JM — Earnings Release 2009

Feb 11, 2010

Bokslutskommuniké 2009

JANUARI - DECEMBER 2009, JM-KONCERNEN

Fortsatt god försäljning av bostäder

• Intäkterna minskade med 28 procent till 8 778 mkr (12 229) och antal sålda bostäder ökade till 3 291 (1 871)
• Resultatet före skatt minskade till 547 mkr (1 052) och årets resultat efter skatt minskade till 379 mkr (818). Resultatet belastades i andra kvartalet med nedskrivningar av exploateringsfastigheter om 87 mkr (320). Rörelsemarginalen minskade till 7,6 procent (8,9)
• Fastighetsförsäljningar om 665 mkr (748) gav ett resultat om 89 mkr (73)
• Räntabiliteten på eget kapital för året uppgick till 11,0 procent (22,9). Resultatet per aktie under året uppgick till 4,60 kronor (9,50)
• Koncernens kassaflöde inklusive nettoinvestering i fastigheter uppgick till 1 124 mkr (101) efter ett starkt kassaflöde under det fjärde kvartalet.
• Styrelsen föreslår 2,50 kronor (0) i utdelning för 2009.

Mkr	2009	Januari - december 2008		Oktober - december 2008
Intäkter	8 778	12 229	2009 2 539	2 850
Rörelseresultat	664	1 083	325	-211
Resultat före skatt	547	1 052	303	-224
Kassaflöde från den löpande verksamheten	1 124	101	780	242
Rörelsemarginal (%)	7,6	8,9	12,8	-7,4
Räntabilitet på eget kapital (%)	11,0	22,9
Soliditet (%)	37	32	37	32
Resultat per aktie (kr)	4,60	9,50	2,50	-1,20
Antal sålda bostäder	3 291	1 871	908	270
Antal produktionsstartade bostäder	2 150	1 829	704	346

KONCERNEN

"Efterfrågan på JMs bostäder har kontinuerligt förbättrats under året på våra huvudmarknader Sverige och Norge. Vi ser fortsatt stort intresse för våra projekt på dessa marknader. Även i Danmark har vi haft en stabilisering av efterfrågan. En god försäljning i den pågående produktionen och en god bokningsnivå medger produktionsstart av nya bostadsprojekt i takt med att projektfinansiering säkerställs. Samtidigt har vi en omställningstid att resurssätta projekten så att god projektkontroll upprätthålls när projektvolymen ökar.

Den svaga konjunkturen har inneburit ett generellt sämre efterfrågeläge på våra marknader där dock den lägre räntenivån har bidragit till en tydlig förbättring av bostadsmarknaden under året. På längre sikt gäller fortsatt goda fundamentala förutsättningar för vår affär där vi särskilt noterar att befolkningsökningen i Stockholm såväl 2008 som 2009 uppgår till rekordnivåer samtidigt som nivån produktionsstartade bostäder är mycket låg. Vi är offensivt positionerade med finansiell styrka och mycket god projektportfölj som fortsatt förädlas för att möta framtida efterfrågan på våra marknader."

Johan Skoglund, VD och koncernchef.

Marknad, försäljning och produktionsstarter av bostäder

Efterfrågan på nyproducerade bostäder har kontinuerligt förbättrats under 2009 på JMs huvudmarknader i Sverige och Norge. I Danmark har vi haft en stabilisering av efterfrågan. Försäljningen var fortsatt god under det fjärde kvartalet. Banksystemets förmåga att klara likviditetsförsörjningen till nya projekt är fortsatt en viktig faktor. Finansieringen är säkerställd för startade projekt under kvartalet. Den negativa effekten av den svaga konjunkturen har under 2009 uppvägts av det lägre ränteläget som förbättrat marknadsförutsättningarna.

Antalet sålda bostäder i form av tecknade kontrakt uppgick till 3 291 (1 871) varav 610 (0) avser hyresrättsprojekt till externa beställare fördelat på 562 bostäder i Stockholm och 48 i Norge. Andelen sålda eller bokade bostäder i förhållande till pågående produktion har ytterligare ökat under fjärde kvartalet och uppgår nu till 79 procent där spannet om 60-65 procent bedöms som normal nivå. Sålda bostäder i JM Bostad Stockholm uppgick till 1 713 (1 061), i JM Bostad Riks 973 (564) och i JM Utland 605 (246).

Antalet produktionsstartade bostäder uppgick till 2 150 (1 829) varav 1 102 (973) i Stockholmsområdet och 689 (597) i övriga Sverige. I utlandsverksamheten produktionsstartades 359 bostäder (259). Av de produktionsstartade bostäderna utgör 492 hyresrätter i Stockholm och 48 hyresrätter i Norge, samtliga åt externa beställare. Produktionsstarter sker i takt med att projektfinansiering säkerställs. Ökningstakten av produktionsstarter är också beroende av säkerställd resurssättning för att hantera en större produktionsvolym. Antalet bostäder i pågående produktion uppgår till 3 744 (5 118).

Intäkter, rörelseresultat och rörelsemarginal

Koncernens intäkter under året minskade med 28 procent till 8 778 mkr (12 229) främst förklarat av lägre nivå på produktionsstartade bostäder under 2008/2009. Rörelseresultatet minskade till 664 mkr (1 083) och rörelsemarginalen minskade till 7,6 procent (8,9).

Minskning av resultat och marginal sker till följd av den lägre försäljnings- och produktionsstartsnivån inom bostadsaffären under de senaste åren. Resultatet under första halvåret begränsades också på grund av den försämrade konjunkturens förväntade negativa påverkan avseende framtida efterfrågan och priser för JMs bostäder. Därvid uppstod under första halvåret kostnader som en följd av omställning och avveckling av projekt på de marknader där övervintringsstrategi har etablerats samt även i Norge. Under andra halvåret har marknadsförutsättningarna förbättrats varför denna typ av kostnader ej har uppstått annat än i mycket begränsad omfattning under tredje kvartalet.

Under året har fastigheter sålts för 665 mkr (748) med ett resultat om 89 mkr (73). Hyresintäkterna från JMs projektfastigheter uppgick till 69 mkr (117) varav 6 mkr (49) avser bostäder. Driftnettot uppgick till 0 mkr (17).

