Annual Report (ESEF) • Mar 28, 2025
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Download Source FileLes informations ne sont pas des données historiques et ne doivent pas être interprétées comme des garanties que les faits et données énoncés se produiront. Ces informations sont fondées sur des données, hypothèses et estimations considérées comme raisonnables par le groupe. Elles sont susceptibles d’évoluer ou d’être modifiées en raison des incertitudes liées notamment à l’environnement économique, financier, concurrentiel, réglementaire et fiscal. En outre, la matérialisation de certains risques décrits à la section 4 « Facteurs de risques » du présent Document d'Enregistrement Universel est susceptible d’avoir un impact sur les activités, la situation et les résultats financiers du groupe et sa capacité à réaliser ses objectifs.
Les investisseurs sont invités à prendre attentivement en considération les facteurs de risques décrits à la section 4 « Facteurs de risques » du présent Document d'Enregistrement Universel. La réalisation de tout ou partie de ces risques est susceptible d’avoir un effet négatif sur les activités, la situation ou les résultats financiers du groupe. En outre, d’autres risques, non encore actuellement identifiés ou considérés comme non significatifs par le groupe, pourraient avoir le même effet négatif.
Le contenu du présent Document d'Enregistrement Universel ne constitue pas un conseil en matière juridique, fiscale ou financière. Les investisseurs sont invités à consulter leurs propres conseils concernant les aspects juridiques, fiscaux ou financiers de leur investissement dans la société.
Le présent document d'enregistrement universel contient des informations sur les marchés du groupe et ses positions concurrentielles, y compris des informations relatives à la taille des marchés. Outre les estimations réalisées par le groupe, les éléments sur lesquels sont fondées les déclarations du groupe proviennent d’études et statistiques d’organismes tiers et d’organisations professionnelles ou encore de chiffres publiés par les concurrents, les fournisseurs et les clients du groupe.
Le document d’enregistrement universel a été déposé le 28 mars 2025 auprès de l’AMF, en sa qualité d’autorité compétente au titre du règlement (UE) 2017/1129, sans approbation préalable conformément à l’article 9 dudit règlement.
Le document d’enregistrement universel peut être utilisé aux fins d'une offre au public de titres financiers ou de l’admission de titres financiers ou de l’admission de titres financiers à la négociation sur un marché réglementé s'il est complété par une note d’opération et le cas échéant, un résumé et tous les amendements apportés au document d’enregistrement universel. L’ensemble alors formé est approuvé par l’AMF conformément au règlement (UE) 2017/1129.
Certaines données chiffrées (y compris les données exprimées en milliers ou millions) et pourcentages présentés dans le présent document de référence ont fait l’objet d’arrondis. Le cas échéant, les totaux présentés dans le présent document d'enregistrement universel peuvent présenter des écarts non significatifs par rapport à ceux qui auraient été obtenus en additionnant les valeurs exactes (non arrondies) de ces données chiffrées.
La stratégie du groupe pour créer de la valeur financière et extra financière
Déclaration de Performance Extra-Financière (DPEF)
Liquidités et ressources en capital
Évolution récente et perspectives
Informations en matière de gouvernance – Conduite des affaires
Kaufman & Broad est un groupe solide, d’envergure nationale.
Depuis plus de 55 ans, le groupe accompagne l’évolution des villes françaises, développant une connaissance approfondie des spécificités locales. Implanté dans les principales métropoles et zones à fort potentiel de développement économique et démographique, le client et l’utilisateur sont au cœur de la stratégie du groupe; lui permettant d’apporter des réponses sur-mesure, en parfaite cohérence avec l’identité et les besoins des territoires.
Kaufman & Broad est un acteur majeur de l’immobilier français, tant dans l’habitat résidentiel que dans l’immobilier Tertiaire.
Kaufman & Broad maîtrise l’ensemble de la chaîne immobilière, englobant l’aménagement de grands projets, l’habitat résidentiel destiné à l’accession ou à l’investissement (individuel ou social), la construction de résidences gérées, ainsi que l’immobilier d’entreprise, les commerces et la logistique.
Commercialisation ou construction dans l'Hexagone depuis 1968.
165 000 logements
1 225 000 m2 de bureaux et locaux d'activité
Nos expertises au service de vos projets
Pour apporter des réponses complètes et performantes aux territoires et à leurs habitants, nos équipes maîtrisent l’ensemble de la chaîne immobilière qui s'organise comme suit autour de ses principaux métiers garantissant des solutions adaptées et innovantes pour chaque projet :
| Pôle Logements | Pôle Tertiaire |
|---|---|
| • Habitats privés (collectifs ou individuels) | • Bureaux neufs ou restructurés |
| • Résidences gérées | • Logistique et plateformes d'activités |
| • Kalilog | • Hôtels |
| • Commerce et Parcs d'activités | |
| Portefeuille de résidences gérées | Aménagement Urbain |
| • Développeur-Investisseur-exploitant | • Aménagement et Territoires |
Construire la ville sous toutes ses formes et contribuer au développement de villes plus vertueuses :
Agir pour une ville durable et responsable, et créer les conditions du bien vivre ensemble :
Les résultats 2024 de Kaufman & Broad sont en ligne avec les objectifs annoncés en début d’exercice.
Sur l’ensemble de l’exercice 2024, les réservations de logements en valeur de Kaufman & Broad progressent de 7,8 %, et de 4,0 % en volume. Les réservations restent soutenues par les acquéreurs occupants, dont la part progresse de 6 points d’une année sur l’autre dans les réservations en volume. Cette tendance valide ainsi la priorité donnée depuis plusieurs années par Kaufman & Broad à des logements privilégiant, outre la qualité, la prise en compte attentive de leur pouvoir d’achat.
La structure financière de Kaufman & Broad reste extrêmement solide, ainsi qu’en atteste la confirmation par l’agence de notation Fitch Ratings du rating « BBB- » Investment Grade avec perspectives stables de Kaufman & Broad SA, notation constante depuis 2022. Le groupe se trouve ainsi en position de tirer pleinement parti de la reprise dans un marché assaini.
Le délai d’écoulement de 3,0 mois des programmes de Kaufman & Broad souligne le maintien du rythme élevé de nos ventes et confirme l’adaptation de notre offre à une demande qui reste soutenue. Toutefois, le marché entre dans une phase de pénurie de logements alimentée principalement par la baisse des attributions de permis de construire.
En Immobilier d’entreprise, le projet Austerlitz (A7/A8) se poursuit conformément au calendrier annoncé. Le groupe devrait rester en situation de trésorerie nette positive après la prise en compte du paiement d’un dividende de 2,20 euros par action au titre de l’exercice 2024, soit d'environ 43,1 M€, soumis à l’approbation de l’Assemblée générale du 6 mai prochain.
Je tiens, à titre personnel ainsi qu’au nom du Conseil d’Administration, à vous remercier ainsi que tous les collaborateurs du groupe, pour votre engagement et votre confiance.
Nordine Hachemi
Président-Directeur Général
L'année 2024 a vu le retour des primo accédants alors que les investisseurs institutionnels et les bailleurs ont été plus sélectifs. L'obtention des permis de construire reste compliquée dans un contexte de réduction des capacités d'investissement des collectivités et d'une perception par celles-ci du rapport risque / intérêts de construire encore trop souvent défavorable au logement malgré les besoins importants au niveau national.
david laurent
Directeur Général Immobilier d'Entreprise, Logistique, Aménagement et Territoires, Région Île-de-France
En 2024, nous avons encore vu de nombreuses livraisons de bureaux neufs. Mais dès 2025, et pour au moins les deux années suivantes, le marché va connaître un vrai tournant : l’offre de bureaux neufs sera bien en deçà de la demande placée.
Malgré une demande placée en recul de 30 % en France, l’investissement est resté solide, atteignant près de 4 milliards d’euros. Chez Concerto, nous restons confiants. Nous venons de signer une nouvelle VEFA à Beaucaire et préparons activement plusieurs projets pour accompagner la reprise attendue fin 2025 / 2026, portée par des besoins structurels toujours aussi forts sur le territoire.
L’aménagement nous permet d’accompagner les villes bien en amont, dès les premières étapes de la conception de nouveaux quartiers. En anticipant les besoins des habitants et en travaillant main dans la main avec les collectivités, nous pouvons imaginer des cadres de vie harmonieux, inclusifs et durables. Nos projets en cours, comme celui des Magasins Généraux à Reims, qui réinvente un site emblématique en un lieu de vie mixte alliant habitat, activités et espaces partagés, illustrent cet engagement. Chaque aménagement est une opportunité de créer du lien, de favoriser le bien-être et de construire des territoires vivants, pensés pour aujourd’hui et pour demains.
Est, Occitanie, Nouvelle Aquitaine, Résidences gérées et kalilog
Enfin, nous accélérons le développement de programmes éco-construits, avec près de 1 200 logements en ossature bois en chantier et la signature d’une VEFA pour un programme 100% bois en Alsace.
Robustesse du modèle économique et capacité à générer de la trésorerie
En 2024, le groupe a généré une trésorerie nette positive de 397,6 millions d'euros (hors dette IFRS 16 et dette put Neoresid) contre 180,5 millions d'euros en 2023. Cette amélioration de plus de 217 millions d'euros des flux de trésorerie s'explique essentiellement par la forte réduction du besoin en fonds de roulement, malgré 46,8 millions d’euros de dividendes versés aux actionnaires.
Maintien de notre performance opérationnelle et réserve foncière solide
programmes de 3,0 mois à comparer à près de 21 mois pour le marché. Enfin, les perspectives demeurent bien orientées, puisque le groupe s'appuie sur une réserve foncière solide de plus de 30 000 lots et un backlog global de 2,5 Mds €.
L'Assemblée Générale mixte à caractère ordinaire et extraordinaire de la Société Kaufman & Broad SA, qui s’est tenue au siège social le 6 mai 2024 sous la présidence de Nordine Hachemi, a décidé la distribution d'un dividende total de 2,40 euros par action au titre de l’exercice clos le 30 novembre 2023, soit 46,8 M€. La mise en paiement du dividende en numéraire est intervenue le 13 mai 2024.
L’agence de notation Fitch Rating a confirmé la notation « Investment grade » - « BBB - » avec perspectives stables de Kaufman & Broad S.A. Cette notation est constante depuis 2022. Pour Fitch Rating la confirmation de la notation reflète le profil commercial et financier solide de Kaufman & Broad, qui s'avère résilient pendant les périodes de faible demande. La confirmation par Fitch de cette note met en évidence la solidité de la structure financière du groupe et sa capacité à générer structurellement des flux de trésorerie substantiels. Kaufman & Broad est à ce jour le seul pur promoteur d’Europe continentale à bénéficier d’une notation Investment Grade.
| 1 176,8 M€ | Chiffre d’affaires |
|---|---|
| dont 908,0 M€ | LOGEMENTS |
| 1 163,3 M€ TTC | Réservations de logements |
| vs 1 079,4 M€ TTC en 2023 | |
| 19,3 % | de taux de Marge Brute |
| à 208,0 M€ | (VS 18,3 % en 2023) |
45,0 M€ soit 2,26€ par action
397,6 M€ (HORS IFRS 16 ET HORS PUT NEORESID)
46,8 M€ soit 2,40€ / action
En date du 10 juillet 2024, le groupe a signé un contrat de crédit syndiqué d'un montant de 200 millions d'euros d'une maturité initiale de 5 ans. Ce crédit se substitue au contrat de crédits syndiqué « RCF 2019 » existant d’un montant de 250 millions d'euros dont l’échéance était fixée à janvier 2025. La mise en place de cette ligne corporate permettra à la Société d'allonger la maturité de ses ressources, tout en lui donnant une flexibilité d'utilisation selon les besoins et opportunités, en complément de sa trésorerie disponible. Cette facilité intègre, un mécanisme de « positive incentive » basé sur plusieurs indicateurs RSE, témoignant ainsi de l'engagement environnemental de la Société.
Partenaires depuis 2021, sur le segment des résidences pour séniors, le promoteur immobilier Kaufman & Broad et la Banque des Territoires (Groupe Caisse des Dépôts) renforcent leurs liens en créant la SCI KetB étudiants. Dédiée à l’investissement dans les résidences étudiantes, elle est détenue à 51% par Kaufman & Broad et à 49% par la Banque des Territoires. Neoresid, filiale de Kaufman & Broad, assure l’exploitation des résidences du portefeuille et la SCI est gérée par 123 IM.
La démarche RSE de Kaufman & Broad intégrée au cycle de production des projets est évaluée annuellement par des organismes indépendants.
Le groupe a maintenu le rang « A » auprès de l'agence MSCI ESG Ratings. Kaufman & Broad s'est engagé à réduire ses émissions de CO2 d’ici à 2030, en alignement avec les accords de Paris. Cet engagement a été validé et suivi par le SBTi (Science Based Targets initiative).
Le Conseil d’Administration qui s’est déroulé le 21 janvier 2025, prenant acte des résultats de 2024, de la structure financière de Kaufman & Broad ainsi que le niveau élevé de ses fonds propres a décidé de proposer à la prochaine Assemblée générale des actionnaires qui se réunira le 6 mai 2025, un dividende d’un montant de 2,20 euros par action au titre de l’exercice 2024.
| ÎLE-DE-FRANCE | OCCITANIE | NORMANDIE |
|---|---|---|
| Siège social : | • Toulouse | • Caen |
| • Île-de-France | • Montpellier | • Rouen |
| • Courbevoie (*) | ||
| PAYS DE LA LOIRE | BRETAGNE | HAUTS-DE-FRANCE |
| • Nantes | • Rennes | • Lille |
| PROVENCE-ALPES-CÔTE D'AZUR | ||
| • Nice | ||
| • Marseille | ||
| AUVERGNE-RHÔNE-ALPES | NOUVELLE AQUITAINE | |
| • Annecy | • Bayonne | |
| • Lyon | • La Rochelle | |
| • Bordeaux |
18 implantations
30 Espaces de vente
(*) Kalilog 5
| 1 409,1 M€ | 1 076,8 M€ |
|---|---|
| en 2023 | en 2024 |
| 60,2 M€ | 45 M€ |
|---|---|
| en 2023 | en 2024 |
| -180,5 M€ | -397,6 M€ |
|---|---|
| en 2023 | en 2024 |
| 109,3 M€ | 80,7 M€ |
|---|---|
| en 2023 | en 2024 |
| -80,8 M€ | -289,2 M€ |
|---|---|
| en 2023 | en 2024 |
| 7,8 % | 7,5 % |
|---|---|
| chiffre d'affaires | chiffre d'affaires |
19 862 022Nombre d’actions
648,5 M€
dont plateforme Euronext : 16 486
Compartiment B Mid-caps
Code ISIN FR 0004007813
LEI 969500CE0X343D8ALO86
Pourcentage de droits de vote (au 30 novembre 2024)
Sources : Euronext Post-Listing
(1) Indices CAC Mid & Small et CAC Small Advisory.
(1) Regroupe les dirigeants et salariés de la Société via la société Artimus Participations ainsi que le FCPE Kaufman & Broad Actionnariat et les FCPE KB KB Actions 2022. Ils représentent 12,07 % du capital et 14,43 % des droits de vote en y incluant les collaborateurs détenant des actions au nominatif à titre personnel.
| 35,15 € | 25,60 € | (2) Les titres détenus par les Administrateurs sont inclus dans la rubrique « Public » de l’actionnariat au 30 novembre 2024. | Dernier cours coté |
|---|---|---|---|
| Plus haut | Plus bas | 32,65 € |
LOTS EN COURS DE CONSTRUCTION: 13 692
| 34 069 | 30 272 |
|---|---|
| en 2023 | en 2024 |
| 2 053,4 | 1 987,8 |
|---|---|
| en 2023 | en 2024 |
| 2 676,0 | 2 497,0 |
|---|---|
| en 2023 | en 2024 |
5 543LOGEMENTS RÉSERVÉS(1) dont Pinel : 7%
| Collaborateurs | (inscrits au 31 décembre 2024) |
|---|---|
| 325 | Femmes |
| 316 | Hommes |
| 98 % de l’effectif formé |
(inscrits au 31 décembre 2024)
Le Conseil d’Administration a pour mission principale de déterminer les orientations de l’activité de la Société et de veiller à leur mise en œuvre.
Le Conseil procède aux contrôles et vérifications qu’il juge opportun et procède à l’examen et à l’arrêté des comptes semestriels et annuels (sociaux et/ou consolidés), ainsi qu’à l’arrêté et l’approbation des rapports y afférents prévus par la réglementation en vigueur.
| 10 membres dont | 8 indépendants | |
|---|---|---|
| Nordine Hachemi | Président-Directeur Général | Annalisa Loustau Elia |
| Michel Paris | Administrateur | Sylvie Charles |
| Référent | Présidente du Comité d'Audit | Jean-Louis Chaussade |
| Président du Comité RSE | Lucile Ribot | Administratrice |
| Aline Stickel | Administratrice représentant les salariés actionnaires(4) | Yves Perrier |
| Administrateur | Comité d’Audit | Michel Sirat |
| Administrateur | Comité de Rémunération et de Nomination | Autres Administrateurs |
(1) Administrateurs indépendants au sens du Code AFEP-MEDEF.
du mandat, soit jusqu’à l’issue de l’Assemblée Générale du 6 mai 2025.
(3) Le Conseil d’Administration du 27 septembre 2024 a procédé à la cooptation de M. Michel Sirat en qualité de nouvel Administrateur indépendant en remplacement de Mme Sophie Lombard démissionnaire, et ce, pour la durée restant à courir du mandat. la ratification de cette nomination sera soumise à l'Assemblée Générale du 6 mai 2025.
(4) Le Conseil d’Administration du 21 février 2025, propose de procéder au renouvellement de Aline Stickel en qualité d’Administrateur représentant les salariés actionnaires pour une période de 3 ans.
| 7 membres | comité exécutif |
|---|---|
| 11 membres | comité de direction |
Nordine Hachemi
Président-Directeur Général
Sylvère Hamel
Directeur Général Régions Est, Occitanie Nouvelle, Aquitaine, Résidences gérées et kalilog
Sophie Letierce
Directrice Générale des Ressources Humaines et Excellence Opérationnelle
William Truchy
Directeur Général Commercial, Marketing, Communication et Digital
Bertrand Eyraud
Directeur RSE et Innovation
Georges Lopez
Directeur Régional Nouvelle Aquitaine
Bruno Coche
Directeur Général Finances
David Laurent
Directeur Général Immobilier d'Entreprise, Logistique, Aménagement et Territoires, Région Île-de-France (Logement)
Marc Vettraino
Directeur Général Adjoint Grand Paris
Frédéric Bourg
Directeur Général Adjoint Qualité, Architecture et Expérience Client
Yannick Le Bihan
Fondé en 1957 par Eli Broad et Donald Kaufman, Kaufman & Broad s’est imposé comme un acteur visionnaire et pionnier dans le secteur de l’immobilier, l’un des premiers développeurs-constructeurs de maisons individuelles aux États-Unis ; bâtissant des projets innovants, durables, et adaptés aux attentes des territoires, répondant aux besoins évolutifs de ses clients.
Bien plus que de l’immobilier neuf : de véritables lieux de vie et de partage. En 1968, le groupe s’est implanté en France et a commencé à développer des opérations de maisons individuelles en village, livrant ainsi sa première maison en 1970 dans la région parisienne. Depuis sa création et jusqu’au 10 juillet 2007, Kaufman & Broad était une filiale de KB Home. Indépendant depuis les années 2000 et coté en bourse, Kaufman & Broad valorise l’autonomie et l’esprit entrepreneurial de ses collaborateurs, faisant de chaque salarié un actionnaire.
La vision de l’avenir pousse le groupe à anticiper et à se réinventer pour proposer des solutions innovantes, favorisant l’écoresponsabilité et un impact positif sur l’environnement, avec des projets végétalisés, des sols désimperméabilisés et une gestion de l’énergie optimisée. Le groupe accorde également une grande importance à l’engagement et à la loyauté de ses équipes, illustrée par le label "Great Place to Work" 2022-2023.
Un immeuble est un lien au cœur de la ville, du quartier, du tissu urbain, entre le présent et le futur ; un lien avec les partenaires du groupe, c’est-à-dire entre la ville, l’utilisateur, l’investisseur et le promoteur. Ce lien est capital pour la Société. Il lui permet de créer des projets réellement sur mesure, en établissant une vraie relation, un échange continuel avec ses clients et partenaires. Ce lien ne s’arrête pas à la livraison de l’immeuble : le groupe reste conseil de ses clients pendant les deux premières années d’exploitation.
Kaufman & Broad développe, conçoit, réalise et commercialise des projets immobiliers neufs partout en France : logements collectifs, maisons individuelles, résidences gérées, bureaux neufs ou réhabilités, plateformes logistiques, commerces, écoles, crèches, adressant ainsi une clientèle diversifiée. La crédibilité de Kaufman & Broad, bâtie sur plus de 55 ans d’expertise et une gestion financière rigoureuse, en fait un acteur de confiance, reconnu pour son exigence de qualité et ses nombreuses certifications en matière de gestion et d’écologie.
| 1968 | Création de Kaufman & Broad SA en France |
|---|---|
| 1970 | Livraison de la première maison en région parisienne |
| 1985 | Acquisition de Bati Service |
| 1995 à 1999 | Acquisitions de Bréguet, SMCI et Park |
| 2000 | Kaufman & Broad cotée à la Bourse de Paris |
| 2000 | Acquisition de Frank Arthur, Sefima, First Promotion et Sopra Promotion |
| 2001 | Acquisition de Résidences Bernard Teillaud |
| 2003 à 2005 | Acquisitions d’Euro Immobilier, du groupe Avantis et de Foncier Investissement – Malardeau, et de programmes développés par Lotibat |
Acquisition d’une participation majoritaire au capital de Kaufman & Broad SA par PAI Partners
Acquisition de SM2I
Acquisition de Flandres Promotion
Acquisition de Concerto Développement
Acquisition de la société Serge Mas Promotion
Acquisition du groupe Safaur
Cession d’une partie de la participation au capital de Kaufman & Broad par Financière Gaillon 8 (ultimement contrôlée par des fonds gérés par PAI Partners)
Cession du solde de la participation au capital de Kaufman & Broad SA par Financière Gaillon 8 (ultimement contrôlée par des fonds gérés par PAI Partners)
Acquisition du groupe Seri Ouest
Création de la société Cosy Diem en partenariat avec la société Sérénis (opérateur d’établissement sénior et de santé)
Création de la société KB aménagement
Création de la société Kalilog
Démarrage des travaux du projet de rénovation de la gare d'Austerlitz.
Au total, Kaufman & Broad a commercialisé ou fait construire dans l’Hexagone plus de 165 000 logements et 1 225 000 m² de bureaux et locaux d’activité. Kaufman & Broad est l’un des premiers constructeurs de Logements (Maisons individuelles en village et logements collectifs) en France, son marché est au cœur des principales agglomérations. Avec ses initiatives, Kaufman & Broad continue de se positionner comme un acteur incontournable, capable d’adresser les enjeux actuels du secteur immobilier français.
Le groupe exerce en France une activité de développeur-constructeur de logements neufs, comprenant des maisons individuelles en village (maisons individuelles groupées), des appartements, des résidences de services (d’affaires, de tourisme, d’étudiants ou de séniors non médicalisées), ainsi qu’une activité d’immobilier tertiaire (bureaux, commerces et entrepôts logistiques). Le groupe ne réalise généralement pas d’opérations de développement-construction à l’extérieur de la France.
En tant que promoteur immobilier d’envergure nationale, Kaufman & Broad s'engage à répondre aux préoccupations stratégiques de ses clients à travers des projets diversifiés – logements individuels ou collectifs, immobiliers tertiaires, résidences services, aménagements urbains, commerce et entrepôts logistiques. Les activités du groupe s’articulent autour de deux pôles opérationnels, le Logement et le Tertiaire, et de plusieurs directions transverses.
Notre approche globale vise à créer des espaces qui conjuguent qualité de vie, durabilité, responsabilité sociétale et performance technique. Notre démarche ne se limite pas à la conception et à la réalisation d’une simple construction. Elle s'inscrit dans un processus d'accompagnement continu où chaque projet devient l'expression d’un lien entre les aspirations de toutes les parties prenantes, les enjeux économiques et les impératifs environnementaux : un dialogue permanent entre l'architecture et son écosystème.
Dans chacune de ses réalisations, le groupe développe des solutions immobilières qui intègrent plusieurs dimensions essentielles, à savoir : optimisation des surfaces, adaptabilité aux nouveaux usages, performance technique et environnementale, attractivité économique et pérennité de l'investissement. Kaufman & Broad conçoit des projets modulables et réversibles, capables de s'adapter rapidement aux évolutions des modes de vie et de travail, tout en garantissant une efficacité énergétique et un coût d'utilisation optimisé. « Nos projets sont pensés comme des écosystèmes vivants : des espaces qualitatifs, fonctionnels et flexibles qui répondent aux attentes contemporaines en termes d'habitat, de travail et de services, tout en anticipant les mutations urbaines et sociétales ».
Les expertises et filiales du groupe sont les suivantes :
Kalilog
Bureaux neufs ou restructurés
Maisons individuelles en village, logements collectifs et résidences gérées
L’activité de développement et de construction de logements neufs du groupe est subdivisée en trois secteurs opérationnels : Ile-de-France, Ouest et Est. L’activité d’immobilier tertiaire correspond au secteur opérationnel « Immobilier d’entreprise et Logistique ». Le reste des activités du groupe est regroupé dans le secteur opérationnel « Autres Activités », qui peut donc inclure la vente de terrains, de lots à bâtir, de la Maîtrise d’Ouvrage Déléguée et de la vente de prestations complémentaires de type « Showroom » ou « Espace Déco » (voir détail en section 1.1.2.2.3 « Méthode de commercialisation »). Le lecteur est invité à se reporter à la note 3.1.1 des états financiers consolidés pour plus de détails.
Kaufman & Broad intervient à toutes les étapes de conception et de réalisation d’une opération immobilière et coordonne l’ensemble des acteurs participant à l’opération, de la recherche foncière à la commercialisation en passant par la conception du projet, le dépôt du permis de construire et le service après-vente. Le groupe possède une connaissance approfondie de chaque marché local sur lequel il est présent ce qui lui permet de :
Dans le cadre des opérations de restructuration ou de rénovation, le groupe se voit confier un contrat de promotion immobilière ou CPI (le groupe conçoit et construit le projet pour le compte d’un investisseur propriétaire de l’immeuble à un prix forfaitaire incluant ses honoraires) ou de Maîtrise d’Ouvrage Déléguée MOD (le groupe n’avance aucun fonds pour la construction et ne perçoit que des honoraires). Dans le cadre d’une Vente en l’état futur d’achèvement, le groupe conçoit le projet immobilier avec le concours d’architectes extérieurs. Dès la promesse de vente signée, le groupe recherche un locataire ou un utilisateur des futurs locaux, ainsi que l’investisseur final qui se portera acquéreur de cette opération immobilière. Généralement, l’achat du terrain et/ou de l’immeuble n’a lieu et les travaux de construction ne sont commencés que lorsque le projet est entièrement vendu.
Le schéma ci-dessous synthétise le déroulement des opérations de la recherche foncière à l’acquisition des terrains :
| Recherche de terrain | Études internes et externes |
|---|---|
| Signature d'une promesse de vente sous conditions suspensives | Prise de connaissance du projet par le comité foncier et validation de sa pertinence |
| Autorisation de la poursuite du dossier par le comité d'engagement | Suivi du dossier d'obtention du permis de construire |
| Dépôt de la demande du permis de construire | Construction du dossier de consultation des entreprises et lancement des appels d'offre |
| Pré-commercialisation | |
| Bureau | 100 % |
| Logement | de l’ordre de 50 % |
Kaufman & Broad est un développeur- constructeur qui a pour politique :
Kaufman & Broad dispose de ses propres équipes spécialisées dans la recherche foncière et le montage des opérations. Ces équipes procèdent à la recherche de terrains répondant aux critères de sélection fixés par le groupe et établissent un bilan financier prévisionnel du projet. Les critères de sélection des terrains sont les suivants :
Pour les programmes de maisons individuelles, une étude technique des voiries et réseaux divers est généralement conduite pour déterminer le montant des travaux de viabilisation du terrain permettant de fixer le coût global du développement du terrain. Kaufman & Broad s’est doté depuis son origine d’une équipe de techniciens spécialistes des voiries et réseaux divers, assistée d’un bureau d’études externe. Cette équipe prépare le plan-masse (plan d’ensemble d’implantation du projet) et suit le développement de l’opération.
Sur la base des éléments qui lui sont transmis, incluant une présentation du terrain et de son environnement, la nature des engagements juridiques envisagés, une étude de marché ainsi qu’une étude de faisabilité technique et architecturale, un planning prévisionnel de réalisation et un bilan financier et un plan de trésorerie prévisionnels, le Comité Foncier valide à l’unanimité la pertinence stratégique et financière des projets d’opérations envisagées et le budget prévisionnel de dépenses préliminaires (jusqu’au dépôt de la demande de permis de construire). Il autorise la mise en place d’une Indemnité d’Immobilisation de Terrain, en particulier dans le cas des promesses unilatérales de vente.
Ce Comité est composé du Président-Directeur Général, du Directeur Général Finances, du Directeur Général Commercial et Marketing, du Directeur RSE et Innovation, du Directeur Général chargé de la région concernée et du Directeur d’Agence.
Pour ce faire, des conducteurs de travaux contrôlent régulièrement sur place l’évolution des travaux, chaque conducteur pouvant avoir la responsabilité de deux ou trois programmes. Des bureaux de contrôle extérieurs sont également mandatés pour assurer la bonne qualité de l’exécution des chantiers. La livraison par tranches des programmes de maisons individuelles donne une très grande sécurité en permettant le démarrage des travaux de la première tranche et des tranches suivantes en fonction du rythme de commercialisation.
Si le projet est retenu par le Comité Foncier, une promesse de vente généralement unilatérale sous condition suspensive de l’obtention du permis de construire définitif et sous les conditions d’usage (libération des lieux, nature du sol, présence de pollution ou d’installations classées, absence de prescription archéologique) peut être signée.
Dans cette promesse figurent en particulier :
Dans certains cas, le groupe contracte des promesses d’acquisition de parts de sociétés qui sont propriétaires de terrains. Ces promesses de cession de parts comportent alors, en plus des conditions suspensives décrites ci-dessus, des conditions suspensives relatives à la réalisation d’audits comptables, financiers et juridiques.
Préalablement au dépôt de la demande de permis de construire et au lancement de la commercialisation, les membres du Comité Foncier se réunissent en Comité d'Engagement pour valider l'opération, son budget actualisé qui sera considéré comme le budget de référence, sa typologie et sa composition. De plus, ils autorisent également le dépôt de la demande de permis de construire, le lancement du dossier de consultation des entreprises (DCE), et le déploiement des outils marketing et commerciaux. Ces décisions sont prises à l’unanimité.
Une demande de permis de construire est alors déposée. Les équipes de Kaufman & Broad suivent son instruction avec les services techniques des villes concernées ou de la Direction Départementale de l’Équipement (DDE) compétente. Le délai d’instruction est généralement de trois à cinq mois. À ce délai, il faut ajouter le délai de recours des tiers, qui est de deux mois à compter de l’affichage du permis de construire sur le chantier et tenir compte, dans certains cas, du délai de retrait par le maire qui est de trois mois. Les tiers (associations, riverains) peuvent en effet contester les autorisations de construire et de démolir en fondant leur recours sur la non-conformité desdites autorisations avec les règles d’urbanisme.
Kaufman & Broad déploie une organisation marketing permettant de répondre à deux objectifs stratégiques majeurs :
En général, la décision définitive d’acquisition des terrains est prise par les membres du Comité Foncier si (i) les autorisations administratives requises en vue de réaliser le programme projeté sont obtenues et purgées des recours des tiers, (ii) la rentabilité prévisionnelle du programme est vérifiée, et (iii) le taux de précommercialisation est satisfaisant (de l’ordre de 50 % en valeur).
À titre exceptionnel, les membres du Comité Foncier peuvent autoriser une acquisition sans que l’ensemble de ces conditions soient respectées.
Le groupe suit régulièrement le niveau de commercialisation de ses programmes immobiliers lors de la concrétisation de l’achat du terrain au cours de chaque exercice. Au 30 novembre 2024, le taux moyen de précommercialisation sur l’ensemble des programmes dont le terrain a été acheté au cours de l’exercice écoulé s’établit à 70 % contre 72 % en 2023.
Si les bilans financiers prévisionnels sur la base desquels le Comité d’Engagement s’est prononcé ne peuvent être respectés, l’acquisition définitive des terrains concernés est soumise à un nouvel examen des membres du Comité Foncier.
Kaufman & Broad s’appuie sur l’ensemble des canaux de vente à sa disposition en fonction de la nature de son offre et dans le but de toujours trouver le meilleur ratio entre les coûts de commercialisation et les rythmes d’écoulement. Ces canaux sont les suivants :
Kaufman & Broad estime que son équipe de vente est particulièrement performante, professionnelle et efficace, car elle bénéficie d’un encadrement et de formations dédiées lui permettant de s’adapter rapidement aux attentes d’accompagnement des clients, qu’ils soient investisseurs particuliers ou futurs résidents de leur acquisition.
Kaufman & Broad s’appuie également sur :
à qui il donne mandat pour distribuer les produits développés par la marque auprès d’une clientèle principalement composée d’investisseurs particuliers. Ce canal de vente est encadré par une équipe interne de Responsables Prescription qui a la charge d’animer ces acteurs, de leur faciliter la sélection des produits et leur présentation à leurs clients.
Enfin, Kaufman & Broad vend une partie de sa production aux investisseurs institutionnels. Pour ce faire, sa Direction Générale en charge du commercial et des Ventes institutionnelles, est en relation constante avec les grands bailleurs de « logement social » ou « intermédiaire », investisseurs institutionnels, banques et établissements financiers, pour identifier les besoins et opportunités et s’appuie sur les directions régionales pour élaborer des propositions adaptées.
Kaufman & Broad jalonne le parcours clients en adaptant ses points de vente en fonction du moment de commercialisation et des besoins des prospects ciblés. Ainsi sont mis en œuvre :
| Espaces de ventes | Boutik | RDV à domicile | Appartements décorés et maisons témoins |
|---|---|---|---|
| Depuis 2020, mise en place ponctuelle des espaces de vente sur les sites de construction dans des zones de chalandises denses. | Adresse permanente de la marque Kaufman & Broad dans un secteur géographique donné qui offrent une expérience digitale et personnalisée. | Rendez-vous au domicile des clients ou dans tout autre lieu en fonction de leur emploi du temps et de leur disponibilité. | Showrooms qui permettent de présenter de nombreuses références en situation, facilitant ainsi le processus de décisions des clients grâce à des conseils de spécialistes et à la possibilité de visualiser la personnalisation de leur logement avant la livraison. |
La crise sanitaire a eu pour effet de généraliser la vente à distance. Le groupe a développé des outils digitaux dédiés à l’accompagnement des clients. Le site principal BtoC www.kaufmanbroad.fr bénéficie en permanence d'évolutions fonctionnelles visant à améliorer en continu l'expérience utilisateur d'une part, le référencement naturel d'autre part.
Kaufman & Broad propose pour l'ensemble de ses programmes vendus aux particuliers une visualisation 3D de la résidence. Cette particularité contribue à la satisfaction client et permet à l'ensemble des canaux de commercialisation d'être particulièrement performants.
Enfin, un site extranet dédié aux réservataires, www.mon-espace.kaufmanbroad.fr, accompagne le client dans son parcours, de la réservation jusqu’à la livraison et lui permet de communiquer avec ses interlocuteurs internes directement depuis son espace sécurisé.
Les contacts apportés à la force de vente sont issus de deux types de leviers :
Ces actions sont déterminées et pilotées en s’appuyant sur les outils de data-reporting, qui permettent à l’équipe de s’assurer précisément et en temps réel du retour sur investissement des actions conduites.
La politique de Kaufman & Broad est de se faire communiquer les plans de financement de ses clients pour s’assurer de leur capacité à financer leur acquisition. Les équipes de vente peuvent aider les clients à monter un projet de financement si ces derniers le souhaitent et au vu des éléments qu’ils fournissent. Cette première analyse permet d’évaluer approximativement la capacité financière de chaque acquéreur et de limiter les risques de mise en jeu de la condition résolutoire liée à la non-obtention du financement.
Dans le cadre de sa stratégie de développement des services rendus aux clients, Kaufman & Broad indique généralement à ses clients des établissements financiers (banques de premier rang de la place) et des plates-formes de courtage avec lesquels le groupe a noué des partenariats destinés à proposer à ses clients des offres aux meilleures conditions. Un conseiller financier peut également être présent dans un espace de vente lors du lancement d’une opération significative.
Le service d’administration des ventes du groupe accompagne les clients jusqu’à la signature de l’acte de vente authentique. Il suit généralement les clients dans le montage financier de leurs dossiers, plus particulièrement dans le montage de leurs dossiers de prêts et de leurs assurances. Il s’assure que le notaire procède aux notifications des projets de contrat de vente des clients qui doivent, en application des dispositions légales, être envoyées aux clients au moins un mois avant la date prévisionnelle de signature. Il s’assure enfin que la convocation pour signature de l’acte notarié est envoyée dans le respect du calendrier fixé.
Depuis le 1er septembre 1999, le groupe commercialise toutes ses opérations sous le régime de la Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), comme la plupart de ses concurrents.
À travers le contrat de VEFA, le législateur a donné aux promoteurs immobiliers la possibilité d’appeler les fonds des clients en fonction de l’avancement des travaux selon un échéancier encadré par la Loi, d’une part, et l’obligation de délivrer en contrepartie aux clients une garantie financière d’achèvement (GFA), d’autre part. La signature du contrat de VEFA rend l’acquéreur immédiatement propriétaire du sol puis de l’édifice au fur et à mesure de sa construction.
Les appels de fonds sont adressés aux clients sur la base des attestations de travaux établies par la maîtrise d’œuvre d’exécution. Si la signature d’un acte de vente intervient alors que les travaux ont démarré, la fraction de prix exigible à la signature sera celle prévue en fonction de l’avancement des travaux. Kaufman & Broad est susceptible d’aménager l’échéancier légal en faveur des clients dans le cadre d’opérations promotionnelles ponctuelles destinées à accroître le rythme de commercialisation de certains programmes.
Le montant versé par le client lors de la signature du contrat de réservation est bloqué sur un compte séquestre réservataire jusqu’à la signature du contrat de vente définitif, date à laquelle les sommes sont définitivement acquises par le groupe. Sur le fondement de la Loi SRU reprise dans le Code de la Construction et de l’Habitation, tout client dispose en effet d’un délai légal de réflexion de 10 jours francs à compter de la réception du contrat pendant lequel il peut se rétracter. En l’absence de rétractation, la vente à réaliser à la suite de la réservation n’est plus soumise qu’à la condition usuelle d’obtention de prêts et du contrat d’assurance y afférent. Le réservataire conserve néanmoins une faculté de désistement moyennant la perte de son dépôt de garantie. Ce montant est restitué au client si (i) le contrat de vente n’est pas conclu du fait du groupe dans le délai prévu au contrat de réservation, (ii) le ou les prêts prévus au contrat de réservation ne sont pas obtenus par le client ou leur montant est inférieur de 10 % aux prévisions du contrat de réservation, (iii) l’un des éléments d’équipement prévus au contrat de réservation ne doit pas être réalisé ou (iv) l’immeuble ou la partie de l’immeuble ayant fait l’objet du contrat de réservation présente, dans sa consistance ou dans la qualité des ouvrages prévus, une réduction de valeur, évaluée par un expert, supérieure à 10 %.
Soucieux de la satisfaction de ses clients, Kaufman & Broad a mis en place un service chargé d’apporter des réponses aux interrogations que peuvent avoir les acquéreurs, tout au long du parcours clients et jusqu'aux bons usages au cours de la vie du bien. Grâce à Klient 360, Kaufman & Broad assure dans son ensemble, la relation et le suivi clients, de la signature chez le notaire jusqu’aux garanties décennales. Ce portail permet notamment, d’assister le client dans ses démarches ainsi que de faciliter le suivi des projets et les échanges de documents avec les clients, qu’ils soient acquéreurs particuliers, investisseurs (privés, sociaux ou institutionnels), locataires ainsi que certaines parties prenantes (syndics, gestionnaires, etc.).
Ainsi, lorsqu’un désordre concernant un bien immobilier est signalé, le service clients prend contact avec l’entreprise de travaux responsable et s’assure de son intervention dans les meilleurs délais. De même, en cas de mise en jeu de la garantie de parfait achèvement (un an suivant la livraison), de la garantie biennale de bon fonctionnement ou de la garantie décennale, le service clients assiste l’acquéreur dans ses démarches en prenant contact avec les entreprises de travaux concernées ou les compagnies d’assurances (pour une description de ces garanties, voir section 4.1.2. « Assurances »).
Afin de s’assurer de la satisfaction de ses clients et de l’amélioration constante de son service clients, Kaufman & Broad a confié à un organisme tiers (BVA) la mise en œuvre d’un baromètre de la satisfaction clients. Ces derniers sont interrogés à différents stades de leur parcours tant sur la qualité générale des constructions que sur les différents services du groupe (équipe de vente, service technique, conseiller Aménagement intérieur et service clients). L’analyse des résultats permet au groupe de mieux cerner les exigences des clients et d’améliorer en continu les produits et les services qu’il leur propose. Des enquêtes de satisfaction sont également menées à la fin du projet et permettent au groupe de réagir rapidement en cas de non-satisfaction. Le lecteur est invité à se reporter à la section 5.3.4.3. pour plus de détail.
En écoutant ses clients et ses parties prenantes, en observant leurs évolutions, leurs façons de vivre et de travailler, le groupe a pu imaginer et créer des produits répondant à leurs aspirations et qui sont devenus des références dans son secteur. La notoriété de Kaufman & Broad a été, notamment, construite sur la qualité de la conception ainsi que celle de l’exécution de ses réalisations.
Les produits de Kaufman & Broad se composent de quatre grands types de produits : (i) les appartements, (ii) les maisons individuelles en village (iii) les résidences gérées (affaires, étudiants, tourisme et services) et (iv) l’Immobilier tertiaire.
Le groupe propose à ses futurs clients qui envisagent de devenir propriétaire d’un logement neuf de profiter ainsi de nombreux atouts que réservent ce type de biens à savoir : confort et sécurité accrus, économies d’énergie (labels et normes respectés), aides au financement, dispositions légales spécifiques, etc. Les avantages se déclinent selon les éléments suivants :
Le groupe a développé en France, depuis plus de 55 ans, le concept de village de maisons individuelles. Une attention toute particulière est attachée au choix des sites.
De plus dans ce type d’opération le groupe propose la prise en compte et l’intégration de réflexions autour des critères suivants :
Savoir-faire dans la conception des maisons
Chaque maison individuelle est livrée avec un jardin privatif et paysagé.
En Régions, le groupe développe son activité de maisons individuelles en village avec des produits destinés à la fois aux primo et second accédants pour des prix variant généralement entre 260 000 et 650 000 euros.
Kaufman & Broad s’attache à ce que ses maisons aient une architecture harmonieuse et une conception intérieure fonctionnelle.
En Île-de-France, les maisons individuelles en village généralement proposées par le groupe sont :
Kaufman & Broad apporte une grande attention à l’architecture de ses immeubles, au traitement des parties communes (halls d’entrée, paliers d’étage, espaces partagés, jardins et espaces verts), à l’aménagement et à l’optimisation des espaces et aux ouvertures vers l’extérieur. Dans ses programmes de logements collectifs, le groupe qui privilégie une architecture intégrée dans les sites urbains peut avoir recours à des architectes de renom. Grâce à un service interne dédié à cette fonction, qui retravaille les plans proposés par les cabinets d’architecte, les plans des appartements sont optimisés en termes de volumétrie et de fonctionnalité. Le groupe réalise également des immeubles en tenant compte des dernières exigences en termes d’économies d’énergie, conformément à la législation RT 2012, RE 2020.
En Île-de-France, le groupe réalise des logements collectifs destinés principalement à :
En Région, le groupe réalise ses programmes de logements collectifs sous la marque Kaufman & Broad, destinés principalement à :
Le développement du groupe Kaufman & Broad en Région lui permet de réaliser des logements collectifs destinés à des primo-accédants, des seconds acheteurs et des investisseurs dans les principales agglomérations, mais également sur des villes secondaires à forte activité économique.
Par ailleurs, on observe sur les côtes atlantiques, normandes et bretonnes une hausse de la demande, zones dans lesquelles le groupe se positionne depuis plusieurs années en lien avec leurs fortes attractivités qui séduisent notamment, une clientèle de retraités.
La question de l’accession au logement pour tous est au cœur des enjeux de croissance des collectivités locales qui visent à atteindre le seuil de 25 % de logements sociaux requis par la loi SRU, tout en développant un habitat social qualitatif et abordable. Afin de soutenir ces dernières dans la mise en œuvre de ces politiques, Kalilog propose des solutions clefs en main. Ces solutions couvrent l’ensemble du processus, de la recherche de foncier à la livraison de projets sur-mesure, destinés à des ventes en bloc pour des bailleurs sociaux. Il s’agit d’une structure dédiée, opérant sur l’ensemble du territoire national, pour faire face aux besoins de réalisation de programmes de logement social en particulier dans des zones dans lesquelles Kaufman & Broad n'opère pas directement (en dehors des grandes métropoles). Cette activité est pour le groupe une nouvelle diversification et un développement complémentaire à travers des projets VEFA 100 % social.
Kaufman & Broad développe, sur l’ensemble du territoire national, des résidences-services de tourisme, d’étudiants, d’affaires, de jeunes actifs ou de seniors (non médicalisées). Leur exploitation est confiée à des gestionnaires sélectionnés pour leur expertise et leur solidité financière, assurant aux propriétaires une garantie locative. Ces logements sont commercialisés dans le cadre des dispositifs en investissement LMNP amortissable, permettant aux acquéreurs de bénéficier de la récupération de TVA.
Le développement de cette activité s’articule autour de trois axes stratégiques majeurs :
Du fait de l’allongement continu de l’espérance de vie et du vieillissement croissant de la population française, Kaufman & Broad a lancé en 2017 un concept innovant : «Cosy Diem», une co-entreprise avec Sérénis, pour exploiter des résidences seniors acquises par la SCI KetB Seniors (détenue à 51 % par Kaufman & Broad et à 49 % par la Banque des Territoires). En septembre 2021, Kaufman & Broad et la Banque des Territoires (Groupe Caisse des Dépôts) se sont associés dans une nouvelle société commune pour renforcer l’offre résidentielle dédiée au bien-vieillir en France. Elle s’articule autour des éléments suivants :
Chaque année, les étudiants peinent à se loger dans les centres villes, alors que leur nombre s'accroît. En 2021, Kaufman & Broad s’est associé à la Banque des Territoires et a pris une participation majoritaire dans la société Neoresid Holding, afin de devenir le gestionnaire des activités étudiants que le groupe souhaite développer, notamment à travers sa filiale d’investissement dans les résidences gérées. Neoresid est un opérateur reconnu dans le domaine des résidences gérées, plus particulièrement de résidences étudiants. Ce projet s’inscrit ainsi dans une démarche de développement d’une offre qualitative sur l’ensemble du territoire, et notamment dans les zones tendues avec une forte présence effective ou potentielle d’étudiants, et où l’offre actuelle de résidences gérées et de services associés pour les étudiants est réduite.
L’activité tertiaire du groupe Kaufman & Broad permet de développer de la mixité urbaine autour de multiples produits tout en accompagnant les clients et les investisseurs dans la création de nouveaux lieux de vie. Ces équipes conçoivent, développent et font construire des projets transverses qui contribuent au développement urbain des villes : bureaux, hôtels, plateformes logistiques, ensembles commerciaux et locaux pour l’enseignement supérieur. Il s’agit d’un accompagnement sur-mesure pour des surfaces allant de 3 000 à 100 000 m2 sur l’ensemble du territoire et plus particulièrement dans les grandes métropoles.
Le groupe exerce cette activité, soit pour le compte de tiers (Maîtrise d’Ouvrage Déléguée et contrat de promotion immobilière), soit pour son propre compte en vue de la commercialiser, en respectant généralement une politique stricte d’achat de terrains une fois l’ensemble du programme précommercialisé (Vente en l’état futur d’achèvement).
Dans toutes ses réalisations d’Immobilier d’Entreprise, Kaufman & Broad s’attache à répondre aux préoccupations essentielles des utilisateurs : optimisation de l’usage des surfaces, qualité, pérennité, sécurité de l’investissement, rentabilité à long terme, respect et protection de l’environnement et attractivité économique. Pour cela, le groupe conçoit :
Ces immeubles répondent aussi parfaitement aux attentes des investisseurs, en valorisant au maximum l’investissement effectué par une conception de grande qualité (immeuble haut de gamme), privilégiant la flexibilité des espaces, leur capacité d’évolution dans le temps et leur pérennité ce qui permet de maximiser le cycle de vie de ce dernier.
Chaque projet d’un ensemble de bureaux neuf est unique. Les équipes du Pôle Tertiaire de Kaufman & Broad sont donc présentes à chaque étape du projet, de la conception à la réalisation, pour accompagner clients, investisseurs et occupants dans la création d’un projet « sur mesure ». Un immeuble neuf de bureaux est l’aboutissement d’un processus de création minutieux, la compilation de paramètres rigoureux et de choix décisifs effectués en étroite collaboration avec les partenaires du groupe afin de :
Depuis 2010, Kaufman & Broad s’est engagé dans le marché de la restructuration de bâtiments tertiaires pour s’adresser aux :
Cette offre de rénovation permet de bénéficier à la fois d’une revalorisation de leur patrimoine immobilier, de réductions significatives des consommations énergétiques, d’une remise aux normes et de la restructuration sur-mesure des bâtiments. Les projets de réhabilitation du groupe permettent de faire évoluer les usages de bâtiments tout en conservant le gros œuvre et la structure. Cette approche permet d’économiser une partie des émissions carbone liées aux matériaux par rapport à une construction neuve et également de réduire l'imperméabilisation des sols.
Pour le groupe, les enjeux de la restructuration peuvent se décliner ainsi :
L’objectif est de recréer une attractivité permettant de retrouver un nouveau cycle de rentabilité à long terme et une liquidité optimale des actifs immobiliers.
Le marché de l’immobilier logistique est un marché mondial en développement qui connait depuis ces dix dernières années, une croissance significative, en lien notamment avec l'essor majeur du e-commerce, accélérée par la pandémie de COVID-19. Les entreprises cherchent continuellement à optimiser leur chaîne d'approvisionnement, ce qui les pousse à investir dans des entrepôts stratégiquement situés.
Malgré les besoins grandissants du marché, celui-ci fait face à une réglementation importante ainsi qu’à une raréfaction foncière mettant en évidence deux grands enjeux pour le groupe : (i) la recherche et l’usage de bâtiments/terrains ainsi que (ii) leur optimisation via des innovations technologiques, telles que l'automatisation, mais également la verticalisation des entrepôts.
Pour répondre à ces enjeux ainsi qu’aux besoins du marché, Kaufman & Broad a choisi de s’associer à Concerto, créé en 1998 et filiale du groupe depuis 2014, le groupe est ainsi devenu l’un des leaders de l’ingénierie logistique en France. Concerto intègre une équipe dédiée à la logistique dotée d’une double compétence :
Cette double compétence des équipes de Concerto leur permet de déceler en amont les projets qui ont un réel potentiel logistique. Cette activité complète de manière stratégique l’expertise et les savoir-faire du Pôle Immobilier d’Entreprise et démontre sa capacité à créer de la valeur pour ses clients industriels, distributeurs ou prestataires logistiques, en leur proposant des solutions et des projets adaptés aux nouveaux défis techniques que rencontrent aujourd’hui les métiers de la logistique.
En accompagnant les Villes dans leurs projets urbains complexes, le groupe contribue à réduire l’empreinte écologique de la Ville de demain tout en assurant sa croissance future. Après la création d’une Direction des Projets Urbains en 2014, Kaufman & Broad a lancé fin 2019 la Direction de l’Aménagement pour répondre aux attentes des collectivités dans leurs projets éco-urbains. Né de cette volonté, Aménagement et Territoires incarne cette ambition en intégrant dès la conception l’analyse du cycle de vie global des quartiers, en favorisant une approche vertueuse et en établissant une relation partenariale durable avec les villes.
Aménagement et Territoires propose une expertise forte pour concevoir des quartiers durables qui rassemblent, sont vivants et résilients, en s’appuyant sur le savoir-faire immobilier du groupe. La direction Aménagement et Territoires s’inscrit également dans une stratégie d’intégration d’innovations en matière de mobilité, d’énergie, de sobriété, d’économie circulaire et de nouveaux services urbains. Chaque projet, en accord avec les collectivités, se fixe des objectifs cibles d’excellence et des indicateurs de mesure sur lesquels le groupe s’engage dans la durée. Les opérations que le groupe développe sont de taille très variée et reposent sur la conviction que la réussite d’un quartier durable passe par la mise en cohérence de l’ensemble des composantes de son écosystème.
Depuis plusieurs années, Kaufman & Broad développe une activité de Développeur-Investisseur-Exploitant dans le domaine des résidences gérées. L’objectif est de proposer aux investisseurs institutionnels, privés et publics des portefeuilles de résidences étudiants et seniors offrant des rendements réguliers avec un risque en capital modéré sur 10 à 20 ans. Cette activité bénéficie des tendances démographiques favorables à ces segments.
Grâce à son expertise, Kaufman & Broad couvre l’ensemble de la chaîne de valeur : prospection foncière, conception, réalisation et exploitation. La stratégie de financement s’appuie sur la structure bilancielle forte de Kaufman & Broad. Elle s'articule autour d'un équilibre entre dette et fonds propres, ces derniers pouvant être partagés, au cas par cas, à parité entre Kaufman & Broad et des investisseurs tiers.
En 2021, puis en 2024 Kaufman & Broad s’est associé à la Banque des Territoires afin, d'une part de constituer au travers de sa filiale d’investissement dans les résidences gérées un portefeuille de résidences séniors et étudiants ; et d'autre part, de devenir le gestionnaire des activités étudiants mais aussi séniors, grâce à ses participations dans les sociétés Cosydiem et Néoresid. Outre les résidences actuellement en portefeuille, plusieurs projets sont identifiés et pourraient être développés au cours des prochaines années sur la base de ce modèle mis en place par Kaufman & Broad.
Les tendances du marché du logement neuf sont principalement influencées par les indicateurs macroéconomiques présentés ci-après.
L’évolution du taux de croissance du PIB
Dans un contexte peu porteur, le PIB français est quasiment stable à 1,1 % par rapport à celui de l'année 2023. Si la consommation des ménages a rebondi, l’investissement des entreprises a en revanche décéléré et le commerce extérieur s’est dégradé, pesant sur l’évolution du PIB. Par ailleurs, l’activité dans la construction poursuit son recul, en particulier s’agissant de la construction de logements neufs.
Source : INSEE.
Au quatrième trimestre 2024, le taux de chômage au sens du BIT s'établit à 7,3 % de la population active en France (hors Mayotte) quasi stable (-0,1 point) à 7,4 % de la population active au quatrième trimestre 2023. Il demeure légèrement supérieur à son précédent point bas depuis 1982 (7,1% au quatrième trimestre 2022 et au premier trimestre 2023) et nettement au-dessous de son pic de mi-2015 (-3,2 points). En moyenne au quatrième trimestre 2024, le taux d’emploi des 15-64 ans se replie de 0,2 point sur le trimestre, à 68,9 %. Il demeure supérieur de 0,4 point à son niveau d’un an auparavant.
Depuis plusieurs années, le groupe a bénéficié d’un environnement favorable caractérisé par des taux de crédit immobilier bas pour son activité Logement et par des durées de crédit relativement longues ; en revanche, depuis 2022, le secteur de l'immobilier a été affecté par la remontée rapide des taux de crédit à l’habitat passant d’à peine 1 % à un peu plus de 3,0 %.
Les taux d’intérêt sur les crédits immobiliers(1) s'établissent à 3,15 % en décembre 2024 contre 3,61 % en janvier 2024.
Source : Banque de France.
Durant cette période, la durée moyenne(2) des prêts immobiliers s’est portée de 15,4 ans (en moyenne au 1er trimestre 2004) à 21,7 ans à fin décembre 2024, soit un allongement de plus de 6 ans en près de deux décennies. Cet accroissement, conjugué à des taux d'intérêts bas, a permis d’absorber les conséquences de la hausse continue du prix des logements et de, souvent, contenir le taux d’effort sous la barre du seuil de 35 %. A fin 2024, la durée moyenne s’établit au niveau le plus élevé constaté jusqu’alors, en décembre 2018 avec 21,8 ans.
Source : Banque de France.
Source : Banque de France.
La production de « crédits nouveaux à l'habitat (hors renégociations) aux particuliers » est passée de 7,7 milliards d’euros en janvier 2014 à 9,9 milliards à fin janvier 2025, soit une progression de 29 % en une décennie. Toutefois durant cette période l'activité de production de crédit immobilier a connu un pic entre fin 2021 – début 2022 avec près de 22 milliards de crédits nouveaux à l'habitat des ménages. Toutefois, depuis la forte remontée des taux d’intérêt et le resserrement des conditions d’octroi de ces dernières années, cette production de nouveaux crédits est en fort repli de 55 % par rapport à ce point haut est en recul entre fin décembre 2024 s'établissant à 11,4 milliards d’euros et janvier 2025 (-14,7 %). La remontée des taux de crédit immobilier induite par celle des principaux taux directeurs, impulsés par les principales banques centrales en vue de resserrer leurs politiques monétaires pour faire face aux tensions inflationnistes depuis la mi-2021, devrait se stabiliser sur les niveaux actuels, au cours des prochains mois, voire années. Il paraît donc probable que dans un contexte, les taux de crédit immobilier restent dans une fourchette de 3 à 3,5 % au cours des prochains trimestres.
Sur l’année 2024(3), les réservations de logements neufs ont été en recul de plus de 6,6 % par rapport à la période comparable de l’année 2023, à près de 61 000 réservations de logements neufs soit un niveau équivalent à 1995. Cette baisse intervient après une année 2023 en baisse de près de 37 % (65 086 ventes à fin 2023 contre 103 199 ventes fin 2022). Le marché a été quasiment divisé par deux depuis 2021, où le nombre de réservations s'était établi à près de 120 000 logements.
• Sur l'année 2024(4), l'offre commerciale de logements neufs est en baisse d'environ 12 % par rapport à la période comparable de l’année 2023 (stock commercial en fin de période correspond à "l'encours de logements neufs disponibles à la vente aux particuliers") : il s'établit à 104 036 logements offerts à la vente à fin 2024 contre 117 959 logements offerts à la vente fin 2023.
Les ventes de résidences services sont en légère baisse en 2024 de 1,8 % par rapport à 2023. Elles représentent 5 500 logements soit 5,9 % des réservations totales de logement en 2024, contre 5 600 logements en 2023 soit 5,6 % des réservations totales de logements.
En termes de typologie d’acheteurs (source FPI), la situation se décompose comme suit :
• Par rapport à 2023, les ventes au détail enregistrent un repli de 3,7 %, sur un an et représentent 59,2 % des ventes de logements neufs(5). Les ventes en bloc (hors Résidences Services) enregistrent une baisse de 9,7 % par rapport à la période comparable à 2023 et représentent 35,0 % des ventes ;
Évolution des réservations, des stocks et du prix moyen des Maisons individuelles en village depuis 10 ans (Données en base 100 - 2014) (hors ventes en bloc et sur constructions existantes).
Source : Ministère de la transition écologique et de la cohésion des territoires, enquête sur la commercialisation des logements neufs (ECLN).
Le graphique ci-dessus illustre trois tendances clés dans le marché des Maisons individuelles en village. Bien que les réservations soient en baisse depuis 2014 et que les stocks se stabilisent, le prix moyen continue, quant à lui, de rester élevé.
Source : Ministère de la transition écologique et de la cohésion des territoires, enquête sur la commercialisation des logements neufs (ECLN).
Le graphique ci-dessus démontre un fort repli des réservations alors que les prix continuent à un niveau élevé, et que les stocks amorcent une diminution continue depuis la fin de l'année 2023.
Source : Ministère de la transition écologique et de la cohésion des territoires, enquête sur la commercialisation des logements neufs (ECLN).
Stock de logements : logements en projet, logements en cours de construction et logements achevés.
Le stock de logements proposés à la vente est en baisse à fin décembre 2024 (-11,8 %) à 104 036 unités, contre 117 959 logements à fin décembre 2023. Au cours de l’année 2024, 60 749 logements ont été réservés, en baisse de 6,7 % par rapport à 2023 avec 65 086 réservations. Les mises en vente, quant à elles, sont en baisse de 29,1 % entre 2023 et 2024, passant de 79 939 logements en 2023 à 52 399 logements en 2024. Enfin, les annulations sont en amélioration avec un recul de 22,0 % entre 2023 et 2024.
| Région | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Île-de-France | 21 550 | 24 598 | 33 623 | 35 421 | 38 937 | 40 631 | 27 695 | 28 311 | 24 237 | 17 404 | 17 280 |
| Auvergne-Rhône-Alpes | 13 473 | 16 165 | 19 532 | 19 590 | 17 856 | 18 352 |
| 14 | 527 |
|---|---|
| 17 | 855 |
| 16 | 917 |
| 10 | 394 |
| 9 | 725 |
| 9 | 479 |
| 11 | 549 |
| 13 | 900 |
| 15 | 582 |
| 15 | 832 |
| 15 | 474 |
| 11 | 944 |
| 13 | 823 |
| 11 | 269 |
| 6 | 196 |
| 6 | 334 |
| 10 | 313 |
|---|---|
| 11 | 767 |
| 14 | 165 |
| 13 | 490 |
| 12 | 973 |
| 12 | 540 |
| 10 | 500 |
| 13 | 209 |
| 10 | 774 |
| 6 | 506 |
| 5 | 059 |
| 6 | 487 |
|---|---|
| 7 | 383 |
| 9 | 823 |
| 10 | 149 |
| 8 | 172 |
| 8 | 113 |
| 7 | 354 |
| 8 | 148 |
| 6 | 619 |
| 4 | 137 |
| 3 | 676 |
| 4 | 574 |
|---|---|
| 6 | 200 |
| 7 | 887 |
| 7 | 322 |
| 7 | 641 |
| Bretagne | 8 021 |
|---|---|
| 6 346 | |
| 8 500 | |
| 6 680 | |
| 4 133 | |
| 3 476 | |
| Pays de la Loire | 3 012 |
| 3 983 | |
| 5 384 | |
| 5 966 | |
| 6 163 | |
| 5 883 | |
| 4 880 | |
| 5 734 | |
| 4 793 | |
| 3 058 | |
| Hauts-de-France | 4 435 |
| 6 036 | |
| 7 198 | |
| 7 462 | |
| 6 404 | |
| 6 061 | |
| 4 981 | |
| 6 562 | |
| 4 900 | |
| 3 198 | |
| 3 312 | |
| Normandie | 3 692 |
| 4 909 | |
| 5 875 | |
| 5 864 | |
| 5 845 | |
| 6 262 | |
| 4 631 | |
| 6 499 | |
| 6 236 | |
| 3 816 | |
| 3 145 | |
| 1 905 | |
| 2 501 | |
| 3 458 | |
| 3 354 |
| Centre-Val de Loire | 3 590 |
|---|---|
| 3 689 | |
| 3 363 | |
| 3 922 | |
| 4 234 | |
| 3 011 | |
| 2 508 | |
| Bourgogne-Franche-Comté | 1 421 |
| 1 774 | |
| 2 226 | |
| 2 702 | |
| 2 551 | |
| 2 481 | |
| 2 432 | |
| 3 187 | |
| 3 365 | |
| 1 597 | |
| 1 366 | |
| Corse | 1 429 |
| 1 783 | |
| 2 089 | |
| 1 913 | |
| 1 849 | |
| 1 865 | |
| 1 769 | |
| 1 890 | |
| 1 959 | |
| 1 057 | |
| 1 001 | |
| 1 062 | |
| 1 236 | |
| 1 743 | |
| 1 547 | |
| 1 386 | |
| 1 717 | |
| 1 162 | |
| 1 644 | |
| 1 216 | |
| 579 | |
| 542 | |
| TOTAL France | 82 832 |
| 99 884 | |
| 126 903 |
130 362
129 199
131 089
101 584
119 284
103 199
65 086
60 749
Source : Ministère de la transition écologique et de la cohésion des territoires, enquête sur la commercialisation des logements neufs (ECLN) - Dido - Ventes aux particuliers (hors ventes en bloc et sur constructions existantes) (en données régionales).
(en milliers)
(a) En données brutes : individuels purs, individuels groupés, collectifs, résidences (constructions neuves et constructions sur bâtiments existants).
Source : Ministère de la transition écologique et de la cohésion des territoires, Dido - de 2018 à 2024, le nombre de logements autorisés et mis en chantier ont été recalculés par le ministère.
Au 31 décembre 2024, 331 831 logements ont été autorisés contre 378 383 logements en 2023, soit une baisse de 12,3 %. Ils se répartissent entre les logements individuels purs (75 361), les maisons individuelles groupées ou en village (43 314), les collectifs (165 687) et enfin les logements en résidences (47 469). Au 31 décembre 2024, 290 814 logements ont été mis en chantier (commencés) contre 307 735 logements commencés en 2023, soit une baisse de 5,5 %. Ils se répartissent entre les logements individuels purs (69 287), les maisons individuelles groupées ou en village (37 385), les collectifs (146 582) et enfin les logements en résidences (37 560).
(en milliards d'euros)
Source : BNP Real Estate / Knight Franck / CBRE (- Etudes de marché )
Concernant le marché de l’Immobilier d’entreprise, 12,5 milliards d’euros ont été investis en 2024 (en baisse de près de 13 % par rapport à 2023). La répartition des investissements en 2024 montre le fort recul des bureaux depuis la crise du Covid-19 avec 5 milliards d’euros investis pour l'année 2024, à comparer à plus de 18 milliards d’euros (une chute de près des trois quarts), et représente désormais 40 % du total des montants investis en France en 2024 (en baisse de près de 21 % par rapport à 2023). Avec 2,8 milliards d’euros, les montants investis en Commerce restent stables par rapport à 2023, (à 2,9 milliards d’euros). Le secteur de la Logistique et des Locaux d’Activité représente 3,9 milliards d'euros en 2024 contre 3,0 milliards d'euros en 2023.
Source : BNP Real Estate / Knight Franck / CBRE (- Etudes de marché )
Outre la concurrence de promoteurs régionaux bénéficiant d’une bonne implantation sur leur secteur géographique d’activité, Kaufman & Broad est confronté à d’importants opérateurs nationaux qui interviennent notamment sur les marchés du groupe.
| Acteurs du marché | 2024 | 2023 | 2022 |
|---|---|---|---|
| Nexity(a) |
| 13 | 387 | |
|---|---|---|
| 14 | 602 | |
| 18 | 015 | |
| Cogedim(b) | 7 | 601 |
| 8 | 004 | |
| 10 | 017 | |
| Bouygues Immobilier(c) | 6 | 998 |
| 5 | 867 | |
| 7 | 884 | |
| Bassac(d) | 5 | 723 |
| 4 | 272 | |
| 5 | 205 | |
| Kaufman & Broad | 5 | 543 |
| 5 | 332 | |
| 6 | 214 | |
| Icade(e) | 5 | 300 |
| 5 | 256 | |
| 6 | 014 | |
| Vinci(f) | 4 | 816 |
| 4 | 214 | |
| 6 | 059 | |
| Eiffage(g) | 2 | 154 |
| 1 | 941 | |
| 2 | 481 |
Sources :
Les parts de marché estimées du groupe, en termes de réservations sur chacun de ses secteurs d’activité, ont été les suivantes :
| 6,9% | 6,0% |
|---|---|
| 17,8% | 18,3% |
|---|---|
| 18,5% | 17,0% |
|---|---|
| 10,3% | 5,6% |
|---|---|
| 15,0% | 4,9% |
|---|---|
| 3,8% | 1,2% |
|---|---|
| 11,2% | 6,1% |
|---|---|
| 11,3% | 14,0% |
|---|---|
| 9,2% | 15,7% |
|---|---|
| 3,4% | 1,8% |
|---|---|
| 5,9% | 3,5% |
|---|---|
| 3,4% | 21,2% |
|---|---|
| 9,2% | 8,3% |
|---|---|
| 9,1% | 8,2% |
|---|---|
Source : Kaufman & Broad et Ministère de la transition écologique et de la cohésion des territoires, enquête sur la commercialisation des logements neufs (hors ventes en bloc et sur constructions existantes).
(a) Représente l'activité Logements collectifs pour le groupe, incluant les résidences-services et hôtelières.
La politique du groupe consiste à développer, dans les villes ayant une profondeur de marché avérée, une offre de logements (collectifs, maisons individuelles en village, résidences avec services…) qui réponde aux exigences et aux évolutions d’une large clientèle. Celle-ci est composée d’une part de particuliers (accédants à la propriété en résidences principales et secondaires ou investisseurs), et d’autre part d’investisseurs en bloc privés, sociaux ou institutionnels. Cette diversification des cibles de clientèles confère au groupe une flexibilité lui permettant de s’adapter rapidement aux évolutions du marché.
| Part des réservations en nombre | Part du chiffre d’affaires réservé (TTC) | 2024 | 2023 | 2024 | 2023 |
|---|---|---|---|---|---|
| Investisseur(a) | 12% | 13 % | 13% | 13 % | |
| Bloc | 73% | 78 % | 65% | 72 % | |
| Primo-accédant | 12% | 7 % | 17% | 11 % | |
| Second accédant | 3% | 2 % | 6% | 4 % | |
| Total | 100% | 100 % | 100% | 100 % | |
| (a) Dont « Pinel » | 7% | 4 % | 7% | 4 % |
Les second-accédants qui sont déjà propriétaires et qui procèdent à la revente de leur résidence principale, sont des couples âgés de 35 à 60 ans et plus, ayant un ou plusieurs enfants. Leur revenu familial mensuel est généralement de 4 500 à 9 000 euros.
Le groupe conçoit des programmes dont les caractéristiques répondent aux exigences de qualité et de rentabilité des investisseurs particuliers, que leurs visées soient de défiscaliser et/ ou de se constituer un patrimoine.
Par ailleurs, dans le contexte économique actuel, Kaufman & Broad s'appuie sur des dispositifs d'incitations fiscales attractifs, renforçant ainsi sa capacité à attirer une clientèle potentielle.
En effet, depuis plus de vingt ans, la construction de logements a fait l’objet de diverses mesures d’incitation fiscale, l’État ayant mis en place des dispositifs de financement de l’accession à la propriété résumés dans le schéma ci-dessous :
| Duflot | Pinel | PTZ+ | Scellier | Pinel+ | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
Le groupe estime que ces dispositifs d’incitation fiscale ont déjà, et devraient encore continuer d’avoir une influence favorable sur le marché du logement neuf, sans qu’il soit toutefois possible d’en quantifier exactement les effets (voir le détail en section 4.2.5.2 « Risques liés aux dispositifs fiscaux pouvant affecter le marché du logement neuf et à l’évolution de la réglementation fiscale »).
Certaines catégories de cessions de logements neufs bénéficient de taux de TVA réduits. C’est le cas plus particulièrement pour l’accession sociale à la propriété depuis la loi ENL (Engagement National pour le Logement) de 2006. Ce dispositif a été reconduit de manière successive avec de multiples modifications. Actuellement, les livraisons de logements qui se font à l’intérieur ou à proximité de quartiers prioritaires de la ville (QPV) bénéficient d’un taux de TVA réduit à 5,5 % sous certaines conditions (accession à la propriété à usage de résidence principale, ressources de l’acquéreur, prix de vente…). Les QPV ont progressivement remplacé les zones ANRU (Agence Nationale de Rénovation Urbaine) depuis la Loi de Programmation pour la Ville et la Cohésion urbaine de 2014.
- Le dispositif d’investissement locatif Pinel
Instauré par la Loi de Finances pour 2013, le dispositif « Duflot », rebaptisé en 2015 dispositif « Pinel », permet aux particuliers qui acquièrent un logement neuf ou en VEFA de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, à la condition qu’ils s’engagent, sur une certaine période, à le louer nu et à usage d’habitation principale du locataire. Le loyer mensuel ainsi que les ressources du locataire ne doivent pas dépasser certains plafonds. Ce dispositif a été reconduit de manière successive jusqu’au 31 décembre 2024, date à laquelle il a pris fin.
- Le dispositif « Pinel + » à compter du 1er janvier 2023
Le dispositif Pinel a été reconduit pour les années 2023 et 2024, avec toutefois des taux de réduction d’impôt dégressifs. Ces taux sont maintenus à leur niveau antérieur pour les opérations portant soit sur des logements situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville, soit sur des logements qui respectent un niveau de qualité élevé en matière de performance énergétique, d’usage et de confort. Il s’agit du dispositif « Pinel + ». Ce dispositif a pris fin au 31 décembre 2024.
- Le « Prêt à Taux Zéro Plus » (« PTZ+ »)
Le « PTZ+ » est accordé aux contribuables sous conditions de ressources, en vue de financer l’acquisition (il finance jusqu’à 50 % de l’opération), les travaux ou la construction de leur résidence principale au titre d’une première accession à la propriété. Le plafond de revenus varie en fonction de la zone géographique où est implanté le logement et du nombre d’occupants. Le remboursement de ce prêt peut être différé de 5, 10 ou 15 ans selon les revenus, et les ménages peuvent louer leur logement au bout de six ans, sans attendre le remboursement total du prêt. Ce dispositif est en vigueur jusqu’au 31 décembre 2027.
La stratégie de Kaufman repose sur un triple constat issu de l’analyse du marché décrite ci-dessus en section 1.2 :
Forte de ce constat, la stratégie de création de valeur financière et extra-financière de Kaufman & Broad est de capter de nouvelles zones de croissance rentable et durable. Son modèle de croissance, générant rentabilité et trésorerie, lui permet de préserver les équilibres financiers à court terme tout en maintenant la dynamique de préparation de l’avenir.
Le groupe est convaincu que le talent de chacun fait la différence. Il a mis en place un modèle social visant à attirer et retenir les talents. Le lecteur est invité à se reporter à la section 5.3.1.1.1. « Construire avec les collaborateurs : politique des ressources humaines du groupe » pour plus de détails.
La politique de Kaufman & Broad consiste à déployer son activité dans des secteurs géographiques avec un potentiel de développement économique et démographique à moyen et long terme. Cet objectif a conduit le groupe à orienter son activité dans les régions les plus dynamiques afin d’y accroître sa part de marché. En 2024, le chiffre d’affaires de l’activité Logement se répartit à 33 % en Île-de-France et à 67 % en régions.
Kaufman & Broad dispose ainsi actuellement de 21 directions d’agences, qui bénéficient d’une grande autonomie quant à la recherche des terrains, à l’élaboration de stratégies de vente, à la conduite des opérations de développement de terrains et de construction et au contrôle des coûts. Les équipes dirigeantes de chacune de ces agences ont une grande expérience de leurs marchés. Chaque agence opérationnelle dispose d’un département de développement et de montage d’opérations, d’un département technique, d’un département commercial et d’un Showroom (ou « Espace Déco ») le cas échéant. Par ailleurs, les directions d’agences bénéficient du soutien de ressources régionales partagées (juridique, contrôle de gestion, achats techniques, administration des ventes) mais aussi des ressources centrales du groupe, à savoir les directions fonctionnelles, qui sont notamment les Directions Financière, Audit, Informatique, Juridique, Fiscale, Marketing/Digital et Communication, Ressources Humaines, Architecture et Qualité, RSE et Innovation.
Kaufman & Broad ouvre des antennes locales dans les agglomérations de plus faibles tailles. Ces antennes dont les effectifs sont réduits aux fonctions de développement, montage et suivi de programmes, et de commercialisation le cas échéant, bénéficient toutefois des moyens mis à disposition par les agences desquelles elles dépendent pour développer leurs opérations immobilières.
Le groupe pense que le positionnement de ses différentes réalisations au travers du pays est en adéquation avec les bassins de clientèle identifiés. À ce titre, Kaufman & Broad s’est implanté dans plus d'une vingtaine de nouvelles villes depuis 2015. Pour plus de détails, le lecteur est invité à se reporter à la section 1.1.1.
Kaufman & Broad dispose actuellement, d’un réservoir à l’étude de 600 000 m² prévus en réhabilitation sur le moyen terme, sur lesquels de nombreux projets sont déjà lancés. La réhabilitation des friches industrielles et tertiaires crée de la valeur :
Le groupe s’attache à ce que ses projets respectent l’environnement. Il travaille simultanément dans plusieurs directions pour optimiser l’impact environnemental global de ses projets, à travers notamment :
La prise en compte de l’impact environnemental et social dans les projets du groupe se traduit également par un renforcement de son dispositif RSE (voir section 5.1.2.), une mise en adéquation des paramètres de rémunération du Management (voir section 5.3.1.1.3.) et le déploiement d’indicateurs de performances extra-financiers liés aux objectifs et/ou engagements du groupe (voir section 5.1.2.1.2.).
Des évaluations ESG accompagnent la démarche RSE de Kaufman & Broad (voir section 5.1.2.1.3.).
Le groupe a accéléré en 2020 ses réflexions sur le développement d’une activité de Développeur-Investisseur exploitant dans le domaine des résidences gérées. L'objectif est de proposer à une nouvelle classe d’investisseurs institutionnels, privés et publics, des portefeuilles de résidences gérées (séniors et étudiants) proposant des rendements réguliers avec un risque en capital jugé faible sur 10 à 20 ans. Cette activité bénéficie des évolutions démographiques favorables des populations étudiants et seniors au cours des deux prochaines décennies. Kaufman & Broad a pour objectif de constituer un portefeuille de plus d'une vingtaine de projets de résidences gérées étudiants et seniors à horizon 2030 en exploitation. À date, une dizaine de projets sont en cours de développement, de construction ou d'étude.
Le groupe commercialise ses maisons individuelles et ses appartements principalement sous la marque « Kaufman & Broad », ainsi que, le cas échéant, sous des marques de son portefeuille, issues de rachats et bénéficiant d’une notoriété locale. Depuis 2007, le groupe Kaufman & Broad est propriétaire des marques et logos Kaufman & Broad pour l’Espace Économique Européen, le Royaume-Uni et la Suisse. Pour ce faire, Kaufman & Broad SA a acquis les titres de Kaufman & Broad Europe Sprl (société belge à laquelle KB Home avait préalablement apporté les marques et logos, devenue depuis Kaufman & Broad Europe SAS, société de droit français). Des accords de licence ont été conclus entre Kaufman & Broad Europe SAS et Kaufman & Broad SA, d’une part, et entre Kaufman & Broad Europe SAS et les principales filiales opérationnelles de Kaufman & Broad SA, d’autre part. Aux termes de ces contrats, Kaufman & Broad Europe SAS a consenti à Kaufman & Broad SA et ses filiales une licence d’exploitation portant sur les marques, logos et noms de domaine Kaufman & Broad en France pour une durée indéterminée, sauf dénonciation par l’une ou l’autre des parties moyennant le respect d’un préavis de trois (3) mois.
La licence est consentie à titre gratuit par Kaufman & Broad Europe SAS à Kaufman & Broad SA et en contrepartie d’une redevance de 0,7 % (HT) du montant annuel hors taxes des ventes notariées pour les filiales de Kaufman & Broad SA (payables trimestriellement) (voir section 3.5.2. « Informations sur les opérations conclues avec les membres des organes d’administration et de direction »).
Le groupe est propriétaire d’autres marques qu’il peut être amené à utiliser dans le cadre de son activité, notamment Bréguet, SMCI, Park, Frank Arthur, Kalilog, etc. Le groupe a également pris des participations dans les sociétés suivantes : Serge Mas Promotion (depuis décembre 2015) qui développe des opérations sous sa marque ; « Cosy Diem » qui fait construire et exploite des résidences séniors (voir section 1.1.2.3.1.4. « Résidences Gérées »). En décembre 2021, Kaufman et Broad a pris une participation majoritaire dans la société Neoresid Holding.
Depuis sa création, Kaufman & Broad est à l’origine de nombreuses innovations en faveur du confort et de la convivialité. Le groupe dispose en effet :
La stratégie d’innovation de Kaufman & Broad est sous la responsabilité de la Direction de l’Innovation et de la RSE, en lien avec le Comité de Direction (voir le détail en section 5.1.2.1. « La prise en compte de la RSE et de l’innovation au niveau de la gouvernance du groupe »).
Aucun coût significatif de recherche et développement n’est actuellement en cours. Les frais de développement du groupe sont détaillés à la note 5.2. « Autres immobilisations incorporelles » des états financiers consolidés.
Dans la conduite de ses opérations de promotion immobilière, Kaufman & Broad réalise de nombreux achats destinés à la constitution de ses stocks et travaux en cours liés à ses programmes. Les terrains achetés par le groupe au cours des trois derniers exercices (y compris les terrains achetés par les sociétés acquises au cours de l’exercice dans lequel est intervenue leur acquisition) ont représenté un investissement total de 128,0 millions d'euros contre 325,8 millions d’euros pour l’exercice 2023, incluant l'acquisition des terrains de l'opération de rénovation de la gare d'Austerlitz et 209,2 millions d’euros pour l’exercice 2022. Le lecteur est invité à se reporter aux notes 3.2 « Chiffre d’affaires et marge brute » et 3.4. « Stocks » des états financiers consolidés pour plus de détails.
En dehors de ces investissements liés au cycle d’exploitation, les investissements peuvent être répertoriés selon trois catégories :
A partir de 2020, le groupe a décidé également d'étendre son champ d'intervention en intégrant une activité d'investisseur-exploitant dans le domaine des résidences gérées, notamment à destination des étudiants et des seniors, à celle de développeur-constructeur. Pour plus d’information, le lecteur est invité à se reporter à la section 1.1.2.3.3.2.
La quote-part des fonds investis (en fonds propres et par emprunts) par Kaufman & Broad représente un montant de près de 32 millions d'euros. Par ailleurs, en dehors des investissements et prises de participation mentionnés ci-dessus, le groupe n’a procédé à aucun investissement majeur au cours de l’exercice 2024.
Ces opérations de projets de résidences gérées étudiants et seniors ont représenté un montant de 0,7 million d’euros au titre de l’exercice 2024 (traitées pour partie en acquisitions d'actifs corporels et incorporels et pour le reste dans les flux avec les « Entreprises associées et co-
Pour plus d’information, le lecteur est invité à se reporter à la section 4.2.5.4 « Risques liés aux engagements hors bilan » du présent document.
La croissance dans la zone euro, et notamment en France en 2024, a continué de ralentir. La crise sans précédent que traverse le secteur de l’immobilier trouve son origine dans la baisse continue des attributions de permis de construire depuis 2018, qui a entrainé une raréfaction de l’offre de logements, à laquelle s’ajoute le niveau des taux d’intérêt qui pèse défavorablement sur l’investissement, l’inflation de la réglementation et la fiscalité excessive. Pour autant, les facteurs démographiques et sociologiques continuent à alimenter une demande toujours soutenue et non satisfaite en logements. Pour plus d’informations sur le marché, le lecteur est invité à se reporter à la section 1.2.1 du présent document.
Les résultats 2024 de Kaufman & Broad sont conformes aux guidances annoncées en début d’exercice et démontrent la solidité de son modèle économique et sa capacité à générer de la trésorerie. Sur l’ensemble de l’année 2024, les réservations de logements en valeur de Kaufman & Broad progressent de 7,8 %. La hausse est de 4,0 % en volume, à comparer à un recul de près de 7 % sur l’ensemble du marché du logement. Les réservations restent soutenues par les acquéreurs occupants, dont la part progresse de 6 points d’une année sur l’autre dans les réservations en volume et de 7 points dans les réservations en valeur. Cette tendance démontre l’adaptation de notre offre à la demande. Pour autant, la faiblesse persistante des attributions de permis de construire limite la capacité de Kaufman & Broad à répondre à une demande de logements soutenue par un marché structurellement déficitaire.
Enfin, la structure financière de Kaufman & Broad reste extrêmement solide. A fin novembre 2024, la trésorerie brute s’établit à 502,9 millions d’euros et la trésorerie nette (hors IFRS 16 et Put minoritaire) à 397,6 millions d’euros. La capacité financière s’élève à 702,9 millions d’euros. Le groupe se trouve ainsi en position de tirer pleinement parti de la reprise dans un marché assaini.
Les principaux indicateurs opérationnels sont (i) le volume des réservations, (ii) le nombre de Logements Équivalent Unité (LEU) livrés et (iii) le backlog (carnet de commandes). Le backlog est une synthèse à un moment donné qui permet d’estimer le chiffre d’affaires restant à reconnaître au cours des prochains mois et ainsi de conforter les prévisions du groupe, étant précisé qu’il existe une part incertaine de transformation du backlog en revenus. Les réservations en volume et en valeur sont le reflet de l’activité commerciale du groupe et le baromètre de sa performance. Les réservations en volume sont exprimées en unités (units).
Les LEU (Logements Équivalent Unités livrés) sont également le reflet direct de l’activité. Il s’agit du produit (i) du nombre de logements d’un programme donné pour lesquels un acte de vente notarié a été signé et (ii) du rapport entre le montant des dépenses foncières et des dépenses de construction engagées par le groupe sur ledit programme et le budget total des dépenses dudit programme. Ainsi, un logement vendu sur un programme dont le taux de dépenses engagées représente 30 % résulte en 0,3 LEU. Pour plus d’informations sur les définitions des principaux indicateurs opérationnels du groupe, le lecteur est invité à se reporter à la section 8.7 du présent document.
Les tableaux suivants montrent, pour les Maisons individuelles en village, les Logements collectifs et l’Immobilier tertiaire, l’évolution des principaux indicateurs d’activité au cours des quatre trimestres des exercices 2023 et 2024.
| Pôle Logement : | |
|---|---|
| Logements | |
| Nombre de Réservations net(a) | |
| Réservations en valeur(en milliers d’euros TTC) | |
| Livraisons(LEU)(b) | |
| Backlog (LEU) | |
| Backlog en valeur (en milliers d’euros HT) | |
| Backlog en mois d’activité(c) | |
| Maisons individuelles en village |
| 167 | 44 240 | 54 | 1 209 | 230 638 | 37,1 |
|---|---|---|---|---|---|
| -57 | 654 | 63 | 1 165 | 224 357 | 35,7 |
|---|---|---|---|---|---|
| 130 | 25 500 | 54 | 1 241 | 231 694 | 37,3 |
|---|---|---|---|---|---|
| 97 | 24 702 | 113 | 1 185 | 218 946 | 33,8 |
|---|---|---|---|---|---|
| 337 | 95 095 | 284 | - |
|---|---|---|---|
| 94 | 29 082 | 54 | 1 176 | 224 839 | 35,1 |
|---|---|---|---|---|---|
| 127 | 20 087 | 53 | 1 250 | 225 506 | 34,6 |
|---|---|---|---|---|---|
| 131 | 32 055 | 53 | 1 203 | 219 773 | 30,4 |
|---|---|---|---|---|---|
| 143 | 34 774 | 94 | 1 197 | 218 861 | 31,4 |
|---|---|---|---|---|---|
| 495 | 115 998 | 254 |
|---|---|---|
| 956 | 208 422 | 897 | 10 449 | 1 762 707 | 24,9 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 334 | 307 886 | 942 | 10 837 | 1 865 612 |
|---|---|---|---|---|
| Trimestre | Chiffre d'affaires | Coût des ventes | Résultat brut | Dépenses d'exploitation | Résultat net |
|---|---|---|---|---|---|
| Premier trimestre | 927 | 205 001 | 1 010 | 10 908 | 1 964 370 |
| Deuxième trimestre | 1 090 | 249 050 | 1 030 | 10 838 | 1 923 385 |
| Troisième trimestre | 876 | 184 857 | 883 | 10 442 | 1 828 754 |
| Quatrième trimestre | 1 944 | 324 524 | 1 435 |
| 903 | 191 205 | 1 001 | 10 590 | 1 818 265 |
|---|---|---|---|---|
| 2 013 | 360 696 | 1 483 | 10 684 | 1 768 840 |
|---|---|---|---|---|
10 757
1 834 498
22,2
4 837
963 432
4 358
(a) Il s’agit du nombre de réservations nettes enregistrées au cours de la période considérée, c’est-à-dire du nombre de réservations signées par des clients au cours de ladite période, diminué du nombre de réservations annulées à la fin de la période.
(b) Le nombre de Logements Équivalents Unités livrés, ci-après « LEU », se calcule par programme voir à la section 2.1.1.1. « Définition des principaux indicateurs opérationnels » au paragraphe les « LEU ».
(c) Le backlog ou carnet de commandes en mois d’activité correspond au produit (i) du rapport entre le backlog à la fin d’un mois « m » et la somme des chiffres d’affaires hors taxes des douze mois précédents de m - 1 à m - 12 et (ii) 12 (soit les douze derniers mois d’activité).
| Tertiaire | m2 réservés | Réservations en valeur (en milliers d’euros TTC) | Backlogen valeur (en milliers d’euros HT) |
|---|---|---|---|
| Exercice clos le 30 novembre 2024 | |||
| Premier trimestre | 1 578 | 592 759 | |
| Deuxième trimestre | 12 852 | 20 148 | 583 416 |
| Troisième trimestre | - | -736 | 552 526 |
| Quatrième trimestre | 3 722 | 20 840 | 509 152 |
| Total | 16 574 | 41 830 | |
| Exercice clos le 30 novembre 2023 | |||
| Premier trimestre | 10 932 | 24 489 | 691 671 |
| Deuxième trimestre | - | 665 093 | |
| Troisième trimestre | - | 641 877 | |
| Quatrième trimestre | 9 231 | 622 646 | |
| Total | 10 932 | 33 720 |
Au cours de l’exercice 2024, 5 543 réservations nettes de logements ont été enregistrées contre 5 332 en 2023, soit une augmentation de 4,0 %.
En valeur, ces réservations enregistrent une hausse de 7,8 % et s’établissent à 1 163,3 millions d’euros (TTC), à comparer à 1 079,4 millions d’euros (TTC) en 2023. Le taux d’écoulement de logements sur l’année 2024 s’établit à 26,4 % contre 20,5 % en 2023. Le Pôle Logement représente 96,5 % du total des réservations en valeur du groupe contre 97,0 % en 2023.
Le tableau suivant montre le nombre et la part de logements réservés par type en Île-de-France et en Régions au cours des exercices 2024 et 2023 (du 1er décembre au 30 novembre).
| Nombre de Maisons individuelles réservées | Nombre de Logements collectifs réservés |
|---|---|
| 2024 |
| Île-de-France | 87 | 26% | 128 | 26% | 1 037 | 20% | 828 | 17% |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Régions | 250 | 74% | 367 | 74% | 4 169 | 80% | 4 009 | 83% |
| Total | 337 | 100% | 495 | 100% | 5 206 | 100% | 4 837 | 100% |
Sur l’ensemble de l’exercice 2024, 5 206 Logements collectifs ont été réservés contre 4 837 en 2023, soit une hausse de 7,6 %. Les réservations de Logements collectifs s’élèvent à 1 068,2 millions d’euros (TTC), contre 963,4 millions d’euros (TTC) en 2023, soit une hausse de 10,9 % (+ 104,8 millions d’euros). Cette hausse provient de l'augmentation, en valeur, des réservations réalisées en Île-de-France (+ 8,5 %) représentant une hausse de 22,0 millions d’euros, ainsi qu’en région avec une hausse en valeur de 82,8 millions d’euros (+ 11,7 %).
En 2024, les réservations de Logements collectifs en Île-de-France ont représenté 19,9 % des réservations en volume et 26,3 % en valeur contre respectivement 17,1 % et 26,8 % en 2023. La part des Logements collectifs demeure la plus importante dans les réservations du groupe, représentant 88,6 % en valeur et 93,9 % en volume du total de ces réservations, contre respectivement 86,6 % et 90,8 % en 2023.
Les réservations de Maisons individuelles en village s’établissent à 337 unités pour 95,1 millions d’euros contre 495 unités pour 116,0 millions d’euros en 2023. Le nombre de Maisons individuelles en village réservées est en baisse de 31,9 % en Île-de-France et en Régions. L’Île-de-France a contribué à hauteur de 25,8 % en volume et de 27,9 % en valeur de ces réservations contre respectivement 25,9 % et 33,1 % en 2023. Les Régions ont contribué à hauteur de 74,2 % en volume et de 72,1 % en valeur de ces réservations contre respectivement 74,1 % et 66,9 % en 2023.
| Part des réservations en nombre | Part du chiffre d'affaires réservé (TTC) | |||
|---|---|---|---|---|
| 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | |
| Investisseur(a) | 12% | 13% | 13% | 13% |
| Bloc | 73% | 78% | 65% | 72% |
| Primo accédant | 12% | 7% | 17% |
| 11% | 3% | 2% | 6% | 4% | Total |
|---|---|---|---|---|---|
| 100% | 100% | 100% | 100% |
(a) Dont Pinel
| 7% | 4% | 7% | 4% |
|---|---|---|---|
Pôle Tertiaire
Sur l’exercice 2024, les réservations de l’Immobilier tertiaire se sont établies à 41,8 millions d’euros (TTC) à comparer à 33,7 millions d’euros (TTC) en 2023, soit une hausse de 24,1 %.
Kaufman & Broad a actuellement en commercialisation 58 800 m² de surfaces de bureaux et environ 122 100 m² de surfaces logistiques. Le groupe dispose de 18 200 m² de surfaces de bureaux et environ 61 800 m² de surfaces logistiques à l’étude. Par ailleurs, 123 800 m² de surfaces de bureaux ainsi que près de 13 000 m² de logistique sont actuellement en construction. Enfin, la société a près de 13 500 m² de surfaces de bureaux à réaliser en MOD (maîtrise d’ouvrage déléguée) à signer.
