JM — Interim / Quarterly Report 2015

Oct 21, 2015

Delårsrapport 3/ 2015

JM-KONCERNEN JANUARI–SEPTEMBER 2015

STARK FÖRSÄLJNING MEDGER FORTSATT HÖG NIVÅ PRODUKTIONSSTARTER

• Enligt segmentsredovisningen ökade intäkterna till 10 489 mkr (9 729) och rörelseresultatet uppgick till 1 144 mkr (1 171). Rörelsemarginalen minskade till 10,9 procent (12,0) hänförligt till förändrad projektsammansättning inom JM Bostad Stockholm
• Omräknat enligt IFRIC 15 ökade intäkterna till 10 195 mkr (9 530) och rörelseresultatet uppgick till 1 088 mkr (1 201). Omräkningen är relaterad till JM Utland med en resultateffekt om –56 mkr (30)
• Resultatet före skatt minskade till 1 033 mkr (1 149). Resultat efter skatt minskade till 775 mkr (871)
• Räntabiliteten på eget kapital för de senaste tolv månaderna uppgick till 27,6 procent (30,1). Resultatet per aktie under niomånadersperioden uppgick till 10,40 kronor (11,30)
• Koncernens kassaflöde inklusive nettoinvestering i fastigheter uppgick till 193 mkr (639)
• Antal sålda bostäder ökade till 2 831 (2 277) och produktionsstarterna ökade till 2 665 (2 277)
• Fastighetsförsäljningar genomförda i Danmark och Belgien som ett led i geografisk fokusering.

	Januari–september			Juli–september		Helår
Mkr	2015	2014	2015	2014	2014/2015	2014
Intäkter enligt segmentsredovisning	10 489	9 729	3 256	3 208	14 629	13 869
Rörelseresultat enligt segmentsredovisning	1 144	1 171	373	386	1 689	1 716
Rörelsemarginal enligt segmentsredovisning, %	10,9	12,0	11,5	12,0	11,5	12,4
Intäkter 1)	10 195	9 530	3 410	3 035	14 881	14 216
Rörelseresultat 1)	1 088	1 201	366	381	1 706	1 819
Resultat före skatt 1)	1 033	1 149	342	359	1 628	1 744
Rörelsemarginal, % 1)	10,7	12,6	10,7	12,6	11,5	12,8
Kassaflöde från den löpande verksamheten	193	639	–193	349	532	978
Räntabilitet på eget kapital, % 1)					27,6	28,7
Soliditet, % 1)	36	40	36	40		37
Resultat per aktie, kr 1)	10,40	11,30	3,30	3,50	16,10	17,00
Antal sålda bostäder	2 831	2 277	891	792	3 749	3 195
Antal produktionsstartade bostäder	2 665	2 277	888	867	3 833	3 445
Antal bostäder i pågående produktion	7 073	6 036				6 375

1) Enligt IFRIC 15.

För koncernens resultat- och balansräkning tillämpas IFRIC 15 Avtal om uppförande av fastigheter. Detta innebär att intäkter och resultat för JMs verksamhet utanför Sverige, JM Utland, redovisas enligt färdigställandemetoden. Segmentsredovisningen och projektstyrningen redovisas enligt IAS 11, successiv vinstavräkning. Beskrivning av verksamheten görs utifrån segmentsredovisningen.

KONCERNEN

"Efterfrågan för JMs bostäder har utvecklats fortsatt positivt på JMs huvudmarknader under året. Den starka försäljningen har medgett fortsatt hög nivå av produktionsstartade bostäder. Vi är också mycket nöjda med kvartalets stora fastighetsförvärv i Bromma som innebär god potential för den framtida projektutvecklingen i Stockholm. Samtidigt väljer vi, med fastighetsförsäljningarna i Köpenhamn och Bryssel, att fokusera vår utlandsverksamhet till Norge och Finland.

Strukturellt gäller goda förutsättningar för vår affär med stor befolkningsökning på de marknader där vi är verksamma. Vi är offensivt positionerade med finansiell styrka och mycket god projektportfölj som löpande förädlas och förnyas samtidigt som vår starka balansräkning ger oss handlingsfrihet."

Johan Skoglund, VD och koncernchef

MARKNAD, FÖRSÄLJNING OCH PRODUKTIONSSTARTER AV BOSTÄDER

Efterfrågan på nyproducerade bostäder i Sverige och Norge har fortsatt att öka under niomånadersperioden. Intresset för JMs projekt är stort. Befolkningstillväxten på våra huvudmarknader, tillsammans med det fortsatt låga ränteläget, stödjer efterfrågan på bostäder.

Antalet sålda bostäder i form av tecknade kontrakt uppgick till 2 831 (2 277) 1). Andelen sålda eller bokade bostäder i förhållande till pågående produktion uppgår till 89 procent (77) där spannet om 60-65 procent bedöms som normal nivå. Sålda bostäder i JM Bostad Stockholm uppgick till 1 230 (1 160), i JM Bostad Riks 951 (684), i JM Utland 650 (379) och i JM Fastighetsutveckling 0 (54).

Antalet produktionsstartade bostäder ökade till 2 665 (2 277) 2). Antal produktionsstartade bostäder i JM Bostad Stockholm uppgick till 1 197 (1 128), i JM Bostad Riks 860 (676), i JM Utland 554 (473) och i JM Fastighetsutveckling 54 (0).

Planprocesserna utgör fortsatt ett viktigt kriterium för takten i produktionsstarter.

Antalet bostäder i pågående produktion ökade till 7 073 (6 036) varav 484 utgör hyresrätts- och vårdbostäder (200).

1) Varav 0 hyresrätts- och vårdbostäder (54). 2) Varav 54 hyresrätts- och vårdbostäder (0).

	Januari–september		Juli–september		Okt–sept	Helår
Rörelseresultat (mkr)	2015	2014	2015	2014	2014/2015	2014
JM Bostad Stockholm	790	890	259	288	1 178	1 278
JM Bostad Riks	206	149	68	45	273	216
JM Utland	120	72	40	29	183	135
JM Fastighetsutveckling	15	40	0	9	26	51
JM Entreprenad	45	55	13	23	71	81
Koncerngemensamma kostnader	–32	–35	–7	–8	–42	–45
Summa enligt segmentsredovisning	1 144	1 171	373	386	1 689	1 716
Omräkning JM Utland 1)	–56	30	–7	–5	17	103
Totalt	1 088	1 201	366	381	1 706	1 819
Varav fastighetsförsäljningar	55	23	21	0	57	25

1) Omräkningseffekt för intäkts- och resultatredovisning enligt IFRIC 15 i förhållande till segmentsredovisning.

1) Enligt segmentsredovisning

INTÄKTER, RÖRELSERESULTAT OCH RÖRELSEMARGINAL

Koncernens intäkter enligt segmentsredovisningen under niomånadersperioden ökade till 10 489 mkr (9 729). Intäkterna omräknat enligt IFRIC 15 ökade till 10 195 mkr (9 530).

Rörelseresultatet enligt segmentsredovisningen uppgick till 1 144 mkr (1 171) och rörelsemarginalen minskade till 10,9 procent (12,0) hänförligt till lägre marginal för JM Bostad Stockholm. Rörelseresultatet omräknat enligt IFRIC 15 uppgick till 1 088 mkr (1 201). Omräkningen är relaterad till JM Utland med en resultateffekt om –56 mkr (30).

Under niomånadersperioden har fastigheter sålts för 433 mkr (95) med ett resultat om 55 mkr (23).

Hyresintäkterna från JMs projektfastigheter uppgick till 16 mkr (21). Driftnettot uppgick till 5 mkr (6).

