Års- och hållbarhetsredovisning 2023

Stabil grund för framtida tillväxt.

Det här är John Mattson

John Mattson är ett bostadsbolag med verksamhet i Stockholmsregionen. Vi äger närmare 4 300 hyreslägenheter samt kommersiella lokaler i attraktiva områden i fem kommuner: Lidingö, Sollentuna, Stockholm, Nacka och Upplands Väsby. Den 31 december 2023 bestod fastighetsbeståndet av en total uthyrbar area om cirka 350 000 kvadratmeter med ett fastighetsvärde om närmare 14 miljarder kronor.

Vi grundades av byggmästaren John Mattson (1915–1995) som 1945 bildade ett av Sveriges, på den tiden, största bygg- och fastighetsbolag. Byggverksamheten såldes 1965 och verksamheten koncentrerades till förvaltning och utveckling av fastigheter främst på Lidingö. Efter börsnotering 2019 har John Mattson vuxit storleksmässigt och geografiskt i Stockholmsregionen.

Bolagets strategi fokuserar på förvaltning, förädling, förtätning och förvärv. Vår vision är att skapa goda livsmiljöer över generationer. Det innebär att vi vill erbjuda en välfungerande vardag för alla, genom förvaltning med helhetsperspektiv och närhet till hyresgästerna samt genom utveckling av trygga och attraktiva boendemiljöer och lokalsamhällen.

John Mattsons aktie är noterad på Nasdaq Stockholm Mid Cap-listan (kortnamn: JOMA).

4270 lägenheter fördelade på fem kommuner i Stockholms- regionen
Mdkr i fastighetsvärde 13,6
tkvm uthyrbar yta 343

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

1 OM JOHN MATTSON

Introduktion

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

Om den här rapporten

John Mattson redovisar koncernens finansiella och icke-finansiella information i en gemensam rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar förvaltnings- berättelsen och de finansiella rapporterna och omfattar sidorna 56–98. John Mattsons lagstadgade hållbarhets- rapport enligt Årsredovisningslagen återfinns på sidorna 6–7, 14, 33–45, 47–50 samt 63.

Fyra anledningar att äga aktier i John Mattson

John Mattson har ett unikt erbjudande för de som vill investera i attraktiva hyresbostäder med potential i Stockholmsregionen.

Närvaro i tillväxtkommuner i Stockholmsregionen
Vår geografiska avgränsning gör att vi kan våra delmarknader väl och har väl utvecklade relationer med för bolaget viktiga aktörer. Vi har etablerat fyra förvaltningsområden med tillräcklig skala och geografisk avgränsning för att möjliggöra en effektiv förvaltning. Vår hundraprocentiga exponering mot tillväxtregionen Stockholm ger stabil efterfrågan på bostäder och goda tillväxtmöjligheter. Betalningsviljan för våra bostäder överstiger nuvarande reglerade brukshyror vilket innebär att det finns en värdepotential vid en eventuell framtida förändring av hyresmarknaden.
Attraktiva bostäder med nöjda hyresgäster
Vi har en fastighetsportfölj som är renodlad mot bostäder. Vi har välskötta fastigheter i attraktiva områden med hög efterfrågan på bostäder. Betal- ningsviljan för våra bostäder överstiger väsentligt våra genomsnittliga hyror vilket medför att vi har låg risk för vakanser. Vi förvaltar våra bostäder med egen personal och har god förståelse för våra hyresgästers behov. Vi har låg omflyttning i vårt bestånd vilket möjliggör en kostnadseffektiv förvaltning.
Värdeskapande aktör inom social hållbarhet
Vi har sedan bolaget startade arbetat med social hållbarhet. Vi arbetar utifrån ett helhetsperspektiv där vi inte bara tar ansvar för de enskilda byggnaderna utan också för livet mellan husen. Under senare år har vi även visat att vi kan göra skillnad i områden med utmaningar med upplevd otrygghet. Vi är ansedda att vara en långsiktig och värdeskapande aktör inom social hållbarhet – något som är viktigt dels för att säkerställa att våra bostäder även i framtiden är attraktiva, dels för tillväxt genom samarbeten med kommuner och andra aktörer.
Ansvarsfull tillväxt
Vi har en tillväxtstrategi som bygger på värdeskapande inom de fyra stra- tegiska hörnstenarna förvaltning, förädling, förtätning och förvärv. Genom bredden i de fyra strategiska hörnstenarna är vi inte beroende av enskilda förutsättningar för vår tillväxt. Vi har möjlighet att över tid skifta fokus inom dessa strategiska hörnstenar beroende av hur bolagets förutsättningar och omvärlden ser ut. Vi har ett fastighetsbestånd med utvecklingspotential i värdeskapande uppgraderingar och förtätning genom nyproduktion. Vi eftersträvar låg finansiell risk där risken begränsas av att nettobelånings- graden inte långsiktigt ska överstiga 50 procent.

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

2 OM JOHN MATTSON

Introduktion

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

Vi har under året anpassat bolaget till nya marknads- förutsättningar och har nu möjlighet att investera i långsiktigt värdeskapande. Fastigheten Gengasen 4 i Örby i södra Stockholm där ett nybyggnations- och uppgraderingsprojekt har pågått under 2023.

2023 i korthet

NYCKELTAL

	2023	2022
Hyresintäkter, Mkr	610,4	620,9
Driftöverskott, Mkr	437,3	397,8
Förvaltningsresultat, Mkr	133,2	153,9
Förvaltningsresultat, kr/aktie	3,37	4,10
Tillväxt i förvaltningsresultat, kr/aktie, %	–17,9	37,6
Periodens resultat efter skatt, kr/aktie	–31,75	3,30
Fastighetsvärde vid periodens utgång, Mkr	13 567,6	15 695,5
Ekonomisk uthyrningsgrad vid periodens utgång, %	96,4	95,9
Belåningsgrad vid periodens utgång, %	49,8	56,6
Räntetäckningsgrad, ggr	1,6	1,9
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie	87,09	174,02
Tillväxt i långsiktigt substansvärde, kr/aktie, %	–50,00	–1,1
Aktuellt substansvärde, kr/aktie	79,99	162,08

Q1

Två bostadsfastigheter på Lidingö avyttrades med ett underliggande fastighetsvärde om 262 miljoner kronor. Hållbarhetslänkat kreditavtal om 949 miljoner kronor tecknades.

Q2

Bolagets cfo Mattias Lundström lämnade sin tjänst. En bostadsfastighet på Lidingö avyttrades med ett underliggande fastighetsvärde om 525 miljoner kronor.

Q3

Ebba Pilo Karth utsågs till ny cfo med tillträde 26 mars 2024.

Q4

John Mattsons extra bolagsstämma fattade beslut om en nyemission av aktier om cirka 1,25 miljarder kronor med företrädesrätt för befintliga aktieägare. Företrädesemissionen fulltecknades utan att garanti åtagandena tagits i anspråk. Beslut fattades om att revidera målet avseende genomsnittlig årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie vilket ska uppgå till minst sju procent över en konjunkturcykel. En bostadsfastighet i Högdalen i Stockholm samt en kontorsfastighet i centrala Stockholm avyttrades med ett totalt underliggande fastighetsvärde om cirka 363 miljoner kronor. Samtliga bankkrediter med förfall fram till december 2024 förlängdes ett till sju år. Ett femtiotal lägenheter färdigställdes i första etappen av nyproduktions - projektet Örby i Stockholm.# JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

Stärkt bolag och positiva framtidsutsikter

John Mattson har under året framgångsrikt anpassat bolaget till nya marknadsförutsättningar och har nu möjlighet att investera i långsiktigt värdeskapande.

Snabb omställning och stärkt balansräkning

Sedan de makroekonomiska förutsättningarna kraftigt förändrades under 2022 har vi varit handlingskraftiga och agerat proaktivt för att anpassa bolaget till en omvärld med hög inflation och stigande räntor. Vårt kostnads- och effektiviseringsprogram som lanserades hösten 2022 har varit framgångsrikt och haft en positiv effekt på rörelseresultatet om cirka 60 miljoner kronor under 2023. Trots hög inflation sänkte vi under året våra förvaltningskostnader med cirka 150 kronor per kvadratmeter jämfört med föregående år och avslutade året med en, för bolaget, rekordhög överskottsgrad om 72 procent och en räntetäckningsgrad om 1,6 ggr.

Genom fastighetsförsäljningar till ett totalt underliggande fastighetsvärde om 2,2 miljarder kronor sedan juni 2022 och en under året genomförd företrädesemission om 1,25 miljarder kronor har vi stärkt balansräkningen. Vi är tacksamma för att våra ägare har möjliggjort ett finansiellt starkare bolag. Bolagets belåningsgrad har sänkts och låg vid årsskiftet på 49,8 procent trots att vi under året justerat upp avkastningskraven i våra fastighetsvärderingar med i genomsnitt 50 punkter. Genom aktivt arbete med räntesäkringar har vi minskat bolagets exponering mot höga marknadsräntor där cirka 80 procent av John Mattsons nettoskuld är säkrad på attraktiva nivåer tre år framåt. Sammantaget har vi stärkt bolagets förmåga att hantera högre marknadsräntor.

Vi levererar inom hållbarhet

Jag är mycket stolt över att vi har lyckats väl med vårt hållbarhetsarbete. Samtidigt som vi har genomfört stora effektiviseringar i bolaget har både medarbetar- och kundnöjdheten ökat under året. Det är glädjande att våra hyresgäster även upplever en ökad trygghet i och runt sitt boende, trots att vi under 2023 haft stora utmaningar med eskalerande våld i samhället i stort. Det är extra glädjande att vi haft störst positiv utveckling i område med upplevd otrygghet.

Samtidigt med stora effektiviseringar har både medarbetar- och kundnöjdheten ökat under året.

4VD HAR ORDET

INTRODUKTION
Om John Mattson
2023 i korthet
Vd har ordet
STRATEGI
Värdeskapande
Marknadsöversikt
Långsiktiga finansiella mål
Förvaltning
Förädling
Förtätning
Förvärv
Våra områden och fastigheter
Utvecklingsprojekt
HÅLLBARHET
MÖJLIGHETER OCH RISKER
AKTIEN
FINANSIELL INFORMATION
Ordförandeord
Förvaltningsberättelse
Flerårsöversikt
Vinstdisposition
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning
FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER
Ladda ned PDF

JOHN MATTSON

ÅRSREDOVISNING 2023

och där vi haft extra fokus i vårt trygghetsarbete. I dessa områden ökade trygghetsindex med i genomsnitt 3,6 procent. Trygghet är grunden för att skapa attraktiva områden och det är mycket positivt att vårt långsiktiga och strukturerade trygghetsarbete, både enskilt och i samverkan med andra aktörer, ger resultat.

Under året har vi haft ett ökat fokus på bolagets klimatavtryck och stärkt organisationen inom området. Vi har fortsatt att arbeta efter den övergripande plan som sattes 2022 för att nå vårt vetenskapsbaserade mål om att reducera utsläppen av växthusgaser inom scope 1 och 2 med 40 procent till år 2030 jämfört med 2021 års nivå. Vi har nu kompletterat med delmålet om att minska inköpt energi med 25 procent fram till år 2026. En plan är framarbetad och genomförandet har påbörjats.

Under året har vi integrerat vårt hållbarhetsarbete med koncernens finansiering genom att ingå hållbarhetslänkade lån med två banker. Lånevillkoren är kopplade till vårt arbete med att skapa trygga bostadsområden i kombination med minskat klimatavtryck. Genom de hållbarhetslänkade lånen stärks möjligheterna för lägre ränta vilket skapar ytterligare incitament att arbeta fokuserat och systematiskt med hållbarhet. De hållbarhetslänkade lånen utgör cirka 30 procent av bolagets räntebärande skuld.

Positiva framtidsutsikter

Utsikterna för 2024 är positiva. Inflationen har fallit tillbaka och är nu på en nivå nära Riksbankens långsiktiga mål. Även de långa räntorna har fallit tillbaka till en nivå som är attraktiv för lågavkastande tillgångar som bostäder. Omvärlden är dock fortsatt osäker och vi behöver ha beredskap för att tiden det tar för räntor och inflation att falla tillbaka kan bli utdragen.

John Mattsons fastigheter finns i attraktiva områden i tillväxtkommuner i Stockholmsregionen. Vi har nöjda kunder och hög efterfrågan på våra bostäder. Betalningsvilja för våra bostäder överstiger vida våra genomsnittliga hyror vilket ger stabila hyresintäkter med låg risk för vakanser, en styrka i en sämre konjunktur.

Hyresförhandlingarna för 2023 avseende bostäder resulterade i en historiskt hög hyresökning. För de bostäder där vi är klara med årets hyresförhandling blev hyresökningen 5,1 procent. Hyresförhandlingar för resterande bostäder pågår. Historiskt har bostadsfastigheter blivit kompenserade för inflation i de årliga hyresjusteringarna även om det kan dröja innan hyrorna anpassats.

Genom att vi under 2023 har stärkt balansräkningen har vi nu möjlighet att investera i långsiktigt värdeskapande. Under 2024 kommer vi att fokusera på investeringar i våra befintliga fastigheter genom energieffektiviseringar och värdeskapande lägenhetsuppgraderingar. Detta kommer att ytterligare förbättra våra kassaflöden och ha en positiv effekt på fastighetsvärdena. I John Mattsons bestånd finns cirka 600 lägenheter som både kan bas- och totaluppgraderas samt cirka 900 lägenheter som redan är basuppgraderade och som kan totaluppgraderas. Vårt långsiktiga mål är att årligen uppgradera omkring 200 lägenheter.

Då vi prioriterar investeringar i långsiktigt värdeskapande föreslår styrelsen ingen utdelning för räkenskapsåret 2023.

Även om förutsättningarna för nyproduktion av hyresbostäder för närvarande är utmanande utgör nyproduktion av hyresbostäder en viktig strategi för framtida tillväxt för bolaget. Nyproduktion av bostäder kommer att startas när marknadsförutsättningarna är gynnsamma, vilket bedöms vara tidigast under 2026. Fram till dess utvecklar vi vår byggrättsportfölj mot vårt långsiktiga mål om att starta produktion av 250 lägenheter per år. Arbetet i tidiga skeden har varit framgångsrikt under året. Vi har kommit fram i våra processer och även lyckats öka antalet byggrätter. Vår projektportfölj uppgår nu till 789 lägenheter.

Vi kommer även fortsatt att göra selektiva avyttringar i syfte att optimera vår kapitalanvändning och öka den riskjusterade avkastningen för att ytterligare stärka bolagets förutsättningar att hantera högre räntor.

Tack till medarbetare

Slutligen vill jag tacka alla medarbetare för ett fantastiskt engagemang och arbete under året! Vi har snabbt ställt om bolaget till nya makroekonomiska förutsättningar samtidigt som vi har ökat kundnöjdheten och trivseln på arbetet. Genom vårt klimat-arbete har vi även tagit ansvar för kommande generationer. Tillsammans utvecklar vi goda livsmiljöer över generationer.

Per Nilsson, vd

JOHN MATTSON FASTIGHETS AB

Vi behöver ha beredskap för att tiden det tar för räntor och inflation att falla tillbaka kan bli utdragen.

5VD HAR ORDET

JOHN MATTSON

ÅRSREDOVISNING 2023

Värdeskapande

Affärsidé

Långsiktigt äga, förvalta och utveckla bostadsfastigheter och attraktiva lokalsamhällen i Stockholmsregionen.

Vision

Goda livsmiljöer över generationer.

Värderingar

Långsiktighet, professionalitet och engagemang genomsyrar hela verksamheten. Värderingarna vägleder arbetet i vardagen och är grunden i bolagets företagskultur.

RESURSER VERKSAMHET

För medarbetarna
- Kompetensutveckling
- Attraktiv arbetsplats och trivsel
- Möjlighet att bidra till samhällsbyggnad
För ägarna
- Värdetillväxt i aktien
- Ökat långsiktigt substansvärde per aktie
- Levande och tryggt lokalsamhälle

Engagemang i sociala frågor skapar värden för hyresgäster och lokalsamhällen.

Energieffektiva och fossilfria lösningar

Fastigheters energianvändning under en fastighets livscykel är betydande. Fastigheters energiklass, val av fossilfria energislag och effektiv förvaltning reducerar klimatpåverkan.

Hälsosam och inspirerande arbetsplats

Proaktivt arbete för en hälsosam, säker och stimulerande arbetsmiljö för såväl medarbetare som leverantörer är en förutsättning för trivsel och engagemang.# För miljön
Effektiv användning av resurser
Förvaltning och material med långa livscykler och låg miljöpåverkan
Matåtervinning till biogas

För samhället

Attraktiva och hållbara bostadsmiljöer där människor trivs och vill bo kvar
Trygga miljöer och aktiviteter i närområden
Stadsutveckling med byggmästar- kvalitet

För hyresgästerna

Attraktiva hem i trygga miljöer
Gemensamma mötesplatser och arrangemang
Välskötta utemiljöer med fokus på grönska och mötesplatser
Långsiktig hyresvärd, lokal förvaltning

VÄRDE FÖR INTRESSENTER

PRIORITERADE HÅLLBARHETSOMRÅDEN

Finansiellt kapital
- Eget kapital
- Räntebärande skulder
Fastigheter
- Byggnader och mark i sammanhållna områden med förädlings- och förtätningspotential
- Energi, vatten, material och utrustning för förvaltning och utveckling av fastigheter
Kunder
- Bostadshyresgäster
- Kommersiella hyresgäster
Medarbetare och strukturkapital
- Processorienterad organisation med förvaltning i egen regi
Varumärke och relationer
- Starkt varumärke med en närmare 60-årig historia
- Eftertraktade områden
- Långsiktiga relationer med kunder, leverantörer, finansmarknad, kommuner och övriga intressenter

Strategi

Förvaltning
Förädling
Förtätningspotential
Förvärv

John Mattsons strategi baseras på fyra hörnstenar där hållbarhetsarbetet integreras i varje del.

Ansvarsfull material- och avfallshantering
Ansvarsfulla materialval, återbruk av material och effektiv avfallshantering reducerar klimatpåverkan och ökar återvinningsgraden.

6 VÄRDESKAPANDEMODELL JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

Ladda ned PDF A4

INTRODUKTION

Om John Mattson
2023 i korthet
Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande
Marknadsöversikt
Långsiktiga finansiella mål
Förvaltning
Förädling
Förtätning
Förvärv
Våra områden och fastigheter
Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord
Förvaltningsberättelse
Flerårsöversikt
Vinstdisposition
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER

Värdekedjan och påverkan

John Mattsons arbetar aktivt med att minska den negativa och öka den positiva påverkan av bolagets verksamhet. Nedan redovisas de viktigaste hållbarhetsfrågorna under en fastighets livscykel samt hur vi som bolag kan påverka dessa.

VIKTIGASTE HÅLLBARHETSFRÅGORNA	HUR VI KAN PÅVERKA
* Växthusgasutsläpp
* Energianvändning
* Materialanvändning
* Biologisk mångfald
* Arbetsmiljö
* Växthusgasutsläpp från produktion
* Återvinningsbara material
* Mänskliga rättigheter
* Växthusgasutsläpp från transporter och bygg - nation
* Avfallssortering och återbruk
* Arbetsmiljö
* Antikorruption
* Växthusgasutsläpp från transporter och avfallshantering
* Avfallssortering och återbruk av material och inredning
* Miljö- och hälsofarliga material

VIKTIGASTE HÅLLBARHETSFRÅGORNA	HUR VI KAN PÅVERKA
The financial services industry is highly regulated, and companies must comply with a wide range of laws and regulations. These regulations are in place to protect investors, ensure market stability, and prevent financial crimes.

Here are some of the key regulations that financial services companies must adhere to:

Securities Laws: These laws govern the issuance, trading, and sale of securities, such as stocks and bonds. In the United States, the Securities Act of 1933 and the Securities Exchange Act of 1934 are primary examples. They require companies to disclose material information to investors and prohibit fraudulent activities.
Banking Regulations: Banks and other depository institutions are subject to stringent regulations designed to ensure their solvency, protect depositors, and maintain the stability of the financial system. Examples include the Bank Secrecy Act (BSA) and the Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act in the U.S., and Basel Accords internationally. These regulations cover capital requirements, lending practices, risk management, and consumer protection.
Investment Advisers Act: This legislation, for instance, in the U.S., regulates investment advisers who provide advice about securities for compensation. It requires them to register with the Securities and Exchange Commission (SEC) and adhere to fiduciary duties, acting in the best interest of their clients.
Anti-Money Laundering (AML) and Know Your Customer (KYC) Regulations: These regulations are critical for preventing financial institutions from being used for illicit purposes like money laundering and terrorist financing. Financial services companies must implement robust AML/KYC programs, which include verifying customer identities, monitoring transactions, and reporting suspicious activities to authorities.
Consumer Protection Laws: These laws aim to protect consumers from unfair, deceptive, or abusive practices in financial transactions. Examples include the Truth in Lending Act (TILA), the Fair Credit Reporting Act (FCRA), and the Consumer Financial Protection Act in the U.S.
Insurance Regulations: Companies operating in the insurance sector must comply with regulations that ensure the financial soundness of insurers, protect policyholders, and prevent unfair practices. These regulations vary by jurisdiction but typically cover solvency requirements, policy disclosures, and claims handling.
Data Privacy and Security Regulations: With the increasing reliance on digital platforms, financial services companies must protect sensitive customer data. Regulations like the General Data Protection Regulation (GDPR) in Europe and various state-level privacy laws in the U.S. mandate how personal data can be collected, processed, and stored.
Market Conduct Regulations: These regulations aim to ensure fair and orderly markets. They prohibit insider trading, market manipulation, and other practices that could undermine market integrity.
Broker-Dealer Regulations: Entities that buy and sell securities on behalf of customers or for their own accounts are regulated to ensure they operate ethically and in compliance with securities laws. In the U.S., this involves registration with FINRA and the SEC.
Retirement and Pension Regulations: Laws governing retirement plans, such as the Employee Retirement Income Security Act (ERISA) in the U.S., ensure that these plans are managed responsibly and that participants' benefits are protected.

The specific regulations a financial services company must comply with depend on its business activities, the jurisdictions in which it operates, and the types of financial products and services it offers. Compliance is a complex and ongoing process that requires significant resources and expertise.# Marknadsöversikt

Endast två affärer översteg 1 miljard kronor under 2023, i kontrast till åtta sådana affärer året innan. Yielder på Stockholms bostadsmarknad har sedan en nedgång fram till 2021, då styrräntan var nära noll, börjat stiga till följd av höjda räntor och ökade finansieringskostnader. Centrala områden är dock mindre påverkade av räntehöjningar, mycket tack vare kapitalstarka investerare som inte drabbats lika hårt av försämrade lånevillkor. Fastighetssegmentet har, trots svårigheter att få täckning för inflationen genom hyreshöjningar visat tecken på stabilisering och återhämtning, och fortsätter att locka investerare. Historiskt har bostadsfastighetsägare dock blivit kompenserade för inflationen även om det dröjer något innan hyrorna justerats för att motsvara inflationen. Nyproduktionen har dock haft ett tuffare år på grund av högre bygg- och finansieringskostnader samt osäkerhet kring värdeutveckling, vilket resulterat i högre yielder jämfört med redan befintligt bestånd.

Utmaningar för bostadsmarknaden

Bostadssektorn i Sverige kännetecknas av en stark och stabil efterfrågan. Trots det har sektorn under det gångna året inte uppnått de nödvändiga produktionsnivåerna som krävs för att möta efterfrågan. Bostadsbyggandet har haft en negativ tillväxt under 2023. Höjda räntor på bostadslån, slopandet av investeringsstödet, samt stigande byggkostnader har skapat utmaningar för aktörer inom branschen. Konsekvenserna har blivit en nedgång i antalet påbörjade bostadsprojekt – endast cirka 25 000 nya bostäder startades under 2023, en markant minskning jämfört med de 56 700 som påbörjades föregående år. Boverkets prognoser visar att denna nedgång kommer att fortsätta med endast 17 500 nya bostäder som beräknas påbörjas under 2024, och där framtiden för 2025 är osäker. Den minskade utvecklingstakten och dämpade intresset för nya projekt riskerar att få djupgående effekter på Sveriges bostadsmarknad där en betydande bostadsbrist i landet kvarstår. Majoriteten av kommunerna, 180 av 290, rapporterar brist på bostäder och Boverket uppskattar att behovet av nya bostäder i landet fram till 2030 är omkring 538 000, vilket innebär ett årligt behov av ungefär 67 300 bostäder. Diskrepansen mellan efterfrågan och utbud understryker vikten av initiativ från statliga och kommunala myndigheter för att understödja bostadsmarknaden Och det finns förväntningar på politiska åtgärder. Regeringen har under året initierat en utredning för översyn av presumtionshyran i syfte att stimulera bostadsbyggandet och underlätta för bostadsmarknaden. Dessutom föreslås förändringar i reglerna för privatuthyrning, inklusive en höjning av taket för skattefri inkomst från uthyrning och utökade möjligheter att hyra ut flera enheter i en och samma fastighet.

Marknadshyror kan härledas via priser på bostadsrätter. Då priser på bostadsrätter har fallit mellan 2022 och 2023 har även betalningsviljan för hyresrätter sjunkit något. Effekten är störst i högprismiljöer, där Stockholms innerstad tydligt särskiljer sig. Detta innebär att det blir svårare att hyra ut nyproducerade bostäder – främst i geografier med redan låg betalningsvilja och i en miljö där högre hyror krävs för att få ekonomisk genomförbarhet i projekt där avkastningskrav och byggkostnader ökat. John Mattson har fortsatt bruksvärdeshyror som ligger väsentligt under den bedömda betalningsviljan. Ett resultat av den reglerade hyresmarknaden i Sverige där skillnaden mellan brukshyra och marknadshyra blir som störst i attraktiva områden med hög efterfrågan på bostäder.

Demografi

Sverige har under de senaste två decennierna haft en jämn befolkningstillväxt, med en genomsnittlig årlig befolkningsökning på cirka 0,8 procent. Befolkningsökningen under 2023 uppgick till cirka 0,3 procent jämfört 2022 års nivåer. Denna tillväxttakt spås hålla i sig även under kommande år, vilket understryker landets stabila demografiska tillväxt i kontrast till andra europeiska nationer, där rapporter om avtagande befolkningstillväxt blivit allt vanligare.

I kommunerna Lidingö, Nacka, Sollentuna och Upplands Väsby, där John Mattson har majoriteten av sin verksamhet, ses en positiv befolkningstillväxt i samtliga områden förutom på Lidingö, som hade en nedgång på – 0,22 procent under 2023. Nacka och Sollentuna hade en positiv tillväxt på 1,05 respektive 0,73 procent. Upplands Väsby, som registrerade landets näst högsta befolkningstillväxt år 2022, hade en fortsatt ökning på 1,72 procent under 2023. Detta placerade kommunen på nionde plats i rangordningen av Sveriges kommuner med högst befolkningstillväxt under 2023.

Kommun	2022	2023	Utv. 2022–2023	2022	2023
Upplands Väsby	49 262	50 110	1,72 %	1 442	848
Sollentuna	76 237	76 790	0,73 %	1 129	553
Nacka	109 486	110 633	1,05 %	1 252	1 147
Lidingö	48 432	48 324	–0,22 %	270	–108
Riket	10 521 556	10 551 707	0,29 %	69 230	30 151

Källa: SCB, bearbetad av Newsec.

Bostadsläget i områden John Mattson har sitt bestånd

I de kommuner där John Mattson äger fastigheter, förutom i Upplands Väsby, råder det en rapporterad brist på bostäder, vilket signalerar en ihållande stark efterfrågan på bostäder i framtiden. Upplands Väsby har till skillnad mot övriga kommunen rapporterat en balanserad bostadsmarknad, vilket är unikt i Stockholms län. I Sollentuna och Lidingö har marknaden genomgått vanliga svängningar med både prisuppgångar och -nedgångar, vilket speglar den generella dynamiken i Storstockholm. Nacka har däremot haft en nedgång i priserna på bostadsrätter, främst kopplat till avstannad nyproduktion.

Hållbarhet

Hållbarhet har blivit en central fråga i fastighetssektorn för bostäder, med ett växande fokus på miljövänlig och energieffektiv byggnation och underhåll. Detta omfattar såväl användningen av hållbara material, minskad energiförbrukning och integration av förnybara energikällor som att skapa hälsosamma och hållbara boendemiljöer. Hållbarhet blir också ett allt viktigare kriterium för finansiering av fastigheter där tillgången till och villkor för finansiering påverkas av fastigheternas förutsättningar avseende hållbarhet. EU-taxonomin spelar en allt större roll i att forma den hållbara utvecklingen för fastighetsbranschen. Genom att sätta specifika hållbarhetskriterier för investeringar, påverkar taxonomin starkt hur fastighetsprojekt utvecklas och finansieras. Denna trend mot hållbarhet är inte bara en respons på miljöutmaningar, utan blir även alltmer en ekonomisk och marknadsdriven nödvändighet. Fastighetssektorn anpassar sig därmed för att möta både regulatoriska krav och ökade förväntningar från investerare och konsumenter, vilket markerar ett viktigt skifte mot mer hållbara och miljövänliga bostäder.

John Mattson 2023 i korthet

Värdeskapande

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

Hållbarhet

Möjligheter och Risker

Aktien

Finansiell Information

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

År	Vinstdisposition	Bolagsstyrningsrapport	Styrelse	Ledning	Finansiella Rapporter och Noter
2023
2022
2021
2020
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012

HYRESUTVECKLINGEN FÖR DELOMRÅDEN 2012–2023, KR/KVM

DIREKTAVKASTNINGSKRAV FÖR DELOMRÅDEN 2012–2023, %

Källa: Newsec

BETALNINGSVILJA FÖR SUCCESSIONSMARKNADEN PER GEOGRAFI JÄMFÖRT MED GENOMSNITTLIG HYRA I JOHN MATTSONS BESTÅND AV SUCCESSIONSBOSTÄDER

1) Endast presumtionshyra. Normhyra/kvm/år

Kommun där John Mattson äger successionsbostäder

Genomsnittlig normhyra i John Mattsons bestånd (bruksvärde)

Källa: Evidens och John Mattson

Långsiktiga finansiella mål

LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE PER AKTIE

Finansiella mål	Kr/aktie	Tillväxt	Mål	Tillväxt	Mål

FÖRVALTNINGSRESULTAT PER AKTIE

Utdelningspolicy

Långsiktigt ska utdelningen uppgå till 50 procent av förvaltningsresultatet per år, med hänsyn till bolagets investeringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och finansiella ställning i övrigt. Utdelningar kan komma att understiga det långsiktiga målet eller helt utebli.

Finansiella riskbegränsningar

John Mattson eftersträvar låg finansiell risk. Belåningsgraden netto långsiktigt inte ska överstiga 50 procent, och räntetäckningsgraden långsiktigt inte ska understiga 1,5 ggr.# MÅL OCH STRATEGI

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Genomsnittlig årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie med minst 7 procent, inklusive värdeöverföringar, över en konjunkturcykel.

2023 | Tillväxten i substansvärde per aktie uppgick till –50,00 procent.

Genomsnittlig årlig tillväxt i förvaltningsresultatet per aktie med minst 10 procent över en konjunkturcykel.

2023 | Tillväxten i förvaltningsresultat per aktie uppgick till –17,9 procent.

Under hösten 2023 gjorde John Mattson en utvärdering av bolagets finansiella mål. Mot bakgrund av de förändrade makroekonomiska förutsättningarna, och hur dessa påverkar John Mattson, reviderades målet för genomsnittlig årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie från tio till sju procent över en konjunkturcykel. Målet för genomsnittlig årlig tillväxt i förvaltningsresultat per aktie lämnades oförändrat.

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER

Hållbarhetsmål och måluppfyllelse

| Område | Hållbarhetsmål | Utfall | Framsteg och kommentar # JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

John Mattsons fastighetsförvaltning utgår från ett helhetsperspektiv där vi, utöver våra egna fastigheter och hyresgäster, tar ansvar för att tillsammans med andra aktörer göra våra områden attraktiva och trygga. Fastig- hetsförvaltningen bedrivs i egen regi, med huvudsakligen egna medarbetare som är närvarande i våra områden.

Trygghetsarbetet är grunden

Det sociala ansvarstagandet, där trygg- het prioriteras, genomsyrar arbetet inom förvaltningen. John Mattson arbetar med trygghetsfrågor på många sätt, där helt och rent i och omkring bostäderna är grunden. Klotter, förstörelse och nedskräpning tas om hand omgående för att minska risken för eskalerande problem. Otrygga platser förebyggs genom belysning, aktivt utemiljö- arbete, säkra dörrar och lås med mera. Vi tar ett tydligt ansvar för att ordning och reda råder hela vägen från att en hyres- gäst skriver kontrakt till att utflyttning sker. Vi arbetar också kontinuerligt med att minska antalet oriktiga hyresförhållanden såsom otillåten andrahandsuthyrning och sken byten av hyreskontrakt. Detta för att förebygga osäkra boendeförhållanden, stör- ningar, kriminalitet och upplevd otrygghet. I vårt sociala ansvarstagande ingår även att skapa mötesplatser och sociala sammanhang för att stärka relationen med och mellan hyresgäster, öka trivseln samt främja en positiv utveckling i våra områden. Tillsammans med andra aktö- rer arrangerar och deltar vi därför i olika aktiviteter i områden där vi är verksamma. Läs mer på sidan 38.

Samverkan för ökad trygghet

I det förebyggande trygghetsarbetet är sam- verkan med andra aktörer mycket viktigt. I områden där vi är en betydande fastighetsä- gare arbetar vi nära kommunen och polisen och ingår i samverkansgrupper tillsammans med dem och övriga fastighets ägare, orga- nisationer, det lokala närings livet, Hyres- gästföreningen med flera. Vi har en tydlig modell för vårt arbete inom social hållbarhet, vilken utgår från att trygghet och säkerhet är grunden för att skapa trivsel och öka områdets attraktivitet. Läs mer om vår modell för social hållbarhet på sidorna 37–38.

Förvaltning med fokus på trygghet

Vi kan våra fastigheter och känner våra kunder. John Mattson tar ansvar för helheten, både för det egna beståndet och för närområdet, för att skapa trygga och attraktiva boendemiljöer. Vi underhåller våra fastigheter utifrån ett långsiktigt perspektiv och optimerar resursanvändningen genom effektiv drift och skötsel.

FÖRVALTNING

Hyresgästundersökningar

En kontinuerlig dialog med och förståelse för hyresgästerna är en förutsättning för att utveckla och förbättra John Mattsons verksamhet. Genom årliga hyresgästun- dersökningar, som genomförs i samarbete med undersökningsföretaget AktivBo AB, identifierar vi förbättringsområden och mäter resultat av åtgärder inom vart och ett av våra förvaltningsområden. Resultatet i hyresgäst enkäterna ligger till grund för såväl kortsiktiga som långsiktiga åtgärdsplaner.

Effektiv drift och skötsel

John Mattson har under de senaste åren expanderat både storleksmässigt och geografiskt. Fokus har varit att skapa en effektivare förvaltning med en mer hållbar fastighetsdrift, nöjdare hyresgäster och ökat driftöverskott. Våra fyra förvaltningsom- råden utgör en viktig plattform för tillväxt där nya fastigheter på ett effektivt sätt kan integreras i förvaltningen. John Mattson prioriterar att under de kommande åren minska klimatpåverkan från vår förvaltningsverksamhet. Utöver energieffektiviseringar och effektiv avfalls- hantering planerar vi för investeringar som reducerar energianvändningen och energikostnaderna i befintliga byggnader. Vi planerar även för alternativa energikällor såsom bergvärme och solceller. Läs mer på sidan 40.

Resultat hyresgästundersökning 2023

Hyresgästundersökningen 2023 visar att våra hyresgäster är fortsatt nöjda och har högt förtroende för John Mattson som hyresvärd. Det sammanlagda serviceindexet, samtliga hyresgäster som är nöjda eller mycket nöjda med vår service, uppgick vid mätningen till 78,5 procent – en ökning med närmare en procentenhet jämfört med 2022 för jämförbart fastighetsbestånd. Resultatet varierar mellan våra bostadsområden. Det är glädjande att frågor som vi har fokuserat på under året har givit resultat. Hyresgästerna var under 2023 extra nöjda med vårt bemötande, vår kommunikation samt med sophanteringen, möjlighet till källsortering och hantering av matavfall. John Mattsons områden upplevs i hög grad som trygga även om det varierar mellan våra bostadsområden. Under 2023 har vi haft den största positiva utvecklingen inom trygghet i områden där vi har fokuserat mest och där den upplevda otryggheten är som högst. I dessa områden har den upplevda tryggheten ökat med i genomsnitt 3,6 procentenheter under 2023 jämfört med 2022. Vi fortsätter vårt aktiva och viktiga trygghetsarbete då det forsatt finns förbättringar att göra.

Kategori	Resultat 2023	Förändring sedan 2022
Möjlighet till källsortering	82 %	+0,8 procentenheter
Bemötande av fastighets- tekniker/reparatör	91 %	+4,3 procentenheter
Information från John Mattson	80 %	+3,0 procentenheter
Personlig trygghet i trapphuset	88 %	–1,3 procentenheter

"Jag vill lovorda fastighetsteknikern, han var snabb att återkoppla och tydlig med vad som gäller." - Hyresgäst 2023

FÖRVALTNING

Förädling

Vi utvecklar vårt fastighetsbestånd genom att uppgradera befintliga lägenheter och konvertera outnyttjade utrymmen, såsom tvättstugor och vindsutrymmen, till lägen- heter eller kommersiella lokaler. Genom att uppgradera lägenheterna säkrar vi bygg- nadernas tekniska livslängd och hyresgäs- terna får ett attraktivt boende som möter moderna krav på säkerhet, funktion och hållbarhet. God teknisk status på fastig- heterna leder till effektivare förvaltning, hållbarhetsvinster genom energioptimering samt minskade driftkostnader, vilket bidrar till ökade hyresintäkter och därmed högre fastighetsvärden. Konvertering av outnytt- jade utrymmen bidrar dessutom till att fler lägenheter eller kommersiella lokaler blir tillgängliga för hyresgäster.

Bas- och totaluppgradering

Vi förädlar våra lägenheter bland annat genom en modell där uppgraderingen kan ske i två steg. Det första steget är en bas- uppgradering där hyresgästerna kan bo kvar under renoveringen och där byggnadernas tekniska status säkerställs genom stambyte, ny elinstallation och renoverat badrum. Det efterföljande steget är en totaluppgradering som innebär att resterande delar av lägen- heten moderniseras, köksinredning byts ut och alla ytskikt renoveras. Totaluppgrade- ring sker när en lägenhet är tomställd. När både en bas- och totaluppgradering har utförts innebär det således att en fullständig renovering har skett av lägenheten. Vi erbjuder några av våra totaluppgra- derade lägenheter på kommunikations- plattformen Mina sidor, där befintliga hyresgäster kan ansöka om att byta till en totaluppgraderad lägenhet. På så sätt kan vi öka andelen totaluppgraderade hyres- lägenheter och erbjuda differentierade hyresnivåer. En totaluppgradering av en lägenhet medför en högre hyresjustering än för en basuppgraderad lägenhet. De justerade hyresnivåerna som följer av både bas- och- totaluppgraderingar förhandlas normalt med Hyresgästföreningen i förväg.

Värdeskapande genom förädling

John Mattson förädlar byggnader genom att uppgradera, bygga till och konvertera utrymmen till bostäder eller kommersiell verksamhet. Vi har en väletablerad modell för våra uppgraderingar där dessa kan ske i två steg. Vårt långsiktiga mål är att årligen uppgradera omkring 200 lägenheter.

Totalrenoverad lägenhet i Larsberg på Lidingö.

FÖRÄDLING

Vid slutet av 2023 hade John Mattson cirka 600 lägenheter i beståndet som både kan bas- och totaluppgraderas samt cirka 900 lägenheter som redan är basuppgraderade och som kan totaluppgraderas. Vårt långsik- tiga mål är att årligen uppgradera omkring 200 lägenheter.

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER

Ladda ned PDF A4# FÖRÄDLING

JOHN MATTSON
ÅRSREDOVISNING 2023

INTRODUKTION

Om John Mattson
2023 i korthet
Vd har ordet
STRATEGI
Värdeskapande
Marknadsöversikt
Långsiktiga finansiella mål
Förvaltning
Förädling
Förtätning
Förvärv
Våra områden och fastigheter
Utvecklingsprojekt
HÅLLBARHET
MÖJLIGHETER OCH RISKER
AKTIEN
FINANSIELL INFORMATION
Ordförandeord
Förvaltningsberättelse
Flerårsöversikt
Vinstdisposition
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning
FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER
Ladda ned PDF A4

Förädling

Till följd av de rådande osäkra marknadsförutsättningarna färdigställdes endast 72 uppgraderingar under 2023. Nya större uppgraderingsprojekt beräknas påbörjas tidigast under 2024. Vårt långsiktiga mål är att årligen uppgradera omkring 200 lägenheter. 200 lägenheter/år i beståndet kan både bas- och totauppgraderas.

600 lägenheter Bytte till totaluppgraderad lägenhet

Kenneth Rydkvist har bott i samma kvarter i Örby i södra Stockholm i närmare 25 år, där han trivs väldigt bra. När det var dags för John Mattson att starta arbetet med att uppgradera Kenneths lägenhet fick han möjlighet att byta till en redan totaluppgraderad lägenhet i samma kvarter.

– Det blev en utmärkt lösning och det var skönt att bara behöva flytta en gång, i stället för att ha ett tillfälligt boende i väntan på att renoveringen skulle bli klar. Storleken är ungefär densamma som tidigare och det nya läget passar mig bra. Eftersom lägenheten är helt nyrenoverad så har jag en högre hyra nu, men det är det värt. Jag tycker att jag har gjort ett bra lägenhetsbyte.

Vad uppskattar du mest med ditt nya boende?

– Jag gillar det stora köket, den praktiska klädkammaren och balkongen med utebelysning där jag kan ha bord, stolar och elgrill. Jag saknar mitt separata tvättrum lite, men å andra sidan ryms nu både tvättmaskin och torktumlare i toalett- och duschrummet.

Hur upplevde du inflyttningen?

– Jag har trivts från start. Lägenheten är fräsch och känslan var som att flytta till en helt nybyggd lägenhet. Några saker var inte färdigställda när jag flyttade in, men det var mest små saker så det gjorde mig inte så mycket. Att klädkammaren inte var klar sade jag till om eftersom den var viktigt för mig. Den åtgärdades snabbt och jag är väldigt nöjd med den nu.

Numera är Kenneth pensionär och även om han inte umgås med grannarna på samma sätt som när barnen var små så känner han många av sina grannar.

– Om man har problem med något kan man alltid höra av sig till någon granne. Det är trevligt och känns tryggt. Förr om åren dukade vi ofta långbord och hade fest på gården. Och vem vet, den nya innergården kanske blir en mötesplats där vi boende kan träffas och lära känna varandra.

