Marvipol Development S.A. — Annual Report 2020

Mar 22, 2021

Jednostkowe sprawozdanie finansowe Na dzień 31 grudnia i za okres dwunastu miesięcy 2020 roku MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 2 JEDNOSTKOWE ROCZNE SPRAWOZDANIE Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW (TYS. PLN) Nota 01.01.2020 - 31.12.2020 01.01.2019 - 31.12.2019 Przychody ze sprzedaży 5 31 841 23 298 Koszt własny sprzedaży 6 (26 247) (25 449) Zysk (strata) brutto ze sprzedaży 5 594 (2 151) Koszty sprzedaży 7 - (14) Koszty ogólnego zarządu 7 (5 704) (4 362) Udział w zyskach wspólnych przedsięwzięć 8 - - Pozostałe przychody operacyjne 9 2 199 3 018 Pozostałe koszty operacyjne 10 (3 332) (2 748) Zysk (strata) na działalności operacyjnej (1 243) (6 257) Przychody finansowe 11 60 010 60 380 Koszty finansowe 12 (26 373) (25 179) Zysk (strata) przed opodatkowaniem 32 394 28 944 Podatek dochodowy 13 590 1 009 Zysk (strata) netto 32 984 29 953 Inne całkowite dochody - - Zmiana netto z tytułu zabezpieczenia przepływów pieniężnych Podatek dochodowy Inne całkowite dochody netto - - Całkowite dochody netto 32 984 29 953 Zysk na 1 akcję 0,79 0,72 Podstawowy (zł) 0,79 0,72 Rozwodniony (zł) 0,79 0,72 Mariusz Książek Prezes Zarządu Grzegorz Kawecki Wiceprezes Zarządu Beata Cukrowska osoba, której powierzono prowadzenie ksiąg rachunkowych MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 3 JEDNOSTKOWE ROCZNE SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ (TYS. PLN) Okres zakończony Nota 31.12.2020 31.12.2019 AKTYWA Aktywa trwałe Wartości niematerialne 14 80 193 Rzeczowe aktywa trwałe 15 404 616 Prawa do użytkowania rzeczowych aktywów trwałych z tytułu leasingu 26 24 251 29 181 Nieruchomości inwestycyjne 16 562 562 Długoterminowe aktywa finansowe 17 578 322 580 121 Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 18 8 420 5 983 Aktywa trwałe razem 612 039 616 656 Aktywa obrotowe Zapasy 19 50 909 37 963 Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności 20 9 036 11 474 Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 21 9 493 4 066 Aktywa obrotowe razem 69 438 53 503 Aktywa klasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży - - Aktywa razem 681 477 670 159 Mariusz Książek Prezes Zarządu Grzegorz Kawecki Wiceprezes Zarządu Beata Cukrowska osoba, której powierzono prowadzenie ksiąg rachunkowych MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 4 JEDNOSTKOWE ROCZNE SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ (TYS. PLN) Okres zakończony Nota 31.12.2020 31.12.2019 KAPITAŁ WŁASNY i ZOBOWIĄZANIA Kapitał własny 22 Kapitał własny przypisany akcjonariuszom Kapitał zakładowy 41 653 41 653 Kapitał wydzielony 155 834 155 834 Kapitał zapasowy 25 162 9 209 Fundusz dywidendowy 6 919 - Zyski zatrzymane 32 984 29 953 Kapitały razem 262 552 236 649 Zobowiązania długoterminowe oraz rezerwy Rezerwy 23 - - Rezerwa z tytułu podatku odroczonego 18 12 578 10 731 Zobowiązania z tytułu kredytów bankowych i pożyczek 24 141 895 166 486 Zobowiązania z tytułu obligacji 25 172 497 127 920 Zobowiązania z tytułu leasingu 26 23 859 26 685 Zobowiązania długoterminowe oraz rezerwy razem 350 829 331 822 Zobowiązania krótkoterminowe Rezerwy 23 1 650 750 Zobowiązania z tytułu kredytów bankowych i pożyczek 24 - 1 450 Zobowiązania z tytułu obligacji 25 49 385 83 695 Zobowiązania z tytułu leasingu 26 3 809 3 299 Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe 27 12 580 12 494 Przychody przyszłych okresów 28 672 - Zobowiązania krótkoterminowe razem 68 096 101 688 Zobowiązania razem 418 925 433 510 Kapitał własny, zobowiązania i rezerwy razem 681 477 670 159 Mariusz Książek Prezes Zarządu Grzegorz Kawecki Wiceprezes Zarządu Beata Cukrowska osoba, której powierzono prowadzenie ksiąg rachunkowych MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 5 JEDNOSTKOWE ROCZNE SPRAWOZDANIE ZE ZMIAN W KAPITALE WŁASNYM (TYS. PLN) Kapitał zakładowy Kapitał zapasowy z wydzielenia Kapitał zapasowy Fundusz dywidendowy Zyski zatrzymane Kapitał własny razem za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2020 r. Stan na początek okresu 41 653 155 834 9 209 - 29 953 236 649 Podział wyniku z lat ubiegłych - - 15 953 6 919 (22 872) - Wypłata dywidendy - - - - (7 081) (7 081) Zysk (strata) netto danego okresu - - - - 32 984 32 984 Stan na koniec okresu 41 653 155 834 25 162 6 919 32 984 262 552 Kapitał zakładowy Kapitał zapasowy z wydzielenia Kapitał zapasowy Fundusz dywidendowy Zyski zatrzymane Kapitał własny razem za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2019 r. Stan na początek okresu 41 653 155 834 - - 9 209 206 696 Podział wyniku z lat ubiegłych - - 9 209 - (9 209) - Zysk (strata) netto danego okresu - - - - 29 953 29 953 Stan na koniec okresu 41 653 155 834 9 209 - 29 953 236 649 Mariusz Książek Prezes Zarządu Grzegorz Kawecki Wiceprezes Zarządu Beata Cukrowska osoba, której powierzono prowadzenie ksiąg rachunkowych MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 6 JEDNOSTKOWE ROCZNE SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH (TYS. PLN) Nota 01.01.2020 - 31.12.2020 01.01.2019 - 31.12.2019 PRZEPŁYWY ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH Z DZIAŁALNOŚCI OPERACYJNEJ Zysk (strata) brutto 32 394 28 944 Amortyzacja 4 461 3 732 (Zyski) straty z tytułu różnic kursowych 2 200 195 Przychody z tytułu udziałów w zyskach (dywidendy) (34 480) (35 419) Przychody odsetkowe (25 305) (24 959) Koszty odsetkowe 21 644 21 426 (Zysk) ze sprzedaży środków trwałych i WN (116) - Koszty emisji obligacji 920 1 258 Koszty pozyskania finansowania w formie kredytów 540 309 Efekt modyfikacji umów leasingu (20) - Koszty z tytułu leasingu 1 268 1 244 Pozostałe (1) (2) Korekty razem (28 889) (32 216) Zmiana stanu zapasów 19 (12 946) 4 105 Zmiana stanu należności 20 2 438 (1 120) Zmiana stanu rezerw 900 231 Zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych, z wyjątkiem kredytów i pożyczek 86 8 423 Zmiana stanu przychodów przyszłych okresów 672 (18) Zmiana kapitału obrotowego (8 850) 11 621 Podatek dochodowy zwrócony - - Podatek dochodowy zapłacony - - Środki wygenerowane z tytułu zobowiązań podatkowych - - Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej (5 345) 8 349 Mariusz Książek Prezes Zarządu Grzegorz Kawecki Wiceprezes Zarządu Beata Cukrowska osoba, której powierzono prowadzenie ksiąg rachunkowych MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 7 JEDNOSTKOWE ROCZNE SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH (TYS. PLN) Nota 01.01.2020 - 31.12.2020 01.01.2019 - 31.12.2019 PRZEPŁYWY ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH Z DZIAŁALNOŚCI INWESTYCYJNEJ Odsetki otrzymane 16 057 17 670 Dywidendy otrzymane 34 480 15 902 Wpływy z tytułu sprzedaży środków trwałych i wartości niematerialnych 283 - Spłata udzielonych pożyczek 229 267 123 868 Wpływy 280 087 157 440 Nabycie wartości niematerialnych oraz rzeczowych środków trwałych (154) (210) Wniesienie wkładów pieniężnych (32 500) (448) Pożyczki udzielone (185 745) (170 633) Wydatki (218 399) (171 291) Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej 61 688 (13 851) PRZEPŁYWY ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH Z DZIAŁALNOŚCI FINANSOWEJ Wpływy netto z emisji obligacji 111 818 58 565 Zaciągnięcie kredytów i pożyczek 28 723 89 972 Wpływy 140 541 148 537 Dywidendy wypłacone (7 081) - Wykup obligacji (102 480) (130 030) Wydatki na spłatę kredytów i pożyczek (63 279) (8 093) Płatności zobowiązań z tytułu umów leasingu (4 957) (3 695) Odsetki i prowizje zapłacone (13 660) (17 660) Wydatki (191 457) (159 478) Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej (50 916) (10 941) PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE NETTO 5 427 (16 443) BILANSOWA ZMIANA STANU ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH 5 427 (16 443) ŚRODKI PIENIĘŻNE NA POCZĄTEK OKRESU 4 066 20 509 ŚRODKI PIENIĘŻNE NA KONIEC OKRESU 9 493 4 066 Mariusz Książek Prezes Zarządu Grzegorz Kawecki Wiceprezes Zarządu Beata Cukrowska osoba, której powierzono prowadzenie ksiąg rachunkowych MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 8 INFORMACJE DODATKOWE ORAZ NOTY OBJAŚNIAJĄCE 1. Podstawowe informacje o Spółce 1.1. Dane Spółki Marvipol Development S.A. (Spółka) jest spółką akcyjną zarejestrowaną w Polsce. Siedziba Spółki mieści się w Warszawie (00-838), przy ul. Prostej 32. Spółka została utworzona na podstawie aktu zawiązania z dnia 25 listopada 2014 r. na czas nieoznaczony. Została ona zarejestrowana w dniu 16 grudnia 2014 r. przez Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy w Warszawie, XII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS 0000534585. Marvipol Development S.A. (Marvipol, Emitent, Spółka) – w następstwie podziału Marvipol S.A. – z dniem 1.12.2017 r. przejęła działalność deweloperską prowadzoną przez Marvipol S.A. od 1996 r. W związku z powyższym, począwszy od 1 grudnia 2017 r. przedmiotem działalności Spółki jest:  działalność deweloperska;  działalność holdingowa. Spółka nie wyodrębnia branżowych ani geograficznych segmentów działalności. Miejscem działalności Spółki jest terytorium Polski. Sprawozdanie finansowe sporządzone jest za okres sprawozdawczy od 1 stycznia 2020 roku do 31 grudnia 2020 roku. Dane porównawcze obejmują okres od 1 stycznia 2019 roku do 31 grudnia 2019 roku. 2. Podstawa sporządzenia sprawozdania finansowego Sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej, które zostały zatwierdzone przez Unię Europejską, zwanymi dalej "MSSF UE" przy zastosowaniu tych samych zasad dla okresu bieżącego i porównawczego, za wyjątkiem zmian opisanych w nocie 4. Sprawozdanie finansowe zostało sporządzone w pełnej formie, zgodnie z MSR 1. Sprawozdanie finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania działalności gospodarczej przez Spółkę w ciągu 12 miesięcy od dnia sporządzenia niniejszego sprawozdania. W okresie sprawozdawczym oraz do dnia sporządzenia niniejszego sprawozdania nie odnotowano istotnych przesłanek wskazujących na zagrożenie kontynuacji działalności. Podstawa wyceny Jednostkowe sprawozdanie finansowe zostało sporządzone w oparciu o zasadę kosztu historycznego, za wyjątkiem nieruchomości inwestycyjnych, które są wyceniane według wartości godziwej. Metody wyceny wartości godziwej zostały przedstawione w Nocie 3. MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 9 Waluta funkcjonalna i prezentacyjna Dane w sprawozdaniu finansowym zostały zaprezentowane w złotych polskich, po zaokrągleniu do pełnych tysięcy. Złoty polski jest walutą funkcjonalną Spółki. Dokonane osądy i oszacowania Sporządzenie sprawozdania finansowego zgodnie z MSSF UE wymaga od Zarządu osądów, szacunków i założeń, które mają wpływ na przyjęte zasady oraz prezentowane wartości aktywów, pasywów, przychodów oraz kosztów. Szacunki oraz związane z nimi założenia opierają się na doświadczeniu historycznym oraz innych czynnikach, które są uznawane za racjonalne w danych okolicznościach, a ich wyniki dają podstawę osądu, co do wartości bilansowej aktywów i zobowiązań, która nie wynika bezpośrednio z innych źródeł. Faktyczna wartość może różnić się od wartości szacowanej. Szacunki i związane z nimi założenia podlegają bieżącej weryfikacji. Zmiana szacunków księgowych jest ujęta w okresie, w którym dokonano zmiany szacunku lub w okresach bieżącym i przyszłych, jeżeli dokonana zmiana szacunku dotyczy zarówno okresu bieżącego, jak i okresów przyszłych. W szczególności istotne obszary niepewności odnośnie dokonanych szacunków oraz osądy dokonywane przy zastosowaniu zasad rachunkowości, które wywarły najbardziej istotny wpływ na wartości ujęte w sprawozdaniu finansowym, zostały przedstawione w następujących notach:  Nota 15 - Rzeczowe aktywa trwałe;  Nota 16 - Nieruchomości inwestycyjne;  Nota 18 - Odroczony podatek dochodowy;  Nota 19 - Zapasy;  Nota 20 - Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności;  Nota 23 – Rezerwy. 3. Opis ważniejszych stosowanych zasad rachunkowości Zasady polityki rachunkowości przedstawione poniżej stosowane były w odniesieniu do wszystkich okresów zaprezentowanych w sprawozdaniu Spółki. a) Waluty obce (i) Transakcje w walucie obcej Transakcje wyrażone w walutach obcych w dniu dokonania transakcji ujmowane są w złotych polskich przy zastosowaniu kursu kupna lub kursu sprzedaży walut z dnia zawarcia transakcji stosowanym przez bank, z którego usług jednostka korzysta. Pozycje pieniężne aktywów i pasywów wyrażone w walucie obcej są przeliczane na dzień bilansowy według średniego kursu NBP dla danej waluty obowiązującego na ten dzień. Różnice kursowe wynikające z rozliczenia transakcji w walutach obcych oraz wyceny bilansowej aktywów i pasywów pieniężnych wyrażonych w walutach obcych ujmowane są w sprawozdaniu z całkowitych dochodów. Niepieniężne pozycje aktywów i zobowiązań wyceniane według kosztu historycznego w walucie obcej są przeliczane według średniego kursu NBP obowiązującego w dniu dokonania transakcji. MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 10 b) Instrumenty finansowe (i) Aktywa finansowe Klasyfikacja aktywów finansowych Aktywa finansowe klasyfikowane są do następujących kategorii wyceny:  wyceniane według zamortyzowanego kosztu,  wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy,  wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody. Jednostka klasyfikuje składnik aktywów finansowych na podstawie modelu biznesowego jednostki w zakresie zarządzania aktywami finansowymi oraz charakterystyki wynikających z umowy przepływów pieniężnych dla składnika aktywów finansowych (tzw. „kryterium SPPI”). Jednostka dokonuje reklasyfikacji inwestycji w instrumenty dłużne wtedy i tylko wtedy, gdy zmianie ulega model zarządzania tymi aktywami. Wycena na moment początkowego ujęcia Z wyjątkiem niektórych należności z tytułu dostaw i usług, w momencie początkowego ujęcia jednostka wycenia składnik aktywów finansowych w jego wartości godziwej, którą w przypadku aktywów finansowych niewycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy powiększa się o koszty transakcyjne, które można bezpośrednio przypisać do nabycia tych aktywów finansowych. Zaprzestanie ujmowania Aktywa finansowe wyłącza się z ksiąg rachunkowych, w sytuacji gdy:  Prawa do uzyskania przepływów pieniężnych z aktywów finansowych wygasły, lub  Prawa do uzyskania przepływów pieniężnych z aktywów finansowych zostały przeniesione a Spółka dokonała przeniesienia zasadniczo całego ryzyka i wszystkich pożytków z tytułu ich własności. Wycena po początkowym ujęciu Dla celów wyceny po