	Januari - december		Oktober - december
Rörelseresultat (mkr)	2009	2008	2009	2008
JM Bostad Stockholm	496	920	170	88
JM Bostad Riks	166	197	80	-122
JM Utland	-192	-176	9	-243
JM Fastighetsutveckling	110	75	42	42
JM Produktion	130	124	37	44
Koncerngemensamma kostnader	-46	-57	-13	-20
Totalt 1)	664	1 083	325	-211
1) Varav -fastighetsförsäljningar -nedskrivning av fastigheter	89 -87	73 -320	38 -	52 -320

	Januari - december		Oktober - december
Rörelsemarginal (%)	2009	2008	2009	2008
JM Bostad Stockholm	14,9	17,3	17,2	6,8
JM Bostad Riks	7,2	6,0	12,2	-19,9
JM Utland	-14,2	-8,6	1,9	-58,1
JM Produktion	6,5	6,2	7,7	7,3

Bostäder i pågående produktion	2009-12-31	2008-12-31
Antal bostäder i pågående produktion 1)	3 744	5 118
Andel sålda bostäder i pågående produktion (%) 2)	54	45
Andel bokade bostäder i pågående produktion (%)	25	9
Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion (%)	79	54

1) Från och med produktionsstart till och med sista inflyttning enligt plan

2) Andel sålda bostäder i form av bindande kontrakt med slutkund

Osålda bostäder i avslutad produktion	2009-12-31	2008-12-31
Antal osålda bostäder i avslutad produktion 1)	146	245
- varav i balansräkningen redovisat som "Andelar i bostadsrättsföreningar m.m."	110	66

1) Efter sista inflyttning enligt plan

	2009-12-31	2008-12-31
Exploateringsfastigheter (bostäder), miljarder kr	Marknads värde	Bokfört värde	Marknads värde	Bokfört värde
JM Bostad Stockholm	3,2	2,1	3,4	2,4
JM Bostad Riks	1,9	1,5	1,8	1,5
JM Utland	1,7	1,3	2,0	1,6
Totalt	6,8	4,9	7,2	5,5

Byggrätter

JMs disponibla byggrätter uppgår till 27 900 bostäder (31 000) varav 18 400 (20 100) redovisas i balansräkningen. Minskat antal disponibla byggrätter är hänförligt till låg förvärvsnivå, ej fullföljda villkorade förvärv och ändrad bedömning av projektens genomförandetakt. Kapitalbindningen i byggrätter (exploateringsfastigheter i balansräkningen) för bostäder har minskat till 4 882 mkr (5 540) vid utgången av året.

Värderingen av JMs totala exploateringsfastigheter med ett bokfört värde om 5,0 mdkr (5,6), inklusive kommersiella byggrätter om 0,1 mdkr (0,1), indikerar ett övervärde om 1,9 mdkr (1,7). Denna värdering är gjord i samarbete med externa värderingsföretag.

Under 2009 har exploateringsfastigheter för bostäder om 428 mkr (1 570) förvärvats.

Projektfastigheter

Det externt bedömda marknadsvärdet på JMs projektfastigheter har beräknats till 610 mkr (669) med ett bokfört värde om 596 mkr (614). Övervärdet uppgår därmed till 14 mkr (55).

Finansiella poster

Finansnettot har försämrats med 86 mkr jämfört med föregående år. De finansiella intäkterna har minskat på grund av generellt lägre räntenivå jämfört med föregående år. Samtidigt har de finansiella kostnaderna ökat främst hänförligt till skuldebrev som blivit räntebärande från och med fjärde kvartalet 2008.

		Januari - december		Oktober - december
Mkr	2009	2008	2009	2008
Finansiella intäkter	41	88	29	39
Finansiella kostnader	-158	-119	-51	-52
Finansiella intäkter och kostnader	-117	-31	-22	-13

Den totala räntebärande låneskulden minskade med 122 mkr till 1 842 mkr (1 964) varav pensionsskulden utgjorde 565 mkr (513). Vid årets utgång var medelräntesatsen för den totala räntebärande låneskulden inklusive pensionsskulden 4,0 procent (4,9). Den genomsnittliga räntebindningstiden exklusive pensionsskulden var 0,3 år (1,0).

Koncernens tillgängliga likviditet uppgick till 4 830 mkr (3 911). Förutom likvida medel om 2 030 mkr (1 111) ingår ej utnyttjade checkkrediter och kreditavtal med sammantaget 2 800 mkr (2 800) där kreditavtalen om 2 400 mkr har en genomsnittlig löptid om två år.

Vid årets utgång uppgick den räntebärande nettofordran till 189 mkr att jämföras med en räntebärande nettoskuld om 842 mkr föregående år. Vid utgången av året uppgick ej räntebärande skulder för genomförda fastighetsförvärv till 228 mkr (380). Av dessa skulder är 116 mkr (109) kortfristiga.

	Januari - december		Oktober - december
Mkr	2009	2008	2009	2008
Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(-) vid periodens början	842	-1 313	536	304
Förändring av räntebärande nettoskuld/-fordran	-1 031	2 155	-725	538
Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(-) vid årets slut	-189	842	-189	842

Kassaflöde

Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 1 124 mkr (101) varav 780 mkr under det fjärde kvartalet. Kassaflödet under det fjärde kvartalet förstärks av erhållna försäljningslikvider för fastigheter om 373 mkr och slutlikvid för utförd entreprenad om 375 mkr för det nyuppförda Frösundakontoret åt Vasakronan. Koncernens kassaflöde från projektfastigheter (försäljning minus investering) under året bidrar med 532 mkr (-91).

Risker och osäkerhetsfaktorer

JMs risker och riskhantering presenteras i årsredovisningen för 2008 på sidorna 37-39. Inga väsentliga förändringar har skett som ändrat dessa redovisade risker.

Personal

Antal anställda uppgick vid årets utgång till 1 850 (2 365). Antal hantverkare var 877 (1 122) och antal tjänstemän 973 (1 243). Den under 2008 beslutade minskningen av antalet medarbetare har genomförts enligt plan.

Utdelning

För 2009 föreslår styrelsen en utdelning om 2,50 kr (0) per aktie, totalt 208 mkr.

AFFÄRSSEGMENT

JM BOSTAD STOCKHOLM

Affärssegmentet JM Bostad Stockholm utvecklar bostadsprojekt i Storstockholm. Verksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder.

		Januari - december	Oktober - december
Mkr	2009	2008	2009	2008
Intäkter	3 330	5 317	989	1 301
Rörelseresultat 1)	496	920	170	88
Rörelsemarginal (%)	14,9	17,3	17,2	6,8
Genomsnittligt operativt kapital	1 981	2 012
Avkastning operativt kapital (%)	25,0	45,7
Operativt kassaflöde	544	1 090	226	442
Bokfört värde exploateringsfastigheter	2 111	2 432
Antal disponibla byggrätter	10 700	12 200
Antal sålda bostäder 2)	1 713	1 061	456	97
Antal produktionsstartade bostäder 3)	1 102	973	360	50
Antal anställda	635	910
1) Varav -fastighetsförsäljningar	2	-	2	-
-nedskrivning av fastigheter	-	-140	-	-140
2) Varav hyresrätter	562	-	107	-
3) Varav hyresrätter	492	-	107	-

Efterfrågan på bostäder på andrahandsmarknaden har stärkts under året. Den förbättrade marknaden har också inneburit ökat intresse för JMs projekt med en god försäljning under de senaste kvartalen. Utbudet av nya bostäder är inte tillräckligt stort i förhållande till långsiktig efterfrågan i Stockholmsområdet. Befolkningsökningen var historiskt stor under året.

