J.S. Corrugating Machinery Co., Ltd. — Audit Report / Information 2016

Nov 13, 2017

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关于《中国证监会行政许可项目审查一次反馈意见通知书 171919 号》 资产评估相关问题的答复

中国证券监督管理委员会：

根据贵会 2017 年 10 月 9 日出具的《中国证监会行政许可项目审查 一次反馈意见通知书》（171919 号）的要求，中联资产评估集团有限公 司技术支持中心组织评估项目组对贵会反馈意见进行了认真的研究和 分析，并就资产评估相关问题出具了本答复。

答复中可能涉及的公司名称简称如下：

“ ” “ ” “ 湖北京山轻工机械股份有限公司简称为 京山轻机 、 本公司 或 公

司”；

“ ” 苏州晟成光伏设备有限公司简称为 苏州晟成 。

本答复中披露的基准日后苏州晟成财务数据未经审计。

现将具体情况汇报如下：

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1

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问题一、申请材料显示， 1) 苏州晟成报告期 2015 年至 2017 年 1-3 月营 业收入分别为 1.92 亿元、 3.14 亿元和 1.26 亿元，其中 2016 年营业收入 增长率为 63.7% ，营业收入保持高速增长，预测期 2017 年至 2021 年营 业收入增长率分别为 8.6% 、 9.0% 、 9.0% 、 9.0% 和 9.0% 。 2) 苏州晟 成报告期 2015 年至 2017 年 1-3 月毛利率分别为 39.29%, 38.29% 和 41. 82% ，预测期 2017 年至 2021 年毛利率保持为 38. 29% 。请你公司 :1) 结 合截至目前苏州晟成业绩情况，进一步补充披露苏州晟成 2017 年预测 营业收入及毛利率的可实现性。 2) 结合光伏产业扩产及更新生产线 的周期性情况、 光伏产业相关的国家补贴情况及苏州晟成截至目前在 手订单的情况，进一步补充披露苏州晟成预测期营业收入保持稳定增 长的具体依据及合理性。 3) 补充披露苏州晟成预测期毛利率的具体预 测依据，未来保持毛利率稳定的具体措施。请独立财务顾问和评估师 核查并发表明确意见 。（反馈意见 20 ）

答复：

一、苏州晟成半年报业绩情况良好，业绩实现压力较小

苏州晟成 2017 年 1-9 月份主要经营状况如下表：

单位：万元

	2017年1-6月 （经审计）	2017年1-9月 （未经审计）	2017年全年 （预测）
项目
营业收入	28,597.84	33,285.06	34,072.09
营业成本	16,987.52	20,106.13	21,025.84
利润总额	8,596.57	8,831.72	7,650.24
净利润	7,299.03	7,534.25	6,521.68

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2

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毛利率 40.60% 39.59% 38.29%

根据上表，截至 2017 年 9 月末，苏州晟成经营状况良好，已基本实现全年 预测业绩，业绩压力较小，营业收入、毛利率等指标与评估报告略有差异，但差 异不大，处于合理范围。

二、苏州晟成预测期营业收入保持稳定增长的具体依据及合理性

（一）光伏产业扩产及更新生产线的周期性

截至 2016 年底，全球光伏组件累计安装量 310GW，据国际能源署（IEA） 预测，到 2030 年全球光伏累计装机量有望达到 1,721GW，到 2050 年将进一步 增加至 4,670GW。根据中国光伏行业协会公布的数据，2016 年世界各国已公布 的扩产计划如下：

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数据来源：中国光伏行业协会

世界各国的光伏组件的产能扩产规划的产能较大，光伏组件自动化生产线后 续市场空间较为充足。

从驱动因素分析，光伏组件成本的持续下降，导致光伏组件需求持续上升。 根据中国光伏行业协会统计数据，2008 年-2016 年我国组件、系统、逆变器、电 价 8 年分别下降 90%、88.3%、91.5%、77.5%。2013 年-2016 年间，组件成本从 60 美分/瓦下降至 35 美分/瓦，组件成本的复合下降率达到 14%。

