Quarterly Report • Jul 29, 2021
Quarterly Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
"För att lyckas gäller det att tänka annorlunda och nytt, något som är en del av K-Fastigheters signum."
I Viken, strax utanför Höganäs, är första etappen av totalt 91 lägenheter i Låghus inflyttningsklar.
ANTAL LÄGENHETER I FÖRVALTNING
8 043,6 MKR Q2 2021 6 853,5 MKR Q4 2020
ANTAL LÄGENHETER I BYGGNATION
1 699 ST Q2 2021 1 249 ST Q2 2020 LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER, VÄRDE
HYRESINTÄKTER
FÖRVALTNINGSRESULTAT
K-FAST HOLDING AB – Org. nr.: 556827-0390
uppgick till 77,8 mkr (64,9) och bruttoresultat hänförligt till projekt- och entreprenadverksamhet uppgick till 48,9 mkr (2,1).
ledamöter omvaldes på ett år och Erik Selin omvaldes till styrelsens ordförande. Årsstämman bemyndigade styrelsen att, fram till nästa årsstämma, fatta beslut om nyemission om maximalt 24 000 000 aktier samt återköp av maximalt en tiondel av det totala antalet utgivna aktierna i bolaget.
| Nyckeltal* | 2021 jan–juni |
2020 jan–juni |
2020 jan–dec |
|---|---|---|---|
| Hyresintäkter, mkr | 122,5 | 96,8 | 203,9 |
| Projekt- och entreprenadintäkter, mkr | 496,8 | 9,3 | 10,2 |
| Bruttoresultat, mkr | 126,7 | 67,1 | 145,1 |
| Förvaltningsresultat, mkr | 44,6 | 35,0 | 75,3 |
| Periodens resultat, mkr | 371,1 | 204,0 | 474,5 |
| Nettoinvesteringar förvaltningsfastigheter, mkr |
791,0 | 1 084,7 | 1 888,6 |
| Förvaltningsfastigheter, mkr | 8 043,6 | 5 751,5 | 6 853,5 |
| Långsiktigt substansvärde (NAV), mkr | 4 190,0 | 2 818,0 | 3 661,2 |
| Antal lägenheter i förvaltning | 2 305 | 1 865 | 2 237 |
| Antal byggstartade lägenheter | 456 | 619 | 912 |
| Antal lägenheter i pågående byggnation | 1 699 | 1 249 | 1 311 |
| Antal lägenheter under projektutveckling | 5 522 | 2 888 | 3 880 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 2,7 | 2,6 | 2,6 |
| Soliditet, % | 37,2% | 38,9% | 41,9% |
| Belåningsgrad, % | 54,8% | 53,4% | 46,7% |
| Förvaltningsresultat, kr per aktie | 0,21 | 0,17 | 0,36 |
| Tillväxt i förvaltningsresultat per aktie, % | 20,1% | -7,0% | 6,3% |
| Långsiktigt substansvärde (NAV), kr per aktie | 19,46 | 13,86 | 17,00 |
| Tillväxt i långsiktigt substansvärde (NAV) per aktie, % |
14,4% | 10,9% | 36,1% |
| Periodens resultat, kr per aktie** | 1,72 | 1,00 | 2,29 |
| Antal utestående aktier vid periodens utgång, miljoner*** |
215,3 | 203,3 | 215,3 |
| Genomsnittligt antal utestående aktier under perioden, miljoner*** |
215,3 | 203,3 | 207,5 |
*Definitioner samt härledning av nyckeltal finns på:
k-fastigheter.com/for-investerare/avstamningar-och-definitioner
**Några potentiella aktier (t.ex. konvertibler) förekommer inte och därmed finns inte någon utspädningseffekt att beakta. ***Justerat för split 6:1 genomförd i juni 2021.
I tabellen på sidan 6 redovisas genomförda förvärv av byggrätter och förvaltningsfastigheter, byggstartade och färdigställda projekt samt genomförda renoveringar enligt K-Fastigheters renoveringskoncept K-Fast 2.0, under andra kvartalet 2021 och fram till publicering av denna rapport.
Jacob Karlsson, VD för K-Fast Holding AB.
Vi inledde året med att tillträda aktierna i Finja Prefab AB som tillsammans med våra produktionsanläggningar för lätta utfackningsväggar i trä samt nya förvärv av Kilen Prefab i Strängnäs utgör vårt fjärde affärsområde, Prefab. Vi står numera på fyra ben som vart och ett genererar positivt kassaflöde och resultat och som i symbios med varandra skapar en helt unik affärsmodell och mervärden för koncernen. Vi är så mycket mer än ett traditionellt fastighetsbolag. Faktum är att för det första halvåret har hela 60 procent av resultatet genererats i projektutveckling, byggnation och prefab. 40 procent har genererats i fastighetsförvaltning. Min uppfattning är att det är först när man äger hela processen som man kan säkerställa ekonomisk och miljömässig hållbarhet i alla led.
Koncernens resultat för det första halvåret uppgick till 371,1 mkr, vilket är en ökning om hela 82 procent jämfört motsvarande period föregående år. Vårt substansvärde per aktie ökade med 14 procent under första halvåret , vilket ska ställas i relation till vårt finansiella mål om en genomsnittlig substansvärdestillväxt om 20 procent per aktie och verksamhetsår. Tillväxttakten är hög och det kommer den fortsatt vara. Vi är väl positionerade för att möta våra finansiella och delvis uppdaterade operativa mål. Under årets första sex månader ökade våra hyresintäkter och förvaltningsresultat med 27 procent vardera jämfört motsvarande period föregående år.
Vi har haft ett händelserikt andra kvartal där vi utökat vårt samarbete med BoKlok i en portföljaffär omfattande byggrätter för drygt 260 lägenheter varav BoKlok ska bygga 100. 40 av lägenheterna, belägna i Uppsala, är redan byggstartade. Det med BoKlok gemensamt uttalade målet om att skapa affärer för 1 000 lägenheter under tre år har vi nu nått halvvägs till.
Under andra kvartalet har vi även ingått avtal om förvärv av 25 procent av aktierna i Mjöbäcks Entreprenad AB, ett mycket välskött bolag som bygger ca 300 bostäder per år, fördelat lika mellan villor och bostadsrätter och med egen produktionsanläggning i Mjöbäck. Vi känner och har samarbetat med Mjöbäck under en längre tid och ser vårt ägande som en bra möjlighet att utöka samarbetet ytterligare. K-Fastigheter med fokus på att utveckla hyresrätten kan tillsammans med Mjöbäck erbjuda kommuner och andra samarbetspartners en fullständig lösning när det kommer till exploatering av flerfamiljshus med upplåtelseform hyresrätt och bostadsrätt samt äganderätter i form av villor och småhus. Tillsammans kan vi ta oss an större markområden och byggrättsportföljer vilket skapar synergier.
I vårt affärsområde Projektutveckling har vi god framförhållning och har under kvartalet haft fortsatt bra transaktionstempo av attraktiva byggrätter i strategiska lägen. Vid periodens utgång uppgick den samlade bygg- och projektportföljen till 7 221 lägenheter, vilket är en ökning med 75 procent mot motsvarande period föregående år. I affärsområde Bygg har vi startat tre projekt under det andra kvartalet samt färdigställt ett projekt. Vi arbetar dedikerat mot det nya operativa målet om att byggstarta 1 300 lägenheter på årlig basis innan 2023 års utgång och vi ser redan i år att vi ska nå
vårt tidigare uttalade operativa mål för 2023 om att starta 1 000 lägenheter under ett verksamhetsår. Det samlade anskaffningsvärdet för egna nu pågående produktioner uppgår till 71 procent av marknadsvärdet vid färdigställande baserat på våra externa marknadsvärderingar per andra kvartalets utgång. Ett nyckeltal som vi internt betecknar "PTV" (produktion till värde) innebär att vi har hela 29 procents marginal vid nybyggnation. Denna marginal redovisar vi som orealiserade värdeförändringar, vilka vi successivt avräknar i förhållande till projektens färdigställandegrad. Denna marginal ska tolkas som vår bruttomarginal i projektutveckling och byggnation då den är direkt hänförlig till kostnadseffektiviteten i våra egna projekt. Inte att förväxla med orealiserade värdeförändringar i beståndet av färdigställda förvaltningsfastigheter även om det redovisningstekniskt landar på samma rad. Detta är en av K-Fastigheters starka tillväxtmotorer som ökar tempot i takt med att omfattningen på pågående produktioner ökar. Därav extra glädjande att se att vi vid periodens utgång ökat antal pågående lägenheter i produktion till hela 1 699 st, vilket är 36 procent högre än motsvarande period föregående år. Vi har helt enkelt etablerat oss på en helt annan nivå avseende avräkning av orealiserade värdeförändringar relaterade till vår nyproduktion.
Prefab som är vårt nya affärsområde har snabbt lärt sig dansa i takt med resten av koncernen. Vi har vid periodens utgång redan lagt fem interna projekt om totalt 413 bostäder i orderböckerna inkluderat vårt projekt i Vallensbæk utanför Köpenhamn som är i full gång. Den långsiktiga strategin är att fortsätta leverera till extern marknad i samma omfattning som tidigare, varvid K-Fastigheters interna projekt ska levereras utöver tidigare volymer i Prefab. Detta kommer att innebära en volymökning om 50 procent för Prefab. Vi räknar med att under 2022 kunna avropa samtliga K-Fastigheters projekt från Prefab. Prefab är en verksamhet som starkt gynnas av ökade volymer. Den stora volymökningen kommer bidra till skalfördelar, då den inte föranleder motsvarande ökning av interna kostnader. När vi nu släpper handbromsen och ska växa affärsområdet kommer stora effektivitetsvinster att skapas för K-Fastigheters interna produktion. Prefab, vars verksamhet påvisar sedvanliga säsongsvariationer, redovisar för första halvåret ett bruttoresultat om 34,9 mkr, i linje med våra förväntningar om att 2021 blir ett normalår likt före pandemin. Prefab arbetar dedikerat mot att minska sitt CO2-avtryck med 50 procent under
en treårsperiod och har nått mer än halvvägs. Prefab är idag ensamma om att kunna erbjuda klimatpositiva betongstommar. I Prefab har vi märkt av de stigande råvarupriserna på främst stål kopplat till armering, effekten är förhållandevis marginell då inköp av armering endast utgör en åttondel av de totala kostnaderna. Vår nu ökande volym inom Prefab skapar dock möjlighet att möta dessa kostnadsökningar. Mer oroande är den information som kommit efter kvartalets slut om osäkerheten kring tillgången på cement i Sverige kopplat till Cementas fabrik i Slite på Gotland. Vi har goda relationer till andra leverantörer av cement, men bedömer att priserna kommer öka. För Sveriges byggindustrier kommer den totala effekten vara mycket negativ.
Vi har under första halvåret arbetat hårt för att minska de vakanser i Växjö vi tidigare i år brottats med, föranledda av att vi färdigställt en stor mängd lägenheter under en kort period. Vakanserna som påverkat vår ekonomiska uthyrningsgrad och överskottsgrad negativt kan jag nu glädjande meddela att vi nästan helt arbetat bort och vår ekonomiska uthyrningsrad uppgick till 96,2 procent vid andra kvartalets utgång.
I den nu pågående projektportföljen är uthyrningsgraden hög och vi har slagit rekord två av andra kvartalets månader i antal uthyrda lägenheter på månadsbasis i ännu ej färdigställda projekt. Vi har en nettouthyrning på en bra bit över 100 lägenheter per månad i projektportföljen vilket är en betryggande takt med hänsyn till kommande projekt som färdigställs.
