KONKA GROUP CO.,LTD — Audit Report / Information 2012

Nov 9, 2012

康佳集团股份有限公司

拟进行股权转让所涉及的

重庆康佳电子有限公司

股东全部权益价值

评估说明

德正信综评报字[2012]第058 号 评估基准日:2012 年9 月30 日 报告提交日期：2012 年10 月26 日

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深圳德正信国际资产评估有限公司

DZX International Appraisal Limited 中国深圳市福田区农林路69 号深国投广场写字楼1 栋2 楼

2F,Office Tower 1,SZITIC Square, 69 Nonglin Road, Futian District,Shenzhen, China 电话(Tel):+86755-8225 6682 传真(Fax):+86755-8235 5030 直线(Dir):+86755-8222 1353 邮政编码(Postcode):518001 http://www.szdzx.com Email: savc@vip.sina.com

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关于「重庆康佳」股东全部权益价值评估说明目录

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康佳集团股份有限公司

拟进行股权转让所涉及的

重庆康佳电子有限公司 股东全部权益价值

评估说明

目 录

内 容 页 次 第一部分、 关于评估说明使用范围的声明 .......................................... 1 1、关于专用说明材料使用范围的声明 ............................................ 2 2、本说明有关述语释义如下 ................................................... 2 第二部分、 企业关于进行资产评估有关事项的说明 .................................. 3 一、 委托方与被评估企业概况 .................................................. 4 (一) 委托方概况 ............................................................................................................................ 4 (二) 被评估企业概况 .................................................................................................................... 5 (三) 委托方与被评估企业的关系 ................................................................................................ 8 二、 关于经济行为的说明 ..................................................... 8 三、 关于评估对象与评估范围的说明 ............................................ 8 四、 关于评估基准日的说明.................................................... 8 五、 可能影响评估工作的重大事项说明 .......................................... 8 六、 资产及负债清查情况和结果说明 ........................................... 10 七、 资料清单 .............................................................. 10 第三部分、 评估范围和资产清查情况的说明 ....................................... 13 一、 评估对象与评估范围说明 ................................................. 14 (一) 评估对象与评估范围内容 .................................................................................................. 14 (二) 实物资产的分布情况及特点 .............................................................................................. 14 二、 资产清查和调查情况说明 ................................................. 16 (一) 资产清查和调查时间、人员组织 ...................................................................................... 16 (二) 影响资产清查和调查事项及处理方法 .............................................................................. 17 (三) 资产清查和调查结论 .......................................................................................................... 18 第四部分、 成本法评估技术说明 ................................................. 19 一、 评估思路 .............................................................. 20 二、 流动资产评估说明 ...................................................... 20 (一) 货币资金评估说明 .............................................................................................................. 20 (二) 应收类款项评估说明 .......................................................................................................... 20 (三) 存货评估说明 ...................................................................................................................... 21

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关于「重庆康佳」股东全部权益价值评估说明目录

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(四) 流动资产评估结果 .............................................................................................................. 21 三、 长期股权投资评估说明................................................... 21 (一) 长期股权投资概况 .............................................................................................................. 21 四、 流动负债评估说明 ...................................................... 22 (一) 应付账款、预收账款和其他应付款评估说明 .................................................................. 22 (二) 应付职工薪酬评估说明 ...................................................................................................... 22 (三) 应交税费评估说明 .............................................................................................................. 23 (四) 流动负债评估结果 .............................................................................................................. 23 五、 各类设备评估说明 ...................................................... 23 (一) 资产概况 .............................................................................................................................. 23 (二) 现场查勘情况说明 .............................................................................................................. 23 (三) 评估方法 .............................................................................................................................. 24 (四) 评估案例 .............................................................................................................................. 24 (五) 设备评估结果 ...................................................................................................................... 28 (六) 机器设备评估有关事项说明 .............................................................................................. 28 六、 建筑物（含投资性房地产）评估说明 ....................................... 28 (一) 房屋建筑物（含投资性房地产）概况 .............................................................................. 28 (二) 评估方法及计算公式 .......................................................................................................... 30 (三) 评估过程 .............................................................................................................................. 30 (四) 房屋建筑物评估结果及评估增减值原因分析 .................................................................. 31 七、 土地使用权评估说明 .................................................... 31 (一) 资产概况 .............................................................................................................................. 31 (二) 评估方法及计算公式 .......................................................................................................... 33 (三) 计算过程 .............................................................................................................................. 33 (四) 土地使用权评估结果及增减值原因分析 .......................................................................... 38 第五部分、 评估结论及其分析 ................................................... 39 一、 评估结论 .............................................................. 40 二、 评估结果与账面价值比较变动情况及原因 ................................... 40 三、 评估结论成立的条件 .................................................... 41 (一) 评估基准 .............................................................................................................................. 41 (二) 评估假设 .............................................................................................................................. 41 (三) 限制条件 .............................................................................................................................. 42 四、 评估报告使用限制说明................................................... 43 (一) 评估报告使用说明 .............................................................................................................. 43 (二) 限制说明 .............................................................................................................................. 44 (三) 评估报告有效期 .................................................................................................................. 44

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第一部分、关于评估说明使用范围的声明

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1 、关于专用说明材料使用范围的声明

评估说明仅供企业国有资产评估项目监管单位备案核准评估项目使用、评估业 务监管机关检查评估机构工作之用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容 不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。

2 、本说明有关述语释义如下

【康佳集团】指本次资产评估的委托方康佳集团股份有限公司。

• 【重庆康佳】指本次被评估企业重庆康佳电子有限公司。

• 【重庆景康】指「重庆康佳」的参股长期投资单位重庆景康塑胶制品有限公司。

• 【本公司】指深圳德正信国际资产评估有限公司。

【元】指人民币元。

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二○一二年十月二十六日

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第二部分、企业关于进行资产评估有关事项的说明

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一、委托方与被评估企业概况

(一)委托方概况

企业名称：康佳集团股份有限公司（以下简称「康佳集团」） 注册地址：深圳市南山区华侨城

法定代表人：侯松容 注册资本：人民币120,397.2704 万元

企业类型：已上市的中外合资股份有限公司（证券代码：000016） 经营期限：74 年（自1980 年10 月1 日至2054 年12 月31 日）

经营范围：研究开发、生产经营电视机、冰箱、洗衣机、日用小家电等家用电 器产品，家庭视听设备，IPTV 机顶盒，数字电视接收器，数码产品，移动通信设备 及终端产品，日用电子产品，汽车电子产品，卫星导航系统，智能交通系统，防火 防盗报警系统，办公设备，电子计算机，显示器；大屏幕显示设备的制造和应用服 务；LED（OLED）背光源、照明、发光器件制造及封装；生产经营电子元件、器件， 模具，塑胶制品，各类包装材料，并从事相关产品的技术咨询和服务（上述经营范 围中的生产项目，除移动电话外，其余均在异地生产）。从事以上所述产品（含零 配件）的批发、零售、进出口及相关配套业务（不涉及国营贸易管理商品，涉及配 额、许可证管理及其它专项规定管理的商品，按国家有关规定办理申请）。销售自 行开发的技术成果；提供电子产品的维修服务；国内货运代理；仓储服务；企业管 理咨询服务；自有物业租赁和物业管理业务。废旧电器电子产品的回收（不含拆解） （由分支机构经营）；以承接服务外包方式从事系统应用管理和维护、信息技术支 持管理、银行后台服务、财务结算、人力资源服务、软件开发、呼叫中心、数据处 理等信息技术和业务流程外包服务。研究开发、生产经营电视机、冰箱、洗衣机、 日用小家电等家用电器产品，家庭视听设备，IPTV 机顶盒，数字电视接收器，数码 产品，移动通信设备及终端产品，日用电子产品，汽车电子产品，卫星导航系统， 智能交通系统，防火防盗报警系统，办公设备，电子计算机，显示器；大屏幕显示 设备的制造和应用服务；LED（OLED）背光源、照明、发光器件制造及封装；生产经 营电子元件、器件，模具，塑胶制品，各类包装材料，并从事相关产品的技术咨询 和服务（上述经营范围中的生产项目，除移动电话外，其余均在异地生产）。从事

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以上所述产品（含零配件）的批发、零售、进出口及相关配套业务（不涉及国营贸 易管理商品，涉及配额、许可证管理及其它专项规定管理的商品，按国家有关规定 办理申请）。销售自行开发的技术成果；提供电子产品的维修服务；国内货运代理； 仓储服务；企业管理咨询服务；自有物业租赁和物业管理业务。废旧电器电子产品 的回收（不含拆解）（由分支机构经营）；以承接服务外包方式从事系统应用管理 和维护、信息技术支持管理、银行后台服务、财务结算、人力资源服务、软件开发、 呼叫中心、数据处理等信息技术和业务流程外包服务。

「康佳集团」于1980 年10 月1 日经深圳市工商行政管理局批准设立。

(二)被评估企业概况

1、 公司基本情况

企业名称：重庆康佳电子有限公司（以下简称「重庆康佳」）

注册地址：重庆市江北区电测村2 号

法定代表人：张鲜

注册资本：人民币4,500 万元

企业类型：有限责任公司（中外合资）

经营期限：20 年（自1999 年5 月13 日至2019 年5 月13 日）

经营范围：生产经营电视机、DVD、电子计算机、通讯设备（不含卫星发射设备）、 日用电器以及上述产品的元器件、塑胶制品模具、包装材料（国家有专项规定的按 规定办理）。

「重庆康佳」于1999 年5 月13 日经重庆市工商行政管理局进行注册登记。 评估基准日企业投资方出资及占股比例如下：

	投资方名称	出资额（万元）	占股比例
甲方	康佳集团股份有限公司	2,700	60%
乙方	重庆机电控股（集团）公司	1,800	40%
合计		4,500	100%

