JM — Interim / Quarterly Report 2022

Oct 27, 2022

Delårsrapport januari–september 2022

Delårsrapport januari–september 2022

JANUARI–SEPTEMBER 2022

Intäkterna ökade till 11 233 mkr (10 541).

Rörelseresultatet minskade till 1 297 mkr (1 460). Rörelsemarginalen minskade till 11,6 procent (13,9).

Resultat från försäljningar av fastigheter och från joint venture om −8 mkr (194) ingår i rörelseresultatet.

Resultatet före skatt minskade till 1 249 mkr (1 416) och resultatet efter skatt minskade till 982 mkr (1 145).

Räntabiliteten på eget kapital för de senaste tolv månaderna uppgick till 19,9 procent (22,8). Resultatet per aktie under niomånadersperioden uppgick till 14,50 kronor (16,50).

Koncernens kassaflöde inklusive nettoinvestering i fastigheter uppgick till −615 mkr (1 371).

Antal sålda bostäder minskade till 2 197 (3 279) och produktionsstarter till 2 215 (2 544).

JULI–SEPTEMBER 2022

Intäkterna ökade till 3 589 mkr (3 485).

Rörelseresultatet minskade till 399 mkr (445). Rörelsemarginalen minskade till 11,1 procent (12,8).

Resultat från försäljningar av fastigheter och från joint venture om −9 mkr (16) ingår i rörelseresultatet.

Resultatet före skatt minskade till 380 mkr (432) och resultatet efter skatt minskade till 295 mkr (333).

Koncernens kassaflöde inklusive nettoinvestering i fastigheter uppgick till −363 mkr (487).

Antal sålda bostäder minskade till 470 (808) och produktionsstarter till 688 (817).

ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING		JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER	OKT–SEPT	HELÅR
MKR	2022	2021	2022	2021	2021/2022	2021
Intäkter	11 233	10 541	3 589	3 485	15 300	14 608
Rörelseresultat	1 297	1 460	399	445	2 053	2 216
Rörelsemarginal, %	11,6	13,9	11,1	12,8	13,4	15,2
Resultat före skatt	1 249	1 416	380	432	1 990	2 158
Kassaflöde från den löpande verksamheten	−615	1 371	−363	487	302	2 287
Räntabilitet på eget kapital, %					19,9	21,9
Soliditet, %	49	48				50
Resultat per aktie, kr	14,50	16,50	4,40	4,80	24,00	25,90
Antal sålda bostäder 1) 2)	2 197	3 279	470	808	3 166	4 248
Antal produktionsstartade bostäder 3) 4)	2 215	2 544	688	817	3 643	3 972
Antal bostäder i pågående produktion	7 962	7 722				8 094
Intäkter enligt IFRS	10 507	10 723	3 004	3 120	15 433	15 650
Rörelseresultat enligt IFRS	1 205	1 460	339	422	1 973	2 227
Resultat per aktie enligt IFRS, kr	13,30	16,20	3,70	4,40	23,10	26,00
1) Varav hyresrättsbostäder inom JM Fastighetsutveckling	–	320	–	–	–	320
2) Varav bostäder inom JM Utland till investerare	231	437	–	78	377	583
3) Varav hyresrättsbostäder inom JM Fastighetsutveckling	96	–	96	–	437	341
4) Varav bostäder inom JM Utland till investerare	231	359	–	–	377	505

För koncernens resultat‑ och balansräkning enligt IFRS tillämpas IFRS 15 Intäkter från avtal med kunder vilket innebär att intäkter och resultat för JMs verksamhet utanför Sverige, JM Utland, redovisas enligt färdigställandemetoden. Segmentsredovisningen och projektstyrningen redovisas enligt successiv vinstavräkning. Koncernens räkningar enligt IFRS framgår på sidorna 22–23. För definitioner av finansiella nyckeltal se dokument "Definitioner finansiella nyckeltal" på jm.se/investerare

De finansiella rapporterna presenteras i svenska kronor (SEK) som också är moderbolagets rapporteringsvaluta. Samtliga belopp, om inte annat anges, är avrundade till närmaste miljontal. Siffrorna i rapporten är baserade på koncernens konsolideringssystem som är i tusentals kronor. Genom avrundning av siffror i tabeller kan det förekomma att totalbelopp inte motsvarar summan av ingående avrundade heltal.

Där inget annat framgår baseras belopp och kommentarer i denna delårsrapport på JMs segmentsredovisning.

Stark finansiell ställning i en avvaktande marknad

Kvartalet har speglats av fortsatt osäkerhet till följd av det pågående kriget i Ukraina, höga energipriser samt fortsatt stigande inflation och räntor. Som följd av detta ser vi en avmattning i marknaden i främst Sverige men med fortsatt goda prisnivåer på samtliga av våra marknader. Vi hade en fortsatt hög andel bokade och sålda bostäder i pågående produktion, 69 procent samt en stark balansräkning.

Antalet produktionsstartade bostäder minskade under det tredje kvartalet. Minskningen är främst hänförlig till en lägre nivå av produktionsstarter i Stockholm, där avsaknad av nödvändiga myndighetsbeslut försenat flera projekt.

De makroekonomiska förutsättningarna för vår verksamhet har försämrats under 2022, där marknadsdynamiken i våra tre länder utvecklats olika. Kunderna på den svenska bostadsmarknaden är avvaktande samtidigt som priserna på successionsmarknaden minskar och utbudet ökar. Utbudet av nyproduktion fortsätter att vara historiskt lågt. Stigande räntor och hög inflation påverkar samtliga av våra marknader negativt.

I Norge har priserna på andrahandsmarknaden sjunkit under senare delen av kvartalet men har stigit totalt sett under 2022. Intresset för våra bostäder är fortsatt högt men man upplever ett ännu högre kostnadstryck än övriga länder. I Finland är priserna på god nivå men kriget i Ukraina och stigande räntor har påtagligt påverkat konsumenternas framtidstro. En minskning i aktiviteten på bostadsmarknaden har märkts under det tredje kvartalet.

Vi ser att det finns förutsättningar för fortsatta produktionsstarter av bostäder på alla våra marknader. En ökad nivå av produktionsstarter är ett högt prioriterat mål för JM för att fortsätta generera ett stabilt kassaflöde. Vi förväntar oss en högre nivå av produktionsstarter under fjärde kvartalet för koncernen i sin helhet, förutsatt fortsatt försäljning i våra projekt.

Avvaktande marknad i Sverige

Bostadsmarknaden i Stockholm och i övriga Sverige har varit avvaktande under det tredje kvartalet, särskilt för nyproduktion av bostäder med lång tid till inflyttning.

Bostadsverksamheten i Stockholm har haft en lägre försäljning och något lägre marginal under kvartalet. Bostadsverksamheten i övriga Sverige uppvisade god lönsamhetsnivå samt hög nivå produktionsstartade bostäder under det tredje kvartalet. I Malmö påbörjades byggnationen av projektet Docks, om totalt 157 bostäder. Projektet är unikt med 26 våningar, vacker gestaltning och fantastiskt läge vid vattnet. Under kvartalet förvärvade och tillträdde vi området Lyckebacken i Lund, där en kommande detaljplan för JMs del bedöms möjliggöra utveckling av minst 1 000 bostäder samt kommersiella lokaler.

"Fortsatt goda prisnivåer på samtliga av våra marknader"

God försäljning i Norge något avvaktande i Finland

Bostadsverksamheten i Norge uppvisar fortsatt god försäljning och nivå av produktionsstarter under det tredje kvartalet.

Finland fortsätter att växa med god lönsamhet i pågående projekt men marknaden har under det tredje kvartalet blivit något mer avvaktande.

Hållbar utveckling

Som en ledande bostadsutvecklare i Norden är vår ambition att vara ledande även inom hållbar utveckling. Vi har under det tredje kvartalet påbörjat arbetet med att klimatberäkna projekt i hela koncernen, och använder från 1 oktober 2022 klimatförbättrad betong i alla projekt i Sverige. Under hösten 2022 startar implementeringen av JMs koncept för fossilfri byggarbetsplats. Vi har nu ett särskilt avsnitt i vår delårsrapportering som beskriver JMs arbete inom hållbar utveckling.

God projektportfölj och stark finansiell ställning

Det råder en osäkerhet kring förutsättningarna för våra kommande projekt. Vi ser en ökad risk för sämre konjunktur och ytterligare stigande räntor vilket i hög grad kan påverka vår affär. Vi är samtidigt väl positionerade med en god projekt- och byggrättsportfölj som löpande förädlas för att möta bostadsmarknadens behov. Vår starka finansiella ställning ger oss handlingsfrihet som medger både tillväxt i JMs affär och fortsatta återköp av egna aktier. Trots osäkerheten i omvärlden är de fundamentala och långsiktiga förutsättningarna goda för vår affär.

Johan Skoglund, VD och koncernchef

Marknad, försäljning och produktionsstartade bostäder

JAN UARI–SEPTEM BER 2022

Bostadsmarknaden i Stockholm har varit fortsatt avvaktande med priser som fortsatt att minska på andrahandsmarknaden.

Lönsamheten i Stockholm har varit fortsatt god men med minskat antal sålda bostäder under det tredje kvartalet. Antalet produktionsstarter har fortsatt minska. För resterande del av året planeras för ökat antal produktionsstarter.

Bostadsverksamheten i övriga Sverige uppvisade en något minskad försäljning men god lönsamhetsnivå samt en hög nivå produktionsstarter.

I Norge har aktiviteten på bostadsmarknaden fortsatt utvecklats positivt med stigande priser under niomånadersperioden. Försäljningen samt produktionsstarterna har ökat men lönsamheten har minskat under kvartalet hänförligt till ökade kostnader i pågående projekt. I Finland har aktiviteten på bostadsmarknaden varit svagt nedåtgående med låg försäljning och inga produktionsstarter. Lönsamheten i projekten är på fortsatt goda nivåer.

Antalet sålda bostäder i form av tecknade kontrakt minskade till 2 197 (3 279)1) 2). Andelen sålda och bokade bostäder i förhållande till pågående produktion uppgick till 69 procent (78), där intervallet om 60 –65 procent bedöms som normal nivå. Sålda bostäder i JM Bostad Stockholm uppgick till 596 (950), i JM Bostad Riks 854 (901), i JM Utland 747 (1 108) och i JM Fastighetsutveckling 0 (320).

Antalet produktionsstartade bostäder uppgick till 2 215 (2 544)3)4). Produktionsstartade bostäder i JM Bostad Stockholm uppgick till 456 (888), i JM Bostad Riks 874 (877), i JM Utland 789 (779) och i JM Fastighetsutveckling 96 (0). Utöver efterfrågan utgör planprocesserna fortsatt en viktig faktor för takten i produktionsstarter.

Antalet bostäder i pågående produktion ökade till 7 962 (7 722) varav 437 hyresrättsbostäder (335) inom JM Fastighetsutveckling.

