Regulatory Filings • Dec 30, 2024
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
Bu belge *********** kimlik numarali NURETTIN KULAK tarafindan elektronik olarak imzalanmistir.
Tarih: 30/12/2024 11:11
| RAPOR BİLGİLERİ | |||
|---|---|---|---|
| Değerlemeyi Talep Eden | : Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. | ||
| Raporu Hazırlayan Kurum | : Terra Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. | ||
| Dayanak Sözleşmesi | : 05.12.2024 tarih ve 003 kayıt no'lu | ||
| Değerleme Çalışmalarının Bitiş Tarihi |
: 23.12.2024 | ||
| Rapor Tarihi | : 30.12.2024 | ||
| Raporlama Süresi | : 5 iş günü | ||
| Rapor No | : 2024/KÖRFEZGYO/003 | ||
| Değerlenen Mülkiyet Hakları | : Hisseli mülkiyet | ||
| Raporun Konusu | : Bu rapor; Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebine istinaden aşağıda adresi belirtilen taşınmazda Körfez Yatırım Ortaklığı A.Ş. hissesine düşen alanın Türk lirası cinsinden pazar değerinin tespitine yönelik hazırlanmıştır. |
||
| GAYRİMENKULE AİT BİLGİLER | |||
| Gayrimenkulün Adresi | : İçmeler Mahallesi, Piri Reis Caddesi, G22B17A1D Pafta, 265 ada, 1 No'lu parsel, Tuzla / İSTANBUL |
||
| Tapu Bilgileri Özeti | : İstanbul ili, Tuzla ilçesi, Aydınlı Mahallesi, m2 G22B17A1D Pafta, 10.587,00 yüzölçümlü "Arsa" niteliğindeki 265 ada, 1 no'lu parsel |
||
| Sahibi | : Bkz. Rapor / 4.1.1. Mülkiyet Durumu | ||
| Parsel Yüzölçümü | : 10.587,00 m2 | ||
| Mevcut Kullanım | : Parsel halihazırda boş durumdadır. | ||
| Tapu İncelemesi | : Taşınmaz üzerinde takyidat mevcuttur. (Bkz. Rapor / 4.2.1. Tapu Kayıtları İncelemesi) |
||
| İmar Durumu | : Rapora konu parsel 24.11.2017 onay tarihli, 1/1000 ölçekli, Tuzla İlçesi E-5 ile Demiryolu Arası Uygulama İmar Planı'nda "Ticaret-Turizm-Konut Alanı" içerisinde kalmaktadır. |
| KDV Hariç | KDV Dahil | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin Hissesine Düşen Alanın Pazar Değeri |
299.780.000, -TL | 329.758.000, -TL | |||
| RAPORU HAZIRLAYANLAR | |||||
| Gayrimenkul Değerleme Uzmanı | Zafer TOKA (SPK Lisans Belge No: 406509) | ||||
| Sorumlu Değerleme Uzmanı | Nurettin KULAK (SPK Lisans Belge No: 401814) |
2
| 1. BÖLÜM | RAPOR BİLGİLERİ 5 |
|---|---|
| 2. BÖLÜM | ŞİRKET VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 6 |
| 2.1. | ŞİRKETİ TANITICI BİLGİLER 6 |
| 2.2. | MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 6 |
| 2.3. | MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE VARSA GETİRİLEN SINIRLAMALAR VE |
| İŞİN KAPSAMI 6 | |
| 3. BÖLÜM | DEĞER TANIMI, GEÇERLİLİK KOŞULLARI VE UYGUNLUK BEYANI 7 |
| 3.1. | DEĞER TANIMI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI 7 |
| 3.2. | UYGUNLUK BEYANI 7 |
| 4. BÖLÜM | GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER 8 |
| 4.1. | GAYRİMENKULÜN TAPU KAYITLARI, PLAN, PROJE, RUHSAT, ŞEMA VB. |
| DÖKÜMANLARI HAKKINDA BİLGİLERİ 8 | |
| 4.1.1. | MÜLKİYET DURUMU 8 |
| 4.1.2. | TAPU KAYITLARI İNCELEMESİ 8 |
| 4.1.3. | KADASTRO İNCELEMESİ 8 |
| 4.1.4. | GAYRİMENKULÜN İMAR PLANI BİLGİLERİ 8 |
| 4.1.5. | GAYRİMENKULÜN PROJE, RUHSAT, ŞEMA VB. DÖKÜMANLARI HAKKINDA |
| BİLGİLER10 | |
| 4.2. | GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ HERHANGİ BİR TAKYİDAT VEYA DEVREDİLMESİNE |
| İLİŞKİN BİR SINIRLAMA OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ 10 | |
| 4.3. | GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ VARSA, SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE GERÇEKLEŞEN |
| ALIM-SATIM İŞLEMLERİNE VE GAYRİMENKULÜN HUKUKİ DURUMUNDA |
|
| MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLERE (İMAR PLANINDA MEYDANA GELEN |
|
| DEĞİŞİKLİKLER, KAMULAŞTIRMA İŞLEMLERİ VB.) İLİŞKİN BİLGİ 10 | |
| 4.3.1. | KADASTRAL DURUMUNDAKİ DEĞİŞİKLİKLER 10 |
| 4.3.2. | MÜLKİYET DURUMUNDAKİ DEĞİŞİKLİKLER 10 |
| 4.3.3. | İMAR DURUMUNDAKİ DEĞİŞİKLİKLER10 |
| 4.4. | GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN İMAR DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER.10 |
| 4.5. | GAYRİMENKUL İÇİN ALINMIŞ DURDURMA KARARI, YIKIM KARARI, RİSKLİ YAPI |
| TESPİTİ VB. DURUMLARA DAİR AÇIKLAMALAR 11 | |
| 4.6. | GAYRİMENKULE İLİŞKİN OLARAK YAPILMIŞ SÖZLEŞMELERE (GAYRİMENKUL |
| SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMELERİ, KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ VE | |
| HASILAT PAYLAŞIMI SÖZLEŞMELERİ VB.) İLİŞKİN BİLGİLER11 | |
| 4.7. | GAYRİMENKUL VE GAYRİMENKUL PROJELERİ İÇİN ALINMIŞ YAPI |
| RUHSATLARINA, TADİLAT RUHSATLARINA, YAPI KULLANMA İZİNLERİNE |
|
| İLİŞKİN BİLGİLER İLE İLGİLİ MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKLİ TÜM | |
| İZİNLERİN ALINIP ALINMADIĞINA VE YASAL GEREKLİLİĞİ OLAN BELGELERİN | |
| TAM V DOĞRU OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ 11 | |
| 4.8. | DEĞERLEMESİ YAPILAN PROJELER İLE İLGİLİ OLARAK, 29/06/2001 TARİH VE |
| 4708 SAYILI YAPI DENETİMİ HAKKINDA KANUN UYARINCA DENETİM YAPAN | |
| YAPI DENETİM KURULUŞU (TİCARET UNVANI, ADRESİ VB.) VE DEĞERLEMESİ | |
| YAPILAN GAYRİMENKULLER İLE İLGİLİ OLARAK GERÇEKLEŞTİRDİĞ |
|
| DENETİMLER HAKKINDA BİLGİ 11 | |
| 4.9. | PROJEYE İLİŞKİN DETAYLI BİLGİ VE PLANLARIN VE SÖZ KONUSU DEĞERİN |
| TAMAMEN MEVCUT PROJEYE İLİŞKİN OLDUĞUNA VE FARKLI BİR PROJENİN | |
| UYGULANMASI DURUMUNDA BULUNACAK DEĞERİN FARKLI OLABİLECEĞİNE | |
| İLİŞKİN AÇIKLAMA11 | |
| 4.10. | VARSA, GAYRİMENKULÜN ENERJİ VERİMLİLİK SERTİFİKASI HAKKINDA BİLGİ 11 |
| 5. BÖLÜM | GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ 11 |
| 5.1. | GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ VE KULLANILAN VERİLER11 |
| 5.2. | GAYRİMENKULÜN FİZİKİ, YAPISAL, TEKNİK VE İNŞAAT ÖZELLİKLERİ12 |
| 5.2.1. | PARSELİN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ12 |
| 5.3. | DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN VEYA SINIRLAYAN |
| FAKTÖRLER12 | |
| 5.4. | VARSA, MEVCUT YAPIYLA VEYA İNŞAATI DEVAM EDEN PROJEYLE İLGİLİ TESPİT |
| EDİLEN RUHSATA AYKIRI DURUMLARA İLİŞKİN BİLGILER12 | |
| 5.5. | RUHSAT ALINMIŞ YAPILARDA YAPILAN DEĞİŞİKLİKLERİN 3194 SAYILI İMAR |
| KANUNU'NUN 21'İNCİ MADDESİ KAPSAMINDA YENİDEN RUHSAT ALINMASINI | |
| GEREKTİRİR DEĞİŞİKLİKLER OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ12 |
| 5.6. | GAYRİMENKULÜN DEĞERLEME TARİHİ İTİBARİYLE HANGİ AMAÇLA KULLANILDIĞI, GAYRİMENKUL ARSA VEYA ARAZİ İSE ÜZERİNDE HERHANGİ BİR YAPI BULUNUP BULUNMADIĞI VE VARSA, BU YAPILARIN HANGİ AMAÇLA KULLANILDIĞI HAKKINDA BİLGİ12 |
|---|---|
| 6. BÖLÜM 6.1. |
PAZAR BİLGİLERİNE İLİŞKİN ANALİZLER13 EKONOMİK GÖRÜNÜM13 |
| 6.2. | BÖLGE ANALİZİ 15 |
| 6.3. | GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİ EDEN ÖZET FAKTÖRLER 15 |
| 6.4. | MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN, GAYRİMENKUL PİYASANIN ANALİZİ, |
| MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERİLER İLE BUNLARIN GAYRİMENKUL | |
| DEĞERİNE ETKİLERİ 16 | |
| 7. BÖLÜM | KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ 17 |
| 7.1. | DEĞERLEME YAKLAŞIMLARI 17 |
| 7.2. | DEĞERLEMEDE KULLANILACAK YÖNTEMLERİN BELİRLENMESİ19 |
| 7.3. | PAZAR YAKLAŞIMINI AÇIKLAYICI BİLGİLER, KONU GAYRİMENKULÜN |
| DEĞERLEMESİ İÇİN BU YAKLAŞIMIN KULLANILMA NEDENİ 19 | |
| 7.4. | FİYAT BİLGİSİ TESPİT EDİLEN EMSAL BİLGİLERİ VE BU BİLGİLERİN KAYNAĞI 20 |
| 7.5. | KULLANILAN EMSALLERİN SANAL ORTAMDAKİ HARİTALARINDAN |
| ÇIKARTILMIŞ, DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULE YAKINLIĞINI GÖSTEREN | |
| KROKİLER20 | |
| 7.6. | EMSALLERİN NASIL DİKKATE ALINDIĞINA İLİŞKİN AYRINTILI AÇIKLAMA, |
| EMSAL BİLGİLERİNDE YAPILAN DÜZELTMELER, DÜZELTMELERİN YAPILMA |
|
| NEDENİNE İLİŞKİN DETAYLI AÇIKLAMALAR VE DİĞER VARSAYIMLAR21 | |
| 7.7. | PAZAR YAKLAŞIMI İLE ULAŞILAN SONUÇ22 |
| 7.8. | EN VERİMLİ VE EN İYİ KULLANIM ANALİZİ22 |
| 8. BÖLÜM | ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ22 |
| 8.1. | FARKLI DEĞERLEME YÖNTEMLERİ İLE ANALİZ SONUÇLARININ |
| UYUMLAŞTIRILMASI VE BU AMAÇLA İZLENEN METOTLARIN VE NEDENLERİNİN | |
| AÇIKLANMASI 22 | |
| 8.2. | ASGARİ HUSUS VE BİLGİLERDEN RAPORDA YER VERİLMEYENLERİN NEDEN |
| YER ALMADIKLARININ GEREKÇELERİ 23 | |
| 8.3. | YASAL GEREKLERİN YERİNE GETİRİLİP GETİRİLMEDİĞİ VE MEVZUAT |
| UYARINCA ALINMASI GEREKEN İZİN VE BELGELERİN TAM VE EKSİKSİZ | |
| OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ23 | |
| 8.4. | VARSA, GAYRİMENKUL ÜZERİNDEKİ TAKYİDAT VE İPOTEKLER İLE İLGİLİ |
| GÖRÜŞ23 | |
| 8.5. | DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKUL ÜZERİNDEKİ İPOTEK VEYA |
| GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİ DOĞRUDAN VE ÖNEMLİ ÖLÇÜDE |
|
| ETKİLEYEBİLECEK NİTELİKTE HERHANGİ BİR TAKYİDAT BULUNMASI |
|
| DURUMLARI HARİÇ, DEVREDİLEBİLMESİ KONUSUNDA BİR SINIRLAMAYA TABİ | |
| OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ 23 | |
| 8.6. | DEĞERLEME KONUSU ARSA VEYA ARAZİ İSE, ALIMINDAN İTİBAREN BEŞ YIL |
| GEÇMESİNE RAĞMEN ÜZERİNDE PROJE GELİŞTİRİLMESİNE YÖNELİK |
|
| HERHANGİ BİR TASARRUFTA BULUNUP BULUNMADIĞINA DAİRE BİLGİ 23 | |
| 8.7. | DEĞERLEME KONUSU ÜST HAKKI VEYA DEVRE MÜLK HAKKI İSE, ÜST HAKKI |
| VE DEVRE MÜLK HAKKININ DEVREDİLEBİLMESİNE İLİŞKİN OLARAK BU |
|
| HAKLARI DOĞURAN SÖZLEŞMELERDE ÖZEL KANUN HÜKÜMLERİNDEN |
|
| KAYNAKLANANLAR HARİÇ HERHANGİ BİR SINIRLAMA OLUP OLMADIĞI |
|
| HAKKINDA BİLGİ 23 | |
| 8.8. | GAYRİMENKULÜN TAPUDAKİ NİTELİĞİNİN, FİİLİ KULLANIM ŞEKLİNİN VE |
| PORTFÖYE DAHİL EDİLME NİTELİĞİNİN BİRBİRİYLE UYUMLU OLUP OLMADIĞI | |
| HAKKINDA GÖRÜŞ İLE PORTFÖYE ALINMASINDA HERHANGİ BİR SAKINCA | |
| OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ23 | |
| 9. BÖLÜM | SONUÇ24 |
| 9.1. | SORUMLU DEĞERLEME UZMANI SONUÇ CÜMLESİ 24 |
| 9.2. | NİHAİ DEĞER TAKDİRİ 24 |
4
Raporu Hazırlayanların Ad ve Soyadları, Sorumlu Değerleme
Dayanak Sözleşmesinin Tarih ve
Raporun, Tebliğin 1. Maddesi
Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama
Kapsamında Hazırlanıp
Numarası
Uzmanının Adı ve Soyadı
niteliğinde kayıtlı sermayeli halka açık anonim ortaklıktır.
Bu rapor, Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. talebine istinaden değerlemeye konu taşınmazdaki Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. hissesine düşen alanın Türk lirası cinsinden pazar değerinin tespitine yönelik olarak; Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile aynı tebliğin ekinde yer alan "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar", Kurul'un Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliği" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile uygun görülen Uluslararası Değerleme Standartları 2017 kapsamında hazırlanmıştır. Rapor; Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı tebliğin 1. maddesinin 2. fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
İş bu değerleme raporu amacına uygun olarak hazırlanmış olup başka amaçla kullanılamaz. Tarafımıza müşteri tarafından getirilen herhangi bir kısıtlama bulunmamaktadır.
Pazar Değeri: Bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Bilgimiz ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz:
| İli | : | İstanbul |
|---|---|---|
| İlçesi | : | Tuzla |
| Mahallesi | : | Aydınlı |
| Mevkii | : | - |
| Pafta No | : | G22B17A1D |
| Ada No | : | 265 |
| Parsel No | : | 1 |
| Yüzölçümü | : | 10.587,00 m2 |
| Niteliği | : | Arsa |
| Yevmiye No | : | 265513 |
| Cilt No | : | 267 |
| Sayfa No | : | 26306 |
| Tapu Tarihi | : | 12.09.2024 |
| Malik | Hisse Oranları | Hisseye Düşen Alan (M2) |
|---|---|---|
| Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi | 942708/1058700 | 9.427,08 |
| Gesa Gemi ve Makina Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi | 115992/1058700 | 1.159,92 |
05.12.2024 tarihi itibariyle WEB Tapu Portal Sistemi'nden temin edilen "Taşınmaza Ait Tapu Kaydı" belgesine göre rapor konusu taşınmaz üzerinde aşağıdaki not bulunmaktadır.
Not: Gesa Gemi ve Makina Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi hissesi üzerinde kamu haczi şerhleri bulunmakta olup değerlemeye konu Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi hissesi üzerinde herhangi bir şerh kaydı bulunmamaktadır.
Değerlemeye konu taşınmazın kadastral sınırı, alan ve konum tespiti Tuzla İlçesi Kadastro Müdürlüğü'nde bulunan paftalar üzerinden ve https://parselsorgu.tkgm.gov.tr online parsel sorgu sisteminden yapılan incelemeler suretiyle tespit edilmiştir.
Tuzla Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden temin edilen 19.12.2024 tarihli E-18916419-310.05.01-280744 sayılı İmar Durumu yazısına göre; rapora konu parselin 24.11.2017 onay tarihli, 1/1000 ölçekli, Tuzla İlçesi E-5 ile Demiryolu Arası Uygulama İmar Planı'nda "TİCTK-2 (Ticaret-Turizm-Konut) Alanı" içerisinde kaldığı ve yerinin doğru olduğu tespit edilmiştir.
