LEO GROUP CO.,LTD. — Audit Report / Information 2008

Aug 26, 2008

温岭市利恒机械有限公司部分资产评估项目

资产评估报告

温岭市利恒机械有限公司部分资产评估项目 资产评估报告 浙勤评报〔2008〕122 号

声 明

一、提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用 评估报告是委托方、资产占有方及其他相关当事方的责任；恪守独立、客观和公正 的原则，遵循有关法律、法规和资产评估准则的规定，按照资产评估准则计划和实 施评估工作，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专 业意见是注册资产评估师的责任。

二、评估报告的分析、结论仅在设定的评估假设和限制条件下成立，评估结果 不应被认为是对评估对象未来可实现价格的保证。

三、注册资产评估师在评估中仅对温岭市利恒机械有限公司提供的评估对象以 及相关的资产的权属资料及其来源进行必要的查验，评估报告不能作为对评估对象 及相关资产的法律权属的确认和保证。

四、评估报告使用者应关注评估报告的特别事项说明和使用限制说明。

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浙江勤信资产评估有限公司

温岭市利恒机械有限公司部分资产评估项目 资产评估报告

温岭市利恒机械有限公司部分资产评估项目 资产评估报告

浙勤评报〔2008〕122 号

摘 要

以下内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评 估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告全文。

一、委托方和资产占有方及其他评估报告使用者

本次资产评估的委托方和资产占有方均为温岭市利恒机械有限公司（以下简称 “温岭利恒公司”）。根据《资产评估业务约定书》和国家法律法规的相关规定，本 评估报告使用者包括委托方、资产占有方和与资产转让相关的管理部门和机构。

二、评估目的

温岭利恒公司拟转让部分资产，为此需要对温岭利恒公司列入评估范围的拟转 让资产进行评估。

本次评估目的是为该经济行为提供温岭利恒公司拟转让资产现值的参考依据。 三、评估对象和评估范围

评估范围为涉及该经济行为的部分资产。按照温岭利恒公司提供的截至 2008 年 7 月 31 日的委托评估资产清单反映，委托评估的部分资产账面价值合计为 14,645,249.71 元。评估对象包括建筑物类固定资产和在建工程。

四、价值类型及其定义

本次评估的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理 性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值 估计数额。

五、评估基准日

为使评估基准日与拟进行的经济行为和评估工作日期接近，确定以 2008 年 7 月 31 日为评估基准日，并在《资产评估业务约定书》中进行了约定。

评估过程中所选用的各种作价标准、依据均为在该日有效的标准、依据。 六、评估方法

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本次对建筑物类固定资产采用重置成本法进行评估，对在建工程以核实的清查 调整后账面值为评估值。

重置成本法是通过估算评估对象的重置成本和实体性贬值、功能性贬值、经济 性贬值，将重置成本扣减各种贬值作为评估对象评估价值的一种方法。 七、评估结论

委托评估资产账面价值为 14,645,249.71 元，清查调整后账面价值为 36,818,000.00 元，评估价值为 39,293,681.00 元，评估增值额为 2,475,681.00 元，增 值率为 6.72 %。

评估报告的特别事项说明和使用限制说明请参阅资产评估报告正文。

浙江勤信资产评估有限公司

法定代表人: 朱永勤

注册资产评估师： 周敏 王传军

报告日期：2008 年 8 月 22 日

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正 文

浙勤评报 〔2008〕122 号

浙江勤信资产评估有限公司接受温岭市利恒机械有限公司的委托，以国家的有 关法律、法规、制度和资产评估准则以及温岭市利恒机械有限公司提供的有关资料 为依据，本着独立、客观、公正、科学的原则，以 2008 年 7 月 31 日为评估基准日， 对温岭市利恒机械有限公司委托评估的资产价值进行了评估。本评估项目采用成本 法进行评估，本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查 勘、市场调查询证，对委估的评估对象在评估基准日所表现的市场价值作出了公允 反映。现把评估有关情况和结果报告如下：

一、委托方、资产占有方及其他评估报告使用者

本次资产评估的委托方和资产占有方均为温岭市利恒机械有限公司（以下简称 “温岭利恒公司”），系于 2006 年 12 月成立的有限责任公司。按温岭市工商行政管理 局核发的注册号为 3310812014320 号的《企业法人营业执照》记载，公司住所为温 岭市工业城，注册资本为 1,369 万元，法定代表人王相荣。公司经营范围：机床、 压铸机制造、销售。根据《资产评估业务约定书》和国家法律法规的相关规定，本 评估报告使用者包括委托方、资产占有方和与资产转让相关的管理部门和机构。

