JM — Interim / Quarterly Report 2019

Apr 26, 2019

Delårsrapport januari – mars 2019

JM-KONCERNEN

P O S I T I V F Ö R S Ä L J N I N G S U T V E C K L I N G I B O S TA D S A F FÄ R E N – DEL AV ENTREPRENADVERKSAMHETEN AVVECKLAS

JANUARI – MARS 2019

Intäkterna minskade till 3 669 mkr (4 054) och rörelseresultatet minskade till 313 mkr (528). Rörelsemarginalen minskade till 8,5 procent (13,0). Resultatet inkluderar en engångskostnad för avveckling av husverksamheten (Region Hus) i dotterbolaget JM Entreprenad AB om –180 mkr

Intäkterna exklusive JM Entreprenad Region Hus uppgick till 3 719 mkr (3 790), rörelseresultatet till 506 mkr (533) och rörelsemarginalen till 13,6 procent (14,1)

Resultatet före skatt minskade till 291 mkr (512). Resultat efter skatt minskade till 228 mkr (399)

Räntabiliteten på eget kapital för de senaste tolv månaderna minskade till 18,4 procent (30,5). Resultatet per aktie under första kvartalet uppgick till 3,30 kronor (5,70)

Koncernens kassaflöde inklusive nettoinvestering i fastigheter uppgick till 468 mkr (–18)

Antal sålda bostäder ökade till 667 (480) och produktionsstarterna minskade till 406 (570). Myndighetsbeslut fördröjer produktionsstarter

ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING		JANUARI–MARS		HELÅR
MKR	2019	2018	APRIL–MARS 2018/2019	2018
Intäkter	3 669	4 054	15 776	16 161
Intäkter exklusive JM Entreprenad Region Hus	3 719	3 790	15 320	15 391
Rörelseresultat	313	528	1 671	1 886
Rörelseresultat exklusive JM Entreprenad Region Hus	506	533	2 035	2 062
Rörelsemarginal, %	8,5	13,0	10,6	11,7
Rörelsemarginal exklusive JM Entreprenad Region Hus %	13,6	14,1	13,3	13,4
Resultat före skatt	291	512	1 596	1 817
Kassaflöde från den löpande verksamheten	468	–18	13	–473
Räntabilitet på eget kapital, %			18,4	22,2
Soliditet, %	40	40		41
Resultat per aktie, kr	3,30	5,70	18,20	20,60
Antal sålda bostäder	667	480	2 650	2 463
Antal produktionsstartade bostäder	406	570	2 971	3 135
Antal bostäder i pågående produktion	7 842	7 672		7 835
Intäkter enligt IFRS	3 599	3 825	15 454	15 680
Rörelseresultat enligt IFRS	313	507	1 682	1 876
Resultat per aktie enligt IFRS, kr	3,20	5,50	18,20	20,40

För koncernens resultat- och balansräkning enligt IFRS tillämpas IFRS 15 Intäkter från avtal med kunder vilket innebär att intäkter och resultat för JMs verksamhet utanför Sverige, JM Utland, redovisas enligt färdigställandemetoden. Segmentsredovisningen och projektstyrningen redovisas enligt successiv vinstavräkning. Koncernens räkningar enligt IFRS framgår på sidorna 21-22.

För definitioner av finansiella nyckeltal se dokument "Definitioner finansiella nyckeltal" på jm.se/investerare

Där inget annat framgår baseras belopp och kommentarer i denna delårsrapport på JMs segmentsredovisning.

Omslagsbild: Bofinken, Kallhäll, Järfälla

2

Koncernen

FORTSATT GOD LÖNSAMHET I PROJEKTUTVECKLINGEN AV BOSTÄDER

"Vi har startat 2019 i linje med avslutningen av 2018 med stabil utveckling för bostadsaffären i både Sverige och utlandsverksamheten trots avvaktande marknad i Sverige och då främst i Stockholm. Bostadsmarknaden i Stockholm påverkas fortsatt av de skärpta amorteringskraven och den försiktigare hållningen från bankerna i kreditgivningen till bostadsköpare.

Dessutom har ett stort utbud av nyproducerade bostäder i Stockholm en fortsatt dämpande effekt.

En gradvis stabilisering av marknaden och goda försäljningsinsatser har givit en fortsatt positiv boknings- och försäljningsutveckling i Stockholm med 238 sålda bostäder jämfört med 117 samma period föregående år. Produktionsstartade bostäder i Stockholm stöds av en normal bokningsnivå där lönsamheten är fortsatt god i pågående produktionsvolym trots genomförda prisjusteringar i ett antal projekt. Vi har projekt för cirka 400 bostäder i Stockholm, inklusive ett hyresrättsprojekt, där produktionsstarter fördröjs i avvaktan på myndighetsbeslut. Likväl bedöms förutsättningarna goda för tydligt högre nivå av produktionsstarter under återstoden av året där vi har god bokningstakt i kommande bostadsprojekt och där myndighetsbeslut är mindre gränssättande.

Bostadsverksamheten i övriga Sverige uppvisar en god lönsamhetsnivå i en huvudsakligen stabil marknad med god försäljning under kvartalet.

I Norge har aktivitetsnivån på bostadsmarknaden varit god och bostadsmarknaden i Finland har varit stabil under kvartalet. Den låga nivån av produktionsstarter inom JM Utland är i linje med årsplaneringen med ökande antal produktionsstarter under året med tyngdpunkt under andra halvåret 2019 förutsatt stabil marknad och planförutsättningar.

Efter genomlysning av affärsenheten JM Entreprenad har vi konstaterat att det saknas förutsättningar för att bedriva JM Entreprenads svenska husaffär stabilt och framgångsrikt. Beslut har därför fattats om att husverksamheten inom JM Entreprenad ska avvecklas. JM Entreprenads verksamhet inriktas därefter i Sverige

mot anläggningsverksamhet i nuvarande form, där synergierna är tydliga med JMs projektutveckling av bostäder. Avvecklingen innebär tyvärr varsel av medarbetare och större engångskostnad som redovisas under det första kvartalet. Vi är mycket angelägna om att så väl som möjligt omhänderta den personal som blir övertalig och säkerställa att pågående projekt överlämnas till våra beställare på ett bra sätt. Engångskostnaden i kvartalet för avvecklingen uppgår till 180 mkr. Nettokostnaden för genomförd omställning av JM Entreprenad under 2019-2021 bedöms uppgå till 30-50 mkr, där realiserade vinster uppkommer successivt under perioden.

Vi har gjort flera större förvärv i Norge och Sverige under kvartalet. Ett viktigt förvärv i Drammen utanför Oslo avser en fastighet i stadsdelen Gulskogen med gångavstånd till köpcentrum och med bra kommunikationer, med lagakraftvunnen detaljplan som möjliggör utveckling av 230 bostäder. I Trondheim förvärvade vi en fastighet i ett större utvecklingsområde, Granås Öst, med lagakraftvunnen detaljplan som möjliggör utveckling av 170 bostäder. I Stockholm tecknade vi avtal om förvärv av fastigheter på Stora Essingen. Affären är villkorad av lagakraftvunnen detaljplan, vilket beräknas ske tidigast 2022. Det planerade projektet omfattar 230 bostäder.

Under kvartalet startade vi bland annat projektet Bofinken med 68 bostäder i Kallhäll centrum, Järfälla. I en småstadsmiljö vid Mälaren, nära pendeltåg till Stockholm City. I Hyllie, Malmö startade vi projektet Hyllie Söderläge med 44 seniorbostäder, i ett område med bra serviceutbud. Båda projekten ligger nära grönområden med mycket goda kommunikationer.

Med genomtänkta planlösningar och hög bostadskvalitet levererar vi bostäder med hög kundnöjdhet. JM toppar återigen listan över företag med bostadsbranschens nöjdaste kunder, både i Norge och i Sverige. Extra roligt är att vi i Prognoscentrets branschmätning 2018 får kvitto på att vi levererar också inom områden som pålitlighet och service.

Vi är väl positionerade med en god projektportfölj som löpande förädlas för framtidens boende, samtidigt som vår starka finansiella position ger oss handlingsfrihet."

Johan Skoglund, VD och koncernchef

Havreflingan, Söderdalen, Järfälla

MARKNAD, FÖRSÄLJNING OCH PRODUKTIONSSTARTADE BOSTÄDER

JANUARI – MARS 2019

Bostadsmarknaden i Stockholm är avvaktande men en fortsatt stabilisering har skett under det första kvartalet. Produktionsstartade bostäder i Stockholm stöds av en normal bokningsnivå där lönsamheten är fortsatt god i pågående produktionsvolym.

Bostadsverksamheten i övriga Sverige uppvisar en god lönsamhetsnivå, i en huvudsakligen stabil marknad.

