Audit Report / Information • Sep 13, 2024
Audit Report / Information
Open in ViewerOpens in native device viewer
Bu belge *********** kimlik numarali NURETTIN KULAK tarafindan elektronik olarak imzalanmistir.
Tarih: 13/09/2024 09:38
| YÖNETİCİ ÖZETİ | ||
|---|---|---|
| : Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
|---|
| : Terra Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. |
| : 26.07.2024 tarih ve 001 kayıt no'lu |
| : 06.09.2024 |
| : 13.09.2024 |
| : 5 iş günü |
| : 2024/KÖRFEZGYO/001 |
| : Tam mülkiyet |
| : Bu rapor; müşteri talebine istinaden 4 adet bağımsız bölümün Türk lirası cinsinden aylık pazar kira değeri ile pazar değerinin tespitine yönelik hazırlanmıştır. |
| : Fulya Mahallesi, Büyükdere Caddesi, Torun Center, D Blok, No:74/D, 13. Normal kat, 54, 55, 56 ve 57 bağımsız bölüm no'lu ofisler Şişli/İSTANBUL |
| 33.615,15 m² yüzölçümlü 384 no'lu parselde yer alan "A, B, C, D ve E Bloktan oluşan Betonarme Binalar ve Arsası" niteliğindeki ana taşınmazda D Blok'ta konumlu 54, 55, 56 ve 57 bağımsız bölüm no'lu ofisler |
| : Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
| : İstanbul ili, Şişli ilçesi, Dikilitaş Mahallesi, 1199 ada, : Ofis |
| : Taşınmazlar üzerinde takyidat mevcuttur. (Bkz. Rapor / 4.2.1. Tapu Kayıtları İncelemesi) |
| : (Bkz. 4.1.5. Gayrimenkulün İmar Planı Bilgileri) |
| KDV Hariç | KDV Dahil | |||
|---|---|---|---|---|
| Bağımsız Bölümlerin Toplam Aylık Pazar Kira Değeri |
1.500.000,-TL | 1.800.000,-TL | ||
| Bağımsız Bölümlerin Toplam Pazar Değeri |
284.310.000,-TL | 341.172.000,-TL | ||
| RAPORU HAZIRLAYANLAR | ||||
| Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Murat ŞEHİRALTI (SPK Lisans Belge No: 403935) |
Sorumlu Değerleme Uzmanı Nurettin KULAK (SPK Lisans Belge No: 401814)
1
| 1. BÖLÜM | RAPOR BİLGİLERİ 4 |
|---|---|
| 2. BÖLÜM | ŞİRKET VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 5 |
| 2.1. | ŞİRKETİ TANITICI BİLGİLER 5 |
| 2.2. | MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 5 |
| 2.3. | MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE VARSA GETİRİLEN SINIRLAMALAR VE İŞİN |
| KAPSAMI 5 | |
| 3. BÖLÜM | DEĞER TANIMI, GEÇERLİLİK KOŞULLARI VE UYGUNLUK BEYANI 6 |
| 3.1. | DEĞER TANIMI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI 6 |
| 3.2. | UYGUNLUK BEYANI 6 |
| 4. BÖLÜM | GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER 7 |
| 4.1. | GAYRİMENKULÜN TAPU KAYITLARI, PLAN, PROJE, RUHSAT, ŞEMA VB. |
| DÖKÜMANLARI HAKKINDA BİLGİLERİ 7 | |
| 4.1.1. | MÜLKİYET DURUMU 7 |
| 4.1.2. | TAPU KAYITLARI İNCELEMESİ 7 |
| 4.1.3. | KAT İRTİFAKINA ESAS MİMARİ PROJE İNCELEMESİ 8 |
| 4.1.4. | KADASTRO İNCELEMESİ 8 |
| 4.1.5. | GAYRİMENKULÜN İMAR PLANI BİLGİLERİ 8 |
| 4.1.6. | GAYRİMENKULÜN PROJE, RUHSAT, ŞEMA VB. DOKÜMANLARI HAKKINDA |
| BİLGİLER 9 | |
| 4.2. | GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ HERHANGİ BİR TAKYİDAT VEYA DEVREDİLMESİNE |
| İLİŞKİN HERHANGİ BİR SINIRLAMA OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ 10 | |
| 4.3. | GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ VARSA, SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE GERÇEKLEŞEN ALIM |
| SATIM İŞLEMLERİNE VE GAYRİMENKULUN HUKUKİ DURUMUNDA MEYDANA | |
| GELEN DEĞİŞİKLİKLERE (İMAR PLANINDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLER, | |
| KAMULAŞTIRMA İŞLEMLERİ VB.) İLİŞKİN BİLGİ 10 | |
| 4.3.1. | KADASTRAL DURUMUNDAKİ DEĞİŞİKLİKLER 10 |
| 4.3.2. | MÜLKİYET DURUMUNDAKİ DEĞİŞİKLİKLER 10 |
| 4.3.3. | İMAR DURUMUNDAKİ DEĞİŞİKLİKLER 10 |
| 4.3.4. | HUKUKİ DURUMUNDAKİ DEĞİŞİKLİKLER 10 |
| 4.4. | GAYRİMENKULLERİN BULUNDUĞU BÖLGENİN İMAR DURUMUNA İLİŞKİN |
| BİLGİLER10 | |
| 4.5. | GAYRİMENKUL İÇİN ALINMIŞ DURDURMA KARARI, YIKIM KARARI, RİSKLİ YAPI |
| TESPİTİ VB. DURUMLARA DAİR AÇIKLAMALAR 10 | |
| 4.6. | GAYRİMENKULE İLİŞKİN OLARAK YAPILMIŞ SÖZLEŞMELERE (GAYRİMENKUL |
| SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMELERİ, KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ VE | |
| HASILAT PAYLAŞIMI SÖZLEŞMELER VB.) İLİŞKİN BİLGİLER 10 | |
| 4.7. | GAYRİMENKULLER VE GAYRİMENKUL PROJELERİ İÇİN ALINMIŞ YAPI |
| RUHSATLARINA, TADİLAT RUHSATLARINA, YAPI KULLANIM İZİNLERİNE İLİŞKİN | |
| BİLGİLER İLE İLGİLİ MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKLİ TÜM İZİNLERİN | |
| ALINIP ALINMADIĞINA VE YASAL GEREKLİLİĞİ OLAN BELGELERİN TAM VE | |
| DOĞRU OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ10 | |
| 4.8. | DEĞERLEMESİ YAPILAN PROJELER İLE İLGİLİ OLARAK, 29/6/2001 TARİH VE |
| 4708 SAYILI YAPI DENETİMİ HAKKINDA KANUN UYARINCA DENETİM YAPAN YAPI | |
| DENETİM KURULUŞU (TİCARET UNVANI, ADRESİ VB.) VE DEĞERLEMESİ | |
| YAPILAN GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ OLARAK GERÇEKLEŞTİRDİĞİ DEETİMLER | |
| HAKKINDA BİLGİ 11 | |
| 4.9. | EĞER BELİRLİ BİR PROJEYE İSTİNADEN DEĞERLEME YAPILIYORSA, PROJEYE |
| İLİŞKİN DETAYLI BİLGİ VE PLANLARIN VE SÖZ KONUSU DEĞERİN TAMAMEN | |
| MEVCUT PROJEYE İLİŞKİN OLDUĞUNA VE FARKLI BİR PROJENİN UYGULANMASI | |
| DURUMUNDA BULUNACAK DEĞERİN FARKLI OLABİLECEĞİNE İLİŞKİNAÇIKLAMA | |
| 11 | |
| 4.10. | VARSA, GAYRİMENKULÜN ENERJİ VERİMLİLİK SERTİFİKASI HAKKINDA BİLGİ 11 |
| 5. BÖLÜM | GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ 11 |
| 5.1. | GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ VE KULLANILAN VERİLER11 |
| 5.2. | GAYRİMENKULÜN FİZİKİ, YAPISAL, TEKNİK VE İNŞAAT ÖZELLİKLERİ 12 |
|---|---|
| 5.3. | DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN VEYA SINIRLAYAN FAKTÖRLER13 |
| 5.4. | VARSA, MEVCUT YAPIYLA VEYA İNŞAATI DEVAM EDEN PROJEYLE İLGİLİ TESPİT EDİLEN RUHSATA AYKIRI DURUMLARA İLİŞKİN BİLGILER13 |
| 5.5. | RUHSAT ALINMIŞ YAPILARDA YAPILAN DEĞİŞİKLİKLERİN 3194 SAYILI İMAR KANUNU'NUN 21'İNCİ MADDESİ KAPSAMINDA YENİDEN RUHSAT ALINMASINI |
| GEREKTİRİR DEĞİŞİKLİKLER OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ13 | |
| 5.6. | GAYRİMENKULÜN DEĞERLEME TARİHİ İTİBARİYLE HANGİ AMAÇLA |
