Kingenta Ecological Engineering Group Co., Ltd. — Audit Report / Information 2021

Jun 4, 2021

金正大生态工程集团股份有限公司 关于中证中小投资者服务中心《股东质询建议函》 相关问题的回复

中证中小投资者服务中心:

金正大生态工程集团股份有限公司（以下简称“公司”）2021年5月13 日收到贵中心下发的“投服中心行权函(2021)29号”《股东质询建议函》，对 《股东质询建议函》的相关问题，我们进行了逐项核查与落实，并回函如下：

问题一：2021 年 4 月 23 日，公司与诺贝丰、 临沂新天地农业化工有 限责任公司（以下简称临沂新天地）及新天投资签署了《资产抵债协议 书》，公司拟受让新天投资 100%的股权以抵偿诺贝丰应返还公司相应金额 的资金占用款。新天投资的主营业务为房屋租赁及投资，根据其审计报告， 新天投资2020年与 2021年1-3 月的主营业务收入分别为88.74万元与0万元， 同期净利润分别为-96.82 万元与1,176.68 万元。截至 2021年3月31日新天投 资100%股权的评估值为19,171.62万元，评估增值率652.59%, 其中投资性 房地产评估值为18,471.72 万元，评估增值率989.22%。根据公告，公司采用 市场法和收益法对新天投资的投资性房地产进行评估，但未披露详细估 值情况。请披露最终采用的评估方法。若采用市场法，请披露可比案例 情况，包括交易时间、所处区域、房产状况、历史成交价格等，以及案例 选取的公允性。若采用收益法，请披露评估的详细过程，并结合历史数 据与可比案例说明租金收入的预测依据及合理性。

回复：

一、新天投资的投资性房地产的评估方法

财富中心商铺及财富广场已经装修且已出租使用，具有获利能力且可以量化， 此两项房地产类固定资产采用市场法和收益法进行评估。采用市场法财富中心商 铺评估价值123,527,400.00元，财富广场评估价值61,189,800.00元；采用收益 法财富中心商铺评估价值68,707,400.00元，财富广场评估价值34,242,100.00元。 委估房地产区域优势较好，根据该区域市场租售比失调的现状，收益法测算出来

的价值与市场价值相差较大，不能反映正常的市场价值，根据最高最佳使用原则， 本次评估以市场法测算的价值来确定委估对象房地产的市场价值。下面将测算过 程详细介绍如下：

财富中心市场比较法

根据企业提供的相关资料以及评估人员现场勘察，采用市场法计算委估房地 产于评估基准日的市场价格。

1)计算公式

市场法是将估价对象与在评估基准日近期有过交易的类似房地产进行比较， 对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格 或价值的方法。

计算公式：估价对象市场价格＝比较案例价格×交易情况修正×交易期日修 正×区域因素修正×个别因素修正

2)选择交易案例

评估人员通过市场调查并查询有关临沭县房地产出售信息，经比较选择建筑 规模、结构、用途、地理位置相近的三个比较实例。

实例A：育源华庭底商，1-4层建筑面积：3350平方米，毛坯房，2020年11月 市场售价6700元/平方米，与委估资产在同一区域，具有一定可比性。

实例B：万象阳光城沿街，1-2层建筑面积：1560平方米，毛坯房，2020年11 月市场售价8200元/平方米，与委估资产在同一区域，具有一定可比性。

实例C：史丹利文慧园南门西侧沿街，1-2建筑面积：1800平方米，毛坯房，

2020年11月市场售价9200元/平方米，与委估资产在同一区域，具有一定可比性。 具体详见可比实例情况表。

表1. 因素条件说明表

因素条件说明表

估价对象实例 估价对象 实例A 实例B 坐落位置 财富中心 育源华庭底商 1-4层 万象阳光城沿 街1-2层 评估目的 交易 交易 交易 交易时间 2021/3/31 2020/11/30 2020/11/30 房地产用途 商场及沿街 沿街商铺 沿街商铺 成交价格(元/㎡) 待估 6700 8200	实例C 史丹利文慧园南 门西侧沿街 交易 2020/11/30 沿街商铺 9200

房地产 状况 区 位 状 况 公共配套设施 基础配套设施 商服中心级别 距商服中心距离 交通便捷度 临街类型 800米内公交站点数 人流量 周围宗地利用类型 景观状况 环境状况 实 物 状 况 临街状况 商业建筑规模 物业管理 楼层 建筑型式 宽深比 朝向 面积 距最近公交站点距离 装修情况 新旧程度 权 益 状 况 剩余土地使用权年限 租赁状况 查封状况 其他情况	完备 完备 完备 七通一平 七通一平 七通一平 中心型 区域型 区域型 ＜500 500-1000m 500-1000m 较好 一般 一般 临主干道 临次干道 临次干道 9 7 7 高 一般 一般 商业 商住 商住 较好 较好 较好 较好 较好 较好 一面临路 一面临路 一面临路 较大 较大 较大 较好 较好 较好 1-4/4层（大部分2 层） 1-4/4层 1-2/2层 多层 多层 低层 适中 宽度偏窄 适中 朝东 朝北 朝北 16836.23 3350 1560 0-300m 0-300m 0-300m 普通装修 毛坯 毛坯 65% 95% 95% 26年 38年 38年 有 无 无 无 无 无 手续齐全合法建筑 手续齐全合法 建筑 手续齐全合法 建筑	完备 七通一平 社区型 500-1000m 较好 临主干道 6 较高 商住 较好 较好 一面临路 一般 较好 1-2/2层 低层 适中 朝南 1800 0-300m 毛坯 100% 39年 无 无 手续齐全合法建 筑	完备 七通一平 社区型 500-1000m 较好 临主干道 6 较高 商住 较好 较好 一面临路 一般 较好 1-2/2层 低层 适中 朝南 1800 0-300m 毛坯 100% 39年 无 无 手续齐全合法建 筑
表2.因素调整系数表
因素名称 公共配套设施 修正说明 基础配套设施 修正说明 商服中心级别	因素调整系数说明表 优 较优 一般 较劣 很完备 完备 较完备 一般 每相差一个级别相应修正±2% 七通一平 六通一平 五通一平 四通一平 每相差一个级别相应修正±2% 中心型 大区域型 （地域 区域型 社区型		劣 无 三通一平及以 下 邻里型