评估基准日，「重庆康佳」长期股权投资共1 家，为1999 年6 月对重庆景康塑 胶制品有限公司(以下简称「重庆景康」)的股权投资，该企业注册资本1,200 万元 人民币，「重庆康佳」持有其31.25%的股权。

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2、 企业历史沿革

「重庆康佳」于1999 年4 月1 日经重庆市电子工业管理局重电外[1999] 52 号 《关于同意合资组建 “重庆康佳电子有限公司”》的批复和经1999 年5 月10 日重 庆市人民政府商外资渝资字[1999]0060 号《中华人民共和国台港澳侨投资企业批准 证书》批准，于1999 年5 月13 日在重庆市工商行政管理局注册成立。由康佳集团 股份有限公司和重庆无线电三厂共同出资组建，投入资本总额为人民币4,500 万元。 其中：康佳集团股份有限公司出资人民币2,700 万元，占注册资本总额的60%；重 庆无线电三厂以实物资产出资方式按照评估确认的财产作价人民币1,800 万元投 入，占注册资本总额的40%。以上出资业经重庆方正会计师事务所重方会验字（1999） 第3 号和重方会验字（2001）第446 号《验资报告》验证。

2010 年8 月3 日，根据重庆市对外贸易经济委员会文件渝外经贸发[2010]269 号《重庆市外经贸委关于重庆康佳电子有限公司股权变更的批复》，因重庆华蜀光电 集团公司（由重庆无线电三厂更名）已破产，鉴于重庆机电控股（集团）公司已于 2008 年8 月22 日在重庆联合产权交易所竞拍购得重庆华蜀光电集团公司持有重庆 康佳电子有限公司40%的股权，同意重庆康佳电子有限公司股东由重庆华蜀光电集 团公司变更为重庆机电控股（集团）公司。变更后，「重庆康佳」的投资总额、注册 资本均维持不变。康佳集团股份有限公司出资人民币2,700 万元，占注册资本总额 的60%；重庆机电控股（集团）公司出资人民币1,800 万元，占注册资本总额的40%。

3、 公司主要财务状况

于评估基准日2012 年9 月30 日，「重庆康佳」经审计的资产总额3,162.17 万 元，负债总额1,886.84 万元，净资产1,275.34 万元。2012 年1 至9 月营业收入（其 他业务收入）为490.90 万元，利润总额-135.01 万元，净利润-135.01 万元。

4、 企业历史财务资料

截至评估基准日，「重庆康佳」前三年简要资产负债表如下： 金额单位：人民币万元：

项目/年度	2011年	2010年	2009年
流动资产	253.26	269.93	100.71
非流动资产	3,017.85	3,131.92	3,450.41
其中：长期投资	82.34	97.72	145.15
固定资产	2,736.39	2,813.13	3,044.57

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项目/年度	2011年	2010年	2009年
在建工程	-	-	17.68
无形资产及其它资产	199.12	221.07	243.01
资产合计	3,271.11	3,401.85	3,551.13
流动负债	1,842.89	1,863.09	1,639.67
长期负债	-	-	-
负债合计	1,842.89	1,863.09	1,639.67
实收资本	4,500.00	4,500.00	4,500.00
资本公积	-	-	-
盈余公积	139.24	139.24	139.24
未分配利润	-3,211.02	-3,100.48	-2,727.78
股东权益合计	1,428.22	1,538.76	1,911.46

截至评估基准日，「重庆康佳」前三年损益表如下：

金额单位：人民币万元：

项目/年度	2011年	2010年	2009年
营业收入	611.43	504.68	436.68
减：营业成本	35.95	130.90	932.66
营业税金及附加	4.16	-	-
销售费用	-	-	-
管理费用	603.90	684.10	768.51
财务费用	71.69	70.54	50.76
资产减值损失	-	-0.01	913.49
加：公允价值变动收益	-	-	-
投资收益	-15.38	-47.43	-88.67
营业利润	-119.63	-428.29	-2,317.40
加：营业外收入	9.31	229.98	10.14
减：营业外支出	0.21	163.95	12.89
利润总额	-110.54	-362.26	-2,320.15
减：所得税费用	-	10.44	-
净利润	-110.54	-372.70	-2,320.15

注：上述会计报表业经审计并由注册会计师发表了无保留审计意见。

5、 企业主要产品或服务

「重庆康佳」的经营范围为康佳彩色电视机的生产。随着电视行业平板电视替 代传统CRT（显象管）电视技术趋势的加速，CRT 电视市场基本退出市场，受控股股 东「康佳集团」产业结构调整政策的影响，「重庆康佳」彩电生产线于2009 年1 月 全面停产。目前，企业主要业务为厂房物业的出租。

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(三)委托方与被评估企业的关系

「重庆康佳」为「康佳集团」的控股子公司。

二、关于经济行为的说明

本次评估系对「重庆康佳」于2012 年9 月30 日的股东全部权益价值进行评估， 仅作为「康佳集团」拟转让所持有的「重庆康佳」股权时了解其市场价值之参考。 本次评估目的所对应的经济行已获批准。

三、关于评估对象与评估范围的说明

本次评估对象为：「重庆康佳」的股东全部权益价值。

其对应的评估范围为「重庆康佳」申报的截至2012 年9 月30 日的全部资产以 及相关负债，该等资产/负债业经重庆康华会计师事务所对其进行审计并出具了重康 会综报字（2012）第115 号《审计报告》。具体资产类型如下表所示（金额单位：人 民币元）：

民币元）：
项 目	账面值	项 目	账面值
流动资产	3,935,572.27	流动负债	18,868,371.59
非流动资产	27,686,169.20	非流动负债	-
其中：长期股权投资	-	负债总计	18,868,371.59
投资性房地产	21,765,402.95
固定资产	4,315,585.80
无形资产	1,605,180.45
资产总计	31,621,741.47	净 资 产	12,753,369.88

四、关于评估基准日的说明

本项目评估基准日为2012 年9 月30 日。

五、可能影响评估工作的重大事项说明

1、「重庆康佳」除下列因素外不存在对评估结果产生重大影响的其他事项：

1)受企业控股股东「康佳集团」产业结构调整政策的影响，「重庆康佳」彩电 生产线于2009 年1 月全面停产。由于主要生产设施长期停用并缺乏必要的维护保养， 本次申报评估的账列资产中已大部分报废、拆除、闲置或封存（详见资产清查评估 明细表）。「重庆康佳」目前的主要经营业务为厂房物业的出租。

• 2)申报评估的房屋建筑物中除综合楼外，均已领取重庆市《房屋所有权证》，

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证载权利人均为重庆康佳电子有限公司，其中，综合楼占用的土地已于2012 年2 月 1 日领取103D 房地证2012 字第00025 号《国有土地使用权证》，目前综合楼正在 申办《房屋所有权证》，「重庆康佳」已向有关部门提交办理资料。

3)「重庆康佳」申报评估的位于重庆市江北区观音桥街道电测村1、2 号地块（厂 区用地），已分别取得渝外国用（2001）字第048 号和103D 房地证2012 字第00025 号《国有土地使用权证》，土地面积合计33,096.20 平方米，土地使用权用途为工 业，土地使用权类型为行政划拨。根据「重庆康佳」与重庆市国土资源和房屋管理 局于2001 年8 月签订的（2001）渝地合（外）字第048 号《重庆市外商投资企业土 地使用合同书（划拨土地使用权）》，该等土地使用权的使用年限为20 年，自1999 年5 月20 日起至2019 年5 月19 日止。根据「重庆康佳」提供的验资报告及相关资 料，该项土地使用权系原重庆无线电三厂以协议价4,876,497.56 元出资（原重庆无 限电三厂以土地使用权、房屋建筑物、设备、存货及其他等实物资产合计1,800 万 元投入，其中土地使用权作价4,876,497.56 元，评估值14,586,400.00 元），截至 评估基准日，该项土地使用权账面摊销余额为1,826,554.53 元。根据《重庆康佳电 子有限公司合同》中记载，若该土地使用权改变土地用途或转让，则须由合资公司 （「重庆康佳」）补足土地作价入股时的地价优惠差价。

4)基于重庆市对江北区观音桥片区的功能进行重新规划，本次评估「重庆康佳」 依据《重庆市观音桥组团I 标准分区控制性详细规划》载明的功能定位及规划指标， 设定申报评估的土地使用权其未来可能实施的规划建设指标为：项目建成房地产功 能为住宅，容积率为3.0，计入容积率建筑面积为99,288.60 平方米，并假设「重 庆康佳」将变更经营范围，致力于上述土地使用权改变用途后住房房地产项目的开 发。

5)评估基准日「重庆康佳」持有「重庆景康」 31.25%的股权。该企业注册资本 1,200 万元人民币，评估基准日会计报表所示的所有者权益为259.16 万元。「重庆 景康」已停业近4 年，2009 至2011 年期间未进行工商年检登记。由于「重庆景康」 预计未来发生的各项清算费用超过其账面净资产，「重庆康佳」已对其全额计提减 值准备，长期投资账面净额为零。

2、「重庆康佳」除已向评估机构声明的事项外没有其他影响生产活动和财务状 况的重大合同和重大诉讼事项。

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3、除已向评估机构声明的事项外没有其他没有抵押、担保事项。

六、资产及负债清查情况和结果说明

「重庆康佳」为配合此次评估，于2012 年10 月8 日成立了以财务经理为清查 主要负责人，各部门、机构负责人为成员的财务部组织协调的清查小组，和深圳德 正信国际资产评估有限公司的评估人员一起对「重庆康佳」于评估基准日所拥有的 资产、债权债务进行了账实清理盘点工作。