| KULLANILDIĞI, GAYRİMENKUL ARSA VEYA ARAZİ İSE ÜZERİNDE HERHANGİ BİR YAPI BULUNUP BULUNMADIĞI VE VARSA, BU YAPILARIN HANGİ AMAÇLA |
|
| KULLANILDIĞI HAKKINDA BİLGİ13 | |
| 6. BÖLÜM | PAZAR BİLGİLERİNE İLİŞKİN ANALİZLER 14 |
| 6.1. | EKONOMİK GÖRÜNÜM14 |
| 6.2. | BÖLGE ANALİZİ 16 |
| 7. BÖLÜM | KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ 18 |
| 7.1. | DEĞERLEME YAKLAŞIMLARI 18 |
| 7.2. | DEĞERLEMEDE KULLANILACAK YÖNTEMLERİN BELİRLENMESİ20 |
| 7.3. | TAŞINMAZLARIN AYLIK PAZAR KİRA DEĞERLERİNİN TESPİTİ20 |
| 7.4. 7.5. |
TAŞINMAZLARIN PAZAR DEĞERLERİNİN TESPİTİ23 EN VERİMLİ VE EN İYİ KULLANIM DEĞERİ ANALİZİ 27 |
| 8. BÖLÜM | ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ28 |
| 8.1. | FARKLI DEĞERLEME YÖNTEMLERİ İLE ANALİZ SONUÇLARININ |
| UYUMLAŞTIRILMASI VE BU AMAÇLA İZLENEN METOTLARIN VE NEDENLERİNİN | |
| AÇIKLANMASI 28 | |
| 8.2. | ASGARİ HUSUS VE BİLGİLERDEN RAPORDA YER VERİLMEYENLERİN NEDEN YER |
| ALMADIKLARININ GEREKÇELERİ28 | |
| 8.3. | YASAL GEREKLERİN YERİNE GETİRİLİP GETİRİLMEDİĞİ VE MEVZUAT UYARINCA |
| ALINMASI GEREKEN İZİN VE BELGELERİN TAM VE EKSİKSİZ OLARAK MEVCUT | |
| 8.4. | OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ28 VARSA, GAYRİMENKULLER ÜZERİNDEKİ TAKYİDAT VE İPOTEKLER İLE İLGİLİ |
| GÖRÜŞ28 | |
| 8.5. | DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER ÜZERİNDEKİ İPOTEK VEYA |
| GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİ DOĞRUDAN VE ÖNEMLİ ÖLÇÜDE ETKİLEYEBİLECEK | |
| NİTELİKTE HERHANGİ BİR TAKYİDAT BULUNMASI DURUMLARI HARİÇ, |
|
| DEVREDİLEBİLMESİ KONUSUNDA BİR SINIRLAMAYA TABİ OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLG 29 |
|
| 8.6. | DEĞERLEME KONUSU ARSA VEYA ARAZİ İSE, ALIMINDAN İTİBAREN BEŞ YIL |
| GEÇMESİNE RAĞMEN ÜZERİNDE PROJE GELİŞTİRİLMESİNE YÖNELİK HERHANGİ | |
| BİR TASARRUFTA BULUNUP BULUNMADIĞINA DAİRE BİLGİ 29 | |
| 8.7. | DEĞERLEME KONUSU ÜST HAKKI VEYA DEVRE MÜLK HAKKI İSE, ÜST HAKKI VE |
| DEVRE MÜLK HAKKININ DEVREDİLEBİLMESİNE İLİŞKİN OLARAK BU HAKLARI | |
| DOĞURAN SÖZLEŞMELERDE ÖZEL KANUN HÜKÜMLERİNDEN KAYNAKLANANLAR | |
| HARİÇ HERHANGİ BİR SINIRLAMA OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ 29 | |
| 8.8. | GAYRİMENKULLERİN TAPUDAKİ NİTELİĞİNİN, FİİLİ KULLANIM ŞEKLİNİN VE |
| PORTFÖYE DAHİL EDİLME NİTELİĞİNİN BİRBİRİYLE UYUMLU OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ İLE PORTFÖYE ALINMASINDA HERHANGİ BİR SAKINCA OLUP |
|
| OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ 29 | |
| 9. BÖLÜM | SONUÇ30 |
| 9.1. | SORUMLU DEĞERLEME UZMANININ SONUÇ CÜMLESİ 30 |
| 9.2. | NİHAİ DEĞER TAKDİRİ 30 |
Raporu Hazırlayanların Ad ve Soyadları, Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı ve Soyadı
Değerleme Konusu Gayrimenkulün Aynı Kuruluş Tarafından Daha Önceki Tarihlerde de Değerlemesi Yapılmışsa Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler
| 2.1. ŞİRKETİ TANITICI BİLGİLER |
|
|---|---|
| ŞİRKETİN ÜNVANI | : Terra Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. |
| ŞİRKETİN ADRESİ | : Küçükbakkalköy Mahallesi, Sevda Sokak, No: 1, |
| Seven Tower, K: 5 Ataşehir/İSTANBUL | |
| TELEFON NO | : +90 (216) 784 41 10 |
| FAKS NO | : +90 (216) 784 41 20 |
| KURULUŞ TARİHİ | : 13 Ağustos 2014 |
| ÖDENMİŞ SERMAYESİ | : 1.000.000,-TL |
| TİCARET SİCİL NO | : 934372 |
| SPK LİSANS TARİHİ | : Şirket, 03.12.2014 tarihi itibariyle Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) "Gayrimenkul Değerleme Şirketleri Listesi"ne alınmıştır. |
| BDDK LİSANS TARİHİ | : Şirket, 02.04.2015 tarihi itibariyle Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) tarafından "gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi" hizmetini vermekle yetkilendirilmiştir. |
| FAALİYET KONUSU | : Yürürlükteki mevzuat çerçevesinde her türlü resmi ve özel, gerçek ve tüzel kişi ve kuruluşlara ait gayrimenkuller, gayrimenkul projeleri ve gayrimenkule dayalı hak ve faydalar ile menkullerin yerinde tespiti ve değerlemesini yapmak, değerlerini tespit etmeye yönelik tüm raporları düzenlemek, analiz ve fizibilite çalışmalarını sunmak ve problemli durumlarda görüş raporu vermektir. |
| 2.2. MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER |
|
| ŞİRKETİN ÜNVANI | : Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
| ŞİRKETİN ADRESİ | : Altunizade Mahallesi, Kısıklı Caddesi, Aköz İş Merkezi, Blok no: 14/1, İç kapı no: 5 Üsküdar/İSTANBUL |
| TELEFON NO | : +90 (216) 400 90 00 |
| TESCİL TARİHİ | : 29.12.2011 |
| ÖDENMİŞ SERMAYESİ | : 66.000.000,-TL |
| KAYITLI SERMAYE TAVANI | : 1.000.000.000,-TL |
| TİCARET SİCİL NO | : 347261 |
| FAALİYET KONUSU | : Şirket, gayrimenkuller, gayrimenkul projeleri, gayrimenkullere dayalı haklar, sermaye piyasası araçları ve Sermaye Piyasası Kurulunca belirlenecek diğer varlık ve haklardan oluşan portföyü işletmek amacıyla paylarını ihraç etmek üzere kurulan ve sermaye piyasası kanunu, gayrimenkul yatırım ortaklıkları ile ilgili tebliğler ve sair sermaye piyasası mevzuatında izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilen sermaye piyasası kurumu niteliğinde kayıtlı sermayeli halka açık anonim ortaklıktır. |
Bu rapor, Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebine istinaden değerlemeye konu gayrimenkullerin Türk lirası cinsinden toplam aylık pazar kira ile pazar değerinin tespitine yönelik olarak; Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile aynı tebliğin ekinde yer alan "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar", Kurul'un Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliği" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile uygun görülen Uluslararası Değerleme Standartları 2017 kapsamında hazırlanmıştır. Rapor; Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı tebliğin 1. maddesinin 2. fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
İşbu değerleme raporu amacına uygun olarak hazırlanmış olup başka amaçla kullanılamaz. Müşteri tarafından herhangi bir sınırlama tarafımıza getirilmemiştir.