		Januari–september		Juli–september		Helår
Rörelsemarginal, %	2015	2014	2015	2014	Okt–sept 2014/2015	2014
JM Bostad Stockholm	17,0	22,6	17,0	22,2	18,4	22,5
JM Bostad Riks	9,1	7,6	10,1	7,9	8,9	7,8
JM Utland	5,5	3,4	6,1	3,8	6,1	4,6
JM Entreprenad	2,8	3,4	2,6	3,9	2,9	3,3

Bostäder i pågående produktion	2015-09-30	2014-09-30	2014-12-31
Antal bostäder i pågående produktion 1) 2)	7 073	6 036	6 375
Andel sålda bostäder i pågående produktion, % 3)	66	57	57
Andel bokade bostäder i pågående produktion, %	23	20	21
Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion, %	89	77	78
1) Varav hyresrätts- och vårdbostäder i pågående produktion inom JM Fastighets utveckling – ingår ej i andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion	484	200	430
Av dessa ingår bostäder i projekt där nedlagda kostnader endast redovisas som projektfastighet under uppförande	338	-	284
2) Från och med produktionsstart till och med sista inflyttning enligt plan.

3) Andel sålda bostäder i form av bindande kontrakt med slutkund.

Osålda bostäder i avslutad produktion	2015-09-30	2014-09-30	2014-12-31
Antal osålda bostäder i avslutad produktion 1)	106	106	91
- Varav i balansräkningen redovisat som "Andelar i bostadsrättsföreningar m.m."	68	58	62

1) Efter sista inflyttning enligt plan.

BOSTADSBYGGRÄTTER

Antalet disponibla bostadsbyggrätter uppgick till 28 700 (28 400) varav 16 700 (17 000) redovisas i balansräkningen. Kapitalbindningen i byggrätter (exploateringsfastigheter i balansräkningen) för bostäder uppgick till 7 108 mkr (5 956) vid utgången av de första nio månaderna.

Under niomånadersperioden har exploateringsfastig-

heter för bostäder om 2 148 mkr (866) förvärvats varav 1 419 mkr avser JM Bostad Stockholm, 254 mkr JM Bostad Riks och 475 mkr JM Utland.

Under tredje kvartalet har fastigheten Enghave Brygge i Köpenhamn sålts till ett försäljningsvärde om 290 mkr utan resultateffekt.

FINANSIELLA POSTER

Finansnettot har försämrats med 3 mkr jämfört med motsvarande period föregående år och förklaras av lägre ränteintäkter.

Den totala räntebärande låneskulden uppgick till 2 153 mkr (1 929) varav pensionsskulden utgjorde 1 133 mkr (1 014). Vid niomånadersperiodens utgång var medelräntesatsen för den totala räntebärande låneskulden inklusive pensionsskulden 2,7 procent (3,5). Den genomsnittliga räntebindningstiden, exklusive pensionsskulden, var 0,4 år (0,2).

Koncernens tillgängliga likviditet uppgick till 4 357 mkr (4 955). Förutom likvida medel om 1 557 mkr (2 155) ingår ej utnyttjade checkkrediter och kreditavtal med sammantaget 2 800 mkr (2 800) där kreditavtalen om 2 400 mkr hade en genomsnittlig löptid om 1,9 år (1,4).

Räntebärande nettoskuld uppgick till 596 mkr (–226) vid niomånadersperiodens utgång. Ej räntebärande skulder för genomförda fastighetsförvärv uppgick till 1 400 mkr (268). Av dessa skulder var 1 251 mkr (128) kortfristiga.

Värderingen av finansiella tillgångar och skulder visar att det inte är någon väsentlig skillnad mellan redovisat och verkligt värde.

	Januari–september			Juli–september		Helår
Mkr	2015	2014	2015	2014	2014/2015	2014
Finansiella intäkter 1)	9	22	0	4	14	27
Finansiella kostnader 2)	–64	–74	–24	–26	–92	–102
Finansiella intäkter och kostnader	–55	–52	–24	–22	–78	–75
1) Varav omvärderingar och valutasäkringar	2	7	1	3	4	9
2) Varav omvärderingar och valutasäkringar	–2	–7	–1	–3	–4	–9

Mkr	Januari–september 2015	2014	Juli–september 2015	2014	Okt–sept 2014/2015	Helår 2014
Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran(–) vid periodens början Förändring av räntebärande nettoskuld/–fordran	–337 933	–642 416	295 301	–70 –156	–226 822	–642 305
Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(–) vid periodens slut	596	–226	596	–226	596	–337

KASSAFLÖDE

Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 193 mkr (639) under niomånadersperioden. Nettoinvesteringarna i exploateringsfastigheter innebar ett kassaflöde om –298 mkr (–203) där likvid för det tidigare förvärvet av fastigheten Marievik, Stockholm, erlades om 765 mkr under det första kvartalet. Innehavet av återköpta bostäder innebar ett positivt kassaflöde om 60 mkr (117). Koncernens kassaflöde från projektfastigheter (försäljning minus investering) under niomånadersperioden uppgick till –114 mkr (172).

RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER

JMs risker och riskhantering presenteras i årsredovisningen för 2014 på sidorna 28-31. Inga väsentliga förändringar har skett som ändrat dessa redovisade risker.

ÅTERKÖP OCH INNEHAV AV EGNA AKTIER

I slutet av augusti verkställdes årsstämmans beslut om nedsättning av aktiekapitalet avseende 2 040 554 aktier som bolaget hade i eget innehav. Under tredje kvartalet 2015 har 553 634 aktier återköpts för totalt 125 mkr. Innehavet av egna aktier uppgår därefter till 1 071 453.

Antalet utestående aktier, exklusive innehav av egna aktier, uppgår per 30 september 2015 till 74 082 167.

PERSONAL

Antal anställda uppgick vid niomånadersperiodens utgång till 2 303 (2 187). Antal hantverkare uppgick till 1 008 (933) och antal tjänstemän till 1 295 (1 254). Nuvarande bemanning bedöms väl avvägd för pågående projektvolym där viss anpassning sker löpande. Det råder stor efterfrågan på arbetsmarknaden för kvalificerade kärnkompetenser inom projektutveckling.

AFFÄRSSEGMENT

JM BOSTAD STOCKHOLM

Inom affärssegmentet JM Bostad Stockholm utvecklas bostadsprojekt i Storstockholm. Verksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder.

	Januari–september		Juli–september		Okt–sept	Helår
Mkr	2015	2014	2015	2014	2014/2015	2014
Intäkter	4 642	3 944	1 522	1 300	6 390	5 692
Rörelseresultat 1)	790	890	259	288	1 178	1 278
Rörelsemarginal, %	17,0	22,6	17,0	22,2	18,4	22,5
Genomsnittligt operativt kapital					3 823	3 110
Avkastning operativt kapital, %					30,8	41,1
Operativt kassaflöde	296	662	457	260	766	1 132
Bokfört värde exploateringsfastigheter	4 536	3 222				3 965
Antal disponibla byggrätter	11 900	11 000				11 900
Antal sålda bostäder	1 230	1 160	375	375	1 623	1 553
Antal produktionsstartade bostäder	1 197	1 128	444	367	1 574	1 505
Antal bostäder i pågående produktion	3 354	3 030				3 293
Antal anställda	857	781				800
1) Varav fastighetsförsäljningar	-	10	-	-	-	10

Genomsnittspriserna på andrahandsmarknaden har fortsatt att stiga under tredje kvartalet. Utbudet av bostäder fortsätter att vara lågt bland annat beroende på snabb omsättningshastighet på marknaden.