清查结果为：1）账实相符；2）各项资产范围与经济行为涉及的评估范围一致。

七、资料清单

「重庆康佳」已向深圳市德正信资产评估有限公司提供下述资料：

• 1、资产评估清查申报明细表。

• 2、「重庆康佳」的营业执照及简介，验资报告和公司章程等法律性文件。

• 3、有关会计报表、审计报告。

• 4、与本次资产评估有关的经济行为文件。

• 5、与本次资产评估范围相关的房地产证、国有土地使用权证、机动车行驶证、

• 重点设备的购置发票等产权证明文件。

• 6、「重庆康佳」出具的承诺函及声明书。

• 7、「重庆康佳」长期投资单位营业执照、验资报告、合资合同及会计报表等相

• 关资料。

• 8、其他与资产评估相关的资料。

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（本页无正文）

委托方：康佳集团股份有限公司

负责人：

日期：2012 年10 月25 日

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（本页无正文）

被评估企业：重庆康佳电子有限公司

负责人：

日期：2012 年10 月25 日

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第三部分、评估范围和资产清查情况的说明

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一、评估对象与评估范围说明

(一)评估对象与评估范围内容

本次评估对象为：「重庆康佳」的股东全部权益价值。

其对应的评估范围为「重庆康佳」申报的截至2012 年9 月30 日的全部资产以 及相关负债。该等资产/负债业经重庆康华会计师事务所进行审计并出具了重康会综 报字（2012）第115 号《审计报告》。具体资产状况如下表所示（金额单位：人民 币元）：

币元）：
项 目	账面值	项 目	账面值
流动资产	3,935,572.27	流动负债	18,868,371.59
非流动资产	27,686,169.20	非流动负债	-
其中：长期股权投资	-	负债总计	18,868,371.59
投资性房地产	21,765,402.95
固定资产	4,315,585.80
无形资产	1,605,180.45
资产总计	31,621,741.47	净 资 产	12,753,369.88

(二)实物资产的分布情况及特点

1、 主要资产的产权情况：

截至评估基准日，「重庆康佳」的主要资产为存货、房屋建筑物、土地使用权 及设备类资产。其中：房屋建筑物、土地使用权位于重庆市江北区电测村2 号，存 货及设备类资产存放于上述经营场所，资产的产权状况如下：

申报评估的房屋建筑物中除综合楼外，均已领取重庆市《房屋所有权证》，证 载权利人均为重庆康佳电子有限公司，其中，综合楼占用的土地已于2012 年2 月1 日领取103D 房地证2012 字第00025 号《国有土地使用权证》，目前综合楼正在申 办《房屋所有权证》，「重庆康佳」已向有关部门提交办理资料。该等建筑物具体 权利状况详见下表：

序号	权证编号	建筑物名称	结构	建成年月	建筑面积
					(m 2)
1	房权证100字第100545号	传达室	混合	2001年	40
2	房权证100字第100545号	办公室	混合	1978年	2418
3	房权证100字第100545号	冲压车间	混合	1979年	646
4	房权证100字第100545号	检验车间	钢混	1985年	7062
5	房权证100字第100545号	金工车间	混合	1979年	1190
6	房权证100字第100546号	宿舍	混合	1982年	1526

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序号	权证编号	建筑物名称	结构	建成年月	建筑面积
					(m 2)
7	房权证100字第100546号	发电机房	混合	1978年	93
8	房权证100字第100546号	配电房	混合	1978年	106
9	房权证100字第100546号	电工房	混合	1978年	132
10	房权证100字第100546号	总务库房	混合	1982年	567
11	房权证100字第100547号	总装车间	钢混	1980年	8708
12	房权证100字第100548号	宿舍	混合	1983年	1266
13	房权证100字第100548号	食堂、厨房	混合	1979年	1007
14	房权证100字第100548号	浴室	混合	1979年	182
15	房权证100字第100549号	冷库	混合	1982年	70
16	房权证100字第100549号	锅炉房	混合	1986年	150
17	房权证100字第100550号	综合库房	框架	1994年	11062
18	竣工规划验收面积测量报 告	综合楼（含检验及老化室）	框架	2001 年	20447.48
合 计					56672.48

申报评估的土地使用权为股东作价入股投入，已取得划拨性质《国有土地使用 权证》，权证编号为渝外国用（2001）字第048 号和103D 房地证2012 字第00025 号，证载权利人为重庆康佳电子有限公司，土地面积合计33,096.2 ㎡，土地使用年 期为20 年（截至2019 年5 月19 日），土地用途为工业用地。根据「重庆康佳」提 供的验资报告及相关资料，该项土地使用权系原重庆无线电三厂以协议价 4,876,497.56 元出资（原重庆无限电三厂以土地使用权、房屋建筑物、设备、存货 及其他等实物资产合计1,800 万元投入，其中土地使用权作价4,876,497.56 元，评 估值14,586,400.00 元），截至评估基准日，该项土地使用权账面摊销余额为 1,826,554.53 元。根据《重庆康佳电子有限公司合同》中记载，若该土地使用权改 变土地用途或转让，则须由合资公司（「重庆康佳」）补足土地作价入股时的地价 优惠差价。

申报评估的设备类资产中，「重庆康佳」已提供了与被评估资产相关的《机动 车行驶证》、主要设备的购置合同、发票等产权证明文件的复印件。 2、 主要资产于现场查看时的使用情况：

存货类资产为在库周转材料，具体指用于彩色电视机生产维修的工具及零配件、 劳保用品和办公用品。由于「重庆康佳」彩电生产线于2009 年1 月全面停产。本次 申报评估的在库周转材料中除办公用品外，大部分已报废或闲置。

房屋建筑物位于重庆市江北区观音桥街道电测村1、2 号地块，房屋建筑面积共

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计 56,672.48 平方米。主要包括办公室、综合楼、综合库房、冲压车间、金工车间、 检验车间、宿舍、食堂等配套设施。现场勘查时，房屋建筑物主要用于租赁经营。 申报评估的土地使用权位于重庆市江北区观音桥街道电测村1、2 号地块，为「重 庆康佳」厂区用地，宗地于2001 年完成工业厂房的开发建设。

「重庆康佳」彩电生产线于2009 年1 月全面停产，主要生产设备及设施由于长 期停用并缺乏必要的维护保养，已大部分报废、出售或闲置（详见资产清查评估明 细表）。在用设备类资产主要包括配电设备、变压器、高低压电柜等房产配套设施 和办公电脑、空调、打印机和办公家具等，设备陈旧但尚可使用。申报评估的运输 设备共三辆，包括轿车2 台，商务车1 台，购置时间在1999 年至2003 年期间，现 场勘查时其使用状况未见异常。

二、资产清查和调查情况说明

(一)资产清查和调查时间、人员组织

本公司在分析被评估企业填报的《资产清查申报明细表》的基础上，按照资产 的不同类别及分布特点，组织了专业评估队伍对「重庆康佳」的资产和相关负债分 别进行了现场清查核实。清查工作从2012 年10 月9 日至2012 年10 月15 日。

1、 流动资产及负债的清查

在核实《资产清查申报明细表》与被评估单位财务报表的基础上，评估人员对 企业的流动资产及负债进行了清查核实。其中：

1)现金：对现金进行全面的实地盘点，并根据盘点金额情况和基准日至盘点日 的账务记录情况倒推评估基准日的金额；

2)银行存款：核对银行存款日记账与总账、报表余额相符，获取评估基准日的 “银行对账单”、“银行存款余额调节表”并进行函证，检查“银行存款余额调节 表”中未达账的真实性，以及评估基准日后的进账情况；

3)对各类应收款项，核对明细账余额与总账、报表余额是否相符，查阅款项金 额、发生时间、业务内容等账务记录，分析账龄，对金额较大的往来款项发询证函， 以证实应收款项的真实性、完整性，对有确凿证据证明已经发生坏账的款项，取得 相关的证明文件；

4)对存货类资产，获取并检查被评估单位评估基准日的存货盘点明细表、汇总 表，评价被评估单位盘点表的可信度，选择重点的存货项目进行抽查盘点或全额盘

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点，并倒推计算评估基准日的存货数量；

5)对流动负债-各个项目进行了核查，重点核实各项负债在评估目的实现后的实 际债务人和负债额。

2、 非流动资产的清查

（1）长期股权投资的清查

对长期股权投资的清查核实，首先对长期投资形成的原因、账面值和实际状况 等进行了取证核实，并查阅了投资协议、公司章程、验资报告、营业执照和有关会 计记录等，以确定长期投资的真实性和完整性。

（2）各类设备的清查

评估小组进入被评估企业，由企业设备管理人员介绍企业的组织结构及设备配 备、技术水平、主要设备的购置年月，以及设备的使用负荷和维修保养情况。然后 对被评估企业所提供的“机器设备清查评估申报表”进行审核，检查是否符合要求， 向申报单位了解有无账外设备，有无虚报、漏报、重报等情况。然后由评估人员会 同企业财务部、设备管理人员一起，按固定资产台账和评估申报明细表现场核实查 明实物，核对各类设备账面原值的组成，收集重大设备的发票、合同，车辆的机动 车行驶证，完善评估申报表中的缺项和漏项。

（3）房地产的清查

查阅了房地产有关产权认定方面的文件，如房屋所有权证、土地使用权证等有 关资料。重点核查评估申报表中列示的建筑面积、结构及装修标准，房屋的现状及 维修、使用情况等，并逐一做好记录，对建筑物照相留档备查。

• (二)影响资产清查和调查事项及处理方法

本次评估未考虑以下因素可能对资产清查结果造成的影响：

• 1、所欠负的抵押、按揭或担保等可能影响的资产清查的任何限制。

• 2、清查范围仅以被评估企业提供的评估明细表为准，未考虑被评估企业此次提

• 供的财产清单以外可能存在的资产以及或有资产和或有负债。

3、对有产权证的资产如房地产的面积仅按产权证登记的面积进行评估，对没有 产权证的资产如房屋建筑物（综合楼）的面积按被评估企业或管理单位提供的有关 说明文件或资料所记录的面积进行评估，本公司均未进行实际丈量。

