JM — Interim / Quarterly Report 2020

Feb 3, 2021

Bokslutskommuniké januari–december 2020

JM-KONCERNEN

STARK AVSLUTNING PÅ 2020

JANUARI–DECEMBER 2020

Intäkterna uppgick till 15 388 mkr (15 692) och intäkterna exklusive JM Entreprenad Region Hus, under avveckling, uppgick till 15 232 mkr (15 438).

Rörelseresultatet uppgick till 2 028 mkr (2 008) 1). Rörelsemarginalen uppgick till 13,2 procent (12,8). Rörelseresultatet exklusive JM Entreprenad Region Hus uppgick till 2 051 mkr (2 243) och rörelsemarginalen till 13,5 procent (14,5).

Resultat från försäljningar av fastigheter m.m. om 191 mkr (276) ingår i rörelseresultatet.

Resultatet före skatt uppgick till 1 955 mkr (1 928). Resultat efter skatt uppgick till 1 575 mkr (1 570).

Räntabiliteten på eget kapital för de senaste tolv månaderna minskade till 20,8 procent (22,2). Resultatet per aktie under året uppgick till 22,50 kronor (22,50).

Koncernens kassaflöde inklusive nettoinvestering i fastigheter uppgick till 1 715 mkr (1 291).

Antal sålda bostäder ökade till 4 026 (3 595) och produktionsstarterna uppgick till 3 199 (3 269).

produktionsstarterna uppgick till 976 (1 107). 1) Resultatet inkluderade engångskostnaden för avveckling av husverksamheten (Region Hus) inom JM Entreprenad om −180 mkr redovisad under det första kvartalet 2019.

Övervärden exploateringsfastigheter om 6,5 mdkr (6,7).

Styrelsen föreslår 12,75 kronor (12,50) i utdelning för 2020.

Styrelsen föreslår bemyndigande för återköp av egna aktier.

Styrelsen har beslutat om förändrade finansiella mål.

OKTOBER–DECEMBER 2020

Intäkterna ökade till 4 530 mkr (4 311).

Rörelseresultatet ökade till 789 mkr (559). Rörelsemarginalen ökade till 17,4 procent (13,0).

Resultat från försäljningar av fastigheter m.m. om 172 mkr (22) ingår i rörelseresultatet.

Resultatet före skatt ökade till 770 mkr (541). Resultat efter skatt ökade till 643 mkr (442).

Koncernens kassaflöde inklusive nettoinvestering i fastigheter uppgick till 1 288 mkr (474).

Antal sålda bostäder ökade till 1 623 (941) och

ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING	JANUARI–DECEMBER		OKTOBER–DECEMBER
MKR	2020	2019	2020	2019
Intäkter	15 388	15 692	4 530	4 311
Intäkter exklusive JM Entreprenad Region Hus	15 232	15 438	4 501	4 279
Rörelseresultat	2 028	2 008	789	559
Rörelseresultat exklusive JM Entreprenad Region Hus	2 051	2 243	788	587
Rörelsemarginal, %	13,2	12,8	17,4	13,0
Rörelsemarginal exklusive JM Entreprenad Region Hus, %	13,5	14,5	17,5	13,7
Resultat före skatt	1 955	1 928	770	541
Kassaflöde från den löpande verksamheten	1 715	1 291	1 288	474
Räntabilitet på eget kapital, %	20,8	22,2
Soliditet, %	47	42
Resultat per aktie, kr	22,50	22,50	9,20	6,30
Antal sålda bostäder 1) 2)	4 026	3 595	1 623	941
Antal produktionsstartade bostäder 3) 4)	3 199	3 269	976	1 107
Antal bostäder i pågående produktion	7 976	7 813
Intäkter enligt IFRS	16 291	15 605	5 469	3 864
Rörelseresultat enligt IFRS	2 018	1 982	759	545
Resultat per aktie enligt IFRS, kr	22,00	21,90	8,60	6,10
1) Varav hyresrättsbostäder inom JM Fastighetsutveckling	418	376	418	–
2) Varav bostäder inom JM Utland och JM Bostad Riks till investerare	170	226	–	44
3) Varav hyresrättsbostäder inom JM Fastighetsutveckling	–	143	–	–
4) Varav bostäder inom JM Utland och JM Bostad Riks till investerare	170	226	–	44

För koncernens resultat- och balansräkning enligt IFRS tillämpas IFRS 15 Intäkter från avtal med kunder vilket innebär att intäkter och resultat för JMs verksamhet utanför Sverige, JM Utland, redovisas enligt färdigställandemetoden. Segmentsredovisningen och projektstyrningen redovisas enligt successiv vinstavräkning. Koncernens räkningar enligt IFRS framgår på sidorna 21–22. För definitioner av finansiella nyckeltal se dokument "Definitioner finansiella nyckeltal" på jm.se/investerare

Där inget annat framgår baseras belopp och kommentarer i denna bokslutskommuniké på JMs segmentsredovisning.

Omslagsbild: Sofia Södra, Stockholm

Koncernen

VD HAR ORDET

STARK AVSLUTNING PÅ 2020

Vi hade en stark avslutning på året där försäljningen var mycket god på samtliga våra marknader vilket också har möjliggjort en god nivå av produktionsstartade bostäder, i linje med vår strategi att värna produktionskapacitet under pandemin. Våra digitala lösningar i kundarbetet har fortsatt fungerat mycket väl. Rörelseresultatet och kassaflödet förstärktes under det fjärde kvartalet genom etableringen av ett gemensamägt bolag mellan JM och forskningsstiftelserna SSF och KK-stiftelsen, för långsiktig förvaltning av hyresrättsbostäder, och genom överföringen av färdigutvecklade fastigheter. Strukturen medger kapitaleffektiv expansion i denna del av vår affär i takt med att nya affärsmöjligheter ges.

Utbudet av nyproducerade bostäder på marknaden har fortsatt minskat i Stockholm och ökat något i övriga Sverige under det fjärde kvartalet 2020, samtidigt som transaktionsvolymen ökade.

Vi bedömer den underliggande efterfrågan för bostäder på våra marknader som fortsatt god. Boknings- och försäljningsnivån är hög i den pågående produktionen av bostäder på samtliga våra marknader. Detta ger fortsatt bra förutsättningar för produktionsstarter av bostäder och stabilt kassaflöde framöver. Förutsatt att marknaden är fortsatt positiv bedömer vi möjligheterna som goda att nå en ökad nivå produktionsstarter under 2021 jämfört med 2020 utifrån planförutsättningarna i byggrättsportföljen.

STARK FÖRSÄLJNING OCH GOD NIVÅ PRODUKTIONSSTARTADE BOSTÄDER I STOCKHOLM

Vi har sett en fortsatt återhämtning av efterfrågan från kunderna i Stockholm under det fjärde kvartalet efter tidigare negativ påverkan av covid-19. Vi har god efterfrågan på de ägarlägenheter som vi har i pågående produktion.

Försäljningen i Stockholm har varit stark med 474 sålda bostäder under det fjärde kvartalet jämfört med 299 under det tredje kvartalet.

Bostadsverksamheten i Stockholm har haft en fortsatt god lönsamhetsnivå och stabil nivå produktionsstarter under det fjärde kvartalet baserat på den goda försäljningen. Rörelsemarginalen påverkas dock negativt i viss utsträckning av de lägre start- och prisnivåerna för projekt startade under 2018–2019.

STARK FÖRSÄLJNING OCH GOD NIVÅ PRODUKTIONSSTARTADE BOSTÄDER I ÖVRIGA SVERIGE, NORGE OCH FINLAND

Bostadsverksamheten i övriga Sverige uppvisade stark försäljning och god lönsamhetsnivå samt god nivå produktionsstartade bostäder under det fjärde kvartalet. Marknaden påverkades mindre av covid-19 än i Stockholm, med fortsatt god efterfrågan under det fjärde kvartalet. Försäljningen i övriga Sverige har varit stark med 380 sålda bostäder under det fjärde kvartalet jämfört med 250 under det tredje kvartalet.

I Norge har aktiviteten på bostadsmarknaden fortsatt återhämtat sig under det fjärde kvartalet i förhållande till den tidigare försiktigheten hänförligt till covid-19.

Även i Finland har bostadsmarknaden återhämtat sig.

MINSKAD OSÄKERHET KOPPLAT TILL COVID-19

Covid-19 och dess följdeffekter skapade osäkerhet och risker under det första halvåret 2020. Efterfrågan har tydligt förbättrats under det andra halvåret. Detta tillsammans med fortsatt mycket begränsade störningar, bemanningsmässigt och i leverantörskedjor, gör att risknivån i JMs affär bedöms ha minskat inför 2021. Samtidigt har vi beredskap för en försämring av covid-19 läget. Verksamheten dimensioneras löpande inom ramen för vår affärsmodell, som har god anpassningsförmåga.

GOD PROJEKTPORTFÖLJ OCH STARK FINANSIELL STÄLLNING MEDGER ÖKAD AMBITIONSNIVÅ

Vi är väl positionerade med en god projektportfölj som löpande förädlas för framtidens boende, samtidigt som vår starka finansiella ställning ger oss handlingsfrihet. Balansräkningen medger både tillväxt i JMs affär, stabil utdelning och återupptaget mandat för återköp av aktier. De fundamentala och långsiktiga förutsättningarna är fortsatt goda för en positiv utveckling för vår affär. I syfte att ytterligare stödja balanserad tillväxt i verksamheten och vinst per aktie väljer vi också att uppdatera och komplettera våra finansiella mål inför 2021. Trots ett mycket speciellt år är jag mycket glad och stolt över koncernens prestation under 2020 med förväntan om en god utveckling även under 2021.

Johan Skoglund, VD och koncernchef

"Vi hade en stark avslutning på året där försäljningen var mycket god på samtliga av våra marknader vilket också har möjliggjort en god nivå av produktionsstartade bostäder"

MARKNAD, FÖRSÄLJNING OCH PRODUKTIONSSTARTADE BOSTÄDER

JANUARI–DECEMBER 2020

Bostadsmarknaden i Stockholm har tydligt återhämtat sig under det fjärde kvartalet med ökad nivå sålda bostäder. Lönsamheten har varit fortsatt god och produktionsstartade bostäder under kvartalet har en normal bokningsnivå.

Bostadsverksamheten i övriga Sverige uppvisade en god lönsamhetsnivå med stark försäljning och god nivå produktionsstarter i en stabil marknad.

I Norge har aktiviteten på bostadsmarknaden ökat under kvartalet. Även i Finland har bostadsmarknaden återhämtat sig.

