KENGIC INTELLIGENT TECHNOLOGY CO., LTD. — Audit Report / Information 2022

Apr 25, 2023

本报告依据中国资产评估准则编制

青岛软控智能装备有限公司拟股权转让

涉及其股东全部权益价值

资产评估报告

[2023]德所评字第 021 号

中国资产评估协会

资产评估业务报告备案回执

报告编码:	3737080044202300037
合同编号:	德铭合同 (2023) 第0021号
报告类型:	非法定评估业务资产评估报告
报告文号:	[2023] 德所评字第021号
报告名称:	青岛软控智能装备有限公司拟股权转让涉及其股东 全部权益价值资产评估报告
评估结论:	50,958,156.30元
评估机构名称:	青岛德铭资产评估有限公司
答名人员:	会员编号: 37090015 (资产评估师) 颜炳英 会员编号: 37220050 (资产评估师) 邹晓阳
	In the Action Control

(可扫描二维码查询备案业务信息)

说明:报告备案回执仅证明此报告已在业务报备管理系统进行了备案,不作为 协会对该报告认证、认可的依据,也不作为资产评估机构及其签字资产评估专 业人员免除相关法律责任的依据。

生成日期: 2023年04月21日

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资产评估报告声明
资产评估报告摘要 ------------------------------------
资产评估报告正文 ------------------------------------
一、委托人、被评估单位和其他评估报告使用者 -----------------3
二、评估目的------------------------------------
三、评估对象和范围------------------------------------
四、价值类型及其定义------------------------------------
五、评估基准日------------------------------------
六、评估依据------------------------------------
七、评估方法 ------------------------------------
八、评估程序实施过程和情况------------------------------------
九、评估假设------------------------------------
十、评估结论------------------------------------
十一、特别事项说明 ------------------------------------
十二、评估报告使用限制说明 ------------------------------------
十三、评估报告日------------------------------------
十四、资产评估机构及资产评估师签字并盖章 -----------------------20
资产评估报告附件------------------------------------

一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产 评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。

二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规 定及本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告;委托人或者其他资 产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的,本资产评估机构及资 产评估师不承担责任。

本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评 估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用;除此之外, 其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。

本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解 评估结论,评估结论不等同于评估对象可实现价格,评估结论不应当被认为 是对评估对象可实现价格的保证。

三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准 则,坚持独立、客观和公正的原则,并对所出具的资产评估报告依法承担责 任。

四、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经 其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认;委托人和其他相关当事人依 法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。

五、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有 现存或者预期的利益关系;与相关当事人没有现存或者预期的利益关系,对 相关当事人不存在偏见。

六、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进 行现场调查:已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关 注, 对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验, 对已经发现的 问题进行了如实披露,并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足 出具资产评估报告的要求。

七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产 评估报告中假设和限制条件的限制,资产评估报告使用人应当充分考虑资产 评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。

青岛软控智能装备有限公司拟股权转让

涉及其股东全部权益价值

资产评估报告摘要

[2023]德所评字第 021 号

重要提示: 以下内容摘自资产评估报告, 欲了解本次评估项目 的全面情况。应认真阅读资产评估报告全文。

青岛德铭资产评估有限公司接受青岛软控智能装备有限公司的委托,对 拟股权转让事宜涉及其股东全部权益价值进行了评估。

评估目的:为满足委托人拟股权转让的需要,提供青岛软控智能装备 有限公司股东全部权益价值的专业意见。

评估对象和范围: 评估对象为青岛软控智能装备有限公司股东全部权 益价值,评估范围为青岛软控智能装备有限公司评估基准日的全部资产与负 倩。

价值类型:市场价值。

评估基准日: 2022年12月31日。

评估方法:资产基础法。

评估结论及其使用有效期:

本次评估结论: 经资产基础法评估, 青岛软控智能装备有限公司于本 次评估基准日的股东全部权益价值评估值为大写人民币伍仟零玖拾伍万捌 仟贰佰元 (RMB5,095.82 万元)。

资产评估结果汇总表

评估基准日: 2022年12月31日

金额单位:人民币万元

	账面价值	评估价值	增减值	增值率%
项目			$C = B - A$	$D=C/A\times100\%$
流动资产	1,095.96	1,095.96	0.00	0.00