” Jag tycker att jag har gjort ett bra lägenhetsbyte.”
Kenneth Rydkvist, hyresgäst i Örby

19
FÖRÄDLING
JOHN MATTSON
ÅRSREDOVISNING 2023

INTRODUKTION

Förtätning för att addera nya kvaliteter

John Mattsons utvecklingsarbete utgörs både av att identifiera möjligheter för nyproduktion på egen mark, samt av att ha en dialog med olika kommuner i Stockholmsregionen för att erhålla markanvisningar. Målet är tillväxt genom värdeskapande byggnation som samtidigt ökar attraktiviteten i bostadsområdena. För att skapa mångfald och kunna erbjuda olika prisnivåer i våra områden kan nyproduktion även omfatta bostadsrätter. Utöver bostadsbebyggelse är handel och service samt samhällsfastigheter såsom vårdboende, skolor och förskolor, viktiga för att förstärka ett områdes attraktionskraft. Därför omfattar vår nyproduktion även lokaler för kommersiell användning och samhällsnytta. Genom nyproduktion förstärks lägenhets- och verksamhetsutbudet i ett område, fler får möjlighet att bo i hyreslägenhet och hyresgästers olika behov tillgodoses. Nyproduktion breddar både standard och hyresnivå och medför att hyresgästerna kan byta till nytt boende inom sitt bostadsområde när deras livssituation förändras. Mångfald i fastighetsbeståndet skapar ett mer varierat underlag för handel och service, vilket i sin tur lockar till sig ett varierat serviceutbud.

Förtätning med begränsad påverkan

Förtätning sker på egen mark eller i nära anslutning till våra befintliga fastigheter, ofta på redan hårdgjord mark. Exempelvis kan befintliga parkeringsytor som används i mindre utsträckning i stället utgöra plats för nybyggnation, utan större påverkan på befintliga grönområden. Genom att bevara vegetation och anlägga ny grönska strävar vi efter att bidra till att bevara biologisk mångfald. Som en del av John Mattsons hållbarhetsarbete är ambitionen att nyproducerade lägenheter, som utvecklas från start, ska miljömärkas enligt Svanen, Nordens officiella miljömärkning. Nyproducerade hyreslägenheter har förbättrad energieffektivitet och ett mindre klimatavtryck. Genom att utforma nya boendemiljöer med anpassad service kan vi medverka till att skapa en hållbar livsstil för våra hyresgäster.

John Mattson arbetar aktivt med att finna mark där det är möjligt och lämpligt med förtätning av befintlig bebyggelse. På så sätt breddas utbudet av bostäder och verksamheter. Nya kvaliteter tillförs i området och mångfalden och variationen ökar.

Fastigheten Gengasen 4 i Örby, Stockholm.

20
FÖRTÄTNING
JOHN MATTSON
ÅRSREDOVISNING 2023

INTRODUKTION

JOHN MATTSON
ÅRSREDOVISNING 2023

Våra bostäder och lokaler är byggda för att vara hållbara, funktionella och attraktiva över tid, det vi kallar byggmästarkvalitet. Det innebär hög byggnads-och förvaltningskvalitet med hållbara material som är lätta att underhålla utan att göra avkall på estetiska värden. Materialval vid nybyggnation baseras på såväl miljömässiga aspekter utifrån livscykelanalyser som ekonomiska aspekter vilket skapar fördelar både ur totalkostnads- och hållbarhetsperspektiv.

Långsiktiga mål för nybyggnation

Sedan 2022 har marknadsförutsättningarna för nybyggnation av hyresbostäder försämrats genom bland annat stigande entreprenadkostnader, räntor och avkastningskrav. John Mattson beslutade därför under 2022 att inte starta några nybyggnationer under 2022 och 2023. Mot bakgrund av de rådande osäkra marknadsförutsättningarna bedömer vi att nya förtätningsprojekt tidigast kan påbörjas under 2026. Vårt långsiktiga mål är att starta produktion av 250 lägenheter per år. Ambitionen är att starta produktion av 75 lägenheter under 2026 samt att därefter utöka produktionen över tid.

Energisatsning för framtiden

Under 2024 står John Mattsons omfattande nyproduktions- och uppgraderingsprojekt i Örby i södra Stockholm klart, ett projekt om cirka 20 000 kvadratmeter area. Resultatet blir ett helt kvarter med energieffektiva byggnader och klimatsmarta lösningar. En bergvärmeanläggning med sju bergvärmepumpar och med totalt närmare fem kilometer borrhål försörjer hela kvarteret med värme. Borrhålen laddas på ett effektivt sätt av värmeåtervinning från den nybyggda livsmedelsbutikens kylmaskin. De nyproducerade byggnaderna kommer att miljöcertifieras enligt Miljöbyggnad nivå Silver och ha en förväntad energiförbrukning på drygt 46 kWh/m², år inklusive säkerhetsmarginal. Det kan jämföras med kravet från Boverkets Byggregler (BBR) som är 90 kWh/m², år. För att även effektivisera de äldre, renoverade fastigheterna har John Mattson bytt fönster, tilläggsisolerat vindsbjälklaget samt installerat ett nytt ventilationssystem med värmeåtervinning. De renoverade byggnadernas energiklassificering förväntas förbättras från nivå F–G till minst nivå C. Takens yta har utnyttjats till att installera solceller och den egenproducerade elen från solcellerna beräknas reducera John Mattsons inköp av el med cirka 39 000 kWh/år. Dessutom används överskottsvärmen från nätstationen för uppvärmning av de nybyggda garagen.

”Vi har skapat ett helt kvarter fullt med energieffektiva lösningar.”
Martin Henriksson, projektchef på John Mattson

21
FÖRTÄTNING
JOHN MATTSON
ÅRSREDOVISNING 2023

INTRODUKTION

Förvärv med långsiktigt ansvarstagande

En del av John Mattsons strategi är att växa genom förvärv av fastigheter och byggrätter. Ambitionen är att förvärva fastigheter i attraktiva lägen i Stockholmsregionen samt att förvärva kompletterande fastigheter till vårt befintliga fastighetsbestånd. Förvärv sker utifrån ett långsiktigt ägar- och förvaltningsperspektiv och områden med möjlighet till förädling och utveckling är särskilt attraktiva. Vi ser fördelar med att förvärva sammanhängande bestånd då det ger förutsättningar att driva lokal förvaltning av hög kvalitet och över tid skapa attraktiva områden och goda livsmiljöer där bostäder, arbetsplatser, handel, närservice och kultur samverkar. Fastigheter som kan vara aktuella att avyttra är i huvudsak färdigutvecklade fastigheter eller fastigheter som av olika anledningar inte bedöms bidra till en god förvaltningseffektivitet.

Förvärv och avyttringar de senaste åren

John Mattson har under de senaste åren vuxit både storleksmässigt och geografiskt, från att endast äga fastigheter på Lidingö till att vara etablerat i fem kommuner i Stockholmsregionen. Under 2021 förvärvade John Mattson fastigheter till ett värde om sju miljarder kronor och dubblerade fastighetsvärdet. Under 2022 och 2023 avyttrades ett flertal fastigheter i centrala Stockholm, i Högdalen och på Lidingö.# JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER

Syftet med avyttringarna var att renodla fastighetsbeståndet för att skapa förutsättningar för en mer effektiv och värdeskapande förvaltning samt att stärka John Mattsons finansiella ställning genom sänkt belåningsgrad.

Ansvarstagande samarbetspartner

Vår långsiktiga och hållbara verksamhetsmodell, där vi tar ett helhetsansvar med fokus på trygghet och social hållbarhet, gör oss till en ansvarstagande samarbetspartner i bostads- och områdesutveckling. En viktig framgångsfaktor för John Mattson är goda relationer med kunder, kommuner, näringsliv och andra intressenter där vi eftersträvar ett nära samarbete för att bidra till attraktiva områden.

John Mattson strävar efter att förvärva fastigheter och byggrätter i goda marknadslägen i Stockholmsregionen med närhet till välfungerande infrastruktur. Vi utvärderar löpande sammansättningen av fastighetsbeståndet genom selektiva avyttringar.

Fastigheten Kopparsticket 8 på Gullmarsplan i centrala Stockholm.

VÅRA OMRÅDEN OCH FASTIGHETER

Attraktiva områden i Stockholmsregionen

John Mattsons fastigheter är belägna i attraktiva områden i fem kommuner i Stockholmsregionen: Lidingö, Sollentuna, Stockholm, Nacka och Upplands Väsby. Den 31 december 2023 bestod fastighetsbeståndet av en total uthyrbar area om cirka 343 000 kvadratmeter med ett fastighetsvärde om 13,6 miljarder kronor.

Våra fastigheter finns i tillväxtkommuner, generellt i centrala lägen med närhet till kommunikationer och grönområden. Våra bostäder håller hög kvalitet och är välskötta. Majoriteten av fastigheterna är byggda på 1950–1970-talet, med goda förutsättningar att förädlas.

Med fokus på hög förvaltningskvalitet och social hållbarhet arbetar vi aktivt för att skapa trygga och attraktiva områden. Sammantaget skapar detta nöjda kunder, hög efterfrågan på våra bostäder samt hög betalningsvilja. Det bidrar även till låg omflyttning av hyresgäster, vilket i sin tur håller nere underhållskostnader och ger låg risk för vakanser. Givet fastigheternas lägen och en låg vakansgrad bedöms intäktsbasen för bostäder vara stabil över de kommande åren.

Cirka 23 procent av John Mattsons hyresintäkter på årsbasis härrör från kommersiella hyresgäster. De fem största hyresgästerna stod den 31 december 2023 tillsammans för cirka 33 procent av den totala kontrakterade kommersiella årshyran. Avtalen med dessa hyresgäster löper ut under perioden 2024–2030.

STOCKHOLM NACKA VAXHOLM SOLNA SUNDBYBERG DANDERYD TÄBY SOLLENTUNA UPPLANDS VÄSBY ÖSTERÅKER
City/Bromma Lidingö Norrort Söderort/Nacka

John Mattsons fastighetsbestånd delas in i fyra förvaltningsområden; Lidingö, Norrort, City/Bromma och Söderort/Nacka.

5 kommuner i Stockholmsregionen
82 % av uthyrbar area utgörs av bostäder
343 tkvm uthyrbar area

FASTIGHETSINNEHAV 2023-12-31

	Antal lägenheter	Uthyrbar area (tkvm)	Fastighetsvärde (Mkr)	Hyresvärde (kr/kvm)	(Mkr)	(kr/kvm)
Lidingö	2 059	157	6 816	43 288	292	1 857
Norrort	1 068	80	1 758	22 046	109	1 369
City/Bromma	499	47	2 036	43 520	95	2 023
Söderort/Nacka	644	59	2 957	50 293	126	2 146
Summa fastigheter	4 270	343	13 568	39 581	622	1 816

ANDEL BOSTÄDER/KOMMERSIELLA LOKALER, AREA

Bostäder, 82 %
Kommersiella lokaler, 18 %

ANTAL LÄGENHETER PER OMRÅDE

Lidingö, 2 059
Norrort, 1 068
City/Bromma, 499
Söderort/Nacka, 644

VÅRA OMRÅDEN OCH FASTIGHETER

Lidingö

Lidingö är John Mattsons största förvaltningsområde sett till både antal lägenheter och till fastighetsvärde. Våra fastigheter, med totalt drygt 2 000 lägenheter samt kommersiella lokaler, är belägna i områdena Larsberg och Käppala. Majoriteten av fastigheterna är uppförda under 1960-talet men här finns även nybyggda hus från 2000-talet och framåt. Bostäderna håller genomgående hög standard där hela beståndet är basuppgraderat och cirka 65 procent är totaluppgraderat eller nybyggt. Totaluppgraderingar i både Larsberg och i Käppala pågår löpande. Samtliga fastigheter på Lidingö har närhet till vatten, park- och grönområden samt goda kommunikationer.

I Larsberg uppförde byggmästare John Mattson bolagets första bostadsområde under slutet av 1960-talet enligt hans idé om folkhemmet. Idag äger vi fortfarande merparten av marken i Larsberg. I de kommersiella lokalerna bedrivs närservice och utbildningsverksamhet. I Larsberg ligger även John Mattsons huvudkontor. I beståndet på Lidingö finns även en utvecklingsfastighet i Larsberg där detaljplanearbete för nya bostäder pågår. Läs mer om utvecklingsprojekt på sidorna 29–32.

Under 2023 avyttrade John Mattson tre bostadsfastigheter på Lidingö varav två i stadsdelen Baggeby och en i stadsdelen Dalénum.

Bostadsfastigheter
Kommersiella fastigheter
Utvecklingsfastigheter

NYCKELTAL LIDINGÖ 2023


Area bostadsfastigheter, tkvm	149
Hyresvärde bostadsfastigheter, kr/kvm	1 775
Ekonomisk uthyrningsgrad bostadsfastigheter, %	99,0
Fastighetsvärde bostadsfastigheter, kr/kvm	42 972
Överskottsgrad bostadsfastigheter, %	71

NYCKELTAL LIDINGÖ
ANDEL AV UTHYRBAR AREA

Några av John Mattsons fastigheter i Larsberg på Lidingö.

VÅRA OMRÅDEN

Norrort

I förvaltningsområdet Norrort utgörs John Mattsons fastighetsbestånd främst av bostadsfastigheter i Rotebro, Rotsunda, Häggvik och Tureberg i Sollentuna kommun. Beståndet består av cirka 1 000 lägenheter samt kommersiella lokaler. Samtliga fastigheter ligger i direkt närhet till eller på några minuters promenadavstånd från pendeltågsstation, handel, service och grönområden. Den största andelen av byggnaderna är uppförda under 1970-talet, men det finns även äldre som är byggda under 1940- och 1950-talet samt nyare som byggts under 1990-talet eller senare.

Planering pågår för att under 2024 påbörja uppgradering av fastigheterna i Rotebro. Läs mer om uppgraderingsprojektet på sidan 32.

Bostadshusen i Rotsunda, som är uppförda på sent 1940-tal var byggmästare John Mattsons första större entreprenad, byggherre var Sollentunahem. Under 2021, nästan ett sekel efter att byggmästare John Mattson uppfört byggnaderna, förvärvade vi dem av Sollentunahem som en del i en större affär. Under de närmsta åren, när uppgraderingsprojektet i Rotebro är slutfört, planerar vi att även uppgradera lägenheterna i Rotsunda.

I Vilunda i Upplands Väsby färdigställde vi under 2022 ett bostadshus med 73 hyreslägenheter samt verksamheter i bottenvåningarna. Huset är, i stället för privata parkeringsplatser, utrustat med olika mobilitetslösningar som syftar till att möjliggöra ett hållbart boende och resande för hyresgästerna.

Bostadsfastigheter
Kommersiella fastigheter
Utvecklingsfastigheter

NYCKELTAL NORRORT 2023


Area bostadsfastigheter, tkvm	80
Hyresvärde bostadsfastigheter, kr/kvm	1 369
Ekonomisk uthyrningsgrad bostadsfastigheter, %	91,7
Fastighetsvärde bostadsfastigheter, kr/kvm	22 047
Överskottsgrad bostadsfastigheter, %	48

NYCKELTAL NORRORT
ANDEL AV UTHYRBAR AREA

Fastigheter med 50-talscharm i Rotsunda, Sollentuna kommun.

VÅRA OMRÅDEN

City/Bromma

I förvaltningsområdet City/Bromma äger John Mattson fastigheter i bland annat Slakthusområdet, Hammarby Sjöstad, Johanneshov, Abrahamsberg samt på Gullmarsplan. Av hela John Mattsons fastighetsbestånd har förvaltningsområdet City/Bromma störst andel kommersiella lokaler, det vill säga lokaler för närservice, kontor och samhällsverksamhet, motsvarande 35 procent av total uthyrbar area. Fastigheterna i Abrahamsberg är byggda på 1940-talet och 1990-talet. I stadsplanen från slutet av 1930-talet föreskrevs att husen i Abrahamsberg skulle vara murade med så kallade 1½-stensmurar för att upprätthålla en hög boendekvalitet och ge varma bostäder, något som gäller än idag.# JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

VÅRA OMRÅDEN

City/Bromma

Abrahamsberg kallas ibland för den ”gula staden” då det i stadsplanen även föreskrevs att byggnaderna skulle ha mestadels gult tegel till skillnad från i syster- stadsdelen Åkeslund där husen mestadels har rött tegel. Våra fastigheter i Slakthusområdet, Hammarby Sjöstad, Johanneshov och på Gullmarsplan har byggår från slutet av 1800-talet till 2017, de flesta från 1940-talet. Samtliga är i gott skick. John Mattson äger även utvecklingsfastigheter i Abrahamsberg och i Slakthusområdet. Läs mer om dessa utvecklingsprojekt på sidorna 29–32. I slutet av 2023 avyttrades en kontorsfastighet vid Lilla Bantorget, John Mattsons sista fastighet i centrala Stockholm.

NYCKELTAL, CITY/BROMMA 2023

	Area bostadsfastigheter, tkvm	Hyresvärde bostadsfastigheter, kr/kvm	Ekonomisk uthyrningsgrad bostadsfastigheter, %	Fastighetsvärde bostadsfastigheter, kr/kvm	Överskottsgrad bostadsfastigheter, %
Bostadsfastigheter	31	2 088	99,0	49 011	68
Kommersiella fastigheter
Utvecklingsfastigheter

ANDEL AV UTHYRBAR AREA
Bostadsfastigheter
Kommersiella fastigheter
Utvecklingsfastigheter

Karaktärsstarka fasader i gult tegel är ett signum för Abrahamsberg.

Söderort/Nacka

John Mattsons fastighetsbestånd i Söderort och Nacka finns främst i Hägerstensåsen, Västberga och Örby. I beståndet ingår även en kontorsfastighet vid Finnboda kaj i Nacka kommun. Bostadsfastigheter utgör 63 procent av total uthyrbar area och består framför allt av fastigheter uppförda under 1990-talet. Resterande utgörs av kommersiella fastigheter, främst av kontor, vård- och omsorg samt närservice. Stadsdelen Hägerstensåsen, där John Mattson idag äger närmare 500 lägenheter samt kommersiella fastigheter, var fram till mitten av 1930-talet helt obebyggt då en stadsplan för området togs fram bestående av smalhus och villor. Byggnationen stannade av i samband med andra världskriget och stadsplanen förändrades 1943. Med inspiration från utlandet samlades då alla butiker på ett ställe, vid det som idag heter Riksdalertorget och som fortfarande är ett levande torg för de boende i området. I Örby har John Mattson under 2023 färdigställt flera av totalt 129 nya lägenheter och LSS-boenden samt butikslokaler. Samtliga lägenheter beräknas var färdigställda under första kvartalet 2024. I samma område har uppgradering av ett sjuttiotal lägenheter genomförts under 2023. Inflyttning i de uppgraderade lägenheterna påbörjades under 2023 och fortsätter under 2024. Läs mer om våra utvecklingsprojekt på sidorna 29–32. I slutet av 2023 avyttrades en fastighet i Högdalen.

NYCKELTAL, SÖDERORT/NACKA 2023

	Area bostadsfastigheter, tkvm	Hyresvärde bostadsfastigheter, kr/kvm	Ekonomisk uthyrningsgrad bostadsfastigheter, %	Fastighetsvärde bostadsfastigheter, kr/kvm	Överskottsgrad bostadsfastigheter, %
Bostadsfastigheter	38	1 991	99,4	44 579	69
Kommersiella fastigheter
Utvecklingsfastigheter

ANDEL AV UTHYRBAR AREA
Bostadsfastigheter
Kommersiella fastigheter
Utvecklingsfastigheter

Fastigheten Blåklockan 2 i Hägersten.

Utvecklingsprojekt

John Mattson arbetar aktivt med fastighetsutveckling för att identifiera obebyggd mark där förtätning av befintlig bebyggelse och nyproduktion är möjlig och lämplig för att möjliggöra långsiktig värdetillväxt. Arbetet bedrivs på egen mark eller genom förvärv av mark eller markanvisningar. Lokaler som tidigare varit avsedda för andra ändamål än boende konverteras till bostäder där det är ekonomiskt gynnsamt. Under 2023 har två projekt pågått i Örby vilka omfattar nybyggnation av närmare 130 lägenheter och lokaler samt uppgradering av ett sjuttiotal lägenheter och lokaler. Dessa kommer att slutföras under 2024. Nya projekt kommer att produktionsstartas när marknadsförutsättningarna är gynnsamma, vilket för uppgraderingsprojekt bedöms vara tidigast under 2024 och för förtätningsprojekt tidigast 2026. Vid slutet av 2023 hade John Mattson en projektportfölj som möjliggör nyproduktion om närmare 800 nya lägenheter. Dessutom finns i beståndet cirka 600 lägenheter som både kan bas- och totaluppgraderas samt cirka 900 lägenheter som redan är basuppgraderade och som kan totaluppgraderas. Vårt långsiktiga mål är att årligen uppgradera omkring 200 lägenheter och att starta produktion av 250 lägenheter per år. Ambitionen är att starta produktion av 75 lägenheter under 2026 samt att därefter utöka produktionen över tid. I tabellen nedan presenteras John Mattsons totala projektportfölj i olika faser.

UTVECKLINGSPROJEKT

Projekt	Område	Kategori	Typ	Antal lgh 1)	Tillkommande uthyrbar area 1)	Status	Bedömd detaljplan 2)
Gengasen, Örby	Söderort/Nacka	Egen regi	Hyresbostäder	129	8 400	Produktion pågår	Geografiboken, Abrahamsberg
Finnboda, Nacka	Söderort/Nacka	Egen regi	Hyresbostäder	20	1 300	Detaljplan laga kraft	Hjälpslaktaren, Slakthusområdet
Juno, Käppala	Lidingö	Egen regi	Hyresbostäder	50	1 750	Detaljplan laga kraft
Pincetten, Örnsberg	Söderort/Nacka	Egen regi	Hyresbostäder och bostadsrätter	210	13 000	Detaljplan pågår	2025
Ekporten, Larsberg/Dalénum	Lidingö	Egen regi	Bostadsrätter	90	6 000	Detaljplan pågår	2026
Hjälpslaktaren, Slakthusområdet	City/Bromma	Egen regi	Hyresbostäder	210	12 000	Detaljplan pågår	2026
Total utvecklingsportfölj				789	48 350

1) Antal lägenheter och area är uppskattningar av John Mattson och är således preliminära. Siffrorna kan komma att ändras under projektens gång.
2) Bedömd detaljplan avser tidpunkten för när en detaljplan vinner laga kraft. Därefter sker en bedömning när projektarbetet kan inledas på byggrätten.

789 lägenheter totalt i utvecklingsportföljen
78 nya lägenheter i produktion
51 nya lägenheter färdigställdes under 2023
Produktion – inflyttning 2–3 år
Tidigt skede – lagakraftvunnen detaljplan 0–5 år

Från idé till inflytt

Tidslinjen visar de olika stegen i processen från förstudie till att boende flyttar in.

Tidiga skeden: Idé och förstudie inför utveckling
Planbesked: Kommunbeslut att inleda detaljplanearbetet
Granskning: Efter samråd går förslag till detaljplan ut på granskning inför beslut
Lagakraftvunnen detaljplan: Detaljplan är antagen och har vunnit laga kraft
Produktion: Bygglov har erhållits före byggstart
Inflyttning: Byggnation är färdigställd och hyresgäster flyttar in

Pågående projekt

GENGASEN 4, ÖRBY UPPGRADERING

Uppgraderingsprojekt i Örby Centrum som innefattar hyreslägenheter och kommersiella lokaler.

Typ: Hyresrätter, kommersiella lokaler
Antal lägenheter: 76
Antal lokaler: 4
Uthyrbar area: 5 500 kvm
Kommersiell area: 400 kvm
Produktionsstart: Q2 2022
Inflyttning: 23 st Q2 2023, resterande under 2024

GENGASEN 4, ÖRBY NYPRODUKTION

Nyproduktionsprojekt i Örby Centrum som innefattar hyreslägenheter, butikslokaler och LSS-boende.

Typ: Hyresrätter, livsmedelsbutik, LSS-boende, kommersiella lokaler
Antal lägenheter: 129
Antal lokaler: 6
Uthyrbar area: 8 000 kvm
Kommersiell area: 1 500 kvm
Produktionsstart: Q3 2021
Inflyttning: 51 st Q4 2023, resterande Q1 2024

Kommande projekt

NYBYGGNATION – SLAKTHUSOMRÅDET

I Slakthusområdet innehar John Mattson tre tomträtter; Hjälpslaktaren 2, Hjälpslaktaren 7 och Hjälpslaktaren 8. Tomträtterna har ett attraktivt läge vid den kommande tunnelbanestationen och parken i området. Här ska John Mattson utveckla nya hyresbostäder med butiker och restauranger i bottenvåningarna för att ge liv och trygghet till platsen och bidra till områdets inriktning som blandstad med folkliv dag som natt. Detaljplanearbetet startade under våren 2022. Detaljplanen går ut på samråd under våren 2024 och bedöms vinna laga kraft under 2026 med möjlig byggstart därefter.

Konceptet Easy living

Vi utvecklar våra bostäder i Slakthusområdet för att underlätta ett hållbart vardagsliv för våra hyresgäster. Det ska vara enkelt att göra middagsinköp, hämta paket, hyra en bil eller tvätta cykeln. Med vårt koncept Easy living bygger vi vidare på erfarenheter från vårt bostadsprojekt i Upplands Väsby, där vi har skapat ett mobilitetshus med fokus på delningsekonomi och hållbara transportlösningar.# UTVECKLINGSPROJEKT

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

INTRODUKTION

Slakthusområdet

I våra bostäder i Slakthusområdet kommer det därför finnas bland annat leveransskåp, lastcyklar, bilpool och cykeltvätt för att möjliggöra ett bekvämt liv utan behovet att äga en bil. Med tunnelbanestation endast 100 meter från bostaden och med köpcentrumet Globen Shopping på endast fem minuters gångavstånd underlättar det ytterligare att leva här utan bil.

Uthyrningar

Även om det dröjer några år innan John Mattsons nybyggnation kan starta arbetar vi aktivt med att hyra ut befintliga lokaler i området för att bidra till att utveckla platsen mot visionen om ett brett utbud av mat, kultur och upplevelser. Några av dessa lokaler kommer senare ge plats åt nybyggnationer medan andra kommer att bevaras, restaureras och komplettera de nya byggnaderna. Under senare delen av 2023 och början av 2024 har hyresavtal för våra befintliga lokaler tecknats med namnstarka aktörer såsom Mr Cake, Pärlans Konfektyr, Sin Ramen och Chokladfabriken – något som visar på områdets attraktivitet och levandegör området under tiden det utvecklas.

Slakthusområdet är ett av Stockholms största stadsutvecklingsprojekt. Det tidigare industriområdet är under omvandling till en levande stadsdel som ska rymma en mångfald av verksamheter i en varierad och småskalig miljö. Kulturhistoriska byggnader bevaras och utvecklas och tusentals nya bostäder, arbetsplatser samt skolor, handel, service och kultur tillkommer.

Typ: Hyresrätter, butikslokaler, LSS-boende
Antal lägenheter: 100
Kommersiell area: 6 500 kvm
Produktionsstart: Q3 2021

Slakthusområdet utvecklas med respekt för sin unika historia och arkitektur. Nu skapas en blandstad som bygger vidare på tidigare årtiondens byggnadskonst och tillför nya parker och torg. På John Mattsons tomträtter planeras för att utveckla 210 nya lägenheter samt arbetsplatser. Detaljplanen går ut på samråd under våren 2024 med möjlig byggstart 2026.

210 nya hyreslägenheter samt arbetsplatser

Geografiboken, Abrahamsberg

På fastigheten Geografiboken 1 i Bromma är detaljplanen antagen för byggnation av ett vård- och omsorgsboende med 80 lägenheter. Projektet kommer att produktionsstartas när marknadsförutsättningarna bedöms som gynnsamma.

80 lägenheter för vård- och omsorgsboende

Pincetten, Örnsberg

I Örnsberg pågår detaljplanearbete för nybyggnation av 210 hyres- och bostadsrätter samt lokaler och en förskola. Detaljplanen beräknas vinna laga kraft under 2025. Därefter sker en bedömning när projektarbetet kan inledas.

210 hyres- och bostadsrätter

KOMMANDE STÖRRE UPPGRADERINGSPROJEKT

John Mattsons fastigheter i Rotebro och Rotsunda i Sollentuna kommun förvärvades 2019 och tillträddes 2020. Lägenheterna, som är byggda på 1970- respektive 1950-talet är i behov av renovering.

Uppgraderingsprojekt i Rotebro

Planering pågår för att under 2024 påbörja ett större uppgraderingsprojekt i Rotebro. Projektet omfattar basuppgradering av totalt cirka 280 lägenheter fördelat på 19 sammanhängande bostadshus med omedelbar närhet till Rotebros pendeltågsstation, butiker och service. Lägenheterna har en spridning avseende storlek, med tyngdpunkt på två- och trerumslägenheter. I samband med basuppgraderingen totaluppgraderas vakanta lägenheter.

I Rotebro planeras för uppgradering av 283 lägenheter. Arbetet beräknas påbörjas under 2024.

Uppgraderingsprojekt i Rotsunda

Uppgradering av lägenheterna i Rotsunda, där John Mattson äger drygt 240 lägenheter fördelade på 12 bostadshus, planeras att genomföras när uppgraderingsarbetet i Rotebro är slutfört, preliminärt under 2026. Förberedelser i form av projektering och godkännandeprocess pågår, vilket kommer att följas av möten med hyresgäster och hyresförhandling med Hyresgästföreningen.

Uppgradering av lägenheter i Rotsunda planeras genomföras när uppgraderingsarbetet i Rotebro är slutfört.

Rotsunda
Rotebro

HÅLLBARHET

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

INTRODUKTION

Hållbarhetsarbete som integrerad del av affärsmodellen

Hållbarhet är en central del av John Mattsons verksamhet och är en integrerad del av John Mattsons affärsmodell. Våra långsiktiga hållbarhetsmål inklusive vetenskapsbaserade klimatmål styr vår verksamhet mot en hållbar utveckling och bidrar till att nå visionen ”Goda livsmiljöer över generationer”.

Prioriterade fokusområden

John Mattsons mest väsentliga och prioriterade hållbarhetsfrågor är grupperade i fyra fokusområden; levande och tryggt lokalsamhälle, ansvarsfull material- och avfallshantering, energieffektiva och fossil fria lösningar samt hälsosam och inspirerande arbetsplats. Dessa har identifierats i dialog med hyresgäster, medarbetare, långivare och större aktieägare. Vi arbetar aktivt med hållbarhetsarbetet inom samtliga områden. Våra långsiktiga hållbarhetsmål för vart och ett av fokusområdena pekar ut riktningen för kommande år och höjer ambitionen på hållbarhetsarbetet ytterligare. Klimatmålen är godkända av Science Based Targets Initiative (SBTi) vilket betyder att de är vetenskapsbaserade och i linje med Parisavtalet. Genom hållbarhetslänkade lån integrerar vi hållbarhetsarbetet med finansiering vilket skapar ytterligare incitament. Villkoren för de hållbarhetslänkade lånen är kopplade till vår prestation inom trygghetsarbete och arbetet med energieffektivisering.

Visionen för vår verksamhet är att skapa goda livsmiljöer över generationer. Våra värderingar – långsiktighet, professionalitet och engagemang – ska genomsyra företagskulturen och hela vår verksamhet och är tillsammans med våra policyer vägledande i det dagliga arbetet. Läs mer på sidorna 36–42 om vilka policyer som är styrande inom vardera fokusområde.

Utöver våra fokusområden ser vi respekt för mänskliga rättigheter, motverkande av korruption och efterlevnad av lagar och riktlinjer som viktiga frågor att hantera. I slutet av året påbörjades arbetet med att ta fram en leverantörspolicy – uppförandekod för leverantörer – för att ställa krav på att våra leverantörer respekterar vår uppförandekod, uppnår kraven inom den egna organisationen och arbetar aktivt för att den efterlevs hos anlitade underleverantörer. För att nå målen är en dialog med våra nyckelintressenter – hyresgäster, medarbetare, aktieägare, kommuner, leverantörer och entreprenörer – viktiga för våra prioriteringar framåt. För mer information om John Mattsons väsentlighetsanalys, intressentdialog samt de specifika hållbarhetsfrågor som ryms under de fyra fokusområdena, se sidan 45.

Hela organisationen är årligen delaktig i arbetet med att ta fram konkreta initiativ och åtgärder i form av handlingsplaner, som ska bidra till att nå de antagna hållbarhetsmålen. Under året har vi haft ett ökat fokus på bolagets klimatavtryck och stärkt organisationen inom området.

PER NILSSON, VD

Pergola på innergård vid John Mattsons mobilitetshus i Vilunda, Upplands Väsby.

Prioriterade hållbarhetsområden och hållbarhetsmål

John Mattsons mest väsentliga och prioriterade hållbarhetsfrågor är grupperade i fyra fokusområden enligt nedan. Arbetet som sker inom ramen för de fyra områdena bidrar till flera av FN:s globala mål för hållbar utveckling.

Fokusområde 1: Levande och tryggt lokalsamhälle

Mål
Engagerade medarbetare och effektiv organisation: över genomsnittet för jämförbara bolag.
John Mattson ska ha en inkluderande kultur som möjliggör att bolaget attraherar och behåller medarbetare med olika bakgrund och perspektiv.
Rekryteringsprocessen ska vara kompetensbaserad, fri från diskriminerande föreställningar.
Andelen kvinnor eller män ska ej överstiga två tredjedelar inom bolaget, ledningen och styrelsen.
Sjukfrånvaron hos John Mattsons medarbetare: högst tre procent.
John Mattson ska ha noll olyckor, med frånvaro mer än en dag, på våra arbetsplatser. Detta avser både John Mattsons egen personal samt personal som arbetar på uppdrag av John Mattson.

Fokusområde 2: Ansvarsfull material- och avfallshantering

Fokusområde 3: Energieffektiva och fossil fria lösningar

Mål
John Mattsons växthusgasutsläpp från ny-och ombyggnation ska per kvadratmeter reduceras i linje med eller mer än genomsnittet för fastighetsbranschen.
År 2030 ska John Mattson ha minskat sitt växthusgasutsläpp inom Scope 1 och Scope 2 med minst 40 procent jämfört med basår 2021.

Fokusområde 4: Hälsosam och inspirerande arbetsplats# HÅLLBARHET

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

Ladda ned PDF A4

INTRODUKTION

Om John Mattson
2023 i korthet
Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande
Marknadsöversikt
Långsiktiga finansiella mål
Förvaltning
Förädling
Förtätning
Förvärv
Våra områden och fastigheter
Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse
Flerårsöversikt
Vinstdisposition
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER

Mål Trygga områden enligt de boende: högre än branschsnittet för jämförbara områden. Attraktiva områden enligt de boende: högre än branschsnittet.

Levande och tryggt lokalsamhälle
Engagemang i sociala frågor skapar värden för hyresgäster och lokal- samhällen. Läs mer på sidorna 36–38.

Ansvarsfull material- och avfallshantering
Ansvarsfulla materialval, återbruk av material och effektiv avfallshantering reducerar klimatpåverkan och ökar återvinningsgraden. Läs mer på sidan 39.

Hälsosam och inspirerande arbetsplats
Proaktivt arbete för en hälsosam, säker och stimulerande arbetsmiljö för såväl medarbetare som leverantörer är en förutsättning för trivsel och engagemang. Läs mer på sidorna 41–42.

1 2 3 4 Se utfall av hållbarhetsmål på sid 14

Energieffektiva och fossilfria lösningar
Energianvändningen under en fastighets livscykel är betydande. Fastigheters energi- klass, val av fossilfria energislag och effektiv förvaltning reducerar klimatpåverkan. Läs mer på sidan 40.

TRYGGHET 2020–2023 INKL. BRANSCHJÄMFÖRELSE (%) 1)

	2023	2022	2021	2020
John Mattson	85,0	86,0	84,3	84,8
Branschen	85,0	85,0	84,8	85,9

ATTRAKTIVITET 2020–2023 INKL. BRANSCHJÄMFÖRELSE (%) 1)

	2023	2022	2021	2020
John Mattson	84,2	78,5	80,7	79,7
Branschen	80,6	80,6	80,0	80,5

1) Enkät via företaget AktivBo augusti–september 2023. Andel hyresgäster som upplever att deras område är tryggt och attraktivt. Branschsnittet avser privata aktörer samt allmännyttan i Stockholmsområdet.

Levande och tryggt lokalsamhälle

Målsättning och styrning
Social hållbarhet har varit viktigt för John Mattson från start. För att bibehålla vår position inom hållbarhet har vi antagit mål om att våra områden ska vara tryggare och mer attraktiva än genomsnittet för branschen, där vi jämför oss med samtliga hyresvärdar i Stockholmsregionen.

I 2023 års hyresgästenkät som genomfördes via undersökningsföretaget AktivBo uppgav 80,6 procent av våra hyresgäster att de upplever att våra fastigheter och bostadsområden är trygga. Branschsnittet uppgick till 80,5 procent. Ökningen från 2022 är störst i de områden vi har prioriterat mest och där behovet av att förbättra tryggheten är som störst. Den upplevda tryggheten i dessa områden ökade med 2,0–5,5 procentenheter under 2023 jämfört med 2022.

Enligt 2023 års undersökning upplever 85,0 procent av våra hyresgästerna att deras bostadsområde är attraktivt. Trivsel i området, huruvida hyresgästerna kan rekommendera andra att flytta dit samt hur väl man talar om sitt bostadsområde är delar som ingår i måttet ”attraktiva områden”. Branschsnittet uppgick till 85,9 procent.

Vår modell för social hållbarhet styr arbetet inom detta område. Genom vår uthyrningspolicy för bostäder säkerställer vi en rättvis och bred uthyrningsprocess och genom tydliga interna rutiner styrs vårt arbete för att förhindra oriktiga hyresförhållanden.

Modell för social hållbarhet
Då våra områden skiljer sig från varandra innebär det olika förutsättningar och prioriteringar av insatser för respektive område. Vår modell för social hållbarhet bidrar till att vi arbetar än mer systematiskt med social hållbarhet med hänsyn till områdenas olikheter och utvecklingsfaser. Läs mer om vår modell för social hållbarhet på sidorna 37–38.

Som fastighetsägare har vi själva och i samverkan med andra aktörer möjlighet att påverka de områden vi verkar i. Målet är att skapa trygga och attraktiva miljöer där människor vill leva, bo, umgås och arbeta. Trygga och attraktiva områden ökar såväl hyresgästernas och medarbetarnas trivsel som fastigheternas värde.

Modell för social hållbarhet

Bostäder i olika prisklasser, storlekar, lägen och upplåtelseformer
Utbud av närservice och tilläggstjänster
Fysiska och digitala mötesplatser
Miljö för träning, lek och rekreation
Agera katalysator för hyresgästernas initiativ
Skapa tillgängliga, inkluderande och tillåtande områden
Områdesutveckling i samverkan med hyresgäster och andra intressenter – dialog, inflytande och medskapande
Identitetsskapande konst och arkitektur
Skapa förutsättningar för en hållbar livsstil för våra hyresgäster
Evenemang som utvecklar platsens varumärke/ identitet
Sociala projekt
Helt och rent
Motverka oriktiga hyresförhållanden
Belysning av stråk och platser
Skapa orienterbara och överblickbara områden
Aktivera bottenvåningar och skapa flöden av människor mellan husen
Information till hyresgäster
Hyresförhandlingar med Hyresgästföreningen samt uppgradring av lägenheter i två steg
Dialog och samverkan med kommunen och andra aktörer

Engagerade hyresgäster som är stolta över sitt område tar ett positivt ägandeskap och bidrar till att öka områdets attraktivitet. Mångfald, gemenskap och inkludering stärker bostadsområdet och närsamhället. Känsla av tillhörighet är en viktig del för att må bra och trivas i sin bostad och i sitt område. Trygghet och säkerhet är grunden för trivsel. Att känna trygghet innefattar såväl fysisk som psykisk och ekonomisk trygghet.

ENGAGEMANG OCH STOLTHET
GEMENSKAP OCH SERVICE
TRYGGHET

EXEMPEL PÅ AKTIVITETER:

Trygghet grunden för trivsel

Trygghet och säkerhet är grunden för trivsel och innefattar fysisk, psykisk och ekonomisk trygghet. Basen i vårt trygghetsarbete är att det är helt och rent i och omkring våra hus, att otrygga platser förebyggs genom till exempel belysning, välskött utomhusmiljö och överblickbara områden. Det är också av största vikt att vi har kontroll på vilka som bor i våra fastigheter. John Mattson har i hög utsträckning egna fastighetstekniker som jobbar nära hyresgästerna. Vi arbetar kontinuerligt för att mot verka oriktiga hyresförhållanden – ett viktigt arbete för att förebygga osäkra boendeförhållanden, förekomst av störningar och kriminalitet.

Samverkan för ökad trygghet

Utöver vårt eget förebyggande trygghetsarbete, är samarbetet med andra aktörer mycket viktigt. John Mattson ingår i platssamverkan (BID) för områdena Tureberg och Rotebro, där vi tillsammans med Sollentuna kommun och andra aktörer arbetar för att öka tryggheten och attraktiviteten i dessa områden. Tillsammans genomförs till exempel trygghetsvandringar och deltagande i kommunens medborgar dagar. John Mattson deltar även i Sollentuna kommuns projekt EST.

Inkluderande boendemiljöer

Att verka för inkludering och mångfald stärker både bostadsområdet och närsamhället. Vi erbjuder hyresrätter i olika prisklasser, av varierande storlek och i olika lägen för att möjliggöra ett attraktivt boende för fler. Vi förmedlar de allra flesta av våra bostäder via bostadsförmedlingen och erbjuder allt från enrums- till femrumslägenheter och kollektivboende för ungdomar.

Förutsättningar för gemenskap

Levande och trygga områden åstadkoms även genom att etablera närservice och miljöer för träning, lek och rekreation samt genom att skapa mötesplatser och sociala sammanhang. Vi arrangerar regelbundet aktiviteter, såsom utomhusbio i Larsberg, ett flerårigt samarbete med Lidingö stad, samt basketturneringar med mera. Under året har vi även deltagit i kommunernas medborgar-dagar, för att möta både hyresgäster och andra medborgare, samt i evenemang såsom Slakthusdagen i Slakthusområdet. I vårt mobilitetshus i Upplands Väsby har vi skapat förutsättningar för gemenskap mellan hyresgästerna bland annat genom att erbjuda tjänster inom delningsekonomi, såsom återbruksrum samt odlingslådor på innergården.

Förutsättningar för hållbar livsstil

Vi tror att ett högt engagemang från de boende och stolthet över sitt område bidrar till positivt ägandeskap och till att öka områdets attraktivitet. Vi tror också att det är viktigt att skapa förutsättningar för att våra hyresgäster kan ha en hållbar livsstil. Ett exempel på hur vi skapar förutsättningar är vårt nybyggda bostadshus i Vilunda i Upplands Väsby som är byggt utifrån fokus att hyra, låna eller dela. Här erbjuds hyresgästerna en rad lösningar såsom bil- och cykelpool, återbruksrum, samt kylrum för matleveranser och e-handelsboxar.