Jag är fortsatt tacksam över alla aktieägares förtroende och ska göra mitt yttersta att förvalta det förtroendet väl. Vår aktie har utvecklats väl, den 30 juni var uppgången 41 procent sedan årsskiftet. Under andra kvartalet genomförde vi en split 6:1, varpå nytt antal aktier uppgår till 192 831 168 B-aktier och 22 500 000 A-aktier. Avslutningsvis har K-Fastigheters aktie inkluderats i EPRA:s indexserie, FTSE EPRA Nareit Global Developed Index, från och med 21 juni. EPRA index är ett ledande globalt index för börsnoterade fastighetsinvesteringar och består av ca 500 fastighetsbolag.
Det är med en bra känsla jag summerar första halvan av 2021. Jag känner stolthet över helt fantastiska medarbetare som levererat en tillväxt på aldrig skådad nivå i K-Fastigheters historia trots snart 18 månader av pandemi och nya förutsättningar. För att lyckas gäller det att tänka annorlunda och nytt, något som är en del av K-Fastigheters signum.
Koncernens fastighetsbestånd bestod den 30 juni 2021 av 84 färdigställda förvaltningsfastigheter1 fördelat på totalt 146 019 kvadratmeter bostäder och 41 835 kvadratmeter kommersiell yta. Vidare har koncernen 26 pågående byggnationer, fördelat på 110 666 kvadratmeter bostäder och 2 683 kvadratmeter kommersiell yta. Därutöver har K-Fastigheter 30 pågående projekt i projektutvecklingsfas i olika skeden av bygglovs- eller planprojektering, varav 14 projekt där K-Fastigheter ännu inte tillträtt marken.
Av fastighetsbeståndet är 78 procent uppfört efter 2010. Samtliga fastigheter återfinns i av Newsec bedömt A- eller B-läge på de orter koncernen är verksam. Den kontrakterade hyran uppgick per 30 juni 2021 till 270,6 mkr med ett bedömt driftsöverskott om 198,1 mkr, vilket motsvarar en överskottsgrad om ca 73 procent. För nyproducerade koncepthus ligger motsvarande överskottsgrad på ca 81 procent och för övriga fastigheter i beståndet ca 63 procent. 84 procent av de kontrakterade hyrorna är relaterade till bostäder eller därtill relaterad uthyrning (t.ex. parkering) fördelat på 2 305 lägenheter under förvaltning vid periodens utgång. Kontrakterade hyror från kommersiella hyresgäster fördelas på ca 180 kommersiella kontrakt där den största hyresgästen utgör ca 2 procent av de totala kontrakterade hyresintäkterna och de 10 största kommersiella hyresgästerna utgör ca 6 procent av de totala kontrakterade hyresintäkterna.
Under perioden har K-Fastigheter förvärvat fem projektfastigheter, som vid förvärvet utgjorde kommersiella fastigheter med blandad uthyrningsgrad. Ändamålet är att framöver förädla byggrätt för bostadsändamål på dessa fastigheter och i samband med byggnation helt eller delvis riva de kommersiella lokalerna. Dessa fastigheter och framtida liknande förvärv kommer framöver kategoriseras som utvecklingsfastigheter.
1 Med förvaltningsfastigheter avses fastigheter som innehas i syfte att generera hyresinkomster eller värdestegring eller en kombination av dessa.
Från och med 2021 indelas K-Fastigheters förvaltningsverksamhet i tre regioner, Syd, Väst och Öst. Av fastighetsbeståndet återfinns 98 procent av fastighetsvärdet i region Syd, vilket omfattar Skåne, Danmark och södra Småland. Region Väst omfattar Halland och Västra Götaland. Region Öst omfattar Mälardalsregionen samt Nyköping och Gävle. Per 30 juni 2021 återfinns samtliga färdigställda förvaltningsfastigheter i Sverige. Två byggprojekt om totalt 18 127 kvm fördelat på 243 lägenheter och två projekt om totalt 6 782 kvm fördelat på 68 lägenheter vilka förvärvats men ej tillträtts, återfinns i Danmark.
K-Fastigheter genomför varje kvartal extern eller intern värdering av samtliga färdigställda förvaltningsfastigheter och fastigheter under byggnation. Värderingen ligger till grund för de verkliga värden som redovisas i koncernens rapport över finansiell ställning och värdeförändringen redovisas i koncernens resultaträkning. Avseende pågående nybyggnation värderas dessa enligt bedömt värde vid färdigställande reducerat med bedömda anskaffningskostnader, där 20 procent av bedömd värdeförändring tas upp vid lagakraftvunnet bygglov samt undertecknande av totalentreprenadavtal och resterande 80 procent tas upp successivt under uppförandet i förhållande till nedlagda anskaffningskostnader Samtliga förvaltningsfastigheter har bedömts vara i nivå 3 i värdehierarkin enligt IFRS 13 Värdering till verkligt värde.
Det totala värdet av förvaltningsfastigheter uppgick vid periodens utgång till 8 043,6 mkr (6 853,5), fördelat på färdigställda förvaltningsfastigheter 5 440,0 mkr (5 067,2), obebyggd mark och byggrätter 741,1 mkr (707,7), tomträtter 18,0 mkr (18,0) och pågående nybyggnation 1 844,5 mkr (1 060,6). Under perioden har 641,7 mkr (377,5) investerats i ny-, till- och ombyggnation. Förvärv har under perioden genomförts för 165,9 mkr (708,2). Försäljningar av byggrätter om totalt 16,6 mkr (1,0) har genomförts under perioden.
| Fastighetsrelaterade nyckeltal | 2021 30 jun |
2020 30 jun |
2020 31 dec |
|---|---|---|---|
| Ingående redovisat värde, förvaltningsfastigheter |
6 853,5 | 4 396,7 | 4 396,7 |
| + Förvärv | 165,9 | 708,2 | 1 034,5 |
| + Nybyggnation | 632,7 | 364,8 | 824,1 |
| + Till- och ombyggnation | 9,0 | 12,7 | 31,0 |
| - Försäljning | -16,6 | -1,0 | -1,0 |
| - Övrig omklassificering och utrangering | 1,0 | 12,2 | -9,7 |
| Orealiserade värdeförändringar | 398,1 | 257,8 | 577,8 |
| varav färdigställda förvaltningsfastigheter | 111,6 | 58,2 | 168,6 |
| varav obebyggd mark och byggrätter | -3,6 | -4,7 | 1,3 |
| varav pågående byggnation | 290,2 | 204,3 | 407,9 |
| Utgående redovisat värde förvaltningsfastigheter |
8 043,6 | 5 751,5 | 6 853,5 |
| varav färdigställda förvaltningsfastigheter | 5 440,0 | 4 076,3 | 5 067,2 |
| varav obebyggd mark | 741,1 | 486,4 | 707,7 |
| varav tomträtter | 18,0 | 20,3 | 18,0 |
| varav pågående nybyggnation | 1 844,5 | 1 168,6 | 1 060,6 |
| Hyresvärde, mkr | 281,4 | 218,0 | 265,1 |
| Hyresintäkt vid periodens slut, kr/kvm | 1 441 | 1 450 | 1 426 |
| Direkta fastighetskostnader, kr/kvm | 386 | 406 | 394 |
| Driftsöverskott, kr/kvm | 1 054 | 1 044 | 1 032 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad vid periodens slut | 96,2% | 95,0% | 91,2% |
| Genomsnittlig ekonomisk uthyrningsgrad under perioden |
90,4% | 93,8% | 92,0% |
| Överskottsgrad under året | 63,6% | 67,1% | 67,2% |
| Uthyrningsbar yta, kvm | 187 854 | 142 847 | 169 545 |
| Antal bostäder i förvaltning | 2 305 | 1 865 | 2 237 |
| Direktavkastning färdigställda förvaltningsfastigheter |
4,05% | 4,17% | 4,08% |
| Direktavkastning pågående nybyggnation | 3,87% | 3,97% | 3,96% |
| Direktavkastning samtliga värderade fastigheter |
3,97% | 4,09% | 4,03% |
| varav bostäder | 3,82% | 3,96% | 3,92% |
| varav lokaler | 5,00% | 5,03% | 5,02% |
Orealiserad värdeförändring för förvaltningsfastigheter för perioden uppgick till 398,1 mkr (257,8) fördelat på fastigheter under förvaltning med 107,9 mkr (53,5) och pågående nybyggnation med 290,2 mkr (204,3).
Av orealiserade värdeförändringar för pågående nybyggnation utgör under perioden färdigställda fastigheter 0,1 mkr (0,3). Resterande 290,1 mkr (204,0) är hänförliga till fastigheter som var under nybyggnation vid periodens utgång. Direktavkastningskravet vid värdering av pågående nybyggnation uppgick vid periodens utgång till 3,87 procent (3,97). Det bedömda marknadsvärdet vid färdigställande av pågående nybyggnation uppgår till 4 765,0 mkr (3 592,7).
Det genomsnittliga direktavkastningskravet för fastigheter under förvaltning uppgick vid periodens utgång till 4,05 procent (4,17) och för hela fastighetsportföljen, inklusive obebyggd mark och byggrätter och pågående nybyggnation, uppgick det genomsnittliga direktavkastningskravet till 3,97 procent (4,09).
För ytterligare information om K-Fastigheters värderingsprinciper, se årsredovisningen för 2020 (avsnitt Värdering alternativt not 17 Förvaltningsfastigheter).
| Fastighet | Kommun | Tillträde | Antal lägenheter |
Yta (kvm) |
Årligt hyresvärde (mkr) |
Köpeskilling (mkr) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Viktoria 22* | Helsingborg | 1 juli 2021 | kommersiellt | 589 | 1,2 | 28,0 |
| Fastighet | Kommun | Förväntad byggstart |
Antal lägenheter |
Yta (kvm) |
Förväntat årligt hyresvärde (mkr) |
Köpeskilling (mkr) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Veddesta 2:65* | Järfälla | Q2 2022–2023 | 423 | 23 270 | 52,4 | 259,0 |
| Viktoria 22* | Helsingborg | Q3 2022 | 72 | 4 933 | 11,6 | 28,0 |
| Fullerö 21:103* | Uppsala | maj 2021 | 40 | 2 472 | 4,5 | 26,0 |
| Ekeby 3:25* | Eskilstuna | Q4 2022 | 106 | 7 820 | 13,3 | 12,0 |
| Holmängen 1:12 & 1:15* | Vänersborg | Q4 2021–Q2 2022 | 143 | 8 910 | 15,0 | 24,0 |
| Skymningen 2* | Höganäs | Q2 2022 | 50 | 2 760 | 5,1 | 13,1 |
| del av Lerberget 49:707* | Höganäs | Q2 2022 | 51 | 2 760 | 5,1 | 13,3 |
| Revisorn 8 & 10* | Kristianstad | 2023 | 150 | 11 000 | 16,5 | 23,0 |
| Fastighet | Kommun | Förväntad färdigställt |
Antal lägenheter |
Yta (kvm) |
Förväntat årligt hyresvärde (mkr) |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| Magasinet 4 "Byggmax" | Hässleholm | apr 2022 | kommersiellt | 2 487 | 2,5 | |
| Smörjhallen 1 | Hässleholm | sep 2022 | 37 | 2 864 | 4,6 | |
| Spoven 1 | Växjö | feb 2023 | 83 | 4 710 | 9,0 | |
| Fullerö 21:103 "BoKlok" | Uppsala | jun 2022 | 40 | 2 472 | 4,5 |
| Fastighet | Kommun | Inflyttning | Antal lägenheter |
Yta (kvm) |
Hyresvärde (mkr) |
|---|---|---|---|---|---|
| Stubbarp 33:27 etapp 1 | Höganäs | 31 maj 2021 | 28 | 2 038 | 3,3 |
| K-Fast 2.0 | Q1 2021 | Q2 2021 | |||
| Antal renoverade lägenheter >2010 |
9 | 9 | |||
| Ökat hyresvärde (mkr) | 0,2 | 0,2 | |||
*Ej tillträdd fastighet.
