JM — Interim / Quarterly Report 2010

Oct 28, 2010

Delårsrapport JANUARI - SEPTEMBER 2010, JM-KONCERNEN

God efterfrågan på JMs bostäder medger högre nivå produktionsstarter

• Intäkterna uppgick till 6 061 mkr (7 127) varav omräkning enligt IFRIC 15 har inneburit en intäktseffekt om -281 mkr (888). Intäkterna enligt segmentsredovisningen uppvisar en ökning om 103 mkr (-3 140)
• Antal sålda bostäder uppgick till 2 220 (2 383) och produktionsstarterna ökade till 2 432 (1 446)
• Resultatet före skatt ökade till 469 mkr (240) varav omräkning enligt IFRIC 15 har inneburit en resultateffekt om -47 mkr (-4). Resultat efter skatt ökade till 329 mkr (167). Rörelsemarginalen ökade till 8,7 procent (4,7)
• Räntabiliteten på eget kapital för de senaste tolv månaderna ökade till 14,9 procent (2,1). Resultatet per aktie under niomånadersperioden ökade till 3,90 kronor (2,00)
• Koncernens kassaflöde inklusive nettoinvestering i fastigheter uppgick till -263 mkr (344) varav erlagd likvid för Dalénumförvärvet, Stockholm, -719 mkr.

För koncernens resultat- och balansräkning tillämpas från och med 2010 IFRIC 15 Avtal om uppförande av fastigheter. IFRIC 15 förändrar endast redovisningen av intäkter och resultat för JMs verksamhet utanför Sverige, JM Utland. Segmentsredovisningen och projektstyrningen kvarstår oförändrad enligt IAS 11, successiv vinstavräkning. Beskrivning av verksamheten görs utifrån segmentsredovisningen.

Mkr	Januari - september 2010	20091)	2010	20091)	Juli - september Okt - sept 2009/10	Helår 20091)
Intäkter	6 061	7 127	1 947	1 733	8 554	9 620
Rörelseresultat	525	335	195	181	836	646
Resultat före skatt	469	240	175	150	758	529
Kassaflöde från den löpande verksamheten	-263	344	-27	179	517	1 124
Rörelsemarginal (%)	8,7	4,7	10,0	10,4	9,8	6,7
Räntabilitet på eget kapital (%)					14,9	10,6
Soliditet (%)	39	35	39	35		37
Resultat per aktie (kr)	3,90	2,00	1,50	1,30	6,30	4,40
Antal sålda bostäder	2 220	2 383	758	879	3 128	3 291
Antal produktionsstartade bostäder	2 432	1 446	811	763	3 136	2 150

1) Jämförelsesiffror har räknats om på grund av ändrad princip för intäkts- och resultatredovisning avseende JM Utland. Segmentsredovisningen och projektstyrningen av JMs utlandsverksamhet görs, liksom den svenska verksamheten, även i fortsättningen utifrån IAS 11, successiv vinstavräkning. För mer information om IFRIC 15, se redovisningsprinciper samt omräkningstabeller som visar effekterna på sidorna 20-21.

KONCERNEN

"Efterfrågan är fortsatt god för JMs bostäder på våra huvudmarknader. En god försäljnings- och bokningsnivå i den pågående produktionen medger en högre nivå av produktionsstartade bostadsprojekt.

Även på längre sikt gäller fortsatt goda fundamentala förutsättningar för vår affär bland annat med stor befolkningsökning på de marknader där vi är verksamma. Vi är offensivt positionerade med finansiell styrka och mycket god projektportfölj som fortsatt förädlas för att möta framtida efterfrågan på våra marknader."

Johan Skoglund, VD och koncernchef.

Marknad, försäljning och produktionsstarter av bostäder

Efterfrågan på nyproducerade bostäder är fortsatt god på JMs huvudmarknader i Sverige och Norge. I Danmark har vi haft en stabilisering av efterfrågan under det senaste året. Försäljningen var fortsatt god under niomånadersperioden.

Antalet sålda bostäder i form av tecknade kontrakt uppgick till 2 220 (2 383) varav 107 (455) avser hyresrättsprojekt i Stockholm, åt extern beställare. Andelen sålda eller bokade bostäder i förhållande till pågående produktion uppgår till 81 procent (74) där spannet om 60-65 procent bedöms som normal nivå. Sålda bostäder i JM Bostad Stockholm uppgick till 931 (1 257), i JM Bostad Riks 855 (715) och i JM Utland 434 (411).

Antalet produktionsstartade bostäder uppgick till 2 432 (1 446) varav 1 190 (742) i Stockholmsområdet och 880 (464) i övriga Sverige. I utlandsverksamheten produktionsstartades 362 bostäder (240). Av de produktionsstartade bostäderna utgör 107 hyresrätter (385) i Stockholm, åt extern beställare. Ökningstakten av produktionsstarter är beroende av säkerställda resurser för att hantera en större produktionsvolym där löpande nyrekrytering genomförs planenligt. Antalet bostäder i pågående produktion uppgår till 5 285 (3 567).

Intäkter, rörelseresultat och rörelsemarginal

Koncernens redovisade intäkter under niomånadersperioden uppgick till 6 061 mkr (7 127) varav omräkning enligt IFRIC 15 har inneburit en intäktseffekt om -281 mkr (888). Intäkterna enligt segmentsredovisningen uppvisar en ökning om 103 mkr (-3 140).

Rörelseresultatet ökade till 525 mkr (335) och rörelsemarginalen ökade till 8,7 procent (4,7). Omräkning enligt IFRIC 15 har inneburit en resultateffekt om -47 mkr (-4). Det förbättrade resultatet och marginalen beror på högre försäljnings- och produktionsstartsnivå under det senaste året och en mer stabil marknadsbedömning.

Under niomånadersperioden har fastigheter sålts för 41 mkr (237) med ett resultat om 17 mkr (51). Hyresintäkterna från JMs projektfastigheter uppgick till 46 mkr (53) varav 0 mkr (5) avser bostäder. Driftnettot uppgick till 10 mkr (-3).

	Januari - september	Juli - september		Okt - sept
Rörelseresultat (mkr)	2010	2009	2010	2009	2009/10
JM Bostad Stockholm	368	326	123	101	538
JM Bostad Riks	146	86	54	39	226
JM Utland	20	-201	11	4	29
JM Fastighetsutveckling	10	68	3	16	52
JM Produktion	53	93	18	34	90
Koncerngemensamma kostnader	-25	-33	-5	-6	-38
Omräkning JM Utland 2)	-47	-4	-9	-7	-61
Totalt 1)	525	335	195	181	836
1) Varav -fastighetsförsäljningar -nedskrivning av fastigheter	17 -	51 -87	3 -	10 -	55 -

2) Omräkningseffekt för intäkts- och resultatredovisning enligt IFRIC 15 i förhållande till segmentsredovisning.

	Januari - september		Juli - september	Okt - sept
Rörelsemarginal (%)	2010	2009	2010	2009	2009/10
JM Bostad Stockholm	14,9	13,9	15,0	14,5	15,5
JM Bostad Riks	7,6	5,2	8,9	9,2	8,7
JM Utland	1,8	-23,1	3,0	1,4	1,8
JM Produktion	4,9	6,1	5,8	7,6	5,7

Bostäder i pågående produktion	2010-09-30	2009-09-30	2009-12-31
Antal bostäder i pågående produktion 1)	5 285	3 567	3 744
Andel sålda bostäder i pågående produktion (%) 2)	58	50	54
Andel bokade bostäder i pågående produktion (%)	23	24	25
Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion (%)	81	74	79

1) Från och med produktionsstart till och med sista inflyttning enligt plan.

2) Andel sålda bostäder i form av bindande kontrakt med slutkund.

Osålda bostäder i avslutad produktion	2010-09-30	2009-09-30	2009-12-31
Antal osålda bostäder i avslutad produktion 1)	58	230	146
- varav i balansräkningen redovisat som "Andelar i bostadsrättsföreningar m.m."	48	105	110

1) Efter sista inflyttning enligt plan.

