JM — Interim / Quarterly Report 2010

Aug 23, 2010

Långbro Park, Stockholm

Delårsrapport

JANUARI - JUNI 2010, JM-KONCERNEN

God efterfrågan på JMs bostäder

• Intäkterna minskade till 4 114 mkr (5 394) varav omräkning enligt IFRIC 15 har inneburit en intäktseffekt om -216 mkr (973). Antal sålda bostäder uppgick till 1 462 (1 504)
• Resultatet före skatt ökade till 294 mkr (90) varav omräkning enligt IFRIC 15 har inneburit en resultateffekt om -38 mkr (3). Första halvårets resultat efter skatt ökade till 205 mkr (63). Rörelsemarginalen ökade till 8,0 procent (2,9)
• Räntabiliteten på eget kapital för de senaste tolv månaderna uppgick till 14,7 procent (4,8). Resultatet per aktie under första halvåret uppgick till 2,50 kronor (0,80)
• Koncernens kassaflöde inklusive nettoinvestering i fastigheter uppgick till -236 mkr (165) varav erlagd likvid för Dalénumförvärvet, Stockholm, -719 mkr.

För koncernens resultat- och balansräkning tillämpas från och med 2010 IFRIC 15 Avtal om uppförande av fastigheter. IFRIC 15 förändrar endast redovisningen av intäkter och resultat för JMs verksamhet utanför Sverige, JM Utland. Segmentsredovisningen och projektstyrningen kvarstår oförändrad enligt IAS 11, successiv vinstavräkning. Beskrivning av verksamheten görs utifrån segmentsredovisningen.

Mkr	2010	Januari - juni 2009 1)	2010	April - juni 2009 1)	Juli - juni 2009/10	Helår 2009
Intäkter	4 114	5 394	2 406	2 492	8 340	9 620
Rörelseresultat	330	154	208	54	822	646
Resultat före skatt	294	90	201	20	733	529
Kassaflöde från den löpande verksamheten	-236	165	-148	629	723	1 124
Rörelsemarginal (%)	8,0	2,9	8,6	2,2	9,9	6,7
Räntabilitet på eget kapital (%)					14,7	10,6
Soliditet (%)	38	33	38	33		37
Resultat per aktie (kr)	2,50	0,80	1,70	0,20	6,00	4,40
Antal sålda bostäder	1 462	1 504	705	940	3 249	3 291
Antal produktionsstartade bostäder	1 621	683	872	536	3 088	2 150

1) Jämförelsesiffror har räknats om på grund av ändrad princip för intäkts- och resultatredovisning avseende JM Utland. Segmentsredovisningen och projektstyrningen av JMs utlandsverksamhet görs, liksom den svenska verksamheten, även i fortsättningen utifrån IAS 11, successiv vinstavräkning. För mer information om IFRIC 15, se redovisningsprinciper samt omräkningstabeller som visar effekterna på sidorna 21-22.

KONCERNEN

"Efterfrågan är fortsatt god för JMs bostäder på våra huvudmarknader. En god försäljnings- och bokningsnivå i den pågående produktionen medger produktionsstart av nya bostadsprojekt.

Även på längre sikt gäller fortsatt goda fundamentala förutsättningar för vår affär med inte minst stor befolkningsökning i Stockholm. Vi är offensivt positionerade med finansiell styrka och mycket god projektportfölj som fortsatt förädlas för att möta framtida efterfrågan på våra marknader."

Johan Skoglund, VD och koncernchef.

Marknad, försäljning och produktionsstarter av bostäder

Efterfrågan på nyproducerade bostäder är fortsatt god på JMs huvudmarknader i Sverige och Norge. I Danmark har vi haft en stabilisering av efterfrågan. Försäljningen var fortsatt god under det första halvåret. Den negativa effekten av den svaga konjunkturen uppvägs av det låga ränteläget.

Antalet sålda bostäder i form av tecknade kontrakt uppgick till 1 462 (1 504) varav 107 (231) avser hyresrättsprojekt i Stockholm, åt extern beställare. Andelen sålda eller bokade bostäder i förhållande till pågående produktion uppgår till 83 procent (62) där spannet om 60-65 procent bedöms som normal nivå. Sålda bostäder i JM Bostad Stockholm uppgick till 657 (719), i JM Bostad Riks 501 (512) och i JM Utland 304 (273).

Antalet produktionsstartade bostäder uppgick till 1 621 (683) varav 791 (281) i Stockholmsområdet och 542 (227) i övriga Sverige. I utlandsverksamheten produktionsstartades 288 bostäder (175). Av de produktionsstartade bostäderna utgör 107 hyresrätter (161) i Stockholm, åt extern beställare. Ökningstakten av produktionsstarter är beroende av säkerställda resurser för att hantera en större produktionsvolym. Antalet bostäder i pågående produktion uppgår till 4 959 (3 400).

Intäkter, rörelseresultat och rörelsemarginal

Koncernens redovisade intäkter under första halvåret minskade till 4 114 mkr (5 394) varav omräkning enligt IFRIC 15 har inneburit en intäktseffekt om -216 mkr (973).

Rörelseresultatet ökade till 330 mkr (154) och rörelsemarginalen ökade till 8,0 procent (2,9). Omräkning enligt IFRIC 15 har inneburit en resultateffekt om -38 mkr (3). Det förbättrade resultatet och marginalen beror på högre försäljnings- och produktionsstartsnivå under det senaste året.

Under första halvåret har fastigheter sålts för 38 mkr (166) med ett resultat om 14 mkr (41). Hyresintäkterna från JMs projektfastigheter uppgick till 30 mkr (37) varav 0 mkr (4) avser bostäder. Driftnettot uppgick till 3 mkr (-5).

	Januari - juni		April - juni		Juli - juni
Rörelseresultat (mkr)	2010	2009	2010	2009	2009/10
JM Bostad Stockholm	245	225	133	105	516
JM Bostad Riks	92	47	58	35	211
JM Utland	9	-205	8	-136	22
JM Fastighetsutveckling	7	52	6	28	65
JM Produktion	35	59	21	37	106
Koncerngemensamma kostnader	-20	-27	-9	-14	-39
Omräkning JM Utland 2)	-38	3	-9	-1	-59
Totalt 1)	330	154	208	54	822
1) Varav -fastighetsförsäljningar -nedskrivning av fastigheter	14 -	41 -87	7 -	28 -87	62 -

2) Effekt av ändrad princip för intäkts- och resultatredovisning (IFRIC 15).

		Januari - juni		April - juni
Rörelsemarginal (%)	2010	2009	2010	2009	2009/10
JM Bostad Stockholm	14,8	13,7	14,8	13,9	15,4
JM Bostad Riks	6,9	3,9	7,4	5,4	8,8
JM Utland	1,2	-35,0	2,0	-42,4	1,5
JM Produktion	4,5	5,5	4,9	6,4	6,2

Bostäder i pågående produktion	2010-06-30	2009-06-30	2009-12-31
Antal bostäder i pågående produktion 1)	4 959	3 400	3 744
Andel sålda bostäder i pågående produktion (%) 2)	60	44	54
Andel bokade bostäder i pågående produktion (%)	23	18	25
Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion (%)	83	62	79

1) Från och med produktionsstart till och med sista inflyttning enligt plan.

2) Andel sålda bostäder i form av bindande kontrakt med slutkund.

Osålda bostäder i avslutad produktion	2010-06-30	2009-06-30	2009-12-31
Antal osålda bostäder i avslutad produktion 1)	79	310	146
- varav i balansräkningen redovisat som "Andelar i bostadsrättsföreningar m.m."	62	138	110

1) Efter sista inflyttning enligt plan.

Byggrätter

JMs disponibla byggrätter uppgår till 27 400 bostäder (30 500) varav 18 100 (20 400) redovisas i balansräkningen. Kapitalbindningen i byggrätter (exploateringsfastigheter i balansräkningen) för bostäder har minskat till 4 847 mkr (5 311) vid utgången av första halvåret.

Under första halvåret har exploateringsfastigheter för bostäder om 539 mkr (140) förvärvats.

