JM — Interim / Quarterly Report 2018

Apr 27, 2018

JM-KONCERNEN DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2018

AVVAKTANDE MARKNAD FÖR NYPRODUKTION I STOCKHOLM – STABILISERING AV BOSTADSPRISER I SVERIGE OCH NORGE

JANUARI – MARS 2018

Intäkterna minskade till 4 054 mkr (4 245) och rörelseresultatet minskade till 528 mkr (570). Rörelsemarginalen uppgick till 13,0 procent (13,4)

Resultatet före skatt minskade till 512 mkr (829) 1). Resultat efter skatt minskade till 399 mkr (706) 1)

Räntabiliteten på eget kapital för de senaste tolv månaderna uppgick till 30,5 procent (36,1) 1). Resultatet per aktie under första kvartalet minskade till 5,70 kronor (9,90) 1)

Koncernens kassaflöde inklusive nettoinvestering i fastigheter uppgick till –18 mkr (1 001)

Antal sålda bostäder minskade till 480 (864) och produktionsstarterna minskade till 570 (813)

1) Inklusive resultat försäljning av andelarna i Småa AB om 275 mkr under 2017

ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING

	JANUARI–MARS APRIL–MARS			HELÅR
MKR	2018	2017	2017/2018	2017
Intäkter	4 054	4 245	16 817	17 008
Rörelseresultat	528	570	2 327	2 369
Rörelsemarginal, %	13,0	13,4	13,8	13,9
Resultat före skatt	512	829	2 262	2 579
Kassaflöde från den löpande verksamheten	–18	1 001	994	2 013
Räntabilitet på eget kapital, %			30,5	38,7
Soliditet, %	40	41		40
Resultat per aktie, kr	5,70	9,90	26,80	31,00
Antal sålda bostäder	480	864	2 716	3 100
Antal produktionsstartade bostäder	570	813	3 630	3 873
Antal bostäder i pågående produktion	7 672	7 901		8 200
Intäkter enligt IFRS	3 825	4 157	16 943	17 275
Rörelseresultat enligt IFRS	507	582	2 381	2 456
Resultat per aktie enligt IFRS, kr	5,50	10,00	27,40	31,90

För koncernens resultat- och balansräkning enligt IFRS tillämpas IFRS 15 Intäkter från avtal med kunder vilket innebär att intäkter och resultat för JMs verksamhet utanför Sverige, JM Utland, redovisas enligt färdigställandemetoden. Segmentsredovisningen och projektstyrningen redovisas enligt successiv vinstavräkning. Koncernens räkningar enligt IFRS framgår på sidorna 21-22.

För definitioner av finansiella nyckeltal se dokument "Definitioner finansiella nyckeltal" på jm.se/investerare.

Där inget annat framgår baseras analys och kommentarer i denna delårsrapport på JMs segmentsredovisning.

Omslagsbild: Fyrtornet, Dalénum, Lidingö

KONCERNEN

"Bostadsmarknaden i Stockholm har varit fortsatt avvaktande under det första kvartalet men till stabiliserade priser. Den avvaktande marknaden gäller särskilt för nyproduktion av bostäder med lång tid till inflyttning. Lägre försäljning och lägre antal produktionsstartade bostäder i Stockholm minskade den pågående produktionsvolymen under

kvartalet. Vi planerar för ett ökande antal produktionsstarter under året förutsatt en stabilisering av bostadsmarknaden och stabila planprocesser. Produktionsstartade bostäder i Stockholm under första kvartalet stöds av en normal bokningsnivå där lönsamheten är fortsatt god i pågående produktionsvolym.

Bostadsverksamheten i övriga Sverige uppvisar en positiv utveckling med god lönsamhetsnivå i en fortsatt stabil marknad med i huvudsak oförändrade priser under det första kvartalet.

I Norge har aktivitetsnivån på bostadsmarknaden varit god med något ökade priser och bostadsmarknaden i Finland har varit stabil under det första kvartalet.

Vi ser att utbudet av fastigheter för utveckling av bostäder i Stockholm har ökat och JM har en mycket god position för att utnyttja de möjligheter till förvärv som kan uppkomma. I övriga Sverige är konkurrensen om mark stor. JMs starka finansiella ställning stödjer också vår prioritering att starta nya bostadsprojekt.

Bland produktionsstarterna utmärker sig höghuset Fyrtornet, Lidingös nya landmärke i Dalénum, med panoramautsikt mot Saltsjön och Djurgården. Med 22 våningar och inglasade hörnbalkonger får byggnaden en vacker gestaltning. Projektet omfattar även ett grannhus om 8 våningar. Sammanlagt startar vi här produktion av 129 bostäder med fint läge vid vattnet, nära pendelbåt med kommunikation till Nybroplan i centrala Stockholm.

I bästa läge i Gustavsberg, Värmdö startade vi seniorboendet Strandviks Flyglar med en första etapp om 56 bostäder. Här kommer vi att bygga fyra hus i parkmiljö intill Farstaviken med utsikt över småbåtshamnen.

Alla JMs bostäder som projekteras från och med 2018 kommer att miljömärkas med Svanen. Tanken är att vårt mångåriga arbete för frisk miljö och hållbar utveckling ska bli synligare för bostadskunderna. Vi blir därmed det första nordiska byggbolaget som Svanenmärker hela koncernens produktion av egna bostäder. Svanen kontrollerar bland annat att husen är energieffektiva, har god ventilation och byggs fuktsäkert av material utan miljö- och hälsoskadliga ämnen. Det här är ett naturligt steg i vår strävan att vara marknadsledande på hållbart boende.

Vi är väl positionerade med en god projektportfölj som löpande förädlas för framtidens boende, samtidigt som vår starka balansräkning ger oss handlingsfrihet."

Johan Skoglund, VD och koncernchef

MARKNAD, FÖRSÄLJNING OCH PRODUKTIONSSTARTADE BOSTÄDER

JANUARI – MARS 2018

Bostadsmarknaden i Stockholm har varit fortsatt avvaktande under det första kvartalet men till stabiliserade priser. Lägre försäljning och lägre antal produktionsstartade bostäder minskade den pågående produktionsvolymen under kvartalet. Produktionsstartade bostäder i Stockholm under kvartalet stöds av en normal bokningsnivå där lönsamheten är fortsatt god i pågående produktionsvolym.

Bostadsverksamheten i övriga Sverige uppvisar en positiv utveckling med god lönsamhetsnivå i en fortsatt stabil marknad med i huvudsak oförändrade priser under det första kvartalet.

I Norge har aktivitetsnivån på bostadsmarknaden varit god med något ökade priser och bostadsmarknaden i Finland har varit stabil under det första kvartalet.

Befolkningstillväxten på våra huvudmarknader, tillsammans med det fortsatt låga ränteläget, stödjer efterfrågan på bostäder.

Antalet sålda bostäder i form av tecknade kontrakt uppgick till 480 (864) 1). Andelen sålda eller bokade bostäder i förhållande till pågående produktion uppgår till 61 procent (78), där spannet om 60-65 procent bedöms som normal nivå. Sålda bostäder i JM Bostad Stockholm uppgick till 117 (354), i JM Bostad Riks 244 (321), i JM Utland 119 (189) och i JM Fastighetsutveckling 0 (0).

Antalet produktionsstartade bostäder uppgick till 570 (813) 2). Produktionsstartade bostäder i JM Bostad Stockholm uppgick till 215 (300), i JM Bostad Riks 286 (343), i JM Utland 69 (170) och i JM Fastighetsutveckling 0 (0).

Utöver efterfrågan utgör planprocesserna fortsatt ett viktigt kriterium för takten i produktionsstarter.

Antalet bostäder i pågående produktion uppgick till 7 672 (7 901) varav 553 utgör hyresrätts- och vårdbostäder (416).

1) Varav 0 hyresrätts- och vårdbostäder (0). 2) Varav 0 hyresrätts- och vårdbostäder (0).