Information om färdigställda förvaltningsfastigheter inkluderar bedömningar och antaganden. Kontrakterad hyra avser kontraktsvärdet per balansdagen uppräknat till årstakt. Hyresvärdet avser kontrakterad hyra med tillägg för bedömd hyra för vakanta ytor och rabatter uppräknat till årstakt. Fastighetskostnader avser budgeterade fastighetskostnader på årsbasis och är exklusive fastighetsadministration. Bedömningarna och antagandena innebär osäkerheter och uppgifterna ovan ska inte ses som en prognos.
Information om pågående byggnationer och projektutveckling på denna och nästa sida är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning av pågående byggnationer och projektutveckling samt när i tiden projekt bedöms startas och färdigställas. Vidare baseras informationen på bedömningar om framtida investeringar och hyresvärde. Bedömningarna och antagandena ska inte ses som en prognos. Bedömningarna och antagandena innebär osäkerheter både avseende projektens genomförande, utformning och storlek, tidsplaner, projektkostnader samt framtida hyresvärde. Informationen om pågående projekt omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående projekt färdigställs eller tillkommer samt att förutsättningar förändras. För projekt som ej byggstartats har finansiering ej upphandlats, vilket innebär att finansiering av bygginvesteringar i projektutveckling är en osäkerhetsfaktor.
| Per byggnadskategori | Uthyrbar yta, kvm | Fastighetsvärde | Hyresvärde | Uthyrningsgrad | Kontrakterad hyra | Fastighetskostnader | Driftsöverskott | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Antal lgh | Bostäder | Lokaler | Totalt | mkr | kr/kvm | mkr | kr/kvm | % | mkr | mkr | kr/kvm | mkr | kr/kvm | |
| Koncepthus | 1 468 | 91 563 | 2 037 | 93 600 | 3 535,3 | 37 770 | 162,4 | 1 735 | 98,2% | 159,5 | 19,3 | 207 | 140,2 | 1 497 |
| Övrigt | 837 | 54 456 | 26 662 | 81 118 | 1 819,1 | 22 425 | 110,8 | 1 365 | 94,2% | 104,3 | 29,4 | 362 | 74,9 | 923 |
| Totalt exkl. utvecklingsfastigheter | 2 305 | 146 019 | 28 699 | 174 718 | 5 354,4 | 30 646 | 273,1 | 1 563 | 96,6% | 263,8 | 48,7 | 279 | 215,1 | 1 231 |
| Utvecklingsfastigheter | 0 | 0 | 13 136 | 13 136 | 85,6 | 6 516 | 8,2 | 627 | 83,1% | 6,8 | 2,5 | 194 | 4,3 | 327 |
| Totalt inkl. utvecklingsfastigheter | 2 305 | 146 019 | 41 835 | 187 854 | 5 440,0 | 28 959 | 281,4 | 1 498 | 96,2% | 270,6 | 51,3 | 273 | 219,4 | 1 168 |
| Per geografi | |||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Syd | 2 291 | 145 029 | 31 076 | 176 105 | 5 331,9 | 30 277 | 272,3 | 1 546 | 96,4% | 262,4 | 48,7 | 277 | 213,7 | 1 213 | |
| Väst | 14 | 990 | 9 939 | 10 929 | 91,9 | 8 409 | 7,8 | 713 | 89,4% | 7,0 | 2,2 | 198 | 4,8 | 439 | |
| Öst | 0 | 0 | 820 | 820 | 16,2 | 19 756 | 1,3 | 1 569 | 100,0% | 1,3 | 0,4 | 500 | 0,9 | 1 069 | |
| Totalt | 2 305 | 146 019 | 41 835 | 187 854 | 5 440,0 | 28 959 | 281,4 | 1 498 | 96,2% | 270,6 | 51,3 | 273 | 219,4 | 1 168 |
Fastighetsadministration 21,3 113 Driftsöverskott inkl. fastighetsadministration 198,1 1 054
| Per byggnadskategori | Uthyrbar yta, kvm | Fastighetsvärde | Hyresvärde | Investering (inkl.mark), mkr1 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Antal lgh | Bostäder | Lokaler | Totalt | mkr | kr/kvm | mkr | kr/kvm | Bedömd | Upparbetad | Bokfört värde | |
| Koncepthus | 1 551 | 100 915 | 196 | 101 111 | 4 359,0 | 43 112 | 199,0 | 1 969 | 3 114,1 | 1 508,4 | 2 103,4 |
| Övrigt | 148 | 9 751 | 2 487 | 12 238 | 406,0 | 33 175 | 19,7 | 1 609 | 361,4 | 191,7 | 222,9 |
| Totalt | 1 699 | 110 666 | 2 683 | 113 349 | 4 765,0 | 42 039 | 218,7 | 1 930 | 3 474,5 | 1 700,0 | 2 326,3 |
| Per geografi | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Syd | 1 112 | 74 140 | 2 487 | 76 627 | 3 083,0 | 40 234 | 145,0 | 1 892 | 2 264,5 | 1 142,9 | 1 552,9 |
| Väst | 295 | 16 931 | 196 | 17 127 | 936,0 | 54 651 | 39,2 | 2 289 | 614,7 | 327,5 | 509,9 |
| Öst | 292 | 19 595 | 0 | 19 595 | 746,0 | 38 071 | 34,5 | 1 762 | 596,3 | 229,7 | 263,5 |
| Totalt | 1 699 | 110 666 | 2 683 | 113 349 | 4 765,0 | 42 039 | 218,7 | 1 930 | 3 475,5 | 1 700,0 | 2 326,3 |
| Uthyrbar yta, kvm | Fastighetsvärde | Hyresvärde | Investering (inkl.mark), mkr1 | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Per byggnadskategori | Antal lgh | Bostäder | Lokaler | Totalt | mkr | kr/kvm | mkr | kr/kvm | Bedömd | Upparbetad | Bokfört värde | |
| Koncepthus | 5 419 | 319 177 | 975 | 320 152 | 13 671,0 | 42 701 | 601,9 | 1 880 | 9 438,2 | 202,2 | 202,2 | |
| Övrigt | 103 | 8 302 | 1 145 | 9 447 | 308,5 | 32 661 | 15,8 | 1 673 | 263,2 | 16,9 | 16,9 | |
| Totalt | 5 522 | 327 479 | 2 120 | 329 599 | 13 979,5 | 42 414 | 617,7 | 1 874 | 9 701,4 | 219,2 | 219,2 |
| Per geografi | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Syd | 2 547 | 148 184 | 975 | 149 159 | 6 259,0 | 41 962 | 276,5 | 1 854 | 4 176,7 | 107,3 | 107,3 |
| Väst | 1 583 | 96 685 | 0 | 96 685 | 3 960,7 | 40 965 | 179,8 | 1 860 | 2 851,8 | 57,9 | 57,9 |
| Öst | 1 392 | 82 611 | 1 145 | 83 756 | 3 759,9 | 44 891 | 161,3 | 1 926 | 2 672,9 | 53,9 | 53,9 |
| Totalt | 5 522 | 327 479 | 2 120 | 329 599 | 13 979,5 | 42 414 | 617,7 | 1 874 | 9 701,4 | 219,2 | 219,2 |
| Uthyrbar yta, kvm | Fastighetsvärde | Hyresvärde | Bokfört värde | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Antal lgh | Bostäder | Lokaler | Totalt | mkr | kr/kvm | mkr | kr/kvm | mkr | |
| Färdigställda förvaltningsfastigheter |
2 305 | 146 019 | 41 835 | 187 854 | 5 440,0 | 28 959 | 281,4 | 1 498 | 5 440,0 |
| Pågående nybyggnation | 1 699 | 110 666 | 2 683 | 113 349 | 4 765,0 | 42 039 | 218,7 | 1 930 | 2 326,3 |
| Pågående projektutveckling | 5 522 | 327 479 | 2 120 | 329 599 | 13 979,5 | 42 414 | 617,7 | 1 874 | 219,2 |
| Pågående nybyggnation övrigt | 30,9 | ||||||||
| Obebyggd mark | 9,4 | ||||||||
| Förvärvat men ej tillträtt | 68 | 6 782 | 0 | 6 782 | 281,3 | 41 478 | 13,9 | 2 053 | 0,0 |
| Tomträtt | 18,0 | ||||||||
| Totalt | 9 594 | 590 946 | 46 638 | 637 584 | 24 465,9 | 38 373 | 1 131,7 | 1 775 | 8 043,6 |
7 1 Upparbetad investering avser totalt nedlagd kostnad i respektive byggnation. Bokfört värde avser koncernmässigt värde justerat för koncernelimineringar och inkluderar upparbetad värdeförändring förvaltningsfastigheter om 653,7 mkr.
I tabellen nedan presenteras intjäningsförmågan på tolvmånadersbasis per 30 juni 2021 för K-Fastigheters förvaltningsverksamhet. Intjäningsförmågan är ej en prognos för innevarande år eller de kommande tolv månaderna utan är endast att betrakta som en teoretisk ögonblicksbild och presenteras enbart för illustrationsändamål. Den aktuella intjäningsförmågan innefattar inte en bedömning om den framtida utvecklingen av hyror, vakansgrad, fastighetskostnader, räntor, värdeförändringar, köp eller försäljning av fastigheter eller andra faktorer.
Aktuell intjäningsförmåga tar sin utgångspunkt i de fastigheter som ägdes den 30 juni 2021 och dessas finansiering varvid aktuell intjäningsförmåga illustrerar den intjäning på årsbasis som förvaltningsverksamheten har vid denna tidpunkt. Transaktioner och färdigställande av pågående nybyggnation med tillträde och färdigställande efter den 30 juni 2021 är därmed inte inkluderade i beräkningen.
Förvaltningsverksamhetens resultaträkning påverkas dessutom av värdeutvecklingen i fastighetsbeståndet samt kommande fastighetsförvärv och/eller fastighetsförsäljningar. Ytterligare resultatpåverkande poster är värdeförändringar avseende derivat. Inget av ovanstående har beaktats i den aktuella intjäningsförmågan, ej heller i posten resultat från andelar i intressebolag.