początkowym ujęciu, aktywa finansowe klasyfikowane są do jednej z czterech kategorii:  Instrumenty dłużne wyceniane w zamortyzowanym koszcie,  Instrumenty dłużne wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody,  Instrumenty kapitałowe wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody,  Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy. Instrumenty dłużne – aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie Składnik aktywów finansowych wycenia się w zamortyzowanym koszcie, jeśli spełnione są oba poniższe warunki: a) składnik aktywów finansowych jest utrzymywany zgodnie z modelem biznesowym, którego celem jest utrzymywanie aktywów finansowych dla uzyskiwania przepływów pieniężnych wynikających z umowy, oraz MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 11 b) warunki umowy dotyczącej składnika aktywów finansowych powodują powstawanie w określonych terminach przepływów pieniężnych, które są jedynie spłatą kwoty głównej i odsetek od kwoty głównej pozostałej do spłaty. Do kategorii aktywów finansowych wycenianych zamortyzowanym kosztem Spółka klasyfikuje:  należności handlowe,  pożyczki spełniające test klasyfikacyjny SPPI, które zgodnie z modelem biznesowym wykazywane są jako utrzymywane w celu uzyskania przepływów pieniężnych,  środki pieniężne i ekwiwalenty. Przychody z tytułu odsetek oblicza się przy zastosowaniu metody efektywnej stopy procentowej i wykazuje się w rachunku zysków i strat w pozycji „Przychody finansowe”. W sytuacji, gdy Spółka:  posiada ważny tytuł prawny do dokonania kompensaty ujętych kwot oraz  zamierza rozliczyć się w kwocie netto albo jednocześnie zrealizować składnik aktywów i wykonać zobowiązanie, składnik aktywów finansowych i zobowiązanie finansowe kompensuje się i wykazuje w sprawozdaniu z sytuacji finansowej w kwocie netto. (ii) Zobowiązania finansowe oraz instrumenty kapitałowe wyemitowane przez Spółkę Instrumenty dłużne i kapitałowe klasyfikuje się jako zobowiązania finansowe lub jako kapitał własny, w zależności od treści ustaleń umownych. Instrumenty kapitałowe Instrumentem kapitałowym jest każdy kontrakt, który poświadcza udział w aktywach podmiotu po odjęciu wszystkich jego zobowiązań. Instrumenty kapitałowe wyemitowane przez Spółkę ujmuje się w kwocie otrzymanych wpływów po odjęciu bezpośrednich kosztów emisji. Instrumenty finansowe z opcją sprzedaży mogą być prezentowane jako kapitał własny wtedy i tylko wtedy, gdy spełniają wszystkie poniższe warunki:  ich posiadacz ma prawo do proporcjonalnego udziału w aktywach netto jednostki w przypadku jej likwidacji;  dany instrument należy do klasy instrumentów najbardziej podporządkowanych i wszystkie instrumenty w tej klasie mają identyczne cechy;  instrument nie posiada innych cech, które odpowiadałyby definicji zobowiązania finansowego; oraz  suma przewidywanych przepływów pieniężnych przypadających na ten instrument w okresie jego spłaty opiera się przede wszystkim o wynik finansowy, zmianę w ujętych aktywach netto lub zmianę wartości godziwej ujętych i nieujętych aktywów netto jednostki (z wyłączeniem oddziaływania samego instrumentu). Wynik finansowy lub zmianę ujętych aktywów netto wycenia się w tym celu zgodnie z odpowiednimi MSSF. Podmiot nie może posiadać innych instrumentów, które znacząco zawężałyby lub wyznaczały stałą kwotę zwrotu dla posiadacza instrumentu finansowego z opcją sprzedaży. Kryteria klasyfikacji jako kapitału własnego instrumentów zobowiązujących do przekazania ich posiadaczowi proporcjonalnego udziału w aktywach netto jednostki w przypadku likwidacji oparte są MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 12 na tych samych zasadach co przedstawione powyżej, z wyjątkiem punktów (c) i (d), które nie mają zastosowania. Jeżeli Spółka zależna wyemituje tego rodzaju instrumenty, które znajdują się w posiadaniu jednostek nie sprawujących nad nią kontroli i zostały przedstawione jako kapitał własny w sprawozdaniu finansowym tej Spółki, w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym ujmowane są jako zobowiązanie, ponieważ nie będzie on najbardziej podporządkowanym instrumentem w Grupie Kapitałowej. Złożone instrumenty finansowe Składniki złożonych instrumentów wyemitowanych przez Spółkę klasyfikuje się oddzielnie jako zobowiązania finansowe i kapitał własny, zgodnie z treścią zawartej umowy. Wartość godziwą składników stanowiących zobowiązania na dzień emisji szacuje się przy użyciu dominującej rynkowej stopy procentowej stosowanej do podobnych, niezamiennych instrumentów. Kwotę tę ujmuje się jako zobowiązanie po zamortyzowanym koszcie przy użyciu efektywnej stopy procentowej do momentu wygaśnięcia tej kwoty związanego z zamianą lub do dnia wymagalności instrumentu. Komponent kapitałowy określa się odejmując wartość zobowiązania od ogólnej wartości godziwej złożonego instrumentu kapitałowego. Wartość tę ujmuje się w kapitale własnym po uwzględnieniu podatku dochodowego i nie podlega ona późniejszemu przeszacowaniu. Zobowiązania wynikające z umów gwarancji finansowej Zobowiązania z tytułu gwarancji finansowej wycenia się początkowo w wartości godziwej, a następnie według wyższej z dwóch następujących wartości: kwoty zobowiązania umownego określonej zgodnie z MSR 37 „Rezerwy, zobowiązania warunkowe i aktywa warunkowe” oraz początkowo ujętej wartości pomniejszonej w odpowiednich przypadkach o umorzenie ujęte zgodnie z zasadami ujmowania przychodów. Zobowiązania finansowe Zobowiązania finansowe klasyfikuje się jako wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy albo jako pozostałe zobowiązania finansowe. Zobowiązania finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy Do tej kategorii zalicza się zobowiązania finansowe przeznaczone do zbycia lub zdefiniowane jako wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy. Zobowiązanie finansowe klasyfikuje się jako przeznaczone do zbycia, jeżeli:  zostało podjęte przede wszystkim w celu odkupu w krótkim terminie;  stanowi część określonego portfela instrumentów finansowych, którymi Spółka zarządza łącznie zgodnie z bieżącym i faktycznym wzorcem generowania krótkoterminowych zysków; lub  jest instrumentem pochodnym niesklasyfikowanym i niedziałającym jako zabezpieczenie. Zobowiązanie finansowe inne niż przeznaczone do zbycia może zostać sklasyfikowane jako wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy w chwili początkowego ujęcia, jeżeli:  taka klasyfikacja eliminuje lub znacząco redukuje niespójność wyceny lub ujęcia, jaka wystąpiłaby w innych warunkach; lub  składnik aktywów finansowych należy do grupy aktywów lub zobowiązań finansowych, lub do obu tych grup objętych zarządzaniem, a jego wyniki wyceniane są w wartości godziwej MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 13 zgodnie z udokumentowaną strategią zarządzania ryzykiem lub inwestycjami Spółki, w ramach której informacje o grupowaniu aktywów są przekazywane wewnętrznie; lub  stanowi część kontraktu zawierającego jeden lub więcej wbudowanych instrumentów pochodnych, a MSR 39 dopuszcza klasyfikację całego kontraktu (składnika aktywów lub zobowiązań) do pozycji wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy. Zobowiązania finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy wykazuje się w wartości godziwej, a wynikające z nich zyski lub straty finansowe ujmuje się w sprawozdaniu z całkowitych dochodów z uwzględnieniem odsetek zapłaconych od danego zobowiązania finansowego. Pozostałe zobowiązania finansowe Pozostałe zobowiązania finansowe, w tym kredyty bankowe i pożyczki, wycenia się początkowo w wartości godziwej pomniejszonej o koszty transakcji. Następnie wycenia się je po zamortyzowanym koszcie historycznym metodą efektywnej stopy procentowej, a koszty odsetkowe ujmuje się metodą efektywnego dochodu. Metoda efektywnej stopy procentowej służy do obliczania zamortyzowanego kosztu zobowiązania i do alokowania kosztów odsetkowych w odpowiednim okresie. Efektywna stopa procentowa to stopa faktycznie dyskontująca przyszłe płatności pieniężne w przewidywanym okresie użytkowania danego zobowiązania lub, w razie potrzeby, w okresie krótszym. Wyksięgowanie zobowiązań finansowych Spółka wyksięgowuje zobowiązania finansowe wyłącznie wówczas, gdy odpowiednie zobowiązania Spółki zostaną wykonane, unieważnione lub gdy wygasną. (iii) Kapitały własne Kapitał zakładowy Kapitał zakładowy wykazywany jest w wartości nominalnej zarejestrowanych akcji, wynikającej ze statutu Spółki i wpisu do Krajowego Rejestru Sądowego. Kapitał zapasowy z wydzielenia Kapitał zapasowy z wydzielenia wykazywany jest w wartości nominalnej aktywów netto wydzielonych w ramach wyodrębnienia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Marvipol S.A. Oddział w Warszawie ustalonej na dzień 1 października 2015 r., skorygowanej o przesunięcia środków pieniężnych z Marvipol S.A. (Centrala) do Marvipol S.A. Oddział w Warszawie oraz pokrycie straty w roku, w którym nastąpiło wydzielenie. Kapitał zapasowy Zgodnie z przepisami kodeksu spółek handlowych, Spółka jest zobowiązana do utworzenia kapitału zapasowego na pokrycie straty, do którego przelewa się co najmniej 8% zysku za dany rok obrotowy, dopóki kapitał ten nie osiągnie co najmniej jednej trzeciej kapitału zakładowego. Do kapitału zapasowego należy również przelewać nadwyżki osiągnięte przy emisji akcji powyżej ich wartości nominalnej pozostałe po pokryciu kosztów emisji. O użyciu kapitału zapasowego decyduje Walne Zgromadzenie, jednakże część kapitału zapasowego w wysokości jednej trzeciej kapitału zakładowego można użyć jedynie na pokrycie straty wykazanej w sprawozdaniu finansowym. Kapitał zapasowy w Spółce tworzony jest: MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 14  z odpisów z zysku,  z premii emisyjnej uzyskanej z emisji akcji, pomniejszonej o poniesione koszty bezpośrednio z nią związane,  z nadwyżki ceny sprzedaży akcji własnych nad kosztem ich nabycia, Kapitał rezerwowy Pozostałe kapitały rezerwowe są tworzone zgodnie ze statutem. O użyciu kapitału rezerwowego rozstrzyga Walne Zgromadzenie. Spółka do kapitałów rezerwowych zalicza między innymi kapitał utworzony decyzją Walnego Zgromadzenia na nabycie akcji własnych. W kapitale rezerwowym Spółka ujmuje także kapitał uzyskany z emisji akcji, po pomniejszeniu o koszty emisji do momentu dokonania rejestracji podwyższenia kapitału zakładowego przez Sąd Rejestrowy. Po dokonaniu rejestracji wartość nominalna zarejestrowanych akcji odnoszona jest na kapitał zakładowy, natomiast nadwyżka osiągnięta przy emisji akcji powyżej ich wartości nominalnej, pozostała po pokryciu kosztów emisji, odnoszona jest na kapitał zapasowy. Nabyte akcje własne Spółka, na podstawie uchwał Walnego Zgromadzenia, dokonywała skupu akcji własnych. Nabyte akcje własne wyceniane są według ceny nabycia i ujmowane w kapitale własnym jako wielkość ujemna. Całkowite dochody Całkowite dochody ogółem to zmiana w kapitale własnym, która nastąpiła w ciągu okresu sprawozdawczego na skutek transakcji innych niż transakcje zawierane z właścicielami występującymi w charakterze udziałowców. Obejmują wszystkie składniki zysków i strat oraz innych całkowitych dochodów. Inne całkowite dochody obejmują pozycje przychodów i kosztów (w tym korekty wynikające z przeklasyfikowania), które nie zostały ujęte jako zyski lub straty zgodnie z tym, jak tego wymagają lub na co zezwalają inne MSSF. c) Rzeczowe aktywa trwałe (i) Własne składniki rzeczowych aktywów trwałych Składniki rzeczowych aktywów trwałych ujmuje się w księgach według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia pomniejszonych o odpisy amortyzacyjne oraz odpisy z tytułu utraty wartości. Cena nabycia obejmuje cenę zakupu składnika majątku oraz koszty bezpośrednio związane z zakupem i przystosowaniem składnika majątku do stanu zdatnego do używania, łącznie z kosztami transportu, jak też załadunku, wyładunku i składowania. Rabaty, opusty oraz inne podobne zmniejszenia i odzyski zmniejszają cenę nabycia składnika aktywów. Koszt wytworzenia składnika środków trwałych oraz środków trwałych w budowie obejmuje ogół kosztów poniesionych przez jednostkę w okresie jego budowy, montażu, przystosowania i ulepszenia poniesionych do dnia przyjęcia takiego składnika majątkowego do używania (lub do dnia bilansowego, jeśli składnik nie został jeszcze oddany do używania). Koszt wytworzenia obejmuje również, w przypadkach gdy jest to wymagane, wstępny szacunek kosztów demontażu i usunięcia składników rzeczowych aktywów trwałych oraz przywrócenia stanu pierwotnego. MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 15 Zakupione oprogramowanie, które jest niezbędne do prawidłowego funkcjonowania związanego z nim urządzenia jest aktywowane jako część tego urządzenia. W przypadku, gdy określony składnik rzeczowych aktywów trwałych składa się z odrębnych i istotnych części składowych o różnym okresie użytkowania, części te są traktowane jako odrębne składniki aktywów. (ii) Przeklasyfikowanie do nieruchomości inwestycyjnych Składniki rzeczowych aktywów trwałych wytwarzane w celu przyszłego wykorzystania jako nieruchomości inwestycyjne zaliczane są do rzeczowych aktywów trwałych i wykazywane w oparciu o ich koszt wytworzenia do momentu kiedy możliwa będzie ich rzetelna wycena. Wtedy to zostają przeklasyfikowane do nieruchomości inwestycyjnych i wycenione według wartości godziwej. Wszelkie zyski i straty powstałe z wyceny do wartości godziwej są ujmowane w sprawozdaniu z całkowitych dochodów. (iii) Nakłady ponoszone w terminie późniejszym Aktywowaniu podlegają poniesione w późniejszym okresie koszty wymienianych części składnika rzeczowych aktywów trwałych, które można wiarygodnie oszacować i jest prawdopodobne, że Spółka osiągnie korzyści ekonomiczne związane z wymienianymi składnikami rzeczowych aktywów trwałych. Pozostałe nakłady są ujmowane na bieżąco w sprawozdaniu z całkowitych dochodów jako koszty. (iv) Amortyzacja Składniki rzeczowych aktywów trwałych, względnie ich istotne i odrębne części składowe amortyzowane są metodą liniową przez okres użytkowania przy uwzględnieniu przewidywanej przy likwidacji ceny sprzedaży netto pozostałości środka trwałego (wartości rezydualnej). Grunty nie są amortyzowane. Spółka zakłada poniższe okresy użytkowania dla poszczególnych kategorii środków trwałych:  Budynki: 10 – 40 lat,  Maszyny i urządzenia: 3 – 10 lat,  Środki transportu: 5 lat,  Meble i wyposażenie: 5 - 7 lat. Poprawność stosowanych okresów użytkowania, metod amortyzacji oraz wartości rezydualnych środków trwałych (o ile nie jest nieznaczna) jest przez Spółkę