Tuzla Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nde taşınmazlara ait arşiv dosyaları üzerinde yapılan incelemelerde parsele ait proje, ruhsat vb. belgeye rastlanılmamıştır.
Beyanlar bölümünde bulunan "Diğer" konulu beyan için İstanbul Ticaret Sicili Müdürlüğü'nde yapılan sorgulamada beyanın Gesa Gemi ve Makine Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi hissesi üzerinde olup şirketin unvan değişikliği sebebi ile konulduğu bilgisi şifahen alınmıştır. Taşınmazın mevcut durumunu kısıtlayıcı özelliği olmayıp taşınmazın devrine ve değerine olumsuz etkisi bulunmamaktadır.
Değerlemeye konu 265 ada 1 no'lu parsel 4058 ve 4554 no'lu parsellerin uygulama görmesi sonucu oluşan parsellerden biri olup tapu kaydında yer alan "3194 Sayılı Kanun'un 32. Maddesi gereğince imar mevzuatına aykırıdır." beyanının uygulama öncesinde 4058 parsel üzerindeki ruhsatsız yapı için ilgili parsele konulduğu ancak uygulama sonrasında oluşan parsellere de işlendiği bilgisi alınmıştır. Mevcut durumda değerlemeye konu parsel boş durumda olup üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Beyanın taşınmazın mevcut durumunu kısıtlayıcı özelliği olmayıp taşınmazın devrine ve değerine olumsuz etkisi bulunmamaktadır.
Gesa Gemi ve Makina Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi hissesi üzerinde kamu haczi şerhleri bulunmakta olup değerlemeye konu Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi hissesi üzerinde herhangi bir şerh kaydı bulunmamaktadır.
Tapu kayıtları incelemesi itibariyle rapor konusu taşınmazın sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde "Arsalar" başlığı altında bulunmasında herhangi bir sakınca olmayacağı görüş ve kanaatindeyiz.
Yapılan incelemelerde değerleme konusu taşınmazın ada parsel bilgisi 0/4554 iken 12.09.2024 tarihli imar uygulaması ile 265/1 olarak yüzölçümü ise 10.053,10 m2 iken 10.587,00 m2 olarak değişmiştir.
Yapılan incelemelerde son 3 yıllık dönemde değerlemeye konu taşınmazın mülkiyet durumunda aşağıdaki değişiklik olmuştur.
• Değerleme konusu taşınmaz tam hisse üzerinden 27.12.2022 tarih ve 38594 numaralı satış işlemi ile Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi adına tescilli iken 12.09.2024 tarih ve 26513 numaralı imar işlemi sonucu 942708/1058700 hissesi Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi ve 115992/1058700 hissesi Gesa Gemi ve Makina Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi adına tescil edilmiştir.
Yapılan incelemelerde son 3 yıllık dönemde değerlemeye konu gayrimenkulün imar durumundaki bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir.
Taşınmaz; 24.11.2017 onay tarihli, 1/1000 ölçekli, Tuzla İlçesi E-5 ile Demiryolu Arası Uygulama İmar Planı'nda TİCTK-2 "Ticaret-Turizm-Konut Alanı" içerisinde kalmakta olup çevresinde ticaret ve konut lejantlı parseller yer almaktadır.
Değerleme konusu taşınmaz arsa niteliğinde olup taşınmazla alakalı değerleme tarihi itibariyle herhangi bir durdurma kararı ve yıkım kararı bulunmamaktadır.
Değerleme konusu taşınmaz için düzenlenmiş herhangi bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve hasılat paylaşımı sözleşmesi tarafımıza ibraz edilmemiştir.
4.7. GAYRİMENKUL VE GAYRİMENKUL PROJELERİ İÇİN ALINMIŞ YAPI RUHSATLARINA, TADİLAT RUHSATLARINA, YAPI KULLANMA İZİNLERİNE İLİŞKİN BİLGİLER İLE İLGİLİ MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKLİ TÜM İZİNLERİN ALINIP ALINMADIĞINA VE YASAL GEREKLİLİĞİ OLAN BELGELERİN TAM VE DOĞRU OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ
Taşınmaz arsa nitelikli olup üzerinde herhangi bir proje mevcut değildir.
4.8. DEĞERLEMESİ YAPILAN PROJELER İLE İLGİLİ OLARAK, 29/06/2001 TARİH VE 4708 SAYILI YAPI DENETİMİ HAKKINDA KANUN UYARINCA DENETİM YAPAN YAPI DENETİM KURULUŞU (TİCARET UNVANI, ADRESİ VB.) VE DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULLER İLE İLGİLİ OLARAK GERÇEKLEŞTİRDİĞİ DENETİMLER HAKKINDA BİLGİ
Değerlemeye konu taşınmaz üzerinde herhangi bir yapı olmadığından, yapı denetim ilişkisi bulunmamaktadır.
4.9. PROJEYE İLİŞKİN DETAYLI BİLGİ VE PLANLARIN VE SÖZ KONUSU DEĞERİN TAMAMEN MEVCUT PROJEYE İLİŞKİN OLDUĞUNA VE FARKLI BİR PROJENİN UYGULANMASI DURUMUNDA BULUNACAK DEĞERİN FARKLI OLABİLECEĞİNE İLİŞKİN AÇIKLAMA
Bu değerleme raporu, belirli bir proje değerleme çalışması için hazırlanmamıştır.
Değerlemeye konu taşınmaz üzerinde herhangi bir yapı olmadığından, enerji verimlilik sertifikası bulunmamaktadır.
Değerlemeye konu taşınmaz; İstanbul ili, Tuzla ilçesi, Aydınlı Mahallesi, Piri Reis Caddesi üzerinde konumlu G22B17A1D pafta, 265 ada, 1 no'lu parseldir.
Halihazırda parsel boş durumdadır.
Taşınmaza ulaşım; D-100 Karayolu üzerinden sağlanmaktadır. Taşınmaz D-100 Karayoluna ve Piri Reis Caddesine cephelidir.