Konsten i John Mattsons hus

John Mattson har under många år satsat på offentlig konst i våra områden. Vi tror att konsten skapar trivsel, stolthet och gemenskap och bidrar till positiva värden, både för de boende och för bolaget. I Larsberg på Lidingö finns ett tjugotal verk på fasader, entréer och i trapphus. Det senaste konstverket vi lät uppföra finns i vårt bostadshus i Vilunda i Upplands Väsby.

Sociala projekt

Vi samverkar med Lidingö stad och Sollentuna kommun för uthyrning av bostäder till kommunen samt erbjuder sommarjobb för ungdomar boende i Sollentuna kommun.# BUSINESS IMPROVEMENT DISTRICT (BID)

BID (Business Improvement District), a term for organized cooperation within a geographically defined area aimed at increasing the attractiveness and property values of the area. (Effective Coordination for Security) which involves regular information exchange about events in the municipality. On Lidingö, we also have close cooperation with the City of Lidingö and the police regarding security issues.

ECONOMIC SECURITY

Tenants' perception of security also encompasses economic security. John Mattson normally negotiates the annual rent levels for housing with the Tenants' Association in advance. Our model for upgrading apartments in two steps also contributes to tenants being able to influence the extent to which renovations are carried out to some extent.

COMMUNICATION WITH TENANTS

Security is also created through good communication with tenants. John Mattson uses several digital communication channels, such as "Mina sidor" (My Pages), website, digital stairwell notice boards, and social channels, to be available for questions and dialogue and to disseminate important information. We are also available via our reception and by phone, and we organize tenant meetings when needed. Our annual tenant survey is an important tool for capturing tenants' views and identifying improvement measures.

This is how we work with social sustainability:

SECURITY
COMMUNITY AND SERVICE
ENGAGEMENT AND PRIDE

SUSTAINABILITY

JOHN MATTSON ANNUAL REPORT 2023

DOWNLOAD PDF A4

INTRODUCTION
- About John Mattson
- 2023 in brief
- CEO's statement
STRATEGY
- Value creation
- Market overview
- Long-term financial goals
- Management
- Development
- Densification
- Acquisitions
- Our areas and properties
- Development projects
SUSTAINABILITY
OPPORTUNITIES AND RISKS
SHARE
FINANCIAL INFORMATION
- Chairman's statement
- Management's report
- Multi-year overview
- Profit distribution
- Corporate governance report
- Board of Directors
- Management
FINANCIAL REPORTS AND NOTES

SCIENCE-BASED CLIMATE GOALS AND GOVERNANCE

By 2030, John Mattson's greenhouse gas emissions from new and renovation construction per square meter shall be reduced in line with or more than the average for the real estate industry. Project design instructions, climate-smart new and renovation construction project requirements, and environmental certification for new production are used for governing and following up on the goals. We perform climate calculations in the design and completion stages. Our supplier policy shall contribute to ensuring that all our suppliers have knowledge of and control over their environmental impact, have a system for proper waste management to promote reuse and recycling, and actively work to ensure that this is also adhered to by subcontractors.

REDUCED CLIMATE IMPACT FROM NEW AND RENOVATION CONSTRUCTION

Considering the climate impact of buildings in a life cycle perspective, more than half of the carbon dioxide emissions from newly built houses arise during the material production and construction phases. Decisions in early stages are therefore crucial for reducing climate impact. By choosing a wooden frame instead of a concrete frame in new production, for example, greenhouse gas emissions can be limited.

New revised project design instructions for resource-efficient new and renovation construction, as well as templates for contractor agreements, have been developed during the year. When designing and procuring contracts, we require emission levels to ensure that emissions from new and renovation construction are in line with or lower than the industry average. Follow-up is done through, among other things, climate declarations.

When properties are renovated or new-built, we choose sustainable materials with long lifespans that can be maintained. The goal is that all John Mattson's newly produced homes, developed by the company from the start, shall be certified according to Svanen, the Nordic Swan Ecolabel. Material choices in projects must be approved in the Building Materials Assessment. For upgrades, we review the possibility of reusing materials and furnishings.

RESPONSIBLE MATERIAL AND WASTE MANAGEMENT

Waste from the construction and real estate sectors is significant. It is therefore important to reuse as much material as possible during renovation and to enable proper handling of construction waste. During renovation, we strive to retain as much as possible, but waste arises during both renovation and new construction. This must be sorted according to our specified requirements for waste fractions. Since 2023, all Swedish properties must sort their food waste according to national goals. An important part of John Mattson's work is therefore to facilitate for our tenants to sort waste correctly. Continuous work is underway to simplify the possibility of source sorting through, among other things, clear signage for fractions and tenant communication. Most houses in our portfolio have separate food waste management in underground bins, and work is underway to equip all houses with this.

Material choices have a significant impact on a building's climate impact. John Mattson therefore chooses sustainable materials with long lifespans that can be maintained when buildings are to be renovated or new-built. We also take responsibility for materials and waste being handled responsibly throughout the value chain.

2 39

SUSTAINABILITY

JOHN MATTSON ANNUAL REPORT 2023

DOWNLOAD PDF A4

INTRODUCTION
- About John Mattson
- 2023 in brief
- CEO's statement
STRATEGY
- Value creation
- Market overview
- Long-term financial goals
- Management
- Development
- Densification
- Acquisitions
- Our areas and properties
- Development projects
SUSTAINABILITY
OPPORTUNITIES AND RISKS
SHARE
FINANCIAL INFORMATION
- Chairman's statement
- Management's report
- Multi-year overview
- Profit distribution
- Corporate governance report
- Board of Directors
- Management
FINANCIAL REPORTS AND NOTES

CLIMATE GOALS AND GOVERNANCE

By 2030, John Mattson shall have reduced its greenhouse gas emissions within Scope 1 and Scope 2 by at least 40 percent compared to the base year 2021. The company's greenhouse gas emissions from new and renovation construction per square meter shall be reduced in line with or more than the average for the real estate industry. We already have a long-term plan that guides the progress in this. During 2023, a three-year plan was also developed to reduce purchased energy by 25 percent by 2026. The plan includes both reducing buildings' energy use and procuring sustainable energy sources.

Our supplier policy shall ensure that our suppliers have knowledge of and control over their environmental impact, and that they consider material choices in renovation and new construction. A new vehicle policy was adopted during 2023, which limits our new purchases of service vehicles to only electric vehicles.

ENERGY EFFICIENCY IMPROVEMENTS

The terms of our sustainability-linked loans are linked, among other things, to the company's ability to reduce energy consumption. Our energy plan includes both larger measures such as heating systems, renewable energy sources, and heat recovery where it is lacking today, as well as smaller measures to reduce energy consumption. The entire management organization has the energy issue in focus and works continuously with efficient follow-up. During 2023, great importance was placed on changing the energy follow-up system, which was launched in early 2024. Going forward, the new system will be a valuable tool for monitoring energy consumption, carbon dioxide emissions, solar electricity production, and more. In 2024, the focus will be primarily on energy measures that promote renewable energy sources such as geothermal heating and solar energy. We plan to produce our own, climate-friendly electricity through solar cells, for example, solar cell facilities are planned for several properties in Larsberg with the goal of having them installed by the summer of 2024.

FACILITATING CLIMATE-SMART LIVING

John Mattson wants to inspire and facilitate for our tenants to live climate-smart. Our housing project in Vilunda in Upplands Väsby is an example of an apartment building where private parking spaces have been replaced by sustainable mobility solutions and shared economy to inspire tenants to sustainable travel and living. During the year, we have continued to inform tenants about how to reduce energy consumption in their own households and sort their food waste. We have also installed more charging stations for electric vehicles and created expanded car-sharing solutions in our portfolio.

FOSSIL-FREE VEHICLE FLEET

We are gradually phasing out fossil-fueled service vehicles in favor of fossil-free alternatives with the ambition to achieve a fossil-free vehicle fleet by 2028. At the turn of the year, 88 percent of our vehicle fleet consisted of vehicles powered by electricity or biogas, including hybrid cars where daily work trips are less than fifty kilometers.

	2023	2022	2021
ENERGY CONSUMPTION
District heating, GWh	0	10	20
Electricity, GWh	30	40	50
District heating consumption, sqm/kWh	60	70	80
Electricity consumption, kWh/sqm	90	100	110
	2023	2022	2021
GREENHOUSE GAS EMISSIONS PURCHASED ENERGY
District heating, tonnes CO2e	0	500	1000
Electricity use, tonnes CO2e	1500	2000	2500
Greenhouse gas emissions for electricity, kg CO2e/sqm	1	2	3
Greenhouse gas emissions for heat, kg CO2e/sqm	4	5	6

1) During 2023, degree-day-adjusted district heating consumption decreased by approximately 2%. Total electricity consumption decreased by approximately 10%. The decrease is partly due to property sales. Purchased district heating per sqm has increased compared to 2022, which is due to conversion from oil boilers.
2) Divested properties during the year are included only for the period they were owned by John Mattson.

ENERGY-EFFICIENT AND FOSSIL-FREE SOLUTIONS

John Mattson's properties shall be managed with as little environmental and climate impact as possible. We also facilitate for our tenants and employees to live climate-smart and inspire more sustainable choices.# HÅLLBARHET JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

Hälsosam och inspirerande arbetsplats

John Mattson ska erbjuda en arbetsplats som präglas av sunt klimat, hög trivsel, och stort engagemang, där alla anställda ges möjlighet att påverka. Våra arbetsplatser ska även vara säkra och trygga.

Målsättning och styrning

John Mattson har som mål att ligga över genomsnittet för jämförbara bolag vad gäl- ler engagemang och effektiv organisation. Vi ska ha en inkluderande företagskultur och en jämställd organisation där andel kvinnor och män inte ska överstiga två tredje delar inom bolag, ledning och sty- relse. Den sammanlagda sjukfrånvaron hos medarbetare och ledning ska vara högst tre procent och antal olyckor på våra arbets- platser, inklusive våra byggarbetsplatser, ska vara noll.

Styrande policys inom dessa områden är vår uppförandepolicy, arbetsmiljöpolicy, lönepolicy, visselblåsarpolicy, jämställd- hets- och likabehandlingspolicy, samt policy mot missbruk. Vi har även riktlinjer om kränkande särbehandling, trakasserier och sexuella trakasserier samt riktlinjer för anpassning och rehabilitering.

Engagemang som utvecklar

John Mattson genomför veckovis kortare undersökningar för att mäta aktuell tempe- ratur i organisationen. Det möjliggör för oss att agera proaktivt på avvikelser. Frågorna i undersökningarna berör ledarskap, arbets- glädje, meningsfullhet, autonomi, arbets- situation, delaktighet, personlig utveckling, teamkänsla och engagemang. Trots stora effektiviseringar i verksamheten under 2023 ökade medarbetarnöjdheten väsent- ligt jämfört med 2022. Utfallet för det sam- mantagna värdet för samtliga områden var under fjärde kvartalet 2023 7,9 på en tiogra- dig skala, att jämföra med branschens 7,8.

För John Mattson är det viktigt att fånga flera olika perspektiv i frågor och medar- betarna inkluderas därför på olika sätt i bolagets utvecklingsarbete. Ett exempel är hyresgästenkäterna där medarbetare invol- veras för att analysera resultaten och ta fram konkreta handlingsplaner. Under 2023 genomfördes även en företagskonferens för hela organisationen med temat värdegrund. För att styra mot bolagets mål och stärka känslan av delaktighet erbjuder John Mattson ett bonusprogram för alla medarbetare.

Hållbart ledarskap

John Mattsons chefer har en viktig roll i bolagets fortsatta resa. Under 2022 påbör- jade samtliga chefer ett ledarutvecklings- program, en utbildning som har fortsatt under 2023. Syftet med programmet är att skapa en gemensam ledarskapsplattform utifrån en formulerad ledaridé och att ge cheferna goda kunskaper och verktyg för ett delegerat, målstyrt och prestations- höjande ledarskap. En viktig del i detta är feedback och motiverande samtal med medarbetare. Måluppföljning utifrån de årliga medarbetarsamtalen sker löpande under året, för att tydligt styra arbetet mot mål på både individ- och bolagsnivå.

Mångfald och likabehandling

John Mattson arbetar för könsbalans inom alla personalgrupper och ställer krav i rekryteringsprocesser för att främja ett brett urval av kompetenser. Vårt mål är att andelen kvinnor eller män inte ska överstiga två tredjedelar inom bolaget, ledningen och styrelsen. Vid slutet av 2023 var andelen män/kvinnor 53/47 inom bolaget, 50/50 i ledningen och 57/43 i styrelsen.

Förebyggande hälso- och friskvårdsarbete

Vi arbetar systematiskt med fysiska och psykosociala arbetsmiljöfrågor med målet att förebygga olyckor och arbetsrelaterad ohälsa. Alla John Mattsons medarbetare omfattas av kollektivavtal och erbjuds sjukvårdsförsäkring. För att främja hälsa och välbefinnande erbjuds samtliga med- arbetare ett förmånspaket där bland annat friskvårdstimme, träningsbidrag, massage samt hälsoundersökning ingår. Bolagets långsiktiga mål är att sjukfrån- varon inte ska överstiga tre procent. Den sammanlagda sjukfrånvaron under året (både långtids och korttidsfrånvaro) uppgick till 1,9 procent, en förbättring jämfört med 2022 då den var fyra procent.

Trygga och säkra arbetsplatser

Byggbranschen är en olycksdrabbad bransch och John Mattsons målsättning är att ha noll olyckor på våra arbetsplatser, såväl på kontoren som på byggarbetsplatserna. Personal som arbetar på uppdrag av John Mattson är inkluderade i detta mål. Under året rapporterades noll olyckor. Vi är medlemmar i Håll Nollan, ett branschinitiativ som samverkar för noll olyckor i byggbranschen. Under 2023 implementerades en kris- och trygghetsapp för John Mattsons medarbe-

ANDEL KVINNOR/MÄN FÖR BOLAGET, LEDNINGEN OCH STYRELSEN 2023

	2023	2022
Styrelse	43%
	57%
Ledning	50%	50%
	50%	50%
Bolaget	47%
	53%

TOTALA ANTALET MEDARBETARE (PER 31 DECEMBER 2023)

Kvinnor:
Män:

tare. Appen är ett av flera verktyg för en tryggare arbetsmiljö och för effektiv kris- hantering.

Visselblåsarsystem

Under 2023 upprättade John Mattson ett visselblåsarsystem enligt EU- direktivet och lagen om skydd för visselblåsare. Genom visselblåsarsystemet kan en konfidentiell och säker anmälan göras om det finns miss- tanke om allvarliga missförhållanden som omfattas av visselblåsarlagen. Hanteringen av en visselblåsaranmälan ska kunna ske konfidentiellt, oberoende, professionellt och utan onödigt dröjsmål. Vårt visselblåsarsystem stödjer en sådan process genom att omsätta anonyma rap- porter till ett underlag för beslut, åtgärd eller vidare utredning. Bedömningar och beslut om åtgärder fattas av John Mattsons visselblåsarkommitté. Om ärendet kräver fördjupad utredning går rapporten vidare till en extern och oberoende aktör med expertkunskaper. John Mattsons visselblåsarkanal finns på en extern plattform vilket möjliggör en säker hantering av rapportering under GDPR och att obehöriga inte kan få åtkomst. Anmälan om misstanke om missförhållande görs i visselblåsarsystemet genom en länk på vår webbplats.

7,9 Engagerade medarbetare och effektiv organisation

* Medarbetarundersökning fjärde kvartalet 2023. Sammantaget värde på en tiogradig skala inom områdena; ledarskap, arbetsglädje, meningsfullhet, autonomi, arbets- situation,delaktighet, personlig utveckling, teamkänsla och engagemang.
* Avser olycka som medför mer än en dags frånvaro från arbete.

antal olyckor på John Mattsons arbetsplatser

Noll

John Mattson står bakom Parisavtalet har antagit vetenskapsbaserade klimatmål god- kända av Science Based Target initiativet (SBT), ett initiativ för stöd till företag att sätta vetenskapsbaserade klimatmål i linje med Parisavtalet. Vi har åtagit oss att minska koldioxidut- släppen inom Scope 1 (bolagets egna direkta utsläpp) och Scope 2 (utsläpp från inköpt energi) med minst 40 procent till 2030 jämfört med basår 2021. För att redu- cera utsläppen i Scope 3 (övriga utsläpp i värdekedjan) har vi även som mål att växt- husgasutsläppen från ny och ombyggnation per kvadratmeter ska reduceras i linje med eller mer än genomsnittet för fastighets- branschen.

Färdplan mot målen

Den klimatkartläggning som genomförts som bas för klimatmålen är vägledning kring vad vi ska fokusera på för att kunna agera och bidra till omställning i hela värde- kedjan. Den hjälper oss också att mer effek- tivt kunna bedöma och hantera klimatrela- terade möjligheter och risker. Dessa initiativ och åtgärder för att nå våra klimatmål till 2030 ligger främst inom våra prioriterade hållbarhetsområden; Ans- varsfull material och avfallshantering samt Energieffektiva och fossilfria lös nin gar. Läs mer på sidorna 39–40.

Färdplan för vetenskaps baserade klimatmål

Vetenskapsbaserade klimatmål i linje med Parisavtalet CO 2

Initiativ för att minska koldioxidutsläpp i Scope 1
- Fossilfri fordonsflotta
- Enstaka fastigheter där eldningsolja används byts till annan uppvärmning
Initiativ för att minska koldioxidutsläpp i Scope 2
- Successivt energioptimera byggnader så att John Mattsons fastighets bestånd blir mer energieffektivt (minskar koldioxidutsläpp med 20 procent).
- Addera hållbara energikällor såsom sol, bergvärme etc. samt val av energileverantör med hållbara energikällor och med möjlighet att klimatkompensera (minskar koldioxidutsläpp med 20 procent).
- Inköpt energi ska reduceras med 25 procent fram till 2026.
Initiativ för att minska koldioxidutsläpp i Scope 3
- Projekteringsanvisningar och projektkrav för klimatsmart ny- och ombyggnation.
- Utföra klimatberäkningar i projektering- och färdigställandeskedet.
- Optimerad underhållsplanering som minskar behovet av renoveringar och byten.
- Inspirera hyresgäster till minskad energianvändning.# HÅLLBARHET

Gemensamt mål för Scope 1 och Scope 2: Minska koldioxidutsläpp med 40 procent till 2030

CO 2 år 2030 Basår 2021 –40 %

Mål för Scope 3: Växthusgasutsläpp från ny- och ombyggnation ska per kvadratmeter reduceras i linje med eller mer än genomsnittet för fastighetsbranschen.

43HÅLLBARHET JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

Ladda ned PDF A4

INTRODUKTION

Om John Mattson
2023 i korthet
VD har ordet

STRATEGI

Värdeskapande
Marknadsöversikt
Långsiktiga finansiella mål
Förvaltning
Förädling
Förtätning
Förvärv
Våra områden och fastigheter
Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord
Förvaltningsberättelse
Flerårsöversikt
Vinstdisposition
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER

Transporter egna servicefordon

Förmånsbil i tjänst

Fjärrvärme

Fastighetsel

Uppgradering byggmaterial, transporter och avfallshantering i samband med

Nybyggnation

Scope 2 Användning av inköpt energi

Scope 3 Övriga indirekta utsläpp

Scope 1 Våra direkta koldioxidutsläpp

Ökat koldioxidavtryck 2023

John Mattsons koldioxidavtryck 2023 uppgick till totalt 6 335 (4 084) ton CO 2 e. Koldioxidutsläppen från ny och ombyggnation ökade med 111 procent till 4 770 ton CO 2 e (2 120) på grund av ökat antal färdigställda lägenheter i nyproduktions- och uppgraderingsprojekt.

Utsläpp CO 2 e (ton)

	Totala utsläpp av växthusgaser 2023	2022	2021
Scope 1 – Egna direkta utsläpp
Transporter 1)	20	14	18
Förmånsbil i tjänst	0,1	0,1	0,1
Egen produktion av värme	41	64	51
Scope 2 – Inköpt energi
Uppvärmning 2)	1 694	1 730	2 238
Elanvändning 3)	62	98	95
Scope 3 – Övriga indirekta utsläpp
Byggmaterial, transporter och avfallshantering vid uppgradering	454	344	975
Byggmaterial, transporter och avfallshantering vid nyproduktion	4 016	1 776	5 491
Inköp av varor och tjänster	25	28	25
Kapitalvaror	0	2	2
Avfallshantering kontor och förvaltning	8	15	5
Anställdas arbetspendling	13	13	12
Transport förbrukningsvaror	0,2	0,2	0,3
Total	6 335	4 084	8 912

1) John Mattsons egna servicefordon, i huvudsak i samband med fastighetsskötsel.
2) Uppvärmning för hela fastigheterna inkl. lägenheter. Omfattar samtliga fastigheter som John Mattson ägt respektive år förutom fastigheter med pågående projekt som i stället inkluderas i scope 3. Om fastigheter frånträtts eller tillträtts under året räknas endast förbrukningen för den del av året då fastigheten varit i John Mattsons ägo. Utsläppet för 2022 har reviderats då en mätpunkt för fjärrvärme saknades i 2022 års årsredovisning samt att fastigheter med pågående projekt har exkluderats för att i stället inkluderas i scope 3.
3) Elförbrukning för John Mattsons kontor, kommersiella ytor samt gemensamma ytor (ej lägenheter). Omfattar samtliga fastigheter som John Mattson ägt respektive år förutom fastigheter med pågående projekt som i stället inkluderas i scope 3. Utsläppet för 2022 har reviderats där fastigheter med pågående projekt har exkluderats för att i stället inkluderas i scope 3.

Diagram som visar fördelning av utsläpp: 28% Scope 1, 1% Scope 2, 71% Scope 3

44HÅLLBARHET JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

Ladda ned PDF A4

INTRODUKTION

Om John Mattson
2023 i korthet
VD har ordet

STRATEGI

Värdeskapande
Marknadsöversikt
Långsiktiga finansiella mål
Förvaltning
Förädling
Förtätning
Förvärv
Våra områden och fastigheter
Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord
Förvaltningsberättelse
Flerårsöversikt
Vinstdisposition
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER

Väsentlighetsanalys och intressentdialog

Vår kartläggning av klimatrelaterade risker och möjligheter i vår värdekedja visar att nyproduktion och uppgraderingar står för en stor del av de klimat relaterade utsläppen i värdekedjan. De mest väsentliga områdena att fokusera på är de som bidrar mest till John Mattsons långsiktiga konkurrenskraft, såväl strategiskt som finansiellt. Det är också inom dessa områden bolaget främst bidrar till FN:s globala mål för hållbar utveckling. De fyra fokusområdena och dess underliggande hållbarhetsfrågor har diskuterats och förankrats med John Mattsons styrelse. Läs mer om våra fokusområden samt mål och måluppfyllelse för dessa på sidan 14 samt sidorna 36–42. Antikorruption och mänskliga rättigheter ingår också som väsentliga frågor som behöver hanteras på en hög nivå och som är hygienfaktorer för alla i branschen att hantera. Biologisk mångfald och vatten är i dagsläget inte inkluderade i bolagets mest väsentliga hållbarhetsfrågor även om John Mattsons arbetar aktivt med dem. Om bolaget skulle initiera fler projekt där ny mark tas i anspråk eller om vattentillgången skulle minska i de områden vi är verksamma, ökar dessa frågor i betydelse och kommer rapporteras på en mer detaljerad nivå. Vid misstankar om överträdelser mot uppförandekod, policyer och riktlinjer kan oegentligheter från och med slutet av 2023 rapporteras genom en visselblåsarfunktion. Under året har inga fall av korruption eller brott mot mänskliga rättigheter rapporterats.

Öppen dialog och samverkan

Dialogen med våra nyckelintressenter – hyresgäster, medarbetare, aktieägare, kommuner, leverantörer och entreprenörer – ger oss löpande inspel som är viktiga för våra prioriteringar framåt. Den löpande dialogen kompletteras av exempelvis medarbetarundersökningar, hyresgästenkäter och strategiska samverkansprojekt med bland annat kommuner. Särskilda intressentdialoger med fokus på hållbarhet har under åren kompletterat företagets löpande dialog och bidragit med värdefull input från bland annat aktieägare, finansierare, ESG-analytiker, ledning och medarbetare. Att kontinuerligt fånga upp synpunkter från intressenter och se över väsentlighetsanalysen bidrar till företagets arbete med att prioritera investeringar och satsningar. Under 2022 involverades ett antal personer från kapitalmarknaden i en särskild intressentdialog med syfte att få deras syn på bolagets prioriterade hållbarhetsfrågor samt kriterier för hållbar finansiering. Dialogen bekräftade bolagets sedan tidigare identifierade hållbarhetsfrågor där antikorruption och mänskliga rättigheter adderades till. Som grund för John Mattsons väsentlighetsanalys ligger bland annat intressentdialoger, kontinuerlig omvärlds- och branschbevakning och hänsyn till verksamhetens påverkan på ekonomi, miljö och människor i hela värdekedjan.

Externa initiativ och medlemskap som främst är kopplade till vårt strategiska hållbarhetsarbete:

Håll Nollan
Science Based Target initiative
Fastighetsägarna
BID Tureberg
BID Rotebro
Forskningsprojektet Rikare Grannskap
Lidingö Näringsliv

Våra fyra fokusområden inom hållbarhet:

Levande och tryggt lokalsamhälle
Ansvarsfull material- och avfallshantering
Energieffektiva och fossilfria lösningar
Hälsosam och inspirerande arbetsplats

Underliggande hållbarhetsfrågor:

Utsläpp
Energi
Material
Avfall
Trygghet
Lokalsamhälle
Arbetsmiljö
Antikorruption
Mänskliga rättigheter

45HÅLLBARHET JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

Ladda ned PDF A4

INTRODUKTION

Om John Mattson
2023 i korthet
VD har ordet

STRATEGI

Värdeskapande
Marknadsöversikt
Långsiktiga finansiella mål
Förvaltning
Förädling
Förtätning
Förvärv
Våra områden och fastigheter
Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord
Förvaltningsberättelse
Flerårsöversikt
Vinstdisposition
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER

Revisorns yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten

Till bolagsstämman i John Mattson Fastighetsföretagen AB (publ), org.nr 556802-2858

Uppdrag och ansvarsfördelning
Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten för år 2023 på sidorna 6–7, 14, 33–45, 47–50 samt 63 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.

Granskningens inriktning och omfattning
Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten. Detta innebär att vår granskning av hållbarhetsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för vårt uttalande.

Uttalande
En hållbarhetsrapport har upprättats.

Stockholm den dag som framgår av vår elektroniska underskrift

Ernst & Young AB
Katrine Söderberg
Auktoriserad revisor

46HÅLLBARHET JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

Ladda ned PDF A4

INTRODUKTION

Om John Mattson
2023 i korthet
VD har ordet

STRATEGI

Värdeskapande
Marknadsöversikt
Långsiktiga finansiella mål
Förvaltning
Förädling
Förtätning
Förvärv
Våra områden och fastigheter
Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord
Förvaltningsberättelse
Flerårsöversikt
Vinstdisposition
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER

Möjligheter och risker

Helårseffekt kommande 12 månader, Mkr	Förändring +/–	Påverkan på förvaltningsresultat
Hyresvärde	5 procent	+/– 31,1
Ekonomisk uthyrningsgrad	1 procentenhet	+/– 6,2
Fastighetskostnader	5 procent	+/– 8,8
Underliggande marknadsränta	1 procentenhet	–35,8/+27,1

Nedan illustreras hur en procentuell förändring av fastighetsvärdet påverkar belåningsgraden.

Förändring Fastighetsvärde	–20 %	–10 %	0 %	10 %	20 %
Värdeförändring, Mkr	–2 714	–1 357	1 357	2 714
Belåningsgrad, %	62,3	55,4	49,8	45,3	41,5

Översikt risker

Riskkategori	Risk	Sannolikhet	Påverkan
Strategiska risker	Transaktionsrisk
	Planrisk
	Begränsad byggrättsportfölj
Hållbarhetsrisker	Negativ miljöpåverkan
	Klimatförändringar
	Sociala förhållanden
	Personal
	Brott mot uppförandekod
Operationella risker	Projektutveckling
	Fastighetskostnader
Finansiella risker	Värdeförändringar	Låg	Medel
	Förändringar i marknadsräntor		Hög
	Ränte-, refinansierings- och likviditetsrisk
	Finansiering på acceptabla villkor

John Mattsons hyresvärde är till 75 procent hänförligt till bostäder i Stockholmsregionen, vilket ger ett stabilt kassaflöde med låg vakans.Styrelsen har det övergripande ansvaret för riskhanteringen medan det operativa arbetet är delegerat till vd. Ledningens riskhanteringsarbete syftar till att tydliggöra och analysera de risker som bolaget möter samt, att så långt det är möjligt, förebygga och begränsa eventuella negativa effekter. Risker klassificeras som strategiska, operationella och finansiella risker samt risker kopplat till regelefterlevnad och hållbarhet. Främsta verktyget för riskhanteringsarbetet är de strategier som bolaget arbetar efter och som konkretiseras i processer integrerade i det dagliga arbetet. Även värdeskapande grundsarbetet samt att säkerställa en hög kompetens i organisationen är viktiga delar i att hantera risker i den dagliga verksamheten. På följande sidor framgår de prioriterade områdena för riskhantering utifrån John Mattsons verksamhet. Mer om de finansiella riskerna finns beskrivet i förvaltningsberättelsen på sidan 57.

Känslighetsanalys

John Mattsons resultat påverkas av ett antal faktorer. I tabellen nedan beräknas en teoretisk effekt på förvaltningsresultatet med John Mattsons koncentration av bostadsfastigheter i attraktiva kommuner i Stockholmsregionen innebär en tydlig reducering av verksamhetsrisk och stabila kassaflöden. utgångspunkt i John Mattsons aktuella intjäningsförmåga (aktuell intjäningsförmåga ska ej likställas med prognos) den 31 december 2023 givet en förändring utifrån fyra parametrar. Aktuell intjäningsförmåga återfinns i John Mattsons bokslutskommuniké 2023. Varje variabel i tabellen har behandlats var för sig och under förutsättning att övriga variabler förblir oförändrade. Känslighetsanalysen bör läsas tillsammans med informationen om aktuell intjäningsförmåga vilken publiceras i bolagets kvartalsrapporter.

Fysiska klimatrelaterade risker

De pågående globala klimatförändringarna innebär utmaningar även i Stockholmsregionen. Under 2022 genomfördes en klimatscreening av fastighetsbeståndets exponering mot klimatrelaterade risker såsom översvämning, ras/skred/erosion samt tunga snölaster, i syfte att få en konkret bild av vilka fysiska klimatrisker som finns vid John Mattsons fastigheter. Samtliga bolagets fastigheter analyserades. Varje byggnad kontrollerades genom geografisk positionsangivelse mot data och statistik med geografisk information om klimatrelaterade risker i det aktuella området. Den initiala analysen visade att den huvudsakliga risk som identifierats vid ett flertal fastigheter är risken för skyfall. Vid några fastigheter identifierades även risk för ras/skred/erosion samt höga temperaturer. Genom denna första klimatscreening förbättras möjligheterna att proaktivt arbeta med framtidssäkring av John Mattsons fastigheter.

MÖJLIGHETER OCH RISKER JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

Ladda ned PDF A4

INTRODUKTION
Om John Mattson
2023 i korthet
Vd har ordet

STRATEGI
Värdeskapande
Marknadsöversikt
Långsiktiga finansiella mål
Förvaltning
Förädling
Förtätning
Förvärv
Våra områden och fastigheter
Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET
MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN
FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord
Förvaltningsberättelse
Flerårsöversikt
Vinstdisposition
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER

Riskbeskrivning

| Hantering/möjlighet # MÖJLIGHETER OCH RISKER

• Trygghetsskapande åtgärder och trivselfrämjande aktiviteter Personal
• Medarbetarsamtal och medarbetarundersökningar
• Målmedvetet jämställdhets- och likabehandlingsarbete
• Förebyggande hälso- och friskvårdsarbete
• Proaktivt arbete för trygga och säkra byggarbetsplatser
• Kontinuerligt arbete med bolagets värdegrund, där samtliga medarbetare involveras

Brott mot uppförandekod:
• Årlig genomgång av kodens innehåll för samtliga som omfattas. Beställare ansvarar för att externa partners har uppdaterad kunskap
• Specifika policyer som kompletterar koden
• Kontinuerligt arbete med bolagets värdegrund, där samtliga medarbetare involveras
• Visselblåsarfunktion för att följa upp oegentligheter

Hållbarhetsrisker forts.

Operationella risker

Riskbeskrivning	Hantering/möjlighet	Sannolikhet/Påverkan
Projektutveckling Riskerna kopplat till John Mattsons projektutveckling såsom uppgradering av lägenheter, tillbyggnad och konvertering av outnyttjade utrymmen till bostäder samt nybyggnationsprojekt finns i hyresmarknadens utveckling. Bostadshyror sätts enligt det så kallade bruksvärdessystemet, vilket medför att hyrorna inte nödvändigtvis överensstämmer med vad marknadshyran för samma lägenhet hade varit. Vid nyproduktion av bostäder förhandlas vanligtvis en presumtionshyra med Hyresgästföreningen. När en uppgörelse om presumtionshyra inte kan nås sätter John Mattson själv hyran, kallad egensatt hyra. Denna kan av hyresgästen prövas i Hyresnämnden. Risken är att den egensatta hyran måste sänkas vilket påverkar vilket kan medföra att John Mattson inte kompenseras för kostnader för sådana investeringar genom höjda hyror. Ytterligare risker vid projektutveckling är utformningen av produkten och projektets genomförande, som kan påverka projektet tids- och kostnadsmässigt. Tillgång till resurser i form av entreprenörer, konsulter och egen personal är en förutsättning för projektets genomförande. John Mattsons fastighetsbestånd är beläget i attraktiva lägen i Stockholmsregionen. Risken för hyresbortfall på bostäder bedöms de närmsta åren vara mycket låg. Bostadspolitiken tar stor plats i den politiska debatten och hyressättnings- systemet är en av frågorna som diskuteras flitigt. En målsättning är att hyresnivån i större utsträckning än i dag ska spegla hyresgästernas efterfrågan vad gäller service, standard och läge. En eventuell förändring av bruksvärdesystemet är på sikt en möjlighet för John Mattson att öka intäkterna och förbätta resultatet, med oförändrad låg risk för hyresbortfall. John Mattson har cirka åtta procent av lägenheterna med egensatt hyra. John Mattsons samarbetspartners är noggrant utvalda och vi arbetar i nära dialog med både interna och externa parter. Väl fungerande interna processer, inkluderat arbetsmiljö och säkerhet samt hög kompetens inom projektorganisationen säkerställer ett effektivt projektgenomgörande där slutprodukten håller hög kvalité och är lämpad för långsiktig förvalt - ning. Överlämning från projektorganisation till John Mattsons förvaltningsorganisation sker på ett effektivt sätt. För att attrahera och behålla våra medarbetare strävar vi efter att erbjuda en arbetsplats präglad av sunt klimat, hög trivsel och stort engagemang där alla medarbetare har en viktigt roll med möjlighet att påverka. Den senaste medarbetar - undersökning visade på mycket starka värden på engagemang och medarbetarnöjdhet där 90 procent av medarbetarna instämmer att arbetet engagerar mycket.	Låg	Medel
49MÖJLIGHETER OCH RISKER JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 Ladda ned PDF A4 INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER

Finansiella risker

Riskbeskrivning	Hantering/möjlighet	Sannolikhet/Påverkan
Fastighetskostnader John Mattson är exponerade för risker relaterade till fastighetskostnader. Dessa kostnader förut - sätter inköp från leverantörer varav vissa har en monopolställning. I den mån kostnadsökningar från leverantörer inte kan kompenseras genom hyreshöjningar kan bolagets fastighetsvärde, resultat och kassaflöde påverkas negativt. John Mattson har stort fokus på att effektivisera fastighetsdriften för att motverka effekterna av ökade fastighets- kostnader. För vissa inköp säkras priset upp under en lägre tidsperiod för att skapa förutsägbarhet i utvecklingen av bolagets fastighetskostnader.

Operationella risker forts.

Riskbeskrivning	Hantering/möjlighet	Sannolikhet/Påverkan
Värdeförändringar John Mattson redovisar sina fastigheter till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträk - ningen. Det kan innebära volatilitet i resultatet. Fastigheternas marknadsvärde bestäms av utbud och efterfrågan på marknaden, samt utifrån fastighetens bedömda driftnetto. Ytterst kan fallande fastighetsvärden medföra att avtalde villkor och åtaganden i bolagets kreditavtal bryts, vilket i sin tur kan leda till dyrare upplåning, eller i värsta fall, att krediter sägs upp av kreditgivaren. Förändringar i marknadsräntor påverkar marknadsvärdet på bolagets derivatportfölj. Värdet på derivaten och bolagets resultat minskar generellt om marknadsräntor för motsvarande löptider som ingångna ränteswappar löper med minskar och vice versa. John Mattsons hyresvärde är till 75 procent hänförligt till bostäder i Stockholmsregionen, vilket skapar ett stabilt kassaflöde med låg vakans. Cirka 25 procent av koncernens fastigheter externvärderas varje kvartal av Cushman & Wakefield. Resterande 75 procent värderas internt kvartalsvis. Detta innebär att samtliga fastigheter värderas externt minst en gång per år av Cushman & Wakefield. John Mattsons finanspolicy fastslår begränsningar för användandet av säkringsinstrument som ränteswapar som syftar till att reducer risken som dessa kan ha på bolaget.
Ränte-, refinansierings- och likviditetsrisk Risk finns att förändringar i ränteläget – och/eller marginaljusteringar påverkar bolagets finansieringskostnad. Det finns även risk för att återfinansiering av befintliga skulder inte kan ske på skäliga villkor. Det finns även en likviditetsrisk, det vill säga att bolaget kan få svårigheter att fullgöra förpliktelser som sammanhänger med finansiella skulder. För värdeskapande investeringar är bolaget bland annat beroende av finansiering på för John Mattson acceptabla villkor och att på ett effektivt sätt kunna konkurrera på hyres- och fastighetsmarknaden i Stockholmsregionen. John Mattsons finanspolicy anger hur finansverksamheten ska bedrivas, hur riskerna i finansverksamheten ska begränsas och vilka risker bolaget får ta. Kontinuerlig uppföljning av finanspolicy sker av ledning, revisions- och finansutskott och styrelse. Bolagets övergripande finansiella riskbegränsning är att belåningsgraden inte varaktigt ska överstiga 50 procent. Bolaget anser att det är viktigt med ett positivt kassaflöde i verksamheten för att uppnå bolagets långsiktiga målsättningar. Bolaget har därför som mål att räntetäckningsgraden varaktigt inte ska understiga 1,5 gånger. I syfte att begränsa ränterisken ingås derivatavtal i form av ränteswappar. I syfte att begränsa refinansieringsrisken strävar John Mattson efter en genomsnittlig återstående löptid på räntebärande skulder överstigande 2 år samt att ha flera långivare. Disponibla likviditeten, bestående av outnyttjat checkkredit och kassa, uppgick vid periodens utgång till 543,6 Mkr (202,7). Därutöver finns ett outnyttjat bygg kreditiv om 78,1 Mkr för framtida finansieringsbehov. John Mattson säkerställer tillgång till finansiering genom att upprätthålla affärsrelationer med flera banker samt säkerställa att bolaget är attraktivt att finansiera genom att upprättahålla finansiella nyckeltal i enlighet med bolagets finanspolicy.		Sannolikhet
50MÖJLIGHETER OCH RISKER JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 Ladda ned PDF A4 INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER

Aktieslag

John Mattson har ett aktieslag, stamaktier, och varje aktie berättigar till en röst.

Aktiekapital

Den 18 oktober 2023 tog John Mattsons extra bolagsstämma beslut om att genomföra en nyemission av aktier med före- trädesrätt för befintliga aktieägare. Genom företrädesemis- sionen tillfördes John Mattson 1 250 miljoner kronor, efter avdrag av emissionskostnader,

varigenom aktiekapitalet ökade med 12 632 321,69 kronor och det totala antalet aktier ökade med 37 896 965 aktier. Den 31 december 2023 upp- gick John Mattsons aktiekapital till 25 264 643 kronor och antalet aktier i John Mattson uppgår till 75 793 930 aktier.

John Mattsons aktie

John Mattsons aktie är noterad på Nasdaq Stockholm, Mid Cap och handlas under kort namnet JOMA. John Mattsons börsvärde uppgick vid årets slut till 4,3 miljarder kronor.

Aktiekursens utveckling

Den 5 juni 2019 noterades aktien på Nasdaq Mid Cap. Tecknings kursen i samband med börsnoteringen av John Mattson var 90 kronor per aktie. Den 31 december 2023 var kursen 56,90 kronor. Justerat för företrädesemissio- nen var årets högsta kurs för John Mattsons aktie 76,49 kronor den 13 januari och årets lägsta kurs 39,80 kronor den 1 november.

Handel och omsättning

Under 2023 har 6,9 miljoner aktier omsatts till ett värde om 374,7 miljoner kronor.# AKTIEN

AKTIEKAPITALETS UTVECKLING

År	Händelse	Förändring i antalet aktier 1)	Totalt	Förändring i aktiekapital (kr)	Totalt	Kvotvärde (kr) 2)
2010	Bildande	1 000	1 000	100 000	100 000	100
2011	Fondemission	1 000	9 900 000	10 000 000	10 000	10 000
2018	Aktiesplit 10 000:1	9 999 000	10 000 000	10 000 000	1	1
2018	Nyemission	1 223 344	11 223 344	1 223 344	11 223 344	1
2019	Aktiesplit 3:1	22 446 688	33 670 032	11 223 344	0,33	0,33
2021	Apportemission	2 694 795	36 364 827	898 265	12 121 609	0,33
2022	Apportemission	672 208	37 037 035	224 069	12 345 678	0,33
2022	Apportemission	859 930	37 896 965	286 643	12 632 321	0,33
2023	Nyemission	37 896 965	75 793 930	12 632 321	25 264 642	0,33

1) Kopplat till förvärvet av fastigheter i februari 2022 beslutades om två apportemissioner om 672 208 respektive 859 930 aktier, vilka registrerades den 3 februari samt den 5 maj 2022. I december 2023 genomfördes en riktad nyemmison om totalt 37 896 965 st aktier vilka registrerades 15 december (37 783 415) och 21 december (113 550). Antal aktier uppgår den 31 december 2023 till 75 793 930.

2) Aktiernas kvotvärde uppgår den 31 december 2023 till 0,33 kr per aktie (0,33 kr).