青岛德铭资产评估有限公司

Qingdao Deming Assets Appraisal Co., Ltd

11 12 知从生夕七明八 刁眼大人 訳切兰 公信姿立证什据生

青岛软控背舵表奋角队公可服乐全部权血川匪贝/ 灯旧报日
非流动资产	8,895.01	11,016.52	2,121.51	23.85
投资性房地产 其中:	7,621.02	9,004.24	1,383.22	18.15
无形资产	1,274.00	2,012.28	738.28	57.95
资产总计	9,990.97	12,112.48	2,121.51	21.23
流动负债	7,016.66	7,016.66	0.00	0.00
非流动负债	0.00	0.00	0.00	0.00
负债合计	7,016.66	7,016.66	0.00	0.00
净资产 (所有者权益)	2,974.31	5,095.82	2,121.51	71.33

资产基础法评估结果详细情况见评估明细表。

本评估结论自评估基准日起壹年内有效,评估结论的使用有效期自2022 年12月31日至2023年12月30日止。

对评估结论产生影响的特别事项:

详见评估报告正文。

第 2 而

青岛软控智能装备有限公司拟股权转让

涉及其股东全部权益价值

资产评估报告

[2023]德所评字第 021 号

青岛软控智能装备有限公司:

青岛德铭资产评估有限公司接受贵公司委托, 根据有关法律、法规和 资产评估准则、资产评估原则,采用资产基础法,按照必要的评估程序,对 青岛软控智能装备有限公司股东全部权益价值在 2022 年 12 月 31 日 的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下:

一、委托人、被评估单位及其他报告使用者

(一) 委托人

本托人同被评估单位。

(二) 被评估单位

1、概况

名 称:青岛软控智能装备有限公司

统一社会信用代码: 91370222MA3EYGE2XU

注册地址: 山东省青岛市高新区新业路31号远创国际蓝湾创意园 B 区1号楼207室

法定代表人: 向坤宏

注册资本: 3000 万元人民币

企业类型: 有限责任公司(自然人投资或控股的法人独资)

成立时间: 2017-12-04

经营期限: 2017-12-04 至 无固定期限

经营范围:一般项目:橡胶加工专用设备销售;炼油、化工生产专用设 备销售;商业、饮食、服务专用设备销售;制药专用设备销售;机械设备销售; 机械电气设备销售;机械设备研发;工业机器人安装、维修;软件开发;信息系 统集成服务;信息系统运行维护服务;计算机软硬件及辅助设备批发;计算 机软硬件及辅助设备零售;技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技 术转让、技术推广;租赁服务(不含许可类租赁服务);非居住房地产租赁; 住房租赁;机械设备租赁;特种设备出租;建筑工程机械与设备租赁;土地使 用权租赁;办公设备租赁服务;技术进出口;货物进出口。(除依法须经批准 的项目外,凭营业执照依法自主开展经营活动)

2、历史沿革, 股东及持股比例

(1) 2017年12月04日,青岛软控智能装备有限公司由软控股份有 限公司与青岛品烁华章置业有限公司投资设立,公司初始注册资本总额为 人民币 3000.00 万元, 其中软控股份有限公司出资人民币 2700 万元, 持股 比例为90%;青岛品烁华章置业有限公司出资人民币300万元,持股比例 $10\%$

			持股	认缴出资额	实缴出资额
序号	股东	出资方式	比例	(万元)	(万元)
	软控股份有限公司	货币	90%	2,700.00	0.00
	青岛品烁华章置业有限公司	货币	10%	300.00	0.00
	合计	货币	100%	3,000.00	0.00

设立之初公司股权结构如下:

(2)2022年10月11日,青岛品烁华章置业有限公司将其持有的10% 股权转让给软控股份有限公司。

截至评估基准日,公司股权结构如下:

		出资方		认缴出资额	实缴出资额
序号	股东名称	式	持股比例	(万元)	(万元)
	软控股份有限公司	货币	100.00	3,000.00	3,000.00
	合计		100.00	3,000.00	3,000.00

3、近三年一期的财务状况及经营业绩

(1) 公司业务情况

青岛软控智能装备有限公司自2017年12月成立以来未实际开展经营业 务, 2021年8月起确认厂房租租金收入。

(2) 近三年一期的财务状况

单位:人民币万元

项目	2019-12-31	2020-12-31	2021-12-31	2022-12-31
资产总额	3,580.50	3,866.55	9,999.32	9,990.97
负债总额	3,022.90	1,322.92	7,419.80	7,016.66
股东权益	557.60	2,543.63	2,579.52	2,974.31
资产负债率	84.43%	34.21%	74.20%	70.23%

