Lians Technology Co., Ltd. — Audit Report / Information 2019

Apr 27, 2020

厦门三五互联科技股份有限公司以财务报告为目的 拟进行资产减值测试所涉及的不动产评估项目 资产评估说明

中天衡平评字 [2020]16017 号

北京中天衡平国际资产评估有限公司 ChinaValuerInternationalCo.,Ltd 2020 年 4 月 17 日

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厦门三五互联科技股份有限公司以财务报告为目的拟进行资产减值测试 所涉及的不动产评估项目资产评估说明

资产评估说明目录

第一部分：关于《资产评估说明》使用范围的声明 ....................... 2 第二部分：关于进行资产评估有关事项的说明........................... 3 第三部分：评估对象与评估范围说明 .................................. 4 一、 评估对象和评估范围说明 ......................................... 4 二、 实物资产的分布情况及特点 ....................................... 5 三、引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额（或者 评估值） ............................................................ 6 第四部分：资产核实情况总体说明 .................................... 7 一、资产核实人员组织、实施时间和过程 ................................ 7 二、影响资产核实的事项及处理方法 .................................... 8 三、核实结论 ........................................................ 8 第五部分：评估技术说明 ............................................ 9 一、评估范围 ........................................................ 9 二、资产概况 ........................................................ 9 三、评估程序 ....................................................... 12 四、评估方法 ....................................................... 13 五、评估案例 ....................................................... 14 第六部分：评估结论及其分析 ....................................... 30 一、收益法评估结论 ................................................. 30 二、评估增减值分析 ................................................. 30

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第一部分：关于《资产评估说明》使用范围的声明

本资产评估说明仅供委托人和国家法律、法规规定的资产评估报告使用人使 用。非法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和 个人，也不得见诸于公开媒体；任何未经评估机构和委托人确认的机构或个人不 能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。

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第二部分：关于进行资产评估有关事项的说明

此部分由委托人和产权持有单位共同撰写，具体内容详见附件一:《企业关 于进行资产评估有关事项的说明》。

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第三部分：评估对象与评估范围说明

一、评估对象和评估范围说明

（一）委托评估对象与评估范围

评估对象为厦门三五互联科技股份有限公司（以下简称“三五互联”）全资 子公司天津三五互联移动通讯有限公司所持有的天津市滨海高新区华苑产业区 （环外）海泰华科五路2 号不动产。

评估范围为三五互联于评估基准日2019 年12 月31 日所涉及的坐落于天津 市滨海高新区华苑产业区（环外）海泰华科五路2 号不动产。评估申报情况如下：

序			所在		建成年月/	计量	建筑面积/
号	权证编号	房地产名称/楼号	层数	结构	取得时间	单位	土地面积 （m 2）
1	津（2017）滨海 高新区不动产权 第1004478 号	房屋1#楼	1-21	钢混	2017 年6 月	m 2	33,632.75
2		房屋2#楼	1-18	钢混	2017 年6 月	m 2	27,163.43
3		1#楼及2#楼地下室	-1	钢混	2017 年6 月	m 2	11,597.96
4		房屋3#楼	-1-8	钢混	2017 年6 月	m 2	30,249.70
5		房屋4#楼	1-4	钢混	2017 年6 月	m 2	12,027.18
-	建筑物合计	-	-	-	-	-	114,671.02
6	津（2017）滨海 高新区不动产权 第1004478号	滨海高新区华苑产业 区（环外）海泰华科 五路2号土地使用权	-	-	2012 年12 月	m 2	57,019.10
7	津（2017）滨海 高新区不动产权 第1004152号	滨海高新区华苑科技 园土地使用权	-	-	2004 年12 月	m 2	7,907.20
-	土地使用权合计	-	-	-	-	-	64,926.30

具体评估范围以产权持有单位提供的资产评估申报表为准。 （二）委托评估的资产权属状况

1.至评估基准日，评估对象范围内的不动产均已办理了《不动产权证书》， 《不动产权证书》[津（2017）滨海高新区不动产权第1004478 号]载明土地使用 权类型为出让，终止日期至2062 年12 月24 日，《不动产权证书》[津（2017） 滨海高新区不动产权第1004152 号] 载明土地使用权类型为作价入股，终止日期 至2054 年12 月29 日。两块土地证载权利人均为天津三五互联移动通讯有限公 司。

1. 至评估基准日，纳入评估范围的不动产已办理了抵押他项权利，房屋他

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厦门三五互联科技股份有限公司以财务报告为目的拟进行资产减值测试 所涉及的不动产评估项目资产评估说明 项权人为中航信托股份有限公司。抵押情况如下表所示：

序 号	权证编号	房地产名称/ 楼号	建筑面积/ 土地面积 2	抵押权利人	抵押期限
			（m ）
1	津（2017）滨海 高新区不动产 权第1004478 号	房屋1#楼	33,632.75	中航信托股份有限公 司	2017.9.22-2027.9.22
2		房屋2#楼	27,163.43	中航信托股份有限公 司	2017.9.22-2027.9.22
3		1#楼及2#楼地 下室	11,597.96	中航信托股份有限公 司	2017.9.22-2027.9.22
4		房屋3#楼	30,249.70	中航信托股份有限公 司	2017.9.22-2027.9.22
5		房屋4#楼	12,027.18	中航信托股份有限公 司	2017.9.22-2027.9.22
6		滨海高新区华 苑产业区（环 外）海泰华科五 路2 号土地使用 权	57,019.10	中航信托股份有限公 司	2017.9.22-2027.9.22
7	津（2017）滨海 高新区不动产 权第1004152号	滨海高新区华 苑科技园土地 使用权	7,907.20	中航信托股份有限公 司	2017.9.22-2027.9.22

本次评估产权持有单位未提供上述资产相关抵押合同，仅提供了相关资产抵 押情况清单。

产权持有单位承诺房地产权属归其所有，不存在产权纠纷。

委估资产未经审计，但产权持有单位已说明评估对象和范围与经济行为所涉 及的对象和范围一致，具体评估范围以产权持有单位提供的资产评估申报表为准。

二、实物资产的分布情况及特点

纳入本次评估范围内的不动产，为天津三五互联移动通讯有限公司自行承建 并用于商业出租。

天津市滨海高新区华苑产业区（环外）海泰华科五路2 号房地产位于天津市 华科五路南侧，海泰大道西侧，是针对外包服务、人才培训、企业孵化与技术研 发的现代双创产业园区。

该物业附近周边有海泰软件园、天津滨海高新区软件园、曙光天津产业基地、 西青区华苑产业区等产业园区；除此之外，项目周边有如家商旅酒店、龙门客栈、 天津环亚国际马球会大酒店、天津城建大学、天津农学院、天津商业大学宝德学 院等。周边道路通畅，交通便捷度较高，周围有620、624 路a 线、624 路b 线、