Byggrätter

JMs disponibla byggrätter uppgår till 26 700 bostäder (29 000) varav 17 300 (19 600) redovisas i balansräkningen. Kapitalbindningen i byggrätter (exploateringsfastigheter i balansräkningen) för bostäder har minskat till 4 774 mkr (5 123) vid utgången av niomånadersperioden.

Under niomånadersperioden har exploateringsfastigheter för bostäder om 722 mkr (243) förvärvats.

Finansiella poster

Finansnettot har förbättrats med 39 mkr jämfört med föregående år främst hänförligt till lägre räntebärande skulder och lägre räntenivå. De finansiella intäkterna och kostnaderna under niomånadersperioden är till stor del relaterat till omvärderingar och valutasäkringar av fordringar på JM Utland med en nettoeffekt på finansnettot om -3 mkr (0). I de finansiella intäkterna för niomånadersperioden ingår resultat från försäljning av aktier i intressebolag om 5 mkr (0).

	Januari - september		Juli - september Okt - sept			Helår
Mkr	2010	2009	2010	2009	2009/10	2009
Finansiella intäkter	44	12	10	2	73	41
Finansiella kostnader	-100	-107	-30	-33	-151	-158
Finansiella intäkter och kostnader	-56	-95	-20	-31	-78	-117

Den totala räntebärande låneskulden uppgick till 1 418 mkr (1 620) varav pensionsskulden utgjorde 586 mkr (521). Vid niomånadersperiodens utgång var medelräntesatsen för den totala räntebärande låneskulden inklusive pensionsskulden 3,3 procent (4,1). Den genomsnittliga räntebindningstiden exklusive pensionsskulden var 0,2 år (0,6).

Koncernens tillgängliga likviditet uppgick till 4 626 mkr (3 884). Förutom likvida medel om 1 826 mkr (1 084) ingår ej utnyttjade checkkrediter och kreditavtal med sammantaget 2 800 mkr (2 800), där kreditavtalen om 2 400 mkr hade en genomsnittlig löptid om 2 år.

Räntebärande nettofordran uppgick till 409 mkr (-536) vid niomånadersperiodens utgång. Vid utgången av niomånadersperioden uppgick ej räntebärande skulder för genomförda fastighetsförvärv till 286 mkr (341). Av dessa skulder är 162 mkr (105) kortfristiga.

Mkr	Januari - september 2010	2009	2010	2009	Juli - september Okt - sept 2009/10	Helår 2009
Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(-) vid periodens början	-189	842	-400	763	536	842
Förändring av räntebärande nettoskuld/-fordran	-220	-306	-9	-227	-945	-1 031
Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(-) vid periodens slut	-409	536	-409	536	-409	-189

Kassaflöde

Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till -263 mkr (344) under niomånadersperioden. Det lägre kassaflödet är hänförligt till erlagd likvid under andra kvartalet om 719 mkr, varav JM Bostad Stockholm 690 mkr och JM Fastighetsutveckling 29 mkr, avseende tidigare förvärv av Dalénumområdet, Lidingö, Stockholm. Koncernens kassaflöde från projektfastigheter (försäljning minus investering) under niomånadersperioden uppgick till -71 mkr (292).

Risker och osäkerhetsfaktorer

JMs risker och riskhantering presenteras i årsredovisningen för 2009 på sidorna 38-41. Inga väsentliga förändringar har skett som ändrat dessa redovisade risker.

Personal

Antal anställda uppgick vid niomånadersperiodens utgång till 2 058 (1 881). Antal hantverkare uppgick till 987 (884) och antal tjänstemän till 1 071 (997). Ökningen av antalet anställda sker planenligt i syfte att hantera en ökande produktionsvolym.

AFFÄRSSEGMENT

JM BOSTAD STOCKHOLM

Affärssegmentet JM Bostad Stockholm utvecklar bostadsprojekt i Storstockholm. Verksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder.

Mkr	Januari - september 2010	2009	2010	2009	Juli - september Okt - sept 2009/10	Helår 2009
Intäkter	2 474	2 341	819	696	3 463	3 330
Rörelseresultat 1)	368	326	123	101	538	496
Rörelsemarginal (%)	14,9	13,9	15,0	14,5	15,5	14,9
Genomsnittligt operativt kapital					1 765	1 981
Avkastning operativt kapital (%)					30,5	25,0
Operativt kassaflöde	-203	318	-44	92	23	544
Bokfört värde exploateringsfastigheter	2 100	2 253				2 111
Antal disponibla byggrätter		10 000 11 200				10 700
Antal sålda bostäder 2)	931	1 257	274	538	1 387	1 713
Antal produktionsstartade bostäder 3)	1 190	742	399	461	1 550	1 102
Antal anställda	718	656				635
1) Varav fastighetsförsäljningar	-	-	-	-	2	2
2) Varav hyresrätter	107	455	-	224	214	562
3) Varav hyresrätter	107	385	-	224	214	492

Efterfrågan på bostäder är fortsatt god. På andrahandsmarknaden har utbudet minskat i förhållande till andra kvartalet. Utbudet av nya bostäder är begränsat i förhållande till långsiktig efterfrågan i Stockholmsområdet.

Den förbättrade marknaden har inneburit ett stort intresse för JMs projekt med en god försäljning under det tredje kvartalet. Försäljning i form av skrivna kontrakt begränsas dock av det låga antalet produktionsstartade bostäder under 2009.

Affärssegmentets intäkter uppgick till 2 474 mkr (2 341) och rörelseresultatet ökade till 368 mkr (326). Rörelsemarginalen uppgick till 14,9 procent (13,9) med fortsatt stabil marknadsbedömning. Det negativa kassaflödet under kvartalet är hänförligt till normala variationer i rörelsekapitalet. Under tredje kvartalet har byggrätter motsvarande cirka 80 bostäder förvärvats i Lidingö stad. Totalt produktionsstartades under tredje kvartalet 399 bostäder i flerbostadshus i Järfälla,

Nacka, Sollentuna, Stockholm, Täby och Värmdö.

JM BOSTAD RIKS

Affärssegmentet JM Bostad Riks utvecklar bostadsprojekt i tillväxtorter i Sverige exklusive Storstockholm. Verksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder. I begränsad omfattning bedrivs även entreprenadverksamhet.

	Januari - september		Juli - september Okt - sept			Helår
Mkr	2010	2009	2010	2009	2009/10	2009
Intäkter	1 930	1 642	604	424	2 584	2 296
Rörelseresultat 1)	146	86	54	39	226	166
Rörelsemarginal (%)	7,6	5,2	8,9	9,2	8,7	7,2
Genomsnittligt operativt kapital					1 465	1 597
Avkastning operativt kapital (%)					15,4	10,4
Operativt kassaflöde	477	105	230	212	442	70
Bokfört värde exploateringsfastigheter	1 422	1 509				1 451
Antal disponibla byggrätter		9 800 10 100				10 200
Antal sålda bostäder	855	715	354	203	1 113	973
Antal produktionsstartade bostäder	880	464	338	237	1 105	689
Antal anställda	568	459				459
1) Varav fastighetsförsäljningar	0	0	-	0	0	0

Efterfrågan på bostäder är fortsatt god. På andrahandsmarknaden har utbudet minskat i förhållande till det andra kvartalet. Intresset för JMs projekt är stort liksom kundernas benägenhet att teckna kontrakt vilket inneburit en god försäljning.

Den goda efterfrågan inom affärssegmentets marknader innebär att antalet produktionsstarter har ökats väsentligt jämfört med föregående år.

Affärssegmentets intäkter uppgick till 1 930 mkr (1 642) och rörelseresultatet ökade till 146 mkr (86). Rörelsemarginalen ökade till 7,6 procent (5,2). Ökningen av rörelsemarginalen är hänförlig till en bättre efterfrågan och en mer stabil marknadsbedömning.

Det starka kassaflödet förklaras främst av minskat rörelsekapital.

Under tredje kvartalet har byggrätter motsvarande knappt 100 bostäder förvärvats i Lund och Uppsala.

