JM — Interim / Quarterly Report 2018

Oct 25, 2018

JM-KONCERNEN DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2018

POSITIV FÖRSÄLJNINGSUTVECKLING I STOCKHOLM – FORTSATT GOD LÖNSAMHET

JANUARI – SEPTEMBER 2018

Intäkterna minskade till 12 011 mkr (12 457) och rörelseresultatet minskade till 1 443 mkr (1 731). Rörelsemarginalen minskade till 12,0 procent (13,9). Resultatet inkluderar en förlust inom JM Entreprenad om –61 mkr (24)

Resultatet före skatt minskade till 1 387 mkr (1 958)1). Resultat efter skatt minskade till 1 079 mkr (1 588)1)

Räntabiliteten på eget kapital för de senaste tolv månaderna minskade till 27,7 procent (39,7) 1). Resultatet per aktie under niomånadersperioden uppgick till 15,50 kronor (22,40) 1)

Koncernens kassaflöde inklusive nettoinvestering i fastigheter uppgick till –456 mkr (1 868)

Antal sålda bostäder minskade till 1 712 (2 416) och produktionsstarterna minskade till 2 097 (2 690)

JULI – SEPTEMBER 2018

Intäkterna uppgick till 3 832 mkr (3 813) och rörelseresultatet minskade till 411 mkr (543). Rörelsemarginalen minskade till 10,7 procent (14,2). Negativ omvärdering inom affärsenheten JM Entreprenad har inneburit en förlust om –61 mkr (5)

Resultatet före skatt minskade till 390 mkr (528). Resultat efter skatt minskade till 303 mkr (411)

Koncernens kassaflöde inklusive nettoinvestering i fastigheter uppgick till –234 mkr (574)

Antal sålda bostäder minskade till 613 (681) och produktionsstarterna minskade till 680 (971)

Verksamheten inom JM Entreprenad kommer att utvärderas under det fjärde kvartalet avseende framtida inriktning och omfattning

1) Inklusive resultat försäljning av andelarna i Småa AB om 275 mkr under 2017

ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING

	JANUARI–SEPTEMBER			JULI–SEPTEMBER		HELÅR
MKR	2018	2017	2018	2017	2017/2018	2017
Intäkter	12 011	12 457	3 832	3 813	16 562	17 008
Rörelseresultat	1 443	1 731	411	543	2 081	2 369
Rörelsemarginal, %	12,0	13,9	10,7	14,2	12,6	13,9
Resultat före skatt	1 387	1 958	390	528	2 008	2 579
Kassaflöde från den löpande verksamheten	–456	1 868	–234	574	–311	2 013
Räntabilitet på eget kapital, %					27,7	38,7
Soliditet, %	40	39				40
Resultat per aktie, kr	15,50	22,40	4,30	5,80	24,00	31,00
Antal sålda bostäder	1 712	2 416	613	681	2 396	3 100
Antal produktionsstartade bostäder	2 097	2 690	680	971	3 280	3 873
Antal bostäder i pågående produktion	8 243	7 739				8 200
Intäkter enligt IFRS	11 474	12 713	3 605	4 062	16 036	17 275
Rörelseresultat enligt IFRS	1 397	1 807	384	582	2 046	2 456
Resultat per aktie enligt IFRS, kr	14,90	23,20	4,00	6,30	23,50	31,90

För koncernens resultat- och balansräkning enligt IFRS tillämpas IFRS 15 Intäkter från avtal med kunder vilket innebär att intäkter och resultat för JMs verksamhet utanför Sverige, JM Utland, redovisas enligt färdigställandemetoden. Segmentsredovisningen och projektstyrningen redovisas enligt successiv vinstavräkning. Koncernens räkningar enligt IFRS framgår på sidorna 21-22.

För definitioner av finansiella nyckeltal se dokument "Definitioner finansiella nyckeltal" på jm.se/investerare.

Där inget annat framgår baseras analys och kommentarer i denna delårsrapport på JMs segmentsredovisning.

Omslagsbild: Bergerløkka, Asker, Norge

KONCERNEN

"Bostadsmarknaden i Stockholm är avvaktande men har stabiliserats ytterligare under det tredje kvartalet. Den avvaktande marknaden gäller särskilt för nyproduktion av bostäder med lång tid till inflyttning där benägenheten att teckna kontrakt tidigt dock har stärkts under de senaste kvartalen. Försäljningen av våra bostäder i Stockholm har

utvecklats positivt under det tredje kvartalet och särskilt beaktat vårt begränsade utbud för inflyttning i närtid. Försäljningen i tredje kvartalet uppgick till samma nivå som andra kvartalet. Produktionsstartade bostäder i Stockholm under kvartalet stöds av en normal bokningsnivå där lönsamheten är fortsatt god i pågående produktionsvolym. Planerad produktionsstart under det tredje kvartalet av ett projekt i Stockholm med hög bokningsgrad har skjutits fram i avvaktan på slutgiltig överenskommelse om kommunalt exploateringsarbete.

Del av vår entreprenadverksamhet i Stockholm har lönsamhetsproblem som innebär att vi under det fjärde kvartalet kommer att utvärdera framtida inriktning och omfattning av entreprenadaffären.

Vår bostadsverksamhet i övriga Sverige uppvisar en god lönsamhetsnivå i en huvudsakligen stabil marknad där försäljningen i tredje kvartalet har ökat något jämfört med andra kvartalet. Produktionsstarterna under tredje kvartalet var något lägre än andra kvartalet.

I Norge har aktivitetsnivån på bostadsmarknaden varit god och bostadsmarknaden i Finland har varit stabil under det tredje kvartalet. Vår affär inom utlandsverksamheten har utvecklats fortsatt väl under 2018 inkluderat goda markförvärv vilket innebär en gradvis geografisk breddning av bostadsaffären. Försäljningen inom vår utlandsverksamhet under det tredje kvartalet var något lägre än andra kvartalet vilket bland annat beror på det begränsade antalet produktionsstarter i Norge. Vi planerar för ökat antal produktionsstartartade bostäder i Norge under det fjärde kvartalet förutsatt fortsatt stabil försäljningsutveckling och väl fungerade planprocesser.

Vi ser att utbudet av fastigheter för utveckling av bostäder i Stockholm är förhållandevis högt och JM har en mycket god position för att utnyttja de möjligheter till förvärv som kan uppkomma. I övriga Sverige har konkurrensen om mark avtagit något under året. JMs starka finansiella ställning stödjer också vår prioritering att starta nya bostadsprojekt.

Under kvartalet startade vi bland annat ett stort projekt i Norge, Bergerløkka, med en första etapp om 102 bostäder i populära Asker. Läget är centralt med närhet till Sandvika och Oslo. Här planerar Asker kommun för drygt 1 600 bostäder i ett nytt bostadsområde och JM är en av flera aktörer som fått förtroendet att utveckla området. JM kommer att ansvara för utvecklingen av totalt cirka 570 bostäder i området.

I september bjöd vi in beslutsfattare och samarbetspartners till JMs Stadsbyggnadsdag. Förutom erfarenhetsutbyte var målsättningen att öka kunskapen om JM som kompetent stads- och samhällsbyggare. Att JM är en långsiktig aktör med bred kompetens som i huvudsak bygger bostadsrätter men också hyresrättsbostäder, ägarlägenheter, kommersiellt samt vård- och omsorgsboenden. Vi lyfte också fram vårt hållbarhetsarbete och Trygg bostadsrättsförening, ett branschinitiativ som JM tillsammans med andra bostadsaktörer står bakom för att stärka konsumentskyddet på bostadsrättsmarknaden. Med denna kvalitetsmärkning är kritiska nyckeltal identifierade och beskrivs så att bostadskunden enkelt ska kunna jämföra de ekonomiska åtagandena i nyproducerade bostäder. Initiativet gynnar hushållen, seriösa bostadsproducenter och kreditgivare samt bidrar till utvecklingen av en effektiv nyproduktionsmarknad.

Vi är väl positionerade med en god projektportfölj som löpande förädlas för framtidens boende, samtidigt som vår starka balansräkning ger oss handlingsfrihet."

Johan Skoglund, VD och koncernchef

MARKNAD, FÖRSÄLJNING OCH PRODUKTIONSSTARTADE BOSTÄDER

JANUARI – SEPTEMBER 2018

Bostadsmarknaden i Stockholm är avvaktande men fortsatt stabilisering har skett under det tredje kvartalet. Produktionsstartade bostäder i Stockholm stöds av en normal bokningsnivå där lönsamheten är fortsatt god i pågående produktionsvolym.

Bostadsverksamheten i övriga Sverige uppvisar en god lönsamhetsnivå, i en huvudsakligen stabil marknad.

I Norge har aktivitetsnivån på bostadsmarknaden varit god med något ökade priser och bostadsmarknaden i Finland har varit stabil. Gradvis breddas den geografiska täckningen i JMs bostadsaffär.

Befolkningstillväxten på våra huvudmarknader, tillsammans med det fortsatt låga ränteläget, stödjer efterfrågan på bostäder.

Antalet sålda bostäder i form av tecknade kontrakt minskade till 1 712 (2 416) 1) där försäljningen under det tredje kvartalet var i samma nivå som under det andra kvartalet, 613 mot 619 bostäder. Andelen sålda eller bokade bostäder i förhållande till pågående produktion uppgår till 59 procent (71), där spannet om 60-65 procent bedöms som normal nivå. Andelen har ökat något från 58 procent i det andra kvartalet. Sålda bostäder i JM Bostad Stockholm uppgick till 565 (955), i JM Bostad Riks 678 (1 001), i JM Utland 469 (460) och i JM Fastighetsutveckling 0 (0).