Exercice clos le 30 novembre
| 2024 | 2023* | |
|---|---|---|
| Nombre de réservations net | 1 124 | 956 |
| Réservation en valeur (en milliers d’euros TTC) | 327 459 | 296 285 |
| Prix moyen (en milliers d’euros TTC) | 291 | 310 |
| Logement | 1 124 | 956 |
| Réservation en valeur (en milliers d’euros TTC) | 307 095 | 296 285 |
| Prix moyen (en milliers d’euros TTC) | 273 | 310 |
| Tertiaire |
| Autres | 564 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ouest | 2 023 | 402 966 | 199 | 1 959 | 368 685 | 188 |
| Logement | 2 023 | 407 134 | 201 | 1 959 | 368 685 | 188 |
| Tertiaire | -4 168 | |||||
| Autres | ||||||
| Est | 1 360 |
| 292 | 367 |
|---|---|
| 215 | 1 406 |
| 237 | 955 |
| 169 |
| - | - | - | - | - | - |
|---|---|---|---|---|---|
| - | - | - | - | - | - |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 036 | 151 114 | 146 |
|---|---|---|
| 1 011 | 164 480 | 163 |
| 1 036 | 151 114 | 146 |
|---|---|---|
| 1 011 | 164 480 | 163 |
| Immobilier d’entreprise et logistique(b) | 26 198 | -3 | 34 381 |
|---|---|---|---|
| Logement | 661 | ||
| Tertiaire | 26 198 | -3 | 33 720 |
| Autres | 5 594 |
| 11 | 364 |
|---|---|
| 5 | 594 |
| 11 | 364 |
| 5 543 | 1 205 699 | 218 |
|---|---|---|
| 5 329 | 1 113 151 | 209 |
| 5 543 | 1 163 304 | 210 |
|---|---|---|
| 5 332 | 1 079 431 | 202 |
| 41 830 | ||
|---|---|---|
Le backlog total (carnet de commandes) s’élève à 2 497,0 millions d’euros (HT) au 30 novembre 2024, contre 2 676,0 millions d’euros (HT) au 30 novembre 2023, en baisse de 6,7 %.
| Type de produits | Maisons individuelles | Logements collectifs | ||
|---|---|---|---|---|
| 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | |
| Île-de-France | 90 | 178 | 1 864 | 2 498 |
| Régions | 1 095 | 1 019 | 8 819 | 8 259 |
(a) Terrains, lots à bâtir.
(b) Voir paragraphe ci-dessus « Pôle Tertiaire ».
(c) Bureaux, commerces, locaux d’activité, entrepôts logistiques, etc.
Le backlog Logement s’élève à 11 869 unités, à comparer à 11 954 unités au 30 novembre 2023, soit une légère baisse de 0,7 %. En valeur, il enregistre une baisse de 3,2 % par rapport à fin 2023, s’établissant à 1 987,8 millions d’euros (HT) à comparer à 2 053,4 millions d’euros (HT) à fin 2023.
Le backlog Maisons individuelles en village s’élève à 218,9 millions d’euros et demeure inchangé par rapport à 2023 en valeur. En volume, il s’élève à 1 185 unités contre 1 197 unités par rapport au 30 novembre 2023. Cette baisse provient en grande partie de l'Île-de-France avec une diminution du volume de 49,4 % et un backlog qui a atteint 90 unités pour 24,6 millions d’euros contre 178 unités pour 53,1 millions d’euros en 2023. Cette baisse est partiellement compensée par une hausse de 7,5 % du backlog en volume dans les Régions par rapport à 2023, qui atteint 1 095 unités pour 194,3 millions d’euros en 2024, par rapport à 1 019 unités pour 165,8 millions d’euros en 2023.
Le backlog Logements collectifs s’établit à 1 768,8 millions d’euros en 2024, en baisse de 3,6 % par rapport à fin 2023 où il s’élevait à 1 834,5 millions d’euros. En volume, il s’élève à 10 684 unités contre 10 757 unités en 2023, soit une légère diminution de 0,7 %. En Île-de-France, le backlog Logements collectifs diminue de 25,4 % en volume et en valeur. Par ailleurs, le backlog Logements collectifs en Région enregistre une augmentation de 6,8 % en volume et une hausse de 5,4 % en valeur.
| Exercice clos le 30 novembre | 2024 | 2023* |
|---|---|---|
| Backlogen nombre | 1 844 | 2 542 |
| Backlogen valeur (en milliers d’euros HT) | 409 993 | 551 084 |
| Prix moyen (en milliers d’euros HT) | 222,3 | 216,8 |
| Backlog en nombre | 1 844 | 2 542 |
| Backlogen valeur (en milliers d’euros HT) | 393 396 | 551 084 |
| Prix moyen (en milliers d’euros HT) | 213,3 | 216,8 |
| Île-de-France | ||
| Logement | 1 844 | 2 542 |
| Tertiaire | - | 16 500 |
| Ouest | 4 646 | 750 077 | 161,5 |
|---|---|---|---|
| Ouest | 4 648 | 736 532 | 158,5 |
| Logement | 4 646 | 750 077 | 161,5 |
| Logement | 4 648 | 728 899 | 156,8 |
| Tertiaire | - | 0 | - |
| Tertiaire | 7 632 | - | - |
| Autres | - | -0 | - |
| Autres | - | -0 | - |
| Est | 2 371 | 414 243 | 174,7 |
| Logement | 2 570 | 444 | 188 | 172,8 |
|---|---|---|---|---|
| Tertiaire | 2 371 | 414 | 243 | 174,7 |
| Autres | - | - | - | - |
| Agences Nationales | 2 898 | 398 | 212 | 137,4 |
| Logement | 2 060 | 290 | 362 | 141,0 |
| Tertiaire | - | - | - | - |
| Immobilier d’entreprise et logistique(b) | 110 | 524 513 | 4 768,3 | 134 | 653 842 | 4 879,4 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logement | 110 | 31 861 | 289,6 | 134 | 38 828 | 289,8 |
| Tertiaire | - | 492 652 | - | - | 615 014 | - |
| Autres | -0 | -3 | 13,1 | -0 |
| 11 869 | 2 497 035 | 210,4 | 11 954 | 2 676 006 | 223,9 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logement | 11 869 | 1 987 786 | 167,5 | 11 954 | 2 053 359 | 171,8 |
| Tertiaire(c) | - | 509 152 | - | - |
Le tableau suivant montre le développement du groupe en termes d’offre commerciale, de logements cumulés ouverts à la vente et de réservations cumulées au cours des deux derniers exercices.
(a) Le nombre de lots lancés : il s’agit du nombre de tranches ouvertes à la commercialisation à la fin de la période.
(b) Offre commerciale de fin de période : représente la somme du stock de logements disponibles à la vente au 30 novembre de l’année, c’est-à-dire la totalité des logements non réservés à la clôture de l’exercice.
Le tableau ci-dessous présente la réserve foncière totale du groupe, incluant les terrains à développer et les terrains en cours d’étude.
| Lots pouvant être développés d’ici 2026 (au 30 novembre 2024) | En unités | En m2 estimés |
|---|---|---|
| Réserve foncière(a) | Logements(b) | 30 272 |
(a) Terrains, lots à bâtir.
(b) Voir paragraphe ci-dessus « Pôle Tertiaire ».
(c) Bureaux, commerces, locaux d’activité, entrepôts logistiques, etc.
La présentation et les commentaires relatifs au compte de résultat consolidé pour les années 2024 et 2023 se déclinent en deux niveaux d’analyse pour le chiffre d’affaires et la marge brute : un premier portant sur le groupe et un second portant sur les secteurs opérationnels (Ile de France, Ouest, Est, Immobilier d’Entreprise et logistique et Autres). Les autres éléments du compte de résultat consolidé font l’objet d’une analyse globale.
Le tableau ci-dessous présente les éléments significatifs du compte de résultat consolidé du groupe pour les deux derniers exercices.
| Exercice clos le 30 novembre (en milliers d’euros) | 2024 | 2023 |
|---|---|---|
| Chiffre d’affaires | 1 076 762 | 1 409 055 |
| Marge brute | 208 024 | 257 232 |
| Taux de marge brute (%) | 19,3% | 18,3% |
| Résultat opérationnel courant | 80 768 | 109 332 |
| Résultat opérationnel | 84 180 | 109 332 |
| Résultat net de l’ensemble consolidé | 57 818 | 76 476 |
| Résultat net, part du groupe | 44 969 |
2,26 €
3,03 €
(a) Basé sur le nombre de titres composant le capital social à la fin de période considérée soit 19 862 022 au 30 novembre 2024 et 2023.
Le lecteur est invité à se reporter aux états financiers consolidés pour plus de détails sur les principes comptables, estimation et hypothèses retenus pour l’élaboration des comptes consolidés, notamment la reconnaissance du chiffre d’affaires et de la marge brute.
Le chiffre d’affaires consolidé du groupe au titre de l’exercice 2024 s’établit à 1 076,8 millions d’euros, en baisse de 23,6 % par rapport à 2023 où il s’établissait à 1 409,1 millions d’euros.
Le tableau suivant décompose le chiffre d’affaires et la marge brute par secteur opérationnel pour les exercices 2024 et 2023 :
| Exercice clos le 30 novembre | (en milliers d’euros) | 2024 | 2023* |
|---|---|---|---|
| Livraisons(LEU) (en unités) | 1 511 | 1 686 | |
| Chiffre d’affaires | 356 249 | 397 162 | |
| Marge brute | 65 717 | 79 685 | |
| Livraisons(LEU) (en unités) | Logement | 1 511 | 1 686 |
| Chiffre d’affaires | Logement | 351 976 | 394 455 |
| Marge brute | Logement | 64 749 | 79 090 |
| Autres(a) | - | - |
| Ouest | 1 422 | 256 949 | 36 116 | 1 495 | 292 846 | 48 545 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logement | 1 422 | 250 843 | 35 128 | 1 495 | 275 954 | 45 746 |
| Tertiaire | - | 4 878 | 776 | - | 15 530 | 2 475 |
| Autres(a) | - | 1 228 | 212 | - | 1 362 | 324 |
| Est | 1 479 | 272 446 | 46 996 | 1 289 | 247 858 | 46 786 |
| Logement | 1 479 | 270 588 |
| 46 | 587 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 289 | |||||
| 245 | 796 | |||||
| 46 | 295 | |||||
| Tertiaire | - | - | 0 | - | - | 38 |
| Autres(a) | - | 1 857 | 409 | - | 2 063 | 454 |
| Immobilier d’entreprise et logistique(b) | 24 | 155 034 | 52 558 | 76 | 441 818 | 75 313 |
| Logement | 24 | 6 967 | 1 579 | 76 | 19 690 | 2 578 |
| Tertiaire | - | 146 706 | 49 619 | - | 421 927 | 72 535 |
| Autres(a) | - | 1 360 |
| 360 | 200 | 200 | Autres | 172 | 36 085 | 6 637 | 66 | 29 371 | 6 903 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logement | 172 | 27 600 | 3 667 | 66 | 21 900 | 3 503 | |||
| Tertiaire | - | - | - | - | - | - | |||
| Autres(a) | - | 179 | 1 79 | - | 54 | 54 | |||
| Gestion résidences exploitations | - | 8 307 | 2 791 | - | 7 417 | 3 346 | |||
| Total | 4 607 | 1 076 762 | 208 024 |
| 4 612 | 1 409 055 | 257 232 |
|---|---|---|
| 4 607 | 907 974 | 151 711 |
| 4 612 | 957 796 | 177 212 |
| - | 151 585 | 50 395 |
|---|---|---|
| - | 437 457 | 75 048 |
| - | 8 897 | 3 127 |
|---|---|---|
| - | 6 385 | 1 626 |
| 8 307 | 2 791 | 7 417 | 3 346 |
|---|---|---|---|
(a) Correspond aux ventes de lots nus, aux honoraires extérieurs et à l’activité Showroom. Bureaux, commerces, locaux d’activité, entrepôts logistiques, etc.
La baisse de 49,8 millions d'euros du chiffre d'affaires Logement par rapport à 2023 s'explique principalement par le recul des ventes de logements en Île-de-France et en région, toutes catégories confondues.
Par secteur opérationnel, l’Île-de-France représente une part importante dans l’activité Logement du groupe avec 32,8 % des logements livrés en 2024 (représentant 31,8 % pour les Logements collectifs et 56,7 % pour les Maisons individuelles en village) contre 36,6 % en 2023. Le groupe est également actif dans l'Est et dans l'Ouest où il réalise respectivement 32,1 % et 30,9 % en 2024 à comparer à 28,0 % et 32,4 % en 2023.
La marge brute de l’activité Logement au 30 novembre 2024 s’élève à 151,7 millions d’euros en 2024, contre 177,2 millions d’euros en 2023, soit une baisse de 14,4 % sur un an. Le taux de marge brute Logement diminue, passant de 18,5 % à 16,7 % entre 2023 et 2024.
L’Île-de-France contribue à hauteur de 42,7 % à la marge brute Logement réalisée par le groupe en 2024 (44,6 % en 2023). L'Est et l'Ouest contribuent respectivement à hauteur de 30,7 % et 23,2 % à la marge brute du Pôle Logement.
Pour plus de détails sur le résultat par secteurs opérationnels, le lecteur est invité à se reporter à la note 3.1.1 des états financiers consolidés. Le tableau suivant décompose le chiffre d’affaires et la marge brute par ligne de produits pour les exercices 2024 et 2023 :
| Exercice clos le 30 novembre | (en milliers d’euros) | 2024 | 2023 |
|---|---|---|---|
| Livraisons(LEU) (en unités) | 4 607 | 4 612 | |
| Chiffre d’affaires | 907 974 | 957 796 | |
| Marge brute | 151 711 | 177 212 | |
| Logements collectifs | Livraisons(LEU) (en unités) | 4 323 | 4 358 |
| Chiffre d’affaires | 830 132 | 883 008 | |
| Marge brute | 139 619 | 163 141 | |
| Maisons individuelles | Livraisons(LEU) (en unités) | 284 | 254 |
| Chiffre d’affaires | 77 842 | 74 788 | |
| Marge brute | 12 092 | 14 071 | |
| Tertiaire | - | - | |
| Chiffre d’affaires | 151 585 | 437 457 | |
| Marge brute | 50 395 | 75 048 | |
| Autres(a) | - | - | |
| Chiffre d’affaires | 8 897 | 6 385 | |
| Marge brute | 3 127 |
| 1 | 626 |
|---|---|
| 2 | 791 |
| 3 | 346 |
| Total général | 4 607 |
| 1 076 762 | 208 024 |
| 4 612 | 1 409 055 |
| 257 232 |
(a) Correspond essentiellement à l'activité du showroom, aux ventes de lots nus et honoraires extérieurs (Maîtrise d’Ouvrage Déléguée).
Essentiellement expliquée par la baisse de 32,8 % de la marge brute de l’activité Tertiaire (qui s’établit à 50,4 millions d’euros). Le taux de Marge Brute est de 19,3 % en 2024, contre 18,3 % en 2023.
En 2024, le nombre de Logements Equivalents Unités (LEU) enregistre une légère variation par rapport à 2023, passant de 4 612 à 4 607 unités livrées. Les livraisons de logements collectifs sont en légère baisse, passant de 4 358 en 2023 à 4 323 unités livrées en 2024, tandis que les livraisons de maisons individuelles sont en légère hausse, passant de 254 à 284 unités livrées.
Le chiffre d'affaires total (HT) du groupe est en baisse de 23,6 % par rapport à 2023, s’établissant à 1 076,8 millions d’euros en 2024 contre 1 409,1 millions d’euros en 2023. Cette variation s’explique principalement par la forte baisse dans l’immobilier tertiaire, dont le chiffre d’affaires a diminué de 65,3 %.
Le chiffre d'affaires du segment Logements collectifs a diminué de 6,0 %, passant de 883,0 millions d'euros en 2023 à 830,1 millions d'euros en 2024. Il a été réalisé à la hauteur de 37,3 % en Île-de-France en 2024, contre 41,2 % en 2023. Les régions représentant 62,7 % en 2024, contre 58,8 % en 2023. La part des Logements collectifs dans le chiffre d’affaires total s’élève à 77,1 % contre 62,7 % en 2023.
Le chiffre d'affaires de l’activité Maisons individuelles a augmenté de 4,1 %, passant de 74,8 millions d'euros en 2023 à 77,8 millions d'euros en 2024. Sa part dans le chiffre d’affaires total représente 7,2 %, à comparer à 5,3 % en 2023. La part de l’Île-de-France dans le chiffre d’affaires Maisons individuelles s’établit à 63,9 % et à 36,1 % en Région en 2024.
Le chiffre d'affaires du secteur tertiaire affiche une forte baisse de 285,9 millions d’euros, il s’élève à 151,6 millions d'euros en 2024 contre 437,5 millions d'euros en 2023. La diminution du chiffre d'affaires est due à un effet de base, en raison de la contribution exceptionnelle du projet majeur de la gare d'Austerlitz au cours de l'exercice 2023.
Le chiffre d'affaires des autres activités s'établit à 8,9 millions d'euros en 2024 contre 6,4 millions d'euros en 2023. Le chiffre d'affaires de l’activité résidences étudiants exploitation s’établit à 8,3 millions d'euros en 2024 contre 7,4 millions d'euros en 2023.
La marge brute du groupe s’établit à 208,0 millions d’euros en 2024 contre 257,2 millions d’euros en 2023 soit une diminution de 19,1 % (- 49,2 millions d’euros). Cette variation est essentiellement expliquée par la baisse de 32,8 % de la marge brute de l’activité Tertiaire.
Le résultat opérationnel courant enregistre une baisse de 26,1 %, passant de 109,3 millions d’euros en 2023 à 80,8 millions d’euros en 2024. La marge opérationnelle courante s’établit à 7,5 % contre 7,8 % en 2023. Ce recul de 0,3 point s’explique principalement par la diminution du chiffre d’affaires ainsi que de la marge brute.
Le résultat net de l’ensemble consolidé s’élève à 57,8 millions d’euros en 2024 contre 76,5 millions d’euros en 2023, soit une baisse de 24,4 %. Les participations ne donnant pas le contrôle sont en baisse de 3,5 millions d’euros, passant de 16,3 millions d’euros en 2023 à 12,8 millions d’euros en 2024. Le résultat net, part du groupe s’établit à 45,0 millions d’euros, en baisse de 25,2 % par rapport à 2023 (soit - 15,2 millions d'euros).
La marge nette (résultat net part du groupe exprimé en pourcentage du chiffre d’affaires) s'élève à 4,2 % en 2024, en légère baisse de 0,1 point par rapport à 2023 où elle s'élevait à 4,3 %.
| (en milliers d’euros) | 30 novembre 2024 | 30 novembre 2023 |
|---|---|---|
| Charges commerciales | 17 829 | 20 875 |
| Charges administratives | 56 956 | 64 780 |
| Charges techniques et SAV | 18 438 | 22 021 |
| Charges développement et programmes | 34 033 | 40 224 |
| Total des charges opérationnelles | 127 255 | 147 900 |
Au 30 novembre 2024, les charges opérationnelles s’élèvent à 127,3 millions d’euros contre 147,9 millions d’euros en 2023. Les charges opérationnelles exprimées en pourcentage du chiffre d’affaires connaissent une hausse, passant de 10,5 % en 2023 contre 11,8 % en 2024.
La variation des charges opérationnelles s’explique principalement par les éléments suivants :
Les charges commerciales s’élèvent à 17,8 millions d’euros au 30 novembre 2024 contre 20,9 millions d’euros au 30 novembre 2023. Cette baisse de 14,6 % provient d'une baisse du poste « salaires et charges sociales » à hauteur de 0,6 million d'euros et d'une baisse des « charges de publicité » de 2,3 millions d'euros.
Les charges développement et programmes s’élèvent à 34,0 millions d’euros au 30 novembre 2024 contre 40,2 millions d’euros en 2023, soit une variation de - 15,4 % imputable principalement à l'augmentation du poste « Abandons de projets net de reprises de provisions » pour - 1,2 million d'euros et à la baisse des charges calculées pour 7,0 millions d'euros intégrant une baisse des dotations nettes de provisions pour dépréciation des stocks nouveaux projets et stocks en cours pour 5,6 millions d’euros et une baisse des autres charges calculées pour 1,4 million d’euros.
Au 30 novembre 2024, le montant des produits et charges non courants s'élève à 3,4 millions d'euros, notamment en raison du produit de la cession de résidences gérées ainsi qu'à la réévaluation de ces actifs. Le résultat opérationnel s’établit ainsi à 84,2 millions d’euros contre 109,3 millions d’euros au 30 novembre 2023 soit une baisse de 23 %.
Le résultat financier est en amélioration de 2,6 millions d’euros, passant de -13,8 millions d’euros en 2023 à -11,2 millions d’euros en 2024. La progression du résultat financier au cours de l'exercice 2024 est liée essentiellement aux produits financiers sur placement de trésorerie pour 6,4 millions d’euros, compensés par 4,4 millions d’euros de dotations nettes de reprises sur frais financiers et une baisse de 0,9 million d’euros d’intérêts sur frais d’emprunts.
Les charges d’intérêts sur les lignes de crédit syndiqué et de l’emprunt obligataire sont dues à l’utilisation de ces mêmes lignes de crédit. Pour l'exercice 2024, l’emprunt obligataire est utilisé à hauteur de 100 millions d’euros et les lignes de crédit ont été utilisées à hauteur de 125 millions en moyenne.
Le taux effectif global de la dette prenant en compte l’amortissement global des frais d’intérêts encourus est de 3,89 % contre 3,88 % en 2023, hors amortissement des swaps, du coût de montage des lignes de crédit, de la dette IFRS16, d'actualisation de la dette ainsi que des intérêts des fonds rémunérés sur certaines ventes en blocs (voir section 7.1.5. note 6.3. « Résultat financier »).
Les charges administratives s’élèvent à 57,0 millions d’euros au 30 novembre 2024 contre 64,8 millions d’euros en 2023, soit une variation de -12,1 % imputable essentiellement à la baisse du poste « salaires et charges sociales » pour 2,8 millions d’euros, à la baisse du poste « Honoraires » pour 1,0 million d’euros, à la baisse du poste « impôts et taxes » pour 0,8 million d'euros, à la baisse du poste « charges de location » pour 0,4 million d'euros et à la baisse du poste « Sous traitance informatique » pour 0,5 million d'euros.
Les charges techniques et service après-vente s’élèvent à 18,4 millions d’euros au 30 novembre 2024 contre 22,0 millions d’euros en 2023, la baisse de 16,3 % provenant essentiellement du poste « salaires et charges sociales » pour 3 millions d’euros, à la baisse du poste « Honoraires » pour 0,3 million d'euros et à la baisse du poste « voyages et déplacements » pour 0,2 million d'euros.
Exercice clos le 30 novembre (en milliers d’euros)
| 2024 | 2023 | |
|---|---|---|
| Actif | ||
| Actif non courant | 279 864 | 265 447 |
| Actif courant | 1 493 324 | 1 444 162 |
| Total actif | 1 773 188 | 1 709 609 |
| Passif | ||
| Capitaux propres | 235 693 | 234 463 |
| Passifs non courants | 136 449 | 233 854 |
| Passifs courants | 1 401 045 | 1 241 292 |
| Total passif | 1 773 188 | 1 709 609 |
Au 30 novembre 2024, le total du bilan de Kaufman & Broad représente un montant de 1 773,2 millions d’euros, contre 1 709,6 millions d’euros au 30 novembre 2023. Les capitaux propres s’élèvent à 235,7 millions d’euros à fin 2024, soit une hausse de 1,2 million d’euros par rapport à 2023 qui s’explique principalement par la distribution du résultat 2023 à hauteur de 46,8 millions d’euros, ainsi que l’impact net des opérations sur ses propres titres (rachats d'actions, livraison d'actions gratuites…) pour 2,0 millions d’euros compensés par l'augmentation liée à l'intégration du résultat 2024 de l'ensemble consolidé pour 57,8 millions d'euros diminué de la distribution aux minoritaires.
L’endettement financier brut est constitué des passifs financiers à long terme et à court terme, des instruments financiers de couverture relatifs aux passifs et des intérêts courus sur les postes du bilan.
Il se décompose comme suit :
| 30 novembre 2024 | 30 novembre 2023 | |
|---|---|---|
| Ligne de crédit syndiqué – Crédit Senior | - | - |
| Emprunt obligataire | 100 000 | 150 000 |
| Intérêts courus | 1 602 | 2 322 |
| Autres emprunts | 902 | 13 213 |
| Facilités de crédit utilisées | 3 947 | 4 203 |
| Dette de loyers IFRS 16 | 50 311 | 39 070 |
| Dette de loyers IFRS 16 – Intérêts échus non payés | 302 | 174 |
| Frais d’émission d’emprunt | -1 188 | -198 |
| Dettes financières sur Put minoritaires | 3 777 | 3 667 |
| (en milliers d’euros) | 30 novembre 2024 | 30 novembre 2023 |
|---|---|---|
| Juste valeur des dérivés | - | - |
| Endettement financier brut | 159 653 | 212 451 |
| • dont non courant | 44 158 | 147 922 |
| • dont courant | 115 494 | 64 529 |
Au 30 novembre 2024, l’endettement financier brut du groupe s’élève à 159,7 millions d’euros dont 44,2 millions d’euros de dettes non courantes (principalement d’emprunts obligataires de 100 millions d'euros et de la dette Put Néorésid pour 3,8 millions d'euros, ainsi que plus de 50,3 millions d'euros de dettes IFRS 16).
Les dettes courantes sont essentiellement liées aux 100 millions d’euros d’emprunts obligataires et 1,6 million d’euros d’intérêts courus, 3,9 millions d’euros de facilités de crédits utilisés et de la dette Put Néorésid pour 1,3 million d'euros, ainsi que plus de 8,6 millions d'euros de dettes IFRS 16.
L'endettement financier brut s’élevait à 212,4 millions d’euros au 30 novembre 2023 avec une maturité de 1,6 an contre 0,5 an et 3,9 ans sur les autorisations, à fin novembre 2024.
En date du 30 mars 2020, conformément à la clause prévue au contrat de crédit signé en date du 30 janvier 2019, Kaufman & Broad a effectué une demande de prorogation de la date d'échéance du crédit d’une année supplémentaire telle que prévue aux termes du contrat de crédit, à savoir du 30 janvier 2024 date d'échéance initiale, au 30 janvier 2025, date d'échéance prolongée. La demande a été acceptée par l'ensemble de prêteurs du contrat de crédit syndiqué du 30 janvier 2019.
Le 10 juillet 2024, Kaufman & Broad a mis en place un nouveau contrat de crédit syndiqué de 200 millions d’euros. D'une maturité initiale de 5 ans, ce crédit se substitue au contrat de crédit syndiqué « RCF 2019 » d’un montant de 250 millions d'euros dont l’échéance était fixée à janvier 2025. La mise en place de cette ligne Corporate permettra à la société d'allonger la maturité de ses ressources, tout en lui donnant une flexibilité d'utilisation selon les besoins et opportunités, en complément de sa trésorerie disponible.
À fin novembre 2024, le groupe bénéficiait d’emprunts obligataires composés d’une tranche de 100 millions d’euros (échéance mai 2025) et de 200 millions d’euros de crédit revolving (non tiré au 30 novembre 2024 et à échéance janvier 2029).
Comme indiqué en détail en section 4.2.3.3. « Risques liés aux clauses restrictives des contrats de financement », le groupe est soumis au respect des deux ratios suivants :
| Ratio au 30 novembre 2024 | Seuil(a) | Ratio à date |
|---|---|---|
| Ratio de levier financier | ≤ 3,0 | -4,98 |
| Ratio d’endettement de l’Emprunt Obligataire | ≤ 2,5 | N/A(*) |
| Ratio d’endettement du Contrat du Crédit Syndiqué | ≤ 2,0 | -1,62 |
(a) Seuil à respecter dans le cadre de l’emprunt obligataire et du contrat du crédit syndiqué. Pour plus de détails sur les ratios financiers et leurs modalités de calcul, le lecteur est invité à se reporter au chapitre 4.
| Capacité | Utilisation au 30 novembre 2024 | Échéance | Type | Taux(a) |
|---|---|---|---|---|
| Contrat de Crédit Syndiqué | 10 juillet 2024 |
200 000
-
Janvier 2029
Variable
E(c) + 195 à 271 BPS *
18 mai 2017
-
-
Mai 2024
Fixe
2,88 %
100 000
100 000
Mai 2025
Fixe
3,20 %
100 000
100 000
300 000
100 000
-
-
-
(a) E = Euribor, qui est, pour une échéance donnée, le fixing, calculé chaque jour ouvré, d’un taux moyen auquel un échantillon d’une cinquantaine de grandes banques établies en Europe prête en blanc à d’autres grandes banques.
RCF : Revolving Credit Facility.
La marge applicable dépend du niveau du ratio de levier financier atteint ainsi qu'en fonction des niveaux des Critères RSE définis dans la documentation bancaire.
(b) Revolving credit facility.
| (en milliers d’euros) | 30 novembre 2024 | 30 novembre 2023 |
|---|---|---|
| Endettement financier brut au 30 novembre 2023 | 212 451 | 214 293 |
| Emprunts obligataires | -50 000 | - |
| Dette de loyers IFRS 16 | 11 241 | -2 695 |
| (en milliers d’euros) | 30 novembre 2024 | 30 novembre 2023 |
|---|---|---|
| Dette sur put minoritaires | 110 | 107 |
| Frais d’émission | -990 | 384 |
| Variation des autres emprunts et crédit-bail | -13 031 | 53 |
| Dette de loyers IFRS 16 – Intérêts échus non payés | 128 | -5 |
| Variation des facilités de crédits | -256 | 314 |
| Endettement financier brut au 30 novembre 2024 | 159 652 | 212 451 |
| Variation de l’endettement financier brut en 2024 | -52 799 | -1 842 |
L’endettement financier brut du groupe enregistre une variation entre le 30 novembre 2023 et le 30 novembre 2024 de - 52,8 millions d’euros qui s’explique principalement par la variation de l'emprunt obligataire pour - 50 millions d'euros, par la variation des autres emprunts et crédit-bail pour - 13,0 millions d'euros, partiellement compensés par la variation de la dette de loyers IFRS 16 pour + 11,2 millions d'euros.
| Exercice clos le 30 novembre | (en milliers d’euros) | 2024 | 2023 |
|---|---|---|---|
| Capitaux propres | 235 693 | 234 463 | |
| Dette financière | 159 653 | 212 451 | |
| dont dette financière < 1 an (hors IFRS 16) | 105 278 | 56 359 | |
| dont dette financière > 1 an (hors IFRS 16) | -15 | 113 181 | |
| dont dette de loyers IFRS 16 et dette Put Neoresid | 54 390 | 42 911 | |
| Maturité dette financière | 0,5 ans* | 1,6 an | |
| • Dont (hors dette IFRS 16 et Put Neoresid) : | |||
| Frais d’émission d’emprunt | -1 188 | -198 | |
| Lignes bilatérales / instruments de couverture / autres | 6 391 | 7 182 | |
| Emprunt obligataire |
| Endettement financier net (en millions d'euros) | Gearing (incluant les dettes de loyers IFRS 16 et dette Put Neoresid) |
|---|---|
| -343,2 | -145,6 % |
L’endettement financier net s’entend de l’endettement financier brut diminué de la trésorerie et des équivalents de trésorerie. Au 30 novembre 2024, il ressort en un endettement financier net de -343,2 millions d'euros, en baisse de 205,6 millions d'euros par rapport au 30 novembre 2023 où il s'élevait à -137,5 millions d'euros.
Le gearing (ratio endettement financier net/capitaux propres consolidés) s’établit à - 145,6 % au 30 novembre 2024 contre - 58,7 % au 30 novembre 2023.
| 100 000 | 150 000 | Autres emprunts |
|---|---|---|
| 60 | 12 556 | Trésorerie active |
| 502 866 | 350 043 | Capacité financière |
| 702 866 | 600 043 |
Cette hausse est principalement liée à une hausse de la trésorerie du groupe de 152,8 millions d'euros. Hors dettes de loyers IFRS 16 et dette Put Neoresid, elle fait ainsi apparaître une trésorerie financière nette de 343,2 millions d'euros (en prenant en compte les 11,2 millions d'euros de dettes de loyers IFRS 16 et - 12,5 millions d’euros d’autres emprunts et dettes financières) à comparer à une dette financière nette de 180,5 millions d'euros, avec une trésorerie de 249,0 millions d'euros au 30 novembre 2023.
La trésorerie du groupe à la clôture s’établit à 502,9 millions d’euros au 30 novembre 2024, en hausse de 152,8 millions d’euros par rapport au 30 novembre 2023 où elle s’élevait à 350,0 millions d’euros. Cette variation s’explique de la façon suivante :
| Exercice clos le 30 novembre | 2024 | 2023 |
|---|---|---|
| (en milliers d’euros) | ||
| Capacité d’autofinancement avant coût de l’endettement financier et impôts | 94 639 | 124 822 |
| Impôts payés | -37 460 | 4 632 |
| Variation du besoin en fonds de roulement | 230 205 | 245 298 |
| Flux de trésorerie générés par l’activité | 287 384 | 374 752 |
| Flux de trésorerie liés aux opérations d’investissement | -12 266 | -11 083 |
| Flux de trésorerie liés aux opérations de financement | -122 296 | -114 623 |
| Variation de trésorerie | 152 822 | 249 046 |
| Trésorerie à l’ouverture | 350 044 | 100 999 |
| Trésorerie à la clôture | 502 866 | 350 044 |
La variation de la trésorerie générée par l’activité s’analyse principalement comme suit :
Le besoin en fonds de roulement (BFR) d’exploitation (hors impôts courants) s’établit à - 230,2 millions d’euros à fin novembre 2024 contre - 62,0 millions d’euros à fin novembre 2023, soit une diminution de 168,2 millions d’euros, voir la note 3.6 « Détail de la variation du besoin en fonds de roulement » des états financiers consolidés. La variation des éléments du BFR d’exploitation s’explique par une diminution de 46,0 millions d’euros des stocks, une baisse de 62,7 millions d’euros de créances clients, ainsi qu’une baisse de 124,6 millions d’euros des autres actifs et passifs d’exploitation, partiellement compensés par une baisse de 3,1 millions d’euros de dettes fournisseurs et une hausse de 37,5 millions d’euros de l’impôt courant. Le BFR (incluant les impôts courants) exprimé en pourcentage du chiffre d’affaires s’élève à - 26,9 % au 30 novembre 2024 contre - 5,7 % pour la même période de 2023.
Le Conseil d’Administration qui s’est déroulé le 29 janvier 2025, prenant acte des résultats de 2024, de la structure financière de Kaufman & Broad ainsi que le niveau élevé de ses fonds propres a décidé de proposer à la prochaine Assemblée générale des actionnaires qui se réunira le 6 mai 2025, un dividende d’un montant de 2,20 euros par action au titre de l’exercice 2024. Aucun autre évènement significatif n’est intervenu à la date du présent document depuis la clôture de l’exercice 2024.
Sur l’ensemble de l’exercice 2025, le groupe prévoit que le chiffre d’affaires du groupe devrait progresser d’environ 5 %. Le taux de résultat opérationnel courant devrait s’établir entre 7,5 % et 8,0 %. Le groupe devrait rester en situation de trésorerie nette positive (hors dettes de loyers IFRS 16 et dette Put Neoresid) après prise en compte du paiement d’un dividende de 43,1 M€ au titre de l’exercice 2024, soit 2,20 € par action, soumis à l’approbation de l’Assemblée Générale du 6 mai prochain.
Néant
Néant
Néant
Le groupe loue auprès de bailleurs extérieurs, pour la conduite de son activité, des bureaux à Annecy, Bayonne, Bordeaux, Caen, Courbevoie, Dijon, La Rochelle, Lyon, Marcq-en-Baroeul, Marseille, Montpellier, Nantes, Nice, Rennes, Rouen, Strasbourg et Toulouse. Ces bureaux sont occupés au titre de baux commerciaux d’une durée généralement de neuf ans. Des Showrooms sont également présents dans les grandes agglomérations dans lesquelles Kaufman & Broad a des agences, ainsi qu'un showroom partagé entre les agences de Marseille et de Nice à Fréjus.
La Société se réfère au Code de gouvernement d’entreprise des sociétés cotées publié par l’Association française des entreprises privées (AFEP) et le Mouvement des entreprises de France (MEDEF) (le Code AFEP-MEDEF). Conformément au Code AFEP-MEDEF, et en application de l’article L. 225-37 du Code de Commerce, il est précisé ici que la Société se conforme à l’ensemble des recommandations du Code AFEP-MEDEF dans sa version du 20 décembre 2022 qui peut être consulté à l’adresse suivante : www.afep.com.
Conformément à l’article L. 22-10-10 du Code de Commerce, les principales caractéristiques des systèmes de contrôle interne et de gestion des risques sont décrites au chapitre 4 du présent document.
La Société est administrée par un Conseil d’Administration composé de trois membres au moins et de dix-huit membres au plus, nommés par l’Assemblée Générale Ordinaire des actionnaires pour une durée de trois années. Les mandats des Administrateurs sortants sont renouvelables.
Le Conseil d’Administration nomme parmi ses membres un Président qui doit être une personne physique. Le Président organise et dirige les travaux du Conseil d’Administration, dont il rend compte à l’Assemblée Générale. Il veille au bon fonctionnement des organes de la Société et s’assure, en particulier, que les Administrateurs sont en mesure de remplir leur mission.
Les statuts de la Société prévoient que le nombre d’Administrateurs personnes physiques ou représentants permanents de personnes morales, âgés de plus de 70 ans, ne pourra pas dépasser trois Administrateurs à l’issue de chaque Assemblée Générale Ordinaire annuelle appelée à statuer sur les comptes sociaux et qu’aucun Administrateur ne pourra exercer de telles fonctions au-delà de son 75e anniversaire. Par ailleurs, les statuts de la Société prévoient que le Président du Conseil d’Administration doit être une personne physique de moins de 70 ans et que nul ne peut être Directeur Général ou Directeur Général Délégué s’il est âgé de plus de 70 ans.
A. Membres du Conseil d’administration
À la date du présent document, le Conseil d’Administration de Kaufman & Broad SA est composé de dix Administrateurs qui lui apportent des expériences différentes et complémentaires du fait de leurs profils variés :
| Nom | Age | Sexe | Nationalité | Nombre de mandats dans des sociétés cotées | Comité de Rémunération et de Nomination | Comité d’Audit | Comité RSE | Années de présence au Conseil | Date de première nomination | Date d’échéance du mandat(a) | Nombre d’actions détenues dans la Société | Pourcentage de détention directe et indirecte dans la Société |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Nordine Hachemi | 64 | M | FR | 1 |
Le Règlement intérieur du Conseil, détaillé ci-dessous, précise que la proportion des Administrateurs indépendants doit être égale au tiers au moins de l’effectif du Conseil d’Administration.
L’article 16 des statuts de la Société prévoit que le Conseil d’Administration peut nommer des Censeurs. Ils assistent et prennent part aux délibérations du Conseil d’administration avec voix consultative. Ils exercent les missions qui leur sont confiées dans les conditions statutaires.
| Date | AG | Code | Pourcentage | Administrateurs indépendants | Âge | Sexe | Pays | Colonne 1 | Colonne 2 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 25/06/2013 | AG 2027 | 113 661(b) | 1,81% | Sylvie Charles | 65 | F | FR | 1 | 13 |
| 16/02/2012 | AG 2027 | 264 | Jean-Louis Chaussade | 73 | M | FR | 1 | 8 | |
| 21/01/2017 | AG 2025 | 678 | Isabelle Bordry | 55 | F | FR | 1 | 1 | |
| 06/05/2024 | AG 2025 | 250 |
| Age | Gender | Country | Score 1 | Score 2 | Date | AG | Value | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 70 | M | FR | 0 | 1 | 06/05/2024 | AG 2027 | 1 000 | |
| Michel Sirat | 63 | M | FR | 2 | 0 | 27/09/2024 | AG 2027 | 300 |
| Annalisa Loustau Elia | 59 | F | IT | 1 | 3 | 06/05/2021 | AG 2027 | 250 |
| Michel Paris | 67 | M | FR | 0 |
| 10 | 07/07/2015 | AG 2025 | 1 289 | Lucile Ribot | 58 | F | FR | 1 | 7 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 03/05/2018 | AG 2027 | 270 | Administrateur représentant des actionnaires | Aline Stickel | 61 | F | FR | 0 | 3 |
| 05/05/2022 | AG 2025 | 3 339(d) | 0,02% |
(a) Pour plus de détails sur les propositions de renouvellements de mandats arrivés à échéance, le lecteur est invité à se référer au paragraphe « Échéance des mandats des Administrateurs » du présent chapitre.
(b) M. Nordine Hachemi détient 113 661 actions Kaufman & Broad SA. Par ailleurs, il détient 27,37 % du capital de la société Artimus Participations directement et indirectement au travers de la société RKCI dont il détient 100 % du capital., qui détient elle-même 4,51 % du capital de la société au 28 février 2025, soit 245 304 actions de Kaufman & Broad S.A.
(c) Voir section 3.1.1.1.4. « Examen de l’indépendance des Administrateurs ».
(d) Mme Aline Stickel détient 3 339 actions Kaufman & Broad SA directement. Par ailleurs, elle détient près de 0,02 % du capital de la société Artimus Participations, qui détient elle-même 5,24 % du capital de la société au 28 février 2025, soit 4 102 actions de Kaufman & Broad SA.
17, quai du Président Paul Doumer
CS 90001 - 92672 Courbevoie cedex
Néant.
34, rue de Cléry
75002 Paris
17, quai du Président Paul Doumer
Isabelle Bordry est diplômée du Magistère de Gestion de l'Université Paris-Dauphine. Elle a entamé sa carrière au sein du groupe Hachette Filipacchi. Dès les années 1990, elle s'impose comme l'une des pionnières du domaine numérique. Elle rejoint Yahoo ! France en 1997, y occupant successivement les fonctions de Directrice Générale, qu'elle assume à partir de 2001, puis de Directrice des Opérations pour Yahoo ! Europe. Isabelle Bordry est également membre du collège de l’Autorité Nationale des Jeux (ANJ) et du comité de la prospective de la Commission Nationale de l'informatique et des Libertés (CNIL). Elle œuvre en faveur de la mise en place d'un cadre numérique qui respecte les droits fondamentaux et la vie privée des citoyens.
Par ailleurs, elle est cofondatrice de la société Retency, spécialisée dans la privacy tech, et plus particulièrement dans la conception et le développement de logiciels de protection des données personnelles.
3, rue Bixio
75007 Paris
Sylvie Charles est diplômée de l’Institut d’Études Politiques de Paris et ancienne élève de l’ENA. En 1993, elle a été nommée Directrice Générale du groupe Cariane (transport de voyageurs par cars et bus), puis en 1999, elle devient Directrice Générale Adjointe de la Générale de Transport et d’Industrie (leader européen du transport de voyageurs en délégation de service). Conseillère du Président du Directoire du groupe STVA (logistique automobile) à partir de 2001, elle devient Présidente du Directoire en 2004.
En février 2010, Sylvie Charles a pris la responsabilité du pôle Entreprises et Prestataires Ferroviaires de SNCF Logistics, pôle qui regroupe Fret SNCF et toutes les entreprises ferroviaires de marchandises, notamment étrangères du groupe SNCF ; attributions qui ont été étendues en octobre 2013 aux entités multimodales.
En mars 2020, Sylvie Charles est nommée Directrice Générale de Transilien SNCF (ensemble des transports ferrés de voyageurs en Ile de France), fonction qu'elle occupe jusqu'en août 2023. Elle est membre du Conseil de Surveillance de Geodis SA (4ème logisticien européen, un des 100 premiers mondiaux), Administratrice indépendante du groupe SANEF (concessions autoroutières).
47, rue du Faubourg Saint-Honoré
75008 Paris
Jean-Louis Chaussade a débuté sa carrière chez Degrémont en 1978 et fut ensuite nommé Chief Operating Officer de Degrémont Espagne à Bilbao en 1989. Pendant cette période, il est nommé Administrateur d’Aguas de Barcelona. Jean-Louis Chaussade est par la suite devenu Directeur Général Exécutif de Dumez Copisa Espagne en 1992. En 1997, il fut nommé Chief Operating Officer de Lyonnaise des Eaux en Amérique du Sud, et Directeur Général Délégué d’Engie pour l’Amérique du Sud.
Il est devenu Président-Directeur Général de Degrémont en 2000 et, en 2004, Directeur Général Adjoint d’Engie et Directeur Général de Suez Groupe. Jean-Louis Chaussade a été Directeur Général et Administrateur de Suez. Jean-Louis Chaussade est Co-Président du Comité France-Algérie au sein du MEDEF International. Il préside en outre le groupe « économie circulaire » au sein de l’AFEP.
En 2020, Jean-Louis Chaussade a remis au gouvernement son rapport sur « l'évaluation des capacités de traitements des déchets en France à l'horizon 2040 ». Jean-Louis Chaussade est Ingénieur ESTP et titulaire d’une maîtrise d’économie. Il est également diplômé de l’Institut d’Études Politiques de Paris et de l’AMP de la Harvard Business School.
Le 14 mai 2019, Il a été nommé Président du Conseil d’Administration du groupe Suez. Jean-Louis Chaussade a exercé ses fonctions d’Administrateur et de Président du Conseil d’Administration de SUEZ jusqu’à l’issue de l’Assemblée Générale Mixte du 12 mai 2020.
Président de JLCH Conseil. Jean-Louis Chaussade est Officier dans l’Ordre national de la Légion d’Honneur.
Lucie Ribot a été diplômée d’HEC en 1989. Elle a commencé sa carrière chez Arthur Andersen où elle a conduit des missions d’audit et de conseil financier auprès de grands groupes internationaux.
Elle a rejoint en 1995 le groupe d’ingénierie industrielle Fives dont elle est devenue Directeur Financier en 1998, membre du Directoire en 2002 et dont elle a accompagné la croissance et le développement stratégique jusqu’en 2017. Elle exerce depuis lors des fonctions d’administratrice indépendante.
Yves Perrier est diplômé de l'ESSEC et Expert-Comptable. Yves Perrier a commencé sa carrière dans l’audit et le conseil. Il a rejoint la Société Générale en 1987, dont il a notamment été le Directeur financier (1995-1999), puis le Crédit Lyonnais en 1999 en qualité de membre du comité exécutif, en charge des Finances, des Risques et de l'Inspection générale (1999-2003).
En 2003 il pilote la création de CALYON (devenu CACIB) en fusionnant Indosuez et la BFI du Crédit Lyonnais. Il en sera Directeur général délégué jusqu’en 2007.
De 2007 à 2023, il a dirigé les activités d’Asset management du groupe Crédit Agricole. En 2009, il est l’architecte de la création d'Amundi formé par la fusion du Crédit Agricole Asset Management et de la Société Générale Asset Management. Il en sera le Directeur général jusqu’en 2021 puis Président du Conseil d’Administration de 2021 à mai 2023, date à laquelle il est nommé Président d’honneur. Sous sa direction, Amundi a connu un développement remarquable, tant par croissance organique qu’au travers d’opérations de croissance externe réussies, notamment l'acquisition de Pioneer en 2017 et de Lyxor en février 2021.
En 2015, Amundi a été cotée à la Bourse de Paris, constituant à l’époque la plus grosse entrée en Bourse sur le marché français depuis la crise de 2009.
Yves Perrier a été par ailleurs membre du Comité Exécutif de Crédit Agricole S.A. depuis 2003, en sus de ses responsabilités à la tête d'Amundi, et Directeur General Adjoint de Crédit Agricole S.A. depuis 2015. À ce titre, il a supervisé le pôle Epargne et Immobilier et le pilotage du projet sociétal du groupe Crédit Agricole.
Michel Paris est diplômé de l’École Centrale de Lyon (1980) et de l’École Supérieure de Commerce de Reims (1982). Il a rejoint en 1984 Paribas Affaires Industrielles devenu PAI Partners en 2001. Il est membre du Comité d’Investissement et des Équipes Sectorielles Distribution, Biens de l’industrie et services.
Michel Sirat
17, quai du Président Paul Doumer CS 90001 92672 Courbevoie cedex
Aline Stickel
17, quai du Président Paul Doumer
Auparavant, il a passé deux années chez Valeo.
Annalisa Loustau Elia
17, quai du Président Paul Doumer CS 90001 92672 - Courbevoie cedex
Aline Stickel est membre du Conseil de Surveillance du FCPE KB Actions depuis 2018.
Société cotée.
| Départs | Nominations | Renouvellements |
|---|---|---|
| Michel Giannuzzi (06/05/2024) | ||
| Yves Perrier (06/05/2024) | ||
| Nordine Hachemi (06/05/2024) | ||
| Yves Gabriel (06/05/2024) | ||
| Isabelle Bordry (06/05/2024) | ||
| Sylvie Charles (06/05/2024) | ||
| Sophie Lombard (27/09/2024) | Sophie Lombard (06/05/2024) | |
| Michel Sirat (27/09/2024) |
Sophie Lombard (27/09/2024)
Michel Sirat (27/09/2024)
Sylvie Charles (06/05/2024)
Lucile Ribot (06/05/2024)
Michel Giannuzzi (06/05/2024)
Yves Perrier (06/05/2024)
Michel Paris (06/05/2024)
Sophie Lombard (06/05/2024)
Lucile Ribot (06/05/2024)
Michel Paris (06/05/2024)
Annalisa Loustau Elia (06/05/2024)
Sylvie Charles (06/05/2024)
Pour plus de détail sur l’échéance des mandats des Administrateurs, le lecteur est invité à se référer à la section 3.1.1.1.1 « Composition du Conseil d’Administration ».
Le mandat d’administratrice représentant les salariés actionnaires de Mme Aline Stickel arrivant à expiration à l’issue de l’Assemblée Générale du 6 mai 2025, le Conseil d’Administration du 21 février 2025, propose de procéder au renouvellement de Aline Stickel en qualité d’Administrateur représentant les salariés actionnaires pour une période de 3 ans.
Les mandats de M. Michel Paris et Jean-Louis Chaussade arrivant à expiration à l’issue de l’Assemblée Générale du 6 mai 2025, le Conseil d’Administration du 21 février 2025, sur recommandations du Comité de Rémunération et de Nomination, a proposé de renouveler le mandat d'Administrateur de M. Michel Paris pour une nouvelle période de 3 ans.
M. Jean-Louis Chaussade ayant exprimé le souhait de quitter le Conseil à l'issue de la prochaine Assemblée Générale, le Conseil d'Administration du 21 février 2025 a décidé de ne pas procéder à la nomination d'un nouvel Administrateur en remplacement.
Le Conseil d’Administration du 6 mai 2024 ayant procédé à la cooptation de Mme Isabelle Bordry en qualité de nouvelle administratrice indépendante en remplacement de M. Yves Gabriel démissionnaire, et ce, pour la durée restant à courir du mandat de ce dernier, soit jusqu’à l’issue de l’Assemblée Générale du 6 mai 2025, le Conseil d’Administration du 21 février 2025, sur recommandations du Comité de Rémunération et de Nomination, a proposé de soumettre à l’Assemblée Générale du 6 mai 2025 la ratification de cette nomination faite à titre provisoire et de renouveler le mandat de Mme Isabelle Bordry pour une période de 3 ans.
Le Conseil d’Administration du 27 septembre 2024 ayant procédé à la cooptation de M. Michel Sirat en qualité de nouvel Administrateur indépendant en remplacement de Mme Aline Stickel, permet de mieux appréhender cette diversité et complémentarité d’expériences.
Le Conseil d’Administration a adopté une politique de diversité visant à assurer une composition équilibrée et équitable en termes d’expériences, de qualifications, d’âges, de nationalités et d’ancienneté, en adéquation avec les besoins et l’activité de la Société.
À partir des recommandations faites par le Comité de Rémunération et de Nomination, les Administrateurs sont nommés en fonction de leurs qualifications, leurs compétences professionnelles et indépendance d’esprit lors des Assemblées Générales ou par cooptation.
La composition du Conseil d'Administration reflète alors une diversité, une complémentarité des expériences et d’expertises de ses membres.
Sophie Lombard démissionnaire, et ce, pour la durée restant à courir du mandat de ce dernier, le Conseil d’Administration du 21 février 2025, sur recommandations du Comité de Rémunération et de Nomination, a proposé de soumettre à l’Assemblée Générale du 6 mai 2025 la ratification de cette nomination faite à titre provisoire.
Cette recherche de diversité conduit à une composition équilibrée du Conseil d’Administration, prenant en compte les éléments suivants : (i) l’équilibre souhaitable de la composition du Conseil, (ii) les qualifications et compétences professionnelles (iii) le nombre de membres indépendants et (iv) la proportion d’hommes et de femmes requise.
| Taille du Conseil d’Administration | Conformément à l’article 10 des statuts, le Conseil d'Administration est composé de 3 membres au moins et de 18 au plus. |
|---|---|
| Le Conseil d'Administration est composé de 10 membres. | |
| Âge et ancienneté des membres | Les Administrateurs en fonction ont entre 55 ans et 73 ans. |
| 1 Administrateur sur 10 est âgé de plus de 70 ans, représentant 10% de l’effectif du Conseil. | |
| Leur ancienneté s’étend entre 0 à 13 ans au 30 novembre 2024. | |
| Le Conseil d’Administration est composé de 4 femmes sur 9, hors Administrateur représentant des salariés actionnaires. | |
| Equilibre dans la représentation entre les femmes et les hommes | Conformément aux articles L. 225-18-1 et L. 22-10-3 du Code de Commerce, le Conseil d’Administration a pour objectif de maintenir une proposition d’Administrateur de chaque sexe à 40% au moins. |
| Le Comité d’Audit est présidé par une femme et est composé pour les deux tiers de femmes (2 / 3 membres). | |
| Le Conseil d'Administration est composé de membres expérimentés répondant aux enjeux du groupe Kaufman & Broad dans les domaines suivants : | |
| Construction/Immobilier ; | |
| Industrie ; | |
| Finances, comptabilité, juridique ; | |
| Informatique, innovation, digitale et cybersécurité ; | |
| ESG ; | |
| International. | |
| Indépendance des membres | Conformément à la préconisation du Code AFEP‐MEDEF, le Conseil d’Administration a pour objectif de maintenir une proposition d’Administrateurs indépendants à hauteur de 50%. |
| Par ailleurs, le Conseil d'Administration a pris acte des récentes évolutions réglementaires en matière de diversité en ce qui concerne le handicap. La Société suivra avec une attention toute particulière cet aspect lié à la politique de diversité dans la composition future du Conseil d’Administration. |
| Expertise Industrielle | Finances/ comptabilité/ juridique | Informatique/ Innovation digitale/ cybersécurité | Construction/ Immobilier | Environnement | Social et Gouvernance | Expérience Internationale |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Nordine Hachemi | Président-Directeur Général | |||||
| Michel Paris | Administrateur Référent | |||||
| Sylvie Charles | Administratrice indépendante | |||||
| Annalisa Loustau Elia | Administratrice indépendante | |||||
| Lucile Ribot | Administratrice |
| Jean-Louis Chaussade | Administrateur indépendant |
|---|---|
| Yves Perrier | Administrateur indépendant |
| Isabelle Bordry | Administratrice indépendante |
| Michel Sirat | Administratrice indépendante |
| Aline Stickel | Administratrice représentante des salariés actionnaires |
Le Conseil d’Administration accorde une importance particulière à la promotion de la mixité en son sein. Dans cette optique, le Comité de Rémunération et de Nomination intervient lors du choix ou du renouvellement des membres du Conseil d’Administration et dans la composition de ses comités ainsi que dans la sélection des dirigeants mandataires sociaux, en tenant compte, dans la mesure du possible, d’une représentation équilibrée des femmes et des hommes. Il émet ses recommandations au Conseil d’Administration en ce sens.
À la date d’établissement du présent rapport, le Conseil d’Administration est composé de cinq femmes sur dix Administrateurs. L'Administrateur représentant des salariés n'étant pas pris en compte dans le pourcentage de mixité en application de l'article L. 22-10-3 Code de Commerce, celui-ci s'élève à 44 % pour les femmes et 56 % pour les hommes. Mesdames Sylvie Charles, Isabelle Bordry, Annalisa Loustau Elia et Lucile Ribot sont reconnues comme Administrateurs indépendants par le Conseil d'administration. Mme. Aline Stickel est Administrateur représentant les salariés actionnaires.
La décision du Conseil est conforme aux recommandations du Code AFEP-MEDEF qui précise que le Conseil peut estimer qu’un Administrateur ne remplissant pas les critères prévus par le Code est cependant indépendant. Le Conseil d’Administration de la Société comprend actuellement huit membres indépendants sur dix. Ils représentent près de 80 % des Administrateurs désignés par l’Assemblée Générale. Il s’agit de Mme Sylvie Charles, de M. Jean-Louis Chaussade, de M. Yves Perrier, M. Michel Sirat, de Mme Isabelle Bordry, de Mme Annalisa Loustau Elia, de M. Michel Paris et de Mme Lucile Ribot.
Lors de chaque nomination ou de chaque renouvellement, le Conseil d’Administration examine les candidatures aux fonctions d’Administrateur au regard des critères d’indépendance visés ci-dessous. La situation de chaque Administrateur au regard de ces critères d’indépendance est également débattue par le Comité de Rémunération et de Nomination et revue chaque année par le Conseil d’Administration.
Ne pas avoir été Commissaire aux Comptes de l’entreprise au cours des 5 années précédentes.
Ne pas être Administrateur de la Société depuis plus de 12 ans.
Un dirigeant mandataire social non exécutif ne peut être considéré comme indépendant s’il perçoit une rémunération variable en numéraire ou des titres ou toute rémunération liée à la performance de la Société ou du groupe.
Des Administrateurs représentant des actionnaires importants de la Société ou de sa société mère peuvent être considérés comme indépendants dès lors que ces actionnaires ne participent pas au contrôle de la Société. Toutefois, au‐delà d’un seuil de 10% en capital ou en droits de vote, le Conseil, sur rapport du Comité des nominations, des rémunérations et de la gouvernance, s’interroge systématiquement sur la qualification d’indépendant en tenant compte de la composition du capital de la Société et de l’existence d’un conflit d’intérêts potentiel.
| Critères | NORDINE HACHEMI | Sylvie CHARLES | JEAN-LOUIS CHAUSSADE | ISABELLE BORDRY | MICHEL SIRAT | ANNALISA LOUSTAU | LUCILE RIBOT | YVES PERRIER | MICHEL PARIS | ALINE STICKEL |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Critère 1 : Salarié ou mandataire social au cours des cinq années précédentes | NON | OUI | OUI | OUI | OUI | OUI | OUI | OUI | NON | |
| Critère 2 : Mandats croisés | ||||||||||
| Critère 3 : Relations d’affaires significatives | ||||||||||
| Critère 4 : Lien familial | ||||||||||
| Critère 5 : Commissaire aux comptes | ||||||||||
| Critère 6 : Durée de mandat supérieure à douze ans | ||||||||||
| Critère 7 : Dirigeant mandataire social non exécutif | ||||||||||
| Critère 8 : Actionnaire important |
Administrateur indépendant
A ce titre, le Conseil d’Administration et le Comité de Rémunération et de Nomination, lors de sa séance du 30 janvier 2024, ont échangé sur la qualification d’Administrateurs indépendants de Mme Sylvie Charles au regard des critères d’indépendance énoncés à l’article 10 du Code AFEP-MEDEF, relevant que :
• Mme Sylvie Charles est membre du Conseil d’Administration de la Société depuis le 16 février 2012, soit depuis plus de 12 ans et que son mandat d’Administrateur a été renouvelé par l'Assemblée Générale du 6 mai 2024 pour une durée de 3 ans. Or, le 6e critère prévu par le Code AFEP-MEDEF, subordonne la qualité d’Administrateur indépendant par le fait de « ne pas être administrateur de la société depuis plus de douze ans ».
• Pour autant, le Comité de Rémunération et de Nomination a estimé que le critère précité n’était pas à lui seul suffisant pour entraîner la perte automatique la qualité d’Administrateur indépendant de Mme Sylvie Charles, tenant compte notamment de l’objectivité dont cette dernière a fait preuve de façon constante lors des délibérations et décisions du Conseil, son haut niveau d’expérience acquise dans les domaines d’activité du groupe, et sa justesse et pertinence d’analyse exprimée en toute liberté permettant d’éclairer de façon utile les débats du Conseil d’Administration, ainsi que cela est reconnu unanimement par les autres membres du Conseil d’Administration et le Président.
Il n’existe pas de contrat de services liant les Administrateurs à la Société ou l’une de ses filiales et prévoyant l’octroi d’avantages aux termes d’un tel contrat.
À la connaissance de la Société, et à la date du présent document, il n’existe aucun lien familial, ni entre les membres du Comité de Direction et les membres des organes d’administration, ni entre les membres du Comité de Direction et les membres du Conseil d’Administration.
Aux termes de l'article 18 du règlement intérieur du Conseil d'Administration, tout Administrateur en situation de conflits d'intérêt, même potentiel, notamment en raison des fonctions qu'il exerce dans une autre société, doit en faire part à l'Administrateur Référent et doit s'abstenir de participer au vote de la délibération correspondante. L’Administrateur Référent a notamment pour mission de détecter tout potentiels conflits d'intérêts. Pour plus de détail se référer au paragraphe ci-dessous (v).
Par ailleurs, chaque année, il est demandé aux Administrateurs via un questionnaire de déclarer toute situation de conflits d’intérêts avérée ou potentielle. À la connaissance de la Société et à la date du présent document, il n’existe aucun conflit d’intérêts potentiel entre les devoirs des Administrateurs ou des dirigeants mandataires sociaux à l’égard de Kaufman & Broad et leurs intérêts privés ou d’autres devoirs.
Les réunions du Conseil d’Administration sont présidées par le Président du Conseil d’Administration ou, en cas d’absence du Président, par l’Administrateur Référent et en l’absence de ce dernier, par un Administrateur désigné à cet effet. Le Conseil ne délibère valablement que si la moitié au moins des Administrateurs sont présents. Les décisions sont prises à la majorité des voix des membres présents et représentés. Sont réputés présents pour le calcul du quorum et de la majorité, les Administrateurs qui participent à la réunion du Conseil par des moyens de visioconférence ou de télécommunication dans les conditions fixées par la réglementation en vigueur. Cette disposition n’est pas applicable aux réunions du Conseil d’Administration dont l’ordre du jour porte sur l’arrêté des comptes annuels, des comptes consolidés et l’établissement du rapport de gestion.
En application du Règlement intérieur, le Président peut inviter, tout Administrateur en situation de conflit d’intérêts, même potentiel, à ne pas assister à la délibération. Les décisions relevant des attributions propres du Conseil d’Administration prévues par la réglementation peuvent être prises par consultation écrite des Administrateurs.
Chaque Administrateur de la Société doit détenir au minimum 250 actions et s’abstenir d’intervenir sur le marché des titres pendant (i) les 30 jours calendaires qui précèdent la publication des résultats semestriels et annuels de la Société.
(ii) les 15 jours calendaires qui précèdent la publication des résultats trimestriels de la Société, le jour de la publication concernée étant inclus dans les périodes susvisées. Il rappelle que chaque Administrateur doit mettre au nominatif les titres détenus lors de son entrée en fonction ou acquis ultérieurement, et informer l’AMF de toute opération de souscription, d’achat ou de vente effectuée, directement ou par personnes interposées, sur les titres de la Société ou d’instruments financiers à terme sur ces titres dans le respect des seuils en vigueur.
Le Règlement intérieur du Conseil d’Administration est disponible sur le site Internet de Kaufman & Broad (http://www.kaufmanbroad.fr).
Unicité des fonctions de Président du Conseil d’Administration et de Directeur Général
La Direction Générale de la Société est assumée sous sa responsabilité par le Président du Conseil d’Administration. Le Président-Directeur Général est investi des pouvoirs les plus étendus pour agir en toutes circonstances au nom de la Société. Il exerce ces pouvoirs dans la limite de l’objet social sous réserve des pouvoirs que la loi attribue expressément aux Assemblées d’actionnaires ou qu’elle réserve de façon spéciale au Conseil d’Administration ainsi que des opérations soumises à l’autorisation préalable du Conseil par son Règlement intérieur. Il représente la Société à l’égard des tiers.
Depuis 2014, les fonctions de Président du Conseil d'Administration et de Directeur Général sont regroupées. Le Conseil d'Administration estime que la réunion des fonctions de Président du Conseil d'Administration et de Directeur Général permet, dans un contexte de concurrence accrue sur le marché de la promotion immobilière et de conjoncture économique incertaine, une plus grande réactivité dans l'administration et la gestion du groupe et de renforcer la proximité avec les réalités opérationnelles dans les prises de décisions.
En outre, cette organisation favorise un dialogue permanent, animé et construit entre la Direction et le Conseil d'Administration. Elle donne, par ailleurs, un pouvoir de contrôle plus étendu aux actionnaires de la Société vis-à-vis de son Président-Directeur Général.
Depuis 2014, le Conseil d'Administration a pu constater l'efficacité de cette organisation et s'est toujours montré attentif à maintenir une gouvernance équilibrée dans l'intérêt de la Société, conforme aux recommandations AFEP-MEDEF et en ligne avec les meilleures pratiques suivies par les sociétés cotées où les fonctions de Président du Conseil d'Administration et de Directeur Général sont regroupées, grâce notamment, à la présence de huit Administrateurs indépendants sur dix, et l'appui des différents Comités du Conseil (Comité d'Audit, Comité de Rémunération et de Nomination, Comité RSE), tous présidés par un Administrateur indépendant et composés à moitié ou aux deux tiers, selon le cas, d'Administrateurs indépendants.
(i) Évaluation annuelle du fonctionnement du Conseil et de ses comités
Conformément à la recommandation 11 du Code AFEP-MEDEF, le Conseil d’administration doit procéder annuellement à l’évaluation de son fonctionnement et procéder au moins tous les trois ans à une évaluation formalisée. En application du Règlement intérieur du Conseil consultable sur le site internet de la Société, le Conseil d’Administration consacre au moins une fois par an un point de son ordre du jour à l’évaluation de son fonctionnement et de celui de ses comités spécialisés sous la supervision de l’Administrateur Référent.
Une évaluation formalisée est réalisée tous les trois ans qui peut être mise en œuvre éventuellement sous la direction de l’Administrateur Référent ou d’un Administrateur indépendant du Conseil d’Administration, et le cas échéant, avec l’aide d’un consultant extérieur. Le questionnaire d’évaluation du fonctionnement du Conseil pour l’exercice 2024 ont été transmis aux Administrateurs en janvier 2025. Les résultats de cette évaluation seront présentés lors de la séance du Conseil d’Administration du 10 avril 2025.
Lors du Conseil d’Administration du 8 avril 2024, dont la 1ère partie était consacrée au fonctionnement du Conseil, M. Michel Paris, Administrateur Référent, a présenté aux Administrateurs les résultats de l’évaluation annuelle du Conseil, de ses différents Comités et de l’action de la direction générale, faisant suite au questionnaire qui leur avait été adressé en janvier 2024 pour l'exercice 2023. Tous les membres du Conseil ont répondu au questionnaire.
La Société ne dispose pas de Directeur Général Délégué. Le Directeur Général est révocable à tout moment par le Conseil d'Administration. Si la révocation est décidée sans juste motif, elle peut donner lieu à dommages et intérêts, sauf lorsque le Directeur Général assume les fonctions de Président du Conseil d’Administration.
Le Conseil d’Administration a pour mission principale de déterminer les orientations de l’activité de la Société et de veiller à leur mise en œuvre. Sous réserve des pouvoirs expressément attribués aux Assemblées d’actionnaires et dans la limite de l’objet social, le Conseil se saisit de toute question intéressant la bonne marche de la Société et règle par ses délibérations les affaires qui la concernent.
En particulier, les opérations suivantes sont soumises à l’autorisation ou l’approbation préalable du Conseil :
Le Règlement intérieur précise également que d’une manière générale, le Conseil d'Administration examine et décide les opérations d’importance véritablement stratégique, éventuellement après étude au sein d’un Comité ad hoc ; en particulier, toute opération significative se situant hors de la stratégie annoncée de la Société fait l’objet d’une approbation préalable par le Conseil d'Administration. Le champ d’application de cette approbation préalable ne porte pas seulement sur les opérations externes d’acquisition ou de cession, mais aussi sur les investissements importants de croissance organique ou les opérations de restructuration interne de la Société.
Le Conseil d'Administration procède aux contrôles et vérifications qu’il juge opportun et procède à l’examen et à l’arrêté des comptes semestriels et annuels (sociaux et/ou consolidés), ainsi qu’à l’arrêté et l’approbation des rapports y afférents prévus par la réglementation en vigueur.
Le Conseil d’Administration se réunit aussi souvent que l’intérêt de la Société l’exige, et au moins quatre fois par an, soit au siège social, soit en tout autre endroit indiqué dans la convocation. Les Administrateurs sont convoqués par le Président aux séances du Conseil d’Administration par tout moyen et même verbalement. Si le Conseil ne s’est pas réuni depuis plus de deux mois, le tiers de ses membres peut demander au Président de convoquer celui-ci sur un ordre du jour déterminé. Lorsque la Direction Générale n’est pas exercée par le Président du Conseil d’Administration, le Directeur Général peut également demander au Président de convoquer le Conseil d’Administration sur un ordre du jour déterminé.
Par ailleurs, l’Administrateur Référent peut demander au Président de convoquer le Conseil d’Administration s’il existe un point particulier dont l’importance ou le caractère urgent justifie la nécessité de la tenue d’une telle réunion extraordinaire. Chaque Administrateur reçoit toutes les informations nécessaires à l’accomplissement de sa mission et peut se faire communiquer tous les documents qu’il estime utiles.
concerne la stratégie, l’activité, les opérations significatives et sur les conventions dites réglementées conclues au cours de l’exercice ; le suivi des axes d’amélioration identifiés lors de la précédente évaluation ; le contrôle suffisant du Conseil sur la politique de communication financière et sur la communication faite au marché ; les informations nécessaires à la vérification, au contrôle et à l’approbation des informations financières sociales et consolidées. La dernière évaluation a confirmé la poursuite des progrès constatés en termes de fonctionnement du Conseil et de sa dynamique reposant sur sa diversité et l’équilibre des compétences entre ses membres. L’analyse des réponses apportées au questionnaire fait ressortir, en synthèse, la bonne organisation, la qualité des débats, les contributions issues de la diversité des compétences ainsi que la qualité des échanges tout au long de l’année entre les Administrateurs et la direction générale. En ce qui concerne la séance du Conseil dédié, chaque année, sous la forme de séminaire de travail, à la stratégie du Groupe, outre la qualité des présentations faites par les différents intervenants, sont particulièrement appréciés les efforts réalisés par la direction générale pour proposer chaque année aux Administrateurs un nouvel angle d’analyse de la stratégie du groupe Kaufman & Broad.
Lors de l’évaluation du fonctionnement du Conseil réalisée en 2024, les pistes d’amélioration suivantes avaient été évoquées :
La procédure de sélection des Administrateurs au sein du Conseil d’administration est rigoureusement encadrée par le Comité de Rémunération et de Nomination. Cette procédure est mise en œuvre lorsqu’il est nécessaire de nommer un nouvel Administrateur en adjonction aux membres en fonction ou en remplacement d'un membre sortant. Elle s’applique également pour toute nomination d’Administrateurs indépendants.
Après avoir défini les critères de sélection et le profil recherché, le Comité de Rémunération et de Nomination pilote la procédure de recherche de candidats, avec l'aide d'un cabinet de recrutement externe, sélectionné à l’issue d’un appel d’offres exigeant, impliquant généralement deux à trois cabinets. Une fois le cabinet sélectionné, le Comité de Rémunération et de Nomination examine minutieusement les profils des candidats retenus par le cabinet, et organise des entretiens individuels avec les profils sélectionnés. Le Comité soumet ensuite ses recommandations au Conseil d’Administration.
Le Conseil d’Administration a alors la charge de valider ou non la sélection proposée par le Comité. Cette procédure assure que les Administrateurs nouvellement nommés disposent des compétences, de l’expérience et de l’intégrité nécessaires pour contribuer activement à la gouvernance de la Société et aux travaux du Conseil.
Le plan de succession des mandataires sociaux repose sur une approche structurée, visant à assurer la continuité de la direction exécutive dans des conditions optimales. Ce processus est piloté par le Comité de Rémunération et de Nomination, en concertation étroite avec le Conseil d’Administration.
Le tableau ci-après présente le taux d’assiduité par Administrateur aux séances du Conseil d’Administration :
| Membres | Présence en séance | Nombre total de séances | Taux d’assiduité individuel |
|---|---|---|---|
| Nordine Hachemi (Président du Conseil d’Administration) | 7 | 7 | 100%(a) |
| Sylvie Charles | 7 | 7 | 100% |
| Jean-Louis Chaussade | 7 | 7 | 100% |
| Yves Gabriel(b) | 4 | 4 | 100% |
| Michel Giannuzzi(c) | 4 | 4 | 100% |
| Sophie Lombard(d) | 5 | 6 | 83% |
| AnnaLisa Loustau Elia | 7 | 7 | 100% |
| Michel Paris | 7 | 7 | 100% |
| Lucile Ribot | 7 | 7 | 100% |
| Aline Stickel | 6 | 7 |
| Michel Sirat(d) | 1 | 1 | 100% |
|---|---|---|---|
| Isabelle Bordry(b) | 3 | 3 | 100% |
| Yves Perrier(c) | 3 | 3 | 100% |
(a) Le Conseil d’Administration du 8 avril 2024 s’est déroulé en 2 parties : La 1ère partie du Conseil s’est tenue, sous la présidence de l’Administrateur Référent et à son initiative hors la présence de M. Nordine Hachemi conformément aux dispositions du règlement intérieur. La 2ème partie du Conseil s’est tenue à l’initiative et sous la présidence de M. Nordine Hachemi (voir ci-dessous les ordres du jour).
(b) Le Conseil d’Administration du 6 mai 2024 a coopté Mme Isabelle Bordry en qualité de nouvel Administrateur en remplacement de M. Yves Gabriel démissionnaire.
(c) L’Assemblée Générale du 6 mai 2024 a nommé M. Yves Perrier en qualité de nouvel Administrateur en remplacement de M. Michel Giannuzzi.
(d) Le Conseil d’Administration du 27 septembre 2024 a coopté M. Michel Sirat en qualité de nouvel Administrateur en remplacement de Mme Sophie Lombard démissionnaire.
Au cours de l’exercice 2024, le Conseil d’Administration s’est réuni à sept reprises (le taux de participation des Administrateurs aux réunions du Conseil d’Administration a été de 97 %) :
s’est déroulé un Conseil d’Administration réunissant la présence de dix membres. Le Conseil a délibéré sur l’ordre du jour suivant :
s’est déroulé un Conseil d’Administration réunissant la présence de neuf membres. Le Conseil a délibéré sur l’ordre du jour suivant :
s’est déroulé un Conseil d’Administration réunissant la présence de dix membres. Le Conseil a délibéré sur l’ordre du jour suivant :
Compte-rendu de la réunion du 30 janvier 2024 ;
Le 8 avril 2024
s’est déroulé un Conseil d’Administration réunissant la présence de dix membres. Le Conseil a délibéré sur l’ordre du jour suivant :
2ème partie (à l'initiative et en présence du Président du Conseil d’Administration) :
Le 6 mai 2024 s’est déroulé un Conseil d’Administration réunissant la présence de dix membres. Le Conseil a délibéré sur l’ordre du jour suivant :
Le 10 juillet 2024 s’est déroulé un Conseil d’Administration réunissant la présence de neuf membres. Le Conseil a délibéré sur l’ordre du jour suivant :
Le 27 septembre 2024 s’est déroulé un Conseil d’Administration réunissant la présence de dix membres. Le Conseil a délibéré sur l’ordre du jour suivant :
(iii) Activités du Conseil postérieures à la clôture :
Depuis le 30 novembre 2024, le Conseil d’Administration s’est réuni à deux reprises :
s’est déroulé un Conseil d’Administration réunissant la présence de dix membres. Le Conseil a délibéré sur l’ordre du jour suivant :
Le Comité d’Audit est un Comité spécialisé du Conseil d’Administration dont la mission principale est de procéder à un examen préalable des comptes et des risques de la Société, afin d’approfondir et de faciliter l’exercice par le Conseil d’Administration de sa responsabilité d’arrêter les comptes sociaux et les comptes consolidés. Une charte du Comité d’Audit décrit l’organisation, les attributions et le fonctionnement du Comité d’Audit. Sa dernière actualisation a été approuvée le 21 février 2025 en Conseil d’Administration, en vue notamment de refléter la transposition dans la législation française de la Directive CSRD. Il sera proposé lors de la prochaine Assemblée Générale qui se tiendra en 2025, la nomination d’un vérificateur qui sera amené à certifier les informations en matière de durabilité.
Le Comité d’Audit doit piloter la procédure de sélection et de renouvellement des Commissaires aux comptes et des auditeurs de durabilité, et soumettre au Conseil d’Administration une recommandation sur les Commissaires aux comptes et auditeurs de durabilité dont la désignation est proposée à l’Assemblée Générale.
Le Comité d’Audit est composé d’au moins trois membres pris parmi les membres du Conseil d'Administration, dont au moins les deux tiers sont des Administrateurs indépendants au regard des critères d’indépendance adoptés par la Société. La durée du mandat des membres du Comité d’Audit coïncide avec celle de leur mandat de membre du Conseil d’Administration. Il peut faire l’objet d’un renouvellement en même temps que ce dernier. Les membres du Comité d’Audit sont choisis en considération, notamment, de leur indépendance et de leur compétence en matière financière et/ou comptable.
Le Comité d’Audit est composé de trois membres indépendants désignés pour la durée de leur mandat d’Administrateur : Mme Sylvie Charles, nommée le 16 février 2012 et Présidente depuis le 30 septembre 2014, M. Michel Sirat nommé le 27 septembre 2024, Mme Lucile Ribot, nommée le 27 septembre 2018.
Au cours de l’exercice, le Comité d’Audit, lors de séance du 4 avril 2024, a souhaité mener une réflexion d’ensemble, en présence du Directeur RSE sur l’articulation des rôles respectifs des deux comités en matière de durabilité, eu égard aux exigences du nouveau cadre réglementaire européen (Corporate Sustainability Reporting Directive « CSRD »). Cette réflexion a ainsi amené le Conseil d’Administration du 21 février 2025 à modifier la Charte du Comité d'Audit afin d'y inclure ses attributions en matière de durabilité.
La nouvelle Charte du Comité d'Audit de la Société prévoit ainsi que ses membres sont chargés de procéder à un examen préalable des comptes et des risques de la Société, soit notamment :
Le suivi de l'efficacité des systèmes de contrôle interne et de gestion des risques, ainsi que de l’audit interne, en ce qui concerne les procédures relatives à l’élaboration et au traitement de l’information en matière de durabilité (y compris sous forme numérique), sans qu’il soit porté atteinte à son indépendance. Celui-ci inclut :
Le Comité d'Audit et le Comité RSE peuvent se réunir en sessions communes ou convenir que le Président du Comité RSE assiste à une réunion du Comité d'Audit (ou inversement) à l'effet d'échanger sur des sujets connexes aux deux Comités. En ce qui concerne le suivi de l’efficacité des systèmes de gestion des risques RSE, celui-ci relève des missions du Comité RSE. Ce suivi est ensuite intégré au suivi plus global effectué par le Comité d’Audit sur l’efficacité des systèmes de gestion des risques de la Société.
L’examen des informations en matière de durabilité par le Comité d’Audit et, le cas échéant, par le Comité RSE doit être accompagné d’une présentation des auditeurs en charge de la certification des informations en matière de durabilité, soulignant les points essentiels, ainsi que d’une présentation du Directeur RSE décrivant l’exposition aux risques et les engagements extra-financiers significatifs de l’entreprise.
En vue d’assurer le suivi de l’efficacité des systèmes de contrôle interne et de gestion des risques, notamment dans le domaine d’éthique des affaires et de lutte contre la corruption, le Comité d’Audit veille au déploiement et à la mise en œuvre d’actions correctrices, en cas de faiblesses ou d’anomalies significatives identifiées dans ces systèmes. Il est, en outre, informé des principaux constats des Commissaires aux comptes et de la Direction de l’Audit Interne.
La Charte du Comité d’Audit précise ainsi que les règles et procédures relatives à la fourniture par les Commissaires aux comptes d’un service autre que la certification des comptes. Pour davantage d'informations sur la Charte du Comité d'Audit, celle-ci est accessible sur le site internet de la Société www.corporate.kaufmanbroad.fr/groupe-kaufman-broad/gouvernance/.
Le tableau ci-après présente le taux d’assiduité par membre aux séances du Comité d’Audit :
| Membre | Taux d’assiduité |
|---|---|
| Présence en séance | Nombre total de séances | Taux d’assiduité individuel |
|---|---|---|
| Sylvie Charles | 5 | 100% |
| Sophie Lombard | 4 | 80% |
| Lucile Ribot | 5 | 100% |
Au cours de l’exercice 2024, le Comité d’Audit s’est réuni à cinq reprises (le taux de participation des Administrateurs aux réunions du Comité d’Audit a été de 93 %) :
s’est déroulé un Comité d’Audit réunissant la présence de trois membres. Le Comité a délibéré sur l’ordre du jour suivant :
s’est déroulé un Comité d’Audit réunissant la présence de trois membres. Le Comité a délibéré sur l’ordre du jour suivant :
s’est déroulé un Comité d’Audit réunissant la présence de trois membres. Le Comité a délibéré sur l’ordre du jour suivant :
s’est déroulé un Comité d’Audit réunissant la présence de deux membres. Le Comité a délibéré sur l’ordre du jour suivant :
s’est déroulé un Comité d’Audit réunissant la présence de trois membres. Le Comité a délibéré sur l’ordre du jour suivant :
s’est déroulé un Comité d’Audit réunissant la présence de trois membres. Le Comité a délibéré sur l’ordre du jour suivant :
s’est déroulé un Comité d’Audit réunissant la présence de trois membres. Le Comité a délibéré sur l’ordre du jour suivant :
Le Comité de Rémunération et de Nomination a notamment pour mission d’apporter son assistance au Conseil d’Administration lors de la détermination de la rémunération des mandataires sociaux et des autres dirigeants de l’entreprise. À cet effet, le Comité prend en compte les critères (notamment RSE) rappelés au paragraphe 3.2.1 (ii) du présent chapitre. Il propose notamment au Conseil d’Administration une répartition de la rémunération et les montants individuels des versements à effectuer à ce titre aux Administrateurs, en tenant compte notamment de leur assiduité au Conseil et dans les Comités qui le composent.
Il doit aussi donner au Conseil d’Administration un avis sur la politique générale d’attribution des options de souscription et/ou d’achats d’actions et d’actions gratuites, sur les plans d’options établis par la Direction Générale du groupe et proposer au Conseil les attributions d’options d’achat ou de souscription et les attributions d’actions gratuites.
Enfin, il formule des propositions au Conseil d’Administration quant à la nomination et/ou au renouvellement des mandataires sociaux, des Administrateurs et des membres des Comités, en tenant compte d’une représentation équilibrée des femmes et des hommes et dans le respect d’une politique de non-discrimination.
Les échanges et recommandations formulées par le Comité font l'objet, tout au long de l'année, de comptes-rendus particulièrement détaillés qui sont communiqués et commentés par le Président du Comité de Rémunération et de Nomination au Conseil d'Administration. Tous les Administrateurs, y compris l'Administrateur représentant les salariés actionnaires, ont ainsi la possibilité de s'exprimer sur l'ensemble des sujets qui ont été débattus en Comité (rémunération du mandataire social, rémunération des Administrateurs, nomination d'Administrateurs, plan de succession...).
Les réunions peuvent se tenir par vidéoconférence ou par conférence téléphonique.
| Membres | Présence en séance | Nombre total de séances | Taux d’assiduité individuel |
|---|---|---|---|
| Sophie Lombard(a) |
Jean-Louis Chaussade
Michel Giannuzzi(a)
Yves Perrier(a)
Michel Paris(a)
(a) Le Conseil d’Administration du 6 mai 2024 a nommé :
Au cours de l’exercice 2024, le Comité de Rémunération et de Nomination s’est réuni à quatre reprises (le taux de participation des Administrateurs aux réunions du Comité de Rémunération et de Nomination a été de 100 %) :
Le 30 janvier 2024 s’est déroulé un Comité de Rémunération et de Nomination réunissant la présence de trois membres. Le Comité a délibéré sur l’ordre du jour suivant :
- - Rémunération du mandataire social pour l’exercice 2024 – rémunération à long terme du mandataire social – engagements en faveur du mandataire social ;
- Proposition de nomination d’un nouvel Administrateur à la prochaine Assemblée Générale en remplacement de M. Michel Giannuzzi ;
- Proposition de renouvellement des mandats d’Administrateurs à la prochaine Assemblée Générale de Mesdames Lucile Ribot, Annalisa Loustau Elia, Sylvie Charles et Sophie Lombard ;
- Proposition de renouvellement de mandat de M. Nordine Hachemi en qualité de Président du Conseil d’administration exerçant la direction générale de la Société ;
- Qualification d’Administrateurs indépendants de Mesdames Sylvie Charles et Sophie Lombard ;
- Attribution gratuite d’actions :
- Proposition de nouveaux Plans dans le cadre de l’autorisation conférée par l’Assemblée Générale du 4 mai 2023,
- Proposition de nouvelle autorisation par l’Assemblée Générale 2024,
- Questions diverses.
Le 12 juin 2024 s’est déroulé un Comité de Rémunération et de Nomination réunissant la présence de trois membres. Le Comité a délibéré sur l’ordre du jour suivant :
- - Plan de succession ;
- Questions diverses.
s’est déroulé un Comité de Rémunération et de Nomination réunissant la présence de trois membres. Le Comité a délibéré sur l’ordre du jour suivant :
Depuis le 30 novembre 2024, le Comité de Rémunération et de Nomination s’est tenu à deux reprises :
s’est déroulé un Comité de Rémunération et de Nomination réunissant la présence de trois membres. Le Comité a délibéré sur l’ordre du jour suivant :
s’est déroulé un Comité de Rémunération et de Nomination réunissant la présence de trois membres. Le Comité a délibéré sur l’ordre du jour suivant :
Le Règlement intérieur du Conseil stipule que le Comité RSE est composé d’au moins trois membres pris parmi les membres du Conseil, dont la totalité sont des Administrateurs indépendants au regard des critères d’indépendance adoptés par la Société. Il est présidé par un Administrateur indépendant. À ce jour, il est composé de quatre Administrateurs indépendants : Mmes Sylvie Charles, Lucile Ribot, Annalisa Loustau Elia nommées lors de la séance du Conseil d’Administration du 6 mai 2024 et M. Jean-Louis Chaussade nommé Président du Comité RSE lors du Conseil d’Administration du 26 février 2021.
Les membres du Comité RSE sont choisis en considération, notamment, de leur indépendance, de leur compétence et connaissance en matière de développement durable, mais également au regard de leurs compétences particulières en matière financière, comptable ou de contrôle légal des comptes. À ce titre, au moins un membre indépendant du Comité dispose de compétences particulières en matière de développement durable acquises au travers de son parcours professionnel. Jean-Louis Chaussade, nommé en qualité de Président du Comité RSE, répond à ce critère, grâce, notamment, à son expérience acquise dans ses fonctions exercées au sein du groupe Suez et à sa contribution apportée dans l’élaboration du rapport « Evaluation des capacités de traitement des déchets en France à l’horizon 2040 » remis en 2020 au Ministère de la Transition Ecologique et Solidaire.
Au cours de l’exercice 2024, le Comité RSE s’est réuni à deux reprises (le taux de participation des Administrateurs aux réunions du Comité RSE a été de 100 %).
| Membres | Présence en séance | Nombre total de séances | Taux d’assiduité individuel |
|---|---|---|---|
| Sophie Lombard(a) | 1 | 1 |
(a) Le Conseil d’Administration du 6 mai 2024 a nommé :
Le 18 janvier 2024 s’est déroulé un Comité RSE réunissant la présence de trois membres. Le Comité a délibéré sur l’ordre du jour suivant :
Le 10 juillet 2024 s’est déroulé un Comité RSE réunissant la présence de quatre membres. Le Comité a délibéré sur l’ordre du jour suivant :
Depuis le 30 novembre 2024, le Comité s’est réuni à une reprise :
Le 15 janvier 2025 s’est déroulé un Comité RSE réunissant la présence de quatre membres. Le Comité a délibéré sur l’ordre du jour suivant :
La direction du groupe est organisée autour de M. Nordine Hachemi, Président-Directeur Général, ainsi que des autres cadres dirigeants du groupe.
Depuis le 1er janvier 2016, les organes de direction ont évolué et sont principalement constitués d’un Comité Exécutif, d’un Comité de Direction et d’un Comité de Direction Élargi, ce dernier étant en plus composé des Directeurs Régionaux et d’Agence.
Le Comité Exécutif de Kaufman & Broad est composé de sept membres :
| Nordine Hachemi | Président-Directeur Général |
|---|---|
| Bruno Coche | Directeur Général Finances |
| Sylvere Hamel | Directeur Général Région (Est, Occitanie Nouvelle Aquitaine, Résidences gérées et Kalilog) |
| David Laurent | Directeur Général Immobilier d’Entreprise, Logistique et Aménagement et Territoires - Région Île-de-France (Logement) |
| Yannick Le Bihan | Directeur Général Région Nord Ouest |
| William Truchy | Directeur Général Commercial - Marketing Communication et Digital |
| Sophie Letierce | Directrice Générale Ressources Humaines - Excellence opérationnelle |
Le Comité Exécutif met en place la stratégie du groupe et suit son déploiement, notamment au travers du Plan annuel par activité. Enfin, il définit les adaptations éventuelles de l’organisation en fonction des décisions stratégiques prises par le Conseil d’Administration et s’assure de leur mise en place.
Pour davantage d’informations sur la présentation des membres du Comité Exécutif, le lecteur est invité à se rendre sur notre site internet : https://corporate.kaufmanbroad.fr/Groupe-kaufman-broad/gouvernance/.
La biographie de M. Nordine Hachemi est présentée au paragraphe 3.1.1.1.1 - B « mandats et fonctions des membres du Conseil d'administration au 30 novembre 2024 » du présent document.
Le Comité de Direction de Kaufman & Broad est composé de 11 membres : les membres du Comité Exécutif ainsi que : M. Frédéric Bourg, Directeur Général Adjoint Qualité, Architecture et Expériences Clients ; M. Bertrand Eyraud, Directeur RSE et Innovation ; M. Georges Lopez, Directeur Régional Nouvelle Aquitaine ; M. Marc Vettraino, Directeur Général Adjoint Grand Paris.
Le Comité de Direction suit la réalisation du plan par activité. Il propose les actions d’amélioration et fixe les objectifs à déployer dans les agences et directions. Il contribue à la définition et à la mise en œuvre des projets du Groupe.
Les décisions des actionnaires sont prises en Assemblées Générales. L’Assemblée Générale Ordinaire est celle qui est appelée à prendre toutes décisions qui ne modifient pas les statuts (sauf exceptions légales).
L’Assemblée Générale Extraordinaire est compétente pour modifier les statuts (sauf exceptions légales). Les Assemblées Générales sont réunies au siège social ou en tout autre lieu indiqué dans l’avis de convocation.
Tout actionnaire peut se faire représenter par son conjoint, par un autre actionnaire ou par toute personne physique ou morale de son choix dans toutes les Assemblées. Il peut également voter par correspondance dans les conditions légales.
La politique de rémunération du groupe a toujours consisté à lier étroitement résultats économiques et performance individuelle, mesurée à partir de critères objectifs et quantifiables. Cette politique a pour objectifs :
• La rémunération annuelle des salariés et des équipes de management comprend une composante variable significative et ce, quelle que soit la fonction exercée, conditionnée à l’atteinte d’objectifs ambitieux tout en étant limitée par un niveau maximum évitant les prises de risques excessives, et ce, en conformité avec l’intérêt social de la Société. Cette part variable s’appuie sur des critères annuels, voire biennaux, permettant de ne pas avoir une vision à court terme uniquement. Par ailleurs, cette part variable est complétée par une attribution gratuite d’actions universelle, qui associe l’ensemble des salariés du groupe à la création de valeur sur le moyen / long terme, au soutien de la stratégie commerciale et de la pérennité du groupe.
Le Président-Directeur Général ainsi que les membres du Comité Exécutif et les directeurs régionaux et d’agence se voient également attribuer, en complément de leur rémunération variable, des actions gratuites, dont l’acquisition définitive est soumise, conformément aux principes de bonne gouvernance, à des conditions de performance. Elle repose sur des principes de rémunération applicables tant aux salariés qu’aux équipes de management, en proposant un salaire de base attractif pour attirer et retenir les talents et une part variable qui rémunère la performance individuelle et collective.
Dans ce contexte, à l’occasion de l’opération d’extension du flottant de la Société (re-IPO) réalisée en mai 2016, les dirigeants (dont le Président‐Directeur général) et certains collaborateurs du groupe ont apporté en intégralité leurs titres issus des plans d’attribution gratuite d’actions 2014 et 2016 à la société Artimus Participations, structure d’investissement du management dans la Société, mise en place à l’occasion de cette opération. Ainsi, au travers de cette Société regroupant des dirigeants et salariés de la Société, du PEG et à titre individuel, les collaborateurs du groupe détenaient au 30 novembre 2024 environ 10,17 % du capital de la Société, devenant ainsi les premiers actionnaires de leur entreprise.
Cette configuration garantit un alignement d’intérêt sur le long terme avec les actionnaires et le management de la Société, le Président-Directeur Général détenant lui-même, directement ou indirectement, environ 1,81 % du capital de Kaufman & Broad SA à la date du présent rapport.
Les développements qui suivent constituent la politique de rémunération des dirigeants mandataires sociaux de la Société, notamment pour 2025. Ils décrivent notamment les composantes de la rémunération fixe et variable et expliquent le processus de décision suivi pour sa détermination, sa révision et sa mise en œuvre.
Conformément aux dispositions de l’article L. 22-10-8 -II du Code de Commerce, la politique de rémunération présentée ci-dessous est soumise à l’approbation de l’Assemblée Générale Mixte des actionnaires du 6 mai 2025. Il est rappelé que la dernière approbation annuelle de la politique de rémunération des dirigeants mandataires sociaux de Kaufman & Broad SA a eu lieu lors de l’Assemblée Générale Mixte des actionnaires du 6 mai 2024 et adopté à une large majorité.
(i) Principes et processus de décisions suivis pour la détermination et la mise en œuvre de la politique de rémunération des dirigeants mandataires sociaux
La politique de rémunération du dirigeant mandataire social, soit, à la date du présent rapport, M. Nordine Hachemi en sa qualité de Président-Directeur Général de la Société, est approuvée par le Conseil d’Administration après examen et avis du Comité de Rémunération et de Nomination. Le Conseil d’Administration fait application des recommandations du Code AFEP‐MEDEF, modifié en janvier 2020 et décembre 2022, relatives à la rémunération des dirigeants mandataires sociaux des sociétés cotées. Dans ce contexte, le Conseil d’Administration fixe les principes de détermination de la rémunération du Président-Directeur Général en veillant tout particulièrement au respect des principes suivants :
également aux attentes des actionnaires et des autres parties prenantes de l’entreprise notamment en matière de lien avec la performance.
la rémunération du Président-Directeur Général est étroitement liée à la performance de l’entreprise, notamment au moyen d’une rémunération variable mesurée chaque année. Le paiement de cette partie variable est subordonné à la réalisation d’objectifs rémunérant une performance immédiate et qui prépare l’avenir et assure la pérennité du groupe et dont l’impact est mesurable sur une période (i) annuelle (évolution du chiffre d’affaires, de l’EBITDA, du Résultat Net Part du Groupe, du BFR) et (ii) biennale (nombre de réservations et nombre de lots des Comités d’engagement).