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3

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数据来源： 中国光伏行业协会

从光伏组件厂商角度，由于市场竞争激烈，技术迭代速度较快，各组件厂商 的产线并无相对固定的产线更新周期。根据苏州晟成主要客户自动化生产线变化 情况，一条 500MW 的光伏组件生产线，2010 年时，大约需要 2,000 名产业工人； 而使用当前的自动化生产线，仅需 200 名产业工人，生产效率提升显著，产线更 新已经历 3-4 代。未来随着自动化技术快速更新，光伏组件生产商的产线更新速 度将进一步加快。

（二）光伏市场未来稳步增长

中国光伏协会以彭博、Energytrend、Gartner 等机构预测的最低值作为保守 形式、最高值作为乐观情形进行未来市场规模预测，全球光伏市场将以 9%复合 增长率继续扩大市场规模。

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4

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虽然光伏组件自动化生产线细分领域近年增长率较高，但是考虑到该领域未 来的波动性较大，苏州晟成在光伏组件自动化生产线细分领域的市场地位较高， 整体趋势与行业发展相关性较大，因此未来收入增长率与主流行业预测数据保持 一致，是较为谨慎的。

（三）光伏产业相关的国家补贴情况

根据《国家发展改革委关于调整新能源标杆上网电价的通知（征求意见稿）》， 将根据当前新能源产业技术进步和成本降低情况，适当降低保障性收购范围内 2018 年新建陆上风电和 2017 年新建光伏发电等新能源标杆上网电价。随着补贴 金额的降低，一方面将淘汰行业中的落后产能，另一方面将加快行业技术迭代速 度，提升生产效率，降低生产成本，逐步实现平价上网。

相对而言，光伏产业国家补贴下滑，将降低光伏电站的建设愿望，导致光伏 组件生产商承压，促使其不断提高生产效率，降低生产成本及售价，激发下游光 伏安装意愿。组件生产商为提高生产效率，降低成本，扩产及产线更新意愿将进 一步加强。

（四）苏州晟成截至目前在手订单的情况

截止 2017 年 9 月 30 日，苏州晟成已签订但尚未确认收入的在手订单金额约 4.72 亿元（不含税），2018 年全年预测收入 37,138.58 万元，在手订单金额充沛，

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后续收入保障程度较高。

综上，在技术快速迭代的光伏产业中，组件生产商扩产及更新生产线的周期 较短；光伏产业相关的国家补贴逐步下滑，倒逼光伏行业实现平价上网；同时， 光伏行业作为新能源产业，行业前景较好，未来市场空间较大。苏州晟成在手订 单充沛，未来收入增长率与行业主流机构判断基本相当，苏州晟成预测的收入增 长率基本合理。

三、苏州晟成预测期毛利率的具体预测依据以及未来保持毛利率稳定的具 体措施

（一）毛利率预测依据

苏州晟成的主要产品为光伏组件自动化生产线，为非标定制化产品，与客户 生产线的需求、厂房布置、产业工人安排等因素相关，销售价格并无统一标准， 而基于成本加成的报价模式，苏州晟成综合毛利率相对稳定。

根据市场公开数据，苏州晟成与营口金辰机械股份有限公司（主板上市企业， 代码 603396）、秦皇岛博硕光电设备股份有限公司（新三板挂牌企业，代码： 831019）生产的光伏组件自动化生产线存在较大的可比性。报告期内，苏州晟成 与上述两家企业光伏组件自动化生产线毛利率对比情况如下：

公司名称	2017年1-6月	2016年毛利率	2015年毛利率
金辰股份	41.62%	47.88%	53.85%
博硕光电	51.14%	67.10%	63.62%
苏州晟成	40.29%	38.33%	40.61%

注 1 ： 博硕光电2015、2016年生产线毛利率数据来源于相应年份年度报告；2017年半年 报未披露分产品的毛利率数据，因而此处博硕光电的毛利率为其综合毛利率，即生产线与 层压机合并后的毛利率。