Yakın çevrede; Tuzla Kaymakamlığı, Tuzla Devlet Hastanesi, Tuzla Belediyesi, Marmaray İçmeler Durağı ile alt ve orta gelir seviyesine sahip aileler tarafından kullanılan 2-5 katlı apartman tarzı yapılar ile D-100 Karayolu üzerinde ticari işletmeler bulunmaktadır.
Konumu, ulaşım rahatlığı ve D-100 Karayolu üzerinde yer alması taşınmazın değerini olumlu yönde etkilemektedir.
Taşınmaz, Tuzla semt merkezine 1 km., Tuzla Limanına 1km., ve E-80 Çevreyoluna yaklaşık 10 km. mesafede yer almaktadır.
Taşınmaz, Tuzla Belediyesi sınırları içerisinde yer almakta olup, tamamlanmış altyapıya sahiptir.
Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktör bulunmamaktadır.
Değerlemeye konu taşınmaz üzerinde herhangi bir yapı veya inşaatı devam eden bir proje olmadığından, aykırı bir durum bulunmamaktadır.
Değerlemeye konu taşınmaz üzerinde herhangi bir yapı olmadığından, ruhsat almamış olup, İmar Kanunu'nun 21'inci maddesi kapsamı dışındadır.
Değerleme tarihi itibariyle taşınmaz üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.
Kişi başı Gayri Safi Yurt İçi Hasıla (GSYH), 2023 yılında, 2002 yılına göre yaklaşık 3,7 katına çıkarak 3.608 dolardan 13.243 dolara yükselmiştir. Satın Alma Gücü Paritesi (SGP) göre, 2023'te kişi başı GSYH, 42.561 dolar olmuştur.
Kaynak: T.C. Ticaret Bakanlığı Ekonomik Görünüm Kasım 2024 – Son Güncelleme Tarihi: 06.12.2024
Türkiye ekonomisi 2024 yılının üçüncü çeyreğinde geçen yılın aynı dönemine göre %2,1 oranında büyümüştür. 2003-2023 döneminde ise Türkiye ekonomisinde yıllık ortalama %5,4 oranında büyüme kaydedilmiştir.
Kaynak: T.C. Ticaret Bakanlığı Ekonomik Görünüm Kasım 2024 – Son Güncelleme Tarihi: 06.12.2024
2024 yılı kasım ayında, bir önceki yılın aynı ayına göre, TÜFE'de %47,09 oranında, Yİ-ÜFE'de ise %29,47 oranında artış gerçekleşmiştir.
Kaynak: T.C. Ticaret Bakanlığı Ekonomik Görünüm Kasım 2024 – Son Güncelleme Tarihi: 06.12.2024
2024 yılının 3. çeyreğini 34,18 TL ile kapatan Amerikan doları 2024 kasım ayını 34,64 TL seviyesinde, 2024 yılının 3. çeyreğini 38,24 TL ile kapatan Euro ise; 2024 kasım ayını 36,61 TL seviyesinde kapatmıştır.
Tuzla, İstanbul ilinin en güneyde bulunan ilçesidir. Türkiye'nin orta derecede kalabalık nüfuslu ilçelerinden biridir. Ayrıca Türkiye'nin en büyük tersanesi Tuzla'da bulunmaktadır.
1980'lerin sonuna kadar balıkçılık ve çiftçiliğin bir arada sürdürüldüğü Tuzla'da sanayinin gelişmesiyle çiftçilik önemini yitirmiştir. Günümüzde Tuzla, tersanelere de ev sahipliği yapmaktadır. Merkezde İTÜ Denizcilik Fakültesi, Kuzeybatıda çok ünlü bir askeri okul olan Tuzla Piyade Okulu ve Güneyde Tuzla Burnu'nda ise Deniz Harp Okulu bulunmaktadır. Ayrıca Tuzla Anadolu Lisesi, Sabancı Üniversitesi, Okan Üniversitesi, Gedik Üniversitesi, Medeniyet Üniversitesi, Süleyman Şah Üniversitesi ve Piri Reis Üniversitesi de Tuzla'da bulunmaktadır. Ayrıca Koç Özel Lisesi ve Sabancı Koleji de Tuzla'da yer almaktadır.
Tuzla, İstanbul'un en güneyinde yer alır. Coğrafi konum olarak kuzeyde ve batıda Pendik ilçesi bulunur. Doğusunda Kocaeli'nin Gebze ilçesi yer alır. Güneyinde Marmara Denizi bulunur ve 13 km kıyı şeridine sahiptir. Deniz seviyesinden yüksekliği, merkezde ortalama 25-30 metredir. Güneydeki Tuzla Burnu büyük bir çıkıntı olarak göze çarpar. Araziler genellikle engebelidir. Yükseklik Akfırat ve Orhanlı Beldelerinde 250-300 metreyi bulur. En yüksek yer 300 m ile Akfırat'tadır. Tuzla; Marmara ikliminin etkisi altındadır. Yazları sıcak ve kurak, kışları ise ılık ve yağışlı geçer. Yıllık ortalama sıcaklığı 15°C'dir. Kışın sıcaklık sıfırın altına nadiren düşer. Bahar ayları yağışlıdır ve nisan ayından itibaren sıcaklık belirgin bir şekilde yükselir. 1975'ten beri yapılan ölçümlere göre kış ayları ortalama sıcaklığı 6,4°C-8,5°C arasında, yaz ayları ortalama sıcaklığı ise 22°C-24,3°C arasındadır.
1936 yılında müstakil belediye olan Tuzla 1951 yılında Kartal İlçesine bağlanmış, 1987 yılında Pendik İlçesinin kurulması nedeniyle Pendik İlçesine bağlanmıştır. Tuzla, 03.06.1992 tarih ve 21247 sayılı Mükerrer Resmi Gazete'de yayımlanan 27.05.1992 tarih ve 3806 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile Pendik İlçesinden ayrılarak Tuzla adı altında müstakil bir ilçe olmuştur.
• Yüksek enflasyon oranı nedeniyle gayrimenkule olan genel talebin azalmış olması.