AKTIERELATERADE NYCKELTAL

	2023	2022
Förvaltningsresultat, kr/aktie	3,37	4,10
Tillväxt i förvaltningsresultat, kr/aktie, %	–17,9	37,6
Periodens resultat hänförligt till moder bolagets aktieägare efter skatt, kr/aktie	–31,75	3,30
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie	87,09	174,02
Tillväxt i långsiktigt substansvärde, kr/aktie, %	–50,0	–1,1
Aktuellt substansvärde, kr/aktie	79,99	162,08
Eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare kr/aktie	72,77	146,09
Börsvärde vid periodens utgång, kr/aktie	56,90	83,10
Börsvärde (kr/aktie) /Långsiktigt substansvärde, kr/aktie vid periodens utgång	0,65	0,48
Genomsnittligt antal aktier under perioden, st	39 556 335	37 537 496
Utestående antal aktier vid periodens utgång, st	75 793 930	37 896 965

AKTIEKURSUTVECKLING 3 JANUARI–30 DECEMBER 2023

(Grafisk representation av aktiekurs och omsättning. Ingen text att extrahera.)

ÄGARSTRUKTUR

Av dessa var 87,7 procent handlade på Nasdaq Stockholm och resterande på andra handelsplatser.

Vid årsskiftet fanns det 2 298 kända ägare i John Mattson. De tre största ägarna är AB Borudan Ett, Tagehus Holding AB och Carnegie Fonder som tillsammans äger 59,76 procent av aktierna i John Mattson. Det utländska ägandet i John Mattson uppgick vid årsskiftet till 10,25 procent.

ÄGARE 2023-12-31

	Antal aktier	Ägarandel
AB Borudan Ett	28 702 110	37,9 %
Tagehus Holding AB	9 873 564	13,0 %
Carnegie Fonder	6 720 000	8,9 %
PriorNIlsson Fonder	3 242 678	4,3 %
Bergamotträdet 9 Holding AB	3 064 276	4,0 %
Övriga ägare	24 191 302	31,9 %
Summa	75 793 930	100,00 %
Varav utländskt ägande	7 768 878	10,25 %

Källa: Sammanställd och bearbetad data från Euroclear/Modular Finance.

ÄGARKATEGORIER 2023-12-31, %

Svenska institutionella ägare, 19,07
Utländska institutionella ägare, 5,0
Svenska privatpersoner, 12,0
Okänd ägartyp, 5,13
Övriga, framförallt bolag, 58,8

ÄGANDE PER LAND 2023-12-31 , %

Svenskt ägande, 89,75
Utländskt ägande, 10,25
- Varav okänt land, 5,13

AKTIEÄGARSTRUKTUR 2023-12-31

Storleksklass	Antal aktier	Kapital/ röster	Antal kända ägare	Andel av kända ägare
1 – 100	54 433	0,07 %	1191	51,83 %
101 – 200	43 071	0,06 %	274	11,92 %
201 – 300	26 858	0,04 %	105	4,57 %
301 – 400	35 989	0,05 %	94	4,09 %
401 – 500	26 310	0,03 %	56	2,44 %
501 – 1 000	155 195	0,21 %	198	8,62 %
1 001 – 2 000	181 423	0,25 %	116	5,05 %
2 001 – 5 000	328 312	0,45 %	96	4,18 %
5 001 – 10 000	369 795	0,50 %	47	2,05 %
10 001 – 20 000	540 684	0,73 %	38	1,65 %
20 001 – 50 000	972 587	1,36 %	31	1,35 %
50 001 – 100 000	1 321 615	1,91 %	19	0,83 %
100 001 – 500 000	3 410 334	4,82 %	17	0,74 %
500 001 – 1 000 000	4 469 639	5,90 %	7	0,30 %
1 000 001 – 5 000 000	12 488 447	18,75 %	6	0,26 %
5 000 001 – 10 000 000	16 593 564	21,89 %	2	0,09 %
10 000 001 – 50 000 000	28 702 110	37,87 %	1	0,04 %
50 000 001 –	0	0,00 %	0	0,00 %
Okänd innehavsstorlek	6 073 564	5,13 %	0	0,00 %
Totalt	75 793 930	100,00 %	2 298	100,00 %

SUBSTANSVÄRDE

	2023-12-31		2022-12-31
	Mkr	kr/aktie	Mkr
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare enligt balansräkningen	5 515,6	72,77	5 536,2
Återläggning: Derivat enligt balansräkningen	–69,0	–0,91	–239,4
Uppskjuten skatteskuld enligt balansräkningen	1 154,2	15,2	1 298,0
Långsiktigt substansvärde	6 600,8	87,09	6 594,8
Avdrag: Derivat enligt balansräkningen	69,0	0,91	239,4
Bedömd verklig uppskjuten skatteskuld	–607,0	–8,01	–691,9
Aktuellt substansvärde	6 062,9	80,0	6 142,3

Det långsiktiga substansvärdet uppgick vid årets utgång till 87,09 kronor per aktie (174,02). Det långsiktiga substansvärdet har minskat med 50,0 procent jämfört med 31 december 2022. Aktuellt substansvärde uppgick vid årets utgång till 6 062,9 miljoner kronor (6 142,3) eller 80,0 kronor per aktie (162,08) efter avdrag för bedömd verklig uppskjuten skatteskuld.

Utdelningspolicy

Information till aktiemarknaden

John Mattsons främsta informationskanal är bolagets webbplats, corporate.johnmattson.se. Här offentliggörs alla pressmeddelanden och finansiella rapporter. Träffar anordnas regelbundet för analytiker, aktieägare, potentiella investerare och finansiärer.

ANALYTIKER SOM FÖLJER JOHN MATTSON

Analytikerbevakning
- Carnegie Investment Bank: Erik Granström, Fredric Cyon
- Handelsbanken: Johan Edberg, Oscar Lindqvist

John Mattson har en lång tradition av konst i våra bostadsområden. Konsten bidrar till trivsel, stolthet och gemenskap. Här är ett exempel på konstnären Hans Lannérs mosaikkonst som återfinns i Larsberg på Lidingö.

Ordförandeord

Utmanande år med nödvändigt kapitaltillskott från ägarna

Som ny styrelseordförande sedan april 2023 är detta mitt första ordförandeord för John Mattson. Under min relativt korta tid i styrelsen har arbetet i hög grad präglats av att parera konsekvenserna som de nya marknadsförutsättningarna med hög inflation, stigande räntor och ökande avkastningskrav har fått för bolagets nyckeltal. De nyckeltal som framför allt har varit i fokus är belåningsgrad och räntetäckningsgrad. Både långivare och investerare har under året haft en negativ syn på fastighetsmarknaden i allmänhet och fastighetsbolag med bostäder i synnerhet. John Mattson gick in i det förändrade marknadsläget 2022 med en kraftig tillväxt i ryggen och med en belåningsgrad över bolagets finansiella riskbegränsning om 50 procent som under 2023 pressades ytterligare av sjunkande fastighetsvärden. Samtidigt höjde Riksbanken styrräntan i snabb takt, vilket även satte press på bolagets räntetäckningsgrad. Förutom operativa förbättringar och försäljningar av fastigheter tog vi under hösten beslut om att tillföra mer kapital till bolaget från ägarna genom en företrädesemission. Samtliga åtgärder gjordes av både kortsiktiga finansiella skäl på skuldsidan och långsiktiga skäl med fokus på värdeskapande investeringar framåt på tillgångssidan.

Lägre inflation och vändning i sikte, men fortsatt oroligt geopolitiskt läge

Rysslands fortsatta invasion i Ukraina, Hamas attack i Israel med efterföljande vedergällningar från Israel, Kinas verbala hot mot Taiwan och valet i USA 2024 har påverkat och påverkar fortfarande det geopolitiska läget i vår omvärld. I vilken omfattning det får konsekvenser framåt för de globala marknaderna och inflationen är svår att bedöma. Som fastighetsbolag påverkas John Mattson mest av utvecklingen av inflationen och dess koppling till förändrade styrräntor. Under 2023 har inflationen mätt i KPI sjunkit från 12,3 procent i december 2022 till 4,4 procent i december 2023 samtidigt som styrräntan har höjts från 2,5 till 4,0 procent.# Ordförandeord

Om det geopolitiska läget inte ändras dramatiskt till det sämre kommer vi sannolikt se en vändning under 2024 där Riksbanken gradvis sänker styrräntan.

Operativa förbättringar

Under 2022 inledde vi ett omfattande arbete med att ställa om bolaget operativt till de nya marknadsförutsättningarna. Arbetet har fortsatt under 2023 med samma intensitet. Ledningen och medarbetarna har gjort ett mycket gediget arbete med att sänka bolagets kostnader på alla nivåer utan att det har påverkat medarbetar- och kundnöjdhet, något vi i styrelsen har kunnat konstatera och glädjas åt vid upprepade avstämningar av både ekonomiska nyckeltal såsom överskottsgrad samt uppföljning av kund- och medarbetarundersökningar.

Företrädesemission med starkt ägarstöd

Efter sommaren tog styrelsen och ledningen beslut om att tillföra kapital till bolaget genom en företrädesemission. Att John Mattson har starka och engagerade huvudägare visade de tydligt genom att fullt garantera emissionen, vilket tillsammans med ledningens arbete och bra rådgivare var nyckeln till att emissionen blev övertecknad med över 30 procent och kunde genomföras på ett framgångsrikt sätt innan årets utgång.

Arbete i styrelse, ledning och av medarbetare

Givet det förändrade marknadsläget med högt tempo i finansiella och operativa åtgärder har arbetet i styrelse, ledning och av medarbetarna präglats av många möten och beslut i olika konstellationer både fysiskt, digitalt och per Capsulam. Samtliga inblandade har tagit sig an sina uppgifter med mycket energi. Styrelsen har haft 27 möten under året och dessutom har styrelsens Revisions- och finansutskott haft rollen som beslutsstöd till ledningen under emissionsprocessen. Som ordförande i John Mattson är jag både glad, stolt och imponerad över den kompetens och bredd styrelsen och ledningen besitter. Jag ser fram emot ett 2024 där vi med samlad kraft kan ta bolaget vidare med ännu mer fokus på utvecklingen av fastighetsbeståndet.

Per-Gunnar (P-G) Persson, styrelseordförande

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 55

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

Styrelsen för John Mattson Fastighetsföretagen AB (publ.) (556802-2858) får härmed avge årsredovisning och koncernredovisning för räkenskapsåret 2023-01-01–2023-12-31. Företaget har sitt säte i Lidingö stad. Årsredovisningen är upprättad i svenska kronor. Jämförelseår avser 2022.

Information om verksamheten

John Mattson har varit verksamma inom fastighetsförvaltning och fastighetsutveckling i över 55 år. Koncernens affärsidé är att äga, förvalta och utveckla bostadsfastigheter och kommersiella fastigheter. De kommersiella lokalerna ska komplettera bostadsbeståndet och ge service till bostadshyresgästerna.

Fastighetsbestånd

John Mattson äger hyreslägenheter i Lidingö, Sollentuna, Stockholm, Nacka och Upplands Väsby samt bedriver utvecklingsprojekt i Stockholmsområdet. Fastighetsbeståndet består huvudsakligen av bostadsfastigheter. Beståndet omfattar vid räkenskapsårets utgång 4 270 hyreslägenheter med en uthyrbar area om totalt 342,8 tkvm (359,7). Den totala uthyrbara arean är fördelad på 82 procent bostäder och 18 procent kommersiella lokaler. Vid utgången av 2023 bedrivs utvecklingsprojekt i fastigheten Gengasen, Örby. Per 31 december 2023 fördelas den uthyrbara arean mellan förvaltningsområdena enligt följande; Lidingö 46 procent, City/Bromma 14 procent, Norrort 23 procent, Söderort/Nacka 17 procent.

Under 2023 tecknades avtal om försäljning av tre fastigheter på Lidingö, i Högdalen samt i centrala Stockholm till ett underliggande fastighetsvärde om 888 Mkr. Fem fastigheter belägna på Lidingö, i Högdalen samt i centrala Stockholm frånträddes till ett underliggande fastighetsvärde om 1 150 Mkr. Inga fastigheter har tillträtts.

Finansiella mål

Styrelsen för John Mattson har under året uppdaterat de finansiella målen att omfatta:

Genomsnittlig årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie med minst 7 procent, inklusive värdeöverföringar, över en konjunkturcykel.
Genomsnittlig årlig tillväxt i förvaltningsresultatet per aktie ska uppgå till minst 10 procent över en konjunkturcykel.

Målet avseende tillväxt i långsiktigt substansvärde ändrades från 10 procent till 7 procent mot bakgrund av rådande makroekonomiska förutsättningar och med beaktande av företrädesemissionen som genomfördes under fjärde kvartalet.

Strategi

John Mattsons strategi för att uppnå sina finansiella mål baseras på följande fyra hörnstenar:

Förvaltning av fastigheter genom helhet och närhet.
Förädling av fastigheter genom uppgradering och konvertering.
Förtätning på egen mark och i nära anslutning till befintliga byggnader.
Förvärv av fastigheter och byggrätter med utvecklingspotential i goda marknadslägen i Stockholmsregionen.

Investeringar

Under året gjordes främst investeringar i vårt nyproduktions- och uppgraderingsprojekt Gengasen i Örby. Under året har 72 lägenheter genomgått omfattande uppgraderingar för att säkra byggnadernas tekniska fortlevnad samt generera ett ökat driftöverskott genom framför allt ökade hyresnivåer.

Uppgraderingar sker enligt den så kallade Larsbergsmodellen i två steg; basuppgradering och totaluppgradering. Basuppgraderingen genomförs i huvudsak med kvarboende hyresgäster, där fastighetens tekniska status säkras genom att stammar, badrum och elsystem förnyas. I det efterföljande steget, totaluppgradering, åtgärdas resterande delar av lägenheten, ny köksinredning sätts in och alla ytskikt renoveras. Totaluppgradering genomförs när hyresgästen flyttar ut eller på hyresgästens beställning.

Organisation

John Mattsons organisation består av 46 (52) medarbetare varav 21 (27) kvinnor. Bolagets ledningsgrupp bestod den 31 december 2023 av verkställande direktör, cfo, affärs- och projektutvecklingschef, förvaltningschef och kommunikationschef. Organisationens huvudsakliga verksamhetsområden är förvaltning och projektutveckling, med ekonomi och kommunikation som centrala stödfunktioner. Inom förvaltningsavdelningen arbetar förvaltare, fastighetstekniker och kundvärdar. Förvaltningen hanteras huvudsakligen av John Mattsons egen personal. Ytterligare information om anställda, löner och ersättningar lämnas i koncernens not 7.

Fastighetsvärdering

Cirka 25 procent av koncernens fastigheter värderas av externa värderare varje kvartal, vilket innebär att samtliga fastigheter värderas externt minst en gång per år av Cushman & Wakefield. Mer information om John Mattsons förvaltningsfastigheter återfinns i not 12.

Väsentliga händelser under året

Två bostadsfastigheter på Lidingö avyttrades med ett underliggande fastighetsvärde om 262 Mkr under Q1.
Hållbarhetslänkat kreditavtal om 949 Mkr tecknades.
Bolagets cfo Mattias Lundström lämnade sin tjänst.
En bostadsfastighet på Lidingö avyttrades med ett underliggande fastighetsvärde om 525 Mkr under Q2.
Ebba Pilo Karth utsågs till ny cfo med tillträde 26 mars 2024.
John Mattsons extra bolagsstämma fattade beslut om en nyemission av aktier om cirka 1,25 Mdkr med företrädesrätt för befintliga aktieägare. Företrädesemissionen fulltecknades utan att garantiåtagandena tagits i anspråk.
Beslut fattades om att revidera målet avseende genomsnittlig årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie vilken ska uppgå till minst sju procent över en konjunkturcykel.
En bostadsfastighet i Högdalen i Stockholm samt en kontorsfastighet i centrala Stockholm avyttrades med ett totalt underliggande fastighetsvärde om cirka 363 Mkr under Q4.
Samtliga bankkrediter med förfall fram till december 2024 förlängdes ett till sju år.
Ett femtiotal lägenheter färdigställdes i första etappen av nyproduktionsprojektet i Örby i Stockholm.

Finansiell strategi och riskhantering

John Mattsons anseende, resultat och kassaflöde påverkas av förändringar i omvärlden och av företagets eget agerande. Riskhanteringsarbetet syftar till att tydliggöra och analysera de risker som bolaget möter samt att, så långt det är möjligt, förebygga och begränsa eventuella negativa effekter. Främsta verktyget i riskhanteringsarbetet är de strategier som bolaget arbetar efter och som konkretiseras i processer integrerade i det dagliga arbetet. Även värdegrundsarbetet är en viktig del i att hantera risker i den dagliga verksamheten samt att säkerställa en hög kompetens i organisationen. På sidorna 47–50 återfinns John Mattsons riskavsnitt, där de finansiella riskerna utgör en viktig del av bolagets totala risker. Här nedan följer en något mer detaljerad beskrivning av de finansiella riskerna och John Mattsons finansieringsstrategi.

Finansieringsstrategi

Utvecklingen på de finansiella marknaderna har stor betydelse för John Mattsons affärsverksamhet och resultat. Därför är det av vikt att definiera finansiella risker, sätta dessa i relation till övriga affärsrisker, bedöma riskerna samt säkerställa en ändamålsenlig hantering som stödjer de övergripande verksamhetsmålen. John Mattson äger fastigheter med ett långsiktigt perspektiv, vilket kräver tillgång till kapital för att kunna utveckla fastighetsbeståndet.

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 56# FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

INTRODUKTION

Om John Mattson

Den finansiella verksamheten ska bedrivas på sådant sätt att behovet av lång- och kortfristig finansiering säkerställs till så låg kostnad som möjligt givet riskmandat och att det säkerställer företagets räntebetalningsförmåga över tid.

Finansieringsrisk

Bolagets finanspolicy anger riktlinjer och regler för hur finansverksamheten i John Mattson ska bedrivas. Finanspolicyn fastställs årligen av styrelsen och anger hur de olika riskerna i finansverksamheten ska begränsas och vilka risker bolaget får ta. Styrelsen har även inrättat ett särskilt revisions- och finansutskott som tillsammans med företagsledningen bland annat bereder finansieringsfrågor innan dessa behandlas i styrelsen.

Bolagets övergripande finansiella riskbegränsning är att belåningsgraden långsiktigt inte ska överstiga 50 procent och att räntetäckningsgraden långsiktigt inte ska understiga 1,5 gånger. Vid utgången av 2023 uppgick belåningsgraden till 49,8 procent (56,6) och räntetäckningsgraden till 1,6 gånger (1,9).

Ränterisk definieras som risken att förändringar i ränteläget påverkar bolagets finansieringskostnad. Ränterisken är hänförlig till utvecklingen av aktuella marknadsräntenivåer. I syfte att begränsa ränterisken ingås derivatavtal i form av ränteswappar. För att begränsa svängningar i räntenettot ska bolaget ha en mix av räntebindningstider i lån och derivat samt säkerställa att den genomsnittliga räntebindningstiden ligger i intervallet 1–5 år och att maximalt 50 procent ligger i intervallet 0–1 år. Den volymvägda genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till 2,9 år (2,6) vid utgången av 2023.

Bolagets finansiering består primärt av eget kapital och räntebärande skulder. I syfte att begränsa refinansieringsrisken, definierat som risken att refinansiering av befintliga skulder ej kan ske på marknadsmässiga villkor, strävar John Mattson efter en längre genomsnittlig återstående löptid på räntebärande skulder fördelat på flera långivare. För att säkerställa en rimlig kapitalbindningstid ska bolaget eftersträva en jämn förfallostruktur för lånen och att den totala låneskulden ska ha en genomsnittlig kapitalbindning (volymviktad genomsnittlig återstående löptid) som överstiger två år. Den volymvägda genomsnittliga kapitalbindningen uppgick till 3,0 år (2,8) vid utgången av 2023.

Likviditetsrisk är risken för att koncernen får svårigheter att fullgöra sina förpliktelser vid reglering av finansiella skulder. Denna risk hanteras genom en checkräkningskredit om 110 Mkr (160) som vid utgången av 2023 var utnyttjad med 0,0 Mkr (0,0). Därutöver finns ett byggnadskreditiv om 400 Mkr där 322 Mkr var utnyttjat per utgången av 2023.

Utdelningspolicy

Hållbarhet

I enlighet med ÅRL 6 kap 11§ har John Mattson valt att upprätta den lagstadgade hållbarhetsrapporten som en från förvaltningsberättelsen avskild rapport. Hållbarhetsrapporten återfinns på sidorna 6–7, 14, 33–45, 47–50 samt 63. John Mattson har en hög ambition och arbetar aktivt med sitt långsiktiga hållbarhetsarbete inom alla verksamhetsområden. Information om bolagets hållbarhetsarbete presenteras på sidorna 33–45.

Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare

Styrelsen ansvarar för att bolaget har en formaliserad och transparent process för att fastställa principer, ersättningar och andra anställningsvillkor för bolagsledningen. John Mattsons ersättningsutskott bereder förslag till riktlinjer för ersättning och andra anställningsvillkor för vd och övriga ledande befattningshavare samt utvärderar tillämpningen av de riktlinjer som årsstämman fattat beslut om. Ledamöterna i ersättningsutskottet ska utgöras av tre styrelseledamöter vilka utses av styrelsen. Förslag till riktlinjer upprättas av styrelsen minst var fjärde år och förslaget läggs fram för beslut vid årsstämman.

Ersättning till ledande befattningshavare ska vara marknadsmässiga och konkurrenskraftiga samt stå i relation till ansvar och befogenheter. Ersättningen ska bestå av fast lön, eventuell rörlig ersättning, pensionsförmåner och övriga förmåner. Lön, ersättningar samt pensionspremier under 2023 framgår av not 7.

För vd ska den rörliga kontanta ersättningen inte överstiga sex månadslöner (beräknat på den fasta månadslönen). För övriga ledande befattningshavare ska den rörliga ersättningen inte överstiga tre månadslöner (beräknat på den fasta månadslönen) samt vara baserad på utfall i förhållande till uppsatta mål.

Pensionsförmåner ska vara premiebestämda alternativt förmånsbestämda om individen i fråga omfattas av förmånsbestämd pension i enlighet med tillämpliga kollektivavtalsbestämmelser. Rörlig ersättning ska endast utgöra grund för pensionsförmåner om det följer av tillämpliga kollektivavtalsbestämmelser. För respektive ledande befattningshavare får pensioner utgöra maximalt motsvarande 50 procent av den fasta grundlönen i den mån inte högre avsättning följer av tillämplig kollektivavtalad pensionsplan. Premier och övriga förmåner såsom sjukförsäkring och bilförmån får sammanlagt inte överstiga tio procent av den ledande befattningshavarens totala fasta årliga lön.

Styrelsen ska i enlighet med vad som följer av 8 kap. 53 § Aktiebolagslagen ha rätt att frångå riktlinjerna, om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det. För fullständigt förslag avseende föreslagna riktlinjer för ledande befattningshavare, se John Mattsons webbplats corporate.john-mattson.se. För mer information om riktlinjer och principer för ersättning till ledande befattningshavare se Bolagsstyrningsrapport, sidorna 64–65.

EKONOMISKT UTFALL

Resultaträkning

Intäkter

Koncernens intäkter för året uppgick till 610,4 Mkr (620,9) vilket motsvarar 1 750 kr/kvm (1 726). Minskningen av hyresintäkterna uppgår till 10,5 Mkr och är främst hänförlig till avyttringar av fastigheter under året. Hyresintäkterna för bostäder uppgick till 472,7 Mkr (463,9), vilket motsvarar 1 618 kr/kvm (1 563). Den generella årliga hyresförhandlingen för bostäder 2023 resulterade i hyreshöjningar i intervallet 2,3–4,75 procent.

Fastighetskostnader

Fastighetskostnaderna uppgick till 173,1 Mkr (223,1) motsvarande 454 kr/kvm (620), en kostnadsminskning per kvadratmeter med 166 kr. Vi har under året sänkt våra fastighetskostnader som följd av det effektiviserings- och kostnadsbesparingsprogram som införts. Driftkostnaderna uppgick till 123,9 Mkr (141,2), vilket förklaras av lägre kostnader för energi och fastighetsskötsel. Underhållskostnaderna uppgick till 15,3 Mkr (35,2). Kostnaderna för fastighetsadministration minskade till 20,2 Mkr (33,1). Förändringen förklaras även här av effekter av genomförda effektiviserings- och kostnadsbesparingsprogram.

Central administration

Centrala administrationskostnader utgörs av kostnader för bolagsledningen, affärsutveckling och centrala stödfunktioner. Under perioden uppgick kostnaderna till 51,0 Mkr (58,8). I beloppet ingår 3,0 Mkr i jämförelsestörande kostnader varav 2,0 Mkr är kopplade till avslutande av tidigare cfo:s anställning. Totala kostnadsreduceringar, exklusive engångskostnader, om 10,8 Mkr beror på genomfört effektiviserings- och kostnadsbesparingsprogram.

Värdeförändringar Fastigheter

Värdeförändringar för fastigheter uppgick totalt till –1 357,4 Mkr (–225,1). Realiserade värdeförändringar av frånträdda fastigheter under året uppgick till –34,6 Mkr (–13,9). Orealiserade värdeförändringar för fastigheter uppgick totalt till –1 322,8 Mkr (–211,1). De orealiserade värdeförändringarna var hänförliga ökade avkastningskrav vilket dock möttes av förbättrat driftöverskott kopplat till genomförda effektiviseringar och investeringar Den genomsnittliga värderingsyielden för koncernen uppgick till 3,4 procent (2,9).

Derivat

Bolaget har totalt tecknat ränteswappar till ett nominellt belopp om 5 932,6 Mkr (4 788,6), vilket motsvarar 85,2 procent (61,7) av räntebärande skulder med rörlig Stibor ränta. Ingångna avtal om ränteswapparna förfaller under år 2025 till 2033. Dessa räntederivat marknadsvärderas kvartalsvis enligt gällande redovisningsregler. Marknadsvärdet på räntederivaten vid periodens utgång uppgick till 69,0 Mkr (239,4). Orealiserade värdeförändringar på räntederivat under perioden uppgick till –170,4 Mkr (264,6). Förändringen beror främst på förändringar i underliggande marknadsräntor under perioden.

Finansnetto

Finansnettot uppgick till –253,1 Mkr (–185,2). Det lägre finansnettot jämfört med föregående år förklaras av högre marknadsräntor. Aktiverade finansiella kostnader i pågående projekt uppgick till 29,2 Mkr (2,0). Vid årets utgång uppgick den genomsnittliga räntenivån till 3,43 procent (2,54) inklusive effekter av räntederivat. Vid årets utgång uppgick räntetäckningsgraden till 1,6 ggr (1,9).# JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 58

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

INTRODUKTION

Om John Mattson
2023 i korthet
Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande
Marknadsöversikt
Långsiktiga finansiella mål
Förvaltning
Förädling
Förtätning
Förvärv
Våra områden och fastigheter
Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord
Förvaltningsberättelse
Flerårsöversikt
Vinstdisposition
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

Årets skatt

Aktuell skatt uppgick under året till 0,1 Mkr (–0,2). Uppskjuten skatt uppgick till 139,3 Mkr (–70,5) och har påverkats av orealiserade värdeförändringar på fastigheter och derivat om 307,6. Realiserade värdeförändringar och ej redovisad uppskjuten skatt för värdenedgångar av historiska tillgångsförvärv medför skattemässiga justeringar om netto 106,7 Mkr. Därutöver har ej avdragsgill ränta påverkat uppskjuten skatt med 42,2 Mkr. Koncernens skattemässiga underskott beräknas till 45,4 Mkr (359,3), vilka utgör underlag för koncernens uppskjutna skattefordran.

Balansräkning

Vid årets utgång uppgick fastighetsvärdet till 13 567,6 Mkr (15 695,5 per 31 december 2022). Fastighetsvärdet har minskat med 2 128,0 Mkr jämfört med utgången av föregående år, vilket främst förklaras av försäljningar och orealiserade värdeförändringar.

Investeringar

Under perioden uppgick de totala investeringarna till 348,7 Mkr (1 001,2), varav 0,0 Mkr (643,2) avsåg förvärv. Investeringar i nybyggnation uppgick till 169,0 Mkr (276,0) och avser framförallt nybyggnationsprojektet i Örby centrum. Investeringar i genomförda och pågående uppgraderingar uppgick till 131,2 Mkr (27,9). Under perioden har 72 lägenheter (86) färdigställts. I övriga investeringar ingår bland annat fönsterbyten.

Nyttjanderättstillgång tomträtt

Värdet av tomträttsavtal redovisas som en nyttjanderättstillgång med ett motsvarande skuldbelopp. Den 31 december 2023 uppgick det totala beräknade värdet på nyttjanderättstillgångarna och skulden till 375,7 Mkr (345,2).

Eget kapital

Det egna kapitalet uppgick på balansdagen till 5 596,2 Mkr (5 641,5) vilket motsvarar 72,77 kronor per aktie (146,09). Under året har eget kapital minskat med årets resultat om –1 255,3 Mkr (122,7) och ökat genom en nyemission 1 232,9 Mkr (268,4). Vid årets slut uppgick soliditeten till 38,4 procent (34,4).

Räntebärande skulder

Den utnyttjade kreditvolymen vid årets utgång uppgick till 7 192,6 Mkr (8 923,8) varav 6 083,9 Mkr (6 363,9) var långfristig skuld och 1 108,8 Mkr (2 559,9) var kortfristig skuld. Extern upplåning har under perioden gjorts med 1 696,2 Mkr (2 161,8). Amortering har under året gjorts med 3 427,7 Mkr (2 584,5).

Derivat

Marknadsvärdet på räntederivaten vid årets utgång uppgick till 69,0 Mkr (239,4). Den orealiserade värdenedgången om –170,4 Mkr (264,6) förklaras främst av kortare återstående tid fram till slutdatum för derivaten och förändrade marknadsräntor. Derivatinstrument används för att justera ränterisken i låneportföljen.

Uppskjuten skatt

Den uppskjutna skatteskulden uppgick per 31 december 2023 till 1 154,2 Mkr (1 298,0). Den uppskjutna skatteskulden är till största delen hänförlig till den temporära skillnaden på förvaltningsfastigheter. Förändring i skatteskuld förklaras av årets orealiserade värdeminskning av förvaltningsfastigheterna.

Moderbolaget

Verksamheten i moderbolaget John Mattson Fastighetsföretagen AB (publ) består i huvudsak av koncerngemensamma tjänster som berör strategi, kommunikation, affärsutveckling och ekonomi/finans. Moderbolagets intäkter uppgick till 11,5 Mkr (13,9). Kostnader för central administration och marknadsföring uppgick till –28,4 Mkr (–43,5). Resultatet före bokslutsdispositioner och skatt uppgick till –253,4 Mkr (–90,3).

Utsikter 2024

Utsikterna för 2024 är positiva. Inflationen har fallit tillbaka till en nivå nära Riksbankens långsiktiga mål. Även de långa räntorna har fallit tillbaka till en nivå som är attraktiv för lågavkastande tillgångar som bostäder. Utvecklingen i vår omvärld är dock fortsatt osäker och vi behöver ha beredskap för att det kan dröja innan räntor och inflation faller tillbaka ytterligare. John Mattsons fastigheter finns i attraktiva områden i tillväxtkommuner i Stockholmsregionen. Vi har nöjda kunder och hög efterfrågan på våra bostäder. Betalningsviljan för våra bostäder är väsentligt högre än våra genomsnittliga hyror vilket ger stabila hyresintäkter med låg risk för vakanser. Vi ser att bolaget kommer att påverkas negativt av fortsatta prisökningar under 2024, bland annat kommer taxebundna kostnader som fjärrvärme att öka. Fokus kommer fortsatt att vara på befintliga kassaflöden samt investeringar i energieffektiviseringar och värdeskapande lägenhetsuppgraderingar. Selektiva avyttringar kan även bli aktuellt i syfte att optimera vår kapitalanvändning.

Händelser efter balansdagen

Inga väsentliga händelser har inträffat efter räkenskapsårets slut.

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 59

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

INTRODUKTION

Om John Mattson
2023 i korthet
Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande
Marknadsöversikt
Långsiktiga finansiella mål
Förvaltning
Förädling
Förtätning
Förvärv
Våra områden och fastigheter
Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord
Förvaltningsberättelse
Flerårsöversikt
Vinstdisposition
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

Koncernen Mkr	2023	2022	2021	2020	2019
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Överskottsgrad, %	71,6	64,1	61,3	66,7	60,4
Hyresvärde vid periodens utgång, mkr	622,4	626,6	609,7	336,5	275,1
Hyresvärde lägenheter vid periodens utgång, kr/kvm	1 664	1 610	1 557	1 485	1 485
Ekonomisk uthyrningsgrad vid periodens utgång, %	96,1	95,9	95,6	94,5	94,9
Uthyrbar yta vid periodens utgång, tkvm	342,8	359,7	355,5	215,9	171,5
Investeringar ny-, till och ombyggnation, mkr	348,7	358,0	254,6	217,4	160,1
Fastighetsvärde vid periodens utgång, kr/kvm	39 581	43 638	44 710	36 861	37 124
Totalt antal lägenheter	4 270	4 515	4 414	2 829	2 251
Antal uppgraderade lägenheter under perioden	72	86	339	368	65
Finansiella nyckeltal
Hyresintäkter, mkr	610,4	620,9	407,9	294,0	253,0
Driftöverskott, mkr	437,3	397,8	249,8	196,0	152,8
Förvaltningsresultat, mkr	133,2	153,9	103,1	94,7	64,9
Resultat före skatt, mkr	–1 394,6	193,0	1 692,3	608,1	235,2
Årets resultat, mkr	–1 255,3	122,7	1 332,5	478,8	178,8
Kassaflöde från den löpande verksamheten, mkr	145,7	–4,6	121,1	115,9	46,2
Eget kapital, mkr	5 596,2	5 641,5	5 250,2	3 413,7	2 934,8
Balansomslutning	14 562,4	16 415,8	16 545,7	8 059,2	6 398,9
Soliditet (%)	38,4	34,4	31,7	42,4	45,9
Antal anställda	46	52	45	30	25
Belåningsgrad vid periodens utgång, %	49,8	56,6	58,0	44,7	40,72
Genomsnittlig ränta vid periodens utgång, %	3,4	2,5	1,4	1,5	1,9
Räntetäckningsgrad under perioden, ggr	1,6	1,9	2,2	2,6	2,3
Räntebindningstid vid periodens utgång, år	2,9	2,6	2,0	2,2	3,2
Kreditbindningstid vid periodens utgång, år	3,0	2,8	2,1	2,3	2,4
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), mkr	6 600,8	6 594,8	6 396,6	4 352,0	3 739,6
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV), mkr	6 062,9	6 142,3	5 765,1	4 007,2	3 480,2

Flerårsöversikt

Koncernen Mkr	2023	2022	2021	2020	2019
Aktierelaterade nyckeltal (i kr) 1)
Genomsnittligt antal aktier	39 556 335	37 537 496	34 600 537	33 670 032	33 670 032
Antal aktier vid periodens utgång	75 593 930	37 896 965	36 364 827	33 670 032	33 670 032
Förvaltningsresultat, kr/aktie	3,37	4,10	2,98	2,81	1,93
Tillväxt i förvaltningsresultat kr/aktie, %	–17,9	37,6	6,0	45,8	159,0
Justerat förvaltningsresultat, kr/aktie, tillväxt % 2)	–17,9	37,6	13,9	26,5	63,6
Årets resultat, kr/aktie	–31,75	3,30	38,21	14,22	5,31
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), kr/aktie	87,09	174,02	175,90	129,25	111,07
Tillväxt i långsiktigt substansvärde kr/aktie, %	–50,0	–1,1	36,1	16,4	6,6
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV), kr/aktie	79,99	162,08	158,54	119,01	103,36
Eget kapital, kr/aktie	72,77	146,09	141,45	101,39	87,16

Moderbolaget

	2023	2022	2021	2020	2019
Nettoomsättning, Mkr	11,5	13,9	20,2	13,5	8,4
Eget kapital, Mkr	2 878,9	1 845,7	1 637,5	1 231,7	1 245,3
Balansomslutning, Mkr	7 224,2	5 664,2	5 725,5	1 993,5	1 807,2
Soliditet, %	39,9	30,6	28,6	61,8	68,9
Antal anställda	5	6	6	6	5

1) Kopplat till förvärv av fastigheter i februari 2022 beslutades om två apportemissioner om 672 208 aktier respektive 859 930 aktier, vilka registrerades den 3 februari samt den 5 maj 2022. I december 2023 genomfördes en företrädesemission om totalt 37 896 965 st aktier vilka registrerades den 15 december (37 783 415) och den 21 december (113 550). Antal aktier uppgår per den 31 december 2023 till 75 793 930.

2) Justerat förvaltningsresultat 2019 avser förvaltningsresultat justerat för engångskostnader kopplat till planerad börs notering.

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 60

FLERÅRSÖVERSIKT

INTRODUKTION

Om John Mattson
2023 i korthet
Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande
Marknadsöversikt
Långsiktiga finansiella mål
Förvaltning
Förädling
Förtätning
Förvärv
Våra områden och fastigheter
Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord
Förvaltningsberättelse
Flerårsöversikt
Vinstdisposition
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel (kr):

Överkursfond 2 258 196 840
Balanserat resultat 795 117 732
Årets resultat –199 635 103
Summa 2 853 679 469

Styrelsen och verkställande direktören föreslår att vinstmedlen disponeras på följande sätt:

I ny räkning överföres 2 853 679 469
Summa 2 853 679 469

Förslag till vinstdisposition

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 61

FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION

INTRODUKTION

Om John Mattson
2023 i korthet
Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande
Marknadsöversikt
Långsiktiga finansiella mål
Förvaltning
Förädling
Förtätning
Förvärv
Våra områden och fastigheter
Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord
Förvaltningsberättelse# Bolagsstyrningsrapport

Inledning

Bolagsstyrningen i John Mattson syftar till att säkerställa att rättigheter och skyldigheter är fördelade mellan bolagets organ i enlighet med tillämpliga lagar, regler och processer. En effektiv och transparent bolagsstyrning ger ägarna möjlighet att hävda sina intressen gentemot bolagets ledning samtidigt som ansvarsfördelningen mellan ledningen och styrelsen, men även i övrigt inom bolaget, är tydlig. Den resulterar också i att beslut kan fattas effektivt vilket möjliggör för John Mattson att agera snabbt när nya affärsmöjligheter ges.

John Mattson är ett svenskt publikt aktiebolag som noterades på Nasdaq Stockholm Mid Cap den 5 juni 2019. Bolagets bolagsstyrning grundar sig på svensk lag, främst aktiebolagslagen (2005:551), Svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”), bolagets bolagsordning, interna regler (instruktioner och policyer) samt Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter. Ytterligare information om John Mattsons bolagsstyrning finns på bolagets webbplats.

Koden gäller för alla svenska bolag vars aktier är noterade på en reglerad marknad i Sverige. Bolag behöver inte följa alla regler i Koden utan kan välja alternativa lösningar som de anser bättre lämpade för det aktuella bolagets specifika omständigheter, under förutsättning att bolaget rapporterar avvikelser, beskriver den alternativa lösningen och orsaken till avvikelsen förklaras i bolagsstyrningsrapporten (den s.k. följ eller förklara-principen).

Under 2023 har John Mattson tillämpat Koden utan avvikelser.

Aktieägare

För information om ägarstruktur och största ägare, se sidorna 51–53 i denna årsredovisning.

Rösträtt

Det finns ett aktieslag och alla aktier har samma röstetal – en röst per aktie.

Bolagsstämma

Enligt aktiebolagslagen är bolagsstämman bolagets högsta beslutsfattande organ och aktieägarna utövar där sin rösträtt i nyckelfrågor, exempelvis fastställande av resultat- och balansräkningar, disposition av bolagets resultat, beviljande av ansvarsfrihet för styrelseledamöterna och verkställande direktör, val av styrelseledamöter och revisorer samt arvode till styrelse och revisorer.

Årsstämma måste hållas inom sex månader från utgången av räkenskapsåret. Utöver årsstämman kan kallelse även ske till extra bolagsstämma. Enligt bolagsordningen sker kallelse till bolagsstämma genom annonsering i Post- och Inrikes Tidningar och genom att kallelsen hålls tillgänglig på bolagets webbplats. Att kallelse har skett ska samtidigt annonseras i Svenska Dagbladet. Bolagets räkenskapsår sträcker sig från 1 januari till 31 december.

Rätt att deltaga

För att kunna delta i beslut krävs att aktieägaren är närvarande vid stämman, antingen personligen eller genom ombud. Vidare krävs att aktieägaren är införd i aktieboken vid visst datum före stämman och att anmälan om deltagande gjorts till bolaget i viss ordning.

Initiativ från aktieägare

Aktieägare som önskar få ett särskilt ärende behandlat på årsstämman kan normalt begära detta i god tid före stämman hos John Mattsons styrelse under särskild adress som publiceras på bolagets hemsida.

Årsstämma 2023

På John Mattsons årsstämma 2023 fattades bland annat beslut om ett bemyndigande för styrelsen att besluta om nyemission av aktier. Christer Olofsson, Håkan Blixt, Johan Ljungberg och Ingela Lind omvaldes till styrelseledamöter och Åsa Bergström, Per-Gunnar (P-G) Persson och Katarina Wallin invaldes som nya styrelseledamöter. Per-Gunnar (P-G) Persson valdes till ny ordförande och Johan Ljungberg till vice ordförande. Ernst & Young AB omvaldes med huvudansvarig Katrine Söderberg till bolagets revisor. Det fattades också beslut om att inte lämna någon utdelning för räkenskapsåret 2022. Protokollet från årsstämman finns på John Mattsons webbplats.

Årsstämma 2024

John Mattsons årsstämma avhålls den 18 april 2024, klockan 14.00, i Malmstensalen på Campus Lidingö (Malmstenskolan), Larsbergsvägen 8, Lidingö. Instruktioner om anmälan till stämman kommer att finnas tillgängliga på bolagets webbplats.

Valberedning

Valberedningen ska inför årsstämman utgöras av representanter för de tre röstmässigt största ägarregistrerade aktieägarna i bolaget per augusti varje år samt styrelsens ordförande, som även sammankallar valberedningen till dess första sammanträde. Valberedningen ska utföra sitt uppdrag i enlighet med av årsstämman beslutade instruktioner, Koden och övriga tillämpliga regler. I uppdraget ingår bland annat att lämna förslag till ordförande vid årsstämma, antal styrelseledamöter, val av ordförande och andra stämmovalda ledamöter i styrelsen, arvode och annan ersättning till var och en av de stämmovalda styrelseledamöterna och till ledamöter av styrelsens utskott, val av revisor och arvode till revisor. I den mån som anses erforderligt ska valberedningen även lägga fram förslag till ändringar i gällande regler för valberedningen. Valberedningen ska särskilt beakta Kodens krav på mångsidighet och bredd i styrelsen och på att eftersträva en jämn könsfördelning. Sedan årsstämman 2023 har styrelsen bestått av totalt sju personer varav tre kvinnor (43 procent) och tre män (57 procent). Inget arvode ska utgå till valberedningens ledamöter. Bolaget ska dock svara för skäliga kostnader förenade med valberedningens uppdrag.

