JM — Interim / Quarterly Report 2021

Apr 28, 2021

Delårsrapport januari–mars 2021

J M − KONCERNEN

STARK EFTERFRÅGAN OCH FÖRSÄLJNING AV BOSTÄDER

JANUARI–MARS 2021

Intäkterna minskade till 3 337 mkr (3 814).

Rörelseresultatet minskade till 406 mkr (483). Rörelsemarginalen uppgick till 12,2 procent (12,7).

Resultat från försäljningar av fastigheter och från joint venture om 11 mkr (18) ingår i rörelseresultatet.

Resultatet före skatt minskade till 390 mkr (462). Resultat efter skatt minskade till 309 mkr (364).

Räntabiliteten på eget kapital för de senaste tolv månaderna uppgick till 20,3 procent (23,3). Resultatet per aktie under första kvartalet uppgick till 4,40 kronor (5,20).

Koncernens kassaflöde inklusive nettoinvestering i fastigheter uppgick till 92 mkr (188).

Antal sålda bostäder ökade till 1 261 (805) och produktionsstarterna ökade till 927 (637).

ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING		JANUARI–MARS APRIL–MARS		HELÅR
MKR	2021	2020	2020/2021	2020
Intäkter	3 337	3 814	14 911	15 388
Rörelseresultat	406	483	1 951	2 028
Rörelsemarginal, %	12,2	12,7	13,1	13,2
Resultat före skatt	390	462	1 883	1 955
Kassaflöde från den löpande verksamheten	92	188	1 619	1 715
Räntabilitet på eget kapital, %			20,3	20,8
Soliditet, %	46	43		47
Resultat per aktie, kr	4,40	5,20	21,70	22,50
Antal sålda bostäder 1) 2)	1 261	805	4 482	4 026
Antal produktionsstartade bostäder 3) 4)	927	637	3 489	3 199
Antal bostäder i pågående produktion	7 485	7 583		7 976
Intäkter enligt IFRS	3 545	3 853	15 983	16 291
Rörelseresultat enligt IFRS	452	497	1 973	2 018
Resultat per aktie enligt IFRS, kr	5,00	5,30	21,60	22,00
1) Varav hyresrättsbostäder inom JM Fastighetsutveckling 2) Varav bostäder inom JM Utland och JM Bostad Riks till investerare 3) Varav hyresrättsbostäder inom JM Fastighetsutveckling	– 265 –	– – –	418 435	418 170 –
4) Varav bostäder inom JM Utland och JM Bostad Riks till investerare	265	–	435	170

För koncernens resultat- och balansräkning enligt IFRS tillämpas IFRS 15 Intäkter från avtal med kunder vilket innebär att intäkter och resultat för JMs verksamhet utanför Sverige, JM Utland, redovisas enligt färdigställandemetoden. Segmentsredovisningen och projektstyrningen redovisas enligt successiv vinstavräkning. Koncernens räkningar enligt IFRS framgår på sidorna 22–23. För definitioner av finansiella nyckeltal se dokument "Definitioner finansiella nyckeltal" på jm.se/investerare

Där inget annat framgår baseras belopp och kommentarer i denna delårsrapport på JMs segmentsredovisning.

Omslagsbild: Södra Ribersborg, Malmö

Koncernen

VD HAR ORDET

STARK EFTERFR ÅGAN UNDER INLEDNINGEN AV ÅRET

Vi hade en fortsatt stark efterfrågan under inledningen av året med mycket god försäljning på samtliga våra marknader vilket också har inneburit en god nivå av produktionsstartade bostäder. Våra digitala lösningar i kundarbetet har fortsatt fungerat mycket väl. Intäkter och resultat dämpas av de lägre start- och prisnivåerna för projekt startade i Stockholm under de senaste åren. Ledtiden är flerårig i JMs affär mellan bostadsmarknadens utveckling, försäljningspriser, produktionsstarter och genomslaget i resultaträkningen.

Utbudet av nyproducerade bostäder på marknaden har minskat i Stockholm och i övriga Sverige under det första kvartalet 2021, samtidigt som transaktionsvolymen har fortsatt att öka.

Vi bedömer den underliggande efterfrågan för bostäder på våra marknader som fortsatt god. Boknings- och försäljningsnivån är hög i den pågående produktionen av bostäder på samtliga våra marknader. Detta ger fortsatt bra förutsättningar för produktionsstarter av bostäder och stabilt kassaflöde framöver. Förutsatt att marknaden är fortsatt positiv vidhålls bedömningen om goda möjligheter att nå en ökad nivå produktionsstarter under 2021 jämfört med 2020, utifrån planförutsättningarna i byggrättsportföljen, med tyngdpunkt under andra halvåret.

STARK FÖRSÄLJNING OCH GOD NIVÅ PRODUKTIONSSTARTADE BOSTÄDER I STOCKHOLM

Vi har sett en fortsatt hög efterfrågan från kunderna i Stockholm under det första kvartalet med god efterfrågan på de bostadsrättslägenheter och ägarlägenheter som vi har i pågående produktion.

Försäljningen i Stockholm har varit stark med 357 sålda bostäder under det första kvartalet, jämfört med 474 under det fjärde kvartalet 2020 som utmärktes av en mycket stark återhämtningseffekt mot slutet av året såväl marknads- som försäljningsmässigt.

Bostadsverksamheten i Stockholm har haft en fortsatt god lönsamhetsnivå och stabil nivå produktionsstarter under det första kvartalet baserat på den goda försäljningen. Intäkterna och rörelseresultatet påverkas dock fortsatt negativt under året av de lägre startnivåerna för JMs projekt startade under 2018–2020 och de lägre prisnivåerna från 2017 till och med första halvåret 2020. Vidare var nivån av marköverföringar till projekten låg under kvartalet. Den mycket starka avslutningen på 2020 i försäljningen innebar också en förstärkt periodisering av resultat till 2020.

STARK FÖRSÄLJNING OCH GOD NIVÅ PRODUKTIONSSTARTADE BOSTÄDER I ÖVRIGA SVERIGE, NORGE OCH FINLAND

Bostadsverksamheten i övriga Sverige uppvisade stark försäljning och god lönsamhetsnivå samt god nivå produktionsstartade bostäder under det första kvartalet. Försäljningen i övriga Sverige har varit fortsatt stark med 358 sålda bostäder under det första kvartalet jämfört med 380 under det fjärde kvartalet 2020.

I Norge har aktiviteten på bostadsmarknaden utvecklats positivt under det första kvartalet med fortsatta prisökningar.

Även i Finland har bostadsmarknaden haft en god utveckling. Försäljningen inom utlandsverksamheten förstärktes under kvartalet genom försäljning och produktionsstart av ett lägenhetshotell i Helsingfors om 265 bostäder bestående av mindre enrumslägenheter.

NORMALISERAD MARKNAD – COVID -19

Normaliseringen av bostadsmarknaden, efter den initiala osäkerheten kopplat till covid-19 och dess följdeffekter, har fortsatt under 2021. Fortsatt mycket begränsade störningar, bemanningsmässigt och i leverantörskedjor, gör att risknivån i JMs affär bedöms fortsatt begränsad under 2021. Samtidigt har vi beredskap för en försämring av covid-19 läget. Verksamheten dimensioneras löpande inom ramen för vår affärsmodell, som har god anpassningsförmåga.

GOD PROJEKTPORTFÖLJ OCH STARK FINANSIELL STÄLLNING MEDGER ÖKAD AMBITIONSNIVÅ

Vi är väl positionerade med en god projektportfölj som löpande förädlas för framtidens boende, samtidigt som vår starka finansiella ställning ger oss handlingsfrihet. Balansräkningen medger både tillväxt i JMs affär och stabil värdeöverföring till aktieägarna. De fundamentala och långsiktiga förutsättningarna är fortsatt goda för en positiv utveckling av vår affär. Jag ser året an med tillförsikt och har förväntan om en god utveckling i vår affär under 2021.

Johan Skoglund, VD och koncernchef

"Vi hade en fortsatt stark efterfrågan under inledningen av året med mycket god försäljning på samtliga våra marknader vilket också har inneburit en god nivå av produktionsstartade bostäder"

MARKNAD, FÖRSÄLJNING OCH PRODUKTIONSSTARTADE BOSTÄDER

JANUARI–MARS 2021

Bostadsmarknaden i Stockholm har fortsatt förbättrats under det första kvartalet med god nivå sålda bostäder. Lönsamheten har varit fortsatt god och produktionsstartade bostäder under kvartalet har en normal bokningsnivå.

Bostadsverksamheten i övriga Sverige uppvisade en god lönsamhetsnivå med stark försäljning och god nivå produktionsstarter i en stabil marknad.

I Norge har aktiviteten på bostadsmarknaden ökat under kvartalet och i Finland har aktiviteten stabiliserats på hög nivå.

Befolkningstillväxten på våra huvudmarknader, tillsammans med det fortsatt låga ränteläget, stödjer efterfrågan på bostäder.

