KİLER GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Regulatory Filings • Jan 13, 2026

{0}------------------------------------------------

KİLER GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

ISTANBUL İLİ, BEYLİKDÜZÜ İLÇESİ 483 ADA 5 PARSEL ÜZERİNDE YER ALAN PROJE BÜNYESİNDEKİ 1 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

e-imza_{Tarih: 08/01/2026}

11:19

nzc_{Tarih: 08/01/2026} KUKelmzc_{Tarih: 08/01}

{1}------------------------------------------------

RAPOR BİLGİLERİ

SÖZLEŞME TARİHİ	03.11.2025
DEĞERLEME BAŞLANGIÇ TARİHİ	01.12.2025
DEĞERLEME BİTİŞ TARİHİ	31.12.2025
RAPOR TARİHİ	08.01.2026
RAPOR NO	KLGYO-2510086
KULLANIM AMACI	PAZAR DEĞERİ TESPİTİ
GİZLİLİK DERECESİ	HAZIRLANAN KURUM/KİŞİ DIŞINDA ÜÇÜNCÜ ŞAHISLARA VERİLEMEZ.
DEĞERLEME KONUSU	1 ADET DÜKKAN
DEĞERLEME ADRESİ	KAVAKLI MAHALLESİ, OLİMPİYAT CADDESİ, B BLOK, NO:33/2D BEYLİKDÜZÜ/ İSTANBUL (UAVT: 1455795490)
RAPORU HAZIRLAYAN UZMANLAR	Çiğdem HATACIKOĞLU - Değerleme Uzmanı (Lisans No:411409) Gizem GEREGÜL EVLEK - Değerleme Uzmanı (Lisans No: 409558) Eren KURT - Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 402003)
RAPORUN KAPSAMI	Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.

{2}------------------------------------------------

İÇİNDEKİLER

İçindekiler

Ekler

1 - Değerleme Hizmeti Bilgileri

• 1.1 - Değerleme Hizmetinin Amacı
• 1.2 - Değerleme Hizmetinde Hizmeti Alan ve Veren Kurumların Bilgisi
• 1.3 - Değerleme Hizmeti İle İlgili Talepler
• 1.4 - Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Yapılan Değerlemeye İlişkin Bilgiler
• 1.5 - Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

2 - Değerleme Konusu Taşınmazın Mülkiyet ve Yapılaşma Bilgileri

• 2.1 - Tapu Kayıtları
• 2.2 - Takyidat Bilgileri
• 2.3 - Kullanımına İlişkin Yasal İzinler - İmar ve Proje Bilgileri, Kısıtlamalar

3 - Değerleme Konusu Taşınmaz İle İlgili Bilgiler

• 3.1 - Tanımı
• 3.2 - Konumu ve Yakın Çevre Özellikleri
• 3.3 - Ulaşım Özellikleri
• 3.4 - Taşınmazın Fiziki Özellikleri

4 - Değerleme İle İlgili Analizler

• 4.1 - Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin Özellikleri
• 4.2 - Değerleme Hizmetini Sınırlayıcı-Kısıtlayıcı Faktörler
• 4.3 - Bilgilerin Kaynağı
• 4.4 - Değeri Etkileyen Faktörler

5 - Değerleme Yöntemleri

• 5.1 - Pazar Yaklaşımı
• 5.2 - Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı
• 5.3 - Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı

6 - Taşınmazın Değerleme İşleminde Kullanılan Yöntemler

• 6.1 - Pazar Yaklaşımı
• 6.2 - Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı
• 6.3 - Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı
• 6.4 - En Etkin ve Verimli Kullanımı Analizi
• 6.45 - Verilerin Değerlendirilmesi

7 - Sonuç

• 7.1 - Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi
• 7.2 - Nihai Değer Takdiri

EKLER

• Ek 1 - Taşınmazı gösteren fotoğraflar
• Ek 2 Tapu Kaydı (Takbis belgesi-kopya)
• Ek 3 - Tapu Senedi (kopya)
• Ek 4 - İmar durum yazısı(kopya)
• Ek 5 - Yapı Ruhsatları - İskanları(kopya)
• Ek 6 - Değerleme Uzmanlarının Lisans Belgeleri ve Mesleki Tecrübe Belgeleri (Kopya)

{3}------------------------------------------------

UYGUNLUK BEYANI

Bu değerleme raporu; aşağıdaki ilkeler çerçevesinde, Uluslararası Değerleme Standartları (UDES) doğrultusunda hazırlanmıştır.

• * Bu raporda sunulan bulgular Değerleme Uzmanının sahip olduğu ve edinebildiği tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur.
• * Analizler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır.
• * Değerleme Uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülkle, değerleme hizmeti dışında herhangi bir ilgisi bulunmamaktadır.
• Değerleme Uzmanının ücreti; raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmayıp,
• * değerleme hizmeti sırasında harcanan emek ve zaman dikkate alınarak belirlenmektedir.
• * Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir.
• * Değerleme Uzmanı, mesleki eğitim şartlarına haizdir.
• * Değerleme Uzmanının değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi mevcuttur.
• * Değerleme Uzmanı, mülkü kişisel olarak incelemiştir.
• * Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimse bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmamıştır.

{4}------------------------------------------------

1 - DEĞERLEME HİZMETİ BİLGİLERİ

1.1 - Değerleme Hizmetinin Amacı

Bu değerleme raporu; aşağıda bilgileri bulunan 1 adet dükkan nitelikli bağımsız bölümün değerleme tarihindeki pazar değerinin belirlenmesi amacı ile hazırlanmıştır.

Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.

Pazar Değeri, Uluslararası Değerleme Standartları çerçevesinde şu şekilde tanımlanmaktadır: Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır.

1.2 - Değerleme Hizmetinde Hizmeti Alan ve Veren Kurumların Bilgisi

1.2.1 - Hizmeti Alan Kurum Bilgisi

Kiler Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.

Emniyet Evleri Mah.Eski Büyükdere Cad. No.1/1 Kat.7 Kağıthane / İstanbul

- 1.2.2 Hizmeti Veren Kurum Bilgisi

Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş.

Mecidiyeköy Mah., Büyükdere Caddesi, Raşit Rıza Sokak, Ahmet Esin İş Merkezi, No: 4, Kat: 2, Şişli / İSTANBUL

İstanbul Ticaret Odası - Sicil No 527073-474655

Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 30.06.2004 tarih, 6082 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayınlanan ana sözleşmesinde belirtildiği üzere 25.06.2004 tarihinde, ekspertiz ve değerleme işlemi yapmak üzere kurulmuştur.

Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 11.08.2006 tarih ve 35/1008 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.

1.3 - Değerleme Hizmeti İle İlgili Talepler

Hizmeti alan kurumun, aşağıda bilgileri bulunan 1 adet dükkan nitelikli bağımsız bölümün değerleme tarihindeki pazar değerinin belirlenmesi amacı ile hazırlanmıştır.

{5}------------------------------------------------

1.4 - Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Yapılan Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Söz konusu taşınmazlar için işbu rapor KLGYO-2510086 numaralı rapor şirketimiz tarafından hazırlanmıştır.

Çiğdem Hatacıkoğlu raporu hazırlayan değerleme uzmanı olarak, Gizem GEREGÜL EVLEK kontrol eden değerleme uzmanı olarak, ve Eren KURT onaylayan sorumlu değerleme uzmanı olarak görev almıştır.

1.5 - Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu gayrimenkuller için şirketimiz tarafından daha önce hazırlanmış rapor bilgileri aşağıdaki tabloda yer almaktadır.

	RAPOR-1	RAPOR-2	RAPOR-3
Rapor Numarası	KLGYO-1810057	KLGYO-1910127	KLGYO-2010049
Rapor Tarihi	08/01/2019	31/12/2019	31/12/2020
Rapor Konusu	KİLER GYO A.Ş.'NİN, İSTANBUL İLİ, BEYLİKDÜZÜ İLÇESİ'NDE YER ALAN 483 ADA 5 (Eski Parsel=1) PARSEL İÇİN ARSA SAHİBİ OLARAK YÜKLENİCİ İLE YAPMIŞ OLDUĞU 14.03.2017 TARİHLİ DÜZENLEME ŞEKLİNDE TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ VE ARSA PAYI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ'NE DAYALI HAKLARININ PAZAR DEĞERİ	İSTANBUL İLİ, BEYLİKDÜZÜ İLÇESİ'NDE YER ALAN 483 ADA 5 PARSEL ' DEKİ PROJE BÜNYESİNDEKİ KİLER GYO' YA AİT OLAN 42 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM	İSTANBUL İLİ, BEYLİKDÜZÜ İLÇESİ'NDE YER ALAN 483 ADA 5 PARSEL ' DEKİ PROJE BÜNYESİNDE KİLER GYO A.Ş.'NE AİT 3 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN PAZAR DEĞERİ
Raporu Hazırlayanlar	Onur ÖZGÜR Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZ Eren KURT	Onur ÖZGÜR Kemal ÇOLPAN Eren KURT	Onur ÖZGÜR - Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZ- Eren KURT
Takdir Edilen Toplam Nihai Değeri (TL) (KDV Hariç) (*)	19.743.000	23.258.000	2.838.000

{6}------------------------------------------------

2 - DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZIN MÜLKİYET VE YAPILAŞMA BİLGİLERİ

2.1 - Tapu Kayıtları

ili : İSTANBUL

İlçesi : BEYLİKDÜZÜ

Bucağı :

Mahallesi : YAKUPLU

Köyü :

Sokağı :

Mevkii : -

Pafta No : G21a04a4b-3A

Ada No : 483

Parsel No : 5

Alanı (m²) : 4.552,51

Vasfı : Betonarme Altı Katlı Beş Blok Mesken Ofis Ve İşyeri Otopark Ve Arsası

Sınırı : Planındadır

Tapu Cinsi : Kat Mülkiyeti

Sahibi : Kiler Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi (1/1)

İlçe	Mahalle	Ada	Parsel	B. B. No	Ar	sa	Payı	Kat	Blok	Giriş	Cilt	Sayfa	Yevmiye Tarih	Yevmiye No	Nitelik
BEYLİKDÜZÜ	YAKUPLU	483	5	22	268	/	10000	ZEMİN	Blok	1	440	43429	15.02.2019	3697	DÜKKAN

2.2 - Takyidat Bilgileri

Taşınmazın takyidat ve mülkiyet bilgileri 31.10.2025 tarih ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tapu Kadastro Genel Müdürlügü Taşınmaz Değerleme Başvuru Sistemi üzerinden müşteri tarafından alınmış olup tarafımızla paylaşılmıştır. İlgili belge ekte sunulmaktadır.