	JANUARI–MARS		APRIL–MARS	HELÅR
RÖRELSERESULTAT PER AFFÄRSSEGMENT, MKR	2018	2017	2017/2018	2017
JM Bostad Stockholm	274	347	1 365	1 438
JM Bostad Riks	213	164	718	669
JM Utland	53	58	266	271
JM Fastighetsutveckling	2	7	22	27
JM Entreprenad	0	10	1	11
Koncerngemensamma kostnader	–14	–16	–45	–47
Totalt	528	570	2 327	2 369
Varav fastighetsförsäljningar	11	-	25	14

RÖRELSEMARGINAL PER AFFÄRSSEGMENT, %		JANUARI–MARS		HELÅR
	2018	2017	2017/2018	2017
JM Bostad Stockholm	18,6	18,9	20,1	20,1
JM Bostad Riks	16,8	14,3	16,2	15,5
JM Utland	7,5	7,2	8,4	8,3
JM Entreprenad	0,0	1,8	0,0	0,4

1) Enligt segmentsredovisning

INTÄKTER, RÖRELSERESULTAT OCH RÖRELSEMARGINAL JANUARI – MARS 2018

Koncernens intäkter enligt segmentsredovisningen under första kvartalet minskade till 4 054 mkr (4 245). Intäkterna omräknat enligt IFRS minskade till 3 825 mkr (4 157).

Rörelseresultatet enligt segmentsredovisningen minskade till 528 mkr (570) och rörelsemarginalen uppgick till 13,0 procent (13,4). Rörelseresultatet omräknat enligt IFRS minskade till 507 mkr (582). Omräkningen är relaterad till JM Utland med en resultateffekt om -21 mkr (12).

Under första kvartalet har fastigheter sålts för 69 mkr (0) med ett resultat om 11 mkr (0).

Hyresintäkterna från JMs projektfastigheter ökade till 14 mkr (8). Driftnettot ökade till 8 mkr (4).

BOSTADSBYGGRÄTTER JANUARI – MARS 2018

Antalet disponibla bostadsbyggrätter vid utgången av första kvartalet uppgick till 34 900 (33 600) varav 19 400 (18 500) redovisas i balansräkningen. Kapitalbindningen i byggrätter (exploateringsfastigheter i balansräkningen) för bostäder ökade till 8 565 mkr (6 837).

Under första kvartalet har exploateringsfastigheter för bostäder om 1 396 mkr (355) förvärvats varav 948 mkr avser JM Bostad Stockholm, 109 mkr JM Bostad Riks och 339 mkr JM Utland.

BOSTÄDER I PÅGÅENDE PRODUKTION	2018-03-31	2017-03-31	2017-12-31
Antal bostäder i pågående produktion 1) 2)	7 672	7 901	8 200
Andel sålda bostäder i pågående produktion, % 3)	54	66	58
Andel bokade bostäder i pågående produktion, %	7	12	7
Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion, %	61	78	65
1) Varav hyresrätts- och vårdbostäder i pågående produktion inom JM Fastighetsutveckling – ingår ej i andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion	553	416	553
Av dessa ingår bostäder i projekt där nedlagda kostnader endast redovisas som projektfastighet under uppförande	553	416	553
2) Från och med produktionsstart till och med sista inflyttning enligt plan.
3) Andel sålda bostäder i form av bindande kontrakt med slutkund.

2018-03-31	2017-03-31	2017-12-31
96	66	72
79	52	82

1) Efter sista inflyttning enligt plan.

sålda/bokade

FINANSIELLA POSTER

JANUARI – MARS 2018

Finansnettot är oförändrat jämfört med föregående år med hänsyn taget till 2017 års försäljning av andelarna i Småa AB.

Den totala räntebärande låneskulden enligt segmentsredovisningen uppgick till 1 820 mkr (1 845) varav pensionsskulden utgjorde 1 264 mkr (1 252). Vid första kvartalets utgång var medelräntesatsen för den totala räntebärande låneskulden inklusive pensionsskulden 2,5 procent (2,4). Den genomsnittliga räntebindningstiden, exklusive pensionsskulden, var 0,2 år (0,4). Koncernens tillgängliga likviditet uppgick till 5 364 mkr (5 419). Förutom likvida medel om 2 564 mkr (2 619) ingår ej utnyttjade checkkrediter och kreditavtal med sammantaget 2 800 mkr (2 800) där kreditavtalen om 2 400 mkr hade en genomsnittlig löptid om 2,4 år (1,2).

Räntebärande nettofordran enligt segmentsredovisningen uppgick till 748 mkr (778) vid första kvartalets utgång. Ej räntebärande skulder för genomförda fastighetsförvärv uppgick till 1 375 mkr (463). Av dessa skulder var 675 mkr (313) kortfristiga.

Värderingen av finansiella tillgångar och skulder visar att det inte är någon väsentlig skillnad mellan redovisat och verkligt värde.

MKR		JANUARI–MARS		HELÅR
	2018	2017	2017/2018	2017
Finansiella intäkter 1)	1	275	5	279
Finansiella kostnader	–17	–16	–70	–69
Finansiella intäkter och kostnader	–16	259	–65	210
1) Varav resultat försäljning av andelarna i Småa AB	-	275	-	275

		JANUARI–MARS		HELÅR
ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR	2018	2017	2017/2018	2017
Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran(–)
vid periodens början	–790	435	–778	435
Förändring av räntebärande nettoskuld/-fordran	42	–1 213	30	–1 225
Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(–)
vid periodens slut	–748	–778	–748	–790

KASSAFLÖDE

JANUARI – MARS 2018

Kassaflödet från den löpande verksamheten enligt segmentsredovisningen uppgick till –18 mkr (1 001) under första kvartalet. Nettoinvesteringarna i exploateringsfastigheter innebar ett kassaflöde om –318 mkr (122). Innehavet av återköpta bostäder innebar ett kassaflöde om –13 mkr (–39). Koncernens kassaflöde hänförligt till projektfastigheter (försäljning minus investering) under första kvartalet uppgick till –118 mkr (–86).

RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER

JMs risker och riskhantering presenteras i årsredovisningen för 2017 på sidorna 30-33. Inga väsentliga förändringar har skett som ändrat dessa redovisade risker.

ÅTERKÖP OCH INNEHAV AV EGNA AKTIER

Efter årsstämman 2017 har 1 476 421 aktier återköpts för 375 mkr. Inga aktier har återköpts under första kvartalet 2018.

Antalet utestående aktier, exklusive innehav av egna aktier, uppgår per 31 mars 2018 till 69 583 262.

PERSONAL

Antal anställda uppgick vid första kvartalets utgång till 2 570 (2 444). Antal hantverkare uppgick till 1 002 (1 008) och antal tjänstemän till 1 568 (1 436). Nuvarande bemanning bedöms väl avvägd för pågående projektvolym där viss anpassning sker löpande. Det råder stor efterfrågan på arbetsmarknaden för kvalificerade kompetenser inom projektverksamhet.

AFFÄRSSEGMENT JM BOSTAD STOCKHOLM

Inom affärssegmentet JM Bostad Stockholm utvecklas bostadsprojekt i Storstockholm. Verksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder.

Genomsnittspriserna på andrahandsmarknaden har varit oförändrade under första kvartalet. Utbudet av bostäder har fortsatt varit högt och då särskilt på vissa lokala marknader.

Konkurrensen om välbelägen mark för bostäder bedöms vara relativt låg samtidigt som utbudet av fastigheter för bostadsutveckling är förhållandevis högt. Dock är priserna på byggrätter fortfarande på en nivå som kräver selektivitet vid förvärv.

Bostadsmarknaden i Stockholm har varit fortsatt avvaktande under det första kvartalet, särskilt avseende nyproduktion.

Kunderna uppvisar stort intresse för JMs projekt men har haft en avvaktande inställning att teckna kontrakt tidigt i processen. Tillgängliga bostäder för försäljning inom affärssegmentet har till allra största delen en beräknad inflyttning först under 2019 och 2020.

Produktionsstartade bostäder i Stockholm under första kvartalet stöds av en normal bokningsnivå där lönsamheten är fortsatt god i pågående produktionsvolym. Det planeras för ett ökande antal produktionsstarter under året förutsatt en stabilisering av bostadsmarknaden och stabila planprocesser.