2) Varav 231 bostäder (437) inom JM Utland till investerare

3) Varav 96 hyresrättsbostäder (0) inom JM Fastighetsutveckling

4) Varav 231 bostäder (359) inom JM Utland till investerare

Intäkter, rörelseresultat och rörelsemarginal

JAN UARI–SEPTEM BER 2022

Koncernens intäkter enligt segmentsredovisningen ökade under niomånadersperioden till 11 233 mkr (10 541). Intäkterna omräknat enligt IFRS minskade till 10 507 mkr (10 723). De ökade intäkterna är främst hänförligt till högre nivå pågående produktion inom affärssegmenten JM Bostad Riks samt JM Utland.

Rörelseresultatet enligt segmentsredovisningen minskade till 1 297 mkr (1 460) och rörelsemarginalen minskade till 11,6 procent (13,9). Resultat från fastighetsförsäljningar för jämförande period 2021 uppgick till 162 mkr. Rörelseresultatet omräknat enligt IFRS minskade till 1 205 mkr (1 460). Omräkningen är relaterad till JM Utland med en resultateffekt om −105 mkr (−18) och leasingavtal enligt IFRS 16 med en resultateffekt om 13 mkr (18). Resultat från joint venture uppgick till −8 mkr (32).

Hyresintäkterna från JMs projektfastigheter uppgick till 26 mkr (30). Driftnettot uppgick till 7 mkr (15).

JULI–SEPTEM BER 2022

Koncernens intäkter enligt segmentsredovisningen under det tredje kvartalet ökade till 3 589 mkr (3 485). Intäkterna omräknat enligt IFRS minskade till 3 004 mkr (3 120).

Rörelseresultatet enligt segmentsredovisningen minskade till 399 mkr (445) och rörelsemarginalen minskade till 11,1 procent (12,8). Rörelseresultatet omräknat enligt IFRS minskade till 339 mkr (422). Omräkningen är relaterad till JM Utland med en resultateffekt om −62 mkr (−30) och leasingavtal enligt IFRS 16 med en resultateffekt om 2 mkr (7).

Under det tredje kvartalet har inga fastigheter sålts och resultat från joint venture uppgick till −9 mkr (16).

Hyresintäkterna från JMs projektfastigheter uppgick till 12 mkr (9). Driftnettot uppgick till 5 mkr (5).

	JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER		OKT–SEPT	HELÅR
RÖRELSERESULTAT PER AFFÄRSSEGMENT, MKR	2022	2021	2022	2021	2021/2022	2021
JM Bostad Stockholm	532	559	160	181	736	763
JM Bostad Riks	512	482	153	145	692	662
JM Utland	296	276	90	111	435	415
JM Fastighetsutveckling	−20	169	−2	12	218	407
JM Entreprenad	12	9	4	3	22	20
Koncerngemensamma kostnader	−35	−35	−6	−7	−50	−50
TOTALT	1 297	1 460	399	445	2 053	2 216
Varav fastighetsförsäljningar	–	162	–	–	234	396
Varav resultat från joint venture	−8	32	−9	16	–	40

RÖRELSEMARGINAL PER AFFÄRSSEGMENT, %	JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER		OKT–SEPT	HELÅR
	2022	2021	2022	2021	2021/2022	2021
JM Bostad Stockholm	14,7	15,0	14,1	15,4	15,1	15,3
JM Bostad Riks	15,3	15,3	15,1	15,2	15,3	15,3
JM Utland	8,1	8,8	7,3	9,4	8,6	9,2
JM Entreprenad	1,4	1,4	1,5	1,5	2,0	2,1

BOSTÄDER I PÅGÅENDE PRODUKTION	2022‑09‑30	2021‑09‑30	2021‑12‑31
Antal bostäder i pågående produktion 1) 2)	7 962	7 722	8 094
Andel sålda bostäder i pågående produktion, % 3)	64	64	64
Andel bokade bostäder i pågående produktion, %	5	14	13
Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion, %	69	78	76
1) Varav hyresrätts‑ och vårdbostäder i pågående produktion inom JM Fastighetsutveckling
‑ ingår ej i andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion	437	335	484
Av dessa ingår bostäder i projekt där nedlagda kostnader endast redovisas som projektfastighet under uppförande	341	320	341
2) Från och med produktionsstart till och med sista inflyttning enligt plan.

3) Andel sålda bostäder i form av bindande kontrakt med slutkund.

OSÅLDA BOSTÄDER	2022‑09‑30	2021‑09‑30	2021‑12‑31
Antal osålda bostäder i avslutad produktion 1)	74	113	91
Antal osålda bostäder i balansräkningen redovisat som "Andelar i bostadsrättsföreningar m.m."	67	68	67

1) Efter sista inflyttning enligt plan.

Andel sålda/bokade, Koncernen (%) Normal nivå sålda/bokade (60-65 %) 1) Inklusive hyresrätts- och vårdbostäder inom JM Fastighetsutveckling - ingår ej i andel sålda/bokade

Bostadsbyggrätter

JAN UARI–SEPTEM BER 2022

Antalet disponibla bostadsbyggrätter uppgick till 39 000 (36 200) vid utgången av tredje kvartalet varav 21 400 (19 500) redovisas i balansräkningen. Kapitalbindningen i byggrätter (exploateringsfastigheter i balansräkningen) för bostäder ökade till 8 595 mkr (7 975).

Under niomånadersperioden har exploateringsfastigheter för bostäder om 1 454 mkr (1 235) förvärvats varav 396 mkr avser JM Bostad Stockholm, 905 mkr JM Bostad Riks och 152 mkr JM Utland.

Finansiella poster

JAN UARI–SEPTEM BER 2022

Finansnettot försämrades något under niomånadersperioden jämfört med föregående år främst på grund av ökade räntekostnader.

Den totala räntebärande låneskulden enligt segmentsredovisningen uppgick till 2 521 mkr (2 435) varav pensionsskulden utgjorde 1 609 mkr (1 751). Vid niomånadersperiodens utgång var medelräntesatsen för den totala räntebärande låneskulden inklusive pensionsskulden 2,3 procent (1,5). Den genomsnittliga räntebindningstiden, exklusive pensionsskulden, var 0,3 år (0,4).

Koncernens tillgängliga likviditet uppgick till 4 702 mkr (5 822). Förutom likvida medel om 1 902 mkr (3 022) ingår ej utnyttjade checkkrediter och kreditavtal med sammantaget 2 800 mkr (2 800) där kreditavtalen om 2 400 mkr hade en genomsnittlig löptid om 3,1 år (2,3).

Räntebärande nettoskuld inklusive pensionsskulden, enligt segmentsredovisningen, uppgick till 615 mkr (−587) vid periodens utgång. Ej räntebärande skulder för genomförda fastighetsförvärv uppgick till 438 mkr (557). Av dessa skulder var 64 mkr (185) kortfristiga.

Värderingen av finansiella tillgångar och skulder visar ingen väsentlig skillnad mellan redovisat och verkligt värde.

MKR	JANUARI– SEPTEMBER	JULI–SEPTEMBER		OKT–SEPT	HELÅR
	2022	2021	2022	2021	2021/2022	2021
Finansiella intäkter	9	3	2	2	11	4
Finansiella kostnader	-58	-47	-21	-15	-74	−62
Finansiella intäkter och kostnader	-49	-44	-19	-13	-63	−58

	JANUARI– SEPTEMBER	JULI–SEPTEMBER		OKT–SEPT	HELÅR
ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR	2022	2021	2022	2021	2021/2022	2021
Räntebärande nettoskuld (+)/‑fordran(−) vid periodens början	-1 363	-300	64	-244	-587	−300
Förändring av räntebärande nettoskuld/­fordran	1 978	-287	550	-343	1 201	−1 063
Räntebärande nettoskuld (+)/‑fordran(−) vid periodens slut	615	-587	615	-587	615	−1 363

Kassaflöde

JAN UARI–SEPTEM BER 2022

Kassaflödet från den löpande verksamheten enligt segmentsredovisningen uppgick till −615 mkr (1 371). Nettoinvesteringarna i exploateringsfastigheter innebar ett negativt kassaflöde om −552 mkr (−114). Det förändrade innehavet av osålda bostäder i balansräkningen innebar ett positivt kassaflöde om 82 mkr (64). Koncernens kassaflöde hänförligt till projektfastigheter (försäljning minus investering) uppgick under niomånadersperioden till −538 mkr (188). Under niomånadersperioden har JM återköpt egna aktier för totalt 574 mkr.

JULI–SEPTEM BER 2022

Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till −363 mkr (487) under det tredje kvartalet. Nettoinvesteringarna i exploateringsfastigheter innebar ett kassaflöde om −238 mkr (242). Det minskade innehavet av återköpta bostäder innebar ett positivt kassaflöde om 79 mkr (−30). Koncernens kassaflöde hänförligt till projektfastigheter (försäljning minus investering) uppgick till −143 mkr (−74).

Under det tredje kvartalet gjordes återköp av egna aktier för 250 mkr.

Risker och osäkerhetsfaktorer

JMs risker och riskhantering presenteras i årsredovisningen för 2021 på sidorna 35–40 samt 87. Osäkerhet avseende den svenska cementförsörjningen, effekterna av det pågående kriget i Ukraina och ökad osäkerhet med en avvaktande bostadsmarknad till följd av ökad inflation, stigande energipriser och högre räntenivåer är risker som tillkommit.

Cementförsörjning

Cementförsörjning och lokal cementproduktion genom att bedriva kalkstenstäkt har varit riskutsatt i Sverige beroende på oklar tillståndsprocess mellan marknadsledande producent och berörda myndigheter. Lagändring har antagits som möjliggör fortsatt lokal cementproduktion genom regeringsprövning av tidsbegränsat tillstånd att bedriva kalkstenstäkt. Lagändringen har möjliggjort förlängning av aktuella tillstånd till och med den 31 december 2022.

Ukraina

Rysslands pågående invasion av Ukraina har utöver mänskligt lidande skapat en stor osäkerhet i världsekonomin. JM har inga ramavtalsleverantörer i Ryssland, Belarus eller Ukraina. Trots att JM har långa avtal och är prioriterade hos våra avtalade leverantörer så kan de i sin tur vara beroende av insatsvaror vars tillgång påverkas av kriget i Ukraina. Bedömningen är att det ej haft någon väsentlig påverkan i JMs pågående projekt.

Exponering för råvarupriser och ökat kostnadstryck

Råvarupriset på stål, trä och betong har stabiliserats under det tredje kvartalet efter stigande priser under det första halvåret 2022. Långa avtal med JMs leverantörer innebär begränsad effekt i resultaträkningen. Kostnadsökningar på råvaror motverkas delvis genom löpande rationaliseringar.

För JMs svenska verksamhet bedöms rent stål och trä utgöra cirka 4 respektive 2 procent av kostnadsmassan. Materialkostnaden för ren betong bedöms utgöra cirka 2 procent av kostnadsmassan där cement, ballast och tillsatsmedel ingår.

Vi ser ett generellt ett fortsatt ökat kostnadstryck inom byggsektorn i såväl Sverige, som Norge och Finland.