Finansiella poster

Finansnettot har förbättrats med 28 mkr jämfört med föregående år främst hänförligt till lägre räntebärande skulder och lägre räntenivå. De finansiella intäkterna och kostnaderna under andra kvartalet är till stor del relaterat till omvärderingar och valutasäkringar av fordringar på JM Utland med en nettoeffekt på finansnettot under första halvåret om -3 mkr (-2). I de finansiella intäkterna för första halvåret ingår resultat från försäljning av aktier i intressebolag om 5 mkr (0).

	Januari - juni		April - juni		Juli - juni	Helår
Mkr	2010	2009	2010	2009	2009/10	2009
Finansiella intäkter	34	10	31	5	65	41
Finansiella kostnader	-70	-74	-38	-39	-154	-158
Finansiella intäkter och kostnader	-36	-64	-7	-34	-89	-117

Den totala räntebärande låneskulden uppgick till 1 348 mkr (2 057) varav pensionsskulden utgjorde 580 mkr (522). Vid första halvårets utgång var medelräntesatsen för den totala räntebärande låneskulden inklusive pensionsskulden 3,3 procent (4,3). Den genomsnittliga räntebindningstiden exklusive pensionsskulden var 0,3 år (0,6).

Koncernens tillgängliga likviditet uppgick till 4 547 mkr (4 094). Förutom likvida medel om 1 747 mkr (1 294) ingår ej utnyttjade checkkrediter och kreditavtal med sammantaget 2 800 mkr (2 800) där kreditavtalen om 2 400 mkr hade en genomsnittlig löptid om 2,1 år.

Räntebärande nettofordran uppgick till 400 mkr (-763) vid första halvårets utgång. Vid utgången av första halvåret uppgick ej räntebärande skulder för genomförda fastighetsförvärv till 351 mkr (353). Av dessa skulder är 226 mkr (117) kortfristiga.

Mkr	Januari - juni 2010	2009	2010	April - juni 2009	Juli - juni 2009/10	Helår 2009
Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(-) vid periodens början	-189	842	-115	1 313	763	842
Förändring av räntebärande nettoskuld/-fordran	-211	-79	-285	-550	-1 163	-1 031
Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(-) vid periodens slut	-400	763	-400	763	-400	-189

Kassaflöde

Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till -236 mkr (165) under det första halvåret. Det lägre kassaflödet är hänförligt till erlagd likvid under andra kvartalet om 719 mkr, varav JM Bostad Stockholm 690 mkr och JM Fastighetsutveckling 29 mkr, avseende tidigare förvärv av Dalénumområdet, Lidingö, Stockholm. Koncernens kassaflöde från projektfastigheter (försäljning minus investering) under första halvåret uppgick till -47 mkr (360).

Risker och osäkerhetsfaktorer

JMs risker och riskhantering presenteras i årsredovisningen för 2009 på sidorna 38-41. Inga väsentliga förändringar har skett som ändrat dessa redovisade risker.

Konvertibel- och teckningsoptionsprogram

Årsstämman 2010 beslutade att JM ska uppta ett konvertibelt förlagslån om högst 120 mkr genom utgivning av konvertibla skuldförbindelser riktat till samtliga anställda i Sverige samt emittera högst 95 000 teckningsoptioner riktade till samtliga anställda utanför Sverige, med en löptid om fyra år.

Efter avslutad teckningsperiod uppgår lånet till cirka 32 mkr genom emission av cirka 227 000 konvertibla skuldförbindelser och antalet utgivna teckningsoptioner uppgår till cirka 5 000.

I enlighet med IAS 32 har skuld och egetkapitaldelen av det konvertibla förlagslånet redovisats var för sig vilket innebär att förlagslånet upptas i balansräkningen som en skuld initialt med nominellt belopp exklusive egetkapitaldelen.

De tecknade konvertiblerna och teckningsoptionerna kan konverteras till en aktie, till kursen 139 kronor, från och med den 1 juli 2012 till och med den 22 maj 2014.

Genom konvertering kan JMs aktiekapital komma att öka med högst 233 tkr, vilket motsvarar en utspädning med 0,3 procent av aktiekapitalet och rösterna i bolaget.

Det konvertibla förlagslånet har likvidavräknats under juli 2010.

Innehav av egna aktier

Under andra kvartalet har 2007 års prestationsaktieprogram för ledande befattningshavare inom JM-koncernen i huvudsak avslutats. Till ledande befattningshavare har 20 175 aktier av det egna innehavet avyttrats för avtalat lösenpris om 10 kr per aktie. Innehavet av egna aktier uppgår därefter till 164 825.

Antalet utestående aktier uppgår till 83 237 058 vid rapporteringstillfället.

Personal

Antal anställda uppgick vid första halvårets utgång till 1 933 (1 930). Antal hantverkare uppgick till 920 (885) och antal tjänstemän 1 013 (1 045).

AFFÄRSSEGMENT

JM BOSTAD STOCKHOLM

Affärssegmentet JM Bostad Stockholm utvecklar bostadsprojekt i Storstockholm. Verksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder.

	Januari - juni			April - juni	Juli - juni	Helår
Mkr	2010	2009	2010	2009	2009/10	2009
Intäkter	1 655	1 645	899	754	3 340	3 330
Rörelseresultat 1)	245	225	133	105	516	496
Rörelsemarginal (%)	14,8	13,7	14,8	13,9	15,4	14,9
Genomsnittligt operativt kapital					1 817	1 981
Avkastning operativt kapital (%)					28,4	25,0
Operativt kassaflöde	-159	226	-291	310	159	544
Bokfört värde exploateringsfastigheter	2 155	2 354				2 111
Antal disponibla byggrätter		10 500 12 200				10 700
Antal sålda bostäder 2)	657	719	299	434	1 651	1 713
Antal produktionsstartade bostäder 3)	791	281	427	190	1 612	1 102
Antal anställda	665	691				635
1) Varav fastighetsförsäljningar	-	-	-	-	2	2
2) Varav hyresrätter	107	231	62	70	438	562
3) Varav hyresrätter	107	161	62	70	438	492

Efterfrågan på bostäder är fortsatt god. På andrahandsmarknaden har utbudet ökat under andra kvartalet. Den förbättrade marknaden har inneburit ett stort intresse för JMs projekt med en god försäljning även under det andra kvartalet. Utbudet av nya bostäder är begränsat i förhållande till långsiktig efterfrågan i Stockholmsområdet.

Affärssegmentets intäkter uppgick till 1 655 mkr (1 645) och rörelseresultatet ökade till 245 mkr (225). Rörelsemarginalen uppgick till 14,8 procent (13,7).

Det negativa kassaflödet är hänförligt till erlagd likvid om 690 mkr under andra kvartalet avseende tidigare förvärv av bostadsbyggrätter inom Dalénumområdet, Lidingö.

Under andra kvartalet har byggrätter motsvarande cirka 175 bostäder förvärvats i Lidingö stad och Tyresö kommun.

Totalt produktionsstartades under andra kvartalet 386 bostäder i flerbostadshus i Stockholm och Järfälla varav 62 avser hyresrätter med Stiftelsen Arbetarebostadsfonden som beställare samt 41 småhus i Stockholm och Sundbyberg.

Under andra kvartalet har 299 bostäder sålts varav 62 hyresrätter till Stiftelsen Arbetarebostadsfonden.

JM BOSTAD RIKS

Affärssegmentet JM Bostad Riks utvecklar bostadsprojekt i tillväxtorter i Sverige exklusive Storstockholm. Verksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder. I begränsad omfattning bedrivs även entreprenadverksamhet.

	Januari - juni		April - juni		Juli - juni	Helår
Mkr	2010	2009	2010	2009	2009/10	2009
Intäkter	1 326	1 218	785	646	2 404	2 296
Rörelseresultat 1)	92	47	58	35	211	166
Rörelsemarginal (%)	6,9	3,9	7,4	5,4	8,8	7,2
Genomsnittligt operativt kapital					1 540	1 597
Avkastning operativt kapital (%)					13,7	10,4
Operativt kassaflöde	247	-107	125	151	424	70
Bokfört värde exploateringsfastigheter	1 429	1 500				1 451
Antal disponibla byggrätter		10 200 10 700				10 200
Antal sålda bostäder	501	512	276	300	962	973
Antal produktionsstartade bostäder	542	227	321	181	1 004	689
Antal anställda	509	462				459
1) Varav fastighetsförsäljningar	-	0	-	-	0	0

Efterfrågan på bostäder är fortsatt god. På andrahandsmarknaden har utbudet ökat under andra kvartalet. Intresset för JMs projekt är stort liksom kundernas benägenhet att teckna avtal vilket inneburit en god försäljning.