Affärssegmentets intäkter minskade till 1 475 mkr (1 840). De minskade intäkterna under första kvartalet förklaras av lägre försäljning, lägre antal produktionsstarter och låg nivå överförd mark till projekten under kvartalet. Rörelseresultatet uppgick till 274 mkr (347). Resultatet försvagas av den lägre försäljningen samtidigt som avslutade projekt under kvartalet förstärker resultatet. Rörelsemarginalen uppgick till 18,6 procent (18,9).

Kassaflödet under första kvartalet är i balans med hänsyn taget till ökningen av exploateringsfastigheter.

Under första kvartalet produktionsstartades totalt 215 bostäder i flerbostadshus på Lidingö, i Stockholm och på Värmdö.

Under första kvartalet har byggrätter motsvarande 777 bostäder förvärvats i Solna, Stockholm och Täby.

		JANUARI–MARS		HELÅR
MKR	2018	2017	2017/2018	2017
Intäkter	1 475	1 840	6 786	7 151
Rörelseresultat 1)	274	347	1 365	1 438
Rörelsemarginal, %	18,6	18,9	20,1	20,1
Genomsnittligt operativt kapital			4 663	4 450
Avkastning operativt kapital, %			29,3	32,3
Operativt kassaflöde	–77	498	1 028	1 603
Bokfört värde exploateringsfastigheter	5 229	4 121		4 406
Antal disponibla byggrätter	13 300	12 800		13 400
Antal sålda bostäder	117	354	915	1 152
Antal produktionsstartade bostäder	215	300	1 358	1 443
Antal bostäder i pågående produktion	3 510	3 714		3 842
Antal anställda	926 2)	854		877
1) Varav fastighetsförsäljningar	-	-	6	6

2) Varav 42 anställda med tidigare organisatorisk tillhörighet i JM Entreprenad.

JM BOSTAD RIKS

Inom affärssegmentet JM Bostad Riks utvecklas bostadsprojekt i tillväxtorter i Sverige exklusive Storstockholm. Verksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder. I begränsad omfattning bedrivs även entreprenadverksamhet.

Genomsnittspriserna på andrahandsmarknaden inom affärssegmentet har under första kvartalet stabiliserat sig efter nedgång under hösten 2017, med undantag av Uppsala och Linköping där priserna har fortsatt att falla något. Utbudet på vissa lokala marknader är fortsatt stort.

Konkurrensen om mark för bostäder är stor. Intresset för JMs projekt är stabilt och kundernas benägenhet att teckna kontrakt tidigt i processen ligger på normal nivå.

Affärssegmentets intäkter ökade till 1 269 mkr (1 146) och rörelseresultatet ökade till 213 mkr (164). Rörelsemarginalen ökade till 16,8 procent (14,3). Resultat och marginal har förbättrats hänförligt till god efterfrågan och prisutveckling under de senaste åren.

Kassaflödet under första kvartalet är i balans beaktat minskningen av exploateringsfastigheter och ökningen av rörelsekapitalet.

Under första kvartalet produktionsstartades totalt 286 bostäder i flerbostadshus i Lund, Göteborg, Örebro och Uppsala.

Under första kvartalet har byggrätter motsvarande 350 bostäder förvärvats i Göteborg, Linköping och Uppsala.

		JANUARI–MARS		HELÅR
MKR	2018	2017	APRIL–MARS 2017/2018	2017
Intäkter	1 269	1 146	4 432	4 309
Rörelseresultat 1)	213	164	718	669
Rörelsemarginal, %	16,8	14,3	16,2	15,5
Genomsnittligt operativt kapital			897	892
Avkastning operativt kapital, %			80,0	75,0
Operativt kassaflöde	232	497	351	616
Bokfört värde exploateringsfastigheter	1 394	1 322		1 540
Antal disponibla byggrätter	10 200	9 800		10 100
Antal sålda bostäder	244	321	1 225	1 302
Antal produktionsstartade bostäder	286	343	1 354	1 411
Antal bostäder i pågående produktion	2 210	2 169		2 351
Antal anställda	592	581		590
1) Varav fastighetsförsäljningar	0	-	0	-

JM UTLAND

Inom affärssegmentet JM Utland utvecklas bostadsprojekt i huvudsak i Norge och Finland. Intäkter och resultat för affärssegmentet redovisas enligt successiv vinstavräkning. I Norge bedrivs även entreprenadverksamhet i begränsad omfattning som från och med 2018 redovisas inom affärssegmentet JM Entreprenad. Jämförelsesiffrorna har omräknats.

Affärssegmentets intäkter minskade till 710 mkr (807) och rörelseresultatet minskade till 53 mkr (58). Rörelsemarginalen uppgick till 7,5 procent (7,2).

Kassaflödet under första kvartalet förstärks av tillfällig minskning av rörelsekapitalet.

NORGE

Prisnivån på andrahandsmarknaden i Norge har stigit något under första kvartalet och aktivitetsnivån har varit god. Tiden till avslut är längre än tidigare år.

JM Norges intäkter minskade till 604 mkr (698) och rörelseresultatet minskade till 50 mkr (56). Rörelsemarginalen uppgick till 8,3 procent (8,0).

Under första kvartalet har 84 bostäder (135) sålts och 69 bostäder (129) produktionsstartats. Produktionsstarterna under första kvartalet utgörs av bostäder i flerbostadshus i Lillestrøm utanför Oslo och småhus i Horten och Sandefjord. Antal bostäder i pågående produktion uppgick till 1 138 (1 327).

Den låga nivån av produktionsstarter är i linje med årsplaneringen med ökande antal produktionsstarter under året förutsatt stabil marknad och planförutsättningar.

Under första kvartalet har byggrätter motsvarande 570 bostäder förvärvats i Osloregionen och 24 i Bergen.

Disponibla byggrätter motsvarar 7 700 bostäder (7 500).

		JANUARI–MARS		HELÅR
MKR	2018	2017	2017/2018	2017
Intäkter	710	807	3 165	3 262
- varav JM Norge	604	698	2 683	2 777
Rörelseresultat 1)	53	58	266	271
- varav JM Norge	50	56	257	263
Rörelsemarginal, %	7,5	7,2	8,4	8,3
- varav JM Norge	8,3	8,0	9,6	9,5
Genomsnittligt operativt kapital			2 273	2 175
Avkastning operativt kapital, %			11,7	12,5
Operativt kassaflöde	92	78	133	119
Bokfört värde exploateringsfastigheter	1 932	1 394		1 545
Bokfört värde projektfastigheter	8	13		7
Antal disponibla byggrätter	10 600	10 100		10 500
Antal sålda bostäder	119	189	576	646
Antal produktionsstartade bostäder	69	170	781	882
Antal bostäder i pågående produktion	1 399	1 602		1 454
Antal anställda	417	373		406
1) Varav fastighetsförsäljningar	11	-	11	0

FINLAND

Bostadsmarknaden i Helsingforsregionen har varit stabil under första kvartalet. Bostadsmarknaden är i balans och aktiviteten är god.

Under första kvartalet har 32 bostäder (53) sålts och 0 bostäder (41) produktionsstartats. Antal bostäder i pågående produktion uppgick till 261 (275).

Under kvartalet har byggrätter motsvarande 0 bostäder förvärvats (105).

Disponibla byggrätter motsvarar 2 700 bostäder (2 400).

BELGIEN

JM avvecklade sin operativa verksamhet i Belgien under det första kvartalet 2017. JM kvarstår som ägare av en exploateringsfastighet och två bostäder under försäljning. Under det första kvartalet har 3 bostäder (1) sålts.

Disponibla byggrätter motsvarar 200 bostäder (200).

JM FASTIGHETSUTVECKLING

Inom affärssegmentet JM Fastighetsutveckling utvecklas i huvudsak hyresrättsbostäder och vård- och omsorgsboenden samt kontorsfastigheter i Storstockholm. Affärssegmentets fastigheter ska i sin helhet utgöras av fastigheter avsedda för projektutveckling. Från och med 1 januari 2018 ingår verksamheten JM@home som erbjuder ekonomisk och teknisk förvaltning till bostadsrättsföreningar samt boendetjänster.

Affärssegmentets intäkter minskade till 15 mkr (18) varav hyresintäkter 14 mkr (8). Rörelseresultatet uppgick till 2 mkr (7). Rörelseresultatet belastas av uppstartskostnader för den nya affärsverksamheten JM@home. Driftnettot för projektfastigheter ökade till 8 mkr (3).