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700 路等多条公交线路。

截止评估基准日纳入评估范围内的房地产由委托人全资子公司天津三五互 联移动通讯有限公司整体出租给天津创客星孵化器有限公司运营。

三、引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额

（或者评估值）

本评估报告中未引用其他机构报告内容。

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第四部分：资产核实情况总体说明

一、资产核实人员组织、实施时间和过程

根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况等特点，成立了以现场项目 负责人为主的核实小组，并制定了详细的现场清查核实计划。2020 年1 月15 日 至2020 年1 月16 日，评估人员对评估范围内的资产进行了必要的清查核实。对 产权持有单位的经营状况等进行了必要的调查。

1．指导产权持有单位填表和准备应向评估机构提供的资料

评估人员指导产权持有单位的财务与资产管理人员在自行资产清查的基础 上，按照评估机构提供的资产评估申报明细表及其填写要求、资料清单等，对纳 入评估范围的资产进行细致准确的填报，同时收集准备资产的产权证明文件和反 映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料等。

2．初步审查和完善产权持有单位提交的资产评估申报明细表

评估人员通过查阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的详细状况，然 后仔细审查各类资产评估申报明细表，检查有无填项不全、错填、资产项目不明 确等情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查资产评估申报明细表有无漏项等， 同时反馈给产权持有单位对资产评估申报明细表进行完善。

3．现场实地勘查

根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况，评估人员在产权持有单位 相关人员的配合下，按照资产评估准则的相关规定，对各项资产进行了现场勘 查。

4．补充、修改和完善资产评估申报明细表

评估人员根据现场实地勘查结果，并和产权持有单位相关人员充分沟通，进 一步完善资产评估申报明细表，以做到：账、表、实相符。

5．查验产权证明文件资料

评估人员对纳入评估范围的资产的产权证明文件资料进行查验，对权属资料 不完善、权属不清晰的情况提请企业核实或出具相关产权说明文件。

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二、影响资产核实的事项及处理方法

本次评估未考虑以下因素可能对资产清查结果造成的影响：

（一）本次清查范围以产权持有单位提供的评估申报表为准。本次评估申报 表中建筑面积根据房地产权证和委托人申报的面积确定。

（二）营改增后，三五互联增值税按5%简易征收。

由于资料来源的不完全而可能导致的评估对象与实际状况之间的差异，未在 本公司考虑的范围之内。

（三）纳入评估范围的不动产已办理了抵押他项权利，本次评估未考虑资产 抵押事项可能对评估值的影响。

三、核实结论

经过清查，实际纳入本次资产评估范围的资产总建筑面积114,671.02 平方 米，土地使用权面积共计64926.3 平方米，与经济行为涉及的范围一致（详见评 估对象与评估范围）。

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第五部分：评估技术说明

一、评估范围

评估对象为三五互联全资子公司天津三五互联移动通讯有限公司所持有的 不动产。

评估范围为三五互联于评估基准日 2019 年 12 月 31 日所涉及的坐落于天津 市滨海高新区华苑产业区（环外）海泰华科五路 2 号不动产。评估申报情况如下：

序			所在		建成年月/	计量	建筑面积/
号	权证编号	房地产名称/楼号	层数	结构	取得时间	单位	土地面积 （m 2）
1	津（2017）滨海 高新区不动产权 第1004478 号	房屋1#楼	1-21	钢混	2017 年6 月	m 2	33,632.75
2		房屋2#楼	1-18	钢混	2017 年6 月	m 2	27,163.43
3		1#楼及2#楼地下室	-1	钢混	2017 年6 月	m 2	11,597.96
4		房屋3#楼	-1-8	钢混	2017 年6 月	m 2	30,249.70
5		房屋4#楼	1-4	钢混	2017 年6 月	m 2	12,027.18
-	建筑物合计	-	-	-	-	-	114,671.02
6	津（2017）滨海 高新区不动产权 第1004478号	滨海高新区华苑产业 区（环外）海泰华科 五路2号土地使用权	-	-	2012 年12 月	m 2	57,019.10
7	津（2017）滨海 高新区不动产权 第1004152号	滨海高新区华苑科技 园土地使用权	-	-	2004 年12 月	m 2	7,907.20
-	土地使用权合计	-	-	-	-	-	64,926.30

具体评估范围以产权持有单位提供的资产评估申报表为准。

二、资产概况

1.概况

天津三五互联移动通讯有限公司所属的不动产位于天津市内，各不动产概况 具体见下表：

序 号	权证编号	房地产名称 /楼号	来源	结 构	建成年月	计 量 单 位	建筑面积/ 土地面积 （m 2）	账面价值
1	津（2017） 滨海高新区 不动产权第 1004478 号	房屋1#楼	自建	钢混	2017 年6 月	m 2	33,632.75	159,902,057.26
2		房屋2#楼	自建	钢混	2017 年6 月	m 2	27,163.43	121,515,462.52
3		1#楼及2#楼 地下室	自建	钢混	2017 年6 月	m 2	11,597.96	-
4		房屋3#楼	自建	钢混	2017 年6 月	m 2	30,249.70	124,054,353.35

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序 号	权证编号	房地产名称 /楼号	来源	结 构	建成年月	计 量 单 位	建筑面积/ 土地面积 （m 2）	账面价值
5		房屋4#楼	自建	钢混	2017 年6 月	m 2	12,027.18	56,400,081.73
-	小计	-	-	-	-	-	114,671.02	461,871,954.86
6	津（2017） 滨海高新区 不动产权第 1004478 号	滨海高新区 华苑产业区 （环外）海泰 华科五路2 号土地使用 权	-	-	2012 年12 月	m 2	57,019.10	26,683,489.32
7	津（2017） 滨海高新区 不动产权第 1004152 号	滨海高新区 华苑科技园 土地使用权	-	-	2004 年12 月	m 2	7,907.20	2,640,620.93
-	小计	-	-	-	-	-	64,926.30	29,324,110.25
-	合计	-	-	-	-	-	-	491,196,065.11

2.建筑物特点

本次评估的房屋建筑物建筑结构为钢混结构。经现场勘察，总的情况如下： 2.1 基础承载能力。房屋建筑物地基承载能力尚好，未发现由于基础产生不 均匀下沉而使上部结构出现裂缝。

• 2.2 主体结构强度。建筑物承重构件和非承重构件均尚好，均具有继续承力

• 和使用的功能。

• 2.3 屋面均采用钢筋混凝土屋面，能够满足继续使用的功能。

• 3.主要建筑物的技术特征

• 3.1 房屋1#楼

主体为地上21 层，地下1 层。建筑物一层层高7.8 米，二层以上层高均为 4.1 米，总建筑面积33632.75 ㎡。纳入不动产评估范围的建筑面积为33632.75 ㎡，钢混结构，建成年代2017 年6 月，外装修为真石漆，一层大厅内墙面为瓷 砖，顶棚吊顶，地面铺地砖，其余公共部分内墙顶棚刷乳胶漆，地面铺地砖，铝 合金窗。室内配中央空调，四部客梯及一部备用电梯、水电、煤气、通讯齐全， 基础设施配套及公共服务设施较好。

