נוספים על התאגיד (אסמכתא: 2022-01-031144). לפרטים בדבר פטור ושיפוי לבעל השליטה וקרובתו ראה בנוסף האמור בתקנה 22 להלן. כלל הדירקטורים ונושאי המשרה המכהנים בחברה, לרבות המנכ"לים המשותפים בחברה, שהינם בעל השליטה בחברה וקרובתו, מבוטחים במסגרת פוליסת אחריות דירקטורים ונושאי משרה. ביום 23 בפברואר 2026 אישרה ועדת התגמול של החברה את התקשרות החברה בפוליסת ביטוח אחריות דירקטורים ונושאי משרה בגבול אחריות של 35 מיליון דולר אר"ה למקרה ובמצטבר בתקופת הביטוח, ביחס לכל הדירקטורים ונושאי המשרה בחברה, לרבות נושאי משרה שהינם בעל השליטה וקרובתו (המכהנים כמנכ"לים המשותפים של החברה), לתקופה שתחילתה ביום 10 במרס 2026 וסיומה ביום 9 באוגוסט 2027, וזאת בהתאם לקבוע במדיניות התגמול של החברה ולתקנה 1ב1 לתקנות החברות (הקולות בעסקאות עם בעלי עניין), התש"ס-2000 ("תקנות ההקלות"). לפרטים נוספים ראה דיווח מיידי מיום 24 בפברואר 2026 (מס' אסמכתא: 2026-01-017194). נקן למועד הדוח, מר צחי נחמיאס הנה בעל השליטה בחברה. מר נחמיאס מכהן כמנכ"ל משותף בחברה ונכון למועד הדוח, מחזיק ב-37.79% מהן המניות המונפק והנפרע של החברה וב- 37.86% מהן המניות המונפק והנפרע בדילול מלא. להלן יובאו פרטים, לפי מיטב ידיעת החברה, בדבר עסקאות של החברה עם בעל השליטה או שלבעל השליטה יש עניין אישי באישור, אשר החברה התקשרה בהן במהלך שנת 2025 או במהלך התקופה מיום 1 בינואר 2026 ועד למועד פרסום הדוח או שהינן עדיין בתוקף במועד הדוח (למעט עסקאות זניחות, כמפורט בסעיף זה להלן): (4)270 עסקאות המנויות בסעיף (4) לחוק החברות: ביום 27 בפברואר 2025 אישרה האסיפה הכללית של בעלי המניות של החברה, לאחר אישור ועדת התגמול והדירקטוריון, את התקשרות החברה בהסכם ניהול עם חברת הניהול, לפי חברת הניהול תעניק לחברה שירותי ניהול באמצעות מר נחמיאס במסגרת מר נחמיאס יכהן כמנכ"ל משותף בחברה לתקופה של שלוש (3) שנים שתחילתה במועד אישור האסיפה, קרי: עד ליום 26 בפברואר 2028. יצוין כי במסגרת אישור ההתקשרות כאמור לעיל, אושר מתן כתב שיפוי ומתן כתב פטור מאחריות למר נחמיאס בהתאם לתנאים המקובלים בחברה וכפי שיהיו מעת לעת וכן אושר להכליל את מר נחמיאס בפוליסת ביטוח אחריות נושאי משרה בחברה בהתאם לתנאים ולנסחים המקובלים בחברה וכפי שיהיו מעת לעת. לפרטים נוספים בדבר ההתקשרות בהסכם הניהול עם מר נחמיאס ובקשר לתנאי כהונתו של מר נחמיאס, כפי שאושרו על ידי ועדת התגמול, הדירקטוריון והאסיפה הכללית של בעלי המניות של החברה ראה תקנה 21 לעיל, באור 28 לדוחות הכספיים וכן דיווחים מיידיים של החברה מיום 12 בינואר 2025 (מס' אסמכתא: 2025-01-003606) ומיום 20 בפברואר 2025 (מס' אסמכתא 2025-01-011975) הנכללים בזאת על דרך ההפניה. MEGA OR --- 10 פרק ד' | פרטים נוספים על התאגיד ביום 27 בפברואר 2025 אישרה האסיפה הכללית של בעלי המניות של החברה, לאחר אישור ועדת התגמול והדירקטוריון, את התקשרות החברה בהסכם ניהול עם חברת הניהול, לפי חברת הניהול תעניק לחברה שירותים ניהול באמצעות גב' דרורי במסגרתם הגב' דרורי תכנן כמנכ"לית משותפת בחברה, וזאת לתקופה