La rémunération du Président-Directeur Général comprend une part fixe et une part variable sur la base d’un certain nombre d’objectifs déterminés sur une base annuelle. À la fin de chaque exercice, le Conseil d’Administration, sur proposition du Comité de Rémunération et de Nomination, fixe le montant de sa rémunération fixe annuelle brute pour l’exercice suivant ainsi que le plafond de sa rémunération annuelle variable au titre de l’exercice suivant et les critères quantitatifs sur la base desquels cette dernière sera calculée. Au début de chaque exercice, le Conseil d’Administration, sur proposition du Comité de rémunération et de nomination, détermine le montant de sa rémunération annuelle variable due au titre de l’exercice précédent en fonction des résultats de l’exercice précédent et de la réalisation de ses objectifs quantitatifs et qualitatifs, et fixe les objectifs de la partie qualitative de sa rémunération annuelle variable au titre de l’exercice en cours.
Par ailleurs, afin d’associer le Président-Directeur Général à la performance sur le long terme, une partie de sa rémunération est constituée d’actions de performance. Cette composante de la rémunération est directement liée à la performance du groupe puisque le nombre d’actions définitivement attribuées au Président-Directeur Général, à l’issue de la période d’acquisition, dépend des performances du Groupe, en fonction de certains critères (voir le paragraphe (ii) - a) ci-dessous).
Le Conseil d’Administration du 21 février 2025 a arrêté deux règlements de plans définissant les conditions et modalités d’attributions gratuites d’actions, soit :
«Si à quelque moment que ce soit durant la Période d'Acquisition intervient...
S’agissant d’un dirigeant, la cessation de ses fonctions au titre de son mandat social (démission ou révocation) le liant à Kaufman & Broad SA, l’une des sociétés ou entités contrôlées par Kaufman & Broad SA au sens de l'article L. 233-3 du Code de Commerce ou le GIE Kaufman & Broad, le Bénéficiaire ne sera plus éligible à recevoir les Actions Gratuites, et perdra l'ensemble des droits attribués au titre du plan, à compter de la notification de sa démission, ou de la date du Conseil d’administration décidant sa révocation, selon le cas. Cette condition inclut le cas dans lequel son employeur cesse d'être une Filiale de Kaufman & Broad SA.
La rémunération du Président-Directeur Général comprend une rémunération annuelle fixe et une rémunération variable annuelle en numéraire et en actions de performance, à laquelle s’ajoute une rémunération de long terme.
Au titre de son mandat de Président-Directeur Général de la Société, les rémunérations de M. Nordine Hachemi sont déterminées conformément aux principes édictés ci-après. Ces principes ont été examinés par le Comité de Rémunération et de Nomination du 30 janvier 2025 et décidés par le Conseil d’Administration le 21 février 2025.
Le Conseil d’Administration, sur proposition du Comité de Rémunération et de Nomination, détermine la rémunération annuelle fixe du Président-Directeur Général au regard notamment d’une étude détaillée des rémunérations fixes et variables des dirigeants de sociétés comparables réalisée par un cabinet indépendant pour le compte de la Société. La part fixe annuelle brute de la rémunération du Président-Directeur Général est maintenue par le Conseil d’Administration du 21 février 2025 à 650 000 euros bruts pour 2025.
La rémunération variable du dirigeant mandataire social comprend (i) une part variable annuelle cible et maximum, versée en numéraire, et (ii) une part annuelle à paiement différé, sous la forme d’attribution gratuite d’actions sous condition de performance.
Le Conseil d’Administration, sur proposition du Comité de Rémunération et de Nomination, détermine la rémunération annuelle variable du Président-Directeur Général sur la base de critères quantitatifs et qualitatifs. Pour 2025, le Conseil d’Administration du 21 février 2025 a maintenu la part variable annuelle maximum de la rémunération du Président-Directeur Général à un montant de 700 000 € bruts (inchangée par rapport à 2024, soit 107 % de sa rémunération annuelle fixe) en cas d’atteinte des objectifs à 100 % et, en cas de surperformance, jusqu’à 130 % de la somme susvisée, soit un montant maximum de 910 000 € bruts (soit environ 140 % de sa rémunération annuelle fixe), sous condition de présence en janvier 2026.
Le Conseil d’Administration, sur recommandation du Comité de Rémunération et de Nomination, a jugé pertinent de maintenir le principe de récompenser la surperformance du mandataire social dans un contexte toujours difficile à 130 % de la rémunération variable annuelle. La part variable de cette rémunération sera calculée pour 70 % de son montant à partir d’éléments quantitatifs et pour 30 % à partir d’éléments qualitatifs, chacun affecté d’une pondération.
Conformément aux dispositions de l’article L. 22-10-34 du Code de Commerce, cette rémunération variable est soumise au vote favorable de l’Assemblée Générale Ordinaire qui se prononcera en 2025 sur les comptes de l’exercice clos le 30 novembre 2024.
Ils reposent sur des indicateurs que le Conseil d’Administration, sur proposition du Comité de Rémunération et de Nomination, a jugé les plus pertinents pour apprécier la performance financière du groupe. Pour 2025, les critères quantitatifs représentent 70 % de la rémunération variable, dont 15 % liés au chiffre d’affaires, 15 % à l’EBITDA, 15 % au résultat net – part du groupe, 5 % au BFR, 10 % au nombre de réservations annuelles de logements et 10 % au nombre de lots des comités d’engagement au titre de 2025 (ces deux derniers indicateurs reflètent les perspectives d’activité du groupe à moyen terme).
b) Part variable annuelle à paiement différé sous la forme d’actions de performance envisagée au Président-Directeur Général au titre de sa rémunération variable annuelle à paiement différé, est évalué à environ 400 843 euros.
L’Assemblée Générale du 6 mai 2024, en sa 19 ème résolution, a autorisé le Conseil d’Administration à procéder, en une ou plusieurs fois, à des attributions gratuites d’actions au profit des membres du personnel ou des dirigeants mandataires sociaux dans la limite de 250 000 actions, dont 50 000 actions au dirigeant mandataire social.
Après prise en compte des attributions effectuées au cours de l’exercice 2024, 250 000 actions peuvent être attribuées dans le cadre de la 19 ème résolution précitée, dont un maximum de 50 000 actions au dirigeant mandataire social.
Ainsi, dans l’hypothèse où ces conditions de performance seraient atteintes, le Président-Directeur Général aurait droit à l’attribution d’actions de performance au titre de la rémunération variable annuelle à paiement différé, selon le même ratio et dans les mêmes proportions que pour la rémunération variable annuelle en numéraire. En cas d’atteinte à 100 % des conditions de performance, le nombre maximal d’actions de performance attribuables, soit 15 000 actions, serait attribué au Président-Directeur Général. Aucune action de performance supplémentaire ne serait néanmoins attribuée en cas de surperformance au-delà des 100 %.
Le Conseil d’Administration du 21 février 2025 a fait usage de l’autorisation conférée par cette résolution, et a ainsi attribué 15 000 actions de performance au Président-Directeur général au titre de 2025, à condition que celui-ci soit encore en fonctions lors de leur acquisition définitive en 2027 (« Premier Plan 2025 »).
Sur la base de travaux de valorisation effectués par un actuaire indépendant à la demande de la Société, à partir notamment du cours de l’action de la Société au 21 février 2025, l’avantage correspondant aux 15 000 actions de performance dont l’attribution est envisagée au Président-Directeur Général au titre de sa rémunération variable à paiement différé pour l'exercice 2025 sera conditionnée au vote favorable de l’Assemblée Générale des Actionnaires de la Société qui se prononcera en 2026 sur les comptes de l’exercice clos le 30 novembre 2025.
Il est rappelé que le Conseil d’Administration a mis en place depuis 2018 une rémunération à long terme du Président-Directeur Général reposant sur l’attribution gratuite de 10 000 actions de performance au profit de ce dernier prévoyant une durée d’acquisition de trois ans et une période de conservation d’un an et des conditions de performance évaluées sur lesdites périodes :
Le Conseil d’Administration du 21 février 2025, a attribué 10 000 actions de performance au Président-Directeur Général, dans le cadre de la 19 ème résolution conférée par l’Assemblée Générale mixte des actionnaires du 6 mai 2024.
L’acquisition de ces actions est assortie des conditions suivantes :
En outre, sur proposition du Comité de Rémunération et de Nomination, le Conseil d'Administration du 21 février 2025 a modifié la méthodologie de calcul de la performance en introduisant une règle plus stricte d'atteinte des objectifs constatés annuellement (au lieu d’une évaluation à l’issue de la période des 3 ans pour certains critères). Ces modifications concernent les indicateurs (i) RSE et (ii) Qualité Biens et Services comme suit :
Le Conseil d'Administration a décidé de conserver les deux critères d'évaluation, évalués tous les ans pour 50 % chacun, soit :
Le tableau ci-dessous récapitule les modalités de calcul et de pondération entre eux des différents critères de performance à long terme :
| Critères | Barème | Objectifs | Règles de calcul | % des actions de performance attribuées |
|---|---|---|---|---|
| RSE |
| 25% | Se maintenir, à chaque exercice, parmi les 50 premières entreprises du classement national de l’indice EthiFinance (sur 230 entreprises dans l’évaluation Gaïa 2020) |
|---|---|
| 2025 | 1/6 |
| 2026 | 1/6 |
| 2027 | 1/6 |
| 100% | sinon 0 |
| 100% | sinon 0 |
| 100% | sinon 0 |
| Indice CDP Climate Change (Carbon Disclosure Project) | maintenir, pour chaque exercice, note A- |
| 2025 | 1/6 |
| 2026 | 1/6 |
| 2027 | 1/6 |
| 100% | sinon 0 |
| 100% | sinon 0 |
| 100% | sinon 0 |
| Qualité Biens et Services | 25% |
| Enquête BVA clients particuliers : | |
| 2025 | 69/100 |
| 2026 | 70/100 |
| 2027 | 70/100 |
| Enquête BVA clients institutionnels : | maintenir, pour chaque exercice, une note de 8 |
| 2025 | 1/6 |
| 2026 | 1/6 |
| 2027 | 1/6 |
| 100% | sinon 0 |
| 100% | sinon 0 |
| 100% | sinon 0 |
| 100% | sinon 0 |
| Niveau de l’actionnariat salarié | 20% |
| Maintenir, chaque année, l’actionnariat salarié à au moins 10% | |
| 2025 | 1/3 |
| 2026 | 1/3 |
| 2027 | 1/3 |
Objectif d’atteinte, chaque année d’un TSR compris entre 10% et 15% sur la période de trois ans
| TSR | Pour chaque année |
|---|---|
| TSR < 10% | 0 |
| TSR compris entre 10% et 15% | De 0% à 100%, par interpolation linéaire |
| TSR égal ou > 15% | 100% |
La rémunération totale maximale du Président-Directeur Général, au titre de la performance de l’exercice 2025, pouvant lui être attribuée, comprenant :
S’élève ainsi à environ 1 960 843 euros, soit 33,15 % de rémunération fixe, 66,85 % de rémunération variable, dont 69,42 % versés en numéraire et 30,58 % versés sous la forme d’actions de performance, en ligne avec les pratiques de marché.
Il bénéficierait également d’une rémunération à long terme reposant sur l’attribution de 10 000 actions de performances évaluées à environ 221 658 euros soumise à des conditions de performance évaluées à long terme (période 2025-2027) et de présence.
L’indemnité de révocation du Président-Directeur Général est égale à douze mois de rémunération fixe et variable brutes dues au titre de l’exercice écoulé, portée à dix-huit mois en cas de prise de contrôle de la Société par un ou plusieurs tiers agissant de concert déclenchant l’obligation de lancer une offre publique portant sur les actions de la Société. Quelles que soient la date et les circonstances de la révocation, l’indemnité ne sera due que si le Président-Directeur Général a perçu ou aurait dû percevoir au titre de chacun des deux exercices précédents celui de la cessation de son mandat en moyenne au moins 70 % de la part variable maximale (hors surperformance) de sa rémunération au titre de chacun de ces deux exercices, cette part variable étant fondée à la fois sur des objectifs quantitatifs et des objectifs qualitatifs.
Aucune indemnité ne sera versée au Président-Directeur Général en cas de départ volontaire.
La clause de non-concurrence applicable au Président-Directeur Général, d’une durée de douze mois et couvrant le territoire français, donne lieu à une indemnité mensuelle brute forfaitaire équivalente à 50 % de la rémunération fixe brute mensuelle moyenne que celui-ci aura perçue au cours des douze mois précédents la cessation de son mandat (ou de la durée de celui-ci si elle est inférieure), la Société ayant toutefois la faculté de réduire la durée ou de dispenser le Président-Directeur Général de cet engagement.
Le Président-Directeur Général bénéficie d’un véhicule de fonction dont le budget s’élève à 1 700 euros mensuels HT au titre de l’exercice clos le 30 novembre 2025.
Le Président-Directeur Général bénéficie des régimes de retraite supplémentaire à cotisations définies, dans le cadre des dispositions de l’article 83 du Code général des impôts dont le montant des cotisations annuelles, plafonné à 8 % du salaire brut et dans la limite de 8 plafonds de la sécurité sociale. Ce montant est estimé à 30 104,96 euros au titre de l’année civile 2025.
| Éléments de rémunération | Principe | Critères de détermination |
|---|---|---|
| Rémunération fixe | Le Président-Directeur Général perçoit une rémunération fixe en douze mensualités. | Le montant annuel brut est fixé à 650 000 euros pour l’exercice 2025. |
| Rémunération variable | Le Président-Directeur Général perçoit une rémunération variable déterminée au vu des performances du Groupe. Cette rémunération est versée au cours de l’exercice social suivant celui au titre duquel les performances ont été constatées. | La part variable annuelle de la rémunération du Président‐Directeur Général est de 700 000 € bruts en cas d’atteinte des objectifs à 100% et, en cas de surperformance jusqu’à l’atteinte de 130% de ces objectifs, à un montant |
Conformément aux dispositions de l’article L. 22-10-8 du Code de Commerce, cette rémunération variable est conditionnée à l’approbation par une Assemblée Générale Ordinaire des éléments de rémunération du président-directeur général dans les conditions prévues à l’article L. 22-10-34 du Code de Commerce.
Maximum de 910 000 € bruts, dont 15% liés au chiffre d’affaires, 15% à l’EBITDA, 15% au résultat net – part du Groupe, 5% au BFR, 10% aux réservations annuelles de logements, 10% au nombre de lots des Comités d’Engagements au titre de 2025 et 30% liés à des objectifs qualitatifs, présentés ci-dessus. À cette part variable monétaire s’ajoute une part variable versée sous la forme d’attribution gratuite d’actions (15 000), sous réserve d’atteinte des critères de performance décrits ci-dessus et d’une période d’acquisition de 2 ans.
Le Conseil d’Administration a proposé en 2018 la mise en place d’une rémunération à long terme du Président‐Directeur Général reposant sur l’attribution gratuite de 10 000 actions au profit de ce dernier. Le plan de rémunération à long terme a été renouvelé une première fois en 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023. Son renouvellement est proposé en 2025, pour la période 2025-2027.
Le Président-Directeur Général bénéficie d’une retraite complémentaire à cotisations définies ; le montant de la cotisation pris en charge par la Société pour le Président-Directeur Général est estimé à 30 104,96 euros au titre de l’exercice 2025.
Le Président-Directeur Général bénéficie d’un engagement de versement d’une indemnité de rupture pour le cas où le Conseil déciderait de mettre fin à ses fonctions et d’une indemnité destinée à rémunérer son engagement de non-concurrence.
Le Président-Directeur Général bénéficie d’un véhicule de fonction dont le budget est de 1 700 euros mensuels HT au titre de l’exercice clos le 30 novembre 2025.
(Approbation de la politique de rémunération du Président-Directeur Général)
L’Assemblée Générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requises pour les assemblées générales ordinaires, après avoir pris connaissance du rapport du Conseil d’Administration sur le gouvernement d’entreprise établi en application de l’article L 225-37 du Code de Commerce, décrivant les éléments de la politique de rémunération des mandataires sociaux, approuve, en application de l’article L.22-10-8 II du Code de Commerce, la politique de rémunération du Président-Directeur Général de la Société, telle que présentée dans la section 3.2.1 du rapport précité, inclus dans la section 3.2. du présent document.
Conformément à l’article L.22-10-34 du Code de Commerce, l’Assemblée Générale annuelle statue sur un projet de résolution portant sur les informations mentionnées au I de l’article L.22-10-9 -I du Code de Commerce, devant figurer dans le rapport sur le gouvernement d’entreprise et comprenant notamment les éléments de rémunération versés à raison du mandat au cours de l’exercice écoulé ou attribués à raison du mandat au titre du même exercice, soit l’exercice clos le 30 novembre 2024.
Par ailleurs, conformément à l’article L.22-10-34-II du Code de Commerce, l’Assemblée Générale annuelle statue sur les éléments fixes, variables et exceptionnels composants la rémunération totale et les avantages de toute nature versés au cours de l’exercice écoulé ou attribués au titre de l’exercice clos le 30 novembre 2024 au Président-Directeur Général, tels qu’exposés ci-dessous, étant précisé que le versement de la rémunération variable est conditionné à un vote positif des actionnaires conformément à l’article L.22-10-34 II.
La rémunération fixe versée au Président-Directeur Général au cours de l’exercice clos le 30 novembre 2024 s’élève à 650 000 euros bruts. La rémunération fixe annuelle brute du Président-Directeur Général est augmentée à 650 000 euros à compter du 1er janvier 2024, contre 600 000 euros pour l’exercice 2023. Pour rappel, le Conseil d’Administration du 15 février 2024 avait décidé d’augmenter la rémunération fixe du Président-Directeur Général de 50 000 euros afin de tenir compte de la résiliation, avec effet au 1er janvier 2024, de l’assurance dont le Président-Directeur Général bénéficiait en cas de perte de revenus liée à la perte de son mandat social, et dont le paiement des cotisations (qui s’étaient élevées à 36 244 euros en 2023) était pris en charge par la Société.
La rémunération variable du dirigeant mandataire social 2024 comprend (i) une part variable annuelle cible et maximum, versée en numéraire, (ii) une part annuelle à paiement différé, sous la forme d’attribution gratuite d’actions sous condition de performance.
a) Part variable annuelle en numéraire
Concernant la partie quantitative, représentant 70 % de la rémunération variable, le Conseil d’Administration a ainsi constaté que les droits à la rémunération variable sont ouverts selon la grille ci-dessous :
| Objectif | 2024 | Pondération | Atteinte objectif (en % de l'objectif) | Montant bonus (en % du montant cible) |
|---|---|---|---|---|
| Chiffre d'affaires | 15% | 97,65% | 97,65% | |
| EBITDA | 15% | 109,28% | 115,00% | |
| Résultat net part du Groupe | 15% | 135,90% | 130,00% | |
| BFR | 5% | 700,37% | 130,00% | |
| Nombre réservations logements | 10% | 100,16% | 100,16% | |
| Nombre de lots des Comités d'engagement | 10% | 128,88% | 130,00% |
Concernant les critères qualitatifs, représentant 30 % de la rémunération variable, ils ont été examinés par le Comité de Rémunération et de Nomination dans sa séance du 15 janvier 2025 et ont fait l'objet des constats suivants :
Au cours de sa réunion du 15 janvier 2024, après avoir recueilli l’avis du Comité, le Conseil d’Administration a constaté que les résultats obtenus étaient remplis et ouvraient droit à un bonus de 130 %, soit 273 000 euros.
Le versement de la rémunération variable annuelle attribuée au titre de 2024 est conditionné à l’approbation par la prochaine Assemblée Générale Mixte du 6 mai 2025.
Sur la base de travaux de valorisation effectués par un actuaire indépendant, à la demande de la Société, à partir notamment du cours de l’action de la Société au 15 février 2024, l’avantage correspondant aux 15 000 actions de performance dont l’attribution est envisagée au Président-Directeur Général au titre de sa rémunération variable annuelle à paiement différé, est évalué à environ 367 427 euros.
Il est rappelé que le Conseil d’Administration du 15 février 2024 a fait usage de l’autorisation conférée par la 22ème résolution de l’Assemblée Générale Mixte des actionnaires de 2023, et a ainsi attribué 15 000 actions de performance au Président-Directeur Général au titre de l’exercice 2024, à condition que celui-ci soit encore en fonctions lors de leur acquisition définitive en février 2026. Les actions définitivement acquises devront ensuite être conservées pendant une durée de 2 ans.
L’attribution définitive des actions au mandataire social est assujettie aux mêmes conditions de performance que celles prévues dans le cadre de la rémunération variable annuelle en numéraire exposée au paragraphe a) ci-dessus. Ainsi, dans l’hypothèse où ces conditions de performance seraient atteintes, le Président-Directeur Général aurait droit à l’attribution d’actions de performance au titre de la rémunération variable annuelle à paiement différé, selon le même ratio et dans les mêmes proportions que pour la rémunération variable annuelle en numéraire. Aucune action de performance supplémentaire ne serait néanmoins attribuée en cas de surperformance au-delà des 100 %.
Pour rappel, le Conseil d’Administration du 25 février 2022 avait décidé, sur proposition du Comité de Rémunération et Nomination, que soit mise en place en une rémunération à long terme du Président-Directeur Général reposant sur l’attribution gratuite de 10 000 actions de performance au profit de ce dernier prévoyant une durée d’acquisition de trois ans et une période de conservation d’un an (« Second Plan 2022 »).
Le Conseil d'Administration avait décidé de prévoir les conditions de performance suivantes : des conditions de performance à long terme évaluées sur la période 2022-2024 (3 exercices), dont la performance RSE, la Qualité Biens et Services, le niveau de l’actionnariat salarié dans le capital de la Société et le TSR (Total shareholder return ou taux de rentabilité obtenu par l’actionnaire). Le poids relatif des quatre conditions est 25 % pour la performance RSE, 25 % pour la Qualité Biens et Services, 20 % pour le niveau de l’actionnariat salarié et 30 % pour le TSR.
| Critères de performance | Pondération | Objectifs | Règles de calcul | % des actions de performance attribuées |
|---|---|---|---|---|
| RSE | 25% | Se maintenir sur 3 ans parmi les 70 premières entreprises de l’indice GAIA (230 entreprises) | 1/3 | 100% sinon 0 |
| Obtenir une notation VIGEO de minimum 50 lors de chaque exercice | 1/3 | 100% sinon 0 | ||
| Avoir une note B en 2024 sur l’indice CDP | 1/3 | 100% sinon 0 | ||
| Qualité Biens et Services(a) | 25% | Obtenir le score suivant pour chacun des 3 prochains exercices : | ||
| 2022 : 67/100 | 1/3 | 100% sinon 0 | ||
| 2023 : 68/100 | 1/3 | 100% sinon 0 | ||
| 2024 : 69/100 | 1/3 | 100% sinon 0 | ||
| Niveau de l’actionnariat salarié | 20% | Maintenir l’actionnariat salarié (au travers de la société Artimus Participations, du PEE et à titre individuel) à au moins 10% |
100% sinon 0
TSR
30%
Objectif d’atteinte d’un TSR entre 10% et 15% au bout de trois ans
TSR < 10%
0
TSR compris entre 0% et 15%
De 0% à 100%, par interpolation linéaire
TSR égal ou > à 15%
100%
(a) Il s’agit de l’indice composite de mesure de Qualité Biens et Services basé sur l’enquête annuelle de la société BVA diligentée par la Société. Cet indice comprend 10 indicateurs notés chacun sur 10 dont 9 portent sur le niveau de Satisfaction (envers Kaufman & Broad, sur le bien immobilier, de l’interlocuteur à la réservation, du traitement de demande TMA, de l’espace client, de la visite cloison, du RDV remise des clefs, de l’accompagnement depuis la remise des clefs, la propreté du logement à la livraison) et 1 sur la recommandation.
| Objectif | Evaluation | 2022 | 2023 | 2024 | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Se maintenir pendant 3 ans parmi les 70 premières de l’indice GAIA (230 entreprises) | Atteint : 7ème dans le classement sectoriel et 38ème sur 371 entreprises (GAIA Index) | Atteint : 24ème dans le classement sectoriel (196 entreprises) et 66ème sur 349 entreprises (GAIA Index) | Atteint : 33ème dans le classement sectoriel (336 entreprises) (GAIA Index renommée EthiFinance)(a) | ||||
| Note : | 74/100 | 73/100 | 80/100 | ||||
| Obtenir une notation d’une agence de notation extra-financière qui soit, au minimum, supérieure à la moyenne (notation type VIGEO/Moody’s) à partir de 2022 : 50/100 | Atteint : la notation sollicitée est de 51/100 | Atteint : la notation sollicitée est de 58/100 | Atteint : la notation sollicitée est de A(b) | ||||
| Avoir une note B en 2024 sur l’indice CDP | Atteint : A- | Atteint : A- | Atteint : B(c) |
(a) Kaufman & Broad a obtenu le certificat EthiFinance ESG Ratings 2024 – Niveau Or.
(b) Moody’s VIGEO ne fournissant plus de notation, la dernière note produite reste celle de janvier 2023 (exercice 2022), soit 58/100. Il n’y en aura pas d’autre. A noter : Moody’s a noué un partenariat avec MSCI sur la Data RSE. Le Comité de Rémunération et de Nomination a proposé de retenir le rapport MSCI qui a attribué la note A.
(c) Il s'agit de la Note du questionnaire CDP Climate pour 2024.
Les trois objectifs étant réalisés, la condition de performance « RSE » est atteinte.
Qualité biens et services
Evaluation
2022
2023
| 67 | 68 | 69/100 | |
|---|---|---|---|
| Réalisé | 70,4 | 68,4 | 67,7 |
| Atteint | Atteint | Non Atteint |
La condition de performance « Qualité Biens et Services » n'est pas atteinte.
En ce qui concerne la condition liée au niveau de l’actionnariat salarié : l’objectif est de maintenir cet actionnariat (au travers de la société Artimus participations, du PEG et à titre individuel) à au moins 10 % du capital de la Société :
| Actionnariat salarié | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 |
|---|---|---|---|---|---|
| % actionnariat | 15,20% | 15,49% | 16,56% | 12,07% | 10,17% |
L’objectif étant réalisé, la condition de performance « Niveau de l’actionnariat salarié » est atteinte.
En ce qui concerne la performance du TSR de la Société appréciée par rapport à la performance du TSR du SBF 120 :
| TSR | Kaufman & Broad | SBF 120 |
|---|---|---|
| moyenne 1 mois | 12,61% | 12,44% |
| moyenne 3 mois | 19,22% | 14,27% |
Le TSR étant supérieur à 15 % sur une moyenne de 3 mois, l’objectif est réalisé. La condition de performance « TSR » est atteinte à 100 %.
| Critères de Performance | Pondération | Nbre AGA | Atteinte (base 100) | Obtention |
|---|---|---|---|---|
| Performance RSE | 25% | 2 500 | 100% | 2 500(a) |
| Qualité Biens et Service | 25% | 2 500 | 0% | 0 |
| Niveau de l'actionnariat salarié | 20% | 2 000 | 100% | 2 000 |
| TSR | 30% | 3 000 |
|---|---|---|
| 100% | 3 000 | |
| Total | 100% | 10 000 |
| 75% | 7 500 |
(a) Pour davantage d'informations sur les conditions d'attribution, le lecteur est invité à se référer au paragraphe « Rémunération à long terme » ci-dessus).
Le Conseil d’Administration du 29 janvier 2025, sur proposition du Comité de Rémunération et de Nomination, a décidé d’attribuer à M. Nordine Hachemi, au titre de sa rémunération à long terme sous forme d’actions de performance (période 2022-2024), un total de 7 500 actions (évaluée à environ 139 681 euros).
Conformément aux dispositions de l’article L.22-10-34 II du Code de Commerce (vote «ex post »), le versement des actions de performance sera soumis au vote favorable de l’Assemblée Générale des actionnaires qui se réunira le 6 mai 2025 pour statuer sur l’attribution définitive desdites actions. Le transfert effectif de la propriété des actions ne pourra intervenir qu’après approbation de la résolution concernée par l’Assemblée Générale des actionnaires.
L'indemnité sera égale à 12 mois de rémunération fixe et variable brute due au titre de l’exercice écoulé, portée à 18 mois en cas de prise de contrôle de la Société par un ou plusieurs tiers agissant de concert déclenchant l’obligation de lancer une offre publique portant sur les actions de la Société.
Néant. Quelle que soit la date et les circonstances de la révocation, l’indemnité ne sera due que si le Directeur Général a perçu ou aurait dû percevoir au titre de chacun des deux exercices précédents celui de la cessation de son mandat en moyenne au moins 70 % de la part variable maximale (hors surperformance) de sa rémunération au titre de chacun de ces deux exercices, cette part variable étant fondée à la fois sur des objectifs quantitatifs et des objectifs qualitatifs (fixés pour la première fois lors de sa nomination puis au début de chaque exercice).
Voir le paragraphe 3.2.2, a) ci-dessus.
Le Président-Directeur Général bénéficie d’une retraite supplémentaire à cotisations définies, dans le cadre des dispositions de l’article 83 du Code général des impôts ; le montant de la cotisation prise en charge par la Société pour le Président-Directeur Général s’est élevé à 29 458,80 euros au titre de l’année civile 2024. Ces cotisations correspondent aux cotisations annuelles plafonnées à 8 % de la rémunération brute dans la limite de huit fois le plafond de la sécurité sociale.
Cet engagement avait été autorisé par le Conseil d’Administration de la Société du 16 avril 2015 et approuvé par l’Assemblée Générale des actionnaires du 15 avril 2016. Cet engagement a été approuvé par l’Assemblée Générale des actionnaires du 6 mai 2024, en sa huitième résolution, lors du renouvellement du mandat d’Administrateur de M. Nordine Hachemi.
En cas de départ de M. Nordine Hachemi, il sera astreint à une obligation de non-concurrence et de non-sollicitation qui s’appliquera, sauf réduction ou renonciation de la part du Groupe, pendant une période de 12 mois suivant la cessation de son mandat social. Il percevra en contrepartie une indemnité mensuelle brute forfaitaire équivalente à 50 % de la rémunération fixe brute mensuelle moyenne qu’il aura perçue au cours des douze mois précédent la cessation de son mandat (ou de la durée de celui-ci si elle est inférieure), la Société ayant toutefois la faculté de réduire la durée ou de dispenser le dirigeant de cet engagement.
Conformément aux dispositions de l’article L. 22-10-34 du Code de Commerce, ledit engagement a été soumis à l’approbation de l’Assemblée Générale des actionnaires du 6 mai 2024.
Votre Conseil d’Administration a, dans sa séance du 6 mai 2024 et sur recommandations du Comité de Rémunération et de Nomination, renouvelé, pour une durée de trois années, le mandat de Nordine Hachemi en qualité de Président-Directeur Général et autorisé les engagements suivants :
En cas de révocation du mandat pour une raison autre qu'une faute grave ou lourde, telle que définie par la Cour de cassation en droit du travail, la Société s'engage à verser au Directeur Général une indemnité de révocation destinée à compenser le préjudice subi par la perte de son mandat.
| Éléments de rémunération | Montants ou valorisation comptable soumis au vote | Description |
|---|---|---|
| Rémunération fixe | 650 000 € | La modification intervenue dans la rémunération fixe du Président-Directeur Général est précisée à la section 3.2.2. du présent chapitre. |
| Rémunération variable | 839 400 € | Montant arrêté par le Conseil d’Administration du 29 janvier 2025, soumis à l’approbation de l’Assemblée Générale du 6 mai 2025. |
| Rémunération au titre du mandat d’Administrateur | Néant | − |
| Rémunération exceptionnelle | Néant | − |
| Attribution d’options de souscription ou d’achat d’actions ou d’actions gratuites | 571 069 € | |
| dont Plan 2024 (1er Plan) | 367 427 € 15 000 actions gratuites.(a) |
|
| dont Plan 2024 (2e Plan) | 203 642 € 10 000 actions de performance.(b) |
|
| Indemnités liées à la prise ou à la cessation des fonctions | Néant | – |
| Régime de retraite supplémentaire et complémentaire | 29 548,80 € | Cotisations annuelles plafonnées à 8% de la rémunération brute dans la limite de huit fois le plafond de la sécurité sociale. |
| Véhicule de fonction | 20 400 € | 1 700 € HT mensuel. |
| Avantages de toute nature | Néant | − |
(a) Le Conseil d’Administration du 15 février 2024 a attribué 15 000 actions de performance au Président-Directeur Général au titre de 2024 à condition que celui-ci soit encore en fonction lors de leur acquisition définitive en 2026. L’attribution définitive des actions est assujettie aux mêmes conditions de performance que celles prévues dans le cadre de sa rémunération variable annuelle en numéraire, à savoir :
l’atteinte de critères quantitatifs composés de critères reflétant les performances court terme tels que le Chiffre d’Affaires, l’EBITDA, le RNPG et le BFR, et de critères anticipant les performances futures, tels que le nombre de réservations de logements et le nombre de lots des Comités d’Engagement ;
000 actions de performance initialement attribuées à Monsieur Nordine Hachemi au titre de sa rémunération variable à paiement différé pour l’exercice 2024.
(b) Le Conseil d’Administration du 15 février 2024 a renouvelé une rémunération à long terme du Président-Directeur Général reposant sur l’attribution gratuite de 10 000 actions de performance au profit de ce dernier et prévoyant une durée d’acquisition de trois ans et une période de conservation d’un an. Le Conseil a par ailleurs décidé que ces actions étaient assorties de conditions de performance à long terme évaluées sur la période 2024-2026 (performance RSE − Qualité, Biens et Services − niveau de l’actionnariat salarié dans le capital de la Société − TSR). Pour plus de détails sur les objectifs liés à la rémunération du Président-Directeur Général, le lecteur est invité à se référer au paragraphe « Rémunération à long terme », ci-dessus.
| Tableau de synthèse des rémunérations et des options et actions attribuées à chaque dirigeant mandataire social (montants en euros) | |
|---|---|
| Nordine Hachemi | Exercice clos le 30 novembre 2024 |
| Exercice clos le 30 novembre 2023 | Président-Directeur Général |
| Rémunérations dues au titre de l’exercice (détaillées au tableau 2) | 1 489 400 |
| 1 360 368 | |
| Valorisation des rémunérations variables pluriannuelles attribuées au cours de l’exercice | 571 069(a) |
| Valorisation des options attribuées au cours de l’exercice (détaillées au tableau 4) | 506 395(b) |
| Valorisation des actions gratuites attribuées au cours de l’exercice (détaillées au tableau 6) | |
| Total | 2 060 469 |
| 1 866 763 |
(a) Le Conseil d’Administration du 15 février 2024 a attribué 15 000 actions de performance au Président-Directeur Général au titre de 2024 à condition que celui-ci soit encore en fonction lors de leur acquisition définitive en 2026. L’attribution définitive des actions est assujettie aux mêmes conditions de performance que celles prévues dans le cadre de sa rémunération variable annuelle en numéraire, à savoir :
Le Conseil d’Administration du 29 janvier 2025 a attribué de manière définitive, sous condition de présence en 2026, 15 000 actions de performance sur les 15 000 actions de performance initialement attribuées à M. Nordine Hachemi au titre de sa rémunération variable à paiement différé pour l’exercice 2024.
Le Conseil d’Administration du 15 février 2024 a par ailleurs renouvelé une rémunération à long terme du Président-Directeur Général reposant sur l’attribution gratuite de 10 000 actions de performance au profit de ce dernier et prévoyant une durée d’acquisition de trois ans et une période de conservation d’un an. Le Conseil a par ailleurs décidé que ces actions étaient assorties de conditions de performance à long terme évaluées sur la période 2024-2026 (performance RSE − Qualité, Biens et Services − niveau de l’actionnariat salarié dans le capital de la Société − TSR).
(b) Le Conseil d’Administration du 24 février 2023 avait attribué 15 000 actions de performance au Président-Directeur Général au titre de 2023 à condition que celui-ci soit encore en fonction lors de leur acquisition définitive en 2025. L’attribution définitive des actions est assujettie aux mêmes conditions de performance que celles prévues dans le cadre de sa rémunération variable annuelle en numéraire, à savoir :
Le Conseil d’Administration du 29 janvier 2024 avait attribué de manière définitive, sous condition de présence en 2025, 15 000 actions de performance sur les 15 000 actions de performance initialement attribuées à M. Nordine Hachemi au titre de sa rémunération variable à paiement différé pour l’exercice 2023.
Le Conseil d’Administration du 24 février 2023 a par ailleurs renouvelé une rémunération à long terme du Président-Directeur Général reposant sur l’attribution gratuite de 10 000 actions de performance au profit de ce dernier et prévoyant une durée d’acquisition de trois ans et une période de conservation d’un an. Le Conseil a par ailleurs décidé que ces actions étaient assorties de conditions de performance à long terme évaluées sur la période 2023-2025 (performance RSE − Qualité, Biens et Services − niveau de l’actionnariat salarié dans le capital de la Société − TSR).
| Montants dus | Montants versés | |||
|---|---|---|---|---|
| Rémunération fixe | 650 000(a) | 650 000 | 600 000 | 600 000 |
| Rémunération variable annuelle | 839 400(e) | 724 124(c) | 724 124(c) | 677 518(b) |
| Rémunération variable pluriannuelle | – | – | – | – |
| Rémunération exceptionnelle | 200 000(c) | – | – | – |
| Rémunération (ex-Jetons de présence) | – | – | – | – |
| Avantage de toute nature (assurance chômage) | – | – | 36 244(f) | 36 244(f) |
| Total | 1 489 400 | 1 374 124 | 1 360 368 | 1 513 762 |
(a) Le montant de la rémunération fixe a été arrêté par le Conseil d’Administration du 29 janvier 2025. Ce montant correspond à la rémunération de M. Nordine Hachemi, calculée au prorata pour la période allant du 1er février 2024 au 30 novembre 2024.
(b) Cette rémunération variable au titre de l’exercice 2022 a été arrêtée par le Conseil d’Administration du 27 janvier 2023 et versée en février 2023.
(c) Cette rémunération exceptionnelle au titre de l’exercice 2023 a été arrêtée par le Conseil d’Administration du 27 janvier 2023.
(d) Cette rémunération exceptionnelle au titre de l’exercice 2022 avait été arrêtée par le Conseil d’Administration du 27 janvier 2023.
(f) Pour rappel, le Président-Directeur Général bénéficiait jusqu’au 30 novembre 2023 et avec effet au 1er janvier 2024, d’une assurance perte de revenus.
Le Président-Directeur Général bénéficie également d’une retraite complémentaire à cotisations définies, dans le cadre des dispositions de l’article 83 du Code général des impôts, depuis son entrée dans la Société ; le montant des cotisations pris en charge par la Société s’est élevé au titre de 2024 à 29 548,8 euros, correspondant aux cotisations annuelles plafonnées à 8 % du salaire brut dans la limite de 8 fois le plafond de la sécurité sociale.
La Société a souscrit, en plus du régime de retraite dont bénéficie l’ensemble des salariés, un régime complémentaire pour les mandataires sociaux ainsi que les membres du Comité de Direction.
À la date du présent document, Nordine Hachemi détient 113 661 actions de la Société. Par ailleurs, il détient directement et indirectement au travers de la société RKCI dont il détient 100 % du capital, 27,37 % du capital de la société Artimus Participations, qui détient elle-même 4,51 % de la Société Kaufman & Broad SA. Nordine Hachemi détient directement et indirectement 1,81 % du capital de Kaufman & Broad SA.
| Dirigeant | Mandataires sociaux | Contrat de travail | Régime de retraite supplémentaire | Indemnités ou avantages dus ou susceptibles d’être dus à raison de la cessation ou du changement de fonctions | Indemnités relatives à une clause de non-concurrence |
|---|---|---|---|---|---|
| Nordine Hachemi | Président-Directeur Général | Non | Oui (a) | Oui (b) | Oui (c) |
(a) Nordine Hachemi bénéficie d’une retraite complémentaire à cotisations définies, dans le cadre des dispositions de l’article 83 du Code Général des Impôts ; le montant de la cotisation pris en charge par la Société pour Nordine Hachemi s’est élevé à 29 548,80 euros au titre de l’année 2024. Ces cotisations correspondent aux cotisations annuelles plafonnées à 8 % de la rémunération brute dans la limite de huit fois le plafond de la sécurité sociale.
(b) L’indemnité de révocation est égale à 12 mois de rémunérations fixe et variable brutes dues au titre de l’exercice écoulé, portée à 18 mois en cas de prise de contrôle de la Société par un ou plusieurs tiers agissant de concert déclenchant l’obligation de lancer une offre publique portant sur les actions de la Société.
(c) Clause de non-concurrence d’une durée de douze mois couvrant le territoire français, donnant lieu à une indemnité mensuelle brute forfaitaire équivalente à 50 % de la rémunération fixe brute mensuelle moyenne qu’il aura perçue au cours des douze mois précédant la cessation de son mandat (ou de la durée de celui-ci si elle est inférieure), la Société ayant toutefois la faculté de réduire la durée ou de dispenser le dirigeant de cet engagement.
(Approbation des éléments fixes, variables et exceptionnels composants la rémunération totale et les avantages de toute nature versés au cours de l’exercice clos le 30 novembre 2024 ou attribués au titre du même exercice au Président-Directeur Général).
L’Assemblée Générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requises pour les assemblées générales ordinaires, après avoir pris connaissance du rapport du Conseil d’Administration sur le gouvernement d’entreprise établi en application de l’article L 225-37 du Code de Commerce, décrivant les éléments de la politique de rémunération des mandataires sociaux, approuve, en application de l’article L.22-10-34 du Code de Commerce, la politique de rémunération du Président-Directeur Général de la Société, telle que présentée dans la section 3.2.2 du rapport précité, inclus dans la section 3.2. du présent document.
Pour le calcul des ratios présentés ci-dessous conformément à l’article L.22-10-9 du Code de Commerce, la Société s’est référée aux lignes directrices de l’AFEP-MEDEF mis à jour en décembre 2022. Conformément à l’article L.22-10-9, ces ratios sont présentés pour les cinq derniers exercices. Pour plus d’informations, le lecteur est invité à se référer à la section 3.2.1 « Politique de rémunération du dirigeant mandataire social ».
Les ratios ci-dessous ont été calculés sur la base des rémunérations fixes et variables versées au cours des exercices mentionnés et tenant compte des actions de performance et actions gratuites attribuées au cours des mêmes périodes et valorisées à leur juste valeur (valeur IFRS) au moment de leur attribution. Les éléments inclus au numérateur correspondent aux montants versés présentés au sein des tableaux de la nomenclature AMF 2 et 6 ci-dessous.
| Exercice 2024 | Exercice 2023 | Exercice 2022 | Exercice 2021 | Exercice 2020 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Ratio sur rémunération moyenne | 24,86 | 25,15 | 25,91 | 24,67 | 27,43 |
| Ratio sur rémunération médiane | 31,14 | 32,97 | 33,61 | 32,00 | 35,15 |
| 1 945 193 € | 2 020 157 € | 2 010 264 € | 2 010 991 € | 1 982 096 € |
|---|---|---|---|---|
| 44,97 M€ | 60,05 M€ | 49,0 M€ | 40,1 M€ | 76,3 M€ |
|---|---|---|---|---|
| 78 248 € | 80 322 € | 77 574 € | 73 315 € | 77 806 € |
|---|---|---|---|---|
| 24,86 € | 25,15 | 25,91 | 27,43 | 27,22 |
|---|---|---|---|---|
| 31,14 € | 32,97 | 33 61 | 35,15 | 34,75 |
|---|---|---|---|---|
(a) Comprend la rémunération fixe, la rémunération variable, les primes exceptionnelles, les avantages en nature versés au cours de l’exercice, ainsi que les actions de performance attribuées au cours des mêmes périodes et valorisées à leur juste valeur (valeur IFRS) au moment de leur attribution.
(b) Calculée conformément aux lignes directrices de l’AFEP-MEDEF en date du 20 décembre 2022 en prenant en compte le périmètre groupe des salariés (incluant la rémunération fixe, la rémunération variable, primes exceptionnelles, les avantages en nature, l’abondement au titre du Plan d’Epargne d’Entreprise, versés au cours de l’exercice ainsi que les actions gratuites attribuées au cours des mêmes périodes et valorisées à leur juste valeur – valeur IFRS au moment de leur attribution). Aucun ratio ne peut être donné concernant la société Kaufman & Broad SA, société holding du groupe, en l’absence de salarié sur cette société.
L’Assemblée Générale Mixte des Actionnaires du 6 mai 2025, a décidé de fixer à 450 000 euros la somme globale attribuée chaque année au titre des rémunérations au Conseil d’Administration à compter de l’exercice 2024 et jusqu’à nouvelle délibération de l’Assemblée.
M. Nordine Hachemi et l’Administrateur représentant les salariés actionnaire n’auront pas droit au versement d’une rémunération ;
L’Administrateur Référent perçoit une rémunération supplémentaire de 17 000 euros en sus de la rémunération lui étant attribuée au titre de sa fonction d’Administrateur ;
Cette enveloppe correspond à un montant annuel maximum visioconférence aux séances du Comité d’Audit ; étant entendu que le Conseil d’Administration, sur proposition du Comité de Rémunération et de Nomination, peut répartir librement entre les Administrateurs.
Le Règlement intérieur du Conseil d’Administration, lors de son actualisation approuvée par le Conseil d'Administration le 27 septembre 2018, prévoit que les rémunérations sont réparties entre les Administrateurs n'ayant aucune fonction dans le groupe Kaufman & Broad, au titre de leur mission d’Administrateur. Le montant des rémunérations est versé au prorata en fonction des présences physiques (ou par visioconférence) aux réunions du Conseil d’Administration au cours de l’exercice. Une quote-part fixée par le Conseil d’Administration, prélevée sur le montant des rémunérations allouées au Conseil d’Administration, est versée aux membres des différents Comités n’ayant aucune fonction dans le groupe Kaufman & Broad ainsi que, le cas échéant, à l’Administrateur Référent, en fonction de leur présence aux réunions de ces Comités. Par ailleurs, une rémunération fixe annuelle est attribuée au Président de chaque Comité. À ces rémunérations de base s’ajoute un montant dû pour chaque réunion des Comités du Conseil à laquelle assiste l’Administrateur concerné.
Sur proposition du Comité de Rémunération et de Nomination, le Conseil d’Administration, dans sa séance du 29 janvier 2024, a décidé d’attribuer des rémunérations pour l’exercice 2024 selon les règles suivantes :
Le plafond global de 55 000 euros alloués aux Administrateurs est supprimé.
La rémunération de la Présidente du Comité d’Audit est maintenue à 7 000 euros ;
3. Les membres du Comité de Rémunération et de Nomination perçoivent une rémunération de 3 000 euros pour chaque participation physique ou en visioconférence aux séances du Comité de Rémunération et de Nomination ; étant entendu que le montant de 3 000 euros est ramené à 1 500 euros pour les seules séances en visioconférence, dans le cas où l’Administrateur participe à plus d’une séance du Comité de Rémunération et de Nomination par visioconférence (étant entendu que la tolérance admise de participer à une seule séance du Comité par visioconférence pourrait être revue à la hausse en cas du dépassement du nombre habituel de réunions programmées dudit Comité) ;
4. La rémunération du Président du Comité de Rémunération et de Nomination est maintenue à 5 000 euros ;
5. Les membres du Comité RSE perçoivent une rémunération de 3 000 euros pour chaque participation physique ou en visioconférence aux séances du Comité RSE ; étant entendu que le montant de 3 000 euros est ramené à 1 500 euros pour les seules séances en visioconférence, dans le cas où l’Administrateur participe à plus d’une séance du Comité RSE par visioconférence (étant entendu que la tolérance admise de participer à une seule séance du Comité par visioconférence pourrait être revue à la hausse en cas du dépassement du nombre habituel de réunions programmées dudit Comité) ;
6. La rémunération du Président du Comité RSE est maintenue à 5 000 euros.
(Approbation de la politique de rémunération des mandataires sociaux non-exécutifs)
L’Assemblée Générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requises pour les assemblées générales ordinaires, après avoir pris connaissance du rapport du Conseil d’Administration sur le gouvernement d’entreprise établi en application de l’article L 225-37 du Code de Commerce, décrivant les éléments de la politique de rémunération des mandataires sociaux, approuve, en application de l’article L.22-10-8 II du Code de Commerce, la politique de rémunération des mandataires sociaux non-exécutifs de la Société, telle que présentée dans la section 3.2.3 du rapport précité, inclus dans la section 3.2. du présent document.
Sur proposition du Comité de Rémunération et de Nomination, le Conseil d’Administration, dans sa séance du 29 janvier 2025, a décidé, de verser un montant global de 360 000 euros de rémunération au titre de l’exercice clos le 30 novembre 2024, répartis comme suit en fonction des critères susmentionnés :
| Tableau 3 – Nomenclature AMF | Mandataires sociaux non exécutifs | 2023 | 2024 | Montants attribués(a) | Montants versés | Montants attribués(a) | Montants versés |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Isabelle Bordry(b) | - | - | - | - | - | - | - |
| Sylvie Charles(b) | 63 000 | 63 000 | 66 000 | 66 000 | Autres rémunérations | N/A | N/A | N/A | N/A |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Jean-Louis Chaussade | 58 436 | 58 436 | 47 000 | 47 000 | Autres rémunérations | N/A | N/A | N/A | N/A |
| Yves Gabriel(c) | 26 927 | 26 927 | 14 000 | 14 000 | Autres rémunérations | N/A | N/A | N/A | N/A |
| Michel Giannuzzi(b) | 35 927 | 35 927 | 22 000 | 22 000 | Autres rémunérations | N/A | N/A | N/A | N/A |
| Sophie Lombard(b) | 63 000 | 63 000 | 45 000 | 45 000 | Autres rémunérations | N/A | N/A | N/A | N/A |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Annalisa Loustau Elia(b) | 24 364 | 24 364 | 31 000 | 31 000 | Autres rémunérations | N/A | N/A | N/A | N/A |
| Michel Paris(b) | 53 164 | 53 164 | 56 500 | 56 500 | Autres rémunérations | N/A | N/A | N/A | N/A |
| Yves Perrier(b) | - | - | 16 500 | 16 500 | Autres rémunérations | N/A | N/A | N/A | N/A |
| Lucile Ribot(b) | 41 800 | 41 800 | 46 000 | 46 000 | Autres rémunérations | N/A | N/A | N/A | N/A |
La gouvernance du groupe est composée, depuis 2016, notamment des deux instances suivantes :
Au titre de l’exercice clos le 30 novembre 2024, les montants bruts des rémunérations et avantages perçus par les membres du Comité Exécutif, non compris les mandataires sociaux de Kaufman & Broad SA, ont globalement été de 3 058 145 euros, dont 1 816 139 euros de salaire fixe et 1 242 006 euros de rémunération variable. Les membres du Comité Exécutif ne bénéficient pas d’autres rémunérations différées et/ou conditionnelles, et le groupe n’est pas amené à provisionner des sommes aux fins de pensions ou golden parachute ; seules sont provisionnées des sommes relatives aux indemnités de départ à la retraite selon les dispositions légales ou conventionnelles : pour les membres du Comité Exécutif, cette provision s’élève à 1 987 557 euros dans les comptes de l’exercice 2024. De plus, les membres du Comité Exécutif ainsi que les dirigeants mandataires sociaux bénéficient d’une retraite supplémentaire à cotisations définies dans le cadre des dispositions de l’article 83 du Code général des impôts.
| Nom | Rémunération Fixe | Rémunération Variable | Total |
|---|---|---|---|
| Michel Sirat(b) | 4 000 | 4 000 | 8 000 |
| Aline Stickel | - | - | - |
| TOTAL | 366 618 | 366 618 | 360 000 |
(a) Les montants des rémunérations attribués ou dues aux Administrateurs indépendants ont été calculés en tenant compte, le cas échéant, des présences (physiques ou en visioconférence) aux réunions du Conseil (hors rémunération de la mission d'Administrateur Référent).
(b) Le Conseil d’Administration du 6 mai 2024 a coopté Mme Isabelle Bordry en qualité de nouvel Administrateur en remplacement de M. Yves Gabriel démissionnaire et nommé :
En 2024, les membres du Comité Exécutif non compris les mandataires sociaux de Kaufman & Broad SA ont bénéficié de 17 500 actions attribuées gratuitement le 15 février 2024.
L’attribution définitive des actions aux cadres dirigeants, est assujettie aux mêmes conditions de performance que celles prévues dans le cadre de leur rémunération variable annuelle en numéraire, à savoir :
Le Conseil d’Administration du 29 janvier 2025 a constaté la réalisation des conditions de performances applicables à 17 500 actions de performance. La durée minimale de conservation des actions par leurs bénéficiaires est fixée à deux ans à compter de leur attribution définitive.
Les rémunérations des dirigeants mandataires sociaux non exécutifs et des membres du Comité de Direction, mentionnées à la section 3.2.3, traitant des intérêts des dirigeants, sont généralement versés par le GIE Kaufman & Broad pour ce qui est des rémunérations fixes et variables ainsi que des avantages en nature (le GIE Kaufman & Broad est une structure dédiée à la mise à disposition de moyens aux différentes entités juridiques composant le groupe, et notamment du personnel). Par ailleurs, les plans d’options d’achat d’actions et d’actions gratuites ont été autorisés par l’Assemblée Générale et les attributions aux bénéficiaires décidées par le Conseil d’Administration de la Société Kaufman & Broad SA. Enfin, les actions livrées ont été prélevées sur les actions auto-détenues par cette Société.
Par accords entre la Direction et les organisations syndicales du 25 juin 2020, Kaufman & Broad a mis en place pour ses collaborateurs une participation aux bénéfices de l’entreprise ainsi qu’un intéressement. Ces deux accords sont applicables à compter du 1er décembre 2020.
Ces accords sont directement liés au dépassement de la performance économique déterminée en fonction des objectifs du groupe et les indicateurs choisis se retrouvent dans la partie variable composant la rémunération des dirigeants du groupe. Ces accords prévoient la possibilité pour les collaborateurs de placer les sommes perçues sur le FCPE KB Actionnariat du PEE.
| (i) Plan d’options d’achat ou de souscription d’actions | Plan d'attribution d'actions gratuites 2024 |
|---|---|
| Aucun plan d’options d’achat ou de souscription d’actions n’est en vigueur au sein du groupe. | L’Assemblée Générale du 6 mai 2024, dans sa 19ème résolution, a donné l’autorisation pour une durée de 38 mois au Conseil d’administration de procéder à des attributions gratuites d’actions existantes ou à émettre au profit des membres du personnel salarié de la Société ou des sociétés ou groupements d’intérêt économique liés et/ou des mandataires sociaux du groupe ou de certains d’entre eux, dans les conditions listées ci-après : |
| Nom du dirigeant mandataire | No et date du plan (achat ou souscription) | Valorisation des options selon la méthode retenue pour les comptes consolidés | Nombre d’options attribuées durant l’exercice | Prix d’exercice |
|---|---|---|---|---|
| Nordine Hachemi | − | – | Néant | − |
| Options levées durant l’exercice par chaque dirigeant mandataire social | No et date du plan | Nombre d’options levées durant l’exercice | Prix d’exercice |
|---|---|---|---|
| Nordine Hachemi | - | Néant | - |
Néant. Il n’y a aucun plan en cours au 30 novembre 2024.
| Nombre total d’options attribuées / actions souscrites ou achetées | Prix moyen pondéré | Plan n° 1 |
|---|---|---|
| Options consenties, durant l’exercice, par l’émetteur et toute société comprise dans le périmètre d’attribution des options, aux dix salariés de l’émetteur et de toute société comprise dans ce périmètre, dont le nombre d’options ainsi consenties est le plus élevé (information globale) | Options détenues sur l’émetteur et les sociétés visées précédemment, levées, durant l’exercice, par les dix salariés de l’émetteur et de ces sociétés, dont le nombre d’options |
Nombre total d’options attribuées / d’actions souscrites ou achetées ainsi achetées ou souscrites est le plus élevé (information globale)
| Date d'Assemblée | Plan | Date d'Assemblée Générale | Date du Conseil d'Administration | Nombre total d'actions attribuées gratuitement | Nombre total d'actions attribuées aux mandataires sociaux |
|---|---|---|---|---|---|
| Février 2022 | Plan 2 | 06-mai-21 | 25-févr-22 | 10 000 | |
| Février 2023 | Plan 1 | 05-mai-22 | 24-févr-23 | 138 022 | |
| Février 2023 | Plan 2 | 05-mai-22 | 24-févr-23 | 10 000 | |
| Février 2024 | Plan 1 | 04-mai-23 | 15-févr-24 | 113 490 | |
| Février 2024 | Plan 2 | 04-mai-23 | 15-févr-24 | 10 000 | |
| Février 2024 | Plan 3 | 04-mai-23 | 15-févr-24 | 19 355 |
| Nordine Hachemi | 10 000 | 15 000 | 10 000 | 15 000 | 10 000 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Date d'acquisition des actions | 25-févr-25 | 24-févr-25 | 24-févr-26 | 15-févr-26 | 15-févr-27 | 15-févr-25 |
| Date de fin de période de conservation | 25-févr-26 | 24-févr-27 | 24-févr-27 | 15-févr-28 | 15-févr-28 | 15-févr-28 |
| Nombre d'actions définitivement attribuées | 7 500 | 15 000 | - | - | - | - |
| Nombre cumulé d'actions annulées ou caduques au 30 nov. 24 | 2 500 | 38 108 | - | 11 590 | - | 2 075 |
| Actions attribuées gratuitement restantes au 30 nov. 24 | - | 99 914 | 10 000 | 101 900 | 10 000 | - |
Pour davantage d'information sur les actions gratuites attribuées à chaque mandataire social, le lecteur est invité à se référer au paragraphe (ii) - Tableau 6 nomenclature AMF ci-dessous.
| No et date du plan | Nombre d’actions attribuées durant l’exercice(a) | Cours à la date attribution | Valorisation des actions selon la méthode retenue pour les comptes consolidés | Date d’acquisition | Date de disponibilité |
|---|---|---|---|---|---|
| Nordine Hachemi dont Plan 2024 (1er Plan)(a) 15/02/2024 | 15 000 | 30.05 | 367 427 | 15/02/2026 | 15/02/2028 |
| dont Plan 2024 (2e Plan)(b) 15/02/2024 | 10 000 | 30.05 | 203 642 | 15/02/2027 | 15/02/2028 |
(a) Le Conseil d’Administration du 15 février 2024 a attribué 15 000 actions de performance au Président-Directeur Général au titre de 2024 à condition que celui-ci soit encore en fonction lors de leur acquisition définitive en 2026. L’attribution définitive des actions est assujettie aux mêmes conditions de performance que celles prévues dans le cadre de sa rémunération variable annuelle en numéraire, à savoir :
(b) Le Conseil d’Administration du 15 février 2024 a renouvelé une rémunération à long terme du Président-Directeur Général reposant sur l’attribution gratuite de 10 000 actions de performance au profit de ce dernier et prévoyant une durée d’acquisition de trois ans et une période de conservation d’un an. Le Conseil a par ailleurs décidé que ces actions étaient assorties de conditions de performance à long terme évaluées sur la période 2024-2026 (performance RSE − Qualité, Biens et Services − niveau de l’actionnariat salarié dans le capital de la Société − TSR).
| Actions gratuites acquises définitivement durant l’exercice 2024 pour chaque dirigeant mandataire social | Actions gratuites devenues disponibles pour les dirigeants mandataires sociaux (liste nominative) | Dates des Plans | Nombre d’actions devenues disponibles durant l’exercice | Conditions d’acquisition |
|---|---|---|---|---|
| Nordine Hachemi | 15 000 |
| 25/02/2022 | 14 550 |
|---|---|
| (a) | 10 000 |
| 26/02/2021 | 6 500 |
|---|---|
| (b) |
(a) Faisant usage de l’autorisation conférée par l’Assemblée Générale du 6 mai 2021, le Conseil d’Administration en date du 25 février 2022 a décidé d’attribuer une rémunération annuelle à paiement différé sous forme d’actions de performance. Le Conseil d’Administration a ainsi attribué 15 000 actions de performance au Président-Directeur Général au titre de 2022, à condition que celui-ci soit encore en fonctions lors de leur acquisition définitive en 2024.
(b) Le Conseil d’administration du 26 février 2021 a décidé que soit mise en place en 2021 une rémunération à long terme du Président-Directeur Général reposant sur l’attribution gratuite de 10 000 actions de performance au profit de ce dernier prévoyant une durée d’acquisition de trois ans et une période de conservation d’un an. Le Conseil a décidé de prévoir les conditions de performance suivantes :
Néant.
Actions attribuées aux dix salariés de la Société non-mandataires sociaux dont le nombre d’actions consenties est le plus élevé
| Salariés de la Société | Nombre | Cours à la date d’attribution | Date d’attribution des actions | Société attributrice |
|---|---|---|---|---|
| Actions attribuées, durant l’exercice, aux dix salariés du groupe dont le nombre d’actions ainsi attribuées est le plus élevé(a) | 19 500 | 30,05 | 15/02/2024 | Kaufman & Broad SA |
(a) 19 500 actions dans le cadre du 1er Plan 2024, soumises à la condition du respect d’un ensemble de critère de performance quantitatif et qualitatif ayant un impact sur l’activité du groupe à court terme (année budgétaire).
La propriété de ces actions attribuées sera transférée à l’issue de la période d’acquisition, soit après un délai de 2 ans suivant la date d’attribution tel que défini par le règlement établi pour cette attribution. Le cours d’ouverture de l’action le jour de l’attribution était de 30,05 euros le 15 février 2024.
Actions attribuées à l’ensemble des salariés bénéficiaires par catégorie de bénéficiaires
| Catégorie | Nombre de bénéficiaires | Nombre d’actions attribuées |
|---|---|---|
| Dirigeant mandataire social(a) | 1 | 15 000 |
| Membre du Comité de Direction |
Voir section 3.4.1 « Plans d’option d’achat ou de souscription d’actions – Attribution gratuite d’actions – Attribution de bons de souscription d’actions ».
Le détail des informations sur les opérations de l’exercice sur les options d’achat d’actions est présenté à la section 6.2.4.2 « Bilan des opérations d’achat et de ventes d’actions » et suivants.
Néant.
Néant.
Conformément à l’article L. 22-10-11 du Code de Commerce, la Société doit exposer et, le cas échéant, expliquer les éléments susceptibles d’avoir une incidence, en cas d’offre publique d’achat ou d’échange. À la connaissance de la Société, les éléments susceptibles d’avoir une incidence, en cas d’offre publique d’achat ou d’échange sont les suivants :
• les règles de nomination et de révocation des membres du Conseil d’Administration sont les règles légales et statutaires ;
• concernant les accords conclus par la Société qui sont modifiés ou prennent fin en cas de changement de contrôle de la Société, il est précisé qu’il existe des clauses de changement de contrôle dans les contrats de financement, les contrats d’émission EURO PP et le contrat de crédit syndiqué ;
• en matière de pouvoirs du Conseil d’Administration, les délégations financières en cours sont décrites dans le présent document à la section 3.5.6 ci-après ;
• la modification des statuts de la Société se fait conformément aux dispositions légales et réglementaires ;
Les accords prévoyant des indemnités en cas de cessation des fonctions du Président-Directeur Général sont décrits à la section 3.2.1. du présent document. Il n’existe aucun accord prévoyant des indemnités pour les salariés, s’ils démissionnent ou sont licenciés sans cause réelle et sérieuse ou si leur emploi prend fin en raison d’une offre publique d’achat ou d’échange.
Les ratios requis en application de l’article L. 22-10-9 du Code de Commerce sont décrits à la section 3.2.2 du présent chapitre.
| Date de l’AGE | Date d’expiration de la délégation | Montant nominal d’augmentation de capital autorisé | Augmentation(s) réalisée(s) les années précédentes | Augmentation(s) réalisée(s) au cours de l’exercice | Augmentation(s) réalisée(s) depuis la clôture de l’exercice | Montant résiduel au jour de l’établissement du présent tableau |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 4 mai 2023 | 4 juillet 2025 | 10% du capital par période de 12 mois | Néant | Néant | Néant | 10% du capital |
| 4 mai 2023 | 4 juillet 2025 | 10% du capital au 4 mai 2023 | Néant | Néant | Néant | 10% du capital au 4 mai 2023 |
| 4 mai 2023 | 4 juillet 2025 | 543 000 € | Néant | Néant | Néant | 543 000 € |
| Délégation à l'effet d’augmenter le capital par incorporation de réserves ou de primes |
| 823 000 € | Néant | Néant | Néant | 823 000 € |
|---|---|---|---|---|
| Autorisation à l'effet d'augmenter le nombre de titres à émettre en cas d'augmentation de capital avec maintien ou suppression du DPS(c) |
| Néant | Néant | Néant | Néant |
|---|---|---|---|
| Délégation à l’effet d’émettre des actions ordinaires et/ou titres de capital donnant accès à d'autres titres de capital ou donnant droit à l'attribution de titres de créances et/ou des valeurs mobilières donnant accès à des titres de capital avec suppression du DPS dans le cadre d’offres au public autres que celles visées à l'article L 411-2 du code monétaire et financier(a) |
| 543 000 € (actions ou valeurs mobilières) | 500 000 000 € (valeurs mobilières représentatives de créances sur la Société donnant accès à des titres de capital) | Néant | Néant | Néant |
|---|---|---|---|---|
| Délégation à l’effet d’émettre des actions ordinaires et/ou des titres de capital donnant accès à d'autres titres de capital ou donnant droit à l'attribution de titres de créances et/ou de valeurs mobilières donnant accès à des titres de capital avec suppression du DPS dans le cadre d’offres au public visées au 1 de l'article L 411-2 du code monétaire et financier(a) |
| 543 000 € (actions ou valeurs mobilières) | 500 000 000 € (valeurs mobilières représentatives de créances sur la Société donnant accès au capital ou à un titre de créances) | Néant | Néant | Néant |
|---|---|---|---|---|
| Délégation à l’effet d’émettre des actions ordinaires et/ou titres de capital donnant accès à d'autres titres de capital ou donnant droit à l'attribution de titres de créances et/ou des valeurs mobilières donnant accès à des titres de capital avec maintien du DPS(d) |
| 2 220 000 € (actions ou valeurs mobilières) | 500 000 000 € (valeurs mobilières représentatives de créances sur la Société donnant accès au capital ou à un titre de créances) | Néant | Néant | Néant |
|---|---|---|---|---|
| Délégation à l’effet d’émettre des actions et/ou valeurs mobilières donnant accès à des titres de capital à émettre de la Société avec suppression du DPS au profit des adhérents de PEE du groupe pour un montant maximal de 3% du capital(a) |
| Plafond de 3% du capital | Néant | Néant |
|---|---|---|
4 mai 2023
4 juillet 2026
250 000 actions dont 50 000 actions aux mandataires sociaux
Néant
Néant(b)
Néant
114 920
(a) Le montant de cette autorisation s’impute (i) sur le montant du plafond général des délégations de compétence de 2 220 000 € et (ii) le sous-plafond de 568 000 € (lui-même s'imputant sur le plafond nominal global de l'ensemble des augmentations de capital de 2 220 000 € susvisé) pour les augmentations de capital par voie d'émission d'actions ou de titres de capital donnant accès à d'autres titres de capital ou de valeurs mobilières donnant accès à des titres de capital à émettre avec suppression du droit préférentiel de souscription et (iii) 500 000 000 € pour les émissions de titres de créances donnant droit à l'attribution d'un titre de capital ou de créance tel que prévu par l’Assemblée Générale mixte du 4 mai 2023.
(b) Du fait de l’affectation des actions auto-détenues à la couverture de ces plans, ces plans ne sont plus susceptibles de donner lieu à une augmentation de capital.
(c) Dans le cadre des émissions qui seraient décidées en applications des délégations conférées dans le cadre des 14ème, 15ème et 16ème résolution de l'Assemblée du 4 mai 2023.
(d) Le montant de cette autorisation s’impute sur le montant du plafond général des délégations de compétence de 2 220 000 €.
Le Conseil d’Administration du 15 février 2024 a renouvelé pour une période d’une année l’autorisation donnée à son Président-Directeur Général, avec faculté de délégation, de consentir au nom de la Société des cautions, avals ou garanties (y compris les garanties financières d’achèvement) à l’égard :
Néant.
Aucune nouvelle convention visée à l’article L.225-38 du Code de Commerce n’a été autorisée par le Conseil d’Administration au cours de l’exercice clos le 30 novembre 2024.
Les engagements autorisés en application de l’article L. 22-10-9 du Code de Commerce sont décrits à la section 3.2.3.
La présente charte (la « Charte ») s’inscrit dans le cadre de (i) la réglementation applicable aux conventions et engagements libres et réglementés fixée par les articles L.225-38 et L.22-10-10 du Code de Commerce, telle qu’en vigueur à la suite de la loi n°2019-486 du 22 mai 2019 relative à la croissance et la transformation des entreprises (dite « Loi Pacte ») et de l’ordonnance n°2019-1234 en date du 27 novembre 2019 relative à la rémunération des mandataires sociaux des sociétés cotées ainsi que de (ii) la recommandation de l’Autorité des marchés financiers (l’ « AMF ») n°2012-05 du 2 juillet 2012, telle que modifiée le 5 octobre 2018 (la « Recommandation AMF »).
La Charte a été approuvée par le Conseil d’Administration de Kaufman & Broad SA (« KBSA ») le 27 février 2020 et figure dans le rapport sur le gouvernement d’entreprise de KBSA.
À titre préliminaire, il est rappelé que, conformément aux dispositions de l’article L.225-38 du Code de Commerce, sont soumises à l’autorisation préalable du Conseil d’Administration, les conventions réglementées, conventions conclues entre, d’une part, la Société, et d’autre part, (i) directement ou par personne interposée, son Directeur Général, l’un de ses Administrateurs, l’un de ses actionnaires disposant d’une fraction de droits de vote supérieure à 10 % ou, s’il s’agit d’une société actionnaire, la Société la contrôlant au sens de l’article L.233-3 du Code de Commerce ou (ii) une entité ayant un « dirigeant commun » avec la société.
Les conventions auxquelles une des personnes visées au (i) ci-dessus est indirectement intéressée constituent également des conventions réglementées. Ces conventions, dénommées « conventions réglementées », sont ensuite soumises à l’approbation a posteriori de l’Assemblée Générale des actionnaires conformément aux dispositions de l’article L.225-40 du Code de Commerce.
En revanche, conformément aux dispositions de l’article L.255-39 du Code de Commerce, les conventions portant sur des opérations courantes et conclues à des conditions normales et les conventions conclues entre une Société et sa filiale – directe ou indirecte – à 100 %, ne nécessitent pas de procédure d’autorisation préalable par le Conseil d’Administration, ni d’approbation par l’Assemblée Générale des actionnaires.
découverts en compte courant ou autrement, cautions ou avals, conclus avec ou au bénéfice représentants des personnes morales Administrateurs de ladite société ainsi qu’aux conjoints, ascendants et descendants des dirigeants précités et toute personne interposée.
(a) Notion d’opération courante
Le groupe apprécie la notion d’opération courante au regard de la conformité à l’objet social de la Société concernée et de la nature de l’opération, laquelle doit être similaire à d’autres déjà effectuées par la Société.
La répétition et/ou l’habitude constituent une présomption du caractère courant mais ne sont néanmoins pas à elles seules déterminantes. Le groupe prend également en considération notamment les circonstances de la conclusion de la convention, ses conséquences financières et juridiques, sa durée ou encore les pratiques usuelles pour des sociétés placées dans une situation similaire.
(b) Notion de conditions normales
Le groupe apprécie la notion de conditions normales au regard des conditions usuellement pratiquées par la Société dans ses rapports avec les tiers, de telle sorte que l’intéressé ne retire pas de l’opération un avantage qu’il n’aurait pas eu s’il avait été un fournisseur ou un client quelconque de la Société. Il convient également de s’assurer que les conditions pratiquées soient comparables à celles du même type d’opérations dans d’autres sociétés ayant une activité de promotion immobilière.
Le caractère normal des conditions s’apprécie par référence à un prix de marché ou à des conditions usuelles de place (au sein ou à l’extérieur du groupe) et à l’économie générale du contrat, ce qui invite à prendre en considération non seulement le prix proprement dit, mais plus généralement l’ensemble des conditions auxquelles l’opération est conclue, tels que les délais de règlement ou l’octroi de garanties.
Le groupe considère que constituent des conventions portant sur des opérations courantes conclues à des conditions normales (telles que définies au paragraphe ci-dessus) :
La liste ci-dessus, non limitative et à vocation purement illustrative, a été établie sur la base des conventions conclues régulièrement au sein du groupe à ce jour et a vocation à être complétée au fur et à mesure des pratiques du groupe. En tout état de cause, la qualification du caractère courant d’une convention est appréciée au cas par cas, avec le cas échéant l’appui de la Direction Juridique du groupe, en lien avec les Commissaires aux Comptes de KBSA.
Le groupe considère que la procédure d’autorisation préalable des conventions réglementées s’applique dès lors qu’une convention intervient entre une société et l’une des personnes visées par la procédure de contrôle et qu’elle ne constitue pas une convention libre ou interdite, telles que définies ci-dessus.
La fixation de la rémunération des dirigeants au titre de leur mandat social et des éléments de rémunération dus à raison de la cessation de leur mandat ne relèvent pas de la procédure prévue par l’article L. 225-38 du Code de Commerce, mais de la compétence du Conseil d’Administration conformément aux articles L. 22-10-16 et L. 22-10-17 du Code de Commerce (régime du «say on pay»).
La procédure de contrôle de qualification et d’évaluation s’applique à la conclusion de nouvelles conventions ainsi qu’aux modifications (notamment renouvellement, reconduction) qui y sont apportées ultérieurement ou lorsque certains indices permettent d’estimer qu’une convention ou certaines catégories de conventions ne correspondraient plus à la qualification de convention libre.
(a) Information préalable du Conseil d’Administration
Conformément à l’article 14 du règlement intérieur du Conseil d’Administration de Kaufman & Broad SA, chaque Administrateur s’engage à informer le Président du Conseil d’Administration de la conclusion de toute convention portant sur des opérations courantes et conclues à des conditions normales qu’il aurait conclue ou à laquelle il serait intéressé, dans le mois de la conclusion de celle-ci.
Le Conseil d’Administration de Kaufman & Broad SA a mis en place une procédure d’évaluation annuelle des conventions courantes conclues à des conditions normales.
Dans le cadre de cette évaluation, le Conseil d’Administration qui se réunit à l’occasion de l’examen des comptes annuels effectue une revue des critères de détermination des conventions courantes conclues à des conditions normales définis ci-dessus afin de s’assurer qu’ils sont toujours adaptés et sont conformes aux pratiques de marché et analyse plus particulièrement le caractère normal des conditions financières des conventions qu’il évalue. Les conventions ne répondant plus auxdits critères, reclassées par conséquent en conventions réglementées, sont alors soumises à l’autorisation du Conseil d’Administration, tel que décrit à la section 3.2 ci-dessus.
Conformément aux dispositions de l’article L. 22-10-12 du Code de Commerce, les personnes directement ou indirectement intéressées à la convention ne participent pas à son évaluation.
Assemblée Générale d'approbation des comptes de l'exercice clos le 30 novembre 2024
À l'assemblée générale de la société Kaufman & Broad SA,
En notre qualité de commissaires aux comptes de votre société, nous vous présentons notre rapport sur les conventions réglementées. Il nous appartient de vous communiquer, sur la base des informations qui nous ont été données, les caractéristiques, les modalités essentielles ainsi que les motifs justifiant de l'intérêt pour la société des conventions dont nous avons été avisés ou que nous aurions découvertes à l’occasion de notre mission, sans avoir à nous prononcer sur leur utilité et leur bien-fondé ni à rechercher l'existence d’autres conventions. Il vous appartient, selon les termes de l’article R. 225-31 du Code de Commerce, d'apprécier l'intérêt qui s'attachait à la conclusion de ces conventions en vue de leur approbation.
Par ailleurs, il nous appartient, le cas échéant, de vous communiquer les informations prévues à l’article R. 225-31 du Code de Commerce relatives à l’exécution, au cours de l’exercice écoulé, des conventions déjà approuvées par l'assemblée générale.
Nous vous informons qu’il ne nous a été donné avis d’aucune convention autorisée et conclue au cours de l’exercice écoulé à soumettre à l’approbation de l'assemblée générale en application des dispositions de l’article L. 225-38 du Code de Commerce.
Conventions approuvées au cours d’exercices antérieurs dont l’exécution s’est poursuivie au cours de l’exercice écoulé
En application de l’article R. 225-30 du Code de Commerce, nous avons été informés que l’exécution des conventions suivantes, déjà approuvées par l'assemblée générale au cours d’exercices antérieurs, s’est poursuivie au cours de l’exercice écoulé.
Le Conseil d'Administration du 25 juin 2013 a nommé M. Nordine Hachemi en qualité de Directeur Général à compter du 1er juillet 2013 et a approuvé les termes de son contrat de mandat qui prévoit le versement à son bénéfice d'une indemnité de révocation dans les conditions suivantes :
Cet engagement a été autorisé par le Conseil d'administration du 16 avril 2015 et approuvé par l'assemblée générale des actionnaires du 15 avril 2016. Cet engagement a été autorisé par le Conseil d'administration du 6 mai 2024 lors du renouvellement des fonctions de Monsieur Hachemi en tant que Président du Conseil d'administration assurant la Direction Générale de la société et approuvé par l'Assemblée Générale des actionnaires du 6 mai 2024.
En cas de départ de Monsieur Nordine Hachemi, il sera astreint à une obligation de non-concurrence et de non-sollicitation qui s'appliquera, sauf réduction ou renonciation de la part du groupe, pendant une période de 12 mois suivant la cessation de son mandat social. Il percevra en contrepartie une indemnité mensuelle brute forfaitaire équivalente à 50 % de la rémunération fixe brute mensuelle moyenne qu'il aura perçue au cours des douze mois précédent la cessation de son mandat (ou de la durée de celui-ci si elle est inférieure), la Société ayant toutefois la faculté de réduire la durée ou de dispenser le dirigeant de cet engagement.
Cet engagement a été autorisé par le Conseil d'administration du 6 mai 2024 lors du renouvellement des fonctions de Monsieur Hachemi en tant que Président du Conseil d'administration assurant la Direction Générale de la société et approuvé par l'assemblée générale des actionnaires du 6 mai 2024.
Monsieur Nordine HACHEMI bénéficie du régime de retraite complémentaire des cadres de la société et d'un régime de retraite supplémentaire à cotisations définies au même titre que les membres du comité de direction.
Le montant maximal des cotisations annuelles est plafonné à 8 % du salaire brut dans la limite de 8 fois le plafond de la sécurité sociale. Les cotisations prises en charge par la société se sont élevées en 2024 à 29 548,80 euros.
Cet engagement a été autorisé par le Conseil d'administration du 16 avril 2015 et approuvé par l'assemblée générale des actionnaires du 15 avril 2016.
Cet engagement a été autorisé par le Conseil d'administration du 6 mai 2024 lors du renouvellement des fonctions de Monsieur Hachemi en tant que Président du Conseil d'administration assurant la Direction Générale de la société et approuvé par l'assemblée générale des actionnaires du 6 mai 2024.
Paris-La Défense, le 19 mars 2025
Les Commissaires aux comptes
KPMG SA
ERNST & YOUNG Audit
François Plat
Associé
Denis Thibon
Le périmètre du dispositif de contrôle interne du groupe, décrit dans le présent document, couvre la société mère Kaufman & Broad SA et ses participations majoritaires directes et indirectes. Le groupe utilise le cadre de référence de l’AMF pour la conception, la gestion et l’évaluation de son dispositif de contrôle interne. Aucune entité du groupe n’adopte un autre référentiel.
L’un des objectifs du système de contrôle interne du groupe est de prévenir et de maîtriser les risques résultant de son activité et les risques d’erreurs et de fraudes, en particulier dans les domaines comptable et financier. Comme tout système de contrôle, il ne peut cependant fournir une garantie absolue que ces risques soient totalement éliminés. Le dispositif de :
Le contrôle interne du groupe est fondé sur :
Enfin, des comités trimestriels de revue des opérations immobilières et des réunions de revue mensuelle complètent le dispositif des structures de management du contrôle interne. Leur fonctionnement est détaillé en section 4.1.1.3.2. « Procédures internes ».
La Direction Générale est directement responsable du système de contrôle interne. Elle en définit les orientations et supervise la mise en place de l’ensemble des éléments le composant.
La Direction Financière regroupe les départements ci-dessous, qui ont une mission de support et de contrôle au sein de la société Kaufman & Broad SA et des filiales.
Le Code d’Éthique en vigueur au sein du groupe regroupe et formalise les principes à appliquer par les collaborateurs du groupe au regard des thématiques suivantes : le respect des droits fondamentaux, les responsabilités qui incombent aux collaborateurs, la conduite des affaires, les relations avec les actionnaires, les fournisseurs, les clients et les élus, et ce, en accord avec la démarche de Responsabilité Sociale engagée par le groupe. Le Code d’Éthique renvoie également aux accords, procédures et notes existants dans ces différents domaines.
Le Code d’Éthique a été actualisé le 29 octobre 2024. Il a été complété par une Procédure de Sanctions Disciplinaires et par une Procédure d’Alerte pour tenir compte des évolutions du groupe et des dispositions de la Loi Sapin II. Ce Code ainsi que ces procédures font partie du Règlement intérieur qui, comme la charte utilisateur pour l’usage de ressources informatiques et de services Internet, sont disponibles sur l’intranet de Kaufman & Broad et ont été signés par l’ensemble des collaborateurs du groupe.
La lutte contre la corruption et le trafic d’influence a été identifiée comme un risque spécifique significatif pour le groupe. Elle fait donc l’objet d’un développement dédié en section 4.2.2.13.
La lutte contre l’évasion fiscale, le blanchiment et le financement du terrorisme. L’activité du groupe est localisée en France. Kaufman & Broad SA, la holding du groupe, ne détient que des sociétés françaises, soit directement, soit par le biais de sociétés interposées, qui sont toutes situées et immatriculées en France pour l’exercice 2024. Le groupe s’engage à fournir ses meilleurs efforts dans sa politique fiscale.
Kaufman & Broad SA fait régulièrement l’objet de contrôles fiscaux par la direction des vérifications nationales et internationales. Par ailleurs, le groupe et ses collaborateurs font preuve de vigilance vis-à-vis des paiements envisagés ou effectués afin de détecter toute irrégularité, notamment avec des partenaires, clients, ou fournisseurs dont le comportement, la nationalité ou la conduite des affaires peuvent éveiller des soupçons. Tout élément d’une transaction proposée semblant inadéquat ou susceptible de violer des lois ou réglementations en vigueur ou des politiques et procédures internes doit être signalé par le collaborateur à sa hiérarchie ainsi qu’à la Direction juridique, la Direction de l’Audit Interne et/ou à la Direction financière du groupe.
Dans cet objectif, le groupe est également attentif aux informations transmises par les notaires, officiers investis d’une délégation de puissance publique, qui authentifient l’ensemble des transactions immobilières effectuées par le groupe et dont l’une des obligations est de s’assurer de l’origine licite des fonds employés. La responsabilité pénale des personnes morales, mais également des collaborateurs et des dirigeants peut être engagée en cas de blanchiment. La tentative de blanchiment peut être.
Le dispositif de contrôle interne mis en place par la Direction Générale du groupe prévoit un système de gestion des risques visant à recenser et à analyser les principaux risques identifiables au regard de ses objectifs et à s’assurer de l’existence de procédures de gestion de ces risques. Les cartographies des risques menées par la Direction Générale constituent des étapes essentielles dans l’identification des risques de l’entreprise.
L’identification des risques a été effectuée au moyen d’entretiens réalisés auprès des Administrateurs membres du Comité d’Audit ainsi que d’une cinquantaine de managers et cadres dirigeants de Kaufman & Broad incluant principalement les Directeurs Généraux Région, les responsables des directions transverses du siège ainsi que des Directeurs d’Agence. Ces entretiens ont permis de mieux appréhender les causes et les conséquences potentielles de chacun de ces risques ainsi que les principaux dispositifs de contrôle permettant de les maîtriser.
Le dispositif de contrôle interne couvre une trentaine de procédures distinctes, dont les principales sont les suivantes :
| Acquisition de terrain | Gestion des appels de fonds et encaissements clients | Suivi des créances clients | Gestion de la dette |
|---|---|---|---|
| Rapprochements bancaires | Garanties bancaires | Ressources Humaines | Clôture et consolidation |
| Détermination des écarts d’acquisition | Appréciation des pertes de valeurs d’actifs | Earn out | Élaboration et contrôle d’un budget de programme immobilier |
| Processus d’élaboration des prévisions | Reconnaissance des revenus et stocks à l’avancement | Gestion des réservations | Taux d’avancement |
| Planning fiscal et calcul de l’impôt courant | Gestion de la base fournisseurs | Enregistrement et validation des dettes fournisseurs | Règlements fournisseurs |
| Achats | Gestion fin de chantier | Entretiens annuels d’activité | Entretiens de sortie |
S’y ajoutent plusieurs procédures informatiques relatives au planning et à l’organisation du département, à la sécurité, à la sûreté, à la gestion du changement et à l’exploitation des systèmes.
l’exercice 2023, soit sur la base de l’évolution des indicateurs pertinents définis lors de la démarche pour ajuster le niveau de criticité des risques majeurs, comme en 2024 pour le compte de l’exercice 2025.
Par ailleurs, dans le cadre de la même démarche, le groupe dispose également d’une cartographie du risque de corruption (voir 4.2.2.13).
La cartographie des risques majeurs ainsi mise à jour a été présentée lors du Comité d’Audit du 27 janvier 2025.
Le groupe n’est pas tenu d’élaborer un plan de vigilance au regard du nombre de salariés employés, tel que prévu à l’article L. 225-102-4 du Code de commerce.
Le Directeur Général Finances est plus particulièrement chargé de superviser et de maintenir les mesures de contrôle interne liées à l’information comptable et financière.
Des comptes consolidés sont établis tous les trimestres selon les normes IFRS. En général, le groupe communique ces informations comptables et financières au cours du mois qui suit leur établissement.
La Direction Comptable et Consolidation est chargée de leur établissement. Pour ce faire, à partir des échéances fixées, la Direction Comptable et Consolidation communique à l’ensemble des services concernés des instructions sur le déroulement du processus de clôture précisant les informations à saisir, les retraitements à opérer et le calendrier de ces opérations.
La planification des opérations est décentralisée au niveau régional. Son organisation est assurée par la Direction Générale et la Direction Financière qui en définissent les principes et le calendrier, animent le processus par entité et vérifient la cohérence d’ensemble avec la stratégie du groupe.
Les responsables opérationnels des différentes agences assistés de leurs contrôleurs de gestion préparent pour leurs entités respectives un plan à deux ans, dont un budget détaillé pour l’année à venir. Les objectifs proposés font l’objet d’une validation par la Direction Financière et par la Direction Générale entre octobre et janvier. La Direction Financière et les Directeurs Généraux en charge des Régions consolident et commentent l’ensemble des plans par entité.
Les états financiers en normes IFRS sont préparés sous la responsabilité du Directeur Général Finances puis soumis au Président-Directeur Général. Lors de l’arrêté des comptes consolidés semestriels et annuels, ces comptes sont examinés par le Comité d’Audit et par le Conseil d’Administration et revus (audit dans le cadre des comptes annuels et examen limité dans le cadre des comptes semestriels) par les Commissaires aux comptes préalablement à la communication financière sur ces résultats. Ils sont ensuite arrêtés par le Conseil d’Administration.
Contrôle budgétaire mensuel
Le budget annuel est périodisé et utilisé comme référentiel unique du contrôle budgétaire. Le compte de résultat et le bilan consolidés sont établis tous les mois par le département consolidation et transmis à la Direction Générale. Le département contrôle de gestion établit le contrôle budgétaire : validation des charges et produits en fin de période, mesure des écarts par rapport au Plan et/ou par rapport aux dernières actualisations budgétaires et analyse jusqu’à leurs éventuels impacts futurs.
Ces documents sont validés par le Directeur Général Finances et par le Président-Directeur Général. Les Communiqués de Presse financiers sont généralement soumis au Conseil d’Administration préalablement à leur publication.
Concernant les principes comptables clés et les estimations, les acteurs du contrôle interne s’assurent notamment à chaque clôture comptable de la correcte application des principes et modalités de la norme IFRS 15, le chiffre d’affaires et la marge consolidés du groupe étant reconnus à l’avancement.
Les engagements hors bilan ont été identifiés comme un risque spécifique significatif pour le groupe. Ils font donc l’objet d’un développement dédié en section 4.2.5.4.
Outre le Président-Directeur Général, seules les personnes dûment mandatées par ce dernier sont habilitées à communiquer des informations à caractère financier au marché. Il s’agit en particulier du Directeur Général Finances.
La Direction Financière met en forme les documents suivants :
Dans le cadre de la réglementation liée à leur activité de développeur-constructeur, les sociétés du groupe souscrivent les assurances obligatoires instituées par la Loi n°78-12 du 4 janvier 1978 couvrant l’ouvrage exécuté (assurance dite Dommages-Ouvrage), la responsabilité décennale du Maître d’Ouvrage (assurance dite Constructeur Non Réalisateur ou « CNR ») et la responsabilité décennale de la maîtrise d’œuvre lorsqu’elle est exercée par des sociétés du groupe.
L’assurance « Dommages-Ouvrage » est souscrite dès l’ouverture du chantier et a pour objet le préfinancement de la réparation des désordres apparus dans les dix ans suivant la réception des travaux. Le bénéfice de cette couverture est transféré aux clients dès la livraison de leurs logements, et se transmet à leurs successeurs en cas de revente de leurs logements. Cette assurance couvre, en-dehors de toute recherche de responsabilité, les frais de réparation des dommages, même résultant d’un vice de sol, qui compromettent la solidité des ouvrages construits ou les rendent impropres à leur destination.
La réparation s’entend y compris les travaux de démolition, de déblaiement, de dépose ou de démontage éventuellement nécessaires, une fois une expertise amiable réalisée dans certains délais légaux préétablis. Postérieurement à cette indemnisation, les assureurs se retournent vers les constructeurs responsables et leurs assureurs, afin de recouvrer une grande partie des sommes avancées.
Le plafond de la garantie est le montant du coût total de la construction, y compris honoraires, pour les ouvrages autres que d’habitation et le coût de la réparation pour les ouvrages d’habitation. Lorsque le coût total de l’opération dépasse 15 millions d’euros HT, une garantie CCRD (contrat collectif de responsabilité décennale) est également souscrite. Il s’agit d’une seconde ligne de garantie RC décennale bénéficiant aux locateurs d’ouvrage.
Les contrats d’assurance Dommages-Ouvrage, « CNR », et le cas échéant « CCRD » sont souscrits depuis le 1er janvier 2020 auprès des compagnies AXA France IARD, SMA et plus récemment ZURICH (3 accords cadre en cours). Ils ont représenté un coût de 7,5 millions d’euros (soit 0,69 % du chiffre d’affaires consolidé) pour l’exercice clos le 30 novembre 2024.
Enfin, les sociétés du groupe exerçant des missions de Maîtrise d’Œuvre et assimilées sont couvertes par un contrat d’assurance spécifique couvrant leur responsabilité décennale et certains dommages importants en cours de travaux. Le contrat est souscrit depuis le 1er janvier 2020 auprès de QBE. Le montant des primes payées au titre de ce contrat pendant l’exercice clos au 30 novembre 2024 a représenté un coût de 0,25 million d’euros (soit 0,02 % du chiffre d’affaires consolidé).
Le contrat « Responsabilité Civile Promoteur » a pour objet de garantir Kaufman & Broad contre les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile pouvant lui incomber par suite de tous dommages corporels, matériels et/ou immatériels causés aux tiers (y compris aux clients) du fait de ses activités garanties. Ce contrat garantit l’activité principale de promotion immobilière, mais également les activités accessoires ou annexes, telles que la gestion immobilière (y compris loi Hoguet), la maîtrise d’œuvre pour propre compte, la maîtrise d’ouvrage déléguée.
Il a représenté un coût de 1,029 million d’euros au cours de l’exercice 2024 (soit 0,10 % du chiffre d’affaires consolidé).
L’assurance « Tous Risques Chantiers », souscrite pour chaque opération, garantit le Maître d’Ouvrage ainsi que l’ensemble des participants à l’opération contre toute perte ou dommages accidentels aux ouvrages pendant la période de construction. La garantie est accordée à concurrence du montant total des travaux réalisés sur le site y compris les honoraires de maîtrise d’œuvre et de contrôle technique.
Les garanties TRC sont souscrites de manière indissociable avec les garanties DO/CNR (même assureur). Elles ont représenté un coût de 0,857 million d’euros (soit 0,08 % du chiffre d’affaires consolidé) pour l’exercice clos le 30 novembre 2024.
Le contrat, souscrit auprès d’AXA XL, couvre Kaufman & Broad, notamment, à l’occasion d’opérations nécessitant de la dépollution et/ou du désamiantage, et pour la détention ou l’exploitation de sites ICPE.
Le groupe couvre son risque de « Responsabilité Civile Mandataires Sociaux » via trois polices d’assurance, comportant chacune une ligne de garantie (1ère ligne souscrite auprès d’AIG, 2nde ligne auprès de Chubb, 3ème ligne auprès de Zurich/QBE et Beazley). Ces contrats garantissent la responsabilité civile que les dirigeants (de droit ou de fait) pourraient encourir en cas de faute professionnelle commise dans l’exercice de leur mandat, ainsi que la prise en charge de leurs frais de défense, atteinte à la réputation, soutien psychologique, etc.
Le groupe est assuré auprès de CHUBB, en cas de pertes résultant d’une fraude, commise par un préposé ou par un tiers (vol, faux et usage de faux, escroquerie, abus de confiance, etc.). Il est également assuré pour le risque Cyber auprès de la SMA : garantie des dommages non matériels et des dommages causés aux tiers en cas d’atteinte malveillante ou d’événement accidentel impactant le système informatique. Le contrat comporte également une assistance d’urgence auprès d’un prestataire spécialisé.
