JM — Interim / Quarterly Report 2019

Oct 24, 2019

Delårsrapport januari – september 2019

JM-KONCERNEN

GOD FÖRSÄLJNING OCH HÖG PRODUKTIONSVOLYM

JANUARI – SEPTEMBER 2019

Intäkterna minskade till 11 381 mkr (12 011) och intäkterna exklusive JM Entreprenad Region Hus, under avveckling, uppgick till 11 159 mkr (11 343).

Rörelseresultatet uppgick till 1 449 mkr (1 443) 1). Rörelsemarginalen ökade till 12,7 procent (12,0). Rörelseresultatet exklusive JM Entreprenad Region Hus uppgick till 1 656 mkr (1 519) och rörelsemarginalen till 14,8 procent (13,4).

Resultat från försäljningar av två färdigställda hyresrättsfastigheter om 170 mkr ingår i rörelseresultatet.

Resultatet före skatt uppgick till 1 387 mkr (1 387). Resultat efter skatt ökade till 1 128 mkr (1 079).

Räntabiliteten på eget kapital för de senaste tolv månaderna uppgick till 22,2 procent (27,7). Resultatet per aktie under niomånadersperioden ökade till 16,20 kronor (15,50).

1) Resultatet inkluderar engångskostnaden för avveckling av husverksamheten (Region Hus) i dotterbolaget JM Entreprenad AB om –180 mkr redovisad under det första kvartalet.

Koncernens kassaflöde inklusive nettoinvestering i fastigheter uppgick till 817 mkr (–456).

Antal sålda bostäder ökade till 2 654 (1 712) och produktionsstarterna ökade till 2 162 (2 097).

JULI – SEPTEMBER 2019

Intäkterna minskade till 3 768 mkr (3 832).

Rörelseresultatet ökade till 630 mkr (411). Rörelsemarginalen ökade till 16,7 procent (10,7). Resultat från försäljningar av två färdigställda hyresrättsfastigheter om 170 mkr ingår i rörelseresultatet.

Resultatet före skatt ökade till 608 mkr (390). Resultat efter skatt uppgick till 514 mkr (303).

Koncernens kassaflöde inklusive nettoinvestering i fastigheter uppgick till 446 mkr (–234).

Antal sålda bostäder ökade till 1 106 (613) varav 376 bostäder avser försäljning av hyresrättsfastigheter. Antal produktionsstarter ökade till 797 (680).

ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING	JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER		OKT–SEPT	HELÅR
MKR	2019	2018	2019	2018	2018/2019	2018
Intäkter	11 381	12 011	3 768	3 832	15 531	16 161
Intäkter exklusive JM Entreprenad Region Hus	11 159	11 343	3 642	3 671	15 207	15 391
Rörelseresultat	1 449	1 443	630	411	1 892	1 886
Rörelseresultat exklusive JM Entreprenad Region Hus	1 656	1 519	636	477	2 199	2 062
Rörelsemarginal, %	12,7	12,0	16,7	10,7	12,2	11,7
Rörelsemarginal exklusive JM Entreprenad Region Hus, %	14,8	13,4	17,5	13,0	14,5	13,4
Resultat före skatt	1 387	1 387	608	390	1 817	1 817
Kassaflöde från den löpande verksamheten	817	–456	446	–234	800	–473
Räntabilitet på eget kapital, %					22,2	22,2
Soliditet, %	40	40				41
Resultat per aktie, kr	16,20	15,50	7,40	4,30	21,30	20,60
Antal sålda bostäder 1)	2 654	1 712	1 106	613	3 405	2 463
Antal produktionsstartade bostäder 2)	2 162	2 097	797	680	3 200	3 135
Antal bostäder i pågående produktion	8 033	8 243				7 835
Intäkter enligt IFRS	11 741	11 474	4 260	3 605	15 947	15 680
Rörelseresultat enligt IFRS	1 437	1 397	612	384	1 916	1 876
Resultat per aktie enligt IFRS, kr	15,70	14,90	7,00	4,00	21,30	20,40
1) Varav hyresrättsbostäder inom JM Fastighetsutveckling 2) Varav hyresrättsbostäder inom JM Fastighetsutveckling	376 143	- 128	376 -	- -	376 335	- 320

För koncernens resultat- och balansräkning enligt IFRS tillämpas IFRS 15 Intäkter från avtal med kunder vilket innebär att intäkter och resultat för JMs verksamhet utanför Sverige, JM Utland, redovisas enligt färdigställandemetoden. Segmentsredovisningen och projektstyrningen redovisas enligt successiv vinstavräkning. Koncernens räkningar enligt IFRS framgår på sidorna 21-22. För definitioner av finansiella nyckeltal se dokument "Definitioner finansiella nyckeltal" på jm.se/investerare

Där inget annat framgår baseras belopp och kommentarer i denna delårsrapport på JMs segmentsredovisning.

Omslagsbild: Kronjuvelen, Göteborg

Koncernen

GOD FÖRSÄLJNINGSUTVECKLING I BOSTADSAFFÄREN

Vi har haft en fortsatt positiv utveckling av bostadsaffären i såväl Sverige som Norge och Finland. Det stora utbudet av nyproducerade bostäder på marknaden har varit fallande under 2019 i både Stockholm och övriga Sverige. Även transaktionsvolymen har ökat tydligt under de senaste kvartalen.

Bostadsmarknaden i Stockholm påverkas fortsatt av de skärpta amorteringskraven och den försiktigare hållningen från bankerna

i kreditgivningen till bostadsköpare. Samtidigt ser vi fortsatt en förbättring av efterfrågan för JMs bostäder från kunder i Stockholm som har god köpkraft. Inte minst har vi mycket god efterfrågan för de ägarlägenheter som vi har i pågående produktion. Den gradvisa stabiliseringen av marknaden har givit en fortsatt positiv bokningsoch försäljningsutveckling i Stockholm med 261 sålda bostäder under tredje kvartalet jämfört med 223 samma period föregående år. Produktionsstartade bostäder stöds av en normal bokningsnivå där lönsamheten är fortsatt god i pågående produktionsvolym. Vi har två projekt om cirka 140 bostäder i Stockholm där produktionsstarten fördröjs i avvaktan på myndighetsbeslut. Likväl bedöms förutsättningarna som goda för högre nivå av produktionsstarter under det fjärde kvartalet förutsatt att myndighetsbeslut erhålls enligt tidplan.

Bostadsverksamheten i övriga Sverige uppvisar god lönsamhetsnivå i en fortsatt stabil marknad med god försäljning under kvartalet.

I Norge har aktivitetsnivån på bostadsmarknaden varit hög och i Finland har bostadsmarknaden varit stabil under kvartalet. I linje med årsplaneringen har vi haft en fortsatt stabil nivå av produktionsstartade bostäder inom utlandsverksamheten under det tredje kvartalet. Antalet produktionsstarter bedöms bli högre under det fjärde kvartalet 2019 förutsatt stabil marknad och planförutsättningar.

Vi har under det tredje kvartalet genomfört försäljning av tre hyresrättsfastigheter. Två fastigheter, på Lidingö respektive i Täby, är färdigställda medan den tredje fastigheten i Sundbyberg produktionsstartades under det andra kvartalet med tillträde planerat till andra kvartalet 2022.

Omställningen av verksamheten inom JM Entreprenad löper planenligt där JM har tecknat avtal om försäljning av den externa entreprenadverksamheten i Norge som slutförs under det fjärde kvartalet 2019.

JM är en av flera aktörer som har utvecklat stadsdelen Eriksberg på Norra Älvstranden i Göteborg. Vi har hittills färdigställt 1 770 bostäder i området och under kvartalet produktionsstartade vi projektet Kronjuvelen med 176 bostäder. Här får man panoramautsikt över Göta älv och staden. Det Svanenmärkta huset är energieffektivt, vilket minskar både driftskostnad och klimatpåverkan. Här ska det vara lätt att leva på ett hållbart sätt.

Under kvartalet har vi förvärvat en industrifastighet i Hertonäs i Finland. Fastigheten är väl belägen i Helsingforsområdet och har lagakraftvunnen detaljplan. Förvärvet möjliggör utveckling av 1 000 bostäder, samtliga med gångavstånd till service och bra kommunikationer.

I Finland har vi även under kvartalet startat den första etappen av två i Smarta Kvadrat-projektet Metsämansikka centralt i Esbo, där vi bygger två fyravåningshus med totalt 113 bostäder med närhet till såväl naturmark som ringled till Helsingfors. Med produktkonceptet Smarta kvadrat erbjuder vi ett funktionellt och prisvärt Svanenmärkt boende, som är yteffektivt utan att tumma på kvaliteten.

Vi är väl positionerade med en god projektportfölj som löpande förädlas för framtidens boende, samtidigt som vår starka finansiella position ger oss handlingsfrihet.

Förutsättningarna är goda för en fortsatt positiv utveckling för vår affär.

Johan Skoglund, VD och koncernchef

MARKNAD, FÖRSÄLJNING OCH PRODUKTIONSSTARTADE BOSTÄDER

JANUARI – SEPTEMBER 2019

Bostadsmarknaden i Stockholm har fortsatt förbättrats under de första nio månaderna. Produktionsstartade bostäder i Stockholm stöds av en normal bokningsnivå där lönsamheten är fortsatt god i pågående produktionsvolym.

Bostadsverksamheten i övriga Sverige uppvisar en god lönsamhetsnivå, i en huvudsakligen stabil marknad.

I Norge har aktivitetsnivån på bostadsmarknaden varit god med stabila priser och i Finland har bostadsmarknaden varit stabil. Gradvis breddas den geografiska täckningen i JMs bostadsaffär.

Befolkningstillväxten på våra huvudmarknader, tillsammans med det fortsatt låga ränteläget, stödjer efterfrågan på bostäder.

