JM — Interim / Quarterly Report 2021

Oct 28, 2021

Delårsrapport januari–september 2021

J M − KONCERNEN

FORTSATT HÖG EFTERFRÅGAN OCH GOD LÖNSAMHET

JANUARI–SEPTEMBER 2021

Intäkterna minskade till 10 541 mkr (10 858).

Rörelseresultatet ökade till 1 460 mkr (1 239). Rörelsemarginalen ökade till 13,9 procent (11,4).

Resultat från försäljningar av fastigheter och från joint venture om 194 mkr (19) ingår i rörelseresultatet.

Resultatet före skatt ökade till 1 416 mkr (1 185). Resultat efter skatt ökade till 1 145 mkr (932).

Räntabiliteten på eget kapital för de senaste tolv månaderna ökade till 22,8 procent (18,8). Resultatet per aktie under niomånadersperioden ökade till 16,50 kronor (13,30).

Koncernens kassaflöde inklusive nettoinvestering i fastigheter uppgick till 1 371 mkr (427).

Antal sålda bostäder ökade till 3 279 (2 403) och produktionsstarterna ökade till 2 544 (2 223).

JULI–SEPTEMBER 2021

Intäkterna ökade till 3 485 mkr (3 382).

Rörelseresultatet ökade till 445 mkr (399). Rörelsemarginalen ökade till 12,8 procent (11,8).

Resultat från joint venture om 16 mkr (0) ingår i rörelseresultatet.

Resultatet före skatt ökade till 432 mkr (383). Resultat efter skatt ökade till 333 mkr (302).

Koncernens kassaflöde inklusive nettoinvestering i fastigheter uppgick till 487 mkr (−165).

Antal sålda bostäder uppgick till 808 (956) och produktionsstarterna uppgick till 817 (855).

ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING	JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER		OKT–SEPT	HELÅR
MKR	2021	2020	2021	2020	2020/2021	2020
Intäkter	10 541	10 858	3 485	3 382	15 071	15 388
Rörelseresultat	1 460	1 239	445	399	2 249	2 028
Rörelsemarginal, %	13,9	11,4	12,8	11,8	14,9	13,2
Resultat före skatt	1 416	1 185	432	383	2 186	1 955
Kassaflöde från den löpande verksamheten	1 371	427	487	−165	2 659	1 715
Räntabilitet på eget kapital, %					22,8	20,8
Soliditet, %	48	45				47
Resultat per aktie, kr	16,50	13,30	4,80	4,30	25,70	22,50
Antal sålda bostäder 1) 2)	3 279	2 403	808	956	4 902	4 026
Antal produktionsstartade bostäder 3) 4)	2 544	2 223	817	855	3 520	3 199
Antal bostäder i pågående produktion	7 722	7 829				7 976
Intäkter enligt IFRS	10 723	10 822	3 120	3 422	16 192	16 291
Rörelseresultat enligt IFRS	1 460	1 259	422	394	2 219	2 018
Resultat per aktie enligt IFRS, kr	16,20	13,40	4,40	4,20	24,90	22,00
1) Varav hyresrättsbostäder inom JM Fastighetsutveckling	320	–	–	–	738	418
2) Varav bostäder inom JM Utland och JM Bostad Riks till investerare	437	170	78	101	437	170
3) Varav hyresrättsbostäder inom JM Fastighetsutveckling	–	–	–	–	–	–
4) Varav bostäder inom JM Utland och JM Bostad Riks till investerare	359	170	–	101	359	170

För koncernens resultat‑ och balansräkning enligt IFRS tillämpas IFRS 15 Intäkter från avtal med kunder vilket innebär att intäkter och resultat för JMs verksamhet utanför Sverige, JM Utland, redovisas enligt färdigställandemetoden. Segmentsredovisningen och projektstyrningen redovisas enligt successiv vinstavräkning. Koncernens räkningar enligt IFRS framgår på sidorna 22–23. För definitioner av finansiella nyckeltal se dokument "Definitioner finansiella nyckeltal" på jm.se/investerare

Där inget annat framgår baseras belopp och kommentarer i denna delårsrapport på JMs segmentsredovisning.

Koncernen

VD HAR ORDET

FORTSATT HÖG EFTERFR ÅGAN

Vi hade en fortsatt hög efterfrågan under det tredje kvartalet till goda prisnivåer på samtliga våra marknader. Det har också inneburit en god nivå av produktionsstartade bostäder i linje med vår årsplanering. Våra digitala lösningar i försäljningsarbetet har fortsatt fungerat mycket väl. Intäkter och resultat dämpas av de lägre start‑ och prisnivåerna för projekt startade i Stockholm under de senaste åren. Ledtiden är flerårig i JMs affär mellan bostadsmarknadens utveckling och genomslaget i resultaträkningen. Samtidigt har vi haft en mycket god utveckling av verksamhet och resultat i övriga Sverige, Norge och Finland under kvartalet.

Utbudet av nyproducerade bostäder på marknaden har sjunkit ytterligare i Stockholm och i övriga Sverige samtidigt som transak‑ tionsvolymen är fortsatt hög.

Vi bedömer den underliggande efterfrågan för bostäder på våra marknader som fortsatt god. Boknings‑ och försäljningsnivån är hög i den pågående produktionen av bostäder på samtliga våra marknader. Detta ger fortsatt bra förutsättningar för produktions‑ starter av bostäder och stabilt kassaflöde framöver.

Förutsatt att marknaden är fortsatt positiv bedöms möjligheten god att överträffa målnivån om 3 800 produktionsstartade bostäder under 2021. Ökad nivå produktionsstarter är prioriterat för att fortsatt möta den höga efterfrågan på JMs bostäder.

ÖK ADE PRODUKTIONSSTARTADE BOSTÄDER ENLIGT PLAN I STOCKHOLM

Vi har sett en fortsatt hög efterfrågan i Stockholm under det tredje kvartalet med god efterfrågan på de bostäder som vi har i pågående produktion.

Försäljningen i Stockholm har varit god men har begränsats av tillgängligt utbud och tidpunkter för kontraktsskrivning i ägarlägen‑ hetsprojekt. Under tredje kvartalet såldes 261 bostäder jämfört med 332 under det andra kvartalet. Bostadsverksamheten i Stockholm har haft en fortsatt god lönsamhetsnivå och ökade produktionsstarter enligt plan under det tredje kvartalet. Intäkt‑ erna och rörelseresultatet påverkas dock fortsatt negativt under året av de lägre startnivåerna för projekt under 2018–2020 och de lägre prisnivåerna från 2017 till och med första halvåret 2020.

STARK FÖRSÄLJNING I ÖVRIGA SVERIGE , NORGE OCH FINLAND

Bostadsverksamheten i övriga Sverige uppvisade stark försäljning och god lönsamhetsnivå samt god nivå produktionsstartade bostäder under det tredje kvartalet.

I Norge har aktiviteten på bostadsmarknaden utvecklats fortsatt positivt under det tredje kvartalet med stabila priser. Även i Finland har bostadsmarknaden haft en god utveckling.

Utlandsverksamheten utvecklades fortsatt mycket väl både intäkts‑ och resultatmässigt under kvartalet.

GOD PROJEKTPORTFÖLJ OCH STARK FINANSIELL STÄLLNING

Vi är väl positionerade med en god projektportfölj som löpande förädlas för framtidens boende, samtidigt som vår starka finansiella ställning ger oss handlingsfrihet. Balansräkningen medger både tillväxt i JMs affär och stabil värdeöverföring till aktieägarna. De fundamentala och långsiktiga förutsättningarna är goda för vår affär där jag har förväntan om en fortsatt god utveckling.

Johan Skoglund, VD och koncernchef

"Vi hade en fortsatt hög efterfrågan under det tredje kvartalet till goda prisnivåer på samtliga våra mark‑ nader"

MARKNAD, FÖRSÄLJNING OCH PRODUKTIONSSTARTADE BOSTÄDER

JANUARI–SEPTEMBER 2021

Bostadsmarknaden i Stockholm har fortsatt förbättrats under de första nio månaderna med hög nivå sålda bostäder. Lönsamheten har varit fortsatt god och produktionsstartade bostäder under tredje kvartalet har haft en normal bokningsnivå.

Bostadsverksamheten i övriga Sverige uppvisade en god lönsamhetsnivå med stark försäljning och god nivå produktionsstarter i en stabil marknad.

I Norge och Finland har aktiviteten på bostadsmarknaden utvecklats fortsatt positivt med stabila priser under kvartalet.

Befolkningstillväxten på våra huvudmarknader, tillsammans med det fortsatt låga ränteläget, stödjer efterfrågan på bostäder.

Antalet sålda bostäder i form av tecknade kontrakt ökade till 3 279 (2 403)1) 2). Andelen sålda och bokade bostäder i förhållande till pågående produktion uppgick till 78 procent (71), där intervallet om 60–65 procent bedöms som normal nivå. Sålda bostäder i JM Bostad Stockholm uppgick till 950 (866), i JM Bostad Riks 901 (828), i JM Utland 1 108 (709) och i JM Fastighetsutveckling 320 (0).

Antalet produktionsstartade bostäder ökade till 2 544 (2 223)3)4). Produktionsstartade bostäder i JM Bostad Stockholm uppgick till 888 (750), i JM Bostad Riks 877 (822), i JM Utland 779 (651) och i JM Fastighetsutveckling 0 (0).

Utöver efterfrågan utgör planprocesserna fortsatt en viktig faktor för takten i produktionsstarter.

Antalet bostäder i pågående produktion uppgick till 7 722 (7 829) varav 335 hyresrättsbostäder (463) inom JM Fastighetsutveckling.

1) Varav 320 hyresrättsbostäder (0) inom JM Fastighetsutveckling

• 2) Varav 437 bostäder (170) inom JM Utland och JM Bostad Riks till investerare
• 3) Varav 0 hyresrättsbostäder (0) inom JM Fastighetsutveckling
• 4) Varav 359 bostäder (170) inom JM Utland och JM Bostad Riks till investerare

INTÄKTER, RÖRELSERESULTAT OCH RÖRELSEMARGINAL

JANUARI–SEPTEMBER 2021

Koncernens intäkter enligt segmentsredovisningen minskade under niomånadersperioden till 10 541 mkr (10 858). Intäkterna omräknat enligt IFRS minskade till 10 723 mkr (10 822). De lägre intäkterna enligt segmentsredovisningen är främst hänförligt till lägre nivå pågående produktion.