• 4、对房屋建筑物仅观测其外观，对可能存在的内在结构性变化未进行测定。

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5、由于资料来源的不完全而可能导致的评估对象与实际状况之间的差异，未在 本公司考虑的范围之内。

• (三)资产清查和调查结论

通过资产清查，本公司认为资产清查结果与「重庆康佳」提供的资产评估申报 表基本相一致。

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第四部分、成本法评估技术说明

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一、评估思路

本评估说明中所称的成本法，亦称资产基础法，是指在合理评估企业各项资产价 值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。

成本法评估主要以评估基准日被评估企业经清查后反映在其会计报表内的资产、 负债为基础，通过评估这些资产、负债的价值，确定被评估企业股东权益之市场价值。

二、流动资产评估说明

「重庆康佳」申报评估的各项流动资产，包括货币资金、预付账款、其它应收款 和存货。上述资产于评估基准日账面值如下表所示（金额单位：人民币元）：

科目名称	账面价值	科目名称	账面价值
货币资金	3,732,727.82	其他应收款	202,800.46
交易性金融资产	-	减：坏账准备	4,056.01
应收票据	-	其他应收账款净额	198,744.45
应收账款	-	存货	195,392.65
减：坏账准备	-	减：存货跌价准备	195,392.65
应收账款净额	-	存货净额	-
预付账款	4,100.00	一年内到期的非流动资产	-
应收利息	-	其他流动资产	-
应收股利	-	流动资产合计	3,935,572.27

(一)货币资金评估说明

货币资金以经核实后的账面值为评估值。其中现金（存放于财务部保险柜）以盘 点数为基础来核实评估基准日的现金存量，并以核实值作为评估值。银行存款在核实 账面值、银行对账单余额及余额调节表的基础上，以核实值作为评估值。

货币资金账面值3,732,727.82 元，评估值3,732,727.82 元，评估增值0.00 元， 增值率0.00%。

(二)应收类款项评估说明

「重庆康佳」列报评估的应收类款项包括预付账款和其他应收款。

1、 预付账款评估说明

预付账款包括预付的电梯年检费等，账龄均为1 年以内。根据本公司抽查的有关 原始凭证显示，预付账款能够形成相应的资产权利或权益，故评估值按核实后的账面 值确认。

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2、 其他应收账款评估说明

其他应收款总额为202,800.46 元，企业计提坏账准备4,056.01 元，账面净额 198,744.45 元，主要是应收租赁单位的房租和水电费等。账龄为1 年以内。

应收类账款的评估，我们根据「重庆康佳」的有关会计记录进行抽查核实（包括 核对有关会计凭证和会计记录）。

各种应收款在核实无误的基础上，根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。对 于未发现有确凿证据表明款项无法收回的，按全部应收款项额计算评估值。账面上的 “坏账准备”科目按零值计算。

3、 应收类款项评估结果

预付账款账面值4,100.00元，评估值4,100.00元，评估增值0.00元，增值率0.00%； 其他应收款净额账面值198,744.45 元，评估值202,800.46 元，评估增值4,056.01 元，增值率2.04%。

(三)存货评估说明

「重庆康佳」列报评估的存货账面值195,392.65元，计提存货跌价准备195,392.65 元，存货净额0.00 元，全部是在库周转材料。在库周转材料是指用于彩色电视机生产 维修的工具及零配件、劳保用品和办公用品等，库龄3 年以上。

在库周转材料中除办公用品外，已大部分报废或闲置，对该部分存货，按废品处 理保留残值10,000.00 元。

在库周转材料的评估值为12,154.92 元。

(四)流动资产评估结果

「重庆康佳」流动资产账面值3,935,572.27 元，评估值3,951,783.20 元，评估 增值16,210.93 元，增值率0.41%。

增减值原因：账面上的“坏账准备”科目按零值计算。

三、长期股权投资评估说明

(一)长期股权投资概况

「重庆康佳」申报评估的长期股权投资共1 项，为1999 年6 月对重庆景康塑胶制 品有限公司(以下简称「重庆景康」)的股权投资，该企业注册资本1,200 万元人民币， 「重庆康佳」持有其31.25%的股权。评估基准日，该项长期投资账面值 755,719.17 元，

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已全额计提减值准备，账面净额为零。

根据「重庆景康」和「重庆康佳」提供的说明，「重庆景康」已停业近4 年，2009 至2011 年期间未进行工商年检登记。由于「重庆景康」预计未来发生的各项清算费用 超过其账面净资产，「重庆康佳」对其全额计提了减值准备。

有鉴于此，本次评估对该项长期投资按审计后的账面净额保留。

四、流动负债评估说明

「重庆康佳」申报评估的流动负债包括应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应 交税费和其他应付款。上述负债在评估基准日账面值如下表所列（金额单位：人民币 元）：

元）：
科目名称	账面价值	科目名称	账面价值
应付账款	958,991.18	应交税费	92,346.65
预收款项	197,852.50	其他应付款	16,762,027.26
应付职工薪酬	857,154.00	流动负债合计	18,868,371.59

(一)应付账款、预收账款和其他应付款评估说明

应付账款主要是应付的货款；预收账款是预收的房屋租金；其他应付款主要是应 付职工的社保费、董事会经费、房屋租赁押金和应付康佳集团股份有限公司的资金占 用费及材料款等。

本次评估查阅了应付、预收及其他应付款项的凭证，对重要的项目进行了函证。 应付账款和预收款项以核实后的账面值作为评估值。

根据「重庆康佳」提供的有关情况说明，综合楼补办《房屋所有权证》过程中需 补交市政建设配套费、人防费等相关费用，预计补交金额约为6,700,000.00 元人民币； 「重庆康佳」预计将对企业原有在册员工予以安置和经济补偿。该部分安置费用总额 约为4,930,000.00 元人民币。

其他应付款的评估值除账面值外，还包括上述两项费用。

(二)应付职工薪酬评估说明

评估人员对「重庆康佳」应付职工薪酬的计提、发放或使用进行了核实。经核实 结果无误。以核实后的账面值确认评估值。

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(三)应交税费评估说明

应交税费主要为应交的营业税、增值税、城建税、教育费附加、房产税等。 应交税费以核实后的账面值作为评估值。

(四)流动负债评估结果

「重庆康佳」流动负债账面值18,868,371.59 元，评估值30,498,371.59 元，评 估增值11,630,000.00 元，增值率61.64 %。

五、各类设备评估说明

(一)资产概况

「重庆康佳」本次列报评估的设备分为机器设备、运输设备和电子设备，评估基 准日各类设备账面原值合计12,049,241.34 元，账面净值2,055,784.18 元。简要情况 如下表所示（金额单位人民币元）：

科目名称	账面价值	账面价值
	原值	净值
机器设备	4,303,816.60	651,624.90
车辆	772,115.50	77,211.55
电子设备	6,973,309.24	1,326,947.73
合 计	12,049,241.34	2,055,784.18

「重庆康佳」彩电生产线于2009 年1 月全面停产，主要生产设备及设施由于长期 停用并缺乏必要的维护保养，已大部分报废、出售或闲置。在用设备类资产主要包括 配电设备、变压器、高低压电柜等房产配套设施和办公电脑、空调、打印机和办公家 具等，设备陈旧但尚可使用。申报评估的运输设备共三辆，包括轿车2 台，商务车1 台，购置时间在1999 年至2003 年期间，现场勘查时其使用状况未见异常。

(二)现场查勘情况说明

根据被评估企业提供的资产清查评估明细表，对重点设备逐项进行现场查勘。对主 要设备，首先进行设备利用率、设备负荷状况、设备维护保养状态、设备大修理状况、 设备故障率、设备工作环境情况的总体调查；然后逐台观察设备的外部成新状况、设 备运行的状况及运行纪录；最后会同被评估企业设备管理技术人员并聘请专家对重要 设备进行分部观察、检测、分析和分部成新情况评分。

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(三)评估方法

主要采用成本法评估，其评估计算公式为：

评估值＝重置价值×成新率

1、 重置价值的确定

对于国产设备：

重置价值＝购置价＋运杂费＋安装调试费＋其他合理费用＋资金成本。

凡能查询到评估基准日市场价格的设备，以市场购置价加上设备运杂费和安装调 试费等其他费用来确定设备的重置价值。

凡不能从市场获得现行价格的设备，参考《2012 年机电设备评估价格信息》、《2012 年中国机电产品报价目录》等有关设备价格目录中的价格，加上设备的运杂费及安装 调试费等其他费用来确定其重置价值。

对无法询价的设备，采用类比法对类似设备的价格加以修正，再加上设备运杂费 和安装调试费等其他费用来确定其重置价值。

运输车辆按有关收费规定：

车辆重置价值＝购车价×［1＋购置附加费率/（1+增值税率）］＋牌照手续费 各项费率的选取参考《资产评估常用数据与参数手册》。

2、 成新率的确定

通过对设备的现场勘察，考虑各类设备的有效使用年限，以及各类设备实际已使用 年限、外观及自然损耗等因素，合理确定各类设备的实体性损耗；同时向有关管理人 员调查和查询该等设备的技术状况、维修保养情况，合理确定各类设备的功能性损耗， 从而综合确定评估设备的成新率。具体确定成新率时根据不同情况按以下方法计算：

对一般小型通用设备，根据其经济耐用年限，结合现场勘查状况来确定其成新率。 运输车辆的成新率参照1997 年7 月15 日国家经贸委、国家计委等六部委联合发布、 经修订后的《汽车报废标准》中的相关规定，从服务年限和行驶里程两方面考虑采用 孰低法确定成新率评估示例。

(四)评估案例

1、 堆高机

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例1	机器设备评估明细表第7 项	设备名称：堆高机
	规格型号：“BT”PPS1200/2900	生产厂家：瑞典BT 公司
	购置日期：2000 年5 月	启用日期：2000 年5 月
	账面原值：107,000.00 元	账面净值：13,107.50 元