Valberedning inför årsstämman 2024

Valberedningen har haft fyra protokollförda möten under 2023 och 2024. John Mattsons valberedning uppfyller kraven på oberoende i förhållande till bolaget. Ledamöterna i valberedningen och vilka ägare som utsett dem framgår av tabellen nedan. John Mattsons valberedning kan kontaktas via e-post, [email protected].

Valberedningens ledamöter inför årsstämman 2024

Ulrika Magnusson, utsedd av AB Borudan Ett (valberedningens ordförande)
Johan Ljungberg, utsedd av Tagehus Holding AB
Simon Blecher, utsedd av Carnegie Fonder
Tino Goetze, utsedd av Bergamotträdet 9 Holding AB

Styrelsen

Styrelsen är bolagets näst högsta beslutande organ efter bolagsstämman. John Mattsons styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av minst tre och högst sju ledamöter utan suppleanter. Vid årsstämman den 21 april 2023 beslutades att omvälja Johan Ljungberg, Håkan Blixt, Christer Olofsson och Ingela Lindh till styrelseledamöter, samt Åsa Bergström, Katarina Wallin och Per-Gunnar Persson invaldes till nya styrelseledamöter. Per-Gunnar Persson valdes till styrelseordförande. För information om styrelseledamöterna och deras uppdrag utanför koncernen samt innehav av aktier i John Mattson, se avsnittet ”Styrelse”, sidan 66–67.

Ansvar och arbete

Styrelsens uppgifter regleras av aktiebolagslagen, John Mattsons bolagsordning och Koden. Styrelsens arbete regleras dessutom av den arbetsordning som styrelsen årligen fastställer. Arbetsordningen reglerar arbetsfördelningen mellan styrelsen, styrelsens ordförande och verkställande direktören. Styrelsen antar även instruktioner för styrelsens utskott samt instruktion för verkställande direktören (inklusive instruktion avseende verkställande direktörens ekonomiska rapportering).

Styrelsen ansvarar för John Mattsons organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Det innefattar bland annat att upprätta övergripande och långsiktiga strategier, mål, budgetar och affärsplaner samt att fastställa riktlinjer för att säkerställa att John Mattsons verksamhet är långsiktigt värdeskapande.

Styrelsens ansvar innefattar även granskning och godkännande av delårsrapporter och årsredovisning samt att fatta beslut i frågor rörande investeringar, försäljningar, kapitalstruktur och utdelningspolicy. Styrelsens antar även årligen bolagets väsentliga policies och tillser att kontrollsystem finns för att följa upp att dessa efterlevs samt tillser att system finns för kontroll och uppföljning av bolagets verksamhet, risker och betydande förändringar i bolagets organisation och verksamhet.

Styrelsen utser bolagets verkställande direktör samt fastställer lön och annan ersättning till denne och till andra ledande befattningshavare i enlighet med riktlinjerna för ersättning till ledande befattningshavare som antagits av bolagsstämman.

Hållbarhet

Styrelsen har det övergripande ansvaret för att hållbarhet är en central och integrerad del i den övergripande styrningen av bolaget. I John Mattsons affärsstrategi är hållbarhet en integrerad del. Styrelsen fattade under 2022 beslut om ett antal strategiska hållbarhetsmål, se vidare på sidan 35. Det operativa ansvaret för hållbarhetsarbetet är delegerat till verkställande direktören. Alla chefer ansvarar för att de väsentliga hållbarhetsfrågorna är integrerade i det löpande arbetet. Samtliga medarbetare och chefer är ansvariga att följa bolagets uppförandekod och övriga policies.

John Mattsons värderingar, långsiktighet, professionalitet och engagemang, ligger till grund för bolagets verksamhet. Global Compacts tio principer för hållbart företagande utgör grunden för ansvarstagande och är grunden för bolagets uppförandekod. Uppförandekoden kompletteras av specifika policies inom olika områden, som exempelvis mångfald och jämställdhet samt arbetsmiljö. Bolagets värdegrund, uppförandekod och policyer ska vägleda bolagets styrelse, ledning, medarbetare och samarbetspartners i det dagliga arbetet.# BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

INTRODUKTION

Styrelse

Ordförandeord

Sedan slutet av 2023 har John Mattson etablerat en visselblåsarfunktion men en särskild visselblåsarkanal dit medarbetare och externa parter kan rapportera missförhållanden och oegentligheter anonymt och på ett säkert sätt. Under 2023 har även arbetet med att ta fram en specifik leverantörspolicy påbörjats, för att tydliggöra John Mattsons krav på bolagets leverantörer samt möjliggöra ökad samverkan kring hållbarhetsfrågorna. John Mattsons strategiska hållbarhetsarbete bedrivs inom fyra fokusområden samt inom antikorruption och mänskliga rättigheter. Läs mer på sidorna 35–42.

Styrelsens ordförande ansvarar bland annat för att tillse att styrelseledamöterna får alla nödvändiga handlingar och den information de behöver för att kunna följa John Mattsons ställning, resultat, likviditet, ekonomiska planering och utveckling i övrigt. Det åligger ordföranden att fullgöra uppdrag lämnat av årsstämman beträffande inrättande av valberedning och att delta i dess arbete.

Styrelseordföranden ska i nära samarbete med verkställande direktören övervaka bolagets resultat och förbereda samt vara ordförande på styrelsemöten. Styrelseordföranden är också ansvarig för att styrelsen årligen utvärderar sitt och verkställande direktörens arbete.

Styrelsen träffas enligt ett årligt förutbestämt schema. Utöver dessa möten kan det komma att kallas till ytterligare styrelsemöten för att hantera frågor som inte kan skjutas upp till nästa ordinarie styrelsemöte.

Styrelsens arbete under 2023

John Mattsons styrelse har under 2023 haft 27 möten varav ett konstituerande möte.

Utvärdering av styrelsens arbete

Styrelsens ordförande initierar en gång per år, i enlighet med styrelsens arbetsordning, en utvärdering av styrelsens arbete. 2023 års utvärdering har utförts så att varje styrelseledamot besvarat ett frågeformulär. Därutöver har styrelseordföranden haft vissa enskilda kontakter med ledamöterna. Utvärderingens syfte är att få en uppfattning om styrelseledamöternas åsikter om hur styrelsearbetet bedrivs och vilka åtgärder som kan genomföras för att effektivisera styrelsearbetet. Avsikten är också att få en uppfattning om vilken typ av frågor som styrelsen anser bör ges mer utrymme och på vilka områden det eventuellt krävs ytterligare erfarenhet och kompetens i styrelsen. Resultatet av utvärderingen har redovisats inom styrelsen och har av styrelsens ordförande delgivits valberedningen.

Ersättningsutskottet

Enligt Koden kan styrelsens ordförande vara ordförande i utskottet. Övriga bolagsstämmovalda ledamöter ska vara oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Styrelsens ersättningsutskott utvärderar löpande de ledande befattningshavarnas ersättningsvillkor mot bakgrund av gällande marknadsvillkor. Utskottet bereder ärenden inom dessa områden för beslut av styrelsen. Ersättningsutskottet består för närvarande av tre styrelseledamöter: Per-Gunnar Persson (ordförande), Johan Ljungberg och Katarina Wallin, vilka samtliga anses vara oberoende i förhållande till bolaget och dess ledande befattningshavare. Utskottets ledamöter utses av styrelsen en gång per år.

Ersättningsutskottets huvudsakliga uppgifter är bland annat, att bereda styrelsens beslut i frågor om ersättningsprinciper, ersättningar och andra anställningsvillkor, följa och utvärdera pågående och under året avslutade program för rörliga ersättningar för bolagsledningen, och följa och utvärdera tillämpningen av de riktlinjer för ersättningar till ledande befattningshavare som årsstämman enligt lag ska fatta beslut om samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i bolaget.

Ersättningsutskottet ska sammanträda minst två gånger per år. Under 2023 hade ersättningsutskottet tre möten. Ledamöterna i utskottet närvarade vid samtliga möten. Vid mötena behandlades bland annat bolagets riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare och ersättningsnivåer till vd och andra ledande befattningshavare samt bolagets incitamentsprogram för alla anställda.

Revisions- och finansutskottet

Enligt aktiebolagslagen och dess förarbeten ska styrelsen ha ett revisionsutskott som består av minst två ledamöter. Utskottets ledamöter får inte vara anställda av John Mattson och minst en ledamot ska ha redovisnings- eller revisionskompetens. Revisions- och finansutskottet består för närvarande av tre styrelseledamöter: Åsa Bergström (ordförande), som bedömts uppfylla kravet på redovisnings- eller revisionskompetens, Johan Ljungberg och Per-Gunnar Persson. Utskottets ledamöter samt dess ordförande utses av styrelsen en gång per år.

Revisions- och finansutskottet har bland annat till uppgift att övervaka John Mattsons finansiella rapportering samt lämna rekommendationer och förslag för att säkerställa rapporteringens tillförlitlighet. Utskottet kontrollerar efterlevnad av John Mattsons finanspolicy och säkerställer tillgång till kapital. Revision och finansutskottet övervakar också effektiviteten i bolagets interna kontroll och riskhantering.

Revision- och finansutskottets uppgift är också att hålla sig informerad om revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen samt om slutsatserna av Revisorsinspektionens kvalitetskontroll. Resultatet av revisionen och om på vilket sätt revisionen bidrar till den finansiella rapporteringens tillförlitlighet, och vilken funktion utskottet har haft, samt granska och övervaka revisorns opartiskhet och självständighet, och då särskilt uppmärksamma om revisorn tillhandahåller bolaget andra tjänster än revisionstjänster, är också revision- och finansutskottets uppdrag. I revision- och finansutskottets uppgift ingår även att biträda valberedningen vid upprättandet av förslag till bolagsstämmans beslut om revisorsval.

Revisions- och finansutskottet ska sammanträda minst fyra gånger per år. Under 2023 hade revisions- och finansutskottet sex ordinarie möten. Ledamöterna i utskottet närvarade vid samtliga möten. Vid mötena behandlades bland annat efterlevnad av bolagets finanspolicy, delårsrapporter, den externa revisionens inriktning och bolagets interna kontroll avseende den finansiella rapporteringen.

Ersättning till styrelseledamöter och styrelsens utskott

Vid årsstämman den 21 april 2023 beslöts att styrelsearvode ska utgå med 395 000 kronor till styrelsens ordförande och 190 000 kronor till var och en av de övriga ledamöterna för tiden intill slutet av årsstämman 2024, fördelat enligt tabellen på föregående sida. Vid samma årsstämma beslöts att ersättning ska utgå med 50 000 kronor till ordföranden och med 25 000 kronor till övriga ledamöter i styrelsens revisions- och finansutskott. Ledamöter i styrelsens ersättningsutskott beslöts en ersättning på 15 000 kronor vardera.

Styrelseledamot	Arvode (tsek)	Styrelse	Revisions- och finansutskottet	Ersättningsutskottet	Oberoende
Per-Gunnar Persson 2)	435	22/27	4/6	3/3	Ja
Johan Ljungberg	230	27/27	6/6	3/3	Nej¹ )
Åsa Bergström 2)	240	22/27	4/6	–	Ja
Håkan Blixt	190	27/27	2/6	–	Ja
Christer Olofsson	190	27/27	–	–	Ja
Ingela Lindh	190	27/27	–	–	Ja
Katarina Wallin 2)	205	21/27	–	3/3	Ja

1) Oberoende i förhållande till Bolaget och dess ledande befattningshavare. Inte oberoende i förhållande till Bolagets större aktieägare.
2) Invaldes som styrelseledamot på årsstämma 21 april 2023.

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 63
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

Ledning

Vd och övriga ledande befattningshavare

Vd är underordnad styrelsen och ansvarar för John Mattsons löpande förvaltning och den dagliga driften av bolaget. Arbetsfördelningen mellan styrelsen och vd framgår av arbetsordningen för styrelsen och instruktionen för den verkställande direktören. Vd ansvarar för att leda verksamheten i enlighet med styrelsens riktlinjer och anvisningar samt för att styrelsen erhåller information och nödvändigt beslutsunderlag. Vd leder arbetet i koncernledningen samt fattar beslut efter samråd med dess medlemmar. Vidare är vd föredragande vid styrelsens sammanträden och ska tillse att styrelseledamöterna löpande tillställs den information som behövs för att följa bolagets och koncernens finansiella ställning, resultat, likviditet och utveckling. Vd och övriga ledande befattningshavare presenteras närmare på sidan 68.

Riktlinjer för ersättning till vd och övriga ledande befattningshavare

Vid årsstämman den 21 april 2022 beslöts om nedanstående riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare i bolaget att gälla fram till årsstämman 2023.

Bolaget ska erbjuda ersättningar och andra anställningsvillkor som möjliggör för John Mattson att rekrytera, motivera och behålla ledande befattningshavare med sådan kompetens som John Mattson behöver för att genomföra sin strategi och uppnå verksamhetens mål. Marknadsmässighet och konkurrenskraft ska vara övergripande principer för ersättning till ledande befattningshavare i bolaget. Ersättningen till de ledande befattningshavarna kan utgöras av en fast grundlön, rörlig kontant ersättning, pension samt andra förmåner. Därutöver kan bolagsstämman bland annat besluta om aktiebaserade incitamentsprogram.

Med ledande befattningshavare avses verkställande direktören och till denne rapporterande chefer som ingår i koncernledningen för Koncernen. Bolagets ledande befattningshavare är för närvarande verkställande direktör, cfo, affärs-och projektutvecklingschef, kommunikationschef samt förvaltningschef.

Principer för fast ersättning

Den fasta lönen ska baseras på den ledande befattningshavarens kompetens, ansvar och prestation och ska vara marknadsmässig och konkurrenskraftig.# BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

Den fasta lönen ska utvärderas årligen av ersättningsutskottet. Principer för rörlig ersättning

Den rörliga kontanta ersättningen ska baseras på förutbestämda och mätbara kriterier som kan vara finansiella och icke-finansiella. De finansiella kriterierna kopplas till tillväxt i koncernens substansvärde och till tillväxt i förvaltningsresultatet i Bolaget. De icke-finansiella kriterierna kopplas till verksamhetsmål såsom exempelvis kundnöjdhet och hållbarhetsarbete. Kriterierna för rörlig ersättning ska beredas av ersättningsutskottet och fastställas i styrelsen med avsikten att de ska vara i linje med Bolagets affärsstrategi, långsiktiga intressen och hållbarhet.

För verkställande direktören får den rörliga kontanta ersättningen inte överstiga sex månadslöner, det vill säga 50 procent av den fasta grundlönen. För övriga ledande befattningshavare ska den rörliga ersättningen inte överstiga 4,5 månadslöner, det vill säga 37,5 procent av den fasta grundlönen. För övriga medarbetare (dvs. medarbetare som inte omfattas av dessa riktlinjer) är Bolagets policy för närvarande att den rörliga ersättningen inte ska överstiga 1,5 månadslöner, det vill säga 12,5 procent av den fasta grundlönen.

Under räkenskapsåret 2023 har ersättning till vd och övriga ledande befattningshavare betalats ut i enlighet med tabell i not 7.

Pension

De ledande befattningshavarna ska erbjudas marknadsmässiga pensionsvillkor och pensionsnivåer.

Andra förmåner

Andra sedvanliga förmåner, som exempelvis tjänstebil och sjukvårdsförsäkring, ska vara marknadsmässiga och kostnaderna för sådana förmåner får för respektive ledande befattningshavare utgöra maximalt motsvarande tio procent av den fasta grundlönen.

Uppsägningstid och avgångsvederlag

Mellan bolaget och den verkställande direktören gäller en uppsägningstid om sex månader vid uppsägning från bolaget och sex månader vid uppsägning från den verkställande direktörens sida. Den verkställande direktören har rätt till ett avgångsvederlag motsvarande tolv fasta månadslöner. För de övriga ledande befattningshavarna, gäller en uppsägningstid om sex månader.

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 64BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

INTRODUKTION

Avvikelser från riktlinjerna

Styrelsen ska ha rätt att frångå dessa riktlinjer om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det och ett avsteg är nödvändigt för att tillgodose bolagets långsiktiga intressen. Om sådan avvikelse sker ska information om detta och skälet till avvikelsen redovisas vid närmast följande årsstämma.

Incitamentsprogram och bonusprogram

Samtliga tillsvidareanställda (inklusive ledande befattningshavare) i John Mattson deltar i ett bonusprogram inom ramen för vilket de har möjlighet till en årlig prestationsbaserad bonus uppgående till högst en fast månadslön. Utfall av bonus beror på en viss ökning av förvaltningsresultatet per aktie, samt ett serviceindex mätt utifrån kundnöjdhet. Jämförelse sker dels mot föregående år och dels mot ett branschsnitt.

Ledande befattningshavare har möjlighet till ytterligare totalt två fasta månadslöner per år i bonus, varav en månadslön utgår vid uppfyllande av individuella förändrings- och förbättringsmål och en månadslön utgår vid viss ökning av substansvärdet per aktie. De ledande befattningshavarna kan därmed erhålla totalt högst tre fasta månadslöner vardera.

Revision

Revisorn ska granska bolagets årsredovisning och redovisning samt styrelsens och den verkställande direktörens förvaltning. Revision av bolagets finansiella rapporter och räkenskaper samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning utförs i enlighet med i Sverige accepterade revisionsstandarder. Enligt John Mattsons bolagsordning ska bolaget utse en till två revisorer med eller utan revisorssuppleanter eller ett eller två registrerade revisionsbolag.

På årsstämman den 21 april 2023 omvaldes Ernst & Young, med den auktoriserade revisorn Katrine Söderberg som huvudansvarig revisor för perioden fram till årsstämman 2024. Efter varje räkenskapsår ska revisorn lägga fram en revisionsberättelse och en koncernrevisionsberättelse för årsstämman. Vid ett av de tillfällen då styrelsen sammanträffar med revisorn ska ingen från företagsledningen närvara. Revisions- och finansutskottet granskar och övervakar revisorns opartiskhet och självständighet. Revisorn erhåller ersättning för sitt arbete i enlighet med beslut på årsstämman. För räkenskapsåret 2023 uppgick den totala ersättningen till bolagets revisor till 2,9 miljoner kronor.

Intern kontroll över finansiell rapportering och riskhantering

John Mattsons interna kontroll avseende den finansiella rapporteringen är utformad för att hantera risker och säkerställa en hög tillförlitlighet i processerna kring upprättandet av de finansiella rapporterna samt för att säkerställa att tillämpliga redovisningskrav och andra krav på John Mattson som noterat bolag efterlevs. Styrelsen ansvarar enligt aktiebolagslagen och Koden för den interna kontrollen av bolaget avseende finansiell rapportering. John Mattson följer Committee of Sponsoring Organizations of the Treadway Commissions (COSO:s) ramverk för att utvärdera ett företags interna kontroll över den finansiella rapporteringen, ”Internal Control – Integrated Framework”, som består av följande fem komponenter: kontrollmiljö, riskbedömning, kontrollaktiviteter, information och kommunikation samt uppföljning.

John Mattson har en operativt decentraliserad och transparent organisation där ekonomiavdelningen är centraliserad som en stödfunktion. Det innebär att bolaget har resurser, i form av medarbetare och system, på plats för att slå fast enhetliga och effektiva administrativa rutiner och processer. Processer utvärderas löpande i takt med efterlevnad. Uppföljning av resultat och balans görs månadsvis. Tydlig dokumentation via policyer och instruktioner tillsammans med återkommande uppföljning och regelbundna diskussioner med revisorerna, säkerställer kontinuerligt arbetet med att förbättra processerna. Bolagets revisor granskar och rapporterar sina iakttagelser från granskningen samt sin bedömning av den interna kontrollen minst två gånger per år. Rapportering görs till såväl revisions- och finansutskott som styrelse och koncernledning. Den interna kontrollen bedöms vara tillförlitlig och ändamålsenlig varför styrelsen och ledningen inte bedömer att det inte finns behov för en separat funktion för internrevision.

Kontrollmiljö

Den interna kontrollen bygger på ansvarsfördelningar och arbetsfördelningar genom styrelsens arbetsordning, instruktion för utskotten, vd och den finansiella rapporteringen och policyer. Efterlevnaden av dessa följs upp och utvärderas kontinuerligt av ansvarig person. I den övergripande kontrollmiljön ingår också att en koncern övergripande riskutvärdering ska utföras där risker identifieras och utvärderas. Ledningsgruppen ansvarar för att riskerna hanteras på tillfredsställande sätt.

Riskhantering

Identifiering, bedömning och hantering av risker kopplade till redovisning och finansiell rapportering ska finnas inbyggd i John Mattsons väsentliga processer. Genom processkartor ska processerna inklusive identifierade risker och kontroller dokumenteras.

Kontrollaktiviteter

Till varje identifierad risk ska kontroller kopplas tills dess att risken anses eliminerad alternativt reducerad till acceptabel nivå. Kontrollaktiviteter ska dokumenteras så att spårbarhet finns av utförandet.

Information och kommunikation

Relevant information ska kommuniceras på rätt sätt, till rätt mottagare och vid rätt tidpunkt. Att kommunicera relevant information, både uppåt och nedåt i en organisation och till externa parter är en viktig del av god intern kontroll. Ledningsgruppens möten ska användas som ett forum för kommunikation och informationsspridning. Processansvariga ska ha tillräcklig kunskap om de väsentliga riskerna samt relaterade kontrollaktiviteter i den specifika processen.

Uppföljning

Systemet för intern kontroll och riskhantering ska följas upp kontinuerligt och syftar till att säkerställa att systemet upprätthålls, att förändringar sker vid behov och att utvärdera förändringar i arbetssätt. Ledningsgruppen ska utvärdera att den koncernövergripande riskutvärderingen och hanteringen samt de specifika kontrollaktiviteter som utförs i respektive väsentlig process är fortsatt relevanta för att hantera de väsentliga risker John Mattson står inför.

Avvikelser i förhållande till Koden

John Mattson tillämpar Koden för bolagsstyrning. Koden bygger som nämnts på principen ”följ eller förklara”. Detta innebär att ett företag som tillämpar Koden kan avvika från enskilda regler, men ska då avge förklaring där skäl till avvikelsen redovisas. John Mattson har under räkenskapsåret 2023 följt Koden utan avvikelse.

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 65BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

INTRODUKTION

PER-GUNNAR (P-G) PERSSON

Styrelsens ordförande. Styrelseledamot sedan 2023. Ledamot i revisions- och finansutskottet och ordförande i ersättningsutskottet. Född: 1965. Utbildning: Civilingenjör, Chalmers tekniska högskola.# Styrelse

JOHN MATTSON

ÅRSREDOVISNING 2023 66

INTRODUKTION

FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

INGELA LINDH

Styrelseledamot sedan 2021
Född: 1959.
Utbildning: Arkitekturstudier, Kungliga Tekniska högskolan.
Relevant arbetslivserfarenhet: Stor erfarenhet av fastighetsbranschen och av stadsbyggnad. Stadsdirektör i Stockholm stad 2016–2018 och har även varit stadsbyggnadsdirektör vid Stockholms stadsbyggnadskontor, vd för Stockholms Stadshus AB samt vd för Stockholmshem.
Övriga väsentliga uppdrag: Styrelseordförande i Fastighetsägarna Sverige AB. Styrelseledamot i Anders Bodin Fastigheter AB och Stockholms Universitet.
Aktieinnehav i bolaget 1) (inkl. ev. närståendeinnehav): –
Beroendestatus: Oberoende i förhållande till bolaget, dess ledande befattningshavare och större aktieägare.

CHRISTER OLOFSSON

Styrelseledamot sedan 2015.
Född: 1951.
Utbildning: Civilingenjör, Kungliga Tekniska högskolan.
Relevant arbetslivserfarenhet: Mångårig erfarenhet från entreprenad och fastighetsverksamhet i Siab och NCC. Tidigare vd för NIAM. Egen företagare projektutveckling Stockholm Waterfront och seniorkonsult Urban Escape.
Övriga väsentliga uppdrag: –
Aktieinnehav i bolaget 1) (inkl. ev. närståendeinnehav): 10 000 aktier.
Beroendestatus: Oberoende i förhållande till bolaget, dess ledande befattningshavare och större aktieägare.

KATARINA WALLIN

Styrelseledamot sedan 2023. Ledamot i ersättningsutskottet.
Född: 1970.
Utbildning: Civilingenjör, Kungliga Tekniska högskolan.
Relevant arbetslivserfarenhet: Lång och bred erfarenhet inom fastighets- och samhällsbyggnadsbranschen, bland annat som konsult inom strategi och verksamhetsutveckling samt som delägare i Evidensgruppen.
Övriga väsentliga uppdrag: Styrelseordförande i Belatchew Arkitekter AB, Evimetrix AB och Bernow Lindqvist Wallin AB. Styrelseledamot i Catena AB, Kavaljer AB, Evidens BLW AB och AB Borudan Ett. Styrelsesuppleant i Silhouettes AB.
Aktieinnehav i bolaget 1) (inkl. ev. närståendeinnehav): 2 200 aktier.
Beroendestatus: Oberoende i förhållande till bolaget och dess ledande befattningshavare. Inte oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare.

1) Avser per 31 december 2023.

JOHN MATTSON

ÅRSREDOVISNING 2023 67

STYRELSE

FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

Ledning

PER NILSSON

Verkställande direktör. Anställd sedan 2022, verkställande direktör sedan 2022.
Född: 1978.
Utbildning: Civilingenjör inom industriell ekonomi, Kungliga Tekniska Högskolan.
Övriga väsentliga uppdrag: Styrelseledamot i bolag inom John Mattson-koncernen.
Aktieinnehav i bolaget: 2) 4 943 aktier.

EBBA PILO KARTH

Cfo fr.o.m. 26 mars 2024. 1) Ledande befattningshavare sedan 2024.
Född: 1979.
Utbildning: Civilingenjör inom industriell ekonomi, Kungliga Tekniska Högskolan.
Övriga väsentliga uppdrag: Styrelseordförande i Get This Globe AB
Aktieinnehav i bolaget: 2) –

MARI EDBERG

Kommunikationschef. Ledande befattningshavare sedan 2020.
Född: 1964.
Utbildning: Civilekonom med inriktning marknadsföring, Uppsala universitet.
Övriga väsentliga uppdrag: –
Aktieinnehav i bolaget: 2) 1 100 aktier.

DANIEL FORNBRANDT

Affärs- och projektutvecklingschef. Ledande befattningshavare sedan 2020.
Född: 1979.
Utbildning: Magister i ekonomi, Uppsala universitet.
Övriga väsentliga uppdrag: Styrelseledamot i Levon Holding AB och i Lidingö Näringsliv. Befattningar i ett flertal bolag inom John Mattson-koncernen.
Aktieinnehav i bolaget: 2) 10 185 aktier.

MARIA WIRÉN

Förvaltningschef. Ledande befattningshavare sedan 2023.
Född: 1981.
Utbildning: Kandidatexamen i ekonomi och fastighetsteknik, Högskolan i Gävle.
Övriga väsentliga uppdrag: Befattningar i ett flertal bolag inom John Mattson-koncernen.
Aktieinnehav i bolaget: 2) –

1) Efterträder tf cfo Eva Wiklund.
2) Avser per 31 december 2023.

JOHN MATTSON

ÅRSREDOVISNING 2023 68

LEDNING

FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

Finansiella rapporter och noter

Koncernens räkningar

Koncernens resultaträkning 70
Koncernens rapport över totalresultat 70
Koncernens balansräkning 71
Koncernens rapport över förändringar i eget kapital 72
Koncernens rapport över kassaflöde 73

Koncernens noter

Not 1 Väsentliga redovisningsprinciper 74
Not 2 Upplysning om kommande standarder 77
Not 3 Väsentliga uppskattningar och bedömningar 77
Not 4 Hyresintäkter 78
Not 5 Kostnader fördelade på kostnadsslag 78
Not 6 Arvode till revisor 78
Not 7 Anställda och personalkostnader 79
Not 8 Nyttjanderättsgångar och leasingskuld 80
Not 9 Räntekostnader 80
Not 10 Skatt 80
Not 11 Materiella anläggningstillgångar 82
Not 12 Förvaltningsfastigheter 82
Not 13 Finansiella instrument 84
Not 14 Likvida medel 85
Not 15 Koncernföretag 85
Not 16 Resultat per aktie 87
Not 17 Eget kapital 87
Not 18 Upplåning 87
Not 19 Finansiella risker 87
Not 20 Övriga skulder 89
Not 21 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 89
Not 22 Kassaflödesanalys 90
Not 23 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 90
Not 24 Transaktioner med närstående 90
Not 25 Händelser efter balansdagen 90

Moderbolagets räkningar

Moderbolagets resultaträkning 91
Moderbolagets rapport över totalresultat 91
Moderbolagets balansräkning 92
Moderbolagets rapport över förändringar i eget kapital 93
Moderbolagets kassaflödesanalys 93

Moderbolagets noter

Not 1 Väsentliga redovisningsprinciper 94
Not 1 Väsentliga uppskattningar och bedömningar 94
Not 3 Materiella anläggningstillgångar 94
Not 4 Andelar i koncernföretag 94
Not 5 Uppskjutna skattefordringar och skatteskulder 95
Not 6 Fordringar hos koncernföretag 95
Not 7 Likvida medel 95
Not 8 Finansiella instrument 95
Not 9 Intäkter 95
Not 10 Anställda och personalkostnader 96
Not 11 Resultat från andelar i koncernföretag 96
Not 12 Ränteintäkter och liknande resultatposter 96
Not 13 Räntekostnader och liknande resultatposter 96
Not 14# JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

FINANSIELL INFORMATION – KONCERNEN

INTRODUKTION

Om John Mattson 2023 i korthet
Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande
Marknadsöversikt
Långsiktiga finansiella mål
Förvaltning
Förädling
Förtätning
Förvärv
Våra områden och fastigheter
Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord
Förvaltningsberättelse
Flerårsöversikt
Vinstdisposition
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

Koncernens resultaträkning

Belopp i Mkr	Not	2023	2022
Hyresintäkter	4	610,4	620,9
Driftkostnader	5, 12	–123,9	–141,2
Underhåll	5, 12	–15,3	–35,2
Fastighetsskatt		–13,7	–13,6
Fastighetsadministration	5, 7, 12	–20,2	–33,1
Driftöverskott		437,3	397,8
Central administration	5, 6, 7	–51,0	–58,8
Ränteintäkter		1,8	1,6
Räntekostnader leasingskuld	9	–10,8	–10,6
Räntekostnader	9	–244,1	–176,1
Förvaltningsresultat		133,2	153,9
Värdeförändring förvaltningsfastigheter	12	–1 357,4	–225,1
Värdeförändring räntederivat	13	–170,4	264,6
Resultat före skatt		–1 394,6	193,4
Aktuell skatt	10	0,1	–0,2
Uppskjuten skatt	10	139,2	–70,5
Årets resultat		–1 255,3	122,7
Årets resultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare		–1 255,9	123,7
Innehav utan bestämmande inflytande		0,6	–1,0
Genomsnittligt antal aktier, tusental	39	559	37 538
Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare före och efter utspädning per aktie (kr)	17	–31,75	3,30

Koncernens rapport över total resultat

Belopp i Mkr	2023	2022
Årets resultat	–1 255,3	122,7
Övrigt totalresultat	–	–
Årets totalresultat	–1 255,3	122,7
Årets totalresultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare	–1 255,9	123,7
Innehav utan bestämmande inflytande	0,6	–1,0

Årets resultat och årets totalresultat fördelas mellan moderbolagets aktieägare och innehav utan bestämmande inflytande enligt ovan.

Koncernens balansräkning

Belopp i Mkr	Not	2023-12-31	2022-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter	12, 13	13 567,6	15 695,5
Nyttjanderättstillgång tomträtt	8	375,7	345,2
Derivatinstrument	13, 19	69,0	226,5
Maskiner och inventarier	11	11,8	9,7
Finansiella anläggningstillgångar
Andra långfristiga värdepappersinnehav	13	–	2,3
Summa anläggningstillgångar	14	14 024,1	16 279,4
Omsättningstillgångar
Hyres- och kundfordringar	13, 19	4,4	1,9
Derivatinstrument	13, 19	–	12,9
Övriga fordringar		34,8	55,9
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter		65,4	18,0
Likvida medel	14	433,7	47,6
Summa omsättningstillgångar		538,3	136,4
SUMMA TILLGÅNGAR		14 562,4	16 415,8

Belopp i Mkr	Not	2023-12-31	2022-12-31
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	17
Aktiekapital		25,3	12,6
Övrigt tillskjutet kapital		2 258,3	1 038,0
Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat		3 232,1	4 485,5
Summa eget kapital hänförligt till moderföretagets ägare		5 515,6	5 536,1
Innehav utan bestämmande inflytande		80,5	105,3
Summa eget kapital		5 596,2	5 641,5
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder	13, 18, 19	6 083,9	6 363,9
Avsättning till pension	7	1,0	1,4
Leasingskuld	8	375,7	345,3
Övriga långa skulder		7,0	7,0
Uppskjuten skatteskuld	10	1 154,2	1 298,0
Summa långfristiga skulder	7	7 621,8	8 015,6
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder	18, 19	1 108,8	2 559,9
Leverantörsskulder	13, 19	107,3	82,5
Övriga kortfristiga skulder	20	28,1	19,3
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	13, 19, 21	100,2	97,1
Summa kortfristiga skulder		1 344,4	2 758,8
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER		14 562,4	16 415,8

Koncernens rapport över förändringar i eget kapital

Belopp i Mkr	Aktiekapital 1), 2)	Övrigt tillskjutet kapital	Balanserade vinstmedel inkl. årets resultat	Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare	Innehav utan bestämmande inflytande	Summa eget kapital
Ingående eget kapital 2022-01-01	12,1	770,1	4 361,8	5 143,9	106,2	5 250,2
Årets resultat	–	–	123,7	123,7	–1,0	122,7
Årets övrigt totalresultat	–	–	–	–	–	–
Årets totalresultat	–	–	123,7	123,7	–1,0	122,7
Apportemission	0,5	267,9		268,4	–1,0	268,4
Förvärvat innehav utan bestämmande inflytande	–	–	–	–	0,0	0,0
Transaktioner med innehav utan bestämmande inflytande	–	–	–	–	0,0	0,0
Utgående eget kapital 2022-12-31	12,6	1 038,0	4 485,5	5 536,1	105,3	5 641,5
Ingående eget kapital 2023-01-01	12,6	1 038,0	4 485,5	5 536,1	105,3	5 641,5
Årets resultat	–	–	–1 255,9	–1 255,9	0,6	–1 255,3
Årets övrigt totalresultat	–	–	–	–	–	–
Årets totalresultat	–	–	–1 255,9	–1 255,9	0,6	–1 255,3
Nyemission	12,6	1 238,1		1 250,7	–	1 250,7
Kostnader hänförliga till emission	–	–22,3		–22,3	–	–22,3
Skatt på emissionskostnader	–	4,6		4,6	–	4,6
Förvärvat innehav utan bestämmande inflytande	–	–	2,4	2,4	–25,3	–22,9
Transaktioner med innehav utan bestämmande inflytande	–	–	–	–	–	–
Utdelning	–	–	–	–	–	–
Utgående eget kapital 2023-12-31	25,3	2 258,3	3 232,1	5 515,6	80,5	5 596,2

Koncernens rapport över kassaflöde

Belopp i Mkr	Not	2023	2022
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt		–1 394,6	193,4
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet	22
Värdeförändring på förvaltningsfastigheter		1 357,4	225,1
Värdeförändring på derivat		170,4	–264,6
Avskrivningar och utrangeringar	3, 5	3,5	3,9
Övriga poster som inte ingår i kassaflödet		–1,3	1,5
Betald inkomstskatt	10	0,1	–0,2
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital		135,5	159,1
Kassaflöde från förändringar av rörelsekapital
Förändringar av rörelsefordringar		–25,9	8,9
Förändringar av rörelseskulder		36,1	–172,6
Kassaflöde från den löpande verksamheten		145,7	–4,6
Investeringsverksamheten
Förvärv av förvaltningsfastigheter, tillgångsförvärv		–	–263,9
Investeringar i inventarier		–4,5	–5,4
Investeringar i förvaltningsfastigheter		–348,6	–358,0
Försäljning av förvaltningsfastigheter		1 119,4	874,9
Kassaflöde från investeringsverksamheten		766,3	247,6

Belopp i Mkr	Not	2023	2022
Finansieringsverksamheten
Nyemission		1 228,3	–
Förvärv av minoritetsandelar		–22,9	–
Upptagna lån		1 696,2	2 161,8
Amortering av lån		–3 427,7	–2 584,5
Förändring – Långfristigt lån från ägarbolag		–	–
Kassaflöde från finansieringsverksamheten		–526,0	–422,8
Årets kassaflöde		386,0	–179,8
Likvida medel vid årets början		47,6	227,5
Likvida medel vid årets slut	14	433,7	47,6

Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalysen

	2023	2022
Erhållen ränta	1,8	1,6
Erlagd ränta	–244,1	–173,8

1) Specifikation av förvärv av förvaltningsfastigheter, tillgångsförvärv

	2023	2022
Förvaltningsfastigheter	–	643,2
Rörelsefordringar	–	5,7
Likvida medel	–	6,8
Uppskjuten skatt i periodiseringsfonder	–	0,0
Övertagna skulder	–	–116,6
Övertagna räntebärande	–	0,0
Avgår: Tidigare redovisad resultatandel från intresseföretag	–	0,0
Övertagna nettotillgångar	–	539,0
Nyemission	–	–268,4
Förvärvat innehav utan bestämmande inflytande	–	0,0
Utbetald köpeskilling	–	270,7
Avgår: Likvida medel i övertagna verksamheten	–	–6,8
Påverkan på likvida medel, netto (positivt = minskning)	–	263,9

Koncernens noter

Belopp i mkr om inget annat anges

Not 1.# Väsentlig information om redovisningsprinciper

Denna årsredovisning och koncernredovisning omfattar det svenska moderföretaget John Mattson Fastighetsföretagen AB (publ.), organisationsnummer 556802-2858 och dess dotterföretag. Koncernens huvudsakliga verksamhet är att äga, förvalta och utveckla bostadsfastigheter och kommersiella fastigheter. John Mattsons fastighetsbestånd är koncentrerat till Lidingö och består huvudsakligen av bostadsfastigheter. Moderföretaget är ett aktiebolag registrerat i och med säte i Lidingö kommun, Sverige. Adressen till huvudkontoret är Lars- bergsvägen 10, 181 10 Lidingö. Styrelsen har den 19 mars 2024 godkänt denna årsredovisning och koncernredovisning vilken kommer att läggas fram för anta- gande vid årsstämma den 18 april 2024.

Tillämpade regelverk

Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med Internationella Finansiella Rapporteringsstandarder (IFRS) utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) och tolkningar som utfärdats av IFRS Interpretations Committee (IFRS IC) såsom de antagits av Europeiska Unionen (EU). Vidare tillämpar koncernen Årsredovisningslagen (ÅRL) och RFR 1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner utfärdad av Rådet för finansiell rapportering. De nedan angivna redovisningsprinciperna har, om inte annat anges, tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenteras i koncernens finansiella rapporter.

Valuta

Den funktionella valutan för moderföretaget är svenska kronor, vilken utgör rapporteringsvalutan för moderföretaget och koncernen. Samt- liga belopp anges i miljontals kronor om inget annat anges.

Klassificering

Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består i allt väsent- ligt av belopp som förväntas återvinnas eller betalas efter mer än tolv månader räknat från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder består i allt väsentligt av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader räknat från balansdagen. I vissa belopp har avrundningar gjorts, vilket innebär att tabeller och beräkningar inte alltid summerar.

Konsolidering

Dotterföretag är företag över vilka John Mattsons har bestämmande inflytande. Bestämmande inflytande innebär att John Mattsson exponeras för rörlig avkastning från dotterföretaget och kan påverka avkastningen genom sitt inflytande. Dotterföretag redovisas initi- alt i koncernredovisningen enligt förvärvsmetoden. Dotterföretag inkluderas i koncernredovisningen från och med den dag då det bestämmande inflytandet överförs till koncernen och de ingår inte i koncernredovisningen från och med den dag då det bestämmande inflytandet upphör. Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter eller kostnader och orealiserade vinster eller förluster som upp- kommer från koncerninterna transaktioner mellan koncernföretag, elimineras i sin helhet vid upprättandet av koncernredovisningen.

Förvärv

Samtliga John Mattsons förvärv av dotterföretag har klassificerats som tillgångsförvärv då förvärvet avser förvaltningsfastigheter.

Segmentsrapportering

Rörelsesegment rapporteras på ett sätt som överensstämmer med den interna rapportering som lämnas till den Högste Verkställande Beslutsfattaren (HVB). Den Högste Verkställande Beslutsfattaren är den funktion som ansvarar för tilldelning av resurser och bedömning av rörelsesegmentens resultat. I koncernen har denna funktion identifierats som verkställande direktören. John Mattson följer upp verksamheten som en enhet vars resultat i sin helhet rapporteras till och utvärderas av den högste verkställande beslutsfattaren. Koncernen rapporterar därför endast ett segment.

Intäkter

Hyresintäkter

Hyresavtalen klassificeras i sin helhet som operationella hyresavtal. Hyresintäkter inklusive tillägg aviseras i förskott, med undantag för vissa driftkostnader som debiteras i efterhand, och periodisering av hyrorna sker linjärt så att endast den del av hyrorna som belöper på perioden redovisas som intäkter. Redovisade hyresintäkter har i förekommande fall reducerats med värdet av lämnade hyresrabatter. I de fall hyreskontrakten ger en reducerad hyra under en viss period, periodiseras denna linjärt över den aktuella kontraktsperioden. Erlagda ersättningar från hyresgäster i samband med förtida avflytt- ning redovisas som intäkt i samband med att avtalsförhållandet med hyresgästen upphör och inga åtaganden kvarstår, vilket normalt sker vid avflyttning. Hyresintäkterna omfattar sedvanlig utdebiterad hyra inklusive indexuppräkning, tilläggsdebitering för investeringar och fastighets- skatt samt tilläggsdebitering i form av extratjänster så som värme, el, vatten, sopor och snöröjning mm. John Mattson har analyserat detta för att fastställa om bolaget agerar huvudman eller agent för dessa tjänster och kommit fram till att koncernen i sin roll som fastighetsägare i huvudsak agerar huvudman och att eventuella serviceintäkter inkluderade i faktureringen är oväsentliga.

Leasingavtal

Koncernen är leasegivare avseende hyresavtal för lokaler och bostä- der samt garage- och bilplatser. Hyresavtalen redovisas som opera- tionell leasing vilket innebär att de intäktsförs löpande. Fastigheter som hyrs ut under operationella leasingavtal inkluderas i posten förvaltningsfastigheter. Alla leasingavtal med några undantag redovisas i balansräkningen som nyttjanderätter. Den redovisade nyttjanderättstillgången har åsatts samma värde som den redovisade leasingskulden. John Mattson har i egenskap av leasetagere identifierat tomträttsavtal som den enskilt mest väsentliga. Tomträtter beaktas som eviga hyresavtal och redovisas till verkligt värde och kommer inte att skrivas av. Det verkliga värdet fasställs genom nuvärdesberäkning där framtida tomträttsavgälder diskonteras med den implicita räntan A4 i tomträttsavtalet. Värdet på nyttjanderättstillgången kvarstår till nästa omförhandling av respektive tomträttsavgäld. Koncernen är även leasetagare avseende ett fåtal leasingavtal gällande kontors- maskiner där samtliga underliggande tillgångar klassificerats vara av lågt värde. De leasingavgifter som härrör från dessa leasingavtal redovisas som en kostnad linjärt över leasingperioden. Kostna- der för tomträttsavgälder redovisas i sin helthet som en finansiell kostnad.