Beyan:

• -....KM ne Çevrilmiştir. (27.04.2021 tarih, 15647 yevmiye)
• -Diğer (Konusu: 492 sayılı harçlar kanunun 13/a tarifesi yönünden cins tashihi harı tahsil edilmiştir. ) Tarih: Sayı: (18.12.2020 tarih, 39029 yevmiye)
• -Yönetim Planı: 13/02/2019 (15.02.2019 tarih, 3697 yevmiye)
• * Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22.maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bendlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde İlgili şerh ve beyanların taşınmazın devrine ve değerine olumsuz etkisi bulunmamaktadır.

2.2.1 - Taşınmazların Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemleri

15.02.2019 tarih ve 3697 yevmiye numarası ile Kat İrtifakı Tesisi işleminden Kiler Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi adına tescil edilmiştir.

{7}------------------------------------------------

2.3 - Kullanımına İlişkin Yasal İzinler İmar ve Proje Bilgileri, Kısıtlamalar

2.3.1 - İmar Durumuna İlişkin Veriler

483 ada, 5 parsel sayılı yer 21.01.2007 onanlı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı kapsamında Ayrık Nizam, Emsal: 1.60, Hmax: 15.50 m yapılaşma koşullarına kain "Konut Alanı" lejantında kalmaktadır.

2.3.2 - Taşınmazın Son Üç Yıllık Dönemde İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler

Son üç yıllık dönemde imar planında bir değişiklik olmamıştır.

2.3.3 - Yapılaşma Bilgi ve Belgelerinin İrdelenmesi

Ekspertiz tarihi itibariyle Beylikdüzü Belediyesi İmar Müdürlüğü arşivinde, dosyasında yapılan incelemede yıkım kararı gibi olumsuz nitelikli belgeye rastlanmamıştır.

Taşınmazın ada parsel bazında doğruluğu Belediyesindeki imar paftasından, kitle bazında konumunun doğruluğu vaziyet planından, bağımsız bölüm bazında konum tespiti Webtapu sisteminde yer alan 24.06.2020 tarihli kat irtifakı mimari projesi içindeki kat planı üzerinden sağlanmıştır.

Beylikdüzü Belediyesi İmar Müdürlüğünde dijital ortamda incelenen dosyasında B Blok için düzenlenmiş olan 29.09.2017 tarih 14/17-1 numaralı Yeni Yapı Ruhsatı, 08.02.2019 tarih 1/11-1 numaralı İsim Değişikliği Yapı Ruhsatı bulunmaktadır. Ruhsatın bodrum; zemin, 4 nıormal kat olmak üzere toplamda 6 kat için 2.696,41 m2 alan kullanımı adına düzenlendiği görülmüştür. B Blok için düzenlenmiş 27.01.2021 tarih 1/20-1 numaralı Yapı Kullanma İzin Belgesi bulunmaktadır.

Değerleme konusu taşınmaza ait kat irtifakına esas 29.05.2017 tarih 19/17-1 sayılı ruhsat eki mimari projesi olduğu görülmüştür.

2.3.4 - Taşınmazın Yasal ve Mevcut Durumuna İlişkin Görüş

Mahallinde yapılan incelemeler sonucunda, taşınmazın incelenen mimari projesiyle, bağımsız bölümlerin bina içerisindeki bulunduğu kat, konum ve brüt kullanım alanı açısından uyumlu olduğu görülmüştür. Taşınmazın yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgeleri alınmış, kat mülkiyeti kurulmuş, yasal süreç tamamlanmıştır.

{8}------------------------------------------------

2.3.5 - Yapı Denetim Kuruluşuna ve İşlemlerine Ait Bilgiler

Ars İstanbul Yapı Denetim Ltd. Şti. - Küplüce Mah. Kervan Sk. No: 1/1, Üsküdar, İstanbul

2.3.6 - Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye ilişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama

Bu değerleme raporu, proje değerleme çalışmasına yönelik hazırlanmamıştır.

2.3.7 - Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

Taşınmazın yer aldığı B Bloğa ait 2.425,70 m2 kapalı alan kullanımına esas 30.10.2020 tarih Y2334E03E0278 belge numaralı C sınıfına esas Enerji Kimlik Belgesi olduğu görülmüştür.

{9}------------------------------------------------

3 - DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ İLE İLGİLİ BİLGİLER

3.1 - Tanımı

Değerlemeye konu olan taşınmaz; İstanbul İli, Beylikdüzü İlçesi, Yakuplu Mahallesi, 483 ada 5 nolu parselde yer alan toplam 4.552,51 m² alanlı arsa üzerinde tanımlanmış olan B Blok zemin katta konumlu 22 nolu, adreste Kavaklı Mahallesi, Olimpiyat Caddesi No: 33/2D kapı numaralı dükkan nitelikli bağımsız bölümdür.

3.2 - Konumu Ve Yakın Çevre Özellikleri

Değerlemeye konu taşınmaz, İstanbul İli Beylikdüzü İlçesi Kavaklı Mahallesi sınırlarında, Olimpiyat Caddesi üzerinde yer almakta olup bölgede ağırlıklı olarak konut–ticaret karışımı bir yapılaşma hakimdir. Prestij Sitesi'nin bulunduğu aks, Beylikdüzü'nün gelişen yerleşim alanları içerisinde yer almakta olup, çevrede orta ve üst gelir grubuna hitap eden site ve apartman yerleşimleri yoğunluk göstermektedir. Yakın çevrede Yakuplu ve Kavaklı sahili, Beylikdüzü Marina, Marmara Mahallesi konut projeleri, eğitim kurumları, mahalle ölçekli ticari birimler ve sosyal yaşam alanları bulunmaktadır. Bölge altyapısı tamamlanmış olup, sosyal donatılara erişim imkânı yüksektir.

Olimpiyat Caddesi, Kavaklı'nın yerleşim içi bağlantı yollarından biri olup, taşınmazın çevresinde günlük ihtiyaçların karşılanabileceği marketler, küçük ölçekli ticarethaneler, park alanları, sağlık kuruluşları ve ulaşım hatları mevcuttur. Bölgenin genel karakteri düzenli yapılaşma, yeni konut blokları ve ticari birimlerin bütünleşik yerleşimi ile tanımlanmaktadır.

3.3 - Ulaşım Özellikleri

Taşınmaza ulaşım özel araç ve toplu taşıma ile kolay olup, çevrenin ana arterlere bağlantısı güçlüdür. Olimpiyat Caddesi üzerinden Gürpınar Caddesi ve Piri Reis Caddesi aracılığıyla Beylikdüzü'nün merkezi bölgelerine ve D-100 (E-5) Karayolu'na kısa sürede erişim sağlanmaktadır. Bölge, Beylikdüzü–Söğütlüçeşme Metrobüs hattına erişime elverişli olup, 10–15 dakika içinde metrobüs istasyonlarına ulaşılabilmektedir. Ayrıca civarda çeşitli İETT hatları düzenli olarak hizmet vermektedir.

Beylikdüzü yönünden D-100 üzerinde ilerleyen araçlar, Beylikdüzü Kavşağı'ndan çıkış yaparak Kavaklı–Gürpınar istikametine yönelir. Piri Reis Caddesi takip edilerek Olimpiyat Caddesi'ne bağlanılır ve cadde boyunca ilerledikten sonra taşınmaza ulaşılır.

{10}------------------------------------------------

{11}------------------------------------------------

3.4 - Taşınmazın Fiziki Özellikleri

3.4.1 - Genel Özellikleri

Değerlemeye konu taşınmaz, İstanbul İli Beylikdüzü İlçesi Kavaklı Mahallesi'nde, Olimpiyat Caddesi üzerinde yer alan 483 ada 5 parselde konumlu 33/2D dış kapı numaralı yapının B Blok zemin katında bulunan 22 bağımsız bölüm numaralı taşınmazdır (UAVT: 1455795490). Prestij Sitesi olarak bilinen ve toplam beş bloktan oluşan yerleşim içinde yer alan blok, betonarme karkas sistemle ayrık nizamda inşa edilmiş olup ruhsat bilgilerine göre bodrum, zemin ve dört normal kat olmak üzere altı katlıdır. Blok bünyesinde toplam 22 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır.

Mimari projede B bloğun bodrum katının otopark olarak düzenlendiği, zemin katta üç dükkân, iki mesken ve ana giriş holünün yer aldığı görülmektedir. Birinci, ikinci, üçüncü ve dördüncü normal katların her birinde dört konuttan oluşan düzen bulunmaktadır. Zemin katta konumlanan 1 ve 2 numaralı meskenlerin yanı sıra 19, 20 ve 21 numaralı ticari birimler ile değerlemeye konu olan 22 numaralı bağımsız bölüm mevcuttur. Üst katlarda yer alan 3–18 numaralı bölümlerin tamamı konut fonksiyonunda planlanmıştır.