Intjäningsförmågan baseras på fastighetsbeståndets kontrakterade hyresintäkter, bedömda fastighetskostnader på årsbasis baserade på historiskt utfall för fastigheter i förvaltning samt kostnader för fastighetsadministration och central administration relaterade till affärsområde Förvaltning bedömda på årsbasis utifrån aktuell omfattning av administration. Kostnader för de räntebärande skulderna har baserats på aktuell räntebärande skuld och aktuella räntor (inklusive effekt av derivatinstrument) vid periodens utgång.
| mkr | 2021 30 jun |
2020 31 dec |
2019 31 dec |
2018 31 dec |
|---|---|---|---|---|
| Hyresvärde | 281,4 | 265,1 | 196,6 | 133,4 |
| Vakans | -10,7 | -23,4 | -6,1 | -0,9 |
| Hyresintäkter | 270,6 | 241,7 | 190,5 | 132,5 |
| Driftskostnader | -37,8 | -35,6 | -27,0 | -19,4 |
| Underhåll | -10,0 | -9,0 | -7,3 | -5,6 |
| Fastighetsskatt/avgäld | -3,5 | -3,0 | -2,6 | -1,6 |
| Fastighetsadministration | -21,3 | -19,2 | -15,0 | -12,8 |
| Driftsöverskott | 198,1 | 174,9 | 138,6 | 93,0 |
| Central administration | -9,3 | -11,2 | -9,6 | -4,3 |
| Räntenetto | -56,2 | -51,4 | -46,9 | -29,0 |
| Förvaltningsresultat | 132,6 | 112,3 | 82,1 | 59,7 |
Diagrammet illustrerar aktuellt hyresvärde för färdigställda förvaltningsfastigheter per 30 juni 2021 med tillägg för förväntat hyresvärde för pågående nybyggnation av förvaltningsfastigheter och förvärvade men ej tillträdda förvaltningsfastigheter per 30 juni 2021 i takt med att dessa färdigställs alternativt tillträds. Information om färdigställda, pågående nybyggnationer och förvärvade men ej tillträdda förvaltningsfastigheter inkluderar bedömningar och antaganden. Hyresvärdet avser kontrakterad hyra med tillägg för bedömd hyra för vakanta ytor och rabatter uppräknat till årstakt. Bedömningarna och antagandena innebär osäkerheter och uppgifterna ska inte ses som en prognos.
K-Fastigheters skuldportfölj bestod vid periodens utgång primärt av bilaterala lån med nordiska banker som motparter. Koncernens räntebärande skulder uppgick vid periodens utgång till 4 985,7 mkr (3 848,3), varav 946,0 mkr (847,8) klassificeras som kortfristiga räntebärande skulder. De räntebärande skulderna fördelas på bottenlån för färdigställda förvaltningsfastigheter om 3 341,6 mkr (3 145,1), byggkrediter om 1 055,2 mkr (681,2), leasingskulder om 32,1 mkr (22,2), rörelse- och förvärvskrediter om 306,9 mkr (0,0) och säljarrevers avseende förvärvet av Finja Prefab om 250,0 mkr (0,0). Belåningsgraden för koncernens färdigställda förvaltningsoch rörelsefastigheter uppgick till 54,8 procent (46,7).
Vid periodens utgång hade koncernen kontrakterade kreditavtal om 6 111,1 mkr (4 820,6), varav 3 341,6 mkr (3 145,1) avsåg finansiering av färdigställda förvaltningsfastigheter, varav 803,0 mkr (781,1) förfaller till omförhandling under de närmaste tolv månaderna. Utöver finansiering av färdigställda förvaltningsfastigheter utgörs kontrakterade kreditavtal av byggkrediter om 2 142,1 mkr (1 585,5) och rörelse- och förvärvskrediter om 627,5 mkr (90,0), varav 427,5 mkr avser förvärvsfinansiering av Finja Prefab. Byggkrediter och rörelse- och förvärvskrediter var vid periodens utgång utnyttjade till 1 055,2 mkr (681,2) respektive 306,9 mkr (0,0), varav 300,0 mkr avser förvärvet av Finja Prefab.
Den genomsnittliga kreditbindningstiden för koncernens räntebärande skulder relaterade till färdigställda förvaltnings- och rörelsefastigheter uppgick per 30 juni 2021 till 2,4 år (2,6).
K-Fastigheter arbetar idag uteslutande med lån med rörlig räntebas. För att förändra räntebindningstiden nyttjas räntederivat, primärt ränteswappar. Totalt uppgick swapportföljen nominellt till 2 507,0 mkr (1 907,0) vid periodens utgång, varav 200,0 mkr utgörs av swappar med framtida start.
Verkligt värde för räntederivatportföljen uppgick vid periodens utgång till -2,7 mkr (-30,5). Genomsnittlig räntebindningstid för koncernens räntebärande skulder relaterade till förvaltnings- och rörelsefastigheter uppgick till 4,4 år (3,8) och den genomsnittliga räntan uppgick till 1,76 procent (1,77) inklusive effekter av räntederivat och 1,40 procent (1,41) exklusive effekter av räntederivat. Total andel rörlig ränta i förhållande till räntebärande skulder relaterade till förvaltnings- och rörelsefastigheter uppgick till 37 procent (39) och räntekänsligheten vid en procentenhets förändring av låneräntorna uppgick till 13,3 mkr (12,4) Samtliga ovan nyckeltal för ränterisk, förutom genomsnittlig räntebindningstid, är beräknade exklusive swappar med framtida start.
K-Fastigheters finansiering utgjordes per 30 juni 2021 uteslutande av upplåning i nordiska banker. Som en följd av covid-19 pandemin inhämtar K-Fastigheter kontinuerligt information från sina samarbetsbanker för att styrka de ställningstaganden som gjorts per 30 juni 2021. Koncernen har fortsatt starkt stöd av sina
samarbetsbanker och bedömningen är att tillgången på kapital fortsatt är god.
I övrigt avseende finansiering och finansiell risk hänvisas till årsredovisningen 2020 (avsnitt Finansiering alternativt not 22 Finansiella risker och finanspolicy).
| Finansiella | Finansiella | Finansiell | Utfall |
|---|---|---|---|
| mål | mål | kovenant | 30 jun 2021 |
| Belåningsgrad, % | max. 70% | max. 70–75% | 54,8 % |
| Soliditet, % | min. 25% | min. 25% | 37,2 % |
| Räntetäckningsgrad, ggr | min. 1,75 ggr | min. 1,50 ggr | 2,7 ggr |
| Ränteförfall | Kreditförfall | Förfallostruktur derivat | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Löptid | Belopp, mkr | Snittränta, % | Kreditavtal, mkr | Utnyttjat, mkr | Räntederivat | Forward startade räntederivat |
Ränta, % | Värde, mkr |
| 0–1 år | 1 141,6 | 1,40% | 803,0 | 803,0 | 7,0 | 0,0 | 2,01% | -0,1 |
| 1–2 år | 100,0 | 1,93% | 276,0 | 276,0 | 100,0 | 0,0 | 0,50% | -0,6 |
| 2–3 år | 200,0 | 1,85% | 1 506,0 | 1 506,0 | 200,0 | 0,0 | 0,42% | -1,3 |
| 3–4 år | 300,0 | 1,80% | 453,6 | 453,6 | 300,0 | 0,0 | 0,37% | -1,4 |
| 4–5 år | 100,0 | 2,45% | 724,0 | 596,5 | 100,0 | 0,0 | 1,02% | -3,1 |
| > 5 år | 1 800,0 | 1,98% | 6,6 | 6,6 | 1 600,0 | 200,0 | 0,55% | 3,8 |
| Totalt | 3 641,6 | 1,76% | 3 769,1 | 3 641,6 | 2 307,0 | 200,0 | -2,7 |
Resultat- och kassaflödesposter nedan avser perioden 1 januari 2021 till och med 30 juni 2021. Jämförelseposterna avser motsvarande period föregående år. Balansposternas belopp samt jämförelsetal avser ställning vid periodens utgång i år respektive föregående år. Samtliga belopp anges i mkr.
För såväl förvaltnings- som projekt- och entreprenadverksamheten kan konstateras att påverkan av covid-19-pandemin fortsatt är begränsad och K-Fastigheter har under perioden fram till avgivande av denna delårsrapport inte erfarit någon väsentlig påverkan på resultat eller finansiell ställning.
Totala intäkter för andra kvartalet 2021 uppgick till 336,5 mkr (53,8) och för perioden till 623,0 mkr (106,4). Hyresintäkterna för andra kvartalet uppgick till 63,0 mkr (49,0) och för perioden till 122,5 mkr (96,8), vilket är en ökning med 29 procent respektive 27 procent jämfört motsvarande kvartal och period 2020. Ökningen beror primärt på fler förvaltade lägenheter, vilka ökade med 24 procent till 2 305 lägenheter (1 865). Den ekonomiska uthyrningsgraden har successivt förbättrats under perioden primärt på grund av extra insatser i Folkparken-projektet i Växjö. Vid utgången av perioden uppgick den ekonomiska uthyrningsgraden till 96,2 procent (95,0) att jämföra med 91,2 procent vid slutet av verksamhetsåret 2020.
Intäkter från projekt- och entreprenadverksamhet uppgick för andra kvartalet till 459,1 mkr (116,6) och för perioden till 831,1 mkr (207,6), varav 334,3 mkr (198,2) avsåg byggnation för koncernbolag, vilka aktiverats för egen räkning. 496,8 mkr (9,3) avsåg uppdrag för extern beställare, varav Prefabs intäkter utgjorde 495,6 mkr. Förändringen jämfört med samma period föregående år beror primärt på förvärvet av Finja Prefab, vilket påverkar den externa försäljningen, samt på högre aktivitet i byggverksamheten av lägenheter till egen förvaltning, vilket påverkar byggnation för koncernbolag. Vid periodens slut uppgick produktionen av lägenheter för egen förvaltning till 1 699 lägenheter (1 249), vilket
är en ökning med 36 procent respektive 30 procent jämfört med motsvarande period 2020 respektive utgången av verksamhetsåret 2020. I Prefab uppgår den totala intäkten för perioden till 529,2 mkr (497,0), varav 31,5 mkr (0,0) avser koncernintern försäljning, och aktiviteten i verksamheten är från och med andra kvartalet tillbaka på samma nivåer som före covid-19-pandemins utbrott.
De totala kostnaderna för fastighetsförvaltningen uppgick för perioden till 45,5 mkr (31,8), vilket är en ökning med 43 procent jämfört med samma period föregående år. Driftsöverskottet uppgick till 77,8 mkr (64,9). Ökningen beror primärt på fler förvaltade lägenheter. Överskottsgraden uppgick under andra kvartalet till 67,2 procent (70,4) och för perioden till 63,6 procent (67,1) och tyngs av den relativt lägre genomsnittliga uthyrningsgraden, vilken uppgick till 90,4 procent (93,8), jämfört med motsvarande period 2020. Driftskostnaderna för förvaltningsverksamheten varierar normalt med årstiderna där första och fjärde kvartalet har högre kostnader i jämförelse med övriga kvartal.
Kostnaderna för projekt- och entreprenadverksamheten består dels av direkt projekt- och produktionsrelaterade kostnader, dels av fasta kostnader för Bygg- och Prefab-organisationen. Den del av verksamheten som avser extern byggnation och produktion redovisas över resultaträkningen. Projekt- och entreprenadverksamhet för egen förvaltning aktiveras som arbete för egen räkning och nettoredovisas över resultaträkningen i posten Kostnader projekt- och entreprenadverksamhet. Bruttoresultatet under perioden uppgick för affärsområde Bygg till 14,0 mkr (2,1) och för Prefab till 34,9 mkr (26,0).
Central administration, vilken omfattar koncernövergripande bolagsledning, projektutveckling, IR/kommunikation, HR, IT och ekonomifunktion, uppgick för perioden till 18,6 mkr (17,2). Ökningen beror primärt på investering i organisationen för att kunna möta framtida tillväxt.