如上表，苏州晟成报告期内光伏组件自动化生产线毛利率整体保持在一定范 围内上下波动，相对保持稳定。

根据苏州晟成报价模式及报告期内毛利率变动情况，苏州晟成管理层预测未 来毛利率将能基本维持 2016 年水平。

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（二）未来保持毛利率稳定的具体措施

苏州晟成拟在未来采取以下措施保持毛利率稳定：

（1）继续严格执行供应商管理制度，保障生产物资保质、保量及时稳定供 应，形成稳定的供应商体系。

（2）持续提高设计研发合理性，保障设备先进性的同时，减少产品中材料 消耗的浪费损失，不断降低设备造价，提升竞争力。

（3）继续保持标准化的工艺流程，减少中间环节，并对应工艺流程中的各 个环节建立绩效评价体系，设立必要的奖惩制度，激发员工的工作效率，保障整 体业务运行从接受订单至产品验收，全过程标准化运行。

（4）保持稳定的研发能力，不断推出自动化生产线中新产品，提高自动化 生产线机械化程度及效率，保持产品的核心竞争力，稳定市场地位。

经核查，评估师认为：上市公司对截至目前苏州晟成业绩情况及 2017 年全年预测营业收入、毛利率的可实现性进行了补充披露；结合光 伏产业扩产及更新生产线的周期性情况、光伏产业相关的国家补贴情况 及苏州晟成截至目前在手订单的情况，补充披露了苏州晟成预测期营业 收入保持稳定增长的具体依据及合理性；补充披露了苏州晟成预测期毛 利率的具体预测依据，未来保持毛利率稳定的具体措施。上述补充披露 信息及分析内容具有一定合理性。

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7

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问题二、申请材料显示，本次交易收益法评估采用的折现率为 11.70% 。请你公司结合同行业可比交易案例，进一步补充披露本次交 易折现率选取的合理性。请独立财务顾问和评估师核查并发表明确意 见。（反馈意见 21 ）

答复：

一、本次交易折现率选取的合理性

苏州晟成主要从事光伏组件自动化设备业务，为客户提供从产线布局规划、 场地测量、产品研发设计到生产交付、售后服务为一体的全产业链、一站式光伏 组件自动化制造整体解决方案，定向设计开发适应不同生产工艺和生产需求的定 制产品。根据中国证监会发布的《上市公司行业分类指引》（2012 年修订），苏 州晟成所属行业为“C35 专用设备制造行业”；根据国家统计局《国民经济行业分 ” 类》（GBT4754-2011），苏州晟成所属行业为“C3825 光伏设备及元器件制造 。

以下选择 2015 年以来 A 股市场涉及自动化设备行业上市公司收购案例采用 的折现率与本次苏州晟成评估时折现率对比如下：

				无风险 利 率
					无财务杠杆 贝塔系数	市场 风险溢价	企业 特定风险
上市公司	并购标的	评估基准日	折现率
康跃科技	河北羿珩科技股份有限公司	2016/3/31	10.89%	3.9974%	0.6246	6.65%	3%
博威合金	宁波康奈特国际贸易有限公司	2016/1/31	11.18%	3.70%	0.7894	6.95%	3%
科大智能	上海冠致工业自动化有限公司	2015/10/31	10.88%	3.79%	0.6259	6.65%	4%
	华晓精密工业（苏州）有限公司	2015/10/31	10.88%	3.79%	0.6259	6.65%	4%
海伦哲	深圳连硕自动化科技有限公司	2015/6/30	12.28%	3.9974%	0.6479	6.65%	4%
赛摩电气	厦门积硕科技股份有限公司	2016/9/30	12.50%	4.03 %	1.0044	6.47%	2%
	平均值		11.44%	3.88%	0.7197	6.67%	3%
京山轻机	苏州晟成	2016/12/31	11.70%	3.95 %	0.7191	6.60%	3%

由上表，近期相关并购案例收益法评估选取的折现率平均值为 11.44%，取 值区间 10.88%-12.50%。本次交易收益法评估确定的折现率为 11.70%，处于可 比交易折现率区间内，且高于可比公司平均值。其中，本次交易收益法评估折现