Yapının dış cephesi sıva üzeri boya kaplı olup genel fiziksel durumu iyi seviyededir. Çatı sistemi kırma çatı tipindedir. Elektrik, su ve kanalizasyon tesisatları şehir şebekesine bağlıdır. Doğalgaz bağlantısı binada mevcut olup ısıtma sistemi kombi üzerinden sağlanmaktadır. Asansör, fiberoptik altyapı ve temel bina teknik donanımları kullanımda olmakla birlikte yapıda yangın merdiveni, yangın söndürme sistemi ve jeneratör bulunmamaktadır.

A, B ve C blokların zemin katlarının caddeye cepheli ticari birimler şeklinde tasarlanmış olması bölgedeki karma kullanım karakteriyle örtüşmektedir. Değerlemeye konu bağımsız bölümün hâlen dükkân olarak kullanılmakta olması da bu fonksiyona uygunluk göstermektedir.

Binanın Genel Özellikleri

Yapı Tarzı	:	B.A.K.
Yapı Nizamı	:					Ayrık
Yapı Sınıfı	:					3.B.
Kullanım Amacı	:					Dükkan - Konut -Ofis
Elektrik	:					Şebeke
Su	:					Şebeke
Isıtma Sistemi	:		Kombi
Kanalizasyon	:					Şebeke
Su Deposu	:					-
Hidrofor	:					-
Asansör	:	Mevcut
Jeneratör	:	-
Intercom Tesis	:					-
Yangın Tesisatı	:					-
Çatı Tipi	:					Kırma
Dış Cephe	:					Dış Sıva Boyası
Park Yeri	:					Kapalı Otopark
Güvenlik	:					Mevcut
Manzarası	:					-
Cephesi	:					Güneybatı
Deprem Bölgesi	:	1.Derece	X	2.Derece		3.Derece		4.Derece		5.Derece

{12}------------------------------------------------

3.4.2 - İç Mekan Özellikleri

Değerleme konusu 22 bağımsız bölüm numralı taşınmaz zemin katta B Bloğun Olimpiyat Caddesi cephesinde konumludur.

Projeye göre bağımsız bölümün kapalı kullanım alanı 88 m² olup, buna ek olarak projede 11 m² teras alanı bulunmaktadır. Değerlemeye konu bölümün zemin kaplamaları granit, duvar yüzeyleri ise saten boyalıdır. Bağımsız bölümün dış teras cephesi cam kaplama ile düzenlenmiştir. Kullanım alanında iç mekân düzenine yönelik bazı değişikliklerin yapıldığı görülmüş olup, bu değişiklikler sökülebilir niteliktedir. Yerinde yapılan incelemede projede 11 m² olan teras alanının yaklaşık 26 m²'ye çıkarıldığı tespit edilmiş ancak bu büyüme sabit yapı niteliğinde olmadığı için değerlemede dikkate alınmamıştır.

3.4.3 - Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu' nun 21. Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirdiği Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Taşınmaz için yapı kullanma izin belgesi alınmış, yeniden ruhsat almasını gerektiren bir husus gözlemlenmemiştir.

{13}------------------------------------------------

4 - DEĞERLEME İLE İLGİLİ ANALİZLER

4.1 - Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin Özellikleri

4.1.1 - İstanbul İli

İstanbul 41° K, 29° D koordinatlarında yer alır. Batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan oluşur. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul Boğazı'ndan oluşan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Tekirdağ, Çorlu, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmara Ereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ne bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ne bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ne bağlı Gebze ilçeleri ile komşudur. İstanbul'u oluşturan yarımadalardan Çatalca Avrupa, Kocaeli ise Asya anakaralarındadır. Kentin ortasındaki İstanbul Boğazı ise bu iki kıtayı birleştirir. Boğazdaki Fatih Sultan Mehmet ve Boğaziçi Köprüleri kentin iki yakasını birbirine bağlar. İstanbul Boğazı boyunca ve Haliç'i çevreleyecek şekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuştur.

İstanbul, Türkiye'nin en büyük kenti olup, 15 milyon kişiyi aşan nüfusu ile dünyanın da sayılı kentlerinden biri haline gelmiştir. Batı ile Doğu arasında köprü olma özelliği ile yerli ve yabancı sermaye için, bölgelerarası ilişki kurma ve bölgelere açılma yönünden önemli bir merkezdir. İstanbul Boğazı, Karadeniz'i, Marmara Denizi'yle birleştirirken; Asya Kıtası'yla Avrupa Kıtası'nı birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir.

Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2024 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre İstanbul'un Toplam Nüfusu 15.701.602 kişidir. İstanbul'un 14'ü Anadolu Yakasında, 25'i Avrupa Yakasında olmak üzere toplam 39 ilçesi vardır.

Harita 1 -İstanbul'un Konumu

{14}------------------------------------------------

4.1.2 - Beylikdüzü İlçesi

Beylikdüzü ilçesi; İstanbul'un batı aksında, Marmara Denizi kıyısında konumlanmış olup, kuzeyde Esenyurt, doğuda Avcılar, batıda Büyükçekmece ilçeleri ile çevrilidir. İlçe, Topkapı–Büyükçekmece hattı boyunca gelişen ulaşım koridoru üzerinde yer almakta ve son yıllarda artan konut, ticaret ve hizmet fonksiyonlarıyla birlikte planlı şehirleşme örnekleri arasında değerlendirilmektedir. Bölgenin topografyası genel itibarıyla hafif eğimli bir yapı sergilemekte olup deniz seviyesinden kuzeye doğru yükselen bir arazi formu mevcuttur. Marmara Denizi'ne olan sahil bandı, rekreasyon alanları ve kıyı düzenleme çalışmalarıyla birlikte ilçenin yaşam kalitesini artıran önemli bir çevresel nitelik taşımaktadır.

İlçenin tarihsel gelişimi incelendiğinde, Beylikdüzü'nün uzun yıllar kırsal karakterde bir yerleşim olduğu; 1980 sonrası sanayi ve konut gelişimiyle birlikte nüfusunun artış gösterdiği görülmektedir. 2008 yılında ilçe statüsü kazanmasıyla beraber yerleşim alanları planlı bir yapılaşma sürecine dahil edilmiş, modern konut siteleri, ticaret alanları ve sosyal donatı alanlarıyla kentsel kimliği güçlenmiştir. İlçede özellikle son 15 yılda markalı konut projeleri ve büyük ölçekli karma kullanımlı yatırımların yaygınlaştığı gözlemlenmektedir.

Ulaşım açısından Beylikdüzü; D-100 Karayolu (E-5) üzerinde konumlanmış olup, ilçede yer alan Beylikdüzü–Sondurak Metrobüs İstasyonu sayesinde İstanbul'un ana toplu taşıma omurgasına doğrudan bağlanmaktadır. İlçe içi hareketlilik ise toplu taşıma hatları, minibüs erişimi ve karayolu bağlantılarıyla sağlanmaktadır. TEM Otoyolu'na Hadımköy bağlantıları üzerinden erişilebilmekte; ayrıca bölgede planlanan raylı sistem entegrasyonları ile ulaşım altyapısının güçlendirilmesi hedeflenmektedir. İstanbul Havalimanı'na olan erişim ise karayolu üzerinden ortalama 40–45 dakika sürmektedir.

Beylikdüzü; geniş yeşil alanları, sosyal ve kültürel tesisleri, alışveriş merkezleri, eğitim ve sağlık kurumları, organize sanayi bölgelerine olan yakınlığı ve modern kentleşme yapısıyla dikkat çeken bir ilçe niteliğindedir. Planlı yapılaşma oranının İstanbul ortalamasının üzerinde olması, düzenli cadde-şehir dokusu ve gelişen altyapı yatırımları ilçenin gayrimenkul piyasasını destekleyen başlıca faktörler arasında yer almaktadır. Bölge, hem konut hem de ticari gayrimenkul segmentlerinde yatırım talebi gören, sürdürülebilir gelişim potansiyeline sahip bir lokasyon durumundadır.

Beylikdüzü nüfusu 2024 yılına göre 415.290. Bu nüfus, 201.696 erkek ve 213.594 kadından oluşmaktadır. Yüzde olarak ise: %48,57 erkek, %51,43 kadındır.

{15}------------------------------------------------

4.1.3 - Gayrimenkul Piyasasının Mevcut Ekonomik Göstergeler Doğrultusunda Analizi

Türkiye Ekonomik Görünüm

Dünya ekonomisinde hareketlilikte 2025 yılının üçüncü çeyreğinde sınırlı bir toparlanma görülürken, ülkeler bazında ayrışma sürüyor. Ülkeler arasında imzalanan ticaret anlaşmaları ve ABD'nin Ağustos ayı itibarıyla uygulamaya koyduğu yeni tarife oranları ile küresel ticaret politikalarındaki belirsizlikler geriledi. Ancak önümüzdeki dönemde küresel ticaret hacminde ve büyüme oranlarında yavaşlama görülebileceği tahmin ediliyor. Politika belirsizliklerinin azalmasıyla finansal piyasalarda oynaklık gerilerken, AI (yapay zekâ) kaynaklı gelişmelerin de desteğiyle küresel risk iştahı yüksek seyrediyor. ABD Merkez Bankası (Fed) hedefin üzerinde seyreden enflasyona rağmen, istihdam verilerinde görülen zayıflamanın etkisiyle Eylül ayında yılın ilk faiz indirimine gitti ve yıl sonuna kadar iki ilave faiz indirimi olabileceğine dair işaretler verdi. Yükselen faiz indirim beklentileri de piyasaları destekleyen bir faktör olarak son dönemde öne çıkıyor. ABD dolarına olan güvenin görece zayıf seyretmesi, jeopolitik belirsizlikler ve Fed'in faiz indirimlerini sürdüreceği beklentisi sonucunda değerli metal fiyatlarında yükseliş görülüyor.