Totalt produktionsstartades under tredje kvartalet 266 bostäder i flerbostadshus i Malmö, Lomma, Göteborg, Örebro och Uppsala samt 72 småhus i Malmö, Lund och Sigtuna.

JM UTLAND

Inom affärssegmentet JM Utland utvecklas bostäder för försäljning i Norge, Danmark, Finland och Belgien. Intäkter och resultat för affärssegmentet redovisas enligt IAS 11, successiv vinstavräkning.

	Januari - september Juli - september Okt - sept			Helår
Mkr	2010	2009	2010	2009	2009/10	2009
Intäkter	1 113	869	369	284	1 597	1 353
Rörelseresultat 1)	20	-201	11	4	29	-192
Rörelsemarginal (%)	1,8	-23,1	3,0	1,4	1,8	-14,2
Genomsnittligt operativt kapital					1 870	1 936
Avkastning operativt kapital (%)					1,6	-9,9
Operativt kassaflöde	52	-59	1	97	-63	-174
Bokfört värde exploateringsfastigheter	1 252	1 361				1 320
Bokfört värde projektfastigheter	34	31				32
Antal disponibla byggrätter	6 900	7 700				7 000
Antal sålda bostäder 2)	434	411	130	138	628	605
Antal produktionsstartade bostäder 3)	362	240	74	65	481	359
Antal anställda	252	239				240
1) Varav -fastighetsförsäljningar -nedskrivningar av fastigheter	- -	10 -87	- -	10 -	2 -	12 -87
2) Varav hyresrätter	-	48	-	14	-	48
3) Varav hyresrätter	-	48	-	14	-	48

Affärssegmentets intäkter ökade med 28 procent till 1 113 mkr (869). Rörelseresultatet ökade till 20 mkr (-201) och rörelsemarginalen till 1,8 procent (-23,1). Det förbättrade resultatet och

rörelsemarginalen förklaras av en bättre efterfrågan, ökad projektvolym och mer stabil marknad. Planering pågår för att möjliggöra produktionsstart av ett nytt bostadsprojekt i Danmark under fjärde kvartalet 2010.

Det positiva kassaflödet för niomånadersperioden förklaras främst av minskat rörelsekapital i form av färre osålda bostäder i balansräkningen.

Norge

Efterfrågan på nyproducerade bostäder och bostäder på andrahandsmarknaden har varit fortsatt god. Utbudet av bostäder till försäljning på marknaden har stabiliserat sig på en relativt hög nivå. Prisökningstakten på andrahandsmarknaden har dämpats under det tredje kvartalet.

Under niomånadersperioden har 338 bostäder (346) sålts och 283 bostäder (240) produktionsstartats. Produktionsstarterna under tredje kvartalet om 43 bostäder fördelades på 19 bostäder i flerbostadshus i Stavanger samt 24 småhus i Bergen och Drammen.

Under tredje kvartalet har byggrätter motsvarande cirka 200 bostäder förvärvats i Oslo, Bergen och Stokke. Disponibla byggrätter motsvarar 5 000 bostäder (5 500).

Danmark

Bostadsmarknaden i Köpenhamn präglas av en fortsatt stabilisering av efterfrågan och priser. Fortsatt restriktiv kreditgivning från bankerna motverkar den positiva effekten av låg räntenivå.

Under niomånadersperioden har 41 bostäder (28) sålts och 0 bostäder (0) produktionsstartats. JM Danmark har vid kvartalets utgång ingen pågående produktion och produktionen i ett större projekt (Egholm) i centrala Köpenhamn avslutades under första halvåret 2009. Vid tredje kvartalets utgång hade projektet 17 osålda bostäder.

Inga förvärv har gjorts under tredje kvartalet. Disponibla byggrätter motsvarar 900 bostäder (900).

Finland

Aktiviteten på bostadsmarknaden i Helsingfors har stegvis ökat under niomånadersperioden och förbättring har även skett på de marknader där JM verkar. Intresset är stort för nyproducerade bostäder och priserna på andrahandsmarknaden visar en stigande trend.

Ett småhusprojekt om 31 bostäder i Helsingforsområdet produktionsstartades under tredje kvartalet varav 30 bostäder är sålda.

Under niomånadersperioden har 30 bostäder (12) sålts och 31 bostäder (0) produktionsstartats.

Inga förvärv har gjorts under tredje kvartalet. Disponibla byggrätter motsvarar 100 bostäder (300).

Belgien

I Brysselregionen, där JM har sin verksamhet, har aktiviteten på bostadsmarknaden ökat. Produktionskostnaderna är stabila till följd av den generellt lägre aktivitetsnivån på marknaden.

Under niomånadersperioden har 25 bostäder (25) sålts och 48 bostäder (0) produktionsstartats. Inga förvärv har gjorts under tredje kvartalet. Disponibla byggrätter motsvarar 900 bostäder

(1 000).

JM FASTIGHETSUTVECKLING

Affärssegmentet JM Fastighetsutveckling utvecklar bostads- och kontorsfastigheter i Storstockholm. Affärssegmentets fastigheter ska i sin helhet utgöras av fastigheter avsedda för projektutveckling.

	Januari - september		Juli - september Okt - sept			Helår
Mkr	2010	2009	2010	2009	2009/10	2009
Intäkter	56	249	15	100	116	309
Rörelseresultat 1)	10	68	3	16	52	110
Genomsnittligt operativt kapital					798	1 021
Avkastning operativt kapital (%)					6,5	10,8
Operativt kassaflöde	-110	49	-24	-181	461	620
Bokfört värde exploateringsfastigheter	108	80				108
Bokfört värde projektfastigheter	636	773				564
Antal anställda	16	19				16
1) Varav fastighetsförsäljningar	17	41	3	-	51	75

Affärssegmentets intäkter minskade till 56 mkr (249) varav hyresintäkter 44 mkr (46) och entreprenadintäkter 12 mkr (203). Rörelseresultatet minskade till 10 mkr (68). Minskningen beror på en lägre verksamhetsvolym då kontorsprojektet i Frösunda åt Vasakronan avslutades i början på året.

Entreprenadresultat från produktion uppgick till 5 mkr (53). Driftnettot för projektfastigheter uppgick till 8 mkr (-8). Förbättringen av driftnettot beror främst på ökade hyresintäkter i Dalénumområdet på Lidingö.

Resultatet från fastighetsförsäljningar uppgår till 17 mkr (41) varav 17 mkr (25) utgör upplösning av reserveringar från tidigare fastighetsförsäljningar.

Kassaflödet har belastats med investeringar om 72 mkr samt 29 mkr hänförligt till erlagd likvid avseende tidigare förvärv av Dalénumområdet.

Inom Dalénumområdet fortsätter ombyggnader och hyresgästanpassningar i det befintliga beståndet. Uthyrningsgraden för de byggnader som ska behållas uppgår till 87 procent.

Projektering av särskilt boende för äldre om 54 bostäder pågår och i ett senare skede planeras 220 hyreslägenheter att uppföras.

Inom Bolinderområdet i Kallhäll, Järfälla fortsätter hyresgästanpassningar i det bestånd som ska behållas. Uthyrningsgraden uppgår till 89 procent.

JM PRODUKTION

Affärssegmentet JM Produktion bedriver byggproduktion åt externa och interna beställare inom Storstockholmsområdet.

	Januari - september		Juli - september Okt - sept			Helår
Mkr	2010	2009	2010	2009	2009/10	2009
Intäkter 1)	1 091	1 530	311	450	1 569	2 008
Rörelseresultat	53	93	18	34	90	130
Rörelsemarginal (%)	4,9	6,1	5,8	7,6	5,7	6,5
Operativt kassaflöde	-28	88	-32	65	57	173
Antal anställda	388	414				406
1) Varav internt	322	392	106	136	448	518

Efterfrågan på entreprenadmarknaden uppvisar fortsatt en viss återhämtning med ökad investeringsvilja från kunderna. Marknaden för anläggningsbyggandet är fortsatt på en god nivå.