Befolkningstillväxten på våra huvudmarknader, tillsammans med det fortsatt låga ränteläget, stödjer efterfrågan på bostäder.

Antalet sålda bostäder i form av tecknade kontrakt ökade till 4 026 (3 595)1) 2). Andelen sålda och bokade bostäder i förhållande till pågående produktion uppgår till 74 procent (65), där intervallet om 60–65 procent bedöms som normal nivå. Sålda bostäder i JM Bostad Stockholm uppgick till 1 340 (1 120), i JM Bostad Riks 1 208 (1 084), i JM Utland 1 060 (1 015) och i JM Fastighetsutveckling 418 (376).

Antalet produktionsstartade bostäder uppgick till 3 199 (3 269)3) 4). Produktionsstartade bostäder i JM Bostad Stockholm uppgick till 1 032 (989), i JM Bostad Riks 1 072 (1 095), i JM Utland 1 095 (1 042) och i JM Fastighetsutveckling 0 (143).

Utöver efterfrågan utgör planprocesserna fortsatt en viktig faktor för takten i produktionsstarter.

Antalet bostäder i pågående produktion uppgick till 7 976 (7 813) varav 463 hyresrättbostäder (600) inom JM Fastighetsutveckling.

1) Varav 418 hyresrättsbostäder (376) inom JM Fastighetsutveckling

2) Varav 170 bostäder (226) inom JM Utland och JM Bostad Riks till investerare

3) Varav 0 hyresrättsbostäder (143) inom JM Fastighetsutveckling

4) Varav 170 bostäder (226) inom JM Utland och JM Bostad Riks till investerare

INTÄKTER, RÖRELSERESULTAT OCH RÖRELSEMARGINAL

JANUARI–DECEMBER 2020

Koncernens intäkter enligt segmentsredovisningen uppgick under året till 15 388 mkr (15 692). Intäkterna omräknat enligt IFRS ökade till 16 291 mkr (15 605).

Rörelseresultatet enligt segmentsredovisningen uppgick till 2 028 mkr (2 008) och rörelsemarginalen uppgick till 13,2 procent (12,8). Rörelseresultatet omräknat enligt IFRS uppgick till 2 018 mkr (1 982). Omräkningen är relaterad till JM Utland med en resultateffekt om −37 mkr (−43) och leasingavtal enligt IFRS 16 med en resultateffekt om 27 mkr (17). Resultatet för 2019 inkluderade en förlust inom JM Entreprenad om −141 mkr huvudsakligen avseende avvecklingen av husverksamheten.

Intäkterna exklusive JM Entreprenad Region Hus minskade till 15 232 mkr (15 438), rörelseresultatet till 2 051 mkr (2 243) och rörelsemarginalen till 13,5 procent (14,5).

Under året har fastigheter sålts för 1 078 mkr (923) med ett resultat om 187 mkr (261).

Hyresintäkterna från JMs projektfastigheter uppgick till 80 mkr (86). Driftnettot uppgick till 57 mkr (58).

JM har inte erhållit statligt stöd hänförligt till covid-19 annat än den generella nedsättningen av arbetsgivaravgifter och sjuklönekostnader om cirka 12 mkr där effekten har periodiserats över året.

OKTOBER–DECEMBER 2020

Koncernens intäkter enligt segmentsredovisningen under det fjärde kvartalet ökade till 4 530 mkr (4 311). Intäkterna omräknat enligt IFRS ökade till 5 469 mkr (3 864).

Rörelseresultatet enligt segmentsredovisningen ökade till 789 mkr (559) och rörelsemarginalen ökade till 17,4 procent (13,0). Rörelseresultatet omräknat enligt IFRS ökade till 759 mkr (545). Omräkningen är relaterad till JM Utland med en resultateffekt om −37 mkr (−16) och leasingavtal enligt IFRS 16 med en resultateffekt om 7 mkr (2).

Under det fjärde kvartalet har fastigheter sålts för totalt 1 045 mkr (23) med ett resultat om 168 mkr (7).

Hyresintäkterna från JMs projektfastigheter uppgick till 20 mkr (18). Driftnettot uppgick till 14 mkr (12).

4

RÖRELSERESULTAT PER AFFÄRSSEGMENT, MKR	JANUARI–DECEMBER		OKTOBER–DECEMBER
	2020	2019	2020	2019
JM Bostad Stockholm	926	916	299	262
JM Bostad Riks	657	719	181	189
JM Utland	276	355	136	116
JM Fastighetsutveckling	178	194	178	3
JM Entreprenad	31	−141	8	0
Koncerngemensamma kostnader	−40	−35	−13	−11
Totalt	2 028	2 008	789	559
Varav försäljning fastigheter och verksamhet	187	276	168	22
Varav resultat från joint venture	4	–	4	–

RÖRELSEMARGINAL PER AFFÄRSSEGMENT, %	JANUARI–DECEMBER		OKTOBER–DECEMBER
	2020	2019	2020	2019
JM Bostad Stockholm	14,6	16,4	14,8	16,9
JM Bostad Riks	15,7	16,1	15,9	15,9
JM Utland	7,4	8,8	12,3	9,1
JM Entreprenad	2,5	−8,3	2,6	0,0

RÖRELSERESULTAT, MKR	JANUARI–DECEMBER		OKTOBER–DECEMBER
	2020	2019	2020	2019
Rörelseresultat exklusive JM Entreprenad Region Hus	2 051	2 243	788	587
Rörelsemarginal exklusive JM Entreprenad Region Hus, %	13,5	14,5	17,5	13,7
Rörelseresultat JM Entreprenad Region Hus	−23	−235	1	−28
Rörelseresultat totalt	2 028	2 008	789	559

BOSTÄDER I PÅGÅENDE PRODUKTION	2020-12-31	2019-12-31
Antal bostäder i pågående produktion 1) 2)	7 976	7 813
Andel sålda bostäder i pågående produktion, % 3)	60	53
Andel bokade bostäder i pågående produktion, %	14	12
Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion, %	74	65
1) Varav hyresrätts- och vårdbostäder i pågående produktion inom JM Fastighetsutveckling - ingår ej i andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion	463	600
Av dessa ingår bostäder i projekt där nedlagda kostnader endast redovisas som projektfastighet under uppförande	320	457
2) Från och med produktionsstart till och med sista inflyttning enligt plan.

3) Andel sålda bostäder i form av bindande kontrakt med slutkund.

OSÅLDA BOSTÄDER	2020-12-31	2019-12-31
Antal osålda bostäder i avslutad produktion 1)	143	157
Antal osålda bostäder i balansräkningen redovisat som
"Andelar i bostadsrättsföreningar m.m."	85	82

1) Efter sista inflyttning enligt plan.

BOSTADSBYGGR ÄTTER JANUARI–DECEMBER 2020

Antalet disponibla bostadsbyggrätter vid utgången av året ökade till 37 800 (35 900) varav 20 400 (21 100) redovisas i balansräkningen. Ökningen i disponibla byggrätter är främst hänförlig till JM Finland. Kapitalbindningen i byggrätter (exploateringsfastigheter i balansräkningen) för bostäder minskade till 7 815 mkr (8 917).

Värderingen av JMs totala exploateringsfastigheter med ett bokfört värde om 7,8 mdkr (8,9) visar ett övervärde om 6,5 mdkr (6,7). Denna värdering är gjord i samarbete med externt värderingsföretag.

Under året har exploateringsfastigheter för bostäder om 1 022 mkr (1 745) förvärvats varav 617 mkr avser JM Bostad Stockholm, 278 mkr JM Bostad Riks och 127 mkr JM Utland.

PROJEKTFASTIGHETER

Det externt bedömda marknadsvärdet på JMs projektfastigheter har beräknats till 1 651 mkr (1 769) med ett bokfört värde om 1 246 mkr (1 399).

FINANSIELLA POSTER JANUARI–DECEMBER 2020

Finansnettot har förbättrats något jämfört med föregående år hänförligt till något lägre genomsnittlig räntebärande låneskuld och lägre genomsnittlig räntesats.

Den totala räntebärande låneskulden enligt segmentsredovisningen uppgick till 2 737 mkr (2 817) varav pensionsskulden utgjorde 1 804 mkr (1 702). Vid det fjärde kvartalets utgång var medelräntesatsen för den totala räntebärande låneskulden inklusive pensionsskulden 1,5 procent (2,0). Den genomsnittliga räntebindningstiden, exklusive pensionsskulden, var 0,5 år (0,2).

Koncernens tillgängliga likviditet ökade till 5 837 mkr (5 197). Förutom likvida medel om 3 037 mkr (2 397) ingår ej utnyttjade checkkrediter och kreditavtal med sammantaget 2 800 mkr (2 800) där kreditavtalen om 2 400 mkr hade en genomsnittlig löptid om 3,1 år (3,3).

Räntebärande nettofordran inklusive pensionsskulden, enligt segmentsredovisningen, uppgick till 300 mkr (−420) vid periodens utgång. Ej räntebärande skulder för genomförda fastighetsförvärv uppgick till 435 mkr (929). Av dessa skulder var 64 mkr (164) kortfristiga.

Värderingen av finansiella tillgångar och skulder visar ingen väsentlig skillnad mellan redovisat och verkligt värde.

	MARKNADSVÄRDE BOKFÖRT VÄRDE			MARKNADSVÄRDE BOKFÖRT VÄRDE
EXPLOATERINGSFASTIGHETER (BOSTÄDER) MILJARDER KR	2020-12-31	2020-12-31		2019-12-31		2019-12-31
JM Bostad Stockholm	8,8		4,2	9,8		4,9
JM Bostad Riks	2,6		1,5	2,5		1,5
JM Utland	2,9		2,1	3,3		2,5
Totalt	14,3		7,8	15,6		8,9
		JANUARI–DECEMBER				OKTOBER–DECEMBER
ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR		2020	2019		2020	2019
Finansiella intäkter		6		6	1	3
Finansiella kostnader		−79	−86		−20	−21
Finansiella intäkter och kostnader		−73	−80		−19	−18

ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR	JANUARI–DECEMBER		OKTOBER–DECEMBER
	2020	2019	2020	2019
Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran(−)vid periodens början	420	546	409	951
Förändring av räntebärande nettoskuld/-fordran	−720	−126	−709	−531
Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(−) vid periodens slut	−300	420	−300	420

KASSAFLÖDE JANUARI–DECEMBER 2020

Kassaflödet från den löpande verksamheten enligt segmentsredovisningen uppgick till 1 715 mkr (1 291). Nettoinvesteringarna i exploateringsfastigheter innebar ett positivt kassaflöde om 481 mkr (−540). Det ökade innehavet av återköpta bostäder innebar ett kassaflöde om −77 mkr (291). Koncernens kassaflöde hänförligt till projektfastigheter (försäljning minus investering) uppgick under året till 369 mkr (439).

