JM — Interim / Quarterly Report 2013

Oct 24, 2013

Delårsrapport 3/ 2013

JM-KONCERNEN JANUARI–SEPTEMBER 2013

FORTSATT FÖRBÄTTRAD EFTERFRÅGAN FÖR DEN SVENSKA BOSTADSVERKSAMHETEN

• Enligt segmentsredovisningen minskade intäkterna till 9 054 mkr (9 334) och rörelseresultatet ökade till 1 062 mkr (1 019). Rörelsemarginalen ökade till 11,7 procent (10,9)
• Omräknat enligt IFRIC 15 uppgick intäkterna till 8 712 mkr (9 041) och rörelseresultatet uppgick till 982 mkr (1 010)
• Resultatet före skatt uppgick till 935 mkr (968). Resultat efter skatt uppgick till 695 mkr (702)
• Räntabiliteten på eget kapital för de senaste tolv månaderna uppgick till 22,7 procent (23,9). Resultatet per aktie under niomånadersperioden uppgick till 8,80 kronor (8,50)
• Koncernens kassaflöde inklusive nettoinvestering i fastigheter uppgick till –76 mkr (304) med större investeringar i exploateringsfastigheter inom JM Bostad Stockholm
• Antal sålda bostäder ökade till 2 462 (1 892). Produktionsstarterna uppgick till 2 072 (2 165). Antal sålda och produktionsstartade bostäder i tredje kvartalet inkluderar 108 respektive 54 hyresrättsoch vårdbostäder. Begränsat antal produktionsstarter inom JM Utland.

Mkr	Januari–september 2013	2012	2013	Juli–september 2012	Okt–sept 2012/2013	Helår 2012
Intäkter enligt segmentsredovisning	9 054	9 334	2 810	2 938	12 854	13 134
Rörelseresultat enligt segmentsredovisning 1)	1 062	1 019	353	345	1 441	1 398
Rörelsemarginal enligt segmentsredovisning (%)	11,7	10,9	12,6	11,7	11,2	10,6
Intäkter 2)	8 712	9 041	2 618	3 108	12 151	12 480
Rörelseresultat 1) 2)	982	1 010	344	359	1 346	1 374
Resultat före skatt 2)	935	968	326	342	1 285	1 318
Rörelsemarginal 2) (%)	11,3	11,2	13,1	11,6	11,1	11,0
Kassaflöde från den löpande verksamheten	–76	304	111	442	599	979
Räntabilitet på eget kapital 2) (%)					22,7	21,9
Soliditet 2) (%)	36	39	36	39		38
Resultat per aktie 2) (kr)	8,80	8,50	3,00	3,00	12,10	11,70
Antal sålda bostäder	2 462	1 892	810	611	3 522	2 952
Antal produktionsstartade bostäder	2 072	2 165	690	759	3 070	3 163
Antal bostäder i pågående produktion	5 689	5 986				5 988
1) Varav nedskrivning projektfastighet	-	-	-	-	–95	–95

2) Enligt IFRIC 15.

För koncernens resultat- och balansräkning tillämpas IFRIC 15 Avtal om uppförande av fastigheter. Detta innebär att intäkter och resultat för JMs verksamhet utanför Sverige, JM Utland, redovisas enligt färdigställandemetoden. Segmentsredovisningen och projektstyrningen redovisas enligt IAS 11, successiv vinstavräkning. Beskrivning av verksamheten görs utifrån segmentsredovisningen.

KONCERNEN

"Efterfrågan för JMs bostäder utvecklas positivt med fortsatt god försäljning i Stockholm där planprocesserna dock begränsar produktionsstarterna under 2013. Den goda försäljningen i Stockholm medför ytterligare förstärkning av koncernens rörelsemarginal.

Fortsatt förbättring av efterfrågan konstateras även i övriga Sverige. På våra marknader i Norge har efterfrågan dämpats något under det tredje kvartalet.

Strukturellt gäller goda förutsättningar för vår affär bland annat med stor befolkningsökning på de marknader där vi är verksamma. Vi är offensivt positionerade med finansiell styrka och mycket god projektportfölj som löpande förädlas och förnyas samtidigt som vår starka balansräkning ger oss handlingsfrihet."

Johan Skoglund, VD och koncernchef

MARKNAD, FÖRSÄLJNING OCH PRODUKTIONSSTARTER AV BOSTÄDER

Efterfrågan på nyproducerade bostäder i Stockholm har fortsatt förbättrats under niomånadersperioden. Samtidigt fortsätter även förbättringen av efterfrågan i övriga Sverige. Intresset för JMs projekt är stort samtidigt som försäljningsprocessen i övriga Sverige tar något längre tid i det osäkra konjunkturläget. Efterfrågan har dämpats något i Norge.

Befolkningstillväxten på våra huvudmarknader, tillsammans med det fortsatt låga ränteläget, stödjer efterfrågan på bostäder.

Antalet sålda bostäder i form av tecknade kontrakt ökade till 2 462 (1 892) inklusive 254 hyresrätts- och vårdbostäder. Antalet sålda eller bokade bostäder i förhållande till pågående produktion uppgår till 72 procent (66) där spannet om 60-65 procent bedöms som normal nivå. Sålda bostäder i JM Bostad Stockholm uppgick till 1 060 (833), i JM Bostad Riks 735 (610), i JM Utland 413 (449) och i JM Fastighetsutveckling till 254 (0).

Antalet produktionsstartade bostäder uppgick till 2 072 (2 165) varav 978 (1163) i Stockholmsområdet och 618 (529) i övriga Sverige. Produktionsstarterna inkluderar 200 hyresrätts- och vårdbostäder i Stockholm. I utlandsverksamheten produktionsstartades endast 276 bostäder (473) där produktionsstarterna kan variera stort mellan enskilda kvartal.

Antalet bostäder i pågående produktion uppgår till 5 689 (5 986) varav 308 utgör hyresrätts- och vårdbostäder.

	Januari–september		Juli–september		Okt–sept	Helår
Rörelseresultat (mkr)	2013	2012	2013	2012	2012/2013	2012
JM Bostad Stockholm	788	732	257	249	1 097	1 041
JM Bostad Riks	158	165	45	46	224	231
JM Utland	82	107	30	41	156	181
JM Fastighetsutveckling	21	7	9	4	–69	–83
JM Produktion	47	43	17	14	75	71
Koncerngemensamma kostnader	–34	–35	–5	–9	–42	–43
Summa enligt segmentsredovisning	1 062	1 019	353	345	1 441	1 398
Omräkning JM Utland 1)	–80	–9	–9	14	–95	–24
Totalt	982	1 010	344	359	1 346	1 374
Varav -fastighetsförsäljningar	22	0	1	-	22	0
-nedskrivning projektfastighet	-	-	-	-	–95	–95

1) Omräkningseffekt för intäkts- och resultatredovisning enligt IFRIC 15 i förhållande till segmentsredovisning.

1) Enligt segmentsredovisning

1) Enligt segmentsredovisning

INTÄKTER, RÖRELSERESULTAT OCH RÖRELSEMARGINAL

Koncernens intäkter enligt segmentsredovisningen under niomånadersperioden minskade till 9 054 mkr (9 334). Intäkterna omräknat enligt IFRIC 15 uppgick till 8 712 mkr (9 041).

Rörelseresultatet enligt segmentsredovisningen ökade till 1 062 mkr (1 019) och rörelsemarginalen ökade till 11,7 procent (10,9). Rörelseresultatet omräknat enligt IFRIC 15 uppgick till 982 mkr (1 010) med begränsat antal färdigställda projekt i JM Norge under niomånadersperioden, vilket förskjuter resultatavräkningen framåt.

Under niomånadersperioden har fastigheter sålts för 86 mkr (0) med ett resultat om 22 mkr (0) varav 18 mkr avser resultat från försäljning av ett äldreboende i Malmö. Hyresintäkterna från JMs projektfastigheter uppgick till 54 mkr (58) varav 13 mkr (6) avser bostäder. Driftnettot uppgick till 17 mkr (26).

		Januari–september		Juli–september		Helår
Rörelsemarginal (%)	2013	2012	2013	2012	2012/2013	2012
JM Bostad Stockholm	20,9	17,7	23,8	18,6	20,9	18,6
JM Bostad Riks	7,6	7,6	7,8	7,5	7,7	7,7
JM Utland	4,2	5,3	4,9	6,4	5,0	5,7
JM Produktion	3,5	3,0	3,6	3,0	3,9	3,5

Bostäder i pågående produktion	2013-09-30	2012-09-30	2012-12-31
Antal bostäder i pågående produktion 1) 3)	5 689	5 986	5 988
Andel sålda bostäder i pågående produktion (%) 2) 3)	56	53	55
Andel bokade bostäder i pågående produktion (%) 3)	16	13	11
Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion (%) 3)	72	66	66

1) Från och med produktionsstart till och med sista inflyttning enligt plan.