Antalet sålda bostäder i form av tecknade kontrakt ökade till 1 261 (805)1) 2). Andelen sålda och bokade bostäder i förhållande till pågående produktion uppgick till 77 procent (69), där intervallet om 60–65 procent bedöms som normal nivå. Sålda bostäder i JM Bostad Stockholm uppgick till 357 (347), i JM Bostad Riks 358 (300), i JM Utland 546 (158) och i JM Fastighetsutveckling 0 (0).

Antalet produktionsstartade bostäder uppgick till 927 (637)3) 4). Produktionsstartade bostäder i JM Bostad Stockholm uppgick till 298 (240), i JM Bostad Riks 277 (261), i JM Utland 352 (136) och i JM Fastighetsutveckling 0 (0).

Utöver efterfrågan utgör planprocesserna fortsatt en viktig faktor för takten i produktionsstarter.

Antalet bostäder i pågående produktion uppgick till 7 485 (7 583) varav 335 hyresrättsbostäder (600) inom JM Fastighetsutveckling.

1) Varav 0 hyresrättsbostäder (0) inom JM Fastighetsutveckling

2) Varav 265 bostäder (0) inom JM Utland och JM Bostad Riks till investerare

3) Varav 0 hyresrättsbostäder (0) inom JM Fastighetsutveckling

4) Varav 265 bostäder (0) inom JM Utland och JM Bostad Riks till investerare

INTÄKTER, RÖRELSERESULTAT OCH RÖRELSEMARGINAL

JANUARI–MARS 2021

Koncernens intäkter enligt segmentsredovisningen minskade under första kvartalet till 3 337 mkr (3 814). Intäkterna omräknat enligt IFRS minskade till 3 545 mkr (3 853). De lägre intäkterna är främst hänförligt till lägre nivå pågående produktion och låg nivå överförd mark till projekten inom JM Bostad Stockholm.

Rörelseresultatet enligt segmentsredovisningen minskade till 406 mkr (483) och rörelsemarginalen uppgick till 12,2 procent (12,7). Rörelseresultatet omräknat enligt IFRS minskade till 452 mkr (497). Omräkningen är relaterad till JM Utland med en resultateffekt om 42 mkr (5) och leasingavtal enligt IFRS 16 med en resultateffekt om 4 mkr (9).

Under första kvartalet har fastigheter sålts för 1 mkr (30) med ett resultat om 1 mkr (18) och resultat från joint venture uppgick till 10 mkr (0), främst hänförligt till värdejusteringar avseende hyresrättsfastigheter.

Hyresintäkterna från JMs projektfastigheter uppgick till 10 mkr (18). Driftnettot uppgick till 4 mkr (13).

JM har inte erhållit något statligt stöd under första kvartalet hänförligt till covid-19.

		JANUARI–MARS		HELÅR
RÖRELSERESULTAT PER AFFÄRSSEGMENT, MKR	2021	2020	2020/2021	2020
JM Bostad Stockholm	182	250	858	926
JM Bostad Riks	160	166	651	657
JM Utland	67	51	292	276
JM Fastighetsutveckling	4	3	179	178
JM Entreprenad	3	22	12	31
Koncerngemensamma kostnader	−10	−9	−41	−40
Totalt	406	483	1 951	2 028
Varav fastighetsförsäljningar	1	18	170	187
Varav resultat från joint venture	10	–	14	4

RÖRELSEMARGINAL PER AFFÄRSSEGMENT, %		JANUARI–MARS		HELÅR
	2021	2020	2020/2021	2020
JM Bostad Stockholm	14,6	15,4	14,3	14,6
JM Bostad Riks	15,4	15,8	15,6	15,7
JM Utland	7,8	5,8	7,8	7,4
JM Entreprenad	1,3	7,4	1,0	2,5

BOSTÄDER I PÅGÅENDE PRODUKTION	2021-03-31	2020-03-31	2020-12-31
Antal bostäder i pågående produktion 1) 2)	7 485	7 583	7 976
Andel sålda bostäder i pågående produktion, % 3)	62	54	60
Andel bokade bostäder i pågående produktion, %	15	15	14
Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion, %	77	69	74
1) Varav hyresrätts- och vårdbostäder i pågående produktion inom JM Fastighetsutveckling - ingår ej i andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion	335	600	463
Av dessa ingår bostäder i projekt där nedlagda kostnader endast redovisas som projektfastighet under uppförande	192	457	320
2) Från och med produktionsstart till och med sista inflyttning enligt plan.
3) Andel sålda bostäder i form av bindande kontrakt med slutkund.

OSÅLDA BOSTÄDER	2021-03-31	2020-03-31	2020-12-31
Antal osålda bostäder i avslutad produktion 1)	119	193	143
Antal osålda bostäder i balansräkningen redovisat som "Andelar i bostadsrättsföreningar m.m."	84	108	85

1) Efter sista inflyttning enligt plan.

BOSTADSBYGGR ÄTTER

JANUARI–MARS 2021

Antalet disponibla bostadsbyggrätter vid utgången av första kvartalet ökade till 37 300 (35 900) varav 19 700 (21 100) redovisas i balansräkningen. Ökningen i disponibla byggrätter är främst hänförlig till JM Finland. Kapitalbindningen i byggrätter (exploateringsfastigheter i balansräkningen) för bostäder minskade till 8 199 mkr (8 575).

Under första kvartalet har exploateringsfastigheter för bostäder om 487 mkr (273) förvärvats varav 378 mkr avser JM Bostad Stockholm, 25 mkr JM Bostad Riks och 84 mkr JM Utland.

FINANSIELLA POSTER JANUARI–MARS 2021

Finansnettot har förbättrats något jämfört med föregående år hänförligt till något lägre genomsnittlig räntebärande låneskuld och lägre genomsnittlig räntesats.

Den totala räntebärande låneskulden enligt segmentsredovisningen uppgick till 2 597 mkr (2 882) varav pensionsskulden utgjorde 1 726 mkr (1 716). Vid det första kvartalets utgång var medelräntesatsen för den totala räntebärande låneskulden inklusive pensionsskulden 1,5 procent (1,8). Den genomsnittliga räntebindningstiden, exklusive pensionsskulden, var 0,4 år (0,2). Koncernens tillgängliga likviditet minskade till 4 948 mkr (5 484). Förutom likvida medel om 2 148 mkr (2 684) ingår ej utnyttjade checkkrediter och kreditavtal med sammantaget 2 800 mkr (2 800) där kreditavtalen om 2 400 mkr hade en genomsnittlig löptid om 2,8 år (3,1).

Räntebärande nettoskuld inklusive pensionsskulden, enligt segmentsredovisningen, uppgick till 449 mkr (198) vid periodens utgång. Ej räntebärande skulder för genomförda fastighetsförvärv uppgick till 526 mkr (843). Av dessa skulder var 154 mkr (95) kortfristiga.

Värderingen av finansiella tillgångar och skulder visar ingen väsentlig skillnad mellan redovisat och verkligt värde.

KASSAFLÖDE

JANUARI–MARS 2021

Kassaflödet från den löpande verksamheten enligt segmentsredovisningen uppgick till 92 mkr (188). Nettoinvesteringarna i exploateringsfastigheter innebar ett kassaflöde om −228 mkr (144). Innehavet av osålda bostäder i balansräkningen innebar ett kassaflöde om −44 mkr (−60). Koncernens kassaflöde hänförligt till projektfastigheter (försäljning minus investering) uppgick under första kvartalet till −139 mkr (−100).

		JANUARI–MARS		HELÅR
MKR	2021	2020	2020/2021	2020
Finansiella intäkter	1	2	5	6
Finansiella kostnader	−17	−23	−73	−79
Finansiella intäkter och kostnader	−16	−21	−68	−73
	JANUARI–MARS		APRIL–MARS	HELÅR
ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR	2021	2020	2020/2021	2020
Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran(−) vid periodens början	−300	420	198	420
Förändring av räntebärande nettoskuld/-fordran	749	−222	251	−720

Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(−) vid periodens slut 449 198 449 −300

RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER

JMs risker och riskhantering presenteras i årsredovisningen för 2020 på sidorna 32–37 samt 83. Bortsett från osäkerheten till följd av covid-19 har inga väsentliga förändringar skett som påverkat dessa redovisade risker.

Covid-19 och dess följdeffekter har skapat osäkerhet och risker under en period. JM står dock starkt avseende såväl affärsmodell som finansiellt. Andelen bokade och sålda bostäder av pågående produktion ligger på en hög nivå. Detta tillsammans med hittills mycket begränsade störningar, bemanningsmässigt och i leverantörskedjor, ger förutsättningar att upprätthålla verksamheten rimligt stabilt även under en svagare marknadsperiod där riskerna bedöms ha minskat under 2021. Samtidigt har vi beredskap för en försämring av covid-19 läget.

JMs strategi under covid-19 perioden är att värna kassaflöden och produktionskapacitet.

UTESTÅENDE AKTIER

Antalet utestående aktier uppgick till 69 583 262 (69 583 262). Bolaget har inget innehav av egna aktier.

