KÖRFEZ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

1 OCAK – 31 ARALIK 2023 DÖNEMİ

YÖNETİM KURULU FAALİYET RAPORU

Güney Bağımsız Denetim ve SMMM A.Ş. Maslak Mah. Eski Büyükdere Cad. Orjin Maslak İş Merkezi No: 27 Daire: 57 34485 Sarıyer İstanbul - Türkiye

Tel: +90 212 315 3000 Fax: +90 212 230 8291 ey.com Ticaret Sicil No : 479920 Mersis No: 0-4350-3032-6000017

YÖNETİM KURULUNUN YILLIK FAALİYET RAPORUNA İLİŞKİN BAĞIMSIZ DENETÇİ RAPORU

Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi Genel Kuruluna;

1) Görüş

Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi'nin ("Şirket") 1 Ocak 2023 – 31 Aralık 2023 hesap dönemine ilişkin yıllık faaliyet raporunu denetlemiş bulunuyoruz.

Görüşümüze göre, yönetim kurulunun yıllık faaliyet raporu içinde yer alan finansal bilgiler ile Yönetim Kurulunun Şirket'in durumu hakkında yaptığı irdelemeler, tüm önemli yönleriyle, denetlenen tam set finansal tablolarla ve bağımsız denetim sırasında elde ettiğimiz bilgilerle tutarlıdır ve gerçeği yansıtmaktadır.

2) Görüşün Dayanağı

Yaptığımız bağımsız denetim, Sermaye Piyasası Kurulu'nca yayımlanan bağımsız denetim standartlarına ve Kamu Gözetimi, Muhasebe ve Denetim Standartları Kurumu (KGK) tarafından yayımlanan Türkiye Denetim Standartlarının bir parçası olan Bağımsız Denetim Standartlarına (BDS'lere) uygun olarak yürütülmüştür. Bu Standartlar kapsamındaki sorumluluklarımız, raporumuzun Bağımsız Denetçinin Yıllık Faaliyet Raporunun Bağımsız Denetimine İlişkin Sorumlulukları bölümünde ayrıntılı bir şekilde açıklanmıştır. KGK tarafından yayımlanan Bağımsız Denetçiler için Etik Kurallar (Etik Kurallar) ve bağımsız denetimle ilgili mevzuatta yer alan etik hükümlere uygun olarak Şirket'ten bağımsız olduğumuzu beyan ederiz. Etik Kurallar ve mevzuat kapsamındaki etiğe ilişkin diğer sorumluluklar da tarafımızca yerine getirilmiştir. Bağımsız denetim sırasında elde ettiğimiz bağımsız denetim kanıtlarının, görüşümüzün oluşturulması için yeterli ve uygun bir dayanak oluşturduğuna inanıyoruz.

3) Tam Set Finansal Tablolara İlişkin Denetçi Görüşümüz

Şirket'in 1 Ocak 2023 – 31 Aralık 2023 hesap dönemine ilişkin tam set finansal tabloları hakkında 22 Mart 2024 tarihli denetçi raporumuzda olumlu görüş bildirmiş bulunuyoruz.

4) Yönetim Kurulu'nun Yıllık Faaliyet Raporuna İlişkin Sorumluluğu

Şirket yönetimi, 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu'nun (TTK) 514 ve 516 ncı maddelerine ve Sermaye Piyasası Kurulu'nun ("SPK") II-14.1 No'lu "Sermaye Piyasasında Finansal Raporlamaya İlişkin Esaslar Tebliği"ne ("Tebliğ") göre yıllık faaliyet raporuyla ilgili olarak aşağıdakilerden sorumludur:

a) Yıllık faaliyet raporunu bilanço gününü izleyen ilk üç ay içinde hazırlar ve genel kurula sunar.
b) Yıllık faaliyet raporunu; Şirket'in o yıla ait faaliyetlerinin akışı ile her yönüyle finansal durumunu doğru, eksiksiz, dolambaçsız, gerçeğe uygun ve dürüst bir şekilde yansıtacak şekilde hazırlar. Bu raporda finansal durum, finansal tablolara göre değerlendirilir. Raporda ayrıca, Şirket'in gelişmesine ve karşılaşması muhtemel risklere de açıkça işaret olunur. Bu konulara ilişkin yönetim kurulunun değerlendirmesi de raporda yer alır.
c) Faaliyet raporu ayrıca aşağıdaki hususları da içerir:
- Faaliyet yılının sona ermesinden sonra Şirket'te meydana gelen ve özel önem taşıyan olaylar,
- Şirket'in araştırma ve geliştirme çalışmaları,
- Yönetim kurulu üyeleri ile üst düzey yöneticilere ödenen ücret, prim, ikramiye gibi mali menfaatler, ödenekler, yolculuk, konaklama ve temsil giderleri, ayni ve nakdî imkânlar, sigortalar ve benzeri teminatlar.

Yönetim kurulu, faaliyet raporunu hazırlarken Ticaret Bakanlığının ve ilgili kurumların yaptığı ikincil mevzuat düzenlemelerini de dikkate alır.

5) Bağımsız Denetçinin Yıllık Faaliyet Raporunun Bağımsız Denetimine İlişkin Sorumluluğu

Amacımız, TTK hükümleri ve Tebliğ çerçevesinde yıllık faaliyet raporu içinde yer alan finansal bilgiler ile Yönetim Kurulunun yaptığı irdelemelerin, Şirket'in denetlenen finansal tablolarıyla ve bağımsız denetim sırasında elde ettiğimiz bilgilerle tutarlı olup olmadığı ve gerçeği yansıtıp yansıtmadığı hakkında görüş vermek ve bu görüşümüzü içeren bir rapor düzenlemektir.

Yaptığımız bağımsız denetim, BDS'lere ve Sermaye Piyasası Kurulu'nca yayımlanan bağımsız denetim standartlarına uygun olarak yürütülmüştür. Bu standartlar, etik hükümlere uygunluk sağlanması ile bağımsız denetimin, faaliyet raporunda yer alan finansal bilgiler ve Yönetim Kurulunun yaptığı irdelemelerin finansal tablolarla ve denetim sırasında elde edilen bilgilerle tutarlı olup olmadığına ve gerçeği yansıtıp yansıtmadığına dair makul güvence elde etmek üzere planlanarak yürütülmesini gerektirir.

Bu bağımsız denetimi yürütüp sonuçlandıran sorumlu denetçi Tolga Özdemir'dir.

Güney Bağımsız Denetim ve Serbest Muhasebeci Mali Müşavirlik Anonim Şirketi A member firm of Ernst & Young Global Limited

22 Mart 2024 İstanbul, Türkiye

İÇİNDEKİLER
ŞİRKET PROFİLİ	3
ŞİRKET AMACI VE FAALİYET KONUSU	3
ŞİRKET MİSYONU	3
ŞİRKET VİZYONU	3
ŞİRKET KÜNYESİ	4
ŞİRKET YATIRIM STRATEJİSİ	4
ŞİRKET DEĞERLERİ	4
SERMAYE VE ORTAKLIK YAPISI	5
YÖNETİM KURULU	6
YÖNETİM KURULU KOMİTELERİ
YÖNETİM KURULU TOPLANTILARI
ŞİRKET ÜST DÜZEY YÖNETİCİLERİ VE İMZA YETKİ ÇERÇEVESİ
ŞİRKET KÂR DAĞITIM POLİTİKASI
TÜRKİYE'DE GYO SEKTÖRÜ VE KÖRFEZ GYO'NUN SEKTÖRDEKİ YERİ	12
01.01.2023 – 31.12.2023 DÖNEMİNİN DEĞERLENDİRİLMESİ
ŞİRKET ÖZET FİNANSAL TABLOLARI
GAYRİMENKUL PORTFÖYÜ DEĞERLEME RAPORLARI ÖZETİ
KİLYOS ARSASI	17
KARTAL HORİZON SİTESİ	18
GÜRE DEVREMÜLK TESİSİ	19
TUZLA ARSASI	19
ŞİRKET PROJELERİNE İLİŞKİN MEVCUT DURUM	19
PORTFÖYDEKİ VARLIK VE HAKLARA İLİŞKİN BİLGİLER	21
RİSK YÖNETİMİ VE İÇ KONTROL MEKANİZMASI	22
PORTFÖYDEKİ VARLIKLARA İLİŞKİN HİZMET VEREN ŞİRKETLER	23
YIL İÇERİSİNDE MEYDANA GELEN MEVZUAT DEĞİŞİKLİKLERİ	23 23
PORTFÖY SINIRLAMALARI KONTROLLERİ
ORTAKLIK TARAFINDAN BELİRTİLMESİ GEREKLİ DİĞER HUSUSLAR	25
YÖNETİM KURULU RAPORU	35

ŞİRKET PROFİLİ

Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ("Körfez GYO", "KRGYO" veya "Şirket"), "Körfez Gayrimenkul İnşaat Taahhüt Turizm Sanayi ve Ticaret A.Ş." unvanı ile 1996 yılında kurulmuş olup, Kuveyt Türk Katılım Bankası A.Ş.'nin ("Kuveyt Türk") bir iştirakidir.

Şirket, Sermaye Piyasası Kurulu'nun ("SPK") 05.12.2011, Gümrük ve Ticaret Bakanlığı'nın 14.12.2011 tarihli izinleri ve İstanbul Ticaret Sicil Memurluğu'nun 29.12.2011 tarihindeki tescili ile "Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş." olarak unvan değişikliğine gitmiş ve gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüşüm sürecini tamamlamıştır.

Şirketin halka arzına ilişkin izahname ve ekleri 11.04.2014 tarihinde SPK tarafından onaylanmış, 14.04.2014 tarihinde ise Kamuyu Aydınlatma Platformu ("KAP") aracılığı ile www.kap.gov.tr adresinde yayınlanmıştır. Söz konusu dokümanlar ayrıca Şirket (www.korfezgyo.com.tr) ve Aracı Kurum (www.gedik.com) web adreslerinde de yer almıştır.

Halka arzda ortaklığın çıkarılmış sermayesi, tamamı nakit karşılığı olmak üzere, "Bakiyeyi Yüklenim" yoluyla ve "Borsada Sabit Fiyatla Talep Toplama ve Satış" yöntemiyle 49.500.000.- TL'den 66.000.000.-TL'ye yükseltilmiştir. Artırılan 16.500.000.-TL nominal sermayedeki 1,00 TL nominal değerli payların her biri 1,15 TL'den satılarak Şirket'e toplam 18.975.000.-TL fon girişi sağlanmıştır. Talep toplama süreci 24-25 Nisan 2014 tarihlerinde tamamlanmış olup, Aracı Kurum Gedik Yatırım Menkul Değerler A.Ş. aracılığıyla payların tümü satılmıştır. KRGYO işlem kodlu Şirket payları 06.05.2014 tarihinde Borsa İstanbul'da işlem görmeye başlamıştır.

ŞİRKET AMACI VE FAALİYET KONUSU

Şirket; gayrimenkuller, gayrimenkul projeleri, gayrimenkullere dayalı haklar, sermaye piyasası araçları ve Sermaye Piyasası Kurulunca belirlenecek diğer varlık ve haklardan oluşan portföyü işletmek amacıyla paylarını ihraç etmek üzere kurulan ve Sermaye Piyasası Kanunu, gayrimenkul yatırım ortaklıkları ile ilgili tebliğler ve sair sermaye piyasası mevzuatında izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilen, sermaye piyasası kurumu niteliğinde kayıtlı sermayeli halka açık anonim ortaklıktır.

ŞİRKET MİSYONU

Türkiye ve çevre bölgelerde kârlı gayrimenkul yatırımları yapan, paydaşlarının kaynaklarını en verimli şekilde değerlendiren, istikrarlı büyüyen, güvenilir, çevreye duyarlı ve yüksek etik değerlere sahip bir şirket olmaktır.

ŞİRKET VİZYONU

Yatırımcıların öncelikli olarak tercih ettiği, kaliteli ve kârlı yaşam projeleriyle müşteri memnuniyetini yüksek seviyelerde tutan, tüm paydaşları tarafından güvenilen ve itibar gören, finans ve gayrimenkul sektöründeki deneyimiyle uluslararası çapta bir marka olmak ve Türkiye'nin aktif büyüklüğü en yüksek ilk 5 büyük gayrimenkul yatırım ortaklığı arasında yer almaktır.

ŞİRKET KÜNYESİ

Adres	Altunizade Mh. Kısıklı Cd. Aköz İş Merkezi A Blok No:14/1 Kat:2 D:5 Üsküdar / İstanbul
Telefon No	+90 (216) 400 90 00
Faks No	+90 (216) 474 78 00
E-posta Adresi	[email protected]
Internet Adresi	www.korfezgyo.com.tr
Kayıtlı Elektronik Posta (KEP) Adresi	[email protected]
Vergi Dairesi ve Numarası	Üsküdar - 586 004 7467
Ticaret Sicil Merkezi ve Numarası	İstanbul Ticaret Odası - 347261 / 294843
Ödenmiş Sermaye	66.000.000.-TL

ŞİRKET YATIRIM STRATEJİSİ

Gayrimenkul sektöründe inşaat, pazarlama, yönetim ve finansman faaliyetlerini kurumsal bir yapıda profesyonelce yürüterek, kalite standartlarına uygun ve bulunduğu şehre değer katacak mimariye sahip projeler gerçekleştirmek, kaynaklarını verimli bir şekilde kullanarak kaliteli portföy oluşturup yönetmek, konusunda uzman ve başarılı çözüm ortaklarıyla çalışmak, sektördeki gelişmeleri sürekli izleyip uygun yatırım fırsatlarını değerlendirmek, paydaşlarına istikrarlı büyüme, kârlılık ve ticari başarı sağlamaktır.

ŞİRKET DEĞERLERİ

Müşteri odaklı yaklaşım Sosyal sorumluluk
Verimlilik ve istikrar Kurumsallık
Sürekli gelişim Şeffaflık
Çalışan bağlılığı ve motivasyon
Güvenilirlik İnsana ve çevreye saygı
-
-
-

SERMAYE VE ORTAKLIK YAPISI

Şirket'in halka arzı sonrası Esas Sözleşmesi'nin "Sermaye ve Paylar" başlıklı 7. maddesi tadil edilmiş, 03.06.2014 tarihinde İstanbul Ticaret Sicil Müdürlüğü'ne tescili yapılmış ve yeni madde 09.06.2014 tarih ve 8586 no'lu Türkiye Ticaret Sicili Gazetesi'nde yayınlanmıştır.