OKTOBER–DECEMBER 2020

Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 1 288 mkr (474) under det fjärde kvartalet. Nettoinvesteringarna i exploateringsfastigheter innebar ett kassaflöde om 288 mkr (123), där betalningar för tidigare förvärvade exploateringsfastigheter utgör 309 mkr. Det minskade innehavet av återköpta bostäder gav ett kassaflöde om 105 mkr (120). Koncernens kassaflöde hänförligt till projektfastigheter (försäljning minus investering) uppgick till 735 mkr (−111).

RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER

JMs risker och riskhantering presenteras i årsredovisningen för 2019 på sidorna 32–35 samt 79. Bortsett från osäkerheten till följd av covid-19 har inga väsentliga förändringar skett som påverkat dessa redovisade risker.

Covid-19 och dess följdeffekter har skapat osäkerhet och risker under en period. JM står dock starkt avseende såväl affärsmodell som finansiellt. Andelen bokade och sålda bostäder av pågående produktion ligger på en hög nivå. Detta tillsammans med hittills mycket begränsade störningar, bemanningsmässigt och i leverantörskedjor, ger förutsättningar att upprätthålla verksamheten rimligt stabilt även under en svagare marknadsperiod där riskerna bedöms ha minskat inför 2021. Samtidigt har vi beredskap för en försämring av covid-19 läget.

JMs strategi under covid-19 perioden är att värna kassaflöden och produktionskapacitet.

UTESTÅENDE AKTIER

Antalet utestående aktier uppgick till 69 583 262 (69 583 262). Bolaget har inget innehav av egna aktier.

UTDELNING

För 2020 föreslår styrelsen en utdelning om 12,75 kronor (12,50) per aktie, totalt 887 mkr (870). Som avstämningsdag för utdelning föreslås fredagen den 26 mars 2021.

Beslutar årsstämman enligt förslaget beräknas utdelningen att utsändas onsdagen den 31 mars 2021. Stämman kommer att genomföras genom poströstning med stöd av tillfälliga lagregler på grund av pandemin.

ÅTERKÖP AV EGNA AKTIER

Den starka balansräkningen och goda kassaflöden ger utrymme för kapitalöverföring till aktieägarna utöver ordinarie utdelning. Mot denna bakgrund kommer styrelsen föreslå att årsstämman beslutar bemyndiga styrelsen att under tiden fram till nästa årsstämma, vid ett eller flera tillfällen, fatta beslut om att återköpa sammanlagt så många aktier att bolagets innehav vid var tid inte överstiger 10 procent av samtliga aktier i bolaget. Förvärv ska ske på NASDAQ Stockholm inom det vid var tid gällande kursintervallet.

FÖRÄNDRADE FINANSIELLA MÅL

JM uppdaterar och etablerar nya finansiella mål, att gälla från 1 januari 2021, för att tydligare stödja tillväxt i verksamheten och kontinuerlig ökning i vinst per aktie. De sammantagna finansiella målen syftar till att balanserat stödja den långsiktiga finansiella utvecklingen i koncernen och samtidigt vara anpassade till verksamhetens cykliska karaktär.

• Målet för koncernens rörelsemarginal höjs till att genomsnittligt uppgå till 12 procent från att tidigare ha uppgått till 10 procent. Resultat från fastighetsförsäljningar ingår fortsatt i rörelsemarginalsmålet. Höjningen av målet är en anpassning till den faktiskt uppnådda marginalnivån för JM under lång tid och bedömd potential framåt.
• Ett avkastningsmål införs där avkastning för eget kapital genomsnittligt över tid ska uppgå till 25 procent. Detta nya mål är en anpassning till den faktiska avkastningen under lång tid och tar hänsyn till att projektutvecklingsaffären kontinuerligt skapar riskkapital i form av övervärden i projekt- och exploateringsfastigheter som inte redovisas i balansräkningen. Målet stödjer också en över tid optimerad kapitalstruktur och ökad vinst per aktie.
• Ett tillväxtmål införs där den genomsnittliga ökningen av antalet produktionsstartade bostäder långsiktigt ska uppgå till 4 procent per år. Utgångspunkten är en årstakt om cirka 3 800 produktionsstarter som bedöms motsvara koncernens nuvarande resurssättning utifrån byggrättsportfölj och bemanning.

Tidigare mål om synlig soliditet 35 procent över en konjunkturcykel och utdelningsandel om 50 procent av koncernens resultat efter skatt över en konjunkturcykel behålls som riktvärde för kapitalstruktur respektive policy för utdelning men utgör definitionsmässigt inte finansiella mål för styrningen av koncernen.

PERSONAL

Antal anställda minskade vid årets utgång till 2 530 (2 559). Antal hantverkare minskade till 966 (996) och antal tjänstemän uppgick till 1 564 (1 563). Nuvarande bemanning är dimensionerad för pågående och ökande projektvolym där viss anpassning sker löpande. Efterfrågan på arbetsmarknaden för kvalificerade kompetenser inom projektverksamhet är fortsatt stor men har dämpats något.

Affärssegment JM Bostad Stockholm

Inom affärssegmentet JM Bostad Stockholm utvecklas bostadsprojekt i Storstockholm. Verksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder.

Genomsnittspriserna på andrahandsmarknaden har fortsatt att stiga under det fjärde kvartalet. Totala utbudet av bostäder har varit normalt och utbudet av nyproducerade bostäder är fortfarande på en låg nivå med en viss minskning under kvartalet. Utbudet av nyproducerade bostäder i Stockholm är på en lägre nivå jämfört med motsvarande period föregående år.

Konkurrensen och utbudet om välbelägen mark för bostäder bedöms vara normalt. Priserna på byggrätter är dock fortfarande på en nivå som kräver selektivitet vid förvärv.

Bostadsmarknaden i Stockholm har fortsatt förbättrats under det fjärde kvartalet. Kunderna uppvisar stort intresse för JMs projekt med mycket god försäljning under det fjärde kvartalet. Benägenheten från kunderna att teckna kontrakt tidigt ligger på en normal nivå.

En fortsatt efterfrågan på ägarlägenheter har medfört att vårt fokus på denna upplåtelseform stärkts och ytterligare 123 ägarlägenheter har produktionsstartats under året. Totalt antal ägarlägenheter i pågående produktion uppgår till 544.

Inga extraordinära åtgärder har behövt vidtas under det fjärde kvartalet med anledning av covid-19.

Lönsamheten har varit fortsatt god baserat på den goda försäljningen.

Intäkterna under fjärde kvartalet förstärktes av hög nivå överförd mark till projekten. Rörelsemarginalen påverkas dock negativt i viss utsträckning av de lägre start- och prisnivåerna av projekt under 2018–2019.

Kassaflödet under året är i balans med hänsyn till minskningen av exploateringsfastigheter och betalningar i samband med tillträde för tidigare gjorda fastighetsförvärv.

Under fjärde kvartalet produktionsstartades totalt 282 bostäder i flerbostadshus i Järfälla, Lidingö och Stockholm.

Inga byggrätter har förvärvats under det fjärde kvartalet.

MKR		JANUARI–DECEMBER
	2020	2019	2020	2019
Intäkter	6 358	5 575	2 023	1 551
Rörelseresultat 1)	926	916	299	262
Rörelsemarginal, %	14,6	16,4	14,8	16,9
Genomsnittligt operativt kapital	5 372	5 811
Avkastning operativt kapital, %	17,2	15,8
Operativt kassaflöde	1 064	1 118	383	598
Bokfört värde exploateringsfastigheter	4 246	4 949
Antal disponibla byggrätter	12 500	12 800
Antal sålda bostäder	1 340	1 120	474	353
Antal produktionsstartade bostäder	1 032	989	282	336
Antal bostäder i pågående produktion	2 878	3 171
Antal anställda	872	900
1) Varav fastighetsförsäljningar	–	0	–	–

JM Bostad Riks

Inom affärssegmentet JM Bostad Riks utvecklas bostadsprojekt i tillväxtorter i Sverige exklusive Storstockholm. Verksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder.

Genomsnittspriserna på andrahandsmarknaden har under det fjärde kvartalet i huvudsak varit oförändrade inom affärssegmentets samtliga delmarknader.

Utbudet av nyproduktion under det fjärde kvartalet har ökat något inom de flesta av affärssegmentets delmarknader jämfört med tredje kvartalet. Utbudet av nyproducerade bostäder i Göteborg och Malmö är på en betydligt lägre nivå och i Uppsala på en något lägre nivå jämfört med motsvarande period föregående år.

Konkurrensen om mark för bostäder under fjärde kvartalet har varit fortsatt hög på de flesta av affärssegmentets delmarknader.

Intresset för JMs projekt var under det fjärde kvartalet stort och med mycket god försäljning och kundernas benägenhet att teckna kontrakt tidigt i processen ligger på fortsatt normal nivå.

Inga extraordinära åtgärder har behövt vidtas under kvartalet med anledning av covid-19.

Resultat och marginal har minskat något jämfört med föregående år. Intäkterna under det fjärde kvartalet har dämpats av låg nivå överförd mark till projekten.

Kassaflödet under året belastas av ökning av rörelsekapital. Under det fjärde kvartalet produktionsstartades totalt 250 bostäder i flerbostadshus i Vellinge, Göteborg och Uppsala.

Inga byggrätter har förvärvats under det fjärde kvartalet.

MKR		JANUARI–DECEMBER		OKTOBER–DECEMBER
	2020	2019	2020	2019
Intäkter	4 193	4 468	1 137	1 185
Rörelseresultat	657	719	181	189
Rörelsemarginal, %	15,7	16,1	15,9	15,9
Genomsnittligt operativt kapital	1 307	1 183
Avkastning operativt kapital, %	50,3	60,8
Operativt kassaflöde	512	557	270	287
Bokfört värde exploateringsfastigheter	1 451	1 461
Antal disponibla byggrätter	9 900	10 500
Antal sålda bostäder 1)	1 208	1 084	380	313
Antal produktionsstartade bostäder 2)	1 072	1 095	250	291
Antal bostäder i pågående produktion	2 172	1 994
Antal anställda	591	601
1) Varav bostäder till investerare 2) Varav bostäder till investerare	69 69	– –	– –	– –

JM Utland

Inom affärssegmentet JM Utland utvecklas bostadsprojekt i Norge och Finland. Verksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder. Intäkter och resultat för affärssegmentet redovisas enligt successiv vinstavräkning.