Antalet produktionsstartade bostäder uppgick till 2 097 (2 690) 2) där produktionsstarterna under det tredje kvartalet var lägre än under det andra kvartalet, 680 mot 847 bostäder. Under det tredje kvartalet startades inga hyresrättsbostäder till skillnad mot 128 under andra kvartalet. Produktionsstartade bostäder i JM Bostad Stockholm uppgick till 662 (1 119), i JM Bostad Riks 783 (1 051), i JM Utland 524 (520) och i JM Fastighetsutveckling 128 (0).

Utöver efterfrågan utgör planprocesserna fortsatt ett viktigt kriterium för takten i produktionsstarter.

Antalet bostäder i pågående produktion har ökat till 8 243 (7 739) varav 681 hyresrätts- och vårdbostäder (416).

1) Varav 0 hyresrätts- och vårdbostäder (0).

2) Varav 128 hyresrätts- och vårdbostäder (0).

	JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER		OKT–SEPT	HELÅR
RÖRELSERESULTAT PER AFFÄRSSEGMENT, MKR	2018	2017	2018	2017	2017/2018	2017
JM Bostad Stockholm	757	1 041	233	331	1 154	1 438
JM Bostad Riks	550	488	156	149	731	669
JM Utland	221	187	85	63	305	271
JM Fastighetsutveckling	5	24	4	0	8	27
JM Entreprenad	–61	24	–61	5	–74	11
Koncerngemensamma kostnader	–29	–33	–6	–5	–43	–47
Totalt	1 443	1 731	411	543	2 081	2 369
Varav fastighetsförsäljningar	10	14	–1	-	10	14

RÖRELSEMARGINAL PER AFFÄRSSEGMENT, %	JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER		OKT–SEPT	HELÅR
	2018	2017	2018	2017	2017/2018	2017
JM Bostad Stockholm	17,1	19,5	16,3	20,5	18,5	20,1
JM Bostad Riks	16,9	15,2	17,0	16,3	16,8	15,5
JM Utland	8,9	8,0	9,3	8,7	8,9	8,3
JM Entreprenad	–2,9	1,3	–9,2	0,7	–2,5	0,4

INTÄKTER, RÖRELSERESULTAT OCH RÖRELSEMARGINAL JANUARI – SEPTEMBER 2018

Koncernens intäkter enligt segmentsredovisningen minskade till 12 011 mkr (12 457). Intäkterna omräknat enligt IFRS minskade till 11 474 mkr (12 713).

Rörelseresultatet enligt segmentsredovisningen minskade till 1 443 mkr (1 731) och rörelsemarginalen minskade till 12,0 procent (13,9). Rörelseresultatet omräknat enligt IFRS minskade till 1 397 mkr (1 807). Omräkningen är relaterad till JM Utland med en resultateffekt om –46 mkr (76). Resultatet inkluderar en förlust inom JM Entreprenad om –61 mkr (24).

Under niomånadersperioden har fastigheter sålts för 83 mkr (15) med ett resultat om 10 mkr (14).

Hyresintäkterna från JMs projektfastigheter ökade till 45 mkr (28). Driftnettot ökade till 28 mkr (17).

JULI – SEPTEMBER 2018

Koncernens intäkter enligt segmentsredovisningen under tredje kvartalet uppgick till 3 832 mkr (3 813). Intäkterna omräknat enligt IFRS minskade till 3 605 mkr (4 062).

Rörelseresultatet enligt segmentsredovisningen minskade till 411 mkr (543) och rörelsemarginalen minskade till 10,7 procent (14,2). Rörelseresultatet omräknat enligt IFRS minskade till 384 mkr (582). Omräkningen är relaterad till JM Utland med en resultateffekt om –27 mkr (39). Resultatet inkluderar en förlust inom JM Entreprenad om –61 mkr (5).

Under tredje kvartalet har fastigheter sålts för 11 mkr (0) med ett resultat om –1 mkr (0).

Hyresintäkterna från JMs projektfastigheter ökade till 16 mkr (10). Driftnettot ökade till 11 mkr (7).

BOSTADSBYGGRÄTTER JANUARI – SEPTEMBER 2018

Antalet disponibla bostadsbyggrätter vid utgången av niomånadersperioden uppgick till 36 700 (34 800) varav 20 300 (18 100) redovisas i balansräkningen. Kapitalbindningen i byggrätter (exploateringsfastigheter i balansräkningen) för bostäder ökade till 8 470 mkr (6 924).

Under niomånadersperioden har exploateringsfastigheter för bostäder om 2 248 mkr (1 214) förvärvats varav 1 320 mkr avser JM Bostad Stockholm, 285 mkr JM Bostad Riks och 643 mkr JM Utland.

BOSTÄDER I PÅGÅENDE PRODUKTION	2018-09-30	2017-09-30	2017-12-31
Antal bostäder i pågående produktion 1) 2)	8 243	7 739	8 200
Andel sålda bostäder i pågående produktion, % 3)	53	62	58
Andel bokade bostäder i pågående produktion, %	6	9	7
Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion, %	59	71	65
1) Varav hyresrätts- och vårdbostäder i pågående produktion inom JM Fastighetsutveckling – ingår ej i andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion	681	416	553
Av dessa ingår bostäder i projekt där nedlagda kostnader endast redovisas som projektfastighet under uppförande	681	416	553
2) Från och med produktionsstart till och med sista inflyttning enligt plan.

3) Andel sålda bostäder i form av bindande kontrakt med slutkund.

OSÅLDA BOSTÄDER	2018-09-30	2017-09-30	2017-12-31
Antal osålda bostäder i avslutad produktion 1)	66	86	72
Antal osålda bostäder i balansräkningen redovisat som "Andelar i bostadsrättsföreningar m.m."	56	67	82

1) Efter sista inflyttning enligt plan.

1) Inklusive hyresrätts- och vårdbostäder inom JM Fastighetsutveckling – ingår ej i andel sålda/bokade

FINANSIELLA POSTER JANUARI – SEPTEMBER 2018

Finansnettot är något lägre än föregående år exklusive 2017 års försäljning av andelarna i Småa AB.

Den totala räntebärande låneskulden enligt segmentsredovisningen ökade till 2 395 mkr (1 834) varav pensionsskulden utgjorde 1 375 mkr (1 297). Vid niomånadersperiodens utgång var medelräntesatsen för den totala räntebärande låneskulden inklusive pensionsskulden 2,5 procent (2,5). Den genomsnittliga räntebindningstiden, exklusive pensionsskulden, var 0,2 år (0,2). Koncernens tillgängliga likviditet uppgick till 4 654 mkr (5 357). Förutom likvida medel om 1 854 mkr (2 557) ingår ej utnyttjade checkkrediter och kreditavtal med sammantaget 2 800 mkr (2 800) där kreditavtalen om 2 400 mkr hade en genomsnittlig löptid om 3,3 år (1,7).

Räntebärande nettoskuld enligt segmentsredovisningen uppgick till 541 mkr (–727) vid niomånadersperiodens utgång. Ej räntebärande skulder för genomförda fastighetsförvärv uppgick till 1 023 mkr (543). Av dessa skulder var 324 mkr (394) kortfristiga.

Värderingen av finansiella tillgångar och skulder visar att det inte är någon väsentlig skillnad mellan redovisat och verkligt värde.

		JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER		HELÅR
MKR	2018	2017	2018	2017	2017/2018	2017
Finansiella intäkter 1)	4	276	1	0	7	279
Finansiella kostnader	–60	–49	–22	–15	–80	–69
Finansiella intäkter och kostnader	–56	227	–21	–15	–73	210
1) Varav resultat försäljning av andelarna i Småa AB	-	275	-	-	-	275

	JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER		OKT–SEPT	HELÅR
ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR	2018	2017	2018	2017	2017/2018	2017
Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran(–)
vid periodens början	–790	435	240	–274	–727	435
Förändring av räntebärande nettoskuld/-fordran	1 331	–1 162	301	–453	1 268	–1 225
Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(–)
vid periodens slut	541	–727	541	–727	541	–790

KASSAFLÖDE

JANUARI – SEPTEMBER 2018

Kassaflödet från den löpande verksamheten enligt segmentsredovisningen uppgick till –456 mkr (1 868) under niomånadersperioden. Nettoinvesteringarna i exploateringsfastigheter innebar ett kassaflöde om –597 mkr (113). Innehavet av återköpta bostäder innebar ett kassaflöde om 3 mkr (–64). Koncernens kassaflöde hänförligt till projektfastigheter (försäljning minus investering) under niomånadersperioden uppgick till –322 mkr (–288). Kassaflödet belastas av ökat rörelsekapital.

JULI -SEPTEMBER 2018

Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till –234 mkr (574) under tredje kvartalet. Nettoinvesteringarna i exploateringsfastigheter innebar ett kassaflöde om –24 mkr (6). Innehavet av återköpta bostäder innebar ett kassaflöde om 16 mkr (7). Koncernens kassaflöde hänförligt till projektfastigheter (försäljning minus investering) under tredje kvartalet uppgick till –88 mkr (–98). Kassaflödet belastas av ökat rörelsekapital.

RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER

JMs risker och riskhantering presenteras i årsredovisningen för 2017 på sidorna 30-33. Inga väsentliga förändringar har skett som ändrat dessa redovisade risker.

INNEHAV AV EGNA AKTIER

I slutet av augusti verkställdes årsstämmans beslut om nedsättning av aktiekapitalet med 1 476 421 kronor avseende 1 476 421 aktier som bolaget hade i eget innehav.

Bolaget har därefter inget innehav av egna aktier.