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率选择的各项参数值与可比交易平均值基本一致。

综上所述，通过行业通行的测算方法，并结合当前国债收益、契合度较高的 上市公司样本及苏州晟成企业实际所得出的折现率具备合理性。

经核查，评估师认为，上市公司补充披露了同行业可比交易案例收 益法评估折现率情况，并分析了收益法评估折现率选取的合理性，以上 补充披露内容及分析具有合理性。

问题三、申请材料显示，本次交易针对苏州晟成子公司苏州鑫晟通采 用资产基础法进行评估，截至评估基准日 2016 年 12 月 31 日，苏州鑫 晟通股东权益账面价值为 3,153.35 万元，评估值为 3,734.66 万元，主要 为投资性房地产和无形资产中的土地使用权评估增值。请你公司补充 披露苏州鑫晟通投资性房地产和无形资产中的土地使用权的具体评估 参数，以及评估增值的依据。请独立财务顾问和评估师核查并发表明 确意见。（反馈意见 22 ）

答复：

苏州鑫晟通采用资产基础法进行评估。投资性房地产实际为苏州晟 成生产用房，土地使用权为企业厂房所在的工业用地，投资性房地产已 于基准日后重分类进入房屋建筑物。因房屋建筑物及工业用地不能直接 产生效益，本次评估采用房地分离的方式，分别对其进行评估。投资性 房地产、土地使用权评估情况见下表。

单位：万元

					单位：万元
	账面价值	评估值	增值额	增值率	评估方法
投资性房地产	1,437.11	1,570.14	133.03	9.26%	重置成本法

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土地使用权	426.03	874.32	448.29	105.22%	市场比较法、基准地 价修正法
合计	1,863.14	2,444.46	581.32	31.20%

从上表可以看出，苏州鑫晟通的评估增值，主要来自于土地使用权 评估增值。由于苏州鑫晟通取得土地时间较早（2012 年），且位置较好， 同时近年土地价格上升较快，因此土地使用权增值较大。

一、苏州鑫晟通投资性房地产和无形资产中的土地使用权的具体评 估参数，以及评估增值的依据。

• （一）投资性房地产具体评估参数及评估增值依据 1 、评估范围

纳入本次评估范围的投资性房地产为苏州鑫晟通新能源科技有限 公司申报的厂房、围墙等房屋建筑物，账面原值 15,507,656.79 元，账面 净值 14,371,136.84 元，截至评估基准日房屋建筑物正常使用。

• 2 、评估方法

根据本次评估目的和委估资产的实际现状，采用重置成本法对委 估资产进行评估。

评估价值=重置成本×成新率

= 重置成本 不含税建安工程造价＋不含税工程建设前期费用及其

他费用＋资金成本

• 3 、主要评估参数及依据

• （1）建安工程造价的计算：

建筑安装工程造价包括土建、装饰装修工程、安装工程的总价。

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本次评估依据企业提供的工程竣工图纸及工程结算，采用“重编 概算法”进行评估，套用现行的 2014 年《江苏省建筑与装饰工程计价 定额》；2014 年《江苏省按照工程计价定额》；《江苏省建设工程费用 定额》2014 年；2016 年 12 月《苏州市工程造价信息》；苏建价[2016]154 号文件，计算结果如下。

建筑工程取费表

序号	汇总内容	计费基数	费率%	金额(元)
1	分部分项工程			5,445,141.74
1.1	人工费			1,433,522.94
1.2	材料费			3,304,475.58
1.3	施工机具使用费			95,526.50
1.4	企业管理费	1.1+1.3	26	397,552.85
1.5	利润	1.1+1.3	12	183,485.93
2	措施项目			1,284,446.32
2.1	单价措施项目费			1,088,438.90
2.2	总价措施项目费			196,007.42
2.2.1	其中：安全文明施工措施费	1+2	3.8	255,724.35
3	其他项目			-
4	规费	1+2+3	3.74	257,743.23
5	不含税工程造价	1+2+3+4		6,987,331.29
6	税金	1+2+3+4	11	768,606.44
7	含税工程造价	5+6		7,755,937.73