Återhämtningen av bostadsbyggandet bidrar till att konkurrenter med egen projektutveckling fördelar mindre resurser till entreprenadverksamhet.

Affärssegmentets intäkter minskade till 1 091mkr (1 530) och rörelseresultatet minskade till 53 mkr (93). Rörelsemarginalen uppgick till 4,9 procent (6,1).

Affärssegmentet har under tredje kvartalet erhållit ett antal uppdrag varav de största är nybyggnad av flerbostadshus i Bromma och i Värmdö kommun, båda åt JM Bostad Stockholm. Förberedande markarbeten för planerad depåverksamhet ska genomföras åt Storstockholms Lokaltrafik. Projektet är en del av Tvärbana Norr inom Ulvsundaområdet i Bromma.

De största pågående uppdragen är ombyggnaden av Gamla Riksarkivet på Riddarholmen åt Statens Fastighetsverk samt påbyggnaden av befintlig bostadsfastighet i Stockholm åt Fastighets AB Järntorget. Inom Karolinska sjukhusområdet pågår omvandling av ett befintligt kontorshus till bostäder åt Locum.

Ett infrastrukturprojekt avseende ny motorväg E18 Hjulsta-Kista genomförs åt Trafikverket och inom Dalénumområdet på Lidingö pågår exploateringsarbeten åt JM Bostad Stockholm. I Gubbängen, i södra Stockholm, pågår nyproduktion av energieffektiva så kallade passivhus i form av hyreslägenheter åt Stockholmshem.

KONCERNENS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG

Mkr	Januari - september 2010	20091)	2010	20091)	Juli - september Okt - sept 2009/10	Helår 20091)
Intäkter	6 061	7 127	1 947	1 733	8 554	9 620
Produktions- och driftkostnader	-5 076	-6 291	-1 618	-1 447	-7 146	-8 361
Bruttoresultat	985	836	329	286	1 408	1 259
Försäljnings- och administrationskostnader	-477	-465	-137	-115	-627	-615
Resultat av fastighetsförsäljning	17	51	3	10	55	89
Nedskrivning av fastigheter	-	-87	-	-	-	-87
Rörelseresultat	525	335	195	181	836	646
Finansiella intäkter och kostnader	-56	-95	-20	-31	-78	-117
Resultat före skatt	469	240	175	150	758	529
Skatter	-140	-73	-51	-46	-231	-164
Periodens resultat	329	167	124	104	527	365
Övrigt totalresultat
Omräkningsdifferenser	-102	15	-41	-30	-76	41
Summa totalresultat för perioden	227	182	83	74	451	406
Periodens resultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare	329	167	124	104	527	365
Summa totalresultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare	227	182	83	74	451	406
Resultat per aktie före och efter utspädning hänförligt till moderbolagets aktieägare 2) (kr)	3,90	2,00	1,50	1,30	6,30	4,40
Utestående antal aktier vid periodens slut		83 237 058 83 216 883		83 237 058 83 216 883	83 237 058	83 216 883
Genomsnittligt antal aktier före utspädning		83 226 971 83 216 883		83 237 058 83 216 883	83 219 405	83 216 883
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning		84 667 675 83 248 242		84 816 853 83 248 242	84 645 345	84 376 081

1) Jämförelsesiffror har räknats om på grund av ändrad princip för intäkts- och resultatredovisning avseende JM Utland. För mer information om IFRIC 15, se redovisningsprinciper samt omräkningstabeller som visar effekterna på sidorna 20-21.

2) Periodens resultat

KONCERNENS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG

Mkr	2010-09-30		2009-09-304) 2009-12-314) 2009-01-014)
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar	252	272	259	187
Projektfastigheter	670	804	596	614
Exploateringsfastigheter	4 882	5 203	4 990	5 620
Andelar i bostadsrättsföreningar o.d. 1)	138	307	353	171
Kortfristiga fordringar 2)	1 629	2 025	1 659	2 321
Likvida medel	1 826	1 084	2 030	1 111
Summa omsättningstillgångar	9 145	9 423	9 628	9 837
Summa tillgångar	9 397	9 695	9 887	10 024
EGET KAPITAL OCH SKULDER 3)
Eget kapital	3 661	3 412	3 637	3 225
Långfristiga räntebärande skulder	258	306	326	314
Övriga långfristiga skulder	124	236	113	271
Långfristiga avsättningar	1 742	1 666	1 682	1 576
Summa långfristiga skulder	2 124	2 208	2 121	2 161
Kortfristiga räntebärande skulder	574	793	951	1 137
Övriga kortfristiga skulder	2 913	3 158	3 045	3 389
Kortfristiga avsättningar	125	124	133	112
Summa kortfristiga skulder	3 612	4 075	4 129	4 638
Summa eget kapital och skulder	9 397	9 695	9 887	10 024
Ställda säkerheter	425	372	195	212
Eventualförpliktelser	4 803	4 228	3 883	5 490
1) Varav Egholm, Danmark	52	-	185	-
2) Varav fordringar fastighetsförsäljningar	0	0	3	474
3) Varav skulder fastighetsförvärv	341	1 074	962	1 140

4) Jämförelsesiffror har räknats om på grund av ändrad princip för intäkts- och resultatredovisning avseende JM Utland. För mer information om IFRIC 15, se redovisningsprinciper samt omräkningstabeller som visar effekterna på sidorna 20-21.

FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL I SAMMANDRAG

	Januari - september
Mkr	2010	2009	2009
Ingående balans vid årets början	3 637	3 241	3 241
Effekt av ändrad redovisningsprincip, IFRIC 15	-	-16	-16
Summa totalresultat för perioden	227	182	406
Utdelning	-208	-	-
Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev	3	3	3
Aktierelaterade ersättningar reglerade med egetkapitalinstrument	2	2	3
Utgående balans vid periodens slut	3 661	3 412	3 637

Mkr	Januari - september 2010	2009	2010	2009	Juli - september Okt - sept 2009/10	Helår 2009
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändring i rörelsekapital	333	375	160	136	619	661
Investering i exploateringsfastigheter m.m. 1)	-1 542	-1 560	-308	-340	-2 136	-2 154
À conto betalning för expl. fastigheter m.m. 2)	1 103	1 621	311	610	1 877	2 395
Investering i projektfastigheter	-71	-311	-24	-113	-126	-366
Försäljning av projektfastigheter	0	603	0	46	295	898
Förändring kortfristiga skulder/fordringar	-86	-384	-166	-160	-12	-310
Kassaflöde från den löpande verksamheten	-263	344	-27	179	517	1 124
Kassaflöde från investeringsverksamheten	-4	-44	-4	-3	-11	-51
Upptagna lån	370	254	112	31	578	462
Amortering av skulder	-94	-584	0	-417	-130	-620
Utdelning	-208	-	-	-	-208	-
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	68	-330	112	-386	240	-158
Periodens kassaflöde	-199	-30	81	-210	746	915
Likvida medel vid periodens slut	1 826	1 084	1 826	1 084	1 826	2 030
1) Varav investering i andelar i bostadsrättsföreningar och bostäder med äganderätt	-185	-1 217	-48	-230	-485	-1 517
2) Varav försäljning av andelar i bostadsrättsföreningar och bostäder med äganderätt	420	1 005	127	350	745	1 330

KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG

NYCKELTAL

	Januari - september				Juli - september Okt - sept	Helår
%	2010	20091)	2010	20091)	2009/10	20091)
Rörelsemarginal	8,7	4,7	10,0	10,4	9,8	6,7
Räntabilitet före skatt på sysselsatt kapital					18,0	12,8
Räntabilitet på eget kapital					14,9	10,6
Skuldsättningsgrad (ggr)	-	0,2	-	0,2		-
Soliditet	39	35	39	35		37

1) Jämförelsesiffror har räknats om på grund av ändrad princip för intäkts- och resultatredovisning avseende JM Utland. För mer information om IFRIC 15, se redovisningsprinciper samt omräkningstabeller som visar effekterna på sidorna 20-21.