corocznie weryfikowana. d) Wartości niematerialne (i) Wartości niematerialne Wartości niematerialne nabyte przez Spółkę wykazywane są w oparciu o ich cenę nabycia, pomniejszoną o odpisy amortyzacyjne oraz odpisy aktualizacyjne z tytułu utraty wartości. (ii) Nakłady poniesione w terminie późniejszym Późniejsze wydatki na składniki istniejących wartości niematerialnych podlegają aktywowaniu tylko wtedy, gdy zwiększają przyszłe korzyści ekonomiczne związane z danym składnikiem. Pozostałe nakłady są ujmowane w sprawozdaniu z całkowitych dochodów w momencie poniesienia. MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 16 (iii) Amortyzacja Wartości niematerialne amortyzowane są metodą liniową biorąc pod uwagę okres ich użytkowania, chyba że nie jest on określony. Wartość firmy i wartości niematerialne z nieokreślonym okresem użytkowania nie są amortyzowane, podlegają testom ze względu na utratę wartości na każdy dzień bilansowy. Inne wartości niematerialne są amortyzowane od dnia, kiedy są dostępne do użytkowania. Szacunkowy okres użytkowania jest następujący:  oprogramowanie 2 lata. e) Nieruchomości inwestycyjne Początkowe ujęcie nieruchomości inwestycyjnych następuje według ceny nabycia z uwzględnieniem kosztów transakcji. Wartość bilansowa nieruchomości inwestycyjnych obejmuje koszt wymiany części składowej nieruchomości inwestycyjnej w chwili jego poniesienia, o ile spełnione są kryteria ujmowania i nie obejmuje kosztów bieżącego utrzymania tych nieruchomości. Po początkowym ujęciu, nieruchomości inwestycyjne są wykazywane według wartości godziwej. Zyski lub straty wynikające ze zmian wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych są ujmowane w zysku lub stracie w tym okresie, w którym powstały. Przeniesienia aktywów do nieruchomości inwestycyjnych dokonuje się tylko wówczas, gdy następuje zmiana sposobu ich użytkowania potwierdzona przez zakończenie użytkowania składnika aktywów przez właściciela lub zawarcie umowy leasingu operacyjnego. Jeżeli składnik aktywów wykorzystywany przez właściciela – Spółkę - staje się nieruchomością inwestycyjną, Spółka stosuje zasady opisane w części Rzeczowe aktywa trwałe aż do dnia zmiany sposobu użytkowania tej nieruchomości. W przypadku przeniesienia nieruchomości z zapasów do nieruchomości inwestycyjnych, różnicę między wartością godziwą nieruchomości ustaloną na dzień przeniesienia a jej poprzednią wartością bilansową ujmuje się w sprawozdaniu z całkowitych dochodów. W przypadku przeniesienia nieruchomości inwestycyjnej wykazywanej w wartości godziwej do nieruchomości zajmowanych przez właściciela lub do zapasów, zakładany koszt tej nieruchomości, który zostanie przyjęty dla celów jej ujęcia zgodnie z MSR 16 lub MSR 2 jest równy wartości godziwej tej nieruchomości ustalonej na dzień zmiany sposobu jej użytkowania. Ujęcie przeniesienia z zapasów do nieruchomości inwestycyjnych, traktuje się analogicznie do sprzedaży zapasów. Gdy Spółka zakończy budowę, przeprowadzane we własnym zakresie dostosowywanie nieruchomości inwestycyjnej lub nieruchomości inwestycyjnej przeznaczonej do sprzedaży, różnicę między ustaloną na ten dzień wartością godziwą tej nieruchomości a jej poprzednią wartością bilansową ujmuje się w sprawozdaniu z całkowitych dochodów. f) Składniki rzeczowych aktywów trwałych użytkowane na podstawie umów leasingu Przy podpisaniu umowy Spółka ocenia, czy umowa jest leasingiem lub czy zawiera leasing. Umowa jest leasingiem lub zawiera leasing, jeżeli na jej mocy przekazuje się prawo do kontroli użytkowania zidentyfikowanego składnika aktywów na dany okres, w zamian za wynagrodzenie. W dacie rozpoczęcia leasingu Spółka ujmuje składnik aktywów z tytułu prawa do użytkowania oraz zobowiązanie z tytułu leasingu. W dacie rozpoczęcia Spółka wycenia zobowiązanie z tytułu leasingu MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 17 w wysokości wartości bieżącej opłat leasingowych pozostających do spłaty w tej dacie, zdyskontowanych przy użyciu stopy zawartej w umowie leasingu lub krańcowej stopy procentowej jeśli stopa procentowa leasingu nie jest dostępna. Koszt składnika aktywów z tytułu prawa do użytkowania obejmuje kwotę początkowej wyceny zobowiązania z tytułu leasingu, wszelkie opłaty leasingowe zapłacone w dacie rozpoczęcia leasingu lub przed tą datą pomniejszone o wszelkie otrzymane zachęty leasingowe, początkowe koszty bezpośrednie poniesione przez leasingobiorcę oraz szacunek kosztów, które mają zostać poniesione przez leasingobiorcę z związku z demontażem i usunięciem bazowego składnika aktywów. Spółka wycenia składnik aktywów z tytułu prawa do użytkowania stosując model kosztu, tj. w pomniejszeniu o odpisy amortyzacyjne oraz ewentualne straty z tytułu utraty wartości, ale także po odpowiednim skorygowaniu o dokonywane przeliczenia zobowiązania z tytułu leasingu. Amortyzacja prawa do użytkowania w Spółce dokonywana jest metodą liniową przez okres umowy leasingu. Opłaty leasingowe zawarte w wycenie zobowiązania z tytułu leasingu obejmują stałe płatności leasingowe pomniejszone o wszelkie należne zachęty leasingowe, ceny wykonania opcji kupna (jeżeli można z wystarczającą pewnością stwierdzić, że Spółka z tej opcji skorzysta) oraz kary pieniężne za wypowiedzenie umowy (jeżeli jest wystarczająca pewność, że Spółka skorzysta z tej opcji). W kolejnych okresach zobowiązanie z tytułu leasingu pomniejszane jest o dokonane spłaty i korygowane o naliczone odsetki. Spółka stosuje zwolnienie, które przywołuje pkt. MSSF16.5, dotyczące ujmowania leasingów o niskiej wartości oraz leasingów krótkoterminowych (nie przekraczających 12 miesięcy). Płatności leasingowe w przypadku obu wymienionych wyjątków rozpoznawane są w kosztach okresu, którego dotyczą. Emitent zidentyfikował następujące typy istotnych umów leasingu:  leasing powierzchni biurowej,  leasing floty samochodowej. Prawa do użytkowania przedmiotów leasingu zostały ujęte jako prawa do użytkowania rzeczowych aktywów trwałych z tytułu leasingu, a zobowiązania z tytułu umów najmu powierzchni biurowej oraz leasingu samochodów zostały ujęte jako zobowiązania z tytułu leasingu finansowego g) Udziały i akcje w jednostkach zależnych Udziały i akcje w jednostkach zależnych prezentowane w cenie nabycia skorygowanej o późniejsze odpisy z tytułu utraty wartości. Test na utratę wartości przeprowadza się gdy istnieją przesłanki wskazujące na to, że wartość bilansowa inwestycji nie zostanie odzyskana. Spółka dokonuje analizy wartości aktywów netto spółek, w których posiada udziały, ze względu na to, że główną pozycją aktywów tych jednostek są zapasy, natomiast największą pozycją pasywów są kredyty celowe i w związku z tym wartość aktywów netto odzwierciedla wartość godziwą posiadanych udziałów. w przypadku utraty wartości odpis rozpoznawany jest w rachunku zysków i strat w pozycji koszty finansowe. Stratę z tytułu utraty wartości ujmuje się w wysokości kwoty o jaką wartość bilansowa przewyższa wartość odzyskiwalną. w przypadku odwrócenia odpisu, jego wartość ujmuje się w pozycji przychody finansowe. Jednostkami zależnymi są takie podmioty, które Spółka kontroluje. h) Zapasy Składniki zapasów wycenia się w cenie nabycia lub koszcie wytworzenia nie wyższej od możliwej do uzyskania ceny sprzedaży netto. Cena nabycia obejmuje cenę zakupu powiększoną o koszty MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 18 bezpośrednio związane z zakupem i przystosowaniem składnika aktywów do stanu zdatnego do używania lub wprowadzenia do obrotu. W przypadku wyrobów gotowych i produkcji w toku, koszty zawierają koszty związane z realizowanymi projektami deweloperskimi. Koszty projektu obejmują głównie:  prawo wieczystej dzierżawy gruntów lub grunty, koszty budowy dotyczące prac wykonywanych przez podwykonawców w związku z budowami lokali mieszkalnych,  skapitalizowane koszty zawierające koszty finansowe, koszty planowania i projektu, narzuty kosztów ogólno-administracyjnych oraz pozostałe koszty bezpośrednie dotyczące projektów. Możliwa do uzyskania cena sprzedaży netto jest różnicą pomiędzy szacowaną ceną sprzedaży dokonywaną w toku działalności gospodarczej, a szacowanymi kosztami ukończenia i kosztami niezbędnymi do doprowadzenia sprzedaży do skutku. i) Odpisy z tytułu utraty wartości aktywów (i) Aktywa finansowe Spółka dokonuje oceny oczekiwanych strat kredytowych (ang. expected credit losses, „ECL”) związanych z instrumentami dłużnymi wycenianymi według zamortyzowanego kosztu i wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody, niezależnie od tego, czy wystąpiły przesłanki utraty wartości. W przypadku należności z tytułu dostaw i usług, Spółka stosuje uproszczone podejście i wycenia odpis na oczekiwane straty kredytowe w kwocie równej oczekiwanym stratom kredytowym w całym okresie życia przy użyciu macierzy rezerw. Spółka wykorzystuje swoje dane historyczne dotyczące strat kredytowych, skorygowane w stosownych przypadkach o wpływ informacji dotyczących przyszłości. W przypadku pozostałych aktywów finansowych, Spółka wycenia odpis na oczekiwane straty kredytowe w kwocie równej 12-miesięcznym oczekiwanym stratom kredytowym. Jeżeli ryzyko kredytowe związane z danym instrumentem finansowym znacznie wzrosło od momentu początkowego ujęcia, Spółka wycenia odpis na oczekiwane straty kredytowe z tytułu instrumentu finansowego w kwocie równej oczekiwanym stratom kredytowym w całym okresie życia. Spółka ocenia, że ryzyko kredytowe związane z danym instrumentem finansowym znacznie wzrosło od dnia jego początkowego ujęcia w przypadku, gdy opóźnienie w spłacie przekroczy 180 dni. Jednocześnie, Spółka ocenia, że niewykonanie zobowiązania przez dłużnika (ang. default) następuje w przypadku gdy opóźnienie w spłacie przekroczy 270 dni. (ii) Aktywa niefinansowe Odpis z tytułu utraty wartości ujmowany jest w momencie, kiedy wartość bilansowa składnika aktywów lub ośrodka generującego środki pieniężne przewyższa jego wartość odzyskiwalną. Ośrodek generujący środki pieniężne jest definiowany jako najmniejsza identyfikowalna grupa aktywów, która wypracowuje środki pieniężne niezależnie od innych aktywów i ich grup. Odpisy z tytułu utraty wartości są ujmowane w wyniku finansowym. Utrata wartości ośrodka generującego środki pieniężne jest w pierwszej kolejności ujmowana jako zmniejszenie wartości firmy przypisanej do tego ośrodka (grupy ośrodków), a następnie jako zmniejszenie wartości bilansowej pozostałych aktywów tego ośrodka (grupy ośrodków) na zasadzie proporcjonalnej. Wartość odzyskiwalna aktywów lub ośrodków generujących środki pieniężne definiowana jest jako większa z ich wartości netto możliwej do uzyskania ze sprzedaży oraz ich wartości użytkowej. Przy MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 19 szacowaniu wartości użytkowej przyszłe przepływy pieniężne dyskontowane są przy użyciu stopy procentowej przed opodatkowaniem, która odzwierciedla aktualną rynkową ocenę wartości pieniądza w czasie oraz czynniki ryzyka charakterystyczne dla danego składnika aktywów. W przypadku aktywów, które nie generują niezależnych przepływów pieniężnych wartość użytkowa szacowana jest dla najmniejszego identyfikowalnego ośrodka generującego środki pieniężne, do którego dany składnik aktywów przynależy. W odniesieniu do aktywów innych niż wartość firmy, odpisy z tytułu utraty wartości rozpoznane w poprzednich okresach, są poddawane na każdy dzień bilansowy ocenie, czy zaszły przesłanki wskazujące na zmniejszenie utraty wartości lub jej całkowite odwrócenie. Odpis aktualizujący z tytułu utraty wartości jest odwracany, jeżeli zmieniły się szacunki zastosowane do szacowania wartości odzyskiwalnej. Odpis z tytułu utraty wartości odwracany jest tylko do wysokości wartości bilansowej składnika aktywów pomniejszonej o odpisy amortyzacyjne, jaka byłaby wykazana w sytuacji, gdyby odpis z tytułu utraty wartości nie został ujęty. j) Świadczenia pracownicze (i) Program określonych składek Spółka zobowiązana jest na mocy obowiązujących przepisów, do pobierania i odprowadzania składek na świadczenia emerytalne pracowników. Świadczenia te, zgodnie z MSR 19, stanowią program państwowy oraz mają charakter programu określonych składek. W związku z powyższym, zobowiązanie Spółki za każdy okres jest szacowane na podstawie kwot składek do wniesienia za dany rok. (ii) Krótkoterminowe świadczenia pracownicze Zobowiązania z tytułu krótkoterminowych świadczeń pracowniczych są wycenianie bez uwzględnienia dyskonta i są odnoszone w koszty w momencie wykonania świadczenia. k) Rezerwy Rezerwa zostaje ujęta w przypadku, gdy na Spółce ciąży obowiązek wynikający z przeszłych zdarzeń i prawdopodobne jest, że wypełnienie tego obowiązku wiązać się będzie z wypływem korzyści ekonomicznych. W przypadku, kiedy efekt wartości pieniądza w czasie ma istotne znaczenie, rezerwy są szacowane poprzez dyskontowanie oczekiwanych przyszłych przepływów środków pieniężnych w oparciu o stopę przed opodatkowaniem, która odzwierciedla bieżące szacunki rynkowe zmian wartości pieniądza w czasie oraz ryzyko związane z danym składnikiem pasywów. (i) Umowy rodzące obciążenia Rezerwa na umowy rodzące obciążenia ujmowana jest w przypadku, gdy spodziewane przez Spółkę korzyści ekonomiczne z umowy są niższe niż nieuniknione koszty wypełnienia obowiązków umownych. Wysokość rezerwy jest ustalana na podstawie niższej z wartości kosztów związanych z odstąpieniem od umowy lub kosztów jej realizacji. Przed ujęciem w księgach rezerwy, Spółka rozpoznaje ewentualną utratę wartości aktywów związanych z daną umową. l) Przychody (i) Przychody ze sprzedaży lokali mieszkalnych i rozpoznanie kosztów Przychody ze sprzedaży lokali mieszkalnych są rozpoznawane zgodnie z MSSF 15 tj., w momencie spełnienia zobowiązania do wykonania świadczenia. Za moment ten Spółka uznaje przeniesienie na klienta kontroli nad sprzedawanym lokalem, miejscem postojowym, schowkiem garażowym, komórką lokatorską lub innym elementem budynku lub jego części wspólnej, czyli na moment wydania. MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 20 Stosownie do treści art. 548 § 1 k.c., niebezpieczeństwo przypadkowej utraty lub uszkodzenia rzeczy przechodzi na kupującego z chwilą wydania rzeczy, niezależnie od tego kiedy kupujący stanie się właścicielem rzeczy. Przez wydanie rzeczy rozumieć należy przede wszystkim wydanie w rozumieniu art. 348 k.c. Przeniesienie posiadania następuje przez wydanie rzeczy. Wydanie dokumentów, które umożliwiają rozporządzanie rzeczą, jak również wydanie środków, które dają faktyczną władzę nad rzeczą, jest jednoznaczne z wydaniem