Av- och nedskrivningar uppgick för perioden till 25,0 mkr (3,2), varav av- och nedskrivningar relaterade till Prefabs verksamhet utgjorde 22,5 mkr. Totala avskrivningar uppgick till 22,7 mkr (1,6). Nedskrivningar uppgick till 2,3 mkr (1,5) och avser utrangering i samband med K-Fastigheters renoveringskoncept K-Fast 2.0 om 0,7 mkr (1,0) och nedskrivning av fordringar om 1,6 mkr (0,6).
Resultat från andelar i intresse- och gemensamt styrda bolag uppgick för perioden till 4,6 mkr (3,7) och påverkas primärt av resultat i intressebolaget Jägersro Företagscentrum, som under perioden färdigställt sitt projekt i Malmö.
Räntenettot uppgick för perioden till -33,4 mkr (-23,1). Vid periodens utgång uppgick den genomsnittliga räntenivån till 1,76 procent (1,85) inklusive effekter av räntederivat. Räntekostnaderna har jämfört med motsvarande period föregående år påverkats negativt av ökad räntebärande skuld relaterat till förvärv förvaltningsfastigheter och nybyggnation och positivt av relativt lägre basränta. Kreditmarginalerna har fortsatt minskat under perioden. Räntetäckningsgraden för perioden uppgick till 2,7 ggr (2,6).
Förvaltningsresultatet för andra kvartalet uppgick till 25,1 mkr (19,5) och för perioden till 44,6 mkr (35,0), en ökning med 29 procent respektive 27 procent jämfört med motsvarande kvartal och period föregående år. Förvaltningsresultat per aktie uppgick för perioden till 0,21 kr per aktie (0,17), vilket är en ökning med 20 procent jämfört med motsvarande period föregående år.
Orealiserad värdeförändring för förvaltningsfastigheter uppgick för andra kvartalet till 235,2 mkr (136,4) och för perioden till 398,1 mkr (257,8) fördelat på fastigheter under förvaltning med 107,9 mkr (53,6) och pågående nybyggnation med 290,2 mkr (204,3). Ökningen beror primärt på ökad aktivitet i projektutvecklings- och byggverksamheten av lägenheter för egen förvaltning. För mer information se avsnitt Fastighetsbestånd och värdering.
Värdeförändringar från derivat och övrigt uppgick under perioden till 26,7 mkr (-29,8). Utvecklingen under perioden beror primärt på högre marknadsräntor, vilket påverkade marknadsvärdet på koncernens räntederivat positivt. Verkligt värde på koncernens derivat uppgick till -0,5 mkr (-26,6) vid periodens utgång. Värdeförändringen för räntederivaten påverkar inte kassaflödet och när derivatens löptid gått ut är alltid värdet noll.
Periodens aktuella skatt uppgick till 5,6 mkr (1,2). Uppskjuten skatt uppgick till 102,4 mkr (50,1), primärt påverkat av orealiserade värdeförändringar av fastigheter om 398,1 mkr (257,8). Skatt har beräknats med 20,6 procent på löpande beskattningsbart resultat.
Resultatet för andra kvartalet uppgick till 202,9 mkr (111,7) och för perioden till 371,1 mkr (204,0) motsvarande 1,72 kr per aktie (1,00). Periodens totalresultat uppgick till 372,6 mkr (203,6). I övrigt totalresultat ingår omräkningsdifferenser avseende K-Fastigheters utlandsverksamhet vilket för perioden uppgick till 1,5 mkr (-0,4). Hela detta belopp avser poster som kan återföras över resultatet i en senare period.
Immateriella tillgångar utgörs av goodwill och immateriella tillgångar vilka uppstod i samband med förvärvet av Finja Prefab. Goodwill uppgick vid periodens utgång till 440,6 mkr (0,0) och immateriella tillgångar, som består i värdet av Prefabs kundrelationer, uppgick till 49,6 mkr (0,0). Immateriella tillgångar skrivs av över fem år. K-Fastigheter har redogjort för beräkning av goodwill i årsredovisningen för 2020 (Not 40). Beräkningen är fortsatt preliminär, men ingen ny information har uppkommit sedan avlämnandet av årsredovisningen.
Det totala värdet av förvaltningsfastigheter uppgick vid periodens utgång till 8 043,6 mkr (6 853,5), fördelat på färdigställda förvaltningsfastigheter 5 440,0 mkr (5 067,2), obebyggd mark och byggrätter 741,1 mkr (707,7), tomträtter 18,0 mkr (18,0) och pågående nybyggnation 1 844,5 mkr (1 060,6). För mer information se avsnitt Fastighetsbestånd och värdering.
Värdet av rörelsefastigheter och inventarier uppgick vid periodens slut till 394,0 mkr (30,9) respektive 168,8 mkr (18,5) och ökningen är primärt förknippad med förvärvet av Finja Prefab, vars fastigheter klassificeras som rörelsefastigheter och vilka vid förvärvet värderades till 370,2 mkr.
Rörelsekapitalet har ökat väsentlig i samband med förvärvet av Finja Prefab och påverkar både kortfristiga tillgångar och skulder på grund av verksamhetens art med behov av lagerhållning, betydande extern försäljning och inköp (kundfordringar och leverantörsskulder) och högre personalintensitet.
Likvida medel uppgick vid periodens utgång till 79,5 mkr (507,6). Därutöver tillkommer outnyttjad kreditlimiter om 320,6 mkr (90,0). Minskning berodde primärt på förvärv under perioden, där förvärvet av Finja Prefab var det mest betydande.
Koncernens egna kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick vid periodens utgång till 3 582,4 mkr (3 209,8), vilket motsvarar 16,64 kr per aktie (14,91). Ökningen förklaras av periodens totalresultat om 372,6 mkr (203,6). Koncernens soliditet uppgick vid periodens utgång till 37,2 procent (41,9).
Det långsiktiga substansvärdet (NAV) uppgick vid periodens utgång till 4 190,0 mkr (3 661,2) motsvarande 19,46 kr per aktie (17,00), vilket är en ökning med 14 procent jämfört med 31 december 2020 och 40 procent jämfört med 30 juni 2020.
Koncernens räntebärande skulder uppgick vid periodens utgång till 4 985,7 mkr (3 848,4), varav 946,0 mkr (847,8) klassificeras som kortfristiga räntebärande skulder. Belåningsgraden för koncernens färdigställda förvaltnings- och rörelsefastigheter uppgick till 54,8 procent (46,7). Ökningen i räntebärande skuld förklaras primärt av finansiering av pågående nybyggnation, förvärv under perioden samt minskad nettokassa i samband med förvärvet av Finja Prefab. För mer information se avsnitt Finansiering.
| mkr | 2021 apr–jun |
2020 apr–jun |
2021 jan–jun |
2020 jan–jun |
2020 jul– 2021 jun |
2020 jan–dec |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 63,0 | 49,0 | 122,5 | 96,8 | 229,6 | 203,9 |
| Projekt- och entreprenadintäkter | 271,7 | 4,8 | 496,8 | 9,3 | 497,7 | 10,2 |
| Övriga intäkter | 1,7 | 0,1 | 3,7 | 0,3 | 4,4 | 1,0 |
| Totala intäkter | 336,5 | 53,8 | 623,0 | 106,4 | 731,7 | 215,1 |
| Drift | -10,1 | -6,9 | -23,4 | -15,8 | -40,6 | -33,1 |
| Underhåll | -4,2 | -2,3 | -7,0 | -4,2 | -13,5 | -10,6 |
| Fastighetsskatt | -1,4 | -0,8 | -3,0 | -1,8 | -5,7 | -4,5 |
| Fastighetsadministration | -5,3 | -4,5 | -12,1 | -10,0 | -21,3 | -19,2 |
| Kostnader fastighetsförvaltning | -20,9 | -14,5 | -45,5 | -31,8 | -81,1 | -67,4 |
| Kostnader projekt- och entreprenadverksamheten |
-240,4 | -3,6 | -450,7 | -7,5 | -445,8 | -2,5 |
| Bruttoresultat | 75,1 | 35,8 | 126,7 | 67,1 | 204,8 | 145,1 |
| varav bruttoresultat fastighetsförvaltning (driftsöverskott) |
42,3 | 34,5 | 77,8 | 64,9 | 149,9 | 137,0 |
| varav bruttoresultat projekt- och entreprenadverksamhet |
32,8 | 1,3 | 48,9 | 2,1 | 54,9 | 8,1 |
| Central administration | -10,2 | -7,1 | -18,6 | -17,2 | -35,0 | -33,6 |
| Av- och nedskrivningar | -19,6 | -2,0 | -25,0 | -3,2 | -30,4 | -8,5 |
| Resultat från andelar i intresse- och gemensamt styrda bolag |
1,1 | 4,2 | 4,6 | 3,7 | 3,5 | 2,6 |
| Räntenetto | -17,5 | -11,9 | -33,4 | -23,1 | -58,1 | -47,7 |
| Resultat före värdeförändringar | 28,9 | 18,9 | 54,3 | 27,3 | 84,9 | 57,9 |
| varav förvaltningsresultat | 25,1 | 19,5 | 44,6 | 35,0 | 84,8 | 75,3 |
| Värdeförändring förvaltningsfastigheter | 235,2 | 136,4 | 398,1 | 257,8 | 718,1 | 577,8 |
| Värdeförändring derivat och övrigt | 0,2 | -16,0 | 26,7 | -29,8 | 32,3 | -24,2 |
| Resultat före skatt | 264,4 | 139,3 | 479,1 | 255,3 | 835,3 | 611,4 |
| Skatt på periodens resultat | -61,4 | -27,6 | -108,0 | -51,3 | -193,6 | -136,9 |
| Periodens resultat | 202,9 | 111,7 | 371,1 | 204,0 | 641,6 | 474,5 |
| Övrigt totalresultat | -2,2 | -0,4 | 1,5 | -0,4 | 0,5 | -1,4 |
| Periodens totalresultat | 200,7 | 111,3 | 372,6 | 203,6 | 642,1 | 473,1 |
| Resultat efter skatt per aktie, kr/aktie* | 0,94 | 0,55 | 1,72 | 1,00 | 3,01 | 2,29 |
* Några potentiella aktier (t. ex. konvertibler) förekommer inte och därmed finns inte någon utspädningseffekt att beakta.