Türkiye ekonomisinde 2025 ikinci çeyrekte bir miktar hızlanma görüldü ve iç-dış talep dengelenmesindeki bozulma sürdü. 2025 ikinci çeyrekte büyümeyi iç talep sürüklerken, net dış talep büyümeye negatif katkı yaptı. Yurtiçinde 2025 üçüncü çeyrek öncü verileri ekonomik aktivitede hafif bir yavaşlama olabileceğine işaret ediyor. İmalat sanayi satın alma yöneticileri endeksi (PMI) Haziran ayındaki 46,7 seviyesini takiben inişli çıkışlı bir grafik çizerek Eylül'de 46,7 seviyesinde kapandı ve daralma bölgesinde kalmayı sürdürdü. Kapasite kullanım oranı son üç ayda gerileme kaydederken, sektörel güven endekslerinde dalgalı bir seyir görüldü. Üçüncü çeyrekte dış dengede yataya yakın bir seyir görüldü. İhracatta toparlanma sürerken, ithalatta bir miktar ivme kaybı gerçekleşti. Ticaret Bakanlığı öncü verilerine göre, yılın ilk dokuz ayında ihracat 2024'ün aynı dönemine göre %4,1 artarken, ithalatta da %5,9 yükseliş gerçekleşti. Bundan dolayı 2024 Ocak-Eylül döneminde 60,0 milyar dolar olan dış ticaret açığı 2025'in aynı döneminde 67,0 milyar dolara çıktı. Hizmet gelirlerindeki artışa rağmen, gelirler tarafındaki gelişmeler cari dengeye negatif katkı yaptı. Haziran 2025'te 19,2 milyar dolar olan 12 aylık toplam cari açık Temmuz 2025'te 18,8 milyar dolara geriledi.

Ana eğilim göstergeleri 2025 üçüncü çeyrekte dezenflasyonun yavaşladığına işaret ediyor. 2025 Haziran ayında %35,0 olan genel tüketici fiyatları endeksine (TÜFE) göre yıllık enflasyon Eylül ayında %33,3 seviyesine indi. Aynı dönemde genel yurtiçi üretici fiyatları endeksine (Yi-ÜFE) göre yıllık enflasyon %24,5'ten %26,6'ya yükseldi. Ağustos ve Eylül ayında enflasyon tahminlerin üzerinde gerçekleşirken, beklenti kanalında da iyileşmenin duraksadığı görüldü. TCMB Temmuz ayında yeniden faiz indirim sürecini başlatırken, Eylül ayında adımların büyüklüğünü azaltarak da olsa indirimi sürdürdü. Son dönemde tahminlerden yüksek gelen veriler, beklentilerdeki katılık ve enflasyon üzerinde yukarı yönlü risklerin artması nedeniyle TCMB'nin faiz indirimlerini sürdürse de, daha ihtiyatlı bir patika izleyeceği düşünülüyor. (Kaynak: Gyoder 41.Gösterge, 2025 3.Çeyrek)

Harc	Harcamalar Yöntemiyle Cari Fiyatlarla Gayri Safi Yurtiçi Hasıla
	GSYH (milyon TL)	Kişi Başı Gelir (TL)	GSYH (milyon Dolar)	Kişi Başı Gelir (Dolar)	Büyüme (%)	Yıl İçi Ortalama Kur (Dolar/TL)
2020	5.048.567	60.541	717.092	8.599	1,90	7,04
2021	7.256.142	85.759	807.924	9.549	11,40	8,98
2022	15.011.776	176.654	905.814	10.659	5,50	16,57
2023	27.091.469	305.570	1.153.241	13.008	5,00	23,49
2024	44.587.225	503.076	1.358.255	15.325	3,30	32,83
Ç1'25	12.493.445	-	345.695	-	2,30	-
Ç2'25	14.578.556	-	377.622	-	4,80	-

{16}------------------------------------------------

(Kaynak:(Kaynak: Gyoder 41.Gösterge, 2025 3.Çeyrek))

Gayrimenkul Sektörü:

Yarattığı katma değer ve istihdam olanaklarıyla ülke ekonomileri için çoğu zaman kaldıraç görevi üstlenen inşaat sektörü ayrı bir öneme sahiptir. Zira günümüzde inşaat, yalnızca çevrenin inşa edilmesini değil, bakım, onarım ve işletilmesine katkıda bulunan faaliyetlerin tümünü içerecek şekilde değerlendirilmektedir.

Ülkemizde demografik etmenler (genç nüfus, evlenme/boşanma, taşınma, yurtiçi ve yurtdışından göçler) ile kentleşme olgusunda yaşanan değişmelerle sürdürülebilir doğal bir konut talebi mevcuttur. Bu talep zaman zaman içinde yaşanılan konjonktüre göre artıp azalabilmektedir. Ancak değişen sosyolojik şartlar özellikle Z kuşağında mal sahipliğinden çok kullanım eğilimini dünya genelinde artırmış gözükmektedir. Diğer bir husus da konut sahipliği oranın özellikle orta gelir grubunda erişilebilirik sorununa bağlı olarak devam ettiğidir. Buna karşılık başta kamu olmak üzere orta gelir düzeyindeki kişilerin ev sahibi olabilmesi için çalışmalar devam ettirilmektedir.

Gayrimenkul sektörünün önemli göstergelerinden birisi de konut satış rakamlarıdır. 2025 yılı ilk sekiz aylık döneminde toplam satışlar 978.070 adet olarak gerçekleşmiştir. 2024 yılının aynı dönemine göre %21,3 dolayında bir artış görülmüştür. Aynı dönemdeki satışların 141.227 adeti ipotekli olarak gerçekleşirken, bir önceki yılın aynı dönemine göre %84,6'lik bir artış söz konusudur. İlgili dönemde birinci elden satışlar 295.524 adet, ikinci elden satışlar ise 682.546 adet olarak kayıtlara geçmiştir.

{17}------------------------------------------------

Yılın ilk sekiz ayında gayrimenkul piyasası bozulan risk beklentilerine rağmen canlı sayılabilecek rakamlara sahip olmuştur. Canlılığın nedeni olarak; faizlerdeki düşme beklentisi, buna bağlı olarak gayrimenkul fiyatlarında olan/olabilecek artış eğilimi,göreceli konut kredilerine ulaşılabilirliğin artması, faiz, altın, KKM gibi yatırım araçlarından gelir elde edenlerin bu geliri gayrimenkulde değerlendirmek istemeleri, 6 Şubat depremi sonrası artan iç göç haraketliliği gibi unsurlar sayılabilir

Yabancı uyruklu kişilerin Türkiye'den 2025 yılının ilk sekiz ayında aldığı konut adedi 13.077 olmuştur. Yabancılara yapılan konut satışları Ocak-Ağustos döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %13,2 oranında gerilemiştir. 2012 yılında yapılan yabancı uyruklu kişilere taşınmaz satışıyla ilgili düzenleme sonrasında başta konut olmak üzere diğer taşınmaz çeşitlerine de ciddi bir yabancı ilgisi yaşanmaya başlamıştı. Yabancı tabiiyetli gerçek ve tüzel kişilerin Türkiye'de gayrimenkul almasıyla ilgili bu düzenlemeden sonra artan ilgi oturma izni ile vatandaşlık verilmesi ve 2022 yılına kadar gözlemlenen güçlü trend son birkaç yıldır oldukça zayıflamış görünmektedir. Bu duruma neden olarak, iç ve dış konjonktürde görülen değişmeler, TL'nin göreceli olarak değerli olması ve konut fiyatlarının yüksekliği sayılabilir. Konuyla ilgili diğer ilginç bir durum ise geçmişte konut alıp vatandaşlık, oturma izni gibi hakları edinmiş kişilerin sahip oldukları gayrimenkulleri satmalarıdır.

Son birkaç yıldır dikkatli takip edilmesi gereken diğer bir nokta ise Türk vatandaşlarının yurtdışından taşınmaz alımlarında yaşanan artışlardır. TCMB tarafından açıklanan ödemeler dengesi verilerine göre, Türkiye'deki yerleşiklerin yurtdışından yaptığı gayrimenkul alımlarında ödediği tutar 2024'te bir önceki yıla göre %20,5 artarak 2 milyar 513 milyon dolara ulaşmıştır. Trend 2025 yılında da devam edecek bir momentuma sahiptir. Türk vatandaşlarının yurtdışında taşınmaz almalarında; altın vize ve vize kolaylığı, eğitim, göreceli olarak taşınmaz fiyatlarının ucuz olması, yatırımın geri dönüş süresinin hızı gibi unsurlar belirleyici olmaktadır.

Eğilimin bu yönlü devam etmesi durumunda yabancıların Türkiye'den taşınmaz alışlarından daha fazla Türk vatandaşlarının yurtdışından taşınmaz edinmeleri nedeniyle nette döviz azaltıcı bir süreç yaşanabilecektir.