של שלוש (3) שנים שתחילתה במועד אישור האסיפה, קרי: עד ליום 26 בפברואר 2028 ("הסכם הניהול עם גב' דרורי"). יצוין כי במסגרת אישור ההתקשרות נאמר לעיל, אושר מתן כתב שיפוי ומתן כתב פטור מאחריות למר נחמיאס בהתאם לתנאים המקובלים בחברה וכפי שיהיו מעת לעת וכן אושר להכליל את גב' דרורי בפוליסת ביטוח אחריות נושאי משרה בחברה בהתאם לתנאים ולנוסחים המקובלים בחברה וכפי שיהיו מעת לעת. לפרטים נוספים בדבר ההתקשרות בהסכם הניהול עם גב' דרורי ובקשר לתנאי כהונתה של גב' דרורי, כפי שאושרו על ידי ועדת התגמול, הדירקטוריון והאסיפה הכללית של בעלי המניות של החברה ראה באור 28 לדוחות הכספיים וכן דיווחים מיידיים של החברה מיום 12 בינואר 2025 (מס' אסמכתא: 2025-01-003606) ומיום 20 בפברואר 2025 (מס' אסמכתא 2025-01-011975), הנכללים בזאת על דרך ההפניה. (2) התקשרות החברה עם גב' דרורי בהסכם ניהול בקשר עם קבלת שירותי מנכ"לית משותפת לפרטים ראה תקנה 21 לעיל וכן ס"ק (1) ו-(2) לעיל. (3) ביטוח דירקטורים ונושאי משרה שהינם בעלי השליטה או קרוביהם לפרטים ראה 21 לעיל וכן ס"ק (1) ו-(2) לעיל. במהלך תקופת הדוח לא אושרו עסקאות עם בעל שליטה שאינן מנויות בסעיף 270 (4) לחוק החברות ואינן זניחות. (4) פטור ושיפוי לדירקטורים ונושאי משרה שהינם בעלי השליטה או קרוביהם עסקאות שאינן מנויות בסעיף 270 (4) לחוק החברות "עסקאות זניחות" לפרטים אודות קיום מנחים וכללים לסיוגה של עסקה של החברה או חברה מאוחדת שלה, עם בעל עניין בה כעסקה זניחה, ראה באור 28 לדוחות הכספיים. לפרטים אודות החזקת בעלי עניין ונושאי משרה בכירה במניות החברה ובניירות ערך אחרים של החברה וכן במניות או בניירות ערך אחרים של חברה מוחזקת של החברה, במועד דוח זה או בתאריך סמוך למועד דוח זה ככל האפשר, ראה דיווחים מיידיים של החברה מיום 8 בינואר, 2026 (אסמכתא: 2026-01-003226) ומיום 9 בינואר 2026 (אסמכתא: 2026-01-003675) ודיווח מיידי מיום 9 בינואר 2026 (אסמכתא: 2026-01-004581), הנכללים בדוח זה על דרך ההפניה. תקנה 24: הון רשום, הון מונפק וניירות ערך המירים לפרטים 24: הון רשום, הון מונפק וניירות ערך המירים תקנה 24: מרשם בעלי המניות לפרטים בדבר מרשם בעלי המניות של החברה ראו קובץ נלווה למצבת הון ומרשמי ניירות הערך של התאגיד והשינויים בה, כפי שפרסמה החברה בדיווח מיידי מיום 3 MEGA OR --- פרק ד' | פרטים נוספים על התאגיד בפברואר, 2026 (אסמכתא: 2026-01-011921) אשר המידע המובא בו נכלל על דרך ההפניה. "בית מגה אור", ת.ד 117 מושב שילת, 7318800, טל' 08-9744880, פקס: 08-9744898, דוא"ל: [email protected] תקנה א25: המען הרשום MEGA OR --- פרק ד' | פרטים נוספים על התאגיד # תקנה 26: הדירקטורים של התאגיד | שם | צחי נחמיאס | עדי בלומנפלד-פנחס | משה הרפז | עמית ברגר | אורנית קרביץ | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | תאריך מינוי | 01.07.2002 | 28.10.2021 | 10.08.2017 | 17.01.2012 | 13.03.2023 | | מס' ת.ז | 028066827 | 032231078 | 059100529 | 052021059 | 032231078 | | תאריך לידה | 12.12.1970 | 26.12.1975 | 23.09.1964 | 12.3.1954 | 12.4.1975 | | יתרונות | ישראל/פורטוגל | ישראל | ישראל | ישראל | ישראל | | מען | ד.