诉三年一期的经营成果

单位:人民币万元

项目	2019年度	2020年度	2021 年度	2022年度
营业收入	0.00	0.00	130.28	564.53
营业成本	0.00	0.00	52.00	360.17
利润总额	$-42.40$	$-113.97$	35.88	94.79
净利润	$-42.40$	$-113.97$	35.88	94.79

上述 2019、2020、2021 年度和评估基准日 2022 年 12 月 31 日数据分别 摘自中兴华会计师事务所(特殊普通合伙)出具的中兴华审字(2020)第 030309号、中兴华审字(2021)第030575号、中兴华审字(2022)第030424 号和中兴华审字 (2023) 第 030150 号审计报告。

4、主要会计政策和税收政策

公司按照《企业会计准则》的规定进行确认、计量和编制财务报表;采

用人民币为记账本位币;以公历年度为会计期间,即每年从1月1日起至12 月31日止;公司为一般纳税人。

主要税项如下:

主要税种	税率%	计税依据
增值税	9, 6	销售收入
城市维护建设税		实际缴纳的增值税
教育费附加		实际缴纳的增值税
地方教育费附加		实际缴纳的增值税
企业所得税	20	应纳税所得额

(三) 其他报告使用者

其他报告使用者为法律规定与本评估目的相关的政府职能部门及相关 当事人。

(四)本资产评估报告仅供委托人和国家法律、法规规定的资产评估报 告使用人使用,不得被其他任何第三方使用或依赖。

二、评估目的

为满足委托人拟股权转让的需要,提供青岛软控智能装备有限公司的 股东全部权益价值的专业意见。

三、评估对象和范围

(一) 评估对象为青岛软控智能装备有限公司股东全部权益价值。

(二)评估范围为青岛软控智能装备有限公司于评估基准日的全部资产 和负债,具体内容如下表:

单位:人民币元

科目名称	审计后账面金额(元)	备注
一、流动资产合计	10,959,603.16
货币资金	10,899,603.16
预付账款	60,000.00
二、非流动资产合计	88,950,137.83
投资性房地产	76,210,169.42

青岛德铭资产评估有限公司

Qingdao Deming Assets Appraisal Co., Ltd

青岛软控智能装备有限公司股东全部权益价值资产评估报告

无形资产	12,739,968.41
三、资产合计	99,909,740.99
四、流动负债合计	70,166,646.86
应付账款	1,749,948.00
应交税费	331,384.19
其他应付款	68,085,314.67
负债合计 五、	70,166,646.86
六、净资产(所有者权益)	29,743,094.13

评估基准日的会计报表已经中兴华会计师事务所(特殊普通合伙)审计, 并出具中兴华审字 (2023) 第 030150 号无保留意见审计报告。

企业办公场所为山东省青岛市高新区新业路31号远创国际蓝湾创意园 B区1号楼207室,为政府提供、无偿使用,不在本次评估范围内。

本次纳入评估范围的全部资产和负债与经济行为涉及的评估对象和评 估范围一致。

(三) 评估范围内主要资产概况

1、货币资金

货币资金账面金额 10,899,603.16元, 为银行存款。银行存款账面金额 10,899,603.16元,公司共有农业银行青岛郑州路支行、交通银行青岛高新区 支行、交通银行青岛崂山支行3个人民币账户存款。

2、投资性房地产

(1) 资产概况

企业投资性房地产账面原值 80,851,886.16 元, 账面净值 76,210,169.42 元,为位于青岛市高新区锦安路以南、锦业路以北、宝源路以西的生产园区。 主要为1栋工业厂房及附属办公楼;地上总建筑面积为26528.16平方米,占 地面积 33666.5 平方米, 建成于 2021 年 6 月 1 日。其中, 该厂房共 1 层, 建 筑面积约 22000 平方米, 附属办公楼5层, 建筑面积约 4300 平方米; 北门 卫约 79.12 平方米, 南门卫约 70.84 平方米, 工具间约 50 平方米; 地上车位 $116$ 个。

附属办公楼为框架结构,外墙为玻璃幕墙,内装饰瓷砖地面、乳胶漆墙 面, 门窗及楼梯扶手为铝合金, 2-5 层内部隔断为铝合金玻璃, 办公楼与厂 房通道装有木门6个,配有中央空调及人脸识别系统,无电梯无供暖无供气, 强弱电、消防等设备齐全。