Rapor tarihi itibarıyla Şirket'in güncel ortaklık yapısı aşağıdaki gibidir:

Adı Soyadı / Unvanı	Grup	Pay Adedi	Pay Tutarı	Oran (%)
Kuveyt Türk Katılım Bankası A.Ş.	A	19.087.800	19.087.800.-TL	28,9209
Kuveyt Türk Katılım Bankası A.Ş.	B	30.412.200	30.412.200.-TL	46,0791
Halka Açık Paylar	B	16.500.000	16.500.000.-TL	25,0000
TOPLAM		66.000.000	66.000.000.-TL	100,0000

Şirketin büyük hissedarı %75 ile Kuveyt Türk Katılım Bankası A.Ş.'dir. Yönetim Kuruluna aday gösterme imtiyazı taşıyan nama yazılı A grubu hisseler de yine Kuveyt Türk Katılım Bankası A.Ş.'ye aittir.

Şirket, Sermaye Piyasası Kanunu hükümlerine göre 500.000.000.-TL kayıtlı sermaye tavanı ile kurulmuştur. 10.03.2015 tarihinde yapılan 2014 yılı Olağan Genel Kurul Toplantısında alınan kararla kayıtlı sermaye tavanı 330.000.000.-TL olarak değiştirilmiş olup, her biri 1.-TL itibari değerde 330.000.000 adet paya bölünmüştür. Sermaye Piyasası Kurulu'nca verilen kayıtlı sermaye tavanı izni 2014-2018 yılları (5 yıl) için geçerlidir. Şirket bu iznini 2018 yılının sonuna kadar kullanmamıştır. Şirket kayıtlı sermaye tavanının 2024-2028 yıllarını kapsayacak şekilde 1.000.000.000 TL'ye yükseltilmesi için yaptığı başvuru neticesinde SPK ve Ticaret Bakanlığının onayını almış, ilk Genel Kurulda ortakların onayına sunacaktır.

A grubu nama yazılı hisse senetleri Yönetim Kurulu üyelerinin seçiminde aday gösterme imtiyazına sahiptir.

Yönetim Kurulu, 2014-2018 yılları arasında Sermaye Piyasası Kanunu hükümlerine ve Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemelerine uygun olarak, kayıtlı sermaye tavanına kadar paylar ihraç ederek çıkarılmış sermayeyi artırmaya ve pay sahiplerinin yeni pay alma hakkının sınırlandırılması ile sermaye piyasası mevzuatı hükümleri dahilinde imtiyazlı veya nominal değerinin üzerinde veya altında pay çıkarılması konusunda karar almaya yetkilidir. Yönetim Kurulu 2018 yılı sonuna kadar bu yetkisini kullanmamıştır.

YÖNETİM KURULU

Şirketin idaresi, üçüncü kişilere karşı temsil ve ilzamı, Türk Ticaret Kanunu hükümleri çerçevesinde Genel Kurul tarafından en çok üç yıl için seçilen, Türk Ticaret Kanunu ve Sermaye Piyasası Mevzuatında belirtilen şartları haiz ve çoğunluğu icrada görevli olmayan 5 üyeden oluşan bir Yönetim Kuruluna aittir. Yönetim Kurulunda görev alan kişiler aşağıdaki gibidir:

Ad ve Soyadı	Görevi	Görev	Sermaye	Sermaye
		Süresi	Payı	Oranı (%)
Ahmet KARACA	Yönetim Kurulu	29.03.2023 –
	Başkanı	29.03.2026	-	-
Ahmet Süleyman	Yönetim Kurulu	29.03.2023 –
KARAKAYA	Başkan Yardımcısı	29.03.2026	-	-
İdris Turan İLTER	Yönetim Kurulu	29.03.2023 –
	Üyesi	29.03.2026	-	-
Güven OBALI	Bağımsız Yönetim	29.03.2023 –
	Kurulu Üyesi	29.03.2026	-	-
Sabahattin BİRDAL	Bağımsız Yönetim	29.03.2023 –
	Kurulu Üyesi	29.03.2026	-	-

Yönetim Kurulunun Üyelerinin Özgeçmişleri

Ahmet KARACA

1970 yılında Konya'da doğan Ahmet Karaca, 1990 yılında Ankara Üniversitesi Siyasal Bilgiler Fakültesi Kamu Yönetimi Bölümü'nden mezun olmuştur. 1992 yılında Hazine Müsteşarlığı'nda Bankalar Yeminli Murakıp Yardımcılığı görevine başlamış, 1995 yılında da Bankalar Yeminli Murakıplığına atanmıştır. 2000 yılından itibaren ise Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu'nda (BDDK) aynı unvanla görevini sürdürmüştür. 2002-2003 yılları arasında BDDK'da Bankalar Yeminli Murakıpları Kurulu Başkan Yardımcısı olarak görev almıştır. Yaklaşık bir yıl süren görevinin ardından 2004 yılında Bankalar Yeminli Başmurakıplığına atanmıştır. 2004-2006 yılları arasında State University of New York at Albany'den Ekonomi Yüksek Lisans derecesi alan Ahmet Karaca'nın Uluslararası Bankacılık ve Sermaye Piyasaları konusunda master tez çalışması bulunmaktadır. Temmuz'16 tarihinde Kuveyt Türk Katılım Bankası A.Ş.'de Mali Kontrolden Sorumlu Genel Müdür Yardımcısı olarak göreve başlamış olup, hali hazırda aynı unvanla görevine devam etmektedir.

Ahmet Süleyman KARAKAYA

1953 yılında İstanbul'da doğan Ahmet Süleyman KARAKAYA, 1979 yılında İstanbul Üniversitesi İktisat Fakültesi İşletme ve Maliye Bölümü'nden mezun oldu. Bankacılık kariyerine Garanti Bankası'nda Müfettiş olarak başlayan Karakaya, 1981- 2003 yılları arasında aynı bankanın Denetim Kurulu, Risk Yönetim Departmanı ve Krediler Departmanı'nda görev almıştır. KARAKAYA, 2003 yılından itibaren Kuveyt Türk Katılım Bankası A.Ş.'de Kurumsal ve Ticari Bankacılıktan Sorumlu Genel Müdür Yardımcısı olarak hizmet vermiştir. Kuveyt Türk bünyesinde gerçekleşen yeniden yapılanma kapsamında Eylül 2012'de Kurumsal Bankacılık sektörünün Kurumsal ve Uluslararası Bankacılık çatısı altına alınmasının ardından KARAKAYA, Ticari Bankacılıktan Sorumlu Genel Müdür Yardımcısı olarak görev yapmaktadır.

İdris Turan İLTER

1949 yılında Erzincan-Kemah'ta doğan İdris Turan İLER, İstanbul Üniversitesi Kimya Fakültesi mezunudur. 1978 yılında iş hayatına atılan İLTER, çeşitli katılım bankalarında kuruculuk aşamalarında görev almış ve Genel Müdür Yardımcılığı, Yönetim Kurulu Üyeliği ve Danışmanlık görevlerinde bulunmuştur. Ayrıca çeşitli vakıf ve derneklerde de mütevelli heyet başkanlığı ve yöneticilik yapmakta olan İLTER hali hazırda serbest danışmanlık hizmeti de vermektedir.

Güven OBALI

1943 Konya doğumlu olan Güven OBALI, 1964 yılında Ankara Üniversitesi Siyasi Bilgiler Fakültesinden mezun olmuştur. Maliye Bakanlığında, Hesap Uzmanı Muavinliği ve Hesap Uzmanlığı görevlerinde bulunmuştur. Maliye Bakanlığı'nın KDV Kanununun Türkiye'ye uyarlanması için yaptığı çalışmalar için Almanya'da çalışmalarda bulunmuştur. 1975 yılında Türkiye Sanayi Kalkınma Bankası A.Ş.'de göreve başlamış ve bankanın çeşitli kademelerinde yöneticilik yapmıştır. 1994 yılında emekli olan OBALI, YMM olarak serbest çalışmaktadır.

Sabahattin BİRDAL

Sabahattin Birdal, 1952 yılında Kemah Erzincan'da doğdu. İstanbul Üniversitesi İktisat Fakültesi İşletme-Maliye Bölümü'nden mezun oldu. Meslek hayatına T. Vakıflar Bankası T.A.O.'da Müfettiş Yardımcısı olarak başladı. Aynı bankada Müfettiş ve Şube Müdürlüğü görevlerinde bulundu. Faisal Finans Kurumu Banka Hizmetleri Müdürü, Kuveyt Türk Evkaf Finans Kurumu'nda Şube, Birim Müdürü ve Genel Müdür Yardımcısı olarak görev yaptı. Nisan 2004-Mart 2008 tarihleri arasında Üsküdar Belediye Başkan Yardımcılığı ve Mart 2008-Ekim 2010 tarihleri arasında T. Vakıflar Bankası T.A.O.'da Yönetim Kurulu Üyeliği görevlerinde bulundu. 27.10.2010 tarihinden itibaren T. Halk Bankası A.Ş.'de Yönetim Kurulu Üyesi olarak görev yapan Birdal, 29.03.2013 tarihinden itibaren de Bağımsız Yönetim Kurulu Üyesi olarak görev yaptı. Sabahattin Birdal, 31 Mart 2014 tarihinde yapılan Yönetim Kurulu Toplantısı'nda T. Vakıflar Bankası T.A.O. Yönetim Kurulu Üyesi olarak seçildi. Aynı zamanda T. Vakıflar Bankası T.A.O. Denetim Komitesi Üyesi ve Kredi Komitesi Yedek üyesi olan Sabahattin Birdal, 9 Mayıs 2014 tarihinde Vakıf GYO Yönetim Kurulu Başkanlığı'na seçildi.

Körfez GYO Yönetim Kurulu
Ad ve Soyad	Şirketteki Görevi	Şirket Dışındaki Görevi
Ahmet KARACA	 Yönetim Kurulu Başkanı	 Kuveyt Türk Katılım Bankası A.Ş. – Genel Müdür Yardımcısı
Ahmet Süleyman KARAKAYA	 Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı	 Kuveyt Türk Katılım Bankası A.Ş. – Genel Müdür Yardımcısı
İdris Turan İLTER	 Yönetim Kurulu Üyesi	 Emekli Bankacı – Serbest Danışman
Güven OBALI	 Yönetim Kurulu Üyesi (Bağımsız)	 Emekli – Yeminli Mali Müşavir
Sabahattin BİRDAL	 Yönetim Kurulu Üyesi (Bağımsız)	 Emekli Bankacı – Serbest Danışman

Yönetim Kurulunun Üyelerinin Şirket Dışında Yürüttükleri Görevler:

Üst Yönetim ve Yönetim Kurulu Üyelerine Sağlanan Mali Haklar

Yönetim Kurulu üyelerinin ücretleri Şirket Ana Sözleşmesinin ilgili hükmü kapsamında Genel Kurul toplantısında belirlenmektedir. 29.03.2023 tarihli Genel Kurul toplantısında, her bir Yönetim Kurulu üyesine ödenecek aylık net huzur hakkı 20.000 TL olarak belirlenmiş olup, her yönetim kurulu üyesi eşit ücretlendirmeye tabidir. Yıl içerisinde, Üst Yönetim ve Yönetim Kurulu üyelerine sağlanan mali haklar toplamı brüt 7.656 bin TL'dir. Yönetim Kurulu üyelerine genel kurulda kararlaştırılan ücret dışında, prim, ikramiye gibi mali menfaat sağlayacak haklar tanınmamıştır. Bağımsız yönetim kurulu üyelerinin ücretlendirilmesinde hisse senedi opsiyonları veya Şirket'in performansına dayalı ödeme planı uygulanmamaktadır. Yıl içerisinde Şirket'in, Üst Yönetimine ve Yönetim Kurulu üyelerine borç verme, kredi kullandırma, üçüncü bir kişi aracılığıyla şahsi kredi adı altında kredi kullandırma veya lehine kefalet gibi teminat verme işlemleri olmamıştır.

YÖNETİM KURULU KOMİTELERİ

Yönetim Kurulu bünyesinde 4 adet komite kurulmuştur. Bunlar:

Denetim Komitesi,
Kurumsal Yönetim Komitesi,
Riskin Erken Saptanması Komitesi
İşe Alım ve Ücretlendirme Komitesi'dir.

DENETİM KOMİTESİ
Görevi	Adı ve Soyadı	Unvanı
Komite Başkanı	Güven OBALI	Bağımsız Yönetim Kurulu Üyesi
Komite Üyesi	Sabahattin BİRDAL	Bağımsız Yönetim Kurulu Üyesi

Denetim Komitesi; Şirket'in muhasebe sistemi, finansal bilgilerinin kamuya açıklanması, bağımsız denetimi ile iç kontrol ve iç denetim sisteminin işleyişinin ve etkinliğinin gözetimini yapar. Bağımsız denetim kuruluşunun seçimi, bağımsız denetim sözleşmelerinin hazırlanarak bağımsız denetim sürecinin başlatılması ve bağımsız denetim kuruluşunun her aşamadaki çalışmaları denetimden sorumlu komitenin gözetiminde gerçekleştirilir.

Şirket'in hizmet alacağı bağımsız denetim kuruluşu ile bu kuruluşlardan alınacak hizmetler denetimden sorumlu komite tarafından belirlenir ve Yönetim Kurulu'nun onayına sunulur.

Şirket'in muhasebe ve iç kontrol sistemi ile bağımsız denetimiyle ilgili olarak Şirket'e ulaşan şikâyetlerin incelenmesi, sonuca bağlanması, Şirket çalışanlarının, Şirket'in muhasebe ve bağımsız denetim konularındaki bildirimlerinin gizlilik ilkesi çerçevesinde değerlendirilmesi konularında uygulanacak yöntem ve kriterler Denetim Komitesi tarafından belirlenir.

Denetim Komitesi, kamuya açıklanacak yıllık ve ara dönem finansal tabloların Şirket'in izlediği muhasebe ilkeleri ile gerçeğe uygunluğuna ve doğruluğuna ilişkin değerlendirmelerini, Şirket'in sorumlu yöneticileri ve bağımsız denetçilerinin görüşlerini alarak kendi değerlendirmeleriyle birlikte Yönetim Kurulu'na yazılı olarak bildirir.

