MUĞLA İLİ MARMARİS İLÇESİ İÇMELER KÖYÜ

2518 ve 1598 PARSELLER

"OTEL ve DEVREMÜLK PROJESİ"

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

08.01.2025 RAPOR NO: 2024-SPK-052

FOCUS GLOBAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş. Bağcılar Mahallesi Urfa Bulvarı Buğdaycılar H. Office No: 121-1 / 16 Bağcılar / DİYARBAKIR E-mail: [email protected] Web: https://focusglobal.info

İ Ç İ N D E K İ L E R

		DEĞERLEME RAPORU YÖNETİCİ ÖZETİ4
		BAĞIMSIZLIK VE UYGUNLUK BEYANI 5
1.		RAPOR BİLGİLERİ6
		1.a. Rapor Tarihi 6
		1.b. Rapor Numarası 6
	1.c.	Raporu Hazırlayanların Ad ve Soyadları 6
		1.d. Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı6
	1.e.	Değerleme Tarihi6
	1.f.	Dayanak Sözleşmenin Tarih ve Numarası 6
	1.g.	Raporun 31/08/2019 tarih ve 30874 sayı numarası ile Resmi Gazetede yayımlanan "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3)"in 1'inci Maddesinin 2'nci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama6
		1.h. Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Aynı Kuruluş Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Değerlemesi Yapılmışsa Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler 6
2.		KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER7
	2.a.	Kuruluşun Ünvanı ve Adresi7
		2.b. Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi7
	2.c.	İşin Kapsamı7
		2.d. Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar 7
3.		GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER 8
	3.a.	Gayrimenkulün Tanımı, Yeri, Konumu, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler8
		3.b. Gayrimenkul ile İlgili Herhangi Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 10
	3.c.	Gayrimenkule İlişkin Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planı Değişikliği, Kamulaştırma vb.) Dair Bilgi10
		3.d. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler12
	3.e.	Gayrimenkule İlişkin Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti vb. Durumlara Dair Açıklamalar 13
	3.f.	Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat, Hasılat Paylaşımı vb.) İlişkin Bilgiler 13
	3.g.	Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler ile İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığı ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 13
		3.h. Değerlemesi Yapılan Projeler ile İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Ünvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul ile İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi16
	3.i.	Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama16
	3.j.	Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 16
4.		GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ17
	4.a.	Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Buna İlişkin Veriler 17
		4.b. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler ile Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri 19
	4.c.	Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler 22
		4.d. Gayrimenkulün Değerine Etki Eden Olumlu / Olumsuz Faktörler 23
	4.e.	Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri 23

	4.f.	Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler24
	4.g.	Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21'inci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 24
		4.h. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi ise Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi 24
5.		KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ25
	5.a.	Pazar (Emsal Karşılaştırma) Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuçlar (Uygulandıysa) 25
		5.b. Maliyet Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuçlar (Uygulandıysa)26
	5.c.	Gelir Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuçlar (Uygulandıysa)29
		5.d. Diğer Tespit ve Analizler (Değerleme İşinin Gerektirmesi Halinde) 37
6.		ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ38
	6.a.	Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklaması 38
		6.b. Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri 38
	6.c.	Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş38
		6.d. Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler ile İlgili Görüş38
	6.e.	Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi38
	6.f.	Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi38
	6.g.	Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı ise, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi38
		6.h. Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş ile Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş (Bu Bentte, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları İçin III-48.1 Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği"nin, Gayrimenkul Yatırım Fonları İçin III-52.3 Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği"nin İlgili Maddeleri Kapsamında ve İlgili Maddelere Atıf Yapmak Suretiyle Değerlendirme Yapılması Gerekmektedir.) 39
7.		SONUÇ41
	7.a.	Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi41
		7.b. Nihai Değer Takdiri 41
8.		RAPOR EKLERİ42
	8.a.	Değerleme Konusu Gayrimenkule İlişkin Tapu Örneği, Plan, Proje, Ruhsat, Şema, Fotoğraf ve Benzeri Bilgi ve Belgeler42
		8.b. Gayrimenkule İlişkin Sözleşmelerin (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat, Hasılat Paylaşımı vb.) Örnekleri 42
	8.c.	Raporu İmzalayan Gayrimenkul Değerleme Uzmanlarının Lisans Belgelerinin Örnekleri ve Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB) Tarafından Verilen Mesleki Tecrübe Belgelerinin Örnekleri 42

	DEĞERLEME RAPORU YÖNETİCİ ÖZETİ
Değerlemeyi Talep Eden Kızılbük Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Değerleme Konusu	Muğla İli, Marmaris İlçesi, İçmeler Köyü, 2518 ve 1598 Parseller üzerinde gerçekleştirilen "Otel ve Devremülk" projesinin pazar değerinin belirlenmesi.
Değerleme Adresi	İçmeler Köyü, 2518 ve 1598 Parseller Marmaris / MUĞLA
Sahibi ve Hisse Oranı Kızılbük Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. – TAM
Değerleme Tarihi	31.12.2024
Rapor Tarih ve Numarası	08.01.2025 / 2024-052
Gayrimenkul Değ. Uzm. Yrd.	Halil Turan KASAPÇOPUR (SPK Lisans No: 410925)
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı	Fatma KÜPELİ (SPK Lisans No: 405383)
Sorumlu Değerleme Uzmanı	Asım TUNCAY (SPK Lisans No:403359)
Sorumlu Değerleme Uzmanı	Serek Serhat AKAY (SPK Lisans No: 405988)

DEĞERLEME SONUÇLARI (KDV HARİÇ)
GAYRİMENKUL PAZAR DEĞERİ
TL USD () EUR ()
Yasal Değeri (Boş Arsa)	9.431.984.000,00 +-	266.440.226,00	255.886.706,00
Mevcut Durum Değeri (Arsa + Bina)	15.798.769.000,00	446.292.910,00	428.615.545,00
	PROJE KAPSAMINDA DEĞERLENDİRME
Halihazır Durum	26.480.183.000,00	748.027.768,00	718.398.888,00
Tamamlanmış Durum	32.198.702.000,00	873.540.477
(*) 31.12.2024 Tarihi İtibarıyla TCMB Efektif Satış Kuru: 1,-USD = 35,40 TL, 1,-EUR = 36,86 TL

BAĞIMSIZLIK VE UYGUNLUK BEYANI

Bu Değerleme Raporu; aşağıda beyan edilen ilkeler çerçevesinde Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) mevzuatı ve Uluslararası Değerleme Standartlarına (UDS) uygun olarak hazırlanmıştır.

Bu raporda sunulan bilgiler ve araştırmaların bildiğimiz ve açıkladığımız kadarıyla doğru olduğunu;
Raporda belirtilen analizlerin, opsiyonların ve sonuçların sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlı olduğunu;

Değerleme uzmanları olarak değerleme konusunu oluşturan mülk ile değerleme hizmeti dışında bir ilişkimizin olmadığını ve gelecekte de bulunmayacağını;

Değerleme konusu gayrimenkuller ile ilgili herhangi bir önyargımızın olmadığını;
Değerleme ücretimizin raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmadığını;
Değerleme çalışmalarımızı ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirdiğimizi;
Değerleme uzmanları olarak mesleki eğitim şartlarına haiz olduğumuzu;
Değerleme uzmanları olarak değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimli olduğumuzu;
Değerleme uzmanları olarak mülkü kişisel olarak denetlediğimizi ve ilgili resmi kurumlarda gerekli araştırmaları yapmış olduğumuzu;
Rapor içeriğinde belirtilen değerleme uzmanları dışında hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmadığını;
Değerleme uzmanları olarak değer biçilen mülkü ya da ona ilişkin mülkiyet hakkını etkileyen yasal konulardan sorumlu olamayacağımızı;
Rapor içeriğinde belirtilen analizler ve sonuç değerine giden yolda Uluslararası Değerleme Standartları kriterlerine uyulduğunu beyan ederiz.

1. RAPOR BİLGİLERİ

1.a. Rapor Tarihi

08.01.2025

1.b. Rapor Numarası

2024-052

1.c. Raporu Hazırlayanların Ad ve Soyadları

Bu değerleme raporu, ilgili kişi, kurum ve kuruluşlardan elde edilen bilgi ve belgeler ile gayrimenkulün mahallinde yapılan inceleme neticesinde ulaşılan sonuçların bir arada yorumlanması suretiyle, Değerleme Uzman Yardımcısı Halil Turan KASAPÇOPUR (SPK Lisans No: 410925)'un katkılarıyla, Değerleme Uzmanı Fatma KÜPELİ (SPK Lisans No: 405383) tarafından hazırlanmıştır.

1.d. Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı

31/8/2019 tarih ve 30874 sayı numarası ile Resmi Gazetede yayımlanan, "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3)", MADDE 23 – (1)'de "Değerleme çalışmasına ve varılan sonuçlara ilişkin olarak hazırlanan değerleme raporunun, EK-1'de yer alan asgari unsurları içerecek şekilde, yazılı olarak hazırlanması ve en az bir sorumlu değerleme uzmanı tarafından imzalanması zorunludur." hükmü yer almaktadır.

Bu kapsamda hazırlanan rapor; Sorumlu Değerleme Uzmanları Asım TUNCAY (SPK Lisans No: 403359) ve Serek Serhat AKAY (SPK Lisans No: 405988) tarafından kontrol edilerek imzalanmıştır.

1.e. Değerleme Tarihi

31.12.2024

1.f. Dayanak Sözleşmenin Tarih ve Numarası

Taraflar arasında düzenlenip imza altına alınmış, 24.12.2024 tarihli gayrimenkul değerlemesi hizmet alım sözleşmesi bulunmaktadır.

1.g. Raporun 31/08/2019 tarih ve 30874 sayı numarası ile Resmi Gazetede yayımlanan "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3)"in 1'inci Maddesinin 2'nci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama

31/8/2019 tarih ve 30874 sayı numarası ile Resmi Gazetede yayımlanan, "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3)", MADDE 1 – (2)'de "Sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti; sermaye piyasası mevzuatına tabi ortaklıklar, ihraççılar ve sermaye piyasası kurumlarının, sermaye piyasası mevzuatı kapsamındaki işlemlerine konu olan gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin veya gayrimenkullere bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin Kurul düzenlemeleri ve Kurulca kabul edilen değerleme standartları çerçevesinde bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesini ifade eder." hükmü yer almaktadır.

Bu raporun ilgili tebliğ hükmüne uygun olarak bağımsız ve tarafsız olarak hazırlandığını beyan ederiz.

1.h. Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Aynı Kuruluş Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Değerlemesi Yapılmışsa Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Kuruluşumuz tarafından değerleme konusu gayrimenkule ilişkin olarak SPK mevzuatı çerçevesinde daha önce hazırlanan rapor bilgileri aşağıda sunulmuştur.

Rapor Tarihi	12.07.2024
Rapor Numarası	2024-SPK001
Takdir Edilen Değer	11.801.743.000,00 TL (Arsa + Bina)		23.778.008.000,00 TL (Proje)
Hazırlayanlar	Halil Turan KASAPÇOPUR (SPK Lisans No: 410925)	Fatma KÜPELİ (SPK Lisans No: 405383)	Asım TUNCAY (SPK Lisans No:403359)	Serek Serhat AKAY (SPK Lisans No: 405988)

FOCUS GLOBAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş.

Bağcılar Mahallesi Urfa Bulvarı Buğdaycılar H. Office No: 121-1 / 16 Bağcılar / DİYARBAKIR

2. KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER

2.a. Kuruluşun Ünvanı ve Adresi

Ünvanı	: Focus Global Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
Adresi	: Bağcılar Mahallesi Urfa Bulvarı Buğdaycılar H. Office No: 121/1-16
	Bağcılar - Diyarbakır
İrtibat Bilgileri	: Telefon : +90 (412) 502 22 42 Faks : +90 (412) 502 22 42
	E-mail : [email protected] Web : https://focusglobal.info
Kuruluş Tarihi	: 21.04.2020
Kuruluş Sermayesi	: 1.000.000,00 TL
Ödenmiş Sermayesi	: 1.750.000,00 TL
SPK Lisansı	: Şirketimiz; 10.09.2020 tarih ve 56/1141 sayılı karar ile "gayrimenkul değerleme" hizmeti vermek üzere SPK listesine alınmıştır.
BDDK Lisansı	: Şirketimiz; 25.12.2020 tarih ve 9350 sayılı karar ile "gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi" hizmeti vermek üzere BDDK listesine alınmıştır.
Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi

2.b. Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi

Ünvanı	: Kızılbük Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Adresi	: Dikilitaş Mah. Yenidoğan Sk. Sinpaş Genel Müd. No: 36	Beşiktaş - İstanbul
İrtibat Bilgileri	: Telefon : +90 (212) 310 27 00
	E-mail : [email protected] Web: https:// www.kizilbukgyo.com
Tescil Tarihi	: 30.03.2021
Ödenmiş Sermayesi : 300.000.000 TL

2.c. İşin Kapsamı

Bu rapor; Muğla İli, Marmaris İlçesi, İçmeler Köyü, 2518 ve 1598 Parseller üzerinde gerçekleştirilen "Otel ve Devremülk" projesinin pazar değerinin belirlenmesi için Kızılbük Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebine istinaden, Sermaye Piyasası Kurulu standartlarında hazırlanan gayrimenkul değerleme raporudur.

2.d. Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

Bu raporda geçerli olan değer kavramı; 2017 UDS'nin 104 no.lu Standardında tanımlanan "Pazar değeri" dir. Bu tanıma göre "Pazar Değeri"; bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.

Yapılan değerlemede aşağıdaki hususların geçerli olduğu varsayılmaktadır.

• Alıcı ve satıcı bilgili ve basiretli hareket etmektedir.

• Taraflar gayrimenkuller ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler.

Gayrimenkullerin satışı için makul bir süre tanınmıştır.
Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır.

Müşterinin sözleşmede açıkça belirlemesi doğrultusunda; elde edilen tüm bilgi ve belgeler rapora doğrudan yansıtılmıştır. Bu raporun hazırlanması esnasında; piyasada benzer nitelikte satılmış/kiralanmış taşınmazlar ile piyasaya sunulmuş satışta/kirada bulunan taşınmazların piyasa araştırmaları yapılmıştır. Bu rapor, bu amaç dışında ve 3. kişilere farklı amaçlar ve kapsamlarda kullandırılamaz.

3. GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER

3.a. Gayrimenkulün Tanımı, Yeri, Konumu, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler

3.a.1. Gayrimenkulün Tanımı ve Yeri

Değerlemeye konu taşınmaz; Kızılbük Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. mülkiyetindeki; Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) kayıtlarına göre Muğla İli, Marmaris İlçesi, İçmeler Köyü, 2518 ve 1598 Parseller üzerinde gerçekleştirilen "Otel ve Devremülk" projesidir.

Değerlemeye konu proje; Marmaris Koyu'nun güneybatısında, İçmeler Köyünün güneydoğusunda, Kızılkum mevkiinde yer almaktadır. 2518 Parsel deniz kıyısında, 1598 parsel denize ikinci parsel konumundadır. İki parsel arasında imar yolu ve park alanı bulunmaktadır. Proje alanının karşısında Keçi ve Cennet Adaları yer almaktadır.. Proje; yeşil doğa ile çevrili uzun kumsalları ile bakir bir bölgede, seçkin bir konumda gerçekleştirilmektedir.

Taşınmazlara Ulaşım:

Projenin yer aldığı bölgede başka yapılaşma bulunmamaktadır. Proje bölgesine karadan özel araçla ve denizden ulaşım mümkündür. Proje alanı; İçmeler Köyünde bulunan Kayabal Caddesi ile Gazi Mustafa Kemal Caddesi'nin kesişim noktasına 2,3 km mesafede yer almaktadır. Proje alanına araçla Kayabal Caddesi üzerinde güneydoğu istikametinde ilerlenerek ulaşılır.

Taşınmazların Bazı Önemli Noktalara Kuş Uçuşu Uzaklığı:

o	İçmeler Plajı	:	1,5 km
---	---------------	---	--------

o	Marmaris (Atatürk Heykeli)	:	6,8 km

o Dalaman Havalimanı : 55 km

3.a.2. Gayrimenkulün Konumu

(*) Kroki çizimi yaklaşık sınırları göstermektedir.

3.a.3. Tapu Kayıtlarına İlişkin Bilgiler

TKGM Web Tapu portalından alınan TAKBİS belgelerine göre taşınmazların tapu kayıt bilgileri aşağıdaki gibidir.

TAKBİS BİLGİLERİ
İl	MUĞLA
İlçe	MARMARİS
Mahalle	İÇMELER KÖYÜ
Mevkii	KIZILKUM
Pafta No	--
Ada No	0
Parsel No	2518	1598
Zemin Tipi	Ana Taşınmaz	Ana Taşınmaz
Ana Taşınmaz Yüzölçüm (m²)	163.968,72	9.509,00
Ana Taşınmaz Nitelik	Arsa	Arsa
Cilt / Sayfa No	35 / 3412	17 / 1650
Taşınmaz Kimlik No	78782390 15966711
Malik / Hisse Oranı	Kızılbük Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. V. / Tam
Tarih / Yevmiye	15.04.2021 / 4863

3.a.4. Tapu, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb. Dokümanlar

"Rapor Ekleri" bölümünde sunulmuştur.

3.b. Gayrimenkul ile İlgili Herhangi Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

TKGM Web Tapu portalından alınan ve örnekleri "RAPOR EKLERİ" bölümünde sunulan TAKBİS belgelerine göre taşınmazlar üzerinde aşağıda yer alan takyidatın bulunduğu tespit edilmiştir.

TAKYİDAT BİLGİLERİ – 0 ADA / 2518 PARSEL

TAŞINMAZA AİT ŞERH / BEYAN / İRTİFAK BİLGİLERİ

Beyan: 3194 Sayılı Kanunun 32. Maddesi gereğince imar mevzuatına aykırıdır. (Şablon: 3194 Sayılı Kanunun 32. Maddesi gereğince yapının imar mevzuatına aykırı olduğuna dair belirtme tanımı)

Tarih / Yevmiye: 23-12-2024 / 16058

MÜLKİYET BİLGİLERİ

Malik: Kızılbük Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş., Hisse Pay/Payda: 1/1, Metrekare: 163.968,72, Edinme Sebebi: Tüzel Kişiliklerin Unvan Değişikliği, Tarih / Yevmiye: 15-04-2021 / 4863

MÜLKİYETE AİT ŞERH / BEYAN / İRTİFAK BİLGİLERİ

Beyan: (SN:8312229) Küçükçekmece Tapu Müdürlüğü ne 11/11/2019 tarih 14747 sayı ile yetki verilmiştir. Tarih / Yevmiye: --

MÜLKİYETE AİT REHİN BİLGİLERİ

İpotek: Alacaklı: Türkiye Halk Bankası A.Ş., Borç: 1.000.000.000,00 TL, Faiz: %65 değişken Tarih / Yevmiye: 13-08-2024 / 9844

TAKYİDAT BİLGİLERİ – 0 ADA / 1598 PARSEL

MÜLKİYET BİLGİLERİ

Malik: Kızılbük Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş., Hisse Pay/Payda: 1/1, Metrekare: 9.509,00, Edinme Sebebi: Tüzel Kişiliklerin Unvan Değişikliği,

Tarih / Yevmiye: 15-04-2021 / 4863

MÜLKİYETE AİT REHİN BİLGİLERİ

İpotek: Alacaklı: Türkiye Halk Bankası A.Ş., Borç: 1.000.000.000,00 TL, Faiz: %65 değişken Tarih / Yevmiye: 13-08-2024 / 9844

0 Ada, 2518 Parsele ilişkin Marmaris Belediyesi tarafından konulmuş "imar mevzuatına aykırıdır" beyanı bulunmaktadır. Söz konusu beyanın taşınmazın devredilmesine engel teşkil etmediği değerlendirilmektedir.