För nya bostäder är utbudet i förhållande till långsiktig efterfrågan i Stockholmsområdet fortsatt lågt. Konkurrensen om välbelägen mark för bostäder är fortsatt mycket stor och priserna på byggrätter har ökat till en nivå som kräver stor selektivitet vid förvärv.

Intresset för JMs projekt är fortsatt mycket stort. Kundernas benägenhet att teckna kontrakt tidigt i processen ligger mycket över normal nivå.

Affärssegmentets intäkter ökade till 4 642 mkr (3 944) och rörelseresultatet minskade till 790 mkr (890). Rörelsemarginalen minskade till 17,0 procent (22,6) inklusive fastighetsförsäljning om 0 mkr (10). Rörelsemarginalen minskade genom en geografiskt förändrad projektsammansättning, högre markkostnader och normaliserade omvärderingseffekter i avslutade projekt.

Efter erlagd likvid för förvärvet av fastigheten Marievik under första kvartalet om 765 mkr har kassaflödet löpande stärkts till en hög nivå under tredje kvartalet hänförligt till större marköverföringar till projekten.

Totalt produktionsstartades under tredje kvartalet 444 bostäder i flerbostadshus i Nacka, Stockholm, Täby och Österåker.

Under tredje kvartalet har byggrätter motsvarande drygt 600 bostäder förvärvats i Stockholm.

JM BOSTAD RIKS

Inom affärssegmentet JM Bostad Riks utvecklas bostadsprojekt i tillväxtorter i Sverige exklusive Storstockholm. Verksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder. I begränsad omfattning bedrivs även entreprenadverksamhet.

	Januari–september		Juli–september		Okt–sept	Helår
Mkr	2015	2014	2015	2014	2014/2015	2014
Intäkter	2 259	1 965	671	569	3 058	2 764
Rörelseresultat 1)	206	149	68	45	273	216
Rörelsemarginal, %	9,1	7,6	10,1	7,9	8,9	7,8
Genomsnittligt operativt kapital					1 304	1 419
Avkastning operativt kapital, %					20,9	15,2
Operativt kassaflöde	341	186	–72	130	392	237
Bokfört värde exploateringsfastigheter	1 251	1 205				1 167
Antal disponibla byggrätter	9 100	8 800				9 400
Antal sålda bostäder	951	684	326	232	1 248	981
Antal produktionsstartade bostäder	860	676	317	232	1 187	1 003
Antal bostäder i pågående produktion	1 979	1 606				1 528
Antal anställda	526	466				476
1) Varav fastighetsförsäljningar	0	0	-	-	0	0

Genomsnittspriserna på andrahandsmarknaden har fortsatt att stiga under tredje kvartalet på affärsenhetens samtliga marknader. Utbudet av bostäder fortsätter att vara lågt bland annat beroende på snabb omsättningshastighet på marknaden.

Konkurrensen om mark för bostäder är mycket stor i Göteborg och Uppsala.

Intresset för JMs projekt är stort. Kundernas benägenhet att teckna kontrakt tidigt i processen ligger mycket över normal nivå inom affärsenheten, där Skåne ligger på normal nivå.

Affärssegmentets intäkter ökade till 2 259 mkr (1 965) och rörelseresultatet ökade till 206 mkr (149).

Rörelsemarginalen ökade till 9,1 procent (7,6).

Kassaflödet under niomånadersperioden är starkt främst hänförligt till minskat rörelsekapital under andra kvartalet.

Totalt produktionsstartades under tredje kvartalet 317 bostäder i flerbostadshus i Lomma, Mölndal, Göteborg, Linköping samt Norrtälje.

Under tredje kvartalet har byggrätter motsvarande cirka 140 bostäder förvärvats i Linköping.

JM UTLAND

Inom affärssegmentet JM Utland utvecklas bostadsprojekt i Norge, Danmark, Finland och Belgien. I Norge bedrivs även entreprenadverksamhet i begränsad omfattning. Intäkter och resultat för affärssegmentet redovisas enligt IAS 11, successiv vinstavräkning.

	Januari–september		Juli–september		Okt–sept	Helår
Mkr	2015	2014	2015	2014	2014/2015	2014
Intäkter	2 186	2 111	658	767	3 017	2 942
- varav JM Norge	1 903	1 857	572	687	2 609	2 563
Rörelseresultat 1)	120	72	40	29	183	135
- varav JM Norge	132	121	49	53	193	182
Rörelsemarginal, %	5,5	3,4	6,1	3,8	6,1	4,6
- varav JM Norge	6,9	6,5	8,6	7,7	7,4	7,1
Genomsnittligt operativt kapital					2 211	2 239
Avkastning operativt kapital, %					8,3	6,0
Operativt kassaflöde	243	18	56	107	324	99
Bokfört värde exploateringsfastigheter	1 321	1 521				1 579
Bokfört värde projektfastigheter	32	32				28
Antal disponibla byggrätter	7 200	7 600				7 500
Antal sålda bostäder	650	379	190	185	878	607
Antal produktionsstartade bostäder	554	473	127	268	734	653
Antal bostäder i pågående produktion	1 256	1 200				1 124
Antal anställda	390	393				386
1) Varav fastighetsförsäljningar	40	3	20	-	40	3

Affärssegmentets intäkter ökade till 2 186 mkr (2 111). Rörelseresultatet ökade till 120 mkr (72). Rörelsemarginalen ökade till 5,5 procent (3,4). I resultatet ingår 20 mkr från försäljning av en fastighet i Norge under tredje kvartalet.

Under tredje kvartalet har fastigheten Enghave Brygge i Köpenhamn sålts till ett försäljningsvärde om 290 mkr utan resultateffekt där likvid erhålles under det fjärde kvartalet.

Kassaflödet under niomånadersperioden förstärks av minskad nivå exploateringsfastigheter och rörelsekapital samt positivt kassaflöde från innehavet av osålda bostäder.

NORGE

Efterfrågan på bostäder, såväl nyproducerade som på andrahandsmarknaden, är stabil. Prisnivån på andrahandsmarknaden har under niomånadersperioden fortsatt stiga främst i Oslo och Bergen. Marknaden i Stavanger är svagare än genomsnittet för landet.

JM Norges intäkter ökade till 1 903 mkr (1 857) och rörelseresultatet ökade till 132 mkr (121). Rörelsemarginalen uppgick till 6,9 procent (6,5). I rörelseresultatet ingår resultat från fastighetsförsäljning om 20 mkr (3).

Under niomånadersperioden har 528 bostäder (296) sålts och 450 bostäder (361) produktionsstartats.

Produktionsstarterna under tredje kvartalet utgörs av 95 bostäder i flerbostadshus samt 32 småhus. Antal bostäder i pågående produktion uppgår till 1 070 (967).

Under tredje kvartalet har byggrätter motsvarande cirka 600 bostäder förvärvats.

Disponibla byggrätter motsvarar 5 400 bostäder (5 800).

ÖVRIGA UTLANDSMARKNADER

DANMARK

Aktivitets- och prisnivån på bostadsmarknaden i Köpenhamn är fortsatt stabil.

Under niomånadersperioden har 20 bostäder (17) sålts och 0 bostäder (29) produktionsstartats.

Antal bostäder i pågående produktion uppgår till 20 (41). Inga förvärv av byggrätter har gjorts under niomånadersperioden.

Disponibla byggrätter motsvarar 30 bostäder (700) efter försäljningen av Enghave Brygge.