安装工程取费表

序号	汇总内容	计费基数	费率%	金额(元)
1	分部分项工程			343,136.73
1.1	人工费			70,640.42
1.2	材料费			231,565.14
1.3	施工机具使用费			3,489.77
1.4	企业管理费	1.1	40	28,256.17
1.5	利润	1.1	14	9,889.66
2	措施项目			4,803.91
2.1	单价措施项目费

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2.2	总价措施项目费			4,803.91
2.2.1	其中：安全文明施工措施费	1+2	1.8	6,262.93
3	其他项目			-
4	规费	1+2+3	2.83	10,159.87
5	不含税工程造价	1+2+3+4		358,100.51
6	税金	1+2+3+4	11	39,391.06
7	含税工程造价	5+6		397,491.57

（2）工程建设前期费用及其他费用

工程前期及其它费用有建设单位管理费、勘察设计费、工程监理 费等，根据被评估单位所在地方政府的有关规定，计算建设单位所支 付的前期费用及其它费用。计算过程见下表：

建设工程前期费用及其他费用

序 号	取 费 项 目	取费基础	标准（含 税）	金额（含税）	标准（不含 税）	金额（不含税）
1	建设单位管理费	含税造价	1.40%	114,148.01	1.40%	114,148.01
2	工程监理费	含税造价	2.70%	220,142.59	2.55%	207,681.69
3	工程勘察设计费	含税造价	3.40%	277,216.60	3.21%	261,525.09
4	招标代理费	含税造价	0.55%	44,843.86	0.51%	41,536.34
5	环境评价费	含税造价	0.56%	45,659.20	0.50%	40,767.15
6	白蚁防治费	建筑面积	2.3元/m2	15,913.59	2.3元/m2	15,913.59
7	墙体材料专项基金	建筑面积	10元/m2	69,189.50	10元/m2	69,189.50
8	散装水泥专项基金	建筑面积	2元/m2	13,837.90	2元/m2	13,837.90
	合计		8.61%	800,951.25	8.16%	764,599.26

（3）资金成本

该工程总体建成投产的周期为 1 年，资金按年平均投入，取中国 人民银行 1 年期贷款利率 4.35%，并假设资金均匀投入。则

资金成本=(含税工程造价+含税工程建设前期费用及其他费用)× 贷款利率×1×1/2

（4）重置成本

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重置成本=不含税建筑安装工程造价+不含税工程建设前期费用 及其他费用+资金成本

（5）成新率计算

本次评估房屋建筑物成新率的确定，参照不同结构的房屋建筑物 的经济寿命年限，并通过评估人员对各建（构）筑物的实地勘察，对 建（构）筑物的基础、承重构件（梁、板、柱）、墙体、地面、屋面、 门窗、墙面粉刷、吊顶及上下水、通风、电照等各部分的勘察，根据 原城乡环境建设保护部发布的《房屋完损等级评定标准》、《鉴定房屋 新旧程度参考依据》和《房屋不同成新率的评分标准及修正系数》， 结合建筑物使用状况、维修保养情况，分别评定得出各建筑物的尚可 使用年限。

成新率根据房屋已使用年限和尚可使用年限计算。

成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%

4 、评估结果及增值原因

根据以上方法及参数，计算的投资性房地产评估值 1,570.14 万 元，较账面价值 1,674.59 万元增值 133.03 万元，增值率 9.26%。

评估增值主要原因是材料人工价格的变动以及账面价值不含部 分前期费用导致。

（二）土地使用权具体评估参数及评估依据

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1 、评估范围

“ ” - 纳入本次评估范围的 无形资产 土地使用权 为苏州鑫晟通新能源 科技有限公司所持有的土地使用权，共 1 宗土地，土地面积 8,949.00 平 方米，账面值 4,260,334.34 元。

2 、评估方法

估价人员根据现场勘查情况，按照《城镇土地估价规程》的要求， 结合估价对象的区位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况，本次 评估根据收集的资料主要选用以下方法：

对于工业宗地，估价对象所在区域位于基准地价覆盖范围之内，因 此可采用基准地价系数修正法；待估宗地位于苏州市高新区工业园区， 待估宗地所在区域土地近期征地补偿等相关成本和相关政策变动较大， 不宜采用成本逼近法；估价对象所在区域范围内，工业用地近期挂牌实 例较多，因此可采用市场比较法进行评估；待估宗地为工业用地，收益 状况不明显，因此不宜采用收益还原法估价。