2) Andel sålda bostäder i form av bindande kontrakt med slutkund.

3) Inklusive 308 hyresrätts- och vårdbostäder i pågående produktion inom JM Fastighetsutveckling – ingår ej i andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion.

Osålda bostäder i avslutad produktion	2013-09-30	2012-09-30	2012-12-31
Antal osålda bostäder i avslutad produktion 1)	190	151	176
- Varav i balansräkningen redovisat som "Andelar i bostadsrättsföreningar m.m."	119	69	70

1) Efter sista inflyttning enligt plan.

BOSTADSBYGGRÄTTER 1)

Antalet disponibla bostadsbyggrätter uppgår till 27 700 (27 600) varav 18 000 (17 400) redovisas i balansräkningen. Kapitalbindningen i byggrätter (exploateringsfastigheter i balansräkningen) för bostäder har ökat till 6 046 mkr (5 643) vid utgången av niomånadersperioden.

Under niomånadersperioden har exploateringsfastigheter för bostäder om 1 043 mkr (738) förvärvats varav 645 mkr avser JM Bostad Stockholm, 192 mkr JM Bostad Riks och 206 mkr JM Utland.

1) Från och med kvartal 1 2013 upptas disponibla byggrätter för hyresrätts- och vårdbostäder inom JM Fastighetsutveckling i redovisningen av koncernens totala disponibla bostadsbyggrätter. Jämförande siffror har inte omräknats.

FINANSIELLA POSTER

Finansnettot har försämrats med 5 mkr jämfört med föregående år på grund av något minskade ränteintäkter.

Den totala räntebärande låneskulden uppgick till 1 864 mkr (1 852) varav pensionsskulden utgjorde 956 mkr (871). Vid utgången av niomånadersperioden var medelräntesatsen för den totala räntebärande låneskulden inklusive pensionsskulden 3,5 procent (3,7). Den genomsnittliga räntebindningstiden exklusive pensionsskulden var 0,2 år (0,2).

Koncernens tillgängliga likviditet uppgick till 4 400 mkr (4 822). Förutom likvida medel om 1 600 mkr (2 022) ingick ej utnyttjade checkkrediter och kreditavtal med sammantaget 2 800 mkr (2 800) där kreditavtalen om 2 400 mkr hade en genomsnittlig löptid om 1,8 år.

Räntebärande nettoskuld uppgick till 265 mkr (–171) vid niomånadersperiodens utgång. Vid utgången av niomånadersperiodens uppgick ej räntebärande skulder för genomförda fastighetsförvärv till 552 mkr (283). Av dessa skulder är 381 mkr (174) kortfristiga.

Värderingen av finansiella tillgångar och skulder visar att det inte är någon väsentlig skillnad mellan redovisat och verkligt värde.

	Januari–september			Juli–september		Helår
Mkr	2013	2012	2013	2012	2012/2013	2012
Finansiella intäkter 1)	29	29	8	5	38	38
Finansiella kostnader 2)	–76	–71	–26	–22	–99	–94
Finansiella intäkter och kostnader	–47	–42	–18	–17	–61	–56
1) Varav omvärderingar och valutasäkringar	7	3	3	1	8	4
2) Varav omvärderingar och valutasäkringar	–7	–3	–3	0	–8	–4

	Januari–september		Juli–september		Okt–sept	Helår
Mkr	2013	2012	2013	2012	2012/2013	2012
Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran(–) vid periodens början 1)	–667	–737	320	168	–171	–737
Förändring av räntebärande nettoskuld/–fordran	932	566	–55	–339	436	70
Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(–) vid periodens slut	265	–171	265	–171	265	–667

1) Omräkning av förmånsbestämda pensionsplaner har gjorts, se sidorna 19-20.

KASSAFLÖDE

Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till –76 mkr (304) under niomånadersperioden. Nettoinvesteringarna i exploateringsfastigheter innebar ett kassaflöde om –485 mkr (–16). Ökat innehav av osålda bostäder belastar kassaflödet med –188 mkr (–101). Koncernens kassaflöde från projektfastigheter (försäljning minus investering samt projektfinansiering) under niomånadersperioden uppgick till 98 mkr (–138).

Kassaflödet belastas av skatteinbetalning under andra kvartalet om 167 mkr hänförligt till dom i Kammarrätten avseende åren 2005 och 2006. Processen avsåg nedskrivningar av andelar i koncernbolag vilka Kammarrätten dömde som ej avdragsgilla.

RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER

JMs risker och riskhantering presenteras i årsredovisningen för 2012 på sidorna 26-29. Inga väsentliga förändringar har skett som ändrat dessa redovisade risker.

ÅTERKÖP OCH INNEHAV AV EGNA AKTIER

I början på september verkställdes årsstämmans beslut om nedsättning av aktiekapitalet avseende 4 129 962 aktier som bolaget hade i eget innehav.

Under tredje kvartalet 2013 har 713 600 aktier återköpts för totalt 125 mkr. Innehavet av egna aktier uppgår därefter till 1 575 024.

Antalet utestående aktier, exklusive innehav av egna aktier, uppgår per 30 september 2013 till 78 176 673.

PERSONAL

Antal anställda uppgick vid niomånadersperiodens utgång till 2 171 (2 332). Antal hantverkare uppgick till 936 (1091) och antal tjänstemän till 1 235 (1 241). Nuvarande bemanning bedöms väl avvägd för pågående projektvolym där viss anpassning sker löpande.

AFFÄRSSEGMENT

JM BOSTAD STOCKHOLM

Inom affärssegmentet JM Bostad Stockholm utvecklas bostadsprojekt i Storstockholm. Verksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder.

	Januari–september		Juli–september		Okt–sept	Helår
Mkr	2013	2012	2013	2012	2012/2013	2012
Intäkter	3 779	4 126	1 078	1 336	5 244	5 591
Rörelseresultat	788	732	257	249	1 097	1 041
Rörelsemarginal (%)	20,9	17,7	23,8	18,6	20,9	18,6
Genomsnittligt operativt kapital					2 793	2 406
Avkastning operativt kapital (%)					39,3	43,3
Operativt kassaflöde	354	673	53	194	732	1 051
Bokfört värde exploateringsfastigheter	3 161	2 544				2 904
Antal disponibla byggrätter	11 000	11 100				10 900
Antal sålda bostäder	1 060	833	366	273	1 534	1 307
Antal produktionsstartade bostäder	978	1 163	330	451	1 322	1 507
Antal bostäder i pågående produktion	2 475	3 167				3 071
Antal anställda	737	803				798

Genomsnittspriserna på andrahandsmarknaden har ökat något även under tredje kvartalet. Utbudet av bostäder är lägre och tiden till avslut är kortare jämfört med samma period föregående år. För nya bostäder är utbudet i förhållande till långsiktig efterfrågan i Stockholmsområdet fortsatt lågt. Konkurrensen om välbelägen mark för bostäder är fortsatt stor.

Intresset för JMs projekt är stort. Kundernas benägenhet att teckna kontrakt tidigt i processen ligger på en normal nivå.

Affärssegmentets intäkter minskade till 3 779 mkr (4 126) och rörelseresultatet ökade till 788 mkr (732) där

kvartalets intäkter dämpas temporärt av större andel projekt med begränsad upparbetning under kvartalet. Rörelsemarginalen ökade till 20,9 procent (17,7). Den höga marginalen förklaras av god försäljning och stor omvärderingseffekt i förhållande till kvartalets upparbetning.

Det begränsade kassaflödet för niomånaderperioden beror på investeringar i exploateringsfastigheter och ökat innehav av osålda bostäder. Tredje kvartalet belastas av större betalningar för tidigare förvärvade exploateringsfastigheter.

Totalt produktionsstartades under tredje kvartalet 330 bostäder i flerbostadshus i Stockholm, Tyresö, Täby och Österåker.

Under tredje kvartalet har inga byggrätter förvärvats.

JM BOSTAD RIKS

Inom affärssegmentet JM Bostad Riks utvecklas bostadsprojekt i tillväxtorter i Sverige exklusive Storstockholm. Verksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder. I begränsad omfattning bedrivs även entreprenadverksamhet.

