JM — Interim / Quarterly Report 2020

Oct 22, 2020

Delårsrapport januari – september 2020

JM-KONCERNEN

ÅTERHÄMTNING I BOSTADSAFFÄREN

JANUARI – SEPTEMBER 2020

Intäkterna uppgick till 10 858 mkr (11 381) och intäkterna exklusive JM Entreprenad Region Hus, under avveckling, uppgick till 10 731 mkr (11 159).

Rörelseresultatet uppgick till 1 239 mkr (1 449)1)2). Rörelsemarginalen uppgick till 11,4 procent (12,7). Rörelseresultatet exklusive JM Entreprenad Region Hus uppgick till 1 263 mkr (1 656) och rörelsemarginalen till 11,8 procent (14,8).

Resultatet före skatt uppgick till 1 185 mkr (1 387). Resultat efter skatt uppgick till 932 mkr (1 128).

Räntabiliteten på eget kapital för de senaste tolv månaderna minskade till 18,8 procent (22,2). Resultatet per aktie under niomånadersperioden minskade till 13,30 kronor (16,20).

Koncernens kassaflöde inklusive nettoinvestering i fastigheter uppgick till 427 mkr (817).

Antal sålda bostäder uppgick till 2 403 (2 654) och produktionsstarterna uppgick till 2 223 (2 162).

Styrelsen föreslår 6,25 kronor i ytterligare utdelning för 2019.

JULI – SEPTEMBER 2020

Intäkterna minskade till 3 382 mkr (3 768).

Rörelseresultatet minskade till 399 mkr (630)3). Rörelsemarginalen minskade till 11,8 procent (16,7).

Resultatet före skatt minskade till 383 mkr (608). Resultat efter skatt minskade till 302 mkr (514).

Koncernens kassaflöde inklusive nettoinvestering i fastigheter uppgick till –165 mkr (446).

Antal sålda bostäder uppgick till 956 (1 106) och produktionsstarterna uppgick till 855 (797).

1) Resultatet inkluderade engångskostnaden för avveckling av husverksamheten (Region Hus) inom JM Entreprenad om –180 mkr redovisad under det första kvartalet 2019.

2) Resultatet inkluderade 254 mkr från försäljning av fastigheter.

3) Resultatet inkluderade 182 mkr från försäljning av fastigheter.

ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING		JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER	OKT–SEPT	HELÅR
MKR	2020	2019	2020	2019	2019/2020	2019
Intäkter	10 858	11 381	3 382	3 768	15 169	15 692
Intäkter exklusive JM Entreprenad Region Hus	10 731	11 159	3 328	3 642	15 010	15 438
Rörelseresultat	1 239	1 449	399	630	1 798	2 008
Rörelseresultat exklusive JM Entreprenad Region Hus	1 263	1 656	403	636	1 850	2 243
Rörelsemarginal, %	11,4	12,7	11,8	16,7	11,9	12,8
Rörelsemarginal exklusive JM Entreprenad Region Hus, %	11,8	14,8	12,1	17,5	12,3	14,5
Resultat före skatt	1 185	1 387	383	608	1 726	1 928
Kassaflöde från den löpande verksamheten	427	817	–165	446	901	1 291
Räntabilitet på eget kapital, %					18,8	22,2
Soliditet, %	45	40				42
Resultat per aktie, kr	13,30	16,20	4,30	7,40	19,70	22,50
Antal sålda bostäder 1) 2)	2 403	2 654	956	1 106	3 344	3 595
Antal produktionsstartade bostäder 3) 4)	2 223	2 162	855	797	3 330	3 269
Antal bostäder i pågående produktion	7 829	8 033				7 813
Intäkter enligt IFRS	10 822	11 741	3 422	4 260	14 686	15 605
Rörelseresultat enligt IFRS	1 259	1 437	394	612	1 804	1 982
Resultat per aktie enligt IFRS, kr	13,40	15,70	4,20	7,00	19,50	21,90
1) Varav hyresrättsbostäder inom JM Fastighetsutveckling	-	376	-	376	-	376
2) Varav bostäder inom JM Utland och JM Bostad Riks till investerare	170	182	101	-	214	226
3) Varav hyresrättsbostäder inom JM Fastighetsutveckling	-	143	-	-	-	143
4) Varav bostäder inom JM Utland och JM Bostad Riks till investerare	170	182	101	-	214	226

För koncernens resultat- och balansräkning enligt IFRS tillämpas IFRS 15 Intäkter från avtal med kunder vilket innebär att intäkter och resultat för JMs verksamhet utanför Sverige, JM Utland, redovisas enligt färdigställandemetoden. Segmentsredovisningen och projektstyrningen redovisas enligt successiv vinstavräkning. Koncernens räkningar enligt IFRS framgår på sidorna 21-22. För definitioner av finansiella nyckeltal se dokument "Definitioner finansiella nyckeltal" på jm.se/investerare

Där inget annat framgår baseras belopp och kommentarer i denna delårsrapport på JMs segmentsredovisning.

Omslagsbild: Oselvo, utanför Bergen, Norge

Koncernen

VD HAR ORDET

STABIL UTVECKLING UNDER TREDJE KVARTALET

Vi har haft en god utveckling av bostadsaffären under det tredje kvartalet som inleddes försiktigt på grund av covid-19. Försäljningen har utvecklats positivt på samtliga av våra marknader vilket också har möjliggjort en god nivå av produktionsstartade bostäder. Inte minst har våra digitala lösningar i kundarbetet fungerat mycket väl. Såväl kassaflöde som produktionskapacitet har upprätthållits på ett bra sätt under kvartalet. Även Norge och Finland har återhämtat sig efterfrågemässigt. Utbudet av nyproducerade bostäder på marknaden har minskat under det tredje kvartalet 2020 i både Stockholm och övriga Sverige, samtidigt som transaktionsvolymen har ökat. Även på den totala bostadsmarknaden i Sverige har transaktionsvolymen ökat. Priserna har legat kvar på god nivå eller ökat något.

Vi bedömer den underliggande efterfrågan för bostäder på våra marknader som fortsatt god. Boknings- och försäljningsnivån är hög i de projekt som avslutas under 2020 på samtliga våra marknader. Detta ger fortsatt bra förutsättningar för bibehållen produktion och stabilt kassaflöde under återstoden av året. Förutsatt att marknaden är stabil bedömer vi att vi kan nå lika många produktionsstarter under fjärde kvartalet som under det tredje kvartalet, där utlandsverksamheten fortsatt står för en betydande del. Produktionsstarterna under återstoden av 2020 styrs främst av godkännande av detaljplaner.

GOD BOKNINGS - OCH FÖRSÄLJNINGSNIVÅ I PÅGÅENDE PRODUKTION I STOCKHOLM

Vi har sett en tydlig återhämtning av efterfrågan från kunderna i Stockholm under det tredje kvartalet efter tidigare negativ påverkan av covid-19. Vi har fortsatt god efterfrågan på de ägarlägenheter som vi har i pågående produktion.

Boknings- och försäljningsnivån i Stockholm har varit god med 299 sålda bostäder under det tredje kvartalet jämfört med 220 under det andra kvartalet.

Bostadsverksamheten i Stockholm har haft en fortsatt god lönsamhetsnivå och stabil nivå produktionsstarter under kvartalet. Samtidigt har viss personalminskning genomförts beroende på lägre pågående produktionsvolym i förhållande till några år tillbaka.

GOD FÖRSÄLJNING OCH GOD NIVÅ PRODUKTIONSTARTADE BOSTÄDER I ÖVRIGA SVERIGE, NORGE OCH FINLAND

Bostadsverksamheten i övriga Sverige uppvisade god lönsamhetsnivå och god försäljning samt nivå produktionsstarter under det tredje kvartalet. Marknaden har påverkats mindre av covid-19 än i Stockholm med fortsatt god efterfrågan genom hela kvartalet.

I Norge har aktiviteten på bostadsmarknaden återhämtat sig under tredje kvartalet i förhållande till den tidigare försiktigheten hänförligt till covid-19. Bemanningen är i balans efter genomförd anpassning under det andra kvartalet.

Även i Finland har bostadsmarknaden återhämtat sig där antalet sålda och produktionsstartade bostäder förstärktes av en genomförd försäljning av bostäder i block till investerare.

MINSKAD OSÄKERHET KOPPLAT TILL COVID-19

Covid-19 och dess följdeffekter skapade osäkerhet och risker under det andra kvartalet där JM fortsatt står starkt avseende såväl affärsmodell som finansiellt. Efterfrågan har tydligt förbättrats under det tredje kvartalet och andelen bokade och sålda bostäder av pågående produktion ligger fortsatt på en god nivå och än högre för projekt som avslutas under 2020. Detta tillsammans med mycket begränsade störningar, bemanningsmässigt och i leverantörskedjor, gör att risknivån i JMs affär bedöms ha minskat under det tredje kvartalet. Samtidigt har vi beredskap för en eventuell försämring av covid-19 läget. Verksamheten dimensioneras löpande inom ramen för vår affärsmodell, som har god anpassningsförmåga.

GOD PROJEKTPORTFÖLJ OCH STARK FINANSIELL POSITION

Vi är väl positionerade med en god projektportfölj som löpande förädlas för framtidens boende, samtidigt som vår starka finansiella position ger oss handlingsfrihet. De fundamentala och långsiktiga förutsättningarna är fortsatt goda för en positiv utveckling för vår affär. Jag är också mycket glad för att vi nu kan fullfölja vår ambition och föreslå en extra bolagsstämma att besluta om utbetalning av ytterligare 6,25 kr per aktie för 2019 till våra aktieägare.

Johan Skoglund, VD och koncernchef

"Efterfrågan har tydligt förbättrats under det tredje kvartalet och andelen bokade och sålda bostäder av pågående produktion ligger fortsatt på en god nivå"

MARKNAD, FÖRSÄLJNING OCH PRODUKTIONSSTARTADE BOSTÄDER

JANUARI – SEPTEMBER 2020

Bostadsmarknaden i Stockholm har tydligt återhämtat sig under det tredje kvartalet med ökad nivå sålda bostäder. Lönsamheten har varit fortsatt god och produktionsstartade bostäder under kvartalet har en normal bokningsnivå.

Bostadsverksamheten i övriga Sverige uppvisade en god lönsamhetsnivå med god försäljning och nivå produktionsstarter i en förhållandevis stabil marknad.