FINLAND

Aktivitetsnivån på bostadsmarknaden i Helsingfors kvarstår på en låg nivå. Kunderna är fortsatt avvaktande och tiden till avslut är utsträckt. Prisnivån i huvudstadsregionen har varit oförändrad under niomånadersperioden.

Under niomånadersperioden har 86 bostäder (45) sålts och 104 bostäder (93) produktionsstartats.

Antal bostäder i pågående produktion uppgår till 104 (93). Under tredje kvartalet har byggrätter motsvarande 105 bostäder förvärvats.

Disponibla byggrätter motsvarar 1 600 bostäder (900).

BELGIEN

Aktivitets- och prisnivån på bostadsmarknaden i Brysselregionen är fortsatt stabil.

Under niomånadersperioden har 16 bostäder (21) sålts och 0 bostäder (0) produktionsstartats.

Antal bostäder i pågående produktion uppgår till 62 (99). Inga förvärv av byggrätter har gjorts under niomånadersperioden.

Disponibla byggrätter motsvarar 200 bostäder (200).

Under tredje kvartalet har en fastighet i ett pågående projekt i Anderlecht sålts. Affären uppgick till 28 mkr utan resultateffekt.

JM FASTIGHETSUTVECKLING

Inom affärssegmentet JM Fastighetsutveckling utvecklas i huvudsak hyresrätts- och vårdbostäder samt kontorsfastigheter i Storstockholm. Affärssegmentets fastigheter ska i sin helhet utgöras av fastigheter avsedda för projektutveckling.

	Januari–september			Juli–september	Okt–sept	Helår
Mkr	2015	2014	2015	2014	2014/2015	2014
Intäkter	106	323	14	74	184	401
Rörelseresultat 1)	15	40	0	9	26	51
Genomsnittligt operativt kapital					273	261
Avkastning operativt kapital, %					9,5	19,5
Operativt kassaflöde	–94	189	–55	–4	–105	178
Bokfört värde exploateringsfastigheter	25	31				31
Bokfört värde projektfastigheter	294	171				202
Antal disponibla bostadsbyggrätter 2)	500	1 000				600
Antal sålda bostäder 2)	-	54	-	-	-	54
Antal produktionsstartade bostäder 2)	54	-	-	-	338	284
Antal bostäder i pågående produktion 2)	484	200				430
Antal anställda	28	27				28
1) Varav fastighetsförsäljningar	15	10	1	0	17	12

2) Avser hyresrätts- och vårdbostäder.

Affärssegmentets intäkter minskade till 106 mkr (323) varav entreprenadintäkter 91 mkr (304) och hyresintäkter 15 mkr (19). Rörelseresultatet uppgick till 15 mkr (40).

Driftnettot för projektfastigheter uppgick till 4 mkr (5). Resultatet från entreprenader uppgick till 10 mkr (42) och resultatet från fastighetsförsäljningar uppgick till 15 mkr (10).

Kassaflödet under perioden är negativt hänförligt till löpande investeringar i projektfastigheter.

Inom Dalénumområdet på Lidingö uppgår uthyrningsgraden för de kvarvarande kommersiella byggnader som ej ska rivas till 90 procent. Inom Bolinderområdet i Kallhäll, Järfälla uppgår uthyrningsgraden till 92 procent för de byggnader som ej ska rivas.

Produktion pågår av ett hyresrättsprojekt med extern beställare inom Dalénumområdet omfattande 146 bostäder. Inflyttning sker successivt under 2015.

Produktion pågår av ytterligare ett hyresrättsprojekt inom Dalénumområdet omfattande 97 bostäder med planerat färdigställande 2016.

Produktion pågår av äldreboendet Vinfatet, Sollentuna omfattande 54 bostäder med planerat färdigställande 2016.

Produktion pågår av hyresrättsprojektet Tjärtunnan, Stureby omfattande 187 bostäder med planerat färdigställande 2017.

JM ENTREPRENAD

Inom affärssegmentet JM Entreprenad (f.d. JM Produktion) bedrivs byggproduktion åt externa och interna kunder inom Storstockholmsområdet.

	Januari–september		Juli–september		Okt–sept	Helår
Mkr	2015	2014	2015	2014	2014/2015	2014
Intäkter 1)	1 604	1 616	492	585	2 444	2 456
Rörelseresultat	45	55	13	23	71	81
Rörelsemarginal, %	2,8	3,4	2,6	3,9	2,9	3,3
Operativt kassaflöde	31	58	–11	59	–100	–73
Bokfört värde exploateringsfastigheter	56	63				60
Antal anställda	382	400				387
1) Varav internt	308	230	101	87	464	386

Efterfrågan på entreprenadmarknaden i Stockholm är på en god nivå med god investeringsvilja från kunderna. Både bygg- och anläggningsmarknaden är stabil, dock konkurrerar många aktörer om uppdragen.

Affärssegmentet har ett bra orderläge med ett stort antal projekt i pågående produktion.

Affärssegmentets intäkter minskade något till 1 604 mkr (1 616) och rörelseresultatet minskade till 45 mkr (55). Rörelsemarginalen uppgick till 2,8 procent (3,4).

Kassaflödet har påverkats negativt under niomånadersperioden beroende på tillfällig ökning av rörelsekapitalet.

Affärssegmentet har under kvartalet erhållit ett antal uppdrag varav de största är ytterligare två konceptförskolor åt Skolfastigheter i Stockholm AB belägna i Bagarmossen respektive Rinkeby samt en grundläggningsentreprenad åt JM Bostad Stockholm på Kvarnholmen.

De största pågående uppdragen är nyproduktion av ett biobränsleeldat kraftvärmeverk i Stockholm (Fortum Värme), nybyggnad av flerbostadshus i Norra Djurgårdsstaden (AB Stockholmshem), nyproduktion av flerbostadshus i Upplands Väsby (Väsbyhem), nyproduktion av flerbostadshus i Gröndal (Aros Bostad) samt ombyggnad av kaj i Norrtälje hamn (Norrtälje kommun) för exploatering av bostäder.

Därutöver pågår också anläggningsarbeten och en finplaneringsentreprenad i Norra Djurgårdsstaden åt Stockholms stad. I anslutning till Täby centrum utförs en finplaneringsentreprenad åt Täby kommun samt i Norra Skuru utförs exploateringsarbeten åt Nacka kommun.

Affärssegmentet utför exploateringsarbeten inom Dalénumområdet på Lidingö och mark- och grundläggningsentreprenad i Årsta åt JM Bostad Stockholm, nybyggnad av förskola i Hässelby och i Vällingby samt en ombyggnad av skola i Bromma åt Skolfastigheter i Stockholm AB.

Dessutom uppförs äldreboende i Sollentuna åt JM Fastighetsutveckling.