| 2021 jan–jun, mkr |
Förvaltning | Projekt utveckling |
Bygg | Prefab | Övrigt/elim | Koncernen |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Intäkter | 123,3 | 0,0 | 304,7 | 529,2 | -334,3 | 623,0 |
| Kostnader | -45,5 | 0,0 | -290,6 | -494,4 | 334,3 | -496,3 |
| Bruttoresultat | 77,8 | 0,0 | 14,0 | 34,9 | 0,0 | 126,7 |
| Kostnader central administration | -4,6 | -4,6 | -4,6 | -4,6 | 0,0 | -18,6 |
| Av- och nedskrivningar | -1,3 | 0,0 | -1,2 | -22,5 | 0,0 | -25,0 |
| Resultat intressebolag* | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 4,6 | 4,6 |
| Räntenetto | -27,3 | 0,0 | 0,0 | -6,1 | 0,0 | -33,4 |
| Resultat före värdeförändringar | 44,6 | -4,6 | 8,1 | 1,7 | 4,6 | 54,3 |
| Värdeförändring fastigheter | 107,9 | 290,2 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 398,1 |
| Värdeförändring derivat och övrigt | 26,7 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 26,7 |
| Resultat före skatt | 179,2 | 285,5 | 8,1 | 1,7 | 4,6 | 479,1 |
| Skatt | -27,7 | -59,8 | 0,0 | 0,0 | -20,5 | -108,0 |
| Periodens resultat | 151,5 | 225,8 | 8,1 | 1,7 | -15,9 | 371,1 |
| Summa tillgångar | 8 158,1 | 0,0 | 29,6 | 1 277,9 | 174,8 | 9 640,3 |
| Summa skulder | 5 014,9 | 0,0 | 84,2 | 917,0 | 41,7 | 6 057,9 |
| 2020 jan–jun, mkr |
Förvaltning | Projekt utveckling |
Bygg | Övrigt/elim | Koncernen |
|---|---|---|---|---|---|
| Intäkter | 96,8 | 0,0 | 207,9 | -198,2 | 106,4 |
| Kostnader | -31,8 | 0,0 | -205,7 | 198,2 | -39,3 |
| Bruttoresultat | 64,9 | 0,0 | 2,1 | 0,0 | 67,1 |
| Kostnader central administration | -5,7 | -5,7 | -5,7 | 0,0 | -17,2 |
| Av- och nedskrivningar | -1,1 | -1,1 | -1,1 | 0,0 | -3,2 |
| Resultat intressebolag* | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 3,7 | 3,7 |
| Räntenetto | -23,1 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | -23,1 |
| Resultat före värdeförändringar | 35,0 | -6,8 | -4,6 | 3,7 | 27,3 |
| Värdeförändring fastigheter | 53,6 | 204,3 | 0,0 | 0,0 | 257,8 |
| Värdeförändring derivat och övrigt | -25,7 | 0,0 | 0,0 | -4,1 | -29,8 |
| Resultat före skatt | 62,8 | 197,5 | -4,6 | -0,4 | 255,3 |
| Skatt | -10,4 | -39,7 | 0,0 | -1,2 | -51,3 |
| Periodens resultat | 52,4 | 157,8 | -4,6 | -1,6 | 204,0 |
| Summa tillgångar | 5 873,0 | 0,0 | 24,9 | 355,2 | 6 253,1 |
| Summa skulder | 3 711,5 | 0,0 | 54,5 | 45,1 | 3 811,1 |
*Resultat från andelar i intresse- och gemensamt styrda bolag.
| mkr | 2021 30 jun |
2020 30 jun |
2020 31 dec |
|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | |||
| Anläggningstillgångar | |||
| Immateriella tillgångar | 490,2 | 0,0 | 0,0 |
| Förvaltningsfastigheter | 8 043,6 | 5 751,5 | 6 853,5 |
| Rörelsefastigheter | 394,0 | 19,7 | 30,9 |
| Inventarier | 168,8 | 16,2 | 18,5 |
| Andelar i intresse- och gemensamt styrda bolag och andra långfristiga fordringar |
57,3 | 47,6 | 45,1 |
| Uppskjuten skattefordran | 16,4 | 32,1 | 27,0 |
| Summa anläggningstillgångar | 9 170,4 | 5 867,0 | 6 975,0 |
| Omsättningstillgångar | |||
| Varulager | 52,0 | 0,2 | 0,2 |
| Kundfordringar | 128,2 | 6,0 | 1,8 |
| Övriga fordringar | 210,3 | 137,1 | 175,0 |
| Likvida medel | 79,5 | 274,8 | 507,6 |
| Summa omsättningstillgångar | 470,0 | 418,2 | 684,6 |
| Summa tillgångar | 9 640,3 | 6 285,2 | 7 659,6 |
| mkr | 2021 30 jun |
2020 30 jun |
2020 31 dec |
|---|---|---|---|
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
| Eget kapital | |||
| Bundet eget kapital | 57,4 | 54,2 | 57,4 |
| Fritt eget kapital | 3 525,0 | 2 387,8 | 3 152,4 |
| Totalt eget kapital | 3 582,4 | 2 442,0 | 3 209,8 |
| Långfristiga skulder | |||
| Uppskjuten skatteskuld | 623,5 | 369,5 | 451,2 |
| Långfristiga räntebärande skulder | 3 789,7 | 2 868,6 | 3 000,6 |
| Derivatinstrument | 0,5 | 38,5 | 27,2 |
| Övriga avsättningar och långfristiga skulder | 258,0 | 8,7 | 8,5 |
| Summa långfristiga skulder | 4 671,7 | 3 285,3 | 3 487,5 |
| Kortfristiga skulder | |||
| Kortfristiga räntebärande skulder | 946,0 | 446,8 | 847,8 |
| Leverantörsskulder | 166,1 | 61,5 | 50,4 |
| Övriga kortfristiga skulder | 274,1 | 49,6 | 64,1 |
| Summa kortfristiga skulder | 1 386,2 | 557,9 | 962,2 |
| Summa eget kapital och skulder | 9 640,3 | 6 285,2 | 7 659,6 |
| mkr | 2021 30 jun |
2020 30 jun |
2020 31 dec |
|---|---|---|---|
| Totalt eget kapital vid periodens början | 3 209,8 | 2 238,4 | 2 238,4 |
| Nyemission | 0,0 | 0,0 | 498,3 |
| Periodens resultat | 371,1 | 204,0 | 474,5 |
| Övrigt totalresultat | 1,5 | -0,4 | -1,4 |
| Totalt eget kapital vid periodens slut* | 3 582,4 | 2 442,0 | 3 209,8 |
*Totalt eget kapital omfattar inget eget kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande.
| mkr | 2021 apr–jun |
2020 apr–jun |
2021 jan–jun |
2020 jan–jun |
2020 jan–dec |
|---|---|---|---|---|---|
| Den löpande verksamheten | |||||
| Resultat före värdeförändringar | 28,9 | 14,7 | 54,3 | 23,6 | 59,0 |
| Justering för poster som inte påverkar kassaflödet |
16,6 | 2,0 | 22,7 | 3,2 | 1,6 |
| Betald skatt | -1,0 | -0,6 | -2,9 | -1,2 | -5,2 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital |
44,6 | 16,1 | 74,1 | 25,6 | 55,4 |
| Förändring rörelsefordringar | -20,5 | 32,9 | 11,7 | -44,4 | -89,8 |
| Förändring rörelseskulder | 11,4 | -32,6 | 88,7 | -38,7 | -29,9 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten |
35,4 | 16,4 | 174,5 | -57,5 | -64,4 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten -415,8 -583,7 -1 473,4 -1 108,5 -1 888,4 | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Förändring övriga finansiella anläggningstillgångar |
-1,9 | 0,0 | -0,5 | 0,0 | -2,3 |
| Avyttring fastigheter | 0,0 | 0,5 | 0,4 | 0,5 | 0,5 |
| Investeringar i maskiner och inventarier | -6,9 | -2,4 | -13,3 | -3,6 | -6,2 |
| Investeringar i pågående nyanläggning | -350,0 -347,9 | -619,1 | -572,2 | -831,3 | |
| Investeringar i fastigheter | -35,2 -230,7 | -166,2 | -528,3 -1 037,4 | ||
| Investeringar i dotterbolag, intresse- och gemensamt styrda bolag |
-21,8 | -3,2 | -674,6 | -4,9 | -11,7 |
| Upptagna lån | 399,3 | 396,3 | 927,1 | 687,1 1 233,3 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Amortering av lån | -15,7 | -14,5 | -56,5 | -25,5 | -48,7 |
| Tillskjutet kapital | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 498,3 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | 383,6 | 381,8 | 870,6 | 661,7 1 682,9 | |
| Periodens kassaflöde | 3,2 -185,5 | -428,3 | -504,4 | -269,9 | |
| Omräkningsdifferens i likvida medel | -0,1 | 0,2 | 0,1 | 0,2 | -1,4 |
| Likvida medel vid periodens början | 76,3 | 460,0 | 507,6 | 779,0 | 779,0 |
| Likvida medel vid periodens slut | 79,5 | 274,8 | 79,5 | 274,8 | 507,6 |
Likvida medel i kassaflödesanalysen avser i sin helhet kassa och bank.
Moderbolagets resultaträkning i sammandrag
| mkr | 2021 jan-jun |
2020 jan–jun |
2020 jan–dec |
|---|---|---|---|
| Rörelsens intäkter | |||
| Nettoomsättning | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| Administrationskostnader | -18,6 | -17,8 | -33,4 |
| Avskrivningar | -0,1 | -0,1 | -0,2 |
| Bruttoresultat | -18,7 | -17,9 | -33,5 |
| Resultat från andelar i intresse- och gemensamt styrda bolag |
0,0 | -0,1 | 3,6 |
|---|---|---|---|
| Finansnetto | 29,0 | -31,0 | -24,7 |
| Resultat före bokslutsdispositioner och skatt |
10,3 | -49,1 | -54,6 |
| Bokslutsdispositioner | 0,0 | 0,0 | 43,4 |
| Skatt på periodens resultat | -5,5 | 5,3 | 2,2 |
| Periodens resultat | 4,9 | -43,7 | -9,0 |
| Tillgångar, mkr | 2021 30 juni |
2020 30 juni |
2020 31dec |
|---|---|---|---|
| Anläggningstillgångar | |||
| Materiella anläggningstillgångar | 0,3 | 0,4 | 0,3 |
| Andelar i koncernbolag | 976,9 | 829,1 | 883,2 |
| Fordringar hos koncernbolag | 858,6 | 856,6 | 867,5 |
| Övriga finansiella anläggningstillgångar | 10,5 | 19,0 | 15,9 |
| Summa anläggningstillgångar | 1 846,3 | 1 705,0 | 1 766,9 |
| Omsättningstillgångar |
| Summa tillgångar | 3 046,3 | 2 647,5 | 3 025,0 |
|---|---|---|---|
| Summa omsättningstillgångar | 1 199,9 | 942,6 | 1 258,1 |
| Likvida medel | 64,7 | 266,6 | 482,0 |
| Övriga kortfristiga fordringar | 67,7 | 36,5 | 116,4 |
| Fordringar hos intressebolag | 8,1 | 10,7 | 10,7 |
| Fordringar hos koncernbolag | 1 059,5 | 628,8 | 649,0 |
| Eget kapital och skulder, mkr | 2021 30 jun |
2020 30 juni |
2020 31 dec |
|---|---|---|---|
| Eget kapital | |||
| Bundet eget kapital | 57,4 | 54,2 | 57,4 |
| Fritt eget kapital | 1 487,3 | 952,6 | 1 482,4 |
| Totalt eget kapital | 1 544,7 | 1 006,8 | 1 539,8 |
| Summa långfristiga skulder | 843,5 | 1 074,9 | 883,1 |
|---|---|---|---|
| Övriga avsättningar och långfristiga skulder |
2,4 | 6,4 | 6,4 |
| Derivatinstrument | 0,4 | 38,3 | 27,0 |
| Långfristiga räntebärande skulder | 840,7 | 1 030,2 | 849,6 |
| Summa eget kapital och skulder | 3 046,3 | 2 647,5 | 3 025,0 |
|---|---|---|---|
| Summa kortfristiga skulder | 658,0 | 565,9 | 602,1 |
| Övriga kortfristiga skulder | 11,8 | 10,4 | 12,5 |
| Skulder till koncernbolag | 628,4 | 539,1 | 571,7 |
| Kortfristiga räntebärande skulder | 17,9 | 16,3 | 17,9 |
K-Fastigheter presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten som inte definieras enligt IFRS. K-Fastigheter anser att dessa mått är värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. I nedanstående tabell presenteras mått som inte definieras enligt IFRS.
Definitioner samt härledning av nyckeltal finns på: k-fastigheter.com/for-investerare.