该堆高机是被评估企业机器设备在用设备中账面价值最大的设备之一,属于通用设 备，该设备2000 年采购距今已超过十年。“BT”PPS1200/2900 堆高机，起重1200KG， 起重高度2900MM，采用全自动控制，无污染的电动动力，铲升高度2900MM，门架闭合 时高度1945MM，全车宽度800MM，自身自重900KG，配随车电瓶、备用电瓶各一套，充 电器一个，备用车轮一个。

（1）重置价值计算

“BT”PPS1200/2900 堆高机由瑞典BT 公司生产，2000 年5 月购置,同期投入使用， 购置价格为107,000.00 元。经市场调查，目前该型号堆高机原厂已停产，技术工艺已 实现更新，国内的起重设备技术装备完全能够达到九十年代末期欧洲同类型该型号堆 高机的技术水平。采用国产设备替代法。经查阅机械工业出版社出版社《机电产品报 价手册》升降搬运设备分册，达到同类型设备技术水平的北京台铭威特机械设备有限 公司生产的VH-WS-125/30 全自动堆高机，铲升高度3000MM，额定载荷1250KG，性能 与瑞典九十年代产品“BT”PPS1200/2900 堆高机类似。该《机电产品报价手册》报价 为41,800.00 元，考虑到进口设备制造精度高，质量相对稳定，在国产设备报价的基 础上调20%作为被评估设备的现行购置价格，运输费用按5,000.00 元计算，无需安装 调试。则：

重置价值＝41,800.00 元×(1+20%)+5,000.00 元 ＝55,160.00 元

（2） 成新率计算

该设备2000 年5 月购置，同期投入使用，使用中未发现设备存在质量问题。该设 备属于集装箱起重运输设备，按照《资产评估常用数据与参数手册》，并考虑设备的实 际使用状况，设备的经济使用年限取12 年。

至评估基准日，该设备已使用12 年4 个月，已超过同类设备的经济使用年限。因 「重庆康佳」已全面停产，设备目前很少使用，处于闲置状态，成新率按10%计算。

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（3）评估值

评估值＝重置价值×成新率

＝55,160.00 元×10% ＝5,516.00 元

2、 格力空调

例2	电子设备评估明细表第192 项	设备名称：格力空调
	规格型号：KFR-72LW/E1	生产厂家：格力公司
	购置日期：2006 年7 月	启用日期：2006 年7 月
	账面原值：7,350.00 元	账面净值：3,270.74 元

（1）重置价值的计算

经评估人员在京东商城网站查询，该设备现行市场价格为6,299.00 元/台，无需安 装和运输费用。

重置价值＝6,300.00 元（取整）

（2）成新率的估算

该设备于2006 年7 月启用，至评估基准日已使用6 年2 个月，根据《资产评估常 用数据与参数手册》，该设备的经济使用年限为6 年，已超过同类设备的经济使用年限， 目前尚在维持使用，成新率按10%计算。

（3）评估值计算

评估值＝重置价值×成新率

＝6,300.00 元/台×10%＝630.00 元

3、 别克轿车

例3	运输设备评估明细表3 项	设备名称：别克轿车
	车辆牌号：渝B92388	登记权利人：「重庆康佳」
	规格型号：SGM7252GL	生产厂家：上海通用公司
	购置日期：2003-5	启用日期：2003-5
	账面原值：301,259.00 元	账面净值：30,125.90 元

该车辆截至评估基准日已行驶215000 公里，未出现重大事故，车况一般，发动机 动力下降，噪声增大，内饰陈旧。车辆配置为：发动机排量 2490cc，变速箱：4 挡自 动，功率：112/5600 kw/rpm，扭矩：209/4400 N·m/rpm，驱动方式：前置前驱，整

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备质量：1557kg，长宽高：4923×1845×1465mm，轴距：2769mm，车体结构：货轿车， 排放标准：欧Ⅲ标准。

（1）重置价值的计算

经网上查阅汽车行情，SGM7252GL 别克君威轿车目前市场报价为195,000.00 元， 计算车辆购置附加费10%，证照费500 元，车辆重置价值的计算如下表所示：

现购入价格（JG1） 车辆购置税（JG2） 牌照及手续费(JG3) 其他设备及装饰费用(JG4) 重置价值JG= JG1+ JG2+ JG3+ JG4=	195,000
	16,667
	500
	211,200

（2）综合成新率的估算

（a）理论成新率

轿车经济使用年限为15 年，评估基准日已使用9 年5 个月；规定行驶里程为50 万Km，已行驶20 万Km；按照行驶里程和使用年限法孰低原则：

里程法成新率＝[(50 万Km-21.5 万Km)/50 万Km]×100%＝57%

年限法成新率＝[(180 个月-113 个月)/180 个月]×100%＝37%

（b）技术分析法成新率

技术分析法成新率的计算过程如下表所示：

部 位	技术状态	标准分	评估分
外型车身部分	各系统运行基本正常	10	4
车内装饰部分	车厢内陈旧	10	3.5
发动机总成	噪音低，磨损轻微	35	13
底盘各部分	传动系、行驶系、制动系基本正常，变速箱噪音正常	35	13
电器系统	正常使用	10	4
合计		100	37.5

技术分析法成新率取37.5%。

（c）综合成新率

综合成新率＝50%×37%+50%×37.5%

＝37%（取整）

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（3）评估值计算

评估值＝重置价值×综合成新率 ＝211,200.00元×37% ＝78,144.00元

其他运输设备评估值的计算与该设备相似，轿车经济使用年限一般取15 年。 (五)设备评估结果

「重庆康佳」各类设备账面净值2,055,784.18 元，评估值166,616.00 元，评估 增值-1,889,168.18 元，增值率-91.90%。

减值原因主要系「重庆康佳」已停产3 年多，主要设备处于闲置和报废状态，且 已房产相关的配套设施（如变配电设备）其评估值纳入房屋建筑物的评估结果中考虑， 本科目内评估值为零。

(六)机器设备评估有关事项说明

「重庆康佳」彩电生产线于2009 年1 月全面停产，主要生产设备及设施由于长期 停用并缺乏必要的维护保养，已大部分报废或闲置，在用设备类资产中的配电设备、 变压器、高低压电柜等房产配套设施其评估值纳入房地产评估结果中考虑。

六、建筑物（含投资性房地产）评估说明

(一)房屋建筑物（含投资性房地产）概况

「重庆康佳」申报评估的房屋建筑物位于重庆市江北区观音桥街道电测村1、2 号 地块，主要为「重庆康佳」生产厂区工业用房，取得来源为企业自建或股东作价投入， 账面原值合计34,826,791.25 元、截至评估基准日账面净值合计26,003,777.20 元。 现将其具体权利状况及现状概述如下：

1、 资产概况

本次被评估的房屋建筑物为「重庆康佳」生产厂区工业用房，该等建筑物于1978 年至2001 年期间陆续建设完成，建筑面积共计56,672.48 平方米。因「重庆康佳」彩 电生产线于2009 年1 月全面停产，目前厂区建筑物已不作为生产用房使用，除配套设 用房（传达室、发电机房、配电房、电工房、浴室、冷库、锅炉房）及自用办公用房 之外，其余房屋均由「重庆康佳」用于出租经营。根据「重庆康佳」提供的租赁合同 统计资料，可知其租金水平约为12－16 元/平方米/月。

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2、 产权状况

申报评估的房屋建筑物中除综合楼外，均已领取重庆市《房屋所有权证》，证载 权利人均为重庆康佳电子有限公司，其中，综合楼占用的土地已于2012 年2 月1 日领 取103D 房地证2012 字第00025 号《国有土地使用权证》，目前综合楼正在申办《房 屋所有权证》，「重庆康佳」已向有关部门提交办理资料。该等建筑物具体权利状况 详见下表：：

序号	权证编号	建筑物名称	结构	建成年月	建筑面积( 2)
					m
1	房权证100字第100545号	传达室	混合	2001年	40
2	房权证100字第100545号	办公室	混合	1978年	2418
3	房权证100字第100545号	冲压车间	混合	1979年	646
4	房权证100字第100545号	检验车间	钢混	1985年	7062
5	房权证100字第100545号	金工车间	混合	1979年	1190
6	房权证100字第100546号	宿舍	混合	1982年	1526
7	房权证100字第100546号	发电机房	混合	1978年	93
8	房权证100字第100546号	配电房	混合	1978年	106
9	房权证100字第100546号	电工房	混合	1978年	132
10	房权证100字第100546号	总务库房	混合	1982年	567
11	房权证100字第100547号	总装车间	钢混	1980年	8708
12	房权证100字第100548号	宿舍	混合	1983年	1266
13	房权证100字第100548号	食堂、厨房	混合	1979年	1007
14	房权证100字第100548号	浴室	混合	1979年	182
15	房权证100字第100549号	冷库	混合	1982年	70
16	房权证100字第100549号	锅炉房	混合	1986年	150
17	房权证100字第100550号	综合库房	框架	1994年	11062
18	竣工规划验收面积测量报 告	综合楼（含检验及老化室）	框架	2001 年	20447.48
合 计					56672.48

3、 现场勘查情况

申报评估的房屋建筑物位于重庆市江北区观音桥街道电测村1、2 号地块「重庆康 佳」生产厂区内，周边分布有学校、医院、购物商场、酒店、公园等配套商服设施， 且地铁及公交线路均途经附近设站，交通较为便利。

被评估房屋建筑物可分为三类，生产用房，办公及宿舍用房和配套用房，其中：

生产用房（包括冲压车间、检验车间、金工车间、总务库房、总装车间、综合库 房等）为混合或钢混结构，装饰标准为：外墙为涂料外墙，水泥地面、内墙及天花刷 白，卷闸门、铝合金窗，配设有消防设施、电梯等附属设备。