• 3.2 房屋2#楼

主体为地上18 层，地下1 层。建筑物一层层高7.8 米，二层以上层高均为

• 4.1 米，总建筑面积27163.43 ㎡。纳入不动产评估范围的建筑面积为27163.43

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厦门三五互联科技股份有限公司以财务报告为目的拟进行资产减值测试 所涉及的不动产评估项目资产评估说明 ㎡，钢混结构，建成年代2017 年6 月，外装修为真石漆，一层大厅内墙面为瓷 砖，顶棚吊顶，地面铺地砖，其余公共部分内墙顶棚刷乳胶漆，地面铺地砖，铝 合金窗。室内配中央空调，四部客梯及一部备用电梯、水电、煤气、通讯齐全， 基础设施配套及公共服务设施较好。

3.3 房屋3#楼

主体为地上8 层，地下1 层，地面有A、B、C 三座。层高均为4.1 米。钢混 结构，建成年代2017 年6 月，外装修为真石漆，公共部分内墙顶棚刷乳胶漆， 地面铺地砖，铝合金窗。其中C 座为精装修，内墙顶棚刷乳胶漆，地面部分为地 坪漆，部分铺木地板，室内为玻璃推拉门。室内配中央空调，两部客梯、水电、 煤气、通讯齐全，基础设施配套及公共服务设施较好。

3.4 房屋4#楼

主体为地上4 层，地面有A、B、C 三座。层高均为4.1 米。钢混结构，建成 年代2017 年6 月，外装修为真石漆，公共部分内墙顶棚刷乳胶漆，地面铺地砖， 铝合金窗。其中C 座为精装修，内墙顶棚刷乳胶漆，地面部分为地坪漆，部分铺 木地板，室内为玻璃推拉门。室内配中央空调，两部客梯、水电、煤气、通讯齐 全，基础设施配套及公共服务设施较好。

4.账面价值的构成

纳入本次评估范围的不动产账面值为该房屋建筑物及土地在固定资产和无 形资产科目核算下的账面净值。

5.权利状况

（1）至评估基准日，评估对象范围内的不动产已办理了《不动产权证书》， 《不动产权证书》[津（2017）滨海高新区不动产权第1004478 号]证载土地使用 权类型为出让，终止日期至2062 年12 月24 日，《不动产权证书》[津（2017） 滨海高新区不动产权第1004152 号] 证载土地使用权类型为作价入股，终止日期 至2054 年12 月29 日。两块土地证载权利人均为天津三五互联移动通讯有限公 司。

（2）至评估基准日，纳入评估范围的不动产已办理了抵押他项权利，房屋 他项权人为房屋他项权人为中航信托股份有限公司。抵押情况如下表所示：

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序 号	权证编号	房地产名称/ 楼号	建筑面积/ 土地面积 2	抵押权利人	抵押期限
			（m ）
1	津（2017）滨海 高新区不动产 权第1004478 号	房屋1#楼	33,632.75	中航信托股份有限公 司	2017.9.22-2027.9.22
2		房屋2#楼	27,163.43	中航信托股份有限公 司	2017.9.22-2027.9.22
3		1#楼及2#楼地 下室	11,597.96	中航信托股份有限公 司	2017.9.22-2027.9.22
4		房屋3#楼	30,249.70	中航信托股份有限公 司	2017.9.22-2027.9.22
5		房屋4#楼	12,027.18	中航信托股份有限公 司	2017.9.22-2027.9.22
6		滨海高新区华 苑产业区（环 外）海泰华科五 路2 号土地使用 权	57,019.10	中航信托股份有限公 司	2017.9.22-2027.9.22
7	津（2017）滨海 高新区不动产 权第1004152号	滨海高新区华 苑科技园土地 使用权	7,907.20	中航信托股份有限公 司	2017.9.22-2027.9.22

评估对象园区土地由上表中两块土地合并而成，评估对象建筑物位于两块土 地上。

产权持有单位承诺房地产权属归其所有，不存在产权纠纷。

（3）天津三五互联移动通讯有限公司现已将评估对象整体出租给天津创客 星孵化器有限公司运营，天津三五互联移动通讯有限公司持有天津创客星孵化器 有限公司65%的股份。

三、评估程序 第一阶段：准备阶段

评估人员进入现场后根据委托人提供的资产明细表进行账表核对，同时对资 产申报表中评估项目的工程量、结构特征与申报的建筑物技术特征表所报数量和 特征是否相符进行了核对并加以调整。

第二阶段：现场勘察阶段

对被评估建筑物逐一进行了现场勘察，根据申报表，核对各建筑物的名称、 座落地点、结构形式、建筑面积等，并对照企业评估基准日时的资产现状，将资 产申报表中的缺项、漏项进行填补，做到账实相符，不重不漏。在勘察时，还主 要察看了房屋、构筑物的外型、层数、高度、跨度、内外装修、室内设施、各构

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厦门三五互联科技股份有限公司以财务报告为目的拟进行资产减值测试 所涉及的不动产评估项目资产评估说明 件现状、基础状况以及维修使用情况，并作了详细的观察记录。

评估人员对委托评估的房屋建筑物、构筑物作详细的查看，除核实建筑物、 构筑物数量及内容是否与申报情况一致外，主要查看建筑物结构、装修、设施、 配套使用状况。

1.结构：为了判断建筑物基础的安全性，初步确定基础的可靠性和合理性， 为评估提供依据。根据结构类型对承重墙、梁、板柱进行细心观测，查看有无变 形开裂，有无不均匀沉降，查看混凝土构件有无露筋、麻面、变形，查看墙体是 否有风化以及风化的严重程度。

2.装饰：每个建筑物的装修标准和内容不尽相同，一般可分为内装修和外装 修、高档装修和一般装修，但无论是对何种形式的装修，查看的主要内容是看装 修的内容有无脱落、开裂、损坏，另外还要看装饰的新旧程度。

3.设备：水电设施是否完好齐全，是否畅通，有无损坏和腐蚀，能否满足使 用要求。

4.维护结构：如非承重墙、门、窗、隔断、散水、防水、保温等，查看有无 损坏、丢失、腐烂、开裂等现象。

第三阶段：评估测算阶段

根据产权持有单位提供的评估对象的结算资料，及评估人员调查的评估基准 日当地房屋租赁市场价格，按收益法进行评估值计算。

第四阶段：报告撰写阶段

在上述工作基础上汇总出基准日的评估结果并编写评估报告书。

四、评估方法 （一）评估方法的选择

根据《资产评估准则-不动产》，执行不动产评估业务，应当根据评估目的、 评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析市场法、收益法和成本法三种资产 评估基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法的适用性，选择评估 方法。