נ מרכז שילת | החשמל 16, קרית אונו | עגור 362, מכבים | הדקל 11, סביון | האלוף נחמיה תמרי 10, חולון | | חברות בוועדות דירקטוריון | - | ועדת מאזן ועדת ביקורת ועדת תגמול | ועדת מאזן ועדת ביקורת ועדת תגמול | - | ועדת מאזן ועדת ביקורת ועדת תגמול | | אפיון בדירקטוריון | דירקטור | דח"צ | דירקטור בלתי תלוי | יו"ר דירקטוריון | דח"צ | | האם בעל מומחיות חשבונאית ופיננסית/ בעל כשירות מקצועית | כן, בעל מומחיות חשבונאית ופיננסית ובעל כשירות מקצועית | כן, בעל מומחיות חשבונאית ופיננסית ובעל כשירות מקצועית | כן, בעל כשירות מקצועית | כן, בעל כשירות מקצועית | כ.ב, בעלת כשירות מקצועית | | שובד של התאגיד | לא | לא | לא | לא | לא | | השכלה | לימודי כלכלה – המסלול האקדמי המכללה למנהל | תואר ראשון במנהל עסקים – התמחות בחשבונאות המסלול האקדמי המכללה למנהל | לימודי כלכלה – המסלול האקדמי המכללה למנהל | למנהל | בוגרת LLB ו-LLM פקולטה למשפטים, אוניברסיטת תל אביב | | לימודי שמאות מקרקעין | תואר ראשון בכלכלה, אוניברסיטת תל אביב | תואר ראשון בכלכלה, אוניברסיטת תל אביב | תואר ראשון בכלכלה, אוניברסיטת תל אביב | תואר ראשון בכלכלה, אוניברסיטת תל אביב | תואר ראשון במנהל עסקים- המרכז הבינתחומי הרצליה | | לימודי שמאות מקרקעין | תעודת ר"ח | תעודת ר"ח | תעודת ר"ח | תעודת ר"ח | PHD, תקשורת, אוניברסיטת תל-אביב | MEGAOR --- פרק ד' | פרטים נוספים על התאגיד | 13 | שם | צחי נחמיאס | עדי בלומנפלד-פנחס | משה הרפז | עמית ברגר | אורנית קרביץ | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | | משותפת | | משרד ר"ח, ביקורת וליווי חברות | | | | דירקטורית באלוב נדל"ן ומלונאות בע"מ (דב"ת), קסטור מודל בע"מ (דב"ת), חילן בע"מ (דב"ת) | דב"ת בבליץ טכנולוגיות בע"מ, דח"צ באלעזרא החזקות בע"מ, דח"צ במכלול מימון בע"מ | מגב"ל משותף, אינטגריט נאמנות בע"מ | מנכ"ל משותף, אינטגריט נאמנות בע"מ | | | | האגידים בהם מכהן כדירקטור | כאוי יזמות נדל"ן בע"מ, מגה אור מוצקין בע"מ, ביג מגה אור בע"מ, נועה נכסי נדל"ן בע"מ, ריטר נכסים בע"מ, א.פ.טי יזמות פרויקטים לבניה בע"מ, מגה אור מודיעין בע"מ, ביג מגה אור קרית גת בע"מ, מגה אור אגודות בע"מ, מגה אור רמי לוי בע"מ, נועה שוקי הון בע"מ, צחי נחמיאס החזקות בע"מ, ביג מגה אור עפולה בע"מ, מגה גלובוס לוי לוגיסטיקה בע"מ, גת פלמחים שלב בע"מ, פארק מסחר ותעשיה אשתאול בע"מ, פארק הרקפות בע"מ, א.מ.תעופה בע"מ, נ.כ.חזקות 2005 בע"מ, אשד נועה נכסים בע"מ, מגה אור ריף לוגיסטיקה בע"מ, מגה אור ישעי בע"מ, חברת השקעות דיסקונט בע"מ, חברה לנכסים ולבנין בע"מ, חברת גב ים לקרקעות בע"מ, מגורים להשכיר דור ההמשך בע"מ, צ.א.ג. קפיטל בע"מ, מגה ד.סי בע"מ, מגה ד.