UTDELNING FÖR 2020

Årsstämman den 24 mars 2021 beslutade om utdelning för 2020 om 12,75 kr per aktie totalt 887 mkr. Utdelningen utsändes den 31 mars 2021.

ÅTERKÖP AV EGNA AKTIER

Årsstämman den 24 mars 2021 beslutade att bemyndiga styrelsen att under tiden fram till nästa årsstämma, vid ett eller flera tillfällen, fatta beslut om att återköpa sammanlagt så många aktier att bolagets innehav vid var tid inte överstiger 10 procent av samtliga aktier i bolaget. Förvärv ska ske på Nasdaq Stockholm inom det vid var tid gällande kursintervallet.

PERSONAL

Antal anställda minskade under första kvartalet till 2 472 (2 540). Antal hantverkare minskade till 918 (986) och antal tjänstemän uppgick till 1 554 (1 554). Nuvarande bemanning är dimensionerad för pågående och ökande projektvolym där viss anpassning sker löpande. Efterfrågan på arbetsmarknaden för kvalificerade kompetenser inom projektverksamhet är fortsatt stor men har dämpats något.

Affärssegment JM Bostad Stockholm

Inom affärssegmentet JM Bostad Stockholm utvecklas bostadsprojekt i Storstockholm. Verksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder.

Genomsnittspriserna på andrahandsmarknaden har fortsatt att stiga under det första kvartalet. Totala utbudet av bostäder har varit normalt och utbudet av nyproducerade bostäder är på en låg nivå och har fortsatt att minska under första kvartalet.

Konkurrensen och utbudet om välbelägen mark för bostäder bedöms vara normalt. Priserna på byggrätter är dock fortfarande på en nivå som kräver selektivitet vid förvärv.

Bostadsmarknaden i Stockholm har fortsatt förbättrats under det första kvartalet. Kunderna uppvisar stort intresse för JMs projekt med mycket god försäljning under det första kvartalet. Benägenheten från kunderna att teckna kontrakt tidigt ligger fortsatt på en normal nivå.

Inga extraordinära åtgärder har behövt vidtas under det första kvartalet med anledning av covid-19.

Lönsamheten har varit fortsatt god baserat på den goda försäljningen. Intäkterna och rörelseresultatet påverkas dock fortsatt negativt under året av de lägre startnivåerna för JMs projekt startade under 2018–2020 och de lägre prisnivåerna från 2017 till och med första halvåret 2020. Vidare var nivån av marköverföringar till projekten låg under kvartalet. Den mycket starka avslutningen på 2020 i försäljningen innebar också en förstärkt periodisering av resultat till 2020.

Kassaflödet under första kvartalet är i balans med hänsyn taget till ökningen av exploateringsfastigheter.

Under första kvartalet produktionsstartades totalt 298 bostäder i flerbostadshus i Sollentuna, Stockholm och Södertälje. Inga byggrätter har förvärvats under det första kvartalet.

	JANUARI–MARS		APRIL–MARS	HELÅR
MKR	2021	2020	2020/2021	2020
Intäkter	1 248	1 622	5 984	6 358
Rörelseresultat	182	250	858	926
Rörelsemarginal, %	14,6	15,4	14,3	14,6
Genomsnittligt operativt kapital			5 283	5 372
Avkastning operativt kapital, %			16,2	17,2
Operativt kassaflöde	16	331	749	1 064
Bokfört värde exploateringsfastigheter	4 486	4 812		4 246
Antal disponibla byggrätter	11 900	12 900		12 500
Antal sålda bostäder	357	347	1 350	1 340
Antal produktionsstartade bostäder	298	240	1 090	1 032
Antal bostäder i pågående produktion	2 773	3 035		2 878
Antal anställda	816	894		872

JM Bostad Riks

Inom affärssegmentet JM Bostad Riks utvecklas bostadsprojekt i tillväxtorter i Sverige exklusive Storstockholm. Verksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder.

Genomsnittspriserna på andrahandsmarknaden har under det första kvartalet varit stigande inom affärssegmentets samtliga delmarknader.

Utbudet av nyproduktion under det första kvartalet har minskat något inom de flesta av affärssegmentets delmarknader. Utbudet av nyproducerade bostäder i Göteborg och Malmö är på en lägre nivå och i Uppsala på samma låga nivå som motsvarande period föregående år.

Konkurrensen om mark för bostäder under första kvartalet har varit fortsatt hög på de flesta av affärssegmentets delmarknader.

Intresset för JMs projekt var under det första kvartalet stort och med mycket god försäljning. Kundernas benägenhet att teckna kontrakt tidigt i processen ligger på fortsatt normal nivå.

Inga extraordinära åtgärder har behövt vidtas under kvartalet med anledning av covid-19.

Resultat och marginal är i nivå med föregående år. Kassaflödet under första kvartalet är i balans.

Under det första kvartalet produktionsstartades totalt 277 bostäder varav 217 i flerbostadshus och 60 småhus i Malmö, Staffanstorp, Lomma, Göteborg, Linköping och Uppsala.

Cirka 450 byggrätter har förvärvats i Malmö och Västerås under det första kvartalet.

		JANUARI–MARS		HELÅR
MKR	2021	2020	2020/2021	2020
Intäkter	1 042	1 050	4 185	4 193
Rörelseresultat	160	166	651	657
Rörelsemarginal, %	15,4	15,8	15,6	15,7
Genomsnittligt operativt kapital			1 345	1 307
Avkastning operativt kapital, %			48,4	50,3
Operativt kassaflöde	154	108	558	512
Bokfört värde exploateringsfastigheter	1 441	1 461		1 451
Antal disponibla byggrätter	10 300	10 500		9 900
Antal sålda bostäder 1)	358	300	1 266	1 208
Antal produktionsstartade bostäder 2)	277	261	1 088	1 072
Antal bostäder i pågående produktion	2 063	1 930		2 172
Antal anställda	582	597		591
1) Varav bostäder till investerare	–	–	69	69
2) Varav bostäder till investerare	–	–	69	69

1) Varav fastighetsförsäljningar

JM Utland

Inom affärssegmentet JM Utland utvecklas bostadsprojekt i Norge och Finland. Verksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder. Intäkter och resultat för affärssegmentet redovisas enligt successiv vinstavräkning.

Affärssegmentets intäkter är på något lägre nivå jämfört med föregående år. Resultat och marginal uppgick till 67 mkr (51) respektive 7,8 procent (5,8). Det högre resultatet förklaras huvudsakligen av stark marknad och god försäljning.

Kassaflödet har förstärkts under första kvartalet hänförligt till en minskning av rörelsekapitalet.

Inga extraordinära åtgärder har behövt vidtas under det första kvartalet med anledning av covid-19.

NORGE

Prisnivån på andrahandsmarknaden har varit stigande under första kvartalet och aktivitetsnivån har varit hög.

JM Norges intäkter minskade till 636 mkr (674) och rörelseresultatet ökade till 52 mkr (41). Rörelsemarginalen ökade till 8,2 procent (6,1).

En god försäljning under det första kvartalet har stärkt rörelseresultat och rörelsemarginal.

Under det första kvartalet har 176 bostäder (111) sålts och 87 bostäder (100) produktionsstartats i Osloregionen, Vestfold och Bergen. Antal bostäder i pågående produktion uppgick till 1 120 (1 280).

Under det första kvartalet har inga byggrätter förvärvats. Disponibla byggrätter motsvarar 8 400 bostäder (7 400).

		JANUARI–MARS		HELÅR
MKR	2021	2020	APRIL–MARS 2020/2021	2020
Intäkter	856	882	3 721	3 747
- varav JM Norge	636	674	2 678	2 716
Rörelseresultat 1)	67	51	292	276
- varav JM Norge	52	41	216	205
Rörelsemarginal, %	7,8	5,8	7,8	7,4
- varav JM Norge	8,2	6,1	8,1	7,5
Genomsnittligt operativt kapital			3 335	3 400
Avkastning operativt kapital, %			8,8	8,1
Operativt kassaflöde	156	−38	520	326
Bokfört värde exploateringsfastigheter	2 262	2 292		2 108
Bokfört värde projektfastigheter	90	4		33
Antal disponibla byggrätter	13 900	11 600		14 200
Antal sålda bostäder 2)	546	158	1 448	1 060
Antal produktionsstartade bostäder 3)	352	136	1 311	1 095
Antal bostäder i pågående produktion	2 314	2 018		2 463
Antal anställda	525	522		530
1) Varav fastighetsförsäljningar	1	–	–	-1

2) Varav bostäder till investerare 265 – 366 101

3) Varav bostäder till investerare 265 – 366 101

FINL AND

Aktiviteten på bostadsmarknaden i Helsingforsregionen har stabiliserats på en hög nivå. Kunderna uppvisar stort intresse för JMs projekt och benägenheten att konvertera bokningar till kontrakt låg under kvartalet på en hög nivå.

JM Finland uppvisar en stabil resultatutveckling.