I Norge har aktiviteten på bostadsmarknaden ökat under kvartalet. Även i Finland har bostadsmarknaden återhämtat sig.

Befolkningstillväxten på våra huvudmarknader, tillsammans med det fortsatt låga ränteläget, stödjer efterfrågan på bostäder.

Antalet sålda bostäder i form av tecknade kontrakt minskade till 2 403 (2 654)1) 2) där JM Bostad Stockholm och JM Bostad Riks ökade försäljningen. Andelen sålda och bokade bostäder i förhållande till pågående produktion uppgår till 71 procent (66), där spannet om 60-65 procent bedöms som normal nivå. Sålda bostäder i JM Bostad Stockholm uppgick till 866 (767), i JM Bostad Riks 828 (771), i JM Utland 709 (740) och i JM Fastighetsutveckling 0 (376).

Antalet produktionsstartade bostäder uppgick till 2 223 (2 162)3) 4). Produktionsstartade bostäder i JM Bostad Stockholm uppgick till 750 (653), i JM Bostad Riks 822 (804), i JM Utland 651 (562) och i JM Fastighetsutveckling 0 (143).

Utöver efterfrågan utgör planprocesserna fortsatt en viktig faktor för takten i produktionsstarter.

Antalet bostäder i pågående produktion uppgick till 7 829 (8 033) varav 463 hyresrättbostäder (736) inom JM Fastighetsutveckling.

1) Varav 0 hyresrättsbostäder (376) inom JM Fastighetsutveckling

2) Varav 170 bostäder (182) inom JM Utland och JM Bostad Riks till investerare

3) Varav 0 hyresrättsbostäder (143) inom JM Fastighetsutveckling

4) Varav 170 bostäder (182) inom JM Utland och JM Bostad Riks till investerare

INTÄKTER, RÖRELSERESULTAT OCH RÖRELSEMARGINAL

JANUARI – SEPTEMBER 2020

Koncernens intäkter enligt segmentsredovisningen under niomånadersperioden uppgick till 10 858 mkr (11 381). Intäkterna omräknat enligt IFRS uppgick till 10 822 mkr (11 741).

Rörelseresultatet enligt segmentsredovisningen uppgick till 1 239 mkr (1 449) och rörelsemarginalen uppgick till 11,4 procent (12,7). Rörelseresultatet omräknat enligt IFRS uppgick till 1 259 mkr (1 437). Omräkningen är relaterad till JM Utland med en resultateffekt om 0 mkr (–27) och leasingavtal enligt IFRS 16 med en resultateffekt om 20 mkr (15). Resultatet för niomånadersperioden 2019 inkluderade en förlust inom JM Entreprenad om –141 mkr huvudsakligen avseende avvecklingen av husverksamheten.

Intäkterna exklusive JM Entreprenad Region Hus uppgick till 10 731 mkr (11 159), rörelseresultatet till 1 263 mkr (1 656) och rörelsemarginalen till 11,8 procent (14,8).

Under niomånadersperioden har fastigheter sålts för 34 mkr (885) med ett resultat om 19 mkr (254).

Hyresintäkterna från JMs projektfastigheter uppgick till 60 mkr (68). Driftnettot uppgick till 43 mkr (46).

JM har inte erhållit statligt stöd hänförligt till covid-19 annat än den generella nedsättningen av arbetsgivaravgifter och sjuklönekostnader om cirka 11 mkr där effekten periodiseras över året.

JULI – SEPTEMBER 2020

Koncernens intäkter enligt segmentsredovisningen under tredje kvartalet minskade till 3 382 mkr (3 768). Intäkterna omräknat enligt IFRS minskade till 3 422 mkr (4 260).

Rörelseresultatet enligt segmentsredovisningen minskade till 399 mkr (630) och rörelsemarginalen minskade till 11,8 procent (16,7). Rörelseresultatet omräknat enligt IFRS minskade till 394 mkr (612). Omräkningen är relaterad till JM Utland med en resultateffekt om –8 mkr (–26) och leasingavtal enligt IFRS 16 med en resultateffekt om 3 mkr (8).

Under tredje kvartalet har fastigheter sålts för totalt 4 mkr (754) med ett resultat om 1 mkr (182).

Hyresintäkterna från JMs projektfastigheter uppgick till 21 mkr (23). Driftnettot uppgick till 16 mkr (17).

4

	JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER		OKT–SEPT	HELÅR
RÖRELSERESULTAT PER AFFÄRSSEGMENT, MKR	2020	2019	2020	2019	2019/2020	2019
JM Bostad Stockholm	627	654	185	209	889	916
JM Bostad Riks	476	530	141	157	665	719
JM Utland	140	239	70	75	256	355
JM Fastighetsutveckling	0	191	3	179	3	194
JM Entreprenad	23	–141	3	14	23	–141
Koncerngemensamma kostnader	–27	–24	–3	–4	–38	–35
Totalt	1 239	1 449	399	630	1 798	2 008
Varav fastighetsförsäljningar	19	254	1	182	41	276

RÖRELSEMARGINAL PER AFFÄRSSEGMENT, %	JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER		OKT–SEPT	HELÅR
	2020	2019	2020	2019	2019/2020	2019
JM Bostad Stockholm	14,5	16,3	14,1	16,6	15,1	16,4
JM Bostad Riks	15,6	16,1	15,4	16,1	15,7	16,1
JM Utland	5,3	8,7	8,1	7,6	6,5	8,8
JM Entreprenad	2,4	–10,5	0,9	2,9	1,8	–8,3

	JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER		OKT–SEPT	HELÅR
RÖRELSERESULTAT, MKR	2020	2019	2020	2019	2019/2020	2019
Rörelseresultat exklusive JM Entreprenad Region Hus	1 263	1 656	403	636	1 850	2 243
Rörelsemarginal exklusive JM Entreprenad Region Hus, %	11,8	14,8	12,1	17,5	12,3	14,5
Rörelseresultat JM Entreprenad Region Hus	–24	–207	–4	–6	–52	–235
Rörelseresultat totalt	1 239	1 449	399	630	1 798	2 008

BOSTÄDER I PÅGÅENDE PRODUKTION	2020-09-30	2019-09-30	2019-12-31
Antal bostäder i pågående produktion 1) 2)	7 829	8 033	7 813
Andel sålda bostäder i pågående produktion, % 3)	55	55	53
Andel bokade bostäder i pågående produktion, %	16	11	12
Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion, %	71	66	65
1) Varav hyresrätts- och vårdbostäder i pågående produktion inom JM Fastighetsutveckling - ingår ej i andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion	463	736	600
Av dessa ingår bostäder i projekt där nedlagda kostnader endast redovisas som projektfastighet under uppförande	320	593	457
2) Från och med produktionsstart till och med sista inflyttning enligt plan.

3) Andel sålda bostäder i form av bindande kontrakt med slutkund.

OSÅLDA BOSTÄDER	2020-09-30	2019-09-30	2019-12-31
Antal osålda bostäder i avslutad produktion 1)	140	110	157
Antal osålda bostäder i balansräkningen redovisat som "Andelar i bostadsrättsföreningar m.m."	107	82	82

1) Efter sista inflyttning enligt plan.

BOSTADSBYGGR ÄTTER

JANUARI – SEPTEMBER 2020

Antalet disponibla bostadsbyggrätter vid utgången av tredje kvartalet ökade till 37 900 (36 400) varav 21 100 (21 600) redovisas i balansräkningen. Ökningen i disponibla byggrätter är främst hänförlig till JM Finland. Kapitalbindningen i byggrätter (exploateringsfastigheter i balansräkningen) för bostäder minskade till 8 392 mkr (9 142).

Under niomånadersperioden har exploateringsfastigheter för bostäder om 773 mkr (1 460) förvärvats varav 396 mkr avser JM Bostad Stockholm, 272 mkr JM Bostad Riks och 105 mkr JM Utland.

FINANSIELLA POSTER JANUARI – SEPTEMBER 2020

Finansnettot har förbättrats något jämfört med föregående år hänförligt till lägre genomsnittlig räntebärande låneskuld och lägre genomsnittlig räntesats.

Den totala räntebärande låneskulden enligt segmentsredovisningen uppgick till 2 723 mkr (2 906) varav pensionsskulden utgjorde 1 729 mkr (1 747). Vid tredje kvartalets utgång var medelräntesatsen för den totala räntebärande låneskulden inklusive pensionsskulden 1,7 procent (2,6). Den genomsnittliga räntebindningstiden, exklusive pensionsskulden, var 0,3 år (0,2).

Koncernens tillgängliga likviditet uppgick till 5 114 mkr (4 755). Förutom likvida medel om 2 314 mkr (1 955) ingår ej utnyttjade checkkrediter och kreditavtal med sammantaget 2 800 mkr (2 800) där kreditavtalen om 2 400 mkr hade en genomsnittlig löptid om 2,6 år (3,6).

Räntebärande nettoskuld inklusive pensionsskulden, enligt segmentsredovisningen, uppgick till 409 mkr (951) vid periodens utgång. Ej räntebärande skulder för genomförda fastighetsförvärv uppgick till 743 mkr (1 032). Av dessa skulder var 64 mkr (234) kortfristiga.

Värderingen av finansiella tillgångar och skulder visar ingen väsentlig skillnad mellan redovisat och verkligt värde.

KASSAFLÖDE JANUARI – SEPTEMBER 2020

Kassaflödet från den löpande verksamheten enligt segmentsredovisningen uppgick till 427 mkr (817). Nettoinvesteringarna i exploateringsfastigheter innebar ett positivt kassaflöde om 193 mkr (–663). Det ökade innehavet av återköpta bostäder innebar ett kassaflöde om –182 mkr (171). Koncernens kassaflöde hänförligt till projektfastigheter (försäljning minus investering) uppgick under niomånadersperioden till –366 mkr (550).

	JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER		OKT–SEPT	HELÅR
MKR	2020	2019	2020	2019	2019/2020	2019
Finansiella intäkter	5	3	2	0	8	6
Finansiella kostnader	–59	–65	–18	–22	–80	–86
Finansiella intäkter och kostnader	–54	–62	–16	–22	–72	–80
	JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER		OKT–SEPT	HELÅR

ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR	2020	2019	2020	2019	2019/2020	2019
Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran(–) vid periodens början	420	546	247	1 155	951	546
Förändring av räntebärande nettoskuld/-fordran	–11	405	162	–204	–542	–126
Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(–) vid periodens slut	409	951	409	951	409	420

6

JULI – SEPTEMBER 2020

Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till –165 mkr (446) under tredje kvartalet. Nettoinvesteringarna i exploateringsfastigheter innebar ett kassaflöde om –149 mkr (–306), där betalningar för tidigare förvärvade exploateringsfastigheter utgör cirka 400 mkr. Det minskade innehavet av återköpta bostäder gav ett kassaflöde om 81 mkr (–55). Koncernens kassaflöde hänförligt till projektfastigheter (försäljning minus investering) uppgick till –121 mkr (779).

RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER

JMs risker och riskhantering presenteras i årsredovisningen för 2019 på sidorna 32-35 samt 79. Bortsett från osäkerheten till följd av covid-19 har inga väsentliga förändringar skett som påverkat dessa redovisade risker.

Covid-19 och dess följdeffekter har skapat osäkerhet och risker under en period. JM står dock starkt avseende såväl affärsmodell som finansiellt. Andelen bokade och sålda bostäder av pågående produktion ligger på en god nivå och än högre för projekt som avslutas under 2020. Detta tillsammans med hittills mycket begränsade störningar, bemanningsmässigt och i leverantörskedjor, ger förutsättningar att upprätthålla verksamheten rimligt stabilt även under en svagare marknadsperiod där riskerna bedöms ha minskat under det tredje kvartalet. Samtidigt har vi beredskap för en eventuell försämring av covid-19 läget.

JMs strategi under covid-19 perioden är att värna kassaflöden och produktionskapacitet.

UTESTÅENDE AKTIER

Antalet utestående aktier uppgick till 69 583 262 (69 583 262). Bolaget har inget innehav av egna aktier.

YTTERLIGARE UTDELNING UNDER 2020

Styrelsen ändrade det ursprungliga förslaget om utdelning om 12,50 kr per aktie till en utdelning om 6,25 kr vilket beslutades av årsstämman den 26 mars 2020. Styrelsen avser nu att kalla till extra bolagsstämma att hållas den 23 november 2020 med förslag om ytterligare utdelning för 2019 om 6,25 kr per aktie enligt tidigare kommunicerad ambition.

PERSONAL

Antal anställda minskade vid tredje kvartalets utgång till 2 567 (2 637). Antal hantverkare uppgick till 996 (1 042) och antal tjänstemän till 1 571 (1 595). Nuvarande bemanning är dimensionerad för pågående och ökande projektvolym där viss anpassning sker löpande. Efterfrågan på arbetsmarknaden för kvalificerade kompetenser inom projektverksamhet är fortsatt stor men har dämpats något.

Invid tunnelbanestationen Fridhemsplan i centrala Stockholm har Facetten med 65 bostäder produktionsstartats under det tredje kvartalet. Bostäderna, med upplåtelseform ägarlägenhet, är fördelade på två vattennära facettformade byggnader i sju våningar med en privat lummig innergård.

På Kungsgatan centralt i Uppsala har produktionen av 60 bostäder startat under det tredje kvartalet i projektet Kungsgatan 66 två. Bostäderna, fördelade på fyra huskroppar med åtta våningar och fasader av guldfärgad plåt, får fina balkongutsikter i sydväst mot Uppsalas siluett med slottet och domkyrkan.

I Vanda 15 km utanför Helsingfors i Finland har projektet Tirehtööri produktionsstartats under det tredje kvartalet. I hjärtat av stadsdelen Myyrmäki uppförs ett flerbostadshus som med sina 16 våningar blir ett nytt landmärke i området. De 121 bostäderna i olika storlekar har inglasade balkonger och erbjuder ett citynära boende med utmärkta kollektiva trafikförbindelser med Helsingfors.

Affärssegment JM Bostad Stockholm

Inom affärssegmentet JM Bostad Stockholm utvecklas bostadsprojekt i Storstockholm. Verksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder.

Genomsnittspriserna på andrahandsmarknaden har stigit under det tredje kvartalet. Totala utbudet av bostäder ökade under inledande delen av kvartalet men har normaliserats under senare delen. Utbudet av nyproducerade bostadsrätter har minskat.

Konkurrensen och utbudet om välbelägen mark för bostäder bedöms vara normalt. Priserna på byggrätter är dock fortfarande på en nivå som kräver selektivitet vid förvärv.

Bostadsmarknaden i Stockholm har förbättrats under det tredje kvartalet. Kunderna uppvisar stort intresse för JMs projekt och försäljningen har fortsatt att utvecklas positivt. Benägenheten från kunderna att teckna kontrakt tidigt har förbättrats och ligger åter på normal nivå.

Inga extraordinära åtgärder har behövt vidtas under kvartalet med anledning av covid-19. Riskerna relaterat till covid-19 bedöms ha minskat under kvartalet.

Lönsamheten har varit fortsatt god och produktionsstartade bostäder under tredje kvartalet har en normal bokningsnivå. Intäkterna under tredje kvartalet förstärktes av hög nivå överförd mark till projekten.

JMs bemanning dimensioneras löpande utifrån pågående projektvolym. Då antalet bostäder i pågående produktion inom JM Bostad Stockholm minskat under de senaste åren har det krävt en viss anpassning av bemanningen. Den förbättrade efterfrågan på våra bostäder medför att anpassningen är mindre än de senaste årens produktionsminskning. JMs strategi att värna produktionskapaciteten kvarstår.

Kassaflödet under niomånadersperioden är sammantaget i balans.

Under tredje kvartalet produktionsstartades totalt 252 bostäder i flerbostadshus i Stockholm.

		JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER		HELÅR
MKR	2020	2019	2020	2019	2019/2020	2019
Intäkter	4 335	4 024	1 310	1 259	5 886	5 575
Rörelseresultat 1)	627	654	185	209	889	916
Rörelsemarginal, %	14,5	16,3	14,1	16,6	15,1	16,4
Genomsnittligt operativt kapital					5 552	5 811
Avkastning operativt kapital, %					16,0	15,8
Operativt kassaflöde	681	520	143	321	1 279	1 118
Bokfört värde exploateringsfastigheter	4 587	5 049				4 949
Antal disponibla byggrätter	12 600	13 000				12 800
Antal sålda bostäder	866	767	299	261	1 219	1 120
Antal produktionsstartade bostäder	750	653	252	278	1 086	989
Antal bostäder i pågående produktion	3 095	3 112				3 171
Antal anställda	898	922				900
1) Varav fastighetsförsäljningar	-	-	-	-	-	0

JM Bostad Riks

Inom affärssegmentet JM Bostad Riks utvecklas bostadsprojekt i tillväxtorter i Sverige exklusive Storstockholm. Verksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder.

Genomsnittspriserna på andrahandsmarknaden har under det tredje kvartalet i huvudsak varit oförändrade med undantag av universitetsstäderna Lund, Linköping och Uppsala där priserna varit stigande.

Utbudet av nyproduktion under tredje kvartalet har minskat inom de flesta av affärssegmentets delmarknader jämfört med andra kvartalet. Utbudet av nyproducerade bostäder i Uppsala och Malmö är på en betydligt lägre nivå och i Göteborg på en något lägre nivå jämfört med motsvarande period föregående år.

Konkurrensen om mark för bostäder har under det tredje kvartalet varit hög på vissa orter och minskat något på några lokala delmarknader.

Intresset för JMs projekt var under det tredje kvartalet stabilt med god försäljning och kundernas benägenhet att teckna kontrakt tidigt i processen ligger på fortsatt normal nivå.

Inga extraordinära åtgärder har behövt vidtas under kvartalet med anledning av covid-19. Riskerna relaterat till covid-19 bedöms ha minskat under kvartalet.

Resultat och marginal minskar något där efterfrågan och prisutvecklingen varierar på respektive delmarknad. Intäkterna under tredje kvartalet dämpas av låg nivå överförd mark till projekten.

Kassaflödet under niomånadersperioden belastas av en ökning av rörelsekapital och exploateringsfastigheter.

Under tredje kvartalet produktionsstartades totalt 285 bostäder i flerbostadshus i Lund, Göteborg och Uppsala.

Under tredje kvartalet har cirka 50 byggrätter förvärvats i Göteborg.

	JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER		OKT–SEPT	HELÅR
MKR	2020	2019	2020	2019	2019/2020	2019
Intäkter	3 056	3 283	913	974	4 241	4 468
Rörelseresultat	476	530	141	157	665	719
Rörelsemarginal, %	15,6	16,1	15,4	16,1	15,7	16,1
Genomsnittligt operativt kapital					1 295	1 183
Avkastning operativt kapital, %					51,4	60,8
Operativt kassaflöde	242	270	60	127	529	557
Bokfört värde exploateringsfastigheter	1 530	1 545				1 461
Antal disponibla byggrätter	10 200	10 500				10 500
Antal sålda bostäder 1)	828	771	250	284	1 141	1 084
Antal produktionsstartade bostäder 2)	822	804	285	289	1 113	1 095
Antal bostäder i pågående produktion	2 138	2 426				1 994
Antal anställda	597	605				601
1) Varav bostäder till investerare 2) Varav bostäder till investerare	69 69	- -	- -	- -	69 69	- -

JM Utland

Inom affärssegmentet JM Utland utvecklas bostadsprojekt i Norge och Finland. Verksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder. Intäkter och resultat för affärssegmentet redovisas enligt successiv vinstavräkning.

Affärssegmentets intäkter är på samma nivå som föregående år. Resultatet och marginalen exklusive fastighetsförsäljningar uppgick till 139 mkr (201) respektive 5,3 procent (7,3). Det lägre resultatet förklaras huvudsakligen av anpassningen av den norska verksamheten som genomfördes under det andra kvartalet 2020 för att sänka kostnadsnivån. Intäkterna under tredje kvartalet dämpas av låg nivå överförd mark till projekten.

Kassaflödet förstärks under niomånadersperioden hänförligt till minskning av exploateringsfastigheter.

Pågående projekt med avslut under 2020 har en hög försäljningsgrad vilket stödjer lönsamhet och kassaflöde där riskerna relaterat till covid-19 bedöms ha minskat under kvartalet.

JM Norges intäkter minskade till 1 910 mkr (2 276) och rörelseresultatet minskade till 92 mkr (208), där resultat från fastighetsförsäljningar ingår med 1 mkr (38). Rörelsemarginalen minskade till 4,8 procent (9,1).