综上，本次估价根据收集的资料，采用基准地价系数修正法和市场 比较法进行评估。

（1）基准地价系数修正法：基准地价系数修正法是利用城镇基准 地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，对估价对象的 区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系 数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在评 估基准日价格的方法。计算公式为：

基准地价系数修正法评估的宗地地价＝[基准地价×K1×（1+∑K） ±M]×K2

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式中：K1-期日修正系数

∑K-影响地价综合因素（区域因素及个别因素）修正系数

之和

M-开发程度修正值

K2-土地使用年期修正系数

（2）市场比较法

市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性 的，且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似土地 的成交价格做适当修正，以此估算土地客观合理价格的方法。

3 、地价定义

本次估价对象为出让土地。根据估价目的及估价依据，结合被评 估单位提供的资料及现场勘查情况，确定本次评估的地价定义，估价 对象的具体价格定义见下表。

序 号	宗地名 称	估价期 日土地 使用权 类型	估价设 定土地 使用权 类型	估价 期日 的登 记用 途	估价 设定 用途	估价设定 使用年限 （年）	估价期 日实际 开发程 度	估价 设定 开发 程度	备注
1	厂区 用地 1	出让	出让	工业	工业	45.55	六通一 平	六通 一平	红线外"六通"一平 （通路、通电、通讯、 通上水、排雨水、排 污水及场地平整）

综上，本次评估价格是指在现状利用条件下，满足上述用途、使 用年期、开发程度等各项评估设定条件，于评估基准日2016年12月31 日的正常市场条件下的国有出让土地使用权价格。

4 、主要评估参数及评估依据

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（ 1 ）基准地价法

①基准地价

根据苏州市国土资源局公示的《苏州市区2015年度级别基准地价 表》，估价对象所在苏州市高新区工业园位于工业II级范围，基准地 价为885元/平方米，根据苏州市国土资源局公示的《苏州市区2015年 度区段基准地价表》，估价对象所属区段II级工业地区段基准地价为 885元/平方米，综合考虑，本次评估以基准地价885元/平方米为基础。 ②确定期日修正系数(K1)

苏州市基准地价的基准日为2016年1月1日，至本次评估基准日 2016年12月31日时间间隔12个月。根据苏州市2016年工业地价水平变 化情况，确定本次期日修正系数为1.0062。

• ③区域因素及个别因素修正

基准地价是同一级别分类用地平均地价水平的反映，具体宗地地 价受到多方面因素的影响。

根据基准地价修正体系，对照估价对象的区域因素条件，确定估 价对象区域因素修正系数=2.06%，个别因素修正系数=6.95%。

影响因素	影响因素	因素说明	指标标准	修正系数
区域因素	道路通达度	交通型主干道或次干 道交叉口，道路通达 性较好	较优	0.0206
	距汽车站距离	距离火车站4～6公里	一般	0
	距火车站距离	距离火车站4～6公里	一般	0

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	自然环境状况	自然条件一般，污染 治理状况一般	一般	0
	人文环境状况	文体设施一般，居民 素质一般，治安一般	一般	0
	规划限制	规划用途为工业用 地，规划对土地利用 限制一般	一般	0
	生活设施	医院、菜场、超市等 生活设施一般	一般	0
	产业聚集度	企业间产业联系一 般，有少量配套企业	一般	0
个别因素	宗地形状	近似矩形或正方形等 规则的土地形状	较优	0.0199
	交通便利度	交通较便利	较优	0.0247
	宗地面积	面积大小较合适，对 土地利用较有利	较优	0.0249
合计				0.0901

④确定开发程度修正值

本次所使用的基准地价设定的开发程度为“六通一平”（ 即完成 动拆迁、具备“道路、供水、供电、通讯、排雨水、排污水”市政条件 的熟地价）。

本次评估设定待估宗地的开发程度为“六通一平”，与基准地价的 设定开发程度相比，没有通天然气（燃气），因此对开发程度进行修 正。本次评估按照10元/平方米，对开发程度进行修正。