Son iki buçuk yıldır uygulanan enflasyonla mücadele programı belli oranda başarı kazanıp dezenflasyon yaşandıysa da hali hazırda devam eden yapışkan ve katı eğilim tüm varlık fiyatlarında olduğu gibi gayrimenkul fiyatlarını da etkilemiştir. TCMB tarafından açıklanan konut fiyat endeksine (KFE) baktığımızda nominal artışın sürmesine karşın reel fiyatların

hâlâ enflasyonun altında olduğu gözlenmektedir. Her ne kadar reel fiyatlar enflasyonun altında olsa da eğilime baktığımızda reel anlamda değerleme sürecinde artan bir ivme dikkat çekmektedir.

2025 yılı ağustos ayında bir önceki aya göre %2,5 oranında artan KFE, bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak %31,4 oranında artmış, reel olarak ise %1,2 oranında azalmıştır. Üç büyük şehirdeki fiyat değişimlerini incelediğimizde 2025 yılı ağustos ayında bir önceki yılın aynı ayına göre, İstanbul, Ankara ve İzmir'de sırasıyla %30,2, 41,1 ve 31,9 oranlarında artış gözlemliyoruz.

Gerek uygulanan politikaların etkisi, gerekse talepte geçtiğimiz yıl yaşanan yavaşlamayla birlikte inşaat maliyetlerinde 2024 yılı bahar aylarından bu yana keskin bir düşüş gözlenmiştir. TÜİK verilerine göre, inşaat maliyet endeksi 2025 yılı temmuz ayında bir önceki aya göre %1,41 artmış, bir önceki yılın aynı ayına göre %22,98 yükselmiştir. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,79 artarken, işçilik endeksi %0,22 yükselmiştir. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %19,98, işçilik endeksi %31 yükselmiştir.

{18}------------------------------------------------

Gayrimenkul sektörü ve ekonominin başka önemli bir göstergesi de yapım ruhsatları ile yapı kullanım izinlerindeki eğilimdir. Bu göstergeler hem ekonomik beklentileri okumak hem de sektörün ekonomik ve üretim kaynaklı eğilimini ölçmek adına değerlidir. TÜİK tarafından ağustos ayında açıklanan (II. Çeyrek: Nisan-Haziran, 2025) yapı ruhsatı verilen bina sayılarına baktığımızda; bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2025 yılı ikinci çeyreğinde idare tarafından ruhsatlandırılan bina sayısının %47,4, daire sayısının %90,3 ve yüz ölçümün %61,8 arttığını gözlemliyoruz. Aynı döneme ait yapı kullanım izinleri ise; bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2025 yılı ikinci çeyreğinde idare tarafından yapı kullanma izini verilen bina sayısı %18,1 daire sayısı %44,3 ve yüz ölçüm %30,2 artmıştır. Yapım ruhsatlarının artması geçtiğimiz yıllarda zayıf seyreden talebin tekrar canlanacağına ilişkin beklentiler, arzın geçmiş yıllarda sınırlı olması, deprem konutu inşaatlarının hızlanması ve kentsel dönüşüm nedeniyle artmış görünmektedir. Yapı kullanım izinlerinin de bu çerçevede belli bir süre sonra artması beklenebilir.

Türkiye ekonomisinin yeni bir denge arayışı içinde olduğu günümüzde başta inşaat ve gayrimenkul sektörü olmak üzere diğer tüm sektörlerde sürdürülebilir kârlılık ve risk yönetimi kavramlarına ağırlık verilmesi yerinde olacaktır. Dünya konjonktüründe görülen baş döndürücü gelişmeler ciddi bir sistemik risk yaratırken ülke içinde de yürütülen ekonomik programın etkileri inşaat ve gayrimenkul şirketlerinin sistemik olmayan riskleri de iyi yönetmesini zorunlu kılmıştır. (Kaynak: Gyoder 41.Gösterge, 2025 3.Çeyrek)

{19}------------------------------------------------

Ofis ve Ticari Gayrimenkul Piyasası

2025'in üçüncü çeyreğinde küresel ekonomi, jeopolitik gerilimler ve ticaret politikalarındaki belirsizliklerin etkisiyle temkinli bir seyir izlemeye devam etti. Dünya genelinde enflasyon yavaşlama eğilimini korusa da, özellikle enerji ve hizmet fiyatları yüksek seyrini sürdürdü.

Türkiye'de ise enflasyon Ağustos'ta %32,95'ten Eylül'de %33,29'a yükselerek düşüş temposunun yavaşladığını gösterdi. Merkez Bankası, fiyat istikrarını desteklemek amacıyla politika faizini yüksek seviyede tutmayı sürdürdü. Bu dönemde tüketim tarafında kısmi bir durgunluk, yatırım kararlarında ise temkinli bir yaklaşım öne çıktı. Genel olarak üçüncü çeyrek, fiyat baskılarının sürdüğü ancak ekonominin kontrollü biçimde dengelenmeye çalıştığı bir dönem olarak öne çıkmaktadır. 2025 yılının üçüncü çeyreğinde birincil ofis kiraları ABD\$50/m2 olarak kaydedilirken geçen yılın aynı çeyreğine kıyasla dolar bazında %11 oranında artış göstermiştir.

Aynı zamanda ₺ bazında ise %35 artışla ₺2.034/m2 'ye ulaşmış ve Eylül ayı enflasyonu olan %33'ü seviyesinin üstünde bir artış göstermiştir. Böylece, birincil kira seviyesi, bugüne kadarki en yüksek düzeye ulaşarak bir kez da rekor tazelemiştir

Türkiye Ticari Gayrimenkul Endeksi 2025 Eylül sonu itibariyle 1358,28 puan seviyesinde gerçekleşti. Endeks, geçen senenin aynı ayına oranla 395,80 puan artış gösterirken, aylık 14,57 puan artış gösterdi. 2025 yılına 1036,53 puan seviyesinde başlayan endekste, 12 aylık dönemde 372,85 puanlık bir artış yaşandı.

Ticari Gayrimenkulde Öne Çıkan İller
	Ticari Gayrimenkul Ortalama Birim Satış Fiyatı (TL/m²)	Dükkan ve Mağazalar Ortalama Birim Satış Fiyatı (TL/m²)	Ofis ve Bürolar Ortalama Birim Satış Fiyatı (TL/m²)
İstanbul	68.451	77.195	82.145
İzmir	58.369	68.197	67.429
Bursa	45.136	52.488	46.808
Ankara	48.155	50.549	62.731
Antalya	58.562	64.383	70.887
Kocaeli	46.800	49.519	47.425
Adana	38.091	47.425	39.592

{20}------------------------------------------------

2025 yılının üçüncü çeyreğinde, İstanbul Finans Merkezi'nin kademeli olarak pazara dahil olması sonucuyeni arz eklenmiş ve böylece İstanbul ofis pazarının toplam arzı 7,21 milyon m²'ye yükselmiştir. Üçüncü çeyrekte toplamda 21.167 m² yeni kiralama işlemi gerçekleşmiştir. Böylece yılın ilk üç çeyreğinde toplam 75.856 m² yeni kiralama işlemi kaydedilmiştir. Böylece bir önceki yılın ilk üç çeyreğinin toplamına kıyasla metrekare bazında %5 oranında düşüş kaydedilmiştir.

Yılın üçüncü çeyreğinde yeni kiralama anlaşmaları toplam kiralamaların metrekare bazında %48'ini, adet bazında ise %50'sini oluşturmaktadır. Bununla birlikte üçüncü çeyrekte, metrekare bazında anlaşmaların, %4'ü MİA'da gerçekleşmiştir. İşlemlerin çoğunluğu %53 ile MİA dışı Avrupa yakasında gerçekleşmiştir. Başlıca yeni kiralama işlemleri arasında; Bahçıvan Gıda (6.627 m², Skyland), Borusan ENBW (2.516 m², Quick Tower), Arena Bilgisayar (2.021 m², Premier Campus) ve Ziraat Bankası (1.250 m², Galataport) bulunmaktadır. 2025 yılının üçüncü çeyreğinde öne çıkan en büyük yatırım işlemleri arasında, İş GYO'nun Ankara İş Kulesi'ni Çelikler Grubu'na 1 milyar 215 milyon ₺ bedelle satışı ile Ahlatçı Holding'in Ümraniye'de yer alan 4B Plaza'yı satın alması yer almaktadır.

Ofis pazarında talep, büyük ölçüde hazır dekorasyonlu (fit-out) alanlar üzerinde yoğunlaşmaktadır. Enflasyonist ortamda hem inşaat ve mobilya maliyetlerinin hem de taşınma giderlerinin yüksek seyretmesi, kullanıcıları taşınmadan önce ciddi yatırım gerektirmeyen, hemen kullanılabilir ofis alanlarına yöneltmektedir. Bu eğilim, özellikle kiracı yenilemelerinde belirgin olup, birçok işlem mevcut dekorasyonu koruyarak "plug & play" konseptli alanlarda gerçekleşmektedir. Buna karşılık, şap-sıva (shell & core) ofis alanlarına yönelik talebin sınırlı kaldığı gözlemlenmektedir. Bir diğer talebi yönlendiren unsur, sismik güvenlik konusudur. Deprem yönetmeliğine uygun, nitelikli ofis alanlarına olan talep belirgin biçimde artmıştır. Kiracıların önemli bir kısmı, özellikle eski yapı stokuna sahip binalardan çıkarak daha yüksek sismik güvenlik standardına sahip ofislerin tercih edilmektedir. Bu yoğun talep karşısında yeni arzın sınırlı kalması, kira fiyatlarını yukarıya taşımaktadır. (Kaynak: Gyoder 41.Gösterge, 2025 3.Çeyrek)

	ь	ABD\$	•	ABD\$	BOY0	ME %
ANA CADDE HAĞAZALARI	H²/AY	H²/AY	H²/YIL	FT*/YIL	1 YIL	5 YIL
İstanbul	10.170	250	2.784	279	0.00	17.84
İzmir	4.068	100	1.114	111	0.00	14.87
Ankara	4.271	105	1.169	117	0.00	10.07