Den goda efterfrågan som finns inom affärssegmentets samtliga marknader möjliggör även att antalet produktionsstarter kunnat ökas väsentligt jämfört med föregående år.

Affärssegmentets intäkter uppgick till 1 326 mkr (1 218) och rörelseresultatet ökade till 92 mkr (47). Rörelsemarginalen ökade till 6,9 procent (3,9). Ökningen av rörelsemarginalen är hänförlig till en bättre efterfrågan och mer stabil marknadsbedömning.

Det starka kassaflödet förklaras främst av minskat rörelsekapital.

Under andra kvartalet har byggrätter motsvarande drygt 100 bostäder förvärvats i Malmö. Totalt produktionsstartades under andra kvartalet 286 bostäder i flerbostadshus i Malmö, Lund,

Vallentuna och Uppsala samt 35 småhus i Staffanstorp och Helsingborg.

JM UTLAND

Inom affärssegmentet JM Utland utvecklas bostäder för försäljning i Norge, Danmark, Finland och Belgien. Intäkter och resultat för affärssegmentet redovisas enligt IAS 11, successiv vinstavräkning.

	Januari - juni			April - juni	Juli - juni	Helår
Mkr	2010	2009	2010	2009	2009/10	2009
Intäkter	744	585	408	321	1 512	1 353
Rörelseresultat 1)	9	-205	8	-136	22	-192
Rörelsemarginal (%)	1,2	-35,0	2,0	-42,4	1,5	-14,2
Genomsnittligt operativt kapital					1 895	1 936
Avkastning operativt kapital (%)					1,2	-9,9
Operativt kassaflöde	51	-156	126	39	33	-174
Bokfört värde exploateringsfastigheter	1 263	1 457				1 320
Bokfört värde projektfastigheter	35	60				32
Antal disponibla byggrätter	6 700	7 600				7 000
Antal sålda bostäder 2)	304	273	130	206	636	605
Antal produktionsstartade bostäder 3)	288	175	124	165	472	359
Antal anställda	245	240				240
1) Varav -fastighetsförsäljningar -nedskrivningar av fastigheter	- -	- -87	- -	- -87	12 -	12 -87
2) Varav hyresrätter 3) Varav hyresrätter	- -	34 34	- -	34 34	14 14	48 48

Affärssegmentets intäkter ökade med 27 procent till 744 mkr (585). Rörelseresultatet ökade till 9 mkr (-205) och rörelsemarginalen till 1,2 procent (-35,0). Det förbättrade resultatet och rörelsemarginalen förklaras av en bättre efterfrågan, ökad projektvolym och mer stabil marknad.

Planering pågår för att möjliggöra produktionsstart av nya bostadsprojekt i Danmark och Finland under andra halvåret 2010.

Det positiva kassaflödet förklaras främst av minskat rörelsekapital.

Norge

Efterfrågan på nyproducerade bostäder och bostäder på andrahandsmarknaden har varit fortsatt god. Utbudet av bostäder till försäljning på marknaden har ökat under andra kvartalet.

Under första halvåret har 265 bostäder (234) sålts och 240 bostäder (175) produktionsstartats. Produktionsstarterna under andra kvartalet om 76 bostäder fördelades på 30 bostäder i flerbostadshus i Oslo och Porsgrunn samt 46 småhus i Bærum, Oslo och Tønsberg.

Under andra kvartalet har byggrätter motsvarande cirka 60 bostäder förvärvats i Oslo. Disponibla byggrätter motsvarar 4 800 bostäder (5 400).

Danmark

Bostadsmarknaden i Köpenhamn präglas av en stabilisering av efterfrågan och priser. Fortsatt restriktiv kreditgivning från bankerna motverkar den positiva effekten av låg räntenivå.

Under första halvåret har 25 bostäder (3) sålts och 0 bostäder (0) produktionsstartats. JM Danmark har vid periodens utgång ingen pågående produktion och produktionen i ett större projekt (Egholm) i centrala Köpenhamn avslutades under första halvåret 2009. Vid andra kvartalets utgång hade projektet 33 osålda bostäder.

Inga förvärv har gjorts under andra kvartalet. Disponibla byggrätter motsvarar 900 bostäder (900).

Finland

Aktiviteten på bostadsmarknaden i Helsingfors har stegvis ökat under första halvåret och förbättring har även skett på de marknader där JM verkar. Intresset är stort för nyproducerade bostäder och priserna på andrahandsmarknaden visar en stigande trend.

Under första halvåret har 0 bostäder (12) sålts och 0 bostäder (0) produktionsstartats. Inga förvärv har gjorts under andra kvartalet. Disponibla byggrätter motsvarar 100 bostäder (300).

Belgien

I Brysselregionen, där JM har sin verksamhet, har aktiviteten på bostadsmarknaden ökat. Produktionskostnaderna är stabila till följd av den generellt lägre aktivitetsnivån på marknaden.

Under första halvåret har 14 bostäder (24) sålts och 48 bostäder (0) produktionsstartats. Ett flerbostadshus om 48 bostäder produktionsstartades i Bryssel under andra kvartalet.

Inga förvärv har gjorts under andra kvartalet. Disponibla byggrätter motsvarar 900 bostäder (1 000).

JM FASTIGHETSUTVECKLING

Affärssegmentet JM Fastighetsutveckling utvecklar bostads- och kontorsfastigheter i Storstockholm. Affärssegmentets fastigheter ska i sin helhet utgöras av fastigheter avsedda för projektutveckling.

	Januari - juni		April - juni		Juli - juni	Helår
Mkr	2010	2009	2010	2009	2009/10	2009
Intäkter	41	149	15	76	201	309
Rörelseresultat 1)	7	52	6	28	65	110
Genomsnittligt operativt kapital					845	1 021
Avkastning operativt kapital (%)					7,7	10,8
Operativt kassaflöde	-86	230	-60	127	304	620
Bokfört värde exploateringsfastigheter	107	80				108
Bokfört värde projektfastigheter	612	671				564
Antal anställda	15	18				16
1) Varav fastighetsförsäljningar	14	41	7	28	48	75

Affärssegmentets intäkter minskade till 41 mkr (149) varav hyresintäkter 29 mkr (31) och entreprenadintäkter 12 mkr (118). Rörelseresultatet minskade till 7 mkr (52). Minskningen beror på en lägre verksamhetsvolym då kontorsprojektet i Frösunda åt Vasakronan avslutades i början på året.

Entreprenadresultat från produktion uppgick till 5 mkr (33). Driftnettot för projektfastigheter uppgick till 3 mkr (-9).

Resultatet från fastighetsförsäljningar om 14 mkr (41) utgör upplösning av reserveringar från tidigare fastighetsförsäljningar.

Kassaflödet belastades under andra kvartalet av 29 mkr hänförligt till erlagd likvid avseende tidigare förvärv av Dalénumområdet, Lidingö.

Inom Dalénumområdet på Lidingö och Bolinderområdet i Kallhäll, Järfälla, fortsätter ombyggnader och hyresgästanpassningar. Uthyrningsgraden för de byggnader som ska behållas i dessa områden uppgår till 88 respektive 87 procent. Ny detaljplan har fastställts för Dalénumområdet vilket innebär att projektering av ett särskilt boende för äldre om 54 bostäder har påbörjats. I ett senare skede planeras 220 hyreslägenheter att uppföras.

I Solbacka, Norrtälje, pågår uppförandet av ett särskilt boende för äldre om 64 bostäder. Ett 20-årigt hyresavtal har tidigare tecknats med Norrtälje kommun och tillträde sker under tredje kvartalet 2010.