Rörelseresultat och rörelsemarginal har stärkts under tredje kvartalet efter anpassningen i andra kvartalet.

Under tredje kvartalet har 171 bostäder (136) sålts och 58 bostäder (175) produktionsstartats. Produktionsstarterna utgörs av 58 bostäder i flerbostadshus i Os utanför Bergen.

Antal bostäder i pågående produktion uppgick till 1 206 (1 158). Under tredje kvartalet har inga byggrätter (108) förvärvats. Disponibla byggrätter motsvarar 8 500 bostäder (8 100).

NORGE

Prisnivån på andrahandsmarknaden har varit stigande under tredje kvartalet och aktivitetsnivån har varit hög. Marknaden har återhämtat sig efter att restriktionerna med anledningen av covid-19 gradvis har lättats.

		JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER		HELÅR
MKR	2020	2019	2020	2019	2019/2020	2019
Intäkter	2 645	2 746	867	981	3 920	4 021
- varav JM Norge	1 910	2 276	587	809	2 820	3 186
Rörelseresultat 1)	140	239	70	75	256	355
- varav JM Norge	92	208	43	65	182	298
Rörelsemarginal, %	5,3	8,7	8,1	7,6	6,5	8,8
- varav JM Norge	4,8	9,1	7,3	8,0	6,5	9,4
Genomsnittligt operativt kapital					3 440	3 229
Avkastning operativt kapital, %					7,4	11,0
Operativt kassaflöde	220	–200	–27	–460	–19	–439
Bokfört värde exploateringsfastigheter	2 265	2 538				2 497
Bokfört värde projektfastigheter	25	5				5
Antal disponibla byggrätter	13 900	12 100				11 800
Antal sålda bostäder 2)	709	740	407	185	984	1 015
Antal produktionsstartade bostäder 3)	651	562	318	230	1 131	1 042
Antal bostäder i pågående produktion	2 133	1 759				2 048
Antal anställda	536	499				518
1) Varav fastighetsförsäljningar	1	38	1	-	1	38
2) Varav bostäder till investerare	101	182	101	-	145	226
3) Varav bostäder till investerare	101	182	101	-	145	226

FINL AND

Bostadsmarknaden i Helsingforsregionen har återhämtat sig under det tredje kvartalet och aktiviteten har varit hög. Benägenheten från kunderna att konvertera bokningar till kontrakt låg under kvartalet på en normal nivå.

Under det tredje kvartalet har 236 bostäder (49) sålts och 260 bostäder (55) produktionsstartats. Produktionsstarterna utgörs av bostäder i flerbostadshus i Helsingfors och Esbo. Av de produktionsstartade och sålda bostäderna avser 101 bostäder till investerare vilket har stärkt resultatet under det tredje kvartalet.

Antal bostäder i pågående produktion uppgick till 927 (601). Under tredje kvartalet har 222 byggrätter (1 000) förvärvats. Disponibla byggrätter motsvarar 5 400 bostäder (4 000).

JM Fastighetsutveckling

Inom affärssegmentet JM Fastighetsutveckling utvecklas i huvudsak hyresrättsbostäder och vård- och omsorgsboenden samt kontorsfastigheter i Storstockholm. Affärssegmentets fastigheter ska i sin helhet utgöras av fastigheter avsedda för projektutveckling. I verksamheten ingår JM@home som erbjuder ekonomisk och teknisk förvaltning till bostadsrättsföreningar.

Affärssegmentets intäkter minskade till 112 mkr (187) varav hyresintäkter 60 mkr (68). Entreprenadintäkter och försäljning av tjänster minskade till 52 mkr (119). Rörelseresultatet uppgick till 0 mkr (191).

Rörelseresultatet belastas av uppstarts- och

utvecklingskostnader för den nya affärsverksamheten JM@home. Driftnettot för projektfastigheter uppgick till 43 mkr (46).

Kassaflödet för niomånadersperioden är negativt hänförligt till investeringar i projektfastigheter.

Inom Dalénumområdet på Lidingö uppgår uthyrningsgraden för de kvarvarande kommersiella byggnader som ej ska rivas till 91 procent. Inom Bolinderområdet i Kallhäll, Järfälla uppgår motsvarande uthyrningsgrad till 94 procent.

Beståndet av hyresbostäder omfattar tre fullt uthyrda och

inflyttade projekt; Tjärtunnan i Stockholm med 187 hyresbostäder, Alphyddan i Nacka med 93 hyresbostäder och Alba Lilium i Stockholm med 137 hyresbostäder.

Hyresrättsprojektet Valla Park i Sundbyberg (Sundbyberg Lådmakaren 4), omfattande 143 hyresbostäder, avyttrades under 2019 och kommer att frånträdas vid planerat färdigställande 2022. Intäkter och resultat redovisas successivt i takt med projektets genomförande.

Produktion eller uthyrning pågår i ytterligare två hyresrättsprojekt i egen balansräkning; Manegen, Täby, omfattande 128 hyresbostäder med inflyttning under 2020 och projektet Havreflingan, Järfälla, omfattande 192 hyresbostäder med planerad inflyttning 2021.

	JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER		OKT–SEPT	HELÅR
MKR	2020	2019	2020	2019	2019/2020	2019
Intäkter	112	187	42	134	152	227
Rörelseresultat 1)	0	191	3	179	3	194
Genomsnittligt operativt kapital					1 507	1 570
Avkastning operativt kapital, %					0,2	12,4
Operativt kassaflöde	–376	566	–155	778	–488	454
Bokfört värde exploateringsfastigheter	10	10				10
Bokfört värde projektfastigheter	1 766	1 281				1 394
Antal disponibla bostadsbyggrätter 2)	1 200	800				800
Antal sålda bostäder 2)	-	376	-	376	-	376
Antal produktionsstartade bostäder 2)	-	143	-	-	-	143
Antal bostäder i pågående produktion 2)	463	736				600
Antal anställda	75	67				68
1) Varav fastighetsförsäljningar	-	170	-	170	-	170

2) Avser hyresrätts- och vårdbostäder.

JM Entreprenad

Inom affärssegmentet JM Entreprenad bedrivs byggproduktion åt externa och interna kunder inom Storstockholmsområdet.

Efterfrågan på anläggningsmarknaden i Stockholm är på en god nivå. Affärssegmentets intäkter, exklusive Region Hus, har minskat hänförligt till lägre aktivitet inom anläggningsverksamheten.

I rörelseresultatet ingår resultat från fastighetsförsäljningar om 18 mkr (46).

Resultatet för 2019 om –141 mkr var i huvudsak hänförligt till avvecklingen av husverksamheten.

Vissa projektrisker kvarstår till dess att pågående projekt inom Region Hus är slutförda.

Kassaflödet under niomånadersperioden belastas av ökat rörelsekapital.

Affärssegmentet har under tredje kvartalet erhållit ett antal uppdrag inom anläggningsverksamheten varav de största är markoch grundläggningsarbeten för nya bostadshus i Sundbyberg åt affärsenheten JM Bostad Stockholm.

De största pågående externa uppdragen är markarbeten i godshamnen Stockholm Norvik i Nynäshamn (Stockholms Hamnar), infrastrukturprojekt i Tyresö och i Orminge (Tyresö kommun respektive Nacka kommun), markarbeten Arlanda terminal 5 (IN3PRENÖR AB) och nyproduktion av flerbostadshus i Norra Djurgårdsstaden (Riksbyggen). Affärssegmentet har även flera pågående interna projekt.

		JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER		HELÅR
MKR	2020	2019	2020	2019	2019/2020	2019
Intäkter 1)	946	1 344	330	482	1 293	1 691
- varav Region Hus	127	222	54	126	159	254
Rörelseresultat 2)	23	–141	3	14	23	–141
- varav Region Hus	–24	–207	–4	–6	–52	–235
Rörelsemarginal, %	2,4	–10,5	0,9	2,9	1,8	–8,3
- varav Region Hus	–18,9	–93,2	–7,4	–4,8	–32,7	–92,5
Operativt kassaflöde	–74	55	–55	–80	–75	54
Bokfört värde exploateringsfastigheter	19	28				21
Antal anställda	262	360				283
1) Varav internt	236	203	80	62	323	290
2) Varav försäljning fastigheter och verksamhet	18	46	-	12	40	68

Koncernen – segmentsredovisning

KONCERNENS RESULTATR ÄKNING I SAMMANDR AG

		JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER		HELÅR
ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR	2020	2019	2020	2019	2019/2020	2019
Intäkter	10 858	11 381	3 382	3 768	15 169	15 692
Produktions- och driftkostnader	–8 927	–9 474	–2 786	–3 108	–12 447	–12 994
Bruttoresultat	1 931	1 907	596	660	2 722	2 698
Försäljnings- och administrationskostnader	–711	–712	–198	–212	–965	–966
Resultat av fastighetsförsäljning 1)	19	254	1	182	41	276
Rörelseresultat	1 239	1 449	399	630	1 798	2 008
Finansiella intäkter och kostnader	–54	–62	–16	–22	–72	–80
Resultat före skatt	1 185	1 387	383	608	1 726	1 928
Skatter	–253	–259	–81	–94	–352	–358
Periodens resultat	932	1 128	302	514	1 374	1 570
Övrigt totalresultat	–120	–227	–28	–245	–102	–209
Periodens totalresultat	812	901	274	269	1 272	1 361
Resultat per aktie 2) efter utspädning, kr	13,30	16,20	4,30	7,40	19,70	22,50
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning	70 039 461	69 964 769	70 125 557	70 046 214	70 021 718	69 985 557
1) Varav försäljning av verksamhet	-	-	-	-	15	15

2) Periodens resultat.