Pour couvrir les risques Dommages de son parc immobilier, le groupe a souscrit deux polices d’assurance (indissociables) auprès d’AXA. L’une est liée à son activité de chantier (terrain, immeuble voué à la démolition, à réhabiliter ou à conserver, bulle de vente, bureau de vente, appartement ou maison témoin) et l’autre à ses locaux d’exploitation (bureaux, showroom, RIE, parking). Le matériel informatique est couvert via une police Tous Risques Informatique souscrite auprès d’AXA. Les objets d’art et de collection détenus par le groupe sont assurés auprès d’Hiscox, notamment en cas de casse ou de vol.
Les procédures contentieuses ont été identifiées comme un risque spécifique significatif pour le groupe. Elles font donc l’objet d’un développement dédié en section 4.2.5.3.
Sont exposés ci-après les principaux risques spécifiques au groupe qui sont susceptibles d’avoir des conséquences significatives défavorables sur son activité, ses résultats, sa situation financière et ses perspectives. Ils sont issus de la cartographie des risques du groupe décrite en documents déposés par le groupe auprès de l’AMF ou ses autres communications écrites ou verbales.
Cet inventaire n'est pas exhaustif car d'autres risques significatifs, inconnus ou non considérés à ce jour, pourraient exister ou survenir dans le futur.
L'ordre d'importance dans lequel sont présentés les facteurs de risques ci-après dépend de leur criticité, c’est-à-dire de leur gravité et de leur probabilité d'occurrence, après prise en compte des plans d'action mis en place. Il pourrait être modifié à tout moment, notamment en raison de la survenance de faits nouveaux externes ou propres au groupe, dont il aurait connaissance.
Risques liés à la protection des données personnelles
Risques considérés comme les plus importants de la catégorie.
RSEFacteurs de risques présentés dans le tableau d’évaluation des risques RSE.
Le marché de l’immobilier neuf en France dans lequel le groupe opère demeure fortement influencé par le contexte économique général, et notamment la croissance économique, la confiance des ménages, le taux de chômage et les conditions d’endettement (décrits à la section 1.2. « L'environnement de marché »).
fait de la méthode de comptabilisation à l’avancement du chiffre d’affaires appliquée par le groupe. Les résultats du groupe sont d’autant plus sensibles aux aléas économiques survenant à certaines périodes de l’année que l’activité de Kaufman & Broad connait une certaine saisonnalité, étant historiquement plus forte au cours des deuxième et quatrième trimestres (voir section 2.1.1.2.1. « Réservations » au paragraphe « Cycles et saisonnalité des réservations de logement par type de produits (en volume) »).
Bien que les dernières données disponibles éloignent la perspective d’une récession avec une croissance réduite du PIB, il existe, à la date du présent document, des facteurs d’incertitude importants susceptibles de peser défavorablement sur la croissance économique :
Les conditions d’endettement sont susceptibles d’avoir un impact direct sur le niveau de la demande de biens immobiliers vendus par le groupe, les acquéreurs potentiels pouvant rencontrer des difficultés dans le financement de leur achat. En 2023 l’effet du relèvement des principaux taux directeurs par les banques centrales en vue de lutter contre l’inflation, les taux de crédit immobilier ont augmenté. Depuis le second semestre 2024, la BCE a baissé ses taux directeurs. Les taux longs devraient se stabiliser sur 2025. Néanmoins le contexte d’incertitudes politiques en France ne permet pas de confirmer la tendance baissière des taux.
L’activité de développeur-constructeur est fortement concurrentielle, aussi bien au niveau de l’acquisition des terrains, des prix de vente des produits, que de l’accès aux sous-traitants. Elle est le fait de promoteurs nationaux et régionaux (voir section 1.2.2.1 « Les principaux acteurs du marché »). Le marché de la revente de maisons et d’appartements constitue une source de concurrence additionnelle. Les conditions de la concurrence que rencontre le groupe peuvent notamment :
Chacun de ces facteurs peut gêner la croissance des activités du groupe, alourdir les charges et ainsi avoir une incidence négative importante sur les résultats. Si le groupe n’était pas en mesure de faire face de façon efficace à cette concurrence, il pourrait perdre des parts de marché et sa rentabilité pourrait en être affectée.
Les opérations immobilières réalisées en co-promotion ne dérogent pas au respect des procédures de contrôle interne décrites en section 4.1.1.3.2, notamment dans la sélection des terrains.
Dans le cadre des ventes en VEFA, Kaufman & Broad souscrit auprès d’un établissement financier, d’un organisme de caution mutuelle ou d’une compagnie d’assurances, une garantie financière d’achèvement de la construction ou de remboursement des versements effectués, laquelle prend la forme d’une caution solidaire au bénéfice des acquéreurs ou d’une convention d’ouverture de crédit (article R. 261-21 § a ou § b du Code de la Construction et de l’Habitation). Ces garanties financières extrinsèques sont souscrites opération par opération auprès d’établissements bancaires et financiers. Le groupe accorde alors des promesses hypothécaires ou des engagements de non-cession en contrepartie, ce qui lui permet de sécuriser ses programmes immobiliers et d’accélérer la signature des contrats de vente.
La mise en jeu effective de ces garanties bancaires pourrait représenter une charge financière importante pour le groupe. Au 30 novembre 2024, le montant des garanties financières d’achèvement, indemnités d’immobilisations données par le groupe ou par ses établissements bancaires sous forme de caution s’élevait à 829 millions d’euros contre 437 millions d’euros au 30 novembre 2023 (voir 7.1.5. « Notes annexes aux états financiers », note 8.3 « Garanties et cautions données »).
De plus, une augmentation du nombre des mises en jeu de ces garanties pourrait conduire à un renchérissement de leur coût et/ou impacter défavorablement la capacité du groupe à obtenir de nouvelles garanties bancaires et à financer ses projets. Par ailleurs, une dégradation significative affectant le marché immobilier, telle qu’une crise financière, pourrait avoir pour conséquence une diminution du nombre d’institutions financières susceptibles ou désireuses d’octroyer de tels cautionnements au groupe, un renchérissement du coût de ces cautionnements et/ou des contraintes supplémentaires imposées pour leur octroi. Des difficultés pour le groupe à obtenir de telles garanties extrinsèques pourraient limiter sa capacité à réaliser des Ventes en l’état futur d’achèvement dans le secteur protégé du logement et avoir un effet défavorable significatif sur son activité et ses résultats. Enfin, le groupe peut être exposé à un risque de contrepartie en cas de défaillance d’un établissement bancaire ayant consenti ces garanties bancaires.
Afin de pouvoir anticiper le plus tôt possible des tensions sur la disponibilité de fonciers nécessaires à la production de ses programmes, le groupe a développé un outil de gestion de sa réserve foncière, dans lequel doivent figurer les terrains répondant aux critères de sélection fixés par le groupe. C’est le Comité Foncier qui établit les critères des terrains devant entrer dans la réserve foncière du groupe, valide la pertinence stratégique et financière des projets d’opérations envisagés ainsi que le budget prévisionnel de dépenses préliminaires, et autorise la mise en place d’une indemnité d’immobilisation de terrain, en particulier dans le cas des promesses unilatérales de vente (voir section 1.1.2.2.1 « Sélection des terrains » et « Validation des projets par le Comité Foncier »).
En tant que développeur-constructeur, Kaufman & Broad confie la réalisation des travaux à des entreprises tierces appartenant à différents corps d’état, et est ainsi exposé à des risques inhérents à l’anticipation de ses coûts de construction. Le groupe peut être confronté à des surcoûts liés à des contraintes techniques inattendues, à des conditions climatiques exceptionnelles entraînant un retard dans la réalisation des travaux, à un sinistre en cours de chantier ou à la défaillance d’un sous-traitant. Ces événements au caractère inattendu pourraient avoir un impact défavorable significatif sur l’équilibre financier de l’opération.
des normes réglementaires de plus en plus lourdes, en particulier en matière de sécurité et d’environnement). Cette hausse des prix s’observe en général 12 à 18 mois après les premiers signes d’amélioration des conditions économiques ; à l’inverse, lorsque les conditions économiques se dégradent et que la demande ralentit, les prix baissent généralement suivant le même mécanisme et dans les mêmes délais. En outre, des variations importantes des prix des matières premières (principalement le béton, l’acier et le ciment) utilisées dans la construction des immeubles vendus par le groupe, pourraient avoir un impact notable sur les coûts de construction du groupe.
La hausse des coûts de construction pourrait avoir un impact significatif sur le niveau de marge du groupe si la société ne parvenait pas à la répercuter, même partiellement, sur ses prix de vente. Par ailleurs, la concentration ou la diminution du nombre des entreprises de ce secteur pourraient entraîner, outre une possibilité de choix réduite, une hausse des prix et une moindre maîtrise de la qualité de leurs réalisations.
L’activité du groupe reposant sur une multitude d’entreprises et de fournisseurs, les difficultés financières, voire la cessation des paiements, de certaines de ces entreprises ou de certains de ces fournisseurs (en cas de mise en redressement judiciaire ou de liquidation) pourraient provoquer un ralentissement des chantiers ou un accroissement des coûts. La difficulté du groupe à trouver des fournisseurs disponibles, performants en termes de RSE et capables de répondre à son cahier des charges, pourrait également avoir un impact sur la qualité des constructions et les engagements du groupe, notamment dans le cadre d’obtention de certifications ou labels. Elle pourrait également avoir des conséquences défavorables sur le bon déroulement des mises en jeu de garanties (voir section 4.1.2. « Assurances »). De même, le groupe peut subir des conséquences préjudiciables, notamment en termes d’image, en cas de manquements ou d’infractions commis par ses fournisseurs et sous-traitants.
Le succès de la stratégie de développement du groupe repose notamment sur sa capacité à répondre au mieux aux besoins de ses clients (type de logement, détail de livraison ou encore délai de traitement des dossiers), en mettant en œuvre des pratiques commerciales adaptées, dans l’environnement très concurrentiel décrit ci-avant. Le groupe doit également être en mesure de mobiliser en interne les compétences nécessaires afin d’anticiper les évolutions de l’environnement concurrentiel, juridique, fiscal et technique et proposer à ses clients des solutions et produits innovants. Ces initiatives renforcent l'efficience organisationnelle tout en garantissant une adaptation aux évolutions du marché.
L’incapacité du groupe à mettre en œuvre une politique et une organisation commerciale adaptée à l’évolution des besoins de ses clients pourrait conduire à une perte de clients et de marchés ou le contraindre à pratiquer des remises commerciales, ce qui aurait un impact négatif sur sa rentabilité financière. Par ailleurs, une stratégie de développement et d’innovation insuffisante ou inadaptée et un manque de connaissances sur le montage juridique et technique spécifique aux nouveaux produits que le groupe souhaiterait développer, du fait notamment de difficultés de recrutement de profils adaptés, d’un niveau de digitalisation insuffisant ou d’un reporting opérationnel inadapté, pourrait conduire à la perte d’opportunités de développement et de parts de marché.
Enfin, l’exécution de la stratégie de développement du groupe requiert une mutualisation des ressources et du savoir-faire en interne afin de saisir les opportunités de développement et de mettre en place les réponses les plus adaptées aux besoins de ses clients. Par conséquent, un manque de synergies entre agences et régions au sein du groupe, une insuffisance de formations transverses regroupant plusieurs équipes, ou encore un fonctionnement en silo et trop décentralisé, pourraient conduire à une déperdition du savoir-faire technique des équipes, de leur capacité à innover et des relations privilégiées mises en place au niveau local par le groupe, ce qui pourrait nuire à la mise en œuvre de sa stratégie de développement.
Au cours des dernières années, le groupe a diversifié la gamme des produits commercialisés sous la marque Kaufman & Broad, notamment en réaction aux conditions macroéconomiques difficiles qui ont modifié les comportements des clients. Ainsi, l’offre du groupe s’étend désormais des logements destinés aux revenus les plus modestes aux logements haut de gamme ; par ailleurs, l’offre commerciale inclut une part importante d’Immobilier d’entreprise et de produits gérés. Cette hétérogénéité de l’offre pourrait être une source de confusion pour le client et altérer l’image de marque que le groupe souhaite véhiculer. Par ailleurs, compte tenu de l’accroissement du nombre et de la diversité de ses clients et/ou prospects (particuliers, entreprises et investisseurs privés et institutionnels, collectivités locales), le groupe est exposé à un risque d’image et de réputation dans le cas de survenance d’une défaillance sérieuse, que celle-ci soit avérée ou non, dans la qualité des prestations rendues et/ou perçues. De plus, les agences du groupe ont la possibilité d’organiser, dans une certaine mesure et de manière autonome, leurs propres campagnes publicitaires et opérations marketing en complément des campagnes nationales, et pourraient donc véhiculer une image qui ne correspondrait pas à la stratégie du groupe, en dépit de l’existence d’une charte graphique nationale commune. Enfin, le développement des médias sociaux, des blogs et des forums de discussion concourt au développement du risque d’image pour la partie relevant du public des particuliers et plus particulièrement d’e-réputation.
Les programmes du groupe pourraient ne pas générer les résultats commerciaux et financiers estimés lors de la décision d’engagement tels que reflétés dans le budget prévisionnel à terminaisons. Étant donné le nombre de facteurs pouvant affecter la structure de coûts et la rentabilité des programmes par rapport aux estimations initiales, des difficultés à mettre en place des procédures de contrôle de gestion adaptées pour identifier et corriger d’éventuelles variations budgétaires pourraient engendrer des coûts supplémentaires notoires ou une sous-performance de certains programmes du groupe. Même si le groupe ne s’engage à développer un programme immobilier que sous certaines conditions, notamment l’atteinte d’un taux de précommercialisation de l’ordre de 50 %, il ne peut être garanti que la fraction restante de lots non réservés sera vendue à des conditions favorables, voire qu’elle sera vendue, en particulier si un contexte économique défavorable pèse négativement sur la confiance des ménages et conduit au report, voire à l'abandon, de projets d'acquisition immobilière. Il ne peut être davantage garanti que les outils de modélisation budgétaire et financière du groupe permettront d’anticiper suffisamment tôt d’éventuelles chutes de la demande ou des hausses des coûts pour lui permettre d’annuler les programmes susceptibles de ne pas être rentables. En cas d’incapacité à anticiper ces aléas de manière précise, les résultats du groupe pourraient s’en trouver significativement dégradés.
Par exemple, le projet de réaménagement du quartier Austerlitz à Paris, dont l’annonce d’obtention du permis de construire a eu lieu en janvier 2021, n’a démarré qu’à partir de la fin du mois de décembre 2022, une fois les procédures en annulation purgées et le permis de conduire définitivement attribué.
La matérialisation de ces risques pourrait affecter l’exécution de ces grands projets et par conséquent la mise en œuvre de la stratégie de développement du groupe. Elle pourrait même conduire dans certains cas à l’abandon du projet et occasionner des préjudices importants pour le groupe, liés à la perte de la majeure partie des dépenses préliminaires, surcoûts et frais études complémentaires engagés en cas de modifications substantielles du projet.
Enfin, ces grands projets peuvent se traduire par des pics d'activité, ayant pour effet une augmentation significative du chiffre d’affaires et des résultats sur un exercice, sans garantie de renouvellement les années suivantes, causant des variations importantes non représentatives de la tendance des résultats futurs du groupe.
Dans le cadre de ses activités, Kaufman & Broad peut être amené à conclure des contrats avec des personnes publiques, portant par exemple sur l’acquisition de foncier ou la réalisation d’opérations de promotion immobilière. La complexité de la réglementation inhérente aux contrats conclus avec des personnes publiques pourrait obliger la société à engager des coûts supplémentaires justifiés par le respect de contraintes spécifiques. En outre, l’octroi de marchés par des personnes publiques en faveur du groupe pourrait donner lieu à des recours, voire à des annulations, notamment dans les cas où lesdites personnes publiques ne se seraient pas conformées à la réglementation européenne ou nationale gouvernant l’octroi de tels marchés publics, auquel cas la situation financière du groupe pourrait être défavorablement affectée.
Par ailleurs, les délais de recouvrement des créances détenues sur les personnes publiques étant généralement plus longs que ceux relatifs aux personnes de droit privé, la trésorerie du groupe pourrait s’en trouver affectée. Enfin, les démarches et autres réalisations techniques susceptibles d’être imposées au groupe par les personnes publiques pourraient réduire la rentabilité des programmes immobiliers concernés, tout en maintenant une relation de transparence et de collaboration avec les autorités concernées pour gérer au mieux ces exigences.
Lors de l’acquisition d’un terrain ou d’un immeuble, il n’existe aucune garantie que le groupe sera en mesure d’éviter l’ensemble des risques significatifs relatifs à l’élimination des déchets toxiques, à la réhabilitation et au suivi des sites et autres enjeux relatifs à l’environnement et susceptibles d’affecter les biens dont il est ou a été propriétaire. Aucune estimation de ces éventuels passifs ne peut être établie.
Le groupe peut rencontrer des problèmes liés à la pollution ou à la qualité des sols pendant le chantier (voire éventuellement avoir des répercussions après les travaux), pouvant notamment résulter en des actions contentieuses initiées par les autorités administratives compétentes ou tout tiers au titre de dégâts matériels ou corporels. Bien qu’aux termes des contrats de vente, la responsabilité du vendeur du terrain ou de l’immeuble puisse parfois être mise en jeu, la découverte de pollution sur un terrain ou un immeuble peut entraîner des délais et des coûts supplémentaires et avoir des conséquences financières importantes si le vendeur de l’immeuble ou du terrain, ou le cas échéant son garant, se révélait insolvable. Le groupe pourrait également voir réduite sa capacité à vendre des biens dans les zones affectées par la pollution ou à s’endetter du fait de l’impossibilité de donner les biens affectés en garantie.
Afin de prévenir ces risques en phase de conception de ses projets immobiliers, le groupe utilise l’outil R4RE Bat-Adapt (Resilience for Real Estate) développé par l’Observatoire de l’Immobilier Durable. Cet outil génère un profil de probabilité de risques prévisionnels pour différents risques climatiques (vagues de chaleur, sécheresses, etc.).
Le groupe s’appuie sur ses systèmes informatiques pour assurer la conduite de ses activités, notamment pour le suivi de ses approvisionnements, ses commandes et la facturation de ses produits, la communication avec ses clients, la gestion de son personnel et la fourniture des informations nécessaires aux différents responsables opérationnels pour la prise de décisions. La destruction physique, partielle ou totale, de ses systèmes informatiques, pourrait ainsi entraîner une rupture de ses flux d’information et ainsi affecter défavorablement la poursuite de ses activités. Le groupe est également exposé à des risques de perte, de vol, ou de compromission de ses données.
Au cours des dernières années, le groupe a procédé à des acquisitions et prises de participations ciblées lui permettant de développer ses parts de marché, ainsi qu’à des cessions (voir section 1.1.1.1 « Les dates clés »). Le groupe pourrait toutefois ne pas être en mesure d’identifier les sociétés appropriées, de réaliser les acquisitions dans des conditions satisfaisantes ou de s’assurer du respect des clauses du contrat d’acquisition/cession. Par ailleurs, si le groupe a pour objectif de s’assurer de la bonne intégration des entités et activités acquises, il ne peut garantir que celle-ci se déroulera conformément au calendrier anticipé. Il pourrait en outre rencontrer des difficultés pour conserver les compétences clés identifiées lors du processus d’acquisition, ou pour réaliser les synergies escomptées dans les délais prévus. Le groupe pourrait également supporter des charges ou passifs non révélés dans ses audits et durant le processus d’acquisition et les coûts d’intégration pourraient se révéler supérieurs à ceux initialement envisagés.
Par ailleurs, les acquisitions réalisées par le groupe peuvent se traduire dans ses états financiers consolidés par la reconnaissance de goodwill, représentatif des avantages économiques futurs attendus des actifs acquis. Des révisions à la baisse de ces avantages attendus, en raison notamment des évolutions de la situation économique, peuvent se traduire par des dépréciations du goodwill. Au 30 novembre 2024, le goodwill ainsi reconnu à l’actif du groupe s’élevait à 68,7 millions d’euros (voir la note 5.1 « Goodwill » de la section 7.1.5. de l’annexe aux états financiers consolidés du groupe pour l’exercice clos le 30 novembre 2024 qui figurent au chapitre 7.1. « Comptes consolidés au 30 novembre 2024 » du présent Document d’Enregistrement Universel).
La réalisation de l’un de ces risques pourrait avoir un effet défavorable significatif sur la situation financière ou les résultats du groupe.
Dans le cadre de ses activités de promotion immobilière, Kaufman & Broad peut être amené à prendre des engagements juridiques et financiers significatifs (acquisition de foncier, le cas échéant auprès de personnes physiques ou de personnes publiques, lancement d’opérations notamment), susceptibles de l’exposer en particulier à des tentatives de fraude, d’escroquerie et de détournement de fonds ou de corruption. Ces tentatives pourraient causer directement ou indirectement au groupe un préjudice financier, en s’en prenant aux flux financiers qui s’échangent entre Kaufman & Broad, ses clients et ses parties prenantes mais également affecter la réputation et les intérêts financiers du groupe. En dépit d’actions de prévention et de sensibilisation, ainsi que de la place importante donnée à la lutte antifraude dans le programme de travail du contrôle interne, Kaufman & Broad ne peut pas éliminer totalement ce risque de fraude.
Dans le cadre des obligations liées à l’entrée en vigueur de la Loi sur la Transparence, la Lutte contre la Corruption, et la Modernisation de la Vie Économique (dite Loi « Sapin 2 »), le groupe a actualisé en 2023 la cartographie des risques de corruption du groupe en s’efforçant de respecter les recommandations de l’AFA (Agence Française Anti-corruption) en termes de méthodologie. Cette cartographie s’appuie sur une analyse des différents scénarios de corruption potentiels compte tenu du secteur d’activité du groupe, après prise en compte de son organisation et des procédures existantes, afin de mesurer l’exposition des processus au risque de corruption. Les scénarios analysés, compte tenu du secteur d’activité du groupe, portent notamment sur la prospection et l’acquisition foncières, l’obtention d’autorisations administratives, ainsi que la sélection des entreprises. Les politiques et procédures existantes ainsi que leur renforcement éventuel à ce titre sont identifiés et font l’objet d’un suivi par la Direction de l’Audit interne auprès du Comité d’Audit.
Enfin, le groupe utilise des solutions, permettant de consulter des bases de données externes spécialisée) contenant d'éventuelles pratiques liées à la corruption. (listes de sanctions internationales, personnes politiquement exposées - PEP-, presse
L’activité du groupe est couverte par des assurances Responsabilité Civile, Responsabilité Décennale, Responsabilité Civile Atteintes à l’environnement, Responsabilité des Dirigeants. Les conditions de ces polices étant contractuellement révisées périodiquement, le groupe pourrait ne pas être en mesure de souscrire à l’avenir des couvertures dans des conditions équivalentes à celles actuellement en place, ni même de souscrire de telles couvertures, ce qui pourrait accroître son exposition aux risques et ses coûts et donc, affecter négativement son activité, sa rentabilité et sa croissance.
Enfin, les taux de prime d’assurance dépendant de la sinistralité, une augmentation de cette dernière pourrait conduire à un renchérissement des primes d’assurance versées par le groupe et/ou avoir un impact sur le niveau de couverture des risques.
Le groupe dépend de certains dirigeants clés, notamment les membres du Comité de Direction et les dirigeants des activités régionales. En cas d’accident, de départ ou de retraite de ces dirigeants, la capacité du groupe à réaliser ses objectifs de développement pourrait être significativement affectée. L’équipe dirigeante possède une grande expérience du marché, mais il n'est pas garanti que le groupe pourra retenir ces dirigeants, ce qui pourrait nuire à son activité, sa situation financière, ses perspectives et ses résultats.
En complément, la gestion des ressources humaines comporte des risques inhérents à l’organisation du groupe et au secteur de la promotion immobilière. La concentration de départements clés sur un nombre limité de personnes crée un risque de perte de connaissances ou de compétences en cas de départs ou d'incapacité de travailler, par exemple, durant une crise sanitaire (comme celle du COVID-19). Le groupe pourrait rencontrer des difficultés à recruter rapidement des remplaçants expérimentés, affectant ainsi son organisation et engendrant des coûts supplémentaires de formation.
Kaufman & Broad, en tant que Constructeur Non Réalisateur, confie la réalisation des travaux à des entreprises tierces. Le non-respect des conditions de sécurité sur les chantiers pourrait impacter négativement l’activité et la réputation du groupe.
Enfin, conformément à la Loi du 31 décembre 1993, le Maître d’Ouvrage désigne, dès la conception des ouvrages, un coordonnateur sécurité et protection de la santé (CSPS), qui définit, pour ses chantiers, des plans de prévention afin d’identifier les risques et d’informer les différents intervenants sur les chantiers des risques qu’ils encourent. Dans le cadre de ce dispositif, les entreprises doivent également établir leur plan particulier de sécurité et de protection de la santé (PPSPS).
Le groupe finance son activité, l’acquisition des terrains et la réalisation de ses programmes immobiliers, en ayant recours à l’endettement. La capacité du groupe à faire face à ses obligations en matière d’endettement dépendra de sa performance future, qui est elle-même dépendante des changements susceptibles d’intervenir dans la situation économique générale, de l’environnement concurrentiel du groupe et de facteurs financiers, politiques ou autres échappant à son contrôle.
Les principaux passifs financiers du groupe sont constitués d’un contrat de crédit syndiqué (ou ligne RCF) d’un montant de 200 millions d’euros, conclu le 10 juillet 2024 en remplacement du contrat de crédit du 30 janvier 2019 pour 250 millions d’euros à échéance de janvier 2025, et d’un emprunt obligataire d’un montant de 100 millions d’euros de type « Euro PP », émis le 18 mai 2017. Le contrat de crédit syndiqué RCF 2024 a été conclu pour une durée initiale de 5 ans, soit jusqu’au 10 juillet 2029. Pour plus de détails sur les passifs financiers et la décomposition de l’endettement financier du groupe, le lecteur est invité à se reporter à la section 7.1.5, note 6. « Financements et instruments financiers » de l’annexe aux états financiers consolidés du groupe au 30 novembre 2024.
En cas d’insuffisance de liquidités afin d’assurer le service de sa dette, le groupe pourrait être contraint de réduire ou de différer des acquisitions ou des investissements, de céder des actifs, de refinancer son endettement ou de rechercher des financements complémentaires, qui pourraient le cas échéant ne pas être obtenus à des conditions satisfaisantes, ce qui pourrait avoir un effet défavorable sur son activité ou sa situation financière.
Affectant sa capacité à réagir à des modifications de la conjoncture de marché, que ce soit en accroissant sa vulnérabilité à l’égard d’une conjoncture économique défavorable ou en ne lui permettant pas de profiter d’une amélioration de celle-ci ;
Affectant sa capacité à saisir des opportunités commerciales ; Limitant sa capacité à obtenir des financements supplémentaires allant au-delà des engagements déjà souscrits, afin de couvrir ses besoins en fonds de roulement, ses investissements, ses acquisitions potentielles et ses refinancements ;
Affectant défavorablement les termes des crédits négociés avec ses créanciers ; Limitant sa capacité à planifier son expansion avec souplesse ; et Affectant son positionnement concurrentiel, si les clauses restrictives figurant dans ses contrats de crédit ne lui permettaient pas de s’adapter aux évolutions du marché dans les mêmes conditions que ses concurrents.
L’emprunt obligataire du 18 mai 2017 ainsi que le crédit syndiqué du 30 janvier 2019 contiennent plusieurs clauses restrictives limitant notamment la capacité de Kaufman & Broad SA et celle de ses filiales à réaliser les opérations suivantes (autrement que sous certaines conditions) :
À titre d’exemple, ces restrictions pourraient affecter la capacité du groupe à exercer ses activités et limiter sa capacité à réagir en fonction des conditions du marché ou encore à saisir des opportunités commerciales qui se présenteraient, notamment réaliser certains paiements ou investissements ou à créer certains privilèges ou sûretés. Mais également, ces restrictions pourraient affecter la capacité du groupe à financer le cycle d’exploitation et les investissements de ses activités, procéder à des acquisitions stratégiques, des investissements ou des alliances, restructurer son organisation ou financer ses besoins en capitaux. Ces restrictions pourraient donc avoir un effet défavorable significatif sur la capacité du groupe à générer des revenus suffisants pour lui permettre de satisfaire à ses obligations au titre de ses contrats de crédit.
Les modalités de l’Emprunt Obligataire prévoient pour chaque semestre comptable à compter du 30 novembre 2017 et jusqu’à l’échéance de l’Emprunt Obligataire, le respect par le groupe des deux ratios suivants, calculés sur une base consolidée, dont les niveaux ont été définis comme suit :
| Ratio à chaque fin de semestre (Emprunt Obligataire) | Seuil à date |
|---|---|
| Ratio de levier financier(a) | ≤ 3,0 |
| Ratio d’endettement(b) | ≤ 2,5 |
(a) Soit la dette financière nette (1) divisée par l’EBITDA (2) où :
(1) la dette financière s’entend de l’endettement financier brut diminué de la trésorerie et des équivalents de trésorerie, et hors certaines dettes subordonnées et certains engagements hors bilan ;
(2) l’EBITDA s’entend du résultat net de l’ensemble consolidé avant notamment impôts sur les résultats, résultat financier (dont les frais financiers nets, les pertes et gains de change et les autres frais financiers), autres charges et produits à caractère exceptionnel et/ou non récurrent, hors charges calculées (incluant notamment les dotations ou reprises sur amortissements et provisions, les ajustements à la juste valeur, les charges ou produits liés à la rémunération non pécuniaire des employés) et plus ou moins-values sur cessions d’éléments d’actifs, et diminué du résultat des intérêts minoritaires.
(b) Soit la dette financière nette (1) divisée par les capitaux propres ajustés(3) :
(3) capitaux propres ajustés = capitaux propres consolidés au 30 novembre 2016 + résultat consolidé cumulé du 1er décembre 2016 à la fin du trimestre considéré - dividendes versés sur la période considérée + charge d’impairment cumulée de la période du 1er décembre 2016 à la fin du trimestre considéré.
Le 10 juillet 2024, Kaufman & Broad a mis en place un nouveau contrat de crédit syndiqué de 200 millions d’euros. D'une maturité initiale de 5 ans, ce crédit se substitue au contrat de crédits syndiqué « RCF 2019 » d’un montant de 250 millions d'euros dont l’échéance était fixée à janvier 2025. Le Contrat de Crédit Syndiqué 2024 prévoit également pour chaque semestre comptable à compter du 30 novembre 2024 et jusqu’à l’échéance du Contrat de Crédit Syndiqué, le respect par le groupe des deux ratios suivants, calculés sur une base consolidée, dont les niveaux ont été définis comme suit :
| Seuil à date | Ratio de levier financier(a) | Ratio d’endettement (b) |
|---|---|---|
| ≤ 3,0 | ≤ 2,0 |
(a) Soit la dette financière nette (1) divisée par l’EBITDA (2) où :
(1) la dette financière s’entend de l’endettement financier brut diminué de la trésorerie et des équivalents de trésorerie, et sans prise en compte des impacts liés à l’application de la norme IFRS 16 (contrats de location) ou de tous autres Principes Comptables Applicables devenant applicables, le cas échéant, postérieurement à la date de signature du Contrat de Crédit ;
(2) l’EBITDA s’entend du résultat net de l’ensemble consolidé avant notamment impôts sur les résultats, résultat financier (dont les frais financiers nets, les pertes et gains de change et les autres frais financiers), autres charges et produits à caractère exceptionnel et/ou non récurrent, hors charges calculées (incluant notamment les dotations ou reprises sur amortissements et provisions, les ajustements à la juste valeur, les charges ou produits liés à la rémunération non pécuniaire des employés) et plus ou moins-values sur cessions d’éléments d’actifs, et diminué du résultat des intérêts minoritaires.
(b) Soit la dette financière nette (1) divisée par les capitaux propres consolidés (3) :
(3) Capitaux propres ajustés = capitaux propres consolidés à toute date donnée, tels qu'ils figurent au passif des derniers comptes consolidés augmentés de l’impact des actions auto-détenues par la société à la date d’arrêté des comptes à la fin de la période considérée.
Concernant la documentation bancaire de l’Emprunt Obligataire de mai 2017, ces ratios cesseront de s’appliquer à compter de l’obtention par la société d’une notation d’au moins BBB- par Standard & Poor’s et/ ou de Baa3 par Moody’s et/ou BBB- par Fitch.
Ces restrictions pourraient réduire la flexibilité du groupe dans la conduite de ses activités. En cas d’exigibilité anticipée des sommes dues au titre du Contrat de Crédit Syndiqué 2024 et/ou de l’Emprunt Obligataire, le groupe pourrait ne pas être en mesure d’en assurer le remboursement intégral. La survenance de tels événements pourrait avoir un effet défavorable significatif pour le groupe.
La mise en place de la ligne RCF a permis à la société d’allonger la maturité de ses ressources et d’en améliorer le coût, tout en lui donnant une plus grande flexibilité d’utilisation selon les besoins et opportunités, en complément de sa trésorerie disponible. Cette facilité intègre pour la première fois dans le secteur de la promotion immobilière un mécanisme de positive incentive relié à plusieurs indicateurs RSE, témoignant ainsi de l’engagement environnemental de la société.
Au cours de l’exercice 2022, l’agence de notation internationale Fitch a attribué à Kaufman & Broad S.A. une notation Investment Grade BBB- avec perspectives stables. Cette notation a été confirmée au titre de l'exercice 2023 ainsi qu’au titre de celui de 2024. Pour Fitch Ratings, la confirmation de la notation reflète le profil commercial et financier solide de Kaufman & Broad, qui s'avère résilient pendant les périodes de faible demande. Kaufman & Broad est à ce jour le seul pur promoteur d’Europe à bénéficier d’une notation Investment Grade.
La confirmation par Fitch de cette note dans un environnement difficile met en évidence la solidité de la structure financière du groupe et sa capacité à générer structurellement des flux de trésorerie substantiels. C’est la raison pour laquelle, au cours de la crise sanitaire du COVID-19, Kaufman & Broad n’avait pas demandé le report ou la suspension du paiement de ses charges fiscales et sociales ni sollicité des prêts bancaires garantis par l’État, mis en place dans le cadre des mesures de soutien à l’économie.
La structure de la dette du groupe, indexée sur des taux variables, expose le groupe à des risques de taux directs qui pourraient induire une augmentation significative de ses obligations. En cas de hausse des taux, ses obligations de service de la dette à taux variable non couvertes augmenteraient, même si le montant emprunté restait inchangé, et son résultat net ainsi que sa trésorerie disponible en vue du service de la dette, diminueraient, réduisant ainsi les fonds disponibles en vue du financement de l’activité et des opportunités commerciales futures.
| Variable/fixe | Moins d’un an | De 1 à 5 ans | Plus de 5 ans |
|---|---|---|---|
| Lignes de crédit syndiqué(a) | variable | ||
| Emprunt obligataire | fixe | 101 602 | |
| Facilités de crédit | variable | 3 947 | |
| Passifs financiers | 105 549 | ||
| Banques et caisses disponibles | variable | 54 115 | |
| Placements à court terme | variable | 447 382 | |
| Soldes réservataires | variable | 1 370 | |
| Actifs financiers | 502 866 | ||
| Position nette avant gestion | -397 317 | ||
| Swap(b) |
-397 317
(a) Cette ventilation ne tient pas compte du montant de 200 millions d’euros de la ligne RCF du Crédit Syndiqué du 10 juillet 2024 et non tirés au 30 novembre 2024.
(b) Par suite du remboursement du solde du Contrat de Crédit Senior du 4 avril 2016 et du solde du swap résiduel de 20 millions d’euros depuis le premier trimestre 2019, le groupe ne dispose plus d’instruments de couverture.
| Base | Gain/pertes comptables Hausse 50 pts | Gain/pertes comptables Baisse 10 pts | |
|---|---|---|---|
| Lignes de crédit syndiqué(a) | 0 | 0 | |
| Emprunt Obligataire | 101 602 | 0 | |
| Autre emprunts(b) | 3 947 | -20 | |
| Facilités de crédit(c) | 4 | ||
| Disponibilités(d) | 55 485 | 277 | |
| Valeurs mobilières de placement | 447 382 | 2 237 | |
| Swap(e) | 0 | 0 | |
| Impact net sur le résultat avant impôt | -397 317 | 2 494 | -499 |
(a) Hypothèses : Euribor 1 mois à 3,64 %.
(c) Hors frais d'émission, juste valeur des dérivés et intérêts courus
(d) Banques, caisses disponibles et soldes réservataires.
(e) Par suite du remboursement du solde du Contrat de Crédit Senior du 4 avril 2016 et du solde du swap résiduel de 20 millions d’euros depuis le premier trimestre 2019, le groupe ne dispose plus d’instruments de couverture.
Une variation à la hausse de 50 points de base des taux ou à la baisse de 10 points de base sur les passifs ci-dessus aurait une incidence sur le résultat avant impôt de :
La politique de gestion du risque de taux est établie par la Direction Générale sur proposition de la Direction Financière. Elle a pour objectif de maîtriser les variations des taux d’intérêt et leurs répercussions sur le résultat et le flux de trésorerie, afin que le coût global de la dette reste acceptable.
Seul le Contrat de Crédit Revolving Facility Agreement signé le 10 juillet 2024 est indexé sur des taux variables. Cette autorisation de crédit n’est cependant pas tirée à ce jour. Si le groupe décidait d’utiliser ce crédit, il pourrait de nouveau être exposé à un risque d’augmentation de ses obligations compte tenu de l’indexation de ce contrat à des taux variables. Dans ce cas le groupe étudierait, compte tenu du niveau des taux et de leur évolution probable, la nécessité de mettre en place des instruments de couverture couvrant le paiement des intérêts relatifs à ce crédit.
Il n’existe aucun statut particulier réglementant l’activité de développeur-constructeur de Maisons individuelles en village, d’Appartements et de bureaux exercée par le groupe. Toutefois, dans la conduite de son activité, le groupe est tenu de respecter de nombreuses réglementations dont la modification peut avoir des conséquences financières négatives importantes.
En particulier, le renforcement des normes d’urbanisme, d’environnement, de construction, de protection des consommateurs ou de délivrance des permis de construire pourrait avoir une influence négative sur les résultats du groupe et ses perspectives de croissance. En effet, cette accumulation de normes entraîne une complexité grandissante dans le développement des opérations immobilières, des coûts supplémentaires liés à de nouvelles obligations, ce qui pourrait provoquer un allongement des délais de livraison des programmes immobiliers du groupe et une augmentation du nombre de recours.
De même, la modification de la réglementation fiscale peut avoir une influence importante sur le marché de l’immobilier (voir risque dédié à la section 4.2.5.2 « Risques liés aux dispositifs fiscaux pouvant affecter le marché du logement neuf et à l’évolution de la réglementation fiscale »).
En tant que Maître d’Ouvrage et concepteur de ses programmes immobiliers, le groupe est tenu de respecter la réglementation applicable en matière d’urbanisme prescrite par les documents d’urbanisme locaux élaborés par les communes (plans d’occupation des sols en vigueur, plans locaux d’urbanisme, zones d’aménagement concerté). Ces prescriptions concernent notamment les règles relatives à la hauteur des bâtiments, les distances entre chaque immeuble, les principes d’implantation sur les parcelles devant recevoir les constructions, les éventuelles dérogations à ces règles et principes et l’aspect extérieur et esthétique des constructions.
Dans le cadre de son activité et notamment de dépôt de permis de construire, le groupe peut être confronté en plus du délai normal d’instruction du dossier de permis de construire (généralement de 3 à 5 mois) aux délais que peuvent imposer les recours de tiers (associations, riverains). Ces tiers peuvent en effet contester les autorisations de construire et de démolir en fondant leur recours sur la non-conformité desdites autorisations avec les règles d’urbanisme locales (plan local d’urbanisme, plan d’aménagement de ZAC…) et le Code de l’urbanisme.
la RT2012, introduit un objectif de performance énergétique et carbone des bâtiments dans la construction neuve de logements depuis le 1er janvier 2022, de bureaux depuis le 1er juillet 2022 et d’autres ouvrages tertiaires depuis 2023. Plus récemment, la loi Climat et Résilience du 22Aout 2021, promulguée à la suite de l’accord de Paris et du Pacte Vert pour l’Europe, décline de nombreuses dispositions au secteur de l’immobilier visant à adapter les règles d'urbanisme pour protéger les écosystèmes. Parmi ces dispositions figure la lutte contre l’étalement urbain ou encore, l’absence d’artificialisation des sols d’ici à 2050.
Le principal risque auquel le groupe se trouve confronté alors est essentiellement le retard qui pourrait survenir dans le calendrier de déroulement de l’opération, voire de devoir abandonner des projets dont l’étude a généré des coûts pour le groupe. Lors de l’abandon de certains projets le groupe serait par ailleurs susceptible d’être conduit à payer des indemnités de dédit ou d’immobilisation dans le cadre des accords de maîtrise foncière afférents auxdits projets. La mise en œuvre des garanties décrites dans la présente section, serait susceptible d’exposer le groupe au risque de devoir payer des montants significatifs et d’affecter défavorablement son image et sa réputation.
En tant que vendeur de produits immobiliers, le groupe est soumis au droit commun de la vente, mais aussi à la réglementation spécifique de la Vente en l’état futur d’achèvement, codifiée aux articles L. 261-3 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation.
Comme l’ensemble de ses concurrents, Kaufman & Broad bénéficie depuis la fin des années 1990 des dispositifs d’incitation fiscale pour les particuliers en faveur de l’acquisition de logements neufs, de l’investissement locatif ou de l’accession à la propriété. Il s’agit par exemple des dispositifs Pinel et Pinel+ ou du prêt à taux zéro (voir section 1.2.4. « Mesures d’incitation fiscale »). Ces dispositifs ont eu, selon leurs modalités d’application, plus ou moins d’influence sur le niveau de la construction de logements neufs.
La durée d’application des mesures en vigueur à ce jour est limitée dans le temps. La substitution de nouvelles mesures moins favorables à celles venant à expiration, l’absence de mesures de substitution, leur remise en cause tout comme leur suppression ou leur modification, à l’aune d’évolutions législatives ou réglementaires, pourrait avoir un effet défavorable significatif sur le marché de l’immobilier et notamment sur les volumes de ventes ou sur les prix de logements neufs et donc affecter défavorablement l’activité et/ou la rentabilité de la société. Par exemple, le dispositif Pinel a pris fin en décembre 2024, sans remplacement. Les aides seront redirigées vers le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) pour aider les ménages à revenus intermédiaires dans les zones tendues.
Plus généralement, le groupe est soumis aux nombreuses réglementations fiscales qui lui sont applicables au regard de ses activités ; il s’agit principalement des règles relatives à l’évaluation des charges d’impôts directs, aux différents régimes de TVA et à la détermination de l’impôt dû au titre des résultats des sociétés comprises dans le périmètre d’intégration fiscale. Le groupe peut également être impacté par l’évolution de la réglementation en matière de taxes d’urbanisme (en ce compris la redevance pour création de bureaux et la taxe d’aménagement).
Afin de pouvoir s’adapter aux évolutions des dispositifs fiscaux dans lesquels le groupe évolue, il dispose d’une Direction Fiscale qui traite de l’ensemble des sujets fiscaux, qu’ils soient Corporate ou opérationnels. Celle-ci est centralisée à la Direction Financière mais elle s’appuie également sur des relais de la Direction Juridique au siège et en région. Elle a pour mission, entre autres, d’assurer la veille fiscale du groupe portant notamment sur les évolutions liées à son activité. Enfin, le groupe complète ce dispositif de veille par le recours à des cabinets de consultants externes spécialisés dans les sujets fiscaux.
Dans la conduite « normale » de ses activités, le groupe est susceptible d’être concerné par des actions ou des contentieux (procédures en réclamation, procès devant diverses juridictions…), notamment au titre de malfaçons dans le cadre de ses programmes de promotion immobilière, du non-respect de dispositions légales ou réglementaires, de la validité des permis de construire obtenus, de défaillance sérieuse, réelle ou alléguée, dans la qualité des services qu’il rend, ou de toute autre irrégularité alléguée. De telles procédures seraient susceptibles de donner lieu à des condamnations de montants significatifs, à une atteinte à l’image du groupe et/ou à la marque Kaufman & Broad et/ou à une baisse dans la demande de ses produits et services, ce qui pourrait avoir un effet défavorable significatif sur les activités du groupe et ses résultats.
Pour plus de détails, le lecteur est invité à se reporter à la section 7.1.5. « Notes annexes aux états financiers », note 8 « Provisions – Passifs éventuels – Garanties » et suivantes. Le cas échéant, ces risques peuvent également être partiellement ou intégralement provisionnés comptablement.
Le détail de l’ensemble des litiges, aussi bien ceux qui sont provisionnés que ceux qui ne le sont pas, n’est communiqué que de façon limitée, car une telle information serait susceptible d’avoir une incidence défavorable sur l’issue des contentieux en cours.
constitués des Indemnités d’Immobilisation de Terrains, des Garanties Financières d’Achèvement et des covenants financiers. Ces engagements hors bilan sont significatifs et susceptibles de représenter globalement une charge importante. Les Garanties Financières d’Achèvement font l’objet d’un développement spécifique en section 4.2.1.4 et ne sont pas reprises ici.
Concernant les actes de caution personnelle et solidaire, le groupe, à travers l’une de ses filiales, demande à une compagnie d’assurances ou à un établissement financier de bien vouloir se porter caution personnelle et solidaire de la société du groupe qui acquiert le bien au profit du promettant à hauteur du montant de l’indemnité d’immobilisation. Elles peuvent aussi être accordées par la société Kaufman & Broad SA. Pour les garanties à première demande, le groupe demande à une compagnie d’assurances ou à un établissement financier de bien vouloir se porter garant à première demande pour son compte vis-à-vis du vendeur à hauteur du montant de l’indemnité d’immobilisation.
Le suivi de ces garanties est assuré par la Direction de la Trésorerie et des Financements qui demande deux fois par an aux compagnies d’assurances et aux établissements financiers de lui adresser la liste des garanties correspondantes données.
Le groupe est soumis au respect de ratios financiers (« covenants financiers ») décrits en section 4.2.3.3. du présent document. Chaque semestre, la Direction Financière transmet aux Commissaires aux comptes les éléments financiers nécessaires au calcul des ratios financiers auxquels le groupe est soumis, puis communique ces covenants aux représentants des prêteurs. Ces ratios financiers sont également calculés et présentés trimestriellement au Comité d’Audit et au Conseil d’Administration dans le cadre du dispositif de maîtrise des risques du groupe.
Dans le cadre des relations avec ses prospects, clients, candidats et partenaires contractuels, le groupe collecte des données personnelles, dont certaines relativement sensibles relatives à leur patrimoine. Il ne peut être exclu que ces données soient détruites ou transmises à des tiers, notamment par erreur ou par voie de fraude, piratage ou d’utilisation malveillante (interne ou externe). Dans une telle hypothèse, les personnes ayant subi un préjudice pourraient poursuivre le groupe. L’image de ce dernier ainsi que de la marque Kaufman & Broad pourraient s’en trouver ternies, de sorte que cela pourrait avoir un effet défavorable significatif sur les activités, les résultats et la situation financière du groupe.
Le groupe a adapté ses procédures pour se conformer au Règlement Européen n°2016/679 sur la Protection des Données Personnelles, dont l’application est contrôlée par la Commission Nationale Informatique et Libertés (CNIL). Ainsi, le groupe a établi un registre des différents traitements de données qu’il réalise dans le cadre de ses activités. Des processus spécifiques correspondants aux données à caractère personnel, permettent par ailleurs aux prospects, clients et candidats d’exercer leurs droits d’accès, de rectification, de limitation, de portabilité, d’effacement et d’opposition. Une formation obligatoire est dispensée à tout nouvel entrant de la société.
Par ailleurs, afin d’assurer la protection des données personnelles, l’ouverture vers l’extérieur des applications du groupe revêtant un caractère confidentiel et/ou sensible, n’est pas autorisée. Le système d’information du groupe est sécurisé par des restrictions d’accès, des règles de protection, des systèmes de pare-feu évolués, ainsi que des systèmes de sécurité, qui sont régulièrement testés et renforcés. Des campagnes régulières d’information, de sensibilisation et de formations sont également menées auprès des collaborateurs concernant la sécurité informatique.
Informations concernant la prise en compte par l’entreprise des enjeux de durabilité
En tant qu’acteur de la fabrique urbaine, Kaufman & Broad ambitionne de répondre aux attentes des territoires et des citoyens en concevant une ville inclusive et des bâtiments performants. Son rôle dépasse la simple construction : il consiste également à arbitrer entre les intérêts des différentes parties prenantes et à contribuer aux politiques publiques en matière d’aménagement et de lutte contre le changement climatique.
Conformément aux articles L. 225-102-1, R. 225-105 et R. 225-105-1 du Code de commerce, le groupe établit une Déclaration de Performance Extra-Financière (DPEF). Cette déclaration est structurée de manière à restituer les principaux enjeux, risques et opportunités identifiés en matière de durabilité et à expliciter leur prise en compte par le groupe. Anticipant l’application de la réglementation CSRD, elle s’organise autour de quatre thématiques : (i) informations générales, (ii) environnement, (iii) social et (iv) gouvernance.
L’activité de promotion immobilière du groupe apporte une réponse aux évolutions sociales, sociétales et environnementales actuelles. En initiant la construction de logements ou la transformation de bâtiments, le groupe participe activement à la transition vers un immobilier bas-carbone, énergétiquement performant, résilient face au changement climatique et adapté à l’évolution des modes de vie. Alors que les Français passent en moyenne plus de 80 % de leur temps à l'intérieur de bâtiments, la conception des logements et des bureaux joue un rôle clé dans le cadre de vie et le bien-être des occupants. C’est pourquoi le groupe place le confort d’usage et la qualité de vie au cœur de son innovation et de son exigence de qualité.
Conscient de ces impacts sociaux, sociétaux et environnementaux, Kaufman & Broad intègre les principes de la RSE dans ses stratégies, actions et objectifs. Le groupe soutient les principes des Nations Unies en matière de droits de l’Homme, normes du travail, environnement et lutte contre la corruption. Le groupe a également adhéré aux principes du Global Compact des Nations Unies. Il renforce continuellement son engagement en faveur des Objectifs de Développement Durable (ODD) de l’ONU, en ciblant plus particulièrement les objectifs suivants :
Pour Kaufman & Broad, la Responsabilité Sociétale et Environnementale (RSE) se traduit par un comportement responsable envers l’ensemble de ses parties prenantes :
En tant qu’acteur responsable, Kaufman & Broad intègre la RSE au cœur de son projet d’entreprise, positionnant le groupe et sa marque pour les années à venir.
Deux périmètres sont utilisés selon les indicateurs :
Pour plus de détails sur le calcul des indicateurs, le lecteur est invité à se référer à la section 5.1.1.2.2 « Particularités des indicateurs ».
La démarche de reporting extra-financier de Kaufman & Broad a été établie sur la base de :
Le bilan d'émissions de gaz à effet de serre (Bilan GES) du groupe est établi selon la méthodologie du Bilan Carbone®, en calculant les impacts des gaz à effet de serre (GES) à partir de la multiplication des facteurs d’émissions par les données d’activité du groupe. Ce bilan prend en compte les différents périmètres d’émissions liés à son activité, à savoir les scopes 1, 2 et 3.
Les données brutes utilisées pour le calcul du Bilan GES suivent l’exercice comptable du 1er décembre au 30 novembre, sauf exception. Elles sont collectées et consolidées par le Service RSE. La majorité des émissions carbone sont estimées à partir des facteurs d’émissions issus de la Base Carbone de l’ADEME.
En 2024, le taux d’incertitude global du Bilan GES du groupe est évalué à 17,4 %.
Un état des lieux des émissions carbone liées aux déplacements professionnels a été réalisé en interne pour l’ensemble des collaborateurs du groupe, y compris les stagiaires, les apprentis, les contrats de professionnalisation et les intérimaires, afin d’obtenir une évaluation précise et représentative.
Sur l’exercice, les éléments suivants sont pris en compte :
La quantité de carburants renouvelables est calculée en fonction des pourcentages de biocarburants intégrés aux carburants fossiles, selon les données du Ministère de la Transition Écologique et de la Cohésion des Territoires.
Les coefficients d’émission utilisés proviennent de la Base Carbone de l’ADEME, mise à jour chaque année afin d’assurer la prise en compte des données les plus récentes.
Selon la méthodologie du Bilan Carbone®, seules les émissions issues de la combustion des véhicules détenus par le groupe sont comptabilisées dans le scope 1. Pour Kaufman & Broad, cela concerne exclusivement les émissions des véhicules de fonction.
Les données de consommation en eau et en énergie sont issues des factures acquittées par le groupe ou des relevés et factures transmises par les gestionnaires. Toutes les consommations énergétiques des agences et Boutiks sur l'exercice sont reportées. Lorsque les justificatifs ne sont pas disponibles, des estimations sont réalisées.
Pour l’électricité et le gaz, la méthode d’estimation repose sur l’application d’un ratio moyen de consommation par m². Lorsque des données de l’exercice précédent (N-1) sont disponibles, elles sont utilisées comme référence pour une meilleure représentativité. En 2024, deux agences ont fait l'objet d'estimations en raison de l’indisponibilité des données. Des mesures sont mises en place afin d’envisager leur collecte pour l’exercice prochain.
Les émissions carbone sont calculées en s’appuyant sur les facteurs d’émission issus de la Base Carbone de l’ADEME. Seuls les facteurs correspondant à la localisation (mix énergétique de France) sont pris en compte, indépendamment de la nature spécifique de l’électricité consommée.
Les émissions carbone associées à l’immobilisation de biens sont évaluées sur la base de l’inventaire des actifs détenus par le groupe, incluant les agences, le matériel informatique et le parc de véhicules.
Les émissions de gaz à effet de serre (GES) générées par les projets immobiliers livrés durant l’exercice relèvent du scope 3. Elles incluent les émissions associées aux différentes phases du cycle de vie des bâtiments : chantier, construction et usage.
Les données sont calculées sur la base des surfaces livrées, multipliées par des facteurs d’émission au m², déterminés selon la typologie des bâtiments et les systèmes énergétiques mis en œuvre.
Lorsqu’une Analyse du Cycle de Vie (ACV) a été réalisée pour un projet, les facteurs d’émission spécifiques sont utilisés pour en quantifier les émissions de GES. Cette méthodologie s’applique principalement aux projets RT2012 bénéficiant d’une certification E+C- et s'étend progressivement avec l’entrée en vigueur de la RE2020 (premières livraisons prévues à partir de l’exercice 2025 ; une majorité d'opération bénéficiera ainsi d'une ACV spécifique dans les années à venir).
Pour les projets ne disposant pas d'une ACV spécifique, le groupe se base sur les facteurs d’émissions fournis par l’outil « Observatoire E+C » de l’Institut Français pour la Performance des Bâtiments. Cette plateforme collaborative, développée en partenariat avec Carbone 4, met à disposition une base de données environnementales issue de plus de 1 400 projets réels, permettant d’analyser et comparer l’empreinte carbone des bâtiments selon leur typologie et leurs caractéristiques énergétiques.
Les facteurs d’émissions utilisés sont répartis comme suit :
Cette méthodologie permet d’obtenir une évaluation fiable et cohérente des émissions de GES sur l’ensemble du cycle de vie des bâtiments.
En 2024, le groupe a intégré dans son bilan carbone les émissions de GES associées aux changements d’usages des sols durant les chantiers. Ce sont les émissions dues à l’imperméabilisation de surfaces de pleine terre à la suite d’opérations immobilières.
Cette donnée est calculée via une extraction de reporting interne, couvrant le périmètre des projets lancés sur l’exercice. Les facteurs d’émission appliqués proviennent de la Base Carbone de l’ADEME.
L’impact en lien avec le transport des marchandises amont est inclus dans les facteurs d'émissions en lien avec les produits et équipements utilisés pour la construction des ouvrages dans une logique d’analyse de cycle de vie (EGES - PCE).
L’impact en lien avec la fin de vie des produits vendus est inclus dans les facteurs d’émissions des produits et des équipements utilisés (EGES - PCE).
Le Cep représente la consommation d’énergie primaire d’un bâtiment sur une année, exprimée en kWh/m². Il inclut toutes les consommations liées au chauffage, refroidissement, production d’eau chaude sanitaire, éclairage et ventilation.
Ce coefficient est déterminé pour chaque projet par un bureau d’étude indépendant. Le Cep moyen correspond à la moyenne des Cep de chaque projet, pondérée de leur surface respective. Cet indicateur concerne exclusivement les projets lancés durant de l'exercice.
Les données utilisées pour l’évaluation des émissions fugitives proviennent des CERFA de maintenance des systèmes de climatisation, acquittés par le groupe ou transmis par les gestionnaires des agences et Boutiks exploitées durant l’exercice.
Lorsque les données réelles ne sont pas disponibles, une estimation des fuites est effectuée en appliquant un taux moyen de fuite à la charge de fluide frigorigène des équipements, selon les références de l’ADEME. En l’absence de données précises de l’exercice précédent (N-1), la charge de fluide frigorigène est estimée en fonction de la surface de l’agence (en m²), sur la base des ratios fournis par l’ADEME. Les émissions carbone résultant de ces fuites sont ensuite calculées en appliquant les facteurs d’émission issus de la Base Carbone de l’ADEME.
Les émissions carbone associées aux achats de biens et services sont évaluées à partir des facteurs d’émission fournis par la Base Carbone de l’ADEME. Les catégories de dépenses prises en compte dans ce calcul comprennent :
Base du reporting social : inclut les effectifs inscrits (hors stagiaires, apprentis, alternants et intérimaires).
Données sur l’emploi : les embauches et licenciements comprennent le mandataire social.
Cet indicateur précise le nombre de femmes « Cadres » parmi le nombre total de collaborateurs classifiés comme « Cadre ».
L’index a été établi conformément aux dispositions de la loi pour la liberté de choisir son avenir professionnel, promulguée le 5 septembre 2018.
Les indicateurs incluent les formations suivies par les CDI, les CDD, les contrats de professionnalisation et apprentissage ainsi que les sessions liées à l’intégration, faisant partie du développement des compétences. Les formations e-learning sur la plateforme KB Factory ne sont pas prises en compte dans le calcul des indicateurs : effectifs formés, nombres d’heures de formations et nombre d’heures de formation par effectif moyen au cours de l’année civile.
Le taux de rotation CDI est calculé selon la formule suivante : [(nombre d'entrées CDI + nombre départs CDI) /2] /effectif CDI début de période.
Le taux de promotion et de mutation (mobilités internes) mesure l’évolution professionnelle des collaborateurs au sein du Groupe. Il prend en compte tous les changements de poste, qu’ils soient liés à un changement de localisation (mutation d’une agence à l’autre), à une évolution fonctionnelle, ou à une prise de nouvelles responsabilités. Chaque mouvement doit être officialisé par un avenant au contrat de travail :
incluses, même si elles n’impliquent pas de changement permanent de poste. Le taux de promotion/mutation est calculé selon la formule suivante (nombre de promotions ou mutations dans l’année) / (effectif fin de période N-1).
Le taux d’absentéisme est calculé de la manière suivante : (Nombre d’heures d’absence dues à chaque motif / nombre d’heures théoriques travaillées) *100.
Les absences sont comptabilisées en jours calendaires, convertis en journée de 7 heures. Les demi-journées d’absence sont comptabilisées à pour 3,5 heures. Les vendeurs ne travaillant pas seulement durant des jours ouvrés, leur cas particulier est retraité.
Les heures théoriques travaillées utilisées pour le calcul du taux d’absentéisme sont calculées de la manière suivante : (nombre de jours ouvrés du 01/01 au 31/12 de l’année (261) – les jours fériés (7) – 5 semaines de vacances (25)) X effectif mensuel moyen X nombre d’heures par jour (7).
Il est à noter que les congés parentaux ne sont pas comptabilisés au titre de l’absentéisme.
Les jours d’arrêt sont comptés en jours calendaires. Le jour de l’accident est pris en compte. Les accidents de trajets sont aussi pris en compte.
Le taux de gravités des accidents de travail est calculé de la manière suivante : (Nombre de jours d’arrêts suite à un accident du travail x 1000) / total des heures théoriques travaillées hors jours fériés.
La dépendance du groupe vis-à-vis de ses fournisseurs est évaluée à travers deux indicateurs : (i) la part facturée aux 10 principaux fournisseurs en proportion du total facturé sur l'exercice, ainsi que (ii) la part facturée au premier fournisseur par rapport au total des factures de l’exercice.
Cette analyse porte principalement sur les marchés de travaux. Les données relatives aux montants facturés sont collectées via l’outil comptable du Groupe, puis retraitées afin d’identifier exclusivement les factures liées aux travaux.
Les notaires et les dépenses pour frais administratifs (greffes du Tribunal de Commerce, Trésor public) ne sont pas considérés comme des fournisseurs car l’objectif est de mesurer la dépendance du groupe aux fournisseurs impactant directement la construction des projets développés par le groupe.
La répartition des lots réservés (y.c. les joint-ventures) est analysée selon les catégories suivantes : primo-accédants, secundo-accédants, investisseurs et « ventes en blocs », du 1er décembre au 30 novembre.
Une « vente en blocs » désigne la cession, en une seule transaction de plusieurs logements, d’une cage d’escalier complète ou d’un immeuble entier à un même acquéreur.
Cet indicateur inclut les heures dispensées par des organismes de formations externes au groupe ainsi que les heures dispensées en interne, qu’il s’agisse d’experts métiers sur une thématique spécifique, du déploiement d’un outil, ou de journées d’intégration.
Les formations réalisées dans le Compte Personnel de Formation (CPF), peuvent être intégrées uniquement lorsque celles-ci sont suivies par les collaborateurs durant leur temps de travail. Il est à préciser que le Congé Individuel de Formation est exclu.
Cet indicateur correspond aux heures de formation suivies via l’outil KB Factory. Il inclut les heures associées aux connexions et aux visualisations de contenus de formation en ligne.
Le budget formation couvre l’ensemble des dépenses liées à la formation continue et à l’intégration des collaborateurs. Il comprend les frais pédagogiques, la formation interne, ainsi que les coûts d’hébergement, de repas et de transports. Les frais annexes sont également inclus, à l’exception des maintiens de salaire, relevant de la masse salariale.
Le taux de contribution à la formation correspond au rapport entre les frais pédagogiques liés aux formations externes et la masse salariale. Il exclut les frais annexes (hébergement, repas, déplacements et frais annexes).
Chaque collaborateur est comptabilisé une seule fois parmi les effectifs formés, qu’il ait suivi une ou plusieurs formations au cours de l’année civile.
Une organisation RSE est chargée de définir les indicateurs et d’assurer leur suivi au sein d’un protocole de reporting accessible aux contributeurs. La collecte des données est réalisée en lien avec un réseau de contributeurs présents en agence et dans les fonctions support du groupe (finance, contrôle de gestion, comptabilité, RH, service informatique…). Ce protocole de reporting actualisé au titre de chaque exercice afin de garantir sa conformité et son efficacité.
Chaque direction est responsable des données qu’elle transmet dans le cadre du reporting RSE et de leur consolidation. L’ensemble des indicateurs quantitatifs est centralisé afin d’assurer une vision cohérente et homogène.
Les données du reporting peuvent être corrigées lors de la campagne suivante si une anomalie significative est détectée et qu’une pièce justificative l’atteste. Toute correction éventuelle est alors explicitement mentionnée dans la déclaration de performance extra-financière.
Le chiffre d’affaires et la marge sont comptabilisés au fur et à mesure de l’avancement des travaux sur la base des prévisions effectuées par programme et selon la règle définie au sein de la note 3.2 « Chiffre d’affaires et marge brute » des comptes consolidés du chapitre 7.
Cet indicateur recense l’ensemble des logements construits par le groupe destiné à des personnes aux revenus modestes. L’accès au logement social est soumis à des conditions de ressources, ces logements sont soumis à des règles spécifiques définies par l’État, régissant aussi bien les niveaux de loyers que les critères de désignation des locataires.
Le groupe communique annuellement : (i) le nombre de réservations de logements soumis à des critères sociaux, ainsi que (ii) la part que cela que ces réservations représentent par rapport aux réservations totales de logements du groupe.
Le groupe applique les lignes directrices de la Task Force on Climated-related Financial Disclosures (TCFD) autour des quatre principales thématiques suivantes : la gouvernance, la stratégie, la gestion des risques et les indicateurs et objectifs.
| CONSEIL D’ADMINISTRATION | Supervise et valide |
|---|---|
| Comité RSE | |
| COMITÉ DE DIRECTION | |
| Comité Exécutif RSE | Définit la stratégie et la met en œuvre |
| 5 membres du CODIR | (DG, DAF, Dir. RSE et Innov., DRH, Dir. Expérience Client, Qualité et Architecture, Dir. Technique IDF) |
| Direction de la RSE et de l’Innovation | Met en œuvre, anime et coordonne la stratégie |
| Direction de l’audit interne | |
| Contributeurs métiers au Déploiement et Reporting RSE | |
| Les Boosters Innovation | Réseau d’opérationnels assurant la diffusion avec leurs équipes de solutions innovantes et les retours d’expériences |
| Acteurs des actions RSE et Innovation |
Le Comité RSE du Conseil d’Administration s'est réuni deux fois par an sur les trois derniers exercices pour superviser et valider les orientations stratégiques et actions proposées par le Comité Exécutif RSE. Le Comité RSE s’assure également du suivi des objectifs extra-financiers du groupe. Pour plus de détails sur le Comité RSE, le lecteur est invité à se reporter à la section 3.1.2.3 « Comité RSE » du présent document.
des Ressources Humaines, Direction Qualité Architecture et Comités Innovation) et diffuser ensuite ces nouvelles informations auprès des collaborateurs de Kaufman & Broad ;
• Un Comité Technique National (CTN) : créé en 2023, ce comité valide les orientations techniques du groupe, suit les expérimentations de matériaux et procédés innovants, réalise une veille technique et réglementaire en coordination avec les équipes juridiques ;
• La Direction Technique Construction Bois : créée en 2023, cette direction promeut l’utilisation de structures en bois dans certains projets du groupe.
Les dynamiques actuelles, telles que la transition écologique, la métropolisation des territoires, les évolutions des modes de vie et du travail, la désintermédiation, l’ère du « tout connecté » et l’apparition du «Housing as a Service », créent à la fois de nouvelles attentes et besoins ainsi que des opportunités dans les secteurs résidentiel et tertiaire.
Le groupe a opté pour une fusion des enjeux liés à l’Innovation et à la RSE, en une seule Direction, rattachée à la Direction Générale. Cette position permet à la Société de recentrer sa vision sur ses impacts positifs et négatifs ainsi que ses risques et opportunités liés au changement climatique. La direction RSE et Innovation est également membre du Comité de Direction (CODIR) et du Comité Exécutif RSE. Elle porte les enjeux RSE au sein du CODIR et en assure le reporting en coordination avec les autres directions du groupe, notamment la Direction Finance et Relation Investisseur, la Direction de l’Audit Interne, la Direction des Ressources Humaines, la Direction Qualité et Architecture et les Directions Agences et Fonctions Transverses.
Tous les acteurs du groupe impliqués dans la RSE et l’Innovation occupent une fonction opérationnelle. Cette approche permet une lecture pragmatique des sujets innovants. Les enjeux environnementaux et sociétaux sont ainsi intégrés dans le développement des compétences des collaborateurs (voir objectifs sociaux en section 5.3.1.1.1 « Construire avec les collaborateurs : politique des ressources humaines du groupe »).
| Axes d’Innovation | Signification pour le groupe | Exemples de réalisations |
|---|---|---|
| Mobilités | Enrichir les solutions de mobilité proposées aux usagers en intégrant une approche servicielle centrée sur la demande plutôt que sur l’offre (MAAS : Mobility as a Service). | Bornes de recharge pour véhicules électriques, autopartage dans les immeubles collectifs, stationnement mutualisé et foisonné, etc. |
| Économie Circulaire | Limiter au maximum la consommation de matières, d’espace, d’eau et d’énergies non renouvelables aussi bien lors de la construction que de l’utilisation des bâtiments. | Construction bois pour les bureaux, déconstruction sélective, réemploi de terres sur site, béton bas-carbone, îlots de chaleur urbains, etc. |
| Biodiversité | Contribuer à préserver, voire à développer, les écosystèmes existants en insérant les projets immobiliers dans les trames écologiques existantes (trame bleue pour le cycle de l’eau, trame verte pour les strates végétales, trame noire pour la lutte contre la pollution lumineuse, trame brune pour la préservation des sols, trame turquoise pour les zones humides). | Toitures végétalisées, compensation carbone, intervention d’un écologue et labellisation biodiversités, phytoremédiation des sols, etc. |
| Énergie | Favoriser l’intégration de solutions de production d’énergies renouvelables dans les projets immobiliers. | Mise en œuvre de technologies de géothermie, autoconsommation individuelle et collective (toitures photovoltaïques), etc. |
| Nouveaux Usages | Promouvoir la valeur d’usage des réalisations du groupe. | Bail réel solidaire, applications de voisinage, conciergeries de quartier, boîtes aux lettres connectées, maîtrise des charges de copropriété, logements inclusifs pour personnes en situation de handicap, art dans les projets immobiliers, mise en place d’un syndic bénévole, etc. |
| Métiers | Digitaliser l’organisation, les compétences et les modes de travail du groupe pour gagner en qualité et en productivité. | Signatures électroniques, parcours client, digitalisation de la saisie des données RSE des opérations à travers l’outil métier K\&B Comité, expérimentation et mise en place de l’intelligence artificielle sur les étapes de la chaine de valeur, etc. |
Afin d'inclure l’amélioration de la performance extra-financière dans la stratégie du groupe, de cette intégration sont décrites dans le rapport figurant aux sections 3.2.1 « Politique de rémunération à long terme du Président-Directeur Général intègre des objectifs de rémunération du dirigeant mandataire social » et 3.2.2 « Éléments de rémunération versés au Président-Directeur Général au cours de l’exercice clos le 30 novembre 2024 ou attribués au titre du même exercice » du présent document.
Le groupe est évalué régulièrement par des agences de notation extra‐financière indépendantes.
| ESG Ratings 2024 | Climate change 2024 | « Low Risk » - 2024 | Juillet 2024 |
|---|---|---|---|
| Gaïa | CDP (Carbone Disclosure Project) | Morningstar | MSCI |
| 80/100 | 16,5/100 | B | A |
Agence de notation du groupe EthiFinance spécialisée dans la notation des performances ESG des sociétés de taille intermédiaire françaises et européennes cotées.
Organisation internationale à but non lucratif analysant l'impact environnemental des entreprises, en particulier en matière de climat.
Parmi les leaders internationaux de l’évaluation du risque ESG des entreprises.
Agence de notation américaine fournissant des outils et services d’analyse des sociétés pour les investisseurs, notamment en matière d’évaluation ESG et Climat.
(1) https://www.ethifinance.com/fr/services/esg/ethifinanceesg-ratings
(2) https://www.cdp.net/en/guidance/guidance-for-companies
(3) https://www.sustainalytics.com/esg-ratings
(4) https://www.msci.com/our-solutions/esg-investing/esg-rating
• Réduire les impacts liés aux intrants lors de la phase de construction qui représente la moitié des émissions de GES associées aux activités immobilières, notamment par :
La stratégie environnementale a pour objectif d’atteindre la neutralité carbone pour le pays à horizon 2050. Le secteur de la construction et de l’utilisation des bâtiments résidentiels et tertiaires est responsable de près de 25 % des émissions en France. Par conséquent, l’amélioration de l’efficacité énergétique des bâtiments et la conception d’immeubles bas-carbone sont des actions essentielles dans la lutte contre le changement climatique.
Dans cette perspective, la réglementation environnementale 2020 (RE2020), a émergé du dialogue entre le gouvernement français et les acteurs du secteur de l’immobilier. La RE2020 est la première réglementation française, et une des premières européennes et mondiales, à introduire la performance environnementale dans la construction de bâtiments neufs via l’Analyse en Cycle de Vie (ACV).
La réglementation environnementale 2020 (RE2020) a succédé à la réglementation thermique 2012 (RT2012), en apportant des améliorations significatives. Cette réglementation s’applique aux constructions neuves de logement depuis le 1er janvier 2022, aux bâtiments de bureaux depuis le 1er juillet 2022 et aux autres ouvrages tertiaires en 2023 (date de dépôt du permis de construire, ce qui explique le volume élevé d’opération encore sous standard RT2012 livrées en 2024).
Kaufman & Broad aligne sa stratégie et son plan de transition avec la stratégie nationale bas-carbone et les réglementations et bonnes pratiques qui en découlent. Ainsi, les priorités de la RE2020 ont été intégrées dans la conduite des opérations :
La Direction RSE et les Directions Techniques du groupe ont élaboré et diffusé le Manuel des Spécifications et Procédures Environnementales Kaufman & Broad (MSPE K&B). En vigueur depuis 2021 et mis à jour en 2024 (version 6), ce manuel s’applique à l’ensemble des projets du groupe.
Le MSPE K&B est intégré au Système de Management Responsable du groupe, généralise les meilleures pratiques environnementales à la production du groupe et fait l’objet d’une amélioration continue.
En effet, en 2024, plusieurs bonnes pratiques environnementales ont été identifiées et complétées telles que :
Par ailleurs, le MSPE K&B s’applique à l’ensemble de la production du groupe en cohérence avec sa stratégie. Il couvre plusieurs thématiques, comme illustré dans le tableau ci-dessous (non exhaustif) :
| Thématique | Exemple d’application |
|---|---|
| Changement climatique : atténuation | * Généraliser l'étude des projets sur un vecteur énergétique non-fossile. |
| * Généraliser l’analyse de cycle de vie sur tous les projets pour minimiser l’empreinte carbone. | |
| * Recourir à des bétons ayant un poids carbone < 220 KgCO₂eq/m³. | |
| * Généraliser les tests de l’étanchéité à l’air et de l’intégrité thermique des bâtiments (> 5 000 m² SDP). | |
| * Minimiser le recours aux bardages métalliques. | |
| * Généraliser l’étude de vulnérabilité aux risques climatiques sur les sites de projet. | |
| Changement climatique : adaptation | - Généraliser les revêtements aux teintes claires pour les toitures et façade. |
| - Généraliser les équipements hydro-économes dans les immeubles (alignés aux critères de la Taxonomie européenne) pour réduire la consommation d’eau potable. | |
| Préservation de l’eau | * Généraliser les solutions hydro-économes pour l’arrosage et l’entretien des espaces extérieurs (Objectif de réduction des besoins en eau douce des espaces extérieurs de 50 % par rapport à une solution standard). |
| * Généraliser les dispositifs poreux pour les stationnements extérieurs. | |
| * Généraliser les espaces végétalisés sur la totalité des programmes, avec le recours à des espèces peu allergènes et adaptées. | |
| * Généraliser les dispositifs de réduction de pollution lumineuse. | |
| Protection de la biodiversité et des écosystèmes | - Détailler le programme d’entretien des espaces végétalisés. |
| - Forêt et matériaux biosourcés : Recourir systématiquement à du bois certifié (PEFC / FSC). | |
| - Zéro abattage net d’arbres sur les projets. | |
| --- | |
| # Thématique |
| Réduction des Pollutions | • Généralisation de l’application de la Charte Chantier Vert et Faibles Nuisances K\&B • Non recours aux produits dont la notation COV est inférieure à A en intérieur |
|---|---|
| Economie Circulaire | • Généralisation du recours au réemploi des terres sur site • Développer et distribuer systématiquement un livret de sensibilisation des acquéreurs aux usages durables de l’immobilier, sensibiliser les gestionnaires et syndicats de copropriété à la maintenance durable des espaces végétalisés • Inciter aux cheminements piétons dans les immeubles |
| Confort, sécurité et sensibilisation des acquéreurs et des utilisateurs | • Penser les espaces pour le télétravail • Généraliser un espace extérieur privatif • Généraliser l’installation d’un local vélo fonctionnel, aménagé et sécurisé dans tous les programmes • Révéler, développer le potentiel des collaborateurs et favoriser la transmission des savoir-faire ; |
Kaufman & Broad agit pour le développement d’un modèle social responsable et engagé au sein duquel chaque collaborateur peut se développer, s’épanouir et s’engager. Ce modèle social est un atout différenciant pour attirer des candidats en phase de recrutement et également pour retenir nos talents. Les enjeux environnementaux et sociétaux auxquels nous sommes collectivement confrontés renforcent de manière très forte le questionnement des candidats et collaborateurs sur l’expérience offerte par l’entreprise ainsi que le sens et l’utilité qu’elle donne au travail des collaborateurs.
Kaufman & Broad s'efforce d'atteindre les objectifs suivants :
Kaufman & Broad poursuit les objectifs suivants :
Kaufman & Broad est convaincu que l'intégration réussie des nouvelles recrues repose sur leur immersion dans un environnement dynamique et exigeant, ainsi que sur la transmission des savoir-faire entre les différentes générations.
Le modèle d’affaires du groupe a été défini en prenant en compte les Lignes Directrices de la Commission européenne sur l’information non financière (2017/C 215/01) et par l’International Integrated Reporting Council (IIRC) dans son cadre de référence international portant sur le reporting intégré publié en 2013.
La section 1.1.1.2 « Présentation de la Société » du présent document a pour but de présenter le cycle d’activité du groupe, ses produits, ainsi que l’environnement commercial dans lequel il évolue, afin de mieux appréhender les enjeux, risques et opportunités détaillés dans la présente section. Pour davantage d’informations sur les indicateurs clés de l’activité du groupe, le lecteur est invité à se référer à la section 2.1.1 « Indicateurs opérationnels utilisés par le groupe ».
| alternants et stagiaires recrutés en 2024 | 21 |
|---|---|
| « Pure Player » de la promotion immobilière | 392 |
| heures de formation effectuées par les alternants Kaufman & Broad en 2024 | 1 076,8 |
| chiffre d'affaires | M€ |
| 641 | Collaborateurs |
|---|---|
| 10,2 % | Capital détenu par les actionnaires salariés |
| 97,8 % | Effectifs formés |
| 235,7 M€ | Capitaux propres | 19,3 % | Taux de marge brute | ||
|---|---|---|---|---|---|
| Logements Collectif, Maisons individuelles, Résidences gérées. | |||||
| Tertiaire Immobilier d’entreprise, Commerce, Hôtels, Plateformes Logistiques. | |||||
| 702,9 M€ | Capacité financière | Dividende | 2,20 € par action | ||
| Tous les projets de logement intègrent une certification qualité et environnementale. | |||||
| 21 | implantations sur le territoire français, au plus proche des parties prenantes : clients, collectivités, entreprises et fournisseurs de matériaux. |
| Portefeuille foncier de logement | 30 272 lots. | ||
|---|---|---|---|
| 1 163,3 M€ | Capacité à contrôler les coûts et la maîtriser les dépenses | ||
| Logements | 13 692 lots | ||
| Tertiaire | 136 500 m² | Bureaux |
projet le mieux adapté à son contexte et ses enjeux (notamment Dépôt du permis d’atténuation et d’adaptation au changement climatique).
Développer des projets intégrés dans leur écosystème. Le partenariat avec l’association Empreintes Citoyennes participe par exemple à l’organisation du dialogue avec ces parties prenantes.
Un service commercial et marketing intégré expert de la commercialisation et de la satisfaction des clients particuliers autant que des professionnels et institutionnels.
Connaissance des fournisseurs pour une prescription de composants performants sur le plan technique, environnemental et économique.
Une relation fiable et transparente auprès des propriétaires fonciers, particuliers, professionnels et institutionnels.
(minéraux, métalliques, organiques, etc.).
SAV, guide du propriétaire et livret de gestes verts délivrés avec les logements pour tout savoir sur son achat. Enquêtes de satisfactions clients systématiques.
Prise en compte des émissions carbone d’usage des immeubles dans le bilan carbone (Analyse du Cycle de vie).
L'approche multiproduit et opportunités de diversification sur les activités RSE …
La Société a mis à jour en 2022, avec le concours d’un cabinet spécialisé, la cartographie de ses parties prenantes. Cet exercice a été mené à partir :
Les enjeux et risques identifiés par le groupe font l’objet d’une évaluation sur la base de critères prenant en compte l’impact et la probabilité d’occurrence de chaque risque, afin d’établir une cotation des risques bruts. L’efficacité du dispositif de contrôle est ensuite évaluée pour déterminer l’exposition réelle du groupe (risques nets) par les managers et les cadres dirigeants du groupe interrogés.
La cartographie des risques RSE est actualisée tous les trois ans et est mise à jour et validée chaque année par le Comité Exécutif RSE. En 2022, l'analyse de matérialité de risques extra-financiers avait été réalisée avec l'aide d’un cabinet de conseil externe. Ainsi, la matrice de matérialité au titre de l’exercice 2024 correspond à une mise à jour de l’analyse de 2022.
À des fins de cohérence, cet exercice a été effectué en parallèle de l’analyse des risques majeurs du groupe (voir chapitre 4 du présent document). L’analyse de matérialité prend en compte les parties prenantes externes comme indiqué ci-dessus ainsi que les parties prenantes internes à la Société.
En effet, les cadres dirigeants et des experts métiers ont participé à des entretiens individuels et ont répondu à des questionnaires afin de revoir les définitions des enjeux, risques, opportunités, politiques et actions.
| Enjeu (Thématique) | Prise en compte de l’enjeu par le groupe |
|---|---|
| Climat : Choix des conceptions bas carbones efficaces et performantes | Voir section 5.2.1 |
| Climat : Adaptation des projets au changement climatique | Voir section 5.2.1 |
| Pollutions : Chantier propre et réduction des pollutions | Voir section 5.2.2 |
| Eau : Préservation de la ressource en Eau | Voir section 5.2.3 |
| Biodiversité et Écosystèmes : Artificialisation des sols et prise en compte de la biodiversité | Voir section 5.2.4 |
| Économie circulaire | Voir section 5.2.5 |
| Risque | Signification pour le groupe | Référence |
|---|---|---|
| Risque lié à la non prise en compte des enjeux environnementaux à toutes les étapes du cycle vie du produit (conception, construction, exploitation et rénovation) | Anticiper les réglementations en matière de transition écologique et la hausse des coûts de l’énergie et du prix de la tonne carbone. Prendre en compte les attentes des parties prenantes. Anticiper et intégrer l’évolution des processus et techniques de conception et construction de projets immobiliers. Diminuer l’impact direct et indirect du groupe en matière de climat, pollutions, eau, biodiversité et écosystème. | Voir section 5.2 de la DPEF |
| Enjeu | Définition |
|---|---|
| Ressources Humaines : Le recrutement et conservation des talents au sein des équipes | Voir section 5.3.1 |
| Kaufman & Broad | |
| Travailleurs sur la chaine de valeur : les conditions de sécurité sur les chantiers confiés aux entreprises de construction | Voir section 5.3.2 |
| Communautés affectées : Acceptabilité des projets auprès des collectivités et des riverains | Voir section 5.3.3 |
| Consommateurs et utilisateurs finaux : Politique tarifaire adaptée et accessible | Voir section 5.3.4 |
| Consommateurs et utilisateurs finaux : Satisfaction client | Voir section 5.3.4 |
| Risque | Signification pour le groupe | Référence |
|---|---|---|
| Ressources Humaines : Fidélisation des collaborateurs et rétention des talents | Attirer, retenir les talents et anticiper le processus de remplacement des hommes clés. | 4.2.3.1 Risques liés aux ressources humaines et lié à la dépendance à l’égard des dirigeants. |
| Trouver des fournisseurs disponibles et qualifiés. | ||
| Chaine de valeur : Qualité des contrats et/ ou de la relation avec les fournisseurs | Éviter une dégradation de la qualité des travaux générant une insatisfaction des clients. | 4.2.2.3 Risques liés aux relations avec les fournisseurs. |
| Développer la relation avec les collectivités locales. | ||
| Communautés affectées : Acceptabilité des projets auprès des collectivités et des riverains | Anticiper l’impact des élections sur les règles et normes applicables au groupe. | 5.3.3. Collectivités, riverains et communautés affectées. |
| Développer les compétences des collaborateurs à maitriser une approche extra-financière des projets |
| Enjeu | Définition |
|---|---|
| Gouvernance : Éthique et lutte contre la corruption | Voir section 5.4. |
| Gouvernance : Anticiper les nouvelles règlementations impactant le développement des projets | Voir section 5.2 |
| Gouvernance : Relation de confiance avec les entreprises partenaires | Voir sections 5.3.2 et 5.4 |
| Gouvernance : Innover pour anticiper les évolutions de marchés et métiers y compris sur les aspects environnementaux dans le but de les intégrer dans les programmes. |
| Risque | Signification pour le groupe | Référence |
|---|---|---|
| Manque d’anticipation et d’innovation dans les produits et services proposés | Proposer des produits et services adaptés aux nouvelles attentes des parties prenantes. | 5.1.2.2 « La prise en compte des enjeux de durabilité au niveau de la stratégie et du modèle d’affaires du groupe » |
| 5.1.2.4. Les indicateurs et les objectifs |
Pour chaque enjeu, impact, risque, opportunité ou dépendances identifié, le groupe a mis en place des indicateurs permettant de suivre leur matérialité et leur évolution. Ces indicateurs et objectifs sont détaillés dans les sections suivantes.
Mesurer pour progresser : Kaufman & Broad a déployé et continue de développer des outils d’évaluation, consolidation et reporting d’indicateurs RSE sur la totalité de sa production pour mettre en œuvre et suivre la stratégie RSE de l’entreprise. Cette méthodologie vise à pouvoir suivre le plan d’action par des indicateurs de performance extra-financiers liés à des objectifs et/ou engagements ambitieux et cohérents.
Outil de saisie et évaluation des indicateurs RSE des opérations : K&B Comité
En 2021, Kaufman & Broad a intégré dans l’outil métier K&B Comités(19) un module d’évaluation pour identifier à titre préliminaire les impacts environnementaux et sociaux des projets au moment des comités décisionnels. Désormais, ces impacts sont pris en compte comme critères de sélection et de validation des projets, au même titre que les enjeux techniques, marketing et financier.
Cet outil évalue chacun des projets sur plusieurs thématiques :
En matière sociétale, en prenant en compte :
L’impact carbone des activités administratives représente environ 1,9 % des émissions de CO2éq totales associées aux activités du groupe. L’impact est néanmoins suivi avec attention en raison de l’emprise très directe de l’entreprise sur ces activités. Un plan d’actions de réduction des impacts concrétise l’engagement du groupe et des collaborateurs au quotidien dans la réduction de l’impact carbone de l’entreprise. Parmi les indicateurs figurent notamment :
Certains indicateurs matériels font l’objet de cibles. Le groupe détaille ses politiques internes, actions et cibles liées aux grands enjeux environnementaux dans les parties dédiées.
Le groupe a réalisé une analyse approfondie des impacts, risques et opportunités liés au changement climatique, couvrant l’ensemble de ses activités économiques ainsi que l’ensemble de sa chaîne de valeur.
Cette étude met en évidence les principaux impacts, risques et opportunités suivants :
Impact concernant les émissions de GES directes du groupe, liées aux consommations d’énergies (chauffage, climatisation et utilisation énergétique de la flotte de véhicules de fonction) ainsi qu'aux émissions fugitives. Ces émissions couvrent l’ensemble des sites directement exploités par le groupe (agences, Boutiks et véhicules opérés en propre) et représentent 0,2 % du Bilan GES du groupe en 2024.
Impacts
Impact lié au cycle de vie des projets immobiliers. Les émissions de GES du Scope 3 représentent environ 99,8 % du Bilan GES du groupe en 2024, englobant à la fois :
Ce poste représente environ 98,1 % du Bilan GES du groupe en 2024 et concerne l’ensemble des productions issues de son activité.
Opportunité liée à la valorisation du stockage carbone des matériaux biosourcés, intégrés dans les projets de construction, qui renforcent l’engagement du groupe en faveur d’une économie plus durable.
En capitalisant sur ces opportunités, le groupe peut ainsi renforcer son positionnement en tant qu’acteur engagé dans la transition écologique du secteur immobilier.
Risque identifié concernant l’exposition des sites du groupe à d'éventuelles vulnérabilités climatiques. Afin d’évaluer cette exposition, le groupe a mené une analyse des risques climatiques sur l’ensemble des sites qu’il occupe (agences, espaces de vente Boutiks, antennes). Cette étude n’a révélé aucune exposition significative.
Les constructions immobilières développées par le groupe ont une durée de vie de plusieurs décennies, voire siècles. Dans un contexte de dérèglement climatique avéré, ces bâtiments évolueront dans un climat moyen différent de celui de leur période de conception, (scénario SSP2-4.5 du GIEC retenu dans les analyses de risques). Il est donc essentiel d’anticiper ces évolutions dès la phase de conception afin d’assurer le confort et le bien-être des futurs occupants (chaîne de valeur aval).
Impact sur l’activité du groupe, notamment en raison du changement d’usage des sols auxquels sont soumis certains terrains exposés aux risques d’inondations. Ceci concerne une faible proportion de terrains développés.
Risque de perturbation des activités en raison de l’intensification des phénomènes climatiques extrêmes. Des conditions météorologiques exceptionnelles, comme des vagues de froid rigoureuses ou des canicules prolongées, pourraient entraîner l’arrêt de chantiers pendant plusieurs jours, voire semaines. Ces interruptions risqueraient d’occasionner des retards de livraison, impactant ainsi la reconnaissance du chiffre d’affaires et la marge du groupe (voir section 4.2.2.10. « Risques liés aux circonstances climatiques »).
Opportunité résidant dans la capacité du groupe à adapter et renforcer la résilience du parc immobilier existant face au changement climatique. Les projets neufs et les rénovations lourdes offrent un meilleur potentiel de prise en compte des vulnérabilités climatiques que les bâtiments existants et permettent ainsi d’intégrer des solutions de résilience adaptées.
En intégrant ces enjeux dès la conception des projets, le groupe se positionne comme un acteur engagé dans la transformation durable du secteur immobilier, tout en répondant aux attentes croissantes des parties prenantes en matière d’adaptation au changement climatique.
En 2024, le groupe a réalisé un bilan des émissions de gaz à effet de serre (GES) couvrant l’ensemble de ses activités, en appliquant la méthodologie Bilan Carbone® développée par l’ADEME et portée par l’Association Bilan Carbone. Cette méthode est alignée avec la norme ISO 14064-1, garantissant une cohérence méthodologique avec les standards internationaux.
L’outil utilisé permet d’exporter les résultats selon plusieurs formats normatifs (ISO, GHG Protocol et bilan réglementaire français), répondant ainsi aux exigences des principaux cadres de reporting. Au-delà de l’obligation réglementaire du BEGES (tous les quatre ans), le groupe effectue un suivi annuel de son empreinte carbone afin de mesurer et piloter sa performance environnementale sur ses principaux postes d’émissions.
| Type d’émissions (TCO2.éq) | Poste d’émission (GHG Protocole) | Poste d’émission (Bilan des émissions de GES) | Postes pris en compte | 2024 | 2023 |
|---|---|---|---|---|---|
| Scope 1 – Émissions directes de GES | 1.1 | Émissions directes des sources fixes de combustion (consommation de gaz des agences) | 12 | 936 | 22 |
| 1.1 | Émissions directes des sources mobiles de combustion (Déplacements professionnels en véhicules de fonction) | 12 | 1 237 | 46 | |
| 1.2 | Émissions directes fugitives (Climatisation des agences) | ||||
| Scope 2 - Émissions indirectes associées à l'énergie | 2.1 | Émissions indirectes liées à la consommation d'électricité (Consommation d’énergie sur les sites administratifs - combustion) | 48 |
• les scopes 1 et 2, qui reflètent l’impact direct des activités du groupe.
• la majorité des postes du scope 3, intégrant l’empreinte carbone de sa chaîne de valeur amont et aval.
| Déplacements domicile-travail | 146 | 127 |
|---|---|---|
| Déplacements professionnels (en véhicule personnel, train ou avion) | 324 | 339 |
| Achats de biens (Dont phase de construction des différents types de produits, impact amont de l’électricité achetée) | 314 027 | 287 387 |
| Immobilisations de biens (dont location des agences) | 973 | 659 |
| Gestion des déchets | 4 670 | 339 |
| Achats de services (pour l’activité administrative) | 9 216 | 11 176 |
| Utilisation des produits vendus (Phase d’utilisation des différents types de produits sur 50 ans) | 289 081 | 239 102 |
| Autres émissions indirectes - amont | 6.1 | |
| Autres émissions indirectes, dont : | ||
| – Consommation d’énergie sur les chantiers | ||
| – Émissions liées au changement d’usages des sols | ||
| 9 450 |
Les émissions de GES liées aux immeubles livrés sur l’exercice constituent la part majoritaire du bilan carbone. Elles sont comptabilisées sur l'ensemble du cycle de vie du projet selon la méthodologie décrite à la section 5.1 du présent chapitre.
L’augmentation des émissions de GES entre 2023 et 2024 en valeur absolue s’explique principalement par :
Grâce à cette approche rigoureuse, le groupe renforce son engagement en faveur de la réduction de son empreinte carbone, tout en assurant une traçabilité précise de ses émissions à travers des indicateurs fiables et standardisés.
En 2024, 98,1 % des émissions carbone du groupe sont directement liées à la construction des bâtiments et à leur utilisation. Toutefois, bien que cet aspect soit prépondérant, Kaufman & Broad accorde une importance particulière à l’impact environnemental de ses activités administratives. L’objectif est de sensibiliser et mobiliser ses collaborateurs autour de la réduction des consommations énergétiques et des émissions de GES.
Le graphique ci-après illustre la répartition des émissions de gaz à effet de serre (GES) entre les activités opérationnelles et les activités administratives. Le groupe assure un suivi rigoureux de ses consommations énergétiques, ce qui a permis de mettre en place un plan de sobriété énergétique. Ce référentiel interne vise à optimiser et réduire les consommations, en particulier pour :
Les consommations d’énergie (électricité et gaz) des agences Kaufman & Broad sont suivies de manière annuelle et par agence afin de mettre en place et suivre des stratégies de gestion et de réduction des consommations d'énergie :
| Effectif moyen* | Consommation électricité (kWh) | Consommation gaz (kWh PCI) |
|---|---|---|
| 2024 | 661 |
Effectif moyen sur l’exercice, CDI, CDD et alternants.
Kaufman & Broad souhaite agir sur les déplacements qui constituent une proportion importante de ses émissions scopes 1 et 2.
Le graphique ci-dessous montre l’importance des émissions carbones liées aux véhicules de fonction parmi les émissions carbones du groupe sur les scopes 1 & 2.