Kassaflödet under första kvartalet är negativt hänförligt till löpande investeringar i projektfastigheter.

Inom Dalénumområdet på Lidingö uppgick uthyrningsgraden för de kvarvarande kommersiella byggnader som ej ska rivas till 91 procent. Inom Bolinderområdet i Kallhäll, Järfälla uppgick uthyrningsgraden till 94 procent för de byggnader som ej ska rivas.

Hyresrättsprojektet Dalénum omfattande 97 lägenheter färdigställdes under 2016 och innehas i egen balansräkning. Samtliga lägenheter är uthyrda.

Produktion pågår i fyra hyresrättsprojekt i egen balansräkning: Tjärtunnan i Stureby, omfattande 187 bostäder med inflyttning under 2018, Spaken i Hägernäs, Täby, omfattande 136 bostäder med planerad inflyttning 2018/2019, Alphyddan i Sickla, Nacka, omfattande 93 studentbostäder med planerad inflyttning 2018 samt Alba Lilium, Bredäng, omfattande 137 bostäder med planerad inflyttning 2019.

	JANUARI–MARS		APRIL–MARS	HELÅR
MKR	2018	2017	2017/2018	2017
Intäkter	15	18	57	60
Rörelseresultat 1)	2	7	22	27
Genomsnittligt operativt kapital			910	800
Avkastning operativt kapital, %			2,4	3,4
Operativt kassaflöde	–109	–71	–454	–416
Bokfört värde exploateringsfastigheter	10	35		10
Bokfört värde projektfastigheter	1 185	675		1 067
Antal disponibla bostadsbyggrätter 2)	800	900		800
Antal sålda bostäder 2)	-	-	-	-
Antal produktionsstartade bostäder 2)	-	-	137	137
Antal bostäder i pågående produktion 2)	553	416		553
Antal anställda	47	30		35
1) Varav fastighetsförsäljningar	-	-	8	8

2) Avser hyresrätts- och vårdbostäder.

JM ENTREPRENAD

Inom affärssegmentet JM Entreprenad bedrivs byggproduktion åt externa och interna kunder inom Storstockholms- och Osloområdet. Entreprenadverksamheten som bedrivs i Norge redovisas från och med 1 januari 2018 inom affärssegmentet JM Entreprenad. Jämförelsesiffrorna har omräknats.

Efterfrågan på entreprenadmarknaden i Stockholm är på en god nivå. Både bygg- och anläggningsmarknaden är stabil, dock med stark konkurrens om uppdragen. Efterfrågan på entreprenadmarknaden i Oslo är också på en god nivå. Affärssegmentet har ett bra orderläge med ett stort antal projekt i pågående produktion.

Affärssegmentets intäkter ökade till 698 mkr (552), varav verksamheten i Norge 144 mkr (115), och rörelseresultatet minskade till 0 mkr (10). Resultatet påverkas av negativ omvärdering i pågående projekt inom den svenska verksamheten. Inom affärssegmentet bedrivs ett långsiktigt arbete för att höja lönsamheten.

Kassaflödet belastas av en tillfällig ökning av rörelsekapitalet. Affärssegmentet har under första kvartalet erhållit ett antal uppdrag varav det största är markarbeten åt Stockholms Hamnar i den blivande godshamnen Stockholm Norvik i Nynäshamn. JM Entreprenad har också ingått ett femårigt samarbetsavtal med Riksbyggen.

De största pågående uppdragen är ett nytt driftområde på Arlanda flygplats (Swedavia), nyproduktion av skola (Vallentuna kommun), nyproduktion av flerbostadshus i Norra Djurgårdsstaden (HSB och Riksbyggen) samt nyproduktion av flerbostadshus i Tyresö (Småa och Riksbyggen). Det största pågående projektet inom den norska verksamheten är nyproduktion av lägenheter i Strømmen (JM Norge AS).

		JANUARI–MARS		HELÅR
MKR	2018	2017	2017/2018	2017
Intäkter 1)	698	552	2 897	2 751
Rörelseresultat	0	10	1	11
Rörelsemarginal, %	0,0	1,8	0,0	0,4
Operativt kassaflöde	–154	31	–99	86
Bokfört värde exploateringsfastigheter	42	50		42
Antal anställda	432	464		462
1) Varav internt	113	118	520	525

KONCERNEN – SEGMENTSREDOVISNING

KONCERNENS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG

	JANUARI–MARS		APRIL–MARS	HELÅR
ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR	2018	2017	2017/2018	2017
Intäkter	4 054	4 245	16 817	17 008
Produktions- och driftkostnader	–3 265	–3 429	–13 484	–13 648
Bruttoresultat	789	816	3 333	3 360
Försäljnings- och administrationskostnader	–272	–246	–1 031	–1 005
Resultat av fastighetsförsäljning	11	-	25	14
Rörelseresultat	528	570	2 327	2 369
Finansiella intäkter och kostnader	–16	259	–65	210
Resultat före skatt	512	829	2 262	2 579
Skatter	–113	–123	–375	–385
Periodens resultat	399	706	1 887	2 194
Övrigt totalresultat	87	–14	91	–10
Periodens totalresultat	486	692	1 978	2 184
Resultat per aktie 1) efter utspädning, kr	5,70	9,90	26,80	31,00
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning	69 800 801	71 520 740	70 431 773	70 844 023

1) Periodens resultat.

KONCERNENS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG

ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR	2018-03-31	2017-03-31	2017-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar	221	215	209
Projektfastigheter	1 193	688	1 074
Exploateringsfastigheter	8 607	6 922	7 543
Andelar i bostadsrättsföreningar m.m.	309	205	309
Kortfristiga fordringar 1)	3 828	3 173	3 698
Likvida medel	2 564	2 619	2 572
Summa omsättningstillgångar	16 501	13 607	15 196
Summa tillgångar	16 722	13 822	15 405
EGET KAPITAL OCH SKULDER 2)
Eget kapital	6 664	5 725	6 178
Långfristiga räntebärande skulder	220	259	203
Övriga långfristiga skulder	700	150	273
Långfristiga avsättningar	2 846	2 321	2 656
Summa långfristiga skulder	3 766	2 730	3 132
Kortfristiga räntebärande skulder	336	334	332
Övriga kortfristiga skulder	5 831	4 932	5 654
Kortfristiga avsättningar	125	101	109
Summa kortfristiga skulder	6 292	5 367	6 095
Summa eget kapital och skulder	16 722	13 822	15 405
1) Varav fordringar fastighetsförsäljningar	78	60	83
2) Varav skulder fastighetsförvärv	1 448	580	794

FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL I SAMMANDRAG

		JANUARI–MARS
ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR	2018	2017	2017
Ingående balans vid periodens början	6 178	5 158	5 158
Summa totalresultat för perioden	486	692	2 184
Utdelning	-	-	–675
Konvertering av konvertibellån	-	0	10
Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev	-	-	1
Återköp av aktier	-	–125	–500
Utgående balans vid periodens slut	6 664	5 725	6 178

KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG

	JANUARI–MARS		APRIL–MARS	HELÅR
ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR	2018	2017	2017/2018	2017
Kassaflöde från den löpande verksamheten före
förändring i rörelsekapital och skatt	756	656	3 195	3 095
Betald skatt	–261	–99	–523	–361
Investering i exploateringsfastigheter m.m. 1)	–949	–591	–2 852	–2 494
À conto betalning för exploateringsfastigheter m.m. 2)	618	674	1 982	2 038
Investering i projektfastigheter	–118	–86	–522	–490
Försäljning av projektfastigheter	-	-	6	6
Förändring kortfristiga skulder/fordringar	–64	447	–292	219
Kassaflöde från den löpande verksamheten	–18	1 001	994	2 013
Kassaflöde från investeringsverksamheten	–1	307 3)	–8	300 3)
Upptagna lån	49	21	242	214
Amortering av skulder	–48	–105	–241	–298
Återköp av aktier	-	–125	–375	–500
Utdelning	-	-	–675	–675
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	1	–209	–1 049	–1 259
Periodens kassaflöde	–18	1 099	–63	1 054
Likvida medel vid periodens slut	2 564	2 619	2 564	2 572
1) Varav investering i andelar i bostadsrättsföreningar och bostäder med äganderätt	–180	–162	–593	–575
2) Varav försäljning av andelar i bostadsrättsföreningar och bostäder med äganderätt	167	123	539	495
3) Varav 310 mkr avser försäljning av andelarna i Småa AB.