厂房为钢结构,建筑高度12m至14.25m,钢板推拉大门,铝合金外窗, 外墙钢板,内墙乳胶漆,顶棚钢板玻璃膜;水泥地面,其中参观通道为环氧 地坪;配有30吨吊车梁;强弱电、压缩空气、消防等设备齐全。

园区内南北门卫内装饰瓷砖地面、乳胶漆墙面,无吊顶,各配卫生间一 间,内装饰瓷砖地面墙面,铝板吊顶。工具间内装饰乳胶漆墙面,水泥地面。 绿化包括樱花、白蜡、黄杨、紫荆、红枫及个别柿子树, 园区均设有监控系 统。

根据企业提供的租赁合同,投资性房地产对外租赁给科捷智能科技股份 有限公司, 租赁建筑面积 26,328.20 m2, 租赁期为 2021 年 8 月 20 日至 2024 年8月19日。

(2) 权属概况

该投资性房地产占用的土地为青岛软控智能装备有限公司的工业出让 用地,不动产权证号:鲁(2019)青岛市高新区不动产权第0005121号,土 地使用年限至 2069年7月 22日, 证载面积 66666.5 m2, 其中投资性房地产 占地 33666.5 m2。房屋产权证办理中。

3、土地使用权

(1) 资产概况

委估土地原始入账价值为12,999,967.76元, 账面价值12,739,968.41元, 位于青岛市高新区锦安路以南、锦业路以北、宝源路以西,西临博世动力总 成有限公司,为投资性房地产开发后剩余土地,目前尚未开发。不动产证: 鲁 (2019) 青岛市高新区不动产权第0005121号, 权利人青岛软控智能装备 有限公司,土地用途为国有出让工业地。2019年取得,使用截止期限为 2069年7月22日, 证载面积 66666.5 m2, 纳入评估范围的土地使用权面 积为 33000 m2。

(2) 权利概况

序号	土地权证编号	取得日期	土地用途	准用年限	开发程 厝	面积(m 2 )
	鲁 (2019) 青岛市高新区不 动产权第 0005121 号	2019/9/6	工业用地	2069/7/22	五通- 平	33,000

他项权利状况:现场了解,未发现委估资产存在抵押、查封、涉诉 事项。

四、评估价值类型及定义

本评估结论的价值类型为市场价值。

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受强迫的情况 下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

五、评估基准日

本项目资产评估基准日是2022年12月31日,本次评估一切取价标准 均为评估基准日有效的价格标准。

选取 2022年12月31日为评估基准日,是基于委托人的要求,且财务 资料比较完整齐全, 评估资料便于收集整理, 以有利于经济行为的实施。 六、评估依据

(一) 法律法规依据

1、《中华人民共和国资产评估法》(2016年中华人民共和国主席令第 46号):

2、《中华人民共和国公司法》 (2018年中华人民共和国主席令第15 号):

3、《中华人民共和国民法典》(2020年5月28日第十三届全国人民代 表大会第三次会议通过):

4、《企业会计准则——基本准则》(财政部令第33号)、《财政部关于 修改<企业会计准则——基本准则>的决定》(财政部令第76号);

5、其他有关的法律、法规和规章制度。

(二) 准则依据

1、资产评估基本准则(财资〔2017〕43号);

2、资产评估职业道德准则(中评协〔2017〕30号);

3、资产评估执业准则——企业价值(中评协〔2018〕38号);

4、资产评估执业准则——资产评估程序(中评协〔2018〕36号);

5、资产评估执业准则——资产评估报告(中评协〔2018〕35号);

6、资产评估执业准则——资产评估方法(中评协〔2019〕35号);

7、资产评估执业准则——资产评估委托合同(中评〔2017〕33号);

8、资产评估执业准则——资产评估档案(中评〔2018〕37号);

9、资产评估执业准则——不动产(中评协〔2017〕38号);

10、资产评估机构业务质量控制指南(中评协〔2017〕46号);

11、资产评估价值类型指导意见(中评协〔2017〕47号);

12、资产评估对象法律权属指导意见(中评协〔2017〕48号)。

(三) 产权依据

1、与委估资产的取得有关的各项合同、会计凭证、账册及其他有关 资料:

2、不动产权证:

3、其他权属证明资料等。

(四) 取价依据

1、《资产评估常用数据与参数手册》:

2、《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(财政部、国家税 务总局令第50号,国务院令第691号修订);

3、同花顺 iFind;

4、机械工业部机电产品价格信息中心 2021 年版《机电产品报价手 册》:

5、评估基准日市场有关价格信息资料;

6、与委估资产的取得、使用等有关的各项合同、会计凭证、账册及 其他会计资料;

7、委托评估的各类资产和负债评估明细表;

8、国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料;

9、中国人民银行公布的贷款基准利率;

10、青岛软控智能装备有限公司与科捷智能科技股份有限公司签定 的租赁合同;

11、委托人和被评估单位撰写的《关于进行资产评估的有关事项说 明》:

12、委托人与被评估单位提供的其他与评估有关的资料:

13、评估人员收集的各类与评估相关的佐证资料。

七、评估方法

(一) 评估方法的介绍

根据《资产评估执业准则 -- 企业价值》的规定,企业价值评估通 常采用的评估方法有资产基础法、收益法和市场法三种基本方法。

企业价值评估中的资产基础法,是指以被评估单位评估基准日的资 产负债表为基础, 评估表内及可识别的表外各项资产、负债价值, 确定 评估对象价值的评估方法。

企业价值评估中的收益法,是指将预期收益资本化或者折现,确定 评估对象价值的评估方法。

企业价值评估中的市场法,是指将评估对象与可比上市公司或者可 比交易案例进行比较,确定评估对象价值的评估方法。

(二) 评估方法的选用

根据《资产评估执业准则 -- 企业价值》的规定,资产评估师执行 企业价值评估业务, 应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收 集等情况,分析三种资产评估基本方法的适用性,选择评估方法。

企业价值是由各项有形资产和无形资产共同参与经营运作所形成的 综合价值的反映。被评估单位资产产权清晰、财务资料完整,各项资产 和负债都可以被识别。委估资产不仅可根据财务资料和购建资料确定其 数量,还可通过现场勘查核实其数量,可以按资产再取得途径判断其价 值, 因此本次评估适用资产基础法评估。

被评估单位无主营业务收入,主要资产为投资性房地产和土地使用 权,收入来源为持有的投资性房地产对外租赁,公司尚没有明确的主营业 务,未来收益无法合理预测。因此不适用收益法评估。

鉴于目前国内产权交易市场交易信息的获取途径有限,且同类企业 在产品结构和主营业务构成方面差异较大,难以获得足够的可比上市公 司或可比交易案例,现阶段难以采用市场法进行评估。

结合本次评估目的和评估对象的特点,通过上述分析,本次评估采 用资产基础法评估。

(三) 资产基础法具体评估方法如下:

1、货币资金: 按清查核实后的账面值作为评估值。

2、各种应收款项根据每笔款项可能收回的数额确定评估值,款项可 能收回的数额为账面金额扣除估计的风险损失额。

各种预付款项根据所能收回的相应货物或接受的劳务形成的资产或 权利的价值确定评估值。

3、投资性房地产

采用收益法,收益法是指预计评估对象未来的正常净收益,选用适 当的折现率将其折现到评估时点后累加,以此估算评估对象的客观合理 价格或价值的方法。公式如下:

收益法的基本公式如下:

$$
V = \sum_{i=1}^{n} \frac{Ai}{\left(1 + R\right)^{i}}
$$

式中 V- 收益价格;

Ai- 未来第1年的净收益;

R- 折现率 (%);

n- 未来可获收益的年限(年)。

(1) 净收益

青岛德铭资产评估有限公司

年净收益= 年有效毛收入 - 年运营费用

年有效毛收入=每平方米年租金×建筑面积×出租率

运营费用=管理费+维修费+保险费+税费

(2) 折现率

折现率选取安全利率加风险调整值法, 即以安全利率加上风险调整 值作为折现率。安全利率选用一年期存款利率, 根据中国人民银行公布 的最新一年期存款利率为1.50%;评估风险报酬率确定取4.00%,合计为 $5.50\%$

(3) 收益年限

根据房屋建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余使用年限孰短的原 则确定。

4、土地使用权

土地使用权采用市场法评估,市场法就是通过对近期土地市场交易 情况调查,从交易资料中选取与委估土地在区域、用途、交易类型、交 易情况、交易时间等相同或相近的交易案例,然后在交易情况、交易日 期、区域因素、个别因素四个方面,与委估土地相比较,调整修正差异 因素, 确定委估土地价格的评估方法。