Denetim Komitesi; en az üç ayda bir olmak üzere yılda en az dört kere toplanır ve toplantı sonuçları tutanağa bağlanarak alınan kararlar Yönetim Kurulu'na sunulur. Denetimden Sorumlu Komite, kendi görev ve sorumluluk alanıyla ilgili tespitlerini ve konuya ilişkin değerlendirmelerini ve önerilerini derhal Yönetim Kurulu'na yazılı olarak bildirir. 2023 yılında Denetim Komitesi Yönetim Kuruluna 4 kez toplanarak görüş ve önerilerini Yönetim Kuruluna sunmuştur.

KURUMSAL YÖNETİM KOMİTESİ
Görevi	Adı ve Soyadı	Unvanı
Komite Başkanı	Sabahattin BİRDAL	Bağımsız Yönetim Kurulu Üyesi
Komite Üyesi	İdris Turan İLTER	Yönetim Kurulu Üyesi
Komite Üyesi	Muhammet USLU	Yatırımcı İlişkileri Yöneticisi

Kurumsal Yönetim Komitesi, Şirket'te kurumsal yönetim ilkelerinin uygulanıp uygulanmadığını, uygulanmıyor ise gerekçesini ve bu prensiplere tam olarak uymama dolayısıyla meydana gelen çıkar çatışmalarını tespit eder ve Yönetim Kurulu'na kurumsal yönetim uygulamalarını iyileştirici tavsiyelerde bulunur ve Yatırımcı İlişkileri Bölümü'nün çalışmalarını gözetir.

RİSKİN ERKEN SAPTANMASI KOMİTESİ
Görevi	Adı ve Soyadı	Unvanı
Komite Başkanı Güven OBALI		Bağımsız Yönetim Kurulu Üyesi
Komite Üyesi	Ahmet Süleyman KARAKAYA	Yönetim Kurulu Üyesi

Riskin Erken Saptanması Komitesi; Şirket'in varlığını, gelişmesini ve devamlılığını tehlikeye düşürebilecek risklerin erken teşhisi, tespit edilen risklerle ilgili gerekli önlemlerin alınması ve riskin yönetilmesi amacıyla çalışmalar yapmakla sorumlu olup, risk yönetim sistemlerini en az yılda bir kez gözden geçirir.

İŞE ALIM VE ÜCRETLENDİRME KOMİTESİ
Görevi	Adı ve Soyadı	Unvanı
Komite Başkanı	Ahmet KARACA	Yönetim Kurulu Başkanı
Komite Üyesi	Ahmet Süleyman KARAKAYA	Yönetim Kurulu Üyesi
Komite Üyesi	Ufuk GÜNER	Genel Müdür

İşe Alım ve Ücretlendirme Komitesi; Şirketin İnsan Kaynakları ile ilgili politikalarının ve uygulamalarının, Şirketin norm kadrosunun ve organizasyon şemasının belirlenmesi, personel haklarını onaylanması, İnsan Kaynakları kalitesinin artırılmasından sorumludur.

YÖNETİM KURULU TOPLANTILARI

2023 yılında Yönetim Kurulu 17 kez toplantı yapmıştır. Toplantılara tam katılım sağlanmış ve tüm kararlar oy birliği ile alınmıştır. Toplantıya çağrı, üyelere duyuru yoluyla yapılmaktadır. Toplantıda Yönetim Kurulu üyeleri tarafından yöneltilen sorular ve farklı görüş açıklanan konular olmamıştır. Karşı oy olduğu takdirde gerekçeleri karar zaptına geçirilecektir. Yönetim Kurulu üyelerine ağırlıklı oy hakkı veya olumsuz veto hakkı tanınmamaktadır.

ŞİRKET ÜST DÜZEY YÖNETİCİLERİ VE İMZA YETKİ ÇERÇEVESİ

Şirket'in üst düzey yöneticileri tabloda listelenmiştir.

Yöneticilerin Adı ve Soyadı	Görevi
Ufuk GÜNER	Genel Müdür

Şirket'in imza sirküleri kapsamında imza yetki çerçevesi aşağıdaki gibidir:

İmza Yetkililerinin Adı ve Soyadı	Görevi	İmza Derecesi
Ahmet KARACA	Yönetim Kurulu Başkanı	A - Grubu
Ahmet Süleyman KARAKAYA	Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı	A - Grubu
İdris Turan İLTER	Yönetim Kurulu Üyesi	A - Grubu
Ufuk GÜNER	Genel Müdür	A - Grubu
Muhammet USLU	Finans ve İdari İşler Grup Başkanı	B - Grubu
İsa ŞAHİN	Muhasebe Müdürü	B - Grubu

ŞİRKET KÂR DAĞITIM POLİTİKASI

Şirket kârının tespiti ve dağıtımı, Şirket Esas Sözleşmesi'nin 33. maddesinde, kâr dağıtım zamanı ise 34. maddesinde aşağıdaki şekilde yer almaktadır:

KÂRIN TESPİTİ VE DAĞITIMI

Şirket'in faaliyet dönemi sonunda tespit edilen gelirlerden, genel giderleri ile muhtelif amortisman gibi ödenmesi veya ayrılması zorunlu olan miktarlar ile tüzel kişiliği tarafından ödenmesi zorunlu vergiler düşüldükten sonra geriye kalan ve yıllık bilançoda görülen dönem karı, varsa geçmiş yıl zararlarının düşülmesinden sonra, sırasıyla aşağıda gösterilen şekilde tevzi olunur:

a) % 5'i kanuni yedek akçeye ayrılır.

b) Kalandan, varsa yıl içinde yapılan bağış tutarının ilavesi ile bulunacak meblağ üzerinden, Türk Ticaret Kanunu (TTK) ve sermaye piyasası mevzuatına uygun olarak birinci temettü ayrılır.

c) Yukarıdaki indirimler yapıldıktan sonra, Genel Kurul, kar payının, Yönetim Kurulu üyeleri ile memur, müstahdem ve işçilere, çeşitli amaçlarla kurulmuş vakıflara ve benzer nitelikteki kişi ve kurumlara dağıtılmasına karar verme hakkına sahiptir.

d) Net dönem karından, (a), (b) ve (c) bentlerinde belirtilen meblağlar düştükten sonra kalan kısmı, Genel Kurul, kısmen veya tamamen ikinci temettü payı olarak dağıtmaya veya TTK'nın 521. maddesi uyarınca kendi isteği ile ayırdığı yedek akçe olarak ayırmaya yetkilidir.

e) Pay sahipleriyle kara iştirak eden diğer kimselere dağıtılması kararlaştırılmış olan kısımdan, ödenmiş sermayenin %5'i oranında kar payı düşüldükten sonra bulunan tutarın onda biri, TTK'nın 519. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca genel kanuni yedek akçeye eklenir.

Yasa hükmü ile ayrılması gereken yedek akçeler ayrılmadıkça, esas sözleşmede pay sahipleri için belirlenen kar payı nakden ve/veya hisse senedi biçiminde dağıtılmadıkça; başka yedek akçe ayrılmasına, ertesi yıla kâr aktarılmasına, yönetim kurulu üyeleri ile memur, müstahdem ve işçilere, çeşitli amaçlarla kurulmuş olan vakıflara ve bu gibi kişi ve/veya kurumlara kâr payı dağıtılmasına karar verilemez.Kar payı, dağıtım tarihi itibarıyla mevcut payların tümüne, bunların ihraç ve iktisap tarihleri dikkate alınmaksızın eşit olarak dağıtılır. KÂR DAĞITIMI ZAMANI VE KAR PAYI AVANSI

Yıllık karın hak sahiplerine hangi tarihte ne şekilde verileceği, Sermaye Piyasası Kurulu'nun konuya ilişkin düzenlemeleri dikkate alınarak yönetim kurulunun teklifi üzerine genel kurul tarafından kararlaştırılır. Bu esas sözleşme hükümlerine uygun olarak dağıtılan kârlar geri alınmaz.

Genel Kurul, Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri ve ilgili diğer mevzuat çerçevesinde pay sahiplerine kar payı avansı dağıtılmasına karar verebilir. Kar payı avansı tutarının hesaplanmasında ve dağıtımında ilgili mevzuat hükümlerine uyulur.

TÜRKİYE'DE GYO SEKTÖRÜ VE KÖRFEZ GYO'NUN SEKTÖRDEKİ YERİ

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları(GYO), Sermaye Piyasası Kanunu çerçevesinde, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından düzenlenen, gayrimenkullere, gayrimenkul projelerine, gayrimenkule dayalı haklara ve sermaye piyasası araçlarına yatırım yapabilen, belirli projeleri gerçekleştirmek ya da belirli bir gayrimenkule yatırım yapmak amacıyla kurulabilen ve izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilen, gelirleri kurumlar vergisinden istisna tutulmuş (Kurumlar Vergisi Kanunu Md. 5/1 d-4) sermaye piyasası kurumlarıdır.

Gayrimenkul yatırım ortaklığının amaçları temelde;

Getiri potansiyeli yüksek gayrimenkullere yatırım yapmak,
Gayrimenkule dayalı projelere yatırım yapmak,
Portföyündeki gayrimenkullerden kira geliri elde etmek,
Gayrimenkul alım satım kazançları elde etmek olarak sıralanabilir.

Portföyündeki gayrimenkullerin alım satımından kâr sağlayan gayrimenkul yatırım ortaklıkları, yılsonlarında bu kârı ortaklarına temettü olarak dağıtmakta ve gayrimenkul gelirini ortaklarına aktarmaktadırlar. Böylece gayrimenkul yatırım ortaklığının paylarını satın alarak ortak olan bir yatırımcı, yüksek getirili gayrimenkullerin gelirlerinden dolaylı olarak yararlanmış olmaktadır. Gayrimenkul yatırım ortaklığı sisteminde, likiditesi daha düşük olan gayrimenkulün kendisinden ziyade, ona yatırım yapan bir şirketin paylarının satın alınması, gayrimenkul yatırımının likidite edilmesi sorununu ortadan kaldırmaktadır.

Buna ilaveten, devletin konut ve gayrimenkul sorununu kamusal bir olgu olarak algılaması neticesinde uygulanan vergi teşvikleri, gayrimenkul finansmanında gayrimenkul yatırım ortaklığı modelini cazip hale getirmektedir. Gayrimenkul ve gayrimenkule dayalı yatırımların, yatırımcılar için psikolojik bir güven unsuru oluşturduğu da inkâr edilemeyecek bir gerçektir. Ayrıca, çeşitlendirme yoluyla riskin dağıtılması da yatırımcılar için gayrimenkul yatırım ortaklıklarını cazip kılan önemli bir diğer unsurdur.

GYO'ların tüm ekonomi içindeki artan rolü düşünüldüğünde;

Kurumsallaşmaya katkısı ve finansman imkânları açısından şirketlere,
Şeffaf, denetlenebilir ve rekabetçi olmaları yönüyle tüketicilere,
Yatırım ortaklığı ve gayrimenkul portföyü yönetim şirketi kimliğiyle bireysel ve kurumsal yatırımcılara,
Şirketlerin kayıt altına alınması amacıyla devlete faydası vardır.

GYO'lar şeffaf yapıları ve kurumsal kaliteleri ile gayrimenkul sektöründe öne çıkmakta ve hem tüketiciler hem de yatırımcılar tarafından tercih edilmektedir. Yatırımcılar gayrimenkul yatırım ortaklığı paylarını borsada satabilmenin yanında, paylara ilişkin borsada oluşan fiyat dalgalanmalarından da yararlanırlar. Ayrıca, şirket portföyü gayrimenkul alanında uzman kişiler tarafından yönetildiğinden, herhangi bir kişinin kendi başına yatırım yapmasından daha etkin sonuçlar elde edilebilmektedir.

Türkiye'de faaliyet gösteren 48 adet GYO bulunmakta olup, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yayımlanan son verilere göre 2023 yılının ilk 9 ayında raporlamaya konu 43 GYO'nun aktif büyüklükleri toplamı 400,3 milyar TL'dir. Söz konusu aktif büyüklüğün yaklaşık %78'i portföydeki gayrimenkul, gayrimenkul projeleri ve gayrimenkule dayalı haklardan oluşmuştur. Şirket, gerek mevcut projeleri gerekse planladığı konut, ticari, turizm gibi alt sektörlerdeki proje çalışmaları ile sektör içerisinde kendisine iyi bir konum hedeflemektedir.

01.01.2023– 31.12.2023 DÖNEMİNİN DEĞERLENDİRİLMESİ

İnşaat ve Gayrimenkul Sektöründeki Başlıca Gelişmeler1

2023 yıl sonu TÜFE artışı %64,77 düzeyinde gerçekleşirken, yıllık konut fiyat endeksi artışı %75,54 olarak gerçekleşmiştir. 2023 yılı ÜFE artışı ise yıllık bazda %44,22 oranında gerçekleşmiştir.

2023 yıl sonu itibariyle %4,5, büyüyen GSYH, 2022 yılında %5,5 oranında büyümüştü.

İnşaat maliyet endeksi, 2023 yıl sonu itibarıyla, yıllık bazda %67,31 arttı. Aynı dönem için malzeme endeksi %54,26 işçilik endeksi ise %111,83 arttı.

2023 yılında konut satışları bir önceki yıla göre %17 azalarak 1.225.926 adet olarak gerçekleşmiştir. 2023 yılında konut satışlarının %14 'ü (2022: %19) ipotekli satışlardan kaynaklanırken %31'i (2022: %31) ilk el satışlardan kaynaklanmıştır. Krediye erişimin güç olması ve 2023 Mayıs itibarıyla başlayan faiz artırımları neticesinde konut satışları içindeki banka kaynaklı kaynak kullanımı ve dolayısı ile ipotekli satış oranı düşmüştür.

2023 yılında yabancılara yapılan konut satış adedi 35.005 adet (2022: 67.490) olup toplam satışlardaki payı %2,8 olmuştur (2022: %4,5). Yabancı satışlardaki uyruklara bakıldığında il sırayı alan ülkeler Rusya (%30), İran (%12) ve Irak'tır (%5).

2023 yılı başında 1 USD = 18,70 TL, 1 EURO = 19,95 TL seviyelerinde olan döviz kurları 2023 yıl sonunda 1 USD= 29,40 TL, EURO ise 1 EURO = 32,69 TL seviyelerine ulaşmıştır.

¹ Bu bölümdeki bilgiler TUIK sitesinde yer alan verilerle derlenmiştir.