KONCERNENS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG

	Januari–september			Juli–september	Okt–sept	Helår
Mkr	2015	2014	2015	2014	2014/2015	2014
Intäkter	10 195	9 530	3 410	3 035	14 881	14 216
Produktions- och driftkostnader	–8 538	–7 777	–2 886	–2 490	–12 410	–11 649
Bruttoresultat	1 657	1 753	524	545	2 471	2 567
Försäljnings- och administrationskostnader	–624	–575	–179	–164	–822	–773
Resultat av fastighetsförsäljning	55	23	21	0	57	25
Rörelseresultat	1 088	1 201	366	381	1 706	1 819
Finansiella intäkter och kostnader	–55	–52	–24	–22	–78	–75
Resultat före skatt	1 033	1 149	342	359	1 628	1 744
Skatter	–258	–278	–94	–87	–418	–438
Periodens resultat	775	871	248	272	1 210	1 306
Övrigt totalresultat Poster som kommer att omklassificeras till resultatet
Omräkningsdifferenser vid omräkning av utländska verksamheter	–50	50	–45	16	–91	9
Poster som inte kommer att omklassificeras till resultatet
Omvärdering av förmånsbestämda pensioner	–65	–86	-	–86	–106	–127
Skatt hänförligt till övrigt totalresultat	14	19	-	19	23	28
Periodens totalresultat Periodens resultat är hänförligt till moderbolagets aktieägare	674 775	854 871	203 248	221 272	1 036 1 210	1 216 1 306
Periodens totalresultat är hänförligt till moderbolagets aktieägare Resultat per aktie 1) före utspädning är hänförligt till	674	854	203	221	1 036	1 216
moderbolagets aktieägare, kr	10,40	11,30	3,30	3,50	16,10	17,00
Resultat per aktie 1) efter utspädning är hänförligt till moderbolagets aktieägare, kr	10,30	11,30	3,30	3,50	16,10	17,00
Utestående antal aktier vid periodens slut	74 082 167	76 000 212	74 082 167	76 000 212	74 082 167	75 471 471
Genomsnittligt antal aktier före utspädning Genomsnittligt antal aktier efter utspädning	74 852 375 75 120 535	76 799 285 77 157 344	74 375 551 74 630 141	76 546 176 76 861 138	75 086 733 75 360 842	76 542 355 76 888 597

1) Periodens resultat.

KONCERNENS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG

Mkr	2015-09-30	2014-09-30	2014-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar	217	248	225
Projektfastigheter	326	203	230
Exploateringsfastigheter	7 189	6 042	6 802
Andelar i bostadsrättsföreningar o.d.	229	228	243
Kortfristiga fordringar 1)	2 646	2 233	2 451
Likvida medel	1 557	2 155	2 424
Summa omsättningstillgångar	11 947	10 861	12 150
Summa tillgångar	12 164	11 109	12 375
EGET KAPITAL OCH SKULDER 2)
Eget kapital	4 358	4 397	4 635
Långfristiga räntebärande skulder	472	347	374
Övriga långfristiga skulder	150	140	172
Långfristiga avsättningar	2 047	2 210	2 302
Summa långfristiga skulder	2 669	2 697	2 848
Kortfristiga räntebärande skulder	548	568	659
Övriga kortfristiga skulder	4 486	3 362	4 139
Kortfristiga avsättningar	103	85	94
Summa kortfristiga skulder	5 137	4 015	4 892
Summa eget kapital och skulder	12 164	11 109	12 375
Ställda säkerheter	472	491	489
Eventualförpliktelser	7 886	6 368	7 937
1) Varav fordringar fastighetsförsäljningar	291	54	54
2) Varav skulder fastighetsförvärv	1 596	349	1 329

FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL I SAMMANDRAG

	Januari–september		Helår
Mkr	2015	2014	2014
Ingående balans vid periodens början	4 635	4 455	4 455
Summa totalresultat för perioden	674	854	1 216
Utdelning	–600	–558	–558
Konvertering av konvertibellån	23	20	21
Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev	1	1	1
Återköp av aktier	–375	–375	–500
Utgående balans vid periodens slut	4 358	4 397	4 635

KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG

	Januari–september			Juli–september	Okt–sept	Helår
Mkr	2015	2014	2015	2014	2014/2015	2014
Kassaflöde från den löpande verksamheten före
förändring i rörelsekapital	411	808	–176	282	940	1 337
Investering i exploateringsfastigheter m.m. 1)	–2 093	–1 471	–432	–537	–2 655	–2 033
À conto betalning för exploateringsfastigheter m.m. 2)	1 855	1 385	583	546	2 581	2 111
Investering i projektfastigheter	–114	–61	–48	–17	–122	–69
Försäljning av projektfastigheter	-	233	-	39	–10	223
Förändring kortfristiga skulder/fordringar	134	–255	–120	36	–202	–591
Kassaflöde från den löpande verksamheten	193	639	–193	349	532	978
Kassaflöde från investeringsverksamheten	–9	–14	–2	–1	–15	–20
Upptagna lån	147	156	27	15	221	230
Amortering av skulder	–217	–82	–33	–46	–227	–92
Återköp av aktier	–375	–375	–125	–125	–500	–500
Utdelning	–600	–558	-	-	–600	–558
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	–1 045	–859	–131	–156	–1 106	–920
Periodens kassaflöde	–861	–234	–326	192	–589	38
Likvida medel vid periodens slut	1 557	2 155	1 557	2 155	1 557	2 424
1) Varav investering i andelar i bostadsrättsföreningar och bostäder med äganderätt	–273	–431	–33	–22	–434	–592
2) Varav försäljning av andelar i bostadsrättsföreningar och bostäder med äganderätt	333	548	76	187	450	665

NYCKELTAL

	Januari–september		Juli–september		Okt–sept	Helår
%	2015	2014	2015	2014	2014/2015	2014
Rörelsemarginal	10,7	12,6	10,7	12,6	11,5	12,8
Räntabilitet före skatt på sysselsatt kapital					26,8	28,6
Räntabilitet på eget kapital					27,6	28,7
Skuldsättningsgrad (ggr)	0,1	-	0,1	-		-
Soliditet	36	40	36	40		37

REDOVISNINGSPRINCIPER

Denna delårsrapport för niomånadersperioden 2015 är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Koncernredovisningen är upprättad i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS). Eftersom moderbolaget är ett bolag inom EU tilllämpas bara av EU godkända IFRS.

De redovisningsprinciper som tillämpas i delårsrapporten beskrivs i årsredovisningen för 2014 sidorna 68-71. Inom affärssegmentet JM Utland särredovisas från och med 2015 intäkter, rörelseresultat och rörelsemarginal för JMs verksamhet i Norge.

Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder för koncernen är oförändrade jämfört med årsredovisningen föregående år.

INTÄKTER PER LAND

	Januari–september		Juli–september		Okt–sept	Helår
Mkr	2015	2014	2015	2014	2014/2015	2014
Sverige	8 303	7 618	2 598	2 441	11 612	10 927
Norge	1 903	1 857	572	687	2 609	2 563
Danmark	32	58	8	31	56	82
Finland	187	138	59	36	237	188
Belgien	64	58	19	13	115	109
Omräkning JM Utland 1)	–294	–199	154	–173	252	347
Totalt	10 195	9 530	3 410	3 035	14 881	14 216

INTÄKTER PER AFFÄRSSEGMENT

	Januari–september		Juli–september		Okt–sept	Helår
Mkr	2015	2014	2015	2014	2014/2015	2014
JM Bostad Stockholm	4 642	3 944	1 522	1 300	6 390	5 692
JM Bostad Riks	2 259	1 965	671	569	3 058	2 764
JM Utland	2 186	2 111	658	767	3 017	2 942
JM Fastighetsutveckling	106	323	14	74	184	401
JM Entreprenad	1 604	1 616	492	585	2 444	2 456
Eliminering	–308	–230	–101	–87	–464	–386
Summa enligt segmentsredovisning	10 489	9 729	3 256	3 208	14 629	13 869
Omräkning JM Utland 1)	–294	–199	154	–173	252	347
Totalt	10 195	9 530	3 410	3 035	14 881	14 216