סי מת"ם בע"מ, תחנת כוח שמשון בע"מ. | עמית ברגר אחזקות בע"מ, ברגר שוקי הון. ארנו קפיטל בע"מ, ברבור כחול ניהול והשקעות בע"מ, מלון פרויקטים בע"מ, רותם שני יזמות והשקעות בע"מ, דולפין 1 השקעות בע"מ, ניסן תעשיות רפואיות בע"מ | עמית ברגר אחזקות בע"מ, ברגר שוקי הון. ארנו קפיטל בע"מ, ברבור כחול ניהול והשקעות בע"מ, מלון פרויקטים בע"מ, רותם שני יזמות והשקעות בע"מ, דולפין 1 השקעות בע"מ, ניסן תעשיות רפואיות בע"מ | עמית ברגר אחזקות בע"מ, ברגר שוקי הון. ארנו קפיטל בע"מ, ברבור כחול ניהול והשקעות בע"מ, מלון פרויקטים בע"מ, רותם שני יזמות והשקעות בע"מ, דולפין 1 השקעות בע"מ, ניסן תעשיות רפואיות בע"מ | | MEGA OR --- פרק ד' | פרטים נוספים על התאגיד 14 # תקנה 26: נושאי משרה בכירה של החברה | שם | צחי נחמיאס | רון לוי | חיים אונפלוס | אלון עמית | גולן עיני | אפרת דרורי | שני טורג'מן לוי | בן רכבי | סתיו פרי | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | תאריך מינוי | 1.07.2002 | 10.7.2022 | 01.01.2004 | 02.06.2024 | 10.08.2017 | 01.07.2011 | 01.01.2018 | 25.05.2023 | 31.12.2025 | | מס' ת.ז | 028066827 | 02447145 | 028439578 | 025670647 | 038367637 | 025670647 | 038367637 | 040137580 | 034575183 | | תאריך לידה | 12.12.1970 | 24.8.1969 | 08.05.1971 | 05.08.1973 | 6.6.1976 | 06.03.1976 | 06.03.1976 | 034575183 | 19.11.1977 | | תפקיד שוהא ממלא בחברה, בחברה בת של החברה או בבעל עניין בה | מנכ"ל משותף, דירקטור בחברות הקבוצה | סמנכ"ל כספים, דירקטור בחברות הקבוצה | סמנכ"ל משותפת | מנכ"לית משותפת | יועצת משפטית של הקבוצה ומזכירת החברה, דירקטורית בחברות הקבוצה | סמנכ"ל משותפת | מנכ"ל | יועצת משפטית של הקבוצה ומזכירת החברה, דירקטורית בחברות הקבוצה | מנכ"ל מגה ד.סי בע"מ, דירקטור בחברות הקבוצה | | בן משפחה של בעל עניין | בעל השליטה בחברה | לא | לא | לא | לא | כן, רעייתו של מר צחי נחמיאס, בעש"ט בחברה | לא | לא | לא | | השכלה | לימודי כלכלה – המסלול האקדמי של החברה, אוניברסיטת בר אילן. מוסמך ביקורת פנימית, בעל תעודה מקצועית | הנדסאי בנין, מכללת תל אביב | תואר ראשון במשפטים ומונהל עסקים מהמכללה למונהל, ע"ד מוסמכת | לימודי כלכלה וניהול, האוניברסיטה הפתוחה | תואר ראשון במשפטים מואב' תל אביב, ע"ד מוסמכת | תואר ראשון במשפטים מושרכות מידע. תואר שני במונהל עסקים ושיווק – המכללה למונהל | תואר ראשון במשפטים מושרכות מידע. תואר שני במונהל עסקים – ושיווק | משפטים מודע. תואר שני במונהל עסקים – ושיווק – המכללה למונהל | | | עיסוקים ב- 5 שנים האחרונות | יו"ר דירקטוריון החברה, דירקטור בחברות הקבוצה | סמנכ"ל הנדסה | סמנכ"ל כספים של החברה, דירקטור בחברות הקבוצה | מנכ"ל רווה רביד שירותי ביקורת פנימית בע"מ וכיהן כנשיא איסקא ישראל (ע.ר) .ISACA | סמנכ"ל שיווק וסמנכ"ל ניהול ופיתוח עסקי של החברה, דירקטור בחברות הקבוצה | סמנכ"ל שיווק וסמנכ"ל ניהול ופיתוח עסקי של החברה, דירקטור בחברות הקבוצה | יועצת משפטית ראשית בחברה | סמנכ"ל משפטית בחברה, מזכירת החברה, דירקטורית בסלקום ישראל בע"מ, דירקטורית בחברות הקבוצה | יו"ר דירקטוריון החברה, דירקטור בחברות הקבוצה | M E G A O R --- פרק ד' | פרטים נוספים על התאגיד | 15 | תקנה 26ב: מורשי חתימה עצמאיים בחברה | אין מורשי חתימה