依据本次资产评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件， 评估人员在认真分析并进行了实地勘查之后，根据评估对象的特点和实际状况，

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确定采用收益法对评估对象进行评估。

本次评估采用收益法主要出于以下考虑：

• 1.评估对象属已建成的房地产项目，故不选用假设开发法测算评估对象的价

• 值。

• 2.评估对象为企业的可收益的房地产，采用成本法无法体现其资产的市场价

• 值，因此不采用成本法评估。

• 3.由于估价对象附近房产的出租价格可以查询，因此可以按照房产的出租收

• 益测算委估房产的收益法评估价值。

4.由于估价对象为工业园办公楼，不可分割销售，附近无市场交易案例，故 不采用市场比较法评估。

（二）评估方法介绍

收益法是预测评估对象未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来 收益转换为价值得到评估对象价值或价格的方法。

收益法基本计算式如下：

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式中：V—收益价格；

ai—第i年的房地产净收益；

a—第t年以后无变化的房地产年净收益；

r—房地产还原利率；

t—纯收益有变化的年限；

n—未来可获收益年期。

V1—房屋建筑物残值的现值

五、评估案例

本次采用收益法的未来现金流量折现法进行评估。

（一）评估对象概述

评估对象位于天津高新区华苑科技区（环外）海泰华科五路2 号，地处天津

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==> picture [61 x 28] intentionally omitted <==

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厦门三五互联科技股份有限公司以财务报告为目的拟进行资产减值测试 所涉及的不动产评估项目资产评估说明 市西南部，为天津高新区的核心区域，周边有大量科技产业园区，地段优越，交 通较为便利。评估对象位于华科五路南侧，园区由四栋建筑围合而成，总建筑面 积114,671.02 平方米，总用地面积64926.3 平方米，是针对外包服务、人才培 训、企业孵化与技术研发的现代双创产业园区。

评估对象距天津南站约7 公里，距天津西站约14 公里，距天津市公安局约 2.5 公里。周边有海泰软件园、天津滨海高新区软件园、曙光天津产业基地、西 青区华苑产业区等产业园区，产业聚集度较高；有如家商旅酒店、龙门客栈、天 津环亚国际马球会大酒店、天津城建大学、天津农学院、天津商业大学宝德学院 等配套，公共配套设施一般；有华科五路、海泰大道等主次干道，道路通畅，有 620、624 路a 线、624 路b 线、700 路等多条公交线路，乘坐的士较方便，无特 殊交通管制，有较多地上及地下停车位，停车方便度较高，区域交通便捷度较高； 周边道路及空地绿化程度略好，噪音及空气污染较小，未见明显水体污染，未见 密集高压输电线路、无线电发射塔、垃圾站等设施，自然环境略好；周边主要为 园区工作人员，人群素质较高，治安条件较好。区域内房地产价值近几年走势较 平稳，物业形象较好。

评估对象园区内有四栋建筑，均为钢混结构，于2017 年建成，地下一层为 大型停车库。该房地产为天津三五互联移动通讯有限公司自建房产，目前作为不 动产已对外出租，公共部分由出租房装修，其余由租赁户根据需求自行装修，中 央空调系统、客梯、货梯、自动消防系统等设施完善，维护及使用状况较好。

（二）未来现金流量的确定

1. 租约内租金的确定

天津三五互联移动通讯有限公司现已将评估对象整体出租给天津创客星孵 化器有限公司运营，天津创客星孵化器有限公司现已将评估对象部分出租，具体 如下：

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15

厦门三五互联科技股份有限公司以财务报告为目的拟进行资产减值测试 所涉及的不动产评估项目资产评估说明

租约内租金统计表 1 （租金部分）

					租约内	租约内	租金统计表1（租金	租金统计表1（租金	部分）	部分）
所 在 楼 号	租赁位置	面积（m ²）	租金缴纳 起始日	止租期	2020 年租金		2021 年租金		2022 年租金		2023 年租金		2024 年租金
					面积（m ²）	租金（元/年）	面积（m ²）	租金（元/年）	面积（m ²）	租金（元/年）	面积（m ²）	租金（元/年）	面积（m ²）	租金（元/年）
2 #	2 号楼B 区2 层 203 室	432.54	2019/4/1	2024/3/31	432.54	92,095.00	432.54	92,095.00	432.54	153,552.00	432.54	185,560.00	432.54	47,233.00
2 #	2 号楼B 区12层	1230.11	2019/1/1	2023/12/3 1	1230.11	246,911.00	1230.11	246,911.00	1230.11	493,889.00	1230.11	538,788.00	-	-
1 #	1 号楼B 区16 层 1607-160 8					34,724.00		49,143.00		57,954.00		63,518.00		38,961.00
		152.43	2019/8/1	2024/7/31	152.43		152.43		152.43		152.43		152.43
1 #	1 号楼B 区21层	1,231.0 4	2019/10/ 1	2024/9/30	1,231.0 4	258,118.00	1,231.0 4	382,115.00	1,231.0 4	460,655.00	1,231.0 4	505,588.00	1,231.0 4	404,766.00
4 #	4 号楼A 座	2218.51	2019/8/1	2024/7/31	2218.51	971,707.00	2218.51	971,707.00	2218.51	971,707.00	2218.51	971,707.00	2218.51	567,051.00
3 #	3 号楼1 层002 室		2019/3/2 1		20	5,000.00	20	0.00	-	-	-	-	-	-
		20.00		2021/3/20
1 #	1 号楼B 区 1905-190 6	463.09	2018/12/ 1	2023/11/3 0	463.09	138,001.00	463.09	170,463.00	463.09	187,366.00	463.09	185,606.00	-	-
1 #	1 号楼B 区6 层 605-606 室					125,868.00		162,637.00		31,953.00		-		-
			2019/3/1 1
		463.09		2022/3/10	463.09		463.09		463.09		-		-
3 #	3 号楼B 座	6,741.1 3	2019/3/1 5	2028/8/15	6,741.1 3	1,818,757.00	6,741.1 3	2,362,092.00	6,741.1 3	2,657,353.00	6,741.1 3	2,903,405.00	6,741.1 3	2,960,704.00
1 #	1 号楼B 区17 层 1703-170 6	615.52			615.52	162,928.00	615.52	213,585.00	615.52	241,592.00	615.52	264,058.00	615.52	67,215.00
			2019/4/1	2024/3/31
1 #	1 号楼B 区20 层 2005-200 6 室					138,001.00		154,672.00		-		-		-
			2018/12/ 1	2021/11/3 0
		463.09			463.09		463.09		-		-		-