Antalet sålda bostäder i form av tecknade kontrakt ökade till 2 654 (1 712) 1). Andelen sålda eller bokade bostäder i förhållande till pågående produktion uppgår till 66 procent (59), där spannet om 60-65 procent bedöms som normal nivå. Andelen har ökat från 62 procent i det andra kvartalet. Sålda bostäder i JM Bostad Stockholm uppgick till 767 (565), i JM Bostad Riks 771 (678), i JM Utland 740 (469) och i JM Fastighetsutveckling 376 (0).

Antalet produktionsstartade bostäder uppgick till 2 162 (2 097) 2). Produktionsstartade bostäder i JM Bostad Stockholm uppgick till 653 (662), i JM Bostad Riks 804 (783), i JM Utland 562 (524) och i JM Fastighetsutveckling 143 (128).

Utöver efterfrågan utgör planprocesserna fortsatt en viktig förutsättning för takten i produktionsstarter.

Antalet bostäder i pågående produktion uppgick till 8 033 (8 243) varav 736 hyresrätts- och vårdbostäder (681).

1) Varav 376 hyresrätts- och vårdbostäder (0). 2) Varav 143 hyresrätts- och vårdbostäder (128).

4

INTÄKTER , RÖRELSERESULTAT OCH RÖRELSEMARGINAL

JANUARI – SEPTEMBER 2019

Koncernens intäkter enligt segmentsredovisningen de första nio månaderna minskade till 11 381 mkr (12 011). Intäkterna omräknat enligt IFRS ökade till 11 741 mkr (11 474). Rörelseresultatet enligt segmentsredovisningen uppgick till 1 449 mkr (1 443) och rörelsemarginalen ökade till 12,7 procent (12,0). Rörelseresultatet omräknat enligt IFRS ökade till 1 437 mkr (1 397). Omräkningen är relaterad till JM Utland med en resultateffekt om –27 mkr (–46) och leasingavtal enligt IFRS 16 med en resultateffekt om 15 mkr (0). Resultatet inkluderar en förlust inom JM Entreprenad om –141 mkr (–61) där engångskostnaden om 180 mkr för avvecklingen av husverksamheten redovisades under det första kvartalet. Intäkterna exklusive JM Entreprenad Region Hus uppgick till 11 159 mkr (11 343), rörelseresultatet till 1 656 mkr (1 519) och rörelsemarginalen till 14,8 procent (13,4).

Under niomånadersperioden har fastigheter sålts för 885 mkr (83) med ett resultat om 254 mkr (10).

Hyresintäkterna från JMs projektfastigheter ökade till 68 mkr (45). Driftnettot ökade till 46 mkr (28).

JULI – SEPTEMBER 2019

Koncernens intäkter enligt segmentsredovisningen under tredje kvartalet minskade till 3 768 mkr (3 832). Intäkterna omräknat enligt IFRS ökade till 4 260 mkr (3 605).

Rörelseresultatet enligt segmentsredovisningen ökade till 630 mkr (411) och rörelsemarginalen ökade till 16,7 procent (10,7). Rörelseresultatet omräknat enligt IFRS ökade till 612 mkr (384). Omräkningen är relaterad till JM Utland med en resultateffekt om –26 mkr (–27) och leasingavtal enligt IFRS 16 med en resultateffekt om 8 mkr (0). Rörelseresultatet inkluderar resultat av försäljning av två hyresrättsfastigheter om 170 mkr.

Under tredje kvartalet har fastigheter sålts för totalt 754 mkr (11) med ett resultat om 182 mkr (–1).

Hyresintäkterna från JMs projektfastigheter ökade till 23 mkr (16). Driftnettot ökade till 17 mkr (11).

	JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER		OKT–SEPT	HELÅR
RÖRELSERESULTAT PER AFFÄRSSEGMENT, MKR	2019	2018	2019	2018	2018/2019	2018
JM Bostad Stockholm	654	757	209	233	886	989
JM Bostad Riks	530	550	157	156	731	751
JM Utland	239	221	75	85	349	331
JM Fastighetsutveckling	191	5	179	4	196	10
JM Entreprenad	–141	–61	14	–61	–236	–156
Koncerngemensamma kostnader	–24	–29	–4	–6	–34	–39
Totalt	1 449	1 443	630	411	1 892	1 886
Varav fastighetsförsäljningar	254	10	182	–1	257	13

RÖRELSEMARGINAL PER AFFÄRSSEGMENT, %	JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER		OKT–SEPT	HELÅR
	2019	2018	2019	2018	2018/2019	2018
JM Bostad Stockholm	16,3	17,1	16,6	16,3	16,5	17,1
JM Bostad Riks	16,1	16,9	16,1	17,0	16,3	16,9
JM Utland	8,7	8,9	7,6	9,3	9,1	9,2
JM Entreprenad	–10,5	–2,9	2,9	–9,2	–12,2	–5,7

	JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER		OKT–SEPT	HELÅR
RÖRELSERESULTAT, MKR	2019	2018	2019	2018	2018/2019	2018
Rörelseresultat exklusive JM Entreprenad Region Hus	1 656	1 519	636	477	2 199	2 062
Rörelsemarginal exklusive JM Entreprenad Region Hus, %	14,8	13,4	17,5	13,0	14,5	13,4
Rörelseresultat JM Entreprenad Region Hus	–207	–76	–6	–66	–307	–176
Rörelsresultat totalt	1 449	1 443	630	411	1 892	1 886

BOSTÄDER I PÅGÅENDE PRODUKTION	2019-09-30	2018-09-30	2018-12-31
Antal bostäder i pågående produktion 1) 2)	8 033	8 243	7 835
Andel sålda bostäder i pågående produktion, % 3)	55	53	51
Andel bokade bostäder i pågående produktion, %	11	6	6
Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion, %	66	59	57
1) Varav hyresrätts- och vårdbostäder i pågående produktion inom JM Fastighetsutveckling
– ingår ej i andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion	736	681	593
Av dessa ingår bostäder i projekt där nedlagda kostnader endast redovisas som projektfastighet under uppförande	593	681	593

2) Från och med produktionsstart till och med sista inflyttning enligt plan. 3) Andel sålda bostäder i form av bindande kontrakt med slutkund.

OSÅLDA BOSTÄDER	2019-09-30	2018-09-30	2018-12-31

Antal osålda bostäder i avslutad produktion 1)	110	66	140
Antal osålda bostäder i balansräkningen redovisat som "Andelar i bostadsrättsföreningar m.m."	82	56	125

1) Efter sista inflyttning enligt plan.

BOSTADSBYGGR ÄTTER JANUARI – SEPTEMBER 2019

Antalet disponibla bostadsbyggrätter vid utgången av niomånadersperioden uppgick till 36 400 (36 700) varav 21 600 (20 300) redovisas i balansräkningen. Kapitalbindningen i byggrätter (exploateringsfastigheter i balansräkningen) för bostäder ökade till 9 142 mkr (8 470).

Under niomånadersperioden har exploateringsfastigheter för bostäder om 1 460 mkr (2 248) förvärvats varav 248 mkr avser JM Bostad Stockholm, 351 mkr JM Bostad Riks och 861 mkr JM Utland.

FINANSIELLA POSTER

JANUARI – SEPTEMBER 2019

Finansnettot är något lägre än föregående år, huvudsakligen förklarat av en högre genomsnittlig räntebärande låneskuld.

Den totala räntebärande låneskulden enligt segmentsredovisningen uppgick till 2 906 mkr (2 395) varav pensionsskulden utgjorde 1 747 mkr (1 375). Vid tredje kvartalets utgång var medelräntesatsen för den totala räntebärande låneskulden inklusive pensionsskulden 2,6 procent (2,5). Den genomsnittliga räntebindningstiden, exklusive pensionsskulden, var 0,2 år (0,2).

Koncernens tillgängliga likviditet uppgick till 4 755 mkr (4 654). Förutom likvida medel om 1 955 mkr (1 854) ingår ej utnyttjade checkkrediter och kreditavtal med sammantaget 2 800 mkr (2 800) där kreditavtalen om 2 400 mkr hade en genomsnittlig löptid om 3,6 år (3,3).

Räntebärande nettoskuld inklusive pensionsskulden, enligt segmentsredovisningen, uppgick till 951 mkr (541) vid periodens utgång. Ej räntebärande skulder för genomförda fastighetsförvärv uppgick till 1 032 mkr (1 023). Av dessa skulder var 234 mkr (324) kortfristiga.

Värderingen av finansiella tillgångar och skulder visar ingen väsentlig skillnad mellan redovisat och verkligt värde.

MKR		JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER		HELÅR
	2019	2018	2019	2018	OKT–SEPT 2018/2019	2018
Finansiella intäkter	3	4	0	1	9	10
Finansiella kostnader	–65	–60	–22	–22	–84	–79
Finansiella intäkter och kostnader	–62	–56	–22	–21	–75	–69

	JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER		OKT–SEPT	HELÅR
ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR	2019	2018	2019	2018	2018/2019	2018
Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran(–) vid periodens början	546	–790	1 155	240	541	–790
Förändring av räntebärande nettoskuld/-fordran	405	1 331	–204	301	410	1 336
Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(–) vid periodens slut	951	541	951	541	951	546

KASSAFLÖDE JANUARI – SEPTEMBER 2019

Kassaflödet från den löpande verksamheten enligt segmentsredovisningen uppgick till 817 mkr (–456) under niomånadersperioden. Nettoinvesteringarna i exploateringsfastigheter innebar ett kassaflöde om –663 mkr (–597). Det minskade innehavet av återköpta bostäder innebar ett kassaflöde om 171 mkr (3). Koncernens kassaflöde hänförligt till projektfastigheter (försäljning minus investering) uppgick under niomånadersperioden till 550 mkr (–322) där försäljning av två färdigställda hyresrättsfastigheter under det tredje kvartalet innebar en likvid om 760 mkr. Kassaflödet förstärks av erhållen betalning om 320 mkr under det första kvartalet för utestående kundfordran enligt ingånget förlikningsavtal.