Redovisningsprinciper

Denna delårsrapport för niomånadersperioden är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Koncernredovisningen är upprättad i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS). Eftersom moderbolaget är ett bolag inom EU tillämpas bara av EU godkända IFRS.

De redovisningsprinciper som tillämpas i denna delårsrapport är de som beskrivs i årsredovisningen för 2009 sidorna 53-55. Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder för koncernen är oförändrade jämfört med årsredovisningen föregående år, med undantag för intäktsoch resultatredovisning som följd av IFRIC 15 enligt nedan.

IFRIC 15 Avtal om uppförande av fastigheter tillämpas av JM från 1 januari 2010. Tolkningen beskriver när och hur intäkter och sammanhängande kostnader ska redovisas i samband med försäljning av fastigheter, om det finns ett köpeavtal mellan byggherre och köpare innan uppförandet av fastigheten är klar. Vidare ges vägledning huruvida överenskommelsen ska redovisas enligt IAS 11 Entreprenadavtal, med successiv vinstavräkning eller IAS 18 Intäkter, med vinstavräkning normalt först vid överlämnandet.

Tolkningen berör JMs huvudverksamhet, projektutveckling av bostäder.

IFRIC 15 innebär ingen ändrad redovisning av JMs svenska projektutveckling av bostäder där även fortsättningsvis IAS 11 Entreprenadavtal kommer att tillämpas. För JMs projektutveckling av bostäder utanför Sverige tillämpas IAS 18 Intäkter från 1 januari 2010. Detta innebär effekter vid omräkning av jämförande resultat- och balansräkning för 2009. Omräkning har gjorts av jämförande perioder. Omräkningen av helår 2009 och respektive kvartal återfinns på sidorna 20- 21.

Segmentsredovisningen och projektstyrningen av JMs utlandsverksamhet görs liksom den svenska verksamheten även i fortsättningen utifrån IAS 11.

De omarbetade IFRS 3 Rörelseförvärv och IAS 27 Koncernredovisning och separata finansiella rapporter har inte påverkat JMs redovisning.

INTÄKTER PER LAND

	Januari - september				Juli - september Okt - sept	Helår
Mkr	2010	2009	2010	2009	2009/10	2009
Sverige	5 229	5 370	1 643	1 534	7 284	7 425
Norge	995	705	315	249	1 440	1 150
Danmark	12	78	6	6	23	89
Finland	29	2	20	2	30	3
Belgien	77	84	28	27	104	111
Omräkning JM Utland 1)	-281	888	-65	-85	-327	842
Totalt	6 061	7 127	1 947	1 733	8 554	9 620

INTÄKTER PER AFFÄRSSEGMENT

	Januari - september				Juli - september Okt - sept	Helår
Mkr	2010	2009	2010	2009	2009/10	2009
JM Bostad Stockholm	2 474	2 341	819	696	3 463	3 330
JM Bostad Riks	1 930	1 642	604	424	2 584	2 296
JM Utland	1 113	869	369	284	1 597	1 353
JM Fastighetsutveckling	56	249	15	100	116	309
JM Produktion	1 091	1 530	311	450	1 569	2 008
Eliminering	-322	-392	-106	-136	-448	-518
Omräkning JM Utland 1)	-281	888	-65	-85	-327	842
Totalt	6 061	7 127	1 947	1 733	8 554	9 620

RÖRELSERESULTAT PER AFFÄRSSEGMENT

	Januari - september				Juli - september Okt - sept	Helår
Mkr	2010	2009	2010	2009	2009/10	2009
JM Bostad Stockholm	368	326	123	101	538	496
JM Bostad Riks	146	86	54	39	226	166
JM Utland	20	-201	11	4	29	-192
JM Fastighetsutveckling	10	68	3	16	52	110
JM Produktion	53	93	18	34	90	130
Koncerngemensamma kostnader	-25	-33	-5	-6	-38	-46
Omräkning JM Utland 1)	-47	-4	-9	-7	-61	-18
Totalt	525	335	195	181	836	646

RÖRELSEMARGINAL PER AFFÄRSSEGMENT

	Januari - september		Juli - september Okt - sept			Helår
%	2010	2009	2010	2009	2009/10	2009
JM Bostad Stockholm	14,9	13,9	15,0	14,5	15,5	14,9
JM Bostad Riks	7,6	5,2	8,9	9,2	8,7	7,2
JM Utland	1,8	-23,1	3,0	1,4	1,8	-14,2
JM Produktion	4,9	6,1	5,8	7,6	5,7	6,5

GENOMSNITTLIGT OPERATIVT KAPITAL PER AFFÄRSSEGMENT

	Okt - sept	Helår
Mkr	2009/10	2009
JM Bostad Stockholm	1 765	1 981
JM Bostad Riks	1 465	1 597
JM Utland	1 870	1 936
JM Fastighetsutveckling	798	1 021

AVKASTNING OPERATIVT KAPITAL PER AFFÄRSSEGMENT

	Okt -sept	Helår
%	2009/10	2009
JM Bostad Stockholm	30,5	25,0
JM Bostad Riks	15,4	10,4
JM Utland	1,6	-9,9
JM Fastighetsutveckling	6,5	10,8

1) Omräkningseffekt för intäkts- och resultatredovisning enligt IFRIC 15 i förhållande till segmentsredovisning.

OPERATIVT KASSAFLÖDE PER AFFÄRSSEGMENT

	Januari - september				Juli - september Okt - sept	Helår
Mkr	2010	2009	2010	2009	2009/10	2009
JM Bostad Stockholm	-203	318	-44	92	23	544
JM Bostad Riks	477	105	230	212	442	70
JM Utland	52	-59	1	97	-63	-174
JM Fastighetsutveckling	-110	49	-24	-181	461	620
JM Produktion	-28	88	-32	65	57	173

EXPLOATERINGSFASTIGHETER PER AFFÄRSSEGMENT

Bokfört värde, mkr	2010-09-30	2009-09-30	2009-12-31
JM Bostad Stockholm	2 100	2 253	2 111
JM Bostad Riks	1 422	1 509	1 451
JM Utland	1 252	1 361	1 320
JM Fastighetsutveckling	108	80	108
Totalt	4 882	5 203	4 990

DISPONIBLA BOSTADSBYGGRÄTTER PER AFFÄRSSEGMENT

Antal	2010-09-30	2009-09-30	2009-12-31
JM Bostad Stockholm	10 000	11 200	10 700
JM Bostad Riks	9 800	10 100	10 200
JM Utland	6 900	7 700	7 000
Totalt	26 700	29 000	27 900
Varav redovisade i balansräkningen (exploateringsfastigheter)
JM Bostad Stockholm	7 100	8 000	7 500
JM Bostad Riks	5 800	6 800	6 500
JM Utland	4 400	4 800	4 400
Totalt	17 300	19 600	18 400

SÅLDA BOSTÄDER PER AFFÄRSSEGMENT

	Januari - september				Juli - september Okt - sept	Helår
Antal	2010	2009	2010	2009	2009/10	2009
JM Bostad Stockholm	931	1 257	274	538	1 387	1 713
JM Bostad Riks	855	715	354	203	1 113	973
JM Utland	434	411	130	138	628	605
Totalt	2 220	2 383	758	879	3 128	3 291

PRODUKTIONSSTARTADE BOSTÄDER PER AFFÄRSSEGMENT

	Januari - september				Juli - september Okt - sept	Helår
Antal	2010	2009	2010	2009	2009/10	2009
JM Bostad Stockholm	1 190	742	399	461	1 550	1 102
JM Bostad Riks	880	464	338	237	1 105	689
JM Utland	362	240	74	65	481	359
Totalt	2 432	1 446	811	763	3 136	2 150

PROJEKTFASTIGHETER KONCERNEN

Bokfört värde, mkr	2010-09-30	2009-09-30	2009-12-31
Bostäder (hyresrätter)	-	53	-
Fastigheter under utveckling	630	649	558
Färdigutvecklade kontorsfastigheter	40	102	38
Totalt	670	804	596

