Lians Technology Co., Ltd. — Audit Report / Information 2022

May 25, 2023

北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙） 关于深圳证券交易所《关于对厦门三五互联科技股份有限 公司的重组问询函》资产评估相关问题的核查意见

深圳证券交易所：

根据贵所于 2023 年 5 月 17 日下发的《关于对厦门三五互联科技股份有限公 司的重组问询函》（创业板非许可类重组问询函〔2023〕第 6 号）（以下简称 “重组问询函”）的要求，北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙）（以 下简称“评估机构”）就本次问询所提问题逐项进行了认真核查，并回复如下：

问题 2

草案显示，天津通讯本次评估的基准日为 2022 年 9 月 30 日，账面净资产 为 -474.72 万元，资产基础法下评估值为 8,153.13 万元，增值率为 1817.47% ，收 益法下评估值为 371 万元，增值率为 178.15% ，公司选取资产基础法评估结果 作为评估结论。本次交易以此评估结论为依据，评估天津通讯估值为人民币 66,000 万元。请你公司：

（ 1 ）说明评估过程中假设 “ 自 2024 年起标的资产改变为由天津通讯直租经 营及管理 ” 的具体依据及合理性，并量化说明该假设是否会对评估结果造成重大 影响。

（ 2 ）结合行业环境、标的资产经营情况说明对长期股权投资、投资性房地 产资产等重点项目的评估假设、评估值参数、过程及方法，详细对比说明是否 与同类型、同行业公司存在重大差异。

（ 3 ）说明天津通讯估值为人民币 66,000 万元的具体依据、计算过程，并结 合天津通讯未来经营业绩、发展规划等方面，详细说明上述估值的合理性、合 规性，是否损害了中小投资者的利益。

（ 4 ）结合上述内容核查并说明以 2022 年 9 月 30 日为基准采用资产基础法， 评估标的资产价值是否公允，并详细说明采用资产基础法作为评估方法的原因 及合理性，是否符合《上市公司重大资产重组管理办法》第二十条的规定、是

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否符合《上市公司重大资产重组管理办法》第十一条 “ 重大资产重组的资产定价 公允，不存在损害上市公司和股东合法权益的情形 ” 的规定。

请评估机构报备相关工作底稿。请本次评估机构就上述问题逐项说明资产 评估相关过程，并对评估公允性发表明确意见。

一、问题答复

（一）说明评估过程中假设 “ 自 2024 年起标的资产改变为由天津通讯直租 经营及管理 ” 的具体依据及合理性，并量化说明该假设是否会对评估结果造成重 大影响

1、经营模式变更的具体依据及合理性

截至评估基准日，天津通讯将持有的位于滨海高新区华苑产业区（环外） 海泰华科五路 2 号的投资性房地产出租给持股比例 65%的子公司创客星进行经 营、管理，并确认租赁合同将续签至 2023 年 12 月 31 日，后续经营将根据年度 经营情况进行调整，不排除提高租赁价格继续与子公司创客星续签协议，或不 再续签协议改由公司直租经营、管理。如未来出租率及出租单价提高，天津通 讯从自身利益考虑，可将经营模式变更为直租经营。因此，基于现有签订的合 同，从商业逻辑和自身利益角度，经营模式的变更假设具有合理性。

2、对评估结果的影响

假设后续由创客星直接对外出租经营的情况下，在收益法评估中，由于创 客星为上市公司的非全资子公司，上述假设对评估结果会产生影响；在资产基 础法评估中，创客星采用成本法评估，上述假设对于评估结果无影响。无论是 否假设经营模式变更，收益法评估结果均低于资产基础法评估结果，本次评估 采用资产基础法的评估结论，假设变更经营模式对本次评估结论无影响。

出租方变化后，对收益法评估结果的影响分析如下：

（1）假设：①本次预测的基础是由创客星直接对外出租经营。②创客星获 取的收入与现有假设下天津通讯获取的收入保持一致。③创客星的营业利润率 参考国务院国资委发布的 2022 年《企业绩效评价标准值》中物业管理业（范围 包括对住宅发展管理、土地批租经营管理和其他房屋的管理）营业利润率 8.7%

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= 计算预计创客星营业利润。④创客星估值 新假设中创客星获取的全部营业利润 /现有假设中天津通讯的全部营业利润*天津通讯经营性资产评估值。⑤对收益 法评估值的影响为创客星少数股东权益的变化。