	Januari–september		Juli–september		Okt–sept	Helår
Mkr	2013	2012	2013	2012	2012/2013	2012
Intäkter	2 080	2 185	580	612	2 898	3 003
Rörelseresultat 1)	158	165	45	46	224	231
Rörelsemarginal (%)	7,6	7,6	7,8	7,5	7,7	7,7
Genomsnittligt operativt kapital					1 512	1 490
Avkastning operativt kapital (%)					14,8	15,5
Operativt kassaflöde	36	262	53	213	17	243
Bokfört värde exploateringsfastigheter	1 420	1 421				1 333
Antal disponibla byggrätter	9 000	9 400				9 200
Antal sålda bostäder 2)	735	610	230	203	1 027	902
Antal produktionsstartade bostäder 2)	618	529	223	166	868	779
Antal bostäder i pågående produktion 2)	1 619	1 668				1 492
Antal anställda	489	566				538
1) Varav fastighetsförsäljningar	9	-	-	-	9	-
2) Varav hyresrätter	64	-	-	-	64	-

Genomsnittspriserna på andrahandsmarknaden har stigit på samtliga marknader under tredje kvartalet. Utbudet av bostäder är lägre och tiden till avslut är kortare jämfört med samma period föregående år.

Intresset för JMs projekt är stort men kundernas beslutsprocess är fortsatt utdragen i södra Sverige.

Affärssegmentets intäkter uppgick till 2 080 mkr (2 185) och rörelseresultatet uppgick till 158 mkr (165). Rörelsemarginalen uppgick till 7,6 procent (7,6). Den något lägre volymen är en följd av ett färre antal bostäder i pågående produktion.

Kassaflödet för niomånadersperioden belastas av ökning av exploateringsfastigheter men är i balans under tredje kvartalet.

Totalt produktionsstartades under tredje kvartalet 223 bostäder i flerbostadshus i Malmö, Göteborg, Linköping och Uppsala.

Under tredje kvartalet har byggrätter motsvarande cirka 50 bostäder förvärvats i Västerås.

JM UTLAND

Inom affärssegmentet JM Utland utvecklas bostadsprojekt i Norge, Danmark, Finland och Belgien. I Norge bedrivs även entreprenadverksamhet i begränsad omfattning. Intäkter och resultat för affärssegmentet redovisas enligt IAS 11, successiv vinstavräkning.

	Januari–september		Juli–september		Okt–sept	Helår
Mkr	2013	2012	2013	2012	2012/2013	2012
Intäkter	1 944	2 001	618	645	3 095	3 152
Rörelseresultat 1)	82	107	30	41	156	181
Rörelsemarginal (%)	4,2	5,3	4,9	6,4	5,0	5,7
Genomsnittligt operativt kapital					2 165	2 202
Avkastning operativt kapital (%)					7,2	8,2
Operativt kassaflöde	–3	–119	–24	98	190	74
Bokfört värde exploateringsfastigheter	1 465	1 678				1 454
Bokfört värde projektfastigheter	30	73				69
Antal disponibla byggrätter	7 100	7 100				6 500
Antal sålda bostäder	413	449	106	135	707	743
Antal produktionsstartade bostäder	276	473	83	142	680	877
Antal bostäder i pågående produktion	1 287	1 151				1 425
Antal anställda	381	363				364
1) Varav fastighetsförsäljningar	2	-	-	-	2	-

Affärssegmentets intäkter uppgick till 1 944 mkr (2 001). Rörelseresultatet minskade till 82 mkr (107). Rörelsemarginalen minskade till 4,2 procent (5,3).

Rörelseresultat och marginal försämras av negativt resultat i Finland och Danmark där antalet bostäder i produktion har minskat.

Kassaflödet under niomånadersperioden begränsas av investeringar i exploateringsfastigheter.

NORGE

Efterfrågan på bostäder, såväl nyproducerade som på andrahandsmarknaden, har varit god samtidigt som utbudet på andrahandsmarknaden har ökat. Efterfrågan stöds av fortsatt befolkningsökning och hög efterfrågan på arbetskraft. Prisutvecklingen på andrahandsmarknaden har dämpats något under det tredje kvartalet. Bankerna i Norge intar en något mer försiktig hållning i kreditgivning till bostäder.

Under niomånadersperioden har 320 bostäder (381) sålts och 193 bostäder (411) produktionsstartats.

Produktionsstarterna under tredje kvartalet begränsas till 29 bostäder i flerbostadshus samt 30 småhus. Produktionsstarter av bostäder kan variera stort mellan enskilda kvartal. Antal bostäder i pågående produktion uppgår till 1123 (972).

Under tredje kvartalet har byggrätter motsvarande cirka 130 bostäder förvärvats i Oslo.

Disponibla byggrätter motsvarar 5 300 bostäder (5 300).

ÖVRIGA UTLANDSMARKNADER

DANMARK

Aktivitetsnivån på bostadsmarknaden i Köpenhamn är stigande. Fortsatt generell restriktiv kreditgivning från bankerna till bostadskunder motverkar den positiva effekten av låg räntenivå. Prisnivån på andrahandsmarknaden har under niomånadersperioden stigit från en låg nivå.

Under niomånadersperioden har 7 bostäder (9) sålts och 0 bostäder (2) produktionsstartats.

Antal bostäder i pågående produktion uppgår till 0 (20). Inga förvärv har gjorts under niomånadersperioden.

Disponibla byggrätter motsvarar 700 bostäder (700).

FINLAND

Aktivitetsnivån på bostadsmarknaden i Helsingfors kvarstår på en stabil nivå. Kunderna är dock fortsatt avvaktande och tiden till avslut är utsträckt. Prisnivån i huvudstadsregionen har varit stabil under niomånadersperioden.

Under niomånadersperioden har 37 bostäder (13) sålts och 46 bostäder (34) produktionsstartats.

Antal bostäder i pågående produktion uppgår till 66 (62).

Under tredje kvartalet har inga förvärv gjorts.

Disponibla byggrätter motsvarar 700 bostäder (600).

BELGIEN

Aktivitetsnivån på bostadsmarknaden i Brysselregionen är fortsatt stabil. Prisnivån i regionen har varit svagt stigande under niomånadersperioden.

Under niomånadersperioden har 49 bostäder(46) sålts och 37 bostäder (26) produktionsstartats. Produktionsstarterna utgörs av bostäder i flerbostadshus i Anderlecht, Bryssel.

Antal bostäder i pågående produktion uppgår till 98 (97). Inga förvärv har gjorts under niomånadersperioden. Disponibla byggrätter motsvarar 400 bostäder (500).

JM FASTIGHETSUTVECKLING

Inom affärssegmentet JM Fastighetsutveckling utvecklas i huvudsak hyresrätts- och vårdbostäder samt kontorsfastigheter i Storstockholm. Affärssegmentets fastigheter ska i sin helhet utgöras av fastigheter avsedda för projektutveckling.

		Januari–september		Juli–september		Helår
Mkr	2013	2012	2013	2012	2012/2013	2012
Intäkter	250	56	171	17	271	77
Rörelseresultat 1)	21	7	9	4	–69	–83
Genomsnittligt operativt kapital					933	939
Avkastning operativt kapital (%)					–7,4	–8,8
Operativt kassaflöde	125	–111	107	–12	75	–161
Bokfört värde exploateringsfastigheter	39	61				61
Bokfört värde projektfastigheter	741	927				864
Antal disponibla bostadsbyggrätter 2)	600
Antal sålda bostäder 2)	254		108		254
Antal produktionsstartade bostäder 2)	200		54		200
Antal bostäder i pågående produktion 2)	308
Antal anställda	18	15				16
1) Varav -fastighetsförsäljningar -nedskrivning av projektfastighet	11 -	0 -	1 -	- -	11 –95	0 –95
2) Avser hyresrätts- och vårdbostäder.

Affärssegmentets intäkter ökade till 250 mkr (56) varav hyresintäkter 53 mkr (56). Rörelseresultatet uppgick till 21 mkr (7).

Driftnettot för projektfastigheter uppgick till 16 mkr (24). Resultatet från fastighetsförsäljningar uppgick till 11 mkr (0). Kassaflödet har förstärkts genom projektfinansiering i samband med försäljning av äldreboende.

Inom Dalénumområdet på Lidingö uppgår uthyrningsgraden, för de byggnader som ej ska rivas, till 86 procent. Inom Bolinderområdet i Kallhäll, Järfälla, uppgår uthyrningsgraden till 86 procent för de byggnader som ej ska rivas.