PERSONAL

Antal anställda uppgick vid niomånadersperiodens utgång till 2 610 (2 540). Antal hantverkare uppgick till 1 004 (1 006) och antal tjänstemän till 1 606 (1 534). Nuvarande bemanning bedöms väl avvägd för pågående projektvolym där viss anpassning sker löpande. Det råder stor efterfrågan på arbetsmarknaden för kvalificerade kompetenser inom projektverksamhet.

AFFÄRSSEGMENT JM BOSTAD STOCKHOLM

Inom affärssegmentet JM Bostad Stockholm utvecklas bostadsprojekt i Storstockholm. Verksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder.

Genomsnittspriserna på andrahandsmarknaden har ökat något under tredje kvartalet. Utbudet av bostäder har fortsatt varit högt och då särskilt på vissa lokala marknader.

Konkurrensen om välbelägen mark för bostäder bedöms vara relativt låg samtidigt som utbudet av fastigheter för bostadsutveckling är förhållandevis högt. Dock är priserna på byggrätter fortfarande på en nivå som kräver selektivitet vid förvärv.

Bostadsmarknaden i Stockholm har varit fortsatt avvaktande under det tredje kvartalet, särskilt avseende nyproduktion. Ytterligare stabilisering har dock skett under kvartalet. Kunderna uppvisar stort intresse för JMs projekt och försäljningen har utvecklats positivt under kvartalet där försäljningen uppgick till samma nivå som i det andra kvartalet. Benägenheten från kunderna att teckna kontrakt tidigt har ytterligare stärkts under det tredje kvartalet. Tillgängliga bostäder för försäljning inom affärssegmentet har till allra största delen en beräknad inflyttning 2019/2020 med huvuddelen under 2020.

Produktionsstartade bostäder i Stockholm under tredje kvartalet stöds av en normal bokningsnivå där lönsamheten är fortsatt god i pågående produktionsvolym. En planerad start i kvartalet av ett projekt med hög bokningsgrad har skjutits fram i avvaktan på slutgiltig överenskommelse om kommunalt exploateringsarbete.

Affärssegmentets intäkter minskade till 4 434 mkr (5 331). De minskade intäkterna under tredje kvartalet förklaras av lägre försäljning och lägre antal produktionsstarter under det senaste året. Rörelseresultatet minskade till 757 mkr (1 041). Resultatet försvagas av den lägre försäljningen. Rörelsemarginalen uppgick till 17,1 procent (19,5).

Kassaflödet under niomånadersperioden är i balans beaktat ökningen av exploateringsfastigheter.

Under tredje kvartalet produktionsstartades totalt 207 bostäder i flerbostadshus och småhus i Solna och Järfälla. Under tredje kvartalet har cirka 60 byggrätter förvärvats i Järfälla.

		JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER		HELÅR
MKR	2018	2017	2018	2017	2017/2018	2017
Intäkter	4 434	5 331	1 429	1 613	6 254	7 151
Rörelseresultat 1)	757	1 041	233	331	1 154	1 438
Rörelsemarginal, %	17,1	19,5	16,3	20,5	18,5	20,1
Genomsnittligt operativt kapital					5 139	4 450
Avkastning operativt kapital, %					22,5	32,3
Operativt kassaflöde	395	1 378	187	505	620	1 603
Bokfört värde exploateringsfastigheter	5 002	3 941				4 406
Antal disponibla byggrätter	13 500	13 300				13 400
Antal sålda bostäder	565	955	223	213	762	1 152
Antal produktionsstartade bostäder	662	1 119	207	365	986	1 443
Antal bostäder i pågående produktion	3 447	3 837				3 842
Antal anställda	930 2)	878				877
1) Varav fastighetsförsäljningar	0	6	-	-	0	6

2) Varav 42 anställda med tidigare organisatorisk tillhörighet i JM Entreprenad.

JM BOSTAD RIKS

Inom affärssegmentet JM Bostad Riks utvecklas bostadsprojekt i tillväxtorter i Sverige exklusive Storstockholm. Verksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder. I begränsad omfattning bedrivs även entreprenadverksamhet.

Genomsnittspriserna på andrahandsmarknaden har varit oförändrade eller ökat något inom affärssegmentet under tredje kvartalet.

Utbudet på vissa lokala marknader är fortsatt stort. Konkurrensen om mark för bostäder har avtagit något. Intresset för JMs projekt är stabilt och kundernas benägenhet att teckna kontrakt tidigt i processen ligger på normal nivå.

Affärssegmentets intäkter uppgick till 3 254 mkr (3 215) och rörelseresultatet ökade till 550 mkr (488). Rörelsemarginalen ökade till 16,9 procent (15,2). Resultat och marginal har förbättrats hänförligt till god efterfrågan och prisutveckling under tidigare år. Försäljningen i tredje kvartalet har ökat något jämfört med andra kvartalet.

Kassaflödet under niomånadersperioden belastas av en tillfällig ökning av rörelsekapitalet.

Under tredje kvartalet produktionsstartades totalt 230 bostäder i flerbostadshus i Uppsala, Västerås och Linköping vilket var något lägre än andra kvartalet.

Under tredje kvartalet har 88 byggrätter förvärvats i Örebro.

		JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER		HELÅR
MKR	2018	2017	2018	2017	2017/2018	2017
Intäkter	3 254	3 215	920	916	4 348	4 309
Rörelseresultat 1)	550	488	156	149	731	669
Rörelsemarginal, %	16,9	15,2	17,0	16,3	16,8	15,5
Genomsnittligt operativt kapital					1 000	892
Avkastning operativt kapital, %					73,1	75,0
Operativt kassaflöde	536	457	44	–11	695	616
Bokfört värde exploateringsfastigheter	1 404	1 486				1 540
Antal disponibla byggrätter	10 400	10 100				10 100
Antal sålda bostäder	678	1 001	227	332	979	1 302
Antal produktionsstartade bostäder	783	1 051	230	372	1 143	1 411
Antal bostäder i pågående produktion	2 471	2 196				2 351
Antal anställda	596	597				590
1) Varav fastighetsförsäljningar	0	-	-	-	0	-

Q3

Q3 Q1 2017

Rörelseresultat per kvartal (mkr) 12 månaders rullande rörelsemarginal (%)

Q3 Q1 2018

Q3 Q1 2016

JM UTLAND

Inom affärssegmentet JM Utland utvecklas bostadsprojekt i Norge och Finland. Intäkter och resultat för affärssegmentet redovisas enligt successiv vinstavräkning. I Norge bedrivs även entreprenadverksamhet i begränsad omfattning som från och med 2018 redovisas inom affärssegmentet JM Entreprenad. Jämförelsesiffrorna har omräknats.

Affärssegmentets intäkter uppgick till 2 486 mkr (2 336) och rörelseresultatet uppgick 221 mkr (187). Rörelsemarginalen uppgick till 8,9 procent (8,0).

Kassaflödet under niomånadersperioden belastas av investeringar i exploateringsfastigheter.

Försäljningen inom affärssegmentet under det tredje kvartalet var något lägre än det andra kvartalet vilket bland annat beror på det begränsade antalet produktionsstarter i Norge där försäljning tidigast redovisas i samband med produktionsstart.

NORGE

Prisnivån på andrahandsmarknaden i Norge har varit stabil under tredje kvartalet och aktivitetsnivån har varit god. Tiden till tecknande av kontrakt är något längre än tidigare år.

JM Norges intäkter uppgick till 2 088 mkr (1 961) och rörelse-

resultatet uppgick till 203 mkr (178). Rörelsemarginalen uppgick till 9,7 procent (9,1).

Under tredje kvartalet har 111 bostäder (106) sålts och 122 bostäder (137) produktionsstartats. Produktionsstarterna under tredje kvartalet utgörs av bostäder i flerbostadshus i Oslo kommun och i Asker utanför Oslo samt småhus i Skien. Antal bostäder i pågående produktion uppgick till 1 264 (1 112).

Den lägre nivån av produktionsstartade bostäder under niomånadersperioden är i linje med årsplaneringen där proportionellt fler starter under det fjärde kvartalet planeras förutsatt en fortsatt stabil försäljningsutveckling och väl fungerande planprocesser.

Under tredje kvartalet har byggrätter motsvarande 236 bostäder förvärvats i Tønsberg och Drammen.

Disponibla byggrätter motsvarar 8 700 bostäder (7 700).

	JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER		OKT–SEPT	HELÅR
MKR	2018	2017	2018	2017	2017/2018	2017
Intäkter	2 486	2 336	912	721	3 412	3 262
- varav JM Norge	2 088	1 961	744	609	2 904	2 777
Rörelseresultat 1)	221	187	85	63	305	271
- varav JM Norge	203	178	76	57	288	263
Rörelsemarginal, %	8,9	8,0	9,3	8,7	8,9	8,3
- varav JM Norge	9,7	9,1	10,2	9,4	9,9	9,5
Genomsnittligt operativt kapital					2 580	2 175
Avkastning operativt kapital, %					11,8	12,5
Operativt kassaflöde	–205	326	–48	179	–412	119
Bokfört värde exploateringsfastigheter	2 054	1 497				1 545
Bokfört värde projektfastigheter	5	14				7
Antal disponibla byggrätter	12 100	10 500				10 500
Antal sålda bostäder	469	460	163	136	655	646
Antal produktionsstartade bostäder	524	520	243	234	886	882
Antal bostäder i pågående produktion	1 644	1 290				1 454
Antal anställda	439	408				406

1) Varav fastighetsförsäljningar 10 - -1 - 10 0

FINLAND

Bostadsmarknaden i Helsingforsregionen har varit stabil under tredje kvartalet. Bostadsmarknaden är i balans och aktiviteten är god.