KONCERNENS NYCKELTAL

ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, %		JANUARI–MARS		HELÅR
	2018	2017	2017/2018	2017
Rörelsemarginal	13,0	13,4	13,8	13,9
Räntabilitet på sysselsatt kapital			30,5	38,7
Räntabilitet på eget kapital			29,1	35,1
Skuldsättningsgrad, ggr	-	-		-
Soliditet	40	41		40

ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING

INTÄKTER PER LAND

MKR		JANUARI–MARS		HELÅR
	2018	2017	2017/2018	2017
Sverige	3 215	3 323	13 171	13 279
Norge	733	813	3 164	3 244
Finland	94	108	468	482
Belgien	12	1	14	3
Totalt	4 054	4 245	16 817	17 008

INTÄKTER PER AFFÄRSSEGMENT

		JANUARI–MARS		HELÅR
MKR	2018	2017	2017/2018	2017
JM Bostad Stockholm	1 475	1 840	6 786	7 151
JM Bostad Riks	1 269	1 146	4 432	4 309
JM Utland	710	807	3 165	3 262
JM Fastighetsutveckling	15	18	57	60
JM Entreprenad	698	552	2 897	2 751
Eliminering	–113	–118	–520	–525
Totalt	4 054	4 245	16 817	17 008

RÖRELSERESULTAT PER AFFÄRSSEGMENT

		JANUARI–MARS	APRIL–MARS	HELÅR
MKR	2018	2017	2017/2018	2017
JM Bostad Stockholm	274	347	1 365	1 438
JM Bostad Riks	213	164	718	669
JM Utland	53	58	266	271
JM Fastighetsutveckling	2	7	22	27
JM Entreprenad	0	10	1	11
Koncerngemensamma kostnader	–14	–16	–45	–47
Totalt	528	570	2 327	2 369

RÖRELSEMARGINAL PER AFFÄRSSEGMENT

		JANUARI–MARS		HELÅR
%	2018	2017	2017/2018	2017
JM Bostad Stockholm	18,6	18,9	20,1	20,1
JM Bostad Riks	16,8	14,3	16,2	15,5
JM Utland	7,5	7,2	8,4	8,3
JM Entreprenad	0,0	1,8	0,0	0,4

GENOMSNITTLIGT OPERATIVT KAPITAL PER AFFÄRSSEGMENT

	APRIL–MARS	HELÅR
MKR	2017/2018	2017
JM Bostad Stockholm	4 663	4 450
JM Bostad Riks	897	892
JM Utland	2 273	2 175
JM Fastighetsutveckling	910	800

AVKASTNING OPERATIVT KAPITAL PER AFFÄRSSEGMENT

	APRIL–MARS	HELÅR
%	2017/2018	2017
JM Bostad Stockholm	29,3	32,3
JM Bostad Riks	80,0	75,0
JM Utland	11,7	12,5
JM Fastighetsutveckling	2,4	3,4

ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING

OPERATIVT KASSAFLÖDE PER AFFÄRSSEGMENT

MKR		JANUARI–MARS		HELÅR
	2018	2017	2017/2018	2017
JM Bostad Stockholm	–77	498	1 028	1 603
JM Bostad Riks	232	497	351	616
JM Utland	92	78	133	119
JM Fastighetsutveckling	–109	–71	–454	–416
JM Entreprenad	–154	31	–99	86

EXPLOATERINGSFASTIGHETER PER AFFÄRSSEGMENT

BOKFÖRT VÄRDE, MKR	2018-03-31	2017-03-31	2017-12-31
JM Bostad Stockholm	5 229	4 121	4 406
JM Bostad Riks	1 394	1 322	1 540
JM Utland	1 932	1 394	1 545
JM Fastighetsutveckling	10	35	10
JM Entreprenad	42	50	42
Totalt	8 607	6 922	7 543

DISPONIBLA BOSTADSBYGGRÄTTER PER AFFÄRSSEGMENT

ANTAL	2018-03-31	2017-03-31	2017-12-31
JM Bostad Stockholm	13 300	12 800	13 400
JM Bostad Riks	10 200	9 800	10 100
JM Utland	10 600	10 100	10 500
JM Fastighetsutveckling 1)	800	900	800
Totalt	34 900	33 600	34 800
Varav redovisade i balansräkningen (exploateringsfastigheter)
JM Bostad Stockholm	8 000	7 900	7 800
JM Bostad Riks	6 100	5 700	6 100
JM Utland	5 100	4 800	4 600
JM Fastighetsutveckling 1)	200	100	200
Totalt	19 400	18 500	18 700

SÅLDA BOSTÄDER PER AFFÄRSSEGMENT

ANTAL		JANUARI–MARS		HELÅR
	2018	2017	2017/2018	2017
JM Bostad Stockholm	117	354	915	1 152
JM Bostad Riks	244	321	1 225	1 302
JM Utland	119	189	576	646
JM Fastighetsutveckling 1)	-	-	-	-
Totalt	480	864	2 716	3 100

PRODUKTIONSSTARTADE BOSTÄDER PER AFFÄRSSEGMENT

		JANUARI–MARS		HELÅR
ANTAL	2018	2017	2017/2018	2017
JM Bostad Stockholm	215	300	1 358	1 443
JM Bostad Riks	286	343	1 354	1 411
JM Utland	69	170	781	882
JM Fastighetsutveckling 1)	-	-	137	137
Totalt	570	813	3 630	3 873

BOSTÄDER I PÅGÅENDE PRODUKTION

ANTAL	2018-03-31	2017-03-31	2017-12-31
JM Bostad Stockholm	3 510	3 714	3 842
JM Bostad Riks	2 210	2 169	2 351
JM Utland	1 399	1 602	1 454
JM Fastighetsutveckling 1)	553	416	553
Totalt	7 672	7 901	8 200

1) Avser hyresrätts- och vårdbostäder.

ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING

PROJEKTFASTIGHETER KONCERNEN

BOKFÖRT VÄRDE, MKR	2018-03-31	2017-03-31	2017-12-31
Fastigheter under utveckling	955	451	837
Färdigställda hyresrättsfastigheter	224	218	224
Färdigställda kontorsfastigheter	14	19	13
Totalt	1 193	688	1 074

EXPLOATERINGSFASTIGHETER KONCERNEN

		JANUARI–MARS
BOKFÖRT VÄRDE, MKR	2018	2017	2017/2018	2017
Ingående balans vid periodens början	7 543	7 121	6 922	7 121
Nyanskaffningar	1 396	355	3 058	2 017
Överfört till produktion	–375	–539	–1 370	–1 534
Övrigt	43	–15	–3	–61
Utgående balans vid periodens slut	8 607	6 922	8 607	7 543

KONCERNEN FEMÅRSÖVERSIKT

ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR	2017	2016	2015	2014	2013
Intäkter	17 008	15 752	14 447	13 869	12 652
Rörelseresultat	2 369	2 011	1 590	1 716	1 576
Resultat före skatt	2 579	1 951	1 518	1 641	1 517
Balansomslutning	15 405	12 848	12 230	12 545	11 394
Kassaflöde från den löpande verksamheten	2 013	1 957	–230	978	898
Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran (–)	–790	435	1 198	–337	–642
Rörelsemarginal, %	13,9	12,8	11,0	12,4	12,5
Räntabilitet på eget kapital, %	38,7	31,4	24,8	26,5	25,1
Soliditet, %	40	40	38	37	40
Resultat per aktie, kr	31,00	21,20	15,50	16,00	14,50
Utdelning per aktie, kr	11,00	9,50	8,25	8,00	7,25
Antal disponibla byggrätter	34 800	32 500	31 100	29 400	27 700
Antal sålda bostäder	3 100	3 843	3 770	3 195	3 265
Antal produktionsstartade bostäder	3 873	4 187	3 731	3 445	2 953
Antal bostäder i pågående produktion	8 200	7 984	7 212	6 375	5 609