Pazar Değeri: Bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Pazar Kirası: Taşınmaz mülkiyet haklarının, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir kiralayan ve istekli bir kiracı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile uygun kiralama şartları çerçevesinde, değerleme tarihi itibarıyla kiralanması sonucu elde edilecek fayda için tahmin edilmesi gerekli görülen tutardır.
Bilgimiz ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz:
| SAHİBİ | : Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
|---|---|
| İLİ | : İstanbul |
| İLÇESİ | : Şişli |
| MAHALLESİ | : Dikilitaş |
| MEVKİİ | : Şişli |
| PAFTA NO | : 58 |
| ADA NO | : 1199 |
| PARSEL NO | : 384 |
| NİTELİĞİ | : A, B, C, D ve E Bloktan Oluşan Betonarme Binalar ve Arsası (*) |
| YÜZÖLÇÜMÜ | : 33.615,15 m2 |
| BLOK | : D |
| KAT NO | : 13. Normal |
| NİTELİĞİ | : Ofis |
| CİLT NO | : 114 |
| YEVMİYE NO | : 4744 |
| TAPU TARİHİ | : 11.03.2016 |
(*) Kat mülkiyetine geçilmiştir.
| DEĞERLEMEYE KONU BAĞIMSIZ BÖLÜM LİSTESİ | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SIRA NO BAĞ. BÖL. NO. ARSA PAYI SAYFA NO |
|||||||
| 1 | 54 | 7627/3361515 | 11195 | ||||
| 2 | 55 | 5461/3361515 | 11196 | ||||
| 3 | 56 | 6607/3361515 | 11197 | ||||
| 4 | 57 | 7142/3361515 | 11198 |
29.07.2024 tarihi itibari ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Web Tapu Sistemi'nden temin edilen "Taşınmaza Ait Tapu Kaydı" belgelerine göre, rapor konusu taşınmazlar üzerinde aşağıdaki notların bulunduğu tespit edilmiştir.
• Bu parsel lehine ve aynı ada 230 parsel aleyhine haritasında sarı boya ile gösterilen kısmında 5 m yükseklikten sonra 10:5x280=294,00 + 7x2,80 / 2 =9,80 = 303,80 m2 irtifak hakkı (30.09.1965 tarih ve 3742 yevmiye no ile)
Web Tapu Portal Sistemi'nde taşınmazların konumlandığı binaya ait 11.12.2015 tarihli 2015/15780 no'lu kat irtifakı projesinde yapılan incelemelerde değerlemeye konu taşınmazların brüt alanları aşağıdaki tabloda belirtilmiştir.
| SIRA NO |
KAT NO |
BAĞ. BÖL. NO. |
BRÜT KULLANIM ALANI (M²) |
BAĞIMSIZ BÖLÜME AİT KAT BAHÇESİ ALANI (M²) |
EKLENTİ ALANLARI (M2) |
EKLENTİLİ BRÜT ALAN (M²) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 13.Normal | 54 | 223 | 73 | 152 | 448 |
| 2 | 13.Normal | 55 | 146 | 40 | 95 | 281 |
| 3 | 13.Normal | 56 | 189 | 65 | 132 | 386 |
| 4 | 13.Normal | 57 | 207 | 66 | 142 | 415 |
| TOPLAM | 765 | 244 | 521 | 1530 |
Rapor konusu taşınmazlar gibi benzer ofis projelerinde genel uygulama itibariyle kat alanı dikkate alınmakta olup satılabilir alan bilgisi brüt alanlar (ortak alanlar, teknik alanlar, kat bahçesi, otopark vs.) dahil edilerek pazarlandığı için değerleme konusu taşınmazların alan hesabında kat dahilindeki brüt alanlar dahil edilmiş ve eklentili brüt alan üzerinden toplam pazar değeri takdir edilmiştir. Eklenti alanları bağımsız bölümlerin brüt alanlarına oranlanarak dağıtılmıştır.
Değerlemeye konu taşınmazların konumlandığı parselin kadastral sınırları, alan ve konum tespiti Şişli Kadastro Müdürlüğü'nde bulunan paftalar üzerinden ve https://parselsorgu.tkgm.gov.tr online parsel sorgu sisteminden yapılan incelemeler suretiyle tespit edilmiştir.
Şişli Belediye Başkanlığı Plan ve Proje Müdürlüğü'nde yapılan araştırmalarda; değerlemeye konu taşınmazların konumlandığı 1199 ada 384 no'lu parsel; 02.04.2010 tasdik tarihli ve 1/1000 ölçekli Şişli 58 pafta 1199 ada 384 parsel Uygulama İmar Planı paftasında "Turizm + Ticaret Alanı, kısmen Rekreasyon Alanı ve Kısmen Park Alanı" lejantına sahiptir. Parsellerin yapılaşma koşullarının "TAKS: 0,40, Emsal: 2,50, İnşaat nizamı: ayrık nizam, Hmaks: serbest" olduğu öğrenilmiştir.
Planlama bölümünden alınan bilgiye göre İstanbul 7. İdare Mahkemesi'nin 12.07.2016 gün, 2014/539E.sayılı kararı ile yürütmenin durdurulması kararının 28.03.2018 tarihli yazı ile Belediyeye bildirildiği beyan edilmiştir. Ancak, Danıştay 6. Dairesi 18.09.2018 tarih ve 2018/1692 esas, 2018/6888 no.lu kararı ile iptal kararını bozmuştur. Danıştay 6. Dairesi'nin iptal kararını bozmuş olması ve ana taşınmazın kat mülkiyetine geçmiş olması nedeniyle kazanılmış hak olduğu bu nedenle taşınmazları etkilenmediği belirtilmiştir. 1/5000 ölçekli plan yönünden ise davacı TMMOB ile davalı İBB ve TOKİ arasındaki davanın Danıştay 6.Dairesinin 2021/9109 sayılı kararı ile tamamlandığı; ilgili plana ilişkin tadilatın iptaline ilişkin kararın 29.06.2021 tarihinde bozulduğu şifahen öğrenilmiştir.
8
Web Tapu Portal Sistemi'nde taşınmazın konumlandığı binaya ait 11.12.2015 tarihli 2015/15780 no'lu kat irtifakı projesinde yapılan incelemelerde aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur.
Şişli Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nde taşınmazlara ait dijital arşiv dosyası üzerinde yapılan incelemelerde aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur.
• Taşınmazların konumlandığı proje için tanzim edilmiş ruhsatların detayları aşağıdaki tabloda sunulmuştur.
| Blok No |
Ruhsat Tarihi |
Ruhsat No |
Bağ. Böl. Adedi |
Toplam Kullanım Alanı (m2) |
Veriliş Nedeni |
|---|---|---|---|---|---|
| D | 03.08.2012 | 2-86 | 113 | 40.138,44 | Yeni Yapı Ruhsatı |
| D | 13.01.2016 | 12/2-86 | 124 | 55.910,00 | Tadilat Ruhsatı |
• Taşınmazların konumlandığı proje için tanzim edilmiş yapı kullanma izin belgelerinin detayları aşağıdaki tabloda sunulmuştur.
| Blok | İskan | İskan | Bağ. Böl. | Toplam Kullanım Alanı | Veriliş Nedeni |
|---|---|---|---|---|---|
| No | Tarihi | No | Adedi | (m2) | |
| D | 06.04.2016 | 1932109 | 124 | 55.910,00 | İskan |
• Taşınmazların dosyasında yapılan incelemelerde olumsuz nitelikte herhangi bir evraka rastlanılmamıştır.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22. maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bentlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde taşınmazlar üzerinde yer alan beyanların ve irtifak hakkının kısıtlayıcı özelliği bulunmamakta olup taşınmazların devrine ve değerine olumsuz etkisi bulunmamaktadır.