Högre räntenivåer

Den svenska Riksbankens kraftiga höjningar av styrräntan för att dämpa inflationen har en negativ påverkan på våra projekt i Sverige med ökade finansieringskostnader.

Återköp, indrag och innehav av egna aktier

Efter årsstämman den 31 mars 2022 har 2 318 000 aktier återköpts för 450 mkr. Innehavet av egna aktier uppgår därefter till 2 318 000 Antalet utestående aktier, exklusive innehav av egna aktier, uppgår per 30 september 2022 till 65 960 841.

Årsstämman den 31 mars 2022 beslutade att 1 477 650 aktier i eget innehav dras in genom minskning av aktiekapitalet för avsättning till fritt eget kapital. Indragningen av aktier och minskning av aktiekapitalet registrerades under juli 2022.

Årsstämman beslutade också att bemyndiga styrelsen att under tiden fram till nästa årsstämma, vid ett eller flera tillfällen fatta beslut om att återköpa sammanlagt så många aktier att bolagets innehav vid var tid inte överstiger 10 procent av samtliga aktier i bolaget. Förvärv ska ske på Nasdaq Stockholm inom det vid var tid gällande kursintervallet.

Personal

Antal anställda ökade under niomånadersperioden till 2 494 (2 445). Antal hantverkare uppgick till 888 (888) och antal tjänstemän uppgick till 1 606 (1 557). Nuvarande bemanning är dimensionerad för pågående och ökande projektvolym där viss anpassning sker löpande. Efterfrågan på arbetsmarknaden för kvalificerade kompetenser inom projektverksamhet är fortsatt hög men har stabiliserats under det tredje kvartalet.

JM Bostad Stockholm

Inom affärssegmentet JM Bostad Stockholm utvecklas bostadsprojekt i Storstockholm. Verksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder.

Genomsnittspriserna på andrahandsmarknaden har minskat under det tredje kvartalet. Det totala utbudet av bostäder har ökat under det tredje kvartalet men utbudet av nyproducerade bostäder är fortsatt på en låg nivå.

Bostadsmarknaden i Stockholm har varit avvaktande även under det tredje kvartalet. För JMs nya projekt har bland annat den ökade räntan och den allmänna oron medfört att kunderna är mycket avvaktande men fortsatt intresserade. Benägenheten från kunderna att teckna kontrakt tidigt låg också under normal nivå.

Produktionsstartade bostäder i Stockholm under det tredje kvartalet har en något lägre bokningsnivå där lönsamheten är fortsatt god i pågående produktionsvolym. Vidare var nivån av marköverföringar till projekten låg under kvartalet.

Avsaknaden av nödvändiga myndighetsbeslut fortsätter att påverka affärssegmentets produktionsstarter negativt. I dagsläget berör det fem projekt om totalt cirka 400 bostäder. Indirekt förskjuts även produktionsstarter i nästkommande etapper avseende ett av dessa projekt. För resterande del av året planeras för ökat antal produktionsstarter men är beroende av en förbättrad försäljning.

Kassaflödet för niomånadersperioden är i balans med hänsyn taget till ökningen av exploateringsfastigheter.

Under det tredje kvartalet produktionsstartades totalt 205 bostäder i flerbostadshus i Södertälje och Täby.

		JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER		HELÅR
MKR	2022	2021	2022	2021	2021/2022	2021
Intäkter	3 622	3 739	1 141	1 179	4 873	4 990
Rörelseresultat	532	559	160	181	736	763
Rörelsemarginal, %	14,7	15,0	14,1	15,4	15,1	15,3
Genomsnittligt operativt kapital					4 476	4 771
Avkastning operativt kapital, %					16,4	16,0
Operativt kassaflöde	304	827	242	394	691	1 214
Bokfört värde exploateringsfastigheter	4 101	4 146				4 051
Antal disponibla byggrätter	12 700	11 000				11 700
Antal sålda bostäder	596	950	102	261	952	1 306
Antal produktionsstartade bostäder	456	888	205	351	721	1 153
Antal bostäder i pågående produktion	2 598	2 703				2 855
Antal anställda	821	802				806

JM Bostad Riks

Inom affärssegmentet JM Bostad Riks utvecklas bostadsprojekt i tillväxtorter i Sverige exklusive Storstockholm. Verksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder.

Genomsnittspriserna på andrahandsmarknaden för både bostadsrätter och småhus har under det tredje kvartalet minskat på samtliga av affärssegmentets delmarknader.

Utbudet på andrahandsmarknaden har ökat till höga nivåer samtidigt som utbudet av nyproducerade bostäder är fortsatt lågt under kvartalet.

Försäljningen har minskat under det tredje kvartalet men det stora antalet produktionsstarter under de första nio månaderna har möjliggjort en förhållandevis god takt i försäljningen även under det tredje kvartalet. Benägenheten från kunderna att teckna kontrakt tidigt låg under normal nivå och kunderna har varit fortsatt avvaktande under kvartalet.

Affärssegmentet uppvisar en fortsatt god resultat- och marginalnivå.

Kassaflödet för niomånadersperioden minskar till följd av ökning av exploateringsfastigheter främst relaterad till tillträden av Lyckebacken i Lund och Gamlestadens fabriker i Göteborg.

Under det tredje kvartalet produktionsstartades totalt 255 bostäder i flerbostadshus i Malmö, Landskrona och Uppsala.

Cirka 1 000 byggrätter har förvärvats i Lund och Staffanstorp under tredje kvartalet. Konkurrensen om mark för bostäder under det tredje kvartalet har varit fortsatt hög på de flesta av affärssegmentets delmarknader.

	JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER		OKT–SEPT	HELÅR
MKR	2022	2021	2022	2021	2021/2022	2021
Intäkter	3 345	3 147	1 012	951	4 515	4 317
Rörelseresultat	512	482	153	145	692	662
Rörelsemarginal, %	15,3	15,3	15,1	15,2	15,3	15,3
Genomsnittligt operativt kapital					1 515	1 354
Avkastning operativt kapital, %					45,7	48,9
Operativt kassaflöde	104	420	−356	−60	126	442
Bokfört värde exploateringsfastigheter	2 138	1 526				1 669
Antal disponibla byggrätter	11 100	10 300				9 900
Antal sålda bostäder	854	901	189	280	1 074	1 121
Antal produktionsstartade bostäder	874	877	255	238	1 174	1 177
Antal bostäder i pågående produktion	2 246	2 226				2 154
Antal anställda	569	567				564

JM Utland

Inom affärssegmentet JM Utland utvecklas bostadsprojekt i Norge och Finland. Verksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder. Intäkter och resultat för affärssegmentet redovisas enligt successiv vinstavräkning.

Affärssegmentets intäkter under niomånadersperioden är på en högre nivå jämfört med motsvarande period föregående år. Rörelseresultat ökade till 296 mkr (276). Det högre resultatet förklaras huvudsakligen av ökad volym och nivå bostäder i pågående produktion.

	JANUARI–SEPTEMBER			JULI–SEPTEMBER	OKT–SEPT	HELÅR
JM UTLAND, MKR	2022	2021	2022	2021	2021/2022	2021
Intäkter	3 655	3 125	1 229	1 185	5 062	4 531
Rörelseresultat 1)	296	276	90	111	435	415
Rörelsemarginal, %	8,1	8,8	7,3	9,4	8,6	9,2
Genomsnittligt operativt kapital					3 745	3 405
Avkastning operativt kapital, %					11,6	12,2
Operativt kassaflöde	−86	383	95	338	-146	323
Bokfört värde exploateringsfastigheter	2 345	2 293				2 462
Bokfört värde projektfastigheter	18	39				17
Antal disponibla byggrätter	13 400	13 300				12 900
Antal sålda bostäder 2)	747	1 108	179	267	1 140	1 501
Antal produktionsstartade bostäder 3)	789	779	132	228	1 311	1 301
Antal bostäder i pågående produktion	2 681	2 458				2 601
Antal anställda	561	544				551
1) Varav fastighetsförsäljningar	–	1	–	–	4	4
2) Varav bostäder till investerare	231	437	–	78	377	583
3) Varav bostäder till investerare	231	359	–	–	377	505

JM Norge

Prisnivån på andrahandsmarknaden har varit svagt nedåtgående under slutet av det tredje kvartalet. Vid utgången av det tredje kvartalet är priserna på en högre nivå jämfört med motsvarande tidpunkt föregående år. Utbudet av bostäder på andrahandsmarknaden är i nivå med tidigare år men försäljningstiderna är historiskt korta. Efterfrågan på våra bostäder har varit god under kvartalet.

Det är ett fortsatt högt kostnadstryck i den norska byggsektorn med ökade priser på råvaror och andra insatsvaror.

Rörelseresultat och rörelsemarginal har försvagats av ökade ränte- och produktionskostnader.

Kassaflödet under det tredje kvartalet belastas av tillfälligt ökat rörelsekapital.

Under det tredje kvartalet produktionsstartades totalt 132 bostäder i Asker och på Lilleström utanför Oslo.

Inga byggrätter förvärvades under kvartalet.

JM Finland

Aktiviteten på bostadsmarknaden i Helsingforsregionen har varit svagt nedåtgående. Kunderna uppvisar fortsatt intresse för JMs projekt trots det pågående kriget i Ukraina och högre räntenivåer men det finns en försiktighet i marknaden. Benägenheten att teckna kontrakt tidigt i processen har minskat under det tredje kvartalet. Prisnivån på andrahandsmarknaden i Helsingforsregionen var stabil under första halvåret men har minskat något under det tredje kvartalet.

Affärsenheten fortsätter att växa och uppvisar en ökande resultat och marginalnivå.

Kassaflödet för niomånadersperioden belastas av ökat rörelsekapital.

Under det tredje kvartalet har inga bostäder produktionsstartats. För resterande del av året planeras för ökat antal produktionsstarter.

Inga byggrätter förvärvades under kvartalet.

	JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER		OKT–SEPT	HELÅR
JM NORGE, MKR	2022	2021	2022	2021	2021/2022	2021
Intäkter	2 432	2 102	829	791	3 360	3 030
Rörelseresultat 1)	187	197	54	78	290	300
Rörelsemarginal, %	7,7	9,4	6,5	9,9	8,6	9,9
Genomsnittligt operativt kapital					2 181	2 178
Avkastning operativt kapital, %					13,3	13,8
Operativt kassaflöde	−46	404	16	187	221	671
Bokfört värde exploateringsfastigheter	1 245	1 410				1 468
Antal disponibla byggrätter	7 300	7 800				7 800
Antal sålda bostäder	427	466	140	153	635	674
Antal produktionsstartade bostäder	416	390	132	228	662	636
Antal bostäder i pågående produktion	1 240	1 302				1 280
Antal anställda	377	381				377
1) Varav fastighetsförsäljningar	–	–	–	–	4	4

		JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER		HELÅR
JM FINLAND, MKR	2022	2021	2022	2021	2021/2022	2021
Intäkter	1 223	1 023	399	394	1 702	1 501
Rörelseresultat 1)	111	81	37	33	152	122
Rörelsemarginal, %	9,1	7,9	9,3	8,5	8,9	8,1
Genomsnittligt operativt kapital					1 496	1 151
Avkastning operativt kapital, %					10,2	10,6
Operativt kassaflöde	-38	-20	79	151	-376	−358
Bokfört värde exploateringsfastigheter	1 031	805				930
Antal disponibla byggrätter	6 100	5 500				5 100
Antal sålda bostäder 2)	320	642	39	114	505	827
Antal produktionsstartade bostäder 3)	373	389	–	–	649	665
Antal bostäder i pågående produktion	1 441	1 156				1 321
Antal anställda	184	163				174
1) Varav fastighetsförsäljningar	–	1	–	–	–	1
2) Varav bostäder till investerare	231	437	–	78	377	583
3) Varav bostäder till investerare	231	359	–	–	377	505

JM Fastighetsutveckling

Inom affärssegmentet JM Fastighetsutveckling utvecklas i huvudsak hyresrättsbostäder och vård‑ och omsorgsboenden samt kontorsfastigheter i Storstockholm. Affärssegmentets fastigheter ska i sin helhet utgöras av fastigheter avsedda för projektutveckling. I verksamheten ingår JM@home som erbjuder ekonomisk och teknisk förvaltning till bostadsrättsföreningar.