Under det första kvartalet har 370 bostäder (47) sålts och 265 bostäder (36) produktionsstartats. Av de sålda och produktionsstartade bostäderna utgör 265 bostäder till investerare avseende ett lägenhetshotell bestående av mindre enrumslägenheter.

Antal bostäder i pågående produktion uppgick till 1 194 (738). Under det första kvartalet har inga byggrätter förvärvats. Disponibla byggrätter motsvarar 5 500 bostäder (4 200).

JM Fastighetsutveckling

Inom affärssegmentet JM Fastighetsutveckling utvecklas i huvudsak hyresrättsbostäder och vård- och omsorgsboenden samt kontorsfastigheter i Storstockholm. Affärssegmentets fastigheter ska i sin helhet utgöras av fastigheter avsedda för projektutveckling. I verksamheten ingår JM@home som erbjuder ekonomisk och teknisk förvaltning till bostadsrättsföreningar.

Affärssegmentets intäkter ökade till 52 mkr (35) varav hyresintäkter 10 mkr (18). Entreprenadintäkter samt försäljning av tjänster uppgick till 42 mkr (17). Rörelseresultatet uppgick till 4 mkr (3) varav resultat från joint venture om 10 mkr (0) främst hänförligt till värdejusteringar avseende hyresrättsfastigheter.

Rörelseresultatet belastas av utvecklingskostnader för den nya affärsverksamheten JM@home.

Driftnettot för projektfastigheter uppgick till 4 mkr (13). Kassaflödet under första kvartalet är negativt hänförligt till

löpande investeringar i projektfastigheter.

I beståndet av hyresbostäder ingår ett fullt uthyrt och inflyttat projekt; Manegen i Täby med 128 hyresbostäder.

Produktion pågår i ytterligare två hyresrättsprojekt varav ett i egen balansräkning, projektet Havreflingan, Järfälla, omfattande 192 hyresbostäder med inflyttning under 2021. Valla Park i Sundbyberg omfattande 143 hyresbostäder, med planerad inflyttning och färdigställande 2022 frånträds till extern beställare i samband med färdigställande.

Under det första kvartalet produktionsstartades kontorsprojektet K1 Karlbergs Strand i Karlberg, Solna, omfattande drygt 20 000 kvadratmeter. Fastigheten kommer till huvuddelen att utgöra JMs nya huvudkontor.

		JANUARI–MARS		HELÅR
MKR	2021	2020	2020/2021	2020
Intäkter	52	35	186	169
Rörelseresultat 1) 2)	4	3	179	178
Genomsnittligt operativt kapital			1 513	1 513
Avkastning operativt kapital, %			11,8	11,8
Operativt kassaflöde	−88	−101	297	284
Bokfört värde exploateringsfastigheter	10	10		10
Bokfört värde projektfastigheter	1 297	1 494		1 213
Antal disponibla bostadsbyggrätter 3)	1 200	900		1 200
Antal sålda bostäder 3)	–	–	418	418
Antal produktionsstartade bostäder 3)	–	–	–	–
Antal bostäder i pågående produktion 3)	335	600		463
Antal anställda	79	66		78
1) Varav fastighetsförsäljningar	–	–	170	170
2) Varav resultat från joint venture	10	–	14	4

3) Avser hyresrätts- och vårdbostäder.

JM Entreprenad

Inom affärssegmentet JM Entreprenad bedrivs byggproduktion åt externa och interna kunder inom Storstockholmsområdet.

Efterfrågan på anläggningsmarknaden i Stockholm är på en god nivå, dock med ökad konkurrens om uppdragen. Affärssegmentets intäkter har minskat hänförligt till lägre extern aktivitet för JM inom anläggningsverksamheten, där lönsamhet prioriteras framför volym. Affärssegmentet fokuserar på projekt med synergier till projektutveckling av bostäder.

Kassaflödet under första kvartalet är i balans.

Affärssegmentet har under första kvartalet erhållit ett antal uppdrag inom anläggningsverksamheten varav de största är markoch grundläggningsarbeten för nybyggnationen av JMs nya huvudkontor åt JM Fastighetsutveckling och finplaneringsarbeten i Norra Djurgårdsstaden åt Stockholms Stad.

De största pågående externa uppdragen är infrastrukturprojekt i Tyresö (Tyresö kommun), markarbeten Arlanda terminal 5 (IN3PRENÖR AB) och upprustning och ombyggnad av befintligt vägnät i Huddinge (Huddinge kommun). Affärssegmentet har även flera pågående interna projekt.

		JANUARI–MARS		HELÅR
MKR	2021	2020	2020/2021	2020
Intäkter 1)	230	296	1 187	1 253
Rörelseresultat 2)	3	22	12	31
Rörelsemarginal, %	1,3	7,4	1,0	2,5
Operativt kassaflöde	10	5	−60	−65
Bokfört värde exploateringsfastigheter	16	19		16
Antal anställda	267	270		257
1) Varav internt	91	71	352	332
2) Varav fastighetsförsäljningar	–	18	–	18

Koncernen – segmentsredovisning

KONCERNENS RESULTATR ÄKNING I SAMMANDR AG

		JANUARI–MARS		HELÅR
ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR	2021	2020	2020/2021	2020
Intäkter	3 337	3 814	14 911	15 388
Produktions- och driftkostnader	−2 703	−3 105	−12 205	−12 607
Bruttoresultat	634	709	2 706	2 781
Försäljnings- och administrationskostnader	−239	−244	−939	−944
Resultat av fastighetsförsäljning m.m. 1)	11	18	184	191
Rörelseresultat	406	483	1 951	2 028
Finansiella intäkter och kostnader	−16	−21	−68	−73
Resultat före skatt	390	462	1 883	1 955
Skatter	−81	−98	−363	−380
Periodens resultat	309	364	1 520	1 575
Övrigt totalresultat	200	−129	114	−215
Periodens totalresultat	509	235	1 634	1 360
Resultat per aktie 2) efter utspädning, kr	4,40	5,20	21,70	22,50
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning	70 125 557	69 985 557	70 100 688	70 061 421
1) Varav resultat från joint venture	10	–	14	4
2) Periodens resultat.

KONCERNENS BAL ANSR ÄKNING I SAMMANDR AG

ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR	2021-03-31	2020-03-31	2020-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar	298	193	278
Projektfastigheter	1 387	1 498	1 246
Exploateringsfastigheter	8 215	8 594	7 831
Andelar i bostadsrättsföreningar m.m.	422	438	445
Kortfristiga fordringar 1)	3 726	4 007	3 828
Likvida medel	2 148	2 684	3 037
Summa omsättningstillgångar	15 898	17 221	16 387
Summa tillgångar	16 196	17 414	16 665
EGET KAPITAL OCH SKULDER 2)
Eget kapital	7 439	7 561	7 817
Långfristiga räntebärande skulder	366	267	354
Övriga långfristiga skulder	373	749	372
Långfristiga avsättningar	3 231	3 151	3 290
Summa långfristiga skulder	3 970	4 167	4 016
Kortfristiga räntebärande skulder	505	899	579
Övriga kortfristiga skulder	4 141	4 652	4 120
Kortfristiga avsättningar	141	135	133
Summa kortfristiga skulder	4 787	5 686	4 832
Summa eget kapital och skulder	16 196	17 414	16 665
1) Varav fordringar fastighetsförsäljningar	1	76	1
2) Varav skulder fastighetsförvärv	550	863	459

FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL I SAMMANDRAG

ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR	JANUARI–MARS	HELÅR 2020
	2021 2020
Ingående balans vid periodens början	7 817 7 326	7 326
Summa totalresultat för perioden	509 235	1 360
Utdelning	−887 –	−870
Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev	– –	1
Utgående balans vid periodens slut	7 439 7 561	7 817

KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG

		JANUARI–MARS	APRIL–MARS	HELÅR
ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR	2021	2020	2020/2021	2020
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i
rörelsekapital och skatt 1) 2)	386	403	1 703	1 720
Betald skatt	−193	−165	−512	−484
Investering i exploateringsfastigheter	−414	−345	−1 598	−1 529
À conto betalning för exploateringsfastigheter	186	489	1 707	2 010
Investering i projektfastigheter	−139	−100	−730	−691
Försäljning av projektfastigheter	–	–	1 060	1 060
Förändring kortfristiga skulder/fordringar	266	−94	−11	−371
Kassaflöde från den löpande verksamheten	92	188	1 619	1 715
Kassaflöde från investeringsverksamheten	1	−1	−77	−79
Upptagna lån	16	105	364	453
Amortering av skulder	−115	0	−686	−571
Utdelning	−887	–	−1 757	−870
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	−986	105	−2 079	−988
Periodens kassaflöde	−893	292	−537	648
Likvida medel vid periodens slut	2 148	2 684	2 148	3 037
1) Varav köp av andelar i bostadsrättsföreningar och bostäder med äganderätter	−277	−391	−1 111	−1 225
2) Varav försäljning av andelar i bostadsrättsföreningar och bostäder med äganderätter	233	331	1 050	1 148