Taşınmazların tapudaki niteliği ile fiili kullanım şekilleri uyumludur. Tapu kayıtları incelemesi itibariyle rapor konusu taşınmazların sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde "binalar" başlığı altında bulunmalarında, devredilmelerinde (satışında) ve kiralanmalarında herhangi bir sakınca olmayacağı görüş ve kanaatindeyiz.
4.3. GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ VARSA, SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE GERÇEKLEŞEN ALIM SATIM İŞLEMLERİNE VE GAYRİMENKULUN HUKUKİ DURUMUNDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLERE (İMAR PLANINDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLER, KAMULAŞTIRMA İŞLEMLERİ VB.) İLİŞKİN BİLGİ
Yapılan incelemelerde son 3 yıllık dönemde değerlemeye konu gayrimenkullerin konumlandığı parselin kadastral durumunda herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir.
Yapılan incelemelerde son 3 yıllık dönemde değerlemeye konu gayrimenkullerin mülkiyet durumlarında herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir.
Yapılan incelemelerde son 3 yıllık dönemde değerlemeye konu gayrimenkullerin konumlandığı parselin imar durumunda herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir.
Taşınmazların hukuki durumu ile ilgili herhangi bir kısıtlılık söz konusu değildir.
Taşınmazların bulunduğu parselin imar durumu "Turizm+Ticaret Alanı, kısmen Rekreasyon Alanı ve Kısmen Park Alanı"'dır. Taşınmazların konumlu olduğu bölge genellikle Ticaret ve Konut Alanı lejantına sahip parseller üzerinde yapılar bulunmaktadır.
Taşınmazların bulunduğu binalarla alakalı olarak değerleme tarihi itibariyle herhangi bir durdurma kararı, yıkım kararı veya riskli yapı kararı bulunmamaktadır.
Değerleme konusu taşınmazlar için düzenlenmiş herhangi bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve hasılat paylaşımı sözleşmesi tarafımıza ibraz edilmemiştir.
İlgili mevzuat uyarınca parsel üzerinde yer alan yapıların gerekli tüm izinleri alınmış olup yasal gerekliliği olan tüm belgeleri tam ve doğru olarak mevcuttur. Raporumuzun "4.1.6. Gayrimenkullerin Proje, Ruhsat, Şema Vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler" başlığı altında yasal belgeler hakkında detaylı bilgiler anlatılmıştır.
Taşınmazlar için yapı kullanma izin belgeleri alındığından proje tamamlanmış olup taşınmazlar binalar başlığı altında yer almaktadır. Bu nedenle yapı denetimle bir ilişkileri kalmamıştır.
4.9. EĞER BELİRLİ BİR PROJEYE İSTİNADEN DEĞERLEME YAPILIYORSA, PROJEYE İLİŞKİN DETAYLI BİLGİ VE PLANLARIN VE SÖZ KONUSU DEĞERİN TAMAMEN MEVCUT PROJEYE İLİŞKİN OLDUĞUNA VE FARKLI BİR PROJENİN UYGULANMASI DURUMUNDA BULUNACAK DEĞERİN FARKLI OLABİLECEĞİNE İLİŞKİN AÇIKLAMA
Bu değerleme çalışması kapsamında, proje değerleme yapılmamıştır.
Değerleme konusu gayrimenkullerin konumlandığı bina için düzenlenmiş enerji kimlik belgesi tespit edilmemiştir.
Değerlemeye konusu taşınmazlar, İstanbul İli, Şişli İlçesi, Fulya Mahallesi, Büyükdere Caddesi üzerinde yer alan Torun Center'ın 74/D kapı no'lu D Blok bünyesindeki 54 ,55, 56 ve 57 no'lu bağımsız bölümlerdir.
Taşınmazlara ulaşım, Büyükdere Caddesi üzerinde Mecidiyeköy-Balmumcu istikametinde ilerlenirken Mecidiyeköy Meydanı geçildikten sonra 100 m. devam edilerek sağlanmaktadır. Taşınmazların konumlu olduğu Torun Center cadde üzerinde sağ aksta yer almaktadır.
Yakın çevresinde; Şişli Rum Ortodoks Mezarlığı, Cevahir AVM ile 8-10 katlı konut ve ticari amaçlı olarak kullanılan binalar bulunmaktadır.
Konumu, ulaşım kolaylığı ve site içerisinde yer alması taşınmazların değerini olumlu yönde etkilemektedir.
Bölge, Şişli Belediyesi sınırları içerisinde yer almakta olup, tamamlanmış altyapıya sahiptir.
| YAPI TARZI | Betonarme karkas |
|---|---|
| İNŞAAT NİZAMI | Ayrık |
| TOPLAM İNŞAAT ALANI | D Blok: 55.910 m2 |
| KAT ADEDİ | D Blok: 44 (5 bodrum kat + zemin kat + 38 normal kat) |
| TOPLAM BAĞ. BÖL. SAYISI | 124 |
| ELEKTRİK | Şebeke |
| JENERATÖR | Mevcut |
| DOĞALGAZ | Mevcut |
| ISITMA SİSTEMİ | Merkezi sistem |
| ASANSÖR | Mevcut |
| SU-KANALİZASYON | Şebeke |
| HİDROFOR | Mevcut |
| GÜVENLİK | Mevcut |
| YANGIN SÖNDÜRME TESİSATI | Mevcut |
| YANGIN MERDİVENİ | Mevcut |
| DIŞ CEPHE | Cam giydirme |
| OTOPARK | Kapalı otopark alanı mevcut |
Not: Toplam inşaat alanı bilgisi 06.04.2016 tarihli yapı kullanma izin belgesinden temin edilmiştir.
Gayrimenkulde güvenlik, lobi, kapalı/açık otopark, asansör, sosyal tesis alanları, spor salonu, kapalı yüzme havuzu, market, kuaför gibi çeşitli donatı alanları mevcuttur.
Bina girişi, kat sahanlıkları ve merdiven basamakları ve duvarları mermer kaplamadır. Bina dış cephesi cam giydirmedir.
| SIRA NO |
KAT NO |
BAĞ. BÖL. NO. |
BRÜT KULLANIM ALANI (M²) |
BAĞIMSIZ BÖLÜME AİT KAT BAHÇESİ ALANI (M²) |
EKLENTİ ALANLARI (M2) |
EKLENTİLİ BRÜT ALAN (M²) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 13.Normal | 54 | 223 | 73 | 152 | 448 |
| 2 | 13.Normal | 55 | 146 | 40 | 95 | 281 |
| 3 | 13.Normal | 56 | 189 | 65 | 132 | 386 |
| 4 | 13.Normal | 57 | 207 | 66 | 142 | 415 |
| TOPLAM | 765 | 244 | 521 | 1530 |
• Rapor konusu taşınmazlar gibi benzer ofis projelerinde genel uygulama itibariyle kat alanı dikkate alınmakta olup satılabilir alan bilgisi brüt alanlar (ortak alanlar, teknik alanlar, kat bahçesi, otopark vs.) dahil edilerek pazarlandığı için değerleme konusu taşınmazların alan hesabında kat dahilindeki brüt alanlar dahil edilmiş ve eklentili brüt alan üzerinden toplam pazar değeri takdir edilmiştir. Eklenti alanları bağımsız bölümlerin brüt alanlarına oranlanarak dağıtılmıştır.
Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktör bulunmamaktadır.
Rapor konusu taşınmazların bulundukları yapılar için herhangi bir ruhsata aykırı durum bulunmamaktadır.
Taşınmazlar için yapı kullanma izin belgesinin bulunması nedeniyle mevzuat kapsamında 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 21. maddesi kapsamında yeniden ruhsat alınması gerekmemektedir.
Değerleme tarihi itibariyle değerlemeye konu taşınmazlar ofis niteliğinde olup boş vaziyettedir.
Kişi başı Gayri Safi Yurt İçi Hasıla (GSYH), 2023 yılında, 2002 yılına göre yaklaşık 3,6 katına çıkarak 3.608 dolardan 13.110 dolara yükselmiştir. Satın Alma Gücü Paritesi (SGP) göre, 2023'te kişi başı GSYH, 42.561 dolar olmuştur.