Tapu kayıtlarına göre; taşınmazların devredilmesine ilişkin herhangi bir sınırlama bulunmadığı değerlendirilmektedir.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO) ve Gayrimenkul Yatırım Fonlarına (GYF) ilişkin değerlendirme Madde 6.h.'de ayrıca yapılmıştır.

3.c. Gayrimenkule İlişkin Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planı Değişikliği, Kamulaştırma vb.) Dair Bilgi

3.c.1. Tapu Kayıtlarına Göre Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemleri

TKGM Web Tapu portalından 05.07.2024 tarihinde alınan TAKBİS belgelerine göre; değerlemeye konu taşınmazlara ilişkin olarak son üç yıl içerisinde gerçekleşen alım-satım işlemi bulunmamaktadır.

Değerlemeye konu taşınmazların mülkiyeti; Sinpaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. kısmi bölünmesi sonucunda, Kızılbük Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'ne geçmiş, bu durum 15-04-2021 tarih ve 4863 yevmiye numarası ile tapuya kaydedilmiştir.

Proje kapsamında devremülk satışları devam etmektedir.

3.c.2. Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Son Üç Yıllık Dönemde Meydana Gelen Değişiklikler

TKGM Web Tapu portalından alınan TAKBİS belgelerine göre; değerlemeye konu taşınmazların Kızılbük Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. adına tapu tescili 15-04-2021 tarih ve 4863 yevmiye numarası ile yapılmıştır.

Marmaris Belediyesi ve müşteriden alınan bilgilere göre değerlemeye konu taşınmazlara ilişkin olarak açılmış idari davalar bulunmakta olup açılan davalara ilişkin olarak ulaşılan bilgiler aşağıda özetlenmiştir.

o Muğla 3. İdare Mahkemesi 2024/697 (Eski Esas No: 2023/643) Esas Sayılı Dosya: Mahkeme; ÇED olumlu kararının yürütmesinin durdurulması ve iptali istemiyle açılan davayı reddetmiş, karar davacı tarafça karar temyiz edilmiş olup, Danıştay 4. Daire Başkanlığı 2024/223 E., 2023/2467 K. sayılı kararı ile davacının yürütmenin durdurulması isteminin de reddine karar vermiştir. Karar Danıştay'da temyiz edilmiş olup, Danıştay özetle; yeni bir bilirkişi heyetiyle mahallinde keşif ve inceleme yaptırılması suretiyle hazırlanacak rapor ve dosyadaki bilgi ve belgelerin yeniden değerlendirilmesi gerektiği kanaati ile temyize konu yukarıda anılan kararın bozulmasına ve dosyanın yeniden bir karar verilmek üzere anılan İdare Mahkemesine gönderilmesine karar vermiştir. Yargılamaya 3. İdare Mahkemesinde devam edilecektir. Mahkemece, davacı idarenin yeniden yürütmenin durdurulması yönündeki talebinin, bilirkişi raporunun düzenlenmesinden ve tarafların itiraz sürelerinin dolmasından sonra değerlendirilmesine karar verilmiştir. 15.11.2024 tarihinde keşif yapılmış olup, bilirkişi raporunun sunulması beklenmektedir.

o Muğla 3. İdare Mahkemesi 2024/847 (Eski Esas No: 2023/796) Esas Sayılı Dosya: Mahkeme; 10.03.2023 tarihli, 7031 sayılı karar numaralı ÇED olumlu kararının yürütmesinin durdurulması ve iptali istemiyle açılan davayı reddetmiştir. Karar Danıştay'da temyiz edilmiş olup, Danıştay özetle; yeni bir bilirkişi heyetiyle mahallinde keşif ve inceleme yaptırılması suretiyle hazırlanacak rapor ve dosyadaki bilgi ve belgelerin yeniden değerlendirilmesi gerektiği kanaati ile temyize konu yukarıda anılan kararın bozulmasına ve yeniden bir karar verilmek üzere dosyanın anılan İdare Mahkemesine gönderilmesine karar vermiştir. Mahkemece, 2024/697 Esas sayılı dosya bekletici sorun yapılarak dosya sonucunun beklenmesine karar verilmiştir.

o Muğla 3. İdare Mahkemesi 2023/792 Esas Sayılı Dosya: Mahkeme; 10.03.2023 tarihli, 7031 sayılı karar numaralı ÇED olumlu kararının yürütmesinin durdurulması ve iptali istemiyle açılan davayı reddetmiş, karar kesinleşmiştir.

o Muğla 2. İdare Mahkemesi 2024/534 (Eski Esas No: 2023/767) Esas Sayılı Dosya: Mahkeme; aynı konuda baktığı 2023/643 Esas Sayılı dosyasında vermiş bulunduğu aynı işlemin iptaline yönelik red kararını emsal alarak davanın reddine karar vermiş, karar davacı tarafından yürütmenin durdurulması talebiyle temyiz edilmiş olup, Danıştay özetle; yeni bir bilirkişi heyetiyle mahallinde keşif ve inceleme yaptırılması suretiyle hazırlanacak rapor ve dosyadaki bilgi ve belgelerin yeniden değerlendirilmesi gerektiği kanaati ile temyize konu yukarıda anılan kararın bozulmasına ve yeniden bir karar verilmek üzere dosyanın anılan İdare Mahkemesine gönderilmesine karar vermiştir. Yargılamaya 2. İdare Mahkemesinde devam edilecektir. Dosya kapsamında; Muğla 3. İdare Mahkemesinin 2024/697 Esas sayılı dosyasının sonucunun beklenilmesine dair ara karar verilmiştir.

o Muğla 2. İdare Mahkemesi 2022/27 Esas Sayılı Dosya: Kızılbük projesinde güncel olmayan inşaat ruhsatı ve imar durum belgesinin iptali için açılan davada mahkeme; davacıların yürütmesinin durdurulması talebinin ve sonrasında davanın reddine karar vermiş, karar; 05.04.2024 tarihinde davacılar tarafından istinaf edilmiş, İstinaf Mahkemesi de davacıların yürütmenin durdurulması talebini reddetmiştir. İstinaf dosyası İzmir 3. İdare Dava Dairesi 2024/1105 Esas sayılı dosya olarak kaydedilmiştir.

o Muğla 3. İdare Mahkemesi 2022/1131 Esas Sayılı Dosya: Kızılbük projesinde güncel olmayan inşaat ruhsatı ve imar durum belgesinin iptali için açılan dava kapsamında, 19.11.2024 tarihinde imar durum belgesi ile 17 adet yapı ruhsatının iptaline karar verilmiştir. Karara yönelik istinaf başvurusu yapılmış ve yürütmenin durdurulması talep edilmiştir. Dosya, istinaf incelemesi için İzmir 3. İdare Dava Dairesi 2024/2787 Esas sayılı dosya olarak kaydedilmiştir. İstinaf Mahkemesi Yürütmenin Durdurulması isteminin reddine karar vermiştir.

o Muğla 1. İdare Mahkemesi 2024/823 Esas Sayılı Dosya: Kızılbük GYO A.Ş. tarafından, Marmaris Belediyesi'nin 13.06.2024 Tarih ve 2024/748 Karar Nolu, Konusu 42.maddenin uygulanması olan Encümen Kararı ile 08.07.2024 Tarihli 324 Sıra Nolu, 59.645.982,86 TL idari para cezasını havi Ceza İhbarnamesi ve bu işlemlerin dayanağı olan 12.06.2024 tarihli Yapı Tatil Tutanağının iptaline yönelik dava açılmıştır. Söz konusu işlemler yönünden yürütmenin durdurulması talep edilmiştir. Encümen kararı yönünden yürütmenin durdurulması talebimizin reddine karar verilmiştir. Yürütmenin durdurulması isteminin reddine yönelik itiraz edilmiştir. Yürütmenin durdurulması kararına yapılan itiraz üzerine dosya, İzmir Bam 8. Dairesinin 2024/351 Esas sayılı dosyasına tevzi edilmiştir. İzmir Bam 8. Dairesinin 2024/352 Esas sayılı dosyasında yürütmenin durdurulması isteminin reddine yönelik yapılan itirazın reddine karar verilmiştir.

o Muğla 1. İdare Mahkemesi 2024/953 Esas Sayılı Dosya: Kızılbük GYO A.Ş. tarafından, 13.06.2024 Tarih ve 748 Nolu Encümen Kararı Hakkında Marmaris Belediyesi tarafından 59.645.982,86 TL bakımından düzenlenen 28.08.2024 Tarih ve 690493 Nolu Ödeme Emrinin iptaline yönelik dava açılmıştır. Yürütmenin durdurulması talebinde bulunulmuştur. Yürütmenin durdurulması isteminin, davalı idarenin birinci savunması alındıktan ve ara kararı gereği yerine getirildikten ya da savunma ve cevap verme süresinin geçmesinden sonra incelenmesine karar verilmiştir. Davalı idare tarafından sunulan savunma dilekçesine cevaplar bildirilmiştir. Ödeme emri (idari para cezası) yönünden yürütmenin durdurulması kararı verilmiştir.

o Muğla 1. İdare Mahkemesi 2024/980 Esas Sayılı Dosya: Kızılbük GYO A.Ş. tarafından, Marmaris Belediyesi'nin 17.07.2024 Tarih ve 2024/1283 Karar Nolu Encümen Kararı, Yıkım Kararı ve 30.07.2024 Tarihli 388 Sıra Nolu 29.917,28 TL bakımından düzenlenen Ceza İhbarnamesinin iptaline yönelik dava açılmıştır. Yürütmenin durdurulması talebinde bulunulmuştur. Mahkemece, önce yürütmenin durdurulmasına karar verilmiş, daha sonra ceza ihbarnamesi ve yıkım kararı yönünden yürütmenin durdurulması talebinin reddine karar verilmiştir. Yürütmenin durdurulması isteminin reddine yönelik itiraz edilmiştir. Yürütmenin durdurulması kararına yapılan itiraz üzerine dosya İzmir Bam 8. Dairesinin 2024/352 Esas sayılı dosyasına tevzi edilmiştir. İzmir Bam 8. Dairesinin 2024/352 Esas sayılı dosyasında yürütmenin durdurulması isteminin reddine yönelik yapılan itirazın reddine karar verilmiştir.

o Muğla 2. İdare Mahkemesi 2024/1387 Esas Sayılı Dosya: Kızılbük GYO A.Ş. tarafından, Marmaris Belediyesi'nin 11.12.2024 Tarihli Yapı Tatil Tutanağının ve mühürleme idari işlemlerinin iptaline yönelik dava açılmıştır. Yürütmenin durdurulması talebinde bulunulmuştur. Mahkemece, yürütmenin durdurulması isteminin, davalı idarenin birinci savunması alındıktan ve ara kararın gerekleri yerine getirildikten ya da savunma ve ara kararına cevap verme süresi geçtikten sonra incelenmesine karar verilmiştir.

o Muğla 2. İdare Mahkemesi 2024/1391 Esas Sayılı Dosya: Kızılbük GYO A.Ş. tarafından, Marmaris Belediyesi'nin 08.01.2024 Tarihli 17 adet yapı ruhsatının iptali işlemine yönelik olarak idari işlemin iptali davası açılmıştır. Yürütmenin durdurulması talebinde bulunulmuştur. Mahkemece, yürütmenin durdurulması isteminin, davalı idarenin birinci savunması alındıktan ve ara kararı gerekleri yerine getirildikten ya da savunma ve ara kararına cevap verme süresi geçtikten sonra incelenmesine karar verilmiştir.

3.d. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler

Marmaris Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden alınan, "RAPOR EKLERİ" bölümünde örnekleri sunulan, 25.04.2023 tarihli İmar Durum Belgelerine göre, üzerinde proje gerçekleştirilen parsellerin; 15.07.2005 onay tarihli 1/1000 ölçekli İçmeler (Marmaris) İlave Revizyon Uygulama İmar Planı ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tabiat Varlıklarını Koruma Genel Müdürlüğü'nün 06.07.2020 tarih E. 99873 sayılı yazısına göre "Öneri Konut Alanı(2)", "Turistik Tesis ve Konut Alanı" ve "Turistik Tesis Alanı(2)" lejantlarında kaldığı görülmüş olup, yapılaşma koşulları aşağıda belirtilmiştir.

Ada/Parsel	Lejant	İnşaat Düzeni	Emsal	Kat Adedi	Yükseklik
0/2518	Öneri Konut Alanı(2) Turistik Tesis Alanı(2) Turistik Tesis ve Konut Alanı	Blok Nizam Blok Nizam Ayrık Nizam	1.30	7	24.50 m
0/1598	Turistik Tesis Alanı(2)	Ayrık Nizam	1.30	7	24.50 m

Muğla 3. İdare Mahkemesi tarafından, 19.11.2024 tarihinde, 0 Ada, 2518 Parsele ait 21.09.2021 tarihinde Marmaris Belediye Başkanlığınca yenilenen imar durum belgesinin iptaline karar verilmiştir. Davaya ilişkin istinaf süreci 2024/2787 Esas sayılı dosya olarak İzmir 3. İdare Mahkemesi'nde devam etmektedir.

Aynı konuda Muğla 2. İdare Mahkemesi tarafından daha önce verilmiş iptal talebinin reddine yönelik karar bulunmaktadır. Davaya ilişkin istinaf süreci 2024/1105 Esas sayılı dosya olarak İzmir 3. İdare Mahkemesi'nde devam etmektedir.

Değerleme tarihi itibarıyla; 21.09.2021 tarihinde Marmaris Belediyesi Başkanlığı'nca yenilenen imar durum belgesi iptal edilmiş olmakla birlikte, 15.07.2005 onay tarihli 1/1000 ölçekli İçmeler (Marmaris) İlave Revizyon Uygulama İmar Planı geçerlidir. Devam eden dava süreçlerinin sonucuna göre imar durumunda değişiklik olabilecektir.

(*) Açıklama: Değerlemeye konu parsellere ilişkin olarak;
Marmaris Belediyesi e-imar portalında imar durum bilgisi bulunmamaktadır.

Tarafımızca konuya ilişkin olarak 25.12.2024 tarihinde yapılan yazılı başvuruya rapor tarihine kadar cevap verilmemiştir. Başvuru örneği "Rapor Ekleri" bölümünde sunulmuştur.

Bu nedenle; imar durumuna ilişkin yukarıda sunulan bilgiler 25.04.2023 tarihli imar durum belgeleri ile müşteri tarafından sağlanan bilgi ve belgelere dayanmaktadır.

3.e. Gayrimenkule İlişkin Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti vb. Durumlara Dair Açıklamalar

Muğla 3. İdare Mahkemesi tarafından 0 Ada, 2518 Parsele ait 21.09.2021 tarihinde Marmaris Belediye Başkanlığınca yenilenen imar durum belgesi ile parsel üzerindeki yapılara ilişkin 17 adet yapı ruhsatının iptaline karar verilmiş, bu karara istinaden Marmaris Belediyesi tarafından 11.12.2024 tarihinde yapı tatil tutanağı düzenlenmiştir. Dava süreci kesinleşmemiş olup istinaf aşamasındadır. Tutanak örneği "Rapor Ekleri" bölümünde sunulmuştur.

Marmaris Belediye Encümeni'nin 11.12.2024 tarih ve 2024.5510 sayılı kararı ile; Kızılbük Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı aleyhine daha önce uygulanan 59.645.982,86 TL tutarındaki idari para cezası iptal edilerek 104.757.908,50 TL tutarında yeniden hesaplanan idari para cezası uygulanmıştır.

3.f. Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat, Hasılat Paylaşımı vb.) İlişkin Bilgiler

TKGM Web Tapu portalından alınan TAKBİS belgeleri ve müşteriden edinilen bilgilere göre, değerlemeye konu taşınmazlar için düzenlenmiş bir satış vaadi, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı sözleşmesi bulunmamaktadır. Proje kapsamında bulunan devremülklerin satış faaliyeti devam etmektedir.

3.g. Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler ile İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığı ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

PROJEYE ESAS YAPI RUHSATLARI – 1. ETAP
Blok No	Ruhsat Tarihi	Ruhsat No	Veriliş Amacı	Kullanma Amacı	Bağ. Böl. Adedi	Fonksiyon Alanı (m2 )	Toplam Alan (m2 )	Kat Adedi	Yapı Sınıfı
	08.01.2024	15/1	Tadilat	Otel	1	69.850,40	130.118,64	8	V-C
-				Mesken	555	39.215,01
				Ortak Alan	-	21.053,23

PROJEYE ESAS YAPI RUHSATLARI – 2. ETAP
Blok No	Ruhsat Tarihi	Ruhsat No	Veriliş Amacı	Kullanma Amacı	Bağ. Böl. Adedi	Fonksiyon Alanı (m2 )	Toplam Alan (m2 )	Kat Adedi	Yapı Sınıfı
	08.01.2024	15/2A			Mesken	36	3.086,23
A			Tadilat	Ortak Alan	-	2.126,78	5.213,01	9 IV-A

PROJEYE ESAS YAPI RUHSATLARI – 2. ETAP Blok No Ruhsat Tarihi Ruhsat No Veriliş Amacı Kullanma Amacı Bağ. Böl. Adedi Fonksiyon Alanı (m² ) Toplam Alan (m² ) Kat Adedi Yapı Sınıfı B 08.01.2024 15/2B Tadilat Mesken 46 3.110,37 4.966,80 8 IV-A Ortak Alan - 1.856,43 C 08.01.2024 15/2C Tadilat Mesken 51 3.098,26 4.938,28 8 IV-A Ortak Alan - 1.840,02 D 08.01.2024 15/2D Tadilat Mesken 41 2.169,04 3.958,41 7 IV-A Ortak Alan - 1.789,37 E 08.01.2024 15/2E Tadilat Mesken 29 1.730,42 3.338,04 6 IV-A Ortak Alan - 1.607,62 F 08.01.2024 15/2F Tadilat Ortak Alan - 1.682,38 1.682,38 2 III-A G 08.01.2024 15/2G Tadilat Mesken 69 3.252,08 6.356,48 10 IV-C Ortak Alan - 3.104,40 H 08.01.2024 15/2H Tadilat Mesken 67 3.262,94 6.218,80 10 IV-C Ortak Alan - 2.955,86 I 08.01.2024 15/2I Tadilat Mesken 67 3.262,94 6.092,21 10 IV-C Ortak Alan - 2.829,27 J 08.01.2024 15/2J Tadilat Mesken 50 3.091,18 6.247,95 10 IV-C Ortak Alan - 3.156,77 K 08.01.2024 15/2K Tadilat Mesken 47 3.095,30 6.114,22 10 IV-C Ortak Alan - 3.018,92 L 08.01.2024 15/2L Tadilat Mesken 62 3.266,10 6.241,14 10 IV-C Ortak Alan - 2.975,04 M 08.01.2024 15/2M Tadilat Mesken 62 3.266,10 6.475,75 10 IV-C Ortak Alan - 3.209,65 N 08.01.2024 15/2N Tadilat Mesken 65 3.273,80 6.514,91 10 IV-C Ortak Alan - 3.241,11 Bina Dışı 08.01.2024 15/İST Tadilat Bina Dışı - 23.086,46 23.086,46 - II-A

	PROJEYE ESAS YAPI RUHSATLARI – 3. ETAP
Blok No	Ruhsat Tarihi	Ruhsat No	Veriliş Amacı	Kullanma Amacı	Bağ. Böl. Adedi	Fonksiyon Alanı (m2 )	Toplam Alan (m2 )	Kat Adedi	Yapı Sınıfı
				Mesken	3	1.286,12
V-1	27.03.2024	15/3V-1	Yeni Yapı	Ortak Alan	-	66,84	1.352,96	6	III-B
				Mesken	3	1.286,12
V-2	27.03.2024	15/3V-2	Yeni Yapı	Ortak Alan	-	66,84	1.352,96	6	III-B
				Mesken	3	1.286,12
V-3	27.03.2024	15/3V-3	Yeni Yapı	Ortak Alan	-	66,84	1.352,96	6	III-B
				Mesken	3	1.286,12
V-4	27.03.2024	15/3V-4	Yeni Yapı	Ortak Alan -	66,84	1.352,96	6	III-B
				Mesken	3 1.286,12
V-5	27.03.2024	15/3V-5	Yeni Yapı	Ortak Alan	-	66,84	1.352,96	6	III-B
				Mesken	3	1.272,53
V-6	27.03.2024	15/3V-6	Yeni Yapı	Ortak Alan	-	66,13	1.338,66	6	III-B
				Mesken	3	1.272,53
V-7	27.03.2024	15/3V-7	Yeni Yapı	Ortak Alan	-	66,13	1.338,66	6	III-B
				Mesken	3	1.272,53
V-8	27.03.2024	15/3V-8	Yeni Yapı	Ortak Alan	-	66,13	1.338,66	6	III-B

FOCUS GLOBAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş.