办公及宿舍用房（包括办公室、宿舍、综合楼、食堂厨房等）为混合或钢混结构，

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装饰标准为：外墙瓷片饰面，水泥与地砖地面、内墙及天花刷白，卷闸门、木夹板门、 铝合金窗，配设有电话、消防设施、电梯等附属设备；卫生间为地砖地面、瓷片到顶 内墙、铝扣板天花、普通洗面盆及蹲厕。

配套用房（包括传达室、发电机房、配电房、电工房、浴室、冷库和锅炉房）为 混合结构，外墙为涂料外墙，水泥地面、内墙及天花刷白，铁门、铝合金窗，配设有 消防设施等附属设备。

(二)评估方法及计算公式

基于重庆市对江北区观音桥片区的功能进行重新规划，根据《重庆市观音桥组团I 标准分区控制性详细规划》载明的功能定位及规划指标，该等建筑物所占用的土地所 在区域已规划为商住功能区，且周边房地产已处于拆迁及改造进程中。本次评估是按 照「重庆康佳」设定的更改土地功能为住宅用地前提下所进行的评估测算，故房屋建 筑物的评估值基于评估基准日至设定的拆除重建时点期间该等房地产的收益价值。本 次评估预计拆除重建至评估基准日的期间约为两年，采用收益法评估。

收益法系根据经济学中的预期收益原理，即某宗房地产的客观合理价格或价值， 为待估房地产的产权人在拥有房地产的期间内从中所获得的各年收益的现值之和。也 就是先预计待估房地产未来存续期间的正常净收益，然后选用适当的折现率将其折现 的估价时点后进行累加。

净收益为租赁收入扣除相关税费。有效毛租金收入在金额上等于按合同约定或正 常租金水平估算的年租赁收入扣除免租期及空置率后的实际收入；有关税费参照估价 时点市场上类似房地产的一般费用水平确定。收益法计算公式为：

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A 为每单位出租面积的年纯收益

r 为出租物业的折现率

t 为预期的收益年期

(三)评估过程

截至评估基准日，该等建筑物中可出租用房的出租率约在95%左右，租期多为1 年 期，剩余租期多短于1 年，约定租金主要介于12 元/平方米/月至16 元/平方米/月之

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间，其中租金偏低的房屋其租赁者多为「重庆康佳」关联企业。

经市场调查，目前区域内此类用房的市场租金约15 元/平方米/月，本次评估取市 场租金作为预期可实现的租赁收益水平，收益期设定为2 年，空置率忽略不计。评估 值测算过程详见下表：

	项目内容	计算公式或税费率	计算公式或税费率	数值
S	建筑面积(㎡)			55,899.48
B	原建购价(元)			34,826,791.25
n	收益年限(年）			2.00
R	资本化率			6.00%
1	月租金(元/㎡)			15.00
2	年潜在毛收入（元/㎡）	月租金×	12	180.00
3	空置率			0%
E	年有效毛收入(元/㎡)			180.00
F	年运营费用(元/㎡)	1+2+...+6		37.26
1	城市房产税(元/㎡)	年有效毛收入×	12%	21.60
2	营业税(元/㎡)	年有效毛收入×	5.0%	9.00
3	城建税及教育附加(元/㎡)	营业税×	12%	1.08
4	印花税(元/㎡)	年有效毛收入×	0.1%	0.18
5	维修费(元/㎡)	年有效毛收入×	1.0%	1.80
6	租赁管理费(元/㎡)	年有效毛收入×	2.0%	3.60
A	年净收益(元/㎡)	E-F		142.74
	评估单价(元/㎡)	A×[1-1/(1+R) n]÷r		262.00
V	评估总价(元)			14,646,000.00

(四)房屋建筑物评估结果及评估增减值原因分析

「重庆康佳」房屋建筑物评估前账面原值合计34,826,791.25 元、账面净值合计 26,003,777.20 元，本次评估值14,646,000.00 元，评估减值11,357,777.20 元，减值 率43.68%。

减值原因：本次评估是按照「重庆康佳」设定的更改土地功能为住宅用地前提下 所进行的评估测算，故房屋建筑物的评估值基于评估基准日至设定的拆除重建时点期 间该等房地产的收益价值，由于该收益期较短，故导致评估减值。

七、土地使用权评估说明

(一)资产概况

「重庆康佳」申报评估的土地使用权具体指重庆市江北区观音桥街道电测村1、2 号地块，宗地于2001 年完成工业用房的建设，为股东作价入股投入，已取得划拨性质 《国有土地使用权证》。账面值为股东入股协议价格，其原始评估价格为14,586,400.00

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元，实际入股协议价为4,876,497.56元，截至评估基准日账面摊销余额为1,605,180.45 元。根据《重庆康佳电子有限公司合同》中记载，若该土地使用权改变土地用途或转 让，则须由合资公司（「重庆康佳」）补足土地作价入股时的地价优惠差价。现将待估 土地使用权具体权利状况及现状概述如下：

1、 产权状况及规划指标

申报评估的土地使用权为股东作价入股投入，已取得划拨性质《国有土地使用权 证》，权证编号为渝外国用（2001）字第048 号和103D 房地证2012 字第00025 号，证 载权利人为重庆康佳电子有限公司，土地面积合计33,096.2 ㎡，土地使用年期为20 年（截至2019 年5 月19 日），土地用途为工业用地。根据「重庆康佳」提供的验资报 告及相关资料，该项土地使用权系原重庆无线电三厂以协议价4,876,497.56 元出资（原 重庆无限电三厂以土地使用权、房屋建筑物、设备、存货及其他等实物资产合计1,800 万元投入，其中土地使用权作价4,876,497.56 元，评估值14,586,400.00 元），截至 评估基准日，该项土地使用权账面摊销余额为1,826,554.53 元。根据《重庆康佳电子 有限公司合同》中记载，若该土地使用权改变土地用途或转让，则须由合资公司（「重 庆康佳」）补足土地作价入股时的地价优惠差价。

基于重庆市对江北区观音桥片区的功能进行重新规划，本次评估「重庆康佳」依据 《重庆市观音桥组团I 标准分区控制性详细规划》载明的功能定位及规划指标，设定 申报评估的土地使用权其未来可能实施的规划建设指标为：项目建成房地产功能为住 宅，容积率为3.0，计入容积率建筑面积为99,288.60 平方米。本次评估按照上述假设 条件及规划建设指标对申报评估的土地使用权发表价值意见。同时，假设「重庆康佳」 将变更经营范围，致力于上述土地使用权改变用途后住房房地产项目的开发。

2、 土地区域位置及利用状况

待估土地使用权位于重庆市江北区观音桥街道电测村，宗地东南西面紧临建北四支 路，北面紧临鹞子丘路。目前该区域主要为职工住宅集中区，区域外围为观音桥商业 区（约十分钟步行距离），周边分布有幼儿园、小学、中学、邮局、银行、酒店、商场 等服务配套设施，且地铁及公交车均途经附近设站，公共交通条件便利。

目前，重庆市政府已将此片区规划为商住区域，现正在进行拆迁改造工作。

被评估宗地呈较规则四边形，土地面积相对适中，对房地产开发利用基本无影响。

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现场勘察时，宗地实际开发程度达到宗地外五通（供水、排水、通路、通电、通讯）、 场地内建有工业用房。

(二)评估方法及计算公式

根据被评估土地使用权的设定规划用途及性质、资料收集情况等相关条件，本次评 估拟采用假设开发法进行估值。

假设开发法即首先通过市场比较法结合趋势法预测开发完成后的房地产价值，再扣 除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算被评估房地产客观合理价格或价值 的方法。

评估计算公式为：

评估值＝开发完成后房地产的市场价值－工程建设成本及管理费用－投资利息－ 销售税金及费用－土地增值税－所得税－投资利润 上式中：

“开发完成后房地产的市场价值”根据被评估房地产的功能，通过评估人员运用市 场比较法结合趋势法对未来建设完成后的房地产销售或租赁价格进行预测后，采用一 定的计算方法得到。

“工程建设成本及管理费用”，根据有关工程造价信息上所载同类用房建造成本区 间值及取费标准，通过计算确定。

“投资利息”指正常建设工期内投资成本占用资金的机会成本，其中：投资成本包 括工程建设成本和工程建设管理费两部分；

“销售税金及费用”指房地产销售过程中所需支付的销售税金（营业税、城市建设 维护税、教育费附加、印花税）以及销售费用（销售代理与广告等费用）。

“土地增值税及所得税”按土地增值税及所得税税法的有关规定计算。

“投资利润”为开发项目建设工期内投资成本所应取得的投资回报。

(三)计算过程

（1）土地使用权转变用途需补交地价的测算

宗地于2001 年完成工业用房的建设，系股东作价入股取得，已取得划拨性质《国 有土地使用权证》。账面值为股东入股协议价格，其原始评估价格为14,586,400.00 元， 实际入股协议价为4,876,497.56 元。根据《重庆康佳电子有限公司合同》中记载，若

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该土地使用权改变土地用途或转让，则须由合资公司（「重庆康佳」）补足土地作价入 股时的地价优惠差价，即宗地在工业用地的状态下改变土地用途或转让首先需缴交地 价9,709,902.44 元。

本次评估假设宗地于评估基准日变更土地用途并进行住宅房地产项目的开发，故需 缴交土地用途变更的地价款。经咨询重庆市江北区国土部门关于「重庆康佳」厂区用 地的基准地价标准，可知其经区域因素及个别因素修正后的工业用地基准地价为900 元/平方米，住宅用地基准地价为2,480 元/平方米。则宗地于现状工业用地变更功能 为住宅用地需要缴交的地价测算过程如下：