KONCERNENS BAL ANSR ÄKNING I SAMMANDR AG

ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR	2020-09-30	2019-09-30	2019-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar	194	221	219
Projektfastigheter	1 791	1 286	1 399
Exploateringsfastigheter	8 411	9 170	8 938
Andelar i bostadsrättsföreningar m.m.	558	422	366
Kortfristiga fordringar 1)	3 847	4 013	4 274
Likvida medel	2 314	1 955	2 397
Summa omsättningstillgångar	16 921	16 846	17 374
Summa tillgångar	17 115	17 067	17 593
EGET KAPITAL OCH SKULDER 2)
Eget kapital	7 704	6 866	7 326
Långfristiga räntebärande skulder	362	418	425
Övriga långfristiga skulder	679	798	765
Långfristiga avsättningar	3 398	3 652	3 223
Summa långfristiga skulder	4 439	4 868	4 413
Kortfristiga räntebärande skulder	632	741	690
Övriga kortfristiga skulder	4 198	4 448	5 030
Kortfristiga avsättningar	142	144	134
Summa kortfristiga skulder	4 972	5 333	5 854
Summa eget kapital och skulder	17 115	17 067	17 593
1) Varav fordringar fastighetsförsäljningar	51	77	76
2) Varav skulder fastighetsförvärv	767	1 052	949

FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL I SAMMANDRAG

	JANUARI–SEPTEMBER	HELÅR
ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR	2020 2019	2019
Ingående balans vid periodens början	7 326 6 798	6 798
Summa totalresultat för perioden	812 901	1 361
Utdelning	–435 –835	–835
Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev	1 2	2
Utgående balans vid periodens slut	7 704 6 866	7 326

KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG

	JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER		OKT–SEPT	HELÅR
ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR	2020	2019	2020	2019	2019/2020	2019
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i
rörelsekapital och skatt 1) 2)	1 016	1 810	364	481	1 364	2 158
Betald skatt	–385	–366	–121	–94	–452	–433
Investering i exploateringsfastigheter	–971	–1 433	–498	–713	–1 357	–1 819
À conto betalning för exploateringsfastigheter	1 164	770	349	407	1 673	1 279
Investering i projektfastigheter	–366	–315	–121	–86	–477	–426
Försäljning av projektfastigheter	-	865	-	865	-	865
Förändring kortfristiga skulder/fordringar	–31	–514	–138	–414	150	–333
Kassaflöde från den löpande verksamheten	427	817	–165	446	901	1 291
Kassaflöde från investeringsverksamheten	–1	–5	0	–6	–3	–7
Upptagna lån	243	536	104	398	365	658
Amortering av skulder	–312	–249	–197	–49	–462	–399
Utdelning	–435	–835	-	-	–435	–835
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	–504	–548	–93	349	–532	–576
Periodens kassaflöde	–78	264	–258	789	366	708
Likvida medel vid periodens slut	2 314	1 955	2 314	1 955	2 314	2 397
1) Varav köp av andelar i bostadsrättsföreningar och bostäder med äganderätter	–1 041	–1 560	–206	–685	–1 461	–1 980
2) Varav försäljning av andelar i bostadsrättsföreningar och bostäder med äganderätter	859	1 731	287	630	1 399	2 271

KONCERNENS NYCKELTAL

	JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER		OKT–SEPT	HELÅR
ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, %	2020	2019	2020	2019	2019/2020	2019
Rörelsemarginal	11,4	12,7	11,8	16,7	11,9	12,8
Räntabilitet på eget kapital					18,8	22,2
Räntabilitet på sysselsatt kapital					17,9	21,0
Skuldsättningsgrad, ggr	0,1	0,1				0,1
Soliditet	45	40				42

ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING

INTÄKTER PER LAND

	JANUARI–SEPTEMBER			JULI–SEPTEMBER	OKT–SEPT	HELÅR
MKR	2020	2019	2020	2019	2019/2020	2019
Sverige	8 213	8 413	2 516	2 726	11 251	11 451
Norge	1 910	2 498	587	870	2 819	3 407
Finland	735	468	279	170	1 099	832
Belgien	-	2	-	2	-	2
Totalt	10 858	11 381	3 382	3 768	15 169	15 692

INTÄKTER PER AFFÄRSSEGMENT

	JANUARI–SEPTEMBER			JULI–SEPTEMBER OKT–SEPT		HELÅR
MKR	2020	2019	2020	2019	2019/2020	2019
JM Bostad Stockholm	4 335	4 024	1 310	1 259	5 886	5 575
JM Bostad Riks	3 056	3 283	913	974	4 241	4 468
JM Utland	2 645	2 746	867	981	3 920	4 021
JM Fastighetsutveckling	112	187	42	134	152	227
JM Entreprenad	946	1 344	330	482	1 293	1 691
Eliminering	–236	–203	–80	–62	–323	–290
Totalt	10 858	11 381	3 382	3 768	15 169	15 692

RÖRELSERESULTAT PER AFFÄRSSEGMENT

	JANUARI–SEPTEMBER			JULI–SEPTEMBER	OKT–SEPT	HELÅR
MKR	2020	2019	2020	2019	2019/2020	2019
JM Bostad Stockholm	627	654	185	209	889	916
JM Bostad Riks	476	530	141	157	665	719
JM Utland	140	239	70	75	256	355
JM Fastighetsutveckling	0	191	3	179	3	194
JM Entreprenad	23	–141	3	14	23	–141
Koncerngemensamma kostnader	–27	–24	–3	–4	–38	–35
Totalt	1 239	1 449	399	630	1 798	2 008

RÖRELSEMARGINAL PER AFFÄRSSEGMENT

	JANUARI–SEPTEMBER			JULI–SEPTEMBER OKT–SEPT		HELÅR
%	2020	2019	2020	2019	2019/2020	2019
JM Bostad Stockholm	14,5	16,3	14,1	16,6	15,1	16,4
JM Bostad Riks	15,6	16,1	15,4	16,1	15,7	16,1
JM Utland	5,3	8,7	8,1	7,6	6,5	8,8
JM Entreprenad	2,4	–10,5	0,9	2,9	1,8	–8,3

GENOMSNITTLIGT OPER ATIVT K APITAL PER AFFÄRSSEGMENT

	OKT–SEPT	HELÅR
MKR	2019/2020	2019
JM Bostad Stockholm	5 552	5 811
JM Bostad Riks	1 295	1 183
JM Utland	3 440	3 229
JM Fastighetsutveckling	1 507	1 570

AVK ASTNING OPER ATIVT K APITAL PER AFFÄRSSEGMENT

	OKT–SEPT
%	2019/2020	2019
JM Bostad Stockholm	16,0	15,8
JM Bostad Riks	51,4	60,8
JM Utland	7,4	11,0
JM Fastighetsutveckling	0,2	12,4

ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING

RESULTATKOMPONENTER BOSTADSAFFÄREN SUCCESSIV VINSTAVR ÄKNING (BRUTTORESULTAT)

	JULI–SEPTEMBER	APRIL–JUNI	JANUARI–MARS	OKT–DECEMBER	JULI–SEPTEMBER
MKR	2020	2020	2020	2019	2019
Kostnadsbaserad effekt	269	338	345	424	303
Omvärderingseffekt	234	236	146	255	198
Försäljningseffekt	68	35	178	92	111
Totalt	571	609	669	771	612

Med start första kvartalet 2020 redovisas de olika resultatkomponenterna som ingår i bruttoresultatet för bostadsaffären. Successiv vinstavräkning i JM och redovisningen av bruttoresultatet utgörs av tre komponenter: nedlagda kostnader (kostnadsbaserad effekt), bedömning av förväntad marginal (omvärderingseffekt) och försäljningsgraden i projekten (försäljningseffekt). Resultatkomponenterna redovisas kvartalsvis och inte ackumulerat. Tabellen utgår från affärssegmentens operativa bruttoresultat (exklusive driftnetto från projekt- och exploateringsfastigheter) avseende bostadsaffären. För definitioner av resultatkomponenter i bostadsaffären, se dokument Definitioner finansiella nyckeltal på jm.se/investerare

OMVÄRDERINGSEFFEKTER – BOSTADSAFFÄREN

	JULI–SEPTEMBER	APRIL–JUNI	JANUARI–MARS	OKT–DECEMBER	JULI–SEPTEMBER
MKR	2020	2020	2020	2019	2019
JM Bostad Stockholm	36	13	–30	17	–12
JM Bostad Riks	136	190	135	161	139
JM Utland	62	33	41	77	71
Totalt	234	236	146	255	198

OPERATIVT KASSAFLÖDE PER AFFÄRSSEGMENT

	JANUARI–SEPTEMBER			JULI–SEPTEMBER	OKT–SEPT	HELÅR
MKR	2020	2019	2020	2019	2019/2020	2019
JM Bostad Stockholm	681	520	143	321	1 279	1 118
JM Bostad Riks	242	270	60	127	529	557
JM Utland	220	–200	–27	–460	–19	–439
JM Fastighetsutveckling	–376	566	–155	778	–488	454
JM Entreprenad	–74	55	–55	–80	–75	54

EXPLOATERINGSFASTIGHETER PER AFFÄRSSEGMENT

BOKFÖRT VÄRDE, MKR	2020-09-30	2019-09-30	2019-12-31
JM Bostad Stockholm	4 587	5 049	4 949
JM Bostad Riks	1 530	1 545	1 461
JM Utland	2 265	2 538	2 497
JM Fastighetsutveckling	10	10	10
JM Entreprenad	19	28	21
Totalt	8 411	9 170	8 938

DISPONIBLA BOSTADSBYGGRÄTTER PER AFFÄRSSEGMENT

ANTAL	2020-09-30	2019-09-30	2019-12-31
JM Bostad Stockholm	12 600	13 000	12 800
JM Bostad Riks	10 200	10 500	10 500
JM Utland	13 900	12 100	11 800
JM Fastighetsutveckling 1)	1 200	800	800
Totalt	37 900	36 400	35 900
Varav redovisade i balansräkningen (exploateringsfastigheter)
JM Bostad Stockholm	7 500	8 100	7 800
JM Bostad Riks	6 600	6 800	6 600
JM Utland	6 700	6 600	6 600
JM Fastighetsutveckling 1)	300	100	100
Totalt	21 100	21 600	21 100

SÅLDA BOSTÄDER PER AFFÄRSSEGMENT

		JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER	OKT–SEPT	HELÅR
ANTAL	2020	2019	2020	2019	2019/2020	2019
JM Bostad Stockholm	866	767	299	261	1 219	1 120
JM Bostad Riks	828	771	250	284	1 141	1 084
JM Utland	709	740	407	185	984	1 015
JM Fastighetsutveckling 1)	-	376	-	376	-	376
Totalt	2 403	2 654	956	1 106	3 344	3 595

1) Avser hyresrätts- och vårdbostäder.

ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING

PRODUKTIONSSTARTADE BOSTÄDER PER AFFÄRSSEGMENT

		JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER	OKT–SEPT	HELÅR
ANTAL	2020	2019	2020	2019	2019/2020	2019
JM Bostad Stockholm	750	653	252	278	1 086	989
JM Bostad Riks	822	804	285	289	1 113	1 095
JM Utland	651	562	318	230	1 131	1 042
JM Fastighetsutveckling 1)	-	143	-	-	-	143
Totalt	2 223	2 162	855	797	3 330	3 269

BOSTÄDER I PÅGÅENDE PRODUKTION

ANTAL	2020-09-30	2019-09-30	2019-12-31
JM Bostad Stockholm	3 095	3 112	3 171
JM Bostad Riks	2 138	2 426	1 994
JM Utland	2 133	1 759	2 048
JM Fastighetsutveckling 1)	463	736	600
Totalt	7 829	8 033	7 813

PROJEKTFASTIGHETER KONCERNEN

BOKFÖRT VÄRDE, MKR	2020-09-30	2019-09-30	2019-12-31
Fastigheter under utveckling	890	688	801
Färdigställda hyresrättsfastigheter	870	587	587
Färdigställda kontorsfastigheter	31	11	11
Totalt	1 791	1 286	1 399

EXPLOATERINGSFASTIGHETER KONCERNEN

		JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER	OKT–SEPT	HELÅR
BOKFÖRT VÄRDE, MKR	2020	2019	2020	2019	2019/2020	2019
Ingående balans vid periodens början	8 938	8 306	8 724	8 983	9 170	8 306
Nyanskaffningar	773	1 460	103	581	1 058	1 745
Överfört till produktion	–1 096	–610	–346	–354	–1 554	–1 068
Övrigt	–204	14	–70	–40	–263	–45
Utgående balans vid periodens slut	8 411	9 170	8 411	9 170	8 411	8 938

1) Avser hyresrätts- och vårdbostäder.

Koncernen femårsöversikt

ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR	2019	2018	2017	2016	2015
Intäkter	15 692	16 161	17 008	15 752	14 447
Rörelseresultat	2 008	1 886	2 369	2 011	1 590
Resultat före skatt	1 928	1 817	2 579	1 951	1 518
Balansomslutning	17 593	16 487	15 405	12 848	12 230
Kassaflöde från den löpande verksamheten	1 291	–473	2 013	1 957	–230
Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran (–)	420	546	–790	435	1 198
Rörelsemarginal, %	12,8	11,7	13,9	12,8	11,0
Räntabilitet på eget kapital, %	22,2	22,2	38,7	31,4	24,8
Soliditet, %	42	41	40	40	38
Resultat per aktie, kr	22,50	20,60	31,00	21,20	15,50
Utdelning per aktie, kr	12,50 1)	12,00	11,00	9,50	8,25
Antal disponibla byggrätter	35 900	35 900	34 800	32 500	31 100
Antal sålda bostäder	3 595	2 463	3 100	3 843	3 770
Antal produktionsstartade bostäder	3 269	3 135	3 873	4 187	3 731
Antal bostäder i pågående produktion	7 813	7 835	8 200	7 984	7 212

1) Styrelsens ändrade förslag om utdelning för 2019 om 6,25 kr per aktie beslutades på årsstämman den 26 mars 2020. Styrelsen avser nu att kalla till extra bolagsstämma med förslag om ytterligare utdelning för 2019 om 6,25 kr per aktie.

Koncernens kvartalsöversikt

ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR		2020			2019
RESULTATRÄKNING	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	3 382	3 662	3 814	4 311	3 768	3 944	3 669
Produktions– och driftkostnader	–2 786	–3 036	–3 105	–3 520	–3 108	–3 212	–3 154
Bruttoresultat	596	626	709	791	660	732	515
Försäljnings– och administrationskostnader	–198	–269	–244	–254	–212	–260	–240
Resultat av fastighetsförsäljning	1	-	18	22	182	34	38
Rörelseresultat	399	357	483	559	630	506	313
Finansiella intäkter och kostnader	–16	–17	–21	–18	–22	–18	–22
Resultat före skatt	383	340	462	541	608	488	291
Skatter	–81	–74	–98	–99	–94	–102	–63
Periodens resultat	302	266	364	442	514	386	228
BALANSRÄKNING	09-30	06-30	03-31	12-31	09-30	06-30	03-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar	194	200	193	219	221	221	220
Projektfastigheter	1 791	1 643	1 498	1 399	1 286	1 865	1 743
Exploateringsfastigheter	8 411	8 724	8 594	8 938	9 170	8 983	8 911
Andelar i bostadsrättsföreningar m.m.	558	603	438	366	422	296	434
Kortfristiga fordringar	3 847	3 796	4 007	4 274	4 013	3 993	4 040
Likvida medel	2 314	2 572	2 684	2 397	1 955	1 168	2 150
Summa omsättningstillgångar	16 921	17 338	17 221	17 374	16 846	16 305	17 278
Summa tillgångar	17 115	17 538	17 414	17 593	17 067	16 526	17 498
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	7 704	7 430	7 561	7 326	6 866	6 597	7 083
Långfristiga räntebärande skulder	362	293	267	425	418	314	171
Övriga långfristiga skulder	679	751	749	765	798	770	770
Långfristiga avsättningar	3 398	3 280	3 151	3 223	3 652	3 296	3 128
Summa långfristiga skulder	4 439	4 324	4 167	4 413	4 868	4 380	4 069
Kortfristiga räntebärande skulder	632	806	899	690	741	502	688
Övriga kortfristiga skulder	4 198	4 837	4 652	5 030	4 448	4 904	5 529
Kortfristiga avsättningar	142	141	135	134	144	143	129
Summa kortfristiga skulder	4 972	5 784	5 686	5 854	5 333	5 549	6 346
Summa eget kapital och skulder	17 115	17 538	17 414	17 593	17 067	16 526	17 498
KASSAFLÖDESANALYS	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Från den löpande verksamheten	–165	404	188	474	446	–97	468
Från investeringsverksamheten	0	0	–1	–2	–6	–1	2
Från finansieringsverksamheten	–93	–516	105	–28	349	–888	–9
Summa periodens kassaflöde	–258	–112	292	444	789	–986	461
Likvida medel vid periodens slut	2 314	2 572	2 684	2 397	1 955	1 168	2 150
RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/–FORDRAN	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(–)
vid periodens början	247	198	420	951	1 155	130	546
Förändring av räntebärande nettoskuld/-fordran	162	49	–222	–531	–204	1 025	–416
Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(–) vid periodens slut	409	247	198	420	951	1 155	130
EXPLOATERINGSFASTIGHETER	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Bokfört värde vid periodens början	8 724	8 594	8 938	9 170	8 983	8 911	8 306
Nyanskaffningar	103	397	273	285	581	142	737
Överfört till produktion	–346	–302	–448	–458	–354	–77	–179
Övrigt	–70	35	–169	–59	–40	7	47
Bokfört värde vid periodens slut	8 411	8 724	8 594	8 938	9 170	8 983	8 911
NYCKELTAL	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Rörelsemarginal, %	11,8	9,7	12,7	13,0	16,7	12,8	8,5
Skuldsättningsgrad, ggr	0,1	0,0	0,0	0,1	0,1	0,2	0,0
Soliditet, %	45	42	43	42	40	40	40
Resultat per aktie, kr	4,30	3,80	5,20	6,30	7,40	5,50	3,30
Antal disponibla byggrätter	37 900	38 600	35 900	35 900	36 400	36 500	36 400
Antal sålda bostäder	956	642	805	941	1 106	881	667
Antal produktionsstartade bostäder	855	731	637	1 107	797	959	406
Antal bostäder i pågående produktion	7 829	7 249	7 583	7 813	8 033	7 829	7 842

Affärssegment kvartalsöversikt

ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR		2020			2019
JM BOSTAD STOCKHOLM	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv.4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	1 310	1 403	1 622	1 551	1 259	1 330	1 435
Rörelseresultat 1)	185	192	250	262	209	216	229
Rörelsemarginal, %	14,1	13,7	15,4	16,9	16,6	16,2	16,0
Genomsnittligt operativt kapital	5 552	5 682	5 740	5 811	5 802	5 754	5 668
Avkastning operativt kapital, %2)	16,0	16,1	16,3	15,8	15,3	15,8	16,7
Operativt kassaflöde	143	207	331	598	321	–85	284
Bokfört värde exploateringsfastigheter	4 587	4 816	4 812	4 949	5 049	5 132	5 042
Antal disponibla byggrätter	12 600	12 800	12 900	12 800	13 000	13 500	13 400
Antal sålda bostäder	299	220	347	353	261	268	238
Antal produktionsstartade bostäder	252	258	240	336	278	286	89
Antal bostäder i pågående produktion	3 095	2 843	3 035	3 171	3 112	3 001	3 042
1) Varav fastighetsförsäljningar	-	-	-	-	0	-	-
JM BOSTAD RIKS	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	913	1 093	1 050	1 185	974	1 199	1 110
Rörelseresultat 1)	141	169	166	189	157	193	180
Rörelsemarginal, %	15,4	15,5	15,8	15,9	16,1	16,1	16,2
Genomsnittligt operativt kapital	1 295	1 274	1 226	1 183	1 164	1 096	1 042
Avkastning operativt kapital, %2)	51,4	53,5	57,5	60,8	62,8	66,6	68,9
Operativt kassaflöde	60	74	108	287	127	78	65
Bokfört värde exploateringsfastigheter	1 530	1 532	1 461	1 461	1 545	1 549	1 559
Antal disponibla byggrätter	10 200	10 500	10 500	10 500	10 500	10 500	10 500
Antal sålda bostäder 3)	250	278	300	313	284	244	243
Antal produktionsstartade bostäder 4)	285	276	261	291	289	244	271
Antal bostäder i pågående produktion	2 138	1 961	1 930	1 994	2 426	2 366	2 547
1) Varav fastighetsförsäljningar 3) Varav bostäder till investerare	- -	- 69	- -	- -	- -	- -	- -
4) Varav bostäder till investerare	-	69	-	-	-	-	-
JM UTLAND	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	867	896	882	1 275	981	905	860
Rörelseresultat 1)	70	19	51	116	75	66	98
Rörelsemarginal, %	8,1	2,1	5,8	9,1	7,6	7,3	11,4
Genomsnittligt operativt kapital	3 440	3 395	3 368	3 229	3 064	2 967	2 888
Avkastning operativt kapital, %2)	7,4	7,7	9,1	11,0	11,4	12,1	13,0
Operativt kassaflöde	–27	285	–38	–239	–460	133	127
Bokfört värde exploateringsfastigheter	2 265	2 347	2 292	2 497	2 538	2 261	2 261
Bokfört värde projektfastigheter	25	25	4	5	5	5	5
Antal disponibla byggrätter	13 900	14 200	11 600	11 800	12 100	11 700	11 700
Antal sålda bostäder 3)	407	144	158	275	185	369	186
Antal produktionsstartade bostäder 4)	318	197	136	480	230	286	46
Antal bostäder i pågående produktion	2 133	1 982	2 018	2 048	1 759	1 726	1 660
1) Varav fastighetsförsäljningar	1	-	-	-	-	-	38
3) Varav bostäder till investerare	101	-	-	44	-	182	-
4) Varav bostäder till investerare	101	-	-	44	-	182	-
JM FASTIGHETSUTVECKLING	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	42	35	35	40	134	29	24
Rörelseresultat 1)	3	–6	3	3	179	6	6
Genomsnittligt operativt kapital	1 507	1 523	1 545	1 570	1 574	1 583	1 447
Avkastning operativt kapital, %2)	0,2	11,8	12,4	12,4	12,5	1,3	1,0
Operativt kassaflöde	–155	–120	–101	–112	778	–116	–96
Bokfört värde exploateringsfastigheter	10	10	10	10	10	10	10
Bokfört värde projektfastigheter	1 766	1 618	1 494	1 394	1 281	1 860	1 738
Antal disponibla byggrätter 3)	1 200	1 100	900	800	800	800	800
Antal sålda bostäder 3)	-	-	-	-	376	-	-
Antal produktionsstartade bostäder 3)	-	-	-	-	-	143	-
Antal bostäder i pågående produktion 3)	463	463	600	600	736	736	593
1) Varav fastighetsförsäljningar	-	-	-	-	170	-	-
3) Avser hyresrätts- och vårdbostäder.
JM ENTREPRENAD	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	330	320	296	347	482	550	312
Rörelseresultat 1)	3	–2	22	0	14	34	–189
Rörelsemarginal, %	0,9	–0,6	7,4	0,0	2,9	6,2	–60,6
Operativt kassaflöde	–55	–24	5	–1	–80	–107	242
1) Varav försäljning fastigheter och verksamhet	-	-	18	22	12	34	-
JM ÖVRIGT	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter (eliminering)	–80	–85	–71	–87	–62	–69	–72
Rörelseresultat (koncerngemensamma kostnader)	–3	–15	–9	–11	–4	–9	–11