（2）在上述假设的基础上：评估值影响额=天津通讯经营性资产评估值 （如由创客星经营的营业利润/天津通讯直接经营的营业利润）少数股东持股 比例 35%。

根据天津通讯收益法评估计算表，天津通讯 2024 年-2062 年经营期内总营 业收入为 392,511.771 万元，总营业利润为 207,825.68 万元。如不变更经营模式， 则由子公司创客星实现该收入，由于公开市场无法获得同类型企业盈利数据， 参考国务院国资委发布的 2022 年《企业绩效评价标准值》中物业管理业（范围 包括对住宅发展管理、土地批租经营管理和其他房屋的管理）营业利润率 8.7% 计算预计创客星营业利润，则：评估值影响额=51,772.49 （392,511.778.7%/207,825.68）*35%=2,977.42 万元，即根据以上假设，收益法 评估值减少约 2,977.42 万元。本次评估采用资产基础法的评估值为 8,153.13 万 元，是否假设变更经营模式的收益法评估结论均低于资产基础法评估结论，因 此不影响本次评估采用资产基础法的判断，即假设变更经营模式对本次评估结 论无重大影响。

综上所述，假设“自 2024 年起标的资产改变为由天津通讯直租经营及管理” 符合商业逻辑，具有合理性，采用其他方式的经营假设对本次评估结论无重大 影响。

（二）结合行业环境、标的资产经营情况说明对长期股权投资、投资性房 地产资产等重点项目的评估假设、评估值参数、过程及方法，详细对比说明是 否与同类型、同行业公司存在重大差异。

1、行业环境、标的资产经营情况

从产业园的市场表现来看，截至 2022 年底，天津全市产业园区总存量为 1,827.1 万㎡，存量较大，西青区作为环城四区中发展最快的区域，项目存量 366.3 万㎡，规模占比 20%左右；从标的资产经营情况来看，由于该区域整体处 于发展初期，且标的资产经营时间不长，目前出租率不高。

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2、标的资产长期股权投资及投资性房地产的评估假设

由于企业所处运营环境的变化以及不断变化着影响资产价值的种种因素， 必须建立一些假设以便资产评估师对资产进行价值判断，充分支持得出的评估 结论。本次评估是建立在以下前提和假设条件下的：

（1）交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根据 待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的 一个最基本的前提假设；

（2）公开市场假设是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产， 资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便 于对资产的功能、用途及其交易价格等做出理智的判断。公开市场假设以资产 在市场上可以公开买卖为基础；

（3）假设委托人和被评估单位所提供的评估相关资料真实、准确、完整。

• 3、标的资产长期股权投资及投资性房地产的评估参数、过程及方法

• （1）长期股权投资

天津通讯只有一家投资子公司即创客星，持股比例 65%。在假设公司经营 模式调整的前提下，创客星业务发展将随着未来的经营情况进行调整，且通过 对评估基准日审计后的财务报表、资产评估申报表及表外资产的识别、分析， 创客星纳入评估范围的评估对象均可正常使用、能够通过重置途径获得、重置 成本以及相关贬值能够合理估算。因此，采用资产基础法对长期股权投资进行 评估，确定其整体评估价值。

创客星股东全部权益价值评估项目主要包括流动资产、固定资产、使用权 资产、长期待摊费用、流动负债及非流动负债等，通过明确业务基本事项、订 立业务委托合同、编制评估计划、进行评估现场调查、收集整理评估资料、评 定估算形成结论等程序，经采用资产基础法评估后，创客星股东全部权益价值 评估结果如下：

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单位：万元

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项 目	项 目	账面价值	评估价值	增减值	增（减）值 率%
		A	B	C=B-A	D=C/A×100%
流动资产	1	260.00	260.00	0.00	0.00
非流动资产	2	2,457.13	2,456.75	-0.38	-0.02
其中：长期股权投资	3	0.00	0.00	0.00
投资性房地产	4	0.00	0.00	0.00
固定资产	5	1.93	1.55	-0.38	-19.69
在建工程	6	0.00	0.00	0.00
使用权资产	7	952.61	952.61	0.00	0.00
无形资产	8	0.00	0.00	0.00
其中：土地使用权	9	0.00	0.00	0.00
其他非流动资产(含长期待摊费 用)	10	1,502.59	1,502.59	0.00	0.00
资产总计	11	2,717.13	2,716.75	-0.38	-0.01
流动负债	12	7,770.44	7,770.44	0.00	0.00
非流动负债	13	496.38	496.38	0.00	0.00
负债总计	14	8,266.82	8,266.82	0.00	0.00
净资产	15	-5,549.69	-5,550.07	-0.38	-0.01