型） 修正说明 每相差一个级别相应修正±3% 距商服中心距离 <500m 500-1000 1000-1500 1500-2000 ≥2000 修正说明 每相差一个级别相应修正±3% 交通便捷度 便捷 较便捷 一般 较不便捷 不便捷 修正说明 每相差一个级别相应修正±2% 临街类型 混合型主干道 混合型次 干道 生活型道路 交通型道路 支路 修正说明 每相差一个级别相应修正±3% 800米内公交站点数 ≥4 3 2 1 0 修正说明 每相差一个级别相应修正±1% 人流量 高 较高 一般 较低 低 修正说明 每相差一个级别相应修正±2% 周围宗地利用类型 商业 商住 公建 农田农村居 民点 工业 修正说明 每相差一个级别相应修正±2% 景观状况 好 较好 一般 较差 差 修正说明 每相差一个级别相应修正±1.5% 环境状况 好 较好 一般 较差 差 修正说明 每相差一个级别相应修正±1.5% 临街状况 十字路口 丁字路口 两面临路 一面临路 不临路 修正说明 每相差一个级别相应修正±2% 商业建筑规模 大 较大 一般 较小 小 修正说明 每相差一个级别相应修正±2% 物业管理 好 较好 一般 较差 差 修正说明 每相差一个级别相应修正±2% 楼层修正说明 一层100分、二层80分、三层、64分、四层60分，四层平均分76分，1-2层平 均分90分，估价对象为部分四层，按每层面积占总面积比例确定委估对象1- 4层得分82.3分，令估价对象为100分，则全部1-4层的得分92分，1-2层的得 分109分

型） 修正说明 每相差一个级别相应修正±3% 距商服中心距离 <500m 500-1000 1000-1500 1500-2000 ≥2000 修正说明 每相差一个级别相应修正±3% 交通便捷度 便捷 较便捷 一般 较不便捷 不便捷 修正说明 每相差一个级别相应修正±2% 临街类型 混合型主干道 混合型次 干道 生活型道路 交通型道路 支路 修正说明 每相差一个级别相应修正±3% 800米内公交站点数 ≥4 3 2 1 0 修正说明 每相差一个级别相应修正±1% 人流量 高 较高 一般 较低 低 修正说明 每相差一个级别相应修正±2% 周围宗地利用类型 商业 商住 公建 农田农村居 民点 工业 修正说明 每相差一个级别相应修正±2% 景观状况 好 较好 一般 较差 差 修正说明 每相差一个级别相应修正±1.5% 环境状况 好 较好 一般 较差 差 修正说明 每相差一个级别相应修正±1.5% 临街状况 十字路口 丁字路口 两面临路 一面临路 不临路 修正说明 每相差一个级别相应修正±2% 商业建筑规模 大 较大 一般 较小 小 修正说明 每相差一个级别相应修正±2% 物业管理 好 较好 一般 较差 差 修正说明 每相差一个级别相应修正±2% 楼层修正说明 一层100分、二层80分、三层、64分、四层60分，四层平均分76分，1-2层平 均分90分，估价对象为部分四层，按每层面积占总面积比例确定委估对象1- 4层得分82.3分，令估价对象为100分，则全部1-4层的得分92分，1-2层的得 分109分

建筑型式 超高层 高层 小高层 多层 修正说明 每相差一个级别相应修正±2% 宽深比 适中 宽度偏窄 修正说明 每相差一个级别相应修正±3% 朝向 朝南 朝东 朝西 修正说明 每相差一个级别相应修正±2% 面积修正说明 每增加或减少1倍相应修正±1% 距最近公交站点距离 ＜300 300-600 600-900 900-1200

低层 宽度窄 朝北 ＞1200

	分109分
建筑型式	超高层	高层 小高层 多层	低层
修正说明		每相差一个级别相应修正±2%
宽深比	适中	宽度偏窄	宽度窄
修正说明		每相差一个级别相应修正±3%
朝向		朝南 朝东 朝西	朝北
修正说明		每相差一个级别相应修正±2%
面积修正说明		每增加或减少1倍相应修正±1%
距最近公交站点距离	＜300	300-600 600-900 900-1200	＞1200

修正说明		每相差一个级别相应修正±1.5%
装修情况	精装	- 普通 -	毛坯
修正说明		每相差一个级别相应修正±3%
新旧程度修正说明		每增加或减少5%相应修正±1%
剩余土地使用权年限修正说明		每增加或减少3年相应修正±2%
租赁状况修正说明		按存在租约、不存在租约两种情况，相应修正±5%
查封状况		按存在查封、不存在查封两种情况，相应修正±10%
其他情况	按手续健全产权明晰、手续不健全产权不明晰两种情况，相应修正±5%

表3.比较因素指数表

比较因素指数计算表

估价对象实例 委估对象 实例A 实例B 成交价格(元/㎡) 待估 6700 8200 交易情况修正 100 100 100 交易日期修正 100 100 100 用途修正 100 106 106 房地 产状 况修 正 区 域 因 素 公共配套设施 100 100 100 基础配套设施 100 100 100 商服中心级别 100 94 94 距商服中心距离 100 97 97 交通便捷度 100 98 98 临街类型 100 97 97 800米内公交站点数 100 100 100 人流量 100 96 96 周围宗地利用类型 100 98 98 景观状况 100 100 100 环境状况 100 100 100 个 别 因 素 临街状况 100 100 100 建筑规模 100 100 100 物业管理 100 100 100 楼层 100 92 109 建筑型式 100 100 98 宽深比 100 97 100 朝向 100 96 96 面积 100 105 111 距最近公交站点距离 100 100 100 装修情况 100 97 97 新旧程度 100 106 106

实例C 9200 100 100 106 100 100 91 97 100 100 100 98 98 100 100 100 98 100 109 98 100 102 109 100 97 107

权 益 状 况 剩余土地使用权年限 100 108 108 租赁状况 100 105 105 查封状况 100 100 100 其他情况 100 100 100 修正系数 1 1.1030 0.8717 比准价格（元/㎡） 7,390.10 7,147.94 单价（元/㎡） 7,337.00	108 105 100 100 0.8124 7,474.08