KONCERNEN KVARTALSÖVERSIKT

ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR	2018		2017
RESULTATRÄKNING	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	4 054	4 551	3 813	4 399	4 245
Produktions– och driftkostnader	–3 265	–3 659	–3 047	–3 513	–3 429
Bruttoresultat	789	892	766	886	816
Försäljnings– och administrationskostnader	–272	–254	–223	–282	–246
Resultat av fastighetsförsäljning	11	0	-	14	-
Rörelseresultat	528	638	543	618	570
Finansiella intäkter och kostnader	–16	–17	–15	–17	259
Resultat före skatt	512	621	528	601	829
Skatter	–113	–15	–117	–130	–123
Periodens resultat	399	606	411	471	706
BALANSRÄKNING	03-31	12-31	09-30	06-30	03-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar	221	209	211	213	215
Projektfastigheter	1 193	1 074	878	791	688
Exploateringsfastigheter	8 607	7 543	6 984	6 892	6 922
Andelar i bostadsrättsföreningar m.m.	309	309	267	269	205
Kortfristiga fordringar	3 828	3 698	3 524	3 477	3 173
Likvida medel	2 564	2 572	2 557	2 211	2 619
Summa omsättningstillgångar	16 501	15 196	14 210	13 640	13 607
Summa tillgångar	16 722	15 405	14 421	13 853	13 822
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	6 664	6 178	5 653	5 381	5 725
Långfristiga räntebärande skulder Övriga långfristiga skulder	220 700	203 273	333 150	223 150	259 150
Långfristiga avsättningar	2 846	2 656	2 405	2 371	2 321
Summa långfristiga skulder	3 766	3 132	2 888	2 744	2 730
Kortfristiga räntebärande skulder	336	332	204	435	334
Övriga kortfristiga skulder	5 831	5 654	5 564	5 184	4 932
Kortfristiga avsättningar	125	109	112	109	101
Summa kortfristiga skulder	6 292	6 095	5 880	5 728	5 367
Summa eget kapital och skulder	16 722	15 405	14 421	13 853	13 822
KASSAFLÖDESANALYS	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Från den löpande verksamheten	–18	145	574	293	1 001
Från investeringsverksamheten	–1	–3	–1	–3	307
Från finansieringsverksamheten	1	–128	–225	–697	–209
Summa periodens kassaflöde	–18	14	348	–407	1 099
Likvida medel vid periodens slut	2 564	2 572	2 557	2 211	2 619
RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/–FORDRAN	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(–)
vid periodens början	–790	–727	–274	–778	435
Förändring av räntebärande nettoskuld/–fordran	42	–63	–453	504	–1 213
Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(–)
vid periodens slut	–748	–790	–727	–274	–778
EXPLOATERINGSFASTIGHETER	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Bokfört värde vid periodens början	7 543	6 984	6 892	6 922	7 121
Nyanskaffningar	1 396	803	477	382	355
Överfört till produktion	–375	–228	–379	–388	–539
Övrigt	43	–16	–6	–24	–15
Bokfört värde vid periodens slut	8 607	7 543	6 984	6 892	6 922
NYCKELTAL	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Rörelsemarginal, %	13,0	14,0	14,2	14,0	13,4
Skuldsättningsgrad, ggr	-	-	-	-	-
Soliditet, %	40	40	39	39	41
Resultat per aktie, kr	5,70	8,60	5,80	6,70	9,90
Antal disponibla byggrätter	34 900	34 800	34 800	34 600	33 600
Antal sålda bostäder	480	684	681	871	864
Antal produktionsstartade bostäder	570	1 183	971	906	813
Antal bostäder i pågående produktion	7 672	8 200	7 739	7 641	7 901

AFFÄRSSEGMENT KVARTALSÖVERSIKT

ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR	2018		2017
JM BOSTAD STOCKHOLM	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	1 475	1 820	1 613	1 878	1 840
Rörelseresultat 1)	274	397	331	363	347
Rörelsemarginal, %	18,6	21,8	20,5	19,3	18,9
Genomsnittligt operativt kapital	4 663	4 450	4 374	4 354	4 345
Avkastning operativt kapital, % 2)	29,3	32,3	32,6	32,3	31,0
Operativt kassaflöde	–77	225	505	375	498
Bokfört värde exploateringsfastigheter	5 229	4 406	3 941	4 074	4 121
Antal disponibla byggrätter	13 300	13 400	13 300	13 000	12 800
Antal sålda bostäder	117	197	213	388	354
Antal produktionsstartade bostäder	215	324	365	454	300
Antal bostäder i pågående produktion	3 510	3 842	3 837	3 598	3 714
1) Varav fastighetsförsäljningar	-	-	-	6	-
JM BOSTAD RIKS	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	1 269	1 094	916	1 153	1 146
Rörelseresultat 1)	213	181	149	175	164
Rörelsemarginal, %	16,8	16,5	16,3	15,2	14,3
Genomsnittligt operativt kapital	897	892	898	893	967
Avkastning operativt kapital, % 2)	80,0	75,0	68,4	67,2	55,7
Operativt kassaflöde	232	159	–11	–29	497
Bokfört värde exploateringsfastigheter	1 394	1 540	1 486	1 225	1 322
Antal disponibla byggrätter	10 200	10 100	10 100	10 000	9 800
Antal sålda bostäder	244	301	332	348	321
Antal produktionsstartade bostäder	286	360	372	336	343
Antal bostäder i pågående produktion	2 210	2 351	2 196	2 279	2 169
1) Varav fastighetsförsäljningar	0	-	-	-	-
JM UTLAND	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	710	926	721	808	807
Rörelseresultat 1)	53	84	63	66	58
Rörelsemarginal, %	7,5	9,1	8,7	8,2	7,2
Genomsnittligt operativt kapital	2 273	2 175	2 106	2 074	2 028
Avkastning operativt kapital, % 2)	11,7	12,5	12,0	12,0	10,3
Operativt kassaflöde	92	–207	179	69	78
Bokfört värde exploateringsfastigheter	1 932	1 545	1 497	1 533	1 394
Bokfört värde projektfastigheter	8	7	14	12	13
Antal disponibla byggrätter	10 600	10 500	10 500	10 700	10 100
Antal sålda bostäder	119	186	136	135	189
Antal produktionsstartade bostäder	69	362	234	116	170
Antal bostäder i pågående produktion	1 399	1 454	1 290	1 348	1 602
1) Varav fastighetsförsäljningar	11	0	-	-	-
JM FASTIGHETSUTVECKLING	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	15	12	11	19	18
Rörelseresultat 1)	2	3	0	17	7
Genomsnittligt operativt kapital	910	800	697	623	550
Avkastning operativt kapital, % 2)	2,4	3,4	6,0	7,9	5,6
Operativt kassaflöde	–109	–203	–65	–77	–71
Bokfört värde exploateringsfastigheter	10	10	10	10	35
Bokfört värde projektfastigheter	1 185	1 067	864	779	675
Antal disponibla byggrätter 3)	800	800	900	900	900
Antal sålda bostäder 3)	-	-	-	-	-
Antal produktionsstartade bostäder 3)	-	137	-	-	-
Antal bostäder i pågående produktion 3)	553	553	416	416	416
1) Varav fastighetsförsäljningar	-	-	-	8	-
3) Avser hyresrätts- och vårdbostäder.
JM ENTREPRENAD	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	698	833	689	677	552
Rörelseresultat	0	–13	5	9	10
Rörelsemarginal, %	0,0	–1,6	0,7	1,3	1,8
Operativt kassaflöde	–154	40	78	–63	31
JM ÖVRIGT	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter (eliminering)	–113	–134	–137	–136	–118
Rörelseresultat (koncerngemensamma kostnader)	–14	–14	–5	–12	–16

2) Beräknas på 12 månaders rullande resultat och genomsnittligt kapital.