JM har tecknat avtal med Stockholms stad angående markanvisning för cirka 100 hyreslägenheter vid kvarteret Tjärtunnan i Stureby. Marken kommer att upplåtas med tomträtt och detaljplan bedöms kunna föreligga inom två till tre år.

JM PRODUKTION

Affärssegmentet JM Produktion bedriver byggproduktion åt externa och interna beställare inom Storstockholmsområdet.

	Januari - juni		April - juni		Juli - juni	Helår
Mkr	2010	2009	2010	2009	2009/10	2009
Intäkter 1)	780	1 080	431	577	1 708	2 008
Rörelseresultat	35	59	21	37	106	130
Rörelsemarginal (%)	4,5	5,5	4,9	6,4	6,2	6,5
Operativt kassaflöde	-4	23	16	-39	146	173
Antal anställda	397	422				406
1) Varav internt	216	256	121	72	478	518

Efterfrågan på entreprenadmarknaden uppvisar en viss återhämtning med ökad investeringsvilja från kunderna. Marknaden för anläggningsbyggandet är fortsatt på en god nivå med stort utbud av projekt. Återhämtningen av bostadsbyggandet bidrar till att konkurrenter med egen projektutveckling fördelar mindre resurser till entreprenadverksamheten.

Affärssegmentets intäkter minskade till 780 mkr (1 080) och rörelseresultatet minskade till 35 mkr (59). Rörelsemarginalen uppgick till 4,5 procent (5,5).

Affärssegmentet har under andra kvartalet erhållit ett antal uppdrag varav de största är ett infrastrukturprojekt avseende ny motorväg, E18, i nordvästra Stockholm åt Trafikverket samt nyproduktion av hyreslägenheter i Gubbängen åt Stockholmshem.

De största pågående uppdragen är ombyggnaden av Gamla Riksarkivet på Riddarholmen åt Statens Fastighetsverk samt påbyggnaden av befintlig bostadsfastighet i Stockholm åt Fastighets AB Järntorget. På uppdrag av Stockholms Lokaltrafik utförs nybyggnation av broar i Åkersberga. Inom Karolinska sjukhusområdet pågår omvandling av ett befintligt kontorshus till bostäder åt Locum. I Henriksdalshamnen pågår mark- och exploateringsarbeten åt Stockholms stad.

KONCERNENS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG

Mkr	2010	Januari – juni 2009 1)	2010	April - juni 2009 1)	Juli - juni 2009/10	Helår 2009 1)
Intäkter	4 114	5 394	2 406	2 492	8 340	9 620
Produktions- och driftkostnader	-3 458	-4 844	-2 030	-2 198	-6 975	-8 361
Bruttoresultat	656	550	376	294	1 365	1 259
Försäljnings- och administrationskostnader	-340	-350	-175	-181	-605	-615
Resultat av fastighetsförsäljning	14	41	7	28	62	89
Nedskrivning av fastigheter	-	-87	-	-87	-	-87
Rörelseresultat	330	154	208	54	822	646
Finansiella intäkter och kostnader	-36	-64	-7	-34	-89	-117
Resultat före skatt	294	90	201	20	733	529
Skatter	-89	-27	-59	-7	-226	-164
Periodens resultat	205	63	142	13	507	365
Övrigt totalresultat
Omräkningsdifferenser	-61	45	-18	-21	-65	41
Summa totalresultat för perioden	144	108	124	-8	442	406
Periodens resultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare	205	63	142	13	507	365
Summa totalresultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare	144	108	124	-8	442	406
Resultat per aktie före och efter utspädning hänförligt till moderbolagets aktieägare 2) (kr)	2,50	0,80	1,70	0,20	6,00	4,40
Utestående antal aktier vid periodens slut		83 237 058 83 216 883		83 237 058 83 216 883	83 237 058	83 216 883
Genomsnittligt antal aktier före utspädning		83 221 927 83 216 883		83 226 971 83 216 883	83 219 405	83 216 883
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning		84 565 071 83 247 130		84 584 070 83 247 130	84 553 924	84 376 081

1) Jämförelsesiffror har räknats om på grund av ändrad princip för intäkts- och resultatredovisning avseende JM Utland. För mer information om IFRIC 15, se redovisningsprinciper samt omräkningstabeller som visar effekterna på sidorna 21-22. 2) Periodens resultat

KONCERNENS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG

Mkr	2010-06-30		2009-06-304) 2009-12-314) 2009-01-014)
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar	256	148	259	187
Projektfastigheter	647	731	596	614
Exploateringsfastigheter	4 954	5 391	4 990	5 620
Andelar i bostadsrättsföreningar o.d. 1)	166	416	353	171
Kortfristiga fordringar 2)	1 755	2 129	1 659	2 321
Likvida medel	1 747	1 294	2 030	1 111
Summa omsättningstillgångar	9 269	9 961	9 628	9 837
Summa tillgångar	9 525	10 109	9 887	10 024
EGET KAPITAL OCH SKULDER 3)
Eget kapital	3 577	3 337	3 637	3 225
Långfristiga räntebärande skulder	236	323	326	314
Övriga långfristiga skulder	125	236	113	271
Långfristiga avsättningar	1 717	1 521	1 682	1 576
Summa långfristiga skulder	2 078	2 080	2 121	2 161
Kortfristiga räntebärande skulder	532	1 212	951	1 137
Övriga kortfristiga skulder	3 211	3 365	3 045	3 389
Kortfristiga avsättningar	127	115	133	112
Summa kortfristiga skulder	3 870	4 692	4 129	4 638
Summa eget kapital och skulder	9 525	10 109	9 887	10 024
Ställda säkerheter	369	372	195	212
Eventualförpliktelser	4 555	4 532	3 883	5 490
1) Varav Egholm, Danmark	98	-	185	-
2) Varav fordringar fastighetsförsäljningar	0	2	3	474
3) Varav skulder fastighetsförvärv	406	1 086	962	1 140

4) Jämförelsesiffror har räknats om på grund av ändrad princip för intäkts- och resultatredovisning avseende JM Utland. För mer information om IFRIC 15, se redovisningsprinciper samt omräkningstabeller som visar effekterna på sidorna 21-22.

FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL I SAMMANDRAG

	Januari - juni		Helår
Mkr	2010	2009	2009
Ingående balans vid årets början	3 637	3 241	3 241
Effekt av ändrad redovisningsprincip, IFRIC 15	-	-16	-16
Summa totalresultat för perioden	144	108	406
Utdelning	-208	-	-
Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev	3	3	3
Aktierelaterade ersättningar reglerade med egetkapitalinstrument	1	1	3
Utgående balans vid periodens slut	3 577	3 337	3 637

KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG

Mkr	2010	Januari - juni 2009	2010	April - juni 2009	Juli - juni 2009/10	Helår 2009
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändring i rörelsekapital	173	239	151	55	595	661
Investering i exploateringsfastigheter m.m. 1)		-1 234 -1 220	-935	-708	-2 168	-2 154
À conto betalning för expl. fastigheter m.m. 2)	792	1 011	451	640	2 176	2 395
Investering i projektfastigheter	-47	-198	-25	-125	-215	-366
Försäljning av projektfastigheter	-	557	-	318	341	898
Förändring kortfristiga skulder/fordringar	80	-224	210	449	-6	-310
Kassaflöde från den löpande verksamheten	-236	165	-148	629	723	1 124
Kassaflöde från investeringsverksamheten	0	-41	0	-45	-10	-51
Upptagna lån	258	223	-	18	497	462
Amortering av skulder	-94	-167	-85	-165	-547	-620
Utdelning	-208	-	-208	-	-208	-
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	-44	56	-293	-147	-258	-158
Periodens kassaflöde	-280	180	-441	437	455	915
Likvida medel vid periodens slut	1 747	1 294	1 747	1 294	1 747	2 030
1) Varav investering i andelar i bostadsrättsföreningar och bostäder med äganderätt	-137	-987	-31	-548	-667	-1 517
2) Varav försäljning av andelar i bostadsrättsföreningar och bostäder med äganderätt	293	655	146	427	968	1 330

NYCKELTAL

	Januari - juni			April - juni	Juli - juni	Helår
%	2010	2009 1)	2010	2009 1)	2009/10	2009 1)
Rörelsemarginal	8,0	2,9	8,6	2,2	9,9	6,7
Räntabilitet före skatt på sysselsatt kapital					17,2	12,8
Räntabilitet på eget kapital					14,7	10,6
Skuldsättningsgrad (ggr)	-	0,2	-	0,2		-
Soliditet	38	33	38	33		37

1) Jämförelsesiffror har räknats om på grund av ändrad princip för intäkts- och resultatredovisning avseende JM Utland. För mer information om IFRIC 15, se redovisningsprinciper samt omräkningstabeller som visar effekterna på sidorna 21-22.