Certaines émissions de GES en lien avec les déplacements des collaborateurs sont en revanche incluses dans les postes du scope 3 : à savoir les émissions dues à des moyens de transports non opérés par l’entreprise (tels que les avions, les trains, transports publics ou encore les véhicules personnels des collaborateurs), ainsi que les déplacements domicile-travail des collaborateurs.
| Type de transport | 2024 TCO2 éq. | Répartition | 2023 TCO2 éq. | Répartition |
|---|---|---|---|---|
| Voiture | 1 486 | 92,7% | 1 815 | 94,8% |
| Train | 2 | 0,1% | 3 | 0,1% |
| Avion | 114 | 7,1% | 97 | 5,1% |
| TOTAL | 1 603 | 100% | 1 915 | 100% |
| 2024 | 2023 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Diesel | 191 020 | 291 033 | 320 771 |
| Essence | 203 507 | 232 188 | 214 686 |
| Superéthanol (E85) | 32 391 | 2 132 | - |
| TOTAL | 426 919 | 525 353 | 535 457 |
(a) Sur la totalité des véhicules de fonction
Au total, environ 1 603 tCO2éq. ont été émises en 2024 pour les déplacements professionnels. Les voitures sont le principal poste émetteur de CO2éq. sur les déplacements, à hauteur de 92,7 %. Le poste des émissions en lien avec les véhicules de fonction a connu une baisse en raison de la réduction de la taille de la flotte automobile de l’entreprise ainsi que l’introduction de véhicules électriques et E85.
Le tableau récapitulatif des consommations d’énergies ci-dessous inclut les énergies consommées par les agences et celles des véhicules, en 2024 :
| Consommation (en kWh) | Consommation énergie renouvelable (en kWh) | Part d’énergies renouvelables | Consommation d’énergie fossile (en kWh) | Part d’énergies fossiles | Consommation d’énergie nucléaire (en kWh) | Part d’énergies nucléaires | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Consommation en gaz | 61 206 | - | 0% | 61 206 | 100% | - | |
| Consommation en électricité | 1 337 553 | 501 812 | 38% | 97 076 | 7% | 738 666 | 55% |
| Consommation en carburants | 4 029 218 | 219 095 | 5% | 3 810 123 | 95% | 0 | 0% |
| TOTAL | 5 427 977 | 720 907 | 13% | 3 968 405 | 73% | 738 666 | 14% |
En 2024, le groupe n’a pas généré d’énergie (renouvelable ou non-renouvelable), et par conséquent n'a pas consommé d’énergie auto-générée.
Prise en compte des scénarios climatiques du GIEC
Afin d’évaluer les risques climatiques affectant à la fois son périmètre direct (bureaux, agences, espaces commerciaux) et sa chaîne de valeur (conception de bâtiments adaptés aux évolutions climatiques sur leur durée de vie), le groupe utilise l’outil R4RE Bat-Adapt (Resilience for Real Estate). Cet outil, développé par l’Observatoire de l’Immobilier Durable, une organisation indépendante soutenue par le groupe, permet de modéliser un profil de risques climatiques prévisionnels.
• Scénario ambitieux (aligné avec RCP2.6 ou SSP1-2.6) : forte réduction des émissions et limitation du réchauffement.
• Scénario intermédiaire (aligné avec RCP4.5 ou SSP2-4.5) : trajectoire de transition modérée.
Sécheresse : sécheresses du sol, retraits et gonflements d’argiles,
Précipitations, inondations et submersions : changement dans les régimes de précipitation, fortes précipitations, inondations par ruissellement, inondations par remontées des nappes, etc.,
Dynamiques littorales : érosion côtière, infiltration de l'eau de mer, montée du niveau de l'eau,
Tempêtes et vents violents : changement dans les régimes de vents, cyclones, tornades, typhons, tempêtes, etc.,
Feux de forêts météorologiques,
Grands Froids : gels et vagues de froid,
Mouvements de terrain : avalanches, glissement de terrain, affaissement.
Pour générer ses résultats, R4RE Bat-Adapt s’appuie sur :
Ces données sont analysées selon quatre horizons temporels : 2030, 2050, 2070 et 2090.
L’analyse intègre deux dimensions essentielles pour déterminer le niveau de risque climatique :
Grâce à cette méthodologie, le groupe est en mesure d’anticiper certains risques climatiques sur son patrimoine immobilier et de renforcer l’intégration des enjeux d’adaptation climatique dans la conception de ses projets.
Mobilisation des équipes et incitations à la performance climatique
Le groupe a mis en place une gouvernance structurée afin d’intégrer pleinement les enjeux environnementaux, et plus particulièrement ceux liés à l’atténuation du changement climatique et à l’adaptation, à tous les niveaux de décision.
Pour plus de détails, le lecteur est invité à se référer à la section 5.1.2.1. « La prise en compte de la RSE et de l’Innovation au niveau de la gouvernance du groupe » du présent document.
Dans le cadre de cette politique, le siège du groupe a obtenu le label Employeur Pro-Vélo niveau Or, plus haut niveau de certification, grâce à :
Réduction des émissions de GES liée à la mobilité des collaborateurs
Conscient de l’impact significatif des transports sur ses émissions directes de GES, le groupe a mis en place une politique de mobilité durable visant à limiter le recours à l’automobile individuelle et à favoriser des alternatives moins carbonées. Cette politique se traduit par un plan d’action mobilités durables structuré autour des axes suivants :
Application du plan de sobriété énergétique aux déplacements professionnels :
- - Pour les trajets de longue distance : Recours systématique au train pour les trajets de moins de 4 heures (ou 3 heures pour un aller-retour dans la journée).
- Pour les déplacements quotidiens : Encouragement à la marche, au recours aux transports en commun, au covoiturage et à la pratique de l’écoconduite.
Mise en place de deux packs de mobilités alternatifs à la voiture individuelle :
Optimisation énergétique des infrastructures informatiques
Afin d’adapter ses outils aux nouveaux usages, d’optimiser le travail à distance et d’améliorer la performance énergétique, le groupe a finalisé le remplacement de son parc informatique fixe par des ordinateurs portables de dernière génération. Ces équipements permettent une gestion optimisée de la consommation d’énergie, avec des ajustements automatiques en fonction de l’usage (régulation de la luminosité, veille prolongée, etc.).
Cette initiative s’inscrit dans une démarche globale de performance environnementale, intégrant l’allongement de la durée de vie des équipements informatiques, afin de réduire la consommation de ressources et diminuer les déchets électroniques, conformément aux engagements décrits dans la section 5.2.5 « Utilisation des ressources et économie circulaire ».
Grâce à ces actions, le groupe renforce son engagement pour une réduction significative de son empreinte carbone, en s’appuyant sur des solutions concrètes et mesurables en matière de mobilité, d’efficacité énergétique et de gestion des ressources informatiques.
Amont : l’écoconception des bâtiments et l’utilisation des matériaux bas-carbone
Certains matériaux de construction, tel que le ciment traditionnel, ont une forte intensité carbone notamment lors de la phase de production. Afin de diminuer son impact carbone sur la phase de construction et d’obtenir des labels environnementaux ambitieux (tels que E+C-, RE2020 niveau 2028 ou 2031, label BBCA, etc.), le groupe s’intéresse aux matériaux et modes constructifs à moindre intensité carbone suivants :
Kaufman & Broad promeut un recours durable aux matériaux biosourcés dans la construction. Ainsi, le groupe intègre une part croissante de matériaux biosourcés dans sa production, autant pour satisfaire et devancer les évolutions réglementaires que pour progresser sur sa trajectoire carbone.
Sur 100 % de la production, la part de matériaux biosourcés intégrée en base est estimée à environ 9 kg/m² en moyenne.
Par ailleurs, afin de faciliter le recours au matériau biosourcé bois dans les projets Kaufman & Broad, le groupe a accompagné la création et la réalisation des Congrès Woodrise dédiés aux immeubles bois de moyenne et grande hauteur, permettant d’effectuer un benchmark et un retour d’expérience international sur la construction bois. Le groupe a également signé le « Woodrise Paper » et a profité de la dernière édition du salon international pour inaugurer le chantier de la Tour Silva, à structure majoritairement en bois.
Cible : le groupe s’est donnée en 2024 l’objectif d'initier plus de 1000 logements dans le cadre de projets à mode constructif biosourcé. Cet objectif a été atteint. Le groupe compte aujourd’hui plus de 1600 logements bois en cours d’autorisation ou de chantier.
Kaufman & Broad a remporté le concours pour la réalisation de la tour de logements Silva en structure primaire majoritairement bois à Bordeaux. La première poutre de ce projet, en cours de construction, a été posée en octobre 2023. Ce projet se déploie sur 17 700 m² répartis entre 14 200 m² de logements certifiés NF Habitat HQE, 3 000 m² de bureaux labellisés BREEAM Very Good, 500 m² de commerces et un bâtiment de stationnement. Cette tour de 16 étages et 50 mètres de haut a une structure primaire à colombages géants majoritairement en bois.
Dans une volonté de soutenir la dynamisation de la filière bois encore sous-représentée, les recherches menées pour la construction de la Tour Silva (essais feu, sismiques, etc.) ont été déposées dans le domaine public pour servir à d’autres projets et faire avancer la recherche et l'innovation en matière de construction bois.
Le groupe a recours au béton bas carbone. L’impact carbone dans une formule béton repose essentiellement sur la part de clinker dans le ciment utilisé ainsi que son dosage. Il s’agit ainsi de réduire au maximum la part de clinker en la remplaçant par des substituts (types laitiers de hauts fourneaux, déchets de l’industrie sidérurgique, etc.).
De manière plus générale, le groupe applique une méthodologie carbone visant à trouver la configuration la plus efficiente pour ses immeubles à travers le choix des matériaux. Cette méthodologie a fait l’objet de briques innovation diffusée en interne (Construction bas Carbone et Béton bas-Carbone), d’une fiche « Info-Carbone K&B » dédiée aux matériaux de façade, d’ateliers regroupant des directions techniques et services achats responsables, de la mise en avant de bonnes pratiques carbone ou de la proscription de choix non efficaces à travers le MSPE ou Manuel des Spécifications Environnementales Kaufman & Broad (par exemple, la « Limitation du recours au bardage métallique » ou le non-recours à du ciment ayant un poids carbone supérieur à 220 kgCO2éq/m3 en superstructure sur l’ensemble des nouveaux projets).
En 2024, le groupe a également finalisé une action de revue des indices carbone de l’intégralité des composants de prestations intérieures présentées dans les gammes et les Showroom clients. La politique « achats responsables » a également été revue avec la direction des achats : le poids carbone de chaque composant de l’immeuble est désormais évalué par les fournisseurs sur la base des facteurs d’émissions (GES, en kgCO2éq.) via une Fiche de Déclaration Environnementale et Sanitaire (FDES) établie par le fournisseur ou, en son absence, par une Donnée Environnementale par Défaut (DED). En 2024, la direction des achats responsables Kaufman & Broad a systématisé la nécessité pour les fournisseurs de composants et équipements (fournisseurs de second rang) de fournir une donnée environnementale pour tous les composants entrant dans les gammes de prestations du groupe. La performance environnementale a été prise en compte dans la sélection des composants et les produits peu performants sur le plan énergétique et environnemental ont été exclus des gammes du Groupe.
En 2024, Kaufman & Broad a livré le programme Lagord proche du centre-ville de La Rochelle. Ce programme s’étend sur 2500 m² SHAB et comprend 36 logements. Cette résidence en cœur d’îlot constitue un quartier bas-carbone atteignant une performance environnementale E3/C2 grâce notamment à l’utilisation de béton bas-carbone.
La mise en œuvre de matériaux de réemploi au sein de programmes immobilier neufs du groupe fait partie de sa stratégie de décarbonation de la production. Ce thème est développé dans la section 5.2.5. « Utilisation des ressources et économie circulaire ».
Une veille active est entretenue en matière d'écoconception, notamment à travers le soutien de Kaufman & Broad au Hub des Prescripteurs Bas Carbone de l’Institut Français pour la Performance des Bâtiments (IFPEB). L’institut a ainsi pu produire des analyses filières et de prospective, notamment « Les matériaux biosourcés », « Équation Cout-Carbone des matériaux » et « Le béton bas-carbone », « les Rénovations Bas Carbone », un travail de retour d’expérience et prospective sur les analyses de cycle de vie pour les immeubles de.
Enfin, conscient de la raréfaction de certaines ressources, le groupe développe ses compétences sur les bâtiments frugaux : éviter ou diminuer l’utilisation des matériaux et ressources s’impose comme une réponse à la fois écologique et économique.
Le groupe a initié en 2024 le chantier d'une opération de 42 logements dans la ville du Mans. L'opération met en œuvre des murs en béton de bois sur 3 niveaux. Ce procédé constructif innovant utilise des granulats de bois et un liant bas-carbone pour proposer un principe de façade perspirant avec un stockage de carbone biogénique élevé.
| Typologies des surfaces livrées(a) | Surfaces livrées 2024 (m² SDP) | Émissions des produits livrés en 2024 – Poste Produit et Équipements de Construction (TCO2éq.) | Surfaces livrées 2023 (m² SDP) | Émissions des produits livrés en 2023 – Poste Produit et Équipements de Construction (TCO2éq.) |
|---|---|---|---|---|
| Logements | 322 549 |
Kaufman & Broad est engagé dans une démarche de travail pour une gestion IT responsable par la signature d’une note de position sectorielle sur la sobriété numérique.
Les émissions du secteur numériques représentent entre 3 à 4 % des émissions mondiales et sont en forte croissance d'environ 6 % par an (Source : The Shift Project, 2021) du fait d’une hausse constante de l’usage de produits et services numériques. Conscient de l’impact environnemental de ce secteur, le groupe met en place sur tous ses sites une feuille de route pour un numérique plus sobre et une gestion du patrimoine IT plus saine en lien avec ses fournisseurs IT ainsi que les collaborateurs.
L’exercice 2024 a vu la montée en puissance de la part des opérations RE2020 au sein de la production. Ces projets correspondent à un niveau de performance supérieur au niveau RT (de l’ordre de RT-20 % pour les logements collectifs ; source IFPEB) avec notamment :
| 13 | 197 |
|---|---|
| 14 | 619 |
| 15 | 991 |
| 21 | 124 |
| - | - |
|---|---|
| 27 | 830 |
| 30 | 613 |
| 335 | 746 |
|---|---|
| 313 | 511 |
| 303 | 178 |
| 287 | 060 |
(a) Calcul à terminaison des SDP (Surfaces de plancher).
(b) Hors Terrains/lots à bâtir.
Pour faire face à l'augmentation du volume de données stockées et traitées, Kaufman & Broad mène une politique de Green IT réduisant la dépense énergétique et les impacts sur l’environnement.
Au sein de sa Charte Chantier Vert et Faibles Nuisances (CVFN), le groupe prévoit des mesures à appliquer par ses prestataires afin de garantir une gestion optimisée des ressources en eau et en énergie du chantier. Ces mesures incluent notamment :
apports solaires passifs, solutions basées sur la nature, Kaufman & Broad travaille notamment sur le mix énergétique permettant une meilleure performance énergétique et une réduction des consommations en énergie primaire, environnementale de ses ouvrages et un moindre impact environnemental en réduisant le recours aux énergies fossiles.
La production d’énergie peut être réalisée par des pompes-à-chaleur Air-Eau ou Air-Air, de la géothermie, des panneaux solaires photovoltaïques ou solaires thermiques, de la géothermie, du recours à la biomasse, etc.
Sur l’exercice 2024, ces projets au niveau de performance RE2020 ont représenté 88 % des surfaces lancées en chantiers (livraisons à un horizon de l’ordre de 3 ans) et satisfont tous à des consommations inférieures aux niveaux moyens de 75 kWhep/m².an en maison individuelle et de 85 kWhep/m².an en logement collectif (correspondant à un renforcement de la performance de 15 % à 20 % par rapport aux opérations RT 2012). En moyenne les projets lancés dans l’année ont une consommation d’énergie primaire de 66,48 kWh/m².an.
Un recours aux énergies renouvelables, notamment par l'introduction d'un indicateur CEP,nr introduisant un plafond de la consommation des énergies d'origines non renouvelables de 55 kWhep/m².an en maison individuelle et de 70 kWhep/m².an en logement collectif, ayant pour conséquence le recours significatifs aux énergies renouvelables sur les projets initiés par le Groupe.
La conformité de chaque opération du groupe à ces critères est évaluée par un bureau d'études indépendant.
Le groupe réalise le projet A7A8, totalisant 128 500 m² de surface de plancher dans le quartier de la gare d'Austerlitz à Paris. Ce projet comportera la plus grande toiture photovoltaïque privée de Paris, avec 3 400 m² de panneaux photovoltaïques.
Le potentiel des plateformes logistiques en la matière est également valorisé, avec l'étude systématique du potentiel solaire photovoltaïque, à l'instar de la plateforme livrée à Montbartier, certifiée LEED au niveau Silver, qui comporte une toiture photovoltaïque de 6 600 m², dont la production annuelle est réinjectée sur le réseau.
Par ailleurs, les 25 000 m² de logements et de commerces du quartier Iconic livrés en 2024 dans la ville d'Agde, sont approvisionnés par une centrale de géothermie marine.
La mobilité est le principal poste d’émission de CO2éq. des acquéreurs (bilan carbone individuel moyen d’une personne en France). Pour cela, Kaufman & Broad développe une stratégie sur l’emplacement des projets, les solutions de mobilité innovantes pour les occupants de ses bâtiments.
La localisation d’un projet influence directement les émissions liées aux transports quotidiens. Kaufman & Broad développe principalement son activité dans des zones urbaines ou périurbaines.
Depuis 2021, le groupe évalue des indicateurs de Potentiel Piétonnier et de Potentiel Cyclable autour des terrains de tous les projets.
| 100 % | des programmes I.E. lancés* à moins d'un kilomètre des transports en communs. |
|---|---|
| 96 % | des programmes logements lancés* dans une unité urbaine**. |
** Classification via le référencement 2020 de l’INSEE.
Le groupe développe des partenariats pour proposer des solutions complémentaires - voire alternatives - à la pratique de la voiture individuelle. Certaines de ces solutions permettent également de favoriser la pratique d’activités physiques et sportives pour les occupants :
Le court-voiturage, est un covoiturage appliqué aux trajets du quotidien permettant de diminuer l’utilisation de la voiture individuelle. Le partenaire (service – application) s’adresse directement aux usagers et peut être communiqué par le syndicat. Offrir une solution alternative écologique en incluant des stationnements de vélos et vélos électriques aux usagers. Proposer un service de vélos électriques partagés en libre-service pour les usagers.
Sur ses projets initiés, le groupe prévoit systématiquement au moins une place de stationnement vélo pour chaque logement (2 places à partir du T3) dans un local abrité, sécurisé et éclairé. Kaufman & Broad intègre régulièrement une solution de voitures électriques partagées à certains de ses projets, et équipe systématiquement ses immeubles d'infrastructures dédiées à la recharge de véhicules électriques.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) permet d’identifier la performance énergétique et la performance carbone des logements en phase utilisation et ainsi de classer un logement d’un point de vue écologique. C’est une plus-value pour l’acheteur, puisqu’un logement peu gourmand en énergie est aussi un logement moins coûteux à l’entretien. Le groupe met en avant systématiquement cette information auprès de tous ses clients.
Au-delà de la conformité aux réglementations en vigueur, la performance énergétique réelle des bâtiments dépend des habitudes des occupants. Selon leur mode de vie et les choix qu’ils feront, ils parviendront ou non à optimiser leur logement en termes d’économies d’énergie. Par exemple, des bouches de ventilation obstruées ou un mur extérieur percé contribuent à annuler les bonnes performances énergétiques des bâtiments. Ce facteur comportemental prend davantage d’importance si le logement est techniquement conçu pour être plus économe. Un guide du propriétaire Kaufman & Broad est remis aux clients à la livraison. Il présente les particularités environnementales et techniques de l’immeuble et du logement, ainsi que les bonnes pratiques à adopter au quotidien afin que l’usage du bien immobilier se fasse de manière sûre, durable et performante.
Les plateformes logistiques tout comme les bureaux, sont livrés avec une technologie de gestion technique du bâtiment (GTB), permettant notamment de suivre les consommations et d’en optimiser les pertes éventuelles. Enfin, Kaufman & Broad a mis en avant sur son site internet la calculatrice carbone de l’ADEME permettant aux prospects de simuler leur empreinte carbone, notamment à travers leur futur usage d’un bâtiment performant énergétiquement et performant en matière d’émissions de gaz à effet de serre.
Les objectifs en lien avec les scopes 1 & 2 couvrent 100 % de ces scopes, lors de l’année de référence mais également lors des années suivantes. Le périmètre des objectifs en lien avec le scope 3 englobe d'une part la phase de construction qui inclut dans les postes d’achat de biens et services (la construction des projets est un service que le groupe achète à des entreprises spécialisées), ainsi que les phases d’usage et de fin de vie des produits vendus (compris dans l’analyse du cycle de vie des composants de l’immeuble).
En termes de typologies de produits, les objectifs en lien avec le scope 3 incluent les projets de logement et de bureaux et excluent l’activité logistique (conformément à la méthodologie SBTi), en raison de son caractère irrégulier d’année en année. Historiquement les volumes de projets de logements et de bureaux sont stables et constituent une grande partie des surfaces livrées par l’entreprise, contrairement aux projets logistiques qui sont produits à une fréquence variable et des volumes en mètres carrés, par projet, assez importants. Cette exclusion permet notamment de maintenir une comparabilité et une vision claire de l'évolution de l'impact de l'essentiel de l'activité du groupe.
| Émissions en 2019 (année de référence) (TCO2éq.) | Taux de couverture des objectifs par rapport au total du Scope | Émissions en 2024 (année de reporting) (TCO2éq.) | Taux de couverture des objectifs par rapport au total du Scope | Réduction des émissions par rapport à l’année de référence | |
|---|---|---|---|---|---|
| Scope 1 | 1 380 | 100% | 970 | 100% | -30% |
| Scope 2 | 70 | 100% | 48 | 100% | -31% |
| Scope 3 | 790 736 | 77% | 600 322 | 95% | -24% |
Engagement aligné à la trajectoire 1,5°C, validé par SBTi : Réduire de 46,2 % les émissions de GES des scopes 1 et 2
Engagement validé par SBTi : Réduire de 46,2 % les émissions de GES du scope 3
Le groupe se donne pour objectif d'atteindre un indicateur de confort d'été DH° inférieur à 1200 pour la totalité des projets lancés.
Dans le cadre de l’élaboration de son plan de transition, Kaufman & Broad a intégré une approche spécifique liée à l’adaptation au changement climatique. Le groupe a ainsi évalué l’exposition de ses sites aux principaux risques climatiques avec l’outil R4RE Bat-Adapt (Resilience for Real Estate). Cette analyse se fait notamment dans le cadre de l’évaluation des prises d’engagements immobiliers du groupe (CapEx) sur l’aspect de l’adaptation au changement climatique de la Taxonomie Européenne. À ce jour, cette évaluation n’a pas donné lieu à l’identification de risques significatifs. Elle sera renouvelée pour toute nouvelle implantation.
En matière de choix d’implantation, le groupe s'est fixé pour objectif :
Le groupe est également vigilant :
Favoriser les mesures adaptatives en phase de conception des projets :
La conception des bâtiments du groupe vise à intégrer et préciser des dispositions adaptatives pour réduire leur vulnérabilité. Une analyse de risque sur l’outil R4RE Bat-Adapt (Resilience for Real Estate) est prévue systématiquement pour chaque projet au moment de son passage en comité d’engagement. En fonction des résultats de cette étude de risque, le projet prévoit des mesures adaptatives. Certaines mesures sont généralisées à travers le MSPE (référentiel environnemental interne) appliqué à 100 % des projets :
Les études thermiques et de conception bioclimatique réalisées sur chacun des programmes intègrent un volet « confort d’été », avec la mesure d’un indicateur « degrés-heures » et un objectif de valeur plafond. Les études de sols réalisées sur tous les projets par des bureaux d’études spécialisés qualifient le risque « retraits et gonflements d’argiles » et prévoient des dispositions géotechniques adaptées.
Le périmètre de l’analyse des risques, impacts et opportunités en matière de pollution comprend les sites directement détenus ou occupés, les sites de projets, les produits ainsi que les principales dépendances aux fournisseurs du groupe.
Impact associé au retrait de polluants que peuvent contenir des composants anciens et dangereux sur les bâtiments à déconstruire ou curer en vue d’une réhabilitation. Risque associé au processus de retrait des matériaux dangereux.
- Impact associé au traitement de pollutions des sols sur les terrains où le groupe développe les projets immobiliers. Risque associé au processus de retrait et/ou gestion de sols pollués.
– Risque de pollution de l’eau avec des substances chimiques, par exemple lors des opérations de restauration d’anciennes friches industrielles, gérées par les prestataires et entreprises de construction missionnées. Un plan de gestion est élaboré ainsi que des process et mesures de prévention et de sécurité imposées dans le cadre de la politique environnementale et de la charte Chantiers Verts et à Faibles Nuisances Kaufman & Broad.
Au niveau du périmètre directement opéré par le groupe, pour réduire la pollution liée à la mobilité, le groupe met en place les politiques et actions suivantes :
Dans le cadre des activités au sein des bureaux, la politique du groupe est d’identifier, réduire, collecter et trier les déchets et de garantir un traitement adapté pour les déchets pouvant présenter des risques de pollution. Parmi les actions mises en place, les cartouches d'encre font l'objet d’une collecte spécifique sur tous les sites de Kaufman & Broad par un professionnel en vue d'un traitement et d’un recyclage adapté. Depuis 2020, le siège est par ailleurs équipé de points de collecte pour les piles usagées et les mégots de cigarettes à destination des collaborateurs.
En 2024, le groupe a collecté les quantités suivantes de déchets dangereux dans ses agences :
| Déchets d'équipements électriques et électroniques (DEEE) | 0,13 tonne collectée dont 100 % a été recyclé |
|---|---|
| Piles et batteries | 0,04 tonne collectée et orientée vers des centres de recyclage. 83 % de cette masse présentait des conditions permettant un recyclage effectif. |
Le parc de voitures thermiques essences, bioéthanol et diesel, bien qu’en forte réduction, a consommé 426 919 litres en 2024. Le groupe a ainsi identifié les volumes de pollution indicatifs suivants :
Pour davantage d’informations sur les politiques et actions du groupe concernant la mobilité, le lecteur est invité à se référer à la section 5.2.1.5.1.1 « Politiques et actions en lien avec les activités directes du groupe » - Émissions de GES en lien avec la mobilité des collaborateurs.
Politique en matière de réduction des pollutions concernant les matériaux et composants. La politique du groupe est d’impliquer les fournisseurs de composants et matériaux qu’il parvient à identifier (rang -2) dans l’exclusion des substances pouvant être dangereuses pour la santé ou l’environnement. La direction des achats responsables identifie les principaux fournisseurs de rang -2 et peut établir des accords-cadres dans lesquels est systématiquement incluse la Charte Éthique Fournisseurs K&B, prévoyant l’exclusion de produits dangereux identifiés dans le règlement REACH.
En 2024, le groupe a mis en place une procédure d’alerte pour les fournisseurs qui constateraient un manquement aux accords relatifs à l’exclusion des produits dangereux. Pour l’année écoulée, 100 % des accords-cadres avec les fournisseurs de second rang intègrent la Charte Éthique Fournisseurs K&B.
Action du groupe en matière de gestion du risque lié à la pollution des milieux lors de l’intervention sur des friches industrielles : pour les sites identifiés par l’Etat comme étant SIS (Secteur d’Information sur les Sols) ou les anciens sites industriels, le groupe fournit à l’administration, dans le cadre de la procédure d’autorisation, un dossier attestant la compatibilité de la dépollution effectuée avec le projet de construction. Il s’agit de l’ATTES-Alur, ce document rédigé par un bureau d’étude technique agréé, atteste d’une dépollution suffisante et liste les mesures de précaution qui doivent être mises en œuvre dans le cadre du projet de construction.
Les actions et processus de l’entreprise prévoient qu’avant toute intervention sur un bâtiment existant, soit désigné un organisme chargé d’établir le diagnostic des matériaux dangereux (dont l’amiante et le plomb par exemple). Cela permet d'intégrer ce paramètre dans la phase de consultation des entreprises, en vue du dépôt d'un plan de retrait de produits dangereux auprès de la Direction Régionale des Entreprises, de la Concurrence, de la Consommation, du Travail et de l’Emploi (DIRECCTE). Le service achat de Kaufman & Broad fait appel à une entreprise de déconstruction. Celle-ci sollicite une entreprise spécialisée dans le désamiantage, dont le rôle est de soumettre à l’Inspection du Travail et à la Caisse Régionale d’Assurance Maladie un plan de retrait des matériaux dangereux.
Le groupe a généralisé en 2023 la dématérialisation des bordereaux de suivi des déchets dangereux. L’outil Trackdéchets a ainsi permis de recenser sur l’exercice 2024 88 bordereaux dématérialisés pour 130 tonnes de déchets dangereux retirés du parc immobilier existant afin d’être traités dans des centres adaptés. Par exemple, le projet Carré d'Alincourt à Tours a permis le retrait et le traitement de 20 tonnes environ de produits pouvant présenter un danger.
La politique du groupe est de traiter les sites dont les sols peuvent être pollués pour les rendre compatibles avec les destinations projetées dans le cadre des opérations immobilières. Avant toute acquisition d’un terrain, l’action du groupe est de procéder, par l’intermédiaire de bureaux d’études spécialisés et indépendants, à une étude historique, documentaire et mémorielle sur les activités ayant pu être menées sur le foncier, puis à l’élaboration d’un diagnostic de pollution des sols et des sous-sols. Si ce diagnostic est défavorable, une entreprise est ensuite chargée de réaliser la dépollution du site pour une remise en état compatible avec la destination prévue pour le programme. Le groupe est particulièrement vigilant si le projet se trouve sur des sols à risque, tels que les sols argileux, ou si le terrain est situé sur des friches industrielles (voir section 4.2.2.9. « Risques liés à la pollution »).
Exemple : Dans le cadre du projet « Les Reflets de l’Ourcq » de 216 logements en cours de chantier à BOBIGNY, le groupe a fait appel au bureau d’étude AIC Environnement dont le diagnostic a révélé la présence de pollution aux hydrocarbures, PCB, sulfates, fraction soluble et antimoine. Ces terres (7290m³ environ) ont fait l’objet d’un procédé de retrait par une entreprise spécialisée et d’un traitement dans un centre spécialisé pour ce type de déchets dangereux de type ISDI 3x3 / biocentre / ISDND.
L’activité du groupe induit une réduction de la pollution des sols et de traitement de composants dangereux sur d’anciens bâtiments réhabilités ou déconstruits. Cette action impliquant la maitrise des processus permettant le retrait ou le contrôle de pollutions existantes, est considérée comme étant opportunité verte très positive sur l’environnement. Cette opportunité s’est ainsi concrétisée par la création en 2020 de la filiale Aménagement & Territoires, experte dans la transformation d’anciennes friches industrielles dont les bâtiments et sols ont pu être pollués.
Exemple : l'opération d'aménagement du quartier des Magasins Généraux est développée à Reims par la filiale du groupe, Aménagement et Territoires. La maitrise des process de gestion des sites et des sols pollués a permis au groupe d'initier la reconversion de cette ancienne friche. Le projet a été lauréat du Fonds Friche et s’inscrit également dans le Plan France Relance, destiné à dépolluer et réhabiliter des zones urbaines non exploitées.
annexée aux marchés travaux, ainsi que dans la « Charte Ethique Fournisseurs » participent à l’exclusion des produits pouvant présenter un risque en matière de pollution et renforcent la sécurité des produits en imposant notamment :
Ces dispositions s’appliquent à toutes les opérations.
En 2024, le groupe a également entrepris une réflexion sur l’identification des matières plastiques entrant dans la composition des matériaux des fournisseurs, dans le but d’identifier d’éventuelles pistes de réduction de ces substances.
Le livret de l’acquéreur Kaufman & Broad souligne enfin les bonnes pratiques à destination des clients dans le maintien de la qualité de l’air intérieur, par exemple :
La pénurie d’eau est un enjeu mondial qui touche une part significative de la population. La gestion des prélèvements, de la consommation d’eau propre et de l'assainissement constituent l’un des 17 Objectifs de Développement Durable (ODD) de l’ONU. Dans ce contexte, Kaufman & Broad reconnait son rôle dans la préservation du cycle de l’eau et l’économie en matière de consommations d’eau à travers ses projets et activités.
La thématique « Eau et ressources marines » a fait l’objet d’une analyse de matérialité par le groupe. Le périmètre de l’analyse des impacts, risques et opportunités sur le sujet eau comprend les sites directement détenus ou occupés par le groupe, les sites de projets, les produits ainsi que la chaine de valeur amont et aval.
Les impacts, dépendances, risques et opportunités identifiés sur le thème de l’eau sont :
Amont de la chaine de valeur du groupe :
Gestion des consommations d’eau des sites directement opérés
Les sites directement opérés par Kaufman & Broad comprennent les bureaux et espaces commerciaux. Le groupe applique une politique de suivi des consommations d’eau de ses sites directement opérés. Parmi les actions déployées par le groupe :
• Le suivi des consommations permet la mise en place d’alertes et de plans d’actions si une surconsommation est identifiée sur un site,
• Le thème de la préservation de la ressource en eau fait partie des sujets abordés dans le cadre des comités verts instaurés au niveau des principaux sites du groupe.
Par ailleurs, le groupe s'est fixé pour objectif de maintenir les consommations d’eau sous le seuil de 40 litres par collaborateur et par jour (correspondant à la moyenne nationale de consommation d’eau des bureaux, selon la Chambre de Commerce et d’Industrie). Les consommations d’eau des agences sont présentées ci-dessous :
| Année | Effectif moyen* | Consommation d'eau | ||
|---|---|---|---|---|
| m3 | Litres par collaborateur par jour | |||
| 2024 | 661 | 3 906 | 27,4 | |
| 2023 | 758 | 5 184 | 31,1 | |
| 2022 | 857 | 5 379 | 28,5 | |
| 2021 | 820 | 6 386 | 35,4 |
*Effectif moyen sur l’exercice, CDI, CDD et alternants.
Chaque année, un suivi est assuré par le groupe afin d’identifier ses locaux qui seraient situés en zones dites « en tension sur la ressource eau » (également appelé « pénurie d’eau », voire « rareté de l’eau » dans les cas les plus extrêmes). Le stress hydrique est une situation critique qui survient lorsque les ressources en eau disponibles sont inférieures à la demande en eau (Source : ONU).
Pour cette évaluation, le groupe s’appuie sur l’outil VigiEau édité et mis à jour par le Ministère de la Transition Ecologique et de la Cohésion des Territoires. Cet outil permet de cartographier les zones de stress hydrique sur le territoire français sur la base de l’historique de données de gravité et de durée des épisodes de sécheresse, le climat et les usages en matière d'eau.
Le groupe identifie ses locaux situés dans des zones dites en « situation d’alerte renforcée » ou en « situation de crise » selon l’échelle de risque de sécheresse sur l’outil VigiEau. Cette identification englobe tous les locaux du groupe et est réalisée une fois par an par la Direction RSE et Innovation du groupe. En 2024, un seul bureau potentiellement concerné (situé à Perpignan) a été identifié. Son utilisation a cessé au cours de l'année.
La politique du groupe consiste à appliquer les procédures dites « loi sur l’Eau » sur tous ses sites de projet. Les actions permettent lors de la mise au point d’un projet immobilier de favoriser la prise en compte des enjeux liés à l’eau et aux milieux aquatiques (zones inondables, zones humides, eaux souterraines et nappes phréatiques, cours d’eau, étang ou lac). Pour cela, le groupe fait appel à des experts indépendants, qu’il s’agisse de projets soumis à déclaration ou à autorisation.
Les principales actions sont :
Le montant de ces études et des éventuelles préconisations en résultant est intégré au bilan de ces opérations.
La politique du groupe est de collaborer avec ses partenaires et vise à impliquer ses fournisseurs dans la mise en œuvre d’actions de réduction de la consommation et de protection de la ressource en eau sur les chantiers. Le risque de pollution des nappes est majoré dans le cas de réhabilitation de friches industrielles tel que défini à la section 5.2.2 « Réduction des pollutions ».
Parmi les actions, le groupe a notamment généralisé une Charte Chantier Vert et Faibles Nuisances, document contractuel applicable à tous les marchés de travaux qui lient le groupe aux entreprises prestataires responsables des chantiers de construction de ses projets. Cette charte prévoit notamment les mesures suivantes favorables à la préservation de la ressource en eau :
Par exemple, l’opération « Dialogue » située au nord de La Rochelle, comprend la réalisation d’un ensemble de 178 logements équipés d’un niveau de sous-sol. Celle-ci se développe sur un foncier au passé industriel (ancienne usine électrique et casernes). Considérant que le niveau des eaux souterraines se situe entre 2 et 3 mètres de profondeur, le projet a nécessité la mise en place d’un rabattement temporaire de la nappe pendant la phase de réalisation du sous-sol estimée à 8 mois dans le cadre d’une autorisation et d’une déclaration au titre de la Loi sur l’Eau. Des mesures ont été mises en place afin de conduire le chantier sans impacts sur la ressource en eau du le terrain, à savoir :
La politique du groupe consiste à prévoir des dispositions techniques et programmatiques promouvant la gestion des eaux pluviales à la parcelle et la préservation de la ressource en eau.
En matière d’actions le groupe applique son référentiel environnemental interne à tous les programmes immobiliers lancés et prévoit les dispositions suivantes :
Le recours à l’infiltration des eaux pluviales sur le terrain, selon le potentiel du projet, Un objectif de réduction des besoins en eau douce pour l’entretien des espaces extérieurs (arrosage notamment) de 50 % par rapport aux dispositions standards, pouvant passer par :
La conception hydroéconome du projet paysager (choix des essences végétales indigènes et adaptées notamment),
Par exemple : Dans le cadre du projet Chelles Castermant, le groupe a réalisé sur un terrain de 4 000m² environ une opération sur un ancien site d’activité initialement imperméabilisé en totalité. L’opération permet de créer 111 logements tout en recréant approximativement 1 000m² de surfaces de pleine terre permettant l'infiltration des eaux pluviales. L’opération a à ce titre pu bénéficier d'un soutien de l'Agence de l'Eau Seine-Normandie, valorisant une opportunité verte pour le Groupe.
Le groupe a collaboré avec des experts externes en matière de biodiversité (écologues) pour identifier les impacts, risques, dépendances et opportunités en matière de biodiversité sur ses activités propres et sa chaine de valeur. Le groupe a également pris en compte différents rapports d'institutions et d'organisations internationales concernant les impacts et dépendances ainsi que l’analyse de scénarios de biodiversité (notamment cahiers techniques du Secrétariat de la Convention sur la diversité biologique, l’analyse croisée sur les enjeux de biodiversité en France métropolitaine par le Commissariat général au développement durable, etc.). Le groupe prolonge actuellement son approche en matière de risques, impacts, opportunités et dépendances en matière de biodiversité à travers la cohérence de ses processus avec les approches par analyse de scénarios.
Le périmètre de l'analyse des impacts, risques et opportunités en matière de biodiversité comprend les sites directement détenus ou occupés par le groupe, les sites de projets, les produits ainsi que les principales relations aux fournisseurs. Les impacts, risques, opportunités et dépendances liés à la biodiversité sont évalués notamment au regard :
des autres zones pouvant faire l’objet d’une identification ou d’un classement au titre de la biodiversité :
- - autres aires protégées de nature réglementaire : parcs nationaux, réserves naturelles nationales et régionales, les arrêtés préfectoraux de protection du biotope, géotope, habitats naturels, etc. ;
- aires protégées de types contractuelles : Parcs naturels Régionaux, autres sites Natura 2000, etc. ;
- zones importantes pour la biodiversité, notamment les autres Zones naturelles d’Intérêt Écologique Faunistique et Floristique (ZNIEFF) de type 1 et 2 ;
- sites Ramsar ;
d’autres espaces présentant des enjeux en matière de biodiversité : zones humides, etc.
- des notions d’artificialisation et d’imperméabilisation des sols :
Sur les implantations directes du groupe :
L'évaluation de l’impact de l’activité du groupe sur la biodiversité passe également par l’analyse de la nature des terrains faisant l’objet de projets immobiliers. Les analyses croisées du commissariat général au développement durable, basées sur des analyses de scénarios, montrent en effet l’existence d’un lien fort entre les ZNIEFF (Zone Naturelle d'Intérêt Écologique, Faunistique et Floristique) et le caractère irremplaçable de la biodiversité quel que soit le scénario étudié (S1, S5 ou S10). Ces analyses démontrent également une forte sous-représentation des terres arables et une forte sur-représentation des cultures permanentes dans les mailles à biodiversité irremplaçables, ce qui a participé à l’analyse et au suivi du risque.
Le groupe monitore ainsi la nature des espaces sur lesquels ses projets se développent. Sur l’exercice 2024, le groupe estime avoir initié le développement de projets immobiliers sur 44 ha de terrains de la manière suivante :
| Terrains déjà artificialisés | 28 ha |
|---|---|
| Terrains originellement non-artificiels | 16 ha |
| Terres arables | 13 ha |
| Cultures permanentes, espace naturel ou forestier | 3 ha |
| 63% | 29% | 8% |
|---|---|---|
| 0% | 0% | 0% |
|---|---|---|
Risque lié à une mauvaise prise en compte des enjeux en matière de biodiversité dans le processus conduisant à l’élaboration et à la réalisation de projets immobiliers. Les processus existants semblent avoir un niveau de maturité important dans ce domaine.
Risque relatif à la non-compensation des droits à construire. La baisse des droits à construire sur des fonciers naturels, agricoles ou forestiers pourrait ne pas être compensée par la hausse des droits à construire sur les fonciers déjà artificialisés, dans le cadre du renforcement des réglementations relatives à la lutte contre l'artificialisation des sols.
Impact lié au changement d’usage des sols : le développement de projets immobiliers, activité principale du groupe, est étroitement lié aux enjeux de l’usage des sols. Une majorité des surfaces immobilières est réalisée sur des sols déjà artificialisés et partiellement imperméabilisés (voir tableau ci-dessus). Parmi ces projets, certains permettent de réduire l’imperméabilisation des sols en recréant de la pleine terre et des espaces perméables, constituant un impact positif (3,4 ha seront désimperméabilisés sur les acquisitions de terrains 2024) ainsi qu’une opportunité verte développée ci-après. Certains projets peuvent en revanche se développer sur des terrains peu ou pas imperméabilisés, voir des fonciers non artificiels (des Espaces Agricoles, Naturels ou Forestiers) ne constituant pas, dans la grande majorité des cas, des sites sensibles en matière de biodiversité ou de caractère irremplaçable de la biodiversité.
| 44 ha de terrains achetés en 2024 | |
|---|---|
| Terrains artificialisés | 28 ha |
| Terrains originellement non-artificiels | 16 ha |
| Terres arables | 13 ha |
| Cultures permanentes, espace naturel ou forestier | 3 ha |
| 18 | 7 | 2 |
|---|---|---|
| 6 | 6 | 1 |
|---|---|---|
| 3 | - | - |
|---|---|---|
Les actions et processus environnementaux de l’entreprise en matière de biodiversité se déclinent en 5 axes :
La politique de Kaufman & Broad est de promouvoir la biodiversité sur chacun des sites majeurs occupés. Les actions consistent à encourager au respect de la biodiversité et l’éco-gestion des espaces des sites loués, notamment dans le cadre des comités verts en collaboration avec les gestionnaires de site.
La politique de Kaufman & Broad inclut également le recours aux bioénergies avec sobriété dans le cadre de plans de transition. Parmi les actions, le bioéthanol peut intervenir pour la mobilité des véhicules pour lesquels l’usage ne permet pas une électrification immédiate, cette énergie est considérée comme transitoire dans le cadre de la migration des énergies fossiles vers l’électrification des mobilités.
Le graphique ci-dessous illustre la consommation de bioéthanol comparée aux autres sources d'énergie au cours des trois dernières années :
| Source d'énergie | Consommation (en unités) |
|---|---|
| Bioéthanol | |
| Autres sources |
Une évaluation de la situation du projet dans ou à proximité d’une zone sensible ou présentant un enjeu en matière de biodiversité est systématiquement réalisée et se base :
Les actions du groupe prévoient l’intervention systématique d’un écologue indépendant pour tout site :
L'expert réalise dans ce cas une mission prévoyant à minima un diagnostic du site initial et des préconisations et recommandations pour le projet envisagé afin de maximiser le potentiel de biodiversité du site.
La politique du groupe est de promouvoir le recours à des matériaux et composants biosourcés dans sa production, tout en veillant à ce que cela n’impacte pas négativement les ressources naturelles. En 2024, la part de matériaux biosourcés intégrée aux projets lancés est estimée à 9 kg/m².
À cette fin, les actions du groupe consistent à :
Le nombre d'arbres plantés sur les projets livrés au cours de l'exercice 2024 : 512.
La politique du groupe consiste à promouvoir la préservation et le développement de la biodiversité, considérée également comme un élément de qualité et de pérennité de sa production.
Les processus du groupe prévoient que les dossiers de projets immobiliers, analysés lors des comités de décision, doivent intégrer des indicateurs spécifiques à l'évaluation de l’impact en matière de préservation des sols et de la biodiversité. La prise en compte du contexte naturel et paysager dans l’élaboration du projet immobilier est également abordée en phases de prise de décision. La consolidation des données permet de suivre dans le temps l’action du groupe pour la biodiversité et la réduction de l’imperméabilisation des sols. Cet outil permet également d’évaluer le projet au regard des critères « Do No Significant Harm » de la Taxonomie européenne, notamment pour la protection et la restauration de la biodiversité et des écosystèmes.
Le groupe effectue une veille active sur les règlementations et bonnes pratiques en matière de biodiversité via son adhésion à l’Observatoire de l’Immobilier Durable.
| Résidence étudiant Agora- agence Normandie | Projet Harmonie - Agence de Marseille | Projet L'Imperiale - Agence de l'Ile-de-France |
|---|---|---|
| Dans une démarche de prise en compte de la Biodiversité, l'opération Agora développant 149 logements étudiants à Mont Saint-Aignan prévoit l'intégration de nichoirs adaptés d'une part aux martinets et d'autre part aux rougesqueues, mais également des gîtes pour chauves-souris. | Dans le cadre du projet Harmonie, situé au quartier 'La Duranne' à Aix-en-Provence, Kaufman & Broad a mis en place une procédure innovante d'Obligation Réelle Environnementale accompagnée d'un suivi méthodologique. | Livrée en 2024, cette opération de 96 logements collectifs, située à Rueil-Malmaison, a été réalisée tout en prenant en compte les enjeux de Biodiversité sur le site. |
Une consultation de la Ligue pour la Protection des Oiseaux (LPO) a permis de déterminer les typologies de nichoirs à mettre en oeuvre sur le projet en fonction des espèces à proximité. Ces nichoirs réalisés en béton de bois ont été directement intégrés aux façades de l'immeuble.
Suite à la réalisation du projet environ 330 m² supplémentaires de pleine terre ont été créés sur la parcelle, accueillant ainsi différentes strates végétales au sein de la parcelle.
Les mesures mises en place, les gestes à adopter, mais également un plan de gestion écologique ont été fournis aux gestionnaires et résidents afin de faire perdurer cette approche tout au long du cycle de vie du projet.
L'amélioration de la qualité écologique du site se traduit dans l'opération par :
Au sein de l'emblématique projet de la rénovation de la Gare d'Austerlitz, le groupe réalise une multitude de produits dont environ 55 000m² de bureaux, 6 500 m² d'hôtel ainsi que 29 000 m² de commerces et autres espaces (local associatif, aires de livraisons, espaces de parkings...).
Une place importante a été donnée à la thématique de la biodiversité dans le projet qui abritera des espaces verts d'une surface totale de 24 000 m². Ces espaces seront répartis sur différentes strates de la parcelle, dont :
La politique du groupe vise à suivre et limiter le changement d’usage des sols, en particulier dans les zones sensibles en matière de biodiversité.
Les processus du groupe reposent sur le référentiel environnemental de Kaufman & Broad (MSPE K&B) qui impose des pratiques favorisant la réduction de l’imperméabilisation des sols :
Ces actions contribuent à réduire l’imperméabilisation des sols. Elles constituent également une opportunité économique car certaines opérations peuvent valoriser leur contribution à la diminution du coût de la gestion des eaux pluviales par les collectivités et opérateurs réseaux. Le lecteur est invité à se référer notamment à l’opportunité liée à la désimperméabilisation des sols, développée à la section 5.2.4.1 du présent Chapitre.
Le programme de réhabilitation des Magasins généraux réalisé par A&T a l’ambition de devenir le premier pôle dédié aux industries créatives et entrepreneuriales de la région avec 4 000 m² dédiés à la créativité et à l’innovation. Il cherche à amorcer une nouvelle attractivité avec un espace qualitatif et inclusif regroupant 1 300 nouveaux habitants et 4 500 étudiants. Ce programme vise également à créer un quartier exemplaire du point de vue de la sobriété et de la biodiversité. L’opération est également engagée dans un processus de certification biodiversité (certification Effinature). L’aménagement du site permet une augmentation de 132 % des surfaces perméables (20 332m²) avec 30 % de toitures végétalisées prévues.
| Avant réhabilitation | Prévu Après réhabilitation | Impact global | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Surface artificialisée | 39 000 m² | 27 000 m² | (-) 30% | ||
| Nombre d’arbres | 4 | 1 700 | 1 arbre /9 m² de surfaces végétalisées |
Au-delà de ses fonctions esthétiques et d’agrément, la nature est considérée comme un système dans lequel chaque projet doit s’intégrer et interagir. Pour chacun des projets, une réflexion est menée pour favoriser leur intégration dans les trames vertes (flore), bleues (eau), brunes (sol vivant), turquoise (zones humides) et noire (lutte contre la pollution lumineuse). Depuis 2023, le MSPE K&B impose le recours systématique à un écologue pour tout projet situé à l’intérieur ou à moins de 200 m d’une zone naturelle protégée. Au-delà de ce process interne, un paysagiste et/ou un écologue est régulièrement associé à la conception du programme afin d’étudier l’intégration paysagère.
L’intégration du projet est également particulièrement étudiée en cas de recommandations de la part des Architectes des Bâtiments de France (ABF) sur les enjeux patrimoniaux. La conception des systèmes bâtiments-paysage intègre également leur résilience au dérèglement climatique :
Le périmètre de l’analyse des risques en matière d’économie circulaire comprend les sites du groupe directement détenus ou occupés, les sites de projets immobiliers confiés à nos fournisseurs et les relations avec ces derniers ainsi que l’utilisation de nos produits.
Sur les opérations directes :
Le groupe exerce son activité immobilière au sein de la filière BTP. L’évaluation des impacts, risques et opportunités se base sur les données du secteur du bâtiment en France ainsi que sur les statistiques propres à l’activité du groupe. D'après l'ADEME et la REP Bâtiment, l’industrie du BTP produit chaque année 46 millions de tonnes de déchets et gravats issus de la démolition ou de la déconstruction, soit trois fois plus que les ordures ménagères. Plus de 85 % de la masse de déchets proviendrait des travaux de déconstruction et de réhabilitation (hors terres excavées). Il est à noter que le groupe promeut les projets immobiliers neufs et de réhabilitation sur des terrains déjà artificialisés pour des enjeux de biodiversité, de stratégie climat et carbone notamment ; ce qui l’expose par conséquent aux opérations générant le plus de déchets (démolition, curage). Le taux de valorisation matière de la filière BTP en France est de 67 %, tous déchets confondus (2023, source : FFB).
Il convient également de prendre en compte parmi les déchets générés sur l’amont de la chaine de valeur la masse de terres excavées ne pouvant être réemployées sur site, lorsque le projet immobilier prévoit par exemple la réalisation de stationnements en infrastructures. Ainsi, le groupe identifie les impacts, risques et opportunités suivants en matière d’économie circulaire :
| Type de déchet | Volume par m² |
|---|---|
| Terres excavées non-réemployées sur site | 0,916 tonne |
| Terres dites « polluées » | 0,038 tonne |
Les excavations de terres sont principalement dues à la réalisation de stationnements en infrastructure (le groupe promeut les mobilités durables alternatives ou complémentaires à la pratique de la voiture individuelle notamment pour les enjeux carbone et cherche à minimiser le volume de places de stationnements engendrant des excavations de terres).
L'évaluation des risques prend en compte des échanges avec des experts, acteurs et parties prenantes impliquées dans l’économie circulaire de manière générale et notamment au sein de la filière BTP.
En tant que promoteur immobilier (constructeur non-réalisateur), les déchets générés directement par Kaufman & Broad sont principalement des déchets de bureau. Le groupe applique systématiquement à l’ensemble de ses sites une politique similaire à la gestion des déchets de chantier : diminuer et réduire les déchets puis développer le réemploi ou à défaut le tri en vue du recyclage des différents flux.
Kaufman & Broad met en œuvre des actions visant à réduire les déchets à la source, notamment à travers la suppression des produits à usage unique (suppression des gobelets de café et des bouteilles d'eau en plastique, carafes d’eau en salle de réunion, etc.) ou encore la généralisation de la validation des impressions de documents à l’imprimante. Kaufman & Broad s’est par ailleurs engagé dans une démarche de gestion responsable des équipements IT, par la signature d’une note de position sectorielle sur la sobriété numérique. La fabrication du matériel informatique constitue sa principale source d’émission carbone IT. Diminuer la consommation d’équipements et prolonger leur durée de vie sont donc identifiés comme étant les leviers les plus efficaces.
Afin d’éviter la multiplication des équipements de chaque collaborateur, le groupe propose systématiquement depuis juillet 2021 des téléphones professionnels ayant la possibilité d’insérer deux cartes SIM. Les collaborateurs peuvent ainsi posséder un seul téléphone pour leurs usages professionnels et personnels, réduisant de ce fait le besoin en équipement téléphonique.
Le groupe a également mené une démarche visant à allonger la durée de vie des équipements informatiques. En collaboration avec les constructeurs ou partenaires, la durée d’utilisation des ordinateurs de 1 à 2 ans a été étendue à 3 ans à 5 ans (ou plus). Cette action a considérablement réduit le nombre d’équipements IT arrivant en fin de vie. En outre, des conditions de reprises du matériel informatique ont été mises en place, principalement pour les Data centers.
Le groupe s’est engagé dans une politique visant la généralisation du tri et du recyclage dans toutes ses agences, en collaboration avec un prestataire commun. Ce prestataire contribue également à l’insertion professionnelle en créant des emplois pérennes pour des personnes éloignées du marché de l’emploi et des personnes en situation de handicap. Au cours de l’exercice 2024, environ 34 tonnes de déchets ont été collectées, dont 12 tonnes ont été recyclées. La production de déchets restante ne présentant pas de potentiel de recyclage est majoritairement valorisée sous forme d’énergie (incinération). Par ailleurs, la totalité du tonnage des papiers-cartons collectée et triée par ce prestataire a été recyclée dans des usines papetières implantées en France.
| Année | Poids des déchets collectés par collaborateur* (kg/an) | Poids des recyclés (kg) | Part des déchets recyclés sur l’exercice | Eau économisée (m3) | Émissions évitées (KgCO2éq.) | Énergie économisée (kWh) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024 | 51,96 | 12 201 | 36% | 397 | 3 187 | 79 446 |
| 2023 | 57,50 | 21 882 | 50% | 721 | 5 148 | 145 911 |
| 2022 | 67,56 | - | - | - | - | - |
*Données fournies par les prestataires.
*Le poids des déchets est rapporté à l’effectif moyen sur l’exercice
Objectif: le groupe s’est fixé un objectif de réduction des déchets de bureaux à 60 kg/an maximum par collaborateur en 2025 et à 55 kg/an par collaborateur en 2030. En parallèle, le groupe ambitionne d’atteindre un taux de recyclage de ces déchets de 65 % en 2030.
En tant que maître d’ouvrage, le groupe exerce une influence positive sur ses fournisseurs et prestataires par le biais de critères environnementaux et sociaux intégrés en amont lors de la passation des marchés de travaux. L’exigence de conformité à l’ensemble des réglementations environnementales et sociales applicables ainsi qu’aux référentiels Kaufman & Broad est également rappelée dans les clauses contractuelles. La Charte Ethique Fournisseurs K&B engage ainsi notre chaine de valeur dans la promotion de l’économie circulaire, la pérennité des composants et les actions de réduction, tri et valorisation des déchets.
Conformément à la logique de réduction de l’étalement urbain et de réduction de l’imperméabilisation des sols, une majorité des opérations Kaufman & Broad se développent sur des terrains accueillant déjà des constructions. Les équipes Kaufman & Broad étudient en priorité la viabilité technico-économique des scénarios de réhabilitation. Une étude de potentiel à réhabiliter (changement de destination, réhabilitation, surélévation) sur les terrains comprenant des immeubles de plus de 1 000 m² SDP est systématiquement réalisée. L’objectif est de promouvoir les démarches les plus sobres en termes de mobilisation de matière et de moyens - et donc d’émissions de CO2é -) tout en garantissant la mise en œuvre des meilleurs systèmes de performances énergétiques au sein de bâtiments du parc immobilier existant.
Cette approche globale de la réhabilitation s’incarne également en immobilier d’entreprise. Exemples : dans cette logique, le Kaufman & Broad réalise des projets de réhabilitation par l’offre « Revivalis® ». Cette solution s’adresse aux Maîtres d’Ouvrage qui souhaitent éviter la décote immobilière de leur patrimoine pour cause d’obsolescence et bénéficier à la fois d’une revalorisation de leur patrimoine immobilier, de réductions significatives des consommations énergétiques, d’une remise aux normes et de la restructuration sur-mesure des bâtiments.
Le projet lancé par Kaufman & Broad sur l’Hôtel Potocki, en tant que Maitre d'Ouvrage Délégué auprès d'OSAE, illustre la démarche du groupe de préserver et réhabiliter le patrimoine existant. Classé monument historique depuis plus de 30 ans et agrémenté de son jardin de 3 000m², ce site a historiquement accueilli les bureaux de la Chambre de Commerce et d’Industrie de Paris. Le groupe a souhaité prolonger la vie de ce monument à travers une rénovation ambitieuse notamment en raison de la typologie particulière de l’hôtel, dont la façade et de nombreux salons sont classés, constituant un défi architectural d’optimisation de l’espace disponible. L’opération vise à moderniser les espaces et améliorer la performance énergétique globale du bâtiment, éclairer des surfaces en rez-de-chaussée bas, aménager des plateaux propices au travail collaboratif, densifier les effectifs.
L'agence de Lille de Kaufman & Broad mène actuellement un chantier de transformation d'un ancien immeuble de bureaux devant aboutir début 2026 à la livraison d’une résidence hôtelière à vocation sociale. Cet établissement comprendra 182 chambres ainsi que des espaces communs qui animeront le rez-de-chaussée.
Ce projet vise la création de 400 logements environ. Il a été conçu dans une démarche environnementale ambitieuse. Une étude écologique approfondie a permis de mettre en place des initiatives de préservation de la biodiversité. Le programme propose par ailleurs des solutions pour encourager l’usage de véhicules électriques en autopartage (bornes de recharge, application de réservation…), et est entièrement raccordé à un réseau de chaleur urbain utilisant 80 % d’énergie renouvelable. Une partie des bâtiments déjà présents sur le site ainsi qu'une ancienne chapelle désacralisée de 300m² environ seront réhabilitées et transformées.
Kaufman & Broad a fait le choix d’implanter son siège au sein de l'immeuble Highlight. Ce projet a consisté en la réhabilitation lourde d’un ensemble d’immeubles existants en conservant la structure du bâtiment de 14 étages. Avec l’ajout d’une extension neuve, Kaufman & Broad a réhabilité 17 600 m² d’espace de travail collaboratif tout en intensifiant et en désimperméabilisant la parcelle. Le projet s’inscrit dans une démarche de certifications et labellisations multiples. Le bâtiment réhabilité est :
Indicateur : en 2024 parmi les projets lancés dans l’année, deux opérations incluent des travaux de réhabilitation, représentant 9,18 % des surfaces lancées sur l’exercice.
Lorsque la restructuration des constructions existantes n’est pas pertinente, un processus de déconstruction est alors initié. Kaufman & Broad promeut la vision de circularité selon laquelle le bâtiment est à considérer comme une banque de matériaux pouvant faire l’objet de réemploi au moins partiel. Le groupe a ainsi formalisé le processus de déconstruction sélective dans le cadre d’une brique innovation réalisée et diffusée en interne. Le MSPE K&B rend obligatoire la réalisation d’un Diagnostic Produits-Équipements-Matériaux-Déchets (PEMD) préalablement à toute intervention sur un ouvrage de plus de 1 000 m² SDP, en privilégiant les prestataires impliqués dans l’économie circulaire du réemploi.
Objectif : le groupe s’est fixé pour objectif que plus de 80 % de surfaces démolies fassent l’objet d’un diagnostic « Produits, Équipements Matériaux et Déchets » (PEMD) en vue d’identifier les ressources pouvant être orientées vers l’économie circulaire. En 2024, 16 projets initiés ont fait l’objet de diagnostics PEMD, représentant 87 % des surfaces démolies.
Après avoir réalisé une déconstruction sélective de l’ancien siège de l’entreprise, cette SNBC. Cela passe par un travail en collaboration avec les « équipiers » et les « concepteurs » des chantiers : architectes, designers, bureaux d’études, bureaux de contrôle, gestionnaires techniques, entreprises et industriels engagés. Une plateforme en ligne a été développée afin de centraliser, massifier et standardiser les besoins en matériaux de réemploi, aujourd’hui difficiles à identifier pour les fournisseurs : faux plancher, faux plafond, porte, luminaire, moquette, serrurerie, cloison, mobilier, menuiseries, plomberie, etc.
• in-situ : des matériaux récupérés sur le bâtiment d’origine seront directement réutilisés sur site (portes, des dalles de faux-plafond, des grilles métalliques, ou encore des luminaires LED),
• ex-situ : certains matériaux ont été orientés vers des recycleries lorsque cela était possible. Non réutilisés sur place, ils seront valorisés dans d’autres projets pour prolonger leur cycle de vie. Par exemple, 10000 tonnes de béton et 105 tonnes de ferraille ont été revalorisées.
Kaufman & Broad s’attache à la perception par ses clients des matériaux réutilisés dans des immeubles neufs. Une enquête ainsi été réalisée par un prestataire externe auprès de 527 acquéreurs potentiels représentatifs de sa clientèle de logements en vente au détail. Différents exemples de mise en œuvre de matériaux de réemploi ont notamment été soumis à leur ressenti qualitatif, autant sur des parties communes que privatives.
Le groupe est un membre fondateur et partenaire du programme « Booster du réemploi », qui regroupe une trentaine de grands maîtres d’ouvrage. Cet engagement vise à promouvoir l’utilisation de matériaux de réemploi dans les marchés de travaux. L’objectif de cette initiative est de structurer la demande, aujourd’hui timide et atomisée, afin de pouvoir faire décoller le réemploi qui représente aujourd’hui moins de 1 % des matériaux utilisés dans la construction. L’augmentation de cette demande est nécessaire pour atteindre les différents objectifs de la.
Ce projet d’envergure répond à des enjeux énergétiques et d’économie circulaire. La conception du nouvel éco-quartier a été pensée à la suite de la fermeture de l’École Centrale, pour être exemplaire et innovante en termes de conception. Ainsi, sur la ZAC, l’association RéaVie a été missionnée pour gérer le réemploi des matériaux et du mobilier de l’ancienne école déconstruite via une plateforme qui sensibilise également le grand public aux problématiques de gestions des déchets grâce à des ateliers participatifs.
• le tri des déchets suivant sept flux : Papier, Métal, Bois, Verre, Plastique, Fraction minérale (béton, briques, tuiles, céramiques) et Plâtre,
Les terres excavées constituent la majorité des déchets/ressources potentielles produites sur la chaine de valeur du groupe (69 % environ de la production de déchets estimée sur l’amont de la chaine de valeur). Le groupe met en œuvre une approche vertueuse pour ce flux :
• Réduire : les terres excavées sont principalement produites par la réalisation de niveaux de stationnement en infrastructure pour certains projets de bâtiment. Lors des phases de conception, le groupe s’applique à minimiser le nombre de stationnements réalisés en ouvrage. Cela passe notamment par la mise en œuvre de solutions complémentaires voire alternatives à la pratique de la voiture individuelle et l’incitation à la pratique des mobilités actives : le groupe réalise dans tous ces projets au minimum un emplacement de stationnement vélo par logement (2 emplacements à partir du 3 pièces). La proximité et qualité des transports en commun près du site permettent d’optimiser le nombre de places de stationnement réalisées en ouvrage avec un objectif d’une place par logement maximum à moins de 500m d’une gare.
Indicateur : en 2024, sur le scope des projets lancés dans l’exercice, le groupe a produit en moyenne 0,62 place de parking en infrastructure par unité de logement produite.
• Réutiliser : le groupe cherche à réutiliser autant que possible les terres excavées sur le site de leur excavation, dans le cadre des aménagements extérieurs au projet immobilier. Le MSPE impose ainsi de considérer les terres excavées comme une ressource et, de ce fait, de chercher sur tous les projets à maximiser la réutilisation sur site avant toute évacuation.
Indicateur : en 2024, la part des terres réemployées sur site pour les projets lancés durant l’exercice est estimée à 23 %.
• Recycler : la réutilisation de terres « hors-site » peut être étudiée dès lors que l’action est utile pour un projet d’aménagement ex-situ et que l’absence d’impact sur l’environnement et la santé est démontré, dans le respect de la réglementation sur les déchets.
• Rendre à la terre : les terres excavées sont en dernier recours traitées dans des Installations de Stockages de Déchets Inertes si la nature des terres le permet.
Dans le cadre de sa charte Chantier Verts et Faibles Nuisances, le groupe impose à ses fournisseurs et prestataires sur le site de production :
• la réduction des déchets à la source pour chaque intervenant, par exemple par la réalisation de calepinage en phase étude, la réalisation des synthèses réseaux avant les plans d’exécution, le choix de fournisseurs limitant les emballages, etc.
• la traçabilité de tous les déchets de chantiers par un bordereau normé (et dématérialisé en cas de déchet dangereux),
• la désignation d’une aire de tri des déchets,
Indicateurs : en moyenne le groupe estime produire de l’ordre de 0,023 tonne de déchets non dangereux environ par m² SDP construit. Kaufman & Broad estime qu’environ 6 657 tonnes de déchets de chantier (phase construction) seront produits sur les chantiers initiés au cours de l’exercice 2024. Une part majoritaire de ces déchets de chantier est valorisée.
Les équipes techniques ont été sensibilisées aux nouvelles attentes en matière de traçabilité et de réduction des déchets de chantier à travers plusieurs événements nationaux :
Le groupe s’implique également pour la réduction des déchets sur l’aval de sa chaine de valeur. Cela passe par le partage aux clients des informations de durabilité des composants et équipement qu’ils peuvent choisir pour personnaliser leur logement. Le groupe a ainsi déployé un éco-score sur les références de composants présentés dans ses Showrooms. Ce score se fonde essentiellement sur l’empreinte carbone de chaque référence, tenant compte de la durée de vie du produit mentionnée dans la Fiche de Données Environnementale et Sanitaire (FDES).
À titre d'exemple, les revêtements de sols PVC affichent un éco-score moins avantageux que les parquets en bois contrecollé, plus pérennes, biosourcés et moins impactant sur le long terme. L'éco-score permet ainsi au client de faire des choix avisés pour minimiser l'impact carbone en lien avec la personnalisation de son logement. Cette approche est cohérente avec la valeur patrimoniale des gammes de produits proposées. L'impact carbone d'un produit est en effet directement lié à sa durabilité : plus un produit est fragile et plus il nécessite un remplacement fréquent et possède donc un impact carbone sur la durée de vie du bâtiment plus élevé.
Le groupe réalise sur toutes ses opérations des locaux ordures ménagères ou des bornes d’apport volontaire adaptés aux consignes locales permettant de réaliser le tri-sélectif. La filiale Neoresid incite les résidents des résidences qu’elle gère à la réduction des déchets, au réemploi et au tri sélectif par un affichage des consignes applicables localement. Le Guide du propriétaire, remis à chaque client, intègre dans une rubrique de « gestes verts » les explications de l’intérêt du tri et les principales consignes de tri sélectif. À travers ces initiatives, Kaufman & Broad poursuit son engagement en faveur de l’économie circulaire en facilitant la gestion responsable des déchets et en accompagnant ses clients vers des choix plus durables et éco-responsables.
En application du règlement européen UE 2020/852 du 18 juin 2020 et de ses actes délégués (ci-après la réglementation « Taxonomie »), Kaufman & Broad doit publier pour l’exercice 2024 des indicateurs de performance reflétant la part du chiffre d’affaires, des investissements (CapEx) et des dépenses d’exploitation (OpEx) éligibles et alignés liés à des activités économiques considérées comme durables au sens de cette réglementation pour six objectifs environnementaux énoncés à l’article 9 du règlement (UE) 2020/852 à savoir :
Une activité économique est considérée comme « éligible » si elle est incluse dans la liste des activités décrites dans les actes délégués au règlement Taxonomie. Une activité devient « alignée » dès lors qu’elle respecte l’ensemble des critères d’examens techniques, constitués de conditions précises et de seuils de performance nécessaires à la démonstration d’une contribution substantielle à l’un des six objectifs environnementaux sans porter préjudice aux autres (« DNSH ») et ce, dans le respect des garanties minimales liées aux droits humains, à la corruption, la fiscalité et au droit de la concurrence.
Kaufman & Broad fait partie des entreprises assujetties à cette réglementation, en raison :
Le groupe adapte sa stratégie, son process et ses outils opérationnels afin d’être conforme aux évolutions de la Taxonomie Européenne et d’aligner sa production aux critères de la Taxonomie Européenne. Le groupe collabore également avec différentes organisations pour participer au développement d’outils et de pratiques sectorielles alignées avec la Taxonomie Européenne (participation au groupe de travail sur la Taxonomie européenne de l’Observatoire de l’Immobilier Durable par exemple).
Les données en lien avec le chiffre d’affaires réalisé sur l’exercice sont consolidées et transmises par la Direction Financière de manière détaillée par activité et par projet. Les principes comptables utilisés pour cette consolidation sont décrits au Chapitre 7, section 7.1.5. « Notes annexes aux états financiers », du présent document. Le périmètre d’analyse du reporting adopté pour la Taxonomie Européenne est identique au périmètre de consolidation financière du groupe. Afin de déterminer sa part de chiffre d’affaires durable au sens de la Taxonomie, la Direction RSE et Innovation procède par étapes, aux analyses suivantes :
Le groupe a intégré les critères techniques de la Taxonomie dans les comités décisionnels à travers l’outil KB Comité. La conformité de chaque projet de promotion aux critères de la Taxonomie européenne pour les activités de « construction d'immeubles neufs » et de « rénovation d'immeubles existants » est évaluée dès les phases amont de l’opération qui seront marquées comme « alignées » ou « non alignées ». Cette évolution permet à la Direction RSE et Innovation d’extraire de manière automatique les données en lien avec l’alignement de l’activité et le respect des critères DNSH.
Conformément aux règlements délégués (UE) 2021/2139 et 2023/2486 des commissions respectives du 04 juin 2021 et 27 juin 2023, le groupe fournit ci-dessous une cartographie des activités de Kaufman & Broad éligibles dans le cadre de l’actuelle Taxonomie de l’UE.
| Activité | Définition (selon Annexe 1 acte délégué UE) | Activités K\&B correspondante | CCM | CCA | WTR | CE | PPC | BIO |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Promotion immobilière pour la construction de bâtiments résidentiels et non résidentiels en réunissant les moyens financiers, techniques et humains nécessaires à la réalisation de projets immobiliers | CA : Opérations de promotion immobilière d’immeubles nouveaux | Eligible | Eligible | Non éligible | Eligible | Non éligible | Non éligible | |
| CA : Opérations de promotion immobilière portant majoritairement sur des rénovations et réhabilitations | Eligible | Eligible | Non éligible | Eligible | Non éligible | Non éligible | ||
| Rénovation de bâtiments existants | La construction et les travaux de génie lourdes de bâtiments existants | Eligible | Eligible | Non éligible | Eligible | Non éligible | Non éligible | |
| CapEx : Travaux d’amélioration environnementale sur les immeubles détenus par le groupe | ||||||||
| Acquisition et exercice de la propriété de biens immobiliers | Achat d’immobilier et exercice de la propriété de cet immobilier. | Eligible | Eligible | Non éligible | Non éligible | Non éligible | Non éligible | |
| OpEx : charges d’entretien, de maintenance et de fonctionnement des bâtiments détenus | ||||||||
| CapEx : Prise de contrats ou prolongation de contrats sur les bâtiments loués par le groupe en tant qu’utilisateur | ||||||||
| Transport par motos, voitures particulières et véhicules utilitaires légers | L’achat, le financement, la location, le crédit-bail et l’exploitation de véhicules désignés comme appartenant aux catégories M1 et N1, relevant toutes deux du champ d’application du | Eligible | Eligible | Non éligible | Non éligible | Non éligible | Non éligible | |
| OpEx : charges d’entretien, de maintenance et de fonctionnement des véhicules de fonction |
| Activités K\&B | correspondante | CCM | CCA | WTR | CE | PPC | BIO |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| CCM : Climate Change Mitigation - Atténuation du changement climatique | |||||||
| CE : Circular Economy - Economie Circulaire | |||||||
| CCA : Climate Change Adaptation - Adaptation au changement climatique | |||||||
| PPC : Pollution Prevention and Control - Prévention et Contrôle de la pollution | |||||||
| WTR : Water and Marine Ressources - Eau | |||||||
| BIO : Biodiversity - Biodiversité |
L’activité d’aménagement : il s'agit de l'activité de préparation de terrains en vue de leur construction ainsi que la reconversion de friches industrielles en projets urbains, en 2024 cela représente 0,00 % du chiffre d’affaires global. Ce revenu provient en majeure partie des revenus de la filiale Aménagement et Territoires.
Gestion des résidences étudiants : cette activité représente 0,77 % du chiffre d’affaires généré sur l’exercice 2024. Cela inclut uniquement le chiffre d’affaires généré par la filiale Neoresid à travers la gestion de résidences dont le groupe ne possède pas les murs.
Showroom – Autres : ces activités représentent 0,84 % du chiffre d’affaires global consolidé sur l’exercice 2024. Cela inclut de manière majoritaire (0,65 %) le CA réalisé à travers les ventes d’options de personnalisation des logements, mais également terrains, MOD et Distribution de services.
Afin d’atteindre le niveau d’alignement à la Taxonomie Européenne, les activités doivent d’abord respecter des garanties minimales sociales en lien avec des normes sociales et de gouvernance avant de pouvoir être qualifiées de durable sur le plan environnemental. Kaufman & Broad se réfère aux 4 domaines clés mentionnés par la plateforme pour la finance durable : les droits de l’homme, la corruption, la fiscalité et la concurrence loyale.
Toutes les activités du groupe sont opérées sur le territoire français de manière conforme aux droits humains et sociaux fondamentaux du travail. Kaufman & Broad veille au respect de ces droits et des principes suivants :
L’entreprise a mis en place un processus de suivi et d’alerte en matière de droits de l’homme. Au niveau de sa chaine de valeur, le groupe vérifie la conformité des prestataires auxquels il a recours en tant que maître d’ouvrage aux règlementations des droits du travail, voir la section 5.3.2. « Ressources humaines sur la chaine de valeur ». L’entreprise est dotée d’un CSE qui veille sur la santé et la sécurité des collaborateurs et des tiers au sein de l’environnement de travail. Pour plus de détails, voir la section 5.3.1.1.5. « Santé, sécurité et qualité de vie au travail ».
L'entreprise a mis en place des processus de lutte contre la corruption. Pour plus de détails, voir la section 5.4 du présent chapitre.
L'entreprise traite la gouvernance et la conformité fiscale comme des éléments importants de la surveillance, et des stratégies et processus adéquats de gestion des risques fiscaux sont en place. Pour plus de détails, voir la section 5.4 du présent chapitre et section 4.1.1.2.2.1 « Éthique des affaires et conformité ».
L’entreprise sensibilise ses employés à l’importance du respect des lois et réglementations applicables en matière de concurrence. Pour plus de détails, voir 4.1.1.2.2.1 « Éthique des affaires et conformité ».
Le critère retenu a été la conformité avec les règlementations en vigueur et en lien avec la rénovation.
La direction RSE et les directions techniques ont intégré dans le Manuel des Spécifications et Procédures Environnementales des critères de conformité à la Taxonomie européenne afin que l’ensemble des nouveaux projets soient alignés à certains points de la règlementation. Parmi ces critères, on retrouve les DNSH de la Taxonomie Européenne en lien avec les activités de construction et de rénovation de bâtiments qui ne sont pas systématiquement intégrés à travers les règlementations en vigueur. En fonction des DNSH de la Taxonomie pour les activités de construction et de rénovation, voici les objectifs intégrés :
• DNSH Adaptation au changement climatique : ce critère vise la réalisation d’une analyse de risques climatiques, ainsi que la mise en place des mesures adaptatives pour les risques importants, voir la section 5.2.1. « Changement climatique ».
• DNSH Pollution : l'atteinte de ce critère vise l'intégration du recours systématique à des produits classés COV A ou A+ en intérieur et l'exclusion des produits dangereux dans les marchés de travaux d'une part (notamment à travers la charte éthique fournisseurs et sa procédure de notification), d'autre part, la réalisation d'études relatives à la pollution des sols en cas de risque, ainsi que la dépollution conforme à la destination en cas de pollution avérée. Enfin, ce critère inclut également la mise en place de mesures pour limiter le bruit, la poussière et les émissions de polluants en phase chantier. Ces éléments sont intégrés aux marchés de travaux notamment à travers la Charte Chantier Vert et Faibles Nuisances Kaufman et Broad.
• DNSH Économie Circulaire : ce critère est notamment atteint à travers l’intégration d'un objectif de valorisation des déchets de chantiers dans les contrats de marchés, à hauteur de 70 % en masse minimum, ainsi que la mise en application d'un diagnostic PEMD pour les démolitions de plus de 1 000 m² de surface de plancher. En ce qui concerne la prise en compte du critère d'évolution des bâtiments, les logements et bureaux Kaufman & Broad sont adaptables par la suppression ou l'ajout de cloisons.
• DNSH Eau : la généralisation d’équipements hydro-économes avec des débits conformes à la taxonomie, voir la section 5.2.3 « Eau et ressources marines ». Ce critère intègre aussi le bon.
Part du Chiffre d'affaires issu de produits ou de services associés à des activités économiques alignées sur la Taxonomie :
| Activités économiques (1) | Code (a) (2) | Chiffre d'affaires (3) | Part du chiffre d'affaires 2023 (4) | Critères de contribution substantielle | Critères d’absence de préjudice important (« critères DNSH ») | Garanties Minimales (17) | Part du chiffre d’affaires | Catégorie activité habilitante (19) | Catégorie activité transitoire (20) | Atténuation du changement climatique (5) | Adaptation au changement climatique (6) | Eau (7) | Pollution (8) | Économie circulaire (9) | Biodiversité (10) | Atténuation du changement climatique (11) | Adaptation au changement climatique (12) | Eau (13) | Pollution (14) | Économie circulaire (15) | Biodiversité (16) | alignée sur la Taxonomie (A.1.) ou éligible à la Taxonomie (A.2.) | année 2023 (18) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| A. ACTIVITÉS ÉLIGIBLES À LA taxonomie | A.1. Activités durables sur le plan environnemental (alignées sur la taxonomie) | Construction de nouveaux bâtiments | CCM 7.1/CCA 7.1 | 126 872 785 € | 11,8% | OUI | OUI | N/EL | N/EL | NON | N/EL | Y | Y | Y | Y | Y | Y | 27,0% | - | ||||
| Construction de nouveaux bâtiments | CCM 7.1 | 147 733 902 € | 13,7% | OUI | NON | N/EL | N/EL | NON | N/EL |
| CCM 7.2 | 23 997 395 € | 2,2% | OUI | NON | N/EL | N/EL | NON | N/EL |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Y | Y | Y | Y | Y | Y | 0,5% | - | T |
| 298 604 082 € | 27,7% | 27,7% | 0,0% | 0,0% | 0,0% | 0,0% | 0,0% |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Y | Y | Y | Y | Y | Y | 28,5% |
| € | 0,0% | 0,0% | 0,0% | 0,0% | 0,0% | 0,0% | Y | Y | Y | Y | Y | Y | 0,0% | H |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 23 997 395 € | 2,2% | 2,2% | Y | Y | Y | Y | Y | Y | 0,5% | T |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| CCM 7.1/CCA 7.1/ CE 3.1 | 754 812 176 € | 70,1% | EL | EL |
|---|---|---|---|---|
| CCM 7.2/CCA 7.2 /CE 3.2 | 5 950 817 € | 0,6% |
|---|---|---|
| 760 762 933 € | 70,7% | 70,7% | 0,0% | 0,0% | 0,0% | 0,0% | 0,0% |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
1 059 367 075 €
Chiffre d’affaires des activités non éligibles à la taxonomie
17 395 098 €
1 076 762 172 €
| Alignée à la Taxonomie par objectif | Éligibilité à la Taxonomie par objectif |
|---|---|
| CCM | 27,7% |
| CCA | 11,8% |
| WTR | 0% |
| CE | |
| PPC | |
| BIO |
0%
0%
0%
98,4%
98,4%
0%
98,4%
0%
0%
CAPEX : Les dépenses d’investissement éligibles à la Taxonomie
• Production des projets : Entreprises de construction ayant différentes expertises.
L’activité de promoteur de Kaufman & Broad induit des dépenses d’investissements et de fonctionnements éligibles à la Taxonomie Européenne, du fait de leur lien aux activités de la construction de nouveaux bâtiments, de la rénovation de bâtiments existants ainsi que l’activité d’acquisition et d’exercice de la propriété de biens immobiliers.
Kaufman & Broad intervient sur ses projets en qualité de maitre d’ouvrage, le groupe fait donc appel aux services de différentes entreprises selon l’étape du cycle de vie d’un programme :
Le groupe n’a aucun CapEx (0 % du CapEx annuel) lié à des activités économiques en lien avec les secteurs d’énergies fossiles (gaz naturel, pétrole, charbon ou autres fossiles).
Part des CapEx issu de produits ou de services associés à des activités économiques alignées sur la Taxonomie :
| Activités économiques (1) | Code (2) | CapEx (3) | Part des CapEx 2023 (4) |
|---|---|---|---|
| Critères de contribution substantielle | Critères d’absence de préjudice important (« critères DNSH ») | Garanties Minimales (17) | Part des CapEx alignées sur |
| Catégorie activité habilitante (19) | Catégorie activité transitoire (20) | Atténuation du | Adaptation au |
| Eau (7) | Pollution (8) | Économie circulaire (9) | Biodiversité (10) |
| Atténuation du | Adaptation au | Eau (13) | Pollution (14) |
| Économie circulaire (15) | Biodiversité (16) | la Taxonomie | changement climatique (5) |
| changement climatique (6) | changement climatique (11) | changement climatique (12) | (A.1.) ou éligibles (A.2.) à |
| la Taxonomie 2023 (18) |
| Acquisition et propriété de bâtiments | CCM 7.1 | 8 913 224 € | 34,9% | OUI | NON | N/EL | N/EL | N/EL | N/EL | Y | Y | Y | Y | Y | Y | 0,8% |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Acquisition et propriété de bâtiments | CCA 7.1 | 1 039 505 € | 4,1% | NON | OUI | N/EL | N/EL | N/EL | N/EL | Y | Y | Y |
| CCM 7.2 | 0,9% | € | |||
|---|---|---|---|---|---|
| OUI | NON | N/EL | N/EL | NON | N/EL |
| Y | Y | Y | Y | Y | Y |
| CCM 6.5/CCA 6.5 | 389 030 € | 1,5% | |||
|---|---|---|---|---|---|
| OUI | NON | N/EL | N/EL | N/EL | N/EL |
| Y | Y | Y | Y | Y | Y |
| 10 341 759 € | 0,0% |
|---|---|
| 40,5% | Y |
|---|---|
| 36,4% | Y |
| 4,1% | Y |
| 0,0% | Y |
| 0,0% | Y |
| 0,0% | Y |
| 0,0% | Y |
| Dont habilitantes | - € |
| 0,0% | Y |
| 0,0% | Y |
| 0,0% | Y |
| 0,0% | Y |
| 0,0% | Y |
| Dont transitoires | - € |
| 0,0% | Y |
| Acquisition et propriété de bâtiments | CCM 7.1/CCA 7.1 | 9 594 100€ | 37,6% | EL | EL | N/EL | N/EL | N/EL | N/EL |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Rénovation de bâtiments existants | CCM 7.2/CCA 7.2 / CE 3.2 | 508 000 € | 2,0% | EL | EL | N/EL | N/EL | EL | N/EL |
| Transport par motos, voitures particulières et véhicules utilitaires | CCM 6.5/CCA 6.5 | 422 775 € | 1,7% | EL | EL | N/EL | N/EL | N/EL | N/EL |
10 524 875 €
| 41,2% | 41,2% | 0,0% | 0,0% | 0,0% | 0,0% | 0,0% | 20,9% |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
20 866 634 €
| 81,7% | 77,7% | 4,1% | 0,0% | 0,0% | 0,0% | 0,0% | 23,7% |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
CapEx des activités non éligibles à la taxonomie
4 658 748 €
25 525 383 €
100%
Alignée à la Taxonomie par objectif
Éligibilité à la Taxonomie par objectif
CCM
CCA
| CE | PPC | BIO |
|---|---|---|
| 36,4% | 4,1% | 0% |
| 0% | 0% | 0% |
| 0% | 77,7% | 80,1% |
| 0% | 2,0% | 0% |
Au titre de l’exercice fiscal 2024, les OpEx du groupe sont d’une valeur totale de 127 245 931 €.
Les OpEx du groupe dit éligibles à la Taxonomie Européenne correspondent aux postes suivants :
Le total des OpEx éligibles en 2024 est donc de 2 853 571 €, soit 2,2 % des OpEx de l’exercice.
À ce titre le groupe considère la part des OpEx éligibles comme non matérielle et applique le principe d’exemption. Les tableaux règlementaires sont donc intégrés vides à titre indicatif.
| Activités économiques (1) | Code (2) | OpEx (3) | Part des OpEx 2023 (4) |
|---|---|---|---|
| Critères de contribution substantielle | Critères d’absence de préjudice important (« critères DNSH ») | Garanties Minimales (17) | Part des OpEx alignées sur la Taxonomie |
| Catégorie activité habilitante (19) | Catégorie activité transitoire (20) | Atténuation du changement climatique (5) | Adaptation au changement climatique (6) |
| Eau (7) | Pollution (8) | Économie circulaire (9) | Biodiversité (10) |
| Atténuation du changement climatique (11) | Adaptation au changement climatique (12) | la Taxonomie (A.1.) ou éligibles à la Taxonomie (A.2.), année 2022 (18) |
| Dont habitants | Dont transitoires |
|---|---|
| Activité |
| CCM | CCA | WTR | CE | PPC | BIO |
|---|---|---|---|---|---|
| • CCM pour Atténuation du changement climatique | |||||
| • CCA pour Adaptation au changement climatique | |||||
| • WTR pour Ressources aquatiques et marines | |||||
| • CE pour Économie circulaire | |||||
| • PPC pour Prévention et réduction de la pollution | |||||
| • BIO pour Biodiversité et écosystème |
Précisions sur la méthodologie retenue pour renseigner les tableaux règlementaires de la Taxonomie, précisant la part du chiffre d’affaires ou CapEx issus de produits ou de services associés à des activités économiques alignées sur la taxonomie.
Le groupe a renseigné le modèle règlementaire, conformément aux dispositions de l'Annexe II du Règlement délégué (UE) 2023/2486 de la Commission du 27 juin 2023 « Modèles pour les ICP des entreprises non financières ».
✔ Pour la partie A.1. Activités durables sur le plan environnemental (alignées sur la taxonomie): Parmi les objectifs auxquels une activité est éligible, les codes affichés dans cette rubrique sont uniquement ceux des objectifs auxquels l'activité contribue substantiellement. Le code affiché en gras est celui de l'objectif principal retenu afin d'éviter le double comptage.
- ✔ Pour la partie A.2. Activités éligibles à la Taxonomie mais non durables sur le plan environnemental (non alignées sur la taxonomie) : Les codes affichés sont la totalité des codes relatifs aux objectifs auxquels cette activité peut contribuer de manière substantielle.
- Concernant les colonnes Part du chiffre d'affaires/ Part des CapEx en 2024 :
Après une première émission d’un « Green Loan » ou obligation verte en 2019 et destinée au financement de projets contribuant à la transition écologique et arrivée à échéance, Kaufman & Broad a émis en 2024 une facilité de caisse indexée à des critères extra-financiers.
Le taux est en effet ajusté annuellement en fonction de l’atteinte ou non de certains critères extra-financiers :
Dans le cadre de sa stratégie, Kaufman & Broad permet à ses collaborateurs de :
Les collaborateurs ont exprimé leur fierté d’appartenance et leur engagement à travers l’obtention de plusieurs labels :
Les collaborateurs ont la possibilité d’être actionnaires de Kaufman & Broad grâce à une politique de rémunération applicable au groupe. Pour davantage d’informations, le lecteur est invité à se reporter à la section 3.2 « Politique de rémunération du groupe » ainsi que la section 6.2.2 « Actionnariat salarié » du chapitre 6 du présent document.
Par ailleurs, afin de favoriser la constitution d’épargne dans des conditions financières et fiscales avantageuses, Kaufman & Broad a mis en place un Plan d’Epargne Entreprise ouvert à tous les collaborateurs. Il comporte quatre Fonds Communs de Placement d’Entreprises (« FCPE ») dont le fonds « Kaufman & Broad Actionnariat », au travers duquel chaque collaborateur a la possibilité d’acquérir des actions de l’entreprise en bénéficiant d’un abondement. L’abondement est majoré en fonction de l’ancienneté acquise au 1er janvier de l’année.
| Ayant une ancienneté | Bénéficie d’un abondement de |
|---|---|
| Inférieure à 2 ans | 875 € |
| Supérieure à 2 ans et inférieure à 5 ans | 1 750 € |
| Supérieure à 5 ans | 3 000 € |
L'ensemble des mesures vise à aligner la vision de l’entreprise avec les objectifs des actionnaires et des salariés, tout en renforçant la fidélisation des talents dans un contexte concurrentiel.
Parmi les critères de la rémunération à long terme appliqués au Président-Directeur Général figure celui de l’actionnariat des salariés, dont l'objectif est de le maintenir au-dessus de 10 %.
Pour plus d’information, se référer à la section 3.2.1 « Politique de rémunération du dirigeant mandataire social » du chapitre 3.
La mobilité interne permet d’accompagner les évolutions du groupe, d’assurer une diffusion des savoir-faire et de créer un maillage relationnel à travers les différentes agences et entités du groupe. Elle est le résultat de la combinaison de plusieurs actions : le développement des compétences des collaborateurs à travers les formations et les missions qui leur sont confiées, l’entretien professionnel, un accès en temps réel à l’ensemble des opportunités du groupe via l’intranet, et encore les mesures d’accompagnement à la mobilité géographique, favorisées par l’implantation de Kaufman & Broad sur l’ensemble du territoire français.
Dans le cas d’une mobilité géographique, le collaborateur bénéficie d’un accompagnement financier.
Dans le cas d’une mobilité métier, le collaborateur a la possibilité d’être accompagné au travers de la mise en place d’une formation et d’un parcours d’onboarding dans son nouveau poste.
Afin de favoriser la mobilité, plusieurs actions sont mises en place :
Dès son arrivée, le collaborateur, quel que soit son statut (CDI, stagiaire, alternant…) bénéficie d’un parcours d’intégration complet dénommé Welcome On Broad. Ce parcours a pour enjeu de partager l’histoire et la culture du groupe, les métiers, les produits, de s’approprier son fonctionnement et de commencer à développer son réseau interne. En 2024, 100 % des nouveaux collaborateurs ont bénéficié de ce parcours d’intégration.
Chaque nouveau collaborateur est invité à :
En complément du parcours Welcome On Broad, tous les alternants (nouvellement recrutés et déjà présents) ont été invités à participer à une « Journée des alternants » sur le siège du groupe (immeuble Highlight) ou en distanciel pour les collaborateurs de région.
L’enquête Great Place to Work a mis en avant que neuf collaborateurs sur dix déclarent que les « nouveaux collaborateurs sont bien accueillis ». L’intégration avec le développement du télétravail constitue un fort enjeu.
La confiance bâtie dans les relations humaines et le développement des talents, grâce à un suivi individualisé et des cycles de formation sur-mesure, nous permettent aujourd’hui d’assurer la croissance des équipes et les prises de responsabilités en interne.
Kaufman & Broad a toujours souhaité faciliter la vente de logements à ses salariés tout en préservant les intérêts de l’entreprise et de ses actionnaires. À cet effet, le groupe permet aux salariés de bénéficier de remises spécifiques encadrées par les règles suivantes :
Le salarié bénéficie également des éventuelles offres commerciales ouvertes au moment de l’achat. Les collaborateurs sont également incités financièrement au parrainage commercial.
Le contexte économique du logement neuf et la baisse d’activité qui en a résulté a conduit à une adaptation des effectifs du groupe : non-remplacement des démissions et des départs réalisés dans le cadre de licenciements pour motif personnel ou de ruptures conventionnelles, et mise en œuvre du congé de mobilité négocié avec les partenaires sociaux dans l’accord de Gestion Prévisionnelle des Emplois et des Compétences en date du 19 juin 2023. Un avenant en date du 6 juin 2024 a été conclu pour renforcer la partie portant sur les mesures mises en place en faveur des seniors.
| Effectifs totaux au 31 décembre | 2024 | 2023 | 2022 |
|---|---|---|---|
| Hommes | 316 | 325 | 378 |
| Femmes | 325 | 376 | 406 |
| TOTAL | 641 | 701 | 784 |
| Effectifs cadres au 31 décembre | 2024 | 2023 | 2022 |
|---|---|---|---|
| % de cadres | 79,7 | 77 | 73.6 |
| % de femmes cadres | 43,8 | 45,6 | 40.9 |
(a) Par l'intermédiaire du groupement d’intérêt économique regroupant toutes les entités du groupe en France depuis janvier 2008. Les salariés sont mis à la disposition de chaque société du groupe en fonction de leurs besoins. Les frais de mise à disposition du personnel sont répartis par entité juridique selon le volume d’activité généré par chaque entité juridique du groupe.