KONCERNEN – IFRS

KONCERNENS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG

	JANUARI–MARS		APRIL–MARS	HELÅR
ENLIGT IFRS, MKR	2018	2017	2017/2018	2017
Intäkter	3 825	4 157	16 943	17 275
Produktions– och driftkostnader	–3 057	–3 329	–13 556	–13 828
Bruttoresultat	768	828	3 387	3 447
Försäljnings– och administrationskostnader	–272	–246	–1 031	–1 005
Resultat av fastighetsförsäljning	11	-	25	14
Rörelseresultat	507	582	2 381	2 456
Finansiella intäkter och kostnader	–16	259	–65	210
Resultat före skatt	491	841	2 316	2 666
Skatter	–110	–129	–388	–407
Periodens resultat	381	712	1 928	2 259
Övrigt totalresultat
Poster som kommer att omklassificeras till resultatet
Omräkningsdifferenser vid omräkning av utländska verksamheter	78	–12	46	–44
Poster som inte kommer att omklassificeras till resultatet
Omvärdering av förmånsbestämda pensioner	0	0	53	53
Skatt hänförligt till övrigt totalresultat	0	0	–12	–12
Periodens totalresultat	459	700	2 015	2 256
Periodens resultat är hänförligt till moderbolagets aktieägare	381	712	1 928	2 259
Periodens totalresultat är hänförligt till moderbolagets aktieägare	459	700	2 015	2 256
Resultat per aktie 1) före utspädning är hänförligt till
moderbolagets aktieägare, kr	5,50	10,00	27,40	32,00
Resultat per aktie 1) efter utspädning är hänförligt till
moderbolagets aktieägare, kr	5,50	10,00	27,40	31,90
Utestående antal aktier vid periodens slut	69 583 262	71 010 408	69 583 262	69 583 262
Genomsnittligt antal aktier före utspädning	69 583 262	71 288 879	70 222 029	70 642 592
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning	69 800 801	71 520 740	70 431 773	70 844 023

1) Periodens resultat.

KONCERNENS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG

ENLIGT IFRS, MKR	2018-03-31	2017-03-31	2017-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar	221	215	209
Projektfastigheter	1 193	688	1 074
Exploateringsfastigheter	8 607	6 922	7 543
Andelar i bostadsrättsföreningar m.m.	309	205	309
Pågående arbeten	2 651	2 187	2 291
Kortfristiga fordringar	3 105	2 520	2 949
Likvida medel	2 564	2 619	2 572
Summa omsättningstillgångar	18 429	15 141	16 738
Summa tillgångar	18 650	15 356	16 947
EGET KAPITAL OCH SKULDER 1) 2)
Eget kapital	6 502	5 526	6 043
Långfristiga räntebärande skulder	220	259	203
Övriga långfristiga skulder	700	150	273
Långfristiga avsättningar	2 804	2 267	2 619
Summa långfristiga skulder	3 724	2 676	3 095
Kortfristiga räntebärande skulder	2 162	2 240	1 728
Övriga kortfristiga skulder	6 137	4 813	5 972
Kortfristiga avsättningar	125	101	109
Summa kortfristiga skulder	8 424	7 154	7 809
Summa eget kapital och skulder	18 650	15 356	16 947
Ställda säkerheter	503	708	744
Eventualförpliktelser	9 547	10 254	9 993
1) Varav projektfinansiering JM Utland	2 203	1 906	1 857
2) Varav skulder fastighetsförvärv	1 448	580	794

FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL I SAMMANDRAG

		JANUARI–MARS
ENLIGT IFRS, MKR	2018	2017	2017
Ingående balans vid periodens början	6 043	4 951	4 951
Summa totalresultat för perioden	459	700	2 256
Utdelning	-	-	–675
Konvertering av konvertibellån	-	0	10
Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev	-	-	1
Återköp av aktier	-	–125	–500
Utgående balans vid periodens slut	6 502	5 526	6 043

KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG

	JANUARI–MARS		APRIL–MARS	HELÅR
ENLIGT IFRS, MKR	2018	2017	2017/2018	2017
Kassaflöde från den löpande verksamheten före
förändring i rörelsekapital och skatt	735	668	3 249	3 182
Betald skatt	–261	–99	–523	–361
Investering i exploateringsfastigheter m.m. 1)	–949	–591	–2 852	–2 494
À conto betalning för exploateringsfastigheter m.m. 2)	618	674	1 982	2 038
Investering i projektfastigheter	–118	–86	–522	–490
Försäljning av projektfastigheter	-	-	6	6
Förändring kortfristiga skulder/fordringar	–378	359	–215	522
Kassaflöde från den löpande verksamheten	–353	925	1 125	2 403
Kassaflöde från investeringsverksamheten	–1	307 3)	–8	300 3)
Upptagna lån	49	21	242	214
Amortering av skulder	–48	–105	–241	–298
Upptagna lån, projektfinansiering	411	160	1 043	792
Amortering av skulder, projektfinansiering	–76	–84	–1 174	–1 182
Återköp av aktier	-	–125	–375	–500
Utdelning	-	-	–675	–675
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	336	–133	–1 180	–1 649
Periodens kassaflöde	–18	1 099	–63	1 054
Likvida medel vid periodens slut	2 564	2 619	2 564	2 572
1) Varav investering i andelar i bostadsrättsföreningar och bostäder med
äganderätt	–180	–162	–593	–575
2) Varav försäljning av andelar i bostadsrättsföreningar och bostäder med äganderätt	167	123	539	495

3) Varav 310 mkr avser försäljning av andelarna i Småa AB.

REDOVISNINGSPRINCIPER

Denna delårsrapport för första kvartalet 2018 är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Koncernredovisningen är upprättad i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS). Eftersom moderbolaget är ett bolag inom EU tillämpas bara av EU godkända IFRS. Moderbolagets redovisning är upprättad enligt RFR 2.

Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder för koncernen är oförändrade jämfört med de som beskrivs på sidorna 82-85 i årsredovisningen för 2017, förutom att från 1 januari 2018 tillämpas IFRS 15 Intäkter från avtal med kunder och IFRS 9 Finansiella instrument. Övergången till IFRS 15 respektive IFRS 9 har dock inte inneburit någon effekt på koncernens eller moderbolagets resultat och finansiella ställning. Vidare information kring implementeringen av IFRS 15 och IFRS 9 återfinns på sidorna 82-85 i årsredovisningen för 2017.

JM TILLÄMPAR NYA STANDARDER FRÅN OCH MED 2018

IFRS 15 INTÄKTER FRÅN AVTAL MED KUNDER

IFRS 15 behandlar redovisningen av intäkter från kontrakt och från försäljning av vissa icke-finansiella tillgångar.

JMs bedömning är att redovisningen av projektutvecklingen av bostäder i Sverige fortsatt kan ske med tillämpning av successiv vinstavräkning. Kontrakten med bostadsrättsföreningen ingås samtidigt, är prissatta som en helhet och bedöms utgöra ett prestationsåtagande. Då JM är kontraktuellt bundet att leverera en specifik byggnad och under projektets gång har rätt till betalning är bedömningen att intäkten ska redovisas över tid, det vill säga enligt successiv vinstavräkning.

Vad gäller motsvarande affärer i Norge och Finland är bedömningen att det inte föreligger någon rätt till betalning vilket medför att intäkten, på samma sätt som idag, ska redovisas vid en tidpunkt, färdigställandet.

Även inom JM Entreprenad bedöms intäkterna fortsatt kunna redovisas med tillämpning av successiv vinstavräkning då entreprenaden utförs på mark som kunden kontrollerar.

Sammantaget bedöms IFRS 15 inte innebära någon förändring av JMs intäktsredovisningsprinciper.

IFRS 9 FINANSIELLA INSTRUMENT

IFRS 9 behandlar redovisningen av finansiella instrument. Den innehåller regler för klassificering och värdering av finansiella tillgångar och skulder, nedskrivning av finansiella instrument och säkringsredovisning. JMs bedömning är att IFRS 9 skulle kunna påverka värderingen av vissa fordringar men effekten bedöms inte vara väsentlig.

För ytterligare information om JMs tillämpning av IFRS 15 och IFRS 9 hänvisas till sidorna 82-85 i årsredovisningen för 2017.

SEGMENTSRAPPORTERING

JMs entreprenadverksamhet i Norge redovisas från och med 2018 inom affärssegmentet JM Entreprenad. Jämförelsesiffror för affärssegmenten JM Utland och JM Entreprenad har omräknats.