土地评估值=比较实例宗地价格×交易情况修正系数×交易日期修正 系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数。

即 V=VB×A×B×D×E. 式中:

V: 待估宗地价格;

VB: 比较实例价格:

A: 待估宗地情况指数 / 比较实例宗地情况指数=正常情况指数 /

比较实例宗地情况指数

B: 待估宗地估价期日地价指数 / 比较实例宗地交易日期地价指数

D: 待估宗地区域因素条件指数 / 比较实例宗地区域因素条件指数

E: 待估宗地个别因素条件指数 / 比较实例宗地个别因素条件指数

其中土地使用年限:各类用地按法定最高出让年限设定,对于使用 年限少的用地要作相应年期修正,公式为:

$$
K = \frac{1 - 1/(1+r)^m}{1 - 1/(1+r)^n}
$$

上式中: K---使用年限修正系数;

r -- 土地还原利率:

m——待估宗地土地使用权年限:

n -- 比较实例宗地土地使用权年限。

综上, 委估对象价格=可比实例交易价格×交易情况修正系数×交易 日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数。

5、负债根据评估目的实现后的被评估单位实际需要承担的负债项目 及审核后的金额确定评估值。

八、评估程序实施过程和情况

评估工作于2023年3月20日开始,至2023年4月18日结束。具体如 下:

(一) 接受委托

本公司与委托人、被评估单位协商,确定评估目的和评估对象及范围, 选定评估基准日。听取被评估单位有关人员对企业情况及委估资产历史和现 状的介绍, 拟定评估计划, 组建评估小组。

(二) 现场清查

评估小组于2023年3月21日进驻现场,对被评估单位按审计后填报的 资产清查评估明细表、历史经营状况进行现场调查,通过询问、核对、监盘、 勘察、检查等方式,获取评估业务需要的基础资料,了解评估对象现状,关 注评估对象的法律权属。

(三) 评定估算

评估小组根据评估业务的需要开展独立的市场调研,收集相关的信息资 料,并进行必要筛选、分析、归纳和整理,并根据评估对象、价值类型、评 估资料收集情况等相关条件,恰当选择评估方法;评估小组根据所选用的评 估方法,选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断,形成初步评估结果。

(四)形成报告

资产评估师对初步评估结果进行综合,同时采用多种评估方法的,对采 用各种评估方法评估形成的评估结果进行综合分析与比较,确定最终评估结 论。资产评估师在以上工作的基础上编制评估报告。评估报告经本公司三级 复核,在与委托人和委托人许可的相关当事方就评估报告的有关内容进行必 要的沟通后,向委托人提交正式评估报告。

九、评估假设

1、公开市场假设:公开市场是指充分发达与完善的市场条件。公开市 场假设,是假定在市场上交易的资产,或拟在市场上交易的资产,资产交易 双方彼此地位平等, 彼此都有获取足够市场信息的机会和时间, 以便对资产 的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。

2、继续使用假设:是指处于使用中的被评估企业资产在产权发生变动 后, 将按其现行用途及方式继续使用下去。

3、持续经营假设:是指被评估企业的生产经营业务可以按其现状持续 经营下去,并在可预见的未来,不会发生重大改变,不考虑本次评估目的所 涉及的经济行为对企业经营情况的影响。

4、外部环境假设:国家现行的有关法律、法规及方针政策无重大变化; 本次交易各方所处的地区政治、经济和社会环境无重大变化;有关利率、汇 率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生重大变化。

5、假定被评估企业管理当局对企业经营负责任地履行义务,并称职地 对有关资产实行了有效的管理。被评估企业在经营过程中没有任何违反国家 法律、法规的行为。

6、没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜,以及特殊的交易方式可 能追加付出的价格等对评估结论的影响。

7、假设被评估单位未来将采取的会计政策和编写此份报告时所采用的 会计政策在所有重大方面基本一致。

8、本资产评估报告评估结论在上述假设条件下在评估基准日时成立, 当上述假设条件发生较大变化时,签名资产评估师及本评估机构将不承担由 于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。