(b) Les données publiées concernent le GIE et n'intègrent pas NéoResid. Ces derniers s'établissant à 28 salariés au 31 décembre 2024, 37 au 31 décembre 2023 et 29 au 31 décembre 2022.
| Répartition des effectifs inscrits par fonction au 31 décembre | 2024 | 2023 | 2022 |
|---|---|---|---|
| Développement foncier | 104 | 110 | 127 |
| Programme | 82 | 85 | 91 |
| Technique & SAV | 163 | 180 | 204 |
| Marketing/commercial | 97 | 113 | 132 |
| Fonctions support régionales | 76 | 94 | 110 |
| Fonctions support centrales | 119 | 119 | 120 |
| Total | 641 | 701 | 784 |
|---|---|---|---|
En 2024, Kaufman & Broad a recruté 87 collaborateurs, dont 75 recrutés en CDI (119 embauches dont 98 en CDI en 2023).
Ces embauches représentent 77 cadres et 10 employés. Parmi les 87 salariés embauchés en CDD et CDI en 2024, 36 avaient moins de 30 ans à leur date d’entrée dans le groupe, ce qui représente 41,4 % des embauches.
Durant l’année 2024, le groupe a conclu 49 nouveaux contrats d’apprentissage ou de professionnalisation. Le groupe compte, au 31 décembre 2024, 69 alternants, constituant ainsi un vivier de jeunes préparés à intégrer les équipes en fonction des opportunités.
| Nombre de départs (démissions, ruptures conventionnelles, licenciements ; ruptures PE et départs en retraite) (CDI - CDD) | 147 | 201 | 169 |
|---|---|---|---|
| Dont nombre de démissions (CDI - CDD) | 34 | 56 | 102 |
| Dont nombre de licenciements (CDI - CDD) | 28 | 31 | 5 |
L’accord collectif d’entreprise prévoyant un congé de mobilité pour motif économique, valable 3 ans, prévoit par avance l’ensemble des conditions applicables à ce type de départs. Ce dispositif, avec l’appui du Comité Social et Economique, nous a permis de continuer à adapter les effectifs à la réalité de l’activité.
Le taux de démission est en baisse en 2024 à 4,91 % contre 7,19 % en 2023. Concernant les collaborateurs de moins de 30 ans, le taux de démission est de 8,79 % en 2024 (8).
En 2024, le recours à l’intérim reste très faible : les contrats d’intérim représentent 1,03 % de l’effectif (0,95 % en 2023) pour un équivalent de 6,87 personnes à l’année (7,24 en 2023). La durée moyenne des missions s’élève à 12,91 jours (14,09 jours en 2023).
Le taux de rotation du groupe a poursuivi sa baisse en 2024, après la diminution observée en 2023, atteignant ainsi 15,10 %. Cette réduction s'explique par l'ajustement de nos effectifs à la situation économique, ainsi que le non-remplacement systématique des départs. En 2024, les organisations ont été stabilisées, le taux de promotion et de mutation est désormais à 7,08 %.
La politique de rémunération de Kaufman & Broad est définie de manière à contribuer à l’atteinte des objectifs du groupe. Elle doit également être un levier de la reconnaissance de la performance et de l’engagement des collaborateurs. La performance sociale et la performance économique sont étroitement liées.
Kaufman & Broad offre à chacun de ses salariés une politique de rémunération qui allie compétitivité externe et équité interne, et qui rétribue les performances tant individuelles que collectives. Le groupe veille à garantir une rétribution équitable prohibant toute discrimination afin de garantir des niveaux de rémunération identiques à postes et profils équivalents.
Kaufman & Broad remet à chaque collaborateur un document retraçant l’évolution de sa rémunération et de ses différentes composantes dans une optique de clarté et de transparence. Ce Bilan Social Individuel permet de mettre l’accent sur l’ensemble des dispositifs mis en place autour des collaborateurs, tels que formations, plan d’épargne groupe, actionnariat salarié, primes de cooptation versées à des associations référencées par Kaufman & Broad dans le cadre de sa politique de mécénat.
La structure de rémunération est identique pour l’ensemble des collaborateurs : une rémunération fixe, une rémunération variable et une rémunération incitative long terme constituée par les actions attribuées à titre gratuit.
La politique salariale est déclinée lors des revues salariales annuelles qui sont menées dans le cadre d’un processus structuré et homogène reposant sur une évaluation factuelle et objective des contributions et de la performance. Cette revue est effectuée avec l’ensemble des managers et la Direction des Ressources Humaines.
Depuis 2022, la Direction des Ressources Humaines a coconstruit une formation sur mesure pour accompagner le top management à mieux appréhender le sujet de la rémunération de leurs équipes : « Construire la rémunération de vos collaborateurs ». Les objectifs sont les suivants :
En 2023, cette formation a été déployée auprès de 100 % des managers qui participent aux Revues RH lors desquelles les décisions salariales sont prises. En 2024, 22 managers ont suivi ce module de formation. Aujourd’hui ce module est intégré au parcours de formation de tous les managers du groupe.
| Hommes | Femmes | Ensemble | |
|---|---|---|---|
| Employés | 61 928 | 40 122 | 44 637 |
| 63 439 | 42 649 | 46 605 | |
| • dont salaire de base | 35 042 | 31 360 | 32 122 |
| 33 434 | 32 160 | 32 402 | |
| Cadres | 91 199 | 67 663 | 80 916 |
| 93 704 | 64 911 | 81 116 | |
| • dont salaire de base | 70 434 | 55 182 | 63 770 |
| 69 802 | 52 205 | 62 109 |
Cette rémunération est présentée hors rémunération des mandataires sociaux qui figure à la section 3.2.3 « Rémunération des mandataires sociaux non-exécutifs ».
La rémunération annuelle moyenne brute globale du groupe (hors charges patronales) s’élève à 73 138 € et est stable par rapport à 2023 (73 157 €), le salaire de base brut par rapport à 2023, est en légère régression pour les employés (-0,9 % en 2024 vs. +0,1 % en 2023) et continue à progresser pour les cadres (+2,7 % en 2024 vs. +2,6 % en 2023).
La diversité des métiers du groupe entraîne une dispersion des rémunérations selon les activités. Ces moyennes ont donc une valeur indicative et doivent être interprétées avec précaution.
Les montants des charges sociales versés au titre des rémunérations pour les exercices 2023 et 2024 sont respectivement de 28,09 millions d’euros et 24,74 millions d’euros. Elles contribuent notamment au financement de :
Par accords successifs, depuis 2020, Kaufman & Broad a mis en place une participation aux bénéfices de l’entreprise ainsi qu’un intéressement. Ces accords prévoient la possibilité pour les collaborateurs de placer les sommes perçues sur le FCPE KB Actionnariat du PEE. L’accord sur l’intéressement, d’une durée déterminée de 3 ans, a été renouvelé par avenant le 3 septembre 2024.
Présentation de KB Factory
Créée dans le cadre de l’accord sur la gestion des emplois et des parcours professionnels (« GEPP ») signé le 16 février 2021, KB Factory est la plateforme dédiée au développement des compétences des collaborateurs de Kaufman & Broad. Elle accompagne le collaborateur tout au long de leur parcours professionnel et soutient la transformation du groupe face aux défis stratégiques majeurs.
KB Factory met en place un programme structuré de formation, articulé autour de plusieurs axes :
Formation aux compétences comportementales (« soft skills »)
En complément du développement individuel des collaborateurs, Kaufman & Broad met un accent particulier sur la formation autour de trois grands défis stratégiques :
En 2024, 98 % des collaborateurs ont bénéficié d’une formation, représentant 10 246 heures de formation, réparties comme suit :
La plateforme e-learning, accessible à tous et à tout moment, propose une large gamme de formations sous différents formats :
En 2024, 98 % de l’effectif, soit 710 collaborateurs, ont été formés, contre 94 % en 2023. Ces calculs sont basés sur l’effectif moyen, incluant les CDI, CDD et Alternants. Pour information, en 2024, l’effectif moyen est de 725,92 collaborateurs.
| Nb moyen d’heures de formation / collaborateur formé | Nb moyen d’heures de formation / collaborateur | Heures de formation | Proportion de l’effectif moyen formé | Proportion de la masse salariale | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2022 | 20,01 | 23,41 | 15 340 | 85% | 1,16% | ||
| 2023 | 22,33 | 23,73 | 16 655 | 94% | 1,40% | ||
| 2024 | 14,11 | 14,43 |
9 621
98%
0,95%
-37%
-39%
-42% (a)
+4%
-33%
(a) Le recul s’explique par (i) le passage à des formats plus courts et interactifs, (ii) une optimisation des parcours pour maximiser l’impact, (iii) une priorisation de la formation sur un public élargi avec une logique d’efficacité et d’agilité (+4 % d’effectif formé en 2024 par rapport à 2023).
Les domaines de formation comptabilisant un maximum d’heures et de stagiaires formés sont : l’expertise métier, les outils internes et les soft skills.
| Expertise métier | Soft Skills | Outils internes |
|---|---|---|
| 27 % des stagiaires | 10 % des stagiaires | 30 % des stagiaires |
| 32 % des heures | 28 % des heures | 18 % des heures |
Ces chiffres soulignent que les collaborateurs des filières métier opérationnelles sont plus formés. Le graphe suivant représente la répartition des heures de formation par filière métier et montre que 57,6 % des heures concernent les équipes opérationnelles : commercial, conception et achats techniques, développement foncier, de la production, programme et tertiaire.
Par ailleurs, certaines filières dépassent un taux de formation de 100 %, ce qui s’explique par :
Les objectifs de Kaufman & Broad consistent à garantir à ses collaborateurs, ainsi qu’à leurs proches une protection santé de qualité, afin de leur assurer une sécurité financière en cas de difficultés.
L’ensemble des collaborateurs bénéficie de garanties étendues invalidité permanente. Concernant les frais de santé, les collaborateurs bénéficient d’une couverture offrant des prestations parmi les plus compétitives du marché.
| Taux global | Répartition | Taux 2024 | Montants 2024 | |
|---|---|---|---|---|
| Part employeur | 4,59% | 60% | 2,75% | 106,26 |
| Part salariale | 40% | 1,84% | 71,1 |
| Absentéisme par motifs | 2024 | 2023 |
|---|---|---|
| Maladie | 4,1% | 2,61% |
| Accidents trajet/travail | 0,24% | 0,11% |
| Maternité | 1,18% | 0,87% |
| Événements familiaux | 0,28% | 0,37% |
| Total | 5,80% | 3,96% |
Le taux d’absentéisme maladie a augmenté entre 2023 et 2024. Les arrêts longue maladie (c'est-à-dire des collaborateurs qui ont plus de 100 jours ouvrés de maladie dans l’année) représentent 54,8 % des absences pour maladie.
Depuis 2024, les collaborateurs de Kaufman & Broad ont accès à une plateforme de gestion du stress, dénommée «Be good ».
La sécurité est au cœur des préoccupations de Kaufman & Broad. Dans le cadre de l’enquête Great Place to Work, les collaborateurs ont déclaré à 96 % que « les conditions de sécurité sont remplies ».
En 2024, six accidents de travail ont été enregistrés avec un taux de gravité des accidents de 55,1 % et un taux de fréquence de 10,48 %, dont cinq avec arrêt de travail et 10 accidents de trajet, dont cinq avec arrêt de travail. 353 jours calendaires d’absences sont liés aux accidents du travail et 226 jours calendaires liés aux accidents de trajets. En 2024, aucune maladie professionnelle et aucun accident de chantier n'ont été enregistrés impliquant des collaborateurs du groupe.
Par ailleurs, trois salariés bénéficient, au titre de l’équilibre entre vie professionnelle et vie personnelle, d’aménagement d’horaires.
Congé Maternité : depuis le 1er mars 2020, le congé maternité est maintenu en salaire par Kaufman & Broad sans condition d’ancienneté. Avant le départ en congé ou un mois avant le retour dans l’entreprise, un rendez-vous est organisé avec le manager et la RH. Si la salariée le souhaite, l’affiliation de l’enfant sur le contrat de la mutuelle santé peut s’effectuer dès sa naissance, sans coût supplémentaire. De plus, en 2024, 100 % des femmes revenant d'un congé de maternité ont reçu une augmentation individuelle.
Congé paternité : 100 % des collaborateurs hommes qui ont eu un enfant ont bénéficié de leur congé paternité. Ils prennent 28 jours de congé paternité.
En outre, chaque parent peut prendre un congé parental dans la limite maximum de 3 ans.
Le 30 septembre 2024, un nouvel accord a été signé intitulé « Accord sur la qualité de vie et des conditions de travail et l’égalité professionnelle entre les femmes et les hommes ». Ce nouvel accord qui vient se substituer à celui du 31 juillet 2019 énonce les principes garantissant l’équilibre personnel et professionnel.
Kaufman & Broad soutient les nouvelles formes d’organisation du travail au bénéfice de la qualité et de l’équilibre des différents temps de vie tout en accompagnant la performance du groupe. Il existe notamment une Charte portant sur l’équilibre des différents temps de vie et des conditions de télétravail qui a été mise en place avec le soutien des représentants du personnel. Chaque collaborateur du groupe est encouragé, tous les ans, à exprimer son point de vue sur l’équilibre entre sa vie professionnelle et personnelle et sur les conditions d’activité en télétravail.
Cet accord sur la qualité de vie et des conditions de travail prévoit également « un usage raisonné des outils numériques et le droit à la déconnexion ». A cette fin, une Charte a été élaborée et mise à disposition de l’ensemble des collaborateurs.
Comme indiqué dans « l'Accord sur la Qualité de Vie au Travail et l'Égalité professionnelle entre les femmes et les hommes » signé avec les représentants du personnel le 30 septembre 2024, le groupe a mis en place un système d'entretiens annuels et s'engage à suivre leur réalisation afin de construire au mieux la carrière des collaborateurs. Chaque salarié bénéficie, dès sa première année, d'un entretien annuel lui permettant d'exprimer ses souhaits de carrière à court et long terme.
Opportunité de partage, l’entretien professionnel permet :
Le taux de réalisation des entretiens professionnels pour l’année 2024 reste très positif, à 97,5 %.
Le bilan de formation est présenté annuellement aux partenaires sociaux et fait l'objet d'un suivi durant l'année de mise en œuvre du plan de compétences.
Le groupe respecte la représentation collective des collaborateurs et la liberté syndicale. Le climat social au sein du groupe Kaufman & Broad repose sur un principe de construction mutuelle entre la direction, les collaborateurs et leurs représentants, et ceux avec une attitude neutre vis-à-vis des différentes organisations syndicales.
Le groupe favorise l’expression individuelle des collaborateurs, notamment par l’animation des instances de représentants du personnel, la mise en place d’une organisation RH de proximité et la promotion d’outils de type enquête d’engagement. Le groupe adopte à leur égard une attitude d’écoute, et plus particulièrement, lors des entretiens d’appréciation qui sont conduits tous les ans par les managers. Conformément à la loi, le groupe met à la disposition des représentants des collaborateurs les moyens nécessaires à l'accomplissement de leur mission. Cela comprend :
En mars 2023, ont eu lieu de nouvelles élections du Comité Social et Économique (ci-après le « CSE »). À la suite de ces élections, les salariés sont représentés, au sein du CSE, par 15 élus (9 cadres, 6 employés), soit 5 élus de plus qu’en 2018.
Le CSE a mis en place 3 commissions :
Les organisations syndicales sont représentées par deux délégués syndicaux, l’un du Syndicat national des gardiens concierges et employés de l’immobilier Force Ouvrière (FO), l’autre du Syndicat national de l’urbanisme de l’habitat et des Administrateurs de biens de la Confédération Française de l’Encadrement - CGC (CFE-CGC).
La direction et les représentants du CSE se réunissent tous les mois dans le cadre des réunions ordinaires. La direction et les membres de la CSSCT se réunissent tous les trois mois.
Les organisations syndicales et la direction se réunissent à l’occasion des Négociations Annuelles Obligatoires chaque année et autant que de besoin en fonction des obligations légales et des priorités de négociation définies par le groupe.
Tout salarié, tout candidat à un emploi, un stage ou une période de formation en entreprise est protégé contre la discrimination au travail. Opérer une distinction entre les salariés (ou entre les candidats à l'embauche ou à l'accès à un stage ou à une période de formation en entreprise) constitue une discrimination lorsqu'elle est fondée sur un des 23 critères stipulés dans le Code de Travail.
Le groupe s’attache à recruter et à promouvoir les collaborateurs au regard de l’adéquation de leur profil aux exigences des postes proposés, sans autre critère discriminant à savoir l’âge, le handicap, l’ethnicité, le statut marital, le genre, l’orientation sexuelle ou l’origine sociale.
De plus, le groupe prend l’engagement de travailler et de communiquer pour sensibiliser les collaborateurs à partager des règles de vie d’entreprise communes à tous permettant l’épanouissement de chacun et de lutter contre d’éventuelles situations de discrimination et de harcèlement. Tout manquement au Code d'éthique ainsi qu'aux lois et règlements applicables expose le salarié responsable à des sanctions disciplinaires prévues par le groupe. Les salariés témoins ou ayant dénoncé des actes discriminatoires ne peuvent pas être sanctionnés, licenciés ou discriminés.
Kaufman & Broad n’est présent qu’en France, pays qui a ratifié et transposé dans son droit du travail les huit Conventions fondamentales de l’Organisation Internationale du Travail. De ce fait, le groupe respecte l’ensemble des stipulations présentes dans ces conventions en matière de liberté d’association et de droit de la négociation collective, de non-discrimination en matière d’emploi et de profession, d’élimination du travail forcé ou obligatoire, et d’abolition effective du travail des enfants.
Kaufman & Broad s’engage activement en faveur de l’égalité professionnelle entre les femmes et les hommes. Chaque année, le groupe présente aux partenaires sociaux un plan d’action détaillant les mesures mises en place pour répondre à cet engagement. En 2024, plusieurs axes prioritaires ont été renforcés :
Au 31 décembre 2024, les femmes représentaient 50,7 % des effectifs du groupe et 43,8 % des postes d’encadrement, marquant une légère baisse de 1,8 point par rapport à 2023. Depuis 2014, des revues individuelles et collectives sont menées avec les responsables hiérarchiques pour assurer un suivi de carrière équitable. Ces dispositifs permettent d’identifier les talents féminins, de reconnaître leur potentiel et d’accompagner leur accès à des postes à responsabilités.
Le groupe a renforcé l’accès à la formation pour toutes ses collaboratrices, notamment grâce à une plateforme digitale. Cet outil favorise l’apprentissage des femmes implantées localement ou ayant des contraintes familiales, en leur offrant des formations adaptées, quel que soit leur métier, et en particulier pour les non-cadres.
Le groupe affirme son rôle d’acteur responsable à travers :
Dans le cadre de son engagement en faveur de l’insertion professionnelle et du maintien dans l’emploi, Kaufman & Broad a poursuivi sa politique en faveur des jeunes et des seniors à travers l’accord du 6 juin 2024 relatif à la Gestion des Emplois et des Parcours Professionnels. Cet accord, initialement négocié le 19 juin 2023 et renforcé en 2024, repose sur quatre priorités stratégiques :
Le groupe s’engage également à accompagner le maintien et le retour à l’emploi des salariés d’au moins 57 ans (ou 55 ans pour les personnes en situation de handicap).
Au 31 décembre 2024, les salariés âgés de 55 ans et plus représentaient 17,32 % de l’effectif total, contre 17,12 % en 2023.
Le groupe considère que l’intégration des jeunes est un levier clé pour capter les compétences émergentes nécessaires à l’entreprise de demain. Cette politique concerne aussi bien les jeunes diplômés entrant sur le marché du travail, que les alternants et stagiaires.
Pour garantir un accès pérenne à l’emploi, Kaufman & Broad s’est engagé à maintenir un minimum annuel de :
Dans le cadre de l’adaptation des effectifs aux réalités opérationnelles et économiques, un congé de mobilité a été instauré pour accompagner les collaborateurs concernés vers un emploi stable. Ce dispositif prévoit :
En 2024, un seul congé de mobilité a été initié, contre 14 en 2023. Parmi ces 14 cas, 4 ont conduit à une rupture de contrat en 2023 et 10 en 2024. L'ensemble des bénéficiaires a retrouvé un emploi stable en dehors du groupe.
Avec ces actions, Kaufman & Broad réaffirme son engagement en faveur de la diversité intergénérationnelle, en facilitant l’insertion des jeunes, le maintien des seniors dans l’emploi, et la transmission des compétences pour assurer une dynamique durable au sein de l’entreprise.
| Âge | 2024 | 2023 |
|---|---|---|
| Moins de 24 ans | 16 | 16 |
| 25 à 29 ans | 92 | 103 |
| 30 à 34 ans | 91 | 106 |
| 35 à 39 ans | 95 | 84 |
| 40 à 44 ans | 80 | 110 |
| 45 à 49 ans | 89 | 80 |
| 50 à 54 ans | 67 | 82 |
| 55 à 59 ans | 74 | 75 |
| Plus de 60 ans | 37 | 45 |
| TOTAL | 641 | 701 |
Kaufman & Broad s’engage activement à promouvoir l’inclusion des personnes en situation de handicap et à favoriser leur accès à l’emploi. Cette politique repose sur plusieurs leviers stratégiques visant à garantir l’égalité des chances et à améliorer la qualité de vie au travail pour ces collaborateurs.
Au 31 décembre 2024, le groupe comptait 10 travailleurs en situation de handicap dans ses différentes entités, contre 4 en 2010, illustrant une progression continue en faveur de l’intégration de ces talents.
Cette politique s’articule autour de quatre axes prioritaires :
| Engagements/ Objectifs du groupe | Résultats 2024 | Prochaines étapes / Améliorations |
|---|---|---|
| Obtenir la certification Great Place To Work d’ici 2026 | Obtenue en 2023 | Maintien de la certification et suivi des critères d’amélioration |
| Développer une politique d’engagement sociétal des collaborateurs | Taux de participation stable à l’arrondi solidaire et engagement dans des actions de mécénat | Renforcer la communication interne pour encourager la participation |
| Taux de réalisation des entretiens professionnels > 90 % | 97,5 % réalisés en 2024 | Maintien de l’engagement et suivi de la qualité des entretiens |
| Former plus de 75 % des collaborateurs chaque année | 98 % formés en 2024 | Assurer un suivi sur l’impact des formations sur les compétences |
| Maintenir une politique de maintien et de retour à l’emploi pour les personnes d’au moins 55 ans | 17,32 % des effectifs ont 55 ans et plus | Continuer les actions d’accompagnement et de transmission des savoirs |
| Recruter 4 % de jeunes en alternance dans l’effectif du groupe | 9,7 % des effectifs en alternance | Objectif largement dépassé, suivi de l’évolution vers des CDI |
| Obtenir 90/100 à l’Index Égalité Homme – Femme en 2026 | Score de 88/100 en 2023 | Poursuivre les actions correctives pour réduire les écarts de rémunération |
| Maintien de l'actionnariat salarié à au moins 10 % | 10,17 % des salariés actionnaires au 30 novembre 2024 | Suivi de la participation des salariés pour maintenir l’engagement |
Le modèle d’affaire publié aux sections 5.1.2.2.2. du présent chapitre et 1.1.1.2 « Présentation de la Société » du chapitre 1 présente une vision synthétique de la chaine de valeur du groupe.
Partie amont :
contre le travail dissimulé. Sont également considérées comme fournisseurs de 1er rang les fournisseurs de services et professions libérales (architectes, bureaux d’études, avocats, assurances, etc.). Le groupe identifie :
L’activité du groupe se déroulant exclusivement en France avec des partenaires majoritairement français, aucun risque majeur lié au travail des enfants ou au travail forcé n’a été identifié.
La sécurité constitue un enjeu majeur sur les chantiers de construction. En tant que Constructeur Non Réalisateur, Kaufman & Broad confie la conception et le suivi de l’exécution des travaux à des prestataires spécialisés, comme des architectes et des bureaux d’études et de contrôle indépendants, formant l’équipe de maîtrise d’œuvre du projet. Cette équipe effectue le suivi des travaux et s’assure de la conformité réglementaire et contractuelle de la réalisation de l’opération par les entreprises de constructions. Le groupe vérifie que ces prestataires respectent leurs obligations administratives et légales, notamment en matière d’assurances, de cotisations sociales et d’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés.
Kaufman & Broad, en tant que Maître d’Ouvrage, désigne dès la conception des ouvrages un Coordonnateur Sécurité et Protection de la Santé (SPS) indépendant sur chacun de ses projets. Le coordonnateur SPS désigné par Kaufman & Broad doit justifier d'une expérience professionnelle assurée par des organismes de formation certifiés ou d'un diplôme et avoir une formation spécifique de coordonnateur SPS (actualisée tous les cinq ans).
En phase de conception, le coordonnateur SPS identifie les risques liés au chantier ainsi que les risques liés aux interventions ultérieures sur l’ouvrage, et informe les différentes entreprises intervenantes sur les chantiers des risques qu’ils encourent. Dans le cadre de ce dispositif, les entreprises doivent également établir leur Plan Particulier de Sécurité et de Protection de la Santé (PPSPS) propre au projet. Sur cette base, le coordonnateur SPS est chargé d’élaborer un Plan Général de Coordination de Sécurité et de Protection de la Santé (PGCSPS) harmonisant les mesures comprises dans les PPSPS. Le coordonnateur SPS a par ailleurs la charge de constituer un Dossier d’Intervention Ultérieure sur l’Ouvrage (DIUO) prenant en compte les enjeux de sécurité.
En phase d’exécution, le coordonnateur SPS contrôle les risques, partage les consignes aux entreprises et veille au respect de l’application des consignes de prévention en matière de sécurité.
La politique de Kaufman & Broad est de choisir généralement l’ensemble de ses entreprises et fournisseurs sur appel d’offres. Kaufman & Broad sélectionne également ses fournisseurs et les produits souhaités sur la base d’un certain nombre de critères extra-financiers. En effet, le groupe a rejoint une initiative sectorielle - et a participé en 2024 aux ateliers d’amélioration continue - visant à définir et collecter certains indicateurs liés à l’éthique, la gouvernance et des informations sociales et environnementales des fournisseurs.
Cette plateforme concerne les engagements techniques les plus significatifs. Ce questionnaire, appelé « préqualification éthique des affaires & développement durable », invite les fournisseurs à renseigner des informations sur :
Ce questionnaire, confidentiel pour les donneurs d’ordres, est obligatoire et présenté au(x) valideur(s) et/ou signataire(s) du marché.
Kaufman & Broad a généralisé des outils permettant la dématérialisation du traitement des appels d’offres via le dépôt en ligne des documents et la signature électronique des marchés. Cela a notamment permis de réduire le volume des dossiers papier et d’apporter plus de réactivité par un suivi des dossiers et des relances en ligne, au bénéfice des fournisseurs autant que du groupe.
Il arrive que Kaufman & Broad soit à la fois Maître d’Ouvrage et Maître d’Œuvre de conception et/ou d’exécution « interne ». C’est généralement le cas dans les programmes de maisons individuelles en village ainsi que dans les programmes dont les enjeux organisationnels, stratégiques, financiers ou techniques le requièrent. Le groupe assume alors la responsabilité, non seulement de la conception, mais également de la réalisation et du déroulement du chantier.
L’accès aux chantiers est conditionné à l’autorisation préalable du groupe et au port d’équipements de protection individuelle. La commande et le renouvellement de ces équipements sont centralisés.
Le risque d’accident corporel grave sur un chantier ne peut être totalement écarté malgré le respect des réglementations en vigueur et le suivi des procédures du groupe. Si ce risque venait à survenir, un process interne a été mis en place pour organiser la remontée de l'information auprès des directions techniques et d’agence régionales afin de pouvoir suivre le sujet en lien avec les entreprises impliquées. Selon la gravité, la Direction Juridique, la Direction de la Qualité et la Direction Générale seraient également informées et impliquées dans le suivi.
Par ailleurs, le groupe est particulièrement vigilant sur les conditions de recours à la sous-traitance de ses fournisseurs et le respect des dispositions légales tant sur le plan social, environnemental que sur le plan de la sécurité des personnes. En particulier, la procédure de signature des marchés impose de vérifier systématiquement que les sous-traitants que feraient intervenir les fournisseurs soient à jour de leurs cotisations sociales. Les représentants légaux doivent également certifier sur l’honneur qu’ils n’emploient aucune main-d’œuvre en situation irrégulière. Le non-respect des obligations peut entrainer une rupture contractuelle.
Kaufman & Broad rappelle également ses exigences en matière de sécurité dans sa Charte Ethique Fournisseurs. Les partenaires et intervenants doivent assurer la sécurité et la santé de leurs collaborateurs dans l’exercice de leurs fonctions, en particulier par l’application stricte des règles régissant les chantiers. Ils doivent également sensibiliser leurs collaborateurs sur celles-ci si besoin. Cette attention doit concerner les collaborateurs ainsi que les intérimaires, les salariés des fournisseurs et des sous-traitants sur les chantiers et plus généralement toute personne susceptible de se trouver à proximité des chantiers et notamment les riverains, ou les utilisateurs finaux des constructions.
Les risques liés à la chaîne de valeur sont détaillés dans les sections 4.1.2. « Assurances » et 4.2.2.3. « Risques liés aux relations avec les fournisseurs ».
L’activité du groupe consiste à développer des projets immobiliers - des logements de manière majoritaire - visant à second œuvre, tandis que le gros œuvre reste géré par chaque agence. Cette centralisation du référencement des fournisseurs de second rang (composants) permet de renforcer les relations avec des fournisseurs durables via des contrats cadres et de garantir une qualité uniforme des prestations sur l’ensemble du territoire. C’est aussi un moyen pour Kaufman & Broad de maîtriser la qualité des produits, de pouvoir garantir un même niveau de prestation et une image commune aux programmes sur l’ensemble du territoire.
Le respect des droits fondamentaux
Le groupe soutient les principes du Pacte Mondial de l’ONU touchant aux Droits de l’Homme, aux normes de travail et à l’environnement et veille au respect des principes qu’il définit, notamment les droits fondamentaux issus de la Déclaration Universelle des Droits de l’Homme, la dignité et la valeur de la personne humaine, la vie privée des salariés et l’égalité des droits des femmes et des hommes.
Dans le cadre de sa Charte Éthique Fournisseurs appliquée à tous ses partenaires, Kaufman & Broad demande à ses fournisseurs de respecter et promouvoir les droits fondamentaux, notamment ceux visés par les conventions de l’OIT. Les fournisseurs s'engagent ainsi à ne pas avoir recours au travail forcé ou obligatoire tel que défini dans les conventions C29 et C105 de l'Organisation Internationale du Travail (OIT). Les fournisseurs s'engagent également à appliquer les dispositions relatives à l'élimination du travail des enfants et à la protection des enfants et des adolescents, telles que définies par la législation. Ils s'engagent en particulier à ne pas employer de personnes n'ayant pas atteint l'âge minimum requis pour travailler en vertu de la législation ou, à défaut, par les conventions C138 et C182 de l'OIT.
La diversité et la lutte contre la discrimination
Le groupe encourage la diversité des profils et des parcours dans le respect de ses engagements de non-discrimination. Le groupe s’est engagé contre toute forme de discrimination. Kaufman & Broad demande dans le cadre de la Charte Éthique Fournisseurs à lutter contre toute forme de discrimination.
La liberté d’association et le droit de négociation
Le groupe favorise l’expression individuelle des collaborateurs, notamment par l’animation des instances de représentants du personnel. Kaufman & Broad demande dans le cadre de sa Charte Éthique Fournisseurs à ses partenaires de respecter la représentation collective des collaborateurs et la liberté syndicale de leurs collaborateurs.
La durée du travail et le niveau de rémunération
Kaufman & Broad s’engage à favoriser la qualité de vie au travail et personnelle en garantissant notamment le respect des règles légales en matière de temps de travail et de rémunération. Le groupe demande dans le cadre de sa Charte Ethique Fournisseurs annexée aux contrats de :
La sécurité des interventions sur les produits commercialisés
Kaufman & Broad confie à un Coordonnateur Sécurité et Protection de la Santé (CSPS) indépendant, la réalisation d’un dossier d’intervention ultérieure sur l’ouvrage (DIUO) prenant en compte les enjeux de sécurité. Ce dossier est systématiquement transmis au client (syndic en cas de copropriété, investisseur institutionnel ou bailleur).
Dépendance fournisseurs
Au cours de l’exercice 2024, les dix premiers fournisseurs ont représenté 26,1 % des flux facturés par les fournisseurs, et le premier fournisseur a représenté 12.6 % de ceux-ci.
répondre aux besoins fondamentaux de logement dignes, tels que définis dans le « plancher social » des Objectifs de Développement Durable (ODD) de l’ONU.
Ces projets s’adaptent aux évolutions démographiques et sociales, en tenant compte des enjeux du mal-logement, de la réduction des inégalités, ainsi que des besoins spécifiques des étudiants et des seniors.
L’évaluation des impacts, dépendances, risques et opportunités liés aux communautés potentiellement affectées par l’activité du groupe prend en compte :
Le groupe est à l’écoute du marché et dispose d’une organisation interne lui permettant d’adapter et de faire évoluer ses produits rapidement.
Pour soutenir les primo-accédants, le groupe développe des logements à prix maîtrisés, vendus environ 20 % en dessous du prix du marché (moins de 4 000 €/m² TTC en Île-de-France et moins de 3 000 €/m² TTC en région).
Ces programmes, situés en périphérie mais bien connectés aux centres-villes via les transports en commun, répondent aux critères de solvabilité des primo-accédants tout en étant attractifs pour les investisseurs. Grâce à son savoir-faire, Kaufman & Broad conçoit des logements compacts et agréables à vivre, tout en respectant ses standards de qualité et de performance environnementale.
| Typologie d’acheteur en nombre | 2024 | 2023 | 2022 |
|---|---|---|---|
| Investisseur | 12% | 13% | 31% |
| Bloc | 73% | 78% | 56% |
| Primo-accédant | 12% | 7% | 8% |
| Second accédant | 3% | 2% | 5% |
| TOTAL | 100% | 100% | 100% |
Innover pour rendre plus abordable l’accession à la propriété : les logements en Bail Réel Solidaire
La politique de Kaufman & Broad est d’innover et de s’impliquer dans le développement de montages immobiliers innovants au service de l’accessibilité de ses produits. Plusieurs programmes en zone tendue sont ainsi commercialisés sous le montage du Bail Réel Solidaire (BRS).
Indicateur : en 2024, 68 % des réservations logements du groupe sont des lots soumis à des conditions de ressources pour les acquéreurs ou occupants locataires (contre 66 % en 2023).
Le principe du BRS consiste à dissocier le foncier du bâti. Le foncier est porté par un Organisme Foncier Solidaire (OFS) sur le long terme et loué à un prix faible à l’acquéreur du bâti. Cela permet une baisse du prix d’achat de l’ordre de 25 % à 35 % au bénéfice de ménages modestes resolvabilisés, pouvant ainsi accéder à la propriété.
Kaufman & Broad travaille également étroitement avec les bailleurs sociaux afin de contribuer à la construction de logements locatifs intermédiaires et de logements locatifs sociaux (logements locatifs à destination de foyers à plus faibles revenus). Les loyers, tout comme la désignation des locataires, sont soumis à des règles fixées par l’État. L’accès au logement social est soumis à des conditions de ressources, car ces logements disposent d’un dispositif fiscal dédié à leur financement spécifique et sont gérés par des organismes agréés par l’État. Il peut notamment s’agir de logements :
Pour faire face aux besoins de réalisation de programmes de logement social (notamment dans des territoires en dehors des grandes métropoles, c'est-à-dire en zones 2 et 3 sociales, zones Pinel B2 et C), le groupe a créé une structure dédiée, Kalilog, pour proposer une réponse nationale à ces enjeux. Cette activité est pour le groupe la concrétisation d’une opportunité à impact sociétal positif qui permet une nouvelle diversification et un développement complémentaire pour des projets VEFA 100 % social. Kalilog permet aux collectivités d’atteindre le seuil de 25 % de logements sociaux imposé par la loi SRU, tout en favorisant le maintien des jeunes ménages, familles et seniors dans leur région.
| Nombre de lots construits à l’avancement en 2024 | Chiffre d'affaires en 2024(a) | Part du chiffre d’affaires global en 2024 (b) | Nombre de lots construits à l’avancement en 2023 | Chiffre d'affaires en 2023(a) | Part du chiffre d’affaires global en 2023 (b) | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Résidences seniors | 180 | 28 846 | 3% | 27 | 31 207 | 2% | ||
| Résidences étudiants | 329 | 28 386 |
Déjà implanté dans les principales métropoles, Kaufman & Broad a au fil des années renforcé son maillage territorial en s’établissant dans des villes grandes agglomérations, notamment grâce à l’acquisition de sociétés comme Serge Mas Promotion, Safaur et Seri Ouest. Cette stratégie permet au groupe de diversifier ses projets tout en contribuant au dynamisme économique des territoires.
En tant que développeur-constructeur, le groupe joue un rôle significatif dans la création d’emplois, en générant des opportunités économiques dans les régions où il opère. Kaufman & Broad privilégie le recours aux fournisseurs et entreprises locales, valorisant ainsi les savoir-faire régionaux et renforçant les économies locales. Selon une étude de la Banque des Territoires (Perspective 2020), chaque logement neuf construit contribue à la création ou au maintien de 2,4 emplois, répartis entre 1,2 emploi direct et 1,2 emploi indirect.
Pour intégrer les citoyens au projet immobilier, le groupe collabore également avec des associations spécialisées dans la participation des habitants, tenant compte de l’histoire des lieux et du projet urbain, et facilitant les échanges entre le groupe, les riverains et les élus. Ainsi, depuis 2020, un partenariat opérationnel avec l’association Empreintes Citoyennes a permis de développer la « Démarche (H)urbaine », favorisant un aménagement urbain ouvert au dialogue et attentif aux attentes du territoire et de ses acteurs.
Reconnaissant l’impact des projets urbains sur le cadre de vie, les usages et la mobilité, Kaufman & Broad organise, autant que possible, des réunions de concertation avec les riverains avant le dépôt du permis de construire. Généralement initiées par la municipalité, ces réunions visent à informer les résidents, à échanger sur le déroulement du projet et à considérer leurs retours.
Ces deux projets de recyclage foncier à Toulouse se développent sur deux anciennes friches industrielles totalisant plus de 5 hectares. Ces terrains très imperméabilisés étaient occupés par des concessions automobiles, dans un environnement résidentiel. Kaufman & Broad et la mairie ont organisé des réunions de concertation en 2022 et 2023 avec les riverains et parties prenantes aux projets. Ces échanges ont permis certaines améliorations des projets au stade de la conception, notamment sur des enjeux urbains, architecturaux et en matière de végétalisation des sites.
Kaufman & Broad et la Mairie ont organisé une réunion avec les riverains qui a permis la présentation du projet, lequel s’inscrit dans un contexte urbain particulier. Kaufman & Broad a donc pu démontrer les qualités de son projet pour tenir compte de spécificités du secteur, étant dans un périmètre ABF, avec une programmation de résidence sociale intergénérationnelle en bois. Le groupe a également présenté et échangé sur le choix de traitement des clôtures et des végétaux mitoyens pour la gestion des limites séparatives durant les réunions avec les riverains et présenté le calendrier prévisionnel de l’opération. Des mails réguliers adressés aux participants permettent d'échanger avec les parties prenantes en phase de travaux et d’informer les riverains sur les étapes clés du projet.
Conformément aux obligations légales, toutes les autorisations d’urbanisme obtenues par le groupe sont affichées de manière visible sur les sites concernés. Les documents relatifs à ces autorisations sont accessibles au public sur demande auprès des collectivités compétentes. Les tiers, tels que les associations ou les riverains, disposent d’une période pour contester ces autorisations en se fondant sur leur conformité aux règles d’urbanisme locales et au Code de l’urbanisme.
Conscient des impacts potentiels des chantiers sur les riverains et le personnel, le groupe met en place des mesures pour réduire les nuisances telles que les déchets, les eaux usées, le bruit, la poussière, l’aspect visuel du site et les risques pour la santé. Kaufman & Broad impose à ses fournisseurs la prise en compte de ces enjeux, soit par des clauses contractuelles, soit par des initiatives internes comme la charte « Chantier vert à Faibles Nuisances ». Le groupe peut également être assisté par un Assistant à Maîtrise d’Ouvrage Environnementale (AMOe).
Les riverains disposent d’un contact au sein du groupe pour signaler d’éventuelles nuisances. De plus, sur certaines opérations, une entreprise de nettoyage est mandatée pour entretenir régulièrement les abords immédiats du chantier.
Kaufman & Broad s’engage à collaborer étroitement avec les collectivités locales pour garantir que ses projets immobiliers s’intègrent harmonieusement aux politiques publiques d’aménagement du territoire et de la ville. Chaque programme est conçu en concertation avec les communes, contribuant ainsi aux initiatives locales et à la préservation du patrimoine. Les emplacements sont choisis selon des critères qualitatifs, tels que la qualité du terrain, l’accessibilité, la proximité des équipements publics, des commerces, des transports en commun et des services.
Le phasage des programmes peut être ainsi lié à l’ouverture de nouveaux services ou équipements publics. Sur de grands projets, Kaufman & Broad diversifie ses métiers, afin d’adopter une vision de logistique urbaine et de créer un véritable dynamisme économique.
À 15 min à pied du Capitole, sur la rive gauche de la Garonne, Kaufman & Broad a livré un projet résidentiel situé à quelques pas du Monument Historique du Dôme de la Grave et du jardin Raymond VI. Inspirée de l’œuvre originale de Fernand Pouillon, la résidence Cour du Dôme crée un dialogue entre une écriture contemporaine et le patrimoine architectural de Toulouse pour mieux les révéler l’une l’autre. Elle emprunte sa silhouette aux dimensions imposantes de l’ancien hôpital dont elle a pris la place, tout en exprimant une certaine délicatesse grâce au travail fin des corniches et des dessins en façades. Respectueuse des bâtiments alentour, et soucieuse de valoriser le patrimoine de la ville, l'opération se pare de tuiles, de briques traditionnelles ainsi que de pierres de Caylus, typiques de la région. La prise en compte de la dimension patrimoniale dans le projet et la qualité du dialogue avec l'Architecte des Bâtiments de France a été au cœur de la conduite de l'opération par Kaufman & Broad.
Le groupe contribue également systématiquement et sur tous les projets au financement des équipements publics par le biais des taxes d’aménagement, et sur certaines opérations par des dispositifs tels que le Projet Urbain Partenarial, une méthode de financement contractualisé avec la collectivité permettant le financement en tout ou partie des équipements publics nécessaires au fonctionnement des projets menés. Kaufman & Broad est sollicité pour développer et améliorer l’attractivité des quartiers dans lesquels le groupe implante ses opérations. Dans le cadre du projet Green Lodge à Villepreux, un gymnase et une école ont ainsi été réalisés puis rétrocédés à la ville, dans le cadre d'un projet urbain de partenariat associé à cette opération de plus de 500 logements.
Le groupe soutient plusieurs organisations indépendantes en lien avec la recherche, l'innovation et l'action envers une ville plus vertueuse intégrant les enjeux environnementaux et de transition écologique. La non remise en question du consensus scientifique international relatif au changement climatique fait partie des critères de soutien du groupe. Les organisations soutenues sont :
exemplaires. Elle a pour objectifs de : faire prendre conscience de l’urgence à diminuer l’empreinte carbone des bâtiments ; développer la connaissance sur le bâtiment bas-carbone ; inciter à construire bas-carbone.
Kaufman & Broad a constitué un Fonds de dotation. Il s'agit d'une entité à but non lucratif créée au service de la politique de mécénat du groupe pour permettre de financer des actions caritatives, de réaliser des missions d’intérêt général et de proposer aux collaborateurs d’y prendre part. Le Fonds de Dotation Kaufman & Broad fait le choix de s’engager en faveur de la qualité de vie et de l’éducation. Le Fonds de Dotation Kaufman & Broad a pour mission d’agir pour que des femmes, des hommes et des enfants puissent se construire un avenir grâce à l’accès à l’éducation et au savoir, à la santé, au sport, aux arts et à la culture. Ces convictions et ces valeurs guident les actions menées par le Fonds de Dotation Kaufman & Broad dans l’accompagnement de chaque projet.
En 2024, le Fonds de Dotation Kaufman & Broad a par exemple soutenu :
Les clients et utilisateurs de l’entreprise sont le plus souvent :
Le groupe n’identifie pas de typologies de clients ou utilisateurs finaux pour lesquelles les produits commercialisés présenteraient un risque matériel de nocivité, de maladies chroniques, de protection de la vie privée, de protection de données, de discrimination, d’accessibilité, de stratégie marketing et commerciale agressive.
La politique du groupe est de considérer les labels et certifications comme un gage de qualité envers les parties prenantes du groupe qui démontre la qualité de ses programmes, et notamment la performance énergétique, environnementale et sociétale des bâtiments réalisés.
Dans ce cadre, le groupe a désigné des Référents Certification Environnementale pour chaque agence. Un contrôle de la désignation des Certificateurs est réalisé lors des comités fonciers, d'engagement et d’acquisition.
Le management de projet est mis en œuvre par les équipes opérationnelles en suivant les process internes Symphonik (référentiel de gestion des opérations immobilières du groupe). La direction Qualité Architecture et Expérience Client a pour rôle de veiller à la bonne mise en place des process et au respect des niveaux et exigences de la qualité souhaitées.
Sur l’activité Logement, les logements certifiés apportent une valeur ajoutée aux acquéreurs en termes de confort d’usage par rapport aux niveaux réglementaires, notamment en termes de performance thermique, énergétique et environnementale, acoustique, de santé et de sécurité.
La politique du groupe est que tous les projets de logements lancés intègrent une certification qualité et environnement par un tiers indépendant accrédité par le COFRAC. Le COFRAC est l’organisme national français d’accréditation reconnu à l'international par l’International Laboratory Accreditation Cooperation (ILAC), l’International Accreditation Forum (IAF) et l’European co-operation for Accreditation (EA).
Ces certifications ou labels sont adaptés à chaque programme en fonction des attentes. Pour chaque bâtiment tertiaire, le groupe vise à minima une double, voire triple, certification :
| Certification NF Habitat | Certification BREEAM | Certification LEED | Certification WELL ou Osmoze | Label Bâtiment Bas Carbone (BBCA) |
|---|---|---|---|---|
| NF Habitat HQE | Label Effinergie + | Label Bâtiment Biosourcé | Label Biodivercity | Certification Effinature |
Objectif : atteindre un niveau de 100 % des projets tertiaires livrés bénéficiant à minima d’une double certification.
L’opération d’Immobilier d’entreprise Highlight, siège du groupe depuis 2022, a ainsi reçu la certification Well Core & Shell. Cette certification garantit un certain nombre de paramètres liés au confort d’usage (qualité de l’air intérieur, confort hygrothermique et acoustique, confort de l’éclairage naturel et artificiel, biophilie, etc.) qui contribuent à la santé, au bien-être et à la productivité des employés.
Kaufman & Broad en logement : assurer un suivi personnalisé à chacun des clients. La politique du groupe est d’accompagner ses clients sur toutes les phases du projet immobilier. Les actions concernent aussi bien :
Pour plus de détails le lecteur est invité à se reporter au chapitre 1 section 1.1.2.2.4 « Clientèle ».
Le groupe a toujours cultivé le sens de la qualité et de la pérennité de ses réalisations. Les collaborateurs restent les garants de cette culture de la qualité, qui s’exprime à travers les constructions mais aussi à travers l’accompagnement et la satisfaction client.
Le groupe a déployé une plateforme client digitale : Klient 360. Elle permet d’historiser tous les documents signés avec les clients et toutes les correspondances reçues et envoyées aux clients. Relié à l'espace client, cet outil s’est imposé comme un atout collaboratif au service de la relation client de Kaufman & Broad.
L’enquête de satisfaction client a pour objectif d’affiner la mesure de la satisfaction en interrogeant systématiquement tous les ménages acquéreurs de logement à quatre moments précis de leur parcours client :
Les résultats de ces enquêtes servent à identifier les principaux leviers de satisfaction et d’insatisfaction afin de les analyser et de faire évoluer les process internes pour améliorer la satisfaction client et pouvoir piloter la performance des différentes directions. Ces enquêtes de satisfaction et analyses sont réalisées par BVA, un organisme tiers indépendant reconnu expert qui assure la traçabilité et fiabilité des résultats.
Les résultats sont analysés en fonction du type d’acquéreurs, produits et sur l’ensemble des agences du groupe. Pour assurer un alignement entre la stratégie du groupe et les projets d’amélioration mis en œuvre, les résultats sont présentés une fois par an aux membres du CODIR et CODIREL. Les Directeurs régionaux, directeurs d’Agence et de la relation client ont accès à la plateforme BVA leur permettant de suivre les résultats de satisfaction client et les verbatims clients de manière continue et à minima par trimestre.
et CODIREL comprennent désormais une composante liée aux résultats de cette enquête de satisfaction client. À la suite des premières enquêtes de satisfaction, des groupes de travail ont été formés afin de réécrire le parcours client en valorisant constamment l’orientation client et en recherchant un même niveau de qualité dans l’ensemble des agences. Ce travail a abouti à la rédaction du parcours client de manière lisible et transparente, qui est désormais communiqué à l’ensemble des nouveaux acquéreurs de logement à travers un document intitulé « l’Essentiel » qui a été remis à jour en 2024. Ces enquêtes ont également permis d’identifier les visites cloison ainsi que les livraisons comme des moments clés pour la satisfaction client, suscitant un travail d’audit et de recommandations pour améliorer la prise en charge des acquéreurs dans ces moments particuliers. La méthodologie appliquée permet d’identifier des points de vigilances et de contrôler les engagements du groupe dans son parcours client (exemple : réception des plans, nombre de réserves, …). L’objectif du groupe est de solliciter systématiquement tous les ménages acquéreurs d’un logement pour recueillir leur avis sur au moins quatre étapes clés de leur parcours client.
La politique du groupe vise à assurer la protection des données personnelles ou sensibles de ses clients. Les procédures et actions de maitrise mis en oeuvre à cette fin sont détaillés dans les sections 4.1.1.2.2. « Sécurité des systèmes d’information et protection des données personnelles » et 4.2.5.5. « Risques liés à la protection des données personnelles » du présent document.
La politique du groupe est de promouvoir la possibilité pour tous les utilisateurs la possibilité de circuler, se repérer, communiquer dans les bâtiments, accéder aux locaux et utiliser les équipements avec la plus grande autonomie possible. Le groupe prend en compte avec ses partenaires concepteurs les enjeux d’accessibilité dès la phase de conception pour prévoir les aménagements et les dispositions techniques appropriées dans les parties communes ainsi que dans les logements, tels que l’organisation des espaces, les largeurs des portes ainsi que les équipements. Le groupe intègre ainsi dans ses objectifs la production :
Le groupe souhaite prévenir toute situation de vulnérabilité financière pour ses clients en adoptant les mesures suivantes :
Cette approche vise à garantir que chaque client obtienne un financement adapté à sa situation personnelle, sans influence indue de la part du groupe.
Le groupe développe un marketing et une stratégie commerciale responsable, respectueux et prenant en compte les enjeux de développement durable ; ainsi que des allégations environnementales justifiées et basées sur des éléments factuels.
Le groupe applique une politique non discriminatoire des candidats acquéreurs ou locataires et exclut tout critère discriminatoire tel que l’origine, le sexe, l’âge, l’orientation sexuelle, etc. Néoresid, filiale de Kaufman & Broad pour la gestion de résidences étudiants, peut prendre en compte des critères objectifs dans la sélection des candidats locataires, tels que leurs situations financières, le processus de sélection excluant tout critère discriminatoire.
Adopter un comportement responsable vis-à-vis de l’ensemble de ses parties prenantes est l’un des axes de la stratégie RSE du groupe Kaufman & Broad. La politique du groupe proscrit toute forme de corruption, active ou passive, dans la conduite de son activité. Le groupe et ses collaborateurs s’engagent à être en stricte conformité avec la loi et à lutter contre la corruption. Le groupe dispose d’une Direction Juridique qui est en charge des sujets réglementaires et législatifs, qu’ils soient Corporate ou opérationnels, en lien avec la Direction de l’audit interne. La protection des données personnelles a été identifiée comme un risque significatif pour le groupe. Elle fait donc l’objet d’un développement dédié en section 4.2.5.5.
L’activité du groupe est entièrement localisée en France, avec toutes ses sociétés immatriculées sur le territoire français. Les contrôles fiscaux réguliers n’ont révélé aucune irrégularité. Le groupe et ses collaborateurs surveillent attentivement les paiements pour détecter toute irrégularité et signaler les transactions suspectes. Les notaires, qui authentifient les transactions immobilières, veillent à l’origine licite des fonds. La responsabilité pénale peut être engagée en cas de blanchiment, y compris pour les tentatives.
Exercice clos le 30 novembre 2024.
Aux actionnaires,
En notre qualité de commissaire aux comptes de votre groupe (ci-après « entité ») désigné organisme tiers indépendant (« tierce partie »), accrédité par le COFRAC (Accréditation Cofrac Validation /Vérification, n°3-1884, portée disponible sur www.cofrac.fr) nous avons mené des travaux visant à formuler un avis motivé exprimant une conclusion d’assurance modérée sur les informations historiques (constatées ou extrapolées) de la déclaration consolidée de performance extra-financière, préparées selon les procédures de l’entité (ci-après le « Référentiel »), pour l’exercice clos le 30 novembre 2024 (ci-après respectivement les « Informations » et la « Déclaration »), présentée dans le rapport de gestion du Groupe en application des dispositions des articles L. 225-102-1, R. 225-105 et R. 225-105-1 du code de commerce.
Sur la base des procédures que nous avons mises en œuvre, telles que décrites dans la partie « Nature et étendue des travaux », et des éléments que nous avons collectés, nous n'avons pas relevé d'anomalie significative de nature à remettre en cause le fait que la déclaration consolidée de performance extra-financière est conforme aux dispositions réglementaires applicables et que les Informations, prises dans leur ensemble, sont présentées, de manière sincère, conformément au Référentiel.
L'absence de cadre de référence généralement accepté et communément utilisé ou de pratiques établies sur lesquels s'appuyer pour évaluer et mesurer les Informations permet d'utiliser des techniques de mesure différentes, mais acceptables, pouvant affecter la comparabilité entre les entités et dans le temps. Par conséquent, les Informations doivent être lues et comprises en se référant au Référentiel dont les éléments significatifs sont présentés dans la Déclaration (ou disponibles sur le site internet ou sur demande au siège de l’entité).
Comme indiqué dans la Déclaration, les Informations peuvent être sujettes à une incertitude inhérente à l’état des connaissances scientifiques ou économiques et à la qualité des données externes utilisées. Certaines informations sont sensibles aux choix méthodologiques, hypothèses et/ou estimations retenues pour leur établissement et présentées dans la Déclaration.
Il appartient à la direction de :
La Déclaration a été établie par le Conseil d’administration.
Il nous appartient, sur la base de nos travaux, de formuler un avis motivé exprimant une conclusion d’assurance modérée sur :
Il ne nous appartient pas de nous prononcer sur :
Nos travaux décrits ci-après ont été effectués conformément aux dispositions des articles A. 225-1 et suivants du code de commerce, à la doctrine professionnelle de la Compagnie nationale des commissaires aux comptes relative à cette intervention, notamment l’avis technique de la Compagnie nationale des commissaires aux comptes, Intervention du commissaire aux comptes, intervention de l’OTI – Déclaration de performance extra-financière(24), complété de nos procédures propres, figurant en annexe du présent rapport, tenant lieu de programme de vérification, et à la norme internationale ISAE 3000 (révisée)(25).
Notre indépendance est définie par les dispositions prévues à l’article L. 821-28 du code de commerce et le code de déontologie de la profession de commissaire aux comptes. Par ailleurs, nous avons mis en place un système de contrôle qualité qui comprend des politiques et des procédures documentées visant à assurer le respect des textes légaux et réglementaires applicables, des règles déontologiques et de la doctrine professionnelle de la Compagnie nationale des commissaires aux comptes relative à cette intervention.
Nos travaux ont mobilisé les compétences de 6 personnes et se sont déroulés entre novembre 2024 et mars 2025 sur une durée totale d’intervention de 3 semaines. Nous avons fait appel, pour nous assister dans la réalisation de nos travaux, à nos spécialistes en matière de développement durable et de responsabilité sociétale. Nous avons mené une dizaine d’entretiens avec les personnes responsables de la préparation de la Déclaration.
Nous avons planifié et effectué nos travaux en prenant en compte le risque d’anomalies significatives sur les Informations. Nous estimons que les procédures que nous avons menées en exerçant notre jugement professionnel nous permettent de formuler une conclusion d’assurance modérée :
Nous avons vérifié que la Déclaration couvre le périmètre consolidé, à savoir l’ensemble des entités incluses dans le périmètre de consolidation conformément à l’article L. 233-16 du code de commerce ;
- Nous avons pris connaissance des procédures de contrôle interne et de gestion des risques mises en place par l’entité et avons apprécié le processus de collecte visant à l’exhaustivité et à la sincérité des Informations ;
- Pour les indicateurs clés de performance et les autres résultats quantitatifs que nous avons considérés les plus importants présentés en Annexe, nous avons mis en œuvre :
- - des procédures analytiques consistant à vérifier la correcte consolidation des données collectées ainsi que la cohérence de leurs évolutions ;
- des tests de détail sur la base de sondages ou d’autres moyens de sélection, consistant à vérifier la correcte application des définitions et procédures et à rapprocher les données des pièces justificatives. Ces travaux ont été menés au siège de l’entité et couvrent 100 % des données consolidées sélectionnées pour ces tests ;
Nous avons apprécié la cohérence d’ensemble de la Déclaration par rapport à notre connaissance de l’ensemble des entités incluses dans le périmètre de consolidation.
Les procédures mises en œuvre dans le cadre d'une mission d’assurance modérée sont moins étendues que celles requises pour une mission d’assurance raisonnable effectuée selon la doctrine professionnelle de la Compagnie nationale des commissaires aux comptes ; une assurance de niveau supérieur aurait nécessité des travaux de vérification plus étendus.
Paris - La Défense, le 19 mars 2025
KPMG SA
| Indicateur | Niveau d'assurance |
|---|---|
| Effectif au 31/12 | Modéré |
| Effectif moyen | Modéré |
| Taux de rotation | Modéré |
| Nombre d'embauches et de départs en CDI | Modéré |
| Taux d'absentéisme par motif sur l'année civile | Modéré |
| Part des effectifs formés sur l'année civile | Modéré |
| Part des logements soumis à des conditions de revenu avec objectifs social | Modéré |
| Part du CA liée aux résidences étudiants | Modéré |
| Part du CA liée aux résidences séniors | Modéré |
| Degré de dépendance du groupe aux 10 premiers fournisseurs | Modéré |
| Degré de dépendance du groupe au premier fournisseur | Modéré |
| Bilan des émissions de gaz à effet de serre (Scopes 1, 2 et 3) | Modéré |
| Part de projets situés en zone de crise (sécheresse) | Modéré |
| Quantité de déchets dangereux traités sur l’exercice | Modéré |
Le capital social, au 30 novembre 2024, s’élève à 5 164 125,72 euros et est divisé en 19 862 022 actions de 0,26 euro de valeur nominale chacune, toutes souscrites en totalité et intégralement libérées. Ces opérations sont décrites à la section 6.1.10 « Evolution du capital social » du présent document.
Les actions bénéficient toutes des mêmes droits et privilèges (voir section 6.3.1 « Politique de distribution »), sous réserve de l’existence de droits de vote double. Seules les actions détenues par Kaufman & Broad se trouvent privées durant la période d’auto-détention de leurs droits de vote et des droits d’avoir une part des bénéfices et de tout boni de liquidation.
Toute action ayant fait l’objet d’une conversion au porteur ou d’un transfert, hormis tout transfert du nominatif au nominatif dans le cadre d’une succession ou d’une donation familiale.
Les Assemblées Générales sont réunies au siège social ou en tout autre lieu indiqué dans l’avis de convocation.
Les Assemblées Générales sont convoquées par le Conseil d’Administration dans les conditions et délais fixés par la Loi. Tout actionnaire a le droit d’assister aux Assemblées personnelles ou par mandataire, sur justification de son identité et de la propriété d’au moins une action, sous la forme et aux lieux indiqués dans l’avis de convocation. Tout actionnaire peut se faire représenter dans toutes les Assemblées dans les conditions légales. Il peut également voter par correspondance dans les conditions légales.
Le nombre total connu au 30 novembre 2024 d’actions ayant droit de vote double s’élève à 6 271 884 actions représentant 13 206 231 de droits de vote exerçable en Assemblée Générale (incluant les voix doubles). Ainsi, à cette même date, le nombre total de droits de vote théoriques de la Société s’élève à 26 156 501 et le nombre total de droits de vote exerçable en Assemblée Générale s’élève à 25 671 782 (la différence correspondant au nombre d’actions autodétenues par la Société privées de droits de vote).
Les décisions des actionnaires sont prises en Assemblées Générales. L’Assemblée Générale Ordinaire est celle qui est appelée à prendre toutes décisions qui ne modifient pas les statuts (sauf exceptions légales).
L’Assemblée Générale Extraordinaire est compétente pour modifier les statuts (sauf exceptions légales).
La synthèse des autorisations consenties par l’Assemblée Générale Extraordinaire des actionnaires au Conseil d’Administration à l’effet d’augmenter le capital social de la Société par émission d’actions ou de titres donnant accès audit capital figure à la section 3.5.6 du présent document.
Le Conseil d’Administration dispose d’une autorisation consentie par l’Assemblée Générale Mixte du 4 mai 2023 à l’effet d’émettre des valeurs mobilières donnant droit à l’attribution de titres de créances pour une durée de 26 mois, dans la limite d’un montant nominal maximum de 10 % du capital. Cette autorisation n’a pas été utilisée à ce jour.
Néant.
Pour plus de détail, le lecteur est invité à se reporter à la section 3.4.3.
Néant.
Néant.
À la connaissance de la Société, il n’existe pas de nantissement de ses titres.
À la connaissance de la Société, il n’existe, à la date du présent document, aucun accord dont la mise en œuvre pourrait, à une date ultérieure, entraîner un changement de son contrôle.
Néant.
Il n’existe pas de pacte d’actionnaires signé par des sociétés du groupe avec des cocontractants tiers. Dans le cadre des opérations en co-promotion, un protocole d’accord est signé (et/ou des conventions d'honoraires) entre les associés afin de préciser la répartition des rôles et les honoraires à facturer correspondant à ces prestataires.
| Opérations | Nombre d'actions émises | Montant des variations de capital | Prime d'émission pas actions | Montant cumulé de la prime d'émission | Montants successifs du capital | Nombre cumulé d'actions | Valeurs Nominale | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 30 novembre 2021 | 59 093 757,56 € | 5 645 385,98 € | 21 713 023 | 0,26 € | ||||
| 1er février 2022 | Réduction de capital | - 400 000 | - 104 000,00 € | - 35,25 € | 44 995 223,35 € | 5 541 385,98 € | 21 313 023 | 0,26 € |
| 12 octobre 2022 | Augmentation de capital en faveur du FCPE KB ACTIONS 2022(a) | 299 999 | 77 999,74 € | 18,99 € | 50 691 604,36 € | 5 619 385,72 € | 21 613 022 | 0,26 € |
| 30 novembre 2022 | 50 691 604,36 € |
5 619 385,72 €
21 613 022
0,26 €
31 janvier 2023
Réduction de capital
500 000
130 000,00 €
29,34 €
36 023 309,50 €
5 489 385,72 €
21 113 022
0,26 €
5 septembre 2023
Réduction de capital
1 251 000
325 260,00 €
25,92 €
3 597 389,50 €
5 164 125,72 €
19 862 022
0,26 €
30 novembre 2023
3 597 389,50 €
5 164 125,72 €
19 862 022
0,26 €
30 novembre 2024
3 597 389,50 €
5 164 125,72 €
19 862 022
0,26 €
(a) Voir section 6.2.2.1 « L’épargne salariale ».
| Nombre d’actions | Pourcentage de capital | Pourcentage de droits de vote exerçable en Assemblée Générale | Pourcentage de droits de vote théorique | |
|---|---|---|---|---|
| Public(a) | 10 626 600 | 49,17% | 38,61% | 37,21% |
| Famille Rolloy (Promogim) | 4 588 428 | 21,23% | 27,00% | 26,02% |
| Artimus Participation(b) | 2 324 423 | 10,75% | 16,62% | 16,02% |
| Prédica / Spirica | 1 766 629 | 8,17% | 12,63% | 12,17% |
| Employés(c) | 1 253 698 | 5,80% | 5,14% | 4,95% |
| Kaufman & Broad SA | 1 053 244 | 4,87% | 0,00% | 3,63% |
| Total au 30 novembre 2022 | 21 613 022 | 100,00% | 100,00% | 100,00% |
| Public(a) | 10 624 454 | 53,49% | 42,14% | 41,36% |
| Famille Rolloy (Promogim) | 4 588 428 |
| Artimus Participation(b) | 1 073 423 | 5,40% | 8,36% | 8,21% |
|---|---|---|---|---|
| Prédica / Spirica | 1 766 629 | 8,89% | 13,76% | 13,51% |
| Employés (c) | 1 324 369 | 6,67% | 6,06% | 5,95% |
| Kaufman & Broad SA | 484 719 | 2,44% | 0,00% | 1,85% |
| Total au 30 novembre 2023 | 19 862 022 | 100,00% | 100,00% | 100,00% |
| Public(a) | 11 103 154 | 55,90% | 43,96% | 43,32% |
| Famille Rolloy (Promogim) | 4 588 428 | 23,10% | 30,18% | 29,74% |
| Artimus Participation(b) | 896 238 | 4,51% | 6,96% | 6,86% |
| Prédica / Spirica | 1 766 629 | 8,89% | 13,72% |
Kaufman & Broad avait annoncé le 15 juin 2022, le lancement de son offre d’actionnariat « KB Actions 2022 » avec effet de levier et garantie de l’investissement, réservée aux salariés du groupe adhérents au plan d’épargne. Kaufman & Broad SA a constaté que l’augmentation de son capital résultante des souscriptions à l’offre « KB Actions 2019 » le 12 octobre 2022. L’offre a connu, comme en 2017 et en 2019, un très large succès. Le taux d’adhésion des collaborateurs éligibles a atteint 53 %, un nombre total de 299 999 actions ayant été souscrites au travers du compartiment « KB Actions 2019 » du FCPE KB ACTIONS pour un montant de 5 774 980,75 euros. Les 299 999 actions nouvelles émises dans le cadre de l’offre sont des actions ordinaires, entièrement assimilables aux actions existantes et portant jouissance courante.
Au 30 novembre 2024, les collaborateurs détenaient, principalement via les différents FCPE du Plan d’Épargne groupe, 741 815 actions de la Société représentant 3,73 % du capital de Kaufman & Broad SA.
À la clôture de l’exercice, la participation des salariés telle que définie à l’article L. 225-102 du Code de commerce représentait 3,73 % du capital social de la Société.
Au 30 novembre 2024, le nombre d’actions détenues par les membres du Conseil d’Administration s’élève à 121 287 actions représentant 197 166 voix. Pour plus d’informations, le lecteur est invité à se reporter à la section 3.1.1.1.1. « Composition du Conseil d’Administration » du présent document.
En vertu de l’article L. 233-7 du Code de commerce, toute personne physique ou morale, agissant seule ou de concert, qui vient à posséder, directement ou indirectement un nombre d’actions représentant des seuils, fixés par le code de commerce, du capital existant ou des droits de vote de la Kaufman & Broad, devra en informer la société et l’Autorité des Marchés Financiers au plus tard avant la clôture des négociations du quatrième jour de Bourse suivant le jour du franchissement de seuil.
Les franchissements des seuils légaux/statutaires intervenus au cours de l’exercice 2024 sont les suivants :
| Date d’opération sur le marché | |
|---|---|
(a) Les titres détenus par les Administrateurs sont inclus dans la rubrique « Public » de l’actionnariat au 30 novembre.
(b) Société détenue par certains dirigeants et salariés du groupe et présidée par M. Nordine Hachemi, Président-Directeur Général de Kaufman & Broad SA (qui détenait par ailleurs plus de 27 % du capital et des droits de vote d’Artimus Participations).
(c) Inclus les titres détenus dans les FCPE Kaufman & Broad Actionnariat et « KB Actions » ainsi que les actions détenues à titre individuelles inscrites au registre des titres par les salariés de Kaufman & Broad présents à l'effectif de la Société à date.
| Nature du franchissement | Nombre d’actions | % Capital |
|---|---|---|
| 14/02/2024 Artimus Participations SAS | 1 041 109 | 5,25% |
| 06/03/2024 Invesco Ltd | 569 115 | 2,17% |
| 11/04/2024 Amiral Gestion | 400 187 | 2,01% |
| 17/04/2024 Amundi | 414 412 | 2,08% |
| 05/06/2024 Wellington Management Group LLP | 383 658 | 1,93% |
| 17/06/2024 La Banque Postale Asset Management | n/c(a) | 2,01% |
| 03/07/2024 Amundi | 272 387 | 1,37% |
| 31/07/2024 Perpetual Limited | 403 505 | 2,03% |
14/10/2024
Artimus Participations SAS
991 076
4,99%
(a) Information non communiquée dans la déclaration de franchissement de seuil.
Outre les seuils légaux de franchissement du capital, l’article 7 des statuts de Kaufman & Broad prévoit une obligation de déclaration pour tout franchissement du seuil statutaire de 2 %.
À la date du présent document, la Société Kaufman & Broad SA n’a pas été informée d’autres franchissements de seuil que ceux déclarés précédemment qu’ils soient légaux ou statutaires ou par d’autres sociétés détenant plus de 5 % du capital.
La sixième résolution soumise et votée à l’Assemblée Générale Mixte des actionnaires du 9 mai 2001 a autorisé la mise en place d’un programme de rachat d’actions représentant jusqu’à 10 % du nombre des actions composant le capital de la Société. L’autorisation consentie au Conseil d’Administration de procéder à l’achat par la Société de ses propres titres a été renouvelée par l’Assemblée Générale du 6 mai 2024 dans sa quinzième résolution pour une durée de dix-huit mois. L’autorisation a été consentie au Conseil d’Administration, au cours de cette Assemblée Générale par la dix-septième résolution à l’effet de procéder à l’annulation d’actions détenues par la Société par suite de rachat de ses propres titres, et ce pour une durée de vingt-six mois.
La quinzième résolution soumise et votée à l’Assemblée Générale Mixte des actionnaires du 6 mai 2024 a autorisé à consentir au Conseil d'Administration, pour une durée de dix-huit mois, à l'effet de procéder à l'achat par la Société de ses propres actions. L'Assemblée Générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requises pour les Assemblées Générales ordinaires, connaissance prise du rapport du Conseil d'Administration, autorise le Conseil d'Administration, avec faculté de délégation dans les conditions prévues par la loi, conformément aux dispositions des articles L. 22-10-62 et suivants du Code de commerce, à faire acheter par la Société ses propres actions.
Cette autorisation pourra être utilisée aux fins de :
Les opérations d'acquisition, de cession ou de transfert ci-dessus décrites pourront être effectuées par tout moyen compatible avec la Loi et la réglementation en vigueur, y compris par l'utilisation d'instruments financiers dérivés et par acquisition ou cession de blocs. La part du programme réalisée sous forme de bloc pourra atteindre l’intégralité du programme de rachat d’actions.
Le Conseil d’Administration ne pourra, sauf autorisation préalable de l’Assemblée Générale, faire usage de la présente autorisation à compter du dépôt par un tiers d’une offre publique visant les titres de la Société et ce, jusqu’à la fin de la période d’offre.
L'Assemblée Générale fixe le nombre maximum d'actions pouvant être acquises au titre de la présente résolution à 10 % du capital social, ajusté des opérations postérieures à la.
Dans le cadre de la mise en œuvre du Contrat de Liquidité, les volumes et prix d’opération durant l’exercice 2024 se décomposent comme suit :
| Contrat de liquidité | 2024 |
|---|---|
| Nombre d’actions achetées | 374 021 titres |
Cours moyens des achats: 30,77 euros
Nombre d’actions vendues: 367 921 titres
Cours moyen des ventes: 30,76 euros
Montant total des frais de négociation: 40 000 euros
Au 30 novembre 2024, le groupe détenait 383 997 actions propres (représentant 1,93 % du capital de la Société), dont 246 594 actions (représentant 1,24 % du capital de la Société) servant à couvrir les plans d'actions gratuites attribuées à date.
Néant.
| Date | Personne | Instrument financier | Prix moyen unitaire (en euros) | Nature opération | Volume total opération |
|---|---|---|---|---|---|
| 14 février 2024 | Artimus participations SAS | Action | 30,340 | Cession | - 32 373 |
| 11 avril 2024 | Artimus participations SAS | Action | 30,100 | Cession | - 15 000 |
| 30 avril 2024 | Artimus participations SAS | Action | 30,275 | Cession | - 15 000 |
| 03 mai 2024 | Artimus participations SAS | Action | 31,150 | Cession | - 22 |
| 06 mai 2024 | Artimus participations SAS | Action | 31,400 | Cession | - 4 790 |
| 28 mai 2024 | Yves PERRIER | Action | 32,007 | Acquisition | 1 000 |
| 29 juillet 2024 | Isabelle BORDRY | Action | 31,829 | Acquisition | 250 |
| 10 septembre 2024 | RKCI SAS | Action | 33,040 | Cession | - 13 173 |
| 13 septembre 2024 | RKCI SAS | Action | 32,850 | Cession | - 9 352 |
| 17 septembre 2024 | RKCI SAS | Action | 32,820 | Cession | - 310 |
| 14 octobre 2024 | Artimus participations SAS | Action | 35,000 | Cession | - 5 162 |
| 15 octobre 2024 | Artimus participations SAS | Action | 35,120 | Cession | - 28 753 |
| 16 octobre 2024 | Artimus participations SAS | Action | 35,230 | Cession | - 28 753 |
| 17 octobre 2024 | Artimus participations SAS | Action | 35,010 | Cession | - 10 506 |
| 18 octobre 2024 | Artimus participations SAS | Action | 35,000 | Cession | - 1 101 |
| 21 octobre 2024 | Artimus participations SAS | Action | 35,050 | Cession | - 1 200 |
| 24 octobre 2024 | Artimus participations SAS | Action | 35,000 | Cession | - 7 193 |
| 29 octobre 2024 | RKCI SAS | Action | 35,010 | Cession | - 1 372 |
| Date | Personne | Instrument financier | Prix moyen unitaire (en euros) | Nature opération | Volume total opération |
|---|---|---|---|---|---|
| 28 novembre 2024 | Michel SIRAT | Action | 31,500 | Acquisition | 300 |
| Date | Personne | Instrument financier | Prix moyen unitaire (en euros) | Nature opération | Volume total opération |
|---|---|---|---|---|---|
| 03-févr-25 | Artimus participations SAS | Action | 34,050 | Cession | -4 603 |
| 04-févr-25 | Artimus participations SAS | Action | 34,040 | Cession | -12 461 |
| 05-févr-25 | Artimus participations SAS | Action | 34,050 | Cession | -500 |
| 06-févr-25 | Artimus participations SAS | Action | 34,030 | Cession | -3 606 |
| 07-févr-25 | Artimus participations SAS | Action | 34,000 | Cession | -251 |
| 11-févr-25 | Artimus participations SAS | Action | 33,520 | Cession | -8 156 |
| 18-févr-25 | Artimus participations SAS | Action | 33,620 | Cession | -18 852 |
| 04-mars-25 | Artimus participations SAS | Action | 33,550 | Cession | -5 000 |
| 05-mars-25 | Artimus participations SAS | Action | 33,630 | Cession | -21 406 |
| 07-mars-25 | Artimus participations SAS | Action | 34,000 | Cession | -1 572 |
| 10-mars-25 | Artimus participations SAS | Action | 33,980 | Cession | -3 184 |
Après approbation des comptes annuels et constatation de l’existence d'un bénéfice distribuable au titre de l'exercice, il est prélevé cinq pour cent (5 %) au moins pour constituer le fonds de réserve légale jusqu’à ce que ce fonds ait atteint le dixième du capital social. L’Assemblée Générale Ordinaire peut effectuer sur ce bénéfice distribuable le prélèvement de toutes les sommes qu’elle juge convenables de fixer, soit pour être reportées à nouveau sur l’exercice suivant, soit pour être portées à un ou plusieurs fonds de réserves, généraux ou spéciaux, dont elle détermine l’affectation ou l’emploi. La distribution des dividendes doit avoir lieu dans un délai maximal de neuf (9) mois après la clôture de l’exercice, sauf prolongation de ce délai par autorisation du Président du Tribunal de Commerce.
La Société a appliqué, au cours des trois dernières années, une politique de distribution de dividendes calculée comme suit :
Nota : le montant des bénéfices distribués y compris les émissions d'actions nouvelles est indiqué à la section 7.5 « Résultats des cinq derniers exercices » du présent document.
Le Conseil d’Administration qui s’est déroulé le 29 janvier 2025, prenant acte des résultats de 2024, de la structure financière de Kaufman & Broad ainsi que le niveau élevé de ses fonds propres a décidé de proposer à la prochaine Assemblée Générale des actionnaires qui se réunira le 6 mai 2025, un dividende d’un montant de 2,20 euros par action au titre de l’exercice 2024.
L'Assemblée Générale mixte à caractère ordinaire et extraordinaire de la Société Kaufman & Broad SA, qui s’est tenue au siège social le 6 mai 2024 sous la présidence du Président-Directeur Général, a décidé la distribution d'un dividende total de 2,40 euros par action au titre de l’exercice clos le 30 novembre 2023. La mise en paiement du dividende en numéraire est intervenue le 13 mai 2024.
| (en milliers d’euros) | Notes annexes | 30 nov. 2024 | 30 nov. 2023 |
|---|---|---|---|
| Chiffre d’affaires | 3.2 | 1 076 762 | 1 409 055 |
| Coût des ventes | -868 738 | -1 151 823 | |
| Marge brute | 3.2 | 208 024 | 257 232 |
| Charges commerciales | 3.3 | -17 829 | -20 875 |
| Charges administratives | 3.3 | -56 956 | -64 780 |
| Charges techniques et service après-vente | 3.3 | -18 438 | -22 021 |
| Charges développement et programmes | 3.3 | -34 033 | -40 224 |
| Résultat opérationnel courant | 80 768 | 109 332 | |
| Résultat opérationnel non courant | 3.1 - 5.4 | 3 412 | - |
| Résultat opérationnel | 84 180 | 109 332 | |
| Charges financières | -27 161 | -24 770 | |
| Produits financiers | 15 954 | 10 922 | |
| Résultat financier | 6.3 | -11 207 | -13 848 |
| Résultat des entreprises intégrées avant impôt | 72 973 | 95 484 | |
| Impôt sur les résultats | 9 | -14 935 | -19 857 |
| Résultat net des entreprises intégrées | 58 038 | 75 627 | |
| Quote-part dans les résultats des entreprises | -220 | 849 | |
| associés et co-entreprises | |||
| Résultat net de l’ensemble consolidé | 3.1.1 | 57 818 | 76 476 |
| Résultat des participations ne donnant pas le | 7.1.5 | 12 849 | 16 322 |
| contrôle | |||
| Résultat net - part du groupe | 44 969 | 60 154 | |
| Nombre d’actions moyen de base | 7.2 | 19 462 031 | 20 300 383 |
| Résultat de base par action | 7.2 | 2,31 | 2,96 |
| Résultat dilué par action | 7.2 | 2,28 | 2,93 |
| (en milliers d’euros) | 30 nov. 2024 | 30 nov. 2023 |
|---|---|---|
| Résultat net de l’ensemble consolidé | 57 818 | 76 476 |
| Variation de la valeur des instruments dérivés brut | - | - |
| Effet d’impôt sur instruments dérivés | - | - |
| Total des autres éléments du résultat global recyclables en résultat | - | - |
| Réévaluation du passif (de l’actif) net des régimes à prestations définies | -58 | 64 |
| Effet d’impôt sur Réévaluation du passif (de l’actif) net des régimes à prestations définies | 15 | -16 |
| Total des autres éléments du résultat global non recyclables en résultat | -43 | 48 |
| Résultat net global consolidé | 57 775 | 76 524 |
| Part du groupe | 44 926 | 60 202 |
| Participations ne donnant pas le contrôle | 12 849 | 16 322 |
| Actif | (en milliers d’euros) | Notes annexes | 30 nov. 2024 | 30 nov. 2023 |
|---|---|---|---|---|
| Goodwill | 5.1 | 68 661 | 68 661 | |
| Autres immobilisations incorporelles | 5.2 | 92 107 | 92 429 | |
| Droits d'utilisation | 5.3 | 45 210 | 34 009 | |
| Immeubles de placement | 5.4 | - | 19 528 | |
| Immobilisations corporelles | 5.5 | 8 886 | 10 174 | |
| Valeur des sociétés mises en équivalence | 2.1.2 | 42 811 | 23 257 | |
| Autres actifs financiers non courants | 6.1.1 | 5 115 | 2 533 | |
| Impôt différé actif | 9.2.1 | 17 074 | 14 856 | |
| Actifs non courants | 279 864 | 265 447 | ||
| Stocks nouveaux projets | 3.4 | 55 769 | 70 044 | |
| Stocks programmes en cours | 3.4 | 311 500 | 343 583 | |
| Créances clients et actifs de contrats | 3.5 | 431 779 | 495 106 | |
| Autres créances | 3.5 | 182 742 | 185 385 |
| (en milliers d’euros) | Notes annexes | 30 nov. 2024 | 30 nov. 2023 |
|---|---|---|---|
| État impôt courant | 9.2.1 | 8 668 | - |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 6.1.3 | 502 866 | 350 044 |
| Actifs courants | 1 493 324 | 1 444 162 | |
| Total Actif | 1 773 188 | 1 709 609 |
| (en milliers d’euros) | Notes annexes | 30 nov. 2024 | 30 nov. 2023 |
|---|---|---|---|
| Capital social | 5 164 | 5 164 | |
| Réserves consolidées | 237 769 | 240 522 | |
| Autres réserves | -13 216 | -12 387 | |
| Actions propres | 7.1.4 | -9 668 | -12 496 |
| Capitaux propres part du groupe | 220 049 | 220 803 | |
| Participations ne donnant pas le contrôle | 7.1.5 | 15 644 | 13 660 |
| Capitaux propres | 7 | 235 693 | 234 463 |
| Provisions pour indemnités de fin de carrière non courantes | 4.2 | 4 840 | 5 417 |
| Provisions pour risques et charges non courantes | 8.1 | 24 440 | 23 594 |
| Emprunts et autres passifs financiers non courants | 6.1.2 | - | 113 181 |
| Dettes locatives non courantes | 6.1.2 | 41 677 | 31 073 |
| Dettes Put minoritaires non courantes | 6.1.2 | 2 481 | 3 667 |
| Impôts différés | 9.2.1 | 63 011 | 56 922 |
| Passifs non courants | 136 449 | 233 854 | |
| Provisions pour risques et charges courantes | 8.1 | 5 898 | 1 827 |
| Emprunts et autres passifs financiers courants | 6.1.2 | 105 263 | 56 359 |
| Dettes locatives courantes | 6.1.2 | 8 936 | 8 171 |
| Dettes Put minoritaires courantes | 6.1.2 | 1 296 | - |
| Fournisseurs | 6.1.1 | 943 424 | 942 767 |
| Autres dettes et passifs de contrats | 6.1.1 | 336 121 | 213 312 |
| État impôt courant | 9.2.1 | 108 | 18 856 |
| (en milliers d’euros) | Notes annexes | 30 nov. 2024 | 30 nov. 2023 |
|---|---|---|---|
| Passifs courants | 1 401 046 | 1 241 292 | |
| Total des Passifs et Capitaux Propres | 1 773 188 | 1 709 609 |
| (en milliers d’euros) | Notes annexes | 30 nov. 2024 | 30 nov. 2023 |
|---|---|---|---|
| Résultat net consolidé | 57 818 | 76 476 | |
| Quote-part dans les résultats des entreprises associées et co-entreprises | 220 | -849 | |
| Produits et charges calculés | 10 459 | 15 490 | |
| Capacité d’autofinancement après coût de l’endettement financier et impôts | 68 497 | 91 117 | |
| Résultat financier | 6.3 | 11 207 | 13 848 |
| Charge (produit) d’impôt | 9.1 | 14 935 | 19 857 |
| Capacité d’autofinancement avant coût de l’endettement financier et impôts | 94 639 | 124 822 | |
| Impôt (payé)/reçu | 3.7 | -37 460 | 4 632 |
| Variation du Besoin en Fonds de Roulement d’exploitation | 3.7 | 230 205 | 245 298 |
| Flux de trésorerie généré par l’activité (A) | 287 384 | 374 752 | |
| Opérations d’investissement | |||
| Acquisitions d’actifs corporels et incorporels (nettes de cessions) | 5 | -5 147 | -5 752 |
| Acquisitions d'actifs corporels destinés aux immeubles de placements | - | 348 | |
| Variation nette des actifs financiers | -2 412 | 4 965 | |
| Flux avec les entreprises associées et co-entreprises | -4 536 | -10 546 | |
| Acquisitions de participations | 7.1.6 | -171 | -98 |
| Flux de trésorerie liés aux opérations d’investissement (B) | -12 266 | -11 083 | |
| Cash-flow libre | 275 118 | 363 669 | |
| Distributions aux participations ne donnant pas le contrôle | 7.1.5 | -10 969 | -17 006 |
| Rachat de participations ne donnant pas le contrôle | 7.1.5 | -226 | - |
| (en milliers d’euros) | Notes annexes | 30 nov. 2024 | 30 nov. 2023 |
|---|---|---|---|
| Acquisition d’actions propres | 7.1.4 | -11 507 | -47 717 |
| Cession d'actions propres | 7.1.4 | 11 305 | 14 698 |
| Augmentation de capital | 7.1.1 | - | - |
| Remboursements d’emprunts | 6.1.2 | -51 035 | -1 085 |
| Remboursement dette de loyers | 6.1.2 | -11 450 | -6 547 |
| Distributions aux actionnaires | 7.1.3 | -46 765 | -49 509 |
| Intérêts financiers nets versés | -1 649 | -7 457 | |
| Flux de trésorerie liés aux opérations de financement (C) | -122 296 | -114 623 | |
| Variation de trésorerie (A + B + C) | 152 822 | 249 046 | |
| Trésorerie à l’ouverture | 350 044 | 100 998 | |
| Trésorerie à la clôture | 502 866 | 350 044 | |
| Variation de trésorerie | 152 822 | 249 046 | |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 6.1.3 | 502 866 | 350 044 |
| (en milliers d’euros) | Nombre d’actions consolidées | Capital social | Réserves | Autres réserves | Actions propres | Capitaux propres | Participations ne donnant pas le contrôle | Capitaux propres totaux |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 01 décembre 2022 | 21 613 022 | 5 619 | 277 280 | -11 905 | -29 327 | 241 667 | 14 683 | 256 350 |
| Autres éléments du résultat global | - | - | - | 48 | - | 48 | - | 48 |
| Résultat net au 30 novembre 2023 | - | - | 60 154 | - | - | 60 154 | 16 322 | 76 476 |
| Résultat net global consolidé | - | - | 60 154 | 48 | - | 60 202 | 16 322 | 76 524 |
| Distribution | - | - | -49 509 | - | - | -49 509 | -17 006 | -66 515 |
| Augmentation de capital | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Réduction de capital | -1 751 000 | -455 | -46 769 | - | 14 798 | -32 426 | 0 | -32 426 |
| Opération sur titres autodétenus | - | - | - | -2 626 | 2 033 | -593 | - | -593 |
| Paiements fondés sur des actions | - | - | - | 2 096 | - | 2 096 | - | 2 096 |
| (en milliers d’euros) | Nombre d’actions | Capital social | Réserves | Autres réserves | Actions propres | Capitaux propres consolidés | Participations ne donnant pas le contrôle | Capitaux propres totaux |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Rachat parts minoritaires | - | - | -634 | - | - | -634 | -339 | -973 |
| Total des transactions avec les actionnaires | -1 751 000 | -455 | -96 912 | -530 | 16 831 | -81 066 | -17 345 | -98 411 |
| 30 novembre 2023 | 19 862 022 | 5 164 | 240 522 | -12 387 | -12 496 | 220 803 | 13 660 | 234 463 |
| Autres éléments du résultat global | - | - | - | -43 | - | -43 | - | -43 |
| Résultat net au 30 novembre 2024 | - | - | 44 969 | - | - | 44 969 | 12 849 | 57 818 |
| Résultat net global consolidé | - | - | 44 969 | -43 | - | 44 926 | 12 849 | 57 775 |
| Distribution | - | - | -46 765 | - | - | -46 765 | -10 969 | -57 734 |
| Augmentation de capital | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Réduction de capital | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Opération sur titres autodétenus | - | - | - | - | 2 828 | 2 828 | - | 2 828 |
| Paiements fondés sur des actions | - | - | - | -810 | - | -810 | - | -810 |
| Rachat parts minoritaires | - | - | -933 | - | - | -933 | 104 | -829 |
| Total des transactions avec les actionnaires | 0 | - | -47 698 | -810 | 2 828 | -45 680 | -10 865 | -56 545 |
| 30 novembre 2024 | 19 862 022 | 5 164 | 237 793 | -13 240 | -9 668 | 220 049 | 15 644 | 235 693 |
Les comptes consolidés au 30 novembre 2024 présentent les opérations de Kaufman & Broad SA et de ses filiales (ci-après “le groupe Kaufman & Broad” ou “le groupe”), société de droit français cotée à Euronext Paris, compartiment B dont le siège social se trouve à Courbevoie (17, Quai du Président Paul Doumer CS 9001 - 92672 Courbevoie France). Depuis plus de 50 ans, le groupe Kaufman & Broad conçoit, développe et commercialise des Maisons individuelles en village, des appartements et des bureaux pour compte de tiers. Kaufman & Broad est l’un des premiers développeurs-constructeurs français par la combinaison de sa taille et de la puissance de sa marque.
Les comptes consolidés annuels au 30 novembre 2024 ainsi que les notes y afférentes ont été arrêtés par le Conseil d’Administration le 29 janvier 2025.
Les méthodes comptables exposées ci-après ont été appliquées d’une façon permanente à l’ensemble des périodes présentées dans les états financiers consolidés, à l’exception des nouvelles normes et interprétations décrites ci-dessous.
La consolidation est réalisée à partir des comptes au 30 novembre de la quasi-totalité des entreprises comprises dans le périmètre de consolidation de la société. Quelques entreprises associées ont une date de clôture différente et sont comptabilisées sur la base d’une situation intermédiaire au 30 novembre, représentative de 12 mois d’activité, leur contribution étant non significative.
La devise de présentation des comptes consolidés et des annexes aux comptes est l’euro.
En application du règlement européen 1606/2002 du 19 juillet 2002, le groupe Kaufman & Broad a établi ses comptes consolidés annuels au 30 novembre 2024 conformément aux normes et interprétations publiées par l’International Accounting Standards Board (IASB) telles qu’adoptées par l’Union européenne et rendues obligatoires à la date de clôture de ces états financiers.
Ce référentiel, disponible sur le site de la Commission européenne, intègre les normes comptables internationales (IAS et IFRS) et les interprétations de l’IFRIC (International Financial Reporting Interpretations Committee).
Les normes, amendements de normes et interprétations, publiées par l’IASB et présentées ci-après, sont d’application obligatoire pour les exercices ouverts postérieurement au 1er décembre 2023.
| Normes/ Interprétation | Date d’application UE attendue (au plus tard pour les exercices ouverts à compter du) |
|---|---|
| IAS 7 et IFRS 7 – Nouveautés sur les accords de financement des fournisseurs | 1er janvier 2024 |
| Amendements IAS 1 : Classements des passifs en tant que passifs courants ou non courants | 1er janvier 2024 |
| IFRS 16 – Spécificités pour les contrats de location | 1er janvier 2024 |
| Modifications d’IFRS 9 et IFRS 7- Classification et évaluation des instruments financiers | 1er janvier 2026 |
| Améliorations annuelles – IFRS 1, IFRS 7, IFRS 9, IFRS 10 et IAS 7 | 1er janvier 2026 |
| IFRS 18 – Préparation à la nouvelle norme sur la présentation des états financiers | 1er janvier 2027 |
Pour établir les comptes du groupe, la direction de Kaufman & Broad procède à des estimations et fait des hypothèses pour des éléments inclus dans les états financiers qui ne peuvent être précisément évalués. Ces estimations et ces hypothèses sont établies à partir de l’expérience passée, de l’anticipation de l’évolution des marchés dans lesquels opère le groupe, ou d’autres facteurs considérés comme raisonnables au regard des circonstances. Ces appréciations ont une incidence sur les montants de produits et de charges et sur les valeurs comptables d’actifs et de passifs.
Les principaux domaines sur lesquels portent ces hypothèses et estimations concernent :
Les hypothèses de prix de vente et de rythme d’écoulement à la base des prévisions de résultat des programmes immobiliers et la réalisation des budgets prévisionnels à moyen terme utilisés pourraient être impactés par le contexte économique et les évolutions réglementaires, notamment les mesures gouvernementales d’incitations fiscales.
Alignement de la démarche du groupe Kaufman & Broad avec la stratégie nationale bas-carbone. Adoptée pour la première fois en 2015, la première stratégie nationale bas-carbone (SNBC) française a été révisée en 2018-2019 avec des ambitions revues à la hausse, l'objectif étant pour la France d'atteindre la neutralité carbone à horizon 2050 (soit un facteur 6 de réduction des émissions nationales). Le secteur de la construction et de l’utilisation des bâtiments résidentiels-tertiaires est responsable de près de 25 % des émissions françaises : l’intervention sur des bâtiments énergivores et la réalisation d’immeubles neufs bas-carbone ont donc un rôle majeur à jouer dans la lutte contre le changement climatique.
l’ADEME et portée par l’Association Bilan Carbone. La méthode a été construite en totale cohérence avec la norme ISO 14064-1. L’outil utilisé permet par ailleurs des exports au format ISO, GHG Protocol, bilan réglementaire français et CDP afin de répondre aux autres standards les plus suivis. La méthode Bilan Carbone® et les outils associés permettent ainsi de répondre à ces normes. Le groupe mesure chaque année son impact carbone afin d’évaluer et suivre sa performance environnementale sur les principaux postes d’émissions.
L’analyse des émissions de gaz à effet de serre pour les activités de Kaufman & Broad a été réalisée sur le périmètre réglementaire (scopes 1 et 2), et sur la majorité des postes d’émissions du scope 3. Le Bilan des Emissions de Gaz à Effet de Serre (GES) du Groupe, réalisé en 2024, s’établissait à 630 935 TCO2.éq.