Affärssegmentets intäkter är på något lägre nivå jämfört med föregående år. Resultat och marginal exklusive fastighetsförsäljningar uppgick till 277 mkr (317) respektive 7,4 procent (7,8). Det lägre resultatet förklaras huvudsakligen av anpassningen av den norska verksamheten som genomfördes under det andra kvartalet 2020 för att sänka kostnadsnivån.

Kassaflödet har förstärkts under året hänförligt till minskning av exploateringsfastigheter samtidigt som det belastas av en viss ökning av rörelsekapitalet.

Inga extraordinära åtgärder har behövt vidtas under det fjärde kvartalet med anledning av covid-19.

NORGE

Prisnivån på andrahandsmarknaden har varit stigande under fjärde kvartalet och aktivitetsnivån har varit hög.

JM Norges intäkter minskade till 2 716 mkr (3 186) och rörelseresultatet minskade till 205 mkr (298), där resultat från fastighetsförsäljningar ingår med 1 mkr (38). Rörelsemarginalen minskade till 7,5 procent (9,4).

En god försäljning under det fjärde kvartalet tillsammans med positiva omvärderingseffekter har stärkt rörelseresultat och rörelsemarginal efter anpassningen i tidigare kvartal.

Under det fjärde kvartalet har 219 bostäder (188) sålts och 277 bostäder (289) produktionsstartats i Osloregionen, Vestfold och Trondheim. Antal bostäder i pågående produktion uppgick till 1 369 (1 346). Under det fjärde kvartalet har 170 byggrätter (0) förvärvats i Bergen och Oslo.

Disponibla byggrätter motsvarar 8 500 bostäder (7 600).

MKR		JANUARI–DECEMBER
	2020	2019	OKTOBER–DECEMBER 2020	2019
Intäkter	3 747	4 021	1 102	1 275
- varav JM Norge	2 716	3 186	806	910
Rörelseresultat 1)	276	355	136	116
- varav JM Norge	205	298	113	90
Rörelsemarginal, %	7,4	8,8	12,3	9,1
- varav JM Norge	7,5	9,4	14,0	9,9
Genomsnittligt operativt kapital	3 400	3 229
Avkastning operativt kapital, %	8,1	11,0
Operativt kassaflöde	326	−439	106	−239
Bokfört värde exploateringsfastigheter	2 108	2 497
Bokfört värde projektfastigheter	33	5
Antal disponibla byggrätter	14 200	11 800
Antal sålda bostäder 2)	1 060	1 015	351	275
Antal produktionsstartade bostäder 3)	1 095	1 042	444	480
Antal bostäder i pågående produktion	2 463	2 048
Antal anställda	530	518
1) Varav fastighetsförsäljningar	−1	38	−2	–
2) Varav bostäder till investerare	101	226	–	44

3) Varav bostäder till investerare 101 226 – 44

FINL AND

Bostadsmarknaden i Helsingforsregionen har efter tidigare återhämtning stabiliserats på en hög nivå. Kunderna uppvisar stort intresse för JMs projekt och benägenheten att konvertera bokningar till kontrakt låg under kvartalet på en normal nivå.

JM Finland uppvisar en stabil resultatutveckling.

Under det fjärde kvartalet har 132 bostäder (87) sålts och 167 bostäder (191) produktionsstartats. Produktionsstarterna utgörs av bostäder i flerbostadshus i Helsingfors och Esbo.

Under det fjärde kvartalet produktionsstartades 78 bostäder i ett hyresrättsprojekt Villivadelma, Esbo, i egen balansräkning.

Antal bostäder i pågående produktion uppgick till 1 094 (702). Under det fjärde kvartalet har 183 byggrätter (315) förvärvats. Disponibla byggrätter motsvarar 5 700 bostäder (4 200).

JM Fastighetsutveckling

Inom affärssegmentet JM Fastighetsutveckling utvecklas i huvudsak hyresrättsbostäder och vård- och omsorgsboenden samt kontorsfastigheter i Storstockholm. Affärssegmentets fastigheter ska i sin helhet utgöras av fastigheter avsedda för projektutveckling. I verksamheten ingår JM@home som erbjuder ekonomisk och teknisk förvaltning till bostadsrättsföreningar.

Affärssegmentets intäkter minskade till 169 mkr (227) varav hyresintäkter 80 mkr (86). Entreprenadintäkter samt försäljning av tjänster uppgick till 89 mkr (141). Rörelseresultatet uppgick till 178 mkr (194).

Rörelseresultatet belastas av uppstarts- och utvecklingskostnader för den nya affärsverksamheten JM@home.

Driftnettot för projektfastigheter uppgick till 57 mkr (58) och resultatet från fastighetsförsäljningar uppgick till 170 mkr (170).

Kassaflödet under året är positivt hänförligt till erhållen likvid under det fjärde kvartalet om netto 980 mkr för fastighetsförsäljningar och belastas i övrigt av investeringar i projektfastigheter inklusive betalning för förvärvet av fastigheten för JMs nya huvudkontor.

Under det fjärde kvartalet skapade JM en ny struktur för långsiktig förvaltning av hyresrättsbostäder och i samband med detta överläts hyresrättsfastigheterna Tjärtunnan och Alba Lilium i Stockholm samt Alphyddan i Nacka, upplåtna på tomträtt, med ett marknadsvärde om 1 060 mkr till ett nybildat joint venture-bolag. I samband med bildandet av det nya bolaget och överlåtelsen av fastigheter realiseras ett resultat om 170 mkr och ett kassaflöde om 980 mkr. JMs ägarandel i det nya bolaget uppgår till 20 procent.

Produktion eller uthyrning pågår i tre hyresrättsprojekt varav två i egen balansräkning; Manegen, Täby, omfattande 128 hyresbostäder med inflyttning under 2020 och planerat färdigställande 2021 och projektet Havreflingan, Järfälla, omfattande 192 hyresbostäder med planerad inflyttning 2021 samt Valla Park i Sundbyberg omfattande 143 hyresbostäder med planerad inflyttning och färdigställande 2022 samt frånträde i samband med färdigställande.

MKR		JANUARI–DECEMBER		OKTOBER–DECEMBER
	2020	2019	2020	2019
Intäkter	169	227	57	40
Rörelseresultat 1) 2)	178	194	178	3
Genomsnittligt operativt kapital	1 513	1 570
Avkastning operativt kapital, %	11,8	12,4
Operativt kassaflöde	284	454	660	−112
Bokfört värde exploateringsfastigheter	10	10
Bokfört värde projektfastigheter	1 213	1 394
Antal disponibla bostadsbyggrätter 3)	1 200	800
Antal sålda bostäder 3)	418	376	418	–
Antal produktionsstartade bostäder 3)	–	143	–	–
Antal bostäder i pågående produktion 3)	463	600
Antal anställda	78	68
1) Varav fastighetsförsäljningar	170	170	170	–
2) Varav resultat från joint venture	4	–	4	–

3) Avser hyresrätts- och vårdbostäder.

JM Entreprenad

Inom affärssegmentet JM Entreprenad bedrivs byggproduktion åt externa och interna kunder inom Storstockholmsområdet.

Efterfrågan på anläggningsmarknaden i Stockholm är på en god nivå. Affärssegmentets intäkter, exklusive Region Hus, har minskat hänförligt till lägre extern aktivitet för JM inom anläggningsverksamheten, där lönsamhet prioriteras framför volym. Affärssegmentet fokuserar på projekt med synergier till projektutveckling av bostäder.

I rörelseresultatet ingår resultat från fastighetsförsäljningar om 18 mkr (68).

Resultatet för 2019 om −141 mkr var i huvudsak hänförligt till avvecklingen av husverksamheten.

Samtliga projekt inom Region Hus har avslutats och överlämnats till respektive beställare.

Kassaflödet belastas av ökat rörelsekapital.

Affärssegmentet har under fjärde kvartalet erhållit ett antal uppdrag inom anläggningsverksamheten varav de största är markoch grundläggningsarbeten för nya bostadshus på Södermalm åt affärsenheten JM Bostad Stockholm.

De största pågående externa uppdragen är infrastrukturprojekt i Tyresö (Tyresö), markarbeten Arlanda terminal 5 (IN3PRENÖR AB) och upprustning och ombyggnad av befintligt vägnät i Huddinge (Huddinge kommun). Affärssegmentet har även flera pågående interna projekt.

MKR		JANUARI–DECEMBER		OKTOBER–DECEMBER
	2020	2019	2020	2019
Intäkter 1)	1 253	1 691	307	347
- varav Region Hus	156	254	29	32
Rörelseresultat 2)	31	−141	8	0
- varav Region Hus	−23	−235	1	−28
Rörelsemarginal, %	2,5	−8,3	2,6	0,0
- varav Region Hus	−14,7	−92,5	3,7	−87,5
Operativt kassaflöde	−65	54	9	−1
Bokfört värde exploateringsfastigheter	16	21
Antal anställda	257	283
1) Varav internt	332	290	96	87
2) Varav försäljning fastigheter och verksamhet	18	68	–	22

Koncernen − segmentsredovisning

KONCERNENS RESULTATR ÄKNING I SAMMANDR AG

		JANUARI–DECEMBER		OKTOBER–DECEMBER
ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR	2020	2019	2020	2019
Intäkter	15 388	15 692	4 530	4 311
Produktions- och driftkostnader	−12 607	−12 994	−3 680	−3 520
Bruttoresultat	2 781	2 698	850	791
Försäljnings- och administrationskostnader	−944	−966	−233	−254
Resultat av fastighetsförsäljning m.m. 1) 2)	191	276	172	22
Rörelseresultat	2 028	2 008	789	559
Finansiella intäkter och kostnader	−73	−80	−19	−18
Resultat före skatt	1 955	1 928	770	541
Skatter	−380	−358	−127	−99
Periodens resultat	1 575	1 570	643	442
Övrigt totalresultat	−215	−209	−95	18
Periodens totalresultat	1 360	1 361	548	460
Resultat per aktie 3) efter utspädning, kr	22,50	22,50	9,20	6,30
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning	70 061 421	69 985 557	70 125 557	70 046 214
1) Varav försäljning av verksamhet	–	15	–	15
2) Varav resultat från joint venture	4	–	4	–
3) Periodens resultat.