JULI – SEPTEMBER 2019

Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 446 mkr (–234) under tredje kvartalet. Nettoinvesteringarna i exploateringsfastigheter innebar ett kassaflöde om –306 mkr (–24). Det ökade innehavet av återköpta bostäder innebar ett kassaflöde om –55 mkr (16). Koncernens kassaflöde hänförligt till projektfastigheter (försäljning minus investering) uppgick till 779 mkr (–88) där försäljning av två färdigställda hyresrättsfastigheter under det tredje kvartalet innebar en likvid om 760 mkr.

RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER

JMs risker och riskhantering presenteras i årsredovisningen för 2018 på sidorna 30-32 samt 75. Inga väsentliga förändringar har skett som påverkat dessa redovisade risker.

UTESTÅENDE AKTIER

Antalet utestående aktier uppgick per 30 september 2019 till 69 583 262 (69 583 262). Bolaget har inget innehav av egna aktier.

PERSONAL

Antal anställda uppgick vid niomånadersperiodens utgång till 2 637 (2 610). Antal hantverkare uppgick till 1 042 (1 004) och antal tjänstemän till 1 595 (1 606). Nuvarande bemanning är dimensionerad för pågående projektvolym där viss anpassning sker löpande. Efterfrågan på arbetsmarknaden för kvalificerade kompetenser inom projektverksamhet är fortsatt stor men har dämpats något.

Affärssegment JM Bostad Stockholm

Inom affärssegmentet JM Bostad Stockholm utvecklas bostadsprojekt i Storstockholm. Verksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder.

Genomsnittspriserna på andrahandsmarknaden har varit i stort sett oförändrade under tredje kvartalet. Totala utbudet av bostäder har fortsatt varit högt men utbudet av nyproducerade bostadsrätter har minskat.

Konkurrensen om välbelägen mark för bostäder bedöms vara relativt låg samtidigt som utbudet av fastigheter för bostadsutveckling är förhållandevis högt. Priserna på byggrätter är dock fortfarande på en nivå som kräver selektivitet vid förvärv.

Bostadsmarknaden i Stockholm har fortsatt förbättrats under det tredje kvartalet. Kunderna uppvisar stort intresse för JMs projekt och försäljningen har fortsatt att utvecklas positivt. Benägenheten från kunderna att teckna kontrakt tidigt ligger på normal nivå. Tillgängliga bostäder för försäljning inom affärssegmentet har till allra största delen beräknad inflyttning 2020/2021 med huvuddelen under 2020.

Produktionsstartade bostäder i Stockholm under tredje kvartalet stöds av en normal bokningsnivå där lönsamheten är fortsatt god i pågående produktionsvolym. Under de senaste kvartalen har avsaknaden av nödvändiga myndighetsbeslut påverkat affärsenhetens produktionsstarter negativt. I dagsläget berör det två projekt om totalt cirka 140 bostäder, båda med hög bokningsgrad. Indirekt förskjuts även produktionsstarter i nästkommande etapper. Likväl bedöms förutsättningarna som goda för högre nivå av produktionsstarter under det fjärde kvartalet förutsatt att myndighetsbeslut erhålls enligt förväntad tidplan.

Affärssegmentets intäkter minskade till 4 024 mkr (4 434). Rörelseresultatet minskade till 654 mkr (757). De minskade intäkterna och resultatet förklaras huvudsakligen av lägre antal produktionsstarter samt lägre prisnivå i våra projekt. Intäkterna i kvartalet begränsas därutöver av låg nivå överförd mark till projekten. Rörelsemarginalen minskade till 16,3 procent (17,1).

Kassaflödet under niomånadersperioden är i balans med hänsyn taget till investeringar av exploateringsfastigheter.

Under tredje kvartalet produktionsstartades totalt 278 bostäder i flerbostadshus och småhus i Sollentuna, Solna, Stockholm och Lidingö.

MKR		JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER		HELÅR
	2019	2018	2019	2018	2018/2019	2018
Intäkter	4 024	4 434	1 259	1 429	5 376	5 786
Rörelseresultat 1)	654	757	209	233	886	989
Rörelsemarginal, %	16,3	17,1	16,6	16,3	16,5	17,1
Genomsnittligt operativt kapital					5 802	5 447
Avkastning operativt kapital, %					15,3	18,2
Operativt kassaflöde	520	395	321	187	459	334
Bokfört värde exploateringsfastigheter	5 049	5 002				5 048
Antal disponibla byggrätter	13 000	13 500				13 400
Antal sålda bostäder	767	565	261	223	1 053	851
Antal produktionsstartade bostäder	653	662	278	207	848	857
Antal bostäder i pågående produktion	3 112	3 447				3 115
Antal anställda	922	930				936
1) Varav fastighetsförsäljningar	0	0	0	-	0	0

JM Bostad Riks

Inom affärssegmentet JM Bostad Riks utvecklas bostadsprojekt i tillväxtorter i Sverige exklusive Storstockholm. Verksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder.

Genomsnittspriserna på andrahandsmarknaden har ökat något eller varit oförändrade på delmarknaderna inom affärssegmentet under tredje kvartalet.

Utbudet är på normal nivå på affärssegmentets samtliga delmarknader. Konkurrensen om mark för bostäder är stor på vissa orter inom affärssegmentet och har avtagit något på andra lokala marknader. Intresset för JMs projekt är stabilt med god försäljning och kundernas benägenhet att teckna kontrakt tidigt i processen ligger på normal nivå.

Affärssegmentets intäkter uppgick till 3 283 mkr (3 254) och rörelseresultatet minskade till 530 mkr (550). Rörelsemarginalen minskade till 16,1 procent (16,9).

Resultat och marginal har minskat något där efterfrågan och prisutveckling varierar något på respektive delmarknad.

Kassaflödet under niomånadersperioden har belastats av ökat innehav av exploateringsfastigheter och en ökning av rörelsekapitalet.

Under tredje kvartalet produktionsstartades totalt 289 bostäder, samtliga i flerbostadshus, i Göteborg och Västerås.

Under tredje kvartalet har cirka 200 byggrätter förvärvats i Norrköping och Upplands Väsby.

MKR		JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER		HELÅR
	2019	2018	2019	2018	2018/2019	2018
Intäkter	3 283	3 254	974	920	4 485	4 456
Rörelseresultat 1)	530	550	157	156	731	751
Rörelsemarginal, %	16,1	16,9	16,1	17,0	16,3	16,9
Genomsnittligt operativt kapital					1 164	1 008
Avkastning operativt kapital, %					62,8	74,5
Operativt kassaflöde	270	536	127	44	456	722
Bokfört värde exploateringsfastigheter	1 545	1 404				1 388
Antal disponibla byggrätter	10 500	10 400				10 500
Antal sålda bostäder	771	678	284	227	1 010	917
Antal produktionsstartade bostäder	804	783	289	230	1 064	1 043
Antal bostäder i pågående produktion	2 426	2 471				2 418
Antal anställda	605	596				598
1) Varav fastighetsförsäljningar	-	0	-	-	1	1

JM Utland

Inom affärssegmentet JM Utland utvecklas bostadsprojekt i Norge och Finland. Verksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder. Intäkter och resultat för affärssegmentet redovisas enligt successiv vinstavräkning.

Affärssegmentets intäkter ökade till 2 746 mkr (2 486) och rörelseresultatet ökade till 239 mkr (221). Rörelsemarginalen uppgick till 8,7 procent (8,9).

Under niomånadersperioden har 562 bostäder (524) produktionsstartats med bedömning om högre antal produktionsstarter under fjärde kvartalet 2019 förutsatt stabil marknad och planförutsättningar.

Kassaflödet under niomånadersperioden belastas av investeringar i exploateringsfastigheter där förvärvet i Helsingfors, Hertonäs, om 360 mkr belastar kassaflödet under det tredje kvartalet.

NORGE

Prisnivån på andrahandsmarknaden i Norge har varit stabil under tredje kvartalet. Utbudet har varit stort och aktivitetsnivån har varit hög.

JM Norges intäkter ökade till 2 276 mkr (2 088) och rörelseresultatet ökade till 208 mkr (203). Rörelsemarginalen minskade till 9,1 procent (9,7).

Under tredje kvartalet har 136 bostäder (111) sålts och 175 bostäder (122) produktionsstartats.

Produktionsstarterna under tredje kvartalet utgörs av 92 bostäder i flerbostadshus i Osloregionen samt 83 flerbostadshus och småhus i Drammen och Larvik.

Antal bostäder i pågående produktion uppgick till 1 158 (1 264). Under tredje kvartalet har 108 byggrätter förvärvats i Bergen, Trondheim och Oslo.

Disponibla byggrätter motsvarar 8 100 bostäder (8 700).

	JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER		OKT–SEPT	HELÅR
MKR	2019	2018	2019	2018	2018/2019	2018
Intäkter	2 746	2 486	981	912	3 840	3 580
- varav JM Norge	2 276	2 088	809	744	3 175	2 987
Rörelseresultat 1)	239	221	75	85	349	331
- varav JM Norge	208	203	65	76	302	297
Rörelsemarginal, %	8,7	8,9	7,6	9,3	9,1	9,2
- varav JM Norge	9,1	9,7	8,0	10,2	9,5	9,9
Genomsnittligt operativt kapital					3 064	2 723
Avkastning operativt kapital, %					11,4	12,2
Operativt kassaflöde	–200	–205	–460	–48	–36	–41
Bokfört värde exploateringsfastigheter	2 538	2 054				1 821
Bokfört värde projektfastigheter	5	5				4
Antal disponibla byggrätter	12 100	12 100				11 200
Antal sålda bostäder	740	469	185	163	966	695
Antal produktionsstartade bostäder	562	524	230	243	953	915
Antal bostäder i pågående produktion	1 759	1 644				1 709
Antal anställda	499	439				458

FINL AND

Bostadsmarknaden i Helsingforsregionen har varit fortsatt stabil under tredje kvartalet. Bostadsmarknaden är i balans och aktiviteten är god.