Under tredje kvartalet har 52 bostäder (30) sålts och 121 bostäder (97) produktionsstartats. Produktionsstarterna under tredje kvartalet utgörs av bostäder i flerbostadshus i Stor-Helsingfors. Antal bostäder i pågående produktion uppgick till 380 (178).

Inga byggrätter har förvärvats under tredje kvartalet. Disponibla byggrätter motsvarar 3 200 bostäder (2 600).

BELGIEN

JM avvecklade sin operativa verksamhet i Belgien under det första kvartalet 2017. JM kvarstår som ägare av en exploateringsfastighet och en bostad under försäljning. Under det tredje kvartalet har 0 bostäder (0) sålts.

Disponibla byggrätter motsvarar 200 bostäder (200).

JM FASTIGHETSUTVECKLING

Inom affärssegmentet JM Fastighetsutveckling utvecklas i huvudsak hyresrättsbostäder och vård- och omsorgsboenden samt kontorsfastigheter i Storstockholm. Affärssegmentets fastigheter ska i sin helhet utgöras av fastigheter avsedda för projektutveckling. Från och med 1 januari 2018 ingår verksamheten JM@home som erbjuder ekonomisk och teknisk förvaltning till bostadsrättsföreningar samt boendetjänster.

Affärssegmentets intäkter uppgick till 49 mkr (48) varav hyresintäkter 45 mkr (28). Rörelseresultatet uppgick till 5 mkr (24). Rörelseresultatet belastas av uppstartskostnader för den nya affärsverksamheten JM@home.

Driftnettot för projektfastigheter ökade till 28 mkr (16).

Kassaflödet under niomånadersperioden är negativt hänförligt till löpande investeringar i projektfastigheter.

Inom Dalénumområdet på Lidingö uppgår uthyrningsgraden för de kvarvarande kommersiella byggnader som ej ska rivas till 91 procent. Inom Bolinderområdet i Kallhäll, Järfälla uppgår uthyrningsgraden till 94 procent för de byggnader som ej ska rivas.

Hyresrättsprojektet Dalénum omfattande 97 lägenheter färdigställdes under 2016. Samtliga lägenheter är uthyrda.

Produktion pågår i fem hyresrättsprojekt: Tjärtunnan i Stureby, Stockholm, omfattande 187 bostäder med inflyttning under 2018, Alphyddan i Sickla, Nacka, omfattande 93 studentbostäder med inflyttning 2018, Spaken i Hägernäs, Täby, omfattande 136 bostäder med inflyttning 2018/2019, Alba Lilium, Bredäng, Stockholm, omfattande 137 bostäder med planerad inflyttning 2019 samt Manegen, Täby omfattande 128 bostäder med planerad inflyttning 2020.

		JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER		HELÅR
MKR	2018	2017	2018	2017	2017/2018	2017
Intäkter	49	48	19	11	61	60
Rörelseresultat 1)	5	24	4	0	8	27
Genomsnittligt operativt kapital					1 160	800
Avkastning operativt kapital, %					0,7	3,4
Operativt kassaflöde	–347	–213	–82	–65	–550	–416
Bokfört värde exploateringsfastigheter	10	10				10
Bokfört värde projektfastigheter	1 418	864				1 067
Antal disponibla bostadsbyggrätter 2)	700	900				800
Antal sålda bostäder 2)	-	-	-	-	-	-
Antal produktionsstartade bostäder 2)	128	-	-	-	265	137
Antal bostäder i pågående produktion 2)	681	416				553
Antal anställda	52	35				35
1) Varav fastighetsförsäljningar	-	8	-	-	-	8

2) Avser hyresrätts- och vårdbostäder.

JM ENTREPRENAD

Inom affärssegmentet JM Entreprenad bedrivs byggproduktion åt externa och interna kunder inom Storstockholms- och Osloområdet. Entreprenadverksamheten som bedrivs i Norge redovisas från och med 1 januari 2018 inom affärssegmentet JM Entreprenad. Jämförelsesiffrorna har omräknats.

Efterfrågan på entreprenadmarknaden i Stockholm är på en god nivå vad gäller anläggningsmarknaden. Beträffande husverksamheten har konkurrensen om uppdragen tilltagit. Efterfrågan på entreprenadmarknaden i Oslo är också på en god nivå.

Affärssegmentets intäkter uppgick till 2 130 mkr (1 918), varav verksamheten i Norge 469 mkr (327), och rörelseresultatet minskade till –61 mkr (24). Två projekt inom den svenska husverksamheten har större negativa omvärderingar främst på grund av större omarbetning med höjda produktionskostnader och förseningar som följd. Beaktat svag lönsamhet under längre tid kommer verksamheten inom JM Entreprenad att utvärderas under det fjärde kvartalet 2018 avseende framtida inriktning och omfattning.

Kassaflödet under niomånadersperioden belastas av ökning i rörelsekapitalet.

Affärssegmentet har under tredje kvartalet erhållit ett antal uppdrag varav det största är en samverkansentreprenad avseende anläggningsarbeten i Orminge åt Nacka Kommun.

De största pågående uppdragen är ett nytt driftområde på Arlanda flygplats (Swedavia), markarbeten i godshamnen Stockholm Norvik i Nynäshamn (Stockholms Hamnar) nyproduktion av skola (Vallentuna kommun), nyproduktion av flerbostadshus i Norra Djurgårdsstaden (HSB och Riksbyggen) samt nyproduktion av flerbostadshus i Tyresö (Småa och Riksbyggen). Det största pågående projektet inom den norska verksamheten är nyproduktion av bostäder i flerbostadshus i Strømmen, Oslo (JM Norge).

		JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER		HELÅR
MKR	2018	2017	2018	2017	2017/2018	2017
Intäkter 1)	2 130	1 918	663	689	2 963	2 751
Rörelseresultat	–61	24	–61	5	–74	11
Rörelsemarginal, %	–2,9	1,3	–9,2	0,7	–2,5	0,4
Operativt kassaflöde	–143	46	–49	78	–103	86
Bokfört värde exploateringsfastigheter	39	50				42
Antal anställda	439	470				462
1) Varav internt	342	391	111	137	476	525

KONCERNEN – SEGMENTSREDOVISNING

KONCERNENS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG

	JANUARI– SEPTEMBER			JULI–SEPTEMBER		HELÅR
ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR	2018	2017	2018	2017	2017/2018	2017
Intäkter	12 011	12 457	3 832	3 813	16 562	17 008
Produktions- och driftkostnader	–9 791	–9 989	–3 202	–3 047	–13 450	–13 648
Bruttoresultat	2 220	2 468	630	766	3 112	3 360
Försäljnings- och administrationskostnader	–787	–751	–218	–223	–1 041	–1 005
Resultat av fastighetsförsäljning	10	14	–1	-	10	14
Rörelseresultat	1 443	1 731	411	543	2 081	2 369
Finansiella intäkter och kostnader	–56	227	–21	–15	–73	210
Resultat före skatt	1 387	1 958	390	528	2 008	2 579
Skatter	–308	–370	–87	–117	–323	–385
Periodens resultat	1 079	1 588	303	411	1 685	2 194
Övrigt totalresultat	25	–54	–68	–16	69	–10
Periodens totalresultat	1 104	1 534	235	395	1 754	2 184
Resultat per aktie 1) efter utspädning, kr	15,50	22,40	4,30	5,80	24,00	31,00
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning	69 836 391	71 062 512	69 950 321	70 677 051	70 135 947	70 844 023

1) Periodens resultat.

KONCERNENS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG

ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR	2018-09-30	2017-09-30	2017-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar	221	211	209
Projektfastigheter	1 423	878	1 074
Exploateringsfastigheter	8 509	6 984	7 543
Andelar i bostadsrättsföreningar m.m.	224	267	309
Kortfristiga fordringar 1)	3 904	3 524	3 698
Likvida medel	1 854	2 557	2 572
Summa omsättningstillgångar	15 914	14 210	15 196
Summa tillgångar	16 135	14 421	15 405
EGET KAPITAL OCH SKULDER 2)
Eget kapital	6 520	5 653	6 178
Långfristiga räntebärande skulder	204	333	203
Övriga långfristiga skulder	700	150	273
Långfristiga avsättningar	2 994	2 405	2 656
Summa långfristiga skulder	3 898	2 888	3 132
Kortfristiga räntebärande skulder	816	204	332
Övriga kortfristiga skulder	4 780	5 564	5 654
Kortfristiga avsättningar	121	112	109
Summa kortfristiga skulder	5 717	5 880	6 095
Summa eget kapital och skulder	16 135	14 421	15 405
1) Varav fordringar fastighetsförsäljningar	34	39	83
2) Varav skulder fastighetsförvärv	1 058	615	794

FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL I SAMMANDRAG

	JANUARI–SEPTEMBER		HELÅR
ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR	2018	2017	2017
Ingående balans vid periodens början	6 178	5 158	5 158
Summa totalresultat för perioden	1 104	1 534	2 184
Utdelning	–765	–675	–675
Konvertering av konvertibellån	-	10	10
Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev	3	1	1
Återköp av aktier	-	–375	–500
Utgående balans vid periodens slut	6 520	5 653	6 178

KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG

	JANUARI–SEPTEMBER			JULI–SEPTEMBER	OKT–SEPT	HELÅR
ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR	2018	2017	2018	2017	2017/2018	2017
Kassaflöde från den löpande verksamheten före
förändring i rörelsekapital och skatt	1 679	1 998	473	633	2 776	3 095
Betald skatt	–582	–313	–184	–93	–630	–361
Investering i exploateringsfastigheter m.m. 1)	–2 727	–1 611	–900	–478	–3 610	–2 494
À conto betalning för exploateringsfastigheter m.m. 2)	2 133	1 660	892	491	2 511	2 038
Investering i projektfastigheter	–324	–288	–88	–98	–526	–490
Försäljning av projektfastigheter	2	-	-	-	8	6
Förändring kortfristiga skulder/fordringar	–637	422	–427	119	–840	219
Kassaflöde från den löpande verksamheten	–456	1 868	–234	574	–311	2 013
Kassaflöde från investeringsverksamheten	0	303 3)	3	–1	–3	300 3)
Upptagna lån	584	153	30	13	645	214
Amortering av skulder	–93	–234	–19	–113	–157	–298
Återköp av aktier	-	–375	-	–125	–125	–500
Utdelning	–765	–675	-	-	–765	–675
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	–274	–1 131	11	–225	–402	–1 259
Periodens kassaflöde	–730	1 040	–220	348	–716	1 054
Likvida medel vid periodens slut	1 854	2 557	1 854	2 557	1 854	2 572
1) Varav investering i andelar i bostadsrättsföreningar och bostäder med äganderätt	–700	–367	–307	–84	–908	–575
2) Varav försäljning av andelar i bostadsrättsföreningar och bostäder med äganderätt	703	303	323	91	895	495
3) Varav 310 mkr avser försäljning av andelarna i Småa AB.

