JM — Earnings Release 2012

Feb 12, 2013

Bokslutskommuniké 2012

JM-KONCERNEN JANUARI–DECEMBER 2012

STABIL AVSLUTNING PÅ ÅRET I BOSTADSAFFÄREN

• Enligt segmentsredovisningen ökade intäkterna till 13 134 mkr (12 217) och rörelseresultatet minskade till 1 398 mkr (1 544). Rörelsemarginalen minskade till 10,6 procent (12,6)
• Omräknat enligt IFRIC 15 ökade intäkterna till 12 480 mkr (12 001) och rörelseresultatet minskade till 1 374 mkr (1 513)
• Resultatet belastas av nedskrivning projektfastighet om 95 mkr (-)
• Resultatet före skatt minskade till 1 318 mkr (1 463). Resultat efter skatt minskade till 961 mkr (1 042)
• Räntabiliteten på eget kapital för de senaste tolv månaderna uppgick till 20,7 procent (24,5). Resultatet per aktie under året uppgick till 11,70 kronor (12,50)
• Koncernens kassaflöde inklusive nettoinvestering i fastigheter ökade till 979 mkr (733)
• Antal sålda bostäder uppgick till 2 952 (3 112) och produktionsstarterna minskade till 3 163 (3 629). Stor andel sålda bostäder och produktionsstarter under fjärde kvartalet
• Övervärde exploateringsfastigheter om 2,6 mdkr (2,4)
• Styrelsen föreslår 6,75 kronor (6,50) i utdelning för 2012 samt förnyat återköpsbemyndigande.

		Januari–december		Oktober–december
Mkr	2012	2011	2012	2011
Intäkter enligt segmentsredovisning	13 134	12 217	3 800	3 670
Rörelseresultat enligt segmentsredovisning 1)	1 398	1 544	379	497
Rörelsemarginal enligt segmentsredovisning (%)	10,6	12,6	10,0	13,5
Intäkter 2)	12 480	12 001	3 439	3 702
Rörelseresultat 1) 2)	1 374	1 513	364	500
Resultat före skatt 2)	1 318	1 463	350	489
Rörelsemarginal 2) (%)	11,0	12,6	10,6	13,5
Kassaflöde från den löpande verksamheten	979	733	675	560
Räntabilitet på eget kapital 2) (%)	20,7	24,5
Soliditet 2) (%)	40	41	40	41
Resultat per aktie 2) (kr)	11,70	12,50	3,20	4,20
Antal sålda bostäder	2 952	3 112	1 060	746
Antal produktionsstartade bostäder	3 163	3 629	998	773
1) Varav nedskrivning projektfastighet	–95	-	–95	-

2) Enligt IFRIC 15.

För koncernens resultat- och balansräkning tillämpas IFRIC 15 Avtal om uppförande av fastigheter. Detta innebär att intäkter och resultat för JMs verksamhet utanför Sverige, JM Utland, redovisas enligt färdigställandemetoden. Segmentsredovisningen och projektstyrningen redovisas enligt IAS 11, successiv vinstavräkning. Beskrivning av verksamheten görs utifrån segmentsredovisningen.

KONCERNEN

"Genom gradvis förbättrad efterfrågan i främst Stockholm under året kan vi summera ett stabilt år trots osäker omvärld och avvaktande efterfrågan. Det är också glädjande att vi kunde avsluta 2012 med god nivå på försäljning och produktionsstarter av bostadsprojekt vilket medför att vi går in i 2013 med fortsatt hög nivå i pågående produktion.

För det kommande året kommer vår affär att vara beroende av hur skuldsituationen i Europa stabiliseras samt utvecklingen av konjunkturen där vår förmåga till anpassning fortsatt kommer att vara en viktig framgångsfaktor.

Strukturellt gäller goda förutsättningar för vår affär bland annat med stor befolkningsökning på de marknader där vi är verksamma. Vi är offensivt positionerade med finansiell styrka och mycket god projektportfölj som löpande förädlas och förnyas samtidigt som vår starka balansräkning ger oss handlingsfrihet."

Johan Skoglund, VD och koncernchef.

MARKNAD, FÖRSÄLJNING OCH PRODUKTIONSSTARTER AV BOSTÄDER

Efterfrågan på nyproducerade bostäder i Sverige har varit avvaktande under året. Dock har efterfrågan förbättrats något under andra halvåret. Intresset för JMs projekt är stort samtidigt som försäljningsprocessen i Sverige tar längre tid i det osäkra konjunkturläget. Efterfrågan har varit god i Norge. Den svaga efterfrågan i Danmark kvarstår.

Den långsammare försäljningsprocessen har inneburit något lägre antal tecknade kontrakt under året. Befolkningstillväxten på våra huvudmarknader, tillsammans med det fortsatt låga ränteläget, stödjer dock efterfrågan på bostäder.

Antalet sålda bostäder i form av tecknade kontrakt uppgick till 2 952 (3 112) med hög nivå under fjärde kvartalet. Andelen sålda eller bokade bostäder i förhållande till pågående produktion uppgår till 66 procent (68) där spannet om 60-65 procent bedöms som normal nivå. Sålda bostäder i JM Bostad Stockholm uppgick till 1 307 (1 401), i JM Bostad Riks 902 (1 056) och i JM Utland 743 (655).

Antalet produktionsstartade bostäder minskade till 3 163 (3 629) med stort antal produktionsstarter under fjärde kvartalet. I Stockholmsområdet uppgick produktionsstartade bostäder till 1 507 (1 684) och i övriga Sverige till 779 (1157). I utlandsverksamheten produktionsstartades 877 bostäder (788).

Det totala antalet produktionsstarter under året överstiger antalet tecknade kontrakt vilket speglar efterfrågan i projekten. Antalet bostäder i pågående produktion uppgår till 5 988 (6 401).

		Januari–december		Oktober–december
Rörelseresultat (mkr)	2012	2011	2012	2011
JM Bostad Stockholm	1 041	1 028	309	341
JM Bostad Riks	231	301	66	76
JM Utland	181	159	74	67
JM Fastighetsutveckling 1) 2)	–83	15	–90	–1
JM Produktion	71	84	28	28
Koncerngemensamma kostnader	–43	–43	–8	–14
Summa enligt segmentsredovisning	1 398	1 544	379	497
Omräkning JM Utland 3)	–24	–31	–15	3
Totalt	1 374	1 513	364	500
1) Varav fastighetsförsäljningar	0	27	-	2
2) Varav nedskrivning projektfastighet	–95	-	–95	-

3) Omräkningseffekt för intäkts– och resultatredovisning enligt IFRIC 15 i förhållande till segmentsredovisning.

INTÄKTER, RÖRELSERESULTAT OCH RÖRELSEMARGINAL

Koncernens intäkter enligt segmentsredovisningen under året ökade till 13 134 mkr (12 217). Intäkterna omräknat enligt IFRIC 15 ökade till 12 480 mkr (12 001).

Rörelseresultatet enligt segmentsredovisningen minskade till 1 398 mkr (1 544) och rörelsemarginalen minskade till 10,6 procent (12,6). Rörelseresultatet omräknat enligt IFRIC 15 minskade till 1 374 mkr (1 513). Resultatet belastas av nedskrivning projektfastighet om 95 mkr (-).

Under året uppgick resultatet av fastighetsförsäljning till 0 mkr (27). Hyresintäkterna från JMs projektfastigheter uppgick till 77 mkr (73) varav 7 mkr (4) avser bostäder. Driftnettot uppgick till 33 mkr (17).

		Januari–december		Oktober–december
Rörelsemarginal (%)	2012	2011	2012	2011
JM Bostad Stockholm	18,6	20,0	21,1	21,6
JM Bostad Riks	7,7	9,0	8,1	8,8
JM Utland	5,7	6,8	6,4	8,4
JM Produktion	3,5	4,2	4,8	4,2
Bostäder i pågående produktion			2012-12-31	2011-12-31
Antal bostäder i pågående produktion 1)			5 988	6 401
Andel sålda bostäder i pågående produktion (%) 2)			55	60
Andel bokade bostäder i pågående produktion (%)			11	8
Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion (%)			66	68

1) Från och med produktionsstart till och med sista inflyttning enligt plan.