2) Beräknas på 12 månaders rullande resultat och genomsnittligt kapital.

Koncernen – IFRS

KONCERNENS RESULTATR ÄKNING I SAMMANDR AG

		JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER	OKT–SEPT	HELÅR
ENLIGT IFRS, MKR	2020	2019	2020	2019	2019/2020	2019
Intäkter	10 822	11 741	3 422	4 260	14 686	15 605
Produktions- och driftkostnader	–8 861	–9 666	–2 826	–3 445	–11 945	–12 750
Bruttoresultat	1 961	2 075	596	815	2 741	2 855
Försäljnings- och administrationskostnader	–721	–722	–203	–215	–978	–979
Resultat av fastighetsförsäljning 1)	19	84	1	12	41	106
Rörelseresultat	1 259	1 437	394	612	1 804	1 982
Finansiella intäkter och kostnader	–75	–78	–19	–29	–97	–100
Resultat före skatt	1 184	1 359	375	583	1 707	1 882
Skatter	–250	–260	–82	–95	–346	–356
Periodens resultat	934	1 099	293	488	1 361	1 526
Övrigt totalresultat
Poster som kommer att omklassificeras till resultatet
Omräkningsdifferenser vid omräkning av utländska verksamheter	–124	77	–30	–20	–160	41
Poster som inte kommer att omklassificeras till resultatet
Omvärdering av förmånsbestämda pensioner	20	–392	6	–281	95	–317
Skatt hänförligt till övrigt totalresultat	–4	81	–1	58	–20	65
Periodens totalresultat	826	865	268	245	1 276	1 315
Periodens resultat är hänförligt till moderbolagets aktieägare	934	1 099	293	488	1 361	1 526
Periodens totalresultat är hänförligt till moderbolagets aktieägare	826	865	268	245	1 276	1 315
Resultat per aktie 2) före utspädning är hänförligt till moderbolagets
aktieägare, kr	13,40	15,80	4,20	7,00	19,60	21,90
Resultat per aktie 2) efter utspädning är hänförligt till moderbolagets
aktieägare, kr	13,40	15,70	4,20	7,00	19,50	21,90
Utestående antal aktier vid periodens slut	69 583 262	69 583 262	69 583 262	69 583 262	69 583 262	69 583 262
Genomsnittligt antal aktier före utspädning	69 583 262	69 583 262	69 583 262	69 583 262	69 583 262	69 583 262
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning	70 039 461	69 964 769	70 125 557	70 046 214	70 021 718	69 985 557
1) Varav försäljning av verksamhet	-	-	-	-	15	15
2) Periodens resultat.

KONCERNENS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG

ENLIGT IFRS, MKR	2020-09-30	2019-09-30	2019-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar 1)	365	447	419
Projektfastigheter	1 791	1 286	1 399
Exploateringsfastigheter	8 411	9 170	8 938
Nyttjanderätter tomträtt	697	530	650
Andelar i bostadsrättsföreningar m.m.	558	422	366
Pågående arbeten	3 537	3 333	3 781
Kortfristiga fordringar	5 531	5 211	5 022
Likvida medel	2 314	1 955	2 397
Summa omsättningstillgångar	22 839	21 907	22 553
Summa tillgångar	23 204	22 354	22 972
EGET KAPITAL OCH SKULDER 2) 3) 4) 5)
Eget kapital	7 518	6 676	7 126
Långfristiga räntebärande skulder	1 181	1 414	1 359
Övriga långfristiga skulder	679	798	765
Långfristiga avsättningar	3 363	3 619	3 187
Summa långfristiga skulder	5 223	5 831	5 311
Kortfristiga räntebärande skulder	6 260	5 355	5 320
Övriga kortfristiga skulder	4 061	4 348	5 081
Kortfristiga avsättningar	142	144	134
Summa kortfristiga skulder	10 463	9 847	10 535
Summa eget kapital och skulder	23 204	22 354	22 972
Ställda säkerheter	425	448	475
Eventualförpliktelser	8 684	8 653	9 547
1) Varav nyttjanderätter kontor och bilar	171	225	200
2) Varav projektfinansiering JM Utland	2 921	2 661	3 093
3) Varav projektfinansiering JM Bostad Stockholm och JM Bostad Riks	2 554	2 097	1 693
4) Varav skulder fastighetsförvärv	767	1 052	949
5) Varav kort- och långfristiga räntebärande leasingskulder	870	757	852

FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL I SAMMANDRAG

	JANUARI–SEPTEMBER	HELÅR
ENLIGT IFRS, MKR	2020 2019	2019
Ingående balans vid periodens början	7 126 6 644	6 644
Summa totalresultat för perioden	826 865	1 315
Utdelning	–435 –835	–835
Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev	1 2	2
Utgående balans vid periodens slut	7 518 6 676	7 126

KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG

		JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER		HELÅR
ENLIGT IFRS, MKR	2020	2019	2020	2019	2019/2020	2019
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i
rörelsekapital och skatt 1) 2)	–136	1 309	23	502	–785	660
Betald skatt	–385	–366	–121	–94	–452	–433
Investering i exploateringsfastigheter	–971	–1 433	–498	–713	–1 357	–1 819
À conto betalning för exploateringsfastigheter	230	329	41	165	438	537
Investering i projektfastigheter	–366	–315	–121	–86	–477	–426
Försäljning av projektfastigheter	-	105	-	105	760	865
Förändring kortfristiga skulder/fordringar	236	–829	–22	–510	278	–787
Kassaflöde från den löpande verksamheten 3)	–1 392	–1 200	–698	–631	–1 595	–1 403
Kassaflöde från investeringsverksamheten	–1	–5	0	–6	–3	–7
Upptagna lån	243	536	104	398	365	658
Amortering av skulder	–390	–326	–224	–74	–566	–502
Upptagna lån, projektfinansiering 3)	3 191	2 714	888	1 281	4 399	3 922
Amortering av skulder, projektfinansiering 3)	–1 294	–620	–328	–179	–1 799	–1 125
Utdelning	–435	–835	-	-	–435	–835
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	1 315	1 469	440	1 426	1 964	2 118
Periodens kassaflöde	–78	264	–258	789	366	708
Likvida medel vid periodens slut	2 314	1 955	2 314	1 955	2 314	2 397
1) Varav köp av andelar i bostadsrättsföreningar och bostäder med äganderätt	–1 041	–1 560	–206	–685	–1 461	–1 980
2) Varav försäljning av andelar i bostadsrättsföreningar och bostäder med äganderätt	859	1 731	287	630	1 399	2 271

3) JM tar i vissa fall upp initial projektfinansiering för svenska bostadsprojekt, där finansieringen senare tas över av kunden. Övertagandet sker utan några in- eller utbetalningar och när skulden regleras påverkas inte kassaflödesanalysen, vare sig som en negativ post (amortering) i finansieringsverksamheten eller som en positiv post i den löpande verksamheten.

REDOVISNINGSPRINCIPER

Denna delårsrapport för niomånadersperioden 2020 är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Koncernredovisningen är upprättad i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS). Eftersom moderbolaget är ett bolag inom EU tillämpas bara av EU godkända IFRS. Moderbolagets redovisning är upprättad enligt RFR 2.

Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder för koncernen är oförändrade jämfört med de som beskrivs på sidorna 86-89 i årsredovisningen för 2019.

NYA OCH FÖRÄNDRADE STANDARDER FRÅN OCH MED 2020

De förändrade standarder enligt IFRS som koncernen tillämpar från 1 januari 2020 förväntas i ingen eller liten utsträckning påverka JMs finansiella rapportering.

SEGMENTSRAPPORTERING

JMs segmentsredovisning skiljer sig huvudsakligen från IFRS i tre avseenden:

I segmentsredovisningen sker intäktsredovisningen för JM Utland med tillämpning av successiv vinstavräkning.