KONCERNENS NYCKELTAL

		JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER	OKT–SEPT	HELÅR
ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, %	2018	2017	2018	2017	2017/2018	2017
Rörelsemarginal	12,0	13,9	10,7	14,2	12,6	13,9
Räntabilitet på eget kapital					27,7	38,7
Räntabilitet på sysselsatt kapital					25,4	35,1
Skuldsättningsgrad, ggr	0,1	-				-
Soliditet	40	39				40

ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING

INTÄKTER PER LAND

		JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER		HELÅR
MKR	2018	2017	2018	2017	2017/2018	2017
Sverige	9 056	9 804	2 778	2 989	12 531	13 279
Norge	2 557	2 278	886	712	3 523	3 244
Finland	379	373	166	112	488	482
Belgien	19	2	2	-	20	3
Totalt	12 011	12 457	3 832	3 813	16 562	17 008

INTÄKTER PER AFFÄRSSEGMENT

		JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER		HELÅR
MKR	2018	2017	2018	2017	2017/2018	2017
JM Bostad Stockholm	4 434	5 331	1 429	1 613	6 254	7 151
JM Bostad Riks	3 254	3 215	920	916	4 348	4 309
JM Utland	2 486	2 336	912	721	3 412	3 262
JM Fastighetsutveckling	49	48	19	11	61	60
JM Entreprenad	2 130	1 918	663	689	2 963	2 751
Eliminering	–342	–391	–111	–137	–476	-525
Totalt	12 011	12 457	3 832	3 813	16 562	17 008

RÖRELSERESULTAT PER AFFÄRSSEGMENT

		JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER	OKT–SEPT	HELÅR
MKR	2018	2017	2018	2017	2017/2018	2017
JM Bostad Stockholm	757	1 041	233	331	1 154	1 438
JM Bostad Riks	550	488	156	149	731	669
JM Utland	221	187	85	63	305	271
JM Fastighetsutveckling	5	24	4	0	8	27
JM Entreprenad	–61	24	–61	5	–74	11
Koncerngemensamma kostnader	–29	–33	–6	–5	–43	-47
Totalt	1 443	1 731	411	543	2 081	2 369

RÖRELSEMARGINAL PER AFFÄRSSEGMENT

		JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER	OKT–SEPT	HELÅR
%	2018	2017	2018	2017	2017/2018	2017
JM Bostad Stockholm	17,1	19,5	16,3	20,5	18,5	20,1
JM Bostad Riks	16,9	15,2	17,0	16,3	16,8	15,5
JM Utland	8,9	8,0	9,3	8,7	8,9	8,3
JM Entreprenad	–2,9	1,3	–9,2	0,7	–2,5	0,4

GENOMSNITTLIGT OPERATIVT KAPITAL PER AFFÄRSSEGMENT

	OKT–SEPT	HELÅR
MKR	2017/2018	2017
JM Bostad Stockholm	5 139	4 450
JM Bostad Riks	1 000	892
JM Utland	2 580	2 175
JM Fastighetsutveckling	1 160	800

AVKASTNING OPERATIVT KAPITAL PER AFFÄRSSEGMENT

	OKT–SEPT	HELÅR
%	2017/2018	2017
JM Bostad Stockholm	22,5	32,3
JM Bostad Riks	73,1	75,0
JM Utland	11,8	12,5
JM Fastighetsutveckling	0,7	3,4

ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING

OPERATIVT KASSAFLÖDE PER AFFÄRSSEGMENT

	JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER		OKT–SEPT	HELÅR
MKR	2018	2017	2018	2017	2017/2018	2017
JM Bostad Stockholm	395	1 378	187	505	620	1 603
JM Bostad Riks	536	457	44	–11	695	616
JM Utland	–205	326	–48	179	–412	119
JM Fastighetsutveckling	–347	–213	–82	–65	–550	–416
JM Entreprenad	–143	46	–49	78	–103	86

EXPLOATERINGSFASTIGHETER PER AFFÄRSSEGMENT

BOKFÖRT VÄRDE, MKR	2018-09-30	2017-09-30	2017-12-31
JM Bostad Stockholm	5 002	3 941	4 406
JM Bostad Riks	1 404	1 486	1 540
JM Utland	2 054	1 497	1 545
JM Fastighetsutveckling	10	10	10
JM Entreprenad	39	50	42
Totalt	8 509	6 984	7 543

DISPONIBLA BOSTADSBYGGRÄTTER PER AFFÄRSSEGMENT

ANTAL	2018-09-30	2017-09-30	2017-12-31
JM Bostad Stockholm	13 500	13 300	13 400
JM Bostad Riks	10 400	10 100	10 100
JM Utland	12 100	10 500	10 500
JM Fastighetsutveckling 1)	700	900	800
Totalt	36 700	34 800	34 800
Varav redovisade i balansräkningen (exploateringsfastigheter)
JM Bostad Stockholm	8 000	7 700	7 800
JM Bostad Riks	6 400	6 000	6 100
JM Utland	5 700	4 300	4 600
JM Fastighetsutveckling 1)	200	100	200
Totalt	20 300	18 100	18 700

SÅLDA BOSTÄDER PER AFFÄRSSEGMENT

	JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER		OKT–SEPT	HELÅR
ANTAL	2018	2017	2018	2017	2017/2018	2017
JM Bostad Stockholm	565	955	223	213	762	1 152
JM Bostad Riks	678	1 001	227	332	979	1 302
JM Utland	469	460	163	136	655	646
JM Fastighetsutveckling 1)	-	-	-	-	-	-
Totalt	1 712	2 416	613	681	2 396	3 100

PRODUKTIONSSTARTADE BOSTÄDER PER AFFÄRSSEGMENT

		JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER	OKT–SEPT	HELÅR
ANTAL	2018	2017	2018	2017	2017/2018	2017
JM Bostad Stockholm	662	1 119	207	365	986	1 443
JM Bostad Riks	783	1 051	230	372	1 143	1 411
JM Utland	524	520	243	234	886	882
JM Fastighetsutveckling 1)	128	-	-	-	265	137
Totalt	2 097	2 690	680	971	3 280	3 873

BOSTÄDER I PÅGÅENDE PRODUKTION

ANTAL	2018-09-30	2017-09-30	2017-12-31
JM Bostad Stockholm	3 447	3 837	3 842
JM Bostad Riks	2 471	2 196	2 351
JM Utland	1 644	1 290	1 454
JM Fastighetsutveckling 1)	681	416	553
Totalt	8 243	7 739	8 200

1) Avser hyresrätts- och vårdbostäder.

ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING

PROJEKTFASTIGHETER KONCERNEN

BOKFÖRT VÄRDE, MKR	2018-09-30	2017-09-30	2017-12-31
Fastigheter under utveckling	1 188	634	837
Färdigställda hyresrättsfastigheter	224	224	224
Färdigställda kontorsfastigheter	11	20	13
Totalt	1 423	878	1 074

EXPLOATERINGSFASTIGHETER KONCERNEN

		JANUARI–SEPTEMBER		JULI–SEPTEMBER	OKT–SEPT	HELÅR
BOKFÖRT VÄRDE, MKR	2018	2017	2018	2017	2017/2018	2017
Ingående balans vid periodens början	7 543	7 121	8 869	6 892	6 984	7 121
Nyanskaffningar	2 248	1 214	191	477	3 051	2 017
Överfört till produktion	–1 298	–1 306	–512	–379	–1 526	–1 534
Övrigt	16	–45	–39	–6	0	–61
Utgående balans vid periodens slut	8 509	6 984	8 509	6 984	8 509	7 543

KONCERNEN FEMÅRSÖVERSIKT

ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR	2017	2016	2015	2014	2013
Intäkter	17 008	15 752	14 447	13 869	12 652
Rörelseresultat	2 369	2 011	1 590	1 716	1 576
Resultat före skatt	2 579	1 951	1 518	1 641	1 517
Balansomslutning	15 405	12 848	12 230	12 545	11 394
Kassaflöde från den löpande verksamheten	2 013	1 957	–230	978	898
Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran (–)	–790	435	1 198	–337	–642
Rörelsemarginal, %	13,9	12,8	11,0	12,4	12,5
Räntabilitet på eget kapital, %	38,7	31,4	24,8	26,5	25,1
Soliditet, %	40	40	38	37	40
Resultat per aktie, kr	31,00	21,20	15,50	16,00	14,50
Utdelning per aktie, kr	11,00	9,50	8,25	8,00	7,25
Antal disponibla byggrätter	34 800	32 500	31 100	29 400	27 700
Antal sålda bostäder	3 100	3 843	3 770	3 195	3 265
Antal produktionsstartade bostäder	3 873	4 187	3 731	3 445	2 953
Antal bostäder i pågående produktion	8 200	7 984	7 212	6 375	5 609