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厦门三五互联科技股份有限公司以财务报告为目的拟进行资产减值测试 所涉及的不动产评估项目资产评估说明

3 #						115,830.00		125,712.00		135,567.00		33,642.00		-
	3 号楼1 层	270.00	2018/4/1	2023/3/31	270.00		270.00		270.00		270.00		-
1 #	1 号楼B 区16 层 1605-1606	463.09	2019/6/1	2024/5/31	463.09	114,244.00	463.09	155,135.00	463.09	178,984.00	463.09	195,887.00	463.09	84,468.00
1 #	1 号楼B 区16 层 1603-1604					37,604.00		51,064.00		58,914.00		64,478.00		27,803.00
		152.43	2019/6/1	2024/5/31	152.43		152.43		152.43		152.43		152.43
1 #	1 号楼B 区18 层 1803-1806	615.52	2019/9/1	2024/8/31	615.52	135,168.00	615.52	194,751.00	615.52	232,174.00	615.52	254,641.00	615.52	180,224.00
1 #	1 号楼B 区19 层 1903-1904	152.43	2019/4/8	2022/4/7	152.43	40,028.00	152.43	52,680.00	152.43	14,786.00	-	-	-	-
1 #	1 号楼B 区4 层406-407			2024/10/3 1		43,006.00		61,964.00		73,871.00		81,019.00		71,677.00
		195.84	2019/9/1		195.84		195.84		195.84		195.84		195.84
2 #	2 号楼 204-15	20	2017/11/ 6	2020/11/5	20	-	-	-	-	-	-	-	-	-
1 #	1 号楼102	60	2019/10/ 1	2020/9/30	60	27,000.00	-	-	-	-	-	-	-	-
1 #	1 号楼B 区6 层607-608	152.43	2019/12/ 1	2024/11/3 0	152.43	29,190.00	152.43	45,455.00	152.43	56,109.00	152.43	61,673.00	152.43	61,277.00
3 #						360,000.00		360,000.00		210,082.00		-		-
	3#A 座1 层	784.49	2019/8/1	2022/9/30	784.49		784.49		784.49		-		-
1 #	1 号楼B 区19 层 1907-1908	268.2	2019/9/1	2024/8/31	268.2	58,897.00	268.2	84,858.00	268.2	101,165.00	268.2	110,954.00	268.2	78,529.00
1 #	1 号楼B 区20 层 2003-2004	152.43	2019/11/ 1	2024/10/3 1	152.43	30,684.00	152.43	46,369.00	152.43	56,567.00	152.43	62,130.00	152.43	55,789.00
1 #	1 号楼B 区17 层 1707-1708 室					23,246.00		41,766.00		53,808.00		9,146.00		-
		152.43	2020/3/1	2023/2/28	152.43		152.43		152.43		152.43		-
1 #	1 号楼101	40	2019/9/1	2020/8/31	40	16,000.00	-	-	-	-	-	-	-	-
1 #	1 号楼B 区16 层1602 室	231.55	2020/1/1 0	2025/1/9	231.55	41,216.00	231.55	66,918.00	231.55	84,053.00	231.55	92,736.00	231.55	101,465.00

==> picture [17 x 17] intentionally omitted <==

==> picture [43 x 20] intentionally omitted <==

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17

厦门三五互联科技股份有限公司以财务报告为目的拟进行资产减值测试 所涉及的不动产评估项目资产评估说明

2 #	2 号楼B 区11 层1104	2 号楼B 区11 层1104					81,216.00		114,462.00		134,934.00		147,885.00		90,689.00
			354.81	2019/8/1	2024/7/31	354.81		354.81		354.81		354.81		354.81
1 #	1 号楼B 区19 层 1901-1902						36,990.00		-		-		-		-
			347.32	2019/8/1	2020/7/31	347.32		-		-		-		-
1 #	1 号楼B 区2 层，A 区1-4 层						1,157,590.0 0		1,479,281.0 0				1,804,307.0 0		1,830,142.0 0
			4,166. 99	2019/2/2 0
					2029/9/19	4,166.99		4,166.99		4,166.99	360,000.00	4,166.99		4,166.99
合计		22,610.5 1		-	-	22,610.5 1	6,340,019.0 0	22,143.1 9	7,685,835.0 0	21,660.1 0	7,007,035.0 0	20,260.0 9	8,536,728.0 0	18,144.4 6	6,667,993.0 0

租约内租金统计表 2 （押金部分）

				租约内租金	统计表2（押	金部分）	金部分）
所在 楼号	租赁位置	面积（m²）	租金缴纳起始日	止租期		租赁押金（元）
					2020年	2021年	2022年	2023年	2024年
2#	2号楼B 区2层203 室	432.54	2019/4/1	2024/3/31	13156.00	13,156.00	13,156.00	13,156.00	13,156.00
2#	2号楼B 区12层	1230.11	2019/1/1	2023/12/31	37416.00	37,416.00	37,416.00	37,416.00	-
1#	1 号楼B 区16 层1607-1608	152.43	2019/8/1	2024/7/31	4636.00	4,636.00	4,636.00	4,636.00	4,636.00
1#	1号楼B 区21层	1,231.04	2019/10/1	2024/9/30	37444.00	37,444.00	37,444.00	37,444.00	37,444.00
4#	4号楼A座	2218.51	2019/8/1	2024/7/31	80976.00	80,976.00	80,976.00	80,976.00	80,976.00
3#	3 号楼1 层002 室	20.00	2019/3/21	2021/3/20	1000.00	1,000.00	-	-	-
1#	1号楼B 区1905-1906	463.09	2018/12/1	2023/11/30	14086.00	14,086.00	14,086.00	14,086.00	-
1#	1号楼B 区6层605-606 室	463.09	2019/3/11	2022/3/10	14000.00	14,000.00	14,000.00	-	-
3#	3 号楼B 座	6,741.13	2019/3/15	2028/8/15	102521.00	102,521.00	102,521.00	102,521.00	102,521.00
1#	1号楼B 区17层1703-1706	615.52	2019/4/1	2024/3/31	18722.00	18,722.00	18,722.00	18,722.00	18,722.00
1#	1号楼B 区20层2005-2006 室	463.09	2018/12/1	2021/11/30	14086.00	14,086.00	-	-	-
3#	3 号楼1 层	270.00	2018/4/1	2023/3/31	8212.50	8,212.50	8,212.50	8,212.50	-
1#	1号楼B 区16层1605-1606	463.09	2019/6/1	2024/5/31	14086.00	14,086.00	14,086.00	14,086.00	14,086.00
1#	1号楼B 区16层1603-1604	152.43	2019/6/1	2024/5/31	4636.00	4,636.00	4,636.00	4,636.00	4,636.00
1#	1号楼B 区18层1803-1806	615.52	2019/9/1	2024/8/31	18722.00	18,722.00	18,722.00	18,722.00	18,722.00
1#	1号楼B 区19层1903-1904	152.43	2019/4/8	2022/4/7	4600.00	4,600.00	4,600.00	-	-
1#	1号楼B 区4层406-407	195.84	2019/9/1	2024/10/31	5957.00	5,957.00	5,957.00	5,957.00	5,957.00
2#	2号楼204-15	20	2017/11/6	2020/11/5	3000.00	-	-	-	-
1#	1 号楼102	60	2019/10/1	2020/9/30	3000.00	-	-	-	-
1#楼	1号楼B 区6层607-608	152.43	2019/12/1	2024/11/30	4636.00	4,636.00	4,636.00	4,636.00	4,636.00
3#	3#A 座1 层	784.49	2019/8/1	2022/9/30	10000.00	10,000.00	10,000.00