I Norge har aktivitetsnivån på bostadsmarknaden varit god med något ökade priser och bostadsmarknaden i Finland har varit stabil. Gradvis breddas den geografiska täckningen i JMs bostadsaffär.

Befolkningstillväxten på våra huvudmarknader, tillsammans med det fortsatt låga ränteläget, stödjer efterfrågan på bostäder.

Antalet sålda bostäder i form av tecknade kontrakt ökade till 667 (480) 1). Andelen sålda eller bokade bostäder i förhållande till pågående produktion uppgår till 61 procent (61), där spannet om 60-65 procent bedöms som normal nivå. Andelen har ökat från 57 procent i det fjärde kvartalet. Sålda bostäder i JM Bostad Stockholm uppgick till 238 (117), i JM Bostad Riks 243 (244), i JM Utland 186 (119) och i JM Fastighetsutveckling 0 (0).

Antalet produktionsstartade bostäder uppgick till 406 (570) 2) där produktionsstarterna under det första kvartalet var lägre än under det fjärde kvartalet, 406 mot 1 038 bostäder. Under det första kvartalet startades inga hyresrättsbostäder till skillnad mot 192 under fjärde kvartalet. Produktionsstartade bostäder i JM Bostad Stockholm uppgick till 89 (215), i JM Bostad Riks 271 (286), i JM Utland 46 (69) och i JM Fastighetsutveckling 0 (0).

Utöver efterfrågan utgör planprocesserna fortsatt en viktig förutsättning för takten i produktionsstarter.

Antalet bostäder i pågående produktion har ökat till 7 842 (7 672) varav 593 hyresrätts- och vårdbostäder (553).

1) Varav 0 hyresrätts- och vårdbostäder (0).

2) Varav 0 hyresrätts- och vårdbostäder (0).

	JANUARI–MARS		APRIL–MARS	HELÅR
RÖRELSERESULTAT PER AFFÄRSSEGMENT, MKR	2019	2018	2018/2019	2018
JM Bostad Stockholm	229	274	944	989
JM Bostad Riks	180	213	718	751
JM Utland	98	53	376	331
JM Fastighetsutveckling	6	2	14	10
JM Entreprenad	–189	0	–345	–156
Koncerngemensamma kostnader	–11	–14	–36	–39
Totalt	313	528	1 671	1 886
Varav fastighetsförsäljningar	38	11	40	13

RÖRELSEMARGINAL PER AFFÄRSSEGMENT, %		JANUARI–MARS		HELÅR
	2019	2018	2018/2019	2018
JM Bostad Stockholm	16,0	18,6	16,4	17,1
JM Bostad Riks	16,2	16,8	16,7	16,9
JM Utland	11,4	7,5	10,1	9,2
JM Entreprenad	–60,6	0,0	–14,8	–5,7

4

INTÄKTER , RÖRELSERESULTAT OCH RÖRELSEMARGINAL

JANUARI – MARS 2019

Koncernens intäkter enligt segmentsredovisningen under första kvartalet minskade till 3 669 mkr (4 054). Intäkterna omräknat enligt IFRS minskade till 3 599 mkr (3 825).

Rörelseresultatet enligt segmentsredovisningen minskade till 313 mkr (528) och rörelsemarginalen minskade till 8,5 procent (13,0). Rörelseresultatet omräknat enligt IFRS minskade till 313 mkr (507). Resultatet inkluderar en förlust inom JM Entreprenad om –189 mkr (0).

Intäkterna exklusive JM Entreprenad Region Hus uppgick till 3 719 mkr (3 790), rörelseresultatet till 506 mkr (533) och rörelsemarginalen till 13,6 procent (14,1).

Under första kvartalet har fastigheter sålts för 71 mkr (69) med ett resultat om 38 mkr (11).

Hyresintäkterna från JMs projektfastigheter ökade till 21 mkr (14). Driftnettot ökade till 12 mkr (8).

RÖRELSERESULTAT, MKR		JANUARI–MARS		HELÅR
	2019	2018	2018/2019	2018
Rörelseresultat exklusive JM Entreprenad Region Hus	506	533	2 035	2 062
Rörelsemarginal exklusive JM Entreprenad Region Hus, %	13,6	14,1	13,3	13,4
Rörelseresultat JM Entreprenad Region Hus	–193	–5	–364	–176
Rörelsresultat totalt	313	528	1 671	1 886

BOSTÄDER I PÅGÅENDE PRODUKTION	2019-03-31	2018-03-31	2018-12-31
Antal bostäder i pågående produktion 1) 2)	7 842	7 672	7 835
Andel sålda bostäder i pågående produktion, % 3)	55	54	51
Andel bokade bostäder i pågående produktion, %	6	7	6
Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion, %	61	61	57
1) Varav hyresrätts- och vårdbostäder i pågående produktion inom JM Fastighetsutveckling – ingår ej i andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion	593	553	593
Av dessa ingår bostäder i projekt där nedlagda kostnader endast redovisas som projektfastighet under uppförande	593	553	593

2) Från och med produktionsstart till och med sista inflyttning enligt plan.

3) Andel sålda bostäder i form av bindande kontrakt med slutkund.

OSÅLDA BOSTÄDER	2019-03-31	2018-03-31	2018-12-31
Antal osålda bostäder i avslutad produktion 1)	107	96	140
Antal osålda bostäder i balansräkningen redovisat som
"Andelar i bostadsrättsföreningar m.m."	89	79	125

1) Efter sista inflyttning enligt plan.

BOSTADSBYGGR ÄTTER JANUARI – MARS 2019

Antalet disponibla bostadsbyggrätter vid utgången av första kvartalet uppgick till 36 400 (34 900) varav 21 400 (19 400) redovisas i balansräkningen. Kapitalbindningen i byggrätter (exploateringsfastigheter i balansräkningen) för bostäder ökade till 8 872 mkr (8 565). Under första kvartalet har exploateringsfastigheter för bostäder om 737 mkr (1 396) förvärvats varav 90 mkr avser JM Bostad Stockholm, 229 mkr JM Bostad Riks och 418 mkr JM Utland.

FINANSIELLA POSTER JANUARI – MARS 2019

Finansnettot är något lägre än föregående år, huvudsakligen förklarat av en högre räntebärande låneskuld.

Den totala räntebärande låneskulden enligt segmentsredovisningen uppgick till 2 280 mkr (1 820) varav pensionsskulden utgjorde 1 421 mkr (1 264). Vid första kvartalets utgång var medelräntesatsen för den totala räntebärande låneskulden inklusive pensionsskulden 2,5 procent (2,5). Den genomsnittliga räntebindningstiden, exklusive pensionsskulden, var 0,2 år (0,2).

Koncernens tillgängliga likviditet uppgick till 4 950 mkr (5 364). Förutom likvida medel om 2 150 mkr (2 564) ingår ej utnyttjade checkkrediter och kreditavtal med sammantaget 2 800 mkr (2 800) där kreditavtalen om 2 400 mkr hade en genomsnittlig löptid om 3,8 år (2,4).

Räntebärande nettoskuld enligt segmentsredovisningen uppgick till 130 mkr (–748) vid periodens utgång. Ej räntebärande skulder för genomförda fastighetsförvärv uppgick till 1 494 mkr (1 375). Av dessa skulder var 725 mkr (675) kortfristiga.

Värderingen av finansiella tillgångar och skulder visar att det inte är någon väsentlig skillnad mellan redovisat och verkligt värde.

MKR		JANUARI–MARS		HELÅR
	2019	2018	2018/2019	2018
Finansiella intäkter	1	1	10	10
Finansiella kostnader	–23	–17	–85	–79
Finansiella intäkter och kostnader	–22	–16	–75	–69

ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR	JANUARI–MARS		APRIL–MARS	HELÅR
	2019	2018	2018/2019	2018
Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran(–) vid periodens början	546	–790	–748	–790
Förändring av räntebärande nettoskuld/-fordran	–416	42	878	1 336
Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(–) vid periodens slut	130	–748	130	546

KASSAFLÖDE JANUARI – MARS 2019

Kassaflödet från den löpande verksamheten enligt segmentsredovisningen uppgick till 468 mkr (–18) under första kvartalet. Nettoinvesteringarna i exploateringsfastigheter innebar ett kassaflöde om –83 mkr (–318). Det minskade innehavet av återköpta bostäder innebar ett kassaflöde om 95 mkr (–13). Koncernens kassaflöde hänförligt till projektfastigheter (försäljning minus investering) under första kvartalet uppgick till –107 mkr (–118). Kassaflödet förstärks av erhållen betalning om 320 mkr för utestående kundfordran enligt ingånget förlikningsavtal.

RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER

JMs risker och riskhantering presenteras i årsredovisningen för 2018 på sidorna 30-32 samt 75. Inga väsentliga förändringar har skett som ändrat dessa redovisade risker.