Bağcılar Mahallesi Urfa Bulvarı Buğdaycılar H. Office No: 121-1 / 16 Bağcılar / DİYARBAKIR

				PROJEYE ESAS YAPI RUHSATLARI – 3. ETAP
Blok No	Ruhsat Tarihi	Ruhsat No	Veriliş Amacı	Kullanma Amacı	Bağ. Böl. Adedi	Fonksiyon Alanı (m2 )	Toplam Alan (m2 )	Kat Adedi	Yapı Sınıfı
				Mesken	3	1.272,53
V-9	27.03.2024	15/3V-9	Yeni Yapı	Ortak Alan	-	66,13	1.338,66	6	III-B
V-10	27.03.2024	15/3V-10	Yeni Yapı	Mesken	4	1.813,83	1.908,09	4	III-B
				Ortak Alan	-	94,26
V-11	27.03.2024	15/3V-11	Yeni Yapı	Mesken	2	820,53	863,17	4	III-B
				Ortak Alan	-	42,64
V-12	27.03.2024	15/3V-12	Yeni Yapı	Mesken	3	1.330,01	1.399,13	4	III-B
				Ortak Alan	-	69,12
V-13	27.03.2024	15/3V-13	Yeni Yapı	Mesken	4	1.813,83	1.908,09	4	III-B
				Ortak Alan	-	94,26
V-14	27.03.2024	15/3V-14	Yeni Yapı	Mesken	2	820,53	863,17	4	III-B
				Ortak Alan	-	42,64
V-15	27.03.2024	15/3V-15	Yeni Yapı	Mesken	2	824,74	867,60	4	III-B
				Ortak Alan	-	42,86
V-16	27.03.2024	15/3V-16	Yeni Yapı	Mesken	2	661,70	696,09	4	III-B
				Ortak Alan	-	34,39
V-17	27.03.2024	15/3V-17	Yeni Yapı	Mesken	2	824,74	867,60	4	III-B
				Ortak Alan	-	42,86
V-18	27.03.2024	15/3V-18	Yeni Yapı	Mesken	2	820,53	863,17	4	III-B
				Ortak Alan	-	42,64
V-19	27.03.2024	15/3V-19	Yeni Yapı	Mesken	4	1.813,83	1.908,09	4	III-B
				Ortak Alan	-	94,26
V-20	27.03.2024	15/3V-20	Yeni Yapı	Mesken	2	823,35	866,14	4	III-B
				Ortak Alan	-	42,79
V-21	27.03.2024	15/3V-21	Yeni Yapı	Mesken	2	820,53	863,17	4	III-B
				Ortak Alan	-	42,64
V-22	27.03.2024	15/3V-22	Yeni Yapı	Mesken	4	1.813,83	1.908,09	4	III-B
				Ortak Alan	-	94,26
Sosyal Tesis	27.03.2024	15/3-ST	Yeni Yapı	Bina Dışı	-	871,33	871,33	2	III-B
Arıtma Tesisi	27.03.2024	15/3-ARITMA	Yeni Yapı	Bina Dışı	-	2.334,46	2.334,46	3	III-B
İstinat	27.03.2024	15/3-İST	İstinat Duv.	Bina Dışı	-	7.216,59	7.216,59	-	II-A
BLOK-1	29.03.2024	1598/1	Yeni Yapı	Apart Otel	1	1.449,65	1.449,65	6	III-B
BLOK-2	29.03.2024	1598/2	Yeni Yapı	Apart Otel	1	1.434,33	1.434,33	6	III-B
BLOK-3	29.03.2024	1598/3	Yeni Yapı	Apart Otel	1	1.434,33	1.434,33	6	III-B
BLOK-4	29.03.2024	1598/4	Yeni Yapı	Apart Otel	1	738,23	738,23	3	III-B
İstinat	29.03.2024	1598/İST	İstinat Duv.	Bina Dışı	-	2.547,90	2.547,90	-	II-A

Yapı Kullanma İzin Belgesi – 1. ETAP
Blok No	YKİB Tarihi	YKİB No	Veriliş Amacı	Kullanma Amacı	Bağ. Böl. Adedi	Fonksiyon Alanı (m2 )	Toplam Alan (m2 )	Kat Adedi	Yapı Sınıfı
-		15/1	YKİB	Otel	1	69.850,40	130.118,64	8	IV-C
	29.03.2024			Mesken	555	39.215,01
				Ortak Alan	-	21.053,23

AÇIKLAMA

Değerleme işlemi yukarıda listelenen güncel yapı ruhsat ve yapı kullanma izin belgeleri esas alınarak
yapılmıştır. 1.
Etap için düzenlenen 28.10. 2021 tarihli tadilat yapı ruhsatı, 04.01.2022 tarihli isim
değişikliği yapı ruhsatı ve 2. Etap için düzenlenen 28.10.2021 tarihli 15 adet yeni yapı ruhsatı Muğla 3.
İdare Mahkemesi tarafından iptal edilmiştir. Dava sonucu takip edilmelidir.

3.h. Değerlemesi Yapılan Projeler ile İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Ünvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul ile İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi

Değerlemeye konu taşınmazların yapı denetimi;

o Müskebi Mahallesi, Cumhuriyet Caddesi, No: 166/1 Bodrum/Muğla adresinde bulunan 101322310 vergi kimlik ve 3057 izin belge no.lu Ahmet Filiz Yapı Denetim Ltd. Şti.,

o Cumhuriyet Mahallesi, 504 (Cumhuriyet) Sokak, Kral Ap., No: 1/4 Fethiye/Muğla adresinde bulunan 948043288 vergi kimlik ve 1373 izin belge no.lu Yeni Prizma Yapı Denetim Ltd. Şti. tarafından yapılmıştır.

3.i. Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama

Raporumuz değerlemeye konu parseller üzerinde gerçekleştirilen "Otel ve Devremülk" projesine ilişkin olarak yapılmaktadır. Takdir edilen değerler mevcut proje esas alınarak belirlenmiştir. Farklı bir proje uygulanması ya da mevcut projede değişiklik yapılması durumunda takdir edilen değerler farklı olacaktır. Proje bilgileri Madde 4.e. de sunulmuştur.

3.j. Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

4. GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ

4.a. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Buna İlişkin Veriler

4.a.1. Ege Bölgesi

Ege Bölgesi, Türkiye'nin yedi coğrafi bölgesinden biridir. İsmini kıyısında olduğu Ege Denizi'nden alır. Ege (Asıl Ege, Kıyı Ege) ve İç Batı Anadolu (İç Ege) olmak üzere iki bölüme ayrılır. Kuzeyde Marmara, doğuda İç Anadolu, güneyde Akdeniz bölgeleriyle ve son olarak batıda Ege Deniziyle çevrilidir. Türkiye'nin en uzun kıyı şeridine sahip bölgesidir. Bölgenin Sınırları Kuzeyde; Kaz Dağı, Madra Dağı, Simav Dağları ve Dominiç Dağı, Doğuda; Türkmen Dağı ve Emir Dağları, Güneyde; Karakuş Dağı ve Göreli Dağı'dır. Deniz kıyıları; Çanakkale'ye bağlı Bababurun'dan başlayarak tüm Edremit Körfezi, İzmir ve Aydın illerinin tüm kıyı şeritleri ve Muğla'da, Köyceğiz kıyılarına kadar uzanan (Köyceğiz hariç) sahil şeridini kapsar. Ovalar: Orta Çağ Ege Bölümü'nde horstlar arasında kalan grabenler birer alüvyon ovasıdır. Bunlar Bakırçay, Gediz, Büyük ve Küçük Menderes grabenleridir. Bu grabenler fiziksel bir haritada yeşil renk ile gösterilir. Gediz ağzında Menemen Delta ovası, Büyük Menderes ağzında Balat Delta ovasından oluşmuştur.

Kentleşmenin en yoğun yaşandığı bölge konumundadır. Türkiye nüfusunun 1/8 kadarı Ege Bölgesi'nde yaşamaktadır. Bu nüfusun yarıdan fazlası (%62,2) kentlerdedir. Ege Bölgesi'nin ortalama nüfus yoğunluğu ise Türkiye ortalamasının üzerindedir. Nüfus yoğunluğu açısından Marmara Bölgesi'nden sonra ikinci sırada bulunur. Ege Bölümü'ndeki ovalar üzerinde fazla olan nüfus yoğunluğu, İç Batı Anadolu Bölümü'nde ve Menteşe Yöresi'nde azalır.

Ege Bölgesi'nde nüfusun çoğunluğu iklim toprak koşulları ve ulaşım kolaylıklarının da elverişliliğiyle geçimini tarımdan sağlar. Ege bölümünde Akdeniz iklimine uygun zeytin, üzüm ve bazı turunçgiller ön plana çıkarken; Ege bölümünden, İçbatı Anadolu bölümüne geçildikçe, tarımın niteliği değişir; tahıl ekimi artar ve hayvancılık geçimde daha önemli yer tutar.

Bölgede sanayi ve turizm gelişmiştir. Sanayi bakımından Marmara Bölgesi'nden sonra ikinci sırada gelir. Asıl Ege Bölümü sanayi bakımından daha gelişmiştir. Zaten bölgenin en büyük ve gelişmiş kenti İzmir de bu bölümde yer alır. İzmir ve Manisa'da çok farklı sanayi kollarında üretim yapılırken; Denizli'de tekstil, Uşak'ta tekstil ve seramik, Afyon'da çimento ve mermer ön plana çıkar. İzmir, Manisa ve Denizli en çok ihracat yapan ilk on il içerisinde yer alır.

Turizm potansiyeli olarak da Akdeniz Bölgesi'nden sonra ikinci sırada yer alır. Efes, Didim, Pamukkale, Hiearpolis, Laodikeia gibi tarihi yerleri, Fethiye, Bodrum, Marmaris, Didim, Kuşadası, Çeşme gibi doğa harikası sahilleri ve mavi bayraklı plajları ile yerli ve yabancı turistlerin ilgi odağı konumundadır¹ .

4.a.2. Muğla İli

Muğla ili 12.654 km² yüzölçümü ile Ege Bölgesi ve Türkiye'nin güneybatı ucunda yer alır. 1.500 km'ye yaklaşan kıyı uzunluğu ile Türkiye'nin en uzun sahil şeridine sahip ilidir. 13 ilçe, 14 belediye ve 569 mahallesi bulunan Muğla kuzeyde Aydın, kuzeydoğuda Denizli ve Burdur, doğuda Antalya, güneyde Akdeniz ve batıda Ege Denizi ile çevrilidir² . 2023 rakamlarıyla nüfusu 1.066.736'dır 3 .

İl sınırları içinde bulunan başlıca göller; Bafa Gölü ve Köyceğiz Gölü, başlıca akarsular; Çine Çayı, Esen Çayı ve Dalaman Çayı'dır⁴ .

Antik Çağdan itibaren önemli bir yerleşim yeri olan Muğla sırasıyla Karya, Mısır, İskit, Asur, Dor, Med, Pers, Makedon, Roma ve Bizans egemenliğinde kalmış, 1284 yılında Menteşe Beyliği'nin, 1391 yılında Osmanlı hakimiyetine girmiştir. Ankara savaşından sonra bir dönem Timur, Menteşeoğulları ve kısmen (Bodrum Kalesi) Saint Jean şövalyeleri kontrolü altında kalan bölge Kanuni Sultan Süleyman zamanında tekrar bütünüyle Osmanlı'ya katılmıştır⁵ .

¹ Ege Bölgesi: https://tr.wikipedia.org/wiki/Ege\_B%C3%B6lgesi

² Muğla, Coğrafi ve Fiziki Bilgiler: http://www.mugla.gov.tr/caografi-ve-fiziki-bilgiler

³ Muğla Nüfusu: https://www.nufusu.com/il/mugla-nufusu

⁴ Muğla (il): https://tr.wikipedia.org/wiki/Mu%C4%9Fla\_(il)

⁵ Muğla, Tarihçe ve Genel Bilgiler:http://www.mugla.gov.tr/tarihce-ve-genel-bilgiler

Özellikle linyit, krom ve mermer madenleri açısından zengin olan Muğla'nın ekonomisi; bu madenlerle ilgili üretim tesisleri ve enerji santralleri dışında büyük ölçüde turizm ve tarıma dayalıdır. Önemli bir arıcılık merkezi olan bölgenin başlıca tarım ürünleri; narenciye, sığla yağı, zeytin ve zeytinyağıdır. Ortaca, Dalaman, Köyceğiz, Fethiye, Marmaris, Datça ve Bodrum gibi dünyaca tanınan tatil yöreleri ile Muğla Türkiye'nin en önemli turizm destinasyonlarından da biridir.

4.a.3. Marmaris İlçesi

Marmaris, Muğla'nın batıda Datça Yarımadası ve Kerme Körfezi, kuzeyde Ula, doğuda Balan Dağı, Karadağ ve Günlük Tepeleri ile güneyde Akdeniz ile çevrili ilçesidir. Kentin en eski kısmı denize doğru uzanmış bir tepe üzerine kurulu olan Kale Mahallesidir. Marmaris daha sonra eteklere doğru ve kıyı boyunda gelişmiştir. Hava ulaşımının yapıldığı Dalaman Havaalanı bir saat, Rodos Adası ise 45 dakika uzaklıktadır⁶ . 2023 rakamlarıyla nüfusu 96.778'dir⁷ .

Akdeniz ikliminin hakim olduğu ilçede yazlar sıcak ve kurak, kış ayları ise nispeten ılık ve bol yağışlı geçer. Dağların konumu itibarıyla Marmaris, Türkiye'nin Karadeniz Bölgesi'nden sonra en bol yağış alan bölgelerinden biridir. Yıllık yağış miktarı 1200 mm'nin üzerindedir.

Marmaris'in tarihinin M.Ö. 12.000'lere kadar uzandığı düşünülmektedir. Bedir Adası'ndaki Nimara Mağarası'nda yapılan kazılar bu antik kentin köklü bir geçmişe sahip olduğunu doğrulamıştır. Tarihte Karia adı ile anılan ilçe zengin bir tarih ve kültür mirasına sahiptir. İlçe Physkos (Beldibi, Asartepe), Amos (Hisarönü, Turunç), Bybassos (Hisarönü), Kastabos (Hisarönü), Syrna (Bayırköy), Larymna (Bozburun), Thyssanos (Söğütköy), Phoneix (Taşlıca), Loryma (Bozukkale) Kasara (Serçe Limanı), Kedrai (Sedir Adası), Euthena (Karacasöğüt) ve Amnistos (Karacasöğüt) gibi kalıntıları günümüze ulaşan pek çok antik kente ev sahipliği yapmaktadır⁸ .

Marmaris yaz aylarında 100.00'i bulan şehir içi nüfusuyla büyük bir tatil şehri durumundadır. Sürekli artan yapılaşmaya rağmen, yapılan çevre düzenlemeleri ve arıtma sistemleri sayesinde kent içindeki plajlardan denize girilebilen ender kentlerimizdendir. Daha temiz deniz, daha boş sahiller arayanlar için karadan ya da tekne turlarıyla ulaşılabilen koyları vardır. Su ve doğa sporları meraklıları için birçok seçenek bulunur. Kent merkezindeki en önemli tarihi yapı Kale'dir. İlk kez İonialılar tarafından yapıldığı bilinen Kale'nin günümüze ulaşan kalıntıları büyük ölçüde 1522 yılında Osmanlılar tarafından yapılmış olandır. 1980-90 yılları arasında restore edilen Kale günümüzde başta Knidos, Burgaz, Hisarönü olmak bölgedeki kazılardan elde edilen pişmiş toprak, cam eserler, sikke ve süs eşyalarının sergilendiği arkeoloji müzesi, Türk Evi olarak düzenlenmiş etnoğrafya salonu ve kale komutanı odasına ev sahipliği yapmaktadır.

Kale'ye çıkan dar ve basamaklı sokağın hemen girişinde bulunan Hazfa Sultan Kervansarayı, çarşı içinde yer alan tarihi Bedesten, İbrahim Ağa Camisi, Taşhan, Kemerli Köprü ve Sarıana türbesi Osmanlı dönemine ait başlıca eserlerdir⁹ .

Çamlarla kaplı yemyeşil bir doğa, güneş, plajlar ve antik çağlardan günümüze ulaşan kalıntılar sayesinde Marmaris ekonomisinin can damarını turizm oluşturur. Turistik alanlardan uzaklaştıkça zeytincilik ve arıcılık önemli geçim kaynakları haline gelir. İlçenin meşhur çam balı ülke ihtiyacının önemli bir bölümünü karşılar¹⁰ .

⁶ Marmaris: https://tr.wikipedia.org/wiki/Marmaris

⁷ Marmaris Nüfusu: https://www.nufusu.com/ilce/marmaris\_mugla-nufusu

⁸ Muğla Marmaris İlçesi Tanıtımı ve Gezilecek Yerler: https://turkeyoutdoor.org/2024/03/07/mugla-marmaris-ilcesi-tanitimi-ve-gezilecek-yerler/

⁹ Marmaris: https://www.mutso.org.tr/gezilecekyerler/marmaris/

¹⁰ Marmaris Ekonomisi: https://tr.excursionmarmaris.com/marmaris-hakkinda/

4.b. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler ile Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri

4.b.1. Küresel Ekonomik Durum

Dünya ekonomisi Covid – 19 salgın sürecinin ardından toparlanmaya başlamış olsa da bunun yavaş ve dengesiz bir şekilde devam ettiği görülmektedir. Kronikleşen enflasyonla mücadele maksadıyla başta FED olmak üzere büyük merkez bankalarının attığı parasal sıkılaşma adımlarının büyüme üzerindeki olumsuz etkileri hissedilmeye devam etmektedir.