Rörelseresultatet enligt segmentsredovisningen ökade till 1 460 mkr (1 239) och rörelsemarginalen ökade till 13,9 procent (11,4). Rörelseresultatet omräknat enligt IFRS ökade till 1 460 mkr (1 259). Omräkningen är relaterad till JM Utland med en resultateffekt om −18 mkr (0) och leasingavtal enligt IFRS 16 med en resultateffekt om 18 mkr (20).

Under niomånadersperioden har fastigheter sålts för 542 mkr (34) med ett resultat om 162 mkr (19) och resultat från joint venture uppgick till 32 mkr (0), främst hänförligt till värdejuste‑ ringar avseende hyresrättsfastigheter.

Hyresintäkterna från JMs projektfastigheter uppgick till 30 mkr (60). Driftnettot uppgick till 15 mkr (43).

JM har inte erhållit något statligt stöd under de första niomånaderna hänförligt till covid‑19.

JULI–SEPTEMBER 2021

Koncernens intäkter enligt segmentsredovisningen under det tredje kvartalet ökade till 3 485 mkr (3 382). Intäkterna omräknat enligt IFRS minskade till 3 120 mkr (3 422).

Rörelseresultatet enligt segmentsredovisningen ökade till 445 mkr (399) och rörelsemarginalen ökade till 12,8 procent (11,8). Rörelseresultatet omräknat enligt IFRS ökade till 422 mkr (394). Omräkningen är relaterad till JM Utland med en resultateffekt om −30 mkr (−8) och leasingavtal enligt IFRS 16 med en resultateffekt om 7 mkr (3).

Under det tredje kvartalet har fastigheter sålts för totalt 0 mkr (4) med ett resultat om 0 mkr (1) och resultat från joint venture uppgick till 16 mkr (0), främst hänförligt till värdejusteringar avse‑ ende hyresrättsfastigheter.

Hyresintäkterna från JMs projektfastigheter uppgick till 9 mkr (21). Driftnettot uppgick till 5 mkr (16).

4

RÖRELSERESULTAT PER AFFÄRSSEGMENT, MKR	JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER		OKT–SEPT	HELÅR
	2021	2020	2021	2020	2020/2021	2020
JM Bostad Stockholm	559	627	181	185	858	926
JM Bostad Riks	482	476	145	141	663	657
JM Utland	276	140	111	70	412	276
JM Fastighetsutveckling	169	–	12	3	347	178
JM Entreprenad	9	23	3	3	17	31
Koncerngemensamma kostnader	−35	−27	−7	−3	−48	−40
Totalt	1 460	1 239	445	399	2 249	2 028
Varav fastighetsförsäljningar	162	19	–	1	330	187
Varav resultat från joint venture	32	–	16	–	36	4

RÖRELSEMARGINAL PER AFFÄRSSEGMENT, %	JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER		OKT–SEPT	HELÅR
	2021	2020	2021	2020	2020/2021	2020
JM Bostad Stockholm	15,0	14,5	15,4	14,1	14,9	14,6
JM Bostad Riks	15,3	15,6	15,2	15,4	15,5	15,7
JM Utland	8,8	5,3	9,4	8,1	9,7	7,4
JM Entreprenad	1,4	2,4	1,5	0,9	1,8	2,5

BOSTÄDER I PÅGÅENDE PRODUKTION	2021‑09‑30	2020‑09‑30	2020‑12‑31
Antal bostäder i pågående produktion 1) 2)	7 722	7 829	7 976
Andel sålda bostäder i pågående produktion, % 3)	64	55	60
Andel bokade bostäder i pågående produktion, %	14	16	14
Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion, %	78	71	74
1) Varav hyresrätts‑ och vårdbostäder i pågående produktion inom JM Fastighetsutveckling ‑ ingår ej i andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion	335	463	463
Av dessa ingår bostäder i projekt där nedlagda kostnader endast redovisas som projektfastighet under uppförande	320	320	320
2) Från och med produktionsstart till och med sista inflyttning enligt plan.
3) Andel sålda bostäder i form av bindande kontrakt med slutkund.

OSÅLDA BOSTÄDER	2021‑09‑30	2020‑09‑30	2020‑12‑31
Antal osålda bostäder i avslutad produktion 1)	113	140	143
Antal osålda bostäder i balansräkningen redovisat som "Andelar i bostadsrättsföreningar m.m."	68	107	85

1) Efter sista inflyttning enligt plan.

BOSTADSBYGGR ÄTTER

JANUARI–SEPTEMBER 2021

Antalet disponibla bostadsbyggrätter vid utgången av niomånaders‑ perioden uppgick till 36 200 (37 900) varav 19 500 (21 100) redo‑ visas i balansräkningen. Kapitalbindningen i byggrätter (exploate‑ ringsfastigheter i balansräkningen) för bostäder minskade till 7 975 mkr (8 392).

Under niomånadersperioden har exploateringsfastigheter för bostäder om 1 235 mkr (773) förvärvats varav 529 mkr avser JM Bostad Stockholm, 299 mkr JM Bostad Riks och 407 mkr JM Utland.

FINANSIELLA POSTER JANUARI–SEPTEMBER 2021

Finansnettot har förbättrats något jämfört med föregående år hänförligt till något lägre genomsnittlig räntebärande låneskuld och lägre genomsnittlig räntesats.

Den totala räntebärande låneskulden enligt segmentsredovisningen uppgick till 2 435 mkr (2 723) varav pensionsskulden utgjorde 1 751 mkr (1 729). Vid niomånadersperiodens utgång var medelräntesatsen för den totala räntebärande låneskulden inklusive pensionsskulden 1,5 procent (1,7). Den genomsnittliga räntebindningstiden, exklusive pensionsskulden, var 0,4 år (0,3).

Koncernens tillgängliga likviditet ökade till 5 822 mkr (5 114). Förutom likvida medel om 3 022 mkr (2 314) ingår ej utnyttjade checkkrediter och kreditavtal med sammantaget 2 800 mkr (2 800) där kreditavtalen om 2 400 mkr hade en genomsnittlig löptid om 2,3 år (2,6).

Räntebärande nettofordran inklusive pensionsskulden, enligt segmentsredovisningen, uppgick till 587 mkr (−409) vid periodens utgång. Ej räntebärande skulder för genomförda fastighetsförvärv uppgick till 557 mkr (743). Av dessa skulder var 185 mkr (64) kortfristiga.

Värderingen av finansiella tillgångar och skulder visar ingen väsentlig skillnad mellan redovisat och verkligt värde.

MKR		JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER		HELÅR
	2021	2020	2021	2020	2020/2021	2020
Finansiella intäkter	3	5	2	2	4	6
Finansiella kostnader	−47	−59	−15	−18	−67	−79
Finansiella intäkter och kostnader	−44	−54	−13	−16	−63	−73

	JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER		OKT–SEPT	HELÅR
ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR	2021	2020	2021	2020	2020/2021	2020
Räntebärande nettoskuld (+)/‑fordran(−) vid periodens början	−300	420	−244	247	409	420
Förändring av räntebärande nettoskuld/­fordran	−287	−11	−343	162	−996	−720
Räntebärande nettoskuld (+)/‑fordran(−) vid periodens slut	−587	409	−587	409	−587	−300

KASSAFLÖDE JANUARI–SEPTEMBER 2021

Kassaflödet från den löpande verksamheten enligt segmentsredovisningen uppgick till 1 371 mkr (427). Nettoinvesteringarna i exploateringsfastigheter innebar ett kassaflöde om −114 mkr (193). Det minskade innehavet av osålda bostäder i balansräkningen innebar ett kassaflöde om 64 mkr (−182). Koncernens kassaflöde hänförligt till projektfastigheter (försäljning minus investering) uppgick under niomånadersperioden till 188 mkr (−366) inklusive erhållen likvid, under det andra kvartalet, för fastighetsförsäljning om 550 mkr.

JULI–SEPTEMBER 2021

Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 487 mkr (−165) under det tredje kvartalet. Nettoinvesteringarna i exploa‑ teringsfastigheter innebar ett kassaflöde om 242 mkr (−149). Det ökade innehavet av återköpta bostäder innebar ett kassaflöde om −30 mkr (81). Koncernens kassaflöde hänförligt till projektfastighe‑ ter (försäljning minus investering) uppgick till −74 mkr (−121).

RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER

JMs risker och riskhantering presenteras i årsredovisningen för 2020 på sidorna 32–37 samt 83. Bortsett från osäkerheten till följd av covid‑19 har osäkerhet tillkommit avseende den svenska cementförsörjningen.

Covid‑19 och dess följdeffekter har skapat osäkerhet och risker under en period. JM står dock starkt avseende såväl affärsmodell som finansiellt. Andelen bokade och sålda bostäder av pågående produktion ligger på en hög nivå. Detta tillsammans med mycket begränsade störningar, bemanningsmässigt och i leverantörskedjor, ger förutsättningar att upprätthålla verksamheten rimligt stabilt även under en svagare marknadsperiod där riskerna bedöms ha minskat under 2021.

Cementförsörjning och lokal cementproduktion genom att bedriva kalkstenstäkt är riskutsatt i Sverige beroende på oklar tillståndsprocess mellan marknadsledande producent och berörda myndigheter. Lagändring har antagits som möjliggör fortsatt lokal cementproduktion genom regeringsprövning av tidsbegränsat tillstånd att bedriva kalkstenstäkt. Lagändringen trädde i kraft den 15 oktober 2021.

EXPONERING FÖR R ÅVARUPRISER

Råvarupriset på stål och trä har ökat under året. Långa avtal med JMs leverantörer innebär begränsad effekt i resultaträkningen. Dessutom motverkas kostnadsökningar på råvaror genom löpande rationaliseringar.