Affärssegmentets intäkter minskade under det tredje kvartalet. Entreprenadintäkter samt försäljning av tjänster uppgick till 135 mkr (152) och hyresintäkter till 25 mkr (30).

Rörelseresultatet belastades av kostnader för fortsatt uppbyggnad och utveckling av affärsverksamheten JM@home. Resultat från joint venture var främst hänförligt till negativa värdeförändringar avseende hyresrättsfastigheter. Driftnettot för projektfastigheter uppgick till 6 mkr (14).

Kassaflödet för niomånadersperioden är negativt hänförligt till löpande investeringar i projektfastigheter och förvärv av fastigheter för utveckling av hyresrättsprojekt.

Under det tredje kvartalet överlämnades det färdigställda hyresrättsprojektet Valla Park (Sundbyberg Lådmakaren 4) med 143 bostäder till köparen av projektet.

I det tredje kvartalet produktionsstartades hyresrättsprojektet Igelsta i Södertälje omfattande 96 hyresrättsbostäder i egen balansräkning. Produktion pågår i ytterligare två hyresrättsprojekt i egen balansräkning, Kvarter 8 i Järfälla med 218 hyresrättsbostäder samt Dyrvers Kulle i Sundbyberg med 123 hyresrättsbostäder.

Produktion pågår även i kontorsprojektet K1 Karlbergs Strand i Karlberg, Solna, omfattande drygt 20 000 kvadratmeter. I maj 2022 tecknades avtal om försäljning av kontorsprojektet K1 Karlbergs Strand till Fortifikationsverket för 2,4 mdkr. Frånträde är beräknat till det första kvartalet 2025 och affären är villkorad av regeringens godkännande. Affären kommer att intäkts- och resultatredovisas successivt under projektets genomförande efter att regeringens godkännande har erhållits. Fram till dess redovisas projektet fortsatt i egen balansräkning.

		JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER		HELÅR
MKR	2022	2021	2022	2021	2021/2022	2021
Intäkter	160	182	48	65	239	262
Rörelseresultat 1) 2)	−20	169	−2	12	218	407
Genomsnittligt operativt kapital					1 212	1 242
Avkastning operativt kapital, %					18,0	32,7
Operativt kassaflöde	−521	137	−124	−97	143	801
Bokfört värde exploateringsfastigheter	10	10				10
Bokfört värde projektfastigheter	1 351	1 220				795
Antal disponibla bostadsbyggrätter 3)	1 800	1 600				1 100
Antal sålda bostäder 3)	–	320	–	–	–	320
Antal produktionsstartade bostäder 3)	96	–	96	–	437	341
Antal bostäder i pågående produktion 3)	437	335				484
Antal anställda	80	78				81
1) Varav fastighetsförsäljningar	–	161	–	–	231	391
2) Varav resultat från joint venture	−8	32	−9	16	–	40

3) Avser hyresrätts‑ och vårdbostäder.

JM Entreprenad

Inom affärssegmentet JM Entreprenad bedrivs byggproduktion åt externa och interna kunder inom Storstockholmsområdet. Affärssegmentet fokuserar på projekt med synergier till projektutveckling av bostäder.

Efterfrågan på anläggningsmarknaden i Stockholm är på en god nivå, dock med hög konkurrens om uppdragen.

Affärssegmentets intäkter har ökat jämfört med föregående år hänförligt till högre intern och extern aktivitet för JM inom anläggningsverksamheten, där lönsamhet fortsatt prioriteras framför volym.

Kassaflödet för niomånadersperioden belastas av ökat rörelsekapital.

Affärssegmentet har under tredje kvartalet erhållit ett antal externa uppdrag inom anläggningsverksamheten varav det största är ett tilldelningsbeslut som avser arbeten med ett avloppsreningsverk åt Haninge kommun.

De största pågående externa uppdragen är infrastrukturprojekt i Tyresö (Tyresö kommun), markarbeten Arlanda Terminal 5 (IN3PRENÖR AB), finplaneringsarbeten i Norra Djurgårdsstaden (Stockholms stad), mark- och ledningsarbeten i Ursvik västra (Sundbybergs stad) samt upprustning och ombyggnad av befintligt ledningsnät i Huddinge (Stockholm Vatten).

Affärssegmentet har även flera pågående koncerninterna projekt, varav anläggning av kontorsprojektet K1 Karlbergs Strand, i Solna, är det enskilt största.

		JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER		HELÅR
MKR	2022	2021	2022	2021	2021/2022	2021
Intäkter 1)	825	656	274	200	1 120	951
Rörelseresultat	12	9	4	3	22	20
Rörelsemarginal, %	1,4	1,4	1,5	1,5	2,0	2,1
Operativt kassaflöde	−26	28	−9	4	−18	36
Bokfört värde exploateringsfastigheter	13	16				13
Antal anställda	260	255				251
1) Varav koncerninternt	375	308	115	95	509	442

Koncernen – segmentsredovisning

KONCERNENS RESULTATR ÄKNING I SAMMANDR AG

	JANUARI–SEPTEMBER			JULI–SEPTEMBER OKT–SEPT
ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR	2022	2021	2022	2021	2021/2022	2021
Intäkter	11 233	10 541	3 589	3 485	15 300	14 608
Produktions‑ och driftkostnader	−9 117	−8 532	−2 942	−2 849	−12 398	−11 814
Bruttoresultat	2 116	2 009	646	636	2 902	2 795
Försäljnings‑ och administrationskostnader	−810	−743	−238	−207	−1 083	−1 015
Resultat av fastighetsförsäljning m.m. 1)	−8	194	−9	16	234	436
Rörelseresultat	1 297	1 460	399	445	2 053	2 216
Finansiella intäkter och kostnader	−49	−44	−19	−13	−63	−58
Resultat före skatt	1 249	1 416	380	432	1 990	2 158
Skatter	−267	−271	−85	−99	−356	−360
Periodens resultat	982	1 145	295	333	1 634	1 798
Övrigt totalresultat	302	173	143	−18	347	218
Periodens totalresultat	1 283	1 318	438	315	1 981	2 016
Resultat per aktie 2) efter utspädning, kr	14,50	16,50	4,40	4,80	24,00	25,90
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning	67 948 342	69 753 728	66 967 768	69 485 841	68 244 814	69 560 505
1) Varav resultat från joint venture	−8	32	−9	16	–	40

2) Periodens resultat.

KONCERNENS BAL ANSR ÄKNING I SAMMANDR AG

ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR	2022‑09‑30	2021‑09‑30	2021‑12‑31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar	318	405	330
Projektfastigheter	1 369	1 259	813
Exploateringsfastigheter	8 607	7 991	8 205
Andelar i bostadsrättsföreningar m.m.	339	432	377
Kortfristiga fordringar 1)	4 536	3 475	3 528
Likvida medel	1 902	3 022	3 981
Summa omsättningstillgångar	16 753	16 179	16 903
Summa tillgångar	17 071	16 584	17 233
EGET KAPITAL OCH SKULDER 2)
Eget kapital	8 396	8 023	8 608
Långfristiga räntebärande skulder	250	308	190
Övriga långfristiga skulder	374	373	373
Långfristiga avsättningar	2 862	3 100	3 078
Summa långfristiga skulder	3 485	3 781	3 641
Kortfristiga räntebärande skulder	662	376	667
Övriga kortfristiga skulder	4 391	4 255	4 172
Kortfristiga avsättningar	137	149	145
Summa kortfristiga skulder	5 189	4 780	4 984
Summa eget kapital och skulder	17 071	16 584	17 233
1) Varav fordringar fastighetsförsäljningar	15	–	14
2) Varav skulder fastighetsförvärv	462	581	675

FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL I SAMMANDRAG

	JANUARI–SEPTEMBER	HELÅR
ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR	2022 2021	2021
Ingående balans vid periodens början	8 608 7 817	7 817
Summa totalresultat för perioden	1 283 1 318	2 016
Utdelning	−922 −887	−887
Konvertering av konvertibellån	1 25	38
Återköp av aktier	−574 −250	−375
Utgående balans vid periodens slut	8 396 8 023	8 608

KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG

	JANUARI–SEPTEMBER			JULI–SEPTEMBER OKT–SEPT
ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR	2022	2021	2022	2021	2021/2022	2021
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i
rörelsekapital och skatt 1) 2)	1 016	1 295	313	351	1 369	1 648
Betald skatt	−416	−438	−116	−110	−526	−549
Investering i exploateringsfastigheter	−1 674	−1 130	−668	−339	−2 083	−1 539
À conto betalning för exploateringsfastigheter	1 122	1 016	430	581	1 456	1 349
Investering i projektfastigheter	−538	−362	−143	−74	−623	−447
Försäljning av projektfastigheter	–	550	–	–	790	1 340
Förändring kortfristiga skulder/fordringar	−125	440	−179	78	−80	485
Kassaflöde från den löpande verksamheten	−615	1 371	−363	487	302	2 287
Kassaflöde från investeringsverksamheten	–	−1	–	−1	−17	−17
Upptagna lån	444	360	85	1	748	663
Amortering av skulder	−423	−611	−52	−310	−551	−738
Återköp av aktier	−574	−250	−250	−125	−699	−375
Utdelning	−922	−887	–	–	−922	−887
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	−1 476	−1 388	−219	−434	−1 425	−1 338
Periodens kassaflöde	−2 091	−18	−582	52	−1 140	933
Likvida medel vid periodens slut	1 902	3 022	1 902	3 022	1 902	3 981
1) Varav investering i andelar i bostadsrättsföreningar och bostäder med äganderätter	−167	−601	−10	−177	−296	−730
2) Varav försäljning av andelar i bostadsrättsföreningar och bostäder med äganderätter	248	665	89	147	421	837