עצמאיים בחברה. | | --- | --- | | תקנה 27: ר"ח של החברה | קוטט פורר גבאי את קסירר, רחוב דרך מנחם בגין 144, תל אביב. | | תקנה 28: שינוי בתקנון החברה | בתקופת הדוח לא חל שינוי בתקנון של החברה. לפרטים אודות תקנון החברה המעודכן למועד הדוח, ראה דיווח מיום 14 במרס 2022 (אסמכתא: 2022-01-029818). | | תקנה 29(א) – המלצות הדירקטוריון שאינן טעונות אישור אסיפה כללית | תשלום דיבידנד או ביצוע חלוקה - לפרטים בדבר חלוקת דיבידנד שביצעה החברה בתקופת הדוח ראה סעיף 6 לפרק א' לדוח ובאור 22 לדוחות הכספיים. שינוי ההון הרשום או המונפק של התאגיד - אין שינוי תזכיר או תקנון של התאגיד - אין פדיון ניירות ערך בני פדיון - אין פדיון מוקדם של אגרות חוב - אין. עסקה שאינה בהתאם לתנאי השוק בין התאגיד ובעל ענין בו, למעט עסקה של התאגיד עם חברה בת שלו - אין | | תקנה 29(ב) – החלטות אסיפה כללית שנתקבלו שלא בהתאם להמלצות המנהלים | אין | | (1) ביום 27 בפברואר 2025 אישרה האסיפה הכללית המיוחדת של בעלי המניות של החברה את ההחלטות שלהלן: (א) אישור תיקון מדיניות התגמול של החברה; (ב) אישור התקשרות החברה בהסכם ניהול עם חברת הניהול, לפי חברת הניהול תעניק לחברה שירותים ניהול באמצעות מר נחמיאס במסגרתם מר נחמיאס יכהן כמנכ"ל משותף בחברה לתקופה של שלוש (3) שנים שתחילתה במועד אישור האסיפה וכן אישור התקשרות החברה בהסכם ניהול עם חברת הניהול לפי חברת הניהול תעניק לחברה שירותים ניהול באמצעות הגב' דרורי במסגרתם הגב' דרורי תכהן כמנכ"לית משותפת וזאת לתקופה של שלוש (3) שנים שתחילתה במועד אישור האסיפה. לפרטים נוספים ראו דיווחים מיידיים של החברה מיום 12 בינואר 2025 (מס' אסמכתא: 2025-01-003606) ומיום 27 בפברואר 2025 (מס' אסמכתא: 2025-01-013595), הנכללים בזאת על דרך ההפניה. | (1) ביום 27 בפברואר 2025 אישרה האסיפה הכללית המיוחדת של בעלי המניות של החברה את הדירקטוריון שאינן טעונות אישור אסיפה כללית | | (2) ביום 5 בינואר 2026 אישרה האסיפה הכללית המיוחדת של בעלי המניות של החברה את מדיניות התגמול של החברה, בהתאם לסעיף 267א לחוק החברות, לרבות עדכונה, וזאת לתקופה של 3 שנים החל ממועד אישור המדיניות ע"י האסיפה. לפרטים נוספים ראו דיווחים מיידיים של החברה מיום 26 בנובמבר 2025 (אסמכתא: 2025-01-092911) ומיום 17 בדצמבר 2025 (אסמכתא: 2025-01-100806) ומיום 6 בינואר 2026 (אסמכתא: 2026-01-002125), הנכללים בזאת על דרך ההפניה. | | MEGA OR --- פרק ד' | פרטים נוספים על התאגיד # תקנה 29 - החלטות החברה תקנה 29א (4) פטור, ביטוח, או התחייבות לשיפוי לנושא משרה אשר בתוקף במועד הדוח: נכון למועד הדוח נמסרו כתבי פטור ושיפוי לכל נושאי המשרה בחברה וכן כל נושאי המשרה בחברה מבוטחים בפוליסת ביטוח אחריות דירקטורים ונושאי משרה. לפרטים ראה תקנה 21 לעיל. | עמית ברגר, יו"ר דירקטוריון | צחי נחמיאס, מנכ"ל משותף | | --- | --- | | 26 בפברואר 2026 | | MEGA OR --- # פרק ה' דוח בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית של הדיווח הכספי והגילוי  MEGA | OR --- פרק ה' – דוח שנתי בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית של הדיווח הכספי והגילוי ההנהלה, בפיקוח הדירקטוריון של מגה אור החזקות בע"מ (להלן: "התאגיד"), אחראית לקביעתה והתקיימותה של בקרה פנימית נאותה על הדיווח הכספי ועל הגילוי בתאגיד. לעניין זה, חבר ההנהלה הם: 1. צחי נחמיאס, מנכ"ל משותף. 