二、评估目的

温岭利恒公司拟转让部分资产，为此需要对温岭利恒公司列入评估范围的拟转 让资产进行评估。

本次评估目的是为该经济行为提供温岭利恒公司拟转让资产现值的参考依据。 三、评估对象和评估范围

评估范围为涉及该经济行为的部分资产。按照温岭利恒公司提供的截至 2008 年 7 月 31 日的委托评估资产清单反映，委托评估的部分资产账面价值合计为 14,645,249.71 元。评估对象包括建筑物类固定资产和在建工程。

四、价值类型及其定义

本次评估的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理

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性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值 估计数额。

五、评估基准日

为使评估基准日与拟进行的经济行为和评估工作日期接近，确定以 2008 年 7 月 31 日为评估基准日，并在《资产评估业务约定书》中进行了约定。

评估过程中所选用的各种作价标准、依据均为在该日有效的标准、依据。

六、评估假设

• 1、交易假设：假设评估对象已经处在交易过程中。

• 2、公开市场假设：假设评估对象拟进入的市场为一个充分发达与完善的市场，

• 即公开市场，评估对象在公开市场上实现的交换价值隐含着市场对该评估对象在当 时条件下有效使用的社会认同。

• 3、继续使用假设：假设评估对象按照原来的使用目的、使用方式持续地使用下

去。

• 4、资产占有方的经营管理人员守法尽职，提供的资料真实、完整、合法，历史

• 财务资料所采用的会计政策在重要方面基本一致。 七、评估依据

一 ( ) 法律法规依据

• 1、中国资产评估协会以中评协(1996)03 号文发布的《资产评估操作规范意见(试

行)》；

• 2、财政部财评字[1999]91 号文印发的《资产评估报告基本内容与格式的暂行规

• 定》；

• 3、《公司法》、《合同法》、税法、企业会计准则及其他会计法规和制度、部

• 门规章等；

• 4、《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《城市房地产管理法》、《城

• 镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《房地产估价规范》、《城镇土地估价 规范》等法律法规；资产所在地人民政府及相关政府部门颁布的有关政策、规定、 实施办法等法规文件；

5、资产评估业务约定书。

( 二 ) 准则依据

• 1、财政部财企[2004]20 号《关于印发〈资产评估准则--基本准则〉和〈资产评 --

• 估职业道德准则 基本准则〉的通知》；

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• 2、中国注册会计师协会会协[2003]18 号《关于印发<注册资产评估师关注评估

• 对象法律权属指导意见>的通知》；

3、中国资产评估协会中评协[2007]189 号《关于印发<资产评估准则—评估报告 >等 7 项资产评估准则的通知》。

( 三 ) 权属依据

• 1、与资产及权利的取得及使用有关的经济合同、协议、资金拨付证明(凭证)、

• 会计报表及其他会计资料；

• 2、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、发票等权属证明；

• 3、其他产权证明文件。

• （四）取价标准

• 1、项目规划设计方案、工程预决算资料、建设工程相关规费标准等；

• 2、中国人民银行公布的评估基准日的金融机构人民币贷款利率表；

• 3、评估专业人员对资产核实、勘察、检测、分析等所搜集的佐证资料；

• 4、其他资料。

八、评估方法

温岭利恒公司列入评估范围的资产为账列在建工程科目中 1 号、2 号、3 号厂房、 办公楼、2 号厂房附属用房和账列预付账款科目的宿舍楼工程项目。截至评估基准 日，其中 1 号、2 号、3 号厂房、办公楼、2 号厂房附属用房均已完工并投入使用， 宿舍楼工程项目已取得建筑工程规划许可证，并接近完工。为能更好地反映评估对 象情况，并结合会计准则有关规定，本次评估把 1 号、2 号、3 号厂房、办公楼、2 号厂房附属用房暂估转入建筑物类固定资产反映，把宿舍楼工程项目转入在建工程 反映。本次对建筑物类固定资产采用重置成本法进行评估，对在建工程以核实的清 查调整后账面值为评估值。

重置成本法是通过估算评估对象的重置成本和实体性贬值、功能性贬值、经济 性贬值，将重置成本扣减各种贬值作为评估对象评估价值的一种方法。其计算公式 为：

评估价值＝重置价值×成新率

九、评估程序实施过程和情况

（一）建筑物类固定资产

1、概况

建筑物类固定资产合计账面原值 0.00 元，账面净值 0.00 元。评估人员通过现场

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勘查，发现截至评估基准日在建工程中 1 号、2 号、3 号厂房、办公楼、2 号厂房附 属用房均已完工进行并投入使用，本次评估将其清查调整至建筑物类固定资产，调 整分录如下：