Paiement en numéraire du dividende au titre de l’exercice clos le 30 novembre 2023. L'Assemblée Générale mixte à caractère ordinaire et extraordinaire de la société Kaufman & Broad SA, qui s’est tenue au siège social le 6 mai 2024 sous la présidence de Nordine Hachemi, a décidé la distribution d'un dividende total de 2,40 euros par action au titre de l’exercice clos le 30 novembre 2023. La mise en paiement du dividende en numéraire est intervenue le 13 mai 2024.
Remboursement dette « Euro PP » et nouvelle ligne RCF. Kaufman & Broad a procédé, dans le cadre de son emprunt obligataire de type « Euro PP » au remboursement de la première tranche de 50 millions d’euros à 7 ans (échéance mai 2024). Le remboursement a été effectué conformément à la documentation le 17 mai 2024, grâce à la trésorerie excédentaire de la société. Ce placement privé dont le montant à sa souscription s’établissait à 150 millions d’euros se compose également d’une tranche de 100 millions d’euros à 8 ans (échéance mai 2025).
En juillet dernier, Kaufman & Broad a mis en place un nouveau contrat de crédit syndiqué de 200 millions d’euros. D'une maturité initiale de 5 ans, ce crédit se substitue au contrat de crédits syndiqué « RCF 2019 » d’un montant de 250 millions d'euros dont l’échéance était fixée à janvier 2025. La mise en place de cette ligne corporate permet à la société d'allonger la maturité de ses ressources, tout en lui donnant une flexibilité d'utilisation selon les besoins et opportunités, en complément de sa trésorerie disponible.
Le Conseil d’administration qui s’est tenu le 29 janvier 2025 au vu des résultats de 2024, de la grande solidité de la structure financière de Kaufman & Broad ainsi que le niveau de son backlog ont conduit le Conseil d’administration à proposer à l’Assemblée générale des actionnaires du 6 mai 2025 un dividende de 2,20 euros par action au titre de l’exercice 2024.
Les états financiers consolidés incluent les états financiers de la société-mère ainsi que ceux, intégrés selon les méthodes de consolidation et comptabilisation décrites ci-après, des entités contrôlées par la mère (filiales), des entités contrôlées conjointement (coentreprises) ainsi que des entités sur lesquelles le Groupe exerce une influence notable sur la gestion et la politique financière (entreprises associées).
Conformément à la norme IFRS 10, les filiales sont toutes les entités contrôlées. Le contrôle, quel que soit le niveau d’intérêt détenu dans une entité, est la résultante des trois composantes suivantes : la détention du pouvoir de diriger les activités clés (activités opérationnelles et financières), l’exposition ou le droit aux rendements variables associés à la participation, et la capacité d’exercer ce pouvoir de manière à influer sur ces rendements. Seuls les droits substantiels, tels que conférés par les pactes d’actionnaires, qui peuvent être exercés lorsque les décisions sur les activités clés doivent être prises et qui ne sont pas purement protecteurs, sont pris en compte pour la détermination du pouvoir.
(en milliers d’euros)
| 30 novembre 2024 | ||||||
| Distribution | Quote-part de résultat de l'exercice | Effet variation de périmètre et autres | 30 novembre 2023 | |||
| Titres en équivalence des entreprises associées | 4 131 | -3 297 | -159 | 456 | 1 132 | |
| Titres en équivalence des co-entreprises | 7 921 | 1 081 | -1 939 | 5 789 | 12 852 | |
| Total des titres en équivalence | 12 052 | -2 216 | -2 098 | 6 245 | 13 983 | |
| Créances avec les entreprises associées | 3 134 | 7 732 | 10 866 | |||
| Créances avec les co-entreprises | 8 071 | 9 891 | 17 962 | |||
| Total des créances avec les entreprises associées et co-entreprises | 11 205 | 0 | 0 | 17 623 | 28 828 | |
| Entreprises associées et co-entreprises | 23 257 | -2 216 | -2 098 | 23 868 | 42 811 |
Les valeurs créditrices de titres des entreprises associées et co-entreprises sont présentées au passif dans le poste des provisions pour un montant de 3.7 millions d'euros.
L'effet variation de périmètre concerne essentiellement le changement de méthode d'intégration de l'activité Foncière des Résidences Etudiantes (voir faits marquants).
| (en milliers d’euros) | 30 novembre 2024 | 30 novembre 2023 |
|---|---|---|
| Entreprises associées | 4 442 | 2 779 |
| Co-entreprises * | 88 219 | 27 786 |
| Actifs courants | 168 472 | 71 421 |
| Co-entreprises | 91 310 | 54 887 |
| Total Actif | 172 914 | 74 200 |
| Capitaux propres | 179 529 | 82 673 |
| 30 novembre 2024 | 30 novembre 2023 | |
|---|---|---|
| Entreprises associées | 4 876 | 9 917 |
| Co-entreprises* | 42 498 | 0 |
| Coûts des ventes | -4 591 | -7 126 |
| Co-entreprises | -37 743 | 163 |
| Marge brute | 285 | 2 791 |
| Co-entreprises | 4 755 | 163 |
| Autres charges et produits | -380 | -1 163 |
| Co-entreprises | -7 447 | -224 |
| 30 novembre 2024 | 30 novembre 2023 | |
|---|---|---|
| Passifs non courants | 13 748 | 69 170 |
| Passifs courants | 159 654 | 79 701 |
| Total Capitaux Propres et Passif | 172 914 | 179 529 |
| 74 200 | 82 673 |
| -95 | -2 693 | 1 628 | -61 |
|---|---|---|---|
| -739 | -3 847 | 1 999 | -425 |
|---|---|---|---|
Lors d’une prise de contrôle, les actifs, passifs et passifs éventuels identifiables de l’entité acquise qui satisfont aux critères de comptabilisation en IFRS, sont comptabilisés en règle générale à leur juste valeur déterminée à la date d’acquisition.
En cas d’acquisition partielle, les participations ne donnant pas le contrôle peuvent soit être comptabilisées pour leur quote-part dans la juste valeur des actifs et passifs acquis, soit être évaluées à leur juste valeur. Cette option s’applique transaction par transaction.
Conformément aux dispositions de la norme, les coûts liés au regroupement sont comptabilisés en charges de la période au cours de laquelle ils sont encourus.
Durant l'exercice 20 sociétés sont entrées dans le périmètre et 6 sociétés ont été dissoutes ou sorties du périmètre.
| Nombre | 30/11/2023 | Entrée | Sortie | Δ de taux | 30/11/2024 |
|---|---|---|---|---|---|
| Entité sous contrôle exclusif | 292 | 13 | 5 | -2 | 298 |
| Entités sous contrôle conjoint | 45 | 7 | 1 | 2 | 53 |
| TOTAL | 337 | 20 | 6 | 0 | 351 |
Conformément aux dispositions de la norme IFRS 8 « Secteurs opérationnels », l’information sectorielle présentée correspond à l’organisation du reporting interne à destination du Président Directeur Général du groupe (Principal Décisionnaire Opérationnel au sens de la norme IFRS 8) ainsi qu’au Comité Exécutif et au Conseil d’Administration du groupe, en vue d’évaluer les performances de ces secteurs opérationnels.
Ces regroupements sont par ailleurs conformes car les périmètres et activités ainsi regroupés au sein de chaque secteur présentent des caractéristiques économiques similaires conformément aux critères de regroupement énoncés à l’article 8.12 d’IFRS 8.
Par ailleurs, compte tenu de leurs contributions non significatives aux comptes du groupe et dans le respect de la norme IFRS 8.13, les autres activités/périmètres sont regroupés dans un secteur unique « Autres activités ».
Exercice clos le 30 novembre 2024
(en milliers d’euros)
| Île-de-France | |
|---|---|
| Ouest | |
| Est | |
| Immobilier d'Entreprise et Logistique | |
| Autres Activités | |
| Total général |
356 249256 949272 446155 03436 0851 076 762
65 71736 11646 99652 5586 637208 024
-6 950-5 175-5 145-399-160-17 829
-17 636-16 935-14 506-4 181-3 699-56 956
-7 466-4 283-4 904-608-1 178-18 438
-8 682-11 184-5 568-5 264-3 334-34 033
| Autres charges et produits non courants * | 3 412 | 3 412 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Résultat opérationnel total | 24 983 | -1 460 | 16 873 | 42 107 | 1 678 | 84 180 |
| Résultat financier | -949 | -7 393 | -9 384 | 12 691 | -6 172 | -11 207 |
| Résultat des entreprises intégrées avant impôts | 24 034 | -8 853 | 7 489 | 54 798 | -4 495 | 72 973 |
| Impôt sur les résultats | -4 567 | 3 407 | -1 518 | -14 028 | 1 771 | -14 935 |
| Quote-part dans les résultats des entreprises associées et co-entreprises | 2 269 | -309 | -5 | 0 | -2 176 | -220 |
| Résultat net de l’ensemble consolidé | 21 735 | -5 755 |
| Île-de-France | Ouest | Est | et Logistique | Autres Activités | Total général | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (en milliers d’euros) | ||||||
| Chiffre d’affaires | 397 162 | 292 846 | 247 858 | 441 818 | 29 371 | 1 409 055 |
| Marge brute | 79 685 | 48 545 | 46 786 | 75 313 | 6 903 | 257 232 |
| Charges commerciales | -7 811 | -6 984 | -5 089 | -604 | -387 | -20 875 |
| Charges administratives | -18 996 | -20 988 | -15 758 | -4 322 | -4 716 | -64 780 |
| Charges techniques et service après-vente | -9 411 | -5 771 | -5 491 | -503 | -845 | -22 021 |
| Charges développement et programmes | -7 919 | -13 986 | -11 249 | -4 345 | -2 725 | -40 223 |
| Résultat opérationnel | 35 548 | 815 | 9 199 | 65 539 | -1 770 | 109 332 |
| Résultat financier | -6 764 | -8 788 | -9 577 | 13 271 | -1 990 | -13 848 |
| Résultat des entreprises intégrées avant impôts | 28 784 | -7 973 | -378 | 78 810 | -3 760 | 95 484 |
| Impôt sur les résultats | -5 313 | 4 005 | 708 | -20 356 | 1 099 | -19 857 |
| Quote-part dans les résultats des entreprises associées et co-entreprises | 990 | -118 | -5 | 0 | -18 | 849 |
Les quotes-parts de refacturation des frais siège (y compris le coût de l’endettement financier net) sont réallouées en fonction de la part relative de chaque secteur dans le total du groupe. Cette part étant appréciée sur la base de l’activité (mesuré en Logements Équivalent Unité livrés – LEU) ainsi que des effectifs prévus au budget pour l’exercice concerné.
| Île-de-France | Ouest | Est | et Logistique | Autres Activités | Total général | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Résultat net de l’ensemble consolidé | 24 461 | -4 086 | 325 | 58 455 | -2 679 | 76 476 |
| Part du groupe | 16 230 | -9 988 | -955 | 58 005 | -3 137 | 60 154 |
| Participations ne donnant pas le contrôle | 8 231 | 5 903 | 1 280 | 450 | 459 | 16 322 |
| Île-de-France | Ouest | Est | et Logistique | Autres Activités | Total général | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Stocks | 143 376 | 129 787 | 75 578 | 12 811 | 5 717 | 367 269 |
| Créances clients et actifs de contrats | 103 648 | 168 779 | 115 497 | 24 160 | 19 695 | 431 779 |
| Autres | -233 304 | -227 493 | -156 865 | -456 233 | -14 349 | -1 088 243 |
| Besoin en Fond de Roulement | 13 720 | 71 073 | 34 210 | -419 261 | 11 063 | -289 195 |
La rubrique « Autres » est essentiellement composée des dettes fournisseurs à hauteur de 943,4 millions d'euros, des dettes sociales et fiscales pour 60,3 millions d'euros, des créances diverses pour 191,4 millions d'euros et des autres dettes de 275,9 millions d'euros.
| Île-de-France | Ouest | Est | et Logistique | Autres Activités | Total général | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Stocks | 176 700 | 111 583 | 97 049 | 18 790 | 9 507 | 413 628 |
| Créances clients et actifs de contrats | 165 138 | 161 113 | 125 249 | 40 145 | 3 461 | 495 106 |
| Autres | -291 747 | -263 049 | -181 016 | -322 455 | 68 716 | -989 551 |
| Besoin en Fond de Roulement | 50 091 | 9 647 | 41 282 | -263 520 | 81 684 | -80 816 |
L’application de la norme IFRS 15 entraîne l'application du principe du dégagement du chiffre d’affaires à l’avancement pour les activités de promotion immobilière réalisées sous forme de Vente en état futur d’achèvement (VEFA). En effet, dans le cadre d’un contrat de VEFA le client obtient le contrôle de l’actif au fur et à mesure de sa création.
Le groupe commercialise toutes ses opérations de promotion sous le régime de la Vente en état futur d’achèvement (VEFA), tandis que dans quelques opérations, il opte pour le régime du Contrat de Promotion Immobilière (CPI).
À travers le contrat VEFA, le législateur a donné aux promoteurs immobiliers la possibilité d’appeler les fonds des clients en fonction de l’avancement des programmes selon un échéancier encadré par la Loi tout en donnant aux clients une Garantie Financière d’Achèvement (GFA). Les paiements cumulés des clients ne peuvent excéder 35% du prix à l’achèvement des fondations, 70% à la mise hors d’eau et 95% à l’achèvement de l’immeuble. Ce contrat rend l’acquéreur propriétaire du sol et de l’édifice au fur et à mesure de sa construction.
La reconnaissance du chiffre d’affaires est effectuée conformément à la norme IFRS 15 « Produits des activités ordinaires tirés des contrats conclus avec des clients » c’est-à-dire proportionnellement à l’avancement technique dont le point de départ est l’acquisition du terrain, et à l’avancement commercial (signature des actes de vente) de chaque programme.
Ci-dessous la répartition du chiffre d’affaires et de la marge brute par produit :
| Catégorie | Chiffre d’affaires | Marge brute |
|---|---|---|
| Logements collectifs | 830 132 | 139 619 |
| 883 008 | 163 141 | |
| Maisons individuelles | 77 842 | 12 092 |
| 74 788 | 14 071 | |
| Total Logements | 907 974 | 151 711 |
| 957 796 | 177 212 | |
| Tertiaire | 151 585 | 50 395 |
| 437 457 | 75 048 | |
| Gestion de résidences | 8 307 | 2 791 |
| 7 417 | 3 346 | |
| Autres | 8 897 | 3 127 |
| 6 385 | 1 626 | |
| Total chiffre d’affaires et marge brute | 1 076 762 | 208 024 |
| 1 409 055 | 257 232 |
(en milliers d’euros)
| 7 548 | 7 183 | 3 098 | 17 829 | 8 113 | 9 490 | 3 271 | 20 875 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 27 412 | 10 | 29 535 | 56 956 | 30 219 | 8 | 34 554 | 64 780 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 16 558 | 1 880 | 18 438 | 19 547 | 2 474 | 22 021 |
|---|---|---|---|---|---|
| 18 899 | - | 15 134 | 34 033 | 18 960 | 21 264 | 40 224 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 70 417 | 7 193 | 49 645 |
|---|---|---|
Les charges commerciales s’élèvent à 17,8 millions d’euros au 30 novembre 2024 contre 20,9 millions d’euros en 2023, soit une variation de -14,6 % imputable à la baisse du poste « salaires et charges sociales » à hauteur de 0,6 million d'euros et à la baisse des « charges de publicité » à hauteur de 2,3 millions d'euros.
Les charges techniques et service après-vente s’élèvent à 18,4 millions d’euros au 30 novembre 2024 contre 22 millions d’euros en 2023, soit une variation de -16,3% imputable essentiellement à la baisse du poste « salaires et charges sociales » pour 3 millions d’euros, à la baisse du poste « Honoraires » pour 0,3 million d'euros et à la baisse du poste « voyages et déplacements » pour 0.2 million d'euros.
Les charges administratives s’élèvent à 57,0 millions d’euros au 30 novembre 2024 contre 64,8 millions d’euros en 2023, soit une variation de -12,1 % imputable essentiellement à la baisse du poste « salaires et charges sociales » pour 2,8 millions d’euros, à la baisse du poste « Honoraires » pour 1,0 million d’euros, à la baisse du poste « impôts et taxes » pour 0,8 million d'euros, à la baisse du poste "charges de location" pour 0,4 million d'euros et à la baisse du poste « Sous traitance informatique » pour 0,5 million d'euros.
Les charges développement et programmes s’élèvent à 34,0 millions d’euros au 30 novembre 2024 contre 40,2 millions d’euros en 2023, soit une variation de -15,4% imputable principalement à l'augmentation du poste « Abandons de projets net de reprises de provisions» pour -1,2 million d'euros et à la baisse des charges calculées pour 7,0 millions d'euros intégrant une baisse des dotations nettes de provisions pour dépréciation des stocks nouveaux projets et stocks en cours pour 5,6 millions d’euros et une baisse des autres charges calculées pour 1,4 million d’euros.
Les « nouveaux projets » correspondent à des programmes non encore développés. Ils sont évalués au prix de revient et comprennent les indemnités d’immobilisation versées dans le cadre de l’acquisition des terrains, les honoraires de conception, les frais de développement fonciers et tous les autres frais engagés au titre des projets.
À chaque date d’arrêté comptable, la fraction de ces dépenses engagée sur des projets pour lesquels les promesses d’achat de terrains ne sont pas signées et pour lesquelles il existe un manque de visibilité sur la probabilité de développement dans un avenir proche, est comptabilisée en charges.
Les stocks de programmes en cours de développement sont évalués au prix de revient. Ce dernier comprend le prix d’acquisition des terrains, les frais annexes, les taxes, le coût des VRD (Voirie Réseaux Divers), le coût de construction et d’aménagement de zones modèles, les frais fonciers ainsi que les honoraires et commissions inhérents aux mandats délivrés par Kaufman & Broad en vue de vendre les programmes immobiliers.
Des provisions sont constituées pour couvrir les pertes prévisibles, lesquelles sont évaluées à partir d’une analyse des données économiques et financières prévisionnelles de chaque projet.
| (en milliers d’euros) | 30 novembre 2024 | 30 novembre 2023 |
|---|---|---|
| Brut | 86 627 | 97 926 |
| Dépréciation | -30 858 | -27 882 |
| Net | 55 769 | 70 044 |
| (en milliers d’euros) | 30 novembre 2023 | Dotations | Reprises | 30 novembre 2024 |
|---|---|---|---|---|
| Nouveaux projets | 27 882 | 20 159 | -17 182 | 30 858 |
| Programmes en cours | 5 754 | 2 407 | -2 725 | 5 436 |
| Total stocks | 33 636 | 22 566 | -19 907 | 36 294 |
Les stocks bruts de dépenses de nouveaux projets sont en baisse de 11,3 millions d’euros. Dépenses dont le développement jugé incertain a pu être lancé, le solde correspondant à des dépenses engagées qui ont été constatées en charges sur des projets abandonnés.
La provision sur les dépenses de nouveaux projets correspond à la dépréciation des dépenses de projets n’ayant pas fait l’objet d’une décision formelle d’abandon mais dont le développement est incertain. Les reprises de provisions pour dépréciation comptabilisées correspondent à hauteur de 7,8 millions d’euros à des reprises non utilisées sur des programmes en cours de développement.
Les créances clients représentent les créances nées de l’enregistrement du chiffre d’affaires en fonction de l’avancement des programmes. Elles se composent des éléments suivants :
Ce décalage, actifs sur contrats en VEFA, génère la majeure partie de ces créances.
Les créances clients sont évaluées à leur valeur contractuelle. Les créances font l’objet d’un examen des risques de recouvrement auxquels elles sont exposées ; le cas échéant, une provision pour pertes attendues est constituée. Le Groupe considère que le risque de crédit (perte à maturité) est non significatif, dans la mesure où l'essentiel de son activité s'exerce dans un cadre réglementaire qui sécurise le paiement des créances clients.
| (en milliers d’euros) | 30 novembre 2024 | 30 novembre 2023 |
|---|---|---|
| Brut | Dépréciation | Net 2024 |
| Brut | Dépréciation | Net 2023 |
| Actifs sur contrats en VEFA | 354 625 |
| 77 694 | -539 | 77 154 |
|---|---|---|
| 98 553 | -376 | 98 177 |
| 432 319 | -539 | 431 779 |
|---|---|---|
| 495 481 | -376 | 495 106 |
| 149 749 | 149 749 |
|---|---|
| 154 059 | 154 059 |
| 1 735 | 1 735 |
|---|---|
| 1 164 | 1 164 |
| 17 704 | 17 704 |
|---|---|
| 13 004 | 13 004 |
| 2 487 | 2 487 |
|---|---|
| 3 434 | 3 434 |
| 16 042 | -5 365 | 10 677 | 17 952 | -4 566 | 13 386 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Total Autres créances | 188 107 | -5 365 | 182 742 | 189 951 | -4 566 | 185 385 | |
| État - Impôt courant | 8 668 | 8 668 | 0 | 0 | |||
| Total Créances clients et autres créances | 629 093 | -5 905 | 623 189 | 685 432 | -4 941 | 680 490 |
L’ensemble des « Créances clients » et « Autres créances » est à échéance à moins d’un an.
La variation de la dépréciation se décompose comme suit :
| (en milliers d'euros) | 30 novembre 2023 | Dotations | Reprises utilisées | Reprises non utilisées | 30 novembre 2024 |
|---|---|---|---|---|---|
| Créances clients | 376 | 183 | -10 | -8 | 539 |
| Autres créances et TVA | 4 566 | 1 128 | -7 | -322 | 5 365 |
| Total | 4 941 | 1 311 | -17 | -330 | 5 905 |
Au cours de l’exercice, il n’y a pas eu de dotations ou de reprises de provisions significatives concernant les créances clients et les autres créances.
Les créances clients nettes de 431,8 millions d’euros se décomposent de la façon suivante :
• Valeur des actifs sur contrats en VEFA pour vente est assuré, les provisions pour dépréciation des créances clients sont peu fréquentes.
• encours des appels de fonds pour 72,4 millions d’euros (après dépréciation), autres créances clients pour 4,8 millions d'euros.
• Les prestations ayant fait l’objet d’un acte en VEFA ou en CPI mais non encore reconnues en chiffre d’affaires à l’avancement s’élèvent au 30 novembre 2024 à 1,1 milliard d’euros contre 1,2 milliard en 2023.
Les passifs sur contrats en VEFA s'élèvent à 232,4 millions d'euros en 2024 contre 62,2 millions d'euros en 2023 soit une variation de 170,2 millions d'euros essentiellement liée au projet A7/A8 Austerlitz. Ils sont inscrits au passif dans la rubrique autres dettes.
Au 30 novembre 2024, l’antériorité des appels de fonds est la suivante :
| 30 novembre 2024 | en valeur | en % | ||
|---|---|---|---|---|
| 30 novembre 2023 | en valeur | en % | ||
| - Non exigible | 7,0 | 9,7% | 6,0 | 6,3% |
| - Moins de 30 jours | 55,8 | 77,1% | 75,0 | 77,8% |
| - de 30 à 60 jours | 4,6 | 6,3% | 11,3 | 11,7% |
| - de 60 à 90 jours | 0,9 | 1,3% | 0,8 | 0,8% |
| - Au-delà de 90 jours | 4,0 | 5,6% | 3,2 | 3,3% |
| Total des appels de fonds | 72,4 |
Le poste “TVA” intègre au 30 novembre 2024 la TVA déductible sur les factures fournisseurs enregistrées à hauteur de 45,4 millions (42,9 millions d’euros en 2023), la TVA constatée sur les factures non parvenues liées à la constatation des coûts à l’avancement des programmes à hauteur de 83,5 millions d’euros (86,3 millions d’euros en 2023) et les crédits de TVA à hauteur de 20,8 millions d’euros (24,8 millions d’euros en 2023).
Le poste “Autres” intègre notamment deux créances de prêt vis à vis d’associés dont l'une à hauteur de 1,2 million d’euros provisionnée en totalité compte tenu du litige opposant le groupe à cet associé (voir note 8.1 "Provisions"), le versement au titre du redressement Urssaf pour 1,9 million d’euros, les primes d’assurances versées d'avance en 2024 pour 1,3 million, une créance vis-à-vis de ETPE PROMOTION à hauteur de 0,7 million d'euros remboursable par prélèvement sur les honoraires à facturer par l'associé ou au plus tard au 31/12/2024 et une créance d'impôt à hauteur de 8,7 millions d'euros vis à vis de l'administration fiscale.
Ce poste reflète la quote-part de perte affectée aux associés minoritaires et non réglée au 30 novembre 2024 sur les opérations consolidées en Intégration Globale. Une provision a été constituée à hauteur de 8,2 millions d’euros destinée à couvrir les comptes-courants d’associés débiteurs présentant un risque d'irrécouvrabilité (voir note 8.1 "Provisions").
| (en milliers d’euros) | 30 novembre 2023 | Variation de BFR du TFT | Variation de périmètre | Autres variations du BFR | 30 novembre 2024 |
|---|---|---|---|---|---|
| Stocks | 413 627 | -46 014 | -345 | 367 269 | |
| Clients et actifs de contrats | 495 106 | -62 745 | -582 | 431 779 | |
| Fournisseurs | -942 767 | 3 115 | 416 | -4 187 | -943 423 |
| Autres actifs et passifs d’exploitation | -27 927 | -124 562 | -450 | -442 | -153 380 |
| Besoin en Fonds de Roulement d’exploitation (TFT) | -61 960 | -230 205 | -616 | -4 974 | -297 755 |
| Impôt courant | -18 856 | 37 460 | -10 045 | 8 560 | |
| Besoin en Fonds de Roulement | -80 816 | -192 744 | -616 | -15 018 | -289 195 |
Sur l'exercice 2024, la variation du Besoin en Fonds de Roulement d’exploitation (hors impôts courants) sur l'état des flux de trésorerie s'établit à -230,2 millions d’euros. Le Besoin en Fonds de Roulement total (y compris impôts courants) au 30 novembre 2024 s'élève à -289,2 millions d'euros contre -80,8 millions d'euros au 30 novembre 2023 soit une variation de -208,4 millions d'euros.
Les risques de contrepartie pour le groupe portent potentiellement sur les fournisseurs/sous-traitants, sur les comptes clients et les contreparties bancaires. Compte tenu de la pluralité des fournisseurs et sous-traitants, leur insolvabilité ne pourrait pas avoir de conséquences significatives sur l’activité. Kaufman & Broad estime que le risque de non-paiement des clients est très faible en raison du grand nombre de clients et du fait que les transactions immobilières sont signées exclusivement devant notaire, le financement de l’acquisition du bien immobilier ayant été, en règle générale, préalablement obtenu.
Le risque crédit attaché au client est géré au niveau de chaque agence et supervisé par le siège. Du fait de son activité, le groupe est faiblement exposé au risque de défaillance de clients. L’ancienneté des créances clients est revue mensuellement.
| (en milliers d’euros) | 30 novembre 2024 | 30 novembre 2023 |
|---|---|---|
| Salaires (hors IDR et abondement) | -47 212 | -51 454 |
| Indemnités Départ en Retraites : prestations servies | 779 | 149 |
| Abondement | -1 050 | -948 |
| Salaires | -47 483 | -52 253 |
| Charges relatives à l'attribution d'actions gratuites | -1 937 | -1 911 |
| Traitement et salaires | -49 420 | -54 164 |
| Charges sociales | -22 105 | -24 586 |
| Taxes sur salaires | -1 080 | -1 250 |
| charges sociales Indemnités Départ en Retraites | 23 | 16 |
| Charges sociales et taxes | -23 162 | -25 820 |
| Total des frais de personnel | -72 582 | -79 984 |
| Effectif moyen | 694 | 794 |
Le groupe n’a pas d’autre engagement que les indemnités de fin de carrière qui font l’objet d’une provision dans les comptes consolidés du groupe. L’évaluation de cette provision est faite par un expert indépendant.
La méthode actuarielle utilisée correspond à la méthode des unités de crédits projetées. Cette méthode consiste à évaluer, pour chaque salarié, le montant de l’indemnité correspondant au salaire projeté en fin de carrière, et aux droits appliqués à l’ancienneté acquise à la date de l’évaluation. Le montant de l’indemnité, ainsi évaluée, est actualisé et probabilisé avec la table de mortalité et la table de rotation du personnel.
Les écarts actuariels sont intégralement et directement comptabilisés en autres éléments du résultat global au cours de la période dans laquelle ils surviennent.
Le taux d’actualisation retenu par la société en fonction des conditions de marché s’appuie sur des obligations de durée semblable à la durée estimée des obligations au titre des avantages au personnel. Il n’y a pas d’actif de couverture sur les plans d’indemnités de fin de carrière. Cette provision intègre les charges sociales que la société devrait régler si elle impose la mise à la retraite des salariés conformément à la législation sociale en vigueur.
| 30-nov-24 | 30-nov-23 | |
|---|---|---|
| Taux d’actualisation | 3,40% | 4,00% |
2,00%
2,00%
< 40 ans : 5,60%
< 40 ans : 3,80%
>= 40 ans : 2,70%
>= 40 ans : 2,20%
INSEE 2018-2020
INSEE 2017-2019
64 ans
64 ans
47%
47%
GIE : maximum entre la CCN de la Promotion immobilière et l’Accord d’entreprise
Volontaire
Volontaire
| (en milliers d’euros) | 30 novembre 2024 | 30 novembre 2023 |
|---|---|---|
| Coûts des services rendus au cours de l’exercice | -802 | -165 |
| Coût financier | 169 | 155 |
| Charge comptabilisée dans le compte de résultat | -633 | -10 |
| (en milliers d’euros) | 30 novembre 2024 | 30 novembre 2023 |
|---|---|---|
| Passif net à l’ouverture | 5 417 | 5 491 |
| Coût de l’exercice | 99 | 113 |
| Prestations versées | -733 | -123 |
| Variation de périmètre | 0 |
| 30 novembre 2024 | 30 novembre 2023 | 30 novembre 2022 | 30 novembre 2021 | 30 novembre 2020 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Engagement | 4 840 | 5 417 | 5 491 | 6 648 | 7 119 |
| Actifs financiers | - | - | - | - | - |
| Couverture financière | 4 840 | 5 417 | 5 491 | 6 648 | 7 119 |
| Pertes et (gains) actuariels générés sur l’engagement | 58 | -64 | -1 370 | -628 | -555 |
Le passif net évoluerait au 30 novembre 2024 à 4 728 milliers d’euros avec un taux d’actualisation de 3,65 % et à 4 962 milliers d’euros avec un taux d’actualisation de 3,15 %.
Conformément à la norme IFRS 2 “Paiement fondé sur des actions”, les options d’achat et de souscription d’action, les offres réservées aux salariés et les attributions d’actions gratuites portant sur des actions Kaufman & Broad accordées aux salariés et aux mandataires sociaux du groupe sont évaluées à la date d’octroi.
Le groupe valorise l’avantage accordé aux salariés à la juste valeur à la date d’attribution des droits. La valeur des options d’achat et de souscription d’actions et des actions gratuites est notamment fonction du prix d’exercice et de la durée de vie de l’option, du prix actuel des actions sous-jacentes, de la volatilité attendue du prix de l’action, des dividendes attendus sur les actions, de la probabilité d’exercice de l’option et du taux d’intérêt sans risque pour la durée de vie de l’option. Cette valeur est enregistrée dans les charges administratives linéairement entre la date d’attribution et la date d'acquisition des actions avec une contrepartie directe en capitaux propres.
Sur l’exercice, le Conseil d’administration a décidé la mise en œuvre de 3 nouveaux plans d’actions gratuites le 15 février 2024 dans le cadre de l’autorisation de l’Assemblée Générale du 4 mai 2023.
| Plan d’actions gratuites | Date d’autorisation par l’Assemblée Générale Extraordinaire | Nombre d’actions gratuites pouvant être attribuées |
|---|---|---|
| Février 2022 Plan 2 | 06-mai-21 | 112 947 |
| Février 2023 Plan 1 | 05-mai-22 | 250 000 |
| Février 2023 Plan 2 | 05-mai-22 | |
| Février 2024 Plan 1 | 04-mai-23 | |
| Février 2024 Plan 2 | 04-mai-23 | |
| Février 2024 Plan 3 | 04-mai-23 |
| Date du Conseil d’Administration attribuant des actions | Nombre de bénéficiaires | Types d’actions | Nombre d’actions gratuites attribuées | Actions devenues caduques | Actions en cours au 30 novembre 2024 | Cours le jour de l’attribution |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 25-févr-22 | 1 | Existantes | 10 000 | 2 500 | 7 500 | 111 978 |
| 24-févr-23 | 823 | Existantes | 138 022 | 38 108 | 99 914 | 250 000 |
| 24-févr-23 | 1 | Existantes | 10 000 | 0 | 10 000 | 124 920 |
| 15-févr-24 | 640 | Existantes | 125 080 | 11 590 | 113 490 | 114 920 |
| 15-févr-24 | 1 | Existantes | 10 000 | 0 | 10 000 | 21 430 |
| 15-févr-24 | 1 | Existantes | 10 000 | 2 075 | 19 355 | 138 022 |
| 33,00 € | 28,95 € | 28,95 € | 30,05 € | 30,05 € | 30,05 € |
|---|---|---|---|---|---|
| 25-févr-25 | 24-févr-25 | 24-févr-26 | 15-févr-26 | 15-févr-27 | 15-févr-25 |
|---|---|---|---|---|---|
| 25-févr-26 | 24-févr-27 | 24-févr-27 | 15-févr-28 | 15-févr-28 | 15-févr-28 |
|---|---|---|---|---|---|
| 186 241 | 2 224 160 | 168 581 | 2 075 171 | 203 642 | 434 281 |
|---|---|---|---|---|---|
| Modèle Binomial | Modèle Binomial | Modèle Binomial | Modèle Binomial | Modèle Binomial | Modèle Binomial |
|---|---|---|---|---|---|
| - | - | - | - | - | - |
|---|---|---|---|---|---|
| (% du prix à terme) | 1% | 1% | 1% | 1% | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
Compte tenu des critères de performance évalués lors du comité de rémunération du 15 janvier 2025, le nombre d’actions attribué au titre du plan 2 du 25 février 2022 s’élève à 7 500.
| (en | Plan 26/2/21 n°2 | Plan 25/2/22 n°1 | Plan 25/2/22 n°2 | Plan 24/2/23 n°1 | Plan 24/2/23 n°2 | Plan 15/2/24 n°1 | Plan 15/2/24 n°2 | Plan 15/2/24 n°3 | Total | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| milliers d’euros | Valorisation initiale | 190 | 2 505 | 186 | 2 224 | 169 | 2 075 | 204 | 434 | 7 987 |
| Charge de la période | -51 | 182 | 62 | 713 | 56 | 764 | 54 | 157 | 1 937 |
Termes et conditions des transactions avec les parties liées
Les relations avec les parties liées, y compris les modalités de rémunérations des dirigeants, sont restées comparables à celles de l’exercice 2023 et aucune autre transaction inhabituelle, par sa nature ou son montant, n’est intervenue au cours de la période.
Le groupe n’a consenti aucun prêt aux membres des organes d’administration et de direction du groupe au cours des exercices 2023 et 2024.
Le tableau ci-dessous présente la rémunération des personnes qui sont à la clôture, ou qui ont été, au cours de l’exercice clos, membres des organes d’administration et de direction du groupe.
| (en milliers d’euros) | 30 novembre 2024 | 30 novembre 2023 |
|---|---|---|
| Avantages court terme hors charges patronales(a) | 3 629 | 4 317 |
| Avantages court terme : charges patronales | 1 667 | 2 090 |
| Avantages postérieurs à l’emploi – impact bilan(b) | - | - |
| Autres avantages à long terme(c) | - | - |
| Indemnités de fin de contrat | - | - |
| Jetons de présence(d) | 330 | 330 |
| Rémunération des administrateurs | - | - |
| Attribution d’options d’actions (quantité) | - | - |
| Attribution d’actions gratuites (quantité) | 27 000 | 27 000 |
Les membres du Comité de Direction dont le mandataire social, Nordine Hachemi, bénéficient d’un contrat de retraite complémentaire, à cotisations définies. Au titre de l’exercice 2024, le montant comptabilisé en charges par notre société au titre de ce contrat s’élève à 184,6 milliers d’euros (147,8 milliers d’euros au 30 novembre 2023).
Les goodwill sont déterminés à la date de prise de contrôle. La comptabilisation du regroupement d'entreprises est finalisée durant la période d’évaluation, soit 12 mois à compter de la date de la prise de contrôle. L’impact des variations de pourcentage ultérieur sans effet sur le contrôle est constaté en capitaux propres. La dette liée à une clause d’ajustement de prix est comptabilisée à la juste valeur dès la date d’acquisition. Toute modification de la juste valeur de la dette est en général enregistrée en résultat.
Les principaux goodwill des sociétés consolidées par Unité Génératrice de Trésorerie (UGT) s’analysent de la façon suivante :
| (valeur nette en milliers d’euros) | 30 novembre 2024 | 30 novembre 2023 |
|---|---|---|
| Île-de-France | 8 346 | 8 346 |
| Kaufman & Broad Sud-Ouest | 47 287 | 47 287 |
| Serge Mas Promotion | 150 | 150 |
| Résidences Bernard Teillaud | 12 878 | 12 878 |
| Total goodwill | 68 661 | 68 661 |
| (en milliers d’euros) | 30 novembre 2024 | 30 novembre 2023 |
|---|---|---|
| Solde en début de période | 68 661 | 68 661 |
| Augmentation | ||
| Perte de valeur | ||
| Solde en fin de période | 68 661 | 68 661 |
Les goodwill ont fait l’objet de tests de perte de valeur conformément aux principes décrits à la note 5.6 « Pertes de valeurs sur actifs immobilisés ». Ils ont permis de conclure à l’absence de dépréciation au 30 novembre 2024. La valeur recouvrable retenue a été basée sur la valeur d’utilité.
Les immobilisations incorporelles comprennent principalement la valorisation des marques et logos Kaufman & Broad. La durée de vie de cet actif est indéterminée et ne fait donc pas l’objet d’amortissement mais l'objet d’un test de perte de valeur annuellement ou dès identification d’indicateur de perte de valeur.
Les autres immobilisations incorporelles sont constituées des frais développement de logiciels et des logiciels qui sont comptabilisés à leur coût d’acquisition ou de production et sont amortis selon le mode linéaire sur leur durée d’utilité, laquelle n’excède généralement pas 5 ans.
Les autres immobilisations incorporelles se décomposent comme suit :
| (en milliers d’euros) | 30 novembre 2024 | 30 novembre 2023 |
|---|---|---|
| Valeur brute | ||
| Amortissements cumulés |
| 80 422 | 80 422 | 80 422 | ||
|---|---|---|---|---|
| Autres immobilisations incorporelles | 54 426 | -42 741 | 11 685 | 12 007 |
| Total immobilisations incorporelles | 134 848 | -42 741 | 92 107 | 92 429 |
La marque fait l’objet d’un test de perte de valeur global avec les goodwill (voir note 5.6. « Pertes de valeurs sur actifs immobilisés »).
L’évolution de la valeur nette des immobilisations incorporelles s’analyse de la façon suivante :
| (en milliers d’euros) | 30 novembre 2024 | 30 novembre 2023 |
|---|---|---|
| Solde en début de période | 92 429 | 91 899 |
| Entrée de périmètre | ||
| Acquisitions d’immobilisations incorporelles | 3 724 | 4 347 |
| Cession, mises au rebut et variation de périmètre | -80 | |
| Dotation aux amortissements | -3 963 | -3 847 |
| Autres mouvements | -3 | 30 |
| Solde en fin de période | 92 107 | 92 429 |
Les acquisitions d’immobilisations incorporelles et la dotation aux amortissements ne portent que sur les logiciels informatiques.
Traitement des contrats de location selon la norme IFRS 16
L’application de la norme IFRS 16 sur les contrats de location impacte la rubrique Droits d’Utilisation pour un montant brut de 53,6 millions d’euros au 30 novembre 2024.
Les hypothèses retenues pour l’estimation comptable sont :
Contrats antérieurs à 2022 :
approche économique permettant de déterminer la durée d’utilisation raisonnablement certaine.
(en milliers d’euros)
| 30-nov.-23 | 30-nov.-24 | |
|---|---|---|
| Bâtiments * | 50 131 | 66 237 |
| Acquisitions | 19 445 | |
| Amortissements | -3 339 | |
| Autres mouvements | ||
| Boutiques | 1 507 | 1 602 |
| Véhicules | 1 965 | 1 894 |
| Matériel informatique | 0 | |
| Total droits d'utilisation brut | 53 603 | 69 733 |
| Batiments | -17 331 | -22 412 |
| Boutiques | -826 |
| -260 | 6 | -1 080 |
|---|---|---|
| -1 438 | -476 | 883 |
| -1 031 | Matériel informatique | 0 |
| 0 | Total droits d'utilisation Amort. | -19 595 |
| 0 | -9 291 | 4 362 |
| -24 523 | Total droits d'utilisation valeur nette | 34 009 |
| 20 359 | -9 291 | 133 |
| 45 210 | * Le flux d'acquisition de 19,4 millions d'euros correspond pour 8,6 millions d'euros aux droits relatifs aux Résidences Etudiantes apportées à la co-entreprise entre Kaufman & Broad et la banque des territoires sur l'activité résidentielle étudiantes, à l'obtention d'un nouveau contrat de location et au prolongement de contrats dans l'activité Résidences Etudiantes pour 6,5 millions d'euros, le solde decoulant des renouvellements de contrats existants. |
La norme IAS40 laisse le choix de la méthode comptable des actifs classés en immeuble de placement entre le modèle de la juste valeur et le modèle du coût. Le Groupe applique le modèle de la juste valeur pour évaluer ses immeubles de placement. La juste valeur d’un immeuble de placement est le prix qui serait reçu de la vente d’un actif dans le cadre d’une transaction normale entre des intervenants de marché à la date de l’évaluation. La juste valeur est réalisée selon l’IFRS 13.
| Valeur comptable | 30 novembre 2024 | 30 novembre 2023 |
|---|---|---|
| Immeuble de placement mis en service | 0 | 19 528 |
| Immeuble de placement en immobilisation en cours |
0
19 528
Les immobilisations corporelles sont comptabilisées à leur coût d’acquisition. L’amortissement est calculé en fonction des rythmes de consommation des avantages économiques attendus par élément d’actif sur la base du coût d’acquisition, sous déduction le cas échéant d’une valeur résiduelle.
À ce titre, le mode linéaire est en général retenu sur les durées suivantes :
Les immobilisations corporelles se décomposent comme suit :
Date
| Valeur | ||||
| Valeur brute | Amortissements cumulés | Provisions pour dépréciation | Valeur nette | |
| 30 novembre 2024 | 29 840 | -20 954 | 0 | 8 886 |
| 30 novembre 2023 | 0 | 0 | 0 | 10 174 |
| Agencements Installations | 15 273 | -9 471 | 5 802 | 6 948 |
| Autre immobilisations corporelles | 14 498 | -11 483 | 3 015 | 3 135 |
| En cours | 69 | 69 | 92 |
Les autres immobilisations corporelles intègrent les agencements et mobilier de bureau du siège social et des différentes agences du groupe.
| (en milliers d’euros) | 30 novembre 2024 | 30 novembre 2023 |
|---|---|---|
| Solde Immobilisations corporelles brutes ouverture | 29 726 | 29 209 |
| Acquisitions d’immobilisations corporelles | 935 | 1 408 |
| Cessions, mises au rebut et variation de périmètre | -821 | -890 |
| Solde Immobilisations corporelles brutes fin de période | 29 840 | 29 726 |
| Solde Immobilisations corporelles amortissements perte de valeur ouverture | -19 552 | -18 139 |
| Cessions, mises au rebut et variation de périmètre | 653 | 776 |
| Dotations aux amortissements (nettes de reprises) | -2 055 | -2 189 |
| Dotation aux provisions pour dépréciation (nettes de reprises) | 0 | 0 |
| Solde Immobilisations corporelles amortissements perte de valeur Fin de période | -20 954 | -19 552 |
| Solde Net des Immobilisations corporelles | 8 886 | 10 174 |
Les Unités Génératrices de Trésorerie (UGT) constituent des ensembles homogènes d’actifs dont l’utilisation continue génère des entrées de trésorerie qui sont largement indépendantes des entrées de trésorerie générées par d’autres groupes d’actifs. Les UGT retenues par le groupe Kaufman & Broad sont les suivantes (liste complète) :
S’agissant des goodwill et immobilisations incorporelles à durée d’utilité indéterminée, des tests de dépréciation sont réalisés au minimum une fois par an afin de s’assurer que la valeur nette comptable des goodwill et des immobilisations incorporelles non amortissables, affectés à chacune des UGT ou à chacun des groupes d’UGT, est au moins égale à la valeur recouvrable.
Les actifs immobilisés, incorporels et corporels, font l’objet d’une dépréciation lorsque du fait d’événements ou de circonstances intervenus au cours de la période (obsolescence, dégradation physique, changements importants dans le mode d’utilisation, performances inférieures aux prévisions, chute des revenus et autres indicateurs externes…), leur valeur recouvrable apparaît inférieure à leur valeur nette comptable.
Les tests de dépréciation sont réalisés par groupe d’actifs (Unité Génératrice de Trésorerie) en comparant leur valeur recouvrable et leur valeur nette comptable.
La nécessité de constater une perte de valeur est appréciée par comparaison entre la valeur comptable des actifs et passifs des UGT et leur valeur recouvrable. La valeur recouvrable est la valeur la plus élevée entre la juste valeur nette des coûts de sortie et la valeur d’utilité.
La juste valeur nette des coûts de sortie est déterminée comme la meilleure estimation de la valeur de vente nette des coûts de sortie lors d’une transaction réalisée dans des conditions de concurrence normale entre des parties bien informées et consentantes. Cette estimation est déterminée sur la base des informations de marché disponibles en considérant les situations particulières.
Le taux d’actualisation retenu pour déterminer la valeur d’utilité au 30 novembre 2024 s’établit à 7,0 % (inchangé par rapport au 30 novembre 2023). Ce taux est inférieur au taux de croissance moyen de l’activité sur la période des prévisions à 5 ans. Le groupe ne retient qu’un seul taux d’actualisation car les secteurs géographiques et les secteurs d’activité n’ont pas de caractéristiques spécifiques qui pourraient influer sur le taux d’actualisation. Ce taux est calculé sur la base du coût moyen des capitaux employés et intègre une prime de risque.
Le groupe a utilisé les prévisions établies en fin d’exercice sur la période 2025-2029 ; ces prévisions intègrent des hypothèses différenciées de croissance en fonction des secteurs géographiques, qui prennent en compte les conditions de marché actuelles, leurs évolutions prévisibles compte tenu du contexte général et des incertitudes sur les perspectives futures. Les impacts financiers des enjeux climatiques sont appréhendés par le groupe dans le cadre des budgets travaux des opérations qui doivent se conformer aux nouvelles normes de constructions (RT2020). Les niveaux de marge attendus sont cohérents avec les objectifs de marge fixés en Comité d’Engagement et les niveaux de marge constatés les années passées. Au-delà de l’horizon des prévisions à 5 ans, le taux de croissance à l’infini utilisé pour calculer la valeur du flux terminal est égal à 0,5 % (inchangé par rapport).
Les actifs financiers sont classés et évalués au coût amorti. Il s'agit principalement des créances rattachées à des participations, des prêts, des dépôts et cautionnements versés. Les passifs financiers sont classés en trois catégories et comprennent :
Le groupe utilise uniquement des instruments de couverture de flux futurs de trésorerie :
Les frais de transaction, qui sont directement attribuables à l’acquisition ou à l’émission d’un passif financier, viennent en diminution de ce passif financier. Ces frais sont ensuite amortis actuariellement sur la durée de vie du passif selon la méthode du TIE. La fraction à moins d’un an des dettes financières est présentée en passifs courants.
Kaufman & Broad est exposé au risque de marché, notamment en ce qui concerne le risque de taux d’intérêt. Pour y faire face, le groupe a recours à un certain nombre d’instruments financiers dérivés. Les instruments dérivés sont évalués à leur juste valeur au bilan. La variation de juste valeur des instruments dérivés est enregistrée en contrepartie du compte de résultat, sauf dans les cas de couverture tel qu’indiqué ci-dessous. Il n'existe pas d'instrument dérivés dans les comptes au 30 novembre 2024.
| 30 novembre 2024 | 30 novembre 2023 | |
|---|---|---|
| Juste valeur par résultat | ||
| Juste valeur par capitaux propres | ||
| Coût amorti | ||
| Valeur au bilan | ||
| Juste valeur par résultat |
| Actifs financiers | ||
|---|---|---|
| Autres actifs financiers non courants | 5 115 | 5 115 |
| Créances clients | 431 779 | 431 779 |
| 495 106 | 495 106 | |
| Autres créances courants | 182 742 | 182 742 |
| 185 385 | 185 385 | |
| Etat impôt courant | 8 668 | 8 668 |
| 0 | 0 | |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 502 866 | 502 866 |
| 350 044 | 350 044 |
| Emprunts et dettes financières | 105 263 | 105 263 |
|---|---|---|
| Dette de loyers Ifrs16 | 50 613 | 50 613 |
| Dette Put minoritaires | 3 777 | 3 777 |
| Dettes fournisseurs | 943 424 | 943 424 |
| Etat impôt courant | 108 |
| Autres dettes courants | 336 121 | 336 121 | ||
|---|---|---|---|---|
| TOTAL PASSIFS FINANCIERS | 0 | 3 777 | 1 435 529 | 1 439 306 |
| 0 | 3 667 | 1 383 718 | 1 387 385 |
La norme IFRS 13 requiert de hiérarchiser selon trois niveaux, les techniques de valorisation pour déterminer la juste valeur. Les catégories sont les suivantes :
(en milliers d'euros)
| Date | Valeur comptable | Juste valeur | Niveau |
|---|---|---|---|
| 30 novembre 2024 | 502 866 | 502 866 | 1 |
| 30 novembre 2023 | 350 044 | 350 044 | 1 |
| Emprunts obligataires | 100 000 | 100 000 |
|---|---|---|
| Facilitées de crédit utilisées | 3 947 | 3 947 |
| Autres emprunts et crédit-bail | 1 316 | 1 316 |
| Total Passifs (hors impact dette de loyers ifrs16) | 105 263 | 105 263 |
| 50 613 | 50 613 |
|---|---|
159 653
212 452
Le groupe considère que la valeur au bilan de la trésorerie, des créances clients ainsi que des dettes fournisseurs est la valeur la plus représentative de leur juste valeur de marché en raison de liquidité de ces postes.
A l'exception de l'emprunt obligataire, les dettes financières sont à taux variable, le groupe considère que leur juste valeur déterminée est proche de leur valeur comptable.
L’endettement financier brut est constitué des passifs financiers à long terme et à court terme, des instruments financiers de couverture relatifs aux passifs constitutifs de l’endettement financier brut, et des intérêts courus sur les postes du bilan constitutifs de l’endettement financier brut.
Au 30 novembre 2024, l’endettement financier brut se compose comme suit :
| (en milliers d’euros) | 30 novembre 2024 | 30 novembre 2023 |
|---|---|---|
| Courant | 0 | 0 |
| Non courant | 100 000 | 150 000 |
| Total | 100 000 | 150 000 |
| Ligne de crédit syndiqué | 0 | 0 |
| Emprunt obligataire (a) | 100 000 | 150 000 |
| Facilités de crédit utilisées | 3 947 | 4 203 |
| Autres emprunts et intérêts courus(b) | 1 316 |
| Endettement financier brut (hors impact dette de loyers ifrs16 et dette put minoritaires) | 105 263 | 0 | 105 263 | 169 540 |
|---|---|---|---|---|
| Dette de loyers ifrs16 (c) | 8 935 | 41 677 | 50 613 | 39 244 |
| Dettes financière sur Put minoritaires | 1 296 | 2 481 | 3 777 | 3 667 |
| Endettement financier brut | 115 495 | 44 158 | 159 653 | 212 451 |
(a) Les emprunts obligataires mis en place en mai 2017 ont les échéances suivantes : la tranche de 50 millions d’euros a été remboursée en mai 2024 et la tranche de 100 millions d’euros est à échéance in fine 2025.
(b) En 2022, le groupe avait contracté un nouvel emprunt pour un montant de 12,3 m€ affecté à la nouvelle activité d’exploitation de résidences, la variation de ce poste est due à la déconsolidation de l'activité foncière des Résidences Gérées.
(c) L'évolution de la dette de Loyers IFRS16 est dûe à la prise en compte des nouveaux contrats de location (voir note 5.3 Droits d'utilisations IFRS16).
Au 30 novembre 2024, le groupe utilise 100 millions d’emprunt obligataire.
Le 18 mai 2017, Kaufman & Broad a procédé dans le cadre d’un placement privé auprès d’investisseurs institutionnels en Europe, à l’émission de son premier emprunt obligataire de type « Euro PP » d’un montant de 150 millions d’euros. Ce placement privé se décompose en une tranche de 50 millions d’euros à 7 ans (échéance mai 2024) à taux fixe annuel de 2,879% payable au 31 mai de chaque année, et une tranche de 100 millions d’euros à 8 ans (échéance mai 2025) à taux fixe annuel de 3,204% payable au 31 mai de chaque année.
Cette transaction a permis en outre au groupe de diversifier ses sources de financements, de bénéficier de conditions de marchés favorables, et d’allonger substantiellement la maturité moyenne de sa dette.
Pour les semestres comptables à compter de novembre 2017, jusqu’au remboursement de l’emprunt obligataire, le groupe est soumis au respect de deux ratios, calculés sur une base consolidée, dont les niveaux ont été définis comme suit :
| Seuil au 30 novembre 2024 | Ratio au 30 novembre 2024* | |
|---|---|---|
| Ratio de levier financier(1) | < ou = 3,0 | n/a |
| Ratio d’Endettement (2) | < ou = 2,5 | n/a |
(1) Soit la Dette Financière Nette (a) divisée par l’EBITDA (b) où :
(b) L’EBITDA s’entend du résultat net de l’ensemble consolidé avant notamment impôts sur les résultats, résultat financier (dont les frais financiers nets, les pertes et gains de change et les autres frais financiers), autres charges et produits à caractère exceptionnel et/ou non récurrent, hors charges calculées (incluant notamment les dotations ou reprises sur amortissements et provisions, les ajustements à la juste valeur, les charges ou produits liés à la rémunération non pécuniaire des employés) et plus ou moins-values sur cessions d’éléments d’actifs, et diminué du résultat des intérêts minoritaires.
(2) Soit la Dette Financière Nette (a) divisée par les capitaux propres ajustés (c) ;
(c) Capitaux propres ajustés = capitaux propres consolidés au 30 novembre 2016 + résultat consolidé cumulé du 1er décembre 2016 à la fin du trimestre considéré - dividendes versés sur la période considérée + charge d’impairment cumulée de la période du 1er décembre 2016 à la fin du trimestre considéré.
L’agence de notation Fitch Rating a confirmé en août dernier la notation « Investment grade » - « BBB- » avec perspectives stables de Kaufman & Broad S.A. Cette notation est constante depuis 2022. Pour Fitch Ratings, la confirmation de la notation reflète le profil commercial et financier solide de Kaufman & Broad, qui s'avère résilient pendant les périodes de faible demande.
En juillet 2024, Kaufman & Broad a mis en place un nouveau contrat de crédit syndiqué de 200 millions d’euros. D'une maturité initiale de 5 ans, ce crédit se substitue au contrat de crédits syndiqué « RCF 2019 » d’un montant de 250 millions d'euros dont l’échéance était fixée à janvier 2025. Au 30 novembre 2024, cette ligne n’est pas tirée.
La mise en place de cette ligne Corporate « RCF 2024 » permet à la société d’allonger la maturité de ses ressources et d’en améliorer le coût, tout en donnant une plus grande flexibilité d’utilisation selon les besoins et opportunités, en complément de sa trésorerie disponible.
L’aménagement des ratios financiers
Pour les semestres comptables à compter de novembre 2024, jusqu’à l’échéance du Contrat de Crédit Syndiqué, le groupe est soumis au respect de deux ratios, calculés sur une base consolidée, dont les niveaux ont été définis comme suit :
| Seuil au 30 novembre 2024 | Ratio au 30 novembre 2024 | |
|---|---|---|
| Ratio de levier financier(1) | < ou = 3,0 | -4,98 |
| Ratio d’Endettement (2) | < ou = 2,5 | -1,10 |
(1) Soit la Dette Financière Nette (a) divisée par l’EBITDA (b) où :
(a) La dette financière s’entend de l’endettement financier brut diminué de la trésorerie et des équivalents de trésorerie, et sans prise en compte des impacts liés à l’application de la norme IFRS 16 (contrats de location) ou de tous autres Principes Comptables Applicables devenant applicables, le cas échéant, postérieurement à la date de signature du Contrat de Crédit.
(b) L’EBITDA s’entend du résultat net de l’ensemble consolidé avant notamment impôts sur les résultats, résultat financier (dont les frais financiers nets, les pertes et gains de change et les autres frais financiers), autres charges et produits à caractère exceptionnel et/ou non récurrent, hors charges calculées (incluant notamment les dotations ou reprises sur amortissements et provisions, les ajustements à la juste valeur, les charges ou produits liés à la rémunération non pécuniaire des employés) et plus ou moins-values sur cessions d’éléments d’actifs, et diminué du résultat des intérêts minoritaires.
(2) Soit la Dette Financière Nette (a) divisée par les capitaux propres ajustés (c) ;
(c) Capitaux propres ajustés = capitaux propres consolidés à toute date donnée, tels qu'ils figurent au passif des derniers comptes consolidés augmentée de l’impact des actions auto-détenues par la société à la date d’arrêté des comptes à la fin de la période considérée.
Le Contrat de Crédit Syndiqué 2024 prévoit enfin qu’en cas de changement de contrôle de Kaufman & Broad SA, le total des engagements sera automatiquement annulé et toutes les avances en cours ainsi que tous intérêts et commissions courus (dans la mesure où l’Agent n’a pas émis de notification au titre de l’Article 21.7 "Règlement proportionnel des intérêts"), tous Coûts de Remploi et tous autres montants dus au titre des Documents de Financement deviendront automatiquement exigibles et ce, à la date dudit Changement de Contrôle. Aux termes du Contrat de Crédit Syndiqué 2024, un changement de contrôle désigne tout acte ou évènement dont il résulte qu'une ou plusieurs personnes ou entités, agissant seule ou de concert, vien(nen)t à détenir plus de trente-trois virgule trente-trois (33,33%) du capital et/ou des droits de vote de l'Emprunteur.
| (en milliers d’euros) | 30 novembre 2024 | 30 novembre 2023 |
|---|---|---|
| Ligne de Crédit syndique « RCF 2024 » non utilisée | 200 000 | 250 000 |
| (en milliers d’euros) | 2024 |
|---|---|
| Endettement financier brut au 30 novembre 2023 (hors dette de loyers ifrs16 et dette put minoritaires) | 169 539 |
| Variation des autres emprunts (a) | -64 020 |
| Variation des facilités de crédits | -256 |
| Endettement financier brut au 30 novembre 2024 (hors dette de loyers ifrs16 et dette put minoritaires) | 105 263 |
| Dette de loyer ifrs16 et dette sur put minoritaires au 30 novembre 2023 | 42 911 |
| Variation de la dette Put minoritaires | 110 |
| Variation de la dette de loyers ifrs16 | 11 368 |
| Dette de loyer ifrs16 et dette sur put minoritaires au 30 novembre 2024 | 54 390 |
| Endettement financier brut au 30 novembre 2024 | 159 653 |
(a) Ce montant intègre le paiement des intérêts courus.
La trésorerie et équivalents de trésorerie sont constitués des disponibilités et dépôts à vue et des équivalents de trésorerie au sens de la norme IAS 7 : il s’agit des placements à court terme, généralement moins de trois mois, aisément convertibles en un montant connu de liquidités, non soumis à des risques significatifs de variation de valeur et libellés en euros (essentiellement SICAV et Fonds Commun de Placement monétaires et certificats de dépôt). À chaque arrêté, les placements à court terme sont valorisés à leur juste valeur et la différence éventuelle est portée en résultat.
| (en milliers d’euros) | 30 novembre 2024 | 30 novembre 2023 |
|---|---|---|
| Banques et caisses disponibles(a) | 291 657 | 170 120 |
| Placements court terme et dépôts à terme | 209 840 | 179 263 |
| Soldes réservataires(b) | 1 370 | 661 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 502 866 | 350 044 |
(a) Conformément aux dispositions du Code de la Construction et de l’Habitation, le paiement de toute somme due par les sociétés de programmes à leurs associés ne peut intervenir qu’à hauteur et dans la stricte limite des sommes dont les sociétés de programmes auront la libre disposition au fur et à mesure de l’achèvement des opérations de construction.
(b) Les soldes réservataires représentent les 5% de dépôts versés par les clients à la signature de leur réservation sur un compte bancaire séquestré. Ils seront libérés et donc disponibles lors de la signature de l’acte de vente notarié.
| (en milliers d’euros) | 30 novembre 2024 | 30 novembre 2023 |
|---|---|---|
| Endettement financier brut (hors dette de loyers IFRS16 et dette put minoritaires) | 105 263 | 169 540 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 502 866 | 350 044 |
| Endettement financier net (hors dette de loyers ifrs16 et dette puts minoritaires) | -397 603 | -180 504 |
| Dette de loyers Ifrs16 | 50 613 | 39 244 |
| Dette Put minoritaires | 3 777 | 3 667 |
| Endettement financier net | -343 214 | -137 592 |
Les évaluations à la juste valeur sont détaillées par niveau selon la hiérarchie de juste valeur suivante : l’instrument est coté sur un marché actif (niveau 1) ; l’évaluation fait appel à des techniques de valorisation s’appuyant sur des données observables, directement (prix) ou indirectement (dérivés du prix) (niveau 2) ; au moins une composante significative de la juste valeur s’appuie sur des données non observables (niveau 3).
La juste valeur des instruments financiers négociés sur des marchés actifs est basée sur les cotations au jour de clôture du bilan. Un marché est considéré comme actif si les cotations sont aisément et régulièrement disponibles d’une Bourse, de négociants, de courtiers, d’un évaluateur ou d’une agence de réglementation et que ces cotations sont basées sur des transactions régulières. Ces instruments sont classés en niveau 1.
La juste valeur des instruments financiers qui ne sont pas cotés sur un marché actif (par exemple, les dérivés de gré à gré) est déterminée à l’aide de techniques d’évaluation. Ces différentes méthodes maximisent l’utilisation de données de marché observables, si disponibles, et se fondent peu sur les estimations propres du groupe. Si tous les éléments requis au calcul de la juste valeur de l’instrument sont observables, cet instrument est classé en niveau 2. Si un ou plusieurs des principaux éléments de calcul ne sont pas basés sur des données de marché observables, l’instrument est classé en niveau 3.
L’exposition de la dette nette du groupe au 30 novembre 2024 est de :
| Types d’instruments | Variable/fixe | Moins d’un an | De 1 à 5 ans | Plus de 5 ans |
|---|---|---|---|---|
| Lignes de crédit syndiqué | ||||
| Emprunt obligataire | fixe | 101 602 | ||
| Autres emprunts | fixe |
| variable | 3 947 |
|---|---|
105 549
| 0 | 0 |
| - | - |
| variable | 54 115 |
|---|---|
| variable | 447 382 |
|---|---|
| variable | 1 370 |
|---|---|
502 866
| 0 | 0 |
| - | - |
-397 317
| 0 | 0 |
| - | - |
(a) Conformément aux dispositions du Code de la Construction et de l’Habitation, le paiement de toute somme due par les sociétés de programmes à leurs associés ne peut intervenir qu’à hauteur et dans la stricte limite des sommes dont les sociétés de programmes auront la libre disposition au fur et à mesure de l’achèvement des opérations de construction.
Hypothèses : Euribor 1 mois à 3,64 %
Une variation à la hausse de 50 points de base des taux ou à la baisse de 10 points de base sur les passifs ci-dessus aurait une incidence sur le résultat avant impôt de :
| Variable/fixe | Moins d’un an | De 1 à 5 ans | Plus de 5 ans |
|---|---|---|---|
| fixe | 52 322 | 100 000 |
|---|---|---|
| fixe | 12 490 |
|---|---|
| variable | 4 203 |
|---|---|
| 56 525 | 100 000 | 12 490 |
|---|---|---|
| variable | 170 120 |
|---|---|
| variable | 179 263 |
|---|---|
| variable | 661 |
|---|---|
| 350 044 | 0 | 0 |
|---|---|---|
| -293 519 | 100 000 | 12 490 |
|---|---|---|
(a) Conformément aux dispositions du Code de la Construction et de l’Habitation, le paiement de toute somme due par les sociétés de programmes à leurs associés ne peut intervenir qu’à hauteur et dans la stricte limite des sommes dont les sociétés de programmes auront la libre disposition au fur et à mesure de l’achèvement des opérations de construction.
les actions propres sont détenues soit pour couvrir les objectifs décrits dans le descriptif du Le tableau suivant indique les obligations contractuelles du groupe en ce qui concerne le programme de rachat d’actions dont les plans de stock-options et d’actions gratuites, soit dans le cadre du contrat de liquidité. L’impact de l’ensemble de ces actions et des fluctuations du cours est décrit dans la note 7.1.4 « Actions propres ».
Les paiements d’intérêts à taux variable ont été calculés sur la base des derniers taux d’intérêt connus le 30 novembre 2024.
| Moins d’un an | De 1 à 2 ans | de 2 à 3 ans | de 3 à 5 ans | + de 5 ans | Valeur comptable au 30 nov. 2024 | Intérêts | Rembour- sements | Intérêts | Rembour- sements | Intérêts | Rembour- sements | Intérêts | Rembour- sements | Intérêts | Rembour- sements | Total |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Emprunts et passifs financiers | Lignes du crédit syndiqué | 67 | 1 602 | 1 669 | 1 602 | |||||||||||
| Emprunt obligataire | 1 333 | 100 000 | 101 333 | 100 000 | ||||||||||||
| Prêt Activité Résidences |
| 178 | 4 249 | 38 | 0 | 38 | 0 | 76 | 902 | 5 480 | 4 849 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Total (hors dette de loyers IFRS 16 et dette sur put minoritaire) | 1 578 | 105 851 | 38 | 0 | 38 | 0 | 76 | 902 | 0 |
| 0 | 108 482 | 106 451 | Dette sur Put minoritaire | 94 | 1 296 | 57 | 1 258 | 19 | 1 223 |
| 3 947 | 3 777 | Dette de loyer IFRS 16 | 8 633 | 7 733 |
| (en milliers d’euros) | 30 novembre 2024 | 30 novembre 2023 |
|---|---|---|
| Charges financières | -27 161 | -24 770 |
| Produits financiers | 15 954 | 10 922 |
| Résultat fnancier ((+) Produits, (-) Charges) | -11 207 | -13 848 |
Le résultat financier s’établit à -11,2 millions d’euros au 30 novembre 2024, soit une hausse de 2,6 millions d’euros par rapport à 2023.
| (en milliers d’euros) | 30 novembre 2024 | 30 novembre 2023 |
|---|---|---|
| Charges d’intérêts sur lignes de crédit syndiqué et emprunt obligataire | -3 873 | -4 821 |
| Charges d'intérêts financiers sur comptes courants des sociétés mises en équivalence | -803 | -1 149 |
| Charges d'intérêts financiers sur comptes courants Associés | -1 547 | -829 |
| Charges financières sur dettes de loyers Ifrs16 | -2 339 | -2 175 |
| Charges sur opérations dédiées | -7 775 | -8 053 |
| Charges d'actualisation dette | -4 181 | -3 859 |
| Commissions de non utilisation | -1 544 | -1 646 |
| (en milliers d’euros) | 30 novembre 2024 | 30 novembre 2023 |
|---|---|---|
| Depréciation des actifs financiers | -3 847 | -1 276 |
| Autres | -1 252 | -963 |
| Charges financières | -27 161 | -24 770 |
Les charges d’intérêts sur les lignes de crédit syndiqué et de l’emprunt obligataire sont dues à l’utilisation de ces mêmes lignes de crédit. Pour l'exercice 2024, l’emprunt obligataire a été utilisé à hauteur de 125,0 millions d’euros et les lignes de crédit ont été utilisées à hauteur de 6,1 millions en moyenne. Les produits de trésorerie se détaillent comme suit :
| (en milliers d’euros) | 30 novembre 2024 | 30 novembre 2023 |
|---|---|---|
| Plus-value de cession Contrat liquidité | 116 | 93 |
| Produits d'intérêts financiers sur comptes courants des sociétés mises en équivalence | 1 370 | 1 131 |
| Produits de Placements | 14 101 | 7 856 |
| Reprise provision sur avances fonds | 366 | 1 843 |
| Produits financiers | 15 954 | 10 922 |
Reduction de capital
Aucune variation de capital n'a été constatée sur l'exercice.
| (en milliers d’euros) | 30 nov. 2023 | Augmentation | Réduction | 30 nov. 2024 |
|---|---|---|---|---|
| Nombre d’actions | 19 862 022 | 19 862 022 | ||
| valeur nominale (en €) | 0,26 | 0,26 | ||
| Total (en K€) | 5 164 | 5 164 |
Au 30 novembre 2024, les réserves consolidées incluent le résultat net de l’exercice (part du groupe) pour 45,0 millions d’euros.
Au 30 novembre 2024, les participations ne donnant pas le contrôle au bilan pour 15,6 millions d’euros concernent 199 sociétés dont un montant débiteur de 6,2 millions d’euros. Au 30 novembre 2023, les participations ne donnant pas le contrôle au bilan pour 13,7 millions d’euros concernaient 197 sociétés. Le montant total des participations ne donnant pas le contrôle débitrices s’élevait à 5 millions d’euros.
L’Assemblée Générale des actionnaires de Kaufman & Broad S.A. réunie le 06 mai 2024 a voté le paiement en numéraire du dividende au titre de l’exercice clos le 30 novembre 2023. Le dividende global de 46,8 millions d'euros en numéraire a été versé aux actionnaires le 13 mai 2024.
partenaire. Cette provision n'a pas évolué au cours de l'exercice 2024.
Les achats d’actions propres sont enregistrés en diminution des capitaux propres sur la base de leur coût d’acquisition. Lors de la cession d’actions propres, les gains et pertes sont inscrits dans les réserves consolidées pour leurs montants nets d’impôt.
Au 30 novembre 2024, le groupe détient 383 997 actions, dont 8 500 dans le cadre d’un contrat de liquidité. Au 30 novembre 2023, le groupe détenait 484 719 actions propres dont 2 400 dans le cadre du contrat de liquidité.
Au 30 novembre 2024, l'achat de parts de nouvelles entités n'a pas d'impact significatif dans les capitaux propres du groupe.
Conformément à la norme IAS 33, le groupe présente un résultat par action de base et un résultat par action dilué. Le résultat de base par action est calculé en divisant le résultat net de l’exercice attribuable aux actionnaires du groupe par le nombre moyen d’actions ordinaires en circulation au cours de l’exercice.
Le résultat dilué par action est calculé selon la méthode du rachat d’action. Il est calculé à partir du résultat net attribuable aux actionnaires du groupe, corrigé du coût financier des instruments dilutifs, nets de l’effet d’impôt correspondant.
Le nombre d’actions retenu pour le calcul du résultat dilué tient compte de la conversion en actions ordinaires des instruments dilutifs en circulation sur la période. Afin d’assurer la comparabilité des résultats par action présentés, les nombres moyens pondérés d’actions en circulation de l’exercice et également des exercices antérieurs sont ajustés en cas d’augmentation de capital effectuée à un cours inférieur au cours de marché.
Les actions d’autocontrôle portées en diminution des capitaux propres consolidés ne sont pas prises en compte dans le calcul des résultats par action.
| (en milliers) | 30 novembre 2024 | 30 novembre 2023 |
|---|---|---|
| Résultat net - part du groupe | 44 969 | 60 154 |
| Moyenne du nombre d’actions en circulation | 19 462 031 | 20 300 383 |
| Ajustement pour effet dilutif des attributions d’actions | 266 536 | 248 285 |
| Résultat par action | 2,31 € | 2,96 € |
| Résultat dilué par action | 2,28 € | 2,93 € |
Les objectifs du groupe en termes de gestion du capital consistent à maintenir la capacité du groupe à assurer la continuité de son exploitation afin de fournir une rentabilité aux actionnaires, et également à maintenir une structure capitalistique optimale dans le but de limiter le coût du capital.
Le groupe calcule son « Ratio d’Endettement » comme étant la dette financière nette rapportée aux capitaux propres totaux.
Au 30 novembre 2024, l’endettement financier net s’élève à -343,2 millions d’euros (incluant une dette IFRS16 de 50,6 millions d'euros et une dette sur put minoritaires de 3,8 millions d'euros) contre -144,5 millions d’euros au 30 novembre 2023. L’endettement financier net 2024 rapporté aux capitaux propres totaux s’élève ainsi à -145,6 %, l'endettement financier net (hors dette IFRS16 et hors dette put minoritaires) rapporté aux capitaux propres totaux s'élève à -169,7 % contre -79,9 % au 30 novembre 2023.
Les provisions sont comptabilisées lorsque, à la clôture de l’exercice, il existe une obligation du groupe à l’égard d’un tiers résultant d’un événement passé dont le règlement devrait se traduire pour l’entreprise par une sortie de ressources représentatives d’avantages économiques. Cette sortie de ressources peut, le cas échéant, être actualisée.
Cette obligation peut être d’ordre légal, réglementaire ou contractuel. Elle peut également découler de pratiques du groupe ou d’engagements publics ayant créé une attente légitime des tiers concernés sur le fait que le groupe assumera certaines responsabilités.
L’estimation du montant figurant en provisions correspond à la sortie de ressources que le groupe devra probablement supporter pour éteindre son obligation. Si aucune évaluation fiable de ce montant ne peut être réalisée, aucune provision n’est comptabilisée ; il s’agit d’un passif éventuel.
Les passifs éventuels correspondent à des obligations potentielles résultant d’événements passés dont l’existence ne sera confirmée que par la survenance d’événements futurs incertains qui ne sont pas totalement sous le contrôle de l’entreprise ou des obligations actuelles résultant d’événements passés, mais qui ne sont pas comptabilisées car soit il n’est pas probable qu’une sortie de ressources représentatives d’avantages économiques sera nécessaire pour éteindre l’obligation, soit le montant de l’obligation ne peut être évalué avec une fiabilité suffisante. Ils font l’objet d’une information en note 8.2 "Passifs éventuels".
Les provisions s’analysent de la façon suivante :
(en milliers d’euros)
| Provisions pour risques | Total | ||||||
| associés | fiscal | sociaux | autres risques | ||||
| 30 novembre 2023 | 8 480 | 86 | 2 007 | 13 146 | 25 421 | ||
| Dotations | 107 | 2 451 | 4 830 | 7 388 | |||
| Reprises utilisées | -349 | -1 763 | -1 425 | -3 537 | |||
| Reprises non utilisées | -2 | -26 | -870 | -898 | |||
| Autres mouvements | -3 | 1 966 | 1 963 | ||||
| 30 novembre 2024 | 8 234 | 86 | 2 669 | 15 681 | 30 338 | ||
| Dont à moins d'un an : | 5 | 1 889 | 4 009 | 5 898 |
898 k€
Cette provision de 8,2 millions d’euros couvre le risque lié aux associés défaillants, intégrant à hauteur de 6,5 millions d’euros le risque concernant un partenaire suite à un contentieux (voir note 7.1.5 "Participations ne donnant pas le contrôle").
La provision pour risques sociaux s’élève à 2,7 millions d’euros et couvre les litiges avec les anciens salariés du groupe.
La provision pour risques commerciaux et juridiques couvre essentiellement les litiges en cours concernant des clients ou des fournisseurs sur des projets livrés pour 15,7 millions d’euros.
Le traité de concession consenti à une filiale de Kaufman & Broad SA sur une opération immobilière lancée par le groupe en 2012 a été annulé par le Conseil d’Etat par décision en date du 15 mars 2019, sans remettre en cause les actes passés pour la réalisation de l’opération achevée et livrée depuis fin 2017 qui sont aujourd'hui définitifs. Des procédures liées à la réalisation de cette opération restent en cours à la clôture des comptes au 30 novembre 2024.
L’ensemble des éléments détaillés ci-dessous concerne le cadre normal de notre activité.
| (en milliers d’euros) | 30 novembre 2024 | 30 novembre 2023 |
|---|---|---|
| Garanties Financières d’Achèvement des travaux (a) | 189 170 | 147 616 |
| Garanties Loi Hoguet (b) | 440 | 440 |
| Indemnités d’immobilisation(c) | 7 801 | 6 450 |
| 30 novembre 2024 | 30 novembre 2023 | |
|---|---|---|
| Garanties et cautions données - Etablissements bancaires | 461 712 | 382 568 |
| Indemnités d’Immobilisation de Terrains et garanties travaux | 339 126 | 37 360 |
| Cautions et garanties diverses accordées | 18 908 | 17 402 |
| Garantie de restitution du prix VEFA | 9 393 | 0 |
| Garanties données - Kaufman & Broad SA | 367 427 | 54 762 |
| Total Garanties et cautions données | 829 139 | 437 330 |
(a) Les Garanties Financières d’Achèvement sont fournies aux clients dans le cadre des ventes en VEFA. Kaufman & Broad demande à un établissement financier, un organisme de caution mutuelle ou une compagnie d’assurance d’émettre une garantie d’achèvement en faveur des clients de Kaufman & Broad. Ces garanties sont établies opération par opération et ont une durée comparable à la durée de réalisation de l’opération. En contrepartie de ces garanties, Kaufman & Broad accorde généralement à ces établissements financiers ou compagnies d’assurance une promesse hypothécaire, un engagement de non-cession de parts si le programme est porté par une société spécifique et un nantissement des créances à naître sur les prix de vente. Les Garanties Financières d’Achèvement sont présentées en hors bilan pour le montant du risque encouru par l’établissement financier qui émet ces garanties. Ce risque est évalué, opération par opération, de la façon suivante : prix de revient prévisionnel du programme diminué de la part financée par le groupe et du montant des ventes signées à la date de clôture. Cette valorisation ne tient donc compte ni des réservations à la date de clôture, ni de l’avancement de la construction sur les lots non vendus. Une valorisation mensuelle des Garanties Financières d’Achèvement de travaux est effectuée en interne puis la cohérence des données est vérifiée semestriellement avec les chiffres communiqués par établissement financier en fonction de leurs propres déclarations à la Banque de France ou à la Commission de Contrôle des Assurances.
(b) Les garanties Loi Hoguet sont des cautions requises pour exercer la profession d’agent immobilier. Cette activité purement occasionnelle ne fait pas partie de la stratégie du groupe.
(c) Les indemnités d’immobilisation sont des cautions bancaires ou financières données en lieu et place des dépôts de garanties sur les promesses d’achat de terrains.
(d) Ces autres garanties recouvrent principalement les achats de terrains, les aspects VRD (voirie, réseau, distribution).
(e) Dont garantie sur opération Austerlitz A7/A8 à hauteur de 318,6 millions d'euros signée au cours de l'exercice.
(f) Il s’agit de cautions et garanties diverses accordées par Kaufman & Broad SA principalement une garantie locative sur les loyers du siège social.
| 30 novembre 2024 | 30 novembre 2023 | |
|---|---|---|
| Cautions de marchés de travaux | 128 830 | 136 086 |
| Garanties acquéreurs reçues | 258 945 | 304 470 |
| Total | 387 775 | 440 556 |
Dans le cadre des prises de participations, Kaufman & Broad a obtenu de la part des vendeurs des garanties de passif usuelles pour couvrir les risques antérieurs à ces acquisitions.
Dans le cadre d’un protocole, Kaufman & Broad SA s’est portée caution au bénéfice d’un de ses partenaires, dans la limite d’un montant de 4 millions d’euros hors taxes et jusqu’à fourniture d’une garantie bancaire à première demande conforme aux engagements souscrits par deux de ses filiales dans ledit protocole. Réciproquement, l’actionnaire principal de ce partenaire s’est porté caution solidaire des engagements de sa filiale vis-à-vis des sociétés communes, à hauteur du même montant et jusqu’à la fourniture d’une garantie bancaire à première demande conforme de sa part.
La charge d’impôt est composée de l’impôt exigible, des variations de provisions pour risques fiscaux et des impôts différés des sociétés consolidées du groupe.
Au 30 novembre 2024, le groupe dégage une charge détaillée comme suit :
| (en milliers d’euros) | 30 novembre 2024 | 30 novembre 2023 |
|---|---|---|
| Impôts courants charge/(produit) | 9 835 | 23 527 |
| Charge CVAE | 335 | 1 115 |
| Impôts différés | 4 765 | -4 785 |
| Total des impôts sur les résultats charges/(produits) | 14 935 | 19 857 |
L’impôt est calculé sur la part groupe du résultat, les structures portant les programmes étant des sociétés fiscalement transparentes.
Le résultat de l’intégration fiscale du groupe sur l’année 2024 fait apparaitre un bénéfice d’un montant de 32,8 millions d’euros.
La charge d’impôt courant au 30 novembre 2024 intègre un produit d’impôt lié à l’intégration fiscale 2024 de 16,4 millions d’euros.
Les impôts différés sont calculés sur la base des taux d’imposition, soit à 25,83% pour 2024, et tiennent compte des dispositions votées dans la loi de finances concernant la baisse progressive du taux normal d’impôt sur les sociétés.
Le rapprochement entre l’impôt théorique et la charge d’impôt effective est le suivant :
| (en milliers d’euros) | 30 novembre 2024 | 30 novembre 2023 |
|---|---|---|
| Résultat des entreprises intégrées avant impôt | 72 973 | 95 484 |
| Taux d’impôt en vigueur | 25,83% | 25,83% |
| Impôt théorique charge/(produit) | 18 820 | 24 634 |
| Impôt quote-part dans les résultats des entreprises associées | -57 | 219 |
| Incidence des quote-parts des participations ne donnant pas le contrôle fiscalement transparentes | -3 318 | -4 217 |
| Charge de CVAE (nette de l'effet d'impôt) | 248 | 827 |
| Effet des autres différences permanentes | -758 | -1 606 |
| Charge/(produit) d’impôt groupe | 14 935 | 19 857 |
Les différences permanentes intègrent au 30 novembre 2024 divers retraitements fiscaux diffus. La taxe de CVAE est présentée dans la charge d'impôt pour un montant de 0,3 million d'euros avant impact impôt.
La quote-part dans le résultat des entreprises associées est présentée avant impôt au compte de résultat compte tenu de leur caractère fiscalement transparent. La charge d’impôt correspondante est incluse dans la charge d’impôt du groupe.
Par ailleurs, la charge d’impôt du groupe ne comprend pas l’impôt sur la quote-part des détenteurs de participations ne donnant pas le contrôle, les filiales concernées étant également transparentes fiscalement.
La norme IAS 12 requiert notamment de comptabiliser des impôts différés passifs relatifs à l’ensemble des immobilisations incorporelles reconnues lors de regroupement d’entreprises (marques,…).
Les actifs et passifs d’impôts différés ne sont pas actualisés.
Le groupe ne constate pas de charge d’impôt relative à la part du résultat attribuée aux détenteurs de participations ne donnant pas le contrôle dans les sociétés transparentes compte tenu de leur statut fiscal.
Les principales sources sur l’impôt différé sont :
La société reconnaît ses actifs d’impôt lorsqu’ils sont recouvrables soit au moyen des politiques fiscales, soit du fait des perspectives de résultat.
Les actifs et passifs d’impôts courants et différés se présentent comme suit :
| (en milliers d’euros) | 30 novembre 2024 | 30 novembre 2023 |
|---|---|---|
| État impôt courant (actif) | 8 668 | 0 |
| État impôt courant (passif) | -108 | -18 856 |
| Impôts différés passif | -63 011 | -56 922 |
| Impôts différés actif | 17 074 | 14 856 |
| Solde en fin de période | -37 377 | -60 922 |
La créance d’impôt courant au 30 novembre 2024 d’un montant de 8,7 millions d’euros correspond principalement à la créance sur le Trésor Public des entités de l'intégration fiscale pour 9,5 millions d'euros, les acomptes versés au titre de l'exercice 2024 étant supérieurs à l'impôt dû.
| (en milliers d’euros) | Base d’impôts différés au 30 novembre 2024 | Impôts différés au 30 novembre 2024 |
|---|---|---|
| Différences de comptabilisation des programmes immobiliers | 193 380 | 49 940 |
| Provisions et charges à déductibilité différée | -18 254 | -4 714 |
| Droits d'utilisation IFRS16 | 45 210 | 11 675 |
| Autres | 23 655 | 6 110 |
| Solde en fin de période - passif | 243 990 | 63 011 |
| Déficits fiscaux reportables (avant entrée dans l'intégration fiscale) | 15 501 | 4 003 |
| Dettes sur droits d'utilisation IFRS16 | 50 613 | 13 071 |
| Solde en fin de période - actif | 66 113 | 17 074 |
Les impôts différés sont, pour leur majeure partie, relatifs aux différences de traitement comptable et fiscal des programmes immobiliers (reconnaissance de la marge à l’achèvement dans les comptes fiscaux et nature des coûts incorporés dans les stocks).
Le tableau suivant présente la répartition des honoraires d’ERNST & YOUNG Audit, KPMG et DELOITTE et associés par types de prestations. Le contenu de la ligne « Services autres que la certification des comptes » correspond à des éléments définis par des textes légaux et réglementaires français, l’émission de diverses attestations et des prestations de vérification d’informations sociales, environnementales et sociétales consolidées :
Types de prestations
| Ernst & Young Audit | KPMG | Deloitte & Associés | ||||
| Montant (HT) | Pourcentage | Montant (HT) | Pourcentage | Montant (HT) | Pourcentage | |
| Certification et examen limité semestriel des comptes individuels et consolidés | 132,2 | 47% | 136,0 | 40% | ||
| Émetteur : Kaufman & Broad SA | 132,2 | 41% | 134,9 | 43% | ||
| Filiales intégrées globalement | 141,4 | 183,4 |
| Émetteur : Kaufman & Broad SA | |
|---|---|
| 10,0 | 10,0 |
| 4% | 3% |
| 57,4 | 55,6 |
| 17% | 18% |
| Total | |
|---|---|
| 283,6 | 325,6 |
| 100% | 100% |
| 338,7 | 312,5 |
| 100% | 100% |
| 16,8 | 26,4 |
| 100% |
Aucun évènement particulier n'est à signaler.
Les comptes consolidés du groupe Kaufman & Broad au 30 novembre 2024 regroupent les comptes de 350 filiales, dont 297 sociétés consolidées, et 53 sociétés comptabilisées selon la méthode de la Mise en Équivalente.
Au 30 novembre 2024, il n’y a pas de société non consolidée pouvant avoir un impact significatif sur les comptes consolidés du Groupe.
| Raison sociale | Structure Juridique | Capital | % contrôle groupe | Mode de consolidation (a) |
|---|---|---|---|---|
| Kaufman & Broad Financement | SNC | 3 040 500 | 100,00% | IG |
| Kaufman & Broad Europe | SAS | 221 440 548 | 100,00% | IG |
| Kaufman & Broad Homes | SAS | 2 247 403 | 100,00% | IG |
| Kaufman & Broad Développement | SAS | 152 449 | 100,00% | IG |
| Neoresid | SAS | 504 148 | 60,00% | IG |
| Kaufman & Broad Etudiants | SCI | 8 479 862 | 51,00% | MEE |
| Cosy Diem | SAS | 1 540 000 |
| 50,00% | MEE | Kaufman & Broad Investissements Séniors | SAS | 100 000 | 100,00% | IG |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Kaufman & Broad Investissements Etudiants | SAS | 100 000 | 100,00% | IG | ||
| Kaufman & Broad Champagne | SARL | 100 000 | 100,00% | IG | ||
| Kaufman & Broad Nantes | SARL | 100 000 | 100,00% | IG | ||
| SMCI Développement | SAS | 762 245 | 100,00% | IG | ||
| Kaufman & Broad Rénovation | SAS | 160 000 | 100,00% | IG | ||
| Gie Kaufman & Broad | GIE | - | 100,00% | IG | ||
| Kaufman & Broad Méditerranée | SARL | 100 000 | 100,00% | IG | ||
| Kaufman & Broad Savoies | SARL | 100 000 | 100,00% | IG |
| Kaufman & Broad Rhône-Alpes | SARL | 1 300 000 | 100,00% | IG |
|---|---|---|---|---|
| Kaufman & Broad Pyrénées-Atlantiques | SARL | 100 000 | 100,00% | IG |
| Safaur | SAS | 200 000 | 100,00% | IG |
| Serge Mas Promotion | SAS | 282 289 | 95,00% | IG |
| Kaufman & Broad Innovation et Technologies | SAS | 1 000 | 100,00% | IG |
| Kaufman & Broad Grands Projets | SAS | 1 000 00 | 100,00% | IG |
| Kaufman & Broad Marketing & Ventes | SAS | 1 000 | 100,00% | IG |
| Show Room | SNC | 457 347 | 100,00% | IG |
| Kaufman & Broad Investissements | SAS | 100 000 | 100,00% | IG |
| KetB Partenaires | SAS |
| 100 000 | 100,00% | IG | Citec Ingenierie | SARL |
|---|---|---|---|---|
| 10 000 | 100,00% | IG | Kapital Partners Promotion | SAS |
| 10 000 | 100,00% | IG | Kaufman & Broad Côte d'Azur | SARL |
| 100 000 | 100,00% | IG | Kaufman & Broad Real Estate | SAS |
| 205 280 | 100,00% | IG | Kaufman & Broad Promotion 1 | SNC |
| 1 000 | 100,00% | IG | Kaufman & Broad Promotion 2 | SNC |
| 1 000 | 100,00% | IG | Kaufman & Broad Promotion 3 | SNC |
| 1 000 | 100,00% | IG | Kaufman & Broad Promotion 4 | SNC |
| 1 000 | 100,00% | IG | Kaufman & Broad Promotion 5 | SNC |
| 6 | SNC | 1 000 | 100,00% |
|---|---|---|---|
| 7 | SNC | 1 000 | 100,00% |
| 8 | SNC | 1 000 | 100,00% |
| 9 | SNC | 1 000 | 100,00% |
| Immo | SNC | 1 000 | 100,00% |
| SAS | 500 000 | 100.00% |
|---|---|---|
| SARL | 1 000 | 70,00% |
|---|---|---|
| SAS | 1 000 | 100,00% |
|---|---|---|
| SARL | 2 858 910 | 100,00% |
|---|---|---|
| Company Name | Type | Capital | Percentage |
|---|---|---|---|
| Kaufman & Broad Languedoc Roussillon | SARL | 100 000 | 100,00% |
| Kaufman & Broad Bretagne | SARL | 100 000 | 100,00% |
| Résidences Bernard Teillaud | SARL | 1 000 000 | 100,00% |
| Pierre et Rance | SARL | 8 000 | 100,00% |
| Kaufman & Broad Bordeaux Rive Gauche | SARL | 37 000 | 100,00% |
| Kaufman & Broad Poitou Charentes | SARL | 100 000 | 100,00% |
| Kaufman & Broad Flandres | SARL | 7 700 | 100,00% |
| Kaufman & Broad Pyrénées-Orientales | SARL | 100 000 | 100,00% |
| Kaufman & Broad Est | SARL | 100 000 |
| Raison sociale | Structure juridique | Capital | % contrôle groupe | Mode de consolidation (a) |
|---|---|---|---|---|
| SNC PARIS 13 A7A8 BUREAUX | SNC | 1 000 | 100,00% | IG |
| SCCV TOULOUSE 142 AVENUE DES ETATS UNIS | SCCV | 1 000 | 70,80% | IG |
| SCCV SAINT LAURENT DU VAR LES PUGETS | SCCV | 1 000 | 90,00% | IG |
| SCCV EPINAY SUR ORGE 10 RUE DE GRAND VAUX | SCCV | 1 000 | 60,00% | IG |
| SCCV FRANCONVILLE 120 RUE DE LA STATION | SCCV | 2 000 | 70,00% | IG |
| SCCV CANNES ECLUSE CHEMIN DES GRAVIERS | SCCV |
| 1 000 | 65,00% | IG | SCCV VILLEJUIF 56 STALINGRAD |
|---|---|---|---|
| 1 000 | 86,00% | IG | SCI LE GALION |
| 1 000 | 100,00% | IG | SNC TOULOUSE 44 AVE DE MURET |
| 1 000 | 65,00% | IG | SCCV IMMO SERGE MAS |
| 1 000 | 100,00% | IG | SCCV OZOIR LA FERRIERE 2 RUE HENRI FRANCOIS |
| 1 000 | 55,00% | IG | SCCV COLOMBES 11-13 RUE D'ENGHIEN |
| 1 000 | 100,00% | IG | SCCV CHATENAY MALABRY ECOLE CENTRALE LOT M |
| 1 000 | 50,00% | IG | SCCV BORDEAUX QUAI DE BRAZZA ILOT D5B3 D5B7 |
| 1 000 | 70,00% | IG | SCCV COMPIEGNE 9 RUE CLEMENT ADER |
| 1 000 | 100,00% | IG |
À l’Assemblée Générale de la société Kaufman & Broad S.A.,
En exécution de la mission qui nous a été confiée par votre assemblée générale, nous avons effectué l’audit des comptes consolidés de la société Kaufman & Broad S.A. relatifs à l’exercice de 12 mois clos le 30 novembre 2024, tels qu’ils sont joints au présent rapport.
Nous certifions que les comptes consolidés sont, au regard du référentiel IFRS tel qu’adopté dans l’Union européenne, réguliers et sincères et donnent une image fidèle du résultat des opérations de l’exercice écoulé ainsi que de la situation financière et du patrimoine, à la fin de l'exercice, de l'ensemble constitué par les personnes et entités comprises dans la consolidation.
L'opinion formulée ci-dessus est cohérente avec le contenu de notre rapport au comité d'audit.
| IG | SCCV MARTIGUES LIEUDIT SAINT MACAIRE SUD | SCCV | 1 000 | 100,00% |
|---|---|---|---|---|
| IG | SCCV CHATENAY MALABRY ECOLE CENTRALE LOT L | SCCV | 1 000 | 50,00% |
| IG | SCCV ROQUEBRUNE CAP MARTIN AVENUE ARISTIDE BRIAND | SCCV | 1 000 | 100,00% |
| IG | SCCV SAINT MAUR DES FOSSES 72 BD DE CHAMPIGNY | SCCV | 1 000 | 100,00% |
| IG | SCCV STRASBOURG PLACE DE LA GARE | SCCV | 1 000 | 70,00% |
| IG | SCI STRASBOURG STARLETTE QUAI VAUBAN | SCCV | 1 000 | 70,00% |
Nous avons effectué notre audit selon les normes d'exercice professionnel applicables en France. Nous estimons que les éléments que nous avons collectés sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion.