ŞİRKET ÖZET FİNANSAL TABLOLARI

KÖRFEZ GYO A.Ş. FİNANSAL DURUM TABLOSU
Varlıklar	31.12.2023	31.12.2022
Dönen Varlıklar
Nakit ve Nakit Benzerleri	49.613.157	38.425.814
Finansal Yatırımlar	90.288.808	81.745.275
Ticari Alacaklar	4.171.885	6.506.939
İlişkili Taraflardan Ticari Alacaklar	2.261.778	4.994.493
İlişkili Olmayan Taraflardan Ticari Alacaklar	1.910.107	1.512.446
Stoklar	400.579.273	292.617.051
Peşin Ödenmiş Giderler	-	135.035
Diğer Dönen Varlıklar	4.616.802	60.468
Toplam Dönen Varlıklar	549.269.925	419.490.582
Duran Varlıklar
Diğer Alacaklar	50.000	82.386
İlişkili Olmayan Taraflardan Diğer Alacaklar	50.000	82.386
Kullanım Hakkı Varlıkları	5.357.623	5.897.862
Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller	283.867.000	273.078.158
Maddi Duran Varlıklar	2.279.866	3.175.797
Şerefiye Dışında Maddi Olmayan Duran Varlıklar	12.694	22.849
Peşin Ödenmiş Giderler	88.342	42.296
Diğer Duran Varlıklar	-	18.828.707
Toplam Duran Varlıklar	291.655.525	301.128.055
TOPLAM VARLIKLAR	840.925.450	720.618.637

VARLIKLAR

Şirket'in aktif büyüklüğü 2023'de 840,9 milyon TL olarak gerçekleşmiş olup 2022 yılsonuna göre %17 artmıştır. Artış önceki yıllarda değer düşüklüğü karşılığı ayrılan devremülk stoklarına ilişkin karşılığın iptal edilmesinden kaynaklanmaktadır.

Satışlardan elde edilen nakit tutarlar kira sertifikası, kira sertifikası fonu ve katılım hesaplarında değerlendirilmiş ve 2022 yıl sonunda 81,7 milyon TL olan finansal yatırımlar 2023 yılında 90,3 milyon TL'ye yükseltmiştir. 2022 yıl sonunda 38,4 milyon TL olan nakit ve benzerleri 2023 yılı içerisinde açılan katılım hesaplarının etkisi ile 2023 yıl sonunda 49,6 milyon TL'ye ulaşmıştır.

Ticari alacaklar kalemi yılsonunda kesilen satış ve kiralama faturalarından kaynaklanmakta ve vadelerinde tahsil edilmektedir.

Şirket'in Stoklarının toplamı 400,6 milyon TL olup iptal edilen değer düşüklüğü karşılığı nedeniyle 2022 yılsonu stok toplamına göre %37 artış olmuştur.

Şirketimizin yatırım amaçlı gayrimenkulleri yılsonu değer artışları neticesinde 273 milyon TL'den 283,9 milyon TL'ye yükselmiştir.

Diğer duran varlıklar kaleminde takip edilen devreden KDV tutarı 2023 yılı içerisinde kesilen faturalar neticesinde azalmış, kalan bakiyenin ise 2024 yılı içerisinde kullanılacağı düşünülerek diğer dönen varlıklar hesabına alınmıştır.

Yükümlülükler	31.12.2023	31.12.2022
Kısa Vadeli Yükümlülükler Uzun Vadeli Borçlanmaların Kısa Vadeli Kısımları	650.160	735.289
Kiralama İşlemlerinden Borçlar	650.160	735.289
Ticari Borçlar	98.962	16.597.214
İlişkili Olmayan Taraflara Ticari Borçlar	98.962	16.597.214
Çalışanlara Sağlanan Faydalar Kapsamında Borçlar	141.561	135.094
Ertelenmiş Gelirler	36.381.544	31.141.217
Kısa Vadeli Karşılıklar	216.160	226.377
Çalışanlara Sağlanan Faydalara İlişkin Kısa Vadeli Karşılıklar	216.160	226.377
Diğer Kısa Vadeli Yükümlülükler	398.902	248.854
Toplam Kısa Vadeli Yükümlülükler	37.887.289	49.084.045
Uzun Vadeli Yükümlülükler
Uzun Vadeli Borçlanmalar	2.822.340	4.528.616
Kiralama İşlemlerinden Borçlar	2.822.340	4.528.616
Diğer Borçlar	885.315	947.209
İlişkili Olmayan Taraflara Ticari Borçlar	885.315	947.209
Ertelenmiş Gelirler	11.094.143	12.117.807
Uzun Vadeli Karşılıklar	1.107.817	2.570.207
Çalışanlara Sağlanan Faydalara İlişkin Uzun Vadeli Karşılıklar	1.107.817	2.570.207
Toplam Uzun Vadeli Yükümlülükler	15.909.615	20.163.839
Toplam Yükümlülükler	53.796.904	69.247.884
Özkaynaklar
Ödenmiş Sermaye	66.000.000	66.000.000
Sermaye Düzeltmesi Farkları	704.446.496	704.446.496
Hisse Senedi İhraç Primleri	13.153.483	13.153.483
Kar veya Zararda Yeniden Sınıflandırılmayacak	(901.063)	(1.113.731)
Tanımlanmış Fayda Planları Yeniden Ölçüm Kayıpları	(901.063)	(1.113.731)
Kardan Ayrılan Kısıtlanmış Yedekler	27.285.432	25.296.619
Geçmiş Yıllar Karları (Zararları)	(158.400.927)	(252.358.864)
Net Dönem Kârı (Zararı)	135.545.125	95.946.750
Toplam Özkaynaklar	787.128.546	651.370.753
TOPLAM KAYNAKLAR	840.925.450	720.618.637

Şirket'in yabancı kaynakları 2022 yıl sonunda69,2 milyon TL iken 2023 yılsonunda 53,8 milyon TL'ye düşmüştür. Yabancı kaynaklardaki azalış, Tuzla Arsasından kaynaklı ticari borçların ödenmiş olmasından kaynaklanmaktadır.

Ertelenmiş gelirler Şirket'in Güre projesinde satışı yapılan fakat tapu devir süreci devam eden devremüklere ilişkin tutarlardan oluşmaktadır.

Şirketin toplam özkaynağı 2022 yılsonunda 651,4 milyon TL iken 2023 yılsonunda 787,1 milyon TL'ye yükselmiş olup toplam kaynaklara oranı %94'tür.

KÖRFEZ GYO A.Ş. KÂR, ZARAR VE DİĞER KAPSAMLI GELİR TABLOSU
	1 Ocak – 31 Aralık	1 Ocak – 31 Aralık
GELİR TABLOSU	2023	2022
Hasılat	86.154.636	84.686.332
Satışların Maliyeti (-)	(16.672.193)	(18.527.156)
TİCARİ FAALİYETLERDEN BRÜT KAR	69.482.443	66.159.176
Pazarlama ve Satış Giderleri (-)	(27.640.742)	(25.054.732)
Genel Yönetim Giderleri (-)	(21.186.703)	(16.328.278)
Esas Faaliyetlerden Diğer Gelirler	147.960.300	7.257.565
Esas Faaliyetlerden Diğer Giderler	(372.487)	(2.120.735)
ESAS FAALİYET KÂRI (ZARARI)	168.242.811	29.912.996
Yatırım Faaliyetlerinden Gelirler	58.556.468	120.068.856
Yatırım Faaliyetlerinden Giderler	(19.067.409)	-
SÜRDÜRÜLEN FAALİYETLER DÖNEM KÂR (ZARAR)	207.731.870	149.981.852
Finansman Giderleri	(195.876)	(337.593)
Parasal kayıp / kazanç	(71.990.869)	(53.697.509)
VERGİ ÖNCESİ KAR	135.545.125	95.946.750
NET DÖNEM KARI	135.545.125	95.946.750
Diğer Kapsamlı Gelir Kısmı Kar veya Zararda
Yeniden Sınıflandırılmayacaklar	212.668	(1.113.731)
Tanımlanmış Fayda Planları Yeniden Ölçüm Kayıpları	212.668	(1.113.731)
TOPLAM KAPSAMLI GELİR (GİDER)	135.757.793	94.833.019
PAY BAŞINA KÂR (ZARAR)	2,05	1,45

GELİR TABLOSU

Şirketin 2023 yılında gerçekleşen 86,2 milyon TL'lik hasılatının 18,1 milyon TL'si Kartal Horizon Sitesindeki satışlarından, 39,7 milyon TL'si Güre Tesisindeki devremülk satışlarından ve 28,4 milyon TL'si de Güre Tesisi ve Kartal Horizon Sitesindeki satılmayan bağımsız bölümlerin kiraya verilmesinden elde edilen kira gelirlerinden kaynaklanmaktadır.

2023 yılına ilişkin 27,6 milyon TL tutarındaki Satış ve Pazarlama Giderlerinin 26,2 milyon TL'si Güre Tesisindeki ve Kartal Horizon Sitesindeki satılmayan bağımsız bölümlerle ilgili aidat giderlerinden oluşmaktadır.

2023 yılına ilişkin 21,2 milyon TL tutarındaki Genel Yönetim Giderlerinin 15 milyon TL'si personel giderlerinden oluşmaktadır.

Esas faaliyetlerden diğer gelirler kalemi Güre Projesinde satışa kapalı konumda bulunan devre mülklerden gerçekleşen satışlara ilişkin değer düşüklüğünün iptal edilmesinden kaynaklanmaktadır. Esas faaliyetlerden diğer giderler kalemi ise Tuzla Arsasına ilişkin yapılan vade farkı giderlerinden kaynaklanmaktadır.

Yatırım Faaliyetlerden Gelirler 58,6 milyon TL olup, 30 milyon TL'si yatırım amaçlı gayrimenkuller değer artışından, 28,6 milyon TL ise katılma hesabı, sukuk ve sukuk fonu gelirlerinden oluşmaktadır. Yatırım faaliyetlerinden giderler ise yatırım amaçlı gayrimenkullere uygulana enflasyon muhasebesi düzeltmelerinden kaynaklanmaktadır.

GAYRİMENKUL PORTFÖYÜ DEĞERLEME RAPORLARI ÖZETİ

Şirketin gayrimenkul portföyüne ait değerleme raporlarının özetine aşağıda yer verilmektedir. Söz konusu raporların tamamı www.korfezgyo.com.tr adresinde de bulunmaktadır.

GAYRİMENKULLER		DEĞERLEME RAPORU
/ GAYRİMENKUL	YERİ VE ÖZELLİKLERİ TARİH		DEĞER
PROJELERİ			(KDV Hariç)
Kilyos Arsası	İstanbul İli, Sarıyer İlçesi, Kilyos Köyü, 254-DZ-I-C Pafta, 933 Ada, 3 Parsel'de 8.841m2 arsa	29.12.2023	73.160.000 TL
Kartal Horizon Sitesi	İstanbul İli, Kartal İlçesi, Aşağı Mahalle, 86 Pafta, 10169 Ada, 74 Parsel'de 5.982,91 m2 arsa üzerinde geliştirilen Horizon Projesinde yer alan bağımsız bölümler	29.12.2023	192.880.000 TL
Güre Tesisi	Balıkesir İli, Edremit İlçesi, Güre İskele Mahallesi, 404 Ada, 1 Parsel üzerinde geliştirilen devremülk tesisi	29.12.2023	545.232.000 TL
Tuzla İçmeler Arsası	İstanbul İli, Tuzla İlçesi, İçmeler Mh. 0 ada 4554 nolu parselde 10.053 m2 arsa	29.12.2023	195.780.000 TL

KİLYOS ARSASI

29 Aralık 2023 tarihli Terra Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. raporunda Kilyos Arsasına 73.160.000.-TL+KDV değer takdir edilmiştir. Söz konusu arsa Sarıyer İlçesi, Kilyos Köyü, 254DZIC Pafta, 933 Ada ve 3 Parsel'de konumlanmakta olup brüt alanı 8.841 m2, net alanı ise 4.520 m2'dir. Parsel üzerinde yapı bulunmamaktadır.

Ekspertiz raporunda gayrimenkulün en etkin ve verimli kullanımının mevcut imar planına en uygun olan projenin yapılması olarak belirtilmiştir.

Tapu ve belediye incelemeleri itibarıyla taşınmazın Şirket portföyünde "arsa" vasfı ile bulunmasında kısıtlayıcı herhangi bir husus bulunmadığı hakkında görüş bildirilmiştir.

01.01.2023 – 31.12.2023 17

KARTAL HORİZON SİTESİ

29 Aralık 2023 tarihli Terra Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş tarafından düzenlenen değerleme raporuna göre Şirket'e ait toplam 17 adet bağımsız bölüm için toplam 192.880.000.-TL + KDV değer takdir edilmiştir.

Horizon Sitesi İstanbul İli, Kartal İlçesi sınırları içinde, Yeni Kordonboyu Mevkii'nde, Aşağı Mahalle'de yer almaktadır. Turgut Özal Bulvarı olarak adlandırılan sahil yoluna birinci sırada yer alan arsa, sahil yolundan yüksek derecede görülebilirliğe ve kesintisiz deniz manzarasına sahiptir.

Parsel üzerinde A ve B olarak isimlendirilmiş iki adet blok bulunmaktadır. A blok 6 bodrum, zemin, 10 normal kat, tesisat katı ve çatı katından oluşmakta olup, toplam emsal inşaat alanı 29.681 m²'dir. B blok bodrum, zemin, 4 normal kat ve teras katından oluşmakta olup toplam emsal inşaat alanı 14.009 m²'dir.

Sitenin toplam inşaat alanı 43.690m²'dir. Sitede toplam 109 adet konut ünitesi, 34 adet ofis, 35 adet dükkân olmak üzere toplamda 178 adet ünite bulunmaktadır. Konut üniteleri 4+1, 3+1, 2+1, 2+1 dubleks ve 1+1 olarak çeşitlendirilmiştir.

GÜRE TESİSİ

29 Aralık 2023 tarihli Terra Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş tarafından düzenlenen değerleme raporunda Balıkesir İli, Edremit İlçesi, Güre İskele Mahallesi, 404 ada, 1 parsel üzerinde yer alan tesiste Şirkete ait devremülk ve dükkanların toplam değeri 545.232.000.-TL +KDV olarak takdir edilmiştir.