Kaynak: T.C. Ticaret Bakanlığı Ekonomik Görünüm Ağustos 2024 – Son Güncelleme Tarihi: 09.09.2024
Türkiye ekonomisi 2024 yılının ikinci çeyreğinde geçen yılın aynı dönemine göre %2,5 oranında büyümüştür. 2003-2023 döneminde ise Türkiye ekonomisinde yıllık ortalama %5,4 oranında büyüme kaydedilmiştir.
Kaynak: T.C. Ticaret Bakanlığı Ekonomik Görünüm Ağustos 2024 – Son Güncelleme Tarihi: 09.09.2024
2024 yılı ağustos ayında, bir önceki yılın aynı ayına göre, TÜFE'de %51,97 oranında, Yİ-ÜFE'de ise %35,75 oranında artış gerçekleşmiştir.
Kaynak: T.C. Ticaret Bakanlığı Ekonomik Görünüm Ağustos 2024 – Son Güncelleme Tarihi: 09.09.2024
2024 yılının 2. çeyreğini 32,88 TL ile kapatan Amerikan doları 2024 Ağustos ayını 33,98 TL seviyesinde, 2024 yılının 2. çeyreğini 35,19 TL ile kapatan Euro ise; 2024 Ağustos ayını 37,74 TL seviyesinde kapatmıştır.
İstanbul ilinin Avrupa yakasından yer alan ilçedir. 25 mahallesi bulunan Şişli; doğuda Beşiktaş, kuzeyde ve batıda Kağıthane ve güneyde Beyoğlu ilçeleri ile komşudur.
Denize sahili olmayan Şişli ilçesinde çok sayıda tarihi eser, iş yeri, modern ticaret merkezi, kültür ve sanat merkezi bulunmaktadır. 1954'te ilçe olan Şişli ilçesi 1987'de, Kağıthane'nin ayrı bir ilçe olup ayrılmasıyla coğrafi olarak ikiye bölündü. Kuzeyde yer alan Ayazağa, Maslak ve Huzur mahalleleri 2012 yılında Şişli'den ayrılarak Sarıyer'e bağlanmıştır.
Şişli ilçesi hızla değişim içinde 21. yüzyıl İstanbul'unun hatta Türkiye ekonomisinin iş ve finans merkezi olma durumundadır. Şişli İlçesi'nde yaşayanların İstanbul'un değişik kesimlerinde çalıştıkları düşünülse de, Şişli katma değer açısından İstanbul ili içinde yüksek paya sahiptir.
Ticaret ve hizmet sektöründe çalışanlar ağırlıklı bir paya sahiptir.
İmalata dönük tesislerin şehir merkezinden uzaklaştırılmalarıyla bu sektörde çalışan işgücünün payı giderek düşmektedir.
Osmanbey, 1970'lerden beri binlerce irili ufaklı firmanın oluşturduğu bir tekstil ve hazır giyim merkezidir. Büyük bir kısmı kendi markasıyla üretim yapan 4 bini aşkın firmayı barındıran Osmanbey'den 50'den fazla ülkeye de ihracat gerçekleştirilmektedir.
Şişli-Mecidiyeköy-Esentepe-Levent-Maslak aksında uzanan Büyükdere Caddesi üzerinde ve çevresindeki bölge Türk finans sektörünün kalbi durumuna gelmiştir.
• Döviz kurlarındaki dalgalanma ve yüksek enflasyon oranı nedeniyle gayrimenkule olan genel talebin azalmış olması.
2023 yılı üçüncü çeyreği itibarıyla, küresel ekonomik gelişmeleri göz önüne alındığında enflasyonist baskıyı azaltmak amacıyla başta gelişmiş ülke merkez bankaları olmak üzere birçok merkez bankası sıkı para politikalarına devam etmişlerdir. Bu süreç bir yandan küresel kaynak maliyetlerinin artmasına yol açarken bir yandan da global büyüme hızında gerileme görülmeye başlanmıştır.
Ülkemizde 2023 yılı ilk yarısında baz etkisi desteği ile fiyatlar genel seviyesindeki göreceli bir geri çekilme yaşansa da yaz ayları itibarıyla enflasyonda yükselme eğilimi artmıştır. Eylül ayı TÜFE dikkate alındığında yıllık artış oranı yüze 61,53 olarak gerçekleşmiştir. Aynı dönemdeki ÜFE artışı ise % 47,44 düzeyinde artış kaydetmiştir. Bunlarla birlikte yönlendirilen ve yönetilen fiyatlarda yapılan vergi, fiyat artışları fiyatlar genel düzeyini yukarı baskılamaktadır. Eylül ayında yayınlanan Orta Vadeli Planda 2023 yıl sonu enflasyon beklentisi %65, 2024 yılında ise %33 olarak ifade edilmiştir. 2023 yıl sonu enflasyon oranı %64.77 olarak açıklanmıştır.
Türkiye de inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli göstergelerden birisi olan 'konut satış' rakamlarına baktığımızda ise durum şöyledir; 2023 ilk dokuz aylık döneminde toplam 900.000 adet konut satılmıştır. 2022 yılının aynı döneminde ise satışlar 1.057.000 adet olarak gerçekleşmişti. Bu da bir önceki yıla göre satışlarda %14,9 düzeyinde bir düşüşü işaret etmektedir. Satış türlerine göre ise farlılık ipotekli satışlarda yaşanmıştır. 2022 yılının ilk dokuz aylık döneminde 228.000 adet ipotekli konut satışı yapılırken bu yılın aynı döneminde ise %29,6'lık bir düşüş ile 160.000 adet düzeyinde gerçekleşmiştir. İpotekli satışlardaki azalma konut kredi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artışın etkisiyle meydana gelmiş görülmektedir.
Talebin güçlü olması ve enflasyonist eğilimden kaçış çabasıyla konut fiyatlarında kayda değer bir yükseliş yaşanmıştır. Ancak bu artış eğiliminde yavaşlama işaretleri görülmeye başlanmıştır. TCMB tarafından açıklanan 2023 Ağustos ayı verilerinde; bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak %90,3, reel olarak ise % 21,9 oranında artış gerçekleşmiştir. Türkiye genelinde birim metrekare fiyatı 27.840,-TL'ye ulaşmıştır. En yüksek metrekare fiyatı ise İstanbul da gerçekleşmiş olup 41.766,-TL olmuştur.
İnşaat maliyet endeksi (Ağustos-2023) TÜİK verilerine göre yıllık olarak %66,46 artmıştır. Endeksin alt kırılımlarına baktığımızda ise malzeme fiyatlarının aynı dönemde %52,18, işçilik maliyetlerinin de % 113,27 olarak yükselmiştir. Söz konusu maliyet artışları yeni konut fiyatları başta olmak üzere tüm inşaat sektöründeki fiyatları yukarı çeken bir etmen olarak karşımıza çıkmaktadır.
Enflasyonist ortamın getirdiği reel getiri arayışı başta konut olmak üzere tüm gayrimenkul çeşitlerine olan talebi oldukça artırmıştır. Ancak gerek kredi mekanizmasında yaşanan yavaşlama gerekse gayrimenkul edinimi için kullanılacak tasarrufların azalması talebi törpülemektedir. Tasarruf amaçlı konut alımlarında 2023 yılı altı aylık dönemi itibarıyla bir azalış olduğu söylenebilir.
Kaynak: GYODER Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2023 3. Çeyrek Raporu ve TÜİK
17
Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir. Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır. Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Temel değerleme yaklaşımlarına aşağıdaki gibidir.
Pazar yaklaşımı; varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
Yukarıda yer verilen durumlarda pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, pazar yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Pazar yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve pazar yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir. Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
Yukarıda yer verilen durumlarda gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, gelir yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Gelir yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve gelir yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
Gelir yaklaşımının temelini, yatırımcıların yatırımlarından getiri elde etmeyi beklemeleri ve bu getirinin yatırıma ilişkin algılanan risk seviyesini yansıtmasının gerekli görülmesi teşkil eder.
