Kaiyuan Education Technology Group Co., Ltd. — Capital/Financing Update 2013

Sep 22, 2013

长沙开元仪器股份有限公司

（ Changsha Kaiyuan Instruments Co., Ltd. ）

长沙经济技术开发区开元路172号

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关于使用部分超募资金购置北京办事处

办公场所的可行性分析报告

2013 年9 月

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目 录

一、项目概况 ..................................... 3 二、项目实施背景与必要性 ......................... 3 三、项目投资方案 ................................. 4 四、项目效益分析 ................................. 5 五、项目风险分析 ................................. 6 六、项目结论 ..................................... 6

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一、项目概况

为解决长沙开元仪器股份有限公司（以下简称“开元仪器”或“公司”）北 京办事处在北京无固定办公场所的问题，满足公司相关业务发展需要，吸引更多 优秀的人才加盟公司，推动公司整体战略顺利实施，公司经审慎研究，拟使用不 超过2,200 万元的超募资金（具体金额以最终决算为准），购买位于北京市西城 区西绒线胡同28 号天安国汇28 号楼1215 号房，共计197.83 平方米作为公司北 京办事处的办公场所，承担公司海外、华北区域及五大电力集团集中采购市场的 市场开发与销售管理、产品与技术方案展示、技术研究、技术与商业信息收集等 职能，具体内容如下：

（一）项目名称及项目地点

项目名称：长沙开元仪器股份有限公司购置北京办事处办公场所项目 项目地点：北京市西城区西绒线胡同28 号天安国汇28 号楼 （二）项目建设内容

公司拟使用不超过2,200 万元的超募资金（具体金额以最终决算为准），购 买位于北京市西城区西绒线胡同28 号天安国汇28 号楼1215 号房，共计197.83 平方米作为公司北京办事处的办公场所。承担公司海外、华北区域及五大电力集 团集中采购市场的市场开发与销售管理、产品与技术方案展示、技术研究、技术 与商业信息收集等职能。

二、项目实施背景与必要性

2012 年7 月公司上市后，公司在煤炭采样、制样、化验仪器设备及整体解 决方案市场进入了稳定的发展时期。目前，公司总部位于长沙国家级经济技术开 发区。长沙有煤炭采样、制样、化验仪器设备产业化集群优势，劳动力资源丰富、 生产配套设施完善、交通运输快捷。公司已成为国内最大的煤炭采制化整体解决 方案的生产供应商，具有行业内最强的研发、生产、销售能力，这些都为公司下 一步的发展提供了良好的基础条件。

然而，相对于北京、上海国际大都市，长沙在全球化市场运作、海外业务

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拓展、信息通道、高新技术合作、高端人才引进等方面存在着不可忽视的弊端与 缺陷，并因此在一定程度上制约了公司的持续发展。尤其是面对当今复杂的商业 竞争环境，解放思想、创新思维、谋求营销突破显得更加重要。加之上市后公司 管理层也对营销管理工作、营销目标等提出了更新更高的要求。因此，如何提升 公司知名度、加强营销体系建设，如何使产品营销国际化、快速提升公司销售总 量，成为目前公司面临的主要问题。公司设立北京办事处，可以充分利用北京的 区域地位，以及信息量大、人才流广、各种海外驻华机构群集、五大电力集团（公 司主要客户）总部群集的优势，加强公司与各国各地区潜在客户的交流与合作， 迅速拓展国际市场；同时，公司也能更加及时收集全球各研发机构的最新科研信 息，先进的产品技术信息，为公司长远发展储备更多产品、创造更多机会。

天安国汇位于北京市西城区西绒线胡同28 号。西城区是北京的中心城区， 拥有首都政治、金融、科技、人才优势以及文化、自然地理优势等明显的区位功 能优势和资源优势，区域内有金融街，各种海外驻华机构群集、五大电力集团总 部也聚集于此，地理位置十分优越。