2023 yılı boyunca küresel ekonomide öncelikli sorun olarak enflasyon ve buna karşı alınan önlemler olmuştur. Benzer eğilim 2024 yılı ilk çeyreği itibarıyla devam etmiştir. Enflasyonist baskıyı azaltmak amacıyla başta gelişmiş ülke merkez bankaları olmak üzere birçok merkez bankası sıkı para politikalarını uygulamayı sürdürmüştür. Özellikle Fed, ECB gibi küresel etkinliği yüksek olan Merkez Bankalarının enflasyonu düşürmeyi öncelikleyen yaklaşımları parasal maliyetlerin yüksek kalmasına neden olmuştur.
2024 yılı ilk çeyreğinde geçtiğimiz yıldan süregelen jeopolitik risklerin zaman zaman daha da artığı gözlenmiştir. Doğrudan ekonomik olmayan ancak önemli bir risk unsuru olarak hemen hemen tüm iktisadi süreçleri etkileyen jeopolitik risklerin giderek artması da küresel görünümü olumsuz etkilemeye devam etmiştir. Süregelen Ukrayna-Rusya savaşı diğer yandan Ortadoğu'da yaşanan olumsuz gelişmeler, başta emtia fiyatları üzerinden olmak kaydıyla, uluslararası ticareti de negatif etkileyerek enflasyonist baskı unsuru olmaya başlamıştır.
Para Politikasında Ortodoks yaklaşımların benimsenmesi varlıklarda 'köpüklerin' sönümlenmesine neden olmaya başlamış reel olarak konut fiyatları gerilemiştir. Bu eğilimin yüksek mevduat faizleri etkisiyle birkaç çeyrek sürmesi beklenebilir.
İnşaat maliyet endeksi TÜİK verilerine göre yıllık olarak %70,05 artmıştır. Endeksin alt kırılımlarına baktığımızda ise malzeme fiyatlarının aynı dönemde %54,82, işçilik maliyetlerinin de %108,98 olarak yükselmiştir. Söz konusu maliyet artışları yeni konut fiyatları başta olmak üzere tüm inşaat sektöründeki fiyatları yukarı çeken bir etmen olarak karşımıza çıkmaktadır. Ancak talep yapısında görülen değişiklik konut satışlarında maliyetlerin etkisini azaltmaya başlamış, yüklenici kar marjlarında önemli azalmalar gözlemlenmiştir.
Yaşadığımız deprem felaketinin yaralarının sarılması amacıyla inşaat sektörü ve bileşenleri çalışmakta olup, önümüzdeki 3-4 yıllık süreçte bu bölgelerin yeniden imarı sektör içinde izlenmesi gereken bir değişken olarak karşımıza çıkmaktadır.
Enflasyonist ortamın getirdiği reel getiri arayışı başta konut olmak üzere tüm gayrimenkul çeşitlerinde talebi 2021-2023 yılları arasında artırırken son altı aylık periyotta tasarrufların mevduat veya daha likit kaynaklara yöneldiği görülmektedir.
Yabancı talebinde azalma eğilimi sürmektedir. Aslında bu süreç 2022 yılında görülen fazla talebin normale dönmesi ve dengelenmesi olarak da düşünülebilir. Diğer yandan TL'nin diğer para birimleri karşısında göreceli olarak dengeli seyretmesi yabancılar açısından alımı sınırlayan bir etken olarak değerlendirilebilir.
İnşaat ve gayrimenkul sektöründe arz ve talebin dengelenmesi diğer makro ekonomik değişkenlerle de ilgili olup (Faiz, enflasyon, risk primi) söz konusu genel dengelenme sağlandığında daha sağlıklı bir yapıya kavuşma ihtimali artacaktır.
İnşaat ve gayrimenkul sektörü gerek küresel gerekse iç dinamiklerden etkilenmektedir. Bu bağlamda yaşanan ve yaşanabilecek olumsuz etkileri azaltmak amacıyla hukuki düzenlemelerden finansal araç ve kurumlara kadar bazı düzenlemelerin yapılması yerinde olabilecektir. İnşaat ve gayrimenkul sektörümüz hem istihdam hem de üretim anlamında küresel bir büyüklüğe ulaşmış olup sürecin daha sürdürülebilir olması için elinden gelen çabayı da göstermektedir.
Bu bilgiler doğrultusunda bölgenin yakın analizi de yapılmış ve piyasa araştırmalarında da görüleceği üzere istenen ve gerçekleşen satış bedellerinin kendi içerisinde tutarlı oldukları gözlenmiştir. Bölgede yer alan taşınmazların emsal analizinde sunulan şerefiye kriterleri ve değerleme konusu taşınmazın raporda "6.3. Gayrimenkulün Değerine Etki Eden Özet Faktörler" bölümünde belirtilen özellikleri dikkate alınarak değer takdir edilmiştir.
Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir. Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır. Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Temel değerleme yaklaşımları aşağıdaki gibidir.
Pazar yaklaşımı; varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
Yukarıda yer verilen durumlarda pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, pazar yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Pazar yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve pazar yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir. Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
Yukarıda yer verilen durumlarda gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, gelir yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Gelir yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve gelir yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
Gelir yaklaşımının temelini, yatırımcıların yatırımlarından getiri elde etmeyi beklemeleri ve bu getirinin yatırıma ilişkin algılanan risk seviyesini yansıtmasının gerekli görülmesi teşkil eder. Genel olarak yatırımcıların sadece sistematik risk ("pazar riski" veya "çeşitlendirmeyle giderilemeyen risk" olarak da bilinir) için ek getiri elde etmeleri beklenir.
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
Yukarıda yer verilen durumlarda maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, maliyet yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Maliyet yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve maliyet yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
Kısmen tamamlanmış bir varlığın değeri genellikle, varlığın oluşturulmasında geçen süreye kadar katlanılan maliyetleri (ve bu maliyetlerin değere katkı yapıp yapmadığını) ve katılımcıların, varlığın, tamamlandığındaki değerinden varlığı tamamlamak için gereken maliyetler ile kâr ve riske göre yapılan uygun düzeltmeler dikkate alındıktan sonraki değerine ilişkin beklentilerini yansıtacaktır.
Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile Uluslararası Değerleme Standartları 2017 UDS 105 Değerleme Yaklaşımları ve Yöntemleri 10.4. maddesinde; "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez." ifadesi bulunmaktadır.
Parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmaması nedeniyle pazar değerinin tespitinde maliyet yaklaşımı yöntemi kullanılmamıştır.
Gelir indirgeme yöntemi gelecekteki tahmini gelir kazançlarının günümüzdeki değerini bulma işlemidir. Bu yöntemde kullanılan geleceğe yönelik tahmin ve projeksiyonlar, güncel piyasa şartları, beklenen kısa vadeli arz ve talep faktörleri ve sürekli istikrarlı bir ekonomiye dayalıdır. Son dönemde ülkemizde yaşanan döviz kurlarındaki hareketlilik, ekonomik verilerdeki olumsuz değişiklikler ile söz konusu gayrimenkulün imar planında belirtilen lejantlara esas alanlarında netlik bulunmaması hususu dikkate alınarak değerlemede gelir yaklaşımı yöntemi kullanılmayacaktır.
Tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulgu bulunduğundan taşınmazın pazar değerinin tespitinde; pazar yaklaşımı yöntemi kullanılacaktır.
Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 20.1'e Pazar Yaklaşımı "Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder." şeklindedir.
Bu yöntemde, yakın dönemde pazara çıkarılmış ve satılmış benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra konu taşınmaz için m2 birim değeri belirlenmiştir.
Bulunan emsaller; imar durumu (lejand, yapılaşma şartları), konum, büyüklük, fiziksel özellikler, mülkiyet durumu gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ile görüşülmüş; ayrıca ofisimizdeki mevcut data ve bilgilerden faydalanılmıştır.
Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 20.2 maddesi'nin b ve c bentlerine göre; " değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi ve/veya önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması" pazar yaklaşımı yönteminin uygulanmasını sağlamaktadır.
Bölge genelinde yapılan incelemelerde rapor konusu taşınmaza emsal olabilecek satılık arsa emsallerinin yeterli olması ve bölgedeki fiyatların kendi içerisinde istikrarlı hareket etmesi sebebiyle pazar yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır.
19
Taşınmazın konumlandığı bölgede bulunan satılık arsalara ait bilgiler aşağıdaki gibidir.
(m2 satış fiyatı ~ 24.800,-TL)
(m2 satış fiyatı ~ 57.065,-TL)
İlgili tel.: 0532 674 56 36
4) Taşınmaza kısmen yakın, benzer konumda Ticaret lejantı ve H:12,50 m yapılaşma koşullarına sahip 484 m2 yüzölçümlü, müstakil tapulu parsel 22.000.000 TL üzerinden pazarlanmaktadır.
(m2
satış fiyatı ~ 45.455,-TL)
İlgili tel.: 0532 231 22 90
Kullanılan emsallerin sanal ortamdaki haritalarından çıkartılmış, değerlemeye konu taşınmaza yakınlığını gösteren kroki aşağıdaki gibidir.
Rapor konusu taşınmazın pazar değerinin tespiti için yakın bölgedeki benzer imar ve nitelikte olan arsalar araştırılmıştır. Emlak pazarlama firmaları ile yapılan görüşmelerde ve incelemelerde yakın tarihte satışı gerçekleşmiş verilere ulaşılamamış olup halihazırda piyasada satılık olarak pazarlanan taşınmazların bilgileri alınmıştır. Alınan bilgiler şirket arşivimizde bulunan diğer bilgiler ile karşılaştırılmış olup emlak pazarlama firmalarından alınan emsal bilgilerinin tutarlı oldukları görülmüştür. Emsal araştırması yapılırken aşağıdaki hususlar dikkate alınmıştır.
Emsaller; konum, büyüklük, imar durumu, mülkiyet durumu, manzara, fiziksel özellikler ve pazarlık payı gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, m2 birim pazar değeri aşağıdaki tabloda hesaplanmıştır.
Emsallerin konum kriterinde; raporun "7.4 Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı" bölümünde sunulan emsal krokisinde belirtilen konum kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.
Emsallerin imar durumu kriterinde; parsellerin içerisinde yer aldığı imar planı ve plan uygulamaları göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.
Emsallerin fiziksel özellik kriterinde; parselin boş veya yapılaşmaya engel bir yapı bulunup bulunmadığı kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.
Emsallerin büyüklük kriterinde; parsellerin yüzölçümleri dikkate alınarak düzeltme yapılmıştır.
Emsallerin pazarlık payı kriterinde; emlak pazarlama firmalarından alınan pazarlık payı bilgileri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.
| PAZAR DEĞERİ ŞEREFİYE KRİTERLERİ (%) | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Emsaller | M² Fiyatı (TL) |
Konum | İmar Durumu |
Fiziksel | Özellikler Büyüklük | Pazarlık Payı |
Emsal Değer (TL) |
| Emsal 1 | 52.920 | -30% | 10% | -5% | -5% | -10% | 31.750 |
| Emsal 2 | 24.800 | 30% | 25% | -5% | -10% | -10% | 32.240 |
| Emsal 3 | 57.065 | -25% | 10% | -5% | -15% | -10% | 31.385 |
| Emsal 4 | 45.455 | -15% | 20% | -5% | -20% | -10% | 31.820 |
| Ortalama | 31.800 |
Değerleme süreci, piyasa bilgileri ve emsal analizinden hareketle rapor konusu taşınmazın konumu, imar durumu, fiziksel özellikleri ve büyüklüğü dikkate alınarak takdir olunan pazar değeri aşağıdaki tabloda sunulmuştur.
| PAZAR DEĞERİ | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Ada/Parsel No |
Yüzölçümü (m2) |
m2 Birim Değeri (TL) |
Pazar Değeri (TL) |
Körfez Gyo Hissesine Düşen Alanın Pazar Değeri |
|
| 265/1 | 10.587,00 | 31.800 | 336.670.000 | 299.780.000 |
En verimli ve en iyi kullanım, katılımcının bakış açısından, bir varlıktan en yüksek değerin elde edileceği kullanımdır. En verimli ve en iyi kullanımın fiziksel olarak mümkün (uygulanabilir olduğunda) finansal olarak kârlı, yasal olarak izin verilen ve en yüksek değer ile sonuçlanan kullanım olması gerekir. Bir varlığın en verimli ve en iyi kullanımı optimal bir kullanımın söz konusu olması halinde cari veya mevcut kullanımı olabilir. Ancak, en verimli ve en iyi kullanım cari kullanımdan farklılaşacağı gibi bir düzenli tasfiye hali de olabilir.