Affärssegmentets intäkter minskade till 3 330 mkr (5 317) och rörelseresultatet minskade till 496 mkr (920) inklusive fastighetsförsäljning om 2 mkr (-). Rörelsemarginalen uppgick till 14,9 procent (17,3). Minskning av rörelsemarginalen är hänförlig till lägre prisnivå i projekten och minskad projektvolym. Kostnader för genomförd personalneddragning under året blev lägre än tidigare antaget, vilket påverkat resultatet positivt med cirka 25 mkr under det fjärde kvartalet.

Kassaflödet har varit i balans under året delvis hänförligt till en låg investeringsnivå i exploateringsfastigheter.

Under fjärde kvartalet har byggrätter motsvarande 36 bostäder förvärvats i Järfälla kommun.

Totalt produktionsstartades under fjärde kvartalet 326 bostäder i flerbostadshus i Stockholm och Solna varav 107 avser hyresrätter med Stockholmshem som beställare. I Värmdö och Sundbyberg startades 34 småhus.

Under fjärde kvartalet har 456 bostäder sålts varav 107 avser hyresrätter som sålts till Stockholmshem.

JM BOSTAD RIKS

Affärssegmentet JM Bostad Riks utvecklar bostadsprojekt i tillväxtorter i Sverige exklusive Storstockholm. Verksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder. I begränsad omfattning bedrivs även entreprenadverksamhet.

	Januari - december		Oktober - december
Mkr	2009	2008	2009	2008
Intäkter	2 296	3 263	654	612
Rörelseresultat 1)	166	197	80	-122
Rörelsemarginal (%)	7,2	6,0	12,2	-19,9
Genomsnittligt operativt kapital	1 597	1 447
Avkastning operativt kapital (%)	10,4	13,6
Operativt kassaflöde	70	-203	-35	-186
Bokfört värde exploateringsfastigheter	1 451	1 546
Antal disponibla byggrätter	10 200	11 000
Antal sålda bostäder	973	564	258	137
Antal produktionsstartade bostäder	689	597	225	237
Antal anställda	459	618
1) Varav -fastighetsförsäljningar -nedskrivning av fastigheter	0 -	-1 -40	- -	-1 -40

Efterfrågan på bostäder på andrahandsmarknaden är god. Intresset för JMs projekt har ökat ytterligare liksom kundernas benägenhet att teckna avtal vilket inneburit en god försäljning under de senaste kvartalen.

Affärssegmentets intäkter minskade till 2 296 mkr (3 263) och rörelseresultatet minskade till 166 mkr (197). Rörelsemarginalen ökade till 7,2 procent (6,0). Ökningen av rörelsemarginalen är hänförlig till den bättre efterfrågan.

Kassaflödet begränsas av en viss ledtid i finansieringsprocessen samt att projekt startats sent i kvartalet.

Under fjärde kvartalet har byggrätter motsvarande cirka 90 bostäder förvärvats i Malmö, Göteborg och Jönköping.

Totalt produktionsstartades under fjärde kvartalet 225 bostäder i flerbostadshus i Malmö, Helsingborg, Göteborg, Linköping, Västerås och Uppsala.

JM UTLAND

Inom affärssegmentet JM Utland utvecklas bostäder för försäljning i Norge, Danmark, Finland och Belgien.

		Januari - december		Oktober - december
Mkr	2009	2008	2009	2008
Intäkter	1 353	2 058	484	418
Rörelseresultat 1)	-192	-176	9	-243
Rörelsemarginal (%)	-14,2	-8,6	1,9	-58,1
Genomsnittligt operativt kapital	1 936	1 800
Avkastning operativt kapital (%)	-9,9	-9,8
Operativt kassaflöde	-174	-657	-115	-102
Bokfört värde exploateringsfastigheter	1 320	1 562
Bokfört värde projektfastigheter	32	61
Antal disponibla byggrätter	7 000	7 800
Antal sålda bostäder 2)	605	246	194	36
Antal produktionsstartade bostäder 3)	359	259	119	59
Antal anställda	240	278
1) Varav fastighetsförsäljningar	12	-	2	-
-nedskrivning av fastigheter	-87	-140	-	-140
2) Varav hyresrätter	48	-	-	-
3) Varav hyresrätter	48	-	-	-

Affärssegmentets intäkter minskade med 34 procent till 1 353 mkr (2 058). Rörelseresultatet minskade till -192 mkr (-176) och rörelsemarginalen till -14,2 procent (-8,6). Minskning av rörelsemarginalen under året är hänförlig till lägre prisnivå i projekten och minskad projektvolym. Den förbättrade rörelsemarginalen under fjärde kvartalet förklaras av en bättre efterfrågan. Den förbättrade försäljningen är hänförlig till den norska verksamheten. Övervintringsstrategin i Danmark och Finland belastar resultatet negativt på grund av den begränsade projektvolymen.

Det försämrade kassaflödet i fjärde kvartalet förklaras av osålda bostäder i balansräkningen för den danska verksamheten.

Norge

Efterfrågan på nyproducerade bostäder och bostäder på andrahandsmarknaden har fortsatt att stärkas under det fjärde kvartalet. Priserna på andrahandsmarknaden för bostäder visar en fortsatt stigande trend.

Under året har 502 bostäder (136) sålts och 359 bostäder (227) produktionsstartats. I det fjärde kvartalet produktionsstartades 119 bostäder fördelade på 100 bostäder i flerbostadshus i Oslo och Bergen samt 19 småhus i Oslo, Bergen och Tönsberg.

Inga förvärv har gjorts under fjärde kvartalet. Disponibla byggrätter motsvarar cirka 4 800 bostäder (5 750).

Danmark

Bostadsmarknaden i Köpenhamn präglas av låg aktivitet och en viss stabilisering av efterfrågan under andra halvåret. Efter en längre tids prisfall på bostäder har även priserna stabiliserats. Fortsatt restriktiv kreditgivning från bankerna motverkar den positiva effekten av en lägre räntenivå.

Under året har 63 bostäder (64) sålts och 0 bostäder (0) produktionsstartats. JM Danmark har vid årets utgång ingen pågående produktion. Produktionen i ett större projekt (Egholm) i centrala Köpenhamn om totalt 165 bostäder avslutades i slutet av andra kvartalet. Per den 31 december hade projektet 56 osålda bostäder som upptas i balansräkningen med ett värde om 185 mkr.

Inga förvärv har gjorts under fjärde kvartalet. Disponibla byggrätter motsvarar cirka 900 bostäder (900).

Finland

Aktiviteten på bostadsmarknaden i Helsingfors är fortsatt låg. Antalet färdigställda och osålda bostäder i marknaden har minskat under året från en hög nivå.

För närvarande är inga bostadsprojekt i produktion och JM har inga osålda, färdigställda bostäder.