rzeczy. Koszty wytworzenia niesprzedanych lokali mieszkalnych są wykazywane w pozycji zapasy, jako produkty w toku lub jako wyroby gotowe w zależności od stopnia zaawansowania budowy. Koszty wytworzenia sprzedanych lokali mieszkalnych są ujmowane w rachunku wyników w pozycji "Koszt własny sprzedaży". (ii) Sprzedaż towarów Przychody ze sprzedaży towarów wykazywane są w wysokości odpowiadającej wartości godziwej otrzymanej zapłaty, pomniejszonej o wartość zwrotów, opustów i rabatów. Przychody ze sprzedaży towarów są ujmowane w rachunku wyników, gdy znaczące ryzyko i korzyści wynikające z ich własności zostały przeniesione na kupującego. Przychody nie są ujmowane, gdy istnieje znaczna niepewność co do możliwości uzyskania przyszłych korzyści ekonomicznych, ustalenia wysokości poniesionych kosztów lub możliwości zwrotu towarów lub Spółka pozostaje trwale zaangażowana w zarządzanie sprzedanymi towarami. (iii) Świadczenie usług Przychody ze świadczenia usług są ujmowane w rachunku wyników po wykonaniu usługi. (iv) Przychody z tytułu najmu Przychody z tytułu najmu nieruchomości inwestycyjnych ujmowane są w rachunku wyników metodą liniową przez okres trwania umowy. m) Przychody i koszty finansowe Zyski z inwestycji obejmują odsetki należne z tytułu zainwestowanych przez Spółkę środków pieniężnych oraz należne dywidendy, a także obejmują przeszacowanie z tytułu wzrostu wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych. Przychody z tytułu odsetek wykazuje się w sprawozdaniu z całkowitych dochodów według zasady memoriałowej, przy zastosowaniu metody efektywnej stopy procentowej. Dochód z tytułu dywidend ujmuje się w sprawozdaniu z całkowitych dochodów w momencie, kiedy Spółka nabywa prawa do jej otrzymania. Koszty finansowe obejmują odsetki płatne z tytułu zadłużenia. Wszystkie koszty z tytułu odsetek są ustalane w oparciu o efektywną stopę procentową. n) Podatek dochodowy Podatek dochodowy wykazany w sprawozdaniu z całkowitych dochodów obejmuje część bieżącą i część odroczoną. Podatek dochodowy ujmowany jest w sprawozdaniu z całkowitych dochodów, za wyjątkiem kwot związanych z pozycjami rozliczanymi bezpośrednio z kapitałem własnym. Wówczas ujmuje się go w kapitale własnym. Podatek odroczony wyliczany jest przy zastosowaniu metody zobowiązania bilansowego, w oparciu o różnice przejściowe pomiędzy wartością aktywów i zobowiązań ustalaną dla celów księgowych, a ich wartością ustalaną dla celów podatkowych. Rezerwy nie tworzy się na następujące różnice MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 21 przejściowe: początkowe ujęcie aktywów lub pasywów, za wyjątkiem jeśli dotyczą połączenia jednostek, które nie wpływają ani na zysk księgowy ani na dochód do opodatkowania, różnice związane z inwestycjami w jednostkach zależnych w zakresie, w którym nie jest prawdopodobne, że zostaną one zrealizowane w dającej się przewidzieć przyszłości. Wartość firmy nie jest tytułem do różnicy przejściowej niezależnie od skutków podatkowych. Ujęta kwota podatku odroczonego opiera się na oczekiwaniach, co do sposobu realizacji wartości bilansowej aktywów i pasywów, przy zastosowaniu stawek podatkowych obowiązujących lub uchwalonych na dzień bilansowy. Aktywa z tytułu podatku odroczonego są ujmowane do wysokości, do której jest prawdopodobne, iż osiągnięty zostanie dochód do opodatkowania, który pozwoli na realizację różnic przejściowych. Aktywa z tytułu podatku odroczonego obniża się w zakresie, w jakim nie jest prawdopodobne osiągnięcie dochodu do opodatkowania wystarczającego do częściowego lub całkowitego zrealizowania różnic przejściowych. Takie obniżki koryguje się w górę, w zakresie, w jakim uzyskanie wystarczającego dochodu do opodatkowania staje się prawdopodobne. o) Zysk na akcję Spółka prezentuje podstawowy i rozwodniony zysk na akcję dla akcji zwykłych. Podstawowy zysk na akcję jest wyliczany przez podzielenie zysku lub straty przypadającej posiadaczom akcji zwykłych przez średnią ważoną liczbę akcji zwykłych w okresie. Rozwodniony zysk na akcję w odróżnieniu od wskaźnika opisanego powyżej uwzględnia w kalkulacji oprócz zysku przypadającego dla posiadaczy akcji zwykłych oraz średniej liczby akcji zwykłych również opcje na akcje udzielone pracownikom oraz obligacje zamienne na akcje. p) Raportowanie segmentów działalności Segment działalności jest wyodrębnioną częścią Spółki, która zajmuje się dostarczaniem określonych produktów lub usług (segment branżowy) lub dostarczaniem produktów lub usług w określonym środowisku ekonomicznym (segment geograficzny), który podlega ryzykom i czerpie korzyści odmienne niż inne segmenty. Podstawowy format raportowania Spółki bazuje na segmentach branżowych. Spółka prowadzi działalność głównie w rejonie Warszawy w jednym segmencie branżowym. r) Ustalenie wartości godziwej Określenie wartości godziwej zarówno finansowych, jak i niefinansowych aktywów i zobowiązań jest wymagane dla potrzeb zasad rachunkowości Spółki i ujawnień w sprawozdaniu finansowym. Poniżej zostały opisane metody ustalania wartości godziwej. W uzasadnionych przypadkach, dalsze informacje na temat założeń przyjętych do określenia wartości godziwej przedstawiono w notach objaśniających do poszczególnych składników aktywów i zobowiązań. (i) Nieruchomości inwestycyjne Portfel nieruchomości inwestycyjnych wyceniany jest systematycznie przez zewnętrznego, niezależnego rzeczoznawcę majątkowego, który posiada odpowiednio uznane kwalifikacje zawodowe i bieżące doświadczenie w dokonywaniu wycen, w lokalizacji i kategorii wycenianej nieruchomości. Wartości godziwe opierają się o ceny rynkowe, które są szacowaną kwotą, za jaką na warunkach rynkowych nieruchomość mogłaby zostać wymieniona pomiędzy zainteresowanymi i dobrze poinformowanymi stronami transakcji, po przeprowadzeniu odpowiednich działań marketingowych, gdzie obie strony działały świadomie, ostrożnie i bez przymusu. MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 22 (ii) Zobowiązania finansowe niebędące instrumentami pochodnymi Wartość godziwa, szacowana dla celów ujawniania, jest obliczana na podstawie wartości bieżącej przyszłych przepływów pieniężnych z tytułu zwrotu kapitału i odsetek, zdyskontowanych za pomocą rynkowej stopy procentowej na dzień bilansowy. W przypadku leasingu finansowego rynkową stopę procentową szacuje się w oparciu o stopę procentową dla podobnego rodzaju umów leasingowych. 4. Standardy i interpretacje zatwierdzone przez UE i oczekujące na zatwierdzenie 4.1. Standardy i interpretacje zastosowane po raz pierwszy w 2020 roku Zasady rachunkowości zastosowane do sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego są spójne z tymi, które zastosowano przy sporządzaniu sprawozdania finansowego Spółki za rok zakończony 31 grudnia 2019 r., za wyjątkiem zastosowania następujących nowych lub zmienionych standardów oraz nowych interpretacji obowiązujących dla okresów rocznych rozpoczynających się w dniu 1 stycznia 2020 r.:  Zmiany do MSR 1 „Prezentacja sprawozdań finansowych” oraz MSR 8 „Zasady (polityka) rachunkowości, zmiany wartości szacunkowych i korygowanie błędów” - definicja istotności (obowiązujący w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2020 r. lub po tej dacie),  Zmiany w zakresie referencji do Założeń Koncepcyjnych w MSSF (obowiązujący w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2020 r. lub po tej dacie),  Zmiany do MSSF 3 "Połączenia przedsięwzięć" - definicja przedsięwzięcia (obowiązujące w odniesieniu do połączeń, w przypadku których data przejęcia przypada na początek pierwszego okresu rocznego rozpoczynającego się 1 stycznia 2020 r. lub później oraz w odniesieniu do nabycia aktywów, które nastąpiło w dniu rozpoczęcia w/w okresu rocznego lub później),  Zmiany do MSSF 9 „Instrumenty Finansowe”, MSR 39 „Instrumenty Finansowe: ujmowanie i wycena” oraz MSSF 7 „Instrumenty Finansowe: ujawnienie informacji” - reforma wskaźnika referencyjnego stopy procentowej (mający zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2020 roku lub później),  Zmiany do MSSF 16 „Leasing” - ustępstwa czynszowe związane z COVID-19 (obowiązujące dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 czerwca 2020 roku lub później; dozwolone jest wcześniejsze zastosowanie). Nowe standardy, zmiany standardów oraz interpretacje nie miały istotnego wpływu na niniejsze sprawozdanie. 4.2. Nowe standardy i interpretacje oczekujące na zatwierdzenie do stosowania w Unii Europejskiej MSSF w kształcie zatwierdzonym przez UE nie różnią się obecnie w znaczący sposób od regulacji wydanych przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości (RMSR), z wyjątkiem poniższych nowych standardów, zmian do standardów oraz nowej interpretacji, które według stanu na dzień publikacji niniejszego sprawozdania finansowego nie zostały jeszcze zatwierdzone do stosowania w UE (poniższe daty wejścia w życie odnoszą się do standardów w wersji pełnej): MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 23  MSSF 14 „Odroczone salda z regulowanej działalności” (obowiązujący w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2016 r. lub po tej dacie) – Komisja Europejska postanowiła nie rozpoczynać procesu zatwierdzania tego tymczasowego standardu do stosowania na terenie UE do czasu wydania ostatecznej wersji właściwego pełnego standardu MSSF 14,  Zmiany do MSSF 10 „Skonsolidowane sprawozdania finansowe” i MSR 28 „Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach” - sprzedaż lub wniesienie aktywów pomiędzy inwestorem a jego jednostką stowarzyszoną lub wspólnym przedsięwzięciem oraz późniejsze zmiany (data wejścia w życie zmian została odroczona do momentu zakończenia prac badawczych nad metodą praw własności),  Zmiany do MSSF 4 „Umowy ubezpieczeniowe” – odroczenie zastosowania MSSF 9 „Instrumenty finansowe” (obowiązujący w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2021 r. lub później),  Zmiany do MSSF 9 „Instrumenty finansowe”, MSR 39 „Instrumenty Finansowe: ujmowanie i wycena”, MSSF 7 „Instrumenty Finansowe: ujawnienie informacji”, MSSF 4 „umowy ubezpieczeniowe” oraz MSSF 16 „Leasing”– reforma wskaźnika referencyjnego stopy procentowej etap II (obowiązujące dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2021 roku lub później),  Zmiany do MSSF 3 „Połączenia przedsięwzięć” - aktualizacja referencji do Założeń Koncepcyjnych (obowiązujące dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2021 roku lub później),  Zmiany do MSR 16 „Rzeczowe aktywa trwałe” – ujęcie księgowe przychodów i kosztów zrealizowanych w trakcie procesu inwestycyjnego (obowiązujące dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2022 roku lub później),  Zmiany do MSR 37 „Rezerwy, zobowiązania warunkowe i aktywa warunkowe” – wyjaśnienia dotyczące analizy kosztów oraz czy umowa jest kontraktem rodzącym obciążenia (obowiązujące dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2022 roku lub później),  Roczny program poprawek 2018-2020 - poprawki zawierają wyjaśnienia oraz doprecyzowują wytyczne standardów w zakresie ujmowania oraz wyceny: MSSF 1 „Zastosowanie Międzynarodowych Standardów Sprawozdawczości Finansowej po raz pierwszy”, MSSF 9 „Instrumenty finansowe”, MSR 41 „Rolnictwo” oraz do przykładów ilustrujących do MSSF 16 „Leasing”. Zmiany mają zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2022 roku lub później,  MSSF 17 "Umowy ubezpieczeniowe" (obowiązujący w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 r. lub później),  Zmiany do MSR 1 „Prezentacja sprawozdań finansowych” - prezentacja zobowiązań jako krótkoterminowe lub długoterminowe (obowiązujące dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 r. lub później, wcześniejsze zastosowanie jest dozwolone). Według szacunków Spółki, wyżej wymienione nowe standardy, zmiany do istniejących standardów oraz interpretacji nie miałyby istotnego wpływu na sprawozdanie finansowe, jeżeli zostałyby zastosowane przez Spółkę na dzień bilansowy. MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 24 5. Przychody ze sprzedaży 01.01.2020 - 31.12.2020 01.01.2019 - 31.12.2019 Wyroby gotowe 298 538 Przedsięwzięcia deweloperskie 7 350 - Usługi 24 193 22 760 Przychody ze sprzedaży 31 841 23 298 6. Koszt własny sprzedaży 01.01.2020 - 31.12.2020 01.01.2019 - 31.12.2019 Wyroby gotowe - (507) Przedsięwzięcia deweloperskie (3 571) - Usługi (22 676) (24 942) Koszt własny sprzedaży (26 247) (25 449) 7. Koszty sprzedaży i ogólnego zarządu Koszty sprzedaży 01.01.2020 - 31.12.2020 01.01.2019 - 31.12.2019 Koszty sprzedaży oraz pośrednictwa - - Koszty marketingu - (14) Koszty sprzedaży - (14) Koszty ogólnego zarządu 01.01.2020 - 31.12.2020 01.01.2019 - 31.12.2019 Koszty planowanych inwestycji (675) (254) Koszt zakończonych inwestycji (722) (162) Koszty utrzymania biura i nieruchomości (4 043) (3 735) Wynagrodzenia (134) (61) Usługi doradcze (130) (150) Inne - - Koszty ogólnego zarządu (5 704) (4 362) Koszty według rodzaju 01.01.2020 - 31.12.2020 01.01.2019 - 31.12.2019 Amortyzacja (4 461) (3 735) Zużycie materiałów i energii (878) (610) Usługi obce (8 928) (9 701) Podatki i opłaty (251) (165) Wynagrodzenia (12 489) (14 293) Ub. społ. i inne świadczenia (852) (721) Pozostałe koszty rodzajowe (521) (600) Koszt własny sprzedaży, koszty sprzedaży i ogólnego zarządu (28 380) (29 825) Zestawienie kosztów w układzie rodzajowym nie obejmuje kosztu własnego sprzedaży przedsięwzięcia deweloperskiego, na który składały się głównie koszty nabycia gruntu oraz inne koszty projektowe. MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 25 8. Udział w zyskach wspólnych przedsięwzięć 01.01.2020 - 31.12.2020 01.01.2019 - 31.12.2019 Wartość na początek okresu - 7 Nabycie oraz rozpoczęcie nowych wspólnych przedsięwzięć - - Sprzedaż oraz zakończenie wspólnych przedsięwzięć - - Zmiana prezentacji - (7) Wartość na koniec okresu - - Zmiana stanu wspólnych przedsięwzięć mająca wpływ na wynik Spółki - - 9. Pozostałe przychody operacyjne 01.01.2020 - 31.12.2020 01.01.2019 - 31.12.2019 Przychody z najmu 525 1 214 Przychody (sprzedaż niestatutowa) 120 80 Sprzedaż usług 546 459 Zysk ze zbycia niefinansowych aktywów trwałych oraz wartości niematerialnych 116 - Aktualizacja wartości należności - - Rozwiązanie rezerw i odpisów - 519 Przychody z tytułu kar umownych oraz odszkodowań 393 708 Przychody z darowizn - - Wynagrodzenie z tyt. poręczenia umów kredytowych 486 - Pozostałe przychody 13 38 Pozostałe przychody operacyjne 2 199 3 018 10. Pozostałe koszty operacyjne 01.01.2020 - 31.12.2020 01.01.2019 - 31.12.2019 Koszty najmu - - Koszty refaktur (104) (118) Utworzone