KONCERNEN KVARTALSÖVERSIKT

ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR		2018			2017
RESULTATRÄKNING	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	3 832	4 125	4 054	4 551	3 813	4 399	4 245
Produktions– och driftkostnader	–3 202	–3 324	–3 265	–3 659	–3 047	–3 513	–3 429
Bruttoresultat	630	801	789	892	766	886	816
Försäljnings– och administrationskostnader	–218	–297	–272	–254	–223	–282	–246
Resultat av fastighetsförsäljning	–1	0	11	0	-	14	-
Rörelseresultat	411	504	528	638	543	618	570
Finansiella intäkter och kostnader	–21	–19	–16	–17	–15	–17	259
Resultat före skatt	390	485	512	621	528	601	829
Skatter	–87	–108	–113	–15	–117	–130	–123
Periodens resultat	303	377	399	606	411	471	706
BALANSRÄKNING	09-30	06-30	03-31	12-31	09-30	06-30	03-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar	221	226	221	209	211	213	215
Projektfastigheter	1 423	1 335	1 193	1 074	878	791	688
Exploateringsfastigheter	8 509	8 869	8 607	7 543	6 984	6 892	6 922
Andelar i bostadsrättsföreningar m.m.	224	322	309	309	267	269	205
Kortfristiga fordringar	3 904	3 813	3 828	3 698	3 524	3 477	3 173
Likvida medel	1 854	2 078	2 564	2 572	2 557	2 211	2 619
Summa omsättningstillgångar	15 914	16 417	16 501	15 196	14 210	13 640	13 607
Summa tillgångar	16 135	16 643	16 722	15 405	14 421	13 853	13 822
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	6 520	6 285	6 664	6 178	5 653	5 381	5 725
Långfristiga räntebärande skulder	204	255	220	203	333	223	259
Övriga långfristiga skulder	700	686	700	273	150	150	150
Långfristiga avsättningar	2 994	2 850	2 846	2 656	2 405	2 371	2 321
Summa långfristiga skulder	3 898	3 791	3 766	3 132	2 888	2 744	2 730
Kortfristiga räntebärande skulder	816	762	336	332	204	435	334
Övriga kortfristiga skulder	4 780	5 682	5 831	5 654	5 564	5 184	4 932
Kortfristiga avsättningar	121	123	125	109	112	109	101
Summa kortfristiga skulder	5 717	6 567	6 292	6 095	5 880	5 728	5 367
Summa eget kapital och skulder	16 135	16 643	16 722	15 405	14 421	13 853	13 822
KASSAFLÖDESANALYS	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Från den löpande verksamheten	–234	–204	–18	145	574	293	1 001
Från investeringsverksamheten	3	–2	–1	–3	–1	–3	307
Från finansieringsverksamheten	11	–286	1	–128	–225	–697	–209
Summa periodens kassaflöde Likvida medel vid periodens slut	–220 1 854	–492 2 078	–18 2 564	14 2 572	348 2 557	–407 2 211	1 099 2 619
RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/–FORDRAN	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(–)
vid periodens början	240	–748	–790	–727	–274	–778	435
Förändring av räntebärande nettoskuld/–fordran	301	988	42	–63	–453	504	–1 213
Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(–)
vid periodens slut	541	240	–748	–790	–727	–274	–778
EXPLOATERINGSFASTIGHETER	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Bokfört värde vid periodens början	8 869	8 607	7 543	6 984	6 892	6 922	7 121
Nyanskaffningar	191	661	1 396	803	477	382	355
Överfört till produktion	–512	–411	–375	–228	–379	–388	–539
Övrigt	–39	12	43	–16	–6	–24	–15
Bokfört värde vid periodens slut	8 509	8 869	8 607	7 543	6 984	6 892	6 922
NYCKELTAL	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Rörelsemarginal, %	10,7	12,2	13,0	14,0	14,2	14,0	13,4
Skuldsättningsgrad, ggr Soliditet, %	0,1 40	0,0 38	- 40	- 40	- 39	- 39	- 41
Resultat per aktie, kr	4,30	5,40	5,70	8,60	5,80	6,70	9,90
Antal disponibla byggrätter	36 700	36 000	34 900	34 800	34 800	34 600	33 600
Antal sålda bostäder	613	619	480	684	681	871	864
Antal produktionsstartade bostäder	680	847	570	1 183	971	906	813
Antal bostäder i pågående produktion	8 243	7 814	7 672	8 200	7 739	7 641	7 901

AFFÄRSSEGMENT KVARTALSÖVERSIKT

ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR		2018			2017
JM BOSTAD STOCKHOLM	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	1 429	1 530	1 475	1 820	1 613	1 878	1 840
Rörelseresultat 1)	233	250	274	397	331	363	347
Rörelsemarginal, %	16,3	16,3	18,6	21,8	20,5	19,3	18,9
Genomsnittligt operativt kapital	5 139	4 919	4 663	4 450	4 374	4 354	4 345
Avkastning operativt kapital, % 2)	22,5	25,5	29,3	32,3	32,6	32,3	31,0
Operativt kassaflöde	187	285	–77	225	505	375	498
Bokfört värde exploateringsfastigheter	5 002	5 185	5 229	4 406	3 941	4 074	4 121
Antal disponibla byggrätter	13 500	13 600	13 300	13 400	13 300	13 000	12 800
Antal sålda bostäder	223	225	117	197	213	388	354
Antal produktionsstartade bostäder	207	240	215	324	365	454	300
Antal bostäder i pågående produktion	3 447	3 387	3 510	3 842	3 837	3 598	3 714
1) Varav fastighetsförsäljningar	-	0	-	-	-	6	-
JM BOSTAD RIKS	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	920	1 065	1 269	1 094	916	1 153	1 146
Rörelseresultat 1)	156	181	213	181	149	175	164
Rörelsemarginal, %	17,0	17,0	16,8	16,5	16,3	15,2	14,3
Genomsnittligt operativt kapital	1 000	949	897	892	898	893	967
Avkastning operativt kapital, % 2)	73,1	76,3	80,0	75,0	68,4	67,2	55,7
Operativt kassaflöde	44	260	232	159	–11	–29	497
Bokfört värde exploateringsfastigheter	1 404	1 476	1 394	1 540	1 486	1 225	1 322
Antal disponibla byggrätter	10 400	10 300	10 200	10 100	10 100	10 000	9 800
Antal sålda bostäder	227	207	244	301	332	348	321
Antal produktionsstartade bostäder	230	267	286	360	372	336	343
Antal bostäder i pågående produktion	2 471	2 280	2 210	2 351	2 196	2 279	2 169
1) Varav fastighetsförsäljningar	-	-	0	-	-	-	-
JM UTLAND	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	912	864	710	926	721	808	807
Rörelseresultat 1)	85	83	53	84	63	66	58
Rörelsemarginal, %	9,3	9,6	7,5	9,1	8,7	8,2	7,2
Genomsnittligt operativt kapital	2 580	2 444	2 273	2 175	2 106	2 074	2 028
Avkastning operativt kapital, % 2)	11,8	11,6	11,7	12,5	12,0	12,0	10,3
Operativt kassaflöde	–48	–249	92	–207	179	69	78
Bokfört värde exploateringsfastigheter	2 054	2 156	1 932	1 545	1 497	1 533	1 394
Bokfört värde projektfastigheter	5	5	8	7	14	12	13
Antal disponibla byggrätter	12 100	11 400	10 600	10 500	10 500	10 700	10 100
Antal sålda bostäder	163	187	119	186	136	135	189
Antal produktionsstartade bostäder	243	212	69	362	234	116	170
Antal bostäder i pågående produktion	1 644	1 466	1 399	1 454	1 290	1 348	1 602
1) Varav fastighetsförsäljningar	–1	0	11	0	-	-	-
JM FASTIGHETSUTVECKLING	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	19	15	15	12	11	19	18
Rörelseresultat 1)	4	–1	2	3	0	17	7
Genomsnittligt operativt kapital	1 160	1 036	910	800	697	623	550
Avkastning operativt kapital, % 2)	0,7	0,4	2,4	3,4	6,0	7,9	5,6
Operativt kassaflöde	–82	–156	–109	–203	–65	–77	–71
Bokfört värde exploateringsfastigheter	10	10	10	10	10	10	35
Bokfört värde projektfastigheter	1 418	1 330	1 185	1 067	864	779	675
Antal disponibla byggrätter 3)	700	700	800	800	900	900	900
Antal sålda bostäder 3)	-	-	-	-	-	-	-
Antal produktionsstartade bostäder 3)	-	128	-	137	-	-	-
Antal bostäder i pågående produktion 3)	681	681	553	553	416	416	416
1) Varav fastighetsförsäljningar	-	-	-	-	-	8	-
3) Avser hyresrätts- och vårdbostäder.
JM ENTREPRENAD	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	663	769	698	833	689	677	552
Rörelseresultat	–61	0	0	–13	5	9	10
Rörelsemarginal, %	–9,2	0,0	0,0	–1,6	0,7	1,3	1,8
Operativt kassaflöde	–49	60	–154	40	78	–63	31
JM ÖVRIGT	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter (eliminering)	–111	–118	–113	–134	–137	–136	–118
Rörelseresultat (koncerngemensamma kostnader)	–6	–9	–14	–14	–5	–12	–16

2) Beräknas på 12 månaders rullande resultat och genomsnittligt kapital.