Under året har 12 bostäder (10) sålts och 0 bostäder (0) produktionsstartats.

Inga förvärv har gjorts under fjärde kvartalet. Disponibla byggrätter motsvarar cirka 300 bostäder (300).

Belgien

I Brysselregionen, där JM har sin verksamhet, har aktiviteten minskat under andra halvåret till följd av ökad osäkerhet på bostadsmarknaden.

Under året har 28 bostäder (36) sålts och 0 bostäder (32) produktionsstartats.

Inga förvärv har gjorts under fjärde kvartalet. Disponibla byggrätter motsvarar cirka 1 000 bostäder (850).

JM FASTIGHETSUTVECKLING

Affärssegmentet JM Fastighetsutveckling utvecklar bostads- och kontorsfastigheter i Storstockholm. Affärssegmentets fastigheter ska i sin helhet utgöras av fastigheter avsedda för projektutveckling.

	Januari - december		Oktober - december
Mkr	2009	2008	2009	2008
Intäkter	309	213	60	58
Rörelseresultat 1)	110	75	42	42
Genomsnittligt operativt kapital	1 021	972
Avkastning operativt kapital (%)	10,8	7,7
Operativt kassaflöde	620	-113	571	-78
Bokfört värde exploateringsfastigheter	108	80
Bokfört värde projektfastigheter	564	553
Antal anställda	16	20
1) Varav fastighetsförsäljningar	75	74	34	53

Affärssegmentets intäkter under året uppgick till 309 mkr (213) varav hyresintäkter 60 mkr (108) och entreprenadintäkter 249 mkr (105). Rörelseresultatet ökade till 110 mkr (75). Ökningen är främst hänförlig till ett högre entreprenadresultat.

Entreprenadresultat från produktion uppgick till 63 mkr (19).

Driftnettot för projektfastigheter uppgick till -6 mkr (14).

Resultatet från fastighetsförsäljningar uppgick till 75 mkr (74) varav upplösning av reservering avseende tidigare fastighetsförsäljningar utgör 28 mkr (5).

I december 2009 tillträdde Vasakronan den av JM nybyggda kontorsfastigheten Rosenborg 2 i Frösunda, Solna, som är JMs nya huvudkontor. I och med tillträdet erhöll JM slutlikvid för utförd entreprenad vilket innebar ett positivt kassaflöde om 375 mkr under fjärde kvartalet. Kontoret uppfyller kraven på energieffektivisering enligt Green Building standard.

Under fjärde kvartalet såldes en bostadsfastighet i Johanneshov, Stockholm, till nybildad bostadsrättsförening. Köpeskillingen uppgick till 57 mkr. Därutöver såldes under kvartalet två särskilda boenden för äldre i Sigtuna och Nacka med en sammanlagd köpeskilling om 209 mkr där huvuddelen erhölls i slutet av året. Under fjärde kvartalet såldes dessutom ett hyresrättsprojekt i Hägernäs, Täby, för 85 mkr. Samtliga fastigheter sålda under det fjärde kvartalet var fullt uthyrda och det sammanlagda resultatet uppgick till 34 mkr.

Inom Dalénumområdet på Lidingö och Bolinderområdet i Kallhäll, Järfälla kommun, fortsätter ombyggnader och hyresgästanpassningar. Uthyrningsgraden för de byggnader som skall behållas i området uppgår till 89 procent respektive 84 procent.

Ett projekt avseende särskilt boende för äldre pågår. I Solbacka, Norrtälje kommun, uppförs 64 bostäder och 20-årigt hyresavtal har tecknats med Norrtälje kommun med beräknat tillträde tredje kvartalet 2010.

JMs byggrätter för kommersiell projektutveckling inklusive 220 byggrätter för hyresrätter uppgår till cirka 74 000 m2 med ett bokfört värde om 108 mkr (80).

JM PRODUKTION

Affärssegmentet JM Produktion bedriver byggproduktion åt externa och interna beställare inom Storstockholmsområdet.

	Januari - december		Oktober - december
Mkr	2009	2008	2009	2008
Intäkter 1)	2 008	2 008	478	606
Rörelseresultat	130	124	37	44
Rörelsemarginal (%)	6,5	6,2	7,7	7,3
Operativt kassaflöde	173	162	85	39
Antal anställda	406	439
1) Varav internt	518	630	126	145

Efterfrågan på entreprenadmarknaden i Stockholm har försvagats och konkurrensen om projekten är fortsatt hård. Marknaden för husbyggande är generellt svagare än anläggningsmarknaden, där kunderna i större grad utgörs av offentliga beställare.

Affärssegmentets intäkter uppgick till 2 008 mkr (2 008) och rörelseresultatet uppgick till 130 mkr (124). Rörelsemarginalen uppgick till 6,5 procent (6,2). Under fjärde kvartalet har ett flertal projekt avslutats med en positiv slutreglering.

Affärssegmentet har under fjärde kvartalet erhållit ett flertal nya uppdrag, varav huvuddelen är anläggningsprojekt åt främst offentliga beställare, bland annat uppförande av järnvägsbroar i Åkersberga åt Stockholms Lokaltrafik.

De största pågående uppdragen är nybyggnad av kontorsfastighet i Kista åt Vasakronan samt ombyggnad av kontorsfastighet i Kista åt Fastighetsbolaget Klövern, mark- och exploateringsarbeten i Henriksdalshamnen åt Stockholms stad samt anläggningsarbeten vid Igelstaverket åt Söderenergi. På uppdrag av Stockholms Lokaltrafik utförs utbyggnad av spårväg i centrala Stockholm och åt Statens Fastighetsverk utförs ombyggnad av Gamla Riksarkivet på Riddarholmen. Inom Karolinska sjukhusområdet pågår omvandlingen av ett befintligt kontorshus till bostäder åt Locum.

KONCERNENS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG

Mkr	2009	Januari - december 2008	2009	Oktober - december 2008
Intäkter	8 778	12 229	2 539	2 850
Produktions- och driftkostnader	-7 501	-10 180	-2 102	-2 626
Bruttoresultat	1 277	2 049	437	224
Försäljnings- och administrationskostnader	-615	-719	-150	-167
Resultat av fastighetsförsäljning	89	73	38	52
Nedskrivning av fastigheter	-87	-320	-	-320
Rörelseresultat	664	1 083	325	-211
Finansiella intäkter och kostnader	-117	-31	-22	-13
Resultat före skatt	547	1 052	303	-224
Skatter	-168	-234	-94	127
Periodens resultat	379	818	209	-97
Övrigt totalresultat
Omräkningsdifferenser	42	20	27	10
Summa totalresultat för perioden	421	838	236	-87
Periodens resultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare	379	818	209	-97
Summa totalresultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare	421	838	236	-87
Resultat per aktie före och efter utspädning (kr) hänförligt till moderbolagets aktieägare 1)	4,60	9,50	2,50	-1,20
Utestående antal aktier vid periodens slut 2)	83 216 883	83 216 883	83 216 883	83 216 883
Genomsnittligt antal aktier före utspädning 2)	83 216 883	85 968 011	83 216 883	83 216 883
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning 2)	84 376 081	85 991 380	84 542 018	83 248 978