比准均价的确定=（案例A比准价+案例B比准价+案例C比准价）/3

=7,337.00（元/平方米）

房地产评估值=7,337.00×16,836.23=123,527,400.00（元）（百位取整） 以上修正、调整取值的说明：

（1）交易情况修正：三个可比实例均为挂牌案例经议价后确定价格，故不作修 正。

（2）市场状况（交易日期）修正：各比较案例与基准日接近，故不做修正。

（3）用途修正：评估对象部分为沿街商铺、部分为商场，商场面积比重为60%， 案例均为沿街商铺，本次评估设定沿街商铺与商场修正10分，按面积权重最终修正6 分。

（4）区位状况修正：

①公共配套设施；估价对象与比较案例相似，故不做修正。

②基础配套设施：估价对象与比较案例相似，故不做修正。

③商服中心级别：估价对象与案例A、B、C商服中心级别不同，对此差异进行修 正。

④距商服中心距离：估价对象与案例A、B、C距商服中心距离不同，对此差异进 行修正。

⑤交通便捷度：估价对象与案例A、B交通便捷度不同，对此差异进行修正。

⑥临街类型：估价对象与案例A、B临街类型不同，对此差异进行修正。

⑦800米内公交站点数：估价对象与比较案例相似，故不作修正。

⑧人流量：估价对象与案例A、B、C人流量不同，对此差异进行修正。

⑨周围宗地利用类型：估价对象与案例A、B、C周围宗地利用类型不同，对此差 异进行修正。

⑩景观、环境状况：估价对象与比较案例相似，故不作修正。

（5）个别因素调整：

①临街状况：估价对象与交易案例临街状况相似，故不作修正。

②建筑规模：估价对象与案例A、B较大，案例C建筑规模一般，所以只对案例C 进行修正。

③物业管理：估价对象与交易案例临街状况相似，故不作修正。

④楼层：估价对象与案例A、B、C为不同的楼层，所以需对此进行修正。

⑤建筑型式：估价对象与案例B、C为不同的型式，所以需对案例B、C此进行修

正。

⑥宽深比：案例A宽度偏窄，其他与估价对象适中，所以需对案例A此进行修正。 ⑦朝向：估价对象与案例A、B、C为不同的朝向，所以需对此进行修正。

• ⑧面积：估价对象与案例A、B、C根据面积大小进行修正。

⑨距最近公交站点距离：估价对象与交易案例临街状况相似，故不作修正。

⑩装修情况、新旧程度：估价对象与交易案例装修情况不同，需作修正。 （6）权益状况调整：

①剩余土地使用权年限：估价对象与比较案例土地剩余使用年限不同，故需作

修正，估价对象与案例三土地剩余年期相差13年，按照公式土地剩余年期修正系数= （1-1/（1+6.5%）^n）/（1-1/（1+6.5%）^40）计算，估价对象为0.88，案例三为

0.99，相差0.11，综合房地产考虑按照每增加或减少3年相应修正±2%，不足3年不 进行修正。估价对象与案例三土地剩余年期相差13年，按照公式土地剩余年期修正 系数=（1-1/（1+6.5%）^n）/（1-1/（1+6.5%）^40）计算，估价对象为0.88，案例 三为0.99，相差0.11，综合房地产考虑按照每增加或减少3年相应修正±2%，不足3 年不进行修正。

②租赁状况：估价对象有租约，比较案例没有租约，故需作修正。

• ③查封状况：估价对象与比较案例相似，故不做修正。

• ④其他情况：估价对象与比较案例相似，故不做修正。

财富中心收益法

本次评估根据房产目前的使用状态、租赁期的长短以及可收集的市场信息资料 选择收益法进行评估。

(1)计算公式

收益法是运用适当的资本化率，将预期的委估对象未来各年的正常纯收益折算

到估价时点上的现值，求其之和得出委估对象价值的估价方法。

收益法评估公式如下：

前n年收益不变公式：

P=A/r×[1-1/(1+r)^n]+ A/(r-s)×[1-(1+s/1+r)^n]

其中: P为被估对象总价格

A为被估对象净收益

r为被估对象资本化率

s为被估对象收益递增比率

n为被估对象收益年限

(2）确定租金收入

本次租金收入分为二个阶段计算，第一阶段12284.98平方米为不变租金从评估 基准日至2026年9月30日、2272.88平方米为不变租金从评估基准日至2021年11月30 日，租金为不变市场租金；第二阶段为租金增长阶段，租金按市场租金计算，租赁 期为第一阶段结束日至建筑物的剩余使用到期日。

①合同租金的确定

根据委托人提供资料，委估房地产目前存在多个租约，租约1由临沭县正大商贸 有限公司承租至2026年9月30日，评估基准日时合同年租金3,600,000.00元，租赁面 积12,284.98平方米，年租金为293.04元/平方米；租约2由临沭县文峰商贸有限公司 承租至2021年11月30日，评估基准日时合同年租金210,000.00元，租赁面积909.15 平方米；租约3由临沭县三联商贸有限公司承租至2021年11月30日，评估基准日时合 同年租金660,000.00元，租赁面积1,363.73平方米。租约2、3承租到期日相同，总 租赁面积2,272.88平方米，总金额870,000.00元，年租金为382.77元/平方米。

②市场租金确定

房地产市场租金以市场法求取，计算过程如下：

选择类似房地产租赁案例作为比较对象。

类似案例的选择：通过市场调查了解及估价人员掌握的资料，根据替代原则， 按用途相同、地区相近、房屋类型相同等因素的要求，从市场中选择了如下三个市 场租金比较案例：

表1.比较因素条件说明表

因素条件说明表

因素条件说明表
估价对象实例 估价对象 实例A 实例B 坐落位置 财富中心 百源大世界 新天广场3-101 评估目的 交易 交易 交易 交易时间 2021/3/31 2020/11/30 2020/11/30 房地产用途 商业 商业 商业 租金价格(元/㎡.年) 待估 438 292 房地 产状 况 区 位 状 况 公共配套设施 完备 完备 完备 基础配套设施 七通一平 七通一平 七通一平 商服中心级别 中心型 中心型 社区型 距商服中心距离 ﹤500m ﹤500m 500-1000m 交通便捷度 较好 较好 较好 临街类型 临混合型主干 道 临混合型主干 道 临混合型主干 道 800米内公交站点数 9 9 9 人流量 高 高 较高 周围宗地利用类型 商业 商业 商住 景观状况 较好 较好 较好 环境状况 较好 较好 较好 实 物 状 况 临街状况 一面临路 十字路口 十字路口 商业建筑规模 较大 较大 较大 物业管理 较好 较好 较好 楼层 1-4/4层 1-4/4层 1-4/4层 建筑型式 多层 多层 多层 宽深比 适中 适中 宽度偏窄 朝向 朝东 朝南 朝北 面积 适中 适中 适中 距最近公交站点距离 0-300m 0-300m 0-300m 装修情况 普通装修 毛坯 毛坯 新旧程度 65% 100% 90% 权 益 状 况 查封状况 无 无 无 其他情况 手续齐全合法 建筑 手续齐全合法 建筑 手续齐全合法 建筑	实例C 临沭移动大厦 交易 2020/11/30 商业 375 完备 七通一平 社区型 ﹤500m 较好 临混合型主干道 9 高 商住 较好 较好 一面临路 一般 较好 1-4/4层 多层 适中 朝东 适中 0-300m 普通装修 70% 无 手续齐全合法建筑
表2.比较调整系数说明表