2) Andel sålda bostäder i form av bindande kontrakt med slutkund.

Osålda bostäder i avslutad produktion	2012-12-31	2011-12-31
Antal osålda bostäder i avslutad produktion 1)	176	94
– Varav i balansräkningen redovisat som "Andelar i bostadsrättsföreningar m.m."	70	59

1) Efter sista inflyttning enligt plan.

BYGGRÄTTER

Antalet disponibla bostadsbyggrätter uppgår till 26 600 (27 200) varav 17 400 (17 600) redovisas i balansräkningen. Kapitalbindningen i byggrätter (exploateringsfastigheter i balansräkningen) för bostäder har minskat till 5 691 mkr (5 756) vid utgången av året.

Värderingen av JMs totala exploateringsfastigheter med ett bokfört värde om 5,8 mdkr (5,8) visar ett övervärde om 2,6 mdkr (2,4). Denna värdering är gjord i samarbete med externt värderingsföretag.

Under 2012 har exploateringsfastigheter för bostäder om 1 259 Mkr (1 585) förvärvats varav 487 mkr avser JM Bostad Stockholm, 200 mkr JM Bostad Riks och 572 mkr JM Utland.

PROJEKTFASTIGHETER

Det externt bedömda marknadsvärdet på JMs projektfastigheter har beräknats till 959 mkr (854) med ett bokfört värde om 933 mkr (859).

Exploateringsfastigheter (bostäder), miljarder kr	Marknadsvärde	2012-12-31 Bokfört värde	Marknadsvärde	2011-12-31 Bokfört värde
JM Bostad Stockholm	4,4	2,9	4,3	2,9
JM Bostad Riks	1,8	1,3	2,0	1,4
JM Utland	2,1	1,5	1,9	1,5
Totalt	8,3	5,7	8,2	5,8

FINANSIELLA POSTER

Finansnettot har försämrats med 6 mkr jämfört med föregående år.

Den totala räntebärande låneskulden uppgick till 1 525 mkr (1 467) varav pensionsskulden utgjorde 648 mkr (608). Vid årets utgång var medelräntesatsen för den totala räntebärande låneskulden inklusive pensionsskulden 3,4 procent (3,8). Den genomsnittliga räntebindningstiden exklusive pensionsskulden var 0,3 år (0,2). Koncernens tillgängliga likviditet uppgick till 5 275 mkr (5 237). Förutom likvida medel om 2 475 mkr (2 437) ingår ej utnyttjade checkkrediter och kreditavtal med sammantaget 2 800 mkr (2 800) där kreditavtalen om 2 400 mkr hade en genomsnittlig löptid om 2,2 år.

Räntebärande nettofordran uppgick till 950 mkr (970) vid årets utgång. Vid utgången av året uppgick ej räntebärande skulder för genomförda fastighetsförvärv till 602 mkr (395). Av dessa skulder är 503 mkr (223) kortfristiga.

	Januari–december		Oktober–december
Mkr	2012	2011	2012	2011
Finansiella intäkter 1)	38	45	9	13
Finansiella kostnader 2)	–94	–95	–23	–24
Finansiella intäkter och kostnader	–56	–50	–14	–11
1) Varav omvärderingar och valutasäkringar	4	8	1	0
2) Varav omvärderingar och valutasäkringar	–4	–8	–1	0

	Januari–december		Oktober–december
Mkr	2012	2011	2012	2011
Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(–) vid periodens början	–970	–730	–404	–388
Förändring av räntebärande nettoskuld/–fordran	20	–240	–546	–582
Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(–) vid periodens slut	–950	–970	–950	–970

KASSAFLÖDE

Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 979 mkr (733) under året. Nettoinvesteringarna i exploateringsfastigheter innebar ett kassaflöde om 278 mkr (–384). Ökat innehav av osålda bostäder belastar kassaflödet med –204 mkr (–52). Koncernens kassaflöde från projektfastigheter (försäljning minus investering) under året uppgick till –175 mkr (–173).

RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER

JMs risker och riskhantering presenteras i årsredovisningen för 2011 på sidorna 26-29. Inga väsentliga förändringar har skett som ändrat dessa redovisade risker.

ÅTERKÖP OCH INNEHAV AV EGNA AKTIER

Under fjärde kvartalet 2012 och inledningen av januari 2013 har 1 078 752 aktier återköpts för totalt 125 mkr. Innehavet av egna aktier uppgår därefter till 3 311 808. Efter årsstämman 2012 har totalt 3 160 844 aktier återköpts för 375 mkr.

Antalet utestående aktier, exklusive innehav av egna aktier, uppgår per 31 december 2012 till 80 494 186.

Styrelsen avser föreslå årsstämman att innehavet av samtliga egna aktier dras in genom minskning av aktiekapitalet för avsättning till fritt eget kapital. Styrelsen fullständiga förslag till beslut avseende indragning av aktier kommer att finnas tillgängligt i slutet av mars 2013.

Den starka balansräkningen och goda kassaflöden ger fortsatt utrymme för kapitalöverföring till aktieägarna utöver ordinarie utdelning.

Mot denna bakgrund kommer styrelsen föreslå att årsstämman beslutar att bemyndiga styrelsen att under tiden fram till nästa årsstämma, vid ett eller flera tillfällen, fatta beslut om att återköpa sammanlagt så många aktier att bolagets innehav vid var tid inte överstiger 10 procent av samtliga aktier i bolaget. Förvärv ska ske på NASDAQ OMX Stockholm.

Beaktat den fortsatta osäkerheten i det internationella finansiella systemet är strategin att sprida återköpen på NASDAQ OMX Stockholm fram till årsstämman 2014. Syftet med bemyndigandet är att styrelsen ska få möjlighet att fortlöpande anpassa bolagets kapitalstruktur.

Styrelsens fullständiga förslag till beslut avseende bemyndigandet kommer att finnas tillgängligt i samband med kallelsen till årsstämman som offentliggörs den 26 mars 2013.

PERSONAL

Antal anställda uppgick vid årets utgång till 2 290 (2 370). Antal hantverkare uppgick till 1 051 (1143) och antal tjänstemän till 1 239 (1 227). Nuvarande bemanning bedöms väl avvägd för pågående projektvolym där viss anpassning sker löpande.

UTDELNING

För 2012 föreslår styrelsen en utdelning om 6,75 kronor (6,50) per aktie, totalt 542 mkr (542). Utdelningsnivån motiveras av god intjäning i kombination med en stark balansräkning. Som avstämningsdag för utdelning föreslås tisdagen den 30 april 2013. Beslutar årsstämman enligt förslaget beräknas utdelningen komma att utsändas måndagen den 6 maj 2013.

AFFÄRSSEGMENT

JM BOSTAD STOCKHOLM

Inom affärssegmentet JM Bostad Stockholm utvecklas bostadsprojekt i Storstockholm. Verksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder.

		Januari–december		Oktober–december
Mkr	2012	2011	2012	2011
Intäkter	5 591	5 141	1 465	1 579
Rörelseresultat	1 041	1 028	309	341
Rörelsemarginal (%)	18,6	20,0	21,1	21,6
Genomsnittligt operativt kapital	2 406	2 286
Avkastning operativt kapital (%)	43,3	45,0
Operativt kassaflöde	1 051	641	378	356
Bokfört värde exploateringsfastigheter	2 904	2 888
Antal disponibla byggrätter	10 900	11 800
Antal sålda bostäder 1)	1 307	1 401	474	329
Antal produktionsstartade bostäder 1)	1 507	1 684	344	349
Antal bostäder i pågående produktion	3 071	3 290
Antal anställda	798	807
1) Varav hyresrätter	-	77	-	-

Efterfrågan på andrahandsmarknaden är fortsatt avvaktande. Priserna har stigit på affärssegmentets samtliga delmarknader under året. Utbudet av bostäder på andrahandsmarknaden är lägre än föregående år. För nya bostäder är utbudet i förhållande till långsiktig efterfrågan i Stockholmsområdet fortsatt lågt.