KONCERNENS NYCKELTAL

ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, %		JANUARI–MARS	APRIL–MARS	HELÅR
	2021	2020	2020/2021	2020
Rörelsemarginal	12,2	12,7	13,1	13,2
Räntabilitet på eget kapital			20,3	20,8
Räntabilitet på sysselsatt kapital			19,1	19,6
Skuldsättningsgrad, ggr	0,1	0,0		–
Soliditet	46	43		47

ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING

INTÄKTER PER LAND

MKR		JANUARI–MARS		HELÅR
	2021	2020	2020/2021	2020
Sverige	2 481	2 932	11 190	11 641
Norge	636	674	2 678	2 716
Finland	220	208	1 043	1 031
Belgien	–	–	0	0
Totalt	3 337	3 814	14 911	15 388

INTÄKTER PER AFFÄRSSEGMENT

MKR		JANUARI–MARS		HELÅR
	2021	2020	2020/2021	2020
JM Bostad Stockholm	1 248	1 622	5 984	6 358
JM Bostad Riks	1 042	1 050	4 185	4 193
JM Utland	856	882	3 721	3 747
JM Fastighetsutveckling	52	35	186	169
JM Entreprenad	230	296	1 187	1 253
Eliminering	−91	−71	−352	−332
Totalt	3 337	3 814	14 911	15 388

RÖRELSERESULTAT PER AFFÄRSSEGMENT

		JANUARI–MARS		HELÅR
MKR	2021	2020	2020/2021	2020
JM Bostad Stockholm	182	250	858	926
JM Bostad Riks	160	166	651	657
JM Utland	67	51	292	276
JM Fastighetsutveckling	4	3	179	178
JM Entreprenad	3	22	12	31
Koncerngemensamma kostnader	−10	−9	−41	−40
Totalt	406	483	1 951	2 028

RÖRELSEMARGINAL PER AFFÄRSSEGMENT

%		JANUARI–MARS APRIL–MARS
	2021	2020	2020/2021	2020
JM Bostad Stockholm	14,6	15,4	14,3	14,6
JM Bostad Riks	15,4	15,8	15,6	15,7
JM Utland	7,8	5,8	7,8	7,4
JM Entreprenad	1,3	7,4	1,0	2,5

GENOMSNITTLIGT OPER ATIVT K APITAL PER AFFÄRSSEGMENT

	APRIL–MARS	HELÅR
MKR	2020/2021	2020
JM Bostad Stockholm	5 283	5 372
JM Bostad Riks	1 345	1 307
JM Utland	3 335	3 400
JM Fastighetsutveckling	1 513	1 513

AVK ASTNING OPER ATIVT K APITAL PER AFFÄRSSEGMENT

	APRIL–MARS	HELÅR
%	2020/2021	2020
JM Bostad Stockholm	16,2	17,2
JM Bostad Riks	48,4	50,3
JM Utland	8,8	8,1
JM Fastighetsutveckling	11,8	11,8

ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING

RESULTATKOMPONENTER BOSTADSAFFÄREN SUCCESSIV VINSTAVR ÄKNING (BRUTTORESULTAT)

	JANUARI–MARS	OKT–DECEMBER	JULI–SEPTEMBER	APRIL–JUNI	JANUARI–MARS
MKR	2021	2020	2020	2020	2020
Kostnadsbaserad effekt	265	318	269	338	345
Omvärderingseffekt	178	255	234	236	146
Försäljningseffekt	163	235	68	35	178
Totalt	606	808	571	609	669

Med start första kvartalet 2020 redovisas de olika resultatkomponenterna som ingår i bruttoresultatet för bostadsaffären. Successiv vinstavräkning i JM och redovisningen av bruttoresultatet utgörs av tre komponenter: nedlagda kostnader (kostnadsbaserad effekt), bedömning av förväntad marginal (omvärderingseffekt) och försäljningsgraden i projekten (försäljningseffekt). Resultatkomponenterna redovisas kvartalsvis och inte ackumulerat. Tabellen utgår från affärssegmentens operativa bruttoresultat (exklusive driftnetto från projekt- och exploateringsfastigheter) avseende bostadsaffären. För definitioner av resultatkomponenter i bostadsaffären, se dokument Definitioner finansiella nyckeltal på jm.se/investerare

OMVÄRDERINGSEFFEKTER – BOSTADSAFFÄREN

	JANUARI–MARS	OKT–DECEMBER	JULI–SEPTEMBER	APRIL–JUNI	JANUARI–MARS
MKR	2021	2020	2020	2020	2020
JM Bostad Stockholm	−15	−31	36	13	−30
JM Bostad Riks	135	166	136	190	135
JM Utland	58	120	62	33	41
Totalt	178	255	234	236	146

OPERATIVT KASSAFLÖDE PER AFFÄRSSEGMENT

		JANUARI–MARS		HELÅR
MKR	2021	2020	2020/2021	2020
JM Bostad Stockholm	16	331	749	1 064
JM Bostad Riks	154	108	558	512
JM Utland	156	−38	520	326
JM Fastighetsutveckling	−88	−101	297	284
JM Entreprenad	10	5	−60	−65

EXPLOATERINGSFASTIGHETER PER AFFÄRSSEGMENT

BOKFÖRT VÄRDE, MKR	2021-03-31	2020-03-31	2020-12-31
JM Bostad Stockholm	4 486	4 812	4 246
JM Bostad Riks	1 441	1 461	1 451
JM Utland	2 262	2 292	2 108
JM Fastighetsutveckling	10	10	10
JM Entreprenad	16	19	16
Totalt	8 215	8 594	7 831

DISPONIBLA BOSTADSBYGGRÄTTER PER AFFÄRSSEGMENT

ANTAL	2021-03-31	2020-03-31	2020-12-31
JM Bostad Stockholm	11 900	12 900	12 500
JM Bostad Riks	10 300	10 500	9 900
JM Utland	13 900	11 600	14 200
JM Fastighetsutveckling 1)	1 200	900	1 200
Totalt	37 300	35 900	37 800
Varav redovisade i balansräkningen (exploateringsfastigheter)
JM Bostad Stockholm	7 100	7 700	7 300
JM Bostad Riks	5 800	6 800	6 300
JM Utland	6 500	6 500	6 500
JM Fastighetsutveckling 1)	300	100	300
Totalt	19 700	21 100	20 400

SÅLDA BOSTÄDER PER AFFÄRSSEGMENT

		JANUARI–MARS		HELÅR
ANTAL	2021	2020	2020/2021	2020
JM Bostad Stockholm	357	347	1 350	1 340
JM Bostad Riks	358	300	1 266	1 208
JM Utland	546	158	1 448	1 060
JM Fastighetsutveckling 1)	–	–	418	418
Totalt	1 261	805	4 482	4 026

1) Avser hyresrätts- och vårdbostäder.

ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING

PRODUKTIONSSTARTADE BOSTÄDER PER AFFÄRSSEGMENT

		JANUARI–MARS		HELÅR
ANTAL	2021	2020	2020/2021	2020
JM Bostad Stockholm	298	240	1 090	1 032
JM Bostad Riks	277	261	1 088	1 072
JM Utland	352	136	1 311	1 095
JM Fastighetsutveckling 1)	–	–	–	–
Totalt	927	637	3 489	3 199

BOSTÄDER I PÅGÅENDE PRODUKTION

ANTAL	2021-03-31	2020-03-31	2020-12-31
JM Bostad Stockholm	2 773	3 035	2 878
JM Bostad Riks	2 063	1 930	2 172
JM Utland	2 314	2 018	2 463
JM Fastighetsutveckling 1)	335	600	463
Totalt	7 485	7 583	7 976

PROJEKTFASTIGHETER KONCERNEN

BOKFÖRT VÄRdE, MKR	2021-03-31	2020-03-31	2020-12-31
Fastigheter under utveckling	981	901	1 215
Färdigställda hyresrättsfastigheter	374	587	0
Färdigställda kontorsfastigheter	32	10	31
Totalt	1 387	1 498	1 246

EXPLOATERINGSFASTIGHETER KONCERNEN

BOKFÖRT VÄRDE, MKR		JANUARI–MARS
	2021	2020	2020/2021	2020
Ingående balans vid periodens början	7 831	8 938	8 594	8 938
Nyanskaffningar	487	273	1 236	1 022
Överfört till produktion	−213	−448	−1 653	−1 888
Övrigt	110	−169	38	−241
Utgående balans vid periodens slut	8 215	8 594	8 215	7 831

1) Avser hyresrätts- och vårdbostäder.