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1#	1号楼B 区19层1907-1908	268.2	2019/9/1	2024/8/31	4078.88	4,078.88	4,078.88	4,078.88	4,078.88
1#	1号楼B 区20层2003-2004	152.43	2019/11/1	2024/10/31	4636.00	4,636.00	4,636.00	4,636.00	4,636.00
1#	1 号楼B 区17 层1707-1708 室	152.43	2020/3/1	2023/2/28	4636.00	4,636.00	4,636.00	4,636.00	-
1#	1号楼101	40	2019/9/1	2020/8/31	2000.00	-	-	-	-
1#	1号楼B 区16层1602 室	231.55	2020/1/10	2025/1/9	7043.00	7,043.00	7,043.00	7,043.00	7,043.00
2#	2 号楼B 区11 层1104	354.81	2019/8/1	2024/7/31	10792.14	10,792.14	10,792.14	10,792.14	10,792.14
1#	1号楼B 区19层1901-1902	347.32	2019/8/1	2020/7/31	10564.00	-	-	-	-
1#	1号楼B 区2层，A 区1-4层	4,166.99	2019/2/20	2029/9/19	60000.00	60000	60000	60000	60000
合计		22,610.51	-	-	518,642.52	500,078.52	484,992.52	456,392.52	392,042.02

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2.租约外可出租面积的确定

根据被评估单位提供的资料，评估对象可出租面积为96319.33 平方米，租 约外可出租面积如下表所示：

租约外可出租面积统计表

项目 已出租面积 （m 2） 可供出租面积 （m 2）	2020 年	2021 年	2022 年	2023 年	2024 年
	22,610.51	22,143.19	21,660.10	20,260.09	18,144.46
	73,408.82	73,876.14	74,359.23	75,759.24	77,874.87

3.测算租约外市场租金

比较因素的选择

评估人员对案例周边的月租金价格进行测算，通过对房地产市场的分析，根 据影响房地产价格的主要因素确定比较因素。结合评估师收集的资料，参照交易 实例的交易情况、交易日期、区位、实物状况和权益状况等差别，本次评估选择 以下因素作为比较因素：

• ①交易情况：考虑交易情况是否正常对房价的影响。

• ②交易日期：考虑交易日期的不同房价存在差异而进行交易日期修正。

• ③交易方式：考虑交易方式不同房价存在差异而进行交易方式修正。

④区位状况：主要有商服繁华度、交通便捷程度、公共设施配套完备程度、 环境景观等。

⑤实物状况：主要有建筑结构、装修情况、新旧程度等。

• ⑥权益状况：主要有容积率、剩余使用年期等。

根据评估师收集的有关资料，将评估对象与可比实例的状况列表如下：

比较因素条件说明表

因素内容 项目	评估对象	案例1	案例2	案例3
	评估对象	中联产业园	电子城.天津魔方	海澜德产业园
位置	海泰华科五 路2 号	西青区中北镇 津静公路与开 源路交口东北 侧	西青区赛达九纬 路与二经路交口	天津市西青区 学府工业区才 智道35 号
交易价格(元/平方米/ 天)	待估	1.2	1.5	1.2
交易情况	公开市场	公开市场	公开市场	公开市场
交易日期	2019/12/31	2019/12/31	2019/12/31	2019/12/31

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	房地产用途	办公	办公	办公	办公
区 域 因 素	配套设施	周边商业配 套完善，酒 店、银行、 医院、休闲 娱乐配套设 施较齐全。	周边商业配套 完善，酒店、银 行、医院、休闲 娱乐配套设施 较齐全。	周边商业配套完 善，酒店、银行、 医院、休闲娱乐配 套设施较齐全。	周边商业配套 完善，酒店、银 行、医院、休闲 娱乐配套设施 较齐全。
	繁华程度	一般	一般	一般	一般
	交通条件	较便捷	较便捷	较便捷	便捷
	环境状况	较好	较好	较好	较好
个 别 因 素	周围土地利用类型	以工业为主	以工业为主	以工业为主	以工业为主
	公共设施完善程度	完善	完善	完善	完善
	建成时间	2017 年6 月	2014 年	2016 年	2018 年
	建筑物结构	钢混结构	钢混结构	钢混结构	钢混结构
	规划布局	较合理	较合理	较合理	较合理
	装修程度	公共部分装 修	公共部分装修	公共部分装修	公共部分装修

房地产状况指数表编制

根据本次评估运用市场比较法时所选择的比较因素，在编制房地产状况指数 时，由估价师根据市场交易情况，确定指数修正程度。

①交易情况：评估对象与可比实例交易情况均属正常，故不进行交易情况修 正。

②交易日期：本次评估可比实例报价时间与评估基准日非常接近，故不再进 行交易日期修正。

③交易方式：评估对象与可比实例交易方式均相同，故不进行交易方式修正。 ④区域因素：

A、配套设施：分为完善、较完善、一般、不完善四个等级，以评估对象公 共设施完善程度为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。

B、商服繁华度：商服繁华度分为高、较高、一般、较低、低五个等级，以 评估对象商服繁华程度为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-3%。

C、交通便捷度：分为便捷、较便捷、一般、不便捷四个等级，以评估对象 交通便捷程度为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。

D、环境景观：分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以评估对象环境 景观为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。

⑤个别因素：

A、周围土地利用类型：分为以商业、居住、工业为主三个等级，以评估对 象周围土地利用类型为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。

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B、公共设施完善度：根据配套的教育、医疗、卫生、消防等设施的完善程 度，分为完善、较完善、一般、不完善四个等级，以评估对象公共设施完善程度 为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。

C、建成时间

考虑评估对象和可比实例新旧程度及剩余法定使用年限，每隔2 年为一个等 级、以评估对象户型为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-1%。

D、建筑结构：分为框架剪力墙结构、框架结构、砖混结构、砖木结构四个

• 等级，以评估对象建筑结构状况为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。 E、规划布局

分为合理、较合理、不合理三个档次，以评估对象装修为基准（100%），相 差一个等级，房价修正+/-2%。

F、装修情况：装修分为毛坯房、普通装修、中档装修和精装修四个档次， 以评估对象装修为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。