Produktionen av ett hyresrättsprojekt med extern beställare inom Dalénumområdet omfattande 146 bostäder pågår. Inflyttning är planerad till hösten 2015.

I april erhöll JM en markanvisning för 122 hyresrättsbostäder i Bredäng, Stockholm.

Ett äldreboende under uppförande i Sköndal, söder om Stockholm har avyttrats i juli. Affären uppgår till 211 mkr. Projektet kommer att bestå av 108 bostäder. Intäkter och resultat av affären kommer att redovisas löpande under perioden 2013-2014. Tillträde sker vid färdigställt projekt planerat till andra kvartalet 2014. Ett äldreboende om 54 bostäder i Täby produktionsstartades i augusti med inflyttning i november 2014. Ett 15-årigt hyresavtal har tecknats med ett vårdföretag.

JM PRODUKTION

Inom affärssegmentet JM Produktion bedrivs byggproduktion åt externa och interna beställare inom Storstockholmsområdet.

	Januari–september		Juli–september		Okt–sept	Helår
Mkr	2013	2012	2013	2012	2012/2013	2012
Intäkter 1)	1 357	1 428	468	463	1 935	2 006
Rörelseresultat	47	43	17	14	75	71
Rörelsemarginal (%)	3,5	3,0	3,6	3,0	3,9	3,5
Operativt kassaflöde	55	–1	12	5	94	38
Antal anställda	426	465				459
1) Varav internt	356	462	105	135	589	695

.

Efterfrågan på entreprenadmarknaden i Stockholm är fortsatt god. Både bygg- och anläggningsmarknaden är stabil, dock konkurrerar många aktörer om uppdragen.

Affärssegmentet har ett bra orderläge med ett stort antal projekt i pågående produktion.

Affärssegmentets intäkter minskade till 1 357 mkr (1 428) hänförlig till lägre aktivitetsnivå inom anläggningsverksamheten under inledningen av året samt lägre koncernintern volym. Rörelseresultatet uppgick till 47 mkr (43) och rörelsemarginalen till 3,5 procent (3,0).

Kassaflödet är i balans.

Affärssegmentet har under kvartalet erhållit ett antal uppdrag varav det största är ombyggnad av Universitetsbiblioteket på Campus Frescati i Stockholm åt Akademiska Hus.

De största pågående uppdragen är två etapper av nya

motorvägen E18 Hjulsta-Kista (Trafikverket), nyproduktion av ett biobränsleeldat kraftvärmeverk i Stockholm (Fortum Värme), nyproduktion av två kontorsbyggnader i Frösunda, Solna (Vasakronan), nybyggnad av flerbostadshus i Norra Djurgårdsstaden (AB Stockholmshem), tillbyggnad av bagagehantering på Arlanda flygplats (Swedavia), spårarbeten för tvärbanans utbyggnad i Bromma (Storstockholms Lokaltrafik) samt anläggningsarbeten för kommande spårarbeten i Rosersberg (Trafikverket). Därutöver pågår förberedande arbeten för ombyggnation av Slussen samt anläggningsarbeten i Norra Djurgårdsstaden åt Stockholms stad.

Affärssegmentet utför exploateringsarbeten inom Dalénumområdet på Lidingö åt JM Bostad Stockholm. Dessutom uppförs äldreboenden i Sköndal och i Täby åt JM Fastighetsutveckling.

KONCERNENS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG 1)

	Januari–september			Juli–september	Okt–sept	Helår
Mkr	2013	2012	2013	2012	2012/2013	2012
Intäkter	8 712	9 041	2 618	3 108	12 151	12 480
Produktions- och driftkostnader	–7 200	–7 473	–2 122	–2 598	–10 000	–10 273
Bruttoresultat	1 512	1 568	496	510	2 151	2 207
Försäljnings- och administrationskostnader	–552	–558	–153	–151	–732	–738
Resultat av fastighetsförsäljning	22	0	1	-	22	0
Nedskrivning av fastigheter	-	-	-	-	–95	–95
Rörelseresultat	982	1 010	344	359	1 346	1 374
Finansiella intäkter och kostnader	–47	–42	–18	–17	–61	–56
Resultat före skatt	935	968	326	342	1 285	1 318
Skatter	–240	–266	–88	–94	–331	–357
Periodens resultat	695	702	238	248	954	961
Övrigt totalresultat
Poster som kommer att omklassificeras till resultatet
Omräkningsdifferenser vid omräkning av utländska
verksamheter	–58	–22	–28	–23	–38	–2
Poster som inte kommer att omklassificeras till resultatet
Omvärdering av förmånsbestämda pensioner	-	-	-	-	–62	–62
Skatt hänförligt till övrigt totalresultat	-	-	-	-	1	1
Periodens totalresultat	637	680	210	225	855	898
Periodens resultat är hänförligt till moderbolagets aktieägare	695	702	238	248	954	961
Periodens totalresultat är hänförligt till moderbolagets aktieägare Resultat per aktie 2) före utspädning är hänförligt till	637	680	210	225	855	898
moderbolagets aktieägare (kr)	8,80	8,50	3,00	3,00	12,10	11,70
Resultat per aktie 2) efter utspädning är hänförligt till
moderbolagets aktieägare (kr)	8,70	8,40	3,00	3,00	12,00	11,60
Utestående antal aktier vid periodens slut	78 176 673	81 400 304	78 176 673	81 400 304	78 176 673	80 494 186
Genomsnittligt antal aktier före utspädning	79 288 840	82 873 118	78 533 685	83 200 033	79 154 906	82 414 682
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning	79 869 461	83 813 591	79 013 493	83 993 433	79 758 275	83 298 832

1) Omräkning av förmånsbestämda pensionsskulder har gjorts, se sidorna 19-20.

2) Periodens resultat.

KONCERNENS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG 1)

Mkr	2013-09-30	2012-09-30	2012-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar	234	296	254
Projektfastigheter	771	1 000	933
Exploateringsfastigheter	6 142	5 722	5 769
Andelar i bostadsrättsföreningar o.d.	401	193	214
Kortfristiga fordringar	2 239	1 889	1 911
Likvida medel	1 600	2 022	2 475
Summa omsättningstillgångar	11 153	10 826	11 302
Summa tillgångar	11 387	11 122	11 556
EGET KAPITAL OCH SKULDER 2)
Eget kapital	4 122	4 281	4 393
Långfristiga räntebärande skulder	290	293	296
Övriga långfristiga skulder	170	109	100
Långfristiga avsättningar	2 207	2 346	2 232
Summa långfristiga skulder	2 667	2 748	2 628
Kortfristiga räntebärande skulder	618	688	581
Övriga kortfristiga skulder	3 862	3 300	3 846
Kortfristiga avsättningar	118	105	108
Summa kortfristiga skulder	4 598	4 093	4 535
Summa eget kapital och skulder	11 387	11 122	11 556
Ställda säkerheter	538	514	486
Eventualförpliktelser	5 605	6 166	6 011
1) Omräkning av förmånsbestämda pensionsskulder har gjorts, se sidorna 19-20.
2) Varav skulder fastighetsförvärv	645	429	748

FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL I SAMMANDRAG

	Januari–september		Helår
Mkr	2013	2012	2012
Ingående balans vid årets början	4 393	4 598	4 598
Effekt av ändrad redovisningsprincip, förmånsbestämda pensioner	-	–213	–213
Summa totalresultat för perioden	637	680	898
Utdelning	–537	–542	–542
Konvertering av konvertibellån	19	7	10
Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev	1	1	1
Aktierelaterade ersättningar reglerade med egetkapitalinstrument	-	-	0
Återköp av aktier	–391	–250	–359
Utgående balans vid periodens slut	4 122	4 281	4 393

KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG

	Januari–september			Juli–september	Okt–sept	Helår
Mkr	2013	2012	2013	2012	2012/2013	2012
Kassaflöde från den löpande verksamheten före
förändring i rörelsekapital	363	734	257	292	754	1 125
Investering i exploateringsfastigheter m.m. 1)	–2 364	–1 232	–570	–441	–2 894	–1 762
À conto betalning för exploateringsfastigheter m.m. 2)	1 691	1 115	459	472	2 412	1 836
Investering i projektfastigheter	–62	–138	–21	–15	–99	–175
Försäljning av projektfastigheter	160	0	123	-	160	0
Förändring kortfristiga skulder/fordringar	136 3)	–175	–137	134	266 3)	–45
Kassaflöde från den löpande verksamheten	–76	304	111	442	599	979
Kassaflöde från investeringsverksamheten	1	–2	–1	0	1	–2
Upptagna lån	182	223	36	19	191	232
Amortering av skulder	–52	–145	–27	–78	–177	–270
Återköp av aktier	–391	–250	–125	–125	–500	–359
Utdelning	–537	–542	-	-	–537	–542
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	–798	–714	–116	–184	–1 023	–939
Periodens kassaflöde	–873	–412	–6	258	–423	38
Likvida medel vid periodens slut	1 600	2 022	1 600	2 022	1 600	2 475
1) Varav investering i andelar i bostadsrättsföreningar och bostäder med äganderätt	–1 153	–418	–245	–202	–1 475	–740
2) Varav försäljning av andelar i bostadsrättsföreningar och bostäder med äganderätt	965	317	284	135	1 184	536
3) Varav 167 mkr avser betald skatt hänförligt till dom i Kammarrätten för åren 2005 och 2006