Genel olarak yatırımcıların sadece sistematik risk ("pazar riski" veya "çeşitlendirmeyle giderilemeyen risk" olarak da bilinir) için ek getiri elde etmeleri beklenir.
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
Yukarıda yer verilen durumlarda maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, maliyet yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Maliyet yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve maliyet yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
Kısmen tamamlanmış bir varlığın değeri genellikle, varlığın oluşturulmasında geçen süreye kadar katlanılan maliyetleri (ve bu maliyetlerin değere katkı yapıp yapmadığını) ve katılımcıların, varlığın, tamamlandığındaki değerinden varlığı tamamlamak için gereken maliyetler ile kâr ve riske göre yapılan uygun düzeltmeler dikkate alındıktan sonraki değerine ilişkin beklentilerini yansıtacaktır.
Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile Uluslararası Değerleme Standartları 2017 UDS 105 Değerleme Yaklaşımları ve Yöntemleri 10.4. maddesinde; "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir." yazmaktadır.
Ülkemizde bağımsız bölüme ait arsa payı hesabında farklı hesapların kullanılması sebebiyle bu tür gayrimenkullerde (daire, dükkan, ofis vs.) maliyet yaklaşımı her zaman çok sağlıklı sonuçlar vermemektedir. Ayrıca bölgede emsal nitelikte satılık arsa bulunamaması ve rapora konu taşınmazların ana yapı içerisinde bulunan bağımsız bölüm olması nedeniyle değerlemede maliyet yaklaşımı yöntemi kullanılmayacaktır.
Taşınmazların aylık pazar kira değerlerinin tespitinde pazar yaklaşımı yöntemi, pazar değerlerinin tespitinde ise pazar yaklaşımı yöntemi ve gelir yaklaşımı yöntemi kullanılacaktır.
Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 20.1'e Pazar Yaklaşımı "Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder." şeklindedir.
Bu yöntemde, yakın dönemde pazara çıkarılmış ve kiralanmış benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra konu taşınmazlar için aylık m2 birim pazar kira değeri belirlenmiştir.
Bulunan emsaller; konum, mimari özellik, inşaat kalitesi ve büyüklük gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ile görüşülmüş; ayrıca ofisimizdeki mevcut data ve bilgilerden faydalanılmıştır.
Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 20.2 maddesi'nin b ve c bentlerine göre; "değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi ve/veya önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması" pazar yaklaşımı yönteminin uygulanmasını sağlamaktadır.
Bölge genelinde yapılan incelemelerde rapor konusu taşınmazlara emsal olabilecek kiralık ofis emsallerinin yeterli olması ve bölgedeki fiyatların kendi içerisinde istikrarlı hareket etmesi sebebiyle pazar yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır.
Taşınmazların konumlandığı bölgede bulunan kiralık ofislere ait bilgiler aşağıdaki gibidir.
(Aylık m2 birim kira fiyatı ~ 850,-TL)
İlgili tel.: 0536 783 06 04
Rapor konusu taşınmazların aylık pazar kira değerlerinin tespiti için yakın bölgedeki benzer nitelikte olan taşınmazlar araştırılmıştır. Emlak pazarlama firmaları ile yapılan görüşmelerde ve incelemelerde yakın tarihte kiralanması gerçekleşmiş verilere ulaşılamamış olup halihazırda piyasada kiralık olarak pazarlanan taşınmazların bilgileri alınmıştır. Alınan bilgiler şirket arşivimizde bulunan diğer bilgiler ile karşılaştırılmış olup emlak pazarlama firmalarından alınan emsal bilgilerinin tutarlı oldukları görülmüştür. Emsal araştırması yapılırken aşağıdaki hususlar dikkate alınmıştır.
Kiralık ofis emsalleri; değerlemeye konu taşınmazlardan D Blok, 55 no'lu bağımsız bölüm için; konum, inşaat kalitesi, mimari özellik, büyüklük ve pazarlık payı gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış ve aylık m2 birim pazar kira değeri hesaplanmıştır. Rapora konu 3 adet bağımsız bölüm ise kendi aralarında D Blok, 55 no'lu bağımsız bölüm ile proje içerisindeki konum, mimari özellik, inşaat kalitesi ve büyüklük gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış ve şerefiyelendirme çalışması sonucu bağımsız bölüm bazında aylık m2 birim pazar kira değerleri belirlenmiştir.
Emsallerin konum kriterinde; raporun "7.3.1.3. Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler" bölümünde sunulan emsal krokilerinde belirtilen konumları göz önünde bulundurularak; baz alınan değerlemeye konu gayrimenkule, merkeze, ana yola, ulaşım akslarına yakınlık, katlarına, kattaki konumlarına vb. yakınlık kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.
Emsallerin inşaat kalitesi kriterinde; binanın yapılış tarzı, kat sayısı, yapım yılı vb. kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.
Emsallerin mimari özellikleri kriterinde; binanın teknik ve altyapı özellikleri gibi kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.
Emsallerin büyüklük kriterinde; emsallerin alanları göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.
Emsallerin pazarlık payı kriterinde; emlak pazarlama firmalarından alınan pazarlık payı bilgileri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.
| OFİSLERİN AYLIK PAZAR KİRA DEĞERİ ŞEREFİYE KRİTERLERİ (%) | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Emsaller | M² Fiyatı (TL) |
Konum | Kat Şerefiyesi |
Mimari Özellik |
Büyüklük | Pazarlık Payı |
Emsal Değer (TL) |
|
| Emsal 1 | 1.190 | 0% | 0% | -5% | 5% | -15% | 1.010 | |
| Emsal 2 | 850 | 25% | 10% | -10% | 0% | -5% | 1.020 | |
| Emsal 3 | 1.140 | 5% | 10% | -15% | 0% | -10% | 1.030 | |
| Emsal 4 | 1.130 | 5% | 10% | -10% | 0% | -15% | 1.020 | |
| Ortalama | 1.020 |
Tüm emsaller eklentili brüt alan (kat koridorları ve ortak alanlar dahil alan) olarak pazarlanmaktadır. Değerlemede bağımsız bölümlerin ve ünitelerin eklentili brüt alanı dikkate alındığından "eklentili brüt alan farkı" şerefiye kriteri olarak kullanılmamıştır.
Değerleme süreci, piyasa bilgileri ve emsal analizlerinden hareketle rapor konusu taşınmazların konumları, büyüklükleri, mimari özellikleri ve inşaat kaliteleri dikkate alınarak takdir olunan arsa payları dâhil aylık m2 pazar kira değerleri ile aylık pazar kira değerleri aşağıdaki tabloda sunulmuştur.
| AYLIK PAZAR KİRA DEĞERLERİ | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SIRA NO |
BLOK ADI |
BAĞIMSIZ BÖLÜM NO |
KAT NO |
EKLENTİLİ BRÜT ALAN (M²) |
AYLIK M² PAZAR KİRA DEĞERİ (TL) |
YUVARLATILMIŞ AYLIK PAZAR KİRA DEĞERİ (TL) |
|
| 1 | D | 54 | 13 | 448 | 970 | 435.000 | |
| 2 | D | 55 | 13 | 281 | 1.020 | 285.000 | |
| 3 | D | 56 | 13 | 386 | 970 | 375.000 | |
| 4 | D | 57 | 13 | 415 | 970 | 405.000 | |
TOPLAM 1.500.000
Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 20.1'e Pazar Yaklaşımı "Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder." şeklindedir.
Bu yöntemde, yakın dönemde pazara çıkarılmış ve satılmış benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra konu taşınmazlar için m2 birim pazar değeri belirlenmiştir.
Bulunan emsaller; konum, mimari özellik, inşaat kalitesi ve büyüklük gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ile görüşülmüş; ayrıca ofisimizdeki mevcut data ve bilgilerden faydalanılmıştır.
Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 20.2 Maddesi'nin b ve c bentlerine göre; "değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi ve/veya önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması" pazar yaklaşımı yönteminin uygulanmasını sağlamaktadır.
Bölge genelinde yapılan incelemelerde rapor konusu taşınmazlara emsal olabilecek satılık ofis emsallerinin yeterli olması ve bölgedeki fiyatların kendi içerisinde istikrarlı hareket etmesi sebebiyle pazar yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır.