UTESTÅENDE AKTIER

Antalet utestående aktier uppgår per 31 mars 2019 till 69 583 262. Bolaget har inget innehav av egna aktier.

PERSONAL

Antal anställda uppgick vid första kvartalets utgång till 2 645 (2 570). Antal hantverkare uppgick till 1 052 (1 002) och antal tjänstemän till 1 593 (1 568). Nuvarande bemanning bedöms vara avvägd för pågående projektvolym där viss anpassning sker löpande. Det råder stor efterfrågan på arbetsmarknaden för kvalificerade kompetenser inom projektverksamhet.

Affärssegment JM Bostad Stockholm

Inom affärssegmentet JM Bostad Stockholm utvecklas bostadsprojekt i Storstockholm. Verksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder.

Genomsnittspriserna på andrahandsmarknaden har varit oförändrade under första kvartalet. Utbudet av bostäder har fortsatt varit högt och då särskilt på vissa lokala marknader.

Konkurrensen om välbelägen mark för bostäder bedöms vara relativt låg samtidigt som utbudet av fastigheter för bostadsutveckling är förhållandevis högt. Dock är priserna på byggrätter fortfarande på en nivå som kräver selektivitet vid förvärv.

Bostadsmarknaden i Stockholm har varit fortsatt avvaktande under det första kvartalet, särskilt avseende nyproduktion. Kunderna uppvisar stort intresse för JMs projekt och försäljningen har fortsatt att utvecklas positivt. Benägenheten från kunderna att teckna kontrakt tidigt ligger under normal nivå men har successivt förbättrats. Tillgängliga bostäder för försäljning inom affärssegmentet har till allra största delen beräknad inflyttning 2020/2021 med huvuddelen under 2020.

Produktionsstartade bostäder i Stockholm under första kvartalet stöds av en normal bokningsnivå där lönsamheten är fortsatt god i pågående produktionsvolym trots genomförda prisjusteringar i ett antal projekt. Under de senaste kvartalen har avsaknaden av

nödvändiga myndighetsbeslut påverkat affärsenhetens produktionsstarter negativt. I dagsläget berör det tre projekt om totalt 183 bostäder, alla med hög bokningsgrad. Indirekt förskjuts även produktionsstarter i nästkommande etapper. Likväl bedöms förutsättningarna goda för tydligt högre nivå av produktionsstarter under återstoden av året beaktat god bokningstakt i kommande bostadsprojekt och att myndighetsbeslut är mindre gränssättande i ett antal av dessa projekt.

Affärssegmentets intäkter uppgick till 1 435 mkr (1 475). Rörelseresultatet minskade till 229 mkr (274). De minskade intäkterna och resultatet under första kvartalet förklaras av lägre försäljning och lägre antal produktionsstarter under det senaste året. Rörelsemarginalen minskade till 16,0 procent (18,6).

Kassaflödet under första kvartalet förstärks genom avyttring av bostäder i balansräkningen.

Under första kvartalet produktionsstartades totalt 68 bostäder i flerbostadshus i Järfälla samt 21 småhus i Solna. 230 byggrätter förvärvades med villkor av lagakraftvunnen detaljplan.

MKR	JANUARI–MARS		APRIL–MARS	HELÅR
	2019	2018	2018/2019	2018
Intäkter	1 435	1 475	5 746	5 786
Rörelseresultat 1)	229	274	944	989
Rörelsemarginal, %	16,0	18,6	16,4	17,1
Genomsnittligt operativt kapital			5 668	5 447
Avkastning operativt kapital, %			16,7	18,2
Operativt kassaflöde	284	–77	695	334
Bokfört värde exploateringsfastigheter	5 042	5 229		5 048
Antal disponibla byggrätter	13 400	13 300		13 400
Antal sålda bostäder	238	117	972	851
Antal produktionsstartade bostäder	89	215	731	857
Antal bostäder i pågående produktion	3 042	3 510		3 115
Antal anställda	920	926		936

1) Varav fastighetsförsäljningar - - 0 0

JM Bostad Riks

Inom affärssegmentet JM Bostad Riks utvecklas bostadsprojekt i tillväxtorter i Sverige exklusive Storstockholm. Verksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder. I begränsad omfattning bedrivs även entreprenadverksamhet.

Genomsnittspriserna på andrahandsmarknaden har varit oförändrade eller med marginella fluktuationer på marknaderna inom affärssegmentet under första kvartalet.

Utbudet på vissa lokala marknader är fortsatt stort. Konkurrensen om mark för bostäder har avtagit något. Intresset för JMs projekt är stabilt och kundernas benägenhet att teckna kontrakt tidigt i processen ligger på normal nivå.

Affärssegmentets intäkter minskade till 1 110 mkr (1 269) och rörelseresultatet minskade till 180 mkr (213). Rörelsemarginalen minskade till 16,2 procent (16,8).

Resultat och marginal har minskat men är stabila utifrån rådande efterfrågan och prisutveckling.

Kassaflödet under första kvartalet belastas av ökat innehav av exploateringsfastigheter.

Under första kvartalet produktionsstartades totalt 271 bostäder varav 241 i flerbostadshus i Göteborg, Lund och Malmö samt 30 småhus i Helsingborg.

Under första kvartalet har 400 byggrätter förvärvats i Uppsala, Göteborg, Kungsbacka och Malmö.

	JANUARI–MARS		APRIL–MARS	HELÅR
MKR	2019	2018	2018/2019	2018
Intäkter	1 110	1 269	4 297	4 456
Rörelseresultat 1)	180	213	718	751
Rörelsemarginal, %	16,2	16,8	16,7	16,9
Genomsnittligt operativt kapital			1 042	1 008
Avkastning operativt kapital, %			68,9	74,5
Operativt kassaflöde	65	232	555	722
Bokfört värde exploateringsfastigheter	1 559	1 394		1 388
Antal disponibla byggrätter	10 500	10 200		10 500
Antal sålda bostäder	243	244	916	917
Antal produktionsstartade bostäder	271	286	1 028	1 043
Antal bostäder i pågående produktion	2 547	2 210		2 418
Antal anställda	610	592		598

1) Varav fastighetsförsäljningar - 0 1 1

JM Utland

Inom affärssegmentet JM Utland utvecklas bostadsprojekt i Norge och Finland. Verksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder. Intäkter och resultat för affärssegmentet redovisas enligt successiv vinstavräkning.

Affärssegmentets intäkter ökade till 860 mkr (710) och rörelseresultatet ökade till 98 mkr (53). Rörelsemarginalen ökade till 11,4 procent (7,5). I resultatet ingår 38 mkr (11) från försäljning av två fastigheter i Norge. Marginalen exklusive resultat från försäljning av fastigheter uppgick till 7,0 procent (5,9).

Under första kvartalet har 46 bostäder (69) produktionsstartats. Den låga nivån av produktionsstarter är i linje med årsplaneringen med ökande antal produktionsstarter under året med tyngdpunkt under andra halvåret 2019 förutsatt stabil marknad och planförutsättningar.

Kassaflödet under första kvartalet har förstärkts av minskat rörelsekapital.

NORGE

Prisnivån på andrahandsmarknaden i Norge har haft en positiv utveckling under första kvartalet. Utbudet har varit stort och aktivitetsnivån har varit hög.

JM Norges intäkter ökade till 721 mkr (604) och rörelseresultatet uppgick till 89 mkr (50). Rörelsemarginalen ökade till 12,3 procent (8,3). Under första kvartalet har två fastigheter sålts i Skien och Röyken kommun.

Under första kvartalet har 130 bostäder (84) sålts och 46 bostäder (69) produktionsstartats.

Produktionsstarterna under första kvartalet utgörs av bostäder i flerbostadshus i Osloregionen och småhus i Larvik.

Antal bostäder i pågående produktion uppgick till 1 296 (1 138). Under första kvartalet har byggrätter motsvarande 378 bostä-

der förvärvats i Drammen och Trondheim.

Disponibla byggrätter motsvarar 8 200 bostäder (7 700).

MKR	JANUARI–MARS		APRIL–MARS	HELÅR
	2019	2018	2018/2019	2018
Intäkter	860	710	3 730	3 580
- varav JM Norge	721	604	3 104	2 987
Rörelseresultat 1)	98	53	376	331
- varav JM Norge	89	50	336	297
Rörelsemarginal, %	11,4	7,5	10,1	9,2
- varav JM Norge	12,3	8,3	10,8	9,9
Genomsnittligt operativt kapital			2 888	2 723
Avkastning operativt kapital, %			13,0	12,2
Operativt kassaflöde	127	92	–6	–41
Bokfört värde exploateringsfastigheter	2 261	1 932		1 821
Bokfört värde projektfastigheter	5	8		4
Antal disponibla byggrätter	11 700	10 600		11 200
Antal sålda bostäder	186	119	762	695
Antal produktionsstartade bostäder	46	69	892	915
Antal bostäder i pågående produktion	1 660	1 399		1 709
Antal anställda	467	417		458

1) Varav fastighetsförsäljningar 38 11 39 12

FINL AND

Bostadsmarknaden i Helsingforsregionen har varit fortsatt stabil under första kvartalet. Bostadsmarknaden är i balans och aktiviteten är god.