因素调整系数说明表

因素名称	优	较优	一般 较劣	劣
公共配套设施	很完备	完备	较完备 一般	无
修正说明			每相差一个级别相应修正±2%
基础配套设施	七通一平	六通一平	五通一平 四通一平	三通一平及以下
修正说明			每相差一个级别相应修正±2%
商服中心级别	中心型	大区域型（地 域型）	区域型 社区型	邻里型
修正说明			每相差一个级别相应修正±3%
距商服中心距离	<500m	500-1000	1000-1500 1500-2000	≥2000
修正说明			每相差一个级别相应修正±3%
交通便捷度	便捷	较便捷	一般 较不便捷	不便捷
修正说明			每相差一个级别相应修正±2%
临街类型	混合型主干 道	混合型次干道	生活型道路 交通型道路	支路
修正说明			每相差一个级别相应修正±3%
800米内公交站点数	≥4	3	2 1	0
修正说明			每相差一个级别相应修正±1%
人流量	高	较高	一般 较低	低
修正说明			每相差一个级别相应修正±2%
周围宗地利用类型	商业	商住	公建 农田农村居民 点	工业
修正说明			每相差一个级别相应修正±2%
景观状况	好	较好	一般 较差	差
修正说明		每相差一个级别相应修正±1.5%
环境状况	好	较好	一般 较差	差
修正说明		每相差一个级别相应修正±1.5%
临街状况	十字路口	丁字路口	两面临路 一面临路	不临路
修正说明			每相差一个级别相应修正±2%
商业建筑规模	大	较大	一般 较小	小
修正说明			每相差一个级别相应修正±2%
物业管理	好	较好	一般 较差	差
修正说明			每相差一个级别相应修正±2%
楼层修正说明	一层100分、二层80分、三层、64分、四层60分，四层平均分76分，估价对象四层为100 分，案例均为100分
建筑型式	超高层	高层	小高层 多层	低层
修正说明			每相差一个级别相应修正±2%
宽深比	适中		宽度偏窄	宽度窄
修正说明			每相差一个级别相应修正±3%
朝向		朝南	朝东 朝西	朝北
修正说明			每相差一个级别相应修正±2%
面积	适中		偏小或偏大	大或小
修正说明		每相差一个级别相应修正±1.5%
距最近公交站点距离	＜300	300-600	600-900 900-1200	＞1200

修正说明			每相差一个级别相应修正±1.5%
装修情况	精装	-	普通 -	毛坯
修正说明			每相差一个级别相应修正±3%
新旧程度修正说明			每增加或减少5%相应修正±1%
查封状况		按存在查封、不存在查封两种情况，相应修正±10%
其他情况		按手续健全产权明晰、手续不健全产权不明晰两种情况，相应修正±5%

表3.比较因素指数表

比较因素指数计算表

估价对象实例 租金价格(元/㎡.年) 交易情况修正 用途修正 交易日期修正 房地 产状 况修 正 区 域 因 素 公共配套设施 基础配套设施 商服中心级别 距商服中心距离 交通便捷度 临街类型 800米内公交站点数 人流量 周围宗地利用类型 景观状况 环境状况 个 别 因 素 临街状况 建筑规模 物业管理 楼层 建筑型式 宽深比 朝向 面积 距最近公交站点距离 装修情况 新旧程度 权 益 状 况 查封状况 其他情况	委估对象 实例A 实例B 待估 438 292 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 91 100 100 97 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 98 100 100 98 100 100 100 100 100 100 100 106 106 100 100 100 100 100 100 100 92 92 100 100 100 100 100 97 100 102 96 100 100 100 100 100 100 100 97 97 100 107 105 100 100 100 100 100 100	实例C 375 100 100 100 100 100 91 100 100 100 100 100 98 100 100 100 98 100 92 100 100 100 100 100 100 101 100 100

修正系数 1 0.9686 1.2754 比准价格(元/㎡.年) 424.25 372.42 单价(元/㎡.年) 419.00	1.2314 461.78

根据上述三个可比实例，租金修正后的简单平均数求取的平均租金为419元/(平 方米.年)，即评估基准日的市场租金为419.00元/（平方米·年）。考虑到通货膨胀 以及其他房地产租赁市场因素对租金价格的影响，参考以前年度其他物业租金涨幅， 同时从长远的市场租金角度分析，市场租金总体是上涨的趋势，本次评估租金增长 时段每年取3％的比率递增较合理。

(3）各种费用参数的选取：

A 空置率：评估基准日时，根据市场情况一年约半个月的空置期，即空置率在4% 左右，本次取4%的空置率。

B 重置价值：根据本次评估对委估房屋的建安造价在山东省临沂市钢混结构4层 建筑包含装修为1800元/平方米。

C 年租赁管理费用：年租赁管理费主要指业主对自有的物业进行招租、管理所 必需的费用，主要是人工费用，一般商业的出租管理费用约为1%～3%，由于合同期 内的管理大部分由承租方自行管理，故管理费用较小，按租赁收入的1%取值。

D 年维修费

年维修费通常按建安造价的一定比率计算。由于委估房产长期为租赁状态，房 屋维修费基本由出租方承担，故本次平均每年维修费按1.5%进行计算。

E 年保险费

通常按建筑物建安造价的0.1%-0.3%计，结合当前社会保险一般情况，经综合考 虑后取0.15%。

F 税金

根据目前实际税收情况,出租房屋的房产税为收入的12%，增值税为价外税征收 率为5%，假设含税收入为单位1，则增值税负为1/（1+5%）=4.76%，附加税种税基为 增值税税负，其中：教育附加费率为3%，地方教育附加费率为2%，城市维护建设税 5%，则税金合计=1/（1+5%）×12%+4.76%+4.76%×（3%+2%+5%）=16.66%。

G 折现率（即报酬率）和收益期限的确定

a 折现率的求取

折现率＝安全利率 + 风险报酬率

安全利率按中国人民银行规定的基准利率1.5%计算。

风险报酬率＝经营风险利率 + 财务风险利率 + 行业风险利率+个别风险

经营风险利率主要是指企业在经营过程中，市场需求，要素供给，以及同类企 业间的竞争给企业未来预期收益带来的不确定性影响。估价对象位于临沂市临沭县， 各方面配套设施和条件都成熟度较好，故取经营风险利率为1.5%。

财务风险利率主要是指企业在经营过程中，资金周转、资金调度，以及资金融 通中可能出现的不确定性因素而影响企业的预期收益。估价对象已完工，不需再投 入资金，故该风险利率较低，取0.5%。

行业风险利率主要是企业所在的行业的行业性市场特点、投资开发特点，以及 国家产业政策调整等因素造成的行业发展不确定给企业预期收益带来的影响。目前 房地产市场综合风险相对较大，同时也影响到房屋租赁市场，本次行业风险率取2%。