NYCKELTAL

	Januari–september		Juli–september		Okt–sept	Helår
Mkr	2013	2012	2013	2012	2012/2013	2012
Rörelsemarginal	11,3	11,2	13,1	11,6	11,1	11,0
Räntabilitet före skatt på sysselsatt kapital					22,8	23,0
Räntabilitet på eget kapital					22,7	21,9
Skuldsättningsgrad (ggr)	0,1	-	0,1	-		-
Soliditet	36	39	36	39		38

REDOVISNINGSPRINCIPER

Denna delårsrapport för niomånadersperioden är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Koncernredovisningen är upprättad i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS). Eftersom moderbolaget är ett bolag inom EU tillämpas bara av EU godkända IFRS.

De redovisningsprinciper som tillämpas i denna delårsrapport är de som beskrivs i årsredovisningen för 2012 sidorna 64-67. Från 1 januari 2013 tillämpar JM den nya standarden IFRS 13 Värdering till verkligt värde samt ändringar i IAS 1 Utformning av finansiella rapporter och IAS 19 Ersättningar till anställda. Ändringarna i IAS 1 har påverkat presentationen av övrigt totalresultat och ändringarna i IAS 19 har påverkat redovisningen av förmånsbestämda pensioner som beskrivs på sidorna 19-20. I övrigt är redovisningsprinciper och beräkningsmetoder för koncernen oförändrade jämfört med årsredovisningen föregående år.

INTÄKTER PER LAND

	Januari–september		Juli–september		Okt–sept	Helår
Mkr	2013	2012	2013	2012	2012/2013	2012
Sverige	7 110	7 334	2 192	2 294	9 758	9 982
Norge	1 755	1 706	561	545	2 793	2 744
Danmark	13	90	2	23	42	119
Finland	90	110	32	50	127	147
Belgien	86	94	23	26	134	142
Omräkning JM Utland 1)	–342	–293	–192	170	–703	–654
Totalt	8 712	9 041	2 618	3 108	12 151	12 480

INTÄKTER PER AFFÄRSSEGMENT

	Januari–september		Juli–september		Okt–sept	Helår
Mkr	2013	2012	2013	2012	2012/2013	2012
JM Bostad Stockholm	3 779	4 126	1 078	1 336	5 244	5 591
JM Bostad Riks	2 080	2 185	580	612	2 898	3 003
JM Utland	1 944	2 001	618	645	3 095	3 152
JM Fastighetsutveckling	250	56	171	17	271	77
JM Produktion	1 357	1 428	468	463	1 935	2 006
Eliminering	–356	–462	–105	–135	–589	–695
Summa enligt segmentsredovisning	9 054	9 334	2 810	2 938	12 854	13 134
Omräkning JM Utland 1)	–342	–293	–192	170	–703	–654
Totalt	8 712	9 041	2 618	3 108	12 151	12 480

RÖRELSERESULTAT PER AFFÄRSSEGMENT

	Januari–september		Juli–september		Okt–sept	Helår
Mkr	2013	2012	2013	2012	2012/2013	2012
JM Bostad Stockholm	788	732	257	249	1 097	1 041
JM Bostad Riks	158	165	45	46	224	231
JM Utland	82	107	30	41	156	181
JM Fastighetsutveckling	21	7	9	4	–69	–83
JM Produktion	47	43	17	14	75	71
Koncerngemensamma kostnader	–34	–35	–5	–9	–42	–43
Summa enligt segmentsredovisning	1 062	1 019	353	345	1 441	1 398
Omräkning JM Utland 1)	–80	–9	–9	14	–95	–24
Totalt	982	1 010	344	359	1 346	1 374

RÖRELSEMARGINAL PER AFFÄRSSEGMENT

%	Januari–september 2013	2012	2013	Juli–september 2012	Okt–sept 2012/2013	Helår 2012
JM Bostad Stockholm	20,9	17,7	23,8	18,6	20,9	18,6
JM Bostad Riks JM Utland	7,6 4,2	7,6 5,3	7,8 4,9	7,5 6,4	7,7 5,0	7,7 5,7
JM Produktion	3,5	3,0	3,6	3,0	3,9	3,5

GENOMSNITTLIGT OPERATIVT KAPITAL PER AFFÄRSSEGMENT

	Okt–sept	Helår
Mkr	2012/2013	2012
JM Bostad Stockholm	2 793	2 406
JM Bostad Riks	1 512	1 490
JM Utland	2 165	2 202
JM Fastighetsutveckling	933	939

AVKASTNING OPERATIVT KAPITAL PER AFFÄRSSEGMENT

%	Okt–sept 2012/2013	Helår 2012
JM Bostad Stockholm	39,3	43,3
JM Bostad Riks	14,8	15,5
JM Utland	7,2	8,2
JM Fastighetsutveckling	–7,4	–8,8

1) Omräkningseffekt för intäkts- och resultatredovisning enligt IFRIC 15 i förhållande till segmentsredovisning.

OPERATIVT KASSAFLÖDE PER AFFÄRSSEGMENT

	Januari–september			Juli–september	Okt–sept	Helår
Mkr	2013	2012	2013	2012	2012/2013	2012
JM Bostad Stockholm	354	673	53	194	732	1 051
JM Bostad Riks	36	262	53	213	17	243
JM Utland	–3	–119	–24	98	190	74
JM Fastighetsutveckling	125	–111	107	–12	75	–161
JM Produktion	55	–1	12	5	94	38

EXPLOATERINGSFASTIGHETER PER AFFÄRSSEGMENT

Bokfört värde, mkr	2013-09-30	2012-09-30	2012-12-31
JM Bostad Stockholm	3 161	2 544	2 904
JM Bostad Riks	1 420	1 421	1 333
JM Utland	1 465	1 678	1 454
JM Fastighetsutveckling	39	61	61
JM Produktion	57	18	17
Totalt	6 142	5 722	5 769

DISPONIBLA BOSTADSBYGGRÄTTER PER AFFÄRSSEGMENT

Antal	2013-09-30	2012-09-30	2012-12-31
JM Bostad Stockholm	11 000	11 100	10 900
JM Bostad Riks	9 000	9 400	9 200
JM Utland	7 100	7 100	6 500
JM Fastighetsutveckling (hyresrätts- och vårdbostäder)	600
Totalt	27 700	27 600	26 600
Varav redovisade i balansräkningen (exploateringsfastigheter)
JM Bostad Stockholm	7 900	7 200	7 400
JM Bostad Riks	5 600	5 700	5 700
JM Utland	4 400	4 500	4 300
JM Fastighetsutveckling (hyresrätts- och vårdbostäder)	100
Totalt	18 000	17 400	17 400

SÅLDA BOSTÄDER PER AFFÄRSSEGMENT

	Januari–september		Juli–september		Okt–sept	Helår
Antal	2013	2012	2013	2012	2012/2013	2012
JM Bostad Stockholm	1 060	833	366	273	1 534	1 307
JM Bostad Riks	735	610	230	203	1 027	902
JM Utland	413	449	106	135	707	743
JM Fastighetsutveckling (hyresrätts- och vårdbostäder)	254		108		254
Totalt	2 462	1 892	810	611	3 522	2 952

PRODUKTIONSSTARTADE BOSTÄDER PER AFFÄRSSEGMENT

	Januari–september		Juli–september		Okt–sept	Helår
Antal	2013	2012	2013	2012	2012/2013	2012
JM Bostad Stockholm	978	1 163	330	451	1 322	1 507
JM Bostad Riks	618	529	223	166	868	779
JM Utland	276	473	83	142	680	877
JM Fastighetsutveckling (hyresrätts- och vårdbostäder)	200		54		200
Totalt	2 072	2 165	690	759	3 070	3 163