KONCERNENS BAL ANSR ÄKNING I SAMMANDR AG

ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR	2020-12-31	2019-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar	278	219
Projektfastigheter	1 246	1 399
Exploateringsfastigheter	7 831	8 938
Andelar i bostadsrättsföreningar m.m.	445	366
Kortfristiga fordringar 1)	3 828	4 274
Likvida medel	3 037	2 397
Summa omsättningstillgångar	16 387	17 374
Summa tillgångar	16 665	17 593
EGET KAPITAL OCH SKULDER2)
Eget kapital	7 817	7 326
Långfristiga räntebärande skulder	354	425
Övriga långfristiga skulder	372	765
Långfristiga avsättningar	3 290	3 223
Summa långfristiga skulder	4 016	4 413
Kortfristiga räntebärande skulder	579	690
Övriga kortfristiga skulder	4 120	5 030
Kortfristiga avsättningar	133	134
Summa kortfristiga skulder	4 832	5 854
Summa eget kapital och skulder	16 665	17 593
1) Varav fordringar fastighetsförsäljningar	1	76
2) Varav skulder fastighetsförvärv	459	949

FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL I SAMMANDRAG

		JANUARI–DECEMBER
ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR	2020	2019
Ingående balans vid periodens början	7 326	6 798
Summa totalresultat för perioden	1 360	1 361
Utdelning	−870	−835
Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev	1	2
Utgående balans vid periodens slut	7 817	7 326

KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG

	JANUARI–DECEMBER		OKTOBER–DECEMBER
ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR	2020	2019	2020	2019
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i
rörelsekapital och skatt 1) 2)	1 720	2 158	704	348
Betald skatt	−484	−433	−99	−67
Investering i exploateringsfastigheter	−1 529	−1 819	−558	−386
À conto betalning för exploateringsfastigheter	2 010	1 279	846	509
Investering i projektfastigheter	−691	−426	−325	−111
Försäljning av projektfastigheter	1 060	865	1 060	–
Förändring kortfristiga skulder/fordringar	−371	−333	−340	181
Kassaflöde från den löpande verksamheten	1 715	1 291	1 288	474
Kassaflöde från investeringsverksamheten	−79	−7	−78	−2
Upptagna lån	453	658	210	122
Amortering av skulder	−571	−399	−259	−150
Utdelning	−870	−835	−435	–
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	−988	−576	−484	−28
Periodens kassaflöde	648	708	726	444
Likvida medel vid periodens slut	3 037	2 397	3 037	2 397
1) Varav investering i andelar i bostadsrättsföreningar och bostäder med äganderätt	−1 225	−1 980	−184	−420
2) Varav försäljning av andelar i bostadsrättsföreningar och bostäder med äganderätt	1 148	2 271	289	540

KONCERNENS NYCKELTAL

ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, %		JANUARI–DECEMBER		OKTOBER–DECEMBER
	2020	2019	2020	2019
Rörelsemarginal	13,2	12,8	17,4	13,0
Räntabilitet på eget kapital	20,8	22,2
Räntabilitet på sysselsatt kapital	19,6	21,0
Skuldsättningsgrad, ggr	–	0,1		0,1
Soliditet	47	42

ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING

INTÄKTER PER LAND

	JANUARI–DECEMBER		OKTOBER–DECEMBER
MKR	2020	2019	2020	2019
Sverige	11 641	11 451	3 428	3 038
Norge	2 716	3 407	806	909
Finland	1 031	832	296	364
Belgien	0	2	0	0
Totalt	15 388	15 692	4 530	4 311

INTÄKTER PER AFFÄRSSEGMENT

	JANUARI–DECEMBER		OKTOBER–DECEMBER
MKR	2020	2019	2020	2019
JM Bostad Stockholm	6 358	5 575	2 023	1 551
JM Bostad Riks	4 193	4 468	1 137	1 185
JM Utland	3 747	4 021	1 102	1 275
JM Fastighetsutveckling	169	227	57	40
JM Entreprenad	1 253	1 691	307	347
Eliminering	−332	−290	−96	−87
Totalt	15 388	15 692	4 530	4 311

RÖRELSERESULTAT PER AFFÄRSSEGMENT

MKR	JANUARI–DECEMBER		OKTOBER–DECEMBER
	2020	2019	2020	2019
JM Bostad Stockholm	926	916	299	262
JM Bostad Riks	657	719	181	189
JM Utland	276	355	136	116
JM Fastighetsutveckling	178	194	178	3
JM Entreprenad	31	−141	8	0
Koncerngemensamma kostnader	−40	−35	−13	−11
Totalt	2 028	2 008	789	559

RÖRELSEMARGINAL PER AFFÄRSSEGMENT

%	JANUARI–DECEMBER			OKTOBER–DECEMBER
	2020	2019	2020	2019
JM Bostad Stockholm	14,6	16,4	14,8	16,9
JM Bostad Riks	15,7	16,1	15,9	15,9
JM Utland	7,4	8,8	12,3	9,1
JM Entreprenad	2,5	−8,3	2,6	0,0

GENOMSNITTLIGT OPER ATIVT K APITAL PER AFFÄRSSEGMENT

MKR	2020	2019
JM Bostad Stockholm	5 372	5 811
JM Bostad Riks	1 307	1 183
JM Utland	3 400	3 229
JM Fastighetsutveckling	1 513	1 570

AVK ASTNING OPER ATIVT K APITAL PER AFFÄRSSEGMENT

%	2020	2019
JM Bostad Stockholm	17,2	15,8
JM Bostad Riks	50,3	60,8
JM Utland	8,1	11,0
JM Fastighetsutveckling	11,8	12,4

ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING

RESULTATKOMPONENTER BOSTADSAFFÄREN SUCCESSIV VINSTAVR ÄKNING (BRUTTORESULTAT)

	OKT–DECEMBER	JULI–SEPTEMBER	APRIL–JUNI	JANUARI–MARS	OKT–DECEMBER
MKR	2020	2020	2020	2020	2019
Kostnadsbaserad effekt	318	269	338	345	424
Omvärderingseffekt	255	234	236	146	255
Försäljningseffekt	235	68	35	178	92
Totalt	808	571	609	669	771

Med start första kvartalet 2020 redovisas de olika resultatkomponenterna som ingår i bruttoresultatet för bostadsaffären. Successiv vinstavräkning i JM och redovisningen av bruttoresultatet utgörs av tre komponenter: nedlagda kostnader (kostnadsbaserad effekt), bedömning av förväntad marginal (omvärderingseffekt) och försäljningsgraden i projekten (försäljningseffekt). Resultatkomponenterna redovisas kvartalsvis och inte ackumulerat. Tabellen utgår från affärssegmentens operativa bruttoresultat (exklusive driftnetto från projekt- och exploateringsfastigheter) avseende bostadsaffären. För definitioner av resultatkomponenter i bostadsaffären, se dokument Definitioner finansiella nyckeltal på jm.se/investerare

OMVÄRDERINGSEFFEKTER − BOSTADSAFFÄREN

	OKT–DECEMBER	JULI–SEPTEMBER	APRIL–JUNI	JANUARI–MARS	OKT–DECEMBER
MKR	2020	2020	2020	2020	2019
JM Bostad Stockholm	−31	36	13	−30	17
JM Bostad Riks	166	136	190	135	161
JM Utland	120	62	33	41	77
Totalt	255	234	236	146	255

OPERATIVT KASSAFLÖDE PER AFFÄRSSEGMENT

	JANUARI–DECEMBER		OKTOBER–DECEMBER
MKR	2020	2019	2020	2019
JM Bostad Stockholm	1 064	1 118	383	598
JM Bostad Riks	512	557	270	287
JM Utland	326	−439	106	−239
JM Fastighetsutveckling	284	454	660	−112
JM Entreprenad	−65	54	9	−1

EXPLOATERINGSFASTIGHETER PER AFFÄRSSEGMENT

BOKFÖRT VÄRDE, MKR	2020-12-31	2019-12-31
JM Bostad Stockholm	4 246	4 949
JM Bostad Riks	1 451	1 461
JM Utland	2 108	2 497
JM Fastighetsutveckling	10	10
JM Entreprenad	16	21
Totalt	7 831	8 938

DISPONIBLA BOSTADSBYGGRÄTTER PER AFFÄRSSEGMENT

ANTAL	2020-12-31	2019-12-31
JM Bostad Stockholm	12 500	12 800
JM Bostad Riks	9 900	10 500
JM Utland	14 200	11 800
JM Fastighetsutveckling 1)	1 200	800
Totalt	37 800	35 900
Varav redovisade i balansräkningen (exploateringsfastigheter)
JM Bostad Stockholm	7 300	7 800
JM Bostad Riks	6 300	6 600
JM Utland	6 500	6 600
JM Fastighetsutveckling 1)	300	100
Totalt	20 400	21 100

SÅLDA BOSTÄDER PER AFFÄRSSEGMENT

ANTAL	JANUARI–DECEMBER	OKTOBER–DECEMBER
	2020	2019	2020	2019
JM Bostad Stockholm	1 340	1 120	474	353
JM Bostad Riks	1 208	1 084	380	313
JM Utland	1 060	1 015	351	275
JM Fastighetsutveckling 1)	418	376	418	–
Totalt	4 026	3 595	1 623	941

1) Avser hyresrätts- och vårdbostäder.

ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING

PRODUKTIONSSTARTADE BOSTÄDER PER AFFÄRSSEGMENT

ANTAL		JANUARI–DECEMBER
	2020	2019	2020	2019
JM Bostad Stockholm	1 032	989	282	336
JM Bostad Riks	1 072	1 095	250	291
JM Utland	1 095	1 042	444	480
JM Fastighetsutveckling 1)	–	143	–	–
Totalt	3 199	3 269	976	1 107

BOSTÄDER I PÅGÅENDE PRODUKTION

ANTAL	2020-12-31	2019-12-31
JM Bostad Stockholm	2 878	3 171
JM Bostad Riks	2 172	1 994
JM Utland	2 463	2 048
JM Fastighetsutveckling 1)	463	600
Totalt	7 976	7 813

PROJEKTFASTIGHETER KONCERNEN					BOKFÖRT
	MARKNADS	BOKFÖRT	YTA	UTHYRNINGS	VÄRDE, MKR
2020-12-31	VÄRDE, MKR	VÄRDE, MKR	(000) KVM	GRAD ÅRSHYRA, %	2019-12-31
Fastigheter under utveckling	1 615	1 215	22	90	801
Färdigställda hyresrättsfastigheter	0	0	0	0	587
Färdigställda kontorsfastigheter	36	31	1	81	11
Totalt	1 651	1 246	23	89	1 399

EXPLOATERINGSFASTIGHETER KONCERNEN

		JANUARI–DECEMBER
BOKFÖRT VÄRDE, MKR	2020	2019	2020	2019
Ingående balans vid periodens början	8 938	8 306	8 411	9 170
Nyanskaffningar	1 022	1 745	249	285
Överfört till produktion	−1 888	−1 068	−792	−458
Övrigt	−241	−45	−37	−59
Utgående balans vid periodens slut	7 831	8 938	7 831	8 938

1) Avser hyresrätts- och vårdbostäder.