十、评估结论

1、资产账面值为9,990.97万元,评估值12,112.48万元,评估增值2,121.51 万元, 增值率 21.23%。

2、负债账面值为 7,016.66 万元, 评估值 7,016.66 万元, 无评估增减值。

3、净资产账面值为 2,974.31 万元, 评估值 5,095.82 万元, 评估增值 2,121.51 万元, 增值率为 71.33%。

资产评估结果汇总表

	账面价值	评估价值	增减值	增值率%
项目	А	B	$C = B - A$	$D=C/A\times100\%$
流动资产	1,095.96	1,095.96	0.00	0.00
非流动资产	8,895.01	11,016.52	2,121.51	23.85
投资性房地产 其中:	7,621.02	9,004.24	1,383.22	18.15
无形资产	1,274.00	2,012.28	738.28	57.95
资产总计	9,990.97	12,112.48	2,121.51	21.23
流动负债	7,016.66	7,016.66	0.00	0.00
非流动负债	0.00	0.00	0.00	0.00
负债合计	7,016.66	7,016.66	0.00	0.00
净资产 (所有者权益)	2,974.31	5,095.82	2,121.51	71.33

评估基准日: 2022年12月31日

金额单位: 人民币万元

资产基础法评估结果详细情况见评估明细表。

4、评估值增减值主要原因分析

(1) 投资性房地产评估增值1.383.22 万元, 增值原因: 1) 委估投资性 房地产采用成本模式计量,账面价值为实物资产建设成本,并根据会计折旧 年限计提折旧, 评估值为市场价值, 涵盖投资利润。2)企业落地享受政府 招商引资政策,土地原始取得成本享受优惠,账面值较低,综上导致评估增 值。

(2) 无形资产-土地使用权评估增值738.28 万元, 增值原因: 委估土地 产权持有人为政府招商引资引进当地,土地享受优惠政策,原始取得成本较 低. 且近年当地土地价格有所上涨, 导致评估增值。

评估结论:青岛软控智能装备有限公司于本次评估基准日的股东全部权 益价值评估值为大写人民币伍仟零玖拾伍万捌仟贰佰元 (RMB5,095.82万 元)。

上述评估结论自评估基准日起壹年内使用有效, 逾期使用无效。

十一、特别事项说明

(一) 资产评估师和资产评估机构的法律责任是对本报告所述评估目的 下的资产价值量做出专业判断,并不涉及到资产评估师和资产评估机构对该 项评估目的所对应的经济行为做出任何判断。资产评估工作在很大程度上, 依赖于被评估单位提供的有关资料。因此,资产评估工作是以被评估单位提 供的有关资产所有权文件、证件及会计凭证,有关法律文件的真实合法为前 提。

(二) 评估人员对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注, 但不对 评估对象的法律权属作任何形式的保证。

(三)对评估对象可能存在的影响资产评估结果的有关瑕疵事项,在委 托方和被评估单位未做特殊说明,而评估人员根据执业经验一般不能获悉的 情况下, 评估机构和评估人员不承担相应责任。

(四)本评估结论与委估资产的账面价值可能存在增减变动,评估报告 中没有考虑由此引起被评估企业有关纳税义务的变化对评估结论的影响。

评估报告使用者应注意以上的特别事项对评估结论所产生的影响。 十二、评估报告使用限制说明

(一) 本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。

(二) 本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。

(三) 本报告须经相关审批后实施。

(四) 未征得出具评估报告的评估机构同意, 评估报告的内容不得被摘 抄、引用或披露于公开的媒体,法律、法规规定以及相关当事方另有约定除 外。

(五) 委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定 和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的,资产评估机构及其资 产评估专业人员不承担责任。

(六) 除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人 和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外,其他任何机构和个人不 能成为资产评估报告的使用人。

(七)资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论。评估结论不 等同于评估对象可实现价格, 评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价 格的保证。

(八) 本评估结论自评估基准日起壹年内有效, 有效期自 2022年12月 31日至2023年12月30日止。

十三、评估报告日

本报告出具的日期为2023年4月18日。

地址: 中国·青岛东海西路39号世纪大厦 27楼

邮编: 266071 电话: 0532-85793218

传真: 0532-85798228-8207

二〇二三年四月十八日

资产评估报告附件

• 一、资产评估委托合同
• 二、评估基准日财务报表
• 三、委托人即被评估单位营业执照
• 四、主要权属证明资料
• 五、委托人及被评估单位承诺函
• 六、资产评估师承诺函
• 七、青岛德铭资产评估有限公司资格审批文件
• 八、从事证券服务业务资产评估机构名录
• 九、青岛德铭资产评估有限公司营业执照
• 十、签字资产评估师职业资格证书登记卡
• 十一、资产基础法评估明细表