Koncernen femårsöversikt

ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR	2020	2019	2018	2017	2016
Intäkter	15 388	15 692	16 161	17 008	15 752
Rörelseresultat	2 028	2 008	1 886	2 369	2 011
Resultat före skatt	1 955	1 928	1 817	2 579	1 951
Balansomslutning	16 665	17 593	16 487	15 405	12 848
Kassaflöde från den löpande verksamheten	1 715	1 291	−473	2 013	1 957
Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran (−)	−300	420	546	−790	435
Rörelsemarginal, %	13,2	12,8	11,7	13,9	12,8
Räntabilitet på eget kapital, %	20,8	22,2	22,2	38,7	31,4
Soliditet, %	47	42	41	40	40
Resultat per aktie, kr	22,50	22,50	20,60	31,00	21,20
Utdelning per aktie, kr	12,75	12,50	12,00	11,00	9,50
Antal disponibla byggrätter	37 800	35 900	35 900	34 800	32 500
Antal sålda bostäder	4 026	3 595	2 463	3 100	3 843
Antal produktionsstartade bostäder	3 199	3 269	3 135	3 873	4 187
Antal bostäder i pågående produktion	7 976	7 813	7 835	8 200	7 984

Silverdal i Sollentuna strax norr om Stockholm har byggts som en trädgårdsstad med bostäder, skolor och arbetsplatser. JMs sista kvarter i Silverdal är Promenaden, bestående av 28 ägarlägenheter om 1–4 rum och kök med balkong eller uteplats, med närhet till Edsvikens stränder och med utmärkta kommunikationer till city.

Med småskaliga gator och grönskande trädgårdar har JMs trivsamma villakvarter i Hjärup i Staffanstorp 15 km utanför Malmö blivit populära. I lugna omgivningar, med promenadavstånd till pendeltåg mot Malmö, Lund och Köpenhamn, planeras nu Parklunden med ett 40-tal familjevänliga villor och radhus i två hela plan med parkering, förråd och härliga trädgårdar.

Kontorsfastigheten K1 Karlbergs strand i Karlberg, Solna, ska bli JMs nya huvudkontor och även rymma externa hyresgäster. Fastigheten är centralt belägen, fem minuters promenad från tunnelbana, och omfattar drygt 20 000 kvadratmeter ljus bruttoarea, garage och aktivt taklandskap. Projektet kommer att miljöcertifieras enligt LEED Platinum och inflyttning beräknas till 2024.

I Hertonäs strax utanför Helsingfors centrum uppför JM en fastighet om nio våningar som med 265 bostäder blir ett LEED-certifierat lägenhetshotell i hjärtat av det expansiva före detta industriellt historiska området. JM har sedan tidigare pågående produktion av tre flerbostadshus i området.

Koncernen kvartalsöversikt

ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR	2021		2020
RESULTATRÄKNING	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	3 337	4 530	3 382	3 662	3 814
Produktions- och driftkostnader	−2 703	−3 680	−2 786	−3 036	−3 105
Bruttoresultat	634	850	596	626	709
Försäljnings- och administrationskostnader	−239	−233	−198	−269	−244
Resultat av fastighetsförsäljning m.m.	11	172	1	–	18
Rörelseresultat	406	789	399	357	483
Finansiella intäkter och kostnader	−16	−19	−16	−17	−21
Resultat före skatt	390	770	383	340	462
Skatter	−81	−127	−81	−74	−98
Periodens resultat	309	643	302	266	364
BALANSRÄKNING	03-31	12-31	09-30	06-30	03-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar	298	278	194	200	193
Projektfastigheter	1 387	1 246	1 791	1 643	1 498
Exploateringsfastigheter	8 215	7 831	8 411	8 724	8 594
Andelar i bostadsrättsföreningar m.m.	422	445	558	603	438
Kortfristiga fordringar Likvida medel	3 726 2 148	3 828 3 037	3 847 2 314	3 796 2 572	4 007 2 684
Summa omsättningstillgångar	15 898	16 387	16 921	17 338	17 221
Summa tillgångar	16 196	16 665	17 115	17 538	17 414
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	7 439	7 817	7 704	7 430	7 561
Långfristiga räntebärande skulder Övriga långfristiga skulder	366 373	354 372	362 679	293 751	267 749
Långfristiga avsättningar	3 231	3 290	3 398	3 280	3 151
Summa långfristiga skulder	3 970	4 016	4 439	4 324	4 167
Kortfristiga räntebärande skulder	505	579	632	806	899
Övriga kortfristiga skulder	4 141	4 120	4 198	4 837	4 652
Kortfristiga avsättningar	141	133	142	141	135
Summa kortfristiga skulder	4 787	4 832	4 972	5 784	5 686
Summa eget kapital och skulder	16 196	16 665	17 115	17 538	17 414
KASSAFLÖDESANALYS	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Från den löpande verksamheten	92	1 288	−165	404	188
Från investeringsverksamheten	1	−78	0	0	−1
Från finansieringsverksamheten	−986	−484	−93	−516	105
Summa periodens kassaflöde	−893	726	−258	−112	292
Likvida medel vid periodens slut	2 148	3 037	2 314	2 572	2 684
RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/−FORDRAN	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(−)
vid periodens början	−300	409	247	198	420
Förändring av räntebärande nettoskuld/-fordran	749	−709	162	49	−222
Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(−)
vid periodens slut	449	−300	409	247	198
EXPLOATERINGSFASTIGHETER	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Bokfört värde vid periodens början	7 831	8 411	8 724	8 594	8 938
Nyanskaffningar	487	249	103	397	273
Överfört till produktion	−213	−792	−346	−302	−448
Övrigt	110	−37	−70	35	−169
Bokfört värde vid periodens slut	8 215	7 831	8 411	8 724	8 594
NYCKELTAL	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Rörelsemarginal, %	12,2	17,4	11,8	9,7	12,7
Skuldsättningsgrad, ggr	0,1	–	0,1	0,0	0,0
Soliditet, %	46	47	45	42	43
Resultat per aktie, kr	4,40	9,20	4,30	3,80	5,20
Antal disponibla byggrätter	37 300	37 800	37 900	38 600	35 900
Antal sålda bostäder	1 261	1 623	956	642	805
Antal produktionsstartade bostäder	927	976	855	731	637
Antal bostäder i pågående produktion	7 485	7 976	7 829	7 249	7 583

Affärssegment kvartalsöversikt

ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR	2021		2020
JM BOSTAD STOCKHOLM	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	1 248	2 023	1 310	1 403	1 622
Rörelseresultat	182	299	185	192	250
Rörelsemarginal, %	14,6	14,8	14,1	13,7	15,4
Genomsnittligt operativt kapital	5 283	5 372	5 552	5 682	5 740
Avkastning operativt kapital, %*)	16,2	17,2	16,0	16,1	16,3
Operativt kassaflöde	16	383	143	207	331
Bokfört värde exploateringsfastigheter	4 486	4 246	4 587	4 816	4 812
Antal disponibla byggrätter	11 900	12 500	12 600	12 800	12 900
Antal sålda bostäder	357	474	299	220	347
Antal produktionsstartade bostäder	298	282	252	258	240
Antal bostäder i pågående produktion	2 773	2 878	3 095	2 843	3 035
JM BOSTAD RIKS	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	1 042	1 137	913	1 093	1 050
Rörelseresultat	160	181	141	169	166
Rörelsemarginal, %	15,4	15,9	15,4	15,5	15,8
Genomsnittligt operativt kapital	1 345	1 307	1 295	1 274	1 226
Avkastning operativt kapital, %*)	48,4	50,3	51,4	53,5	57,5
Operativt kassaflöde	154	270	60	74	108
Bokfört värde exploateringsfastigheter	1 441	1 451	1 530	1 532	1 461
Antal disponibla byggrätter	10 300	9 900	10 200	10 500	10 500
Antal sålda bostäder 1)	358	380	250	278	300
Antal produktionsstartade bostäder 2)	277	250	285	276	261
Antal bostäder i pågående produktion	2 063	2 172	2 138	1 961	1 930
1) Varav bostäder till investerare	–	–	–	69	–
2) Varav bostäder till investerare	–	–	–	69	–
JM UTLAND	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	856	1 102	867	896	882
Rörelseresultat 1)	67	136	70	19	51
Rörelsemarginal, %	7,8	12,3	8,1	2,1	5,8
Genomsnittligt operativt kapital	3 335	3 400	3 440	3 395	3 368
Avkastning operativt kapital, % *)	8,8	8,1	7,4	7,7	9,1
Operativt kassaflöde	156	106	−27	285	−38
Bokfört värde exploateringsfastigheter	2 262	2 108	2 265	2 347	2 292
Bokfört värde projektfastigheter	90	33	25	25	4
Antal disponibla byggrätter	13 900	14 200	13 900	14 200	11 600
Antal sålda bostäder 2)	546	351	407	144	158
Antal produktionsstartade bostäder 3)	352	444	318	197	136
Antal bostäder i pågående produktion	2 314	2 463	2 133	1 982	2 018
1) Varav fastighetsförsäljningar	1	−2	1	–	–
2) Varav bostäder till investerare	265	–	101	–	–
3) Varav bostäder till investerare	265	–	101	–	–
JM FASTIGHETSUTVECKLING	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	52	57	42	35	35
Rörelseresultat 1) 2)	4	178	3	−6	3
Genomsnittligt operativt kapital	1 513	1 513	1 507	1 523	1 545
Avkastning operativt kapital, %*)	11,8	11,8	0,2	11,8	12,4
Operativt kassaflöde	−88	660	−155	−120	−101
Bokfört värde exploateringsfastigheter	10	10	10	10	10
Bokfört värde projektfastigheter	1 297	1 213	1 766	1 618	1 494
Antal disponibla byggrätter 3)	1 200	1 200	1 200	1 100	900
Antal sålda bostäder 3)	–	418	–	–	–
Antal produktionsstartade bostäder 3)	–	–	–	–	–
Antal bostäder i pågående produktion 3)	335	463	463	463	600
1) Varav fastighetsförsäljningar 2) Varav resultat från joint venture	– 10	170 4	– –	– –	– –
3) Avser hyresrätts- och vårdbostäder.
JM ENTREPRENAD	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	230	307	330	320	296
Rörelseresultat 1)	3	8	3	−2	22
Rörelsemarginal, %	1,3	2,6	0,9	−0,6	7,4
Operativt kassaflöde	10	9	−55	−24	5
1) Varav försäljning fastigheter och verksamhet	–	–	–	–	18
JM ÖVRIGT	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter (eliminering)	−91	−96	−80	−85	−71
Rörelseresultat (koncerngemensamma kostnader)	−10	−13	−3	−15	−9