Under tredje kvartalet har 49 bostäder (52) sålts och 55 bostäder (121) produktionsstartats. Produktionsstarterna under tredje kvartalet utgörs av bostäder i flerbostadshus i Esbo. Antal bostäder i pågående produktion uppgick till 601 (380).

Under tredje kvartalet har 1 000 byggrätter förvärvats i Helsingfors.

Disponibla byggrätter motsvarar 4 000 bostäder (3 200).

JM Fastighetsutveckling

Inom affärssegmentet JM Fastighetsutveckling utvecklas i huvudsak hyresrättsbostäder och vård- och omsorgsboenden samt kontorsfastigheter i Storstockholm. Affärssegmentets fastigheter ska i sin helhet utgöras av fastigheter avsedda för projektutveckling. I verksamheten ingår JM@home som erbjuder ekonomisk och teknisk förvaltning till bostadsrättsföreningar samt boendetjänster.

Affärssegmentets intäkter ökade till 187 mkr (49) varav hyresintäkter 68 mkr (45) och entreprenadintäkter 119 mkr (0). Rörelseresultatet uppgick till 191 mkr (5). Rörelseresultatet belastas av uppstartskostnader för den nya affärsverksamheten JM@home.

Driftnettot för projektfastigheter uppgick till 46 mkr (28) och resultatet från fastighetsförsäljningar uppgick till 170 mkr (0).

Kassaflödet under niomånadersperioden är positivt hänförligt till erhållen likvid under det tredje kvartalet om 760 mkr för fastighetsförsäljningar.

Inom Dalénumområdet på Lidingö uppgår uthyrningsgraden för de kvarvarande kommersiella byggnader som ej ska rivas till 91 procent. Inom Bolinderområdet i Kallhäll, Järfälla uppgår uthyrningsgraden till 94 procent för de byggnader som ej ska rivas.

Beståndet av hyresrättsbostäder omfattar två fullt uthyrda och

inflyttade projekt; Tjärtunnan i Stureby och Alphyddan i Nacka. Under tredje kvartalet avyttrades Dalénum på Lidingö (Lidingö Tryckregulatorn 2) och Spaken i Hägernäs (Täby Spaken 1) med ett resultat om 170 mkr. Hyresrättsprojektet Valla Park i Sundbyberg (Sundbyberg Lådmakaren 4), omfattande 143 hyresrättsbostäder, avyttrades också och kommer att frånträdas vid planerat färdigställande 2022. Intäkter och resultat redovisas successivt i takt med projektets genomförande.

Produktion eller uthyrning pågår i ytterligare tre hyresrättsprojekt i egen balansräkning; Alba Lilium i Bredäng, Stockholm, omfattande 137 hyresbostäder med löpande inflyttning 2019-2020, Manegen, Täby, omfattande 128 hyresbostäder med planerad inflyttning under 2020 och projektet Havreflingan, Järfälla, omfattande 192 hyresbostäder med planerad inflyttning 2021.

MKR	JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER		OKT–SEPT	HELÅR
	2019	2018	2019	2018	2018/2019	2018
Intäkter	187	49	134	19	211	73
Rörelseresultat 1)	191	5	179	4	196	10
Genomsnittligt operativt kapital					1 574	1 314
Avkastning operativt kapital, %					12,5	0,8
Operativt kassaflöde	566	–347	778	–82	356	–557
Bokfört värde exploateringsfastigheter	10	10				10
Bokfört värde projektfastigheter	1 281	1 418				1 631
Antal disponibla bostadsbyggrätter 2)	800	700				800
Antal sålda bostäder 2)	376	-	376	-	376	-
Antal produktionsstartade bostäder 2)	143	128	-	-	335	320
Antal bostäder i pågående produktion 2)	736	681				593
Antal anställda	67	52				53
1) Varav fastighetsförsäljningar	170	-	170	-	170	-

2) Avser hyresrätts- och vårdbostäder.

JM Entreprenad

Inom affärssegmentet JM Entreprenad bedrivs byggproduktion åt externa och interna kunder inom Storstockholms- och Osloområdet.

Efterfrågan på anläggningsmarknaden i Stockholm är på en god nivå.

Affärssegmentets intäkter minskade till 1 344 mkr (2 130), varav verksamheten i Norge minskade till 221 mkr (451), och rörelseresultatet minskade till –141 mkr (–61). Resultat från fastighetsförsäljningar ingår i rörelseresultatet med 46 mkr (0).

Genomlysning av JM Entreprenad under första kvartalet ledde till beslut om avveckling av den svenska husaffären där det produceras bostads- och kommersiella fastigheter främst åt externa beställare. Affärsenheten inriktas därefter i Sverige mot anläggningsverksamhet i nuvarande form.

Avvecklingen innebar kostnader om 180 mkr som redovisades i sin helhet under första kvartalet 2019. Samtidigt initierades försäljningar av fastigheter inom JM Entreprenad. Vissa projektrisker kvarstår till dess att pågående projekt är slutförda.

Under tredje kvartalet genomfördes en fastighetsförsäljning i området Gustavsberg i Värmdö kommun med ett resultat om 12 mkr som redovisas under det tredje kvartalet.

Kassaflödet har förstärkts hänförligt till reglerad kundfordran med erhållen likvid om 320 mkr under det första kvartalet, enligt ingånget förlikningsavtal, genomförda fastighetsförsäljningar samt belastas av ökat rörelsekapital.

Affärssegmentet har under tredje kvartalet erhållit ett antal uppdrag inom anläggningsverksamheten varav det största är anläggningsarbeten för nyproduktion av bostäder i Bandhagen åt Lindbäcks Bygg AB.

De största pågående uppdragen är markarbeten i godshamnen Stockholm Norvik i Nynäshamn (Stockholms Hamnar), infrastrukturprojekt i Tyresö (Tyresö kommun), nyproduktion av flerbostadshus i Norra Djurgårdsstaden (HSB och Riksbyggen) samt nyproduktion av flerbostadshus i Tyresö (Småa och Riksbyggen). Det största pågående projektet inom den norska verksamheten är nyproduktion av flerbostadshus i Eidsvoll kommun, norr om Oslo (Øvre Romerike Boligutvikling AS).

JM har tecknat avtal om försäljning av den externa entreprenadverksamheten I Norge. Affären kommer att slutföras och redovisas under det fjärde kvartalet 2019 med ett resultat om 15 mkr.

MKR		JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER		HELÅR
	2019	2018	2019	2018	2018/2019	2018
Intäkter 1)	1 344	2 130	482	663	1 930	2 716
- varav Region Hus	222	668	126	161	324	770
Rörelseresultat 2)	–141	–61	14	–61	–236	–156
- varav Region Hus	–207	–76	–6	–66	–307	–176
Rörelsemarginal, %	–10,5	–2,9	2,9	–9,2	–12,2	–5,7
- varav Region Hus	–93,2	–11,4	–4,8	–41,0	–94,8	–22,9
Operativt kassaflöde	55	–143	–80	–49	14	–184
Bokfört värde exploateringsfastigheter	28	39				39
Antal anställda	360	439				437
1) Varav internt	203	342	62	111	311	450
2) Varav fastighetsförsäljningar	46	-	12	-	46	-

Koncernen – segmentsredovisning

KONCERNENS RESULTATR ÄKNING I SAMMANDR AG

		JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER	OKT–SEPT	HELÅR
ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR	2019	2018	2019	2018	2018/2019	2018
Intäkter	11 381	12 011	3 768	3 832	15 531	16 161
Produktions- och driftkostnader	–9 474	–9 791	–3 108	–3 202	–12 930	–13 247
Bruttoresultat	1 907	2 220	660	630	2 601	2 914
Försäljnings- och administrationskostnader	–712	–787	–212	–218	–966	–1 041
Resultat av fastighetsförsäljning	254	10	182	–1	257	13
Rörelseresultat	1 449	1 443	630	411	1 892	1 886
Finansiella intäkter och kostnader	–62	–56	–22	–21	–75	–69
Resultat före skatt	1 387	1 387	608	390	1 817	1 817
Skatter	–259	–308	–94	–87	–330	–379
Periodens resultat	1 128	1 079	514	303	1 487	1 438
Övrigt totalresultat	–227	25	–245	–68	–308	–56
Periodens totalresultat	901	1 104	269	235	1 179	1 382
Resultat per aktie 1) efter utspädning, kr	16,20	15,50	7,40	4,30	21,30	20,60
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning	69 964 769	69 836 391	70 046 214	69 950 321	69 946 685	69 865 418

1) Periodens resultat.

KONCERNENS BAL ANSR ÄKNING I SAMMANDR AG

ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR	2019-09-30	2018-09-30	2018-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar	221	221	214
Projektfastigheter	1 286	1 423	1 635
Exploateringsfastigheter	9 170	8 509	8 306
Andelar i bostadsrättsföreningar m.m.	422	224	567
Kortfristiga fordringar 1)	4 013	3 904	4 083
Likvida medel	1 955	1 854	1 682
Summa omsättningstillgångar	16 846	15 914	16 273
Summa tillgångar	17 067	16 135	16 487
EGET KAPITAL OCH SKULDER 2)
Eget kapital	6 866	6 520	6 798
Långfristiga räntebärande skulder	418	204	146
Övriga långfristiga skulder	798	700	696
Långfristiga avsättningar	3 652	2 994	3 037
Summa långfristiga skulder	4 868	3 898	3 879
Kortfristiga räntebärande skulder	741	816	694
Övriga kortfristiga skulder	4 448	4 780	4 994
Kortfristiga avsättningar	144	121	122
Summa kortfristiga skulder	5 333	5 717	5 810
Summa eget kapital och skulder	17 067	16 135	16 487
1) Varav fordringar fastighetsförsäljningar	77	34	53
2) Varav skulder fastighetsförvärv	1 052	1 058	1 040

FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL I SAMMANDRAG

	JANUARI–SEPTEMBER	HELÅR
ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR	2019 2018	2018
Ingående balans vid periodens början	6 798 6 178	6 178
Summa totalresultat för perioden	901 1 104	1 382
Utdelning	–835 –765	–765
Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev	2 3	3
Utgående balans vid periodens slut	6 866 6 520	6 798

KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG

	JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER		OKT–SEPT	HELÅR
ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR	2019	2018	2019	2018	2018/2019	2018
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i
rörelsekapital och skatt	1 639	1 679	536	473	2 135	2 175
Betald skatt	–366	–582	–94	–184	–481	–697
Investering i exploateringsfastigheter m.m. 1)	–2 993	–2 727	–1 398	–900	–3 994	–3 728
À conto betalning för exploateringsfastigheter m.m. 2)	2 501	2 133	1 037	892	3 172	2 804
Investering i projektfastigheter	–315	–324	–86	–88	–515	–524
Försäljning av projektfastigheter	865	2	865	-	865	2
Förändring kortfristiga skulder/fordringar	–514	–637	–414	–427	–382	–505
Kassaflöde från den löpande verksamheten	817	–456	446	–234	800	–473
Kassaflöde från investeringsverksamheten	–5	0	–6	3	–13	–8
Upptagna lån	536	584	398	30	575	623
Amortering av skulder	–249	–93	–49	–19	–426	–270
Utdelning	–835	–765	-	-	–835	–765
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	–548	–274	349	11	–686	–412
Periodens kassaflöde	264	–730	789	–220	101	–893
Likvida medel vid periodens slut	1 955	1 854	1 955	1 854	1 955	1 682
1) Varav investering i andelar i bostadsrättsföreningar och bostäder med äganderätt	–1 560	–700	–685	–307	–2 397	–1 537
2) Varav försäljning av andelar i bostadsrättsföreningar och bostäder med äganderätt	1 731	703	630	323	2 169	1 141

KONCERNENS NYCKELTAL

ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, %	JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER		OKT–SEPT	HELÅR
	2019	2018	2019	2018	2018/2019	2018
Rörelsemarginal	12,7	12,0	16,7	10,7	12,2	11,7
Räntabilitet på eget kapital					22,2	22,2
Räntabilitet på sysselsatt kapital					20,3	22,3
Skuldsättningsgrad, ggr	0,1	0,1				0,1
Soliditet	40	40				41

ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING

INTÄKTER PER LAND

		JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER		HELÅR
MKR	2019	2018	2019	2018	2018/2019	2018
Sverige	8 413	9 118	2 726	2 799	11 356	12 061
Norge	2 498	2 495	870	865	3 509	3 506
Finland	468	379	170	166	660	571
Belgien	2	19	2	2	6	23
Totalt	11 381	12 011	3 768	3 832	15 531	16 161

INTÄKTER PER AFFÄRSSEGMENT

		JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER		HELÅR
MKR	2019	2018	2019	2018	2018/2019	2018
JM Bostad Stockholm	4 024	4 434	1 259	1 429	5 376	5 786
JM Bostad Riks	3 283	3 254	974	920	4 485	4 456
JM Utland	2 746	2 486	981	912	3 840	3 580
JM Fastighetsutveckling	187	49	134	19	211	73
JM Entreprenad	1 344	2 130	482	663	1 930	2 716
Eliminering	–203	–342	–62	–111	–311	–450
Totalt	11 381	12 011	3 768	3 832	15 531	16 161

RÖRELSERESULTAT PER AFFÄRSSEGMENT

		JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER	OKT–SEPT	HELÅR
MKR	2019	2018	2019	2018	2018/2019	2018
JM Bostad Stockholm	654	757	209	233	886	989
JM Bostad Riks	530	550	157	156	731	751
JM Utland	239	221	75	85	349	331
JM Fastighetsutveckling	191	5	179	4	196	10
JM Entreprenad	–141	–61	14	–61	–236	–156
Koncerngemensamma kostnader	–24	–29	–4	–6	–34	–39
Totalt	1 449	1 443	630	411	1 892	1 886

RÖRELSEMARGINAL PER AFFÄRSSEGMENT

		JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER	OKT–SEPT	HELÅR
%	2019	2018	2019	2018	2018/2019	2018
JM Bostad Stockholm	16,3	17,1	16,6	16,3	16,5	17,1
JM Bostad Riks	16,1	16,9	16,1	17,0	16,3	16,9
JM Utland	8,7	8,9	7,6	9,3	9,1	9,2
JM Entreprenad	–10,5	–2,9	2,9	–9,2	–12,2	–5,7

GENOMSNITTLIGT OPER ATIVT K APITAL PER AFFÄRSSEGMENT

	OKT–SEPT	HELÅR
MKR	2018/2019	2018
JM Bostad Stockholm	5 802	5 447
JM Bostad Riks	1 164	1 008
JM Utland	3 064	2 723
JM Fastighetsutveckling	1 574	1 314

AVK ASTNING OPER ATIVT K APITAL PER AFFÄRSSEGMENT

	OKT–SEPT	HELÅR
%	2018/2019	2018
JM Bostad Stockholm	15,3	18,2
JM Bostad Riks	62,8	74,5
JM Utland	11,4	12,2
JM Fastighetsutveckling	12,5	0,8

ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING

OPERATIVT KASSAFLÖDE PER AFFÄRSSEGMENT

		JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER	OKT–SEPT	HELÅR
MKR	2019	2018	2019	2018	2018/2019	2018
JM Bostad Stockholm	520	395	321	187	459	334
JM Bostad Riks	270	536	127	44	456	722
JM Utland	–200	–205	–460	–48	–36	–41
JM Fastighetsutveckling	566	–347	778	–82	356	–557
JM Entreprenad	55	–143	–80	–49	14	–184

EXPLOATERINGSFASTIGHETER PER AFFÄRSSEGMENT

BOKFÖRT VÄRDE, MKR	2019-09-30	2018-09-30	2018-12-31
JM Bostad Stockholm	5 049	5 002	5 048
JM Bostad Riks	1 545	1 404	1 388
JM Utland	2 538	2 054	1 821
JM Fastighetsutveckling	10	10	10
JM Entreprenad	28	39	39
Totalt	9 170	8 509	8 306

DISPONIBLA BOSTADSBYGGRÄTTER PER AFFÄRSSEGMENT

ANTAL	2019-09-30	2018-09-30	2018-12-31
JM Bostad Stockholm	13 000	13 500	13 400
JM Bostad Riks	10 500	10 400	10 500
JM Utland	12 100	12 100	11 200
JM Fastighetsutveckling 1)	800	700	800
Totalt	36 400	36 700	35 900
Varav redovisade i balansräkningen (exploateringsfastigheter)
JM Bostad Stockholm	8 100	8 000	8 600
JM Bostad Riks	6 800	6 400	6 800
JM Utland	6 600	5 700	5 100
JM Fastighetsutveckling 1)	100	200	200
Totalt	21 600	20 300	20 700

SÅLDA BOSTÄDER PER AFFÄRSSEGMENT

		JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER		HELÅR
ANTAL	2019	2018	2019	2018	2018/2019	2018
JM Bostad Stockholm	767	565	261	223	1 053	851
JM Bostad Riks	771	678	284	227	1 010	917
JM Utland	740	469	185	163	966	695
JM Fastighetsutveckling 1)	376	-	376	-	376	-
Totalt	2 654	1 712	1 106	613	3 405	2 463

PRODUKTIONSSTARTADE BOSTÄDER PER AFFÄRSSEGMENT

		JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER		HELÅR
ANTAL	2019	2018	2019	2018	2018/2019	2018
JM Bostad Stockholm	653	662	278	207	848	857
JM Bostad Riks	804	783	289	230	1 064	1 043
JM Utland	562	524	230	243	953	915
JM Fastighetsutveckling 1)	143	128	-	-	335	320
Totalt	2 162	2 097	797	680	3 200	3 135

BOSTÄDER I PÅGÅENDE PRODUKTION

ANTAL	2019-09-30	2018-09-30	2018-12-31
JM Bostad Stockholm	3 112	3 447	3 115
JM Bostad Riks	2 426	2 471	2 418
JM Utland	1 759	1 644	1 709
JM Fastighetsutveckling 1)	736	681	593
Totalt	8 033	8 243	7 835

1) Avser hyresrätts- och vårdbostäder.

ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING

PROJEKTFASTIGHETER KONCERNEN

BOKFÖRT VÄRDE, MKR	2019-09-30	2018-09-30	2018-12-31
Fastigheter under utveckling	688	1 188	816
Färdigställda hyresrättsfastigheter	587	224	808
Färdigställda kontorsfastigheter	11	11	11
Totalt	1 286	1 423	1 635

EXPLOATERINGSFASTIGHETER KONCERNEN

BOKFÖRT VÄRDE, MKR		JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER	OKT–SEPT	HELÅR
	2019	2018	2019	2018	2018/2019	2018
Ingående balans vid periodens början	8 306	7 543	8 983	8 869	8 509	7 543
Nyanskaffningar	1 460	2 248	581	191	1 614	2 402
Överfört till produktion	–610	–1 298	–354	–512	–829	–1 517
Övrigt	14	16	–40	–39	–124	–122
Utgående balans vid periodens slut	9 170	8 509	9 170	8 509	9 170	8 306

Koncernen femårsöversikt

ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR	2018	2017	2016	2015	2014
Intäkter	16 161	17 008	15 752	14 447	13 869
Rörelseresultat	1 886	2 369	2 011	1 590	1 716
Resultat före skatt	1 817	2 579	1 951	1 518	1 641
Balansomslutning	16 487	15 405	12 848	12 230	12 545
Kassaflöde från den löpande verksamheten	–473	2 013	1 957	–230	978
Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran (–)	546	–790	435	1 198	–337
Rörelsemarginal, %	11,7	13,9	12,8	11,0	12,4
Räntabilitet på eget kapital, %	22,2	38,7	31,4	24,8	26,5
Soliditet, %	41	40	40	38	37
Resultat per aktie, kr	20,60	31,00	21,20	15,50	16,00
Utdelning per aktie, kr	12,00	11,00	9,50	8,25	8,00
Antal disponibla byggrätter	35 900	34 800	32 500	31 100	29 400
Antal sålda bostäder	2 463	3 100	3 843	3 770	3 195
Antal produktionsstartade bostäder	3 135	3 873	4 187	3 731	3 445
Antal bostäder i pågående produktion	7 835	8 200	7 984	7 212	6 375