Intresset för JMs projekt är stort. Kundernas benägenhet att teckna kontrakt tidigt i processen har ytterligare ökat. Bokningsnivån i projekten har förbättrats ytterligare sedan tredje kvartalet.

Affärssegmentets intäkter ökade till 5 591 mkr (5 141) och rörelseresultatet ökade till 1 041 mkr (1 028). Rörelsemarginalen uppgick till 18,6 procent (20,0). De höga intäkterna är ett resultat av fortsatt stort antal bostäder i pågående produktion med hög aktivitetsnivå.

Kassaflödet är i balans.

Totalt produktionsstartades under fjärde kvartalet 344 bostäder i flerbostadshus i Nacka, Solna och Stockholm.

Under fjärde kvartalet har byggrätter motsvarande cirka 560 bostäder förvärvats i Stockholm och Täby.

JM BOSTAD RIKS

Inom affärssegmentet JM Bostad Riks utvecklas bostadsprojekt i tillväxtorter i Sverige exklusive Storstockholm. Verksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder. I begränsad omfattning bedrivs även entreprenadverksamhet.

	Januari–december		Oktober–december
Mkr	2012	2011	2012	2011
Intäkter	3 003	3 355	818	862
Rörelseresultat 1)	231	301	66	76
Rörelsemarginal (%)	7,7	9,0	8,1	8,8
Genomsnittligt operativt kapital	1 490	1 478
Avkastning operativt kapital (%)	15,5	20,4
Operativt kassaflöde	243	317	–19	–8
Bokfört värde exploateringsfastigheter	1 333	1 406
Antal disponibla byggrätter	9 200	8 800
Antal sålda bostäder	902	1 056	292	204
Antal produktionsstartade bostäder	779	1 157	250	201
Antal bostäder i pågående produktion	1 492	1 973
Antal anställda	538	602
1) Varav fastighetsförsäljningar	-	4	-	1

Utbudet av bostäder på andrahandsmarknaden är något lägre än vid samma tid föregående år på samtliga delmarknader inom affärssegmentet.

Avslutspriserna på andrahandsmarknaden har stigit under året, förutom i Malmö och Västerås där priserna har sjunkit något. Efterfrågan är fortsatt avvaktande, särskilt i Malmöområdet.

Intresset för JMs projekt är stort men kundernas beslutsprocess är fortsatt utdragen.

Affärssegmentets intäkter minskade till 3 003 mkr (3 355) och rörelseresultatet minskade till 231 mkr (301). Rörelsemarginalen minskade till 7,7 procent (9,0). De minskade intäkterna är ett resultat av det lägre antalet bostäder i pågående produktion, vilket även inneburit minskning av antalet anställda.

Kassaflödet är i balans.

Totalt produktionsstartades under fjärde kvartalet 250 bostäder i flerbostadshus i Svedala, Malmö, Västerås och Uppsala.

Under fjärde kvartalet har byggrätter motsvarande 29 bostäder förvärvats i Göteborg.

JM UTLAND

Inom affärssegmentet JM Utland utvecklas bostadsprojekt i Norge, Danmark, Finland och Belgien. I Norge bedrivs även entreprenadverksamhet i begränsad omfattning. Intäkter och resultat för affärssegmentet redovisas enligt IAS 11, successiv vinstavräkning.

		Januari–december		Oktober–december
Mkr	2012	2011	2012	2011
Intäkter	3 152	2 349	1 151	799
Rörelseresultat	181	159	74	67
Rörelsemarginal (%)	5,7	6,8	6,4	8,4
Genomsnittligt operativt kapital	2 202	1 822
Avkastning operativt kapital (%)	8,2	8,7
Operativt kassaflöde	74	–197	193	76
Bokfört värde exploateringsfastigheter	1 454	1 462
Bokfört värde projektfastigheter	69	51
Antal disponibla byggrätter	6 500	6 600
Antal sålda bostäder	743	655	294	213
Antal produktionsstartade bostäder	877	788	404	223
Antal bostäder i pågående produktion	1 425	1 138
Antal anställda	364	348

Affärssegmentets intäkter ökade till 3 152 mkr (2 349). Rörelseresultatet ökade till 181 mkr (159). Rörelsemarginalen minskade till 5,7 procent (6,8). De ökade intäkterna är ett resultat av det större antalet bostäder i pågående produktion och förvärvad entreprenadverksamhet i Norge 2011. Rörelsemarginalen minskade främst på grund av lägre marginalnivå i den förvärvade entreprenadverksamheten.

Kassaflödet under fjärde kvartalet förbättrades främst på grund av minskning av exploateringsfastigheter hänförligt till större antal produktionsstarter av bostadsprojekt i Norge.

NORGE

Efterfrågan på bostäder, såväl nyproducerade som på andrahandsmarknaden, har varit fortsatt god särskilt på JMs marknader Oslo, Stavanger och Bergen. Efterfrågan stärks av fortsatt befolkningsökning och hög efterfrågan på arbetskraft. Prisnivån på andrahandsmarknaden har ökat under året.

Under året har 649 bostäder (577) sålts och 815 bostäder (640) produktionsstartats.

Produktionsstarterna under fjärde kvartalet utgörs av 404 bostäder varav 372 i flerbostadshus i Oslo, Vestfold, Bergen, Telemark och Rogaland samt 32 småhus i Oslo, Vestfold och Bergen. Antal bostäder i pågående produktion uppgår till 1 246 (878).

Under fjärde kvartalet har byggrätter motsvarande cirka 150 bostäder förvärvats i Oslo, Vestfold och Bergen.

Disponibla byggrätter motsvarar 4 700 bostäder (5 300).

DANMARK

Aktivitetsnivån på bostadsmarknaden i Köpenhamn är fortsatt låg. Fortsatt generell restriktiv kreditgivning från bankerna till bostadskunder motverkar den positiva effekten av låg räntenivå. Prisnivån på andrahandsmarknaden har under året legat stabilt på en låg nivå.

Under året har 13 bostäder (28) sålts och 2 bostäder (18) produktionsstartats.

Antal bostäder i pågående produktion uppgår till 20 (82). Inga förvärv eller produktionsstarter har gjorts under fjärde kvartalet. Disponibla byggrätter motsvarar 700 bostäder (700).

FINLAND

Aktiviteten på bostadsmarknaden i Helsingfors kvarstår på en stabil nivå. Kunderna är dock avvaktande och tiden till avslut har ökat. Prisnivån i huvudstadsregionen har varit stabil under året.

Under året har 26 bostäder (14) sålts och 34 bostäder (59) produktionsstartats.

Antal bostäder i pågående produktion uppgår till 62 (59). Inga produktionsstarter har gjorts under fjärde kvartalet. Under fjärde kvartalet har byggrätter motsvarande cirka 40 bostäder i flerbostadshus förvärvats i Esbo. Disponibla byggrätter motsvarar 600 bostäder (100).

BELGIEN

I Brysselregionen är aktiviteten på bostadsmarknaden och prisnivån fortsatt stabil.

Under året har 55 bostäder (36) sålts och 26 bostäder (71) produktionsstartats. Antal bostäder i pågående produktion uppgår till 97 (119). Inga förvärv eller produktionsstarter har gjorts under fjärde kvartalet.

Disponibla byggrätter motsvarar 500 bostäder (500).

JM FASTIGHETSUTVECKLING

Inom affärssegmentet JM Fastighetsutveckling utvecklas i huvudsak hyresbostäder, vårdboenden och kontorsfastigheter i Storstockholm. Affärssegmentets fastigheter ska i sin helhet utgöras av fastigheter avsedda för projektutveckling.

		Januari–december		Oktober–december
Mkr	2012	2011	2012	2011
Intäkter	77	73	21	21
Rörelseresultat 1)	–83	15	–90	–1
Genomsnittligt operativt kapital	939	822
Avkastning operativt kapital (%)	–8,8	1,8
Operativt kassaflöde	–161	–134	–50	–18
Bokfört värde exploateringsfastigheter	61	60
Bokfört värde projektfastigheter	864	808
Antal anställda	16	18
1) Varav -fastighetsförsäljningar	0	23	-	1
-nedskrivning av fastigheter	–95	-	–95	-

Affärssegmentets intäkter uppgick till 77 mkr (73) varav hyresintäkter 73 mkr (71) och entreprenadintäkter 4 mkr (2). Rörelseresultatet minskade till –83 mkr (15).