⑤确定土地使用权年期修正系数(K2)

苏州市工业用地基准地价为50年期土地使用权价格，当基准地价

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土地使用权设定年期与待估宗地的土地使用权设定年期不一致时，需 要进行土地使用权年期修正。

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公式中：

—— K2 土地使用年期修正系数

r——土地还原率[土地还原率按估价基准日时中国人民银行公 布的一年期存款利率，再加上一定的风险因素调整值，本次工业类用 地还原率按6％计]

m——待估宗地设定使用年限（45.55年）

n——基准地价设定使用年限（50年）

＝ 确定年期修正系数K2 0.9830。

⑥确定待估宗地容积率修正系数

基准地价一般根据平均的土地利用程度来确定其容积率，当宗地 的容积率水平与基准地价所设定的不一致时，就需要进行容积率修 正。

目前工业用地容积率对地价的影响较小，另根据《国务院关于促 进节约集约用地的通知》（国发[2008]3号）第八条“对现有工业用地， 在符合规划，不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的， 不再增收土地价款；对新增工业用地，要进一步提高工业用地控制指 标，厂房建筑面积高于容积率控制指标的部分，不再增收土地价款。” 因此工业用地原则上不设容积率修正。

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则容积率修正系数=1。

⑦确定对基准地价修正后的结果

经以上分析过程，可得到待估宗地的土地价格：

待估宗地单位地价=[适用的基准地价  K1  （1+∑K）+开发程度 修正值]  K2  容积率修正系数

＝ 944.00元/平方米（取整）

（ 2 ）市场比较法

市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性 的，且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地 产的成交价格做适当修正，以此估算土地客观合理价格的方法。 ①比较实例选取

通过对待估宗地所在区域工业用地招拍挂交易市场的调查与分 析，针对待估宗地评估目的和工业用地的特点，我们选取了与待估宗 地处于类似地块范围内，规模相当、区位条件、宗地基本状况等类似 的三个工业用地成交案例，针对待估宗地住宅用地进行比较分析。

案例1：高新区白鹤山路南、罗家门路西阳山秀谷地块1

土地位置：高新区白鹤山路南、罗家门路西；土地面积33,445.6 平方米；成交时间：2016年5月10日；竞得人：苏州阳山秀谷科技发 展有限公司；成交价3,260.946万元。规划用地性质：工业用地；地质 承载力一般，地形平坦；宗地红线外"六通"一平（通路、通电、通讯、

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供水、排雨水、排污水及场地平整）；规划容积率1.5>,<1.7。土地使 用权类型为国有出让土地使用权，土地使用年期为50年。

案例2：高新区规划区间路北、规划区间路西中恒投资地块

土地位置：高新区规划区间路北、规划区间路西；土地面积 13670.60平方米；成交时间：2016年5月17日；竞得人：苏州中恒投 资有限公司；成交价：1743.0015万元。规划用地性质：工业用地； 规划用地性质：工业用地；地质承载力一般，地形平坦；宗地红线外 "六通"（通路、通电、通讯、供水、排水）；规划容积率<1。土地使 用权类型为国有出让土地使用权，土地使用年期为50年。

案例3：高新区锦峰路西、南大尚城南海融天

土地位置：高新区锦峰路西、南大尚城南；土地面积：5,627.80 平方米；成交时间：2016年5月4日；竞得人：苏州海融天投资有限公 司；成交价：453.6007万元。规划用地性质：工业用地；地质承载力 一般，地形平坦；宗地红线外"六通"一平（通路、通电、通讯、供水、 排雨水、排污水及场地平整）；规划容积率1.5>,<1.7。土地使用权类 型为国有出让土地使用权，土地使用年期为50年。

具体情况见下表：

比较因素	待估土地	比较案例1	比较案例2	比较案例3
宗地名称/编号	厂区用地1	阳山秀谷	中恒投资	海融天
详细地址	高新区金枫路 东侧	高新区白鹤山路 南、罗家门路 西	高新区规划区间 路北、规划 区间路西	高新区锦峰路 西、南大尚 城南
交易单价(元/m2）	待估	975	1275	806