根据上表，创客星股东全部权益价值评估值变化不大，略有减值，减值原 因是由于电子设备的整体价格呈下降趋势，使得重置价降低，且部分电子设备 的折旧年限高于其经济寿命年限，使得折旧额小于实际损耗，从而导致电子设 备评估减值。

长期股权投资评估值=-5,550.07*65%=-3,607.54 万元。 投资性房地产

天津通讯持有的投资性房地产包括投资性房地产-房屋、投资性房地产-土 - - 地使用权，其中投资性房地产 土地使用权为工业用地，投资性房地产 房屋为 用于出租办公、研发的建筑物。该类投资性房地产在交易市场中类似可比案例 十分有限，因此评估中对于土地使用权及地上建筑物采用相适应的评估方法分 别计算。

1）投资性房地产-土地

土地使用权为位于滨海高新区华苑科技园的工业用地 2 宗，土地面积共计

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64926.30 ㎡，用途为工业，土地权证编号分别为《津（2017）滨海高新区不动 产权第 1004478 号》、《津（2017）滨海高新区不动产权第 1004152 号》。对于土 地使用权，分别采用市场比较法和基准地价系数修正法两种评估方法进行测算， 并通过分析确定最终地价。选择的理由如下：天津市近期的可比交易案例较多， 因此选用市场比较法确定地价；委估宗地属于基准地价文件范围内，且修正体 系较为完善，因此选用基准地价系数修正法评估。评估程序包括：①收集与委 估宗地相似的三个土地交易案例；②进行一般因素、区域因素及个别因素的比 较和测算；③查阅天津市基准地价文件及修正体系；④确定土地使用权所在土 地级别及各项参数；⑤运用市场比较法和基准地价系数修正法测算得到委估土 地的单位地价。

以土地权证编号为《津（2017）滨海高新区不动产权第 1004478 号》的土 地为例，通过对市场法交易案例的收集、选取，得到以下比较案例：

项目内容	案例一	案例二	案例三
土地使用权人	中芯西青集成电路制造 有限公司	天津星谷科技产业园服务 有限公司	安乃达科技(天津)有 限公司
成交日期	2022-08-29	2022-06-23	2022-01-24
位置	西青开发区赛达九纬路 以南	天津市西青汽车工业园(中 北示范园区)聚源道以南. 东至紫光路,南至现状道 路,西至现状企业,北至聚 源道	天津市西青区张家 窝镇天安路以西安 福道以南.东至天安 路,南至现状建筑,西 至现状空地,北至安 福道
挂牌	工业	工业	工业
出让方式	挂牌	挂牌	挂牌
使用年限	50	50	50
面积（㎡）	562485	46155	10931
成交价格（万 元）	50,970	4,130	980
成交单价	906.16	894.81	896.53

评估中在对地理位置、产业聚集程度、交通便捷程度、临路状况、宗地形 状及可利用情况、宗地面积及委估宗地土地剩余使用年限等因素进行分析、比 较、打分，采用市场法测算得出委估宗地地面地价为 890.00 元/平方米。

根据天津市基准地价并查阅委估土地所在区域的位置，确定其为天津市工 业二级地，确认基准地价水平为 870.00 元/平方米。在此基础上，对产业集聚程

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度、区域土地利用方向、临路状况、宗地形状及可利用程度、基础设施状况及 环境状况等因素修正；年期修正；期日修正；开发程度修正；容积率修正等相 关因素进行测算，采用基准地价系数修正法测算得出委估宗地单位地面价格为 960.00 元/平方米。

采用两种方法计算得出的委估宗地地面价格略有差异，由于两种方法考虑 的角度、取得因素重点不同，因此存在差异，评估中以算数平均数取整确定最 终评估值，即评估单价为 930.00 元/平方米，最终通过评估单价乘以土地面积得 出评估值。

• 投资性房地产 土地使用评估值为 5,982.80 万元，评估增值 3,374.73 万元， 增值率 129.40%，增值原因为委估宗地取得时间较早，取得价格较低，随着近 些年城市的发展，土地资源越发稀缺，使得土地取得价格不断攀升，因此形成 评估增值。

2）投资性房地产-房屋

对于地上建筑物，根据建筑物结构特点、建筑结构、使用性质等因素，采 用重置成本法进行评估，即：建筑物评估值=重置全价×成新率，重置全价由建 安造价、前期及其他费用、资金成本三部分组成。