KONCERNENS NYCKELTAL

ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, %	JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER		OKT–SEPT	HELÅR
	2022	2021	2022	2021	2021/2022	2021
Rörelsemarginal	11,6	13,9	11,1	12,8	13,4	15,2
Räntabilitet på eget kapital					19,9	21,9
Räntabilitet på sysselsatt kapital					19,3	20,4
Skuldsättningsgrad, ggr	0,1	–				–
Soliditet	49	48				50

Enligt segmentsredovisning

INTÄKTER PER LAND

	JANUARI–SEPTEMBER			JULI–SEPTEMBER	OKT–SEPT	HELÅR
MKR	2022	2021	2022	2021	2021/2022	2021
Sverige	7 577	7 416	2 360	2 300	10 238	10 077
Norge	2 432	2 102	829	791	3 360	3 030
Finland	1 223	1 023	399	394	1 702	1 501
Belgien	–	–	–	–	–	–
Totalt	11 233	10 541	3 589	3 485	15 300	14 608

INTÄKTER PER AFFÄRSSEGMENT

	JANUARI–SEPTEMBER			JULI–SEPTEMBER OKT–SEPT		HELÅR
MKR	2022	2021	2022	2021	2021/2022	2021
JM Bostad Stockholm	3 622	3 739	1 141	1 179	4 873	4 990
JM Bostad Riks	3 345	3 147	1 012	951	4 515	4 317
JM Utland	3 655	3 125	1 229	1 185	5 062	4 531
JM Fastighetsutveckling	160	182	48	65	239	262
JM Entreprenad	825	656	274	200	1 120	951
Eliminering	−375	−308	−115	−95	−509	−442
Totalt	11 233	10 541	3 589	3 485	15 300	14 608

RÖRELSERESULTAT PER AFFÄRSSEGMENT

	JANUARI–SEPTEMBER			JULI–SEPTEMBER	OKT–SEPT	HELÅR
MKR	2022	2021	2022	2021	2021/2022	2021
JM Bostad Stockholm	532	559	160	181	736	763
JM Bostad Riks	512	482	153	145	692	662
JM Utland	296	276	90	111	435	415
JM Fastighetsutveckling	−20	169	−2	12	218	407
JM Entreprenad	12	9	4	3	22	20
Koncerngemensamma kostnader	−35	−35	−6	−7	−50	−50
Totalt	1 297	1 460	399	445	2 053	2 216

RÖRELSEMARGINAL PER AFFÄRSSEGMENT

	JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER		OKT–SEPT	HELÅR
%	2022	2021	2022	2021	2021/2022	2021
JM Bostad Stockholm	14,7	15,0	14,1	15,4	15,1	15,3
JM Bostad Riks	15,3	15,3	15,1	15,2	15,3	15,3
JM Utland	8,1	8,8	7,3	9,4	8,6	9,2
JM Entreprenad	1,4	1,4	1,5	1,5	2,0	2,1

GENOMSNITTLIGT OPER ATIVT K APITAL PER AFFÄRSSEGMENT

	OKT–SEPT	HELÅR
MKR	2021/2022	2021
JM Bostad Stockholm	4 476	4 771
JM Bostad Riks	1 515	1 354
JM Utland	3 745	3 405
JM Fastighetsutveckling	1 212	1 242

AVK ASTNING OPER ATIVT K APITAL PER AFFÄRSSEGMENT

	OKT–SEPT	HELÅR
%	2021/2022	2021
JM Bostad Stockholm	16,4	16,0
JM Bostad Riks	45,7	48,9
JM Utland	11,6	12,2
JM Fastighetsutveckling	18,0	32,7

Enligt segmentsredovisning

RESULTATKOMPONENTER BOSTADSAFFÄREN SUCCESSIV VINSTAVR ÄKNING (BRUTTORESULTAT)

	JULI–SEPTEMBER	APRIL–JUNI	JANUARI–MARS	OKT–DECEMBER	JULI–SEPTEMBER
MKR	2022	2022	2022	2021	2021
Kostnadsbaserad effekt	291	309	248	294	254
Omvärderingseffekt	352	410	384	391	336
Försäljningseffekt	−30	7	52	70	29
Totalt	613	726	684	755	619

Med start första kvartalet 2021 redovisas de olika resultatkomponenterna som ingår i bruttoresultatet för bostadsaffären. Successiv vinstavräkning i JM och redovisningen av bruttoresultatet utgörs av tre komponenter: nedlagda kostnader (kostnadsbaserad effekt), bedömning av förväntad marginal (omvärderingseffekt) och försäljningsgraden i projekten (försäljningseffekt). Resultatkomponenterna redovisas kvartalsvis och inte ackumulerat. Tabellen utgår från affärssegmentens operativa bruttoresultat (exklusive driftnetto från projekt‑ och exploateringsfastigheter) avseende bostadsaffären. För definitioner av resultatkomponenter i bostadsaffären, se dokument Definitioner finansiella nyckeltal på jm.se/investerare

OMVÄRDERINGSEFFEKTER – BOSTADSAFFÄREN

	JULI–SEPTEMBER	APRIL–JUNI	JANUARI–MARS	OKT–DECEMBER	JULI–SEPTEMBER
MKR	2022	2022	2022	2021	2021
JM Bostad Stockholm	120	126	113	83	95
JM Bostad Riks	173	203	169	186	134
JM Utland	59	81	102	122	107
Totalt	352	410	384	391	336

OPERATIVT KASSAFLÖDE PER AFFÄRSSEGMENT

		JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER	OKT–SEPT	HELÅR
MKR	2022	2021	2022	2021	2021/2022	2021
JM Bostad Stockholm	304	827	242	394	691	1 214
JM Bostad Riks	104	420	−356	−60	126	442
JM Utland	−86	383	95	338	−146	323
JM Fastighetsutveckling	−521	137	−124	−97	143	801
JM Entreprenad	−26	28	−9	4	−18	36

EXPLOATERINGSFASTIGHETER PER AFFÄRSSEGMENT

BOKFÖRT VÄRDE, MKR	2022‑09‑30	2021‑09‑30	2021‑12‑31
JM Bostad Stockholm	4 101	4 146	4 051
JM Bostad Riks	2 138	1 526	1 669
JM Utland	2 345	2 293	2 462
JM Fastighetsutveckling	10	10	10
JM Entreprenad	13	16	13
Totalt	8 607	7 991	8 205

DISPONIBLA BOSTADSBYGGRÄTTER PER AFFÄRSSEGMENT

ANTAL	2022‑09‑30	2021‑09‑30	2021‑12‑31
JM Bostad Stockholm	12 700	11 000	11 700
JM Bostad Riks	11 100	10 300	9 900
JM Utland	13 400	13 300	12 900
JM Fastighetsutveckling 1)	1 800	1 600	1 100
Totalt	39 000	36 200	35 600
Varav redovisade i balansräkningen (exploateringsfastigheter)
JM Bostad Stockholm	6 600	6 600	6 500
JM Bostad Riks	6 800	5 900	6 200
JM Utland	7 200	6 500	7 100
JM Fastighetsutveckling 1)	800	500	200
Totalt	21 400	19 500	20 000

SÅLDA BOSTÄDER PER AFFÄRSSEGMENT

		JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER	OKT–SEPT	HELÅR
ANTAL	2022	2021	2022	2021	2021/2022	2021
JM Bostad Stockholm	596	950	102	261	952	1 306
JM Bostad Riks	854	901	189	280	1 074	1 121
JM Utland	747	1 108	179	267	1 140	1 501
JM Fastighetsutveckling 1)	–	320	–	–	–	320
Totalt	2 197	3 279	470	808	3 166	4 248
1) Avser hyresrätts‑ och vårdbostäder.

Enligt segmentsredovisning

PRODUKTIONSSTARTADE BOSTÄDER PER AFFÄRSSEGMENT

	JANUARI–SEPTEMBER			JULI–SEPTEMBER	OKT–SEPT	HELÅR
ANTAL	2022	2021	2022	2021	2021/2022	2021
JM Bostad Stockholm	456	888	205	351	721	1 153
JM Bostad Riks	874	877	255	238	1 174	1 177
JM Utland	789	779	132	228	1 311	1 301
JM Fastighetsutveckling 1)	96	–	96	–	437	341
Totalt	2 215	2 544	688	817	3 643	3 972

BOSTÄDER I PÅGÅENDE PRODUKTION

ANTAL	2022‑09‑30	2021‑09‑30	2021‑12‑31
JM Bostad Stockholm	2 598	2 703	2 855
JM Bostad Riks	2 246	2 226	2 154
JM Utland	2 681	2 458	2 601
JM Fastighetsutveckling 1)	437	335	484
Totalt	7 962	7 722	8 094

PROJEKTFASTIGHETER KONCERNEN

BOKFÖRT VÄRDE, MKR	2022‑09‑30	2021‑09‑30	2021‑12‑31
Fastigheter under utveckling	1 345	1 214	789
Färdigställda hyresrättsfastigheter	–	–	–
Färdigställda kontorsfastigheter	24	45	23
Totalt	1 369	1 259	813

EXPLOATERINGSFASTIGHETER KONCERNEN

	JANUARI–SEPTEMBER			JULI–SEPTEMBER	OKT–SEPT	HELÅR
BOKFÖRT VÄRDE, MKR	2022	2021	2022	2021	2021/2022	2021
Ingående balans vid periodens början	8 205	7 831	8 336	8 155	7 991	7 831
Nyanskaffningar	1 454	1 235	654	407	1 973	1 754
Överfört till produktion	-1 122	-1 041	-430	-581	-1 470	−1 388
Övrigt	71	-34	47	10	114	8
Utgående balans vid periodens slut	8 607	7 991	8 607	7 991	8 607	8 205

1) Avser hyresrätts‑ och vårdbostäder.

Koncernen femårsöversikt

ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR	2021	2020	2019	2018	2017
Intäkter	14 608	15 388	15 692	16 161	17 008
Rörelseresultat	2 216	2 028	2 008	1 886	2 369
Resultat före skatt	2 158	1 955	1 928	1 817	2 579
Balansomslutning	17 233	16 665	17 593	16 487	15 405
Kassaflöde från den löpande verksamheten	2 287	1 715	1 291	−473	2 013
Räntebärande nettoskuld (+)/‑fordran (−)	−1 363	−300	420	546	−790
Rörelsemarginal, %	15,2	13,2	12,8	11,7	13,9
Räntabilitet på eget kapital, %	21,9	20,8	22,2	22,2	38,7
Soliditet, %	50	47	42	41	40
Resultat per aktie, kr	25,90	22,50	22,50	20,60	31,00
Utdelning per aktie, kr	13,50	12,75	12,50	12,00	11,00
Antal disponibla byggrätter	35 600	37 800	35 900	35 900	34 800
Antal sålda bostäder	4 248	4 026	3 595	2 463	3 100
Antal produktionsstartade bostäder	3 972	3 199	3 269	3 135	3 873
Antal bostäder i pågående produktion	8 094	7 976	7 813	7 835	8 200

Hållbar utveckling

Hållbarhet är en integrerad del av JMs bostads- och stadsutveckling. Från markförvärv, genom hela pro‑ jekteringen och till dess att kunderna flyttar in och lever i Svanenmärkta bostäder i områden som främ‑ jar en hållbar livsstil. Strukturerat arbetsmiljöarbete, olycksförebyggande insatser, kvalitetssäkrade leverantörskedjor samt ett aktivt arbete för ökad jämställdhet och mångfald är viktiga delar i JMs hållbarhetsarbete.