Därutöver redovisas JM Utlands och del av JM Bostad Stockholms och JM Bostad Riks projektfinansiering som en avdragspost mot "Upparbetad ej fakturerad intäkt" eller "Fakturerad ej upparbetad intäkt" och upptagen/återbetald projektfinansiering redovisas i kassaflödet från den löpande verksamheten.

Redovisningen av leasingavtal enligt IFRS 16 tillämpas inte i segmentsredovisningen.

JM bedömer att segmentsredovisningen bäst speglar den ekonomiska innebörden i JMs affär samtidigt som den korrelerar väl med den interna styrningen som tar sin utgångspunkt i koncernens kassaflöden, riskprofil och kapitalallokering.

REDOVISNING AV BOSTADSUTVECKLING I SVERIGE

I rapporten för första halvåret 2020 beskrevs den pågående utredningen samt Finansinspektionens (FI) beslut den 20 maj 2020 med innebörden att de bostadsrättsföreningar som JM utvecklar inte ska anses vara självständiga ur ett IFRS-perspektiv och att de därför redovisningsmässigt ska konsolideras i JMs koncernredovisning.

JM delar inte FIs bedömning och även om en förändrad redovisning inte påverkar JMs segmentsredovisning, projektstyrning eller riskprofil finner JM det principiellt angeläget att frågan blir ytterligare belyst genom rättslig prövning i domstol och har därför överklagat FIs beslut till Förvaltningsrätten i början av juni 2020. Processen för slutligt avgörande bedöms kunna bli flerårig.

JM har i årsredovisningarna för 2018 och 2019 lämnat upplysningar om effekter för resultat, eget kapital och bostadsrättsföreningarnas skulder för det fall att bostadsrättsföreningarna skulle konsolideras. JM avser att fortsätta lämna sådana upplysningar.

Moderbolaget

MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG

	JANUARI–SEPTEMBER		HELÅR
MKR	2020	2019	2019
Nettoomsättning	7 590	7 489	10 294
Produktions- och driftkostnader	–6 024	–5 834	–8 021
Bruttoresultat	1 566	1 655	2 273
Försäljnings- och administrationskostnader	–507	–470	–652
Resultat av fastighetsförsäljning	-	0	0
Rörelseresultat	1 059	1 185	1 621
Finansiella intäkter och kostnader	42	105	151
Resultat före bokslutsdispositioner och skatt	1 101	1 290	1 772
Bokslutsdispositioner	–4	–241	–221
Resultat före skatt	1 097	1 049	1 551
Skatter	–221	–194	–292
Periodens resultat	876	855	1 259

MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG

MKR	2020-09-30	2019-09-30	2019-12-31
Tillgångar
Anläggningstillgångar	1 705	1 595	1 680
Omsättningstillgångar	13 719	12 911	13 100
Summa tillgångar	15 424	14 506	14 780
Eget kapital och skulder
Eget kapital	4 358	3 512	3 916
Obeskattade reserver	2 380	2 390	2 380
Avsättningar	1 616	1 817	1 453
Långfristiga skulder	742	803	803
Kortfristiga skulder	6 328	5 984	6 228
Summa eget kapital och skulder	15 424	14 506	14 780
Ställda säkerheter	100	169	100
Eventualförpliktelser	9 447	8 857	10 263

Avstämning mellan segmentsredovisning och IFRS

KONCERNENS RESULTATR ÄKNING

	JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER		OKT–SEPT	HELÅR
MKR	2020	2019	2020	2019	2019/2020	2019
Periodens intäkter enligt segmentsredovisning	10 858	11 381	3 382	3 768	15 169	15 692
Omräkning JM Utland	–36	–370	40	–238	–482	–816
Omklassificering fastighetsförsäljning	-	730	-	730	–1	729
Periodens intäkter enligt IFRS	10 822	11 741	3 422	4 260	14 686	15 605
Periodens rörelseresultat enligt segmentsredovisning	1 239	1 449	399	630	1 798	2 008
Omräkning JM Utland	0	–27	–8	–26	–16	–43
Leasingavtal IFRS 16	20	15	3	8	22	17
Periodens rörelseresultat enligt IFRS	1 259	1 437	394	612	1 804	1 982
Periodens resultat enligt segmentsredovisning	932	1 128	302	514	1 374	1 570
Omräkning JM Utland	3	–28	–9	–26	–11	–42
Leasingavtal IFRS 16	–1	–1	0	0	–2	–2
Periodens resultat enligt IFRS	934	1 099	293	488	1 361	1 526

KONCERNENS BAL ANSR ÄKNING

MKR	2020-09-30	2019-09-30	2019-12-31
Balansomslutning enligt segmentsredovisning	17 115	17 067	17 593
Omräkning JM Utland	–254	–228	–257
Omklassificering projektfinansiering JM Utland, räntebärande	2 596	2 386	2 705
Omklassificering projektfinansiering JM Utland, ej räntebärande 1)	325	276	388
Omklassificering projektfinansiering JM Bostad Stockholm och Riks, räntebärande	2 981	2 467	2 007
Omföring mellan Fakturerat ej upparbetat till Upparbetat ej fakturerat	–427	–370	–314
Leasingavtal IFRS 16	868	756	850
Balansomslutning enligt IFRS	23 204	22 354	22 972

1) À conto fakturering till kund.

KONCERNENS EGET KAPITAL

MKR	2020-09-30	2019-09-30	2019-12-31
Eget kapital enligt segmentsredovisning	7 704	6 866	7 326
Omräkning JM Utland	–184	–189	–198
Leasingavtal IFRS 16	–2	–1	–2
Eget kapital enligt IFRS	7 518	6 676	7 126

KONCERNENS NYCKELTAL

%	2020-09-30	2019-09-30	2019-12-31
Soliditet enligt segmentsredovisning	45	40	42
Soliditet enligt IFRS	32	30	31

KONCERNENS KASSAFLÖDE

	JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER		OKT–SEPT	HELÅR
MKR	2020	2019	2020	2019	2019/2020	2019
Kassaflöde från den löpande verksamheten enligt
segmentsredovisning	427	817	–165	446	901	1 291
Omklassificering projektfinansiering JM Utland	–114	–412	-	–121	–478	–776
Omklassificering projektfinansiering JM Bostad Stockholm och
JM Bostad Riks, räntebärande	–1 783	–1 682	–560	–982	–2 122	–2 021
Leasingavtal IFRS 16	78	77	27	26	104	103
Kassaflöde från den löpande verksamheten enligt IFRS	–1 392	–1 200	–698	–631	–1 595	–1 403

KONCERNENS RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/FORDRAN

MKR	2020-09-30	2019-09-30	2019-12-31
Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran (–) vid periodens slut
enligt segmentsredovisning	409	951	420
Omklassificering projektfinansiering JM Utland	2 596	2 386	2 705
Omklassificering projektfinansiering JM Bostad Stockholm och Riks, räntebärande	2 981	2 467	2 007
Leasingavtal IFRS 16	870	757	852
Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran(–) vid periodens slut enligt IFRS	6 856	6 561	5 984

Stockholm den 22 oktober 2020 JM AB (publ)

Johan Skoglund Verkställande direktör

REVISORS GRANSKNINGSRAPPORT JM AB (PUBL), ORG.NR 556045-2103 INLEDNING

Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrapport) för JM AB per 30 september 2020 och den niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna finansiella delårsinformation i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning.

DEN ÖVERSIKTLIGA GR ANSKNINGENS INRIKTNING OCH OMFATTNING

Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt ISA och god revisionssed i övrigt har.

De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har.

SLUTSATS

Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen.

Stockholm den 22 oktober 2020 PricewaterhouseCoopers AB

Ann-Christine Hägglund Fredrik Kroon Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor Huvudansvarig Revisor

Kort om JM

AFFÄRSIDÉ

Med människan i fokus och genom ständig utveckling skapar vi boenden och hållbara livsmiljöer.

VISION

Vi lägger grunden till ett bättre liv.

VERKSAMHET

JM är en av Nordens ledande projektutvecklare av bostäder och bostadsområden.

Verksamheten är fokuserad på nyproduktion av bostäder i attraktiva lägen med tyngdpunkt på expansiva storstadsområden och universitetsorter i Sverige, Norge och Finland. Vi arbetar också med projektutveckling av kommersiella lokaler samt entreprenadverksamhet, huvudsakligen i Storstockholmsområdet.

JM ska i all verksamhet främja ett långsiktigt hållbarhetsarbete. Vi omsätter cirka 15 miljarder kronor och har cirka 2 600 medarbetare. JM AB är ett publikt bolag noterat på NASDAQ Stockholm, segmentet Large Cap.

FINANSIELLA MÅL OCH UTDELNINGSPOLICY

Rörelsemarginalen ska uppgå till 10 procent inklusive resultat från fastighetsförsäljningar. Den synliga soliditeten bör uppgå till 35 procent över en konjunkturcykel.

Aktieutdelningen över åren ska avspegla den totala verksamhetens resultatutveckling och ska över en konjunkturcykel i snitt utgöra 50 procent av koncernens resultat efter skatt. Resultatet från fastighetsförsäljningar är en naturlig del i JMs projektutveckling och inkluderas i utdelningsberäkningen.

JMs finansiella mål definieras utifrån segmentsredovisningen.

OFFENTLIGGÖRANDE

Denna information är sådan som JM AB är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom nedanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande kl. 08.00 den 22 oktober 2020.

FÖR MER INFORMATION KONTAKTA:

Claes Magnus Åkesson, CFO, IR-ansvarig Tel. 08-782 89 71

KOMMANDE INFORMATIONSTILLFÄLLEN

3 februari 2021	Bokslutskommuniké
24 mars 2021	Årsstämma
28 april 2021	Delårsrapport januari - mars
13 juli 2021	Delårsrapport januari - juni
28 oktober 2021	Delårsrapport januari - september

PRESSMEDDELANDEN, KVARTAL 3 2020

9 september Valberedning för JM AB inför Årsstämman 2021 14 juli Delårsrapport januari - juni 2020

JMs årsredovisningar, delårsrapporter och övrig finansiell information finns tillgängliga på www.jm.se/investerare

Text: JM Foto/illustrationer: Sandra Birgersdotter Ek, Magnus Liam, Erkka Malkavaara, Lars Strandberg, Sightline, Carbonwhite, Diakrit

JM AB (publ)

Postadress 169 82 Stockholm Besöksadress Gustav III:s boulevard 64, Solna Telefon 08-782 87 00 Telefax 08-782 86 00 Org. nr. 556045-2103 Webb www.jm.se