Uluslararası Para Fonu (International Monetary Fund – IMF)'nin Ekim 2023 tarihli "World Economic Outlook - Dünya Ekonomik Görünümü" raporunda¹¹ küresel ekonomideki toparlamanın yavaş bir şekilde devam ettiğine vurgu yapılarak bu durumun 2024 yılında da devam edeceği öngörüsüne yer verilmiştir. Rapor; 2022'de %3,5 büyüyen küresel ekonominin 2023'te %3, 2024'te ise %2,9 büyüyeceği tahmininde bulunurken bu rakamların uzun dönem tarihi ortalamaların oldukça altında olduğuna dikkat çekmiştir. Kurum, önümüzdeki dönemde küresel ekonomiyi bekleyen başlıca riskleri; Çin'de yaşanan gayrimenkul krizinin derinleşmesi, emtia fiyatlarındaki volatilitenin artması, enflasyondaki yüksek seyrin devamı ve yüksek borç seviyeleri ile artan fonlama maliyetlerinin ekonomilerin krizlere karşı dayanıklılığını aşındırması olarak sıralamıştır.

2024 Ocak ayında Ekim 2023 raporuna ilişkin bir güncelleme (update)¹² yayımlayan IMF; ABD ve çeşitli gelişmekte olan ekonomilerde gözlenen beklenenden daha fazla toparlanmaya bağlı olarak 2024 küresel ekonomik büyüme tahminini %3,1 olarak revize etmiş, ancak yine bu oranın da %3,8 olan tarihi (2000-2019) ortalamanın altında kaldığını vurgulamıştır.

Gerek gelişmiş gerekse gelişmekte olan ekonomilerin büyüme hızlarının 2023 ve 2024 yıllarında da yavaş devam edeceği belirtilen raporda, 2022 yılında %4,1 büyüyen, aralarında Türkiye'nin de bulunduğu gelişmekte olan ekonomilerin 2023 ve 2024 yıllarında da %4 civarında büyüyeceği öngörüsünde bulunmuştur.

Dünya Bankası (The World Bank) tarafından yayımlanan Ocak 2024 tarihli "Global Economic Prospects - Küresel Ekonomik Beklentiler"¹³ raporu da son dört yıl boyunca küresel ekonominin ekonomik şoklara karşı sürpriz bir şekilde dirençli olduğunu kanıtlamasına rağmen önümüzdeki iki yıla ilişkin beklentilerin olumsuz olduğunu belirtmiş, IMF'ye paralel bir şekilde, büyümenin tarihi ortalamalardan (Covid -19 öncesi 10 yıl) daha yavaş olacağı öngörüsünde bulunmuştur. Kurum raporunda; 2023 Haziran ayından bu yana bir miktar dengelenmiş olmasına rağmen ekonomik risklerin aşağı yönlü kalmaya devam ettiğini vurgulamıştır.

Dünya Bankası'na göre Rusya'nın Ukrayna'yı işgalinin üzerine gelen Ortadoğu'daki çatışmalar jeopolitik riskleri keskin bir şekilde yukarı çıkarmaktadır.

Raporda sunulan "Geopolitical Risk Index and Conflicts - Jeopolitik Risk Endeksi ve Çatışmalar" grafiğinde Ukrayna işgali ve Ortadoğu'daki çatışmalar nedeniyle küresel jeopolitik risk endeksinin keskin bir şekilde yükseldiği görülmektedir.

¹¹ World Economic Outlook - Navigating Global Divergences, October 2023: https://www.imf.org/en/Publications/WEO/Issues/2023/10/10/world-economic-outlook october-2023

¹² World Economic Outlook Update – Moderating Inflation and Steady Growth Open Path To Soft Landing, January 2024: https://www.imf.org/en/Publications/WEO/Issues/2024/01/30/world-economic-outlook-update-january-2024 ¹³ Global Economic Prospects, January 2024: Global Economic Prospects -- January 2024 (worldbank.org)

Kızıldeniz'de ticari gemilere yapılan saldırılar da enflasyona ilişkin açmaz olasılığını arttırmaktadır. Bu durum, önce enerji fiyatlarında zirvelerin görülmesine, ardından artışların diğer emtia fiyatlarına yayılmasına, jeopolitik ve ekonomik belirsizliklerin yükselmesine ve sonuç olarak da büyümenin daha da zayıflamasına yol açabilecektir.

Dünya Bankası; Haziran 2024 tarihli raporunda da Ocak 2024 raporuna benzer öngörüleri tekrarlamış, gelişmekte olan ülkeler için 2024 yılı ortalama büyüme oranını %4 olarak beklediğini belirtmiştir.¹⁴

Filistin, Lübnan ve Suriye'de yaşanan gelişmeler de yakından takip edilmekte son dönemde ülkemizin de bulunduğu bölgede gerilim ve çatışmaların artmakta olduğu gözlemlenmektedir.

IMF ve Dünya Bankası raporlarında belirtilen risklerin tamamının Türkiye ekonomisi için de geçerli olduğunu söylemek mümkündür. Özellikle yüksek enflasyon, yüksek borç seviyesi ve yüksek fonlama maliyetleri ülke ekonomisinin kırılganlığını arttırmakta, büyüme beklentilerini ise azaltmaktadır.

2024 yılı ikinci yarısından itibaren enflasyon eğiliminde kısmi azalma görülmekle birlikte 2025 ve sonrası için T.C. Merkez Bankası tarafından öngörülen hedeflerin tutturulmasının zor olacağı değerlendirilmektedir.

4.b.2. İnşaat ve Gayrimenkul Sektörüne Bakış

İnşaat ve Gayrimenkul Sektörü 2020 yılından itibaren küresel bir risk olan salgından etkilenmiş olmasına rağmen 2021 başı itibarıyla toparlanmaya başlamıştır. Salgın ve buna bağlı aşılama süreci, ekonomi yönetimleri ile finansal karar alıcılar açısından çok dikkatli izlenmesi gereken bir durum arz etmiş, diğer tüm sektörlerde olduğu gibi inşaat ve gayrimenkul sektörleri de gerek iş yapış gerekse talep yönlü olarak salgından etkilenmiştir. Salgın sonrası canlanmaya başlayan sektör 2022 üçüncü çeyrekten itibarense bu kez de gerek yüksek maliyetler gerekse yüksek enflasyon ve düşük tasarruf seviyesi nedeniyle yeniden yavaşlama sürecine girmiştir.

Türkiye Müteahhitler Birliği tarafından Ekim 2023 tarihinde yayımlanan "Cumhuriyetin İkinci Yüzyılına Girerken Gündem; Ekonomik Sorunlar – Dünya Türkiye İnşaat Sektörü"¹⁵ başlıklı rapora göre Türkiye inşaat sektörü ekonomik güçlüklere rağmen 2023 yılının ilk iki çeyreğinde sırasıyla %4,5 ve %6,2 oranlarında büyüme kaydetmiş, diğer sektörlerden daha fazla büyüyen inşaat sektörünün milli gelirdeki payı da %6,2'ye çıkmıştır.

Ülkemizde "konut satış" rakamları inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli göstergelerden birisi olarak kabul edilmektedir. Son beş yılın ortalamalarına bakıldığında Türkiye'de her yıl 1.400.000 adet civarında konut satışı gerçekleşmektedir. Ancak 2023 yılında sektörde belirgin bir soğuma dikkat çekmektedir. Bir yandan yüksek arsa ve inşaat maliyetleri nedeniyle konut arzı gerilerken öte yandan yüksek enflasyon ve buna bağlı yüksek kredi faizleri nedeniyle talep tarafının da zayıfladığı gözlenmektedir.

¹⁴ Global Economic Prospects, June 2024:

https://documents1.worldbank.org/curated/en/099003106112426991/pdf/IDU1bc56b5c41f04914acb194181b46ce62466fe.pdf ¹⁵ TMB: "Cumhuriyetin İkinci Yüzyılına Girerken Gündem; Ekonomik Sorunlar – Dünya Türkiye İnşaat Sektörü", Ekim 2023: https://tmb.org.tr/uploads/publications/652ce014edcf625d68dd7c7a/1697439756068-tmb-bulten-ekim-2023.pdf

TÜİK'in verilerine göre; Ocak-Temmuz 2023 döneminde konut satışları önceki yılın aynı dönemine göre %17,7 düşerek 675 bin 327 olmuştur. 2023 Haziran ayındaki uzun bayram tatiliyle yavaşlayan konut piyasasının mevsimsel etkiyle birlikte Temmuz'da canlandığı izlenmiş, söz konusu ayda satışlarda bir önceki yılın aynı ayına göre %16,7 artış yaşanmıştır.

Konut Satışları (Adet)		Ağustos			Ocak-Ağustos
	2023	2022	Değişim (%)	2023	2022	Değişim (%)
Satış şekline göre toplam satış	122.091	123,491	$-1.1$	797.418	943.791	$-15,5$
Ipotekli satıs	16.375	22.168	$-26.1$	12.438	211.631	$-28.0$
Diğer satıs	105.716	101.323	4.3	644.980	732,160	$-11.9$
Satıs durumuna göre toplam satış	122,091	123,491	$-1.1$	797.418	943.791	$-15,5$
lik el satıs	35.310	39.025	$-9.5$	238,109	276.164	$-13.8$
Ikinci el satis	86.781	84,466	2.7	559,309	667.627	$-16.2$
Yabancılara satış	3.058	5.273	$-42.0$	25.134	44.595	$-43,6$

Ağustos ayına gelindiğinde, bu yılın en yüksek aylık satış adedi yakalanmış olsa da satışlar bir önceki yılın aynı ayına göre %1,1 azalarak 122 bin 91'e gerilemiştir. Faiz oranlarındaki artışla birlikte ipotekli konut satışları Ağustos'ta %26,1 düşmüş, böylece toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %13,4 olarak gerçekleşmiştir.

Kredilere erişimde sınırlamaların artmasının yanı sıra son aylarda mevduat faizlerinde yaşanan yükseliş de bu satışlar üzerinde baskı yaratmaktadır. Ekonomiye ve sektöre etkileri bakımından esasen incelenen ilk el konut satış sayısı da %9,5 azalmıştır. Satışlar içinde ilk el konut satışının payı %28,9 olmuştur.

14 Mart 2024 tarihinde Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) tarafından yayımlanan "GYODER Gösterge: Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2023 4. Çeyrek Raporu"¹⁶nda da; konut piyasasında özellikle 2022 yılı ve 2023 yılı ilk yarısında oldukça güçlü olan talebin 2023 yılı ikinci yarısından itibaren yavaşlamaya başladığına vurgu yapılmış, 2023 yılında toplam konut satış sayısının %17,5 düşüşle 1 milyon 225 bin adede, yabancılara konut satış sayısının ise %48,1 oranında sert bir düşüşle 35 bin adede gerilediğine dikkat çekilmiştir.

2022 son çeyreğinden itibaren yaşanan, konut ve işyeri fiyatlarının nominal olarak artmaya devam etmesine rağmen, satış adetlerinin düştüğü, fiyat artışlarının maliyetlerin gerisinde kaldığı bir dönemin ardından son dönemde satış fiyatı artışlarının maliyetlerin üzerine çıkmaya başladığı gözlemlenmektedir. Bunda piyasa arz edilen yeni konut/işyeri sayısındaki azalmanın etkisi olduğu değerlendirilmektedir.

Küresel ve ulusal ekonomik koşullar ile inşaat ve gayrimenkul sektöründe yaşanan bu gelişmelerin sonucunda kısa vadede düşen konut/işyeri arzına bağlı olarak satış fiyatlarının maliyetlerin üzerinde artacağı, uygulanmakta olan dezenflasyon programının başarıya ulaşması durumunda ise özellikle 2025 yılının ikinci yarısından itibaren önce maliyet artış hızının yavaşlayacağı, ardından gecikmeli olarak satış fiyatı artışlarının yavaşlayarak maliyet artışlarına yakınsayacağı öngörülmektedir.

¹⁶ GYODER, Gösterge, Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2023, 4. Çeyrek Raporu: 73c035fe-b99b-40ff-a90b-827104477276.pdf (gyoder.org.tr)

4.b.3. Turizm Sektörüne Bakış

Pandemi etkisiyle 2020 yılında dip seviyeleri gören turizm sektörü, bu tarihten itibaren gerek konaklama gerekse gelir istatistikleri açısından yükselen bir grafik sergilemektedir.

Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından yayımlanan "Konaklama Tesislerine Geliş ve Geceleme Sayıları" istatistiklerine göre 2023 yılında tesise geliş sayısı "77.298.091", geceleme sayısı ise "203.187.830" ile tarihi yüksek seviyelerine ulaşmıştır. 2014 – 2023 dönemine ilişkin verileri gösteren grafik aşağıda sunulmuştur.¹⁷

TÜİK tarafından yayımlanan ve aşağıdaki tabloda özetlenen 2023 "Turizm İstatistikleri" de söz konusu trendi teyit eder niteliktedir. 2023 yılında bir önceki yıla göre dolar bazında turizm gelirleri %16,90 artarak 57 milyar USD'yi, ziyaretçi sayısı ise 57 milyon kişiyi aşmıştır.¹⁸

	Çıkış yapan ziyaretçiler (Yurt dışı ikametli)
	2022	2023	Değişim orani ⁽¹⁾	2022	$2023^{(r)}$	Değişim orani ⁽¹⁾
	IV	IV	(%)	Yıllık	Yıllık	(%)
Turizm geliri (Bin ABD \$)	11 495 182	12 27 2 67 3	6,8	46 477 871	54 315 542	16,9
Kişi sayısı	11978 111	12 472 145	4,1	51 369 026	57 077 440	11,1
Kişi başı ortalama harcama (ABD \$)	960	984	2,5	905	952	5,2
Gecelik ortalama harcama (ABD \$)	87	93	6,3	89	99	11,9

4.c. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler

Yerinde yapılan keşif ve incelemeler sırasında herhangi bir güçlükle karşılaşılmamış, imar durumuna ilişkin olarak Marmaris Belediyesine yapılan yazılı başvurumuza rapor tarihine kadar cevap alınamamıştır. Değerlendirme işlemi elde edilebilen tüm bilgi, belge ve inceleme sonuçlarına göre tarafsız ve bağımsız bir şekilde yapılmıştır.

¹⁷ Kültür ve Turizm Bakanlığı, İşletme ve Basit Belgeli Konaklama Tesislerinde Tesislere Geliş Sayısı ve Geceleme (2023): https://view.officeapps.live.com/op/view.aspx?src=https%3A%2F%2Fyigm.ktb.gov.tr%2FEklenti%2F122189%2Ckonaklama-yillik-bulten-2023 v2xlsx.xlsx%3F0&wdOrigin=BROWSELINK

¹⁸ Turizm İstatistikleri, IV. Çeyrek: Ekim-Aralık, 2023: https://data.tuik.gov.tr/Bulten/Index?p=Turizm-Istatistikleri-IV.-Ceyrek:-Ekim---Aralik,-2023-53661

4.d. Gayrimenkulün Değerine Etki Eden Olumlu / Olumsuz Faktörler

Olumlu Faktörler

o Marka değeri yüksek bir proje olması,
o Denize sıfır, ayrıcalıklı ve müstakil bir konumda olması,
o Proje bölgesinin doğal güzelliği,
o Birçok sosyal ve sportif aktiviteyi bünyesinde barındıran kapsamlı bir proje olması,
o Geniş proje alanı,
o Yüksek inşaat kalitesi,

Olumsuz Faktörler:

o Gayrimenkul sektöründe görülen yavaşlama,
o 1. Derece deprem bölgesinde bulunması,
o Hukuki süreç

4.e. Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri

4.e.1. Gayrimenkulün Genel ve Fiziki Özellikleri

Değerlemeye konu projenin gerçekleştirildiği ana taşınmazlar; Muğla İli, Marmaris İlçesi, İçmeler Köyünde bulunan "arsa" nitelikli 2518 ve 1598 Parsellerdir.

o 2518 parsel; geometrik olarak amorf formda, yamaçlardan sahile doğru alçalan eğimli bir arazi yapısına sahip olup yüzölçümü 163.968,72 m² 'dir. Denize sıfır konumdadır.

o 1598 parsel; geometrik olarak amorf formda eğimli bir arazi yapısına sahip olup yüzölçümü 9.509,00 m² 'dir. Denize 2. parsel konumdadır.

Kızılbük Projesi:

o Proje başlangıçta 4 etap, ardından teknik koşullar göz önüne alınarak 3 etap olarak planlanmıştır.

o 1. etabın otel/devremülk inşaatı tamamlanmış olup, aquapark ile detay işçilik, çevre düzenlemesi ve peyzaj çalışmaları devam etmektedir.

o 2. etap inşaatı devam etmektedir.
o 3. etap istinat duvarı yapılmıştır.

Projede Yer Alan Tesisler:

ETAP	İNŞAAT ALANI	TESİSLER
1. ETAP	130.118,64 m2	5* Otel (206 Oda) Devremülk (555 Adet) Havuz Termal SPA Wellness Park Aquapark & Macera Parkı Kongre Merkezi Alışveriş Alanları Diğer Ticari Alanlar Aktivite/Spor Alanları
2. ETAP	97.444,84 m2	Devremülk (692 Adet)
3. ETAP	45.927,86 m2	Apart Otel (10 Oda) Devremülk (62 Adet) Sosyal Tesis Arıtma Tesisi

FOCUS GLOBAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş.

Bağcılar Mahallesi Urfa Bulvarı Buğdaycılar H. Office No: 121-1 / 16 Bağcılar / DİYARBAKIR E-mail: [email protected] Web: https://focusglobal.info

Proje Kapsamındaki Satılabilir Alanlar

Etap	Nitelik	B.B. Sayısı	Toplam Alan (m2 )	Satılmış Alan (m2 )	Satılabilir alan (m2 )
1	Devremülk	555	58.905,70	46.139,03	12.766,67
2	Devremülk	692	55.206,60	12.123,13	43.083,47
	Devremülk	62	27.000,00	0	27.000,00
3	Apart	10	4.144,40	0	4.144,40

TKGM Parsel Sorgu Uygulaması üzerinden ve mahallinde GPS ile yapılan ölçüm neticesinde değerlemesi yapılan gayrimenkulün ada/parsel bazında yerinin doğruluğu teyit edilmiş olup, proje alanının yaklaşık orta noktasının koordinatları (N:36°.7935 E:28°.2485)'tir.

4.e.2. Gayrimenkulün Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri

GAYRİMENKULÜN YAPISAL, TEKNİK VE İNŞAAT ÖZELLİKLERİ – ÖZET
YAPI TARZI Betonarme, çerçeveli + perdeli sistem
YAPI NİZAMI	Bitişik / Ayrık
YAPI SINIFI VE GRUBU	2-A/3-A/3-B/4-A / 4-C / 5-A
KAT ADEDİ	Yol Kotu Üstü Max 7 Kat
TESİSİN YAŞI	0
TESİSİN TOPLAM İNŞAAT ALANI	273.491,34 m²

4.f. Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler

4.g. Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21'inci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Söz konusu kanun maddesinde;

"Bu Kanunun kapsamına giren bütün yapılar için 26'ncı maddede belirtilen istisna dışında belediye veya valiliklerden (...)[19] yapı ruhsatiyesi alınması mecburidir.

Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır. Bu durumda; bağımsız bölümlerin brüt alanı artmıyorsa ve nitelik değişmiyorsa ruhsat, hiçbir vergi, resim ve harca tabi olmaz.

Ancak; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması ve yönetmeliğe uygun olarak mahallin hususiyetine göre belediyelerce hazırlanacak imar yönetmeliklerinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilatlar ve tamiratlar ruhsata tabi değildir.

Belediyeler veya valilikler mahallin ve çevrenin özelliklerine göre yapılar arasında uyum sağlamak, güzel bir görünüm elde etmek amacıyla dış cephe boya ve kaplamaları ile çatının malzemesini ve rengini tayin etmeye yetkilidir. Bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce yapılmış olan yapılar da bu hükme tabidir." hükümleri yer almaktadır.