Taşınmazların konumlandığı bölgede bulunan satılık ofislere ait bilgiler aşağıdaki gibidir.
İlgili tel.: 0531 385 02 01
Kullanılan ofis emsallerin sanal ortamdaki haritalarından çıkartılmış, değerlemeye konu taşınmazlara yakınlığını gösteren kroki aşağıdaki gibidir.
Rapor konusu taşınmazların pazar değerlerinin tespiti için yakın bölgedeki benzer nitelikte olan taşınmazlar araştırılmıştır. Emlak pazarlama firmaları ile yapılan görüşmelerde ve incelemelerde yakın tarihte satışı gerçekleşmiş verilere ulaşılamamış olup halihazırda piyasada satılık olarak pazarlanan taşınmazların bilgileri alınmıştır. Alınan bilgiler şirket arşivimizde bulunan diğer bilgiler ile karşılaştırılmış olup emlak pazarlama firmalarından alınan emsal bilgilerinin tutarlı oldukları görülmüştür. Emsal araştırması yapılırken aşağıdaki hususlar dikkate alınmıştır.
Satılık ofis emsalleri; değerlemeye konu taşınmazlardan D Blok, 55 no'lu bağımsız bölüm için; konum, inşaat kalitesi, mimari özellik ve büyüklük gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış ve m2 birim pazar değeri hesaplanmıştır. Rapora konu 3 adet bağımsız bölüm ofis ise kendi aralarında D Blok, 55 no'lu bağımsız bölüm ile proje içerisindeki konum, mimari özellik, inşaat kalitesi ve büyüklük gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış ve şerefiyelendirme çalışması sonucu bağımsız bölüm bazında m2 birim pazar değerleri belirlenmiştir.
Emsallerin konum kriterinde; raporun "7.4.1.3 Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler" bölümünde sunulan emsal krokilerinde belirtilen konumları göz önünde bulundurularak; baz alınan değerlemeye konu gayrimenkule, merkeze, ana yola, ulaşım akslarına yakınlık, katlarına, kattaki konumlarına vb. yakınlık kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.
Emsallerin inşaat kalitesi kriterinde; binanın yapılış tarzı, kat sayısı, yapım yılı vb. kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.
Emsallerin mimari özellikleri kriterinde; binanın teknik ve altyapı özellikleri gibi kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.
Emsallerin büyüklük kriterinde; emsallerin alanları göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.
Emsallerin pazarlık payı kriterinde; emlak pazarlama firmalarından alınan pazarlık payı bilgileri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.
| OFİSLERİN PAZAR DEĞERİ ŞEREFİYE KRİTERLERİ (%) | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Emsaller | M² Fiyatı (TL) |
Konum | Kat Şerefiyesi |
Mimari Özellik |
Büyüklük | Pazarlık Payı |
Emsal Değer (TL) |
| Emsal 1 | 190.240 | 0% | -10% | 10% | 5% | -5% | 190.240 |
| Emsal 2 | 200.000 | 0% | 0% | 0% | 0% | -5% | 190.000 |
| Emsal 3 | 175.000 | 10% | 0% | 0% | 5% | -5% | 192.500 |
| Emsal 4 | 202.250 | 5% | 0% | -5% | 0% | -5% | 192.140 |
| Ortalama | 191.220 |
Tüm emsaller eklentili brüt alan (kat koridorları ve ortak alanlar dahil alan) olarak pazarlanmaktadır. Değerlemede bağımsız bölümlerin ve ünitelerin eklentili brüt alanı dikkate alındığından "eklentili brüt alan farkı" şerefiye kriteri olarak kullanılmamıştır.
Değerleme süreci, piyasa bilgileri ve emsal analizlerinden hareketle rapor konusu taşınmazların konumları, büyüklükleri, mimari özellikleri ve inşaat kaliteleri dikkate alınarak takdir olunan arsa payları dahil m2 birim pazar değerleri ile pazar değerleri aşağıdaki tabloda sunulmuştur.
| PAZAR DEĞERLERİ | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SIRA NO |
BLOK ADI |
BAĞIMSIZ BÖLÜM NO |
KAT NO |
EKLENTİLİ BRÜT ALAN (M²) |
M² PAZAR DEĞERİ (TL) |
YUVARLATILMIŞ PAZAR DEĞERİ (TL) |
|
| 1 | D | 54 | 13 | 448 | 181.660 | 81.380.000 | |
| 2 | D | 55 | 13 | 281 | 191.220 | 53.730.000 | |
| 3 | D | 56 | 13 | 386 | 191.220 | 73.810.000 | |
| 4 | D | 57 | 13 | 415 | 181.660 | 75.390.000 | |
| TOPLAM | 284.310.000 |
Gelir yaklaşımı iki temel yöntemi destekler. Bu yöntemler; direkt (doğrudan) indirgeme yaklaşımı yöntemi ve getiri (gelir) indirgeme yaklaşımı yöntemidir.
Direkt indirgeme yaklaşımı yöntemi; tek bir yılın gelir beklentisini bir değer göstergesine dönüştürmek için kullanılan bir yöntemdir. Bu dönüşüm, ya gelir tahminini uygun bir gelir oranına bölerek veya bunu uygun bir gelir faktörüyle çarparak tek adımda elde edilir. Direkt indirgeme yaklaşımı yöntemi, mülklerin dengeli bir biçimde işletildiği ve benzer risk düzeyleri, gelirleri, giderleri, fiziksel ve konumsal özellikleri ve geleceğe yönelik beklentileri olan emsal satışların bol olduğu zaman yaygın bir biçimde kullanılır.
Getiri indirgeme yaklaşımı yöntemi ise; gelecekteki yararların uygun bir getiri oranı uygulayarak bugünkü değer göstergesine dönüştürülmesi için kullanılır. Bu yöntem 5 ila 10 yıl arasında olan, belirtilen mülkiyet dönemi içerisinde olası gelir ve giderlerin dikkate alınmasını gerektirmektedir. İndirgenmiş nakit akışı analizi (İNA) yöntemi, gelir indirgemenin en önemli örneğidir. İndirgenmiş nakit akışı analizi; bir mülkün veya işletmenin gelecekteki gelirleri ve giderleri ile ilgili kesin varsayımlara dayalı bir finansal modelleme tekniğidir. İNA analizinin en yaygın uygulaması İç Verim Oranı (İVO) ve Net Bugünkü Değer'dir.
Değerlemede; direkt (doğrudan) indirgeme yaklaşımı yöntemi ile taşınmazın pazar değerinin tespitine yönelik bir çalışma yapılmıştır.
Gelir getiren mülk genellikle bir yatırım olarak alınır. Yani, alıcı onu satın almak için kullandığı kapital (ister kendisinin olsun, isterse ödünç almış olsun) ile bir getiri bekler. Yatırımcının beklediği veya aldığı getiri oranı kapitalizasyon oranı (ayrıca toplam kapitalizasyon oranı da denir) olup bu oran mülkün sağladığı yıllık net faaliyet geliri ile değeri arasındaki oran olarak ifade edilir.
Bunu bir matematiksel eşitlik şeklinde ifade etmek gerekirse;
Taşınmaz ticari bir gayrimenkul olduğundan gelir elde etmesi beklenmekte olduğundan değerlemede gelir indirgeme yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır.
Taşınmazların konumlandığı bölgedeki emsal bilgiler, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar; raporumuzun "7.3. Taşınmazların Aylık Pazar Kira Değerlerinin Tespiti" ana başlığı altındaki başlıklarda ayrıntıları ile sunulmuştur.
Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının kurumlar vergisi muafiyeti bulunmakta olup, değerlemede vergi öncesi nakit akış uygulanmıştır.
Raporun "7.3.1.2. Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı" bölümünde yer alan kiralık emsallerin m2 birim kira değerlerinin; "7.4.1.2" Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı" bölümünde yer alan satılık emsallerin m2 birim pazar değerlerine olan oranları incelenmiştir.
Yakın bölgedeki ofisler incelendiğinde geri dönüş sürelerinin 13-20 yıl arasında değiştiği gözlenmiştir. Rapor konusu ofisler dikkate alındığında geri dönüş süresinin yaklaşık 14,5 yıl olarak alınmasının (kapitalizasyon oranı = % 6,45 (100 / 15,5 yıl)) alınmasının makul olduğu kanaatindeyiz.