EXPLOATERINGSFASTIGHETER KONCERNEN

	Januari - september				Juli - september Okt - sept	Helår
Bokfört värde, mkr	2010	2009	2010	2009	2009/10	2009
Ingående balans vid periodens början	4 990	5 620	4 954	5 391	5 203	5 620
Nyanskaffningar	722	243	183	103	907	428
Överfört till produktion	-656	-533	-184	-233	-1 033	-910
Nedskrivningar	-	-87	-	-	-	-87
Övrigt	-174	-40	-71	-58	-195	-61
Utgående balans vid periodens slut	4 882	5 203	4 882	5 203	4 882	4 990

MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG

	Januari - september	Helår
Mkr	2010	2009	2009
Nettoomsättning	4 478	4 262	5 990
Produktions- och driftskostnader	-3 667	-3 554	-4 936
Bruttoresultat	811	708	1 054
Försäljnings- och administrationskostnader	-334	-317	-413
Resultat av fastighetsförsäljning	9	2	2
Rörelseresultat	486	393	643
Finansiella intäkter och kostnader	96	-141	-188
Resultat före bokslutsdispositioner och skatt	582	252	455
Bokslutsdispositioner	-	-	-180
Resultat före skatt	582	252	275
Skatter	-153	-93	-134
Periodens resultat	429	159	141

MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG

Mkr	2010-09-30	2009-09-30	2009-12-31
Tillgångar
Anläggningstillgångar	1 416	1 538	1 589
Omsättningstillgångar	6 756	6 896	7 005
Summa tillgångar	8 172	8 434	8 594
Eget kapital och skulder
Eget kapital	2 246	1 827	1 902
Obeskattade reserver	597	417	597
Avsättningar	841	797	788
Långfristiga skulder	281	481	358
Kortfristiga skulder	4 207	4 912	4 949
Summa eget kapital och skulder	8 172	8 434	8 594
Ställda säkerheter	169	120	120
Eventualförpliktelser	5 685	5 166	4 773

Investeringar i fastigheter uppgick till 369 mkr (194).

Stockholm den 28 oktober 2010 JM AB (publ)

Johan Skoglund Verkställande direktör

Denna delårsrapport har ej varit föremål för granskning av bolagets revisorer.

Informationen i denna delårsrapport är sådan som JM ska offentliggöra enligt lagen om värdepappersmarknaden och/eller lagen om handel med finansiella instrument. Informationen lämnades för offentliggörande den 28 oktober 2010.

KONCERNEN

FEMÅRSÖVERSIKT 1)

Mkr	2009	2008	2007	2006	2005
Intäkter	9 620	12 229	12 731	12 065	9 887
Rörelseresultat	646	1 083	2 301	1 881	1 231
Resultat före skatt	529	1 052	2 297	1 852	1 151
Balansomslutning	9 887	10 055	9 916	8 406	8 155
Kassaflöde från den löpande verksamheten	1 124	101	1 826	667	3 368
Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran (-)	-189	842	-1 313	-852	-1 536
Rörelsemarginal (%)	6,7	8,9	18,1	15,6	12,5
Räntabilitet på eget kapital (%)	10,6	22,9	44,5	45,4	28,8
Soliditet (%)	37	32	39	43	41
Resultat per aktie (kr)	4,40	9,50	18,30	16,40	9,30
Utdelning per aktie (kr)	2,50	0	5,50	4,50	2,50
Antal disponibla byggrätter	27 900	31 000	31 000	29 800	23 200
Antal sålda bostäder	3 291	1 871	3 880	3 790	4 240
Antal produktionsstartade bostäder	2 150	1 829	4 065	4 132	4 476

1) Räkenskapsår 2008 och tidigare är ej omräknat enligt IFRIC 15.

KONCERNEN

KVARTALSÖVERSIKT, MKR		2010		2009 1)
RESULTATRÄKNING	Kv.3	Kv.2	Kv.1	Kv.4	Kv.3	Kv.2	Kv.1
Intäkter Produktions- och driftkostnader	1 947 -1 618	2 406 -2 030	1 708 -1 428	2 493 -2 070	1 733 -1 447	2 492 -2 198	2 902 -2 646
Bruttoresultat	329	376	280	423	286	294	256
Försäljnings- och administrationskostnader	-137	-175	-165	-150	-115	-181	-169
Resultat av fastighetsförsäljning Nedskrivning av fastigheter	3 -	7 -	7 -	38 -	10 -	28 -87	13 -
Rörelseresultat	195	208	122	311	181	54	100
Finansiella intäkter och kostnader	-20	-7	-29	-22	-31	-34	-30
Resultat före skatt	175	201	93	289	150	20	70
Skatter	-51	-59	-30	-91	-46	-7	-20
Periodens resultat	124	142	63	198	104	13	50
BALANSRÄKNING	09-30	06-30	03-31	12-31	09-30	06-30	03-31
Tillgångar
Anläggningstillgångar	252	256	254	259	272	148	113
Projektfastigheter Exploateringsfastigheter	670 4 882	647 4 954	622 4 993	596 4 990	804 5 203	731 5 391	636 5 623
Andelar i bostadsrättsföreningar m.m.	138	166	301	353	307	416	290
Kortfristiga fordringar	1 629	1 755	1 710	1 659	2 025	2 129	2 550
Likvida medel	1 826	1 747	2 190	2 030	1 084	1 294	858
Summa omsättningstillgångar	9 145	9 269	9 816	9 628	9 423	9 961	9 957
Summa tillgångar Eget kapital och skulder	9 397	9 525	10 070	9 887	9 695	10 109	10 070
Eget kapital	3 661	3 577	3 657	3 637	3 412	3 337	3 341
Långfristiga räntebärande skulder	258	236	324	326	306	323	315
Övriga långfristiga skulder	124	125	155	113	236	236	271
Långfristiga avsättningar	1 742	1 717	1 692	1 682	1 666	1 521	1 512
Summa långfristiga skulder	2 124	2 078	2 171	2 121	2 208	2 080	2 098
Kortfristiga räntebärande skulder	574	532	1 178	951	793	1 212	1 349
Övriga kortfristiga skulder	2 913	3 211	2 936	3 045	3 158	3 365	3 162
Kortfristiga avsättningar	125	127	128	133	124	115	120
Summa kortfristiga skulder	3 612	3 870	4 242	4 129	4 075	4 692	4 631
Summa eget kapital och skulder	9 397	9 525	10 070	9 887	9 695	10 109	10 070
KASSAFLÖDESANALYS	Kv.3	Kv.2	Kv.1	Kv.4	Kv.3	Kv.2	Kv.1
Från den löpande verksamheten	-27	-148	-88	780	179	629	-464
Från investeringsverksamheten Från finansieringsverksamheten	-4 112	0 -293	0 249	-7 172	-3 -386	-45 -147	4 203
Summa periodens kassaflöde	81	-441	161	945	-210	437	-257
Likvida medel vid periodens slut	1 826	1 747	2 190	2 030	1 084	1 294	858
RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/-FORDRAN	Kv.3	Kv.2	Kv.1	Kv.4	Kv.3	Kv.2	Kv.1
Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(-)
vid periodens början	-400	-115	-189	536	763	1 313	842
Förändring av räntebärande nettoskuld/-fordran Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(-)	-9	-285	74	-725	-227	-550	471
vid periodens slut	-409	-400	-115	-189	536	763	1 313
EXPLOATERINGSFASTIGHETER	Kv.3	Kv.2	Kv.1	Kv.4	Kv.3	Kv.2	Kv.1
Bokfört värde vid periodens början	4 954	4 993	4 990	5 203	5 391	5 623	5 620
Nyanskaffningar	183	290	249	185	103	98	42
Överfört till produktion	-184	-281	-191	-377	-233	-175	-125
Nedskrivningar Övrigt	- -71	- -48	- -55	- -21	- -58	-87 -68	- 86
Bokfört värde vid periodens slut	4 882	4 954	4 993	4 990	5 203	5 391	5 623
NYCKELTAL	Kv.3	Kv.2	Kv.1	Kv.4	Kv.3	Kv.2	Kv.1
Rörelsemarginal (%)	10,0	8,6	7,1	12,5	10,4	2,2	3,4
Skuldsättningsgrad (ggr)	-	-	-	-	0,2	0,2	0,4
Soliditet (%)	39	38	36	37	35	33	33
Resultat per aktie (kr)	1,50	1,70	0,80	2,40	1,30	0,20	0,60
Antal disponibla byggrätter Antal sålda bostäder	26 700 758	27 400 705	27 600 757	27 900 908	29 000 879	30 500 940	30 600 564
Antal produktionsstartade bostäder	811	872	749	704	763	536	147

1) Jämförelsesiffror har räknats om på grund av ändrad princip för intäkts- och resultatredovisning avseende JM Utland. För mer information om IFRIC 15, se redovisningsprinciper samt omräkningstabeller som visar effekterna på sidorna 20-21.