Güre Tesisi bünyesinde hem devremülk daire hem de işyerlerini barındıran bir tesis olup, devremülk daire niteliğindeki 301 adet bağımsız bölüm ve işyeri niteliğindeki 4 adet bağımsız bölüm olmak üzere toplam 305 adet bağımsız bölümden oluşmaktadır. Temmuz/2017'de faaliyete başlayan tesisteki bağımsız bölümler 24 devre (15 günlük) üzerinden satışa sunulmuş olup toplam satılabilir devremülk adedi 7.224'tür. Bu devremülklerin 1.159 adedi eski maliklere arsa payı karşılığı verilmiş olup kalan devremülklerin satış süreci devam etmektedir.

TUZLA İÇMELER ARSASI

29 Aralık 2023 tarihli Terra Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş tarafından düzenlenen değerleme raporunda Tuzla İçmeler Arsasına 195.780.000.-TL+KDV değer takdir edilmiştir. Söz konusu arsa Tuzla İlçesi, İçmeler Mh. 0 Ada ve 4554 Parsel'de konumlanmakta olup alanı 10.053,10 m2'dir. Parsel üzerinde yapı bulunmamaktadır.

Arsanın imar planı TİCTK-2 (Ticaret+Turizm+Konut) alanında kalmaktadır. Ekspertiz raporunda gayrimenkulün en etkin ve verimli kullanımının imarına uygun olarak üzerinde proje geliştirilmesi olduğu belirtilmektedir.

Tapu ve belediye incelemeleri itibarıyla taşınmazın Şirket portföyünde "arsa" vasfı ile bulunmasında kısıtlayıcı herhangi bir husus bulunmadığı hakkında görüş bildirilmiştir.

ŞİRKET GAYRİMENKULLERİNE İLİŞKİN MEVCUT DURUM

Kilyos Arsası boş durumda olup, proje geliştirme çalışması henüz bulunmamaktadır.
Kartal Horizon Sitesi'nde Şirketin sitede 17 adet bağımsız bölümü (11 adet daire, 2 adet dükkan, 4 adet ofis) bulunmaktadır. 2023 yılında 1 adet ofis satışı gerçekleştirilmiş olup yılsonu hasılata 18.070.608.-TL etkisi olmuştur. Kiralama işlemlerinden ise 766.205 TL hasılat elde edilmiştir. İlgili bağımsız bölümlerin Şirket için en karlı şekilde satışına yönelik pazarlama faaliyetleri devam etmektedir.
GüreTesisi 2023 yılsonu itibarıyla 39.730.919.-TL + KDV satış geliri ve 27.586.904 TL + KDV tutarında kiralama geliri elde edilmiştir.
Tuzla İçmeler Arsası boş durumda olup, proje geliştirme çalışması henüz bulunmamaktadır.

PORTFÖYDEKİ VARLIK VE HAKLARA İLİŞKİN BİLGİLER

Şirket'in portföyü gayrimenkuller, gayrimenkule dayalı projeler ile para ve sermaye piyasası araçlarından oluşmaktadır.

31.12.2023 tarihi itibarıyla toplam varlıklar 840,9 milyon TL'dir. Gayrimenkuller arasında Kilyos Arsası, Güre Tesisi, Kartal Horizon Sitesi ve Tuzla İçmeler Arsası yer almaktadır. Para ve sermaye piyasası araçları; Türk Lirası cinsinden katılma hesapları, yatırım fonları, kira sertifikaları ile bunlara ait gelir tahakkuklarından oluşmaktadır.

Şirketin doğrudan veya dolaylı iştiraki yoktur.

PORTFÖY DAĞILIMI (TL)	31.12.2023
Gayrimenkuller, Gayrimenkule Dayalı Projeler	684.446.273
Para ve Sermaye Piyasası Araçları	138.718.765
Diğer Varlıklar	17.760.412
TOPLAM VARLIKLAR	840.925.450

RİSK YÖNETİMİ VE İÇ KONTROL MEKANİZMASI

Şirket, faaliyetlerinden dolayı maruz kaldığı borç ve sermaye piyasası fiyatlarındaki, döviz kurları ile katılım hesabı kar payı oranlarındaki değişimlerin etkileri dâhil çeşitli finansal riskleri yönetmeye odaklanmıştır.

Şirket, sahip olduğu nakit değerleri, günün koşullarına göre, cari veya katılım hesapları ile kira sertifikalarına veya kira sertifikası fonlarına yatırım yaparak değerlendirmektedir. Ek olarak şirketimiz ile KT Portföy Yönetimi A.Ş. arasında 14.12.2017'de Bireysel Portföy Yönetim Sözleşmesi imzalanmıştır. Şirket'in, raporlama dönemi itibarıyla döviz kuru riski bulunmamaktadır.

Finansal varlıkların mülkiyeti, karşı tarafın, sözleşmelerin şartlarını yerine getirmeme risk unsurunu taşır. Bu riskler, kredi değerlendirmeleri ve tek bir karşı taraftan toplam riskin sınırlandırılması ile kontrol edilmektedir.

Şirket'in likidite yönetimi yaklaşımı, her dönem Şirket'in yeterli likiditeye sahip olması ve vadeleri geldiğinde yükümlülüklerin hem olağan hem de olağanüstü koşullarda Şirket'in finansal ve itibari açıdan zarara uğratmayacak şekilde karşılanması ilkesine dayanmaktadır. Mevcut ve ilerideki muhtemel borç gereksinimlerinin fonlanabilmesi için çeşitli finansal kuruluşlardan yeterli finansman olanakları temin edilerek likidite riski yönetilmektedir.

Denetim Komitesi, Körfez GYO üst yönetimi tarafından şirket faaliyetlerinin kontrolü, yönetim süreçlerinin etkinliğinin değerlendirilmesi, geliştirilmesi ve risk yönetiminin sağlanması amacı ile görevlendirilmiştir. Denetim Komitesi'nin görevi iç kontrol sisteminin uygunluğunu değerlendirmektir. İç kontrol sistemi, finansal bilgilerin güvenilir bir şekilde ve zamanında hazırlanması, muhasebe kayıtlarının eksiksiz ve doğru bir biçimde yapılması, varlıkların korunması, yönetim politikalarına bağlılığın sağlanması da dâhil olmak üzere işletme faaliyetlerinin düzgün ve verimli olarak yürütülmesi amacıyla Şirket yönetimi tarafından belirlenen hedeflere ulaşılmasına yardımcı olmak için Yönetim tarafından kabul edilen politika ve prosedürleri kapsamaktadır. İç kontrol sisteminin amacı, iç kontrol uygulamalarının tatmin edici düzeyde işlediğini teyit etmek üzere gerekli denetimleri yürütmektir. İç kontrol sistemi, Şirket yönetimine yardımcı olmak amacıyla ve yönetime bilgi sağlanması hususunda Şirket'in muhasebe, mali ve diğer faaliyetlerini incelemek için yapılan bağımsız bir inceleme ve değerleme faaliyetidir.

Riskin Erken Saptanması Komitesi'nin amacı, Şirket'in varlığını, gelişmesini ve devamını tehlikeye düşürebilecek stratejik, operasyonel, finansal, hukuki ve sair her türlü riskin erken tespiti, değerlendirilmesi, etki ve olasılıklarının hesaplanması, bu risklerin şirketin kurumsal risk alma profiline uygun olarak yönetilmesi, raporlanması, tespit edilen risklerle ilgili gerekli önlemlerin uygulanması, karar mekanizmalarında dikkate alınması ve bu doğrultuda etkin iç kontrol sistemlerinin oluşturulması ve entegrasyonu konularında Yönetim Kuruluna tavsiye ve önerilerde bulunmaktır. Finansal risklerin yönetimi, Riskin Erken Saptanması Komitesi gözetiminde Mali ve İdari İşler departmanı kontrolünde dikkatle takip edilmektedir.

Kurumsal Yönetim Komitesi, Ücret Komitesi ve Aday Gösterme Komitelerinin de görevlerini yerine getirmek üzere yetkilendirilmiştir.

Şirketimizde herhangi bir özel veya kamu denetimi gerçekleştirilmemiştir.

Şirketi doğrudan veya dolaylı olarak taraf olduğu iki davası bulunmaktadır. Bu davalardan ikisi de Şirket'e karşı açılmış olup söz konusu davalara ilişkin nakit çıkışı beklenmemektedir.

Faaliyetlerimize ilişkin mevzuat hükümlerine aykırı uygulamalar nedeniyle şirket ve yönetim organı üyeleri hakkında uygulanan idari veya adli yaptırım bulunmamaktadır.

PORTFÖYDEKİ VARLIKLARA İLİŞKİN HİZMET VEREN ŞİRKETLER

Şirket, "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği"nin 35. maddesi gereğince 2023 yılı için portföyünde yer alan gayrimenkullere ilişkin değerleme hizmetinin Terra Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.'den alınmasına; portföye yıl içerisinde alınabilecek ve değerleme gerektirecek diğer varlıklara ilişkin değerleme hizmetinin ise Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş. veya Terra Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.'den alınmasına karar vermiştir.

Menkul kıymet saklama hizmetleri İstanbul Takas ve Saklama Bankası A.Ş.'den alınmaktadır.

Sermaye Piyasası Kurulu'nun bağımsız dış denetleme hakkındaki yönetmeliği gereği, 2022 yılı Olağan Genel Kurul toplantısında 2023 yılı bağımsız denetim şirketi olarak Güney Bağımsız Denetim ve Serbest Muhasebecilik Mali Müşavirlik A.Ş. seçilmiştir. Söz konusu firma ile 2023 yılı denetimi için bağımsız denetim sözleşmesi imzalanmıştır.

Tam tasdik denetimi kapsamında Koza YMM Ltd. Şti. ile sözleşme imzalanmıştır.

Hukuki danışmanlık hizmetleri kapsamında Abcoo Hukuk Bürosu'ndan ve Av. Mehmet Zafer Arslan'dan hizmet alınmaktadır.

YIL İÇERİSİNDE MEYDANA GELEN MEVZUAT DEĞİŞİKLİKLERİ

07.07.2023 tarih ve 32241 sayılı Resmi Gazete'de yayınlanan "Mal ve Hizmetlere Uygulanacak Katma Değer Vergisi Oranlarının Tespitine İlişkin Kararda Değişiklik Yapılmasına Dair Karar"

28.12.2023 tarih ve 32413 sayılı Resmi Gazete'de "7491 Sayılı Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına ilişkin karar yayınlanmış olup, ilgili karar Şirketimiz faaliyetleri açısından değerlendirilmektedir.

PORTFÖY SINIRLAMALARI KONTROLLERİ
	Konsolide Olmayan (Bireysel) Finansal Tablo Ana Hesap Kalemleri	31.12.2023
A	Para ve Sermaye Piyasası Araçları	138.718.765
B	Gayrimenkuller, Gayrimenkule Dayalı Projeler, Gayrimenkule Dayalı Haklar	684.446.273
C	İştirakler	-
	İlişkili Taraflardan Alacaklar (Ticari Olmayan)	-
	Diğer Varlıklar	17.760.412
D	Toplam Varlıklar (Aktif Toplamı)	840.925.450
E	Finansal Borçlar	-
F	Diğer Finansal Yükümlülükler	-
G	Finansal Kiralama Borçları	-
H	İlişkili Taraflara Borçlar (Ticari Olmayan)	-
İ	Özkaynaklar	787.128.546
	Diğer Kaynaklar	53.796.904
D	Toplam Kaynaklar (Pasif Toplamı)	840.925.450
	Konsolide Olmayan (Bireysel) Diğer Finansal Bilgiler	31.12.2023
A1	Para ve Sermaye Piyasası Araçlarının 3 Yıllık Gayrimenkul Ödemeleri İçin Tutulan Kısmı	-
A2	Döviz Cinsinden Vadeli-Vadesiz Mevduat / Özel Cari-Katılma Hesabı ve TL Cinsinden Vadeli Mevduat /
	Katılma Hesabı	850.970
A3	Yabancı Sermaye Piyasası Araçları	-
B1	Yabancı Gayrimenkuller, Gayrimenkule Dayalı Projeler, Gayrimenkule Dayalı Haklar	-
B2	Atıl Tutulan Arsa/Araziler	73.160.000
C1	Yabancı İştirakler	-
C2	İşletmeci Şirkete İştirak	-
J	Gayrinakdi Krediler	-
K	Üzerinde Proje Geliştirilecek Mülkiyeti Ortaklığa Ait Olmayan İpotekli Arsaların İpotek Bedelleri	-
L	Tek Bir Şirketteki Para ve Sermaye Piyasası Araçları Yatırımlarının Toplamı	48.508.001

	Portföy Sınırlamaları	31.12.2023	Asgari/ Azami Oran
1	Üzerinde proje geliştirilecek mülkiyeti ortaklığa ait olmayan ipotekli arsaların ipotek bedelleri (K/D)	0%	<=%10
2	Gayrimenkuller, Gayrimenkule Dayalı Projeler, Gayrimenkule Dayalı Haklar ((B + A1)/D)	81%	>=%51
3	Para ve Sermaye Piyasası Araçları ile İştirakler (A+C- A1)/D)	17%	<=%49
4	Yabancı Gayrimenkuller, Gayrimenkule Dayalı Projeler, Gayrimenkule Dayalı Haklar, İştirakler, Sermaye Piyasası Araçları (A3+B1+C1)/D)	0%	<=%49
5	Atıl Tutulan Arsa/Araziler (B2/D)	9%	<=%20
6	İşletmeci Şirkete İştirak (C2/D)	0%	<=%10
7	Borçlanma Sınırı (E+F+G+H+J)/İ	0%	<=%500
8	Döviz Cinsinden Vadeli-Vadesiz Mevduat / Özel Cari-Katılma Hesabı ve TL Cinsinden Vadeli Mevduat / Katılma Hesabı (A2-A1)/D	0,1%	<=%10
9	Tek Bir Şirket'teki Para ve Sermaye Piyasası Araçları Yatırımlarının Toplamı	6%	<=%10

Şirket, 13 Eylül 2013 tarih ve 28676 sayılı Resmi Gazete'de yayınlanan II-14.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Finansal Raporlamaya İlişkin Esaslar Tebliği"nin 16. maddesi uyarınca finansal tablolarının dipnotlarına "Ek Dipnot: Portföy Sınırlamalarına Uyumun Kontrolü" başlıklı ayrı bir dipnot maddesi eklemiştir. Yukarıdaki tabloda yer alan bilgiler SPK'nın Seri: II, 14.1 no'lu "Sermaye Piyasasında Finansal Raporlamaya İlişkin Esaslar Tebliği"nin 16. maddesi uyarınca finansal tablolardan türetilmiş özet bilgiler niteliğindedir ve SPK'nın III-48.1 sayılı, "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği"nin portföy sınırlamalarına uyumun kontrolüne ilişkin hükümleri çerçevesinde hazırlanmıştır.