*) Beräknas på 12 månaders rullande resultat och genomsnittligt kapital.

Koncernen – IFRS

KONCERNENS RESULTATR ÄKNING I SAMMANDR AG

		JANUARI–MARS		HELÅR
ENLIGT IFRS, MKR	2021	2020	2020/2021	2020
Intäkter	3 545	3 853	15 983	16 291
Produktions- och driftkostnader	−2 859	−3 127	−13 069	−13 337
Bruttoresultat	686	726	2 914	2 954
Försäljnings- och administrationskostnader	−245	−247	−955	−957
Resultat av fastighetsförsäljning m.m. 1)	11	18	14	21
Rörelseresultat	452	497	1 973	2 018
Finansiella intäkter och kostnader	−22	−32	−91	−101
Resultat före skatt	430	465	1 882	1 917
Skatter	−83	−93	−368	−378
Periodens resultat	347	372	1 514	1 539
Övrigt totalresultat
Poster som kommer att omklassificeras till resultatet
Omräkningsdifferenser vid omräkning av utländska verksamheter	99	−117	59	−157
Poster som inte kommer att omklassificeras till resultatet
Omvärdering av förmånsbestämda pensioner	115	1	62	−52
Skatt hänförligt till övrigt totalresultat	−24	0	−13	11
Periodens totalresultat	537	256	1 622	1 341
Periodens resultat är hänförligt till moderbolagets aktieägare	347	372	1 514	1 539
Periodens totalresultat är hänförligt till moderbolagets aktieägare	537	256	1 622	1 341
Resultat per aktie 2) före utspädning är hänförligt till moderbolagets
aktieägare, kr	5,00	5,30	21,80	22,10
Resultat per aktie 2) efter utspädning är hänförligt till moderbolagets
aktieägare, kr	5,00	5,30	21,60	22,00
Utestående antal aktier vid periodens slut	69 583 262	69 583 262	69 583 262	69 583 262
Genomsnittligt antal aktier före utspädning	69 583 262	69 583 262	69 583 262	69 583 262
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning	70 125 557	69 985 557	70 100 688	70 061 421
1) Varav resultat från joint venture	10	–	14	4
2) Periodens resultat.

KONCERNENS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG

ENLIGT IFRS, MKR	2021-03-31	2020-03-31	2020-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar 1)	556	392	435
Projektfastigheter	1 387	1 498	1 246
Exploateringsfastigheter	8 215	8 594	7 831
Nyttjanderätter tomträtt	586	651	558
Andelar i bostadsrättsföreningar m.m.	422	438	445
Pågående arbeten	3 643	3 740	3 577
Kortfristiga fordringar	5 778	5 252	5 959
Likvida medel	2 148	2 684	3 037
Summa omsättningstillgångar	22 179	22 857	22 653
Summa tillgångar	22 735	23 249	23 088
EGET KAPITAL OCH SKULDER 2) 3) 4) 5)
Eget kapital	7 248	7 382	7 598
Långfristiga räntebärande skulder	1 307	1 223	1 180
Övriga långfristiga skulder	373	749	372
Långfristiga avsättningar	3 196	3 115	3 255
Summa långfristiga skulder	4 876	5 087	4 807
Kortfristiga räntebärande skulder	6 153	5 996	6 480
Övriga kortfristiga skulder	4 317	4 649	4 070
Kortfristiga avsättningar	141	135	133
Summa kortfristiga skulder	10 611	10 780	10 683
Summa eget kapital och skulder	22 735	23 249	23 088
Ställda säkerheter	445	420	395
Eventualförpliktelser	9 122	8 381	8 789
1) Varav nyttjanderätter kontor och bilar	258	199	157
2) Varav projektfinansiering JM Utland	2 943	2 954	2 914
3) Varav projektfinansiering JM Bostad Stockholm och JM Bostad Riks	3 023	2 259	3 064
4) Varav skulder fastighetsförvärv	550	863	459
5) Varav kort- och långfristiga räntebärande leasingskulder	848	853	717

FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL I SAMMANDRAG

ENLIGT IFRS, MKR	JANUARI–MARS	HELÅR
	2021 2020	2020
Ingående balans vid periodens början	7 598 7 126	7 126
Summa totalresultat för perioden	537 256	1 341
Utdelning	−887 –	−870
Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev	– –	1
Utgående balans vid periodens slut	7 248 7 382	7 598

KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG

	JANUARI–MARS		APRIL–MARS	HELÅR
ENLIGT IFRS, MKR	2021	2020	2020/2021	2020
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i
rörelsekapital och skatt 1) 2)	−119	73	−76	116
Betald skatt	−193	−165	−512	−484
Investering i exploateringsfastigheter	−414	−345	−1 598	−1 529
À conto betalning för exploateringsfastigheter	41	78	396	433
Investering i projektfastigheter	−139	−100	−730	−691
Försäljning av projektfastigheter	–	0	1 060	1 060
Förändring kortfristiga skulder/fordringar	717	−108	1 210	385
Kassaflöde från den löpande verksamheten 3)	−107	−567	−250	−710
Kassaflöde från investeringsverksamheten	1	−1	−77	−79
Upptagna lån	16	105	364	453
Amortering av skulder	−141	−25	−785	−669
Upptagna lån, projektfinansiering 3)	1 013	982	4 517	4 486
Amortering av skulder, projektfinansiering 3)	−788	−202	−2 549	−1 963
Utdelning	−887	–	−1 757	−870
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	−787	860	−210	1 437
Periodens kassaflöde	−893	292	−537	648
Likvida medel vid periodens slut	2 148	2 684	2 148	3 037
1) Varav köp av andelar i bostadsrättsföreningar och bostäder med äganderätt	−277	−391	−1 111	−1 225
2) Varav försäljning av andelar i bostadsrättsföreningar och bostäder med äganderätt	233	331	1 050	1 148

3) JM tar i vissa fall upp initial projektfinansiering för svenska bostadsprojekt, där finansieringen senare tas över av kunden. Övertagandet sker utan några in- eller utbetalningar och när skulden regleras påverkas inte kassaflödesanalysen, vare sig som en negativ post (amortering) i finansieringsverksamheten eller som en positiv post i den löpande verksamheten.

REDOVISNINGSPRINCIPER

Denna delårsrapport för första kvartalet 2021 är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Koncernredovisningen är upprättad i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS). Eftersom moderbolaget är ett bolag inom EU tillämpas bara av EU godkända IFRS. Moderbolagets redovisning är upprättad enligt RFR 2.

Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder för koncernen är oförändrade jämfört med de som beskrivs på sidorna 89–93 i årsredovisningen för 2020.

Ingen ny information föreligger beträffande JMs överklagan till Förvaltningsrätten gällande Finansinspektionens tolkning av IFRS avseende bostadsrättföreningar under produktion. För vidare information se JMs årsredovisning för 2020, sidan 82.

NYA OCH FÖRÄNDRADE STANDARDER FRÅN OCH MED 2021

De förändrade standarder enligt IFRS som koncernen tillämpar från 1 januari 2021 förväntas i ingen eller liten utsträckning påverka JMs finansiella rapportering.

SEGMENTSRAPPORTERING

JMs segmentsredovisning skiljer sig huvudsakligen från IFRS i tre avseenden:

I segmentsredovisningen sker intäktsredovisningen för JM Utland med tillämpning av successiv vinstavräkning.

Därutöver redovisas JM Utlands och del av JM Bostad Stockholms och JM Bostad Riks projektfinansiering som en avdragspost mot "Upparbetad ej fakturerad intäkt" eller "Fakturerad ej upparbetad intäkt" och upptagen/återbetald projektfinansiering redovisas i kassaflödet från den löpande verksamheten.