RÖRELSERESULTAT PER AFFÄRSSEGMENT

	Januari–september		Juli–september		Okt–sept	Helår
Mkr	2015	2014	2015	2014	2014/2015	2014
JM Bostad Stockholm	790	890	259	288	1 178	1 278
JM Bostad Riks	206	149	68	45	273	216
JM Utland	120	72	40	29	183	135
JM Fastighetsutveckling	15	40	0	9	26	51
JM Entreprenad	45	55	13	23	71	81
Koncerngemensamma kostnader	–32	–35	–7	–8	–42	–45
Summa enligt segmentsredovisning	1 144	1 171	373	386	1 689	1 716
Omräkning JM Utland 1)	–56	30	–7	–5	17	103
Totalt	1 088	1 201	366	381	1 706	1 819

RÖRELSEMARGINAL PER AFFÄRSSEGMENT

%	Januari–september 2015	2014	2015	Juli–september 2014	Okt–sept 2014/2015	Helår 2014
JM Bostad Stockholm	17,0	22,6	17,0	22,2	18,4	22,5
JM Bostad Riks JM Utland	9,1 5,5	7,6 3,4	10,1 6,1	7,9 3,8	8,9 6,1	7,8 4,6
JM Entreprenad	2,8	3,4	2,6	3,9	2,9	3,3

GENOMSNITTLIGT OPERATIVT KAPITAL PER AFFÄRSSEGMENT

	Okt–sept	Helår
Mkr	2014/2015	2014
JM Bostad Stockholm	3 823	3 110
JM Bostad Riks	1 304	1 419
JM Utland	2 211	2 239
JM Fastighetsutveckling	273	261

AVKASTNING OPERATIVT KAPITAL PER AFFÄRSSEGMENT

%	Okt–sept 2014/2015	Helår 2014
JM Bostad Stockholm	30,8	41,1
JM Bostad Riks	20,9	15,2
JM Utland	8,3	6,0
JM Fastighetsutveckling	9,5	19,5

1) Omräkningseffekt för intäkts- och resultatredovisning enligt IFRIC 15 i förhållande till segmentsredovisning.

OPERATIVT KASSAFLÖDE PER AFFÄRSSEGMENT

	Januari–september			Juli–september	Okt–sept	Helår
Mkr	2015	2014	2015	2014	2014/2015	2014
JM Bostad Stockholm	296	662	457	260	766	1 132
JM Bostad Riks	341	186	–72	130	392	237
JM Utland	243	18	56	107	324	99
JM Fastighetsutveckling	–94	189	–55	–4	–105	178
JM Entreprenad	31	58	–11	59	–100	–73

EXPLOATERINGSFASTIGHETER PER AFFÄRSSEGMENT

Bokfört värde, mkr	2015-09-30	2014-09-30	2014-12-31
JM Bostad Stockholm	4 536	3 222	3 965
JM Bostad Riks	1 251	1 205	1 167
JM Utland	1 321	1 521	1 579
JM Fastighetsutveckling	25	31	31
JM Entreprenad	56	63	60
Totalt	7 189	6 042	6 802

DISPONIBLA BOSTADSBYGGRÄTTER PER AFFÄRSSEGMENT

Antal	2015-09-30	2014-09-30	2014-12-31
JM Bostad Stockholm	11 900	11 000	11 900
JM Bostad Riks	9 100	8 800	9 400
JM Utland	7 200	7 600	7 500
JM Fastighetsutveckling 1)	500	1 000	600
Totalt	28 700	28 400	29 400
Varav redovisade i balansräkningen (exploateringsfastigheter)
JM Bostad Stockholm	8 000	7 400	7 800
JM Bostad Riks	4 700	5 000	5 300
JM Utland	4 000	4 500	4 300
JM Fastighetsutveckling 1)	0	100	100
Totalt	16 700	17 000	17 500

SÅLDA BOSTÄDER PER AFFÄRSSEGMENT

	Januari–september		Juli–september		Okt–sept	Helår
Antal	2015	2014	2015	2014	2014/2015	2014
JM Bostad Stockholm	1 230	1 160	375	375	1 623	1 553
JM Bostad Riks	951	684	326	232	1 248	981
JM Utland	650	379	190	185	878	607
JM Fastighetsutveckling 1)	-	54	-	-	-	54
Totalt	2 831	2 277	891	792	3 749	3 195

PRODUKTIONSSTARTADE BOSTÄDER PER AFFÄRSSEGMENT

	Januari–september		Juli–september		Okt–sept	Helår
Antal	2015	2014	2015	2014	2014/2015	2014
JM Bostad Stockholm	1 197	1 128	444	367	1 574	1 505
JM Bostad Riks	860	676	317	232	1 187	1 003
JM Utland	554	473	127	268	734	653
JM Fastighetsutveckling 1)	54	-	-	-	338	284
Totalt	2 665	2 277	888	867	3 833	3 445

BOSTÄDER I PÅGÅENDE PRODUKTION

Antal	2015-09-30	2014-09-30	2014-12-31
JM Bostad Stockholm	3 354	3 030	3 293
JM Bostad Riks	1 979	1 606	1 528
JM Utland	1 256	1 200	1 124
JM Fastighetsutveckling 1)	484	200	430
Totalt	7 073	6 036	6 375

1) Avser hyresrätts- och vårdbostäder

PROJEKTFASTIGHETER KONCERNEN

Bokfört värde, mkr	2015-09-30	2014-09-30	2014-12-31
Fastigheter under utveckling	288	166	196
Färdigställda kontorsfastigheter	38	37	34
Totalt	326	203	230

EXPLOATERINGSFASTIGHETER KONCERNEN

	Januari–september			Juli–september		Helår
Bokfört värde, mkr	2015	2014	2015	2014	Okt–sept 2014/2015	2014
Ingående balans vid periodens början	6 802	5 988	6 727	5 963	6 042	5 988
Nyanskaffningar	2 149	878	1 298	413	3 544	2 273
Överfört till produktion	–1 328	–820	–476	–358	–1 935	–1 427
Övrigt	–434	–4	–360	24	–462	–32
Utgående balans vid periodens slut	7 189	6 042	7 189	6 042	7 189	6 802

MODERBOLAGET

MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG

	Januari–september		Helår
Mkr	2015	2014	2014
Nettoomsättning	6 934	6 043	8 543
Produktions- och driftskostnader	–5 595	–4 718	–6 663
Bruttoresultat	1 339	1 325	1 880
Försäljnings- och administrationskostnader	–403	–369	–485
Resultat av fastighetsförsäljning	13	20	20
Rörelseresultat	949	976	1 415
Finansiella intäkter och kostnader	68	201	159
Resultat före bokslutsdispositioner och skatt	1 017	1 177	1 574
Bokslutsdispositioner	-	-	–219
Resultat före skatt	1 017	1 177	1 355
Skatter	–650 1)	–209	–260
Periodens resultat	367	968	1 095

1) Varav 409 mkr avser erlagd skatt hänförligt till domar i Kammarrätten i juli avseende åren 2007 och 2008.

Processerna avsåg nedskrivningar av andelar i koncernbolag vilka Kammarrätten dömde som ej avdragsgilla.

JM hade reserverat fullt ut för negativt utfall i koncernredovisningen.

MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG

Mkr	2015-09-30	2014-09-30	2014-12-31
Tillgångar
Anläggningstillgångar	1 344	1 277	1 268
Omsättningstillgångar	7 915	6 862	7 965
Summa tillgångar	9 259	8 139	9 233
Eget kapital och skulder
Eget kapital	2 211	2 792	2 795
Obeskattade reserver	1 775	1 474	1 775
Avsättningar	871	862	854
Långfristiga skulder	341	215	215
Kortfristiga skulder	4 061	2 796	3 594
Summa eget kapital och skulder	9 259	8 139	9 233
Ställda säkerheter	169	169	169
Eventualförpliktelser	9 220	7 251	8 981

Stockholm den 21 oktober 2015 JM AB (publ)

Johan Skoglund Verkställande direktör

REVISORS GRANSKNINGSRAPPORT JM AB (PUBL), ORG.NR 556045-2103 INLEDNING

Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrapporten) för JM AB per 30 september 2015 och den niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning.