Muğla 3. İdare Mahkemesi tarafından, imar durum belgesi ile 1. ve 2. etaplara ilişkin 17 adet yapı ruhsatının iptaline karar verilmiş olup istinaf süreci devam etmektedir. Dava sonucuna göre mevcut yapı ruhsatlarının tadil edilmesi ya da yenilenmesi gerekebilecektir.

4.h. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi ise Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi

Proje inşaatı devam etmektedir.

5. KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ

5.a. Pazar (Emsal Karşılaştırma) Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuçlar (Uygulandıysa)

5.a.1. Pazar Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedeni

Pazar (Emsal Karşılaştırma) yaklaşımı Uluslararası Değerleme Standartları'nda belirtilen üç temel değerlendirme yaklaşımından biridir. Gayrimenkullerin değerlemesinde uygun ve yeterli veri mevcut olduğunda en sağlıklı sonucu veren sistematik bir yaklaşımdır. Bu yöntemde rapora konu gayrimenkullerin bulunduğu bölgede bu taşınmaz ile ortak özelliklere sahip emsaller (karşılaştırılabilir örnekler) incelenir.

Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

o Değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,

o Değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya

o Önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.

Aşağıdaki varsayımlara dayanır:

o Değerlemesi yapılan gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilir.

o Bu pazardaki alıcı ve satıcının gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu ve bu nedenle zamanın önemli bir faktör olmadığı kabul edilir.

o Gayrimenkulün piyasada makul bir fiyat ile makul bir süre için kaldığı kabul edilir.

o Seçilen emsallerin (karşılaştırılabilir örneklerin) değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip oldukları kabul edilir.

o Seçilen emsallere (karşılaştırılabilir örneklere) ait verilerin, fiyat düzeltmelerinin yapılmasında, günümüz sosyo- ekonomik koşulların geçerli olduğu kabul edilir.

Değerlemeye konu gayrimenkulün bulunduğu bölgede yeterli sayıda ve uygun emsal bulunduğundan; inşaatı devam eden projeye yönelik "İndirgenmiş Nakit Akışları" projeksiyonunda kullanılmak üzere satış fiyatları ve maliyet yaklaşımında kullanılmak üzere "arsa" nitelikli gayrimenkulün pazar değerinin takdir edilmesinde Pazar (Emsal Karşılaştırma) Yaklaşımı kullanılmıştır.

5.a.2. Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı, Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin Detaylı Açıklamalar ve Diğer Varsayımlar

Emsal bilgileri Maliyet ve Gelir Yaklaşımı bölümlerinde sunulmuştur.

5.a.3. Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler

"Rapor Ekleri" bölümünde sunulmuştur.

5.a.4. Pazar Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuç (Sonuca Ulaşırken Yapılan Tüm Hesaplamaları İçerecek Şekilde)

5.b. Maliyet Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuçlar (Uygulandıysa)

5.b.1. Maliyet Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedeni

Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için temel kabul edilir. Bu yöntemde, gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir, bu nedenle, gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.

Gayrimenkulün bina maliyet değerleri, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından her yıl yayımlanan yapı birim maliyetleri, binaların teknik özellikleri, binalarda kullanılan malzemeler, piyasada aynı özelliklerde inşa edilen binaların inşaat maliyetleri, yüklenici firmalarla yapılan görüşmeler ve geçmiş tecrübelerimize dayanarak hesaplanan maliyetler göz önünde bulundurularak değerlendirilir. Bina inşa maliyetlerinden Resmî Gazetede yayınlanan yıllara göre bina aşınma paylarını gösteren cetvelden istifade edilmek suretiyle uygun oranda aşınma payı düşülür.

Gayrimenkulün değerinin, arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgunun toplamından meydana geldiği kabul edilir.

Özellikle pazar değerinin tespiti maksadıyla kullanılabilecek yeterli sayıda ve uygun özellikte emsal bulunamadığı durumlarda yaygın olarak kullanılan bir yaklaşımdır. Pazar (Emsal Karşılaştırma) yaklaşımı ile ulaşılan sonuçların uygunluğunun teyidi maksadıyla da kullanılabilir. Ancak analizde kullanılan birim maliyetleri Türkiye geneli için ortalama değerler olduğundan, sağlıklı sonuçlara ulaşabilmek için taşınmazların içinde bulduğu bölgenin sosyo-ekonomik özellikleri ve piyasa koşulları da dikkate alınarak analiz yapılmalıdır.

Raporumuzda değerlemeye konu arsaların pazar değerinin tespiti maksadıyla önce; "Pazar (Emsal Karşılaştırma) Yaklaşımı" ile çıplak(boş) arazi değeri takdir edilmiş ardından, proje kapsamında yapılan inşaat maliyeti; Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca yayımlanan "Mimarlık ve mühendislik hizmet bedellerinin hesabında kullanılacak 2024 yılı yapı yaklaşık birim maliyetleri hakkında tebliğ" verilerinden yararlanılarak hesaplanmış ve çıplak arazi değerine ilave edilmiştir.

5.b.2. Arsa Değerinin Tespitinde Kullanılan Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı, Yapılan Düzeltmeler, Yapılan Diğer Varsayımlar ve Ulaşılan Sonuç

o Emsal 1: COMPASS ESTATE – PUSULA EMLAK MARMARİS– 0 (553) 481 43 40

Marmaris, Turunç Mahallesi sınırları içerisinde, kontrollü kullanım alanında bulunan, hisseli tapulu 2.300 m² alanlı arsa, 90.000.000 TL bedel ile satılıktır. Değerlemeye konu taşınmazlara nazaran dezavantajlı konumdadır. (İlan No: 1214846292)

o Emsal 2: TT GAYRİMENKUL (ARMUTALAN EMLAK) – 0 (532) 792 52 70

Marmaris, Bozburun Mahallesi sınırları içerisinde, 313 Ada, 2 Parselde bulunan, hisseli tapulu, 2.353 m² alanlı tarla, 150.000.000 TL bedel ile satılıktır. Değerlemeye konu taşınmazlara nazaran dezavantajlı konumdadır. (İlan No: 1215365209)

o Emsal 3: GOLD PRESTİGE – 0 (532) 355 55 07

Marmaris, Bozburun Mahallesi sınırları içerisinde, 105 Ada, 112 Parselde bulunan, 3.910 m² alanlı tarla, 195.000.000 TL bedel ile satılıktır. Değerlemeye konu taşınmazlara nazaran dezavantajlı konumdadır. (İlan No: 1157929803)

o Emsal 4: GOLD PRESTİGE – 0 (532) 355 55 07

Marmaris, Çamlı Mahallesi sınırları içerisinde bulunan, D-400 yoluna cepheli, konut + ticari imarlı, Emsal: 0,40 olan, 12.000 m² alanlı arsa, 620.000.000 TL bedel ile satılıktır. Değerlemeye konu taşınmazlara nazaran dezavantajlı konumdadır. (İlan No: 1035101914)

o Emsal 5: DATÇA REMAX BADEM– 0 (555) 730 85 90

Marmaris, Çamdibi, Tepe Mahallesi sınırları içerisinde, 375 Ada, 7 Parselde bulunan , Marmaris – Datça çevre yoluna cepheli, konut imarlı, Emsal: 0,30 olan, 2.900 m² alanlı arsa, 115.000.000 TL bedel ile satılıktır. Değerlemeye konu taşınmazlara nazaran dezavantajlı konumdadır. (İlan No: 1184076175)

o Emsal 6: AHMET AYAR REAL ESTATE – 0 (536) 461 08 76

Marmaris, Bozburun Mahallesi sınırları içerisinde, 335 Ada, 22 Parselde bulunan, 1.812 m² alanlı tarla 68.7500.000 TL bedel ile satılıktır. Değerlemeye konu taşınmazlara nazaran dezavantajlı konumdadır. (İlan No: 1207939540)

o COLDWELL BANKER / İNCİ – Can AĞAR – 0 (549) 226 24 27

Emlak danışmanı ile yapılan görüşmede bölgede değerlemeye konu taşınmaza benzer nitelik ve konumlu gayrimenkullerin gerçekleşen birim m² satış fiyatlarının 40.000,00 TL/m² – 60.000,00 TL/m² aralığında olduğu bilgisi alınmıştır.

o SU GAYRİMENKUL – Enver UÇAR – 0 533 511 19 69

Emlak danışmanı ile yapılan görüşmede bölgede değerlemeye konu taşınmaza benzer nitelik ve konumlu gayrimenkullerin gerçekleşen birim m² satış fiyatlarının 50.000,00 TL/m² – 60.000,00 TL/m² aralığında olduğu bilgisi alınmıştır.

		EMSAL UYUMLAŞTIRMA TABLOSU - ARSA
Emsaller	E: 1	E: 2	E: 3	E: 4	E: 5	E: 6
Fiyat (TL)	90.000.000,00	150.000.000,00	195.000.000,00	620.000.000,00	115.000.000,00	68.750.000,00
Alan (m2 )	2.300,00	2.353,00	3.910,00	12.000,00	2.900,00	1.812,00
Pazarlık Payı %	-10%	-25%	-20%	-10%	-10%	-10%
Alan %	-15%	-15%	-10%	-5%	-10%	-10%
Konum %	10%	10%	10%	5%	5%	20%
Hisseli/Müstakil %	30%	0%	0%	0%	0%	0%
Yapılaşma Koşulu %	15%	30%	30%	10%	20%	30%
Ruhsat / Proje %	5%	5%	5%	5%	5%	5%
Emsal Değer (TL/m2 )	52.826,00	66.936,00	57.353,00	54.250,00	43.621,00	51.221,00
(TL/m2 Ortalama )			54.370,00

Sonuç olarak; değerlemeye konu gayrimenkullerin;

o Boş arazi birim m² pazar değeri; 54.370,00 TL/m² ,

o Toplam boş arazi değeri; 54.370,00 TL/m² x 173,477,72 m² = ~9.431.984.000,00 TL olarak takdir edilmiştir.

5.b.3. Yapı Maliyetleri ve Diğer Maliyetlerin Tespitinde Kullanılan Bilgiler, Bu Bilgilerin Kaynağı ve Yapılan Diğer Varsayımlar ve Ulaşılan Sonuç

Raporumuzda; inşaat maliyetinin tespitinde Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca hazırlanıp 20 Şubat 2024 tarih ve 32466 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan "Mimarlık ve mühendislik hizmet bedellerinin hesabında kullanılacak 2024 yılı yapı yaklaşık birim maliyetleri hakkında tebliğ" ¹⁹ değerleri esas alınmıştır.

Ancak; tebliğin yayım tarihinden itibaren geçen süre, piyasa koşulları, yüklenici karı ve kullanılan inşaat ve mekanik/elektrik tesisatı malzeme kalitesi dikkate alınarak, söz konusu değerlere %60 artış uygulanmıştır.

¹⁹ https://resmigazete.gov.tr/eskiler/2024/02/20240220-2.htm

1. Etap Bina Değeri:

o 1. Etap otel, devremülk inşaatı tamamlanmıştır. Yapı sınıfı 5-C, toplam inşaat alanı 130.118,64 m² 'dir.

BİNA DEĞERİ 1. ETAP OTEL/DEVREMÜLK
Fonksiyon	Top.İnş.Alanı m2	İnş. Sev. %	Tamamlanan m2	Yapı Sınıfı	Tebliğ Değ. TL/m2	Düz. Değ. TL/m2	Toplam Maliyet TL
Otel/Devremülk	130.118,64	100%	130.118,64	V-C	24.300,00	38.880,00	5.059.012.723,20

o 1. Etap Aquapark inşaatı devam etmektedir. Yapı sınıfı 4-C, toplam inşaat alanı 3.500,00 m² 'dir.

BİNA DEĞERİ 1. ETAP AQUAPARK
Fonksiyon	Top.İnş.Alanı m2	İnş. Sev. %	Tamamlanan m2	Yapı Sınıfı	Tebliğ Değ. TL/m2	Düz. Değ. TL/m2	Toplam Maliyet TL
Aquapark	3.500,00	40%	1.400,00	IV-A	15.300,00	24.480,00	34.272.000,00

2. Etap Bina Değeri:

o 2. Etap inşaatı devam etmektedir. İnşaata ilişkin bilgiler aşağıdaki tabloda sunulmuştur.

				BİNA DEĞERİ 2. ETAP
Blok No	Fonksiyon	Top.İnş.Al. (m2 )	İnş. Sev. (%)	Tamamlanan m2	Yapı Sınıfı	Bir.Mly. (TL/m2 )	Top.Mly. (TL)
A	Mesken	5.213,01	75%	3.909,76	IV-A	15.300,00	59.819.289,75
B	Mesken	4.966,80	82%	4.085,19	IV-A	15.300,00	62.503.452,90
C	Mesken	4.938,28	85%	4.209,88	IV-A	15.300,00	64.411.220,61
D	Mesken	3.958,41	82%	3.226,10	IV-A	15.300,00	49.359.393,50
E	Mesken	3.338,04	73%	2.440,11	IV-A	15.300,00	37.333.640,77
F	Ortak Alan	1.682,38	40%	672,952	III-A	12.250,00	8.243.662,00
G	Mesken	6.356,48	54%	3.432,50	IV-C	18.700,00	64.187.735,04
H	Mesken	6.218,80	54%	3.358,15	IV-C	18.700,00	62.797.442,40
I	Mesken	6.092,21	36%	2.193,20	IV-C	18.700,00	41.012.757,72
J	Mesken	6.247,95	38%	2.374,22	IV-C	18.700,00	44.397.932,70
K	Mesken	6.114,22	53%	3.240,54	IV-C	18.700,00	60.598.034,42
L	Mesken	6.241,14	38%	2.371,63	IV-C	18.700,00	44.349.540,84
M	Mesken	6.475,75	36%	2.331,27	IV-C	18.700,00	43.594.749,00
N	Mesken	6.514,91	33%	2.149,92	IV-C	18.700,00	40.203.509,61
Bina Dışı	İst. Duvarı	23.086,46	100%	23.086,46	II-A	3.500,00	80.802.610,00
	763.615.000,00
				2. Etap Toplam İnşaat Maliyeti (586.726.000,00 TL x 1,6)			1.221.784.000,00

3. Etap Bina Değeri:

o 3. Etap istinat duvarı yapılmıştır. Yapı sınıfı 2-A, toplam inşaat alanı 9.235,00 m² 'dir.

BİNA DEĞERİ 3. ETAP İSTİNAT DUVARI
Fonksiyon	Top.İnş.Alanı m2 İnş. Sev. % Tamamlanan m2 Yapı Sınıfı Tebliğ Değ. TL/m2 Düz. Değ. TL/m2 Toplam Maliyet TL
İstinat Duvarı	9.235,00	100%	9.235,00	II-A	3.500,00	5.600,00	51.716.000,00

Toplam Bina Değeri:

Bina Değeri Toplam TL	6.366.784.723,20

5.b.4. Maliyet Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuç (Sonuca Ulaşırken Yapılan Tüm Hesaplamaları İçerecek Şekilde)

Toplam Boş Arazi Değeri TL	9.431.984.000,00
Toplam Bina Değeri TL	6.366.785.000,00
Toplam Proje Değeri TL	15.798.769.000,00

5.c. Gelir Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuçlar (Uygulandıysa)

5.c.1. Gelir Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedeni

Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir. Bu karşılaştırmalı yaklaşım; değerlemesi yapılan mülke ait gelir ve harcama verilerini dikkate alır ve indirgeme yöntemi ile değer tahmini yapar. İndirgeme, gelir tutarını değer tahminine çeviren gelir (genellikle net gelir rakamı) ve tanımlanan değer tipi ile ilişkilidir. Bu işlem, Hasıla veya İskonto Oranı ya da her ikisini de dikkate alır. Genel olarak ikame prensibi, belli bir risk seviyesinde en yüksek yatırım getirisini sağlayan gelir akışının bizi en olası değer rakamına götüreceğini söyler. İndirgeme oranı, algılanan riskin derecesi, gelecekteki enflasyon beklentisi gibi piyasa beklentileri, alternatif yatırımların umulan getiri oranları, geçmişte emsal mülkler tarafından kazanılan getiri oranları, finansman koşulları, vergi oranları gibi faktörlere bağlıdır. Bu yaklaşım kapsamındaki başlıca yöntemler aşağıdakileri içerir:

o Tüm risk ve genel kapitalizasyon oranının temsili tek bir dönem gelirine uygulandığı gelir kapitalizasyonu (Direkt Kapitalizasyon Yöntemi),
o Bir indirgeme oranının gelecek dönemler için bir dizi nakit akışına uygulandığı indirgenmiş nakit akışı (Gelirlerin Getirisi Kapitalizasyonu Yöntemi),
o Çeşitli opsiyonel fiyatlama modelleri.

Raporumuzda gayrimenkulün pazar değerinin tespiti yöntemlerinden biri olarak İndirgenmiş Nakit Akışı Yöntemi uygulanmıştır.

5.c.2. Nakit Giriş ve Çıkışlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı

Konaklama Bedeli İçin Emsaller
o Emsal 1: Turunç Resort Otel

Marmaris, Turunç'ta bulunan denize sıfır konumlu, aquaparklı, 5 yıldızlı otelde 20 ile 45 m² alanlı oda seçenekleri bulunmaktadır. Tabloda sunulan bilgiler erken rezervasyon fiyatlarıdır.

Kişi Sayısı/Alan	Tarih	Gecelik Fiyat (TL)
3 Kişi 20 m2	Mayıs	7.227,50 - 8.712,50
3 Kişi 45 m2	Mayıs	9.475,29 - 10.971,29
3 Kişi 20 m2	Temmuz	16.263,59 - 18.576,54
3 Kişi 45 m2 3 Kişi 20 m2	Temmuz	20.922,07 - 23.392,68
	Ağustos	15.660,54 - 18.252,54
3 Kişi 45 m2	Ağustos	20.128,68- 23.392,68
3 Kişi 20 m2	Eylül 10.476,54 - 15.660,54
3 Kişi 45 m2 Eylül 13.600,68 - 20.128,68
	Yukarıdaki dönemlerde oda konaklama fiyatı ~7.000 – ~25.000 TL arasındadır.

https://reservation.turunchotels.com.tr/

o Emsal 2: Grand Yazıcı Club Turban Thermal Hotel

Marmaris, Siteler'de bulunan denize sıfır konumlu, termal özellikli, 4 yıldızlı otelde 543 oda bulunmaktadır. Tabloda sunulan bilgiler erken rezervasyon fiyatlarıdır.

Kişi Sayısı/Alan	Tarih	Fiyat (TL)
3 Kişi 26 m2	01 - 02 Mayıs	7.114,50
3 Kişi 50 m2	01 - 02 Mayıs	8.432,62
3 Kişi 26 m2	01 - 02 Temmuz	16.740,00
3 Kişi 50 m2	01 - 02 Temmuz	19.840,62
3 Kişi 26 m2	01 - 02 Ağustos	20.088,00
3 Kişi 50 m2	01 - 02 Ağustos	23.808,62
3 Kişi 26 m2	01 - 02 Eylül	16.740,00
3 Kişi 50 m2	01 - 02 Eylül	19.840,62
3 Kişi 26 m2	01 - 02 Kasım	8.704,80
3 Kişi 50 m2	01 - 02 Kasım	10.317,42
	Yukarıdaki dönemlerde iki kişi gecelik konaklama fiyatı ~5.000 – ~24.000 TL arasındadır.

araarasındadır. https://www.tatilsepeti.com/

o Emsal 3: Golden Rock Beach

Marmaris, Siteler'de bulunan denize sıfır konumlu 5 yıldızlı otelde 224 oda bulunmaktadır. Tabloda sunulan bilgiler erken rezervasyon fiyatlarıdır.