现状工业用地地价测算过程：

1）期日因素修正系数

重庆市现行基准地价标准设定的评估基准日为2010 年1 月1 日，本次评估基准日 为2012 年9 月30 日，经查询中国城市地价动态监测系统可知，重庆市此段期间的工 业地价增长幅度为1.25%。

2）容积率修正系数

经查询重庆市国有土地使用权土地级别基准地价修正体系中关于容积率的修正系 数，可知工业用地容积率为1.5 的修正系数为1.05，容积率为2 的修正系数为1.12。 鉴于本次待估土地使用权取得时并未有容积率的限制规定，故本次评估按照其地上现 状已建成建筑与其土地面积测算其实际容积率为1.71 为测算依据，则本次待估土地使 用权容积率修正系数为1.08。

3）年期修正系数

根据重庆市国有土地使用权土地级别基准地价修正体系中关于年期修正系数的测 算公式计算，本次待估土地使用权的年期修正系数为0.34。

综上所述，待估工业用地现状下的地价为：900×(1+1.25%)×1.08×0.34× 56,672.48＝18,963,200 元。

变更土地用途为住宅用地需补交的地价测算过程：

1）期日因素修正系数

重庆市现行基准地价标准设定的评估基准日为2010 年1 月1 日，本次评估基准日 为2012 年9 月30 日，经查询中国城市地价动态监测系统可知重庆市此段期间的住宅 地价增长幅度为28.04%。

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2）容积率修正系数

经查询重庆市国有土地使用权土地级别基准地价修正体系中关于容积率的修正系 数，可知住宅用地容积率为3 的修正系数为1，则本次待估土地使用权容积率修正系数 为1。

3）年期修正系数

根据重庆市国有土地使用权土地级别基准地价修正体系中关于年期修正系数的测 算公式计算，本次待估土地使用权的年期修正系数为0.98。

综上所述，待估土地使用权住宅用途的地价为：2480×(1+ 28.04%)×1×0.98× 33,096.20×3＝308,974,600 元。

经上述测算，本次待估土地使用权转变用途需补交地价共计：9,709,902.44+ （308,974,600－18,963,200）＝299,721,302.44 元。

另根据重庆康佳电子有限公司出具的《情况说明》记载，宗地上的综合楼后期办证 事宜尚需支付约670 万元相关费用。

（2）开发完成后房地产的市场价值

开发完成后的房地产价值，主要通过评估人员对周边房地产市场的调查了解，并参 考同类房地产开发项目的经营、销售情况确定，计算过程如下：

鉴于中央政府和地方政府从2011 年至2012 年期间对房地产市场进行宏观调控，相 应政策的频繁出台及逐步实施，房地产市场价格近期呈骑稳态势。考虑政府部门至今 仍未放松对房地产市场的调控，故预计在未来较长时期内，房地产市场的调控政策将 会保持常态，从而对房地产市场，尤其是住宅房地产市场的销售价格起到一定的抑制 作用，预计未来住宅房地产的市场价格将很难出现大幅上涨趋势，其价格呈平稳状态 的可能性较大，故我们预计住宅房地产保持现行销售均价较为符合市场预期。

经市场调查，区域内与本次待估项目可比的在售房地产项目主要为：

“光华观府国际”：销售均价12,000 元/平方米（套内面积），普通住宅； “保利 江上明珠”：销售均价12,000 元/平方米（套内面积），普通住宅； “名家汇国际广场”： 销售均价11,500 元/平方米（套内面积），普通住宅； “紫御江山”：销售均价11,000 元/平方米（套内面积），普通住宅； “北大资源江山名门”：销售均价11,000 元/平 方米（套内面积），普通住宅。

此外，区域内与本次待估项目邻近的二手住宅项目主要为：

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“协信中心”二手房销售价约13,000 元/平方米（套内面积），普通住宅； “北岸 星座”二手房销售价约12,000 元/平方米（套内面积），普通住宅； “协信丹枫白露” 二手房销售价约12,000 元/平方米（套内面积），普通住宅。

上述房地产项目的销售价格折算为建筑面积单价约为9,000 元/平方米至11,000 元/平方米。

评估人员通过实地勘察和对邻近地区的调查，在认真分析研究所掌握的材料后，预 测本次评估住宅房地产的销售均价为10,000 元/平方米（建筑面积）。

综上所述，确定项目建成后的房地产价值共计992,886,000 元。

（3）开发成本

房屋开发成本主要包括原有建筑物的拆除工程、新建房屋的土建工程、电气安装工 程、给排水工程、消防工程、弱电工程、燃气工程、供电设备、电梯工程等项目以及 相关费用。

根据重庆市工程造价信息上所载同类用房建造成本区间值及取费标准，确定待估项 目的开发成本如下列表1 所示。

（4）工程建设成本及管理费用

截至评估基准日，「重庆康佳」尚未开始土地功能变更及拟建项目的施工，即尚未 发生工程费用的支出，故其工程建设成本及管理费用即为开发成本，详见表1 所示。

（5）投资利息

利率取中国人民银行2012 年7 月公布的3～5 年期（含5 年）贷款年利率6.4%， 建设工期参考类似项目的正常建设期及本次评估所设定的假设前提，取4 年。假设续 建资金在开发期内均匀投入，计息周期为项目建设期的1/2，已投入资金计息周期为整 个项目建设期。按开发成本及相关费用均为借贷资金考虑，以复利计算，则： 利息费用＝（工程续建成本+续建费用）×[（1+6.4%）4/2-1]，详见表1 所示：

（6）销售费用

销售费用包括广告宣传及代理费等。根据目前房地产公司销售运营的经验数据，其 销售费用约为销售收入的1.5%，故本次评估取销售费用为开发完成后房地产价值的 1.5%，详见表1 所示：

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（7）销售税费

根据重庆市相关规定和税费标准，销售税费包括营业税（5%）、城市建设维护税（营 业税的7%）、教育费附加（营业税的5%）、印花税（0.05%），合计取开发完成后房地产 价值的5.65%，详见表1 所示：

（8）土地增值税

根据中华人民共和国土地增值税条例的相关规定，土地增值税的计算过程详见表1 所示：

（9）所得税

根据国家税务局及税法的有关规定，重庆市所得税征收税率为25%，计算过程详见 表1 所示：

（10）投资利润

经查询万德资讯信息系统，可知房地产类上市公司的销售净利率中位数约为15%， 而经统计重庆市房地产项目公司的销售净利率，普遍低于该中位数水平，其销售净利 率集中于6%－12%之间，故本次评估取其投资利润为销售收入的10%，计算过程详见表 1 所示。

（11）土地使用权评估值

「重庆康佳」申报评估的土地使用权评估值计算过程如下表1 所示：

一 项目建成后的总建筑面积	一 项目建成后的总建筑面积		99,288.60 ㎡
住宅			99,288.60 ㎡
计入容积率的面积小计			99,288.60 ㎡
二 项目预计销售收入	可销售面积	销售单价	992,886,000元
住宅销售收入	99,288.60 ㎡	10,000 元/㎡	992,886,000 元
三 开发成本	取价依据：	2949 元/㎡	292,823,932元
（一）建安工程费		2770 元/㎡	275,029,422元
1 建筑工程费用及装修		2200 元/㎡	218,434,920 元
2 桩基工程费用		150 元/㎡	14,893,290 元
3 基础土方		15 元/㎡	1,489,329 元
4 一般水电安装(给排水、通风、电气、消防）		65 元/㎡	6,453,759 元
5 通讯		60 元/㎡	5,957,316 元
6 智能化		50 元/㎡	4,964,430 元
7 电梯		80 元/㎡	7,943,088 元
8 室外配套工程		150 元/㎡	14,893,290 元
（二）前期费用	取价依据：	112.19 元/㎡	11,139,200元
1 勘察、设计费用	按建安费的 3.00%	83.1 元/㎡	8,250,880 元

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2 可行性研究费	按建安费的 0.25%	6.93 元/㎡	688,070 元
3 环境影响咨询费	按建安费的 0.20%	5.54 元/㎡	550,060 元
4 施工图预算费	按建安费的 0.30%	8.31 元/㎡	825,090 元
5 招投标费	按建安费的 0.10%	2.77 元/㎡	275,030 元
6 临时设施费	按建安费的 0.20%	5.54 元/㎡	550,060 元
（三）其他费用	取价依据：	67.03 元/㎡	6,655,310元
1 工程建设监理费	按建安费的 1.30%	36.01 元/㎡	3,575,380 元
2 竣工图编制费	按建安费的 0.12%	3.32 元/㎡	329,640 元
3 建设单位管理费	按建安费的 1.00%	27.7 元/㎡	2,750,290 元
已投入的建筑成本		0 元
已投入的总开发成本		346,124,591 元
四 尚需投入的建筑成本	按开发期内均匀投入	4 292,823,932元
五 续建投资的利息	开发成本*（1+利率）^(建设期/2)	6.40% 38,680,900 元
六 销售费用	按销售收入的 1.5%	14,893,300元
七 销售税金	按销售收入的 5.65%	56,098,100元
1 营业税	按销售收入的 5%	49,644,300 元
2 城市建设维护税	按营业税的 7%	3,475,100 元
3 教育费附加	按营业税的 5%	2,482,200 元
4 印花税	按销售收入的 0.05%	496,400 元
八 土地增值税	增值额 116,475,472	税率0%	-元
	增值率 13.29%
九 所得税	增值额 256,138,134	税率25%	64,034,500元
十 续建投资的利润 99,288,600元
十一 未扣减地价前估值 427,070,000元
十二 未扣减地价前估值单价（按土地面积） 12904元/㎡
十三 未扣减地价前估值单价（按建筑面积） 4301元/㎡
十四 评估值（扣减地价后） 127,350,000.00元

(四)土地使用权评估结果及增减值原因分析

「重庆康佳」土地使用权评估前账面值1,605,180.45 元，本次评估值 127,350,000.00 元，评估增值125,744,819.55 元。增值原因包括：近年来房地产市场 价格有较大幅度的上涨。