ORTAKLIK TARAFINDAN BELİRTİLMESİ GEREKLİ DİĞER HUSUSLAR

Genel Kurul Toplantı Bilgileri

2022 yılı Olağan Genel Kurulu toplantısı 29.03.2023 tarihinde gerçekleştirilmiştir.

Yapılan Bağış ve Yardımlara İlişkin Bilgiler

Rapor dönemi itibarıyla Körfez GYO tarafından herhangi bir bağış ve yardım yapılmamıştır.

Personele İlişkin Bilgiler

Şirketimizin 31.12.2023 tarihi itibarıyla personel sayısı 8'dir. Yönetici pozisyonundaki personel bilgileri ve görevleri tabloda listelenmektedir.

PERSONEL ADI VE SOYADI	GÖREVİ
Ufuk GÜNER	Genel Müdür
Muhammet USLU	Mali ve İdari İşler Grup Başkanı
İsa ŞAHİN	Muhasebe Müdürü

Personele sağlanan maaş dışı hak ve menfaatler arasında; özel sağlık sigortası ve görevini ifa ederken kullanması amacıyla araç tahsisi yer almaktadır.

İşletmenin Finansman Kaynakları

Şirket finansman ihtiyacını; iç kaynaklarından, Güre Tesisi'ndeki devremülklerin satışları/kiralamalarından ve Kartal Horizon sitesindeki bağımsız bölümlerin satışından sağlanan tahsilatlardan ve nakit ile nakit benzeri varlıklarından karşılamaktadır.

31.12.2023 tarihi itibarıyla Şirket'in finansal borcu bulunmamakta olup, ödenmiş sermayesi 66.000.000.-TL'dir.

Yapılan Araştırma ve Geliştirme Faaliyetleri

Şirket'in hâlihazırda herhangi bir geliştirme faaliyeti bulunmamaktadır. Bununla birlikte, gayrimenkul fırsatlarını araştırma faaliyetleri kesintisiz sürmektedir.

Yatırımlardaki Gelişmeler, Teşviklerden Yararlanma Durumu, Yararlanılmışsa Ne Ölçüde Gerçekleştirildiği

Şirket'in yaptığı yatırımlarda herhangi bir teşvikten yararlanılmamıştır.

Faaliyet Döneminden Sonraki Önemli Olaylar

Şirkette faaliyet dönemi sonrasında herhangi bir önemli olay gerçekleşmemiştir.

Kurumsal Yönetim İlkelerine Uyum Beyanı

Körfez GYO, kurumsal yönetim ilkelerine büyük ölçüde uyum sağlayarak tüm politika ve önlemleri uygulamaya geçirme konusunda çalışmalar yürütmektedir.

KURUMSAL YÖNETİM UYUM RAPORU		Açıklama
1.1. PAY SAHİPLİĞİ HAKLARININ KULLANIMININ KOLAYLAŞTIRILMASI	Durumu
1.1.2 - Pay sahipliği haklarının kullanımını etkileyebilecek nitelikteki bilgi ve açıklamalar güncel olarak ortaklığın kurumsal internet sitesinde yatırımcıların kullanımına sunulmaktadır.
1.2. BİLGİ ALMA VE İNCELEME HAKKI
1.2.1- Şirket yönetimi özel denetim yapılmasını zorlaştırıcı işlem yapmaktan kaçınmıştır.	EVET
1.3. GENEL KURUL
1.3.2 - Şirket, Genel Kurul gündeminin açık şekilde ifade edilmesini ve her teklifin ayrı bir başlık altında verilmiş olmasını temin etmiştir.	EVET
1.3.7 - İmtiyazlı bir şekilde ortaklık bilgilerine ulaşma imkânı olan kimseler, kendileri adına ortaklığın faaliyet konusu kapsamında yaptıkları işlemler hakkında genel kurulda bilgi verilmesini teminen gündeme eklenmek üzere yönetim kurulunu bilgilendirmiştir.	İLGİSİZ
1.3.8 - Gündemde özellik arz eden konularla ilgili yönetim kurulu üyeleri, ilgili diğer kişiler, finansal tabloların hazırlanmasında sorumluluğu bulunan yetkililer ve denetçiler, genel kurul toplantısında hazır bulunmuştur.	EVET
1.3.10-Genel kurul gündeminde, tüm bağışların ve yardımların tutarları ve bunlardan yararlananlara ayrı bir maddede yer verilmiştir.	EVET
1.3.11 - Genel Kurul toplantısı söz hakkı olmaksızın menfaat sahipleri ve medya dahil kamuya açık olarak yapılmıştır.	EVET
1.4. OY HAKKI
1.4.1 - Pay sahiplerinin oy haklarını kullanmalarını zorlaştırıcı herhangi bir kısıtlama ve uygulama bulunmamaktadır.	EVET
1.4.2-Şirketin imtiyazlı oy hakkına sahip payı bulunmamaktadır.	EVET
1.4.3 - Şirket, beraberinde hakimiyet ilişkisini de getiren karşılıklı iştirak ilişkisi içerisinde bulunduğu herhangi bir ortaklığın Genel Kurulu'nda oy haklarını kullanmamıştır.	EVET
1.5. AZLIK HAKLARI
1.5.1- Şirket azlık haklarının kullandırılmasına azami özen göstermiştir.	EVET
1.5.2-Azlık hakları esas sözleşme ile sermayenin yirmide birinden daha düşük bir orana sahip olanlara da tanınmış ve azlık haklarının kapsamı esas sözleşmede düzenlenerek genişletilmiştir.	İLGİSİZ
1.6. KAR PAYI HAKKI
1.6.1 - Genel kurul tarafından onaylanan kar dağıtım politikası ortaklığın kurumsal internet sitesinde kamuya açıklanmıştır.	EVET
1.6.2 - Kar dağıtım politikası, pay sahiplerinin ortaklığın gelecek dönemlerde elde edeceği karın dağıtım usul ve esaslarını öngörebilmesine imkan verecek açıklıkta asgari bilgileri içermektedir.	EVET
1.6.3 - Kâr dağıtmama nedenleri ve dağıtılmayan kârın kullanım şekli ilgili gündem maddesinde belirtilmiştir.	EVET
1.6.4 - Yönetim kurulu, kâr dağıtım politikasında pay sahiplerinin menfaatleri ile ortaklık menfaati arasında denge sağlanıp sağlanmadığını gözden geçirmiştir.	EVET

KURUMSAL YÖNETİM UYUM RAPORU	Uyum Durumu	Açıklama
1.7. PAYLARIN DEVRİ
1.7.1 - Payların devredilmesini zorlaştırıcı herhangi bir kısıtlama bulunmamaktadır.
2.1. KURUMSAL İNTERNET SİTESİ
2.1.1 - Şirketin kurumsal internet sitesi, 2.1.1 numaralı kurumsal yönetim ilkesinde yer alan tüm öğeleri içermektedir.	EVET
2.1.2-Pay sahipliği yapısı (çıkarılmış sermayenin %5'inden fazlasına sahip gerçek kişi pay sahiplerinin adları, imtiyazları, pay adedi ve oranı) kurumsal internet sitesinde en az 6 ayda bir güncellenmektedir.	EVET
2.1.4 - Şirketin kurumsal internet sitesindeki bilgiler Türkçe ile tamamen aynı içerikte olacak şekilde ihtiyaca göre seçilen yabancı dillerde de hazırlanmıştır.	HAYIR	Şirketin Kurumsal İnternet Sitesinin Güncellenmesi Devam Etmektedir.
2.2. FAALİYET RAPORU
2.2.1 - Yönetim kurulu, yıllık faaliyet raporunun şirket faaliyetlerini tam ve doğru şekilde yansıtmasını temin etmektedir.
2.2.2 - Yıllık faaliyet raporu, 2.2.2 numaralı ilkede yer alan tüm unsurları içermektedir.	EVET
3.1. MENFAAT SAHİPLERİNE İLİŞKİN ŞİRKET POLİTİKASI
3.1.1- Menfaat sahiplerinin hakları ilgili düzenlemeler, sözleşmeler ve iyi niyet kuralları çerçevesinde korunmaktadır.	EVET
3.1.3 - Menfaat sahiplerinin haklarıyla ilgili politika ve prosedürler şirketin kurumsal internet sitesinde yayımlanmaktadır.	EVET
3.1.4 - Menfaat sahiplerinin, mevzuata aykırı ve etik açıdan uygun olmayan işlemleri bildirmesi için gerekli mekanizmalar oluşturulmuştur.	EVET	Ilgili hususlarda her türlü sorularını yatırımcı ilişkileri, kurumsal yönetim ve denetim komitesine iletebilmeleri mümkündür.
3.1.5 - Şirket, menfaat sahipleri arasındaki çıkar çatışmalarını dengeli bir şekilde ele almaktadır.
3.2. MENFAAT SAHİPLERİNİN ŞİRKET YÖNETİMİNE KATILIMININ DESTEKLENMESİ
3.2.1 - Çalışanların yönetime katılımı, esas sözleşme veya şirket içi yönetmeliklerle düzenlenmiştir.	HAYIR	Özel bir düzenleme bulunmamaktadır.
3.2.2 - Menfaat sahipleri bakımından sonuç doğuran önemli kararlarda menfaat sahiplerinin görüşlerini almak üzere anket / konsültasyon gibi yöntemler uygulanmıştır.	İLGİSİZ
3.3. ŞİRKETİN İNSAN KAYNAKLARI POLİTİKASI
3.3.1 - Şirket fırsat eşitliği sağlayan bir istihdam politikası ve tüm kilit yönetici pozisyonları için bir halefiyet planlaması benimsemiştir.	İLGİSİZ
3.3.2 - Personel alımına ilişkin ölçütler yazılı olarak belirlenmiştir.	EVET
3.3.3 - Şirketin bir İnsan Kaynakları Gelişim Politikası bulunmaktadır ve bu kapsamda çalışanlar için eğitimler düzenlemektedir.	EVET
3.3.4 - Şirketin finansal durumu, ücretlendirme, kariyer planlaması, eğitim ve sağlık gibi konularda çalışanların bilgilendirilmesine yönelik toplantılar düzenlenmiştir.	EVET
3.3.5 - Çalışanları etkileyebilecek kararlar kendilerine ve çalışan temsilcilerine bildirilmiştir. Bu konularda ilgili sendikaların da görüşü alınmıştır.	EVET	Çalışanlara bildirilmektedir.
3.3.6 - Görev tanımları ve performans kriterleri tüm çalışanlar için ayrıntılı olarak hazırlanarak çalışanlara duyurulmuş ve ücretlendirme kararlarında kullanılmıştır.	EVET
3.3.7 - Çalışanlar arasında ayrımcılık yapılmasını önlemek ve çalışanları şirket içi fiziksel, ruhsal ve duygusal açıdan kötü muamelelere karşı korumaya yönelik prosedürler, eğitimler, farkındalığı artırma, hedefler, izleme, şikâyet mekanizmaları gibi önlemler alınmıştır.	EVET
3.3.8 - Şirket, dernek kurma özgürlüğünü ve toplu iş sözleşmesi hakkının etkin bir biçimde tanınmasını desteklemektedir.	İLGİSİZ
3.3.9 - Çalışanlar için güvenli bir çalışma ortamı sağlanmaktadır.	EVET

KURUMSAL YÖNETİM UYUM RAPORU		Açıklama
3.4. MÜŞTERİLER VE TEDARİKÇİLERLE İLİŞKİLER	Durumu
3.4.1-Şirket, müşteri memnuniyetini ölçmüştür ve koşulsuz müşteri memnuniyeti anlayışıyla faaliyet göstermiştir.	EVET
3.4.2 - Müşterinin satın aldığı mal ve hizmete ilişkin taleplerinin işleme konulmasında gecikme olduğunda bu durum müşterilere bildirilmektedir.	EVET
3.4.3 - Şirket mal ve hizmetlerle ilgili kalite standartlarına bağlıdır.	EVET
3.4.4 - Şirket, müşteri ve tedarikçilerin ticari sır kapsamındaki hassas bilgilerinin gizliliğini korumaya yönelik kontrollere sahiptir.	EVET
3.5. ETİK KURALLAR VE SOSYAL SORUMLULUK
3.5.1 - Yönetim kurulu Etik Davranış Kuralları'nı belirleyerek şirketin kurumsal internet sitesinde yayımlamıştır.	EVET
3.5.2- Ortaklık, sosyal sorumluluk konusunda duyarlıdır. Yolsuzluk ve rüşvetin önlenmesine yönelik tedbirler almıştır.	EVET
4.1. YÖNETİM KURULUNUN İŞLEVİ
4.1.1-Yönetim kurulu, strateji ve risklerin şirketin uzun vadeli çıkarlarını tehdit etmemesini ve etkin bir risk yönetimi uygulanmasını sağlamaktadır.	EVET
4.1.2-Toplantı gündem ve tutanakları, yönetim kurulunun şirketin stratejik hedeflerini tartışarak onayladığını, ihtiyaç duyulan kaynakları belirlediğini ve yönetimin performansının denetlendiğini ortaya koymaktadır.	EVET
4.2. YÖNETİM KURULUNUN FAALİYET ESASLARI
4.2.1-Yönetim kurulu faaliyetlerini belgelendirmiş ve pay sahiplerinin bilgisine sunmuştur.	EVET
4.2.2-Yönetim kurulu üyelerinin görev ve yetkileri yıllık faaliyet raporunda açıklanmıştır.	EVET
4.2.3 - Yönetim kurulu, şirketin ölçeğine ve faaliyetlerinin karmaşıklığına uygun bir iç kontrol sistemi oluşturmuştur.	EVET
4.2.4-İç kontrol sisteminin işleyişi ve etkinliğine dair bilgiler yıllık faaliyet raporunda verilmiştir.	EVET
4.2.5 - Yönetim kurulu başkanı ve icra başkanı (genel müdür) görevleri birbirinden ayrılmış ve tanımlanmıştır.	EVET
4.2.7-Yönetim kurulu, yatırımcı ilişkileri bölümü ve kurumsal yönetim komitesinin etkili bir şekilde çalışmasını sağlamakta ve şirket ile pay sahipleri arasındaki anlaşmazlıkların giderilmesinde ve pay sahipleriyle iletişimde yatırımcı ilişkileri bölümü ve kurumsal yönetim komitesiyle yakın işbirliği içinde çalışmıştır.	EVET
4.2.8 - Yönetim kurulu üyelerinin görevleri esnasındaki kusurları ile şirkette sebep olacakları zarara ilişkin olarak Şirket, sermayenin %25'ini aşan bir bedelle yönetici sorumluluk sigortası yaptırmıştır.	HAYIR	Yapılmamıştır
4.3. YÖNETİM KURULUNUN YAPISI
4.3.9- Şirket yönetim kurulunda, kadın üye oranı için asgari %25'lik bir hedef belirleyerek bu amaca ulaşmak için politika oluşturmuştur. Yönetim kurulu yapısı yıllık olarak gözden geçirilmekte ve aday belirleme süreci bu politikaya uygun şekilde gerçekleştirilmektedir.	HAYIR	Kadın üye bulunmasına ilişkin bir hedef bulunmamaktadır
4.3.10 - Denetimden sorumlu komitenin üyelerinden en az birinin denetim/muhasebe ve finans konusunda 5 yıllık tecrübesi vardır.	EVET