2. חיים אונפלוס, סמנכ"ל כספים. בקרה פנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי כוללת בקרות ונהלים הקיימים בתאגיד אשר תוכננו בידי המנהל הכללי ונושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים או תחת פיקוחם או בידי מי שמבצע בפועל את התפקידים האמורים, בפיקוח דירקטוריון התאגיד, אשר נועדו לספק מידה סבירה של ביטחון בהתייחס למהימנות הדיווח הכספי ולהכנת הדוחות בהתאם להוראות הדין, ולהבטיח כי מידע שהתאגיד נדרש לגלות בדוחות שהוא מפרסם על פי הוראות הדין נאסף, מעובד, מסוכם ומדווח במועד ובמתכונת הקבועים בדין. הבקרה הפנימית כוללת, בין השאר, בקרות ונהלים שתוכננו להבטיח כי מידע שהתאגיד נדרש לגלות כאמור, נצבר ומועבר להנהלת התאגיד, לרבות למנהל הכללי ולנושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים או למי שמבצע בפועל את התפקידים האמורים, וזאת כדי לאפשר קבלת החלטות במועד המתאים, בהתייחס לדרישות הגילוי. בשל המגבלות המבניות שלה, בקרה פנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי אינה מיועדת לספק ביטחון מוחלט שהצגה מוטעית או השמטת מידע בדוחות תימנע או תתגלה. ההנהלה, בפיקוח הדירקטוריון, ביצעה בדיקה והערכה של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי בתאגיד והאפקטיביות שלה. הערכת אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי והגילוי שביצעה ההנהלה בפיקוח הדירקטוריון כללה: 1. הערכת סיכוני הדיווח והגילוי. 2. מיפוי ויהוי התהליכים העסקיים אשר התאגיד רואה אותם כמהותיים מאוד לדיווח הכספי והגילוי. בהקשר זה נציין שהתהליכים העסקיים אותם רואה החברה כמהותיים מאוד לדיווח הכספי ולגילוי הינם נדל"ן להשקעה והכנסות. 3. מיפוי ועדכון הבקרות הקיימות בתהליכים העסקיים שנבחרו ובחירת בקרות המפתח. 4. הערכת אפקטיביות בקרות המפתח. 5. הערכה כוללת של אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי. בהתבסס על הערכת האפקטיביות שביצעה ההנהלה בפיקוח הדירקטוריון כמפורט לעיל, הדירקטוריון והנהלת התאגיד הגיעו למסקנה כי הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי בתאגיד ליום 31 בדצמבר, 2025 הינה אפקטיבית. MEGA OR --- פרק ה' – דוח שנתי בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית של הדיווח הכספי והגילוי 3 | הצהרת מנהל כללי בהתאם | אני, צחי נחמיאס, מצהיר כי: | | --- | --- | | לתקנה 9ב(ד)(1) לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים) תש"ל – 1970 | .1 בחנתי את הדוח התקופתי של מגה אור החזקות בע"מ (להלן: "התאגיד") לשנת 2025 (להלן: "הדוחות"); לפי ידיעתי, הדוחות אינם כוללים כל מצג לא נכון של עובדה מהותית ולא חסר בהם מצג של עובדה מהותית הנחוץ כדי שהמצגים שנכלל בהם, לאור הנסיבות שבהן נכלול אותם