Under första kvartalet har 56 bostäder (32) sålts och 0 bostäder (0) produktionsstartats. Antal bostäder i pågående produktion uppgick till 364 (261).

Under första kvartalet har inga byggrätter (0) förvärvats. Disponibla byggrätter motsvarar 3 500 bostäder (2 700).

JM Fastighetsutveckling

Inom affärssegmentet JM Fastighetsutveckling utvecklas i huvudsak hyresrättsbostäder och vård- och omsorgsboenden samt kontorsfastigheter i Storstockholm. Affärssegmentets fastigheter ska i sin helhet utgöras av fastigheter avsedda för projektutveckling. I verksamheten ingår JM@home som erbjuder ekonomisk och teknisk förvaltning till bostadsrättsföreningar samt boendetjänster.

Affärssegmentets intäkter ökade till 24 mkr (15) varav hyresintäkter 22 mkr (14). Rörelseresultatet uppgick till 6 mkr (2). Rörelseresultatet belastas av uppstartskostnader för den nya affärsverksamheten JM@home.

Driftnettot för projektfastigheter uppgick till 12 mkr (8).

Kassaflödet under första kvartalet är negativt hänförligt till löpande investeringar i projektfastigheter.

Inom Dalénumområdet på Lidingö uppgår uthyrningsgraden för de kvarvarande kommersiella byggnader som ej ska rivas till 91 procent. Inom Bolinderområdet i Kallhäll, Järfälla uppgår uthyrningsgraden till 94 procent för de byggnader som ej ska rivas.

Beståndet av hyresrättsbostäder omfattar tre fullt uthyrda och inflyttade projekt; Dalénum på Lidingö, Tjärtunnan i Stureby och Alphyddan i Nacka.

Produktion pågår i fyra hyresrättsprojekt i egen balansräkning. Projektet Spaken i Hägernäs, omfattande 136 hyresbostäder med inflyttning under 2019, projektet Alba Lilium i Bredäng, Stockholm, omfattande 137 hyresbostäder med planerad inflyttning under 2019 och 2020, projektet Manegen, Täby omfattande 128 hyresbostäder med planerad inflyttning under 2020 samt projektet Havreflingan, Järfälla omfattande 192 hyresbostäder med planerad inflyttning 2021.

En planerad produktionsstart av ett större hyresrättsprojekt avvaktar myndighetsbeslut.

	JANUARI–MARS		APRIL–MARS	HELÅR
MKR	2019	2018	2018/2019	2018
Intäkter	24	15	82	73
Rörelseresultat	6	2	14	10
Genomsnittligt operativt kapital			1 447	1 314
Avkastning operativt kapital, %			1,0	0,8
Operativt kassaflöde	–96	–109	–544	–557
Bokfört värde exploateringsfastigheter	10	10		10
Bokfört värde projektfastigheter	1 738	1 185		1 631
Antal disponibla bostadsbyggrätter 1)	800	800		800
Antal sålda bostäder 1)	-	-	-	-
Antal produktionsstartade bostäder 1)	-	-	320	320
Antal bostäder i pågående produktion 1)	593	553		593
Antal anställda	60	47		53

1) Avser hyresrätts- och vårdbostäder.

JM Entreprenad

Inom affärssegmentet JM Entreprenad bedrivs byggproduktion åt externa och interna kunder inom Storstockholms- och Osloområdet.

Efterfrågan på anläggningsmarknaden i Stockholm är på en god nivå. Även på entreprenadmarknaden i Oslo är efterfrågan på en god nivå.

Affärssegmentets intäkter minskade till 312 mkr (698), varav verksamheten i Norge minskade till 99 mkr (144), och rörelseresultatet minskade till –189 mkr (0).

Genomlysning av JM Entreprenad har lett till slutsatsen att det saknas förutsättningar att bedriva JM Entreprenads svenska husaffär med stabilitet och framgång. JMs styrelse har därför beslutat om en avveckling av den svenska husverksamheten som bygger bostadsoch kommersiella fastigheter främst åt externa beställare. Affärsenheten inriktas därefter i Sverige mot anläggningsverksamhet i nuvarande form, där synergierna är tydliga med JMs projektutveckling av bostäder. Avvecklingen startar omedelbart och innebär varsel om uppsägning av cirka 60 medarbetare med gradvisa avgångar och kostnader om 180 mkr för avgångar av personal, stödåtgärder i pågående projekt, förseningskostnader och negativa omvärderingseffekter i de projekt som avslutas under 2019 och 2020. De beräknade kostnaderna redovisas i sin helhet under det första kvartalet. Samtidigt initieras försäljningar av fastigheter och viss verksamhet

inom JM Entreprenad som utifrån aktuell värdering bedöms ge ett realiserat resultat om cirka 140 mkr under perioden 2019-2021. Nettokostnaden för genomförd omställning av JM Entreprenad bedöms därmed uppgå till 30-50 mkr. Vissa projektrisker kvarstår till dess att pågående projekt är slutförda.

Kassaflödet förstärks hänförligt till reglerad kundfordran med erhållen likvid om 320 mkr, enligt ingånget förlikningsavtal, samt belastas av ökat rörelsekapital.

Affärssegmentet har under första kvartalet erhållit ett antal uppdrag inom anläggningsverksamheten varav det största är mark- och anläggningsarbeten avseende upprustning av Östra Finnbodavägen åt Nacka kommun. De största pågående uppdragen är markarbeten i godshamnen Stockholm Norvik i Nynäshamn (Stockholms Hamnar), nyproduktion av flerbostadshus i Norra Djurgårdsstaden (HSB och Riksbyggen) samt nyproduktion av flerbostadshus i Tyresö (Småa och Riksbyggen). Det största pågående projektet inom den norska verksamheten är en kommersiell byggnad i Oslo (Olav Thon gruppen).

MKR		JANUARI–MARS		HELÅR
	2019	2018	2018/2019	2018
Intäkter 1)	312	698	2 330	2 716
- varav Region Hus	–50	264	456	770
Rörelseresultat	–189	0	–345	–156
- varav Region Hus	–193	–5	–364	–176
Rörelsemarginal, %	–60,6	0,0	–14,8	–5,7
- varav Region Hus	-	–1,9	–79,8	22,9
Operativt kassaflöde	242	–154	212	–184
Bokfört värde exploateringsfastigheter	39	42		39
Antal anställda	411	432		437
1) Varav internt	72	113	409	450

Koncernen – segmentsredovisning

KONCERNENS RESULTATR ÄKNING I SAMMANDR AG

JANUARI–MARS		APRIL–MARS	HELÅR
2019	2018	2018/2019	2018
3 669	4 054	15 776	16 161
–3 154	–3 265	–13 136	–13 247
515	789	2 640	2 914
–240	–272	–1 009	–1 041
38	11	40	13
313	528	1 671	1 886
–22	–16	–75	–69
291	512	1 596	1 817
–63	–113	–329	–379
228	399	1 267	1 438
57	87	–86	–56
285	486	1 181	1 382
3,30	5,70	18,20	20,60
69 950 321	69 800 801	69 914 401	69 865 418

1) Periodens resultat.

KONCERNENS BAL ANSR ÄKNING I SAMMANDR AG

ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR	2019-03-31	2018-03-31	2018-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar	220	221	214
Projektfastigheter	1 743	1 193	1 635
Exploateringsfastigheter	8 911	8 607	8 306
Andelar i bostadsrättsföreningar m.m.	434	309	567
Kortfristiga fordringar 1)	4 040	3 828	4 083
Likvida medel	2 150	2 564	1 682
Summa omsättningstillgångar	17 278	16 501	16 273
Summa tillgångar	17 498	16 722	16 487
EGET KAPITAL OCH SKULDER 2)
Eget kapital	7 083	6 664	6 798
Långfristiga räntebärande skulder	171	220	146
Övriga långfristiga skulder	770	700	696
Långfristiga avsättningar	3 128	2 846	3 037
Summa långfristiga skulder	4 069	3 766	3 879
Kortfristiga räntebärande skulder	688	336	694
Övriga kortfristiga skulder	5 529	5 831	4 994
Kortfristiga avsättningar	129	125	122
Summa kortfristiga skulder	6 346	6 292	5 810
Summa eget kapital och skulder	17 498	16 722	16 487
1) Varav fordringar fastighetsförsäljningar	123	78	53
2) Varav skulder fastighetsförvärv	1 514	1 448	1 040

FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL I SAMMANDRAG

	JANUARI–MARS	HELÅR
ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR	2019 2018	2018
Ingående balans vid periodens början	6 798 6 178	6 178
Summa totalresultat för perioden	285 486	1 382
Utdelning	- -	–765
Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev	- -	3
Utgående balans vid periodens slut	7 083 6 664	6 798

KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG

		JANUARI–MARS		HELÅR
ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR	2019	2018	2018/2019	2018
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring
i rörelsekapital och skatt	515	756	1 934	2 175
Betald skatt	–131	–261	–567	–697
Investering i exploateringsfastigheter m.m. 1)	–632	–949	–3 411	–3 728
À conto betalning för exploateringsfastigheter m.m. 2)	644	618	2 830	2 804
Investering i projektfastigheter	–107	–118	–513	–524
Försäljning av projektfastigheter	-	-	2	2
Förändring kortfristiga skulder/fordringar	179	–64	–262	–505
Kassaflöde från den löpande verksamheten	468	–18	13	–473
Kassaflöde från investeringsverksamheten	2	–1	–5	–8
Upptagna lån	13	49	587	623
Amortering av skulder	–22	–48	–244	–270
Utdelning	-	-	–765	–765
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	–9	1	–422	–412
Periodens kassaflöde	461	–18	–414	–893
Likvida medel vid periodens slut	2 150	2 564	2 150	1 682
1) Varav investering i andelar i bostadsrättsföreningar och bostäder med äganderätt	–369	–180	–1 726	–1 537
2) Varav försäljning av andelar i bostadsrättsföreningar och bostäder med äganderätt	464	167	1 438	1 141

KONCERNENS NYCKELTAL

ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, %		JANUARI–MARS		HELÅR
	2019	2018	2018/2019	2018
Rörelsemarginal	8,5	13,0	10,3	11,7
Räntabilitet på eget kapital			18,4	22,2
Räntabilitet på sysselsatt kapital			18,8	22,3
Skuldsättningsgrad, ggr	0,0	-		0,1
Soliditet	40	40		41

ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING

INTÄKTER PER LAND

MKR		JANUARI–MARS		HELÅR
	2019	2018	2018/2019	2018
Sverige	2 710	3 215	11 556	12 061
Norge	820	733	3 593	3 506
Finland	139	94	616	571
Belgien	0	12	11	23
Totalt	3 669	4 054	15 776	16 161

INTÄKTER PER AFFÄRSSEGMENT

MKR		JANUARI–MARS		HELÅR
	2019	2018	2018/2019	2018
JM Bostad Stockholm	1 435	1 475	5 746	5 786
JM Bostad Riks	1 110	1 269	4 297	4 456
JM Utland	860	710	3 730	3 580
JM Fastighetsutveckling	24	15	82	73
JM Entreprenad	312	698	2 330	2 716
Eliminering	–72	–113	–409	–450
Totalt	3 669	4 054	15 776	16 161

RÖRELSERESULTAT PER AFFÄRSSEGMENT

MKR		JANUARI–MARS		HELÅR
	2019	2018	2018/2019	2018
JM Bostad Stockholm	229	274	944	989
JM Bostad Riks	180	213	718	751
JM Utland	98	53	376	331
JM Fastighetsutveckling	6	2	14	10
JM Entreprenad	–189	0	–345	–156
Koncerngemensamma kostnader	–11	–14	–36	–39
Totalt	313	528	1 671	1 886

RÖRELSEMARGINAL PER AFFÄRSSEGMENT

	JANUARI–MARS		APRIL–MARS	HELÅR
%	2019	2018	2018/2019	2018
JM Bostad Stockholm	16,0	18,6	16,4	17,1
JM Bostad Riks	16,2	16,8	16,7	16,9
JM Utland	11,4	7,5	10,1	9,2
JM Entreprenad	–60,6	0,0	–14,8	–5,7

GENOMSNITTLIGT OPER ATIVT K APITAL PER AFFÄRSSEGMENT

	APRIL–MARS	HELÅR
MKR	2018/2019	2018
JM Bostad Stockholm	5 668	5 447
JM Bostad Riks	1 042	1 008
JM Utland	2 888	2 723
JM Fastighetsutveckling	1 447	1 314

AVK ASTNING OPER ATIVT K APITAL PER AFFÄRSSEGMENT

APRIL–MARS	HELÅR
% 2018/2019	2018
JM Bostad Stockholm 16,7	18,2
JM Bostad Riks 68,9	74,5
JM Utland 13,0	12,2
JM Fastighetsutveckling 1,0	0,8

OPERATIVT KASSAFLÖDE PER AFFÄRSSEGMENT

		JANUARI–MARS		HELÅR
MKR	2019	2018	2018/2019	2018
JM Bostad Stockholm	284	–77	695	334
JM Bostad Riks	65	232	555	722
JM Utland	127	92	–6	–41
JM Fastighetsutveckling	–96	–109	–544	–557
JM Entreprenad	242	–154	212	–184

EXPLOATERINGSFASTIGHETER PER AFFÄRSSEGMENT

BOKFÖRT VÄRDE, MKR	2019-03-31	2018-03-31	2018-12-31
JM Bostad Stockholm	5 042	5 229	5 048
JM Bostad Riks	1 559	1 394	1 388
JM Utland	2 261	1 932	1 821
JM Fastighetsutveckling	10	10	10
JM Entreprenad	39	42	39
Totalt	8 911	8 607	8 306

DISPONIBLA BOSTADSBYGGRÄTTER PER AFFÄRSSEGMENT

ANTAL	2019-03-31	2018-03-31	2018-12-31
JM Bostad Stockholm	13 400	13 300	13 400
JM Bostad Riks	10 500	10 200	10 500
JM Utland	11 700	10 600	11 200
JM Fastighetsutveckling 1)	800	800	800
Totalt	36 400	34 900	35 900
Varav redovisade i balansräkningen (exploateringsfastigheter)
JM Bostad Stockholm	8 600	8 000	8 600
JM Bostad Riks	6 800	6 100	6 800
JM Utland	5 800	5 100	5 100
JM Fastighetsutveckling 1)	200	200	200
Totalt	21 400	19 400	20 700

SÅLDA BOSTÄDER PER AFFÄRSSEGMENT

		JANUARI–MARS		HELÅR
ANTAL	2019	2018	2018/2019	2018
JM Bostad Stockholm	238	117	972	851
JM Bostad Riks	243	244	916	917
JM Utland	186	119	762	695
JM Fastighetsutveckling 1)	-	-	-	-
Totalt	667	480	2 650	2 463

PRODUKTIONSSTARTADE BOSTÄDER PER AFFÄRSSEGMENT

		JANUARI–MARS		HELÅR
ANTAL	2019	2018	2018/2019	2018
JM Bostad Stockholm	89	215	731	857
JM Bostad Riks	271	286	1 028	1 043
JM Utland	46	69	892	915
JM Fastighetsutveckling 1)	-	-	320	320
Totalt	406	570	2 971	3 135

BOSTÄDER I PÅGÅENDE PRODUKTION

ANTAL	2019-03-31	2018-03-31	2018-12-31
JM Bostad Stockholm	3 042	3 510	3 115
JM Bostad Riks	2 547	2 210	2 418
JM Utland	1 660	1 399	1 709
JM Fastighetsutveckling 1)	593	553	593
Totalt	7 842	7 672	7 835

1) Avser hyresrätts- och vårdbostäder.

ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING

PROJEKTFASTIGHETER KONCERNEN

BOKFÖRT VÄRDE, MKR	2019-03-31	2018-03-31	2018-12-31
Fastigheter under utveckling	912	955	816
Färdigställda hyresrättsfastigheter	820	224	808
Färdigställda kontorsfastigheter	11	14	11
Totalt	1 743	1 193	1 635

EXPLOATERINGSFASTIGHETER KONCERNEN

		JANUARI–MARS
BOKFÖRT VÄRDE, MKR	2019	2018	2018/2019	2018
Ingående balans vid periodens början	8 306	7 543	8 607	7 543
Nyanskaffningar	737	1 396	1 743	2 402
Överfört till produktion	–179	–375	–1 321	–1 517
Övrigt	47	43	–118	–122
Utgående balans vid periodens slut	8 911	8 607	8 911	8 306

Koncernen femårsöversikt

ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR	2018	2017	2016	2015	2014
Intäkter	16 161	17 008	15 752	14 447	13 869
Rörelseresultat	1 886	2 369	2 011	1 590	1 716
Resultat före skatt	1 817	2 579	1 951	1 518	1 641
Balansomslutning	16 487	15 405	12 848	12 230	12 545
Kassaflöde från den löpande verksamheten	–473	2 013	1 957	–230	978
Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran (–)	546	–790	435	1 198	–337
Rörelsemarginal, %	11,7	13,9	12,8	11,0	12,4
Räntabilitet på eget kapital, %	22,2	38,7	31,4	24,8	26,5
Soliditet, %	41	40	40	38	37
Resultat per aktie, kr	20,60	31,00	21,20	15,50	16,00
Utdelning per aktie, kr	12,00	11,00	9,50	8,25	8,00
Antal disponibla byggrätter	35 900	34 800	32 500	31 100	29 400
Antal sålda bostäder	2 463	3 100	3 843	3 770	3 195
Antal produktionsstartade bostäder	3 135	3 873	4 187	3 731	3 445
Antal bostäder i pågående produktion	7 835	8 200	7 984	7 212	6 375