Redovisningsprinciper

Denna delårsrapport för första halvåret är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Koncernredovisningen är upprättad i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS). Eftersom moderbolaget är ett bolag inom EU tillämpas bara av EU godkända IFRS.

De redovisningsprinciper som tillämpas i denna delårsrapport är de som beskrivs i årsredovisningen för 2009 sidorna 53-55. Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder för koncernen är oförändrade jämfört med årsredovisningen föregående år, med undantag för intäktsoch resultatredovisning som följd av IFRIC 15 enligt nedan.

IFRIC 15 Avtal om uppförande av fastigheter tillämpas av JM från 1 januari 2010. Tolkningen beskriver när och hur intäkter och sammanhängande kostnader ska redovisas i samband med försäljning av fastigheter, om det finns ett köpeavtal mellan byggherre och köpare innan uppförandet av fastigheten är klar. Vidare ges vägledning huruvida överenskommelsen ska redovisas enligt IAS 11 Entreprenadavtal, med successiv vinstavräkning eller IAS 18 Intäkter, med vinstavräkning normalt först vid överlämnandet.

Tolkningen berör JMs huvudverksamhet, projektutveckling av bostäder.

IFRIC 15 innebär ingen ändrad redovisning av JMs svenska projektutveckling av bostäder där även fortsättningsvis IAS 11 Entreprenadavtal kommer att tillämpas. För JMs projektutveckling av bostäder utanför Sverige tillämpas IAS 18 Intäkter från 1 januari 2010. Detta innebär effekter vid omräkning av jämförande resultat- och balansräkning för 2009. Omräkning har gjorts av jämförande perioder. Omräkningen av helår 2009 och respektive kvartal återfinns på sidorna 21- 22.

Segmentsredovisningen och projektstyrningen av JMs utlandsverksamhet görs liksom den svenska verksamheten även i fortsättningen utifrån IAS 11.

De omarbetade IFRS 3 Rörelseförvärv och IAS 27 Koncernredovisning och separata finansiella rapporter har inte påverkat JMs redovisning.

INTÄKTER PER LAND

		Januari - juni		April - juni	Juli - juni	Helår
Mkr	2010	2009	2010	2009	2009/10	2009
Sverige	3 586	3 836	2 009	1 981	7 175	7 425
Norge	680	456	360	277	1 374	1 150
Danmark	6	72	4	16	23	89
Finland	9	0	8	-1	12	3
Belgien	49	57	36	29	103	111
Omräkning JM Utland 1)	-216	973	-11	190	-347	842
Totalt	4 114	5 394	2 406	2 492	8 340	9 620

INTÄKTER PER AFFÄRSSEGMENT

	Januari - juni			April - juni	Juli - juni	Helår
Mkr	2010	2009	2010	2009	2009/10	2009
JM Bostad Stockholm	1 655	1 645	899	754	3 340	3 330
JM Bostad Riks	1 326	1 218	785	646	2 404	2 296
JM Utland	744	585	408	321	1 512	1 353
JM Fastighetsutveckling	41	149	15	76	201	309
JM Produktion	780	1 080	431	577	1 708	2 008
Eliminering	-216	-256	-121	-72	-478	-518
Omräkning JM Utland 1)	-216	973	-11	190	-347	842
Totalt	4 114	5 394	2 406	2 492	8 340	9 620

RÖRELSERESULTAT PER AFFÄRSSEGMENT

	Januari - juni			April - juni	Juli - juni	Helår
Mkr	2010	2009	2010	2009	2009/10	2009
JM Bostad Stockholm	245	225	133	105	516	496
JM Bostad Riks	92	47	58	35	211	166
JM Utland	9	-205	8	-136	22	-192
JM Fastighetsutveckling	7	52	6	28	65	110
JM Produktion	35	59	21	37	106	130
Koncerngemensamma kostnader	-20	-27	-9	-14	-39	-46
Omräkning JM Utland 1)	-38	3	-9	-1	-59	-18
Totalt	330	154	208	54	822	646

RÖRELSEMARGINAL PER AFFÄRSSEGMENT

	Januari - juni			April - juni	Juli - juni	Helår
%	2010	2009	2010	2009	2009/10	2009
JM Bostad Stockholm	14,8	13,7	14,8	13,9	15,4	14,9
JM Bostad Riks	6,9	3,9	7,4	5,4	8,8	7,2
JM Utland	1,2	-35,0	2,0	-42,4	1,5	-14,2
JM Produktion	4,5	5,5	4,9	6,4	6,2	6,5

GENOMSNITTLIGT OPERATIVT KAPITAL PER AFFÄRSSEGMENT

	Juli - juni	Helår
Mkr	2009/10	2009
JM Bostad Stockholm	1 817	1 981
JM Bostad Riks	1 540	1 597
JM Utland	1 895	1 936
JM Fastighetsutveckling	845	1 021

AVKASTNING OPERATIVT KAPITAL PER AFFÄRSSEGMENT

	Juli - juni	Helår
%	2009/10	2009
JM Bostad Stockholm	28,4	25,0
JM Bostad Riks	13,7	10,4
JM Utland	1,2	-9,9
JM Fastighetsutveckling	7,7	10,8

1) Effekt av ändrad princip för intäkts- och resultatredovisning (IFRIC 15).

OPERATIVT KASSAFLÖDE PER AFFÄRSSEGMENT

	Januari - juni			April - juni		Helår
Mkr	2010	2009	2010	2009	2009/10	2009
JM Bostad Stockholm	-159	226	-291	310	159	544
JM Bostad Riks	247	-107	125	151	424	70
JM Utland	51	-156	126	39	33	-174
JM Fastighetsutveckling	-86	230	-60	127	304	620
JM Produktion	-4	23	16	-39	146	173

EXPLOATERINGSFASTIGHETER PER AFFÄRSSEGMENT

Bokfört värde, mkr	2010-06-30	2009-06-30	2009-12-31
JM Bostad Stockholm	2 155	2 354	2 111
JM Bostad Riks	1 429	1 500	1 451
JM Utland	1 263	1 457	1 320
JM Fastighetsutveckling	107	80	108
Totalt	4 954	5 391	4 990

DISPONIBLA BOSTADSBYGGRÄTTER PER AFFÄRSSEGMENT

Antal	2010-06-30	2009-06-30	2009-12-31
JM Bostad Stockholm	10 500	12 200	10 700
JM Bostad Riks	10 200	10 700	10 200
JM Utland	6 700	7 600	7 000
Totalt	27 400	30 500	27 900
Varav redovisade i balansräkningen (exploateringsfastigheter)
JM Bostad Stockholm	7 300	8 500	7 500
JM Bostad Riks	6 400	6 900	6 500
JM Utland	4 400	5 000	4 400
Totalt	18 100	20 400	18 400

SÅLDA BOSTÄDER PER AFFÄRSSEGMENT

	Januari - juni			April - juni	Juli - juni	Helår
Antal	2010	2009	2010	2009	2009/10	2009
JM Bostad Stockholm	657	719	299	434	1 651	1 713
JM Bostad Riks	501	512	276	300	962	973
JM Utland	304	273	130	206	636	605
Totalt	1 462	1 504	705	940	3 249	3 291

PRODUKTIONSSTARTADE BOSTÄDER PER AFFÄRSSEGMENT

	Januari - juni			April - juni	Juli - juni	Helår
Antal	2010	2009	2010	2009	2009/10	2009
JM Bostad Stockholm	791	281	427	190	1 612	1 102
JM Bostad Riks	542	227	321	181	1 004	689
JM Utland	288	175	124	165	472	359
Totalt	1 621	683	872	536	3 088	2 150