BOSTÄDER I PÅGÅENDE PRODUKTION

Antal	2013-09-30	2012-09-30	2012-12-31
JM Bostad Stockholm	2 475	3 167	3 071
JM Bostad Riks	1 619	1 668	1 492
JM Utland	1 287	1 151	1 425
JM Fastighetsutveckling (hyresrätts- och vårdbostäder)	308
Totalt	5 689	5 986	5 988

PROJEKTFASTIGHETER KONCERNEN

Bokfört värde, mkr	2013-09-30	2012-09-30	2012-12-31
Fastigheter under utveckling	465	651	587
Färdigställda hyresrätts- och vårdbostäder	270	270	271
Färdigställda kontorsfastigheter	36	79	75
Totalt	771	1 000	933

EXPLOATERINGSFASTIGHETER KONCERNEN

	Januari–september			Juli–september	Okt–sept	Helår
Bokfört värde, mkr	2013	2012	2013	2012	2012/2013	2012
Ingående balans vid periodens början	5 769	5 816	6 314	5 939	5 722	5 816
Nyanskaffningar	1 095	738	43	153	1 616	1 259
Överfört till produktion	–679	–797	–175	–336	–1 182	–1 300
Övrigt	–43	–35	–40	–34	–14	–6
Utgående balans vid periodens slut	6 142	5 722	6 142	5 722	6 142	5 769

MODERBOLAGET

MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG

	Januari–september	Helår
Mkr	2013	2012	2012
Nettoomsättning	5 919	6 355	8 695
Produktions- och driftskostnader	–4 689	–5 155	–7 059
Bruttoresultat	1 230	1 200	1 636
Försäljnings- och administrationskostnader	–360	–369	–456
Resultat av fastighetsförsäljning	1	0	0
Nedskrivning av fastigheter	-	-	–95
Rörelseresultat	871	831	1 085
Finansiella intäkter och kostnader	33	25	23
Resultat före bokslutsdispositioner och skatt	904	856	1 108
Bokslutsdispositioner	-	-	–152
Resultat före skatt	904	856	956
Skatter	–374 1)	–218	–297
Periodens resultat	530	638	659

1) Varav 167 mkr avser betald skatt hänförligt till dom i Kammarrätten i maj avseende åren 2005 och 2006.

Processen avsåg nedskrivningar av andelar i koncernbolag vilka Kammarrätten dömde som ej avdragsgilla.

JM hade reserverat fullt ut för negativt utfall i koncernredovisningen.

MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG

Mkr	2013-09-30	2012-09-30	2012-12-31
Tillgångar
Anläggningstillgångar	1 471	1 234	1 217
Omsättningstillgångar	7 026	8 691	9 226
Summa tillgångar	8 497	9 925	10 443
Eget kapital och skulder
Eget kapital	2 767	3 218	3 134
Obeskattade reserver	1 313	1 092	1 313
Avsättningar	877	923	842
Långfristiga skulder	197	210	200
Kortfristiga skulder	3 343	4 482	4 954
Summa eget kapital och skulder	8 497	9 925	10 443
Ställda säkerheter	169	169	169
Eventualförpliktelser	6 316	6 921	6 729

Investeringar i fastigheter uppgick till 215 mkr (321).

Stockholm den 24 oktober 2013 JM AB (publ)

Johan Skoglund Verkställande direktör

GRANSKNINGSRAPPORT TILL STYRELSEN I JM AB, ORG. NR. 556045-2103

INLEDNING

Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrapporten) för JM AB per 30 september 2013 och den niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning.

DEN ÖVERSIKTLIGA GRANSKNINGENS INRIKTNING OCH OMFATTNING

Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med Standard för översiktlig granskning (SÖG) 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i övrigt har.

De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har.

SLUTSATS

Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen.

Stockholm den 24 oktober 2013 Ernst & Young AB

Jonas Svensson Lars Träff

Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor

KONCERNEN

FEMÅRSÖVERSIKT 1)

Mkr	2012	2011	2010	2009	2008
Intäkter	12 480	12 001	9 136	9 620	12 229
Rörelseresultat	1 374	1 513	907	646	1 083
Resultat före skatt	1 318	1 463	840	529	1 052
Balansomslutning	11 556	11 296	9 893	9 887	10 055
Kassaflöde från den löpande verksamheten	979	733	42	1 124	101
Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran (–)	–667	–970	–730	–189	842
Rörelsemarginal (%)	11,0	12,6	9,9	6,7	8,9
Räntabilitet på eget kapital (%)	21,9	24,5	15,7	10,6	22,9
Soliditet (%)	38	41	40	37	32
Resultat per aktie (kr)	11,70	12,50	7,10	4,40	9,50
Utdelning per aktie (kr)	6,75 2)	6,502)	4,50	2,50	0
Antal disponibla byggrätter	26 600	27 200	27 500	27 900	31 000
Antal sålda bostäder	2 952	3 112	3 276	3 291	1 871
Antal produktionsstartade bostäder	3 163	3 629	3 404	2 150	1 829
Antal bostäder i pågående produktion	5 988	6 401	5 431	3 744	5 118

1) Räkenskapsår 2008 är ej omräknat enligt IFRIC 15.

KONCERNEN

KVARTALSÖVERSIKT

Mkr		2013			2012
RESULTATRÄKNING	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	2 618	3 396	2 698	3 439	3 108	2 946	2 987
Produktions- och driftkostnader	–2 122	–2 830	–2 248	–2 800	–2 598	–2 403	–2 472
Bruttoresultat Försäljnings- och administrationskostnader	496 –153	566 –216	450 –183	639 –180	510 –151	543 –221	515 –186
Resultat av fastighetsförsäljning	1	-	21	-	-	-	0
Nedskrivning av fastigheter	-	-	-	–95	-	-	-
Rörelseresultat	344	350	288	364	359	322	329
Finansiella intäkter och kostnader	–18	–14	–15	–14	–17	–12	–13
Resultat före skatt	326	336	273	350	342	310	316
Skatter Periodens resultat	–88 238	–87 249	–65 208	–91 259	–94 248	–83 227	–89 227
BALANSRÄKNING	09–30	06-30	03-31	12-31	09-30	06-30	03-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar	234	241	243	254	296	311	312
Projektfastigheter	771	889	906	933	1 000	984	925
Exploateringsfastigheter	6 142	6 314	6 224	5 769	5 722	5 939	5 798
Andelar i bostadsrättsföreningar m.m.	401	439	327	214	193	147	168
Kortfristiga fordringar Likvida medel	2 239 1 600	2 211 1 607	1 906 2 153	1 911 2 475	1 889 2 022	2 154 1 767	1 860 2 469
Summa omsättningstillgångar	11 153	11 460	11 516	11 302	10 826	10 991	11 220
Summa tillgångar	11 387	11 701	11 759	11 556	11 122	11 302	11 532
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	4 122	4 030	4 416	4 393	4 281	4 178	4 614
Långfristiga räntebärande skulder	290	288	305	296	293	332	340
Övriga långfristiga skulder	170	171	131	100	109	163	173
Långfristiga avsättningar	2 207	2 166	2 328	2 232	2 346	2 326	2 306
Summa långfristiga skulder	2 667	2 625	2 764	2 628	2 748	2 821	2 819
Kortfristiga räntebärande skulder	618	692	684	581	688	742	635
Övriga kortfristiga skulder Kortfristiga avsättningar	3 862 118	4 248 106	3 787 108	3 846 108	3 300 105	3 460 101	3 359 105
Summa kortfristiga skulder	4 598	5 046	4 579	4 535	4 093	4 303	4 099
Summa eget kapital och skulder	11 387	11 701	11 759	11 556	11 122	11 302	11 532
KASSAFLÖDESANALYS	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv.4	Kv. 3	Kv.2	Kv.1
Från den löpande verksamheten	111	122	–309	675	442	–140	2
Från investeringsverksamheten	–1	2	0	0	0	–2	0
Från finansieringsverksamheten	–116	–671	–11	–225	–184	–560	30
Summa periodens kassaflöde Likvida medel vid periodens slut	–6 1 600	–547 1 607	–320 2 153	450 2 475	258 2 022	–702 1 767	32 2 469
RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/-FORDRAN	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv.4	Kv. 3	Kv.2	Kv.1
Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(–)
vid periodens början	320	–225	–667	–171	168	–643	–737
Förändring av räntebärande nettoskuld/-fordran	–55	545	442	–496	–339	811	94
Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(–) vid periodens slut	265	320	–225	–667	–171	168	–643
EXPLOATERINGSFASTIGHETER	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Bokfört värde vid periodens början	6 314	6 224	5 769	5 722	5 939	5 798	5 816
Nyanskaffningar	43	266	786	521	153	307	278
Överfört till produktion	–175	–263	–241	–503	–336	–162	–299
Övrigt	–40	87	–90	29	–34	–4	3
Bokfört värde vid periodens slut	6 142	6 314	6 224	5 769	5 722	5 939	5 798
NYCKELTAL	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Rörelsemarginal (%)	13,1	10,3	10,7	10,6	11,6	10,9	11,0
Skuldsättningsgrad (ggr)	0,1	0,1	-	-	-	-	-
Soliditet (%)	36	34	38	38	39	37	40
Resultat per aktie (kr) Antal disponibla byggrätter	3,00 27 700	3,20 28 200	2,60 27 800	3,20 26 600	3,00 27 600	2,70 27 700	2,70 27 200
Antal sålda bostäder	810	943	709	1 060	611	654	627
Antal produktionsstartade bostäder	690	808	574	998	759	775	631
Antal bostäder i pågående produktion	5 689	5 633	5 840	5 988	5 986	5 769	5 786