根据房地产状况说明表中的评估对象与可比实例的因素情况，编制比较因素 指数表及比较因素修正系数表。

比较因素条件指数表

因素	因素	评估对象	案例1	案例2	案例3
交易价格(元/平方米/天)		待估	1.2	1.5	1.2
交易情况		100	100	100	100
交易日期		100	100	100	100
房地产用途		100	100	100	100
区 域 因 素	配套设施	100	100	100	100
	繁华程度	100	100	100	100
	交通条件	100	100	100	102
	环境状况	100	100	100	100
个 别 因 素	周围土地利用类型	100	100	100	100
	公共设施完善程度	100	100	100	100
	建成时间	100	98	99	100
	建筑物结构	100	100	100	100
	规划布局	100	100	100	100
	装修及设备	100	100	100	100

比较因素修整系数表

因素	案例1	案例2	案例3
交易价格(元/平方米/天)	1.2	1.5	1.2
交易情况	1.0000	1.0000	1.0000

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	交易日期	1.0000	1.0000	1.0000
	房地产用途	1.0000	1.0000	1.0000
区 域 因 素	配套设施	1.0000	1.0000	1.0000
	繁华程度	1.0000	1.0000	1.0000
	交通条件	1.0000	1.0000	0.9804
	环境状况	1.0000	1.0000	1.0000
个 别 因 素	周围土地利用类型	1.0000	1.0000	1.0000
	公共设施完善程度	1.0000	1.0000	1.0000
	建成年份（年）	1.0204	1.0101	1.0000
	建筑物结构	1.0000	1.0000	1.0000
	规划布局	1.0000	1.0000	1.0000
	装修及设备	1.0000	1.0000	1.0000
比准价格(元/平方米/天)		1.2	1.5	1.2
修正后平均单价			1.3

经测算，案例周边月租金价格为1.3 元/平方米/天（取整）

4.空置率的确定

被评估单位经营计划空置率测算表

	项目名称	指标值
	可供出租面积m²	96,319.33
	基准日已出租面积	22,610.51
2020 年	上年出租率	23.47%
	本年增加出租率	15.00%
	本年累计出租率	38.00%
	空置率	62.00%
2021 年	上年出租率	38.00%
	本年增加出租率	25.00%
	本年累计出租率	63.00%
	空置率	37.00%
2022 年	上年出租率	63.00%
	本年增加出租率	15.00%
	本年累计出租率	78.00%
	空置率	22.00%
2023 年	上年出租率	78.00%
	本年增加出租率	10.00%
	本年累计出租率	88.00%
	空置率	12.00%
2024 年	上年出租率	88.00%
	本年增加出租率	5.00%
	本年累计出租率	93.00%
	空置率	7.00%

5.评估对象租约外租金测算

被评估单位租约外各年客观租金测算表

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年度	项目	指标值
	市场法客观租金（元/m²/天）	1.3
2020 年	折扣率
		60.00%
	折扣后单位租金（元/m²/天）	0.5
2021 年	折扣率
		40.00%
	折扣后单位租金（元/m²/天）	0.8
2022 年	折扣率
		20.00%
	折扣后单位租金（元/m²/天）	1.0
2023 年	折扣率
		15.00%
	折扣后单位租金（元/m²/天）	1.1
2024 年	折扣率
		0.00%
	折扣后单位租金（元/m²/天）	1.3

6.估算运营费用

待估房地产出租时，主要产生的运营费用有税金及教育附加费、维修费、管 理费、保险费等，根据天津市房地产出租的相关规定及具体物业的市场平均情况 取值。

7.收益年限的确定

根据中国会计准则《企业会计准则第8 号-资产减值》的要求，收益预测期 必须涵盖只考虑单项资产或资产组内主要资产项目在简单维护下的剩余经济年 限，一般只涵盖5 年，故本次评估收益年限取5 年，即从2020 年起至2024 年止。 8.选用适当的报酬率

报酬率采用安全利率加风险调整值法确定。根据评估对象目前的办公用途、 尚存收益年期及周边类似物业状况等因素，安全利率根据一年期银行存款利率

具体计算过程如下：

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租约内收益价值：

2020-2024 年租约内租金收益法计算表

序 号	内容	2020 年	2021 年	2022 年	2023 年	2024 年	备注	参数取值及 费率
	出租面积（m²）	22,610.51	22,143.19	21,660.10	20,260.09	18,144.46
一	年租金总收益 （元）	6,340,019.00	7,685,835.00	7,007,035.00	8,536,728.00	6,667,993.00
1	空置率	0.0%	0.0%	0.0%	0.0%	0.0%	指房屋在出租过程中遇到没有出租出去的空 置期，本次评估已在可供出租面积整体上进 行考虑。
2	建筑面积（平方 米）	114,671.02	114,671.02	114,671.02	114,671.02	114,671.02	根据委托估价方提供不动产权证书，总建筑 面积为114671.02 平方米
二	年运营费用 （元）	1,467,606.88	1,723,149.94	1,586,618.42	1,867,839.68	1,483,616.40	以下费用之和
1	房屋维修费 （元）	31,700.10	38,429.18	35,035.18	42,683.64	33,339.97	指保证出租房屋正常使用每年需要支付的维 修费用，按照年租金收益的0.5%计算	0.5%
2	租赁管理费 （元）	126,800.38	153,716.70	140,140.70	170,734.56	133,359.86	指对出租房屋进行的必要管理所需的费用， 按照年租金收益的2%计算。	2.0%
3	房产税（元）	724,575.41	878,383.34	800,806.00	975,628.50	762,058.25	根据《中华人民共和国房产税暂行条例》及 房产所在地相关规定，出租房屋的房产税以 租金不含税收入12%计算缴纳，折合含税收入 计税率为11.4286%	11.4286%
4	增值税、城市维 护建设税及教 育费附加（元）	338,132.23	409,908.64	373,706.20	455,289.31	355,624.07	出租房屋的增值税以租金收入的5%，城市维 护建设税率以实际缴纳的增值税额乘以7%计 算，教育费附加率则按实际缴纳的增值税额 的3%计算缴纳，按2%征收地方教育附加，以 上税费按含税租金收入计，综合费率折合为 5.3333%。	5.3333%
5	土地使用税	22,861.72	22,389.20	21,900.75	20,485.18	18,346.05	土地每平方米每年1.5 元，折算后约为0.85 元/平/年/建筑面积	1.50