Koncernen femårsöversikt

ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR	2020	2019	2018	2017	2016
Intäkter	15 388	15 692	16 161	17 008	15 752
Rörelseresultat	2 028	2 008	1 886	2 369	2 011
Resultat före skatt	1 955	1 928	1 817	2 579	1 951
Balansomslutning	16 665	17 593	16 487	15 405	12 848
Kassaflöde från den löpande verksamheten	1 715	1 291	−473	2 013	1 957
Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran (−)	−300	420	546	−790	435
Rörelsemarginal, %	13,2	12,8	11,7	13,9	12,8
Räntabilitet på eget kapital, %	20,8	22,2	22,2	38,7	31,4
Soliditet, %	47	42	41	40	40
Resultat per aktie, kr	22,50	22,50	20,60	31,00	21,20
Utdelning per aktie, kr	12,75 1)	12,50	12,00	11,00	9,50
Antal disponibla byggrätter	37 800	35 900	35 900	34 800	32 500
Antal sålda bostäder	4 026	3 595	2 463	3 100	3 843
Antal produktionsstartade bostäder	3 199	3 269	3 135	3 873	4 187
Antal bostäder i pågående produktion	7 976	7 813	7 835	8 200	7 984

1) Styrelsens förslag.

Koncernens kvartalsöversikt

ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR	2020 2019
RESULTATRÄKNING	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	4 530	3 382	3 662	3 814	4 311	3 768	3 944	3 669
Produktions− och driftkostnader	−3 680	−2 786	−3 036	−3 105	−3 520	−3 108	−3 212	−3 154
Bruttoresultat	850	596	626	709	791	660	732	515
Försäljnings− och administrationskostnader	−233	−198	−269	−244	−254	−212	−260	−240
Resultat av fastighetsförsäljning m.m.	172	1	–	18	22	182	34	38
Rörelseresultat	789	399	357	483	559	630	506	313
Finansiella intäkter och kostnader	−19	−16	−17	−21	−18	−22	−18	−22
Resultat före skatt	770	383	340	462	541	608	488	291
Skatter	−127	−81	−74	−98	−99	−94	−102	−63
Periodens resultat	643	302	266	364	442	514	386	228
BALANSRÄKNING	12-31	09-30	06-30	03-31	12-31	09-30	06-30	03-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar	278	194	200	193	219	221	221	220
Projektfastigheter	1 246	1 791	1 643	1 498	1 399	1 286	1 865	1 743
Exploateringsfastigheter	7 831	8 411	8 724	8 594	8 938	9 170	8 983	8 911
Andelar i bostadsrättsföreningar m.m.	445	558	603	438	366	422	296	434
Kortfristiga fordringar	3 828	3 847	3 796	4 007	4 274	4 013	3 993	4 040
Likvida medel	3 037	2 314	2 572	2 684	2 397	1 955	1 168	2 150
Summa omsättningstillgångar	16 387	16 921	17 338	17 221	17 374	16 846	16 305	17 278
Summa tillgångar	16 665	17 115	17 538	17 414	17 593	17 067	16 526	17 498
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	7 817	7 704	7 430	7 561	7 326	6 866	6 597	7 083
Långfristiga räntebärande skulder	354	362	293	267	425	418	314	171
Övriga långfristiga skulder	372	679	751	749	765	798	770	770
Långfristiga avsättningar	3 290	3 398	3 280	3 151	3 223	3 652	3 296	3 128
Summa långfristiga skulder	4 016	4 439	4 324	4 167	4 413	4 868	4 380	4 069
Kortfristiga räntebärande skulder	579	632	806	899	690	741	502	688
Övriga kortfristiga skulder	4 120	4 198	4 837	4 652	5 030	4 448	4 904	5 529
Kortfristiga avsättningar	133	142	141	135	134	144	143	129
Summa kortfristiga skulder	4 832	4 972	5 784	5 686	5 854	5 333	5 549	6 346
Summa eget kapital och skulder	16 665	17 115	17 538	17 414	17 593	17 067	16 526	17 498
KASSAFLÖDESANALYS	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Från den löpande verksamheten	1 288	−165	404	188	474	446	−97	468
Från investeringsverksamheten	−78	0	0	−1	−2	−6	−1	2
Från finansieringsverksamheten	−484	−93	−516	105	−28	349	−888	−9
Summa periodens kassaflöde	726	−258	−112	292	444	789	−986	461
Likvida medel vid periodens slut	3 037	2 314	2 572	2 684	2 397	1 955	1 168	2 150
RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/−FORDRAN	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(−) vid periodens början	409	247	198	420	951	1 155	130	546
Förändring av räntebärande nettoskuld/-fordran	−709	162	49	−222	−531	−204	1 025	−416
Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(−)
vid periodens slut	−300	409	247	198	420	951	1 155	130
EXPLOATERINGSFASTIGHETER	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Bokfört värde vid periodens början	8 411	8 724	8 594	8 938	9 170	8 983	8 911	8 306
Nyanskaffningar	249	103	397	273	285	581	142	737
Överfört till produktion	−792	−346	−302	−448	−458	−354	−77	−179
Övrigt	−37	−70	35	−169	−59	−40	7	47
Bokfört värde vid periodens slut	7 831	8 411	8 724	8 594	8 938	9 170	8 983	8 911
NYCKELTAL	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Rörelsemarginal, %	17,4	11,8	9,7	12,7	13,0	16,7	12,8	8,5
Skuldsättningsgrad, ggr	–	0,1	0,0	0,0	0,1	0,1	0,2	0,0
Soliditet, %	47	45	42	43	42	40	40	40
Resultat per aktie, kr	9,20	4,30	3,80	5,20	6,30	7,40	5,50	3,30
Antal disponibla byggrätter	37 800	37 900	38 600	35 900	35 900	36 400	36 500	36 400
Antal sålda bostäder	1 623	956	642	805	941	1 106	881	667
Antal produktionsstartade bostäder	976	855	731	637	1 107	797	959	406
Antal bostäder i pågående produktion	7 976	7 829	7 249	7 583	7 813	8 033	7 829	7 842

Affärssegment kvartalsöversikt

ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR		2020				2019
JM BOSTAD STOCKHOLM	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv.4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	2 023	1 310	1 403	1 622	1 551	1 259	1 330	1 435
Rörelseresultat 1)	299	185	192	250	262	209	216	229
Rörelsemarginal, %	14,8	14,1	13,7	15,4	16,9	16,6	16,2	16,0
Genomsnittligt operativt kapital	5 372	5 552	5 682	5 740	5 811	5 802	5 754	5 668
Avkastning operativt kapital, %*)	17,2	16,0	16,1	16,3	15,8	15,3	15,8	16,7
Operativt kassaflöde	383	143	207	331	598	321	−85	284
Bokfört värde exploateringsfastigheter	4 246	4 587	4 816	4 812	4 949	5 049	5 132	5 042
Antal disponibla byggrätter	12 500	12 600	12 800	12 900	12 800	13 000	13 500	13 400
Antal sålda bostäder	474	299	220	347	353	261	268	238
Antal produktionsstartade bostäder	282	252	258	240	336	278	286	89
Antal bostäder i pågående produktion	2 878	3 095	2 843	3 035	3 171	3 112	3 001	3 042
1) Varav fastighetsförsäljningar	–	–	–	–	–	0	–	–
JM BOSTAD RIKS	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	1 137	913	1 093	1 050	1 185	974	1 199	1 110
Rörelseresultat	181	141	169	166	189	157	193	180
Rörelsemarginal, %	15,9	15,4	15,5	15,8	15,9	16,1	16,1	16,2
Genomsnittligt operativt kapital	1 307	1 295	1 274	1 226	1 183	1 164	1 096	1 042
Avkastning operativt kapital, %*)	50,3	51,4	53,5	57,5	60,8	62,8	66,6	68,9
Operativt kassaflöde	270	60	74	108	287	127	78	65
Bokfört värde exploateringsfastigheter	1 451	1 530	1 532	1 461	1 461	1 545	1 549	1 559
Antal disponibla byggrätter	9 900	10 200	10 500	10 500	10 500	10 500	10 500	10 500
Antal sålda bostäder 1)	380	250	278	300	313	284	244	243
Antal produktionsstartade bostäder 2))	250	285	276	261	291	289	244	271
Antal bostäder i pågående produktion	2 172	2 138	1 961	1 930	1 994	2 426	2 366	2 547
1) Varav bostäder till investerare	–	–	69	–	–	–	–	–
2) Varav bostäder till investerare	–	–	69	–	–	–	–	–
JM UTLAND	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	1 102	867	896	882	1 275	981	905	860
Rörelseresultat 1)	136	70	19	51	116	75	66	98
Rörelsemarginal, %	12,3	8,1	2,1	5,8	9,1	7,6	7,3	11,4
Genomsnittligt operativt kapital	3 400	3 440	3 395	3 368	3 229	3 064	2 967	2 888
Avkastning operativt kapital, % *)	8,1	7,4	7,7	9,1	11,0	11,4	12,1	13,0
Operativt kassaflöde	106	−27	285	−38	−239	−460	133	127
Bokfört värde exploateringsfastigheter	2 108	2 265	2 347	2 292	2 497	2 538	2 261	2 261
Bokfört värde projektfastigheter	33	25	25	4	5	5	5	5
Antal disponibla byggrätter	14 200	13 900	14 200	11 600	11 800	12 100	11 700	11 700
Antal sålda bostäder 2)	351	407	144	158	275	185	369	186
Antal produktionsstartade bostäder 3)	444	318	197	136	480	230	286	46
Antal bostäder i pågående produktion	2 463	2 133	1 982	2 018	2 048	1 759	1 726	1 660
1) Varav fastighetsförsäljningar 2) Varav bostäder till investerare	−2 –	1 101	– –	– –	– 44	– –	– 182	38 –
3) Varav bostäder till investerare	–	101	–	–	44	–	182	–
JM FASTIGHETSUTVECKLING	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	57	42	35	35	40	134	29	24
Rörelseresultat 1) 2)	178	3	−6	3	3	179	6	6
Genomsnittligt operativt kapital	1 513	1 507	1 523	1 545	1 570	1 574	1 583	1 447
Avkastning operativt kapital, %*)	11,8	0,2	11,8	12,4	12,4	12,5	1,3	1,0
Operativt kassaflöde	660	−155	−120	−101	−112	778	−116	−96
Bokfört värde exploateringsfastigheter	10	10	10	10	10	10	10	10
Bokfört värde projektfastigheter	1 213	1 766	1 618	1 494	1 394	1 281	1 860	1 738
Antal disponibla byggrätter 3)	1 200	1 200	1 100	900	800	800	800	800
Antal sålda bostäder 3)	418	–	–	–	–	376	–	–
Antal produktionsstartade bostäder 3)	–	–	–	–	–	–	143	–
Antal bostäder i pågående produktion 3)	463	463	463	600	600	736	736	593
1) Varav fastighetsförsäljningar	170	–	–	–	–	170	–	–
2) Varav resultat från joint venture	4	–	–	–	–	–	–	–
3) Avser hyresrätts- och vårdbostäder.
JM ENTREPRENAD	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	307	330	320	296	347	482	550	312
Rörelseresultat 1)	8	3	−2	22	0	14	34	−189
Rörelsemarginal, %	2,6	0,9	−0,6	7,4	0,0	2,9	6,2	−60,6
Operativt kassaflöde	9	−55	−24	5	−1	−80	−107	242
1) Varav försäljning fastigheter och verksamhet	–	–	–	18	22	12	34	–
JM ÖVRIGT	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter (eliminering)	−96	−80	−85	−71	−87	−62	−69	−72
Rörelseresultat (koncerngemensamma kostnader)	−13	−3	−15	−9	−11	−4	−9	−11