JM har ett mål om klimatpåverkande utsläpp nära noll till år 2030. Under det tredje kvartalet har det tagits viktiga steg mot målet när klimatförbättrad betong och fossilfri byggarbetsplats införts. Insatserna gäller inledningsvis Sverige. I Finland och Norge genomförs tester med ambitionen om implementering under 2023.

Under kvartalet har JM påbörjat arbetet med att klimatberäkna projekt i hela koncernen. Den ökade datainsamlingen kommer att bidra till ökad kunskap om JMs klimatpåverkande utsläpp och ökar förutsättningarna för att på sikt kunna tillföra fler nyckeltal med koppling till klimatpåverkan i den löpande rapporteringen.

Bland de nyckeltal som JM redovisar bör energianvändning i färdig byggnad samt beräknat energibehov särskilt uppmärksammas, då arbetet med att förse marknaden med lågenergibostäder fortsätter att visa en positiv utveckling.

I en energikris med höga elpriser som följd blir lågenergibostäder viktiga såväl ur ett samhällsperspektiv som för kundvärdet. JMs bostäder har en beräknad energianvändning som är betydligt lägre än myndigheterna kräver. För närvarande uppgår beräknad årlig energianvändning i färdig fastighet till 58 kWh per kvadratmeter för JM Sverige och 51 för JM Norge.

Under perioden januari–september 2022 har JM erhållit Svanenmärkning för totalt 29 projekt i koncernen, vilket är i linje med målet att samtliga avslutade projekt under perioden ska Svanenmärkas. Ytterligare fyra projekt har avslutats under perioden, men då projekteringen i dessa startade före 2018 omfattas de inte av JMs krav på Svanenmärkning.

JMs mål om jämn könsfördelning och mångfald bland tjänstemän (minst 35/65 procent kvinnor/män) senast 2023 har redan uppnåtts, medan könsfördelningen bland chefer är längre från detta mål och därför fortsatt ett område som JM prioriterar. En positiv utveckling kan konstateras för målet att minst 10 procent av JMs hantverkare ska vara kvinnor.

Att sex allvarliga olyckor har inträffat hittills i år är en nedslående avvikelse från målet att inga allvarliga olyckor ska förekomma. Arbetet med att riskvärdera, förebygga och följa upp arbetsmiljö och säkerhet på JMs arbetsplatser fortsätter att vara ett stort fokusområde för verksamheten.

		JAN–SEPT	HELÅR	HELÅR
JM har branschens bästa arbetsmiljö och inga arbetsplatsolyckor	Inga allvarliga (enligt nationell arbetsmiljömyndighets definition) olyckor hos vare sig egen personal eller underentreprenörer	2022 6 (Sverige) 1 (Norge) 0 (Finland)	2021 7	2020 3
20 % kvinnor bland JMs hantverkare	Andel kvinnor bland JMs hantverkare minst 10%	7,9 %	6,8 %	7,1 %
JM verkar för en jämn könsfördelning och mångfald bland medarbetarna	Jämn könsfördelning bland våra tjänstemän, minst 35/65 kvinnor/män	39/61	39/61	38/62
VERKSAMHETSMÅL 2023 Jämn könsfördelning bland våra chefer, minst 35/65 kvinnor/män Minskad total mängd byggavfall till max 25 kg/BTA för JM Sverige Minskad total mängd byggavfall till max 25 kg/BTA för JM Norge Det beräknade energibehovet för bostäder understiger gällande norm med minst 10 % för Sverige Det beräknade energibehovet för bostäder understiger gällande norm med minst 25 % för Norge Samtliga avslutade projekt under perioden ska erhålla Svanenmärkning	30/70	30/70	30/70
Minskad total mängd byggavfall till		33	36	35
MÅLSÄTTNING 2030 (minst 40/60 kvinnor/män) 15 kg/BTA (bruttototalarea) till år 2030 1) JMs verksamhet har klimatpåverkande utsläpp nära noll 1) 2) Samtliga fastigheter ska erhålla Svanenmärkning	31	28	28
		19 %	23 %	27 %
		36 %	34 %	36 %
		15 (Sverige) 11 (Norge) 3 (Finland)	30	8

1) Data saknas för JM Finland.

2) I takt med utveckling av beräkningsmetoder och datainsamling kommer komplettering ske med fler nyckeltal, huvudsakligen gällande klimatpåverkande utsläpp i JMs produktion.

Koncernen kvartalsöversikt

ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR		2022			2021
RESULTATRÄKNING	Kv.3	Kv. 2	Kv.1	Kv.4	Kv. 3	Kv.2	Kv. 1
Intäkter	3 589	3 790	3 854	4 068	3 485	3 719	3 337
Produktions­ och driftkostnader	−2 942	−3 035	−3 140	−3 282	−2 849	−2 980	−2 703
Bruttoresultat	646	755	714	786	636	739	634
Försäljnings­ och administrationskostnader	−238	−317	−255	−273	−207	−297	−239
Resultat av fastighetsförsäljning m.m.	−9	−6	7	242	16	167	11
Rörelseresultat	399	432	466	755	445	609	406
Finansiella intäkter och kostnader	−19	−14	−16	−14	−13	−15	−16
Resultat före skatt	380	418	450	741	432	594	390
Skatter	−85	−87	−94	−89	−99	−91	−81
Periodens resultat	295	331	356	652	333	503	309
BALANSRÄKNING	09-30	06-30	03-31	12-31	09‑30	06‑30	03‑31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar	318	326	351	330	405	336	298
Projektfastigheter	1 369	1 225	896	813	1 259	1 269	1 387
Exploateringsfastigheter	8 607	8 336	7 995	8 205	7 991	8 155	8 215
Andelar i bostadsrättsföreningar m.m.	339	389	330	377	432	375	422
Kortfristiga fordringar	4 536	4 218	3 770	3 528	3 475	3 569	3 726
Likvida medel	1 902	2 481	4 115	3 981	3 022	2 969	2 148
Summa omsättningstillgångar	16 753	16 649	17 105	16 903	16 179	16 337	15 898
Summa tillgångar	17 071	16 975	17 457	17 233	16 584	16 673	16 196
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	8 396	8 210	8 904	8 608	8 023	7 808	7 439
Långfristiga räntebärande skulder Övriga långfristiga skulder	250 374	247 373	193 374	190 373	308 373	281 373	366 373
Långfristiga avsättningar	2 862	3 036	3 066	3 078	3 100	3 012	3 231
Summa långfristiga skulder	3 485	3 657	3 633	3 641	3 781	3 666	3 970
Kortfristiga räntebärande skulder	662	617	658	667	376	737	505
Övriga kortfristiga skulder	4 391	4 349	4 118	4 172	4 255	4 313	4 141
Kortfristiga avsättningar	137	142	144	145	149	149	141
Summa kortfristiga skulder	5 189	5 109	4 920	4 984	4 780	5 199	4 787
Summa eget kapital och skulder	17 071	16 975	17 457	17 233	16 584	16 673	16 196
KASSAFLÖDESANALYS	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Från den löpande verksamheten	−363	−525	273	916	487	792	92
Från investeringsverksamheten	–	6	−6	−16	−1	−1	1
Från finansieringsverksamheten	−219	−1 111	−146	51	−434	32	−986
Summa periodens kassaflöde	−582	−1 630	122	951	52	823	−893
Likvida medel vid periodens slut	1 902	2 481	4 115	3 981	3 022	2 969	2 148
RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/‑FORDRAN	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Räntebärande nettoskuld(+)/‑fordran(−)
vid periodens början	64	−1 466	−1 363	−587	−244	449	−300
Förändring av räntebärande nettoskuld/­fordran	550	1 530	−102	−776	−343	−693	749
Räntebärande nettoskuld(+)/‑fordran(−)
vid periodens slut	615	64	−1 466	−1 363	−587	−244	449
EXPLOATERINGSFASTIGHETER	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Bokfört värde vid periodens början	8 336	7 995	8 205	7 991	8 155	8 215	7 831
Nyanskaffningar	654	658	141	519	407	341	487
Överfört till produktion	−430	−261	−431	−347	−581	−247	−213
Övrigt	47	−56	80	43	10	−154	110
Bokfört värde vid periodens slut	8 607	8 336	7 995	8 205	7 991	8 155	8 215
NYCKELTAL	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Rörelsemarginal, %	11,1	11,4	12,1	18,6	12,8	16,4	12,2
Skuldsättningsgrad, ggr	0,1	–	–	–	–	–	0,1
Soliditet, %	49	48	51	50	48	47	46
Resultat per aktie, kr	4,40	4,90	5,20	9,40	4,80	7,20	4,40
Antal disponibla byggrätter	39 000	38 400	36 300	35 600	36 200	37 300	37 300
Antal sålda bostäder	470	732	995	969	808	1 210	1 261
Antal produktionsstartade bostäder	688	719	808	1 428	817	800	927
Antal bostäder i pågående produktion	7 962	7 823	8 276	8 094	7 722	7 353	7 485