Koncernens kvartalsöversikt

ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR	2019		2018
RESULTATRÄKNING	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	3 669	4 150	3 832	4 125	4 054
Produktions– och driftkostnader	–3 154	–3 456	–3 202	–3 324	–3 265
Bruttoresultat	515	694	630	801	789
Försäljnings– och administrationskostnader	–240	–254	–218	–297	–272
Resultat av fastighetsförsäljning	38	3	–1	0	11
Rörelseresultat	313	443	411	504	528
Finansiella intäkter och kostnader	–22	–13	–21	–19	–16
Resultat före skatt	291	430	390	485	512
Skatter	–63	–71	–87	–108	–113
Periodens resultat	228	359	303	377	399
BALANSRÄKNING	03–31	12–31	09-30	06-30	03-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar	220	214	221	226	221
Projektfastigheter	1 743	1 635	1 423	1 335	1 193
Exploateringsfastigheter	8 911	8 306	8 509	8 869	8 607
Andelar i bostadsrättsföreningar m.m.	434	567	224	322	309
Kortfristiga fordringar	4 040	4 083	3 904	3 813	3 828
Likvida medel	2 150	1 682	1 854	2 078	2 564
Summa omsättningstillgångar	17 278	16 273	15 914	16 417	16 501
Summa tillgångar	17 498	16 487	16 135	16 643	16 722
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	7 083	6 798	6 520	6 285	6 664
Långfristiga räntebärande skulder	171	146	204	255	220
Övriga långfristiga skulder	770	696	700	686	700
Långfristiga avsättningar	3 128	3 037	2 994	2 850	2 846
Summa långfristiga skulder	4 069	3 879	3 898	3 791	3 766
Kortfristiga räntebärande skulder	688	694	816	762	336
Övriga kortfristiga skulder	5 529	4 994	4 780	5 682	5 831
Kortfristiga avsättningar	129	122	121	123	125
Summa kortfristiga skulder	6 346	5 810	5 717	6 567	6 292
Summa eget kapital och skulder	17 498	16 487	16 135	16 643	16 722
KASSAFLÖDESANALYS	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Från den löpande verksamheten	468	–17	–234	–204	–18
Från investeringsverksamheten	2	–8	3	–2	–1
Från finansieringsverksamheten	–9	–138	11	–286	1
Summa periodens kassaflöde	461	–163	–220	–492	–18
Likvida medel vid periodens slut	2 150	1 682	1 854	2 078	2 564
RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/–FORDRAN	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(–)
vid periodens början	546	541	240	–748	–790
Förändring av räntebärande nettoskuld/-fordran	–416	5	301	988	42
Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(–) vid periodens slut	130	546	541	240	–748
EXPLOATERINGSFASTIGHETER	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Bokfört värde vid periodens början	8 306	8 509	8 869	8 607	7 543
Nyanskaffningar	737	154	191	661	1 396
Överfört till produktion	–179	–219	–512	–411	–375
Övrigt	47	–138	–39	12	43
Bokfört värde vid periodens slut	8 911	8 306	8 509	8 869	8 607
NYCKELTAL	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Rörelsemarginal, %	8,5	10,7	10,7	12,2	13,0
Skuldsättningsgrad, ggr	0,0	0,1	0,1	0,0	-
Soliditet, %	40	41	40	38	40
Resultat per aktie, kr	3,30	5,20	4,30	5,40	5,70
Antal disponibla byggrätter	36 400	35 900	36 700	36 000	34 900
Antal sålda bostäder	667	751	613	619	480
Antal produktionsstartade bostäder	406	1 038	680	847	570
Antal bostäder i pågående produktion	7 842	7 835	8 243	7 814	7 672

Affärssegment kvartalsöversikt

ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR	2019		2018
JM BOSTAD STOCKHOLM	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	1 435	1 352	1 429	1 530	1 475
Rörelseresultat 1)	229	232	233	250	274
Rörelsemarginal, %	16,0	17,2	16,3	16,3	18,6
Genomsnittligt operativt kapital	5 668	5 447	5 139	4 919	4 663
Avkastning operativt kapital, %2)	16,7	18,2	22,5	25,5	29,3
Operativt kassaflöde	284	–61	187	285	–77
Bokfört värde exploateringsfastigheter	5 042	5 048	5 002	5 185	5 229
Antal disponibla byggrätter	13 400	13 400	13 500	13 600	13 300
Antal sålda bostäder	238	286	223	225	117
Antal produktionsstartade bostäder	89	195	207	240	215
Antal bostäder i pågående produktion	3 042	3 115	3 447	3 387	3 510
1) Varav fastighetsförsäljningar	-	-	-	0	-
JM BOSTAD RIKS	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	1 110	1 202	920	1 065	1 269
Rörelseresultat 1)	180	201	156	181	213
Rörelsemarginal, %	16,2	16,7	17,0	17,0	16,8
Genomsnittligt operativt kapital	1 042	1 008	1 000	949	897
Avkastning operativt kapital, %2)	68,9	74,5	73,1	76,3	80,0
Operativt kassaflöde	65	186	44	260	232
Bokfört värde exploateringsfastigheter	1 559	1 388	1 404	1 476	1 394
Antal disponibla byggrätter	10 500	10 500	10 400	10 300	10 200
Antal sålda bostäder	243	239	227	207	244
Antal produktionsstartade bostäder	271	260	230	267	286
Antal bostäder i pågående produktion	2 547	2 418	2 471	2 280	2 210
1) Varav fastighetsförsäljningar	-	1	-	-	0
JM UTLAND	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	860	1 094	912	864	710
Rörelseresultat 1)	98	110	85	83	53
Rörelsemarginal, %	11,4	10,1	9,3	9,6	7,5
Genomsnittligt operativt kapital	2 888	2 723	2 580	2 444	2 273
Avkastning operativt kapital, %2)	13,0	12,2	11,8	11,6	11,7
Operativt kassaflöde	127	164	–48	–249	92
Bokfört värde exploateringsfastigheter	2 261	1 821	2 054	2 156	1 932
Bokfört värde projektfastigheter	5	4	5	5	8
Antal disponibla byggrätter	11 700	11 200	12 100	11 400	10 600
Antal sålda bostäder	186	226	163	187	119
Antal produktionsstartade bostäder	46	391	243	212	69
Antal bostäder i pågående produktion	1 660	1 709	1 644	1 466	1 399
1) Varav fastighetsförsäljningar	38	2	–1	0	11
JM FASTIGHETSUTVECKLING	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	24	24	19	15	15
Rörelseresultat	6	5	4	–1	2
Genomsnittligt operativt kapital	1 447	1 314	1 160	1 036	910
Avkastning operativt kapital, %2)	1,0	0,8	0,7	0,4	2,4
Operativt kassaflöde	–96	–210	–82	–156	–109
Bokfört värde exploateringsfastigheter	10	10	10	10	10
Bokfört värde projektfastigheter	1 738	1 631	1 418	1 330	1 185
Antal disponibla byggrätter 1)	800	800	700	700	800
Antal sålda bostäder 1)	-	-	-	-	-
Antal produktionsstartade bostäder 1)	-	192	-	128	-
Antal bostäder i pågående produktion 1) 1) Avser hyresrätts- och vårdbostäder.	593	593	681	681	553
JM ENTREPRENAD	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	312	586	663	769	698
Rörelseresultat	–189	–95	–61	0	0
Rörelsemarginal, %	–60,6	–16,2	–9,2	0,0	0,0
Operativt kassaflöde	242	–41	–49	60	–154
JM ÖVRIGT	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter (eliminering)	–72	–108	–111	–118	–113
Rörelseresultat (koncerngemensamma kostnader)	–11	–10	–6	–9	–14

2) Beräknas på 12 månaders rullande resultat och genomsnittligt kapital.