其中：建筑安装工程造价包括土建工程、装饰装修工程、安装工程、给排 水、电气、消防及配套信息系统工程的总价，建安工程造价采用预(决)算调整 法进行计算，并根据《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2013），套用 《天津市建筑工程预算基价说明及规则》（2012）计算出工程造价重新编制工程 预算，计算工程总造价；工程前期费用包括建设单位管理费、勘察设计费、工 程监理费、工程招标代理服务费及环境影响咨询费等；资金成本系在建设期内 为工程建设所投入资金的贷款利息，其采用的利率按中国人民银行于 2022 年 9 月 20 日公布的贷款市场报价利率 1 年期 LPR 为 3.65%，5 年期以上 LPR 为 4.3%， 工期按建设正常合理周期计算，并按均匀投入考虑，即资金成本=(工程建安造 价+前期及其它费用)×合理工期×贷款利息×50%；成新率通过年限法成新率 （40%）、勘察法成新率（60%）所占的权重综合确定最终成新率；评估程序包 括①清查核实基础数据并收集评估所需资料，②实地查勘，③搜集价格资料，

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④评估作价及编制评估说明。

经过以上的评估程序，并通过重置成本法的评估方法测算，委估投资性房 地产-房屋类评估值 49,630.21 万元，评估增值 8,892.04 万元，增值率 21.83%， 增值原因为委估资产施工建设时间较早，近几年人工、材料等施工成本已明显 增长，且评估中考虑了合理的前期费用及资金成本，同时，企业将部分装修费 - 在长期待摊费用反映，使得大部分投资性房地产 房屋重置价值增高，且企业对 - 投资性房地产 房屋计提折旧，其折旧年限低于经济使用年限，因此形成评估净 值增值；综合以上因素，最终形成评估增值。

4、同类型、同行业公司涉及的投资性房地产及长期股权投资的评估处理

经过对同类型、同行业公司涉及的投资性房地产及长期股权投资项目的查 询，做出以下统计：

上市公司	报告名称	长期股权 投资评估 方法	投资性房地产	投资性房地产
			类型	评估方法
华天酒店（股票 代码：000428）	《华天酒店集团股份 有限公司拟转让股权 涉及的张家界华天城 置业有限责任公司股 东全部权益价值项目 资产评估报告》 《（中瑞评报字[2020] 第001083号》）	无	已出租或曾出租 的商铺	市场法和收益法 相结合
高新发展（股票 代码：000628）	《成都高新发展股份 有限公司拟向成都高 投资产经营管理有限 公司进行股权转让事 宜所涉及的成都新建 业倍特房屋租赁有限 公司股东全部权益价 值资产评估报告》 （开元评报字 [2022]0700号）	无	商业、办公及车 库地产	商业地产—收益 法；办公及车库 地产—市场法和 收益法相结合
精工钢构（股票 代码：600496）	《长江精工钢结构 （集团）股份有限公 司拟转让股权所涉及 的湖北武建精工有限 公司股东全部权益价 值资产评估报告》 （联合中和评报字 （2022）第6316号）	无	系一个完整工业 厂区，包括房屋 建筑物、构筑物 及土地使用权	房屋建筑物—重 置成本法；土地 使用权—基准地 价系数修正法和 市场法相结合
空港股份（股票 代码:600463）	《北京空港科技园区 股份有限公司拟股权	资产基础 法	正在出租的工业 地产	收益法

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上市公司	报告名称	长期股权 投资评估 方法	投资性房地产	投资性房地产
			类型	评估方法
	转让涉及的北京空港 天瑞置业投资有限公 司股东全部权益项目 资产评估报告》（银 信评报字（2022）沪 第B00030号）
丽尚国潮（股票 代码：600738）	《兰州丽尚国潮实业 集团股份有限公司拟 进行股权转让涉及的 兰州红楼房地产开发 有限公司股东全部权 益价值评估项目资产 评估报告》（坤元评 报〔2021〕522号）	资产基础 法	无	无
神火股份（股票 代码：000933）	《河南神火集团有限 公司、河南神火煤电 股份有限公司拟进行 股权转让所涉及的河 南神火光明房地产开 发有限公司股东全部 权益价值评估报告》 （亚评报字[2019]114 号）	资产基础 法	无	无
福瑞达（股票代 码：600223）	《鲁商置业股份有限 公司拟以持有的济宁 鲁商置业有限公司、 东营银座房地产开发 有限公司、泰安银座 房地产开发有限公司 股权置换山东福瑞达 医药集团有限公司 100%股权涉及的山东 福瑞达医药集团有限 公司股东全部权益价 值项目资产评估报 告》（中瑞评报字 [2018]第000865号）	市场法、 收益法、 账面净资 产乘以持 股比例	无	无