Kişi Sayısı/Alan	Tarih	Fiyat (TL)
3 Kişi 25 m2	02 - 05 Mayıs	26.944,00 - 29.393,00
3 Kişi 25 m2	01 - 04 Haziran	28.781,00 - 33.067,00
3 Kişi 25 m2	01 - 04 Ağustos	51.438,00 - 56.337,00
3 Kişi 25 m2 01 - 04 EKİM 34.292,00 - 39.191,00
Yukarıdaki dönemlerde 2 kişi 3 gece konaklama fiyatı ~20.000 – ~40.000 TL arasındadır.

https://www.etstur.com/

o Emsal 4: Fi Light Solto Boutique Beach

Marmaris, Selimiye'de bulunan butik otel denize sıfır konumlu ve 3 yıldızlıdır. Tabloda sunulan bilgiler erken rezervasyon fiyatlarıdır.

Kişi Sayısı/Alan	Tarih	Fiyat (TL)
3 Kişi 25 m2	01 - 01 Mayıs	4.193,00 - 9.148,00
3 Kişi 30 m2	01 - 01 Mayıs	4.969,00 - 10.388,00
3 Kişi 25 m2	01 - 02 Ağustos	13.468,00 - 20.838,00
3 Kişi 30 m2	01 - 02 Ağustos	15.962,00 - 23.188,00
3 Kişi 25 m2	01 - 02 Ekim	7.623,00 - 14.483,00
3 Kişi 30 m2 01 - 02 Ekim 9.034,00 - 16.261,00
Yukarıdaki dönemlerde 2 kişi 1 gece konaklama fiyatı ~3.000 – ~20.000 TL arasındadır.

https://www.etstur.com/

o Emsal 5: Casa De Maris SPA & Resort Hotel

Marmaris, Siteler'de bulunan denize sıfır konumlu 189 odalı, 5 yıldızlı otelde yüksek sezonda rezervasyonlar en az iki kişilik oda ve iki/üç gece konaklama üzerinden yapılmaktadır.

Kişi Sayısı/Alan	Tarih	Fiyat (TL)
3 Kişi 26 m2	02 - 04 Mayıs	17.861,00 - 18.116,00
3 Kişi 26 m2	02 - 04 Ağustos	34.871,00 - 35.211,00
3 Kişi 26 m2	02 - 04 Eylül	33.850,00 - 34.190,00
3 Kişi 26 m2 02 - 04 Ekim 22.964,00 - 23.219,00
Yukarıdaki dönemlerde 2 kişi 2 gece konaklama fiyatı ~13.000 – ~27.000 TL arasındadır.

https://www.etstur.com/

Bölgede yapılan incelemede yaz dönemi gecelik ortalama oda fiyatlarının konum, konsept, konaklama tarihi, tesis/oda özellikleri, plaj özellikleri, sosyal tesisler, sunulan hizmet ve aktivitelere bağlı olarak değişkenlik gösterdiği gözlemlenmiştir. Ayrıca birçok tesiste yüksek sezonda rezervasyonlar en az 2 gece olarak yapıldığı görülmüş, bu nedenle gecelik konaklama fiyatlarının daha uzun süreli konaklama ücretlerinden yüksek olacağı değerlendirilmiştir.

o Yapılan saha araştırması ve tesis yöneticileri ile yapılan görüşmeler neticesinde; Marmaris bölgesinde 4*/5* otellerin Mayıs – Ekim dönemi için erken rezervasyon gecelik otel oda fiyatlarının 7.000,00 TL ile 60.000,00 TL aralığında olduğu görülmüştür. Sezon içi konaklama fiyatlarının daha yüksek olacağı beklenmektedir. Değerlemeye konu otelin yıl boyunca açık olacağı dikkate alınarak; otel günlük ortalama oda fiyatı 1. projeksiyon dönemi için 26.000,00 TL olarak takdir edilmiştir.

Kira Geliri İçin Emsaller:

o Emsal 1: DIAMOND48 GAYRİMENKUL VE YATIRIM HİZMETLERİ – 0 (532) 409 24 81

Marmaris, Tepe Mahallesinde bulunan, 45 m² alanlı dükkan aylık 100.000,00 TL bedel ile kiralıktır. %10 pazarlık payı olduğu düşünülen, bina yaşı ~13 olan emsal; değerlemeye konu taşınmazlara nazaran avantajlı konumdadır. (İlan No: 1191310798)

o Emsal 2: REALTY WORLD YALI GAYRİMENKUL – 0 (535) 296 67 49

Marmaris, Kemeraltı Mahallesinde bulunan, 42 m² alanlı dükkan aylık 50.000,00 TL bedel ile kiralıktır. Bina yaşı ~13 olan emsalin %5 pazarlık payı olduğu düşünülmektedir. (İlan No: 1182879108)

o Emsal 3: TT GAYRİMENKUL (ARMUTALAN EMLAK) – 0 (506) 636 43 48

Marmaris, Tepe Mahallesinde bulunan, 15 m² alanlı dükkan aylık 25.000,00 TL bedel ile kiralıktır. %5 pazarlık payı olduğu düşünülen bina yaşı ~13 olan emsal; değerlemeye konu taşınmazlara nazaran avantajlı konumdadır. (İlan No: 1153482197)

o Emsal 4: REALTY WORLD YALI GAYRİMENKUL – 0 (535) 296 67 49

Marmaris, Beldibi Mahallesinde bulunan, 40 m² alanlı dükkan aylık 40.000,00 TL bedel ile kiralıktır. %3 pazarlık payı olduğu düşünülen, bina yaşı ~13 olan emsal; değerlemeye konu taşınmazlara nazaran dezavantajlı konumdadır. (İlan No: 1182367064)

o Emsal 5: SELECT GAYRİMENKUL– 0 (533) 815 03 02

Marmaris, Sarıana Mahallesinde bulunan, 25 m² alanlı dükkan aylık 20.000,00 TL bedel ile kiralıktır. %3 pazarlık payı olduğu düşünülen, bina yaşı ~30'dan yüksek olan emsal; değerlemeye konu taşınmazlara nazaran dezavantajlı konumdadır. (İlan No: 1220030800)

o Emsal 6: TT GAYRİMENKUL (ARMUTALAN EMLAK) – 0 (506) 636 43 48

Marmaris, Tepe Mahallesinde bulunan, 20 m² alanlı dükkan aylık 27.000,00 TL bedel ile kiralıktır. Bina yaşı ~8 olan emsalin %5 pazarlık payı olduğu düşünülmektedir. (İlan No: 1220703031)

	EMSAL UYUMLAŞTIRMA TABLOSU – KİRA GELİRİ
Emsaller		E: 1	E: 2	E: 3	E: 4	E: 5	E: 6
Fiyat	(TL)	100.000,00	50.000,00	25.000,00	40.000,00	20.000,00	27.000,00
Alan	(m2 )	45,00	42,00	15,00	40,00	25,00	20,00
Pazarlık Payı	%	-10%	-5%	-5%	-3%	-3%	-5%
Alan	%	0%	0%	0%	0%	0%	0%
Bina Yaşı/İnşaat	%	5%	10%	5%	5%	15%	3%
Konum	%	-20%	0%	-15%	5%	15%	0%
Diğer	%	0%	0%	0%	0%	0%	0%
Emsal Değer (TL/m2	)	1.667,00	1.250,00	1.417,00	1.070,00	1.016,00	1.323,00
Ortalama	(TL/m2 )				1.290,00

Sonuç olarak; değerlemeye tarihi itibarıyla kiralanabilir alanların aylık birim m² kira geliri 1.290,00 TL/m² olarak takdir edilmiştir.

Devremülk Satış Bedeli İçin Emsaller

o Emsal 1: İhlas Armutlu Tatil Köyü - Yalova

Yalova'nın Armutlu İlçesi, Bozburun mevkiinde, denize sıfır konumlu, termal özellikli devremülk projesidir. 360.000 m² alan üzerinde 2004 yılında inşa edilen projede 17 Blok halinde 2136 apart daire bulunmaktadır.

S.No.	Daire Tipi / Alan	Dönem	2 Haftalık Devremülk Fiyatı (TL)
1	2 + 1 / 98 m2	ŞUBAT İKİNCİ YARI	90.000,00
2	2 + 1 / 98 m2	MART İLK YARI	350.000,00
3	2 + 1 / 98 m2	MAYIS İLK YARI	255.000,00
4	2 + 1 / 98 m2	TEMMUZ İKİNCİ YARI	860.000,00
5	2 + 1 / 98 m2	EKİM İKİNCİ YARI	172.000,00

1. UĞUR EMLAK POLATLI – 0 (537) 207 44 09 (İlan No: 1222072551)
2. ZÜLKÜF KARAGÖZ GAYRİMENKUL – 0 (546) 454 53 19 (İlan No: 1221592401)
3. ULUBEY GAYRİMENKUL – 0 (549) 870 51 52 (İlan No: 1221877982)
4. ŞİMŞEK GAYRİMENKUL – 0 (506) 120 62 83 (İlan No: 1221945444)
5. ETEM KILIÇ – 0 (531) 813 78 09 (İlan No: 1221520603
o Emsal 2: Vega Aparts Bodrum

Muğla'nın Bodrum İlçesinde, Gümüşlük ve Yalıkavak arasında, denize sıfır konumlu, apart otel ve devremülk konsepti ile hizmet veren bir projedir. Sosyal donatı ve sunulan imkanlar değerlemeye konu projeye nazaran oldukça sınırlıdır. Tesiste 350 m² açık havuz, çocuk havuzu ve spor salonu gibi sosyal donatılar bulunmaktadır.

S.No.	Daire Tipi / Alan	Dönem	2 Haftalık Devremülk Fiyatı (TL)
1	1 + 1 / 50 m2	MAYIS	490.000,00
2	1 + 1 / 50 m2	HAZİRAN	570.000,00
3	1 + 1 / 50 m2	TEMMUZ	650.000,00
4	1 + 1 / 50 m2	EYLÜL	625.000,00

1. LEON GAYRİMENKUL DANIŞMANLIĞI – 0 (544) 536 52 68 (İlan No: 1210225022)
2. LEON GAYRİMENKUL DANIŞMANLIĞI – 0 (544) 536 52 68 (İlan No: 1193741009)
3. ERSİN Ç. – 0 (532) 572 90 59 (İlan No: 1184536769)
4. EREN B. – 0 (533) 734 72 27 (İlan No: 1154392883)

o Emsal 4: Club Patara – Kalkan/Kaş

Antalya'nın Kaş İlçesinde, Kalkan mahallesinde, denize sıfır konumlu, otel ve devremülk konsepti ile hizmet veren bir projedir. Tesis sınırları içerisinde 60 odalı Patara Prince Resort Otel ve 250 adet devremülk bulunmaktadır. Tesiste 3 adet havuz, tenis kortları, spa gibi sosyal donatılar bulunmaktadır. Aşağıda sunulan satış fiyatları 2. el satışıdır.

S.No.	Daire Tipi / Alan	Dönem	2 Haftalık Devremülk Fiyatı
1	2 1 + 1 / 54 m	MAYIS	(TL) 400.000,00
2	1 + 1 / 70 m2	TEMMUZ	1.000.000,00
3	1 + 1 / 65 m2	AĞUSTOS	830.000,00
4	1 + 1 / 63 m2	EKİM	500.000,00
5	1 + 1 64 m2	KASIM	300.000,00

1. NURŞEN D. – 0 (532) 282 24 55 (İlan No: 1125652592)
2. SEÇİL Ç. – (İlan No: 1221913077)
3. ORHAN DEVECİ – 0 (532) 286 96 53 (İlan No: 1182600333)
4. NURŞEN D. – 0 (532) 282 24 55 (İlan No: 1019498902)
5. NURŞEN D. – 0 (532) 282 24 55 (İlan No: 1119132599)

o Emsal 5: Körfez Termal – Edremit

Balıkesir'in Edremit İlçesinde, Güre mahallesinde, denize sıfır konumlu, apart otel ve devremülk konsepti ile hizmet veren bir projedir. Termal özelliklidir. 2 + 1, 3 + 1 ve 4 + 1 daire seçenekleri bulunmaktadır. Tesiste açık ve kapalı havuz, spor alanları, spa, çocuk parkı gibi sosyal donatılar bulunmaktadır. Aşağıda sunulan satış fiyatları 2. el satışıdır.

S.No.	Daire Tipi / Alan	Dönem	2 Haftalık Devremülk Fiyatı
1	2 + 1 / 55 m2	ŞUBAT	(TL) 520.000,00
2	2 + 1 / 55 m2	HAZİRAN	995.000,00
3	2 + 1 / 55 m2	EYLÜL	700.000,00

1. BASRİ D. – 0 (535) 475 50 62 (İlan No: 1219448052)
2. CELAL KAYA – 0 (532) 672 27 64 (İlan No: 1219597711)
3. GİZEM Ö. – 0 (532) 282 33 17 (İlan No: 1218147124)

Devremülk ve Apart Otel (Devre Tatil) Satış Verileri

o Gerçekleşen devremülk satışlarına ilişkin olarak Proje Satış Departmanından alınan 2024 yılı ortalama birim m² satış fiyatları aşağıda sunulmuştur.

ETAP	FONKSİYON	BİRİM m2 SATIŞ FİYATI (TL/m2 )
1	Devremülk	253.127,00
2	Devremülk	406.801,00

o Yapılan emsal araştırması, stokta kalan dönemler ve proje kapsamında gerçekleşmiş olan satış fiyatları göz önüne alınarak ilk dönem için takdir edilen devremülk ve devre tatil birim m² satış fiyatları aşağıda sunulmuştur.

ETAP	FONKSİYON	BİRİM m2 SATIŞ FİYATI (TL/m2 )
1	Devremülk	300.000,00
2	Devremülk	350.000,00
3	Devremülk	280.000,00
3	Devre Tatil	210.000,00

o Tamamlanmış durum projeksiyonunda birim m² satış fiyatlarının %10 daha fazla olacağı değerlendirilmiştir.

5.c.3. Nakit Giriş ve Çıkışlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Diğer Varsayımlar

Projeksiyon Dönemi

o Projeksiyon dönemi 10 yıl olarak alınmış, 11. yıl nakit akımları artık değerin tespit edilmesi amacıyla kullanılmış, Net Bugünkü Değer hesaplamasına 11. yılın sadece artık değeri dahil edilmiştir.

Enflasyon

o Projeye yönelik olarak öngörülen maliyet ve satış artışı oranlarının belirlenmesinde; TCMB tarafından yayımlanan ve aşağıda enflasyon bölümü sonucu sunulan Aralık 2024 "Piyasa Katılımcıları Anketi" sonuçlarından istifade edilmiştir.²⁰ Ancak enflasyon verilerinin uzun dönemli seyrinin piyasa ve kamu kurumlarının beklentilerinin üzerinde gerçekleştiği de göz önüne alınmıştır. Bu nedenle dönemlik TÜFE oranlarının %40'tan başlayıp, kademeli olarak azalarak projeksiyon dönemi sonunda %10'a düşeceği öngörülmüştür.

Piyasa Katılımcıları Anketi Toplu Sonuçları (*)
	Aylık Enflasyon	Yıllık Enflasyon
Tüketici enflasyonu beklentiniz nedir? (%)	Cari Ay 1,72 2,58 4,00	Gelecek Yıl Sonu Cari Yıl Sonu 1 Ay Sonrası 2 Ay Sonrası (Ocak - Aralık) 12 Ay Sonrası (Ocak - Aralık) 45,28 27,07 27.07	5 Yıl Sonrası 24 Ay Sonrası 18,47 11,34

TÜFE ve Yİ-ÜFE oranları arasında bulunan makasın uzun dönemde kapanacağı öngörüsüyle gerek gelir kalemlerinin gerekse maliyet kalemlerinin dönemsel artışlarının TÜFE varsayımı doğrultusunda gerçekleşeceği değerlendirilmiştir.

İnşaat Faaliyetleri

o Maliyetler

İnşaat maliyetinin tespitinde Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca hazırlanıp 20 Şubat 2024 tarih ve 32466 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan "Mimarlık ve mühendislik hizmet bedellerinin hesabında kullanılacak 2024 yılı yapı yaklaşık birim maliyetleri hakkında tebliğ" ²¹ değerleri esas alınmış, tebliğin yayım tarihinden itibaren yaşanan enflasyon ve piyasa koşulları dikkate alınarak %60 artırım uygulanmıştır.

Yapılacak inşaatlar için öngörülen alan ve maliyet bilgileri aşağıdaki tabloda sunulmuştur.

²⁰ https://www.tcmb.gov.tr/wps/wcm/connect/085d78c0-9809-4b33-a6b6-21e0a22a6405/PKA\_Rapor.pdf?MOD=AJPERES&CACHEID=ROOTWORKSPACE-085d78c0-9809-4b33-a6b6-21e0a22a6405-pfyTrMf

²¹ https://resmigazete.gov.tr/eskiler/2024/02/20240220-2.htm

Etap	Fonksiyon	İnşaat Alanı (m2 )	Yapı Sınıfı		Ağ.Ort. Bir. Maliyet (TL/m2 )
1	Aquapark	2.100,00	4-A 24.480,00
	Devremülk	4.543,49	4-A	24.480,00
2	Devremülk	28.810,03	4-C	29.920,00	28.900,00
	Ortak Alan	1.009,43	3-A	19.600,00
	Devremülk	27.901,00	3-B	23.040,00
3	Devre Tatil	5.057,00	3-B	23.040,00	23.040,00
	Bina Dışı	3.206,00	3-B	23.040,00

o İnşaat Tamamlanma Süresi

Kalan inşaatların tamamlanma projeksiyonu aşağıdaki tabloda sunulmuştur.

	Projeksiyon Dönemlerine Göre İnşaat Tamamlanma Oranları
ETAP	DÖNEM 1	DÖNEM 2	DÖNEM 3
1	%100	-	-
2	%80	%20	-
3	%20	%40	%40

Devremülk / Devre Tatil Satış Tamamlanma Süresi

o Kalan devremülk ve devre tatil ünitelerinin satış tamamlanma projeksiyonu aşağıdaki tabloda sunulmuştur.

	Projeksiyon Dönemlerine Göre Satış Tamamlanma Oranları
ETAP	DÖNEM 1	DÖNEM 2	DÖNEM 3
1	%100	-	-
2	%50	%50	-
3	%20	%30	%50

SPA Varsayımları

Tesis bünyesinde planlanan Wellness Park için öngörülen işletme verileri, SPASOUL firması tarafından tesis için hazırlanan fizibilite raporuna istinaden belirlenmiştir. Proje bünyesindeki Wellness Park – SPA ünitesinin tüm yıl açık olacağı ve 2025 yılından itibaren faaliyete geçeceği kabul edilmiştir. 1. projeksiyon dönemi için öngörülen giriş ücreti 2.200 TL, bu bedel üzerinden gider oranı %60'tır.

Aquapark Giriş Ücreti

o Atlantis Marmaris Waterpark

TL PRICES	Price at the gate	Special Internet Price
Adults (over 12 years of age)	850.00 TL	750.00 TL
Children (between 5 and 11 years of age)	550.00 TL	550.00 TL
Infant (up to 4 years of age)	FREE	FREE

o Aqua Dream Water Park / Marmaris

	Haftaici	Cumartesi	Pazar
Yetiskin	1250 Gise TL	1250 Gise TL	1250 Gise TL
Yetiskin	1000 Online TL	1000 Online TL	1000 Online TL
Cocuk $(4-9)$	850 Gise TL	850 Gise TL	850 Gise TL
Cocuk (4-9)	650 Online TL	650 Online TL	650 Online TL

o Bölgede yapılan inceleme neticesinde 2025 yılında faaliyete geçmesi planlanan aquaparka 1. projeksiyon dönemi için kişi (giriş) başına ortalama gelirin 1.250,00 TL, bu bedel üzerinden gider oranının %50 olacağı öngörülmüştür.