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列入评估范围的建筑物类固定资产清查调整后账面价值 31,818,000.00 元，清查 调整后房屋建筑物共 5 幢，包括 1 号、2 号、3 号厂房、办公楼和 2 号厂房附属用房， 建筑面积合计 36,407.78 平方米。以上建筑物类固定资产均位于温岭市工业城中心大 道温岭利恒公司厂区内，于 2007 年底建成，主要结构为钢结构，维护保养情况一般。

截至评估基准日，以上建筑物类固定资产尚未办理房屋所有权证，评估人员通 过对建设工程规划许可证、原始建设记录等相关资料进行核对，认为列入评估范围 的建筑物类固定资产应为温岭利恒公司所有。

评估人员对委托评估的房屋进行了现场核实。在现场踏勘过程中，着重核实了 地上建筑物面积、现状，特别是房屋的基础、结构、屋面、内外墙、门窗、装修、 设备等各项组成部分以及使用、维修保养情况，并作了必要的记录。经现场勘察， 建筑物类固定资产使用情况基本正常。

清查中发现，列入评估范围的房屋建筑物截至评估基准日尚未进行工程决算且 未办理房屋所有权证，其中：

（1）列入评估范围的房屋建筑物清查调整后账面价值系根据公司现有相关工程 合同等资料暂估，将来工程实际结算金额可能与暂估金额存在差异。

（2）上述房屋的建筑面积系根据温岭利恒公司提供的《建筑工程竣工测量成果 报告书》计算得出，并经温岭利恒公司确认，将来实际办理房屋所有权证时登记面 积可能与此面积存在差异。

建筑物类固定资产清查调整后账面原值 31,818,000.00 元，账面净值 31,818,000.00 元。包括 5 项房屋建筑物。

2、具体评估方法

建筑物类固定资产采用重置成本法进行评估。重置成本法基本公式为： 评估价值＝重置价值×成新率

（1） 重置价值的确定

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重置价值一般由综合造价、前期及其它费用、建筑规费和资金成本组成，结合 评估对象具体情况的不同略有取舍。

1） 综合造价

因委托方无法提供完整的建筑物竣工决算资料，建筑安装工程综合造价以近期 建造同类建筑物的造价为基础，结合造价资料（竣工财务资料），采用类比法进行修 正得到的造价确定。

类比法可比实例一般选取同一地区、结构相同、同一时期建造的建筑物，选取 的顺序为：本公司资料库内与评估对象在同一地区内且结构相似的同一时期建造的 可将决算调整为近期造价水平的建筑物；本公司资料库内与评估对象在同一地区内 且结构相似的在近期建造的建筑物；本公司资料库内位于评估对象附近地区且与评 估对象结构相似的建造期较早但可将决算调整为近期造价水平的建筑物。类比时一 般对房屋建筑面积、高度、跨度、基础状况、水电空调设施安装、室内外装修情况 及取费标准时间等因素进行调整。

2） 前期费用和其他费用

前期费用和其他费用包括咨询论证费、勘察设计费、建设期管理费，结合基本 建设的有关规定和资产占有方的实际发生情况，按综合造价的一定比例计取。

费用名称	费用标准
项目论证费	0.85%
设计费	2.50%
勘察费	0.40%
前期费用小计	3.75%

其它费用主要是建设单位管理费等，组成如下：

费用名称	费用标准
临时设施费	1.00%
筹建经费	1.70%
监理及咨询费	2.30%
建筑管理费小计	5.00%

3）建筑规费

建筑规费包括发展新型材料推广费和白蚁防治费，根据建筑物所在地有关规定

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按建筑面积计取。

• 4）资金成本指筹资成本，即应计利息。应计利息的计息期按正常建设期，利率

• 取金融机构同期贷款利率，资金视为在建设期内均匀投入。

（2）成新率的确定

• 1）价值量大的建筑物分别按年限法、完损等级打分法确定成新率后，经加权平

• 均，确定综合成新率。

• A.年限法的基本公式为：

成新率(K1) ＝（耐用年限－已使用年限）/耐用年限×100%

耐用年限根据建筑物的结构类型、用途、使用环境等确定。

B.完损等级打分法，将建筑物分为结构、装饰和设备三部分，按具体建筑物确 定其造价比例，然后将每部分中具体项目结合标准打分，综合打分情况确定每一部 分完损系数，最后以各部分的完损系数和所占造价比例加权得出委估建筑物的成新 率，用公式表示如下：