Koncernens kvartalsöversikt

ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR			2018
RESULTATRÄKNING	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	3 768	3 944	3 669	4 150	3 832	4 125	4 054
Produktions– och driftkostnader	–3 108	–3 212	–3 154	–3 456	–3 202	–3 324	–3 265
Bruttoresultat	660	732	515	694	630	801	789
Försäljnings– och administrationskostnader	–212	–260	–240	–254	–218	–297	–272
Resultat av fastighetsförsäljning	182	34	38	3	–1	0	11
Rörelseresultat	630	506	313	443	411	504	528
Finansiella intäkter och kostnader	–22	–18	–22	–13	–21	–19	–16
Resultat före skatt	608	488	291	430	390	485	512
Skatter	–94	–102	–63	–71	–87	–108	–113
Periodens resultat	514	386	228	359	303	377	399
BALANSRÄKNING	09–30	06-30	03–31	12–31	09-30	06-30	03-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar	221	221	220	214	221	226	221
Projektfastigheter	1 286	1 865	1 743	1 635	1 423	1 335	1 193
Exploateringsfastigheter	9 170	8 983	8 911	8 306	8 509	8 869	8 607
Andelar i bostadsrättsföreningar m.m.	422	296	434	567	224	322	309
Kortfristiga fordringar	4 013	3 993	4 040	4 083	3 904	3 813	3 828
Likvida medel	1 955	1 168	2 150	1 682	1 854	2 078	2 564
Summa omsättningstillgångar	16 846	16 305	17 278	16 273	15 914	16 417	16 501
Summa tillgångar	17 067	16 526	17 498	16 487	16 135	16 643	16 722
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	6 866	6 597	7 083	6 798	6 520	6 285	6 664
Långfristiga räntebärande skulder	418	314	171	146	204	255	220
Övriga långfristiga skulder	798	770	770	696	700	686	700
Långfristiga avsättningar	3 652	3 296	3 128	3 037	2 994	2 850	2 846
Summa långfristiga skulder	4 868	4 380	4 069	3 879	3 898	3 791	3 766
Kortfristiga räntebärande skulder	741	502	688	694	816	762	336
Övriga kortfristiga skulder	4 448	4 904	5 529	4 994	4 780	5 682	5 831
Kortfristiga avsättningar	144	143	129	122	121	123	125
Summa kortfristiga skulder	5 333	5 549	6 346	5 810	5 717	6 567	6 292
Summa eget kapital och skulder	17 067	16 526	17 498	16 487	16 135	16 643	16 722
KASSAFLÖDESANALYS	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Från den löpande verksamheten	446	–97	468	–17	–234	–204	–18
Från investeringsverksamheten	–6	–1	2	–8	3	–2	–1
Från finansieringsverksamheten	349	–888	–9	–138	11	–286	1
Summa periodens kassaflöde	789	–986	461	–163	–220	–492	–18
Likvida medel vid periodens slut	1 955	1 168	2 150	1 682	1 854	2 078	2 564
RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/–FORDRAN	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(–)
vid periodens början Förändring av räntebärande nettoskuld/-fordran	1 155 –204	130 1 025	546 –416	541 5	240 301	–748 988	–790 42
Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(–) vid periodens slut	951	1 155	130	546	541	240	–748
EXPLOATERINGSFASTIGHETER	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Bokfört värde vid periodens början	8 983	8 911	8 306	8 509	8 869	8 607	7 543
Nyanskaffningar	581	142	737	154	191	661	1 396
Överfört till produktion	–354	–77	–179	–219	–512	–411	–375
Övrigt	–40	7	47	–138	–39	12	43
Bokfört värde vid periodens slut	9 170	8 983	8 911	8 306	8 509	8 869	8 607
NYCKELTAL	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Rörelsemarginal, %	16,7	12,8	8,5	10,7	10,7	12,2	13,0
Skuldsättningsgrad, ggr	0,1	0,2	0,0	0,1	0,1	0,0	-
Soliditet, %	40	40	40	41	40	38	40
Resultat per aktie, kr	7,40	5,50	3,30	5,20	4,30	5,40	5,70
Antal disponibla byggrätter	36 400	36 500	36 400	35 900	36 700	36 000	34 900
Antal sålda bostäder	1 106	881	667	751	613	619	480
Antal produktionsstartade bostäder	797	959	406	1 038	680	847	570
Antal bostäder i pågående produktion	8 033	7 829	7 842	7 835	8 243	7 814	7 672

Affärssegment kvartalsöversikt

ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR	2019			2018
JM BOSTAD STOCKHOLM	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	1 259	1 330	1 435	1 352	1 429	1 530	1 475
Rörelseresultat 1)	209	216	229	232	233	250	274
Rörelsemarginal, %	16,6	16,2	16,0	17,2	16,3	16,3	18,6
Genomsnittligt operativt kapital	5 802	5 754	5 668	5 447	5 139	4 919	4 663
Avkastning operativt kapital, %2)	15,3	15,8	16,7	18,2	22,5	25,5	29,3
Operativt kassaflöde	321	–85	284	–61	187	285	–77
Bokfört värde exploateringsfastigheter	5 049	5 132	5 042	5 048	5 002	5 185	5 229
Antal disponibla byggrätter	13 000	13 500	13 400	13 400	13 500	13 600	13 300
Antal sålda bostäder	261	268	238	286	223	225	117
Antal produktionsstartade bostäder	278	286	89	195	207	240	215
Antal bostäder i pågående produktion 1) Varav fastighetsförsäljningar	3 112 0	3 001 -	3 042 -	3 115 -	3 447 -	3 387 0	3 510 -
JM BOSTAD RIKS	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	974	1 199	1 110	1 202	920	1 065	1 269
Rörelseresultat 1)	157	193	180	201	156	181	213
Rörelsemarginal, %	16,1	16,1	16,2	16,7	17,0	17,0	16,8
Genomsnittligt operativt kapital	1 164	1 096	1 042	1 008	1 000	949	897
Avkastning operativt kapital, %2)	62,8	66,6	68,9	74,5	73,1	76,3	80,0
Operativt kassaflöde	127	78	65	186	44	260	232
Bokfört värde exploateringsfastigheter	1 545	1 549	1 559	1 388	1 404	1 476	1 394
Antal disponibla byggrätter	10 500	10 500	10 500	10 500	10 400	10 300	10 200
Antal sålda bostäder	284	244	243	239	227	207	244
Antal produktionsstartade bostäder	289	244	271	260	230	267	286
Antal bostäder i pågående produktion	2 426	2 366	2 547	2 418	2 471	2 280	2 210
1) Varav fastighetsförsäljningar	-	-	-	1	-	-	0
JM UTLAND	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	981	905	860	1 094	912	864	710
Rörelseresultat 1)	75	66	98	110	85	83	53
Rörelsemarginal, %	7,6	7,3	11,4	10,1	9,3	9,6	7,5
Genomsnittligt operativt kapital	3 064	2 967	2 888	2 723	2 580	2 444	2 273
Avkastning operativt kapital, %2)	11,4	12,1	13,0	12,2	11,8	11,6	11,7
Operativt kassaflöde	–460	133	127	164	–48	–249	92
Bokfört värde exploateringsfastigheter	2 538	2 261	2 261	1 821	2 054	2 156	1 932
Bokfört värde projektfastigheter	5	5	5	4	5	5	8
Antal disponibla byggrätter	12 100	11 700	11 700	11 200	12 100	11 400	10 600
Antal sålda bostäder	185	369	186	226	163	187	119
Antal produktionsstartade bostäder	230	286	46	391	243	212	69
Antal bostäder i pågående produktion	1 759	1 726	1 660	1 709	1 644	1 466	1 399
1) Varav fastighetsförsäljningar	-	-	38	2	–1	0	11
JM FASTIGHETSUTVECKLING	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	134	29	24	24	19	15	15
Rörelseresultat 1)	179	6	6	5	4	–1	2
Genomsnittligt operativt kapital	1 574	1 583	1 447	1 314	1 160	1 036	910
Avkastning operativt kapital, %2)	12,5	1,3	1,0	0,8	0,7	0,4	2,4
Operativt kassaflöde	778	–116	–96	–210	–82	–156	–109
Bokfört värde exploateringsfastigheter	10	10	10	10	10	10	10
Bokfört värde projektfastigheter	1 281	1 860	1 738	1 631	1 418	1 330	1 185
Antal disponibla byggrätter 3)	800	800	800	800	700	700	800
Antal sålda bostäder 3)	376	-	-	-	-	-	-
Antal produktionsstartade bostäder 3)	-	143	-	192	-	128	-
Antal bostäder i pågående produktion 3)	736	736	593	593	681	681	553
1) Varav fastighetsförsäljningar 3) Avser hyresrätts- och vårdbostäder.	170	-	-	-	-	-	-
JM ENTREPRENAD	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	482	550	312	586	663	769	698
Rörelseresultat 1)	14	34	–189	–95	–61	0	0
Rörelsemarginal, %	2,9	6,2	–60,6	–16,2	–9,2	0,0	0,0
Operativt kassaflöde	–80	–107	242	–41	–49	60	–154
1) Varav fastighetsförsäljningar	12	34	-	-	-	-	-
JM ÖVRIGT	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter (eliminering)	–62	–69	–72	–108	–111	–118	–113
Rörelseresultat (koncerngemensamma kostnader)	–4	–9	–11	–10	–6	–9	–14

2) Beräknas på 12 månaders rullande resultat och genomsnittligt kapital.