AFFÄRSSEGMENT

KVARTALSÖVERSIKT

Mkr		2013			2012
JM BOSTAD STOCKHOLM	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	1 078	1 390	1 311	1 465	1 336	1 376	1 414
Rörelseresultat	257	284	247	309	249	239	244
Rörelsemarginal (%)	23,8	20,4	18,8	21,1	18,6	17,4	17,3
Genomsnittligt operativt kapital	2 793	2 672	2 541	2 406	2 366	2 394	2 349
Avkastning operativt kapital (%) 2)	39,3	40,7	41,1	43,3	45,3	45,2	46,4
Operativt kassaflöde	53	300	1	378	194	211	268
Bokfört värde exploateringsfastigheter	3 161	3 267	3 300	2 904	2 544	2 741	2 753
Antal disponibla byggrätter	11 000	11 100	11 200	10 900	11 100	11 500	11 500
Antal sålda bostäder	366	354	340	474	273	252	308
Antal produktionsstartade bostäder	330	334	314	344	451	367	345
Antal bostäder i pågående produktion	2 475	2 492	2 777	3 071	3 167	3 032	3 059
JM BOSTAD RIKS	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	580	796	704	818	612	790	783
Rörelseresultat 1)	45	59	54	66	46	60	59
Rörelsemarginal (%)	7,8	7,4	7,7	8,1	7,5	7,6	7,5
Genomsnittligt operativt kapital	1 512	1 516	1 505	1 490	1 467	1 487	1 485
Avkastning operativt kapital (%) 2)	14,8	14,8	15,0	15,5	16,4	17,7	19,7
Operativt kassaflöde	53	–58	41	–19	213	4	45
Bokfört värde exploateringsfastigheter	1 420	1 421	1 351	1 333	1 421	1 465	1 499
Antal disponibla byggrätter	9 000	9 300	9 400	9 200	9 400	9 500	9 000
Antal sålda bostäder 3)	230	268	237	292	203	231	176
Antal produktionsstartade bostäder 3)	223	208	187	250	166	210	153
Antal bostäder i pågående produktion 3)	1 619	1 596	1 553	1 492	1 668	1 533	1 571
1) Varav fastighetsförsäljningar	-	-	9	-	-	-	-
3) Varav hyresrätter	-	-	64	-	-	-	-
JM UTLAND	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	618	750	576	1 151	645	696	660
Rörelseresultat 1)	30	28	24	74	41	34	32
Rörelsemarginal (%)	4,9	3,7	4,2	6,4	6,4	4,9	4,8
Genomsnittligt operativt kapital	2 165	2 208	2 205	2 202	2 188	2 072	1 924
Avkastning operativt kapital (%) 2)	7,2	7,6	7,8	8,2	8,0	8,3	8,7
Operativt kassaflöde	–24	54	–33	193	98	–211	–6
Bokfört värde exploateringsfastigheter	1 465	1 530	1 455	1 454	1 678	1 654	1 485
Bokfört värde projektfastigheter	30	32	32	69	73	74	51
Antal disponibla byggrätter	7 100	7 100	6 500	6 500	7 100	6 700	6 700
Antal sålda bostäder	106	175	132	294	135	171	143
Antal produktionsstartade bostäder	83	120	73	404	142	198	133
Antal bostäder i pågående produktion	1 287	1 291	1 402	1 425	1 151	1 204	1 156
1) Varav fastighetsförsäljningar	-	-	2	-	-	-	-
JM FASTIGHETSUTVECKLING	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	171	56	23	21	17	18	21
Rörelseresultat 1)	9	1	11	–90	4	2	1
Genomsnittligt operativt kapital	933	960	960	939	922	893	864
Avkastning operativt kapital (%) 2)	–7,4	–7,7	–7,6	–8,8	0,7	0,4	1,7
Operativt kassaflöde	107	39	–21	–50	–12	–37	–62
Bokfört värde exploateringsfastigheter	39	39	61	61	61	61	61
Bokfört värde projektfastigheter	741	857	874	864	927	910	874
Antal disponibla byggrätter 3)	600	700	700
Antal sålda bostäder 3)	108	146	-
Antal produktionsstartade bostäder 3)	54	146	-
Antal bostäder i pågående produktion 3)	308	254	108
1) Varav -fastighetsförsäljningar	1	-	10	-	-	-	0
-nedskrivning av projektfastighet	-	-	-	–95	-	-	-
3) Avser hyresrätts- och vårdbostäder.
JM PRODUKTION	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	468	518	371	578	463	510	455
Rörelseresultat	17	18	12	28	14	15	14
Rörelsemarginal (%)	3,6	3,5	3,2	4,8	3,0	2,9	3,1
Operativt kassaflöde	12	49	–6	39	5	–23	17
JM ÖVRIGT	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter (eliminering)	–105	–141	–110	–233	–135	–182	–145
Rörelseresultat (koncerngemensamma kostnader)	–5	–16	–13	–8	–9	–13	–13
OMRÄKNING JM UTLAND	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	–192	27	–177	–361	170	–262	–201
Rörelseresultat	–9	–24	–47	–15	14	–15	–8

2) Beräknas på 12 månaders rullande resultat och genomsnittligt kapital.

KONCERNEN

EFFEKTER AV ÖVERGÅNG I 2012 ÅRS RESULTAT- OCH BALANSRÄKNING ENLIGT IAS 19

Från och med den 1 januari 2013 tillämpas ändringar i redovisningen av förmånsbestämda pensionsplaner enligt IAS 19. Det beräknade värdet av JMs pensionsförpliktelser redovisas fullt ut som skuld i koncernens balansräkning och övergången har en negativ effekt på koncernens eget kapital. Se omräkning av helår 2012 och respektive kvartal i tabellerna nedan.

Mkr
			Omräknat
	Jan–dec	Om	Jan–dec
RESULTATRÄKNING	2012	räkning	2012
Årets resultat	961	-	961
Övrigt totalresultat
Aktuariella vinster/förluster inklusive särskild löneskatt
och uppskjuten skatt	-	–61	–61
Omräkningsdifferenser	–2	-	–2
Årets totalresultat	959	–61	898

BALANSRÄKNING	2012-12-31	Om räkning	Omräknat 2012-12-31	2011-12-31	Om räkning	Omräknat 2012-01-01
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar	254	-	254	315	-	315
Omsättningstillgångar	11 302	-	11 302	10 981	-	10 981
Summa tillgångar	11 556	-	11 556	11296	-	11296
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	4 667	–274	4 393	4 598	–213	4 385
Långfristiga räntebärande skulder	296	-	296	293	-	293
Övriga långfristiga skulder	100	-	100	172	-	172
Långfristiga avsättningar 1)	2 026	206	2 232	2123	157	2 280
Summa långfristiga skulder	2 422	206	2 628	2 588	157	2 745
Kortfristiga räntebärande skulder	581	-	581	566	-	566
Övriga kortfristiga skulder 2)	3 778	68	3 846	3 440	56	3 496
Kortfristiga avsättningar	108	-	108	104	-	104
Summa kortfristiga skulder	4 467	68	4 535	4110	56	4166
Summa eget kapital och skulder	11 556	-	11 556	11296	-	11296
1) Varav avsättningar för pensioner		283			233
1) Varav uppskjuten skatteskuld		–77			–76
1) Långfristiga avsättningar		206			157

2) Avser särskild löneskatt, 24,26% av förändring avsättning för pensioner.

FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL	Jan–dec 2012	Om räkning	Omräknat Jan–dec 2012
Ingående balans vid årets början	4 598	-	4 598
Effekt av ändrad redovisningsprincip, IAS 19	-	–213	–213
Summa totalresultat för året	959	–61	898
Utdelning	–542	-	–542
Konvertering konvertibellån	10	-	10
Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev	1	-	1
Aktierelaterade ersättningar reglerade med
egetkapitalinstrument	0	-	0
Återköp av aktier	–359	-	–359
Utgående balans vid årets slut	4 667	–274	4 393

RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/FORDRAN Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran (–) vid periodens början Förändring räntebärande nettoskuld/fordran	Jan–dec 2012 –970 20	Om räkning 233 50	Omräknat Jan–dec 2012 –737 70
Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran (–) vid årets slut	–950	283	–667
NYCKELTAL	2012-12-31		Omräknat 2012-12-31	2011-12-31	Omräknat 2012-01-01
Soliditet (%)	40		38	41	39

KONCERNEN

EFFEKTER AV ÖVERGÅNG I 2012 ÅRS RESULTAT- OCH BALANSRÄKNING ENLIGT IAS 19

Från och med den 1 januari 2013 tillämpas ändringar i redovisningen av förmånsbestämda pensionsplaner enligt IAS 19. Det beräknade värdet av JMs pensionsförpliktelser redovisas fullt ut som skuld i koncernens balansräkning och övergången har en negativ effekt på koncernens eget kapital. Se omräkning av helår 2012 och respektive kvartal i tabellerna nedan.

KVARTALSÖVERSIKT

Mkr
RESULTATRÄKNING	Kv. 4 2012	Omräk ning	Om räknat Kv. 4	Kv.3 2012	Omräk ning	Om räknat Kv. 3	Kv.2 2012	Omräk ning	Om räknat Kv. 2	Kv.1 2012	Omräk ning	Om räknat Kv. 1
Periodens resultat	259	-	259	248	-	248	227	-	227	227	-	227
Övrigt totalresultat
Aktuariella vinster/förluster
inklusive särskild löneskatt och
uppskjuten skatt	-	–61	–61	-	-	-	-	-	-	-	-	-
Omräkningsdifferenser	20	-	20	–23	-	–23	–1	-	–1	2	-	2
Periodens totalresultat	279	–61	218	225	-	225	226	-	226	229	-	229

			Om			Om			Om			Om
BALANSRÄKNING	2012- 12-31	Omräk ning	räknat 12-31	2012- 09-30	Omräk ning	räknat 09-30	2012- 06-30	Omräk ning	räknat 06-30	2012- 03-31	Omräk ning	räknat 03-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar	254	-	254	296	-	296	311	-	311	312	-	312
Omsättningstillgångar	11 302	-	11 302	10 826	-	10 826	10 991	-	10 991	11220	-	11220
Summa tillgångar	11 556	-	11 556	11122	-	11122	11302	-	11302	11532	-	11532
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	4 667	–274	4 393	4 494	–213	4 281	4 391	–213	4178	4 827	–213	4 614
Långfristiga räntebärande skulder	296	-	296	293	-	293	332	-	332	340	-	340
Övriga långfristiga skulder	100	-	100	109	-	109	163	-	163	173	-	173
Långfristiga avsättningar 1)	2 026	206	2 232	2189	157	2 346	2169	157	2 326	2149	157	2 306
Summa långfristiga skulder	2 422	206	2 628	2 591	157	2 748	2 664	157	2 821	2 662	157	2 819
Kortfristiga räntebärande skulder	581	-	581	688	-	688	742	-	742	635	-	635
Övriga kortfristiga skulder 2)	3 778	68	3 846	3 244	56	3 300	3 404	56	3 460	3 303	56	3 359
Kortfristiga avsättningar	108	-	108	105	-	105	101	-	101	105	-	105
Summa kortfristiga skulder	4 467	68	4 535	4 037	56	4 093	4 247	56	4 303	4 043	56	4 099
Summa eget kapital
och skulder	11 556	-	11 556	11122	-	11122	11302	-	11302	11532	-	11532
1) Varav avsättningar för pensioner		283			233			233			233
1) Varav uppskjuten skatteskuld		–77			–76			–76			–76
1) Långfristiga avsättningar		206			157			157			157

2) Avser särskild löneskatt, 24,26% av förändring avsättning för pensioner.

RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/ FORDRAN	Kv. 4 2012	Omräk ning	Om räknat Kv. 4	Kv. 3 2012	Omräk ning	Om räknat Kv. 3	Kv. 2 2012	Omräk ning	Om räknat Kv. 2	Kv. 1 2012	Omräk ning	Om räknat Kv. 1
Räntebärande netto skuld (+)/-fordran (–) vid periodens början Förändring räntebärande nettoskuld/fordran	–404 –546	233 50	–171 –496	–65 –339	233 -	168 –339	–876 811	233 -	–643 811	–970 94	233 -	–737 94
Räntebärande netto skuld (+)/-fordran (–) vid periodens slut	–950	283	–667	–404	233	–171	–65	233	168	–876	233	–643
NYCKELTAL	Kv. 4 2012		Om räknat Kv. 4	Kv. 3 2012		Om räknat Kv. 3	Kv. 2 2012		Om räknat Kv. 2	Kv. 1 2012		Om räknat Kv. 1
Soliditet (%)	40		38	40		39	39		37	42		40

KORT OM JM

AFFÄRSIDÉ

Att utveckla attraktiva boende- och arbetsmiljöer som uppfyller individuella behov idag och i framtiden.

VISION

JM skapar hus att trivas i.

VERKSAMHET

JM är en av Nordens ledande projektutvecklare av bostäder och bostadsområden.

Verksamheten är fokuserad på nyproduktion av bostäder i attraktiva lägen med tyngdpunkt på expansiva storstadsområden och universitetsorter i Sverige, Norge, Danmark, Finland och Belgien. Vi arbetar också med projektutveckling av kommersiella lokaler samt entreprenadverksamhet, huvudsakligen i Storstockholmsområdet.

JM ska i all verksamhet främja ett långsiktigt kvalitetsoch miljöarbete.

Vi omsätter cirka 13 miljarder kronor och har cirka 2200 medarbetare.

JM AB är ett publikt bolag noterat på NASDAQ OMX Stockholm, segmentet Mid Cap.

FINANSIELLA MÅL OCH UTDELNINGSPOLICY

Rörelsemarginalen ska uppgå till 10 procent, varav resultat från fastighetsförsäljningar 1-2 procent. Den synliga soliditeten bör uppgå till 35 procent över en konjunkturcykel.

Aktieutdelningen över åren ska avspegla den totala verksamhetens resultatutveckling och ska över en konjunkturcykel i snitt utgöra 50 procent av koncernens resultat efter skatt. Resultatet från fastighetsförsäljningar är en naturlig del i JMs projektutveckling och inkluderas i utdelningsberäkningen.

OFFENTLIGGÖRANDE

Informationen i denna delårsrapport är sådan som JM ska offentliggöra enligt lagen om värdepappersmarknaden och/eller lagen om handel med finansiella instrument. Informationen lämnades för offentliggörande kl. 11:00 den 24 oktober 2013.

FÖR MER INFORMATION KONTAKTA:

Claes Magnus Åkesson, CFO , IR-ansvarig Tel. 08-782 89 71

ÖVRIG INFORMATION

KOMMANDE INFORMATIONSTILLFÄLLEN

12 februari 2014 Bokslutskommuniké 2013

24 april 2014 Delårsrapport januari-mars 2014 samt Årsstämma 2014

15 juli 2014 Delårsrapport januari-juni 2014

24 oktober 2014 Delårsrapport januari-september 2014

PRESSMEDDELANDEN, KVARTAL 3

2013-07-02 JM säljer äldreboende i Sköndal, Stockholm

2013-07-17 Delårsrapport januari – juni 2013

2013-07-31 Utbyte av konvertibler mot aktier i JM AB (publ)

2013-08-30 Utbyte av konvertibler mot aktier i JM AB (publ)

2013-09-04 Flaggningsmeddelande i JM AB (publ) – nedsättning av aktiekapital

2013-09-30 Utbyte av konvertibler och optioner mot aktier i JM AB (publ)

JMs årsredovisningar, delårsrapporter och övrig finansiell information finns tillgängliga på www.jm.se/investerare

JM AB (publ)

Telefon 08-782 87 00 Telefax 08-782 86 00 Org.nr. 556045-2103 Internet www.jm.se

Postadress 169 82 Stockholm Besöksadress Gustav III:s boulevard 64, Solna