根据上述类似上市公司股权变更项目的查阅、分析，不同的长期股 权投资及投资性房地产特点、使用情况、资产状况均不相同，因此所适 用的评估方法也不同。对于长期股权投资，一般根据持股比例、历史经 营状况、资产构成情况等多方面原因综合判断、分析，选取相适应的评 估方法；对于投资性房地产，应当根据评估对象、价值类型、资料收集 情况和数据来源等相关条件，参照会计准则关于评估对象和计量方法的

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有关规定选择评估方法。

上述案例中，精工钢构（股票代码：600496）评估标的土地使用权用途与 本次标的资产相同，且地上建筑物用于出租，对于该类型资产的评估思路、评 估方法具有一致性。

综上所述，在评估假设前提下，长期股权投资通过资产基础法的评估测算， 投资性房地产资产通过市场比较法与基准地价系数修正法相结合和重置成本法 的评估测算，其评估参数、过程及方法等内容充分结合行业环境及资产经营情 况，符合资产评估执业准则要求。经过对可比上市公司相关评估报告的查询、 比较，受资产所在地区、资产状况、资产使用情况、可比公司数据公开情况等 多方面因素影响，无法全面对评估参数、过程进行具体比较，但与同类型、同 行业公司在评估假设、方法、程序等方面不存在重大差异。

（三）说明天津通讯估值为人民币 66,000 万元的具体依据、计算过程，并 结合天津通讯未来经营业绩、发展规划等方面，详细说明上述估值的合理性、 合规性，是否损害了中小投资者的利益。

1、本次评估的基准日为 2022 年 9 月 30 日，北京北方亚事资产评估事务所 （特殊普通合伙）采用资产基础法和收益法对天津通讯全部权益进行了评估， 并选取资产基础法评估结果作为评估结论，根据北方亚事评报字[2022]第 011132 号《资产评估报告》，天津通讯全部权益的整体评估情况如下：

单位：万元

					单位：万元	单位：万元	单位：万元
评估对 象	账面 净资产	资产基础法			收益法
		评估值	增值	增值率	评估值	增值	增值率
天津通 讯全部 权益	-474.72	8,153.13	8,627.85	1,817.47%	371.00	845.72	178.15%

截至评估基准日 2022 年 9 月 30 日，天津通讯股东全部权益为-474.72 万元， 评估价值为 8,153.13 万元，评估增值 8,627.85 万元，增值率 1,817.47%。经各方 友好协商一致，确定天津通讯估值为 8,800 万元。

三五互联于 2022 年 12 月 24 日召开第六届董事会第四次会议、第六届监事 会第三次会议审议通过了《关于对全资子公司增资的议案》，上市公司以现金方

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式对全资子公司天津通讯增资 27,200 万元人民币，其中 18,811.32 万元计入天津 通讯注册资本，8,388.68 万元计入资本公积。本次增资完成后，天津通讯的注册 资本将由 17,188.68 万元人民币增加至 36,000 万元人民币。基于前述情况，经各 方友好协商一致，确定天津通讯第一轮增资前估值为人民币 36,000 万元。

三五互联于 2022 年 12 月 24 日召开第六届董事会第四次会议、第六届监事 会第三次会议，并于 2023 年 1 月 10 日召开 2023 年第一次临时股东大会，审议 通过了《关于全资子公司增资扩股引入战略投资者暨关联交易的议案》，上市公 司以增资前估值人民币 36,000 万元增资扩股引入四川新鸿兴集团有限公司、海 南嘉煜科技有限公司、成都聚明阳企业管理合伙企业（有限合伙）等合计 13 名 战略投资者，由其以货币方式向天津通讯增资人民币 30,000 万元。该轮增资扩 股交易完成后，天津通讯的注册资本由人民币 36,000 万元增至人民币 66,000 万 元，公司对天津通讯的持股比例由 100%稀释至 54.55%。

基于前述情况，经各方友好协商一致，确定天津通讯第二轮增资前估值为 人民币 66,000 万元。

2、本次评估报告定义的价值类型为市场价值，是基于评估基准日被评估单 位实际主营业务进行的评估，未考虑业务转型的影响。主要因为天津通讯目前 主营业务为房地产租赁服务，后续向光伏行业转型，但由于光伏项目尚处初步 建设阶段，业务转型后收益存在不确定性，无法在评估中考虑转型后的收益。 —— “ 根据《资产评估执业准则 资产评估方法》第三章第十四条列示， 运用收益 法时，应当关注以下影响评估测算结果可靠性的因素：（1）无法获得支持专业 判断的必要信息；（2）评估对象没有历史收益记录或者尚未开始产生收益，对 收益的预测仅基于预期；（3）未来的经营模式或者盈利模式发生重大变化。”根 据上述准则，光伏项目的未来收益无法准确预测，预期收益所对应的风险也无 法准确度量，因此收益法中未对光伏项目的收益进行预测具有合理性。通过对 天津通讯采用资产基础法和收益法进行评估后，最终采用资产基础法结果作为 最终评估结论是合理合规的，未损害中小投资者的利益。