Jämfört med årsredovisningen 2020 har definitionen för de alternativa nyckeltalen ej förändrats.
| 2021 apr–jun |
2020 apr–jun |
2021 jan–jun |
2020 jan–jun |
2020 jul– 2021 jun |
2020 jan–dec |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| Fastighetsrelaterade nyckeltal | ||||||
| Hyresvärde, mkr | 281,4 | 218,0 | 281,4 | 218,0 | 281,4 | 265,1 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 96,2% | 95,0% | 96,2% | 95,0% | 96,2% | 91,2% |
| Genomsnittlig ekonomisk uthyrningsgrad, % | 91,2% | 93,7% | 90,4% | 93,8% | 90,4% | 92,0% |
| Överskottsgrad, % | 67,2% | 70,4% | 63,6% | 67,1% | 65,3% | 67,2% |
| Uthyrbar yta, kvm | 187 854 | 142 847 | 187 854 | 142 847 | 187 854 | 169 545 |
| Antal lägenheter i förvaltning | 2 305 | 1 865 | 2 305 | 1 865 | 2 305 | 2 237 |
| Antal byggstartade lägenheter | 160 | 389 | 456 | 619 | 749 | 912 |
| Antal lägenheter i pågående byggnation | 1 699 | 1 249 | 1 699 | 1 249 | 1 699 | 1 311 |
| Antal lägenheter under projektutveckling | 5 522 | 2 888 | 5 522 | 2 888 | 5 522 | 3 880 |
| Finansiella nyckeltal | ||||||
| Räntetäckningsgrad, ggr | 2,8 | 2,7 | 2,7 | 2,6 | 2,7 | 2,6 |
| Soliditet, % | 37,2% | 38,9% | 37,2% | 38,9% | 37,2% | 41,9% |
| Belåningsgrad, % | 54,8% | 53,4% | 54,8% | 53,4% | 54,8% | 46,7% |
| Kapitalbindningstid, år | 2,4 | 2,6 | 2,4 | 2,6 | 2,4 | 2,6 |
| Räntebindningstid, år | 4,4 | 4,2 | 4,4 | 4,2 | 4,4 | 3,8 |
| Genomsnittlig ränta, % | 1,76% | 1,85% | 1,76% | 1,85% | 1,76% | 1,77% |
| Nettoinvesteringar, mkr | 376,2 | 575,6 | 791,0 | 1 084,7 | 1 594,9 | 1 888,6 |
| Förvaltningsresultat, mkr | 25,1 | 19,5 | 44,6 | 35,0 | 84,8 | 75,3 |
| Långsiktigt substansvärde (NAV), mkr | 4 190,0 | 2 818,0 | 4 190,0 | 2 818,0 | 4 190,0 | 3 661,2 |
| Aktierelaterade nyckeltal | ||||||
| Långsiktigt substansvärde (NAV), kr/aktie | 19,46 | 13,86 | 19,46 | 13,86 | 19,46 | 17,00 |
| Tillväxt i långsiktigt substansvärde (NAV), % | 6,9% | 5,6% | 14,4% | 10,9% | 40,4% | 36,1% |
| Eget kapital per aktie, kr per aktie | 16,64 | 12,01 | 16,64 | 12,01 | 16,64 | 14,91 |
| Förvaltningsresultat per aktie, kr per aktie | 0,12 | 0,10 | 0,21 | 0,17 | 0,4 | 0,36 |
| Tillväxt i förvaltningsresultat per aktie, % | 21,3% | -13,8% | 20,1% | -7,0% | 21,0% | 6,3% |
| Periodens resultat efter skatt, kr per aktie | 0,94 | 0,55 | 1,72 | 1,00 | 3,01 | 2,29 |
| Antal utestående aktie vid periodens utgång, miljoner* | 215,3 | 203,3 | 215,3 | 203,3 | 215,3 | 215,3 |
| Genomsnittligt antal utestående aktier under perioden, miljoner* | 215,3 | 203,3 | 215,3 | 203,3 | 213,5 | 207,5 |
*Antal utestånde aktier vid periodens utgång samt Genomsnittligt antal utestående aktier under perioden har justerats för aktiesplit 6:1 den 7 juni 2021.
Att upprätta finansiella rapporter i enlighet med IFRS kräver att koncernledningen gör bedömningar och uppskattningar samt gör antaganden som påverkar tillämpningen av redovisningsprinciper och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Uppskattningarna och antagandena baseras på historiska erfarenheter och andra faktorer som under rådande förhållanden förefaller rimliga. Resultatet av dessa uppskattningar och antaganden används sedan för att bedöma de redovisade värdena på tillgångar och skulder som inte annars framgår tydligt från andra källor. Verkligt utfall kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar.
K-Fastigheters verksamhet, finansiella ställning och resultat kan påverkas, direkt eller indirekt, av ett antal risker, osäkerhets- och omvärldsfaktorer, vars effekter på koncernens rörelseresultat kan kontrolleras i varierande grad. För att begränsa riskexponeringen finns interna regelverk, policyer och kontrollsystem. K-Fastigheters väsentliga risker och exponering och hantering beskrivs i årsredovisningen 2020. Risker på kort sikt har i förekommande fall även beskrivits i relevant del av delårsrapporten.
Vid upprättandet av föreliggande delårsrapport är den faktiska påverkan av covid-19-pandemins spridning på K-Fastigheters verksamhet, resultat och finansiella ställning fortsatt begränsad. Hur coronaviruset kommer påverka K-Fastigheter framöver är i
| Känslighetsanalys (mkr) | Kassaflöde Verkligt värde | |
|---|---|---|
| Direktavkastningskrav +/- 0,1 % | - | 131,6 |
| Hyresvärde +/- 1 % | 2,8 | 69,5 |
| Drift- och underhållskostnader +/- 1 % | 0,5 | 11,8 |
| Långsiktig vakansgrad +/- 1 % | 2,8 | 69,5 |
| Värdeförändring färdigställda förvaltningsfastigheter |
-10% | +10% |
|---|---|---|
| Fastighetsvärde, mkr | -618,1 | 618,1 |
| Bruttobelåningsgrad | 66% | 54% |
dagsläget osäkert, men bedömningen sker löpande och kommer att redovisas i kommande delårsrapporter och vid behov kompletteras med löpande information genom pressmeddelande.
K-Fastigheters erbjudande möter marknadens efterfrågan på bra boende till rätt kostnad. Koncernens egenutvecklade koncepthus skapar förutsättningar för kostnadskontroll och ekonomisk effektivitet i hela kedjan, från byggrätt till förvaltning. Koncernens produktion och marknadsposition stärks genom förvärvet av Finja Prefab, vars erbjudande inkluderar klimatneutrala betongstommar och montageverksamhet. Koncernen bedömer att efterfrågan är fortsatt god i Skåne, främst längs Öresund, och i Västra Götalands-, Köpenhamns- och Mälardalsområdena samt i de orter där det finns en strukturell bostadsbrist.
Fastighetsförvaltning är förknippat med viss säsongsvariation i primärt taxerelaterade kostnader för uppvärmning. Avseende entreprenadverksamheten är säsongsvariationen primärt förknippad med väder och ledighet, varför normalt första kvartalet samt sommarmånaderna och december generellt visar sämre utveckling än övriga månader av året.
Moderbolaget i koncernen är K-Fast Holding AB. Koncernen bestod vid periodens utgång av 70 helägda dotterbolag och nio intressebolagskoncerner. Antalet anställda uppgick till 651 (68), varav 55 kvinnor (18) respektive 596 män (50).
Verksamheten är organiserad i fyra affärsområden: Projektutveckling, Bygg, Prefab och Förvaltning, vars respektive affärsområdeschef rapporterar till och ingår i koncernens ledningsgrupp.
Därutöver finns koncerngemensamma funktioner omfattande ekonomi och finans, IT, IR/kommunikation, juridik och HR. Koncernens finans-, ekonomi-, IR/kommunikation- och HR-chefer ingår i koncernens ledningsgrupp.
Huvudkontoret finns i Hässleholm. Därutöver finns kontor i Malmö, Göteborg, Stockholm, Helsingborg, Kristianstad och Landskrona samt produktionsanläggningar i Hässleholm, Osby, Östra Grevie, Bollebygd, Vara, Hultsfred, Borensberg, Strängnäs och Katrineholm.
K-Fast Holding AB följer de av EU antagna IFRS-standarderna. Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Upplysningar enligt IAS 34.
Koncernen värderar samtliga finansiella tillgångar och skulder till upplupet anskaffningsvärde, med undantag för derivatinstrument, vilka värderas till verkligt värde via resultaträkningen. K-Fastigheter bedömer att det redovisade värdet på finansiella tillgångar och finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde, utgör en god approximation av det verkliga värdet. Moderbolaget värderar samtliga finansiella tillgångar och skulder till upplupet anskaffningsvärde med undantag från derivatinstrument, vilka värderas enligt lägsta värdets princip. För ytterligare detaljer, se årsredovisning 2020 not 22 Finansiella risker och finanspolicyer.
För fullständiga redovisningsprinciper hänvisas till K-Fast Holding AB:s årsredovisning 2020. Inga redovisningsprinciper har ändrats sedan årsredovisningen 2020.
Koncernens närståendekrets omfattar samtliga styrelseledamöter, verkställande direktören och medlemmar i företagsledningen samt till dessa närstående personer och bolag. Totalt uppgår dessa transaktioner under perioden till 3,3 mkr (3,8), varav juridiska konsultationer från Advokatfirman VICI AB, där styrelseledamoten Christian Karlsson är delägare, utgjorde 3,1 mkr (2,1) och transaktioner med Jacob Karlsson AB-koncernen utgjorde 0,3 mkr (0,1). Inga transaktioner med närstående har skett på andra än marknadsmässiga villkor.
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de bolag som ingår i koncernen står inför.
Erik Selin Styrelseordförande
Ulf Johansson Styrelseledamot
Christian Karlsson Styrelseledamot
Sara Mindus Styrelseledamot
Jesper Mårtensson Styrelseledamot
Jacob Karlsson Styrelseledamot och verkställande direktör
Denna delårsrapport har ej varit föremål för granskning av bolagets revisorer.
K-Fastigheters VD och koncernchef Jacob Karlsson samt CFO Martin Larsson, kommenterar koncernens delårsrapport för andra kvartalet 2021 fredagen den 30 juli kl 08.30.
Presentationsmaterialet (bilder+ljud) kommer finnas tillgängligt på: k-fastigheter.com/for-investerare/ presentation. Presentationen kommer att hållas på svenska med presentationsmaterial på svenska och engelska.
Frågor kan ställas skriftligen via mejl till [email protected], svar sammanställs löpande under dagen och publiceras på bolagets webbplats, k-fastigheter.com.
Delårsrapport jan–sep 2021 – 12 november 2021 Bokslutskommuniké 2021 – 17 februari 2022 Årsredovisning 2021 – vecka 15 2022 Delårsrapport jan–mar 2022 – 5 maj 2022
Årsstämma 2022 – 12 maj 2022 Delårsrapport jan–jun 2022 – 28 juli 2022 Delårsrapport jan–sep 2022 – 10 november 2022
K-Fast Holding AB:s B-aktie (kortnamn: KFAST B) är sedan den 29 november 2019 noterad på Nasdaq Stockholm, Mid Cap, inom sektorn Real Estate. K-Fastigheters börsvärde uppgick den 30 juni 2021 till 12 051,9 mkr. Antal aktieägare vid kvartalets utgång var ca 4 500.