1) Periodens resultat

KONCERNENS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG

Mkr	2009-12-31	2008-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar	258	184
Projektfastigheter	596	614
Exploateringsfastigheter	4 990	5 620
Andelar i bostadsrättsföreningar o.d.	353 3)	171
Kortfristiga fordringar 1)	1 703	2 355
Likvida medel	2 030	1 111
Summa omsättningstillgångar	9 672	9 871
Summa tillgångar	9 930	10 055
EGET KAPITAL OCH SKULDER 2)
Eget kapital	3 668	3 241
Långfristiga räntebärande skulder	326	314
Övriga långfristiga skulder	113	271
Långfristiga avsättningar	1 693	1 579
Summa långfristiga skulder	2 132	2 164
Kortfristiga räntebärande skulder	951	1 137
Övriga kortfristiga skulder	3 046	3 401
Kortfristiga avsättningar	133	112
Summa kortfristiga skulder	4 130	4 650
Summa eget kapital och skulder	9 930	10 055
Ställda säkerheter	195	212
Eventualförpliktelser	3 883	5 490
1) Varav fordringar fastighetsförsäljningar	3	474
2) Varav skulder fastighetsförvärv	962	1 140
3) Varav Egholm, Danmark 185 mkr

FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL I SAMMANDRAG

	Januari - december
Mkr	2009	2008
Ingående balans vid årets början	3 241	3 893
Summa totalresultat för perioden	421	838
Inlösen av egna aktier	-	-992
Utdelning	-	-489
Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev	3	3
Aktierelaterade ersättningar reglerade med egetkapitalinstrument	3	3
Återköp av egna aktier	-	-15
Utgående balans vid årets slut	3 668	3 241

KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG

		Januari - december		Oktober - december
Mkr		2009	2008	2009	2008
	Kassaflöde från den löpande verksamheten
	före förändring i rörelsekapital	695	1 232	300	181
	Investering i exploateringsfastigheter m.m. 1)	-2 154	-2 234	-594	-350
	À conto betalning för expl. fastigheter m.m. 2)	2 395	1 007	774	364
	Investering i projektfastigheter	-366	-234	-55	-108
	Försäljning av projektfastigheter	898	143	295	25
	Förändring kortfristiga skulder/fordringar	-344	187	60	130
	Kassaflöde från den löpande verksamheten	1 124	101	780	242
	Kassaflöde från investeringsverksamheten	-51	-4	-7	-21
	Upptagna lån	462	852	208	323
	Amortering av skulder	-620	-410	-36	-17
	Inlösen och återköp av egna aktier	-	-1 008	-	-
	Utdelning	-	-489	-	-
	Kassaflöde från finansieringsverksamheten	-158	-1 055	172	306
	Periodens kassaflöde	915	-958	945	527
	Likvida medel vid årets slut	2 030	1 111	2 030	1 111
1)	Varav investering i andelar i bostadsrättsföreningar och bostäder med äganderätt	-1 517	-314	-300	-157
2)	Varav försäljning av andelar i bostadsrättsföreningar och bostäder med äganderätt	1 330	166	325	83

NYCKELTAL

	Januari - december		Oktober - december
%	2009	2008	2009	2008
Rörelsemarginal	7,6	8,9	12,8	-7,4
Räntabilitet före skatt på sysselsatt kapital	13,2	23,8
Räntabilitet på eget kapital	11,0	22,9
Skuldsättningsgrad (ggr)	-	0,3	-	0,3
Soliditet	37	32	37	32

Redovisningsprinciper

Denna bokslutskommuniké och delårsrapport för fjärde kvartalet är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Koncernredovisningen är upprättad i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS). Eftersom moderbolaget är ett bolag inom EU tillämpas bara av EU godkända IFRS.

De redovisningsprinciper som tillämpas i denna delårsrapport är de som beskrivs i årsredovisningen för 2008 sidorna 51-53. Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder är oförändrade jämfört med årsredovisningen föregående år, liksom även segmentsindelningen.

Som framgår av årsredovisningen för 2008 ska omarbetade IAS 1 Utformning av finansiella rapporter och den omarbetade IAS 23 Lånekostnader samt IFRS 8 Rörelsesegment tillämpas från den 1 januari 2009.

Den omarbetade IAS 23 och IFRS 8 har inte påverkat JMs redovisning.

Omarbetade IAS 1 Utformning av finansiella rapporter medför bland annat att alla poster avseende intäkter och kostnader som tidigare redovisats i förändringar i eget kapital redovisas i resultaträkningen. Dessutom innehåller rapporten över förändringar i eget kapital endast detaljer avseende ägartransaktioner.

IFRIC 15 från 2010

IFRIC 15 Avtal om uppförande av fastigheter ska tillämpas från 2010. Tolkningen beskriver när och hur intäkter och sammanhängande kostnader ska redovisas i samband med försäljning av fastigheter, om det finns ett köpeavtal mellan byggherre och köpare innan uppförandet av fastigheten är klar. Vidare ges vägledning huruvida överenskommelsen ska redovisas enligt IAS 11 Entreprenadavtal, med successiv vinstavräkning eller IAS 18 Intäkter, normalt vid överlämnandet.

Tolkningen berör JMs huvudverksamhet, projektutveckling av bostäder. IFRIC 15 innebär ingen ändrad redovisning av JMs svenska projektutveckling av bostäder där även fortsättningsvis IAS 11 Entreprenadavtal kommer att tillämpas. För JMs projektutveckling av bostäder utanför Sverige kommer IAS 18 Intäkter att tillämpas från 2010. Detta kommer att innebära vissa effekter vid omräkning av jämförande resultat- och balansräkning för 2009. JMkoncernens omräknade rörelseresultat för 2009 kommer att minska med cirka 20 mkr och eget kapital per 2009-12-31 minskas med cirka 30 mkr. Segmentsredovisningen och projektstyrningen av JMs utlandsverksamhet kommer liksom den svenska verksamheten även i fortsättningen att göras utifrån IAS 11.