Affärssegment kvartalsöversikt

ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR		2022			2021
JM BOSTAD STOCKHOLM	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv.2	Kv. 1
Intäkter	1 141	1 196	1 285	1 251	1 179	1 312	1 248
Rörelseresultat	160	182	190	204	181	196	182
Rörelsemarginal, %	14,1	15,2	14,8	16,3	15,4	14,9	14,6
Genomsnittligt operativt kapital	4 476	4 548	4 644	4 771	4 963	5 157	5 283
Avkastning operativt kapital, %*)	16,4	16,6	16,6	16,0	17,3	16,7	16,2
Operativt kassaflöde	242	−182	244	388	394	417	16
Bokfört värde exploateringsfastigheter	4 101	4 143	3 960	4 051	4 146	4 361	4 486
Antal disponibla byggrätter	12 700	12 900	12 600	11 700	11 000	11 500	11 900
Antal sålda bostäder	102	230	264	356	261	332	357
Antal produktionsstartade bostäder	205	178	73	265	351	239	298
Antal bostäder i pågående produktion	2 598	2 709	2 870	2 855	2 703	2 526	2 773
JM BOSTAD RIKS	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	1 012	1 205	1 127	1 170	951	1 154	1 042
Rörelseresultat	153	185	174	180	145	177	160
Rörelsemarginal, %	15,1	15,3	15,5	15,4	15,2	15,3	15,4
Genomsnittligt operativt kapital	1 515	1 377	1 366	1 354	1 332	1 339	1 345
Avkastning operativt kapital, %*)	45,7	49,7	49,5	48,9	49,8	49,2	48,4
Operativt kassaflöde	−356	156	304	22	−60	326	154
Bokfört värde exploateringsfastigheter	2 138	1 704	1 553	1 669	1 526	1 439	1 441
Antal disponibla byggrätter	11 100	10 100	10 000	9 900	10 300	10 400	10 300
Antal sålda bostäder	189	290	375	220	280	263	358
Antal produktionsstartade bostäder	255	262	357	300	238	362	277
Antal bostäder i pågående produktion	2 246	1 991	2 153	2 154	2 226	2 178	2 063
JM UTLAND	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	1 229	1 196	1 231	1 407	1 185	1 084	856
Rörelseresultat 1)	90	101	105	139	111	98	67
Rörelsemarginal, %	7,3	8,4	8,6	9,9	9,4	9,0	7,8
Genomsnittligt operativt kapital	3 745	3 635	3 506	3 405	3 309	3 336	3 335
Avkastning operativt kapital, % *)	11,6	12,5	12,9	12,2	12,5	11,1	8,8
Operativt kassaflöde	95	−144	−37	−60	338	−111	156
Bokfört värde exploateringsfastigheter	2 345	2 467	2 459	2 462	2 293	2 329	2 262
Bokfört värde projektfastigheter	18	18	18	17	39	111	90
Antal disponibla byggrätter	13 400	13 500	12 400	12 900	13 300	14 000	13 900
Antal sålda bostäder 2)	179	212	356	393	267	295	546
Antal produktionsstartade bostäder 3)	132	279	378	522	228	199	352
Antal bostäder i pågående produktion	2 681	2 639	2 769	2 601	2 458	2 314	2 314
1) Varav fastighetsförsäljningar	–	–	–	4	–	–	1
2) Varav bostäder till investerare 3) Varav bostäder till investerare	– –	103 103	128 128	146 146	78 –	94 94	265 265
JM FASTIGHETSUTVECKLING	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	48	40	73	80	65	65	52
Rörelseresultat 1) 2)	−2	−22	4	238	12	153	4
Genomsnittligt operativt kapital	1 212	1 171	1 187	1 242	1 407	1 460	1 513
Avkastning operativt kapital, %*)	18,0	19,8	34,3	32,7	24,7	23,1	11,8
Operativt kassaflöde	−124	−316	−81	664	−97	322	−88
Bokfört värde exploateringsfastigheter	10	10	10	10	10	10	10
Bokfört värde projektfastigheter	1 351	1 208	878	795	1 220	1 158	1 297
Antal disponibla byggrätter 3)	1 800	1 900	1 300	1 100	1 600	1 400	1 200
Antal sålda bostäder 3)	–	–	–	–	–	320	–
Antal produktionsstartade bostäder 3)	96	–	–	341	–	–	–
Antal bostäder i pågående produktion 3)	437	484	484	484	335	335	335
1) Varav fastighetsförsäljningar	–	–	–	231	–	161	–
2) Varav resultat från joint venture	-9	-6	7	8	16	6	10
3) Avser hyresrätts‑ och vårdbostäder.
JM ENTREPRENAD	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	274	289	262	295	200	226	230
Rörelseresultat	4	4	4	10	3	3	3
Rörelsemarginal, %	1,5	1,4	1,4	3,5	1,5	1,3	1,3
Operativt kassaflöde	−9	−1	−16	8	4	14	10
JM ÖVRIGT	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter (eliminering)	−115	−136	−124	−134	−95	−122	−91
Rörelseresultat (koncerngemensamma kostnader)	−6	−18	−11	−15	−7	−18	−10

*) Beräknas på 12 månaders rullande resultat och genomsnittligt kapital.

Koncernen – IFRS

KONCERNENS RESULTATR ÄKNING I SAMMANDR AG

	JANUARI–SEPTEMBER			JULI–SEPTEMBER		HELÅR
ENLIGT IFRS, MKR	2022	2021	2022	2021	2021/2022	2021
Intäkter	10 507	10 723	3 004	3 120	15 433	15 650
Produktions‑ och driftkostnader	−8 473	−8 541	−2 413	−2 504	−12 367	−12 435
Bruttoresultat	2 033	2 182	591	616	3 066	3 215
Försäljnings‑ och administrationskostnader	−820	−755	−243	−210	−1 097	−1 032
Resultat av fastighetsförsäljning m.m. 1)	−8	33	−9	16	3	45
Rörelseresultat	1 205	1 460	339	422	1 973	2 227
Finansiella intäkter och kostnader	−62	−63	−21	−20	−80	−80
Resultat före skatt	1 143	1 397	318	402	1 893	2 147
Skatter	−244	−268	−72	−98	−319	−343
Periodens resultat	899	1 129	246	304	1 573	1 804
Övrigt totalresultat
Poster som kommer att omklassificeras till resultatet
Omräkningsdifferenser vid omräkning av utländska verksamheter	101	70	48	10	138	108
Poster som inte kommer att omklassificeras till resultatet
Omvärdering av förmånsbestämda pensioner	241	119	113	−37	248	126
Skatt hänförligt till övrigt totalresultat	−50	−24	−23	8	−51	−26
Periodens totalresultat	1 191	1 294	384	285	1 908	2 012
Periodens resultat är hänförligt till moderbolagets aktieägare	899	1 129	246	304	1 573	1 804
Periodens totalresultat är hänförligt till moderbolagets aktieägare	1 191	1 294	384	285	1 908	2 012
Resultat per aktie 2) före utspädning är hänförligt till moderbolagets
aktieägare, kr	13,30	16,30	3,70	4,40	23,20	26,10
Resultat per aktie 2) efter utspädning är hänförligt till moderbolagets
aktieägare, kr	13,30	16,20	3,70	4,40	23,10	26,00
Utestående antal aktier vid periodens slut	65 960 841	68 910 847	65 960 841	68 910 847	65 960 841	68 648 746
Genomsnittligt antal aktier före utspädning	67 637 497	69 357 938	66 656 923	69 090 051	67 933 969	69 220 764
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning	67 948 342	69 753 728	66 967 768	69 485 841	68 244 814	69 560 505
1) Varav resultat från joint venture	-8	32	-9	16	–	40
2) Periodens resultat.

KONCERNENS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG

ENLIGT IFRS, MKR	2022‑09‑30	2021‑09‑30	2021‑12‑31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar 1)	545	638	584
Projektfastigheter	1 369	1 259	813
Exploateringsfastigheter	8 607	7 991	8 205
Nyttjande av tomträtter	626	454	456
Andelar i bostadsrättsföreningar m.m.	339	432	377
Pågående arbeten	4 946	4 183	4 073
Kortfristiga fordringar	6 216	5 631	5 902
Likvida medel	1 902	3 022	3 981
Summa omsättningstillgångar	24 004	22 972	23 807
Summa tillgångar	24 549	23 610	24 391
EGET KAPITAL OCH SKULDER 2) 3) 4) 5)
Eget kapital	8 080	7 780	8 385
Långfristiga räntebärande skulder	1 016	906	818
Övriga långfristiga skulder	374	373	373
Långfristiga avsättningar	2 783	3 061	3 024
Summa långfristiga skulder	4 173	4 340	4 214
Kortfristiga räntebärande skulder	7 765	7 130	7 566
Övriga kortfristiga skulder	4 394	4 211	4 082
Kortfristiga avsättningar	137	149	145
Summa kortfristiga skulder	12 295	11 490	11 793
Summa eget kapital och skulder	24 549	23 610	24 391
Ställda säkerheter	461	441	476
Eventualförpliktelser	8 351	8 032	7 827
1) Varav nyttjanderätter kontor och bilar	226	233	255
2) Varav projektfinansiering JM Utland	3 851	3 390	3 123
3) Varav projektfinansiering JM Bostad Stockholm och JM Bostad Riks	2 943	3 260	3 338
4) Varav skulder fastighetsförvärv	462	581	675
5) Varav kort‑ och långfristiga räntebärande leasingskulder	856	690	714

FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL I SAMMANDRAG

	JANUARI–SEPTEMBER		HELÅR
ENLIGT IFRS, MKR	2022	2021	2021
Ingående balans vid periodens början	8 385	7 598	7 598
Summa totalresultat för perioden	1 191	1 294	2 012
Utdelning	−922	−887	−887
Konvertering av konvertibellån	1	25	38
Återköp av aktier	−574	−250	−375
Utgående balans vid periodens slut	8 080	7 780	8 385

KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG

		JANUARI–
		SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER	OKT–SEPT	HELÅR
ENLIGT IFRS, MKR	2022	2021	2022	2021	2021/2022	2021
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i
rörelsekapital och skatt 1) 2)	−408	−475	−173	−240	−859	−927
Betald skatt	−416	−438	−116	−110	−526	−549
Investering i exploateringsfastigheter	−1 674	−1 130	−668	−339	−2 083	−1 539
À conto betalning för exploateringsfastigheter	358	304	169	150	539	485
Investering i projektfastigheter	−538	−362	−143	−74	−623	−447
Försäljning av projektfastigheter	–	550	–	–	790	1 340
Förändring kortfristiga skulder/fordringar	233	377	−121	−400	530	675
Kassaflöde från den löpande verksamheten 3)	−2 446	−1 174	−1 052	−1 013	−2 232	−961
Kassaflöde från investeringsverksamheten	–	−1	–	−1	−17	−17
Upptagna lån	444	360	85	1	748	664
Amortering av skulder	−495	−691	−76	−337	−651	−846
Upptagna lån, projektfinansiering 3)	3 368	4 038	1 215	1 731	4 638	5 308
Amortering av skulder, projektfinansiering 3)	−1 465	−1 413	−503	−204	−2 004	−1 951
Återköp av aktier	−574	−250	−250	−125	−699	−375
Utdelning	−922	−887	–	–	−922	−887
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	355	1 157	470	1 066	1 109	1 911
Periodens kassaflöde	−2 091	−18	−583	52	−1 140	933
Likvida medel vid periodens slut	1 902	3 022	1 902	3 022	1 902	3 981
1) Varav investeringar i andelar i bostadsrättsföreningar och bostäder med äganderätt	−167	−601	−10	−177	−296	−730
2) Varav försäljning av andelar i bostadsrättsföreningar och bostäder med äganderätt	248	665	89	147	421	837

3) JM tar i vissa fall upp initial projektfinansiering för svenska bostadsprojekt, där finansieringen senare tas över av kunden. Övertagandet sker utan några in‑ eller utbetalningar och när skulden regleras påverkas inte kassaflödesanalysen, vare sig som en negativ post (amortering) i finansieringsverksamheten eller som en positiv post i den löpande verksamheten.

Redovisningsprinciper

Denna delårsrapport för de första nio månaderna 2022 är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisnings‑ lagen. Koncernredovisningen är upprättad i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS). Eftersom moderbolaget är ett bolag inom EU tillämpas bara av EU godkända IFRS. Moderbolagets redovisning är upprättad enligt RFR 2.

Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder för koncernen är oförändrade jämfört med de som beskrivs på sidorna 93–97 i årsredovisningen för 2021.