För JMs svenska verksamhet bedöms rent stål och trä utgöra cirka 4 respektive 2 procent av kostnadsmassan. Betongpriserna har varit stabila under året för JM där materialkostnaden för ren betong bedöms utgöra cirka 2 procent av kostnadsmassan där cement, ballast och tillsatsmedel ingår.

ÅTERKÖP OCH INNEHAV AV EGNA AKTIER

Efter årsstämman den 24 mars 2021 har 783 400 aktier återköpts för 250 mkr. Innehavet av egna aktier uppgår därefter till 783 400. Antalet utestående aktier, exklusive innehav av egna aktier, uppgår per 30 september 2021 till 68 910 847.

PERSONAL

Antal anställda minskade under niomånadersperioden till 2 445 (2 567). Antal hantverkare minskade till 888 (996) och antal tjänstemän minskade till 1 557 (1 571). Nuvarande bemanning är dimensionerad för pågående och ökande projektvolym där viss anpassning sker löpande. Efterfrågan på arbetsmarknaden för kvalificerade kompetenser inom projektverksamhet är fortsatt stor.

Affärssegment JM Bostad Stockholm

Inom affärssegmentet JM Bostad Stockholm utvecklas bostadsprojekt i Storstockholm. Verksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder.

Genomsnittspriserna på andrahandsmarknaden har varit på oförändrad nivå under det tredje kvartalet. Det totala utbudet av bostäder har varit normalt och utbudet av nyproducerade bostäder har sjunkit ytterligare under tredje kvartalet.

Konkurrensen om välbelägen mark för bostäder bedöms ha ökat under tredje kvartalet. Priserna är fortsatt på en nivå som kräver selektivitet vid förvärv.

Bostadsmarknaden i Stockholm har varit stabil med fortsatt hög efterfrågan under det tredje kvartalet. Kunderna uppvisar stort intresse för JMs projekt med god försäljning under det tredje kvartalet som dock har begränsats av tillgängligt utbud och tidpunkter för kontraktsskrivning i ägarlägenhetsprojekt.

Benägenheten från kunderna att teckna kontrakt tidigt ligger fortsatt på en normal nivå.

Lönsamheten har varit fortsatt god och antalet produktions‑ startade bostäder har under niomånadersperioden ökat till en högre nivå. Intäkterna och rörelseresultatet påverkas dock fortsatt negativt under året av de lägre startnivåerna för projekt under 2018–2020 och de lägre prisnivåerna från 2017 till och med första halvåret 2020.

Kassaflödet under niomånadersperioden är i balans med hänsyn till minskningen av exploateringsfastigheter.

Under tredje kvartalet produktionsstartades totalt 351 bostäder i flerbostadshus i Stockholm och Täby.

	JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER		OKT–SEPT	HELÅR
MKR	2021	2020	2021	2020	2020/2021	2020
Intäkter	3 739	4 335	1 179	1 310	5 762	6 358
Rörelseresultat	559	627	181	185	858	926
Rörelsemarginal, %	15,0	14,5	15,4	14,1	14,9	14,6
Genomsnittligt operativt kapital					4 963	5 372
Avkastning operativt kapital, %					17,3	17,2
Operativt kassaflöde	827	681	394	143	1 210	1 064
Bokfört värde exploateringsfastigheter	4 146	4 587				4 246
Antal disponibla byggrätter	11 000	12 600				12 500
Antal sålda bostäder	950	866	261	299	1 424	1 340
Antal produktionsstartade bostäder	888	750	351	252	1 170	1 032
Antal bostäder i pågående produktion	2 703	3 095				2 878
Antal anställda	802	898				872

JM Bostad Riks

Inom affärssegmentet JM Bostad Riks utvecklas bostadsprojekt i tillväxtorter i Sverige exklusive Storstockholm. Verksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder.

Genomsnittspriserna på andrahandsmarknaden har under det tredje kvartalet varit stabila där priserna på respektive delmarknad ökat något eller varit oförändrade.

Det totala utbudet av nyproducerade bostäder minskade i förhållande till föregående kvartal och är på en fortsatt låg nivå. Utbudet av nyproducerade bostäder i Göteborg och Malmö var på en lägre nivå och i Uppsala på en något högre nivå än motsvarande period föregående år.

Konkurrensen om mark för bostäder har under tredje kvartalet varit fortsatt hög på de flesta av affärssegmentets delmarknader.

Intresset för JMs projekt var under det tredje kvartalet fortsatt stort och med mycket god försäljning. Kundernas benägenhet att teckna kontrakt tidigt i processen ligger på fortsatt normal nivå.

Rörelseresultat och rörelsemarginal var i nivå som motsvarande period föregående år. Efterfrågan är hög och prisutvecklingen är positiv på i princip alla delmarknader för JMs bostäder.

Kassaflödet under niomånadersperioden är i balans med hänsyn taget till investeringar i exploateringsfastigheter.

Under det tredje kvartalet produktionsstartades totalt 238 bostäder, samtliga i flerbostadshus i Malmö, Örebro, Västerås och Uppsala.

Cirka 500 byggrätter har förvärvats i Göteborg, Örebro och Västerås.

	JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER		OKT–SEPT	HELÅR
MKR	2021	2020	2021	2020	2020/2021	2020
Intäkter	3 147	3 056	951	913	4 284	4 193
Rörelseresultat	482	476	145	141	663	657
Rörelsemarginal, %	15,3	15,6	15,2	15,4	15,5	15,7
Genomsnittligt operativt kapital					1 332	1 307
Avkastning operativt kapital, %					49,8	50,3
Operativt kassaflöde	420	242	−60	60	690	512
Bokfört värde exploateringsfastigheter	1 526	1 530				1 451
Antal disponibla byggrätter	10 300	10 200				9 900
Antal sålda bostäder 1)	901	828	280	250	1 281	1 208
Antal produktionsstartade bostäder 2)	877	822	238	285	1 127	1 072
Antal bostäder i pågående produktion	2 226	2 138				2 172
Antal anställda	567	597				591
1) Varav bostäder till investerare	–	69	–	–	–	69
2) Varav bostäder till investerare	–	69	–	–	–	69

1) Varav fastighetsförsäljningar

JM Utland

Inom affärssegmentet JM Utland utvecklas bostadsprojekt i Norge och Finland. Verksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder. Intäkter och resultat för affärssegmentet redovisas enligt successiv vinstavräkning.

Affärssegmentets intäkter är på en högre nivå jämfört med föregående år. Rörelseresultat och rörelsemarginal ökade till 276 mkr (140) respektive 8,8 procent (5,3). Det högre resultatet förklaras huvudsakligen av stark marknad, god försäljning och ökad pågående produktion. Andra kvartalet föregående år belastades med kostnader för anpassning av den norska verksamheten till dåvarande marknadsförutsättningar.

Kassaflödet förstärks under niomånadersperioden hänförligt till minskning av rörelsekapitalet.

NORGE

Prisnivån på andrahandsmarknaden har varit stabil under tredje kvartalet och aktivitetsnivån har varit hög.

JM Norges intäkter uppgick till 2 102 mkr (1 910) och rörelse‑ resultatet ökade till 197 mkr (92). Rörelsemarginalen ökade till 9,4 procent (4,8).

En god försäljning under det tredje kvartalet har stärkt rörelse‑ resultat och rörelsemarginal.

Under det tredje kvartalet har 153 bostäder (171) sålts och 228 bostäder (58) produktionsstartats i Osloregionen, Vestfold och Trondheim. Antal bostäder i pågående produktion uppgick till 1 302 (1 206).

Under det tredje kvartalet har 25 byggrätter förvärvats. Disponibla byggrätter motsvarar 7 800 bostäder (8 500).

		JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER		HELÅR
MKR	2021	2020	2021	2020	OKT–SEPT 2020/2021	2020
Intäkter	3 125	2 645	1 185	867	4 227	3 747
‑ varav JM Norge	2 102	1 910	791	587	2 908	2 716
Rörelseresultat 1)	276	140	111	70	412	276
‑ varav JM Norge	197	92	78	43	310	205
Rörelsemarginal, %	8,8	5,3	9,4	8,1	9,7	7,4
‑ varav JM Norge	9,4	4,8	9,9	7,3	10,7	7,5
Genomsnittligt operativt kapital					3 309	3 400
Avkastning operativt kapital, %					12,5	8,1
Operativt kassaflöde	383	220	338	−27	489	326
Bokfört värde exploateringsfastigheter	2 293	2 265				2 108
Bokfört värde projektfastigheter	39	25				33
Antal disponibla byggrätter	13 300	13 900				14 200
Antal sålda bostäder 2)	1 108	709	267	407	1 459	1 060
Antal produktionsstartade bostäder 3)	779	651	228	318	1 223	1 095
Antal bostäder i pågående produktion	2 458	2 133				2 463
Antal anställda	544	536				530
1) Varav fastighetsförsäljningar	1	1	–	1	−1	−1
2) Varav bostäder till investerare	437	101	78	101	437	101

3) Varav bostäder till investerare 359 101 – 101 359 101

FINL AND

Aktiviteten på bostadsmarknaden i Helsingforsregionen är fortsatt stabil på en hög nivå. Kunderna uppvisar stort intresse för JMs projekt och benägenheten att konvertera bokningar till kontrakt låg under tredje kvartalet på en hög nivå. Prisnivån på andrahands‑ marknaden i Helsingforsregionen har varit stabil under kvartalet.

JM Finland redovisar en mycket positiv intäkts‑ och resultat‑ utveckling.

Under det tredje kvartalet har 114 bostäder (236) sålts och 0 bostäder (260) produktionsstartats. Av de sålda bostäderna utgör 78 bostäder (101) till investerare. Antal bostäder i pågående produktion uppgick till 1 156 (927).

Under det tredje kvartalet har inga byggrätter förvärvats. Disponibla byggrätter motsvarar 5 500 bostäder (5 400).

JM Fastighetsutveckling

Inom affärssegmentet JM Fastighetsutveckling utvecklas i huvudsak hyresrättsbostäder och vård och omsorgsboenden samt kontorsfastigheter i Storstockholm. Affärssegmentets fastigheter ska i sin helhet utgöras av fastigheter avsedda för projektutveckling. I verksamheten ingår JM@home som erbjuder ekonomisk och teknisk förvaltning till bostadsrättsföreningar.