Central administration

Till central administration klassificeras kostnader på koncern- övergripande nivå som inte är direkt hänförbara till fastighetsför- valtningen, såsom kostnader för koncernledning, affärsutveckling, och fastighetsutveckling.

Ersättningar till anställda

Ersättningar till anställda utgörs av löner, betald semester, betald sjukfrånvaro och andra ersättningar samt pensioner. För de avgiftsbestämda pensionsplanerna betalar företaget fasta avgifter till en separat juridisk enhet och har därefter fullföljt sitt åtagande gentemot den anställde. Avgiftsbestämda pensionsplaner redovisas som en kostnad i den period som erlagda premier är hänförbara till.

Finansiella intäkter och kostnader

Med finansiella intäkter avses ränteintäkter på bankmedel, ford- ringar, finansiella placeringar och utdelningsintäkter. Kostnaderna omfattar räntekostnader samt andra kostnader som uppkommer i samband med upplåning, som uppläggningskostnader och admi- nistrativa avgifter. Finansiella intäkter och kostnader redovisas i resultaträkningen den period de avser. Finansiella kostnader som avser större ny-, till- och ombyggnader aktiveras på investeringen under produktionstiden i koncernredovisningen.

Skatter

Årets skatt består av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Skatter redovisas i resultaträkningen utom då den underliggande transak- tionen redovisas i övrigt totalresultat eller direkt mot eget kapital då den tillhörande skatteeffekten också redovisas på detta ställe. Aktuell skatt är den skatt som beräknas på det skattepliktiga resultatet för perioden. Det skattepliktiga resultatet skiljer sig från det redovisade resultatet genom att det har justerats för ej skatte- pliktiga och ej avdragsgilla poster. Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år eventuellt justerat med aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Uppskjuten skatt redovisas på skillnaden mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Förändring av den redovisade uppskjutna skattefordran eller skulden redovisas som en kostnad eller intäkt i resultaträkningen utom när skatten är hänförlig till poster som redovisas i övrigt totalresultat eller direkt mot eget kapital.

Förvaltningsfastigheter

Förvaltningsfastigheter, det vill säga fastigheter som innehas i syfte att generera hyresintäkter och värdestegringar, redovisas initialt till anskaffningsvärde, inkluderat direkt hänförliga transaktionskost- nader. Efter den initiala redovisningen redovisas förvaltningsfast- igheter till verkligt värde. Verkligt värde baserar sig i första hand på avkastningsbaserade värderingar enligt kassaflödesmodellen vilket innebär att framtida kassaflöden som fastigheten förväntas generera prognostiseras och diskonteras till ett nuvärde. För mer information av värdering av John Mattson förvaltnings- fastigheter, se Not 12 Förvaltningsfastigheter. Orealiserade värdeförändringar redovisas i resultaträkningen på raden värdeförändring förvaltningsfastigheter. Den orealiserade värdeförändringen beräknas utifrån värderingen vid periodens slut jämfört med värderingen vid periodens början alternativt anskaff- ningsvärdet om fastigheten förvärvats under perioden med hänsyn till periodens investeringar.# Tillkommande utgifter

Tillkommande utgifter aktiveras när det är troligt att framtida ekonomiska fördelar förknippade med utgiften kommer att erhållas av koncernen och därmed är värderingshöjande, samt att utgiften kan fastställas med tillförlitlighet. Övriga underhållskostnader samt reparationer resultatförs löpande i den period de uppstår. Vid större ny-, till- och ombyggnader aktiveras även räntekostnad under produktionstiden.

Koncernen omklassificerar en fastighet från en förvaltnings fastighet endast när en ändring i användningsområdet sker. En ändring i användningsområdet sker när fastigheten uppfyller eller upphör att uppfylla definitionen av förvaltningsfastighet och det finns bevis för ändringen i användningsområdet.

Rörelsefastigheter

Rörelsefastigheter är fastigheter som innehas för produktion, lagring eller administrativa ändamål. För fastigheter med blandad använd- ning, då en del av fastigheten innehas i syfte att generera hyres- inkomster eller värdestegring och en annan del används i rörelsen gör John Mattson en bedömning om delarna kan säljas var för sig. Om så är fallet delas fastigheten upp i en förvaltningsfastighet och en rörelsefastighet. Om delarna inte bedöms kunna säljas var för sig klassificerar John Mattson fastigheten som en förvaltningsfastighet om den del som används i rörelsen uppgår till högst 20 procent av den totala fastigheten, annars klassificeras hela fastigheten som en rörelsefastighet. John Mattsons fastighetsbestånd är i sin helhet klassificerat som förvaltningsfastigheter.

Låneutgifter

I koncernredovisningen aktiverar John Mattson lånekostnader vid större om- och tillbyggnationer till den del de har uppkommit under byggnationstiden. I övriga fall redovisas lånekostnaden i den period de uppstår undantaget finansieringskostnader som periodiseras över lånens löptid.

Materiella anläggningstillgångar

Materiella anläggningstillgångar redovisas i koncernen till anskaff- ningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och even- tuella nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår inköpspriset samt utgifter direkt hänförbara till tillgången för att bringa den på plats och i skick för att utnyttjas i enlighet med syftet med anskaffningen. Det redovisade värdet för en tillgång tas bort från balansräk- ningen vid utrangering eller avyttring eller när inga framtida ekono- miska fördelar väntas från användning eller utrangering/avyttring av tillgången. Vinst eller förlust som uppkommer vid avyttring eller utrangering av en tillgång utgörs av skillnaden mellan för- säljningspriset och tillgångens redovisade värde med avdrag för direkta försäljningskostnader. Vinst och förlust redovisas som övrig rörelseintäkt/-kostnad.

Tillkommande utgifter

Tillkommande utgifter läggs till anskaffningsvärdet endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknip- pade med tillgången kommer att komma koncernen till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de upp- kommer. Reparationer kostnadsförs löpande.

Avskrivningsprinciper

Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod. De beräknade nyttjandeperioderna är:

Maskiner och inventarier 3–5 år

Använda avskrivningsmetoder, restvärden och nyttjandeperioder omprövas vid varje års slut.

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 75
KONCERNEN – NOTER

INTRODUKTION

Om John Mattson 2023 i korthet
Vd har ordet
STRATEGI
Värdeskapande
Marknadsöversikt
Långsiktiga finansiella mål
Förvaltning
Förädling
Förtätning
Förvärv
Våra områden och fastigheter
Utvecklingsprojekt
HÅLLBARHET
MÖJLIGHETER OCH RISKER
AKTIEN
FINANSIELL INFORMATION
Ordförandeord
Förvaltningsberättelse
Flerårsöversikt
Vinstdisposition
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning
FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER
Ladda ned PDF
A4

Nedskrivning av icke finansiella tillgångar

En nedskrivning görs med det belopp med varmed tillgångens redovi- sade värde överstiger dess återvinningsvärde. Återvinningsvärdet är det högre av tillgångens verkliga värde minskat med försäljnings- kostnader och dess nyttjandevärde. Vid bedömning av nedskriv- ningsbehov grupperas tillgångar på de lägsta nivåer där det finns separata identifierbara kassaflöden (kassagenererande enheter). Då nedskrivningsbehov identifierats för en kassagenererande enhet (grupp av enheter) fördelas nedskrivningsbeloppet. Därefter görs en proportionell nedskrivning av övriga tillgångar som ingår i enheten (gruppen av enheter). Tidigare redovisad nedskrivning återförs om återvinningsvärdet bedöms överstiga redovisat värde. Återföring sker dock inte med ett belopp som är större än att det redovisade värdet uppgår till vad det hade varit om nedskrivning inte hade redovisats i tidigare perioder.

Finansiella instrument

Finansiella instrument är varje form av avtal eller kontrakt som ger upphov till en finansiell tillgång eller skuld. Finansiella till- gångar i balansräkningen är; kundfordringar, likvida medel och derivatinstrument. Finansiella skulder utgörs av leverantörsskulder, låneskulder och derivatinstrument. Finansiella tillgångar och skul- der i koncernen delas in i följande kategorier i enlighet med IFRS 9 :

Derivatinstrument: värderas till verkligt värde via resultaträkningen
Kundfordringar, likvida medel, leverantörsskulder och låneskulder värderas till anskaffningsvärde.

Redovisning och borttagande

Finansiella tillgångar och skulder redovisas när koncernen blir en part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor. Transaktioner med finansiella tillgångar redovisas på affärsdagen, som är den dag då koncernen förbinder sig att förvärva eller avyttra tillgångarna. Kundfordringar redovisas när fakturor har skickats och företaget har presterat enligt överenskommelse. Skulder redovisas när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet föreligger att betala. En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen (helt eller delvis) när rättigheterna i kontraktet har realiserats eller förfallit, eller när koncernen inte längre har kontroll över den. En finansiell skuld tas bort från balansräkningen (helt eller delvis) när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. En finansiell tillgång och en finansiell skuld nettoredovisas i balansräkningen när det föreligger en legal rätt att kvitta de redovisade beloppen och avsikten är att antingen reglera nettot eller att realisera tillgången samtidigt som skulden regleras. Vinster och förluster från borttagande ur balansräkning samt modifiering redovisas i resultatet.

Klassificering och värdering

Finansiella tillgångar

Skuldinstrument: klassificeringen av finansiella tillgångar som är skuldinstrument baseras på koncernens affärsmodell för förvaltning av tillgången och karaktären på tillgångens avtalsenliga kassaflöden. Koncernens skuldinstrument klassificeras till upplupet anskaff- ningsvärde. Finansiella tillgångar klassificerade till upplupet anskaff- ningsvärde innehas enligt affärsmodellen att inkassera avtalsenliga kassa- flöden som endast är betalningar av kapitalbelopp och ränta på det utestående kapitalbeloppet. De finansiella tillgångarnas kassaflöden är endast ränta och utestående kapitalbelopp. Finansiella tillgångar som är klassificerade till upplupet anskaffningsvärde värderas ini- tialt till verkligt värde med tillägg av transaktionskostnader. Efter det första redovisningstillfället värderas tillgångarna enligt effektiv- räntemetoden. Tillgångarna omfattas av en förlustreservering för förväntade kreditförluster.

Finansiella skulder

Finansiella skulder klassificeras till upplupet anskaffningsvärde med undantag av derivat. Finansiella skulder redovisade till upplupet anskaffningsvärde värderas initialt till verkligt värde inklusive trans- aktionskostnader. Efter det första redovisningstillfället värderas de till upplupet anskaffningsvärde med tillämpning av effektivränte- metoden.

Derivat

Derivat redovisas till verkligt värde och förändringen redovisas i resultaträkningen. Ingen säkringsredovisning tillämpas.

Nedskrivning av finansiella tillgångar

Finansiella tillgångar, förutom de som klassificeras till verkligt värde via resultatet, omfattas av nedskrivning för förväntade kredit förluster. Härutöver omfattar nedskrivningen även leasing- fordringar och avtalstillgångar som inte värderas till verkligt värde via resultatet. Nedskrivning för kreditförluster enligt IFRS 9 är framåtblickande och en förlustreservering görs när det finns en exponering för kredit risk, vanligtvis vid första redovisningstillfället för en tillgång eller fordran. Förväntade kreditförluster återspeglar nuvärdet av alla underskott i kassaflöden hänförliga till fallisse- mang antingen för de nästkommande 12 månaderna eller för den förväntade återstående löptiden för det finansiella instrumentet, beroende på tillgångsslag och på kreditförsämring sedan första redovisningstillfället. Förväntade kreditförluster återspeglar ett objektivt, sannolikhetsvägt utfall som beaktar flertalet scenarier baserade på rimliga och verifierbara prognoser. Den förenklade modellen tillämpas för fordringar, avtalstillgångar och leasingfordringar. En förlustreserv redovisas, i den förenklade modellen, för fordrans eller tillgångens förväntade återstående löp- tid. För övriga poster som omfattas av förväntade kreditförluster tillämpas en nedskrivningsmodell med tre stadier. Initialt, samt per varje balansdag, redovisas en förlustreserv för de nästkommande 12 månaderna, alternativt för en kortare tidsperiod beroende på återstående löptid (stadie 1). Om det har skett en väsentlig ökning av kreditrisk sedan första redovisningstillfället redovisas en förlust- reserv för tillgångens återstående löptid (stadie 2). För tillgångar som bedöms vara kreditförsämrade reserveras fortsatt för förväntade kreditförluster för den återstående löptiden (stadie 3).# KONCERNEN – NOTER

INTRODUKTION

Om John Mattson 2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER

A4

Uppskjuten skatt

Uppskjuten skatt redovisas på skillnaden mellan det redovisade värdet på tillgångar och skulder i de finansiella rapporterna och det skattemässiga värdet som används vid beräkning av skattepliktigt resultat. Uppskjuten skatt redovisas enligt den så kallade balansräkningsmetoden. Uppskjutna skatteskulder redovisas för skattepliktiga temporära skillnader och uppskjutna skattefordringar redovisas för avdragsgilla temporära skillnader i den omfattning det är sannolikt att beloppen kan utnyttjas mot framtida skattepliktiga överskott. Om den temporära skillnaden uppkommit vid första redovisningen av tillgångar och skulder som utgör ett tillgångsförvärv, redovisas däremot inte uppskjuten skatt. Uppskjuten skatt beräknas enligt lagstadgade skattesatser som har beslutats balansdagen och som förväntas gälla när den berörda uppskjutna skattefordran realiseras eller den uppskjutna skatteskulden regleras.

Kassaflöde

Kassaflödesanalysen upprättas enligt den indirekta metoden. Detta innebär att resultatet justeras med transaktioner som inte medfört in- eller utbetalningar samt för intäkter och kostnader som hänförs till investerings- och/eller finansieringsverksamheten.

För kredit- försämrade tillgångar och fordringar baseras beräkningen av ränte- intäkterna på tillgångens redovisade värde, netto av förlustreserve- ring, till skillnad mot på bruttobeloppet som i föregående stadier. Värderingen av förväntade kreditförluster baseras på olika metoder för olika kreditriskexponeringar. Metoden för kundford- ringar och avtalstillgångar baseras på historisk kreditförlustprocent kombinerat med framåtblickande faktorer. Övriga fodringar och tillgångar skrivs ned enligt en ratingbaserad metod genom extern kreditrating. Förväntade kreditförluster värderas till av produkten av sannolikhet för fallissemang, förlust givet fallissemang samt exponeringen vid fallissemang. För kreditförsämrade tillgångar och fordringar görs en individuell bedömning där hänsyn tas till historisk, aktuell och framåtblickande information. Värderingen av förväntade kreditförluster beaktar eventuella säkerheter och andra kreditförstärkningar i form av garantier. De finansiella tillgångarna redovisas i balansräkningen till upplu- pet anskaffningsvärde, d.v.s. netto av bruttovärde och förlustreserv. Förändringar av förlustreserven redovisas i resultaträkningen.

Likvida medel

Likvida medel består av kassamedel samt omedelbart tillgängliga tillgodohavanden hos banker och motsvarande institut samt kort- fristiga likvida placeringar med en löptid från anskaffningstidpunk- ten understigande tre månader.

Avsättningar

En avsättning redovisas i balansräkningen när bolaget har en befint- lig legal eller informell förpliktelse som en följd av en inträffad händelse och det är troligt att ett utflöde av ekonomiska resurser kommer att krävas för att reglera förpliktelsen samt en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Där effekten av när i tiden betalning sker är väsentlig, beräknas avsättningar genom diskon- tering av det förväntade framtida kassaflödet till en räntesats före skatt som återspeglar aktuella marknadsbedömningar av pengars tidsvärde och, om det är tillämpligt, de risker som är förknippade med skulden. Avsättningar omprövas vid varje bokslutstillfälle.

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 76

KONCERNEN – NOTER

Not 2. Upplysning om kommande standarder

De nya och ändrade standarder som träder i kraft 1 januari 2024 eller senare bedöms inte ha någon påverkan på John Mattsons finansiella rapporter. Nämnas bör att den i januari 2020 publicerade IASB ändringar av IAS 1 avseende klassificering av skulder som kort- eller långfristiga, särskilt vid förekomsten av kovenanter. Ändringen ska enligt IASB tillämpas retroaktivt för räkenskapsår som börjar 1 januari 2024 eller senare. Koncernen har finansiella kovenanter i avtal för kreditfaciliteter och övervakar aktivt utrymmet för dessa kovenanter. Koncernen uppfyller för närvarande dessa kovenanter. Ändringen bedöms därmed inte få någon påverkan på koncernens finansiella rapporter den period den tillämpas första gången.

Not 3. Väsentliga uppskattningar och bedömningar

Vid upprättandet av de finansiella rapporterna måste företags- ledningen och styrelsen göra vissa bedömningar och antaganden som påverkar det redovisade värdet av tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Bedömningarna baseras på erfarenheter och antagan- den som ledningen och styrelsen bedömer vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan sedan skilja sig från dessa bedömningar om andra förutsättningar uppkommer. Nedan beskrivs de bedömningar som är mest väsentliga vid upprättandet av företagets finansiella rapporter.

Förvaltningsfastigheter

Redovisningen är speciellt känslig för de bedömningar och antagan- den som ligger till grund för värderingen av förvaltningsfastigheter. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde, vilket fastställs av företagsledningen baserat på fastigheternas marknadsvärde. Väsentliga bedömningar har därmed gjorts avseende bland annat kalkylränta och direktavkastningskrav som baseras på värderarnas erfarenhetsmässiga bedömningar av marknadens förräntningskrav på jämförbara fastigheter. Bedömningar av kassa flödet för drifts-, underhålls- och administrationskostnader är baserade på faktiska kostnader men också erfarenheter av jämförbara fastigheter. Framtida investeringar har bedömts utifrån det faktiska behov som föreligger. Förvaltningsfastigheter är ett särskilt betydelsefullt område inom vilket uppskattningar och bedömningar kan innebära en risk för justerade värden under kommande räkenskapsår. Bedömningarna kan ha en väsentlig påverkan på fastighetsvärderingarna och där- med koncernens resultat och finansiella ställning. För mer information om indata och bedömningar vid värdering av förvaltningsfastigheter, se not 12 Förvaltningsfastigheter.

Kreditförluster

Koncernen värderar förväntade kreditförluster för finansiella tillgångar klassificerade till upplupet anskaffningsvärde, inklusive kundfordringar, leasingfordringar och avtalstillgångar. Förväntade kreditförluster utgör en bedömning som återspeglar ett objek- tivt, sannolikhetsviktat utfall baserat på rimliga och verifierbara prognoser. Koncernen har under året gjort en analys avseende förlust reservering för likvida medel. Med tanke på den korta löptiden och motpartens höga kreditvärdighet har förlustreserven för likvida medel ansetts utgöra en oväsentlig del. Koncernen bevakar löpande förändrade marknadsvillkor som skulle ändra nuvarande bedömning. Mer information finns i avsnittet ”Kreditrisk” i Not 19.

Förvärv

Vid förvärv av företag görs en bedömning av om förvärvet ska klassificeras som ett tillgångs- eller rörelseförvärv. Ett tillgångs- förvärv föreligger om förvärvet avser fastigheter men inte innefattar organisation och de processer som krävs för att bedriva förvalt- ningsverksamheten. Övriga förvärv är rörelseförvärv. Vid fastig- hetstransaktioner görs också en bedömning av när övergången av risker och förmåner sker. Denna bedömning är vägledande för när transaktionen ska redovisas. Företagsledningen bedömer vid varje enskilt förvärv eller försäljning om transaktionen ska redovisas som ett rörelse- eller tillgångsförvärv samt när den ska redovisas.

Uppskjuten skatt

En annan bedömningsfråga i redovisningen berör värderingen av uppskjuten skatt. Med beaktande av redovisningsreglerna redovisas uppskjuten skatt nominellt utan diskontering. Aktuell skatt har beräknats utifrån en nominell skattesats om 20,6 procent. Avseende uppskjuten skatt redovisas full nominell skatt om 20,6 procent, med avdrag för den uppskjutna skatt som är hänförlig till histo- riska tillgångsförvärv. Vid värdering av underskottsavdrag görs en bedömning av möjligheten att kunna utnyttja underskotten mot framtida vinster.

Hållbarhets- och miljörisker

John Mattson genomför klimatriskanalyser för att minimera risken för att vissa fastigheter i framtiden ska bli obrukbara eller att kost- naden för att åtgärda skadorna blir höga. John Mattsons bedömning av de klimatrisker som identifierats för verksamheten är att de inte kommer att ha någon väsentlig finansiell påverkan på kort sikt.

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 77

KONCERNEN – NOTER

Not 5.# Kostnader fördelade på kostnadsslag och förvaltningsområde

Driftskostnader

Kostnadsslag	2023	2022
Taxebundna driftkostnader	69,4	74,6
Fastighetsskötsel	15,8	19,8
Övrigt	38,7	46,8
Summa	123,9	141,2

Fastighetsadministration

Kostnadsslag	2023	2022
Personalkostnader	9,2	18,1
Kontorsanslutna kostnader	4,1	6,2
Övrigt	6,9	8,8
Summa	20,2	33,1

Central administration

Kostnadsslag	2023	2022
Personalkostnader	26,3	23,6
Rådgivning	3,9	4,4
Revisionskostnader	2,9	2,5
Övriga kostnader	17,9	28,3
Summa	51,0	58,8

Fastighetskostnader, Mkr

Fastighetsområde	2023	2022
Lidingö	70,9	104,6
Norrort	43,0	55,0
City/Bromma	29,3	29,1
Söderort/Nacka	29,8	34,4
Summa fastighetskostnader	173,1	223,1

Kr/kvm

	Lidingö		Norrort		City/Bromma		Söderort/Nacka		Totalt
	2023	2022	2023	2022	2023	2022	2023	2022	2023	2022
Driftskostnader	296	398	373	444	338	351	284	343	317	393
Underhåll	35	80	48	123	64	111	24	107	40	98
Fastighetsskatt	33	33	31	34	52	53	49	44	38	38
Fastighetsadministration	58	97	57	89	59	84	59	88	57	92
Totalt	423	607	510	690	514	599	417	582	454	620

1) Angivna kr/kvm avser de fastigheter som John Mattson ägde vid periodens utgång, varvid förvärvade fastigheter och färdigställda projekt har uppräknats till årstakt.

Not 4. Hyresintäkter

Samtliga hyreskontrakt klassificeras som operationella leasingavtal.

Hyresintäktstyp	2023	2022
Bostäder	472,2	470,3
Lokaler, garage	134,1	146,9
Övriga intäkter	4,0	3,8
Hyresintäkter enligt resultaträkning	610,4	620,9

Löptidsanalysen avseende samtliga hyreskontrakt hänförliga till ej uppsägningsbara operationella leasingavtal framgår av tabellen nedan.

Avtalade framtida hyresintäkter avseende kommersiella lokaler	2023-12-31	2022-12-31
Avtalade hyresintäkter inom 1 år	97,5	114,0
Avtalade hyresintäkter mellan 1 och 5 år	225,9	223,0
Avtalade hyresintäkter senare än 5 år	96,8	116,0
Summa lokaler	420,2	453,0

Avtalade framtida hyresintäkter bostäder och parkering	2023	2022
Bostäder	118,1	117,6
Parkering	33,5	24,8
Summa bostäder och parkering	151,6	142,4

1) Beloppen i tabellen ovan avser 3 månaders avtalad hyra, då kontrakt avseende bostäder och parkeringar normalt har 3 månaders uppsägningstid.

Hyresintäkter, Mkr

Fastighetsområde	2023	2022
Lidingö	297,4	311,9
Norrort	101,1	96,2
City/Bromma	96,1	95,7
Söderort/Nacka	115,8	117,1
Summa hyresintäkter	610,4	620,9

Kr/kvm

Fastighetsområde	2023	2022
Lidingö	1 825	1 809
Norrort	1 256	1 206
City/Bromma	1 954	1 973
Söderort/Nacka	2 054	1 982
Totalt	1 750	1 726

1) Angivna kr/kvm avser de fastigheter som John Mattson ägde vid periodens utgång, varvid förvärvade fastigheter och färdigställda projekt har uppräknats till årstakt.

Not 6. Arvode till revisor

Tjänst	2023	2022
Revisionsuppdraget	2,4	2,4
Övriga tjänster	0,5	0,1
Summa	2,9	2,5

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 78
KONCERNEN – NOTER
INTRODUKTION
Om John Mattson
2023 i korthet
Vd har ordet
STRATEGI
Värdeskapande
Marknadsöversikt
Långsiktiga finansiella mål
Förvaltning
Förädling
Förtätning
Förvärv
Våra områden och fastigheter
Utvecklingsprojekt
HÅLLBARHET
MÖJLIGHETER OCH RISKER
AKTIEN
FINANSIELL INFORMATION
Ordförandeord
Förvaltningsberättelse
Flerårsöversikt
Vinstdisposition
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning
FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER
Ladda ned PDF
A4

Not 7. Anställda och personalkostnader

Anställda

Anställda	Medel antal anställda	Varav män, %	Medel antal anställda	Varav män, %
	2023		2022
Moderföretaget	5	60 %	6	60 %
Dotterföretagen	41	54 %	47	47 %
Totalt i koncernen	46	54 %	52	48 %

Anställda	Antal på balansdagen	Varav män, %	Antal på balansdagen	Varav män, %
	2023		2022
Styrelseledamöter	7	60 %	5	60 %
Verkställande direktör	1	100 %	1	100 %
Övriga ledande befattningshavare	4	60 %	5	60 %
Totalt i koncernen	12	45 %	11	45 %

Personalkostnader

Kostnadspost	2023	2022
Styrelse, vd och övriga ledande befattningshavare
Löner och andra ersättningar	11,9	12,3
Sociala avgifter	3,1	7,1
(varav pensionskostnader)	1,8	2,6
Summa	15,0	19,4
Övriga anställda
Löner och andra ersättningar	20,4	24,6
Sociala avgifter	6,3	10,4
(varav pensionskostnader)	1,7	2,3
Summa	26,8	35,0
Totalt i koncernen	41,8	54,4

Anställda tjänstemän tryggas genom ITP1 planens avgiftsbestämda pensionsplan. Några tjänstemän tryggas genom ITP2 planens förmånsbestämda pensionsplan. Enligt ett uttalande från Rådet för finansiell rapportering, UFR10 Redovisning av pensionspla- nen ITP2 som finansieras genom försäkring i Alecta, är detta en förmånsbestämd plan som omfattar flera arbetsgivare. För räken- skapsåret 2023 har bolaget inte haft tillgång till information för att kunna redovisa sin proportionella andel av planens förpliktelser, förvaltningstillgångar och kostnader vilket medfört att planen inte varit möjlig att redovisa som en förmånsbestämd plan. Vid utgången av 2023 upppgick Alectas överskott mätt som den kollektiva kon- solideringsnivån för förmånsbestämd försäkring preliminärt till 178 procent (2022 fastställt till 172 procent). Pensionsplanen ITP2 som tryggas genom en försäkring i Alecta redovisas som en avgiftsbestämd plan. Premien för den förmånsbestämda ålders och familjepensionen är individuellt beräknad och är bland annat beroende av lön, tidigare intjänad pension och förväntad återstående tjänstgöringstid. Under 2023 uppgick kostnaden för avgiftsbestämda pensioner till 2,1 (7,4) mkr.

Ersättning till ledande befattningshavare

Grundlön, styrelsearvode 2023

Befattningshavare	Rörlig ersättning	Pensions kostnad	Övrig ersättning	Summa
Styrelseordförande Per-Gunnar Persson	0,4	–	–	–
Styrelseledamot Ingela Lindh	0,2	–	–	–
Styrelseledamot Katarina Wallin	0,2	–	–	–
Styrelseledamot Håkan Blixt	0,2	–	–	–
Styrelseledamot Christer Olofsson	0,2	–	–	–
Styrelseledamot Åsa Bergström	0,2	–	–	–
Styrelseledamot Johan Ljungberg	0,2	–	–	–
Verkställande direktör Per Nilsson	2,6	0,4	0,8	–
Övriga ledande befattningshavare (4 st)	6,3	0,5	1,1	–
Summa	10,5	1,0	1,8	–

Grundlön, styrelsearvode 2022

Befattningshavare	Rörlig ersättning	Pensions kostnad	Övrig ersättning	Summa
Styrelseordförande Johan Ljungberg	0,5	–	–	–
Styrelseledamot Ingela Lindh	0,2	–	–	–
Styrelseledamot Håkan Blixt	0,2	–	–	–
Styrelseledamot Christer Olofsson	0,2	–	–	–
Styrelseledamot Ulrika Danielsson	0,2	–	–	–
Verkställande direktör Per Nilsson	2,4	0,3	0,6	–
Övriga ledande befattningshavare (4 st)	6,4	0,4	1,9	–
Summa	10,2	0,7	2,6	–

Ersättningar och villkor för ledande befattningshavare Ersättning och förmåner till koncernledning bereds av ersättnings- utskottet och beslutas av styrelsen. Ersättningen består dels av en grundlön, dels av en rörlig ersättning enligt ett incitaments program. Ersättning till verkställande direktören och andra ledande befatt- ningshavare utgörs av grundlön, rörlig ersättning, pensionsförmåner samt övriga förmåner som bilförmån. Med andra ledande befatt- ningshavare avses de personer som tillsammans med verkställande direktören utgör koncernledningen .

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 79
KONCERNEN – NOTER
INTRODUKTION
Om John Mattson
2023 i korthet
Vd har ordet
STRATEGI
Värdeskapande
Marknadsöversikt
Långsiktiga finansiella mål
Förvaltning
Förädling
Förtätning
Förvärv
Våra områden och fastigheter
Utvecklingsprojekt
HÅLLBARHET
MÖJLIGHETER OCH RISKER
AKTIEN
FINANSIELL INFORMATION
Ordförandeord
Förvaltningsberättelse
Flerårsöversikt
Vinstdisposition
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning
FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER
Ladda ned PDF
A4

Not 8. Nyttjanderättstillgångar och leasing

Koncernens tomträttsavtal utgör de väsentligaste leasingavtalen där John Mattson är leasetagare. Koncernen är även leasetagare avse- ende ett fåtal leasingavtal gällande kontorsmaskiner där samtliga underliggande tillgångar är av lågt värde. Årets leasingavgifter för dessa avtal uppgår till 0,3 (0,3) Mkr. Tomträttsavtalen upptas till ett beräknat nuvärde av framtida avgälder. Vid nuvärdesberäkningen används en genomsnittlig diskonteringsränta om 3,00–3,25 procent. Den 31 december uppgick det totala beräknade värdet på nyttjande- rättstillgångarna och skulden till 375,7 Mkr (354,2).

Löptidsanalys tomträttsavgälder

Förfallotidpunkt	2023	2022
1 år	0,8	0,8
2–5 år	5,7	5,7
efter 5 år	6,4	4,1
Summa	12,9	10,6

Räntekostnad för rapportperioden och jämförelseåret kopplat till leasing framgår i not 9 Räntekostnader.

Not 9. Räntekostnader

Kostnadspost	2023	2022
Tomträttsavgäld	–10,8	–10,6
Räntekostnader externa kreditgivare	–241,5	–172,5
Övriga finansiella kostnader	–2,7	–2,2
Summa	–254,9	–185,3

Lånekostnader aktiveras vid större om-, till- och nybyggnads projekt. Räntekostnader beräknas kvartalsvis med utgångspunkt i koncer- nens genomsnittliga ränta på samtliga lån. Räntesatsen i fjärde kvartalet uppgick till 3,43 procent (1,35). Under 2023 har 29,2 Mkr i ränte aktiverats. I de fall koncernen har byggnadskreditiv kopplade till ett specifikt projekt aktiveras den faktiska räntan på kreditivet .

Not 10. Skatt

Skatt i resultaträkning

Aktuell skatt

Skatt på årets resultat	2023	2022
	0,1	–0,2
Summa	0,1	–0,2

Uppskjuten skatt

Typ av uppskjuten skatt	2023	2022
Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader, enligt gällande skattesats	209,2	–70,3
Uppskjuten skatt på underskottsavdrag, enligt gällande skattesats	–70,0	–0,2
Summa	139,1	–70,6

Redovisad skatt i resultaträkningen | 139,3 | –70,7 |

4,5 Mkr (–) i Uppskjuten skatt har redovisats direkt mot eget kapital hänförligt till emissionskostnader. Koncernen har inga skatteposter som redovisas i övrigt totalresultat.# Effektiv skatt

Avstämning av effektiv skattesats

	2023	2022
Resultat före skatt	–1 394,6	193,4
Skatt enligt gällande skattesats	287,3	–39,8
Skatteeffekt av:
Ej skattepliktiga intäkter	0,1	0,0
Ej avdragsgilla räntekostnader	–42,2	–24,6
Ej avdragsgilla kostnader	–0,4	0,0
Avdrag för tidigare ej aktiverade carry-forward räntor	2,1	–
Begränsning uppslöning uppskjuten skatteskuld på grund av IRE	–139,4	–
Ej skattepliktig försäljning av dotterbolagsaktier	32,5	–
Övrigt	–0,6	–6,3
Redovisad skatt	139,3	–70,7
Effektiv skattesats	10,0 %	36,6 %

Upplysningar om uppskjuten skattefordran och skatte skuld

I nedanstående tabeller specificeras skatteeffekten av de temporära skillnaderna:

	2023-12-31	2022-12-31
Uppskjuten skattefordran/ Uppskjuten skatteskuld
Underskottsavdrag	9,4	74,9
Derivat	–14,2	–49,3
Förvaltningsfastigheter	–1 142,7	–1 315,8
Obeskattade reserver	–6,7	–7,9
Redovisat värde	–1 154,2	–1 298,1

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 80

KONCERNEN – NOTER

	Förvaltningsfastigheter	Obeskattade reserver	Underskottsavdrag	Derivat	Summa
Ingående redovisat värde 2023-01-01	–1 315,8	–7,8	74,9	–49,3	–1 298,0
Redovisat: Årets förändring i resultatet enligt gällande skattesats	173,1	1,1	–70,0	35,1	139,3
Redovisat i eget Kapital	–	–	4,5	–	4,5
Utgående redovisat värde 2023-12-31	–1 142,7	–6,7	9,4	–14,2	–1 154,2

Ingående redovisat värde 2022-01-01	–1 335,7	–6,8	109,8	5,2	–1 227,5
Redovisat: Årets förändring i resultatet enligt gällande skattesats	19,9	–1,0	–34,9	–54,5	–70,5
Utgående redovisat värde 2022-12-31	–1 315,8	–7,8	74,9	–49,3	–1 298,1

Samtliga skattemässiga underskottsavdrag har redovisats i balansräkningen som uppskjuten skattefordran. Totala underskottsavdrag uppgår till 45,4 Mkr (364,7 Mkr).

	2023	2022
	Underlag uppskjuten skatt	Underlag aktuell skatt
Skatteberäkning i koncernen
Förvaltningsresultat	133,2	– 153,9
Skattemässigt avdragsgilla avskrivningar för ny- och ombyggnationer	–89,9	89,9
Övriga skattemässiga justeringar	–105,8	105,8
Skattepliktigt förvaltningsresultat	381,4	337,5
Värdeförändringar fastigheter	318,9	533,2
Värdeförändringar derivat	–	–1 357,4
Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag	–	–170,4
Underskottsavdrag, ingående balans	318,9	–994,6
Underskottsavdrag, utgående balans	–364,7	364,7
Skattepliktigt resultat	45,4	–45,4
Skatt på årets resultat	–0,4	–675,3
Skatt enligt resultaträkningen	0,1	139,1
	0,1	139,1

Nominell och bedömd uppskjuten skatteskuld

	2023-12-31				2022-12-31
	Underlag	Verklig skatt skuld/ fordran	Nominell skatte skuld		Underlag	Verklig skatt skuld/ fordran	Nominell skatte skuld
Fastigheter	–9 915,8	–2 042,7	–594,9	Fastigheter	–11 663,1	–2 402,6	–699,8
Derivat	–69,0	–14,2	–13,1	Derivat	–239,4	–49,3	–45,5
Underskottsavdrag	45,4	9,4	7,7	Underskottsavdrag	364,7	74,9	62,0
Obeskattade reserver	–32,1	–6,6	–6,6	Obeskattade reserver	–37,3	–7,8	–7,7
Summa	–9 971,5	–2 054,1	–607,0	Summa	–11 575,1	–2 384,8	–691,0
Fastigheter, tillgångsförvärv	4 368,6	899,9	–	Fastigheter, tillgångsförvärv	5 275,8	1 086,8	–
Totalt	–5 602,9	–1 154,2	–607,0	Totalt	–6 299,3	–1 298,0	–691,0
Enligt balansräkningen		–1 154,2		Enligt balansräkningen		–1 298,0

1) Belopp i tabellen ovan avseende Fastigheter, tillgångsförvärv avser den temporära skillnad som förelåg vid förvärvstidpunkten och därigenom inte redovisas som uppskjuten skatt.

Bedömd verklig uppskjuten skatt avseende Koncernens fastigheter har antagits till 6 procent baserat på en diskonteringsränta om 3 procent. Denna bedömning har gjorts mot bakgrund av gällande skattelagstiftning, som innebär att fastigheter kan säljas via aktie- bolag utan skattekonsekvenser. Bakomliggande antaganden i denna bedömning är att fastigheterna avyttras löpande under en period om 50 år där 90 procent av fastigheterna säljs via avyttringar av bolag och 10 procent av avyttringarna görs genom direkta fastighetsöver- låtelser. Skatteavdrag i de indirekta transaktionerna har bedömts till 5,5 procent. För underskottsavdrag och derivat har den bedömda verkliga skatteskulden beräknats på en diskonteringsränta om 3 pro- cent där underskottsavdragen bedöms komma att realiseras under en 10-årsperiod och derivaten realiseras under en 8-års period. Detta innebär att bedömd verklig skatt för underskottsavdrag uppgår till 17 procent och för derivat till 19 procent.

Aktuell skatt uppgick under perioden till 0,1 Mkr (–0,2). Uppskjuten skatt uppgick till 139,2 Mkr (–70,5) och har i huvudsak påverkats av orealiserade värdeförändringar på fastigheter och derivat om netto 307,6 Mkr (53,5). I övriga skattemässiga justeringar ingår ej avdragsgilla ränte- kostnader om 204,9 Mkr (–119,2), vars skattevärde ej aktiverats. Koncernens ansamlade skattemässiga underskott beräknas till 45,4 Mkr (364,7), vilka utgör underlag för koncernens uppskjutna skatte- fordran. Uppskjuten skatteskuld avser främst temporära skillnader mellan verkligt värde och skattemässigt restvärde avseende fastig- heter. Fastigheternas verkliga värde överstiger dess skattemässiga värde med 9 915,8 Mkr (11 663,1). Som uppskjuten skatteskuld redovisas full nominell skatt om 20,6 procent (20,6), med avdrag för den uppskjutna skatt som är hänförligt till tillgångsförvärv.

Not 10, forts.

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 81

KONCERNEN – NOTER

från färdigställandetidpunkten. För dessa har kalkylperioden för- längts för att beakta detta. Modell för internvärdering är baserad på restvärdesberäkning där vissa värderingsparametrar stäms av mot marknadsdata från de externa värderarna. Bedömning görs löpande om det finns andra indikationer på fastigheternas verkliga värde, dessa kan utgöras av utflyttningar, uppsägningar och väsentliga förändringar i avkastningskrav. Vid bedömning av en fastighets framtida intjäningsförmåga har, utöver ett kortsiktigt inflationsantagande om 2,0 (2,0) procent för 2024 och 2,0 procent långsiktigt, hänsyn tagits till eventuella förändringar i hyresnivåer, uthyrningsgrad, driftskostnader och avkastningskrav. Det finns ingen begränsning i rätten att sälja någon förvalt - ningsfastighet eller att disponera hyresintäkterna och ersättning vid avyttring. John Mattson har inga avtalsenliga förpliktelser att köpa, uppföra eller exploatera en förvaltningsfastighet eller att utföra reparationer, underhåll eller förbättringar, utöver kvarvarande inves - teringar i pågående projekt om 15,4 mkr. Se not 23 för information om anläggningstillgångar som ställts som säkerhet.

Värderingsmodell

Hyresinbetalningar
– Drifts- och underhållsutbetalningar
= Driftsöverskott
– Avdrag för investeringar
= Fastighetens kassaflöde

Hyresinbetalningar

Hyresinbetalningarna har beräknats utifrån befintliga hyresavtal fram till avtalstidens slut. Efter denna tidpunkt har en bedömning gjorts av marknadsmässiga villkor beträffande hyresnivå och index - klausuler. De lokalhyreskontrakt som bedöms ha marknadsmässiga villkor har antagits bli förlängda på oförändrade villkor efter utgången av nuvarande kontraktsperiod. För övriga kontrakt har en hyresjustering till den idag bedömda marknadsmässiga hyres - nivån gjorts för den resterande kalkylperioden efter utgången av nuvarande kontraktsperiod.

Drifts- och underhållsutbetalningar

Bedömningen av utbetalningar för drift, administration och under- håll har gjorts med utgångspunkt i historiskt utfall. Den externa värderingen baseras också på statistik samt erfarenheter avseende jämförbara objekt. Bedömningen har skett med hänsyn till fastig- heternas användning, ålder och underhållsstatus. Utbetalningarna för drift, administration och underhåll bedöms komma att öka i takt med den antagna inflationen.

Investeringsbehov

John Mattson informerar den externa värderaren om pågående och planerade investeringar.

Kalkylränta

Kalkylräntan utgör ett nominellt räntekrav på totalt kapital före skatt. Räntekravet är baserat på erfarenhetsmässiga bedömningar av marknadens förräntningskrav för likartade fastigheter. Kalkyl- räntan används för att diskontera fastigheternas restvärde till nuvärde.

Restvärde

Restvärdet utgörs av fastighetens marknadsvärde vid kalkylperi- odens slut. Marknadsvärdet är i princip baserat på fastighetens avkastningsförmåga och värdeutveckling efter kalkylperiodens slut och har bedömts utifrån det prognostiserade driftnettot för det första året efter kalkylperiodens utgång.

Värderingsantaganden

Fastighetsvärderingen grundar sig på observerbara och icke obser- verbara indata. Observerbara data som har störst inverkan på värdet är främst aktuella hyror, faktiska drifts- och underhållskostnader, planerade investeringar och nuvarande vakansgrader. Bland de indata som kan ses som ej observerbara är avkastnings- krav samt förväntningar om hyres- och vakansnivåer de som har störst inverkan på värdet. Nedan följer information om hur föränd- ring i icke observerbara indata kan påverka värdet på fastigheterna. Förändringar av den riskfria räntan leder till förändringar av diskonteringsräntor och avkastningskrav.# KONCERNEN – NOTER

Not 12. Förvaltningsfastigheter

Samtliga av koncernens fastigheter innehas i syfte att generera hyresintäkter och värdestegring och klassificeras därmed som förvaltningsfastigheter.

Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde, dvs ett bedömt marknadsvärde, på balansdagen. Värderingen görs enligt nivå 3 i IFRS värderingshiearki. Det verkliga värdet fastställs genom att en bedömning görs av marknadsvärdet för varje enskilt objekt, delvis med användandet av icke observerbara indata.

Värdering har utförts av extern värderare av cirka 25 procent av fastighetsbeståndets totala värde varje kvartal. Resterande del av fastighetsbeståndet har internvärderats, vilket innebär att varje fastighet externvärderas minst en gång per år. Cushman & Wakefield har anlitats som extern värderare för de två redovisade åren.

Värderingar av förvaltningsfastigheter är baserad på en kassaflödesmodell med en individuell bedömning för varje fastighet av framtida intjäningsförmåga. Värderingar baseras även på en analys av genomförda fastighetstransaktioner för jämförbara fastigheter, för bedömning av marknadens avkastningskrav.

Utvecklingsfastigheter värderas antingen som byggrätt eller pågående projekt. Byggrätter värderas utifrån ett bedömt marknadsvärde per kvm BTA. Pågående projekt värderas till färdigställt skick med avdrag för återstående investeringar och ett riskavdrag beroende på vilken fas projektet befinner sig i.

De externa värderingarna har utförts med en kalkylperiod om 10 år, perioden januari 2024 till december 2033. För bedömning av restvärdet vid utgången av kalkylperioden har även driftnettot för år 2034 beräknats. Ett par av värderingsobjekten utgörs av nybyggnadsprojekt som blir befriade från fastighetsskatt i 15 år.

Fastighetstyp	Betydande icke-observerbara indata	2023-12-31	2022-12-31
		Intervall	Viktat genomsnitt
Bostäder	Hyresvärde (kr/kvm)	1 112 – 3 526	1 718
	Fastighetskostnader (kr/kvm)	417 – 876	581
	Långsiktig vakans	0,0 – 5,3 %	0,8%
	Direktavkastningskrav	2,2 – 4,3 %	3,1 %
	Kalkylränta	4,6 – 6,4 %	5,2 %
Kommersiellt	Hyresvärde (kr/kvm)	1 250 – 3 706	3 420
	Fastighetskostnader (kr/kvm)	165 – 1 172	678
	Långsiktig vakans	0,5 – 5,9 %	3,8 %
	Direktavkastningskrav	3,7 – 6,4 %	5,0 %
	Kalkylränta	5,7 – 8,5 %	6,8 %

1) Genomsnitten är viktade utifrån verkligt värde.
2) Informationen avseende den kvantitativa indata gällande kalkylräntan baseras på värderingar gjorda i en 10-årig modell.

Mkr	31/12/2023	31/12/2022
	Bostäder	Kommersiellt
Ingående fastighetsvärde, 2023-01-01	15 695,5	13 691,1
+ Förvärv	–	–
+ Investeringar i nybyggnation	169,0	–
+ Investeringar i uppgraderingar	131,2	23,2
+ Övriga investeringar	48,6	4,9
– Försäljningar	–1 153,8	–1 026,3
+/– Orealiserade värdeförändringar	–1 322,8	–1 293,2
Utgående fastighetsvärde, 2023-12-31	13 567,6	11 399,6

Hela John Mattsons fastighetsportfölj är lokaliserad i olika områden inom Stockholmsregionen, där det bedöms råda en homogen marknad och inga större skillnader i risk för olika fastighetstyper. John Mattson följer upp och rapporterar verksamheten som en enhet och har därmed ingen uppdelning i olika segment. Uppdelning görs endast på fastighetstyperna ”bostäder” och ”kommersiellt”.

Förändring fastighetsvärde

Totala värdeförändringar i förvaltningsfastigheter uppgick till –1 357,4 Mkr (–225,1) och redovisas i resultaträkningen på raden ”Värdeförändringar förvaltningsfastigheter”. Av dessa uppgick realiserade värdeförändringar av frånträdda fastigheter under året till –34,6 Mkr (–13,9) och orealiserade värdeförändringar uppgick till –1 322,8 (–211,1).

Känslighetsanalys

Förändringar i verkligt värde för förvaltningsfastigheter redovisas i resultaträkningen som orealiserade värdeförändringar och påverkar därmed bolagets finansiella ställning och belåningsgrad.

Fastighetsvärderingen grundar sig på ett antal ekonomiska indata och antaganden. I värderingsprocessen finns det risk för att gjorda antaganden inte speglar marknaden eller faktiska förhållanden vid det givna tillfället vilket gör att värderingen därmed är behäftad med viss osäkerhet. Förändringen av en indata/antagande kan samvariera med en eller flera andra indata/antaganden vilket innebär att effekten på verkligt värde av en förändring kan vara svår att beskriva.

Nedan illustreras hur en förändring av olika indata och antaganden påverkar verkligt värde på fastigheterna. Stigande räntor höjer avkastningskravet som påverkar det verkliga värdet negativt. Ökad inflation påverkar hyror som är inflationskopplade vilket då leder till höjda hyresnivåer. Höjda hyror leder till ökat kassaflöde men kan samtidigt leda till ökad rörlighet bland hyresgäster och ökade vakansgrader vilket i sin tur kan sätta press på hyresnivåerna neråt vilket leder till att resultatet faller. Detta påverkar det verkliga värdet negativt. En ökad inflation påverkar även drift och underhållskostnader vilket belastar resultatet negativt. Vid värderingar som görs i framtiden kommer antagandena att förändras vilket innebär att fastigheternas verkliga värde också kommer att ändras vid denna värdetidpunkt.

Känslighetsanalys, verkligt värde	Mkr
	2023-12-31
Hyra/Marknadshyra +/– 1,0 %	181,7
Bostäder	167,1
Kommersiellt	14,6
Fastighetskostnader +/– 50 kr/kvm	509,3
Bostäder	481,5
Kommersiellt	27,8
Långsiktig vakansgrad +/– 2,0 %	365,5
Bostäder	335,7
Kommersiellt	29,8
Avkastningskrav, exit –0,5 %	2 161,9
Bostäder	2 054,5
Kommersiellt	107,4
Avkastningskrav, exit + 0,5 %	–1 624,8
Bostäder	–1 534,7
Kommersiellt	–90,1
Kalkylräntan –0,5 %	542,9
Bostäder	498,1
Kommersiellt	44,7
Kalkylräntan +0,5 %	–514,3
Bostäder	–471,7
Kommersiellt	–42,7

1) Känslighetsanalysen avseende kalkylräntan har beräknats genom att applicera den relativa förändringen som beräknats fram i den externt värderade delen av portföljen.

Specifikation av värdeförändringar	2023-12-31	2022-12-31
Driftnettoförändring	1 050,0	266,6
Pågående projekt/byggrätter	185,6	260,3
Avkastningskrav	–2 558,2	–778,8
Avyttrade/Förvärvade fastigheter	–34,6	26,8
Totalt	–1 357,2	–225,1

	2023-12-31	2022-12-31
Taxeringsvärde förvaltningsfastigheter	8 874,2	6 833,3
Skattemässigt restvärde	3 651,8	4 236,5

Osäkerhet i bedömningar

Till grund för värderingen av förvaltningsfastigheter ligger ett antal bedömningar och antaganden. Bedömningar och antaganden baseras på den information och de förutsättningar som är kända i samband med respektive värderingstillfälle. Det innebär att det finns en osäkerhet i bedömningarna som kan innebära en betydande risk för justeringar av värdet på förvaltningsfastigheter i framtida perioder, och därmed på koncernens resultat och finansiella ställning. Väsentliga bedömningar har bland annat gjorts avseende kalkylränta och direktavkastningskrav. Se vidare not 3 Väsentliga uppskattningar och bedömningar samt sid 47, under avsnitt Känslighetsanalys.

Not 13. Finansiella instrument

Värdering av finansiella tillgångar och skulder

Hyresfordringar, leverantörsskulder och liknande balansposter har maximalt en löptid på 6 månader.# Finansiell information och noter

Klassificering av finansiella instrument

Dessa redovisas därför till upplupet anskaffningsvärde med avdrag för eventuell nedskrivning, varför det verkliga värdet bedöms överensstämma med redovisat värde.

Värdering till verkligt värde

John Mattson använder räntederivat för att hantera ränterisk och önskad räntebindningsstruktur. Denna strategi innebär att det över tid kommer uppstå värdeförändringar i räntederivaten, främst till följd av förändrade marknadsräntor. John Mattsons derivat påverkas främst av förändringar i de långa marknadsräntorna. Verkligt värde för räntederivat beräknas genom diskontering av framtida kassaflöden utifrån noterad marknadsränta på balansdagen för respektive löptid. Framtida kassaflöden beräknas som skillnaden mellan den fasta avtalade räntan enligt respektive ränte- derivatavtal och den implicita stiborräntan för respektive period. De kommande ränteflöden som därmed uppstår nuvärdesberäknas med hjälp av den implicita stiborkurvan. John Mattson tillämpar inte säkringsredovisning av derivatinstrument. Tillgångar och skulder i dessa kategorier värderas löpande till verkligt värde med värdeförändringar redovisade i rapporten över totalresultat.

Totala värdeförändringen 2023 på derivaten uppgick till 170,4 mkr (264,6) och bokfördes över resultaträkningen. Den negativa värdeförändringen förklaras främst av kortare återstående tid fram till slutdatum för derivaten.

KLASSIFICERING AV FINANSIELLA INSTRUMENT

	Finansiella tillgångar/ skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde	Finansiella tillgångar/ skulder värderade till verkligt värde via resultatet	Summa Koncernen Verkligt värde
2023-12-31
Tillgångar
Långfristiga fordringar	–	–	–
Derivatinstrument	0	69	69
Kundfordringar och andra fordringar	105	–	105
Likvida medel	434	–	434
Summa tillgångar	538	69	607
Skulder
Räntebärande skulder	7 193	–	7 024
Derivatinstrument	–	–	–
Leverantörrskulder och andra skulder	236	–	236
Summa skulder	7 428	–	7 428

	Finansiella tillgångar/ skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde	Finansiella tillgångar/ skulder värderade till verkligt värde via resultatet	Summa Koncernen Verkligt värde
2022-12-31
Tillgångar
Långfristiga fordringar	–	–	–
Derivatinstrument	–	239	239
Kundfordringar och andra fordringar	76	–	76
Likvida medel	48	–	48
Summa tillgångar	124	239	363
Skulder
Räntebärande skulder	8 924	–	8 629
Derivatinstrument	–	–	–
Leverantörrskulder och andra skulder	199	–	199
Summa skulder	9 123	–	9 123

Per den 31 december 2023 uppgick marknadsvärdet för ränte- derivatportföljen till 69,0 (239,4) där verkligt värde fastställdes enligt nivå 2, i enlighet med IFRS 13. I upplysningssyfte beräknas ett verkligt värde för räntebärande skulder genom en diskontering av framtida kassaflöden av kapitalbelopp och ränta diskonterade till aktuell marknadsränta. 2023 års verkliga värde uppgår till 7 024 Mkr (8 629,2).

Not 12, forts.

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 84

KONCERNEN – NOTER

INTRODUKTION

Om John Mattson 2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

Not 15. Koncernföretag

Företag	Säte	Organisationsnummer	Huvudsaklig aktivitet	2023-12-31	2022-12-31
John Mattson Fastighetsföretagen AB (publ.)	Lidingö	556802-2858	Koncernens moderföretag	Moderföretag	Moderföretag
John Mattson Fastighets AB	Lidingö	556056-6977	Uthyrning och förvaltning	100 %	100 %
John Mattson Tomt AB	Lidingö	556077-6253	Vilande bolag	Indirekt helägt	Indirekt helägt
John Mattson Projekt AB	Lidingö	556598-0496	Vilande bolag	Indirekt helägt	Indirekt helägt
John Mattson Skolfastigheter AB	Lidingö	556703-0357	Uthyrning kommersiella lokaler	100 %	100 %
John Mattson Butiksfastigheter AB	Lidingö	556792-8568	Uthyrning kommersiella lokaler	100 %	100 %
John Mattson Parkering AB	Lidingö	556902-1206	Uthyrning parkeringsplatser	100 %	100 %
John Mattson Käppala AB	Lidingö	559161-7500	Komplementär i kommanditbolag	100 %	100 %
John Mattson Juno Herkules KB	Lidingö	969646-6946	Uthyrning bostäder och kommersiella lokaler	Indirekt helägt	Indirekt helägt
John Mattson Rotebro och Rotsunda AB	Lidingö	559087-2478	Uthyrning bostäder och kommersiella lokaler	100 %	100 %
John Mattson Stockholm Holding AB	Lidingö	559251-3286	Holdingbolag	100 %	100 %
John Mattson Hjälpslaktaren 1 AB	Lidingö	559218-0086	Uthyrning kommersiella lokaler	Indirekt helägt	Indirekt helägt
John Mattson Hjälpslaktaren 2 AB	Lidingö	559218-0102	Uthyrning kommersiella lokaler	Indirekt helägt	Indirekt helägt
John Mattson Hjälpslaktaren 8 AB	Lidingö	559218-0094	Uthyrning kommersiella lokaler	Indirekt helägt	Indirekt helägt
John Mattson Sicklaön AB	Lidingö	559305-4926	Komplementär i kommanditbolag	100 %	100 %
John Mattson Sicklaön KB	Lidingö	916641-4236	Uthyrning kommersiella lokaler	Indirekt helägt	Indirekt helägt
John Mattson Väsby Holding AB	Lidingö	559314-1376	Holdingbolag	100 %	100 %
John Mattson Vilunda AB	Lidingö	559308-0665	Uthyrning bostäder och kommersiella lokaler	Indirekt helägt	100 %
John Mattson Häggvik Tureberg AB	Lidingö	559087-2494	Uthyrning bostäder och kommersiella lokaler	100 %	100 %
John Mattson HEFAB AB	Lidingö	556304-8510	Uthyrning bostäder och förvaltning	97,5 %	97,5 %
John Mattson Efib AB	Lidingö	556262-1853	Uthyrning bostäder och kommersiella lokaler	100 %	100,0 %
John Mattson Gullmars Holding AB	Lidingö	559358-4716	Holdingbolag	100 %	100 %

1) 1) 1) 1) 1) 2) Moderföretagets, John Mattson Fastighetsföretagen AB (publ.), innehav i direkta och indirekta dotterföretag som omfattas av koncern redovisningen framgår av nedanstående tabell.
1) Ägarandelen är den samma som röstandelen.
2) John Mattson Fastighetsföretagen AB är kommanditdelägare i John Mattson Juno Herkules KB och Sicklaön KB med en andel om 0,1 %. Det helägda dotterbolagen John Mattson Käppala AB och John Mattson Sicklaön AB är komplementärer med en andel om 99,9 %.

Not 14. Likvida medel

	2023-12-31	2022-12-31
Kassa och bank	433,7	47,6
Redovisat värde	433,7	47,6

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 85

KONCERNEN – NOTER

INTRODUKTION

Om John Mattson 2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

Företag	Säte	Organisationsnummer	Huvudsaklig aktivitet	2023-12-31	2022-12-31
John Mattson Gravyren 1 AB	Lidingö	559011-1208	Uthyrning bostäder och kommersiella lokaler	Indirekt helägt	100 %
Gullmars Fastighetsförvaltning KB	Lidingö	969667-1024	Uthyrning bostäder och kommersiella lokaler	Indirekt helägt	99,9 %
John Mattson Likriktaren Holding AB	Lidingö	556805-6120	Holdingbolag	Indirekt helägt	100 %
John Mattson Likriktaren 3 AB	Lidingö	556757-4552	Uthyrning kommersiella lokaler	Indirekt helägt	100 %
John Mattson Likriktaren 4 AB	Lidingö	559141-9386	Uthyrning kommersiella lokaler	Indirekt helägt	100 %
John Mattson Hägersten Holding 2 AB	Lidingö	556858-1416	Holdingbolag	Indirekt helägt	100 %
John Mattson Örby Centrum AB	Lidingö	556858-1424	Projektutveckling	Indirekt helägt	100 %
John Mattson Johanneshov AB	Lidingö	559013-4499	Uthyrning av bostäder	Indirekt helägt	100 %
John Mattson Skattsedeln AB	Lidingö	556980-0187	Uthyrning bostäder och kommersiella lokaler	Indirekt helägt	100 %
John Mattson Örnsberg AB	Lidingö	559225-6993	Projektutveckling	Indirekt helägt	100 %
John Mattson Hägersten 3 AB	Lidingö	559003-2537	Holdingbolag	Indirekt helägt	100 %
John Mattson Lilla Bantorget AB	Lidingö	559008-0775	Uthyrning bostäder och kommersiella lokaler	Indirekt helägt	100 %
John Mattson Lilla Katrineberg 4 AB	Lidingö	559013-6619	Uthyrning av kommersiella lokaler	Indirekt helägt	100 %
John Mattson Traneberg AB	Lidingö	556966-2827	Uthyrning av bostäder	Indirekt helägt	100 %
John Mattson Tollare AB	Lidingö	559065-1179	Uthyrning bostäder och kommersiella lokaler	Indirekt helägt	100 %
John Mattson Hägersten Parkering AB	Lidingö	556974-4948	Uthyrning av garage	Indirekt helägt	100 %
John Mattson Katrineberg Holding AB	Lidingö	556097-5434	Vilande bolag	Indirekt helägt	100 %
John Mattson Katrineberg AB	Lidingö	556684-0947	Vilande bolag	Indirekt helägt	100 %
John Mattson Ulvsunda AB	Lidingö	556750-2983	Uthyrning bostäder och kommersiella lokaler	Indirekt helägt	100 %
John Mattson Geografiboken AB	Lidingö	559190-8297	Projektutveckling	Indirekt helägt	100 %

1) 1) 1) 1) John Mattson Fastighetsföretagen AB är kommanditdelägare i John Mattson Juno Herkules KB, Sicklaön KB och Gullmars Fastighetsförvaltning KB med en andel om 0,1 %. Det helägda dotterbolagen John Mattson Käppala AB, John Mattson Sicklaön AB och John Mattson Gullmars Holding AB är komplementärer med en andel om 99,9 %.

Not 15, forts.

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 86

KONCERNEN – NOTER

INTRODUKTION

Om John Mattson 2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

Not 16. Resultat per aktie

I samband med nyemissionen 15 december 2023 om totalt 1 250 Mkr emitterades 37 896 965 aktier vilka registrerades den 15 december (37 783 415) och den 21 december (113 550). Per den 31 december 2023 omfattade det registrerade aktiekapitalet 75 793 930 (37 896 965).# Not 17. Eget kapital

I samband med förvärvet av fastigheterna vid Gullmarsplan 2022 genomfördes två emissioner om totalt 268,4 Mkr motsvarande 672 208 aktier samt 859 930 aktier vilka registrerades den 6 februari respektive den 16 maj 2022. Per den 31 december 2023 omfattade det registrerade aktiekapitalet 75 793 930 aktier (37 896 965) med ett kvotvärde på 0,33 kr (0,33). Beräkningen av resultat per aktie har baserats på årets resultat hänförligt till moderföretagets aktieägare uppgående till –1 255,9 Mkr (123,7). Detta delas med det vägda genomsnittliga antalet aktier vid tillfället 39 556 335 (37 537 496). Varken utspädning vid beräkning av resultat per aktie föreligger eller något innehav utan bestämmande inflytande i koncernen.

Resultat per aktie före och efter utspädning

	2023-12-31	2022-12-31
Årets resultat tillika årets totalresultat	–1 255,9	123,7
Genomsnittligt utestående antal aktier före utspädningseffekt	39 556 335	37 537 496
Resultat per aktie före utspädning (kr)	–31,75	3,30

Aktiekapital

Per den 31 december 2023 omfattade det registrerade aktieantalet 75 930 930 stamaktier (37 896 965). Innehavare av stamaktier är berättigade till utdelning som fastställs efter hand och aktieinnehavet berättigar till rösträtt vid bolagsstämman med en röst per aktie. Alla aktier har samma rätt till John Mattsons kvarvarande nettotillgångar. Samtliga aktier är fullt betalda och inga aktier är reserverade för överlåtelse. Inga aktier innehas av företaget själv eller dess dotterföretag. Aktiernas kvotvärde uppgår till 0,33 kr per aktie (0,33).

	2023-12-31	2022-12-31
Antal utestående aktier vid årets början	37 896 965	36 364 827
Nyemission	37 896 965	–
Aktiesplit	–	1 532 138
Antal utestående aktier vid årets slut	75 793 930	37 896 965

Not 18. Upplåning

	2023-12-31	2022-12-31
Långfristig
Skulder till kreditinstitut	6 083,9	6 363,9
Redovisat värde	6 083,9	6 363,9
Kortfristig
Skulder till kreditinstitut	1 108,8	2 559,9
Redovisat värde	1 108,8	2 559,9
Summa upplåning	7 192,7	8 923,8

I summa upplåning ingår skulder till kreditinstitut och annan upplåning mot säkerhet på 7 192,7 Mkr (8 923,8). Säkerhet för banklån utgörs av fastighetsinteckningar i koncernens förvaltningsfastigheter. Säkerhet för byggkreditiv utgörs av moderbolagsborgen.

Reservering för förväntade kreditförluster

Koncernen använder olika metoder för att uppskatta förväntade kreditförluster på finansiella tillgångar, hyres- och kundfordringar, som redovisas till upplupet anskaffningsvärde. Koncernen definierar fallissemang som att gäldenären med stor sannolikhet inte kommer att kunna betala sin fordran. Koncernens skriver bort fordringar när det inte längre bedöms möjligt att erhålla några medel från eventuella indrivningsförsök. Nedan visas de finansiella tillgångar koncernen har reserverat förväntade kreditförluster för. Utöver nedanstående tillgångar bevakar Koncernen reserveringsbehov även för andra finansiella instrument, exempelvis likvida medel. I de fall beloppen inte bedöms vara oväsentliga sker en reservering för förväntade kreditförluster även för dessa finansiella instrument.

För hyres- och kundfordringar

Förväntade kreditförluster för hyres- och kundfordringar beräknas i enlighet med den förenklade metoden. Koncernen använder förfallotid för att bedöma om kreditrisken i hyres- och kundfordringar har ökat betydligt sedan första redovisningstillfället. Fordringar som är mer än 90 dagar sena till betalning anses osäkra, och reservering för förväntade kreditförluster sker genom individuell bedömning. För övriga fordringar baseras förväntade kreditförluster på historisk kreditförlustnivå kombinerat med framåtblickande faktorer.

Förväntade kreditförluster för hyres- och kundfordringar beräknas i enlighet med den förenklade metoden och där genom en förlustandelsmodell. Indata som används är finansiell data för John Mattson för föregående år. Hänsyn har också tagits till information avseende makroekonomisk utveckling i framåtblickande avseende. Slutligen har en individuell bedömning gjorts om fordringar anses kreditförsämrade.

Åldersanalys för hyres- och kundfordringar (bruttobelopp, före nedskrivning för förväntade kreditförluster)

	2023-12-31	2022-12-31
Ej förfallna kundfordringar	–	0,1
Förfallna kundfordringar 1–30 dagar	1,0	0,3
Förfallna kundfordringar 31–90 dagar	2,0	0,9
Förfallna kundfordringar >90 dagar	1,6	0,2
Redovisat värde	4,5	1,5

Reserv för förväntade kreditförluster

	2023-12-31	2022-12-31
Ingående redovisat värde	1,2	1,1
Årets bortskrivningar	–0,4	0,4
Årets övriga förändringar	–0,3	–0,4
Utgående redovisat värde	0,5	1,2

Årets konstaterade kreditförluster uppgår till 0,4 Mkr (0,1).

Not 19. Finansiella risker

John Mattson eftersträvar en låg finansiell risk i verksamheten. Bolagets resultat och kassaflöde påverkas dock både av förändringar i omvärlden och av företagets eget agerande. Riskhanteringsarbetet syftar till att tydliggöra och analysera de risker som bolaget möter samt, att så långt det är möjligt, förebygga och begränsa eventuella negativa effekter.

Koncernen utsätts genom sin verksamhet för olika slags finansiella risker; kreditrisk, marknadsrisker (ränterisk och annan prisrisk) samt likviditetsrisk. Koncernens övergripande riskhantering fokuserar på oförutsägbarheten på de finansiella marknaderna och eftersträvar att minimera potentiella ogynnsamma effekter på koncernens finansiella resultat. Koncernens finansiella transaktioner och risker hanteras i enlighet med av styrelsen fastställd finanspolicy. Koncernens övergripande målsättning för finansiella risker är att hantera dessa inom ramen för låg risk, ha en kostnadseffektiv upplåning och säkerställa företagets räntebetalningsförmåga över tid.

Kreditrisk

Kreditrisk är risken att koncernens motpart inte kan fullgöra sin skyldighet och därigenom förorsaka koncernen en finansiell förlust. Koncernens hyres- och kundfordringar avser samtliga fastigheter i Stockholmsområdet. Koncernens likvida medel är placerade hos svensk bank med hög kreditvärdighet.

Marknadsrisk

Marknadsrisk är risken för att verkligt värde på eller framtida kassaflöden från ett finansiellt instrument varierar på grund av förändringar i marknadspriser. Marknadsrisker indelas i tre typer, valutarisk, ränterisk och andra prisrisker. De marknadsrisker som påverkar koncernen utgörs främst av ränterisker. Koncernen innehar inga poster i utländsk valuta.

Ränterisk

Ränterisk är risken för att verkligt värde eller framtida kassaflöden från ett finansiellt instrument varierar på grund av förändringar i marknadsräntor. En betydande faktor som påverkar ränterisken är räntebindningstiden. Koncernen är främst utsatt för ränterisk avseende koncernens lån till kreditinstitut. För att säkerställa ett stabilt finansnetto är ränteförfallostrukturen fördelad över tid. För att nå önskad ränteförfallostruktur används räntederivatinstrument i form av ränteswappar. Koncernen använder räntederivat i form av swappar för att hantera ränterisk och konvertera rörliga räntor till fasta. De avtalade kassaflödena sker mellan 3–6 månaders mellanrum för att matcha räntekostnader. Se löptidstabeller nedan för analys av ränterörelser. Räntederivaten har avtalats med institut som har god kreditvärdighet varvid kreditexponeringen mot institutionen anses begränsad. John Mattson har sammantaget tecknat ränteswappar till ett nominellt belopp om 5 933 Mkr (4 789).

Ränte- och kapitalbindning 31 december 2023

Löptid	Räntebindning Volym (Mkr)	Snittränta (%)	Andel (%)	Kreditavtal Utnyttjat, volym (Mkr)	Snittränta Mkr	Andel (%)	Derivat Volym (Mkr)
0–1 år	1 442	10,42	20	1 297	1 109	15	–
1–2 år	721	–1,25	10	1 269	1 269	18	1 883
2–3 år	1 538	1,48	21	1 745	1 745	24	1 350
3–4 år	1 527	2,46	21	971	971	13	1 400
4–5 år	1 216	2,09	17	995	995	14	600
>5 år	749	2,67	10	1 103	1 103	15	700
Summa	7 193	3,43	100	7 381	7 193	100	5 933

Ränte- och kapitalbindning 31 december 2022

Löptid	Räntebindning Volym (Mkr)	Snittränta (%)	Andel (%)	Kreditavtal Utnyttjat, volym (Mkr)	Snittränta Mkr	Andel (%)	Derivat Volym (Mkr)
0–1 år	3 453	4,05	39	2 720	2 560	29	471
1–2 år	–15	24,74	–	1 714	1 385	16	–
2–3 år	1 623	1,23	18	1 193	1 193	13	1 668
3–4 år	1 752	1,62	20	912	912	10	1 350
4–5 år	527	2,11	6	1 213	1 213	14	400
>5 år	1 585	1,99	18	1 661	1 661	19	900
Summa	8 924	2,54	100	9 412	8 923,8	100	4 789

1) Genomsnittlig ränta vid årets utgång inkl derivat.
2) Volymvägd genomsnittsränta för derivat.

I tabellen nedan visas, givet de räntebärande tillgångar och skulder som finns per balansdagen, en ränteuppgång/-nedgång påverkan på resultat före skatt. Hänsyn är tagen till bolagets räntederivat.

	2023-12-31	2022-12-31
Marknadsränta +1 %, Mkr	–6,3	–50,2
Marknadsränta –1 %, Mkr	27,7	23,6

Likviditetsrisk

Likviditetsrisk är risken för att koncernen får svårigheter att fullgöra sina förpliktelser som sammanhänger med finansiella skulder. Denna risk hanteras genom en checkräkningskredit uppgående till 110 Mkr (160) som vid utgången av 2023 var outnyttjad (0). Därutöver finns ett byggkreditiv på 400 mkr där 322 mkr är utnyttjat per utgången av 2023.

I tabellen nedan visas räntederivatens värdeförändring vid en ränteuppgång/-nedgång och dess påverkan på resultatet.

	2023-12-31	2022-12-31
Marknadsränta +1 %, Mkr	136,1	130,3
Marknadsränta –1 %, Mkr	–143,7	–138,1

Koncernens kontraktsenliga och odiskonterade räntebetalningar och återbetalningar av finansiella skulder framgår av tabellen nedan.# Finansiella instrument med rörlig ränta har beräknats med den ränta som förelåg på balansdagen. Skulder har inkluderats i den period när återbetalning tidigast kan krävas .

Not 19, forts.

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 88

KONCERNEN – NOTER

INTRODUKTION
Om John Mattson 2023 i korthet
Vd har ordet
STRATEGI
- Värdeskapande
- Marknadsöversikt
- Långsiktiga finansiella mål
- Förvaltning
- Förädling
- Förtätning
- Förvärv
Våra områden och fastigheter
Utvecklingsprojekt
HÅLLBARHET
MÖJLIGHETER OCH RISKER
AKTIEN
FINANSIELL INFORMATION
- Ordförandeord
- Förvaltningsberättelse
- Flerårsöversikt
- Vinstdisposition
- Bolagsstyrningsrapport
- Styrelse
- Ledning
FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

2023-12-31

Löptidsanalys	<6 mån	6–12 mån	1–3 år	3–5 år	>5 år	Totalt
Leverantörsskulder	107,3	–	–	–	–	107,3
Räntebärande skulder	677,9	677,9	3 508,3	2 460,2	1 597,2	8 921,5
Derivat	–	–	–100,5	11,6	19,8	–69,0
Summa	726,2	677,9	3 608,8	2 448,6	1 577,3	8 959,7

2022-12-31

Löptidsanalys	<6 mån	6–12 mån	1–3 år	3–5 år	>5 år	Totalt
Leverantörsskulder	82,5	–	–	–	–	82,5
Räntebärande skulder	1 393,5	1 393,5	3 032,5	4 239,7	0,0	10 059,2
Derivat	–	3,1	80,9	118,9	33,5	236,4
Summa	1 488,8	1 396,6	3 113,4	4 358,6	33,5	10 378,1

I tabellerna avseende löptidsanalys inkluderas framtida räntebetalningar varför totalbelopp enligt denna överstiger balansräkningens belopp. I löptidsanalysen är inte tomträtter inkluderad .

Finansieringsrisk

Finansieringsrisk innebär svårigheter att erhålla finansiering eller finansiering med mycket oförmånliga villkor vid en given tidpunkt. För att säkerställa behovet av finansiering och likviditet arbetar John Mattson kontinuerligt med att omförhandla och vid behov tillföra nya krediter. Som säkerhet för upptagna lån lämnar John Mattson säkerheter i fastighetsinteckningar. Risken hanteras också genom låg belåningsgrad som vid årsskiftet uppgick till 49,8 procent (56,6). Bolagets stabila kassaflöde bidrar till en tryggad räntetäckningsnivå.

Nedan visas kreditavtal/-ramar som John Mattson ingått:

	Belopp 2023-12-31	Utnyttjad 2023-12-31	Belopp 2022-12-31	Utnyttjad 2022-12-31
Bindande låneavtal i bank	6 870,5	6 870,5	8 352,5	8 398,9
Kreditlöfte och check kredit	510,0	322,1	1 060,0	524,9
Summa	7 380,5	7 192,6	9 412,5	8 923,8

Kapitalhantering

Koncernens strategi syftar till att skapa en god avkastning till aktieägarna under finansiell stabilitet. Strategin avspeglas i de finansiella målen, som under 2023 var:

Genomsnittlig årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie med minst 7 procent, inklusive värdeförändringar, över en konjunkturcykel.
Genomsnittlig årlig tillväxt i förvaltningsresultatet per aktie med minst 10 procent över en konjunkturcykel.

Not 20. Övriga skulder

	2023-12-31	2022-12-31
Personalens källskatt och sociala avgifter	3,6	4,4
Moms	5,0	1,2
Skatteskuld	15,9	9,4
Övriga poster	3,7	4,2
Redovisat värde	28,1	19,3

Not 21. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

	2023-12-31	2022-12-31
Förbetalda hyresintäkter	46,7	59,1
Upplupna räntekostnader	26,4	13,1
Upplupna löner, semesterlöner och sociala avgifter	3,8	5,1
Övriga upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	23,3	19,8
Redovisat värde	100,2	97,1

Not 19, forts.

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 89

KONCERNEN – NOTER

INTRODUKTION
Om John Mattson 2023 i korthet
Vd har ordet
STRATEGI
- Värdeskapande
- Marknadsöversikt
- Långsiktiga finansiella mål
- Förvaltning
- Förädling
- Förtätning
- Förvärv
Våra områden och fastigheter
Utvecklingsprojekt
HÅLLBARHET
MÖJLIGHETER OCH RISKER
AKTIEN
FINANSIELL INFORMATION
- Ordförandeord
- Förvaltningsberättelse
- Flerårsöversikt
- Vinstdisposition
- Bolagsstyrningsrapport
- Styrelse
- Ledning
FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

Not 22. Kassaflödesanalys

Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet	2023	2022
Avskrivningar	3,5	3,9
Orealiserade värdeförändring på förvaltningsfastigheter	1 357,4	225,1
Orealiserade värdeförändring på derivat	170,4	–264,6
Avsättningar till pensioner	0,4	1,3
Övrigt	–1,7	–
Redovisat värde	1 530,0	–34,3

Förändring av skulder hänförliga till finansieringen	Periodens verksamheten 2022-12-31	kassaflöde	Förvärv 2023-12-31
Kortfristiga räntebärande skulder	2 559,9	–1 451,1	–
Långfristiga räntebärande skulder	6 363,9	–280,0	–
Summa	8 923,8	–1 731,1	–

Förändring av skulder hänförliga till finansieringen	Periodens verksamheten 2021-12-31	kassaflöde	Förvärv 2022-12-31
Kortfristiga räntebärande skulder	3 221,9	–622,0	–
Långfristiga räntebärande skulder	6 224,6	139,3	–
Summa	9 446,5	–522,7	–

Kassaflödes påverkande Ej kassaflödes påverkande förändringar förändringar

Not 23. Ställda säkerheter

	2023-12-31	2022-12-31
Fastighetsinteckningar	6 870,8	8 827,4
Kapitalförsäkringar för säkerställande av pensioner	1,0	–
Summa	6871,8	8 827,4

Not 24. Transaktioner med närstående

Koncernens närståendekrets omfattar samtliga styrelseledamöter och medlemmar i företagsledning samt till dessa närstående personer och bolag. Närståendekretsen omfattar även bolagen i koncernen enligt not 16. Alla transaktioner med närstående görs på marknadsmässiga villkor. För information om ersättningar till ledande befattningshavare se not 7 Anställda och personalkostnader. Utöver de belopp som framgår av not 7 har moderbolaget i maj 2023 upptagit ett kortfristigt reverslån om 580 Mkr från bolagets två största aktieägare. Lånen upptogs till en marknadsmässig ränta motsvarande STIBOR tre månader +1,65 % marginal. Lånen har under fjärde kvartalet återbetalats i sin helhet.

Not 25. Händelser efter balansdagen

Inga väsentliga händelser har inträffat efter räkenskapsårets utgång.

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 90

KONCERNEN – NOTER

INTRODUKTION
Om John Mattson 2023 i korthet
Vd har ordet
STRATEGI
- Värdeskapande
- Marknadsöversikt
- Långsiktiga finansiella mål
- Förvaltning
- Förädling
- Förtätning
- Förvärv
Våra områden och fastigheter
Utvecklingsprojekt
HÅLLBARHET
MÖJLIGHETER OCH RISKER
AKTIEN
FINANSIELL INFORMATION
- Ordförandeord
- Förvaltningsberättelse
- Flerårsöversikt
- Vinstdisposition
- Bolagsstyrningsrapport
- Styrelse
- Ledning
FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

Moderbolagets resultaträkning

Belopp i Mkr	Not	2023	2022
Intäkter	9	11,5	13,9
Central administration och marknadsföring	10	–28,4	–43,5
Rörelseresultat		–16,8	–29,6
Resultat från andelar i koncernföretag	11	–114,3	–
Ränteintäkter	12	14,0	4,5
Räntekostnader	13	–136,2	–65,1
Resultat efter finansiella poster		–253,4	–90,3
Bokslutsdispositioner	14	60,4	29,8
Resultat före skatt		–192,9	–60,5
Skatt	15	–6,7	–
Årets resultat		–199,6	–60,5

Moderbolagets rapport över totalresultat

Belopp i Mkr	2023	2022
Årets resultat	–199,6	–60,5
Övrigt totalresultat	–	–
Årets totalresultat	–199,6	–60,5

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 91

FINANSIELL INFORMATION – MODERBOLAGET

INTRODUKTION
Om John Mattson 2023 i korthet
Vd har ordet
STRATEGI
- Värdeskapande
- Marknadsöversikt
- Långsiktiga finansiella mål
- Förvaltning
- Förädling
- Förtätning
- Förvärv
Våra områden och fastigheter
Utvecklingsprojekt
HÅLLBARHET
MÖJLIGHETER OCH RISKER
AKTIEN
FINANSIELL INFORMATION
- Ordförandeord
- Förvaltningsberättelse
- Flerårsöversikt
- Vinstdisposition
- Bolagsstyrningsrapport
- Styrelse
- Ledning
FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

Moderbolagets balansräkning

Belopp i Mkr	Not	2023-12-31	2022-12-31
TILLGÅNGAR
Materiella anläggningstillgångar
Maskiner och inventarier	3	1,2	0,9
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag	4	5 257,3	5 320,5
Långfristiga fordringar på koncernföretag	8	1 178,9	–
Andra långfristiga fordringar	8	0,2	–
Uppskjuten skattefordran	5	0,9	3,0
Summa anläggningstillgångar	6	6 438,5	5 324,4
Omsättningstillgångar
Fordringar hos koncernföretag	6	342,6	323,6
Övriga fordringar	8	9,1	10,1
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter	8	0,5	1,4
Likvida medel	7	433,4	4,7
Summa omsättningstillgångar	785,7	339,8
SUMMA TILLGÅNGAR	7 224,2	5 664,2

Belopp i Mkr	Not	2023-12-31	2022-12-31
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	16
Bundet eget kapital
Aktiekapital		25,3	12,6
Fritt eget kapital
Överkursfond		2 258,2	855,6
Balanserat resultat		795,1	1 037,9
Årets resultat		–199,6	–60,5
Summa eget kapital		2 878,9	1 845,7
Avsättningar
Övriga avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser	10	0,3	–
Summa avsättningar		0,3	–
Långfristiga skulder
Långfristiga räntebärande skulder	17	–	475,0
Summa långfristiga skulder		0,0	475,0
Kortfristiga skulder
Leverantörsskulder	8	3,8	3,6
Skulder till koncernföretag	8	4 328,1	2 430,8
Kortfr del av långf skuld	17	–	893,1
Övriga kortfristiga skulder	8	2,7	8,0
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	8	10,4	8,1
Summa kortfristiga skulder		4 344,9	3 343,5
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER	7 224,2	5 664,2

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 92

FINANSIELL INFORMATION – MODERBOLAGET

INTRODUKTION
Om John Mattson 2023 i korthet
Vd har ordet
STRATEGI
- Värdeskapande
- Marknadsöversikt
- Långsiktiga finansiella mål
- Förvaltning
- Förädling
- Förtätning
- Förvärv
Våra områden och fastigheter
Utvecklingsprojekt
HÅLLBARHET
MÖJLIGHETER OCH RISKER
AKTIEN
FINANSIELL INFORMATION
- Ordförandeord
- Förvaltningsberättelse
- Flerårsöversikt
- Vinstdisposition
- Bolagsstyrningsrapport
- Styrelse
- Ledning
FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

Moderbolagets kassaflödesanalys

Belopp i Mkr	Not	2023	2022
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt		–192,9	–60,5
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet	20
Avskrivningar och utrangeringar		0,7	0,8
Nedskrivning andelar i dotterföretag		300,4	–
Resultat försäljning av dotterbolag		–186,1	–
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital		–78,0	–59,7
Kassaflöde från förändringar av rörelsekapital
Förändringar av rörelsefordringar		–17,2	58,8
Förändringar av rörelseskulder		1 019,8	1 433,3
Kassaflöde från den löpande verksamheten		924,6	1 432,2
Investeringsverksamheten
Förvärv av dotterföretag		–22,9	–
Försäljning dotterföretag		214,6	–
Investeringar i inventarier		–1,1	–0,9
Avyttringar av inventarier		0,1	–
Förändring långfristiga lån till koncernföretag		–1 178,9	–
Lämnat aktieägartillskott		-242,8	-3,0
Kassaflöde från investeringsverksamheten		–	–

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

Moderbolagets noter

Not 1. Väsentliga redovisningsprinciper

Moderföretaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredovisningslagen (1995:1554) och den av Rådet för finansiell rapportering utgivna rekommendation RFR 2 Redovisning för juridiska personer. Moderföretaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen med de undantag och tillägg som anges i RFR 2. Det innebär att IFRS tillämpas med de avvikelser som anges nedan.

Andelar i dotterföretag

Andelar i dotterföretag redovisas i moderföretaget i enlighet med anskaffningsvärdemetoden. Detta innebär att transaktionskostnader inkluderas i det bokförda värdet för innehavet. Det bokförda värdet prövas kvartalsvis mot företagens egna kapital. I de fall bokfört värde understiger företagens koncernmässiga värde sker nedskrivning som belastar resultaträkningen. I de fall en tidigare nedskrivning inte längre är motiverad sker återföring av denna. Antaganden görs om framtida förhållanden för att beräkna framtida kassaflöden som bestämmer återvinningsvärdet. Återvinningsvärdet jämförs med det redovisade värdet för dessa tillgångar och ligger till grund för eventuella nedskrivningar eller återföringar. De antaganden som påverkar återvinningsvärdet mest är framtida resultatutveckling, diskonteringsränta och nyttjandeperiod. Om framtida omvärldsfaktorer och förhållanden ändras kan antaganden påverkas så att redovisade värden på moderföretagets tillgångar ändras.