DEN ÖVERSIKTLIGA GRANSKNINGENS INRIKTNING OCH OMFATTNING

Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i övrigt har.

De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har.

SLUTSATS

Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen.

Stockholm den 21 oktober 2015 Ernst & Young AB

Ingemar Rindstig Auktoriserad revisor

KONCERNEN

FEMÅRSÖVERSIKT

Mkr	2014	2013	2012	2011	2010
Intäkter	14 216	12 603	12 480	12 001	9 136
Rörelseresultat	1 819	1 523	1 374	1 513	907
Resultat före skatt	1 744	1 464	1 318	1 463	840
Balansomslutning	12 375	11 150	11 556	11 296	9 893
Kassaflöde från den löpande verksamheten	978	898	979	733	42
Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran (–)	–337	–642	–667	–970	–730
Rörelsemarginal, %	12,8	12,1	11,0	12,6	9,9
Räntabilitet på eget kapital, %	28,7	25,0	21,9	24,5	15,7
Soliditet, %	37	40	38	41	40
Resultat per aktie, kr	17,00	14,10	11,70	12,50	7,10
Utdelning per aktie, kr	8,00	7,25	6,75	6,50	4,50
Antal disponibla byggrätter	29 400	27 700	26 600	27 200	27 500
Antal sålda bostäder	3 195	3 265	2 952	3 112	3 276
Antal produktionsstartade bostäder	3 445	2 953	3 163	3 629	3 404
Antal bostäder i pågående produktion	6 375	5 609	5 988	6 401	5 431

KONCERNEN

KVARTALSÖVERSIKT

Mkr		2015
RESULTATRÄKNING	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	3 410	3 485	3 300	4 686	3 035	3 526	2 969
Produktions- och driftkostnader	–2 886	–2 899	–2 753	–3 872	–2 490	–2 900	–2 387
Bruttoresultat	524	586	547	814	545	626	582
Försäljnings- och administrationskostnader Resultat av fastighetsförsäljning	–179 21	–235 10	–210 24	–198 2	–164 0	–217 20	–194 3
Rörelseresultat	366	361	361	618	381	429	391
Finansiella intäkter och kostnader	–24	–12	–19	–23	–22	–13	–17
Resultat före skatt	342	349	342	595	359	416	374
Skatter	–94	–83	–81	–160	–87	–100	–91
Periodens resultat	248	266	261	435	272	316	283
BALANSRÄKNING	09-30	06-30	03-31	12-31	09-30	06-30	03-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar	217	229	228	225	248	244	237
Projektfastigheter Exploateringsfastigheter	326 7 189	280 6 727	238 6 839	230 6 802	203 6 042	203 5 963	263 6 083
Andelar i bostadsrättsföreningar m.m.	229	292	318	243	228	338	425
Kortfristiga fordringar	2 646	2 048	2 166	2 451	2 233	2 280	2 053
Likvida medel	1 557	1 887	2 077	2 424	2 155	1 962	2 142
Summa omsättningstillgångar	11 947	11 234	11 638	12 150	10 861	10 746	10 966
Summa tillgångar	12 164	11 463	11 866	12 375	11 109	10 990	11 203
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	4 358	4 277	4 726	4 635	4 397	4 297	4 629
Långfristiga räntebärande skulder Övriga långfristiga skulder	472 150	489 158	426 166	374 172	347 140	315 140	324 140
Långfristiga avsättningar	2 047	2 455	2 352	2 302	2 210	2 154	2 138
Summa långfristiga skulder	2 669	3 102	2 944	2 848	2 697	2 609	2 602
Kortfristiga räntebärande skulder	548	569	640	659	568	640	635
Övriga kortfristiga skulder	4 486	3 412	3 453	4 139	3 362	3 358	3 247
Kortfristiga avsättningar	103	103	103	94	85	86	90
Summa kortfristiga skulder	5 137	4 084	4 196	4 892	4 015	4 084	3 972
Summa eget kapital och skulder	12 164	11 463	11 866	12 375	11 109	10 990	11 203
KASSAFLÖDESANALYS	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Från den löpande verksamheten Från investeringsverksamheten	–193 –2	659 –5	–273 –2	339 –6	349 –1	531 –6	–241 –7
Från finansieringsverksamheten	–131	–841	–73	–61	–156	–708	5
Summa periodens kassaflöde	–326	–187	–348	272	192	–183	–243
Likvida medel vid periodens slut	1 557	1 887	2 077	2 424	2 155	1 962	2 142
RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/-FORDRAN	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(–)
vid periodens början	295	106	–337	–226	–70	–255	–642
Förändring av räntebärande nettoskuld/-fordran	301	189	443	–111	–156	185	387
Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(–) vid periodens slut	596	295	106	–337	–226	–70	–255
EXPLOATERINGSFASTIGHETER	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Bokfört värde vid periodens början	6 727	6 839	6 802	6 042	5 963	6 083	5 988
Nyanskaffningar	1 298	347	504	1 395	413	184	281
Överfört till produktion	–476	–433	–419	–607	–358	–261	–201
Övrigt	–360	–26	–48	–28	24	–43	15
Bokfört värde vid periodens slut	7 189	6 727	6 839	6 802	6 042	5 963	6 083
NYCKELTAL	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Rörelsemarginal, %	10,7	10,4	10,9	13,2	12,6	12,2	13,2
Skuldsättningsgrad, ggr Soliditet, %	0,1 36	0,1 37	0,0 40	- 37	- 40	- 39	- 41
Resultat per aktie, kr	3,30	3,50	3,50	5,70	3,50	4,10	3,70
Antal disponibla byggrätter	28 700	27 900	29 700	29 400	28 400	28 200	27 700
Antal sålda bostäder	891	1 097	843	918	792	788	697
Antal produktionsstartade bostäder	888	1 029	748	1 168	867	716	694
Antal bostäder i pågående produktion	7 073	6 917	6 635	6 375	6 036	5 853	5 549