个别风险：委估房产用途为商业，目前租赁，政策风险与市场风险并存，此风

险随着时间的推移会越大，本次综合分析委估房地产所处地域与区域经济情况分析， 最终确定个别风险为1%。

综上所述，最终报酬率取值为6.5%。

b 收益期限的确定：

本次评估中对于收益期限的确定，房产建成于2006年，钢混结构，耐用年限为 60年，至评估基准日已使用15年，尚可使用45年。根据沭国用（2011）第026号《国 有土地证》委估房产坐落土地使用权止于2046年6月5日止，尚可使用25.19年，土地 使用期限短于建筑物耐用年限，本次评估收益期限以土地使用权剩余年限为剩余收 益期。土地到期后建筑物残余价值较低，本次评估不考虑土地到期后建筑物的残余 价值。

(4）委估房产租金收益情况计算的评估值如下表： 表1.年有效收入表

序 号 收益阶段 收入(商场) 出租面积 租金单价 空置 率 完整年有效租 金收入1 带租约面积 租约外面 积 租约单 价 市场单价 起始日 终止日 (1) (2) (3) (4) (5) (6)=(1)×(3) +(2)×(4)×( 1-(5)) 1 2021/3/31 2026/9/30 12,284.98 293.04 0 3,600,000 2 2021/3/31 2021/11/30 2,272.88 382.77 0 870,000	完整年有效收入小计 (7)＝∑(6) 3,600,000 870,000

3 2021/3/31 4 2021/11/30 5 2026/9/30 合计	2021/11/30 2026/9/30 2046/6/5	2,278.37 419.00 4% 916,452 4,551.25 427.00 4% 1,865,648 16,836.2 3 493.00 4% 7,96,8251	916,452 1,865,648 7,96,8251 15,220,351

备注：2021年3月31日租金为419元/平方米·年，考虑经济增长、通货膨胀等因 素，租金按照每年3%增长率增长，2021年11月30日租金按每年3%递增为419× 1.03^0.67=427元/平方米·年，2026年9月30日租金按每年3%递增为419×

1.03^5.50=493元/平方米·年。

表2.年费用表

序 号 收益阶段 起始日 终止日 1 2021/3/31 2026/9/30 2 2021/3/31 2021/11/30 3 2021/3/31 2021/11/30 4 2021/11/30 2026/9/30 5 2026/9/30 2046/6/5 合计	收益年 限 完整年有效总 收入 费率 (7) (8) 5.50 3,600,000 0.67 870,000 0.67 916,452 1.5% 4.84 1,865,648 1.5% 19.69 7,968,251 1.5% 15,220,351	费用 维修费 管理费 保险费 重置价 金额 费率 金额 费率 重置价 (9) (10)=(9)× (8) (11) (12)=(7)× (11) (13) (14) 0 1% 36,000.00 1.5‰ 22,112,964 0 1% 8,700.00 1.5‰ 4,091,184 4,101,066 61,515.99 1% 9,164.52 1.5‰ 4,101,066 8,192,250 122,883.75 1% 18,656.48 1.5‰ 8,192,250 3,0305,214 454,578.21 1% 79,682.51 1.5‰ 30,305,214	税金 金额 税率 金额 (15)=(13) ×(14) (16) (17)=(7)×(1 6) 33,169.45 16.66% 599,760.00 6,136.78 16.66% 144,942.00 6,151.60 16.66% 152,680.90 12,288.38 16.66% 310,816.96 45,457.82 16.66% 1,327,510.62	费用小计 (18)=(10)＋ (12)＋(15)＋ (16) 668,929.45 159,778.78 229,513.01 464,645.57 1,907,229.16 3,430,095.97

注：租约内维修费由承租方承担，租约外维修费由出租方承担。

表3.折现值表

序 号 收益阶段 收益年限 完整年有效总收 入 起始日 终止日 (7) 1 2021/3/31 2026/9/30 5.50 3,600,000 2 2021/3/31 2021/11/30 0.67 870,000 3 2021/3/31 2021/11/30 0.67 916,452 4 2021/11/30 2026/9/30 4.84 1,865,648 5 2026/9/30 2046/6/5 19.69 7,968,251 合计 15,220,351	费用 净收益 资本化率 费用小计 收入-费用 (18)=(10)＋(12)＋(15)＋ (16) (19)=(7)-(18) (20) 668,929.45 2,931,070.55 6.50% 159,778.78 710,221.22 6.50% 229,513.01 686,938.99 6.50% 464,645.57 1,401,002.43 6.50% 1,907,229.16 6,061,021.84 6.50% 3430,095.97 11,790,255.03	递增率 折现值 备注 （21） 2,931,100 期初交纳租金 710,200 期初交纳租金 3.00% 408,000 期初交纳租金 3.00% 5,612,700 期初交纳租金 3.00% 59,045,400 期初交纳租金 68,707,400 期初交纳租金

财富广场市场法

表1.比较因素条件说明表

表1.比较因素条件说明表
因素条件说明表 估价对象实例 估价对象 实例A 实例B 坐落位置 财富广场 育源华庭底商楼 1-4层 万象阳光城 沿街1-2层 评估目的 交易 交易 交易 交易时间 2021年3月31日 2020年11月30日 2020年11月 30日 房地产用途 商场及沿街 沿街商铺 沿街商铺 成交价格(元/㎡) 待估 6700 8200 房 地 产 状 况 区位 状况 公共配套设施 完备 完备 完备 基础配套设施 七通一平 七通一平 七通一平 商服中心级别 中心型 区域型 区域型 距商服中心距离 ＜500 500-1000m 500-1000m 交通便捷度 较好 一般 一般 临街类型 临主干道 临次干道 临次干道 800米内公交站点数 9 7 7 人流量 高 一般 一般 周围宗地利用类型 商业 商住 商住 景观状况 较好 较好 较好 环境状况 较好 较好 较好 实物 状况 临街状况 两面临路 一面临路 一面临路 商业建筑规模 较大 较大 较大 物业管理 较好 较好 较好 楼层 1-4/4层 1-4/4层 1-2/2层 建筑型式 多层 多层 低层 宽深比 适中 宽度偏窄 适中 朝向 朝西 朝北 朝北 面积 7981.97 3350 1560 距最近公交站点距离 0-300m 0-300m 0-300m 装修情况 普通装修 毛坯 毛坯 新旧程度 65% 95% 95% 权益 状况 剩余土地使用权年限 26年 38年 38年 租赁状况 有 无 无 查封状况 无 无 无 其他情况 手续齐全合法 建筑 手续齐全合法建 筑 手续齐全合 法建筑	实例C 史丹利文慧园南 门西侧沿街 交易 2020年11月30日 沿街商铺 9200 完备 七通一平 社区型 500-1000m 较好 临主干道 6 较高 商住 较好 较好 一面临路 一般 较好 1-2/2层 低层 适中 朝南 1800 0-300m 毛坯 100% 39年 无 无 手续齐全合法建 筑
表2.比较调整系数说明表
因素调整系数说明表 因素名称 优 较优 一般 较劣 劣 公共配套设施 很完备 完备 较完备 一般 无 修正说明 每相差一个级别相应修正±2% 基础配套设施 七通一平 六通一平 五通一平 四通一平 三通一平及 以下 修正说明 每相差一个级别相应修正±2%