KONCERNEN – IFRS

KONCERNENS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG

JANUARI–SEPTEMBER				OKT–SEPT	HELÅR
2018	2017	2018	2017	2017/2018	2017
11 474	12 713	3 605	4 062	16 036	17 275
–9 300	–10 169	–3 002	–3 257	–12 959	–13 828
2 174	2 544	603	805	3 077	3 447
–787	–751	–218	–223	–1 041	–1 005
10	14	–1	-	10	14
1 397	1 807	384	582	2 046	2 456
–56	227	–21	–15	–73	210
					2 666
–304	–386	–85	–120	–325	–407
1 037	1 648	278	447	1 648	2 259
Omräkningsdifferenser vid omräkning av utländska verksamheter 104	–32	–5	–13	92	–44
–104	–22	–68	-	–29	53
14	5	6	-	–3	–12
1 051	1 599	211	434	1 708	2 256
1 037	1 648	278	447	1 648	2 259
1 051	1 599	211	434	1 708	2 256
14,90	23,30	4,00	6,30	23,60	32,00
14,90	23,20	4,00	6,30	23,50	31,90
69 583 262	70 204 033	69 583 262	70 204 033	69 583 262	69 583 262
69 583 262	70 866 770	69 583 262	70 458 945	69 903 318	70 642 592
69 836 391	71 062 512	69 950 321	70 677 051	70 135 947	70 844 023
	1 341	2 034	363	JULI–SEPTEMBER 567	1 973

1) Periodens resultat.

KONCERNENS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG

ENLIGT IFRS, MKR	2018-09-30	2017-09-30	2017-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar	221	211	209
Projektfastigheter	1 423	878	1 074
Exploateringsfastigheter	8 509	6 984	7 543
Andelar i bostadsrättsföreningar m.m.	224	267	309
Pågående arbeten	2 980	1 980	2 291
Kortfristiga fordringar	3 259	2 813	2 949
Likvida medel	1 854	2 557	2 572
Summa omsättningstillgångar	18 249	15 479	16 738
Summa tillgångar	18 470	15 690	16 947
EGET KAPITAL OCH SKULDER 1) 2)
Eget kapital	6 332	5 511	6 043
Långfristiga räntebärande skulder	204	333	203
Övriga långfristiga skulder	700	150	273
Långfristiga avsättningar	2 950	2 362	2 619
Summa långfristiga skulder	3 854	2 845	3 095
Kortfristiga räntebärande skulder	3 030	1 744	1 728
Övriga kortfristiga skulder	5 133	5 478	5 972
Kortfristiga avsättningar	121	112	109
Summa kortfristiga skulder	8 284	7 334	7 809
Summa eget kapital och skulder	18 470	15 690	16 947
Ställda säkerheter	573	545	744
Eventualförpliktelser	8 771	10 058	9 993
1) Varav projektfinansiering JM Utland	2 574	1 540	1 857
2) Varav skulder fastighetsförvärv	1 058	615	794

FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL I SAMMANDRAG

	JANUARI–SEPTEMBER		HELÅR
ENLIGT IFRS, MKR	2018	2017	2017
Ingående balans vid periodens början	6 043	4 951	4 951
Summa totalresultat för perioden	1 051	1 599	2 256
Utdelning	–765	–675	–675
Konvertering av konvertibellån	-	10	10
Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev	3	1	1
Återköp av aktier	-	–375	–500
Utgående balans vid periodens slut	6 332	5 511	6 043

KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG

	JANUARI–SEPTEMBER			JULI–SEPTEMBER	OKT–SEPT	HELÅR
ENLIGT IFRS, MKR	2018	2017	2018	2017	2017/2018	2017
Kassaflöde från den löpande verksamheten före
förändring i rörelsekapital och skatt	1 633	2 074	446	672	2 741	3 182
Betald skatt	–582	–313	–184	–93	–630	–361
Investering i exploateringsfastigheter m.m. 1)	–2 727	–1 611	–900	–478	–3 610	–2 494
À conto betalning för exploateringsfastigheter m.m. 2)	2 133	1 660	892	491	2 511	2 038
Investering i projektfastigheter	–324	–288	–88	–98	–526	–490
Försäljning av projektfastigheter	2	-	-	-	8	6
Förändring kortfristiga skulder/fordringar	–1 287	609	–477	311	–1 374	522
Kassaflöde från den löpande verksamheten	–1 152	2 131	–311	805	–880	2 403
Kassaflöde från investeringsverksamheten	0	303 3)	3	–1	–3	300 3)
Upptagna lån	584	153	30	13	645	214
Amortering av skulder	–93	–234	–19	–113	–157	–298
Upptagna lån, projektfinansiering	1 220	507	351	208	1 505	792
Amortering av skulder, projektfinansiering	–524	–770	–274	–439	–936	–1 182
Återköp av aktier	-	–375	-	–125	–125	–500
Utdelning	–765	–675	-	-	–765	–675
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	422	–1 394	88	–456	167	–1 649
Periodens kassaflöde	–730	1 040	–220	348	–716	1 054
Likvida medel vid periodens slut	1 854	2 557	1 854	2 557	1 854	2 572
1) Varav investering i andelar i bostadsrättsföreningar och bostäder med äganderätt	–700	–367	–307	–84	–908	–575
2) Varav försäljning av andelar i bostadsrättsföreningar och bostäder med äganderätt	703	303	323	91	895	495

3) Varav 310 mkr avser försäljning av andelarna i Småa AB.

REDOVISNINGSPRINCIPER

Denna delårsrapport för niomånadersperioden 2018 är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Koncernredovisningen är upprättad i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS). Eftersom moderbolaget är ett bolag inom EU tillämpas bara av EU godkända IFRS. Moderbolagets redovisning är upprättad enligt RFR 2.

Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder för koncernen är oförändrade jämfört med de som beskrivs på sidorna 82-85 i årsredovisningen för 2017, förutom att från 1 januari 2018 tillämpas IFRS 15 Intäkter från avtal med kunder och IFRS 9 Finansiella instrument. Övergången till IFRS 15 respektive IFRS 9 har dock inte inneburit någon effekt på koncernens eller moderbolagets resultat och finansiella ställning. Vidare information kring implementeringen av och principerna för IFRS 15 och IFRS 9 återfinns på sidorna 82-85 i årsredovisningen för 2017.

JM TILLÄMPAR NYA STANDARDER FRÅN OCH MED 2018 IFRS 15 INTÄKTER FRÅN AVTAL MED KUNDER

IFRS 15 behandlar redovisningen av intäkter från kontrakt och från försäljning av vissa icke-finansiella tillgångar.

JMs redovisning av projektutvecklingen av bostäder i Sverige sker fortsatt med tillämpning av successiv vinstavräkning. Kontrakten med bostadsrättsföreningen ingås samtidigt, är prissatta som en helhet och bedöms utgöra ett prestationsåtagande. Då JM är kontraktuellt bundet att leverera en specifik byggnad och under projektets gång har rätt till betalning är bedömningen att intäkten ska redovisas över tid, det vill säga enligt successiv vinstavräkning.

Vad gäller motsvarande affärer i Norge och Finland är bedömningen att det inte föreligger någon rätt till betalning vilket medför att intäkten, på samma sätt som idag, ska redovisas vid en tidpunkt, färdigställandet.

Även inom JM Entreprenad redovisas intäkterna med tillämpning av successiv vinstavräkning då entreprenaden utförs på mark som kunden kontrollerar.

Sammantaget innebär IFRS 15 inte någon förändring av JMs intäktsredovisningsprinciper.

IFRS 9 FINANSIELLA INSTRUMENT

IFRS 9 behandlar redovisningen av finansiella instrument. Den innehåller regler för klassificering och värdering av finansiella tillgångar och skulder, nedskrivning av finansiella instrument och säkringsredovisning. JMs bedömning är att IFRS 9 skulle kunna påverka värderingen av vissa fordringar men effekten bedöms inte vara väsentlig.

För ytterligare information om JMs tillämpning av IFRS 15 och IFRS 9 hänvisas till sidorna 82-85 i årsredovisningen för 2017.

NYA STANDARDER SOM TRÄDER I KRAFT EFTER 2018 IFRS 16 LEASINGAVTAL

Standarden kommer att ersätta IAS 17 Leasingavtal samt tillhörande tolkningar. Den kräver att leasetagare redovisar tillgångar och skulder hänförliga till samtliga leasingavtal, med undantag för avtal som är kortare än 12 månader och/eller avser små belopp. Redovisningen för leasegivare kommer i allt väsentligt att vara oförändrad. Standarden ska tillämpas från den 1 januari 2019. IFRS 16 kommer påverka JM vad gäller bland annat avtal om förhyrning av de fastigheter i vilka JM bedriver verksamhet. JM genomför för närvarande även en genomgång av avtalen med leverantörer avseende hyra av utrustning. Dessa är i många fall av mindre belopp och kan ha inslag av service samt avser vanligen relativt korta tidsperioder. Analys och utvärdering pågår. Ytterligare information kommer att redovisas innan första kvartalet för 2019.

SEGMENTSRAPPORTERING

JMs entreprenadverksamhet i Norge redovisas från och med 2018 inom affärssegmentet JM Entreprenad. Jämförelsesiffror för affärssegmenten JM Utland och JM Entreprenad har omräknats.

INTÄKTSREDOVISNING AV BOSTADSUTVECKLING I SVERIGE

I april 2018 ställde Nasdaq Stockholm AB (Börsen) frågor till ett flertal börsnoterade bostadsutvecklare rörande införandet av IFRS 15 Intäkter från avtal med kunder samt även grunderna för bedömningen av huruvida bostadsrättföreningarna är självständiga eller inte. JM besvarade frågorna den 7 maj.