INTÄKTER PER LAND

	Januari - december		Oktober - december
Mkr	2009	2008	2009	2008
Sverige	7 425	10 171	2 055	2 432
Norge	1 150	1 311	445	273
Danmark	89	579	11	102
Finland	3	37	1	-2
Belgien	111	131	27	45
Totalt	8 778	12 229	2 539	2 850

INTÄKTER PER AFFÄRSSEGMENT

	Januari - december		Oktober - december
Mkr	2009	2008	2009	2008
JM Bostad Stockholm	3 330	5 317	989	1 301
JM Bostad Riks	2 296	3 263	654	612
JM Utland	1 353	2 058	484	418
JM Fastighetsutveckling	309	213	60	58
JM Produktion	2 008	2 008	478	606
Eliminering	-518	-630	-126	-145
Totalt	8 778	12 229	2 539	2 850

RÖRELSERESULTAT PER AFFÄRSSEGMENT

	Januari - december		Oktober - december
Mkr	2009	2008	2009	2008
JM Bostad Stockholm	496	920	170	88
JM Bostad Riks	166	197	80	-122
JM Utland	-192	-176	9	-243
JM Fastighetsutveckling	110	75	42	42
JM Produktion	130	124	37	44
Koncerngemensamma kostnader	-46	-57	-13	-20
Totalt	664	1 083	325	-211

RÖRELSEMARGINAL PER AFFÄRSSEGMENT

	Januari - december		Oktober - december
%	2009	2008	2009	2008
JM Bostad Stockholm	14,9	17,3	17,2	6,8
JM Bostad Riks	7,2	6,0	12,2	-19,9
JM Utland	-14,2	-8,6	1,9	-58,1
JM Produktion	6,5	6,2	7,7	7,3

GENOMSNITTLIGT OPERATIVT KAPITAL PER AFFÄRSSEGMENT

Mkr	2009	2008
JM Bostad Stockholm	1 981	2 012
JM Bostad Riks	1 597	1 447
JM Utland	1 936	1 800
JM Fastighetsutveckling	1 021	972

AVKASTNING OPERATIVT KAPITAL PER AFFÄRSSEGMENT

%	2009	2008
JM Bostad Stockholm	25,0	45,7
JM Bostad Riks	10,4	13,6
JM Utland	-9,9	-9,8
JM Fastighetsutveckling	10,8	7,7

OPERATIVT KASSAFLÖDE PER AFFÄRSSEGMENT

	Januari - december		Oktober - december
Mkr	2009	2008	2009	2008
JM Bostad Stockholm	544	1 090	226	442
JM Bostad Riks	70	-203	-35	-186
JM Utland	-174	-657	-115	-102
JM Fastighetsutveckling	620	-113	571	-78
JM Produktion	173	162	85	39

EXPLOATERINGSFASTIGHETER PER AFFÄRSSEGMENT

Bokfört värde, mkr	2009-12-31	2008-12-31
JM Bostad Stockholm	2 111	2 432
JM Bostad Riks	1 451	1 546
JM Utland	1 320	1 562
JM Fastighetsutveckling	108	80
Totalt	4 990	5 620

DISPONIBLA BOSTADSBYGGRÄTTER PER AFFÄRSSEGMENT

Antal	2009-12-31	2008-12-31
Totalt antal bostadsbyggrätter
JM Bostad Stockholm	10 700	12 200
JM Bostad Riks	10 200	11 000
JM Utland	7 000	7 800
Totalt	27 900	31 000
Varav redovisade i balansräkningen (exploateringsfastigheter)
JM Bostad Stockholm	7 500	8 200
JM Bostad Riks	6 500	6 800
JM Utland	4 400	5 100
Totalt	18 400	20 100

SÅLDA BOSTÄDER PER AFFÄRSSEGMENT

	Januari - december		Oktober - december
Antal	2009	2008	2009	2008
JM Bostad Stockholm	1 713	1 061	456	97
JM Bostad Riks	973	564	258	137
JM Utland	605	246	194	36
Totalt	3 291	1 871	908	270

PRODUKTIONSSTARTADE BOSTÄDER PER AFFÄRSSEGMENT

	Januari - december		Oktober - december
Antal	2009	2008	2009	2008
JM Bostad Stockholm	1 102	973	360	50
JM Bostad Riks	689	597	225	237
JM Utland	359	259	119	59
Totalt	2 150	1 829	704	346

PROJEKTFASTIGHETER

2009-12-31	Marknads värde, mkr	Bokfört värde, mkr	Yta (000) m²	Uthyrnings grad årshyra, %	Bokfört värde, mkr 2008-12-31
Bostäder (hyresrätter)	-	-	-	-	137
Fastigheter under utveckling	566	558	63	89	410
Färdigutvecklade kontorsfastigheter	44	38	3	91	67
Totalt	610	596	66	89	614

EXPLOATERINGSFASTIGHETER KONCERNEN

	Januari - december		Oktober - december
Bokfört värde, mkr	2009	2008	2009	2008
Ingående balans vid periodens början	5 620	5 282	5 203	6 160
Nyanskaffningar	428	1 571	185	161
Överfört till produktion	-910	-781	-377	-243
Nedskrivningar	-87	-320	-	-320
Övrigt	-61	-132	-21	-138
Utgående balans vid årets slut	4 990	5 620	4 990	5 620

MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG

Mkr	2009	Januari - december 2008
Nettoomsättning	5 990	8 702
Produktions- och driftkostnader	-4 936	-6 983
Bruttoresultat	1 054	1 719
Försäljnings- och administrationskostnader	-413	-512
Resultat av fastighetsförsäljning	2	36
Nedskrivning av fastigheter	-	-75
Rörelseresultat	643	1 168
Finansiella intäkter och kostnader	-188	392
Resultat före bokslutsdispositioner och skatt	455	1 560
Bokslutsdispositioner	-180	-72
Resultat före skatt	275	1 488
Skatter	-134	-60
Årets resultat	141	1 428

MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG

Mkr	2009-12-31	2008-12-31
Tillgångar
Anläggningstillgångar	1 589	1 362
Omsättningstillgångar	7 005	6 553
Summa tillgångar	8 594	7 915
Skulder och eget kapital
Eget kapital	1 902	1 663
Obeskattade reserver	597	417
Avsättningar	788	753
Långfristiga skulder	358	549
Kortfristiga skulder	4 949	4 533
Summa eget kapital och skulder	8 594	7 915
Ställda säkerheter	120	120
Eventualförpliktelser	4 773	7 009

Investeringar i fastigheter uppgick till 237 mkr (435).

Stockholm den 11 februari 2010 JM AB (publ)

Styrelsen

Informationen i denna bokslutskommuniké och delårsrapport är sådan som JM ska offentliggöra enligt lagen om värdepappersmarknaden och/eller lagen om handel med finansiella instrument. Informationen lämnades för offentliggörande den 11 februari 2010.