商服中心级别	中心型	大区域型 （地域型） 区域型 社区型	邻里型
修正说明		每相差一个级别相应修正±3%
距商服中心距离	<500m	500-1000 1000- 1500 1500-2000	≥2000
修正说明		每相差一个级别相应修正±3%
交通便捷度	便捷	较便捷 一般 较不便捷	不便捷
修正说明		每相差一个级别相应修正±2%
临街类型	混合型主干 道	混合型次干 道 生活型道 路 交通型道 路	支路
修正说明		每相差一个级别相应修正±3%
800米内公交站点数	≥4	3 2 1	0
修正说明		每相差一个级别相应修正±1%
人流量	高	较高 一般 较低	低
修正说明		每相差一个级别相应修正±2%
周围宗地利用类型	商业	商住 公建 农田农村 居民点	工业
修正说明		每相差一个室、厅相应修正±2%
景观状况	好	较好 一般 较差	差
修正说明		每相差一个级别相应修正±1.5%
环境状况	好	较好 一般 较差	差
修正说明		每相差一个级别相应修正±1.5%
临街状况	十字路口	丁字路口 两面临路 一面临路	不临路
修正说明		每相差一个级别相应修正±2%
商业建筑规模	大	较大 一般 较小	小
修正说明		每相差一个级别相应修正±2%
物业管理	好	较好 一般 较差	差
修正说明		每相差一个级别相应修正±2%
	一层100分、二层80分、三层、64分、四层60分，四层平均分76分，
楼层修正说明	1-2层平均分90分，估价对象为部分四层，按每层面积占总面积比例 确定委估对象1-4层得分82.3分，令估价对象为100分，则全部1-4层
		的得分92分，1-2层的得分109分
建筑型式	超高层	高层 小高层 多层	低层
修正说明		每相差一个级别相应修正±2%
宽深比	适中	宽度偏窄	宽度窄
修正说明		每相差一个级别相应修正±3%
朝向		朝南 朝东 朝西	朝北
修正说明		每相差一个级别相应修正±2%
面积修正说明		每增加或减少1倍相应修正±1%
距最近公交站点距离	＜300	300-600 600-900 900-1200	＞1200
修正说明		每相差一个级别相应修正±1.5%
装修情况	精装	- 普通 -	毛坯
修正说明		每相差一个级别相应修正±3%
新旧程度修正说明		每增加或减少5%相应修正±1%
剩余土地使用权年限修正说明		每增加或减少3年相应修正±2%
租赁状况修正说明	按存在租约、不存在租约两种情况，相应修正±5%
查封状况	按存在查封、不存在查封两种情况，相应修正±10%
其他情况	按手续健全产权明晰、手续不健全产权不明晰两种情况，相应修正±

5%

表3.比较因素指数表

估价对象实例 委估对象 实例A 实例B 成交价格(元/㎡) 待估 6700 8200 交易情况修正 100 100 100 交易日期修正 100 100 100 用途修正 100 106 106 房 地 产 状 况 修 正 区域 因素 公共配套设施 100 100 100 基础配套设施 100 100 100 商服中心级别 100 94 94 距商服中心距离 100 97 97 交通便捷度 100 98 98 临街类型 100 97 97 800米内公交站点数 100 100 100 人流量 100 96 96 周围宗地利用类型 100 98 98 景观状况 100 100 100 环境状况 100 100 100 个别 因素 临街状况 100 98 98 商业建筑规模 100 100 100 物业管理 100 100 100 楼层 100 92 109 建筑型式 100 100 98 宽深比 100 97 100 朝向 100 98 98 面积 100 102 105 距最近公交站点距离 100 100 100 装修情况 100 97 97 新旧程度 100 106 106 权益 状况 剩余土地使用权年限 100 108 108 租赁状况 100 105 105 查封状况 100 100 100 其他情况 100 100 100 修正系数 1 1.1350 0.9211 比准价格（元/㎡） 7604.50 7553.02 单价（元/㎡） 7666

实例C 9200 100 100 106 100 100 91 97 100 100 100 98 98 100 100 98 98 100 109 98 100 104 104 100 97 107 108 105 100 100 0.8521 7839.32

财富广场市场法评估结果=评估单价×建筑面积

=7666×7981.97 =61189800.00（元）

财富广场收益法

评估过程同财富中心，计算表如下：

财富广场租金案例

项目 名称 成交日期 类型 年租金（元 价格来源

实例一 百源大世界 2020年11月30日 商业 实例二 新天广场3-101 2020年11月30日 商业 实例三 金正大公寓2号楼 2020年11月30日 商业	/㎡） 438 市场调查 292 市场调查 375 市场调查
表1.比较因素条件说明表

因素条件说明表 估价对象实例 估价对象 实例A 实例B 坐落位置 财富广场 百源大世界 新天广场3-101 评估目的 交易 交易 交易 交易时间 2021年3月31日 2020年11月30日 2020年11月30日 房地产用途 商业 商业 商业 成交价格(元/㎡.年) 待估 438 292 房 地 产 状 况 区位 状况 公共配套设施 完备 完备 完备 基础配套设施 七通一平 七通一平 七通一平 商服中心级别 中心型 中心型 社区型 距商服中心距 离 ﹤500m ﹤500m 500-1000m 交通便捷度 较好 较好 较好 临街类型 临混合型主干道 临混合型主干道 临混合型主干道 800米内公交 站点数 9 9 9 人流量 高 高 较高 周围宗地利用 类型 商业 商业 商住 景观状况 较好 较好 较好 环境状况 较好 较好 较好 实物 状况 临街状况 两面临路 十字路口 十字路口 商业建筑规模 较大 较大 较大 物业管理 较好 较好 较好 楼层 1-4/4层 1-4/4层 1-4/4层 建筑型式 多层 多层 多层 宽深比 适中 适中 宽度偏窄 朝向 朝西 朝南 朝北 面积 适中 适中 适中 距最近公交站 点距离 0-300m 0-300m 0-300m 装修情况 普通装修 毛坯 毛坯 新旧程度 65% 100% 90% 权益 状况 查封状况 无 无 无 其他情况 手续齐全合法建筑 手续齐全合法建筑 手续齐全合法建筑