Yukarıdaki tanımdan hareketle değerleme konusu taşınmazın konumu, büyüklüğü, fiziksel özellikleri ve mevcut imar durumu dikkate alındığında en verimli ve en iyi kullanım şeklinin parselin terkleri yapılıp yapılaşmaya uygun hale gelinceye kadar "Arsa" olacağı görüş ve kanaatine varılmıştır.
Tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulgu bulunduğundan taşınmazın pazar değerinin tespitinde; pazar yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır.
Buna göre; rapor konusu taşınmazın Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. hissesine düşen alanın pazar değeri için 299.780.000, -TL (İkiyüzdoksandokuzmilyonyediyüzseksenbin Türk lirası) kıymet takdir olunmuştur.
Asgari husus ve bilgilerden raporda yer verilmeyen madde bulunmamaktadır.
Değerleme tarihi itibariyle rapor konusu gayrimenkul "Arsa" niteliğinde olup dosyasında herhangi bir resmi evrak bulunmamaktadır.
Beyanlar bölümünde bulunan "Diğer" konulu beyan için İstanbul Ticaret Sicili Müdürlüğü'nde yapılan sorgulamada beyanın Gesa Gemi ve Makine Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi hissesi üzerinde olup şirketin unvan değişikliği sebebi ile konulduğu bilgisi şifahen alınmıştır. Taşınmazın mevcut durumunu kısıtlayıcı özelliği olmayıp taşınmazın devrine ve değerine olumsuz etkisi bulunmamaktadır.
Değerlemeye konu 265 ada 1 no'lu parsel 4058 ve 4554 no'lu parsellerin uygulama görmesi sonucu oluşan parsellerden biri olup tapu kaydında yer alan "3194 Sayılı Kanun'un 32. Maddesi gereğince imar mevzuatına aykırıdır." beyanının uygulama öncesinde 4058 parsel üzerindeki ruhsatsız yapı için ilgili parsele konulduğu ancak uygulama sonrasında oluşan parsellere de işlendiği bilgisi alınmıştır. Mevcut durumda değerlemeye konu parsel boş durumda olup üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Beyanın taşınmazın mevcut durumunu kısıtlayıcı özelliği olmayıp taşınmazın devrine ve değerine olumsuz etkisi bulunmamaktadır.
Gesa Gemi ve Makina Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi hissesi üzerinde kamu haczi şerhleri bulunmakta olup değerlemeye konu Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi hissesi üzerinde herhangi bir şerh kaydı bulunmamaktadır.
8.5. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKUL ÜZERİNDEKİ İPOTEK VEYA GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİ DOĞRUDAN VE ÖNEMLİ ÖLÇÜDE ETKİLEYEBİLECEK NİTELİKTE HERHANGİ BİR TAKYİDAT BULUNMASI DURUMLARI HARİÇ, DEVREDİLEBİLMESİ KONUSUNDA BİR SINIRLAMAYA TABİ OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ
Rapor konusu taşınmazın tapu incelemesi itibariyle sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde; devredilmesinde (satışına) herhangi bir sakınca olmayacağı görüş ve kanaatindeyiz.
Değerleme tarihi itibariyle parsel üzerinde bir proje geliştirilmesine yönelik herhangi bir tasarruf bulunmamaktadır.
8.7. DEĞERLEME KONUSU ÜST HAKKI VEYA DEVRE MÜLK HAKKI İSE, ÜST HAKKI VE DEVRE MÜLK HAKKININ DEVREDİLEBİLMESİNE İLİŞKİN OLARAK BU HAKLARI DOĞURAN SÖZLEŞMELERDE ÖZEL KANUN HÜKÜMLERİNDEN KAYNAKLANANLAR HARİÇ HERHANGİ BİR SINIRLAMA OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ
Rapor konusu taşınmaz bu kapsam dışındadır.
8.8. GAYRİMENKULÜN TAPUDAKİ NİTELİĞİNİN, FİİLİ KULLANIM ŞEKLİNİN VE PORTFÖYE DAHİL EDİLME NİTELİĞİNİN BİRBİRİYLE UYUMLU OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ İLE PORTFÖYE ALINMASINDA HERHANGİ BİR SAKINCA OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ
Taşınmazın tapudaki niteliği ile fiili kullanım şekli uyumludur. Rapor konusu taşınmazın sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde bulunmasında, devredilmesinde (satışına) ve kiralanmasında herhangi bir sakınca olmayacağı görüş ve kanaatindeyiz.
Rapor konusu taşınmazın sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde "Arsalar" başlığı altında bulunmasında, devredilmesinde (satışına) ve kiralanmasında herhangi bir sakınca olmayacağı görüş ve kanaatindeyiz.
Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen gayrimenkulün yerinde yapılan incelemesinde, konumuna, büyüklüğüne, fiziksel özelliklerine, imar durumuna ve çevrede yapılan piyasa araştırmalarına göre günümüz ekonomik koşulları itibariyle takdir olunan Türk lirası cinsinden pazar değeri aşağıda tablo halinde sunulmuştur.
| KDV HARİÇ | KDV DAHİL | |
|---|---|---|
| Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin Hissesine Düşen Kısmın Pazar Değeri |
299.780.000, -TL | 329.758.000, -TL |
Bilgilerinize sunulur. 30.12.2024 (Değerleme çalışmalarının bitiş tarihi: 23.12.2024)
Saygılarımızla,
SPK Lisans Belge No: 406509 SPK Lisans Belge No: 401814 Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı
Zafer TOKA Nurettin KULAK
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.