Koncernbidrag och aktieägartillskott

Moderföretaget redovisar såväl erhållna som lämnade koncernbidrag som bokslutsdispositioner. Av moderföretaget lämnade aktieägartillskott förs direkt mot eget kapital hos mottagaren och redovisas som aktier och andelar hos moderföretaget. Erhållna aktieägartillskott redovisas som en ökning av fritt eget kapital.

Intäkter

Bolagets intäkter avser främst serviceintäkter avseende fakturering av koncerninterna tjänster till dotterföretag. Intäkter avseende detta redovisas i takt med att tjänsterna utförs. Utdelning redovisas när rätten att erhålla betalning bedöms som säker. Intäkter från försäljning av dotterföretag redovisas då kontrollen av dotterföretaget övergått till köparen.

Leasing

Moderföretaget har valt att utnyttja de lättnadsregler som finns i RFR 2 avseende redovisning av Leasing i juridisk person och redovisar därigenom samtliga leasingavtal som operationella.
Finansiella instrument

Med anledning av sambandet mellan redovisning och beskattning, tillämpas inte reglerna om finansiella instrument enligt IFRS 9 i moderföretaget som juridisk person, utan moderföretaget tillämpar i enlighet med ÅRL anskaffningsvärdemetoden. I moderföretaget värderas därmed finansiella anläggningstillgångar till anskaffningsvärde och finansiella omsättningstillgångar enligt lägsta värdets princip minskat med nedskrivning för förväntade kreditförluster.

Nedskrivning av finansiella tillgångar

Finansiella tillgångar, inkluderat koncerninterna fordringar ska skrivas ned för förväntade kreditförluster. För metod rörande nedskrivning för förväntade kreditförluster, se koncernens not 1. Förväntade kreditförluster för koncerninterna fordringar uppskattas genom att bedöma motpartens kreditvärdighet.

Skatter

I moderföretaget redovisas uppskjuten skatteskuld hänförlig till de obeskattade reserverna med bruttobelopp i balansräkningen. Bokslutsdispositionerna redovisas med bruttobeloppet i resultaträkningen.

Not 2. Väsentliga uppskattningar och bedömningar

Moderbolagets viktigaste tillgångspost består av värdet på Aktier i koncernföretag. I de dotterföretag med större värden finns fastigheter där ett väsentligt övervärde föreligger.

Not 3. Materiella anläggningstillgångar

Maskiner och inventarier	2023-12-31	2022-12-31
Ingående anskaffningsvärde	2,7	2,6
Inköp under året	1,1	0,5
Försäljningar och utrangeringar	–1,3	–0,3
Utgående anskaffningsvärde	2,4	2,7
Ingående ackumulerade avskrivningar	–1,8	–1,1
Årets avskrivningar	–0,7	–0,9
Försäljningar och utrangeringar	1,3	0,2
Utgående ackumulerade avskrivningar	–1,2	–1,8
Utgående planenligt restvärde	1,2	0,9

Not 4. Andelar i koncernföretag

	2023-12-31	2022-12-31
Ingående anskaffningsvärde	5 320,5	5 317,6
Aktieägartillskott	242,8	3,0
Förvärv	22,9	–
Försäljningar	–28,5	–
Nedskrivningar	–300,4	–
Utgående anskaffningsvärde	5 257,3	5 320,5

Nedan förteckning inkluderar direktägda företag. De indirekt ägda företagen redovisas i not 15 koncernföretag.

Företag	Org. nr.	Säte	Huvudsaklig aktivitet	Ägd andel 2023-12-31	Ägd andel 2022-12-31
John Mattson Fastighets AB	556056-6977	Lidingö	Uthyrning och förvaltning	100 %	1 262,0
John Mattson Skolfastigheter AB	556703-0357	Lidingö	Uthyrning kommersiella lokaler	100 %	1,6
John Mattson Butiksfastigheter AB	556792-8568	Lidingö	Uthyrning kommersiella lokaler	100 %	9,7
John Mattson Parkering AB	556902-1206	Lidingö	Uthyrning parkeringsplatser	100 %	0,2
John Mattson Dalenum AB	556909-1472	Lidingö	Uthyrning och förvaltning	0 %	28,5
John Mattson Käppala AB	559161-7500	Lidingö	Komplementär i kommanditbolag	100 %	371,3
John Mattson Juno Herkules KB	969646-6946	Lidingö	Uthyrning och förvaltning	0 %	0,5
John Mattson Sollentuna Holding AB	559229-6619	Lidingö	Holdingbolag	0 %	4,0
John Mattson Gullmars Holding AB	559358-4716	Lidingö	Holdingbolag	100 %	–
John Mattson Sicklaön AB	559305-4926	Lidingö	Komplementär i kommanditbolag	100 %	0,6
John Mattson Efib AB	556262-1853	Lidingö	Uthyrning och förvaltning	99,95 %	1 425,5
John Mattson Rotebro och Rotsunda AB	559087-2478	Lidingö	Uthyrning och förvaltning	100 %	130,1
John Mattson Häggvik Tureberg AB	559087-2494	Lidingö	Uthyrning och förvaltning	100 %	3,0
John Mattson Väsby Holding AB	559314-1376	Lidingö	Holdingbolag	100 %	2,9
John Mattson Stockholm Holding AB	559251-3286	Lidingö	Holdingbolag	100 %	1,3
John Mattson HEFAB AB	556304-8510	Lidingö	Uthyrning och förvaltning	97,5 %	2 079,3
				5 257,3	5 320,3

Not 5. Uppskjutna skattefordringar och skatteskulder

	2023-12-31			2022-12-31
	Tillgångar	Skulder	Netto	Tillgångar	Skulder	Netto
Underskotts avdrag	0,9	–	0,9	3,0	–	3,0
Summa	0,9	–	0,9	3,0	–	3,0

Avstämning nettoförändring av uppskjuten skatt

	2023-12-31	2022-12-31
Vid årets början	3,0	3,0
Redovisat i resultatet	–6,7	–
Redovisat i eget kapital	4,6	–
Vid årets slut	0,9	3,0

Not 6. Fordringar hos koncernföretag

	2023-12-31	2022-12-31
Ingående anskaffningsvärde	323,6	387,4
Tillkommande fordringar	342,6	–
Avgående fordringar	–323,6	–63,8
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden	342,6	323,6
Utgående redovisat värde	342,6	694,6

Not 8. Finansiella instrument

Beräkning av verkligt värde
- Räntebärande fordringar och skulder
  I upplysningssyfte beräknas ett verkligt värde för räntebärandefordringar och skulder genom en diskontering av framtida kassaflöden av kapitalbelopp och ränta diskonterade till aktuell marknadsränta. Då dessa i huvudsak löper med kort räntebindning avviker verkligt värde inte nämnvärt från nominella värden.
- Kortfristiga fordringar och skulder
  För kortfristiga fordringar och skulder, som likvida medel, kundfordringar och leverantörsskulder, vilka förväntas regleras inom tolv månader anses det redovisade värdet vara en approximation av det verkliga värdet.
Värdering till verkligt värde
Moderbolaget har inte några finansiella instrument som värderas till verkligt värde.# Noter – Moderbolaget

Reservering för förväntade kreditförluster

Moderföretaget använder olika metoder för förväntade kreditförluster beroende på det finansiella instrumentet. Koncernen definierar fallissemang som att gäldenären med stor sannolikhet inte kommer att kunna betala sin fordran. Fordringarna består till största del av fordringar på koncernföretag där inga förväntade kreditförluster har identifierats. Företaget bevakar eventuellt reserveringsbehov för samtliga finansiella instrument, exempelvis likvida medel. I de fall beloppen inte bedöms vara oväsentliga sker en reservering för förväntade kreditförluster för dessa finansiella instrument.

Not 7. Likvida medel

	2023-12-31	2022-12-31
Kassa och bank	433,4	4,7
Redovisat värde	433,4	4,7

Not 9. Intäkter

	2023	2022
Koncerninterna intäkter	10,6	13,7
Övriga intäkter	1,0	0,1
Summa	11,5	13,9

Not 11. Resultat från andelar i koncernföretag

	2023	2022
Reavinst / reaförlust försäljning	186,1	–
Nedskrivning	-300,4	–
Summa	-114,3	0,0

Not 16. Eget kapital

Per den 31 december 2023 omfattade det registrerade aktiekapitalet 75 793 930 stamaktier (37 895 965). Innehavare av stamaktier är berättigade till utdelning som fastställs efter hand och aktieinnehavet berättigar till rösträtt vid bolagsstämman med en röst per aktie. Alla aktier har samma rätt till John Mattsons kvarvarande nettotillgångar. Samtliga aktier är fullt betalda och inga aktier är reserverade för överlåtelse. Inga aktier innehas av företaget själv eller dess dotterföretag. Aktiernas kvotvärde uppgår till 0,33 kr per aktie (0,33 kr).

Not 12. Ränteintäkter och liknande resultatposter

	2023	2022
Ränteintäkter från dotterföretag	1,7	1,3
Ränteintäkter från koncernföretag	11,0	3,2
Övriga ränteintäkter	1,4	–
Summa	14,0	4,5

Not 13. Räntekostnader och liknande resultatposter

	2023	2022
Räntekostnader till dotterföretag	-66,9	-19,9
Räntekostnader till koncernföretag	-42,0	-4,1
Övriga räntekostnader	-26,2	-40,2
Övriga finansiella kostnader	-1,1	-0,9
Summa	-136,2	-65,1

Not 14. Bokslutsdispositioner

	2023	2022
Lämnat koncernbidrag	–	–
Erhållet koncernbidrag	60,4	29,8
Summa	60,4	29,8

Not 15. Skatt

	2023	2022
Aktuell skatt	–	–
Förändring av uppskjuten skatt avseende temporära skillnader	-6,7	–
Redovisad skatt	-6,7	–

Avstämning av effektiv skattesats

	2023	2022
Resultat före skatt	-192,9	-60,5
Skatt enligt gällande skattesats för moderföretaget (20,6 %)	39,7	12,5
Skatteeffekt av:
Ej skattepliktiga intäkter	38,3
Ej avdragsgilla kostnader	-79,8	-12,5
Övrigt	-4,9	–
Redovisad skatt	-6,7	–

Not 10. Anställda och personalkostnader

	2023	2022
Styrelse, vd och övriga ledande befattningshavare
Löner och andra ersättningar	-11,9	-14,0
Sociala avgifter	-3,1	-4,7
(varav pensionskostnader)	-1,8	-2,6
Summa	-15,0	-18,7

Medeltal antal anställa i moderbolaget under året uppgick till 5 (6) anställda av vilka 60 procent (60) är män. För ytterligare information om löner och ersättningar till anställda och ledande befattningshavare samt information om antal anställda, se koncernens not 7.

Not 19. Arvode till revisor

	2023	2022
Ernst & Young AB
Revisionsuppdraget	1,9	0,3
Övriga tjänster	0,5	–
Summa	2,4	0,3

Not 21. Ställda säkerheter och eventualförpliktelser

	2023	2022
Ställda säkerheter
Fastighetsinteckningar	–	–
Summa	–	–
Eventualförpliktelser
Borgensförbindelser för dotterbolag	1 212,6	96,4

Not 17. Upplåning

	2023-12-31	2022-12-31
Långfristig
Skulder till kreditinstitut	–	475,0
Redovisat värde	–	475,0
Kortfristig
Skulder till kreditinstitut	–	893,1
Redovisat värde	–	893,1
Summa upplåning	–	1 368,1

Not 18. Transaktioner med närstående

En förteckning av koncernens dotterföretag, vilka även är de företag som är närstående till moderföretaget, anges i koncernens not 16. Transaktioner från moderföretaget till dotterkoncernföretag utgörs endast av s.k. management fees och innebär att koncerngemensamma kostnader (hyra, administration etc) fördelas ut från moderföretaget till respektive dotterföretag, dessa fördelas ut på marknadsmässiga villkor. Några andra närståendetransaktioner än management fee förekommer inte.

	Koncern företag 2023	Koncern företag 2022
Försäljning av varor/ tjänster	8,8	13,7
Inköp av varor/ tjänster	–2,2	–5,0
Räntor	–96,3	–19,5
Fordran på balansdagen	1 521,5	323,6
Skuld på balansdagen	4 328,1	2 536,9

Not 22. Händelser efter balansdagen

Inga väsentliga händelser har inträffat efter räkenskapsårets utgång.

Not 23. Förslag till vinstdisposition

Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel (kr):

Överkursfond: 2 258 196 840
Balanserat resultat: 795 117 732
Årets resultat: –199 635 103
Totalt: 2 853 679 469

Styrelsen föreslår att vinstmedel disponeras så att:

I ny räkning överföres: 2 853 679 469

Not 20. Kassaflödesanalys

	2023-01-01–2023-12-31	2022-01-01–2022-12-31
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet
Avskrivningar	0,7	0,8
Nedskrivning andelar i dotterföretag	300,4	–
Resultat försäljning dotterföretag	-186,1	–
Redovisat värde	114,9	0,8

Kassaflödes- påverkande förändringar
Ej kassaflödes- påverkande förändringar
Förändring av skulder hänförliga till finansieringsverksamheten	2022-12-31	Periodens kassaflöde
Kortfristiga räntebärande skulder	893,1	–893,1
Långfristiga räntebärande skulder	475,0	–475,0
Summa upplåning	1 368,1	–1 368,1

	2021-12-31	Periodens kassaflöde	Förvärv 2022-12-31
Förändring av skulder hänförliga till finansieringsverksamheten
Kortfristiga räntebärande skulder	1 300,0	–406,9	893,1
Långfristiga räntebärande skulder	1 800,0	–1 325,0	475,0
Summa upplåning	3 100,0	–1 731,9	1 368,0

Styrelsens försäkran

Lidingö den dag som framgår av vår elektroniska underskrift

Per-Gunnar (P-G) Persson Styrelseordförande
Johan Ljungberg Vice ordförande
Åsa Bergström Styrelseledamot
Håkan Blixt Styrelseledamot
Christer Olofsson Styrelseledamot
Ingela Lindh Styrelseledamot
Katarina Wallin Styrelseledamot
Per Nilsson Verkställande direktör

Vår revisionsberättelse har avlämnats den dag som framgår av vår elektroniska underskrift

Ernst & Young AB
Katrine Söderberg Auktoriserad revisor

John Mattson Fastighetsföretagen AB (publ.) 556802–2858

Såvitt styrelsen känner till är denna årsredovisning upprättad i enlighet med god redovisningssed. Årsredovisningen ger en rättvisande bild av koncernens och moderbolagets ställning och resultat, och förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncerens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som koncernen står inför. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder. Koncernredovisningen ger en rättvisande bild av koncernens ställning och resultat, och förvaltningsberättelsen för koncernen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncerens verksamhet, ställning och resultat samt väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför.

Revisionsberättelse

Till bolagsstämman i John Mattson Fastighetsföretagen AB (publ), org nr 556802–2858

Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen

Uttalanden

Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för John Mattson Fastighetsföretagen (publ) för år 2023 med undantag för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 62–65. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 56–65 och 69–98 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2023 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen.# REVISIONSBERÄTTELSE

INTRODUKTION

Om John Mattson 2023 i korthet

Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2023 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt International Financial Reporting Standards (IFRS), så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 62–65. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget samt rapporten över totalresultat och rapporten över finansiell ställning för koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets revisionsutskott i enlighet med Revisorsförordningens (537/2014) artikel 11.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i Revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Särskilt betydelsefulla områden

Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. Beskrivningen nedan av hur revisionen genomfördes inom dessa områden ska läsas i detta sammanhang.

Vi har fullgjort de skyldigheter som beskrivs i avsnittet Revisorns ansvar i vår rapport om årsredovisningen också inom dessa områden. Därmed genomfördes revisionsåtgärder som utformats för att beakta vår bedömning av risk för väsentliga fel i årsredovisningen och koncernredovisningen. Utfallet av vår granskning och de granskningsåtgärder som genomförts för att behandla de områden som framgår nedan utgör grunden för vår revisionsberättelse.

Värdering av förvaltningsfastigheter

Beskrivning av området

Det redovisade verkliga värdet för förvaltningsfastigheterna i koncernen uppgick den 31 december 2023 till 13 567,6 mkr. De orealiserade värdeförändringarna under året, redovisade i Koncernens resultaträkning, uppgick till –1 322,8 mkr.

Fastighetsvärderingarna är avkastningsbaserade enligt kassaflödesmodellen, vilket innebär att framtida kassaflöden prognostiseras. Samtliga fastigheter värderas varje kvartal. Cirka tre fjärdedelar av fastighetsbeståndet värderas internt och cirka en fjärdedel värderas externt, vilket innebär att hela fastighetsbeståndet värderas externt årligen.

Fastigheternas direktavkastningskrav bedöms utifrån varje fastighets unika risk samt gjorda transaktioner på marknaden för objekt av liknande karaktär. Värdering till verkligt värde är till sin natur behäftat med subjektiva bedömningar där en till synes mindre förändring i gjorda antaganden som ligger till grund för värderingarna kan få väsentlig effekt i redovisade värden. Med anledning av den höga graden av antaganden och bedömningar som sker i samband med fastighetsvärderingen anser vi att detta område är ett särskilt betydelsefullt område i vår revision.

Beskrivning av värdering av förvaltningsfastigheterna, tillsammans med redovisningsprinciper, betydelsefulla redovisningsbedömningar, uppskattningar och antaganden, framgår av not 12.

Hur detta område beaktades i revisionen

I vår revision har vi utvärderat bolagets process för fastighetsvärdering. Vi har utvärderat värderingsmetod, modell, och indata i de externt och internt upprättade värderingarna. Vi har utvärderat de externa värderarnas kompetens och objektivitet samt utvärderat bolagets värderingskompetens. Vi har med stöd av intern värderingsexpertis granskat använd modell för fastighetsvärdering och granskat rimligheten i gjorda antaganden såsom hyresintäkter, driftkostnader, direktavkastningskrav, fastighetsinvesteringar och vakansgrad för ett urval av fastigheterna samt gjort jämförelser mot känd marknadsinformation. Urval har gjorts utifrån kriterierna risk och storlek. Vi har diskuterat viktiga antaganden och bedömningar med bolagets värderingsansvariga och företagsledningen. Vi har för ett urval av fastigheterna granskat indata i värderingsmodellen avseende bland annat hyresintäkter, kontraktslängd och fastighetsinvesteringar mot redovisningen och kontrollberäknat värderingarna. Vi har granskat lämnade upplysningar i årsredovisningen.

Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen

Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1–45, 47–55, 66–68 och 102–108. Den andra informationen består även av ersättningsrapporten som vi inhämtade före datumet för denna revisionsberättelse. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information.

Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet.

JOHN MATTSON

ÅRSREDOVISNING 2023 99

REVISIONSBERÄTTELSE

INTRODUKTION

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER

Ladda ned PDF

A4

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att den ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS så som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.

Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta.

Revisorns ansvar

Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om att årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns.

Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen.

Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom:

identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll.
skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen.# REVISIONSBERÄTTELSE

INTRODUKTION

Om John Mattson 2023 i korthet
Vd har ordet
STRATEGI
Värdeskapande
Marknadsöversikt
Långsiktiga finansiella mål
Förvaltning
Förädling
Förtätning
Förvärv
Våra områden och fastigheter
Utvecklingsprojekt
HÅLLBARHET
MÖJLIGHETER OCH RISKER
AKTIEN
FINANSIELL INFORMATION
Ordförandeord
Förvaltningsberättelse
Flerårsöversikt
Vinstdisposition
Bolagsstyrningsrapport
Styrelse
Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

Revisorns ansvar

Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelse- ledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende:
• företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försum- melse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller
• på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, års- redovisningslagen eller bolagsordningen.

Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen.

Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använ- der vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.

Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar

Revisorns granskning av förvaltning och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust

Uttalanden
Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revi- sion av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning av John Mattson Fastighetsföretagen AB (publ) för år 2023 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt försla- get i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkes- etiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvalt- ningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Verk- ställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgär- der som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt.

Revisorns granskning av Esef-rapporten

Uttalande
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovis- ningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rappor- tering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för John Mattson Fastighetsföretagen AB (publ) för år 2023. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering.

Grund för uttalande
Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till John Mattson Fastighetsföretagen AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamåls- enliga som grund för vårt uttalande.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.

Revisorns ansvar
Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra granskningsåt- gärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns.# REVISIONSBERÄTTELSE

INTRODUKTION

Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4

Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsam- mans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten. Revisionsföretaget tillämpar ISQM 1 Kvalitetsstyrning för revi- sionsföretag som utför revision och översiktlig granskning av finansiella rapporter samt andra bestyrkandeuppdrag och näraliggande tjänster som kräver att företaget utformar, implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer och rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkes- utövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och kon- cernredovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma gransknings- åtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständighet- erna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den grans- kade årsredovisningen och koncernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassa- flödesanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen.

Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten

Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 62–65 och för att den är upprättad i enlighet med års- redovisningslagen. Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inrikt- ning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inrikt- ning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlig- het med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredovisnings- lagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar samt i överensstämmelse med årsredovisningslagen.

Ernst & Young AB utsågs till John Mattsons Fastighetsföretagen ABs revisor av bolagsstämman den 21 april 2023 och har varit bolagets revisor sedan 28 april 2021.

Stockholm den dag som framgår av vår elektroniska underskrift

Ernst & Young AB
Katrine Söderberg
Auktoriserad revisor

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 101

REVISIONSBERÄTTELSE

INTRODUKTION

Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4

Fastighetsförteckning

Fastighets beteckning	Gatuadress	Tomtareal kvm	Bygg/ ombyggnadsår	Antal lägenheter	Boarea kvm	Lokalarea kvm	Total area kvm
Lidingö
Bodals gård 1	Larsbergsv. 8	8 292	1934/2009	–	–	2 886	2 886
Farleden 2	Larsbergsv. 32–42	7 170	1967/ 2018	93	9 106	29 9 135	9 482
Fyrbåken 1	Larsbergsv. 19–21	6 915	1967/ 2018	124	9 231	251	9 482
Fyren 1	Larsbergsv. 44	2 872	1968/ 2018	59	4 418	165	4 583
Fyren 2	Larsbergsv. 46	3 061	1968/ 2018	52	3 925	30	3 955
Fyren 3	Larsbergsv. 48	3 754	1968/ 2018	52	3 925	86	4 011
Fyren 4	Larsbergsv. 50	3 901	1969/ 2018	61	4 542	30	4 572
Fyrmästaren 1	Larsbergs parkv 1–7	5 144	1967/ 2015	114	7 551	–	7 551
Fyrmästaren 2	Larsbergstorg 4–6	724	1968/ 2016	34	1 813	905	2 718
Fyrskeppet 1	Larsbergsv. 9	3 009	1966/ 2018	62	4 570	–	4 570
Fyrtornet 1	Larsbergsv. 23	3 831	1968/ 2018	63	4 681	117	4 798
Fyrtornet 2	Larsbergsv. 25	2 581	1968/ 2015	63	4 681	129	4 810
Fyrtornet 5	Larsbergsv. 29	4 025	1968/ 2012	–	–	1 531	1 531
Fyrtornet 6	Larsbergsv. 27	3 290	1968/ 2015	64	4 768	33	4 801
Herkules 1	Merkuruisvägen 1–31	14 138	1958/2018/2020	215	11 148	–	11 148
Juno 2 & 3	Jupitervägen 29–45, 30–70	31 158	1961	303	18 836	990	19 826
Klockbojen 2	Agavägen 36–38	3 203	2018	80	4 898	–	4 898
Klockbojen 4	Larsbergstorg 7–9 Agavägen 14–34 Agavägen 40	11 558	1967 1969/2014 2019	224	12 623	1 780	14 403
Radiofyren 1	Agavägen 1	14 387	2011/ 2015	–	–	3 698	3 698
Sjöjungfrun 2	Larsbergsv. 10–30	17 131	1967/ 2015	150	14 276	1 545	15 821
Sjömärket 1	Larsbergsv. 11–13	6 951	1966/ 2015	122	9 134	–	9 134
Sjömärket 2	Larsbergsv. 15–17	5 011	1967/ 2015	124	9 132	–	9 132
Summa Lidingö		162 104		2 059	143 258	14 204	157 462

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 102

FASTIGHETSFÖRTECKNING

Fastighets beteckning	Gatuadress	Tomtareal kvm	Bygg/ ombyggnadsår	Antal lägenheter	Boarea kvm	Lokalarea kvm	Total area kvm
Norrort
Regeln 1, Riset 1, Runan 1	Drabantstigen 1–5, 2, 4, 7–11	3 879	1972/2013	84	4 552	183	4 735
Ringaren 2	Ytterbyvägen 4B, 4C	1 949	1992	14	1 171	5	1 176
Riset 3, Ryttaren 1, Röken 3	Skvadronsvägen 1, 3 Rotsunda torg 1–7, Staffans Väg 16 Rotsunda torg 2, 4	5 195	1972/2016	66	4 185	1 041	5 226
Ritaren 10,11,18	Kung Hans väg 85 – 97, 49–81, 9–45	2 698	1976	108	6 060	367	6 427
Ritaren 4,5,6,7,8,9	Sturevägen 108A – 120, 96–106, 84–94 Kung Hans väg 185 – 191, 171–183, 159–169	20 004	1976	72	5 448	–	5 448
Ritbordet 3,4,9	Gillbostråket 45–61, 27–43, 7–23	1 980	1977	70	4 388	295	4 683
Ritbordet 5,6,7,8	Gillbostråket 91–97, 83–89, 73–79, 65–71	10 718	1977	32	2 688	–	2 688
Rosten 1, Ränseln 1, Röken 1, Röken 2	Rusthållarevägen 18, 20, 13–17, 3–11 Skvadronsvägen 2– 6	6 196	1972	93	5 593	1 098	6 691
Skivan 1	Skälbyvägen 1–15	5 567	1974	54	3 231	721	3 952
Skopan 1	Skälbyvägen 18A–B	1 693	1952	15	1 192	–	1 192
Skålen 2	Västervägen 1–23	10 575	1949	72	3 960	463	4 423
Spettet 3	Häggviksvägen 12–16, Minervavägen 1	3 582	2002	84	5 615	–	5 615
Spettet 4	Häggviksvägen 18, Studievägen 2–16, Svartbäcksvägen 2	9 258	1958	59	3 460	1 957	5 417
Sångaren 7	Västervägen 25–31	5 167	1946	21	1 130	96	1 226
Traktören 8	Malmvägen 12A–C	3 205	1971	75	5 260	2 541	7 801
Traktören 9	Malmvägen 10A–C	2 654	1971	76	5 259	3 328	8 587
Vilunda 18:1	Finnspångsvägen 2	1 951	2022	73	3 857	584	4 441
Summa Norrort		96 271		1 068	67 049	12 679	79 728
City/Bromma
Almanackan 4	Plåtslagarvägen 14–16	5 567	1974	12	654	40	694
Burspråket 5	Burspråkvägen 11	636	1939	19	594	79	673
Frisen 1	Skulptörvägen 24	1 125	1945	22	850	65	915
Fulufjället 1	Sulitelmavägen 17–21	1 317	2017	27	1 623	–	1 623
Generatorn 16	Lintavägen 4	–	1958	–	–	2 060	2 060
Geografiboken 1	Abrahamsbergsvägen 87–91	3 205	1971	40	3 765	928	4 693
Gravyren 1	Gullmarsplan 2	268	1946	19	1 563	384	1 947
Historieboken 1	Grundläggarvägen 24	2 654	1971	11	977	77	1 054
Hjälpslaktaren 1	Hallvägen 13	3 582	1960	–	–	1 901	1 901
Hjälpslaktaren 2	Hallvägen 11, Styckmästaregatan 2	9 258	1960	–	–	1 970	1 970
Hjälpslaktaren 8	Slakthusgatan 8	5 167	1935	–	–	2 620	2 620
Kopparsticket 8	Gullmarsplan 4–6	3 630	1947	21	1 750	3 686	5 436
Lilla Katrineberg 4	Katrinebergsbacken 35	3 226	1993	2	308	–	2 308
Mältplåten 1	Hammarby Allé 94–102	3 393	2005	110	6 999	844	7 843
Naturläran 7	Arkitektsvägen 51	–	1960	11	977	64	1 041
Portalen 10	Burspråkvägen 10–18	2 175	1942	56	2 623	130	2 753
Vinjetten 6	Gullmarsplan 1–5	1 586	1950	39	2 849	1 501	4 350
Vävstolen 8	Spinnrocksvägen 2–8	1 367	1944	28	1 277	149	1 426
Åmen 1	Stopvägen 78–82	840	1960	18	780	120	900
Årsboken 1	Arkitektsvägen 42–46	–	1935	18	1 026	125	1 151
Summa City/Bromma		48 996		451	28 307	19 051	47 358
Söderort/Nacka
Blåklockan 2	Midsommarvägen 11	886	1938	23	997	174	1 171
Faktorn 7	Bokbindarvägen 74	1 730	1945	24	1 367	38	1 405
Gengasen 4	Stigtomtavägen 3–43	8 236	1968/2023	124	7 375	1 880	9 255
Gradhyveln 2	Bordsvägen 36–40	2 027	1948	25	1 413	18	1 431
Likriktaren 3	Mikrofonvägen 28	5 615	2003	–	5 298	–	5 298
Likriktaren 4	Mikrofonvägen 30	3 481	1999	–	2 150	–	2 150
Nacka Sicklaön 37:46	Östra finnbodavägen 29	10 575	1949	–	1 400	–	1 400
Skattsedeln 10	Sedelvägen 20–34	6 089	1995	97	7 134	278	7 412
Skattsedeln 11	Sedelvägen 40	858	1995	–	–	–
Skattsedeln 12

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 103# JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

104 FASTIGHETSFÖRTECKNING

INTRODUKTION

FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER

Ladda ned PDF

A4 Avstämningstabeller

	jan–dec 2023	jan–dec 2022
Aktuellt substansvärde, kr/aktie A	79,99	162,08
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV) vid periodens utgång, mkr	6 062,9	6 142,3
Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental	75 794	37 897
Belåningsgrad vid periodens utgång, % A	49,8	56,6
Räntebärande skuld, exklusive leasingskuld avseende tomträtter, vid periodens utgång enligt balansräkningen, mkr	7 192,6	8 923,8
Likvida medel vid periodens utgång enligt balansräkningen, mkr	433,6	47,6
Förvaltningsfastigheter enligt balansräkningen vid periodens utgång, mkr	13 567,6	15 695,5
Belåningsgrad vid periodens utgång, %	49,8	56,6
Eget kapital, kr/aktie A	72,77	146,09
Eget kapital enligt balansräkningen vid periodens utgång, mkr	5 515,6	5 536,2
Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental	75 794	37 897
Ekonomisk uthyrningsgrad vid periodens utgång, % A	96,1	95,9
Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens utgång, mkr	598,1	601,0
Vakansvärde på årsbasis, vid periodens utgång, mkr	24,3	25,6
Fastighetsvärde vid periodens utgång, kr/kvm A	39 581	43 638
Förvaltningsfastigheter enligt balansräkningen vid periodens utgång, mkr	13 567,6	15 695,5
Bokfört värde pågående projekt vid periodens utgång, mkr	0,0	0,0
Uthyrbar yta vid periodens utgång, tkvm	342,8	359,7
Förvaltningsresultat, kr/aktie A	3,37	4,10
Förvaltningsresultat under perioden, mkr	133,2	153,9
Genomsnittligt antal utestående aktier under perioden, tusental	39 556	37 537
Förvaltningsresultat, Mkr A	133,2	153,9
Årets resultat	–1 255,3	122,7
Aktuell och uppskjuten skatt	–139,3	70,7
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter och räntederivat	–1 528,2	39,5
Resultatandelar från intressebolag	–	–
Förvaltningsresultat, mkr	133,2	153,9

Avstämningstabeller

	jan–dec 2023	jan–dec 2022
Genomsnittlig ränta vid periodens utgång, % A	3,4	2,5
Räntekostnad, exklusive ränta avseende IFRS 16 – leasingavtal, uppräknat till årstakt vid utgången av perioden, mkr	247,0	227,1
Räntebärande skuld, exklusive leasingskuld avseende IFRS 16 – leasingavtal, vid periodens utgång, mkr	7 192,6	8 923,8
Hyresvärde vid periodens utgång, mkr A+B	622,4	626,6
Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens utgång, mkr	598,1	601,0
Vakansvärde på årsbasis, vid periodens utgång, mkr	24,3	25,6
Hyresvärde lägenheter vid periodens utgång, kr/kvm A	1 664	1 610
Kontraktsvärde lägenheter på årsbasis vid periodens utgång, mkr	463,5	464,1
Vakansvärde lägenheter på årsbasis, vid periodens utgång, mkr	3,0	13,7
Uthyrbar yta lägenheter vid periodens utgång, tkvm	280,3	296,8
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie A	87,09	174,02
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) vid periodens utgång, mkr	6 600,8	6 594,8
Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental	75 794	37 897
Långsiktigt substansvärde och Aktuellt substansvärde, mkr A	5 515,6	5 536,2
Eget kapital enligt balansräkningen vid periodens utgång, mkr	5 515,6	5 536,2
Derivat enligt balansräkningen vid periodens utgång, mkr	–69,0	–239,4
Uppskjuten skatteskuld enligt balansräkningen vid periodens utgång, mkr	1 154,2	1 298,0
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), mkr	6 600,8	6 594,8
Derivat enligt balansräkningen vid periodens utgång, mkr	69,0	239,4
Bedömd verklig uppskjuten skatteskuld vid periodens utgång, mkr	–607,0	–691,9
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV), mkr	6 062,9	6 142,3
Räntebärande nettoskuld vid periodens utgång, mkr A	6 759,0	8 876,1
Räntebärande skulder, exklusive leasingskuld avseende tomträtter, vid utgången av perioden, mkr	7 192,6	8 923,8
Likvida medel vid utgången av perioden, mkr	433,6	47,6

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

105 AVSTÄMNINGSTABELLER

INTRODUKTION

FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER

Ladda ned PDF

A4 Avstämningstabeller

	jan–dec 2023	jan–dec 2022
Räntetäckningsgrad under perioden, ggr A–B	1,6	1,9
Förvaltningsresultat under perioden enligt resultaträkningen, mkr	136,2	153,9
Finansiella kostnader, exklusive tomrättsavgälder som enligt IFRS 16 redovisas som räntekostnad, under perioden, mkr	241,1	173,9
Tillväxt i förvaltningsresultat kr/aktie, % A/B–1	–17,9	37,6
Förvaltningsresultat, kr/ aktier under perioden	3,37	4,10
Förvaltningsresultat, kr/ aktier under föregående period	4,10	2,98
Tillväxt i långsiktigt substansvärde kr/aktie, % A/B–1	–50,0	–1,1
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) vid periodens utgång, kr/aktie	87,06	174,02
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) vid utgången av föregående tolvmånadersperiod, kr/aktie	174,02	175,90
Överskottsgrad under perioden, % A/B	71,6	64,1
Periodens driftöverskott enligt resultaträkningen, mkr	437,3	397,8
Periodens hyresintäkter enligt resultaträkningen	610,4	620,9

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

106 AVSTÄMNINGSTABELLER

INTRODUKTION

FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER

Ladda ned PDF

Definitioner

John Mattson Fastighetsföretagen AB (publ.) tillämpar European Securities and Markets Authority’s (ESMA) riktlinjer om Alternativa Nyckeltal. Med ett alternativt nyckeltal avses enligt dess riktlinjer finansiellt mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering, IFRS och Årsredovisningslagen.

Nyckeltal	Definition	Syfte
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV), kr/aktie	Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) exklusive räntederivat och bedömd verklig skatteskuld vid periodens utgång dividerat med utestående aktier per balansdagen.	Används för att belysa John Mattsons aktuella substansvärde per aktie på ett för börsbolagen enhetligt sätt.
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV), mkr	Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) exklusive räntederivat och bedömd verklig skatteskuld vid periodens utgång.	Ett etablerat mått på koncernens substansvärde som möjliggör analyser och jämförelser.
Belåningsgrad vid periodens utgång, %	Räntebärande skulder med avdrag för likvida medel i procent av fastigheternas bokförda värde vid periodens slut.	Används för att belysa John Mattsons finansiella risk och visar hur stor del av verksamheten som är belånad med räntebärande skulder. Nyckeltalet ger jämförbarhet med andra fastighetsbolag.
Eget kapital, kr/aktie	Redovisat eget kapital, dividerat med utestående aktier per balansdagen.	Nyckeltalet visar hur stor andel av Bolagets redovisade egna kapital varje aktie representerar.
Ekonomisk uthyrningsgrad vid periodens utgång, %	Kontrakterade hyror på årstakt i förhållande till kontrakterade hyror plus rabatter och vakanser på årstakt vid periodens utgång.	Nyckeltalet underlättar bedömning av John Mattsons effektivitet i utnyttjande av ytor i sina förvaltningsfastigheter.
Fastighetskostnader, mkr	I posten ingår såväl direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för drift, underhåll och fastighetsskatt, som indirekta fastighetskostnader i form av uthyrning och fastighetsadministration. Ej alternativt nyckeltal.
Fastighetsvärde vid periodens utgång, kr/kvm	Verkligt värde för fastigheter exklusive pågående projekt dividerat med uthyrbar yta för fastigheter ägda vid periodens utgång.	Används för att belysa John Mattsons genomsnittliga fastighetsvärde per kvm.
Förvaltningsresultat	Resultat exklusive värdeförändringar och skatt.	Nyckeltalet ger en ökad förståelse för bolagets resultatgenerering.
Förvaltningsresultat, kr/aktie	Resultat exklusive värdeförändringar och skatt dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier under perioden.

FINANSIELL KALENDER

2024

Årsstämma 18 april
Delårsrapport januari – mars 25 april
Delårsrapport januari – juni 12 juli
Delårsrapport januari – september 31 oktober

DEFINITIONER

INTRODUKTION

Om John Mattson
2023 i korthet
Vd har ordet
STRATEGI
- Värdeskapande
- Marknadsöversikt
- Långsiktiga finansiella mål
- Förvaltning
- Förädling
- Förtätning
- Förvärv
- Våra områden och fastigheter
- Utvecklingsprojekt
HÅLLBARHET
MÖJLIGHETER OCH RISKER
AKTIEN
FINANSIELL INFORMATION
- Ordförandeord
- Förvaltningsberättelse
- Flerårsöversikt
- Vinstdisposition
- Bolagsstyrningsrapport
- Styrelse
- Ledning
FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER

Om den här rapporten

John Mattson redovisar koncernens finansiella och icke-finansiella information i en gemensam rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar förvaltningsberättelsen och de finansiella rapporterna och omfattar sidorna 56–98. John Mattsons lagstadgade hållbarhetsrapport enligt Årsredovisningslagen återfinns på sidorna 6–7, 14, 33–45, 47–50 samt 63.

Mer information

På John Mattsons webbplats finns möjlighet att ladda ned och prenumerera på pressmeddelanden, delårsrapporter och årsredovisning. corporate.johnmattson.se

Kontakt

John Mattson Fastighetsföretagen AB (publ)
Tel: 08-613 35 00
e-post: [email protected]

Nyckeltal

Nyckeltal	Definition	Syfte
Genomsnittlig ekonomisk uthyrningsgrad, %	Periodens hyresintäkter i förhållande till bruttohyra under perioden.	Används för att mäta John Mattsons effektivitet i utnyttjandet av ytor i sina förvaltningsfastigheter under perioden.
Genomsnittlig ekonomisk uthyrningsgrad lägenheter, %	Periodens bostadshyresintäkter i förhållande till bruttohyra bostäder under perioden.	Används för att mäta John Mattsons effektivitet i utnyttjandet av bostadsytor i sina förvaltningsfastigheter under perioden.
Genomsnittlig ränta vid periodens utgång, %	Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta för samtliga krediter i skuldportföljen inklusive räntederivat.	Används för att belysa John Mattsons finansiella risk.
Hyresvärde lägenheter vid periodens utgång, kr/kvm	Kontrakterade bostadsytor på årstakt plus värdet av vakanser och rabatter på årsbasis vid utgången av perioden dividerat med uthyrbar bostadsyta för fastigheter ägda vid periodens utgång.	Används för att belysa John Mattsons intäktspotential avseende bostäder, per kvadratmeter.
Hyresvärde vid periodens utgång, mkr	Kontrakterade hyror på årstakt plus värdet av vakanser och rabatter på årsbasis vid utgången av perioden.	Används för att belysa John Mattsons intäktspotential.
Kontraktsvärde vid periodens utgång, mkr	Kontrakterade årshyror avseende fastigheter ägda vid periodens utgång. Ej alternativt nyckeltal.
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), mkr	Redovisat eget kapital med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt. EPRA NAV är ett nyckeltal som definierats av organisationen European Public Real Estate Association.	Ett etablerat mått på koncernens substansvärde som möjliggör analyser och jämförelser.
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), kr/aktie	Redovisat eget kapital med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt dividerat med utestående aktier per balansdagen.	Används för att belysa John Mattsons långsiktiga substansvärde per aktie på ett för börsbolagen enhetligt sätt.
Räntebärande nettoskuld vid utgången av perioden, mkr	Räntebärande skulder vid utgången av perioden med avdrag för likvida medel vid utgången av perioden.	Används för att tydliggöra hur stor skulden är med avdrag för nuvarande likvida medel.
Räntetäckningsgrad under perioden, ggr	Resultat före värdeförändringar med tillägg för räntekostnader dividerat med räntekostnader.	Nyckeltalet används för att belysa hur känsligt John Mattsons resultat är för ränteförändringar, då det visar hur många gånger Bolaget klarar av att betala sina räntor med resultatet från den operativa verksamheten.
Överskottsgrad, %	Periodens driftöverskott i procent av redovisade hyresintäkter.	Används för att belysa hur stor del av John Mattsons intäkter som återstår efter fastighetskostnader. Nyckeltalet är ett effektivitetsmått jämförbart över tid men också mellan fastighetsbolag.

Goda livsmiljöer över generationer

AI Terminal

John Mattson Fastighetsföretagen

Års- och hållbarhetsredovisning 2023

Stabil grund för framtida tillväxt.

Det här är John Mattson

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

1 OM JOHN MATTSON

Introduktion

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

Om den här rapporten

Fyra anledningar att äga aktier i John Mattson

JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023

2 OM JOHN MATTSON

Introduktion

Om John Mattson

2023 i korthet

Vd har ordet

STRATEGI

Värdeskapande

Marknadsöversikt

Långsiktiga finansiella mål

Förvaltning

Förädling

Förtätning

Förvärv

Våra områden och fastigheter

Utvecklingsprojekt

HÅLLBARHET

MÖJLIGHETER OCH RISKER

AKTIEN

FINANSIELL INFORMATION

Ordförandeord

Förvaltningsberättelse

Flerårsöversikt

Vinstdisposition

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER

Ladda ned PDF A4

2023 i korthet

NYCKELTAL

Q1

Q2

Q3

Q4

Stärkt bolag och positiva framtidsutsikter

Snabb omställning och stärkt balansräkning

Vi levererar inom hållbarhet

Positiva framtidsutsikter

Tack till medarbetare

Värdeskapande

Affärsidé

Vision