KONCERNEN

FEMÅRSÖVERSIKT

Mkr	2009	2008	2007	2006	2005
Intäkter	8 778	12 229	12 731	12 065	9 887
Rörelseresultat	664	1 083	2 301	1 881	1 231
Resultat före skatt	547	1 052	2 297	1 852	1 151
Balansomslutning	9 930	10 055	9 916	8 406	8 155
Kassaflöde från den löpande verksamheten	1 124	101	1 826	667	3 368
Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran (-)	-189	842	-1 313	-852	-1 536
Rörelsemarginal (%)	7,6	8,9	18,1	15,6	12,5
Räntabilitet på eget kapital (%)	11,0	22,9	44,5	45,4	28,8
Soliditet (%)	37	32	39	43	41
Resultat per aktie (kr)	4,60	9,50	18,30	16,40	9,30
Utdelning per aktie (kr)	2,50 1)	0	5,50	4,50	2,50
Antal disponibla byggrätter	27 900	31 000	31 000	29 800	23 200
Antal sålda bostäder	3 291	1 871	3 880	3 790	4 240
Antal produktionsstartade bostäder	2 150	1 829	4 065	4 132	4 476

1) Styrelsens förslag

KONCERNEN

KVARTALSÖVERSIKT, MKR		2009				2008
RESULTATRÄKNING	Kv.4	Kv.3	Kv.2	Kv.1	Kv.4	Kv.3	Kv.2	Kv.1
Intäkter	2 539	1 818	2 302	2 119	2 850	2 550	3 663	3 166
Produktions- och driftkostnader	-2 102	-1 525	-2 007	-1 867	-2 626	-2 116	-2 926	-2 512
Bruttoresultat	437	293	295	252	224	434	737	654
Försäljnings- och administrationskostnader	-150	-115	-181	-169	-167	-158	-194	-200
Resultat av fastighetsförsäljning Nedskrivning av fastigheter	38 -	10 -	28 -87	13 -	52 -320	0 -	18 -	3 -
Rörelseresultat	325	188	55	96	-211	276	561	457
Finansiella intäkter och kostnader	-22	-31	-34	-30	-13	-14	-4	0
Resultat före skatt	303	157	21	66	-224	262	557	457
Skatter	-94	-48	-7	-19	127	-74	-158	-129
Periodens resultat	209	109	14	47	-97	188	399	328
BALANSRÄKNING	12-31	09-30	06-30	03-31	12-31	09-30	06-30	03-31
Tillgångar
Anläggningstillgångar	258	271	147	109	184	108	130	117
Projektfastigheter	596	804	731	636	614	856	802	809
Exploateringsfastigheter	4 990	5 203	5 391	5 623	5 620	6 160	5 640	5 748
Andelar i bostadsrättsföreningar m.m. Kortfristiga fordringar	353 1 703	307 2 054	416 2 154	290 2 583	171 2 355	159 2 054	155 2 243	90 1 697
Likvida medel	2 030	1 084	1 294	858	1 111	578	663	1 797
Summa omsättningstillgångar	9 672	9 452	9 986	9 990	9 871	9 807	9 503	10 141
Summa tillgångar	9 930	9 723	10 133	10 099	10 055	9 915	9 633	10 258
Eget kapital och skulder
Eget kapital	3 668	3 431	3 352	3 355	3 241	3 327	3 122	4 205
Långfristiga räntebärande skulder	326	306	323	315	314	315	261	224
Övriga långfristiga skulder	113	236	236	271	271	1 120	1 154	1 197
Långfristiga avsättningar	1 693	1 673	1 526	1 514	1 579	1 652	1 634	1 409
Summa långfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder	2 132 951	2 215 793	2 085 1 212	2 100 1 349	2 164 1 137	3 087 82	3 049 63	2 830 17
Övriga kortfristiga skulder	3 046	3 160	3 369	3 175	3 401	3 288	3 276	3 101
Kortfristiga avsättningar	133	124	115	120	112	131	123	105
Summa kortfristiga skulder	4 130	4 077	4 696	4 644	4 650	3 501	3 462	3 223
Summa eget kapital och skulder	9 930	9 723	10 133	10 099	10 055	9 915	9 633	10 258
KASSAFLÖDESANALYS	Kv.4	Kv.3	Kv.2	Kv.1	Kv.4	Kv.3	Kv.2	Kv.1
Från den löpande verksamheten	780	179	629	-464	242	-196	290	-235
Från investeringsverksamheten	-7	-3	-45	4	-21	37	-13	-7
Från finansieringsverksamheten	172	-386	-147	203	306	72	-1 414	-19
Summa periodens kassaflöde	945	-210	437	-257	527	-87	-1 137	-261
Likvida medel vid periodens slut	2 030	1 084	1 294	858	1 111	578	663	1 797
RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/-FORDRAN Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(-)	Kv.4	Kv.3	Kv.2	Kv.1	Kv.4	Kv.3	Kv.2	Kv.1
vid periodens början	536	763	1 313	842	304	132	-1 076	-1 313
Förändring av räntebärande nettoskuld/-fordran	-725	-227	-550	471	538	172	1 208	237
Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(-)
vid periodens slut	-189	536	763	1 313	842	304	132	-1 076
EXPLOATERINGSFASTIGHETER	Kv.4	Kv.3	Kv.2	Kv.1	Kv.4	Kv.3	Kv.2	Kv.1
Bokfört värde vid periodens början	5 203	5 391	5 623	5 620	6 160	5 640	5 748	5 282
Nyanskaffningar Överfört till produktion	185 -377	103 -233	98 -175	42 -125	161 -243	665 -171	138 -246	607 -121
Nedskrivningar	-	-	-87	-	-320	-	-	-
Övrigt	-21	-58	-68	86	-138	26	0	-20
Bokfört värde vid periodens slut	4 990	5 203	5 391	5 623	5 620	6 160	5 640	5 748
NYCKELTAL	Kv.4	Kv.3	Kv.2	Kv.1	Kv.4	Kv.3	Kv.2	Kv.1
Rörelsemarginal (%)	12,8	10,3	2,4	4,5	-7,4	10,8	15,3	14,4
Skuldsättningsgrad (ggr) Soliditet (%)	- 37	0,2 35	0,2 33	0,4 33	0,3 32	0,1 34	0,0 32	- 41
Resultat per aktie (kr)	2,50	1,30	0,20	0,60	-1,20	2,30	4,50	3,70
Antal disponibla byggrätter	27 900	29 000	30 500	30 600	31 000	32 900	33 000	32 500
Antal sålda bostäder Antal produktionsstartade bostäder	908 704	879 763	940 536	564 147	270 346	307 246	674 733	620 504