Artık Değer

Artık değerin hesaplanmasında kapitalizasyon oranı %10 alınmıştır.

Diğer Varsayımlar İndirgenmiş Nakit Akımları (İNA) Varsayımları tablolarında gösterilmiştir.

5.c.4. İndirgeme / İskonto Oranının Nasıl Hesaplandığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama ve Gerekçeler

Proje projeksiyon süresi, enflasyon beklentileri ve piyasa koşulları birlikte değerlendirilerek; indirgeme oranının belirlenmesinde 10 yıllık devlet tahvil faizi oranlarından istifade edilmiştir. Tahvil faizlerinde son yıllarda yaşanan ve önümüzdeki dönemlerde de yaşanması beklenen dalgalanmalar ile öngörülen düşüş trendi göz önünde bulundurularak geçmiş beş yılın dikkate alınmasının uygun olacağı değerlendirilmiş ve projeksiyon dönemine ilişkin 10 yıllık Devlet Tahvili faizi %18 olarak öngörülmüş, bu oran üzerine %7 risk primi eklenerek indirgeme oranı; %25 olarak belirlenmiştir. Geçmiş beş yıla ilişkin "TR 10 Yıllık Tahvil" faiz oranlarını gösteren grafik aşağıda sunulmuştur.²²

5.c.5. Gelir Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuç (Sonuca Ulaşırken Yapılan Tüm Hesaplamaları İçerecek Şekilde)

Ulaşılan sonuçlara ilişkin İndirgenmiş Nakit Akımları tabloları müteakip sayfalarda sunulmuştur.
Sonuç olarak, gelir yaklaşımı ile;
o Projenin halihazır durum değeri; 26.480.183.000,00 TL,
o Projenin tamamlanmış durum değeri; 32.198.702.000,00 TL olarak takdir edilmiştir.

²² https://www.bloomberght.com/tahvil/tr-10-yillik-tahvil

5.d. Diğer Tespit ve Analizler (Değerleme İşinin Gerektirmesi Halinde)

5.d.1. Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler

5.d.2. Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları

5.d.3. Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri

Maliyet yaklaşımı ve gelir yaklaşımı ile ilgili bölümlerde sunulmuştur.

5.d.4. Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar ile Ulaşılan Sonuçlar

5.d.5. En Verimli ve En İyi Kullanım Değeri Analizi

Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek değerine ulaştıran en olası kullanımı en etkin ve verimli kullanımıdır. Yasalarca izin verilmeyen ve/veya fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Bir başka ifade ile makul, muhtemel ve yasal olan alternatif kullanım şekilleri arasından, yapılması teknik ve finansal olarak mümkün olup, en yüksek taşınmaz ve arsa değerine ulaştıran kullanım yüksek ve iyi kullanım olarak kabul edilir.

Değerlemeye konu taşınmazların konumu, imar koşulları, içinde bulunduğu bölgenin sosyo-ekonomik özellikleri ve bölgedeki diğer emsal gayrimenkuller ile hukuki açıdan mümkün olan kullanım şekilleri dikkate alındığında; "karma" nitelikli mevcut kullanım şeklinin uygun olduğu değerlendirilmektedir. Bu değerlendirme projenin öngörüldüğü gibi tamamlanması kabulüne dayanmaktadır.

5.d.6. Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi

6. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ

6.a. Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklaması

Değerlemeye konu gayrimenkulün yasal ve mevcut durum değerinin tespitinde "Pazar (Emsal Karşılaştırma) Yaklaşımı"ndan istifade edilerek "Maliyet Yaklaşımı" uygulanmıştır. Gayrimenkulun yasal değeri olarak boş arsa değeri, mevcut durum değeri olarak arsa + bina değeri esas alınmıştır. Ayrıca, proje kapsamında pazar değerinin tespiti için "İndirgenmiş Nakit Akışı" yöntemi uygulanmış, ancak hukuki süreçlerin olumlu sonuçlanması kabulüne dayalı olarak ulaşılan sonuçlar; mahkemeler ve belediye tarafından alınan kararlar ile devam eden hukuki süreçlere ilişkin belirsizlik göz önünde bulundurularak gayrimenkulün yasal ve mevcut durum değerinin takdirinde dikkate alınmamıştır.

Bölge ve Türkiye genelinde yapılan görüşmeler ile yapılan arşiv incelemesi takdir değerlerin mevcut piyasa koşulları ile uyumlu olduğunu göstermektedir.

Proje kapsamında takdir edilen halihazır durum itibarıyla pazar değeri; maliyet yaklaşımı ile takdir edilen arsa + bina değerinden yaklaşık %65 yüksektir. Söz konusu değerlerin; değerlemeye konu gayrimenkulün yer aldığı bölge ve konum ile çok kapsamlı proje niteliği dikkate alındığında gerek Türkiye geneli, gerekse birbirleri ile uyumlu, makul değerler olduğu düşünülmektedir. Proje kapsamında yapılan değerlendirme devam eden davaların olumlu sonuçlandığı kabulüne bağlı olarak yapılmıştır.

6.b. Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri

Ulaşılan bilgilerin tamamı rapora aktarılmıştır. Talebe bağlı olarak raporda yer verilmeyen herhangi bir bilgi mevcut değildir.

6.c. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Projeye ilişkin olarak mahkeme kararı ile iptal edilen bir imar durum belgesi ile 17 adet yapı ruhsatı mevcut olup karar henüz kesinleşmemiştir. Bu nedenle hukuki sürecin takip edilmesinin uygun olacağı değerlendirilmektedir. Projenin mevcut haliyle devam etmesi ya da yeniden izin alınması, proje hazırlanması, ruhsat alınması, mevcut projede değişiklik yapılması gibi ihtiyaçların ortaya çıkması dava sonuçlarına bağlıdır.

6.d. Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler ile İlgili Görüş

Tapu kayıtlarında; değerlemeye konu gayrimenkullere ilişkin olarak herhangi bir ipotek ya da sınırlama getiren kayıt bulunmamaktadır.

Sonuç olarak; taşınmazların devredilmesine ilişkin herhangi bir sınırlama bulunmadığı değerlendirilmektedir.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO) ve Gayrimenkul Yatırım Fonlarına (GYF) ilişkin değerlendirme Madde 6.h.'de ayrıca yapılmıştır.

6.e. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Taşınmazların devredilmesi konusunda bir sınırlama olmadığı kanaatine varılmıştır.

6.f. Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi

6.g. Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı ise, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Bağcılar Mahallesi Urfa Bulvarı Buğdaycılar H. Office No: 121-1 / 16 Bağcılar / DİYARBAKIR E-mail: [email protected] Web: https://focusglobal.info

6.h. Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dâhil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş ile Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş (Bu Bentte, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları İçin III-48.1 Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği"nin, Gayrimenkul Yatırım Fonları İçin III-52.3 Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği"nin İlgili Maddeleri Kapsamında ve İlgili Maddelere Atıf Yapmak Suretiyle Değerlendirme Yapılması Gerekmektedir.)

6.h.1. III-48.1 Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği"

"Yatırım Faaliyetleri ve Yatırım Faaliyetlerine İlişkin Sınırlamalar" başlıklı Madde 22 – 1 – b'de; GYO'ların "Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanunu'nun geçici 16'ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir." hükmü yer almaktadır.

o Proje inşaatı tamamlanmadığından halihazır durumda Madde 22 – 1 – b kapsamında olmadığı değerlendirilmektedir.

"Yatırım Faaliyetleri ve Yatırım Faaliyetlerine İlişkin Sınırlamalar" başlıklı Madde 22 – 1 – c'de; GYO'ların "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dâhil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır." Hükmü yer almaktadır.

o Değerlemeye konu taşınmazların üzerinde ipotek bulunmamaktadır. Ancak devam etmekte olan davaların sonuçları gayrimenkulun değerini önemli ölçüde etkileyebilecektir. Bu nedenle Madde 22 – 1 – c kapsamında; GYO portföyünde bulunabileceği, ancak başka GYO portföyüne, dava sonuçlarının olumlu olması durumunda alınabileceği değerlendirilmektedir.

6.h.2. III-52.3Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği"

"Yatırımlara İlişkin Esaslar" başlıklı Madde 18 – 1 – b'de yer alan; "Fon portföyüne alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte fona ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya ayrı bölümlerinin yalnızca kira ve benzeri gelir elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir." hükmü yer almaktadır. Bu kapsamda;

o Söz konusu hüküm GYO'lara ilişkin tebliğin Madde 22 – 1 – b'si ile aynı nitelikte olduğundan, değerlemeye konu taşınmazların bu madde kapsamında olmadığı değerlendirilmektedir.

"Yatırımlara İlişkin Esaslar" başlıklı Madde 18 – 1 – c'de "Fon bilgilendirme dokümanlarında yer alması şartıyla üzerinde ipotek bulunan veya gayrimenkulün değerini etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olan bina, arsa, arazi ve buna benzer nitelikteki gayrimenkuller ve gayrimenkule dayalı haklar fon portföyüne alınabilir. Bu hususta, 19 uncu maddenin birinci fıkrasının (c) bendi saklıdır." hükmü yer almaktadır. Tebliğin;

o Portföye alma konusunda; GYF'lere, GYO'larda bulunmayan bir esneklik sağladığı ancak aynı zamanda, "Fon portföyüne ilişkin sınırlamalar" başlıklı Madde 19 – 1 – c'ye yaptığı atıf ile; "söz konusu gayrimenkuller ile bunlara dayalı hakların değerinin fon toplam değerinin %30'unu aşamayacağı" sınırlamasını getirdiği görülmektedir. Bu kapsamda; değerlemeye konu taşınmazların %30 sınırının aşılmaması koşuluyla GYF portföyüne alınabileceği değerlendirilmektedir.

Sonuç olarak; değerlemeye konu taşınmazların;
o "Proje" başlığı altında GYO portföyünde bulunabileceği,
o Devam eden davaların olumlu sonuçlanması halinde başka GYO portföyüne alınabileceği,

o Üzerinde ipotek bulunan veya gayrimenkulün değerini etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olan bina, arsa, arazi ve buna benzer nitelikteki gayrimenkuller ve gayrimenkule dayalı hakların değerinin fon toplam değerinin %30'unu aşmaması koşuyla GYF portföyüne alınabileceği değerlendirilmektedir.

7. SONUÇ

7.a. Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

Değerlemeye konu taşınmazların pazar değerine; SPK kuralları ve UDS standartları çerçevesinde gerçekleştirilen inceleme ve analizler sonucunda ulaşılmıştır.

Pazar (Emsal Karşılaştırma) Yaklaşımı, "Maliyet Yaklaşımı" ve "Gelir Yaklaşımı" ile ulaşılan sonuçların gerek birbirleriyle gerekse mevcut piyasa koşullarıyla uyumlu olduğu görülmüştür.

Söz konusu taşınmazların, satış/kiralama kabiliyeti "SATILABİLİR/KİRALANABİLİR" olarak değerlendirilmiştir.

7.b. Nihai Değer Takdiri

Değerlemeye konu gayrimenkullere ilişkin olarak elde edilen bilgi ve belgeler, yerinde yapılan incelemeler ve çevrede yapılan piyasa araştırmaları neticesinde; taşınmazların konumuna, büyüklüğüne, kullanım fonksiyonlarına, imar durumuna, mimari özelliklerine, inşaat kalitesine, hukuki durumuna, satış gücüne ve hâlihazırdaki durumuna göre değerleme tarihi itibarı ile kıymet takdiri yapılmıştır.

Değerlemeye konu gayrimenkullerin;
o Halihazır durum itibarıyla yasal değeri (boş arsa değeri); 9.431.984.000,00 TL

o Halihazır durum itibarıyla mevcut durum değeri (arsa +bina değeri); 15.798.769.000,00 TL olarak takdir edilmiştir.

Rapor muhteviyatında bilgileri sunulan, gerçekleştirilmesi öngörülen proje kapsamında;

o Halihazır durum değeri; 26.480.183.000,00 TL,
o Tamamlanmış durum değeri; 32.198.702.000,00 TL olarak takdir edilmiştir.

o İndirgenmiş nakit akışı yöntemi ile proje kapsamında takdir edilen değerler; gayrimenkuller ile ilgili hukuki süreçlerin olumlu sonuçlandığı kabulüne dayalıdır. Hukuki süreçlerin olumsuz sonuçlanması durumunda proje kapsamında yapılan değerlendirme geçerli olmayacaktır.

Değerler KDV hariç olarak takdir edilmiştir.

*** Ekleriyle birlikte 287 sayfadan oluşan iş bu rapor, SPK mevzuatı ve Uluslararası Değerleme Standartları (UDS) kapsamında hazırlanmış bir değerleme raporu olup, bir orijinal nüsha olarak düzenlenmiştir. 2.c. maddesinde belirlenmiş amaç dışında kullanılamaz. Bu raporda temin edilmiş resmi belgelerde daha sonra tespit edilecek uygunsuzluklardan ve kopyalarının kullanılmaları halinde ortaya çıkabilecek sorunlardan şirketimiz sorumlu değildir.

Bilgilerinize sunulur. 08.01.2025

Saygılarımızla,

8. RAPOR EKLERİ

8.a. Değerleme Konusu Gayrimenkule İlişkin Tapu Örneği, Plan, Proje, Ruhsat, Şema, Fotoğraf ve Benzeri Bilgi ve Belgeler

İNA Projeksiyonu Tabloları
Uydu Fotoğrafları
Emsal Krokileri
Tapu Belgeleri
TAKBİS Belgeleri
İmar Durumu
İmar Durumu Talep Yazısı
Yapı Tatil Tutanağı
Mimari Projeler
Yapı Ruhsatları
Yapı Kullanma İzin Belgeleri
Fotoğraflar

8.b. Gayrimenkule İlişkin Sözleşmelerin (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat, Hasılat Paylaşımı vb.) Örnekleri

8.c. Raporu İmzalayan Gayrimenkul Değerleme Uzmanlarının Lisans Belgelerinin Örnekleri ve Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB) Tarafından Verilen Mesleki Tecrübe Belgelerinin Örnekleri

Şirket Lisansı Örneği
Gayrimenkul Değerleme Uzmanlarının Lisans Örnekleri
TDUB Mesleki Tecrübe Belgelerinin Örnekleri

Katkıda Bulunan	Hazırlayan	Denetleyen	Sorumlu Değ. Uzmanı

Halil Turan KASAPÇOPUR Değ. Uzman Yardımcısı (Lisans No: 410925)	Fatma KÜPELİ Değerleme Uzmanı (Lisans No: 405383)	Asım TUNCAY Sorumlu Değ. Uzmanı (Lisans No: 403359)	Serek Serhat AKAY Sorumlu Değ. Uzmanı (Lisans No: 405988)

OTEL VERİ/VARSAYIM Oda Sayısı 206 Satılabilir Oda Sayısı (1 Yıl-365 Gün) 75.190 OTEL GELİRLERİ 100% Oda 60% Yiyecek-İçecek 30% Diğer 10% OTEL GİDERLERİ Oda (Fonksiyon gelirinin yüzdesi) 30% Yiyecek-İçecek (Fonksiyon gelirinin yüzdesi) 65% Genel Yönetim (Otel gelirinin yüzdesi) 15% Diğer (Otel gelirinin yüzdesi) 5 % 31.12.2024 31.12.2025 31.12.2026 31.12.2027 31.12.2028 31.12.2029 31.12.2030 31.12.2031 31.12.2032 31.12.2033 31.12.2034 31.12.2035 DÖNEMLER/YILLAR (Dönem sonu her yıl 30.06) 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 0 1 1 Ortalama Yıllık Doluluk Oranı 10% 30% 40% 65% 70% 75% 75% 75% 75% 75% 75% Gecelik Ortalama Oda Fiyatı 26.000 33.800 40.560 46.644 51.308 56.439 62.083 68.291 75.121 82.633 90.896 AVM VERİ/VARSAYIM Toplam Kiralanabilir Alan (m2) 9.870 Ortalama Aylık Birim m2 1.290 1.806 2.348 2.817 3.240 3.564 3.920 4.312 4.744 5.218 5.740 6.314 Kira Değeri Ortalama Yıllık Doluluk Oranı 20% 40% 60% 80% 90% 95% 95% 95% 95% 95% 95% DEVREMÜLK-APART OTEL VERİ/VARSAYIM 1. Etap DM Satılabilir Alan (m2) 12.766,67 1. Etap DM Birim m2 300.000 Satış Değeri 1. Etap DM Satış Gerçekleşme Oranı 100% 2. Etap DM Satılabilir Alan 43.083,47 2. Etap DM Birim m2 350.000 455.000 Satış Değeri 2. Etap DM Satış Gerçekleşme Oranı 50% 50% 3. Etap DM Satılabilir Alan 27.000,00 3. Etap DM Birim m2 280.000 364.000 436.800 Satış Değeri 3. Etap DM Satış Gerçekleşme Oranı 20% 30% 50% 3. Etap Apart Otel Satılabilir Alan 4.144,40 3. Etap Apart Otel Birim m2 210.000 273.000 327.600 Satış Değeri 3. Etap Apart Otel Satış Gerçekleşme Oranı 20% 30% 50% SPA VERİ/VARSAYIM Faal Gün Sayısı 365 180 365 365 365 365 365 365 365 365 365 365 Ortalama Günlük Hizmet Sayısı 2 0 3 0 4 0 6 0 100 100 100 100 100 100 100 Birim Hizmet Ücreti 2.200 2.860 3.432 3.947 4.341 4.776 5.253 5.779 6.356 6.992 7.691 Gider (Fonksiyon gelirinin yüzdesi) 60% AQUAPARK VERİ/VARSAYIM Faal Gün Sayısı 180 9 0 180 180 180 180 180 180 180 180 180 180 Ortalama Günlük Giriş Sayısı 5 0 100 150 200 250 250 250 250 250 250 250 Ortalama Günlük Giriş Başına Gelir 1.250 1.625 1.950 2.243 2.467 2.713 2.985 3.283 3.612 3.973 4.370 Gider (Fonksiyon gelirinin yüzdesi) 50% DİĞER GİDER VERİ/VARSAYIM Satış-Pazarlama vb. (Proje gelirinin yüzdesi) 5 % Yenileme-Bakım vb. (Proje gelirinin yüzdesi) 5 % ENFLASYON 40% 30% 20% 15% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% İSKONTO ORANI 25,00%	HALİHAZIR DURUM VERİ VE VARSAYIMLARI

FOCUS GLOBAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş. Bağcılar Mahallesi Urfa Bulvarı Buğdaycılar H. Office No: 121 - 1 / 16 Bağcılar / DİYARBAKIR E -mail: [email protected] Web: https://focusglobal.info