Den 9 oktober tillställde Börsen de noterade bostadsutvecklarna ett gemensamt brev varav framgår att Börsens bedömning just nu är att bostadsrättföreningarna inte kan anses vara självständiga. Det är därmed den enskilde bostadsrättsköparen, inte föreningen, som är kunden och av detta följer enligt Börsen att intäkten skall redovisas vid en tidpunkt, inte över tid (successivt). Innan Börsen gör sitt slutliga ställningstagande kommer den att inhämta de berörda bolagens synpunkter.

JM delar inte Börsens nuvarande bedömning utan anser att föreningen är självständig och att det är JMs avtal med föreningen som ska utvärderas enligt IFRS 15. Effekten av en eventuell omräkning har ännu inte fastställts. En sådan ändring påverkar inte JMs segmentsredovisning, projektstyrning eller affärens riskprofil. JM anser att segmentsredovisningen bäst speglar den ekonomiska innebörden i JMs affär samtidigt som den korrelerar väl med den interna styrningen som tar sin utgångspunkt i koncernens kassaflöden, riskprofil och kapitalallokering.

MODERBOLAGET

MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG

		JANUARI–SEPTEMBER
MKR	2018	2017	2017
Nettoomsättning	7 809	8 616	11 602
Produktions- och driftskostnader	–6 019	–6 638	–8 878
Bruttoresultat	1 790	1 978	2 724
Försäljnings- och administrationskostnader	–557	–536	–699
Resultat av fastighetsförsäljning	0	14	14
Rörelseresultat	1 233	1 456	2 039
Finansiella intäkter och kostnader	55	290	310
Resultat före bokslutsdispositioner och skatt	1 288	1 746	2 349
Bokslutsdispositioner	-	-	–167
Resultat före skatt	1 288	1 746	2 182
Skatter	–261	–314	–288
Periodens resultat	1 027	1 432	1 894

MODERBOLAGET, FORTS

MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG

MKR	2018-09-30	2017-09-30	2017-12-31
Tillgångar
Anläggningstillgångar	1 478	1 194	1 221
Omsättningstillgångar	10 702	9 368	10 155
Summa tillgångar	12 180	10 562	11 376
Eget kapital och skulder
Eget kapital	3 314	2 713	3 050
Obeskattade reserver	2 360	2 170	2 360
Avsättningar	1 550	1 030	1 334
Långfristiga skulder	737	215	340
Kortfristiga skulder	4 219	4 434	4 292
Summa eget kapital och skulder	12 180	10 562	11 376
Ställda säkerheter	169	169	169
Eventualförpliktelser	8 923	10 228	10 162

AVSTÄMNING MELLAN SEGMENTSREDOVISNING OCH IFRS

KONCERNENS RESULTATRÄKNING

	JANUARI–SEPTEMBER			JULI–SEPTEMBER	OKT–SEPT	HELÅR
MKR	2018	2017	2018	2017	2017/2018	2017
Periodens intäkter enligt segmentsredovisning	12 011	12 457	3 832	3 813	16 562	17 008
Omräkning JM Utland	–537	256	–227	249	–526	267
Periodens intäkter enligt IFRS	11 474	12 713	3 605	4 062	16 036	17 275
Periodens rörelseresultat enligt segmentsredovisning	1 443	1 731	411	543	2 081	2 369
Omräkning JM Utland	–46	76	–27	39	–35	87
Periodens rörelseresultat enligt IFRS	1 397	1 807	384	582	2 046	2 456
Periodens resultat enligt segmentsredovisning	1 079	1 588	303	411	1 685	2 194
Omräkning JM Utland	–42	60	–25	36	–37	65
Periodens resultat enligt IFRS	1 037	1 648	278	447	1 648	2 259
KONCERNENS BALANSRÄKNING
MKR			2018-09-30		2017-09-30	2017-12-31
Balansomslutning enligt segmentsredovisning			16 135		14 421	15 405
Omräkning JM Utland			–239		–271	–315
Omklassificering projektfinansiering JM Utland			2 214		1 540	1 396
Omklassificering projektfinansiering JM Utland, ej räntebärande 1)			360		-	461
Balansomslutning enligt IFRS			18 470		15 690	16 947
1) A conto fakturering till kund
KONCERNENS EGET KAPITAL
MKR			2018-09-30		2017-09-30	2017-12-31
Eget kapital enligt segmentsredovisning			6 520		5 653	6 178
Omräkning JM Utland			–188		–142	–135
Eget kapital enligt IFRS			6 332		5 511	6 043
KONCERNENS NYCKELTAL
%			2018-09-30		2017-09-30	2017-12-31
Soliditet enligt segmentsredovisning			40		39	40
Soliditet enligt IFRS			34		35	35
KONCERNENS KASSAFLÖDE
	JANUARI–SEPTEMBER			JULI–SEPTEMBER	OKT–SEPT	HELÅR
MKR	2018	2017	2018	2017	2017/2018	2017
Kassaflöde från den löpande verksamheten enligt
segmentsredovisning	–456	1 868	–234	574	–311	2 013
Omklassificering projektfinansiering JM Utland	–696	263	–77	231	–569	390
Kassaflöde från den löpande verksamheten enligt IFRS	–1 152	2 131	–311	805	–880	2 403

KONCERNENS RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/FORDRAN

MKR			2018-09-30		2017-09-30	2017-12-31
Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran (–) vid periodens slut
enligt segmentsredovisning			541		–727	–790
Omklassificering projektfinansiering JM Utland			2 214		1 540	1 396
Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran(–) vid periodens slut enligt IFRS			2 755		813	606
INTÄKTER PER AFFÄRSSEGMENT ENLIGT IFRS 15
	JANUARI–SEPTEMBER			JULI–SEPTEMBER	OKT–SEPT	HELÅR
MKR	2018	2017	2018	2017	2017/2018	2017
JM Bostad Stockholm	4 434	5 331	1 429	1 613	6 254	7 151
JM Bostad Riks	3 254	3 215	920	916	4 348	4 309
JM Utland	1 949	2 592	685	970	2 886	3 529
JM Fastighetsutveckling	49	48	19	11	61	60
JM Entreprenad	2 130	1 918	663	689	2 963	2 751
Eliminering	–342	–391	–111	–137	–476	–525
Totalt	11 474	12 713	3 605	4 062	16 036	17 275

Stockholm den 25 oktober 2018 JM AB (publ)

Johan Skoglund Verkställande direktör

REVISORS GRANSKNINGSRAPPORT JM AB (PUBL), ORG.NR 556045-2103

INLEDNING

Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrapport) för JM AB per 30 september 2018 och den niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna finansiella delårsinformation i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning.

DEN ÖVERSIKTLIGA GRANSKNINGENS INRIKTNING OCH OMFATTNING

Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt ISA och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har.

SLUTSATS

Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen.

Stockholm den 25 oktober 2018 PricewaterhouseCoopers AB

Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor Huvudansvarig Revisor

Håkan Malmström Ann-Christine Hägglund

KORT OM JM

AFFÄRSIDÉ

Med människan i fokus och genom ständig utveckling skapar vi boenden och hållbara livsmiljöer.

VISION

Vi lägger grunden till ett bättre liv.

VERKSAMHET

JM är en av Nordens ledande projektutvecklare av bostäder och bostadsområden.

Verksamheten är fokuserad på nyproduktion av bostäder i attraktiva lägen med tyngdpunkt på expansiva storstadsområden och universitetsorter i Sverige, Norge och Finland. Vi arbetar också med projektutveckling av kommersiella lokaler samt entreprenadverksamhet, huvudsakligen i Storstockholmsområdet.

JM ska i all verksamhet främja ett långsiktigt hållbarhetsarbete. Vi omsätter cirka 17 miljarder kronor och har cirka 2 600 medarbetare. JM AB är ett publikt bolag noterat på NASDAQ Stockholm, segmentet Large Cap.

FINANSIELLA MÅL OCH UTDELNINGSPOLICY

Rörelsemarginalen ska uppgå till 10 procent inklusive resultat från fastighetsförsäljningar. Den synliga soliditeten bör uppgå till 35 procent över en konjunkturcykel.

Aktieutdelningen över åren ska avspegla den totala verksamhetens resultatutveckling och ska över en konjunkturcykel i snitt utgöra 50 procent av koncernens resultat efter skatt. Resultatet från fastighetsförsäljningar är en naturlig del i JMs projektutveckling och inkluderas i utdelningsberäkningen.

JMs finansiella mål definieras utifrån segmentsredovisningen.

OFFENTLIGGÖRANDE

Denna information är sådan som JM AB är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom nedanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande kl. 08.00 den 25 oktober 2018.

FÖR MER INFORMATION KONTAKTA:

Claes Magnus Åkesson, CFO, IR-ansvarig Tel. 08-782 89 71

KOMMANDE INFORMATIONSTILLFÄLLEN

Bokslutskommuniké 2018
Årsstämma
Delårsrapport januari - mars
Delårsrapport januari - juni
Delårsrapport januari - september

PRESSMEDDELANDEN, KVARTAL 3 2018

2 juli	JM förvärvar fastighet i Esbo, Helsingfors
13 juli	Delårsrapport januari – juni 2018
31 augusti	Nedsättning av aktiekapital JM AB (publ)
	24 september Valberedning för JM AB inför Årsstämman 2019

JMs årsredovisningar, delårsrapporter och övrig finansiell information finns tillgängliga på jm.se/investerare

JM AB (publ)

Postadress 169 82 Stockholm Besöksadress Gustav III:s boulevard 64, Solna Telefon 08-782 87 00 Telefax 08-782 86 00 Org. nr. 556045-2103 Internet www.jm.se