实例C 金正大公寓2号楼 交易 2020年11月30日 商业 375 完备 七通一平 社区型 ﹤500m 较好 临混合型主干道 9 高 商住 较好 较好 十字路口 一般 较好 1-4/4层 多层 适中 朝东 适中 0-300m 普通装修 70% 无 手续齐全合法建筑

表2.比较调整系数说明表

因素名称 优 公共配套设施 很完备 修正说明 基础配套设施 七通一平	因素调整系数说明表 较优 一般 较劣 完备 较完备 一般 每相差一个级别相应修正±2% 六通一平 五通一平 四通一平	劣 无 三通一平及以 下

修正说明		每相差一个级别相应修正±2%
商服中心级别	中心型	大区域型（地 域型） 区域型 社区型	邻里型
修正说明		每相差一个级别相应修正±3%
距商服中心距离	<500m	500-1000 1000-1500 1500-2000	≥2000
修正说明		每相差一个级别相应修正±3%
交通便捷度	便捷	较便捷 一般 较不便捷	不便捷
修正说明		每相差一个级别相应修正±2%
临街类型	混合型主干道	混合型次干道 生活型道路 交通型道路	支路
修正说明		每相差一个级别相应修正±3%
800米内公交站点数	≥4	3 2 1	0
修正说明		每相差一个级别相应修正±1%
人流量	高	较高 一般 较低	低
修正说明		每相差一个级别相应修正±2%
周围宗地利用类型	商业	商住 公建 农田农村居民 点	工业
修正说明		每相差一个级别相应修正±2%
景观状况	好	较好 一般 较差	差
修正说明		每相差一个级别相应修正±1.5%
环境状况	好	较好 一般 较差	差
修正说明		每相差一个级别相应修正±1.5%
临街状况	十字路口	丁字路口 两面临路 一面临路	不临路
修正说明		每相差一个级别相应修正±2%
商业建筑规模	大	较大 一般 较小	小
修正说明		每相差一个级别相应修正±2%
物业管理	好	较好 一般 较差	差
修正说明		每相差一个级别相应修正±2%
楼层修正说明	一层100分、二层80分、三层、64分、四层60分，四层平均分76分，估价对象四层为100 分，案例均为100分
建筑型式	超高层	高层 小高层 多层	低层
修正说明		每相差一个级别相应修正±2%
宽深比	适中	宽度偏窄	宽度窄
修正说明		每相差一个级别相应修正±3%
朝向		朝南 朝东 朝西	朝北
修正说明		每相差一个级别相应修正±2%
面积	适中	偏小或偏大	大或小
修正说明		每相差一个级别相应修正±1.5%
距最近公交站点距离	＜300	300-600 600-900 900-1200	＞1200
修正说明		每相差一个级别相应修正±1.5%
装修情况	精装	- 普通 -	毛坯
修正说明		每相差一个级别相应修正±3%
新旧程度修正说明		每增加或减少5%相应修正±1%

查封状况	按存在查封、不存在查封两种情况，相应修正±10%
其他情况	按手续健全产权明晰、手续不健全产权不明晰两种情况，相应修正±5%

表3.比较因素指数表

		比较因素指数计算表	比较因素指数计算表
	估价对象实例	委估对象	实例A	实例B	实例C
成交价格(元/㎡.年)		待估	438	292	375
	交易情况修正	100	100	100	100
	用途修正	100	100	100	100
	交易日期修正	100	100	100	100
	公共配套设施	100	100	100	100
	基础配套设施	100	100	100	100
	商服中心级别	100	100	91	91
	距商服中心距离	100	100	97	100
区域 因素	交通便捷度 临街类型 800米内公交站点数	100 100 100	100 100 100	100 100 100	100 100 100
	人流量	100	100	98	100
	周围宗地利用类型	100	100	98	98
房	景观状况	100	100	100	100
地 产 状 况 修	环境状况 临街状况 建筑规模 物业管理	100 100 100 100	100 106 100 100	100 106 100 100	100 106 98 100
正	楼层	100	100	100	100
个别 因素	建筑型式 宽深比 朝向	100 100 100	100 100 104	100 97 98	100 100 102
	面积	100	100	100	100
	距最近公交站点距离	100	100	100	100
	装修情况	100	97	97	100
	新旧程度	100	107	105	101
权益	查封状况	100	100	100	100
状况	其他情况	100	100	100	100
修正系数		1	0.8740	1.1494	1.0478
	比准价格(元/㎡.年)		382.81	335.62	392.93
	单价(元/㎡.年)			370

表1.年有效收入表

序 号 收益阶段 出租面积 起始日 终止日 带租约面积 租约外面积 1 2021/3/31 2021/8/31 7,981.97 2 2021/8/31 2046/6/5 7,981.97 合计	租金单价 空置率 年有效租金收入1 租约单 价 市场单价 212.98 0 1,700,000 370 4% 2,835,196	押金利息收 入 其它收入 年有效收入小计 1,700,000 2,835,196 4,535,196

注：212.98元/平方米.年为租约期内合同租金单价，370元/平方米.年为市场租金单价。

表2.年费用表

序 号 收益阶段 起始日 终止 日 1 2021/3 /31 2021/ 8/31 2 2021/8 /31 2046/ 6/5 3 合计	年期 （年 ） 年有效总收 入 维修费 费 率% 重置价 0.42 1,700,000 24.78 2,835,196 1.5 14,367,546 4,535,196	年期 （年 ） 年有效总收 入 维修费 费 率% 重置价 0.42 1,700,000 24.78 2,835,196 1.5 14,367,546 4,535,196	管理费 保险费 金额 费 率 % 金额 费 率 ‰ 重置价 金额 1 17,000 1.5 14,367,546 21,551.32 215,513.19 1 28,351.96 1.5 14,367,546 21,551.32	管理费 保险费 金额 费 率 % 金额 费 率 ‰ 重置价 金额 1 17,000 1.5 14,367,546 21,551.32 215,513.19 1 28,351.96 1.5 14,367,546 21,551.32	管理费 保险费 金额 费 率 % 金额 费 率 ‰ 重置价 金额 1 17,000 1.5 14,367,546 21,551.32 215,513.19 1 28,351.96 1.5 14,367,546 21,551.32	税金 费用小计 税率% 金额 16.66% 283,220 321,771.32 16.66% 472,343.65 737,760.12 1,059,531.44
表3.折现值表
序 号 收益阶段 起始日 终止日 1 2021/3/31 2021/8/31 2 2021/8/31 2046/6/5 合计		年期 （年） 年有效总收入 0.42 1,700,000 24.78 2,835,196 4,535,196	费用 净收益 资本化率 费用小计 收入-费用 321,771.32 1,378,228.68 6.50% 737,760.12 2,097,435.88 6.50% 1,059,531.44 3,475,664.56