AFFÄRSSEGMENT

KVARTALSÖVERSIKT, MKR		2009				2008
JM BOSTAD STOCKHOLM	Kv.4	Kv.3	Kv.2	Kv.1	Kv.4	Kv.3	Kv.2	Kv.1
Intäkter	989	696	754	891	1 301	1 035	1 615	1 366
Rörelseresultat 1)	170	101	105	120	88	165	375	292
Rörelsemarginal (%)	17,2	14,5	13,9	13,5	6,8	15,9	23,2	21,4
Genomsnittligt operativt kapital	1 981	2 090	2 130	2 184	2 012	1 867	1 672	1 461
Avkastning operativt kapital (%) 2)	25,0	19,8	22,4	34,3	45,7	68,6	82,5	88,4
Operativt kassaflöde	226	92	310	-84	442	13	410	225
Bokfört värde exploateringsfastigheter	2 111	2 253	2 354	2 376	2 432	2 718	2 325	2 531
Antal disponibla byggrätter	10 700	11 200	12 200	11 800	12 200	12 800	12 900	12 500
Antal sålda bostäder 3) Antal produktionsstartade bostäder 4)	456 360	538 461	434 190	285 91	97 50	147 23	425 568	392 332
1) Varav -fastighetsförsäljningar	2	-	-	-	-	-	-	-
-nedskrivning av fastigheter 3) Varav hyresrätter	- 107	- 224	- 70	- 161	-140 -	- -	- -	- -
4) Varav hyresrätter	107	224	70	91	-	-	-	-
JM BOSTAD RIKS	Kv.4	Kv.3	Kv.2	Kv.1	Kv.4	Kv.3	Kv.2	Kv.1
Intäkter	654	424	646	572	612	683	1 015	953
Rörelseresultat 1)	80	39	35	12	-122	61	126	132
Rörelsemarginal (%)	12,2	9,2	5,4	2,1	-19,9	8,9	12,4	13,9
Genomsnittligt operativt kapital	1 597	1 600	1 633	1 617	1 447	1 328	1 184	1 039
Avkastning operativt kapital (%) 2)	10,4	-2,2	-0,9	4,8	13,6	40,6	53,4	64,9
Operativt kassaflöde	-35	212	151	-258	-186	100	29	-146
Bokfört värde exploateringsfastigheter	1 451	1 509	1 500	1 547	1 546	1 671	1 645	1 606
Antal disponibla byggrätter Antal sålda bostäder	10 200 258	10 100 203	10 700 300	11 000 212	11 000 137	11 900 119	11 800 139	11 500 169
Antal produktionsstartade bostäder	225	237	181	46	237	118	131	111
1) Varav -fastighetsförsäljningar	-	0	0	-	-1	-	-	-
-nedskrivning av fastigheter	-	-	-	-	-40	-	-	-
JM UTLAND	Kv.4	Kv.3	Kv.2	Kv.1	Kv.4	Kv.3	Kv.2	Kv.1
Intäkter	484	284	321	264	418	435	661	544
Rörelseresultat 1)	9	4	-136	-69	-243	18	28	21
Rörelsemarginal (%)	1,9	1,4	-42,4	-26,1	-58,1	4,1	4,2	3,9
Genomsnittligt operativt kapital	1 936	1 937	1 977	1 965	1 800	1 630	1 464	1 313
Avkastning operativt kapital (%) 2)	-9,9	-22,9	-21,7	-13,5	-9,8	8,7	9,6	12,0
Operativt kassaflöde	-115	97	39	-195	-102	-146	-91	-318
Bokfört värde exploateringsfastigheter Bokfört värde projektfastigheter	1 320 32	1 361 31	1 457 60	1 620 68	1 562 61	1 670 58	1 560 31	1 501 29
Antal disponibla byggrätter	7 000	7 700	7 600	7 800	7 800	8 200	8 300	8 500
Antal sålda bostäder 3)	194	138	206	67	36	41	110	59
Antal produktionsstartade bostäder 4)	119	65	165	10	59	105	34	61
1) Varav -fastighetsförsäljningar	2	10	-	-	-	-	-	-
-nedskrivning av fastigheter	-	-	-87	-	-140	-	-	-
3) Varav hyresrätter 4) Varav hyresrätter	- -	14 14	34 34	- -	- -	- -	- -	- -
JM FASTIGHETSUTVECKLING	Kv.4	Kv.3	Kv.2	Kv.1	Kv.4	Kv.3	Kv.2	Kv.1
Intäkter	60	100	76	73	58	53	61	41
Rörelseresultat 1)	42	16	28	24	42	9	19	5
Genomsnittligt operativt kapital	1 021	1 081	1 031	1 016	972	949	965	983
Avkastning operativt kapital (%) 2)	10,8	10,2	10,0	9,3	7,7	6,6	9,2	9,8
Operativt kassaflöde	571	-181	127	103	-78	-54	-3	22
Bokfört värde exploateringsfastigheter	108	80	80	80	80	101	110	110
Bokfört värde projektfastigheter	564	773	671	568	553	798	771	780
1) Varav fastighetsförsäljningar	34	-	28	13	53	0	18	3
JM PRODUKTION	Kv.4	Kv.3	Kv.2	Kv.1	Kv.4	Kv.3	Kv.2	Kv.1
Intäkter	478	450	577	503	606	529	459	414
Rörelseresultat Rörelsemarginal (%)	37 7,7	34 7,6	37 6,4	22 4,4	44 7,3	32 6,0	26 5,7	22 5,3
Operativt kassaflöde	85	65	-39	62	39	51	39	33
JM ÖVRIGT	Kv.4	Kv.3	Kv.2	Kv.1	Kv.4	Kv.3	Kv.2	Kv.1
Intäkter (eliminering)	-126	-136	-72	-184	-145	-185	-148	-152
Rörelseresultat
(koncerngemensamma kostnader)	-13	-6	-14	-13	-20	-9	-13	-15

2) Beräknas på 12 månaders rullande resultat och genomsnittligt kapital.

JM AB (publ)

Telefon 08-782 87 00 Telefax 08-782 86 00 Org.nr. 556045-2103 Internet www.jm.se

Postadress 169 82 Stockholm Besöksadress Gustav III:s boulevard 64, Solna

För ytterligare information hänvisas till:

Johan Skoglund, VD och koncernchef	johan.skoglund@jm.se	08 - 782 89 39
Claes Magnus Åkesson, Ekonomi- och finansdirektör	claes-magnus.akesson@jm.se	08 - 782 89 71

Kommande informationstillfällen

Delårsrapport januari – mars 2010	28 april 2010
Årsstämma 2010 hålls på JMs huvudkontor,
Gustav III:s boulevard 64, Solna	28 april 2010, kl. 16:00
Delårsrapport januari – juni 2010	23 augusti 2010
Delårsrapport januari – september 2010	28 oktober 2010

JMs årsredovisning för 2009 publiceras på www.jm.se under vecka 12 2010. Tryckt version beräknas finnas tillgänglig på JMs huvudkontor från vecka 13 2010.

JM är en av Nordens ledande projektutvecklare av bostäder och bostadsområden. Verksamheten är fokuserad på nyproduktion av bostäder i attraktiva lägen med tyngdpunkt på expansiva storstadsområden och universitetsorter i Sverige, Norge, Danmark, Finland och Belgien. Vi arbetar också med projektutveckling av kommersiella lokaler samt entreprenadverksamhet, huvudsakligen i Storstockholmsområdet. Vi omsätter cirka 9 miljarder kr och har cirka 1 900 medarbetare. JM AB är ett publikt bolag noterat på NASDAQ OMX Stockholm, segmentet Mid Cap.