odpisy z tytułu utraty wartości zapasów - (1 680) Utworzone odpisy z tytułu utraty wartości należności - (16) Utworzone rezerwy (1 650) (750) Koszty z tytułu kar umownych oraz odszkodowań (173) (75) Koszty darowizn (40) (40) Koszty poręczeń umów kredytowych (1 355) - Pozostałe koszty (10) (69) Pozostałe koszty operacyjne (3 332) (2 748) 11. Przychody finansowe 01.01.2020 - 31.12.2020 01.01.2019 - 31.12.2019 Odsetki z lokat bankowych oraz krótkoterminowych inwestycji finansowych 89 57 Odsetki od pożyczek 25 305 24 904 Różnice kursowe - - Dywidendy 34 480 35 419 Przychody ze zbycia aktywów finansowych - - Pozostałe 136 - MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 26 Przychody finansowe 60 010 60 380 12. Koszty finansowe 01.01.2020 - 31.12.2020 01.01.2019 - 31.12.2019 Odsetki od pożyczek, kredytów i obligacji (21 643) (21 426) Odsetki od zobowiązań z tytułu leasingu finansowego (1 268) (1 244) Odsetki pozostałe - (20) Różnice kursowe (1 363) (275) Pozostałe (2 099) (2 214) Koszty finansowe (26 373) (25 179) 13. Zmiana odroczonego podatku dochodowego Zmiana stanu odroczonego podatku dochodowego 01.01.2020 - 31.12.2020 01.01.2019 - 31.12.2019 Rezerwy na koszty okresu (68) 564 Różny moment rozpoznania przychodów i kosztów ze sprzedaży mieszkań dla celów podatkowych i rachunkowych - - Odsetki od obligacji i kredytów (142) (454) Odpisy zapasów (371) 303 Odsetki naliczone od pożyczki 1 515 1 170 Wycena nieruchomości inwestycyjnej - - Wycena rachunku walutowego - - Wycena pożyczki walutowej - - Wycena aktywów i zobowiązań z tytułu leasingu 510 161 Strata podatkowa 993 635 Zmiana aktywa z tytułu podatku odroczonego 2 437 2 379 Wycena nieruchomości inwestycyjnych - - Różnice w ujęciu odsetek skapitalizowanych w wartości zapasów - - Wycena rzeczowych aktywów trwałych 6 (18) Różnice kursowe - - Naliczone (niezapłacone) odsetki od pożyczek 1 841 1 388 Naliczone (niezapłacone) odsetki od obligacji i kredytów - - Wycena zobowiązań długoterminowych - - Różny moment rozpoznania przychodów i kosztów ze sprzedaży mieszkań dla celów podatkowych i rachunkowych - - Inne - - Zmiana rezerwy z tytułu podatku odroczonego 1 847 1 370 Zmiana podatku odroczonego 590 1 009 Obciążenie wyniku finansowego z tytułu podatku dochodowego - - Podatek -działalność kontynuowana 590 1 009 Podatek 590 1 009 Efektywna stopa podatkowa 01.01.2020 - 31.12.2020 01.01.2019 - 31.12.2019 Zysk brutto 32 394 28 944 Podatek w oparciu o obowiązującą stawkę podatkową (6 155) (5 499) Różnice: Dywidendy 6 551 6 730 MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 27 Efekt podatkowy kosztów finansowania powyżej limitu wynikającego z zasad dotyczących cienkiej kapitalizacji 361 (107) Różnice trwałe (167) (114) Obciążenie wyniku finansowego z tytułu podatku dochodowego 590 1 009 14. Wartości niematerialne i prawne Oprogramowanie Razem Wartość brutto na dzień 1 stycznia 2020 r. 1 305 1 305 Nabycie 25 25 Wartość brutto na dzień 31 grudnia 2020 r. 1 330 1 330 Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości na dzień 1 stycznia 2020 r. (1 112) (1 112) Amortyzacja za okres (138) (138) Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości na dzień 31 grudnia 2020 r. (1 250) (1 250) Wartość netto na dzień 31 grudnia 2020 r. 80 80 Wartość brutto na dzień 1 stycznia 2019 r. 1 119 1 119 Nabycie 186 186 Wartość brutto na dzień 31 grudnia 2019 r. 1 305 1 305 Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości na dzień 1 stycznia 2019 r. (971) (971) Amortyzacja za okres (141) (141) Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości na dzień 31 grudnia 2019 r. (1 112) (1 112) Wartość netto na dzień 31 grudnia 2019 r. 193 193 Amortyzacja wartości niematerialnych Odpisy amortyzacyjne wartości niematerialnych są ujmowane w kosztach amortyzacji. MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 28 15. Rzeczowe aktywa trwałe Maszyny i urządzenia Środki transportu Pozostałe środki trwałe Razem Wartość brutto na dzień 1 stycznia 2020 r. 447 1 060 2 470 3 977 Nabycie - 81 48 129 Wykup z leasingu - 179 - 179 Zbycie - (305) (611) (916) Wartość brutto na dzień 31 grudnia 2020 r. 447 1 015 1 907 3 369 Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości na dzień 1 stycznia 2020 r. (447) (968) (1 946) (3 361) Amortyzacja za okres - (111) (144) (255) Wykup z leasingu - (99) - (99) Zbycie - 280 470 750 Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości na dzień 31 grudnia 2020 r. (447) (898) (1 620) (2 965) Wartość netto na dzień 31 grudnia 2020 r. - 117 287 404 Maszyny i urządzenia Środki transportu Pozostałe środki trwałe Razem Wartość brutto na dzień 1 stycznia 2019 r. 447 1 913 2 446 4 806 Nabycie - - 24 24 Likwidacja - (40) - (40) Zmiana prezentacji w związku z wprowadzeniem MSSF 16 (813) (813) Wartość brutto na dzień 31 grudnia 2019 r. 447 1 060 2 470 3 977 Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości na dzień 1 stycznia 2019 r. (415) (1 100) (1 783) (3 298) Amortyzacja za okres (32) (131) (163) (326) Likwidacja - 40 - 40 Zmiana prezentacji w związku z wprowadzeniem MSSF 16 - 223 - 223 Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości na dzień 31 grudnia 2019 r. (447) (968) (1 946) (3 361) Wartość netto na dzień 31 grudnia 2019 r. - 92 524 616 MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 29 Środki trwałe w leasingu Grupa użytkuje środki trwałe w ramach leasingu. Wartość środków trwałych w leasingu została zaprezentowana w linii prawa do użytkowania rzeczowych aktywów trwałych z tytułu leasingu w sprawozdaniu z sytuacji finansowej Grupy. Informacja na temat praw do użytkowania aktywów z tytułu leasingu została przedstawiona w nocie dotyczącej praw do użytkowania oraz zobowiązań leasingowych w dalszej części sprawozdania finansowego. Zabezpieczenia Na dzień 31 grudnia 2020 r. żadne środki trwałe nie stanowiły zabezpieczenia kredytów bankowych lub obligacji. Utrata wartości rzeczowych aktywów trwałych Na dzień 31 grudnia 2020 r. została przeanalizowana ewentualna utrata wartości rzeczowych aktywów trwałych w odniesieniu do ośrodków generujących przepływy pieniężne. Według analiz na dzień sporządzenia raportu nie wystąpiły przesłanki trwałej utraty wartości. 16. Nieruchomości inwestycyjne Okres zakończony 31.12.2020 31.12.2019 Wartość netto na początek okresu 562 562 Przeniesienie do zapasów - - Sprzedaż - - Wartość netto na koniec okresu 562 562 Nieruchomości inwestycyjne na 31 grudnia 2020 r. obejmowały:  lokal usługowy mieszczący się w Warszawie, przy ul. Bernardyńskiej, który zgodnie z umową najmu z dnia 17.05.2017 r. został oddany w najem długoterminowy do 30.09.2025 r. Klasyfikacja aktywów przy ul. Bernardyńskiej jako nieruchomość inwestycyjna wynika z faktu oddania lokalu w leasing długoterminowy. Wycena nieruchomości inwestycyjnych przy ul. Bernardyńskiej została dokonana przy zastosowaniu metody porównawczej. Na koniec okresu sprawozdawczego Spółka nie posiada nieruchomości inwestycyjnych, które stanowiłyby zabezpieczenie kredytów bankowych. 17. Długoterminowe aktywa finansowe Okres zakończony 31.12.2020 31.12.2019 Udziały 182 749 137 749 Pożyczki udzielone 395 573 442 372 Długoterminowe aktywa razem 578 322 580 121 Okres zakończony 31.12.2020 31.12.2019 Marvipol Gdańsk Chmielna Sp. z o.o. 25 993 21 472 Robo Wash S.A. 2 159 2 159 Marvipol Development Riviera Park Sp. z o.o. - 32 703 MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 30 Okres zakończony 31.12.2020 31.12.2019 Marvipol Development 1 Sp. z o.o. 244 102 Marvipol Development Bemowo Residence Sp. z o.o. 381 308 Marvipol W Apartments Sp. z o.o. 3 057 19 681 Marvipol Development Cascade Residence Sp. z o.o. 4 080 11 912 Marvipol Development Topiel No 18 Sp. z o.o. 683 35 752 Marvipol Dom Przy Okrzei Sp. z o.o. 33 3 011 Marvipol Dwie Motławy Sp. z o.o. 1 146 5 457 Marvipol Raabego Sp. z o.o. 6 617 1 761 Marvipol Development Unique Tower Sp. z o.o. 75 780 60 011 Marvipol Kołobrzeg Resort Sp. z o.o. 1 695 1 595 Marvipol Rotunda Dynasy Sp. z o.o. 30 451 26 868 Unique Apartments Warszawa Sp. z o.o. 792 597 Marvipol Conrada Sp. z o.o. 10 361 2 281 Marvipol Logistics S.A. 1 070 96 095 Marvipol Narwik Sp. z o.o. 33 330 360 Marvipol Sopot II Sp. z o.o. 7 311 6 830 Marvipol Warszawa Kłopotowskiego Sp. z o.o. 19 287 14 019 Marvipol Kołobrzeg Sp. z o.o. 36 287 31 125 Property-ad Sp. z o.o. 169 159 Marvipol Moko Botanika Sp. z o.o. 42 637 29 993 Ertan Sp. z o.o. 520 293 Marvipol Gdańsk Grunwaldzka Sp. z o.o. 20 510 13 951 Unique Hospitality Warszawa Sp. z o.o. 726 495 Marvipol Sopot I Sp. z o.o. 15 881 14 903 PDC Industrial Center 63 Sp. z o.o. - 7 792 Marvipol Studio Okęcie Sp. z o.o. 9 348 51 Unique Apartments Grunwaldzka Sp. z o.o. 222 51 Marvipol Nad Potokiem Sp. z o.o. (daw. Unique Apartments Chmielna Sp. z o.o.) 483 51 Marvipol Projekt 30 Sp. z o.o. 398 81 Solex Sp. z o.o. 43 870 453 Marvipol Estate Sp. z o.o. 52 - 395 573 442 372 Spółka dokonała weryfikacji wartości pożyczek udzielonych spółkom zależnym i współzależnym. Spółka dokonała analizy przyszłych zysków i przepływów pieniężnych generowanych przez wyżej wymienione spółki. Analiza została przeprowadzona w oparciu o prognozy finansowe przygotowane przez Zarząd pod kątem możliwości spłaty. W wyniku przeprowadzonej analizy, Spółka ustaliła, że nie występują przesłanki stanowiące o utracie wartości pożyczek udzielonych jednostkom zależnym i współzależnym. Pożyczki udzielone spółkom zależnym i współzależnym w przypadku, gdy spółki te są finansowane również poprzez kredyty bankowe, są podporządkowane względem tych kredytów. Okres zakończony 31.12.2020 31.12.2019 Marvipol Gdańsk Chmielna Sp. z o.o. 270 270 Prosta 32 Sp. z o.o. 25 931 25 931 Marvipol TM Sp. z o.o. 100 146 100 146 Marvipol Estate Sp. z o.o. 6 6 Marvipol Development Riviera Park Sp. z o.o. 6 6 Marvipol Development 1 Sp. z o.o. 6 6 Marvipol Raabego Sp. z o.o. 5 5 Marvipol Development Bemowo Residence Sp. z o.o. 5 5 Marvipol W Apartments Sp. z o.o. 5 5 Marvipol Construction Sp. z o.o. 6 6 MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 31 Okres zakończony 31.12.2020 31.12.2019 Central Park Ursynów 2 Sp. z o.o. 5 5 Marvipol Development Cascade Residence Sp. z o.o. 5 5 Marvipol Dom Przy Okrzei Sp. z o.o. 5 5 Marvipol Development Topiel No 18 Sp. z o.o. 5 5 Marvipol Development Unique Tower Sp. z o.o. 17 615 10 115 Marvipol Dwie Motławy Sp. z o.o. 5 5 Marvipol Kołobrzeg Resort Sp. z o.o. 5 5 Marvipol Logistics S.A. 100 100 Marvipol Rotunda Dynasy Sp. z o.o. 51 51 Marvipol Conrada Sp. z o.o. 9 9 Unique Apartments Warszawa Sp. z o.o. 5 5 Marvipol Narwik Sp. z o.o. 415 415 Marvipol Kołobrzeg Sp. z o.o. 8 8 Marvipol Warszawa Kłopotowskiego Sp. z o.o. 8 8 Property-ad Sp. z o.o. 7 7 Marvipol Moko Botanika Sp. z o.o. 8 004 504 Ertan Sp. z o.o. 7 7 Marvipol Sopot II Sp. z o.o. 50 50 Marvipol Gdańsk Grunwaldzka Sp. z o.o. 7 7 Unique Hospitality Warszawa Sp. z o.o. 7 7 Marvipol Studio Okęcie Sp. z o.o. 5 5 Marvipol Projekt 30 Sp. z o.o. 5 5 Marvipol Nad Potokiem Sp. z o.o. (daw. Unique Apartments Chmielna Sp. z o.o.) 8 8 Unique Apartments Grunwaldzka Sp. z o.o. 7 7 Solex Sp. z o.o. 30 007 7 Marvipol Sopot I Sp. z o.o. 8 8 Wartość udziałów w spółkach zależnych 182 749 137 749 Udziały i akcje w jednostkach zależnych wykazywane są w cenie nabycia skorygowanej o późniejsze odpisy z tytułu utraty wartości. Spółka dokonała weryfikacji wartości posiadanych przez nią udziałów w spółkach zależnych i współzależnych. Spółka dokonała analizy poprzez weryfikację wartości aktywów netto w połączeniu z analizą przyszłych zysków i przepływów pieniężnych generowanych przez te spółki. Analiza została przeprowadzona w oparciu o prognozy finansowe przygotowane przez Zarząd. W wyniku przeprowadzonej analizy, Spółka ustaliła, że nie występują przesłanki stanowiące o utracie wartości udziałów w jednostkach zależnych i współzależnych. 18. Odroczony podatek dochodowy Okres zakończony 31.12.2020 31.12.2019 Rezerwy na koszty okresu 785 853 Różny moment rozpoznania przychodów i kosztów ze sprzedaży mieszkań dla celów podatkowych i rachunkowych - - Odsetki od obligacji i kredytów 175 317 Odpisy zapasów 1 193 1 564 Odsetki naliczone (niezapłacone) od pożyczek 2 999 1484 Wycena nieruchomości inwestycyjnej 18 18 Wycena aktywów i zobowiązań z tytułu leasingu 671 161 Strata podatkowa 2 579 1586 Aktywo z tytułu podatku odroczonego 8 420 5 983 MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 32 Okres zakończony 31.12.2020 31.12.2019 Zapasy 1 534 1 534 Wycena rzeczowych aktywów trwałych 31 25 Naliczone (niezapłacone) odsetki od pożyczek udzielonych 7 568 5 727 Inne 3 445 3 445 Rezerwa z tytułu podatku odroczonego 12 578 10 731 Zmiana różnic przejściowych w czasie stan BO 4 748 5 757 stan BZ 4 158 4 748 Zmiana bilansowa różnic przejściowych (590) (1 009) * Poniższa tabela pokazuje, w jakim okresie Spółka może wykorzystać aktywo z tytułu odroczonego podatku dochodowego na straty podatkowe . 31.12.2020 31.12.2019 Do 2020 roku - 8 Do 2021 roku 132 124 Do 2022 roku 468 468 Do 2023 roku 351 351 Do 2024 roku 698 635 Do 2025 roku 930 - 2 579 1 586 19. Zapasy Okres zakończony Zapasy 31.12.2020 31.12.2019 Produkcja niezakończona 50 909 37 963 Wyroby gotowe - - 50 909 37 963 w tym: koszty finansowania zewnętrznego - kredyty 3 427 3 427 koszty finansowania zewnętrznego - obligacje 2 851 2 851 W 2020 roku i w 2019 roku żadne nowe koszty finansowania zewnętrznego nie zostały skapitalizowane na zapasach. Podział zapasów na dzień 31 grudnia 2020 r. i 31 grudnia 2019 r. 31.12.2020 31.12.2019 Produkcja niezakończona Wyroby gotowe Produkcja niezakończona Wyroby gotowe Inwestycja Hill Park 18 842 - 18 842 - Inwestycja Mikołajki 10 093 - 10 093 - Inwestycja 17 Stycznia - - 3 028 - Inwestycja Białołęka 12 761 - - - Inwestycja Wrocław 9 213 - - - Zaliczki na zakup nowych nieruchomości - - 6 000 - Zapasy, razem 50 909 - 37 963 - Odpisy aktualizujące zapasy Wartość na dzień 1 stycznia 2020 r. 8 233 Zawiązanie / Rozwiązanie: (1 955) MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 33 Wykorzystanie odpisu aktualizującego Apartamenty Mokotów Park (1 955) Zawiązanie odpisu aktualizującego Apartamenty Mokotów Park - Wartość na dzień 31 grudnia 2020 r. 6 278 Wartość na dzień 1 stycznia 2019 r. 6 638 Zawiązanie / Rozwiązanie: 1 595 Rozwiązanie odpisu aktualizującego Apartamenty Mokotów Park (85) Zawiązanie odpisu aktualizującego Apartamenty Mokotów Park 1 680 Wartość na dzień 31 grudnia 2019 r. 8 233 Zabezpieczenia na zapasach:  Inwestycja Mikołajki – kredyt w rachunku bieżącym Marvipol Development S.A. w mBank S.A. z limitem 7.500 tys. zł; hipoteka umowna do kwoty 11.250 tys. zł  Inwestycja Hill Park - kredyt w rachunku bieżącym Marvipol Development S.A. w Banku Millennium S.A. z limitem 10.000 tys. zł; hipoteka do kwoty 16.000 tys. zł 20. Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności Okres zakończony Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności 31.12.2020 31.12.2019 Należności z tytułu dostaw i usług o okresie spłaty: do 12 miesięcy 7 972 10 948 powyżej 12 miesięcy - - Należności z tytułu dostaw i usług razem 7 972 10 948 Pozostałe należności 701 591 Rozliczenia międzyokresowe 196 151 Pozostałe należności razem 897 742 Należności z tytułu podatku VAT 203 119 Należności podatkowe 203 119 Należności krótkoterminowe brutto 9 072 11 809 odpisy aktualizujące wartość należności handlowych (36) (335) Należności krótkoterminowe brutto 9 036 11 474 21. Środki pieniężne Okres zakończony 31.12.2020 31.12.2019 Środki pieniężne w kasie 6 12 Środki pieniężne na rachunkach bankowych 9 487 4 054 Środki pieniężne i ich ekwiwalenty razem 9 493 4 066 22. Kapitał własny Kapitał zakładowy Okres zakończony 31.12.2020 31.12.2019 Liczba akcji na początek okresu (w pełni opłacone) 41 652 852 41 652 852 Liczba akcji na koniec okresu (w pełni opłacone) 41 652 852 41 652 852 Wartość nominalna 1 akcji (w złotych) 1,00 1,00 MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 34 Struktura kapitału zakładowego Seria Rodzaj uprzywilejowania akcji Liczba akcji (szt.) Wartość nominalna 1 akcji (zł) Wartość nominalna serii (zł) Sposób opłacenia A brak 100 000 1,00 100 000 wkład pieniężny B brak 1 000 1,00 1 000 wkład pieniężny C brak 41 551 852 1,00 41 551 852 wniesienie Zorganizowanej Części Przedsiębiorstwa (Oddział Marvipol) 41 652 852 41 652 852 Akcjonariat na 31 grudnia 2020 r. Liczba posiadanych akcji Liczba głosów na WZ Wartość nominalna akcji Udział akcji w kapitale zakładowym Udział głosów na WZ Książek Holding Sp. z o.o. 27 513 831 27 513 831 27 513 831 66,05% 66,05% Nationale-Nederlanden OFE 3 006 166 3 006 166 3 006 166 7,22% 7,22% Mariusz Książek 2 077 692 2 077 692 2 077 692 4,99% 4,99% Inne podmioty 9 055 163 9 055 163 9 055 163 21,74% 21,74% 41 652 852 41 652 852 41 652 852 100,00% 100,00% * podmiot zależny od Mariusza Książek Podstawowy zysk na jedną akcję Okres zakończony 31.12.2020 31.12.2019 Liczba akcji na początek okresu 41 652 852 41 652 852 Liczba akcji na koniec okresu 41 652 852 41 652 852 Średnia ważona liczba akcji zwykłych w okresie 41 652 852 41 652 852 Podstawowy zysk 32 984 29 953 Podstawowy zysk na jedną akcję 0,79 0,72 Rozwodniony zysk przypadający na jedną akcję Na dzień 31 grudnia 2020 r. i na 31 grudnia 2019 r. nie występowały czynniki rozwadniające akcje. Wartość księgowa na jedną akcję Okres zakończony 31.12.2020 31.12.2019 Kapitał własny przypisany akcjonariuszom 262 552 236 649 Liczba akcji 41 652 852 41 652 852 Wartość księgowa na jedną akcję 6,30 5,68 23. Rezerwy Okres zakończony 31.12.2020 31.12.2019 Rezerwy na przewidywane koszty napraw gwarancyjnych 1 650 750 Rezerwy razem 1 650 750 MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 35 Okres zakończony 31.12.2020 31.12.2019 W tym część długoterminowa - - część krótkoterminowa 1 650 750 Rezerwa na koszty kar umownych i porozumień na koniec bieżącego roku obrotowego obejmuje szacowaną kwotę jaką Emitent może przekazać na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej „Bielany Residence”. Dalsze szczegóły zostały opisane w nocie 31 dotyczącej zobowiązań warunkowych. 24. Zobowiązania z tytułu kredytów bankowych i pożyczek Kredyty i pożyczki według rodzaju Okres zakończony 31.12.2020 31.12.2019 Kredyty - 39 075 Pożyczki 141 895 128 861 w tym: część krótkoterminowa - 1 450 część długoterminowa 141 895 166 486 Kredyty i pożyczki długoterminowe o pozostałym od dnia bilansowego okresie spłaty Okres zakończony 31.12.2020 31.12.2019 do 12 miesięcy - 1 450 powyżej 1 roku do 3 lat 141 895 37 625 powyżej 3 do 5 lat - 128 861 powyżej 5 lat - - Kredyty i pożyczki razem 141 895 167 936 Kredyty i pożyczki (struktura walutowa) Okres zakończony 31.12.2020 31.12.2019 w walucie polskiej 141 895 167 936 w walutach obcych - - Kredyty i pożyczki razem 141 895 167 936 Zakres oprocentowania zaciągniętych kredytów i pożyczek w podziale na waluty: Okres zakończony 31.12.2020 31.12.2019 dla kredytów i pożyczek w PLN 3,20% - 7,00% 3,43% - 7,00% dla kredytów denominowanych w EUR - - dla kredytów denominowanych w USD MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 36 Zestawienie kredytów bankowych wraz z podaniem limitów kredytowych Kredytodawca Data zawarcia Przyznana kwota kredytu Kwota zadłużenia kredytu Termin spłaty Zabezpieczenia mBank S.A. 17.07.2006 7 500 - 30.12.2021 hipoteka na nieruchomości 11 250 tys. zł Bank Millennium S.A. 08.11.2010 10 000 - 29.06.2021 hipoteka na nieruchomości 16 000 tys. zł mBank S.A. 05.11.2018 65 000 - 30.12.2022 hipoteka umowna na nieruchomościach 112 500 tys. zł, weksel in blanco, pełnomocnictwa do rachunków, poręczenia spółek z Grupy Kapitałowej, cesja z pożyczek do spółek z Grupy Kapitałowej, polisy ubezpieczeniowe dot. inwestycji na nieruchomościach będących zabezpieczeniem kredytu 25. Zobowiązania z tytułu obligacji Zmiana stanu obligacji Okres zakończony 31.12.2020 31.12.2019 Zobowiązania z tytułu obligacji na początek okresu 211 615 284 213 Wpływy z emisji obligacji zwykłych 115 008 60 000 Koszty emisji (3 190) (1 435) Wpływy z emisji obligacji netto 111 818 58 565 Koszt emisji akcji i obligacji rozliczany w czasie 920 1 258 Naliczone odsetki ujęte w kosztach finansowych i na zapasach 9 (2 391) Wykup obligacji (102 480) (130 030) Zobowiązania z tytułu obligacji na koniec okresu 221 882 211 615 w tym: część krótkoterminowa 49 385 83 695 część długoterminowa 172 497 127 920 Zobowiązania z tytułu obligacji o pozostałym od dnia bilansowego okresie spłaty Okres zakończony 31.12.2020 31.12.2019 do 12 miesięcy 49 385 83 695 powyżej 1 roku do 3 lat 115 684 127 920 powyżej 3 do 5 lat 56 813 - powyżej 5 lat - - Obligacje razem 221 882 211 615 Zestawienie informacji o obligacjach Seria Wartość nominalna Warunki oprocentowania Gwarancje/ zabezpieczenia Data zapadalności Obligacje zwykłe serii T 12 010 WIBOR 6M + marża niezabezpieczone 2021-02-04 Obligacje zwykłe serii T 9 560 WIBOR 6M + marża niezabezpieczone 2021-08-04 Obligacje zwykłe serii W 12 000 WIBOR 6M + marża niezabezpieczone 2021-06-27 Obligacje zwykłe serii W 16 000 WIBOR 6M + marża niezabezpieczone 2022-06-27 Obligacje zwykłe serii Y 18 000 WIBOR 6M + marża niezabezpieczone 2021-06-12 Obligacje zwykłe serii Y 18 000 WIBOR 6M + marża niezabezpieczone 2022-06-12 MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 37 Obligacje zwykłe serii Y 24 000 WIBOR 6M + marża niezabezpieczone 2022-12-12 Obligacje zwykłe serii Z 11 102 WIBOR 6M + marża niezabezpieczone 2022-02-11 Obligacje zwykłe serii Z 25 906 WIBOR 6M + marża niezabezpieczone 2023-02-11 Obligacje zwykłe serii AC 11 700 WIBOR 6M + marża niezabezpieczone 2023-05-10 Obligacje zwykłe serii AC 9 984 WIBOR 6M + marża niezabezpieczone 2023-11-10 Obligacje zwykłe serii AC 56 316 WIBOR 6M + marża niezabezpieczone 2024-05-10 * Łączna wartość nominalna wyemitowanych obligacji serii T to 80 080 tys. zł. Obligacje o wartości 58 510 tys. zł zostały wykupione przez Spółkę przed dniem bilansowym. Obligacje o wartości 12.010 tys. zł zostały wykupione po dniu bilansowym, przed dniem sporządzenia raportu. Szczegółowe warunki częściowych wykupów określają WEO. ** Łączna wartość nominalna obligacji serii W to 40 000 tys. zł. Obligacje o wartości 12 000 tys. zł zostały wykupione przez Spółkę. Szczegółowe warunki częściowych wykupów określają WEO. *** Łączna wartość nominalna obligacji serii Y to 60 000 tys. zł. Szczegółowe warunki częściowych wykupów określają WEO. Łączna wartość nominalna obligacji serii Z, po asymilacji z obligacjami serii AA i AB, na dzień bilansowy to 37 008 tys. zł. Szczegółowe warunki częściowych wykupów określają WEO. Łączna wartość nominalna obligacji serii AC to 78.000 tys. zł. Szczegółowe warunki częściowych wykupów określają WEO. 26. Prawa do użytkowania wynikające z leasingu, zobowiązania z tytułu leasingu oraz opłaty z tytułu wieczystego użytkowania gruntu Zmiana stanu prawa do użytkowania aktywów z tytułu leasingu Prawa do użytkowania rzeczowych aktywów trwałych z tytułu leasingu Wartość prawa do użytkowania na dzień 1 stycznia 2020 r. 29 181 Nabycie 1 256 Umorzenie (4 068) Modyfikacje umów leasingu (2 038) Wykup z leasingu (80) Wartość prawa do użytkowania na dzień 31 grudnia 2020 r. 24 251 Prawa do użytkowania rzeczowych aktywów trwałych z tytułu leasingu Wartość prawa do użytkowania na dzień 1 stycznia 2019 r. 18 428 Nabycie 14 264 Umorzenie (3 265) Różnice kursowe (246) Wartość prawa do użytkowania na dzień 31 grudnia 2019 r. 29 181 Zmiana stanu zobowiązania z tytułu leasingu oraz z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste Zobowiązania z tytułu leasingu Stan na 1 stycznia 2020 r. 29 984 Nabycie 1 256 Koszty finansowe 1 268 MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 38 Zobowiązania z tytułu leasingu Płatności (4 957) Modyfikacje umów leasingu (2 058) Różnice kursowe 2 175 Stan na 31 grudnia 2020 r. 27 668 Zobowiązania z tytułu leasingu Stan na 1 stycznia 2019 r. 18 423 Nabycie 14 264 Koszty finansowe 1 244 Płatności (3 695) Różnice kursowe (252) Stan na 31 grudnia 2019 r. 29 984 Zobowiązania z tytułu leasingu o pozostałym od dnia bilansowego okresie spłaty Okres zakończony 31.12.2020 Okres zakończony 31.12.2019 do 12 miesięcy 3 809 3 299 powyżej 1 roku do 3 lat 8 270 7 185 powyżej 3 do 5 lat 6 089 7 305 powyżej 5 lat 9 500 12 195 Zobowiązania z tytułu leasingu finansowego 27 668 29 984 Wartości rozpoznane w sprawozdaniu z całkowitych dochodów 01.01.2020 - 31.12.2020 01.01.2019 - 31.12.2019 Umorzenie praw z tytułu użytkowania rzeczowych aktywów trwałych (4 068) (3 265) Odsetki od zobowiązań z tytułu leasingu (1 268) (1 244) Różnice kursowe (2 175) 6 Efekt modyfikacji umów leasingu 20 - Wartości rozpoznane w sprawozdaniu z całkowitych dochodów (7 491) (4 503) 27. Zobowiązania z tytułu dostaw i usług, podatku dochodowego oraz pozostałe zobowiązania Okres zakończony 31.12.2020 31.12.2019 Zobowiązania z tytułu dostaw i usług 4 116 1 252 Kaucje zatrzymane - część krótkoterminowa 4 710 4 597 Zobowiązania publiczno - prawne 1 381 2 283 Zobowiązania z tytułu wynagrodzeń 1 190 849 Rezerwy na wynagrodzenie Zarządu 1 100 3 018 Pozostałe zobowiązania oraz rozliczenia międzyokresowe kosztów 83 495 Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe, razem 12 580 12 494 MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 39 Okres zakończony 31.12.2020 31.12.2019 Ujęte jako pozostałe zobowiązania długoterminowe - - Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe, krótkoterminowe 12 580 12 494 Zobowiązania z tytułu dostaw i usług nie są oprocentowane i są zwykle regulowane w ciągu od 14 do 30 dni. 28. Przychody przyszłych okresów Okres zakończony 31.12.2020 31.12.2019 Inwestycja Apartamenty Mokotów Park 672 - Pozostałe - - Przychody przyszłych okresów razem 672 - Przychody przyszłych okresów składają się z zaliczek od kontrahentów z tytułu zakupu mieszkań. 29. Instrumenty finansowe i analiza wrażliwości Spółka zarządza wszystkimi opisanymi poniżej elementami ryzyka finansowego, które może mieć znaczący wpływ na jej funkcjonowanie w przyszłości, kładąc w tym procesie największy nacisk na zarządzanie ryzykiem rynkowym, w tym ryzykiem stopy procentowej oraz ryzykiem kredytowym i ryzykiem utraty płynności. Celem zarządzania ryzykiem kredytowym jest ograniczenie strat Spółki mogących wynikać z niewypłacalności klientów. Cel ten jest realizowany poprzez bieżące monitorowanie wiarygodności kredytowej klientów wymagających kredytowania powyżej określonej kwoty. Celem zarządzania płynnością finansową jest zabezpieczenie Spółki przed jej niewypłacalnością. Cel ten jest realizowany poprzez systematyczne dokonywanie projekcji zadłużenia w horyzoncie do 3 lat, a następnie aranżację odpowiednich źródeł finansowania. Ekspozycja na ryzyko kredytowe, ryzyko stopy procentowej powstaje w trakcie normalnej działalności Spółki. Spółka nie stosuje zabezpieczeń przed ryzykiem wahań kursów wymiany walut. Wartość bilansowa inwestycji długoterminowych oraz należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałych odzwierciedla maksymalne ryzyko kredytowe. Analiza wrażliwości Spółki na zmiany stóp procentowych Zmiana stóp procentowych o 1 punkt procentowy spowodowałaby zmianę zysku przed opodatkowaniem o kwoty przedstawione poniżej. Poniższa analiza opiera się na założeniu, że inne zmienne, w szczególności kursy walut obcych pozostaną niezmienione. Okres zakończony 31.12.2020 Okres zakończony 31.12.2019 Wzrost 1% Spadek 1% Wzrost 1% Spadek 1% Instrumenty o zmiennej stopie procentowej (2 246) 2 246 (2 517) 2 517 MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 40 Ryzyko kredytowe Na dzień sprawozdania nie występowała istotna koncentracja ryzyka kredytowego. Na dzień 31 grudnia 2020 roku oraz 31 grudnia 2019 roku analiza przeterminowanych należności z tytułu dostaw i usług przedstawiała się następująco: 31.12.2020 Wartość brutto Odpis aktualizujący Wartość netto Nieprzeterminowane 7 777 7 777 Przeterminowane o następujące okresy: 0-180 dni 114 114 180-360 dni 45 45 powyżej 360 dni 36 36 - 7 972 36 7 936 31.12.2019 Wartość brutto Odpis aktualizujący Wartość netto Nieprzeterminowane 10 498 10 498 Przeterminowane o następujące okresy: - 0-180 dni 90 90 180-360 dni 25 25 powyżej 360 dni 335 335 - 10 948 335 10 613 Zmiany w odpisach aktualizujących należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe w ciągu roku 2020 i 2019 przedstawiono poniżej: Okres zakończony 31.12.2020 31.12.2019 Stan na początek okresu 335 319 Zmiana odpisu aktualizującego (299) 16 Stan na koniec okresu 36 335 Ryzyko kursowe Większość transakcji zawierana jest w złotych polskich. Na dzień bilansowy spółka posiadała zobowiązania z tytułu leasingu denominowane w walutach obcych. Na koniec poprzedniego roku obrotowego Spółka posiadała należności z tytułu pożyczek denominowanych w walutach obcych. Spółka posiada środki pieniężne w walutach obcych. Spółka nie posiada należności handlowych w walutach obcych. W przypadku przeliczenia należności i zobowiązań denominowanych w walucie obcej na dzień 31 grudnia 2020 i 2019 roku, zmiana wartości waluty obcej w odniesieniu do złotego o 5% spowodowałyby następującą zmianę zysku przez opodatkowaniem: Okres zakończony 31.12.2020 Okres zakończony 31.12.2019 Wzrost 5% Spadek 5% Wzrost 5% Spadek 5% Należności i zobowiązanie denominowane w EUR (1 306) 1 306 966 (966) MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 41 Ryzyko płynności Ryzyko płynności jest to ryzyko wystąpienia trudności w spełnieniu przez Spółkę obowiązków związanych ze zobowiązaniami finansowymi, które rozliczane są w drodze wydania środków pieniężnych lub innych aktywów finansowych. Zarządzanie płynnością przez Spółkę polega na zapewnianiu, w możliwie najwyższym stopniu, aby Spółka zawsze posiadała płynność wystarczającą do regulowania wymaganych zobowiązań, zarówno w normalnej jak i kryzysowej sytuacji, bez narażania na niedopuszczalne straty lub podważenie reputacji Spółki. Płynność finansowa jest monitorowana w Spółce na bieżąco. Dotyczy to zarówno płynności w okresie kilku następnych dni, jak i okresu kilku najbliższych lat. Zarząd Marvipol Development S.A. dokonał oceny przewidywanej sytuacji płynnościowej Spółki. Zdaniem Zarządu nie ma istotnego zagrożenia działalności Spółki w okresie najbliższych 12 miesięcy od dnia sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego. Zarząd jest przekonany, że będzie w stanie zapewnić odpowiednie środki finansowe do obsługi zobowiązań finansowych i handlowych oraz niezakłóconego prowadzenia działalności, w tym realizacji projektów deweloperskich. Spółka nie oczekuje, że spodziewane przepływy pieniężne, zawarte w analizie terminów wymagalności, mogą wystąpić znacząco wcześniej lub w znacząco innych kwotach. 