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规划用途	工业用地	工业用地	工业用地	工业用地
交易期日	2016/12/31	2016/5/10	2016/5/17	2016/5/4
交易情况	正常	招拍挂	招拍挂	招拍挂

① 编制比较因素条件指数

以待估对象的因素条件指数为基数，直接比较分析待估宗地和比 较案例的交易情况、区域因素、个别因素及使用年期等差别，进行待 估宗地与比较实例在交易时间、交易情况、交易方式、区域因素与个 别因素等方面的修正，得到因素修正系数，见下表：

• ② 编制因素条件修正系数表

将估价对象的因素条件指数与比较实例因素条件指数进行比较， 得到因素修正系数。

比较因素	比较因素	待估土地	比较案例1	比较案例2	比较案例3
宗地名称/编号		厂区用地1	阳山秀谷	中恒投资	海融天
	详细地址	高新区金枫路 东侧	高新区白鹤山 路南、罗家门 路西	高新区规划区 间路北、规划 区间路西	高新区锦峰路 西、南大尚城 南
	交易单价	待估	975	1275	806
	规划用途	100	100	100	100
	交易期日	100	100	100	100
	交易情况	100	100	100	100
区 域 因 素	地理位置和 繁华程度	100	100	100	95
	基础设施完 善程度	100	100	100	100
	公共配套设 施完善程度	100	100	105	100
	交通便捷程 度	100	100	100	100
	环境质量	100	100	100	100

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	产业聚集度	100	100	100	100
	区域规划	100	100	100	100
个 别 因 素	临街状况	100	100	100	95
	规划容积率	100	100	100	100
	土地面积(平 方米)	100	100	100	100
	土地形状	100	100	100	100
	地质和地形 条件	100	100	100	100

③ 确定比准单价

经过比较分析和测算，分别得到三个比较实例的比准价格，由于 考虑到地理距离的远近等相似因素，故采用加权平均值作为市场比较 法的比准单价，分别赋予1、2、3三个案例1/3，1/3，1/3的权重。

比准单价=1027.40元/平方米 ④ 评估地价：

评估地价=比准单价×年期修正系数

市场比较案例设定使用期限为最高使用年限50年，而估价对象使 用权到期日为2062年7月10日，剩余使用年期为45.55年，故需进行年 期修正，修正公式为：

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公式中：

K4——估价对象的土地使用年期修正系数

r——土地还原率[土地还原率综合考虑评估基准日土地及房地 产市场状况、估价对象所在地区房地产业的平均收益状况、通货膨胀 以及经济发展对土地投资的影响程度等，综合确定土地还原利率为

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6%。]

m——估价对象设定使用年限45.55

n——基准地价设定土地使用年期50年

根据上述公式，估价对象的土地使用权年期修正系数为0.9830。 评估地价=1010.00元/平方米

5 、评估结果及增减值原因分析

（1）评估结果

根据以上评估过程，不同方法的评估结果参见下表。考虑到待估 宗地两种方法求得地价都比较符合当地的实际地价水平，且相差幅度 不大，故采用简单算术平均值作为待估宗地的出让土地使用权价格。

单位：元/平方米

							单位：元/平方米
宗地名称	面积 （m2）	市场法		基准地价修正法		单位地价	总价（元）
		价格	权重	价格	权重	元/平方米
厂区用地 1	8,949.00	1,010.00	0.5	944.00	0.5	977.00	8,743,200.00

（2）增值原因分析

土地使用权增值主要原因为，委估宗地取得时间较早，位置相对 较好，近几年该区域土地价值有一定幅度提高，导致本次评估值与账 面值相比增值较高。

经核查，评估师认为，上市公司补充披露了苏州鑫晟通投资性房地 产和无形资产中的土地使用权的具体评估参数以及评估增值的依据；以 上披露内容合理。

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此页无正文，为《中国证监会行政许可项目审查一次反馈意见通 知书 171919 号>资产评估相关问题的答复》之盖章页）

中联资产评估集团有限公司

二○一七年十一月十三日

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