综上所述，公司聘请的评估机构北方亚事在结合天津通讯未来经营业绩、 发展规划等方面的前提下，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持 独立、客观和公正的原则，采用资产基础法和收益法，按照必要的评估程序，

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对天津通讯股东全部权益进行了评估，采用资产基础法和收益法得到天津通讯 在评估基准日的股东全部权益价值的公允价值分别为 8,153.13 万元和 371.00 万 元，并选取资产基础法评估结果作为评估结论，天津通讯股东全部权益评估值 为 8,153.13 万元。在此基础上，第一轮投资者以天津通讯作价 8,800 万元并由上 市公司增资 27,200 万元后的投前估值为 36,000 万元向天津通讯增资 30,000 万元， 本轮投资者以第一轮投资者投后估值 66,000 万元作为投前估值具有合理性及和 合规性，未损害中小投资者的利益。

（四）结合上述内容核查并说明以 2022 年 9 月 30 日为基准采用资产基础 法，评估标的资产价值是否公允，并详细说明采用资产基础法作为评估方法的 原因及合理性，是否符合《上市公司重大资产重组管理办法》第二十条的规定、 是否符合《上市公司重大资产重组管理办法》第十一条 “ 重大资产重组的资产定 价公允，不存在损害上市公司和股东合法权益的情形 ” 的规定。

1、采用资产基础法作为评估方法的原因及合理性

对于股权评估，通常可采用资产基础法、收益法和市场法。市场法，是指 将评估对象与上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估 方法。经过对企业、市场及相关行业的了解和分析，我们认为目前国内股权转 让市场尚未完全公开，相关股权公平交易价格的公开市场资料不充分，难于选 取具有可比性的参照物，因此不具备采用市场法进行评估的条件。且天津通讯 经营业务为产业园租赁，其持有的产业园由子公司创客星统一经营、管理，目 前资产所在地区仍处于发展阶段，出租率不高，未来收益存在不确定性，收益 法无法准确体现其价值，因此未选取收益法结果；本次评估中，以评估基准日 的资产负债表为基础，可以合理评估企业表内及可识别的表外各项资产、负债 价值，各项资产的价值根据其具体情况选用适当的具体评估方法得出，且资产 基础法是从资产的再取得途径考虑的，主要是以评估基准日企业现有资产的完 全重置成本为基础来确定的，能较好反映各项资产和负债的市场价值。因此采 用资产基础法结果作为最终评估结论具备合理性。

2、评估标的资产价值公允

假设“自 2024 年起标的资产改变为由天津通讯直租经营及管理”符合商业逻

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辑，采用其他方式的经营假设对本次评估结论无重大影响，具有合理性。

在评估假设前提下，长期股权投资通过资产基础法的评估测算，投资性房 地产资产通过市场比较法与基准地价系数修正法相结合和重置成本法的评估测 算，其评估参数、过程及方法等内容充分结合行业环境及资产经营情况，符合 资产评估执业准则要求，与同类型、同行业公司在评估假设、方法、程序等方 面不存在重大差异。

公司聘请的评估机构北方亚事在结合天津通讯未来经营业绩、发展规划等 方面的前提下，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观 和公正的原则，采用资产基础法和收益法，按照必要的评估程序，对天津通讯 股东全部权益进行了评估，采用资产基础法和收益法得到天津通讯在评估基准 日的股东全部权益价值的公允价值分别为 8,153.13 万元和 371.00 万元，并选取 资产基础法评估结果作为评估结论，天津通讯股东全部权益评估值为 8,153.13 万元，评估具体依据、计算过程合理、合规，未损害中小投资者的利益。 3、符合《上市公司重大资产重组管理办法》第二十条的规定 （1）公司聘请北京北方亚事资产评估事务所（特殊有限合伙）作为本次重 大资产重组的评估机构，北方亚事具有证券业务资格，且评估机构及其经办评 估师与公司、标的公司、交易对方之间除本次重大资产重组正常业务往来之外， 不存在其他关联关系，也不存在除专业收费外的现实或可预期的利益关系或冲 突，评估机构具有独立性。