Affärssegmentets intäkter ökade till 182 mkr (112) varav hyresin‑ täkter uppgick till 30 mkr (60). Entreprenadintäkter samt försälj‑ ning av tjänster uppgick till 152 mkr (52). Rörelseresultatet ökade till 169 mkr (0) varav resultat från joint venture om 32 mkr (0) främst hänförligt till värdejusteringar avseende hyresrättsfastig‑ heter.

Rörelseresultatet belastas av utvecklingskostnader för den nya affärsverksamheten JM@home.

Driftnettot för projektfastigheter uppgick till 14 mkr (43).

Kassaflödet för niomånadersperioden är positivt hänförligt till erhållen likvid under det andra kvartalet för försäljning av en projektfastighet och belastas löpande av investeringar i projekt‑ fastigheter.

Under andra kvartalet såldes den färdigställda hyresrätts‑ fastigheten, Manegen i Täby med 128 bostäder och en hyres‑ rättsfastighet i pågående produktion, Havreflingan i Järfälla med 192 bostäder. Manegen har frånträtts under andra kvartalet 2021 med ett redovisat resultat om 161 mkr och en positiv kassaflödes‑ effekt om 550 mkr. Havreflingan frånträds och resultatredovisas under det fjärde kvartalet 2021.

Produktion pågår i ytterligare ett hyresrättsprojekt, Valla Park i Sundbyberg omfattande 143 hyresbostäder. Planerad inflyttning och färdigställande är 2022 och hyresrättsfastigheten frånträds till extern beställare i samband med färdigställande.

Under det första kvartalet produktionsstartades kontors‑ projektet K1 Karlbergs Strand i Karlberg, Solna, i egen balans‑ räkning, omfattande drygt 20 000 kvadratmeter. Fastigheten kommer till huvuddelen att utgöra JMs nya huvudkontor.

		JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER		HELÅR
MKR	2021	2020	2021	2020	2020/2021	2020
Intäkter	182	112	65	42	239	169
Rörelseresultat 1) 2)	169	0	12	3	347	178
Genomsnittligt operativt kapital					1 407	1 513
Avkastning operativt kapital, %					24,7	11,8
Operativt kassaflöde	137	−376	−97	−155	797	284
Bokfört värde exploateringsfastigheter	10	10				10
Bokfört värde projektfastigheter	1 220	1 766				1 213
Antal disponibla bostadsbyggrätter 3)	1 600	1 200				1 200
Antal sålda bostäder 3)	320	–	–	–	738	418
Antal produktionsstartade bostäder 3)	–	–	–	–	–	–
Antal bostäder i pågående produktion 3)	335	463				463
Antal anställda	78	75				78
1) Varav fastighetsförsäljningar	161	–	–	–	331	170
2) Varav resultat från joint venture	32	–	16	–	36	4

3) Avser hyresrätts‑ och vårdbostäder.

JM Entreprenad

Inom affärssegmentet JM Entreprenad bedrivs byggproduktion åt externa och interna kunder inom Storstockholmsområdet.

Efterfrågan på anläggningsmarknaden i Stockholm är på en god nivå, dock med ökad konkurrens om uppdragen. Affärssegmentets intäkter har minskat hänförligt till lägre extern aktivitet för JM inom anläggningsverksamheten, där lönsamhet prioriteras framför volym. Affärssegmentet fokuserar på projekt med synergier till projektutveckling av bostäder.

Kassaflödet under de första nio månaderna är i balans.

Affärssegmentet har under tredje kvartalet erhållit ett antal externa uppdrag inom anläggningsverksamheten varav de största är lednings‑ och gatuarbeten för nytt bostadsområde i södra

Stockholm åt Stockholms stad samt ett ramavtal avseende hastig‑ hetsdämpande åtgärder, även detta åt Stockholms stad.

De största pågående externa uppdragen är infrastrukturprojekt i Tyresö (Tyresö kommun), markarbeten Arlanda Terminal 5 (IN3PRENÖR AB), finplaneringsarbeten i Norra Djurgårdsstaden (Stockholms stad), mark‑ och ledningsarbeten i Ursvik västra (Sundbybergs stad) samt upprustning och ombyggnad av befintligt vägnät i Huddinge (Huddinge kommun). Affärssegmentet har även flera pågående interna projekt.

		JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER		HELÅR
MKR	2021	2020	2021	2020	2020/2021	2020
Intäkter 1)	656	946	200	330	963	1 253
Rörelseresultat 2)	9	23	3	3	17	31
Rörelsemarginal, %	1,4	2,4	1,5	0,9	1,8	2,5
Operativt kassaflöde	28	−74	4	−55	37	−65
Bokfört värde exploateringsfastigheter	16	19				16
Antal anställda	255	262				257
1) Varav internt	308	236	95	80	404	332
2) Varav fastighetsförsäljningar	–	18	–	–	–	18

Koncernen – segmentsredovisning

KONCERNENS RESULTATR ÄKNING I SAMMANDR AG

		JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER		HELÅR
ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR	2021	2020	2021	2020	2020/2021	2020
Intäkter	10 541	10 858	3 485	3 382	15 071	15 388
Produktions‑ och driftkostnader	−8 532	−8 927	−2 849	−2 786	−12 212	−12 607
Bruttoresultat	2 009	1 931	636	596	2 859	2 781
Försäljnings‑ och administrationskostnader	−743	−711	−207	−198	−976	−944
Resultat av fastighetsförsäljning m.m. 1)	194	19	16	1	366	191
Rörelseresultat	1 460	1 239	445	399	2 249	2 028
Finansiella intäkter och kostnader	−44	−54	−13	−16	−63	−73
Resultat före skatt	1 416	1 185	432	383	2 186	1 955
Skatter	−271	−253	−99	−81	−398	−380
Periodens resultat	1 145	932	333	302	1 788	1 575
Övrigt totalresultat	173	−120	−18	−28	78	−215
Periodens totalresultat	1 318	812	315	274	1 866	1 360
Resultat per aktie 2) efter utspädning, kr	16,50	13,30	4,80	4,30	25,70	22,50
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning	69 753 728	70 039 461	69 485 841	70 125 557	69 810 522	70 061 421
1) Varav resultat från joint venture	32	–	16	–	36	4

2) Periodens resultat.

KONCERNENS BAL ANSR ÄKNING I SAMMANDR AG

ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR	2021‑09‑30	2020‑09‑30	2020‑12‑31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar	405	194	278
Projektfastigheter	1 259	1 791	1 246
Exploateringsfastigheter	7 991	8 411	7 831
Andelar i bostadsrättsföreningar m.m.	432	558	445
Kortfristiga fordringar 1)	3 475	3 847	3 828
Likvida medel	3 022	2 314	3 037
Summa omsättningstillgångar	16 179	16 921	16 387
Summa tillgångar	16 584	17 115	16 665
EGET KAPITAL OCH SKULDER 2)
Eget kapital	8 023	7 704	7 817
Långfristiga räntebärande skulder	308	362	354
Övriga långfristiga skulder	373	679	372
Långfristiga avsättningar	3 100	3 398	3 290
Summa långfristiga skulder	3 781	4 439	4 016
Kortfristiga räntebärande skulder	376	632	579
Övriga kortfristiga skulder	4 255	4 198	4 120
Kortfristiga avsättningar	149	142	133
Summa kortfristiga skulder	4 780	4 972	4 832
Summa eget kapital och skulder	16 584	17 115	16 665
1) Varav fordringar fastighetsförsäljningar	–	51	1
2) Varav skulder fastighetsförvärv	581	767	459

FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL I SAMMANDRAG

ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR	JANUARI–SEPTEMBER	HELÅR
	2021 2020	2020
Ingående balans vid periodens början	7 817 7 326	7 326
Summa totalresultat för perioden	1 318 812	1 360
Utdelning	−887 −435	−870
Konvertering av konvertibellån	25 –	–
Återköp av aktier	−250 –	–
Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev	– 1	1
Utgående balans vid periodens slut	8 023 7 704	7 817

KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG

	JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER		OKT–SEPT	HELÅR
ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR	2021	2020	2021	2020	2020/2021	2020
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i
rörelsekapital och skatt 1) 2)	1 295	1 016	351	364	1 999	1 720
Betald skatt	−438	−385	−110	−121	−537	−484
Investering i exploateringsfastigheter	−1 130	−971	−339	−498	−1 688	−1 529
À conto betalning för exploateringsfastigheter	1 016	1 164	581	349	1 862	2 010
Investering i projektfastigheter	−362	−366	−74	−121	−687	−691
Försäljning av projektfastigheter	550	–	–	–	1 610	1 060
Förändring kortfristiga skulder/fordringar	440	−31	78	−138	100	−371
Kassaflöde från den löpande verksamheten	1 371	427	487	−165	2 659	1 715
Kassaflöde från investeringsverksamheten	−1	−1	−1	–	−79	−79
Upptagna lån	360	243	1	104	570	453
Amortering av skulder	−611	−312	−310	−197	−870	−571
Återköp av aktier	−250	–	−125	–	−250	–
Utdelning	−887	−435	–	–	−1 322	−870
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	−1 388	−504	−434	−93	−1 872	−988
Periodens kassaflöde	−18	−78	52	−258	708	648
Likvida medel vid periodens slut	3 022	2 314	3 022	2 314	3 022	3 037
1) Varav köp av andelar i bostadsrättsföreningar och bostäder med äganderätter	−601	−1 041	−177	−206	−785	−1 225
2) Varav försäljning av andelar i bostadsrättsföreningar och bostäder med äganderätter	665	859	147	287	954	1 148

KONCERNENS NYCKELTAL

	JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER		OKT–SEPT	HELÅR
ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, %	2021	2020	2021	2020	2020/2021	2020
Rörelsemarginal	13,9	11,4	12,8	11,8	14,9	13,2
Räntabilitet på eget kapital					22,8	20,8
Räntabilitet på sysselsatt kapital					21,6	19,6
Skuldsättningsgrad, ggr	–	0,1				–
Soliditet	48	45				47

ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING

INTÄKTER PER LAND

MKR	JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER		OKT–SEPT	HELÅR
	2021	2020	2021	2020	2020/2021	2020
Sverige	7 416	8 213	2 300	2 516	10 844	11 641
Norge	2 102	1 910	791	587	2 908	2 716
Finland	1 023	735	394	279	1 319	1 031
Belgien	–	–	–	–	–	–
Totalt	10 541	10 858	3 485	3 382	15 071	15 388

INTÄKTER PER AFFÄRSSEGMENT

	JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER		OKT–SEPT	HELÅR
MKR	2021	2020	2021	2020	2020/2021	2020
JM Bostad Stockholm	3 739	4 335	1 179	1 310	5 762	6 358
JM Bostad Riks	3 147	3 056	951	913	4 284	4 193
JM Utland	3 125	2 645	1 185	867	4 227	3 747
JM Fastighetsutveckling	182	112	65	42	239	169
JM Entreprenad	656	946	200	330	963	1 253
Eliminering	−308	−236	−95	−80	−404	−332
Totalt	10 541	10 858	3 485	3 382	15 071	15 388

RÖRELSERESULTAT PER AFFÄRSSEGMENT

	JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER		OKT–SEPT	HELÅR
MKR	2021	2020	2021	2020	2020/2021	2020
JM Bostad Stockholm	559	627	181	185	858	926
JM Bostad Riks	482	476	145	141	663	657
JM Utland	276	140	111	70	412	276
JM Fastighetsutveckling	169	–	12	3	347	178
JM Entreprenad	9	23	3	3	17	31
Koncerngemensamma kostnader	−35	−27	−7	−3	−48	−40
Totalt	1 460	1 239	445	399	2 249	2 028

RÖRELSEMARGINAL PER AFFÄRSSEGMENT

	JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER		OKT–SEPT	HELÅR
%	2021	2020	2021	2020	2020/2021	2020
JM Bostad Stockholm	15,0	14,5	15,4	14,1	14,9	14,6
JM Bostad Riks	15,3	15,6	15,2	15,4	15,5	15,7
JM Utland	8,8	5,3	9,4	8,1	9,7	7,4
JM Entreprenad	1,4	2,4	1,5	0,9	1,8	2,5

GENOMSNITTLIGT OPER ATIVT K APITAL PER AFFÄRSSEGMENT

	OKT–SEPT	HELÅR
MKR	2020/2021	2020
JM Bostad Stockholm	4 963	5 372
JM Bostad Riks	1 332	1 307
JM Utland	3 309	3 400
JM Fastighetsutveckling	1 407	1 513

AVK ASTNING OPER ATIVT K APITAL PER AFFÄRSSEGMENT

	OKT–SEPT
%	2020/2021	2020
JM Bostad Stockholm	17,3	17,2
JM Bostad Riks	49,8	50,3
JM Utland	12,5	8,1
JM Fastighetsutveckling	24,7	11,8

ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING

RESULTATKOMPONENTER BOSTADSAFFÄREN SUCCESSIV VINSTAVR ÄKNING (BRUTTORESULTAT)

	JULI–SEPTEMBER	APRIL–JUNI	JANUARI–MARS	OKT–DECEMBER	JULI–SEPTEMBER
MKR	2021	2021	2021	2020	2020
Kostnadsbaserad effekt	254	247	265	318	269
Omvärderingseffekt	336	390	178	255	234
Försäljningseffekt	29	80	163	235	68
Totalt	619	717	606	808	571

Med start första kvartalet 2020 redovisas de olika resultatkomponenterna som ingår i bruttoresultatet för bostadsaffären. Successiv vinstavräkning i JM och redovisningen av bruttoresultatet utgörs av tre komponenter: nedlagda kostnader (kostnadsbaserad effekt), bedömning av förväntad marginal (omvärderingseffekt) och försäljningsgraden i projekten (försäljningseffekt). Resultatkomponenterna redovisas kvartalsvis och inte ackumulerat. Tabellen utgår från affärssegmentens operativa bruttoresultat (exklusive driftnetto från projekt‑ och exploateringsfastigheter) avseende bostadsaffären. För definitioner av resultatkomponenter i bostadsaffären, se dokument Definitioner finansiella nyckeltal på jm.se/investerare

OMVÄRDERINGSEFFEKTER – BOSTADSAFFÄREN

	JULI–SEPTEMBER	APRIL–JUNI	JANUARI–MARS	OKT–DECEMBER	JULI–SEPTEMBER
MKR	2021	2021	2021	2020	2020
JM Bostad Stockholm	95	93	−15	−31	36
JM Bostad Riks	134	191	135	166	136
JM Utland	107	106	58	120	62
Totalt	336	390	178	255	234

OPERATIVT KASSAFLÖDE PER AFFÄRSSEGMENT

	JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER		OKT–SEPT	HELÅR
MKR	2021	2020	2021	2020	2020/2021	2020
JM Bostad Stockholm	827	681	394	143	1 210	1 064
JM Bostad Riks	420	242	−60	60	690	512
JM Utland	383	220	338	−27	489	326
JM Fastighetsutveckling	137	−376	−97	−155	797	284
JM Entreprenad	28	−74	4	−55	37	−65

EXPLOATERINGSFASTIGHETER PER AFFÄRSSEGMENT

BOKFÖRT VÄRDE, MKR	2021‑09‑30	2020‑09‑30	2020‑12‑31
JM Bostad Stockholm	4 146	4 587	4 246
JM Bostad Riks	1 526	1 530	1 451
JM Utland	2 293	2 265	2 108
JM Fastighetsutveckling	10	10	10
JM Entreprenad	16	19	16
Totalt	7 991	8 411	7 831

DISPONIBLA BOSTADSBYGGRÄTTER PER AFFÄRSSEGMENT

ANTAL	2021‑09‑30	2020‑09‑30	2020‑12‑31
JM Bostad Stockholm	11 000	12 600	12 500
JM Bostad Riks	10 300	10 200	9 900
JM Utland	13 300	13 900	14 200
JM Fastighetsutveckling 1)	1 600	1 200	1 200
Totalt	36 200	37 900	37 800
Varav redovisade i balansräkningen (exploateringsfastigheter)
JM Bostad Stockholm	6 600	7 500	7 300
JM Bostad Riks	5 900	6 600	6 300
JM Utland	6 500	6 700	6 500
JM Fastighetsutveckling 1)	500	300	300
Totalt	19 500	21 100	20 400

SÅLDA BOSTÄDER PER AFFÄRSSEGMENT

	JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER		OKT–SEPT	HELÅR
ANTAL	2021	2020	2021	2020	2020/2021	2020
JM Bostad Stockholm	950	866	261	299	1 424	1 340
JM Bostad Riks	901	828	280	250	1 281	1 208
JM Utland	1 108	709	267	407	1 459	1 060
JM Fastighetsutveckling 1)	320	–	–	–	738	418
Totalt	3 279	2 403	808	956	4 902	4 026

1) Avser hyresrätts‑ och vårdbostäder.

ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING

PRODUKTIONSSTARTADE BOSTÄDER PER AFFÄRSSEGMENT

	JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER		OKT–SEPT	HELÅR
ANTAL	2021	2020	2021	2020	2020/2021	2020
JM Bostad Stockholm	888	750	351	252	1 170	1 032
JM Bostad Riks	877	822	238	285	1 127	1 072
JM Utland	779	651	228	318	1 223	1 095
JM Fastighetsutveckling 1)	–	–	–	–	–	–
Totalt	2 544	2 223	817	855	3 520	3 199

BOSTÄDER I PÅGÅENDE PRODUKTION

ANTAL	2021−09−30	2020−09−30	2020−12−31
JM Bostad Stockholm	2 703	3 095	2 878
JM Bostad Riks	2 226	2 138	2 172
JM Utland	2 458	2 133	2 463
JM Fastighetsutveckling 1)	335	463	463
Totalt	7 722	7 829	7 976

PROJEKTFASTIGHETER KONCERNEN

BOKFÖRT VÄRDE, MKR	2021‑09‑30	2020‑09‑30	2020‑12‑31
Fastigheter under utveckling	1 214	890	1 215
Färdigställda hyresrättsfastigheter	–	870	–
Färdigställda kontorsfastigheter	45	31	31
Totalt	1 259	1 791	1 246

EXPLOATERINGSFASTIGHETER KONCERNEN

		JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER	OKT–SEPT	HELÅR
BOKFÖRT VÄRDE, MKR	2021	2020	2021	2020	2020/2021	2020
Ingående balans vid periodens början	7 831	8 938	8 155	8 724	8 411	8 938
Nyanskaffningar	1 235	773	407	103	1 484	1 022
Överfört till produktion	−1 041	−1 096	−581	−346	−1 833	−1 888
Övrigt	−34	−204	10	−70	−71	−241
Utgående balans vid periodens slut	7 991	8 411	7 991	8 411	7 991	7 831

1) Avser hyresrätts‑ och vårdbostäder.

Koncernen femårsöversikt

ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR	2020	2019	2018	2017	2016
Intäkter	15 388	15 692	16 161	17 008	15 752
Rörelseresultat	2 028	2 008	1 886	2 369	2 011
Resultat före skatt	1 955	1 928	1 817	2 579	1 951
Balansomslutning	16 665	17 593	16 487	15 405	12 848
Kassaflöde från den löpande verksamheten	1 715	1 291	−473	2 013	1 957
Räntebärande nettoskuld (+)/‑fordran (−)	−300	420	546	−790	435
Rörelsemarginal, %	13,2	12,8	11,7	13,9	12,8
Räntabilitet på eget kapital, %	20,8	22,2	22,2	38,7	31,4
Soliditet, %	47	42	41	40	40
Resultat per aktie, kr	22,50	22,50	20,60	31,00	21,20
Utdelning per aktie, kr	12,75	12,50	12,00	11,00	9,50
Antal disponibla byggrätter	37 800	35 900	35 900	34 800	32 500
Antal sålda bostäder	4 026	3 595	2 463	3 100	3 843
Antal produktionsstartade bostäder	3 199	3 269	3 135	3 873	4 187
Antal bostäder i pågående produktion	7 976	7 813	7 835	8 200	7 984

Bunkhagen Södra består av JMs första ägarlägenheter i Täby strax norr om Stockholm. Här erbjuds 50 bostäder om 1–5 rum och kök med varierade planlösningar, fördelade på två huskroppar med upp till fem våningar samt ett antal unika stadsradhus i två plan. Kvarteret, som får fin arkitektur i tegel och puts och omger en stor ljus innergård, är centralt beläget vid Boulevarden som går genom stadsdelen Täby Park. I Bunkhagen Södra kan man välja intelligenta funktioner, så som digitala lösningar för minskad energianvändning och andra smarta installationer för en bekvämare och tryggare vardag till sitt nya hem. Här bor man med gångavstånd till pendeltåg och bussar, och som för alla boende i JMs kvarter i Täby Park ingår medlemskap i bilpool.