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6	印花税	6,035.70	7,316.91	6,670.70	8,126.97	6,347.93	按不含税收入的0.1%征收印花税，折合成含 税收入计为0.0952%	0.0952%
7	保险费（元）	217,501.34	213,005.97	208,358.89	194,891.52	174,540.27	保险费指房产所有人为使自己的房产避免意 外损失而向保险公司支付的费用，房屋现值 的0.2%	0.20%
三	其他收入(押金 年收益）	7,779.64	7,501.18	7,274.89	6,845.89	5,880.63	根据租赁合同及合同期外租金预测确定押 金，因而确定其他收入为押金利息收入，一 年期存款利率为1.5%（实际执行利率）	1.50%
四	年净收益（元）	4,880,191.76	5,970,186.23	5,427,691.47	6,675,734.21	5,190,257.23	（一）-（二）+（三）
五	报酬率	6.0%	6.0%	6.0%	6.0%	6.0%	以中国人民银行公布的一年期定期存款利率 1.5%，加上一定的风险调整值，在此基础上 结合该区域房屋租售比例的调查情况，委估 房屋为商业，确定该类型风险调整值为4.5%	6%
六	折现年限（年）	0.50	1.50	2.50	3.50	4.50	折现到年中
	折现系数	0.9713	0.9163	0.8644	0.8155	0.7693
七	租金年递增率	0.0%	0.0%	0.0%	0.0%	0.0%	无
八	收益价格（元）	4,740,061.26	5,470,525.93	4,691,918.82	5,444,130.27	3,993,121.17
	现金流合计		24,339,757.45

租约内租金收益价值为24,339,757.45 元

租约外收益价值：

2020- 土地终止日 2062.12.24 租约外租金收益法计算表

	序 号	内容	2020 年	2021 年	2022 年	2023 年	2024 年	2025 年1 月1 日-2062 年12 月 24 日	备注	参数取 值及费 率

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	出租面积（m ²）	73,408.82	73,876.14	74,359.23	75,759.24	77,874.87	96,319.33
	单位租金 （元/m²/ 天）	0.5	0.8	1.0	1.1	1.3	1.3
	年租金（元 /m²/年）	191.26	286.89	382.52	406.43	478.15	478.15
	月租金（元 /m²/月）	15.94	23.91	31.88	33.87	39.85	39.85
一	年租金总收 益（元）	2,618,509.18	10,970,096.35	20,338,197.24	26,093,019.58	34,012,012.96	42,831,231.50
1	空置率	62.0%	37.0%	22.0%	12.0%	7.0%	7.0%	指房屋在出租过程中遇到没有出租 出去的空置期。
2	建筑面积 （平方米）	114,671.02	114,671.02	114,671.02	114,671.02	114,671.02	114,671.02	根据委托估价方提供不动产权证 书，总建筑面积为114671.02 平方 米
二	年运营费用 （元）	1,287,246.50	2,908,839.46	4,727,367.64	5,856,217.29	7,411,595.16	9,314,815.60	以下费用之和
1	房屋维修费 （元）	13,092.55	54,850.48	101,690.99	130,465.10	170,060.06	214,156.16	指保证出租房屋正常使用每年需要 支付的维修费用，按照年租金收益 的0.5%计算	0.5%
2	租赁管理费 （元）	52,370.18	219,401.93	406,763.94	521,860.39	680,240.26	856,624.63	指对出租房屋进行的必要管理所需 的费用，按照年租金收益的2%计算。	2.0%
3	房产税（元）	299,258.94	1,253,728.43	2,324,371.21	2,982,066.84	3,887,096.91	4,895,010.12	根据《中华人民共和国房产税暂行 条例》及房产所在地相关规定，出 租房屋的房产税以租金不含税收入 12%计算缴纳，折合含税收入计税率 为11.4286%	11.4286%
4	增值税、城 市维护建设 税及教育费 附加（元）	139,652.95	585,068.15	1,084,697.07	1,391,619.01	1,813,962.69	2,284,318.07	出租房屋的增值税以租金收入的 5%，城市维护建设税率以实际缴纳 的增值税额乘以7%计算，教育费附 加率则按实际缴纳的增值税额的3% 计算缴纳，按2%征收地方教育附加，	5.3333%

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								以上税费按含税租金收入计，综合 费率折合为5.3333%。
5	土地使用税	74,224.40	74,696.91	75,185.37	76,600.93	78,740.07	97,389.45	土地每平方米每年1.5 元，折算后 约为0.85 元/平/年/建筑面积	1.50
6	印花税	2,492.82	10,443.53	19,361.96	24,840.55	32,379.44	40,775.33	按不含税收入的0.1%征收印花税， 折合成含税收入计为0.0952%	0.0952%
7	保险费（元）	706,154.66	710,650.03	715,297.10	728,764.47	749,115.73	926,541.84	保险费指房产所有人为使自己的房 产避免意外损失而向保险公司支付 的费用，房屋现值的0.2%	0.20%
三	其他收入 (押金年收 益）	4,909.70	20,568.93	38,134.12	48,924.41	63,772.52	80,308.56	根据租赁合同及合同期外租金预测 确定押金，因而确定其他收入为押 金利息收入，一年期存款利率为 1.5%（实际执行利率）	1.50%
	押金月数	1.50	1.50	1.50	1.50	1.50	1.50
四	年净收益 （元）	1,336,172.38	8,081,825.82	15,648,963.71	20,285,726.69	26,664,190.32	33,596,724.46	（一）-（二）+（三）
五	报酬率	6.0%	6.0%	6.0%	6.0%	6.0%	6.0%	以中国人民银行公布的一年期定期 存款利率1.5%，加上一定的风险调 整值，在此基础上结合该区域房屋 租售比例的调查情况，委估房屋为 商业，确定该类型风险调整值为 4.5%	6%
六	折现年限 （年）	0.50	1.50	2.50	3.50	4.50	38.00	折现到年中
	折现系数	0.9713	0.9163	0.8644	0.8155	0.7693	11.4220
七	租金年递增 率	0.0%	0.0%	0.0%	0.0%	0.0%	0.0%	无
八	收益价格 （元）	1,297,805.34	7,405,436.94	13,527,605.21	16,543,219.86	20,514,078.20	383,741,759.45
九	现金流合计			443,029,905.01

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租约外租金收益价值为443,029,905.01 元

（三）房地产评估值的确定 评估对象价值=租约内租金收益价值+租约外租金收益价值

=24,339,757.45+443,029,905.01 =467,369,700 元（取整）

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第六部分：评估结论及其分析

一、收益法评估结论

此次评估主要采用收益法。根据以上评估工作，得出如下评估结论：

在评估假设条件成立的前提下，经收益法评估，厦门三五互联科技股份有限 公司委托评估的位于天津市滨海高新区华苑产业区（环外）海泰华科五路2 号不 动产于评估基准日2019 年12 月31 日的市场价值评估结论为：46736.97 万元。 具体明细详见本报告所附资产评估明细表。

二、评估增减值分析

不动产评估减值2382.64 万元，减值率4.85%。减值原因：出租率不高，租 金价格低于周边市场价格。

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