成新率(K2)＝结构部分造价比例×结构部分完损系数＋装饰部分造价比例×装饰 部分完损系数＋设备造价比例×设备部分完损系数

打分标准参照《有关城镇房屋新旧程度（成新）评定暂行办法》的有关内容。 C.综合成新率

K ＝ A1×K1＋A2×K2

其中 A1、A2 分别为加权系数,本次评估中，A1、A2 各取 0.5。

• 2)其他建筑物的成新率以年限法为基础，结合其实际使用情况、维修保养情况

• 和评估专业人员现场勘察时的经验判断综合评定。

（3）建筑物类固定资产评估结果

账面原值 0.00 元 账面净值 0.00 元 清查调整后账面原值 31,818,000.00 元 清查调整后账面净值 31,818,000.00 元 重置价值 34,993,553.00 元 评估价值 34,293,681.00 元 评估增值额 2,475,681.00 元 增值率 7.78 % （二）在建工程

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列入评估范围的在建工程账面价值 14,645,249.71 元，包括 1 号、2 号、3 号厂 房、办公楼和 2 号厂房附属用房。经核查，发现截至评估基准日以上房屋均已完工 并投入使用。按财务会计制度，本次评估将其清查调整至建筑物类固定资产反映， 调整分录见建筑物类固定资产说明；同时我们发现列入评估范围的账列预付账款科 目的宿舍楼工程项目已取得建筑工程规划许可证，并接近完工，本次评估将其清查 后账面转入在建工程反映，调整分录如下：

借：在建工程 5,000,000.00

贷：预付账款 5,000,000.00

在建工程清查调整后账面价值 5,000,000.00 元，系宿舍楼工程项目土建工程支 付的工程款，评估人员通过现场核实，发现截至评估基准日该项目接近完工，正在 结顶，但尚未办理建筑工程施工许可证。本次评估暂以核实的清查调整后预付工程 款为评估值，未考虑评估基准日后支付的工程款项对评估结果的影响。

在建工程评估价值 5,000,000.00 元。

十、评估结论

委托评估资产账面价值为 14,645,249.71 元，清查调整后账面价值为 36,818,000.00 元，评估价值为 39,293,681.00 元，评估增值额为 2,475,681.00 元，增 值率为 6.72 %。

十一、特别事项说明

1、本评估公司对温岭利恒公司提供的评估对象的法律权属资料及其来源进行了 必要的查验，发现下述资产的权属存在瑕疵情况：

（1）1 号、2 号、3 号厂房、办公楼和 2 号厂房附属用房截至评估基准日尚未 办理房屋所有权证；

（2）宿舍楼工程项目截至评估基准日尚未办理建筑工程施工许可证。

提供有关评估对象真实、合法、完整的法律权属资料是温岭利恒公司的责任， 我们的责任是对温岭利恒公司提供的资料作必要的查验，本评估报告不能作为对评 估对象法律权属的确认和保证。若资产占有方不拥有前述评估对象的所有权，或对 前述评估对象的所有权存在部分限制，则前述评估对象的评估结论和整体评估结果 会受到影响。

2、本次列入评估范围的资产由委托方确定，并未包含其他地上建筑物。其中列 入评估范围的房屋建筑物清查调整后账面价值系根据公司现有相关工程合同等资料 暂估，将来工程实际结算金额可能与暂估金额存在差异，本次评估未考虑该差异对

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评估结果可能产生的影响；另外，列入评估范围的房屋建筑物的建筑面积系根据温 岭利恒公司提供的《建筑工程竣工测量成果报告书》计算得出，并经温岭利恒公司 确认，将来办理房屋所有权证时实际面积若与此面积有差异，则评估结果应作相应 调整；列入评估范围的宿舍楼工程项目暂以核实的截至评估基准日清查调整后预付 工程款为评估值，未考虑评估基准日后支付的工程款项对评估结果的影响。

• 3、温岭利恒公司承诺，截至评估基准日，不存在涉及委估资产的未决诉讼及对

• 外担保、资产抵押和重大财务承诺等或有事项。

• 4、本次评估未对委估资产的评估增减值做任何可能涉及的纳税准备。

5、本次评估对资产占有方可能存在的其他影响评估结果的瑕疵事项，在进行资 产评估时资产占有方未作特别说明而评估师根据其执业经验一般不能获悉的情况 下，评估机构和评估人员不承担相关责任。