Tio minuter från Uppsala tar den stadsnära villaidyllen Skölstahöjden form. I anslutning till befintlig naturnära bebyggelse i det populära området Skölsta uppför JM 36 familjevänliga fristående villor om 125–156 kvadratmeter med äganderätt. De Svanenmärkta bostäderna med 5–6 rum och kök har allt som behövs för ett smidigt familjeliv, med uteplats och lättskött trädgård och med vardagsservice inom räckhåll. I direkt anslutning till Skölsta finns ett uppskattat område med vandringsleder, vatten och grillplatser.

I det expansiva området Vollebekk i Oslo har JM startat produktionen av Passasjen, som består av Svanenmärkta flerbostadshus där vi i ett första steg erbjuder 116 av totalt 240 bostäder. Passasjens bostäder består av 2–4 rum och kök, har intelligenta funktioner som tillval, och är utformade med ett urbant liv i åtanke. Här finns takterrasser och andra gemensamma ytor och mötesplatser, liksom gott om plats för inte bara cykelparkering, utan även verkstad, tvätt och laddning för cykel, allt för ett effektivt vardagsliv. Utöver att man bor hundra meter från tunnelbanan som tar mindre än en kvart till centrala Oslo, har gångavstånd till skola, barnomsorg och butiker, så har man också nära till fina naturområden som Bjerkedalen och Grefsenkollen.

Koncernen kvartalsöversikt

ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR		2021		2020
RESULTATRÄKNING	Kv. 3	Kv.2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	3 485	3 719	3 337	4 530	3 382	3 662	3 814
Produktions­ och driftkostnader	−2 849	−2 980	−2 703	−3 680	−2 786	−3 036	−3 105
Bruttoresultat	636	739	634	850	596	626	709
Försäljnings­ och administrationskostnader	−207	−297	−239	−233	−198	−269	−244
Resultat av fastighetsförsäljning m.m.	16	167	11	172	1	–	18
Rörelseresultat	445	609	406	789	399	357	483
Finansiella intäkter och kostnader	13	−15	−16	−19	−16	−17	−21
Resultat före skatt	432	594	390	770	383	340	462
Skatter	−99	−91	−81	−127	−81	−74	−98
Periodens resultat	333	503	309	643	302	266	364
BALANSRÄKNING	09‑30	06‑30	03‑31	12‑31	09‑30	06‑30	03‑31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar	405	336	298	278	194	200	193
Projektfastigheter	1 259	1 269	1 387	1 246	1 791	1 643	1 498
Exploateringsfastigheter	7 991	8 155	8 215	7 831	8 411	8 724	8 594
Andelar i bostadsrättsföreningar m.m. Kortfristiga fordringar	432 3 475	375 3 569	422 3 726	445 3 828	558 3 847	603 3 796	438 4 007
Likvida medel	3 022	2 969	2 148	3 037	2 314	2 572	2 684
Summa omsättningstillgångar	16 179	16 337	15 898	16 387	16 921	17 338	17 221
Summa tillgångar	16 584	16 673	16 196	16 665	17 115	17 538	17 414
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital Långfristiga räntebärande skulder	8 023 308	7 808 281	7 439 366	7 817 354	7 704 362	7 430 293	7 561 267
Övriga långfristiga skulder	373	373	373	372	679	751	749
Långfristiga avsättningar	3 100	3 012	3 231	3 290	3 398	3 280	3 151
Summa långfristiga skulder	3 781	3 666	3 970	4 016	4 439	4 324	4 167
Kortfristiga räntebärande skulder	376	737	505	579	632	806	899
Övriga kortfristiga skulder	4 255	4 313	4 141	4 120	4 198	4 837	4 652
Kortfristiga avsättningar	149	149	141	133	142	141	135
Summa kortfristiga skulder	4 780	5 199	4 787	4 832	4 972	5 784	5 686
Summa eget kapital och skulder	16 584	16 673	16 196	16 665	17 115	17 538	17 414
KASSAFLÖDESANALYS	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Från den löpande verksamheten	487	792	92	1 288	−165	404	188
Från investeringsverksamheten	−1	−1	1	−78	–	–	−1
Från finansieringsverksamheten	−434	32	−986	−484	−93	−516	105
Summa periodens kassaflöde	52	823	−893	726	−258	−112	292
Likvida medel vid periodens slut	3 022	2 969	2 148	3 037	2 314	2 572	2 684
RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/‑FORDRAN	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Räntebärande nettoskuld(+)/‑fordran(−)
vid periodens början	−244	449	−300	409	247	198	420
Förändring av räntebärande nettoskuld/­fordran	−343	−693	749	−709	162	49	−222
Räntebärande nettoskuld(+)/‑fordran(−)
vid periodens slut	−587	−244	449	−300	409	247	198
EXPLOATERINGSFASTIGHETER	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Bokfört värde vid periodens början	8 155	8 215	7 831	8 411	8 724	8 594	8 938
Nyanskaffningar	407	341	487	249	103	397	273
Överfört till produktion	−581	−247	−213	−792	−346	−302	−448
Övrigt	10	−154	110	−37	−70	35	−169
Bokfört värde vid periodens slut	7 991	8 155	8 215	7 831	8 411	8 724	8 594
NYCKELTAL	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Rörelsemarginal, %	12,8	16,4	12,2	17,4	11,8	9,7	12,7
Skuldsättningsgrad, ggr	–	–	0,1	–	0,1	–	–
Soliditet, %	48	47	46	47	45	42	43
Resultat per aktie, kr	4,80	7,20	4,40	9,20	4,30	3,80	5,20
Antal disponibla byggrätter	36 200	37 300	37 300	37 800	37 900	38 600	35 900
Antal sålda bostäder	808	1 210	1 261	1 623	956	642	805
Antal produktionsstartade bostäder	817	800	927	976	855	731	637
Antal bostäder i pågående produktion	7 722	7 353	7 485	7 976	7 829	7 249	7 583

Affärssegment kvartalsöversikt

ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR		2021		2020
JM BOSTAD STOCKHOLM	Kv. 3	Kv.2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	1 179	1 312	1 248	2 023	1 310	1 403	1 622
Rörelseresultat	181	196	182	299	185	192	250
Rörelsemarginal, %	15,4	14,9	14,6	14,8	14,1	13,7	15,4
Genomsnittligt operativt kapital	4 963	5 157	5 283	5 372	5 552	5 682	5 740
Avkastning operativt kapital, %*)	17,3	16,7	16,2	17,2	16,0	16,1	16,3
Operativt kassaflöde	394	417	16	383	143	207	331
Bokfört värde exploateringsfastigheter	4 146	4 361	4 486	4 246	4 587	4 816	4 812
Antal disponibla byggrätter	11 000	11 500	11 900	12 500	12 600	12 800	12 900
Antal sålda bostäder	261	332	357	474	299	220	347
Antal produktionsstartade bostäder	351	239	298	282	252	258	240
Antal bostäder i pågående produktion	2 703	2 526	2 773	2 878	3 095	2 843	3 035
JM BOSTAD RIKS	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	951	1 154	1 042	1 137	913	1 093	1 050
Rörelseresultat	145	177	160	181	141	169	166
Rörelsemarginal, %	15,2	15,3	15,4	15,9	15,4	15,5	15,8
Genomsnittligt operativt kapital	1 332	1 339	1 345	1 307	1 295	1 274	1 226
Avkastning operativt kapital, %*)	49,8	49,2	48,4	50,3	51,4	53,5	57,5
Operativt kassaflöde	−60	326	154	270	60	74	108
Bokfört värde exploateringsfastigheter	1 526	1 439	1 441	1 451	1 530	1 532	1 461
Antal disponibla byggrätter	10 300	10 400	10 300	9 900	10 200	10 500	10 500
Antal sålda bostäder 1)	280	263	358	380	250	278	300
Antal produktionsstartade bostäder 2)	238	362	277	250	285	276	261
Antal bostäder i pågående produktion	2 226	2 178	2 063	2 172	2 138	1 961	1 930
1) Varav bostäder till investerare	–	–	–	–	–	69	–
2) Varav bostäder till investerare	–	–	–	–	–	69	–
JM UTLAND	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	1 185	1 084	856	1 102	867	896	882
Rörelseresultat 1)	111	98	67	136	70	19	51
Rörelsemarginal, %	9,4	9,0	7,8	12,3	8,1	2,1	5,8
Genomsnittligt operativt kapital	3 309	3 336	3 335	3 400	3 440	3 395	3 368
Avkastning operativt kapital, % *)	12,5	11,1	8,8	8,1	7,4	7,7	9,1
Operativt kassaflöde	338	−111	156	106	−27	285	−38
Bokfört värde exploateringsfastigheter	2 293	2 329	2 262	2 108	2 265	2 347	2 292
Bokfört värde projektfastigheter	39	111	90	33	25	25	4
Antal disponibla byggrätter	13 300	14 000	13 900	14 200	13 900	14 200	11 600
Antal sålda bostäder 2)	267	295	546	351	407	144	158
Antal produktionsstartade bostäder 3)	228	199	352	444	318	197	136
Antal bostäder i pågående produktion	2 458	2 314	2 314	2 463	2 133	1 982	2 018
1) Varav fastighetsförsäljningar	–	–	1	−2	1	–	–
2) Varav bostäder till investerare	78	94	265	–	101	–	–
3) Varav bostäder till investerare	–	94	265	–	101	–	–
JM FASTIGHETSUTVECKLING	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	65	65	52	57	42	35	35
Rörelseresultat 1) 2)	12	153	4	178	3	−6	3
Genomsnittligt operativt kapital	1 407	1 460	1 513	1 513	1 507	1 523	1 545
Avkastning operativt kapital, %*)	24,7	23,1	11,8	11,8	0,2	11,8	12,4
Operativt kassaflöde	−97	322	−88	660	−155	−120	−101
Bokfört värde exploateringsfastigheter	10	10	10	10	10	10	10
Bokfört värde projektfastigheter	1 220	1 158	1 297	1 213	1 766	1 618	1 494
Antal disponibla byggrätter 3)	1 600	1 400	1 200	1 200	1 200	1 100	900
Antal sålda bostäder 3)	–	320	–	418	–	–	–
Antal produktionsstartade bostäder 3)	–	–	–	–	–	–	–
Antal bostäder i pågående produktion 3)	335	335	335	463	463	463	600
1) Varav fastighetsförsäljningar	–	161	–	170	–	–	–
2) Varav resultat från joint venture	16	6	10	4	–	–	–
3) Avser hyresrätts‑ och vårdbostäder.
JM ENTREPRENAD	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	200	226	230	307	330	320	296
Rörelseresultat 1)	3	3	3	8	3	−2	22
Rörelsemarginal, %	1,5	1,3	1,3	2,6	0,9	−0,6	7,4
Operativt kassaflöde	4	14	10	9	−55	−24	5
1) Varav fastighetsförsäljningar	–	–	–	–	–	–	18
JM ÖVRIGT	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter (eliminering)	−95	−122	−91	−96	−80	−85	−71
Rörelseresultat (koncerngemensamma kostnader)	−7	−18	−10	−13	−3	−15	−9