PROJEKTFASTIGHETER KONCERNEN

Bokfört värde, mkr	2010-06-30	2009-06-30	2009-12-31
Bostäder (hyresrätter)	-	53	-
Fastigheter under utveckling	606	612	558
Färdigutvecklade kontorsfastigheter	41	66	38
Totalt	647	731	596

EXPLOATERINGSFASTIGHETER KONCERNEN

	Januari - juni			April - juni	Juli - juni	Helår
Bokfört värde, mkr	2010	2009	2010	2009	2009/10	2009
Ingående balans vid periodens början	4 990	5 620	4 993	5 623	5 391	5 620
Nyanskaffningar	539	140	290	98	827	428
Överfört till produktion	-472	-300	-281	-175	-1 082	-910
Nedskrivningar	-	-87	-	-87	-	-87
Övrigt	-103	18	-48	-68	-182	-61
Utgående balans vid periodens slut	4 954	5 391	4 954	5 391	4 954	4 990

MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG

		Januari - juni	Helår
Mkr	2010	2009	2009
Nettoomsättning	3 043	3 021	5 990
Produktions- och driftskostnader	-2 492	-2 536	-4 936
Bruttoresultat	551	485	1 054
Försäljnings- och administrationskostnader	-240	-238	-413
Resultat av fastighetsförsäljning	8	2	2
Rörelseresultat	319	249	643
Finansiella intäkter och kostnader	-19	-130	-188
Resultat före bokslutsdispositioner och skatt	300	119	455
Bokslutsdispositioner	-	-	-180
Resultat före skatt	300	119	275
Skatter	-79	-58	-134
Periodens resultat	221	61	141

MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG

Mkr	2010-06-30	2009-06-30	2009-12-31
Tillgångar
Anläggningstillgångar	1 469	1 504	1 589
Omsättningstillgångar	6 790	7 008	7 005
Summa tillgångar	8 259	8 512	8 594
Eget kapital och skulder
Eget kapital	2 079	1 729	1 902
Obeskattade reserver	597	417	597
Avsättningar	817	778	788
Långfristiga skulder	280	480	358
Kortfristiga skulder	4 486	5 108	4 949
Summa eget kapital och skulder	8 259	8 512	8 594
Ställda säkerheter	169	120	120
Eventualförpliktelser	5 466	6 097	4 773

Investeringar i fastigheter uppgick till 263 mkr (118).

Stockholm den 23 augusti 2010 JM AB (publ)

Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att halvårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför.

Lars Lundquist Styrelsens ordförande

Elisabet Annell Ledamot

Anders Narvinger Ledamot

Kia Orback Pettersson Ledamot

Åsa Söderström Jerring Ledamot

Torbjörn Torell Ledamot

Jonatan Sundelin Ledamot utsedd av de anställda

Johan Wegin Ledamot utsedd av de anställda

Johan Skoglund Ledamot Verkställande direktör

GRANSKNINGSRAPPORT

Till styrelsen i JM AB, org.nr. 556045-2103.

Inledning

Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrapport) för JM AB per 30 juni 2010 och den sexmånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning.

Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning

Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med Standard för översiktlig granskning (SÖG) 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt Revisionsstandard i Sverige RS och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har.

Slutsats

Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen.

Stockholm den 23 augusti 2010 Ernst & Young AB

Ingemar Rindstig Jonas Svensson

Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor

Informationen i denna delårsrapport är sådan som JM ska offentliggöra enligt lagen om värdepappersmarknaden och/eller lagen om handel med finansiella instrument. Informationen lämnades för offentliggörande den 23 augusti 2010.

KONCERNEN

FEMÅRSÖVERSIKT 1)

Mkr	2009	2008	2007	2006	2005
Intäkter	9 620	12 229	12 731	12 065	9 887
Rörelseresultat	646	1 083	2 301	1 881	1 231
Resultat före skatt	529	1 052	2 297	1 852	1 151
Balansomslutning	9 887	10 055	9 916	8 406	8 155
Kassaflöde från den löpande verksamheten	1 124	101	1 826	667	3 368
Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran (-)	-189	842	-1 313	-852	-1 536
Rörelsemarginal (%)	6,7	8,9	18,1	15,6	12,5
Räntabilitet på eget kapital (%)	10,6	22,9	44,5	45,4	28,8
Soliditet (%)	37	32	39	43	41
Resultat per aktie (kr)	4,40	9,50	18,30	16,40	9,30
Utdelning per aktie (kr)	2,50	0	5,50	4,50	2,50
Antal disponibla byggrätter	27 900	31 000	31 000	29 800	23 200
Antal sålda bostäder	3 291	1 871	3 880	3 790	4 240
Antal produktionsstartade bostäder	2 150	1 829	4 065	4 132	4 476

1) Räkenskapsår 2008 och tidigare är ej omräknat enligt IFRIC 15.

KONCERNEN

KVARTALSÖVERSIKT, MKR	2010
RESULTATRÄKNING	Kv.2	Kv.1	Kv.4	Kv.3	Kv.2	Kv.1
Intäkter	2 406	1 708	2 493	1 733	2 492	2 902
Produktions- och driftkostnader	-2 030	-1 428	-2 070	-1 447	-2 198	-2 646
Bruttoresultat	376	280	423	286	294	256
Försäljnings- och administrationskostnader Resultat av fastighetsförsäljning	-175 7	-165 7	-150 38	-115 10	-181 28	-169 13
Nedskrivning av fastigheter	-	-	-	-	-87	-
Rörelseresultat	208	122	311	181	54	100
Finansiella intäkter och kostnader	-7	-29	-22	-31	-34	-30
Resultat före skatt	201	93	289	150	20	70
Skatter	-59	-30	-91	-46	-7	-20
Periodens resultat	142	63	198	104	13	50
BALANSRÄKNING	06-30	03-31	12-31	09-30	06-30	03-31
Tillgångar
Anläggningstillgångar	256	254	259	272	148	113
Projektfastigheter	647	622	596	804	731	636
Exploateringsfastigheter	4 954	4 993	4 990	5 203	5 391	5 623
Andelar i bostadsrättsföreningar m.m. Kortfristiga fordringar	166 1 755	301 1 710	353 1 659	307 2 025	416 2 129	290 2 550
Likvida medel	1 747	2 190	2 030	1 084	1 294	858
Summa omsättningstillgångar	9 269	9 816	9 628	9 423	9 961	9 957
Summa tillgångar	9 525	10 070	9 887	9 695	10 109	10 070
Eget kapital och skulder
Eget kapital	3 577	3 657	3 637	3 412	3 337	3 341
Långfristiga räntebärande skulder	236	324	326	306	323	315
Övriga långfristiga skulder	125	155	113	236	236	271
Långfristiga avsättningar	1 717	1 692	1 682	1 666	1 521	1 512
Summa långfristiga skulder	2 078	2 171	2 121	2 208	2 080	2 098
Kortfristiga räntebärande skulder	532	1 178	951	793	1 212	1 349
Övriga kortfristiga skulder Kortfristiga avsättningar	3 211 127	2 936 128	3 045 133	3 158 124	3 365 115	3 162 120
Summa kortfristiga skulder	3 870	4 242	4 129	4 075	4 692	4 631
Summa eget kapital och skulder	9 525	10 070	9 887	9 695	10 109	10 070
KASSAFLÖDESANALYS	Kv.2	Kv.1	Kv.4	Kv.3	Kv.2	Kv.1
Från den löpande verksamheten	-148	-88	780	179	629	-464
Från investeringsverksamheten	0	0	-7	-3	-45	4
Från finansieringsverksamheten	-293	249	172	-386	-147	203
Summa periodens kassaflöde	-441	161	945	-210	437	-257
Likvida medel vid periodens slut	1 747	2 190	2 030	1 084	1 294	858
RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/-FORDRAN	Kv.2	Kv.1	Kv.4	Kv.3	Kv.2	Kv.1
Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(-) vid periodens början	-115	-189	536	763	1 313	842
Förändring av räntebärande nettoskuld/-fordran	-285	74	-725	-227	-550	471
Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(-)
vid periodens slut	-400	-115	-189	536	763	1 313
EXPLOATERINGSFASTIGHETER	Kv.2	Kv.1	Kv.4	Kv.3	Kv.2	Kv.1
Bokfört värde vid periodens början	4 993	4 990	5 203	5 391	5 623	5 620
Nyanskaffningar	290	249	185	103	98	42
Överfört till produktion	-281	-191	-377	-233	-175	-125
Nedskrivningar Övrigt	- -48	- -55	- -21	- -58	-87 -68	- 86
Bokfört värde vid periodens slut	4 954	4 993	4 990	5 203	5 391	5 623
NYCKELTAL	Kv.2	Kv.1	Kv.4	Kv.3	Kv.2	Kv.1
Rörelsemarginal (%)	8,6	7,1	12,5	10,4	2,2	3,4
Skuldsättningsgrad (ggr)	-	-	-	0,2	0,2	0,4
Soliditet (%)	38	36	37	35	33	33
Resultat per aktie (kr)	1,70	0,80	2,40	1,30	0,20	0,60
Antal disponibla byggrätter Antal sålda bostäder	27 400 705	27 600 757	27 900 908	29 000 879	30 500 940	30 600 564
Antal produktionsstartade bostäder	872	749	704	763	536	147