Driftnettot för projektfastigheter uppgick till 30 mkr (16). Resultatet från fastighetsförsäljningar uppgick till 0 mkr (23).

En nedskrivning om 95 mkr har gjorts av de kommersiella lokalerna i Dalénumområdet på Lidingö. Nedskrivningen förklaras främst av bedömt högre avkastningskrav i marknaden. Kassaflödet har belastats med investeringar i projektfastigheter om 161 mkr (272).

Inom Dalénumområdet uppgår uthyrningsgraden, för de byggnader som ej ska rivas, till 86 procent. Ett särskilt boende för äldre om 54 bostäder har färdigställts och inflyttning skedde under september. I december tecknades ett avtal med John Mattson Fastighets AB om uppförande och försäljning av 146 hyreslägenheter med tillträde planerat till hösten 2015. Affären uppgår till totalt 350 mkr och intäkter och resultat redovisas löpande under perioden 2013-2015. I ett senare skede planerar JM att uppföra ytterligare cirka 75 hyreslägenheter inom området.

Inom Bolinderområdet i Kallhäll, Järfälla, uppgår uthyrningsgraden till 89 procent för de byggnader som ej ska rivas.

Produktionen av ett äldreboendeprojekt om 108 lägenheter pågår i Stora Sköndal, Stockholm. Ett 15-årigt hyresavtal har tecknats med Stiftelsen Stora Sköndal med inflyttning i två etapper; hösten 2013 respektive våren 2014.

JM PRODUKTION

Inom affärssegmentet JM Produktion bedrivs byggproduktion åt externa och interna beställare inom Storstockholmsområdet.

		Januari–december		Oktober–december
Mkr	2012	2011	2012	2011
Intäkter 1)	2 006	1 986	578	669
Rörelseresultat	71	84	28	28
Rörelsemarginal (%)	3,5	4,2	4,8	4,2
Operativt kassaflöde	38	–18	39	28
Antal anställda	459	478
1) Varav internt	695	687	233	260

Efterfrågan på entreprenadmarknaden i Stockholm är på en bra nivå med god investeringsvilja från kunderna. Både bygg- och anläggningsmarknaden är stabil, där dock många aktörer konkurrerar om uppdragen.

Affärssegmentet har ett bra orderläge med ett stort antal projekt i pågående produktion.

Affärssegmentets intäkter ökade till 2 006 mkr (1 986) och rörelseresultatet minskade till 71 mkr (84). Rörelsemarginalen minskade till 3,5 procent (4,2).

Projekt med lägre marginal påverkar årets utfall negativt. Dessa projekt erhölls under en period med hög konkurrens. Under fjärde kvartalet har dock ett flertal projekt avslutats med positiv omvärdering.

Kassaflödet har förbättrats under kvartalet.

Affärssegmentet har under kvartalet erhållit ett antal uppdrag varav de största är nyproduktion av flerbostadshus åt Stockholmshem i området Hjorthagen, Stockholm, om- och tillbyggnad av bagagehantering på Arlanda åt Swedavia samt förberedande arbeten för ombyggnation av Slussen åt Stockholms stad.

De största pågående uppdragen är två deletapper av nya motorvägen E18 Hjulsta-Kista (Trafikverket), nyproduktion av kontorsbyggnad i Frösunda, Solna (Vasakronan) samverkansentreprenad för ombyggnad av skola i Stockholm (SISAB), gator och ledningar (Tyresö och Nacka kommun), ombyggnadsprojekt i centrala Stockholm (Praktikertjänst) samt mark- och spårarbeten för tvärbanans utbyggnad i Bromma (Storstockholms Lokaltrafik). Därutöver pågår ombyggnation av kontorsbyggnad i Kista (Microsoft).

För JM Bostad Stockholm pågår nyproduktion av flerbostadshus i Bromma och Telefonplan samt exploateringsarbeten inom Dalénumområdet på Lidingö. Dessutom pågår förlängning och färdigställande av kajer i Liljeholmsområdet. För JM Fastighetsutveckling uppförs äldreboende i Stora Sköndal.

KONCERNENS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG

		Januari–december		Oktober–december
Mkr	2012	2011	2012	2011
Intäkter	12 480	12 001	3 439	3 702
Produktions- och driftkostnader	–10 273	–9 798	–2 800	–3 025
Bruttoresultat	2 207	2 203	639	677
Försäljnings- och administrationskostnader	–738	–717	–180	–179
Resultat av fastighetsförsäljning	0	27	-	2
Nedskrivning av fastigheter	–95	-	–95	-
Rörelseresultat	1 374	1 513	364	500
Finansiella intäkter och kostnader	–56	–50	–14	–11
Resultat före skatt	1 318	1 463	350	489
Skatter	–3571)	–421	–91	–142
Periodens resultat	961	1 042	259	347
Övrigt totalresultat
Omräkningsdifferenser	–2	–3	20	–25
Periodens totalresultat	959	1 039	279	322
Periodens resultat är hänförligt till moderbolagets aktieägare	961	1 042	259	347
Periodens totalresultat är hänförligt till moderbolagets aktieägare	959	1 039	279	322
Resultat per aktie 2) före utspädning är hänförligt till moderbolagets aktieägare (kr)	11,70	12,50	3,20	4,20
Resultat per aktie 2) efter utspädning är hänförligt till moderbolagets aktieägare (kr)	11,60	12,40	3,20	4,10
Utestående antal aktier vid periodens slut	80 494 186	83 379 407	80 494 186	83 379 407
Genomsnittligt antal aktier före utspädning	82 414 682	83 305 326	81 058 864	83 375 237
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning	83 298 832	84 560 636	81 851 418	84 512 477

1) Årets skattekostnad har påverkats positivt av omvärdering uppskjuten skatt hänförligt till sänkt inkomstskat 2013 om 42 mkr samt negativt

av omvärdering uppskjuten skatt avseende underskottsavdrag inom JM Utland om –46 mkr.

2) Periodens resultat.

KONCERNENS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG

Mkr	2012-12-31	2011-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar	254	315
Projektfastigheter	933	859
Exploateringsfastigheter	5 769	5 816
Andelar i bostadsrättsföreningar o.d.	214	150
Kortfristiga fordringar 1)	1 911	1 719
Likvida medel	2 475	2 437
Summa omsättningstillgångar	11 302	10 981
Summa tillgångar	11 556	11 296
EGET KAPITAL OCH SKULDER 2)
Eget kapital	4 667	4 598
Långfristiga räntebärande skulder	296	293
Övriga långfristiga skulder	100	172
Långfristiga avsättningar	2 026	2 123
Summa långfristiga skulder	2 422	2 588
Kortfristiga räntebärande skulder	581	566
Övriga kortfristiga skulder	3 778	3 440
Kortfristiga avsättningar	108	104
Summa kortfristiga skulder	4 467	4 110
Summa eget kapital och skulder	11 556	11 296
Ställda säkerheter	486	422
Eventualförpliktelser	6 011	5 915
1) Varav fordringar fastighetsförsäljningar	0	0
2) Varav skulder fastighetsförvärv	748	470

FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL I SAMMANDRAG

	Januari–december
Mkr	2012	2011
Ingående balans vid årets början	4 598	3 923
Summa totalresultat för perioden	959	1 039
Utdelning	–542	–375
Konvertering av konvertibellån	10	11
Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev	1	2
Aktierelaterade ersättningar reglerade med egetkapitalinstrument	0	–2
Återköp av aktier	–359	-
Utgående balans vid årets slut	4 667	4 598

KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG

		Januari–december		Oktober–december
Mkr	2012	2011	2012	2011
Kassaflöde från den löpande verksamheten före
förändring i rörelsekapital	1 125	1 190	391	434
Investering i exploateringsfastigheter m.m. 1)	–1 762	–1 872	–530	–467
À conto betalning för exploateringsfastigheter m.m. 2)	1 836	1 436	721	398
Investering i projektfastigheter	–175	–291	–37	–63
Försäljning av projektfastigheter	0	118	-	0
Förändring kortfristiga skulder/fordringar	–45	152	130	258
Kassaflöde från den löpande verksamheten	979	733	675	560
Förvärv dotterbolag	-	–136	-	-
Övrigt investeringsverksamheten	–2	43	0	12
Kassaflöde från investeringsverksamheten	–2	–93	0	12
Upptagna lån	232	447	9	10
Amortering av skulder	–270	–362	–125	–60
Återköp av aktier	–359	-	–109	-
Utdelning	–542	–375	-	-
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	–939	–290	–225	–50
Periodens kassaflöde	38	350	450	522
Likvida medel vid periodens slut	2 475	2 437	2 475	2 437
1) Varav investering i andelar i bostadsrättsföreningar och bostäder med äganderätt	–740	–316	–322	–138
2) Varav försäljning av andelar i bostadsrättsföreningar och bostäder med äganderätt	536	264	219	81

NYCKELTAL

	Januari–december			Oktober–december
%	2012	2011	2012	2011
Rörelsemarginal	11,0	12,6	10,6	13,5
Räntabilitet före skatt på sysselsatt kapital	23,0	27,5
Räntabilitet på eget kapital	20,7	24,5
Skuldsättningsgrad (ggr)	-	-	-	-
Soliditet	40	41	40	41

REDOVISNINGSPRINCIPER

Denna bokslutskommuniké och delårsrapport för fjärde kvartalet är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Koncernredovisningen är upprättad i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS). Eftersom moderbolaget är ett bolag inom EU tillämpas bara av EU godkända IFRS.

De redovisningsprinciper som tillämpas i denna delårsrapport är de som beskrivs i årsredovisningen för 2011 sidorna 64-67. Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder för koncernen är oförändrade jämfört med årsredovisningen föregående år.

Nya och ändrade redovisningsstandarder och tolkningar som gäller för 2012 är av mycket begränsad omfattning och har inte haft någon väsentlig påverkan på JMs finansiella rapporter.

INTÄKTER PER LAND

	Januari–december				Oktober–december
Mkr	2012	2011	2012	2011
Sverige	9 982	9 868	2 648	2 871
Norge	2 744	1 974	1 044	692
Danmark	119	179	29	55
Finland	147	91	37	19
Belgien	142	105	48	33
Omräkning JM Utland 1)	–654	–216	–367	32
Totalt	12 480	12 001	3 439	3 702

INTÄKTER PER AFFÄRSSEGMENT

	Januari–december			Oktober–december
Mkr	2012	2011	2012	2011
JM Bostad Stockholm	5 591	5 141	1 465	1 579
JM Bostad Riks	3 003	3 355	818	862
JM Utland	3 152	2 349	1 151	799
JM Fastighetsutveckling	77	73	21	21
JM Produktion	2 006	1 986	578	669
Eliminering	–695	–687	–233	–260
Summa enligt segmentsredovisning	13 134	12 217	3 800	3 670
Omräkning JM Utland 1)	–654	–216	–361	32
Totalt	12 480	12 001	3 439	3 702

RÖRELSERESULTAT PER AFFÄRSSEGMENT

	Januari–december			Oktober–december
Mkr	2012	2011	2012	2011
JM Bostad Stockholm	1 041	1 028	309	341
JM Bostad Riks	231	301	66	76
JM Utland	181	159	74	67
JM Fastighetsutveckling	–83	15	–90	–1
JM Produktion	71	84	28	28
Koncerngemensamma kostnader	–43	–43	–8	–14
Summa enligt segmentsredovisning	1 398	1 544	379	497
Omräkning JM Utland 1)	–24	–31	–15	3
Totalt	1 374	1 513	364	500

RÖRELSEMARGINAL PER AFFÄRSSEGMENT

	Januari–december			Oktober–december
%	2012	2011	2012	2011
JM Bostad Stockholm	18,6	20,0	21,1	21,6
JM Bostad Riks	7,7	9,0	8,1	8,8
JM Utland	5,7	6,8	6,4	8,4
JM Produktion	3,5	4,2	4,8	4,2

GENOMSNITTLIGT OPERATIVT KAPITAL PER AFFÄRSSEGMENT

Mkr	2012	2011
JM Bostad Stockholm	2 406	2 286
JM Bostad Riks	1 490	1 478
JM Utland	2 202	1 822
JM Fastighetsutveckling	939	822

AVKASTNING OPERATIVT KAPITAL PER AFFÄRSSEGMENT

%	2012	2011
JM Bostad Stockholm	43,3	45,0
JM Bostad Riks	15,5	20,4
JM Utland	8,2	8,7
JM Fastighetsutveckling	–8,8	1,8

1) Omräkningseffekt för intäkts- och resultatredovisning enligt IFRIC 15 i förhållande till segmentsredovisning.

OPERATIVT KASSAFLÖDE PER AFFÄRSSEGMENT

	Januari–december			Oktober–december
Mkr	2012	2011	2012	2011
JM Bostad Stockholm	1 051	641	378	356
JM Bostad Riks	243	317	–19	–8
JM Utland	74	–197	193	76
JM Fastighetsutveckling	–161	–134	–50	–18
JM Produktion	38	–18	39	28

EXPLOATERINGSFASTIGHETER PER AFFÄRSSEGMENT

Bokfört värde, mkr	2012-12-31	2011-12-31
JM Bostad Stockholm	2 904	2 888
JM Bostad Riks	1 333	1 406
JM Utland	1 454	1 462
JM Fastighetsutveckling	61	60
JM Produktion	17	-
Totalt	5 769	5 816

DISPONIBLA BOSTADSBYGGRÄTTER PER AFFÄRSSEGMENT

Antal	2012-12-31	2011-12-31
JM Bostad Stockholm	10 900	11 800
JM Bostad Riks	9 200	8 800
JM Utland	6 500	6 600
Totalt	26 600	27 200
Varav redovisade i balansräkningen (exploateringsfastigheter)
JM Bostad Stockholm	7 400	7 500
JM Bostad Riks	5 700	5 600
JM Utland	4 300	4 500
Totalt	17 400	17 600

SÅLDA BOSTÄDER PER AFFÄRSSEGMENT

		Januari–december		Oktober–december
Antal	2012	2011	2012	2011
JM Bostad Stockholm	1 307	1 401	474	329
JM Bostad Riks	902	1 056	292	204
JM Utland	743	655	294	213
Totalt	2 952	3 112	1 060	746

PRODUKTIONSSTARTADE BOSTÄDER PER AFFÄRSSEGMENT

	Januari–december			Oktober–december
Antal	2012	2011	2012	2011
JM Bostad Stockholm	1 507	1 684	344	349
JM Bostad Riks	779	1 157	250	201
JM Utland	877	788	404	223
Totalt	3 163	3 629	998	773

BOSTÄDER I PÅGÅENDE PRODUKTION

Antal	2012-12-31	2011-12-31
JM Bostad Stockholm	3 071	3 290
JM Bostad Riks	1 492	1 973
JM Utland	1 425	1 138
Totalt	5 988	6 401

PROJEKTFASTIGHETER KONCERNEN

2012-12-31	Marknads värde, mkr	Bokfört värde, mkr	Yta (000) m²	Uthyrnings grad årshyra, %	Bokfört värde, mkr 2011-12-31
Bostäder (hyresrätter)	126	123	7 110	100	130
Fastigheter under utveckling	599	587	70 292	82	672
Färdigutvecklade kontorsfastigheter	234	223	9 681	85	57
Totalt	959	933	87 083	84	859

EXPLOATERINGSFASTIGHETER KONCERNEN

		Januari–december	Oktober–december
Bokfört värde, mkr	2012	2011	2012	2011
Ingående balans vid periodens början	5 816	5 374	5 722	5 814
Nyanskaffningar	1 259	1 585	521	324
Överfört till produktion	–1 300	–1 113	–503	–280
Övrigt	–6	–30	29	–42
Utgående balans vid periodens slut	5 769	5 816	5 769	5 816

MODERBOLAGET

MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG

		Januari–december
Mkr	2012	2011
Nettoomsättning	8 695	8 436
Produktions- och driftskostnader	–7 059	–6 934
Bruttoresultat	1 636	1 502
Försäljnings- och administrationskostnader	–456	–499
Resultat av fastighetsförsäljning	0	1
Nedskrivning av fastigheter	–95	-
Rörelseresultat	1 085	1 004
Finansiella intäkter och kostnader 1)	23	756
Resultat före bokslutsdispositioner och skatt	1 108	1 760
Bokslutsdispositioner 1)	–152	–188
Resultat före skatt	956	1 572
Skatter	–297	–200
Årets resultat	659	1 372

1) Från och med 2012 redovisas erhållna och lämnade koncernbidrag som bokslutsdisposition istället för finansiella intäkter och finansiella kostnader. Jämförelsetal för 2011 har justerats.

MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG

Mkr	2012-12-31	2011-12-31
Tillgångar
Anläggningstillgångar	1 217	1 215
Omsättningstillgångar	9 226	9 082
Summa tillgångar	10 443	10 297
Eget kapital och skulder
Eget kapital	3 134	3 365
Obeskattade reserver	1 313	1 092
Avsättningar	842	912
Långfristiga skulder	200	280
Kortfristiga skulder	4 954	4 648
Summa eget kapital och skulder	10 443	10 297
Ställda säkerheter	169	169
Eventualförpliktelser	6 729	6 806

Investeringar i fastigheter uppgick till 464 mkr (664).

Stockholm den 12 februari 2013 JM AB (publ)

Styrelsen

KONCERNEN

FEMÅRSÖVERSIKT 1)

Mkr	2012	2011	2010	2009	2008
Intäkter	12 480	12 001	9 136	9 620	12 229
Rörelseresultat	1 374	1 513	907	646	1 083
Resultat före skatt	1 318	1 463	840	529	1 052
Balansomslutning	11 556	11 296	9 893	9 887	10 055
Kassaflöde från den löpande verksamheten	979	733	42	1 124	101
Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran (–)	–950	–970	–730	–189	842
Rörelsemarginal (%)	11,0	12,6	9,9	6,7	8,9
Räntabilitet på eget kapital (%)	20,7	24,5	15,7	10,6	22,9
Soliditet (%)	40	41	40	37	32
Resultat per aktie (kr)	11,70	12,50	7,10	4,40	9,50
Utdelning per aktie (kr)	6,75 2)	6,502)	4,50	2,50	0
Antal disponibla byggrätter	26 600	27 200	27 500	27 900	31 000
Antal sålda bostäder	2 952	3 112	3 276	3 291	1 871
Antal produktionsstartade bostäder	3 163	3 629	3 404	2 150	1 829
Antal bostäder i pågående produktion	5 988	6 401	5 431	3 744	5 118

1) Räkenskapsår 2008 och tidigare är ej omräknat enligt IFRIC 15.

2) Styrelsens förslag.

KONCERNEN

KVARTALSÖVERSIKT

Mkr		2012
RESULTATRÄKNING	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter Produktions- och driftkostnader	3 439 –2 800	3 108 –2 598	2 946 –2 403	2 987 –2 472	3 702 –3 025	3 071 –2 521	2 681 –2 162	2 547 –2 090
Bruttoresultat	639	510	543	515	677	550	519	457
Försäljnings- och administrationskostnader	–180	–151	–221	–186	–179	–155	–203	–180
Resultat av fastighetsförsäljning	-	-	-	0	2	0	23	2
Nedskrivning av fastigheter	–95	-	-	-	-	-	-	-
Rörelseresultat	364	359	322	329	500	395	339	279
Finansiella intäkter och kostnader	–14	–17	–12	–13	–11	–15	–10	–14
Resultat före skatt	350	342	310	316	489	380	329	265
Skatter	–91	–94	–83	–89	–142	–107	–94	–78
Periodens resultat	259	248	227	227	347	273	235	187
BALANSRÄKNING	12-31	09-30	06-30	03-31	12-31	09-30	06-30	03-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar Projektfastigheter	254 933	296 1 000	311 984	312 925	315 859	334 796	173 783	176 854
Exploateringsfastigheter	5 769	5 722	5 939	5 798	5 816	5 814	5 570	5 593
Andelar i bostadsrättsföreningar m.m.	214	193	147	168	150	115	99	115
Kortfristiga fordringar	1 911	1 889	2 154	1 860	1 719	1 731	1 687	1 404
Likvida medel	2 475	2 022	1 767	2 469	2 437	1 917	1 790	2 024
Summa omsättningstillgångar	11 302	10 826	10 991	11 220	10 981	10 373	9 929	9 990
Summa tillgångar	11 556	11 122	11 302	11 532	11 296	10 707	10 102	10 166
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	4 667	4 494	4 391	4 827	4 598	4 276	3 990	4 099
Långfristiga räntebärande skulder	296	293	332	340	293	287	247	305
Övriga långfristiga skulder Långfristiga avsättningar	100 2 026	109 2 189	163 2 169	173 2 149	172 2 123	205 1 918	198 1 867	198 1 852
Summa långfristiga skulder	2 422	2 591	2 664	2 662	2 588	2 410	2 312	2 355
Kortfristiga räntebärande skulder	581	688	742	635	566	640	752	445
Övriga kortfristiga skulder	3 778	3 244	3 404	3 303	3 440	3 272	2 942	3 159
Kortfristiga avsättningar	108	105	101	105	104	109	106	108
Summa kortfristiga skulder	4 467	4 037	4 247	4 043	4 110	4 021	3 800	3 712
Summa eget kapital och skulder	11 556	11 122	11 302	11 532	11 296	10 707	10 102	10 166
KASSAFLÖDESANALYS	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Från den löpande verksamheten	675	442	–140	2	560	316	–78	–65
Från investeringsverksamheten	0	0	–2	0	12	–145	–1	41
Från finansieringsverksamheten	–225	–184	–560	30	–50	–44	–158	–38
Summa periodens kassaflöde Likvida medel vid periodens slut	450 2 475	258 2 022	–702 1 767	32 2 469	522 2 437	127 1 917	–237 1 790	–62 2 024
RÄNTEBÄRANDE
NETTOSKULD/–FORDRAN	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(–)
vid periodens början	–404	–65	–876	–970	–388	–191	–683	–730
Förändring av räntebärande nettoskuld/–fordran	–546	–339	811	94	–582	–197	492	47
Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(–) vid periodens slut	–950	–404	–65	–876	–970	–388	–191	–683
EXPLOATERINGSFASTIGHETER	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Bokfört värde vid periodens början	5 722	5 939	5 798	5 816	5 814	5 570	5 593	5 374
Nyanskaffningar	521	153	307	278	324	599	247	415
Överfört till produktion	–503	–336	–162	–299	–280	–341	–325	–167
Övrigt	29	–34	–4	3	–42	–14	55	–29
Bokfört värde vid periodens slut	5 769	5 722	5 939	5 798	5 816	5 814	5 570	5 593
NYCKELTAL	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Rörelsemarginal (%)	10,6	11,6	10,9	11,0	13,5	12,9	12,6	11,0
Skuldsättningsgrad (ggr)	-	-	-	-	-	-	-	-
Soliditet (%)	40	40	39	42	41	40	39	40
Resultat per aktie (kr) Antal disponibla byggrätter	3,20 26 600	3,00 27 600	2,70 27 700	2,70 27 200	4,20 27 200	3,30 28 000	2,80 26 500	2,20 26 300
Antal sålda bostäder	1 060	611	654	627	746	705	821	840
Antal produktionsstartade bostäder	998	759	775	631	773	1 005	943	908
Antal bostäder i pågående produktion	5 988	5 986	5 769	5 786	6 401	6 439	6 027	5 957