	PROJENÍN HALÍHAZIR DURUM ÍTÍBARIYLA ÍNDÍRGENMÍS NAKÍT AKIMLARI
	31.12.2024	31.12.2025	31.12.2026	31.12.2027	31.12.2028	31.12.2029	31.12.2030	31.12.2031	31.12.2032	31.12.2033	31.12.2034	31.12.2035
DONEMLER	$\bf{0}$	$\mathbf{1}$	$\overline{2}$	3	4	5	6	$\overline{z}$	8	9	10	11
OTEL GELIRLERI	100,00%	325.823.333	1.270.711.000	2.033.137.600	3.799.425.890	4.500.858.362	5.304.583.070	5.835.041.376	6.418.545.514	7.060.400.066	7.766.440.072	8.543.084.079
Oda	60,00%	195.494.000	762.426.600	1.219.882.560	2.279.655.534	2.700.515.017	3.182.749.842	3.501.024.826	3.851.127.308	4.236.240.039	4.659.864.043	5.125.850.448
Yiyecek-İçecek	30,00%	97.747.000	381.213.300	609.941.280	1.139.827.767	1.350.257.509	1.591.374.921	1.750.512.413	1.925.563.654	2.118.120.020	2.329.932.022	2.562.925.224
Diğer	10,00%	32.582.333	127.071.100	203.313.760	379.942.589	450.085.836	530.458.307	583.504.138	641.854.551	706.040.007	776.644.007	854.308.408
OTEL GIDERLERI		187.348.417	730.658.825	1.169.054.120	2.184.669.887	2.587.993.558	3.050.135.265	3.355.148.791	3.690.663.671	4.059.730.038	4.465.703.041	4.912.273.346
Oda (Fonksiyon gelirinin yüzdesi)	30,00%	58.648.200	228.727.980	365.964.768	683.896.660	810.154.505	954.824.953	1.050.307.448	1.155.338.193	1.270.872.012	1.397.959.213	1.537.755.134
Yiyecek-İçecek ( Fonksiyon gelirin yüzdesi)	65,00%	63.535.550	247.788.645	396.461.832	740.888.049	877.667.381	1.034.393.699	1.137.833.068	1.251.616.375	1.376.778.013	1.514.455.814	1.665.901.395
Genel Yönetim (Otel gelirinin yüzdesi)	15,00%	48.873.500	190.606.650	304.970.640	569.913.884	675.128.754	795.687.460	875.256.206	962.781.827	1.059.060.010	1.164.966.011	1.281.462.612
Diğer (Otel gelirinin yüzdesi)	5,00%	16.291.167	63.535.550	101.656.880	189.971.295	225.042.918	265.229.153	291.752.069	320.927.276	353.020.003	388.322.004	427.154.204
OTEL NET GELIRI		138.474.917	540.052.175	864.083.480	1.614.756.003	1.912.864.804	2.254.447.805	2,479,892.585	2.727.881.843	3.000.670.028	3.300.737.031	3.630.810.734
AVM GELIRI		42.780.528	111.229.373	200.212.871	306.993.069	379.903.923	441.110.666	485.221.733	533.743.906	587.118.296	645.830.126	710.413.139
DEVREMÜLK SATIS GELİRİ		13.055.673.050	13.089.315.785	6.575.652.720
. Etap		3.830.001.000
2. Etap		7.539.607.250	9.801.489.425
3. Etap Devremülk		1.512.000.000	2.948.400,000	5.896.800.000
3. Etap Devre Tatil		174.064.800	339.426.360	678.852.720

SPA GELIRI		3.168.000	12.526.800	20.042.880	34.573.968	63.385.608	69.724.169	76.696.586	84.366.244	92.802.869	102.083.156	112.291.471
AQUAPARK GELIRI		2.812.500	14.625.000	26.325.000	40.365.000	55.501.875	61.052.063	67.157.269	73.872.996	81.260.295	89.386.325	98.324.957
PROJETOPLAM GELIRI		13.242.908.995	13.767.749.133	7.686.316.951	1.996.688.040	2.411.656.210	2.826.334.702	3.108.968.172	3.419.864.989	3.761.851.488	4.138.036.637	4.551.840.301
INSAAT MALIYETLERİ		1.695.597.354	606.583.112	727.899.734
. Etap		71971.200
2. Etap		1.390.324.957
3. Etap		233.301.197	606.583.112	727.899.734
DİĞER GİDERLER		1.324.290.899	1.376.774.913	768.631.695	199.668.804	241.165.621	282.633.470	310.896.817	341.986.499	376.185.149	413.803.664	455.184.030
Satış-Pazarlama vb. (Proje gelirinin yüzdesi)	5%	662.145.450	688.387.457	384.315.848	99.834.402	120.582.810	141.316.735	155.448.409	170.993.249	188.092.574	206.901.832	227.592.015
Yenileme-Bakım vb. (Proje gelirinin yüzdesi)	5%	662.145.450	688.387.457	384.315.848	99.834.402	120.582.810	141.316.735	155.448.409	170.993.249	188.092.574	206.901.832	227.592.015
PROJETOPLAM GIDERI		3.019.888.253	1.983.358.025	1.496.531.429	199.668.804	241.165.621	282.633.470	310.896.817	341.986.499	376.185.149	413.803.664	455.184.030
NET NAKIT AKIMI		10.223.020.741	11.784.391.108	6.189.785.522	1.797.019.236	2.170.490.589	2.543.701.232	2.798.071.355	3.077.878.490	3,385,666,339	3.724.232.973	4.096.656.270
ARTIK DEĞER	3.519.000.941	$\bf o$	$\mathbf 0$	o	$\bf o$	$\bf o$	$\bf{0}$	0	o	$\bf o$		0 40.966.562.705
NET BUGÜNKÜ DEĞER	26,480.183.000

					TAMAMLANMIŞ DURUM VERİ VE VARSAYIMLARI
OTEL VERİ/VARSAYIM
Oda Sayısı	206
Satılabilir Oda Sayısı (1 Yıl-365 Gün)	75.190
OTEL GELİRLERİ	100%
Oda	60%
Yiyecek-İçecek	30%
Diğer	10%
OTEL GİDERLERİ
Oda (Fonksiyon gelirinin yüzdesi)	30%
Yiyecek-İçecek (Fonksiyon gelirinin yüzdesi)	65%
Genel Yönetim (Otel gelirinin yüzdesi)	15%
Diğer (Otel gelirinin yüzdesi)	5 %

	31.12.2024	31.12.2025	31.12.2026	31.12.2027	31.12.2028	31.12.2029	31.12.2030	31.12.2031	31.12.2032	31.12.2033	31.12.2034	31.12.2035
DÖNEMLER/YILLAR (Dönem sonu her yıl 30.06)	0	1	2	3	4	5	6	7	8	9	1 0	1 1
Ortalama Yıllık Doluluk Oranı		65%	70%	75%	75%	75%	75%	75%	75%	75%	75%	75%
Gecelik Ortalama Oda Fiyatı		26.000	33.800	40.560	46.644	51.308	56.439	62.083	68.291	75.121	82.633	90.896
AVM VERİ/VARSAYIM
Toplam Kiralanabilir Alan (m2)	9.870
Ortalama Aylık Birim m2	1.290	1.806	2.348	2.817	3.240	3.564	3.920	4.312	4.744	5.218	5.740	6.314
Kira Değeri Ortalama Yıllık Doluluk Oranı		80%	90%	95%	95%	95%	95%	95%	95%	95%	95%	95%

DEVREMÜLK-APART OTEL VERİ/VARSAYIM
1. Etap DM Satılabilir Alan (m2)	12.766,67
1. Etap DM Birim m2 Satış Değeri		330.000
1. Etap DM Satış Gerçekleşme Oranı		100%
2. Etap DM Satılabilir Alan	43.083,47
2. Etap DM Birim m2 Satış Değeri		385.000	500.500
2. Etap DM Satış Gerçekleşme Oranı		50%	50%
3. Etap DM Satılabilir Alan	27.000,00
3. Etap DM Birim m2 Satış Değeri		308.000	400.400	480.480
3. Etap DM Satış Gerçekleşme Oranı		20%	30%	50%
3. Etap Apart Otel Satılabilir Alan	4.144,40
3. Etap Apart Otel Birim m2 Satış Değeri		231.000	300.300	360.360
3. Etap Apart Otel Satış Gerçekleşme Oranı		20%	30%	50%
SPA VERİ/VARSAYIM
Faal Gün Sayısı	365	365	365	365	365	365	365	365	365	365	365	365
Ortalama Günlük Hizmet Sayısı		6 0	100	100	100	100	100	100	100	100	100	100
Birim Hizmet Ücreti		2.200	2.860	3.432	3.947	4.341	4.776	5.253	5.779	6.356	6.992	7.691
Gider (Fonksiyon gelirinin yüzdesi)	60%

AQUAPARK VERİ/VARSAYIM
Faal Gün Sayısı	180	180	180	180	180	180	180	180	180	180	180	180
Ortalama Günlük Giriş Sayısı		200	250	250	250	250	250	250	250	250	250	250
Ortalama Günlük Giriş Başına Gelir		1.250	1.625	1.950	2.243	2.467	2.713	2.985	3.283	3.612	3.973	4.370
Gider (Fonksiyon gelirinin yüzdesi)	50%
ENFLASYON		40%	30%	20%	15%	10%	10%	10%	10%	10%	10%	10%
İSKONTO ORANI	25,00%

FOCUS GLOBAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş. Bağcılar Mahallesi Urfa Bulvarı Buğdaycılar H. Office No: 121 - 1 / 16 Bağcılar / DİYARBAKIR E -mail: [email protected] Web: https://focusglobal.info

					PROJENİN TAMAMLANMIŞ DURUM İTİBARIYLA İNDİRGENMİŞ NAKİT AKIMLARI

	31.12.2024	31.12.2025	31.12.2026	31.12.2027	31.12.2028	31.12.2029	31.12.2030	31.12.2031	31.12.2032	31.12.2033	31.12.2034	31.12.2035
DÖNEMLER	0	1	2	3	4	5	6	7	8	9	1 0	1 1

OTEL GELİRLERİ	100,00%	2.117.851.667	2.964.992.333	3.812.133.000	4.383.952.950	4.822.348.245	5.304.583.070	5.835.041.376	6.418.545.514	7.060.400.066	7.766.440.072	8.543.084.079
Oda	60,00%	1.270.711.000	1.778.995.400	2.287.279.800	2.630.371.770	2.893.408.947	3.182.749.842	3.501.024.826	3.851.127.308	4.236.240.039	4.659.864.043	5.125.850.448
Yiyecek-İçecek	30,00%	635.355.500	889.497.700	1.143.639.900	1.315.185.885	1.446.704.474	1.591.374.921	1.750.512.413	1.925.563.654	2.118.120.020	2.329.932.022	2.562.925.224
Diğer	10,00%	211.785.167	296.499.233	381.213.300	438.395.295	482.234.825	530.458.307	583.504.138	641.854.551	706.040.007	776.644.007	854.308.408

OTEL GİDERLERİ		1.217.764.708	1.704.870.592	2.191.976.475	2.520.772.946	2.772.850.241	3.050.135.265	3.355.148.791	3.690.663.671	4.059.730.038	4.465.703.041	4.912.273.346
Oda ( Fonksiyon gelirinin yüzdesi)	30,00%	381.213.300	533.698.620	686.183.940	789.111.531	868.022.684	954.824.953	1.050.307.448	1.155.338.193	1.270.872.012	1.397.959.213	1.537.755.134
Yiyecek-İçecek ( Fonksiyon gelirin yüzdesi)	65,00%	412.981.075	578.173.505	743.365.935	854.870.825	940.357.908	1.034.393.699	1.137.833.068	1.251.616.375	1.376.778.013	1.514.455.814	1.665.901.395
Genel Yönetim (Otel gelirinin yüzdesi)	15,00%	317.677.750	444.748.850	571.819.950	657.592.943	723.352.237	795.687.460	875.256.206	962.781.827	1.059.060.010	1.164.966.011	1.281.462.612
Diğer (Otel gelirinin yüzdesi)	5,00%	105.892.583	148.249.617	190.606.650	219.197.648	241.117.412	265.229.153	291.752.069	320.927.276	353.020.003	388.322.004	427.154.204

OTEL NET GELİRİ		900.086.958	1.260.121.742	1.620.156.525	1.863.180.004	2.049.498.004	2.254.447.805	2.479.892.585	2.727.881.843	3.000.670.028	3.300.737.031	3.630.810.734

AVM GELİRİ		171.122.112	250.266.089	317.003.712	364.554.269	401.009.696	441.110.666	485.221.733	533.743.906	587.118.296	645.830.126	710.413.139

DEVREMÜLK SATIŞ GELİRİ		14.343.833.875	14.103.407.364	7.233.217.992
1. Etap		4.213.001.100
2. Etap		8.293.567.975	10.781.638.368
3. Etap Devremülk		1.663.200.000	2.948.400.000	6.486.480.000
3. Etap Devre Tatil		174.064.800	373.368.996	746.737.992

SPA GELİRİ		19.272.000	41.756.000	50.107.200	57.623.280	63.385.608	69.724.169	76.696.586	84.366.244	92.802.869	102.083.156	112.291.471

AQUAPARK GELİRİ		22.500.000	36.562.500	43.875.000	50.456.250	55.501.875	61.052.063	67.157.269	73.872.996	81.260.295	89.386.325	98.324.957

PROJE TOPLAM GELİRİ
		15.456.814.945	15.692.113.694	9.264.360.429	2.335.813.803	2.569.395.183	2.826.334.702	3.108.968.172	3.419.864.989	3.761.851.488	4.138.036.637	4.551.840.301

İNŞAAT MALİYETLERİ		0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
1. Etap
2. Etap
3. Etap
DİĞER GİDERLER		1.545.681.495	1.569.211.369	926.436.043	233.581.380	256.939.518	282.633.470	310.896.817	341.986.499	376.185.149	413.803.664	455.184.030
Satış-Pazarlama vb. (Proje gelirinin yüzdesi)	5 %	772.840.747	784.605.685	463.218.021	116.790.690	128.469.759	141.316.735	155.448.409	170.993.249	188.092.574	206.901.832	227.592.015

Yenileme-Bakım vb. (Proje gelirinin yüzdesi)	5 %	772.840.747	784.605.685	463.218.021	116.790.690	128.469.759	141.316.735	155.448.409	170.993.249	188.092.574	206.901.832	227.592.015
PROJE TOPLAM GİDERİ		1.545.681.495	1.569.211.369	926.436.043	233.581.380	256.939.518	282.633.470	310.896.817	341.986.499	376.185.149	413.803.664	455.184.030

NET NAKİT AKIMI		13.911.133.451	14.122.902.325	8.337.924.387	2.102.232.423	2.312.455.665	2.543.701.232	2.798.071.355	3.077.878.490	3.385.666.339	3.724.232.973	4.096.656.270

ARTIK DEĞER	3.519.000.941	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	40.966.562.705
NET BUGÜNKÜ DEĞER	32.198.702.000

		Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
STATISTICS. Focus Global	Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık A.Ş.

AI Terminal

KIZILBÜK GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

5930_rns_2025-01-15_a40d1c5d-b2d4-400d-b214-43caa2556ed5.pdf

MUĞLA İLİ MARMARİS İLÇESİ İÇMELER KÖYÜ

2518 ve 1598 PARSELLER

"OTEL ve DEVREMÜLK PROJESİ"

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

08.01.2025 RAPOR NO: 2024-SPK-052

BAĞIMSIZLIK VE UYGUNLUK BEYANI

1.c. Raporu Hazırlayanların Ad ve Soyadları

1.d. Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı

1.e. Değerleme Tarihi

1.f. Dayanak Sözleşmenin Tarih ve Numarası

1.h. Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Aynı Kuruluş Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Değerlemesi Yapılmışsa Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

2. KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER

2.a. Kuruluşun Ünvanı ve Adresi

2.b. Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi

2.c. İşin Kapsamı

2.d. Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

3. GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER

3.a.1. Gayrimenkulün Tanımı ve Yeri

Taşınmazlara Ulaşım:

Taşınmazların Bazı Önemli Noktalara Kuş Uçuşu Uzaklığı:

3.a.2. Gayrimenkulün Konumu

3.a.3. Tapu Kayıtlarına İlişkin Bilgiler

TAKYİDAT BİLGİLERİ – 0 ADA / 2518 PARSEL

TAŞINMAZA AİT ŞERH / BEYAN / İRTİFAK BİLGİLERİ

MÜLKİYET BİLGİLERİ

TAKYİDAT BİLGİLERİ – 0 ADA / 1598 PARSEL

MÜLKİYET BİLGİLERİ

MÜLKİYETE AİT REHİN BİLGİLERİ

3.d. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler

3.f. Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat, Hasılat Paylaşımı vb.) İlişkin Bilgiler

4. GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ

4.a. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Buna İlişkin Veriler

4.a.1. Ege Bölgesi

4.a.2. Muğla İli

4.a.3. Marmaris İlçesi

4.b. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler ile Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri

4.b.1. Küresel Ekonomik Durum

4.b.2. İnşaat ve Gayrimenkul Sektörüne Bakış

4.b.3. Turizm Sektörüne Bakış

4.c. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler

4.d. Gayrimenkulün Değerine Etki Eden Olumlu / Olumsuz Faktörler

Olumlu Faktörler

Olumsuz Faktörler:

4.e. Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri

4.e.1. Gayrimenkulün Genel ve Fiziki Özellikleri

Kızılbük Projesi:

Projede Yer Alan Tesisler:

Proje Kapsamındaki Satılabilir Alanlar

4.e.2. Gayrimenkulün Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri

4.f. Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler

Söz konusu kanun maddesinde;

5.b. Maliyet Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuçlar (Uygulandıysa)

5.b.1. Maliyet Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedeni

o Emsal 1: COMPASS ESTATE – PUSULA EMLAK MARMARİS– 0 (553) 481 43 40

o Emsal 2: TT GAYRİMENKUL (ARMUTALAN EMLAK) – 0 (532) 792 52 70

o Emsal 3: GOLD PRESTİGE – 0 (532) 355 55 07

o Emsal 4: GOLD PRESTİGE – 0 (532) 355 55 07

o Emsal 5: DATÇA REMAX BADEM– 0 (555) 730 85 90

o Emsal 6: AHMET AYAR REAL ESTATE – 0 (536) 461 08 76

o COLDWELL BANKER / İNCİ – Can AĞAR – 0 (549) 226 24 27

o SU GAYRİMENKUL – Enver UÇAR – 0 533 511 19 69

Sonuç olarak; değerlemeye konu gayrimenkullerin;

5.b.3. Yapı Maliyetleri ve Diğer Maliyetlerin Tespitinde Kullanılan Bilgiler, Bu Bilgilerin Kaynağı ve Yapılan Diğer Varsayımlar ve Ulaşılan Sonuç

1. Etap Bina Değeri:

o 1. Etap Aquapark inşaatı devam etmektedir. Yapı sınıfı 4-C, toplam inşaat alanı 3.500,00 m2 'dir.

2. Etap Bina Değeri:

3. Etap Bina Değeri:

5.c. Gelir Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuçlar (Uygulandıysa)

5.c.1. Gelir Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedeni

o Emsal 2: Grand Yazıcı Club Turban Thermal Hotel

o Emsal 3: Golden Rock Beach

o Emsal 4: Fi Light Solto Boutique Beach

o Emsal 5: Casa De Maris SPA & Resort Hotel

o Emsal 1: DIAMOND48 GAYRİMENKUL VE YATIRIM HİZMETLERİ – 0 (532) 409 24 81

o Emsal 2: REALTY WORLD YALI GAYRİMENKUL – 0 (535) 296 67 49

o Emsal 3: TT GAYRİMENKUL (ARMUTALAN EMLAK) – 0 (506) 636 43 48

o Emsal 4: REALTY WORLD YALI GAYRİMENKUL – 0 (535) 296 67 49

o 1. Etap Aquapark inşaatı devam etmektedir. Yapı sınıfı 4-C, toplam inşaat alanı 3.500,00 m² 'dir.