31.12.2020 Wartość bilansowa Przepływy pieniężne wynikające z umowy Do 1 miesiąca 1 - 3 miesiące 3 - 6 miesięcy 6 - 12 miesięcy 1 - 3 lata 3 - 5 lat Powyżej 5 lat Kredyty bankowe i pożyczki 141 895 141 895 - - - - 141 895 - - Zobowiązania z tytułu dostaw i usług 4 116 4 116 4 104 12 - - - - - Zobowiązania z tytułu obligacji 221 882 226 256 - 13 017 30 671 9 560 116 692 56 316 - Kaucje 4 710 4 710 - - - 4 710 - - - Zobowiązania z tytułu leasingu 27 668 34 121 505 1 011 1 520 3 030 9 403 7 384 11 268 Stan na koniec okresu 400 271 411 098 4 609 14 040 32 191 17 300 267 990 63 700 11 268 31.12.2019 Wartość bilansowa Przepływy pieniężne wynikające z umowy Do 1 miesiąca 1 - 3 miesiące 3 - 6 miesięcy 6 - 12 miesięcy 1 - 3 lata 3 - 5 lat Powyżej 5 lat Kredyty bankowe i pożyczki 167 936 168 476 - - 1 450 - 38 165 128 861 - Zobowiązania z tytułu dostaw i usług 1 252 1 252 1 141 50 - 61 - - - Zobowiązania z tytułu obligacji 211 615 213 719 - 1 019 12 650 72 220 127 830 - - Kaucje 4 597 4 597 - - - 4 597 - - - Zobowiązania z tytułu leasingu 29 984 38 120 430 861 1 296 2 599 9 251 9 032 14 651 Stan na koniec okresu 415 384 426 164 1 571 1 930 15 396 79 477 175 246 137 893 14 651 MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 42 * analiza przepływów pieniężnych dotyczy wartości nominalnych zobowiązań powiększonych o ewentualne naliczone niezapłacone odsetki, które mogą różnić się od wartości bilansowych Opis metod i istotnych założeń przyjętych do ustalenia wartości godziwej aktywów i zobowiązań finansowych wycenianych w takiej wartości Wartości godziwe aktywów i zobowiązań finansowych są zbliżone do ich wartości bilansowych na dzień 31 grudnia 2020 roku i 31 grudnia 2019 roku. Za wartość godziwą przyjmuje się kwotę, za jaką dany składnik aktywów mógłby zostać wymieniony, a zobowiązanie uregulowane na warunkach transakcji rynkowej, pomiędzy zainteresowanymi i dobrze poinformowanymi stronami. Zarządzanie kapitałem Spółka definiuje kapitał jako wartość bilansową kapitałów własnych. Najważniejszym wskaźnikiem używanym przez Spółkę do monitorowania kapitałów własnych jest wskaźnik Kapitał własny/Aktywa razem. Wskaźnik ten wynosi na dzień 31 grudnia 2020 roku 38,5% (31 grudnia 2019 r.: 35,3%). Spółka zarządza kapitałem by zagwarantować, że należące do niej jednostki będą zdolne kontynuować działalność przy jednoczesnej maksymalizacji rentowności dla akcjonariuszy dzięki optymalizacji relacji zadłużenia do kapitału własnego. Ponadto Spółka zarządza kapitałem własnym w taki sposób, aby utrzymywać bezpieczny poziom relacji kapitału własnego do długu. Spółka w 2020 roku wypłaciła dywidendę dla akcjonariuszy z zysku netto za rok 2019 w wysokości 7 081 tys. zł. MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 43 30. Instrumenty finansowe a) Klasyfikacja aktywów do grup instrumentów finansowych Okres zakończony 31.12.2020 31.12.2019 Pożyczki 393 414 440 213 Należności z tytułu dostaw i usług 7 739 10 439 Instrumenty dłużne wyceniane według zamortyzowanego kosztu - podmioty powiązane 401 153 450 652 Pożyczki 2 159 2 159 Należności z tytułu dostaw i usług 197 174 Instrumenty dłużne wyceniane według zamortyzowanego kosztu - podmioty pozostałe 2 356 2 333 Środki pieniężne 9 493 4 066 Razem 413 002 457 051 b) Klasyfikacja zobowiązań do grup instrumentów finansowych Okres zakończony 31.12.2020 31.12.2019 Kredyty bankowe i pożyczki 141 895 167 936 Zobowiązania z tytułu dostaw i usług 4 116 1 252 Zobowiązania z tytułu obligacji 221 882 211 615 Kaucje 4 710 4 597 Zobowiązania z tytułu leasingu finansowego 27 668 29 984 Zobowiązania wyceniane wg. zamortyzowanego kosztu 400 271 415 384 Wartości godziwe instrumentów finansowych odpowiadają ich wartościom bilansowym na dzień 31 grudnia 2020 roku i 31 grudnia 2019 roku. 31. Zobowiązania warunkowe Wspólnota Mieszkaniowa „Bielany Residence” złożyła wniosek o zabezpieczenie dowodu z opinii biegłego w zakresie odpadających okładzin kamiennych i wadliwych obróbek blacharskich budynku zrealizowanego w ramach inwestycji „Bielany Residence”. Wspólnota określiła wartość przedmiotu sporu na kwotę 4 000 tys. złotych. Toczy się postępowanie o zabezpieczenie dowodu z opinii biegłego. Biegły sporządził opinię, do której Marvipol Development S.A. wniosła zarzuty oraz wniosek o pominięcie opinii biegłego, ewentualnie wniosek o sporządzenie opinii przez innego biegłego. Po zabezpieczeniu dowodu, Wspólnota Mieszkaniowa „Bielany Residence” może, w zależności od jego wyniku, wystąpić przeciwko Spółce z pozwem o zapłatę. W ocenie Zarządu Marvipol Development S.A., z uwagi na istniejące wady balkonów, które zostały potwierdzone w trakcie oględzin, wniosek Wspólnoty Mieszkaniowej „Bielany Residence” i ewentualny przyszły pozew sądowy mogą okazać się częściowo zasadne. Wspólnota Mieszkaniowa „Bielany Residence” złożyła wniosek o zabezpieczenie dowodu z opinii biegłego w zakresie przecieków w hali garażowej budynku mieszkalnego przy ul. Sokratesa 9 w Warszawie i występowania zarysowań elementów konstrukcyjnych, a także w zakresie nieprawidłowego wykonania izolacji wokół budynku przy ulicy Sokratesa 9, w następstwie czego nie spełnia ona parametrów technicznych zabezpieczających budynek przy ul. Sokratesa 9 przed MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 44 przesiąkami i przeciekami do wnętrza garażu. Wspólnota nie określiła wartość przedmiotu sporu. Nie wyznaczono biegłego, Sąd Rejonowy dla Warszawy Woli uznał się niewłaściwym i postanowił przekazać sprawę do Sądu Rejonowego dla Żoliborza. Po zabezpieczeniu dowodu, Wspólnota Mieszkaniowa „Bielany Residence” może, w zależności od jego wyniku, wystąpić przeciwko Spółce z pozwem o zapłatę. W ocenie Zarządu Marvipol Development S.A., z uwagi na istniejące wady hali garażowej i elementów konstrukcyjnych, wniosek Wspólnoty Mieszkaniowej „Bielany Residence” i ewentualny przyszły pozew sądowy mogą okazać się częściowo zasadne. Spółka Strabag Sp. z o.o. złożyła pozew przeciwko Marvipol Development S.A. o zapłatę kwoty 4 300 tys. zł stanowiącej równowartość kwoty, którą Marvipol Development S.A. uzyskał od STRABAG SE z tytułu gwarancji koncernowej wystawionej jako zabezpieczenie zobowiązań gwarancyjnych i którą to kwotą Strabag Sp. z o.o. został obciążony przez Strabag SE. Marvipol Development S.A. w dniu 14 października 2019 r. złożyła sprzeciw od nakazu zapłaty wydanego w dniu 23 sierpnia 2019 r. przez Sąd Okręgowy w Warszawie. Na skutek prawidłowo złożonego sprzeciwu nakaz zapłaty w całości utracił moc i sprawa została skierowana do postępowania rozpoznawczego. Kolejno na wniosek stron postępowania sprawa została skierowana do mediacji. Dotąd odbyło się około dziesięciu plenarnych sesji mediacyjnych oraz szereg indywidualnych sesji mediacyjnych przeprowadzonych przez mediatora z poszczególnymi przedstawicielami stron. Marvipol Development S.A. stoi na stanowisku, że realizacja uprawnień z gwarancji była uzasadniona i powództwo powinno zostać oddalone. W celu zakończenia wszystkich sporów (sądowych i innych) dotyczących inwestycji „Bielany Residence”, Marvipol Development S.A. rozpoczęła mediację trójstronną (z udziałem Strabag sp. z o. o. oraz Wspólnoty Mieszkaniowej „Bielany Residence”). Sesje plenarne i indywidualne spotkania mediacyjne toczą się obecnie na płaszczyźnie dwóch mediacji przed tym samym mediatorem. Zamysłem jest zawarcie przez Marvipol Development S.A. dwóch ugód: ugody trójstronnej ze Wspólnotą Mieszkaniową i Strabag Sp. z o. o. regulującej wszystkie kwestie dotyczące inwestycji „Bielany Residence” oraz drugiej wyłącznie ze Strabag Sp. z o. o. regulującej stosunki wynikające z umowy o GW dot. „Bielany Residence”. Aktualnie uzgadniany jest sposób usunięcia wad w nieruchomości oraz prowadzone są negocjacje warunków obu ugód. Wszystkie strony sporów dotyczących inwestycji „Bielany Residence” złożyły w sądach wnioski o niepodejmowanie czynności z uwagi na toczące się mediacje. 27 września 2018 roku Marvipol Development S.A. zawarł z IHG Hotels Limited, spółką prawa brytyjskiego, dwie umowy franczyzy obejmujące licencję marek hotelowych Holiday Inn Express oraz Staybridge Suites w odniesieniu do planowego projektu condohotelowego w Gdańsku przy ulicy Grunwaldzkiej. Zgodnie z postanowieniami umowy Spółka zobowiązała się do zrealizowana budowy i otwarcia działalności hotelowej pod w/w markami do 1 maja 2021 roku. Umowy przewidują możliwość rozwiązania umowy przez IHG Hotels Limited wraz z naliczeniem opłaty za wcześniejsze rozwiązanie umowy. Wysokość opłaty za wcześniejsze rozwiązanie umów wynosi 432 tys. euro. Do dnia sporządzenia niniejszego sprawozdania budowa obiektu nie została rozpoczęta. W ocenie Zarządu pandemia Covid-19 i jej wpływ na zamrożenie akcji kredytowych tego typu inwestycji, ograniczenia w funkcjonowaniu obiektów hotelowych są racjonalnymi przesłankami stojącymi za nierozpoczęciem realizacji projektu. Zarząd będzie prowadził rozmowy z IHG Hotels Limited w przedmiocie opóźnienia budowy obiektu oraz wpływu stanu epidemii na realizację umów. W dniu 22 marca 2017 r. Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia cywilnego do kwoty 70 255 tys. zł jednostce zależnej Marvipol Development Unique Tower Sp. z o.o. (dawniej: Marvipol MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 45 Development 6 Sp. o.o., Projekt 09 Sp. z o.o.) w związku z zawarciem w dniu 22 marca 2017 r. pomiędzy Marvipol Development Unique Tower Sp. z o.o. a Bankiem Ochrony Środowiska S.A. umowy kredytu nieodnawialnego w kwocie 46 817 tys. zł z przeznaczeniem na zakup nieruchomości gruntowej położonej w Warszawie, przy ul. Grzybowskiej. W dniu 14 lutego 2018 r. Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia cywilnego do kwoty 75 000 tys. zł jednostce zależnej Marvipol Development Unique Tower Sp. z o.o. w związku z zawarciem w dniu 14 lutego 2018 r. pomiędzy Marvipol Development Unique Tower Sp. z o.o. a Bankiem Ochrony Środowiska S.A. umowy kredytu odnawialnego do kwoty 50 000 tys. zł z przeznaczeniem na finansowanie inwestycji mieszkaniowej pod nazwą Unique Tower położonej w Warszawie, przy ul. Grzybowskiej. W dniu 6 lutego 2019 r. Marvipol Development S.A. przystąpiła do długu jednostki zależnej Marvipol Moko Botanika Sp. z o.o. w związku z zawarciem w dniu 6 lutego 2019 r. pomiędzy Marvipol Moko Botanika Sp. z o.o. a Bankiem Ochrony Środowiska S.A. umowy kredytu nieodnawialnego w kwocie 35 570 tys. zł z przeznaczeniem na zakup nieruchomości gruntowych położonych w Warszawie. W dniu 27 stycznia 2021 r. kredyt został spłacony, wskutek czego zabezpieczenie wygasło. W dniu 17 maja 2019 r. Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia do kwoty 18 300 tys. zł jednostce zależnej Marvipol Sopot I Sp. z o.o. w związku z zawarciem w dniu 17 maja 2019 r. pomiędzy Marvipol Sopot I Sp. o.o. a Bankiem Millennium S.A. umowy kredytu inwestycyjnego w kwocie 18 300 tys. zł z przeznaczeniem finansowanie nakładów związanych z zakupem i wykończeniem nieruchomości w Sopocie. W dniu 21 maja 2019 r. Marvipol Development S.A. udzieliła gwarancji korporacyjnej do kwoty 2 270 tys. zł jednostce zależnej Marvipol Development Riviera Park Sp. z o.o. w związku z zawarciem w dniu 21 maja 2019 r. pomiędzy Marvipol Development Riviera Park Sp. z o.o. a mBank S.A. umowy kredytu odnawialnego w kwocie 18 000 tys. zł z przeznaczeniem finansowanie realizacji inwestycji deweloperskiej pod nazwą "Riviera Park" - Etap 4 w Warszawie, przy ul. Krzyżówki. Przed dniem sporządzenia niniejszego sprawozdania wskutek spłaty zobowiązania zabezpieczenie wygasło. W dniu 1 lipca 2020 r. Marvipol Development S.A. przystąpiła do długu jednostki zależnej Marvipol Moko Botanika sp. z o.o. w związku z zawarciem w dniu 30 czerwca 2020 r. pomiędzy Marvipol Moko Botanika sp. z o.o. a Bankiem Ochrony Środowiska S.A. umowy kredytu nieodnawialnego w kwocie 36 675 tys. zł z przeznaczeniem na zakupu nieruchomości gruntowych położonych w Warszawie. W dniu 27 stycznia 2021 r. kredyt został spłacony, wskutek czego zabezpieczenie wygasło. Po dniu bilansowym, a przed sporządzeniem niniejszego sprawozdania Marvipol Development S.A. udzieliła następujących poręczeń:  na rzecz Natenby Investments Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Moko Botanika Sp. z o.o. w związku z zawartą 27 stycznia 2021 przedwstępną umową sprzedaży lokali w projekcie MOKO Botanika. Poręczenie udzielone do kwoty 283 761 114,71 PLN,  na rzecz Cambleani Investments Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Studio Okęcie Sp. z o.o. w związku z zawartą 27 stycznia 2021 przedwstępną umową sprzedaży lokali w projekcie Studio Okęcie. Poręczenie udzielone do kwoty 42 990 006,23 PLN,  na rzecz Evontamill Investments Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Unique Tower sp. z o.o. w związku z zawartą 27 stycznia 2021 przedwstępną umową MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 46 sprzedaży lokali w projekcie Unique Tower. Poręczenie udzielone do kwoty 46 452 044,72 PLN. 