KURUMSAL YÖNETİM UYUM RAPORU	Uyum Durumu	Açıklama
4.4. YÖNETİM KURULU TOPLANTILARININ ŞEKLİ
4.4.1 - Bütün yönetim kurulu üyeleri, yönetim kurulu toplantılarının çoğuna fiziksel katılım sağlamıştır.	EVET
4.4.2 - Yönetim kurulu, gündemde yer alan konularla ilgili bilgi ve belgelerin toplantıdan önce tüm üyelere gönderilmesi için asgari bir süre tanımlamıştır.	EVET
4.4.3 - Toplantıya katılamayan ancak görüşlerini yazılı olarak yönetim kuruluna bildiren üyenin görüşleri diğer üyelerin bilgisine sunulmuştur.
4.4.4 - Yönetim kurulunda her üyenin bir oy hakkı vardır.	EVET
4.4.5 - Yönetim kurulu toplantılarının ne şekilde yapılacağı şirket içi düzenlemeler ile yazılı hale getirilmiştir.	EVET
4.4.6 -Yönetim kurulu toplantı zaptı gündemdeki tüm maddelerin görüşüldüğünü ortaya koymakta ve karar zaptı muhalif görüşleri de içerecek şekilde hazırlanmaktadır.	EVET
4.4.7 - Yönetim kurulu üyelerinin şirket dışında başka görevler alması sınırlandırılmıştır. Yönetim kurulu üyelerinin şirket dışında aldığı görevler genel kurul toplantısında pay sahiplerinin bilgisine sunulmuştur.	HAYIR	Yönetim Kurulu Üyelerinin şirket dışında başka bir görev almaları sınırlandırılmamıştır.
4.5. YÖNETİM KURULU BÜNYESİNDE OLUŞTURULAN KOMİTELER
4.5.5 - Her bir yönetim kurulu üyesi sadece bir komitede görev almaktadır.	HAYIR	Mevcut yapılanma sebebiyle bir yönetim kurulu üyesi birden fazla komitede görev almaktadır.
4.5.6-Komiteler, görüşlerini almak için gerekli gördüğü kişileri toplantılara davet etmiştir ve görüşlerini almıştır.	İLGİSİZ
4.5.7 - Komitenin danışmanlık hizmeti aldığı kişi/kuruluşun bağımsızlığı hakkında bilgiye yıllık faaliyet raporunda yer verilmiştir.	İLGİSİZ
4.5.8 - Komite toplantılarının sonuçları hakkında rapor düzenlenerek yönetim kurulu üyelerine sunulmuştur.	EVET
4.6. YÖNETİM KURULU ÜYELERİNE VE İDARİ SORUMLULUĞU BULUNAN YÖNETİCİLERE SAĞLANAN MALİ HAKLAR
4.6.1 - Yönetim kurulu, sorumluluklarını etkili bir şekilde yerine getirip getirmediğini değerlendirmek üzere yönetim kurulu performans değerlendirmesi gerçekleştirmiştir.	HAYIR	Yapılmamıştır
4.6.4 - Şirket, yönetim kurulu üyelerinden herhangi birisine veya idari sorumluluğu bulunan yöneticilerine kredi kullandırmamış, borç vermemiş veya ödünç verilen borcun süresini uzatmamış, şartları iyileştirmemiş, üçüncü şahıslar aracılığıyla kişisel bir kredi başlığı altında kredi kullandırmamış veya bunlar lehine kefalet gibi teminatlar vermemiştir.	EVET
4.6.5 - Yönetim kurulu üyeleri ve idari sorumluluğu bulunan yöneticilere verilen ücretler yıllık faaliyet raporunda kişi bazında açıklanmıştır.	HAYIR	Üçer aylık dönemlerde finansal rapor dipnotlarında belirtilmekte ancak kişi bazlı değildir.

Sürdürülebilirlik İlkeleri Uyum Beyanı

Şirketimiz, Sürdürülebilirlik İlkelerine uyum hususunda azami özen göstermektedir. Sürdürülebilirlik konusu hakkında prosedür ve politika oluşturulması konusundaki çalışmalarımız devam etmektedir.

SÜRDÜRÜLEBİLİRLİK İLKELERİ	UYUM DURUMU	AÇIKLAMA
A. Genel İlkeler
A1. Strateji, Politika ve Hedefler
Ortaklık yönetim kurulu tarafından öncelikli çevresel, sosyal ve kurumsal yönetim (ÇSY) konuları, riskleri ve fırsatları belirlenmiştir.	HAYIR	Henüz bu yönde bir çalışma yapılmamıştır
Ortaklık yönetim kurulu tarafından ÇSY politikaları (Örn: Çevre Politikası, Enerji Politikası, İnsan Hakları ve Çalışan Politikası vb.) oluşturulmuş ve kamuya açıklanmıştır.	HAYIR	Henüz ilgili politikalar oluşturulmamıştır.
ÇSY politikaları kapsamında belirlenen kısa ve uzun vadeli hedefler kamuya açıklanmıştır.	HAYIR	Henüz ortaklık stratejisi belirlenmemiştir.
A2. Uygulama/İzleme
ÇSY politikalarının yürütülmesinden sorumlu komiteler ve/veya birimler ile ÇSY konularıyla ilgili ortaklıktaki en üst düzey sorumlular ve görevleri belirlenerek kamuya açıklanmıştır.	HAYIR	Henüz ilgili komiteler oluşturulmamıştır.
Sorumlu komite ve/veya birim tarafından, politikalar kapsamında gerçekleştirilen faaliyetler yıl içinde en az bir kez yönetim kuruluna raporlanmıştır.	HAYIR	Henüz ilgili komiteler oluşturulmamıştır.
ÇSY hedefleri doğrultusunda uygulama ve eylem planları oluşturulmuş ve kamuya açıklanmıştır.	KISMEN	Uygulama ve Eylem Planları üzerinde çalışılmakta olup, henüz sonuçlandırılmamıştır.
ÇSY Kilit Performans Göstergeleri (KPG) ile söz konusu göstergelere yıllar bazında ulaşma düzeyi kamuya açıklanmıştır.	KISMEN	KPG belirlenmesi üzerinde çalışılmakta olup, henüz sonuçlandırılmamıştır.
İş süreçlerine veya ürün ve hizmetlere yönelik sürdürülebilirlik performansını iyileştirici faaliyetler kamuya açıklanmıştır.	HAYIR	İyileştirici inovasyon faaliyeti yapılmamıştır.
A3. Raporlama
Faaliyet raporlarında ortaklığın sürdürülebilirlik performansına, hedeflerine ve eylemlerine ilişkin bilgi anlaşılabilir, doğru ve yeterli bir şekilde verilmiştir.	EVET	Faaliyet Raporu kapsamında açıklanmıştır.
Ortaklık tarafından, faaliyetlerinin Birleşmiş Milletler (BM) 2030 Sürdürülebilir Kalkınma Amaçlarından hangileri ile ilişkili olduğuna ilişkin bilgi kamuya açıklanmıştır.	HAYIR	Bahsi geçen şekilde bir bilgi verilmemiştir.
ÇSY konularında aleyhte açılan ve/veya sonuçlanan, ÇSY politikaları açısından önemli nitelikteki ve/veya faaliyetleri önemli ölçüde etkileyecek davalar kamuya açıklanmıştır.	İLGİSİZ	Açılmış bir dava bulunmamaktadır.
A4. Doğrulama
Ortaklığın ÇSY Kilit Performans ölçümleri bağımsız üçüncü tarafça doğrulanmış ve kamuya açıklanmıştır.	HAYIR	Bu konuda bir çalışma yapılmamıştır.
B. Çevresel İlkeler
Ortaklık, çevre yönetimi alanındaki politika ve uygulamalarını, eylem planlarını, çevresel yönetim sistemlerini (ISO 14001 standardı ile bilinmektedir) ve programlarını kamuya açıklamıştır.	HAYIR	Bu konuda bir çalışma yapılmamıştır.
Çevre yönetimine ilişkin bilgilerin verilmesinde hazırlanan çevresel raporlara ilişkin olarak raporun kapsamı, raporlama dönemi, raporlama tarihi, raporlama koşulları ile ilgili kısıtlar kamuya açıklanmıştır.	HAYIR	Bu konuda bir çalışma yapılmamıştır.

Menfaat sahipleri (Yönetim kurulu üyeleri, yöneticiler ve çalışanlar gibi) bazında performans teşvik sistemleri kapsamında ödüllendirme kriterlerine dahil edilen çevresel hedefler kamuya açıklanmıştır.	HAYIR	Bu konuda bir çalışma yapılmamıştır.
Öncelikli olarak belirlenen çevresel sorunların iş hedeflerine ve stratejilerine nasıl entegre edildiği kamuya açıklanmıştır.	HAYIR	Bu konuda bir çalışma yapılmamıştır.
Operasyon süreci dahil ortaklık değer zinciri boyunca tedarikçi ve müşterileri de kapsayacak şekilde çevresel konuların nasıl yönetildiği, iş hedeflerine ve stratejilere nasıl entegre edildiği kamuya açıklanmıştır.	HAYIR	Bu konuda bir çalışma yapılmamıştır.
Çevre konusunda ilgili kuruluşlar ve sivil toplum kuruluşlarının politika oluşturma süreçlerine dahil olunup olunmadığı ve bu kurum ve kuruluşlarla yapılan iş birlikleri kamuya açıklanmıştır.	HAYIR	Bu konuda bir çalışma yapılmamıştır.
Çevresel göstergeler (Sera gazı emisyonları (Kapsam-1 (Doğrudan), Kapsam-2 (Enerji dolaylı), Kapsam-3 (Diğer dolaylı), hava kalitesi, enerji yönetimi, su ve atık su yönetimi, atık yönetimi, biyoçeşitlilik etkileri) ışığında çevresel etkileri ile ilgili bilgileri dönemsel olarak karşılaştırılabilir bir şekilde kamuya açıklanmıştır.	HAYIR	Bu konuda bir çalışma yapılmamıştır.
Verileri toplamak ve hesaplamak için kullanılan standart, protokol, metodoloji ve baz yıl ayrıntıları kamuya açıklanmıştır.	HAYIR	Bu konuda bir çalışma yapılmamıştır.
Önceki yıllarla karşılaştırmalı olarak rapor yılı için çevresel göstergelerinin artış veya azalışı kamuya açıklanmıştır.	HAYIR	Bu konuda bir çalışma yapılmamıştır.
Çevresel etkilerini azaltmak için kısa ve uzun vadeli hedefler belirlenmiş, bu hedefler ve geçmiş yıllarda belirlenen hedeflere göre ilerleme durumu kamuya açıklanmıştır.	HAYIR	Bu konuda bir çalışma yapılmamıştır.
İklim krizi ile mücadele stratejisi oluşturulmuş ve planlanan eylemler kamuya açıklanmıştır.	HAYIR	Bu konuda bir çalışma yapılmamıştır.
Ürünler ve/veya hizmetlerin çevreye potansiyel olumsuz etkisini önlemek veya bu etkileri minimuma indirmek amacıyla program ya da prosedürler oluşturulmuş ve kamuya açıklanmıştır.	HAYIR	Bu konuda bir çalışma yapılmamıştır.
Üçüncü tarafların (örn. tedarikçi, alt yüklenici, bayi vb.) sera gazı emisyon miktarlarında azaltım sağlamaya yönelik aksiyonlar alınmış ve bu aksiyonlar kamuya açıklanmıştır.	HAYIR	Bu konuda bir çalışma yapılmamıştır.
Çevresel etkileri azaltmaya yönelik girişim ve projelerin sağladığı çevresel fayda/kazanç ve maliyet tasarrufları kamuya açıklanmıştır.	HAYIR	Bu konuda bir çalışma yapılmamıştır.
Enerji tüketimi (doğal gaz, motorin, benzin, LPG, kömür, elektrik, ısıtma, soğutma vb.) verileri Kapsam-1 ve Kapsam-2 olarak kamuya açıklanmıştır.	HAYIR	Bu konuda bir çalışma yapılmamıştır.
Raporlama yılında üretilen elektrik, ısı, buhar ve soğutma hakkında kamuya açıklama yapılmıştır.	HAYIR	Bu konuda bir çalışma yapılmamıştır.
Yenilenebilir enerji kullanımının artırılması, sıfır veya düşük karbonlu elektriğe geçiş konusunda çalışmalar yapılmış ve kamuya açıklanmıştır.	HAYIR	Bu konuda bir çalışma yapılmamıştır.
Yenilenebilir enerji üretim ve kullanım verileri kamuya açıklanmıştır.	HAYIR	Bu konuda bir çalışma yapılmamıştır.
Enerji verimliliği projeleri yapılmış ve enerji verimliliği projeleri sayesinde elde edilen enerji tüketim ve emisyon azaltım miktarı kamuya açıklanmıştır.	HAYIR	Bu konuda bir çalışma yapılmamıştır.
Su tüketimi, varsa yer altından veya yer üstünden çekilen, geri dönüştürülen ve deşarj edilen su miktarları, kaynakları ve prosedürleri kamuya açıklanmıştır.	HAYIR	Bu konuda bir çalışma yapılmamıştır.
Operasyonlar veya faaliyetlerinin herhangi bir karbon fiyatlandırma sistemine (Emisyon Ticaret Sistemi, Cap & Trade veya Karbon Vergisi) dâhil olup olmadığı kamuya açıklanmıştır.	HAYIR	Bu konuda bir çalışma yapılmamıştır.
Raporlama döneminde biriken veya satın alınan karbon kredisi bilgisi kamuya açıklanmıştır.	HAYIR	Bu konuda bir çalışma yapılmamıştır.
Ortaklık içerisinde karbon fiyatlandırması uygulanıyor ise ayrıntıları kamuya açıklanmıştır.	HAYIR	Bu konuda bir çalışma yapılmamıştır.
Ortaklığın çevresel bilgilerini açıkladığı platformlar kamuya açıklanmıştır.	HAYIR	Bu konuda bir çalışma yapılmamıştır.