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第五部分、评估结论及其分析

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一、评估结论

本公司认为，除本报告所载明的特别事项说明外， 「重庆康佳」在本报告载明 的评估目的及价值定义、假设及限制条件下：

采用成本法评估的「重庆康佳」股东全部权益价值于评估基准日2012 年9 月30 日的评估值为： 11,561.60 万元。其中，资产总额账面值3,162.17 万元，评估值 14,611.44 万元，评估增值11,449.27 万元，增值率362.07%；负债总额账面值 1,886.84 万元，评估值3,049.84 万元，评估增值1,163.00 万元，增值率61.64%； 净资产账面值1,275.34 万元，评估值11,561.60 万元，评估增值10,286.26 万元， 增值率806.55%。具体评估结果如下表所示（金额单位为人民币万元）：

项 目	审计后账面值	评估价值	增值额	增值率%
流动资产	393.56	395.18	1.62	0.41
非流动资产	2,768.62	14,216.26	11,447.64	413.48
其中：长期股权投资	-	-	-	-
投资性房地产	2,176.54	-	-2,176.54	-100.00
固定资产	431.56	1,481.26	1,049.70	243.23
无形资产	160.52	12,735.00	12,574.48	7,833.69
资产总计	3,162.17	14,611.44	11,449.27	362.07
流动负债	1,886.84	3,049.84	1,163.00	61.64
非流动负债	-	-	-	-
负债总计	1,886.84	3,049.84	1,163.00	61.64
净 资 产	1,275.34	11,561.60	10,286.26	806.55

二、评估结果与账面价值比较变动情况及原因

项 目 流动资产 流动负债 投资性房地产 固定资产 土地使用权	增值额(万元)	增值率(%)	变 动 原 因
	1.62	0.41	坏账准备按零值计算
	1,163.00	61.64	评估值考虑了房地产证办证费和职工安置费
	-2,176.54	-100.00	评估值合并到房屋建筑物考虑
	1,049.70	243.23	房屋建筑物的账面值调至投资性房地产，投资 性房地产的评估值合并到房屋建筑物。
	12,574.48	7,833.69	近年来房地产市场价格有较大幅度的上涨

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三、评估结论成立的条件

本报告系在以下评估基准和评估假设及限制条件下制作完成的：

(一)评估基准

• 1、所有申报评估资产的产权均是正常的，因而能够进行合法的自由交易，无任

• 何限制或影响交易的他项权利之设置或其他瑕疵。

我们已经对申报资产的产权给予了必要的关注并在本报告中进行了相应的披 露，这些有关资产产权或法律权属之表述既不能理解为是关于该等资产之法律意见， 也不能理解为是对本评估基准的任何保证，即使在本报告中已经披露了该等资产或 其中部分资产的产权已设置了他项权利或存在其他瑕疵，除我们已就其对评估结论 的具体影响程度作出特别说明外，我们均未考虑偏离本评估基准对评估结论的实际 影响程度。

• 2、委托方和被评估企业所提供的有关本次评估的资料是真实、完整、合法、有

• 效的。

我们的评估在很大程度上依赖委托方和被评估企业所提供的有关本次评估的资 料，我们对这些资料进行了必要的和有限的抽查验证，我们相信这些资料是真实、 完整、合法、有效的，但对其准确性不作保证。

3、所有资产均采用人民币计算价值或价格。

(二)评估假设

1、除本报告中另有陈述、描述和考虑外，所有被评估资产的取得、使用等均被 假设符合国家法律、法规和规范性文件的规定。

2、假设「重庆康佳」所有经营活动均能依照有关法律、法规的规定和相关行业 标准及安全生产经营之有关规定进行。

3、假设本评估报告中价值估算所依据的资产使用方式所需由有关地方、国家政 府机构、团体签发的一切执照、使用许可证、同意函或其他法律性或行政性授权文 件于评估基准日时可合理取得或正常合规使用，并假定该等证照有效期满可以随时 更新或换发。

4、除本报告中另有声明、描述和考虑外，我们未考虑下列因素对评估结论的任 何有利或不利之影响∶

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(1)已有或可能存在的抵押、按揭、担保等他项权利或产权瑕疵或其他对产权的 任何限制等因素。

(2)未来经济环境、市场环境、社会环境等（如国家宏观经济政策、市场供求关 系、财政税收政策、内外贸易政策、环境保护政策、金融货币政策等）因素之变化。

(3)各类资产目前的或既定的用途、目的和使用的方式、规模、频率、环境等情 况之改变，或被评估企业有关与被评估资产直接或间接的任何策略、管理、运营、 营销、计划或安排等（如经营策略、管理方式、经营计划、管理团队等）发生变化。

(4)特殊的交易方可能追加或减少付出的价格。

(5)出现战争、自然灾害和其他不可抗力因素。

(6)被评估企业未列报或未向我们作出说明而可能影响我们对被评估资产价值分析 的负债/资产、或有负债/或有资产；或者其他相关权利/或有权利和义务/或有义务等。

5、除在本报告中另有说明外，以下情况均被假设处在正常状态下：

(1)所有不可见或不便观察的资产或资产的某一部分如埋藏在地下的建筑物基 础和管网、放置在高压电附近的设施设备、不宜拆封的资产以及在我们实施现场查 看时仍在异地作业或暂未作业的资产均被认为是正常的。

(2)所有实物资产的内部结构、性能、品质、性状、功能等均被假设是正常的。

(3)所有被评估资产均被假设是符合法律或专业规范等要求而记录、保管、存放 等，因而资产是处在安全、经济、可靠的环境之下，其可能存在或不存在的危险因 子均未列于评估师的考察范围，其对评估价值的不利或有利影响均未考虑。

尽管我们实施的评估程序已经包括了对被评估资产的查看，这种查看工作仅限 于对被评估资产可见部分的观察，以及相关管理、使用、维护记录之抽查和有限了 解等。评估师并不具备了解任何实体资产内部结构、物质性状、安全可靠等专业知 识之能力，也没有资格对这些内容进行检测、检验或表达意见。

(三)限制条件

1、评估报告（包括评估明细表）中所列示的任一评估值，脱离本次评估范围的 单独使用或其他非全部的任何组合使用都将使评估值无效。

2、对各类资产的数量，我们进行了抽查核实，并在此基础上进行评估。对下列 资产的数量，我们按以下方法进行计量：

• (1)本公司对有产权证的资产如土地使用权、房地产的面积按产权证登记的面积

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进行评估，对没有产权证的资产如土地使用权、房地产的面积按被评估企业或使用 单位提供的有关说明文件或资料所记录的面积进行评估，本公司均未进行实际丈量 量。

(2)对不在固定场所的运输设备之数量，我们以被评估企业提供的相关档案记录 中所记载的数量进行评估。

就所有由我们此次评估资产的数量而言，被评估企业管理当局均认为于评估基 准日是实际存在并归被评估企业所有，同时向我们作出了承诺，我们相信这些承诺， 但对其可靠性并不能作出保证。如果资产的实际数量与本报告所载资产数量不相符， 评估价值将会发生变化。

3、本报告中的预测、预估或经营数据之估计，是基于评估基准日或评估基准日 相近时期的市场条件、预期短期需求和供给因素及连续稳定的经营政策、管理状况、 经济状况等基础之上的。因此，这些预测或估计将随着将来的条件的不同而改变。 4、报告或本报告复制本的持有者，无出版此报告的权利。

5、除非事先已有明确的书面约定，我们仅为委托方就本报告所载范围内的资产 做价值评估，我们的责任和义务也仅限于价值评估，对本次评估所对应的经济行为 的相关问题，我们没有义务给予进一步的咨询、证词或出席法庭。

四、评估报告使用限制说明

(一)评估报告使用说明

1、本报告的使用权归 委托方所有。委托方或者经 委托方同意其他使用本评估 报告书的使用人应当认真阅读和理解本报告的每一个组成部分，本报告的每一个组 成部分（包括评估报告书摘要）单独使用或其他非全部的任何组合使用均可能造成 对本报告所载评估结论的误解。使用人还应当特别关注本报告书中价值定义、评估 的前提条件、评估依据、特别事项说明和被评估企业的承诺函。

2、本报告是关于价值方面的专业意见，尽管我们对被评估企业提供的有关资产 的产权证明等法律性文件进行了必要的检查并在本报告中对相关事项进行了披露， 但评估师并不具备对该等法律事项表达意见的能力，也没有相应的资格。然而，这 些法律事项是我们评估的基础，因此，本报告使用人应当关注这些法律事项，如果 不能明白或确信我们对相关法律事项所作的披露或认为相关法律事项比较重要，则 应当聘请律师等相应专业的人士提供相关的法律服务。

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3、被评估资产的数量、使用、保管状况等资料均系被评估企业提供，尽管我们 进行了必要的抽查和核对，我们相信这些资料是可靠的，但我们无法对这些资料的 准确作出保证。

4、除法律法规要求的财产评估主管机关或其他法律法规授权部门审查使用本报 告书时外，未经 委托方书面许可或同意，本公司不会将本报告书的全部或部分内容 向他人提供或公开。除法律法规要求的财产评估主管机关或其他法律法规授权部门审 查使用本报告书时外，本公司也没有向其他任何第三方解释本评估报告书的义务。

(二)限制说明

1、本报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。

2、评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。

3、除法律、法规规定以及相关当事方另有约定外，未征得本公司的同意，评估 报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体。

4、本报告不是对评估对象的价值证明，而是基于一定评估基准和假设条件下的 价值咨询意见。

(三)评估报告有效期

评估结论仅在评估报告载明的评估基准日成立。评估报告的使用期限自评估基 准日起一年内（即2012 年9 月30 日至2013 年9 月30 日）有效。

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