1) Jämförelsesiffror har räknats om på grund av ändrad princip för intäkts- och resultatredovisning avseende JM Utland. För mer information om IFRIC 15, se redovisningsprinciper samt omräkningstabeller som visar effekterna på sidorna 21-22.

AFFÄRSSEGMENT

KVARTALSÖVERSIKT, MKR	2010			2009
JM BOSTAD STOCKHOLM	Kv.2	Kv.1	Kv.4	Kv.3	Kv.2	Kv.1
Intäkter Rörelseresultat 1)	899 133	756 112	989 170	696 101	754 105	891 120
Rörelsemarginal (%) Genomsnittligt operativt kapital	14,8 1 817	14,8 1 938	17,2 1 981	14,5 2 090	13,9 2 130	13,5 2 184
Avkastning operativt kapital (%) 2)	28,4	25,2	25,0	19,8	22,4	34,3
Operativt kassaflöde	-291	132	226	92	310	-84
Bokfört värde exploateringsfastigheter	2 155	2 122	2 111	2 253	2 354	2 376
Antal disponibla byggrätter Antal sålda bostäder 3)	10 500	10 700	10 700	11 200	12 200	11 800
Antal produktionsstartade bostäder 4)	299 427	358 364	456 360	538 461	434 190	285 91
1) Varav fastighetsförsäljningar	-	-	2	-	-	-
3) Varav hyresrätter 4) Varav hyresrätter	62 62	45 45	107 107	224 224	70 70	161 91
JM BOSTAD RIKS	Kv.2	Kv.1	Kv.4	Kv.3	Kv.2	Kv.1
Intäkter	785	541	654	424	646	572
Rörelseresultat 1)	58	34	80	39	35	12
Rörelsemarginal (%)	7,4	6,3	12,2	9,2	5,4	2,1
Genomsnittligt operativt kapital	1 540	1 601	1 597	1 600	1 633	1 617
Avkastning operativt kapital (%) 2) Operativt kassaflöde	13,7 125	11,7 122	10,4 -35	-2,2 212	-0,9 151	4,8 -258
Bokfört värde exploateringsfastigheter	1 429	1 518	1 451	1 509	1 500	1 547
Antal disponibla byggrätter	10 200	10 100	10 200	10 100	10 700	11 000
Antal sålda bostäder	276	225	258	203	300	212
Antal produktionsstartade bostäder	321	221	225	237	181	46
1) Varav fastighetsförsäljningar	-	-	-	0	0	-
JM UTLAND	Kv.2	Kv.1	Kv.4	Kv.3	Kv.2	Kv.1
Intäkter Rörelseresultat 1)	408 8	336 1	484 9	284 4	321 -136	264 -69
Rörelsemarginal (%)	2,0	0,3	1,9	1,4	-42,4	-26,1
Genomsnittligt operativt kapital	1 895	1 948	1 936	1 937	1 977	1 965
Avkastning operativt kapital (%) 2)	1,2	-6,3	-9,9	-22,9	-21,7	-13,5
Operativt kassaflöde	126	-75	-115	97	39	-195
Bokfört värde exploateringsfastigheter Bokfört värde projektfastigheter	1 263 35	1 245 35	1 320 32	1 361 31	1 457 60	1 620 68
Antal disponibla byggrätter	6 700	6 800	7 000	7 700	7 600	7 800
Antal sålda bostäder 3)	130	174	194	138	206	67
Antal produktionsstartade bostäder 4)	124	164	119	65	165	10
1) Varav -fastighetsförsäljningar -nedskrivning av fastigheter	-	-	2 -	10 -	- -87	- -
3) Varav hyresrätter	- -	- -	-	14	34	-
4) Varav hyresrätter	-	-	-	14	34	-
JM FASTIGHETSUTVECKLING	Kv.2	Kv.1	Kv.4	Kv.3	Kv.2	Kv.1
Intäkter Rörelseresultat 1)	15	26	60	100	76	73
Genomsnittligt operativt kapital	6 845	1 922	42 1 021	16 1 081	28 1 031	24 1 016
Avkastning operativt kapital (%) 2)	7,7	9,4	10,8	10,2	10,0	9,3
Operativt kassaflöde	-60	-26	571	-181	127	103
Bokfört värde exploateringsfastigheter	107	108	108	80	80	80
Bokfört värde projektfastigheter	612	587	564	773	671	568
1) Varav fastighetsförsäljningar JM PRODUKTION	7 Kv.2	7 Kv.1	34 Kv.4	- Kv.3	28 Kv.2	13 Kv.1
Intäkter	431	349	478	450	577	503
Rörelseresultat	21	14	37	34	37	22
Rörelsemarginal (%)	4,9	4,0	7,7	7,6	6,4	4,4
Operativt kassaflöde	16	-20	85	65	-39	62
JM ÖVRIGT	Kv.2	Kv.1	Kv.4	Kv.3	Kv.2	Kv.1
Intäkter (eliminering) Rörelseresultat	-121	-95	-126	-136	-72	-184
(koncerngemensamma kostnader)	-9	-11	-13	-6	-14	-13
OMRÄKNING JM UTLAND	Kv.2	Kv.1	Kv.4	Kv.3	Kv.2	Kv.1
Intäkter Rörelseresultat	-11 -9	-205 -29	-46 -14	-85 -7	190 -1	783 4

2) Beräknas på 12 månaders rullande resultat och genomsnittligt kapital.

KONCERNEN

EFFEKTER AV ÖVERGÅNGEN I 2009 ÅRS RESULTAT- OCH BALANSRÄKNING ENLIGT IFRIC 15

RESULTATRÄKNING	Jan – dec 2009	Omräkning 1)	Omräknat Jan – dec 2009
Intäkter	8 778	842	9 620
Produktions- och driftkostnader	-7 501	-860	-8 361
Bruttoresultat	1 277	-18	1 259
Försäljnings- och administrationskostnader	-615	-	-615
Resultat av fastighetsförsäljning	89	-	89
Nedskrivning av fastigheter	-87	-	-87
Rörelseresultat	664	-18	646
Finansiella intäkter och kostnader	-117	-	-117
Resultat före skatt	547	-18	529
Skatter	-168	4	-164
Årets resultat	379	-14	365
Övrigt totalresultat
Omräkningsdifferenser	42	-1	41
Summa årets totalresultat	421	-15	406