Les responsabilités qui nous incombent en vertu de ces normes sont indiquées dans la partie "Responsabilités des commissaires aux comptes relatives à l'audit des comptes consolidés" du présent rapport.
Nous avons réalisé notre mission d’audit dans le respect des règles d’indépendance prévues par le code de commerce et par le code de déontologie de la profession de commissaire aux comptes sur la période du 1er décembre 2023 à la date d’émission de notre rapport, et notamment nous n’avons pas fourni de services interdits par l’article 5, paragraphe 1, du règlement (UE) n° 537/2014.
En application des dispositions des articles L.821-53 et R.821-180 du code de commerce relatives à la justification de nos appréciations, nous portons à votre connaissance les points clés de l’audit relatifs aux risques d'anomalies significatives qui, selon notre jugement professionnel, ont été les plus importants pour l’audit des comptes consolidés de l’exercice, ainsi que les réponses que nous avons apportées face à ces risques.
Au 30 novembre 2024, les stocks de programmes immobiliers sont inscrits au bilan pour un montant de 367 269 milliers d’euros et la marge brute s’élève à 208 024 milliers d’euros.
Les méthodes comptables relatives à la constatation du chiffre d’affaires et de la marge brute ainsi que les principales estimations de la direction en lien avec ces éléments sont présentées dans la note 3.2 de l’annexe aux comptes consolidés.
L’activité de promotion immobilière de votre groupe s’effectue essentiellement au travers de contrats de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) par lesquels votre groupe transfère la propriété des lots à venir au fur et à mesure de leur construction.
Le chiffre d’affaires ainsi que la marge brute de l’activité de promotion immobilière sont comptabilisés dans le compte de résultat proportionnellement à l’avancement de la totalité des coûts stockables pour chaque programme, dont le point de départ est l’acquisition du terrain.
Cette méthode nécessite des estimations de la part de la direction, notamment pour l’évaluation des marges à terminaison et pour l’évaluation du taux d’avancement de chacune des opérations.
Comme indiqué dans la note 3.4 de l’annexe aux comptes consolidés, les stocks de nouveaux projets et de programmes en cours de développement sont évalués au prix de revient. Des provisions sont constituées pour couvrir les pertes prévisibles évaluées à partir d’une analyse des données économiques et financières prévisionnelles de chaque projet.
Nous avons considéré l’évaluation de la marge brute de l’activité de promotion immobilière et des stocks de programmes immobiliers comme un point clé de l’audit. En effet, ces éléments revêtent une importance significative dans les comptes consolidés et les hypothèses sur lesquelles reposent ces évaluations laissent une place importante au jugement de la direction.
Nous avons pris connaissance des procédures de contrôle interne mises en place pour l’établissement et le suivi des budgets des programmes immobiliers.
Notre approche a consisté à apprécier les hypothèses retenues et les données utilisées par la direction pour l’évaluation du résultat des opérations immobilières (marge brute) et des stocks immobiliers.
S’agissant des programmes en cours de développement et des programmes livrés vendus :
la base d’un échantillon, l’existence de perspectives profitables au moyen d’entretiens avec la direction.
S’agissant des programmes livrés comportant des lots non encore vendus, nous avons procédé à une analyse, sur la base d’un échantillon, des perspectives d’écoulement présentées par la direction et comparé les prix de vente prévisionnels des lots en stock avec les prix de vente des lots actés.
Nous avons également apprécié le caractère approprié de l’information fournie dans l’annexe aux comptes consolidés en ce qui concerne ces éléments.
Les appréciations ainsi portées s'inscrivent dans le contexte de l'audit des comptes consolidés pris dans leur ensemble et de la formation de notre opinion exprimée ci-avant. Nous n'exprimons pas d'opinion sur des éléments de ces comptes consolidés pris isolément.
Nous avons également procédé, conformément aux normes d’exercice professionnel applicables en France, aux vérifications spécifiques prévues par les textes légaux et réglementaires des informations relatives au groupe, données dans le rapport de gestion du conseil d'administration.
Nous n'avons pas d'observation à formuler sur leur sincérité et leur concordance avec les comptes consolidés.
Nous attestons que la déclaration consolidée de performance extra-financière prévue par l’article L.225-102-1 du code de commerce figure dans les informations relatives au groupe données dans le rapport de gestion, étant précisé que, conformément aux dispositions de l’article L.823-10 de ce code, les informations contenues dans cette déclaration n’ont pas fait l’objet de notre part de vérifications de sincérité ou de concordance avec les comptes consolidés et doivent faire l’objet d’un rapport par un organisme tiers indépendant.
Nous avons également procédé, conformément à la norme d’exercice professionnel sur les diligences du commissaire aux comptes relatives aux comptes annuels et consolidés présentés selon le format d’information électronique unique européen, à la vérification du respect de ce format défini par le règlement européen délégué n° 2019/815 du 17 décembre 2018 dans la présentation des comptes consolidés inclus dans le rapport financier annuel mentionné au I de l'article L. 451-1-2 du code monétaire et financier, établis sous la responsabilité du président-directeur général. S'agissant de comptes consolidés, nos diligences comprennent la vérification de la conformité du balisage de ces comptes au format défini par le règlement précité.
Sur la base de nos travaux, nous concluons que la présentation des comptes consolidés inclus dans le rapport financier annuel respecte, dans tous ses aspects significatifs, le format d'information électronique unique européen.
Nous avons été nommés commissaires aux comptes de la société Kaufman & Broad S.A. par votre assemblée générale du 6 mai 2021 pour le cabinet KPMG S.A. et du 3 juillet 1991 pour le cabinet ERNST & YOUNG Audit.
Au 30 novembre 2024, le cabinet KPMG S.A. était dans la quatrième année de sa mission sans interruption et le cabinet ERNST & YOUNG Audit dans la trente-quatrième année (dont vingt-cinq années depuis que les titres de la société ont été admis aux négociations sur un marché réglementé).
Il appartient à la direction d’établir des comptes consolidés présentant une image fidèle conformément au référentiel IFRS tel qu'adopté dans l'Union européenne ainsi que de mettre en place le contrôle interne qu'elle estime nécessaire à l'établissement de comptes consolidés ne comportant pas d'anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs.
Lors de l’établissement des comptes consolidés, il incombe à la direction d’évaluer la capacité de la société à poursuivre son exploitation, de présenter dans ces comptes, le cas échéant, les informations nécessaires relatives à la continuité d’exploitation et d’appliquer la convention comptable de continuité d’exploitation, sauf s’il est prévu de liquider la société ou de cesser son activité.
Il incombe au comité d’audit de suivre le processus d’élaboration de l’information financière et de suivre l'efficacité des systèmes de contrôle interne et de gestion des risques, ainsi que le cas échéant de l'audit interne, en ce qui concerne les procédures relatives à l'élaboration et au traitement de l'information comptable et financière.
Les comptes consolidés ont été arrêtés par le conseil d'administration.
Il nous appartient d'établir un rapport sur les comptes consolidés. Notre objectif est d'obtenir l'assurance raisonnable que les comptes consolidés pris dans leur ensemble ne comportent pas d'anomalies significatives. L'assurance raisonnable correspond à un niveau élevé d'assurance, sans toutefois garantir qu'un audit réalisé conformément aux normes d'exercice professionnel permet de systématiquement détecter toute anomalie significative. Les anomalies peuvent provenir de fraudes ou résulter d'erreurs et sont considérées comme significatives lorsque l'on peut raisonnablement s'attendre à ce qu'elles puissent, prises individuellement ou en cumulé, influencer les décisions économiques que les utilisateurs des comptes prennent en se fondant sur ceux-ci.
Comme précisé par l'article L.821-55 du code de commerce, notre mission de certification des comptes ne consiste pas à garantir la viabilité ou la qualité de la gestion de votre société.
Dans le cadre d'un audit réalisé conformément aux normes d'exercice professionnel applicables en France, le commissaire aux comptes exerce son jugement professionnel tout au long de cet audit. En outre :
• il apprécie le caractère approprié des méthodes comptables retenues et le caractère raisonnable des estimations comptables faites par la direction, ainsi que les informations les concernant fournies dans les comptes consolidés ;
• il apprécie le caractère approprié de l'application par la direction de la convention comptable de continuité d'exploitation et, selon les éléments collectés, l'existence ou non d'une incertitude significative liée à des événements ou à des circonstances susceptibles de mettre en cause la capacité de la société à poursuivre son exploitation. Cette appréciation s'appuie sur les éléments collectés jusqu'à la date de son rapport, étant toutefois rappelé que des circonstances ou événements ultérieurs pourraient mettre en cause la continuité d'exploitation. S'il conclut à l'existence d'une incertitude significative, il attire l'attention des lecteurs de son rapport sur les informations fournies dans les comptes consolidés au sujet de cette incertitude ou, si ces informations ne sont pas fournies ou ne sont pas pertinentes, il formule une certification avec réserve ou un refus de certifier ;
• il apprécie la présentation d'ensemble des comptes consolidés et évalue si les comptes consolidés reflètent les opérations et événements sous-jacents de manière à en donner une image fidèle ; concernant l'information financière des personnes ou entités comprises dans le périmètre de consolidation, il collecte des éléments qu'il estime suffisants et appropriés pour exprimer une opinion sur les comptes consolidés. Il est responsable de la direction, de la supervision et de la réalisation de l'audit des comptes consolidés ainsi que de l'opinion exprimée sur ces comptes.
Nous remettons au comité d’audit un rapport qui présente notamment l’étendue des travaux d'audit et le programme de travail mis en œuvre, ainsi que les conclusions découlant de nos travaux. Nous portons également à sa connaissance, le cas échéant, les faiblesses significatives du contrôle interne que nous avons identifiées pour ce qui concerne les procédures relatives à l’élaboration et au traitement de l’information comptable et financière.
Parmi les éléments communiqués dans le rapport au comité d’audit figurent les risques d’anomalies significatives que nous jugeons avoir été les plus importants pour l’audit des comptes consolidés de l’exercice et qui constituent de ce fait les points clés de l’audit, qu’il nous appartient de décrire dans le présent rapport.
Nous fournissons également au comité d’audit la déclaration prévue par l’article 6 du règlement (UE) n° 537-2014 confirmant notre indépendance, au sens des règles applicables en France telles qu’elles sont fixées notamment par les articles L.821-27 à L.821-34 du code de commerce et dans le code de déontologie de la profession de commissaire aux comptes. Le cas échéant, nous nous entretenons avec le comité d'audit des risques pesant sur notre indépendance et des mesures de sauvegarde appliquées.
Paris-La Défense, le 19 mars 2025
Les Commissaires aux Comptes
KPMG S.A. ERNST & YOUNG Audit
François Plat Denis Thibon
| (en milliers d’euros) | Section | 30 novembre 2024 | 30 novembre 2023 |
|---|---|---|---|
| Chiffre d’affaires | 7.3.4.14 | 3 461 | 2 605 |
| Autres achats et charges externes | 7.3.4.15 | -3 533 | -3 300 |
| Salaires et traitements | 0 | 0 | |
| Impôts & taxes | -485 | -552 | |
| Dotation aux amortissements et aux provisions | -3 761 | -3 772 | |
| Reprise sur provisions et transfert charges | 3 449 | 3 647 | |
| Autres charges et produits d’exploitation | -566 | -330 | |
| Résultat d’exploitation | -1 435 | -1 702 | |
| Bénéfices attribués et pertes supportées | 7.3.4.16 | 36 893 | 48 832 |
| Résultat financier (y compris dividendes des filiales) | 7.3.4.17 | 44 082 | 15 925 |
| (en milliers d’euros) | Section | 30 novembre 2024 | 30 novembre 2023 |
|---|---|---|---|
| Résultat courant | 79 540 | 63 055 | |
| Résultat exceptionnel | 7.3.4.18 | -3 148 | -2 808 |
| Impôt sur les sociétés | 4 843 | -3 030 | |
| Résultat net | 81 234 | 57 218 |
| (en milliers d’euros) | Section | 30 novembre 2024 | 30 novembre 2023 |
|---|---|---|---|
| Immobilisations incorporelles | 7.3.4.2 | 0 | - |
| Immobilisations corporelles | 7.3.4.3 | 110 | 112 |
| Immobilisations financières | 7.3.4.4 | 461 949 | 466 975 |
| Actif immobilisé | 462 059 | 467 087 | |
| Stock | - | - | |
| Créances | 7.3.4.5 | 80 004 | 88 235 |
| Actions propres | 7.3.4.6 | 9 668 | 12 496 |
| Trésorerie | 50 691 | 45 717 | |
| Charges constatées d’avance | 42 | 93 | |
| Actif circulant | 140 406 | 146 541 | |
| Total Actif | 602 465 | 613 628 |
| (en milliers d’euros) | Section | 30 novembre 2024 | 30 novembre 2023 |
|---|---|---|---|
| Capital social | 7.3.4.8 | 5 164 | 5 164 |
| Primes et réserves | 353 340 | 342 887 | |
| Résultat net | 81 234 | 57 219 | |
| Capitaux propres | 7.3.4.7 | 439 739 | 405 270 |
| Provisions pour risques et charges | 7.3.4.9 | 7 782 | 15 651 |
| Dettes financières | 7.3.4.10 | 103 906 | 152 359 |
| Dettes fournisseurs et comptes rattachés | 1 096 | 1 874 | |
| Autres dettes | 7.3.4.11 | 49 943 | 38 475 |
| (en milliers d’euros) | Section | 30 novembre 2024 | 30 novembre 2023 |
|---|---|---|---|
| Total Passif | 602 465 | 613 628 |
L’exercice a une durée de 12 mois recouvrant la période du 1er décembre au 30 novembre.
Les comptes annuels sont établis suivant la réglementation comptable française en vigueur (Plan Comptable Général et Code de commerce).
Les immobilisations incorporelles et corporelles figurent au bilan à leur coût d’acquisition. Les amortissements sont calculés suivant le mode linéaire, en fonction de la durée de vie prévue.
Les durées d’amortissement généralement utilisées sont les suivantes :
La valeur brute des titres de participation des sociétés figurant au bilan est constituée de leur coût d’acquisition. Une provision est constituée lorsque la valeur d’inventaire est inférieure à la valeur d’acquisition.
La valeur d’inventaire est déterminée par rapport à la valeur d’utilité de chaque société. Cette valeur d’utilité est évaluée sur la base de la quote-part des capitaux propres détenus, quote-part qui intègre les quotes-parts de résultat des programmes logés dans la société et des perspectives de résultats des filiales.
Les créances rattachées à des participations et les prêts sont comptabilisés à leur valeur d'apport ou à leur valeur nominale. Les créances présentant un risque total ou partiel de non recouvrement sont dépréciées.
Pour apprécier la valeur d’utilité des filiales du groupe, la direction de Kaufman & Broad procède à des estimations et retient des hypothèses qui sont établies à partir de l’expérience passée et de l’anticipation de l’évolution des marchés dans lesquels opèrent ces sociétés, ou d’autres facteurs considérés comme raisonnables au regard des circonstances.
Les principaux domaines sur lesquels portent ces hypothèses et estimations concernent :
Les provisions qui figurent au passif du bilan au titre des litiges font l’objet d’une revue trimestrielle par les départements juridique et comptable. Les provisions antérieurement constituées sont revues et réévaluées sur la base de l’état des procédures en cours. De nouvelles provisions sont éventuellement constituées en fonction du risque appréhendé individuellement pour les nouveaux litiges. La constitution d’une provision n’est pas conditionnée à l’existence ou non d’une procédure en justice, mais liée au fondement du risque.
Les pertes et gains latents sur les instruments de taux, dans le cadre des opérations de couverture, ne sont pas comptabilisés.
La plupart des filiales du groupe ont opté pour la reconnaissance du chiffre d’affaires et de la marge des programmes immobiliers selon la méthode préférentielle de l’avancement dans leurs comptes annuels.
La reconnaissance du chiffre d’affaires et de la marge est effectuée proportionnellement à l’avancement technique, dont le point de départ est l’acquisition du terrain, et à l’avancement commercial (signature des actes de vente) de chaque programme. Cette méthode s’applique que la marge prévisionnelle soit bénéficiaire ou déficitaire.
Le résultat fiscal de ces filiales est, quant à lui, déterminé selon la méthode de reconnaissance du chiffre d’affaires et de la marge à l’achèvement.
La convention d’intégration fiscale signée par les sociétés membres du groupe intégré prévoit que les charges d’impôt sont supportées par les sociétés intégrées (filiales et mère) comme en l’absence d’intégration fiscale après imputation de tous leurs déficits antérieurs. Par ailleurs, les économies d’impôt réalisées grâce aux déficits sont conservées chez Kaufman & Broad SA en tant que mère et considérées comme un produit de l’exercice même si elles entraînent une charge au titre de l’exercice au cours duquel les filiales déficitaires redeviennent bénéficiaires.
Broad SA qui en tant que tête de groupe devient la seule redevable du paiement ou du remboursement de la TVA.
Les actions propres achetées en vue de leur attribution gratuite aux salariés du groupe (plans d’actions gratuites) sont comptabilisées dans un compte « Actions propres » dédié par destination conformément à la décision d’affectation des actions. Les actions propres détenues dans le cadre du Contrat de Liquidité ou non encore affectées sont comptabilisées à leur prix d’acquisition. Une provision est enregistrée en cas de dépréciation par rapport au cours moyen de Bourse du dernier mois de l’exercice. Les actions propres affectées à un plan d’actions gratuites sont maintenues à leur valeur d’inventaire à la date d’affectation.
Incidence de l'enchainement de nombreux chocs depuis 2020 sur les facteurs de risques spécifiques au groupe.
La société estime que l'enchaînement de nombreux chocs depuis 2020 continue d'impacter significativement son environnement opérationnel. Au-delà des séquelles du conflit russo-ukrainien, le contexte s'est considérablement complexifié sous l'effet conjugué de facteurs économiques et politiques majeurs (tel que l'enlisement du conflit au Moyen-Orient, ou bien les possibles répercussions de la future politique économique et douanière américaine sur les échanges du commerce international). Par ailleurs, l'instabilité politique française, marquée par la dissolution de l'Assemblée nationale en juin 2024 suivie d'une période prolongée sans gouvernement durant l'été ainsi que la censure du gouvernement de M. Barnier et la fragilité de l'actuel gouvernement de F. Bayrou, a créé un environnement incertain pour les acteurs économiques. La persistance d'un déficit budgétaire proche de 6% du PIB pour 2024-2025 conjugué à complexité de trouver un consensus sur le projet de loi de finance 2025, ajoutent une incertitude supplémentaire, notamment concernant les dispositifs de soutien au secteur du logement.
Cette situation politique s'ajoute à un contexte déjà tendu marqué par la persistance des tensions inflationnistes malgré les politiques monétaires restrictives de la BCE, la crise profonde du secteur immobilier français avec l'effondrement des permis de construire et des mises en chantier. Cette accumulation d'événements, bien que non spécifiques au groupe, renforce plusieurs risques majeurs :
| (en milliers d’euros) | 30 novembre 2024 | 30 novembre 2023 |
|---|---|---|
| Licences informatiques | 274 | 274 |
| Amortissements | -274 | -274 |
| Immobilisations incorporelles nettes | 0 | 0 |
| (en milliers d’euros) | 30 novembre 2024 | 30 novembre 2023 |
|---|---|---|
| Installations générales et agencements | 184 | 184 |
| (en milliers d’euros) | 30 novembre 2024 | 30 novembre 2023 |
|---|---|---|
| Amortissements | -74 | -72 |
| Installations générales et agencements | 110 | 112 |
| Matériel et mobilier de bureau, informatique | 601 | 601 |
| Amortissements | -601 | -601 |
| Matériel et mobilier de bureau, informatique | 0 | 0 |
| Immobilisations corporelles nettes | 110 | 112 |
| (en milliers d’euros) | 30 novembre 2024 | 30 novembre 2023 |
|---|---|---|
| Titres de participation | 324 748 | 324 898 |
| Créances rattachées à des participations et prêts (1) | 140 323 | 147 985 |
| Autres immobilisations financières(2) | 1 194 | 1 386 |
| Dépréciation (3) | -4 316 | -7 294 |
| Immobilisations financières nettes | 461 949 | 466 975 |
(1) Les créances rattachées à des participations et prêts correspondent pour 117 M€ aux quotes-parts de marges des sociétés transparentes non distribuables à la clôture de l'exercice (contre 78 M€ au 30 novembre 2023) et pour 23 M€ de créances vis à vis de sociétés du groupe, membres de l'intégration fiscale.
(2) Les autres immobilisations financières sont essentiellement composées de dépôts et cautionnements, dont la trésorerie mise à disposition de la banque Rothschild dans le cadre du contrat de rachat d’actions soit 1,2 million d’euros.
(3) Au 30 novembre 2024, la provision sur titres des filiales concerne essentiellement Kaufman & Broad Financement pour 4,3 millions d’euros.
| (en milliers d’euros) | 30 novembre 2024 | 30 novembre 2023 |
|---|---|---|
| Taxe sur la valeur ajoutée | 1 281 | 4 418 |
| Contribution Économique Territoriale | 0 | 6 |
| Impôt sur les sociétés |
| 30 novembre 2024 | À un an au plus | À plus d’un an | |
|---|---|---|---|
| Taxe sur la valeur ajoutée | 1 281 | 1 281 | |
| Impôt sur les sociétés | 9 425 | 9 425 | |
| Comptes-courants (1) | 60 757 | 44 541 | 16 216 |
| Clients intragroupe – Facture à établir (2) | 8 360 | 8 360 | 0 |
| Débiteurs divers | 181 | 181 | 0 |
| Créances | 80 004 | 63 788 | 16 216 |
(1) Ce montant intègre à hauteur de 42,5 millions d’euros la quote-part des remontées de résultat des filiales (contre 51,5 millions au 30 novembre 2023), à hauteur de 13,2 millions d’euros les comptes-courants d’impôts d’intégration fiscale avec les autres sociétés du groupe, et à hauteur de 3,2 millions d’euros les comptes-courants de TVA consolidée.
| (en milliers d’euros) | 30 novembre 2024 | 30 novembre 2023 |
|---|---|---|
| Actions propres | 9 668 | 12 496 |
| Provisions pour dépréciation des actions propres | ||
| Actions propres (valeur nette de dépréciation) | 9 668 | 12 496 |
Au 30 novembre 2024, Kaufman & Broad SA détient 383.997 actions propres (représentant 1,93 % du capital de la société). Ces actions se décomposent ainsi :
La variation des capitaux propres s’analyse comme suit :
| (en milliers d’euros) | Capital social | Réserve légale | Bons sous. | Prime d’émission | Autres réserves | Report à nouveau | Résultat | Capitaux propres |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 30 novembre 2022 | 5 619 | 979 | 781 | 50 692 | - | 333 346 | 53 368 | 444 785 |
| Distribution | 3 858 | -53 368 | -49 510 | |||||
| Réduction de capital | -455 | -46 769 | -47 224 | |||||
| Augmentation du capital | - | |||||||
| Résultat de l’exercice | 57 219 | 57 219 | ||||||
| 30 novembre 2023 | 5 164 | 979 | 781 | 3 923 | - | 337 204 | 57 219 | 405 269 |
| Distribution | 10 453 | -57 219 | -46 766 | |||||
| Réduction de capital | - | |||||||
| Augmentation du capital | - | |||||||
| Résultat de l’exercice | 81 234 | 81 234 | ||||||
| 30 novembre 2024 | 5 164 | 979 | 781 | 3 923 | - | 347 657 | 81 234 | 439 739 |
| (en milliers d’euros) | 30 novembre 2023 | Augmentation | Réduction | 30 novembre 2024 |
|---|---|---|---|---|
| Nombre de titres | 19 862 022 | - | - | 19 862 022 |
| Nominal | 0,26 | - | - | 0,26 |
| Capital | 5 164 126 | - | - | 5 164 126 |
Au 30 novembre 2024, le capital social de Kaufman & Broad SA s’élève à 5 164 125,72 euros, divisé en 19 862 022 actions ordinaires d’un nominal de 0,26 euro.
Sur l’exercice, le Conseil d’Administration a décidé la mise en œuvre de 3 nouveaux plans d’actions gratuites le 15 février 2024 dans le cadre de l’autorisation de l’Assemblée Générale du 4 mai 2023.
Les principales caractéristiques des plans en cours au 30 novembre 2024 au sein du groupe sont détaillées dans le tableau ci-dessous :
| Plan d’actions gratuites | Février 2022 Plan 2 | Février 2023 Plan 1 | Février 2023 Plan 2 | Février 2024 Plan 1 | Février 2024 Plan 2 | Février 2024 Plan 3 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Date d’autorisation par l’Assemblée Générale | 6-mai-21 | 5-mai-22 | 5-mai-22 | 4-mai-23 | 4-mai-23 | 4-mai-23 |
| Nombre d’actions gratuites pouvant être attribuées | 112 947 | 250 000 | 111 978 | 250 000 | 124 920 | 114 920 |
| Date du Conseil d’Administration attribuant des actions | 25-févr.-22 | 24-févr.-23 | 24-févr.-23 | 15-févr.-24 | 15-févr.-24 | 15-févr.-24 |
| Nombre d’actions gratuites attribuées | 10 000 | 138 022 | 10 000 | 125 080 | 10 000 | 21 430 |
| Nombre de bénéficiaires | 1 | 823 | 1 | 640 | 1 | 633 |
| Types d’actions | Existantes | Existantes | Existantes | Existantes | Existantes | Existantes |
| Actions en cours au 30 novembre 2024 | 7 500 | 99 914 | 10 000 | 113 490 | 10 000 | 19 355 |
| Cours le jour de l’attribution | 33,00 € | 28,95 € | 28,95 € | 30,05 € | 30,05 € | 30,05 € |
| Date de transfert de propriété des actions gratuites | 25-févr.-25 | 24-févr.-25 | 24-févr.-26 | 15-févr.-26 | 15-févr.-27 | 15-janv.-25 |
| Date de disponibilité | 25-févr.-26 | 24-févr.-27 | 24-févr.-27 | 15-févr.-28 | 15-févr.-28 | 15-févr.-28 |
| Actions devenues caduques | 2500 | 38 108 | 0 | 11 590 | 0 | 2075 |
| Actions en cours | 7 500 | 99 914 | 10 000 | 113 490 | 10 000 | 19 355 |
| Juste valeur initiale du plan | 186 241 | 2 224 160 | 168 581 | 2 075 171 | 203 642 | 434 281 |
| Données entrées dans le modèle : | Modèle Binomial | Modèle Binomial | Modèle Binomial | Modèle Binomial | Modèle Binomial | Modèle Binomial |
| Février 2022 Plan 2 | Février 2023 Plan 1 | Février 2023 Plan 2 | Février 2024 Plan 1 | Février 2024 Plan 2 | Février 2024 Plan 3 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| prix d’exercice | - | - | - | - | - | - |
| dépréciation d’illiquidité des titres (% du prix à terme) | 1% | 1% | 1% | 1% | 1% | 1% |
| dividendes attendus (en % de la capitalisation) | 1,95 € par action | 2,10 € à 2,40 € par action | 2,10 € à 2,40 € par action | 1,00 € à 2,40 € par action | 1,00 € à 2,40 € par action | 1,00 € à 2,40 € par action |
| taux d’intérêt sans risque (taux de marché) | de -0,33% à 0,10% | de 3,30% à 3,45% | de 3,30% à 3,45% | de 2,83% à 3,45% | de 2,83% à 3,45% | de 2,83% à 3,45% |
| taux de prêt/emprunt des titres | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| taux d’actualisation du prix à terme | Euribor + 300 bps | Euribor + 300 bps | Euribor + 300 bps | Euribor + 300 bps | Euribor + 300 bps | Euribor + 300 bps |
| taux de turnover | 0% pour le Président | 11,69% pour les dirigeants clés | 0% pour le Président | 14,96% pour les dirigeants clés | 0% pour le Président | 14,96% pour les dirigeants clés |
| 22,15%/an pour les autres | 25,92%/an pour les autres | 25,92%/an pour les autres |
| 30 novembre 2024 | 30 novembre 2023 | |
|---|---|---|
| Provision attribution actions gratuites (1) | 6 957 | 6 647 |
| Provision risque fiscal | 86 | 86 |
| Provision risque filiale(2) | 2 | 8 179 |
| Autres provisions pour risques et charges | 737 | 739 |
| Provisions pour risques et charges | 7 781 | 15 651 |
(1) Provision constituée à hauteur de la moins-value que subira l’entreprise lors de la remise des actions gratuites aux salariés.
(2) La provision à hauteur de la situation nette négative de la filiale Kaufman & Broad Bretagne constituée au 30/11/2023 a été reprise sur 2024.
| 30 novembre 2023 | Dotations | Reprises utilisées | Reprises non utilisées | 30 novembre 2024 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Provision actions gratuites attribuées | 6 647 | 3 760 | 2 943 | 506 | 6 957 |
| Provision risque fiscal | 86 | - | - | - | 86 |
| (en milliers d’euros) | 30 novembre 2023 | Dotations | Reprises utilisées | Reprises non utilisées | 30 novembre 2024 |
|---|---|---|---|---|---|
| Provision risque filiale | 8 179 | - | - | 8 179 | - |
| Autres provisions pour risques et charges | 739 | - | - | 2 | 737 |
| Provisions pour risques et charges | 15 651 | 3 760 | 2 943 | 8 687 | 7 781 |
| (en milliers d’euros) | 30 novembre 2024 | 30 novembre 2023 |
|---|---|---|
| Ligne de crédit bancaire syndiqué | - | - |
| Emprunt obligataire | 100 000 | 150 000 |
| Facilités de crédit utilisées | - | - |
| Intérêts courus sur emprunts | 1 939 | 2 359 |
| Dettes financières | 101 939 | 152 359 |
Kaufman & Broad SA bénéficie d’une ligne de crédit bancaire syndiquée et d’un emprunt obligataire dont les caractéristiques sont détaillées ci-après.
| (en milliers d’euros) | Capacité | Utilisation au 30 novembre 2024 | Échéance | Taux(1) |
|---|---|---|---|---|
| Emprunt obligataire | 100 000 | 100 000 | 100 millions in fine 2025 | 3,204 % Fixe |
| RCF(2) | 200 000 | E (3) + 195 à 275 BPS | ||
| Total | 300 000 |
100 000
(1) E = Euribor est, pour une échéance donnée, le fixing, calculé chaque jour ouvré, d’un taux moyen auquel un échantillon d’une cinquantaine de grandes banques établies en Europe prêtent en blanc à d’autres grandes banques.
Revolving credit facility. La marge applicable dépend du niveau du Ratio de levier financier.
Le 18 mai 2017, Kaufman & Broad a procédé dans le cadre d’un placement privé auprès d’investisseurs institutionnels en Europe, à l’émission de son premier emprunt obligataire de type « Euro PP » d’un montant de 150 millions d’euros. Ce placement privé se décompose en une tranche de 50 millions d’euros à 7 ans (échéance mai 2024) à taux fixe annuel de 2,879% payable au 31 mai de chaque année, et une tranche de 100 millions d’euros à 8 ans (échéance mai 2025) à taux fixe annuel de 3,204% payable au 31 mai de chaque année. Cette transaction a permis en outre au groupe de diversifier ses sources de financements, de bénéficier de conditions de marchés favorables, et d’allonger substantiellement la maturité moyenne de sa dette.
Pour les semestres comptables à compter de novembre 2017, jusqu’au remboursement de l’emprunt obligataire, le groupe est soumis au respect de deux ratios, calculés sur une base consolidée, dont les niveaux ont été définis comme suit :
| Ratios à chaque fin de semestre | Seuil au 30 novembre 2024 | Ratio au 30 novembre 2024 |
|---|---|---|
| Ratio de levier financier(1) | ≤ 3,0 | n/a |
| Ratio d’Endettement (2) | ≤ 2,5 | n/a |
(1) Soit la dette financière nette (a) divisée par l’EBITDA (b) où :
(a) la dette financière s’entend de l’endettement financier brut diminué de la trésorerie et des équivalents de trésorerie, et hors certaines dettes subordonnées et certains engagements hors bilan ;
(b) l’EBITDA s’entend du résultat net de l’ensemble consolidé avant notamment impôts sur les résultats, résultat financier (dont les frais financiers nets, les pertes et gains de change et les autres frais financiers), autres charges et produits à caractère exceptionnel et/ou non récurrent, hors charges calculées (incluant notamment les dotations ou reprises sur amortissements et provisions, les ajustements à la juste valeur, les charges ou produits liés à la rémunération non pécuniaire des employés) et plus ou moins-values sur cessions d’éléments d’actifs, et diminué du résultat des intérêts minoritaires.
(2) Soit la dette financière nette (a) divisée par les capitaux propres ajustés (c) :
(c) Capitaux propres ajustés = capitaux propres consolidés au 30 novembre 2016 + résultat consolidé cumulé du 1er décembre 2016 à la fin du trimestre considéré - dividendes versés sur la période considérée + charge d’impairment cumulée de la période du 1er décembre 2016 à la fin du trimestre considéré.
En juillet 2024, Kaufman & Broad a mis en place un nouveau contrat de crédit syndiqué de 200 millions d’euros. D'une maturité initiale de 5 ans, ce crédit se substitue au contrat de crédits syndiqué « RCF 2019 » d’un montant de 250 millions d'euros dont l’échéance était fixée à janvier 2025. La mise en place de cette ligne Corporate « RCF 2024 » permet à la société d’allonger la maturité de ses ressources et d’en améliorer le coût, tout en donnant une plus grande flexibilité d’utilisation selon les besoins et opportunités, en complément de sa trésorerie disponible.
Par ailleurs, le Contrat de Crédit Senior 2024 prévoit que la Marge applicable à chaque Avance considérée sera déterminée (i) en fonction du niveau du Ratio de Levier Financier applicable à chaque date de test et (ii) en fonction des niveaux des Critères RSE Annuels, un mécanisme incitatif positif comme négatif sera appliqué sur la marge applicable en cours.
Pour les semestres comptables à compter de novembre 2024, jusqu’à l’échéance du Contrat de Crédit Syndiqué, le groupe est soumis au respect de deux ratios, calculés sur une base consolidée, dont les niveaux ont été définis comme suit :
| Ratios à chaque fin de semestre | Seuil au 30 novembre 2024 | Ratio au 30 novembre 2024 |
|---|---|---|
| Ratio de levier financier(1) | ≤ 3,0 | -4,98 |
| Ratio d’Endettement (2) | ≤ 2,0 |
(1) Soit la Dette Financière Nette (a) divisée par l’EBITDA (b) où :
(a) La dette financière s’entend de l’endettement financier brut diminué de la trésorerie et des équivalents de trésorerie, et sans prise en compte des impacts liés à l’application de la norme IFRS 16 (contrats de location) ou de tous autres Principes Comptables Applicables devenant applicables, le cas échéant, postérieurement à la date de signature du Contrat de Crédit.
(b) L’EBITDA s’entend du résultat net de l’ensemble consolidé avant notamment impôts sur les résultats, résultat financier (dont les frais financiers nets, les pertes et gains de change et les autres frais financiers), autres charges et produits à caractère exceptionnel et/ou non récurrent, hors charges calculées (incluant notamment les dotations ou reprises sur amortissements et provisions, les ajustements à la juste valeur, les charges ou produits liés à la rémunération non pécuniaire des employés) et plus ou moins-values sur cessions d’éléments d’actifs, et diminué du résultat des intérêts minoritaires.
(2) Soit la Dette Financière Nette (a) divisée par les capitaux propres ajustés (c) ;
(c) Capitaux propres ajustés = capitaux propres consolidés à toute date donnée, tels qu'ils figurent au passif des derniers comptes consolidés augmentée de l’impact des actions auto-détendues par la société à la date d’arrêté des comptes à la fin de la période considérée.
Le Contrat de Crédit Syndiqué 2024 prévoit enfin qu’en cas de changement de contrôle de Kaufman & Broad SA, le total des engagements sera automatiquement annulé et toutes les avances en cours ainsi que tous intérêts et commissions courus (dans la mesure où l’Agent n’a pas émis de notification au titre de l’Article 21.7 "Règlement proportionnel des intérêts"), tous Coûts de Remploi et tous autres montants dus au titre des Documents de.
| Échéancier | 30 novembre 2024 | Moins d’un an | Échéancier de 1 à 5 ans | Plus de 5 ans |
|---|---|---|---|---|
| Emprunt obligataire | 100 000 | 100 000 | - | - |
| Facilités de crédit utilisées | - | - | - | - |
| Intérêts courus | 1 939 | 1 939 | - | - |
| Endettement financier brut | 101 939 | 101 939 | - | - |
| (en milliers d’euros) | 30 novembre 2024 | 30 novembre 2023 |
|---|---|---|
| Taxe sur la valeur ajoutée | 1 674 | 1 599 |
| 0 | 18 014 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Autres impôts et taxes | 96 | 14 | ||||
| Autres créditeurs divers | 451 | 401 | ||||
| Comptes-courants (1) | 47 722 | 18 447 | ||||
| Autres dettes | 49 943 | 38 475 |
(1) Ce montant correspond pour 15 millions d’euros aux comptes-courants des sociétés membres du périmètre de TVA consolidée (contre 16,7 millions d’euros au 30 novembre 2023), pour 32 millions d'euros aux comptes-courants avec KB Financement et pour 0,7 million d’euros aux avances de fonds consenties par les sociétés du groupe (contre 0,7 million d’euros au 30 novembre 2023).
| 30 novembre 2024 | Moins d’un an | Échéancier de 1 à 5 ans | Plus de 5 ans | |
|---|---|---|---|---|
| Taxe sur la valeur ajoutée | 1 674 | 1 674 | - | - |
| Impôts sur les sociétés | 0 | 0 | - | - |
| Autres impôts et taxes | 96 | 96 | - | - |
| Autres créditeurs divers | 451 | 451 | - | - |
| Comptes-courants | 47 722 | 47 722 | - | - |
| Autres dettes | 49 943 | 49 943 | 0 | 0 |
| (en milliers d’euros) | 30 novembre 2024 | 30 novembre 2023 |
|---|---|---|
| Créances rattachées à des participations | 140 323 | 147 985 |
| Autres créances | 60 757 | 74 622 |
| Comptes-courants | -47 648 | -18 447 |
| Créances et dettes sociétés liées | 153 432 | 204 159 |
| (en milliers d’euros) | 30 novembre 2024 | 30 novembre 2023 |
|---|---|---|
| Emprunts et dettes financières | -1 939 | -2 359 |
| 30 novembre 2024 | 30 novembre 2023 | |
|---|---|---|
| Dettes fournisseurs et comptes rattachés | -971 | -1 742 |
| Dettes fiscales et sociales | -6 | - |
| Total à payer | -2 916 | -4 101 |
Le montant apparaissant en dettes fournisseurs et comptes rattachés correspond principalement à des honoraires non encore facturés.
(en milliers d’euros)
| 30 novembre 2024 | 30 novembre 2023 | |
|---|---|---|
| Autres créances | 8 977 | 7 963 |
| Total produits à recevoir | 8 977 | 7 963 |
(1) Il s’agit essentiellement des factures à établir dans le cadre des plans d’attribution d’actions gratuites aux salariés du groupe Kaufman & Broad.
| (en milliers d’euros) | 30 novembre 2024 | 30 novembre 2023 |
|---|---|---|
| Prestations de services | 3 461 | 2 606 |
| Total | 3 461 | 2 606 |
Le chiffre d’affaires correspond essentiellement aux refacturations des frais de refacturation au GIE Kaufman & Broad, structure employant les salariés du groupe Kaufman & Broad, des charges liées à la livraison future des actions gratuites attribuées au cours de l’année.
| (en milliers d’euros) | 30 novembre 2024 | 30 novembre 2023 |
|---|---|---|
| Honoraires juridiques et montage | -554 | -571 |
| Honoraires Audit | -319 | -412 |
| Prestations internes | -709 | -784 |
| Autres charges | -1 950 | -1 531 |
| Total | -3 532 | -3 298 |
Ce poste enregistre les résultats des sociétés supports des programmes pour un montant net de 36,9 millions d’euros au 30 novembre 2024 comparé à 48,8 millions d’euros au 30 novembre 2023 comprenant des quotes-parts de pertes à hauteur de 5,6 millions d’euros au 30 novembre 2024 comparé à 2,6 millions d’euros au 30 novembre 2023.
| 35 523 | 14 037 |
|---|---|
| 11 157 | - |
|---|---|
| - | - |
|---|---|
| -2 598 | 1 888 |
|---|---|
| 44 082 | 15 925 |
|---|---|
(1) Les dividendes et produits financiers sont constitués des dividendes perçus des sociétés Kaufman & Broad Europe, Kaufman & Broad Développement, Kaufman & Broad Champagne, SMCI Développement, Kaufman & Broad Région Normandie, Kaufman & Broad Homes.
(2) Ce montant intègre une dotation de provision pour dépréciation complémentaire à hauteur de 2,2 M€ des titres Kaufman & Broad Financement et à des reprises de provisions pour risques filiales (8,2 M€) et pour dépréciation des titres Kaufman & Broad Bretagne (5,05 M€).
(3) Les intérêts financiers supportés correspondent aux intérêts sur la dette financière et sur les comptes-courants intragroupe.
| -3 148 | -2 808 |
|---|---|
| -3 148 | -2 808 |
|---|---|
(1) dont (3 029) milliers d'euros de mali sur livraisons d'actions gratuites, (180) milliers d'euros de versements mécénat et + 19 milliers d'euros de plus-value nette sur titres
Les couvertures de risque de taux d’intérêt sont effectuées au moyen d’instruments cotés sur des marchés organisés ou de gré à gré, avec des contreparties de premier rang.
| 200 000 | 250 000 |
|---|---|
200 000
250 000
(1) En juillet dernier, Kaufman & Broad a mis en place un nouveau contrat de crédit syndiqué de 200 millions d’euros. D'une maturité initiale de 5 ans, ce crédit se substitue au contrat de crédits syndiqué « RCF 2019 » d’un montant de 250 millions d'euros dont l’échéance était fixée à janvier 2025.
Dans le cadre d’un protocole, Kaufman & Broad SA s’est portée caution au bénéfice d’un de ses partenaires, dans la limite d’un montant de 4 millions d’euros hors taxes et jusqu’à fourniture d’une garantie bancaire à première demande conforme aux engagements souscrits par deux de ses filiales dans ledit protocole. Réciproquement, l’actionnaire principal de ce partenaire s’est porté caution solidaire des engagements de sa filiale vis-à-vis des sociétés communes, à hauteur du même montant et jusqu’à la fourniture d’une garantie bancaire à première demande conforme de sa part.
| 30 novembre 2024 | 30 novembre 2023 | |
|---|---|---|
| Indemnités d’Immobilisations de Terrains et garanties (1) travaux | 339 126 | 37 360 |
| Contre-garanties accordées(2) | 18 908 | 21 941 |
| Garantie de restitution prix VEFA | 9 393 | - |
| Total | 367 427 | 59 301 |
(1) Dont garantie travaux sur l'opération AUSTERLITZ : 318 604 K€ ainsi que de cautions et garanties diverses accordées par Kaufman & Broad SA principalement une garantie locative sur les loyers du siège social et une caution de 4 millions d’euros accordée dans le cadre d’un protocole avec un partenaire.
(2) Par ailleurs, des Garanties Financières d’Achèvement sont fournies aux clients dans le cadre des ventes en VEFA réalisées par les filiales de Kaufman & Broad SA. Kaufman & Broad demande à un établissement financier, un organisme de caution mutuelle ou une compagnie d’assurances d’émettre une garantie. En contrepartie de ces garanties, Kaufman & Broad accorde généralement à ces établissements financiers ou compagnies d’assurances une promesse hypothécaire, un engagement de non-cession de parts des sociétés portant ces programmes et un nantissement des créances à naître sur les prix de vente.
La société a opté pour le régime de l’intégration fiscale à compter de l’exercice clos le 30 novembre 1990, conformément à l’article 223 du Code général des impôts et ce, pour une durée de 5 ans. La société a renouvelé à six reprises cette option qui est donc valable jusqu’à la clôture de l’exercice 2025.
| Résultat comptable avant impôt | Retraitements fiscaux(1) | Résultat fiscal | Report déficitaire à imputer | Résultat fiscal imposable | Impôt théorique Kaufman & Broad SA | Effet de l’intégration fiscale produit/(charge) | Impôt comptabilisé produit/(charge) | Résultat net | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Courant | 79 534 | -32 564 | 46 970 |
En vertu de l’accord de licence signé avec Kaufman & Broad Europe SAS, Kaufman & Broad SA bénéficie à titre gratuit d’une licence d’exploitation portant sur les marques, logos et noms de domaine Kaufman & Broad en France. Toutes les autres transactions avec les parties liées sont réalisées à des conditions de marché.
Les relations avec les parties liées, y compris les modalités de rémunérations des dirigeants, sont restées comparables à celles de l’exercice 2023 et aucune transaction inhabituelle, par sa nature ou son montant, n’est intervenue au cours de l’exercice.
Néant
Kaufman & Broad SA est la société mère du périmètre de consolidation constitué de Kaufman & Broad SA et de ses filiales.
Kaufman & Broad SA n’a pas de salarié.
La rémunération globale des Administrateurs et mandataires sociaux au titre de l'année 2024 s'élève à 1 726 986 euros dont 366 618 euros aux Administrateurs non dirigeants.
| 46 | 970 | |
|---|---|---|
| 10 | 888 | |
| -16 | 441 | |
| -5 | 553 | |
| 85 | 087 | |
| Exceptionnel | -3 | 148 |
| 180 | -2 | 968 |
| -2 | 968 | |
| 787 | -3 | 935 |
| Total | 76 | 386 |
| -32 | 384 | |
| 44 | 002 | |
| - | 44 | 002 |
| 11 | 675 | |
| -16 | 441 | |
| -4 | 766 | |
| 81 | 152 |
| Capitaux propres autres que le capital avant affectation des résultats | Quote-part du capital détenue en pourcentage | Valeur comptable brute des titres détenus | Valeur comptable nette des titres détenus | Prêts et avances consentis par la société non encore remboursés | Montant des cautions et avals données par la société | Chiffre d'affaires hors taxe du dernier exercice écoulé | Résultat comptable du dernier exercice écoulé | Dividendes encaissés par la société au cours de l'exercice |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kaufman & Broad Europe SAS | 221 440 548 | - 7 685 855 | 99,90 % | 217 436 878,30 | 217 436 878,30 | - | - | 12 988 450 | 15 923 592 | 15 000 000 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kaufman & Broad Homes SAS | 2 247 403 | 7 146 679 | 100,00 % | 10 450 195,06 | 10 450 195,06 | - | 3 825 850 | 24 633 242 | - | - 8 018 757 |
| Kaufman & Broad Développement SAS | 152 449 | - 1 393 338 | 100,00 % | 152 449,02 | 152 449,02 | - | 2 127 500 | 13 450 362 | 2 285 263 | 3 500 000 |
| Kaufman & Broad Champagne |
| 100 000 | - 919 397 | 100,00 % | 100 000,00 | 100 000,00 | - | - | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 280 731 | 1 432 240 | 1 400 000 | SMCI Développement SAS | 762 245 | - 80 338 | 100,00 % | 762 245,09 | 762 245,09 | - | - |
| 75 832 | 33 018 | 33 000 | Kaufman & Broad Rénovation SAS | 160 000 | - 27 117 | 100,00 % | 152 296,57 | 152 296,57 | - | - |
| 128 679 | 2 599 | Kaufman & Broad Financement SNC | 3 040 500 | - 1 032 750 | 99,96 % | 4 307 707,67 | - | - | - | |
| 371 682 | - 5 550 608 | Kaufman & Broad Real Estate SAS | 205 280 | - 30 041 257 |
| Kaufman & Broad Méditerranée SARL | 100 000 | 34 312 720 | 100,00 % | 100 000,00 | 100 000,00 | - | 1 508 116 | 5 013 797 | - 4 015 712 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kaufman & Broad Savoie SARL | 100 000 | 11 313 730 | 100,00 % | 100 000,00 | 100 000,00 | - | 331 059 | 1 767 376 | - 2 642 189 |
| Kaufman & Broad Rhône-Alpes SARL | 1 300 000 | 31 947 720 | 100,00 % | 1 300 000,00 | 1 300 000,00 | - | 1 210 500 | 3 139 825 | - 3 489 346 |
| Kaufman & Broad Pyrénées-Atlantiques SARL | 100 000 | 16 949 699 | 100,00 % | 100 000,00 |
| Company Name | Value 1 | Value 2 | Value 3 | Value 4 | Value 5 | Percentage | Value 6 | Value 7 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Résidences Bernard Teillaud SARL | 100 000,00 | - | 44 500 | 546 249 | - 2 671 175 | 100,00 % | 15 663 728,80 | 15 663 728,80 |
| Kaufman & Broad Midi-Pyrénées SARL | 840 000 | - | 14 849 594 | 100,00 % | 36 404 833,53 | 36 404 833,53 | - | 17 999 900 |
| SARL Kaufman & Broad Languedoc-Roussillon | 100 000 | 13 436 792 | 99,00 % | 99 000,00 | 99 000,00 | - | 2 588 375 | 3 462 759 |
| SARL Kaufman & Broad Gironde | 100 000 | 16 261 483 | 99,00 % | 1 387 900,00 | 1 387 900,00 | - | - | - |
| Entity | Value 1 | Value 2 | Percentage | Value 3 | Value 4 | Value 5 | Value 6 | Value 7 | Value 8 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kaufman & Broad Bretagne | 1 000 000 | 13 661 263 | 100,00 % | 5 064 530,00 | 5 064 530,00 | - | 355 000 | 151 377 | - 4 474 524 |
| Kaufman et Broad Flandres | 7 700 | 3 146 154 | 99,90 % | 449 360,00 | 449 360,00 | - | 974 750 | 3 917 103 | - 1 726 800 |
| Kaufman et Broad Innovations | 1 000 | 1 802 910 | 100,00 % | 1 000,00 | 1 000,00 | - | - | 385 488 | 11 228 |
| Kaufman et Broad Marketing et Ventes | 1 000 | 728 504 | 100,00 % | 1 000,00 | 1 000,00 | - | - | - | 24 096 061 |
| 100 000 | 6 563 698 | 100,00 % | 100 000,00 | 100 000,00 | - |
|---|---|---|---|---|---|
| 100 000 | - | 168 850 | 100,00 % | 100 000,00 | 100 000,00 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 100 000 | 3 162 166 | 100,00 % | 100 000,00 | 100 000,00 | - |
|---|---|---|---|---|---|
| 100 000 | 1 281 144 | 100,00 % | 100 000,00 | 100 000,00 | - |
|---|---|---|---|---|---|
| 100 000 | 806 710 | 100,00 % | 100 000,00 | 100 000,00 | - | - | - | - | 72 280 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Serge Mas Immo | 1 000 | - | 99,90 % | 999,00 | 999,00 | - | - | 7 047 177 | 325 578 |
| SNC Kaufman & Broad Promotion 1 | 1 000 | - | 99,00% | 990 | 990 | - | - | 91 620 452 | 9 576 421 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SNC Kaufman & Broad Promotion 2 | 1 000 | - | 99,00% | 990 | 990 | - | - | 888 204 | - 475 155 |
| Promotion | Value | Percentage | Amount 1 | Amount 2 | Amount 3 | Amount 4 | Amount 5 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 | 1 000 | 99,00% | 990 | 990 | - | 555 628 | 123 115 139 | 7 141 853 | |
| 4 | 1 000 | 99,00% | 990 | 990 | - | - | 46 355 594 | 6 437 382 | |
| 5 | 1 000 | 0 | 99,00% | 990 | 990 | - | - | 66 711 657 | 7 200 493 |
| 6 | 1 000 | 0 | 99,00% | 990 | 990 | - | 2 718 241 | 104 201 577 | 9 259 734 |
| 7 | 1 000 | 0 | 99,00% | 990 | 990 | - | - | - | - |
À l’Assemblée Générale de la société Kaufman & Broad S.A.,
| 1 000 | - | 99,00% | 990 | 990 | - | - | 22 388 001 | 2 379 439 | SNC Kaufman & Broad Promotion 8 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 000 | 0 | 99,00% | 990 | 990 | - | 158 000 | 117 570 967 | 9 064 423 | SNC Kaufman & Broad Promotion 9 |
| 1 000 | - | 99,00% | 990 | 990 | - | - | - | - | Autres filiales françaises (ensemble) |
| 163 085 | 5 015 | - | - | - | - | - | - | - | - |
En exécution de la mission qui nous a été confiée par votre assemblée générale, nous avons effectué l’audit des comptes annuels de la société Kaufman & Broad S.A. relatifs à l’exercice de 12 mois clos le 30 novembre 2024, tels qu’ils sont joints au présent rapport.
Nous certifions que les comptes annuels sont, au regard des règles et principes comptables français, réguliers et sincères et donnent une image fidèle du résultat des opérations de l’exercice écoulé ainsi que de la situation financière et du patrimoine de la société à la fin de cet exercice.
L'opinion formulée ci-dessus est cohérente avec le contenu de notre rapport au comité d'audit.
Nous avons effectué notre audit selon les normes d'exercice professionnel applicables en France. Nous estimons que les éléments que nous avons collectés sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion.
Les responsabilités qui nous incombent en vertu de ces normes sont indiquées dans la partie "Responsabilités des commissaires aux comptes relatives à l'audit des comptes annuels" du présent rapport.
Nous avons réalisé notre mission d’audit dans le respect des règles d’indépendance prévues par le code de commerce et par le code de déontologie de la profession de commissaire aux comptes sur la période du 1er décembre 2023 à la date d’émission de notre rapport, et notamment nous n’avons pas fourni de services interdits par l’article 5, paragraphe 1, du règlement (UE) n° 537/2014.
En application des dispositions des articles L.821-53 et R.821-180 du code de commerce relatives à la justification de nos appréciations, nous portons à votre connaissance les points clés de l’audit relatifs aux risques d'anomalies significatives qui, selon notre jugement professionnel, ont été les plus importants pour l’audit des comptes annuels de l’exercice, ainsi que les réponses que nous avons apportées face à ces risques.
Les appréciations ainsi portées s'inscrivent dans le contexte de l'audit des comptes annuels pris dans leur ensemble et de la formation de notre opinion exprimée ci-avant. Nous n'exprimons pas d'opinion sur des éléments de ces comptes annuels pris isolément.
Au 30 novembre 2024, la valeur nette des titres de participation s’élève à 320 432 milliers d’euros, soit plus de la moitié du total de l’actif.
Ils sont comptabilisés à leur date d’entrée au coût d’acquisition.
Une provision pour dépréciation est constituée lorsque la valeur d’inventaire des titres de participation est inférieure à la valeur d’acquisition.
Comme indiqué dans la note 6.3.2.3 de l’annexe aux comptes annuels, la valeur d’inventaire est déterminée par rapport à la valeur d’utilité de chaque société, évaluée sur la base de la quote-part des capitaux propres détenus et des perspectives des filiales concernées, qui prennent en compte les prévisions de résultats de leurs programmes immobiliers et pourraient être impactées par le contexte économique et les évolutions réglementaires.
L’appréciation de la valeur d’utilité nécessite des hypothèses et des estimations de la part de la direction. L’évaluation des titres de participation est donc considérée comme un point clé de notre audit du fait de leur importance dans les comptes annuels et du caractère estimatif associé à leur détermination.
Nous avons examiné la méthode de détermination de la valeur d’utilité des filiales et pris connaissance des procédures de contrôle interne associées.
Pour un échantillon représentatif de titres de participation, nous avons rapproché les capitaux propres retenus par la direction dans ses évaluations avec ceux figurant dans les comptes des filiales concernées, ayant fait l’objet d’un audit ou de procédures analytiques dans le cadre des travaux que nous avons mis en œuvre pour la certification des comptes consolidés du groupe.
Pour les filiales dont la valeur d’utilité repose sur leur perspective de résultat, nos procédures ont principalement consisté à :
Nous avons également apprécié le caractère approprié de l’information fournie dans l’annexe aux comptes annuels en ce qui concerne ces éléments.
Au 30 novembre 2024, le montant net des quotes-parts de bénéfices et de pertes des filiales comptabilisé par votre société au titre de l’exercice s’élève à 36 892 milliers d’euros et est présenté sur la ligne « Bénéfices attribués et pertes supportées » du compte de résultat. Ce montant net inclut des quotes-parts de pertes pour un montant de 5 566 milliers d’euros. Comme indiqué dans la note 6.3.2.6 de l’annexe aux comptes annuels, la plupart des filiales de votre société ont opté pour la reconnaissance du chiffre d’affaires et de la marge des programmes immobiliers selon la méthode de l’avancement dans leurs comptes annuels.
La reconnaissance du chiffre d’affaires et de la marge est effectuée proportionnellement à l’avancement technique et à l’avancement commercial de chaque programme. Les statuts de ces sociétés, principalement constituées sous forme de SCI. et SNC., prévoient une clause de remontée automatique de leur résultat à leurs associés, l’année même de leur réalisation. Nous avons considéré l’évaluation des quotes-parts de bénéfices et de pertes des filiales comme un point clé de l’audit en raison de leur importance significative dans les comptes annuels et du jugement nécessaire à la détermination des estimations utilisées pour déterminer les valeurs des quotes-parts des résultats des filiales lesquelles dépendent de l’avancement et de la marge prévisionnelle des programmes portés, qui pourraient être impactées par le contexte économique et les évolutions réglementaires.
Nous avons pris connaissance des procédures de contrôle interne mises en place pour évaluer les montants des quotes-parts de bénéfices et de pertes des filiales. Pour un échantillon représentatif de filiales constituées sous forme de SCI. et SNC., nos travaux ont principalement consisté à :
Nous avons également apprécié le caractère approprié de l’information fournie dans l’annexe aux comptes annuels en ce qui concerne ces éléments.
Nous avons également procédé, conformément aux normes d’exercice professionnel applicables en France, aux vérifications spécifiques prévues par les textes légaux et réglementaires.
Nous n’avons pas d’observation à formuler sur la sincérité et la concordance avec les comptes annuels des informations données dans le rapport de gestion du conseil d’administration et dans les autres documents sur la situation financière et les comptes annuels adressés aux actionnaires. Nous attestons de la sincérité et de la concordance avec les comptes annuels des informations relatives aux délais de paiement mentionnées à l'article D.441-6 du code de commerce.
Nous attestons que la déclaration de performance extra-financière prévue par l’article L.225-102-1 du code de commerce figure dans le rapport de gestion, étant précisé que, conformément aux dispositions de l’article L.823-10 de ce code, les informations contenues dans cette déclaration n’ont pas fait l’objet de notre part de vérifications de sincérité ou de concordance avec les comptes annuels et doivent faire l’objet d’un rapport par un organisme tiers indépendant.
Nous attestons de l’existence, dans le rapport du conseil d’administration sur le gouvernement d’entreprise, des informations requises par les articles L.225-37-4, L. 22-10-10 et L.22-10-9 du code de commerce. Concernant les informations fournies en application des dispositions de l’article L.22-10-9 du code de commerce sur les rémunérations et avantages versés ou attribués aux mandataires sociaux ainsi que sur les engagements consentis en leur faveur, nous avons vérifié leur concordance avec les comptes ou avec les données ayant servi à l’établissement de ces comptes et, le cas échéant, avec les éléments recueillis par votre société auprès des entreprises contrôlées par elle qui sont comprises dans le périmètre de consolidation. Sur la base de ces travaux, nous attestons l’exactitude et la sincérité de ces informations.
Concernant les informations relatives aux éléments que votre société a considéré susceptibles d’avoir une incidence en cas d’offre publique d’achat ou d’échange, fournies en application des dispositions de l’article L.22-10-11 du code de commerce, nous avons vérifié leur conformité avec les documents dont elles sont issues et qui nous ont été communiqués. Sur la base de ces travaux, nous n'avons pas d'observation à formuler sur ces informations.
En application de la loi, nous nous sommes assurés que les diverses informations relatives à l’identité des détenteurs du capital ou des droits de vote vous ont été communiquées dans le rapport de gestion.
Sur la base de nos travaux, nous concluons que la présentation des comptes annuels inclus dans le rapport financier annuel respecte, dans tous ses aspects significatifs, le format d'information électronique unique européen.
Nous avons été nommés commissaires aux comptes de la société Kaufman & Broad S.A. par votre assemblée générale du 6 mai 2021 pour le cabinet KPMG S.A. et du 3 juillet 1991 pour le cabinet ERNST & YOUNG Audit.
Au 30 novembre 2024, le cabinet KPMG S.A. était dans la quatrième année de sa mission sans interruption et le cabinet ERNST & YOUNG Audit dans la trente-quatrième année (dont vingt-cinq années depuis que les titres de la société ont été admis aux négociations sur un marché réglementé).
Il appartient à la direction d’établir des comptes annuels présentant une image fidèle conformément aux règles et principes comptables français ainsi que de mettre en place le contrôle interne qu'elle estime nécessaire à l'établissement de comptes annuels ne comportant pas d'anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs.
Lors de l’établissement des comptes annuels, il incombe à la direction d’évaluer la capacité de la société à poursuivre son exploitation, de présenter dans ces comptes, le cas échéant, les informations nécessaires relatives à la continuité d’exploitation et d’appliquer la convention comptable de continuité d’exploitation, sauf s’il est prévu de liquider la société ou de cesser son activité.
Il incombe au comité d’audit de suivre le processus d’élaboration de l’information financière et de suivre l'efficacité des systèmes de contrôle interne et de gestion des risques, ainsi que le cas échéant de l'audit interne, en ce qui concerne les procédures relatives à l'élaboration et au traitement de l'information comptable et financière.
Les comptes annuels ont été arrêtés par le conseil d'administration.
Il nous appartient d'établir un rapport sur les comptes annuels. Notre objectif est d'obtenir l'assurance raisonnable que les comptes annuels pris dans leur ensemble ne comportent pas d'anomalies significatives. L'assurance raisonnable correspond à un niveau élevé d'assurance, sans toutefois garantir qu'un audit réalisé conformément aux normes d'exercice professionnel permet de systématiquement détecter toute anomalie significative. Les anomalies peuvent provenir de fraudes ou résulter d'erreurs et sont considérées comme significatives lorsque l'on peut raisonnablement s'attendre à ce qu'elles puissent, prises individuellement ou en cumulé, influencer les décisions économiques que les utilisateurs des comptes prennent en se fondant sur ceux-ci.
Comme précisé par l'article L.821-55 du code de commerce, notre mission de certification des comptes ne consiste pas à garantir la viabilité ou la qualité de la gestion de votre société.
Dans le cadre d'un audit réalisé conformément aux normes d'exercice professionnel applicables en France, le commissaire aux comptes exerce son jugement professionnel tout au long de cet audit. En outre :
Nous remettons au comité d’audit un rapport qui présente notamment l’étendue des travaux d'audit et le programme de travail mis en œuvre, ainsi que les conclusions découlant de nos travaux. Nous portons également à sa connaissance, le cas échéant, les faiblesses significatives du contrôle interne que nous avons identifiées pour ce qui concerne les procédures relatives à l’élaboration et au traitement de l’information comptable et financière.
Parmi les éléments communiqués dans le rapport au comité d’audit figurent les risques d’anomalies significatives que nous jugeons avoir été les plus importants pour l’audit des comptes annuels de l’exercice et qui constituent de ce fait les points clés de l’audit, qu’il nous appartient de décrire dans le présent rapport.
Nous fournissons également au comité d’audit la déclaration prévue par l’article 6 du règlement (UE) n° 537-2014 confirmant notre indépendance, au sens des règles applicables en France telles qu’elles sont fixées notamment par les articles L.821-27 à L.821-34 du code de commerce et dans le code de déontologie de la profession de commissaire aux comptes. Le cas échéant, nous nous entretenons avec le comité d'audit des risques pesant sur notre indépendance et des mesures de sauvegarde appliquées.
Paris-La Défense, le 19 mars 2025
Les Commissaires aux Comptes
KPMG S.A. ERNST & YOUNG Audit
| Nature des indications | 2024 | 2023 | 2022 | 2021 | 2020 | 2019 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1. Situation financière en fin d’exercice | 5 164 126 | 5 164 126 | 5 619 386 | 5 645 386 | 5 742 886 | 5 742 886 |
| 19 862 022 | 19 862 022 | 21 113 022 | 21 713 023 | 22 088 023 | 22 088 023 | |
| 2. Résultat global des opérations effectives | 3 460 562 | 2 605 059 | 3 448 625 | 2 692 036 | 1 839 625 | 3 304 344 |
| 76 703 818 | 60 373 404 | 52 531 497 |
| 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| a) Bénéfices après impôts avant amortissements et provisions | 4,11 | 2,89 | 2,68 | 1,78 | 1,69 | 4,25 |
| b) Bénéfices après impôts, amortissements et provisions | 4,09 | 2,88 | 2,66 | 1,69 | 1,85 | 4,14 |
| c) Dividende versé à chaque action (1) | 2,20 | 2,40 | 2,40 | 1,95 |
| 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| -4 842 620 | 3 029 504 | -1 229 432 | 20 776 484 | 5 082 377 | 14 017 152 |
| 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 81 234 266 | 57 218 677 | 53 368 072 | 35 690 796 | 40 913 230 | 91 362 351 |
| 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 43 696 448 | 47 668 853 | 50 671 253 | 41 560 395 | 38 034 684 | 55 220 058 |
Dénomination sociale : Kaufman & Broad S.A.
Siège social : 17, quai du Président Paul Doumer CS 90001 - 92672 Courbevoie Cedex - France
Téléphone : + 33 (0) 1 41 43 43 43
La Société est une Société Anonyme à Conseil d’Administration de droit français régie notamment par les dispositions du livre II du Code de commerce.
La Société a été constituée par acte sous seing privé en date du 28 juin 1968 et immatriculée le 29 octobre 1968 au Registre du commerce et des sociétés de Nanterre sous le numéro 702 022 724. La Société a été constituée pour une durée de 99 ans et expirera le 29 octobre 2067, sauf cas de dissolution anticipée ou de prorogation.
Le code LEI de la Société est le 969500CE0X343D8ALO86.
L’objet social de la Société, tel que défini dans l’article 3 des statuts, consiste directement ou indirectement, tant en France qu’à l’étranger en :
• Toutes opérations de partenariat ou autre, avec toutes sociétés, pouvant se rattacher, directement ou indirectement, à l’objet social ou à tous objets similaires ou connexes, ou
Attestation du responsable du document d’enregistrement universel et du rapport financier annuel
L’acquisition de tout terrain, bâti ou non bâti, avec ou sans démolition, en vue de la construction d’immeubles neufs de toute nature (appartements, maisons individuelles, bureaux, commerces, etc.) et de leur revente, achevés ou en état futur d’achèvement, en bloc ou par lots, à toute personne physique ou morale ;
Accessoirement, l’acquisition et la vente par tous moyens et notamment par voie d’apport, de souscription, d’achat ou d’échange ou autrement et la gestion d’un portefeuille de valeurs mobilières, cotées ou non cotées, ainsi que de parts sociales, parts d’intérêts, droits mobiliers et immobiliers de toute nature ;
L’étude et la réalisation de tout projet de lotissements et de groupes d’habitations, régis ou non par le statut de la copropriété, de tout projet d’aménagement urbain et de tout programme de réhabilitation ou de rénovation de bâtiments existants ;
La constitution de tous dossiers, l’exécution de toutes démarches administratives et formalités pour son propre compte ou pour celui de propriétaires fonciers, l’obtention de toutes autorisations administratives, la conclusion de toute promesse de vente, ou avant contrat, l’étude et la préparation de tous marchés de travaux et contrats de prestations avec toutes entreprises, architectes, bureaux d’études et Maîtres d’Œuvre, et plus généralement, toutes opérations techniques, juridiques, financières, commerciales et publicitaires pouvant favoriser la mise en œuvre et la vente des opérations immobilières ;
La réalisation pour le compte de propriétaires fonciers de constructions de toute nature, sous la forme de contrats de promotion immobilière, de Maîtrise d’Ouvrage Déléguée, d’assistance à Maître d’Ouvrage ou de tout autre contrat de prestation de services ;
La propriété, la prise à bail ou la gestion de tous immeubles, édifiés ou non par la Société, pour les besoins de son activité ;
Toutes opérations industrielles, commerciales ou financières, mobilières ou immobilières, pouvant se rattacher, directement ou indirectement, à l’objet social ou à tous objets similaires ou connexes ;
La participation de la Société à toutes entreprises ou sociétés créées ou à créer, pouvant se rattacher, directement ou indirectement, à l’objet social ou à tous objets similaires ou connexes, notamment aux entreprises ou sociétés dont l’objet serait susceptible de concourir à la réalisation de l’objet social, et par tous moyens, notamment par voie de création de sociétés nouvelles, d’apports, de fusions, d’alliances, d’acquisitions de parts d’intérêt dans tout type de sociétés ou groupements d’Intérêt Économique ;
Du 1er janvier au 31 décembre 2024, le CAC All-Tradable a diminué de 3,10 % tandis que l’action Kaufman & Broad SA a connu une hausse de 8,47 %.
| cours cumulés mensuels | nombre de jours | cours moyen | volume cumulé en titres | volume moyen en titres | volume moyen en capitaux recalculé | volume moyen en capitaux | volume cumulé en capitaux recalculé | volume cumulé en capitaux |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| janvier 2024 | 22 | 29,26 | 645 | 29 | 857 | 352 589 |
| Mois | Montant | Nombre de transactions | Valeur moyenne | Autre 1 | Autre 2 | Autre 3 | Autre 4 | Autre 5 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| février 2024 | 615,85 | 21 | 29,33 | 617 | 29 | 861 | 390 802 | 18 090 |
| mars 2024 | 541,00 | 20 | 27,05 | 541 | 27 | 731 | 403 217 | 14 629 |
| avril 2024 | 608,10 | 21 | 28,96 | 608 | 29 | 839 | 497 719 | 17 611 |
| mai 2024 | 694,05 | 22 | 31,55 | 693 | 32 | 994 | 679 238 | 21 877 |
| juin 2024 | 584,70 | 20 | 29,24 | 587 |
| 858 | 590 | 969 |
|---|---|---|
| 17 | 167 | 11 |
| 819 | 389 | juillet 2029 |
| 685,55 | 23 | 29,81 |
| 684 | 30 | 886 |
| 536 | 895 | 20 |
| 384 | 12 | 348 |
| 588 | août 2024 | 673,65 |
| 22 | 30,62 | 673 |
| 31 | 937 | 304 |
| 839 | 20 | 608 |
| 6 | 706 | 448 |
| septembre 2024 | 670,50 | 21 |
| 31,93 | 672 | 32 |
| 1 021 | 396 | 255 |
| 21 | 442 | 8 |
| 321 | 361 | octobre 2024 |
| 788,20 | 23 | 34,27 |
| 789 | 34 | 1 175 |
| 534 | 435 | 27 |
| 032 | 13 | 440 |
| 890 | novembre 2024 | 693,85 |
| 33,04 | 695 | 33 | 1 094 | 603 247 | 22 970 | 12 668 181 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| décembre 2024 | 633,85 | 20 | 31,69 | 633 | 32 | 1 004 |
| 428 086 | 20 073 | 8 561 719 |
Source : données Euronext Paris janvier 2025 – Code KOF – ISIN FR 004007813.
Le groupe communique sur ses données financières estimées chaque trimestre.
(Cet agenda peut être soumis à des modifications).
Les comptes du groupe sont examinés par les Commissaires aux comptes deux fois par an : audit complet des résultats annuels et examen limité des résultats semestriels.
Les contrats importants du groupe sont détaillés aux sections 1.4.1 et 4.2.3.2 du présent document.
Modification de l'article 12 des statuts.
la Société avec suppression du droit préférentiel de souscription des actionnaires, dans le cas d'offres au public visées au 1 de l'article L.411-2 du Code monétaire et financier ;
Autorisation à consentir au conseil d’administration, pour une durée de vingt-six mois, à l’effet d’augmenter le nombre de titres à émettre en cas d’augmentation de capital avec maintien ou avec suppression du droit préférentiel de souscription des actionnaires ;
Pouvoirs pour l’accomplissement des formalités.
Le texte des résolutions peut être consulté au siège social de la Société ou sur son site internet à partir du 15 avril 2025.
M. Nordine Hachemi
Président-Directeur Général de Kaufman & Broad SA
J'atteste, que les informations contenues dans le présent document d’enregistrement universel sont, à ma connaissance, conformes à la réalité et ne comportent pas d'omission de nature à en altérer la portée.
J’atteste, à ma connaissance, que les comptes annuels et les comptes consolidés, sont établis conformément au corps de normes comptables applicable et donnent une image fidèle et honnête des éléments d’actif et de passif, de la situation financière et des profits ou pertes de l’émetteur et de l’ensemble des entreprises comprises dans la consolidation, et que le rapport de gestion du groupe, figurant à la section 8.6.3. présente un tableau fidèle de l’évolution et des résultats de l’entreprise et de la situation financière de l’émetteur et de l’ensemble des entreprises comprises dans la consolidation, ainsi qu’une description des principaux risques et incertitudes auxquels ils sont confrontés, qu’il a été établi conformément aux normes d’information en matière de durabilité applicables.
Courbevoie, le 27 mars 2025
Le Président-Directeur Général
Ernst & Young Audit
1-2, place des Saisons – 92400 Courbevoie – Paris La Défense 1, représenté par M. Denis Thibon, entré en fonction le 16 avril 2015, mandat expirant à l’Assemblée Générale statuant sur les comptes de l’exercice clos le 30 novembre 2026.
KPMG S.A.
Tour Eqho – 2, avenue Gambetta - 92066 PARIS-LA DÉFENSE CEDEX, représenté par M. François Plat, entré en fonction le 6 mai 2021, mandat expirant à l’Assemblée Générale statuant sur les comptes de l’exercice clos le 30 novembre 2026.
Néant.
En application de l’article 19 du règlement (UE) n° 2017/1129 de la Commission du Parlement Européen et du Conseil, les informations suivantes sont incluses par référence dans le présent Document d’Enregistrement Universel 2024 :
L’ensemble des documents juridiques relatifs à la Société devant être mis à la disposition des actionnaires conformément à la réglementation applicable, l’ensemble des documents mentionnés et servant de support à la communication du groupe, les communiqués de la Société, les documents annuels comprenant notamment les informations financières historiques sur la Société déposés auprès de l’AMF ainsi que leurs actualisations sont accessibles sur le site Internet de la Société à l’adresse suivante : https://corporate.kaufmanbroad.fr/, et une copie peut en être obtenue au siège de la Société, 17 Quai du Président Paul Doumer, 92400 Courbevoie.
Enfin, les statuts de la Société ainsi que les procès-verbaux d’Assemblées Générales, les rapports des commissaires aux comptes et tous autres documents sociaux peuvent être consultés au siège social de la Société. Les informations figurant sur le site internet de la Société ne font pas partie du prospectus, sauf si ces informations sont incorporées par référence dans le prospectus.
| Informations sur les rémunérations | Politique de rémunération des mandataires sociaux | 3.2 | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Rémunérations et avantages de toute nature versés durant l’exercice ou attribués au titre de l'exercice à chaque mandataire social | 3.2 | |||||||||
| Proportion relative de la rémunération fixe et variable | 3.2 | |||||||||
| Utilisation de la possibilité de demander la restitution d'une rémunération variable | N/A | |||||||||
| Engagements de toute nature pris par la Société au bénéfice de ses mandataires sociaux, correspondant à des éléments de rémunération, des indemnités ou des avantages dus ou susceptibles d'être dus à raison de la prise, de la cessation ou du changement de leurs fonctions ou postérieurement à l’exercice de celles-ci | 3.2 | |||||||||
| Rémunération versée ou attribuée par une entreprise comprise dans le périmètre de consolidation au sens de l’article L. 233-16 du code de commerce | N/A | |||||||||
| Ratios entre le niveau de rémunération de chaque dirigeant mandataire social et les rémunérations moyenne et médiane des salariés de la Société | 3.2.2 et 3.5.5 | |||||||||
| Évolution annuelle de la rémunération, des performances de la Société, de la rémunération moyenne des salariés de la Société et des ratios susvisés au cours des cinq exercices les plus récents | 3.2.2 | |||||||||
| Explication de la manière dont la rémunération totale respecte la politique de rémunération adoptée, y compris dont elle contribue aux performances à long terme de la Société et de la manière dont les critères de performance ont été appliqués | 3.2.1 | |||||||||
| Manière dont a été pris en compte le vote de la dernière Assemblée Générale ordinaire prévu au I de l’article L. 22-10-34 du code de commerce | 3.2.1, 3.2.2 et 3.2.3 | |||||||||
| Écart par rapport à la procédure de mise en œuvre de la politique de rémunération et toute dérogation | N/A | |||||||||
| Application des dispositions du second alinéa de l'article L. 225-45 du code de commerce (suspension du versement de la rémunération des Administrateurs en cas de non-respect de la mixité du Conseil d'Administration) | N/A | |||||||||
| Attribution et conservation des options par les mandataires sociaux | 3.4 | |||||||||
| Attribution et conservation d'actions gratuites aux dirigeants mandataires sociaux | 3.4 | |||||||||
| Informations sur la gouvernance | Liste de l'ensemble des mandats et fonctions exercés dans toute Société par chacun des mandataires durant l’exercice | 3.1.1.1.1 |
4.2.2, 4.2.3.1, 4.2.5.1 et 5.1.2.3
5.1.2.3.2 pour les prévenir ou les atténuer
5.1.2.4
5.3
5.2
5.3
4.2.2.13 et 5.4
5.3.2.1
n.a
5.3.1.2.1
5.5
8.6.3
2.1, 2.2, 2.3
2.1.1, 2.2.1
2.5
2.7.5
1.1.1 et 7.1.5 note 2.2
1.1.2
6.1.7
2.6
1.5.1
7.5
7.1.5, Note 3.5
2.7.4
8.2.1
8.2.2
n.a.
n.a.
p.3
8.3
n.a.
8.1.1, 8.1.2
8.1.3
8.1.3
8.1.1, 8.1.2 et 8.5
Informations sur l'évolution prévisible de la Société et ses activités en matière de R&D
Résultats d'exploitation
Facteurs importants influant sensiblement sur le revenu d’exploitation
Le cas échéant, explications sur les changements importants du chiffre d’affaires
Informations sur les capitaux
Sources et montants des flux de trésorerie
Besoins et structure de financement
Restrictions à l'utilisation des capitaux
Sources de financement attendues
Principales tendances entre la fin du dernier exercice et la date du présent document
Principales tendances susceptibles d'influer sensiblement sur les perspectives, au moins pour l'exercice en cours
Prévisions ou estimations du bénéfice (publiées et en cours, ou nouvelles)
Principales hypothèses (influençables ou exogènes)
3.1.1.1.1 et 3.1.1.2.1
3.2
3.2
3.1.1.1.1
3.1.1.1.5
3.1.2
Préambule - chapitre 3
n.a.
5.3.1
3.4
6.2.2, 3.3 et 3.4.1
6.2.1
3.5.2, 7.1.5, Note 4.4 et Note 12, 7.3.4, 2.7.1
7.1, 8.4
7.2, 8.4
n.a.
n.a.
n.a.
n.a.
n.a.
6.1.2., 6.3.1
6.3.2
C’est une procédure qui permet à un commanditaire (le Maître d’Ouvrage) de faire le choix de l’entreprise (le soumissionnaire qui sera le fournisseur) la plus à même de réaliser une prestation de travaux, fournitures ou services. Le but est de mettre plusieurs entreprises en concurrence pour fournir un produit ou un service.
Bâtiment Basse Consommation. BBC-Effinergie® est un label de performance thermique pour les bâtiments à vocation résidentiel. Pour les constructions résidentielles neuves, l’objectif de consommation maximale en énergie primaire fixé à 50 kWh/m2.an, à moduler selon les Régions et l’altitude. Est prise en compte la consommation dite « conventionnelle » d’énergie primaire pour le chauffage, le refroidissement, la ventilation, les auxiliaires, la production d’eau chaude sanitaire et l’éclairage des locaux.
Le Bilan Carbone® est un outil de comptabilisation des émissions de gaz à effet de serre dont l’objectif est de permettre, à partir de données facilement disponibles, une évaluation des émissions directes et indirectes d’une activité professionnelle, économique ou non.
Il recouvre, pour les Ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA), les logements réservés non livrés pour lesquels l’acte de vente notarié n’a pas encore été signé et les logements réservés non livrés pour lesquels l’acte de vente notarié a été signé à hauteur de la partie non encore prise en chiffre d’affaires (sur un programme avancé à 30 %, 30 % du chiffre d’affaires d’un logement pour lequel l’acte de vente notarié a été signé est comptabilisé en chiffre d’affaires, 70 % sont inclus dans le backlog). Le backlog est une synthèse à un moment donné qui permet d’estimer le chiffre d’affaires restant à reconnaître au cours des prochains mois et ainsi de conforter les prévisions du groupe – étant précisé qu’il existe une part incertaine de transformation du backlog en revenus, notamment pour les réservations non encore actées.
Le Bail en l’état futur d’achèvement consiste pour un utilisateur à louer un immeuble avant même sa construction ou sa restructuration.
Résultat net, part du groupe divisé par le nombre moyen d’actions au cours de l’exercice. Il provient des décalages des flux de trésorerie : les décaissements et encaissements correspondant aux dépenses et recettes d’exploitation nécessaires à la conception, à la production et à la commercialisation des programmes immobiliers. L’expression simplifiée du BFR qui en résulte est la suivante : s’agit de l’Actif courant (stock + créances clients + autres créances d’exploitation + avances et acomptes reçus + produits constatés d’avances) diminué du Passif courant (dettes fournisseurs + dettes fiscales et sociales + autres dettes d’exploitation + charges constatées d’avances). L’importance du BFR va notamment dépendre de la longueur du cycle d’exploitation, de l’importance et de la durée de stockage des encours de production, du nombre de projets lancés et des délais de paiement accordés par les fournisseurs ou du profil des échéanciers octroyés aux clients.
La capacité d’autofinancement après coût de l’endettement financier et impôt est égale au résultat net consolidé retraité de la quote-part dans le résultat des entreprises associées, co-entreprises et résultat des activités en cours de cession et des produits et charges calculés.
Elle correspond à la trésorerie active (disponible) à l’actif du bilan augmentée des lignes de crédit non tirées à date.
Le cash-flow libre est égal à la capacité d’autofinancement diminuée des investissements nets d’exploitation de l’exercice.
C’est une convention signée entre une entreprise cotée en Bourse et un prestataire de services d’investissement (une banque ou un agent de change). L’entreprise met à la disposition du prestataire de services d’investissement (PSI) des liquidités et des actions de l’entreprise, à charge pour le prestataire de services d’investissement de se porter acheteur ou vendeur des actions de l’entreprise lorsque le marché des actions de celle-ci est déséquilibré.
Dispositif de la Société, défini et mis en œuvre sous sa responsabilité, qui vise à assurer : a) la conformité aux lois et règlements ; b) l’application des instructions et des orientations fixées par la Direction Générale (…) ; c) le bon fonctionnement des processus internes de la Société, notamment ceux concourant à la sauvegarde de ses actifs. Le bon fonctionnement des processus exige que des normes ou principes de fonctionnement aient été établis et que des indicateurs de performance et de rentabilité aient été mis en place ; d) la fiabilité des informations financières (…) (source : cadre de référence de l’AMF – juin 2010).
Le délai d’écoulement des stocks est le nombre de mois nécessaire pour que les logements disponibles soient vendus si les ventes se poursuivaient au même rythme que celui des précédents, soit l’encours de logements (offre disponible) par trimestre divisé par les réservations par trimestre écoulé elles-mêmes divisées par trois.
Correspond au résultat opérationnel courant, c’est-à-dire à la marge brute diminuée des charges opérationnelles courantes. Cet indicateur est égal au résultat net corrigé des dotations nettes aux amortissements et aux provisions, de l’impôt sur les sociétés, du coût de l’endettement financier net, des autres charges financières, des éventuelles pertes de valeur, des plus ou moins-values de cessions d’actifs immobilisés, des charges et produits non courants, du résultat des sociétés mises en équivalence et des autres charges calculées.
C’est un terme désignant la volonté de concevoir des produits respectant les principes du Développement Durable et de l’environnement. C’est une approche qui prend en compte les impacts environnementaux dans la conception et le développement du produit et intègre les aspects environnementaux tout au long de son cycle de vie (de la matière première à la fin de vie en passant par la fabrication, la logistique, la distribution et l’usage).
L’endettement net, ou dette financière nette, d’une entreprise est le solde de ses dettes financières brutes (ou endettement financier brut), d’une part, du disponible et des placements financiers formant sa « trésorerie active », d’autre part. Elle représente la position créditrice ou débitrice de l’entreprise vis-à-vis des tiers et hors cycle d’exploitation.
Endettement financier brut est constitué par des passifs financiers à long terme et à court terme, des instruments financiers de couverture relatifs aux passifs constitutifs de l’endettement financier brut et des intérêts courus sur les postes du bilan constitutifs de l’endettement financier brut.
Certification officielle qui vise à distinguer et à promouvoir un produit, un procédé ou une entreprise pour son faible impact sur l’environnement. Il s’agit d’un repère pour le consommateur afin d’identifier des produits (biens ou services) plus respectueux de l’environnement, mais également un outil de promotion et d’écoconception pour les fabricants et distributeurs. Il existe plusieurs labels environnementaux comme la démarche de certification H&E (Habitat & Environnement), la démarche HQE® (Haute Qualité Environnementale) ou encore RE2020 (Réglementation environnementale).
La notation Investment grade signifie qu'un instrument financier ou qu'une entreprise présente un risque de défaut relativement faible.
Les LEU (Logements Équivalent Unités livrés) sont le reflet direct de l’activité. Le nombre de « LEU » est égal au produit (i) du nombre de logements d’un programme donné pour lesquels l’acte de vente notarié a été signé et (ii) du rapport entre le montant des dépenses foncières et des dépenses de construction engagées par le groupe sur ledit programme et le budget total des dépenses dudit programme.
Personne physique ou morale pour le compte de laquelle sont effectués des travaux, des ouvrages immobiliers ou globalement les services d’un entrepreneur et qui pour ce faire a conclu un ou des marchés avec les divers corps de métiers intervenant dans une construction. Le Maître d’Ouvrage est appelé ainsi bien qu’il ne soit pas l’employeur de l’entrepreneur, car celui-ci est indépendant. Le Maître d’Ouvrage ne doit pas être confondu avec le Maître d’Œuvre, qu’il sélectionne et chargera de coordonner et de suivre les travaux des différents corps de métiers.
La marge brute correspond au chiffre d’affaires diminué du coût des ventes.
Elle est représentée par la somme du stock de logements disponibles à la vente à la date considérée, c’est-à-dire la totalité des logements non réservés à cette date (déduction faite des tranches commerciales non ouvertes).
Prêt sans intérêt émis par des établissements de crédit conventionnés avec l’État et s’adresse aux personnes physiques en vue de financer l’acquisition, les travaux, ou la construction de leur résidence principale au titre d’une première accession à la propriété. Les primo-accédants sont considérés comme les acquéreurs n’ayant pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années précédant l’émission de l’offre de prêt.
C’est le ratio de l’endettement net (ou de la dette financière nette) rapporté aux capitaux propres consolidés de l’entreprise. Il mesure le risque de la structure financière de l’entreprise.
Les résidences gérées, ou résidences-services, sont des ensembles immobiliers constitués de logements (maisons ou appartements) à usage d’habitation offrant un minimum de services tels que l’accueil, la fourniture de linge, le nettoyage et l’entretien des logements ainsi que la prestation de petits-déjeuners. Il existe plusieurs types de résidences à distinguer :
Créée par Kaufman & Broad, démarche visant à déterminer tous les potentiels de valorisation d’un immeuble de bureaux pour le réhabiliter, tout en respectant l’héritage architectural. Elle se base sur une analyse multicritère alliant aspects techniques, réglementaires, fonctionnels et urbanistiques.
Elles représentent la valeur des biens immobiliers émanant des contrats de réservation signés toutes taxes comprises pour une période donnée. Elles sont mentionnées nettes des désistements constatés durant ladite période.
Elles sont le reflet de l’activité commerciale du groupe. Leur intégration au chiffre d’affaires est conditionnée par le temps nécessaire à la transformation d’une réservation en une signature d’acte notarié, fait générateur de la prise de résultat. Par ailleurs, dans les programmes d’appartements incluant des immeubles mixtes (appartements/locaux d’activité/commerce/bureau), toutes les surfaces sont converties en équivalents logements. Elles sont mesurées en volume (Units ou Unités) et en valeur.
Elle comprend les terrains à développer (autrement appelés « portefeuille foncier »), c’est-à-dire les terrains pour lesquels un acte ou une promesse de vente a été signé(e), ainsi que les terrains en cours d’étude, c’est-à-dire les terrains pour lesquels un acte ou une promesse de vente n’a pas encore été signé(e).
Le dispositif issu de la Loi Pinel vise notamment à relancer l’attractivité pour l’investissement dans l’immobilier neuf. Le principe est, pour tout acquéreur d’un logement neuf ou en VEFA dans une zone éligible à cette Loi, de bénéficier d’une réduction d’impôt. La part de la diminution est fonction de la durée de location du bien, de 12 % à 21 % entre 6 et 12 ans.
La sous-traitance est un contrat par lequel une entreprise, le « donneur d’ordre », demande à une (ou plusieurs) autre entreprise, dite le « sous-traitant », de réaliser une partie de sa production ou des composants nécessaires à sa production. Les entreprises sous-traitantes sont des entreprises auxquelles sont confiées certaines parties de travail. Le sous-traitant est différent du simple fournisseur car il fabrique un produit conçu par le commanditaire ou, souvent, en commun avec lui. Le produit est fabriqué par le sous-traitant pour le compte exclusif du commanditaire et ne porte pas son nom. Le sous-traitant s’engage exclusivement sur la conformité de son exécution par rapport aux directives du commanditaire.
Le taux d’écoulement (Te) représente le pourcentage du stock initial qui se vend mensuellement sur un programme immobilier (ventes/ mois divisé par le stock initial) ; soit les réservations nettes mensuelles divisées par le rapport du stock début de période augmenté du stock fin de période divisé par deux. NB : L’inverse du taux d’écoulement (1/Te) donne la durée (en mois) prévisionnelle de commercialisation d’un programme, c’est-à-dire le délai d’écoulement. Par exemple, 4,0 % de taux d’écoulement correspond à une durée prévisionnelle de 25 mois de commercialisation.
Exprimé en pourcentage, il correspond au résultat opérationnel courant, c’est-à-dire à la marge brute diminuée des charges opérationnelles courantes divisée par le chiffre d’affaires.
Elle correspond à l’endettement net « négatif », ou dette financière nette « négative », c’est-à-dire que pour la société le solde du disponible et des placements financiers formant sa « trésorerie active » est supérieur au montant de ses dettes financières brutes (ou endettement financier brut).
Les Units ou Unités permettent de définir le nombre de logements ou d’équivalent logement (pour les programmes mixtes) d’un programme donné. Le nombre d’Units des équivalents logements se détermine en rapportant la surface par type (locaux d’activité/ commerce/bureau) à la surface moyenne des logements précédemment obtenue.
La Vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de Maître de l’Ouvrage jusqu’à la réception des travaux. À travers le contrat VEFA, le législateur a donné aux promoteurs immobiliers la possibilité d’appeler les fonds des clients en fonction de l’avancement des programmes selon un échéancier encadré par la Loi tout en donnant aux clients une garantie financière d’achèvement (GFA). Les paiements cumulés des clients ne peuvent excéder 35 % du prix à l’achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d’eau et 95 % à l’achèvement de l’immeuble. Ce contrat rend l’acquéreur propriétaire du sol et de l’édifice au fur et à mesure de sa construction.
Quartier devant faire l’objet de la signature effective d’une convention pluriannuelle avec l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine. Dans cette zone géographique d’avantage fiscal, les ménages peuvent acquérir une résidence principale neuve en bénéficiant d’une TVA à taux réduit (5,5 %), sous certaines conditions, notamment les foyers fiscaux disposant de ressources modestes.
| Courbevoie | Siège social - Agences Île-de-France - Immobilier d’entreprise - Showroom - Kalilog | 17, quai du Président Paul Doumer - 92400 Courbevoie | Tél. : 01 41 43 43 43 |
|---|---|---|---|
| Annecy | Immeuble Onyx | 15 Rue Pré Paillard - 74940 Annecy-le-Vieux | Tél. : 04 50 05 61 95 |
| Bayonne | Résidence du Parc | 2 boulevard du BAB | Tél. : 05 59 59 60 60 |
| Bordeaux | 14 allée de Tourny - 33064 Bordeaux Cedex | Tél. : 05 56 12 72 72 | |
| Caen | 93-97 rue de Bernières - 14000 Caen | Tél. : 02 31 15 56 56 | |
| Lille | 238 boulevard Clémenceau - 59700 Marcq-en-Baroeul | Tél. : 03 28 33 83 23 | |
| Lyon | 19 rue Domer, CS 10231, 3e étage - 69362 Lyon Cedex 07 | Tél. : 04 72 84 03 74 | |
| Marseille | Immeuble CAP JOLIETTE | 5 boulevard de Dunkerque - 13002 Marseille Cedex | Tél. : 04 96 17 32 00 |
| Montpellier | 266 place Ernest- Granier - 3e étage - 34000 Montpellier | Tél. : 04 67 13 82 70 | |
| Nantes | 25 bis rue Paul-Bellamy - BP 10216 - 44002 Nantes Cedex 1 | Tél. : 02 40 74 44 44 | |
| Nice | 400, Promenade des Anglais - 06200 Nice | Tél. : 01 41 43 43 43 | |
| Rennes | Immeuble Atlas | 121 rue du Temple de Blosne - 35136 Saint-Jacques-de-la-Lande | Tél. : 02 99 52 70 37 |
| Strasbourg | 15 rue des francs bourgeois - 67000 Strasbourg | Tél. : 03 88 11 30 40 |
Toulouse : 27 bis allée Jean Jaurès - 31010 Toulouse Cedex 6 – Tél. : 05 34 41 08 08
Dijon : 1 rue Nicolas Berthot - Entrée B - 21000 Dijon
La Rochelle : 56 rue Saint Yon - 17000 La Rochelle
Rouen : 3 rue Rollon - 76000 Rouen
17, Quai du Président Paul Doumer
CS 90001 - 92672 Courbevoie Cedex
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