AFFÄRSSEGMENT

KVARTALSÖVERSIKT

Mkr		2012
JM BOSTAD STOCKHOLM	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	1 465	1 336	1 376	1 414	1 579	1 197	1 320	1 045
Rörelseresultat	309	249	239	244	341	258	246	183
Rörelsemarginal (%)	21,1	18,6	17,4	17,3	21,6	21,6	18,6	17,5
Genomsnittligt operativt kapital	2 406	2 366	2 394	2 349	2 286	2 153	1 985	1 843
Avkastning operativt kapital (%) 2)	43,3	45,3	45,2	46,4	45,0	44,3	41,2	38,3
Operativt kassaflöde	378	194	211	268	356	395	–211	101
Bokfört värde exploateringsfastigheter	2 904	2 544	2 741	2 753	2 888	2 813	2 691	2 679
Antal disponibla byggrätter	10 900	11 100	11 500	11 500	11 800	12 100	10 900	10 700
Antal sålda bostäder 1)	474	273	252	308	329	308	369	395
Antal produktionsstartade bostäder 1)	344	451	367	345	349	468	439	428
Antal bostäder i pågående produktion	3 071	3 167	3 032	3 059	3 290	3 353	3 116	2 931
1) Varav hyresrätter	-	-	-	-	-	77	-	-
JM BOSTAD RIKS	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	818	612	790	783	862	725	976	792
Rörelseresultat 1)	66	46	60	59	76	69	88	68
Rörelsemarginal (%)	8,1	7,5	7,6	7,5	8,8	9,5	9,0	8,6
Genomsnittligt operativt kapital	1 490	1 467	1 487	1 485	1 478	1 443	1 462	1 469
Avkastning operativt kapital (%) 2)	15,5	16,4	17,7	19,7	20,4	20,7	19,4	17,2
Operativt kassaflöde Bokfört värde exploateringsfastigheter	–19 1 333	213 1 421	4 1 465	45 1 499	–8 1 406	196 1 460	83 1 512	46 1 539
Antal disponibla byggrätter	9 200	9 400	9 500	9 000	8 800	8 800	9 000	8 900
Antal sålda bostäder	292	203	231	176	204	229	303	320
Antal produktionsstartade bostäder	250	166	210	153	201	297	332	327
Antal bostäder i pågående produktion	1 492	1 668	1 533	1 571	1 973	2 009	1 955	1 953
1) Varav fastighetsförsäljningar	-	-	-	-	1	0	3	-
JM UTLAND	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	1 151	645	696	660	799	669	464	417
Rörelseresultat	74	41	34	32	67	38	30	24
Rörelsemarginal (%)	6,4	6,4	4,9	4,8	8,4	5,7	6,5	5,8
Genomsnittligt operativt kapital	2 202	2 188	2 072	1 924	1 822	1 764	1 718	1 774
Avkastning operativt kapital (%) 2)	8,2	8,0	8,3	8,7	8,7	6,8	5,4	4,0
Operativt kassaflöde	193	98	–211	–6	76	–288	–10	25
Bokfört värde exploateringsfastigheter	1 454	1 678	1 654	1 485	1 462	1 481	1 306	1 315
Bokfört värde projektfastigheter	69	73	74	51	51	33	35	33
Antal disponibla byggrätter	6 500	7 100	6 700	6 700	6 600	7 100	6 600	6 700
Antal sålda bostäder	294	135	171	143	213	168	149	125
Antal produktionsstartade bostäder	404	142	198	133	223	240	172	153
Antal bostäder i pågående produktion	1 425	1 151	1 204	1 156	1 138	1 077	956	1 073
JM FASTIGHETSUTVECKLING	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	21	17	18	21	21	19	17	16
Rörelseresultat 1)	–90	4	2	1	–1	2	13	1
Genomsnittligt operativt kapital	939	922	893	864	822	797	770	739
Avkastning operativt kapital (%) 2) Operativt kassaflöde	–8,8 –50	0,7 –12	0,4 –37	1,7 –62	1,8 –18	2,3 –131	2,5 86	1,6 –71
Bokfört värde exploateringsfastigheter	61	61	61	61	60	60	61	60
Bokfört värde projektfastigheter	864	927	910	874	808	763	748	821
1) Varav -fastighetsförsäljningar	-	-	-	0	1	-	20	2
-nedskrivning av fastigheter	–95	-	-	-	-	-	-	-
JM PRODUKTION Intäkter	Kv. 4 578	Kv. 3 463	Kv. 2 510	Kv. 1 455	Kv. 4 669	Kv. 3 490	Kv. 2 480	Kv. 1 347
Rörelseresultat	28	14	15	14	28	24	19	13
Rörelsemarginal (%)	4,8	3,0	2,9	3,1	4,2	4,9	4,0	3,7
Operativt kassaflöde	39	5	–23	17	28	10	–49	–7
JM ÖVRIGT	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter (eliminering)	–233	–135	–182	–145	–260	–141	–160	–126
Rörelseresultat (koncerngemensamma
kostnader)	–8	–9	–13	–13	–14	–9	–9	–11
OMRÄKNING JM UTLAND	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1	Kv. 4	Kv. 3	Kv. 2	Kv. 1
Intäkter	–361	170	–262	–201	32	112	–416	56
Rörelseresultat	–15	14	–15	–8	3	13	–48	1

2) Beräknas på 12 månaders rullande resultat och genomsnittligt kapital.

KONCERNEN

EFFEKTER AV ÖVERGÅNGEN I 2012 ÅRS RESULTAT- OCH BALANSRÄKNING ENLIGT IAS 19

Från och med den 1 januari 2013 tillämpas ändringar i redovisningen av förmånsbestämda pensionsplaner enligt IAS 19. Det beräknade värdet av JMs pensionsförpliktelser kommer fullt ut redovisas som skuld i koncernens balansräkning och övergången kommer att ha en negativ effekt på koncernens eget kapital. Se omräkning av helår 2012 och respektive kvartal i tabellerna nedan.

Mkr
			Omräknat
	Jan–dec	Om	Jan–dec
RESULTATRÄKNING	2012	räkning	2012
Årets resultat	961	-	961
Övrigt totalresultat
Aktuariella vinster/förluster inklusive särskild löneskatt
och uppskjuten skatt	-	–61	–61
Omräkningsdifferenser	–2	-	–2
Årets totalresultat	959	–61	898

BALANSRÄKNING	2012-12-31	Om räkning	Omräknat 2012-12-31	2011-12-31	Om räkning	Omräknat 2012-01-01
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar	254	-	254	315	-	315
Omsättningstillgångar	11 302	-	11 302	10 981	-	10 981
Summa tillgångar	11 556	-	11 556	11296	-	11296
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	4 667	–274	4 393	4 598	–213	4 385
Långfristiga räntebärande skulder	296	-	296	293	-	293
Övriga långfristiga skulder	100	-	100	172	-	172
Långfristiga avsättningar 1)	2 026	206	2 232	2123	157	2 280
Summa långfristiga skulder	2 422	206	2 628	2 588	157	2 745
Kortfristiga räntebärande skulder	581	-	581	566	-	566
Övriga kortfristiga skulder 2)	3 778	68	3 846	3 440	56	3 496
Kortfristiga avsättningar	108	-	108	104	-	104
Summa kortfristiga skulder	4 467	68	4 535	4110	56	4166
Summa eget kapital och skulder	11 556	-	11 556	11296	-	11296
1) Varav avsättningar för pensioner		283			233
1) Varav uppskjuten skatteskuld		–77			–76
1) Långfristiga avsättningar		206			157

2) Avser särskild löneskatt, 24,26% av förändring avsättning för pensioner.

			Omräknat
	Jan–dec	Om	Jan–dec
FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL	2012	räkning	2012
Ingående balans vid årets början	4 598	-	4 598
Effekt av ändrad redovisningsprincip, IAS 19	-	–213	–213
Summa totalresultat för året	959	–61	898
Utdelning	–542	-	–542
Konvertering konvertibellån	10	-	10
Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev	1	-	1
Aktierelaterade ersättningar reglerade med
egetkapitalinstrument	0	-	0
Återköp av aktier	–359	-	–359
Utgående balans vid årets slut	4 667	–274	4 393

			Omräknat
	Jan–dec	Om	Jan–dec
RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/FORDRAN	2012	räkning	2012
Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran (–)
vid periodens början	–970	233	–737
Förändring räntebärande nettoskuld/fordran	20	50	70
Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran (–)
vid årets slut	–950	283	–667

NYCKELTAL	2012-12-31	Omräknat 2012-12-31	2011-12-31	Omräknat 2012-01-01
Soliditet (%)	40	38	41	39

KONCERNEN

EFFEKTER AV ÖVERGÅNGEN I 2012 ÅRS RESULTAT- OCH BALANSRÄKNING ENLIGT IAS 19

Från och med den 1 januari 2013 tillämpas ändringar i redovisningen av förmånsbestämda pensionsplaner enligt IAS 19. Det beräknade värdet av JMs pensionsförpliktelser kommer fullt ut redovisas som skuld i koncernens balansräkning och övergången kommer att ha en negativ effekt på koncernens eget kapital. Se omräkning av helår 2012 och respektive kvartal i tabellerna nedan.