*) Beräknas på 12 månaders rullande resultat och genomsnittligt kapital.

Koncernen − IFRS

KONCERNENS RESULTATR ÄKNING I SAMMANDR AG

		JANUARI–DECEMBER	OKTOBER–DECEMBER
ENLIGT IFRS, MKR	2020	2019	2020	2019
Intäkter	16 291	15 605	5 469	3 864
Produktions- och driftkostnader	−13 337	−12 750	−4 476	−3 084
Bruttoresultat	2 954	2 855	993	780
Försäljnings- och administrationskostnader	−957	−979	−236	−257
Resultat av fastighetsförsäljning m.m. 1) 2)	21	106	2	22
Rörelseresultat	2 018	1 982	759	545
Finansiella intäkter och kostnader	−101	−100	−26	−22
Resultat före skatt	1 917	1 882	733	523
Skatter	−378	−356	−128	−96
Periodens resultat	1 539	1 526	605	427
Övrigt totalresultat
Poster som kommer att omklassificeras till resultatet
Omräkningsdifferenser vid omräkning av utländska verksamheter	−157	41	−33	−36
Poster som inte kommer att omklassificeras till resultatet
Omvärdering av förmånsbestämda pensioner	−52	−317	−72	75
Skatt hänförligt till övrigt totalresultat	11	65	15	−16
Periodens totalresultat	1 341	1 315	515	450
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare	1 539	1 526	605	427
Periodens totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare	1 341	1 315	515	450
Resultat per aktie 3) före utspädning hänförligt till moderbolagets aktieägare, kr	22,10	21,90	8,70	6,10
Resultat per aktie 3) efter utspädning hänförligt till moderbolagets aktieägare, kr	22,00	21,90	8,60	6,10
Utestående antal aktier vid periodens slut	69 583 262	69 583 262	69 583 262	69 583 262
Genomsnittligt antal aktier före utspädning	69 583 262	69 583 262	69 583 262	69 583 262
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning	70 061 421	69 985 557	70 125 557	70 046 214
1) Varav försäljning av verksamhet	–	15	–	15
2) Varav resultat från joint venture	4	–	4	–

3) Periodens resultat.

KONCERNENS BAL ANSR ÄKNING I SAMMANDR AG

ENLIGT IFRS, MKR	2020-12-31	2019-12-31
TILLGÅNGAR1)
Anläggningstillgångar	435	419
Projektfastigheter	1 246	1 399
Exploateringsfastigheter	7 831	8 938
Nyttjande av tomträtter	558	650
Andelar i bostadsrättsföreningar m.m.	445	366
Pågående arbeten	3 577	3 781
Kortfristiga fordringar	5 959	5 022
Likvida medel	3 037	2 397
Summa omsättningstillgångar	22 653	22 553
Summa tillgångar	23 088	22 972
EGET KAPITAL OCH SKULDER2) 3) 4) 5)
Eget kapital	7 598	7 126
Långfristiga räntebärande skulder	1 180	1 359
Övriga långfristiga skulder	372	765
Långfristiga avsättningar	3 255	3 187
Summa långfristiga skulder	4 807	5 311
Kortfristiga räntebärande skulder	6 480	5 320
Övriga kortfristiga skulder	4 070	5 081
Kortfristiga avsättningar	133	134
Summa kortfristiga skulder	10 683	10 535
Summa eget kapital och skulder	23 088	22 972
Ställda säkerheter	395	475
Eventualförpliktelser	8 789	9 547
1) Varav nyttjanderätter kontor och bilar	157	200
2) Varav projektfinansiering JM Utland	2 914	3 093
3) Varav projektfinansiering JM Bostad Stockholm och JM Bostad Riks	3 064	1 693
4) Varav skulder fastighetsförvärv	459	949
5) Varav kort- och långfristiga räntebärande leasingskulder	717	852

FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL I SAMMANDRAG

		JANUARI–DECEMBER
ENLIGT IFRS, MKR	2020	2019
Ingående balans vid periodens början	7 126	6 644
Summa totalresultat för perioden	1 341	1 315
Utdelning	−870	−835
Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev	1	2
Utgående balans vid periodens slut	7 598	7 126

KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG

		JANUARI–DECEMBER	OKTOBER–DECEMBER
ENLIGT IFRS, MKR	2020	2019	2020	2019
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i
rörelsekapital och skatt 1) 2)	116	660	252	111
Betald skatt	−484	−433	−99	−67
Investering i exploateringsfastigheter	−1 529	−1 819	−558	−386
À conto betalning för exploateringsfastigheter	433	537	203	208
Investering i projektfastigheter	−691	−426	−325	−111
Försäljning av projektfastigheter	1 060	865	1 060	–
Förändring kortfristiga skulder/fordringar	385	−787	149	42
Kassaflöde från den löpande verksamheten3)	−710	−1 403	682	−203
Kassaflöde från investeringsverksamheten	−79	−7	−78	−2
Upptagna lån	453	658	210	122
Amortering av skulder	−669	−502	−279	−176
Upptagna lån, projektfinansiering 3)	4 486	3 922	1 295	1 208
Amortering av skulder, projektfinansiering 3)	−1 963	−1 125	−669	−505
Utdelning	−870	−835	−435	–
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	1 437	2 118	122	649
Periodens kassaflöde	648	708	726	444
Likvida medel vid periodens slut	3 037	2 397	3 037	2 397
1) Varav investering i andelar i bostadsrättsföreningar och bostäder med äganderätt	−1 225	−1 980	−184	−420
2) Varav försäljning av andelar i bostadsrättsföreningar och bostäder med äganderätt	1 148	2 271	289	540

3) JM tar i vissa fall upp initial projektfinansiering för svenska bostadsprojekt, där finansieringen senare tas över av kunden. Övertagandet sker utan några in- eller utbetalningar och när skulden regleras påverkas inte kassaflödesanalysen, vare sig som en negativ post (amortering) i finansieringsverksamheten eller som en positiv post i den löpande verksamheten.

REDOVISNINGSPRINCIPER

Denna bokslutskommuniké och delårsrapport för fjärde kvartalet 2020 är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Koncernredovisningen är upprättad i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS). Eftersom moderbolaget är ett bolag inom EU tillämpas bara av EU godkända IFRS. Moderbolagets redovisning är upprättad enligt RFR 2.

Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder för koncernen är oförändrade jämfört med de som beskrivs på sidorna 86–89 i årsredovisningen för 2019.

NYA OCH FÖRÄNDRADE STANDARDER FRÅN OCH MED 2020

De förändrade standarder enligt IFRS som koncernen tillämpar från 1 januari 2020 förväntas i ingen eller liten utsträckning påverka JMs finansiella rapportering.

SEGMENTSRAPPORTERING

JMs segmentsredovisning skiljer sig huvudsakligen från IFRS i tre avseenden:

I segmentsredovisningen sker intäktsredovisningen för JM Utland med tillämpning av successiv vinstavräkning.

Därutöver redovisas JM Utlands och del av JM Bostad Stockholms och JM Bostad Riks projektfinansiering som en avdragspost mot "Upparbetad ej fakturerad intäkt" eller "Fakturerad ej upparbetad intäkt" och upptagen/återbetald projektfinansiering redovisas i kassaflödet från den löpande verksamheten.

Redovisningen av leasingavtal enligt IFRS 16 tillämpas inte i segmentsredovisningen.

JM bedömer att segmentsredovisningen bäst speglar den ekonomiska innebörden i JMs affär samtidigt som den korrelerar väl med den interna styrningen som tar sin utgångspunkt i koncernens kassaflöden, riskprofil och kapitalallokering.

REDOVISNING AV BOSTADSUTVECKLING I SVERIGE

I rapporten för första halvåret 2020 beskrevs den pågående utredningen samt Finansinspektionens (FI) beslut den 20 maj 2020 med innebörden att de bostadsrättsföreningar som JM utvecklar inte ska anses vara självständiga ur ett IFRS-perspektiv och att de därför redovisningsmässigt ska konsolideras i JMs koncernredovisning.

JM delar inte FIs bedömning och även om en förändrad redovisning inte påverkar JMs segmentsredovisning, projektstyrning eller riskprofil finner JM det principiellt angeläget att frågan blir ytterligare belyst genom rättslig prövning i domstol och har därför i början av juni 2020 överklagat FIs beslut till Förvaltningsrätten. Processen inför slutligt avgörande bedöms kunna bli flerårig.

JM har i årsredovisningarna för 2018 och 2019 lämnat upplysningar om effekter för resultat, eget kapital och bostadsrättsföreningarnas skulder för det fall att bostadsrättsföreningarna skulle konsolideras. JM avser att fortsätta lämna dessa upplysningar i årsredovisningen.