ANA CADDE MAĞAZALARI	2025	2025	2024	10 YIL
(DEĞERLER BRÜT, %)	X.Ç.	2. Ç.	3. Ç.	YÜKSEK	DO\$OK
İstanbul	7.00	7.00	7.00	7.50	5.80
Izmir	8.00	8.00	8.00	8.50	7.50
Ankara	8.00	8.00	8.00	8.50	7.00
ALISVERİS MERKEZLERİ	2025	2025	2024	10 YI	L
ALIŞVERİŞ MERKEZLERİ (DEĞERLER BRÜT, %)	3. Ç.	2.Ç.	3. Ç.	YÜKSEK	ÇEYREK
Türkiye	8.00	8.00	8.00	8.00	7.00

(Kaynak: Cushman&Wakefield TR International)

{21}------------------------------------------------

Bölgelere Gör	e İstanbul (	Ofis Pazarı
		Ç1'25			Ç2'25			Ç3'25
Avrupa Yakası	Stok (bin m²)	Boşluk Oranı (%)	Birincil Kira (USD/m²/ay)	Stok (bin m²)	Boşluk Oranı (%)	Birincil Kira (USD/m²/ay)	Stok (bin m²)	Boşluk Oranı (%)	Birincil Kira (USD/m²/ay)
Levent-Etiler	920	8,99	45	920,9	8,07	46	920,9	7,53	50
Maslak	927	11,88	32	927,0	14,54	32	927,0	14,68	32
Z.Kuyu-Şişli Hattı	529	3,94	32	529,3	5,18	32	529,3	5,05	32
Taksim ve Çevresi	248	12,49	20	248,1	12,03	20	248,1	9,96	20
Kağıthane	308	18,38	20	308,7	19,79	21	308,7	20,00	24
Beşiktaş*	105	24,01	35	105,1	25,13	35	105,1	19,59	35
Batı İstanbul**	837	4,36	12	837,6	4,12	12	837,6	4,00	15
Cendere-Seyrantepe	363	15,03	23	363,3	15,03	24	363,3	13,20	30
		Ç1'25		Ç2°25			Ç3'25
Anadolu Yakası	Stok (bin m²)	Boşluk Oranı (%)	Birincil Kira (USD/m²/ay)	Stok (bin m²)	Boşluk Oranı (%)	Birincil Kira (USD/m²/ay)	Stok (bin m²)	Boşluk Oranı (%)	Birincil Kira (USD/m²/ay)
Kavacık	93	6,40	21	93,4	6,40	18	93,4	6,40	18
Ümraniye	745	5,24	25	745,2	5,15	25	745,2	5,39	28
Altunizade	134	23,20	24	134,7	23,20	24	134,7	24,10	25
Kozyatağı	786	13,11	28	786,8	13,16	32	786,8	12,43	35
Doğu İstanbul***	634	15,81	15	634,8	13,60	15	634,8	13,00	17
Finans Merkezi****	537	0,00	35	537,8	0,00	35	578,6	7,05	35

Kiralama İşlemleri
	Ç1′25	Ç2'25	Ç3'25
Gerçekleşen Toplam Kiralama İşlemi (bin m²)	67.089	38.410	21.167
[Prime] Birincil Kira (USD/m²/ay)*	45	46	50
[Prime] Birincil Getiri Oranı (%)	7,25	7,25	7,25
Toplam Stok (milyon, m²)	7,18	7,18	7,21
Boşluk Oranı (%)	9,83	9,98	10,08
Gelecek Arz (İnşaat halinde, bin m²)	1,149	1,149	1,100
Yeşil Bina Sertifikalı Ofis Stoku (bin, m²)	2.702	2.702	2.702

4.2 - Değerleme Hizmetini Sınırlayıcı-Kısıtlayıcı Faktörler

Herhangi bir kısıtlayıcı faktör bulunmamaktadır.

4.3 - Bilgilerin Kaynağı

Değerleme çalışmasında kullanılan bilgiler; Beylikdüzü Belediyesi, Web Tapu Sistesmi ile yerinde yapılan incelemeler ile kısmen belgeli ve kısmen de şifahi bilgiler sonucu oluşmuştur.

4.4 - Değeri Etkileyen Faktörler

4.4.1 - Olumlu Faktörler

• * Altyapısı tamamlanmış bir bölgede konumludur.
• * Kat mülkiyeti kurulmuştur.
• * Ulaşılabilirliği yüksektir

4.4.2 - Olumsuz Faktörler

* Taşınmaza tanımlanmış açık teras alanında projesine aykırı olarak büyüme yapıldığı görülmüştür.

{22}------------------------------------------------

5 - DEĞERLEME YÖNTEMLERİ

5.1 - Pazar Yaklaşımı

Bu yöntemde; değeri belirlenmek istenen taşınmaza emsal olabilecek gayrimenkullerin satış bedellerinin elde edilerek, söz konusu taşınmaz ile nitelik ve niceliklerinin karşılaştırılması yapılmaktadır. Bu konuda en önemli husus emsal gayrimenkullerin gerçek satış bedellerinin elde edilebilmesidir. Benzer özelliklere sahip gayrimenkullerden; satış tarihi itibari ile değer kaybı, kullanım alanlarına ait kıyaslama, çevre düzeni ve arsa alanlarına ilişkin düzeltmelerin yapılması gereklidir. Birim fiyat ya da toplam fiyat olarak elde edilen veriler değerlemesi yapılan taşınmaza uygulanarak değerleme bedeline ulaşılmaktadır. Ülkemizde gayrimenkul piyasasının hareketliliği ve tutarsızlığı nedeni ile sağlıklı sonuçlara ulaşabilmek için en çok bu yöntem uygulanmaktadır.

5.2 - Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı

Mevcut bir yapının aynısını yeniden inşa etmek fikri üzerine kuruludur. Gayrimenkulün değeri; değerleme tarihinde yeniden inşa etmenin maliyeti, boş arsa değeri, arazinin kullanılabilir hale getirilmesinden kaynaklanan harcamalar ve amortisman tutarından oluşmaktadır. Ana prensip olarak mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilmektedir. Karşılaştırma ve maliyetlere ayırma yöntemleri kullanılmaktadır. Karşılaştırma yönteminde yeni inşa edilen bir gayrimenkulün birim maliyetleri, değerlemesi yapılan taşınmazın değerinin belirlenmesinde kullanılmaktadır. Her iki yapının olumlu/olumsuz özellikleri bulunan değer üzerinden eksiltilir/artırılır. Maliyetlere ayırma yönteminde ise değerlenen taşınmazın inşaası aşamasında kullanılan malzemeler, işçilik ve projelendirme bedelleri tek tek hesaplanır. Ortaya çıkan değerden; amortisman bedeli düşürülerek gerçek değer oluşturulur.

5.3 - Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı

Değeri yalnızca elde edilecek gelire göre saptanabilen taşınmazlarda kullanılabilen bu yöntemde; taşınmazın gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değeri belirlenmektedir. Bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılma yöntemi direkt kapitalizasyon olarak adlandırılmaktadır. İndirgenmiş nakit akışı ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılması, gelirlerin kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanması olarak tanımlanmaktadır.

{23}------------------------------------------------

6 - DEĞERLEMEDE KULLANILAN YÖNTEMLER

Taşınmaza ilişkin yapılmış olan değerleme çalışmasında; Pazar Yaklaşımı ve Gelir Yaklaşımı (Doğrudan Kapitalizasyon) yönteminden yararlanılmıştır.

6.1 - Pazar Yaklaşımı

Konut Emsalleri

1 KAYNAK GAYRİMENKUL

Tel 0 (532) 206 56 40

Değerleme konu taşınmaza yakın konumda İbrahim Müteferrika Caddesi üzerinde 5-10 yıllık binanın zemin katında konumlu 120 m2 alanlı dükkan kullanımı 18.000.000.-TL bedelle satılıktır.

SATILIK 120M²	18.000.000TL	150.000TL/M²
---------------	--------------	--------------

2 BSE GAYRIMENKUL

Tel 0 (532) 423 19 70

Değerleme konu taşınmaza yakın konumda Zağanos Paşa Sokak üzerinde 5-10 yıllık binanın zemin katında konumlu 30 m2 alanlı dükkan kullanımı 4.500.000.-TL bedelle satılıktır. Tasınmazın ön cephesinde 10 m2 kullanım alanı olduğu beyan edilmiştir.

SATILIK	30M²	4.500.000TL	150.000TL/M²
---------	------	-------------	--------------

3 NİTROMA GAYRİMENKUL DANISMANLIK

Tel 0 (537) 726 34 30

Değerleme konu taşınmaza yakın konumda Kocatepe Caddesi ile Ulusum Caddesi kesişimindeki Deniz Sitesinde konumlu 5-10 yıllık binanın zemin katında bulunan 160 m2 alanlı dükkan kullanımı 23.000.000.-TL bedelle satılıktır.

SATILIK 160M 2 23.000.000TL 143.750TL/M 2
------------------------------------------------------------------------

4 MEST HOME GAYRIMENKUL

Tel 0 (546) 487 72 64

Değerleme konu taşınmaza yakın konumda Olimpiyat Caddesi üzerinde West İstanbul Marina Bölgesinde 4 yıllık binanın zemin katında konumlu 120 m2 alanlı dükkan kullanımı 17.250.000.-TL bedelle satılıktır.