JMs överklagan till Förvaltningsrätten gällande Finansinspektionens tolkning av IFRS avseende bostadsrättföreningar under produktion har avgjorts av domstolen till JMs fördel den 26 oktober 2021. Förvaltningsrätten gjorde en annan bedömning än Finansinspektionen (FI) och undanröjde därmed FI:s tidigare beslut. FI har överklagat Förvaltningsrättens beslut till Kammarrätten och erhållit prövningstillstånd. JM har lämnat in yttranden till Kammarrätten i februari, maj och juni 2022 som svar på FI:s överklagan. Ett avgörande förväntas från Kammarrätten under det fjärde kvartalet 2022 För vidare information se JMs årsredovisning för 2021, sidan 86.

Förändrade standarder från och med 2022

De förändrade standarder enligt IFRS som koncernen tillämpar från 1 januari 2022 förväntas i ingen eller liten utsträckning påverka JMs finansiella rapportering.

Segmentsrapportering

JMs segmentsredovisning skiljer sig huvudsakligen från IFRS i tre avseenden:

I segmentsredovisningen sker intäktsredovisningen för JM Utland med tillämpning av successiv vinstavräkning.

Därutöver redovisas JM Utlands och del av JM Bostad Stockholms och JM Bostad Riks projektfinansiering som en avdragspost mot "Upparbetad ej fakturerad intäkt" eller "Fakturerad ej upparbetad intäkt" och upptagen/återbetald projektfinansiering redovisas i kassaflödet från den löpande verksamheten.

Redovisningen av leasingavtal enligt IFRS 16 tillämpas inte i segmentsredovisningen.

JM bedömer att segmentsredovisningen bäst speglar den ekonomiska innebörden i JMs affär samtidigt som den korrelerar väl med den interna styrningen som tar sin utgångspunkt i koncernens kassaflöden, riskprofil och kapitalallokering.

Moderbolaget

MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG

	JANUARI–SEPTEMBER
MKR	2022	2021	2021
Nettoomsättning	7 024	7 208	9 710
Produktions‑ och driftkostnader	−5 570	−5 680	−7 609
Bruttoresultat	1 453	1 528	2 100
Försäljnings‑ och administrationskostnader	−656	−551	−712
Resultat av fastighetsförsäljning	–	–	–
Rörelseresultat	797	977	1 388
Finansiella intäkter och kostnader	718	21	24
Resultat före bokslutsdispositioner och skatt	1 515	998	1 412
Bokslutsdispositioner	–	–	−16
Resultat före skatt	1 515	998	1 397
Skatter	−164	−197	−279
Periodens resultat 1)	1 352	801	1 118

1) Periodens resultat för januari-september 2022 har belastats med 138 mkr efter förändrade antagande avseende värdering av pensionsskuld.

Beloppet inkluderar särskild löneskatt och avdrag för skatt.

MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG

MKR	2022‑09‑30	2021‑09‑30	2021‑12‑31
Tillgångar
Anläggningstillgångar	2 924	2 105	2 214
Omsättningstillgångar	12 475	13 069	13 862
Summa tillgångar	15 399	15 174	16 076
Eget kapital och skulder
Eget kapital	4 274	4 212	4 417
Obeskattade reserver	2 390	2 410	2 390
Avsättningar	1 470	1 336	1 304
Långfristiga skulder	385	417	417
Kortfristiga skulder	6 879	6 799	7 548
Summa eget kapital och skulder	15 399	15 174	16 076
Ställda säkerheter	100	100	100
Eventualförpliktelser	10 496	9 358	9 471

Avstämning mellan segmentsredovisning och IFRS

KONCERNENS RESULTATR ÄKNING

	JANUARI–SEPTEMBER			JULI–SEPTEMBER	OKT–SEPT	HELÅR
MKR	2022	2021	2022	2021	2021/2022	2021
Periodens intäkter enligt segmentsredovisning	11 233	10 541	3 589	3 485	15 300	14 608
Omräkning JM Utland	−726	−359	−585	−365	−608	−240
Omklassificering fastighetsförsäljning	–	541	–	–	741	1 281
Periodens intäkter enligt IFRS	10 507	10 723	3 004	3 120	15 433	15 650
Periodens rörelseresultat enligt segmentsredovisning	1 297	1 460	399	445	2 053	2 216
Omräkning JM Utland	−105	−18	−62	−30	−97	−10
Leasingavtal IFRS 16	13	18	2	7	17	22
Periodens rörelseresultat enligt IFRS	1 205	1 460	339	422	1 973	2 227
Periodens resultat enligt segmentsredovisning	982	1 145	295	333	1 634	1 798
Omräkning JM Utland	−82	−15	−49	−29	−60	7
Leasingavtal IFRS 16	–	−1	–	–	–	−1
Periodens resultat enligt IFRS	899	1 129	246	304	1 573	1 804

KONCERNENS BAL ANSR ÄKNING

MKR	2022‑09‑30	2021‑09‑30	2021‑12‑31
Balansomslutning enligt segmentsredovisning	17 071	16 584	17 233
Omräkning JM Utland	−544	−311	−303
Omklassificering projektfinansiering JM Utland, räntebärande	3 753	3 254	3 121
Omklassificering projektfinansiering JM Utland, ej räntebärande 1)	473	136	292
Omklassificering projektfinansiering JM Bostad Stockholm och Riks, räntebärande	3 260	3 408	3 692
Omföring mellan Fakturerat ej upparbetat till Upparbetat ej fakturerat	−317	−148	−354
Leasingavtal IFRS 16	853	687	711
Balansomslutning enligt IFRS	24 549	23 610	24 391

1) À conto fakturering till kund.

KONCERNENS EGET KAPITAL

MKR	2022‑09‑30	2021‑09‑30	2021‑12‑31
Eget kapital enligt segmentsredovisning	8 396	8 023	8 608
Omräkning JM Utland	−313	−240	−221
Leasingavtal IFRS 16	−3	−3	−3
Eget kapital enligt IFRS	8 080	7 780	8 385

KONCERNENS NYCKELTAL

%	2022‑09‑30	2021‑09‑30	2021‑12‑31
Soliditet enligt segmentsredovisning	49	48	50
Soliditet enligt IFRS	33	33	34

KONCERNENS KASSAFLÖDE

	JANUARI–SEPTEMBER			JULI–SEPTEMBER	OKT–SEPT	HELÅR
MKR	2022	2021	2022	2021	2021/2022	2021
Kassaflöde från den löpande verksamheten enligt
segmentsredovisning	−615	1 371	−363	487	302	2 287
Omklassificering projektfinansiering JM Utland	−524	−531	−384	−558	−344	−350
Omklassificering projektfinansiering JM Bostad Stockholm och
JM Bostad Riks, räntebärande	−1 379	−2 094	−327	−969	−2 291	−3 006
Leasingavtal IFRS 16	73	80	23	27	101	108
Kassaflöde från den löpande verksamheten enligt IFRS	−2 446	−1 174	−1 052	−1 013	−2 232	−961

KONCERNENS RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/FORDRAN

MKR	2022‑09‑30	2021‑09‑30	2021‑12‑31
Räntebärande nettoskuld (+)/‑fordran (−) vid periodens slut
enligt segmentsredovisning	615	−587	−1 363
Omklassificering projektfinansiering JM Utland	3 753	3 254	3 121
Omklassificering projektfinansiering JM Bostad Stockholm och Riks, räntebärande	3 260	3 408	3 692
Leasingavtal IFRS 16	856	690	714
Räntebärande nettoskuld (+)/‑fordran(−) vid periodens slut enligt IFRS	8 483	6 765	6 163

Stockholm den 27 oktober 2022 JM AB (publ)

Johan Skoglund Verkställande direktör

Revisors granskningsrapport JM AB (publ), org.nr 556045-2103

Inledning

Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrapport) för JM AB per 30 september 2022 och den niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna finansiella delårsinformation i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning.

Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning

Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt ISA och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har.

Slutsats

Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen.

Stockholm 27 oktober 2022 PricewaterhouseCoopers AB

Ann-Christine Hägglund Fredrik Kroon Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor Huvudansvarig Revisor

Kort om JM

Affärsidé

Med människan i fokus och genom ständig utveckling skapar vi boenden och hållbara livsmiljöer.

Vision

Vi lägger grunden till ett bättre liv.

Verksamhet

JM är en av Nordens ledande projektutvecklare av bostäder och bostadsområden.

Verksamheten är fokuserad på nyproduktion av bostäder i attraktiva lägen med tyngdpunkt på expansiva storstadsområden och universitetsorter i Sverige, Norge och Finland. Vi arbetar också med projektutveckling av kommersiella lokaler samt entreprenadverksamhet, huvudsakligen i Storstockholmsområdet.

JM ska i all verksamhet främja ett långsiktigt hållbarhetsarbete. Vi omsätter cirka 15 miljarder kronor och har cirka 2 500 medarbetare. JM AB är ett publikt bolag noterat på Nasdaq Stockholm, segmentet Large Cap.

Finansiella mål, riktvärde för kapitalstruktur och utdelningspolicy

Rörelsemarginalen ska genomsnittligt uppgå till 12 procent inklusive resultat från fastighetsförsäljningar.

Avkastning på eget kapital ska genomsnittligt över tid uppgå till 25 procent.

Långsiktig tillväxt ska genomsnittligt uppgå till 4 procent per år i antal produktionsstarter av bostäder där utgångspunkten är en årstakt om 3 800 produktionsstarter.

Riktvärde för kapitalstruktur där den synliga soliditeten bör uppgå till minst 35 procent över en konjunkturcykel.

Utdelningspolicy där aktieutdelningen i genomsnitt ska utgöra 50 procent av koncernens resultat efter skatt över en konjunkturcykel.

JMs finansiella mål, riktvärde för kapitalstruktur och utdelningspolicy definieras utifrån segmentsredovisningen.

Offentliggörande

Denna information är sådan som JM AB är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom nedanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande kl. 08.00 den 27 oktober 2022.

För mer information kontakta:

Carl Bandhold, CFO, IRansvarig E-post: cfo@jm.se, tel. vx: 08782 87 00

Kommande informationstillfällen

1 februari 2023	Bokslutskommuniké
Vecka 10 2023	JMs Årsredovisning publiceras
30 mars 2023	Årsstämma
27 april 2023	Delårsrapport januari–mars
12 juli 2023	Delårsrapport januari–juni
	26 oktober 2023 Delårsrapport januari–september

Pressmeddelanden, kvartal 3 2022

Valberedning för JM AB inför årsstämman 2023
Annica Ånäs lämnar JMs styrelse
Nedsättning av aktiekapital JM AB (publ)
JM delårsrapport januari–juni 2022
JM förvärvar fastighet genom joint venture för
utveckling av totalt 2 500 bostäder i Lund
JM förvärvar 330 byggrätter för bostadsutveckling i
Göteborg

JMs årsredovisningar, delårsrapporter och övrig finansiell information finns tillgängliga på jm.se/investerare

Text: JM Foto/illustrationer: Sandra Birgersdotter Ek, Anders Bergstedt

JM AB (publ)

Postadress 169 82 Stockholm Besöksadress Gustav III:s boulevard 64, Solna Telefon 08-782 87 00 Telefax 08-782 86 00 Org. nr. 556045-2103 Webb www.jm.se