本次交易的评估机构参照《资产评估基本准则》、《资产评估职业道德准则》 等准则的要求开展评估业务。评估中对纳入评估范围的资产类型、特点逐一进 行核实，并分别选取相适应的评估方法，其主要资产包括长期股权投资及投资 性房地产，在评估过程中实施了必要的评估程序，遵循了独立性、客观性、科 学性、公正性等原则，选用的参照数据、资料可靠，资产评估价值公允、准确。

资产评估机构已按照资产评估相关准则和规范开展执业活动。

（2）上市公司董事会已对评估机构的独立性、评估假设前提的合理性、评 估方法与评估目的的相关性以及评估定价的公允性发表明确意见。

（3）使用资产基础法和收益法两种评估方法进行评估。

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（4）上市公司独立董事出席董事会会议，对评估机构或者估值机构的独立 性、评估或者估值假设前提的合理性和交易定价的公允性发表独立意见，并已 单独予以披露。

符合《上市公司重大资产重组管理办法》第二十条规定。

4、符合《上市公司重大资产重组管理办法》第十一条“重大资产重组的资 产定价公允，不存在损害上市公司和股东合法权益的情形”的规定

本次评估实施了必要的评估程序，遵循了独立性、客观性、科学性、公正 性等原则，运用了合规且符合评估资产实际情况的评估方法，选用的参照数据、 资料可靠，资产评估价值公允、准确，符合《上市公司重大资产重组管理办法》 第十一条“重大资产重组的资产定价公允，不存在损害上市公司和股东合法权益 的情形”的相关要求。

综上所述，本次交易评估标的资产评估价值具备公允性，选取资产基础法 评估结果作为评估结论具备合理性，符合《上市公司重大资产重组管理办法》 第二十条及《上市公司重大资产重组管理办法》第十一条“重大资产重组的资产 定价公允，不存在损害上市公司和股东合法权益的情形”的相关要求。

二、中介机构核查意见

经核查，评估机构核查过程如下：

1、对于自 2024 年起标的资产改变为由天津通讯直租经营及管理的假设， 评估中经过与天津通讯的访谈，对目前经营模式及其优劣势等情况进行了解， 对与子公司创客星租赁合同的查阅，主要包括租赁期限、租赁金额、标的资产 “ ” 范围等条款的核实，并取得了由天津通讯出具的 关于经营模式的情况说明 ， 在此基础上，评估人员对市场中类似“整租”经营模式、盈利状况等进行了调查， 结合天津通讯、创客星目前实际经营情况，从商业逻辑和公司自身利益角度以 及经营模式变更可行性角度综合分析，自 2024 年起标的资产改变为由天津通讯 直租经营及管理的假设具有合理性。

• 对于天津通讯控股子公司的长期股权投资 创客星，评估中，在核对账账、 账表、清单一致的基础上，对被投资单位的章程、验资报告及同一基准日的会

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计报表等资料进行了审核，根据天津通讯提供的情况说明，鉴于天津通讯后续 经营将根据年度经营情况进行调整，2023 年底整租租约到期后，未来收益预测 可按天津通讯直租经营、管理的方式进行预测，因此创客星自 2024 年起业务发 展将随着未来的经营情况进行调整，故本次评估采用资产基础法对被投资单位 进行整体评估，确定其整体评估价值。经过资产基础法评估，评估值为 8,153.13 万元，通过在现有盈利预测的基础上，假设仍然由创客星对外出租经营，对评 估值的影响主要为创客星少数股东权益的影响测算。通过测算，是否假设变更 经营模式的收益法评估结论均低于资产基础法评估结论，因此不影响本次评估 采用资产基础法的判断，即假设变更经营模式对本次评估结论无重大影响。

2、对于长期股权投资，认缴注册资本为 500 万元，根据章程约定缴付期限 至 2027 年 12 月 31 日。目前因经营亏损，导致净资产账面值为负数，天津通讯 按认缴持股比例 65%对其进行合并核算。评估中对长期股权投资实施了以下现 场清查程序：

①指导企业相关的财务与资产管理人员在资产清查的基础上，按照评估机 “ ” “ ” 构提供的 资产评估明细表 、 评估调查表 及其填写要求，进行登记填报，同 时收集被评估资产的产权归属证明文件和项目有关经济技术指标等情况的文件 资料。

②审查被评估单位提供的资产评估明细表

评估人员通过翻阅有关资料，了解涉及评估范围内具体对象的详细状况。 然后仔细审核各类资产评估明细表，检查有无填项不全、错填、资产项目不明 确，并根据经验及掌握的有关资料，检查资产评估明细表有无漏项等。