AFFÄRSSEGMENT

KVARTALSÖVERSIKT

Mkr		2015		2014
JM BOSTAD STOCKHOLM	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	1 522	1 575	1 545	1 748	1 300	1 365	1 279
Rörelseresultat 1)	259	268	263	388	288	299	303
Rörelsemarginal, %	17,0	17,0	17,0	22,2	22,2	21,9	23,7
Genomsnittligt operativt kapital	3 823	3 530	3 336	3 110	2 923	2 924	2 941
Avkastning operativt kapital, % 2)	30,8	34,2	37,1	41,1	43,4	42,3	41,6
Operativt kassaflöde	457	252	–413	470	260	238	164
Bokfört värde exploateringsfastigheter	4 536	3 928	4 012	3 965	3 222	3 132	3 139
Antal disponibla byggrätter Antal sålda bostäder	11 900 375	11 500 480	11 900 375	11 900 393	11 000 375	11 100 390	11 000 395
Antal produktionsstartade bostäder	444	402	351	377	367	365	396
Antal bostäder i pågående produktion	3 354	3 277	3 332	3 293	3 030	2 938	2 741
1) Varav fastighetsförsäljningar	-	-	-	-	-	10	-
JM BOSTAD RIKS	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	671	851	737	799	569	689	707
Rörelseresultat 1)	68	78	60	67	45	53	51
Rörelsemarginal, %	10,1	9,2	8,1	8,4	7,9	7,7	7,2
Genomsnittligt operativt kapital	1 304	1 323	1 399	1 419	1 457	1 509	1 529
Avkastning operativt kapital, % 2)	20,9	18,9	16,1	15,2	14,6	14,0	14,3
Operativt kassaflöde Bokfört värde exploateringsfastigheter	–72 1 251	334 1 190	79 1 101	51 1 167	130 1 205	202 1 191	–146 1 313
Antal disponibla byggrätter	9 100	8 900	9 300	9 400	8 800	9 000	8 700
Antal sålda bostäder	326	358	267	297	232	235	217
Antal produktionsstartade bostäder	317	278	265	327	232	232	212
Antal bostäder i pågående produktion	1 979	1 883	1 758	1 528	1 606	1 627	1 317
1) Varav fastighetsförsäljningar	-	-	0	0	-	0	-
JM UTLAND	Kv.3	Kv. 2	Kv. 1	Kv.4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	658	892	636	831	767	727	617
Rörelseresultat 1)	40	47	33	63	29	25	18
Rörelsemarginal, %	6,1	5,3	5,2	7,6	3,8	3,4	2,9
Genomsnittligt operativt kapital	2 211	2 243	2 285	2 239	2 223	2 204	2 162
Avkastning operativt kapital, % 2)	8,3	7,7	6,6	6,0	5,2	5,3	5,6
Operativt kassaflöde Bokfört värde exploateringsfastigheter	56 1 321	271 1 528	–84 1 645	81 1 579	107 1 521	65 1 546	–154 1 549
Bokfört värde projektfastigheter	32	28	28	28	32	32	31
Antal disponibla byggrätter	7 200	7 000	7 900	7 500	7 600	7 300	7 200
Antal sålda bostäder	190	259	201	228	185	109	85
Antal produktionsstartade bostäder	127	295	132	180	268	119	86
Antal bostäder i pågående produktion	1 256	1 273	1 115	1 124	1 200	1 088	1 291
1) Varav fastighetsförsäljningar	20	9	11	-	-	-	3
JM FASTIGHETSUTVECKLING	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	14	45	47	78	74	196	53
Rörelseresultat 1)	0	0	15	11	9	23	8
Genomsnittligt operativt kapital Avkastning operativt kapital, % 2)	273 9,5	245 14,3	237 24,5	261 19,5	380 14,7	523 10,7	676 5,0
Operativt kassaflöde	–55	–34	–5	–11	–4	70	123
Bokfört värde exploateringsfastigheter	25	25	25	31	31	31	31
Bokfört värde projektfastigheter	294	252	210	202	171	171	232
Antal disponibla byggrätter 3)	500	500	600	600	1 000	800	800
Antal sålda bostäder 3)	-	-	-	-	-	54	-
Antal produktionsstartade bostäder 3)	-	54	-	284	-	-	-
Antal bostäder i pågående produktion 3)	484	484	430	430	200	200	200
1) Varav fastighetsförsäljningar	1	1	13	2	0	10	0
3) Avser hyresrätts- och vårdbostäder.
JM ENTREPRENAD	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	492	558	554	840	585	584	447
Rörelseresultat Rörelsemarginal, %	13 2,6	16 2,9	16 2,9	26 3,1	23 3,9	19 3,3	13 2,9
Operativt kassaflöde	–11	–66	108	–131	59	21	–22
JM ÖVRIGT	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter (eliminering)	–101	–105	–102	–156	–87	–77	–66
Rörelseresultat (koncerngemensamma kostnader)	–7	–10	–15	–10	–8	–13	–14
OMRÄKNING JM UTLAND Intäkter	Kv. 3 154	Kv. 2 –331	Kv. 1 –117	Kv. 4 546	Kv. 3 –173	Kv. 2 42	Kv. 1 –68
Rörelseresultat	–7	–38	–11	73	–5	23	12
2) Beräknas på 12 månaders rullande resultat och genomsnittligt kapital.

KORT OM JM

AFFÄRSIDÉ

Att utveckla attraktiva boende- och arbetsmiljöer som uppfyller individuella behov idag och i framtiden.

VISION

JM skapar hus att trivas i.

VERKSAMHET

JM är en av Nordens ledande projektutvecklare av bostäder och bostadsområden.

Verksamheten är fokuserad på nyproduktion av bostäder i attraktiva lägen med tyngdpunkt på expansiva storstadsområden och universitetsorter i Sverige, Norge och Finland. Vi arbetar också med projektutveckling av kommersiella lokaler samt entreprenadverksamhet, huvudsakligen i Storstockholmsområdet.

JM ska i all verksamhet främja ett långsiktigt kvalitetsoch miljöarbete.

Vi omsätter cirka 15 miljarder kronor och har cirka 2 300 medarbetare.

JM AB är ett publikt bolag noterat på NASDAQ Stockholm, segmentet Large Cap.

FINANSIELLA MÅL OCH UTDELNINGSPOLICY

Rörelsemarginalen ska uppgå till 10 procent inklusive resultat från fastighetsförsäljningar. Den synliga soliditeten bör uppgå till 35 procent över en konjunkturcykel.

Aktieutdelningen över åren ska avspegla den totala verksamhetens resultatutveckling och ska över en konjunkturcykel i snitt utgöra 50 procent av koncernens resultat efter skatt. Resultatet från fastighetsförsäljningar är en naturlig del i JMs projektutveckling och inkluderas i utdelningsberäkningen.

OFFENTLIGGÖRANDE

Informationen i denna delårsrapport är sådan som JM ska offentliggöra enligt lagen om värdepappersmarknaden och/eller lagen om handel med finansiella instrument. Informationen lämnades för offentliggörande kl. 08.00 den 21 oktober 2015.

FÖR MER INFORMATION KONTAKTA:

Claes Magnus Åkesson, CFO, IR-ansvarig Tel. 08-782 89 71

ÖVRIG INFORMATION

KOMMANDE INFORMATIONSTILLFÄLLEN

4 februari 2016 Bokslutskommuniké 2015

21 april 2016 Delårsrapport januari – mars 2016 Årsstämma 2016

15 juli 2016 Delårsrapport januari – juni 2016

26 oktober 2016 Delårsrapport januari – september 2016

PRESSMEDDELANDEN, KVARTAL 3

2015-09-30 Valberedning för JM AB inför Årsstämman 2016

2015-09-29 Förändring i JMs koncernledning

2015-09-28 JM säljer fastighet i Enghave, Köpenhamn

2015-09-28 JM säljer fastighet i Anderlecht, Bryssel

2015-09-28 100 nya bostäder skapas intill Svartån, Örebro

2015-09-21 JM förvärvar fastighet i Kongahälla, Kungälv

2015-09-15 Unikt samarbete kring spektakulära bostäder

2015-08-31 Nedsättning av aktiekapital JM AB

2015-08-14 JM förvärvar fastighet med färdig detaljplan i Skårer Syd, Oslo

2015-07-31 Utbyte av konvertibler och optioner mot aktier i JM AB

2015-07-14 JM förvärvar sjönära fastighet i Bromma, Stockholm

2015-07-14 Delårsrapport januari - juni 2015

2015-07-03 JM förvärvar fastighet i Linköping

JMs årsredovisningar, delårsrapporter och övrig finansiell information finns tillgängliga på www.jm.se/investerare

JM AB (publ)

Telefon 08-782 87 00 Telefax 08-782 86 00 Org.nr. 556045-2103

Postadress 169 82 Stockholm Besöksadress Gustav III:s boulevard 64, Solna Internet www.jm.se