C. Sosyal İlkeler
C1. İnsan Hakları ve Çalışan Hakları
İnsan Hakları Evrensel Beyannamesi, Türkiye'nin onayladığı ILO Sözleşmeleri ve diğer ilgili mevzuatı kapsayacak şekilde Kurumsal İnsan Hakları ve Çalışan Hakları Politikası oluşturulmuş, politikanın uygulanmasıyla ilgili sorumlular belirlenmiş ve politika ile sorumlular kamuya açıklanmıştır.	HAYIR	Bu konuda bir çalışma yapılmamıştır.
Tedarik ve değer zinciri etkileri de gözetilerek adil iş gücü, çalışma standartlarının iyileştirilmesi, kadın istihdamı ve kapsayıcılık konularına (cinsiyet, ırk, din, dil, medeni durum, etnik kimlik, cinsel yönelim, cinsiyet kimliği, ailevi sorumluluklar, sendikal faaliyetler, siyasi görüş, engellilik, sosyal ve kültürel farklılıklar vb. konularda ayrım yapılmaması gibi) çalışan haklarına ilişkin politikasında yer verilmiştir.	EVET	Şirket işe alım süreçlerinde fırsat eşitliği sağlamaktadır.
Belirli ekonomik, çevresel, toplumsal faktörlere duyarlı kesimlerin (düşük gelirli kesimler, kadınlar vb.) veya azınlık haklarının/fırsat eşitliğinin gözetilmesi konusunda değer zinciri boyunca alınan önlemler kamuya açıklanmıştır.	HAYIR	Bu konuda bir çalışma yapılmamıştır.
Ayrımcılığı, eşitsizliği, insan hakları ihlallerini, zorla çalıştırmayı ve çocuk işçi çalıştırılmasını önleyici ve düzeltici uygulamalara ilişkin gelişmeler kamuya açıklanmıştır.	KISMEN	Bu hususların önlenmesine özen göstermektedir. Ancak bir açıklama ve raporlama yapılmamıştır.
Çalışanlara yapılan yatırım (eğitim, gelişim politikaları), tazminat, tanınan yan haklar, sendikalaşma hakkı, iş/hayat dengesi çözümleri ve yetenek yönetim konularına çalışan haklarına ilişkin politikasında yer verilmiştir.	KISMEN	Bu konulara özen gösterilmekle birlikte bu hususta herhangi bir açıklama yapılmamıştır.
Çalışan şikâyetleri ve anlaşmazlıkların çözümüne ilişkin mekanizmalar oluşturularak uyuşmazlık çözüm süreçleri belirlenmiştir.	KISMEN	Bu konuların yapılmasına özen gösterilmekle birlikte herhangi bir açıklama yapılmamıştır.
Çalışan memnuniyetinin sağlanmasına yönelik olarak raporlanan dönem içinde yapılan faaliyetler kamuya açıklanmıştır.	KISMEN	Bahsi geçen konuların yapılmasına özen gösterilmekle birlikte bu hususta herhangi bir açıklama yapılmamıştır.
İş sağlığı ve güvenliği politikaları oluşturulmuş ve kamuya açıklanmıştır.	KISMEN	Bu konulara önem verilmekle birlikte bahsi geçen şekilde bir açıklama yapılmamıştır.
İş kazalarını önleme ve sağlığın korunması amacıyla alınan önlemler ve kaza istatistikleri kamuya açıklanmıştır.	HAYIR	İş kazalarının önlenmesine ilişkin konulara önem verilmekle birlikte bahsi geçen şekilde bir kaza yaşanmamış ve açıklama yapılmamıştır.
Kişisel verilerin korunması ve veri güvenliği politikaları oluşturulmuş ve kamuya açıklanmıştır.	EVET	KVKK politikaları oluşturulmuş ve KVKK metni web sitesinde yayınlanmıştır.
Etik politikası oluşturulmuş ve kamuya açıklanmıştır	EVET	Etik Politikası oluşturulmuş ve web sitesinde yayınlanmıştır.
Çalışanlara ÇSY politikaları ve uygulamaları konusunda bilgilendirme toplantıları ve eğitim programları düzenlenmiştir.	EVET	Gerekli bilgilendirme ve eğitim programları düzenlenmiştir.
C2. Paydaşlar, Uluslararası Standartlar ve İnisiyatifler
Müşteri şikâyetlerinin yönetimi ve çözümüne ilişkin müşteri memnuniyeti politikası düzenlenmiş ve kamuya açıklanmıştır.	KISMEN	Bu konulara önem verilmekle birlikte düzenlenen ve kamuya açıklanan bir politika bulunmamaktadır.
Paydaşlarla yürütülen iletişim (hangi paydaş, konu ve sıklık) hakkında bilgiler kamuya açıklanmıştır.	HAYIR	Bu konuda bir çalışma yapılmamıştır.
Raporlamalarda benimsenen uluslararası raporlama standartları açıklanmıştır.	HAYIR	Bu konuda bir çalışma yapılmamıştır.
Sürdürülebilirlik ile ilgili benimsenen prensipler, imzacı veya üye olunan uluslararası kuruluş, komite ve ilkeler kamuya açıklanmıştır.	HAYIR	Bu konuda bir çalışma yapılmamıştır.

Borsa İstanbul'un ve/veya uluslararası endeks sağlayıcıların sürdürülebilirlik endekslerinde yer almak için geliştirmelerde bulunulmuş, çalışmalar yürütülmüştür.	HAYIR	Bu konuda bir çalışma yapılmamıştır.
D. Kurumsal Yönetim İlkeleri
Sürdürülebilirlik alanındaki tedbirler ve stratejilerin belirlenmesinde menfaat sahiplerinin görüşlerine başvurulmuştur.	KISMEN	Menfaat sahiplerinin bu konudaki görüşleri dikkate alınmaktadır.
Sosyal sorumluluk projeleri, farkındalık etkinlikleri ve eğitimler ile sürdürülebilirlik konusu ve bunun önemi hakkında farkındalığın artırılması konusunda çalışmalar yapılmıştır.	EVET	Konu hakkında çalışmalar yapılmaktadır.

İlişkili Taraf Açıklamaları

Şirket'in ilişkili taraflardan alınan veya ilişkili taraflara verilen teminatı bulunmayıp, herhangi bir şüpheli alacak karşılığı ve faiz işletilmemektedir. Alacaklar vadesi geçmeden ticari teamüller çerçevesinde makul sürede tahsil edilmektedir.

Dönemler itibarıyla Şirket'in ilişkili kuruluşlarında yer alan cari ve katılma hesapları, finansal yatırımları ve ticari borç ve alacaklarına ilişkin detaylar aşağıdaki gibidir:

İlişkili Taraflardan Cari / Katılım Hesapları ve Finansal Yatırımlar	31.Ara.23	31.Ara.22
Kuveyt Türk Katılım Bankası A.Ş	49.517.745	37.628.119
Kuveyt Türk Katılım Bankası A.Ş - Cari Hesap	1.938.758	2.664.732
Kuveyt Türk Katılım Bankası A.Ş - Katılım Hesabı	47.578.987	34.963.387
KT Porftöy Yönetimi A.Ş.	48.508.001	28.436.510
KT Kira Sertifikaları Varlık Kiralama A.Ş.	-	28.477.739
TOPLAM	98.025.746	94.542.368

İlişkili Taraflardan Ticari Alacaklar	31.Ara.23	31.Ara.22
Körfez Tatil Beldesi Tur.Tes.ve D.Mülk İşl. A.Ş.	2.261.778	4.994.493
TOPLAM	2.261.778	4.994.493

	31.Ara.23	31.Ara.22
Kar Payı Gelirleri	27.740.002	16.536.620
Kuveyt Türk Katılım Bankası A.Ş.	13.497.925	5.271.465
KT Kira Sertifikaları Valık Kiralama A.Ş	744.152	5.993.690
KT Portföy Yönetimi A.Ş	13.497.925	5.271.465
Devremülk Satış ve Kiralama Gelirleri	54.410.167	43.294.697
Körfez Tatil Beldesi Tur.Tes.ve D.Mülk İşl. A.Ş.	52.410.167	43.294.697
D.Mülk Kiralama Gelirleri	27.586.904	22.201.778
D.Mülk Satış Gelirleri	24.823.263	21.092.919
Hizmet Giderleri	1.384.085	1.110.091
Körfez Tatil Beldesi Tur.Tes.ve D.Mülk İşl. A.Ş.	1.384.085	1.110.091

Yatırımcı İlişkileri Bölümü

Şirket'in Yatırımcı İlişkileri Bölümü çalışanları ve iletişim bilgileri şöyledir:

Muhammet USLU- Yatırımcı İlişkileri Bölümü Yöneticisi Tel: (216) 400 90 00 Faks: (212) 217 27 28 E-mail: [email protected]
İsa ŞAHİN Yatırımcı İlişkileri Bölümü Görevlisi Tel: (216) 400 90 00 Faks: (216) 474 78 00 E-mail: [email protected]

Pay Sahiplerinin Bilgi Edinme Haklarının Kullanımı

Dönem içerisinde yatırımcılar telefonla ve e-mail aracılığı ile Şirket'in projelerine, Şirketin borsada oluşan hisse fiyat hareketlerine, mali tablolarda yer alan hususlara ilişkin bilgi talebinde bulunmuşlardır. Pay sahipleri, Şirket'in Kamuyu Aydınlatma Platformuna yapmış olduğu açıklamalar çerçevesinde bu konularda bilgilendirilmiştir.

YÖNETİM KURULU RAPORU

Sayın Ortaklarımız;

Bu rapor, Sermaye Piyasası Kanunu ve ilgili mevzuat kapsamında hazırlanmıştır.

Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin 01.01.2023 – 31.12.2023 faaliyet dönemine ilişkin gelişmeler, ortaklığın ilgili dönemde portföyünde yer alan varlıklara ve haklara ilişkin bilgiler, projelere ilişkin mevcut durum, öngörülerin gerçekleşme durumu, sorunlar vb. bilgiler, ortaklığın önceki dönemlerle karşılaştırmalı olarak hazırlanmış finansal tabloları yatırımcılara sunulmaktadır.

Saygılarımızla,

Yönetim Kurulu

AI Terminal

KÖRFEZ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

10706_rns_2024-03-22_9e5ee676-fed4-45f8-afb6-dc4243e38f75.pdf

KÖRFEZ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

YÖNETİM KURULUNUN YILLIK FAALİYET RAPORUNA İLİŞKİN BAĞIMSIZ DENETÇİ RAPORU

Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi Genel Kuruluna;

1) Görüş

2) Görüşün Dayanağı

3) Tam Set Finansal Tablolara İlişkin Denetçi Görüşümüz

4) Yönetim Kurulu'nun Yıllık Faaliyet Raporuna İlişkin Sorumluluğu

5) Bağımsız Denetçinin Yıllık Faaliyet Raporunun Bağımsız Denetimine İlişkin Sorumluluğu

ŞİRKET PROFİLİ

ŞİRKET AMACI VE FAALİYET KONUSU

ŞİRKET MİSYONU

ŞİRKET VİZYONU

ŞİRKET KÜNYESİ

ŞİRKET YATIRIM STRATEJİSİ

ŞİRKET DEĞERLERİ

SERMAYE VE ORTAKLIK YAPISI

YÖNETİM KURULU

Ahmet KARACA

Ahmet Süleyman KARAKAYA

İdris Turan İLTER

Güven OBALI

Sabahattin BİRDAL

YÖNETİM KURULU KOMİTELERİ

YÖNETİM KURULU TOPLANTILARI

ŞİRKET ÜST DÜZEY YÖNETİCİLERİ VE İMZA YETKİ ÇERÇEVESİ

ŞİRKET KÂR DAĞITIM POLİTİKASI

KÂRIN TESPİTİ VE DAĞITIMI

TÜRKİYE'DE GYO SEKTÖRÜ VE KÖRFEZ GYO'NUN SEKTÖRDEKİ YERİ

01.01.2023– 31.12.2023 DÖNEMİNİN DEĞERLENDİRİLMESİ

ŞİRKET ÖZET FİNANSAL TABLOLARI

VARLIKLAR

GELİR TABLOSU

GAYRİMENKUL PORTFÖYÜ DEĞERLEME RAPORLARI ÖZETİ

KİLYOS ARSASI

KARTAL HORİZON SİTESİ

GÜRE TESİSİ

TUZLA İÇMELER ARSASI

ŞİRKET GAYRİMENKULLERİNE İLİŞKİN MEVCUT DURUM

PORTFÖYDEKİ VARLIK VE HAKLARA İLİŞKİN BİLGİLER

RİSK YÖNETİMİ VE İÇ KONTROL MEKANİZMASI

PORTFÖYDEKİ VARLIKLARA İLİŞKİN HİZMET VEREN ŞİRKETLER

YIL İÇERİSİNDE MEYDANA GELEN MEVZUAT DEĞİŞİKLİKLERİ

ORTAKLIK TARAFINDAN BELİRTİLMESİ GEREKLİ DİĞER HUSUSLAR

Genel Kurul Toplantı Bilgileri

Yapılan Bağış ve Yardımlara İlişkin Bilgiler

Personele İlişkin Bilgiler

İşletmenin Finansman Kaynakları

Yapılan Araştırma ve Geliştirme Faaliyetleri

Yatırımlardaki Gelişmeler, Teşviklerden Yararlanma Durumu, Yararlanılmışsa Ne Ölçüde Gerçekleştirildiği

Kurumsal Yönetim İlkelerine Uyum Beyanı

Sürdürülebilirlik İlkeleri Uyum Beyanı

İlişkili Taraf Açıklamaları

Yatırımcı İlişkileri Bölümü

Pay Sahiplerinin Bilgi Edinme Haklarının Kullanımı

YÖNETİM KURULU RAPORU

More from KÖRFEZ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Talk to a Data Expert