MODERBOLAGET

MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG

	JANUARI–MARS
MKR	2018	2017	2017
Nettoomsättning	2 730	3 047	11 602
Produktions- och driftskostnader	–2 080	–2 379	–8 878
Bruttoresultat	650	668	2 724
Försäljnings- och administrationskostnader	–199	–174	–699
Resultat av fastighetsförsäljning	0	-	14
Rörelseresultat	451	494	2 039
Finansiella intäkter och kostnader	–8	262	310
Resultat före bokslutsdispositioner och skatt	433	756	2 349
Bokslutsdispositioner	-	-	–167
Resultat före skatt	433	756	2 182
Skatter	–97	–106	–288
Periodens resultat	336	650	1 894

MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG

MKR	2018-03-31	2017-03-31	2017-12-31
Tillgångar
Anläggningstillgångar	1 365	1 237	1 221
Omsättningstillgångar	10 893	9 119	10 155
Summa tillgångar	12 258	10 356	11 376
Eget kapital och skulder
Eget kapital	3 386	2 835	3 050
Obeskattade reserver	2 360	2 170	2 360
Avsättningar	1 518	944	1 334
Långfristiga skulder	765	254	340
Kortfristiga skulder	4 229	4 153	4 292
Summa eget kapital och skulder	12 258	10 356	11 376
Ställda säkerheter	169	169	169
Eventualförpliktelser	9 672	10 378	10 162

AVSTÄMNING MELLAN SEGMENTSREDOVISNING OCH IFRS

KONCERNENS RESULTATRÄKNING

		JANUARI–MARS	APRIL–MARS	HELÅR
MKR	2018	2017	2017/2018	2017
Periodens intäkter enligt segmentsredovisning	4 054	4 245	16 817	17 008
Omräkning JM Utland	–229	–88	126	267
Periodens intäkter enligt IFRS	3 825	4 157	16 943	17 275
Periodens rörelseresultat enligt segmentsredovisning	528	570	2 327	2 369
Omräkning JM Utland	–21	12	54	87
Periodens rörelseresultat enligt IFRS	507	582	2 381	2 456
Periodens resultat enligt segmentsredovisning	399	706	1 887	2 194
Omräkning JM Utland	–18	6	41	65
Periodens resultat enligt IFRS	381	712	1 928	2 259
KONCERNENS BALANSRÄKNING
MKR	2018-03-31		2017-03-31	2017-12-31
Balansomslutning enligt segmentsredovisning	16 722		13 822	15 405
Omräkning JM Utland	–275		–372	–315
Omklassificering projektfinansiering JM Utland	1 826		1 906	1 396
Omklassificering projektfinansiering JM Utland, ej räntebärande 1)	377		-	461
Balansomslutning enligt IFRS	18 650		15 356	16 947
1) A conto fakturering till kund
KONCERNENS EGET KAPITAL
MKR	2018-03-31		2017-03-31	2017-12-31
Eget kapital enligt segmentsredovisning	6 664		5 725	6 178
Omräkning JM Utland	–162		–199	–135
Eget kapital enligt IFRS	6 502		5 526	6 043
KONCERNENS NYCKELTAL
%	2018-03-31		2017-03-31	2017-12-31
Soliditet enligt segmentsredovisning	40		41	40
Soliditet enligt IFRS	35		36	35
KONCERNENS KASSAFLÖDE
		JANUARI–MARS	APRIL–MARS	HELÅR
MKR	2018	2017	2017/2018	2017
Kassaflöde från den löpande verksamheten enligt
segmentsredovisning	–18	1 001	994	2 013
Omklassificering projektfinansiering JM Utland	–335	–76	131	390
Kassaflöde från den löpande verksamheten enligt
IFRS	–353	925	1 125	2 403
KONCERNENS RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/FORDRAN
MKR	2018-03-31		2017-03-31	2017-12-31
Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran (–) vid periodens slut enligt segmentsredovisning	–748		–778	–790
Omklassificering projektfinansiering JM Utland	1 826		1 906	1 396
Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran(–) vid periodens slut enligt IFRS	1 078		1 128	606
INTÄKTER PER AFFÄRSSEGMENT ENLIGT IFRS 15
MKR	2018	JANUARI–MARS 2017	APRIL–MARS 2017/2018	HELÅR 2017
JM Bostad Stockholm	1 475	1 840	6 786	7 151
JM Bostad Riks	1 269	1 146	4 432	4 309
JM Utland	481	719	3 291	3 529
JM Fastighetsutveckling	15	18	57	60
JM Entreprenad	698	552	2 897	2 751

Eliminering –113 –118 –520 –525 Totalt 3 825 4 157 16 943 17 275 Stockholm den 27 april 2018 JM AB (publ)

Johan Skoglund Verkställande direktör

Denna delårsrapport har ej varit föremål för granskning av bolagets revisorer.

KORT OM JM

AFFÄRSIDÉ

Med människan i fokus och genom ständig utveckling skapar vi boenden och hållbara livsmiljöer.

VISION

Vi lägger grunden till ett bättre liv.

VERKSAMHET

JM är en av Nordens ledande projektutvecklare av bostäder och bostadsområden.

Verksamheten är fokuserad på nyproduktion av bostäder i attraktiva lägen med tyngdpunkt på expansiva storstadsområden och universitetsorter i Sverige, Norge och Finland. Vi arbetar också med projektutveckling av kommersiella lokaler samt entreprenadverksamhet, huvudsakligen i Storstockholmsområdet.

JM ska i all verksamhet främja ett långsiktigt hållbarhetsarbete. Vi omsätter cirka 17 miljarder kronor och har cirka 2 600 medarbetare. JM AB är ett publikt bolag noterat på NASDAQ Stockholm, segmentet Large Cap.

FINANSIELLA MÅL OCH UTDELNINGSPOLICY

Rörelsemarginalen ska uppgå till 10 procent inklusive resultat från fastighetsförsäljningar. Den synliga soliditeten bör uppgå till 35 procent över en konjunkturcykel.

Aktieutdelningen över åren ska avspegla den totala verksamhetens resultatutveckling och ska över en konjunkturcykel i snitt utgöra 50 procent av koncernens resultat efter skatt. Resultatet från fastighetsförsäljningar är en naturlig del i JMs projektutveckling och inkluderas i utdelningsberäkningen.

JMs finansiella mål definieras utifrån segmentsredovisningen.

OFFENTLIGGÖRANDE

Denna information är sådan som JM AB är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom nedanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande kl. 08.00 den 27 april 2018.

FÖR MER INFORMATION KONTAKTA:

Claes Magnus Åkesson, CFO, IR-ansvarig Tel. 08-782 89 71

KOMMANDE INFORMATIONSTILLFÄLLEN

13 juli 2018 Delårsrapport januari - juni 25 oktober 2018 Delårsrapport januari - september

PRESSMEDDELANDEN, KVARTAL 1 2018

28 mars	JM säljer fastighet i Larvik, Norge
28 mars	JM förvärvar fastighet i Asker utanför Oslo, Norge
26 mars	JM förvärvar byggrätter på Södermalm i Stockholm
22 mars	JM förvärvar byggrätter i Järvastaden, Solna
9 mars	Kallelse till JM ABs årsstämma den 12 april 2018
8 mars	JM Entreprenad utför mark- och anläggningsarbeten i
	Stockholm, Norvik Hamn i Nynäshamn
23 februari	Valberedningens förslag avseende styrelsens
	sammansättning inför JM ABs årsstämma 2018
1 februari	Bokslutskommuniké 2017
31 januari	JM och Skanska fortsätter utvecklingen av Täby park
15 januari	JM miljömärker alla egna bostäder med Svanen

JMs årsredovisningar, delårsrapporter och övrig finansiell information finns tillgängliga på jm.se/investerare

Text: JM Foto/illustrationer: Richard Hammarskiöld, Sara Brehmer, Gunnar Kaiser, Elisabeth Toll, Carbonwhite

JM AB (publ)

Postadress 169 82 Stockholm Besöksadress Gustav III:s boulevard 64, Solna Telefon 08-782 87 00 Telefax 08-782 86 00 Org. nr. 556045-2103 Internet www.jm.se