BALANSRÄKNING	2009-12-31	Omräk-1) ning	Omräknat	2009-12-31 2008-12-31	Omräk-1) ning	Omräknat 2009-01-01
Tillgångar
Anläggningstillgångar	258	1	259	184	3	187
Projektfastigheter	596	-	596	614	-	614
Exploateringsfastigheter	4 990	-	4 990	5 620	-	5 620
Andelar i bostadsrättsföreningar m.m.	353	-	353	171	-	171
Kortfristiga fordringar	1 703	-44	1 659	2 355	-34	2 321
Likvida medel	2 030	-	2 030	1 111	-	1 111
Summa omsättningstillgångar	9 672	-44	9 628	9 871	-34	9 837
Summa tillgångar	9 930	-43	9 887	10 055	-31	10 024
Eget kapital och skulder
Eget kapital	3 668	-31	3 637	3 241	-16	3 225
Långfristiga räntebärande skulder	326	-	326	314	-	314
Övriga långfristiga skulder	113	-	113	271	-	271
Långfristiga avsättningar	1 693	-11	1 682	1 579	-3	1 576
Summa långfristiga skulder	2 132	-11	2 121	2 164	-3	2 161
Kortfristiga räntebärande skulder	951	-	951	1 137	-	1 137
Övriga kortfristiga skulder	3 046	-1	3 045	3 401	-12	3 389
Kortfristiga avsättningar	133	-	133	112	-	112
Summa kortfristiga skulder	4 130	-1	4 129	4 650	-12	4 638
Summa eget kapital och skulder	9 930	-43	9 887	10 055	-31	10 024
NYCKELTAL	2009-12-31		Omräknat 2009-12-31
Rörelsemarginal (%)	7,6		6,7
Soliditet (%)	37		37
Resultat per aktie (kr)	4,60		4,40

FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL	Jan – dec 2009	Omräkning 1)	Omräknat Jan – dec 2009
Ingående balans vid årets början	3 241	-	3 241
Effekt av ändrad redovisningsprincip, IFRIC 15	-	-16	-16
Summa totalresultat för året	421	-15	406
Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev Aktierelaterade ersättningar reglerade med	3	-	3
egetkapitalinstrument	3	-	3
Utgående balans vid årets slut	3 668	-31	3 637

1) Effekt av ändrad princip för intäkts- och resultatredovisning (IFRIC 15) avseende JM Utland.

KONCERNEN

EFFEKTER AV ÖVERGÅNGEN I 2009 ÅRS RESULTAT- OCH BALANSRÄKNING ENLIGT IFRIC 15 KVARTALSÖVERSIKT, MKR

RESULTATRÄKNING 2009 ning Kv.4 2009 ning Kv.3 2009 ning Kv.2 2009 ning Kv.1 Intäkter 2 539 -46 2 493 1 818 -85 1 733 2 302 190 2 492 2 119 783 2 902 Produktions- och driftkostnader -2 102 32 -2 070 -1 525 78 -1 447 -2 007 -191 -2 198 -1 867 -779 -2 646 Bruttoresultat 437 -14 423 293 -7 286 295 -1 294 252 4 256 Försäljnings- och administrationskostn. -150 - -150 -115 - -115 -181 - -181 -169 - -169 Resultat av fastighetsförsäljning 38 - 38 10 - 10 28 - 28 13 - 13 Nedskrivning av fastigheter - - - - - - -87 - -87 - - - Rörelseresultat 325 -14 311 188 -7 181 55 -1 54 96 4 100 Finansiella intäkter och kostnader -22 - -22 -31 - -31 -34 - -34 -30 - -30 Resultat före skatt 303 -14 289 157 -7 150 21 -1 20 66 4 70 Skatter -94 3 -91 -48 2 -46 -7 - -7 -19 -1 -20 Periodens resultat 209 -11 198 109 -5 104 14 -1 13 47 3 50 Om Om Om Om Omräk-1) Omräk-1) Omräk-1) Omräk-1) 2009- räknat 2009- räknat 2009- räknat 2009- räknat BALANSRÄKNING 12-31 ning 12-31 09-30 ning 09-30 06-30 ning 06-30 03-31 ning 03-31 Tillgångar Anläggningstillgångar 258 1 259 271 1 272 147 1 148 109 4 113 Projektfastigheter 596 - 596 804 - 804 731 - 731 636 - 636 Exploateringsfastigheter 4 990 - 4 990 5 203 - 5 203 5 391 - 5 391 5 623 - 5 623 Andelar i bostadsrättsföreningar m.m. 353 - 353 307 - 307 416 - 416 290 - 290 Kortfristiga fordringar 1 703 -44 1 659 2 054 -29 2 025 2 154 -25 2 129 2 583 -33 2 550 Likvida medel 2 030 - 2 030 1 084 - 1 084 1 294 - 1 294 858 - 858 Summa omsättningstillgångar 9 672 -44 9 628 9 452 -29 9 423 9 986 -25 9 961 9 990 -33 9 957 Summa tillgångar 9 930 -43 9 887 9 723 -28 9 695 10 133 -24 10 109 10 099 -29 10 070 Eget kapital och skulder Eget kapital 3 668 -31 3 637 3 431 -19 3 412 3 352 -15 3 337 3 355 -14 3 341 Långfristiga räntebärande skulder 326 - 326 306 - 306 323 - 323 315 - 315 Övriga långfristiga skulder 113 - 113 236 - 236 236 - 236 271 - 271 Långfristiga avsättningar 1 693 -11 1 682 1 673 -7 1 666 1 526 -5 1 521 1 514 -2 1 512 Summa långfristiga skulder 2 132 -11 2 121 2 215 -7 2 208 2 085 -5 2 080 2 100 -2 2 098 Kortfristiga räntebärande skulder 951 - 951 793 - 793 1 212 - 1 212 1 349 - 1 349 Övriga kortfristiga skulder 3 046 -1 3 045 3 160 -2 3 158 3 369 -4 3 365 3 175 -13 3 162 Kortfristiga avsättningar 133 - 133 124 - 124 115 - 115 120 - 120 Summa kortfristiga skulder 4 130 -1 4 129 4 077 -2 4 075 4 696 -4 4 692 4 644 -13 4 631 Summa eget kapital och skulder 9 930 -43 9 887 9 723 -28 9 695 10 133 -24 10 109 10 099 -29 10 070 Om Om Om Om Kv.4 räknat Kv.3 räknat Kv.2 räknat Kv.1 räknat NYCKELTAL 2009 2009 2009 2009 Kv.4 Kv.3 Kv.2 Kv.1 Rörelsemarginal (%) 12,8 12,5 10,3 10,4 2,4 2,2 4,5 3,4				Om			Om			Om			Om
		Kv.4	Omräk-1)	räknat	Kv.3	Omräk-1)	räknat	Kv.2	Omräk-1)	räknat	Kv.1	Omräk-1)	räknat
	Soliditet (%)	37		37	35		35	33		33	33		33
Resultat per aktie (kr) 2,50 2,40 1,30 1,30 0,20 0,20 0,60 0,60

1) Effekt av ändrad princip för intäkts- och resultatredovisning (IFRIC 15) avseende JM Utland.

JM AB (publ) Telefon 08-782 87 00 Telefax 08-782 86 00 Org.nr. 556045-2103 Internet www.jm.se

Postadress 169 82 Stockholm Besöksadress Gustav III:s boulevard 64, Solna

För ytterligare information hänvisas till:

Johan Skoglund, VD och koncernchef johan.skoglund@jm.se 08 - 782 89 39 Claes Magnus Åkesson, Ekonomi- och finansdirektör claes-magnus.akesson@jm.se 08 - 782 89 71

Kommande informationstillfällen

Delårsrapport januari – september 2010 28 oktober 2010 Bokslutkommuniké 2010 9 februari 2011 Delårsrapport januari – mars 2011 28 april 2011 Årsstämma 2011 28 april 2011

JM är en av Nordens ledande projektutvecklare av bostäder och bostadsområden. Verksamheten är fokuserad på nyproduktion av bostäder i attraktiva lägen med tyngdpunkt på expansiva storstadsområden och universitetsorter i Sverige, Norge, Danmark, Finland och Belgien. Vi arbetar också med projektutveckling av kommersiella lokaler samt entreprenadverksamhet, huvudsakligen i Storstockholmsområdet. Vi omsätter cirka 9 miljarder kr och har cirka 1 900 medarbetare. JM AB är ett publikt bolag noterat på NASDAQ OMX Stockholm, segmentet Mid Cap.