מצגים, לא יהיו מטעים בהתייחס לתקופת הדוחות; לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ומידע כספי אחר הכלול בדוחות משקפים באופן נאות, מכל הבחינות המהותיות, את המצב הכספי, תוצאות הפעולות ותזרימי המזומנים של התאגיד לתאריכים ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחות; גיליתי לראה החשבון המבקר של התאגיד, לדירקטוריון ולועדות הביקורת והדוחות הכספיים של התאגיד, בהתבסס על הערכתי העדכנית ביותר לגבי הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי: 4.1 את כל הליקויים המשמעותיים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי העלולים באופן סביר להשפיע לרעה על יכולתו של התאגיד לאסוף, לעבד, לסכם או לדווח על מידע כספי באופן שיש בו להטיל ספק במהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין; וכן- 4.2 כל תרמית, בין מהותית ובין שאינה מהותית, שבה מעורב המנהל הכללי או מי שכפוף לו במישרין או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי; אני, לבד או יחד עם אחרים בתאגיד: 5.1 קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם של בקרות ונהלים תחת פיקוחי, המיועדים להבטיח שמידע מהותי המתייחס לתאגיד, לרבות חברות מאוחדות שלו כהגדרתן בתקנות ניירות ערך (דוחות כספיים שנתיים) התש"ע-2010, מובא לידיעתי על ידי אחרים בתאגיד ובחברות המאוחדות, בפרט במהלך תקופת ההכנה של הדוחות; וכן- 5.2 קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם של בקרות ונהלים תחת פיקוחי, המיועדים להבטיח באופן סביר את מהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין, לרבות בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים; 5.3 הערכתי את האפקטיביות של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי, והצגתי בדוח זה את מסקנות הדירקטוריון וההנהלה לגבי האפקטיביות של הבקרה הפנימית כאמור למועד הדוחות. אין באמור לעיל כדי לגרוע מאחריותי או מאחריות כל אדם אחר, על פי כל דין. | תאריך: 26 בפברואר 2026 חתימה שם ותפקיד: צחי נחמיאס - מנכ"ל משותף MEGA OR --- פרק ה' – דוח שנתי בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית של הדיווח הכספי והגילוי 4 # הצהרת נושא המשרה הבכיר אני, חיים אונפלוס, מצהיר כי: 1. בחנתי את הדוחות הכספיים ומידע כספי אחר הכלול בדוחות של מגה אור החזקות בע"מ (להלן: "התאגיד") לשנת 2025 (להלן: "הדוחות"). 2. לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים והמידע הכספי האחר הכלול בדוחות אינם כוללים כל מצג לא נכון של עובדה מהותית ולא חסר בהם מצג של עובדה מהותית הנחוץ כדי שהמצגים שנכללו בהם, לאור הנסיבות שבהן נכללו אותם מצגים, לא יהיו מטעים בהתייחס לתקופת הדוחות; 3. לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ומידע כספי אחר הכלול בדוחות משקפים באופן נאות, מכל הבחינות המהותיות, את המצב הכספי, תוצאות הפעולות ותזרימי המזומנים של התאגיד לתאריכים ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחות; 4. גיליתי לראה החשבון המבקר של התאגיד, לדירקטוריון