Koncernen – IFRS

KONCERNENS RESULTATR ÄKNING I SAMMANDR AG

		JANUARI–MARS	APRIL–MARS	HELÅR
ENLIGT IFRS, MKR	2019	2018	2018/2019	2018
Intäkter	3 599	3 825	15 454	15 680
Produktions– och driftkostnader	–3 082	–3 057	–12 801	–12 776
Bruttoresultat	517	768	2 653	2 904
Försäljnings– och administrationskostnader	–242	–272	–1 011	–1 041
Resultat av fastighetsförsäljning	38	11	40	13
Rörelseresultat	313	507	1 682	1 876
Finansiella intäkter och kostnader	–26	–16	–79	–69
Resultat före skatt	287	491	1 603	1 807
Skatter	–61	–110	–335	–384
Periodens resultat	226	381	1 268	1 423
Övrigt totalresultat
Poster som kommer att omklassificeras till resultatet
Omräkningsdifferenser vid omräkning av utländska verksamheter	69	78	21	30
Poster som inte kommer att omklassificeras till resultatet
Omvärdering av förmånsbestämda pensioner	–22	0	–127	–105
Skatt hänförligt till övrigt totalresultat	4	0	19	15
Periodens totalresultat	277	459	1 181	1 363
Periodens resultat är hänförligt till moderbolagets aktieägare	226	381	1 268	1 423
Periodens totalresultat är hänförligt till moderbolagets aktieägare	277	459	1 181	1 363
Resultat per aktie 1) före utspädning är hänförligt till moderbolagets
aktieägare, kr	3,20	5,50	18,20	20,50
Resultat per aktie 1) efter utspädning är hänförligt till moderbolagets
aktieägare, kr	3,20	5,50	18,20	20,40
Utestående antal aktier vid periodens slut	69 583 262	69 583 262	69 583 262	69 583 262
Genomsnittligt antal aktier före utspädning	69 583 262	69 583 262	69 583 262	69 583 262
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning	69 950 321	69 800 801	69 914 401	69 865 418

1) Periodens resultat.

KONCERNENS BAL ANSR ÄKNING I SAMMANDR AG

ENLIGT IFRS, MKR	2019-03-31	2018-03-31	2018-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar 1)	470	221	214
Projektfastigheter	1 743	1 193	1 635
Exploateringsfastigheter	8 911	8 607	8 306
Nyttjanderätter tomträtt	266	-	-
Andelar i bostadsrättsföreningar m.m.	434	309	567
Pågående arbeten	3 206	2 651	2 958
Kortfristiga fordringar	4 708	5 075	5 286
Likvida medel	2 150	2 564	1 682
Summa omsättningstillgångar	21 418	20 399	20 434
Summa tillgångar	21 888	20 620	20 648
EGET KAPITAL OCH SKULDER 2) 3) 4) 5)
Eget kapital	6 921	6 502	6 644
Långfristiga räntebärande skulder	941	220	146
Övriga långfristiga skulder	770	700	696
Långfristiga avsättningar	3 090	2 804	3 004
Summa långfristiga skulder	4 801	3 724	3 846
Kortfristiga räntebärande skulder	4 273	4 432	4 968
Övriga kortfristiga skulder	5 764	5 837	5 068
Kortfristiga avsättningar	129	125	122
Summa kortfristiga skulder	10 166	10 394	10 158
Summa eget kapital och skulder	21 888	20 620	20 648
Ställda säkerheter	535	503	476
Eventualförpliktelser	9 472	9 547	8 693
1) Varav nyttjanderätter kontor och bilar	250	-	-
2) Varav projektfinansiering JM Utland	2 579	2 203	2 340
3) Varav projektfinansiering JM Bostad Stockholm och JM Bostad Riks	1 526	1 970	2 003
4) Varav skulder fastighetsförvärv	1 514	1 448	1 040
5) Varav kort- och långfristiga räntebärande leasingskulder	517	-	-

FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL I SAMMANDRAG

ENLIGT IFRS, MKR	JANUARI–MARS	HELÅR 2018
	2019 2018
Ingående balans vid periodens början	6 644 6 043	6 043
Summa totalresultat för perioden	277 459	1 363
Utdelning	- -	–765
Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev	- -	3
Utgående balans vid periodens slut	6 921 6 502	6 644

KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG

		JANUARI–MARS		HELÅR
ENLIGT IFRS, MKR	2019	2018	2018/2019	2018
Kassaflöde från den löpande verksamheten före
förändring i rörelsekapital och skatt	223	541	–1	317
Betald skatt	–131	–261	–567	–697
Investering i exploateringsfastigheter m.m. 1)	–632	–949	–3 411	–3 728
À conto betalning för exploateringsfastigheter m.m. 2)	490	302	1 873	1 685
Investering i projektfastigheter	–107	–118	–513	–524
Försäljning av projektfastigheter	-	-	2	2
Förändring kortfristiga skulder/fordringar	50	–283	–337	–670
Kassaflöde från den löpande verksamheten 3)	–107	–768	–2 954	–3 615
Kassaflöde från investeringsverksamheten	2	–1	–5	–8
Upptagna lån	13	49	587	623
Amortering av skulder	–45	–48	–267	–270
Upptagna lån, projektfinansiering 3)	840	921	4 317	4 398
Amortering av skulder, projektfinansiering 3)	–242	–171	–1 327	–1 256
Utdelning	-	-	–765	–765
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	566	751	2 545	2 730
Periodens kassaflöde	461	–18	–414	–893
Likvida medel vid periodens slut	2 150	2 564	2 150	1 682
1) Varav investering i andelar i bostadsrättsföreningar och bostäder med äganderätt	–369	–180	–1 726	-1 537
2) Varav försäljning av andelar i bostadsrättsföreningar och bostäder med äganderätt	464	167	1 438	1 141

3) JM tar i vissa fall upp initial projektfinansiering för svenska bostadsprojekt, där finansieringen senare tas över av kunden. Övertagandet sker utan några in- eller utbetalningar och när skulden regleras påverkas inte kassaflödesanalysen, vare sig som en negativ post (amortering) i finansieringsverksamheten eller som en positiv post i den löpande verksamheten.

REDOVISNINGSPRINCIPER

Denna delårsrapport för första kvartalet 2019 är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Koncernredovisningen är upprättad i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS). Eftersom moderbolaget är ett bolag inom EU tillämpas bara av EU godkända IFRS. Moderbolagets redovisning är upprättad enligt RFR 2.

Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder för koncernen är oförändrade jämfört med de som beskrivs på sidorna 82-85 i årsredovisningen för 2018, förutom att IFRS 16 Leasingavtal tillämpas från 1 januari 2019.

JM TILL ÄMPAR NYA STANDARDER FR ÅN OCH MED 2019

IFRS 16 LEASINGAVTAL

Standarden ersätter IAS 17 Leasingavtal samt tillhörande tolkningar. Den kräver att leasetagare redovisar tillgångar och skulder hänförliga till samtliga leasingavtal, med undantag för avtal som är kortare än 12 månader och/eller avser små belopp. Redovisningen för leasegivare kommer i allt väsentligt att vara oförändrad. JM använder den förenklade övergångsmetoden innebärande att identifierade leasingavtal inte omräknas retroaktivt och därmed att jämförelsetalen för perioder före 2019 inte påverkas. För JM innebär den nya standarden vid utgången av första kvartalet 2019 en nyttjanderättstillgång och en leasingskuld i balansräkningen om 516 mkr vardera. I allt väsentligt består tillgångarna av förhyrning av de fastigheter i vilka JM bedriver verksamhet, förhyrningen av de fordon som används i verksamheten samt av förhyrning av mark.

Den nya standarden innebär att JM redovisar avskrivningar och räntor relaterat till leasingavtalen i resultaträkningen samt att i kassaflödet fördelas betalningar på ränta och amortering. Effekten på JMs resultat- och balansräkning för första kvartalet 2019 framgår av tabellen nedan.

IFRS 16 tillämpas inte i segmentsredovisningen.

REDOVISNING AV IFRS 16 LEASINGAVTAL

		JANUARI–MARS
ENLIGT IFRS, MKR		2019
Produktions- och driftkostnader		6
Försäljnings- och administrationskostnader		–2
Rörelseresultat		4
Finansiella intäkter och kostnader		–5
Resultat före skatt		–1
Skatter		0
Periodens resultat		–1
ENLIGT IFRS, MKR	2019-01-01	2019-03-31
Anläggningstillgångar	275	250
Omsättningstillgångar	278	266
Summa tillgångar	553	516
Eget kapital	-	–1
Långfristiga räntebärande skulder	553	511
Kortfristiga räntebärande skulder	-	6
Summa eget kapital och skulder	553	516

ÖVRIGA FÖRÄNDRADE IFRS

Övriga förändrade IFRS standards som tillämpas från 2019 har ingen eller liten påverkan på JMs finansiella rapportering.

SEGMENTSRAPPORTERING

JMs segmentsredovisning skiljer sig från IFRS i tre avseenden: I segmentsredovisningen sker intäktsredovisningen för JM

Utland med tillämpning av successiv vinstavräkning enligt IAS 11.