AFFÄRSSEGMENT

KVARTALSÖVERSIKT, MKR		2010
JM BOSTAD STOCKHOLM	Kv 3	Kv.2	Kv.1	Kv.4	Kv.3	Kv.2	Kv.1
Intäkter Rörelseresultat 1)	819 123	899 133	756 112	989 170	696 101	754 105	891 120
Rörelsemarginal (%)	15,0	14,8	14,8	17,2	14,5	13,9	13,5
Genomsnittligt operativt kapital Avkastning operativt kapital (%) 2)	1 765 30,5	1 817 28,4	1 938 25,2	1 981 25,0	2 090 19,8	2 130 22,4	2 184 34,3
Operativt kassaflöde	-44	-291	132	226	92	310	-84
Bokfört värde exploateringsfastigheter	2 100	2 155	2 122	2 111	2 253	2 354	2 376
Antal disponibla byggrätter	10 000	10 500	10 700	10 700	11 200	12 200	11 800
Antal sålda bostäder 3) Antal produktionsstartade bostäder 4)	274 399	299 427	358 364	456 360	538 461	434 190	285 91
1) Varav fastighetsförsäljningar 3) Varav hyresrätter	-	-	-	2	-	-	-
4) Varav hyresrätter	- -	62 62	45 45	107 107	224 224	70 70	161 91
JM BOSTAD RIKS	Kv.3	Kv.2	Kv.1	Kv.4	Kv.3	Kv.2	Kv.1
Intäkter	604	785	541	654	424	646	572
Rörelseresultat 1)	54	58	34	80	39	35	12
Rörelsemarginal (%)	8,9	7,4	6,3	12,2	9,2	5,4	2,1
Genomsnittligt operativt kapital Avkastning operativt kapital (%) 2)	1 465 15,4	1 540 13,7	1 601 11,7	1 597 10,4	1 600 -2,2	1 633 -0,9	1 617 4,8
Operativt kassaflöde	230	125	122	-35	212	151	-258
Bokfört värde exploateringsfastigheter	1 422	1 429	1 518	1 451	1 509	1 500	1 547
Antal disponibla byggrätter	9 800	10 200	10 100	10 200	10 100	10 700	11 000
Antal sålda bostäder Antal produktionsstartade bostäder	354 338	276 321	225 221	258 225	203 237	300 181	212 46
1) Varav fastighetsförsäljningar	-	0	-	-	0	0	-
JM UTLAND	Kv.3	Kv.2	Kv.1	Kv.4	Kv.3	Kv.2	Kv.1
Intäkter	369	408	336	484	284	321	264
Rörelseresultat 1)	11	8	1	9	4	-136	-69
Rörelsemarginal (%)	3,0	2,0	0,3	1,9	1,4	-42,4	-26,1
Genomsnittligt operativt kapital	1 870	1 895	1 948	1 936	1 937	1 977	1 965
Avkastning operativt kapital (%) 2) Operativt kassaflöde	1,6 1	1,2 126	-6,3 -75	-9,9 -115	-22,9 97	-21,7 39	-13,5 -195
Bokfört värde exploateringsfastigheter	1 252	1 263	1 245	1 320	1 361	1 457	1 620
Bokfört värde projektfastigheter	34	35	35	32	31	60	68
Antal disponibla byggrätter	6 900	6 700	6 800	7 000	7 700	7 600	7 800
Antal sålda bostäder 3) Antal produktionsstartade bostäder 4)	130	130	174	194	138	206	67
1) Varav -fastighetsförsäljningar	74	124	164	119	65	165	10
-nedskrivning av fastigheter	- -	- -	- -	2 -	10 -	- -87	- -
3) Varav hyresrätter 4) Varav hyresrätter	- -	- -	- -	- -	14 14	34 34	- -
JM FASTIGHETSUTVECKLING	Kv.3	Kv.2	Kv.1	Kv.4	Kv.3	Kv.2	Kv.1
Intäkter	15	15	26	60	100	76	73
Rörelseresultat 1)	3	6	1	42	16	28	24
Genomsnittligt operativt kapital	798	845	922	1 021	1 081	1 031	1 016
Avkastning operativt kapital (%) 2)	6,5	7,7	9,4	10,8	10,2	10,0	9,3
Operativt kassaflöde Bokfört värde exploateringsfastigheter	-24 108	-60 107	-26 108	571 108	-181 80	127 80	103 80
Bokfört värde projektfastigheter	636	612	587	564	773	671	568
1) Varav fastighetsförsäljningar	3	7	7	34	-	28	13
JM PRODUKTION	Kv.3	Kv.2	Kv.1	Kv.4	Kv.3	Kv.2	Kv.1
Intäkter	311	431	349	478	450	577	503
Rörelseresultat	18	21	14	37	34	37	22
Rörelsemarginal (%) Operativt kassaflöde	5,8 -32	4,9 16	4,0 -20	7,7 85	7,6 65	6,4 -39	4,4 62
JM ÖVRIGT	Kv.3	Kv.2	Kv.1	Kv.4	Kv.3	Kv.2	Kv.1
Intäkter (eliminering)	-106	-121	-95	-126	-136	-72	-184
Rörelseresultat (koncerngemensamma kostnader)	-5	-9	-11	-13	-6	-14	-13
OMRÄKNING JM UTLAND	Kv.3	Kv.2	Kv.1	Kv.4	Kv.3	Kv.2	Kv.1
Intäkter	-65	-11	-205	-46	-85	190	783
Rörelseresultat	-9	-9	-29	-14	-7	-1	4

2) Beräknas på 12 månaders rullande resultat och genomsnittligt kapital.

KONCERNEN

EFFEKTER AV ÖVERGÅNGEN I 2009 ÅRS RESULTAT- OCH BALANSRÄKNING ENLIGT IFRIC 15

RESULTATRÄKNING	Jan – dec 2009	Omräkning 1)	Omräknat Jan – dec 2009
Intäkter	8 778	842	9 620
Produktions- och driftkostnader	-7 501	-860	-8 361
Bruttoresultat	1 277	-18	1 259
Försäljnings- och administrationskostnader	-615	-	-615
Resultat av fastighetsförsäljning	89	-	89
Nedskrivning av fastigheter	-87	-	-87
Rörelseresultat	664	-18	646
Finansiella intäkter och kostnader	-117	-	-117
Resultat före skatt	547	-18	529
Skatter	-168	4	-164
Årets resultat	379	-14	365
Övrigt totalresultat
Omräkningsdifferenser	42	-1	41
Summa årets totalresultat	421	-15	406