③现场实地勘察

依据资产评估明细表、评估调查表，对申报资产进行现场勘察。对设备类 资产进行了现场盘点，查看了设备的实际使用情况。

④补充、修改和完善资产评估明细表

“ ” “ ” 根据现场实地勘察结果，进一步完善资产评估明细表，以做到 表 、 实 相符。

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⑤核实产权证明文件

评估人员对评估范围内的产权进行了调查核实，以确认产权是否清晰。

根据天津通讯提供的情况说明，鉴于天津通讯后续经营将根据年度经营情 况进行调整，2023 年底整租租约到期后，未来收益预测可按天津通讯直租经营、 管理的方式进行预测，因此创客星自 2024 年起业务发展将随着未来的经营情况 进行调整，故本次评估采用资产基础法对被投资单位进行整体评估，确定其整 体评估价值。

资产基础法是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础，评估表内 及可识别的表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。

• • 对于投资性房地产，包括投资性房地产 房屋及投资性房地产 土地使用权 两部分，具体情况如下：

• 对于投资性房地产 房屋，根据房屋的结构特点、建筑结构、使用性质，对 - 于天津通讯可正常使用的投资性房地产 房屋采用重置成本法进行评估，是根据 建筑工程资料和竣工结算资料按建筑物工程量，以当地现行定额标准、建设规 费、贷款利率计算出建筑物的重置全价，并按建筑物的使用年限和对建筑物现 场勘察的情况综合确定成新率，进而计算出建筑物评估值。

建筑物评估值=重置全价×成新率

• 对于投资性房地产 土地使用权，根据待估宗地的特点及规划条件和实际状 况，天津市工业用地近期的可比交易案例较多，因此选用市场比较法确定地价； 委估宗地属于基准地价文件范围内，且修正体系较为完善，因此选用基准地价 系数修正法评估；故选用市场比较法和基准地价系数修正法分别进行测算，并 通过分析确定最终地价。具体步骤如下：

①收集与委估宗地相似的土地交易案例；

②进行具体比较和测算；

③查阅天津市基准地价文件；

④确定土地使用权所在土地级别及各项参数；

⑤运用市场比较法和基准地价系数修正法测算得到委估土地的单位地价；

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⑥确定最终评估结果，撰写评估报告。

综上所述，本次评估参数、过程及方法等内容符合资产评估执业准则要求， 且经过对可比上市公司相关评估报告的查询、比较，受资产所在地区、资产状 况、资产使用情况、可比公司数据公开情况等多方面因素影响，无法全面对评 估参数、过程进行具体比较，但与同类型、同行业公司在评估假设、方法、程 序等方面不存在重大差异。

3、在结合天津通讯未来经营业绩、发展规划等方面的前提下，按照法律、 行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用资产基 础法和收益法，按照必要的评估程序，对天津通讯股东全部权益进行了评估， 采用资产基础法和收益法得到天津通讯在评估基准日的股东全部权益价值的公 允价值分别为 8,153.13 万元和 371.00 万元，并选取资产基础法评估结果作为评 估结论，天津通讯股东全部权益评估值为 8,153.13 万元。在此基础上，第一轮 投资者以天津通讯作价 8,800 万元并由上市公司增资 27,200 万元后的投前估值为 36,000 万元向天津通讯增资 30,000 万元，本轮投资者以第一轮投资者投后估值 66,000 万元作为投前估值具有合理性及和合规性，未损害中小投资者的利益。

4、本次交易评估标的资产评估价值具备公允性，采用资产基础法作为标的 资产评估方法进行评估具备合理性。本次交易的评估机构按照资产评估相关准 则和规范开展执业活动，符合《上市公司重大资产重组管理办法》第二十条“重 大资产重组中相关资产以资产评估结果作为定价依据的，资产评估机构应当按 照资产评估相关准则和规范开展执业活动”的规定；本次评估实施了必要的评估 程序，遵循了独立性、客观性、科学性、公正性等原则，运用了合规且符合评 估资产实际情况的评估方法，选用的参照数据、资料可靠，资产评估价值公允、 准确，符合《上市公司重大资产重组管理办法》第十一条“重大资产重组的资产 定价公允，不存在损害上市公司和股东合法权益的情形”和第二十条“评估机构 或者估值机构的独立性、评估或者估值假设前提的合理性和交易定价的公允性” 的相关要求。

经核查，评估师认为：本次重组的资产评估结果公允。

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（本页无正文，系北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙）关于深圳证券交易 所《关于对厦门三五互联科技股份有限公司的重组问询函》资产评估相关问题的核查意见 之盖章页）

北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙） 2023年5月25日