KVARTALSÖVERSIKT

Mkr
			Om			Om			Om			Om
	Kv. 4	Omräk	räknat	Kv.3	Omräk	räknat	Kv.2	Omräk	räknat	Kv.1	Omräk	räknat
RESULTATRÄKNING	2012	ning	Kv. 4	2012	ning	Kv. 3	2012	ning	Kv. 2	2012	ning	Kv. 1
Periodens resultat	259	-	259	248	-	248	227	-	227	227	-	227
Övrigt totalresultat
Aktuariella vinster/förluster
inklusive särskild löneskatt och
uppskjuten skatt	-	–61	–61	-	-	-	-	-	-	-	-	-
Omräkningsdifferenser	20	-	20	–23	-	–23	–1	-	–1	2	-	2
Periodens totalresultat	279	–61	218	225	-	225	226	-	226	229	-	229

			Om			Om			Om			Om
BALANSRÄKNING	2012- 12-31	Omräk ning	räknat 12-31	2012- 09-30	Omräk ning	räknat 09-30	2012- 06-30	Omräk ning	räknat 06-30	2012- 03-31	Omräk ning	räknat 03-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar Omsättningstillgångar	254 11 302	- -	254 11 302	296 10 826	- -	296 10 826	311 10 991	- -	311 10 991	312 11220	- -	312 11220
Summa tillgångar	11 556	-	11 556	11122	-	11122	11302	-	11302	11532	-	11532
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	4 667	–274	4 393	4 494	–213	4 281	4 391	–213	4178	4 827	–213	4 614
Långfristiga räntebärande skulder	296	-	296	293	-	293	332	-	332	340	-	340
Övriga långfristiga skulder	100	-	100	109	-	109	163	-	163	173	-	173
Långfristiga avsättningar 1)	2 026	206	2 232	2189	157	2 346	2169	157	2 326	2149	157	2 306
Summa långfristiga skulder	2 422	206	2 628	2 591	157	2 748	2 664	157	2 821	2 662	157	2 819
Kortfristiga räntebärande skulder	581	-	581	688	-	688	742	-	742	635	-	635
Övriga kortfristiga skulder 2)	3 778	68	3 846	3 244	56	3 300	3 404	56	3 460	3 303	56	3 359
Kortfristiga avsättningar	108	-	108	105	-	105	101	-	101	105	-	105
Summa kortfristiga skulder	4 467	68	4 535	4 037	56	4 093	4 247	56	4 303	4 043	56	4 099
Summa eget kapital
och skulder	11 556	-	11 556	11122	-	11122	11302	-	11302	11532	-	11532
1) Varav avsättningar för pensioner		283			233			233			233
1) Varav uppskjuten skatteskuld		–77			–76			–76			–76
1) Långfristiga avsättningar		206			157			157			157

2) Avser särskild löneskatt, 24,26% av förändring avsättning för pensioner.

RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/ FORDRAN	Kv. 4 2012	Omräk ning	Om räknat Kv. 4	Kv. 3 2012	Omräk ning	Om räknat Kv. 3	Kv. 2 2012	Omräk ning	Om räknat Kv. 2	Kv. 1 2012	Omräk ning	Om räknat Kv. 1
Räntebärande netto skuld (+)/-fordran (–) vid periodens början Förändring räntebärande	–404	233	–171	–65	233	168	–876	233	–643	–970	233	–737
nettoskuld/fordran	–546	50	–496	–339	-	–339	811	-	811	94	-	94
Räntebärande netto skuld (+)/-fordran (–) vid periodens slut	–950	283	–667	–404	233	–171	–65	233	168	–876	233	–643
			Om			Om			Om			Om
NYCKELTAL	Kv. 4 2012		räknat Kv. 4	Kv. 3 2012		räknat Kv. 3	Kv. 2 2012		räknat Kv. 2	Kv. 1 2012		räknat Kv. 1
Soliditet (%)	40		38	40		39	39		37	42		40

KORT OM JM

AFFÄRSIDÉ

Att utveckla attraktiva boende- och arbetsmiljöer som uppfyller individuella behov idag och i framtiden.

VISION

JM skapar hus att trivas i.

VERKSAMHET

JM är en av Nordens ledande projektutvecklare av bostäder och bostadsområden.

Verksamheten är fokuserad på nyproduktion av bostäder i attraktiva lägen med tyngdpunkt på expansiva storstadsområden och universitetsorter i Sverige, Norge, Danmark, Finland och Belgien. Vi arbetar också med projektutveckling av kommersiella lokaler samt entreprenadverksamhet, huvudsakligen i Storstockholmsområdet.

JM ska i all verksamhet främja ett långsiktigt kvalitetsoch miljöarbete.

Vi omsätter cirka 13 miljarder kronor och har cirka 2 300 medarbetare.

JM AB är ett publikt bolag noterat på NASDAQ OMX Stockholm, segmentet Mid Cap.

FINANSIELLA MÅL OCH UTDELNINGSPOLICY

Rörelsemarginalen ska uppgå till 10 procent, varav resultat från fastighetsförsäljningar 1-2 procent. Den synliga soliditeten bör uppgå till 35 procent över en konjunkturcykel.

Aktieutdelningen över åren ska avspegla den totala verksamhetens resultatutveckling och ska över en konjunkturcykel i snitt utgöra 50 procent av koncernens resultat efter skatt. Resultatet från fastighetsförsäljningar är en naturlig del i JMs projektutveckling och inkluderas i utdelningsberäkningen.

OFFENTLIGGÖRANDE

Informationen i denna delårsrapport är sådan som JM ska offentliggöra enligt lagen om värdepappersmarknaden och/eller lagen om handel med finansiella instrument. Informationen lämnades för offentliggörande kl.08.00 den 12 februari 2013.

FÖR MER INFORMATION KONTAKTA:

Claes Magnus Åkesson, CFO, IR-ansvarig Tel. 08-782 89 71

Johan Skoglund, VD och koncernchef Tel. 08-782 87 00

ÖVRIG INFORMATION

KOMMANDE INFORMATIONSTILLFÄLLEN

25 april 2013 Delårsrapport januari-mars 2013 samt Årsstämma 2013

17 Juli 2013 Delårsrapport januari-juni 2013

24 oktober 2013 Delårsrapport januari-september 2013

PRESSMEDDELANDEN, KVARTAL 4

2012-12-28 JM bygger 300 nya bostäder centralt i Täby

2012-12-28 Utbyte av konvertibler och optioner mot aktier i JM AB (publ)

2012-12-21 JM utvecklar och säljer hyresrättsprojekt i Dalénum, Lidingö, Stockholm

2012-11-30 Utbyte av konvertibler mot aktier i JM AB (publ)

2012-10-31 Utbyte av konvertibler och optioner mot aktier i JM AB (publ)

2012-10-26 Delårsrapport januari - september 2012

2012-10-08 JM förvärvar fastighet i Älvsjö, Stockholm

2012-10-04 JM får internationellt pris för sitt hållbarhetsarbete

2012-10-03 Strategiskt markförvärv för JM Finland

JMs årsredovisningar finns tillgängliga på www.jm.se/investerare

JM AB (publ)

Telefon 08-782 87 00 Telefax 08-782 86 00 Org.nr. 556045-2103 Internet www.jm.se

Postadress 169 82 Stockholm Besöksadress Gustav III:s boulevard 64, Solna