32. Transakcje z podmiotami powiązanymi Wypłacone i należne wynagrodzenia Zarządu i osób zarządzających wyższego szczebla. Spółka na rzecz członków Zarządu i osób zarządzających wyższego szczebla wypłaca wynagrodzenie na podstawie: pełnienia funkcji członka Zarządu (mianowanie) oraz na podstawie umowy o świadczenie usług. Wynagrodzenie Zarządu (w tys. zł) 01.01.2020 31.12.2020 01.01.2019 31.12.2019 Mariusz Książek - Prezes Zarządu 4 259 7 697 Grzegorz Kawecki - Wiceprezes Zarządu 1 558 - Mariusz Poławski - Wiceprezes Zarządu 1 626 2 131 Robert Pydzik - Członek Zarządu 69 120 7 512 9 948 Wynagrodzenie Rady Nadzorczej (w tys. zł) 01.01.2020 31.12.2020 01.01.2019 31.12.2019 Aleksander Chłopecki 65 40 Wiesław Łatała 59 40 Krzysztof Brejdak 55 28 Wiesław Różacki 49 28 Andrzej Jacaszek 40 24 268 160 Pozostałe transakcje z podmiotami powiązanymi Podmioty powiązane obejmują podmioty kontrolowane przez Kierownictwo oraz członków Rady Nadzorczej Marvipol Development S.A. Wartość transakcji w okresie Nierozliczone saldo na dzień Okres zakończony Sprzedaż produktów i usług (w tys. zł) 01.01.2020 31.12.2020 01.01.2019 31.12.2019 31.12.2020 31.12.2019 Jednostki zależne w tym: 37 586 22 057 7 649 10 293 Prosta Tower Sp. z o.o. 116 164 32 49 Marvipol Gdańsk Chmielna Sp. z o.o. 1 752 1 564 264 680 Prosta 32 Sp. z o.o. 98 164 29 49 Marvipol TM Sp. z o.o. 138 203 40 60 Marvipol Development 1 Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp. k 1 480 2 314 622 1 132 Marvipol Estate Sp. z o.o. 47 89 13 26 Marvipol Construction Sp. z o.o. 194 224 39 57 Central Park Ursynów 2 Sp. z o.o. 98 164 29 49 Marvipol Development Riviera Park Sp. z o.o. 1 356 1 345 289 687 Marvipol Development 1 Sp. z o.o. 116 164 34 49 Marvipol Development Bemowo Residence Sp. z o.o. 164 164 49 49 Marvipol W Apartments Sp. z o.o. 1 772 1 375 586 572 Marvipol Development Cascade Residence Sp. z o.o. 445 345 137 147 Marvipol Raabego Sp. z o.o. 116 164 34 49 Marvipol Dom Przy Okrzei Sp. z o.o. 516 402 166 166 MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 47 Wartość transakcji w okresie Nierozliczone saldo na dzień Okres zakończony Sprzedaż produktów i usług (w tys. zł) 01.01.2020 31.12.2020 01.01.2019 31.12.2019 31.12.2020 31.12.2019 Marvipol Development Topiel No 18 Sp. z o.o. 958 744 308 312 Marvipol Development Unique Tower Sp. z o.o. 4 990 3 461 1 811 1 465 Marvipol Dwie Motławy Sp. z o.o. 586 458 189 189 Marvipol Kołobrzeg Resort Sp. z o.o. 99 164 29 49 Marvipol Logistics S.A. 692 1 872 13 999 Marvipol Rotunda Dynasy Sp. z o.o. 1 053 698 398 293 Marvipol Sopot II Sp. z o.o. 165 203 51 51 Marvipol Conrada Sp. z o.o. 6 321 163 241 49 Marvipol Narwik Sp. z o.o. 99 164 29 49 Unique Apartments Warszawa Sp. z o.o. 99 164 29 49 Marvipol Warszawa Kłopotowskiego Sp. z o.o. 614 518 199 194 Marvipol Kołobrzeg Sp. z o.o. 2 038 2 010 645 702 Property-ad Sp. z o.o. 45 89 12 26 Marvipol Sopot I Sp. z o.o. 220 177 95 49 Marvipol Moko Botanika Sp. z o.o. 2 760 1 289 905 1 417 Ertan Sp. z o.o. 164 177 49 49 Marvipol Gdańsk Grunwaldzka Sp. z o.o. 164 177 49 49 Unique Hospitality Warszawa Sp. z o.o. 164 177 49 49 Marvipol Projekt 30 Sp. z o.o. 164 97 49 80 Solex Sp. z o.o. 164 96 49 80 Marvipol Nad Potokiem Sp. z o.o. (daw. Unique Apartments Chmielna Sp. z o.o.) 73 121 29 112 Unique Apartments Grunwaldzka Sp. z o.o. 98 96 29 80 Marvipol Studio Okęcie Sp. z o.o. 7 448 97 29 80 Pozostałe jednostki powiązane: 338 945 80 85 British Automotive Holding S.A. 279 670 78 71 AML Polska Sp. z o.o. 49 267 - 9 M Automotive Sp. z o.o. 1 - - - Willet 18 Sp. z o.o. 9 8 2 5 Jednostki pozostałe powiązane z członkami Zarządu 73 89 10 61 37 997 23 091 7 739 10 439 W ramach transakcji sprzedaży do jednostek zależnych, Spółka dokonała sprzedaży do spółki Marvipol Conrada Sp. z o.o. gruntu w Warszawie, w dzielnicy Bielany, za kwotę 6 000 tys. zł oraz dokonała sprzedaży do spółki Marvipol Studio Okęcie Sp. z o.o. przedsięwzięcia deweloperskiego, w dzielnicy Włochy, za kwotę 7 350 tys. zł. Zakup produktów i usług (w tys. zł) Wartość transakcji w okresie Nierozliczone saldo na dzień Okres zakończony Zakup produktów i usług (w tys. zł) 01.01.2020 31.12.2020 01.01.2019 31.12.2019 31.12.2020 31.12.2019 Jednostki zależne w tym: 4 501 2 023 1 732 67 Marvipol Construction Sp. z o.o. 421 488 50 67 Marvipol TM Sp. z o.o. - 14 - - Marvipol Sopot I Sp. z o.o. 2 725 1 521 17 - Marvipol Development Cascade Residence sp. z o.o. 236 - 290 - Marvipol Dom Przy Okrzei Sp. z o.o. 236 - 290 - Marvipol Development Topiel No 18 Sp. z o.o. 236 - 290 - Marvipol Warszawa Kłopotowskiego Sp. z o.o. 175 - 215 - Marvipol Dwie Motławy Sp. z o.o. 236 - 290 - MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 48 Wartość transakcji w okresie Nierozliczone saldo na dzień Okres zakończony Zakup produktów i usług (w tys. zł) 01.01.2020 31.12.2020 01.01.2019 31.12.2019 31.12.2020 31.12.2019 Marvipol W Apartments Sp. z o.o. 236 - 290 - Pozostałe jednostki powiązane: 183 392 2 1 British Automotive Holding S.A. - - - - British Automotive Centrum Sp. z o.o. 163 44 2 1 British Automotive Polska S.A. - 19 - - British Motors Club Sp. z o.o. 6 - - - M Automotive Parts Sp. z o.o. 14 - - - Willet 18 Sp. z o.o. - 329 - - Jednostki pozostałe powiązane z członkami Zarządu i Radą Nadzorczą 1 128 948 66 71 5 812 3 363 1 800 139 W ramach transakcji zakupu od jednostek powiązanych z członkami Zarządu i Radą Nadzorczą, Grupa dokonała zakupów usług od podmiotu powiązanego z Robertem Pydzik, Członkiem Zarządu do dnia 28 maja 2020 roku, na kwotę 356 tys. zł oraz od spółki BDO Legal Łatała i Wspólnicy sp. k. na kwotę 647 tys. zł. Wartość transakcji w okresie Nierozliczone saldo na dzień Okres zakończony Otrzymane dywidendy (w tys. zł) 01.01.2020 31.12.2020 01.01.2019 31.12.2019 31.12.2020 31.12.2019 Marvipol Estate Sp. z o.o. - 15 340 - - Marvipol Development Bemowo Residence Sp. z o.o. - 4 503 - - Marvipol Development Riviera Park Sp. z o.o. - 5 943 - - Marvipol Development Cascade Residence Sp. z o.o. 3 552 - - - Marvipol Construction Sp. z o.o. 123 3 - - Marvipol Development 1 Sp. z o.o. - 130 - - Marvipol Logistics S.A. 16 118 - - - Prosta Tower Sp. z o.o. 2 309 - - - Marvipol TM Sp. z o.o. 12 378 9 500 - - 34 480 35 419 - - Wartość transakcji w okresie Nierozliczone saldo na dzień Okres zakończony Wypłacone dywidendy (w tys. zł) 01.01.2020 31.12.2020 01.01.2019 31.12.2019 31.12.2020 31.12.2019 Książek Holding Sp. z o.o. 4 678 - - - Mariusz Książek 353 - - - 5 031 - - - *Podmiot zależny od Mariusza Książek MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 49 Otrzymane pożyczki (kapitał i odsetki) – tys. zł Nierozliczone saldo na dzień 01.01.2020 Zaciągnięcie Spłaty kapitału Naliczenia odsetek Spłaty odsetek Różnice kursowe Nierozliczone saldo na dzień 31.12.2020 Marvipol Development 1 Sp. z o.o. Sp.k. 66 219 6 023 - 4 207 23 - 76 426 Central Park Ursynów 2 Sp. z o.o. 764 - 140 45 48 - 621 Prosta Tower Sp. z o.o. 15 250 - 3 600 958 277 - 12 331 Marvipol Development Topiel No 18 Sp. z o.o. - 4 000 - 6 - - 4 006 Marvipol Dom przy Okrzei Sp. z o.o. - 1 000 - 1 - - 1 001 Marvipol TM Sp. z o.o. 46 628 2 200 3 082 - - 47 510 128 861 11 023 5 940 8 299 348 - 141 895 Udzielone pożyczki (kapitał i odsetki) – tys. zł Nierozliczone saldo na dzień 01.01.2020 Udzielenie Spłaty kapitału Naliczenia odsetek Spłaty odsetek Różnice kursowe Nierozliczone saldo na dzień 31.12.2020 Marvipol Development Riviera Park Sp. z o.o. 32 703 - 26 248 1 089 7 544 - - Marvipol Development Bemowo Residence Sp. z o.o. 308 50 - 23 - - 381 Marvipol W Apartments Sp. z o.o. 19 681 - 17 815 1 191 - - 3 057 Marvipol Gdańsk Chmielna Sp. z o.o. 21 472 3 080 - 1 441 - - 25 993 Marvipol Raabego Sp. z o.o. 1 761 4 605 - 251 - - 6 617 Marvipol Development Cascade Residence sp. z o.o. 11 912 - 8 000 784 616 - 4 080 Marvipol Development Topiel No 18 Sp. z o.o. 35 752 22 900 55 240 3 093 5 822 - 683 Marvipol Dom Przy Okrzei Sp. z o.o. 3 011 - 2 850 180 308 - 33 Marvipol Dwie Motławy Sp. z o.o. 5 457 5 250 9 950 389 - - 1 146 Marvipol Kołobrzeg Resort Sp. z o.o. 1 595 - - 100 - - 1 695 Marvipol Development Unique Tower Sp. z o.o. 60 011 19 100 7 500 4 169 - - 75 780 MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 50 Nierozliczone saldo na dzień 01.01.2020 Udzielenie Spłaty kapitału Naliczenia odsetek Spłaty odsetek Różnice kursowe Nierozliczone saldo na dzień 31.12.2020 Marvipol Rotunda Dynasy Sp. z o.o. 26 868 1 870 - 1 713 - - 30 451 Unique Apartments Warszawa Sp. z o.o. 597 150 - 45 - - 792 Marvipol Conrada Sp. z o.o. 2 281 7 630 - 450 - - 10 361 Marvipol Logistics S.A. 96 095 7 050 101 467 987 1 615 20 1 070 Marvipol Narwik Sp. z o.o. 360 31 970 - 1 000 - - 33 330 Marvipol Warszawa Kłopotowskiego Sp. z o.o. 14 019 4 300 - 968 - - 19 287 Marvipol Kołobrzeg Sp. z o.o. 31 125 3 060 - 2 102 - - 36 287 Property-ad Sp. z o.o. 159 - - 10 - - 169 Marvipol Moko Botanika Sp. z o.o. 29 993 15 500 5 000 2 144 - - 42 637 Ertan Sp. z o.o. 293 200 - 27 - - 520 Marvipol Sopot I Sp. z o.o. 14 903 - - 978 - - 15 881 PDC Industrial Center 63 Sp. z o.o. 7 792 - 7 697 10 49 (56) - Marvipol Sopot II Sp. z o.o. 6 830 30 - 451 - - 7 311 Marvipol Gdańsk Grunwaldzka Sp. z o.o. 13 951 5 450 - 1 109 - - 20 510 Unique Hospitality Warszawa Sp. z o.o. 495 190 - 41 - - 726 Marvipol Development 1 Sp. z o.o. 102 130 - 12 - - 244 Marvipol Studio Okęcie Sp. z o.o. 51 9 260 - 37 - - 9 348 Unique Apartments Grunwaldzka Sp. z o.o. 51 160 - 11 - - 222 Marvipol Nad Potokiem Sp. z o.o. (daw. Unique Apartments Chmielna Sp. z o.o.) 51 410 - 22 - - 483 Marvipol Projekt 30 Sp. z o.o. 81 300 - 17 - - 398 Solex Sp. z o.o. 453 43 050 - 367 - - 43 870 Marvipol Estate Sp. z o.o. - 50 - 2 - - 52 Udzielone pożyczki (kapitał i odsetki) razem 440 213 185 745 241 767 25 213 15 954 (36) 393 414 MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 51 33. Podmioty wchodzące w skład Grupy Kapitałowej Marvipol Development S.A. Jednostki zależne Okres zakończony 31.12.2020 31.12.2019 Marvipol Gdańsk Chmielna Sp. z o.o. 100% 100% Prosta Tower Sp. z o.o. 1) 100% 100% Prosta 32 Sp. z o.o. 100% 100% Marvipol TM Sp. z o.o. 100% 100% Marvipol Development 1 Sp. z o.o. Sp.k. 2) 100% 100% Marvipol Estate Sp. z o.o. 100% 100% Marvipol Development Riviera Park Sp. z o.o. 100% 100% Marvipol Development 1 Sp. z o.o. 100% 100% Marvipol Raabego Sp. z o.o. 100% 100% Marvipol Development Bemowo Residence Sp. z o.o. 100% 100% Marvipol W Apartments Sp. z o.o. 100% 100% Marvipol Construction Sp. z o.o. 100% 100% Central Park Ursynów 2 Sp. z o.o. 100% 100% Marvipol Development Cascade Residence Sp. z o.o. 100% 100% Marvipol Dom przy Okrzei Sp. z o.o. 100% 100% Marvipol Development Topiel No 18 Sp. z o.o. 100% 100% Marvipol Development Unique Tower Sp. z o.o. 100% 100% Marvipol Dwie Motławy Sp. z o.o. 100% 100% Marvipol Kołobrzeg Resort Sp. z o.o. 100% 100% Marvipol Logistics S.A. 100% 100% Marvipol Rotunda Dynasy Sp. z o.o. 100% 100% Marvipol Conrada Sp. z o.o. 100% 100% Unique Apartments Warszawa Sp. z o.o. 100% 100% Marvipol Narwik Sp. z o.o. 100% 100% Marvipol Warszawa Kłopotowskiego Sp. z o.o. 100% 100% Marvipol Kołobrzeg Sp. z o.o. 100% 100% Property-ad Sp. z o.o. 100% 100% Marvipol Moko Botanika Sp. z o.o. 100% 100% Ertan Sp. z o.o. 100% 100% Marvipol Sopot II Sp. z o.o. 100% 100% Marvipol Gdańsk Grunwaldzka Sp. z o.o. 100% 100% Unique Hospitality Warszawa Sp. z o.o. 100% 100% Marvipol Sopot I Sp. z o.o. 100% 100% Marvipol Studio Okęcie Sp. z o.o. 100% 100% Marvipol Projekt 30 Sp. z o.o. 100% 100% Unique Apartments Grunwaldzka Sp. z o.o. 100% 100% Solex Sp. z o.o. 100% 100% Marvipol Nad Potokiem Sp. z o.o. (daw. Unique Apartments Chmielna Sp. z o.o.) 100% 100% PDC Industrial Center 149 Sp. z o.o. 3) 100% 0% MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 52 1) Prosta Tower Sp. z o.o. - jednostka zależna pośrednio w 100% (100% posiada Prosta 32 Sp. z o.o. - jednostka zależna w 100% od Marvipol Development S.A.) 2) Marvipol Development 1 Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Sp.k. - jednostka zależna pośrednio w 100% (Marvipol TM Sp. z o.o. posiada w jednostce 99% udziału w zysku, 1% udziału w zysku przypada Marvipol Development 1 Sp. z o.o.) 3) PDC Industrial Center 149 sp. z o.o. - jednostka zależna pośrednio w 100% (100% posiada Marvipol Logistics S.A. - jednostka zależna w 100% od Marvipol Development S.A.) Jednostki zależne na dzień sporządzenia raportu Lista jednostek zależnych znajduje się w pkt 5 Sprawozdania Zarządu z działalności Marvipol Development S.A. oraz Grupy Kapitałowej Marvipol Development S.A. 34. Średnioroczne zatrudnienie w Marvipol Development S.A. Średnie zatrudnienie w okresie od 1 stycznia 2020 r. do 31 grudnia 2020 r. w Spółce wynosiło 51 osób. 35. Zarządzanie ryzykiem Opis metod zarządzania ryzykiem płynności zawarty jest w Sprawozdania Zarządu z działalności Marvipol Development S.A. oraz Grupy Kapitałowej. 36. Inne istotne zdarzenia w okresie od 1 stycznia 2020 r. do 31 grudnia 2020 r. oraz znaczące zdarzenia po dniu 31 grudnia 2020 r. Informacje na temat istotnych zdarzeń wpływających na działalność Grupy zostały zawarte w pkt 7 Sprawozdania Zarządu z działalności Marvipol Development S.A. oraz Grupy Kapitałowej. 37. Informacja o wynagrodzeniu podmiotu uprawnionego do badania sprawozdań finansowych W dniu 29 maja 2020 roku Rada Nadzorcza Marvipol Development S.A., działając na podstawie § 34 Statutu Spółki, dokonała wyboru firmy audytorskiej do badania sprawozdań finansowych. Badanie sprawozdań finansowych w latach 2019 - 2020 zostało przeprowadzone przez spółkę CSWP Audyt Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w Warszawie (00-336), przy ul. Kopernika 34, wpisaną na listę firm audytorskich pod nr 3767. Umowa ze spółką CSWP Audyt Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa o dokonanie badania została zawarta w dniu 9 lipca 2020 roku. Wynagrodzenie z tytułu badania jednostkowego i skonsolidowanego sprawozdania finansowego Marvipol Development S.A. oraz innych usług za 2020 i 2019 rok prezentuje poniższa tabela: MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 53 01.01.2020 31.12.2020 01.01.2019 31.12.2019 Badanie rocznego jednostkowego i skonsolidowanego sprawozdania finansowego 90 72 Inne usługi atestacyjne, w tym: 137 36 przegląd jednostkowego i skonsolidowanego sprawozdania finansowego 50 36 pozostałe usługi atestacyjne 87 - Pozostałe usługi 9 - Razem 236 108 Mariusz Książek Prezes Zarządu Grzegorz Kawecki Wiceprezes Zarządu Beata Cukrowska osoba, której powierzono prowadzenie ksiąg rachunkowych