*) Beräknas på 12 månaders rullande resultat och genomsnittligt kapital.

Koncernen – IFRS

KONCERNENS RESULTATR ÄKNING I SAMMANDR AG

	JANUARI–SEPTEMBER JULI–SEPTEMBER				OKT–SEPT	HELÅR
ENLIGT IFRS, MKR	2021	2020	2021	2020	2020/2021	2020
Intäkter	10 723	10 822	3 120	3 422	16 192	16 291
Produktions‑ och driftkostnader	−8 541	−8 861	−2 504	−2 826	−13 017	−13 337
Bruttoresultat	2 182	1 961	616	596	3 175	2 954
Försäljnings‑ och administrationskostnader	−755	−721	−210	−203	−991	−957
Resultat av fastighetsförsäljning m.m. 1)	33	19	16	1	35	21
Rörelseresultat	1 460	1 259	422	394	2 219	2 018
Finansiella intäkter och kostnader	−63	−75	−20	−19	−89	−101
Resultat före skatt	1 397	1 184	402	375	2 130	1 917
Skatter	−268	−250	−98	−82	−396	−378
Periodens resultat	1 129	934	304	293	1 734	1 539
Övrigt totalresultat
Poster som kommer att omklassificeras till resultatet
Omräkningsdifferenser vid omräkning av utländska verksamheter	70	−124	10	−30	37	−157
Poster som inte kommer att omklassificeras till resultatet
Omvärdering av förmånsbestämda pensioner	119	20	−37	6	47	−52
Skatt hänförligt till övrigt totalresultat	−24	−4	8	−1	−9	11
Periodens totalresultat	1 294	826	285	268	1 809	1 341
Periodens resultat är hänförligt till moderbolagets aktieägare	1 129	934	304	293	1 734	1 539
Periodens totalresultat är hänförligt till moderbolagets aktieägare	1 294	826	285	268	1 809	1 341
Resultat per aktie 2) före utspädning är hänförligt till moderbolagets
aktieägare, kr	16,30	13,40	4,40	4,20	25,00	22,10
Resultat per aktie 2) efter utspädning är hänförligt till moderbolagets
aktieägare, kr	16,20	13,40	4,40	4,20	24,90	22,00
Utestående antal aktier vid periodens slut	68 910 847	69 583 262	68 910 847	69 583 262	68 910 847	69 583 262
Genomsnittligt antal aktier före utspädning	69 357 938	69 583 262	69 090 051	69 583 262	69 414 732	69 583 262
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning	69 753 728	70 039 461	69 485 841	70 125 557	69 810 522	70 061 421
1) Varav resultat från joint venture	32	–	16	–	36	4

2) Periodens resultat.

KONCERNENS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG

ENLIGT IFRS, MKR	2021‑09‑30	2020‑09‑30	2020‑12‑31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar 1)	638	365	435
Projektfastigheter	1 259	1 791	1 246
Exploateringsfastigheter	7 991	8 411	7 831
Nyttjanderätter tomträtt	454	697	558
Andelar i bostadsrättsföreningar m.m.	432	558	445
Pågående arbeten	4 183	3 537	3 577
Kortfristiga fordringar	5 631	5 531	5 959
Likvida medel	3 022	2 314	3 037
Summa omsättningstillgångar	22 972	22 839	22 653
Summa tillgångar	23 610	23 204	23 088
EGET KAPITAL OCH SKULDER 2) 3) 4) 5)
Eget kapital	7 780	7 518	7 598
Långfristiga räntebärande skulder	906	1 181	1 180
Övriga långfristiga skulder	373	679	372
Långfristiga avsättningar	3 061	3 363	3 255
Summa långfristiga skulder	4 340	5 223	4 807
Kortfristiga räntebärande skulder	7 130	6 260	6 480
Övriga kortfristiga skulder	4 211	4 061	4 070
Kortfristiga avsättningar	149	142	133
Summa kortfristiga skulder	11 490	10 463	10 683
Summa eget kapital och skulder	23 610	23 204	23 088
Ställda säkerheter	441	425	395
Eventualförpliktelser	8 032	8 684	8 789
1) Varav nyttjanderätter kontor och bilar	233	171	157
2) Varav projektfinansiering JM Utland	3 390	2 921	2 914
3) Varav projektfinansiering JM Bostad Stockholm och JM Bostad Riks	3 260	2 554	3 064
4) Varav skulder fastighetsförvärv	581	767	459
5) Varav kort‑ och långfristiga räntebärande leasingskulder	690	870	717

FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL I SAMMANDRAG

ENLIGT IFRS, MKR	JANUARI–SEPTEMBER	HELÅR
	2021 2020	2020
Ingående balans vid periodens början	7 598 7 126	7 126
Summa totalresultat för perioden	1 294 826	1 341
Utdelning	−887 −435	−870
Konvertering av konvertibellån	25 –	–
Återköp av aktier	−250 –	–
Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev	– 1	1
Utgående balans vid periodens slut	7 780 7 518	7 598

KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG

ENLIGT IFRS, MKR	JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER		OKT–SEPT	HELÅR
	2021	2020	2021	2020	2020/2021	2020
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i
rörelsekapital och skatt 1) 2)	−475	−136	−240	23	−223	116
Betald skatt	−438	−385	−110	−121	−537	−484
Investering i exploateringsfastigheter	−1 130	−971	−339	−498	−1 688	−1 529
À conto betalning för exploateringsfastigheter	304	230	150	41	507	433
Investering i projektfastigheter	−362	−366	−74	−121	−687	−691
Försäljning av projektfastigheter	550	–	–	–	1 610	1 060
Förändring kortfristiga skulder/fordringar	377	236	−400	−22	526	385
Kassaflöde från den löpande verksamheten 3)	−1 174	−1 392	−1 013	−698	−492	−710
Kassaflöde från investeringsverksamheten	−1	−1	−1	–	−79	−79
Upptagna lån	360	243	1	104	570	453
Amortering av skulder	−691	−390	−337	−224	−970	−669
Upptagna lån, projektfinansiering 3)	4 038	3 191	1 731	888	5 333	4 486
Amortering av skulder, projektfinansiering 3)	−1 413	−1 294	−204	−328	−2 082	−1 963
Återköp av aktier	−250	–	−125	–	−250	–
Utdelning	−887	−435	–	–	−1 322	−870
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	1 157	1 315	1 066	440	1 279	1 437
Periodens kassaflöde	−18	−78	52	−258	708	648
Likvida medel vid periodens slut	3 022	2 314	3 022	2 314	3 022	3 037
1) Varav köp av andelar i bostadsrättsföreningar och bostäder med äganderätt	−601	−1 041	−177	−206	−785	−1 225
2) Varav försäljning av andelar i bostadsrättsföreningar och bostäder med äganderätt	665	859	147	287	954	1 148

3) JM tar i vissa fall upp initial projektfinansiering för svenska bostadsprojekt, där finansieringen senare tas över av kunden. Övertagandet sker utan några in‑ eller utbetalningar och när skulden regleras påverkas inte kassaflödesanalysen, vare sig som en negativ post (amortering) i finansieringsverksamheten eller som en positiv post i den löpande verksamheten.

REDOVISNINGSPRINCIPER

Denna delårsrapport för de första nio månaderna 2021 är upprät‑ tad enligt IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Koncernredovisningen är upprättad i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS). Eftersom moderbolaget är ett bolag inom EU tillämpas bara av EU godkända IFRS. Moder‑ bolagets redovisning är upprättad enligt RFR 2.

Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder för koncernen är oförändrade jämfört med de som beskrivs på sidorna 89–93 i årsredovisningen för 2020.

JMs överklagan till Förvaltningsrätten gällande Finansinspek‑ tionens tolkning av IFRS avseende bostadsrättföreningar under produktion har avgjorts av domstolen till JMs fördel den 26 oktober 2021. Förvaltningsrätten har gjort en annan bedömning än Finansinspektionen och undanröjer därmed Finansinspektionens tidigare beslut. För vidare information se JMs årsredovisning för 2020, sidan 82.

NYA OCH FÖRÄNDRADE STANDARDER FRÅN OCH MED 2021

De förändrade standarder enligt IFRS som koncernen tillämpar från 1 januari 2021 förväntas i ingen eller liten utsträckning påverka JMs finansiella rapportering.

SEGMENTSRAPPORTERING

JMs segmentsredovisning skiljer sig huvudsakligen från IFRS i tre avseenden:

I segmentsredovisningen sker intäktsredovisningen för JM Utland med tillämpning av successiv vinstavräkning.