ולועדות הביקורת והדוחות הכספיים של התאגיד, בהתבסס על הערכתי העדכנית ביותר לגבי הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי: 4.1. את כל הליקויים המשמעותיים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי ככל שהיא מתייחסת לדוחות הכספיים ולמידע הכספי האחר הכלול בדוחות, העלולים באופן סביר להשפיע לרעה על יכולתו של התאגיד לאסוף, לעבד, לסכם או לדווח על מידע כספי באופן שיש בו להטיל ספק במהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין; וכן- 4.2. כל תרמית, בין מהותית ובין שאינה מהותית, שבה מעורב המנהל הכללי או מי שכפוף לו במישרין או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי; 5. אני, לבד או יחד עם אחרים בתאגיד: 5.1. קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם של בקרות ונהלים תחת פיקוחי, המיועדים להבטיח שמידע מהותי המתייחס לתאגיד, לרבות חברות מאוחדות שלו כהגדרתן בתקנות ניירות ערך (דוחות כספיים שנתיים), התש"ע-2010, ככל שהוא רלוונטי לדוחות הכספיים ולמידע כספי אחר הכלול בדוחות, מובא לידיעתי על ידי אחרים בתאגיד ובחברות המאוחדות, בפרט במהלך תקופת ההכנה של הדוחות; וכן- 5.2. קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם של בקרות ונהלים תחת פיקוחנו, המיועדים להבטיח באופן סביר את מהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין, לרבות בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים; 5.3. הערכתי את האפקטיביות של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי, ככל שהיא מתייחסת לדוחות הכספיים ולמידע הכספי האחר הכלול בדוחות למועד הדוחות. מסקנותי לגבי הערכתי כאמור הובאו לפני הדירקטוריון וההנהלה ומשולבות בדוח זה. אין באמור לעיל כדי לגרוע מאחריותי או מאחריות כל אדם אחר, על פי כל דין. תאריך: 26 בפברואר 2026 חתימה שם ותפקיד: חיים אונפלוס – סמנכ"ל כספים M E G A O R --- EY Shape the future with confidence טל. +972-3-6232525 פקס +972-3-5622555 פקס ey.com קוטט פורר גבאי את קסירר רח' מנחם בגין 144' תל-אביב 6492102 לכבוד הדירקטוריון של מגה אור החזקות בע"מ ("החברה") כתובת: א.ת שילת 73188 ג.א.נ., הנדון: מכתב הסכמה בקשר לתשקיף מדף של החברה מחודש נובמבר 2024 הננו להודיעכם כי אנו מסכימים להכללה (לרבות בדרך של הפנייה) של הדוחות שלנו המפורטים להלן בקשר לתשקיף המדף של החברה שהתפרסם בחודש נובמבר 2024: 1. דוח רואה החשבון המבקר הבלתי תלוי מיום 26 בפברואר, 2026 על הדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר, 2025 ולשנה שהסתיימה באותו תאריך. 2. דוח רואה החשבון המבקר הבלתי תלוי מיום 26 בפברואר, 2026 על ביקורת של רכיבי בקרה פנימית על דיווח כספי של החברה ליום 31 בדצמבר, 2025. 3. דוח מיוחד של רואה החשבון המבקר הבלתי תלוי מיום 26 בפברואר, 2026 על מידע כספי נפרד של החברה לפי תקנה 9' לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל-1970 ליום 31 בדצמבר, 2025 ולשנה שהסתיימה באותו תאריך. תל אביב, קוטט פורר גבאי את קסירר 26 בפברואר, 2026 רואי חשבון |