SATILIK	120M²	17.250.000TL	143.750TL/M²
---------	-------	--------------	--------------

{24}------------------------------------------------

5 YÜKSELOĞLU YAPI & GAYRİMENKUL

Tel 0 (534) 364 74 34

Değerleme konu taşınmaza yakın konumda Gençlik Caddesi ile Mustafa Kemal Caddesi kesişimindeki Kavaklı Vadi Evleri Sitesinde konumlu yeni yapılmış binanın zemin katında bulunan 130 m2 alanlı dükkan kullanımı 17.000.000.-TL bedelle satılıktır.

SATILIK	130M²	17.000.000TL	130.769TL/M 2
---------	-------	--------------	--------------------------

6 UĞUR İNŞAAT PROJE SATIŞ OFİSİ

Tel 0 (530) 145 33 33

Değerleme konu taşınmaza yakın konumda Olimpiyat Caddesi üzerinde West İstanbul Marina Bölgesinde 5-10 yıllık binanın zemin katında konumlu 125 m2 alanlı dükkan kullanımı 14.999.000.-TL bedelle satılıktır.

SATILIK 125M 2	14.999.000TL	119.992TL/M²
---------------------------	--------------	--------------

7 ES PROPERTY GAYRIMENKUL

Tel 0 (544) 484 76 70

Değerleme konu taşınmaza yakın konumda In Mari Sitesi içerisinde 3 yıllık binanın zemin katında konumlu 150 m² giriş kat, 150 m² bodrum kat ve ön cephede tapuya işlenmiş 85 m² bahçe kullanımı olan toplamda 300 m2 alanlı dükkan kullanımı 35.000.000.-TL bedelle satılıktır.

SATILIK	300M²	35.000.000TL	116.667TL/M²
---------	-------	--------------	--------------

8 M.S.A

Tel 0 (530) 949 81 25

Değerleme konu taşınmaza yakın konumda Demir Country içerisinde yeni yapılmış binanın zemin katında konumlu 100 m² giriş kat, 20 m² bodrum kat ve ön cephede tapuya işlenmiş 48 m² bahçe kullanımı olan toplamda 168 m2 alanlı dükkan kullanımı 160.000.-TL bedelle kiralıktır.

KİRALIK	168M²	160.000TL	952TL/M²
---------	-------	-----------	----------

9 M.S.A

Tel 0 (530) 949 81 25

Değerleme konu taşınmaza yakın konumda Demir Country içerisinde yeni yapılmış binanın zemin katında konumlu 46 m² giriş kat, 31 m² asma kat,47 m² bodrum kat ve ön cephede tapuya işlenmiş 39 m² bahçe kullanımı olan toplamda 163 m2 alanlı dükkan kullanımı 175.000.-TL bedelle kiralıktır.

KİRALIK	163M²	175.000TL	1.074TL/M²
---------	-------	-----------	------------

{25}------------------------------------------------

10 M.S.A

Tel 0 (530) 949 81 25

Değerleme konu taşınmaza yakın konumda Demir Country içerisinde yeni yapılmış binanın zemin katında konumlu 61 m² giriş kat, 33 m² asma kat,51 m² bodrum kat ve ön cephede tapuya işlenmiş 41 m² bahçe kullanımı olan toplamda 186 m2 alanlı dükkan kullanımı 180.000.-TL bedelle kiralıktır.

KİRALIK	186M²	180.000TL	968TL/M 2
---------	-------	-----------	----------------------

11 ÖZHAN YAPI GAYRİMENKUL

Tel 0 (539) 695 69 34

Değerleme konu taşınmaza yakın konumda Yeşilyurt Caddesi cepheli yeni yapılmış binanın zemin katında konumlu 240 m² alanlı dükkan kullanımı 155.000.-TL bedelle kiralıktır.

KİRALIK	240M²	155.000TL	646TL/M 2
---------	-------	-----------	----------------------

12 MEST HOME GAYRIMENKUL

Tel 0 (546) 487 72 64

Değerleme konu taşınmaza yakın konumda Referans İstanbul Sitesi içerisinde yeni yapılmış binanın zemin katında konumlu 120 m2 alanlı dükkan kullanımı 90.000.-TL bedelle kiralıktır.

KİRALIK 120M²	90.000TL	750TL/M²
---------------	----------	----------

13 DOĞUCAN GAYRİMENKUL

Tel 0 (533) 200 24 64

Değerleme konu taşınmaza yakın konumda Olimpiyat Caddesi cepheli 2 yıllık binanın zemin katında konumlu 125 m² alanlı dükkan kullanımı 120.000.-TL bedelle kiralıktır.

KİRALIK	125M²	120.000TL	960TL/M²
---------	-------	-----------	----------

{26}------------------------------------------------

6.1.1 - Emsallerin Değerlendirilmesi

Bölgeden elde edilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmazın özelliklerine bağlı olarak analizi yapılırken aşağıdaki bulunan karşılaştırma tablosu kullanılmıştır. Bu tablonun öncelikli amacı değerleme sırasında bölgeden edinilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmaz/taşınmazlara göre durumlarını karşılaştırmaktır. Bu analizde emsal taşınmaz "iyi/küçük" olarak belirtilmişken (-) düzeltme, "kötü/büyük" olarak belirtilmişken (+) düzeltme yapılmaktadır. Emsallerin her birinin taşınmazlara göre farklılıkları olacağından bu oranlarda da farklılıklar oluşabilmektedir. Düzenlenmiş olan karşılaştırma tablosundaki oranların karşılıkları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Örneğin, emsal taşınmazın alanı değerlemesi yapılan taşınmazın alanından daha büyük ise alana ilişkin yapılacak düzeltme (+) yönde olmaktadır. Düzeltme oranı öngörülürken de yine alan özellikleri karşılaştırılmış ve mesleki deneyimler, şirketimizdeki diğer veriler, sektör araştırmaları ve elde edilen tüm veriler sonucu oluşan tüm unsurlar dikkate alınarak düzeltme oranı takdirinde bulunulmaktadır.

		ORAN ARALIĞI
ÇOK KÖTÜ	ÇOK BÜYÜK	20% üzeri
KÖTÜ	BÜYÜK	11% - 20%
ORTA KÖTÜ	ORTA BÜYÜK	1% - 10%
BENZER	BENZER	0%
ORTA İYİ	ORTA KÜÇÜK	-10% - (-1%)
İYİ	KÜÇÜK	-20% - (-11%)
ÇOK İYİ	ÇOK KÜÇÜK	-20% üzeri

{27}------------------------------------------------

	SATILIK KARŞILAŞTIRMA TABLOSU -TL
BİLGİ	DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ	EMSAL 1	EMSAL 2	EMSAL 3	EMSAL 4	EMSAL 5
SATIŞ FİYATI SATIŞ TARİHİ ZAMAN		18.000.000 SATILIK BENZER	4.500.000 SATILIK BENZER	23.000.000 SATILIK BENZER	17.250.000 SATILIK BENZER	17.000.000 SATILIK BENZER
DÜZELTMESİ		0%	0%	0%	0%	0%
ALAN BIRIM M² DEĞERİ ALANA İLİŞKİN DÜZELTME	99	120 150.000 ORTA BÜYÜK 10%	30 150.000 KÜÇÜK -12%	160 143.750 ORTA BÜYÜK 20%	120 143.750 ORTA BÜYÜK 10%	130 130.769 ORTA BÜYÜK 10%
KAT	ZEMİN KAT	ZEMİN	ZEMİN	ZEMİN	ZEMİN	ZEMİN
KATA İLİŞKİN		BENZER	BENZER	BENZER	BENZER	BENZER
DÜZELTME		0%	0%	0%	0%	0%
NİTELİK	DÜKKAN	DÜKKAN	DÜKKAN	DÜKKAN	DÜKKAN	DÜKKAN
NİTELİĞE İLİŞKİN DÜZELTME		BENZER 0%	BENZER 0%	BENZER 0%	BENZER 0%	BENZER 0%
CEPHE	CADDE	CADDE	SOKAK	CADDE	CADDE	CADDE
CEPHEYE İLİŞKİN DÜZELTME		BENZER 0%	KÖTÜ 20%	BENZER 0%	BENZER 0%	BENZER 0%
KONUM		ORTA KÖTÜ	KÖTÜ	ORTA KÖTÜ	ORTA KÖTÜ	ORTA KÖTÜ
KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME		10%	20%	15%	10%	15%
DİĞER BİLGİLER DIGER BILGILERE İLİŞKİN DÜZELTME	PROJE NİTELİĞİ	ORTA KÖTÜ 15%	ORTA KÖTÜ 15%	ORTA KÖTÜ 15%	ORTA KÖTÜ 15%	ORTA KÖTÜ 15%
PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME		-5%	-5%	-5%	-5%	-5%
TOPLAM DÜZELTME		30%	38%	45%	30%	35%
DÜZELTİLMİŞ DEĞER	194.800	195.000	207.000	208.438	186.875	176.538

Değerleme konusu taşınmaz konut nitelikli olup, benzer nitelikteki konut değerleri hesaplanmak sureiyle taşınmazların olumlu/olumsuz özellikleri karşılaştırılarak yukarıdaki emsal karşılaştırma tablosu hazırlanmıştır. Emsal düzeltme tablosuna göre dükkan birim m² değerinin 194.800 TL/m² olduğu tahmin ve takdir edilmiştir.