Koncernen – IFRS

KONCERNENS RESULTATR ÄKNING I SAMMANDR AG

	JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER		OKT–SEPT	HELÅR
ENLIGT IFRS, MKR	2019	2018	2019	2018	2018/2019	2018
Intäkter	11 741	11 474	4 260	3 605	15 947	15 680
Produktions– och driftkostnader	–9 666	–9 300	–3 445	–3 002	–13 142	–12 776
Bruttoresultat	2 075	2 174	815	603	2 805	2 904
Försäljnings– och administrationskostnader	–722	–787	–215	–218	–976	–1 041
Resultat av fastighetsförsäljning	84	10	12	–1	87	13
Rörelseresultat	1 437	1 397	612	384	1 916	1 876
Finansiella intäkter och kostnader	–78	–56	–29	–21	–91	–69
Resultat före skatt	1 359	1 341	583	363	1 825	1 807
Skatter	–260	–304	–95	–85	–340	–384
Periodens resultat	1 099	1 037	488	278	1 485	1 423
Övrigt totalresultat
Poster som kommer att omklassificeras till resultatet
Omräkningsdifferenser vid omräkning av utländska verksamheter	77	104	–20	–5	3	30
Poster som inte kommer att omklassificeras till resultatet
Omvärdering av förmånsbestämda pensioner	–392	–104	–281	–68	–393	–105
Skatt hänförligt till övrigt totalresultat	81	14	58	6	82	15
Periodens totalresultat	865	1 051	245	211	1 177	1 363
Periodens resultat är hänförligt till moderbolagets aktieägare	1 099	1 037	488	278	1 485	1 423
Periodens totalresultat är hänförligt till moderbolagets aktieägare	865	1 051	245	211	1 177	1 363
Resultat per aktie 1) före utspädning är hänförligt till moderbolagets
aktieägare, kr	15,80	14,90	7,00	4,00	21,40	20,50
Resultat per aktie 1) efter utspädning är hänförligt till moderbolagets
aktieägare, kr	15,70	14,90	7,00	4,00	21,30	20,40
Utestående antal aktier vid periodens slut	69 583 262	69 583 262	69 583 262	69 583 262	69 583 262	69 583 262
Genomsnittligt antal aktier före utspädning	69 583 262	69 583 262	69 583 262	69 583 262	69 583 262	69 583 262
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning	69 964 769	69 836 391	70 046 214	69 950 321	69 946 685	69 865 418

1) Periodens resultat.

KONCERNENS BAL ANSR ÄKNING I SAMMANDR AG

ENLIGT IFRS, MKR	2019-09-30	2018-09-30	2018-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar 1)	447	221	214
Projektfastigheter	1 286	1 423	1 635
Exploateringsfastigheter	9 170	8 509	8 306
Nyttjanderätter tomträtt	530	-	-
Andelar i bostadsrättsföreningar m.m.	422	224	567
Pågående arbeten	3 333	2 980	2 958
Kortfristiga fordringar	5 211	6 027	5 286
Likvida medel	1 955	1 854	1 682
Summa omsättningstillgångar	21 907	21 017	20 434
Summa tillgångar	22 354	21 238	20 648
EGET KAPITAL OCH SKULDER 2) 3) 4) 5)
Eget kapital	6 676	6 332	6 644
Långfristiga räntebärande skulder	1 414	204	146
Övriga långfristiga skulder	798	700	696
Långfristiga avsättningar	3 619	2 950	3 004
Summa långfristiga skulder	5 831	3 854	3 846
Kortfristiga räntebärande skulder	5 355	6 050	4 968
Övriga kortfristiga skulder	4 348	4 881	5 068
Kortfristiga avsättningar	144	121	122
Summa kortfristiga skulder	9 847	11 052	10 158
Summa eget kapital och skulder	22 354	21 238	20 648
Ställda säkerheter	448	573	476
Eventualförpliktelser	8 653	8 771	8 693
1) Varav nyttjanderätter kontor och bilar	225	-	-
2) Varav projektfinansiering JM Utland	2 661	2 574	2 340
3) Varav projektfinansiering JM Bostad Stockholm och JM Bostad Riks	2 097	2 768	2 003
4) Varav skulder fastighetsförvärv	1 052	1 058	1 040
5) Varav kort- och långfristiga räntebärande leasingskulder	757	-	-

FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL I SAMMANDRAG

ENLIGT IFRS, MKR	JANUARI–SEPTEMBER	HELÅR
	2019 2018	2018
Ingående balans vid periodens början	6 644 6 043	6 043
Summa totalresultat för perioden	865 1 051	1 363
Utdelning	–835 –765	–765
Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev	2 3	3
Utgående balans vid periodens slut	6 676 6 332	6 644

KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG

	JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER		OKT–SEPT	HELÅR
ENLIGT IFRS, MKR	2019	2018	2019	2018	2018/2019	2018
Kassaflöde från den löpande verksamheten före
förändring i rörelsekapital och skatt	1 138	560	557	16	895	317
Betald skatt	–366	–582	–94	–184	–481	–697
Investering i exploateringsfastigheter m.m. 1)	–2 993	–2 727	–1 398	–900	–3 994	–3 728
À conto betalning för exploateringsfastigheter m.m. 2)	2 060	1 084	795	509	2 661	1 685
Investering i projektfastigheter	–315	–324	–86	–88	–515	–524
Försäljning av projektfastigheter	105	2	105	-	105	2
Förändring kortfristiga skulder/fordringar	–829	–1 056	–510	–416	–443	–670
Kassaflöde från den löpande verksamheten 3)	–1 200	–3 043	–631	–1 063	–1 772	–3 615
Kassaflöde från investeringsverksamheten	–5	0	–6	3	–13	–8
Upptagna lån	536	584	398	30	575	623
Amortering av skulder	–326	–93	–74	–19	–503	–270
Upptagna lån, projektfinansiering 3)	2 714	3 342	1 281	1 164	3 770	4 398
Amortering av skulder, projektfinansiering 3)	–620	–755	–179	–335	–1 121	–1 256
Utdelning	–835	–765	-	-	–835	–765
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	1 469	2 313	1 426	840	1 886	2 730
Periodens kassaflöde	264	–730	789	–220	101	–893
Likvida medel vid periodens slut	1 955	1 854	1 955	1 854	1 955	1 682
1) Varav investering i andelar i bostadsrättsföreningar och bostäder med äganderätt	–1 560	–700	–685	–307	–2 397	–1 537
2) Varav försäljning av andelar i bostadsrättsföreningar och bostäder med äganderätt	1 731	703	630	323	2 169	1 141

3) JM tar i vissa fall upp initial projektfinansiering för svenska bostadsprojekt, där finansieringen senare tas över av kunden. Övertagandet sker utan några in- eller utbetalningar och när skulden regleras påverkas inte kassaflödesanalysen, vare sig som en negativ post (amortering) i finansieringsverksamheten eller som en positiv post i den löpande verksamheten.

REDOVISNINGSPRINCIPER

Denna delårsrapport för niomånadersperioden 2019 är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Koncernredovisningen är upprättad i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS). Eftersom moderbolaget är ett bolag inom EU tillämpas bara av EU godkända IFRS. Moderbolagets redovisning är upprättad enligt RFR 2.

Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder för koncernen är oförändrade jämfört med de som beskrivs på sidorna 82-85 i årsredovisningen för 2018, förutom att IFRS 16 Leasingavtal tillämpas från 1 januari 2019.

JM TILLÄMPAR NYA STANDARDER FRÅN OCH MED 2019 IFRS 16 LEASINGAVTAL

Standarden ersätter IAS 17 Leasingavtal samt tillhörande tolkningar. Den kräver att leasetagare redovisar tillgångar och skulder hänförliga till samtliga leasingavtal, med undantag för avtal som är kortare än 12 månader och/eller avser små belopp. Redovisningen för leasegivare kommer i allt väsentligt att vara oförändrad. JM

använder den förenklade övergångsmetoden innebärande att identifierade leasingavtal inte omräknas retroaktivt och därmed att jämförelsetalen för perioder före 2019 inte påverkas. För JM innebär den nya standarden vid utgången av niomånadersperioden 2019 nyttjanderättstillgångar i balansräkningen om 756 mkr. I allt väsentligt består tillgångarna av förhyrning av de fastigheter i vilka JM bedriver verksamhet, förhyrningen av de fordon som används i verksamheten samt förhyrning av mark.

Den nya standarden innebär att JM redovisar avskrivningar och räntor relaterat till leasingavtalen i resultaträkningen samt att i kassaflödet fördelas betalningar på ränta och amortering. Effekten på JMs resultat- och balansräkning för niomånadersperioden 2019 framgår av tabellen på sid 23.

IFRS 16 tillämpas inte i segmentsredovisningen.

ÖVRIGA FÖRÄNDRADE IFRS

Övriga förändrade IFRS standards som tillämpas från 2019 har ingen eller liten påverkan på JMs finansiella rapportering.

SEGMENTSRAPPORTERING

JMs segmentsredovisning skiljer sig huvudsakligen från IFRS i tre avseenden:

I segmentsredovisningen sker intäktsredovisningen för JM Utland med tillämpning av successiv vinstavräkning.

Därutöver redovisas JM Utlands och del av JM Bostad Stockholms och JM Bostad Riks projektfinansiering som en avdragspost mot "Upparbetad ej fakturerad intäkt" eller "Fakturerad ej upparbetad intäkt" och upptagen/återbetald projektfinansiering redovisas i kassaflödet från den löpande verksamheten.

Den nya redovisningen av leasingavtal enligt IFRS 16 tillämpas inte i segmentsredovisningen.

JM bedömer att segmentsredovisningen bäst speglar den ekonomiska innebörden i JMs affär samtidigt som den korrelerar väl med den interna styrningen som tar sin utgångspunkt i koncernens kassaflöden, riskprofil och kapitalallokering.

REDOVISNING AV BOSTADSUTVECKLING I SVERIGE

I rapporten för första halvåret 2019 beskrevs den pågående utredning samt den preliminära bedömning som Finansinspektionen (FI) gjort att bostadsrättsföreningarna inte kan anses som självständiga utifrån ett IFRS perspektiv.

