KB STAR REIT Co., Ltd.

Capital/Financing Update • Nov 24, 2022

KB스타리츠/기타 경영사항(자율공시)/(2022.11.24)기타 경영사항(자율공시)

기타 경영사항(자율공시)

1. 제목	영국 투자 자산 현지 대출약정서상 현금유보 이벤트(Cash Trap Event) 발생사실 및 향후 배당계획 안내
2. 주요내용	당사가 보유 중인 LB영국일반사모부동산투자신탁18호 및 19호(이하 “펀드”) 수익증권의 기초자산인 영국 삼성 유럽 HQ 자산(“본건 자산”)과 관련하여 해당 펀드 집합투자업자인 LB자산운용(이하 “LB”)으로부터 대출약정서상 현금유보 이벤트(Cash Trap Event)이 발생되었다고 통보를 받아 다음과 같이 안내 드립니다. - 다 음 - 1. 본건 자산의 현지 대출 현황 - 자산: 영국 소재의 삼성 유럽 본사(HQ) (당사 총자산의 약 10%) *총자산의 약 90%는 벨기에 노스갤럭시타워에 투자 중 - 대주: Deutsche Pfandbriefbank - 대출원금: ￡36,000,000 - 대출기간: 5년 (2019.12.13 ~ 2024.12.12) - 대출금리: 연 2.306%(고정) - 현금유보 이벤트(Cash Trap Event) 발생 기준 : 대출 1~3년차 LTV 65% 이상, 4~5년차 LTV 60% 이상 2. 대출약정서상 현금유보 이벤트(Cash Trap Event) 발생 - 대출약정서에 따르면 대주는 매년 이자 지급시점에 자산에 대한 평가를 실시할 수 있으며, 본건 자산의 감정평가는 2022년 10월 대주 요청에 따라 현지 평가법인(Savills UK)이 실시하였음. - 2022년 영국 중앙은행(BOE)의 기준금리인상(150bps)이 인근 권역의 자본환원율 및 할인율 상승을 초래하여 대출원금(￡36m) 대비 평가금액이 LTV 65% 기준을 초과하여 현금유보 이벤트(Cash Trap Event)가 발생되었음. - 대주는 '22.10월 도래한 이자 기간에 한해 현금유보 이벤트(Cash Trap Event) 1회 적용 면제하기로 하여, LB는 해당 분배금이 예정대로 지급될 것이라고 당사에 통지하였으며, 따라서 당사의 2기 배당에는 영향이 없음. 3. 감정평가 진행경과 - 2022년 04월 (평가기관: BNP Paribas Real Estate) : NIY(Net Initial Yield) 4.75% 적용하여 감정가액 ￡ 64.2m 산정 / LTV 56.1% - 2022년 10월 (평가기관: Savills UK) : NIY(Net Initial Yield) 5.74% 적용하여 감정가액 ￡ 53m 산정 / LTV 67.9% * LB에서 검토한 결과 감정평가는 수익환원법 방식으로 평가되었으며, 임대료 및 임차인의 신용도 등 타요인의 변동 없이 적용 자본환원율만 변경(99bps)되었다고 함. 4. 당사배당 계획 상기 현금유보 이벤트(Cash Trap Event)가 치유되지 않을 경우 유보되는 분배금은 총5,304백만원입니다. - LB 투자설명서 배당 계획 중 당사 투자비율 반영분 (3기 : 1,281백만원, 4기 : 1,315백만원, 5기 : 1,291백만원, 6기 : 1,417백만원) 3~6기 당사 배당금 예상 총액 76,899백만원(벨기에 자산 포함)의 약 6.9% 수준입니다. 당사는 예비비 재원으로 약 140억원을 보유하고 있어, 본건 자산 이벤트 발생으로 분배금이 유보되어 펀드로부터 분배금을 수령하지 못하더라도 다른 특별한 사정이 없는 한 예정대로 배당금을 지급할 계획입니다. 단, 배당금 지급의 최종 결정은 주주총회에서 의결됨을 양지해 주시기 바랍니다. 당사는 본건 자산 가치에 대해 시장상황을 주시해서 모니터링하여 주주가치에 영향이 없는 방안을 강구하도록 하겠습니다.
3. 결정(확인)일자	2022-11-23
4. 기타 투자판단과 관련한 중요사항
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※ 관련공시	-