评估报告使用者应注意上述特别事项对评估结论的影响。

十二、评估报告使用限制说明

• 1、本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。

• 2、本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。

• 3、未征得本评估公司同意，本评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开

• 媒体，但法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。

4、本评估报告的使用有效期为一年，即自 2008 年 7 月 31 日起至 2009 年 7 月 30 日止。

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报告日期：2008 年 8 月 22 日

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固 定 资 产 清 查 评 估 汇 总 表

评估基准日：2008 年7 月31 日

表5

资产占有单位名称：温岭市利恒机械有限公司 金额单位:人民币元

编	科目名称	账面价值	账面价值	调整后账面值	调整后账面值	评估价值	评估价值	增值额	增值额	增值率	增值率
号		原值	净值	原值	净值	原值	净值	原值	净值	原值	净值
5-1-1	固定资产--房屋建筑物	0.00	0.00	31,818,000.00	31,818,000.00	34,993,553.00	34,293,681.00	3,175,553.00	2,475,681.00	9.98	7.78
5-1-2	固定资产--构筑物及其他 辅助设施
5-1-3	固定资产--管道及沟槽
5-1	建筑物类固定资产合计	0.00	0.00	31,818,000.00	31,818,000.00	34,993,553.00	34,293,681.00	3,175,553.00	2,475,681.00	9.98	7.78
5-2-1	固定资产--机器设备
5-2-2	固定资产--车辆
5-2-3	固定资产--电子设备
5-2	设备类固定资产合计
	减:固定资产减值准备	------		------		------		------		------
	固定资产净额	------	0.00	------	31,818,000.00	------	34,293,681.00	------	2,475,681.00	------	7.78
5-3	工程物资余额	------		------		------		------		------
	减：减值准备	------		------		------		------		------

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	工程物资净额	------		------		------		------		------
5-4-1	在建工程--土建工程	------	14,645,249.71	------	5,000,000.00	------	5,000,000.00	------		------
5-4-2	在建工程--设备安装工程	------		------		------		------		------
	减:在建工程减值准备	------		------		------		------		------
5-4	在建工程净额合计	------	14,645,249.71	------	5,000,000.00	------	5,000,000.00	------		------
5-5	固定资产清理	------		------		------		------		------
5-6	待处理固定资产净损失	------		------		------		------		------
5	固定资产合计	------	14,645,249.71	------	36,818,000.00	------	39,293,681.00	------	2,475,681.00	------	6.72

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固定资产——房屋建筑物清查明细表

评估基准日：2008 年7 月31 日

资产占有单位名称：温岭利恒机械有限公司 表5-1-1

金额单位:人民币元

													金额单位:人民币元	金额单位:人民币元
序 号	权 证 编 号					账面价值		调整后账面值			估价值		评估增减值		备 注
		建筑物名		建成									()
		称	结构	年月	建筑面积	原值	净值	原值	净值	原值	成新率	净值	增减值	增值率%
1		1号厂房
			钢	2007.12	18,200.00	0.00	0.00			17,453,800.00	98	17,104,724.00	(14,713,276.00)
2		2号厂房
			钢	2007.12	4,279.18	0.00	0.00			4,022,429.00	98	3,941,980.00	3,941,980.00
3
		3号厂房	钢	2007.12	9,608.60	0.00	0.00	31,818,000.00	31,818,000.00	9,032,084.00	98	8,851,442.00	8,851,442.00
4		办公楼	钢	2007.12	3,960.00	0.00	0.00			4,328,280.00	98	4,241,714.00	4,241,714.00
5		2号厂房附 属用房	砖	2007.12	360.00	0.00	0.00			156,960.00	98	153,821.00	153,821.00
合 计					36,407.78	0.00	0.00	31,818,000.00	31,818,000.00	34,993,553.00		34,293,681.00	2,475,681.00	7.78

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在建工程——土地工程清查明细表

评估基准日：2008 年7 月31 日

资产占有单位名称：温岭利恒机械有限公司 表5-4-1 金额单位:人民币元

序 号	项目名称	开工日期	预计完工日期	形象进度 (%)	付款 比例	账面价值	调整后账面值	评估价值	增值额	增值率%	备 注
1	1号厂房	2007.1	2007.12	100%			0.00	0.00			已完工,调到房屋建筑物
2	2号厂房	2007.1	2007.12	100%		14,645,249.71	0.00	0.00			已完工,调到房屋建筑物
3	3号厂房	2007.1	2007.12	100%			0.00	0.00			已完工,调到房屋建筑物
4	办公楼	2007.1	2007.12	100%			0.00	0.00			已完工,调到房屋建筑物
5	2号厂房 附属用房	2007.1	2007.12	100%			0.00	0.00			已完工,调到房屋建筑物
6	宿舍楼工 程	2008.1	2008.9	80%		0.00	5,000,000.00	5,000,000.00			从预付账款调入
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	土建工程余额合计					14,645,249.71	5,000,000.00	5,000,000.00
	减：减值准备
合 计	土建工程净额合计					14,645,249.71	5,000,000.00	5,000,000.00

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