B BLOK ZEMİN KAT 22 NOLU DÜKKAN NİTELİKLİ BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN DEĞERİ
Bağ. İm No	Blok No	Kat No	Niteliği	Kapalı Alanı (m2)	Teras Alanı (m2)	Dükkan Birim Değeri (TL/m²)	Dükkan Kapalı Alan Değeri (Yuvarlatılmış) (TL)	Teras Alanı (Yuvarlatılmış) Değeri (TL)	Taşınmazın Toplam Değeri (Yuvarlatılmış) (TL)
22	В	Zemin	Dükkan	88m²	11m²	194.800	17.140.000	1.060.000	18.200.000 TL

{28}------------------------------------------------

6.2 - Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı

Parsel üzerinde kat mülkiyeti kurulmuş olması nedeni ile yeniden inşa etme maliyeti yaklaşımı kullanılmamıştır.

6.3 - Gelir İndirgeme Yaklaşımı (Doğrudan Kapitalizasyon Yöntemi)

Doğrudan kapitalizasyon yöntemi; bir mülkün bir yıllık net kira getirisini bu yöntem yeni bir yatırımcı açısıından gelir üreten mülkün piyasa değerini analiz eder. Mülklerin satış değerleri ile kiraları arasındaki ilişkiyi ifade eder. Bu analizde "Taşınmaz Değeri = Yıllık Net Gelir (NOİ) / kapitalizasyon Oranı " formülünden yararlanılır. kapitalizasyon oranı; Belirli bir kiralama dönemi sonrasındaki kira gelirlerinin "kapitalize" edildiği orandır. Bu oran ile elde edilen değer aynı zamanda söz konusu gayrimenkulun o yıldaki "piyasa satış" değerini de gösterir. Bu çalışmada bölgeden elde edilen veriler doğrultusunda aşağıdaki tabloda görüldüğü üzere kapitalizasyon oranının taşınmazların özelliklerine değiştiği görülmüştür.

6.3.1 - Doğrudan Kapitalizasyon Yöntemine Göre Taşınmazın Değeri

"Gelir yönteminde bölgede hem satışta olup hem de kira getirisi bilgisine ulaşılabilen veri sayısının emsal verilere göre daha az olması, istenen satış rakamlarındaki pazarlık payı oranına bağlı olarak kira değeri aynı kalsa dahi kapitalizasyon oranının bu değişiklikten etkilenmesi yüksek olan bir oran olması, kısaca gelir yönteminde belirli ekonomik koşullar içerisinde tahmini rakamlar üzerinden bugünkü değere ulaşılmaya çalışılması ve ekonomik koşulların her an değişebileceği ihtimali gözönünde bulundurularak taşınmazın değer takdirinde Gelir Yöntemi kullanılmamıştır."

6.4 - En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi

Değerleme konusu parselleri en etkin ve verimli kullanımının, onaylanmış projesine ve ruhsatına uygun olarak kullanılmasının olacağı düşünülmektedir.

6.5 - Verilerin Değerlendirilmesi

Pazar Yaklaşımı Yöntemine Göre Taşınmazın Değeri
Taşınmazın Toplam Değeri	18.200.000 TL

{29}------------------------------------------------

6.5.1 - Farklı Değerleme Metotlarının ve Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Yöntemin ve Nedenlerinin Açıklaması

Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"i doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4'e göre "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir." denilmektedir.

Aynı tebliğin 10.6. maddesinde ise " Farklı yaklaşım veya yöntemler uygulanıp birbirinden oldukça uzak sonuçların elde edilmesi halinde, bunların basitçe ağırlıklandırılması genel olarak uygun bulunmadığından, değerlemeyi gerçekleştirenin belirlenen değerlerin neden bu kadar farklı olduğunun anlaşılabilmesine yönelik birtakım prosedürler yürütmesi gerekli görülmektedir. Bu durumlarda, değerlemeyi gerçekleştirenin, değerin yaklaşımlardan/yöntemlerden biriyle daha iyi ve daha güvenilir olarak belirlenip belirlenmediğini tespit etmek amacıyla, 10.3. nolu maddede yer verilen kılavuz hükümleri tekrar değerlendirmesi gerekli görülmektedir."

denmektedir. İki değerin yakın olduğu görülmektedir. Gelir yönteminde belirli ekonomik koşullar içerisinde tahmini rakamlar üzerinden bugünkü değere ulaşılmaktadır. Ekonomik koşulların her an değişebileceği ihtimali gözönünde bulundurularak ve pazar yaklaşımı yönteminde ise değerlerine ulaşılırken elde edilen verilerin daha tutarlı ve daha az yanıltıcı olduğu kanaatine varılması nedeni ile sonuç bölümünde taşınmaz için Pazar yaklaşımı yöntemi ile elde edilen değerin yazılmasının daha uygun olduğu kanaatine varılmıştır.

6.5.2 - Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi

Değerleme konusu projenin bulunduğu bölgede bulunan dükkan birim m² değerlerinin taşınmazların tip, alan, bulundukları bölge vb. özelliklere bağlı olarak değiştiği gözlemlenmiştir. Yapılan araştırmalar ve incelemeler sonucu elde edilen emsallerin karşılaştırılması sonucu söz konusu taşınmazların değerleri için her birinin nitelikleri dikkate alınarak birim m² değerleri takdir edilmiştir.

6.5.3 - Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları

Değerleme konusu taşınmazlar için düzenlenmiş herhangi bir hasılat paylaşımı veya kat karşılığı sözleşmesi tarafımıza ibraz edilmemiş olup, değerlemede hasılat veya katkarşılığı yöntemi kullanılmamıştır.

6.5.4 - Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi

Değerleme çalışması kapsamında yapılan incelemelerde, taşınmazın tamamı dikkate alındığında hukuki durumlarında risk oluşturabilecek herhangi bir kayda rastlanmamıştır.

{30}------------------------------------------------

6.5.5 - Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Yapılan incelemeye göre yasal gereklerin yerine getirildiği mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut olduğu görülmüştür. Taşınmazın inşaatı tamamlanmış yapı kullanma izin belgesini almış, cins tashihi ve kat mülkiyeti kurulmuştur. Sermaye Piyasası Kurulu' nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğine istinaden Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde "Binalar" başlığı altında bulunmasında herhangi bir engel bulunmadığı kanaatine varılmıştır.

6.5.6 - Kira Değeri Analizi

Taşınmaz için kira emsalleri araştırılmış olup bölgedeki fabrika emsalleri incelenmiştir. Emsal karşılaştırmada bu durum da dikkate alınmış olup taşınmaz için aylık kira birim değerleri aşağıdaki gibi öngörülmüştür.

	Toplam Alanı (m²)	m² Birim Kira Değeri (TL/AY/m²)	Aylık Kira Değeri (TL)	Yıllık Kira Değeri (TL)
B BLOK ZEMİN KAT 22 NOLU DÜKKAN	99,00	909,09	90.000 TL	1.080.000 TL
	TOPLAM	90.000 TL	1.080.000 TL

6.5.7 - Değerleme Konusu Arsa veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi

Değerleme konusu taşınmaz kat mülkiyetlidir.

6.5.8 - Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devremülk İse, Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakların Doğrudan Sözleşmelere Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmaz kat mülkiyetli ve tüm hisseleri Şirkete ait olduğundan bu kapsam dışındadır.

- 6.5.9 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Gayrimenkullerin Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dâhil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Rapora konu taşınmazın Takyidat Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, İmar Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, Taşınmazın Mevcut ve Yasal Durumuna İlişkin Görüş başlıklarında açıklanan incelemelerde aşağıdaki sonuçlara ulaşılmıştır.

İmar ve Mülkiyet bilgilerinde yapılan incelemede ise;

Tebliğin 22-1-b maddesinde "Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur." denilmektedir. Yapılan incelemeye göre yasal gereklerin yerine getirildiği mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut olduğu görülmüştür. Taşınmazların inşaatı tamamlanmış yapı kullanma izin belgesini almış, cins tashihi yapılmıştır. Sermaye Piyasası Kurulu' nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğine istinaden Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde "Binalar" başlığı altında bulunmasında herhangi bir engel bulunmadığı kanaatine varılmıştır.

{31}------------------------------------------------

7 - SONUÇ

- 7.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.

- 7.2 Nihai Değer Takdiri

Rapor konusu taşınmazın değerinin belirlenmesi aşamasında; yerinde yapılan incelemesi, konumu, çevrede yapılan piyasa araştırmaları, günümüz gayrimenkul piyasası koşulları dikkate alınmıştır.

Bu bilgiler doğrultusunda; rapor konusu taşınmazın

31.12.2025 tarihli toplam değeri için;

.-TL 18.200.000

(On Sekiz Milyon İki Yüz Bin Türk Lirası )

Katma Değer Vergisi dahil toplam değeri için;

.-TL 21.840.000

Değerleme Uzmanı Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı

Çiğdem HATACIKOĞLU

Eren KURT

Gizem GEREGÜL EVLEK Lisans No: Lisans No: Lisans No: 411409 409558 402003

• * Bu rapor inceleme yapıldığı tarihteki mevcut bulguları yansıtmaktadır.
• * Yazı ile belirtilen değere KDV ( Katma Değer Vergisi ) dahil değildir.
• * KDV oranları güncel mevzuat kapsamında dikkate alınmıştır.
• * Vergi Kanunlarının Katma Deger Vergisine ilişkin muafiyet, istisna ve vergi oranına ilişkin özel hükümleri dikkate alınmamıstır.
• * Bu rapor, talep eden kurum dışında başka bir kurum ya da kişi tarafından kullanılamaz. Bu rapor, hiçbir koşulda talep eden kurum ve kişi dışında 3.şahışlara verilemez.
• * Değerleme kuruluşunun yazılı onayı olmaksızın herhangi bir şekilde raporun tamamen veya kısmen yayınlanması, raporun veya raporda yer alan değerleme rakamlarının ya da değerleme faaliyetinde bulunan personelin adlarının veya mesleki niteliklerinin referans verilmesi yasaktır.