Değerleme süreci, piyasa bilgileri ve güncel kira bilgilerinden hareketle rapor konusu taşınmazların konumları, büyüklükleri, mimari özellikleri ve inşaat kalitesi dikkate alınarak takdir olunan; kapitalizasyon oranı, aylık pazar kira değerleri ile pazar değeri aşağıdaki tabloda sunulmuştur.
| PAZAR DEĞERLERİ | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SIRA NO |
BLOK ADI |
BAĞIMSIZ BÖLÜM NO |
KAT NO |
EKLENTİLİ BRÜT ALAN (M²) |
AYLIK PAZAR KİRA DEĞERİ (TL) |
KAP. ORANI (%) |
YUVARLATILMIŞ PAZAR DEĞERİ (TL) |
| 1 | D | 54 | 13 | 448 | 435.000 | % 6,45 | 80.910.000 |
| 2 | D | 55 | 13 | 281 | 285.000 | % 6, 45 | 53.010.000 |
| 3 | D | 56 | 13 | 386 | 375.000 | % 6, 45 | 69.750.000 |
| 4 | D | 57 | 13 | 415 | 405.000 | % 6, 45 | 75.330.000 |
| TOPLAM | 279.000.000 |
En verimli ve en iyi kullanım, katılımcının bakış açısından, bir varlıktan en yüksek değerin elde edileceği kullanımdır. En verimli ve en iyi kullanımın fiziksel olarak mümkün (uygulanabilir olduğunda) finansal olarak karlı, yasal olarak izin verilen ve en yüksek değer ile sonuçlanan kullanım olması gerekir. Bir varlığın en verimli ve en iyi kullanımı optimal bir kullanımın söz konusu olması halinde cari veya mevcut kullanımı olabilir. Ancak, en verimli ve en iyi kullanım cari kullanımdan farklılaşacağı gibi bir düzenli tasfiye hali de olabilir.
Yukarıdaki tanımdan hareketle değerleme konusu taşınmazların konumları, büyüklükleri, mimari özellikleri, inşaat kalitesi ve mevcut durumları dikkate alındığında en verimli ve en iyi kullanım şeklinin "Ofis" olacağı görüş ve kanaatindeyiz.
Taşınmazların kullanılan yöntemlere göre toplam değerleri aşağıdaki tabloda özetle belirtilmiştir.
| DEĞERLEME YÖNTEMİ | TOPLAM AYLIK PAZAR KİRA DEĞERİ (TL) |
TOPLAM PAZAR DEĞERİ (TL) |
|
|---|---|---|---|
| Pazar Yaklaşımı Yöntemi | 1.500.000 | 284.310.000 | |
| Gelir Yaklaşımı Yöntemi | -- | 279.000.000 |
Gelir yaklaşımı yöntemi gelecekteki tahmini gelir kazançlarının günümüzdeki değerini bulma işlemidir. Bu yöntemde kullanılan geleceğe yönelik tahmin ve projeksiyonlar, güncel piyasa şartları, beklenen kısa vadeli arz ve talep faktörleri ve sürekli istikrarlı bir ekonomiye dayalıdır. Bu nedenle yöntemle ulaşılan sonuç, ekonomide çeşitli nedenlerle ortaya çıkabilecek olumlu ya da olumsuz faktörlere bağlı olarak değişkenlik arz edebilecektir.
Bu görüşten hareketle nihai değer olarak pazar yaklaşımı yöntemi ile bulunan değerlerin kabul edilmesi tarafımızca uygun görülmüştür.
Buna göre; rapora konu taşınmazların toplam aylık pazar kira değeri için 1.500.000,-TL (Birmilyonbeşyüzbin Türk Lirası), rapora konu taşınmazların toplam pazar değeri için ise 284.310.000,-TL (İkiyüzseksendörtmilyonüçyüzonbin Türk Lirası) kıymet takdir olunmuştur.
Asgari husus ve bilgilerden raporda yer verilmeyen madde bulunmamaktadır.
İlgili mevzuat uyarınca değerlemeye konu taşınmazların konumlandığı yapıların gerekli tüm izinleri alınmış olup, yasal gerekliliği olan tüm belgeleri tam ve doğru olarak mevcuttur.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22. maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bentlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde taşınmazlar üzerinde yer alan beyanların ve irtifak hakkının kısıtlayıcı özelliği bulunmamakta olup taşınmazların devrine ve değerine olumsuz etkisi bulunmamaktadır.
Rapor konusu taşınmazların tapu incelemesi itibariyle sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde devredilmelerinde (satışına) ve kiralanmalarında herhangi bir sakınca olmayacağı görüş ve kanaatindeyiz.
Rapor konusu taşınmazlar ofis niteliğindedir.
8.7. DEĞERLEME KONUSU ÜST HAKKI VEYA DEVRE MÜLK HAKKI İSE, ÜST HAKKI VE DEVRE MÜLK HAKKININ DEVREDİLEBİLMESİNE İLİŞKİN OLARAK BU HAKLARI DOĞURAN SÖZLEŞMELERDE ÖZEL KANUN HÜKÜMLERİNDEN KAYNAKLANANLAR HARİÇ HERHANGİ BİR SINIRLAMA OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ
Rapor konusu taşınmazlar tam mülkiyetli olup bu kapsam dışındadırlar.
8.8. GAYRİMENKULLERİN TAPUDAKİ NİTELİĞİNİN, FİİLİ KULLANIM ŞEKLİNİN VE PORTFÖYE DAHİL EDİLME NİTELİĞİNİN BİRBİRİYLE UYUMLU OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ İLE PORTFÖYE ALINMASINDA HERHANGİ BİR SAKINCA OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22. maddesinin birinci fıkrasının (r) bendi; "Ortaklık portföyüne dahil edilecek gayrimenkullerin tapudaki niteliğinin, fiili kullanım şeklinin ve portföye dahil edilme niteliğinin birbiriyle uyumlu olması esastır. Ortaklığın mülkiyetinde bulunan arsa ve araziler üzerinde metruk halde bulunan, herhangi bir gelir getirmeyen veya tapu kütüğünün beyanlar hanesinde riskli yapı olarak belirtilmiş yapıların bulunması halinde, söz konusu durumun hazırlatılacak bir gayrimenkul değerleme raporuyla tespit ettirilmiş olması ve söz konusu yapıların yıkılacağının ve gerekmesi halinde gayrimenkulün tapudaki niteliğinde gerekli değişikliğin yapılacağının Kurula beyan edilmesi halinde ilk cümlede belirtilen şart aranmaz." şeklindedir.
Taşınmazların tapudaki niteliği ile fiili kullanım şekilleri uyumludur. Rapor konusu taşınmazların sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde "binalar" başlığı altında bulunmalarında, devredilmelerinde (satışına) ve kiralanmalarında herhangi bir sakınca olmayacağı görüş ve kanaatindeyiz.
Rapor konusu taşınmazların sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde "binalar" başlığı altında bulunmalarında, devredilmelerinde (satışına) ve kiralanmalarında herhangi bir sakınca olmayacağı görüş ve kanaatindeyiz.
Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen gayrimenkullerin yerinde yapılan incelemesinde, konumlarına, büyüklüklerine, mimari özelliklerine, inşaat kalitelerine, kullanım fonksiyonuna ve çevrede yapılan piyasa araştırmalarına göre günümüz ekonomik koşulları itibariyle takdir olunan Türk lirası cinsinden toplam pazar değeri aşağıda tablo halinde sunulmuştur.
| KDV HARİÇ | KDV DAHİL | |
|---|---|---|
| BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN TOPLAM AYLIK PAZAR KİRA DEĞERİ |
1.500.000,-TL | 1.800.000,-TL |
| BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN TOPLAM PAZAR DEĞERİ |
284.310.000,-TL | 341.172.000,-TL |
Bilgilerinize sunulur. 13.09.2024 (Değerleme çalışmalarının bitiş tarihi: 06.09.2024)
Saygılarımızla,
Murat ŞEHİRALTI Nurettin KULAK SPK Lisans Belge No: 403935 SPK Lisans Belge No: 401814 Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.