Därutöver redovisas JM Utlands och del av JM Bostad Stockholms och JM Bostad Riks projektfinansiering som en avdragspost mot "Upparbetad ej fakturerad intäkt" eller "Fakturerad ej upparbetad intäkt" och upptagen/återbetald projektfinansiering redovisas i kassaflödet från den löpande verksamheten.

Redovisningen av leasingavtal enligt IFRS 16 tillämpas inte i segmentsredovisningen.

JM bedömer att segmentsredovisningen bäst speglar den ekonomiska innebörden i JMs affär samtidigt som den korrelerar väl med den interna styrningen som tar sin utgångspunkt i koncernens kassaflöden, riskprofil och kapitalallokering.

Moderbolaget

MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG

	JANUARI–SEPTEMBER		HELÅR
MKR	2021	2020	2020
Nettoomsättning	7 208	7 590	10 790
Produktions‑ och driftkostnader	−5 680	−6 024	−8 586
Bruttoresultat	1 528	1 566	2 204
Försäljnings‑ och administrationskostnader	−551	−507	−650
Resultat av fastighetsförsäljning	–	–	–
Rörelseresultat	977	1 059	1 554
Finansiella intäkter och kostnader	21	42	280
Resultat före bokslutsdispositioner och skatt	998	1 101	1 834
Bokslutsdispositioner	–	−4	−61
Resultat före skatt	998	1 097	1 773
Skatter	−197	−221	−319
Periodens resultat	801	876	1 454

MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG

MKR	2021‑09‑30	2020‑09‑30	2020‑12‑31
Tillgångar
Anläggningstillgångar	2 105	1 705	1 776
Omsättningstillgångar	13 069	13 719	13 834
Summa tillgångar	15 174	15 424	15 610
Eget kapital och skulder
Eget kapital	4 212	4 358	4 501
Obeskattade reserver	2 410	2 380	2 410
Avsättningar	1 336	1 616	1 422
Långfristiga skulder	417	742	461
Kortfristiga skulder	6 799	6 328	6 816
Summa eget kapital och skulder	15 174	15 424	15 610
Ställda säkerheter	100	100	100
Eventualförpliktelser	9 358	9 447	9 459

Avstämning mellan segmentsredovisning och IFRS

KONCERNENS RESULTATR ÄKNING

		JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER		HELÅR
MKR	2021	2020	2021	2020	2020/2021	2020
Periodens intäkter enligt segmentsredovisning	10 541	10 858	3 485	3 382	15 071	15 388
Omräkning JM Utland	−359	−36	−365	40	−460	−137
Omklassificering fastighetsförsäljning	541	–	–	–	1 581	1 040
Periodens intäkter enligt IFRS	10 723	10 822	3 120	3 422	16 192	16 291
Periodens rörelseresultat enligt segmentsredovisning	1 460	1 239	445	399	2 249	2 028
Omräkning JM Utland	−18	–	−30	−8	−55	−37
Leasingavtal IFRS 16	18	20	7	3	25	27
Periodens rörelseresultat enligt IFRS	1 460	1 259	422	394	2 219	2 018
Periodens resultat enligt segmentsredovisning	1 145	932	333	302	1 788	1 575
Omräkning JM Utland	−15	3	−29	−9	−53	−35
Leasingavtal IFRS 16	−1	−1	–	–	−1	−1
Periodens resultat enligt IFRS	1 129	934	304	293	1 734	1 539

KONCERNENS BAL ANSR ÄKNING

MKR	2021‑09‑30	2020‑09‑30	2020‑12‑31
Balansomslutning enligt segmentsredovisning	16 584	17 115	16 665
Omräkning JM Utland	−311	−254	−270
Omklassificering projektfinansiering JM Utland, räntebärande	3 254	2 596	2 609
Omklassificering projektfinansiering JM Utland, ej räntebärande 1)	136	325	305
Omklassificering projektfinansiering JM Bostad Stockholm och Riks, räntebärande	3 408	2 981	3 400
Omföring mellan Fakturerat ej upparbetat till Upparbetat ej fakturerat	−148	−427	−336
Leasingavtal IFRS 16	687	868	715
Balansomslutning enligt IFRS	23 610	23 204	23 088

1) À conto fakturering till kund.

KONCERNENS EGET KAPITAL

MKR	2021‑09‑30	2020‑09‑30	2020‑12‑31
Eget kapital enligt segmentsredovisning	8 023	7 704	7 817
Omräkning JM Utland	−240	−184	−217
Leasingavtal IFRS 16	−3	−2	−2
Eget kapital enligt IFRS	7 780	7 518	7 598

KONCERNENS NYCKELTAL

%	2021‑09‑30	2020‑09‑30	2020‑12‑31
Soliditet enligt segmentsredovisning	48	45	47
Soliditet enligt IFRS	33	32	33

KONCERNENS KASSAFLÖDE

	JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER		OKT–SEPT	HELÅR
MKR	2021	2020	2021	2020	2020/2021	2020
Kassaflöde från den löpande verksamheten enligt segmentsredovisning	1 371	427	487	−165	2 659	1 715
Omklassificering projektfinansiering JM Utland	−531	−114	−558	–	−561	−144
Omklassificering projektfinansiering JM Bostad Stockholm och JM Bostad Riks, räntebärande	−2 094	−1 783	−969	−560	−2 690	−2 379
Leasingavtal IFRS 16	80	78	27	27	100	98
Kassaflöde från den löpande verksamheten enligt IFRS	−1 174	−1 392	−1 013	−698	−492	−710

KONCERNENS RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/FORDRAN

MKR	2021‑09‑30	2020‑09‑30	2020‑12‑31
Räntebärande nettoskuld (+)/‑fordran (−) vid periodens slut
enligt segmentsredovisning	−587	409	−300
Omklassificering projektfinansiering JM Utland	3 254	2 596	2 609
Omklassificering projektfinansiering JM Bostad Stockholm och Riks, räntebärande	3 408	2 981	3 400
Leasingavtal IFRS 16	690	870	717
Räntebärande nettoskuld (+)/‑fordran(−) vid periodens slut enligt IFRS	6 765	6 856	6 426

Stockholm den 28 oktober 2021 JM AB (publ)

Johan Skoglund Verkställande direktör

REVISORS GRANSKNINGSRAPPORT JM AB (PUBL), ORG.NR 556045 -2103

INLEDNING

Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrapport) för JM AB per 30 september 2021 och den niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna finansiella delårsinformation i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning.

DEN ÖVERSIKTLIGA GR ANSKNINGENS INRIKTNING OCH OMFATTNING

Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt ISA och god revisionssed i övrigt har.

De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har.

SLUTSATS

Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen.

Stockholm 28 oktober 2021 PricewaterhouseCoopers AB

Ann-Christine Hägglund Fredrik Kroon Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor Huvudansvarig Revisor

Kort om JM

AFFÄRSIDÉ

Med människan i fokus och genom ständig utveckling skapar vi boenden och hållbara livsmiljöer.

VISION

Vi lägger grunden till ett bättre liv.

VERKSAMHET

JM är en av Nordens ledande projektutvecklare av bostäder och bostadsområden.

Verksamheten är fokuserad på nyproduktion av bostäder i attraktiva lägen med tyngdpunkt på expansiva storstadsområden och universitetsorter i Sverige, Norge och Finland. Vi arbetar också med projektutveckling av kommersiella lokaler samt

entreprenadverksamhet, huvudsakligen i Storstockholmsområdet. JM ska i all verksamhet främja ett långsiktigt hållbarhetsarbete. Vi

omsätter cirka 15 miljarder kronor och har cirka 2 400 medarbetare. JM AB är ett publikt bolag noterat på Nasdaq Stockholm, segmentet Large Cap.

FINANSIELL A MÅL , RIKTVÄRDE FÖR KAPITALSTRUKTUR OCH UTDELNINGSPOLICY

Rörelsemarginalen ska genomsnittligt uppgå till 12 procent inklusive resultat från fastighetsförsäljningar.

Avkastning på eget kapital ska genomsnittligt över tid uppgå till 25 procent.

Långsiktig tillväxt ska genomsnittligt uppgå till 4 procent per år i antal produktionsstarter av bostäder där utgångspunkten är en årstakt om 3 800 produktionsstarter.

Riktvärde för kapitalstruktur där den synliga soliditeten bör uppgå till minst 35 procent över en konjunkturcykel.

Utdelningspolicy där aktieutdelningen i genomsnitt ska utgöra 50 procent av koncernens resultat efter skatt över en konjunkturcykel.

JMs finansiella mål, riktvärde för kapitalstruktur och utdelningspolicy definieras utifrån segmentsredovisningen.

OFFENTLIGGÖRANDE

Denna information är sådan som JM AB är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom nedanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande kl. 07.00 den 28 oktober 2021.

FÖR MER INFORMATION KONTAKTA:

Carl Bandhold, CFO, IR‑ansvarig E-post: cfo@jm.se, tel vx: 08‑782 87 00

KOMMANDE INFORMATIONSTILLFÄLLEN

2 februari 2022	Bokslutskommuniké
Vecka 10 2022	JMs Årsredovisning publiceras
31 mars 2022	Årsstämma
29 april 2022	Delårsrapport januari–mars
12 juli 2022	Delårsrapport januari–juni
27 oktober 2022	Delårsrapport januari–september

JMs årsredovisningar, delårsrapporter och övrig finansiell information finns tillgängliga på jm.se/investerare

Text: JM

Foto/illustrationer: Carbonwhite, Diakrit, Sandra Birgersdotter Ek, Magnus Liam, Erkka Malkavaara, Sightline

PRESSMEDDELANDEN, KVARTAL 3 2021

21 september
13 juli
1 juli

21 september Valberedning för JM AB inför årsstämman 2022 13 juli Delårsrapport januari–juni 2021 1 juli Förändring i ledningen för JM Norge

JM AB (publ)

Postadress 169 82 Stockholm Besöksadress Gustav III:s boulevard 64, Solna Telefon 08-782 87 00 Telefax 08-782 86 00 Org. nr. 556045-2103 Webb www.jm.se