评估对象租金分两部分，租约期内按合同租金，合同租金根据委托方提供的租 赁合同确定，租约期外按市场租金，由于评估对象周围商业氛围浓厚，市场租金通 过市场调查较易获得。本次评估选取的交易案例与评估对象位于同一供需区、用途 相同、建筑结构相同、成交日期相近，具有较好的可比性。交易案例与评估对象权 益状况相同，通过修正区域因素和个别因素，可以评估得出评估对象的公允价值。

市场法评估的对标案例情况如下表：

市场法评估的对标案例情况如下表：
财富中心市场交易案例
项目 名称 成交日期 类型 案例一 育源华庭底商楼1-4层 2020年11月30日 商业 实例二 万象阳光城沿街1-2层 2020年11月30日 商业 实例三 史丹利文慧园南门西侧沿街 2020年11月30日 商业	成交价格 （元/㎡） 价格来源 6700 市场调查 8200 市场调查 9200 市场调查
财富广场市场交易案例
项目 名称 成交日期 类型 实例一 育源华庭底商楼1-4层 2020年11月30日 商业 实例二 万象阳光城沿街1-2层 2020年11月30日 商业 实例三 史丹利文慧园南门西侧沿街 2020年11月30日 商业	成交价格 （元/㎡） 价格来源 6700 市场调查 8200 市场调查 9200 市场调查

二、评估机构核查意见

经核查，评估师认为：本次评估选取的交易案例与评估对象位于同一供需区、 用途相同、建筑结构相同、成交日期相近，具有较好的可比性，案例选取的具有公 允性，符合《房地产估价规范》要求。

问题二：公告披露，新天投资以其名下两处房产为临沂新天地与中 国农业银行股份有限公司临沭县支行的金融借款合同提供最高额抵押担 保，担保债权最高余额为13,398万元。截至 2021年3月31日，临沂新天 地借款本金18,074万元均巳逾期。考虑到上述情况，且临沂新天地目前 属于被执行人，请公司说明将如何控制新天投资抵押资产被拍卖带来的 相关风险。

回复：

一、新天投资相关股权资产冻结、抵押、担保情况：

1、截至评估报告出具日，临沂新天地农业化工有限责任公司持有的新天投资 公司的股权因临沂市中级人民法院（2021）鲁13执54号执行裁定书，于2021年3月 24日冻结，冻结日期至2023年3月23日，冻结股权金额1,095.00万元。

2、抵押、担保情况

（1）担保情况

（1）担保情况
被担保人	担保债权最高 余额（万元）	债权确定期间	担保方式	担保合同号
临沂新天地农业化工有限责任公 司	13,398.00	2018.11.28- 2021.11.20	最高额抵押担 保	37100620180003545

《最高额抵押合同》约定：临沂新天投资有限公司自愿为抵押权人自2018年11 月28日-2021年11月20日止，与债务人办理约定的各类业务形成的债权提供担保， 担保债权最高余额13,398.00万元；同时，抵押人同意以房产、土地设定抵押，抵 押物暂作价13,398.00万元，其最终价值以抵押权实现时实际处理抵押物所得价款 为准。

（2）抵押情况

根据《最高额抵押合同》中的房地产抵押清单，新天投资公司以其名下两处房 产为其母公司临沂新天地农业化工有限责任公司提供抵押担保，抵押房产情况如下：

抵押物	权证号	建筑面积		土地使用权证号	土地面积
房屋所有权及国有土地使用 权	房权证沭房管字 第00013046号	16,836.23m	2	沭国用（2011）第026 号	7,746.40	m 2
房屋所有权及国有土地使用 权	房权证沭房管字 第00013047号	7,981.97m 2		沭国用（2011）第027 号	3,869.90	m 2

（3）被担保公司逾期银行借款情况

根据《借款展期协议》，新天投资公司为被担保人临沂新天地农业化工有限责 任公司抵押担保的银行借款情况如下：

被担保人	借款本金余额（万元）	展期到期日	银行名称	备注
临沂新天地农业化工有限责任 公司	5,000.00	2020.10.23	农业银行临沭支行	已逾期
临沂新天地农业化工有限责任 公司	4,500.00	2020.10.23	农业银行临沭支行	已逾期
临沂新天地农业化工有限责任 公司	4,800.00	2020.10.23	农业银行临沭支行	已逾期
临沂新天地农业化工有限责任 公司	5,000.00	2020.10.27	农业银行临沭支行	已逾期
合计	19,300.00

截至2021年3月31日，上述银行借款中，债务人已于2020年10月归还本金

1,226.00万元，剩余借款本金余额18,074.00万元均已逾期；截至评估报告出具日 上述款项仍未偿还，临沂新天投资有限公司承担连带担保责任。

2020年12月23日，中国农业银行股份有限公司临沭县支行对上述款项中预期未 偿还的18,074.00万元贷款向临沂市仲裁委申请仲裁，临沂市仲裁委分别出具

（2020）临仲裁字第1024号、第1025号，第1026号，第1027号裁定书裁定：临沂新 天投资有限公司以其设立的抵押物折价或拍卖、变卖该财产的价款优先偿还该款项。

二、针对以上事项，新天投资正在积极采取措施全力解除股权冻结，新天投资 的股权存在解除冻结的可能性。

临沂新天投资有限公司、乙方诺贝丰（中国）农业有限公司、丙方临沂新天地 农业化工有限责任有限公司及甲方金正大生态工程集团股份有限公司在共同签订的 《资产抵债协议》中第五条第二款“乙、丙双方承诺并保证，于2021年9月30日前

将标的公司股权冻结予以解除，并于2021年10月31日前完成股权过户手续”；第五 款“乙、丙双方承诺，若标的股权过户后，因标的公司所涉及的上述抵押资产被拍 卖或存在其他情形或者对外对长期股权投资公司减值，导致标的股权价值减少的， 债权人有权从抵债金额中相应扣减，剩余部分由乙方继续偿还”。上述风险及应对 措施已于《资产抵债协议》及《关于关联方以资抵债暨关联交易的公告》中进行了 披露。若 2021 年 9 月 30 日前新天投资无法解除保全措施，新天投资无法完成 过户手续，公司与诺贝丰、临沂新天地及新天投资签署的《资产抵债协议》自始不 发生法律效力。

公司董事会已充分揭示了因临沂新天地与农行临沭支行金融借款已经逾期，新 天投资所涉的抵押资产存在不能过户或被处置的风险，并作出了由此造成抵债资产 的贬损，公司有权从抵债金额中相应扣减，剩余部分由诺贝丰继续偿还的应对措施。 特此回复。

金正大生态工程集团股份有限公司董事会

二〇二一年六月四日