JM delar inte FI:s preliminära bedömning utan anser fortsatt att bostadsrättsföreningarna är självständiga och inte ska konsolideras. JM har lämnat synpunkter på FI:s preliminära bedömning och avvaktar resultatet av FI:s fortsatta undersökning. Under innevarande kvartal har ingen ny information framkommit från FI i denna fråga.

REDOVISNING AV IFRS 16 LEASINGAVTAL

	JANUARI–SEPTEMBER	JULI-SEPTEMBER
ENLIGT IFRS, MKR	2019	2019
Produktions- och driftkostnader	25	11
Försäljnings- och administrationskostnader	–10	–3
Rörelseresultat	15	8
Finansiella intäkter och kostnader	–16	–8
Resultat före skatt	–1	0
Skatter	0	0
Periodens resultat	–1	0

ENLIGT IFRS, MKR	2019-09-30	2019-01-01
Anläggningstillgångar	225	275
Omsättningstillgångar	531	278
Summa tillgångar	756	553
Eget kapital	–1	-
Långfristiga räntebärande skulder	747	553
Kortfristiga räntebärande skulder	10	-
Summa eget kapital och skulder	756	553

Moderbolaget

MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG

	JANUARI–SEPTEMBER		HELÅR
MKR	2019	2018	2018
Nettoomsättning	7 489	7 809	10 397
Produktions- och driftkostnader	–5 834	–6 019	–8 025
Bruttoresultat	1 655	1 790	2 372
Försäljnings- och administrationskostnader	–470	–557	–717
Resultat av fastighetsförsäljning	0	0	-
Rörelseresultat	1 185	1 233	1 655
Finansiella intäkter och kostnader	105	55	46
Resultat före bokslutsdispositioner och skatt	1 290	1 288	1 701
Bokslutsdispositioner	–241	-	–175
Resultat före skatt	1 049	1 288	1 526
Skatter	–194	–261	–323
Periodens resultat	855	1 027	1 203

MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG

MKR	2019-09-30	2018-09-30	2018-12-31
Tillgångar
Anläggningstillgångar	1 595	1 478	1 483
Omsättningstillgångar	12 911	13 470	13 145
Summa tillgångar	14 506	14 948	14 628
Eget kapital och skulder
Eget kapital	3 512	3 314	3 490
Obeskattade reserver	2 390	2 360	2 390
Avsättningar	1 817	1 550	1 583
Långfristiga skulder	803	737	722
Kortfristiga skulder	5 984	6 987	6 443
Summa eget kapital och skulder	14 506	14 948	14 628
Ställda säkerheter	169	169	169
Eventualförpliktelser	8 857	8 923	8 785

Avstämning mellan segmentsredovisning och IFRS

KONCERNENS RESULTATR ÄKNING

	JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER		OKT–SEPT	HELÅR
MKR	2019	2018	2019	2018	2018/2019	2018
Periodens intäkter enligt segmentsredovisning	11 381	12 011	3 768	3 832	15 531	16 161
Omräkning JM Utland	–370	–537	–238	–227	–314	–481
Omklassificering fastighetsförsäljning	730	-	730	-	730	-
Periodens intäkter enligt IFRS	11 741	11 474	4 260	3 605	15 947	15 680
Periodens rörelseresultat enligt segmentsredovisning	1 449	1 443	630	411	1 892	1 886
Omräkning JM Utland	–27	–46	–26	–27	9	–10
Leasingavtal IFRS 16	15	-	8	-	15	-
Periodens rörelseresultat enligt IFRS	1 437	1 397	612	384	1 916	1 876
Periodens resultat enligt segmentsredovisning	1 128	1 079	514	303	1 487	1 438
Omräkning JM Utland	–28	–42	–26	–25	–1	–15
Leasingavtal IFRS 16	–1	-	-	-	–1	-
Periodens resultat enligt IFRS	1 099	1 037	488	278	1 485	1 423

KONCERNENS BAL ANSR ÄKNING

MKR	2019-09-30	2018-09-30	2018-12-31
Balansomslutning enligt segmentsredovisning	17 067	16 135	16 487
Omräkning JM Utland	–228	–239	–182
Omklassificering projektfinansiering JM Utland, räntebärande	2 386	2 214	1 884
Omklassificering projektfinansiering JM Utland, ej räntebärande 1)	276	360	456
Omklassificering projektfinansiering JM Bostad Stockholm och Riks, räntebärande	2 467	3 020	2 390
Omföring mellan Fakturerat ej upparbetat till Upparbetat ej fakturerat	–370	–252	–387
Leasingavtal IFRS 16	756	-	-
Balansomslutning enligt IFRS	22 354	21 238	20 648

1) À conto fakturering till kund.

KONCERNENS EGET KAPITAL

MKR	2019-09-30	2018-09-30	2018-12-31
Eget kapital enligt segmentsredovisning	6 866	6 520	6 798
Omräkning JM Utland	–189	–188	–154
Leasingavtal IFRS 16	–1	-	-
Eget kapital enligt IFRS	6 676	6 332	6 644

KONCERNENS NYCKELTAL

%	2019-09-30	2018-09-30	2018-12-31
Soliditet enligt segmentsredovisning	40	40	41
Soliditet enligt IFRS	30	30	32

KONCERNENS KASSAFLÖDE

	JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER		OKT–SEPT	HELÅR
MKR	2019	2018	2019	2018	2018/2019	2018
Kassaflöde från den löpande verksamheten enligt
segmentsredovisning	817	-456	446	-234	800	–473
Omklassificering projektfinansiering JM Utland	–412	–696	–121	–77	–182	–466
Omklassificering projektfinansiering JM Bostad Stockholm och
JM Bostad Riks, räntebärande	–1 682	–1 891	–982	–752	–2 467	–2 676
Leasingavtal IFRS 16	77	-	26	-	77	-
Kassaflöde från den löpande verksamheten enligt IFRS	–1 200	–3 043	–631	–1 063	–1 772	–3 615

KONCERNENS RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/FORDRAN

MKR	2019-09-30	2018-09-30	2018-12-31
Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran (–) vid periodens slut
enligt segmentsredovisning	951	541	546
Omklassificering projektfinansiering JM Utland	2 386	2 214	1 884
Omklassificering projektfinansiering JM Bostad Stockholm och Riks, räntebärande	2 467	3 020	2 390
Leasingavtal IFRS 16	757	-	-
Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran(–) vid periodens slut enligt IFRS	6 561	5 775	4 820

Stockholm den 24 oktober 2019 JM AB (publ)

Johan Skoglund Verkställande direktör

REVISORS GRANSKNINGSRAPPORT JM AB (PUBL), ORG.NR 556045-2103

INLEDNING

Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrapport) för JM AB per 30 september 2019 och den niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna finansiella delårsinformation i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning.

DEN ÖVERSIKTLIGA GR ANSKNINGENS INRIKTNING OCH OMFATTNING

Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt ISA och god revisionssed i övrigt har.

De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har.

SLUTSATS

Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen.

Stockholm den 24 oktober 2019 PricewaterhouseCoopers AB

Ann-Christine Hägglund Fredrik Kroon Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor Huvudansvarig Revisor

Kort om JM

AFFÄRSIDÉ

Med människan i fokus och genom ständig utveckling skapar vi boenden och hållbara livsmiljöer.

VISION

Vi lägger grunden till ett bättre liv.

VERKSAMHET

JM är en av Nordens ledande projektutvecklare av bostäder och bostadsområden.

Verksamheten är fokuserad på nyproduktion av bostäder i attraktiva lägen med tyngdpunkt på expansiva storstadsområden och universitetsorter i Sverige, Norge och Finland. Vi arbetar också med projektutveckling av kommersiella lokaler samt entreprenadverksamhet, huvudsakligen i Storstockholmsområdet.

JM ska i all verksamhet främja ett långsiktigt hållbarhetsarbete. Vi omsätter cirka 16 miljarder kronor och har cirka 2 600 medarbetare. JM AB är ett publikt bolag noterat på NASDAQ Stockholm, segmentet Large Cap.

FINANSIELLA MÅL OCH UTDELNINGSPOLICY

Rörelsemarginalen ska uppgå till 10 procent inklusive resultat från fastighetsförsäljningar. Den synliga soliditeten bör uppgå till 35 procent över en konjunkturcykel.

Aktieutdelningen över åren ska avspegla den totala verksamhetens resultatutveckling och ska över en konjunkturcykel i snitt utgöra 50 procent av koncernens resultat efter skatt. Resultatet från fastighetsförsäljningar är en naturlig del i JMs projektutveckling och inkluderas i utdelningsberäkningen.

JMs finansiella mål definieras utifrån segmentsredovisningen.

OFFENTLIGGÖRANDE

Denna information är sådan som JM AB är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning.

Informationen lämnades, genom nedanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande kl. 08.00 den 24 oktober 2019.

FÖR MER INFORMATION KONTAKTA:

Claes Magnus Åkesson, CFO, IR-ansvarig Tel. 08-782 89 71

KOMMANDE INFORMATIONSTILLFÄLLEN

31 januari 2020	Bokslutskommuniké
26 mars 2020	Årsstämma
28 april 2020	Delårsrapport januari - mars
14 juli 2020	Delårsrapport januari - juni
22 oktober 2020	Delårsrapport januari - september

PRESSMEDDELANDEN, KVARTAL 3 2019

26 september Valberedning för JM AB inför Årsstämman 2020 3 september JM avyttrar entreprenadverksamheten i Norge 12 juli Delårsrapport januari – juni 2019

JMs årsredovisningar, delårsrapporter och övrig finansiell information finns tillgängliga på jm.se/investerare

JM AB (publ)

Postadress 169 82 Stockholm Besöksadress Gustav III:s boulevard 64, Solna Telefon 08-782 87 00 Telefax 08-782 86 00 Org. nr. 556045-2103 Webb jm.se