三、项目投资方案

（一）项目投资内容

公司拟使用不超过2,200 万元的超募资金（具体金额以最终决算为准），购 买位于北京市西城区西绒线胡同28 号天安国汇28 号楼1215 号房，共计197.83 平方米作为公司营销中心在北京的办公场所。承担公司海外、华北区域及五大电 力集团集中采购市场的市场开发与销售管理、产品与技术方案展示、技术研究、 技术与商业信息收集等职能。

（二）资金来源 公司拟使用不超过2,200 万元超募资金用于购置本项目， 不足部分公司通过自有资金解决。

（三）项目投资估算

经测算，项目总投资估计不超过2,200 万元，包括购房款、中介费、相关 税费、后期装修与办公家具与设备购置等。

（四）项目交易方及交易标的介绍

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1. 交易对方为北京天安天地房地产开发有限公司，基本情况如下： 企业名称： 北京天安天地房地产开发有限公司

公司类型： 其他有限责任公司

• 住 所：北京市西城区宣武门内大街西绒线胡同28 号512 室 法定代表人姓名：陈吉有

注册资本：人民币10000 万元整

营业执照注册号：110102005273774

经营范围：房地产开发；销售建筑材料、装饰材料、机械设备、金属材料、 汽车配件；出租办公用房。

1. 交易标的基本情况

本次交易标的为北京市西城区西绒线胡同28 号天安国汇28 号楼1215 号房的所有权。 基本情况如下：

项目位置：北京市西城区西绒线胡同28 号天安国汇28 号楼

• 房屋类型：商品房

房屋面积：约197.83 平方米

使用年限：70 年

该房产不存在抵押、质押或者其他第三人权利，不存在涉及该资产的重大

争议、诉讼或仲裁事项，不存在查封、冻结等司法措施。

注：面积最终按《房地产权证》为准 。

四、项目效益分析

（一）经济效益和社会效益

1. 项目建成后，可以有效提升公司整体运营环境和外部形象，推进公司战略的 实施。

2. 项目建成后，能为北京办事处员工提供更好的办公环境，有利于吸引并留住

3. 人才， 促使公司人力资源计划的实现、满足日益增长的人才需求。 （二）折旧对公司业绩的影响

本项目新增固定资产2,200 万元，按公司会计政策规定的5%残值率、年限

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20 年来计算，固定资产每年折旧大约为104.50 万元，相对于租赁同等面积的 相同场所本项目有着积极正面影响。同时按公司2012 年53.30%的毛利率来计 算，在不考虑其他费用因素的前提下，每年仅需增加200 多万元销售收入就可 以抵消新增固定资产折旧的影响，本项目新增固定资产折旧对公司未来经营业绩 影响较小。

五、项目风险分析

公司认为本项目具有良好的经济效益和可行性，同时也关注到该项目存在的 如下风险：

1、新增折旧费用影响公司利润的风险

预计新办公楼每年产生的折旧费用为104.50 万元，将会对公司净利润造成 一定影响。但新增的折旧费用占净利润比重较小，其造成的影响程度相应也较小。 2、项目房产闲置风险

公司北京办事处业务量较大，员工数量也将不断增加，因此迫切需要稳定的、 较为宽敞的办公场所。一旦发生业务下滑的状况，员工有可能会流失，从而可能 发生房产闲置的风险。

• 3、房产贬值风险（资产减值风险）

根据目前北京房地产发展态势，房产仍处于不断升值的过程中。未来随着国 家对房地产市场宏观调控的不断加强，新购置的房产可能存在贬值的风险。 4、风险应对措施

公司将依托原有的客户关系，积极开拓华北区域市场和国际业务，不断扩大 市场占有率，同时提高研发和管理水平，提升盈利能力。随着公司经营规模增长， 办公场所的闲置可能性将大大降低。

六、项目结论

本项目是基于公司未来经营和发展的需要而做出的审慎决策，符合公司未来 长远发展战略，本项目的实施对于扩大公司业务规模，提升公司整体运营环境和

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外部形象，引进优秀人力资源将产生积极影响，有利于公司全体股东的利益。本 报告研究分析结果表明，项目实施切实可行。

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