Därutöver redovisas JM Utlands och del av JM Bostad Stockholm och JM Bostad Riks projektfinansiering som en avdragspost mot "Upparbetad ej fakturerad intäkt" eller "Fakturerad ej upparbetad intäkt" och upptagen/återbetald projektfinansiering redovisas i kassaflödet från den löpande verksamheten.

Den nya redovisningen av leasingavtal enligt IFRS 16 tillämpas inte i segmentsredovisningen.

JM bedömer att segmentsredovisningen bäst speglar den ekonomiska innebörden i JMs affär samtidigt som den korrelerar väl med den interna styrningen som tar sin utgångspunkt i koncernens kassaflöden, riskprofil och kapitalallokering.

Moderbolaget

MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG

	JANUARI–MARS		HELÅR
MKR	2019	2018	2018
Nettoomsättning	2 659	2 730	10 397
Produktions- och driftkostnader	-2 089	-2 080	–8 025
Bruttoresultat	570	650	2 372
Försäljnings- och administrationskostnader	-160	-199	–717
Resultat av fastighetsförsäljning	-	0	-
Rörelseresultat	410	451	1 655
Finansiella intäkter och kostnader	90	-18	46
Resultat före bokslutsdispositioner och skatt	500	433	1 701
Bokslutsdispositioner	-91	-	–175
Resultat före skatt	409	433	1 526
Skatter	-66	-97	–323
Periodens resultat	343	336	1 203

MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG

MKR	2019-03-31	2018-03-31	2018-12-31
Tillgångar
Anläggningstillgångar	1 480	1 365	1 483
Omsättningstillgångar	13 370	12 863	13 145
Summa tillgångar	14 850	14 228	14 628
Eget kapital och skulder
Eget kapital	3 833	3 386	3 490
Obeskattade reserver	2 390	2 360	2 390
Avsättningar	1 642	1 518	1 583
Långfristiga skulder	793	765	722
Kortfristiga skulder	6 192	6 199	6 443
Summa eget kapital och skulder	14 850	14 228	14 628
Ställda säkerheter	169	169	169
Eventualförpliktelser	9 332	9 672	8 785

Avstämning mellan segmentsredovisning och IFRS

KONCERNENS RESULTATR ÄKNING

		JANUARI–MARS		HELÅR
MKR	2019	2018	2018/2019	2018
Periodens intäkter enligt segmentsredovisning	3 669	4 054	15 776	16 161
Omräkning JM Utland	–70	–229	–322	–481
Periodens intäkter enligt IFRS	3 599	3 825	15 454	15 680
Periodens rörelseresultat enligt segmentsredovisning	313	528	1 671	1 886
Omräkning JM Utland	–4	–21	7	–10
Leasingavtal IFRS 16	4	-	4	-
Periodens rörelseresultat enligt IFRS	313	507	1 682	1 876
Periodens resultat enligt segmentsredovisning	228	399	1 267	1 438
Omräkning JM Utland	–1	–18	2	–15
Leasingavtal IFRS 16	–1	-	–1	-
Periodens resultat enligt IFRS	226	381	1 268	1 423

KONCERNENS BAL ANSR ÄKNING

MKR	2019-03-31	2018-03-31	2018-12-31
Balansomslutning enligt segmentsredovisning	17 498	16 722	16 487
Omräkning JM Utland	–231	–275	–182
Omklassificering projektfinansiering JM Utland, räntebärande	2 100	1 826	1 884
Omklassificering projektfinansiering JM Utland, ej räntebärande 1)	479	377	456
Omklassificering projektfinansiering JM Bostad Stockholm och Riks, räntebärande	1 738	2 270	2 390
Omföring mellan Fakturerat ej upparbetat till Upparbetat ej fakturerat	–212	–300	–387
Leasingavtal IFRS 16	516	-	-
Balansomslutning enligt IFRS	21 888	20 620	20 648

1) A conto fakturering till kund.

KONCERNENS EGET KAPITAL

MKR	2019-03-31	2018-03-31	2018-12-31
Eget kapital enligt segmentsredovisning	7 083	6 664	6 798
Omräkning JM Utland	–161	–162	–154
Leasingavtal IFRS 16	–1	-	-
Eget kapital enligt IFRS	6 921	6 502	6 644

KONCERNENS NYCKELTAL

%	2019-03-31	2018-03-31	2018-12-31
Soliditet enligt segmentsredovisning	40	40	41
Soliditet enligt IFRS	32	32	32

KONCERNENS KASSAFLÖDE

MKR		JANUARI–MARS		HELÅR
	2019	2018	2018/2019	2018
Kassaflöde från den löpande verksamheten enligt
segmentsredovisning	468	–18	13	–473
Omklassificering projektfinansiering JM Utland	–132	–335	–263	–466
Omklassificering projektfinansiering JM Bostad Stockholm och
JM Bostad Riks, räntebärande	–466	–415	–2 727	–2 676
Leasingavtal IFRS 16	23	-	23	-
Kassaflöde från den löpande verksamheten enligt IFRS	–107	–768	–2 954	–3 615

KONCERNENS RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/FORDRAN

MKR	2019-03-31	2018-03-31	2018-12-31
Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran (–) vid periodens slut
enligt segmentsredovisning	130	–748	546
Omklassificering projektfinansiering JM Utland	2 100	1 826	1 884
Omklassificering projektfinansiering JM Bostad Stockholm och Riks, räntebärande	1 738	2 270	2 390
Leasingavtal IFRS 16	517	-	-
Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran(–) vid periodens slut enligt IFRS	4 485	3 348	4 820

Stockholm den 26 april 2019 JM AB (publ)

Johan Skoglund Verkställande direktör

Denna delårsrapport har inte varit föremål för särskild granskning av bolagets revisorer.

Kort om JM

AFFÄRSIDÉ

Med människan i fokus och genom ständig utveckling skapar vi boenden och hållbara livsmiljöer.

VISION

Vi lägger grunden till ett bättre liv.

VERKSAMHET

JM är en av Nordens ledande projektutvecklare av bostäder och bostadsområden.

Verksamheten är fokuserad på nyproduktion av bostäder i attraktiva lägen med tyngdpunkt på expansiva storstadsområden och universitetsorter i Sverige, Norge och Finland. Vi arbetar också med projektutveckling av kommersiella lokaler samt entreprenadverksamhet, huvudsakligen i Storstockholmsområdet.

JM ska i all verksamhet främja ett långsiktigt hållbarhetsarbete. Vi omsätter cirka 16 miljarder kronor och har cirka 2 600 medarbetare. JM AB är ett publikt bolag noterat på NASDAQ Stockholm, segmentet Large Cap.

FINANSIELLA MÅL OCH UTDELNINGSPOLICY

Rörelsemarginalen ska uppgå till 10 procent inklusive resultat från fastighetsförsäljningar. Den synliga soliditeten bör uppgå till 35 procent över en konjunkturcykel.

Aktieutdelningen över åren ska avspegla den totala verksamhetens resultatutveckling och ska över en konjunkturcykel i snitt utgöra 50 procent av koncernens resultat efter skatt. Resultatet från fastighetsförsäljningar är en naturlig del i JMs projektutveckling och inkluderas i utdelningsberäkningen.

JMs finansiella mål definieras utifrån segmentsredovisningen.

OFFENTLIGGÖRANDE

Denna information är sådan som JM AB är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom nedanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande kl. 08.00 den 26 april 2019.

FÖR MER INFORMATION KONTAKTA:

Claes Magnus Åkesson, CFO, IR-ansvarig Tel. 08-782 89 71

KOMMANDE INFORMATIONSTILLFÄLLEN

21 maj 2019	Kapitalmarknadsdag
12 juli 2019	Delårsrapport januari - juni
24 oktober 2019	Delårsrapport januari - september

PRESSMEDDELANDEN, KVARTAL 1 2019

28 mars	Årsstämma i JM AB
26 mars	JM Förvärvar fastighet i Trondheim, Norge
20 mars	JM Förvärvar fastighet i Drammen, Norge
18 mars	JM säljer fastigheter i Skien och Röyken, Norge
15 mars	JM förvärvar fastighet i Fålhagen, Uppsala
22 februari	Kallelse till JM ABs årsstämma den 28 mars 2019
4 februari	JM tecknar villkorat avtal om förvärv av fastigheter på
	Stora Essingen, Stockholm
1 februari	Bokslutskommuniké 2018
15 januari	Årsstämman i JM AB 2019 avseende ordförande och
	styrelseledamöter

JMs årsredovisningar, delårsrapporter och övrig finansiell information finns tillgängliga på jm.se/investerare

Text: JM Foto/illustrationer: Birgersdotter, Sara Brehmer, Gustav Kaiser, Carbonwhite

JM AB (publ)

Postadress 169 82 Stockholm Besöksadress Gustav III:s boulevard 64, Solna Telefon 08-782 87 00 Telefax 08-782 86 00 Org. nr. 556045-2103 Webb jm.se