BALANSRÄKNING	2009-12-31	Omräk-1) ning	Omräknat	2009-12-31 2008-12-31	Omräk-1) ning	Omräknat 2009-01-01
Tillgångar
Anläggningstillgångar	258	1	259	184	3	187
Projektfastigheter	596	-	596	614	-	614
Exploateringsfastigheter	4 990	-	4 990	5 620	-	5 620
Andelar i bostadsrättsföreningar m.m.	353	-	353	171	-	171
Kortfristiga fordringar	1 703	-44	1 659	2 355	-34	2 321
Likvida medel	2 030	-	2 030	1 111	-	1 111
Summa omsättningstillgångar	9 672	-44	9 628	9 871	-34	9 837
Summa tillgångar	9 930	-43	9 887	10 055	-31	10 024
Eget kapital och skulder
Eget kapital	3 668	-31	3 637	3 241	-16	3 225
Långfristiga räntebärande skulder	326	-	326	314	-	314
Övriga långfristiga skulder	113	-	113	271	-	271
Långfristiga avsättningar	1 693	-11	1 682	1 579	-3	1 576
Summa långfristiga skulder	2 132	-11	2 121	2 164	-3	2 161
Kortfristiga räntebärande skulder	951	-	951	1 137	-	1 137
Övriga kortfristiga skulder	3 046	-1	3 045	3 401	-12	3 389
Kortfristiga avsättningar	133	-	133	112	-	112
Summa kortfristiga skulder	4 130	-1	4 129	4 650	-12	4 638
Summa eget kapital och skulder	9 930	-43	9 887	10 055	-31	10 024
NYCKELTAL	2009-12-31		Omräknat 2009-12-31
Rörelsemarginal (%)	7,6		6,7
Soliditet (%)	37		37
Resultat per aktie (kr)	4,60		4,40

FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL	Jan – dec 2009	Omräkning 1)	Omräknat Jan – dec 2009
Ingående balans vid årets början	3 241	-	3 241
Effekt av ändrad redovisningsprincip, IFRIC 15	-	-16	-16
Summa totalresultat för året	421	-15	406
Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev Aktierelaterade ersättningar reglerade med	3	-	3
egetkapitalinstrument	3	-	3
Utgående balans vid årets slut	3 668	-31	3 637

1) Effekt av ändrad princip för intäkts- och resultatredovisning (IFRIC 15) avseende JM Utland.

KONCERNEN

EFFEKTER AV ÖVERGÅNGEN I 2009 ÅRS RESULTAT- OCH BALANSRÄKNING ENLIGT IFRIC 15 KVARTALSÖVERSIKT, MKR

			Om			Om			Om			Om
RESULTATRÄKNING	Kv.4 2009	Omräk-1) ning	räknat Kv.4	Kv.3 2009	Omräk-1) ning	räknat Kv.3	Kv.2 2009	Omräk-1) ning	räknat Kv.2	Kv.1 2009	Omräk-1) ning	räknat Kv.1
Intäkter Produktions- och driftkostnader	2 539 -2 102	-46 32	2 493 -2 070	1 818 -1 525	-85 78	1 733 -1 447	2 302 -2 007	190 -191	2 492	2 119 -2 198 -1 867	783 -779	2 902 -2 646
Bruttoresultat	437	-14	423	293	-7	286	295	-1	294	252	4	256
Försäljnings- och administrationskostn.	-150	-	-150	-115	-	-115	-181	-	-181	-169	-	-169
Resultat av fastighetsförsäljning Nedskrivning av fastigheter	38 -	- -	38 -	10 -	- -	10 -	28 -87	- -	28 -87	13 -	- -	13 -
Rörelseresultat	325	-14	311	188	-7	181	55	-1	54	96	4	100
Finansiella intäkter och kostnader	-22	-	-22	-31	-	-31	-34	-	-34	-30	-	-30
Resultat före skatt	303	-14	289	157	-7	150	21	-1	20	66	4	70
Skatter	-94	3	-91	-48	2	-46	-7	-	-7	-19	-1	-20
Periodens resultat	209	-11	198	109	-5	104	14	-1	13	47	3	50
			Om			Om			Om			Om
BALANSRÄKNING	2009- 12-31	Omräk-1) ning	räknat 12-31	2009- 09-30	Omräk-1) ning	räknat 09-30	2009- 06-30	Omräk-1) ning	räknat 06-30	2009- 03-31	Omräk-1) ning	räknat 03-31
Tillgångar
Anläggningstillgångar	258	1	259	271	1	272	147	1	148	109	4	113
Projektfastigheter	596	-	596	804	-	804	731	-	731	636	-	636
Exploateringsfastigheter	4 990	-	4 990	5 203	-	5 203	5 391	-	5 391	5 623	-	5 623
Andelar i bostadsrättsföreningar m.m.	353	-	353	307	-	307	416	-	416	290	-	290
Kortfristiga fordringar	1 703	-44	1 659	2 054	-29	2 025	2 154	-25	2 129	2 583	-33	2 550
Likvida medel	2 030	-	2 030	1 084	-	1 084	1 294	-	1 294	858	-	858
Summa omsättningstillgångar	9 672	-44	9 628	9 452	-29	9 423	9 986	-25	9 961	9 990	-33	9 957
Summa tillgångar	9 930	-43	9 887	9 723	-28		9 695 10 133	-24	10 109 10 099		-29	10 070
Eget kapital och skulder
Eget kapital	3 668	-31	3 637	3 431	-19	3 412	3 352	-15	3 337	3 355	-14	3 341
Långfristiga räntebärande skulder	326	-	326	306	-	306	323	-	323	315	-	315
Övriga långfristiga skulder	113	-	113	236	-	236	236	-	236	271	-	271
Långfristiga avsättningar	1 693	-11	1 682	1 673	-7	1 666	1 526	-5	1 521	1 514	-2	1 512
Summa långfristiga skulder	2 132	-11	2 121	2 215	-7	2 208	2 085	-5	2 080	2 100	-2	2 098
Kortfristiga räntebärande skulder	951	-	951	793	-	793	1 212	-	1 212	1 349	-	1 349
Övriga kortfristiga skulder	3 046	-1	3 045	3 160	-2	3 158	3 369	-4	3 365	3 175	-13	3 162
Kortfristiga avsättningar	133	-	133	124	-	124	115	-	115	120	-	120
Summa kortfristiga skulder	4 130	-1	4 129	4 077	-2	4 075	4 696	-4	4 692	4 644	-13	4 631
Summa eget kapital och skulder	9 930	-43	9 887	9 723	-28		9 695 10 133	-24	10 109 10 099		-29	10 070
			Om			Om			Om			Om
	Kv.4		räknat	Kv.3		räknat	Kv.2		räknat	Kv.1		räknat
NYCKELTAL	2009		Kv.4	2009		Kv.3	2009		Kv.2	2009		Kv.1
Rörelsemarginal (%)	12,8		12,5	10,3		10,4	2,4		2,2	4,5		3,4
Soliditet (%)	37		37	35		35	33		33	33		33
Resultat per aktie (kr)	2,50		2,40	1,30		1,30	0,20		0,20	0,60		0,60

1) Effekt av ändrad princip för intäkts- och resultatredovisning (IFRIC 15) avseende JM Utland.

JM AB (publ) Telefon 08-782 87 00 Telefax 08-782 86 00 Org.nr. 556045-2103 Internet www.jm.se

Postadress 169 82 Stockholm Besöksadress Gustav III:s boulevard 64, Solna

För ytterligare information hänvisas till:

Johan Skoglund, VD och koncernchef johan.skoglund@jm.se 08 - 782 89 39 Claes Magnus Åkesson, Ekonomi- och finansdirektör claes-magnus.akesson@jm.se 08 - 782 89 71

Kommande informationstillfällen

Bokslutkommuniké 2010 9 februari 2011 Delårsrapport januari – mars 2011 28 april 2011 Årsstämma 2011 28 april 2011

JM är en av Nordens ledande projektutvecklare av bostäder och bostadsområden. Verksamheten är fokuserad på nyproduktion av bostäder i attraktiva lägen med tyngdpunkt på expansiva storstadsområden och universitetsorter i Sverige, Norge, Danmark, Finland och Belgien. Vi arbetar också med projektutveckling av kommersiella lokaler samt entreprenadverksamhet, huvudsakligen i Storstockholmsområdet. Vi omsätter cirka 9 miljarder kr och har cirka 2 000 medarbetare. JM AB är ett publikt bolag noterat på NASDAQ OMX Stockholm, segmentet Mid Cap.