Den 7 juni 2021 genomförde K-Fastigheter en aktiesplit 6:1. Totalt antal aktier i K-Fast Holding AB uppgick den 30 juni 2021 till 215 331 168 st, fördelade på 22 500 000 A-aktier respektive 192 831 168 B-aktier. Totalt antal röster uppgick den 30 juni 2021 till 305 331 168. Samtliga nyckeltal och aktierelaterade uppgifter i denna rapport har justerats för antalet aktier efter aktiesplit.
Varje A-aktie berättigar till fem röster per aktie och varje B-aktie berättigar till en röst per aktie. Samtliga aktier medför lika rätt till andel i bolagets tillgångar och vinst samt till eventuellt överskott vid likvidation. Varken aktier av serie A eller serie B är föremål för några överlåtelsebegränsningar.
Under perioden 1 juli 2020 till 30 juni 2021 omsattes på Nasdaq Stockholm ca 7,6 miljoner KFAST B-aktier. Dagsomsättningen för K-Fastigheter på Nasdaq Stockholm uppgick i genomsnitt till 30 320 aktier och genomsnittspriset uppgick till 45,94 kr. Högst betalkurs under perioden var 78,00 kr den 7 juni 2021 och lägst betalkurs var 34,47 kr den 28 oktober 2020. Aktiekursen den 30 juni 2021 uppgick till 62,50 kr (senast betalt). Marknadsvärdet på samtliga aktier i bolaget, baserat på senast betalt pris för B-aktien 30 juni 2021, uppgick till 13 458,2 mkr.
Årsstämman 2021 bemyndigade styrelsen att fatta beslut om återköp av bolagets aktier av serie B, motsvarande maximalt tio procent av det totala antalet utgivna aktier i K-Fast Holding AB. Under perioden har inga aktier återköpts. Återköpta aktier kan ej företrädas på bolagsstämma. Årsstämman 2021 beslutade även att bemyndiga styrelsen att fatta beslut om nyemission av upp till 24 000 000 nya aktier av serie B vid ett eller flera tillfällen.
Information om aktiekapitalets utveckling finns på: k-fastigheter.com.
| Nasdaq Stockholm |
|---|
| K-Fast Holding B |
| KFAST B |
| SE0016101679 |
| Mid Cap |
| Real Estate |
| SEK |
| 215 331 168 |
| 192 831 168 |
| 62,50 kr |
| 13 458,2 mkr |
* Marknadsvärdet på samtliga aktier i bolaget, baserat på senast betalt pris för B-aktien 30 juni 2021.
| Namn | Antal A-aktier* |
Antal B-aktier* |
Totalt antal aktier |
Andel av aktiekapital |
Andel av röster |
|---|---|---|---|---|---|
| Erik Selin Fastigheter AB | 11 250 000 | 63 750 000 | 75 000 000 | 34,8% | 39,3% |
| Jacob Karlsson AB | 11 250 000 | 63 750 000 | 75 000 000 | 34,8% | 39,3% |
| Capital Group | 0 | 12 925 860 | 12 925 860 | 6,0% | 4,2% |
| Länsförsäkringar Fonder | 0 | 10 801 236 | 10 801 236 | 5,0% | 3,5% |
| Fjärde AP-fonden | 0 | 5 410 525 | 5 410 525 | 2,5% | 1,8% |
| SEB Fonder | 0 | 4 134 587 | 4 134 587 | 1,9% | 1,4% |
| Familjerna Nergården** | 0 | 2 868 600 | 2 868 600 | 1,3% | 0,9% |
| ER-HO Förvaltning AB | 0 | 2 283 000 | 2 283 000 | 1,1% | 0,7% |
| Andra AP-fonden | 0 | 2 089 844 | 2 089 844 | 1,0% | 0,7% |
| Handelsbanken Fonder | 0 | 1 799 959 | 1 799 959 | 0,8% | 0,6% |
| 10 största aktieägare | 22 500 000 | 169 813 611 | 192 313 611 | 89,3% | 92,5% |
| Övriga aktieägare | 0 | 23 017 557 | 23 017 557 | 10,7% | 7,5% |
| Totalt | 22 500 000 | 192 831 168 | 215 331 168 | 100,0% | 100,0% |
| Varav styrelse och koncernledning | 22 500 000 | 131 297 422 | 153 797 422 | 71,4% | 79,8% |
* A-aktier berättigar till fem röster per aktie och B-aktier berättigar till en röst per aktie.
** Genom Mjöbäcks Entreprenad Holding AB och Västkuststugan AB.
Aktieägarstruktur per 30 juni 2021, baserad på uppgifter från Euroclear Sweden samt K-Fastigheter.
K-Fastigheters flexibla flerfamiljshus i en till tre våningar, kan antingen uppföras som parhus, radhus eller som kedjehus med lägenheter i ett eller två plan. Bostadslägenheterna finns i fyra olika storlekar: två rum och kök om 60 kvadratmeter, tre rum och kök om 75 kvadratmeter, fyra rum och kök om 90 kvadratmeter samt fyra rum och kök i två etage om 94 kvadratmeter.
Platta på mark, luftad treskikts trästomme som levereras i prefabricerade planelement.
Öllsjö 7:47 – 12 Låghuslägenheter Brigaden 7 & 8 – 179 Lamellhuslägenheter Tre Överstar 7 –29 Punkthuslägenheter
K-Fastigheters flerfamiljshus i kvartersstruktur kan uppföras i upp till tio våningar. Bostadslägenheterna i Lamellhuset byggs primärt i två särskilt yteffektiva lägenhetskonfigurationer om två rum och kök om 49 kvadratmeter respektive tre rum och kök om 59 kvadratmeter. Det finns även möjlighet att bygga både större och mindre lägenhetsalternativ. För att kunna möta marknadens efterfrågan samt på bästa sätt utnyttja specifika byggrätter har K-Fastigheter valt att göra Lamellhuset anpassningsbart i fråga om planlösningar, vilket ger möjlighet att exempelvis ha kommersiella lokaler i bottenplan och att lägga till underjordiska garage.
Bärande betongkonstruktion med bjälklag och lägenhetsskiljande väggar i betong med utfackningsväggar i en lätt konstruktion.
K-Fastigheters Punkthus är kvadratiskt formade flerfamiljshus som kan uppföras med fyra till tio våningar. Punkthuset har fyra lägenheter i varje plan: två stycken två rum och kök om 62 kvadratmeter samt två stycken tre rum och kök om 71 kvadratmeter. Samtliga lägenheter har rymliga balkonger om 27 kvadratmeter i två väderstreck. Punkthuset är särskilt lämpat att uppföras på svårbebyggda byggrätter tack vare att bottenvåningen kan utformas i ett flertal olika utföranden. Bottenvåningen kan exempelvis vid kuperade markförhållanden byggas i suterräng. K-Fastigheter har fortsatt utvecklingsarbetet av Punkthuset och resultatet är Punkthus Plus. Punkthus Plus är ett rektangulärt punkthus med sex lägenheter per plan. Punkthus Plus är en hybrid, ett hus som ger fler valmöjligheter, vilket inkluderar alternativet att byggas som ett fristående Punkthus samt att byggas ihop gavel mot gavel för att skapa en byggnation som visuellt efterliknar K-Fastigheters Lamellhus.
Konstruktion helt i betong med sandwichytterväggar, homogena lägenhetsskiljande väggar samt bjälklag. Husets tak finns i tre alternativ: pulpettak, sadeltak och valmat tak. Fasaden kan utföras i valfri kulör och med flera alternativa balkongräcken.
K-Fast Holding AB ("K-Fastigheter") är ett projektutvecklings-, bygg- och fastighetsbolag som huvudsakligen är inriktat på hyresbostadsfastigheter, vilka per 30 juni 2021 utgjorde 88 procent av det färdigställda fastighetsbeståndets fastighetsvärde och 84 procent av kontrakterade hyror. Den 30 juni 2021 hade K-Fastigheters fastighetsbestånd en uthyrningsbar yta om ca 188 000 kvm fördelad på 2 305 lägenheter och ca 180 kommersiella kontrakt med totala kontrakterade hyresintäkter om ca 271 mkr på årsbasis. Vidare omfattar projektportföljen ca 7 200 lägenheter under byggnation och projektutveckling.
Genom tvärfunktionellt arbete genererar K-Fastigheter lönsamhet i varje led. För perioden januari till juni 2021 redovisar koncernen ca 60 procent av sitt resultat efter skatt från verksamhet relaterad till projektutveckling och byggnation och ca 40 procent från verksamhet relaterad till fastighetsförvaltning.
K-Fastigheters övergripande mål är att skapa värde för bolagets aktieägare. Värdeskapandet mäts över en konjunkturcykel som tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie.
Hyresintäkterna från bostäder ska långsiktigt utgöra minst 80 procent av K-Fastigheters totala hyresintäkter.
Antalet årligen byggstartade lägenheter för egen förvaltning ska uppgå till 1 300 lägenheter före utgången av år 2023.
Vid utgången av år 2023 ska K-Fastigheter förvalta minst 5 000 lägenheter i Norden.
Målet är att tillväxten i substansvärde och förvaltningsresultat ska skapas med en fortsatt stabil och god finansiell ställning och med ett balanserat finansiellt risktagande innebärande att:
För K-Fastigheter är hållbarhet ett begrepp som spänner över långt fler dimensioner än enbart fokus på miljöpåverkan. K-Fastigheter värdesätter engagemang i den egna verksamheten samt i de hållbarhetsfrågor som koncernen vet att dess kunder, leverantörer och myndigheter sätter högt på sin agenda.
K-Fastigheters initiativ sker främst inom produktutveckling, upphandling och social hållbarhet. K-Fastigheters affärsidé är att bygga koncepthus, dvs ett begränsat antal alternativa byggnader som kan anpassas för respektive plats. Grunden är ett systematiskt arbetssätt som ger optimalt resursutnyttjande och säkrar såväl hög kvalitet som bra arbetsmiljö. Genom att använda en industriell process i egna produktionsanläggningar kan materialförbrukning, logistik och andra resurser planeras i detalj vilket minskar spill, effektiviserar flöden och sänker kostnaderna i icke värdeskapande delar.
K-Fastigheters koncepthus uppförs med ambition att klara motsvarande krav som ställs i det svenska certifieringssystemet Miljöbyggnad Silver, som hanteras av Sweden Green Building Council.
K-Fastigheter deltar i strävan att minska beroendet av fossila bränslen.
Sedan början av 2019 sker upphandling av el uteslutande från leverantörer som erbjuder el från förnybara källor, främst vindkraft. Med start från andra kvartalet 2021 installerar K-Fastigheter solceller på alla nybyggda Lamell- och Punkthus.
Sedan andra kvartalet 2021 är K-Fastigheter medlem i Global Compact, FN:s principer för företag när det gäller mänskliga rättigheter, arbetsmiljö, antikorruption och miljö.
Adress: Bultvägen 7, 281 43 Hässleholm Telefon: 010 33 00 069 k-fastigheter.com
VD E-post: [email protected] Telefon: 0738 219 626
vVD/Finanschef E-post: [email protected] Telefon: 0703 533 160
IR-ansvarig E-post: [email protected] Telefon: 0708 730 900
Denna rapport samt övrig ekonomisk information och pressmeddelanden finns på bolagets webbplats: k-fastigheter.com/for-investerare.
Denna information är sådan information som K-Fast Holding AB är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och enligt lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande klockan 18:00 CEST den 29 juli 2021.
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.