Per den 31 december 2020 uppskattar JM att omräkning utifrån FIs bedömning innebär att eget kapital skulle vara 0,6 mdkr (0,7) lägre.

Moderbolaget

MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG

	JANUARI–DECEMBER
MKR	2020	2019
Nettoomsättning	10 790	10 294
Produktions- och driftkostnader	−8 586	−8 021
Bruttoresultat	2 204	2 273
Försäljnings- och administrationskostnader	−650	−652
Resultat av fastighetsförsäljning	0	0
Rörelseresultat	1 554	1 621
Finansiella intäkter och kostnader	280	151
Resultat före bokslutsdispositioner och skatt	1 834	1 772
Bokslutsdispositioner	−61	−221
Resultat före skatt	1 773	1 551
Skatter	−319	−292
Periodens resultat	1 454	1 259

MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG

MKR	2020-12-31	2019-12-31
Tillgångar
Anläggningstillgångar	1 776	1 680
Omsättningstillgångar	13 834	13 100
Summa tillgångar	15 610	14 780
Eget kapital och skulder
Eget kapital	4 501	3 916
Obeskattade reserver	2 410	2 380
Avsättningar	1 422	1 453
Långfristiga skulder	461	803
Kortfristiga skulder	6 816	6 228
Summa eget kapital och skulder	15 610	14 780
Ställda säkerheter	100	100
Eventualförpliktelser	9 459	10 263

Avstämning mellan segmentsredovisning och IFRS

KONCERNENS RESULTATR ÄKNING

	JANUARI–DECEMBER		OKTOBER–DECEMBER
MKR	2020	2019	2020	2019
Periodens intäkter enligt segmentsredovisning	15 388	15 692	4 530	4 311
Omräkning JM Utland	−137	−816	−101	−446
Omklassificering fastighetsförsäljning	1 040	729	1 040	−1
Periodens intäkter enligt IFRS	16 291	15 605	5 469	3 864
Periodens rörelseresultat enligt segmentsredovisning	2 028	2 008	789	559
Omräkning JM Utland	−37	−43	−37	−16
Leasingavtal IFRS 16	27	17	7	2
Periodens rörelseresultat enligt IFRS	2 018	1 982	759	545
Periodens resultat enligt segmentsredovisning	1 575	1 570	643	442
Omräkning JM Utland	−35	−42	−38	−14
Leasingavtal IFRS 16	−1	−2	0	−1
Periodens resultat enligt IFRS	1 539	1 526	605	427

KONCERNENS BAL ANSR ÄKNING

MKR	2020-12-31	2019-12-31
Balansomslutning enligt segmentsredovisning	16 665	17 593
Omräkning JM Utland	−270	−257
Omklassificering projektfinansiering JM Utland, räntebärande	2 609	2 705
Omklassificering projektfinansiering JM Utland, ej räntebärande 1)	305	388
Omklassificering projektfinansiering JM Bostad Stockholm och Riks, räntebärande	3 400	2 007
Omföring mellan Fakturerat ej upparbetat till Upparbetat ej fakturerat	−336	−314
Leasingavtal IFRS 16	715	850
Balansomslutning enligt IFRS	23 088	22 972

1) À conto fakturering till kund.

KONCERNENS EGET KAPITAL

MKR	2020-12-31	2019-12-31
Eget kapital enligt segmentsredovisning	7 817	7 326
Omräkning JM Utland	−217	−198
Leasingavtal IFRS 16	−2	−2
Eget kapital enligt IFRS	7 598	7 126

KONCERNENS NYCKELTAL

%	2020-12-31	2019-12-31
Soliditet enligt segmentsredovisning	47	42
Soliditet enligt IFRS	33	31

KONCERNENS KASSAFLÖDE

	JANUARI–DECEMBER		OKTOBER–DECEMBERR
MKR	2020	2019	2020	2019
Kassaflöde från den löpande verksamheten enligt segmentsredovisning	1 715	1 291	1 288	474
Omklassificering projektfinansiering JM Utland	−144	−776	−30	−364
Omklassificering projektfinansiering JM Bostad Stockholm och
JM Bostad Riks, räntebärande	−2 379	−2 021	−596	−339
Leasingavtal IFRS 16	98	103	20	26
Kassaflöde från den löpande verksamheten enligt IFRS	−710	−1 403	682	−203

KONCERNENS RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/FORDRAN

MKR	2020-12-31	2019-12-31
Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran (−) vid periodens slut
enligt segmentsredovisning	−300	420
Omklassificering projektfinansiering JM Utland	2 609	2 705
Omklassificering projektfinansiering JM Bostad Stockholm och Riks, räntebärande	3 400	2 007
Leasingavtal IFRS 16		852
Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran(−) vid periodens slut enligt IFRS 6 426		5 984

Stockholm den 3 februari 2021 JM AB (publ)

Johan Skoglund Verkställande direktör

Denna bokslutskommuniké har inte varit föremål för särskild granskning av bolagets revisorer.

Mitt på Södermalm i Stockholm uppför JM det nya bostadskvarteret Sofia Södra intill grönskande parker och unikt läge nära Hammarby sjö och kajpromenaden, med service och skolor inom några minuters promenadavstånd. I denna fjärde säljetapp av Sofia Södra erbjuds 18 bostäder om 1–4 rum och kök, samtliga med minst en balkong eller uteplats. Högst upp i huset ligger kvarterets gemensamma takterrass där man kan njuta av solen och den vackra utsikten. I kvarterets garage finns en bilpool med tre elbilar, där medlemskap ingår för boende i Sofia Södra.

Med hemtrevliga tegelbyggnader, närhet till vardagsbestyr och en kort spårvagnstur in till centrum är det svårt att inte trivas i grönskande Kvibergsstaden i Göteborg, en växande stadsdel med goda kommunikationer, förskolor, skolor, matbutik och många aktivitetsmöjligheter. Intill Säveån uppför JM Kvibergs Allé Östra, ett lamellhus med 21 bostäder om 1–4 rum och kök som bildar ett inbjudande avslut längst in på gatan. De stora terrasserna ger bostäderna en villakänsla med egen trappa ner på marken.

JMs projekt Kultaseppä i Herttoniemi utanför Helsingfors erbjuder 51 bostäder om 1–4 rum och kök, samtliga med inglasad

balkong. Den tegelförsedda fasaden i kombination med modern arkitektur skapar ett unikt utseende för Kultaseppä och vittnar om kvarterets anrika industrihistoria. Bostäderna är belägna i nära anslutning till Herttoniemis serviceutbud och utmärkta kommunikationer.

I Smarta Kvadrat-projektet Damkvartalet i Myrvoll stasjon i Nordre Follo uppförs 33 yteffektiva bostäder om 2–4 rum och kök. Bostäderna, som alla har balkong, är belägna endast cirka 20 minuter med tåg från Oslo och omedelbar närhet till såväl butiker och lokal service som till skog och natur.

Kort om JM

AFFÄRSIDÉ

Med människan i fokus och genom ständig utveckling skapar vi boenden och hållbara livsmiljöer.

VISION

Vi lägger grunden till ett bättre liv.

VERKSAMHET

JM är en av Nordens ledande projektutvecklare av bostäder och bostadsområden.

Verksamheten är fokuserad på nyproduktion av bostäder i attraktiva lägen med tyngdpunkt på expansiva storstadsområden och universitetsorter i Sverige, Norge och Finland. Vi arbetar också med projektutveckling av kommersiella lokaler samt entreprenadverksamhet, huvudsakligen i Storstockholmsområdet.

JM ska i all verksamhet främja ett långsiktigt hållbarhetsarbete. Vi omsätter cirka 15 miljarder kronor och har cirka 2 500 medarbetare. JM AB är ett publikt bolag noterat på NASDAQ Stockholm, segmentet Large Cap.

FINANSIELL A MÅL , RIKTVÄRDE FÖR KAPITALSTRUKTUR OCH UTDELNINGSPOLICY

Rörelsemarginalen ska genomsnittligt uppgå till 12 procent inklusive resultat från fastighetsförsäljningar.

Avkastning på eget kapital ska genomsnittligt över tid uppgå till 25 procent.

Långsiktig tillväxt ska genomsnittligt uppgå till 4 procent per år i antal produktionsstarter av bostäder.

Riktvärde för kapitalstruktur där den synliga soliditeten bör uppgå till minst 35 procent över en konjunkturcykel.

Utdelningspolicy där aktieutdelningen i genomsnitt ska utgöra 50 procent av koncernens resultat efter skatt över en konjunkturcykel.

JMs finansiella mål, riktvärde för kapitalstruktur och utdelningspolicy definieras utifrån segmentsredovisningen.

OFFENTLIGGÖRANDE

Denna information är sådan som JM AB är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom nedanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande kl. 08.00 den 3 februari 2021.

FÖR MER INFORMATION KONTAKTA:

Claes Magnus Åkesson, CFO, IR-ansvarig Tel. 08-782 89 71

KOMMANDE INFORMATIONSTILLFÄLLEN

3 mars 2021	Årsredovisning 2020 publiceras
24 mars 2021	Årsstämma (genomförs genom poströstning)
28 april 2021	Delårsrapport januari–mars 2021
13 juli 2021	Delårsrapport januari–juni 2021
28 oktober 2021	Delårsrapport januari–september 2021

PRESSMEDDELANDEN, KVARTAL 4 2020

8 december	JM skapar struktur för långsiktig förvaltning av
	hyresrättsbostäder och överför fastigheter till nybildat
	joint venture-bolag
23 november	Beslut vid extra bolagsstämma i JM AB (publ)
27 oktober	Kallelse till extra bolagsstämma i JM AB (publ)
22 oktober	Delårsrapport januari–september 2020
20 oktober	JM tillträder kontorsbyggrätt i Karlberg, Solna

JMs årsredovisningar, delårsrapporter och övrig finansiell information finns tillgängliga på www.jm.se/investerare

Text: JM

Foto/illustrationer: Sandra Birgersdotter Ek, Kristofer Johnsson, Elisabeth Nærup Lange, Magnus Liam, Dmitry Tkachenko, Sightline, Carbonwhite, WEC360, Pixerymedia

JM AB (publ)

Postadress 169 82 Stockholm Besöksadress Gustav III:s boulevard 64, Solna Telefon 08-782 87 00 Telefax 08-782 86 00 Org. nr. 556045-2103 Webb www.jm.se