Redovisningen av leasingavtal enligt IFRS 16 tillämpas inte i segmentsredovisningen.

JM bedömer att segmentsredovisningen bäst speglar den ekonomiska innebörden i JMs affär samtidigt som den korrelerar väl med den interna styrningen som tar sin utgångspunkt i koncernens kassaflöden, riskprofil och kapitalallokering.

Moderbolaget

MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG

MKR		JANUARI–MARS
	2021	2020	2020
Nettoomsättning	2 358	2 744	10 790
Produktions- och driftkostnader	−1 863	−2 175	−8 586
Bruttoresultat	495	569	2 204
Försäljnings- och administrationskostnader	−172	−173	−650
Resultat av fastighetsförsäljning	–	–	0
Rörelseresultat	323	396	1 554
Finansiella intäkter och kostnader	−33	−14	280
Resultat före bokslutsdispositioner och skatt	290	382	1 834
Bokslutsdispositioner	–	–	−61
Resultat före skatt	290	382	1 773
Skatter	−66	−82	−319
Periodens resultat	224	300	1 454

MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG

MKR	2021-03-31	2020-03-31	2020-12-31
Tillgångar
Anläggningstillgångar	1 751	1 707	1 776
Omsättningstillgångar	13 022	13 661	13 834
Summa tillgångar	14 773	15 368	15 610
Eget kapital och skulder
Eget kapital	3 838	4 216	4 501
Obeskattade reserver	2 410	2 380	2 410
Avsättningar	1 483	1 382	1 422
Långfristiga skulder	461	793	461
Kortfristiga skulder	6 581	6 597	6 816
Summa eget kapital och skulder	14 773	15 368	15 610
Ställda säkerheter	100	100	100
Eventualförpliktelser	10 088	9 298	9 459

Avstämning mellan segmentsredovisning och IFRS

KONCERNENS RESULTATR ÄKNING

		JANUARI–MARS		HELÅR
MKR	2021	2020	2020/2021	2020
Periodens intäkter enligt segmentsredovisning	3 337	3 814	14 911	15 388
Omräkning JM Utland	208	39	32	−137
Omklassificering fastighetsförsäljning	–	–	1 040	1 040
Periodens intäkter enligt IFRS	3 545	3 853	15 983	16 291
Periodens rörelseresultat enligt segmentsredovisning	406	483	1 951	2 028
Omräkning JM Utland	42	5	0	−37
Leasingavtal IFRS 16	4	9	22	27
Periodens rörelseresultat enligt IFRS	452	497	1 973	2 018
Periodens resultat enligt segmentsredovisning	309	364	1 520	1 575
Omräkning JM Utland	40	9	−4	−35
Leasingavtal IFRS 16	−2	−1	−2	−1
Periodens resultat enligt IFRS	347	372	1 514	1 539

KONCERNENS BAL ANSR ÄKNING

MKR	2021-03-31	2020-03-31	2020-12-31
Balansomslutning enligt segmentsredovisning	16 196	17 414	16 665
Omräkning JM Utland	−271	−228	−270
Omklassificering projektfinansiering JM Utland, räntebärande	2 561	2 596	2 609
Omklassificering projektfinansiering JM Utland, ej räntebärande 1)	382	358	305
Omklassificering projektfinansiering JM Bostad Stockholm och Riks, räntebärande	3 181	2 604	3 400
Omföring mellan Fakturerat ej upparbetat till Upparbetat ej fakturerat	−158	−345	−336
Leasingavtal IFRS 16	844	850	715
Balansomslutning enligt IFRS	22 735	23 249	23 088

1) À conto fakturering till kund.

KONCERNENS EGET KAPITAL

MKR	2021-03-31	2020-03-31	2020-12-31
Eget kapital enligt segmentsredovisning	7 439	7 561	7 817
Omräkning JM Utland	−187	−176	−217
Leasingavtal IFRS 16	−4	−3	−2
Eget kapital enligt IFRS	7 248	7 382	7 598

KONCERNENS NYCKELTAL

%	2021-03-31	2020-03-31	2020-12-31
Soliditet enligt segmentsredovisning	46	43	47
Soliditet enligt IFRS	32	32	33

KONCERNENS KASSAFLÖDE

	JANUARI–MARS		APRIL–MARS	HELÅR
MKR	2021	2020	2020/2021	2020
Kassaflöde från den löpande verksamheten enligt
segmentsredovisning	92	188	1 619	1 715
Omklassificering projektfinansiering JM Utland	193	−132	181	−144
Omklassificering projektfinansiering JM Bostad Stockholm och
JM Bostad Riks, räntebärande	−418	−648	−2 149	−2 379
Leasingavtal IFRS 16	26	25	99	98
Kassaflöde från den löpande verksamheten enligt IFRS	−107	−567	−250	−710

KONCERNENS RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/FORDRAN

MKR	2021-03-31	2020-03-31	2020-12-31
Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran (–) vid periodens slut
enligt segmentsredovisning	449	198	−300
Omklassificering projektfinansiering JM Utland	2 561	2 596	2 609
Omklassificering projektfinansiering JM Bostad Stockholm och Riks, räntebärande	3 181	2 604	3 400
Leasingavtal IFRS 16	848	853	717
Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran(–) vid periodens slut enligt IFRS	7 039	6 251	6 426

Stockholm den 28 april 2021 JM AB (publ)

Johan Skoglund Verkställande direktör

Denna delårsrapport har inte varit föremål för särskild granskning av bolagets revisorer.

Kort om JM

AFFÄRSIDÉ

Med människan i fokus och genom ständig utveckling skapar vi boenden och hållbara livsmiljöer.

VISION

Vi lägger grunden till ett bättre liv.

VERKSAMHET

JM är en av Nordens ledande projektutvecklare av bostäder och bostadsområden.

Verksamheten är fokuserad på nyproduktion av bostäder i attraktiva lägen med tyngdpunkt på expansiva storstadsområden och universitetsorter i Sverige, Norge och Finland. Vi arbetar också med projektutveckling av kommersiella lokaler samt entreprenadverksamhet, huvudsakligen i Storstockholmsområdet.

JM ska i all verksamhet främja ett långsiktigt hållbarhetsarbete. Vi omsätter cirka 15 miljarder kronor och har cirka 2 500 medarbetare. JM AB är ett publikt bolag noterat på NASDAQ Stockholm, segmentet Large Cap.

FINANSIELL A MÅL , RIKTVÄRDE FÖR KAPITALSTRUKTUR OCH UTDELNINGSPOLICY

Rörelsemarginalen ska genomsnittligt uppgå till 12 procent inklusive resultat från fastighetsförsäljningar.

Avkastning på eget kapital ska genomsnittligt över tid uppgå till 25 procent.

Långsiktig tillväxt ska genomsnittligt uppgå till 4 procent per år i antal produktionsstarter av bostäder där utgångspunkten är en årstakt om 3 800 produktionsstarter.

Riktvärde för kapitalstruktur där den synliga soliditeten bör uppgå till minst 35 procent över en konjunkturcykel.

Utdelningspolicy där aktieutdelningen i genomsnitt ska utgöra 50 procent av koncernens resultat efter skatt över en konjunkturcykel.

JMs finansiella mål, riktvärde för kapitalstruktur och utdelningspolicy definieras utifrån segmentsredovisningen.

OFFENTLIGGÖRANDE

Denna information är sådan som JM AB är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom nedanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande kl. 08.00 den 28 april 2021.

FÖR MER INFORMATION KONTAKTA:

Claes Magnus Åkesson, CFO, IR-ansvarig Tel. 08-782 89 71

KOMMANDE INFORMATIONSTILLFÄLLEN

27 maj 2021	Kapitalmarknadsdag
13 juli 2021	Delårsrapport januari–juni 2021
28 oktober 2021	Delårsrapport januari–september 2021

PRESSMEDDELANDEN, KVARTAL 1 2021

24 mars	Årsstämma i JM AB
4 mars	JM startar produktion av kontorsfastighet i Karlberg, Solna
3 mars	Publicering av JMs årsredovisning 2020
18 februari	Kallelse till JM ABs årsstämma den 24 mars 2021
10 februari	Ny ekonomi- och finansdirektör i JM
3 februari	JM förvärvar byggrätter i Solna, Stockholm
2 februari	Bokslutskommuniké 2020
1 februari	Förändring i JMs koncernledning
28 januari	JM förvärvar byggrätter för utveckling i Västerås

JMs årsredovisningar, delårsrapporter och övrig finansiell information finns tillgängliga på jm.se/investerare

Text: JM

Foto/illustrationer: Diakrit, Sandra Birgersdotter Ek, Gustav Kaiser, Magnus Liam, Playa Arkkitehdit, Sightline, Marius Viken

JM AB (publ)

Postadress 169 82 Stockholm Besöksadress Gustav III:s boulevard 64, Solna Telefon 08-782 87 00 Telefax 08-782 86 00 Org. nr. 556045-2103 Webb www.jm.se